西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2017)陕0104民初5413号原告(反诉被告)：喜悦天地(北京)体育管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：关姝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张中晖，陕西菲尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉婷，陕西菲尔律师事务所律师。被告(反诉原告)：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：钟莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛娟，陕西寇弘律师事务所实习律师。原告（反诉被告）喜悦天地(北京)体育管理有限公司（以下简称喜悦公司）与被告（反诉原告）陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下简称大洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）喜悦公司之委托诉讼代理人张中晖、吉婷，被告（反诉原告）大洋公司之委托诉讼代理人刘凯、薛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还履约保证金15万元；2、判令被告支付违约金44万元；3、判令被告支付损害赔偿金20万元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年1月签订了《租赁合同》，约定，被告将其位于陕西省西安市XX路XX广场XX层部分的滑冰场出租给原告使用，由被告负责场地装修及证照办理，同时对租赁面积、用途、期限、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了15万元履约保证金。2016年5月双方进行场地交接，在原告试运营期间租赁场地发生渗漏，虽经处理但渗漏问题并未得到根本解决。2017年3月21日，被告要求原告自该日起暂停营业，原告获悉所租用场地并未通过消防验收需进行整改，故一直停业至2017年6月，而被告既不能给出确切的场地恢复使用时间，也无有效解决方案，导致原告损失状态持续。原告于2017年6月13日向被告发函要求解除合同，遂合同解除。被告交付的场地不符合约定，导致原告无法经营使用，被告未按合同约定全面适当履行义务已构成违约。要求被告承担违约责任，赔偿损失。因与被告交涉无果，故诉至法院。被告大洋公司辩称，原告违法解除双方租赁合同，要求支付违约金、损害赔偿金没有事实和法律依据。根据双方签订的《租赁合同》的约定，其对商场进行改扩建，造成原告无法正常经营超过180日的，原告才有权解除合同。同时根据合同约定，二次消防验收应属于原告的义务，因此原告以商场未通过二次消防验收为由解除与其的租赁合同没有法律依据。双方合同明确约定，如原告未处理完会员退费的相关事宜，或因原告违约导致合同解除的，履约保证金均不予退还。故原告要求其退还履约保证金的诉讼请求没有事实和法律依据，该诉请不能够成立。被告大洋公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告支付拖欠电费752109元、水费16000元，合计768109元；2.依法判令反诉被告支付免租期租金700000元；3.依法判令反诉被告支付违约金440000元；4.依法判令反诉被告支付服务区精装修工程装修损失871096.24元；5.依法判令反诉被告返还会员费用151659元；6.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2016年1月15日签订《租赁合同》，约定原告承租太奥广场负一层部分区域1900平方米商铺用于经营滑冰场及其相关产业的衍生品，租赁期限为15个租约年，租金为每年88万元或固定扣点17%二者取其高。合同签订后，其按照合同约定对原告进行交付。反诉被告于2016年5月30日接收开始运营至2017年3月。2017年4月因其广场需要整体消防改造，反诉被告停止经营10天左右，改造结束后，其多次催促反诉被告恢复营业，反诉被告以各种理由推脱。直至2017年6月21日反诉被告委托律师向其发函，告知解除合同。其认为，反诉被告严重违反双方合同约定，单方解除合同，应承担产生的法律后果。反诉被告从开始经营至今，从未向其交过水费、电费等费用及房屋租金。反诉被告收取其支付的会员转接费用后并未履行承接会员消费义务便终止营业，因此应予以返还。合同约定如反诉被告单方解约，反诉被告应承担免租期内的租金费用。反诉被告喜悦公司针对反诉辩称，2017年6月12日，其发函致反诉原告，反诉原告于2017年6月15日作出书面回复，称同意解除《租赁合同》，故合同解除是双方意思并非其单方行为。2017年3月经媒体报道，其承租的场地未进行消防验收备案，2017年3月20日因场馆需要进行消防改造，反诉原告以微信方式通知其停业，自2017年3月21日至反诉原告发函日，长达3个月时间未能完成改造，致其无法使用承租场地，故在租赁场地不符合合同约定的用途及质量要求的情况下，其依据合同约定，解除合同，不构成违约。双方协商一致解除合同，其不承担违约责任，故反诉原告要求其支付租金、违约金并承担装修损失的请求缺乏事实和法律依据。合同约定的免租期内，反诉被告无需支付租金及物业管理费，应支付水、电等费用，在合同实际履行过程中，反诉原告将水、电费也予以免除，此系双方达成的口头协议。其承租滑冰场时，反诉原告向喜悦公司交接了15万余元的会员费，但在其试运营期间，会员进行了消费，对应消费额应从上述会员费中抵扣，反诉原告若要求返会员费，则对应的退费义务由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：喜悦公司作为甲方与作为乙方的大洋公司于2016年1月签订《租赁合同》其主要内容有：1-1甲、乙双方测得租赁场所的建筑面积为1900平方米。2-1租赁场所的租赁用途为经营喜悦真冰滑冰场及其相关产业的衍生品。3-1租赁期限为15个租约年，自2016年7月1日起算。4-2甲方负责提供现有制冰设备，包括已有的冰场结构、冷热循环设备、机组结构以及制冰机组设备。4-6甲方在交付日前至少10日通知乙方进行租赁场所预验收。乙方应在接到甲方通知后3日内开始进行预验收。如果租赁场所符合乙方标准的，乙方应在交付日或之前予以确认，并签署《交付确认书》后进场接收。4.6.1如乙方在交付日后30日内未进行接收且没有书面告知甲方合理的原因，甲方有权解除本合同。4.6.3除合同另有约定外，《交付确认书》需经双方代表签字确认并加盖双方公章后生效。4-7交付内容应包括制冷工程施工、室内精装修、满足滑冰场正常运营的设施设备，以及消防、卫生、安全监督、特种设备等政府许可和/或证件。4-8甲方施工内容包括滑冰场及设施、机组及设备安装调试、服务区及设施、前台及设施等，具体以甲乙双方达成一致的施工设计标准为准。5.3.1甲方对商场进行改建、扩建的，若因此对乙方正常的经营活动造成影响的，应事先征得乙方的书面同意，如造成乙方停业的，还应免除停业期间内的租金，并赔偿乙方的停业损失。5.4.4如因甲方提供的附属设施设备因甲方损坏、或者甲方因非不可抗力原因造成乙方停业的，乙方在停业期间的租金相应予以免除，同时甲方还应赔偿由此造成乙方的全部损失。5.4.5由于滑冰场经营的特殊性，如每年乙方需停机保养且需申请免除租金及物业管理费的，由乙方提出书面申请，并由双方共同协商并确认。6-2免租营业期计算暂定至广场海洋馆开业之日止，租金按照7.3.1条款标准收取。如若广场海洋馆在2016年7月1日至2016年9月30日之间开业，则从开业日起至2016年9月30日期间免收固定租金，乙方按照营业收入固定扣点10%计算租金，并在次月10日前上交。2016年9月30日之后租金按照本合同第七条约定的金额和方式交纳。6-3免租营业期内，乙方无须支付租金及物业服务费，但应支付租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费(如有)、空调费(如有)等各项费用。7-3本合同采取月保底租金与月营业扣点租金两者取高的租金计算方式。2016年9月30日后，租金先行按照固定租金标准按月支付。7.3.1第l-5个租约年固定租金88万元/年或固定扣点17%/年两者取其高。8-1乙方应在本合同签署后的7个工作日内，向甲方交纳人民币15万元作为履约保证金。10-2如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。13-3甲方应提供乙方办理营业所需证照的必要材料(包括产权证、租赁许可证、营业执照复印件等)，并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证。因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的全部损失。13-5甲方应保证租赁场所在租赁期间内符合约定的用途及质量要求，在租赁期内，因租赁场所不符合合同的要求时，乙方有权解除合同，并要求甲方返还保证金并赔偿因此所造成的全部的损失。13-10因甲方的设施或其员工的行为导致乙方损失的，甲方应赔偿乙方的全部损失。14-2乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书等)后方可正式投入商业使用。19.4.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满三个租约年（包括计租日前解除的情况），乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金。19.6.2如本合同解除时，乙方租赁期限不满三个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同第19.6.1条责任外，还应支付乙方相当于6个月租金的违约金。19-7：乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期和建设装修补贴款的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，除按本合同约定承担违约责任外，乙方还应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租期间的全部租金。违约责任：计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准。合同签订后，喜悦公司于2016年2月2日交给被告履约保证金15万元，并于2016年5月进入涉诉场地。2017年3月21日，大洋公司因下沉广场需要整体消防改造而通知喜悦公司暂停营业。2017年4月26日涉诉场地整体通过消防验收。此后，喜悦公司一直未营业。2017年6月12日，喜悦公司向大洋公司发出了解除合同函，同年6月15日，大洋公司表示同意解除《租赁合同》。6月26日，喜悦公司将场地交还大洋公司。另查明，喜悦公司于2016年1月向大洋公司出具《冰场（西安太奥广场店）装修施工图》，随后该场地所有权人陕西福源置业有限公司委托陕西品雅装饰工程有限公司对冰场服务区进行精装修改造施工，并支付了施工费用761695.63元。喜悦公司确认接收之前海德澜冰场未消费会员，并收取了大洋公司支付的会员转接费用151659元，除去已消费金额，剩余132974元。再查，喜悦公司在场地使用期间即2016年6月至2017年5月共产生电费752109元、水费16000元，费用合计768109元。以上事实，有原、被告提供的太奥广场租赁合同、收款收据、停业通知、沟通函及复函、律师函、建设工程消防意见书、《太奥广场交付确认表》、电费清单、用水抄表单、工程合同、装修施工图、国内支付业务付款回单、情况说明等证据为证，本院予以认定。本院认为，喜悦公司、大洋公司于2016年1月签订的《租赁合同》系双方自愿签订，内容不违反相关法律法规之强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。关于本案双方争议焦点及诉讼及反诉请求，本院逐一认定如下：关于违约问题。双方合同第四条4-7约定交付内容应包括制冷工程施工、室内精装修、满足滑冰场正常运营的设施设备，以及消防、卫生、安全监督、特种设备等政府许可或证件。大洋公司在交给喜悦公司涉诉场地时并未通过消防验收，致使双方的合同无法履行，违约责任在于大洋公司。故喜悦公司要求大洋公司支付违约金44万元，本院依法予以支持。至于喜悦公司主张大洋公司返还履约保证金15万元，依法有据，本院予以支持。 关于双方合同解除问题。喜悦公司于2017年6月12日向大洋公司发送了《喜悦滑冰场西安太奥广场店试营业至今相关问题及据此拟解除合同的沟通函》。大洋公司于2017年6月15日复函表示同意解除合同。涉诉合同双方已经协商解除。关于喜悦公司要求大洋公司支付损害赔偿金20万元的问题。对于赔偿损失，喜悦公司作为原告应当提供相应证据证明其损失的具体事项及金额。然喜悦公司仅提供了员工工资这一项损失金额相关证据，因此本院只对员工工资这一项内容进行认定。另因下沉广场消防施工导致喜悦公司2017年3月开始停业，大洋公司对该事实当庭也予以认可，因此，对喜悦公司主张大洋公司支付停业期间的员工工资损失之诉请，本院予以支持。关于员工工资的损失期间，大洋公司于2017年3月通知喜悦公司因下沉广场消防整改需要停业，因此员工工资损失应当于2017年3月开始计算。大洋公司于2017年4月26日取得消防验收，并且通知喜悦公司恢复营业，但喜悦公司拒不恢复营业，因此对大洋公司2017年4月26日取得消防验收后喜悦公司所支出的员工工资诉请本院不予支持。关于损失金额，喜悦公司提供了两笔由西安喜悦体育管理有限公司支出的合计金额1532元的转账凭证，其余款项均是由其他个人账户支付，然个人账户支出的款项无法认定为工资款项。因此本院对由西安喜悦体育管理有限公司支出的合计金额1532元予以认可。关于喜悦公司要求大洋公司支付因漏水等事项造成的其各项损失，通过照片可以认定漏水确实曾经发生，但喜悦公司无法证明该具体损失数额，对此本院酌情认定为10万元损失。关于大洋公司反诉要求喜悦公司支付场地使用期间的水电费768109元的问题。根据双方所签《太奥广场租赁合同》第6-3条约定：“免租期内，乙方无须支付租金及物业服务费，但应支付租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费（如有）、空调费（如有）等各项费用”之约定，免租期内喜悦公司无需支付租金，但应当支付租赁场所发生的水、电等公用事业费，而喜悦公司从2016年6月至2017年3月海洋馆开业之前使用场地属于免租期，该期间的喜悦公司应当向大洋公司支付水电费，对于大洋公司的该项反诉请求，本院予以支持。至于喜悦公司抗辩称大洋公司同意免收该期间的水电费的问题，因未提供证据予以证明，本院不予采信。关于大洋公司反诉要求喜悦公司支付免租期租金700000元的问题。根据双方签订的《太奥广场租赁合同》第19-7约定：“乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期和建设装修补贴款的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，除按本合同约定承担违约责任外，乙方还应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租期间的全部租金”之约定，喜悦公司从2016年5月起使用大洋公司场地开始经营，因双方合同约定免租期至海洋馆开业之日，因大洋公司于2017年4月26日取得消防验收，故海洋馆的开业日期为2017年4月27日，大洋公司于2017年3月21日通知喜悦公司停业后，喜悦公司并未经营，因此在此期间内均为免租期，故按照合同的约定，喜悦公司在免租期无需向大洋公司支付租金。关于大洋公司反诉要求喜悦公司支付违约金440000元并赔偿服务区精装修工程装修损失871096.24元的问题。因大洋公司违约致使双方的租赁合同解除，责任在于大洋公司，故大洋公司要求喜悦公司支付违约金440000元及赔偿服务区精装修工程装修损失871096.24元无事实和法律依据，本院不予支持。关于大洋公司反诉要求喜悦公司向其支付的会员费用151659元的问题。根据大洋公司于喜悦公司往来函件可以看出，喜悦公司同意接收之前海德澜冰场的遗留会员，并收取了大洋公司支付的会员转接费用。相关会员已在该公司消费的证据，大洋公司要求喜悦公司退还上述会员转接费用132974元之诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司履约保证金15万元；二、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司违约金44万元三、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司损害赔偿10.1532万元；四、本判决生效后十日内，原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司向被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付电费752109元、水费16000元，合计768109元；五、本判决生效后十日内，原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司向被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付会员费132974元；六、驳回原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司负担 。反诉费15123元，由被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司承担9539元，由原告喜悦天地(北京)体育管理有限公司承担5584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      成根平审    判    员      倪晓盈人 民 陪 审 员      姬  伟             二Ｏ一九年九月四日 书    记    员     田文臻  1