浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初5598号原告：章华兴，男，1957年7月7日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告：任少华，女，1960年5月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。两原告的委托诉讼代理人：项建广，浙江晨达律师事务所律师。被告：杨建兴，男，1962年8月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：周晓慧，女，1964年7月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：尤小茜，女，1978年2月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：陈月娥，女，1972年7月21日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。四被告的委托诉讼代理人：吴玉亮、吴法制，浙江时代商务律师事务所律师。本院于2019年7月2日立案受理原告章华兴、任少华与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜、陈月娥房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人项建广，四被告的委托诉讼代理人吴玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章华兴、任少华向本院提出诉讼请求：1.依法确认两原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订的《房地产买卖协议书》无效；2.依法判令四被告共同连带赔偿两原告13.69平方米房屋拆迁安置权益损失，计88321元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：两原告系温州市瓯海区丽岙街道王宅新村的村民，原有坐落于温州市瓯海区丽岙街道王宅村后巷路24-1号房屋[房屋所有权证号：74093，集体土地使用权证号：温集用（2005）第3-3851号]建筑面积254.94平方米。2002年1月14日，两原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订一份《房地产买卖协议书》，约定原告将上述房屋（建筑面积254.94平方米）作价118000元出卖给被告杨建兴、周晓慧、尤小茜。该房屋的土地性质为集体所有土地，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜并非王宅村集体经济组织成员，法律规定不得违法转让，故双方之间的《房地产买卖协议书》应当认定无效。2011年1月8日，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜与被告陈月娥签订一份《立卖尽契约》，约定被告杨建兴、周晓慧、尤小茜将上述房屋转卖给被告陈月娥。2017年，上述房屋被瓯海区丽岙街道纳入城中村改造（房屋征收并拆迁）。2017年7月2日，被告陈月娥与丽岙街道办事处签订《住宅用房产权调换协议》。2017年10月10日，被告陈月娥领取了该房屋的安置补偿权益款2583789元，其中包括未经登记的13.69平方米房屋的拆迁安置补偿权益款88321元。原告认为，其并未转让未经登记的13.69平方米房屋，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜也未支付过该13.69平方米房屋的对价，可以通过双方于2002年1月21日签订的《温州市瓯海区房产卖买契约》予以印证，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜无权将该13.69平方米房屋转卖给被告陈月娥，被告陈月娥也无权获得该13.69平方米房屋的拆迁安置补偿权益，遂诉至法院，请求判如诉请。被告杨建兴、周晓慧、尤小茜、陈月娥答辩称：原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订的《房地产买卖协议书》合法有效，买卖标的包含原告主张的13.69平方米，且已办理254.94平方米房屋所有权变更登记手续。另，原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订《房地产买卖协议书》时，同意将13.69平方米小屋无偿供原告的父亲章志松使用，后考虑到章志松老人的实际情况于2008年2月20日给予了老人1500元，与章志松签订《协议书》，章志松于2008年2月底前将该13.69平方米小屋腾空交还原告。被告杨建兴、周晓慧、尤小茜有权将上述房屋（包含13.69平方米房屋）转让给被告陈月娥。现上述房屋已被征收拆迁，拆迁安置补偿权益应当归属于被告陈月娥。本院经审理认定，2002年1月14日，原告章华兴（作为甲方）与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜（作为乙方）签订一份《房地产买卖协议书》，约定：原告将其所有的坐落于温州市瓯海区丽岙街道王宅村２层３间房屋（地号Ｄ-6-210-212），建筑面积254.94平方米,作价118000元出卖给被告杨建兴、周晓慧、尤小茜等内容；同时协议第8点后又写明：“此屋前后道坦和北首猪栏间一并卖尽给乙方所有，但乙方同意章志松老人使用至年老，如果政府需要拆迁，章志松应及时腾空，不得向乙方索取一分一厘金额”。2002年1月21日，原告章华兴、任少华与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订一份《立卖尽契约》，约定内容与《房地产买卖协议书》一致，同时两原告确认收到全部购房款118000元。同日，为办理上述房屋过户手续，原告章华兴、任少华与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜共同至温州市瓯海区房地产交易管理所又签订一份《温州市瓯海区房产卖买契约》，约定两原告将坐落于丽岙王宅村（地号Ｒ-Ｄ6-210-，产权证号：74093）使用地积136.74平方米，建筑面积254.94平方米以8万元的价格转让给被告杨建兴、周晓慧、尤小茜。2002年1月24日，上述254.94平方米房屋所有权人变更登记为被告杨建兴、周晓慧、尤小茜，权证号为000895、000896、068292。2005年4月16日，原告章华兴办理了上述254.94平方米房屋的集体土地使用权证，证号为温集用（2005）第3-3851号。2008年2月20日，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜（作为乙方）与章志松（作为甲方）签订一份《协议书》，约定：乙方购买王宅村3间楼房及一间猪栏间，曾经答应该房屋旁边一间猪栏间让章志松使用，现双方协议由乙方出资1500元给章志松，章志松必须在2008年2月30日前将该3间房屋及猪栏间腾空完毕交给乙方使用，章志松不得再存放任何东西。2011年1月8日，被告杨建兴、周晓慧、尤小茜与被告陈月娥签订一份《立卖尽契约》，约定被告杨建兴、周晓慧、尤小茜将丽岙街道王宅村（产权证号068292、丘地号Ｒ-Ｄ6-210）房屋建筑面积254.94平方米，包括附属小屋作价88万元转让给被告陈月娥为业等内容。合同签订后，被告陈月娥向被告杨建兴、周晓慧、尤小茜支付全部转让款。后上述254.94平方米房屋及13.69平方米附属小屋被列入拆迁范围并予以拆除，根据温州市瓯海区丽岙街道王宅村房屋征收调查登记表，拆除的房屋还包括13.69平方米附属小屋与254.94平方米房屋之间于1998年之后建造的房屋22.23平方米。被告章华兴确认该22.23平方米房屋系被告方建造。2017年7月2日，温州市瓯海区人民政府丽岙街道办事处与被告陈月娥签订《住宅用房产权调换协议书》。温州市瓯海区人民政府丽岙街道办事处明确上述房屋拆迁安置权益款为2583789元，其中未经登记13.69平方米小屋拆迁安置补偿款为88321元。上述款项均由被告陈月娥领取。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证、人口信息、《房地产买卖协议书》、《温州市瓯海区房产卖买契约》、房屋产权信息查询证明、集体土地使用权证、《立卖尽契约》、《住宅用房产权调换协议》、王宅村房屋征收调查登记表、产权调换补偿安置明细预算表、付款单据、照片、情况说明，被告提供的温州市不动产登记信息查询记录、《立卖尽契约》、《房地产买卖协议书》、《协议书》等证据予以证明，本院审查后予以认定。本院认为，两原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜签订的《立卖尽契约》、《房地产买卖协议书》，四被告间签订的《立卖尽契约》均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效。原告主张《房地产买卖协议书》无效，依据不足，本院不予支持。根据上述三份合同内容“北首猪栏间一并卖尽”，结合被告章华兴确认北首小屋与有产权房屋之间的22.23平方米房屋为被告方建造，可以认定转让标的包含北首13.69平方米小屋。两原告与被告杨建兴、周晓慧、尤小茜在温州市瓯海区房地产交易管理所签订的《温州市瓯海区房产卖买契约》系双方为办理已有产权的254.94平方米房屋过户登记需要签订，并不能因此推翻双方转让标的物包含北首13.69平方米小屋的事实。原告主张转让标的不包含北首13.69平方米小屋及北首小屋不能明确为该13.69平方米，依据不足，本院不予支持。合同签订后，两手买受人均已履行了付款义务，现案涉房屋（包括13.69平方米小屋）已被列入拆迁范围并拆除，房屋拆迁后的财产权益应当归属被告陈月娥。原告主张13.69平方米小屋拆迁安置补偿权益归原告所有，要求四被告予以赔偿，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告章华兴、任少华的诉讼请求。案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告章华兴、任少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈淑雅二〇一九年九月五日代书记员 林晶晶?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。