云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1044号 原告：余家胜，男，1969年4月4日生，汉族，住玉溪市红塔区。 被告：刘艳芳，女，1973年12月27日生，汉族，住玉溪市红塔区。 原告余家胜与被告刘艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余家胜、被告刘艳芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余家胜向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年6月27日签订的《补充协议》；2.判令被告将其租赁的坐落于新平彝族傣族自治县XX街道XX路房屋及其附属设施、装饰装修部分一并返还给原告；3.判令被告支付原告尚欠房屋租金，2018年2月1日至2019年2月1日租金5.5万元，2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金（合同解除前）及房屋占用损失（合同解除后至返还房屋之日）按每日384元（按每年租金14万元折算）计算支付；4.判令被告向原告支付违约金7000元（按年度租金14万元的5%计算）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月1日，原告将其所有的坐落于新平县XX街道XX路房屋1-5楼出租给被告使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年2月1日至2023年2月1日，共11年。租金及支付方式：第一至三年每年租金12万元，自第四年起逐年递增1万元，先付租金后使用，合同签订前支付第一年租金，后每年租金于当年2月1日前支付。合同签订之日原告已将房屋交付给被告。装修由被告自担费用，合同到期后被告不得拆除或损坏，否则原告有权要求被告修复或赔偿。被告有下列情形之一，原告可终止合同并收回房屋，造成损失由被告负责赔偿：1.擅自将承租房屋转租的；2.擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途；3.拖欠租金累计达30日；4.利用承租房屋进行违法活动。违约责任：违约方按年度向对方交纳年度租金的5%做违约金。逾期未交租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%收取违约金。2016年6月27日，双方经协商又签订了《补充协议》，对原《房屋租赁合同》作如下补充：1.房屋租赁期限不变；2.房租自2017年2月1日起定为14万元/年，不再递增；3.六楼原告已装修好的房间，被告一次性支付5000元给原告，原告将该房屋给被告使用。合同履行期间，被告一直完整支付租金至2017年，2018年的租金被告于2018年7月1日支付1万元，2018年9月28日支付5.5万元，2019年5月31日支付2万元，之后未再支付过任何款项。按照合同约定，2018年3月被告就已拖欠租金累计达30日，原告就可以要求解除合同，因看被告经营困难，被告也多次提出请求，原告才一而再再而三地给予机会，但现在被告不止未付清2018年房租，连2019年房租也未付。被告欠付房租累计远超30天，原告要求被告腾还房屋，被告拒不腾还，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告刘艳芳辩称，被告首先对原告提出的房屋租赁合同签订日期有异议，真实签订日期应该是2013年3月1日，另签订房屋租赁合同的实际应该是三方，因为当时房屋是被告向第三人转租过来的。原告之前租给被告的房屋是毛房，房屋承租后被告已经投入了100多万的装修，现在原告要求解除租房合同、补充协议及支付房屋租金被告都没有异议，但是需要原告对被告进行相应赔偿，本着谁装修谁使用的原则，如果原告不同意进行赔偿，被告有权利拆除被告装修的部分。对于原告提出的其他诉讼请求被告没有异议，但是双方所签订的房屋租赁合同中的所列条款，被告认为所有条款都是对被承租人有利，而对承租人没有任何有利部分，合同条款缺乏公平性。 原告余家胜围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘艳芳未提交证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。对原告提交的一份身份证（复印件）、一份房屋所有权证（复印件）、一份土地使用权证（复印件），一份房屋租赁合同、一份补充协议（复印件），两份中国农业银行银行卡交易明细清单（复印件），被告均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年2月1日原告余家胜与被告刘艳芳签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的新平县古城街道办事处XX路房屋1-5楼出租给被告使用，租期自2013年2月1日至2023年2月1日。合同第三条“租金及支付方式”约定，第一至三年每年租金12万元，自第四年逐年递增1万元，先付租金后使用，合同签订前支付第一年租金，后每年租金于当年2月1日前支付。第四条“交付房屋期限”约定，本合同签订之日，原告将房屋交付给被告。第六条“关于装修和改变房屋结构的约定”：被告可根据需要自担费用对房屋进行装修，但不得改变房屋的内部结构；合同到期后被告不得拆除或损坏，否则原告有权要求被告修复或赔偿。第九条约定，被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿：1.擅自将承租房屋转租的；2.擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途；3.拖欠租金累计达30日；4.利用承租房屋进行违法活动。第十条“违约责任”：违约方按年度向对方交纳年度租金的5%作为违约金。被告逾期未交租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%收取违约金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告随后进行装修。2016年6月27日，双方签订《补充协议》，约定：房租自2017年2月1日起调整为14万元，直到租期结束不再递增；六楼原告已装修好的房间，被告一次性支付5000元给原告，原告将该房屋给被告使用至租期结束。协议签订后，原告按约将6楼的房屋交付被告。 庭审中，双方一致确认被告已依约支付涉案房屋租金至2018年1月31日；自2018年2月1日起的租金支付情况为：于2018年7月1日支付10000元，2018年9月28日支付55000元，2019年5月31日支付20000元。此后，被告未再支付租金，并管理使用该房屋至今。原告催要无果，诉至本院。 另查明，涉案房屋总层数为五层半，建筑面积约1106平方米。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》，2016年6月27日签订的《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》第九条明确约定，被告累计拖欠租金达30日的，原告可终止合同并收回房屋。现被告拖欠租金已逾30日，构成违约，符合双方约定的解除条件。原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告在庭审中明确表示同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求被告腾还所租赁的房屋，支付所欠租金，被告亦表示同意。庭审中，双方对原告主张的自2018年2月1日至2019年1月31日租金尚欠55000元均无异议；原告主张自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费（按每年租金14万元折算）有事实和法律依据，被告对此未提出异议，本院予以确认，故对原告要求被告返还租赁房屋，支付尚欠房屋租金及房屋占用费的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为：1.涉案房屋装饰装修物应如何处理；2.原告要求被告支付违约金7000元（按年度租金14万元的5%计算）的诉讼请求是否成立。 针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》第六条约定：被告可根据需要自担费用对房屋进行装修，但不得改变房屋的内部结构；合同到期后被告不得拆除或损坏，否则原告有权要求被告修复或赔偿。本案房屋租赁合同原租赁期限为2013年2月1日至2023年2月1日，根据合同约定租期届满后装饰装修物均归原告所有，涉案房屋1-5楼系被告装修，故本院认为对于1-5楼装饰装修物已形成附合部分归原告所有，可移动的物品由被告自行搬离较为公平合理。至于被告提出要求原告赔偿其装修损失的意见，其未提起反诉，本院不予一并处理。 针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，违约金的支付应当以损失为基础，原告余家胜因本案房屋租赁合同可取得的预期利益为收取房屋租金，被告作为承租人未按约定向原告支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行租金的违约责任，原告应收取的租金及房屋占有使用费计算至房屋实际腾还给其之日，原告并未因此产生实际损失，故本院对其主张的违约金不予支持。 据此，依照上述法律规定，判决如下： 一、解除原告余家胜与被告刘艳芳于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》以及于2016年6月27日签订的《补充协议》； 二、由被告刘艳芳于判决生效之日起十五日内将新平县古城街道XX路2号房屋1-6楼腾还给原告余家胜（1-5楼腾空范围含房屋内可移动的物品、不包括已形成附合的装饰装修物，6楼腾空范围不包括装饰装修物）； 三、由被告刘艳芳于判决生效之日起十五日内支付原告余家胜2018年2月1日至2019年1月31日止的房屋租金55000元以及自2019年2月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金140000元计算）； 四、驳回原告余家胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，减半收取计675元，由原告余家胜负担76元，由被告刘艳芳负担599元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  王保贵 二〇一九年九月十六日 书记员  张 媛