山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7424号 上诉人（原审原告）：师龙，男，1987年10月16日出生，汉族，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：吴明媚，胶州华盛法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈宝绪，胶州华盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴静静，女，汉族，1976年1月2日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：兰岭德，胶州中云法律服务所法律工作者。 上诉人师龙与被上诉人吴静静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市胶州市人民法院（2019）鲁0281民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 师龙向本院提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对上诉人提交的证据3认识错误。判决书中第7页第一段:“原告虽然向被告发出了解除合同的通知，但是原告并未证明其已按合同约定催告被告交付房屋，其解除权的行使不符合合同约定的条件。”该短信、微信证据中明确记载“你方至今未将合同约定的厂房及设备交付我方使用。”该句清楚表明了至今未交付，上诉人认为即是通知被上诉人按合同约定的交付房屋的意思表示，如再不交付上诉人将与被上诉人解除合同，上述陈述已构成合同解除的要件。根据《合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人应明知交房时间而未履行义务交付上述房屋，上诉人有解除合同的权利。二、合同解除权分为约定解除和法定解除。判决书中第6页第一段中“因原告当庭表示不再继续履行合同，要求解除合同，法庭限定庭后七日内双方办理合同解除后的相关手续”。该段明确说明涉案的合同根据法律规定已达到解除的条件。其次，被上诉人自合同约定交付房屋之日，到一审判决下达之日近7个月的时间仍未交付房屋，且一审判决书中第6页:“综上，不能认定吴静静依合同给定向师龙交付了房屋”，上诉人的合同目的已无法实现，被上诉人延迟交付房屋的严重程度已达到合同法规定的合同解除的条件。即合同法规定的在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案交付房屋即2018年12月6日被上诉人至今未交付，实以自己的行为表明不履行。另根据法律规定行使解除权的方式:一是通过法院判决或仲裁机构裁决；二是单方面通知对方解除，但如果对方不同意解除，还要通过法院或仲裁机构。本案上诉人虽已通知被上诉人解除合同，但被上诉人一直未与上诉人办理解除的相关手续，退还房租费等事宜，即是不同意上诉人发出的通知，不同意解除。根据上述规定上诉人有权请求法院给予解除涉案合同。再者《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。本案中上诉人在一审中提交了多份有关被上诉人吴静静作为被告在法院的相关案件及涉案房屋被查封的相关材料。上诉人认为双方之间的合同已无法继续履行。根据规定，上诉人与被上诉人解除合同是符合法律规定的。综上，一审法院认定自相矛盾，适用法律错误，故此，请求二审法院依法查清事实，撤销原判，依法改判或发回重审。 吴静静二审中答辩称：1、原审判决第七页第一段认定事实清楚，上诉人的理由是单方面的，属于偏见，上诉人与被上诉人签订合同后，我方积极配合腾出房屋，清理出办公室，合同至今在履行中；2、上诉人的上诉理由是断章取义，法庭在庭审中告知了部分权利是法官的审判权，判决结果与告知事项是在双方质证和以事实为依据的情况下作出的判决；3、被上诉人所涉及到的涉案房屋虽然有诉讼案件，查封的房屋产权不影响对外的租赁权，综上请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 师龙一审中提出诉讼请求：1.依法解除与吴静静签订的租赁合同；2.判令吴静静返还师龙租赁费75000元、中介费3000元，共计78000元；3.本案诉讼费用由承担。事实与理由：师龙、吴静静签订了工业厂房设备租赁合同，师龙支付租金65000元并支付押金10000元，支付上海库缘网络科技有限公司中介费3000元。合同约定2018年12月6日交房，直到现在未交付厂房，且师龙得知该厂房已被法院查封多次，吴静静构成违约，故向法院提起诉讼，请求判如所请。 吴静静一审中答辩称，不同意解除合同，不同意返还租赁费和中介费。 一审法院认定事实如下：2018年12月，师龙、吴静静签订了《工业厂房设备租赁合同》，约定师龙租赁吴静静厂房一间、西面厨房一间、西面办公室三间，共计大约700平方米，用于办公、住宿、生产。合同第二条约定租期自2018年12月6日至2021年12月5日，于2018年12月6日前交付房屋，年租金65000元，押金10000元，合同到期后退还。合同第五条约定，有下列情形之一的，乙方（师龙）可书面通知另一方解除本合同：（一）甲方（吴静静）未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；……（九）发生下列情形之一的，本合同自动解除，任何一方无需向另一方赔偿或履行本合同的义务：…3.任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失…5.任何一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任…。2018年12月5日，师龙向吴静静支付了第一年的租金65000元、押金10000元。师龙称其一直未使用合同所涉及的房屋。吴静静称向师龙告知了合同所涉及房屋符合交付条件了，但没有证据证明，且不清楚房屋现在的使用情况。2018年12月17日师龙租赁合同的房屋作为经营地成立了青岛林收塑粉有限公司。吴静静的手机号是182××××1026，2018年12月27日师龙通过手机号182××××1026向吴静静发出短信通知，内容“吴静静：2018年12月2日，本人（师龙）通过上海库缘网络科技有限公司与你签订工业厂房设备租赁合同一份，合同签订后，我已经向你支付了全额租赁费65000元及押金1万元，共计75000元，但你方至今未将合同约定的厂房及设备交付我方使用，你的违约行为已经造成我方损失，现我方向你通知如下：解除你我双方于2018年12月2日签订的工业厂房设备租赁合同，并由你方向我方返还已收取的租金及押金75000元。通知人：师龙2018年12月27日”。微信名小美、微信号×××中预留手机号是182××××1026，2018年12月27日师龙通过微信号×××向吴静静发出微信通知，内容“吴静静：2018年12月2日，本人（师龙）通过上海库缘网络科技有限公司与你签订工业厂房设备租赁合同一份，合同签订后，我已经向你支付了全额租赁费65000元及押金1万元，共计75000元，但你方至今未将合同约定的厂房及设备交付我方使用，你的违约行为已经造成我方损失，现我方向你通知如下：解除你我双方于2018年12月2日签订的工业厂房设备租赁合同，并由你方向我方返还已收取的租金及押金75000元。通知人：师龙2018年12月27日”。 一审庭审中法院当庭向双方释明：因师龙当庭表示不再继续履行合同，要求解除合同，法庭限定庭后七日内双方办理合同解除后的相关手续，且双方均可依法律规定，在合同解除的基础上主张相应的权利。 一审法院认为，师龙、吴静静签订的《工业厂房设备租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，双方均按约定履行义务。本案的争议焦点是师龙是否可以主张解除以上租赁合同。一、吴静静是否已经履行房屋交付义务。1.租赁合同明确约定了交房日期为2018年12月6日，吴静静应当在该交房日期前向师龙交付房屋，但吴静静辩称所有房屋的钥匙都存放在门卫处，庭审中吴静静又称向师龙告知了合同所涉及房屋符合交付条件了，但未提交证据证明，因此对吴静静的意见不予采纳。2.师龙虽然以所租赁房屋为住所地注册了公司，但用租赁场所作为住所地办理了工商登记手续，也不能证明吴静静向师龙交付了房屋。综上，不能认定吴静静依合同约定向师龙交付了房屋。二、师龙解除权的行使是否符合合同约定和法律规定。依合同第五条约定“有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；”和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，师龙应当催告吴静静交付房屋，在催告后三日内仍未交付房屋的，师龙可以书面通知吴静静解除合同。师龙虽然向吴静静发出了解除合同的通知，但是师龙并未证明其已按合同约定催告吴静静交付房屋，其解除权的行使不符合合同约定的条件。综上，吴静静虽然未依按约定向师龙交付房屋，但师龙并未按合同的约定催告吴静静交付房屋，师龙请求解除合同，不符合合同约定，不予支持。师龙请求返还租赁费75000元、中介费3000元不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：驳回师龙的诉讼请求。案件受理费1750元，由师龙负担。 二审中各方未提交新证据。 二审中被上诉人对吴静静的手机号和微信号均无异议。 二审查明的事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案合同是否应予解除。依据一审查明的事实，被上诉人吴静静并未实际向上诉人师龙交接房屋，也未提交证据证明，其已实际告知师龙，房屋符合交付条件，师龙可以自行接收使用，因此，一审法院认为，不能认定吴静静依合同约定向师龙交付了房屋认定正确，本院依法予以认可。关于一审法院认为师龙未履行催告义务因此不符合合同解除条件，本院对此不予认可。依据查明的事实，师龙已向吴静静的手机号182××××1026及该手机号绑定的微信号送达了解除合同通知，明确解除合同的理由是吴静静未能将涉案房屋交付给师龙方使用。在该信息及微信发送及本案一审诉讼发生后，吴静静也并未实际将房屋交付师龙方使用，且在一审庭审中，师龙也明确表示要求解除合同，因吴静静未交付房屋的行为已构成一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，因此，涉案合同应依法予以解除。因合同解除系因吴静静方未能按照合同约定交付房屋所致，故其应向师龙返还租赁费65000元及押金10000元。关于中介费3000元，因师龙方未提交支付证据予以证明，本院不予支持。 综上上诉人师龙的上诉请求部分成立，一审判决事实认定清楚，法律适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初939号民事判决书。 二、吴静静于本判决生效之日起十日内返还师龙租赁费65000、押金10000元。 三、驳回师龙的其他诉讼请求。 一审案件受理费1750元，二审案件受理费1750元，由吴静静负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年九月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员丛丽红