江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2978号上诉人（原审原告）：顾广来，男，1962年11月5日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县广厦置业有限公司，统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地江苏省沭阳县广州路**。法定代表人：张静，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：郑成亮，男，1973年2月8日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：桑长江，沭阳县城东法律服务所法律工作者。上诉人顾广来因与被上诉人沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）、郑成亮商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾广来上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持顾广来的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由广厦公司、郑成亮承担。事实和理由：一、一审法院认定顾广来购买涉案房屋及办理预告登记时明知该房屋已出售且被居住使用，其存在恶意，与事实不符。顾广来与广厦公司结算后，因广厦公司资金缺乏，双方协商采取以房抵工程款的方式清偿债务，顾广来与广厦公司工作人员核实，在该公司销售台账上不同楼层的未销售房源中选取四套房屋，并不存在顾广来知悉涉案房屋已被出售及居住使用的情形。如顾广来知道该房屋已被出售，在当时还有其他房源可供选择的情况下，不可能选取涉案房屋。即使存在恶意，也是广厦公司恶意对顾广来隐瞒真相。二、郑成亮购买涉案房屋的行为无效。郑成亮仅提供了收据及上房单，而收据上加盖的印章显然是虚假的，且收据上载明系工程款抵房，郑成亮并非施工方，即使是从施工方处转让的房屋，其房屋单价明显与事实不符，否则不可能不签订书面购房合同及进行备案。顾广来于2016年8月30日持上房单要求上房时看到该房屋仍是毛坯房，后来才被郑成亮强行占有，郑成亮称于2015年4、5月份就入住该房屋不是事实。三、因顾广来与广厦公司签订的商品房买卖合同合法有效，且经过备案及预告登记，已取得该房屋的物权，一审法院不支持顾广来提出的诉讼请求不符合法律规定。郑成亮没有提供充分、合法、有效的证据证明其在顾广来之前已与广厦公司存在商品房买卖合同，且已合法占有涉案房屋，一审法院在广厦公司未到庭且郑成亮未提出顾广来恶意办理预告登记抗辩的情况下，推定顾广来存在上述事实有误。被上诉人郑成亮二审辩称，一、顾广来为广厦公司提供电梯安装工程服务，属于从事建设工程施工的业内人士，理应比一般购房人更了解涉案房屋的实际情况，顾广来与广厦公司签订房屋买卖合同时，郑成亮已实际占有使用该房屋，故顾广来与广厦公司均存在恶意占有郑成亮财产的行为。二、与郑成亮情况类似的购房人多达上百户，均是使用相同的印章，而顾广来称其在2016年8月30日收房时，涉案房屋系毛坯房与事实不符，郑成亮已于2015年3、4月份装修入住涉案房屋。三、顾广来与广厦公司仅签订了商品房买卖合同，并未取得不动产权证书，不适用物权法的相关规定。被上诉人广厦公司二审未到庭应诉答辩。顾广来向一审法院起诉请求：1.判令广厦继续履行2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》及交付涉案房屋；2.判令广厦公司、郑成亮将沭阳县广贸大厦1620室房屋恢复原状，并将房屋交付给顾广来；3.判令广厦公司赔偿顾广来损失100000元。一审法院认定事实：2014年6月1日，广厦公司向郑成亮出具加盖其公司财务专用章的收据一份，载明：“交款单位：郑成亮收款方式：工程款抵房款人民币壹拾万贰仟伍佰元整￥102500元收款事由工程款抵广贸大厦1620#一套约39.42平方米×2600元/m2＝102500元经办人：徐红卫2014年6月1日。”2015年1月27日，广厦公司向郑成亮出具《沭阳县广贸大厦上房单》，载明：“郑成亮户属沭阳县广贸大厦购房户（安置户），住宅楼（公寓）**室。凭此单办理上房手续。沭阳县广厦置业有限公司（印章）2015年1月27日”。2015年1月30日、2015年1月31日，郑成亮向广贸大厦物业交纳了物业费、电梯费、电梯检测维护费、装修垃圾清运费、公共水电费、装修押金、数字电视户头费等费用，对涉案房屋进行了装修，并于2015年4、5月份入住涉案房屋。2016年6月8日，广厦公司向顾广来出具加盖其公司财务专用章的收据一份，载明：“交款单位：顾广来收款方式：工程款抵房人民币伍拾玖万叁仟零叁拾陆元整￥593036收款事由电梯工程款抵广贸大厦公寓楼1620#、1621#、1821#及1825室共四套面积分别为39.43m2、36.13m2、36.13m2、45.15m22016年6月8日”。2016年7月1日，顾广来与广厦公司就涉案1620室房屋签订了备案的《商品房买卖合同》，约定房屋单价每平方米3781.16元，总金额为149091元交房时间为2016年8月30日前。后双方于2016年8月15日在沭阳县房地产管理处就涉案房屋办理房屋预告登记。2016年8月16日，广厦公司向顾广来出具《沭阳县广贸大厦上房单》，载明：“顾广来户属沭阳县广贸大厦购房户（安置户），住宅，住宅楼（公寓）****单办理上房手续。沭阳县广厦置业有限公司（印章）2016年8月16日”。一审法院认为，本案系“一房二卖”纠纷。如果一房签订数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，广厦公司于2014年6月1日向郑成亮出具了购房收据，该收据载明了购房人的姓名、具体房号、房屋面积、房屋单价、总房款等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，应视为双方之间成立房屋买卖合同关系。后广厦公司于2015年1月27日向郑成亮交付了涉案房屋，郑成亮进行了装修并于2015年4、5月入住涉案房屋，郑成亮占有涉案房屋系基于买卖合同的合法占有。广厦公司作为房屋出卖人在明知涉案房屋已出售给郑成亮并由其居住使用一年多时间的情况下，又于2016年6月8日与顾广来签订商品房买卖合同，并在签订合同后为顾广来办理了房屋预告登记，其行为明显存在恶意。而顾广来作为买受人以广厦公司的四套房屋（包含涉案房屋）抵偿其大额债权，从常理上判断，在大额债权以房屋抵偿前，且所抵房屋为现房，其理应到实地查看房屋状况，通过了解完全能够获知涉案房屋已出售他人并被居住使用等情况，其称签订合同及办理房屋预告登记时对涉案房屋已出售及被居住使用不知情，与日常交易习惯不符，难以令人信服。基于上述分析，可以认定顾广来在办理预告登记时对涉案房屋已出售及被居住使用是知悉的，其办理登记存在恶意。综上所述，郑成亮先于顾广来签订房屋买卖合同，且在顾广来办理预告登记前已合法占有涉案房屋，其权利应受法律保护。顾广来恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋的买受人郑成亮，故顾广来提出的第一、二项的诉讼请求不能成立，不予支持。而顾广来提出的第三项诉讼请求是基于第一项诉讼请求成立的情况下主张的，因其第一项诉讼请求不能成立，故对该项诉讼请求亦不予支持。广厦公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回顾广来的诉讼请求。案件受理费3282元，由顾广来负担。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：顾广来要求履行商品房买卖合同及将涉案房屋恢复原状、返还原物并要求赔偿损失的主张能否成立。本院认为，对于“一房数卖”的纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人；如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等。本案中，顾广来与广厦公司于2016年7月1日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》后，虽于2016年8月15日在沭阳县房地产管理处就该房屋办理房屋预告登记，但根据物权法的规定，要实现不动产物权变动需进行登记，在登记之前，为了使物权免受其他使物权发生变动行为的侵害致其不能实现物权，通过预告登记赋予该请求权排除物权变动的效力，达到保全该权利将来得以履行并实现物权变动的目的，所以，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因预告登记的功能是为保全作为物权变动原因的债权请求权，其目的是为保障将来能够实现物权变动，而已经预告登记的权利本身并非物权，故顾广来虽然办理了预告登记，但进行预告登记并不能使其取得该房屋的所有权，其要求广厦公司履行商品房买卖合同交付房屋的债权请求权并不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。鉴于广厦公司向郑成亮出具的购房款收据中已载明了购房人的姓名、具体房号、房屋面积、房屋单价、总房款等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，应视为双方之间成立房屋买卖合同关系，并结合广厦公司向郑成亮开具的上房单及郑成亮缴纳物业费、装修押金、电费等凭证，可以认定广厦公司将涉案房屋出售给郑成亮并向其交付的行为不属于法律规定的无效处分行为，郑成亮系合法占有使用涉案房屋，因此，顾广来与广厦公司之间签订的商品房买卖合同已不具备继续履行的条件，对于顾广来要求广厦公司继续履行合同交付房屋的上诉主张，本院难以支持。顾广来虽主张郑成亮提供的购房款收据中加盖的广厦公司财务专用章系虚假，郑成亮与广厦公司之间不存在真实的房屋买卖关系，但其未提供充分证据加以证明，而顾广来仅以该印章与广厦公司向其出具的购房款收据中加盖印章不一致为由否定其真实性，显然无法成立，故对于顾广来提出的该项上诉主张，本院不予支持。此外，因顾广来未取得涉案房屋的所有权，也无证据可证实其在郑成亮之前已实际占有使用该房屋，其要求广厦公司及郑成亮恢复原状、返还原物的诉讼请求并无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。顾广来还主张广厦公司未按约定时间交付房屋给其造成租金损失，要求广厦公司赔偿100000元。对此，本院认为，因顾广来要求广厦公司继续履行商品房买卖合同的诉讼请求未得到支持，其要求广厦公司赔偿逾期交房所产生的租金损失显然缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人顾广来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，对其处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3282元，由上诉人顾广来负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 王冬冬审 判 员 吴振环二〇一九年九月三十日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤