新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0103民初1111号 原告:赖燕，女，1976年出生。 委托诉讼代理人：杨程程，新疆冬梅律师事务所律师。 被告：迪里木热提·阿不来提，男，1992年出生。 委托诉讼代理人李莉，新疆凛然律师事务所律师。 被告杨红，女，1995年出生。 委托诉讼代理人：何美静，新疆制衡律师事务所律师。 原告赖燕与被告迪里木热提·阿不来提、杨红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖燕及其委托诉讼代理人杨程程、被告迪里木热提·阿不来提及其委托诉讼代理人李莉、被告杨红及其委托诉讼代理人何美静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖燕向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告向原告支付房屋租金131，000元、物业管理费4111.5元、卫生费720元、暖气费7066元及违约金30，000元，共计172，897.5元；2.依法判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月15日，被告迪里木热提·阿不来提、杨红与原告赖燕签署租赁合同约定，二被告自2017年5月15日至2020年5月20日期间承租原告位于阿拉尔市金鲁学府一号商铺×××室，每年房租为78，000元，三年房租共计234，000元，其中2018年、2019年房租应于每年的4月15日之前支付，且租期内产生的物业费，卫生费，暖气费等费用均由二被告负担，如二被告逾期支付租金应当承担30,000元违约金。但双方签订合同后，二被告仅支付了2017年租金78，000元及2018年的部分租金25，000元，剩余2018年部分租金及2019年租金共计131，000元至今未支付，2018年的物业费、卫生费、暖气费共计11，897.5元至今未付。原告多次要求被告支付未果，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请法院依法判决。 迪里木热提·阿不来提辩称，2018年5月份，杨红就表示不再续租以后，我就跟房东协商重新签一份合同，然后房东就推脱说这个租金合同是我们三方签订的，等杨红的事处理完了，她把该给的违约金给完了，我们在重新签合同，然后这事就一直拖到现在。我们当时租赁这个房子的时候就是和第二被告杨红分开租赁的，当时因为原告的房子很大，我们没有办法做这么大，是原告要求我们把合同签订在一起的，因为这个房子它只有一个房产证。租赁以后，我们的租金都是单独向房东支付的。第一年的租金一共78，000元，我们两个人是给房东付清了，我们还向房东支付了5000元押金。第二年的租金我们单独给房东付了25000元，当时赖燕承诺不会告我们，还说让我们自己用多少就付多少房租，没用的部分不会向我们收钱，我们就把自己用的部分的租金25，000元钱付给她了，25，000元租金就是算到2018年12月底，暖气费、物业费等含在这个租金里的话也是够的。根据我们和原告所签的合同约定，我们经营不善，就提前三个月通知她要解除合同，合同也是可以解除的。而且原告在这个过程当中已经将房子挂到玛雅房屋去出租了。我们和原告签订的合同早就解除了。原告向我们承诺过不问我们要这个违约金，所以请求法庭驳回原告对第一被告的诉讼请求。 杨红辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：被告杨红的租期是自2017年5月份到2018年5月份，在租期内，被告杨红的房租及其他费用都是已经结清了的。关于合同，为什么杨红和第一被告与原告要签到一起的原因，我们认可第一被告的答辩意见，所以两被告之间的房租及费用都是分开计算的。被告杨红在2018年5月底因经营不善，已经向原告提出解除合同，并经原告同意搬离了出租房。出租房的钥匙也在2018年的7月份交还给了房东，根据双方签订的租赁合同第三条第五款的约定，因经营不善，不再继续租房应提前三个月通知原告，原告同意另行寻找承租方。所以被告杨红不存在任何违约的情形，也不应当支付违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认，对于当事人双方有争议的事实的质证和认定情况如下： 原告赖燕向法庭提交以下证据： 1.《商铺租赁合同》原件一份，用于证明原、被告双方签订租赁合同的事实及两被告应交纳的2018年和2019年的租金、物业费、违约责任等相关的约定。迪里木热提·阿不来提质证认为，对该证据的真实性无异议，对原告证明观点有异议，提出第一被告因经营不善已经按照合同向原告告知过不再租赁，双方租赁关系到2018年12月份就解除了，其他的房租及违约金不应当由第一被告承担；杨红质证认为，对该证据真实性无异议，对原告证明观点有异议，提出杨红已经按照合同约定在2018年5月底因经营不善即通知原告不再租赁，不应当承担违约金。经审查，本院认为，双方对该证据的真实性认可，本院依法对其真实性予以确认，对于原告的证明观点，本院将结合其他证据综合予以认定。 2.《新疆增值税电子普通发票》两份及阿拉尔市金鲁物业服务有限责任公司收据一份，用于证明两被告2018年租赁期间产生的物业费4111.5元、卫生费720元及暖气费7066元，合计11，897.5元的事实。迪里木热提·阿不来提质证认为，暖气费票据上平方数与租赁合同不一致，提出其只愿意承担其使用面积的暖气费，物业费只承担到2018年12月份，卫生费愿意承担一半；杨红质证认为，对该组证据的真实性认可，证明观点不认可，提出对交费人为苑刚的不认可，票据上未写明是那个房屋，不能证明是被告承租的，对购买方为赖燕的暖气费的发票和物业收据真实性认可。经审查，本院认为，原告提交的该组证据与其提交的证据1和2具有关联性，可以证明该费用系涉案房屋产生的费用，暖气费的发票在书写上对房屋面积虽有瑕疵，商铺暖气费是22元/平米是众所周知的事实，因此，结合物业费票据上的各项费用收取，可以形成证据链相互印证，本院对该组证据予以采信。 3.2019年4月23日原告与第一被告的通话录音，用于证明第一被告认可其向原告交纳了2018年25,000元租金，剩余的租金及物业费、暖气费未支付，且第一被告认可该房屋是两被告合租，并愿意支付完2018年房租，2019年就不再租赁，需要三方再次协商，但实际上一直未协商，所以租赁合同一直未解除的事实。迪里木热提·阿不来提质证认为，对通话的真实性认可，对原告的证明观点部分不认可，提出该通话可以证明第一被告愿意支付完2018年房租是让步，事实上第一被告2018年12份就已经不在租赁该房屋了，2019年明确表示不再继续租赁和承担任何费用，其他没有意见；杨红质证认为，对该录音的真实性认可，对证明观点不认可，提出录音中多次强调房子是合租，但实际是因为该房屋是一个房产证，两被告才一起签订租赁合同，实际是分开租赁，各计算各的房租，第二被告于2018年5月份已经搬离承租房，与原告已经解除合同，此后的费用与第二被告无关。经审查，本院认为，两被告对该证据的真实性认可，本院依法对其真实性予以确认，对其要证明的观点本院将结合其他证据综合予以认定。 迪里木热提·阿不来提向法庭提交以下证据： 1.微信聊天截屏四张，用于证明原告向第一被告索要2018年5月至2019年4月的租金时承诺不向第一被告要违约金及两被告虽然是一起签订租赁，但实际是各自支付各使用的房租的事实。赖燕质证认为，对该组证据不予认可，提出被告的截图不完整，仅截取了对其有利的内容，对于2017年11月的这份截图因不是原告的微信，不清楚是否真实；杨红质证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性均认可。经审查，本院认为，该组证据中第一被告与原告的聊天记录系微信截图，原告对此持异议，不排除有删除内容的可能性，且系双方协商的过程，因双方未协商一致，不能作为定案依据，对于两被告之间的微信截屏，系双方内部约定，不能对抗第三人，故对该组证据，本院依法不予采信。 2.2019年4月3日第一被告与原告的通话录音，用于证明第一被告已经在2018年12月份即将承租房退还给原告，原告也承诺自己再找承租人，并同意第一被告按实际租赁的平方数向其支付房租到2019年4月份房屋到期后就不租了的事实。赖燕质证认为，对该证据的真实性认可，提出双方到2019年3月份都未解除合同，房屋还是一直被被告实际占有；杨红质证认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，提出由此证据可以证明第二被告早已搬离承租房，原告也已在对外出租该房屋，两被告不构成违约，也不应当支付租金和其他费用了。经审查，本院认为，双方对该证据的真实性认可，本院依法对该证据的真实性予以确认，对被告证明的观点不予采信，此通话录音仅是原告与被告就租赁合同变更、解除等协商的一个过程，双方并未达成解除合同的一致意见。 杨红向法庭提交以下证据： 1.第一师阿拉尔市社会工作者协会出具的《证明》一份，用于证明杨红从2018年5月28日至2019年5月28日已经离开承租房去该社区工作者协会工作的事实。赖燕质证认为，对该证据的真实性认可，关联性不认可，提出该证据与本案无关，该社区组织是个公益性组织，杨红进入该组织工作不代表其放弃承租房屋的事；迪里木热提·阿不来提质证认为，对该证据予以认可。经审查，本院认为，该证据仅能证明杨红参加了公益性组织，不能证明其不再承租原告房屋的事实，因此，对该证据的证明观点本院依法不予采信。 2.2018年7月8日原告与两被告三人的谈话录音一份，用于证明被告杨红在2018年5月底搬离了承租的房屋，杨红已经与原告之间解除租赁合同，且被告杨红离开的原因是因经营不善，也告知了原告，两被告虽然是一起签订租赁合同，但账是分开算的，被告杨红的房租应计算至2018年5月底，解除之后的费用与被告杨红无关。赖燕质证认为，对该证据的真实性认可，被告证明观点不认可，提出录音中并未同意解除合同；迪里木热提·阿不来提质证认为，对该证据无异议。经审查，本院认为，双方对该录音证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认。对于杨红证明的观点，本院认为，该录音证据仅是双方就租赁合同变更、解除等商谈的一个过程，双方谈话结束也并未达成一致意见，不能证明杨红的观点。 综上，根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，原告赖燕与被告迪里木热提·阿不来提、杨红签订《商铺租赁合同》，该合同约定：出租方（甲方）为赖燕，承租方（乙方）为迪里木热提·阿不来提和杨红，第一条约定出租房位于金鲁学府壹号商铺×××室，面积约323.96平方米；第二条第一款约定租赁期限为三年，即2017年5月15日至2020年5月20日日3年内房租不变；第三条第一款约定租赁金额为78,000元，第二款约定租金支付方式为双方自合同签订之日，乙方一次性向甲方支付第一年的半年房租，剩下2017年房租半年后交清，第二年至第三年的房租要提前一个月交；第三款约定乙方需向甲方支付押金5000元，租期满后，房屋设备完整且未拖欠水、电、暖等费用，押金退还；第四款约定乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如逾期不交或中途无故退租，应支付违约金叁万元。同时租赁期内甲方不能无故收回商铺，如违约应支付违约金叁万元；第五款约定租赁期内乙方因经营不善，不再继续租赁应提前三个月告知甲方，甲方同意另行寻找承租方；合同还约定了其他事项。合同签订后,原告向两被告交付了租赁房屋，两被告也按约定交纳了押金5000元，将该房屋用作经营舞蹈室,并按约支付了第一年租金，交纳了2017年的物业费、卫生费、暖气费等费用。在合同履行过程中,两被告以舞蹈室经营不善,自2018年7开始就租赁合同变更、解除等事宜与原告多次进行协商,但双方始终未能达成一致意见，期间第一被告向原告赖燕支付了第二年的租金25,000元，剩余租金53,000元，经原告赖燕多次催要，两被告一直未向其支付，由此产生违约金30,000元。庭审中,原告赖燕表示直至开庭之日双方也未就租赁合同的变更或者解除达成一致意见，租赁合同仍在继续履行。根据合同约定两被告需提前一个月支付租金，因开庭之日为2019年7月17日，故其两人另需向原告支付2019年5月15日至同年8月16日的租金，即19，500元（78,000元÷12个月×3个月），综上，两被告欠付原告赖燕租金共计72,500元（53,000元+19，500元），该款至今未付。 另查明，两被告在租赁期内欠付的物业费、卫生费及暖气费共计11897.5元，该费用系原告赖燕垫付，即2018年1月至2019年4月产生的物业费4111.5元、卫生费720元及2018年10月至2019年3月的暖气费7066元。 再查明，本案涉及商铺系苑刚与赖燕共同所有，苑刚与赖燕系夫妻关系，该房屋系双方贷款所购。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告赖燕与被告迪里木热提•阿不来提、杨红房签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法、有效,依法受法律保护,双方均应依约全面善意履行各自的义务。根据庭审查明的事实及双方的意见,本院对本案争议焦点认定如下: 一、关于两被告的责任承担问题。两被告作为承租方一方，共同与原告赖燕签订租赁合同，对该事实双方均无异议，本院依法予以确认。在合同履行过程中，两被告主张其实际是各自支付各自承租部分的相关费用，并提供了双方的微信聊天记录予以证明，对此事实原告表示不知情，也不认可。本院认为，两被告作为合同相对方，应视为双方合伙租赁了本案涉案房屋，其双方的内部约定，不能对抗善意第三人。根据法律规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，故本案两被告对合伙租赁期间产生的债务应当承担连带责任。据此，原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两被告抗辩，其二人是各自承担各自使用部分的租赁费及其他费用，不应当承担连带责任，该抗辩理由不符合事实及法律规定，本院依法不予采纳。 二、关于原告赖燕诉请的租金问题。两被告以2018年7月8日及2019年4月3日的录音资料和2018年7、8月份的微信聊天记录为依据,主张第二被告早在第一年租期届满后已就合同解除达成一致,而第一年租金已付,故租赁合同于第一年租期届满之日,即2018年5月15日解除，第一被告表示愿意支付租金至2019年4月，即其愿意支付第二年其实际租赁部分的租金。原告主张两被告系合伙租赁，应当共同承担租赁费及其他费用，其同意变更租赁合同，并于第二被告解除租赁合同的前提是第二被告向其支付30,000元违约金,由于第二被告拒付违约金,故双方未协商一致，合同也一直未协商解除。从双方庭审提供的证据看,原、被告就租赁合同的变更、解除等事宜的协商自2018年7月一直延续至2019年4月，双方都未达成一致意见。期间,第二被告多次向原告表示舞蹈室经营不善无意继续履行合同,原告亦于2018月7月表示同意的前提是要求被告支付违约金。但该次协商仅为双方就合同变更、解除等谈判过程中的一个环节,此后,双方仍有多次协商,故该次协商不应理解为合同已于当时经合意解除。原告直到开庭当日都未与两被告就是否解除租赁合同协商一致。根据租赁合同中第三条第二款约定第二年至第三年房租要提前一个月交，但并未写明需一次性付清当年的租金，故本院依据开庭日期为准，两被告需提前一个月交纳房租，即本案的房屋租金应实际计算至开庭后一个月，即2019年8月16日。第二被告以合同已于第一年租金对应的租期届满后其搬离租赁房时即解除为由,而拒付租金的抗辩理由不成立。故两被告应按照合同约定连带向原告支付自2018年5月15日起至2019年8月16日止，合计15个月的租金共计97，500元（78,000元÷12个月×15个月），因第一被告已经向原告支付过2018年的租金25,000元，因此，两被告还须向原告连带支付剩余部分的租金72，500元（97，500元-25,000元）。故原告赖燕主张的租金72，500元，于法有据，予以支持，对于赖燕主张的其他部分的租金，不符合法律规定，本院不予支持。 二、两被告是否应当支付违约金30，000元。被告拒付房租的理由是，因其舞蹈室经营不善，根据合同约定提前三个月告知了原告，原告同意另行寻找承租方，因此是依据合同约定解除合同，不存在违约情形。对于该理由,两被告关于其经营不善的事实缺乏相应的证据支持,其陈述早已协商解除租赁合同,但从双方提交的证据看，直到2019年4月份，双方都未就合同是否变更、解除等达成一致意见，因此，两被告就应当按照合同约定支付租金。合同第三条第二款规定，第二年至第三年的房租要提前一个月交，第四款约定被告必须按照约定向原告交纳租金，如逾期不交或中途无故退租，应支付违约金叁万元。由于其二人未按合同约定支付租金，该行为已构成违约，依法应当承担违约责任，故原告主张两被告承担违约金30,000元，于法有据，本院予以支持。 三、两被告是否应当向原告支付租赁期间的物业费、暖气费及卫生费问题。根据租赁合同第四条第一款的规定，承租区域内设施的使用两被告需向原告或者第三物业管理者支付水、电费等其他产生的直接费用，收费标准按当地相关标准执行。因物业费、卫生费及暖气费系房屋使用过程中产生直接费用，依据上述合同约定，承租期间产生的该费用应当由两被告承担，因两被告未向物业部门交纳，而是原告将该费用向物业管理部门交纳，即2018年1月至2019年4月产生的物业费4111.5元、卫生费720元及2018年10月至2019年3月的暖气费7066元，合计11897.5元。故两被告应当向原告支付租赁期间产生的物业费4111.5元、卫生费720元及暖气费7066元，原告赖燕的该项主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告迪里木热提·阿不来提、杨红于本判决生效之日起五日内连带向原告赖燕支付租金72，500元及违约金30,000元,合计102,500元； 二、被告迪里木热提·阿不来提、杨红于本判决生效之日起五日内连带向原告赖燕支付物业费4111.5元、卫生费720元及暖气费7066元，合计11，897.5元； 三、驳回原告赖燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3758元，减半收取1879元，保全费1401元，合计3280元（原告已预交），由原告赖燕负担1110元，被告迪里木热提·阿不来提、杨红连带负担2170元（于本判决生效之日起五日内一次性支付给原告赖燕）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判员  邱书霞 二〇一九年九月十日 书记员  贾 贝