江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1807号上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司兴化分公司，住所地兴化市英武北路**。负责人：郭东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈仁凯，江苏天炜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丙锋，男，1970年12月8日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：马俊宏，江苏四牌楼律师事务所律师。上诉人中国电信股份有限公司兴化分公司（以下简称电信公司）因与被上诉人陈丙锋房屋租赁合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2018）苏1281民初9130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人电信公司上诉请求：撤销兴化市人民法院（2018）苏1281民初9130号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（一）双方当事人签订的房屋租赁合同已经于2018年9月1日解除。电信公司因上级指令撤销戴南广创手机卖场，于2018年8月31日通过公证方式向陈丙锋送达了解除合同通知书。同年9月1日，陈丙锋收回了案涉房屋钥匙，并向电信公司出具了收条，房屋租赁合同至此解除。至于陈丙锋事后以问题未了结为由，又到电信公司下属机构戴南支局要回收条，并不能改变房屋租赁合同已经解除的事实。（二）案涉房屋租金应当计算至房屋租赁合同解除之日，即2018年9月1日。电信公司租金已交纳至2018年9月30日，多交一个月，陈丙锋应予退还。一审判决认定房屋租金应计算至2018年12月20日，并判决电信公司给付租金132258元，明显错误，应予纠正。（三）一审判决电信公司赔偿陈丙锋违约金600000元，明显畸高，应予调整。依照法律规定，双方约定的违约金明显过分高于造成的陈丙锋损失，电信公司要求予以适当减少，人民法院应予支持。一审判决不作调整，适用法律不当。被上诉人陈丙锋辩称，双方于2015年8月签订房屋租赁合同，租期为5年。电信公司提前两年解除合同，属于违约行为，依法应当承担违约责任，赔偿陈丙锋的损失。请求驳回上诉，维持原判。陈丙锋向一审法院起诉请求：判令电信公司继续履行房屋租赁合同，并给付违约金60万元。诉讼中，陈丙锋鉴于电信公司不同意继续履行租赁合同，变更诉讼请求为解除合同，给付租金并赔偿2年租金损失合计115万元。一审法院认定事实：双方当事人于2015年8月签订戴南吉顺发房屋租赁合同一份，约定陈丙锋将位于戴南镇新泽路金泽商业街门面房出租给电信公司经营手机业务。租期5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，年租金60万元，每年8月30日前支付。合同约定未经对方同意提前解除合同的应当向守约方支违约金60万元，违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。陈丙锋于2018年8月27日向电信公司发出房租催缴通知，电信公司于2018年8月31日通过公证向陈丙锋送达了解除合同通知书。主要内容：由于我公司的上级公司指令我公司撤销戴南广创手机卖场网点，致使我公司不能实现合同目的。根据合同法及相关法律规定，特通知如下：1.我公司与你签订的房屋租赁合同于贵方收到本通知书日期起解除。2.我公司于2018年8月30日迁出上述房屋。并将该房屋移交给你，请到时接受。否则后果由你承担。9月1日电信公司将钥匙送陈丙锋处，陈丙锋的店长打了收条。第二天陈丙锋说问题未了结又到电信公司处将收条收回。陈丙锋于9月3日书面回复电信公司，主要内容：贵公司因内部原因，单方面作出的解除房屋租赁合同的决定，本人不予接受。本人要求贵公司继续履行合同，如贵公司在2018年9月30日前未作出一致认可的补救措施，本人将根据合同法及约定的条款追究贵公司的违约责任并要求继续履行合同。后双方未能协商一致，陈丙锋于2018年11月提起诉讼，要求电信公司继续履行合同并承担60万元违约金。诉讼中，电信公司表示不可能再继续履行租赁合同。经一审法院释明，陈丙锋变更诉讼请求，要求解除合同给付租金并赔偿损失合计115万元。一审法院为避免双方损失的扩大，于2018年12月20日在双方在场情况下将承租房屋先行交付陈丙锋。房屋内的添附电信公司均作放弃处理。陈丙锋表示房屋虽交付，但不一定能租出去。且租金目前市价一间只有4万元。4间16万元左右。与原租金（含经营权、装潢）60万元/年有明显的差距，至2019年4月9日房屋仍未出租出去。另查，陈丙锋出租给电信公司的房屋登记的所有人为许莉莉。陈丙锋系第一承租人。电信公司系次承租人，出租方认可陈丙锋的转租行为。一审法院认为，陈丙锋与电信公司签订的戴南吉顺发房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。双方均应遵守合同的约定，电信公司于2018年8月31日通过公证形式向陈丙锋发出解除通知书。陈丙锋随后将钥匙收条取回并书面回复电信公司，不接受电信公司单方的解除合同，故双方并未达成解除合同的合意。电信公司亦不符合单方解除合同的条件。诉讼中陈丙锋于2018年12月18日经法院释明，变更诉讼请求为解除合同，支付租金、赔偿损失。2018年12月20日一审法院主持下双方进行房屋移交。至此，解除合同方完成，租金应计算此时为止。关于本案解除合同后的违约责任，因合同解除系电信公司违约造成，故电信公司应承担违约责任。双方约定的违约金60万元，应作为赔偿的依据。陈丙锋要求赔偿至实际合同到期日的租金损失115万元及电信公司主张违约金60万元过高，均未提供充分的事实依据。一审法院均不予采纳。一审判决：一、解除陈丙锋与电信公司的房屋租赁合同。二、电信公司在判决生效后十日内给付陈丙锋房屋租金132258元。三、电信公司在判决生效后十日内赔偿陈丙锋违约金600000元。四、驳回陈丙锋的其他诉讼请求。案件受理费15150元，由陈丙锋承担4050元，电信公司承担11100元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同解除时间及租金应当如何认定；二、双方当事人约定的违约金是否过高，应否予以调整。关于争议焦点一，本院认为，首先，承租人在租赁合同履行期限内单方搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，据此，不应以电信公司单方送达解除通知书的时间认定案涉房屋租赁合同已经解除。其次，电信公司虽于2018年8月31日通过公证方式向陈丙锋送达解除房屋租赁合同通知书，并于9月1日将钥匙送陈丙锋处，由陈丙锋的店长出具收条，但陈丙锋于次日即以问题未了结为由至电信公司处取回收条，并于9月3日书面回复电信公司，明确表明不同意解除合同，结合本案案情，不应认定在此期间双方当事人已经协商解除合同。第三，2018年11月7日，陈丙锋诉至一审法院，要求电信公司继续履行房屋租赁合同并承担违约金。诉讼中，因电信公司表明其不可能再继续履行合同，经一审法院释明，陈丙锋于2018年12月18日变更诉请为解除合同并支付租金，赔偿损失，12月20日，在一审法院主持下，双方当事人完成案涉房屋交接，据此应当认定案涉房屋租赁合同于2018年12月20日实际解除。最后，因电信公司租金已交至2018年9月30日，合同解除时间为2018年12月20日，一审法院按照案涉房屋租赁合同约定的租金标准判令电信公司支付在此期间的租金132258元并无不当，应予维持。关于争议焦点二，本院认为，依照法律规定，人民法院调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，电信公司未能举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，且双方当事人在案涉房屋租赁合同中明确约定“未经对方同意提前解除合同的，应当向守约方支违约金60万元”，电信公司作为商事主体，应当预见到其违约产生的法律后果，现该公司违约事实清楚，基于有约必守原则，电信公司理应按照合同约定承担违约责任。综上，电信公司上诉主张调减违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人电信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11123元，由上诉人中国电信股份有限公司兴化分公司负担(已交)。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇一九年九月十一日书记员 王 霞