内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终841号上诉人（原审被告）：乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司。法定代表人：徐红岩，董事长。委托诉讼代理人：刘富国，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申永刚，男，1979年6月27日出生，汉族，乌塔其监狱职工，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。上诉人乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司因与被上诉人申永刚合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初5382号民事判决第一项，改判驳回申永刚的诉讼请求。事实和理由：1.关于逾期交房损失问题。本案申永刚的房屋测绘后面积为47.65平方米，房屋总价款为208268.62元，申永刚目前只交付给乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司房款194063元，尚欠房款14205.62元未交付，其违约行为一直延续至今；2.关于申永刚要求返还面积减少部分购房款的问题。所谓返还购房款应当是指乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司实际收取的购房款多余应收购房款的超额部分，在本案中申永刚的房屋测绘后面积为47.65平方米，房屋总价款为208268.62元，申永刚目前只交付给乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司房款194063元，尚欠房款14205.62元未交付；3.关于逾期办证损失的问题。双方未能网签合同的原因是申永刚在接到乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司的通知后一直不来进行网签，与房屋面积减少、尾欠房款和交房期限的变更未能达成一致无关，在一审中乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司陈述该事实时，申永刚并未主张不能网签的原因是因房屋面积减少、尾欠房款和交房期限的变更未能达成一致意见才不网签的。由于申永刚至今不与乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司签订商品房网签合同、不交剩余房款、导致商品房销售发票无法开具，不动产登记证不能办理系申永刚的违约行为造成。请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司的上诉请求。申永刚辩称，不同意乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司的上诉请求，申永刚是按照合同约定比例交纳房款，面积差价款肯定要返还给申永刚，申永刚认可尚欠乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司14205.62元，但申永刚同意一审判决。请求二审法院依法驳回乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司的上诉请求。申永刚向一审法院起诉请求：1.要求乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司赔偿延迟交付房屋的经济损失17050元（2016年1月1日至2017年7月15日）；2.要求乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司双倍返还面积差价款54066.80元、购房款7277.38元；3.要求乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司赔偿申永刚延迟办理不动产登记的损失13972.54元（2017年10月15日至2018年10月15日）。以上三项合计：92366.72元。一审法院认定事实：2014年7月8日，申永刚预购买乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）开发的乌兰浩特市××区房屋，双方签订房屋确认单一份，约定该房屋原单价为4460元/平方米，面积55.5平方米，原总价247530元，付款折扣为0.98折，折后单价4370.80元/平方米，折后总价242579元。付款方式为首付80%即194063元（2014年7月8日交定金10000元，2014年9月8日前交付剩余首付款184063元）。上述购房确认单签订当日，申永刚向安邦公司交付购房定金10000元；2014年9月15日，申永刚向安邦公司交付房款20000元；2014年10月11日，申永刚向安邦公司交付房款60000元；2014年12月27日，申永刚向安邦公司交付房款100000元。2015年2月7日，申永刚、安邦公司再行签订内部认购协议书一份。协议第一条约定，申永刚认购的物业地址为乌兰浩特安邦尚品，楼层房号为10层1001号，暂定建筑面积为55.5平方米。协议第二条约定，该房屋单价为4370.80元/平方米，购房总价款为242579元。协议第三条约定：房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。协议第四条约定，付款方式为首付80%即194063元，余款20%即48516元，于双方签订商品房买卖合同当日一次性付清。协议第五条约定，如申永刚未按约定时间付款，逾期在7日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，申永刚按日向出售方支付逾期应付款5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，安邦公司有权单方面解除合同，申永刚按应付款的10%向安邦公司支付违约金。申永刚继续愿意继续履行合同的，经安邦公司同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付全额应付款之日止，申永刚向安邦公司支付逾期应付款5%的违约金。协议第七条约定，申永刚在签订认购书后，安邦公司按照由申永刚确认的联系方式告知申永刚签订日期，申永刚须在收到签约通知七日内，持本人认购协议书及定金收据到安邦公司指定的地点与安邦公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，逾期视为申永刚违约，自动放弃购买权，安邦公司有权在不另行通知申永刚的情况下另行出售该房产，申永刚所付认购金不予退还。协议第十五条约定，交房时间为2015年12月31日。上述内部认购协议书签订当日，申永刚向安邦公司交付房款4063元，与此前交付的四笔款项相累计，申永刚总计向安邦公司交付194063元，完成了总价80%首付款的交付。2017年7月15日，安邦公司将房屋交付给申永刚，所交付房屋建筑面积为47.65平方米，与双方约定的55.5平方米相比，实际交付房屋面积减少7.85平方米。另查明，按照乌政发[2010]91号《乌兰浩特市人民政府关于进一步明确城市房屋拆迁过渡安置补助费标准的通知》规定，2008年10月28日前核发《房屋拆迁许可证》的项目，逾期至2010年1月1日仍未交付使用，即自2010年1月1日起，按照16元/平方米/月的标准支付过渡费。申永刚、安邦公司双方于诉讼中均同意按照上述16元/平方米/月的标准计算本案逾期交房损失。自2016年1月1日（约定交房之日的次日）至2017年7月15日（实际交付房屋之日），按照16元/月/平方米的标准计算47.65平方米的逾期交房损失为14104.40元（16元/平方米/月×18.5个月）。参照《商品房销售管理办法》第二十条规定的计算方法，面积误差比绝对值=（实测计价面积-合同约定计价面积）的绝对值×100%/合同约定计价面积，本案所涉房屋面积误差比绝对值为14.14%，面积误差比在3%以内（含3%）部分计1.665平方米（55.5平方米×3%），该部分对应价款为7277.38元（1.665平方米×4370.80元／平方米）。面积误差比绝对值超过3%以上的部分计6.185平方米（55.5平方米-47.65平方米-1.665平方米），该部分对应价款为27033.40元（6.185平方米×4370.80元／平方米），双倍金额为54066.80元。再查明，申永刚主张的延迟办理不动产登记证损失13972.54元，计算方法为已交房款194063元×6‰（人民银行逾期贷款利率为日息万分之2.1，折算成月息取6‰）×12个月（2017年10月15日至2018年10月15日，交房时间为2017年7月15日，延后三个月要求给付违约金）。另外，申永刚欠付安邦公司的购房尾款14205.62元，双方同意在申永刚诉请之中扣除冲抵。上述事实有申永刚提供的房屋确认单1份、收据4枚、内部认购协议书1份、物业通知1份、物业费收据5枚、物业费发票1枚；安邦公司提供的房屋确认单1份、内部认购协议书1份、交款收据1枚、商品房买卖合同1份以及申永刚、安邦公司的当庭陈述在卷佐证。该院予以确认。一审法院认为，申永刚与安邦公司就涉案商品房的买卖先行签订房屋确认单、再行签订认购协议。认购协议的内容明确了拟购房屋的位置、面积、价款，并在房屋竣工后实际履行交付给申永刚使用，双方签订的认购协议具备商品房买卖合同要件，可以认定为商品房买卖合同。该协议签订后，安邦公司实际建成房屋、取得预售许可并最终将房屋交付给申永刚，认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均按照合同约定，履行相应合同义务。（一）关于逾期交房损失的问题。安邦公司虽辩驳申永刚未按协议约定时间交付房款,并主张将申永刚违约期间在逾期交房期间内扣减。但按照双方合同履行方式，双方系先行签订房屋确认单，并于确认单中约定了首付房款的交款期限。在此期限内，申永刚如有违约行为，安邦公司即可按照违约主张权利，但安邦公司并未主张该权利，且在确认单约定的付款期限届满后，不断接受了申永刚陆续交付的购房款，并与申永刚重新签订了房屋认购协议。认购协议签订时，申永刚房款已支付完毕，双方对房款的处理已经完成，房屋确认单的效力已经为房屋认购协议所替代，而房屋认购协议并未就房款给付违约情形作出约定，故对安邦公司此项抗辩理由所陈述的事实与双方合同履行实际不符，该院不予支持。双方重新签订的认购协议约定的交房时间为2015年12月31日，安邦公司实际交付房屋时间为2017年7月15日，安邦公司逾期交房行为已构成违约，申永刚有权向安邦公司主张逾期交房损失。因双方就逾期交房损失的计算方式并无明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”诉讼中，为减轻当事人诉累，经该院征询双方意见，双方均同意参照16元/平方米/月（城市房屋拆迁过渡安置补助费）的标准计算逾期交房损失，故对申永刚要求安邦公司给付逾期交房损失的主张，该院按此标准予以支持，但申永刚要求安邦公司给付金额为17050元，与其主张的计算标准不一致，且申永刚按照协议约定的暂定面积55.5平方米主张违约金，但双方协议约定房屋面积应以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。而实际房屋建成面积为47.65平方米，面积减少部分，申永刚已经主张返还房款，故对安邦公司要求按实际建成面积计算逾期交房损失的抗辩意见，该院予以支持。自2016年1月1日（约定交房之日的次日）至2017年7月15日（实际交付房屋之日），按照16元/月/平方米的标准计算47.65平方米的逾期交房损失为14104.40元（16元/平方米/月×18.5个月）。申永刚起诉时，超出此部分金额无法律依据，该院不予支持。（二）关于申永刚要求返还面积减少部分购房款的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因房屋实际建成面积与双方协议约定的暂定面积相比，减少7.85平方米，对于房屋面积减少部分价款的处理，依法应按双方合同约定的处理方式处理。而双方协议约定的购房面积55.5平方米，标明为“暂定面积”，同时约定“面积以房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补”。从协议约定方式可以看出，双方对房屋面积并未最终确定成55.5平方米，而依据实际面积实行多退少补的约定亦不违反法律规定，故房屋面积差异的处理，不符合法定“约定不明”情形，应尊重合同意思自治原则，依约处理。故对安邦公司此项抗辩理由，该院予以支持。申永刚以面积差异处理方式约定不明为由，要求安邦公司双倍返还面积差价款的主张于法无据，该院不予支持。对申永刚要求返还的购房款，该院按照34310.78元（4370.80元/平方米×7.85平方米）予以支持，对申永刚主张的面积误差比超出３％部分的房价款双倍返还的主张，该院不予支持。鉴于申永刚尚欠安邦公司购房尾款14205.62元，安邦公司亦对此提出抗辩。诉讼中，双方均表示同意在诉请金额之中予以冲抵扣除，故扣减该购房尾款后，安邦公司应向申永刚返还的购房款金额为20105.16元（34310.78元-14205.62元）。（三）关于逾期办证损失的问题。安邦公司抗辩逾期办证系因申永刚拒不配合与其签订正式的商品房买卖合同及未能付清尾款。但双方所签订认购协议已经具备商品房买卖合同性质，未能签订网签合同的原因系因双方对房屋面积减少、尾欠房款和交房期限的变更未能达成一致意见，而上述争议的解决双方可以各自主张权利。房屋既已交由申永刚使用，申永刚既享有办理权属证书的请求权，该请求权的完成并不影响安邦公司行使其他合同权利，安邦公司主张申永刚欠付购款尾款，但房屋因实际面积减少而产生的差价款已经超出申永刚尾欠款金额，双方因房屋买卖而产生的其他债权债务纠纷的责任原因并不能简单归属于申永刚，该事项也不能成为安邦公司拒不配合申永刚办理房屋权属证书的理由，故对安邦公司上述抗辩意见，该院不予支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方协议并未就办理房屋所有权登记的期限作出约定，而涉案房屋已经实际交由申永刚使用，在交付使用的90日内，安邦公司未能将房屋权属证书办至申永刚名下，故申永刚要求安邦公司给付逾期办证损失13972.54元的主张符合法律规定，该院予以支持。对于申永刚主张的逾期交房损失该院按照14104.40元予以支持；对于申永刚主张的购房款，该院按照20105.16元予以支持；对于申永刚主张的逾期办证损失，该院按照13972.54元予以支持；上述三项合计48182.10元。申永刚的其他诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条的规定，判决：一、安邦公司于本判决生效后十日内给付申永刚逾期交房损失款14104.40元、购房款20105.16元、逾期办证损失款13972.54元，三项合计48182.10元；二、驳回申永刚的其他诉讼请求。案件受理费1240元，由申永刚负担738元；由安邦公司负担502元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除安邦公司欠申永刚20105.16元外，二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人安邦公司与被上诉人申永刚签订的认购协议具备商品房买卖合同要件，该认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均按照合同约定履行相应义务。按照双方合同约定履行方式，双方系先行签订房屋确认单，并于确认单中约定了首付房款的交款期限。后双方重新签订的认购协议约定的交房时间为2015年12月31日，安邦公司实际交付房屋时间为2017年7月15日，安邦公司逾期交房行为已构成违约，申永刚有权向安邦公司主张逾期交房损失。故一审法院判决安邦公司给付申永刚逾期交房损失款14104.40元并无不当。现房屋已交由申永刚使用，申永刚享有办理权属证书的请求权，故一审法院判决安邦公司给付申永刚逾期办证损失款13972.54元并无不当。双方签订的认购协议对房屋面积并未最终确定成55.5平方米，现双方均认可房屋面积为47.65平方米，房屋总价款为208268.62元（4370.80元/平方米×47.65平方米），现申永刚交付给安邦公司购房款194063元，尚欠安邦公司购房款14205.62元。一审法院认定安邦公司应向申永刚返还的购房款金额为20105.16元（34310.78元-14205.62元），系认定事实有误，应予纠正。故安邦公司给付申永刚逾期交房损失款14104.40元、逾期办证损失款13972.54元，合计28076.94元，上述款项与申永刚尚欠安邦公司购房款14205.62元相折抵，故安邦公司应给付申永刚损失款13871.32元。综上所述，安邦公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初5382号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初5382号民事判决第一项为“上诉人乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司于本判决送达后十日内给付被上诉人申永刚13871.32元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，二审案件受理费1240元，合计2480元，由上诉人乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司负担1480元，被上诉人申永刚负担1000元。本判决为终审判决。审判长 高 岩审判员 苗世英审判员 高铁英 二〇一九年九月二十六日书记员 蒋 雪