北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13408号原告：德汇投资有限公司，住所地北京市大兴区采育镇大街******。法定代表人：李秀梅，董事长。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：刘思，国浩律师（北京）事务所律师。被告：御嘉置地有限公司，住所，住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同**div>法定代表人：李建国，执行董事。委托诉讼代理人：严俪洋，女，1983年7月13日出生，御嘉置地有限公司法务人员。原告德汇投资有限公司与被告御嘉置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德汇投资有限公司的委托诉讼代理人付学振、刘思，被告御嘉置地有限公司的委托诉讼代理人严俪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德汇投资有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告交付位于北京市东城区东直门内大街×的房产；2、被告将位于北京市东城区东直门内大街×的房产过户至原告名下;3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年1月26日，原告与被告签订合同编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告向原告出售位于北京市东城区东直门内大街×房产，房屋所有权证号为X京房权证东股字第XXXX号，该商品房用途为住宅，实测建筑面积为305.48平方米，总价款为1000万元，被告应在2011年2月25日前向原告交付房屋，被告逾期交房超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年2月26日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告已经依约支付购房款1000万元，并于2011年1月26日办理了涉案房产的网签手续，但合同约定的交付期满后，经原告多次催促，被告拒不向原告交付房产。为维护原告合法权益，故此成诉。被告御嘉置地有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间是借款关系，双方所签商品房买卖合同系借款的担保，并非真实的房屋买卖合同关系。现房屋被北京市朝阳区人民法院查封，客观上也无法为原告办理过户手续。本院经审理认定事实如下：2011年1月25日，原、被告签订《协议书》。该协议约定，原告同意向被告提供流动资金借款1000万元，借款期三个月，自本协议签署之日起计算。还款保证，1、为确保原告依本协议约定向被告所出借款项的按时回款，被告同意以其所开发的位于北京市东城区东直门内大街×号商品房，作为被告偿还原告借款的保证，同时，原、被告签订《商品房预售合同》（该合同为办理此笔借款担保专用）。2、在本协议约定的借款到期日，如被告按时还款，则原、被告签订的《商品房预售合同》自行终止，并协助被告办理相关解除网签、退房等手续。在本协议约定的借款到期日，如被告不能按时还款，则原告有权实际拥有该商品房。3、借款期间利率按5%季息计算。自2011年1月26日起至2011年4月25日前，被告应向原告偿还借款利息50万元。如被告逾期还款，则按日万分之十二向原告支付违约金。实施步骤，1、原、被告签订本协议；2、原、被告办理该商品房网签手续并签署《商品房预售合同》；3、原告将全部款项汇入被告账户。任何一方违反本协议约定给守约方造成损失的，应赔偿其全部损失。本协议未尽事宜，双方可协商签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2011年1月26日，原告（买受人）德汇投资有限公司与被告（出卖人）御嘉置地有限公司签订编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告将位于北京市东城区东直门内大街×商品房现房出售给原告，总价款1000万元，买受人在签订本《商品房现房买卖合同》时，一次性支付购房款，共计人民币1000万元。出卖人应当在2011年2月25日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房责任，双方约定，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2011年1月26日，双方办理了上述房屋的网签登记，合同编号×，购买方为原告。2011年1月27日，原告向被告汇款1000万元。2011年4月25日，原、被告签订《补充协议一》。鉴于：1、2011年1月25日，原、被告双方签订了《关于甲方向乙方提供流动资金人民币1000万元的协议书》（以下简称原协议），被告同意用其开发的上院天恒公寓项目×号作为偿还原告借款的保证，同意原、被告双方签订了合同编号为×号《商品房买卖合同》。2、现由于被告资金紧张要求延长原合同的解约期限，经双方友好协商，达成如下补充协议（一），原合同中未更改的条款仍然具有同等的法律效力。根据《合同法》及其他相关法律、法规的规定，经双方友好协商达成如下协议：一、关于还款期限。原告同意原协议延期三个月，自2011年4月25日起至2011年7月24日止。此延期为双方共同的意愿，就此双方互不负违约责任。借款本金1000万元的还款期限，自动延期至2011年7月24日。原协议中，自2011年1月26日至2011年4月25日止的利息共计50万元整，被告已全额支付给原告。本补充协议，自2011年4月25日起至2011年7月24日止的利息共计人民币50万元，被告在偿还原告借款本金时一并支付给原告。二、解约条款。被告在2011年7月24日以前有权单方解除其与原告签订的一套商品房买卖合同。被告行使本条款约定的单方解约权利，必须在2011年7月24日前向原告发出解约通知，并且在2011年7月24日以前将借款本金1000万元支付到原告账户。被告根据资金情况可以选择提前收回房屋并向原告支付房款及利息。在被告退还原告全部购房款并支付全部利息后，原告应将买卖合同及相关协议原件等退还被告，配合其办理相关退房手续，但因退房而产生的所有费用由被告承担。本协议是原、被告此前签订的《协议书》及《商品房买卖合同》的补充协议，是对被告还款保证的补充约定，双方此前签订的协议所有条款若与本补充协议约定内容有冲突之处的，均以本补充协议为准。2018年11月18日，原、被告签订《协议书》。根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规，原、被告经友好协商，就有关债权债务事宜达成如下一致意见，签署本协议。一、被告承诺于2019年1月31日之前支付原告1000万元，于2019年4月30日前支付原告1150万元。二、如被告按照上述承诺如期支付原告2150万元，则原告与被告的债务结清，原告不再要求被告支付其他任何款项。原告在收到全部款项之日起5日内，协助被告办理北京市东城区东直门内大街×号商品房的解约手续。三、如被告不能按照上述约定支付原告款项，则确认被告以北京市东城区东直门内大街×号商品房抵偿被告对原告的债务。原、被告双方签订的《商品房预售合同》不再具有担保性质，双方依据《商品房预售合同》，建立商品房买卖法律关系。被告应当在2019年5月10日前将商品房交付给原告，并在2019年5月20日前，协助原告将商品房产权证办理至原告名下。四、被告未支付原告款项、未办理交房手续、协助原告办理过户手续，自违约之日起，按照应付未付款项的年24%支付原告违约金。该合同落款日期为2019年11月18日，原、被告双方均认可此为笔误，实际签署日期为2018年11月18日。2011年5月6日、8月17日、9月8日、11月1日，被告分别向原告支付利息收入共计250万元。2011年12月20日，被告向原告支付利息60万元。2012年8月22日，被告向北京嘉顺福海国际贸易有限公司支付50万元。2013年12月20日，被告向原告支付利息100万元。2014年3月31日，被告向北京华宇恒征信有限公司支付50万元。原告认可上述款项系向其支付的利息。2012年7月5日，国安国信正通文化传播有限公司向北京嘉顺福海国际贸易有限公司支付140万元，被告认为该笔款项系国安国信正通文化传播有限公司代被告向原告支付的利息，但原告不认可。2019年4月16日，北京市朝阳区人民法院以（2019）京0105执13246号执行裁定书查封涉案房屋。原告申请诉前保全，本院以原告申请于2019年6月14日查封了涉案房屋。2019年7月25日，北京市朝阳区人民法院解除了上述对涉案房屋的执行查封。庭审中，被告称，原、被告之间是借款关系，商品房买卖合同是借款的担保，不是真实的购房合同。对此，被告持2018年11月18日签订的《协议书》称，商品房买卖合同不是借款的担保，只是附生效条件的合同，借款合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同，将借款及利息转化为已付购房款，并经对账清算的，不属于物权法规定的禁止情形，也不属于民间借贷司法解释第24条作为民间借贷合同的担保，对于已转化为购房款的借款本金和利息，法院结合证据审查，防止当事人将高额利息转化为已付购房款，原、被告双方签订《协议书》即是双方对账清算，现双方之间的关系已经转化为或成立了商品房买卖合同关系。同时，被告称，2018年11月18日签订《协议书》时，确认的债务本金和利息为2150万元，但涉案房屋市场价为2900万元，远超过债务2150万元；如果双方成立商品房买卖合同关系，原告应当返还被告已经支付的利息650万元；如果涉案房屋没被法院查封，被告是打算给原告过户并交付房屋的。对此，原告称，2018年11月签订《协议书》时，被告所欠的本金和利息已达2500万元，原告给被告减免为2150元，即便如此，也与涉案房屋的市场价相当，不存在过低的情况；被告出示2017年12月份的评估价2900万元房价，而房屋处于下降趋势，该价格与2018年11月份的市场价不具有参考价值；双方所签的《协议书》具有和解的性质，被告明确表示将房屋转让给原告。另，原、被告均称北京市东城区东直门内大街×号与《协议书》上北京市东城区东直门内大街×号为同一房屋，前者为核准地址。本院认为：当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。但当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。根据本院查明事实，2011年1月25日，原、被告签订《协议书》，原告向被告借款1000万元，借款期限3个月，同时约定签订位于北京市东城区东直门内大街×号房屋的商品房买卖合同作为借款的担保。之后，双方签订编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》，被告开始偿还借款利息。上述借款到期后，被告未能偿还本金，双方重新达成《补充协议一》，延长还款期限3个月。延长期限到期后，被告仍未偿清借款。2018年11月18日，双方重新签订《协议书》，被告共欠本金及利息2150万元，应于2019年4月30日前还清，若未能还清，被告同意以北京市东城区东直门内大街×号商品房抵偿被告的债务，双方签订的房屋买卖合同不再具有担保的性质。本院认为，原、被告在民间借贷债务履行期限届满前签订的商品房买卖合同，该合同实为基础借贷债权的担保，但原、被告在民间借贷债务履行期限届满后于2018年11月18日签订的《协议书》，是在对债务进行了清算的基础上，约定不能偿还以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应遵照履行。现被告仍未清偿债务，原告按照约定要求被告继续履行合同办理涉案房屋过户登记手续并交付涉案房屋的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，判决如下：被告御嘉置地有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告德汇投资有限公司将位于北京市东城区东直门内大街×号房屋过户至原告德汇投资有限公司名下，同时将上述房屋交付原告德汇投资有限公司。案件受理费15484元和保全费5000元，由被告御嘉置地有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇一九年九月十日法官助理 刘 娅书 记 员 姚 瑶