贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初663号原告：唐成清，男，1965年9月2日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告：王素珍，女，1965年11月29日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。二原告委托诉讼代理人：罗飞，贵州富迪律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州鹿鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市前进路**，统一社会信用代码：91520000565021247D。法定代表人：黄卓，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨欢、侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告唐成清、王素珍诉被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司(以下简称“鹿鸣房开”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告唐成清、王素珍的委托诉讼代理人罗飞，被告鹿鸣房开的委托诉讼代理人杨欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐成清、王素珍向本院提出诉讼请求：一、依法撤销《商品房买卖合同》中附件十二《补充协议》第2条2.1款（4）、（5）、（6）项的合同约定；二、判令被告向原告返还已付的煤气开户费2400元、一户一表供电开户费520元、有限电视开户费265元，共计人民币3185元；三、依法将《商品房买卖合同》第二十三条第（二）款约定的物业服务收费价格1.6元/月平方米（建筑面积）变更为1.2元/月平方米（建筑面积）；四、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金9390元；五、依法判令被告从起诉之日起2年内协助办理不动产权证至原告名下，如不能按期办理，被告按照预期每日原告已付房款总额的万分之一向原告承担责任；六、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月31日向被告缴纳三通设施安装费共计3185元。2016年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于贵阳××镇市云岭东路××一品的商品房，房号1栋2单元19层5号，建筑面积93.61平方米，该商品房总价款为256560元。按照《商品房买卖合同》约定：本项目内相关设施、设备的交付时间和使用条件，包括水、电、气三通，未达到上述使用条件的，出卖人协助办理，不影响房屋交付，商品房价格已包括水、电灯配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。但是《补充协议》又约定煤气开户费2400元、一户一表供电开户费520元、有限电视开户费265元由原告承担。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等法律法规，该项收费不符合规定，应当依法退款。合同约定交房期限为2017年6月30日。直至2017年12月30日，被告向原告逾期交付房屋，应当承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的物业服务费用过高。请求依法变更调整。同时，《商品房买卖合同》约定：由买受人委托出卖人办理商品房产权登记，原告已将委托代办费交予被告，被告未按期向房屋登记机关办理房屋权属登记，原告有权申请被告按期办理并承担延期责任。但合同内容并没有相关约定产权办理时间及逾期办理责任，严重侵犯了原告的权益，依法应当予以明确。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提出如前诉请。被告鹿鸣房开辩称，原告的第1、2项诉请已经超过诉讼时效。依照相关法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原、被告双方于2016年3月31日签订《商品房买卖合同》，而原告请求撤销合同条款所依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年就已经开始实施，时间跨度长达7年。在这期间贵州省清镇市也有大量的购房者起诉开发商要求退还三通费案例发生。也就是说原告在签订商品房买卖合同时，就知道或者应当知道上述条例及相关案件的存在，其在2018年11月30日才向法院提起诉讼要求撤销《商品房买卖合同》中的相关条款，已经超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效。被告在签订合同前已经向原告提示、释明了《商品房买卖合同》及其补充协议中的相关条款，原告作为完全民事行为能力人应对其签约行为负责，履行合同中约定权利义务。根据《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定，被告已依约代原告向相关单位缴纳了三通费用。商品房买卖合同合法有效，在补充协议与原合同有冲突时，应以补充协议为准，因此补充协议第十二条2.1款（4）、（5）、（6）项的协议是原被告对合同的补充，是合法有效的。原被告签订的商品房买卖合同，并不符合法律规定的撤销情形，原告的诉请无事实法律依据。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等法律规定，未明确房开公司的水、电等设施未包括在房款内应如何处理，所有应以原被告双方签订的协议约定为准。三通费是指水、电、煤气的安装开户费，根据《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》和《贵州省广播电视局、物价局关于制定全省有限电视基本收视维护费的通知》，燃气及有限电视的开户费用是可以收取的，而贵州省发改委发布的价格，省发改委关于放开新建住宅区供配电设施建设费有关事项的通知，明确电开户费也是可以收取的。原告无证据证明被告逾期交房，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。针对原告诉请逾期办不动产权证的违约金的承担，我方认为违约金的承担应以合同约定为依据，在原被告签订的商品房买卖合同中并未约定违约责任，所以原告的诉请不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，鹿鸣房开（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》约定:买受人购买出卖人位于清镇市云岭东路××单元××房，建筑面积为93.61平方米，套内建筑面积为73.65平方米；第七条计价方式与价款约定该商品房总价款为256560元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条交付时间和条件约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件，经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；第十三条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续第（四）双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（5）、（6）项费用，即：（1）专项维修基金；（2）契税；（5）电开户费、有限电视开户费、燃气开户费；（6）双方约定的其他费用。第二十二条房屋登记约定为：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元由买受人承担；第二十三条前期物业管理约定出卖人依法选聘的物业服务企业为贵阳欣和逸居物业管理有限公司，物业服务费价格为1.6元/月平方米（建筑面积）。《补充协议》第2条2.1条约定以下费用由买受人承担（具体金额以实际收费标准为准），出卖人代为缴纳，买受人于买卖合同签订时支付给出卖人，其中(4)煤气开户费2400元，(5)一户一表供电户费520元，（6）有线电视开户费265元。合同签订后，原告已支付完购房款。2016年3月31日，鹿鸣公司向原告出具收据载明收到水、电、气开户费3185元。2018年1月6日，唐成清向贵阳欣和逸居物业管理有限公司交纳“金盆一品”1-2-19-5号房从2018年1月1日至2018年12月31日物业费2209.67元。庭审中，原告提供《”金盆一品”收房通知书》证据1份，载明：“尊敬的唐成清、王素珍先生/女生：您好您所购买的“金盆一品”项目1-2-19-5号房/车位已具备交付条件，特此通知您于2017年12月31日到“金盆一品”营销中心办理房屋交付手续。”该通知书没有被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司印章，该公司在庭审中不予认可。庭审中，原告增加要求撤销《商品房买卖合同》中第十四条第四款第一项的（5）、（6）项，并依法撤回第三项诉请。上述事实,有原、被告的陈述，原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据、“金盆一品”收房通知书、清镇市发展和改革局通知等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,关于原告诉请依法撤销《商品房买卖合同》中附件十二《补充协议》第2条2.1款（4）、（5）、（6）项的合同约定以及《商品房买卖合同》中第十四条第四款第一项的（5）、（6）项。本院认为，依据法律规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，2016年3月31日与被告签订了《商品房买卖合同》，同日，原告于向被告缴纳三通费3185元，其中煤气开户费2400元，一户一表供电户费520元，有线电视开户费265元。根据上述合同约定，案涉商品房的价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用。原告在合同签订后，知道或者应当知道自己权利受到侵犯，而原告于2019年1月才向法院提起诉讼，已超出法律规定行使撤销权的一年除斥期间，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请三通费的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定，电、燃气、有限电视设施等系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，除合同约定的商品房价款外，被告不应再向原告收取其他费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中也明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的电、燃气、有线电视开通费没有合同约定，更没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告有权要求被告退还。关于原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金的请求，根据原告交纳物业费的时间，庭审中原告自认交房时间为2017年12月31日，结合“金盆一品”收房通知书，我们认定被告交付房屋给原告的时间为2017年12月31日，已超出约定交付时间184天。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过90日的，被告应以支付全部已付款按日万分之二支付违约金给原告，即违约金为：2565600.02%184=9441元，原告诉请9390元逾期交房违约金，本院从其自愿，予以支持。关于原告诉请被告从起诉之日起2年内协助办理不动产权证至原告名下，如不能按期办理，被告按照逾期每日原告已付房款总额的万分之一向原告承担责任请求。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》对办理不动产权证的时间及违约责任没有约定，原告、被告于2016年3月签订的商品房买卖合同，至今已三年之久，如被告长期不向原告办理房产转移登记，将会影响原告作为购房人的相关权利，即原告支付全部购房款后期待达到的合法利益。故对原告的该项请求，较为合理，且未损害他人的合法权利，本院予以支持。即在2021年1月10日前，被告协助原告办理房屋不动产权证至原告的名下；如被告未按上述约定的时间协助办理房屋产权证，则被告应按照逾期每日，按已付购房款256560元的0.01%承担违约责任，即违约金的计算时间为从2021年1月11日起至办理完毕不动产转移登记之日止，按日以已付房款256560元的0.01%计算。对原告自愿撤回依法将《商品房买卖合同》第二十三条第（二）款约定的物业服务收费价格1.6元/月/平方米变更为1.2元/月/平方米的诉讼请求，原告撤回该项主张不违反相关法律法规的规定，且未损害他人的合法权利，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告唐成清、王素珍三通费3185元；二、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金9390元给原告唐成清、王素珍；三、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于2021年1月10日前向原告唐成清、王素珍交付办理清镇市云岭东路××单元××房商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明。有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；如不能按时办理，被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司从2021年1月11日起按日以已付购房款256560元的0.01%支付原告唐成清、王素珍逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，直至办理完毕转移登记之日止；四、驳回原告唐成清、王素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  郑橙二〇一九年九月三日书记员  牟瑶