湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初777号原告：唐红艳，女，1977年12月17日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：眭子剑,湖南弘天律师事务所律师。被告：双牌县紫金房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路**。法定代表人：何林元，该公司股东。委托诉讼代理人：成波，男，该公司股东。委托诉讼代理人：李瑜，道县蓝天法律服务所法律工作者。原告唐红艳与被告双牌县紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人眭子剑、被告的法定代表人何林元及委托诉讼代理人李瑜二次到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人成波第一次到庭参加诉讼，原告因事二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐红艳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年7月2日至2019年7月1日的逾期交房违约金75040元（按已交付房款万分之三计算日违约金）；2.被告支付原告2019年7月2日至符合合同约定交房条件时止的逾期交房违约金（按已交付房款万分之三计算日违约金）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月27日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于双牌县双电东路的中和家园小区3栋1502房；房屋总价347410元；交房时间：2017年7月1日前交房；交房条件：该商品房经验收合格及综合验收合格，供水供电开通到户等；逾期交房违约责任：逾期60日交房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金（如逾期付款超过30日的，买受人按日向出卖人支付应付房款万分之三的违约金）。合同签订后，原告支付现金及银行担保借款付清了全部购房款，但时至今日，该商品房没验收合格及综合验收合同，消防、绿化、道路等配套设施没到位。原告多次找被告协商，但被告均推卸责任，不愿解决问题。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。紫金房地产公司辩称，根据双方于2017年1月25日签订的《双牌县商品房买卖合同》第十条交房期限及条件的约定，答辩人应在2017年7月1日前将经综合验收并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准交付给被答辩人。事实上，项目于2017年10月前竣工后，考虑到业主人数众多，以及验收需要组织多家单位共同验收。为加快进度，通知交房和组织验收工作同步进行，在10月分批完成房屋交付使用，并在2017年11月2日组织现场验收，11月7日完成竣工备案，满足约定的交付条件。被答辩人于2017年10月28日领取了1502房的钥匙，答辩人认为已经实际将1502房交付了给被答辩人使用。综上，请求法院根据合同约定并结合本案事实酌情予以判决。原告唐红艳为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1.双牌县商品房买卖合同，拟证明原、被告就商品房买卖达成合意；证据2.个人购房担保借款合同，拟证明原告支付了全部购房款；证据3.双牌县气象局的气象数据资料，拟证明被告延迟交房与天气因素无关；证据4.开发小区内照片，拟证明被告开发小区没有通过建设工程竣工验收备案；证据5.企业信用信息公示，拟证明监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司不存在，备案证不合法。证据6.双牌县住房和城乡规划建设局2015年第三季度全县在建工程质量安全大检查情况的通报，拟证明被告在2015年9月23日前已无证动工，与被告提交的2017年11月7日建设工程竣工验收备案资料所反映的开工时间2016年1月20日相矛盾。对原告唐红艳提交的证据，被告紫金房地产公司质证认为：证据1、2、3无异议；证据4照片的真实性有待核实；对证据5的关联性有异议，建设工程竣工验收备案资料是由相关职能部门组织验收实施，与被告无关；对证据6的关联性有异议，政府的安全大检查通报，不是专门的鉴定机构，数据应以竣工验收备案资料为准，且该行为与被告无关。被告紫金房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据：证据1.双牌县建设工程竣工验收备案资料，拟证明2017年11月7日中和家园3#栋房屋竣工备案完成，满足交付条件。证据2.中和家园3#栋销售部与物业公司钥匙交接明细，拟证明房屋交付事实。证据3.建设工程消防设计审核意见书，拟证明涉案房屋已在消防部门备案并符合设计要求。证据4.中和家园3#购房告知书，拟证明被告履行了交房告知义务。证据5.中和家园3栋不动产权总证，拟证明涉案房屋已达到交房条件。对被告紫金房地产公司提交的证据，原告唐红艳均有异议，质证认为：证据1的第4页监理单位意见落款时间是2017年11月2日，但监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司已于2009年10月26日被注销，备案资料第21页的抬头是商品房屋住宅质量保证书，该保证书只有被告的公章及中和家园3栋文字描述，其他重要内容均空白，该份保证书出具时间是2017年10月28日，但是根据竣工备案表显示是2017年11月2日自检合格，该保证书是在自检没合格的情况下出具的；证据2表上原告未签名，时间17.10.28不是原告所写，原告是2018年7月20日拿到钥匙，现已装修好尚未入住；证据3根据全国人大对建筑法的修改消防验收单位是住建部门验收，而不是消防部门验收；证据4出具的时间为2017年9月22日，但中和家园3栋自检是2017年11月2日，竣工备案时间是2017年11月7日，根据双方合同约定，被告需书面通知原告交房或者公告交房，所以该购房户告知书，无粘贴地点、无粘贴位置，就算被告可以交房，但也没有履行交房通知义务；证据5与本案无关。对原告唐红艳提交的证据，本院认证为：证据1、2、3，被告无异议，予以采信；证据4的照片可以证明被告开发小区内的环境问题，但不能证明该小区没有通过建设工程竣工验收，对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信；证据5中监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司虽于2009年10月26日更名为湖南泉陵工程项目管理有限公司，但未通过法定程序不能认定被告的《建设工程竣工验收备案表》不合法，对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信；证据6被告未提出实质性异议，予以采信。对被告紫金房地产公司提交的证据，本院认证为：证据1原告提出的均为形式上的异议，该建设工程竣工验收备案行为未经法定程序予以撤销，为有效的具体行政行为，予以采信；证据2为被告与业主、物业公司进行钥匙交接的原始资料，有大部分业主及销售部工作人员阮红莲、物业工作人员肖萍的交接签名，客观真实，来源合法，能够证明原告于2017年10月28日到被告处领取了钥匙，予以采信；对证据3，2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议对《中华人民共和国建筑法》第二次修正，对本案不具有溯及力，该证据予以采信；证据4被告发布的购房告知书，能与证据1相互印证被告交房和组织竣工验收工作是同步进行的，予以采信；证据5中和家园3栋所取得的不动产权总证与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2017年1月25日，原告唐红艳购买被告紫金房地产公司开发建设的位于双牌县泷泊镇双电路中和家园3栋1502号房，该房成交价为347410元，同日，原告支付首付款77410元。2017年1月27日，原、被告双方签订《双牌县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。交房时间为2017年7月1日前，逾期60日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之二的违约金，原告逾期超过30日付款按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。2017年2月28日，原告对剩余房款27万元采用银行按揭方式支付完毕。2017年9月22日，被告在中和家园售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”通知购房者到售楼部领取装修钥匙。2017年10月28日，被告出具了《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》。2017年11月7日，中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。2017年12月28日，中和家园工程消防设计审核（变更）合格。2017年12月12日，中和家园3栋取得不动产权总证。2017年10月28日，原告到被告处领取房屋装修钥匙，现已装修。原告认为该商品房没验收合格及综合验收合格，故诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定；2.原告诉请的违约金是否合法；3.被告的违约责任。对焦点1，被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定。本院认为，原告与被告签订的《双牌县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。根据合同第十条交付条件的约定，被告将具备1、2种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。原告于2017年10月28日领取了房屋钥匙，视为原告对涉案房屋的实际占有和使用，即原告已接收该房屋，但被告交付的房屋于2017年11月7日经验收合格，经验收合格的房屋才能交付使用，被告交付房屋的时间应认定为2017年11月8日。对焦点2，原告诉请的违约金是否合法。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告未提供证据证实违约金不足以弥补被告违约所造成的损失，故对于原告关于被告按已付房款给付每日万分之三的违约金的诉讼请求，本院不予支持。另合同对原告逾期付款的违约责任与被告逾期交房的违约责任约定不平等，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本院依法调整原告逾期付款的违约责任为，原告逾期超过60日付款按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。对焦点3，被告的违约责任。本院认为，原告依约已履行完所有义务，被告逾期交房构成违约，应承担约定的违约责任。根据原、被告合同的第十条交付期限约定，被告交房时间为2017年7月1日前，被告逾期交房，从2017年7月2日开始违约。再根据原、被告合同的第十一条房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告应当在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告于2017年9月22日，以在售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”的形式书面通知原告办理交付手续，并于2017年10月28日出具《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》，2017年11月7日中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。至此，被告完成了合同约定的交付义务。经本院认定被告交付房屋的时间为2017年11月8日，被告的违约期间为2017年7月2日至2017年11月8日计129天。根据合同约定，被告按已付房款347410元给付原告每日万分之二的违约金8963元（347410元×2‱×129天）。综上所述，对原告唐红艳的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告双牌县紫金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐红艳违约金8963元；二、驳回原告唐红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取计838元，由双牌县紫金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  邓江凌二〇一九年九月二十五日书记员  黄孙燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。