四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初4251号 原告（反诉被告）：四川天宫玉兔食品有限公司，住所地四川省阆中市七里办事处张公桥。 法定代表人：钮国仪，经理。 委托诉讼代理人：蔡生波，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈铭，女，1983年6月29日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川天宫玉兔食品有限公司（以下简称“玉兔公司”）与被告陈铭房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人和被告（反诉原告）委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 玉兔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金48万元，违约金2万元；2.判令被告立即腾退租赁房屋；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，玉兔公司将第一项诉讼请求变更为“判令被告立即支付原告租金12万元，违约金2万元”，放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2013年6月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告种兔养殖场靠空地两幢瓦房租给被告使用，租赁期限从2013年6月3日至2018年6月3日，被告应当在每年度开始计算时间前10天内缴纳当年租金，每年租金12万元。同时约定，一方违约向守约方支付违约金2万元。合同签订后，被告交纳了当年租金。从2014年起至今未交纳租金，经原告多次催收无果。 陈铭辩称，房屋租赁属实，被告在2013年6月3日交了当年租金12万元，并交纳了房屋质保金2万元。从2014年至今没有交纳租金是因原告不具有原承租人身份，原告的房屋是在与阆中市国有资产中心签订的合同，再转租给被告，阆中市国有资产管理中心（以下简称“阆中国资中心”）提起了诉讼，要求解除租赁关系，经一、二审解除了租赁关系，在诉讼中被告作为第三人参加了诉讼，被告在2014年6月11日将2014年当年租金存入法院账户，2015年5月26日二审判决生效后，2015年10月1日被告与阆中市国有资产管理中心签订新的租赁合同，并使用房屋至今。 综上，原告不具有原承租人的资格，原告向被告主张租金，于法无据，请求驳回原告诉讼请求。 陈铭向本院提出反诉请求：1.判令玉兔公司立即退还质保金20000元；2.反诉费由玉兔公司负担。事实与理由：2013年6月3日，陈铭与玉兔公司签订《房屋租赁合同》，约定将玉兔公司种兔养殖场靠空地两幢瓦房租给陈铭办张公桥幼儿园使用，租赁期限从2013年6月3日至2018年6月3日，每年租金12万元。合同签订后，陈铭交纳了当年租金。并按照约定交纳了房屋质保金2万元。2014年因案涉房屋属国有资产，玉兔公司是租赁的阆中国资中心的房屋转租给陈铭的，2014年6月3日阆中国资中心提起了诉讼，要求解除与玉兔公司的租赁关系，经一、二审解除了租赁关系。陈铭将2014年当年租金存入法院账户，2015年5月后陈铭一直向阆中国资中心交纳租赁。但玉兔公司一直未退还陈铭质保金，经陈铭多次催收无果。 玉兔公司针对陈铭的反诉辩称，双方签订的租赁合同属实，同时反诉被告在向反诉原告出租房屋时，对场地进行了硬化，并修建了围墙、下水道，供反诉原告使用，反诉原告只交纳了第一年租金，收纳了抵押金2万元，从第二年起没有向反诉被告交纳租金，阆中国资中心的案子经南充中院作出判决，该判决反诉被告至今没有收到，对该判决还是在裁判文书网查询得知，故此，从2014年的租金应向反诉被告交纳，按租赁合同第二项之规定，本案我们只主张违约金2万元，根据合同第十项的规定，因反诉原告未按合同约定交纳租金，存在违约行为，应扣抵房屋质保金2万元。 本院经审理认定事实如下：2009年11月20日，阆中市畜牧食品局（以下简称“畜牧局”）与阆中市绿源兔业专业合作社（以下简称“兔业合作社”）签订《阆中富源种兔场场地租用协议》（以下简称“场地租用协议”），约定由兔业合作社租用畜牧局原富源种兔场地12.4亩及其场地房屋及其附属设施设备，租赁期间10年，从2009年11月20日至2019年11月20日，每年租金1万元。2009年玉兔公司以12万元收购兔业合作社，继续使用案涉租赁场地，未经畜牧局同意对场地房屋进行了改（扩）建、新建了房屋，但未给付阆中国资中心2010年11月21日至2014年10月20日的租金39167元。2013年6月3日，陈铭与玉兔公司签订《房屋租赁合同》，约定将玉兔公司种兔养殖场靠空地两幢瓦房租给陈铭办阆中市张公桥幼儿园使用，租赁期限从2013年6月3日至2018年6月3日，每年租金12万元，房屋质保抵押金2万元。同时约定，一方违约向守约方支付违约金2万元，玉兔公司负责硬化靠围墙空坝及围墙装修，瓦房瓦皮翻盖达到安全使用目的。合同签订后，玉兔公司履行了硬化靠围墙空坝及围墙装修，以及瓦房瓦皮翻盖的义务。陈铭也交纳了当年租金（2013年6月3日至2014年6月3日）12万元和房屋质保抵押金2万元。 2014年6月3日，阆中国资中心向本院提起了诉讼，要求解除与玉兔公司、兔业合作社的租赁合同，腾退房屋交付给阆中国资中心。2014年11月3日，本院作出（2014）阆民初字第2644号民事判决书，判决：1.解除与兔业合作社签订的场地租用协议；2.玉兔公司、兔业合作社支付阆中国资中心租金39167元；3.玉兔公司、兔业合作社在2015年2月12日前将案涉租赁场地租赁协议中约定的场地及房屋交付给阆中国资中心。玉兔公司、兔业合作社不服上诉后，2015年5月16日南充中级法院判决维持本院判决。 另查明，2015年9月19日阆中市张公桥幼儿园向阆中国资中心支付租金13万元，2017年6月6日陈铭向阆中国资中心支付租金8万元。 还查明，玉兔公司至今未退还陈铭房屋质保抵押金2万元。 本院认为，关于租金问题。玉兔公司作为案涉租赁物的合法承租人，在租赁期限内将部分租赁物转租给陈铭，陈铭应当向玉兔公司支付约定的租金。但本院于2014年11月3日作出（2014）阆民初字第2644号民事判决书，判决解除与兔业合作社的场地租用协议，玉兔公司支付阆中国资中心2010年11月21日至2014年10月20日的租金39167元。因此，陈铭应当按照《房屋租赁合同》约定的每年12万元租金标准，将2014年10月20日前的租金45333.33元（2014年6月3日起至2014年10月20日止，共计4个月零16天）支付给玉兔公司。而在法院判决合同解除后，玉兔公司丧失了承租人资格，对案涉租赁物无占有、使用和收益的权利，故其无权向陈铭收取2014年10月20日之后的租金，陈铭向阆中国资中心支付租金符合法律规定。故玉兔公司主张陈铭支付2014年10月20日之后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金问题。陈铭未支付玉兔公司第二年2014年10月20日前的租金，是因为阆中国资中心在2014年6月3日向本院提起诉讼，暂时不支付符合法律法规，未违反合同约定，故不构成违约。因此，玉兔公司请求判令陈铭支付违约金2万元，本院不予支持。 关于房屋质保抵押金问题。在本院2014年11月判决解除场地租用协议后，阆中国资中心是案涉租赁物的所有权人，陈铭与玉兔公司签订的《房屋租赁合同》终止履行，因此，陈铭请求玉兔公司返还2万元房屋质保抵押金，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一零七条、第二百二十五条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告陈铭于本判决生效后三十日内支付原告四川天宫玉兔食品有限公司租金45333.33元； 二、反诉被告四川天宫玉兔食品有限公司于本判决生效后三十日内返还反诉原告陈铭房屋质保抵押金20000元； 三、驳回原告四川天宫玉兔食品有限公司的其他诉讼请求。 上述第一、二项判决品抵后，被告陈铭应支付原告四川天宫玉兔食品有限公司25333.33元。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元，原告四川天宫玉兔食品有限公司负担1084元，被告陈铭负担466元（此款原告已垫付，由被告直接给付原告）。反诉案件受理费150元，由反诉被告四川天宫玉兔食品有限公司负担（此款反诉原告已垫付，由反诉被告直接给付反诉原告）。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何清卫 二〇一九年九月十一日 书记员  严红艳