山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2274号 上诉人（原审被告）：王金忠，男，1967年6月24日出生，汉族，农民，住宁阳县东疏镇侯楼村，现住宁阳县。 委托诉讼代理人：吕序成，宁阳振宁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会，住所地宁阳县乡饮乡五厂村驻地。 法定代表人：曹春生，村支部书记。 委托诉讼代理人：殷立坤，该村委副书记。 委托诉讼代理人：薛兴军，宁阳乡饮法律服务所法律工作者。 上诉人王金忠因与被上诉人宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会（以下简称五厂村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王金忠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、2007年3月30日双方签订的《房屋及院落租赁合同》，系当事真实意思表示，不违反有关法律规定，一审认定该合同无效，没有事实和法律依据，涉案租赁房屋系上世纪50年代被上诉人的村委老院落，2005年修缮建设，在双方租赁合同签订时还没有《中华人民共和国城乡规划法》，当时国务院制订的《村庄和集镇规划建设管理条例》也没有要求对自己建设的房屋进行修缮建设需要规划许可证和施工许可证，一审认定涉案租赁合同无效没有法律依据；2、一审对被上诉人与王恒2010年3月5日的《协议书》涉及的财产没有处理，2011年3月25日上诉人经被上诉人同意在租赁的院内东头建立了八间新车间，也是上诉人的个人合法财产；3、2007年冬天，因天降大雪，上诉人租赁的被上诉人西车间东头三间屋顶和厨房被压塌，双方达成一致意见，由上诉人出资先对房屋进行维修，等交租金时扣除抵销租金，上诉为此支付了21000元，依据双方合同约定，应该由被上诉人承担该费用；4、一审法院适用法律错误，涉案房屋及院落修缮时间是2005年，当时的城乡规划法还没有制定，一审法院按此后颁布的法律要求取得乡村建设规划许可证也不现实，从2016年至今，全国依法进行拆除违建房屋工程，并没有将上诉人租赁的房屋和院落列入违建项目。 被上诉人五厂村委会辩称，1、上诉人认为签订的《房屋及院落租赁合同》有效是错误的，上诉人说该合同有效，却不履行合同条款，不交纳租金或房屋占用费用，应该受到法律制裁；2、上诉人称王恒无偿提供通道北第一层第一间和通道归上诉人使用所有，是错误的，上诉人主张经被上诉人同意，在租赁院内东头建设八间新车间，是上诉人的合法财产也是错误的，涉案房屋院落是被上诉人的财产，而非上诉人的财产；3、上诉人所说2007年下大雪压塌房屋，被上诉人同意承担维修费没有事实和法律依据，上诉人称至本案起诉之前，被上诉人没找其要过租金完全错误。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由没有任何法律和事实依据，上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人五厂村委向一审法院起诉请求：1.要求确认原、被告签订的房屋及院落租赁合同为无效合同；2.要求被告支付使用原告房屋院落的占用费32400元及违约金；3.被告承担本案诉讼费用、代理费、保全费。 一审法院认定事实：2005年秋，原告在其村内建设了院落及房屋十一间（包括车间八间、锅炉房一间、警卫室两间）租赁给被告使用。双方于2007年3月30日签订房屋及院落租赁合同一份，该合同内容为：“出租方：五厂村委会（以下简称甲方），承租方：宁阳县东疏镇侯楼村王金忠（以下简称乙方），为大力发展乡村经济，搞好民营企业，合理利用村集体资源，预防纠纷，减少诉讼，经甲乙双方充分协商，一致同意签订此合同，具体条款如下：一、甲方专资为乙方建设的坐落在米，南至院墙外2米，西至院墙外大沟东边，北至院墙外2米）的院落一处及院内房屋11间租赁给乙方经营使用，墙外面积重点用于维修，西边门外空基用于门面绿化；二、租赁期限为二十年，自二00六年一月一日至二0二六年十二月三十一日止；三、交纳租赁费的时间及金额：租赁费采用预交式，即签订合同时交清二00六年度和二00七年度的租赁费9600元，以后每年的十一月三十日前向甲方交纳清下年度的租赁费4800元；四、权利和义务：1、合同期内，甲方有监督乙方合法经营的权利，乙方有按时交纳租赁费的义务，不准影响院内的经营使用，否则，后果由乙方承担；2、合同期内，乙方租赁甲方的房屋、院落、厂房（包括门窗玻璃、墙面等）等设施如有损坏，有乙方负责出资维修，恢复原状，甲方不承担任何费用，乙方还应负责出资给门窗每年的维护（包括上一遍油漆），合同期满时，乙方应将承包的院落及房屋等原样交给甲方，若遇不可抗力的自然灾害造成的损失，由甲方负责；3、合同期内，甲方负责提供乙方通电、通水、通路，但水电费及投资由乙方负责；五、违约责任：1、合同期内，乙方必须按时交纳清租赁费，每拖一天，应向甲方支付当年度租赁费总额5%的违约金，如拖欠20日仍交不清，甲方有权终止合同，但乙方还应支付终止合同给甲方造成的实际损失；2、甲乙双方不得无故终止合同，违背合同条款精神，给对方造成经济损失的，应按所造成的实际损失赔偿对方；3、乙方如申请解除合同，必须提前2个月向甲方提出书面申请，按实际使用时间交清租赁费；4、甲方不得因乙方的利润收入高，而随意增加租赁费，否则，将向乙方支付违约金5000元；六、合同期满时，如甲方同意，可续订合同，同等条件下，乙方有优先续订合同的权利；七、乙方在合同期内另建、扩建，必须经甲方同意做到整体布局协调美观，不得破坏，合同期满时，乙方应将院内一切设施完好地交给甲方，甲方不付任何费用……”该合同甲方处加盖原告公章，当时的法定代表人刘加月签名，乙方处被告王金忠签名并捺印。合同签订当日，原被告双方通过宁阳乡饮法律服务所办理了见证，由宁阳乡饮法律服务所出具见证书一份。签订租赁合同后被告未向原告交付租金。原告主张房屋建设时被告出资3万元抵顶了2006年1月1日至2012年3月31日的租金，被告对3万元抵顶租金的事实无异议，但被告主张合同系2007年3月30签订的，原告承诺让其一年的租金，3万元租金系2007年4月1日至2013年6月30日的，原告对此不予认可，被告对其该主张未提供相关证据证实。被告主张2007年下大雪时将所租车间压塌，其出资21000元进行维修，当时原告承诺该费用抵顶租金，原告对此不予认可，被告就其主张的该部分费用损失已另案诉讼。原告诉至本院，要求依法确认双方签订的房屋及院落租赁合同无效，被告支付院落占用费32400元（计算至截至2018年12月31日）及违约金（要求自欠款之日起计算至被告实际欠原告方的房屋院落占用费交清时止），原告还提交费用计算明细一份，被告对此有异议，被告主张合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，并经宁阳乡饮法律服务所见证，原告主张合同无效无法律依据。被告对于原告主张的院落占用费计算方式亦不予认可，还主张双方均存在违约行为，违约金不应支持。 另查明，涉案院落及所建设房屋系原告在其村内自建，未取得相关建设工程规划许可手续，亦未经主管部门批准建设。诉讼中，被告提供协议书一份，内容为：“甲方王恒，乙方王金忠，经甲乙双方充分协商，本着公平、诚实信用原则签订本协议如下：一、二00七年三月三十日，乙方与宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会双方签订了房屋及院落租赁合同，现经宁阳县乡饮五厂村民委员会同意，乙方租赁的场地西侧有王恒开发承建商业楼；二、王恒开发承建商业楼需要拆除乙方现在的西院墙、锅炉房和警卫室两间，从西院墙向东扩2米；三、宁阳县五厂村民委员会和乙方王金忠通过协商一致同意王恒承建开发商业楼；四、甲方开发商业楼时不能影响乙方现在的正常通道行驶，商业楼建成后，甲方无偿提供给乙方通道北第一层第一间无偿使用，作为对警卫室的补偿（门头房净里宽2米*长11米，面积33平方米，通道净里宽3.5米*长11米）；五、如果今后乙方需要办理房权证、土地使用证时，五厂村民委员会和甲方必须无条件协助乙方办理一切手续；六、甲方拆除的锅炉房和自行车棚由甲方无偿给乙方在院内建设；七、上述协议望甲乙双方认真履行，任何一方不得反悔，否则给对方造成的经济损失，违约方承担赔偿责任，2010年3月5日。”该协议甲方由王恒签名，乙方由王金忠签名，原告五厂村委会在该协议“我同意上述协议的内容”处加盖公章，并由书记刘加月，副书记殷立坤签名。该协议书是被告在租赁期间因王恒开发承建商业楼将被告租赁的警卫室两间及西院墙拆除，并进行了补偿。 一审法院认为：涉案房屋为未取得乡村建设规划许可证的自建房屋，原、被告无法提供自建房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续。该自建房屋规避了国家对于乡村规划体系、建筑产品质量的监管，亦损害了国家和社会公共利益，故双方签订的房屋及院落租赁合同应属无效合同。因此，原告要求确认原、被告签订的房屋及院落租赁合同无效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。双方签订的租赁合同无效，被告应支付房屋占用期间的使用费用，具体应参照双方租赁合同约定的租金标准。双方签订的租赁合同中明确约定租金自2006年1月1日起计算，签订合同时交清二00六年度和二00七年度的租赁费9600元，以后每年的11月30日前向原告交纳清下年度的租赁费4800元，被告主张原告承诺让其一年的租金，应自2017年4月1日起计算，原告不予认可，被告亦未提供相关证据证实，被告的该主张一审法院依法不予采信，故房屋占有使用费应自2006年1月1日起计算，参照合同约定的租金标准，截至2018年12月31日，被告共欠原告房屋占有使用费62400元，扣减被告已交纳的30000元，被告尚欠原告房屋占有使用费32400元，原告要求被告支付房屋占有使用费32400元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因双方签订的合同无效，违约金条款亦无效，故原告要求被告支付违约金及诉讼代理费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。被告主张在租赁期间其所租赁的车间和锅炉房被压塌由其出资21000元进行维修，要求该费用抵顶租金，被告就其主张的该部分费用损失已另案诉讼，本案中不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会与被告王金忠签订的房屋及院落租赁合同无效；二、被告王金忠于本判决生效后五日内支付原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会房屋占有使用费32400元；三、驳回原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，财产保全费520元，共计1405元，由原告负担355元，被告负担1050元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交图片一张，主张系从宁阳县乡饮土地所调取的2019年4月16日的卫星图片，证明上诉人所租赁的被上诉人的场地为建设用地。被上诉人对上述证据的真实性不予认可，并认为建设用地没有进行规划审批，房子也没有证件。本院认为，上诉人所提交的证据没有加盖有关单位的公章，被上诉人对真实性不予认可，本院不予采信。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案租赁房屋院落，原系被上诉人的村委老院，2005年经重新建设，共建房屋十一间（包括车间八间，锅炉房一间，警卫室两间），对此双方当事人均无异议，涉案院落所占土地应属于乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，2005年重新建设时，共建有车间八间，锅炉房一间，警卫室两间，从建设内容看，已经改变了原有的用途，重建时未取得建设工程规划许可证、以及土地管理部门或乡（镇）人民政府的批准，一审认定认定双方2007年3月30日签订的房屋及院落租赁合同无效，符合法律规定。上诉人主张其2011年3月25日在租赁的院内东头所建八间新车间属于其合法财产，因上诉人一审期间对此未提起反诉，本院不予处理，上诉人可另行主张权利。上诉人主张的因2007年冬天下大雪，部分房屋被压塌，其为此支出的相关费用，上诉人已经另案提起诉讼，本院不予审理。至于上诉人与案外人王恒2010年3月5日签订的《协议书》中涉及的财产，与本案不属同一法律关系，本院不予审理，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人王金忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费885元，由上诉人王金忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇一九年九月十一日 书记员  梁 壮