广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初2188号原告：旅行者汽车集团有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与彩田路交汇处东方新天地广场**2301，统一社会信用代码91440300704200668W。法定代表人：蒋金声。委托代理人：李钦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：深圳市中瀛鑫科技股份有限公司，住所地深圳市福田区深南大道**大中华国际金融中心****，统一社会信用代码91440300774119865K。法定代表人：陈文明。委托代理人：李京伟，男，汉族，1955年4月26日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该司员工。委托代理人：利继梅，广东深天成律师事务所律师。原告旅行者汽车集团有限公司诉被告深圳市中瀛鑫科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月5日受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员谭文英、丁晓晨组成合议庭适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李钦及被告委托代理人李京伟、利继梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市××大道××号大中华国际金融中心X座XX楼出租于被告使用，租期3年，自2017年2月15日至2020年2月14日，租金标准为每月30万元。合同签订后，被告于2016年11月15日提前进场。然而，从2018年3月份开始被告即开始不缴纳租金，也不缴纳物业费、水电费、空调运行维护费等。截止到2018年8月底欠缴租金达180万元，欠缴物业费及水电等费用达294538.04元（其中2018年3月、5月、6月、7月共237390.1元，8月57147.94元），滞纳金6467.17元。原告多次找被告协商缴纳未果，据此请求法院判令：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告从涉诉房屋内迁出，并将房屋连同附属设施设备完好无损的交还于原告；3、被告支付自2018年3月至实际迁出并将房屋交还于原告之日止的租金（30万元/月，截止到2018年9月为210万元，之后继续计算）；4、被告支付从涉诉房屋迁出并将房屋交还于原告前产生的物业费、水电费、空调运行维护费及滞纳金等费用，截止至2018年8月的费用为294538.04元，2018年9月之后的各项费用是按照物业公司每月收取的固定费用来计算；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告确认第四项诉讼请求包含2018年3月、5月-7月的管理费、空调维护费、专项维修基金，水费437.74元及电费8706.72元，金额应为243299.17元，起诉时主张的294538.04元为笔误。被告答辩并反诉称：1、双方自租赁合同签订时起被告在向原告支付租金后，原告一直都有出具发票，但自2017年10月后原告因其自身经营问题，使得连续四个月，在收取租金后未向被告开具发票，当时被告在申报新三板的上市，每一笔支出都需要发票。原告的这一行为使被告因此受到极大困扰，虽然后来新三板未能上市受阻于多种原因，但原告未能开具发票也属其中原因之一。原告未开具发票的行为违反了租赁合同第四条的约定，属于严重违约，被告也是在此情况下才未支付后续租金，属于不安抗辩权的行使，不存违约；2、双方租赁合同的终止时间是2018年5月1日，不是原告主张的2018年9月。首先，双方租赁合同签订于2016年11月15日，合同约定租赁期限为2017年2月15日至2020年2月14日。但原告在未收到2018年3月15日至4月30日的租金时，就强制对租赁房屋采取断水断电以及更换电子门锁密码的方式，使租赁合同于2018年5月1日时已解除。其次，根据被告提供的与第三人签订的花卉合同及补充合同设备租赁合同及补充合同等，签订的时间及内容上可证明在2018年5月初，原告已经强制对租赁物业上锁，被告自该时起就实际未再使用租赁物业。再次，根据申请法院调取的福田派出所原被告双方人员的笔录内容可以证明，在2018年5月10日原告人员报案时租赁房屋确已被原告更换门锁，被告并无使用。双方的租赁合同实际解除时间为2018年5月1日；3、被告支付的最后一笔租金对应的租赁期限是到2018年3月15日，根据租赁合同第三条被告支付首月租金的时间是在当月的15日前，合同第五条约定的租赁期限是2017年2月15日至2020年2月14日，这意味着每月的起租时间是从15号至次月的14日止，因此2018年2月13日一次性支付的两个月租金对应的期限应是2018年1月15日至3月14日；4、因双方租赁合同已于2018年5月1日解除，因此之后的物业管理费、水电费等其他各项费用均与被告无关，而滞纳金在双方所签订的所有合同中均未有此项的约定，因原告滞纳金的诉求没有依据；5、因被告使用租赁房屋的时间截止到2018年5月1日，租金已交至2018年3月15日，实际拖欠租金仅有45万元，而被告向原告支付了60万元押金，在双方合同已解除情形下原告有义务向被告退还押金。依据合同法的第九十九条的规定，两者相抵后原告还应向被告退还15万元的押金；6、2018年2月13日支付的租金中尚有多付的9000元也应退还被告；7、因原告有4个月的发票没有向被告开具，被告要求原告向被告开具上述4个月的发票。如果不能开具，依据企业所得税法的相关规定，4个月租金120万元，可抵扣所得税25％以及增值税5％，两项相加原告应向被告支付税款损失359750元。原告当庭针对反诉口头答辩称：1、原告确实收到被告支付的上述4个月的租金，当时因为原告自身经营问题确实没有及时开具发票。但是被告在后续欠付租金及房屋的腾退问题上未与原告达成一致意见，所以就搁置了继续开具发票的问题。原告可以向被告开具发票，但要根据被告配合合同履行的情况来确定；2、退还15万元的押金和退还9000元多付的租金，与原告的本诉请求相冲突，不予确认。本院经审理查明，2016年11月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同及补充条款，约定甲方将位于深圳市××东方××天地广场××XX的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。月租金总额为30万元，乙方应于2017年2月15日前交付首期租金，金额为人民币30万元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。乙方租用租赁房屋的期限自2017年2月15日起至2020年2月14日止，租赁房屋用途为办公，甲方应于2016年11月15日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币60万元。租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。出现乙方拖欠租金达15天（半个月）以上的情况时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金（原告留存的租赁合同勾选了不予退还租赁保证金，被告留存的合同中则没有勾选）。补充条款中约定：租赁期为3年，押金为人民币60万元。第一年从2017年2月15日至2018年2月14日，月租金为人民币30万元含租赁税；第二年从2018年2月15日至2019年2月14日，月租金为人民币309000元含租赁税；第三年从2019年2月15日至2020年2月14日，月租金为人民币318270元含租赁税。乙方无故拖欠整月租金达15天以上，甲方有权单方解除本合同。签订合同后，原告向被告交付涉案物业，被告开始承租。自2017年10月份以后，原告没有及时就2017年11月、12月及2017年1月、2月的房屋租金向被告开具发票。被告最后一次支付租金是2018年2月13日，支付609000元，备注1-2月租金。此后被告未再支付租金。双方确认，被告实际支付租赁房屋租金至2018年3月14日。之后，双方在微信中就租赁相关事宜进行了协商，2018年3月22日，被告询问原告工作人员发票是否能正常开具，原告回复称不行。2018年5月8日，被告发现租赁物业房门被锁，要求与原告领导协商。原告工作人员回复称不用协商，原告领导已经做出决定，因为被告违约，原告不再向被告出租涉案物业，被告支付完毕剩余房租及物业管理费后，原告给被告开具放行条。被告则回复称，即便被告需要搬走，也应达成搬迁协议。被告还称被告工作人员的重要文件和证件还在租赁物业内，要求原告开门让被告开会，之后将文件和证件取走，并且要求原告开具被告支付租金的发票。原告予以拒绝。2015年5月10日，被告法定代表人杨洁冰主动前往深圳市公安局福田派出所制作笔录，称因为被告经营困难，且原告拖欠被告发票，因此拖欠原告租金2个月。涉案物业的门锁是电子锁，断电后就可以打开了。原告的工作人员瞿玲则向派出所做出书面说明称：经核实，原告公司门锁没有损坏。被告当庭主张上述当日被告采取将电子锁断电的形式进入涉案物业，原告为此报案，双方前往派出所制作笔录及做出说明。原告对于报案的情况予以否认，并称不能据此证明原告有上锁阻挠被告进入涉案租赁物业的情形。本院经向上述派出所核实，该派出所口头答复本院称该所档案室内并无涉案纠纷的报警记录。另查，因原告与被告留存的房屋租赁合同中就被告出现违约的情况下原告是否有权不予退还租赁保证金约定不一致。本院向福田街道办调取了涉案租赁合同的备案登记信息，显示双方于2017年2月15日前往街道办办理了租赁备案登记，签署的租赁合同约定的租赁场所为XX，租金为20万元，租赁期限为2017年2月15日至2020年2月14日，该备案合同约定被告拖欠租金达15天，原告有权不予退还租赁保证金。2018年9月3日，被告向原告送达《关于被迫解除房屋租赁合同的函》、《固定资产盘点清单》、绿化费用表。在函件中，被告载明因为原告自2017年11月开始未能向被告开具发票，构成违约，被告决定在没有收到原告租赁发票以前暂时停止向原告支付任何费用。自2018年5月1日起，原告采取断网锁门的手段，要求提前解除合同，使得涉案物业丧失了办公的基本条件。自2018年7月25日起，原告要求物业公司采取断电等手段收回22楼物业，并拒绝给被告开具放行条，强行扣留被告在涉案物业内的财产。现提出解除合同的主张，并要求：1、原告双倍返还租赁保证金，扣除2018年5月1日前的租金463500元、物业管理费59240元，剩余677260元原告应返还被告；2、原告还应向被告补开所欠被告已交租赁费用的所有发票；3、原告拒开放行条扣留被告财产，请原告妥善保存。固定清单上列明物品种类139项，价格为1054945元；绿化费用表中列明的植物共57盆，价值4343元。原告确认收到上述函件及清单，但在诉讼前未进行回函，庭审中主张对于被告函件中载明的断网锁门、断电的情形予以否认，原告没有采取上述措施限制被告使用，因被告拖欠物业公司管理费及水电部门的水电费，有可能是物业公司或者水电部门采取的措施。被告留存在物业内的物品原告没有进行清点，且现场由被告占用和控制，从玻璃门外观看确实有很多办公用品摆放在现场，具体数量和规格品种不清楚。再查，原告提交落款日期为2018年7月25日，深圳市大中华第一太平物业管理有限公司东方新天地广场物业管理处客服部向被告发出的《工作联系函》，联系函中载明截止2018年7月25日已拖欠涉案物业应缴费用共计237390.1元，产生的滞纳金5909.07元，合计费用5909.07元。上述费用包含：2018年3月管理费30637元、电费2092.2元、水费86.53元、空调运行维护费26041.45元、本体维修基金382.96元、滞纳金385.06元；2018年5月管理费30637元、电费2785.2元、水费162.88元、空调运行维护费26041.45元、本体维修基金382.96元、滞纳金918.22元；2018年6月管理费30637元、电费1485元、水费101.8元、空调运行维护费26041.45元、本体维修基金382.96元、滞纳金1848.37元；2018年7月管理费30637元、电费2344.32元、水费86.53元、空调运行维护费26041.45元、本体维修基金382.96元、滞纳金2757.42元。欠费明细表备注为建筑面积1531.85平方米，收费单价20元/平方；根据业主管理规约，每月10日为缴费截止日，逾期加收万分之五的滞纳金。被告认为该函件中除2018年3月的费用应由被告支付外，其余的费用因被告实际已无法使用涉案物业，不应由被告承担。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。对于本案的争议焦点，本院分述如下：按照双方签订的合同约定被告向原告支付的租金为含税价格，原告应在收到被告支付的租金时，向被告开具税务发票。原告在收取被告向其支付的2017年10月至2018年2月的租金后，未按合同约定向被告开具税务发票，构成违约。但法院并非税收主管部门，原告在收取被告租金后拒不开票的行为，被告应向税务机关寻求解决。对于被告要求原告开具税务发票的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同项下，作为出租人的原告主合同义务是提供适租的租赁场所予被告，开具税务发票并非原告的主合同义务。被告也未提交证据证明原告拒不开具税务发票的行为导致被告合同目的无法实现。被告据此拒付2018年3月15日之后的租金构成违约。原告据此有权解除合同并要求被告继续支付之后的房屋租金。关于租赁保证金是否能没收的问题。原告留存的租赁合同虽然在被告拖欠支付租金15日后原告是否有权不予返还租赁保证金的条款前进行了勾选，但被告留存的合同该处并未勾选。双方之后在租赁备案登记机构进行备案的租赁合同在起租日期及租金数额上均与双方留存的合同约定不符，也与双方实际履行的合同约定内容不符。应视为双方对于被告根本违约后原告是否能没收租赁保证金约定不明。原告无权没收被告支付的租赁保证金。关于合同解除的日期问题。被告主张原告于2018年5月1日即采取更换大门电子锁密码的形式实际收回了涉案物业，但首先，现有证据仅能证明2018年5月8日原告更换了电子锁的密码导致被告无法进入涉案物业，5月10日被告遂采取给电子锁断电的形式进入涉案租赁物业之内。而被告未能举证证明5月10日之后，原告是否有继续采取重新更换大门电子锁密码的形式限制被告使用涉案物业；其次，如确如被告所述的5月1日之后就已因为原告的换锁行为导致被告没有办法使用涉案物业。常理上来说，原告既然已经收回了物业，就无需再对已收回的物业进行停电；再次，如确如被告所述的5月1日之后被告就没有实际使用物业，如何确切的得知在没有使用物业2个半月后，即7月25日，涉案物业被原告采取了停电的措施。并在落款日期为7月26日的解除合同通知书中载明了上述停电的情形。被告的上述陈述明显与事实不符，本院不予确认。但综合考虑到被告实际自2018年3月14日就已停止支付租金并拖欠支付其他费用，原告作为承租人有积极收回物业并及时止损的义务。原告也未提交证据证明2018年7月25日之后，被告存在实际使用涉案物业并产生相应水电费的情形。本院确认原告与被告签订的租赁合同已于2018年7月25日解除，被告应向原告支付的2018年3月15日至2018年7月25日（除2018年5月8日至5月10日之外）的租金1314745.16元{【每月309000元（按照合同约定2018年2月15日开始租金上涨至309000元，被告实际自该月起支付的租金数额亦为309000元）×3个月】+（309000元÷30天×27天）+（309000元÷31天×11天）}，扣除租赁保证金60万元后，被告仍应向原告支付714745.16元。关于管理费、水电费、空调运行维护费及本体维修基金的金额问题，如前所述的原告有权要求被告支付被告尚欠的2018年3月、5月（除5月8日至5月10日）、6月及7月1日至7月25日的上述费用。具体数额为2018年3月的费用59240.14元（包括管理费30637元+电费2092.2元+水费86.53元+空调运行维护费26041.45元+本体维修基金382.96元）；2018年5月的费用54487.42元【除5月8日至5月11日的管理费、空调运行维护费及本体维修基金外的三项每月固定收费51539.34元（57061.41÷31天×28天）+电费2785.2元+水费162.88元】；2018年6月费用58648.21元；2018年7月1日至7月25日费用为48448.12元【物业管理费、空调运行维护费及本体维修基金46017.27元（57061.41元÷31天×25天）+电费2344.32元+水费86.53元】，上述费用共计220823.89元。原告虽主张其代被告支付了滞纳金5909.07元，但并未就此提交证据证明。原告应承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告将涉案房产返还给原告的诉讼请求，根据合同约定，合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋。但被告已于2018年9月3日向原告送达的解除合同通知上注明原告采取拒绝向被告开具放行条的方式扣留被告的财产，导致被告实际无法向原告返还涉案物业。原告在收到该通知后并未对通知进行回复，庭审中虽对扣押行为属于原告所为予以否认，但并未否认停水停电或者扣押的事实存在，并且猜测有可能是物业公司采取的扣留行为，且原告当庭自认在被告要求搬离的时候，原告公司因经营问题已未实际经营，也没有员工与被告进行协商，涉案物业自2018年9月开始无任何工作人员办公及使用。在原告作为出租人完全可以依据合同自行收回房产的情况下，对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于留存在涉案物业内的物品，被告未提出相应的反诉请求，该物品该如何处理，双方可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告旅行者汽车集团有限公司与被告深圳市中瀛鑫科技股份有限公司于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月25日解除；二、被告深圳市中瀛鑫科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告旅行者汽车集团有限公司支付租金714745.16元；三、被告深圳市中瀛鑫科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告旅行者汽车集团有限公司支付管理费、电费、水费、空调运行维护费、本体维修基金220823.89元；四、驳回原告旅行者汽车集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市中瀛鑫科技股份有限公司的反诉请求。如当事人未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30756元（已由原告预交），由原告负担21147元，被告负担9609元。反诉案件受理费4494元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 谭  文  英人民陪审员 丁  晓  晨二〇一九年九月十六日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣