福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3291号 原告：福州信德安物业管理有限公司，住所地：福州市晋安区华林路******。 法定代表人：卢向奎，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：周全，福建理争律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：梁文斌，男，1985年6月28日出生，汉族，住连江县。 原告福州信德安物业管理有限公司(以下简称“信德安物业公司”)与被告梁文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏思格到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 信德安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁文斌支付2016年11月12日至2018年10月19日物业服务费4704.9元,并按日3‰的标准支付违约金(从2018年10月20日起计算，暂计至2019年7月26日止为3500.45元)。2、判令梁文斌承担本案全部诉讼费用。事实和理由：信德安物业公司于2016年7月1日与连江县琯头镇海通大厦小区业主委员会签订《福州市物业服务合同》为该小区提供物业服务；依据合同约定：物业服务费应于每月5日前缴纳，合同生效后，信德安物业公司依约向梁文斌提供了完善的物业管理服务，梁文斌应该根据合同的约定交纳物业服务费，但梁文斌一直拒绝交纳。信德安物业公司先后多次派人上门催收，遭梁文斌拒绝。截止2018年10月19日，梁文斌共欠缴物业服务费计4704.9元（其中安防维保费340.5元、电梯年检维保费908元、公共水电公摊费531.1元、物业费2925.3元，合计4704.9元）。 梁文斌未作答辩。 信德安物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，梁文斌未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，对信德安物业公司的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和提交的有效证据，对本案的主要事实作如下认定： 2016年7月19日,连江县琯头镇海通大厦小区业主委员会（甲方）与信德安物业公司（乙方）签订《福州市物业服务合同》一份，合同约定“……第三条物业服务期限为三年，从2016年7月1日至2019年06月30日止……第七条乙方权利义务……（七）负责维护本物业管理区内公共秩序并协助做好安全防范工作……第八条物业服务费……1、物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水、电分摊费用】（1）高层住宅：1元/月•平方米……（4）海通大厦小区公共收益，如小区租用场地、广告、摆摊设点、管理费等其他费用全部归物业公司所有，（5）海通大厦小区一层所有空房间租金收入全部归物业公司所有与支配，作为物业员工工资开支补贴……（7）海通大厦小区服务间业主每次使用收费200元，作为物业管理费……（9）海通大厦小区的公共设施设备或更换配件在200元以下由物业公司承担维修费用，超过200元以上维修或更新费用由小区全体业主进行分摊……（10）海通大厦小区电梯维修、维保、年检费费用每户业主每年缴纳400元，其他维修业主不承担费用，包括更换电梯零配件一切费用（备注造成重大维修或更换设备物业公司申请维修基金解决）……（12）小区自来水造成漏水，所产生的水费由业主共同分摊，维修费用200元以下由物业承担，超过200元以上由业主共同分摊……（13）以上收费标准不含公共水电费用，小区使用的公共水电费用由业主共同承担，并且按实际分摊到每户。（14）业主未交纳物业管理服务费的，逾期按每天应交纳物业管理服务费的日千分之三缴纳滞纳金（按复利计算）。（15）公共场地车辆停放管理费按照政府定价标准，停车服务（费）由乙方收取；2、负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）住户有偿服务费；（3）停车车场使用费，车位管理费；（4）代收其他费用……5、业主向乙方支付物业服务费后乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，独立核算、自负盈亏……（四）物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费……第九条约定车位使用费及停放服务费（一）占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，经业主大会同意按照60元/个•月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费归全体业主所有。同时乙方按照60元/个•月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按照地面车位（含架空层车位）60元/个•月；地下车；地下车位70元/个&bull闭式车库车位）60元/个•月，标准向乙方支付。（三）业主对机动车辆有保管要求的，另行与乙方签订机动车辆保管合同。（四）非机动车辆停放服务费：60元/个•月，（不含场地管理费）第十条代办服务费和特约服务费。乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门委托提供代办服务，并向委托方收取代办服务费……第十五条……（三）业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照业主未按时交纳物业服务费，按合同约定日千分之三的滞纳金复利计算，标准向乙方支付滞纳金……”等条款。 2017年1月1日,连江县琯头镇海通大厦小区业主委员会与信德安物业公司签订一份《管理规约》，约定“……第五章……第三条……物业服务费标准：（1）高层住宅每平方米1元；（2）店面每平方米1.3元；（3）小区公共电费每户每月业主分摊19.5元；（4）小区电梯维修维保、年检费用每户400元；（5）安防维修维保费每月12.5元；以上费用由物业公司向业主收取……”等条款。 另查明，信德安物业公司系物业管理企业，于2016年7月进驻连江县琯头镇上坪村31号海通大厦小区提供物业服务。梁文斌系该小区808单元房业主，按合同约定收费标准计算，每月应缴纳物业服务费125.9元。2016年11月12日至2018年10月19日期间23个月，梁文斌累计欠信德安物业公司物业服务费2895.7元（125.9元×23个月）。信德安物业公司先后于2019年4月13日和2019年5月16日，两次将缴费通知单通过EMS国内标准快递邮寄以及多处张贴等方式向梁文斌催告缴费4704.9元（其中包括物业服务费2895.7元）无果而诉至本院。诉讼中，梁文斌经本院合法传唤无正当理由不到庭。 上述事实，有信德安物业公司提交《福州市物业服务合同》和《管理规约》各一份中有效条款部分和EMS国内标准快递邮件面单二份以及张贴缴费通知单相片并结合当事人相关陈述相互印证为凭。 本院认为，连江县琯头镇海通大厦小区业主委员会与信德安物业公司签订的《福州市物业服务合同》，除其中第八条1-（4）、1-（5）、1-（7）、1-（9）、1-（10）、1-（12）、1-（15）、2-（3）和第九条（一）、（二）、（四）；《管理规约》，除其中第五章第三条（3）、（4）、（5）前一句，因违反《中华人民共和国物权法》有关规定而无效及《福州市物业服务合同》第八条1-（14）、第十五条（三）项、《管理规约》第五章（5）后一句应予以调整外，其他内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力。因信德安物业公司已履行了上述合同约定相关义务，故有权按约定向梁文斌收取相应物业服务费。因此，信德安物业公司主张梁文斌支付2016年11月12日至2018年10月19日期间23个月物业服务费2895.7元及其相应滞纳金（按日万分之五计算，自催告之日起至款项还清之日止），依法予以支持。根据法律规定并结合双方约定，安防维保和电梯年检维保均系物业服务范畴，若由此支出了实际必要费用才由专项维修基金中予以报销或由相关业主分摊，因此，信德安物业公司主张梁文斌按合同约定向其支付安防维保费340.5元和电梯年检维保费908元，没有事实和法律依据，故不予支持。因信德安物业公司未提供证据证明其水电公摊费是否客观、合理，故其主张梁文斌支付水电公摊费531.1元，亦不予支持。根据行业惯例并结合双方约定，物业服务费用系以每月（或计费月）为计算时间单位。因此，信德安物业公司主张梁文斌支付2018年10月11日至19日的8天物业服务费，不予支持。诉讼中，梁文斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第八十二条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《福建省物业管理条例》第二十二条、《福州市物业管理若干规定》第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定，判决如下： 一、梁文斌应在本判决生效之日起10日内向福州信德安物业管理有限公司支付2016年11月12日至2018年10月19日期间23个月物业服务费2895.7元及滞纳金（按日万分之五计算，自2019年4月13日起至款项还清之日止）； 二、驳回福州信德安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由梁文斌负担。 本判决为终审判决。 审判员  李彩金 二〇一九年九月十九日 书记员  高金忠 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 3、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 5、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 7、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 8、《福建省物业管理条例》 第二十二条业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、依法维护业主合法权益、促进小区和谐，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与物业服务公司签订物业服务合同；（四）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；（五）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用；（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用；（七）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼……。 9、《福州市物业管理若干规定》 第二十一条物业服务企业的基本权利：（一）按物业服务合同的约定收取费用；（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为；（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；（五）法律、法规规定的其他权利。 第二十二条物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显着位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显着位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十三条物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、养护；（二）卫生保洁(?http:?/??/?www.fdcew.com?/?hypx?/?List_190.html"t"_blank?)及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。