文书内容湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初1067号原告：建始县官店林业管理站。住所地：建始县官店镇居委会**，事业单位统一社会信用代码：12422822707056534Ｊ。法定代表人：雷曦，该管理站站长。委托诉讼代理人：谭文敏，湖北施南律师事务所律师。被告：杨万祥，男，生于1965年3月16日，土家族，湖北省建始县人，住本县，原告建始县官店林业管理站诉被告杨万祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法组成由审判员陆军担任审判长，人民陪审员田作虎、刘相会参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告建始县官店林业管理站的法定代表人雷曦、委托诉讼代理人谭文敏、被告杨万祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年，因改制原、被告解除用工关系并按政策对被告进行了安置。被告租用原告所有的门面经商，双方没有签订书面租赁合同。被告按约向原告缴纳了2004年的房租后，至今未再缴纳房租。经原告多次催讨，被告拒不支付，引起了县纪委的重视和问责。因此，为了挽回和减少国家损失，原告向法院提起诉讼，要求1.原、被告解除门面房租赁合同，被告腾退该房；2.被告向原告支付自2005年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金144600.00元，并按银行同期贷款利率承担自起诉之日起至租金支付完毕之日止的利息；3.被告按2018年租金标准（每月1200.00元）向原告支付自2019年1月1日起至门面房实际腾退之日止的租金。本案在审理过程中，原告以自2019年1月1日起涉案门面房已交由建始县国资委管理而撤回第三项诉讼请求。被告辩称，2002年被告因改制下岗，由于被告等下岗职工对改制的方案有异议，对于改制的补助金拒绝领取。被告当时的意见是用门面房解决生活问题，不要求领取补助金。后因省里对改制的情况进行检查验收，在此情况下，当时林业站的领导出面做工作，提出给予被告门面房租金优惠，被告同意并领取了补助金。2005年因林业站换了领导，没有按约定执行租金优惠，故被告也一直未交租金，但被告愿意按约定的优惠方案缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据和本院依职权调取的证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：1.2002年，建始县林产工业开发公司改制，被告与该公司解除劳动关系。2.被告自2002年起租用涉案门面房至今，原、被告未签订书面租赁合同。2002年至2004年，租金2640元/年，原告给被告每年优惠1500元，实交1140元，2004年前的租金被告已按约缴纳。2005年，原告改变优惠方案，该年优惠1000元，扣除被告做宣传牌的费用760.00元后，应交880.00元，被告不同意改变优惠方案，自此，被告未再缴纳租金，双方亦未再协商租金及优惠方案。3.涉案门面房租金变化情况：2005年为2640元；2006年－2007年为4800元；2008年－2009年为5280元；2010年为6600元；2011年至今为14400元。租金的定价系原告自行定立，原告所辖的门面房多间，面积及每平面的租金价格不一，原告自述收取租金后用于解决办公经费和新办楼、经济适用房及超市的修建资金。4.原告告知被告的时间和内容：2009年12月22日，原告通知被告2010年门面房租金调整为6600元，并要求于2009年12月30日前缴纳；2012年12月14日，原告通知被告门面房租期届满，于12月30日前续缴2013年度租金；2014年1月20日，原告通知被告缴清其所欠房租7万余元，逾期将通过法律途径解决；2014年12月31日，原告通知被告结清欠费，逾期将通过司法途径解决；2018年8月27日、2018年9月12日、2018年9月28日、2018年10月15日、2018年10月31日、2018年11月14日、2018年11月26日，原告先后7次通知被告累计欠缴租金144600.00元，要求在15日内缴款、签订租赁合同。并附每年租费明细表。原告在诉前没有口头或书面通知被告解除租赁合同，并腾退涉案房屋。本院认为，被告自2002年起租用原告的门面房，但双方一直未签订书面租赁合同，构成不定期租赁合同的法律关系。在此合同关系中，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。被告因政策原因下岗，被告租用原告的门面房解决生计，被告按最初议定的优惠方案及时缴纳了租金，后被告因不同意优惠方案的改变而拒缴租金，此情况下被告亦未提出解除租赁合同，因此被告对欠缴的应缴租金应当缴纳。被告拒缴租金至今，但原告对于被告继续占用门面房的行为，未采取解除合同等有效救济方式，可以视为原告对被告继续租用门面房的同意，原告的几任法定代表人基于曾经的同事情谊和对弱者的同情，加之租金系原告自定，且自收自支，对被告未缴纳租金的行为持放任状态。原告不积极主张合同解除权等有效救济权利，导致产生巨额租金欠缴的情况。虽然原告的怠于行使权利有人情关怀的一面，但对租金损失亦负有相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，原告主张原、被告解除门面房租赁合同，被告腾退该房的诉讼请求依法应予支持。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告应缴租金的确定，根据当事人的举证情况，本院确定为：1.从2005年起至2009年底，原告未向被告主张解除合同和催缴所欠租金，仅于2005年告知被告应缴租金及优惠方案，之后也未再通知被告应缴纳租金明细，被告在得知优惠方案改变后也未解除合同，可推定为自2006年起至2009年底，原告未发出新的租金要约，原告认可该段时间的租金按2005的优惠方案执行，被告亦为同意，该时段的租金计算为（2640元－1000元）/年×（2009年－2004年）＝8200元。2.原告于2009年底通知被告2010年租金变更情况，在此通知中没有优惠内容，被告虽未按通知缴纳2010年的租金，但被告亦未提出解除合同、腾退涉案房屋，可推定为被告接受该年租金变更，并不再享受优惠。故2010年的应缴租金可确定为6600元。此后直到2018年8月27日原告才通知被告应按2005年至2018年每年的应缴租金明细表缴纳欠缴租金。2018年8月27日前，原告虽多次通知被告缴纳租金，但未明确每年的应缴，未明确告知被告租金上涨的具体情况，属告知不明，且在被告拒缴租金的情况下原告仍未主张解除权，也未积极行使催缴租金的权利，可推定为原告认可2010年至2018年8月27日前的租金按6600元/年计算，故被告在该时段的应缴租金为6600元/年×（2017年－2009年）+（6600元/年÷12月/年×7月）+（6600元/年÷12月/年÷31天/月×27天）＝57129元。3.自2018年8月27日起被告知晓了当年租金的具体缴纳金额，依然拒缴，原告于2019年通过诉讼的方式行使合同解除权，故自2018年8月28日至2018年12月31日，被告应缴租金为（14400元/年÷12月/年×4月）+（14400元/年÷12月/年÷31天/月×4天）＝4955元。以上合计70284元即为被告应缴的欠缴租金，原告所主张的其余租金及利息系扩大的损失，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告建始县官店林业管理站与被告杨万祥之间的不定期租赁合同解除，被告杨万祥于本判决生效之日起十日内腾退其租赁的房屋；二、被告杨万祥于本判决生效之日起二十日内向原告建始县官店林业管理站给付租金70284.00元(2005年1月1日至2018年12月31日)；三、驳回原告建始县官店林业管理站的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3192.00元，由原告建始县官店林业管理站负担1635.00元，由被告杨万祥负担1557.00。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆 军人民陪审员  田作虎人民陪审员  刘相会            本件与原件核对无异      二〇一九年九月十六日书 记 员  张 瑞