内蒙古自治区突泉县人民法院民事判决书（2019）内2224民初1035号原告：突泉县众诚房地产开发有限公司。统一信用代码：9115222408516971XY。法定代表人：郭守壮，总经理。委托诉讼代理人：马小峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀北，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：程浩，男，1982年4月13日出生，蒙古族，工人，现住突泉县。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。委托诉讼代理人：包娜娜，内蒙古磬声律师事务所律师。原告突泉县众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）与被告程浩返还原物纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众诚公司的委托诉讼代理人马小峰、张秀北，被告程浩及其委托诉讼代理人赵玉霞、包娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于××县南、湖西路西陶然庭苑小区2号楼一单元1001号房屋（面积57.84平方米）腾空后返还给原告；2.判令被告支付自2016年4月至实际腾房日的房屋占有使用费（每月800.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告是多年的朋友关系。2016年原告开发陶然庭院小区后，被告提出先借用该房屋居住，待筹够房款后，再与原告签订房屋买卖合同付款买房。考虑多年的朋友关系，原告出于情义答应将陶然庭院小区2号楼一单元1001号房屋暂借被告居住使用，口头约定被告尽快筹款后签约确立买卖关系。直至今日，被告借用原告房屋居住近三年却始终不提签约付款的事，原告多次要求被告返还房屋，但被告却以“没地住”等理由推脱，至今拒不返还，原告现依据我国《民法总则》及相关规定，依法诉至贵院，望判如所请，维护原告合法权益。被告程浩辩称，不同意原告诉讼请求。1.就原告诉状中事实和理由部分所称“原被告是朋友关系”，原告是法人，与被告不是朋友关系。2.本案争讼的房屋是被告合法占有，没有返还义务。2013年5月，郭守壮与程浩、沈志宇、王武四人共同购置突初A13-35宗地，后四人达成协议将所有份额全部都给了郭守壮，郭守壮在2013年11月末左右同意被告退出共同购置的土地份额，也不再参与经营，将土地转让给郭守壮个人，郭守壮承诺在陶然庭院小区建设完工后，给被告不低于2000平方米的商业楼和不低于300平方米的住宅楼。原告给付被告房屋是在履行这个承诺。3.原告开发的陶然庭院小区始建于2014年，在建设2号楼过程中，原告其实就已经开始按其法定代表人郭守壮与被告事先达成的约定开始履行，同意施工人员将诉争房屋内部建筑结构改变，完全按照被告要求进行施工，这个事实证明原告在履行郭守壮当年与程浩、王武、沈志宇之间的约定。4.诉争房屋在工程竣工后一直由程浩使用至今，不存在被告向原告借房的事实，原告诉请中说“多次主张把借的房子拿回去，被告以没有房子居住为由不给腾房”，不符合事实，违背诚实信用原则，表述不实，反悔要回已给付的房屋，没有法律和事实依据。综上，原告诉请于法无据也没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告众诚公司向本院提交以下证据：1.突泉县发改局文件，突发改字2014105号文件一份（复印件），证明涉案地块是由众诚公司开发的；2.提交国有土地使用证一份（复印件），建设用地规划许可证一份（复印件），建设工程规划许可证一份（复印件），建筑工程施工许可证一份（复印件），商品房预销售许可证一份（复印件），证明项目的开发建设是符合法律规定的；3.提交建设工程竣工验收备案表一份（复印件），证明原告开发的项目已经竣工验收备案，验收合格；以上证据共同证明原告合法取得土地使用权，合法建造，原告权利是基于合法建造所取得；证据原件都在房管局备案。被告程浩认为，证据均是复印件，不予质证，证据来源不符合法律规定，根据民事诉讼法相关规定，原告应该提交证据原件，或者证据来源处的证明。被告程浩向本院提交了以下证据：1.担保借款合同二份（质证原件、提交复印件）、委托担保协议二份（质证原件、提交复印件）、反担保保证合同三份（质证原件、提交复印件）、抵押合同一份（质证原件、提交复印件）、借款账户确认书二份（质证原件、提交复印件），证明2013年6月，以程浩的名义作为借款人，王武、郭守壮、沈志宇作为担保人、保证人，同时由科右中旗亿豪公司进行实物抵押担保，用账户确认书账号中记载的尾数是3315号的众诚公司现金员陈某1的卡号，在乌兰浩特市王喜漳、郭助坤处借款7,000,000.00元，用于王武、沈志宇、程浩、郭守壮合作购买突储A13-35这宗地，建设使用；2.收据二枚（质证原件、提交复印件），证明2013年，实际购买这块地的地是四个人，金额是10,000,000.00元，除7,000,000.00元借款外，王武、沈志宇、程浩每人又投资1,000,000.00元；3.出示突储A13-35土地卷宗一份，来源于突泉县自然资源局，证明为购买用于建设陶然庭苑的突储A13-35这宗地，交土地出让金6,500,000.00元；4.工商登记档案一份（公司设立登记部分）（质证原件，提交复印件），来源于突泉县市场监督管理局，证明2013年12月13日，众诚公司设立时，有内蒙古声达电能科技有限公司和郭守壮二名股东，内蒙古声达电能科技有限公司认缴出资3,500,000.00元，出资方式为土地，郭守壮出资1,500,000.00元，出资方式为货币；5.工商登记档案（公司变更登记部分）一份（质证原件，提交复印件），来源于突泉县市场监督管理局，证明2013年12月，郭守壮用3,500,000.00元购买了内蒙古声达电能科技有限公司的股权，众诚公司变为自然人独资公司。此时，这块地由郭守壮开发，承诺王武、沈志宇、程浩在陶然庭院小区建成后，给每人不低于2000平方米的商业楼和不低于300平方米的住宅楼，这是被告合法占有使用的依据；6.提交第一次开庭的庭审笔录，证明7,000,000.00元和3,000,000.00元的去向，是以程浩名义借款7,000,000.00元打入陈某1的账户，证人陈某1已经在庭审中说明了，7,000,000.00元和3,000,000.00元是买地的钱，收据也是陈某1出具的收据，陈某1是众诚公司的会计；7.2019年9月18日突泉县隆达物业服务有限公司出具的证明一份，证明开发公司同意把房屋交付给程浩、沈志宇等人。原告众诚公司质证后认为：1.被告提交来源于突泉县市场监督管理局的证据，恰恰证明涉案房屋是原告合法建造的，被告无权占有，这个房屋被告说是从郭守壮手里取得的，不是众诚公司的，被告所说与事实相违背，7,000,000.00元是以程浩名义所借，被告没有举出转化后证据证明；2.突泉县自然资源局的材料与原告留存的材料一致，原告认可，但恰恰证明被告是无权占有；3.对二枚收据真实性有异议，其中一个只有文字记载没有公章，另一份有公章，但是是如意花园项目部的公章，收据上没有记载是建设本案诉争房屋的款项，不能证明被告占有使用的来源，不能证实被告所称的郭守壮给被告的承诺，原告是有限公司，是合法建造取得开发项目，郭守壮个人是不能处分公司资产的，证明形式上是不合法的；4.对于突泉县隆达物业服务有限公司出具的证明，单位出具的证明应由证明书写人进行签字或出庭作证，记载的内容应由出具单位保管的卷宗一并进行佐证，内容上只是提到在“我公司”未领取领房单，不能证实“我公司”就是原告，不能证明与本案存在关联性，对该证明不予认可；5.程浩名义贷款7,000,000.00元投入购买土地，仅此证据不能证明在此中的份额，7,000,000.00元虽是以程浩名义，但是郭守壮偿还的；6.陈某1的证言与本案有利害关系，不应被采信，是在其他案件中出证，尚未被人民法院认可，不能在本案中作为证据使用，证明的合法性不认可。被告程浩申请证人陈某2出庭作证，被告程浩认为证人证言是真实客观的，能够证明2016年郭守壮已经把房屋卖给了程浩，原告众诚公司对证人证言的内容没有异议，认为本案原告是诉争房屋的所有权人，即便如证人所说少一道墙，也不能说明是原告无偿赠送给被告的，被告占有房屋是没有依据的。本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，原告众诚公司获批建设陶然庭院小区商住楼建设项目，建设地点为突泉县突泉镇民主街南、湖西路北。后，该工程竣工验收合格，2018年3月6日，突泉县住房和城乡建设局准予备案。该工程，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证五证齐全。该工程所用国有土地，使用权人为众诚公司，国有土地使用证号为突国用（2014）第18052号。另查明，陶然庭院小区商住楼建设工程竣工验收后，被告程浩即开始占有、使用诉争房屋。本院认为，合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。本案讼争房屋，位于陶然庭院小区，而陶然庭院小区商住楼建设项目由原告众诚公司开发建设，该工程所用国有土地，使用权人为原告众诚公司，在该工程竣工验收后，原告众诚公司基于合法建筑的事实，原始取得房屋权属，是该讼争房屋的初始所有权人。原告众诚公司允许被告程浩占有、使用该房屋后，被告程浩继续占有该房屋，应有合法依据，否则原告众诚公司有权要求被告程浩返还。所有权作为物权的一种，其取得方式分为原始取得和继受取得，被告程浩并未向本院提交证据证明其占有使用诉争房屋为何种方式取得，未能明确权属基础，属于无权占有。因此对原告众诚公司要求被告程浩返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告众诚公司无证据证明该房屋的占有使用费标准，本院也无法酌定，因此对原告众诚公司要求被告程浩支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告众诚公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告程浩于本判决生效后十日内，将位于××县南、湖西路西的××苑众诚房地产开发有限公司。二、驳回原告突泉县众诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告程浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 庞玉波审判员 王 斌审判员 车兵兵 二〇一九年九月二十六日书记员 倪立晶8/89/9附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。