湖南省益阳市资阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0902民初1499号 原告：邹军，女，1974年8月23日出生，汉族，益阳市人。 委托诉讼代理人肖国平、刘俊，湖南大民律师事务所律师。 被告：陈伯承，男，1976年2月27日出生，汉族，益阳市人。 委托诉讼代理人李曙光、李明辉，益阳市赫山法律服务所法律工作者。 被告：胡佳乐，女，1988年9月20日出生，汉族，湖南省长沙市人。 委托诉讼代理人蔡令兵（系被告胡佳乐之母），住湖南省长沙市岳麓区。 原告邹军诉被告陈伯承、胡佳乐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹军的委托诉讼代理人刘俊、被告陈伯承的委托诉讼代理人李曙光、李明辉、被告胡佳乐的委托诉讼代理人蔡令兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胡佳乐的租赁合同，由被告胡佳乐退还押金5,000元，被告陈伯承退还押金8,000元；2、二被告赔偿原告损失376,000元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告胡佳乐于2016年7月12日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于资阳区汽车路办事处某社区的房屋，承租期自2018年8月29日至2021年8月28日止；原告于2016年7月13日继受取得案外人陈冲与被告陈伯承（二房东）签订的至2018年8月28日的涉案房屋租赁权。被告陈伯承与被告胡佳乐的房屋租赁合同期至2018年11月18日止。在2018年8月29日至2018年11月18日期间，涉案房屋属一房两租。原告承租涉案房屋用于经营饭店。2018年9月4日，被告陈伯承以原告的租赁合同已到期为由逼迫原告搬迁，多次在早餐店营业时间来店里无理取闹，致使原告无法正常经营。原告两次报警均无法解决；原告请求被告胡佳乐出面调解，被告胡佳乐置之不理。后来被告陈伯承干脆用锁锁住门面，原告无法继续经营，故提起诉讼。 被告陈伯承辩称：1、2018年8月29日至2018年11月18日期间，被告陈伯承对涉案房屋有承租权，被告胡佳乐将此期间内的房屋又租给原告，应由被告胡佳乐承担赔偿责任，被告陈伯承不承担责任；2、原告起诉的门面转让费10万元、加盟费5万元、可期待收入13万元不属于本案审理范围，押金8,000元原告未起诉，应予驳回；3、装修剩余价值82,031元附着于被告胡佳乐的房屋上，胡佳乐是受益人，被告陈伯承不应承担责任。 被告胡佳乐辩称：1、原告与被告胡佳乐于2016年7月12日签订的合同是合法有效的，在此之前，原告与被告陈伯承及之前的租赁者已经就租金、租期等达成转让意向，被告胡佳乐只是顺应其要求签字认可，为了保证邹军合同的连续性，两份合同有两个月的重叠期，胡佳乐已经向陈伯承明确表示重叠期的租金归陈伯承，但陈伯承故意采取锁门等手段阻挠原告正常经营，企图逼迫胡佳乐将门面继续租给陈伯承（有利于陈伯承继续赚取租金差价），而原告因经营不善，消极应对，不争取承租权，以使其装修、经营等损失找到一个背锅者，被告胡佳乐应不承担责任。 经审理查明：2008年8月16日，被告胡佳乐委托其母蔡令兵与被告陈伯承签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、胡佳乐将其所有的位于益阳市资阳区汽车路办事处某社区房产证号为益房权证资字第0**0XXXX号的房屋出租给陈伯承，租赁期自2008年11月18日起至2018年11月18日止；2、第一年月租金3,200元，第二年月租金3,500元，第三年起每年环比递增10%或5%；3、租赁期内，陈伯承应按时交纳水电费、卫生费及其他相关费用；4、未经胡佳乐书面同意，陈伯承不得转租、转借承租房屋，否则胡佳乐有权终止合同并收回房屋；5、租赁期满，陈伯承应当如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金5倍的滞纳金。2010年10月，被告陈伯承将涉诉门面转租给陈建军，约定陈建军承租期至2018年8月28日止，陈建军向陈伯承交付了履约押金8,000元；2016年8月7日，陈建军将门面剩余承租权转让给原告邹军，约定原告邹军接受陈伯承、陈建军租房合同剩余的2016年8月8日至2018年8月28日承租期间，由邹军向陈伯承支付租金，邹军向陈建军支付了押金8,000元（该押金应视为陈伯承退陈建军押金8,000元后，邹军向陈伯承缴纳的押金8,000元）和转让费10万元，陈建军方代表人陈冲、陈伯承之妻姚婷、邹军均书面表示对该转让行为予以认可。2016年7月12日，原告邹军与被告胡佳乐（由其母蔡令兵代理）签订《商铺租赁合同》，约定由邹军承租涉诉门面，租赁期自2018年8月29日至2021年8月28日止，邹军向胡佳乐交付了押金5,000元。2018年8月29日，邹军与陈伯承的租赁期满后，陈伯承认为该门面2018年11月18日以前的承租权应归陈伯承享有，要求邹军退出门面，邹军认为其与胡佳乐签订了租赁合同，要求胡佳乐出面解决，经三方协商，未能对2018年8月29日至2018年11月18日期间的承租权问题达成一致意见。2018年9月15日，陈伯承将门面上锁，并通知邹军两天之内搬东西，如未搬走则陈伯承就处置了，邹军于次日将门面内可移动的物品搬走。经胡佳乐起诉，本院于2018年10月19日作出（2018）湘0902民初1354号判决，解除胡佳乐和陈伯承于2008年8月16日签订的涉诉门面租赁合同，该判决已于2019年2月发生法律效力。 本案审理过程中，陈伯承未举证证实其于2018年10月19日后将其锁在门面上的锁拆除或将钥匙交给了胡佳乐、邹军。2019年6月5日，在对门面内装饰装修物品进行鉴定时，经各方当事人同意，将门面上的锁予以拆除。经鉴定，邹军在该门面装饰装修物品在2018年9月4日（邹军停业日期）的剩余价值为82,031元。 本院认为：被告胡佳乐与原告邹军2016年7月12日签订的《商铺租赁合同》和二被告2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》存在租赁时间上的冲突，对此，被告胡佳乐存在过失，应当承担赔偿责任；但该过失责任并不导致合同的根本目的不能实现，本院对邹军要求解除其与胡佳乐之间的商铺租赁合同的诉讼请求应予驳回，对原告邹军要求退还押金5,000元的诉讼请求亦予以驳回。虽然根据二被告2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》，被告陈伯承对涉诉门面享有2018年11月19日以前的承租权，但被告陈伯承此前对胡佳乐有违约行为，且经本院一审、益阳市中级人民法院二审，判决解除了二被告2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》，在本院一审判决后及2018年11月18日以后，被告陈伯承仍继续锁门，未向被告胡佳乐、原告邹军退还门面使用权；且被告胡佳乐与原告邹军2016年7月12日签订的《商铺租赁合同》和二被告2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》在租赁时间上的冲突只有80天左右，从常理来讲被告陈伯承进行经营的可能性较小（事实上陈伯承也只是锁住门面而未开展生产经营活动），陈伯承在明知邹军从胡佳乐处取得的承租权与自己的承租权存在时间冲突的情况下，陈伯承执意要求邹军退出门面经营，造成邹军门面经营难以继续，对邹军2018年11月19日至2019年6月5日的损失应当承担赔偿责任；原告邹军明知自己还有将近三年的承租期，在自己已经对门面经营投入较大的情况下，放弃了门面的经营，对邹军2019年6月5日以后的损失应由邹军自己承担。邹军要求被告赔偿门面转让费10万元、门店加盟费5万元，于法无据，本院予以驳回。对于邹军的装修损失，因2018年8月29日至2019年6月5日期间邹军不能经营，酌情由被告胡佳乐赔偿2,000元，被告陈伯承赔偿5,000元；2019年6月5日以后，涉诉门面处于空置期，邹军仍可以履行其与胡佳乐签订的商铺租赁合同，故本院对2019年6月5日以后的装修损失予以驳回。综合本案具体情况，邹军2018年8月29日至2019年6月5日期间可期待收入损失可按每月3,000元计算，被告胡佳乐应当赔偿原告邹军2018年8月29日至2018年11月18日期间的可期待收入损失8,200元，被告陈伯承应当赔偿原告邹军2018年11月19日至2019年6月5日期间的可期待收入损失19,900元。被告陈伯承另应退还原告邹军押金8,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告胡佳乐赔偿原告邹军装修损失、可期待收入损失10,200元； 二、被告陈伯承退还原告邹军押金8,000元，赔偿原告邹军装修损失、可期待收入损失24,900元，共计支付原告邹军32,900元； 三、驳回原告邹军的其他诉讼请求。 履行期限：以上第一、二项判决内容，限被告于本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,568元，由原告邹军负担3,174元，被告胡佳乐负担94元，被告陈伯承负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  刘志强 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  匡少娟 代理书记员  周 晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。