河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初67号原告（申请执行人）：赵红光，男，汉族，1968年12月4日出生，住沁阳市。委托诉讼代理人：王志立，河南好谦律师事务所律师。被告（案外人）：牛振国，男，汉族，1986年3月28日出生，住武陟县。委托诉讼代理人：汪德平，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：焦作市启达置业有限公司，住所地：武陟县和平路北段东侧。法定代表人：王永强，董事长。委托诉讼代理人：李虎星，男，汉族，1977年5月8日出生，该公司员工，住武陟县。原告赵红光与被告牛振国、被告焦作市启达置业有限公司（以下简称启达置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红光及其委托诉讼代理人王志立，被告牛振国的委托诉讼代理人汪德平，被告启达置业公司的委托诉讼代理人李虎星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红光向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）豫08执异46号执行裁定，准许执行焦作市中级人民法院（2019）豫08执恢38号执行裁定书，继续对牛振国位于武陟县和平路北段东侧公元596小区3号楼2单元2501号的房产查封执行；2.本案诉讼费由被告牛振国和被告启达置业公司承担。事实和理由：赵红光与启达置业公司债务纠纷一案，经焦作仲裁委员会仲裁的裁决书发生法律效力后，原告赵红光作为申请执行人，向焦作市中级人民法院执行局对启达置业公司申请了强制执行。2015年9月，沁阳市人民法院对启达置业公司的82套住宅房，进行了查封，被告牛振国的房产在查封范围内。启达置业公司对该房产没有在武陟房管局依法进行备案，根据相关法律规定，启达置业公司对该房产在查封时没有对牛振国进行销售，其产权属于启达置业公司。启达置业公司对查封裁定不服，向沁阳市人民法院申请复议。2015年10月26日，沁阳市人民法院驳回复议申请，维持原裁定。2015年9月8日，沁阳市人民法院向武陟县房管局送达了82套商品房的查封清单。2015年11月18日，沁阳市人民法院向武陟县房管局送达了(2015)00039-1号《协助执行通知书》，要求启达置业公司应当按照焦作仲裁委员会的裁决书依法履行还款义务。2018年9月6日，焦作市中级人民法院对启达置业公司再次送达了(2017)豫08执恢38号之三执行裁定书，对启达置业公司的商品房继续查封三年。2015年9月8日，沁阳市人民法院查封该房产时，牛振国根本没有对该房产进行购房、也没有提出异议申请，启达置业公司却鼓动牛振国向焦作市中级人民法院提出了异议申请，又向焦作中院递交了所谓“商品房购房合同”、“交款收据”。原告赵红光在焦作中院在对本案16名异议人(包括本案被告)听证时，原告赵红光明确提出，上述材料有伪造、篡改购房时间的重大嫌疑，主审法官也要求第三人在三日内必须向合议庭提交被告牛振国交款时的《财务账簿》等进行审核。但启达置业公司却以首付款都是现款，财务没有记录为由，拒不向合议庭提交财务账簿等重要证据。本系列案中只有两名异议人（乔增光、韩旭魁）向法庭如实说出“购房合同的时间是2017年买房，是被告偷换成2015被查封前的”实情，焦作中院只对这两人的异议申请进行了驳回，而对包括本案被告牛振国在内的40名异议人均中止执行。启达置业公司为了抗拒执行，伪造购房合同和首付款等收据，又打印好异议申请书，鼓动包括本案被告牛振国在内的多名异议人签字,向焦作中院提出异议。因此，原告对中院的《执行裁定书》是不服的。牛振国辩称，第一，原告本诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。第二，被告牛振国与启达置业公司签订商品房买卖合同，在原告诉前财产保全之前，而且按合同约定已经支付房款，合同已经实际履行。原告诉前财产保全在双方签订合同之后，因此被告牛振国与启达置业公司签订的购房合同受法律保护，享有排除民事执行的权益，不应当作为涉案财产强制执行。第三，请求依法维持原审执行异议裁定，中止对被告房产的执行。启达置业公司辩称，牛振国作为业主购买其公司房产是在法院查封之前，所以应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵红光向本院提交证据如下：1.沁阳市人民法院（2015）第00039号民事裁定书，证明沁阳市人民法院诉前保全包括牛振国所购公元596小区3号楼2单元2501号房产在内共查封启达置业公司82套住宅房，查封三年。证据2.沁阳市人民法院（2015）第00039号复议决定书及查封扣押财产清单证明沁阳市人民法院依法驳回启达置业公司的复议申请，维持原裁定，牛振国没有向法院提出执行异议之诉，启达置业公司根本没有将查封房屋出售给牛振国。证据3.协助执行通知书一份，证明沁阳市人民法院要求武陟县房管局对查封裁定予以执行。证据4.武陟县房管局证明一份，证明启达置业公司对沁阳市人民法院查封的房产在2016年12月31日前未对外销售。证据5.焦作市中级人民法院（2017）第08执恢38号之三执行裁定书及查封清单，证明对公元596小区3号楼2单元2501号房屋继续查封。被告牛振国、启达置业公司对上述证据的真实性没有异议，但是对证明指向有异议，认为牛振国与启达置业公司签订商品房买卖合同和交房款时间是在诉前财产保全之前，牛振国与启达置业公司的商品房买卖关系成立，应当受法律保护，依法应当排除原告赵红光对被告牛振国公元596小区3号楼2单元2501号房产的执行。本院认为，上述证据均系国家机关依职权出具的文书，且二被告真实性无异议，故对上述证据本院予以采信。牛振国向本院提交商品房买卖合同和收据各一份，证明牛振国与启达置业公司于2014年12月19日签订了商品房买卖合同，而且签订商品房买卖合同当天交房款106802元，牛振国买房合同的签订时间在赵红光财产保全之前。赵红光对上述证据的真实性有异议，认为案涉房屋在查封前并没有出售，牛振国与启达公司签订的商品房买卖合同及收据有伪造的嫌疑，因为案涉房屋被查封时启达置业公司提出了异议，但牛振国没有提出异议，且同案被查封房产的另外两名购房人在执行异议听证时陈述合同是伪造的，篡改了购房的时间，把2017年改成了2015年，并且被告牛振国交款高达10万多元均系现金交易不符合交易习惯，被告启达置业公司也无法提供相应的银行账户的存款回单、银行收款凭证、银行存款记录、日记账等凭证。被告启达置业公司对上述证据无异议。本院认为，上述证据，原告赵红光对真实性有异议，但未提供足够的反证，虽然被告牛振国、启达置业公司亦无其他证据予以佐证现金交付房款的事实，且上述证据的证明力较弱，但在无相反证据予以推翻的情况下本院予以采信。本院依职权调取以下证据：1.本院对案涉房屋的勘验笔录一份，证明案涉房屋走了水电管道，装了三个窗户，未入住；2、武陟县不动产登记中心出具的不动产登记查询结果证明一份，证明截至2019年7月5日在武陟县不动产登记中心没有登记在牛振国名下的不动产。各方当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月8日，原告赵红光因与启达置业公司借款担保纠纷，向沁阳市人民法院提出诉前财产保全申请，沁阳市人民法院做出(2015)沁民保字第00039号执行裁定书，裁定对启达置业公司开发建设的位于武陟县和平路北段东侧10000平方米面积的商品住宅（含案涉房屋）予以查封，期限三年。同日向武陟县房产管理中心送达了协助执行通知书。赵红光在法定期限内向焦作市仲裁委员会提出仲裁，经仲裁，作出（2015）焦仲裁字第118号裁决书，裁决启达置业公司支付赵红光借款本金1000万元和利息。2015年10月8日，启达置业公司以沁阳市法院无管辖权和超标的查封为由对该执行裁定申请复议，2015年10月26日沁阳市人民法院驳回申请，维持原裁定。2016年7月4日，赵红光依据（2015）焦仲裁字第118号裁决书向本院申请强制执行，2016年7月5日依法立案执行，2016年12月1日，本院裁定终结本次执行。2017年8月2日赵红光申请恢复执行。2018年9月6日本院做出（2017）豫08执恢38号之三执行裁定书，续行查封启达置业公司名下所有的公元596号小区的46套房产。牛振国所购买的公元596小区3号楼2单元2501号房产在查封房产之内，牛振国向本院提出执行异议申请，认为其与启达置业公司2014年12月29日签订了《商品房买卖合同》且当天交房款106802元，即其签订房屋买卖合同的日期及付房款日期均早于沁阳市人民法院诉前财产保全对案涉房产查封的日期，本院对案涉房产的查封不合法，请求解除查封。本院于2019年4月4日做出（2019）豫08执异46号执行裁定书，认为牛振国提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：中止对武陟县和平路北段东侧启达公元596小区3号楼2单元2501号房产的执行。为此，赵红光提起执行异议之诉。另查明：牛振国与启达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》载明，牛振国所购房产为第3号楼2单元2501号房，房屋建筑面积为126.11平方米，单价为每平方米2750元，总金额为346802元，截至2019年7月5日该房产未入住。另外，牛振国在武陟县无其他商品住房。本院认为，本案的争议焦点是牛振国对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然牛振国确实在案涉房产被查封前与启达置业公司签订了《商品房买卖合同》并交付了购房款106802元，但根据其双方签订的购房合同，该房产总价为346802元，由于牛振国已支付的价款未超过案涉房产总价款的50%，该房产亦未入住，故牛振国对案涉房产的权益不符合法律规定的排除执行的情形。综上所述，牛振国对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。赵红光请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：准许本院（2019）豫08执恢38号执行裁定书对位于武陟县和平路北段东侧的启达公元596小区3号楼2单元2501号房产的执行。案件受理费6502元，由牛振国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2019）豫08执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 赵 歆法官助理樊倩二〇一九年九月二十九日书记员 刘永俊