福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3384号 原告：莆田市正鼎物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：黄华勇，总经理。 委托诉讼代理人：程永鹏、陈晨朱，福建学和律师事务所执业律师。 被告：林峥，男，1990年10月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：刘键东，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄泽宇，福建诚毅律师事务所实习律师。 原告莆田市正鼎物业管理有限公司（以下简称正鼎物业公司）与被告林峥因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正鼎物业公司的委托诉讼代理人陈晨朱、被告林峥的委托诉讼代理人刘键东、黄泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1.林峥支付拖欠正鼎物业公司自2014年7月1日起至2018年12月31日止的物业费7866元及自2015年1月1日至2018年12月31日违约金19140元;2.本案诉讼费由林峥承担。事实和理由：正鼎物业公司是正鼎·东街口小区的物业管理公司，林峥系正鼎物业公司管理的xxx业主。2013年6月29日正鼎物业公司与林峥签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定正鼎物业向林峥提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准为每平方米1.2元/月，林峥应按时缴费，正鼎物业公司依约履行合同义务，为林峥提供物业服务。但林峥自2014年7月1日起就拖欠正鼎物业公司物业费，截至止2018年12月31日共计拖欠物业费7866元，违约金19140元。经正鼎物业公司多次催讨，林峥均拒不支付所拖欠的物业费及违约金。根据协议约定，因林峥违约，正鼎物业公司有权收取协议约定相应的违约金。林峥至今仍然拖欠正鼎物业公司物业费及违约金，正鼎物业公司保留对2018年12月31日之后林峥拖欠的物业费及所产生的违约金追索的权利。综上所述，林峥拒不支付拖欠的物业费的行为严重侵犯了正鼎物业公司的合法权益。 林峥辩称：1.林峥收到起诉状后有诚意支付物业费，但正鼎物业公司拒绝受领，林峥已暂按正鼎物业公司起诉请求的物业费金额向法院提存该笔物业费，故林峥已经履行了支付物业费的义务，无需再向正鼎物业公司支付物业费，请求对支付物业费诉讼请求予以驳回。2.《前期物业服务协议》约定的违约金条款属于格式条款，属于无效条款。3.即使林峥应支付违约金，但正鼎物业公司主张的违约金过高，应予调低。综上所述，正鼎物业公司请求物业费，其中有部分已超过诉讼时效；林峥之所以不交物业费，主要原因是正鼎物业公司与正鼎房地产公司是关联公司，由于正鼎房地产公司一直逾期办证，林峥陷入法律意思错误，在正鼎物业公司提起本案诉讼之后，林峥已先行按照正鼎物业公司诉求的金额向法院预交物业费，该笔款项在法院作出综合认定之后，应当予以相应的扣缴；请求将违约金调低至按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；正鼎物业公司请求的违约金部分也超过诉讼时效。林峥已经在开庭之前主动履行了本案讼争的主要法律义务，双方的纠纷已不存在，故应当驳回正鼎物业公司的诉求。 正鼎物业公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织林峥进行证据交换和质证。对林峥无异议的交付手续书、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、光盘各一份，本院予以确认并在卷佐证。 林峥围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织正鼎物业公司进行证据交换和质证。对正鼎物业公司无异议的法院代保管收款收据一份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林峥系福建省莆田市荔城区xxxx业主，销售时该房屋建筑面积为121.39㎡。2013年6月29日，上述房屋交付给林峥使用。 2013年6月29日正鼎物业公司（作为甲方）与林峥（作为乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：正鼎物业公司为正鼎·东街口小区提供物业服务。合同期限自物业交付之日起至业主委员会成立并于物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元/月·平方米。业主应于本物业建设方首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用。业主和物业使用人在接房时首次交纳一年物业服务费，以后每半年最后一月的十五日前履行交纳下半年的物业服务费用义务。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应付费总额的千分之三向物业企业交纳违约金。另合同就本物业区域内的物业管理服务内容和物业管理服务质量等进行了约定。同日林峥签署了正鼎·东街口的《临时管理规约》。 林峥未支付自2014年7月1日起至2018年12月31日止xxx的物业费，正鼎物业公司分别于2019年1月15日、2019年5月10日在上述房屋门上以张贴催款函的方式向林峥催讨物业费；于2019年5月10日在小区公告栏内张贴以催款函的方式向林峥催讨物业费。但林峥未及时向正鼎物业公司支付上述期间的物业服务费，致讼。诉讼过程中，林峥于2019年8月6日将上述房屋自2014年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费7866元存入本院代保管款账户。案经审理，因正鼎物业公司不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，正鼎物业公司与林峥签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎物业公司为正鼎·东街口小区提供了物业管理服务，林峥作为该小区的业主，理应按照《前期物业服务协议》支付物业服务相关费用。林峥逾期未交纳物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。正鼎物业公司诉求林峥支付自2014年7月1日起至2018年12月31日止的物业费7866元，符合合同约定，且林峥已将该物业费存入本院代保管款账号，故对该诉求本院予以支持；因林峥已自动履行了交纳物业费义务，现抗辩部分物业费超过诉讼时效，本院不予采纳。正鼎物业公司诉求林峥支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的违约金，林峥辩称正鼎物业公司诉求的违约金部分超过诉讼时效，因正鼎物业公司于2019年1月15日方向林峥催收物业费，故2016年1月15日前逾期交纳物业费的违约金已超过诉讼时效，林峥的上述辩解意见具有事实和法律依据，本院予以采纳；因合同约定日千分之三的违约金计算标准约定过高，且林峥申请给予调整，本院酌情将违约金计算标准调整为月利率2%。经核算，林峥应当支付的违约金为：2016年1月15日至2016年6月30日的物业费801元自2016年1月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金568.71元，2016年7月1日至2016年12月31日的物业费874元自2016年6月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金533.14元，2017年1月1日至2017年6月30日的物业费874元自2016年12月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金428.26元，2017年7月1日至2017年12月31日的物业费874元自2017年6月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金323.38元，2018年1月1日至2018年6月30日的物业费874元自2017年12月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金218.5元，2018年7月1日至2018年12月31日的物业费874元自2018年6月15日至2018年12月31日止按月利率2%计算的违约金113.62元，以上共计2185.61元。林峥辩称《前期物业服务协议》中关于违约金的约定无效，该辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、林峥应在本判决生效之日起十日内向莆田市正鼎物业管理有限公司支付物业服务费7866元（该款从林峥向本院代保管款账号交纳的7866元中扣抵）； 二、林峥应在本判决生效之日起十日内向莆田市正鼎物业管理有限公司支付物业服务费的逾期支付违约金2185.61元； 三、驳回莆田市正鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，减半收取计237.5元，由莆田市正鼎物业管理有限公司负担25元，由林峥负担212.5。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年九月二十九日 法官助理    黎曦 书记员  陈赛芬    附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-