江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终2174号 上诉人（原审原告、案外人）：陶宪生，男，1963年9月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏增力商贸发展有限公司，统一社会信用代码为91320800687838490Y，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。 法定代表人：郝明珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张佰祥，男，该公司法务。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陆仁刚，男，1979年4月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 上诉人陶宪生与被上诉人江苏增力商贸发展有限公司（以下简称增力公司）、陆仁刚案外人执行异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）作出的（2018）苏0812民初11117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陶宪生上诉请求：一审判决事实认定与法律适用均存在错误，请求法院撤销原判，依法改判：1.对被上诉人陆仁刚所有的位于淮安经济技术开发区房屋停止执行；2.解除对上述房屋的查封措施；3.确认上述房屋归上诉人所有；4.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为被上诉人陆仁刚与案外人朱玉珍所出具的证明不属于房屋买卖合同，上诉人与陆仁刚并未另行签订合法有效的房屋买卖合同，以此为理由否定上诉人与被上诉人陆仁刚之间存在买卖合同关系是错误的。上诉人认为，2011年7月8日，陆仁刚出具的《证明》是以房抵债的协议，系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。被上诉人陆仁刚将两本产权证书和土地证交给上诉人，并将房屋的钥匙交给上诉人，上诉人从2011年7月起一直事实上占有该房屋，由此可见双方已经就房屋买卖达成合意，并且合同已经实际履行，双方之间存在买卖合同关系。二、原审法院认为，由于上诉人之前已就38.7万元货款起诉过陆仁刚，并已获得法院生效判决，由此认定上诉人并未支付相应对价是错误的。上诉人认为，由于代物清偿协议是实践性合同，涉案房屋尚未过户到上诉人名下，故原债权并未消灭，上诉人向法院起诉要求陆仁刚支付38.7万元欠款符合法律规定。但上诉人起诉要求陆仁刚支付38.7万元欠款并不意味着上诉人放弃了代物清偿协议，如被上诉人陆仁刚实际将房屋过户到上诉人名下，原债权即因代物清偿协议履行完毕而消灭，上诉人此时应视为已支付了全部对价，两者之间并不矛盾，并不存在“既要房又要钱的情况”。本案中，上诉人早在2011年已与被上诉人陆仁刚达成了买卖的合意，双方并不是恶意串通行为。涉案房屋在2011年7月8日之后事实上由上诉人占有使用，且上诉人名下没有其他房产。如果法院对涉案房屋强制执行将会对上诉人的利益造成严重损害，也会造成不公平的结果。 综上，上诉人的请求有事实和法律依据，请求二审法院依法予以支持。 被上诉人增力公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实理由没有事实和法律依据，本案中涉及的《证明》并非买卖协议，不能作为认定双方具有买卖合同的合意。关于涉案的38.7万元货款，上诉人在开发区法院已经明确其主张为货款，属于一般债权，并且当庭放弃了房屋确权的诉讼请求。在案件审理过程中，上诉人并没有提供书面的买卖协议。关于涉案房屋的买卖协议，上诉人持有产权证与土地证，并不能代表其已取得涉案房屋的所有权。关于上诉人对涉案房屋的占有和使用的原因和事情经过，被上诉人不得而知。综上，被上诉人认为应当驳回陶宪生的上诉请求，维持原判。 被上诉人陆仁刚未作答辩。 原告陶宪生向一审法院提出诉讼请求：1.对被告陆仁刚所有的位于淮安经济技术开发区房屋停止执行。2.解除对上述房屋的查封措施。3.确认上述房屋归原告所有。事实和理由：原告与被告陆仁刚在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，即陆仁刚出具的《证明》，该证明属于以房抵债协议，陆仁刚出具该证明之后，随即将涉案房屋的两本产权证书和土地证交付原告。原告在法院查封之前就已经合法占有该房屋，2011年至2014年期间将涉案房屋作为仓库存放货物，2014年之后，原告装修入住并缴纳了涉案房屋的物业费。原告已经支付了全部房款，支付方式为以钢管扣件款冲抵房款，双方之间买卖合同之债因为实际履行而消灭。非因原告自身原因未办理过户登记。原告与被告约定的过户时间是2014年6月27日，原告在2014年6月份多次寻找陆仁刚未果，致使房屋无法过户。 一审查明的事实：增力公司与陆仁刚买卖合同纠纷一案，原淮安市清浦区人民法院于2016年9月20日作出（2016）苏0811民初1888号民事判决书，判决：陆仁刚于本判决发生法律效力后三日内一次性给付增力公司酒水货款46728元及逾期利息损失（自2016年5月18日至实际给付之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费1093元，公告费600元，合计1693元，由被告陆仁刚负担1590元，由原告江苏增力商贸发展有限公司负担103元。上述法律文书生效后，陆仁刚未履行生效法律文书确定的给付义务，致增力公司向清江浦区法院申请强制执行，该院于2017年3月2日立案执行，案号为（2017）苏0812执857号。 在该案执行过程中，该院于2017年3月30日向淮安经济技术开发区不动产登记中心发出（2017）苏0812执857号执行裁定书及（2017）苏0812执857号协助执行通知书，查封了被执行人陆仁刚名下的淮安经济技术开发区房产。 案外人陶宪生提出异议后，该院于2018年10月29日作出（2018）苏0812执异94号执行裁定书，驳回案外人陶宪生的异议请求。 清江浦区法院另查明： 一、关于陶宪生与陆仁刚之间以房抵债及占有房屋的事实。 原告所提供的陆仁刚与朱玉珍出具的落款日期为2011年7月8日的《证明》载明：“兹因欠到陶宪生扣件款未还，经协商现将东方凯旋城一套商品房作抵扣件款给陶宪生，等房子满五年过户，过户费用由双方各自负担。”根据原告所提供的水电燃气费缴费记录及购物凭证，能够确认自2016年5月起原告占有、使用涉案房屋。 二、关于陶宪生起诉陆仁刚、朱玉珍买卖合同一案的事实。 因被告陆仁刚和案外人朱玉珍未能将涉案房屋过户给陶宪生，陶宪生于2014年6月6日起诉到淮安经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院），案号为（2014）淮开民初字第1435号，请求确认涉案房屋及车库归其所有。经开发区法院释明，陶宪生变更诉讼请求为判令被告给付欠款38.7万元及自2010年8月24日起至判决之日的利息，该诉讼请求被开发区法院支持。该判决生效后，陶宪生向该院申请执行，该院于2014年12月1日立案，案号为（2014）淮开执字第0847号。因为被执行人陆仁刚、朱玉珍的房屋已经被另案查封，暂时无法变现，未发现其他可供执行的财产，陶宪生在2015年3月12日的谈话中表示：“就他那套房子，都抵押了吗。其他不清楚。”开发区法院于2015年3月14日终结对该案的执行。 三、关于房屋未能过户的原因。 陶宪生称是因为房子满五年再过户，可以少交税，等到2014年6月满五年的时候，陆仁刚找不到了，无法过户。 四、清江浦区法院系涉案房屋的首封法院。 根据该院调取的涉案房屋不动产登记簿信息显示，涉案房屋在清江浦区法院查封前曾经先后六次被淮安区人民法院、开发区法院查封过，但是在查封期限届满前均未续封。不动产登记簿信息显示的2016年4月19日被开发区法院查封，案号为（2016）苏0891执248号，但是清江浦区法院查询了开发区档案室中的该涉案房屋的原始档案，并没有发现该案的查封材料，且即使该案查封了涉案房屋，亦超过了法定查封期限，故清江浦区法院现为涉案房屋的首封法院。 清江浦区法院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陆仁刚与案外人朱玉珍所出具的证明不属于房屋买卖合同，原告陶宪生也没有就以房抵债一事与其另行签订合法有效的书面合同。原告自称已经支付了全部房款，支付方式为以钢管扣件款冲抵房款，双方之间买卖合同之债因为实际履行而消灭，但是原告又于2014年因涉案房屋的所有权起诉到法院，并自愿将诉讼请求变更为要求被告给付以房抵债的38.7万元的欠款，并在被法院判决支持后进入执行程序，则原告现在享有的只是对被告陆仁刚的普通债权，原告事实上未对涉案房屋支付相应的对价。故即使原告在本院查封前就占有涉案房屋，因未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也未支付相应的对价，故原告所拥有的债权显然不能对抗法院的执行。据此，清江浦区法院于2019年5月8日作出（2018）苏0812民初11117号民事判决：驳回原告陶宪生的诉讼请求。案件受理费7105元，由原告陶宪生负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，上诉人陶宪生向开发区法院申请执行陆仁刚、朱玉珍所有权确认纠纷一案时，其向该院提交的申请执行书称被执行人将位于淮安经济技术开发区东方凯旋城**商品房抵押给申请执行人。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人陶宪生对涉案房屋是否享有所有权；2.上诉人陶宪生对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于上诉人陶宪生对涉案房屋是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，上诉人陶宪生虽然主张与被上诉人陆仁刚签订了房屋买卖合同，因上诉人并未办理涉案房屋的所有权登记手续，涉案房屋至今仍登记在陆仁刚和朱玉珍名下，故上诉人陶宪生并不享有涉案房屋的所有权。 关于上诉人陶宪生对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人陶宪生在诉讼中请求法院解除对涉案房屋的查封措施，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陆仁刚和朱玉珍虽然于2011年7月8日向上诉人出具《证明》，且该证明有陆仁刚、朱玉珍“将东方凯旋城一套商品房作抵扣件款给陶宪生，等房子满五年过户，过户费用由双方各自负担”的内容，但上诉人陶宪生并未按法律规定与陆仁刚、朱玉珍签订房屋买卖合同，约定涉案房屋的出售价格或明确以涉案房屋折抵多少货款。另外，上诉人陶宪生在开发区法院起诉陆仁刚、朱玉珍，要求其给付所欠的货款，亦证明上诉人主张以涉案房屋折抵货款的事实并不成立。此外，虽然陆仁刚、朱玉珍将涉案房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书交给上诉人，上诉人亦占有涉案房屋，但并不能证明双方之间存在房屋买卖关系。上诉人陶宪生向开发区法院申请执行陆仁刚、朱玉珍时自认涉案房屋由陆仁刚、朱玉珍抵押给上诉人。在该案执行过程中，执行人员找陶宪生谈话时，上诉人亦认为涉案房屋已抵押。上诉人陶宪生关于购买陆仁刚涉案房屋的主张亦与其涉案房屋抵押给上诉人的主张矛盾。故上诉人提供的证据不能证明其与陆仁刚签订了房屋买卖合同，更不能证明其已经支付了涉案房屋的房款，故上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，陶宪生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7105元，由上诉人陶宪生负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  刘玉娟 二〇一九年九月十七日 书记员  程 莹