文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初3472号原告：重庆经典物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**（重庆宾馆商务大厦）第****，统一社会信用代码91500103753092595B。法定代表人：徐向红，该公司总经理。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。被告：周世会，女，1965年2月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：黄寿权，男，1968年11月23日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆经典物业管理有限公司（以下简称经典物业公司）与被告周世会、黄寿权物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告经典物业公司的委托诉讼代理人温小东、葛济川，被告周世会到庭参加诉讼，被告黄寿权经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经典物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年4月至2018年11月的物业服务费4923.50元及违约金（以应付款为基数，按3‰/日的标准，自2016年3月11日起计算至付清之日止）；2.被告支付原告2016年4月至2018年11月的公摊水电费493.00元及违约金（以应付款为基数，按3‰/日的标准，自2016年3月11日起计算至付清之日止）。事实与理由：原告系石柱土家族自治县某小区的物业服务企业，自入驻该小区来，一直按照《前期物业服务合同》等相关约定为该小区提供物业管理服务。被告系该小区房屋的业主。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按1.5元/㎡/月的标准向原告支付物业服务费，逾期按照3‰/日的标准向原告支付违约金。但被告自2016年3月起，拖欠原告物业服务费及公摊水电费。被告的行为违反了《前期物业服务合同》的约定，请求支持原告的诉讼请求。周世会辩称，小区物业管理秩序混乱，车辆随意停放并占用消防通道；被告对外来人员不予登记，至外来人员可随意进出小区，门禁形同虚设，严重影响业主的生命、财产安全；小区公共设施设备不合格，监控不达标，原告电动车被他人砸坏及后视镜被人偷盗，原告不让被告查监控；小区内建筑房顶及被部分业主占有，并改造成建筑物，附近住户占有小区公共场所，原告对此不予制止；原告不及时维修公用水管，致小区经常停水；小区内绿化带杂草丛生，无人管理；小区电梯经常发生故障；原告未按合同约定开展联谊活动及进行消防等安全培训；被告欲将三轮车开进小区以便卸货，原告工作人员以下班为由不予开门；收费标准与其服务质量不符，且存在违规收取二次供水费、公摊水电费、外墙维修费等违规收费现象；原告的资质及服务态度不符合收费标准所对应的原告应当具备的资质；原告服务不达标，被告可以拒交物业费，原告主张的违约金不应支持，并且原告主张的违约金标准不合理。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告系石柱土家族自治县某小区的物业服务企业，被告系该小区房屋（购房合同约定的建筑面积为104.59平米，产权登记建筑面积为104.54㎡）的业主，于2016年2月24日接收该房屋。小区开发商重庆苹果园房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费（含电梯费）的标准为高层住宅1.5元/㎡/月，公摊水电费据实收取，物业费最终执行标准以物价局备案为准；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按3‰/日的标准向经典物业公司支付违约金；《前期物业服务合同》约定的小区电梯住宅1.5元/㎡/月的收费标准已在石柱土家族自治县发展与改革委员会备案。原、被告于2014年8月28日签订的协议约定被告应于每月10日前预交下月的物业服务费。周世会、黄寿权未缴纳自2016年4月1日后的物业管理费。原告已于起诉前，向被告催缴在本案中主张的物业费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议，原、被告应当按照合同的约定诚信履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，“X”小区开发商重庆苹果园房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，对被告具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告向原告提供了物业服务，按照双方合同约定，被告应当支付的2016年4月1日至2018年11月30日共计32个月的物业服务费为5017.92元（1.5元/月/㎡×104.54㎡×32月），原告诉请被告支付4923.50元，其处分其诉讼权利，本院予以支持。对于被告辩称小区物业服务质量低劣，收费标准过高的问题，庭审中被告虽举示了小区物业服务区域的部分照片、视频、小区业主签名证实的材料等用以证实小区物业服务状况，但物业服务具有持续性特征，难以通过几组照片或几段视频反映该小区的长期物业服务状况，且物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵，其需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望。本案中，被告举示的证据尚不足以证明原告提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减物业费的状况，对被告的该项辩称，本院不予采纳。被告主张收费标准过高问题与双方签订的前期物业合同及向物价部门进行的收费备案登记不符，本院不予采信。对于违约金问题，虽然《前期物业服务合同》中约定了逾期欠费的将按日向业主加收应交纳费用3‰的滞纳金，但该标准过高，本院酌情调整违约金为当月所欠物业费后次月1日起，以被告上月欠交的物业服务费（每月4923.50元÷32=153.86元）为基数，按月利率2%计算至付清之日止。对于公摊水电费及违约金问题，因原、被告合同约定该费用为据实结算，但原告在本案中并未举示充足的证据证明被告应当分摊哪些公用水电费及应当参与分摊业主房屋的具体建筑面积，故本院无法计算被告应当分摊的水电费，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周世会、黄寿权于本判决生效之日起五日内支付原告重庆经典物业管理有限公司物业服务费4923.50元及违约金（计算方式见判决书尾页违约金计算表）；二、驳回原告重庆经典物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248.00元，减半收取124.00元（原告已预交），由原告重庆经典物业管理有限公司负担56.05元，被告周世会、黄寿权负担67.95元。本判决为终审判决。审判员  尹华正二〇一九年九月三十日书记员  黎 西违约金计算表：            序号              计息物管费所在时间              计息本金              月利率              计息时间                  1              2016年4月              153.86元              2%              2016年5月1日至付清至日止                  2              2016年5月              153.86元              2%              2016年6月1日至付清至日止                  3              2016年6月              153.86元              2%              2016年7月1日至付清至日止                  4              2016年7月              153.86元              2%              2016年8月1日至付清至日止                  5              2016年8月              153.86元              2%              2016年9月1日至付清至日止                  6              2016年9月              153.86元              2%              2016年10月1日至付清至日止                  7              2016年10月              153.86元              2%              2016年11月1日至付清至日止                  8              2016年11月              153.86元              2%              2016年12月1日至付清至日止                  9              2016年12月              153.86元              2%              2017年1月1日至付清至日止                  10              2017年1月              153.86元              2%              2017年2月1日至付清至日止                  11              2017年2月              153.86元              2%              2017年3月1日至付清至日止                  12              2017年3月              153.86元              2%              2017年4月1日至付清至日止                  13              2017年4月              153.86元              2%              2017年5月1日至付清至日止                  14              2017年5月              153.86元              2%              2017年6月1日至付清至日止                  15              2017年6月              153.86元              2%              2017年7月1日至付清至日止                  16              2017年7月              153.86元              2%              2017年8月1日至付清至日止                  17              2017年8月              153.86元              2%              2017年9月1日至付清至日止                  18              2017年9月              153.86元              2%              2017年10月1日至付清至日止                  19              2017年10月              153.86元              2%              2017年11月1日至付清至日止                  20              2017年11月              153.86元              2%              2017年12月1日至付清至日止                  21              2017年12月              153.86元              2%              2018年1月1日至付清至日止                  22              2018年1月              153.86元              2%              2018年2月1日至付清至日止                  23              2018年2月              153.86元              2%              2018年3月1日至付清至日止                  24              2018年3月              153.86元              2%              2018年4月1日至付清至日止                  25              2018年4月              153.86元              2%              2018年5月1日至付清至日止                  26              2018年5月              153.86元              2%              2018年6月1日至付清至日止                  27              2018年6月              153.86元              2%              2018年7月1日至付清至日止                  28              2018年7月              153.86元              2%              2018年8月1日至付清至日止                  29              2018年8月              153.86元              2%              2018年9月1日至付清至日止                  30              2018年9月              153.86元              2%              2018年10月1日至付清至日止                  31              2018年10月              153.86元              2%              2018年11月1日至付清至日止                  32              2018年11月              153.86元              2%              2018年12月1日至付清至日止