文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1124号上诉人（原审被告）：重庆市振兴房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区新华东路（振兴建筑安装公司内），统一社会信用代码91500114750066623L。法定代表人：周家玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：庹蜂森，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱值富，男，1968年6月4日出生，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：王中美，女，1975年5月15日出生，住重庆市黔江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李行，重庆市黔江区联合法律服务所法律服务工作者。上诉人重庆市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴房产公司）因与被上诉人邱值富、王中美商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2019)渝0114民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月8日对上诉人振兴房产公司的委托诉讼代理人庹蜂森，被上诉人邱值富、王中美的委托诉讼代理人李行进行了询问。本案现已审理终结。振兴房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱值富、王中美的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由邱值富、王中美负担。事实和理由：1.一审判决确认2019年4月11日解除振兴房产公司与邱值富、王中美于2012年7月31日签订的《[御景龙庭]商品房认购书》的证据不足，认定事实不清。虽然涉案房屋权属登记是案外人张关华，但张关华是名义上的所有权人，振兴房产公司才是涉案房屋实际所有权人并对该房屋行使所有权。《[御景龙庭]商品房认购书》签订当日，振兴房产公司就将涉案房屋及钥匙交付邱值富、王中美。邱值富、王中美接受并居住使用该房屋至今近7年左右，名义所有权人张关华从未对该房屋提出任何权利，也未干扰和影响邱值富、王中美正常居住和正常生活。虽然涉案房屋名义权利人张关华因其他案件被人民法院查封该套房屋,但是振兴房产公司已向执行法院提出执行异议，相信法院会将涉案房屋判决属振兴房产公司所有的公正判决。2.一审判决振兴房产公司承担邱值富、王中美房屋装修损失84600元和房屋增值损失62545.55元的证据不足,于法无据。一审判决适用另案评估报告有失偏颇。该案上述损失未经司法鉴定评估,其数据错误。且另案评估报告不能直接适用于本案。根据市场行情，房屋价格波动较大，就目前黔江房价的市场环境，明显下滑。因此，本案适用另案评估报告有损振兴房产公司合法权益。邱值富、王中美辩称，1.振兴房产公司一房二卖，张关华是如何得到案涉房屋所有权的只有振兴房产公司清楚，要求继续履行可以，只要法院解封，邱值富、王中美应该支付振兴房产公司的房款继续按揭缴纳，一审判决解除是正确的。2.合同的解除涉及返还款项的问题，至于装修损失和增值损失，一审判决以评估报告作出判定是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。邱值富、王中美向一审法院起诉请求：1.判令振兴房产公司与邱值富、王中美签订的《[御景龙庭]商品房认购书》无效；2．判令振兴房产公司退还邱值富、王中美购房款133323元、其他费用26051元、车库费5000元；3．判令振兴房产公司赔偿邱值富、王中美房屋装修损失100000元，房屋增值损失150000元；4.判令振兴房产公司承担代理费、评估费、诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月31日，振兴房产公司作为开发商（甲方）与邱值富、王中美作为认购方（乙方）签订了《[御景龙庭]商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发的御景龙庭B幢2单元X层X号房屋，销售建筑面积153.77㎡，建筑面积单价2818元，商品房总成交价为433323元。双方在认购书中还约定认购书签订之日由乙方向甲方支付认购定金133323元，余款300000元采取银行按揭贷款的方式支付。双方还约定乙方应在签订该商品房认购书后在约定时间内交付全部房款或首期款，并在约定时间内签订《商品房买卖合同》。认购书签订当日，邱值富、王中美向振兴房产公司交付了购房首付款133323元及其他费用26051元，振兴房产公司将房屋钥匙交付给邱值富、王中美。邱值富、王中美接房后对房屋进行了装修并居住至今。至起诉之日，双方没有另行签订《商品房买卖合同》，也没有进行权属变更登记。另查明，振兴房产公司在将房屋出售给邱值富、王中美之前，已经将涉案房屋出售给了张关华，并且张关华已经于2012年6月7日取得了涉案房屋的不动产权属证书（302房地证2012字第0XXXX5号）。张关华因债务纠纷被执行，该房屋被黔江区人民法院依法查封，现处于司法评估拍卖过程中。经黔江区人民法院委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司（以下简称华川公司）对涉案房屋价值司法估价，该评估机构出具鉴定意见为确定估价对象于价值时点2019年3月27日的估价结果如下：评估建筑面积153.77平方米、评估单价4690元/平方米、评估总价721200元，其中室内不可移动装修单价550元/平方米、室内不可移动装修总价84600元。一审法院认为，振兴房产公司与邱值富、王中美就涉案房屋买卖仅签订了《商品房认购书》，而没有签订商品房买卖合同，该认购书对当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式及时间、面积差的处理、违约责任等内容进行了明确约定，并且振兴房产公司已经按照约定收取了购房首付款，还将房屋交付给邱值富、王中美使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议应当认定为双方就涉案房屋买卖签订的商品房买卖合同。该认购协议系双方当事人自愿签订，不违反法律法规的禁止性规定，不存在其他合同无效的情形，应属于有效合同。由于振兴房产公司已经将涉案房屋销售给张关华并办理了产权登记，邱值富、王中美购房的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，邱值富、王中美有权解除合同，故对邱值富、王中美要求解除《[御景龙庭]商品房认购书》的诉讼请求，予以支持。振兴房产公司隐瞒其已经将开发的商品房销售给张关华的事实又将房屋销售给邱值富、王中美，属于一房二卖行为，应当按照法律规定承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，振兴房产公司应当返还邱值富、王中美购房款并赔偿损失。邱值富、王中美要求振兴房产公司退还购房款133323元及其他费用26051元的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于邱值富、王中美主张房屋装修损失及房屋增值损失，重庆市黔江区人民法院在另案执行时已委托专业机构对涉案房产价值作出司法估价，该时间与本案立案时间相近，为减轻当事人诉累，节约司法资源，故参照该司法估价意见计算邱值富、王中美房屋装修损失及房屋增值损失。根据该评估意见房屋室内不可移动装修总价84600元，一审法院据此认定装修损失为84600元；根据该评估意见除去装修现在房屋建筑面积单价为4140元/平方米（4690元/平方米-550元/平方米），据此确定房屋增值损失为62545.55元[（4140元/平方米-2818元）×153.77平方米×133323元/433323元]。对于邱值富、王中美主张的车库费5000元，因该费用非振兴房产公司收取，与本案无关，不予支持。对于邱值富、王中美主张的代理费，因邱值富、王中美未能提供应由振兴房产公司承担的相关证据，不予支持。对于邱值富、王中美主张的评估费，因本案并未进行评估，评估费未实际产生，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认邱值富、王中美与振兴房产公司于2012年7月31日签订的《[御景龙庭]商品房认购书》于2019年4月11日解除；二、振兴房产公司于本判决生效之日起十日内返还邱值富、王中美购房款133323元和其他费26051元；三、振兴房产公司于本判决生效之日起十日内赔偿邱值富、王中美房屋装修损失84600元和房屋增值损失62545.55元；四、驳回邱值富、王中美的其他诉讼请求。案件受理7516元，减半收取计3758元，由振兴房产公司负担3000元，邱值富、王中美负担758元。二审中，双方未提交新证据。本院二审查明，邱值富、王中美在一审庭审中变更诉讼请求为：1.解除与振兴房产公司的商品房订购书；2.判令振兴房产公司退还邱值富、王中美购房款133323元、其他费用26051元、车库费5000元；3.判令振兴房产公司赔偿邱值富、王中美房屋装修损失100000元，房屋增值损失150000元；4.判令振兴房产公司承担代理费、评估费、诉讼费用。2012年6月13日，张关华与振兴房产公司签订了《商品房买卖合同解除协议书》，约定解除双方之间签订的（2009）商字第（00025）号张关华购买案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》。张关华以案涉房屋向中国农业银行重庆市黔江分行抵押贷款223000元，贷款抵押期限为2009年2月13日至2024年2月12日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.邱值富、王中美是否有权解除《[御景龙庭]商品房认购书》；2.华川公司对涉案房屋所作价值司法估价报告能否作为认定邱值富、王中美房屋装修损失和房屋增值损失的依据。现就此评述如下：关于邱值富、王中美是否有权解除《[御景龙庭]商品房认购书》。邱值富、王中美与振兴公司签订《[御景龙庭]商品房认购书》的目的是为了取得案涉房屋的所有权。振兴房产公司虽在与邱值富、王中美签订《[御景龙庭]商品房认购书》前与案外人张关华解除了案涉房屋的买卖合同，但振兴房产公司未与张关华办理房屋产权登记的变更登记，案涉房屋的登记权利人仍然是张关华，且因张关华的债务而被查封。在案涉房屋解封前，邱值富、王中美无法办理产权过户登记，不能取得案涉房屋的所有权。同时，张关华还以案涉房屋于2009年向中国农业银行重庆市黔江分行抵押贷款，设立了抵押权。在抵押权涤除之前，邱值富、王中美也无法办理产权过户登记。因此，案涉房屋上的权利负担已导致邱值富、王中美不能实现取得案涉房屋所有权的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，邱值富、王中美有权解除合同。一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于华川公司对涉案房屋所作价值司法估价报告能否作为认定邱值富、王中美房屋装修损失和房屋增值损失的依据。华川公司对涉案房屋所作价值司法估价报告虽不是在本案中委托作出，但该司法估价报告是由人民法院在另案执行中依法委托有资质的机构和人员作出，作出估价报告时间与本案立案审理时间相近。同时振兴房产公司对该司法估价报告发表了质证意见，保障了振兴房产公司的相关诉讼权利。且振兴房产公司未提出任何证据证明该司法估价报告存在虚假、不合理之处，也未申请重新鉴定评估。因此，为减轻当事人诉累，节约司法资源，一审判决综合全案证据，参照该司法估价报告认定邱值富、王中美房屋装修损失和房屋增值损失并无不当。综上所述，振兴房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7516元，由重庆市振兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇一九年九月十一日法官助理 翟维玲书 记 员 聂 潇