湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3178号 上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王日东，男，1968年3月16日出生。 上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人王日东商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美世界公司上诉请求：1．撤销原判，改判驳回王日东的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审案件受理费由王日东负担。事实和理由：1.美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期。因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。根据双方签订的合同第九条约定，遭遇不可抗力时美世界公司可以顺延交房。2.一审认定双方合同约定的违约金不存在过高，适用法律错误。王日东依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失。涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及王日东的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。 王日东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 王日东向一审法院起诉请求：1.依法判令美世界公司及时办理好房屋验收等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘XX住宅房给王日东；2.判令美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金36,267元给王日东（违约金暂时计算至2019年4月30日，后续违约金计算至实际交房之日止）；3.美世界公司负担本案诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2015年10月9日，以王日东为买受人、美世界公司为出卖人，签订了《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中XX号房，该商品房的设计用途为住宅，建筑面积36.45平方米，单价5182.25元/平方米，总价款188,893元。合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计58,893元，余款130,000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。合同第六条约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时，双方签订的附件四补充协议约定：该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。以上合同签订后，王日东依约向美世界公司支付了购房款188,893元，美世界公司未按合同约定的时间将房屋交付给王日东使用，涉案房屋至今尚未通过综合验收备案，至2019年4月30日，美世界公司已逾期交房960天。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、美世界公司在建房施工过程中是否存在不可抗力因素，应否从违约日期中扣除。所谓不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。美世界公司主张其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。一审法院认为，美世界公司所主张的上述情况不符合不可抗力的构成要件，且依合同约定，遭遇不可抗力，应在发生之日起60日内告知王日东，对此美世界公司亦从未以合理的方式告知过王日东，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，不予采信。二、双方约定的逾期交房违约金是否过高，应否核减。美世界公司主张王日东根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的按交付房屋价款的万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。一审法院认为，根据双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，计算逾期交房违约金和逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率7.2%）计算，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故对于美世界公司请求核减违约金，不予支持。违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美世界公司应支付王日东逾期交房违约金36,267元（计算方式：188,893元×0.2‰×960天，从2016年9月1日至2019年4月30日，之后的违约金按此方法计算至实际交房止）。三、王日东要求美世界公司将其所购买的房屋交付其使用，因美世界公司未提交该房屋目前是否具备交付使用条件的相关证据，故对王日东要求美世界公司将房屋交付给其使用的诉讼请求，在本案中不作出判决，待美世界公司具备交付使用条件后，王日东可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王日东逾期交房违约金36,267元（计算至2019年4月30日止，之后的逾期交房违约金计算至实际交房之日止）。二、驳回原告王日东的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取394元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司承担。” 二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，本案逾期交房违约金应如何确定。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个所谓的不可抗力因素，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的另外一个原因是施工单位增加工程报价，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向王日东交付房屋，应向王日东承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。王日东与美世界公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，若王日东逾期付款，王日东应按日支付逾期应付款万分之二的违约金；若美世界公司逾期交房，美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认知，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向王日东交付房屋，应依约承担违约责任，向王日东支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明王日东主张的逾期交房违约金已超过王日东实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。 综上所述，美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费707元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  李红兵 审判员  陈新德 审判员  邓 群 二〇一九年九月十九日 书记员  吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。