山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终834号上诉人（原审被告）:威海市银海洋房地产开发有限公司，住所地乳山市海阳所镇驻地（海林小区）。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：马振海，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王挺，男，1983年11月24日出生，汉族，住乳山市城区。委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。上诉人威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称银海洋公司）因与被上诉人王挺商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2018)鲁1083民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银海洋公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回要求银海洋公司返还购房款及利息的诉讼请求。事实与理由：1.从银海洋公司与陆志萍签订的协议可以看出陆志萍从事房地产经纪业务，曾与银海洋公司存在房地产经纪中间业务往来。2014年4月18日,陆志萍与银海洋公司签订协议书，约定陆志萍借用银海洋公司开发的银滩海林花园56#-1-429室，面积76.97平方米；56#-1-1010室，面积54.14平方米；56#-1-434室，面积61.78平方米，共计叁套房产(包括涉案房屋银滩海林花园56#-1-429室、56#-1-434室)做银行抵押贷款使用，用于陆志萍经营的房屋中介公司银滩海林花园(海林国际)销售与装修款使用。协议中写明叁套房产的产权归属银海洋公司所有，与购房合同买受人、贷款合同借贷人、陆志萍无关，所产生一切法律纠纷及法律责任由陆志萍承担。陆志萍用银海洋公司房屋抵押融资，因此银海洋公司配合陆志萍，签订房屋买卖合同，并出具财务收据。但王挺并未实际履行房屋买卖合同中的支付房款义务。故一审在没有查清事实的情况下要求银海洋公司返还购房款是错误的。2.从合同的内容中也可以看出，按合同第六条“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。签订合同时于2014年4月23日一次性付清总房款……”明显与出具收条时书写时间相矛盾，收条出具时间为2014年4月19日，如按王挺所称全款现金当天支付，那后期签订合同再写明2014年4月23日付款明显违背常理，且合同中约定的逾期付款条款也明显不符合王挺所称当时已交款情形下签订合同的事实。所以王挺与银海洋公司之间并非实际履行房屋买卖合同。双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，故王挺的诉请不符合客观事实。3.在原审一审中法院对王挺及证人王某询问系本案的关键部分，在王挺与王某的陈述中，两人对销售人员的性别陈述自相矛盾，并自始王挺与王某对销售人员的姓名及联系方式根本就不知道。销售人员在整个购房过程中要与王挺多次会晤、商谈、定价、签约、交款、办理房屋产权手续等，双方之间应为此案最熟知彼此，而王挺对其他与本案关键点无关的事实记忆清晰，对此无法陈述，只能证明王挺所称的销售人员系其虚构。如王挺能提供此销售人员，既可证明案件事实，又可查清双方交易的具体情形，从常理考虑王挺根本也不可能放弃对己方有利证据提交，只能证明王挺所称的销售人员子虚乌有，进一步证实王挺并未支付购房款。综上，一审在未查清事实情形下作出裁决，缺乏事实和法律依据，请求依法支持银海洋公司的上诉请求。王挺辩称，1.银海洋公司在上诉状中陈述的理由与本案审理查明的事实不符，王挺已向银海洋公司支付涉案商品房买卖合同的购房款，银海洋公司称是与陆志萍之间的借贷关系而支付的购房款无法律依据，并缺乏其与陆志萍签订的借款协议等证据；2.王挺将购房款支付给银海洋公司，王挺一审中提供的银海洋公司出具的收款收据充分证明了王挺已付清购房款，银海洋公司称未收到王挺交付的购房款无证据证实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回银海洋公司的上诉请求。王挺向一审法院起诉请求：解除与银海洋公司于2014年4月25日签订的编号为（乳）W1400817、W1400818的商品房买卖合同，由银海洋公司退还购房款856815元及利息（利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：2014年4月25日，王挺、银海洋公司双方分别签订编号为（乳）W1400817WT、（乳）W1400818WT的商品房买卖合同，约定王挺购买银海洋公司开发的乳山市房屋，其中429号房屋总价款为469825元，434号房屋总价款为386990元。合同第六条付款方式及期限均约定签订合同时于2014年4月23日一次性付清总房款……。合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2014-7-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”庭审中，王挺提交加盖银海洋公司财务专用章的收据两张，该两份收据显示2014年4月19日，王挺分别向银海洋公司银海洋公司以现金方式交纳房款386990元、469825元。经质证，银海洋公司对该两份收据中加盖的财务专用章的真实性提出异议，并申请鉴定。一审法院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行了鉴定，该鉴定所出具的鉴定意见书认定：两份检材印章印文与样本印文是同一枚印章所盖印。银海洋公司为此支付鉴定费4000元。双方对此鉴定意见书未提出异议。重审中，银海洋公司为证实其与王挺不存在真实的房屋买卖合同关系，提交了银海洋公司与陆志萍于2014年4月18日签订的《协议书》一份，其内容为“今有陆志萍……借用威海市银海洋房地产开发有限公司开发的银滩海林花园56＃--1-429室：面积76.97平方米；56＃-1-1010室：面积54.14平方米；56＃-1-434室：面积61.78平方米；共计叁套房产做银行抵押贷款使用，所贷人民币数只用于银滩海林花园（海林国际）销售与装修使用，这叁套房产的产权归属威海市银海洋房地产开发有限公司所有，与购房合同买受人、贷款合同借贷人无关，与陆志萍无关。如果在贷款期间每月的月供没有及时还款或者因不及时还款产生的一切不良后果都与威海市银海洋房地产开发有限公司无关；所产生的一切法律纠纷及法律责任由陆志萍承担。……（协议书落款）开发商：威海银海洋房地产开发有限公司（加盖银海洋公司合同专用章）承诺人：陆志萍（签字捺印）2014年4月18日。”王挺对《协议书》的真实性及证明事实均有异议，认为协议中承诺方是否是陆志萍所签应当由其出庭证明才能确认协议的真实性；双方所签订的协议与王挺所购房产不发生关系，银海洋公司与陆志萍约定的房屋贷款等事项与陆志萍有关，与王挺、银海洋公司之间的合同不发生关系。银海洋公司为证实未收到王挺购房款提交了收款收据（第一联：存根联）三份，其中与王挺提交的相同日期、相同编号的收据两份，另一份收据是收他人购房款（与王挺提交的收据收款日期相同），该三份收据均在右上角留有“陆宇办贷款用实际没有交钱”字迹，收他人房款的收据留有“作废”字迹，同时银海洋公司申请其公司会计宫小林出庭作证。宫小林称“王挺的收据我们确实没有收到这笔钱。2014年4月18日陆志萍通过我们公司刘征熙经理和我们公司签订一份协议，内容是陆志萍借用我们公司三套房，要用这三套房借款，其中两套房名义上的购房人是王挺，签完协议后为了用上述借款给56号楼装修用，陆志萍是我们公司销售代理商，同时还给我们的部分房子装修，协议签完后第二天陆志萍到我们财务室，刘经理让我们先开收据，实际我们没有收到钱，也没有任何人来交钱。我们也算违规操作。正常的手续收据一式三联，第二联交给交款方。正常情况下买受人在交款的时候就要签买卖合同，什么时候交钱在合同上应该注明，但之后过了三四天才签了429、434号房产的买卖合同，所以合同上也写了4月23日将款付清。之后陆志萍将空白合同带走，两天后将合同送过来，上面买受人处就写了王挺，落款时间写的4月25日，自始至终王挺没有出现过。王挺提交的收据没有注明‘陆宇办贷款用实际没有交钱’字迹，是因为写上去陆宇拿着这个收据就无法办贷款。陆志萍与陆宇是同一人。”王挺对银海洋公司提交的三份收据的真实性及待证事实有异议，认为作废的收据不能确认其真实性，已作废的收据在本案作为证据使用没有法律效力；其他两收据与王挺提交的收据不符，注明的内容系银海洋公司私自填写，王挺不认可，不能作为证据使用，应当以王挺提交的收据为准；对于证人证言，证人系公司的会计，所证实的内容与事实和银海洋公司有利害关系，不能作为本案的定案依据，王挺从来不认识陆志萍或陆宇，对于陆志萍是否与银海洋公司协议用涉案房屋贷款抵押使用，王挺不清楚，证人所述购房款的收据注明系陆志萍贷款使用没有实际交款这一事实，系银海洋公司虚设也是事后填写的，证人称没有收到房款是伪证说法，没有证据证实。银海洋公司申请对两份涉案商品房买卖合同中“王挺”签字及指印的真实性进行鉴定。一审法院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行了鉴定。该鉴定所出具的鉴定意见书认定：两检材中“王挺”的签名字迹与样本字迹均是同一人所写，“王挺”签名处的指印均不具备鉴定条件，无法作出科学的鉴定意见。王挺对该鉴定意见无异议；银海洋公司对鉴定书不认可，认为王挺在庭审笔录中的签字及样本提取的签字，与合同中的字迹相对比，并非同一人所书写，但未提供证据。对于涉案房款的交付情况，王挺代理人称一审时不了解王挺交款情况，将房款交付情况说成一部分支付现金、一部分银行转帐，是代理人的错误。银海洋公司向一审法院申请王挺到庭对签订涉案房屋买卖合同的相关细节详细陈述。王挺到庭称“我买海林花园的房交款时间是2014年4月19日下午14时许，地点海林花园售楼处，收款人是出庭作证那个女的，当时在场人员男女四五人，售楼处在56号楼路西大楼东北角，……2014年4月19日上午，我到海林花园售楼处与一个男（姓什么，具体特征记不得了，买完房后没有再见过）谈好429、434号房产价格后，我就回家找我哥王某借50万元现金，我本身有30多万元现金，下午两点钟将80多万元现金用一个大纸箱装着和王某开车到售楼处，是上午接待的那个男的带我们到二楼交钱，会计点完钱后出具收据，我们到楼下后，那个男的让我25号签合同，所以合同是25号签订的。”银海洋公司认为王挺代理人在诉讼时对情况应已全面掌握，但在庭审时出现对关键支付房款的前后矛盾，可以证实王挺没有支付购房款，通过王挺的陈述，可以看出王挺对其所称支付房款内在的客观描述比较详细记忆清楚，而对于核心销售人员含糊其词，并且对后续的办理相关房产手续是双方买卖合同的关键，而王挺称没有联系方式或不再联系，明显存在不说真话的情况，王挺并没有向银海洋公司支付房款。证人王某到庭称“与王挺系姑表兄弟。2014年四五月份还是五六月份的一天上午，具体时间记不清了，他（王挺）打电话给我问我有没有钱想在银滩海林小区买两个房子，我说家有现金让他来拿，他是上午来拿了现金，说下午去交钱，之后下午我就和他一起去交钱，我借给他50万元现金，他自己有30万元，我们用纸箱装着就一起去售楼处，我没有和他一起去办手续，我在售楼处大厅等着，当时接待是个女的带着王挺去交钱，具体那个女的叫什么，面貌体征我记不清了。我是从事外墙涂料和地暖工程的，家一直存着现金，有时半夜来料需要现金交付。他借这50万元当时没有出具欠条相关证据，现在没有偿还。”银海洋公司对证人证言有异议，认为证人与王挺系亲属关系，其证言不具有证明力，证人所陈述的销售人员的性别与王挺陈述相互矛盾，本案的关键人员为银海洋公司的销售人员，销售人员在整个购房过程中起到了会晤、商谈、定价、签约、交款、办理房屋产权手续等一切交易过程，而本案中自始未提到销售人员的姓名及联系方式，证人证言逻辑系类比推理方式，缺乏本案重要环节的证实，证人证言不应采信。一审法院认为，一、王挺、银海洋公司是否存在商品房买卖合同关系。从银海洋公司提交的与陆志萍签订《协议书》内容看，系陆志萍欲用包括涉案房产在内三套银海洋公司的房产在银行抵押贷款所签订的协议，其内容虽包含了用涉案房产抵押贷款的约定，但银海洋公司对涉案房产是否提供抵押登记贷款未提供证据予以证实，亦未提交相关证据加以佐证；重审中，银海洋公司对涉案商品买卖合同中王挺的签字及指印进行鉴定，潍坊鑫诚司法鉴定所出具鉴定意见认定王挺的签字系本人书写，指印不具备鉴定条件，银海洋公司对王挺的签字有异议但未提供足以反驳的证据，故对该鉴定意见予以认定，综上，银海洋公司称涉案房产系用于陆志萍抵押贷款与王挺不存在商品房买卖合同关系之辩解理由证据不足，不予采信。据此，王挺、银海洋公司于2014年4月25日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。现王挺要求解除涉案商品房买卖合同，银海洋公司明确表示同意，故对王挺要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。二、涉案购房款交付情况。银海洋公司辩称并未收到王挺交纳的购房款，并申请对王挺提交的收款收据中银海洋公司公司财务专用章的真实性进行鉴定，潍坊鑫诚司法鉴定所出具的鉴定意见认定王挺提交的两份收据中的财务专用章与银海洋公司提供的样本印章一致，银海洋公司对该鉴定意见书有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，故对该鉴定意见书予以认定，基于此对王挺提交的两份收款收据的真实性予以确认；银海洋公司称其提交的涉案收款收据第一联中已注明“陆宇办贷款用实际没有交钱”，未对出具给王挺的涉案收款收据进行注明，而对其未注明的原因称系注明后无法贷款，对此一审法院认为，银海洋公司作为房地产开发公司，对于公司财务状况应当按会计制度加强管理，银海洋公司的财务人员仅凭公司经理答复在未收取款项情况下就出具收款收据，事前事后均未履行相关部门审批手续，对此亦违背常理，即使出现上述情况，也应与王挺签署备忘录、协议书等足以证实其未收王挺购房款的相关证据或凭证存档备查，在银海洋公司对于其未收取王挺购房款未提供其他证据予以佐证的情况下，对于银海洋公司已收取涉案购房款856815元的事实，予以认定。银海洋公司称王挺和证人对于交款情况陈述存在矛盾情况等辩解理由，对此并不影响对王挺已交付购房款的认定。另外，王挺、银海洋公司签订涉案商品房买卖合同的时间为2014年4月25日，但两份商品房买卖合同约定的付款时间均为“签订合同时于2014年4月23日一次性付清”，即约定的付款时间在签订商品房买卖合同时间之前，结合王挺提供的两份收款收据的时间为2014年4月19日，与商品房买卖合同的约定相吻合，故对银海洋公司收取王挺购房款856815元的事实予以确认。故合同解除后，银海洋公司应当将收取王挺的购房款856815元予以返还。利息应自银海洋公司收取购房款之次日即2014年4月20日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王挺与威海市银海洋房地产开发有限公司于2014年4月25日签订的编号为（乳）W1400818WT、（乳）W1400817WT的商品房买卖合同；二、威海市银海洋房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王挺购房款856815元及利息（以856815元为本金，自2014年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6184元，鉴定费4000元，由威海市银海洋房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审过程中，王挺称其原来从事倒卖房产的职业，专门倒卖银滩的房产，有外地人找到王挺想买房子，王挺就去打听多少钱，发现可以从中挣到钱，就会筹钱将房子买下，待办下房产证后再卖给外地人，不满五年的税负买卖双方各负担一半。王挺称其一共倒卖了不到十套房子，除本案两套房产外都是与王丹合伙，用王丹的名字购买，本案两套房产是一个南方人看好的，王挺见过一次，是个四十岁左右的男子，因为王挺第一次自己做，就没有与这个南方人签协议，也没有要定金，王挺觉得房子买了不吃亏，就急着把钱交了。当时那个南方人说只要涉案房产所在小区就行，于是王挺就在售楼处的沙盘上看了看，看好后也没有向销售人员交定金，就直接回家拿钱了，当天下午就交了全部房款，销售人员告知过两天再签合同。后来王挺联系过那个南方人，他说不要房子了。王挺没有要销售人员的联系方式，就等着销售人员联系他，他再没去过售楼处。王挺称其喜欢在家里放现金，2012年退伍的时候拿到了不到30万元的现金，他就把这些现金直接放到家中的保险柜里了，另外50万元是向其表哥所借。另查明，王挺在起诉状中称其通过中介公司介绍经银海洋公司销售人员陆志萍办理相关手续购买了涉案房产，并在庭审中称将其中一栋房屋的房款386990元打入了售楼处提供的账户；在二审中又主张王挺是放贷款的，家中会放很多现金，80多万元从银行流水中看不出来，是其他人还他的钱，涉案房款80多万元全部以现金形式交付。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题在于王挺是否向银海洋公司交付涉案房产的购房款856816元。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王挺提交银海洋公司出具的收款收据主张其已向银海洋公司交付上述全部购房款，但对于购房款的支付方式和款项来源，王挺在历次庭审过程中陈述并不一致。王挺先是主张其通过中介公司购买本案两套房屋，其中一套房屋的购房款386990元以转账的方式转入售楼处提供的账户；后又主张全部购房款均以现金方式交付，因王挺从事放贷职业，故上述80多万元购房款从银行转账记录中看不出来，是其他人还他的钱；其后又主张购房款中的30余万元系王挺自有资金，是王挺2012年退伍时拿到的，平时放在家中保险柜里，50万元系向其表哥王某所借。上述购房款共计856816元，数额巨大，然而对于支付方式和款项来源，王挺的陈述前后矛盾，存在多种不同说法，对此王挺不能做出合理解释。对于购买本案房屋的过程，王挺先是主张其系通过中介购买，后又主张其本人就倒卖房产，本案两套房屋系受外地人委托购买，既未与该委托人签订合同，也未收取该委托人的定金，之后王挺到售楼处看了沙盘后当天就交纳了全部购房款80余万元，当天未签订购房合同；王挺主张等办下房产证后其再将房产卖给外地人，不满五年的税负买卖双方各负担一半，王挺所陈述的上述购房过程既不符合常理，也与本地购买商品房的交易方式、交易习惯等不相符，综上，王挺所提供的证据与其陈述相互矛盾，不足以证明其已向银海洋公司交付购房款，故其要求银海洋公司在合同解除后向其返还购房款的主张，本院不予支持。一审法院对上述事实认定错误，本院予以纠正。综上所述，银海洋公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十五条、第七十五条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省乳山市人民法院(2018)鲁1083民初3145号民事判决；二、解除王挺与威海市银海洋房地产开发有限公司于2014年4月25日签订的编号为（乳）W1400818WT、（乳）W1400817WT的商品房买卖合同；三、驳回王挺的其他诉讼请求。一审案件受理费6184元，由王挺负担，鉴定费4000元，由威海市银海洋房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6184元，由王挺负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  侯善斌审判员  王 慧二〇一九年九月十二日书记员  黄佳北