辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终6350号上诉人（原审被告）：董迎春，女，1964年3月17日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：董毅文，男，1963年7月21日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：大连福瑞海鲜餐饮有限公司，住所地大连市沙河口区迎春街**。法定代表人：董亚楠，该公司总经理。三上诉人共同委托诉讼代理人：苏阳，辽宁融都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局，住所地大连市沙河口区玉华街**。法定代表人：苏颖军，该局局长。委托诉讼代理人：李德仲、杨任，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人董迎春、董毅文、大连福瑞海鲜餐饮有限公司（以下简称福瑞海鲜公司）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局（以下简称解放军大连房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初7643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董迎春、董毅文、福瑞海鲜公司上诉请求：撤销原判第四项。事实和理由：原审法院对该项判决适用法律错误。一、法律依据。《物权法》第二百三十条、第二百三十一条。二、案件事实。1.被上诉人主张的房屋中的动产与本案的房屋租赁合同关系不属于同一法律关系。房屋租赁合同所涉及的权利义务包括：出租人将房屋租赁给承租人，承租人将租金支付给出租人。该法律关系不涉及承租人及在租赁期间实际使用人在该房屋内用于经营及其它用途的动产。被上诉人对上诉人主张的拖欠房屋租金是房屋租赁合同关系，房屋内的物品不属于该法律关系所涉及的动产。2.依据《物权法》第二百三十一条，当所留置的动产与债权不属于同一法律关系时，仅企业之间的留置才有效。本案双方主体中的被上诉人并非企业法人，所以在其所留置的动产与其债权不属于同一法律关系时，其不享有合法的留置权。之所以《物权法》第二百三十一条规定企业与企业之间所留置的动产与债权不受属于同一法律关系的限制，立法目的是：由于在商业实践中，企业之间相互交易频繁，追求交易效率，讲究商业信用，如果严格要求留置财产必须与债权的发生具有同一法律关系，有悖交易迅捷和交易安全原则。因此，本条同时规定，企业之间留置的动产，可以不与债权属于同一法律关系，并没有规定法人与法人之间或社团与社团之间留置的动产，可以不与债权属于同一法律关系。强调的是商事关系，而企业是以盈利为目的，确保交易迅捷及安全，所以企业之间不受同一法律关系限制，这是立法本意，故法律规定为企业与企业之间。而本案房管局为非企业法人，其职能不是以盈利为目的，而是以国家赋予的行政管理职能为目的，因此不属于《物权法》第二百三十一条中的企业，所以在本案中没有留置权，也没有优先权。另外，被上诉人不能基于约定以及催房租要求承租方撤离，承租人未撤离，也未主张撤离时间不足等事实就享有合法的占有权。解放军大连房管局辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、根据租赁合同的约定，部队有权扣押承租方财产。实质上是赋予了部队以扣押财产的方式获得债权清偿的担保。《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）约定，“属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”同时，第十五条第（十五）也约定，“逾期不腾退或合同履行期间拖欠租金达30日的，出租方有权采取查封承租的房地产，扣押承租方物资，清退承租方全部人员等强制措施或法律手段来主张权利，造成的一切损失和后果均由承租方负责。”基于以上合同约定，当事人双方一致同意部队有权采取扣押财产的方式来担保债权得到清偿，部队系合法占有案涉的动产。二、部队依合同约定扣押而形成留置权的动产，与租赁费用债权属于同一法律关系。本案中，部队扣押案涉动产，并非单方私力救济行为，而系基于租赁合同约定的合同履行行为，是合同赋予部队的权利。与基于合同形成的租赁费用债权，都属于租赁合同项下的权利。换句话说也就是属于同一法律关系。因此，部队对于案涉动产的留置符合物权法第二百三十一条的规定。解放军大连房管局向一审法院起诉请求：1.被告董迎春、福瑞海鲜公司、董毅文共同支付原告房屋租赁费用911,343元(自2014年12月1日至2015年7月19日期间的房屋租赁费用，按年租金1,440,000元为标准计算)，并自2014年12月1日起以911,343元为基数按24%/年计付违约金至付清租赁费用之日止；2.被告董迎春、福瑞海鲜公司、董毅文共同支付原告诉讼保全保险费11,264元；3.确认原告对大连市沙河口区迎春街4号房屋内留置的动产(具体明细为《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》中物品)拍卖所得价款享有优先受偿权。一审法院认定事实：2013年5月，解放军大连房管局(出租方、甲方)与董迎春(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于大连市沙河口区迎春街4号(坐落号：沈辽字第7022号)的房屋，建筑面积约2330平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)柒佰贰拾万元(￥7,200,000元)。年租金壹佰肆拾肆万元(￥1,440,000元)。租金按年结算，乙方于每合同年的前十日内交付甲方，付款方式：现金或转账。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、其它等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金壹拾肆万肆仟元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第十条约定甲方违约责任，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付壹佰肆拾肆万元作为违约金。第十一条约定乙方违约责任，(一)乙方违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付壹佰肆拾肆万元作为违约金。(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，解放军大连房管局向董迎春移交了房屋。董迎春支付了保证金144,000元及部分房屋租金。董迎春自2014年12月1日起欠付解放军大连房管局的房屋租金。2015年2月4日，董迎春向解放军大连房管局出具承诺书，内容为“本人郑重承诺：在2015年2月10日之前，将拖欠贵局的2,950,000元(2014年12月1日至2015年11月30日两份合同共计房屋租金2,950,000元)房租金交予贵局，如继续拖延，贵局将对我方经营的润城商务酒店、福瑞海鲜酒店采取停电措施，并依据双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条第2款之约定收取违约金等相关权利，由此产生的后果将由我方自担”。3月10日，董迎春出具还款计划承诺书，主要内容为其对2月4日出具的承诺书中认可的欠付的2,950,000元租金，承诺于2015年3月10日前支付，并注明双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条第2款约定的违约责任。3月20日，董迎春、董毅文共同出具承诺书，主要内容为，承诺欠付的上述2,950,000元租金于2015年3月25日前支付，如继续拖延按照《军队房地产租赁合同》第11条第2款约定的违约责任执行。3月27日，董迎春、董毅文共同出具还款计划承诺书，主要内容为，承诺在2015年4月10日(先行交纳2,000,000元)至4月20日(交纳950,000元)，将拖欠的2,950,000元租金交予贵局，同时将鸿润集团奔驰车一辆交予解放军大连房管局作抵押，如再继续拖延，解放军大连房管局将依法对抵押车辆予以没收，同时对其经营的润城商务酒店、福瑞海鲜酒店采取停电措施，并依据双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条第2款之约定收取违约金等相关权利，由此产生的法律后果将由其二人自行承担。该承诺书签订后，董毅文将其名下的辽Ｂ×××**号奔驰牌轿车移交解放军大连房管局处保管。5月15日，董迎春再次出具承诺书，主要内容为其承诺于2015年5月20日前，向解放军大连房管局支付2015年房租1,500,000元，剩余房租1,450,000元于2015年7月30日前支付。5月21日，董迎春再次出具承诺书，主要内容为其承诺于2015年5月25日17时前，向解放军大连房管局支付2015年房租1,500,000元，剩余房租1,450,000元于2015年7月30日前支付。5月28日，解放军大连房管局(甲方)与董迎春(乙方)签订《停业整顿协议》，约定依据双方签订的《军队房地产租赁合同》和乙方向甲方的承诺，乙方未能按约定合同承诺向甲方交付拖欠的租金2,950,000元，已严重违约和失诺，甲方于2015年5月28日对乙方承租的房地产(润城商务酒店、福瑞海鲜酒楼)实施了查封，现就停业查封后有关事项达成本协议，共同遵守。一、停业查封之日起15日内，乙方一次性向甲方交付拖欠的租金1,500,000元，即可恢复营业，剩余1,450,000元，乙方按承诺于2015年7月30日前，一次性向甲方交付。二、停业查封之日即2015年5月28日17时前，乙方自行将发电机搬离出承租的房地产范围。三、自停业查封之日起，房地产(润城商务酒店、福瑞海鲜酒楼)内的所有物品由乙方负责看管，每个楼内允许留2人值守，其他人员不得入内，并对所有物品的丢失、损毁负全责。该协议还约定了双方的其他权利义务。该协议尾部有双方签字盖章，同时乙方担保人处有董毅武签字。2015年10月13日，解放军大连房管局向董迎春邮寄通知一份，内容为鉴于贵方未能履行2015年5月28日双方签订的《停业整顿协议》，我局于2015年7月19日清退了贵方的2名值守人员和4名讨薪员工，收回了我局出租给贵方的房地产。之后，我局多次约贵方协商解决后续问题，但贵方月余未派员来谈，造成我局该处房地产空闲，严重更影响了我局房地产整改任务的完成。为避免损失扩大，我局再次通知贵方：一、按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条约定，贵方逾期交付房地产租金30日，我局有权解除本合同，解除合同时间为2015年7月19日。二、贵方拖欠租金1,866,900元，滞纳金2,044,400元，共计3,911,300元。三、按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第6条约定，贵方交付的租赁保证金295,000元不予返还。四、按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条第2款约定“乙方交付租金逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产”。解放军大连房管局以特快专递方式向大连市甘井子区矿前街今都小区32楼1706号邮寄过程经大连市公证处进行公证。8月3日，福瑞海鲜酒店与大连润城商务酒店有限公司向解放军大连房管局出具《关于解除以车辆担保抵押租金的商榷函》，内容为：董迎春于2015年3月27日，将辽Ｂ×××**奔驰车一辆交给贵局为福瑞海鲜酒店和润程商务酒店房租作担保，鉴于贵局已于2015年5月28日将两个酒店停业，并将所有资产(两个酒店资产两千一百余万元)封存。现因辽Ｂ×××**车辆需要进行年检，故此请贵局领导予以酌情考虑解除该车辆的担保，使该车辆按时年检，便于正常使用，特此致函。12月25日，解放军大连房管局与董迎春对福瑞海鲜酒店物品进行清点，并制作《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》，现该清点物品由解放军大连房管局保管。2016年11月24日、12月7日、12月28日、2017年2月15日、2018年1月25日，解放军大连房管局与董迎春及董毅武就董迎春欠付案涉房屋租金事宜进行会谈，并制作会谈纪要。福瑞海鲜酒店于2015年1月16日注册成立，，注册地址为辽宁省大连市沙河口区迎春街**公司法定代表人为董迎春，2015年4月14日变更法定代表人为董亚楠。一审法院依解放军大连房管局申请，分别于2018年12月17日、2019年1月2日，查封被告董毅文名下的辽Ｂ×××**号奔驰牌轿车、辽Ｂ×××**号兰博基尼牌轿车、辽Ｂ×××**号宝马牌轿车、辽Ｂ×××**号奥迪牌轿车、辽Ｂ×××**号宝马牌轿车、辽Ｂ×××**号奔驰牌轿车、辽Ｂ×××**号东风日产牌轿车的车籍，查封期限一年。解放军大连房管局以中国平安财产保险公司诉讼财产保全责任保险做担保，支付保函保险费11,264元。一审法院认为，2013年5月，解放军大连房管局与董迎春签订《军队房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同签订后，解放军大连房管局向董迎春移交了房屋，董迎春应按照合同约定向解放军大连房管局支付房屋租金，现董迎春未能如约支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，双方对董迎春欠付租金的起始时间，即2014年12月1日起无异议，对支付租金的截止时间存在异议。根据解放军大连房管局提供的2015年5月28日其与董迎春签订的《停业整顿协议》，在该协议中明确载明“甲方，即解放军大连房管局于2015年5月28日对乙方承租的房地产(润程商务酒店、福瑞海鲜酒楼)实施了查封”，案涉房屋查封后，董迎春已无法经营，房屋对于董迎春已经失去了使用价值，且此时解放军大连房管局已实际控制该房屋，可以自行处置房屋，避免其损失扩大，故董迎春应向解放军大连房管局支付房屋租金至2015年5月28日。即董迎春应按照合同约定的年租金1,440,000元的标准向解放军大连房管局支付自2014年12月1日起至2015年5月28日房屋租金702,247元(1,440,000元/365天×178天=702,247元)。关于解放军大连房管局主张的董迎春以欠付租金数额为基数按24%计付违约金至付清租赁费用之日止的诉讼请求，因庭审中董迎春对解放军大连房管局主张的其已支付的144,000元的租赁保证金不予返还的处理意见表示同意，且认为解放军大连房管局主张按照年利率24%的标准支付违约金标准过高。因该144,000元已经是违约金性质，一审法院依据双方对合同的履行情况及履行合同中的过错程度、损失情况等因素，酌定董迎春按照欠付租金702,247元为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准，支付违约金自2014年12月1日起至款项付清之日止。关于解放军大连房管局主张的董迎春支付保全保险费11,264元的诉讼请求，因该费用系本案保全过程中的合理花费，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于解放军大连房管局主张的福瑞海鲜酒店对董迎春应支付的上述款项承担共同还款责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。福瑞海鲜于2015年1月16日注册成立，，住所地为辽宁省大连市沙河口区迎春街**即案涉房屋所在地址，并实际在此经营。且董迎春为福瑞海鲜酒店注册成立时的法定代表人，其租赁案涉房屋的实际目的系为了经营福瑞海鲜酒店，该情形符合上述法律规定的条件，故福瑞海鲜酒店应对董迎春上述应承担的付款义务承担共同给付责任。关于解放军大连房管局主张的董毅文对董迎春、福瑞海鲜酒店上述应支付的费用承担共同还款责任的诉讼请求，一审法院认为，根据董迎春与董毅文于2015年3月20日及2015年3月27日出具的两份还款计划承诺书的内容，董迎春与董毅文均承诺向解放军大连房管局偿还拖欠的两份租赁合同的租金2,950,000元，故可以认定董毅文亦同意与董迎春共同承担还款责任，原告要求董毅文应对董迎春上述应承担的付款义务承担共同给付责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于解放军大连房管局主张确认其对大连市沙河口区迎春街4号房屋内留置的动产(具体明细为《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》中物品)拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。现《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》中清点财产已留置在解放军大连房管局处，解放军大连房管局在上述债权范围内对大连市沙河口区迎春街4号房屋内留置的动产，即《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》中清点财产拍卖所得价款享有优先受偿权。一审法院判决：一、董迎春、大连福瑞海鲜餐饮有限公司、董毅文共同于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局自2014年12月1日起至2015年5月28日的房屋租金702,247元；二、董迎春、大连福瑞海鲜餐饮有限公司、董毅文共同于判决生效之日起十日内以欠付租金702,247元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，向中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付自2014年12月1日起至款项付清之日止的违约金；三、董迎春、大连福瑞海鲜餐饮有限公司、董毅文共同于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局保全保险费11,264元；四、中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局在上述债权范围内对大连市沙河口区迎春街4号房屋内留置的大连福瑞海鲜餐饮有限公司所有的动产(具体明细为《大连福瑞海鲜酒店物品清点汇总表》中物品)拍卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费20,647元、保全费5000元(解放军大连房管局均已预付)，由董迎春、大连福瑞海鲜餐饮有限公司及董毅文共同负担，给付时间同上。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：解放军大连房管局对案涉房屋内留置的福瑞海鲜公司所有的动产是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”第二百三十一条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”本案中，董迎春与解放军大连房管局签订《军队房地产租赁合同》约定承租方财产在结清租金和其他费用前不得转移，逾期60日，视为承租方放弃其在出租方的财产。董迎春系为设立福瑞海鲜公司而签订《军队房地产租赁合同》，一审判令董迎春、福瑞海鲜公司及同意承担共同还款责任的董毅文共同支付租金，三上诉人对此并未提出异议，即三上诉人对一审判令的福瑞海鲜公司承担合同责任未提出异议。在合同履行过程中，因欠付租金，董迎春与解放军大连房管局对案涉房屋内福瑞海鲜公司物品进行清点后，清点物品由解放军大连房管局保管。2015年8月3日，福瑞海鲜公司向解放军大连房管局出具《关于解除以车辆担保抵押租金的商榷函》，对该函中提到的解放军大连房管局封存资产事宜也并未提出异议，这也同时佐证了福瑞海鲜公司对解放军大连房管局留置其物品知晓并认可。故解放军大连房管局留置福瑞海鲜公司物品符合《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定的“合法占有债务人动产”的情形，解放军大连房管局有权就该动产优先受偿。关于三上诉人主张案涉房屋中动产与解放军大连房管局债权不属于同一法律关系一节，如上所述，《军队房地产租赁合同》中已经约定承租方财产在结清租金和其他费用前不得转移，解放军大连房管局按照合同约定留置房屋内物品且已得到董迎春及福瑞海鲜公司的确认，应认定解放军大连房管局留置的物品与其租金债权属于同一法律关系，解放军大连房管局留置福瑞海鲜公司物品不违反《中华人民共和国物权法》第二百三十一条规定。三上诉人此点主张不成立。综上所述，上诉人董迎春、董毅文、福瑞海鲜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董迎春、董毅文、大连福瑞海鲜餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年九月二十六日书记员  杜玉洁