重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2436号上诉人（原审原告）：郝顺桥,男,1986年5月10日出生,汉族,住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：宋万培，重庆市北碚区蔡家法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：陈世平,男,1983年9月11日出生,汉族,住重庆市巫山县。.委托诉讼代理人：伍桓江，男，1972年5月26日生，汉族，住重庆市万州区。系巫山县培石乡中南村民委员会推荐的诉讼代理人。上诉人郝顺桥因与被上诉人陈世平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2019）渝0237民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝顺桥上诉请求：1.撤销巫山县人民法院（2019）渝0237民初1234号民事判决，改判解除上诉人与被上诉于2018年4月25日签订的《门市转让协议》，并退还上诉人支付的门市转让费60000元；2.本案一审案件受理费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1被上诉人接手经营门市仅几个月，在隐瞒原房东的情况下，将原房东薛某某留下的物品作价13.8万元私自转让给上诉人，从中赚取转让费，该行为至今没有经权利人追认，被上诉人的欺诈行为导致与上诉人所签订的《门市转让协议》无法继续履行。请求二审法院查明事实并撤销一审判决。2.上诉人提交的巫山县XX街道神女居委会出具的证明，有社区民警签字，能够证明被上诉人所转让的物品是房东以原承租方薛某某门市内的物品因欠水电费、房租所折抵而来。而巫山县人民法院（2018）渝0237民初4576号案件仅以双方签订的协议不存在欺诈行为为由驳回了上诉人的诉请，（2019）渝0237民初1234号判决，仍以原判决的内容来认定本案，侵害了上诉人的合法权益。3.李某某等人在薛某某未支付房租、水电费的情况下申请巫山县XX居委会及社区民警调解，并张贴公告提出与薛某某解除合同，最终扣除薛某某原房屋租赁门市的物品作为抵扣门市租金和水电费8000元，证明门市内的物品归李某某等人所有。陈世平辩称，1.薛某某留下的物品作价8000元转让给陈世平，陈世平有权处理，并非私自转让给上诉人。138000元转让费是陈世平租赁房屋后新增的设备设施和房屋装修费用。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条是合同无效的法定情形，不是解除合同的条件，本合同不应当解除。3.签订租赁合同的时候陈世平、李某某、郝顺桥三人在场，并非是陈世平隐瞒原房东而与郝顺桥签订的合同。4.（2018）渝0237民初4576号已经认定欺诈行为不成立，合同有效。上诉人上诉请求不成立，应予驳回。郝顺桥向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除郝顺桥、陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》，并退还郝顺桥支付的门市转让费6万元；2.本案诉讼费由陈世平承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，袁某某、李某某、谭某某、向某某将位于巫山县XX街道XX西路XXX号X号楼X、X、X、X号门市出租给陈世平。双方签订了《门市租赁合同》，该合同载明：“出租方（简称甲方）：李某某，承租方（简称乙方）：陈世平。现甲方自愿将位于巫山县XX街道XX西路XXX号X号楼X、X、X、X号门市出租给乙方使用经营生产，经双方达成协商，自愿达成如下协议：一、门市合同期限为拾年，第一年每间门市租金叁万元，以后每年房租随行就市，租赁期满后，在同等条件下，乙方优先续租或享有优先购买权。二、乙方在装潢期间，涉及的烟道排放，甲方协助乙方安装到位，否则由甲方承担赔偿由此给乙方造成的一切损失。三、合同期间为：2017年9月1日至2027年9月1日。四、在经营期间乙方享有转租权。……七、原乙方薛某某在承租该门市时，所有的拖欠款项等其他费用与现在的乙方无任何关系。八、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决。……甲乙双方若违约，违约方按房租20%支付给守约方。甲方：李某某，乙方：陈世平。2017年9月1日”。2018年4月25日，陈世平与郝顺桥签订了《门市转让协议》，该协议载明：“甲方陈世平，乙方郝顺桥。甲乙双方经友好协商自愿达成以下协议，并共同遵守：第1条：甲方将巫山县XX街道XX西路XXX号X号楼X、X、X、X号门市转让给乙方使用并保证乙方同等。第2条：合同金额包括一次性转让费和租金共计178000元，甲方将原有的所有物品转让给乙方。第3条：乙方现支付甲方100000元，剩余78000元在2018年4月27日前付清。第4条：原甲方陈世平在承租该门市时，门市所有的水电气以及拖欠其他款项等费用与乙方无任何关系。第5条：本协议一式二份，自签字之日起生效。甲方签字：陈世平，乙方签字：郝顺桥。2018年4月25日”。2018年4月25日，李某某与郝顺桥签订《门市租赁合同》，该合同载明：“出租方李某某，承租方郝顺桥。现甲方自愿将位于巫山县XX街道XX西路XXX号X号楼X、X、X、X号门市出租给乙方使用经营生产，经双方达成协商，自愿达成如下协议：一、门市合同期限为拾年，第一年每间门市租金叁万元，以后每年房租随行就市，租赁期满后，在同等条件下，乙方优先续租或享有优先购买权。乙方租赁期未满一年不能转租。……三、合同期限为：2017年9月1日至2027年9月1日。七、原乙方陈世平在承租该门市时，所有的拖欠款项等其他费用与现在乙方无任何关系。……甲方：李某某、袁某某、向某某、谭某某。乙方：郝顺桥。2017年9月1日”。郝顺桥在（2018）渝0237民初4576号案件庭审中陈述《门市租赁合同》最后的落款日期2017年9月1日应该是2018年4月25日。2018年4月28日，袁某某、李某某、谭某某、向某某四人再次与郝顺桥达成协议：“经甲乙双方友好协商，现甲方将门市内原薛某某所余下物品除主体结构外的所有物品转给乙方，所有东西归乙方所有，乙方有绝对的处理权利，转让费40000元（大写：肆万元整），即签字之日生效。甲方：李某某、袁某某、向某某、谭某某。乙方：郝顺桥。2018年4月28日”。李某某（郝顺桥申请的证人）在（2018）渝0237民初3348号案件当庭作证时的证言为：“被代：落款2017年9月1日和2018年4月25日是不是签了两次？李：是的，2018年4月25日签了一次，4月28日签了一次。向：你刚才说的合同，4月25日签的时候，有陈世平、郝顺桥在场是不是？李：是的。4月28日签的时候，陈世平不在场（以上笔录在该案审理笔录第11页）”。袁某某的儿媳陶某某（郝顺桥申请的证人）在（2018）渝0237民初3348号案件当庭作证时的证言为：“被代：物品清单是否是你书写的？陶：是我写之后，由我的老公袁某某腾了一遍，薛某某所有的东西都没有带走，我们清理后写了个清单。向：袁孝科是什么时间腾的清单？陶：我写了后不久就腾了，写清单的具体时间记不清楚了，是袁孝科在去年陈世平租房子之前写的。向：清单你交给了陈世平没有？陶：没有。陈世平应该不知道这个清单，这个清单是这次起诉才拿出来的，以前没拿出来过，因为所有的物品都是陈世平在用。向：你们给陈世平交代了有哪些物品没有？陶：没有给陈世平交点物品（以上笔录在该案审理笔录第12－13页）”。郝顺桥在（2018）渝0237民初4576号案件中要求依法判决撤销郝顺桥与陈世平于2018年4月25日达成的门市转让协议，本院于2018年11月13日作出判决，驳回了郝顺桥的诉讼请求。郝顺桥不服判决上诉到重庆市第二中级人民法院，郝顺桥于2019年3月27日撤回上诉，重庆市第二中级人民法院作出了（2019）渝02民终304号民事裁定书。重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民终304号案件的庭审笔录第13页中记载：“审：陈世平，刚才郝顺桥陈述的还剩4个月的租金折成的4万元的租金，装修的物品折价13.80元，是否有异议？陈：是这样商量的”。一审法院认为，2017年9月1日，袁某某、李某某、谭某某、向某某将位于巫山县XX街道XX西路XXX号X号楼X、X、X、X号门市出租给陈世平。郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》，该协议就房屋位置、转让租金、支付方式等作了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，一审法院在发生法律效力的（2018）渝0237民初4576号民事判决书中确认了双方在签订《门市转让协议》时，陈世平不存在欺诈行为，双方签订的《门市转让协议》合法有效。对于郝顺桥要求解除郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》并退还郝顺桥支付的门市转让费6万元的诉讼请求，一审法院认为，郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订了《门市转让协议》，同日，李某某与郝顺桥又签订《门市租赁合同》，郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》第2条约定：“合同金额包括一次性转让费和租金共计178000元”。根据郝顺桥向一审法院提交的重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民终304号案件的庭审笔录中记载：“审：陈世平，刚才郝顺桥陈述的还剩4个月的租金折成的4万元的租金，装修的物品折价13.80万元，是否有异议？陈：是这样商量的”。一审法院认为，李某某与陈世平于2017年9月1日签订的《门市租赁合同》于2018年4月25日已经终止，从2018年4月25日起，李某某、袁某某、向某某、谭某某四人与郝顺桥又签订了新的《门市租赁合同》，由李某某、袁某某、向某某、谭某某四人与郝顺桥形成了新的租赁合同关系。陈世平与郝顺桥之间的《门市转让协议》第2条约定的一次性转让费和租金共计178000元中，包括2018年4月25日至同年8月31日四个月由陈世平已支付给李某某等四人的租金40000元和装修的物品折价13.80万元，而陈世平不是将剩余的租期转租给郝顺桥，178000元不是剩余租期的租金。郝顺桥与陈世平在签订合同时陈世平不存在欺诈行为，如果郝顺桥将余下装修的物品折价转让费78000元支付给陈世平后，双方的协议自然终止。郝顺桥陈述门市里的财产是李某某等人的财产，一审法院认为，即使该财产是李某某等人的财产，也是陈世平与李某某等人的合同关系，与郝顺桥无关。现陈世平与李某某等人的《门市租赁合同》已经终止，郝顺桥又与李某某等人签订新的《门市租赁合同》，如果郝顺桥与陈世平之间的合同解除，郝顺桥应当将门市及原有财产退回给陈世平，但现在郝顺桥无法将门市及财产退回。因此，郝顺桥要求解除双方于2018年4月25日签订的《门市转让协议》并退还郝顺桥支付的门市转让费6万元的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条等相关法律的规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条之规定，判决：驳回郝顺桥的诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半交纳650元，由郝顺桥负担。二审中查明，陈世平向本院举示重庆市巫山县XX街道XX社区居民委员会出具的《证明》一份，该《证明》载明：“关于郝顺桥与陈世平为门市打官司一事，社区出具的证明只是证明知道他们为门市扯皮一事，派出所也调解过，水厂出催缴水费一事社区知道，门市的东西社区不知道有哪些，也不知道归谁所有，他们清点东西时，并没有叫社区参与，特此证明”。郝顺桥质证认为该证明无经办人签字，不符合证据规则，不是新证据，请求不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。陈世平举示的《证明》无制作人及负责人的签名或盖章，本院对其真实性不予采信。二审查明的案件事实与一审相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》是否可以解除。对争议焦点的评析：郝顺桥与陈世平于2018年4月25日签订的《门市转让协议》并无约定解除合同的条件。现郝顺桥起诉要求解除合同，需审查双方签订的协议是否存在法律规定的法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上诉人郝顺桥主张解除合同的理由主要是认为被上诉人陈世平转让给郝顺桥的物品无处分权，导致合同目的不能实现。郝顺桥与陈世平签订《门市转让协议》的目的有两个，第一是承租该门市用于经营，第二就是转让门市内的物品，获得物品的所有权。双方签订转让协议后，郝顺桥实际获得了该门市的经营权，其主要的合同目的已经实现。而在郝顺桥经营过程中，因对物品的转让产生纠纷，李某某、袁某某、向某某、谭某某与郝顺桥签订协议，将薛某某留下的物品转让给郝顺桥，从物品转让的整个过程来看，李某某、陈世平、郝顺桥三方均无确切证据证明薛某某的物品具体是什么？陈世平转让给郝顺桥的物品中又有什么物品是陈世平自己装修、自己添置的？郝顺桥主张陈世平构成根本违约，其举示的证据不足以认定陈世平根本违约，故，不能认定陈世平构成根本违约导致合同目的不能实现。另外，陈世平是否明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务？陈世平已将门市交由郝顺桥经营，郝顺桥承租门市的合同目的已经实现。关于物品的转让，陈世平已经将物品交付郝顺桥使用，如果陈世平转让给郝顺桥的物品中包含了其无权处分的物品，郝顺桥也支付了相应对价并且实际占有使用了物品，郝顺桥也能获得物品所有权，产生的法律后果应当由原物品所有权人向无权处分人主张权利。故，陈世平已经履行了主要债务，陈世平与郝顺桥之间的合同目的能够实现。其主张解除门市转让协议的理由不成立，故一审法院判决驳回郝顺桥的诉讼请求并无不当。综上所述，郝顺桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860.00元，由上诉人郝顺桥负担。本判决为终审判决。审判长 李迪云审判员刘丽苹审判员 程       杨二〇一九年九月十七日书记员 付   佳   浠