湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终1744号上诉人（原审被告）：周家霞，女，1974年9月23日出生，土家族，村民，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：安吉峰，湖南楚江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石门县国有资产经营管理中心，住所地石门县楚江镇澧阳东路**。法定代表人：王先全，该中心主任。委托诉讼代理人：柳娟，湖南楚江律师事务所律师。上诉人周家霞因与被上诉人石门县国有资产经营管理中心（以下简称石门县国资中心）租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2019）湘0726民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周家霞及其委托诉讼代理人安吉峰，被上诉人石门县国资中心的委托诉讼代理人柳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周家霞上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判周家霞对涉案门面享有优先购买权。事实和理由：1.案外人王红玲、文华玲租赁的门面紧邻周家霞承租的涉案门面，属于竞争对手，双方在经营过程中产生过矛盾并起诉至石门县人民法院，故王红玲、文华玲邀约覃予在产权置换中不置换其已承租的门面，故意置换周家霞承租的门面，显然具有恶意，且损害了周家霞的利益；2.石门县国资中心与案外人签订的产权调换协议约定，石门县国资中心以评估价格转让涉案门面，收取王红玲、文华玲门面对价1185548元，收取覃予门面对价1129114元，该协议实际上系门面买卖合同，周家霞作为涉案门面的承租人，对涉案门面享有优先购买权。石门县国资中心辩称，1.产权调换是征收补偿的一种方式，被拆迁人选择产权置换时，石门县政府作为三岔路市场的拆迁主体，应当为被拆迁人提供置换房屋；石门县国资中心作为石门县国有资产的管理者，作为产权置换协议的一方当事人签字，其签字处分行为不以取得价款为目的，而是履行国有资产管理职能，故石门县国资中心与案外人签订的产权调换协议不是买卖合同，而是行政合同；2.本案不符合承租人享有优先购买权的法定情形；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；周家霞的申诉理由不成立，应予驳回。石门县国资中心向一审法院起诉请求：周家霞腾空返还青云商场1-2号门面，并按每年87200元的标准支付自2018年1月1日起至腾退之日的租金。周家霞向一审法院反诉请求：确认周家霞对青云商场1-2号门面有优先购买权。一审法院认定事实：2017年1月1日，石门县科技和工业信息化局（以下简称“县工信局”）为甲方与乙方周家霞签订租赁合同，约定甲方同意将青云商场1-2号门面出租给乙方经营，租赁期限1年，租金53600元，租赁期满，甲方不予补偿，乙方不得损坏其装潢，如因政策性变化或政府行为、产权变更需终止合同，甲方应提前一个月通知乙方，甲方不予补偿。2018年1月1日，县工信局将案涉门面移交给石门县国资中心，此后周家霞要求与石门县国资中心续签租赁合同未果。2018年12月29日，石门县国资中心通知周家霞，其承租的门面已移交给石门县国资中心管理，并要求其缴纳2018年租金87200元。因石门县三叉路片区棚户区改造，2018年10月28日，石门县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室、石门县国资中心分别与案外人王红玲、文华玲和覃予签订了《三叉路市场产权调换协议》，将案涉门面作为被征收人（即案外人王红玲、文华玲和覃予）的产权调换房屋调换给三案外人。一审法院认为，自2018年1月1日起，周家霞继续租赁使用案涉门面，在明知该门面已移交石门县国资中心管理后仍继续使用至今，且石门县国资中心亦未提出异议，其与石门县国资中心成立事实租赁合同关系。因双方租赁期限约定不明确，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。石门县国资中心提起本案诉讼的行为可视为石门县国资中心解除合同的意思表达方式，一审法院将本案诉状副本送达给周家霞，解除通知已到达对方，且因诉讼的持续进行，已经给予了承租人周家霞合理期限。故石门县国资中心要求周家霞腾空并返还案涉门面，具有事实和法律依据，应予以支持。石门县国资中心与周家霞成立事实租赁合同关系，双方对租金虽未达成合意，但周家霞应当支付占有期间的使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但期限为不定期。本案出租人虽由县工信局变更为石门县国资中心，原租金标准对石门县国资中心不具有约束力，但因双方对租金未形成合意，故上述规定，以原租金标准确定本案的租金标准为每年53600元。《中华人民共和国合同法》第二百三十条虽规定了出租人出卖房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定，承租人享有优先购买权的情形为出租人出卖租赁房屋，与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，委托拍卖人拍卖租赁房屋。以上三种情形出租人处置租赁房屋的目的均是单纯为获取价金，而本案中，石门县国资中心将案涉门面的产权调换给案外人，其目的并不是通过出让房屋所有权取得价金，而是为了获得案外人的房屋所有权，以配合县政府完成石门县三叉路片区棚户区改造的房屋征收工作。石门县国资中心的产权调换行为并不构成《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“出卖房屋”，周家霞因不是此次征收范围内的房屋所有权人，亦不能满足该条规定的同等条件。故周家霞对案涉门面不享有优先购买权。遂判决：一、周家霞于本判决生效之日起30日内向石门县国有资产经营管理中心腾空、返还其占有使用的位于石门县青云商场1-2号门面；二、周家霞自2018年1月1日起按年租金53600元的标准支付石门县国有资产经营管理中心租金至门面腾空、返还之日止；三、驳回石门县国有资产经营管理中心其他诉讼请求；四、驳回周家霞反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1980元，减半收取990元，由周家霞负担608元，石门县国有资产经营管理中心负担382元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由周家霞负担。本院二审期间，本案当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为周家霞对涉案门面是否享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出资人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。产权调换是征收补偿的一种法定方式，石门县政府作为三叉路片区棚户区的征收主体，与被征收人达成产权调换协议后，有义务为被征收人提供产权调换的房屋。因被调换的房屋系石门县国资中心管理的国有资产，石门县国资中心作为一方当事人与征收人及被征收人王红玲、文华玲、覃予签订涉案门面的产权调换协议，不是为了出卖房屋、取得价款，而是为了配合县政府的拆迁安置补偿工作，取得被拆迁人的被征收房屋所有权，系履行国有资产管理职能的行为，是一种行政行为，故该产权调换协议不是买卖合同。石门县国资中心的产权调换行为不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的出卖房屋，且周家霞不属于享有产权调换权利的被征收人，故周家霞对涉案门面不享有优先购买权。综上所述，周家霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由周家霞负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  谭洪妮二〇一九年九月二十四日法官助理彭芬书记员于松卉