四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1604号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司 住所地：西昌市仿古一条街****，统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：胡胜英，女，汉族，1969年12月27日出生，四川省西昌市人，原告公司员工，初中文化，住四川，住四川省西昌市限为特别授权。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，汉族，1986年11月20日出生，四川省西昌市人，原告公司员工，大专文化，住四川，住四川省西昌市限为特别授权。 被告：李成芳，女，汉族，1978年11月21日出生，云南省巧家县人，初中文化，居民，户籍地：四川省会东县，现住四川省会东县。 委托诉讼代理人：袁憬（系被告李成芳丈夫），男，汉族，1962年4月1日出生，四川省会东县人，大专文化，会东文化广电局职工，户籍地：四川省会东县，现住四川省会东县（代理权限为特别授权）。 原告西昌市宏友物业管理有限公司诉被告李成芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告西昌市宏友物业管理有限公司特别授权委托诉讼代理人胡胜英、马晓凤，被告李成芳及特别授权委托诉讼代理人袁憬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市宏友物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理服务费人民币3938元，每天应交物业管理服务服务费的千分之三缴纳滞纳金。2.请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确滞纳金的具体金额为4124.23元 原告西昌市宏友物业管理有限公司主张的事实和理由:原告与会东宝利创投有限公司双方于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利“国际香江”小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积1元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。被告系“国际香江”小区业主，房屋建筑面积164.09平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费共计3938元，但被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定履行了义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告李成芳辩称，1.2016年装修住房时交相合物管押金2000元，去年原告说可用装修押金抵物管费，被告去交电费的时候说过一次，说可以用押金单抵销，就看原告公司现在还认不认，被告有押金收据1张。2.宏友物业管理费价格差异，当初业主和宝利国际香江签的购房合同上是0.80元/㎡，而原告物业收1元/㎡,被告不知道原告和宝利国际香江定的是多少钱一平米，原告每平米收费偏高。3.滞纳金，被告该交的物管费是三千九百多，滞纳金是4124.23元是怎样算的？4.被告的房屋面积是160.96㎡，不是164.09㎡。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告提交的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《宝利国际香江小区前期物业管理合同》、《公告》、原告在小区维护绿化现场图、原告在小区楼道张贴《通知》图片、《电工日常巡查记录本》、特种设备使用标志、《报告》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的被告签字确认《物业费催缴通知书》1份（原件与复印件核对一致后退还）、《物业费催缴通知书》张贴在被告门上的彩印件1张，拟证2018年9月17日，原告向被告出具《物业催缴通知书》要求被告缴费，经被告李成芳签字确认。2019年3月4日，原告再次出具《物业费催缴通知书》要求被告缴费。被告对该组证据有异议，认为被告没有签字，怀疑被告的名字是原告扫描上去的，2018年的那张票据的时间明显更改过，被告也没见过张贴在被告门上的照片。经审核，原告于2018年9月17日向被告送达的《物业费催缴通知书》中有被告的签字确认，被告主张不是其签名但未提交相关证据证实，原告于2019年3月4日张贴在被告家门上的《物业费催缴通知书》，该照片未显示门牌号，不能确定是否张贴于被告家门口，但向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在国际香江小区进行物业管理的目的，结合被告自2017年7月起未给付物业管理费的事实来看，在无相反证据证明的情况下可以认定该证据具有真实性，故本院对该组证据予以采信。 2.原告提交的原告在小区物业办公室公示的《收费标准》图片1张、《保安值班记录》、《电梯巡查记录表》、《电梯保养服务报告》复印件各1份（原件与复印件核对一致后退还），拟证明原告严格履行了《物业管理合同》约定，对物业服务项目收费标准进行了公示，并严格按照合同约定进行了物管服务。被告对该组证据有异议，认为原告于2018年因业主未交物管费就将电梯停运一二十天，影响业主生活。原告保安不尽责，被告有几次十一二点停电去找保安，保安都在睡觉并没有在巡视。对于张贴在原告办公室的《收费标准》图片，被告没见过。经审核，原告将《收费标准》张贴于原告办公室，公示的收费标准低于其与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》所约定收费标准，保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告由原告在履行物业管理义务过程中制作，与原告履行物业管理服务相关联，具有真实性、合法性，本院对该组证据予以采信。 3.被告提交的押金收据复印件1份（原件与复印件核对一致后退还），拟证四川省相合物业有限公司收取被告2000元装修押金，被告没有违背相应的责任，原告也说了要抵扣物管费。原告对该证据有异议，认为该款是由四川省相合物业管理有限公司收取的，在原告进入小区后是说过用押金抵扣物业费，在原告管理期间，曾经电话通知过被告将该收据拿来原告办公室抵扣，但被告一直没有来，现在原告已经退出该小区的管理，这一笔费用，原告也就不再垫付，被告应向相合物业追讨这笔费用。经审核，该证据客观真实，但不能达到被告的证明目的，本院对该证据的真实性予以采信。 4.被告提交的其与会东宝利创投有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件1份（原件与复印件核对一致后退还），拟证被告与开发商签订的是0.8元/㎡的物管费，而不是一块多的物管费。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，跟本案无关，原告在进入该小区之前，该小区没有业主委员会，在管理期间也没有，原告没有办法与业主签署合同，只能与建设单位签署合同，原告跟建设单位所签署的合同约定，物业服务费用是1.4元/㎡，而原告收取的是1元/㎡。经审核，该证据客观真实，但不能达到被告的证明目的，本院对该证据的真实性予以采信。 5.被告提交的发票复印件1张（原件与复印件核对一致后退还），拟证被告房屋的面积是160.96㎡。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告物业费收取的面积是在房产证没有办理之前是以商品房买卖合同上的销售面积为准，房产证办理后以实测面积来收取管理费。但原告也可以按被告主张的面积来计算。经审核，该证据客观真实，原告亦同意按照被告主张的房屋面积计算物业管理费，本院对该证据予以采信。 根据原、被告陈述和经庭审查实的证据，本院认定事实如下： “国际香江小区”是会东县宝利创投有限公司开发建设的住宅区，2014年9月6日，被告与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“国际香江小区”6幢1单元7楼1号房屋，该合同第三条约定房屋预测建筑面积为164.09平方米，第二十三条第（二）项约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月0.8元/㎡。被告于2016年6月6日向四川省相合物业管理有限公司交纳2000元押金，载明：装修保证金，装修完毕后无损害无息抵还。 原告从事物业管理、社区服务、家政服务等业务，于2017年5月17日与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》，该合同约定：住宅房：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1交纳物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元由业主缴纳，业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天应交物业管理服务费3‰交纳滞纳金。原告在管理国际香江小区期间变更收费标准为：住宅1：住宅1元/月/平方米times;1元/月/平方米×12月，包括：电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共卫生、安保维护、员工工资及管理费用）。2017年6月30日，原告、会东县宝利创投有限公司、四川省相合物业管理有限公司共同发布公告，公告第一条:“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，并终止管理工作，广大业主在前期管理中所产生的问题，请于15日内到新进物业公司办公室登记，宝利公司和宏友物业公司、四川省相合物业管理有限公司将逐一进行清理、解决。”。被告自2017年7月1日起未缴纳物业管理费，原告分别于2018年9月17日和2019年3月4日向被告发出《物业费催缴通知书》，被告仍未交纳物业管理费。2019年7月1日，原告终止提供物业服务，撤出国际香江小区，被告共计未缴纳24个月的物业管理费。2019年7月11日，原告诉至法院要求被告给付物业管理费及滞纳金。 另，原告管理国际香江小区物业期间，存在电梯长时间停运现象。案涉房屋的面积在税费上显示为160.96平方米。 本院认为，一、关于本案物业管理费收费标准的问题。被告是国际香江小区业主，被告主张其与会东县宝利创投有限公司签订的《商品房买卖合同》约定前期物业管理费为每月0.8元/㎡，因此原告主张每月1元/㎡的物业管理费标准不符合此项约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与会东《会东县宝利创投有限公司签订的《宝利国际香江前期物业管理合同》对被告具有约束力，被告交纳物业管理费的义务来源于该合同的约定，原告并非《商品房买卖合同》当事人，该合同约定的物业服务费标准对原告没有约束力，因此被告以每月0.8元/㎡缴纳物业管理费的主张不成立，应当依照《宝利国际香江前期物业管理合同》约定标准交纳物业管理费，根据该合同的约定，住宅房，住宅房屋按建筑面积每月1㎡缴纳物业管理费，但原告在管理国际香江小区期间降低收费标准为每月1元/㎡，故本案被告应当缴纳的物业管理费以每月1元/㎡予以计算。 二、被告是否应当向原告足额支付物业管理费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则应当给付物业管理费。庭审中，被告主张2000元装修房屋押金应该在被告应缴纳的物业管理费中抵扣。因该2000元装修押金并不是由原告收取的，而是由四川相合物业管理公司收取，虽然原告认可在其管理期间承诺过用该装修押金抵扣物业费，但被告在原告管理期间内一直怠于行使其权利，现原告已经退出对国际香江小区的管理，被告在庭审中亦未举证证明原告仍有义务替四川相合物业管理公司退还该装修押金，故被告的主张不成立，被告可凭据另行向收款单位主张权利。另外，被告在庭审中也未举证证明原告提供的物业服务构成根本性违约，因此，被告应足额向原告支付未缴纳的物业管理费。被告同意以原告缴纳税费载明的房屋面积160.96平方米计算物业管理费，本院予以确认。经核算，被告应向原告缴纳的物业管理费为3863元（160.96㎡×24月×1元/㎡）。 三、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。《宝利国际香江前期物业管理合同》第七条第（一）项第6款约定“业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金。本案中，原、被告均认可被告所在楼的电梯于2018年因故长时间停运的事实，根据《宝利国际香江前期物业管理合同》的约定，原告对电梯的安全运行和维修养护负有义务，在庭审中，原告未举出相关证据证实此次电梯长时间停运事件中其已尽到相应责任，原告的不积极作为导致被告所在楼的电梯长时间停运对居住在7楼的被告生活造成极大不便，原告负有先提供物业管理服务的义务，在其物业管理服务有不符合约定的情况下，要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要特别指出的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李成芳于本判决生效后五日内给付原告西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费3863元； 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李成芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  李素梅 二〇一九年九月四日 书记员  宁显琼 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。