湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初2723号原告：陈凌云，男，1986年7月6日出生，汉族，户籍地湖南省江华瑶族自治县，现住永州市冷水滩区。原告：蒋兰娟，女，1982年1月13日出生，汉族，户籍地湖南省江华瑶族自治县。两原告共同委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：永州市海通置业有限公司，住所地永州市冷水滩区潇湘东路**。法定代表人唐文彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀军，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告陈凌云、蒋兰娟与被告永州市海通置业有限公司（以下简称海通置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凌云及其两原告共同委托诉讼代理人刘畅，被告海通置业公司委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凌云、蒋兰娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金21323.8元（暂计算时间为2018年12月29日至2019年5月31日止，即696857元×0.0002×153天），后续违约金以购房款696857元为基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付为止；2.判令被告按《商品房买卖合同》第十条约定为原告办理自来水独立开户手续；3.判令被告按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务；4.判决《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月3日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的位于冷水滩区育才路与翠竹路交汇处西北角印象誉峰的二单元10层1001号房，购房金额为696857元。合同签订后，原告已经按照合同约定履行付款义务。根据合同约定，被告应于2018年12月28日前依照法律的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第十二条约定，逾期交付超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十条商品房设施设备交付条件第1.2.3项约定，水、电、燃气由被告负责办理开通手续并承担此费用。截止原告起诉时，被告仅为原告办理了电和燃气的开通手续，自来水的独立开户手续还没有办理。另根据永州市房产局监制、原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条补充协议约定：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在被告逾期交房后，原告才了解到被告开发的印象誉峰完全达不到交付使用条件。我国《消防法》第十三条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”时止今日，印象誉峰也未通过消防验收，甚至连建设工程竣工验收消防备案的相关材料都未上报。另外，印象誉峰也没有报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，核发《竣工验收备案表》。而建设行政管理机关核发的《竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对公众具有公示效力的法定证明文件，亦是证明房屋已验收合格，达到了交付条件的文件。因此，印象誉峰根本不具备房屋交付使用条件。原告认为，被告违约事实明显，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告海通置业公司辩称：一、被告逾期交房时间仅为一个月，但已免收原告15个月物业管理费，被告不应再支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月28日，因冰冻天气影响了园林施工，为确保高品质交房，实际交房时间推迟至2019年1月27日，对此，被告于2018年12月15日向原告快递送达了推迟交房《告知函》，并于2019年1月15日向原告快递送达了定于2019年1月27日至2019年1月28日办理业主入伙手续的《入伙通知书》。同时，被告于2019年1月18日在永州日报刊登了通知交房《公告》。考虑到推迟交房的实际情况，被告对包括原告在内的小区所有业主免收15个月物业管理费，并在《入伙手续确认单》上予以了书面确认。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房在90日之内，出卖人向买受人支付全部房价款每日万分之一的违约金。照此计算，被告应支付原告的违约金为2090.57元（696857元×0.0001×30日），而被告免收15个月物业管理费的金额为2325.24元（129.18平方米×1.2元/平方米/月×15个月），即比违约金多了234.67元，被告实际上已向原告超额支付了违约金。原告未在通知时间办理收房入伙手续，相应责任应由原告自行承担，被告无需向原告再支付逾期交房违约金；二、被告已为包括原告在内的所有业主办理了自来水开户手续，符合合同约定。《商品房买卖合同》第十条第一款第1项明确约定：“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，达到接通条件”。事实上，早在2017年12月26日，永州市水务运营发展有限责任公司就已经为小区统一办理了供水开户手续，包括原告在内的小区所有住户均实行一户一水表，供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，达到了接通条件，包括原告在内的所有业主均能完全正常用水，被告已完全履行了合同义务；三、原告购买的房屋所在楼栋工程于2018年12月28日已通过五方竣工验收合格，符合法律规定和合同约定的交房条件，竣工验收备案表并不是法律强制性规定的交房条件。1.《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定的“验收合格”是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位对交付工程进行评价，并出具竣工验收报告以证明交付工程符合质量要求的行为。被告组织设计、施工、监理、勘察等单位对工程进行验收，并于2018年12月28日出具了《竣工验收记录》，证明原告购买房屋的工程质量合格，并可以交付使用。2.《合同补充协议》第4条第（6）项明确约定：“出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋”。该约定系双方的真实意思表示，内容也未违反法律法规的强制性规定。3.2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”（竣工验收备案表）不再是房屋交付使用的强制条件；四、消防验收通过并不是法律强制性规定的交房条件，消防验收部门调整是未办理消防验收手续的根本原因。1.原告购买的房屋所在楼栋工程并不是法律规定应当进行消防验收的建设工程。2.事实上，被告早在2018年底就已经准备好所有消防验收资料并上报，但因消防验收部门变更，相关工作一直处于停滞状态，导致被告上报的消防验收资料未被接收。直到2019年7月1日，永州市住房和城乡建设局才接收被告消防验收资料，并出具了《建设工程消防验收申请受理凭证》；五、原告已经办理了收房手续，房屋已经交付使用。原告收到被告快递送达的《入伙通知书》后，于2019年4月15日办理了收房入伙手续并签订了《业主入伙资料及物品签收表》，领取了入户门钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，还签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规定》，并自2019年5月1日开始装修施工。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。据此，在房屋已实际交付使用的情况下，原告诉请被告履行房屋交付义务，明显不当；六、《合同补充协议》是双方真实意思的表示，协议内容合法有效。《合同补充协议》第3条、第4条、第16条是根据原告购买房屋的实际情况，对《商品房买卖合同》有关内容的补充或修改，是双方的真实意思表示，根本不存在“含有不合理的减轻或免除出卖人责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利”的情形，相关条款内容合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审理查明：2017年7月3日，以原告陈凌云、蒋兰娟为买受人、被告海通置业公司为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于永州市冷水滩区育才路与翠竹路交汇处西北角“印象誉峰”二单元10层1001号房，预测建筑面积129.18平方米，其中套内建筑面积97.59平方米，购房金额696857元。该合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件中的供水、排水约定：“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，达到接通条件”。第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交房手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条逾期交付责任：（1）逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限盖满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订当天，原、被告双方还签订了一份《合同补充协议》。其中第3条约定：本合同第十一条交付时间手续第（一）条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项、银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延迟付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；（3）因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；（4）其他合法理由。第4条：本合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；（2）本合同约定房屋交付日期到达之后的30天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本合同约定的交房日期30天该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险买受人承担；（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；（4）买受人为二人或二人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；（5）买受人未交清该商品房全额房款及相关手续费、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任；（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日前取得第九条规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。第16条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。合同签订后，原告陈凌云、蒋兰娟已按合同约定履行付款义务。被告海通置业公司在履行合同过程中，于2018年12月15日向原告陈凌云、蒋兰娟发出告知函：“由于11月以来持续降雨、气温降幅较大、近日受50年一遇的强冷空气影响，迎来了冰冻天气，给我们园林施工带来了极大的阻力。为保证高品质交房，我公司决定将原定的2018年12月28日交房推迟至2019年1月27日”，2019年1月15日，被告海通置业公司向原告陈凌云、蒋兰娟邮寄入伙通知书，告知原告陈凌云、蒋兰娟于2019年1月28日下午到被告海通置业公司“印象誉峰”营销中心办理入伙手续，并告知了办理入伙手续需带齐的资料物件。2019年1月18日，被告海通置业公司又在永州日报刊登公告，告知“印象誉峰”业主：“印象誉峰”小区第1、2栋楼已经具备交房条件，请第1、2栋楼的业主于2019年1月27日至2019年1月28日前来公司办理交房手续。原告陈凌云、蒋兰娟收到告知书和入伙通知书后，于2019年4月15日到被告海通置业公司处办理了收房入伙手续，接收了所购房屋，并于次日向物业管理公司提交申请表，申请对所购房屋进行装修。另查明，2017年12月26日，被告海通置业公司向永州市水务运营发展有限责任公司交纳水表一表一户开户费44125.84元,2018年4月17日，又交纳智能水表款27520元，为“印象誉峰”小区业主办理了自来水一户一表的开户手续。2018年12月28日，被告海通置业公司（建设单位）和海通花园（综合楼）的监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字、盖章，验收结论均为“验收合格”，综合验收结论为“合格”。2019年7月1日，永州市住房和城乡建设局受理了被告海通置业公司的消防验收申请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。原告陈凌云、蒋兰娟诉请要求本院判决《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效，于法无据，本院不予支持。原告陈凌云、蒋兰娟诉请要求被告海通置业公司履行交房义务，但根据被告海通置业公司提交的证据，原告方已于2019年4月15日到被告海通置业公司处办理了收房入伙手续，原告陈凌云、蒋兰娟的该项诉讼请求，被告海通置业公司事实上已经履行，故本院不再予以支持。原告陈凌云、蒋兰娟诉请要求被告海通置业公司为其办理自来水独立开户手续，因被告海通置业公司已按照合同的约定为原告陈凌云、蒋兰娟交纳了自来水开户费用，办理了自来水的开户手续，故本院亦不予支持。原告陈凌云、蒋兰娟诉请要求被告海通置业公司支付逾期交房违约金，根据被告海通置业公司提交的证据，原告陈凌云、蒋兰娟所购房屋已于2018年12月28日取得五方验收合格记录，在没有其他证据否定该证据的情况下，应当认定为工程质量合格。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2018年12月28日，被告海通置业公司通知原告陈凌云、蒋兰娟于2019年1月28日收房，因此应当认定被告海通置业公司延期交房30日。依据《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房在90日以内的，按每日万分之一承担违约金，即被告海通置业公司应支付原告陈凌云、蒋兰娟逾期交房违约金2090.57元。被告海通置业公司提出延期交房是因降雨、冷空气、冰冻天气造成，应免除其违约责任，但未提交合法有效证据予以证明，且原告陈凌云、蒋兰娟不予认可，故本院不予采纳。被告海通置业公司辩称双方已就违约金2090.57元的支付问题达成一致意见，双方同意由被告海通置业公司少收原告陈凌云、蒋兰娟15个月的物业管理费予以抵扣，因未提交相关证据证明，且原告陈凌云、蒋兰娟未予认可，本院亦不予采纳。综上，本院对原告陈凌云、蒋兰娟提出的诉讼请求，依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告永州市海通置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告陈凌云、蒋兰娟延期交房违约金2090.57元；二、驳回原告陈凌云、蒋兰娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费333元，减半收取166.5元，由原告陈凌云、蒋兰娟负担150元，被告永州市海通置业有限公司负担16.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  罗青青二〇一九年九月三日代理书记员  朱亚南