四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3427民初472号 原告（反诉被告）：陈现顺，男，1964年1月27日出生汉族，村民，住四川省普格县。 委托诉讼代理人：赖金海（特别授权），四川知味律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈柯江，男，1985年7月20日出生汉族，居民，住四川新津县。 被告（反诉原告）：姚剑，女，1986年1月13日出生汉族，居民，住四川省大邑县。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王强（特别授权），四川星亮律师事务所律师。 原告陈现顺与被告沈柯江、姚剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，被告沈柯江、姚剑在诉讼过程中提出了反诉，本院依法适用普通程序对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告陈现顺及其委托诉讼代理人赖金海，被告沈柯江、姚剑的委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行房屋买卖合同，原告支付购房尾款52万元，并同被告配合办理所购房屋过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2018年6月19日签订了房地产买卖合同，被告以92万元的价格将位于宁南县披砂镇新城区春生国际1期8幢1单元11楼1号房屋和1期地下车位2、3号卖给原告，所卖房屋不动产证书号为川（2018）宁南县不动产权第0000291号，合同签订后，原告按合同约定分别于2018年6月4日支付5万元定金，于2018年6月19日支付25万元房款，2018年8月15日支付了10万元房款。后由于原告经营暂时困难，遂和被告协商宽限分期付款的时间，并承诺按合同最后期限付清房款。但原告筹够房款后被告却以原告违约为由拒绝继续履行合同。原告认为分期付款期限原、被告一直在协商，被告始终没有提出异议，并提供银行卡号默示，况且原告拟付全部房款时并没有超过合同约定的最后给付期限，双方至今没有交易成功应当由被告承担主要责任。被告所移用原告分期付款违约，罔顾双方一直在协商的事实，当原告在合同期限内准备好全部房款后被告拒绝接收，其行为才是对合同的根本性违约，应当承担违约责任。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的规定，向人民法院起诉，请依法裁判。 被告沈柯江、姚剑辩称，一、原告提出变更合同约定的新要约并未得到二被告承诺同意，二被告无任何违约行为，原、被告双方在2018年6月17日约定，应即付25万元首付款给沈柯江，但该25万原告于2019年6月19日才支付。其二，原告应付的第一笔20万是8月15日，当月13日原告便向沈柯江提出要推迟几日付款并愿意付按日1%的利息，但被告从未答应，次日原告付了10万后并未再付其他款项给被告，故二被告没有违约，反而是原告在违约；二、二被告不同意继续履行合同，原、被告签订的系分期付款的房地产买卖合同，由于原告从2018年8月15日起至今未付金额达50余万元，原告已构成根本性违约，根据“合同法”第166条规定，二被告享有合同解除权，按合同约定原告应承担总价款20%的违约金；三、本案至今发展成这样均是原告未按时付款所致，二被告不同意继续履行合同，在扣除合同约定的违约金后的余款，二被告愿意及时退还原告。 被告沈柯江、姚剑向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原告与二被告2018年6月19日签订的房屋买卖合同，被反诉人已支付的定金及房款不予退还；2.由原告陈现顺支付本案房屋买卖中介费0.92万元；3.本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实及理由：2018年6月4日原告支付了二被告5万元定金。2018年6月19日原、被告经房屋中介达成房屋买卖意愿并签订了房屋买卖合同，该合同第1条约定沈柯江、姚剑将位于宁南县春生国际一期房屋一套及车位2、3号卖给陈现顺；第2条约定“2018年6月4日乙方支付定金50,000元，2018年6月18日乙方支付首付款300,000元（该款含定金50,000元），剩余款项分三期支付，即2018年8月15日前支付200,000元，2018年9月15日前支付200,000元，2018年10月15日前支付200,000元，若乙方未按本合同约定时间向甲方支付购房款及车位款，则按照总成交价20%的违约金另行支付甲方。甲方配合乙方办理该房地产产权过户（转移登记）当日，乙方先将剩余尾款20,000元交由中介保管待过房手续完善后由中介转付甲方”，并在第6条约定，合同签订后双方共同遵守不得违约，如甲方违约，双倍退还乙方支付购房主款和装修费用等，如乙方违约，已支付购房款不退，且应在违约行为发生后15个工作日内无条件搬离该房，并不得破坏已有装修。合同签订的当天原告陈现顺付了二被告30万元，但在约定的2018年8月15日应付款20万元的前两天，原告便提出要延迟付款，但二被告并未同意，但原告于当期仍只付了10万元，至此原告已构成违约，此后原告再未向二被告支付过其他款项，但其仅在2018年9月27日向二被告请求继续履行合同，二被告明确要求其支付违约金后再履行合同，或者解除合同并扣除违约金。至今原告均未支付剩余购房款。其行为已违反双方合同约定，并以其不作为表明不履行合同主要债务，导致被告签订合同的目的不能实现，其严重侵犯了被告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，向人民法院提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求。 原告陈现顺对被告沈柯江、姚剑的反诉请求辩称，对于以后合同未能按时履行，被告有很大的过错。原告第一次逾期付款是经过二被告同意的，此举不构成违约，原告在2018年8月13日向被告提出希望宽限付款期限，被告没有明确表示，但将银行卡号发给了原告，故双方对逾期付款问题达成一致，是对合同履行期限的变更。合同约定购房款最后一次付款为2018年10月15日，而原告在2018年9月27日就向被告表示愿意将房款全部付清，但被告却以原告已逾期付款为由要追究违约责任，之后双方一直无法就该问题达成一致，合同无法继续履行。被告在付款最后期限之前便表达解除合同的意思，是导致合同无法继续履行的根本原因。综上所述，原告请求依法驳回沈柯江、姚剑的反诉请求。 本案在审理过程中，在本院的主持下，原告陈现顺为证明自己主张向本院提交了以下证据:1.原、被告双方所签订的《房地产买卖合同》复印件一份，拟证明该合同成立并生效；2.《定购协议》复印件一份、5万元定金收条一份，拟证明原告依定金合同给付了5万元定金的事实；3.中国农业银行转账凭条一份，拟证明原告支付被告25万元的事实；4.中国农业银行业务凭证复印件一分，拟证明原告于2018年8月15日向被告转款10万元房款的事实；5.原、被告微信聊天记录一份，拟证明原、被告协商宽限分期付款时间，被告提供银行卡号默许的事实；6.原、被告微信聊天记录一份三页，拟证明原告准备依约支付全部房款后被告拒绝履行合同的事实。 上述证据当庭交被告沈柯江、姚剑（反诉原告）质证，其质证意见为：真实性、合法性、关联性无异议，以上证据能够证明原告违约的事实，5、6组证据不能达到原告证明目的。 本案在审理过程中，在本院的主持下，被告沈柯江、姚剑为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同，拟证明合同约定的购房款、违约等内容；2.原、被告微信聊天记录6页，拟证明原告于2018年8月15日仅转款10万元，违反了应在当日前转款20万的约定，其后一直违约没向被告支付过其他款项，构成根本违约；3.原、被告银行卡交易记录2页，拟证明原告于2018年6月19日、8月15日向被告转款共35万元的事实。 上述证据当庭交原告陈现顺（反诉被告）质证，其质证意见为：对被告的1、3号证据均无异议，对第2组证据真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，双方对于延期付款事宜经协商后，并由被告提供了卡号给原告，原告转款了10万元，故原告并不构成违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，将结合本案其他证据及查明的事实予以综合评判。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年原告通过房屋中介欲购买二被告房屋及车位，2018年6月4日原告与二被告委托人苏红顺签订了定购协议，并于当日原告支付了二被告5万元定金。2018年6月19日原告（乙方）与被告（甲方）经房屋中介达成房屋买卖意愿并签订了《房地产买卖合同》，该合同约定沈柯江、姚剑将位于宁南县披砂镇新城区春生国际1期8幢1单元11楼1号房屋和1期地下车位2、3号卖给原告，房屋面积为180平方米，所卖房屋不动产证书号为川（2018）宁南县不动产权第0000291号，成交价格为92万元。合同第二条第2小条中约定：2018年6月18日支付甲方首付款30万元（包含2018年6月4日乙方支付的定金5万元），剩余款项乙方分三期支付给甲方，即2018年8月15日前支付20万元，2018年9月15日前支付20万元，2018年10月15日前支付20万元，若乙方未按本合同约定时间向甲方支付购房款及车位款，则按照总成交价20%的违约金另行支付甲方。甲方配合乙方办理该房地产产权过户（转移登记）当日，乙方先将剩余尾款2万元交由中介保管，待过房手续完善后由中介转付甲方。第三条约定：待以不动产登记证书登记时间为准满2年，甲乙双方积极配合办理该房地产的产权过户（变更），登记相关事宜，因此产生的税费、工本费等全部由乙方缴纳;合同第五条约定：合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担;第六条约定：合同签订后双方共同遵守不得违约，如甲方违约，双倍退还乙方支付购房款项和装修费用等，如乙方违约，已支付购房款不退，且应在违约行为发生后15个工作日内无条件搬离该房，并不得破坏已有装修;第八条约定：本合同签字、捺手印即生效。合同签订的当天原告陈现顺付了二被告30万元（含前期已付定金5万元），同时原、被告各自支付了房屋中介0.92万元中介费。 同时查明，在原、被告签订合同所约定的2018年8月15日应付款20万元的前两天即8月13日，原告通过微信向被告提出要宽限点时间付款，并表示会在约定的时间内付清房款，但被告并未回复。第二日原告再次发微信称，自己的手机掉了，要求被告重新将银行卡发给原告，被告当日便发了自己的银行卡帐号给原告。原告于2018年8月15日向被告转账支付了10万元。2018年8月16日原告又发微信要求请宽限几天时间，会尽快付款，被告也未回复。2018年9月27日原告通过电话、微信向被告表示已经备好全部房款，想全部提前一并支付给被告。被告通过微信回复“两种方法：第一你要买房子就把违约金付了再买，第二你不买房子之前付了40万元，我退你10万元”。2018年10月30日原告再次通过微信与被告协商合同履行事宜，但被告坚持原告应按合同支付违约金后再履行合同，或者解除合同并扣除违约金。双方对此至今并未达成一致意见。原告共支付了40万元后至今未再向被告支付过其他购房款。 本案所争议焦点为：一、原、被告在履行合同中是哪方有违约问题；二、陈现顺延迟付款是否构成根本违约，双方签订的合同及协议应否解除? 本院认为，原告陈现顺与被告沈柯江、姚剑签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。首先对于第一个焦点，案涉合同约定：原告陈现顺应在2018年6月18日、同年的8月15日、9月15日、10月15日前分别支付被告沈柯江、姚剑购房款30万元、20万元、20万元、20万元。而在实际履行中原告陈现顺于2018年6月19日支付了30万元，于2018年8月15日支付了10万元。对于支付的第一笔30万元的房款，双方签订《房地产买卖合同》时间为2018年6月19日，且合同约定该合同签字、捺印生效，故该次付款原告陈现顺并未违约；对于第2次付款，因合同约定该次付款应为20万元，且双方如对合同作出变更应以书面形式。在实际履行中陈现顺仅付了10万元，虽其在应付款逾期前后均与被告通过微信、电话协商希望延期支付，但沈柯江、姚剑均未明确表示同意，应视为双方未对案涉合同进行过变更，陈现顺在此之后再未支付过其他房款，故陈现顺的延迟付款行为构成违约。 对于第二个焦点，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。本案中,原告虽有延迟支付行为，但原告在应付款逾期前后均与被告通过微信、电话协商希望对方宽限几天支付，并明确表示在约定的时间内付清房款（合同约定最后一笔付款期限为2018年10月15日前），且在2018年9月27日向二被告表示钱准备好了愿意一次性付清房款，但由于二被告明确表示要由其承担违约责任等而拒收,导致双方交易未再继续，纵观全过程，原告仅有轻微的违约行为，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形及第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”规定解除的情形，原、被告双方并未对解除合同达成一致意见，原告延迟付款行为属轻微违约行为,并不构成根本违约，该行为既未动摇合同的履行基础，也不影响合同目的实现，本案案涉合同不应解除,故被告的反诉请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。对于被告请求不予退还原告已支付的定金及房款的主张，双方虽有合同约定，但本案中在原告仅有迟延履行轻微的违约行为情况下，严格执行当事人约定将导致当事人利益严重失衡，且案涉合同第六条中系对双方解除合同应承担的违约责任约定，而本院并未支持解除合同的主张，故该请求本院不予支持；对于被告请求原告陈现顺支付本案房屋买卖中介费问题，由于案涉合同有约定由双方各自承担，故该请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告要求继续履行案涉合的诉讼请求本院应予支持，其在变更登记中应支付的相关税费依约自行承担。本案驳回被告的反诉请求。对于因原告迟延履行应承担的违约责任，被告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十四条、第一百六十七条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付”之规定，判决如下： 一、原告陈现顺与被告沈柯江、姚剑于2018年6月19日签订的《房地产买卖合同》继续履行，原告陈现顺于本判决生效之日起3日内支付被告沈柯江、姚剑剩余房款52万元。被告沈柯江、姚剑在原告支付房款后20日内，向原告陈现顺交付位于宁南县披砂镇新城区春生国际1期8幢1单元11楼1号房屋及地下车位2号和3号，并协助原告陈现顺办理过户登记手续。在办理过户手续中应支付的相关税费由原告陈现顺自行承担； 二、驳回被告沈柯江、姚剑的反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,000元，由原告陈现顺负担。 反诉案件受理费13,000元，由被告沈柯江、姚剑负担。 如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  邹旭东 审判员  李世强 审判员  鲁永洪 二〇一九年九月十一日 书记员  毛 芳