湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民再4号 原审原告：杨某，男，1977年5月18日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原审被告：王某某，男，1964年6月2日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原审原告杨某与原审被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）湘0623民初1648号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年1月16日作出（2019）湘0623民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告杨某、原审被告王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某称，原审判决合法有效，请求法院判令1、原告与被告于2005年1月21日所签订的全额集资建房合同合法有效；2、判令被告为原告办理该房屋的产权登记手续；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2005年1月21日签订了一份全额集资建房合同，约定：1、被告将其开发位于原法院审判庭南面（南栋）七层二套面积约280平米的房屋出售给原告。2、房屋价格为按建筑面积每平米300元结算，原告分三次共支付50000元，余款待被告交手续及房子时一并付清，但被告一直未为原告办理房屋产权证。 王某某辩称，原审判决合法合规，系真实有效的合法判决。 原审原告杨某向本院起诉请求：1、请求法院判令原告与被告于2005年1月21日所签订的全额集资建房合同合法有效；2、判令被告为原告办理该房屋的产权登记手续；3、判令本案诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：2003年7月份，被告王某某与李某某等十二名业主共同竞拍取得位于华容县章华镇迎宾中路原华容县人民法院办公楼、审判庭、临街门面等房地产。2003年9月22日，王某某等人办理了原华容县人民法院土地权属变更登记，并开始在原法院审判庭地基上建设住宅楼，在建设过程中取得了建设工程规划许可证，现已建成并使用。2005年1月21日，王某某与杨某作为甲乙双方签订了一份《全额集资建房合同》，合同约定：甲方将位于原法院审判庭地基上集资建设的南栋七层二套，面积约280平米的房屋出售给乙方，价格为按建筑面积每平米300元结算，甲方为乙方负责办理房产证、土地证并承担费用；签订合同时付款20000元，二层主体完工盖板付款20000元，主体封顶付款10000元，余款待甲方交手续，交付房子给乙方时付清。合同签订后，原告分别于2005年1月21日给付被告购房款20000元；2006年2月29日，给付被告购房款20000元；2006年5月29日，给付被告购房款10000元，被告给原告分别出具了收据。楼房建成后，王某某将房屋交付给杨某后外出务工，一直未协助原告办理该房屋产权登记手续。上述事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、全额集资建房合同复印件、收据复印件、房地产转让出售协议复印件、国有土地使用权挂牌成交确认书复印件、华容县规划局出具的证明以及原、被告的当庭陈述在卷证实。 本院原审认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意，双方理应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告在协商一致的基础上于2005年1月21日自愿签订的《全额集资建房合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方具有法律上的约束力，该《全额集资建房合同》合法有效，本院予以确认。原告履行了给付购房款的合同义务，被告亦将房屋交与原告，双方履行了合同主要义务，因办理房屋产权登记手续需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地不动产交易管理部门办理登记手续，即必须出卖方协助才能完成，原告现欲将所购房屋不动产产权证登记到其名下，必须由被告协助才能完成，即被告还有协助原告办理房屋产权登记过户手续的附随义务，且双方在全额集资建房合同中已明确被告负责办理产权登记手续，相关费用由被告承担。故原告要求被告办理房屋产权、土地使用权登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 本院原审判决：一、原告杨某与被告王某某于2005年1月21日签订的《全额集资建房合同》合法有效；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内协助原告杨某办理华容县章华镇迎宾中路原华容县人民法院审判庭南面（南栋）七层一层二套、面积280平方米的房屋产权登记过户手续；如被告王某某未在上述期限内协助原告杨某办理房屋产权登记过户手续，则原告杨某可在本判决生效后持本判决书自行办理。 原审原告杨某在再审期间向本院提交以下证据:1、涉案房屋照片，拟证明涉案房屋可以居住；2、华容县风波岭片区棚户区改造建设指挥部公示图片，拟证明涉案房屋的面积；3、华容县人民法院原审判决书，拟证明涉案房屋原审判决归杨某所有；4、杨某向华容县人民法院提交的报告，请求法院保护杨某的合法权益。 原审被告王某某在再审期间亦未向本院提交任何证明,并对杨某提供的证据全无异议。 我院依职权向邬某某（机构改革前华容县规划局驻阳光政务中心工作人员）调查时所做的调查笔录，其陈述“杨某在本案原审期间提交的载明日期为2018年6月10日并加盖了华容县规划行政许可审批专用章的证明,该证明系王某某于2018年10月15日前往阳光政务中心三楼，在一再强调出具证明仅是因为拆迁指挥部需相关证明文件不做其他用途，同时考虑到该违法建筑已过12年，超过了两年的行政处罚时限，便在王某某事先打印的（在阳光政务打印室两次修改）落款时间为2018年6月10日的证明上擅自加盖了公章。” 在再审期间原审原告杨某向本院提交证据1房屋图片，杨某认为涉案房屋可以居住，王某某无异议，对该证据本院认为该照片不能确定拍摄时间，亦未显示已实际入住，故本院对该证据拟证明的目的不予采信；证据2指挥部公示图片，杨某认为可以认定涉案房屋的面积，王某某无异议，对该证据本院认为该拍摄图片不完整，无法辨识，故本院对该证据拟证明的目的不予采信；证据3原审判决书，杨某认为涉案房屋归杨某所有，王某某无异议，对该证据本院认定系未生效的法律文书不具有证明力，不予采纳；证据4报告，与本案无关，本院不予采纳。在再审期间本院依职权向邬某某（机构改革前华容县规划局驻阳光政务中心工作人员）所做的调查笔录，虽原审原、被告均有异议，但该调查笔录程序合法、与本案事实有关联性，可作为本案采用证据。 原审原告杨某在原审中提交的证据“证据4华容县规划局于2018年6月10日出具的证明”，该证明仅加盖了华容县规划局行政许可审批专用章，该证据系原审认定为涉案房屋系合法建筑物的主要证据，原审原告认为涉案房屋有规划许可证，实际建成数为6+1,7层不影响规划，原审被告在原审、再审中均对该证据无异议。对该证据本院认为该证明仅加盖了单位印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且本院依职权向出具该证明的工作人员邬某某（机构改革前华容县规划局驻阳光政务中心工作人员）所做的调查笔录，邬某某明确表示该证据系原审被告一再强调该证明仅因华容县风波岭片区棚户区改造建设指挥部所需，不做其他用途，碍于情面擅自出具的，故该证据不具有证明力，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院再审认定事实如下：2003年7月份，王某某与李某某等十二名业主共同竞拍取得位于华容县章华镇迎宾中路原华容县人民法院办公楼、审判庭、临街门面等房地产。2003年9月22日，王某某等人办理了原华容县人民法院土地权属变更登记，并开始在原法院审判庭地基上建设住宅楼，在房屋建设过程中，王某某与杨某双方签订了一份《全额集资建房合同》，合同约定：“甲方将位于原法院审判庭地基上集资建设的南栋七层二套，面积约280平米的房屋出售给乙方，价格为按建筑面积每平米300元结算，甲方为乙方负责办理房产证、土地证并承担费用；签订合同时付款20000元，二层主体完工盖板付款20000元，主体封顶付款10000元，余款待甲方交手续，交付房子给乙方时付清。王某某在甲方处签字，杨某在乙方处签字，同时载明2005年元月21日”合同签订后，杨某陈述其分别于2005年1月21日给付王某某购房款20000元，2006年2月29日，给付王某某购房款20000元，2006年5月29日，给付王某某购房款10000元；王某某给杨某分别出具了收据。房屋建成后，王某某一直未协助杨某办理该房屋产权登记手续。 另查明，王某某在房屋的建设过程中取得了建设工程规模为玖佰捌拾捌平方米／伍层，建筑高度16Ｍ,建筑层数5层，屋顶形式坡屋面的建设工程规划许可证，建设工程完工时实际建成6＋1层。2006年1月23日，王某某就涉案房屋整栋办理了华房权证城关镇字第××号房产证书，产权证书上载明“…房屋总层数6建筑面积（平方米）1652.52…”。 再查明，涉案房屋实为屋顶坡面建筑，未装修，杨某亦未实际入住。庭审中，王某某明确表示现已无法办理涉案房屋产权证书，且现包含涉案房屋在内的整栋房屋，已于2019年3月26日被华容县风波岭片区棚户区改造建设指挥部依法拆除。 本院再审认为，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规的强制性规定，否则无效。原审原、被告签订的《全额集资建房合同》实为购房合同，双方签约购买的房屋为住宅，一方面该住宅未经规划批准，另一方面从实际建成来看，实为六楼之上加高了的不能购买的超规划面积的无产权证书的坡面建筑，不具备居住条件且原审原告亦从未入住，且原审被告至本案诉讼时止都不能办理涉案房屋的相关产权证书，双方签订的《全额集资建房合同》违反了法律禁止性规定，该合同无效；同时涉案房屋现已被华容县风波岭片区棚户区改造建设指挥部依法拆除，据此，原审原告的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。同时杨某虽然提供了双方签订的名为《全额集资建房合同》实为购房合同的书面合同,但双方陈述及提交的证据和其他在案证据之间存在无法消除的矛盾,当事人在诉讼前后的诸多言行违背常理，首先，从《全额集资建房合同》履行过程中来看，仅有杨某一方按合同履行了支付房款的义务，王某某一直未完全履行合同义务，杨某一直未入住亦未主张权利，截止该栋房屋被棚户区改造办拆除之日，房屋亦未实际交付，在风波岭片区棚户区改造开始后，杨某才诉至法院主张权利，有违常理。其次，双方提交的签署日期为2005年元月21日的《全额集资建房合同》，建设过程中取得的建设规划许可证载明建筑层数为5层，实际建成层数为6+1，涉案房屋实为加高的隔热层，在杨某一直强调自己经济条件不好的情况下，双方以住房价格进行隔热层的房屋买卖交易有违常理。再者，杨某履行《全额集资建房合同》时支付了三笔款项，双方均明确表示收付款项的日期为公历，但其中一笔支付款项的时间为2006年2月29日，2006年2月仅有28天，从款项支付的日期看，该笔款项的支付不真实。综上，原审判决以王某某协助杨某提交的华容县规划局出具的不符合证据形式要件的证明作为依据认定超出原规划的层数的坡面屋顶为合法建筑,据此判定《全额集资建房合同》有效，属于认定事实不清、适用法律错误，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，对原审判决应予撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销湖南省华容县人民法院(2018)湘0623民初1648号民事判决； 二、驳回原审原告杨某的诉讼请求。 案件受理费200元,由杨某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长 郑 军 人民陪审员 彭 勇 人民陪审员 蔡永华 二〇一九年九月四日 法官助理张萍 书记员张萍(兼) 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。