重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17614号原告:金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李云云，女，汉族,住重庆市巴**木洞镇，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：马骏飞，男，汉族，住重庆市忠县忠州镇，系该公司员工，特别授权。被告：汪宇棪，男，汉族，住重庆市南岸区米兰路。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告汪宇棪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员周文秀独任审判，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告金科物业公司委托代理人李云云、被告汪宇棪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业公司诉称，2013年8月30日，被告汪宇棪与重庆金科房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市南岸区茶园新区米兰路32号金科中央御院三期高层1幢8-13的房屋一套。2015年7月24日，被告汪宇棪正式接房入住。2012年9月25日，原告与重庆金科房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由金科物业公司为重庆中央御院小区提供物业管理服务；业主按月向原告缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准支付违约金。自小区建成至今，原告一直在为该小区提供物业管理服务。但被告汪宇棪自2016年7月1日至2019年6月30日无故拖欠物业管理费。截至2019年6月30日，被告汪宇棪共欠物业服务费4730元、违约金827.68元。为收回欠款为小区提供正常物业服务，金科物业公司遂起诉来院，请求判令被告汪宇棪向原告金科物业公司支付物业服务费4730元、违约金827.68元，共计5557.68元。原告金科物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同，拟证明原告对小区提供物业服务，合同约定了物业费收费标准。2、房屋登记信息查询证明，拟证明被告系小区业主及其房屋面积等事实。3、接房手续、装修申请表、装修管理服务协议、临时管理规约，拟证明被告已入住小区房屋。4、巡逻签到表、客服工作值班表、设施设备维修记录表、保洁绿化工作照片、项目周巡检照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、商品房买卖合同、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，拟证明被告房屋质量与原告无关。被告汪宇棪辩称，其未缴纳物业费。其在房屋装修时，多次要求原告安装红外线报警器、可视电话、消防报警装置，但相关设施一直无法使用，原告也未及时修复。待原告修复相关设施后，其才同意缴纳物业费。被告汪宇棪未就其辩称事实举示证据。被告对原告举示的证据的真实性无异议，但认为原告履行物业服务存在缺陷，未履行对原告家中报警器、可视电话等设施的安装维护义务。经审理查明，2012年9月25日，“金科·中央御院”小区建设单位重庆市金科宸居置业有限公司作为甲方与作为乙方的重庆市金科物业服务有限公司签订《金科·中央御院前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区“金科·中央御院”小区实施前期物业管理；委托管理期限自2012年9月25日起至小区业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业管理合同生效时止；高层住宅、花园洋房、别墅分别由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.00元、2.60元、3.60元向乙方缴纳物业费；物业服务费按月交纳，业主应在每月前10日内履行交纳义务；业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。原告金科物业公司与“金科·中央御院”小区建设单位签订前期物业服务合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告汪宇棪系重庆市南岸区茶园新区米兰路32号“金科·中央御院”小区32幢1单元8-13号（高层住宅）业主，其房屋建筑面积为65.71平方米，其每月应缴纳的物业费为131.42元，其欠付原告金科物业公司2016年7月至2019年6月期间的物业费共计4730元。2019年7月18日，原告金科物业公司以被告汪宇棪拖欠其物业费催收未果为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“金科·中央御院”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准“重庆市金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务有限公司”。2015年7月8日，“金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务集团有限公司”。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告金科物业公司与“金科·中央御院”小区建设单位重庆市金科宸居置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告汪宇棪在内的所有“金科·中央御院”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2016年7月至2019年6月期间的物业费4730元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告未履行对其家中报警器、可视电话、消防报警装置等设备的安装维护义务，其不同意给付物业费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，且原告并未举证证明其所称的前述设备的安装维护工作属于物业服务合同或者法律法规规定以及相关行业规范确定的应由原告承担的物业服务义务，故本院对其该抗辩意见不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告汪宇棪于本判决生效之日起十日内给付原告金科物业服务集团有限公司2016年7月至2019年6月期间的物业费4730元及违约金（以被告汪宇棪当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告汪宇棪负担（此款已由原告金科物业服务集团有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.本判决为终审判决。审判员  周文秀二〇一九年九月十七日书记员  朱世伟