湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初5678号原告：娄底市利源物业有限责任公司。住所地：娄底市娄星区湘阳西街北侧（市自来水公司院内）。法定代表人：李立红。委托诉讼代理人：刘仁伟，湖南良图律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩勇，男，汉族，1977年6月1日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，该公司员工。被告:梁正军，男，汉族，1982年4月19日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告娄底市利源物业有限责任公司与被告梁正军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告娄底市利源物业有限责任公司的委托诉讼代理人刘仁伟、周浩勇与被告梁正军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告娄底市利源物业有限责任公司请求本院判令：1、由被告支付原告拖欠的物业费1892元，并承担违约责任；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告梁正军的答辩要点：2018年我的小车被砸，我认为是原告方没有尽到管理职责。之前我都是按时交纳物业费的，因我的损失未得到赔偿，我不同意再交纳物业费。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实:被告梁正军购买了娄底市南风苑小区04栋1104号住房一套，但在房屋交付后未实际入住。2014年12月12日，2015年12月25日，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司（乙方）与南风苑居住小区业主委员会（甲方）分别签订了《南风苑居住小区物业服务合同》，合同均约定，由乙方对南风苑小区商住楼提供物业管理服务，其中住宅的具体物业服务费价格为1.18元/月·平方米，地上车位20元/月·个，地下车位30元/月·个，地下子母车位45元/月·个，未出售房的物业服务费由房屋产权单位或个人按物业服务费的90%缴纳，业主的空置房按物业服务费的90%缴纳。住宅费用计算方法：房屋建筑面积平方米×1.18元/月·平方米=每月实际物业管理费，业主的车位管理服务费按照已签订的协议合同收取。物业服务费分季度缴纳，每季度第二个月的10号前缴清当季度物业服务费，也可以一次性交清一年的物业服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，经乙方多次催缴仍拒缴物业服务费的，通过法律途径追缴物业服务费用之外，另应按每天2‰标准向乙方支付滞纳金。合同期限分别为2015年1月1日起至2015年12月31日止，2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司按照合同约定提供了物业服务。被告梁正军在案涉房屋交付后，一直按时缴纳物业服务费至2018年。2018年8月3日，因被告梁正军名下雪佛兰小车停靠在其楼下第60号停车位，被楼上高空抛下的西瓜皮砸坏小车前挡风玻璃，经维修后的实际损失为1856元。被告梁正军以此为由拒绝再缴纳2018年的物业服务费。2018年7月2日，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司将公司名称变更为娄底市利源物业有限责任公司，并办理了变更登记。原告主张其物业服务费的计算依据为：被告的房屋建筑面积148.46平方米×1.18元/月·平方米×12个月×90%=1892元。判决的理由与结果本院认为，南风苑居住小区业主委员会代表业主与物业服务公司即原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司签订物业服务合同，委托其对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉物业服务合同有效，对小区业主具有约束力。原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司依约实际为该小区提供物业服务，被告作为该小区业主，应依约定物业服务费标准支付物业服务费。原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司名称变更为本案原告，原告向被告主张权利，符合法律规定。原告主张的物业服务费1892元，其计算标准符合合同约定，本院予以确认。被告以其停在楼下的小车被砸受损为由，认为原告应当对此承担责任，本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。被告车辆被高空抛物被砸受损，该法律关系属于侵权纠纷，被告应当向实际侵权人主张权利。同时也不能以此证明原告未提供物业服务或提供的服务不符合标准，故对被告梁正军的抗辩意见，本院不予采纳。被告所受损害，可另行主张权利。被告未按约定缴纳物业服务费，该行为已构成违约，依约应当承担相应的违约责任。然，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果约定过高或者过低的，可以请求法院给予减少或者增加。双方约定按每天2‰的标准支付滞纳金，该约定过高，因此，本院对原告的违约责任诉请，按照未付物业服务费的30%予以支持，对超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告梁正军于本判决生效之日起五日内向原告娄底市利源物业有限责任公司支付拖欠的物业服务费1892元及滞纳金567.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁正军负担。本判决为终审判决。审判员  周威二〇一九年九月二十四日书记员  张帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。