福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2157号 原告：沈在辉，男，1968年12月15日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街****，统一社会组织机构代码91350825MA32U5255W。 法定代表人：赖德强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告沈在辉与被告连城万星置业有限公司（以下简称“万星公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈在辉、被告万星公司委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈在辉向本院提出诉讼请求：1.判令万星公司支付从2017年7月31日起至2019年7月31日止（共计730天）因逾期交房的违约金46720元；2.诉讼费用由万星公司承担。事实和理由：（一）其于2016年10月9日与万星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万星公司所开发的位于连城县.69平方米的商业营业用房一套。合同约定，交房日期为2017年7月30日前，如逾期（交房）超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（二）合同约定：第九条商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同签订后，其已履行支付全额房款义务，但万星公司未依照合同约定将房屋交付其使用，也未向其提供建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。虽然万星公司有在2019年3月初向原告寄送交房通知书，但未满足商品房必须交付的“五证”、“两书”、和“三表”的要求，不符合交房条件。综上所述，其认为，万星公司延迟交房既不存在法定的免责事由，又不存在合同约定的免责事由，应承担违约责任。故诉至法院，请求判如诉请。 万星公司辩称，1.沈在辉隐瞒实情，未完整提交《商品房买卖合同（预售）》中对其不利的内容，合同总共61页，原告只提供其中第1-18页，未提供第19-61页，不利的内容主要体现在第56-61页的附件十一《补充协议》。2.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协以》第六条约定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第六条第一款第2项约定，该条所指的“特殊原因”还包括如下：(1)市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；(2)为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；(3)施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温4)非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；(5)群体性事件等。第六条第一款第4项约定，如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。因此，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。3.涉案商品房在施工期间存在因“特殊原因”影响交房507天（已经扣除重叠的天数）的情形。根据《连城万星置业有限公司专题气象服务报告》记载，涉案商品房在施工期间，发生影响交房的“特殊原因”，影响交房的天数507天（天数总计714天已经扣除重复207天），详细如下：(1)施工期间因遇到24小时降雨量大于等于25mm而影响交房的天数84天（见附表1）；(2)施工期间因遇到12小时降雨量大于等于15mm而影响交房的天数61天+74天=135天（见附表2.3）；(3)施工期间因遇到日中38摄氏度以上的高温而影响交房的天数69天（见附表5）；(4)施工期间因遇到6摄氏度以下的低温而影响交房的天数148天（见附表6）；（5)施工期间因遇到6级（含6级）强风而影响交房的天数234天（见附表7）；(6)施工期间因遇到台风而影响交房的天数44天（见附表8）。4.本案在计算逾期交房的时间，应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天。(1)根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。既然《商品房买卖合同（预售）》约定“计算逾期交房的时间应当扣除因‘特殊原因’影响交房的天数”，双方就必须遵守合同约定，履行合同义务；(2)涉案《商品房买卖合同（预售）》虽于2016年10月9日签订，但涉案工程系整体建设工程，有统一的开工、竣工和交房时间，影响交房的因素系对整体建设工程发生影响，不只单独影响某一商品房，因此对于交房时间顺延与否的确认和计算应从整体工程统一考量，不受单个《商品房买卖合同》签订时间的影响；(3)司法实践中，福建省高级人民法院已有类似案例（详见福建省高级人民法院（2017）闽民再66号《民事判决书》），该案例的判决认为“应当扣除在整个施工期间影响交房的天数”。5.当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。(1)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。(2)涉案合同项下商品房系店铺，沈在辉购买该店铺，通过自用或者租用以实现其对该店铺占有、使用、收益之目的。在逾期交房的情况下，因逾期交房给其造成的损失，等同于同地段同类型的店铺租金。由于涉案店铺所在地域系新开发区域，尚未形成成熟商业环境，周围的同地段同类型店铺几乎没人经营，导致店铺租金的市场价极其低下，甚至每平方米几元也没有什么人租用。因此，涉案合同约定的违约金每日万分之一或者万分之二过分高于其造成的损失，依法应当减少违约金。6.其已于2019年2月2日通知沈在辉交房，但沈在辉出于不当目的有意拖延办理交房，应当自行承担法律后果。 本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，沈在辉与万星公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，购买万星公司开发建造的位于连城县.69平方米的商业营业用房一套。合同约定的主要内容有：“……第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）6710元，总价款32万元；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1－1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，沈在辉已经按照合同约定履行付款义务。2019年7月31日，万星公司向沈在辉办理了交房手续。 本院认为，沈在辉与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，沈在辉已经按照合同约定履行了付款义务，《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房，可万星公司直至2019年7月31日才向沈在辉办理交房手续。自2017年7月30日起至2019年7月31日止共延期交房730天。《商品房买卖合同》第十二条中明确载明“逾期交付责任按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加”，因此违约金的计算方式应当以90日为界，进行分类分别处理，万星公司延期交房达730天，已超过90日，应当向沈在辉支付自交房期限届满之次日起至实际交房之日止全部房价款万分之二的违约金即32万元×730×0.0002=46720元，故沈在辉的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。万星公司在本案中提供了《连城万星置业有限公司专题气象服务报告》，以此来主张符合协议约定影响交房的“特殊原因”天数为507天，但其并没有按照附件十一《补充协议》第六条第4款的约定提供有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，即其有停止施工的证据，因此，其主张在计算违约时应扣除“特殊原因”天数507天，缺乏依据，本院不予支持。本案中双方当事人约定逾期超过90日交房的违约金，是按照买受人支付全部房价款日万分之二计算，该约定的违约金不存在过高的情形，且万星公司所提供的证据也不能证明双方约定的违约金过高，故其要求予以调整双方的违约金的意见，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决如下： 连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给沈在辉违约金46720元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费968元，减半收取484元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  范小东 二〇一九年九月三十日 代理书记员  罗汉英 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -7-