临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初1523号 原告：黄某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：高某，内蒙古扬阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。 被告：王某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 被告：郝某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 被告：内蒙古广利远房地产开发集团有限责任公司。统一社会信用代码×××。 法定代表人：邱某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白某，广利远公司芙蓉园项目部负责人，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：于某，内蒙古金川律师事务所律师。 原告黄某与被告王某、郝某、内蒙古广利远房地产开发集团有限责任公司（以下简称广利远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序,于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人郑某、被告王某、被告郝某、被告广利远公司的委托诉讼代理人于某、白某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款546000元；2.诉讼费由被告承担。2019年4月18日，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告购房款300000元；2.诉讼费、保全费由被告承担。2019年5年27日，原告再次变更诉讼请求为：1.判令解除原被告签订的“房屋转让协议”；2.判令被告王某返还原告黄某本案诉争的标的××园商铺一套；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年8月19日，原被告双方签订了“房屋买卖协议”，约定被告购买原告所有的××区门店22#-104（170）商铺一套，面积91㎡，房屋总价格为546000元（大写：伍拾肆万陆仟元整）。合同签订后，原告将商铺在合同上变更至被告名下，而被告并未按约支付购房款，被告违反协议约定构成违约，故诉至人民法院。 被告王某辩称，涉案门点是我从郝某处以300000元价格购买，郝某开砖厂期间，雇我送砖，欠我工资50000多元，该欠款抵顶部分房款，2015年12月16日，我另向郝某交付现金255000元，同时，我与广利远公司签订了购房订购协议，该公司出具了收到房款546000元的收据。2016年8月11日，广利远公司通知我领取了房屋钥匙，我缴纳了房屋税费等费用，并签订房屋转让协议便于公司入账，该份协议未约定如何付款、违约责任等内容，不符合一般买卖常理，并不是原被告双方真正的买卖协议。300000元房款我已全部交付郝某，在黄某同意卖涉案房屋的情况下，广利远公司才能出具相应票据。 被告郝某辩称，我的丈夫马海全与黄某共同承包了芙蓉园2、3、4、20号楼的承建。2015年12月份，工程上欠付工人工资需要钱，我给黄某介绍王某购买芙蓉园门点，黄某和马海全同意以255000元将涉案门点卖给王某。因我欠付王某款项本利合计十三四万元，想以门点抵顶该部分欠款，黄某同意后，2015年12月16日，黄某、王某、郝某三人到广利远公司办理了买房协议、房屋订购协议等手续。扣除我欠王某的钱，王某又给我现金十多万元，当日，我给黄某河套农村商业银行账号×××存款100000元，剩余款项我支付了工人工资及欠付的材料款。 被告广利远公司辩称，我公司非黄某与王某之间房屋买卖合同的当事人，因此，王某追加我公司为被告属主体错误。根据相关法律规定，当事人变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，黄某的请求变更不符合法律规定。我公司虽给王某开了546000元的收据，但我公司并没有实际收到该笔款。因黄某承包了我公司2、3、4、20号楼的工程，双方约定房屋抵顶部分工程款，涉案门点即是我公司用来给黄某抵顶工程款的，价值546000元。黄某为解决工人工资对涉案门点进行处置后到我公司签订订购协议。黄某与王某签订的房屋转让协议是为了涉案门点由黄某变为他人名下留下依据。 本院经审理认定事实如下，2015年12月16日，广利远公司与王某签订“芙蓉园一期房屋订购协议”（以下简称订购协议），主要约定，王某购买广利远公司开发的芙蓉园一期22#栋104号商铺一套，面积91㎡，总价款546000元，一次性付款、交付时间、双方权利和义务等内容。同日，该公司出具收据一张，内容为“今收到王某（黄小毛顶账）项目芙蓉园商铺104号22#楼91㎡人民币大写伍拾肆万陆仟元整￥546000元收款单位公章内蒙古广利远房地产开发集团有限责任公司财务专用章收款人：袁交款人：王某。”同时，郝某给王某出具收条，内容为“今收到王某买房款：贰拾伍万伍仟元正（255000.-）郝某2015.12.16”。同日，郝某向黄某河套农村商业银行账号×××存款100000元。2016年8月11日，黄某与王某签订“房屋转让协议”一份，内容为“本人黄某身份证×××以芙蓉园2#3#4#20#工程款顶芙蓉园22#-170（104）面积91㎡。房屋销售部总价546000元（大写：伍拾肆万陆仟元）为周转资金，双方协定，黄某将该套房屋以总价300000元（大写：叁拾万元）转让给王某身份证×××。转让后的房屋使用、收益、费用、处分权归受让人行使。出让人：黄某受让人：王某2016年8月11日。”该份协议由广利远公司持有。同日，王某领取了涉案门点钥匙，向广利远公司交纳了契税、装修押金、大修基金、暖费、物业费、产权工本费、有线初装费、垃圾清运费、交易费等费用。之后，王某对涉案门点装修后占有使用至今。 另查明，王某于2015年12月16日通过陕坝农商银行账号×××向郝某指定的其外甥王霞账号×××转账50000元。 再查明，郝某丈夫马海全与黄某合伙施工芙蓉园2#、3#、4#、20#工程。郝某在该工程上从事会计及购买材料的工作。 上述事实，有各方当事人提供的芙蓉园一期房屋订购协议、收据、收条、票据、转账凭条、对账单，本院调取的房屋转让协议、当事人陈述等证据在卷佐证，本院对涉案相关材料予以确认。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，各方当事人对于黄某与王某于2015年12月16日王某与广利远公司就广利远公司抵顶给黄某的涉案门点签订订购协议之日即形成了事实上的房屋买卖合同均无异议，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，而本案争议焦点在于王某是否履行了支付房屋价款的合同义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，故黄某还应举证证明王某未支付购房款的基本事实存在。黄某提供了2016年8月11日王某向其出具收到涉案门点的收条及房屋转让协议一份，意图证明黄某与王某于2016年8月11日签订了房屋转让协议，约定房屋价款为300000元，且其于当日向王某交付了涉案门点。但黄某提供的证据只能证明其与王某之间存在房屋买卖合同关系并已向王某交付涉案门点，不能证明王某未支付购房款。王某抗辩上述收条中“王某”的签名并不是其所写，系黄某伪造，并向本院申请鉴定。因王某自述其于2016年8月11日领取了钥匙并对涉案门点占有使用至今，该事实行为已然存在，上述收条的签名真伪并不影响案件的审理结果，故本院未予准许王某的鉴定申请。王某为反驳黄某的主张，提供了2015年12月16日与广利远公司签订的订购协议、该公司出具的收据、郝某出具的房款255000元的收条、转账给郝某外甥王霞50000元的转账明细等证据。黄某对2015年12月16日王某与广利远公司签订订购协议的事实无异议，但否认由郝某代其接收购房款。郝某为证明黄某对其代收购房款的事实知情并同意，提供了2015年12月16日其向黄某账户存款100000元的存款凭条，还提供了黄某与其丈夫马海全的合伙施工材料以及郝某在芙蓉园工程上从事记账、购买材料等工作的相关材料以证明剩余部分房款由其支付了工人工资及欠付的材料款。黄某认可其与郝某丈夫马海全的合伙关系，对于2015年12月16日的存款100000元黄某称是其本人所存，存款凭条之所以在郝某手中，是因郝某是其会计，对此，黄某未提供证据予以证明。 从王某、郝某提供的证据来看，即使王某不能一一证明255000元房款如何交付，但郝某向王某出具的255000元的收条、王某向郝某外甥王霞转账50000元、郝某向黄某账户存款100000元等证据能够相互印证王某交付了房款的主张。虽然无明确的黄某授权郝某代其接收房款的证据，但签订订购协议当日郝某即存入黄某账户100000元及黄某与郝某在芙蓉园工程上的特殊关系等综合推定，黄某对于郝某代其接收房款是明知的。由此，王某于2015年12月16日签订订购协议即交付购房款且由郝某代黄某接收购房款具有较强的可信度。在黄某对王某未付购房款负有举证责任的前提下，黄某未能提供使人信服的证据及理由，而王某为反驳黄某的主张所提供的证据综合评价具有较强的证明力。另外，房屋买卖合同履行的一般交易习惯应是出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即应支付主要价款，交付房屋与支付价款是对应的给付内容。原告黄某与被告王某于2015年12月16日达成买卖合意后，于2016年8月11日交付房屋，原告黄某在长达3年多的时间里未向被告王某催要过房款不符合交易习惯及常理。因涉案合同价款为300000元，从现有证据能够认定被告王某已交付购房款255000元，该部分购房款已达到合同总价款的75%以上，且王某对涉案门点装修、占有、使用多年。综上，黄某的诉讼请求不符合法律规定的法定解除的条件，其请求解除房屋买卖合同的诉讼请求无事实与法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告黄某的诉讼请求。 案件受理费9260元（实收4630元，缓交4630元）、财产保全费3250元，由原告黄某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  胡月颖 人民陪审员  王海峰 人民陪审员  闫 惠 二〇一九年九月二日 书 记 员  贾丙楠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。