北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初17979号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：朱震宇，男，1982年11月10日出生，汉族，该公司客服经理。被告：武淑琴，女，1974年7月16日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张彪（武淑琴之夫），1959年1月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）与被告武淑琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人朱震宇，被告武淑琴及其委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告武淑琴支付自2017年11月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费6006．1元；2．判令被告武淑琴支付违约金600．61元（按欠费金额10%计算），以上两项共计6606．71元；3．诉讼费由被告武淑琴承担。事实和理由：被告武淑琴系珠江四季悦城*号楼*单元*室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第五条违约责任第四款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补齐，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。但被告武淑琴却违反双方签订的协议，无故拖欠2017年11月1日至2019年12月31日的物业费6006．1元。经原告多次催缴，被告武淑琴仍不缴纳。被告武淑琴上述行为严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金。被告武淑琴辩称：我是涉案房屋业主，2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费我已交纳，其他原告主张期间确实未交费。我未交费理由为地产公司委托原告办理收房手续，收房时发现22项问题，我反复要求物业修理，但物业说没有原材料无法修理，2017年3月我找物业时发生冲突，2017年4月墙面及其他小问题解决了，但地砖等还有问题。2015年6月我交纳了一年物业费，但我没有居住，要求赔偿物业费。2017年9月物业通知我交纳供暖费，要求我交2015年、2016年供暖费否则不给我开暖，但因物业原因我并未入住。因物业原因我没有入住，期间我一直在外租房，每月租金6000元。如果上述问题都解决我一次性付清物业费。另物业先行赔偿延期交房十个月的租房租金六万元，供暖费7439元，物业费3307元，合计70655元；物业服务不到位，捆绑交费限购水电；广告收入应公示，归全体业主所有，应归还业主；不承担管家房物业费，不承担双倍供暖费。本院经审理认定事实如下：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇珠江四季悦城小区的物业服务公司，被告武淑琴系珠江四季悦城小区*号楼*单元*室（以下简称“*室”）的业主。2016年6月27日，被告武淑琴（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江四季中心；类型：商业；坐落位置：*号楼*单元*室；建筑面积：91．85平方米。第五条：物业管理服务费用（一）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积住宅每月每平方米3．6元收取物业服务费；（三）物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整；（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。第十一条：违约责任（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。庭审中，被告武淑琴称收房时房屋存在质量问题、物业服务不到位、物业公示内容不全面，开发商延期交房导致自己损失租金、物业费及供暖费，并提交房屋照片、物业费交费收据、供暖费交费收据、公共区域广告照片、小区失火照片、公共区域卫生不达标照片、停车费收据、物业更换峰谷电表通知、收费停车场照片、管家房照片、物业公示照片、客户需求申请表复印件、租房协议及房租收据等证据予以证明；原告物业公司称房屋质量问题物业一直在协调维修，能维修的都维修了，开发商解决不了的现在修补了；物业费等费用确实已交、延长收房与物业无关，应该找开发商解决；广告经营收入每年会在3月份在公告栏公示，有业委会后将移交业委会；2019年5月群租房起火，原因是电动车充电爆燃起火，物业第一时间灭火，消防接警后到场勘验；物品损坏、垃圾等问题保洁及时发现或业主报修后物业会及时修理清理；车位租金由开发商收取的，管理费由物业收取,管理费没变；峰谷电表由物业协助业主代表谈判电表厂家、型号，第一批电表预计6月中旬或月底到位，第二批需要等厂家时间；停车费有备案；管家房被开发商精装修，使用权归开发商，物业无权使用，且房屋现在空置；物业费和多种收益通过政府部门审批审验后不定期公示，不归物业收入的没有公示，其他定期在北门公告栏公示；业主需求申请表具体赔偿手续都由开发商负责，物业只是协助上报。被告武淑琴提交开发商出具的补偿物业费通知单复印件，内容为：“康景物业北京分公司：13栋1单元508号房屋业主武淑琴，就问题，经与我司充分协商，我司同意补偿该客户物业管理费1600元（大写：壹仟陆佰元整），请凭此单与我司办理结算”，主张抵偿2019年物业费。原告物业公司对该通知单认可，但表示业主需自己持此单去物业办理手续。庭后，原告物业公司到庭谈话，表示被告武淑琴2018年6月1日至2018年12月31日的物业费确已交纳，原告物业公司在起诉时虽主张的期间是2017年11月1日至2019年12月31日，但实际主张的金额中已扣除2018年6月1日至2018年12月31日的物业费，故明确诉讼请求为要求被告武淑琴支付2017年11月1日至2018年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日的物业费共计6006．1元。针对被告武淑琴提交的开发商出具的补偿物业管理费通知书，原告物业公司表示虽认可该通知单，但物业方需待开发商将相应款项打到物业账户后，业主再持该通知书交物业费时才可进行扣减，现开发商并未将该部分款项支付给物业，故本案中不同意予以扣减。经核实，被告武淑琴未向原告物业公司交纳2017年11月1日至2018年5月31日及2019年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告物业公司与被告武淑琴签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。原告物业公司作为物业服务企业对被告武淑琴所居住的小区提供物业服务，被告武淑琴理应交纳相应的物业服务费用。现原告物业公司要求被告武淑琴给付物业费理由正当、证据充分，其主张金额未超过应当支付金额，故本院予以支持；对于原告物业公司要求被告武淑琴给付违约金的诉讼请求，因被告武淑琴并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。对于被告武淑琴所述房屋存在质量问题、存在延迟交房，要求原告支付租金损失、物业费及供暖费损失等的答辩意见，与本案不属同一法律关系，亦不能成为其拒交物业费的理由，故对其该项答辩意见，本院不予采纳；对于被告武淑琴辩称物业服务不到位等的答辩意见，因未提交充分证据予以证明，故本院对此不予采纳；对于被告武淑琴要求对开发商出具的补偿物业费通知单中金额予以扣减的意见，因该份通知单系开发商出具，且原告物业公司不同意在本案中予以扣减，故本院不予采纳，其可另行解决。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武淑琴给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2017年11月1日至2018年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6006．1元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告武淑琴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇一九年九月二日书记员 任丽娜