广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初781号 原告：钟朝阳，男，壮族，1971年12月9日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：卢有群，南宁市邕宁区法律事务中心法律服务工作者。 被告：陈炎浓，男，汉族，1949年3月1日出生，住南宁市邕宁区。 被告：刘应秀，女，汉族，1951年8月14日出生，住南宁市邕宁区。 原告钟朝阳与被告陈炎浓、刘应秀（以下简称“二被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告钟朝阳及其委托诉讼代理人卢有群，被告陈炎浓、刘应秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与二被告于2009年5月19日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效；二、请求人民法院判令二被告协助原告办理位于南宁市邕宁区变更登记至原告名下；三、案件受理费由二被告负担。 事实和理由：登记在二被告名下、坐落于南宁市邕宁区《房屋所有权证》编号为：邕房权证字第××号，房屋总建筑面积49.05平方米的房产，原系二被告的房产。2009年5月19日，二被告与原告协商，双方签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定二被告将该房产出售给原告，房屋售价为12万元。合同第三条约定，买方先行付10万元购房款给卖方，余款2万元待该房屋过户手续办理完结当天，即一次性付清。合同第十二条规定，如果房屋证不能从甲方转到乙方名下，则以此《存量房屋买卖合同》为依据，该房屋的全产权永久归属乙方所有。合同签订当天，原告依约通过中国农业银行将10万元转入被告的账户，被告收到购房款后，向原告出具了收条。并将房屋的钥匙及房屋产权证交给了原告。二被告从收取购房款至今已近10年，但拒不履行协助原告办理房屋过户手续义务。原告多次催促无果，二被告的行为已构成违约，并损害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院查明事实依法支持原告的诉讼请求。 二被告共同辩称：一、二被告认为原告所诉不符实事。二被告在签订合同当天，收取购房款10万元后，即将房屋产权证及房屋钥匙交付原告，足以证明二被告的诚意。要说损害了合法权益，也是二被告的合法权益受到了侵害。原告至今仍有2万元购房款未付给二被告。二、原告在签订合同时，并未留下任何联系方式、信息给二被告。十年来也未有主动联系二被告，还声称多次催促无果。真是无稽之谈。二被告在从未收到原告的任何联系信息的情况之下，请问如何办得房屋过户手续？三、办理房屋过户手续费用是约定由买方承担。买方不给任何信息和费用，卖方还要垫钱帮买方你办理过户手续？四、依照合同第九条规定：如本合同履行发生争议，由双方友好协商；协商不成时，依法向人民法院起诉。原告在长期使用着交易房屋时，没有主动联系二被告，协商办理房屋过户手续事宜；也没有主动交清剩余所欠的2万元购房款；更没有表示任何异议。突然向人民法院起诉二被告。给二被告造成极大的精神压力，造成二被告的身心不适，影响二被告的身心健康！伤害了二被告的感情！现二被告名下就这一套房产，经二被告认真思考后决定，中止这份购房合同的履行。综上所述，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。撤销这份房屋买卖合同。案件受理费用由原告承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.《存量房屋买卖合同》；2.中国农业银行交易回单；3.收条；4.房产证。 二被告均未提交证据。 本院依职权向南宁市住房和城乡建设局调查关于案涉房屋的不动产转移问题。南宁市住房和城乡建设局于2019年8月7日作出《关于红星路9号2栋2单元607号房上市出售有关问题的复函》。 经审查，本院认定原告及本院依法调查收集的证据均真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年8月6日，二被告取得房屋坐落为南宁市邕宁区（以下简称“案涉房屋”）《房屋所有权证》及《房屋共有权证》，载明房屋所有权人为被告陈炎浓、产别为私有房产、共有人为被告刘应秀等2人，附记上载明“向南宁市邕宁区建设局购买房改出售的成本价房，总价款30779.95元。（其中含按经济适用价购买的61.23%产权）”。 2009年5月19日，二被告作为卖方、甲方，原告作为买方、乙方，签订《存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同主要内容是：一、甲方自愿将案涉房屋出售给乙方。二、甲乙双方约定案涉房屋成交价格为12万元。三、买方先行付10万元购房款，余款2万元待案涉房屋过户手续办理完结当日，即时一次性付清。同日，原告向案外人陈莉账号转入10万元。庭审中，被告陈炎浓认可付款凭证上的陈莉是其女儿。同日，二被告向原告出具《收条》载明：现收到原告购房（邕宁区房）10万元整。以钟朝阳从农业银行转出并存入陈莉农业银行账号方式支付。 2011年2月8日，南宁市邕宁区建设局更名为南宁市邕宁区住房和城乡建设局。 2019年5月5日，原告以二被告拒绝协助原告办理案涉房屋的房产过户手续为由，将二被告诉至本院，提出前述诉讼请求，二被告应诉后，提出前述答辩意见。 为查明相关事实，本院依法向南宁市住房和城乡建设局调查关于本案案涉房屋的不动产转移问题。2019年8月7日，南宁市住房和城乡建设局复函称：案涉房屋系向邕宁区建设局购买房改出售的成本价房。根据《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（南宁市人民政府令[2017]第6号）的规定，二被告无违反住房制度改革政策情况，但存在未购买分摊公用部分建筑面积及未缴纳土地出让金的情况。如要上市交易案涉房屋，产权人需分别在该局办理上市核实和购买公摊面积手续，在南宁市自然资源局办理缴纳土地出让金手续后，才能前往市不动产登记中心办理不动产转移手续。 2019年9月4日,原告在接受本院询问时，表示自愿承担购买分摊公用部分建筑面积的费用，但同时要求土地出让金即合同第十二条约定的“土地出让费用”由二被告承担。 另查明：庭审中，原、被告均确认2009年5月19日至今，案涉房屋由原告居住。 庭审中，原、被告一致确认本案争议的焦点是：一、原告与二被告签订的《存量房买卖合同》是否合法有效；二、《存量房买卖合同》是否应当继续履行；三、二被告是否有义务协助原告办理不动产转移手续。 本院认为： 关于《存量房买卖合同》的效力问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方均未提供证据证实双方所签订的《存量房买卖合同》存在上述合同无效的情形，故本案合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，二被告答辩称认真思考后决定中止合同的履行、撤销房屋买卖合同。因二被告未举证证明《存量房买卖合同》存在可撤销情形，且其撤销权的行使已经超过法定期限，故对于二被告要求撤销合同的主张不予采信。 原告与二被告签订的买卖合同所约定出售的案涉房屋系二被告向南宁市邕宁区住房和城乡建设局（原南宁市邕宁区建设局）购买房改出售的成本价房，亦已取得合法有效《房屋所有权证》，故双方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，在签订合同的当时系原告与二被告的真实意思表示，故《存量房买卖合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应恪守履行。 二、关于《存量房买卖合同》是否应当继续履行的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 本案中，双方当事人均确认自2009年5月19日签订买卖合同后，二被告就将案涉房屋的钥匙及《房屋所有权证》交付给原告至今，原告亦在案涉房屋居住至今。经本院向南宁市住房和城乡建设局调查核实，该局复函本院称在案涉房屋上市交易申请材料完备的情况下，可准予办理案涉房屋的过户登记。其中申请材料中包含补缴土地出让金和购买分摊的公用部分建筑面积，也就是说在补缴土地出让金和购买分摊公用部分建筑面积后，即可办理房屋过户登记，而非无法上市交易。综上，原告要求继续履行合同，并要求二被告协助办理房屋过户手续的请求合法有据，本院予以支持。对于二被告要求中止履行合同的主张，被告未能举证存在法定的应当中止履行的情形，本院对其主张不予采信。 三、关于二被告是否有义务协助原告办理不动产转移手续的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”2009年5月19日，双方当事人签订的买卖合同中约定买方先行付10万元购房款，余款2万元待案涉房屋过户手续办理完结当日，即时一次性付清。据此，二被告以原告未交清剩余所欠2万元购房款为由，拒不协助原告将案涉房屋过户至原告名下的理由不能成立，本院不予采信。原告购买房屋的目的在于获得房屋的物权，且双方约定余款2万元待房屋过户手续办理完毕当日即时一次性付清，故作为房屋卖方的二被告有协助办理房屋产权转移至作为买方的原告名下的义务。 另，原告自愿承担购买分摊公用部分建筑面积费用无损于二被告权益，本院予以确认；根据《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》之规定及《存量房买卖合同》第十二条之约定，土地出让费用由二被告承担；根据《存量房买卖合同》第三条之约定，余款2万元待案涉房屋过户手续办理完结当日，即时一次性付清。上述款项支付问题由当事人另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告钟朝阳与被告陈炎浓、刘应秀于2009年5月19日签订的《存量房买卖合同》合法有效； 二、被告陈炎浓、刘应秀有协助原告钟朝阳办理位于南宁市邕宁区房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）不动产转移手续的义务； 三、被告陈炎浓、刘应秀于本判决生效之日起30日内协助原告钟朝阳到房产部门将位于南宁市邕宁区房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）的不动产权转移至原告钟朝阳名下。 案件受理费4300元（原告钟朝阳已预交），由被告陈炎浓、刘应秀负担。由于原告钟朝阳已垫付，被告陈炎浓、刘应秀于本判决生效后30日内直接支付原告钟朝阳。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  卢翠桃 人民陪审员  刘士慧 二〇一九年九月五日 法官 助理  韦嘉薇 书 记 员  莫姗姗