广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初2109号原告：肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会,住所：肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭。负责人：周新云，系该业主委员会主任。委托代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被告：邱杰，女，汉族，1971年12月19日出生，住广东省肇庆市端州区,被告：陈子瑞，男，汉族，1998年4月08日出生，住广东省肇庆市端州区,委托代理人邱杰，系陈子瑞母亲。原告肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会诉被告邱杰、陈子瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘木有及被告邱杰（同时是陈子瑞的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告是肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会，根据相关法规的规定及业主大会的决定，依法对嘉富华庭小区的物业和公共场所进行管理，收取管理费及相关的费用。坐落在肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭**首层C01卡商铺是被告的物业，根据《广东省物业管理条例》、《肇庆市物业管理办法》、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》以及小区公约等规定，嘉富华庭小区物业管理费标准为：住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.55元，住宅公共分摊水电费每户每月9元；商铺物业管理费按建筑面积每平方米每月1元。该商铺面积107平方米，每月的管理费为107元。被告自2016年12月1日起至2018年12月31日一直拖欠缴纳物业管理费，累计共拖欠物业管理费2675元。嘉富华庭业委会已经多次以电话、书面、派人等方式向被告催收物业管理费，但被告至今没有缴纳上述物业管理费。原告委托律师致函给被告，要求在二0一七年七月十五日前，付清所欠的物业管理费等费用，但被告对此置之不理。管理费是对物业进行维护、保养和管理所应花费的开支，以及原告工作人员付出劳动应得的报酬。被告长期拖欠公共电费分摊和物业管理费的行为，严重影响了原告对整个小区的管理，损害了原告的合法权益和其他业主的合法权益。故起诉请求判决：1、两被告付清肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭小区C幢首层C01卡商铺2016年12月1日至2018年12月31日的物业管理费2675元给原告；2、本案诉讼费用由两被告承担。原告向本院提交如下证据：1.业主委员备案回执、申请表、业主大会决定。证明原告的主体资格。2.（临时）管理规约，证明缴纳物业服务费用是业主的义务。3.《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》。证明管理费的标准经过业主表决通过，合法有效。4.民事判决书，证明生效判决确认了该小区是实行业主自治的方式委托业主委员会进行管理，管理费的标准和收取合法有效，缴交物业管理费是业主的义务。5.欠费明细表，证明被告所欠物业费的明细情况。6.律师函及整付零寄交寄清单，证明原告委托律师向被告催收物业管理费。7.信件封面复印件一份，证明原告除了口头和现场向被告催收物管费外，还以挂号信的形式向被告发出催收物管费的律师函。8.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房产为被告所有。被告邱杰、陈子瑞答辩称：一、我方认为原告作为诉讼主体不合法，理由如下：1、因为业主委员会不具独立主体资格，仅是业主大会的执行机构，代表的是全体业主的利益而不是业主委员会的利益，既然是全体业主的代表，当然就不能向作为全体中一员的某一个业主提起诉讼。业主委员会在诉讼中的非独立的诉讼代表人地位，确定了它的诉讼对象不包括业主。业主委员会可以向其提起诉讼对业主和非业主使用人损害其他业主、非业主使用人利益的，只规定业主委员会应当劝阻、制止，没有规定可以向其提起诉讼，从这条《物业条例》规定的内容分析，业主委员会不能向业主和非业主使用人提起诉讼，或者说业主委员会的诉讼对象是业主、非业主使用人以外的其他人。2、《物业条例》规定的业主委员会的对外职责为选聘及监督物业公司，配合有关机关于做好社会治安工作，并规定其不得从事与物业管理无关的活动。这其实是对业主委员会民事主体资格的规定，因为业主委员会代表全体业主利益，并由业主大会选举产生，故其行为的效力将及于全体业主，且业主委员会每一委员以业主委员会名义所实施的行为，根据表见代理的原则，也将由业主委员会承担。所以，为保护全体业主的合法权益，业主委员会如果从事了《物业条例》禁止行为，其行为将可以被认定为无效。3、根据《物业管理条例》第19条第1款规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向法院起诉。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向法院提起民事诉讼。4、业主委员会在诉讼法也不具备诉讼主体资格。业主委员会可以根据业主大会的决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼，其诉讼的结果直接归于全体业主。业主委员会代表全体业主诉讼时，必须提交业主授权委托书或业主大会决议。原告提交的证据并没有这项决议，所以不具备诉讼主体资格。5、关于原告提交的判决书里春雨花园主体资格问题，其案件只是明确其春雨花园业主委员会可作为被告，并无明确可作原告，所以我方认为其不适合作为本案依据。二、第二届业主委员会的成立不合法。其提交的证据显示投赞成票户数为304户，但其签名表总计只有289户，所以我方有理由认为原告方数据造假，其有无经有表决权的三分之二业主同意我方表示怀疑。另外，向有关部门备案只是一种告知行为，并不能作为本案的法律依据。所以我方不认可。三、原告没有明确的收费标准。原告提交的业主大会决定和管理规约都没有对收费标准有任何决议，只是后来业主委员会补写的一个声明，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条和三十五条的规定，业主委员会无权自行决定收取任何费用，其收费标准并没有经全体业主大会决议，程序上不合法。另外，业主大会决定和管理规约都没有制定物业管理服务内容、服务标准，收费标准也没有物价部门的许可或备案。所以我方不认可其收费。四、业主委员会成立是否合法？业主委员会何时成立，如何成立，至始至终都没有给过我方任何书面或口头通知，也没通知过我方参加过任何会议或投票，突然跑出来一个业委会且要交管理费不合理。五、原告为第二届业主委员会，其诉讼材料说其2018年8月20日成立，以其为原告主张成立前的2016年12月-2018年12月的费用明显不合法。六、权利和义务不对等。我方物业在小区的外面，既没有保安守护也没有保洁员搞清洁，也没有绿化要维护，物业上方公共设施挡雨篷破烂多年没人修理，物业前面路面多年坑坑洼洼没人修整，车一过都能把小石子弹进商铺，没有接受过物业服务却要求交费用，权利和义务不对等，不符合法律公平交易精神，根据谁主张谁举证的原则，原告也没有提交任何其为我方提供物业服务的证据。七、我们购买此物业时已明确表示过不交物业管理费，开发商业默认且不需要我们签订物业管理协议。八、民事诉讼时效为二年，本案已超出诉讼时效且我方从没收到任何催收通知。基于上述理由，我方要求原告撤销将我们列为被告，同时不认可其追收的物业管理费。被告邱杰、陈子瑞向本院提交如下证据：照片三张，证明我们铺位在小区外面，我们没有享受到任何物业服务，我们认为是权利和义务不对等，我们交楼的时候商铺上面时候雨棚，以前上面的空调水滴下来是可以挡住的，但是现在雨棚烂了也没有任何维修维护，现在空调水滴下来滴到我们的铺位。而且我们商铺前的路也比较破烂也没有得到维护。经审理查明:肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭C幢01卡商铺的权利人为被告陈子瑞、邱杰（按份共有），该商铺的建筑面积为107㎡。业主委员会是肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭小区的物业管理单位，为该小区提供物业管理服务。原告述称的肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭小区C幢C01卡商铺与肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭C幢01卡商铺【房产证登记地址】是同一房屋。该小区共有448户业主，自前物业服务公司撤场后开始实行小区自治。2016年9月26日，嘉富华庭业主大会通过《（临时）管理规约》，约定物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用，并约定本物业管理区域内，物业服务收费采取按面积单价标准收费方式。2016年12月8日，肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会（以下简称首届业主委员会）经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立。2016年12月18日肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会统一制定了《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》并经289户业主同意，规定物业管理费小区业主的住房、车库、车位按平方每月0.55元计算，公共水电维护费每月9元计算，对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元计算，其他行业按每月1元计算。2018年8月19日，嘉富华庭小区召开业主大会选举产生第二届业主委员会委员，同时业主大会委托业主委员会向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用,并决议由业主委员会代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主。2018年10月16日，肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立。庭审中，被告确认2016年12月至2018年12月的物业管理费没有缴纳。以上认定事实有原告提交的民事起诉状、两被告提交的民事答辩状、经庭审核对、质证的证据及庭审笔录为证证实。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。关于原告的主体资格问题及原告能否主张其成立前的物业管理费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，根据肇庆高新技术产业开发区房产管理局作出的《业主委员会备案回执》内容，原告已按相关规定办理了备案手续，且获得了批准，原告已依法成立，原告作为业主大会的执行机构，履行日常管理职责，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定中“其他组织”的条件，且嘉富华庭小区业主大会于2018年8月19日委托业主委员会向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用，并决议由业主委员会代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主，故肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会为本案适格的主体，原告作为业主大会的执行机构经业主大会授权向被告主张原告成立前的物业管理费（2016年12月至2018年10月）并无不妥。至于两被告认为业主委员会的成立程序违反法律的规定，业主委员会的成立程序是否违反法律不属于本案的审查范围，两被告可以另寻合法途径解决。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案原告主张2016年12月至2018年12月的物业管理费，根据上述法律规定，原告的主张没有过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”首届业主委员会及原告对肇庆高新区嘉富华庭小区进行物业管理，履行对小区管理的职能，虽然原告未与被告签订物业服务合同，被告作为肇庆高新区嘉富华庭小区业主，已实际享受了物业管理服务，其与原告构成了事实上的物业管理关系。整个小区是统一的整体，被告关于涉案商铺在小区外面没有享受到任何服务的抗辩，本院不予采纳。被告应该支付物业管理服务的对价。被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务单位不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告没有向本院提供原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由的充分证据以证明。关于被告应当按照何种标准支付物业管理费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会经289户业主同意统一制定的《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。该《标准》规定对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元/平方米计算物业管理费，其他行业按每月1元/平方米计算，本案中，涉案房产为商铺，故原告主张按照1元/平方米/月计算物业管理费依据充分，本院予以支持，故两被告应向原告缴纳2016年12月起至2018年12月的物业管理费1元/㎡/月×25个月×107㎡=2675元。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务单位提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务单位应当努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务单位提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务单位的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈子瑞、邱杰应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告肇庆高新区嘉富华庭小区第二届业主委员会支付2016年12月起至2018年12月止的物业管理费2675元。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告陈子瑞、邱杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员     审判员  许培娜二〇一九年九月二日书记员  李嘉瑜