河北省深州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1182民初2180号原告：深州市方兴物业服务有限公司，住所地深州市黄河西路北。法定代表人：任勇力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单宗辉，男，河北冀和律师事务所律师。被告：李春，女，1972年7月18日出生，汉族，现住深州市。原告深州市方兴物业服务有限公司（以下简称方兴物业）与被告李春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深州市方兴物业服务有限公司委托诉讼代理人单宗辉到庭参加诉讼，被告李春经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。方兴物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业费、取暖费共计3028元，并支付自2019年5月6日起至还清之日止的利息，利率按照日万分之五计算；2.一切诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：原告系深州市方兴花园小区提供物业服务的物业服务公司，提供供暖、绿化、垃圾清理、电费代收等服务，被告系深州市方兴花园小区业主，为原告的服务对象。被告自2016年1月1日起至2019年12月31日，共拖欠物业费2098元；自2015年11月15日至2017年3月15日拖欠取暖费、管道维护费930元，共计3028元。上述欠费一经发生，原告便多次催要，但被告以种种理由拒绝缴纳。2019年4月30日原告以公告形式将公告贴至被告所居住的小区16号5单元202室门上，原告拍照留存，公告上明确说明如有异议，于3日内书面提交，无异议5日内交纳。被告在期限内既未提出异议，也未交纳费用。被告提交答辩状称：1.我们未与以任勇力为执行董事的方兴物业公司签订合同，该公司无权收取相关物业费；2.物业公司在未征得广大业主同意的情况下私占公共绿地违规建供热泵房；3.公共维基金使用混乱；4.各通讯公司进入方兴小区给予的入驻费用情况及该资金使用情况未公开；5.物业管理无标准、乱收费，2010年最初业主入住方兴小区物业收费标准为0.35元/㎡，2016年涨至0.6元/㎡，2017年又降至现在的0.4元/㎡，但是又新增垃圾清运费、路灯照明费每户每月5元，收费标准飘忽不定；6.物业管理混乱无序，监控设备运行不善，门卫人员不尽责，导致小区内至今发生过多起电动车丢失案件和入户盗窃案；7.门禁管理、车辆管理混乱，原物业办公场所（小区西门北侧）两层小楼卖与现幼儿园后，接送孩子车辆随意出入小区，严重影响业主出行，后向有车业主出售蓝牙门禁卡，每个50元，但是无卡车辆仍然随意出入小区且随意停放，导致部分业主车辆无法正常出入车库；8.对欠费金额有异议，2015年至2017年我们并未入住方兴小区16号楼202房间，按照衡水市相关规定，未入住或者未提供供暖服务的（当时取暖管道阀门已关闭）不缴纳取暖费用。原告为支持其主张提交证据材料如下：证据有1、方兴花园住户手册一份，证明原被告存在物业服务合同关系，有权收取物业服务费用及违约约定和服务约定；2、股权转让协议和任免职文件、复函和股东协议四份文件，证明原告内部股权转让，法定代表人变更，但原告主体未变；3、深州市物价局2018年第一号文件和衡水市物价局2017年26号文件，证明原告收取物业费用标准、垃圾清运费用、公共照明费用是依据该文件确定的；4、深州市方兴物业服务公司公示栏照片一张，证明原告属于三级物业服务企业，据此按照三级物业服务企业标准进行公示，依据物价局文件标准进行公示；5、深州市小区收费标准备案表，证明原告依据各级收费文件标准上报物价部门，物业管理部门，备案的收费标准，用以证明原告收费合理合法；6、2019年4月30日公告和照片两页，证明原告所述2019年4月30日就欠费问题通知被告的事实，被告未提异议，也未缴费；7、2015至2018年该小区物业费、取暖费收缴与拖欠情况清单一份，证明被告拖欠物业、取暖费的数额，证实本小区未欠费业主均是按向被告主张的标准缴纳的各项费用，对被告的收费与其他业主一视同仁，为同一标准；8、设计图纸两张，证明被告主张的供热泵房不合理的主张与事实不符，该供热泵房与水池是在设计之初就设计好的。庭后原告提交了1、衡水市物价局2011年第18号文件、衡水市物价局衡价经费【2013】8号文件，证明原告收取取暖费和垃圾处理费是依据该文件确定；2、2019年7月1日深州市城市管理综合行政执法局公布的城市生活垃圾处理费缴费须知，证明被告应当交纳生活垃圾处理费；3、深州市方兴物业公示栏图片，证明原告已向广大业主公示公共照明费每户每月5元、垃圾处理费每户每月3元；4、深州市瑞丰地热开发有限公司、深州市火龙地热开发有限责任公司、深州市六合地热开发供暖有限公司、深州市瑞华热力供应有限公司证明四份，证明深州市2016年至2017年供热季对未入住户的收费标准。被告未向本庭提交证据材料。原告提交的以上证据真实合法，与本案有关联性，能够证明被告拖欠物业费及取暖费的事实，确认为有效证据。本院经审理认定事实如下：原告系为深州市方兴花园小区提供物业服务的物业服务公司，被告李春系该小区业主。原被告双方签订有《格调·方兴花园》,手册对物业服务、住户守则、以及各项费用收缴协议等方面进行了约定。后被告因对原告提供的物业服务、管理及收取的物业费等各项费用标准不满，拒绝缴纳物业费、取暖费。原告应于每年年初预交当年的物业服务费，被告自2016年1月1日起至2019年12月31日，共拖欠原告物业费2098元（2016年、2017年每年物业服务费476元，2018、2019年每年物业服务费513元，2018、2019年每年公共照明费60元），取暖费应于每年的10月20日至11月1日交纳，被告自2015年11月1日至2017年3月1日，拖欠取暖费、管道维护费930元（2015年11月应当交纳465元、2016年11月应当交纳465元），共计3028元。后经原告多次催要，被告均未缴纳，故原告于2019年4月30日在被告所居住的方兴花园小区16号楼5单元202室门张贴了公告进行催缴，但是被告至今未缴纳涉案款项。本院认为，物业服务是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业服务合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公共设施、绿化、卫生、交通治安和环境等管理项目进行“维护、修缮和养护”，并向物业所有人和使用人提供综合性的“有偿服务”。物业费的构成包括物业服务公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用、服务区域清洁卫生费用、秩序维护费用、企业的利润等费用。这些物业费用不包含公共照明费，清洁卫生费不包含转运站至垃圾消纳场费用和垃圾处理费。不包含在物业费中的其他费用应另行收取。服务企业代收的水费、电费、取暖费（包括管道维护费），服务企业不得向业主另行加收服务费。所有业主应当按照约定及时交纳物业费和物业服务企业代收的各项费用，才能依法享有物业服务企业的物业服务，个别人不依法交纳物业费及其他费用，势必影响物业服务企业的正常运行，同时也影响到其他优良业主应享受的物业服务，是对其他优良业主的不公平，其行为应当受到谴责，受到法律的制裁。本案中，原被告双方在《格调·方兴花园》上签字，双方形成了物业合同关系，原被告均受该合同的约束，均应当按照约定履行相应的义务，原告按照约定为被告提供了物业服务，被告应当按时缴纳相应的物业费、取暖费等费用。被告辩称未与以任勇力为执行董事的方兴物业公司签订合同，该公司无权收取相关物业费，但原告公司虽因股权转让，法定代表人由刘亚丽变更为任勇力，这并未改变原告作为企业法人为方兴花园小区提供物业服务的事实，故被告的理由不能成立，本院不予支持；原告为被告提供了相应的物业服务，且收费标准以本地区政府文件指导价格为准，收费项目和标准在小区公示栏进行了公示，且绝大多数业主没有提出异议，并按此标准履行，应视为对原告收费标准的认同，故被告理应及时足额缴纳相应的物业费，无故拒缴，已构成违约，故原告要求被告缴纳物业费的主张合法合理；双方在手册中约定滞纳金按照1%/日计算，现原告要求按照日万分之五计算在约定范围之内，故对原告主张利息的诉求本院予以支持。另外，根据相关法律规定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：本判决生效之日起三日内，被告李春给付原告深州市方兴物业服务有限公司物业费、取暖费共计3028元及其利息（利息按日万分之五计算，利息的计算基数和起始时间为：以3028元为基数，自2019年5月6日开始计息至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费65元，共计115元，由被告李春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  康彦龙二〇一九年九月九日书记员  张亚品