湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初1030号 原告：富舸,男,1968年9月28日出生,汉族,住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：冉宏高，湖南启沃律师事务所律师。 被告：怀化市振华教育文化产业有限责任公司，住所地怀化市工业园。 法定代表人：向志勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋贻军，广东昂扬律师事务所律师。 被告：怀化职业技术学院，住所地怀化市河西新区。 法定代表人：王聪田，该院院长。 委托诉讼代理人：甄达福，该院副院长。 委托诉讼代理人：谢少平，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告富舸与被告怀化市振华教育文化产业有限责任公司（以下简称振华教育公司）、怀化职业技术学院（以下简称怀化职院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2019年7月26日，怀化市中级人民法院作出（2019）湘12民辖118号民事裁定，裁定本案指定由本院管辖。本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富舸的委托诉讼代理人冉宏高、被告振华教育公司的委托诉讼代理人宋贻军、被告怀化职院的委托诉讼代理人甄达福、谢少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富舸向本院提出诉讼请求：1、确认两被告与原告签订的《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权置换安置补偿协议书》（以下简称《置换安置补偿协议书》）有效；2、被告振华教育公司在判决书生效后10日内向原告支付不履行置换安置房屋134.832平方米的违约赔偿损失808992元；3、被告振华教育公司在判决生效后10日内向原告支付房屋装修补偿款、搬迁补偿款共计75674.58元；4、被告怀化职业技术学院对被告振华教育公司的债务承担连带赔偿责任；5、被告振华教育公司付清原告的置换房赔偿款、装修赔偿款、拆迁补偿款884666.58元之后，原告被置换的坐落在怀化市迎丰东路639号x栋xxx房的房屋属于被告振华教育公司所有。原告在被告振华教育公司付清上述款项之日起的10日内搬出该被置换的房屋。6、本案诉讼费、财产保全费由被告振华教育公司承担。在审理过程中，原告富舸撤销了第5项诉讼请求。事实和理由：原告系怀化职业技术学院东校区（怀化市迎丰东路639号）职工住房1栋604号房改房的所有权人。2007年7月29日，被告怀化职业技术学院与湖南富尔投资置业有限公司（以下简称富尔公司）、长沙中立电子科技有限公司签订《联合开发怀化职业技术学院东校区合同书》，将属于原告等85户房屋，用于双方的联合开发房地产项目。富尔公司及被告怀化职业技术学院向原告等被拆迁教职工承诺按照被拆迁的房屋和柴棚的建筑面积的1.17倍置换安置房。富尔公司取得了怀化职院东校区的土地使用权（包含85户教职工房改房所占的土地在内）之后，一直未实施房地产开发。2014年3月14日，怀化市中级人民法院执行局、鹤城区人民法院执行局、怀化职院的相关领导共同商议决定拍卖富尔公司取得的东校区国有土地使用权。并决定拍卖成交后由买受人按照85户教职工房屋和柴棚面积的1.2倍补偿安置房屋，由被告怀化职院具体负责安置工作。2015年3月9日，湖南阳光拍卖有限公司等3家拍卖公司发布拍卖公告，该公告特别说明第3点附注：买受人对该土地上的85户教职工房屋和柴棚建筑面积的按照1:1.2进行安置，由被告怀化职院具体负责安置工作的拍卖条件。2015年3月24日，被告振华教育公司参加了湖南阳光拍卖有限公司组织的拍卖，以77490000元成交。当天，被告振华教育公司与湖南阳光拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第4条约定由被告振华教育公司按照85户教职工房屋和柴棚建筑面积的1:1.2倍以房置换，具体置换工作由被告怀化职院负责。2015年4月28日，怀化市鹤城区人民法院作出（2014）怀鹤执字127-2号执行裁定书，该富尔公司登记的国有土地使用权裁定归被告振华教育公司所有。2015年4月23日，两被告协议，被告振华教育公司应当交纳85户教职工房屋拍卖款18303488元不向执行法院交纳，作为双方安置补偿85户教职工的安置房之用，由双方共同负责安置。2015年5月，被告振华教育公司在怀化职院东校区开办怀化三中东校区，遭到原告等85户教职工的阻拦。经市政府及相关部门的领导对原告等教职工做工作，两被告共同承诺按照1:1.2的比例与85户教职工签订好安置补偿协议。85户教职工才停止了阻拦被告振华教育公司开办学校的行为。之后，根据市政府相关领导要求，被告怀化职院承诺对被告振教育公司的安置补偿责任承担连带责任。2016年5月之后，两被告多次与85户教职工代表协商房屋置换安置补偿事宜。被告振华教育公司承诺在2018年12月31日之前负责向教职工交付安置房，并向原告支付装修补偿费和搬迁费及保证金10000元。被告怀化职院承诺对被告振华教育公司承担连带责任。两被告与原告协商签订了《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权安置补偿协议书》，两被告先在协议书上签字盖章。因被告振华教育公司未按照约定支付履约保证金，被告怀化职院便将该协议书未交给原告等教职工签名；两被告也未履行其约定的在2018年12月31日之前交付安置房义务。原告等85户教职工多次向相关部门反映问题之后，被告怀化职院于2018年12月1日才将上述房屋产权置换补偿协议书交给原告等85户教职工分别签字。原告认为，被告怀化职院与富尔公司签订联合开发协议之后，对原告负有共同的安置补偿义务。被告振华教育公司通过拍卖竞得富尔公司的国有土地使用权及原告等85户教职工的房改房之后，应当按照《拍卖成交确认书》、《拍卖公告》特别约定提供置换房。《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权置换安置协议书》，系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法有效。被告振华教育公司未按交付置换安置房，已经构成根本违约。继续由被告振华教育公司提供安置房将遥遥无期，只有依法判决由被告振华教育公司承担房屋置换合同的赔偿损失等违约责任，才能确保原告可以在同地段购买商品房作为安置房的补偿。 被告振华教育公司辩称，1、85户教职工宿舍的拆迁安置工作应由被告怀化职院负责，振华教育公司的唯一义务是依照两被告2015年3月24日签订的《协议》将属于怀化职院等职工的安置补偿款18303488元与负责安置工作的怀化职院结算并支付清；2、振华教育公司的义务就是支付18303488元给怀化职院，由怀化职院负责安置好85户；3、怀化职院提交的《怀化职业技术学院东校区教职工房屋拆迁补偿安置协议书》因不符合合同成立要件而未能成立。根据《合同法》的相关规定“当事人必须就合同的主要条款协商一致”是合同成立的先决条件。怀化职院在原告等人未在场的情况下，要求振华教育公司在事先打印好的《补偿协议书》上盖章，原告等人未到场也没有签名，《补偿协议书》上主要条款均是空白，该协议在振华教育公司盖章时没有成立。其次怀化职院将本由其负责的安置工作职责改为只需要做好安置户的政治思想工作、安置协议的具体实施工作及连带责任，与2017年11月7日召开的市长办公会议形成的纪要内容不符，该纪要明确确定“怀化市振华教育文化产业公司用于怀化职业技术学院东校区安置的1800多万元必须于2017年12月31日前足额交付给鹤城区人民法院”“安置工作由怀化职业技术学院协同相关部门提出解决方案另行研究”。该纪要明确了振华教育公司只需将安置款转入法院，没有用土地安置拆迁户的职责。该《补偿协议书》属于新的要约，对振华教育公司没有约束力。综上所述，承担安置工作责任的是怀化职院，本案85户安置工作至今没有得到解决的根本原因是怀化职院怠于履行职责，故应驳回原告等人对振华教育公司的诉请。 被告怀化职院辩称，1、《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权置换安置补偿协议书》有效。在市政府的主导下，经多次谈判,原告等人与两被告达成了《置换安置补偿协议书》，并报市人民政府批准同意。《置换安置补偿协议书》约定“本协议自各方签字（或盖章）之日起生效”，振华教育公司及怀化职院均已签字盖章生效，因为协议要求签协议时振华教育公司应支付原告10000元履约保证金，但当时振华教育公司拿不出钱，请求2016年9月份开学就向原告付钱，但到9月份时，振华教育公司以政府欠其补偿款没有到位等各种理由，一直拖延履行协议的义务，不支付履约保证金10000元，导致安置户未能及时签字，责任在振华教育公司。现在三方均在《置换安置补偿协议书》上签名并生效，振华教育公司应当履行安置义务，赔偿原告损失。原告要求安置的诉求是合理的，振华教育公司应当按照原告房屋建筑面积1:1.2的比例以房置换安置。原告已经履行了《置换安置补偿协议书》中潜在的根本性义务。原告房屋的土地使用权已办理至振华教育公司名下，安置户已经按照市政府要求，配合振华教育公司同意三中东校区开工，没有因为其房改房下面的土地影响三中东校区的开学，这一根本性的义务已经履行。按照《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、《怀化市人民政府【2015】第17次专题会议纪要》要求，本来应由买受人即振华教育公司与原告签订《安置补偿协议》。怀化职院与振华教育公司并非利益共同体，但是为了做好安置工作，报经市人民政府批准，怀化职院经多次党委会研究，同意作为《置换安置补偿协议书》中丙方，并已签字盖章生效。故《置换安置补偿协议书》应认定为有效；2、振华教育公司不履行以房置换安置，应当赔偿原告提出的一切损失。依据拍卖公告、拍卖成交确认书、怀化市人民政府【2015】第17次专题会议纪要及《置换安置补偿协议书》，振华教育公司应当按照原告房屋面积以1:1.2的比例负责以房置换及赔偿装修等一切损失。且振华教育公司应当按照原告房屋的市场价值赔偿原告损失。振华教育公司以种种理由拖延安置，至今未启动安置房建设，未实质性启动安置，不履行合同损害了原告的合法权益，应当根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，承担赔偿原告损失的违约责任；3、如果法院判决怀化职院承担连带责任，怀化职院请求法院同时判决振华教育公司应当向怀化职院支付怀化职院先期垫付原告损失的相同金额费用；4、2015年4月24日的《协议》不能成为振华教育公司不负责安置的理由。综上所述，《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》及《置换安置补偿协议书》应当维护。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原告富舸等50户系怀化职业技术学院东校区（怀化市迎丰东路639号）职工住房改房的所有权人。 2007年7月29日，怀化职院与湖南富尔投资置业有限公司（以下简称富尔公司）、长沙中立电子科技有限公司签订《联合开发怀化职业技术学院东校区合同书》，联合开发怀化职院东校区（包含85户教职工房改房所占的土地在内）面积为63694平方米的土地。富尔公司在取得土地使用权后,一直未实施房地产开发。 2013年，怀化市鹤城区法院在执行以富尔公司为被执行人的案件中，委托湖南万和拍卖有限公司、湖南飞龙拍卖有限公司、湖南阳光拍卖有限公司拍卖怀化市迎丰东路639号怀化市职业技术学院东校区的土地一宗。 2015年3月20日，振华教育公司与湖南万和拍卖有限公司、湖南飞龙拍卖有限公司、湖南阳光拍卖有限公司签订《竞买协议》，协议中“三、拍卖标的特别说明：1、拍卖标的含土地上教职工房屋85套，房屋建筑面积7810.51平方米及柴房454.4平方米，房屋、柴房及装修的评估价为18303488元，上述房屋、柴房拍卖成交后按1:1.2由买受人负责以房置换，具体置换工作由怀化职业技术学院负责。” 2015年3月24日，振华教育公司通过网络竞价方式以77490000元拍得怀化市迎丰东路639号怀化市职业技术学院东校区的土地一宗。当日，振华教育公司与湖南万和拍卖有限公司、湖南飞龙拍卖有限公司、湖南阳光拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认书中第4条内容为“该宗土地上含教职工房屋85套，房屋建筑面积7810.51平方米及柴房454.4平方米，房屋、柴房及装修的评估价为18303488元，上述房屋、柴房拍卖成交后按1:1.2由买受人负责以房置换，具体置换工作由怀化职业技术学院负责。” 2015年4月23日，怀化职院（甲方）与振华教育公司（乙方）签订《协议》，协议内容为：乙方于2015年3月24日竞买获得甲方东校区地块使用权，该标的交易价为7749万元，其中1830.3488万元为甲方教职工85套房屋7810.5平方米、柴房454.4平方米及装修估价款。根据当前甲方职工安置工作的实际情况，为积极稳妥地做好职工安置工作，双方通过协商，同意该标的价款中用于职工安置的1830.3488万元不汇入鹤城法院的执行账户，由乙方与甲方进行结算，以尽快启动安置程序，共同做好安置工作。至诉讼时，该1830.3488万元一直由振华教育公司持有。 2015年8月4日，振华教育公司取得竞拍土地使用权证。 经原告富舸（乙方）、振华教育公司（甲方）、怀化职院（丙方）三方议定《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权置换安置补偿协议书》，2016年4月份，两被告先后在协议书上签字盖章。原告等安置户分别于2018年12月1日、2日在该协议书上签名。协议约定：1、乙方选择的安置房坐落在鹤城区迎丰东路原怀化职业技术学院东校区家属区内，安置房的建筑面积，以房屋建筑面积及柴房建筑面积为基础，按照1:1.2的比例计算置换为134.832m2。2、房屋置换补偿安置款包括：房屋装修补偿款71354.58元、搬迁补偿款4320元。协议签订时甲方支付乙方10000元履约保证金。3、交房时间：确定为2018年12月30日以前交安置房钥匙，最迟2019年元月30日前交房，由于乙方不履行本协议条款或不可抗力原因造成不能按时交房的，相应顺延。4、本协议签订之日，乙方应将被置换房屋的《房屋所有权证》原件交丙方。5、丙方有责任做好怀化职业技术学院东校区安置户具体安置实施的政治思想工作。负责协调甲乙双方的安置行为，监督本安置协议的具体实施。在甲方违约不能履行本协议时，丙方对乙方承担连带责任并有权向甲方追偿。丙方向甲方追偿时，丙方对处置甲方资产享有优先权。6、本协议自各方签字（或盖章）之日起生效，生效之日起十日内由丙方向当地城市房屋拆迁管理部门申请备案等内容。 2016年8月2日，振华教育公司出具《关于加快做好怀化职院东校区安置工作的意见》，内容为：“今年6月，我公司与怀化职院签订了安置协议，由于经费不足等原因，怀化职院需安置的教职工还没有在安置协议上签字。为了做好该项工作，我公司决定：一是加快贷款工作进度，争取在较短时间内筹集资金。二是今年九月份三中东校区开学后学生交的学费，作为筹集资金，用于怀化职院东校区教职工签订安置协议时，支付给怀化职院东校区教职工的定金。” 2016年9月28日，怀化职院出具《关于加快落实签订怀化职业技术学院东校区安置协议的意见函》，内容为：2016年5月，贵公司（甲方）与我院（丙方）已签订三方安置协议，但由于甲方资金短缺等原因，安置协议里的条款难以落实，东校区安置户的教职工（乙方）至今还没有在安置协议书上签字。为了加快落实安置协议的签订工作，我院（丙方）多次与贵公司（甲方）协商，要求贵公司在签订安置协议时，做好给乙方的1万元/户保证金的支付等工作，甲方也书面承诺于2016年9月底前，做好签订协议所需的资金筹备工作，确保2016年9月底以前落实安置协议的签订。现已到9月底，我院（丙方）再一次催促贵公司（甲方）遵守承诺，加快筹集资金，确保安置协议的签订。” 2018年11月11日，振华教育公司出具的《关于积极配合落实怀化职业技术学院东校区安置遗留问题的函》，内容：“三、千方百计筹集安置资金。我司一边申请落实房产办证向银行申请借款，一边向政府汇报争取兑现政策资金。不论是银行借贷，还是请求政府兑现政策性资金，均确保优先用于支付约定安置资金（愿意设置第三方账户管控资金）。” 另查明，相关被置换房产原告在居住使用中。振华教育公司就安置房所处地块未取得建设项目批准文件、建设用地规划许可证、未制定拆迁方案等，亦未获得房屋拆迁许可证。 本院审理过程中认为原告的诉讼请求存在不当，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，已向原告行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，但原告拒绝变更。 本院认为：本案系合同纠纷。根据《合同法》规定，当事人就合同的主要条款协商一致是合同成立的先决条件，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据《置换安置补偿协议书》约定“本协议自各方签字（或盖章）之日起生效……”。两被告于2016年4月份分别在《置换安置补偿协议书》签名盖章。原告当时没有到场，后称振华教育公司未能支付10000元的履约保证金，故未签名。《置换安置补偿协议书》在振华教育公司、怀化职院盖章时没有成立，振华教育公司亦未向原告等人支付保证金，直至2018年12月1日原告在协议上签名时，《置换安置补偿协议书》成立。该《置换安置补偿协议书》是原、被告协商一致的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。原告请求法院确认合同有效的诉讼请求予以支持。原、被告作为合同的双方当事人应当按照《置换安置补偿协议书》约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除。本案的标的物是特定物，即坐落在鹤城区迎丰东路原怀化职业技术学院东校区家属区内的安置房，需要必要的履行期限，依据《置换安置补偿协议书》第四条5约定“交房时间确定为2018年12月30日以前交安置房钥匙，最迟2019年元月30日前交房，由于乙方不履行本协议条款或不可抗力原因造成不能按时交房的，相应顺延……”，《置换安置补偿协议书》在2018年12月1日原告签名时才成立生效，要求在2018年12月30日以前交安置房钥匙、最迟2019年元月30日前交房不符合客观现实，履行期限应予顺延，故对原告除确认合同有效之外的其他诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告富舸与被告怀化市振华教育文化产业有限责任公司、怀化职业技术学院签订的《怀化职业技术学院东校区教职工房屋产权置换安置补偿协议书》有效； 二、驳回原告富舸其他的诉讼请求。 案件受理费12646.66元，减半收取6323.33元，财产保全费4943.33元，共计11266.66元，由原告富舸负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  韩 芳 二〇一九年九月二十七日 法官助理  向福涵 书 记 员  欧阳辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。