朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初1960号原告李树楠，女，1986年2月23日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。委托代理人刘玉军，朝阳市双塔区桃花吐法律服务所法律工作者。被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路一段******。统一社会信用代码91211302MA0TRLBP2J。法定代表人祝治国，经理。委托代理人褚光甲，男，1994年8月27日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。委托代理人訾力更，辽宁史立红律师事务所律师。原告李树楠与被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树楠的委托代理人刘玉军、被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司委托代理人褚光甲、訾力更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树楠向本院起诉请求：1.判令被告立即停止侵害、恢复原状，并赔偿给原告造成的经济损失：退还物业费2,904元、赔偿房租费3,000元、大灯5,000元、木地板27,000元（150㎡×180元/㎡）、窗帘两套9,600元、误工费2,000元（10天×200元/天）、墙面破损及维修费5,000元，合计54,504元；2.由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告系朝阳市双塔区宏运凤凰新城二期D8号楼2单元502室业主，按时向被告交纳了物业费。2016年夏季至2018年夏季开始每次下雨天房屋就漏雨，为此，原告多次找被告请求对房屋漏雨情况进行维修处理，而被告态度消极未能及时对原告漏雨情况进行维修处理，致使2018年8月3日下大雨雨水从房顶漏入室内，造成原告家具、装修严重受损【室内墙皮严重脱落、木地板、踢脚线、电视柜、上下楼窗帘浸泡损坏、客厅大灯烧毁（线路进水短路）】，严重影响了原告的正常生活和工作，给原告造成了经济损失，原告为此多次找被告解决未果。被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司辩称，原告于2012年8月21日入住，2016年所住房屋漏水应在保修期内，该房屋漏水属于房屋本身质量问题，其责任人应为建设开发单位，原告有权要求开发商维修，造成损失应向开发商提出赔偿要求，而不是向物业服务公司主张权利；原告于2016年发现房屋漏水后，曾向被告反映情况，被告积极协助原告找到开发商，开发商曾对案涉房屋进行过维修，原告诉称答辩人态度消极不予维修与事实不符，该房屋经开发商维修仍然漏水，表明维修不能达到质量标准，其应继续负责维修直至达到符合要求为止，而不应由答辩人承担继续维修义务；原告房屋在超过保修期后，答辩人没有就该房屋如何维修与原告达成过任何协议，自然不负维修义务，原告应依照《辽宁省物业管理条例》规定申请启动使用住宅专项维修资金对受损房屋进行维修，而不应要求答辩人负赔偿责任；原告房屋漏水是由于房屋本身质量问题造成的，答辩人不是房屋出售者，对房屋质量没有法定或约定的义务，答辩人的物业管理行为与原告的财产损害事实之间不具有因果关系，且主观上没有故意或过失的过错，不应负退还物业费及赔偿损失（的责任），原告应于2016年至2018年期间为避免损害后果扩大积极通过各种渠道在评估具体损失结果后向实际赔偿义务主体主张权利。综上，原告请求答辩人负赔偿责任没有事实及法律依据，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告李树楠与案外人卢冬雪系夫妻。2011年6月30日，卢冬雪与宏运地产朝阳有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的凤凰新城二期第38C幢5层2502室（D8号楼2单元502室）房产，该房产已办理产权登记，权利人为原告与卢冬雪，登记坐落地址为双塔区，该楼层高5层，上部为阁楼。2012年8月21日，该房屋交付使用后，卢冬雪与被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司（宏运朝阳物业管理服务有限公司）就涉案房产签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：被告对物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、警卫、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第二条物业管理服务内容载明：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯等。协议签订后，原告每年均按约向被告交纳了物业服务费用。自2016年夏季开始，每当下雨时，雨水即顺5层楼顶沿板向原告居住的涉案房屋室内渗漏，原告为此曾找到被告，被告亦联系相关单位对渗漏部位进行过维修，但未达到维修目的。2018年夏季下雨时，雨水顺5层楼顶沿板及墙面流入原告居住的涉案房屋，导致室内棚顶、墙面、窗帘被冲刷、复合地板被浸泡、灯具因进水短路而损坏，并进而导致原告在该房屋中无法居住而于2018年6月开始在外租房居住，给原告造成了较严重的经济损失。诉讼过程中，原告向本院提交财产评估申请书，要求对损坏的灯具、地板、窗帘、地板墙面及维修费用进行评估作价。经本院移送朝阳市中级人民法院对外委托部门委托鉴定，辽宁智达资产评估有限公司于2019年7月12日作出辽智资评报字（2019）第005号资产损失评估报告，结论为：委估涉案资产损失评估价值为44,382元。另查，原告于2018年6月开始租住案外人刘玉霞房屋，至2019年5月31日，共支付租房费用3,000元。上述事实，有商品房买卖合同、房屋产权证书、前期物业管理服务协议、物业费收据、房租费收据及当事人陈述载卷佐证，经当庭质证、辨证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告李树楠与共有人卢冬雪购买涉案房产后，与被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，依法成立并有效。原告按约履行了交纳物业服务费的义务，被告作为涉案房产所在小区的物业管理服务主体，理应按约履行对涉案房屋共用部位的维护、修缮义务。虽然涉案房屋共用部位的楼顶在雨季渗漏后，被告应原告要求对渗漏部位进行过维修，但因其未达到维修目的，致使后期雨季雨水流入原告居住的涉案房屋，导致原告财产受损，对此，被告应承担赔偿责任。原告诉请被告赔偿灯具、地板、窗帘、地板破损及维修费用损失的主张，本院予以支持，但数额应在原告主张数额限额内以评估结论为准；其诉请被告赔偿房租费的主张，本院予以支持；其诉请被告停止侵害的主张，因本案不涉及侵害事实，该主张本院不予支持；其诉请被告恢复原状的主张，因其已提出赔偿主张，被告赔偿后，其可自行恢复，故该主张本院不予支持；其诉请被告退还物业费的主张，因其财产损失与其交纳的物业费之间并无关联，该主张本院不予支持；其诉请被告赔偿误工费损失的主张，因无证据证明，本院亦不予支持。被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司关于原告所住房屋在2016年漏水在保修期内，属于房屋质量问题，其责任人应为建设开发单位，漏水后，其曾积极协助原告找到开发商，开发商曾对案涉房屋进行过维修，经开发商维修后仍然漏水，表明维修不能达到质量标准，应继续负责维修直至达到符合要求为止，而不应由其承担继续维修义务，造成的损失应向开发商提出赔偿要求，而不应向其主张权利及房屋超过保修期后，其没有就该房屋如何维修与原告达成过任何协议，其对房屋质量没有法定或约定义务，自然不负维修义务的辩解理由，虽然开发建设单位在保修期内对房屋质量问题有不可推卸的责任，但根据双方前期物业管理服务协议的约定，对房屋共用部位的维护、修缮亦属被告应履行的义务，故该辩解理由本院不予采纳；其关于主观上没有故意或过失的过错，不应退还物业费的辩解理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司赔偿原告李树楠经济损失44,382元；二、被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司赔偿原告李树楠房屋租赁费3,000元；三、驳回原告李树楠的其他诉讼请求。上述一、二款自本判决生效之日起十日内履行。案件受理费581元（原告预交，已减半收取），由被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  付春光二〇一九年九月九日书记员  雒文茹