文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8087号原告（反诉被告）：中山市悦创房地产投资有限公司，住所地广东省中山市**城南一路**综合楼第**之二，统一社会信用代码91442000059915686R。法定代表人：陈伟科，总经理。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超旋，广东邦仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海世港房地产营销策划有限公司，住所地广东，住所地广东省珠海市珠海大道******之三用代码91440400MA4UNJ7T04。法定代表人：李锐杰，总经理。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。原告中山市悦创房地产投资有限公司（以下简称悦创公司）与被告珠海世港房地产营销策划有限公司（以下简称世港公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告世港公司提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悦创公司委托诉讼代理人谭顺宁、罗超旋，被告世港公司委托诉讼代理人朱光仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告悦创公司向本院提出诉讼请求：判决本诉被告向原告退还代理服务费138304元。事实与理由：原、被告分别于2016年11月、2017年2月签订了《中山悦盈新成花园外围渠道服务合同》、《中山市悦盈新城联动代理合同补充协议》，约定：原告委托被告为项目外围客户渠道服务商，由被告组织客户参与项目委托房源销售活动，配合原告与客户签约。客户与原告完成交易后，原告支付被告代理服务费，代理服务费为每套物业合同成交价的4％，每成交一套物业另奖励3000元现金。2016年11月11日至2017年7月15日被告共推介13名客户，13名客户均已缴纳定金，基于对客户的信任，原告已先行支付被告代理服务费。此后有5名客户缴纳定金后并未与原告办理后续的房屋买卖手续，但其中一套已处理完毕，故原告在本案中主张的代理费针对4套房：6-1-2804房（客户何艺鸣）、6-1-902房（客户高莹莹）、6-1-1602房（客户梁计英）、6-1-2905房（客户赵思思）。世港公司应向我司返还房款239942元，鉴于我司尚欠世港公司另外已成交3套房服务费86638元，以及我司已没收6-1-902房（客户高莹莹）定金5万元，我司同意分给世港公司15000元。经对冲，世港公司尚欠我司138304元（239942元-86638元-15000元）。根据合同第六条第二款“成交是指客户交付首期款，签署手签《商品房买卖合同》并办理公证委托书，交齐按揭所需材料”，原告与此4名客户的交易未最终成交，被告的代理工作未完成，原告有权要求被告返还上述4名客户的代理服务费。基于上述，原告认为被告怠于退还代理服务费的行为已经构违约。原告多次向被告交涉无果。特依法起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。本诉被告世港公司辩称，一、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。双方《中山悦盈新成花园外围渠道服务合同》第五条第1款约定“合同期内，甲方委托乙方作为本项目的渠道服务商，乙方组织客户参与项目委托房源销售活动，配合甲方与客户完成签约”。案涉五套房屋，我方已促成悦创公司与客户达成交易签订合同，除交付购房定金外，客户均已按约履行交付首期房款。我方收取案涉房屋渠道服务费，系悦创公司与我方根据双方约定进行结算后支付给我方的，是我方应得报酬。如果悦创公司所言客户申请退房为真，案涉4套房屋也是在我方促成交易后，悦创公司与客户协商解除合同的行为，悦创公司认为我方的代理工作未完成，并据此要求我方返还已收取的服务费，缺乏事实及合同依据。二、关于3000元的签约奖励，双方合同附件一第1条明确约定下定就支付，本诉原告主张退回3000元没有依据。三、本诉原告将房屋委托给渠道商之后，所有的销售支出及相应工作都由渠道商承担，期间日晒雨淋，从签约至今2年时间过去了，房价也升了，而本诉被告促进客户与本诉原告交易，该完成的工作已经完成，客户也将房款支付给本诉原告，本诉原告也占用了这么长时间，现在2年时间过去了，本诉原告称客户要解约，客户凭什么解约？本诉原告无视我方的工作付出，认为客户提出退房申请就是我方未促成交易，该支付给我方的款项扣着不支付，而我方已占用的佣金又要求我方退回，让我方十分心寒。反诉原告世港公司向本院提出诉讼请求：反诉被告悦创公司向反诉原告支付中山悦盈新城花园6-1-2804房的渠道服务费25452元，并以25452元为本金，自2016年11月10日起按照千分之一的比例支付逾期支付滞纳金。事实与理由：我方与反诉被告分别于2016年11月、2017年2月签订《中山悦盈新成龙园外用渠道服务合同》《中山市悦盈新城联动代理合同补充协议》，约定反诉被告委托我方为中山悦盈新城花园项目外围客户渠道服务商，由我方组织客户参与项目委托房源销售活动，配合反诉被告与客户签约。之后，我方于2016年11月11日促成反诉被告与客户就6-1-2804房签订买卖合同。该房屋的首付款、按揭资料都交齐了，就差委托他人代为网签的公证。该房最早的客户何艺鸣本身是中山人，反诉被告称其不愿意办理委托公证，但网签是为保护购房人利益的，在其已经付款的情况之下，其不可能不愿意去网签，这根本不构成合同履行的障碍，但是反诉被告就以最初客户何艺鸣未办理委托公证为由拒绝支付第二笔2%的代理费，这是无理的。根据双方的约定，反诉被告应付我方6-1-2804房服务费50903元及现金奖励3000元。但时至今日，反诉被告仍未支付我方该房服务费25452元构成违约。根据双方合同约定“若甲方逾期未能按时支付乙方服务费，则甲方除应支付足额服务费外，每逾期一天，甲方按当期应付款项的千分之一向乙方支付滞纳金。如逾期超过15天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，同时要求甲方支付乙方应得服务费双倍的赔偿金及逾期滞纳金”。我方主张的服务费是第二笔2%的结算金额，原告已付第一笔2%，起算时间是从认购书签订之日起算。反诉被告悦创公司辩称，一、世港公司反诉请求我司支付6-1-2804房的服务费，6-1-2804房因退房，未付佣金不应支付。该房是客户何艺鸣自己提出要退房的，不是我司的原因导致交易不成功，何艺鸣向我司提交了特殊申请单，且我司也将相关的款项退给了何艺鸣，这完全符合我司与世港公司约定的不支付服务费的情形。二、我司无须向世港公司支付赔偿金及滞纳金。如上所述，我司没有拖欠世港公司费用，因此不存在我司需要向世港公司支付赔偿金及滞纳金的问题。退一步来讲，即使我司尚未向世港公司结清费用，但是根据合同约定，付款的前提是世港公司须提前准备好结算清单提交给我司项目负责人及财务部门审核确认，并提供发票。但是本案中，世港公司从未就所主张的欠费向我司提交结算清单以及发票，因此付款条件未成就，不存在因逾期付款需要支付赔偿金及滞纳金的问题。再退一步讲，即使需要支付滞纳金，合同约定的每日千分之一的比例已经明显过高，再加上所谓应得服务费双倍的赔偿金则更加高，因此不能适用，依法均应调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2016年11月11日，悦创公司作为甲方与世港公司作为乙方签订《中山悦盈新成花园外围渠道服务合同》，约定：甲方委托乙方为悦盈新成花园项目外围客户渠道服务商，利用现有资源和所拥有渠道，针对本项目进行整合、推广宣传，以引导客户购买本项目商品房，乙方推介客户成交签约后，甲方向乙方支付服务费；乙方引导客户购买，最终成交（该“成交”是指客户交付首期款、签署手签《商品房买卖合同》并办理公证委托书、交齐按揭所需相关资料），甲方按乙方转介客户成功确认，甲方必须按合同依时足额支付乙方服务费；本项目合作期自2016年11月11日至2017年2月11日止；乙方推介的客户3个月内累计少于55套成交单位按合约销售金额的4%结算渠道服务费，在甲方与购房者签订手签《商品房买卖合同》并收到首期楼款（甲方同意的首期楼款分期除外）、申请银行贷款的客户签订按揭合同及提交贷款所需资料后，并办理公证委托书后乙方即可获得该单位的渠道服务费；在客户交清首期房款前，对于由于客户违约而使甲方按合同约定没收的定金，乙方收取没收金额的30%，该单位不计入成交业绩；若客户在交清首期款后违约且甲方退回相关款项给购房者，乙方不收取该单位的代理费且不计入业绩，若该单位已支付的代理费则在下一期应结算的代理费中扣除；乙方客户下定后第二个工作日，甲方先按合约销售金额的2%结算渠道服务费给乙方，乙方客户签订（手签）《中山市商品房买卖合同》缴交了首期款并办理了委托签约公证和按揭相关手续后，甲方按合约销售金额的2%结算渠道服务费给乙方；每月15日、30日为佣金结算日，乙方将在该时间段内已达到渠道服务费结算条件的成交单进行结算；若甲方逾期未能按时支付乙方服务费，则甲方除应支付足额服务费外，每逾期一天，甲方按当期应付款项的千分之一向乙方支付滞纳金，如逾期超过15天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，同时要求甲方支付乙方应得服务费双倍的赔偿金及逾期滞纳金；合同还约定了其他事项。该合同附件约定：为了激励乙方的推介积极性，除了结算正文所述的渠道服务费，另外甲方同意支付给乙方3000元/套现金奖励，该现金奖励于乙方代客户下定当天支付（乙方出具收据作为乙方向甲方收取现金奖励的凭证）。2017年2月13日，悦创公司作为甲方与世港公司作为乙方签订《中山市悦盈新城联动代理合同补充协议》，约定：本补充协议的代理期限调整为2017年2月10日起至2017年4月30日；乙方推介的客户成交单位的渠道服务费为按合约销售金额的4%结算，现金奖为3000元/套保持不变；该协议还约定了其他事项。关于双方争议的4套房屋的相关情况。表格1案涉争议4房屋相关情况            序号              房号              客户姓名              悦创公司已付款（元）              悦创公司退款情况                  现金奖励              服务费                  1              6-1-2804              何艺鸣              3000              25451              已退首付款（含定金）                  2              6-1-902              高莹莹              3000              53130              没收定金                  3              6-1-1602              梁计英              3000              53130              已退首付款（含定金）                  4              6-1-2905              赵思思              3000              96231              拟没收定金                  合计              12000              227942                    悦创公司提交“客户特殊申请表”“往账详细信息凭证”一组。经查，该组表格反映：1.6-1-2804房的客户为何艺鸣，成交日期为2016年11月11日，于2018年2月申请退房，申请说明“因个人原因，本人购买的悦盈新成花园6-1-2804的房子申请退房，并将本人已付的首付款262571元（含定金）退至本人工商银行卡…并交回购房所有资料”，另手写“办证费不予退返”，该申请经经办人、售后、销售经理、营销部、总经理、执行董事签字同意退款，悦创公司于2018年3月8日将262571元退至何艺鸣银行账户。2.6-1-902房的客户为高莹莹，成交日期2016年11月15日，由“梁计英”于2017年12月5日申请退房，申请说明“①因个人原因无法正常办理按揭手续，现按挞定处理，退回首期全额358250元。②由于高莹莹小姐本人无法亲临现场签署相关文件，现由其母亲梁计英R176955（2）全权办理，因此产生的一切法律责任由我本人承担。③该笔款项由申请之日起7天内完成转账至梁计英小姐指定账号”，该申请经经办人、售后、销售经理、营销部、总经理、执行董事签字同意退款，悦创公司于2017年12月11日将356459元退至梁计英银行账户。3.6-1-1602房的客户为梁计英，成交时间为2016年11月19日，于2018年6月22日申请退房，申请说明“①由于个人原因，现申请退款：定金收据一张：人民币100000元，首期款收据一张：人民币：288250元，楼款收据一张复印件150000元，办证费收据321元，合计退款金额为538571元；②退回账号：户名，梁计英…”，该申请经经办人、售后、销售经理、营销部、总经理、执行董事签字同意退款，悦创公司于2018年6月29日将538571元退至梁计英银行账户。4.6-1-2905房的客户为赵思思，于2018年11月30日申请退房，申请说明“本人认购的6幢1座2905房已放开网签，但由于本人不符合银行贷款资格以及没有能力一次性支付房款，本人同意按挞定方式处理，开发商没收定金50000元正；现申请退回本人已支付房款433853元首期款、办证费321元…”因与世港公司产生纠纷，悦创公司尚未退回该房屋房款。世港公司经质证称：其司对悦创公司诉称的已退四套房房款的事实不认可：退款申请表记载何艺鸣等人均系因个人原因申请退房，其司作为利益相关方，悦创公司应告知并征得其司同意，若是由于客户原因退房，应计收违约金、至少没收定金，悦创公司同意退房系其双方之间协商解除合同的行为，不能否认其司已促成交易的事实；此外，在其司促成交易后，悦创公司允许原客户转售，6-1-2804房（客户何艺鸣）后经悦创公司同意转售给案外人张雪慧，6-1-902房（客户高莹莹）后经悦创公司同意转售给案外人吴晓芸，故后续情况与其司无关；事实上，客户提出退房是由于案涉房屋的价格高于中山市网签限购价格，导致一直无法网签，故致使客户对悦创公司失去信心才发生大面积的退房情况，若真是因客户原因退房，不可能不没收定金或收取违约金。世港公司提交乐居网文章《猛料！中山或全面放开网签！预计用2-3个月处理积压网签》（2018年11月4日）拟证明中山市网签限价情况：2016年5月16日起，限价8000元/平，2017年限价9000元/平，2018年限价调整至11000元/平，该文章发表近期有业内人士表示网签限价已调整至12000元/平，案涉房屋的合同价为12000多元，故无法办理网签。悦创公司质证称：上述网络文章不是主管部门的文件，有关内容不足为凭，本案涉及的付款以及退款情况与该资料内容无关。悦创公司不确认客户退房原因在于其司，若按照世港公司的说法，则理应全部房屋出现退房情况，但实际退房的只有5套，故世港公司所述原因不成立；6-1-2905房在客户特殊申请表也特别说明了是在放开了网签的情况下要求退房的，至于没有要求违约金是其司与客户在处理有关问题上协商解决的方式，与双方合同约定无抵触。此外，相关房屋由何艺鸣更名为张雪慧、高莹莹更名为吴小芸均与世港公司无关，而系何艺鸣、高莹莹办理退房后，其司另行出售给张雪慧、吴小芸，不属于世港公司代理工作。本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。世港公司主张系因悦创公司的原因致使客户退房、6-1-2804房及6-1-902房系悦创公司允许原客户转售给案外人，但未能提交有效证据予以证实，应承担举证不足的不利后果，故本院对其主张不予采信。依照双方合同约定“若客户在交清首期款后违约且甲方（悦创公司）退回相关款项给购房者，乙方（世港公司）不收取该单位的代理费且不计入业绩，若该单位已支付的代理费则在下一期应结算的代理费中扣除”，现悦创公司主张退还服务费227942元，本院予以支持。但鉴于双方并未约定已支付的3000元/套的现金奖励存在须退回的情况，故悦创公司要求一并退回现金奖励，缺乏依据，本院不予支持。悦创公司同意分给世港公司6-1-902房定金的30%即15000元，本院予以采纳。依照悦创公司的抵扣方法，世港公司应退还悦创公司126304元（227942元-86638元-15000元）。基于上述认定，世港公司主张悦创公司继续支付6-1-2804房的渠道服务费25452元，并支付逾期滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告珠海世港房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内向本诉原告中山市悦创房地产投资有限公司退还代理服务费126304元；二、驳回反诉原告珠海世港房地产营销策划有限公司的诉讼请求。本诉受理费3066元，减半收取1533元（本诉原告已预交），由本诉原告负担133元，本诉被告负担1400元。本诉被告于本判决生效之日起七日内迳付本诉原告案件受理费1400元。反诉受理费219元（反诉原告已预交2156元），由反诉原告负担。本院依反诉原告珠海世港房地产营销策划有限公司申请退回1937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  尹方玫二〇一九年九月四日书记员  陶亚端许晓丹