苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5213号原告：戴文明，男，1991年10月6日出生，汉族，住苏州。原告：王江艳，女，1991年6月3日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春林，江苏渟泓律师事务所实习律师。被告：陆炳良，男，1957年8月2日出生，汉族，住太仓市。被告：杨凤珍，女，1960年6月2日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：杨笛，代理上述两被告，系其儿子。被告：俞月霞，女，1981年7月24日出生，汉族，住苏州市相城区。原告戴文明、王江艳与被告陆炳良、杨凤珍、俞月霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴文明、王江艳及其委托诉讼代理人郭峰春、杨春林（参加第一次开庭），被告陆炳良、杨凤珍的共同委托诉讼代理人杨笛（参加第一次开庭）到庭参加诉讼，被告陆炳良（第二次开庭）、被告杨凤珍（第二次开庭）、被告俞月霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴文明、王江艳的诉讼请求为：1.原、被告于2018年9月7日签署的《房屋买卖协议》解除；2.三被告返还定金20万元；3.三被告赔偿房屋差价损失100万元；4.诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2018年9月7日，三被告(售房人、甲方)与二原告(购房人、乙方)通过苏州锐奥房产经纪有限公司(居间方，以下简称锐奥公司)签订《房屋买卖协议》，约定三被告将其所有的位于苏州工业园区栖湖名苑17幢204室房屋出售给二原告，成交价为379万元，其中定金20万元，于签订合同之日支付5万元，剩余15万元按照协议第八条的约定陆续补齐；协议同时还约定通过资金托管账户由二原告以贷款方式支付上述房屋价款，双方应于2018年11月15日之前开始办理资金托管，否则视为违约；甲方需保证该房屋权属无争议，如发生与甲方房屋有关的债权债务纠纷等，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。协议签订后，二原告通过转账方式陆续向三被告支付定金20万元，三被告出具了《购房定金收据》。然而，三被告却没有按照协议约定的时间办理过户手续。对此，二原告曾多次催促三被告按约继续履行协议，三被告始告知涉案房屋银行抵押还没有解决，并承诺会尽快处理好，房子保证继续卖给二原告，并请求再多给一点时间。期间，三被告还找了垫资公司，二原告对此深信不疑并继续等待，但时至今日，三被告一直未能解决银行抵押问题，使得原告再无期待其能继续履行协议的可能性。同时，在此期间房价上涨迅猛，二原告产生了巨额房屋差价损失。综上，因三被告严重违约行为，致使二原告购买房屋的合同目的无法实现，二原告只好要求解除与三被告之间的房屋买卖协议，三被告承担相应违约责任并赔偿损失。又因涉案房屋产权实际所有人为被告俞月霞，被告陆炳良、杨凤珍系为被告俞月霞房屋的代持人，且三被告共同参与了整个房屋买卖合同签订过程，因此三被告应对上述违约责任互负连带赔偿责任。被告陆炳良、杨凤珍辩称：其不识字，其并不清楚跟谁签了什么合同，合同内容不清楚。款是付给被告俞月霞的，其未收到房款。被告俞月霞未作答辩。经审理查明，2018年9月1日，陆炳良、杨凤珍出具《授权委托书》，内容为：“由于本人事务繁忙，无法正常往返苏州处理位于苏州工业园区亭盛街中信森林湖十七幢二零四房产买卖交易相关事宜，现全权委托我的儿媳俞月霞代我们处理以上所述房产买卖一切相关事项(房产最终买卖过户签字除外。但包括谈价、收取定金、签订定金合同及处理与此房产有关争议、诉讼、放弃诉讼等)。委托期限：从本授权书签订起，至上述房产最终交易完成结束。特此委托!”俞月霞作为受托人亦在《授权委托书》下方签名。同日，陆炳良、杨凤珍出具《说明》，内容为：“苏州工业园区中信森林湖17幢204室房屋虽然登记在我们名下，但是儿子和媳妇因为贷款政策才借用我们名义买的，房子所有的购房款也是媳妇俞月霞出的，这个房子我们确认是俞月霞的房产。现在这个房屋已出售，我们承诺出售所得全部归俞月霞所有，在收到后一周内转给俞月霞。”2018年9月7日，陆炳良、杨凤珍（甲方、售房人）及其委托代理人俞月霞，戴文明、王江艳（乙方、购房人），与锐奥公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将其苏州工业园区栖湖名苑17幢204室房屋出售给乙方，实际价款为379万元，其中定金20万元，于签订合同当天支付5万元，于2018年9月11日、9月16日、9月30日补交5万元。托管以外的房款部分于过户当日支付甲方。乙方委托丙方代为办理购房贷款。甲乙双方须在七个工作日内提供相应的合法证件。甲方应于交易结束拿到全部房款当天交付房屋。甲乙双方约定于2018年11月15日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。第六条第1款约定：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方房屋有关的房屋基本情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷等，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第六条第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约情况，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未交纳的服务费仍需由违约方全额交纳。第八条手书约定：甲方承诺该房屋无产权纠纷，符合国家买卖条件。违约方承担中介服务佣金。此房为精装修房。第九条约定：甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除并注销抵押登记，相关费用由甲方承担。陆炳良、杨凤珍、俞月霞、戴文明、王江艳均在协议尾部签名，锐奥公司盖章。同日，俞月霞出具《承诺书》，内容为：“本人承诺，在工业园区栖湖名苑花园(新村)17幢204室房屋交易过程中，本人签署的所有文件，是由产权人陆炳良、杨凤珍合法授权的，本人愿意为本次交易负责，并承担由此产生的违约责任。”2018年9月11日，戴文明、王江艳支付俞月霞10万元（其中5万元于9月7日支付中介，9月11日中介转付俞月霞）。同日，俞月霞、杨凤珍出具《购房定金收据》，内容为：“今有陆炳良收到戴文明购买栖湖名苑花园17幢204室购房定金(大写人民币)壹拾万元整¥100000.00元（小写），付款方式为转账。相关协议编号：8200189。”2018年9月14日，戴文明、王江艳支付俞月霞5万元。2018年9月27日，戴文明、王江艳支付俞月霞5万元。2018年11月4日，俞月霞另向戴文明借款，出具《借条》言明：“今借戴文明现金叁万元整（¥30000元）等付中信森林湖17-204室首付时返还给戴文明。”另查明，涉案房屋栖湖名苑17幢204室建筑面积143.84平方米，2017年8月18日登记为陆炳良、杨凤珍共同共有，当天为中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称农行园区支行）办理抵押登记，登记的抵押物价值424万元，债权数额270万元，抵押期自2017年8月7日至2042年8月6日。2017年9月12日为张林森办理余额抵押登记，债权数额30万元，抵押期自2017年9月6日至2020年9月5日。2019年3月27日，本院对周传霖与杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞房屋买卖合同纠纷一案予以立案，审理中依法通知张林森、农行园区支行为第三人参加诉讼。诉讼中，本院根据周传霖的申请，于2019年4月11日查封了涉案房屋。2019年8月27日，本院作出（2019）苏0591民初3263号民事判决书，查明如下事实：“2018年1月4日，周传霖（购房者）与俞月霞（卖房者）签订《购房协议事项》一份，内容为：‘经双方协议，同意在产证满二年以后交易，交易条件如下：①2018年1月4日，购房者周传霖付卖房者一万元诚意金，卖房者收到诚意金后，不再接受其他买房者。②买卖双方和中介签三方协议：a：买方付卖方70万订金，订金分两次付清，首次付30万在协议当天支付，余下40万在2-4周付清。b：卖方在付订金的当天签三方协议以外，把产证交由买方保管。c：房屋以总价345万出售（345万不包括从协议当月到交易之日月供的利息，最终成交总价是345万加上交易之前月供的利息）。d：家具家电含在房屋内出售（除电视机带走）。e:学区使用要从学校注销。f：交易之前，所售房屋由卖方居住，如果提搬走房屋交由买方使用。’2018年1月6日，杨凤珍、陆炳良出具《房屋买卖委托书》，表示其为诉争房屋共有人，同意出售诉争房屋，委托杨笛全权代表其办理如下事项：1.在符合依法出售的前提下，代办此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2.代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3.代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；4.协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5.代为收取相关售房款。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件其均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。同日，杨笛代理杨凤珍、陆炳良（售房人、甲方）与周传霖（购房人、乙方）、韦博房产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖(置换)合同》一份，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，实际成交价格为345万元，税费由乙方交纳。乙方当天支付定金25万元，2018年1月9日付定金5万元。协议签订后乙方付甲方40万元。2019年8月20日前办理过户手续时甲方应将70万元打入资金托管账户给乙方办理过户贷款。甲乙双方必须在2019年8月20日前提供相应的过户/贷款合法证件，否则承担另一方由此引发的经济损失。甲方承诺于交易过户结束前腾空诉争房屋交付乙方。以上条款的约定日期，如有乙方无法履行，每延期一日的违约方须向另一方支付成交价的万分之五作为逾期违约金。甲方须保证诉争房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，违约方向另一方支付成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。即日起，甲方的每个月贷款利息部分由乙方承担。交房前的物业费、水电费由甲方负责结清。装修部分和家具家电全部留给乙方，维修基金含在房价内。当天，俞月霞出具收条，言明收到周传霖购房定金25万元，其中1万元现金、24万元转账（该款付至杨凤珍账户）。2018年3月11日，俞月霞出具收条，言明收到周传霖购房定金70万元（除前述25万元外，付至杨凤珍账户7万元，付至杨笛账户30万元，微信转账给俞月霞2万元，余款6万元为信用卡支付杨笛）。2018年3月12日至2018年4月5日期间，周传霖合计通过微信转账给俞月霞3.6万元，并通过银行贷款支付俞月霞11.7万元且支付了银行手续费0.35万元，俞月霞归还周传霖1.75万元。诉讼中，周传霖依据上述事实主张，其合计已付购房款83.9万元。杨笛陈述，周传霖付给杨凤珍的款项其不清楚，因为杨凤珍的卡在俞月霞处，周传霖付给俞月霞的款项其也不清楚。另查明，2017年8月7日，农行园区支行与杨凤珍、陆炳良、杨笛签订《个人购房担保借款合同》，出借款项270万元。2017年8月18日，诉争房屋办理抵押登记，抵押给农行园区支行，债权数额270万元。2017年9月6日，杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞与张林森签订《借款协议》，杨凤珍、陆炳良与张林森签订《借款抵押合同》，约定杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞向张林森借款30万元（24.8万元），并以诉争房产提供担保。当天张林森向杨凤珍账户转账24.8万元。2017年9月12日，诉争房屋办理余额抵押登记，抵押给张林森，债权数额30万元。2018年7月6日，本院受理农行园区支行与杨凤珍、陆炳良金融借款合同纠纷一案。2018年12月5日，该案查封诉争房屋。该案诉讼中，本院追加杨笛为被告参加该案诉讼。2018年12月27日，本院作出（2018）苏0591民初6012号民事判决书，判决：一、杨凤珍、陆炳良、杨笛应于判决生效之日起十日内归还农行园区支行借款本金2677949.25元，并赔付农行园区支行截至2018年6月25日的利息65267.12元、罚息381.72元、复利992.27元以及自2018年6月26日起至实际履行之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、杨凤珍、陆炳良、杨笛应于判决生效之日起十日内向农行园区支行支付律师费100237元；三、如杨凤珍、陆炳良、杨笛不能按期履行上述第一、二项付款义务，农行园区支行有权以杨凤珍、陆炳良名下的诉争房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款在270万元限额内优先受偿。案件受理费29559元、财产保全费5000元，合计34559元，由杨凤珍、陆炳良、杨笛负担（农行园区支行同意其所预缴的诉讼费用由杨凤珍、陆炳良、杨笛向其直接支付，本院不再退还，由杨凤珍、陆炳良、杨笛在履行本判决时一并支付农行园区支行）。杨凤珍、陆炳良、杨笛未履行判决，农行园区支行向本院申请执行，（2019）苏0591执2640号执行案件中，周传霖代杨凤珍、陆炳良、杨笛偿还农行园区支行债务3068090.58元。2018年12月5日的该案查封已解除，2017年8月18日的抵押登记尚未注销。2019年7月23日，周传霖转账支付张林森18万元。2019年7月24日，张林森出具收条，言明收到周传霖代杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞向其支付的18万元。2017年9月12日的余额抵押登记尚未注销。”该案基于上述事实，判决：一、张林森于判决生效之日起十日内协助杨凤珍、陆炳良办理苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产的抵押登记注销手续；二、农行园区支行于判决生效之日起十日内协助杨凤珍、陆炳良办理苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产的抵押登记注销手续；三、杨凤珍、陆炳良于第一、二项判决义务履行完毕之日起十日内协助周传霖将苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产权属转移登记至周传霖名下；四、杨凤珍、陆炳良于第一、二项判决义务履行完毕之日起十日内将苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产交付（屋内装修及家具家电除电视机外，一并交付）给周传霖，俞月霞予以协助；五、杨凤珍、陆炳良于判决生效之日起十日内支付周传霖违约金20000元；六、驳回周传霖的其余诉讼请求。再查明，戴文明、王江艳及其父亲于2019年4月20日与俞月霞对话商讨解决合同履行事宜。对话中，俞月霞认可涉案房屋系其实际所有，其诚心卖房给戴文明、王江艳，但两笔贷款未还清，无法办手续，其将尽快还款。因购买涉案房屋未果，戴文明、王江艳于2019年4月28日与童某某签订《房屋买卖（居间）合同》，以305万元价款购买面积为91.44平方米的栖湖名苑36幢601室房产，该合同已履行，该房屋已登记于戴文明、王江艳名下。审理中，戴文明、王江艳提交的贝壳网页截屏反映，与涉案房屋类似户型的房屋出售及挂牌出售情况如下：某套房屋2018年11月22日成交价格为443万元，某套房屋2019年6月11日挂牌价格为580万元，某套房屋2019年6月12日挂牌价格为580万元，某套房屋2019年7月16日挂牌价格为590万元，某套房屋2019年8月11日挂牌价格为580万元，另有部分挂牌时间不明的房屋挂牌价格510万元、520万元。审理中，戴文明、王江艳陈述：2019年4月28日，因当时房屋涨价已太高，其无资金能力购买涉案房屋同户型的大房屋，只能买小户型的，所以在涉案房屋同小区购买小房屋，该小房屋也比之前涨了60万元，如按143.84面积计算，涉案房屋涨价至少100万元以上。涉案房屋虽在二楼，但装修豪华，而其实际购买的房屋虽在六楼，但装修简单，综合对比下，涉案房屋涨价100万元以上是肯定的，证据也是充分的。其首次开庭后一直在报警，希望通过警方处理，但警方未予正式立案处理。卖方欺骗其，造成其重大损失。如果鉴定房价，将扩大其损失。其所交证据足以证明损失，望法院综合认定损失，可在100万元基础上适当降低，但不同意低于80万元。至于借款3万元，其不在本案中主张，保留另行主张的权利。关于主张陆炳良、杨凤珍、俞月霞返还定金、赔偿损失的依据，戴文明、王江艳陈述：1.证据表明涉案房屋实际产权人是俞月霞，房款也归俞月霞，俞月霞参与签订合同，参与房屋交易过程，操作整个交易过程，也反复承诺解决纠纷、承担责任。2.俞月霞在之前房屋买卖合同中发生了纠纷后依然通过电话等欺骗其，承诺会过户到其名下，诉讼后还在承诺，俞月霞事实上已远远超过代理人的身份。即便俞月霞不算作房屋的出售方，后续反复的承诺行为也视为俞月霞对出售方义务的加入。3.陆炳良、杨凤珍毕竟是房屋登记的所有权人，且出具说明、授权委托书等，为合同当然的出售方。不仅如此，陆炳良、杨凤珍对之前买卖房屋交易也完全了解，陆炳良、杨凤珍承担出售方的违约责任天经地义。以上事实，由授权委托书、说明、房屋买卖协议、承诺书、转账凭证、购房定金收据、借条、不动产登记簿、不动产权证书、对话录音、房屋买卖（居间）合同、贝壳网页截屏、（2019）苏0591民初3263号民事判决书等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖协议》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。杨凤珍、陆炳良既已将房屋出售给他人，且未按约注销抵押登记，又致房屋因涉债被查封，终被判决履行过户给他人，致戴文明、王江艳的合同目的不能实现，现戴文明、王江艳诉请解除《房屋买卖协议》合法有据，本院予以支持。合同既已解除，杨凤珍、陆炳良因其严重的违约行为，理应返还定金20万元，并承担违约责任。综合戴文明、王江艳所交证据及案件实际情况，结合合同签订后、解除前的当地房产价值上升情况以及戴文明、王江艳另购房屋的事实，考虑戴文明、王江艳在审理中表达的意见等各种因素，本院酌定杨凤珍、陆炳良赔偿戴文明、王江艳损失80万元。俞月霞虽为杨凤珍、陆炳良代理人，但其为涉案房屋实际所有人，本将最终获得售房款，既参与合同签订，又实际领取定金，且全面参与合同履行，更是明确声明对合同的履行承担责任，其理当就定金的返还及损失的赔偿共同承担责任。因此，杨凤珍、陆炳良、俞月霞应共同返还戴文明、王江艳定金20万元，赔偿戴文明、王江艳损失80万元。借款3万元不在本案审理范围，本案不予理涉。陆炳良（第二次开庭）、杨凤珍（第二次开庭）、俞月霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上所述，戴文明、王江艳的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告戴文明、王江艳与被告陆炳良、杨凤珍之间的《房屋买卖协议》解除；二、被告陆炳良、杨凤珍、俞月霞于本判决生效之日起十日内向原告戴文明、王江艳返还定金200000元并赔偿损失800000元；三、驳回原告戴文明、王江艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37120元、保全费5000元，合计42120元，由被告陆炳良、杨凤珍、俞月霞负担。该款原告戴文明、王江艳已预交，本院予以退还，由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳42120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  陈学珠人民陪审员  王 静二〇一九年九月二十三日书 记 员  姚 俊拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。