大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初1249号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：田野，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连中山区。 被告：遇文涛，男，1962年7月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托代理人：毕静（被告配偶），1962年12月23日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原告亿达物业服务集团有限公司与被告遇文涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理。适用简易程序于2019年7月9日依法公开开庭，原告亿达物业服务集团有限公司、被告遇文涛到庭参加诉讼；适用普通程序于2019年9月11日公开开庭，原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告遇文涛的委托诉讼代理人毕静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的自2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2,081.85元；2.被告支付逾期交费违约金（暂时计算至2018年6月30日）1,603.74元。事实和理由：原告与学清园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为学清园小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业服务费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述物业学清园小区28-1-4-1号业主，物业面积132.18平方米，收费标准为2017年9月30日以前为0.55元/月/平，2017年10月1日开始为1.2元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，按约定被告应向原告交纳自2017年1月1日至2018年6月30日期间物业服务费2,081.85元，但经原告多次催缴，被告一直拒绝交纳，每逾期季度累计产生逾期交费违约金1,603.74元。被告拒绝交纳物业服务费的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院。 被告遇文涛辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告从来没有要求被告交纳过物业服务费；二、被告要求确认业主委员会与原告签订合同的时间；三、原告无故将物业服务费从0.55元涨到1.2元，被告不清楚，原告也没有在公示栏里公示过这一情况，作为业主，被告认为原告的物业服务没有改变，也没有任何额外的投入，无故将物业服务费上涨不合理。由于原告的物业服务不合格，自2016年学清园的业主就与原告有纠纷并诉至法院，在收到判决书后，业主要求原告撤离，原告坚决不撤离。直至2017年10月1日，第五业主委员会成立，才正式跟原告签订物业服务合同，原告倒签合同属违法行为，所以被告认为应该自2017年10月1日正式收取物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告提供的《学清园物业服务合同》，由学清园业主委员会及原告所属的分公司签订，合同中约定2017年1月1日至2018年6月30日服务期限为一年半，合同第四条约定住宅物业费标准为2017年9月30日以前为0.55元/月/平，2017年10月1日开始为1.2元/月/平，合同的签订时间为2017年10月1日。被告认为合同签订后为有效，倒签的时期为无效合同，对业主没有拘束力。《学清园物业服务合同》系由大连市沙河口区学清园业主委员会（甲方）与亿达物业管理有限公司大连分公司（乙方）于2017年10月1日签订，合同约定：甲方委托乙方对学清园小区提供物业管理服务事宜，期限为1.5年，自2017年1月1日至2018年6月30日止；物业服务费收费标准为2017年9月30日以前为0.55元/月/平，2017年10月1日开始为1.2元/月/平；业主应于每季度10日前向乙方交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连市沙河口区学清园业主委员会签订的《学清园物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行，故本院对该证据予以采信。 2.关于原告提供的《学清园委托保洁服务协议》、《补充协议》、《〈学清园清洁服务委托合同〉补充协议》，拟证明2017年1月1日起原告一直在为被告居住的学清园小区提供物业服务，前述三份合同是原告与外保洁公司签订的，明确约定是在该期间内为学清园提供相关物业服务。被告认为签订时间都是2017年10月1日，和合同执行时间严重不符，拖延10个月。该证据均系大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（甲方）与泰华施物业服务（大连）有限公司（乙方）签订，其中《学清园委托保洁服务协议》、《〈学清园清洁服务委托合同〉补充协议》未注明签订时间，《补充协议》系2017年9月25日签订，内容为确定由乙方对甲方管理的学清园小区提供保洁服务，合同有效期为2016年9月14日至2017年9月13日止，后截止日期顺延至2017年10月12日。本院认为，该证据系物业服务单位将部分物业服务业务委托他人而签订的委托合同，于法不悖，故本院对该证据予以采信。 3.关于被告提供的视频及照片，拟证明案涉房屋位于四楼，存在漏雨现象；被告购买的新车，停在小区内被树砸了，原告跟被告区4S店定损后就不管了，被告认为原告的服务未达到合同约定的标准。原告对证据的真实性没有异议，认为案涉房屋内的漏水问题属于房屋质量问题，应通过业委会启动维修基金予以维修，与本案无关。该证据为10张照片，其中3张照片为一辆车头被树枝剐蹭；其中7张照片为房屋内棚顶墙皮脱落、、地面床铺上有脱落的墙皮和水、柜门脱落的照片。本院认为，物业服务企业所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，被告提供照片拟证明原告的物业服务达不到合同约定的标准，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系学清园小区的物业服务企业，被告系业主，物业面积为132.18平方米，收费标准为：自2017年1月1日至2017年9月30日为0.55元/平方米/月、自2017年10月1日至2018年6月30日为1.2元/平方米/月，被告应于每季度10日前向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。被告自2017年1月1日至2018年6月30日期间未交纳物业服务费，共计2,081.85元（0.55元/平方米/月×9个月×132.18平方米＋1.2元/平方米/月×9个月×132.18平方米）。 另查，2016年10月17日，原告由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司；2018年6月27日，原告再次更名为亿达物业服务集团有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告与大连市沙河口区学清园业主委员会签订的《学清园物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2,081.85元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务问题，原告可协助被告查找原因，便于主张权利。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。 关于原告主张的违约金，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告遇文涛于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2,081.85元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告遇文涛负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  张付勇 人民陪审员  方安安 二〇一九年九月二十四日 法官 助理  张可馨 书 记 员  张 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。