天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5190号原告：天津市化纤织物厂，住所地天津市宝坻区霍各庄镇九王庄。法定代表人：王润辉，该厂厂长。委托诉讼代理人：段炼，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：于澍，天津天关律师事务所律师。被告：倪大好，男，1964年11月16日出生，汉族，霍各庄兽医站职工，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：白永举，天津文韬律师事务所律师。原告天津市化纤织物厂（以下简称化纤厂）与被告倪大好确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。化纤厂的委托诉讼代理人段炼、于澍，倪大好及其委托诉讼代理人白永举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。化纤厂向本院提出诉讼请求：1.确认化纤厂与倪大好于2002年5月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2.案件受理费由倪大好负担。事实和理由：化纤厂系占有国有资产的城镇集体所有制企业，投资人为天津针织集团（现为天津飞天纺饰针棉有限公司）。2002年5月22日，化纤厂与倪大好签订《房屋买卖协议书》，约定化纤厂将家属宿舍房屋所有权（不包括房屋所占土地使用权）出卖给倪大好，倪大好以122000元中标，中标后2日内一次性付清全款。因化纤厂处分涉诉房屋时未取得投资人的同意，双方协商将涉诉房屋租赁给倪大好使用，并签订了《房屋租赁协议》。化纤厂于2002年7月向倪大好交付了上述房屋。化纤厂认为上述《房屋买卖协议书》未经上级主管部门批准，未依法进行评估，未依法在产权交易场所进行转让，仅约定转让房屋所有权，违反房地一体原则，未取得划拨土地管理部门批准，且倪大好在明知的情形下与化纤厂签订了《房屋买卖协议书》，故化纤厂认为上述协议侵害国家、集体利益，造成国有资产流失，将房屋所有权单独转让，违反房地一并转让的法律规定，应属无效。倪大好辩称，倪大好与化纤厂签订的《房屋买卖协议书》不具有合同法第五十二条规定的无效情形，请求驳回化纤厂的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月8日，化纤厂出具《关于变卖闲置宿舍的情况说明（家属宿舍）》一份，载明：2001年6月，为做好职工分流工作，有21名职工与单位解除劳动关系，给予每名解除劳动关系的职工经济补偿4200元，计8.82万元。另外，为解决下岗职工进（入）再就业中心，补交拖欠保险金和失业保险金3.8万元，两项合计12.62万元。由于当时企业处于停产半停产状态，资金相当困难，既要维持生产又要安置好下岗职工和解除劳动关系的职工，在两为其难的情况下，为了顾大局，保持稳定，我厂从已有职工工资中拨出12.83万元，先解决解除劳动关系职工的经济补偿和解决养老金和失业保险金，为此我们拖欠职工工资7个月。为了解决先期工作遗留问题，厂部拟定向社会公开变卖部分闲置宿舍2457.5平方米。以上情况请职工代表审议。（标底12万元，其他费用由买方承担）。该书证由张文凤、吕树春、王长林、肖文东、韩建平、倪守平等共计二十六人签字确认。2002年5月22日，化纤厂与倪大好签订《房屋买卖协议书》，约定化纤厂将家属宿舍整体出卖，倪大好以122000元中标；中标后二日内一次性付清价款，不许拖欠；倪大好需要办理过户，化纤厂只能提供单位证明，有关过户当中发生的全部费用由倪大好承担；倪大好待化纤厂将厂内宿舍修好后，职工家属全部搬迁完毕后，方可入住（计划在当年7月中旬）。同日倪大好向化纤厂交款122000元。双方又签订《房屋租赁协议》（合同文本中载明的签订日期为2002年5月22日）一份，约定化纤厂家属宿舍区撤除水电后整体租赁给倪大好，租赁期限50年，自2002年5月20日至2052年5月20日，年租金2440元。交租方式：每年5月20日由倪大好一次性从借给化纤厂的122000元无息、无期借款中抵扣。对该协议签订的背景，化纤厂称因双方签订的买卖协议没有经过上级主管单位批准，故补签了租赁协议，补签日期不清楚，但应该在2002年5月22日之后。倪大好认为租赁协议与买卖协议系同时签订，但对化纤厂又与其签订租赁协议的目的表示不清楚，且认为如双方实际履行的为租赁合同，则化纤厂无需向倪大好交付房屋产权证，因此化纤厂将产权证交付给倪大好，能够证实双方实际履行的是买卖合同，上述交付行为亦符合买卖合同的交易习惯。化纤厂提交2002年5月28日《关于处置家属危漏房屋的请示》，该请示载明：针织集团公司，我单位家属宿舍共139间，坐落在网户庄）和公路中间。四周民房和公路高于宿舍地平面一米以上，属于低洼地段，下雨水无处排，给职工出入造成十分不便。又因所有房屋年久失修，漏雨严重，小修不管用、大修费用高昂。企业无力承担，由于现在企业全面停产，欠发职工工资达9个月无力解决。就此为彻底解决家属安全住房问题，通过厂领导班子研究，争取（求）职工代表意见，最终形成《决议》，把家属住房调整到单身职工宿舍区（闲置房屋）。为补偿原一次性安置职工和其他分流安置职工所占用的工资款，我们将家属宿舍一次性以投标形式卖出，以12.2万元卖给倪大好先生。化纤厂提交该证据证实与倪大好签订的买卖协议没有得到上级单位批准。倪大好认为，该请示仅能证实双方签订买卖协议后，化纤厂曾向上级单位进行过请示，但上级单位未作出不准签订合同的批示。化纤厂与倪大好均向本院提交了交纳122000元的凭证，双方均认可两份凭证系同一凭证的不同联，倪大好提供的凭证联记载：2002年5月22日，化纤厂收到售家属宿舍房款122000元。化纤厂将自己持有的凭证联中售家属宿舍房款122000元中的“售”字涂改为“租”字，并称因买卖协议没有得到上级主管单位批准，双方实际履行的是租赁协议，故将收据进行了涂改。倪大好对此不予认可。化纤厂认为双方签订的《房屋买卖协议书》违反《国有资产评估管理办法》第十三条；《国有资产评估管理办法实施细则》第四条第五项、第十条；《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第十五条；《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》轻工业实施细则第九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、四十四条、四十五条（法规内容附后）法律规定，应属无效。倪大好认为上述法律规定属部门规章且为管理性规定，与合同效力无关。本院认为，本案争议焦点为化纤厂与倪大好于2002年5月22日签订的《房屋买卖协议书》是否有效。对此本院评析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，化纤厂注册的企业类型为集体所有制企业，具备民事行为能力。倪大好亦系完全民事行为能力人，具备签订民事合同的行为能力，双方主体符合法律规定。双方对《房屋买卖协议书》的真实性均无异议，且签订该协议前化纤厂职工代表也已经进行了表决，诉讼中双方亦未提交证据证实签订该合同时存在意思表示不真实等情形，因此本院对双方合同意思表示的真实性予以认定。对于合同法第五十二条第（一）至（四）项规定的合同无效情形，化纤厂未能提交有效证据加以证实，本院不予认定。就化纤厂向本院列举《国有资产评估管理办法》等行政法规、部门规章，证实《房屋买卖协议书》违反合同法第五十二条第（五）项规定而无效的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，指效力性强制性规定。依据上述法律规定，认定因违反合同法第五十二条第（五）项导致合同无效的应当具备以下两点要件：首先，该合同应当违反法律和行政法规的强制性规定。法律的制定主体为全国人大及其常委会，行政法规的制定主体为国务院。本案中化纤厂依据的《国有资产评估管理办法实施细则》制定主体为国家国有资产管理局，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》轻工业实施细则的制定主体为轻工业部，因此上述规定并非法律和行政法规范畴，涉诉《房屋买卖协议书》是否违反上述规定并不必然造成合同无效。其次，合同应当违法法律、行政法规的效力性强制性规定。化纤厂主张的《国有资产评估管理办法》、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定均为管理性规定，而非效力性规定，因此是否违反上述行政法规亦不必然影响合同效力。至于化纤厂是否享有对涉诉标的物的处分权等，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，均不影响《房屋买卖协议书》本身的效力。综合以上几点，本院认为化纤厂的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回天津市化纤织物厂的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元（化纤厂已预交），由天津市化纤织物厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨建军二〇一九年九月三日书记员  朱文霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《国有资产评估管理办法》第十三条：依照本办法第三条、第四条规定进行资产评估的占有单位，经其主管部门审查同意后，应当向同级国有资产管理行政主管部门提交资产评估立项申请书，并附财产目录和有关会计报表等资料，经国有资产管理行政主管部门授权或委托，占有单位的主管部门可以审批资产评估立项申请。《国有资产评估管理办法实施细则》（发布单位为国家国有资产管理局）第三条：《办法》所说的国有资产是指国家依据法律取得的，国家以各种形式的投资和投资收益形成的或接受捐赠而取得的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态的资产。第四：《办法》第三条所说的国有资产占有单位包括：（五）占有国有资产的集体所有制单位。第十条：对应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第十五条：集体企业的合并、分立、停业、迁移或者主要登记事项的变更，必须符合国家的有关规定，由企业提出申请，报经原审批部门批准。《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》轻工业实施细则（发布单位为轻工业部）第九条：企业的合并、分立、终止或其他重要事项，须经本企业职工（代表）大会通过，并报主管部门审核同意后，由企业向当地工商行政管理部门办理变更登记。企业发生合并、分立、终止等行为时，须进行资产清理和评估、财务审计、防止集体资产流失。《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。