湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2276号上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里洞村高湾组五岭公司管理处办公楼**。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭韵，女，1967年5月9日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）因与被上诉人谭韵商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君联公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谭韵的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用均由谭韵承担。事实和理由：一、一审认定交房时间为2016年4月29日错误。君联公司虽向谭韵送达《入住通知书》，但并不意味着谭韵按通知时间及时收房。根据双方商品房买卖合同第九条的约定，房屋交付时应当签署交接单，谭韵于2017年11月30日出具了《收房确认书》，确认该日收房，因此，应当按照谭韵亲自签字确认的时间来认定收房时间为2017年11月30日。谭韵交纳物业费与本案属于不同的法律关系，不能据此推翻谭韵书面确认的收房时间。二、一审法院判决君联公司继续支付延期交房违约金属认定事实和适用法律明显错误。君联公司开发的“君联名都”项目关于延期交房的一系列案件通过诉讼或和解的方式，已基本处理完毕。君联公司与谭韵之间采取补偿两年物业费的方式就延期交房口头达成了一致意见，并履行完毕。现谭韵违背诚实信用原则，否认双方的和解协议，明显与整个项目的处理方式相违背。一审法院对证据的审查，未根据基本常识按照各证据与案件事实的关联程度进行综合分析，机械套用入住通知书的时间，认定事实和适用法律明显错误。三、一审判决君联公司支付迟延办证违约金错误。本案商品房买卖合同在不动产登记制度实施前即已签订，合同约定的初始登记是保障买房人权利的一种公示，即办理网签和预告登记，一审法院将初始登记扩大为首次登记，系对不动产登记条例的理解存在偏差，篡改了当事人的真实意思。如前所述，交房时间是2017年11月30日，即使初始登记就是不动产登记中的首次登记，按照“自交房之日起365个工作日内办理登记”的约定，君联公司自2019年5月份之后办理首次登记的，才能认定为违约，君联公司已在该日期前办理了相关手续，无需支付违约金。谭韵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。君联公司的上诉理由不能成立，请求予以驳回。一、一审认定交房时间为2016年4月29日正确。君联公司于2016年4月17日，向谭韵发出《入伙通知书》，通知谭韵于2016年4月29日入住，并于2016年4月30日在郴州日报刊登入住通知。事实上，谭韵在2016年五一前夕到君联公司收房，并要求君联公司承担逾期交房的违约责任，但君联公司不予理会，只是要求谭韵到物业处办理手续，谭韵当时就到物业公司拿了钥匙，对卫生间进行防漏试水验收，并从2016年5月1日开始交纳了物业服务费。在2016年4月17日至2017年11月30日期间，谭韵多次要求君联公司支付逾期交房的违约金并办理收房手续。直到2017年11月30日君联公司答应赔偿两年物业费作为延期交房违约金。谭韵签订《收房确认书》是因为君联公司要求先签订《收房确认书》才予支付赔偿金，谭韵并没有放弃继续追究君联公司逾期交房的违约责任，更没有签署和解协议。因此，认定交房时间应当以实际交付房屋的时间为准，而不应以签署《收房确认书》为准。二、根据商品房买卖合同的约定，君联公司应于2015年10月31日前交房，在交付之日起365个工作日内完成该栋房屋的初始登记，故一审法院计算君联公司逾期交房期间为2015年11月1日至2016年4月30日，共计182天正确，君联公司对此应承担支付违约金的责任。《不动产登记条例》施行后，买受人办理权属登记是指不动产登记，君联公司于2019年4月15日通知的亦是办理权属登记，而非君联公司上诉所称的网签和预告登记，双方在合同中对网签和预告登记亦另行作出了约定，因此，君联公司的办证义务是办理不动产登记。现君联公司逾期办理，应向谭韵支付违约金。谭韵向一审法院起诉请求：1.判令君联公司支付房屋延迟交付违约金6395.93元和延迟办理房屋权属初始登记的违约金20,066.36元；2.君联公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2014年10月27日，谭韵作为买受人，君联公司作为出卖人，签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201401141103）。约定谭韵购买君联公司开发的位于郴州市寒溪路“君联名都”项目第1栋1103号房，合同约定建筑面积126.66㎡，总房款为350,595元。《商品房买卖合同》第五条，付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：银行按揭或公积金贷款，买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）（￥150,595元），余款200,000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15天内自行向公积金中心申请贷款，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按合同第六条处理……第六条买受人逾期付款的违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。合同第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。……第十六条，关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。二、合同签订后，谭韵支付了全部购房款351,425元（按实测面积126.96㎡计）。2016年4月17日，君联公司向谭韵送达《入住通知书》，通知谭韵在2016年4月29日前来办理入住手续，否则君联公司将按照合同和相关法律法规规定视为谭韵已入住，并自2016年4月29日开始计收物业管理费。三、谭韵于2016年5月1日开始缴纳案涉房屋的物业管理费。四、2017年11月30日，谭韵领到涉案房屋延期交房违约金4702.6元，并向君联公司出具《领款凭证》。同日，谭韵出具的《收房确认书》上确认收房时间为2017年11月30日。五、2019年4月15日，君联公司向业主出具《办理房屋权属通知书》，告知各购房业主现可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。本案争议焦点为：1.交房时间的认定问题；2.君联公司是否存在逾期交房及违约责任；3.君联公司是否存在延误办证及违约责任。1.关于交房时间的认定问题。谭韵主张交房时间是2016年4月30日，理由是君联公司2016年4月17日送达了《入住通知书》，通知谭韵办理入住手续，否则视为已入住，且谭韵在2016年5月1日已经开始缴纳物业管理费；君联公司主张交房时间是2017年11月30日，理由是谭韵出具的《收房确认书》上确认了交房时间。一审法院认为，君联公司的《入住通知书》与谭韵的物业费票据时间上衔接吻合，结合一审法院关于君联公司交房时间认定的类似案件生效判决：君联公司交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》，故本案实际交房时间应为2016年4月30日。2.关于逾期交房的违约责任。按照合同约定，君联公司应于2015年10月31日前交房，故逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数182天，君联公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，君联公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。君联公司应支付谭韵逾期交房违约金为6395.9元（351,425元×0.0001×182天）。本案谭韵虽领取了延期交房违约金4702.6元并出具《领款凭证》，但无证据证实双方已就延期交房事宜已经协商处理完毕，谭韵提出领取的系部分款项，并明确表示不放弃剩余部分，故延期交房违约金确定为1693.3（6395.9-4702.6）元。3.关于延误办证的违约责任。我国实施不动产统一登记制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。君联公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法如期办证，一审法院认为：①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；③君联公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内向不动产登记中心递交了完整的办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致迟延办理。经查，谭韵支付了全部购房款，而君联公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。根据合同第十六条关于产权登记的约定，谭韵有权不解除合同，并据此要求君联公司支付违约金，君联公司将房屋交付给谭韵的时间为2016年4月30日，办理房屋首次登记的最后期限应在商品房交付使用后365个工作日内，即应在2017年10月17日前办理，故违约金计算的日期应从2017年10月18日开始计算，按已付房款351,425元的万分之一计算至2019年4月15日违约金为19,117.52元（351,425元×0.0001×544天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谭韵逾期交房违约金1693.3元。二、被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谭韵迟延办证违约金19,117.52元。三、驳回原告谭韵的其他诉讼请求。如果被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取151元，由原告谭韵负担38元，由被告郴州君联房地产开发有限公司负担113元。”二审期间双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。争议的焦点为交房时间如何认定及君联公司应否向谭韵支付逾期交房和延期办证的违约金。一审法院查明的系列事实表明，在2017年11月30日前，君联公司已经向谭韵交付了房屋，只是双方因逾期交房违约赔偿问题未能协商处理好，故而在此之前一直未能办理交房手续，但谭韵对此没有过错。从双方的举证情况来看，一审认定交房时间为2016年4月29日，有《入住通知书》、物业费缴费凭证及君联公司在郴州日报刊登的公告等系列证据证实，相较于君联公司据此请求支持其主张的《收房确认书》，谭韵提交的证据具有更大的证据优势。因此，一审法院对交房时间的认定正确，本院予以维持。如上所述，君联公司的交房时间晚于合同约定的最后期限即2015年10月31日，办证的时间亦超过了合同约定的自房屋交付之日起365个工作日内的期限，因此，君联公司应当向谭韵支付逾期交房和逾期办证的违约金。至于君联公司提出双方已于2017年11月30日就逾期交房赔偿一事调节好的主张，因君联公司在向谭韵支付违约金时，双方并没有签订该纠纷就此了结的相关文书，现谭韵起诉表示其并未放弃其他请求，请求法院判决君联公司继续支付逾期交房违约金于法有据，应予支持。综上，郴州君联房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302.0元，由郴州君联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗燕青审判员  林海波审判员  杨利平二〇一九年九月十二日法官助理李敏书记员黄雪薇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。