北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初2338号原告（反诉被告）：史德忠，男，1949年10月8日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：董志全，男，1965年11月2日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜照远，男，1975年3月15日出生，汉族，河南省固始县居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：齐军栋，北京市中调律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世芳（姜照远之妻），女，1974年10月30日出生，汉族，河南省固始县居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）史德忠诉被告（反诉原告）姜照远房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史德忠之委托诉讼代理人董志全，被告姜照远及其委托诉讼代理人齐军栋、王世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）史德忠向本院提出诉讼请求：1.被告立即将顺义区×××号院腾退给原告;2.判令被告支付原告自2018年6月1日至实际腾退之日的房屋使用费，暂计算至2018年12月31日，共计35000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2008年6月30日签定了房屋租赁合同。双方于2015年10月1日，在2008年6月30日签定的合同基础上，加以变动，签订了新的租房协议。协议双方认可被告每年交给原告租金6万元（见协议书复印件），付款方式如下：原合同租金为上交租余每年3万元，乙方（被告）每年7月1日交给甲方（原告)1.5万元，1月1日交给甲方1.5万元。每年另增加的租金3万元也为每半年支付一次，为下交租，2015年10月1日起至2016年3月31日租金为1.5万元，交租金的时间为2016年4月1日。以此类推，自2016年起，另增加租金的缴纳日期分别为每年的4月1日和10月1日，本协议至房屋租赁合同终止。2017年10月1日，被告未交2017年4月1日至2017年10月1日的房租，原告多次找被告催要，被告均以种种理由拒付，一拖再拖。2018年1月1日的半年房租也到期，被告还是末交。原告找被告催要3个月，被告依然未给，一拖再拖。被告电话不接，原告给被告发信息，被告不理睬。原告在春节前找到被告并通知被告：在2018年2月月底前再不交房租，咱们就终止租赁合同，你搬家！被告说：我没有钱，交不了房租。之后电话还是不接。综上，被告种种违法违约行为，无法实现签定合同的目的。原告在2018年3月6日起诉至顺义区人民法院与被告解除租赁合同并催要所欠房租，因证据不足于2018年5月28日撤诉，2018年5月28日原告按照合同法有关规定，把书面解除通知书送到被告租赁处，正式与被告解除租赁合同。合同解除后，原告找被告协商清算和腾房事宜，被告置之不理，原告请被告搬家，被告也不搬家。现已无法协商解决。综上所述，为保障原告的合法权益，依据法律规定，诉至法院。诉讼中，史德忠明确第二项诉讼请求为：判令被告支付原告自2018年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费，共计53800元。被告（反诉原告）姜照远辩称：被告与原告签订的租赁合同合法有效，应继续履行，不同意原告全部的诉讼请求。被告（反诉原告）姜照远向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人继续履行反诉人于被反诉人签订的房屋租赁协议；2.请求法院判令被反诉人按合同约定履行接受房屋租金、维护反诉人经营权宜；3.请求法院依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2008年6月30日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人500平方米房屋用于经营洗浴，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日止，租金为每年27000元，随后反诉人出资新建翻建了房屋。合同履行过程中，被反诉人多次增加房租，反诉人不同意的情况下采取了断水、拒收房租等手段迫使反诉人提升租金。2015年10月1日，反诉人为了正常经营与被反诉人签订《协议》，自2015年10月1日起每年4月1日和10月1日分别交纳租金15000元，即每年另增加租金共3万元。2017年被反诉人又想涨房租以及如遇拆迁要求获得房屋拆迁补偿，遂向环保部门举报锅炉及污水处理问题，反诉人不得不更换锅炉，但在挖坑埋灌时被反诉人却阻挠施工，最终因水罐不能安置，洗浴中心废水排口被环保部门封堵而不能经营。此后，被反诉人向顺义区法院起诉要求解除合同，反诉人在找人调解以及法庭审理过程中均表明要求继续履行合同的立场，法庭审理后被反诉人选择撤诉了结。反诉人在找不到被反诉人的情况下，多次打电话、发信息给被反诉人表达按照合同约定交付房租的意愿，在被反诉人拒收房租的情况下，通过邮局汇款的方式交纳房租，被反诉人收取了汇款6万元，在2018年12月28日向反诉人收取了房租和卫生费16200元并出具了收据。被反诉人违约拒收房租，多次举报、阻碍锅炉污水罐安装、要求反诉人涨房租的行为违反了严格履行与诚实信用的原则，伤害了反诉人的感情也给反诉人造成了巨大的经济损失，故提出反诉请求，请法院依法予以支持。原告（反诉被告）史德忠针对反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。1.被告反诉状所说原告阻止被告在房外挖坑，那个坑是被告在没有跟原告和村委会商量且没有通知的情况下挖坑埋桶，村里2018年5月2日也证明不让被告挖坑，与原告没有关系，在原告门口挖坑原告也不同意；2.被告说一直给钱找不到原告，可是被告总是在原告看病期间找，原告在家期间一次也没找，且原、被告同住一个院子，可是被告总是说找不到原告，被告是瞎说。被告自从2017年10月一直未交房租，这是事实。被告总是说给房租，直到2018年5月28日原告将解除通知书送达被告处，被告也未给房租，被告所有举证的时间都是在解除通知书送达之后；3.反诉状中被告所说给了原告6万元，原告只收到5万元。2018年12月28日收的16200元现金，我方认可。经审理查明：北京市顺义区×××号宅院（以下简称涉诉宅院）登记的土地使用者为史德忠，用地面积876.90平方米。2008年6月30日，史德忠（甲方）与姜照远（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将涉诉宅院产权房500平米出租给乙方经营使用，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日，租期为20年，租金为每年27000元，付款方式为上交租年初付清。”自2010年1月1日起，双方口头协议将年租金变更为3万元，同时将五间西厢房退还给史德忠。姜照远租赁涉诉宅院经营洗浴中心，名称为北京洁康浪屿洗浴中心。2015年10月1日，史德忠（甲方）与姜照远（乙方）签订《协议》约定：“自2015年10月1日起，双方在不改变2008年7月1日至2028年6月30日租期为20年的房屋租赁合同的基础上，……在原有年租金3万元的基础上，每年乙方另付给甲方年租金3万元，合计每年租金6万元，付款方式为每半年支付一次。原合同租金为上交租每年3万元，乙方每年7月1日交给甲方15000元租金，1月1日交给甲方15000元租金。每年另增加租金3万元，为每半年支付一次，为下交租，2015年10月1日起至2016年3月31日的租金为15000元，交纳时间为2016年4月1日，交纳15000元，以此类推，自2016年起，另增加租金的交纳日期分别为每年4月1日及每年10月1日。”2017年4月1日，姜照远按约向史德忠交纳了2016年10月1日至2017年3月31日期间的下交租金15000元。2017年7月18日，姜照远向史德忠交纳了2017年7月1日至2017年12月31日期间的上交租金15000元，按照双方约定，该笔租金应于2017年7月1日交纳。自2017年12月13日至2018年2月28日，史德忠陆续向姜照远（手机号码138××××****）发送短信：“姜照远，我是史德忠，把二零一七年十月一日和二零一八年一月一日应该交的房租，共三万元，给我送过来”。2018年5月25日，史德忠书写《解除合同通知书》载明：“姜照远，因你二次违约，在合同规定的时间不交房屋租金共计37500元，给我史德忠造成经济损失，使无法实现签订合同的目的，根据合同法的有关规定，在2018年5月26日与你姜照远解除租赁合同协议。”当天，史德忠通过中国邮政EMS向姜照远位于北京市顺义区×××号的地址邮寄该《解除合同通知书》，邮单上电话：138××****××X后该邮件因“拒收、收件人不在指定地址”退回。姜照远认可138××××****系其本人手机号码。2018年5月28日，东马各庄村委会人员史从明、韩连有与史德忠诉讼代理人董志全一起前往涉诉宅院向姜照远送达《解除合同通知书》，姜照远之妻王世芳称其见到了董志全等人将《解除合同通知书》送到了其所租的房屋，但是王世芳没有接收且将《解除合同通知书》扔了出去。2018年5月28日史德忠向姜照远（手机号码138××××****）发送短信载明：“姜照远，我是史德忠，今天上午我们已经把解除合同通知书给你送到顺义区×××号你的住处，因为你不在，所以我们把解除合同通知书给你爱人王世芳了，让她交给你”，2018年5月29日短信载明：“姜照远，我是史德忠，你不守信用，已经违约了，我已经跟你解除合同了，你们该搬走搬走，你们以后别骚扰我了”。2018年8月22日，王世芳通过中国邮政储蓄银行向史德忠汇款50000元，附言：王世芳替姜照远代交房屋租金，该50000元，史德忠认可其收到；2018年8月31日，王世芳通过中国邮政储蓄银行向史德忠汇款10000元，附言：房租，该10000元逾期退回后王世芳将该10000元取回；2018年10月10日，王世芳通过中国邮政储蓄银行向史德忠汇款15000元，附言：交2018年4月-10月的房租，该15000元逾期退回后王世芳将该15000元取回；2019年1月22日，王世芳通过中国邮政储蓄银行向史德忠汇款15000元，附言：2018年10月1日房屋租金，该15000元逾期退回后王世芳将该15000元取回。2018年12月28日，王世芳向史德忠交纳现金16200元，史德忠向王世芳出具收据载明：“今收到：王世芳现金16200元（壹万陆仟贰佰元整）”，关于该16200元的性质，史德忠庭审时认可其中的1200元系2018年的卫生费，但是在其最终明确诉讼请求时，其将该1200元折算为王世芳交纳的房屋占有使用费。2019年4月5日，王世芳向史德忠汇款15000元，史德忠拒收，王世芳于2019年8月16日收到退款后当天再次汇出，目前无结果；2019年7月1日，王世芳向史德忠汇款15000元，史德忠拒收，王世芳于2019年8月23日再次汇出，目前无结果；2019年7月18日，王世芳收到其2018年8月31日所汇款10000元的退款并于当天再次汇出，目前无结果；王世芳于2019年7月18日又向史德忠汇款15000元，目前无结果。即，自2017年7月18日姜照远向史德忠交纳租金以来，史德忠收到姜照远汇款50000元、现金16200元，王世芳目前向史德忠汇款未退回且史德忠未领取的款项合计55000元。2018年3月6日，史德忠以租赁合同纠纷为由起诉姜照远，起诉状载明：“诉讼请求：1.请求法院判令被告给原告2017年4月至2018年3月期间租金37500元；2.请求法院判令解除原告与被告所签订的房屋租赁合同；3.诉讼费由被告承担。事实理由：2017年10月1日，被告未交2017年4月1日至2017年10月1日的房租，原告多次催要，被告均以种种理由拒付，2018年1月1日半年房租也到期，被告还是未交。”2018年7月16日，史德忠再次以租赁合同纠纷为由起诉姜照远，起诉状载明：“诉讼请求：1.请求法院判令被告给原告2017年4月至2018年5月期间租金47500元；2.请求法院判令解除原告与被告所签订的房屋租赁合同；3.诉讼费由被告承担。事实理由：2017年10月1日，被告未交2017年4月1日至2017年10月1日的房租，原告多次催要，被告均以种种理由拒付，2018年1月1日半年房租也到期，被告还是未交。被告电话不接，原告给被告发信息，被告不理睬。原告在春节前找到被告并通知被告：在2018年2月底前再不交房租，咱们就终止租赁合同，你搬家！被告说没有钱交不了房租。之后电话还是不接。被告种种违法违约行为，无法实现合同目的。2018年5月28日，原告按照合同法有关规定，把书面解除通知书送到被告租赁处，正式与被告解除租赁合同。”上述史德忠诉姜照远租赁合同纠纷二案均以史德忠撤诉结案。自2017年7月18日交纳租金至2018年8月22日向史德忠汇款，期间姜照远未向史德忠交纳过房屋租金。姜照远解释称其一直通过与村委会协商、给史德忠发短信打电话、找史德忠亲戚等途径协商以及交房租，但史德忠一直拒收房租。为支持其主张，姜照远提交如下证据：1.电话录音（1）2018年4月13日王世芳与史德忠电话录音，王世芳称要向史德忠交房租，史德忠称其在生病住院，要求王世芳将房租交到法院；（2）2018年4月22日姜照远与东马各庄村委会工作人员电话录音，双方协商姜照远与史德忠房租事宜。2录音录像（1）2018年4月21日姜照远与东马各庄村委会工作人员谈话录音，双方协商姜照远与史德忠房租事宜；（2）2018年4月22日视频，姜照远前往涉诉宅院后院与史德忠之女婿，姜照远询问史德忠在何处，对方答复在住院；（3）2018年7月13日视频，姜照远、王世芳前往史德忠女儿家，对方表示史德忠不在此居住；（4）2018年7月13日视频，姜照远、王世芳前往史德忠亲戚家，对方表示史德忠在此居住出去遛弯没回家；（5）2018年5月29日及2018年8月21日，王世芳与东马各庄村委会工作人员谈话录音两段，双方协商姜照远与史德忠房租事宜；（6）2018年8月30日，王世芳与乔爱民谈话录音，王世芳表示要将租金交给乔爱民，乔爱民称其不管这个事；（7）2019年1月12日、2019年1月14日王世芳与史德忠谈话录音两段，王世芳要向史德忠交房租，史德忠表示其算不清楚账；（8）涉诉宅院外现场施工录像四段；（9）村委会协调处理录像五段；（10）史德忠与姜照远、王世芳谈话录像三段。3.单位名称为北京洁康浪屿洗浴中心的北京市顺义区环境保护局现场监察记录表四份。姜照远提供该证据以证明：史德忠违反诚实信用原则，通过举报的方式阻碍被告增添锅炉、水罐设施，严重影响其正常经营。4.短信、通话记录（1）短信记录：自2018年5月14日至2018年8月22日期间，王世芳及姜照远与备注为“房东大爷”，号码为187××××****的短信截屏，内容均是表示姜照远要向房东交纳房租，未有对方回复短信；（2）通话记录：自2018年4月27日至2018年8月30日期间，与备注为“房东大爷”号码为187××××****的通话记录截屏，通话记录多数显示未接通。上述事实，有集体土地建设用地使用证、房屋租赁合同、协议、起诉书、视听资料、收条、短信记录、解除合同通知书、ENS快递单、中国邮政汇款单及双方当事人陈述等在案佐证。本院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据双方签订的《房屋租赁合同》及《协议》，姜照远分别应于2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日向史德忠交纳房屋租金，但是经过史德忠短信催告，姜照远在合理期限内仍未交纳。史德忠分别于2018年3月6日及2018年7月16日将姜照远诉至法院，要求与其解除合同，且于2018年5月28日通过现场送达了《解除合同通知书》，故本院认定史德忠与姜照远的房屋租赁合同关系已经于2018年5月28日解除，虽姜照远举证称其多次主动找史德忠交房租遭遇拒收或找不到史德忠，但其主动交房租均是在史德忠将其诉至法院之后的行为。至于姜照远辩称其一直通过各种途径与史德忠协商房租事宜故一直未向史德忠交纳房租的意见，本院认为与其按照合同正常交纳租金并无关联，对其抗辩意见不予采信。鉴于双方房屋租赁合同关系已经解除，故本院对于反诉人姜照远要求史德忠继续履行租赁合同、接受房屋租金、维护反诉人经营权益的反诉请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，史德忠与姜照远之间的房屋租赁合同解除后，姜照远应当将租赁房屋腾退给史德忠，故对史德忠的该请求本院予以支持。双方一致同意如果法院判处合同解除，则合同解除后的法律后果双方另案解决，本院对此不持异议。关于史德忠要求姜照远交纳房屋占有使用费一节，史德忠要求姜照远比照月租金按照每月5000元支付自2018年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费合计53800元，史德忠自愿将2018年12月28日收到的16200元现金全部折算为房屋占有使用费，本院对该数额不持异议。王世芳目前向史德忠汇款有55000元尚未有结果，史德忠明确表示其不会去取该款项，故本院对于史德忠要求姜照远给付53800元房屋占有使用费的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜照远于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退并向原告（反诉被告）史德忠交还位于北京市顺义区×××号宅院及地上物；二、被告（反诉原告）姜照远于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）史德忠支付自二○一八年六月一日至二○一九年六月三十日的房屋占有使用费共计五万三千八百元；三、驳回被告（反诉原告）姜照远的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百四十五元，由被告姜照远负担，于本判决生效之日其七日内给付原告史德忠；反诉案件受理费七十元，由被告姜照远负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖承生人民陪审员  殷月清人民陪审员  高亚东二〇一九年九月六日法官 助理  彭澍官书 记 员  高 敏