广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0323民初1693号 原告陶文淳，女，汉族，1970年7月12日出生，住广西灵川县。 被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司，住所：灵川县大圩镇古东村，法定代表人：吴洋。统一社会信用代码：91450323554739261P。 原告陶文淳诉被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司（以下简称古东公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员梁秀华适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理，书记员董志辉担任法庭记录。原告陶文淳到庭参加诉讼，被告古东公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠2017年7月1日起至2018年2月28日的房屋经营管理费（租金）6080元和依照委托经营管理补充协议的约定支付年租金50%的违约金4560元，共计10640元；2、确认解约有效；3、判令被告承担本案诉讼费用和其他有关费用。事实及理由：2011年7月，原告向桂林市京安房地产开发有限公司灵川分公司（以下简称京安公司灵川分公司）购买古东山水庭院3栋3层10号房一套。根据购房合同附件四合同补充协议第四条的约定，原告购买的房屋委托给被告（法定代表人曾彤）作为酒店经营，双方为此签订《委托经营管理合同》一份，合同约定：1、委托经营期限8年，从2012年1月1日到2019年12月31日；2、委托经营管理费（租金）的标准，每月760元；3、支付方式，第一年一次性支付，第二年按月支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告因经营不善，只支付了管理费（租金）至2014年12月。2016年12月，原告与被告（法定代表人变更为吴洋）签订了《委托经营管理合同补充协议》，协议约定：1、委托管理经营期限10年，从2017年1月1日至2026年12月31日；2、经营管理费（租金），第一个三年每月760元，第二个三年每月798元，第三个四年每月837.9元；3、特殊约定，2017年1月1日至2017年6月30日，修缮试业期不收租金；被告从2017年7月开始支付委托经营管理费；4、支付方式和时间，每月10日前以现金和转账方式支付，宽限期为10个工作日；5、违约责任，违约方支付守约方年租金总额的50%，如超过30个工作日未付管理费，原告有权单方解除本合同，并追究被告的违约责任。合同还约定了其他事项。补充协议签订后至今，被告未按合同支付管理费（租金）。2017年7月底和2017年11月初，原告所在的小区业委会代表原告等全体业主向被告提出支付租金的书面函告，原告也多次与被告法定代表人联系，要求终止委托经营管理合同，并要求其承担违约责任，但被告仍未将房屋返还原告，也未付租金。2018年3月21日，原告和部分业主向被告送达解约告知函，之后被告未按告知函的要求履行。因双方协商未果，故原告诉至法院。 原告对其陈述事实在举证期内提供的证据有： 1、原告身份证及企业信用信息报告各一份，证明原、被告的身份情况； 2、房产证及土地证各一份，证明原告是灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院”3幢3层10号房的所有权人； 3、委托经营管理合同及委托经营管理合同补充协议各一份，证明原、被告签订了委托经营管理合同及补充协议，对租金及违约金进行了约定； 4、2017年7月11日被告的回复函一份、2017年7月20日及2017年11月3日业主委员会发给被告的函两份，证明古东阳光山水庭院小区业主委员会（以下简称业委会）代表业主向被告催收了租金； 5、古东阳光山水庭院业主关于解除委托经营管理的通知一份及照片3张，证明因被告未按时向原告支付经营管理费，原告于2018年3月21日向被告发出解约告知函，要求解除上述经营管理合同、补充协议并支付所欠的经营管理费及违约金。 被告古东公司未作书面答辩，也未向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5，符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告于2011年向京安公司灵川分公司购买了位于桂林市灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院3幢3层10号房屋一套。同年7月15日，原告与被告古东公司签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将其所有的位于桂林市灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院”（推广名：古东瀑布度假酒店）3栋3层10房委托给被告经营并管理。2016年12月30日，原告与被告签订《委托经营管理合同补充协议》一份，约定原告将上述房产继续委托给被告经营并管理，被告经营管理该房屋无论盈亏与原告无关。补充协议第二条第一项约定：该房屋委托管理经营期限为10年，从2017年1月1日至2026年12月31日止。对经营管理费及支付方式，第三条第一至三款约定：第一个叁年（2017年1月1日至2019年12月31日）的经营管理费按旧合同的标准执行，即每月人民币760元，年经营管理费为人民币9120元。其中前六个月作为装修试业期，免收租金。第三条第四款约定：被告从2017年7月1日起每月10日前将经营管理费支付给原告。第三条第五款约定：经营管理费以现金或银行转账形式支付，宽限期为十个工作日。十个工作日后，每逾期一天，则被告按银行同期贷款利率支付违约金。如超过30个工作日，则视为被告违约，原告有权单方面解除合同，并追究被告违约责任，应交税款由被告代交代扣。第五条第四款约定，委托经营管理期内，实际使用的水、电、煤气费及物业费等均由被告承担，按账单如期交纳。被告因经营产生的债权债务与原告无关。第六条违约责任：合同有效期内，若其中一方违约或擅自终止本合同，造成违约，违约方应赔偿守约方违约金并承担由此造成的经济损失，标准为一次性支付年租金总额的50%。如被告违约逾期支付租金，则须承担原告给予被告的2016年12月31日前所欠租金减免和2017年1-6月试营业期间的租金。该协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告未依约向原告支付经营管理费（租金）。业委会分别于2017年7月20日、11月3日两次致函被告，代表业主催收租金。2018年3月21日，原告与其他业主共同向被告发出古东阳光山水庭院业主关于解除委托经营管理的通知一份，要求解除与被告签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，并支付拖欠的经营管理费及违约金。之后双方协商未果，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应为合法有效，双方应依照合同约定全面履行合同义务。本案涉案合同及补充协议虽名为《委托经营管理合同》，但从内容来看，原告将房屋委托给被告经营管理后，被告取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，经营盈亏与原告无关，原告每月获得固定的费用而无需向被告支付任何费用或报酬。双方当事人之间的合同及补充协议不具备委托合同的要件，其权利义务更符合租赁合同的规定，故双方间的合同关系实际为租赁合同关系。 其次，关于本案合同及补充协议是否已经解除及解约函是否有效的问题。合同签订后，原告向被告交付房屋。被告未依约向原告支付租金，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中原告于2018年3月21日向被告发出解约通知要求解除原、被告签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，是以张贴的形式发出的，并未提供相关证据证实解约通知已到达对方，故该解约通知并未发生解除合同的效力，故原告主张确认解约有效，本院依法不予支持。 再次，被告是否应向原告支付租金及违约金的问题。被告未依约向原告支付租金，构成违约。原告主张被告支付2017年7月1日起至2018年2月28日的房屋经营管理费6080元，符合双方合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的按年租金50%计算的违约金4560元，数额过高，可认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告超过30%部分的损失依法不予支持，故违约金共计6080元×30%=1824元。故对原告超出部分的诉请，本院依法不予支持。被告古东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司支付原告陶文淳自2017年7月1日至2018年2月28日的房屋租金6080元及违约金1824元，两项合计7904元； 二、驳回原告陶文淳的其他诉讼请求。 案件受理费33元（已依法减半收取），由被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费66元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 梁秀华 二〇一九年九月十日 法官助理 陈荣财 书 记 员 董志辉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。