河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀04民终3826号 上诉人（原审被告）：广平县通亚商贸有限公司，住所地河北省广平县东城路南段路西。 法定代表人：单保德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏耀祖，河北十力律师事务所广平分所律师。 被上诉人（原审原告）：张永广，男，汉族，1980年4月11日出生，现住河北省广平县。 委托诉讼代理人：任玉焱，河北十力律师事务所广平分所律师。 上诉人广平县通亚商贸有限公司（以下简称通亚商贸公司）因与被上诉人张永广买卖合同纠纷一案，不服河北省广平县人民法院（2019）冀0432民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通亚商贸公司的委托诉讼代理人苏耀祖、被上诉人张永广的委托诉讼代理人任玉焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通亚商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张永广的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由张永广承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。首先，广平县人民法院于2018年2月1日作出的（2018）冀0432民初103号民事判决书已生效，事实与本案的情况完全相同，该判决书认定合同关系有效，判令通亚商贸公司支付租金。其次，根据庭审情况，张永广认可收到通亚商贸公司的租金，合同已在履行，为保持交易的稳定性，结合我国民事法律的相关规定，不应认定合同无效。综上，一审法院认定事实错误，故请求二审法院依法撤销一审判决，支持通亚商贸公司的上诉请求。 张永广未提交书面答辩意见。 张永广向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《广源商业广场商铺确认书》和《委托经营合同》无效，返还所交房款175,240元及利息（利息自2016年1月29日起至实际支付止按照农村信用社同期贷款利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月29日，原告张永广通过现金给付、银行转账的方式向被告通亚商贸公司共支付175240元购得位于广源商业广场一层西区，03商铺两个（面积为26.96㎡）。双方于2016年1月30日签订了《广源商业广场商铺确认书》及《广源商业广场委托经营合同》，原告于2017年8月14日收到被告返租款1500元。但原、被告双方最终未签订《商铺所有权转让合同》。原告现诉至法院请求确认签订《广源商业广场商铺确认书》和《委托经营合同》无效，并返还所交房款175240元及利息。 一审法院认为，原告张永广与被告通亚商贸公司签订的《广源商业广场商铺确认书》虽属于购买商铺的预约合同，但原告已将购房款支付给被告，具备商品房买卖合同的主要内容，所以该《广源商业广场商铺确认书》具有商品房买卖合同的性质。因商铺系不动产，根据《物权法》相关规定不动产应采取公示原则，不动产以登记为公示方式。本案中，被告方自认现暂无法给原告办理房屋所有权证明，即无法将商铺所有权登记在原告名下，被告方也未提供证据证明被告对本案中商铺享有所有权，致使原告无法获得产权，合同目的不能实现，不符合我国的相关法律法规；双方签订《广源商业广场委托经营合同》的前提是原告享有商铺产权，故对原告要求确认《广源商业广场商铺确认书》和《委托经营合同》无效的请求予以支持。原告所缴纳的购房款被告应当予以返还，原告主张的利息是其实际损失应当予以支持，利息的计算方式应当按照银行同期贷款利率。 一审法院判决：一、原告张永广与被告广平县通亚商贸有限公司于2016年1月30日签订的《广源商业广场商铺确认书》和《委托经营合同》无效。二、被告广平县通亚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张永广所交房款175,240元及利息（利息自2016年1月29日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算）。 一审案件受理费1,902元，由被告通亚商贸公司负担。 二审中，通亚商贸公司又提交以下证据：1、2014年5月5日广平县县长办公会议纪要【2014】4号，主要内容：原则同意广平县市场建设服务中心关于广源市场的改造方案。证明广源商业广场开发是有依据的。2、2014年8月19日广平县发展改革局关于广平县市场建设服务中心提交广平县广源市场升级改造项目建议书的批复（广发改【2014】51号），同意广源市场升级改造项目建设。证明目通亚商贸公司建设的广源广场升级改造项目有合法依据。3、2015年6月30日通亚商贸公司与广平县市场建设服务中心签订的广平县广源市场升级改造及管理协议书。主要内容：通亚商贸公司享有对市场的总体管理权，按照广平县市场建设服务中心与市场建设施工方签订的协议支付工程款，并负责与市场建设相关的规划、设计、建设、监理、环评、消防等部门联系沟通，取得相关证件和文书，其费用由通亚商贸公司负责。广平县市场建设服务中心负责协调市场建设用地的规划、报批等相关手续。市场升级改造后，新建成的商业综合体除广平县市场建设服务中心及原有商铺回迁面积外，剩余商业综合体面积归通亚商贸公司所有并支配，广平县市场建设服务中心不得干涉。证明通亚商贸公司对房产有合法处置权。4、2014年7月1日广平县市场建设服务中心与广平县广平镇城内村委会签订的土地租赁合同，主要内容：广平县广平镇城内村委会自愿租给广平县市场建设服务中心土地26.7亩，租期30年，自2014年6月1日至2044年5月31日，租金每亩每年1,500元，租金标准随政府调整而调整只浮不降，每年6月30日前将占地租金和租金总额10%的管理费一次性支付。证明具有土地使用权。5、2016年3月14日广平县发展改革局颁发的河北省固定资产投资项目备案证，证明通亚商贸公司开发的广源财富广场建设项目符合《河北省固定资产投资项目备案管理办法》的有关要求，具有合法审批手续。 张永广质证意见：证据1、县长办公会议纪要没有参会人员签字，没有记录人，会议纪要针对的对象是市场建设服务中心，不具有证据的关联性。证据2、广平县发改局批复针对的是市场建设服务中心，不具有证据的关联性。所占用土地不显示土地的性质。证据3、市场升级改造协议不能证明通亚商贸公司具有土地的合法使用权。该证据能够证明广源市场占用的土地系农村集体经济组织的农用地，通亚商贸公司在未取得土地使用权、未经规划许可的情况下违法占用农用地进行非农业建设，还能证明通亚商贸公司只有管理权、没有所有权。证据4、土地租赁合同的真实性无异议，该土地的承租人是广平县市场建设服务中心，而非通亚商贸公司，且未经土地、规划许可，在集体土地上从事非农建设明显违背法律规定。证据5、备案证是项目建设前的备案，备案时该项目已经建设完毕。该证据与通亚商贸公司提交的市场升级改造协议、土地租赁合同相互矛盾。该证明不能代替土地、规划等行政许可。 本院对通亚商贸公司提交的上述证据的真实性予以认定，但广源广场升级改造项目占用的是集体土地，通亚商贸公司没有提交相关政府部门为该项目办理土地使用证、规划许可证等的审批手续，对其证明目的不予支持。 二审中，张永广提交了广平县人民法院（2017）冀0432民初1330号民事判决书，证明原告赵改廷诉被告通亚商贸公司确认合同无效纠纷一案，案情与本案相同，判决结果也是确认合同无效。通亚商贸公司提供的广平县人民法院（2018）冀0432民初103号民事判决中原告李岩诉请履行租赁合同，而本案张永广的诉讼请求是确认商铺买卖合同、委托经营合同无效，人民法院应根据原告的诉请作出判决，并不冲突。 通亚商贸公司质证后认为，赵改廷诉通亚商贸公司确认合同无效纠纷一案，通亚商贸公司并未出庭，也没有书面答辩，一审法院仅凭赵改廷单方发言作出判决，通亚商贸公司不予认可。 本院对广平县人民法院（2017）冀0432民初1330号民事判决书真实性予以认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，通亚商贸公司建设的广平县广源商业广场占用的土地为广平县广平镇城内村的集体土地，对未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地开发建设所引发的房屋买卖合同纠纷，应先由行政机关对土地性质问题进行处理，在行政机关未处理之前，不宜由人民法院直接作为民事案件受理，故张永广的起诉不符合民事案件受理条件，应予驳回。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省广平县人民法院（2019）冀0432民初90号民事判决； 二、驳回张永广的起诉。 一审案件受理费1,902元，退还被上诉人张永广。二审案件受理费3,805元，退还上诉人通亚商贸公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二０一九年九月十六日 书记员  秦梦啟