长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初01113号 原告（反诉被告）：吉林省铭联工贸有限公司，地址吉林省长春经济技术开发区四通路北。 法定代表人：范桂水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张佳伟，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周金春，男，1962年7月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省铭联工贸有限公司（以下简称铭联公司）与被告（反诉原告）周金春租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铭联公司的委托诉讼代理人张佳伟、被告（反诉原告）周金春的委托诉讼代理人方春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铭联公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付提前终止合同违约金25920元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月29日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于长春经济技术开发区哈尔滨大街与常德路交汇处的房屋租赁给被告使用；计租面积432平方米；租金年付，2017年免租一年，2018年租金为18元/月/平方米，2019年租金为20元/月/平方米；租赁期满或合同提前解除的，被告应返还租赁物；被告未能及时缴纳租金或其他费用超过15天，应向原告支付违约金按所欠费用的3%每天加收；发生争议由甲方住所地人民法院管辖。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了合同项下房屋，被告自2019年起未按合同的约定向原告支付租金。原告认为，上述合同合法有效，被告的行为系违约行为，侵害了其合法权益，故诉至法院。 周金春辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，双方间合同履行过程中并没有达到被告应该缴纳租金的最终期限，而原告方强行将被告所经营的房屋锁住，导致被告无法继续经营，属原告违约；原告应依法对其违约行为给被告造成的损失和按照合同规定应承担相应的违约责任，同时应承担强行扣留被告资产的违法责任，因原告的违约和违法行为导致被告的合同无法履行，责任在原告，为此本案应驳回原告诉讼请求同时被告就原告的违约及违法行为提出反诉，要求原告承担合同约定和法定的责任。 周金春向本院提出反诉：1.判令解除双方间租赁合同并立即返还非法强行扣留的反诉人的财产；2.判令被反诉人因提前解除合同应当向反诉人支付的违约金25920元；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月29日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人将其所有的位于长春经济技术开发区哈尔滨大街与常德路交汇处的房屋租赁给反诉人使用，租赁期限分别为一楼4年、二楼3年半；2019年1月1日至2019年12月31日期间租金为20元每月每平方米；任何一方提前解除合同属于违约，违约方应向对方支付3个月租金作为违约金赔偿。合同签订后，反诉人对房屋进行装修并使用，至2018年12月30日，被反诉人强行关闭租赁房屋，非法扣留反诉人财产，导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，为此，反诉人请求法院依法判令解除双方间租赁合同并立即返还被非法扣留的财产，同时，判令被反诉人按合同规定承担因解除合同应当承担的违约金。 铭联公司辩称，铭联公司并没有扣留周金春的财产，其主张没有事实依据；根据双方签订的租赁合同，周金春应在2018年年底交纳2019年房屋租金，其因经营不善，自行从租赁的房屋中退出并拒绝向铭联公司交纳租金，因此存在违约行为的是周金春而不是铭联公司，综上，反诉人的请求没有事实及法律依据，应予驳回。 经审理查明，2016年12月29日，铭联公司与周金春签订《房屋租赁合同》一份，约定铭联公司（甲方）将位于长春经济技术开发区哈尔滨大街与常德路交汇处的房屋租赁给周金春（乙方）使用，租赁物的功能为陶瓷展厅，租赁物按现有条件交付给乙方使用，一、二楼合计面积432平方米，租赁期限自2017年1月1日至2020年12月31日止；租金支付方式为2017年1月1日至2017年12月31日免租一年，2018年1月1日至2018年12月31日租金18元/月/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日租金20元/月/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日租金22元/月/平方米，签订合同当日交纳2018年1月1日至2018年6月30日上半年的租金46656元；在违约责任中约定“1.任何一方要求提前解除合同如果对方不予以同意属于违约，违约方应向对方支付3个月租金作为违约赔偿。2.在租赁期内乙方未能及时交纳租金或其他费用超过15天，乙方应向甲方支付违约金，违约金按所欠费用的3%每天加收，甲方有权扣留货物用于支付乙方所欠费用，并有提前解除本合同的权利。3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：（1）未按约定时间交付租赁物达15日的；（2）不承担约定的维修义务，致使乙方无法使用的；（3）由于租赁物抵押而丧失出租权，影响或导致乙方不能用时。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该租赁物：（1）逾期支付租金或其他费用超过15天的；（2）擅自改变租赁物用途的；……” 上述合同签订后，周金春交付了2018年1月1日至12月31日的房屋租金，并按约定使用上述房屋。2018年12月30日，铭联公司因周金春将承租房屋内的物品撤出且未交付2019年度的租赁费而认为周金春违约，将其承租房屋的房门关闭，致使周金春不能继续使用租赁房屋，双方发生争议。 庭审过程中，双方当事人同意自行查看及处理租赁房屋内剩余物品。 本院认为，铭联公司与周金春签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议在于双方当事人的行为是否构成违约，首先，对于铭联公司将房门关闭的行为，由于双方在订立合同时仅就2018年1月1日至2018年6月30日期间的租赁费交纳期限进行了明确的约定，而对于其余租赁费的交纳时间并未进行明确约定，故铭联公司有权随时要求周金春履行支付剩余租金的义务，但是周金春并未就支付2019年租金的问题与铭联公司进行协商而是将承租房屋内的物品撤出，足以使铭联公司认为其有可能丧失履行债务的能力，周金春虽然辩称撤出物品系为了调换展品，但是并未提供相关证据予以证实，因此，铭联公司将出租房屋房门关闭系行使不安抗辩权的体现，不应认定为违约行为。其次，对于周金春撤出承租房屋内物品及未交付2019年租金的行为，如前所述，双方未就租金支付期限进行明确约定，其未在2018年12月30日前交付2019年度租金不足以认定其构成违约；其撤出承租房屋内物品的行为，由于租赁房屋内的物品系其自有，其有自由处分的权利，在其并未明确向铭联公司提出解除租赁合同的情况下，铭联公司认定其提前解除合同缺乏法律依据。因此，对双方当事人要求对方承担违约责任的主张，本院不予支持。 对于周金春请求解除双方租赁合同的主张，由于双方彼此缺乏信任对未付租金问题未能达成一致意见，均拒绝继续履行合同义务，致使不能实现合同目的，故对于周金春解除合同的请求应予支持。 综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除吉林省铭联工贸有限公司与周金春于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告吉林省铭联工贸有限公司的诉讼请求； 三、驳回反诉原告周金春的其它反诉请求。 本诉案件受理费448元（原告已经预缴448元），减半收取计224元，反诉案件受理费224元（反诉原告已经预缴448元），由原告吉林省铭联工贸有限公司负担224元，由周金春负担224元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 刘 岩 二〇一九年九月六日 书记员 姜鑫鑫