湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3113号原告：王珏，男，1979年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王文惠，女，1952年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系原告王珏之母。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F。住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告王珏与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珏的其委托诉讼代理人王文惠、周金桂到庭参加了诉讼。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王珏向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付回购房屋款253000元；2.判令三被告支付投资收益42735元；；3.判令三被告支付违约金4854元；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年5月28日，原告与被告山水置业公司于湖南大成酒店售楼部签订了《商品房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水酒店10层1040B房，总面积29.42平方米，总价为230000元，原告于当日一次性支付购房款230000元，被告山水置业公司出具了收款收据。2010年5月28日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定被告以10%的年回报率按月支付投资收益给原告，原告该房屋每月投资收益为1917元，在每月20号之前，一次性划入原告指定账户，合同约定投资期限最短不少于2年，最长不超过5年。2010年5月28日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同第六条约定，从本合同签订之日起计算，满二年不足三年的被告按本合同约定价格的108%回购；满三年不足四年的被告按本合同约定价格的109%回购；投资满五年后被告按本合同约定价格的110%回购。被告从2016年10月开始少付收益金共42735元。按上述合同约定，被告每月应付原告2109元。其中2016年10月至2017年4月，每月实付1054元，共少付7385元；2017年5月至2018年2月，每月实付0元，共欠付21090元；2018年3月至2018年12月，被告每月实付383元，共少付17206元；另，被告在2018年1月付给原告3000元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第三款，被告张家界大成酒店应支付原告收益违约金3704元。其中2016年10月至2017年4月应付违约金7385×0.03%×212=470元，2017年5月至2018年2月应付违约金18090×0.03%×304=1650,2018年3月至2018年12月应付违约金17260×0.03%×306=1584元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第七条第二款，被告张家界大成酒店支付原告收益违约金230000×0.5%=1150元。原告于2015年5月提交书面申请，要求被告回购房屋，之后又多次催要房屋收益金，对方均以老板不在或资金周转苦难为由拒绝。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2010年5月28日，原告王珏与被告山水置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告王珏购买被告山水置业公司开发的位于张家界市永定区南庄坪张家界大成山水国际大酒店第10层第1040B号房，建筑面积29.42平方米，总价款230000元，付款方式约定为一次性付款。同日，原告王珏支付了房款230000元，被告山水置业公司出具了收据。2010年5月28日，原告王珏与被告张家界大成酒店、被告山水置业公司、湖南大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：原告王珏将其购买的位于张家界市永定区南庄坪的湖南张家界大成山水国际大酒店第10层1040B号房屋交由被告张家界大成酒店统一管理、经营，投资期限最短时限不少于2年，最长不超过5年。在本合同投资期内，该房屋月投资收益为1917元，按月支付，在每月20日之前付当月的投资收益（首期投资收益的金额为购房款全款付清之日起至当月最后一天的日累计投资收益加上第二个月的月投资收益之和）。合同还约定投资期内，被告张家界大成酒店逾期超过3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；本合同投资期内，被告张家界大成酒店如逾期3个月或者每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告山水置业公司按该房屋约定回购价格提前回购房屋，同时被告张家界大成酒店须向原告支付该房屋约定价格的10%作为违约金。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-021号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及回购款提供担保。2010年5月28日，原告王珏（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，约定：一、甲方于2010年5月28日购买了被告山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店第10层第1040B号房，房屋总价为230000元；二、第六条，甲方与丙方所签订的《张家界市大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第五年内，甲方有权要求乙方如下方式提前回购该房屋：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定的价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行；三、乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-021号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保；四、第七条第一款，甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按该房屋的约定的回购款提前回购该房屋，乙方在接到甲方提出的回购书面报告五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告；五、上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。2019年9月23日，原告王珏的母亲出具书面的《申请房屋回购的报告》，要求三被告以25300元回购投资房。原告王珏与被告山水置业公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店签订合同后，被告张家界大成酒店从签订合同后至2016年9月按照合同约定每月支付投资收益2109元，2016年10月至2017年4月，被告张家界大成酒店向原告王珏每月支付1054元，2017年5月至2018年2月，被告张家界大成酒店没有向原告王珏支付投资收益，2018年3月至2018年12月，被告张家界大成酒店向原告王珏每月支付383元，2018年1月29日，被告张家界大成酒店向原告王珏支付投资收益3000元。截止2018年12月31日，被告张家界大成酒店尚欠原告王珏房屋投资收益42735元（2019元×27个月-1054元×7个月-383元×10个月-3000元）。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、中信银行交易明细、收据、回购申请等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告王珏与山水置业公司已经按照《商品房买卖合同》约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，原告王珏和被告山水置业公司双方同意在原告王珏与张家界大成酒店所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告山水置业公司必须按购房款230000元的110%回购该房屋，现房屋的回购期已经届满，原告王珏要求被告山水置业公司按合同约定回购该房屋并支付回购款253000元（230000元×110%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长5年期限内双方按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告王珏与被告张家界大成酒店在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续使用房屋，原告王珏没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。故被告张家界大成酒店应支付自2016年10月1日至2018年12月31日止的租金为42735元。被告山水置业公司未按合同约定回购房屋并支付回购款，被告张家界大成酒店未按合同约定足额支付租金，根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的约定，应承担相应的违约责任，故本院对原告王珏要求被告山水置业公司支付违约金1150元，被告张家界大成酒店支付违约金3704元的诉讼请求予以支持。关于原告王珏诉请被告山水置业公司承担支付责任的问题。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-021号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物对回购原告该房屋之义务提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告王珏不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告王珏依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供的担保物的价值范围内承担连带清偿责任。关于原告王珏要求被告湖南大成酒店承担共同偿还责任的问题。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，被告湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及回购款项提供担保，上述合同约定的投资经营期限已于2015年5月28日届满，被告湖南大成公司承担保证责任的保证范围应以上述合同约定的租赁期限内产生的租金及回购款支付为限。上述担保范围内的租金被告张家界大成酒店已经全额支付，原告王珏要求被告湖南大成酒店对合同约定的担保范围外租金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据。张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对被告山水置业公司回购原告该房屋之义务提供担保，此约定为保证担保，因原告王珏在保证期间内未要求被告湖南大成酒店承担保证责任，保证人的保证责任免除。故本院对原告王珏要求被告湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的2016年10月1日至2018年12月31日的租金和违约金、被告山水置业支付回购款253000元及违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王珏支付房屋回购款253000元及违约金1150元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王珏支付自2016年10月1日至2018年12月31日止的租金42735元及违约金3704元；三、被告张家界山水置业有限公司在张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号分别为：张国用2010第0001号）价值范围内对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告王珏其他的诉讼请求。案件受理费6192元，适用简易程序减半收取3096元，由被告张家界山水置业有限公司负担2530元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担566元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇一九年九月二十七日代理书记员  张 沂相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和欠款规定的保证期间，债权人为要求保证人承担保证人责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。