江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初7695号 原告:陈仁锋，又名陈仁峰，男，汉族，1970年6月25日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈珍道（系陈仁锋的父亲），男，汉族，1950年2月2日出生，住浙江省温州市鹿城区。 原告:张恩云，女，汉族，1973年6月22日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈珍道（系张恩云的公公），男，汉族，1950年2月2日出生，住浙江省温州市鹿城区。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路**,统一社会信用代码91320581793302403Y。 法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，，住所地江苏省常熟市富春江东路**统一社会信用代码9132058177968728X7。 法定代表人：冯义忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 原告陈仁锋、张恩云与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后,依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告陈仁锋、张恩云的共同委托诉讼代理人陈珍道到庭参加诉讼。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈仁锋、张恩云向本院提出诉讼请求：1、判令常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付原告2014年10月1日至2016年9月30日（A3097）的四期租金86372元。2、判令常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付按照中国人民银行同期1年以内贷款利率计算的截止付款日至实际履行之日止的租金利息。3、判令常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付按照中国人民银行同期1年以内贷款利率的1.3倍计算的截止付款日至实际履行之日止的违约金。4、判令解除原、被告签订的《统一经营管理合同》，并将商铺腾让给原告。5、要求禧徕乐投资发展有限公司承担民事责任。6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年3月17日，原告与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订《统一经营管理合同》1份，约定被告应给付在2014年10月1日至2016年9月30日的四期租金86372元。但被告并未按期履行付款义务，显属于违约，应承担支付租费、利息及违约金的责任。常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未按合同约定时间支付租金已经造成违约行为，被告应当承担相应的违约责任。被告的违约行为已严重损害了原告的利益，原告要求解除与被告的统一经营管理合同。常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司系禧徕乐投资发展有限公司投资设立的属投资公司法人独资，应一并承担责任，虽然两法人在外壳上独立承担民事责任，但在实际事务中两公司混为管理，有会谈纪要为证。原告要求禧徕乐投资发展有限公司承担连带责任。原告经催讨无果诉讼至法院。 被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称，1、对于原告诉请的拖欠2014年10月1日-2016年5月30日的租金，同意租金标准按照合同约定的金额计算。2、原告主张的违约金过高，希望法院依法进行调整；对于原告主张的利息由法院依照法律规定处理。3、被告与原告于2016年5月解除统一经营管理合同，被告退出经营管理，二期整体又由赛格橙果公司经营。假如法院对2016年5月合同解除的事实不予确认，对原告提出解除合同的请求，被告表示同意。4、目前二期商铺的现状为原有的格局被完全重新布局调整，无法确认原告的商铺原有的具体情况和位置；二期目前整体由赛格橙果公司在经营，该公司也发放了相应的租金，业主也已收取。 被告禧徕乐投资发展有限公司辩称，原告与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订《统一经营管理合同》，根据合同相对性，负有租金给付义务的仅为常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，禧徕乐投资发展有限公司和常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司是两个完全独立的法人主体，独立承担民事责任。禧徕乐投资发展有限公司不需要承担相应的民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈仁锋、张恩云为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证、护照、结婚证复印件、被告的工商信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格。2、购房发票、商品房买卖合同、房产证、土地证各1份，以证明涉案商铺房屋系原告所有。3、《统一经营管理合同》1份，以证明双方订立商铺租赁合同，原、被告对于租金的约定和权益的约定。4、银行流水记录2页，以证明被告从2014年10月以后就没有付租金。5、会谈纪要复印件2份，以证明被告具体的会议情况，认为临委会是假的，原告没有进行委托。原告无法提供原件。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司未提供证据。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。审查原告提供的证据，结合案件情况，本院对原告提供的证据1-4予以认定。 本院经审理认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资发展有限公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报。 2010年3月17日，陈仁锋与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订了《统一经营管理合同》1份，约定由陈仁锋将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场二期三层A3097号商铺（建筑面积47.43平方米）交由乙方统一经营管理，合同约定，开业第一年至第三年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，开业第一年至第三年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，乙方承担全部商场培育期内的经营管理费用及其他费用。在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按21593元，合计一年租金43186元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一管理市场，乙方收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。 又查明：原、被告签订的统一经营管理合同第8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。合同第8-2条约定：甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同。该合同第10-4条明确：甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同严格执行。合同赔偿责任9-1约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。 另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路**禧徕乐家居生活广场******商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路**（禧徕乐家居生活广场）****商铺（建筑面积47.43平方米），房屋所有权人为陈仁锋、张恩云。2010年3月17日原告向禧徕乐投资发展有限公司购买该房屋，房价为413313元。禧徕乐投资发展有限公司为常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的股东。 另查明：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体商场的出租经营，其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主推选成立临时业主委员会（以下简称“临委会”）。2016年5月27日“临委会”单独与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资发展有限公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，常熟赛格橙果企业管理有限公司实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未取得验收合格。常熟赛格橙果企业管理有限公司将其收益的部分租金自行按业主留给常熟禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给部分业主。 由于常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未及时向原告支付2014年10月1日至2016年9月30日的租金款致纠纷发生。 本院认为，产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故案涉商铺性质为产权式商铺。 陈仁锋与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司应按合同履行给付原告相应的租金。关于陈仁锋主张常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，事实上常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未能形成统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司作为违约方虽无权要求解除合同，但常熟赛格橙果企业管理有限公司进驻后，原、被告之间的统一经营管理合同已事实不再履行并产生了终止效果，包括原告在内的产权式商铺，此后事实上由常熟赛格橙果企业管理有限公司统一经营管理。陈仁锋现要求与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司解除合同并返还商铺，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司作为违约方造成合同终止应赔偿原告损失，故其承担的租金期间应延续计算到2016年9月30日止。本院确认常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司结欠陈仁锋税前租金86372元（2014年10月1日至2016年9月30日），陈仁锋要求常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司给付税前租金86372元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金，陈仁锋对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告辩称违约金过高要求调整，综合本案实际情况，原告要求常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付违约金的诉讼请求，本案的违约金应是由税前租金21593元自2015年5月16日起、自2015年10月16日起、自2016年5月16日起、自2016年10月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失四部分组成。陈仁锋要求常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付利息损失的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。陈仁锋如确有其他损失，可提交证据后另行主张。常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司和禧徕乐投资发展有限公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担相应的民事责任。陈仁锋认为两公司混为管理，应一并承担责任的主张，依据不足，本院不予认定。根据合同相对性，张恩云非管理合同的当事人，张恩云的诉讼请求缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈仁锋税前租金86372元，违约金（自2015年5月16日起、自2015年10月16日起、自2016年5月16日起、自2016年10月16日起至实际给付之日止，以税前租金21593元为基数，按中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失四部分组成）。[如采用转账方式支付，请汇入原告陈仁锋指定账号（户名：陈珍道，开户银行：中国工商银行温州鹿城支行，账号：62×××89）；或汇入常熟市人民法院银行账户]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告陈仁锋的其他诉讼请求。 三、驳回原告张恩云的诉讼请求。 案件受理费1960元减半收取980元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担。原告预交案件受理费980元，由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审判员 朱 剑 二〇一九年九月六日 书记员 顾腾燕