大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初3234号原告：王靖涵，女，1990年3月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王志良，男，1964年9月12日出生，汉族，系父女关系，住辽宁省大连市中山区。被告：大连永欣香榭里实业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区x（单号）。法定代表人：王宏洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，男，1979年10月21日出生，汉族，系该公司员工，户籍地广东省中山市。住所地大连市中山区。原告王靖涵与被告大连永欣香榭里实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王靖涵的委托诉讼代理人王志良，被告大连永欣香榭里实业有限公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王靖涵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告换取购房增值税发票及应该由被告出具的相关办理房证资料，以使原告能办理房证；2.按买卖合同约定支付违约金96595元。计算方法：交房日期：2011年4月12日，支付违约金开始日期2012年4月12日，违约金计算截止日期2019年7月19日。合计2654天，已交房款727，920元，日万分之0.5，合计违约金为96595元；3.退还多收的1820元交易费。交费标准买卖双方各百分之零点二五，即原告应该交1819.8元四舍五入是1820元。而被告预收取原告3640元，要求返还多收取的1820元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我与被告于2011年3月14日签订了购买大连市中山区x号房屋的商品房买卖合同，房屋总价款727，920元，首付款487，920元于2011年3月22日交付，贷款240，000元于2011年6月20日到账，贷款还清后，我在2016年7月14日取回在银行抵押资料时得知被告未更换正式发票，未办理房证，后多次找被告及其财务人员交涉要求更换正式增值税发票，被告以无钱交税的理由一直拖延至今未给我开具正式发票，导致我无法取得权属证书，房屋不能买卖流通，给我造成了很大损失，故要求被告按合同的约定提供开具办理权属登记资料之购房正式发票，并支付日万分之零点五的违约金合计96776.96元，并退还多收的交易费1820元。第一次开庭原告已经就本案事件进行了充分的陈述，在这里就不多重复了，仅有以下补充：1、原告交房日期虽然在签署合同后即交付了房屋，但原告同意按与大连金第物业管理有限公司签署的房屋交付确认书的交房日期2011年4月12日为实际交房日期计算；2、原告在大连永欣香榭里财务室换取发票被拒绝后，被告告知需要找财务负责任解决此事，接待原告的财务负责任为刘仁彬，为原告大连永欣香榭里实业有限公司财务负责人。被告大连永欣香榭里实业有限公司辩称，部分不同意原告的诉讼请求。原告是从华泰消防工程有限公司大连分公司（以下简称华泰消防公司）购买的抵债房，答辩人与原告签署了《商品房买卖合同》，仅为负责协助原告办理房屋相关手续。因此，答辩人无合同违约的情形。具体理由如下：1、根据双方于2011年3月14日签署的《商品房买卖合同》，答辩人已经将该合同项下的房屋按时交付给原告使用。答辩人于2011年9月28日已经取得了香榭里项目所有的房地产权证，同时答辩人于2011年8月30日开始在香榭里街区的物业公司、香榭里街区A座、B座、C座的大堂及公告栏分别进行书面通知业主开始尽快办理房屋销售结算发票。通过上述答辩人的通知后，答辩人已配合A座业主办理产权310套；已配合B座业主办理235套；已配合C座业主办理188套。以上数据法院从大连房屋交易所一查便知。这些数据足以证明了答辩人不存在逾期办理产权的违约情形和责任。2、大连市房地产交易登记中心出具了《情况说明》，证明案涉房屋的香榭里街区已经于2011年9月28日起可以办理房屋产权转移登记手续。3、根据（2012）中民初字第71号民事判决书、（2011）中民初字第4074号民事判决书、（2011）中民初字第4088号民事判决书的内容，证明中山区法院在审理查明事项中已经确认答辩人早已具备了办理房屋权属手续的条件，且已经认可了答辩人提供的业主产权办理的通知、房地产证、情况说明等材料的真实有效，答辩人没有合同违约的情形。4、另外根据华泰消防公司与永高公司签署的《加州洋房消防工程协议书补充协议》，证明原告购买的案涉房屋系其从华泰消防公司处购买，答辩人仅负责配合办理房屋产权手续，因此需要答辩人与原告签署《商品房买卖合同》，以为原告进行房屋登记备案。5、原告请求答辩人支付违约金、诉讼费用及交易费的主张没有事实依据，违背合同约定。根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方方可按照合同的违约责任约定执行。所以原告至今未办理房屋产权手续的责任不在答辩人。6、根据答辩人与原告签署《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照…。”，答辩人从未收到原告的任何要求办理产权的通知，且答辩人随时都能配合原告办理房屋产权手续，因此答辩人不存在承担任何责任的情形。综上，答辩人随时都能配合原告办理房屋产权手续，且答辩人已经履行了通知义务后，原告仍然怠于前来办理房屋产权手续，原告逾期办理房屋产权手续的责任不在于答辩人，而是由于原告与拖延造成。因此原告的诉讼请求所主张的事实与理由，与基本事实严重不符，在案涉房屋的产权手续协助办理过程中，答辩人不存在任何过错，原告所主张的各项请求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。刘仁彬不是永欣公司的员工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月14日，原告王靖涵（买受人）与被告大连永欣香榭里实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发建设的位于大连市中山区房屋，面积60.66平方米，总价款727920元。出卖人应当在2011年8月30日前交付房屋，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。2011年3月22日，被告向原告开具销售不动产统一发票（自开），不动产楼牌号B3-1-11-5，建筑面积60.66平方米，金额487920元，预收购房款。2011年6月20日，被告向原告开具销售不动产统一发票（自开），不动产楼牌号B3-1-11-5，建筑面积60.66平方米，金额240000元。2011年3月14日，被告向原告开具专用收款收据，收款事由为代收B3-11-5交易费，金额3640元。2011年4月12日，原告签署《房屋交付确认书》；2011年4月20日，原告签署《业主二次装修承诺书》。2011年4月25日，原告签署《浦发银行大连分行个人贷款代收代缴费用表》，其中交易费一栏为购房金额×0.25%（公建、非普通住宅）。2011年9月28日，大连永欣香榭里实业有限公司取得中山区长江路x号、x号、3××号房地产权证书。2011年11月30日，大连市房地产交易登记中心综合业务科出具《情况说明》，内容为：位于大连市中山区香榭里街区于2011年9月28日已经办理了房屋初始登记，从2011年9月28日起在初始登记项下的所有房屋即可为买受人办理房屋产权转移登记手续。2011年8月30日，被告发布通知，告知业主尽快办理房屋销售结算发票，并将该通知以张贴的形式予以公布。另查，2010年10月11日，大连永高房屋开发有限公司（发包人、甲方）与辽宁华泰消防工程有限公司大连分公司（承包人、乙方）签订《加州洋房消防工程协议书补充协议》，协议中甲方将香榭里街区B3-11-5，60.66平方米，以1.48万每平方米，合计897768元的价格抵顶乙方工程款。再查，2018年4月26日、2018年5月15日、2018年6月21日、2018年9月29日，原告与刘仁彬通话，就开具发票问题进行沟通，至今未果。被告通过天眼查显示被告的财务负责人为刘仁彬。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。现原告已全额支付购房款，案涉房屋已具备办理房屋产权证书的条件，故被告应当为原告开具购房正式增值税发票，庭审中，被告同意该项诉讼请求，故原告要求被告为其开具正式增值税发票的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金一节，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。根据庭审中提供的证据，原告于2011年4月12日签署了《房屋交付确认书》，被告应于2012年4月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告已于2011年9月28日取得了案涉房屋初始登记证明的产权证，案涉房屋即具备办理房屋产权证的条件。故原告要求被告自2012年4月12日起支付违约金，于法无据。虽原告在被告张贴开具增值税发票的通知后未及时前往办理，但为购房者开具增值税发票，以使其具备办理房屋产权证书的基础条件，是被告应当履行的合同义务。从原告提交的有效证据看，被告于2018年4月26日即联系被告相关工作人员开具增值税发票，但一直未有明确答复。被告怠于履行义务的行为仍然构成违约，应当比照逾期办理房屋产权证的约定，承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应自2018年4月26日起至被告向原告开具增值税发票之日止，以727920元为基数，按日万分之零点五支付。关于被告辩称刘仁彬非被告公司员工一节，首先，从天眼查查询结果看，刘仁彬系被告公司财务负责人，电话录音中，刘仁彬并未否认其被告工作人员身份；其次，被告无证据证明原告除案涉房屋外，仍购买被告及其关联企业开发建设的其他房屋；再次，证人证言亦对刘仁彬系被告员工的身份予以确认。故被告的此节抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告退还多收取的交易费的诉讼请求，因根据《浦发银行大连分行个人贷款代收代缴费用表》，交易费一栏为购房金额×0.25%（公建、非普通住宅），故本案原告应缴纳的交易费为727920元×0.25%，即1819.8元，故被告应退还原告交易费1820元。被告辩称原告购买系抵债房，购买时已降低房价一节，因交易费系按实际购房款的0.25%收取，原告是否低价购买房屋与交易费的收取标准无关，原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连永欣香榭里实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内为原告王靖涵开具购房增值税专用发票；二、被告自2018年4月26日起至增值税专用发票开具之日止，以727920元为基数，按日万分之零点五支付原告违约金；三、被告于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告多收取的交易费1820元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费2180元，减半收取1090元，由原告负担870元，被告负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 璐二〇一九年九月十七日书记员 兰美玉