天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初3631号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河**正义道波莹公寓11-3。法定代表人：牛小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立起，男，该公司法务经理。被告：天津中新置地有限公司，住所地南开区二马路龙凤市场内**增****。法定代表人：吴国军，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵泽新，天津众驰律师事务所律师。被告：许军，男，1974年1月25日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称晓波物业公司）与被告天津中新置地有限公司（以下简称中新置地公司）、许军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晓波物业公司的委托诉讼代理人王立起，被告中新置地公司的委托诉讼代理人邵泽新、被告许军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晓波物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交所欠物业费73720元；2.自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之二支付原告滞纳金至欠费之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回上述第二项要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由:原告自2014年10月29日，接受建设单位委托签订了前期物业管理服务合同，被告在享受到物业服务后，以租户说和开发商陈总有事情未解决等由，自2015年10月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费，经多次访谈催欠未果。被告所有权的物业建筑面积388.01平米，交费标准为综合服务费每月每平方米5元，每月应缴额为1940元，欠费合计73720元。根据被告认可的物业服务合同约定和国务院、市物业管理条例相关规定，被告应补交所欠物业服务费，被告行为属单方违约，应承担民事责任。被告中新置地公司辩称，1.我方系涉诉物业的业主，但依照原告与被告中新置地签订的《房屋租赁合同》及物业公司与中新置地及承租人鉴定的《物业服务三方协议》的约定，物业费原告应向物业的承租人或借用人收取，与被告中新置地无关；2.按照原告与被告中新置地签订的《物业服务委托临时协议》的约定，原告未尽到物业服务合同约定的义务。被告许军辩称，房屋一直空置，签完合同没有入驻，当时我想买下房屋，由于中新置地内部重组，后来房屋没有买成，所以我都没有装修完，一直没有使用该房屋，后2018年9月份与中新置地又重新签订的合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，原告名称原为天津市晓波房地产物业管理有限公司，经天津市市场和质量监督管理局核准，于2015年9月23日变更名称为天津市晓波物业管理集团有限公司。2014年10月29日，天津市南开区鼓楼街物业管理联席会议决议，由天津市晓波房地产物业管理有限公司接管盛津园、天街商铺物业管理并提供物业服务，并继续履行天津天孚物业管理有限公司与业主签订的前期物业服务合同，服务的内容、范围、质量标准、物业费价格不变。后，原告作为受托方（乙方）与被告中新置地公司作为委托方（甲方）签订了《物业服务委托临时协议》，约定甲方将盛津园、天街商业街委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2014年11月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理服务费用标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元、非住宅房屋按建筑面积每月每平方米5.0元，甲方于每3个月的10日前交纳，业主于每月5日前交纳。晓波物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告中新置地公司系盛津园27-2-220号房屋的所有权人，房屋建筑面积388.01平方米。2015年9月22日，被告中新置地公司（甲方）与被告许军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定:1.乙方承租甲方位于天津市南开区老城厢盛津园27-2-220房屋，建筑面积为388.01平方米，用途为经营红木家具；2.租赁房屋之交付日为本合同生效日，租赁房屋的交付日期为2016年4月1日，租赁期限为五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止；3.乙方在租赁期内应遵守物业管理服务相关规章制度并按合同及管理规定支付物业管理服务费及相关费用。物业管理服务费根据物业公司的收费标准，由物业公司收取，乙方不得无故拖欠物业管理费用。如由于物业管理服务原因造成的乙方一切损失由乙方与物业管理公司自行协商解决，与甲方无关。后，二被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定，自2016年4月1日至2018年8月31日期间的租金全部减免，2018年9月1日起按原合同价格收取租金。再查，原告与二被告签订了《物业服务三方协议》，协议约定，被告中新置地公司将盛津园27-2-220号房屋出租给被告许军经营使用，由原告负责提供物业相关服务，被告许军于每季度前十天按照每月每平方米5元的标准向原告支付物业服务费。二被告拖欠自2015年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费75661.95元（5元/月/平方米×388.01平方米×39月）。本院认为，原告与被告中新置地公司签订的《物业服务委托临时协议》、被告中新置地公司与被告许军签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、原告与二被告签订的《物业服务三方协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。上述合同对原告及二被告均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告现已履行了物业管理服务义务，应依法享有收益的权利。根据权利、义务对等原则，被告中新置地公司和被告许军分别作为该物业管理服务范围内的业主和承租人，接受了原告的服务，理应向原告交纳相应的物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。结合本案，自2015年10月1日至2018年12月31日的物业管理服务费75661.95元（5元/月/平方米×388.01平方米×39月），现原告就此期间主张73720元，低于实际欠费金额，系自行处分诉讼权利且不违反法律规定，本院予以照准。被告许军的承租期限自2016年4月1日至2021年3月31日止，应承担给付原告诉请中自2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费62378.46元。被告中新置地公司应对被告许军的上述给付义务承担连带责任，同时应给付自2015年10月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费11341.54元。关于被告提出的房屋空置，未实际入驻使用的抗辩理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。综合考量被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原被告双方因为长达近四年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在物业管理相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，故酌情核减被告欠费10%为宜，即被告中新置地公司与被告许军应分别给付10207.39元和56140.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津中新置地有限公司给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司自2015年10月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费10207.39元；二、本判决生效后十五日内，被告许军给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司自2016年4月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费56140.61元；三、被告天津中新置地有限公司对本判决主文第二项被告许军的给付义务承担连带责任。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，由原告天津市晓波物业管理集团有限公司负担115元，由被告天津中新置地有限公司负担113元，由被告许军负担594元。被告天津中新置地有限公司、被告许军负担部分于本判决书生效后十五日内直接给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年九月十一日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。