福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6205号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市仓山区新星教育培训学校，住所地福建省福州市仓山区金榕南路榕城广场**220-224。 法定代表人：王永梅。 委托诉讼代理人：周辉强，上海澜亭(福州)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人福州市仓山区新星教育培训学校（以下简称新星教育培训学校）因与被上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新星教育培训学校上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由国有房产公司承担。事实与理由：一、一审程序严重错误，依法应予撤销，将本案发回重审。1.一审中，新星教育培训学校向一审法院申请追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司作为一审本诉第三人参加本案诉讼活动，但一审法院却以与本案无关为由拒不同意将其追加到本案诉讼中来。福建信发招标代理有限公司作为本案网上竞价的代理人、福建光龙酒店有限公司作为本案网上竞选的成交人，与本案审理结果存在利害关系，应作为第三人参加本案诉讼活动，这样才能查清本案网上竞价存在严重违法行为。2.新星教育培训学校在一审反诉中亦将福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司列为反诉第三人，但一审法院在受理新星教育培训学校一审反诉的情况下，未能通知福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司以第三人的身份参加本案诉讼活动，程序违法。3.新星教育培训学校在一审中申请向福建信发招标代理有限公司调取与本案有关的网上竞价的规则、网上竞价过程形成的全部资料，一审法院却未予以调取，也未提出不予同意的理由，程序违法。二、一审法院认定事实错误，导致其作出的判决错误。1.一审法院认定公开招租结果未经依法撤销或者被认定无效之前，公开招租结果具有法律效力是完全错误的。新星教育培训学校已经提供了充分证据证明本案网上竞价结果无效，一审法院未依法对公开招租结果进行审理认定，是错误的。2.国有房产公司负有举证证明其公开招租行为有效的证明义务，一审中国有房产公司未提出任何证据证明其公开招租行为有效，相反新星教育培训学校却提交了相应的证据证明其招租行为无效，故依法应认定国有房产公司公开招租行为无效。3.一审判决认定福建光龙酒店有限公司与国有房产公司签订了采购合同也是错误的。三、一审判决书不符合基本的法律规范和法律逻辑。1.一审判决书未对不准许新星教育培训学校追加第三人和调查取证的申请进行任何陈述，更别说进行任何说理的分析，违反了文书制作的要求。2.一审法院负有对公开招租行为效力进行判断的职责，一审法院不履行这一职责，却以公开招租行为效力未被认定为无效为由确认其效力，逻辑上是矛盾的。 国有房产公司辩称，一、一审法院没有追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司为第三人，不违反法定程序。本案审理的是国有房产公司与新星教育培训学校之间的房屋租赁合同法律关系，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司既不是出租人，也不是承租人，对讼争合同项下的房屋、租金均没有独立请求权，因此，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司不属于有独立请求权第三人。国有房产公司起诉主张确认讼争合同解除等，新星教育培训学校反诉主张讼争合同继续履行。福建信发招标代理有限公司与国有房产公司之间是委托代理招标法律关系，福建光龙酒店有限公司与国有房产公司之间是招标投标法律关系。基于合同相对性原则，案件处理结果同福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司均没有法律上的利害关系，因此，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司也不属于无独立请求权第三人。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认为“讼争房屋已依程序进行竞价并被案外人竞得，因此，在公开招租结果未经依法撤销或被认定为无效之前，公开招租结果具有法律效力”认定事实清楚，适用法律正确。案涉的公开招租结果是基于国有房产公司依法进行的公开招租程序得出的，公开招租的法律效果属于国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系所产生法律效果。国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系依法进行，不违反法律、行政法规等有关法律规范的规定，符合国有经营性房产相关招租规定，因此，国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系合法有效，公开招租结果具有法律效力。本案审理的是房屋租赁合同法律关系，一审法院无需审理国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系。若新星教育培训学校认为公开招租法律行为无效，也应依法针对公开招租行为而产生的招标投标法律关系另案提起诉讼。而截至目前，新星教育培训学校未另案提起诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.请求确认国有房产公司、新星教育培训学校之间的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除；2.判令新星教育培训学校立即腾空搬离福州市仓山区金山碧水榕城广场7#楼220-224房产，并返还给国有房产公司；3.判令新星教育培训学校立即向国有房产公司支付房屋占用费（按每月10302.16元标准，自2018年8月1日起计至新星教育培训学校实际搬离上述租赁房屋之日止，暂计至2018年8月的房屋占用费为10302.16元）；4.本案的诉讼费用由新星教育培训学校负担。 新星教育培训学校向一审法院反诉请求：1.判决国有房产公司继续履行与新星教育培训学校签订的《公开招租期过渡性租赁协议》；2.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费）由国有房产公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月22日，国有房产公司与新星教育培训学校签订《公开招租期过渡性租赁协议》，约定，国有房产公司将福州市国有房产管理中心委托国有房产公司作为房产管业单位管理的坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场7#220-224的房屋234.14平方米出租给新星教育培训学校，租赁期限自2018年1月1日起至国有房产公司因将本协议项下房产公开招租结束而向新星教育培训学校送达参与公开招租结果通知之日止；租金每月9951元，采取月付租金方式，每月5日支付当月租金；协议还约定租赁期限满时，新星教育培训学校应当及时退出家具、用品等。上述协议签订后，双方均有依照协议约定履行各自的义务。2018年7月12日，福建信发招标代理有限公司向案外人福建光龙酒店有限公司发出《网上竞价成交通知书》，告知福建信发招标代理有限公司经网上竞价，福建光龙酒店有限公司为仓山区金山碧水榕城广场**220-224招租项目的成交人，月租金成交金额为10302.16元，福建光龙酒店有限公司接到本成交通知书后，于规定时间与采购单位签订采购合同。2018年7月16日，国有房产公司向新星教育培训学校发出《退房通知书》，告知讼争房产于2018年7月11日通过依法公开招租，新星教育培训学校未中标，要求新星教育培训学校于2018年7月20日前补缴2018年6月租金9951元，补缴2018年7月1日至2018年7月15日的租金4173元，并于2018年7月20日前腾空房产并办理退租交房手续。上述通知书于2018年7月17日寄送至新星教育培训学校处。 一审法院认为，国有房产公司与新星教育培训学校签订的《公开招租期过渡性租赁协议》，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议的约定履行各自的义务。根据约定，讼争租赁协议的租期自2018年1月1日起至讼争房产公开招租结束并向新星教育培训学校送达参与公开招租结果通知之日止，而根据国有房产公司提交的证据可以证实，截至2018年7月12日，讼争房产已公开招租结束且国有房产公司已于2018年7月17日向新星教育培训学校送达了《退房通知书》，告知了公开招租结果，依据双方的协议约定，讼争的《公开招租期过渡性租赁协议》已于2018年7月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《公开招租期过渡性租赁协议》解除后，新星教育培训学校应及时腾空搬离讼争房产，同时参照中标租金标准即每月10302.16元向国有房产公司支付自2018年8月1日起至实际腾空搬离讼争房产之日止期间的占有使用费。诉讼过程中，新星教育培训学校辩称已支付相关费用至2018年12月，但其未提供相应支付凭证，其应当承担举证不能的不利后果；但鉴于国有房产公司在诉讼过程中有认可新星教育培训学校分别在2018年12月5日、2019年1月15日向国有房产公司账户转款41208.64元、10302.16元，合计51510.8元，为避免诉累，新星教育培训学校已支付的上述款项，可抵扣新星教育培训学校应支付的占用费。新星教育培训学校辩称并提起反诉称公开招租过程不符合法律规定，故而招租结果无效，讼争协议应继续履行，对此，一审法院认为，根据国有房产公司的陈述及提交的证据，讼争房屋已依程序进行竞价并被案外人竞得，因此，在公开招租结果未经依法撤销或被认定为无效之前，公开招租结果具有法律效力，新星教育培训学校的相关辩解意见没有依据，不予采纳。《公开招租期过渡性租赁协议》具备解除条件并已解除，新星教育培训学校要求继续履行《公开招租期过渡性租赁协议》的诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、确认福州市国有房产经营有限公司与福州市仓山区新星教育培训学校2018年5月22日签订的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除；二、福州市仓山区新星教育培训学校于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场7#楼220-224的房产，将上述房产返还给福州市国有房产经营有限公司；三、福州市仓山区新星教育培训学校于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年8月1日起至实际搬离上述第二项的房产之日止，按每月10302.16元标准计算的占有使用费（应扣除已支付的51510.8元）；四、驳回福州市仓山区新星教育培训学校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2290元，由福州市仓山区新星教育培训学校负担。反诉案件受理费1145元，由福州市仓山区新星教育培训学校负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁合同的相对人为国有房产公司和新星教育培训学校，案外人福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司并非案涉租赁合同的当事人，与本案处理结果不存在法律上的利害关系，故一审法院未追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司为第三人参加本案诉讼，并未违反程序。且一审诉讼中，一审法院以调查笔录的形式向新星教育培训学校告知不予准许追加第三人和不予准许调查取证的申请，并已说明理由，亦无违反程序的情形。因此，新星教育培训学校上诉主张一审程序严重错误不能成立，本院不予采纳。 国有房产公司受福州市国有房产管理中心的委托作为案涉房产的管理单位，对外进行房产公开招租，案涉房产已被案外人竞得。新星教育培训学校主张国有房产公司公开招租的行为严重违法，应认定无效；但国有房产公司对外进行租赁招标的中标结果的效力问题并非本案租赁合同纠纷的审查范围。因此，新星教育培训学校的主张缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，新星教育培训学校的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3435元，由福州市仓山区新星教育培训学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年九月二十四日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰