江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终424号上诉人（原审被告）：龚千顺，男，1955年8月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：时振中，江西文澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，江西文澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西百利达实业有限公司，住所地：江西省九江市共青城发展大道**。法定代表人：曹以群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江西共诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹以德，男，1964年10月2日出生，汉族，住江西省共青城市。委托诉讼代理人：梅梦娟，江西共诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西统百利彩印包装股份有限公司，住所地：江西省共青城市工业园工业大道以东、北纬西路以北。法定代表人：曹以德，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅梦娟，江西共诚信律师事务所律师。原审被告：江西省鸿翰汽车贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区沿江北路**（和平国际大酒店**酒店写字楼**）。法定代表人：高琪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：时振中，江西文澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，江西文澜律师事务所律师。上诉人龚千顺因与被上诉人江西百利达实业有限公司（以下简称百利达公司）、曹以德、江西统百利彩印包装股份有限公司（以下简称统百利公司）及原审被告江西省鸿翰汽车贸易有限公司（以下简称鸿翰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2018）赣04民初204号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚千顺及原审被告鸿翰公司的共同委托诉讼代理人时振中、杨云，被上诉人百利达公司的委托诉讼代理人杨军，被上诉人曹以德及统百利公司的共同委托诉讼代理人梅梦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚千顺上诉请求：1.请求撤销原判，将本案发回重审或改判驳回百利达公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由百利达公司、曹以德、统百利公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定证据有误，偏袒百利达公司、曹以德、统百利公司，导致事实不清。曹以德与百利达公司法定代表人曹以群之间存在亲属关系，百利达公司的实际控制人为曹氏兄妹，可见，百利达公司与曹以德、统百利公司属于共同利害关系人，诉讼利益一致，之间的举、质证等必须结合案件事实、证据说服力大小等因素综合评判认定，不能在龚千顺提出反驳理由的情况下予以直接采信，否则，认定证据必然有误。本案中，百利达公司为了达到解除合同的诉讼目的，将曹以德、统百利公司列为被告，只要是百利达公司所提供的证据，曹以德和统百利公司一概认可，而一审法院不考虑龚千顺对有关证据不予认可且提出合理的事实及理由的情况，而以曹以德、统百利公司对证据无异议而予以采信，违反“谁主张，谁举证”的证据规则。一审法院对百利达公司所提交的曹以德向龚千顺的发函、百利达公司向曹以德的发函及曹以德的回函、共青城市国土资源局的回函等有关证据进行错误采信，导致事实不清，影响案件的公正审理。（二）案涉项目停工的原因在于百利达公司、曹以德一方，一审法院未查明并认定百利达公司、曹以德存在严重违约的前提下支持百利达公司的诉讼请求错误。百利达公司、曹以德签订协议时一直承诺会将两块土地合并，而不是用土地与百利达公司联合开发。按照协议约定，曹以德最迟应在2017年11月17日前将土地注入百利达公司，然后龚千顺才投入资金。曹以德一直借口拖延履行，并欺骗说正在进行土地合并注入，要求龚千顺先行注入资金。龚千顺出于信任及尽快推动项目的想法，在曹以德未履行土地注入义务的情况下，投入大量资金用于项目建设。之后，经龚千顺多次催促，曹以德仍未履行其义务后，龚千顺委托律师对曹以德予以当众宣读《律师函》，其亦当众承认其违约行为，称违约只需支付30％的资金利息。协议约定，项目应由龚千顺全面管理，并负责管理使用各类印章。但在实际履行过程中，曹以德通过设置各种障碍，非法干涉、阻挠龚千顺行使以上权利，且直接插手项目管理，管控项目公司印章，其属于严重违约行为。百利达公司、曹以德出资的两块土地设置了抵押权，抵押期限分别至2018年2月23日和2018年1月19日。截至目前，抵押未消灭，影响到项目开发及销售进程，导致各类手续无法正常办理，对龚千顺已投入资金及后期的经济利益构成严重威胁。以上可知，百利达公司、曹以德系恶意违约方，龚千顺系守约受害方，有权拒绝继续出资，其对项目停工不存在过错，过错在于百利达公司、曹以德一方，故百利达公司无权主张单方解除合同。如果合同解除，龚千顺所投资金将血本无归，而百利达公司、曹以德可以因合同解除独吞项目全部收益。一审法院判决解除协议，属于认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公平。（三）龚千顺始终积极履行合同，甚至为了推进项目进程，出于对百利达公司、曹以德的信任，从各方利益考虑出发，在未达到约定出资条件情况下，先期投入了大量资金用于项目前期工作，其不存在过错。龚千顺实际投入前期费用近400万元左右，但曹以德对于土地注入先是一拖再拖，进而直接不予承认并拒绝办理土地注入事宜，则龚千顺有权拒绝出资。龚千顺两次发函督促其改正，但是其拒不改正。龚千顺不同意百利公司提出的解除合同诉请，要求曹以德等继续履行合同。（四）一审法院采纳共青城市国土资源局回复函的意见判令解除协议，且认定双方对协议主要条款约定不明均有过错，判令诉讼费由三者均摊，属于认定事实和适用法律错误。共青城市国土资源局不具有任何法律解释权，其回复函的内容违反法律规定和曹以德与共青城市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》。一审法院混淆房地产转让与土地使用权作价出资注入公司的法律概念，曲解法律规定。根据《中华人民共和国公司法》第二十七条关于“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的规定，土地注入是合法行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十九条约束的是房地产转让行为，而本案的土地注入行为，不存在房地产项目转让的行为，不涉及百利达公司向曹以德支付价款，故一审法院适用该法第三十九条规定错误。曹以德通过竞拍取得案涉土地使用权，且之后未进行土地使用权转让及开发，该块土地仍是一块净地。出让合同约定，曹以德有权将合同项下全部或部分土地使用权转让、出让、抵押，但首次转让剩余年期土地使用权时应当经出让人认定符合下列第二款规定之条件即按照本合同约定进行开发，形成工业用地或其他建设用地条件。故一审法院对回复函予以采信属于认定事实错误。在一审法院以调查令形式向九江市自然资源局及江西省自然资源厅发函调查，在上述两家单位未作出回复的情况下，不能直接采用共青城市国土局的回复函意见。即便土地最终无法注入，一审法院依然不能判决解除合同。合同解除必须达到一方行为构成根本性违约，导致合同事实上无法履行，守约方此时有权提出解除合同。百利达公司作为违约一方，不享有单方合同解除权。案涉协议并非无法履行，只要百利达公司、曹以德采取龚千顺认可的其他增信措施，并改正自身错误取得龚千顺的谅解，协议实际上可以继续履行，故一审法院以土地无法注入为由判决解除合同缺乏事实根据与法律依据。土地注入义务是百利达公司、曹以德为了吸引龚千顺进行投资主动要求写入协议中，且协议约定其提供的土地不能存在权属方面的瑕疵，能够满足约定的开发条件。（五）百利达公司、曹以德存在合同欺诈行为，意图侵吞龚千顺的经济权益。百利达公司、统百利公司都是成立多年的专业公司，曹以德是经商多年的企业家，比一般人更具有商业谈判能力及市场研判能力，百利达公司、曹以德签订案涉协议的原因是其土地因长久未开发面临被政府强制收回的风险，而其并无资金，几乎丧失了融资能力，于是向龚千顺假以许诺比较优厚的合作条件，承诺马上会将土地合并注入百利达公司，保障龚千顺的投资安全，同时将项目完全交给龚千顺管理。协议签订后，百利达公司、曹以德以加快项目推进为由，一方面骗取龚千顺先行出资，另一方面又谎称正在办理土地注入需要资金，让其帮助融资解决该事项。在土地抵押权未消灭且已影响项目进度的情况下，又要求龚千顺解决其所有债务问题，将其套牢。曹以德采取控制项目公司印章并变更项目公司负责人，将龚千顺赶出项目部，独自控制案涉项目。百利达公司、曹以德在一审庭审上称案涉项目系龚千顺和曹以德挂靠百利达公司，又称两块土地系曹以德所有，这与协议内容不符，可认定百利达公司、曹以德存在欺骗隐瞒。百利达公司一审庭审时临时提出增加要求确认项目归其所有的请求，与其之前陈述其既不是项目实际开发人，土地不是百利达公司的相矛盾，百利达公司没有实际出一分钱，现却主张项目归其所有，曹以德对此表示同意，可见其侵吞项目的目的。协议约定百利达公司、曹以德的土地作价是1000万元，这与龚千顺认为的3640万元价值之间存在2640万元的价差，且项目毛利润在1.5亿元左右，扣除出资，龚千顺的预期利益近6500万元。本案实质是百利达公司、曹以德为侵占龚千顺的预期巨额收益，在采取各种违约手段意图逼迫龚千顺离开未果后而提起的恶意诉讼。作为受害方的龚千顺坚决不同意解除协议，其履行协议付出了很大代价，百利达公司、曹以德不认可确认龚千顺的出资，也不同意退还其投资及损失，如果判决解除协议会给龚千顺造成更大的损失。希望二审法院认清百利达公司、曹以德的真实面目及诉讼目的，依法保护龚千顺的合法权益。百利达公司答辩称，（一）百利达公司与曹以德系两个法律主体，两者之间没有利害关系，在本案中根本没有法律关系。本案的发生系由于龚千顺不履行出资义务造成的。（二）龚千顺一直以土地注入需要过户为由拒不出资没有道理。首先，协议约定的土地注入并不是过户，且协议已经开始履行。其次，其过户的要求是被法律和政府部门所禁止，无法实现。龚千顺坚持要求过户，将过户理解为注入的唯一方式错误，其过户的要求是造成合同不能履行的原因，而龚千顺在上诉状中再一次表明了其土地过户的要求。（三）项目所有财务人员及印章均是龚千顺管理，其管理工程及资金的权利未受到任何限制。龚千顺离开工程现场的时候，项目账户资金为零。其将包括第三方的保证金在内的所有资金转到了其私人账户，其说管理工程受限没有任何道理。（四）对于土地抵押问题。各方在订立协议的时候对土地使用权已经抵押的事实是清楚的，土地抵押只有在对合作开发产生了实际影响的时候才需要解决，现在项目刚开始，未到解决土地抵押问题的时候。如果土地抵押到时候对项目开发产生了影响，也应由龚千顺解决资金问题，百利达公司、曹以德只按照龚千顺实际融资成本的两倍支付利息，所以即使违约，也是由龚千顺自行解决。（五）案涉项目的利益不会被任何一方侵占，同样本项目的损失也应由违约方承担。百利达公司、曹以德必将向龚千顺提起诉讼要求赔偿损失。现有证据显示龚千顺投资总共是140万元，但其侵占第三方的保证金200余万元。（六）一审法院适用房地产管理法正确。本案就是由于龚千顺要求曹以德履行无法完成土地在未开发之前过户的义务，并以此拒绝出资才造成纠纷。本案应适用房地产管理法第三十九条规定。（七）龚千顺拒不出资，致使案涉项目已停滞了一年多。在百利达公司、曹以德一再催告的情况下其仍拒绝出资，属根本违约。退一步说，即使不是根本违约，现在是龚千顺拒不出资，项目无法推进，龚千顺又要求土地过户，协议无法履行，应予解除。（八）百利达公司、曹以德一方的实际诉求明确，其拥有该项目合作的一大块土地，而现在由于项目停滞，致使整个项目所形成的工程款以及违约损失都由百利达公司承担。至于百利达公司、曹以德之间两块土地的权益如何处分，那是百利达公司与曹以德之间协商的问题。（九）一审法院两次释明，要求龚千顺对该项目进行清算，但其拒不理会，不提供何财务账目，且在庭审中拒绝对项目的投资收益、负债等情况进行清算。因此，关于项目是否收益以及项目利益的问题，应由各方另行解决。（十）龚千顺在上诉状中提到的利润计算方法是不成立。如果说该项目推进下去，能够获得6500万元的收益，龚千顺在投资140万元之后，就不会拒不投资。致使这个项目停工的原因是没有钱办施工许可证而被政府责令停业。（十一）本案争议的原因由于龚千顺以土地未过户为由而拒不出资造成的，而土地使用权过不了户是法律规定及政府部门规定的原因，因此，除了解除协议别无他法。请驳回龚千顺的上诉请求。曹以德答辩称，曹以德在签订协议后，已将名下12亩土地注入到百利达公司，并办理了建设用地规划许可证。该项目停工是龚千顺拒不履行出资义务所致。项目停工至一审开庭四个月之久，百利达公司多次催促曹以德开工，项目现在陷入僵局，请求查明事实，依法解除合同。统百利公司答辩称，其与百利达公司的答辩意见一致。鸿翰公司述称，请求支持龚千顺的所有上诉请求。百利达公司向一审法院起诉请求：1、判决解除其与龚千顺、鸿翰公司、曹以德、统百利公司签订的《房地产项目联合开发协议》。2、诉讼费由龚千顺、鸿翰公司、曹以德、统百利公司承担。2018年12月10日，百利达公司开庭时当庭提出增加诉讼请求，请求确认已完成的项目建成成果归百利达公司所有，合作项目所有权归百利达公司。2018年12月18日，百利达公司书面申请撤回增加的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年11月10日，百利达公司、曹以德作为甲方，龚千顺作为乙方，统百利公司作为丙方，鸿瀚公司作为丁方，签订《房地产项目联合开发协议书》，约定“根据城市规划建设的需要，甲、乙双方拟联合开发江西省赣江新区（共青城）新能源汽车城——绿洲半岛住宅小区项目。经各方友好协商，达成该项目联合开发协议，特订立以下条款共同遵守。第一条、合作原则。合法、自愿、互利互惠、公平、诚实信用、风险共担。在合作过程中各方若存在分歧，应本着以上原则尽量协商解决。第二条、合作开发项目概况。1、甲乙双方联合开发的项目位于江西省共青城市工业大道以东、欧塘水库以南。项目用地面积34666.67平方米（52亩），规划建筑面积71186.14平方米，具体项目建设指标以政府部门最终批复为准。2、项目地块土地类型为商住用地，甲方以其所有的项目范围内土地共约34666.67平方米土地使用权估价为限出资，四址界限以土地使用权宗地图为准。3、甲方保证项目土地使用权来源合法，产权清晰且无任何权属纠纷，若存在争议及权属纠纷而产生的一切责任由甲方承担，导致的经济损失由甲方全部承担。4、建筑规模按甲方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。第三条、合作方式。1、甲方应在本协议生效后7日内将曹以德权下8000平方米商住用地（土地使用权证编号：共国用（2010）第004号）注入百利达公司，百利达公司再以其权下40亩商住用地（土地使用权证编号：共国用（2010）第039号一并共52亩商住用地作为出资进行项目合作开发，以上两宗土地价值经各方一致同意作价1000万元，该1000万元作为甲方的项目出资，占有本项目股份的比例为50%。2、乙方以货币出资人民币1000万元占本项目股份比例50%，上述款项在曹以德依约将权下8000平方米商住用地（土地使用权证编号：共国用（2010）第004号）注入百利达公司后3个工作日内由乙方先注入300万元至项目部专用存款账户，剩余700万元由乙方按照工作进度分批转入项目专用存款账户内，不得影响项目工作进度，否则，乙方按逾期支付金额的双倍向甲方承担违约责任。3、各方同意设立开发项目部，项目部全面负责开发事宜，除项目财务需由甲乙双方共管外，乙方全面负责本项目开发的全部事宜（但主要对外合同签订及项目销售价格制定需甲乙双方共同商议决策）。第四条、合作期限。各方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕时止。全部条款履行完毕应理解为：（1）本项目工程完全按照设计规划全部建设完毕；（2）该项目的销售部分的房屋销售完毕或各方一致认为销售完毕的；（3）该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的；（4）项目对外融资及经济责任全部清偿完毕。第五条、利润分配。项目销售收入应首先支付项目各项开发成本（包括但不限于支付承建工程款、缴纳项目税费、偿还项目对外融资本息和办公费用、工资、工伤、招待费等与项目有关的其他开支），盈余部分首先返还乙方投入股本金1000万元和甲方土地作价出资1000万元，最后对剩余的净利润部分各方同意分配比例为：甲方50%，乙方50%。第六条、甲方的权利和义务。1、甲方负责落实前期项目规划上报审批、立项事宜；2、在报建手续办理完毕启动建设后，以甲方名义办理项目报批、对外融资、工程施工、验收、销售、税费交纳等所有手续，乙方予以积极配合。3、甲方在乙方对项目的各项开发工作进程中，不得对乙方的正常开发行为进行干涉、设置障碍。4、此次合作开发的甲方权下共国用（2010）第004号和共国用（2010）第039号两宗商业用地已为丙方在银行贷款提供抵押担保，抵押担保设定金额250万元、700万元，抵押到期期限2018年2月23日、2018年1月19日。甲方及丙方上述债务不得影响项目开发及销售进程，如果上述债务期限届满甲方及丙方无法偿还，需要乙方替代还款的，甲方与丙方应按照乙方实际融资成本的两倍（年化利率不超过36%）向乙方还本付息，具体以双方签订的借款协议为准。5、甲方有权行使本项目全面的财务监管权。第七条、乙方的权利和义务。1、乙方全面统筹负责本项目的开发，包括但不限于项目开发资金筹集和对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、合同签订、各类款项支付、房屋销售等。2、乙方负责管理使用项目部各类印章，有权以项目部名义对外签订涉及工程建设开发的相关合同及处理涉及项目开发的相关事宜。3、为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方需将项目的股本金、对外筹融资金以及销售回笼资金及时转入项目专用账户，资金在为项目顺利完成开发而对外筹融资金的需通知甲方，融资主体为项目开发主体百利达公司或项目部，融资需要的综合成本不得高于年化利率18%。4、在整个项目开发过程中乙方不得侵害甲方利益，且一旦触犯（产生）的法律责任均由乙方一方承担，产生的经济损失由乙方承担。第八条、声明及保证。相关方应保证以下事项真实可信：1、各方均有权签署并有能力履行本协议，甲方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效，甲方具备开发项目的房地产资质；乙方所出资的股本资金为合法来源资金；2、丙方自愿为甲方履行本协议提供无限连带保证担保；3、丁方自愿为乙方履行本协议提供无限连带保证担保；4、各方保证，在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。将来任何一方涉及重大纠纷时，应及时通知其他各方，并采取有效措施解决，不得对项目开发造成不利影响，否则，造成不利影响的一方应向其他方承担违约责任。……第十条、协议的变更和终止。本协议履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更或终止本协议的，要求变更或终止一方应及时书面通知其他方，征得其他方同意后，各方签订书面变更或终止协议，未经各方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。……第十三条、违约责任。1、甲方隐瞒真实情况，致使项目地块存在瑕疵致使项目开发无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额，并按照该费用总额的30%向乙方支付违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求继续赔偿。合作开发过程中因甲方原因产生的其他纠纷影响项目建设或给项目造成损失的，相关损失由甲方承担。2、甲方不履行、不配合或不及时配合办理项目开发所需要的各项手续或乙方要求的其他合理事项致使项目开发延期的，造成的损失由甲方承担……”。2018年1月30日，共青城市规划委员会下发《关于绿洲半岛小区规划设计方案的审查意见》，内容为“百利达公司：绿洲半岛小区位于高新区工业大道以东，长江啤酒厂以北，由两块地组成，用地性质均为商业用地，地块一，地块一用地12亩≤2.2，建筑密度≤33%，绿化率≥30%，地块二，地块二用地面积40亩≤2.4，建筑密度≤35%，绿化率≥20%。该项目规划设计方案已于2018年1月14日通过共青城市规划委员会2018年度第一次会议审查，并原则通过，但需要在此基础上进行优化：一是容积率控制在2.0以下；二是将北面33层建筑降为18层。现贵司已按上述要求修改并报我局备案，请贵司尽快完善相关报建手续后早日开工建设”。2018年4月4日，共青城市行政审批局下发共行审文（2018）51号《关于百利达公司绿洲半岛商住楼建设项目备案的通知》，内容为“百利达公司：报来《关于百利达公司绿洲半岛商住楼建设项目备案的申请报告》收悉。根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《关于开展省直接管理县（市）体制改革试点工作的意见》（赣办发【2014】16号）精神。经研究，同意该项目备案，现将有关事项通知如下：一、建设地点：该项目位于共青城市工业大道以东，北纬四路以北，欧塘水库以南。具体地点以规划、国土部门红线为准。二、项目主要建设内容及规模：新建总建筑面积79666.73平方米的商用住宅及相关配套设施。其中地上建筑面积68940.30平方米，地下建，地下建筑面积10726方米，容积率1.99，总户数544户。三、项目总投资及资金来源：项目总投资约17862.30万元，资金全部由你公司自筹解决……”。2018年5月24日，百利达公司取得《建设用地规划许可证》，该证载明“用地单位：百利达公司，用地项目名称：绿洲半岛商住楼建设项目。用地位置：共青城市工业大道以东、北纬四路以北，用地性质：居住用地，用地面积：34666.67平方米，建设规模：79666.73平方米”。2018年7月23日，共青城市城乡建设和交通运输局城建科下发《执法检查整改告知书》，内容为“百利达公司：你单位绿洲半岛工程，经查存在下列问题：未办理施工许可证，开工建设。现按下列意见进行处理：责令你公司停业整改，抓紧办理施工许可证……”。2018年8月6日，时振中律师向百利达公司、曹以德宣读律师函，内容为“百利达公司、曹以德：江西文澜律师事务所接受龚千顺和鸿瀚公司委托，现就你方在履行四方于2017年11月10日签署的《房地产项目联合开发协议书》中存在严重违约行为，现郑重函告如下：一、截至目前，曹以德仍未将权下8000平方米的商住用地注入百利达公司，你方未按合同约定用52亩商住土地作为出资与龚千顺进行合作，以上行为已严重违反了协议约定，触犯了双方合作的基础。……二、你方违背协议确定的合作原则，对乙方行使协议权利设置各类障碍，严重违反了协议约定。……三、你方未妥善处理自身债务问题，不仅影响到了项目合作开发，还对乙方经济利益安全造成了严重侵害。……四、为督促你方按照协议履行义务，现郑重函告如下：1、最迟于2018年8月14日前，你方务必将曹以德名下8000平方米的商住用地注入百利达公司。2、最迟于2018年8月14日前，你方务必将两块土地在银行设置的250万元和700万元抵押担保解除，保证两块土地不存在任何权利限制情形。3、你方在收到本函件后，立即纠正自身错误，切实保障乙方对项目的全面管理权，将各类印章交由龚千顺保管使用，不得对龚千顺行使协议权利设置任何障碍。4、你方应严格遵照协议，今后不得再有任何违背协议约定的做法及侵害乙方权益的行为。请你方在收到本函件后3日内主动与龚千顺或本律师联系，承认并纠正以上错误行为，按照函件要求解决你方各类问题，并保证今后严格遵照协议履行。如果你方不按照本函件要求纠正错误及解决问题的，我方将依据法律及协议规定，向人民法院依法提起诉讼，严肃追究你方的违约责任，由此导致的一切损失及后果全部由你方承担”。2018年8月20日，百利达公司致函曹以德，内容为“经你强烈推荐，2017年11月10日我司与你、龚千顺签订了《房地产项目联合开发协议》，协议确定由你和龚千顺以我公司名义共同开发绿洲半岛住宅小区。协议签订后，你与龚千顺也投入部分资金启动了项目，但项目启动后却发现作为项目实际投资人你们两人均未能按照协议约定履行义务，以至于项目施工许可都无法办理。2018年7月23日联合开发项目因未办理施工许可被处以停工整顿。项目停工后你与你的合作方龚千顺均消极对待，不按协议履行出资义务，导致项目已经停工近一个月后现场施工单位、施工工人多次要求我公司结清工程款或民工工资，严重影响到我公司正常营业和破坏了我公司良好声誉。为此本公司郑重发函告知你方请你履行出资义务以及由你立即督促你的合作方履行出资义务以便项目可以继续顺利实施。若自本函发出之日十日内起你方仍不能解除项目出资问题，我公司将通知你方解除房地产项目联合开发协议，届时你方不得再以我公司名义实施项目开发，同时本公司保留对你方行为给我公司造成损失的追偿权”。2018年8月23日，曹以德回函百利达公司，内容为“贵公司于2018年8月20日来函已收悉，针对贵公司函告问题答复如下：1、根据2017年11月10日我与龚千顺签订的房地产项目联合开发协议约定，项目出资义务方是龚千顺，不是我方，我方已经按照协议提供了土地。2、项目启动后，由于龚千顺拒不履行出资义务，导致项目停工。我方已多次与龚千顺联系，沟通出资问题，但龚千顺至今未能履行出资义务。3、若龚千顺继续拒绝出资，我方将依据依法解除与龚千顺的《房地产项目联合开发协议》。最大程度上保障贵公司利益上不受侵害。4、恳请贵公司依据协议催促龚千顺履行出资义务”。2018年9月10日，曹以德致函龚千顺，内容为“你、我双方于2017年11月10日签订《房地产项目联合开发协议书》。协议书确定实际由你我两方联合开发绿洲半岛住宅小区，我以权下52亩商住用地出资，贵方出资1000万元入股。协议签订后我方立即按照合同约定办理土地合并到百利达公司事宜，但被共青城市国土资源局告知，在土地尚未开发之前禁止合并。贵方在得知这一情况后也明确表示，土地使用权暂不合并不会影响双方的合作开发，于是双方的合作开发合同开始履行。此后，你我双方按照协议约定实施了开发行为，贵方也投入了一小部分资金，项目正式启动。但项目启动后，贵方却迟迟不按约定将项目所需开发资金注入到位，导致项目开工后最基本的报建费用也无法缴纳。由于你方不按约定注入资金，致使工程款无法按约定对外支付，现如今项目停工近两个月。施工方更是带着工人进场到项目部要求支付工程款、退还保证金，且已有工人就此向政府部门投诉本人及江西百利达房地产开发有限公司，这已经给我们的合作开发项目造成了不良影响，百利达公司为此极为不满。长时间的停工事实，严重影响到双方项目合作开发。为此我特致函贵方：请贵方在收函后三天之内将货币出资补齐壹仟万元并交纳到公司项目账户，同时贵方另应立即归还挪用的第三方所支付的保证金70万元。尊敬的龚千顺先生，你我诚意合作，就应该在合作合同签订后精诚团结，相互信任，共同经营好合作项目。至于贵方在早期提到我方没有及时合并土地一事，本人在此做两点说明：第一，土地不能合并是因为现有国土法律及政策所禁止，并不是因为我方不配合，这一情况贵方在项目合作实际履行之前也是知晓并确认的；第二，土地不合并没有也不会影响到项目实际合作开发，项目开工后至今并没有因为土地合并问题影响到项目建设等，现如今唯一影响项目建设的是贵方没有按约定投入资金……”。2018年9月15日，龚千顺和鸿瀚公司向曹以德寄送《催告函》，内容为“针对你方在履行四方于2017年11月10日签署的《房地产项目联合开发协议书》中存在严重违约行为，我方曾委托律师在2018年8月6日当众向你方宣读了《律师函》。但时至今日，你方仍未作任何方面的改正，现本人再次郑重函告如下：一、曹以德将权下8000平方米的商住用地注入百利达公司是各方合作的基础，这是协议明确约定的，未经各方协商一致，你方无权拒绝履行该协议约定，在你方未履行上述约定之前，我方有权拒绝投资。……二、你方违背协议确定的合作原则，对乙方行使权力设置各类障碍，严重违反了协议约定。……三、你方未妥善处理自身债务问题，不仅影响到了项目合作开发，还对乙方经济利益安全造成了严重侵害。四、为督促你方按照协议履行义务，现再次郑重函告如下：1、最迟于2018年9月17日前，你方务必将曹以德名下8000平方米的商住用地注入百利达公司。2、最迟于2018年9月17日前，你方务必将两块土地在银行设置的250万元和700万元抵押担保解除，保证两块土地不存在任何权利限制情形。3、你方在收到本函件后，立即纠正自身错误，切实保障乙方对项目的全面管理权，将各类印章交由乙方保管使用，不得设置任何障碍。4、你方应严格遵照协议，今后不得再有任何违背协议约定的做法及侵害乙方权益的行为。请你方在收到本函件后3日内主动与龚千顺本人联系，承认并纠正以上错误行为，按照函件要求解决你方各类问题，并保证今后严格遵照协议履行。如果你方不按照本函件要求纠正错误及解决问题的，由此导致的一切法律后果全部由你方承担，我方继续保留追究你方法律责任的权利”。一审法院认为，百利达公司与龚千顺、鸿翰公司、曹以德、统百利公司签订的《房地产项目联合开发协议书》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照约定履行各自义务。因该协议第三条“曹以德权下8000平方米商住用地注入百利达公司”中的“注入”一词约定不明，双方理解不一致，百利达公司认为“如果对于注入的理解，双方发生分歧，那么解释应当遵循依法解释原则以及有利于实现合同目的原则进行解释，注入不能理解为过户，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定的有利于实现合同目的解释，事实上12亩土地使用权已经用于百利达公司名下该项目合作开发，这样的注入方式已足以保证合同能顺利履行”，龚千顺、鸿翰公司认为“在各方签协议时明确要求曹以德要将名下土地并入百利达公司，曹以德以增资扩股形式将该块土地作价作为对百利达公司的出资，该块土地应办到百利达公司名下，不能在曹以德私人名下”。根据房地产管理法第三十九条第一款第二项规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，本案涉案土地未完成开发投资总额的百分之二十五以上，不符合土地使用权转让的法定条件。又根据共青城市国土资源局回函意见，涉案土地不能过户或作价入股。在此情况下，龚千顺仍坚持要求在曹以德将土地过户或作价入股后才履行出资义务，龚千顺的该主张导致合同不能履行，故百利达公司提出解除合同，一审法院予以确认。因百利达公司、龚千顺、曹以德对合同主要条款约定不明均有过错，故本案诉讼费由百利达公司、龚千顺、曹以德平均分担。综上所述，百利达公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，判决：解除百利达公司、龚千顺、鸿翰公司、曹以德、统百利公司签订的《房地产项目联合开发协议书》。案件受理费141800元，由百利达公司、龚千顺、曹以德各负担47266.70元。二审查明,2010年2月6日，曹以德与共青城开发区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人出让土地位于共青城工业大道以东、北纬四路以北，总面积6万平方米（其中工业用地52000平方米，商住用地8000平方米）。该合同第二十条约定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合第二款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。而该合同使用说明第六条规定，合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议的问题在于案涉《房地产项目联合开发协议》是否应解除的问题。对此，本院认为，案涉协议为合作开发房地产合同，系双方当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，龚千顺主张百利达公司、曹以德等存在合同欺诈，但未提供充分证据予以证明，故一审认定该协议合法有效正确。本院认为，依法生效的合同对当事人具有拘束力，故案涉各方当事人应按照协议约定履行各自的义务。本案中，百利达公司、曹以德作为甲方与龚千顺签订案涉协议，但实际上百利达公司、曹以德系分别提供名下土地作价出资合作开发房地产，且百利达公司具有房地产开发资质，为案涉项目的开发主体，其与曹以德之间为独立的民事主体，故百利达公司将曹以德作为被告起诉并无不妥。根据协议约定，百利达公司、曹以德以土地作价出资，而龚千顺以货币出资并全面负责开发事宜，包括开发资金筹集等。龚千顺按照协议约定可在曹以德的商住用地注入百利达公司之后履行其出资义务，但事实上，龚千顺在曹以德未履行该义务前，已实际投入部分资金，并运作开发事宜。而百利达公司业已完成案涉项目立项和备案的手续，就案涉两块土地也取得了建设用地规划许可证。履行过程中，项目工程因未办理建设工程施工许可证，而被责令停业整改。龚千顺以百利达公司、曹以德未履行土地注入等义务为由拒绝提供资金，导致项目停滞。由于协议对土地“注入”系转让还是作价入股等未作具体约定，导致各方理解不同。曹以德认为百利达公司已将其名下土地办理了建设用地规划许可证，其已完成土地注入义务，而龚千顺认为，签订协议时已明确要求曹以德要将名下土地并入百利达公司，曹以德以增资扩股形式将该块土地作价作为对百利达公司的出资，该块土地应办到百利达公司名下，不能在曹以德私人名下。本院认为，无论转让还是入股，均需变更土地使用权人。曹以德名下土地为商住用地，根据房地产管理法第三十九条第一款第二项的规定，其名下土地并未达到转让条件。且案涉土地已设定抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的除外”的规定，曹以德转让土地或将土地作价入股均受到限制，需经抵押权人同意，故需消灭案涉土地抵押权。曹以德名下土地抵押期限截止2018年2月23日届满，仍未消灭抵押权，该土地注入百利达公司存在障碍。龚千顺明知案涉土地已设定抵押，且根据协议约定，在案涉土地抵押的债务无法偿还时，其有配合替代还款的义务，故其主张百利达公司、曹以德未消灭案涉土地抵押权构成违约的理由不成立。因此，在百利达公司已履行合同义务，而龚千顺与曹以德就土地注入问题僵持不下，且龚千顺以此拒绝出资，导致项目停滞，协议无法继续履行的情形下，一审法院对百利达公司解除案涉协议的请求予以支持，并无不妥。综上，龚千顺的上诉请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由龚千顺承担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  陶松兵审判员  肖童亮二〇一九年九月十日法官助理陈慧书记员张英