山西省大同市中级人民法院民事裁定书（2019）晋02民申39号再审申请人（案外人）：古某，女，1964年8月26日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：李某，北京百鸟律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋某，男，1977年5月21日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于某，男，1980年6月23日出生，汉族，大同市节能办职工，住山西省大同市。蒋余峰因与于某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）晋02民终1261号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。古某提出执行异议，大同市城区人民法院于2018年6月16日作出裁定，驳回其异议，古某对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。古某申请再审称，依法撤销大同市中级人民法院（2017）晋02民终1261号民事判决。事实和理由：一、有新的证据足以推翻原判决。大同市城区人民法院作出的（2016）晋0202民初2627号民事判决和大同市中级人民法院作出的（2017）晋02民终1261号民事判决，损害了再审申请人的合法权益，申请人有新的证据足以推翻原判决，故申请再审。再审申请人依法并善意取得原审案件中诉争的大同市平城区美好家园7-3-6房屋，为该房屋的物权所有权人，并已经实际占有并居住该房屋，大同市城区法院及大同市中级人民法院不应当再行判决二被申请人之间所签订的以物抵债协议有效，并判决被申请人于某配合蒋余峰办理房屋过户手续错误。上述事实有双方所签订的房屋买卖合同及申请人已经实际入住该房屋的证据为证，足以证实申请人为该房屋的物权所有人。申请人和被申请人于某之间本身存在债权债务关系，被申请人于某多次向申请人借款，截止2016年时已经拖欠本息达190余万元，为解决该纠纷，经双方协商，被申请人于某夫妇二人将涉案房屋卖于申请人，价款为35万元，购房款从欠款中折抵，之后，被申请人于某向申请人交付了涉案房屋，现申请人实际占有并使用该房。2016年10月在办理房屋过户手续时，根据房管部门的要求，申请人和于某夫妇又于10月15日在大同市御诚公证处办理了用于房屋过户使用的专门的、规范的房屋买卖公证合同，为了配合申请人及时过户，被申请人于某又为其朋友祁宾办理了代办房屋过户、补正的公证委托书，用以配合申请人办理过户登记，双方积极办理房屋过户手续。但在办理登记时，忽然发现于某房本丢失，根据房管部门规定，必须先补办新证后才能办理过户，补办新证需要进行登报公告。丢失也要登报声明，同时，在办理手续期间，被申请人蒋余峰向城区法院提起诉讼，于2016年10月21日对涉案房屋进行保全查封。故此，房本长期无法办理。基于上述事实，申请人认为本人已经依法取得被申请人诉讼中的涉案房屋，并且该取得行为是基于善意而取得，且已经实际占有、入住，同时交纳了物业费等相关费用，只是在办理房本过户时非因本人原因至今未办理过户登记，依据物权法及物权司法解释规定，涉案房屋当属于申请人所有。大同市中级人民法院（2017）晋02民终1261号民事判决却判决于某和蒋余峰之间所签订的合同有效，并要求被申请人于某配合蒋余峰办理过户手续，此判决严重地侵犯了申请人的合法权益，故其认定事实，适用法律错误。依据最高人民法院相关规定，如果出现一房多卖且各买卖合同均为有效的情形的，如何确认物权归属；规定，已经办理产权变更登记的要优于未办理产权登记的。当事人均未办理产权登记的，已经实际入住的，要优于未实际入住的。各方当事人均未入住的合同签订在前的优于合同签订在后的。因此，依据法律规定，申请人为该房屋的权利人，法院的判决直接损害了申请人的合法权益，故其判决错误。二、原判决认定的事实缺乏证据证明。申请人于2016年10月15日与被申请人于某夫妻双方签订房屋买卖合同并且公证，蒋余峰于10月21日办理了保全查封，在此前，因被申请人于某房本丢失，无法一下办理产权过户，申请人于9月申请法院对涉案房屋进行查封，蒋余峰在明知道涉案房屋已经被查封，在于某不到庭的情况下，故意向一、二审法院隐瞒上述事实真相，骗取法院对其陈述的信任，作出一、二审判决，其行为属于欺骗法院行为。三、原判决适用法律确有错误。原审案件是对一个以房抵债合同纠纷进行的一个判决，一审法院判决案件中的以物抵债协议有效，二审法院又增加，判决被申请人于某配合办理过户手续。此判决显然适用法律不当。最高人民法院民一庭意见：债务清偿届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债权人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵债之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求，但经过释明，当事人要求继续履行债权债务合同的，人民法院应当继续审理。据此规定，大同市两级法院，在被申请人于某未履行以物抵债协议的情形下，判决抵债协议有效，并判决继续履行，其适用法律明显错误。应当依法撤销。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）（二）（六）项及二百二十七条的规定，请求人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。本院经审查认为，本案为确认合同效力纠纷。一审原告、二审上诉人蒋某对争议的大同市城区美好家园7号楼3单元6号房屋请求法院确认其享有所有权。一审法院判决：一、原告蒋某与被告于某签订的《以房抵债协议》为有效合同；二、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。二审法院维持一审第一项，即“原告蒋某与被告于某签订的《以房抵债协议》为有效合同”；二、被上诉人于某按照《以房抵债协议》约定履行房屋交付义务，协助上诉人蒋某办理房屋产权登记。现案外人古某提出异议，认为其对诉争房屋享有所有权，并提供了《房屋买卖合同》、《公证书》及物业费、水费票据等证据。经审查，古某于2016年9月8日向城区法院提出诉讼保全申请，大同市城区人民法院作出（2016）晋0202民初2559号民事裁定，冻结被告于某、段晓燕（于某妻子）的银行存款101.55万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2016年10月15日，于某和妻子段晓燕（甲方）与古某（乙方）双方共同签订《房屋买卖合同》约定，甲方夫妻二人共同拥有坐落于大同市城区美好家园7号楼3单元6号私产楼房壹套（建筑面积98.42平方米），甲方将上述房屋自愿出卖给乙方，1、双方约定房屋出售价格为人民币叁拾伍万元整，2、付款方式，乙方于签订合同之日一次性付房款，甲方将房屋的相关手续及房屋钥匙一并移交乙方。并于2016年10月17日在大同市御诚公证处对该《房屋买卖合同》进行了公证，公证文书为（2016）同御证民字第10913号。为了配合古某过户，于某夫妻让其朋友祁宾代为办理房屋过户等手续，并进行了公证委托。古某于2016年10月16日交纳了美好家园7号楼3单元6号2015年、2016年物业费和水费。案外人古某与被申请人于某夫妻签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，真实的目的为古某取得涉案大同市美好家园7楼3单元6号房屋的所有权，用以抵扣于某夫妻所欠借款，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据相关法律司法解释，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。案外人古某取得被申请人于某诉讼中的涉案房屋，并且是善意取得，同时交纳了物业费等相关费用，且已实际占有入住。综上所述，古某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条规定，裁定如下：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 李昌新审判员 刘永华审判员 王之学 二〇一九年九月十七日书记员 苑晓莉