广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16147号原告（反诉被告）：佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道张槎村，注册号:粤农集字第**。社长：陈国津。委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：田成，男，1991年6月20日出生，汉族，住重庆市开县，原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社诉被告田成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法由审判员肖华适用简易程序独任审判。被告在2019年7月18日向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2019年7月15日、2019年8月1日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人徐东剑、左彬及被告田成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将租赁铺位返还给原告；2、被告向原告支付所欠租金80050元（按每月4350元标准计至被告返还租赁铺位之日止，暂计至2019年5月31日）、水费1757.40元（计算周期为2017年6月17日至2018年8月1日）、电费13633元（计算周期为2017年6月17日至2018年11月1日）及逾期付款违约金13275.03元（以每月所欠款项为本金，从逾期之日起按日万分之四暂计算至2019年6月30日，并请求计算至被告实际清偿之日止）；3、被告从2018年7月10日起，以2700元/月为标准，向原告支付多占用原告180平方米场地的租金，暂计算至2019年6月30日为34290元，并从2019年7月1日起继续计算至被告实际返还全部占用场地之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大楼围工业区7号首层之东南的铺位出租给被告，租金为每月15元/平方米，即每月租金为4350元，租赁期限为2015年11月1日至2017年10月31日。根据合同第十一条约定，被告未依本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向原告支付逾期付款滞纳金。如被告欠交租金及费用满两个月的，原告有权解除本合同并追究被告的违约责任。合同签订后，原告依约将铺位交付被告使用，被告持续使用至今。2017年6月起，被告开始拖欠租金、水电费等费用，经原告多次催促，被告至今仍未支付。另外，根据合同约定，被告承租铺位的面积为290平方米，但自2018年7月10日起，被告擅自占用原告的场地，实际多占用原告场地180平方米，但被告自始未向原告支付过该多占用面积的租金。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、由于原告的施工行为，导致被告承租的厂房被水浸泡，厂房内存放的大量棉纱、布匹发霉受损，被告曾与原告协商要求原告赔偿五万元，原告当时表示同意，但不知为何又反悔；2、原告在施工过程中被告承租的厂房大门封死，导致被告无法出货，造成被告损失二十多万元；3、原告的上述行为给被告造成损失，相应的损失应在被告欠付的租金中予以扣减，扣减后，被告同意向原告支付剩余款项；4、被告自2018年9月开始多次向原告提出退租，但原告一直没有给予明确的答复，被告同意向原告返还租赁铺位；5、被告确认从2018年6月开始多占用了180平方米场地，双方口头约定多占用场地的租金为每月2700元，被告从2018年6月至今一直没有向原告支付过该部分租金；6、从2018年6月开始，原告因装修占用被告租赁的290平方米厂房中的部分物业（约30平方米），该部分的面积不应再向被告计收租金，因此被告认为租赁合同约定的290平方米的租金应从2018年6月开始按每月3900元计收；就该部分物业被告确认截止2017年12月31日拖欠原告租金为6100元，2018年1月至今均未向原告支付租金；7、对原告主张的水电费金额有异议，被告不拖欠2017年的水电费，被告仅确认拖欠原告2018年的水电费；8、被告认为不应计算违约金。被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告经济损失100000元。2、原告赔偿被告的装修残值即地板进行重铺（铺设了瓷砖）、墙壁刷漆进行翻新、铺设水电线路、安装门窗30000元。事实和理由：被告与原告签订租赁协议，在租赁期间，原告在对楼层改建装修期间封死被告的厂房大门，造成被告不能正常进出货物。在装修过程中，原告毁掉被告工厂办公室，原告承诺给被告重新装修办公室，但至今没有履行承诺。由于原告改建装修的失误，导致被告承租的工厂两次被水浸泡，被告厂内存放的大量布匹、衣服、棉纱等均发霉受损，被告工厂不能正常生产，因此失去多个客户的信任，现被告工厂面临破产的处境。另，被告接收涉案厂房时，该厂房几乎是毛坯状态，没有铺地板，墙壁也不平整且厂房没有通电，是被告接手之后进行的全面装修。原告针对被告的反诉辩称：原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据。诉讼中，原告就本诉、反诉一并举证如下：1、原告农村集体经济组织证明书、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《关于张槎镇张槎管理区迎定、长东、长西经济社已建厂房补办用地手续的批复》(编号：佛土建补【1997】47号)。证明位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大楼围工业区7号首层之东南的物业产权属于原告所有。3、《租赁合同》。证明2015年11月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大楼围工业区7号首层之东南的铺位出租给被告，租赁面积为290平方米，租金为每月15元/平方米，即每月租金为4350元，租赁期限为2015年11月1日至2017年10月31日。另外，合同第十一条第二款第一点约定：乙方未依本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金。合同签订后，原告依约将铺位交付被告使用，被告持续使用至今。2017年6月起，被告开始拖欠租金、水电费等费用，原告多次催促被告支付，但被告至今分文未付。2018年7月起，被告又擅自占用180平方米，实际被告共租赁、占用470平方米。诉讼中，被告就本诉、反诉一并举证如下：图片八张。证明被告承租的厂房因原告装修改建两次（2018年6月8日和2017年11月份左右）进水，导致被告的相关损失。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方主体材料，本院经审查后予以确认；被告对原告提交的证据2、3的真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的照片已经当庭出示手机原始载体，且照片拍摄的地点与本院现场勘查的地点一致，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月19日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：一、铺位（厂房、仓库）的结构地址和建筑面积：铺位（厂房、仓库）属混合，位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大楼围工业区**首层之东南，建筑面积为290平方米。二、租赁期为两年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止。三、租金及费用的计算、支付时间和缴款方式：1、租金及费用的计算（租金及费用未含税，租金及费用所涉税金及附加费全部由乙方负责）：失地农民生活补贴15元/月/平方米，每月应缴金额4350元，每年应缴金额52200元。2、租金及费用的支付时间：按先交款后使用的原则，乙方应在每月的10日前交清当月的租金及水电费等一切费用。四、乙方应在本合同签订之日向甲方交纳13050元作为租赁信用保证金，交纳用水、用电保证金4350元。合同期内，乙方不得用该保证金抵扣租金及其它费用。合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将该保证金退还给乙方。五、……。六、水电设施按现有的容量交付乙方使用，水电费由乙方承担。……十、双方责任：（一）甲方责任：1、……；2、不得非法干预乙方的合法经营活动。（二）乙方的责任：1、按本合同第三条约定按时向甲方缴交租金及费用；2、按时缴交水费、电费等费用。十一、违约责任：（一）甲方的违约责任：如甲方无故终止合同或非法干预乙方的合法经营活动，则乙方有权终止合同，甲方须返还信用保证金给乙方，并赔偿与信用保证金等额的金额给乙方；（二）乙方的违约责任：1、乙方未依本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金。若乙方未按时交纳保洁费及水、电费的，甲方可暂停向乙方提供相应服务。如乙方欠交租金及有关费用满两个月的，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任，没收信用保证金。……。4、乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金及有关费用的，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回租赁的铺位（厂房、仓库）；乙方所交信用保证金归甲方所有，甲方有权向乙方追讨由此而造成的经济损失。2019年8月30日，本院对涉案厂房进行现场勘察，现场显示涉案厂房地面铺有瓷砖，墙面扇灰并安装玻璃窗及防盗网，厂房内有织布机及缝纫机，地面堆放有布匹。在厂，地面堆放有布匹公室，但没有形成独立的空间。在涉案厂房及隔壁厂房中间巷道加建有三层高的混凝土水泥结构建筑物。原、被告一致确认：1、被告于2015年11月19日向原告支付了信用保证金13050元、用水用电保证金4350元，共计17400元。2、涉案《租赁合同》到期后，原、被告没有签订书面的租赁合同。3、2017年10月至2018年4月期间，原告在涉案厂房与隔壁厂房的巷道上方加建混凝土水泥结构，共加盖了三层，将原来两栋厂房间的公共巷道纳入被告的承租面积，即被告增租的180平方米场地。就增租的180平方米场地，双方没有签订书面的租赁合同，仅口头约定租金为每月2700元。另：1、被告认为其承租的厂房出现渗水是因为原告进行改建过程中对下水管进行堵塞所致；原告确认被告承租的厂房在2018年6月份出现过一次渗水，但认为渗水属于天灾，是因为外街的水倒灌进入厂房所致。2、原告确认在2017年10月份开展的改建过程中对被告的厂房办公室进行了拆除，但拆除后已经按照被告的意见在厂房内重新布置了一个新的办公室。被告确认原告在厂房内重新布置了新的办公场所，但认为没有按照被告的要求进行布置，且原告重新布置的办公场所仅为一个办公室框架，没有形成独立的空间。诉讼中，原告陈述：1、涉案厂房没有办理报批报建或产权登记。2、因原告是整栋楼交纳水电费，水电费的票据不是单独针对涉案厂房开具的，但被告承租的厂房有单独的水电表，原告已代被告垫付相关的水电费；3、原告在改建装修过程中，没有封掉被告厂房大门，也没有占用被告部分厂房。诉讼中，被告陈述：1、被告承租涉案厂房用于经营制衣厂。原、被告的《租赁合同》到期后，被告一直要求续签书面合同，但原告没有与被告续签合同。2、被告系2014年从案外人处承租涉案厂房并对厂房进行装修，装修行为主要为厂房地面铺设瓷砖，墙面扇灰，安装玻璃窗及防盗网。另，被告对增租的180平方米厂房地面进行油漆及铺设办公室的瓷砖。3、被告向原告交纳的信用保证金、用水用电保证金应用于抵扣被告欠原告的租金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告之间就涉案厂房的租赁合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告有权要求被告返还涉案厂房，原告对此主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金也即占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告之间的租赁合同关系无效，但如被告实际占有并使用涉案房屋，被告仍应向原告支付占有使用费。本案中，被告承租的厂房包含两部分，本院分别说明如下：1、关于《租赁合同》约定的租赁面积290平方米场地，被告确认2017年尚拖欠租金6100元，且确认2018年1月之后未向原告支付租金，本院对原告主张的欠费期间予以确认。被告抗辩原告在装修改造期间，占用部分厂房面积，并据此认为2018年6月开始应按每月3900元计算租金。因原告对该事实不予确认，且被告未提供证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果，本院对其抗辩意见不予采纳。根据《租赁合同》的约定，被告就该部分物业截至2019年8月31日应向原告支付占有使用费93100元[6100元+（4350元/月×20个月）]。2、关于被告增租的180平方米场地，原、被告一致确认口头约定租金标准为2700元，且被告确认自2018年6月承租以来未就该部分场地支付租金，故本院对原告主张的欠费期间及租金标准予以确认。原告主张该部分物业自2018年7月10日计算租金，系对其权利的自由处分，本院予以确认。经核算，被告就该部分物业截至2019年8月31日应向原告支付占有使用费37016.20元（2700元/月÷31天×22天）+（2700元/月×13个月）。3、综上，截至2019年8月31日，被告需向原告支付占有使用费130116.20元（93100元+37016.20元），此后至被告返还涉案厂房之日止的占有使用费仍应以7050元/月（4350元/月+2700元/月）的标准向原告支付。原告该项主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张的水费、电费。原告主张被告2017年6月17日至2018年8月1日共拖欠水费1757.40元，2017年6月17日至2018年11月1日拖欠电费13633元。被告对2018年拖欠的水费、电费无异议，本院予以确认。被告抗辩已经支付2017年度的水电费，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果。结合被告实际使用涉案场地的事实及原告主张的水电费金额，本院对原告主张的水电费予以确认。关于原告主张的逾期付款违约金。因原、被告的租赁合同关系无效，故原告根据无效的《租赁合同》主张被告支付逾期付款违约金，于法不符，本院不予支持。关于被告支付的租赁信用保证金及用水、用电保证金合计17400元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告抗辩该款项用于扣减拖欠的占有使用费，为避免当事人诉累、解约司法资源，本院对被告的主张予以采纳。经抵扣，截至2019年8月31日，被告尚需向原告支付占有使用费112716.20元（130116.20元-17400元）。关于被告主张的损失10万元。本院分析如下：1、被告主张的因厂房渗水导致的布匹等材料发霉受损，本案中，虽原告确认涉案厂房于2018年6月出现浸水，但原、被告对浸水的原因各执一词，具体原因已经无法查明。本院认为，原告作为涉案物业的出租方应保障承租方在租赁期间正常使用租赁物，因租赁物浸水给承租方造成的损失应予赔偿。因被告未举证证明该部分损失的具体发生凭证，综合被告承租期间确因厂房浸水导致布匹受损的事实，本院确认被告因厂房浸水所产生的布匹损失为8000元，原告对此应承担赔偿责任。2、关于被告主张的因原告装修改造期间封闭被告厂房大门导致的货物不能正常进出的损失。结合本院现场勘查的情况可知，原告装修改造的施工现场位于被告承租的厂房与隔壁厂房的公共巷道，施工期间长达半年，施工期间需搭建施工设备实施，必然对被告正常进出货物造成一定影响，因被告未举证证明该部分损失的具体发生凭证，本院酌定为20000元。3、关于被告主张的原告拆除其原有办公室而导致的损失。结合本院现场勘查及双方的陈述可知，原告拆除被告原办公室虽然已经征得被告同意，但原告重新布置的办公室确实比较简陋，尚未与生产车间完全隔离，本院酌定被告因原告拆除原厂房办公室的损失为5000元。综上，本院确定原告应向被告赔偿的损失合计33000元，被告主张超出部分，本院不予支持。关于被告主张的装修残值3万元。本院分析如下：1、根据本院查明的事实可知，《租赁合同》所涉的290平方米厂房系被告从案外人处承租取得，被告对该部分厂房的装修行为亦发生在被告与案外人的租赁合同关系存续期间，故被告要求原告支付该部分厂房的装修残值，缺乏依据，本院不予支持。2、至于增租的180平方米场地的装修行为，主要为地面刷油漆及新布置的办公室地面贴瓷砖，系非常简单的装修行为，本院结合现场勘查的情况，确定该部分装修的残值为3000元。又因原、被告之间租赁合同无效，双方均有过错，故本院确定该残值由原告赔偿50%，也即原告应向被告支付装修残值为1500元，被告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告田成于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社返还位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大楼围工业区7号首层之东南的厂房及增租的180平方米场地；被告田成于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社支付占有使用费112716.20元（暂计至2019年8月31日，此后以7050元/月为标准计算占有使用费至实际返还物业之日止）；被告田成于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社支付2017年6月17日至2018年8月1日水费1757.40元、2017年6月17日至2018年11月1日电费13633元；原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社于本判决生效之日起十日内，向原告田成赔偿损失33000元及装修残值1500元；驳回原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社的其他诉讼请求；驳回被告田成的其他反诉请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费1580元，由原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社负担280元，被告田成负担1300元；本案反诉受理费1450元，由原告佛山市禅城区张槎街道张槎长东股份合作经济社负担350元，被告田成负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年九月十日书记员 廖凯锐