河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终17499号上诉人（原审原告）：陕西中郑物业管理有限公司，住所地西安市未央区凤城南路北关新村****。法定代表人：徐晓霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋绍芬，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊帮勇，河南言亮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南全德利实业有限公司，住，住所地郑州市金水区农业路**时代广场**/div>法定代表人：宋超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫会会，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海泳，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋超，男，汉族，1979年2月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：闫会会，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海泳，上海段（郑州）律师事务所律师。上诉人陕西中郑物业管理有限公司因与被上诉人河南全德利实业有限公司、宋超物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西中郑物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋绍芬、熊帮勇，被上诉人河南全德利实业有限公司的委托诉讼代理人闫会会、被上诉人宋超及委托诉讼代理人闫会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西中郑物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初7067号判决，发回重审或者依法改判/2、依法判令本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法，认定事实不清。上诉人当庭提交了充分证据证明自2017年上诉人入驻郑州时代广场整幢大楼后一直在持续不间断地进行专业的物业服务，精心处理物业方面的问题，被上诉人进行了质证。但一审法官在判决前将电梯服务记录等证据发还给上诉人，并据此认定上述人未进行事实上的服务违反了法律规定和程序。一审庭审中，上诉人提交了对于郑州时代国际广场整栋29层提供整体的事实物业管理活动的证据，被上诉人进行了质证，但一审法院在判决前要求代理人取走。对于证明上诉人系郑州国际时代广场的唯一合法物业服务提供者的证据只字不提，另作为上诉人提供的小区其他业主认可上诉人的物业服务并缴纳物业费的证据也未予认定，上诉人认为，以上证据系物业服务纠纷案件的关键证据，但一审法院却未予审查，一审法院罔顾法律程序并作出错误判决，该判决应当予以撤销。另外，一审法院对于被上诉人拒缴物业管理费是否具有法定理由是否具有充分证据也未予审查，仓促判决驳回上诉人的诉讼请求，无任何事实和法律依据，严重侵害了上诉人的合法利益。二、一审认定事实不清，适用法律错误，其判决结果明显违反了《物业管理条例》的相关规定。上诉人虽然没有与被上诉人直接签订书面物业服务合同，但其与开发商签订了《前期物业服务协议》，并展开了物业整修服务，是郑州时代国际广场整栋大楼共29层的唯一合法持续性的物业服务单位，至今仍过半数的业主和租户向其缴纳物业费。被上诉人在交房后成为业主，仍享受着整体的安保、电梯维修公共垃圾集中处理等公共设施的物业服务，一审法院以未签订书面服务合同的事由认定被上诉人不应当缴纳物业费适用法律错误。上诉人一审提交的《合作建设综合楼协议》和《合作建设综合楼补充协议》可以证明以下事实：1、郑州市金水区文化路办事处关虎屯社区第二村民组（以下简称第二村民组）和河南华之业房地产开发有限公司合作开发郑州时代国际广场项目；2、协议约定由河南华之业房地产开发有限公司统一聘用物业公司对项目进行统一经营、统一管理。基于以上事实，河南华之业开发有限公司有权委托物业公司对郑州时代国际广场项目进行管理。同时，根据上诉人提供的《郑州时代国际广场前期物业服务协议》可以证明，上诉人经合法聘用，成为郑州时代国际广场项目的物业管理者。根据《物业管理条例》第33条之规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，根据以上事实和法律规定上诉人系郑州时代国际广场的唯一合法的物业企业，在为业主提供物业服务的同时，依法有权要求被上诉人缴纳物业费。三、一审认定事实不清，适用法律错误，其判决结果违反了《物业管理条例》的相关规定。上诉人是郑州时代国际广场整栋大楼共29层的唯一合法物业服务单位，被上诉人私自拉扯电线等行为破坏物业服务整体性，给大楼安全造成极大隐患，另外电梯属于公共设施，垃圾处理也属于公共集中处理，不可能分割，也不可能存在两个物业服务者。一审法院仅根据被上诉人其自有公司的员工证明的由其来打扫卫生、安保的证人证言就认为上诉人没有提供事实上的物业服务属于证据不足，事实认定不清。四、上诉人方作为郑州时代广场的物业，为整个郑州时代国际广场整栋大楼共29层提供统一的物业服务，对于整个项目实行统一经营、统一管理，且已履行合同约定物业应尽义务，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性。上诉人方自进驻郑州时代国际广场以来，严格按照《郑州时代国际广场前期物业服务协议》的约定为全体业主提供完善、优质的物业服务，为整栋大楼装入电梯并与电梯维修保养公司签订合同，对电梯进行日常维护和保养，为整栋大楼配备统一的消防系统，在安保方面，装有门禁并配备专门人员进行日常巡护，在卫生保洁方面，由专职人员对整栋大楼进行日常的卫生打扫，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查的制度，及时制止侵害业主利益的行为。物业费的收费标准在合同中已做明确约定，被上诉人知悉并接受，符合法律规定，大部分业主均认可上诉人所提供的物业服务，并按时足额缴纳物业费，就被上诉人提及上诉人未合理履约的理由，上诉人认为，上诉人公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围，对必要的检修、维修会导致停电情形，上诉人均已通告的方式通知各位业主、加快抢修，并妥善处理了相关事宜（被上诉人方提供的通告可说明），被上诉人方辩称理由并不能影响对上诉人方已经履行物业服务义务的定性、更不能成为被上诉人方拒绝缴纳物业费的合理理由。综上所述，上诉人对于其是郑州时代国际广场的唯一合法的物业管理者已经充分举证，并且确已提供了事实上的物业管理服务，依法有权向被上诉人收取物业管理费，被上诉人作为业主，在享受物业服务的同时，依法负有缴纳物业管理费的义务，一审法院对于案件事实认定不清，对于证据未能全面有效审查，从而导致适用法律错误，致使上诉人合法权益受到严重损害，望贵院能查明案件事实，依法维护上诉人的合法权益。明确依法改判为由被上诉人河南全德利实业有限公司及宋超向上诉人支付物业费209386.6元，并向上诉人支付违约金及滞纳金。自2017年4月27日起，以应缴物业费总额按照日3‰计算至完全清偿完毕之日止。二、一审案件受理费由被上诉人承担。河南全德利实业有限公司、宋超共同辩称，一、答辩人与被答辩人未签订物业服务活动，不存在物业服务合同关系，被答辩人没有提供涉案商业楼物业服务的资格。被答辩人以郑州市金水区关虎屯社区第二村民组（以下简称第二村民组）与河南华之业房地产开发有限公司（以下简称华之业公司）签订的《合作建设综合楼协议》《合作建设综合楼补充协议》来主张其因授权取得的物业服务资格没有事实依据，该协议仅具有内部效力，不能约束业主，委任物业公司的权利不能在未经业主知晓的情况下进行转委托，且第二村民组已经发通告称涉案商业楼实行自我管理、自我服务，物业委任权仍归第二村民组所有。涉案商业楼系答辩人自开发商第二村民组处购入并签订了《房屋买卖合同》，因此前期物业服务公司应由第二村民组委任。华之业公司并未涉案商业楼的开发商，无权委托指定被答辩人作为涉案商业楼的物业服务企业。被答辩人没有服务管理涉案商业楼的资格。被答辩人以第二村民组与华之业公司签订的《合作建设综合楼协议》《合作建设综合楼补充协议》来主张协议约定涉案商业楼系第二村民组与华之业公司合作共建并由华之业公司聘任物业公司没有事实依据。从该两份协议的证据形式来看，该证据系被答辩人于一审庭审后法院指定的举证期之后提交的，且提交的均为复印件。从证据内容来看，该协议系第二村民组与华之业公司之间签订，有关涉案商业楼系双方合作共建以及物业公司委任权转委托的约定，业主并不知情。涉案商业楼系答辩人自第二村民组处购入，业主自然善意的相信只有第二村民组委任的物业公司才有提供涉案商业楼物业服务的资格。根据合同的相对性，第二村民组与华之业公司的内部约定，不可对抗答辩人，且物业委任，涉及到广大业主的利益，不能在业主不知情的情况下擅自转委托给他人。涉案商业楼系委任物业公司的权利，第二村民组也并未授权华之业公司仍归第二村民组所有。2018年11月12日第二村民组下发通告，也就是答辩人一审证据四。在该通告中称涉案商业楼实行自我管理，自我服务。二被答辩人也没有提供事实上的物业服务。被答辩人称其自2017年初开始提供物业服务，但是2019年1月31日消防被主管部门下发整改通知。（答辩人一审证据3）正式电直至2018年7月24日才正式导入。（见答辩人一审证据2、一审证据5）卫生、安保工作，也均系被答辩人自费聘请人员维护，被答辩人没有提供事实上的物业服务。根据《物业管理条例》第29条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工验收资料。本案中，涉案商业楼水、电、气、暖消防各项至今未经房地产、行政主管部门验收合格，在涉案商业楼各项验收合格之前，被答辩人承接涉案商业楼开始物业服务根本不符合自开发商处接管的条件，至今开发商并未办理交房手续，答辩人没有签署临时管理规约、前期物业服务协议，没有填写《房屋验收情况表》、《办理入住手续通知单》。开发商，被答辩人也未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》交答辩人查验。综上，被答辩人的上诉请求没有事实与法律依据。一审法院认定事实清楚，程序正当合法，相反是被答辩人逾期举证，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。针对上诉人补充的上诉意见说关于发票系开庭后提供，这个是不属实的。陕西中郑物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告支付原告物业费209386.6元，并向原告支付违约金及滞纳金（自2017年4月27日起以应缴物业费总额按照日3‰计算至完全清偿完毕止），违约金、滞纳金暂计算至2019年1月11日为62815.98元；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，被告全德利公司与郑州市金水区关虎屯社区第二村民组旧房改造项目部（以下简称第二村民组）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告全德利公司所购房屋坐落于金水区农业路××号郑州时代广场项目，该房屋的用途为商业办公，该房屋合同上约定的建筑面积约1600㎡；房屋到达交付使用条件后，第二村民组应当书面通知被告全德利公司办理交付手续；第二村民组承诺与该房屋相关的基础设施、公共配套设施正常运行，承诺水、电等交房时符合使用条件。被告宋超系被告全德利公司的法定代表人。被告全德利公司就涉案房屋未与原告签订前期物业服务协议。涉案房屋的保安和保洁工作由该公司自行聘请人员进行管理。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未提交证据证明关于涉案房产其与被告签订物业服务合同。被告提交证据证明涉案房屋的保安和保洁工作由该公司自行聘请人员进行管理。故原告要求二被告支付物业费及违约金的请求，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陕西中郑物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5383元，减半收取2691.5元，由原告陕西中郑物业管理有限公司负担。二审中陕西中郑物业管理有限公司提交了以下证据：证据一、合作建设综合楼协议及合作建设综合楼补充协议复印件各一份。拟证明1、郑州国际时代广场建设项目由郑州市金水区文化路办事处关虎屯社区第二村民组与开发商河南华之业房地产开发有限公司合作开发。2、由开发商河南华之业房地产开发有限公司聘请物业公司作为郑州国际广场时代广场的物业管理者。3、结合郑州时代国际广场的前期物业服务协议，陕西中郑物业管理公司系开发商合法聘请，有权对整幢大楼进行统一的物业管理及服务。证据二、郑州市公安消防支队于2017年3月23日出具的编号为郑公消验字（2017）第0100号建设工程消防验收意见书原件一份，拟证明郑州时代国际广场消防系统于2017年3月23日已经经郑州市公安消防支队依法验收合格。在上诉人所诉请的2017年4月至2018年12月期间，处于合格的物业管理期间是处于合格使用状态，上诉人已经提供了完整的消防服务。2009年消防出现问题系宋超及其公司私自破坏并另设单独消防系统的原因，一审未查明该事实。二被上诉人河南全德利实业有限公司、宋超发表意见称，关于上诉人证据一，合作建设综合楼协议及合作建设综合楼补充协议系复印件，真实性有异议，证明目的不予认可，且该组证据不属于二审新证据。在一审中法庭已经明确了上诉人关于该组证据的举证期，但其并未提供，属于逾期提供。第二从证据内容来看，该协议仅具有内部效力，不能约束业主。委任物业公司的权利，不能在没有经业主知晓的情况下进行转委托。第三、第二村民组在其后已经发通告称涉案商业楼实行自我管理自我服务，所以物业的委任权仍归第二村民组所有，而不在华之业公司。关于证据二，消防意见书系扫描件，真实性有异议，证明目的不予认可。该证据也不属于二审新证据。其该份证据在一审中就应该提交。从证据内容来看，该份证据涉及到消防的验收必须在通正式电之后才能取得。而涉案商业楼正式电的取得是在2018年7月20日，因此该份消防验收协议系违规取得。第二，该消防验收意见书在公布的官网上无法查询到。因此该消防验收意见书对其真实性均有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，陕西中郑物业管理有限公司无正当理由故意逾期提交证据，且证据均系复印件，河南全德利实业有限公司、宋超对证据真实性亦不予认可，故本院对该证据对真实性不予认可。二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，河南全德利实业有限公司系从郑州市金水区文化路办事处关虎屯社区第二村民组购买的涉案房屋，并无证据证明河南全德利实业有限公司与河南华之业房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，且陕西中郑物业管理有限公司与河南全德利实业有限公司亦未签订《前期物业服务协议》。同时，本案所涉房屋均为一楼商铺，保安和保洁工作由河南全德利实业有限公司自行聘请人员进行管理，河南全德利实业有限公司亦向陕西中郑物业管理有限公司支付了垃圾清运费。陕西中郑物业管理有限公司亦未能提交涉案房屋经过竣工验收的资料。综上所述，陕西中郑物业管理有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采信，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第以项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5383元，由陕西中郑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年九月二十九日书记员  张倩倩