西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2590号原告:高文举，男，1981年9月7日出生，汉族，住西安市碑林区XX路XX段**省。被告:陕西智逸实业有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人:田军亚，该公司总经理。委托诉讼代理人:黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。原告高文举诉被告陕西智逸实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高文举及被告陕西智逸实业有限公司的委托诉讼代理人黄保军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高文举诉称，首先，2015年7月7日，原告与被告签订编号为Y15074548的《商品房买卖合同》，约定2016年5月31日交房，实际交房日期为2016年6月28日，但由于被告出售的房屋并未经过竣工验收，至今未向原告提供两书一表，已违反合同第九条第二款关于违约责任的规定，故被告截止目前应向原告支付延期交房违约金共计47.0993元/天×882天=41542元。其次，被告自交付房屋以来一直未办理产权登记，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应向原告支付延期办理产权登记的违约金为470993元×0.5%=2354.965元。第三，根据《商品房买卖合同》附件2约定，交付房屋应该是采暖系统一户一表，按流量分户计量，但实际房屋采暖系统是按照建筑面积收取采暖费用，并没有按照供热流量表分户计量，故要求被告按合同约定履行一户一表义务。第四，厨房上水根据合同约定，上下水在该商品房交付使用时达到使用条件，实际交房时厨房无上水，要求被告向原告支付整改房屋厨房上水系统（给水系统）费用2000元。第五、原告在对被告违反法定交房条件亦违反合同约定交房条件不知情的情况下收房，造成因房屋消防安全、质量问题、设计规划问题、施工侵扰等严重侵害买受人权益，要求被告向原告支付被侵扰损失10000元。综上，被告延迟交付房屋、延迟办证，并且交付的房屋厨房上下水、供暖系统、电梯、车库等规划设计及质量不符合合同约定，加之小区长达两年的持续施工，既严重违反合同规定，也给原告的生活带来严重不便和侵扰。原告现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金41542元；2、被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金2354.965元；3、被告履行合同约定的采暖系统一户一表的义务；4、被告向原告支付整改房屋厨房上水系统（给水系统）费用2000元；5、被告赔偿原告损失（因其长达两年的施工）10000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告陕西智逸实业有限公司辩称，关于原告第一项诉讼请求，原告至今未交存房屋专项维修资金，根据合同附件五《补充协议》第2条约定，被告不应承担逾期交房的违约责任。即使被告承担逾期交房的违约责任，原告主张的逾期天数计算也有误，逾期天数应按照合同约定的交房日期及实际交房日期来确定，鉴于原告已实际对涉案房屋进行了验收收房，因此交房后不能再持续计算逾期天数。关于原告的第二项诉讼请求，被告予以认可。关于原告的第三项诉讼请求，被告已按照合同约定履行了合同义务，也采取了一户一表，所以被告不存在违约责任。关于原告的第四项诉讼请求，根据合同第十三条第二款及第十四条的相关约定，被告就原告收房时提出的该项异议已经整改解决，原告也最终签字确认，因此该项诉讼请求无事实及法律依据。第五，关于原告的第五项诉讼请求，没有事实依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2015年9月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15074548），该合同约定：买受人购买由出卖人开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢（地上**及地下**）2单元7层20701号商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积59.60平方米，房屋总价470993元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、因政府行为造成工程迟延或连续8小时遭遇影响施工的风、雨、雪天气或遭遇暴风、雨、雪天气造成工程迟延，以监理公司的记录和出具的证明文件为依据。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；……。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证，未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、上下水在该商品房交付使用时达到使用条件；……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因出卖人原因造成的，由出卖人在30日内整改，达到使用条件，超过30日的，每逾期壹日，按已付购房款的万分之0.5支付违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。合同附件二建筑节能补充协议约定，供热系统热计量方式为一户一表。合同附件四装饰、设备标准约定，厨房预留下接水口，采暖系统按流量分户计量，一户一表（设置于公共区域）。另查明，原告已依约向被告支付购房款470993元。被告于2016年6月21日通知高新大都荟包含4号楼1、2、3单元在内的业主于2016年6月28日开始办理交房手续，原告于2016年6月28日收房。原告收房时向被告提出厨房无上水的问题，但于2016年9月12日在《验房单》上签字确认包含厨房无上水在内的问题均已处理完毕。经询，涉案房屋截止庭审之日（2019年3月14日）仍未取得竣工验收备案证，被告也未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告当庭表示供暖系统的一户一表已安装。审理中，被告提交陕西省气象服务中心出具的西安市降水量统计表、陕西建设监理有限公司高新大都荟项目部出具的《高新大都荟项目雨雪天气记录汇总》等证据证明施工期间有12天的雨量达到大雨级别而导致停工，因此逾期交房天数应扣除12天。被告另提交新闻网页主张涉案工程因2015年中高考导致工地被禁止施工，故应相应扣除逾期交房天数4天。原告对于被告上述逾期交房天数应扣除16天的辩称，表示认可并同意扣除。被告未向本院举证证明涉案房屋所在的楼栋已经验收合格，其提交的《会签表》仅为分部（子分部）工程通过验收各方会签表，且会签表上关于消防单位验收一栏为空白。关于原告主张被告赔偿其损失10000元，原告未提交证据证明。以上事实，有《商品房买卖合同》、交房公告、验房单、西安市降水量统计表、《高新大都荟项目雨雪天气记录汇总》、新闻网页截图及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于原告主张的逾期交房违约金，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2016年5月31日之前向原告交付经验收合格并符合本合同约定的商品房。本案中，被告未向本院举证证明涉案房屋所在的楼栋已经验收合格，其提交的《会签表》仅为分部（子分部）工程通过验收各方会签表，且会签表上关于消防单位验收一栏为空白，涉案房屋截止庭审之日也未取得竣工验收备案证，故涉案房屋并不具备交付条件，但本案原告已于2016年6月28日收房，故按照合同约定视为被告交房迟延28天，因原告同意被告关于逾期交房天数应扣除16天的辩称，故按日计算全部房价款万分之0.5的违约金为282.6元。关于原告主张的迟延办理产权登记的违约金实为迟延提交办理权属登记备案资料的违约金，因被告对此予以认可，本院予以准许，故不再赘述。关于原告主张被告履行合同约定的采暖系统一户一表的义务，因原告已当庭表示供暖系统的一户一表已安装，故该项诉请已无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付整改房屋厨房上水系统（给水系统）费用2000元，因原告已于2016年9月在《验房单》上签字确认包含厨房无上水在内的问题均已处理完毕，故原告再主张该项费用已无事实及法律依据，本院依法予以驳回。关于原告主张被告赔偿其损失10000元，因原告未提交证据证明，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高文举支付逾期交房违约金282.6元。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高文举支付逾期提交办理权属登记备案资料的违约金2354.97元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告高文举其余诉讼请求。本案案件受理费1197元，由原、被告各半承担598.5元。因原告已预交，被告应将其承担部分在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  吕华艳人民陪审员  孟江晖二〇一九年九月三日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：贺倩2019年月日送达1