贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终1632号 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟成，系贵州桥城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭飞燕，女，1979年12月7日出生，汉族，浙江省金华市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：聂华文，系贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，系贵州子为律师事务所实习律师。 上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）因与被上诉人郭飞燕商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赛维房开公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一是认定政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。对于政府的该行政行为，赛维房开不可抗拒，因此当属不可抗力。二是交房时间应当以赛维房开公司通知交房为准。虽电力设施因客观原因无法完成，但赛维房开公司积极投入安装施工用电，所交付房屋已达使用条件，并依约定向购房者发出通知，郭飞燕故意拖延收房而主张违约金的行为属于恶意，一审支持不当。三是逾期办证的违约金计算仍然过高，应再行调低。 郭飞燕答辩称，一、上诉人赛维房开公司与被上诉人郭飞燕之间订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力。按照合同约定，赛维房开公司应当于2015年9月30日前交付房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，但赛维房开公司于2018年3月8日才交付，显属违约，应当按照合同约定支付违约金。二、赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力的理由不能成立。 郭飞燕向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金55791.86元（自2015年10月1日起至2018年3月8日止，313790元×0.02%/天×889天）；2、判令被告支付原告逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金59055.28元（自2015年12月2日起至2018年6月30日止，313790元×0.02%/天×941天）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2014年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第2幢1单元22层03号房屋（建筑面积76.21平方米，套内建筑面积58.79平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价5337.47元，总价款313790元；第八条约定原告首付款62790元，余款251000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年9月30日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第十四条约定查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计313790元；原告于2018年3月8日与被告办理交房手续；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记，被告于2018年6月30日向业主发出《都匀市“汇悦新天地”小区办理房屋不动产权证公告》。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定，被告应当于2015年9月30日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定标准交付房屋，将办理商品房转移登记的有关文书进行交付，但被告于2018年3月8日才将案涉商品房交付原告，且于2018年6月30日才通知原告可办理房屋产权手续，显属违约，应承担违约责任。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金按照合同约定分别为按已交付房价款0.02%/日、0.1%/日计付违约金，诉讼中原告虽已主动将该违约金均调整为0.02%/日计付，但被告仍认为约定过高，要求予以调整，故一审法院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，其逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金分别计算为：（2015年9月30日至2018年3月8日共计890日）×313790元×0.0001元/日=27927.31元、（2015年12月1日至2018年6月30日共计942日）×313790元×0.00005元/日=14779.51元，对原告诉请的超出部分一审法院不予支持。关于被告辩称的造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，一审法院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。同时，被告辩称案涉房屋已符合安全居住条件，其已于2015年5月16日通知原告收房，逾期交房违约金应计算至2015年5月16日，但其提交的证据不足以证明其前述反驳主张，故对其该项辩称意见，一审法院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告郭飞燕逾期交房违约金27927.31元（以交付房款313790元为基数，从2015年9月30日起按照日万分之一计算至2018年3月8日止）；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告郭飞燕逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金14779.51元（以交付房款313790元为基数，从2015年12月1日起按照日万分之零点五计算至2018年6月30日止）；三、驳回原告郭飞燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2596元，因适用简易程序实际收取1298元，由原告郭飞燕负担2114元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担482元。 二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院经查对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为：一是行政行为是否属于不可抗力；二是交房时间如何确认。三是违约金调整比例是否得当。关于焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。因此其以此主张责任免除，本院不予采纳。关于焦点二，赛维房开公司主张交房的时间应为其张贴公告的时间。案涉商品房经通知后郭飞燕于2018年3月8日接房并对该房进行控制，因此一审判决以此作为双方交房时间结点符合本案实际，故，对该主张本院亦不予采纳。关于焦点三，根据相关司法解释规定，由于当事人对违约金提出调整请求，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司在二审中再提出调低违约金，理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，都匀市赛维房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费868元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年九月十九日 书记员 杨 墨