山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2304号 上诉人（一审原告）：日照众信置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路**日广沿街楼，统一社会信用代码91371102MA3NFTQXXH。 法定代表人：贺培森，总经理。 委托诉讼代理人:单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（一审被告）：吕蕊，女，1992年1月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人（一审被告）：甄源，男，1988年8月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人日照众信置业发展有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人吕蕊、甄源居间合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 众信公司上诉请求:撤销一审判决，改判吕蕊、甄源支付居间服务费10100元并承担案件代理费。事实和理由：1.众信公司并未与吕蕊、甄源达成居间服务费打六折的合意。2019年1月19日，吕蕊、甄源经众信公司提供居间服务签订房屋买卖合同，购买案外人王鸿飞房屋一套，总价款151万元。根据合同约定及相关规定，居间服务费收取标准为房屋成交价格的2.5%，即吕蕊、甄源应支付居间服务费151万×2.5%=37750元。但在实际计算居间服务费时，众信公司工作人员误以首付款金额101万为基数，将居间服务费计算为101万×2.5%=25250元，众信公司一审基于该错误计算结果主张差价10100元，并未全额主张,已经承担了因自身错误而产生的不利后果。2.即便吕蕊、甄源提交的录音真实有效，录音当事人均非众信公司正式员工，不能代表众信公司意志。房屋买卖合同第十一条明确载明未尽之处以书面补充协议的方式进行，众信公司与吕蕊、甄源达成打六折的合意，也应采取书面订立的方式。3.录音形成时，众信公司未意识到居间服务费计算错误，即便曾经作出打六折的承诺，也是在全额居间服务费37750元基础上打六折，吕蕊、甄源应支付居间服务费22650元。 吕蕊、甄源答辩称：众信公司上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.众信公司曾承诺居间服务费打六折，吕蕊、甄源一审提交的录音及微信聊天记录能证明该事实。2.房屋买卖合同约定居间服务费为25250元，众信公司出具的收据上载明中介费是15150元（25250×60%），能够证明众信公司承诺将居间服务费打六折的事实。3.房屋买卖合同约定，居间服务费应于房屋产权过户之前一次性给付给中介方，否则中介方有权不办理过户，而众信公司已为吕蕊、甄源办理房屋过户手续并出具收据。4.众信公司关于录音当事人不是众信公司的正式员工，不能代表众信公司意志的主张，吕蕊、甄源一审提交牟忠良的个人名片，载明其为众信公司城市花园店的置业经理，一审对此予以核实，牟某也认可将居间服务费打六折的事实。吕蕊、甄源提交的众信公司职工电话簿能够证明王绪丽是其交易部经理。牟某、王绪丽均在合同签订现场，王绪丽负责起草合同并携带印章，即便其并非正式员工，根据表见代理的规定，吕蕊、甄源作为善意第三人有理由相信其有代理权，故众信公司应该承担相应法律后果。5.众信公司关于双方并未对居间费打六折进行书面约定，不属于承诺的主张不能成立。众信公司与吕蕊、甄源曾签订一份确认条，确认条中载明25250元打六折为15150元，众信公司要求吕蕊、甄源缴纳中介费的时候以确认条交换收据单，故确认条现在不在吕蕊、甄源手中，吕蕊、甄源提交的众信公司王树明的录音中也能够证明该确认条的存在，该确认条就是书面补充协议。无论书面还是口头只是承诺的形式，不影响承诺效力，吕蕊、甄源提交的证据足以证实双方存在打六折的合意。 众信公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕蕊、甄源支付居间服务费10100元。2.诉讼费、代理费等由吕蕊、甄源承担。事实和理由：2019年1月19日，吕蕊、甄源在众信公司签订房屋买卖合同，购买案外人王鸿飞位于日照市东港区烟台路东、山东路南（山东石油）01幢01单元703室的房屋一套，总价款151万元。根据合同约定，吕蕊、甄源应支付居间服务费25250元，吕蕊、甄源仅支付居间服务费15150元，余10100元经多次索要未果。 吕蕊、甄源答辩称：1.众信公司隐瞒事实，虽然买卖合同约定中介费为25250元，但众信公司已与吕蕊、甄源口头约定实际付款金额在合同金额的基础上打六折，即15150元，吕蕊、甄源已支付15150元，众信公司也开具了收据并办理房屋过户、贷款等手续。2.众信公司与吕蕊、甄源之间的口头协议以及确认书意思表示真实，中介费应以六折承诺为准。3.吕蕊、甄源作为消费者，处于弱势地位，完全在众信公司主导下签订的合同，众信公司玩弄手段，对于打六折的承诺不写在书面合同上，反而以确认书和口头的形式来证明，而且确认书已被众信公司强行收回，导致吕蕊、甄源手里没有证据。众信公司的请求无事实和法律依据，应予驳回。 众信公司提交如下证据：1.吕蕊、甄源与案外人王鸿飞签订的房屋买卖合同一份，证实吕蕊、甄源于2019年1月19日经众信公司居间签订房屋买卖合同，后经众信公司居间服务，吕蕊、甄源与案外人王鸿飞完成了该房屋买卖交易，根据合同第七条第一款约定吕蕊、甄源应向众信公司支付居间服务费25250元，吕蕊、甄源仅支付15150元，尚欠10100元。2.委托代理合同及诉讼费收据各一份，证实众信公司与委托诉讼代理人之间签订了委托代理合同并支付了代理费2000元，根据房屋买卖合同第九条第8款约定应由吕蕊、甄源承担。 吕蕊、甄源对众信公司提交的上述证据发表质证意见称：对证据1有异议，众信公司提交的买卖合同与吕蕊、甄源留存的买卖合同不一致，区别在于合同第四页业务所属店长联系电话，众信公司提交的证据记载为孙振龙139××××8592，吕蕊、甄源手中的合同此处为空白，且房屋买卖的中介服务者是众信公司城市花园店店长牟某，吕蕊、甄源不认识孙振龙，也从未与其联系过。对证据2真实性无异议，但是不应由吕蕊、甄源承担，吕蕊、甄源并未违约。 吕蕊、甄源提交如下证据：1.房屋买卖合同及房产证原件，证明合同载明居间服务费25250元，房产证发证日期为2月1日；2.缴纳中介费转账记录以及收据，证明吕蕊、甄源缴纳中介费15150元，评估费7550元，共缴纳22700元；3.与牟某通话录音二份及牟某名片一份，证明牟某系众信公司正式员工，其在录音中承认财务算错账以及在合同金额基础上打六折的事实；4.与王绪丽通话录音、微信记录及微信索引视频各一份、众信员工电话薄一份，证明王绪丽系众信公司正式员工，其在通话录音及电话录音中承认算错账，并认可中介费在合同基础上打六折的事实；5.与众信公司代理人单子洋的通话录音一份，证明其在录音中明确了财务算错账的事实，并且还说明了众信公司隐瞒打六折事实起诉的动因，在录音中表示“如果你不承认算错了的事实，那我们就按照合同上的25250元起诉，那你还得补交10100元”；6.与王树明的通话录音一份，证明确认单确实存在，并且依据确认单上金额缴纳的中介费，中介用确认单换收据的做法让消费者手头缺乏证据；7.通话记录一宗，证明吕蕊、甄源提交的上述通话录音真实存在，且没有经过剪辑处理。 针对吕蕊、甄源提交的上述证据，众信公司发表质证意见称：对证据1真实性无异议，房产证同时证实吕蕊、甄源通过众信公司的居间服务完成了房产交易，取得案涉房产。对证据2无异议，吕蕊、甄源只交纳中介费15150元，根据合同约定尚欠10100元。对证据3真实性有异议，无法证实通话录音双方身份信息，录音中所谓的牟某也明确说了中介费计算方式全佣金打六折即37750元，并且吕蕊、甄源只提交名片，无法证实真实的身份信息，名片可以随便印制。对证据4真实性有异议，无法证实真实身份信息，录音中所谓的王绪丽虽然认可她算错但具体金额并未出现。吕蕊、甄源提交的微信聊天记录，无法证实双方当事人身份，即便是众信公司的员工，聊天记录可以证实中介费的收取是按照合同总成交价的2.5%，在此基础上打六折，而不是算错之后再给打六折。即便视频真实，也只能证实通过手机号检索到相应的微信号，但无法证实是吕蕊、甄源陈述的所谓的王绪丽，吕蕊、甄源提交的电话薄无众信公司盖章确认。对证据5真实性无异议，该证据证实众信公司与吕蕊、甄源沟通协调中介费事宜，录音中即便认可众信公司在计算中介费时出现错误，众信公司代理人在录音中也已明确告知吕蕊、甄源中介费计算方式是全款的2.5%，该录音以及吕蕊、甄源提交证据中所谓的六折均是在全佣金基础上打六折。吕蕊、甄源提交全部录音及微信等证据均不符合证据规则要求，只是提交了电子版。对证据6真实性有异议，该证据无法证实通话双方当事人身份，即便对方是中介公司的工作人员，该人员在录音中也已明确表示对合同签订及履行具体情况不知情，其不是合同签订及承办的具体人员，虽然他在录音中提及确认单的事，但并没有承认确认单真实存在。对证据7真实性无法核实，请法庭予以核实。即便该证据客观真实，也无法证实吕蕊、甄源的主张，只能证实双方号码之间存在过通话。庭后，一审法院依法对牟某就吕蕊、甄源提交的通话录音进行调查，牟某称“对录音真实性没有异议，确实是我的声音，但是如果打六折的话是按我们行业默认的全佣即总房款（151万）的2.5%计算中介费”。经质证，吕蕊、甄源主张对真实性无异议，但是牟某说的全佣的2.5%并没有体现买卖合同中，其没有义务知道所谓的行业规则。众信公司主张打六折是按全佣即总房款（151万）的2.5%计算中介费。 众信公司提交的证据1，吕蕊、甄源主张与其手中的不一致，经比对，此合同除最后一页载明“业务所属店长联系电话孙振龙139××××8592”，其余内容与吕蕊、甄源提交的合同内容均一致，因众信公司对吕蕊、甄源提交的合同并无异议，故双方签订的房屋买卖合同的具体内容，以吕蕊、甄源提交的为准。对众信公司提交的证据2，吕蕊、甄源对其真实性无异议，一审法院予以采信。对吕蕊、甄源提交的证据1、证据2、证据5，众信公司对其真实性无异，一审法院予以采信；证据3，牟某认可录音中系其本人，故对其真实性予以采信；证据4、证据6，因王绪丽、王树明未到庭接受调查，一审法院对该两份证据暂不予采信。对证据7通话单，系吕蕊、甄源通过中国移动公司打印的其手机号码通话详单，对其真实性，一审法院予以采信。 一审法院认定事实如下：2019年1月19日，众信公司（中介方）与吕蕊（乙方、买房）及案外人王鸿飞（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，约定：甲方出卖的房屋位于日照市烟台路东、山东路南（山东石油）001幢01单元703室，不动产证号鲁（2018）日照市不动权第0007230号。房屋成交总价款为人民币151万元整……乙方于2019年1月29日前支付购买房屋首付款101万元整……中介方提供的居间服务为有偿服务，乙方支付给中介方居间服务费25250元整，评估公司评估费（银行贷款评估额0.5%）及上述居间服务费，相关支付方应在房屋产权过户之前一次性付清给中介方，否则中介方有权不予办理甲乙双方过户业务，因此造成的损失，由违反此款约定的一方承担全部责任。合同由甲方王鸿飞、乙方吕蕊签字并捺印，中介方众信公司加盖印章。2019年2月1日，吕蕊、甄源取得案涉房产的房产证。2019年2月2日，众信公司向甄源出具收据一份，载明收款人民币：22700元收款事由：山东石油1-1-703号，中介费15150元，代收评估费7550元。另查明，众信公司因本案支出代理费2000元。 一审法院认为：众信公司与吕蕊、甄源在平等自愿的基础上签订居间合同，合同内容不违背法律规定，亦不侵害第三人的利益，双方签订的居间合同合法、有效，一审法院予以确认。合同签订后，众信公司按约履行居间义务，协助吕蕊、甄源购买房产并办理房产证书。吕蕊、甄源应当按照合同约定支付居间服务费。双方争议的焦点问题是：1.众信公司是否曾向吕蕊、甄源承诺就居间服务费打六折。2.若众信公司承诺居间服务费打六折，打六折的基数是多少。关于焦点问题一。房屋买卖合同上载明居间服务费为25250元，众信公司虽否认其承诺打六折，但是根据吕蕊、甄源提交的众信公司员工牟某（你想没想着当时给你打六折啊？……全佣打六折是多少钱啊……这个六折已经是最低了……这种房子六折就很低了，那段时间一般都是打八折八五折）、众信公司委托诉讼代理人单子洋（2.5%这不也给你打了折了）的录音内容，结合案涉房屋买卖合同约定居间服务费25250元，众信公司为吕蕊、甄源出具的收据上载明中介费15150元，可以认定众信公司确实曾向吕蕊、甄源承诺就居间服务费给吕蕊、甄源打六折的事实。关于焦点问题二。众信公司主张即使存在居间服务费打六折的承诺，也应在总房款（151万）的2.5%即37750元基础上打六折，而非在合同载明25250元的基础上打六折即15150元。首先，房屋买卖合同载明居间服务费为25250元，未约定该居间服务费的计算标准，虽然众信公司主张行业默认的全佣即总房款（151万）的2.5%即37750元，但众信公司未能提交该计收标准的依据，也未能证实各方曾就居间服务费为37750元达成合意。其次，即使如众信公司所诉房屋买卖合同上的数额是众信公司工作人员计算错误，众信公司作为中介公司和商事活动中的理性人，其长期从事房屋中介活动，对自身行为更具备较高的判断力，应对自身参与商事活动承担更为审慎的注意义务以及更高的风险责任。再次，根据合同约定“评估公司评估费（银行贷款评估额0.5%）及上述居间服务费，相关支付方应在房屋产权过户之前一次性付清给中介方，否则中介方有权不予办理甲乙双方过户业务”，众信公司已为吕蕊、甄源办理房产的不动产手续，且在吕蕊、甄源取得房产证后出具了收据（收据载明中介费15150元，代收评估费7550元），可见众信公司已认可吕蕊、甄源已经足额支付案涉房产的居间服务费。众信公司诉请吕蕊、甄源支付中介方居间服务费10100元并承担诉讼费、代理费，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决：驳回众信公司要求吕蕊、甄源支付居间服务费10100元并承担代理费的诉讼请求。案件受理费53元，减半收取26.5元，由众信公司负担。 二审过程中，众信公司申请证人牟某出庭作证，证明吕蕊、甄源应再支付中介费1万元左右。牟某陈述：其系众信公司工作人员，众信公司与吕蕊、甄源签订合同时其在场，中介费的计算标准应为房款总额*2.5%；牟某确实曾在录音中承诺打六折，但计算基数应为全额中介费；合同载明的中介费是各方协商确认的；牟某与王树明是同事；吕蕊、甄源曾承诺补交中介费。众信公司对证人证言质证称：对证人证言予以认可，证人证言能够证实吕蕊、甄源未按约定支付中介费。1.根据牟某陈述，众信公司与吕蕊、甄源并未就中介费打折达成新的合意，也未就此签订补充协议。2.证人认可曾在录音中承诺打六折，但打六折的前提是收取全额中介费，并非在合同载明中介费的基础上打六折。3.根据合同约定，众信公司有权但并非必须在吕蕊、甄源付清中介费之前不办理过户交易手续。众信公司在吕蕊、甄源未结清中介费之前办理过户手续，但并未放弃对未交清的中介费主张权利。吕蕊、甄源对证人证言质证称：证人所言部分不实。1.电话录音及微信记录均能证明合同签订时，众信公司承诺打六折的事实。吕蕊、甄源从未承诺补交中介服务费，众信公司工作人员王树明电话通知吕蕊、甄源交齐中介费后才能办理相关过户手续，故吕蕊、甄源上午交清费用后，王树明下午才办理相关手续，该事实房屋卖方王鸿飞及其配偶能够证实。2.众信公司对其主张的中介费计算标准未提交证据证实。3.证人并未亲自办理过户，其对于房屋过户的相关陈述虚假。本院认为，牟某证言并非新证据，牟某与本案具有利害关系，对其证人证言将结合一审证据综合认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：吕蕊、甄源应否再支付居间服务费10100元。众信公司主张其未与吕蕊、甄源就中介服务费打六折达成合意，但牟某在一审询问笔录中及二审出庭作证时均认可其承诺给予吕蕊、甄源六折优惠，众信公司对上述证据质证时仅主张六折优惠的计算基数应为全额中介费，并未就打折事实提出异议，结合众信公司委托诉讼代理人单子洋在录音中亦认可给予吕蕊、甄源打折优惠及众信公司已按照合同写明的中介服务费25250元的60%收取15150元并为房屋买卖双方办理产权过户手续的事实，能够认定众信公司已与吕蕊、甄源就中介服务费打六折达成合意。众信公司二审申请牟某作为其工作人员出庭作证，足以证实牟某以其名义履行工作职责，其行为系职务行为，相应法律后果由其承担，众信公司关于牟某不能代表其意志的主张不能成立。根据房屋买卖合同第十一条约定，合同未尽之处可以签订书面补充协议，但并未约定签订书面协议系确认双方合意的唯一形式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。众信公司与吕蕊、甄源口头达成中介服务费六折优惠的合意，该合意对双方均有约束力，众信公司关于双方未签订书面协议故合意无效的主张不能成立。众信公司主张中介服务费的计算方式应为房屋总价款*2.5%即37750元，但其未能提交有效证据证实该计算方式的依据或曾与吕蕊、甄源就该计算方式达成合意。吕蕊、甄源主张六折优惠的计算基数为25250元，众信公司对此不予认可，但该金额在合同中明确注明，众信公司签字确认；众信公司为吕蕊、甄源出具的收据中载明中介费为15150元，该数额系25250元的60%，收据中并未注明中介费尚未结清等相关说明；结合众信公司认可其工作人员计算错误的事实，能够认定众信公司与吕蕊、甄源达成六折合意时，双方约定的计算基数为25250元。吕蕊、甄源已经按照双方约定付清中介服务费，一审驳回众信公司的诉讼请求并无不当。综上，众信公司各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53元，由上诉人日照众信置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐玉国 审判员  韩文卓 审判员  李晓艳 二〇一九年九月二十五日 法官助理吴丹 书记员赵鑫