黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2144号上诉人（一审被告）：大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区万峰综合大市场。负责人：李永珍，该工程指挥部工程总指挥。委托诉讼代理人：李永珍，男，1951年10月13日，满族，大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部工程总指挥。住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：杨景辉，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：大庆铭华物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区解放村萨大路西侧商服楼3-11。法定代表人：朱法东，该公司总经理。上诉人大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部因与被上诉人大庆铭华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部的负责人李永珍及其委托诉讼代理人杨景辉、被上诉人大庆铭华物业管理有限公司的法定代表人朱法东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部上诉请求：1.改判《前期物业合同》无效；2.改判上诉人不承担给付被上诉人物业费170,520元及利息，维护（2013）萨商初字第243号判决书合法性；3.本案诉讼费3710元，由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人组织物业招标，被上诉人没有中标，被上诉人法定代表人朱法东找到上诉人原负责人祁振泉，诱骗其签字，违背招标法，强行抢占万峰物业市场，篡改用电设备，开始收费，将中标的物业公司打出万峰市场。1.《前期物业合同》是在空白合同上加盖的公章；2.合同条款是被上诉人法定代表人朱法东自己填写；3.朱法东找到祁振泉，谎称政府同意要求祁振泉签字；4.祁振泉不承认上诉人公章是其自己加盖的；5.朱法东将祁振泉强行拉到饭店殴打，胁迫祁振泉承认合同有效。故《前期物业合同》不仅无效，而且存在欺诈行为，不是签字人祁振泉的真实意思表示。一审法院认定错误，《前期物业合同》的签订存在物业法第二十四条“招标选聘物业”的法律规定情形，存在违背《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。二、一审法院认定事实错误。被上诉人霸占万峰物业市场，承诺免费服务一个月，但一审法院判定上诉人在免费服务期间向被上诉人缴纳市场物业费，又判决上诉人在业主已向被上诉人缴费时还向被上诉人缴纳市场物业费，显然是不公正的。大庆铭华物业管理有限公司辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判；2.上诉人与被上诉人的前期物业合同真实存在，该份合同的法律效力已经得到法律文书的确认，被上诉人依据合同约定完整地提供了物业服务，上诉人支付劳动报酬是其应尽的义务。大庆铭华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告向原告给付万峰综合大市场前期（2011年4月3日至2011年9月30日）181天的物业服务费867,312.32元；2.被告向原告支付违约金260,193.7元；3.被告向原告支付物业前期开办费30万元；4.被告向原告支付2011年10月1日以后空置房的物业费518,604.06元；5.被告向原告支付排污增加电费235,734元；6.被告向原告支付马葫芦井盖座费30,200元；合计为2,212,043.76元；7.按相应付款阶段按照人民银行同期贷款利率赔偿原告至生效法律判决确定的给付之日的利息损失。一审法院认定事实：2011年4月3日，原告大庆铭华物业管理有限公司与被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部签订前期物业服务合同一份，合同约定由被告选聘原告对万峰综合大市场提供前期物业管理服务，建筑面积116，000㎡，收费方式按商业物业1.25元/月/平方米，被告应于物业交付前一次性交纳物业前期开办费30万元（电话配备垃圾箱垃圾车等费用），纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳，物业服务费用按月交纳；被告应于2011年5月30日按有关规定向原告提供能够直接投入使用的物业管理用房；被告如未能按时足额交纳物业服务费用的应按年物业费总额30%的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年4月3日起至2014年4月3日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同加盖被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部及原告大庆铭华物业管理有限公司公章，被告的法定代表人处由祁振泉签字。2011年6月27日，被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部以书面形式通知原告双方签订的前期物业合同无效。2011年6月28日，被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部召开会议对选择万峰综合大市场物业服务企业进行招投标，到会物业公司为宏源物业公司、众城物业公司、铭华物业公司，会议由李永珍主持，萨尔图区政府相关领导到会监督，由部分业户代表及万峰综合大市场工程指挥部成员参与投票，中标物业公司为众城物业公司。2011年6月29日，原告大庆铭华物业管理有限公司入驻万峰综合大市场物业楼。2011年6月30日，被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部书面通知被告撤出万峰综合大市场。2011年7月1日，被告向大庆市物业管理办公室提交请求，要求撤销铭华物业公司物业合同，要求原告撤离万峰综合大市场。2011年7月4日，原告大庆铭华物业管理有限公司向大庆市、萨尔图区处理万峰综合大市场上访问题工作组出具万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报一份，承诺：1.帮助万峰综合大市场办理用电手续，在15日内协助万峰综合大市场验收供电，先行垫付电业局收取用电保证金40万元；2.合同期限为一年至业主委员会成立；3.按照一级物业服务标准开展9项物业服务，按三级物业服务标准收取物业费0.735元/月/平方米；4.物业用房使用现有物业楼一层；5.先期物业费不用万峰综合大市场工程指挥部拨款，铭华物业公司先配备东风多利卡垃圾车一台，垃圾桶30个，并先行服务一个月后，用真诚的心，诚信、务实、专业、创新的工作服务标准让业主满意，在收取物业服务费；6.违约责任按双方约定办。2011年7月6日，原、被告联名给大庆市电业局及龙凤电业局提交紧急用电申请，申请办理万峰综合大市场用电事宜。2012年6月15日，万峰综合大市场成立业主委员会，2013年2月4日，原告大庆铭华物业管理有限公司与大庆市万峰综合大市场业主委员会签订物业服务合同，合同期限自2013年2月4日至2014年2月4日，物业费按商业物业12元/年/平方米。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原、被告签订的前期物业服务合同的效力问题，本院认为，民事合同的效力是依法确认的，不能因单方的主张而丧失，只有存在法律规定的法定情形才会导致合同产生无效的后果，本案中，被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部作为具有民事主体资格的单位，其已经在合同上加盖了单位公章，且作为单位负责人之一的祁振泉在合同上签字确认，该合同内容未违反法律强制性规定，该合同符合法律规定的生效要件，而是否需要全体五名负责人共同在合同上签字非法定合同生效的要件，被告未提供有效证据证明原告一方在签订合同前对需要共同签字一事知情，就不能以此对抗该合同的效力。关于前期物业费的计算问题，本院认为，原告向被告主张2011年4月3日至2011年9月30日期间的前期物业费，但原告实际入驻万峰综合大市场的时间为2011年6月29日，且在原告大庆铭华物业管理有限公司向大庆市、萨尔图区处理万峰综合大市场上访问题工作组出具的万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报中承诺先行服务一个月后在收取物业服务费，并承诺前期按0.735元/月/平方米收取，故前期物业费收取时间应当自2011年8月1日起算，前期物业费收费标准按0.735元/月/平方米计算；按上述时间及收费标准计算，截止至2011年9月30日，被告应当支付原告前期物业费为170,520元（0.735元×116,000㎡×2个月）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原被告双方签订的前期物业合同中具有违约金的约定，但该合同签订后，被告即对合同效力提出异议，且多次通知原告拒绝原告的服务，原告实际入驻万峰综合大市场后，其所提供的服务也未达到约定标准，被广大业户多次投诉，原告一方也具有违约行为，被告拒绝支付前期物业费是由于原告一方所提供的服务不符合约定标准造成的，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付前期开办费的诉讼请求，本院认为，原告大庆铭华物业管理有限公司向大庆市、萨尔图区处理万峰综合大市场上访问题工作组出具的万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报中承诺先期费用不用被告支付，故本院对原告要求被告支付前期开办费的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2011年10月1日后空置房物业费的诉讼请求，本院认为，原告所提供的证据无法证明空置房的实际面积，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付排污电费及马葫芦井盖井座费的诉讼请求，本院认为，原告组织水泵排污及补齐缺失的马葫芦井盖井座均属于物业公司提供物业服务行为，且该两项事实均发生在2011年9月30日之后，原告并未向被告主张该时间段的前期物业费，故本院对原告该两项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院认为，原告的诉请自2013年8月6日起开始主张，故利息也应自2013年8月6日开始起算，因双方未约定利息计算方式，故利息按人民银行同期贷款利率计算，被告应当按人民银行同期贷款利率计算支付170,520元自2013年8月6日起至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部于本判决生效后立即给付原告大庆铭华物业管理有限公司2011年8月1日至2011年9月30日期间的前期物业费170,520元，并按人民银行同期贷款利率支付此款自2013年8月6日起至本判决生效之日期间利息；二、驳回原告大庆铭华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26,308元，由原告大庆铭华物业管理有限公司负担22,598元，由被告大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部负担3710元。二审期间，上诉人大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部向本院提供如下证据：微信截图和录音各一份。欲证明前期物业合同是无效的，被上诉人为了实现该合同，把上诉人原负责人祁振泉强行约到饭店，胁迫祁振泉承认合同有效，祁振泉不从，被上诉人将祁振泉抱住，胁迫齐振泉签字。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该真实性及证明问题均有异议，不是事实。因无其他证据佐证，被上诉人亦不予认可。故本院对该证据的真实性不予确认。二审中，大庆铭华物业管理有限公司没有提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部与大庆铭华物业管理有限公司于2011年4月3日签订的《前期物业服务合同》中双方均加盖了公章，由作为大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部负责人之一的祁振泉和大庆铭华物业管理有限公司的法定代表人在合同上签字确认，该合同符合法律规定的生效要件，内容未违反法律强制性规定，应为有效。大庆铭华物业管理有限公司按照合同约定提供了前期物业服务，大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部即应按照约定承担给付前期物业费的义务。关于大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部主张《前期物业合同》无效，祁振泉的签字和盖章是在被胁迫、被殴打、被欺骗等情形下形成的合同的问题。因大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部在一审中并未提出反诉，且提供的证据亦不足以证明祁振泉的签字和盖章是在被胁迫、被殴打、被欺骗等情形下形成的合同，故其上诉请求于法无据，对其上诉理由本院不予支持。关于大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部主张一审法院判定上诉人在免费服务期间向被上诉人缴纳市场物业费，又判决上诉人在业主已向被上诉人缴费时还向被上诉人缴纳市场物业费的问题。因一审法院已经按照被上诉人服务一个月后再收取物业服务费的约定，并按前期物业费收费标准和合同约定的时间计算物业费进行了判决，其判决结果并无不当，且上诉人没有证据证明被上诉人在业主已向其缴费时还向其收取市场物业费，故对该上诉理由本院亦不予支持。综上所述，大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3785元，由上诉人大庆市萨尔图区万峰综合大市场工程指挥部负担。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  赵 楠审判员  王 宣二〇一九年九月二十日法官助理姜雅文书记员刘颖附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。