济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3060号原告：叶海涛，男，1969年7月27日出生，满族，居民，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告叶海涛与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶海涛的委托诉讼代理人李清亮、被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶海涛向本院提出诉讼请求：1、判令东拓置业向叶海涛支付自2016年3月26日至东拓置业将涉案楼宇办理权属登记的材料报产权登记机关备案之日的违约金（暂计算10000元）；2、本案全部诉讼费用由东拓置业承担。诉讼中，叶海涛将第一项诉讼请求明确为：判令东拓置业支付逾期办证违约金，以购房款1633275元为基数，按照合同约定的违约金上限千分之五的标准计算，即8166.38元。事实与理由：叶海涛与东拓置业签订《商品房买卖合同》，购买XXB区9-2-XX房屋，合同签订后叶海涛支付了房款。合同第十四条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在取得综合验收证明后540日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。至今涉案房屋未能取得房屋产权证书，不能办证的全部原因系东拓置业所致。叶海涛为维护其合法权益，诉至本院。东拓置业辩称，一、叶海涛作为违建者应当自行承担就其违法建设导致无法正常办证的法律后果。1.叶海涛作为中国公民在法律实施之日就应当知道法律规定的内容并严格遵守，而不因其对法律不知道或不熟悉就可以规避法律对其的约束力。首先，关于违法建设以及法律责任，无论是2008年1月1日实施的《城乡规划法》第六十四条，还是2008年10月1日实施的《济南市城乡规划条例》第八十二条以及2012年12月1日实施的《山东省城乡规划条例》第七十四条均作了明确规定；其次，关于违法建设对产权登记的影响，2009年1月8日实施的《济南市房屋登记条例》第十六条第（一）项以及《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项均作了规定，即违法建设的房屋不予登记；再次，为贯彻执行上述法律法规的规定，2017年1月24日中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅发布了《关于全面拆除违法建设的通知》重申了违法建设的概念以及违法建设必须承担相应的法律后果，包括违法建设造成的一切经济损失和后果均由违法当事人承担，国土资源部门不得为违法建设办理不动产登记手续等。2.本案中，叶海涛于2014年5月1日收房后在装修过程中未履行审批手续擅自违反规划封闭阳台，物业公司和东拓置业多次要求其整改，但叶海涛均拒绝，2016年5月6日东拓置业为解决该栋楼全体业主办证问题再次以EMS的方式向其发函，告知其违建导致了房产证无法办理，但其仍未整改，2017年8月8日在济南市实施拆临拆违政策背景下，高新城管执法局责令其限期改正。综上，即使按照东拓置业正式向叶海涛发函告知违建导致无法办证的时间2016年5月6日，案涉逾期办证违约金计算的截止时间应为2016年5月5日。二、叶海涛关于逾期办证违约金的诉求不符合合同约定和法律规定。1.案涉《商品房买卖合同》第二条约定，案涉房屋的阳台是非封闭式的，叶海涛擅自封闭阳台是严重违约行为。合同第十四条第2项对逾期办证违约金有明确具体的约定，确定的是固定总额违约金；合同第十四条第3项明确约定，因买受人原因导致不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证违约责任前提和基础是由于出卖人原因导致逾期办证。本案中导致逾期办证主要原因是叶海涛自身违建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，叶海涛与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定叶海涛购买东拓置业开发的位于XXB区XXXXXX室的商品房一套，房屋总价款为1633275元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房取得综合验收备案证明后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并以电话、小区张贴通知的形式通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第1、2、3项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金，违约金总额不超过买受人已交付房款的5‰；因买受人的原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担责任。合同签订后，叶海涛依照约定支付了购房款1633275元。东拓置业于2014年5月1日向叶海涛交付了房屋。2014年7月29日东拓置业取得涉案房屋综合验收备案证明。2016年5月6日，东拓置业向叶海涛发出告知函，该告知函载明“XXXXXX室业主叶海涛，你在装修过程中存在违规搭建的情况，违规搭建具体情况包括但不限于如下情况，封闭阳台、破坏楼体外观。以上问题破坏公共环境、损害全体业主公共利益、导致房产证无法办理。”2017年5月24日，济南市不动产登记中心出具不予登记通知单，该通知单载明“XXXX3号楼、4号楼、7号楼至23号楼。经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。”2017年8月8日，济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局出具第20213号责令限期改正通知书，该通知书载明“当事人XXXX9-2-XX，经查，你于2017年8月8日在高新区XXXX9-2-XX未取得建设工程擅自建设（封阳台）的行为，违反了城乡规划管理之规定……”。本院认为，叶海涛与东拓置业于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行约定义务。叶海涛支付了房款1633275元，东拓置业于2014年5月1日向叶海涛交付了房屋，于2014年7月29日取得涉案房屋综合验收备案证明。东拓置业应当在取得涉案房屋综合验收备案证明之后540日内即2016年1月20日前办理产权备案，但是东拓置业未在规定期限内办理涉案房屋权属初始登记，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。涉案房屋不能取得房屋产权的初始登记，系因涉案房屋存在违规搭建行为所致。济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局出具的责令限期改正通知书，及济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》，及东拓置业提交的告知函，可以证实叶海涛存在违规搭建行为。叶海涛存在违建行为，自济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具《不予登记通知单》之后，不能办理房屋产权登记证的违约责任不能归责于东拓置业，故叶海涛的逾期办证违约金应计算至2017年5月23日。因此，东拓置业承担的违约责任期间应自2016年1月20日起至2017年5月23日止。故本院支持该期间的违约金是以购房款1633275元为基数，自2016年1月20日起至2017年5月23日止，按日万分之一计算，违约金总额不超过买受人已支付房款的5‰，违约金共计8166.38元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶海涛逾期办证违约金8166.38元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫慧二〇一九年九月十日书记员  闵娜