海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初567号原告：廖渝洪，女，1976年7月21日出生，汉族，现住重庆市九龙坡区，公民身份号码×××。原告：廖飞，女，1978年3月18日出生，汉族，现住重庆市九龙坡区，公民身份号码×××。共同委托诉讼代理人：王伟强，海南毓广律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王春晓，海南毓广律师事务所律师。被告：海南中发投资有限责任公司，住所地海南省海口市滨海大道南侧宝华酒店**商业住宅综合楼****，统一社会信用代码9146000055278371XY。法定代表人：王焕光，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧，海南昌宇律师事务所律师。原告廖渝洪、廖飞诉被告海南中发投资有限责任公司（以下简称海南中发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖渝洪、廖飞的共同委托诉讼代理人王伟强、王春晓，被告海南中发公司的委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖渝洪、廖飞向本院提出诉讼请求：1、确定被告延迟交付房屋权属证书的行为构成违约，判决被告赔偿原告违约金11846.86元；2、被告承担本案的全部诉讼费、鉴定费、公告费等相关费用。事实与理由：2014年7月29日，原告与被告签订《临高县商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的、位于海南省××县东侧名称为中发·四季花园温泉度假小区的**号住宅楼****住宅。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”，“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。”被告于2015年4月1日将房屋交付原告，但拖延至2018年12月28日才将房屋权属证书交付原告，自应当交付日2017年3月21日（2015年4月1日+720天）起算，共延迟646天交付。原告购买该房屋共计183388元，故被告应该支付原告违约金11846.86元（183388元/10000×646天），特请法院判令被告支付。被告海南中发公司辩称：一、原、被告双方签订《临高县商品房买卖合同》所约定的办理涉案房屋的房屋所有权证，因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更，合同原来约定的办理房屋权属证书在法律上已无法实现，原告诉请要求被告支付延迟办理房屋权属证书的违约金没有法律依据。2015年3月1日，国务院发布的《不动产登记暂行条例》正式施行，确定国家不动产统一登记制度。2015年6月16日，海南省人民政府办公厅颁发《关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知》，推进海南省不动产统一登记工作。2016年4月22日，临高县政府办发布临府[2016]28号《临高县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告内容为临高县根据上述国务院规定及省政府的通知要求，临高县将开展不动产统一登记，自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理；不动产登记业务统一由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。因此，根据上述规定，原、被告双方签订的《临高县商品房买卖合同》原约定办理涉案房屋的房屋所有权证，因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更，在法律上已无法实现，原告诉请要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金没有任何法律依据。二、房屋所有权证和不动产权证的办理部门、办理手续要求均存在巨大差异，新的登记制度增加了土地使用权分割分摊、土地合宗等事项。在国家及地方实行新的不动产统一登记制度后，双方未就涉案房屋的办理不动产权证补充约定，属于约定不明。在不动产统一登记之前，商品房销售所涉及的房产证办理，仅需向房管局提供与房产有关的资料，基本不涉及土地方面的资料，实行新的不动产登记制度后，首先涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作的衔接，耽误了正常的办证工作。其次，办理不动产权证前，需进行土地分割、地籍调、地籍调查等加了房屋所占有的土地使用权分割分摊（包括地籍调查等事项）、土地合宗等事项。所需准备的资料及办理的事项与房产证的办理发生重大变化，相比房屋所有权证手续的办理，需要准备的资料更多，办理的事项更加复杂、耗时更长。而双方签订《临高县商品房买卖合同》，仅就房屋所有权属证书的办理进行约定，而在国家及地方实行不动产统一登记制度后，双方并未就涉案房屋所涉及的不动产登记事宜进行补充约定，如不动产权证的办理期限、双方各自需要履行的义务以及逾期不办理不动产产权证应承担的责任等等，属于约定不明。三、根据法律规定的关于合同约定不明的处理办法，被告并不存在违约办证行为。根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，在合同约定不明的情况下，可以采用补充约定、按照合同有关条款或者交易习惯确定、随时要求对方履行，但应当给对方必要的准备时间等几个方面考虑。具体到本案，同样可以从这几个方面进行分析。这里特别说明，基于原告提交了不动产权证书作为证据，视为原告是认可新的不动产登记制度后办理的是不动产登记证而非房屋权属证书，既然认可新的不动产登记制度，对于新增的办证事项也必然应当是认可的，如原告坚持认为应当办理的是房屋权属证书，因国家政策的改变，该证书已经无法办理，被告有权以本案作为证据另案要求解除双方之间的《临高县商品房买卖合同》。1、合同条款方面。因新的不动产登记政策加入了土地证的办证程序，根据双方合同第十五条第一款的约定，被告自2015年12月22日向原告交付房屋。合同约定的申请办理产权证的时间还应加上申请办理土地证的时间，即720日+180日=900日。即按合同约定的向有关部门申请办理权属证的时间应当变更计算至2018年6月9日前提交申请，原约定的180日提交办理土地证的申请，并非办结土地证的约定，因为根据原《土地登记办法》第四十条规定，办理土地证的前提是小业主的房地产权证办理完成后申请办理土地证。根据当时的办证流程。办理完成房产证后办理完成土地证的期限基本上是需要一年半甚至更长时间。原合同约定的180日的时间仅仅是申请办理土地证的时间，并非办理完成土地证的时间。2、办证机构的调整，耽误了办证时间。现实行新的不动产登记制度，临高县对办理房屋产权证的相关机构作了调整，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作的衔接，耽误了正常的办证工作，临高县不动产登记中心成立前，临高县房管局和国土局均已停止受理不动产登记业务，因为办证的相关机构部门变更及调整，耽误了办证期限。3、新的不动产登记政策增加的办证事项，需要准备的资料更多，办理的事项更加复杂、耗时更长。第一、增加了土地合宗;第二、增加了权籍调查和土地分割转让审批规定；第三、增加了不动产授权委托的规定。四、因原告逾期提交办理不动产登记证资料造成的逾期办证责任由原告自行承担。因新的不动产登记政策变化，双方签订合同时预估的颁证所需材料及程序均改变。被告通过各种方式通知各个买受人提交办证所需资料，但很多买受人并不理解，包含本案原告在内。原告直至2018年9月5日才将授权被告全权办理不动产登记业务的授权委托书签字并交给被告，被告于2018年12月14日向不动产登记中心提交了办理不动产登记申请，未存在任何延期行为。根据合同附件七的补充协议第一条第3项的规定，原告逾期提交办证资料造成的逾期办证责任由原告自行承担。五、因新的不动产登记政策改变导致房屋权属证书已经无法办理，因此依据双方《买卖合同》约定的逾期办理房屋权属证书的违约责任条款自然也无法适用。根据合同第十五条约定，在出卖人造成逾期办理房屋权属证书的情况下，出卖人才应当承担法律责任，现因法律法规发生重大变更目前已不存在房地产权属证书，因此该条约定对双方不具有任何约束力，原告据此主张被告违约并要求支付违约金没有依据。即使参照该条约定，适用的是过错责任，排除了无过错责任，被告不存在过错，不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，在实行不动产统一登记制度后，双方就涉案房屋的不动产登记事宜并未补充明确，被告不可能存在构成逾期办理涉案房屋的不动产权证，被告还积极、全面地办理不动产权证登记手续，履行了义务，被告不存在任何违约行为，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告廖渝洪、廖飞为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、临高县商品房买卖合同；2、发票；3、中发四季花园面积误差补偿协议，证据1-3共同证明2014年7月29日，原告廖飞、廖渝洪购买被告开发建设的四季花园25#1704房，已付清全部房款，并约定被告应当自房屋交付之日起720日内办理房屋权属证书，逾期办证的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金；4、发票，证明原告向海南高经物业酒店管理有限公司临高分公司缴纳自2015年4月1日至2017年5月31日物业管理费，原告与被告办理完毕房屋交付手续的事实；5、琼（2018）临高县不动产权第0003692号《中华人民共和国不动产权证书》，证明2018年12月28日，原告从被告处领到案涉房屋的不动产权证，被告对原告逾期办理房屋权属证书共计646日的事实。经庭审举证质证，被告海南中发公司质证称，对原告提交的证据1-3、5的真实性没有异议，对其证明目的有异议；证据4没有原件，对其真实性不予认可。本院经审查认为，原告提交的证据1-3系原、被告双方签订的购房合同及相关协议、发票，被告对其真实性没有异议，本院予以确认；证据4与本案无关，不予采信；证据5系有权机关颁发的不动产权证书，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被告海南中发公司为了支持其抗辩观点，向本院提交如下证据：1、海南省人民政府办公厅关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知，证明海南省根据国务院建立不动产统一登记制度的要求，推进海南省不动产统一登记工作；2、临高县人民政府关于实施不动产统一登记的通告，证明临高县根据国务院规定及省政府的通知要求，开展不动产统一登记，自2016年4月20日起停止原土地、房屋部门登记业务受理，不动产登记业务统一由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；3、资料物品移交清单，证明原告诉称的部分事实有误，实际交房时间为2015年12月22日；4、办理契税所需资料原件及复印件；5、中发四季花园面积误差补充协议；6、海南增值税普通发票，证据4-6共同证明因实测面积与合同存在差异，需要原告补缴房款，凭借完整的购房发票、面积差补充协议才能在税务局完税，原告直至2017年8月29日才签订面积误差补充协议，2017年12月14日才缴纳面积差异款，存在逾期；7、房屋权属申请审核表，证明被告自2017年11月17日申请房屋权属调查；8、四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，证明根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条及不动产中心的要求被告于2017年4月6日与临高县国土资源局签订四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，办理了土地合宗；9、中发四季花园土地使用权分割分摊方案、国有土地使用权分割转让审批表，证明根据新的不动产登记政策，办理土地分割分摊；10、不动产权籍调查表，证明根据新的不动产登记政策，办理不动产证新增办理不动产地籍调查事项，调查员在2017年6月22日以及2017年12月15日才完成调查；11、业主群群主及业主的微信聊天记录、书面办证材料通知；12、授权委托书，证据11-12共同证明被告通过各种方式通知各个买受人，需要根据办证新要求提交办证所需资料，但是很多买受人并不理解，因为本案项目的购买人基本都是外地候鸟，提供材料多有不便，原告直至2018年9月5日才将授权被告全权办理不动产登记业务的授权委托书签字并交给被告；13、不动产登记受理凭证，证明2018年12月14日不动产登记中心受理原告的办证资料。经庭审举证质证，原告廖渝洪、廖飞质证称，对被告提交的证据1-2、4-6、11、13的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明内容有异议；对证据3、7没有异议；对证据8-9的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议；对证据10中第一份调查表的真实性有异议，对2017年12月15日的调查表真实性没有异议，但对关联性有异议；对证据12的真实性有异议，委托人不是原告所签。本院经审查认为，被告提交的证据1-9、13内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且原告对其真实性没有异议，本院予以确认；证据10中2017年12月15日的调查表内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以确认，另一份调查表模糊且未能提供原件，故不予确认；证据11中微信聊天记录内容模糊不清，办证材料通知中没有签署落款日期，不予采信；证据12由国土局档案室提供，来源合法，原告对其真实性提出异议，但未能提供证据反驳，故对该份证据予以认可。经审理查明：2014年7月29日，原告廖渝洪、廖飞与被告海南中发公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的的位××县房，房屋建筑面积47.81平方米，套内建筑面积38.8平方米，按建筑面积计价，每平方米3820.58元，总房价182662元。同时约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后180日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付完全额购房款。2015年12月22日，被告将涉案房屋交付给原告使用。《不动产登记暂行条例》施行后，临高县人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及海南省人民政府办公厅《关于贯彻实施的通知》要求，于2016年4月22日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，主要内容为：自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理；2016年4月20日至2016年4月24日，进行登记系统切换、调试和内部业务调整；自2016年4月25日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年4月28日起，在临高县辖区内正式实施不动产统一登记发证工作；明确将土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记的职责整合到临高县国土资源局，在临高县国土资源局设立不动产登记局，成立临高县不动产登记中心，负责具体办理临高县不动产登记工作。2018年12月14日，被告海南中发公司向不动产登记部门申请办理涉案房屋的所有权转移登记，临高县国土资源局于2018年12月28日颁发琼（2018）临高县不动产权第0003692号《不动产权证书》。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据、庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是被告应否承担逾期办证的违约责任。原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告于2015年12月22日将涉案房屋交付给原告使用，按照双方的合同约定，被告须在商品房交付之日起720日内（即2015年12月22日至2017年12月11日期间）为原告办理房屋权属证书。在原告取得该房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。2016年4月22日，临高县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理，自2016年4月25日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。自此，被告无法办理房屋所有权证、土地使用权证，双方在合同中关于产权登记的约定已不能实现。由于政府通知不再办理房屋所有权证、土地使用权证，被告只能按照办理不动产权证书的程序和要求，重新组织材料向政府相关部门申请办理。因此，双方在政策调整之前关于办理房屋权属证书、土地使用权证的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因此，原告提出确定被告延迟交付房屋权属证书的行为构成违约，判决被告赔偿原告违约金11846.86元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告廖渝洪、廖飞的诉讼请求。案件受理费人民币96元，由原告廖渝洪、廖飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 钟小云人民陪审员 王海燕人民陪审员 陈振勇 二〇一九年九月二日书 记 员 王 靖附适用相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。