内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1495号   上诉人（原审原告）：内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司。   负责人：薛荣祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：白露，该公司员工。   被上诉人（原审被告）：朱忠华，男，1978年2月27日出生，汉族，鄂尔多斯煤炭局职工，住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司（以下简称海洋物业）因与被上诉人朱忠华物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   海洋物业的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持海洋物业一审中关于物业费及违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由朱忠华承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审法院认定事实错误。海洋物业认可2014年9月25日包头市金山房地产有限责任公司给其转账100000元的事实，但不认可其中包含朱忠华2014年5月8日至2015年5月7日的物业费3055元。转账时包头市金山房地产开发有限责任公司并未告知该笔费用中包含了朱忠华的物业费，也未给海洋物业提供该笔费用明细。包头市金山房地产有限责任公司为逃避欠海洋物业80000元责任才向法院说明该100000元中包含26位业主第一年的物业费。一审庭审中海洋物业也声明过，其曾多次向包头市金山房地产有限责任公司索要100000元费用明细，但其拒绝提供。基于朱忠华欠海洋物业2014年5月8日至2016年7月31日间物业费的事实，应由朱忠华将该费用支付海洋物业，而非用包头市金山房地产有限责任公司欠海洋物业的债务相抵顶。二、前期物业服务合同第27条明确约定“业主或物业使用人违反合同第六条第七条的约定，未按时足交纳物业费的，应按合同收费5%的标准支付违约金”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力”，朱忠华知晓并认可海洋物业在安泰华庭小区提供物业服务，应承担未按时如数交纳物业费的后果，即承担相应的违约金。   朱忠华未作答辩。   海洋物业向一审法院起诉请求：1、依法判令朱忠华支付2014年4月17日至2016年7月31日期间物业服务费6873元;2、依法判令朱忠华支付二次垃圾清运费135元;3、依法判令朱忠华支付违约金1500元，以上共计8508元。   一审法院认定事实：2013年7月1日，海洋物业（乙方）与包头市金山房地产有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将位于包头市××区号安泰华庭小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限为3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止。《前期物业服务合同》约定收费标准为：高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元，商业物业按建筑面积每月每平米3.00元，公寓物业按建筑面积每月每平米1.50元向业主收取。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季初履行缴纳义务。甲方、业主、物业使用人未能按时缴纳物业服务费用的（物业服务资金）的，应按合同收费额5%的标准向乙方支付违约金。合同期满后，海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司协商合同延续1个月，海洋物业于2016年7月31日退出该小区。朱忠华于2014年4月17日向包头市金山房地产有限责任公司购买坐落于本市××区号建筑面积为127.29平方米房屋1套。购房当日，朱忠华向包头市金山房地产有限责任公司缴纳2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元、垃圾清运费800元及装修押金3000元，以上费用总计6855元。朱忠华向包头市金山房地产有限责任公司缴纳以上三项款项时，海洋物业知晓并未提出异议。朱忠华通过海洋物业验收房屋并领取所购房屋的钥匙。朱忠华未向海洋物业交纳2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业100000元，该款项中包含朱忠华向包头市金山房地产有限责任公司缴纳的2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元。该案争议的焦点是包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业的100000元中包含朱忠华向包头市金山房地产有限责任公司缴纳的2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费3055元，该款项能否折抵海洋物业主张的部分物业服务费。   一审法院认为，海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。朱忠华作为安泰华庭小区业主，应受上述合同的约束。海洋物业依约为朱忠华所居住的小区提供物业服务后，其应依约向海洋物业支付物业服务费。朱忠华2014年4月17日向包头市金山房地产有限责任公司购房并于当日实际交付并向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年的物业服务费3055元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司将朱忠华缴纳的物业服务费3055元转给海洋物业，对此，海洋物业认可，现海洋物业再主张2014年4月17日至2015年4月16日物业服务费依据不足，该院不予支持。朱忠华未向海洋物业交纳2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元，现海洋物业主张该期间物业服务费理由充分，该院予以支持。海洋物业要求朱忠华支付二次垃圾清运费135元，对此未提交任何证据，该院不予支持；海洋物业要求违约金1500元，朱忠华在海洋物业实际入驻后购房，对海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司签订的前期物业服务合同并不知晓，海洋物业未向朱忠华催缴物业服务费，现海洋物业向朱忠华主张违约金1500元依据不充分，该院不予支持。海洋物业提出的不同意折抵物业服务费的抗辩理由依据不足，该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱忠华支付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司2015年4月17日至2016年7月31日的物业服务费3945.99元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司已预交，由原告包头市海洋物业服务有限公司包头分公司负担27元，被告朱忠华负担23元，被告朱忠华负担部分于本判决书生效之日起三十日内随上述款项一并给付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。二审中当事人没有提交新证据。   本院认为，本案二审争议的焦点为：一、朱忠华是否应当向海洋物业支付2014年5月8日至2015年5月7日间的物业服务费。二、朱忠华是否应当向海洋物业支付违约金。   一、关于朱忠华是否应当向海洋物业支付2014年4月17日至2015年4月16日间的物业服务费的问题。   根据庭审查明，朱忠华购房后向包头市金山房地产有限责任公司交纳了2014年4月17日至2015年4月16日间的物业服务费3055元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司向海洋物业转账100000元，根据一审法院向包头市金山房地产有限责任公司核实，其称该100000元中包含了朱忠华在内的26位业主第一年度的物业费。海洋物业认可收到该100000元为物业费，只是称其中不包含朱忠华第一年度的物业费，但对此未提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。因此，海洋物业要求朱忠华支付2014年4月17日至2015年5月16日间的物业费没有事实和法律依据。   二、关于朱忠华是否应当向海洋物业支付违约金的问题。   海洋物业作为案涉小区的物业服务企业，应当对于小区业主的入住情况及动态变化进行了解，并及时与开发商进行沟通交接，这样才能更好的为业主提供服务。本案中，海洋物业在时隔四年才知晓朱忠华为小区业主，没有尽到其应尽的管理义务，故本院对于其关于违约金的诉讼请求不予支持。   综上所述，海洋物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年九月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决所适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。