广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22452号原告：何望洋，女，1990年11月15日出生，汉族，身份证住址湖南省麻阳苗族自治县，委托诉讼代理人：郭先志，广东品杰律师事务所律师。被告：广州华丰物业管理服务有限公司，广州市白云区嘉禾街新科新石路1188号B24号（自主申报）。法定代表人：刘华军。委托诉讼代理人：林华杰，广东蕴德律师事务所律师。被告：刘华军，男，1973年10月24日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县，原告何望洋与被告广州华丰物业管理服务有限公司（以下简称华丰公司）、刘华军房屋租赁合同纠纷房一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何望洋及其委托诉讼代理人郭先志，被告华丰公司的委托诉讼代理人林华杰到庭参加了诉讼。被告刘华军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告何望洋向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告于2019年4月18日签订的《租赁合同》无效；2.被告向我退还已支付的押金9000元、租金3000元、管理费125元、装修赞助费40000元及上述款项利息（以52125元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年4月19日起计算至实际清偿之日止）；3.被告向我补偿因商铺装修而支出的装修费13836元；4.被告向我支付委托律师而支出的律师费3450元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月18日，两被告与我协商一致签订《租赁合同，约定被告将座落于广州市白云区嘉禾街道新科华丰商业广场一楼A18B铺出租给我使用，商铺租赁期限2019年4月18日至2022年4月30日，商铺经营范围仅限于“五谷鱼粉”等。合同签订后，我依约向被告支付了相关款项。2019年4月下旬，我找到被告并要求被告配合我办理商铺营业执照，才发现我承租的商铺没有房产证且无法办理营业执照。我承租的商铺经营范围仅限于“五谷鱼粉”，如果被告出租给我的商铺没有房产证，无法办理营业执照将导致双方签订的《租赁合同》目的从根本上无法实现，被告属于根本违约。后我与被告协商退还已支付款项和装修款的问题，但未果。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告华丰公司辩称，1.我方有证据证明我方有权利对租赁物作出处分，涉案租赁合同并非无效合同。2.本案中，是原告违约，我方一直配合履行合同，故我方不同意退还押金、租金、管理费、装修赞助费等费用。3.原告签订租赁合同时已知道租赁物的现状，租赁商铺本已装修好，原告私自改变租赁物现状，应自行承担后果。我方不同意原告要求退还装修费的诉请。4.因原告违约，我方也不同意原告要求支付律师费的诉请。被告刘华军无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告（承租方，乙方）与被告华丰公司的法定代表人刘华军（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区嘉禾街道新科华丰商业广场一楼A18B铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，建筑面积25平方米，该商铺仅以现状出租，不再进行任何装饰。在合同签订前，甲方已向乙方说明了该商铺的产权状况和使用性质；该商铺租赁期限：2019年4月18日至2022年4月30日；该商铺经营范围仅限于五谷鱼粉；乙方自愿承租及缴纳装修赞助费1万元，该装修赞助费在本合同签订当天付清；租金每月3000元，管理费5元/㎡；2019年4月18日至2019年4月30日免租期，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金3000元、每月管理费125元；乙方需于签订当天向甲方交付押金9000元及预交第一个月租金等。上述合同签订后，原告向被告华丰公司支付了租赁押金9000元、2019年5月租金和管理费共3125元及商铺装修赞助费。原告接收涉案商铺后，对商铺进行了装修。诉讼中，原告明确其合同相对方为被告华丰公司，被告华丰公司确认被告刘华军在涉案租赁合同甲方落款处的签名是代表公司，该签名是代表公司的行为。原告主张其实际向被告华丰公司支付商铺装修赞助费共计4万元，该装修赞助费实为入场费，其中1万元是通过现金支付，另3万元通过被告华丰公司的工作人员微信转账支付，但被告华丰公司表示只能开具1万元的费用收据。并提交收据、微信转账记录予以证明，被告华丰公司确认该装修赞助费包括入场费，但仅确认收到原告支付的商铺装修赞助费1万元。对原告提交的微信转账记录不予确认，并不确认该微信转账记录中的对象为该公司员工。另原告表示，因在装修过程中其了解到涉案商铺因无房产证而无法办理营业执照，故其在涉案商铺尚未完全结束前就未再继续装修，但装修已接近收尾。被告华丰公司确认原告对涉案商铺差不多装修完的情况下未再继续装修，且尚未投入使用。原告为证明其装修投入费用共计13836元，提交装修设计承包合同、微信转账记录、收据、结婚证等予以证明，其中一份收据显示原告为支付制作不锈钢台支付费用1336元。被告华丰公司对上述证据均不予确认。另本院就涉案商铺的产权及规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。该局复函称暂未查到涉案商铺所在建筑物的相关《建设工程规划许可证》信息及上盖建筑物产权记录。再查，被告华丰公司为自然人投资或控股的有限责任公司，被告刘华军是该公司的法定代表人。本院认为，根据本院向广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案商铺的产权和规划报建情况显示，涉案商铺无产权登记及未办理合法规划报建手续，故原被告双方就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现原告要求确认双方签订的《租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。涉案《租赁合同》甲方处虽为被告刘华军签名，但结合双方对于签订合同过程的陈述、双方确认的合同相对方情况及实际履行情况，本院对双方确认上述租赁合同的出租方为被告华丰公司的意见予以采信。故被告华丰公司应当承担上述租赁合同的权利义务。上述合同签订后，原告已向被告支付租赁押金，该费用属于保证合同履行的费用，现双方签订的租赁合同无效，故原告要求被告华丰公司退还押金9000元有据，本院予以支持。原告向被告华丰公司支付了2019年5月的租金和管理费，原告已向被告华丰公司支付了2019年5月的租金3000元，因原告未对涉案商铺进行实际经营，故原告要求被告华丰公司退还上述租金有据，本院予以支持。因被告华丰公司向原告交付了涉案商铺并进行了实际管理，故原告向被告支付了2019年5月的管理费125元缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告华丰公司退还装修赞助费4万元的问题。双方均确认该装修赞助费属于入场费性质，现双方签订的租赁合同无效，原告亦未实际将涉案商铺投入使用，被告华丰公司应当将该费用退还给原告。原告主张其实际支付装修赞助费4万元，从原告的现有举证看，其提交的支付装修赞助费的收据仅显示支付了1万元，对于其他数额，原告提交微信转账记录予以证明，并表示还有1万元是现金支付。因原告提交的微信转账记录无法表明支付对象即为被告的工作人员，且其主张的除已开具收据的1万元之外的款项与合同约定的数额并不相符，故原告的主张共向被告华丰公司支付装修赞助费共计4万元的意见依据不足，本院不予采信。因被告华丰公司确认已收取原告1万元的装修赞助费，且有收据予以证明，故本院对原告要求被告退还装修赞助费1万元的诉请予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于原告要求被告华丰公司补偿装修费损失的问题。（一）因原告确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，原告要求被告华丰公司赔偿装修损失于法有据。原告提交装修设计承包合同、微信转账记录、收据、结婚证等证据拟证明其为装修涉案商铺投入装修费13836元。上述证据中的微信转账记录与装承包合同的施工方及收据的主体、款项能够相对应，原告关于承包合同与支付装修款项的陈述亦符合一般常理，故本院对原告主张实际支出13836元的意见予以采信。因上述13836元中，包括了1336元的不锈钢台制作费用，不锈钢台属于可移动的物品，该费用应当从附属装修中扣除，故本院认定原告支出的装修费用为12500元。（二）在本案的租赁合同关系中，被告华丰公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但原被告却在涉案商铺是无产权和无办理规划报建的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。原告的装修尚未投入使用，故本院以前述认定的12500元的50%，即6250元作为被告华丰公司应向原告赔偿的数额，故原告要求被告华丰公司赔偿装修损失6250元合理合法，本院予以支持。原告主张多出上述数额的诉请无据，本院予以驳回。双方签订的租赁合同无效，原告亦存在过错，故原告要求被告华丰公司支付上述要求返还费用的利息缺乏依据，本院不予支持。同理，且因律师费的支出并非因诉讼必然产生的费用，故原告要求被告华丰公司支付律师费3450元缺乏依据，本院不予支持。原告明确涉案租赁合同的合同相对方为被告华丰公司，被告刘华军仅为该公司的代表在合同上签名，故原告要求被告刘华军对上述诉请与被告华丰公司共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。被告刘华军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何望洋与被告广州华丰物业管理服务有限公司于2019年4月18日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州华丰物业管理服务有限公司向原告何望洋退还押金9000元、租金3000元、装修赞助费1万元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州华丰物业管理服务有限公司向原告何望洋赔偿装修损失6250元；四、驳回原告何望洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费767.6元，由原告何望洋负担489.6元，被告广州华丰物业管理服务有限公司负担278元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年九月三日书记员  陈玉梅