湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2345号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘辉，女委托诉讼代理人：刘真涛，湖南明正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺洪彪，男委托诉讼代理人：郑少茜，湖南八方律师事务所律师。上诉人刘辉因与被上诉人贺洪彪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2019）湘0422民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘辉上诉请求：撤销原判，依法改判1．贺洪彪继续履行合同，将房屋交付给刘辉并办理不动产登记证书；2．贺洪彪向刘辉支付违约金19200元；3．驳回贺洪彪的反诉请求；4．由贺洪彪承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．案涉合同的实质是房屋买卖合同，不是购房指标。2．一审判决认定房屋单价超过900元/㎡的依据不足。3．贺洪彪应当承担房屋交付及不动产登记办证责任。贺洪彪辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。双方签订案涉合同之目的就是转让集资房指标，贺洪彪垫付的购房款应由刘辉返还。贺洪彪没有为刘辉办理产权证的义务，不能因为刘辉自身原因未办理产权证而要求贺洪彪支付逾期办证违约金。刘辉向一审法院起诉请求：1．贺洪彪继续履行合同并立即为刘辉办理房产权属证书；2．判令贺洪彪向刘辉支付延期办理房产权属证书的违约金19200元（以购房款和转让费160000元为基数，按月利率2%计算，从2018年10月计算至2019年3月，后期违约金另行计算至办妥房产权属证书之日止）；3.本案诉讼费用由贺洪彪负担。贺洪彪向一审法院反诉请求：1．确认双方签订《单位集资房转让合同》为转让建房指标合同，刘辉自行办理权属登记证书并支付办证费用；2．判令刘辉支付贺洪彪建房指标款19800元；3．判令刘辉支付贺洪彪垫付的建房款13300元；4．本案诉讼费用由刘辉负担。一审法院认定事实如下：贺洪彪系衡南县气象局工作人员，2012年，因单位集资建房，贺洪彪享有一个购房名额（指标）。2012年9月9日，经衡南县兴业房产中介机构介绍，双方协商后签订了《单位集资房转让合同》，约定贺洪彪将单位购房指标转让给刘辉，该住房与车库成交价为900元/㎡，如所有办证费用在900元/㎡内刘辉不负责付款，不在900元/㎡内所有办证费用由刘辉负责付款。刘辉将购房款在2012年9月9日付60000元给贺洪彪，剩余房款按单位催收通知付给贺洪彪，并约定刘辉支付指标转让款39800元给贺洪彪，2012年9月9日支付20000元，指标转让费余款19800元在房产证办理同时全部付清给贺洪彪。自合同签订之日起，贺洪彪违约不卖或不能把房产过户到刘辉名下应双倍退还刘辉所付购指标房款及转让费，如刘辉违约，不得向贺洪彪索还购指标房款及转让费。因双方签订合同时房屋尚未竣工，故合同中未确定具体房屋楼层、面积、房号，合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，刘辉支付了房款60000元及转让费20000元给贺洪彪，2012年12月22日、2013年7月12日，刘辉再次先后支付了50000元、30000元给贺洪彪，刘辉共计支付了购房款140000元及指标转让费20000元给贺洪彪。贺洪彪共计已按单位通知交纳了150000元购房款，尚欠单位房款3300元。刘辉根据缴纳款项及房屋面积，计算出房屋单价为992.62元/㎡。一审法院对双方有争议的事实认定如下：一、关于《单位集资房转让合同》性质问题。刘辉主张该合同是房屋买卖及指标转让合同，合同中对房屋价格、办证费用、支付时间均作出了约定，应按约定实施。贺洪彪主张该合同仅是房屋指标转让合同，合同中无具体房屋信息，只是确定了指标转让费，实际是指标转让协议。该院认为，双方在签订合同时，房屋尚在建筑，贺洪彪作为单位职工，仅享有购房资格，但并未实际交纳购房款，贺洪彪此时既未集资，更不是房屋的所有权人，也不能确定具体的房屋位置，故该合同中双方转让的并不是具体房屋的所有权，而是贺洪彪的购房资格，即购房指标。二、房屋办证手续由谁办理及支付办证费用问题。刘辉主张应由贺洪彪办理房屋权属证书，或者由贺洪彪支付900元/㎡内的办证费用。贺洪彪主张合同未约定由其办证，按合同约定，房屋单价已超过900元/㎡，应由刘辉办理权属证书并支付办证费用，贺洪彪也催促了刘辉办证，系刘辉自身原因未及时办证。该院认为，双方未约定房屋权属证书由谁办理，属约定不明，对约定不明的事项，根据协议的性质，贺洪彪仅是转让购房指标，刘辉是实际集资购房者，应由刘辉自行办理权属证书。按双方对办证费用的约定“不在900元/㎡之内所有办证费用由乙方（刘辉）负责付款”，现房屋单价已超过900元/㎡，应由刘辉支付办证费用，贺洪彪辩解理由成立，予以采纳。三、贺洪彪应否支付违约金问题。刘辉主张贺洪彪未及时为其办理权属证书，应支付违约金19200元。贺洪彪主张双方无此约定，其也未违约，不应支付违约金。该院认为，贺洪彪辩解理由成立，对刘辉该请求，不予支持。四、关于刘辉应否支付指标转让款19800元给贺洪彪的问题。贺洪彪主张刘辉按合同约定尚有指标转让款19800元未予支付。刘辉主张合同约定是房产证办理时支付，现贺洪彪未为其办证，故不应支付。该院认为，双方约定了支付转让款19800元的时间为房产证办理时支付，应待办理房屋权属证书时支付，刘辉辩解理由成立，予以采纳。五、刘辉应否支付贺洪彪垫付的购房款13300元的问题。贺洪彪主张已为刘辉垫付10000元，尚欠单位3300元，刘辉应予支付。刘辉主张对此不知情。该院认为，根据贺洪彪提交的证据四、五，可确定其已向单位交纳150000元购房款，而刘辉除按合同约定交给贺洪彪20000元指标转让款外，实际交给贺洪彪的购房款是140000元，故对贺洪彪为其垫交的10000元购房款，刘辉应支付给贺洪彪。至于房屋尚欠单位的3300元，因贺洪彪尚未交付，要求刘辉支付无相关依据，不予支持。综上，该院认为，双方签订的《单位集资房转让合同》，其实质为转让购房指标合同。该合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定办证费用包含在购房款900元/㎡之内，刘辉不承担办证费用，不包含在上述价格之内则刘辉承担一切办证费用，因双方在签订该转让合同时，合同所涉及的房屋并未动工兴建，双方对房屋价格的约定属于预期，且合同涉及的房屋为单位集资兴建，当事人个人无法把握房屋价格，经审理查明，现房屋价格已超过900元/㎡，办证所必需支付的费用900元/㎡已不包含，根据合同约定，案涉房屋办证费用应由刘辉自行承担。合同未约定房屋办证责任由谁承担，且刘辉作为实际购房户，案涉房屋产权证书应办至刘辉名下，依据办证流程及交易习惯，刘辉必须到现场办理，因案涉房屋系贺洪彪单位集资房性质，且房款亦以贺洪彪名义交纳给单位，贺洪彪负有协助刘辉办理房屋权属证书义务。贺洪彪在得知单位房屋可以办理产权证书之时，通过微信等方式告知并催促刘辉办证，不存在违约情形，故刘辉要求贺洪彪办理权属证书并支付延期办理房屋权属证书的违约金19200元的诉讼请求，不予支持。因刘辉案涉房屋权属证书尚未办理，双方约定支付19800元转让费的条件尚未成就，故对贺洪彪要求刘辉支付转让款19800元的诉讼请求，不予支持；贺洪彪为刘辉垫付了10000元购房款，刘辉应予支付，未付的3300元部分，尚不应支付，故对贺洪彪要求刘辉支付垫付房款13300元的诉讼请求，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：一、驳回刘辉的诉讼请求；二、刘辉在判决生效后三日内支付给贺洪彪垫付的购房款10000元；三、驳回贺洪彪其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费280元，减半收取140元，由刘辉负担，反诉受理费140元，由贺洪彪负担98元，刘辉负担42元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。原审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，二审中，刘辉认可其已就案涉房屋于2017年6月购买门锁并安装。贺洪彪承诺，只要刘辉提前通知，同意随时协助将案涉房屋登记在刘辉名下。本院认为，根据诉辩双方的主张以及一审审理的情况，对本案二审争议焦点逐一认定分析如下：第一，关于案涉合同的性质。一审法院认为案涉合同签订时，房屋尚在建筑，无法确定具体位置，且贺洪彪仅享有购房资格，并不是房屋的所有权人，故案涉合同转让的是贺洪彪的购房资格，即购房指标，上述分析，清晰有据，本院予以认同。刘辉主张案涉房屋实质应是房屋买卖合同，与本案事实不符，不予支持。第二，关于案涉房屋的交付。刘辉对其已于2017年6月实际管理、控制案涉房屋的事实无异议，其诉称房屋交付应当包括办理好产权登记手续，于法无据，故对其要求继续履行合同，交付房屋的诉请，不予支持。第三，关于案涉房屋价款，一审法院根据贺洪彪提供的收据等相关证据认定房价为992.62元/㎡，刘辉虽有异议，但未能提供任何有效证据予以推翻一审的认定，依法应承担举证不能的法律后果。本院据此确认案涉房屋单价为992.62元/㎡，一审判决刘辉返还购房款10000元，具有事实和法律依据，应予支持。第四，关于案涉房屋办证责任及费用。案涉合同对房屋过户手续由谁办理没有明确约定，贺洪彪作为卖方，二审中已经明确表示愿意履行协助义务，配合买方刘辉办理产权登记手续，刘辉诉请贺洪彪为其办理房产权属证书，理由不能成立。鉴于案涉合同已明确约定购房款不在900元/㎡内所有办证费用由刘辉负责付款，该约定系刘辉的真实意思表示，现经审核购房款已超过900元/㎡，故办证费用依约应由刘辉负担，刘辉诉请贺洪彪支付逾期办证违约金19200元，于法无据，不予支持。综上所述，刘辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由刘辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年九月二十四日法官助理 许建中书 记 员 匡光美