江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终534号上诉人（原审被告）：帅娟娟，女，1984年12月24日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。上诉人（原审被告）：杨炳生，男，1971年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。以上两上诉人的委托诉讼代理人：徐艺，鹰潭市月湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江西桂盛房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市信江新区桂盛广场，统一社会信用代码91360600662016714L。法定代表人：桂又生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梅静，女，1990年3月15日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，系该公司员工。上诉人帅娟娟、杨炳生因与被上诉人江西桂盛房地产开发有限公司（以下简称“桂盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人帅娟娟、杨炳生上诉请求：1、判决撤销（2019）赣0602民初754号民事判决书履行完毕。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判的认定与事实真相不符。原审判决认定：被告杨炳生、帅娟娟于本判决生效之日起十日内一次性偿付给原告桂盛公司购房款余款人民币100,000元整及违约金45,166元。事实是：帅娟娟于2015年6月9日购桂盛广场011831号房屋首付款是105,682元，余下十万元是桂盛公司欠付案外人余建华桂盛广场门窗幕墙工程款约700万元，桂盛公司因无力支付，故同余建华达成以房屋抵债的口头协议，口头议定：由余建华寻找房屋买受人，同桂盛公司签订房屋买卖合同，买受人购房款直接抵工程款（本次抵债房屋近三十套，本案011831室商品房系其中）。因余建华是上诉人朋友，余建华又借了上诉人的钱，当时余建华与被上诉人及上诉人三方同意验收结算以余建华工程款抵房款十万元，帅娟娟在同桂盛公司，余建华协商后，最终上诉人以人民币205,682元购得本案的一处商品房，并签订《商品房买卖合同》二份，余建华出具了10万元收据给上诉人（见收据），余建华可证实。二、桂盛广场诉称，尚有购房余款100,000元整未支付，曾多次催收上诉人付清购房款与事实不符，从签订合同后至起诉之时，桂盛公司在2018年11月底向帅娟娟催收过购房款，中间时隔三余年，如果上诉人拖欠购房款的话，桂盛公司不可能时隔三余年不进行催收，这也足以说明上诉人购房款已支付完毕。再则从被上诉人催讨房款从2015年6月9日至2018年11月底，被上诉人也超过法定诉讼时效。三、原审判决要上诉人以房款余款十万元为基数，按月利率2%，从2015年6月6日起计至2019年3月11日止，给付被上诉人违约金45,166元（需说明上诉人签合同期是2015年6月9日）。上诉人在购房与被上诉签订《商品房买卖合同》，该合同中第五条，商品房交付及交付日期是：“出卖人于2015年12月31日前，将符合竣工验收合格的商品房交付买受人使用。”被上诉人至今未交付竣工验收的房屋给上诉人使用，上诉人买的房屋到现在，公共场所没铺地砖，房屋吊顶掉了，房屋水管道未接通，进户门也没装防盗门，1831公共场所的消防器在发警报。显然房屋质量不达标，被上诉人该房屋直到现在也没有竣工验收，首付购房款到现在一张发票都开不出来，被上诉人没有向国家缴纳税收，根本无法通过验收，消费者买房心理恐慌。被上诉人过期交房的行为不具有法定或约定的免责事由，已构成违约在先，应当承担相应的违约责任，从法律上公平对等的原则，从被上诉人按合同期交房给上诉人使用超越3年零5个月也应按月利率2%承担逾期交房违约金。上诉人认为，一审法院认定事实不清，证据不足，根据《民事诉讼法》之规定，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人桂盛公司二审答辩称，双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人未按期支付房款的应当承担违约责任。上诉人至今未交付购房款，在被上诉人多次催交下仍然不交购房款，已经严重违约，不讲诚信。上诉人诉称以工程款抵购房款没有证据证实，与事实不符，不应得到支持，况且上诉人在答辩人公司根本就不存在工程款。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，一审判决对违约金的确定不当，请求二审法院对一审判决错误确定的违约金予以纠正。桂盛公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即支付我公司的购房款余款人民币100,000元整及违约金45,166元（违约金以100,000元为基数，按月利率2%计算承担逾期付款违约责任金，从2015年6月6日起暂计算至2019年3月11日止，应付违约金为45,166元整，之后违约金以基数100,000元按月利率2%从2019年3月12日起至付清购房款日止）；2、判令原告江西桂盛房地产开发有限公司对011831号房屋在拍卖、变卖所得的资金优先受偿权。3、本案诉讼费由被告人承担事实与理由：被告帅娟娟于2015年5月31日购买桂盛广场011831号房屋，至今尚有购房余款100,000元整未支付于原告，原告曾多次催被告人付清购房款，但都未履行付清余款的义务原告为了维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。一审法院认定事实：被告帅娟娟于2015年5月31日与原告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告帅娟娟购买原告开发的桂盛广场011831号房屋，建筑面积64.68平方米，总价款205,682元，首付105,682元，商业贷款100,000元，同时对逾期付款、交房等条款作了约定。合同签订后，被告帅娟娟按期支付了首付款105,682元，尚欠购房余款100,000元整未支付。原告为此诉至本院，请求判如所请。另查明被告帅娟娟与被告杨炳生于2018年10月10日办理离婚登记。一审法院认为，被告帅娟娟与原告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方必须严格履行。两被告未按合同约定支付购房余款100,000元，应承担违约责任，因此原告要求两被告支付购房余款100,000元及违约金的请求，本院予以支持。原告要求对011831号房屋在拍卖、变卖所得的资金优先受偿权，没有事实和法律依据，不予支持。两被告提出购房余款100,000元由余建华的工程款抵扣，未得到原告的认可，两被告该主张不予支持；同时被告杨炳生以已与被告帅娟娟办理了离婚，不承担责任，本院认为购房时两被告为夫妻，现办理了离婚登记不能对抗原告的诉请。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条第一百零九条的规定判决：一、被告杨炳生、帅娟娟于本判决生效之日起十日内一次性偿付给原告江西桂盛房地产开发有限公司购房款余款人民币100,000元整及违约金45,166元（违约金以100,000元为基数，按月利率2%计算，从2015年6月6日起暂计算至2019年3月11日止，应付违约金为45,166元整，之后违约金以基数100,000元按月利率2%从2019年3月12日起至付清购房款日止）；二、驳回原告江西桂盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，本案双方当事人均没有提交新的证据。经审理查明：二审审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院二审对一审判决认定事实的确认，有被上诉人营业执照复印件、委托代理人身份信息、两上诉人身份证信息、《鹰潭市商品房买卖合同》、微信记录等证据在卷证实，上述证据均经一审庭审查证属实，本院二审予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案二审的争议焦点是：一、本案双方当事人与案外人余建华关于以案外人余建华的工程款抵扣购房款的事项是否形成合意；二、被上诉人要求上诉人支付购房余款是否超过法定诉讼时效；三、上诉人是否应当承担支付违约金的违约责任。关于争议焦点一，本院认为，上诉人主张上诉人、被上诉人与案外人余建华达成了以案外人余建华的工程款抵扣上诉人的购房款的一致协议。但上诉人提供的证据不足以证明该事实主张成立，且被上诉人对该事实也予以否认，故上诉人应承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二，本院认为，上诉人主张被上诉人要求其支付购房余款超过了法定诉讼时效，本案一审庭审过程中被上诉人提交的“微信记录”证明了被上诉人一方在合同签订后于2017年10月、2018年12月、2019年2月均向上诉人主张过购房余款。上诉人在一审庭审中对该证据也予以认可。故对上诉人提出的被上诉人诉讼时效已过这一主张本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，上诉人未按双方签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议的约定支付购房余款，应承担相应违约责任。一审法院以上诉人未付购房余款100,000元为基数，按月利率2%计算违约金，符合法律规定，并无不当。综上所述，帅娟娟、杨炳生的上诉请求和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，证据间可相互印证，并经庭审查证属实；一审判决适用法律正确，审判程序合法，民事法律关系认定准确，处理适当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,203.32元，由上诉人帅娟娟、杨炳生负担。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一九年九月二十六日书记员  徐 惠