广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初2115号原告：肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会。住所：肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭。负责人：周新云，系该业主委员会主任。委托代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被告：刘小均，女，汉族，1977年3月4日出生，住重庆市万州区,原告肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会诉被告刘小均物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘木有及被告刘小均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告是肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会，根据相关法规的规定及业主大会的决定，依法对嘉富华庭小区的物业和公共场所进行管理，收取管理费及相关的费用。坐落在肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭**首层08卡商铺是被告的物业，根据《广东省物业管理条例》、《肇庆市物业管理办法》、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》以及小区公约等规定，嘉富华庭小区物业管理费标准为：住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.55元，住宅公共分摊水电费每户每月9元；商铺物业管理费按建筑面积每平方米每月1元。该商铺面积129.35平方米，每月的管理费为129.35元。被告自2016年12月1日起至2018年12月31日一直拖欠缴纳物业管理费，累计共拖欠物业管理费3233.75元。嘉富华庭业委会已经多次以电话、书面、派人等方式向被告催收物业管理费，但被告至今没有缴纳上述物业管理费。原告委托律师致函给被告，要求在二0一七年七月十五日前，付清所欠的物业管理费等费用，但被告对此置之不理。管理费是对物业进行维护、保养和管理所应花费的开支，以及原告工作人员付出劳动应得的报酬。被告长期拖欠公共电费分摊和物业管理费的行为，严重影响了原告对整个小区的管理，损害了原告的合法权益和其他业主的合法权益。故起诉请求判决：1、被告清付肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭C幢首层08卡商铺2016年12月1日至2018年12月31日的物业管理费3233.75元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘小均答辩称：我们没有与业主委员会签订物业服务合同，我们没有收到业主委员的通知同意服务，也没有享受到任何服务，水电的管道和线路是由水电公司维护和维修，如果存在问题，我们也是找水电公司解决，物业服务没有办法解决这类问题。清理化粪池两年清理一次，一条排管有六层有12户，总共的清理费用我愿意承担缴纳费用。如果要缴纳物管费，我认为必须存在卫生清理，但我们门前的清理由街道负责，因此清理费用给了街道。此外业主委员会没有提供以下服务：店铺的监控服务、保安巡逻服务、门前的消防设施服务。我认为我们门口的店铺没有享受到相应的服务。经审理查明:肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭C幢首层08卡商铺的权利人为被告刘小均，该商铺的建筑面积为129.35㎡。业主委员会是肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭小区的物业管理单位，为该小区提供物业管理服务。该小区共有448户业主，自前物业服务公司撤场后开始实行小区自治。2016年9月26日，嘉富华庭业主大会通过《（临时）管理规约》，约定物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用，并约定本物业管理区域内，物业服务收费采取按面积单价标准收费方式。2016年12月8日，肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会（以下简称首届业主委员会）经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立。2016年12月18日肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会统一制定了《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》并经289户业主同意，规定物业管理费小区业主的住房、车库、车位按平方每月0.55元计算，公共水电维护费每月9元计算，对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元计算，其他行业按每月1元计算。2018年8月19日，嘉富华庭小区召开业主大会选举产生第二届业主委员会委员，同时业主大会委托业主委员会向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用,并决议由业主委员会代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主。2018年10月16日，肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立。庭审中，被告确认2016年12月至2018年12月的物业管理费没有缴纳。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”嘉富华庭小区业主大会于2018年8月19日委托业主委员会向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用，并决议由业主委员会代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主，故肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会为本案适格的主体。首届业主委员会及原告对肇庆高新区嘉富华庭小区进行物业管理，履行对小区管理的职能，虽然业主委员会未与被告签订物业服务合同，被告作为肇庆高新区嘉富华庭小区业主，已实际享受了物业管理服务，其与业主委员会构成了事实上的物业管理关系。整个小区是统一的整体，被告关于涉案商铺没有享受到任何服务的抗辩，本院不予采纳。被告应该支付物业管理服务的对价。被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务单位不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告没有向本院提供业主委员会在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由的证据以证明。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。首届业主委员会经289户业主同意统一制定的《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。故被告应向原告缴纳2016年12月起至2018年12月的物业管理费1元/㎡/月×25个月×129.35㎡=3233.75元。对于双方提到的消防设备问题，安全无小事，原、被告应该加强沟通，排查、完善消防设施设备，保障人身财产安全。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务单位提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务单位应当努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务单位提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务单位的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘小均应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会支付2016年12月起至2018年12月止的物业管理费3233.75元。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告刘小均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇一九年九月二日书记员  李嘉瑜