山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0781民初1117号 原告:中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地山东省青州市范公亭东路**，统一社会信用代码91370781869362606B。 负责人：王传文，行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信(青州)律师事务所律师。 被告霰青青，女，1987年9月13日出生，满族，住山东省青州市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所，住所地山东省潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**社会信用代码：913707057774302370。 法定代表人：徐会云，董事长。 委托诉讼代理人张慧，该公司员工。 被告：青岛华易置业发展有限公司青州分公司，住所地山东省，住所地山东省青州市玲珑山南路** 法定代表人：刘昌辉，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告霰青青、山东龙楷融资性担保有限公司（以下至判决主文前简称龙楷担保公司）、青岛华易置业发展有限公司青州分公司（以下至判决主文前简称华易置业青州分公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛、被告龙楷担保公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。被告霰青青、华易置业青州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令解除借款合同，判令被告霰青青偿还原告借款本金209277.16及利息、罚息（按照合同约定计算至实际支付之日止）；2、判令被告龙楷担保公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告华易置业青州分公司在最高额保证范围内对上述债务承担担保责任；4、请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担，并判令被告支付原告为实现债权支出的合理费用。事实和理由：2009年7月9日，霰青青因购买华易置业青州分公司房屋与原告签订借款合同，借款金额为32万元，借款期限为2009年7月10日至2029年7月10日。对该笔借款，龙楷担保公司提供连带责任担保。霰青青以其购买的房产提供抵押担保，并于2009年7月9日向原告办理了预购商品房抵押权登记。2009年7月10日，原告按照借款合同约定将32万元汇入霰青青指定的华易置业青州分公司账户。2008年11月25日，原告与华易置业青州分公司签订最高额保证合同，双方约定2008年11月25日至2011年11月25日期间对于买房人购买华易置业青州分公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，华易置业青州分公司在3000万元范围内承担最高额保证担保责任。现被告霰青青未按合同约定向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，故依法诉至法院，望判如所诉。 被告龙楷担保公司辩称，与原告签订的个人住房借款合同真实有效，但因被告霰青青以自己名下位于君怡都书画古玩城E区1单元7层西户房产一套为其债务作抵押，根据担保法第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此，原告应当先就被告霰青青名下抵押的房产实现债权，不足部分由本公司承担担保责任。本公司于2015年11月30日将山东龙楷投资担保有限公司变更为山东龙楷融资性担保有限公司，法定代表人由苑青刚变更为徐会云。 被告霰青青、华易置业青州分公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、2008年11月25日，华易置业青州分公司与青州建行签订的个人住房借款最高额保证合同一份；2、2009年5月19日，华易置业青州分公司与霰青青签订的商品房买卖合同一份；3、2009年7月9日，霰青青、龙楷担保公司与青州建行签订的个人住房借款合同一份；4、预购商品房抵押权预告登记证书一份；6、原告出具的贷款支付凭证、对账单、委托代理协议、收款收据各一份。上述证据，经本院开庭审查，具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，确认为有效证据并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下: 2008年11月25日，青州建行与华易置业青州分公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，合同约定被保证的债权是指自2008年11月25日至2011年11月25日期间，因原告向购买君怡都书画城所属商用房而与原告发生借贷关系的债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为3000万元。在上述期间内的任一时点，只要原告对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告可以连续向债务人提供贷款。华易置业青州分公司在该最高额内对原告因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求华易置业青州分公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间为自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。保证期间，原告根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，原告有权要求被告华易置业青州分公司在该提前到期日起10个银行工作日内承担保证责任，被告华易置业青州分公司同意按原告要求承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。 2009年5月19日，霰青青与华易置业青州分公司签订商品房买卖合同，约定购买被告华易置业青州分公司位于君怡都书画古玩城E区1单元701号房产一处，房屋总价值458100.00元，其中被告霰青青支首付138100.00元，余款320000.00元通过银行按揭。 2009年7月9日，青州建行与被告霰青青、龙楷担保公司签订个人住房借款合同，合同约定霰青青因购买君怡都书画古玩城E区1单元701号房产向原告借款32万元，借款期限为2009年7月10日至2029年7月10日，约定贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。约定还款日为每月的10日，还款方法为等额本息。合同约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同约定担保方式为保证和抵押。由借款人霰青青以其名下位于君怡都书画古玩城E区1单元701号房产提供抵押，并于2009年7月9日在青州市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，取得青房预王府字第20092906号预告抵押登记证书。合同约定借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。由龙楷担保公司对涉案借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自已所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告青州建行于2009年7月10日向被告霰青青发放贷款320000.00元，并汇入被告霰青青指定的华易置业青州分公司账户中。被告霰青青归还借款本息至2018年6月29日，此后不再归还借款本息，共计归还借款本金110722.84元。现尚欠借款本金209277.16元及利息（今后利息计算方式以借款本金209277.16元为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算）。 2019年1月14日，原告青州建行与山东万信（青州）律师事务所签订委托代理协议一份。协议约定，山东万信（青州）律师事务所接受青州建行的委托，办理原告与霰青青、龙楷担保公司、华易置业青州分公司金融借款合同纠纷案件的相关法律事务，青州建行支付山东万信（青州）律师事务所代理费9556元。2019年3月11日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收款收据一份，载明收到原告律师代理费9556元。 本院认为，原告青州建行与被告华易置业青州分公司签订的个人住房借款最高额保证合同，与被告霰青青、龙楷担保公司签订的个人住房借款合同，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同均合法有效。原告青州建行作为贷款人，按照合同约定履行发放贷款义务后，被告霰青青作为借款人，应当按照合同约定的期限和数额履行还款义务。被告霰青青未能按约定偿还借款本金及利息，构成违约，依法应当承担违约责任，故对原告要求被告霰青青偿还借款本息的诉讼请求,本院予以支持。被告龙楷担保公司、华易置业青州分公司作为被告霰青青的连带责任保证人，应在保证范围内对被告霰青青的债务承担连带保证责任。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押、地役权物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，原告青州建行仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 被告霰青青、华易置业青州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告霰青青偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金209277.16元及利息（今后利息计算方式以借款本金209277.16元为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算），于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告霰青青赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费9556元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告山东龙楷融资性担保有限公司在本判决第一、二项确定的还款数额范围内承担连带清偿责任； 四、被告青岛华易置业发展有限公司青州分公司在最高额保证范围内对本判决第一、二项确定的还款数额承担连带清偿责任； 五、被告山东龙楷融资性担保有限公司、青岛华易置业发展有限公司青州分公司在承担保证责任后，有权向被告霰青青追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4440元、保全费1566元，由被告霰青青、山东龙楷融资性担保有限公司、青岛华易置业发展有限公司青州分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姚秋丽 人民陪审员  张德平 人民陪审员  曹光彦 二〇一九年九月二日 法官 助理  丁 宁 书 记 员  李晓芸