湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0481民初2729号 原告：杨见。 委托诉讼代理人：曾小凤。 被告：黄美君。 被告：徐述森。 原告杨见为与被告黄美君租赁合同纠纷一案，于2018年10月15日向本院提起诉讼。2019年7月20日，原告申请追加徐述森为共同被告参加诉讼，经审查，符合法律规定，予以准许。本院受理后，并依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员王霞、刘林参加的合议庭，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。代理书记员刘李琼担任记录。原告杨见及其委托诉讼代理人曾小凤、被告黄美君、徐述森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、二被告赔偿原告各项损失共计593149元；2、本案诉讼费用由二被告承担。法庭辩论终结前，原告变更第一项请求为：二被告赔偿原告各项损失共计271448.2元。事实和理由:2018年3月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告黄美君将其坐落于南京乡龙凤村4组的厂房租赁给原告经营。被告黄美君作为该厂房租赁合同的甲方保证：“甲方对所出租的厂房有所有权、使用权、收益权、出租权，与他人无因本厂房有任何民事争议，否则由此造成的损失，由甲方负责”。原、被告双方缔约后，原告依约向被告黄美君支付了租金与押金，将生产设备搬迁至租赁厂房，入驻租赁厂房。原告对租赁的厂房进行了修缮、搭建，对租赁区域的土地进行了平整、改善，准备投入正常生产使用。2018年3月底，南京乡龙凤村村民多次以租赁厂房系其村集体财产为由，到租赁厂房闹事，主张原告对厂房的使用侵害村民权益。原告将此情况通知被告黄美君，被告答复由其出面及时协调处理未果。2018年4月5日，南京乡龙凤村村民徐小明等人再次以租赁厂房及所附土地属于村集体财产为由，将租赁厂房围墙推倒，强行进入租赁厂房区域，推倒机械设备，并对原告及所属员工进行驱赶，禁止原告继续使用租赁厂房。原告对此事件进行报警处理，同时再次通知被告黄美君，要求其给予合理解释并处理此纠纷，然而被告黄美君却无法处理该纠纷，导致原告无法正常使用租赁厂房，《厂房租赁合同》的合同目的无法实现，原告被迫搬离租赁厂房，双方签订的《厂房租赁合同》已事实上解除。事后，原告前往耒阳市南京乡政府职能部门查询，未查询到涉案租赁厂房登记在被告黄美君名下的权属登记。被告黄美君违反《厂房租赁合同》约定将其无处分权利的厂房租赁给原告使用，使原告蒙受巨大损失。原告特此提起诉讼，请求判如所请。 原告提交了以下证据以支持其诉讼请求： 1.原告的身份证，用以证实原告的个人的基本情况； 2.2018年3月3日原、被告签订的《厂房租赁协议》、被告黄美君向原告出具的收到租金及厂房押金的收条，用以证实原、被告双方约定原告租赁被告黄美君的厂房经营，租期16年，租金为每年1万元，支付方式为每4年支付一交，另原告向被告黄美君支付6000元的厂房押金；合同第1条、第6条约定，被告黄美君应保证租赁期内厂房使用的安全，并保证厂房的正常使用，如因厂房的使用有任何民事争议，造成的损失由被告黄美君承担；原告依据合同的约定已完全履行了自己的合同义务，向被告黄美君支付了厂房4年的租金4万元及租房押金6000元；依据合同的约定，原告受到损害，被告黄美君应当承担违约赔偿责任； 3.耒阳市公安局报警案件登记表、陈美云的问话笔录，用以证实原告在正常使用厂房时受到了周边民众的侵扰，造成了损失，该责任在于被告黄美君，依据合同的约定，被告黄美君应承担赔偿责任； 4.衡阳天翼资产评估有限公司的评估报告，用以证实因周边关系未协调好，原告无法正常使用厂房，并被迫搬厂，造成的损失经评定，原告的损失包括租赁厂房装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁费用总共损失为271448.2元，对该部分损失由被告黄美君承担； 5.证人陈景标的证言，用以证实原、被告在履行租赁合同过程中，因为被告黄美君对厂房的产权存在瑕疵的问题及周边关系协调未到位，致使原告无法继续使用，合同目的不能实现，原告被迫搬迁厂房造成损失，依据合同的第2条的约定，该部分损失应由被告黄美君对该部分损失承担赔偿责任； 被告黄美君对上述证据经质证，对证据1无异议。证据2中合同约定，厂房必须从事合法正规的生产，村民闹事的原因主要是因为使用权的问题，另一个原因是原告没有办理合法的相关环保手续，村民怕厂房对环境有污染。对证据3的证明目的有异议，村民闹事的原告是因为原告的厂房对周边环境有污染，噪音影响了村民的生活。证据4未提出质证意见。对证据5的证明目的有异议，村民闹事后，被告黄美君已经与村民协调好，一年交付给村民几千元的租赁费，并办理相关的合法证件可以继续使用，在协调的过程中，原告在没有通知被告黄美君的情况下突然搬离，被告黄美君并不知情;对证据5中的证言所说签合同时一直强调产权问题，但签合同时并没有提供产权证给原告，原告是看中了厂房的租金便宜，才签了租赁合同，所以原告自己是有责任的。 被告徐述森对上述证据经质证，对证据1无异议。证据2中的《厂房租赁协议》是被告黄美君与原告签订的，被告徐述森没有参与，也不知情。证据3中村民闹事的原因主要是土地使用权，二是因为原告经营厂房对周边环境造成污染，被告徐述森也一直在协助原告处理好与村民关系的事情。对证据4未提出质证意见。对证据5中的证言所说在被告黄美君家见过被告徐述森，但厂房的租赁与被告徐述森没有关系，原告与被告黄美君签合同其不在场，也没有收取过租金，在厂房闹事后，帮他们处理过纠纷。 被告黄美君辩称：1、被告黄美君并非本案中的违约方，不应该承担原告损失的赔偿责任。根据南京乡派出所的询问笔录证实，是龙凤村的村民进行闹事，其原因是厂房土地使用权问题，更重要的是附近村民担心厂房生产会对居民有污染、噪音问题，双方有冲突。期间，被告黄美君也积极出面解决，并和村民达成调解，要求原告出一定的土地出租费用，原告需要办理相关证件（营业执照、环保证）后方可开工。在调解中，地没有提出口头或书面的要求，便无声地搬走，故被告黄美君不存在任何违约责任；2、原告主张的费用过高，对于损失证明仅其单方面提供，缺乏足够的事实和法律支持，虽然原告在诉讼中申请了评估，但提交评估依据仅其单方面出具，未获得被告黄美君的认可，且被告黄美君对评估机构的选定也并不知情，故不认可该评估报告。请求驳回原告的诉讼请求。 被告黄美君未提交证据。 被告徐述森辩称：1、被告徐述森并非本案诉讼的适格主体，不应该对原告的损失承担赔偿责任。根据原告提交的《厂房租赁合同》显示，该租赁合同的签订主体为原告与被告黄美君，被告徐述森并非该合同的签订主体之一，即被告徐述森并不是该租赁合同的相对方，根据合同相对性的原则，该租赁合同并未体现被告徐述森的意思表示，其并不应受该租赁合同的约束。原告主张被告黄美君与被告徐述森存在厂房的合伙经营关系，其对该主张的事实应该提供证据证明。另争议租赁合同是被告黄美君以个人名义签订，且原告是将厂房租金支付给了被告黄美君，被告徐述森并未获得租赁合同中的租金利益，故原告要求被告徐述森对其损失承担连带赔偿责任，无事实和法律上的依据，不应该得到人民法院的支持；2、原告应向实际侵权人主张其各项损失，其将被告徐述林列为损失的赔偿主体，无事实和法律上的依据。根据原告的陈述以及报警记录显示，租赁合同中的厂房是由案外人来闹事将厂房围墙推倒，造成原告租赁的厂房和设备等财产的损失，该损失的产生是由于案外人的违法行为所造成，且被告徐述林对原告损失的产生并不存在过错，根据侵权责任法的规定，原告应要求实际侵权人赔偿其受到的损失，原告要求被告徐述森承担赔偿责任，无事实和法律依据，不应该得到人民法院的支持；3、原告主张的损失费用过高，且关于损失的证明仅由其单方面提供，缺乏足够的事实和法律依据。虽然原告在诉讼中就其损失申请了评估，但其提交的评估依据仅其单方面出具，未获得被告徐述森的认可，且被告徐述森对评估机构的选定也并不知情，故并不认可该费用评估报告。请求驳回原告的诉讼请求。 被告徐述森未提交证据。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1，因二被告无异议，予以认定。证据2、3、4、5，具有真实性，均予以认定。 经审理查明，被告黄美君、徐述森对位于耒阳市南京乡龙凤村4组的厂房未办理权属登记手续，也未曾办理规划许可等手续。原告（为乙方）与被告黄美君（为甲方）于2018年3月3日签订了《厂房租赁合同》，约定：1、甲方保证对所出租的厂房具有所有权、使用权、收益权、出租权，与他人无因本厂房有任何民事争议，否则由此造成损失．甲方负责；2、甲方出租给乙方的厂房座落于耒阳市南京乡龙凤村4组，出租范围在整个围墙内（除卫生间外），现有旧厂房1栋、破旧危房1栋（无门窗，破烂不堪）、卫生间两间；3、该厂房租赁期共16年，自2018年3月3日起至2034年3月2日止。乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作生产经营使用。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，重新签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租权；4、由于厂房破烂，搭建、维修厂房、用房费用大，双方协商同意该厂房租金为1万元／年，租金总额为16万元，乙方于2018年3月3日支付甲方租房押金6000元。租金支付方式：每4年支付一次。乙方于每年3月3日支付一次甲方4年期限的房租4万元。每4年上幅10%房租；5、租赁期间的水电费由乙方负担。甲方负责免费接入水、三相电进厂，材料费由乙方负责；6、在租赁期内，甲方应保证出租厂房的使用安全。该厂房由乙方负责维修，乙方有权为生产经营及生活需要搭建厂房、厂棚及生活用房。搭建、维修房屋由承租人自费，出租人应积极协助，不得阻挠施工，届时承租人付出的搭建、修缮费用由承租人承担。租户租赁厂房的使用范围：厂区的所在的围墙包围的范围里。保证租户能正常的使用厂区，保证通往厂房的道路畅通，若村里有人阻扰承租方建设、使用、出进厂房，出租方负责出面协商解决，产生费用由甲方负责；7、乙方应合理使用其所承租房产及其附属设施。如因使用不当造成房产及设施损坏的，乙方应立即负责修复；8、租赁期间，甲方出卖该出租厂房后，本合同对新的房产所有人和乙方继续有效。甲方出售厂房，需提前一个月书面通知乙方。但乙方有优先购买权;9、合同解除，房产交接时双方共同参与，乙方交还甲方房产不得影响房产的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；10、甲方违反本合同约定，提前解除合同收回厂房或甲方因土地、房产权属瑕疵或非法出租厂房而导致本合同无效时，应按照本合同年租金额向乙友支付违约金，甲方还应该承担赔偿建厂、维修费用；11、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该厂房。乙方应按照合同6个月租金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方同意，将房产转让、转租、转借给他人使用的或拆改变动房产结构或损坏房产；改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的；拖欠房租累计3个月以上（含3个月）的；12、甲方逾期交厂房或乙方逾期归还厂房。每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的违约金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失；13、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；14、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解不成的，依法向耒阳市人民法院提起诉讼。合同签订后，原告于2018年3月3日向被告黄美君交纳了4年的房屋租金4万元和租房押金6000元，共计46000元，被告黄美君向原告出具了收条。原告继尔对租赁的厂房进行了装修、修缮及搭建，并改善租赁区域内的土地，将生产设备搬迁入住至租赁厂房，准备投入生产。2018年3月底，南京乡龙凤村部分村民多次以原告租赁的厂房及所附土地属其村集体财产，侵害了村民权益为由，到租赁厂房闹事。2018年4月5日，南京乡龙凤村村民徐小明等人再次到租赁厂房，将租赁厂房围墙推倒，强行进入租赁厂房区域，推倒机械设备，并对原告及所属员工进行驱赶，禁止原告继续使用租赁厂房。原告向当地派出所报警，后处理未果。为此，原告被迫搬离租赁厂房，不能继续经营。原告认为被告违反《厂房租赁合同》约定将其无处分权利的厂房租赁给原告使用，致使原告无法继续使用，合同目的不能实现，为此要求被告黄美君退还租金及押金，并赔偿损失，被告黄美君不同意，从而引起纠纷。 2019年4月11日，经原告申请，本院委托衡阳天翼资产评估有限公司对涉案租赁的位于南京乡龙凤村4组厂房装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用进行评估，该公司于2019年5月30日作出衡天翼评字[2019]第048号评估报告书，评估意见为：经本公司评估，根据杨见等相关方提供的资料，遵循相关制度和评估方法的有关规定，截止2019年5月17日，我们对杨见租赁厂房装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用最终评估金额为271448.2元。 本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告黄美君对涉案租赁厂房未办理权属登记手续，也未曾办理规划许可等手续，依照《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被告黄美君与原告签订的《厂房租赁合同》属无效合同。原告现已搬离涉案厂房，以行为表示不再履行租赁合同。被告黄美君将无出租权的涉案厂房发租给原告，造成租赁合同无效，行为上有过错；原告作为完全民事行为能力人，在与被告黄美君签订租赁合同时，也应尽到谨慎审查的责任，但由于原告未尽到谨慎审查的责任，以致与被告黄美君签订了无效租赁合同，原告也有过错。经比较原、被告的过错程度，确定由原、被告承担同等责任。被告徐述森与被告黄美君在涉案租赁合同签订前，虽曾合伙经营回收旧轮胎生意，属合伙人，但在涉案租赁合同签订前已散伙，在本案中，租赁合同的签订和租金、押金的收取，均系被告黄美君的个人行为，被告黄美君亦未将收取的租金、押金交与被告徐述森，对此，被告徐述森不应承担责任。经本院委托，衡阳天翼资产评估有限公司对涉案租赁物产生的装修、修缮及搭建费用、改善租赁区域内的土地及搬迁产生的费用等损失确定为271448.2元（已包含租金、押金46000元），被告黄美君应赔偿原告135724.1元。原告要求被告黄美君赔偿损失271448.2元中的135724.1元，符合法律规定，予以支持;过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。被告黄美君关于并非本案中的违约方，不应该承担原告损失的反驳主张，与查明的事实不符，不予采纳。被告徐述森关于与本案无关，不应承担责任的反驳主张，符合法律规定，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告黄美君在本判决发生法律效力之日起十天内赔偿原告杨见损失135724.1元； 二、驳回原告杨见的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名耒阳市人民法院，帐号1005316980********，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号) 本案案件受理费9731元，由被告黄美君负担3014元，原告负担6717元。原告已垫付3014元，被告黄美君应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  朱田生 人民陪审员  王 霞 人民陪审员  刘 林 二〇一九年九月十六日 代理书记员  刘李琼 校对责任人：朱田生打印责任人：刘李琼 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。