江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初877号原告：金芳，女，1973年9月2日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：卢雨昌（特别授权），系金芳丈夫。男，1968年9月3日出生，汉族，住盐城市亭湖区。原告：祁某，男，1971年3月8日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告：祁钺，女，2002年10月22日出生，汉族，住盐城市大丰区。法定代理人：祁某（系祁钺父亲），男，1971年3月8日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：祁国全，男，1976年6月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：金峰，男，1977年5月25日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：夏怀武（特别授权），江苏奣言律师事务所律师。原告金芳、祁某、祁钺诉被告祁国全、金峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金芳的委托诉讼代理人卢雨昌、原告兼祁钺的法定代理人祁某、被告祁国全、被告金锋及其委托诉讼代理人夏怀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告祁国全与金峰签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告祁国全立即返回原告有继承权的全部房产；3、判令被告祁国全自2018年12月1日起按1800/月标准赔偿原告违法侵占的房产损失费用；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：金安怀和周国兰夫妇生前系盐城市大丰区南阳镇祥西村**村民，去世后遗留房产一处，位于大丰区南阳镇通白公路北侧、大丰市南阳砖瓦有限责任公司东门围墙东侧。该房产包括两上两下楼房、平房厨房三间、附房两间，合计330平方米。已故金安怀、周国兰夫妇共有三名子女，分别为大女儿金慧（已亡故）、二女儿金芳、儿子金锋。金慧丈夫为祁某，女儿为祁钺。2018年10月，被告与金峰单独签订《房屋买卖协议》，并随后装修入住，原告多次要求被告停止侵权行为遭拒。原告认为，金安怀、周国兰生前未对遗产作出处分，依法应由三位子女及其继承人共同继承。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告祁国全辩称，我和金峰签订的房屋买卖协议，房款25.6万元都付清了，有书面证明。我于2018年10月份开始对该房屋进行装潢到11月底结束，装潢费用在30万元左右。我和金峰签订的房屋买卖协议是有效的，不应该承担原告诉请中的每月赔偿原告1800元的侵占费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告金锋辩称，金峰与祁国全签订的买卖协议符合法律规定，双方均已实际交付且实际使用，不属于合同法规定的第52条无效情形。讼争房屋于2002年由答辩人父母建造，并赠与答辩人作为婚房和平时生活居住，答辩人与妻子在该房屋内结婚生子并正常生活，婚姻后因答辩人在外工作，才由父母居住，2018年答辩人因母亲病重，去筹集医疗费，考虑卖房，与原告说过此事，三名原告均无异议，合同签订后双方已履行，也已实际交付给被告祁国全使用。综上，两被告签订的房屋买卖协议合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，金安怀与周国兰夫妇生前均系盐城市大丰区南阳镇祥西村**村民。周国兰曾任大丰市南阳砖瓦厂会计。2002年3月，经大丰市南阳砖瓦厂（后更名为大丰市南阳砖瓦有限责任公司）同意，金安怀、单生俊、朱阿平在厂区东部范围内自筹资金，建造职工宿舍。2002年4月，大丰市南阳砖瓦厂将原为划拨使用的363m²国有土地办理出让手续，土地用途由工业改变为住宅用途。2002年底，金安怀、周国兰等人建成六上六下两层住宅楼，金安怀、周国兰的住宅系最西侧的两上两下房屋。2004年10月5日，大丰市南阳砖瓦厂与金安怀、周国兰签订《建房与购房报告协议书》，载明：“甲方：大丰市南阳砖瓦厂，乙方：周国兰、金安怀夫妇，因砖瓦厂将要改制，厂领导答应办理的周国兰、金安怀家庭等三户的建房与购房手续证件至今未办妥。经与厂领导商议同意签订如下协议：一、甲方同意周国兰、金安怀家庭等与三户村民在砖瓦厂东侧、通白公路北侧联合自筹资金自建两层村民住宅楼，该六上六下村民自建住宅楼已于2002年底建成使用。二、周国兰、金安怀夫妇无偿将原位于厂区东侧自建三层平房及宅基地交与甲方厂里处理，不得反悔。三、甲乙双方确认周国兰、金安怀家庭住宅位于所建六上六下住宅楼的最西侧两上两下住宅。乙方自留的原厨房平房建筑由乙方自行处理，与甲方无关。四、甲方确认已收取周国兰、金安怀夫妇包括建房手续证件办理、房产与土地买卖的全部资金费用在内的共计壹万捌仟元整（￥18000.00元）。甲方承诺房屋证件直接办理到户，不再增加向乙方收取房产与土地交易买卖的任何费用。五、房屋建造质量与安全等由乙方自己负全责。特此协议。甲方：大丰市南阳砖瓦厂（章印），乙方：周国兰、金安怀（签名）”。2010年4月26日，三户联建的住宅楼取得了土地使用权证，载明：土地使用权人为大丰市南阳砖瓦厂，座落于南阳北侧，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为363.0m²。2010年4月28日，南阳镇人民政府颁发江苏省村镇工程建设许可证，载明：建设单位大丰市南阳砖瓦厂，建设项目名称为住宅，建设位置为南阳北侧。金安怀、周国兰分别于2016年5月、2018年9月去世，无遗嘱。金安怀、周国兰夫妇共生育三个子女，分别为长女金慧、次女金芳、儿子金峰。金慧于2017年去世，无遗嘱，原告祁某系金慧丈夫，原告祁铖系金慧与祁某的女儿。2018年10月21日，金峰与祁国全签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“转让方：金峰，身份证号：（以下简称甲方），受让方：祁国全，身份证号：（以下简称乙方），甲、乙双方因房屋买卖事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方经大姐夫祁某（大姐已故）、二姐金芳同意将已故父母留下的遗产，住落在原南阳镇通白公路北侧、南阳砖瓦厂东墙外两上两下楼房及平房三间、附房两间约330平方米的房屋所有权转让给乙方。二、该房的所有水、电、固定家俱、电器全部归乙方所有，合计转让价为贰拾伍万陆仟元整（￥256000.00），此款于签订协议时一次性付清，甲方同时出具收条，并交出该房的全部钥匙和三房联合的建设许可证、土地使用证原件。三、该房四址：东至单生俊相邻山墙中线，西至原砖瓦厂东围外脚，南至通白公路力（边），北至一卯酉南河边。四、该房的水、电双方自行过户，甲方配合并交清协议前的各项费用，房屋交付以后的，如遇政府征用拆迁征用，其所有补偿费与甲方无关，由乙方享有。如该房今后符合办证（房产证），所涉及费用由乙方负责与甲方无关，办证时需甲方配合，甲方必须无条件服从，否则视为违约。五、甲方转让的房屋、必须确保该房屋买卖的真实性，并要有绝对的处分权，以甲方兄妹和大姐夫的承诺书为准，否则后果由甲方承担违约责任。六、本协议自甲、乙双方签字后生效，均不得反悔。若一方违约必须向另一方支付总房款25%的违约金。甲方：金峰（签名捺印），大姐夫：（空白），二姐夫：（空白），乙方：祁国全（签名捺印），邻居：单生俊、朱阿平（签名捺印），见证人：杨恒广、陈巧兰（签名捺印），年月日”。协议签订当日，祁国全给付金峰106000元，祁国全哥哥祁国春代祁国全与金峰签订《补充协议》，载明:“甲方已收乙方人民币壹拾万陆仟元整（￥106000），余款壹拾伍万元整（￥150000）,等甲方承诺书到位一次性付清，中途如有买房纠纷由甲方解决负全责。甲方：金峰，乙方：祁国春，2018.10.21”。同年10月23日，金峰将案涉房屋交付给祁国全，祁国全对该房屋进行了装修和部分改造，并居住生活至今。2019年1月30日，经协商，祁国全将余款150000元转账给金峰舅舅周国辉，金峰向祁国全出具了收据，收据载明：“收到祁国春买房余款十五万元整（￥150000），总计房款贰拾伍万陆仟元（￥256000）已付清。备注：十五万余款已付给舅舅（周国辉），由舅舅全权处理，与金峰、金芳、祁某以及现房主祁国春无关。收件人：金峰，证明人：单生俊，2019.1.30”。2019年2月12日，原告向本院提起诉讼。审理中，经现场勘验，金安怀、周国兰原建两上两下住宅北侧又建有平房三间及相应附房。本院认为，大丰市南阳镇人民政府于2010年4月28日颁发的江苏省村镇工程建设许可证载明的建设内容不包括金峰与祁国全签订的房屋买卖协议中涉及的三间平房等附房，原、被告双方也均未能提供该三间平房等附房现已取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的相关手续，故金峰与祁国全签订的房屋买卖协议中涉及的三间平房等内容无效。因涉及平房等附房的内容与整个房屋买卖协议内容不可分，房屋价格亦不可分，故金峰与祁国全签订的房屋买卖协议无效。案涉房屋至今未办理产权登记，案涉房屋系由金峰交付给祁国全，金峰在本案中主张买卖合同有效，未要求被告祁国全返还案涉房屋。原告既非案涉房屋的登记所有权人或者案涉房屋交付之前的实际占有人，亦非案涉房屋买卖合同的相对方，原告要求被告祁国全向其返还案涉房屋，并赔偿侵占房产的损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告祁国全与金峰于2018年10月21日签订《房屋买卖协议书》无效。二、驳回原告金芳、祁某、祁钺的其他诉讼请求。案件受理费5140元，由原告金芳、祁某、祁钺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  赵 强人民陪审员  沈冠山人民陪审员  吴春湘二〇一九年九月二十九日书 记 员  陆 陈附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2.《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。