山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1052号原告：李乡委，男，1982年11月30日出生，汉族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：张桂青，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金玲，山东辰静律师事务所律师。被告：宋艳平，女，1987年8月19日出生，汉族，居民，住济南市历城区。被告：赵鹏，男，1986年8月3日出生，汉族，居民，住济南市历城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：荣潇，山东君识律师事务所律师。第三人：济南中住东部房地产经纪有限公司，住所地山东省济南高新区颖秀北路以东、康虹路以南万达广场**楼****。法定代表人：李焕，总经理。委托诉讼代理人：刘飞，男，1990年4月6日出生，汉族，该公司员工，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：张建，男，1990年6月19日出生，汉族，该公司员工，住山东省滕州市。原告李乡委与被告宋艳平、赵鹏、第三人济南中住东部房地产经纪有限公司（以下简称“中住东部房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李乡委的委托诉讼代理人苏金玲，被告赵鹏与被告宋艳平的共同委托诉讼代理人荣潇，第三人中住东部房地产的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李乡委向本院提出诉讼请求：1.判令宋艳平、赵鹏继续履行房屋买卖合同，向李乡委支付购房款255万元,李乡委收到被告支付的购房款后，应被告要求随时可以协助被告办理涉案房产的解押及过户手续；2.宋艳平、赵鹏向李乡委支付违约金78万元；3.本案诉讼费、律师代理费等由宋艳平、赵鹏承担。事实与理由：宋艳平与赵鹏系夫妻关系，通过中住东部房地产与李乡委达成房屋买卖意愿，三方于2018年8月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋状况、抵押情况、成交价格、付款方式等。合同第三条第一项约定成交价格为260万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；合同第三条第三项约定付款方式为按揭贷款，宋艳平、赵鹏办理银行贷款资质审批通过后向李乡委支付首付款78万元（含定金）；合同第一条第二项约定甲方应于收到首付款后十个工作日内办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为乙方首付款。合同签订后，赵鹏向李乡委支付定金5万元，李乡委按照合同的约定履行了自己的义务。2018年8月底，宋艳平、赵鹏的银行贷款资质审批通过后，宋艳平、赵鹏拒不向李乡委支付首付款。为维护合法权益，李乡委诉至法院，请求判如所请。宋艳平、赵鹏辩称，一、依据双方签订的《房屋买卖合同》，付款方式为按揭贷款，应在宋艳平和赵鹏办理按揭贷款后支付首付款而非支付定金后一次性支付全部购房款，李乡委单方改变双方所签订合同的支付方式，其要求支付购房款255万元没有法律依据；二、李乡委在诉状中称“2018年8月底，宋艳平、赵鹏的银行贷款资质审批通过后，宋艳平、赵鹏拒不向李乡委支付首付款。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，李乡委没有相应的证据和事实证明宋艳平、赵鹏已经通过银行贷款审批不支付首付款，请求法院驳回李乡委要求支付违约金78万元、承担律师费的诉讼请求；三、李乡委申请查封了宋艳平、赵鹏的账户，依据银行贷款审批要求，事实上已经无法申请贷款，案涉合同能否继续履行取决于李乡委能否消除该阻碍，另外请求法院明确买卖合同中的车位使用权；四、退一步讲，即使宋艳平、赵鹏在履行合同过程中存在迟延履行的行为，李乡委应当明确指出宋艳平、赵鹏的违约行为以及因此造成的损失，李乡委现仍在案涉房屋中居住，且78万元违约金过高，依据合同法第一百一十四条，请求法院予以降低。综上所述，李乡委的主张缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回李乡委的全部诉讼请求。中住东部房地产述称，积极配合法庭调查，查明案件事实，尊重并执行法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：李乡委提交的宋艳平、赵鹏的结婚登记审查处理表、《房屋买卖合同》、不动产权证书、委托代理合同、中国建设银行个人账户支出交易明细、发票，宋艳平、赵鹏提交的微信通讯记录一份本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，李乡委作为甲方（出售方）、宋艳平作为乙方（买受方）、中住东部房地产作为丙方（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿向乙方出售李乡委名下坐落于济南××新区××楼2-1202的房屋，房屋所有权证书号：鲁（2016）济南市不动产权第0105901号，房屋建筑面积为86.21平方米，地下室，地下室/小房面积6方米，该房屋登记用途为住宅，共同出售的附属设施包含：固定装修、天然气、产权储藏室一处[鲁（2016）济南市不动产权第0105900号，2-243]、使用权车位一处（2328）。房屋抵押情况为该房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，抵押额度为约捌拾捌万元，甲方应于2018年8月6日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，甲方应于收到首付款后十个工作日内办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为乙方首付款。该房屋无出租情况。双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及其共同出售的附属设施的总价款为260万元（大写：贰佰陆拾万元整），乙方于2018年8月4日向甲方支付定金人民币伍万元整，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。付款方式为按揭贷款，乙方于乙方银行贷款资质审批通过且甲方一次性还清银行贷款当日，将首付房款人民币（大写）柒拾捌万元整，（小写）780000.00元（含定金），存入甲方指定账户。剩余房款人民币（大写）壹佰捌拾贰万元整，（小写）1820000.00元，在过户后银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内一次性补齐（以在先通知为准）。乙方保证在收到房管局领证通知后10个工作日内领取房产证并办理完毕该房产的抵押登记手续。甲、乙双方协商确定办理银行贷款面签审核的时间为2018年8月11日之前。甲方应当于收到全部购房款后伍日内将该房屋交付给乙方。甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现合同签订后又拒绝购买该房屋的，属于根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。违约方除按照约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需的全部材料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题，丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。该房屋存在二押，抵押权人为平安银行，抵押额度为约肆拾万元整，甲方应于收到首付款后十个工作日内办理完毕解除抵押手续，款项为甲方自筹（及甲方负责找垫资公司），乙方承担垫资利息。合同另约定了违约责任、解除、不可抗力等内容。合同签订后，宋艳平、赵鹏向李乡委支付了定金5万元，未再向李乡委支付首付款及剩余购房款。庭审中，宋艳平、赵鹏主张其银行贷款资质审批未通过。另查明，宋艳平、赵鹏系夫妻关系。2018年12月20日，李乡委（甲方）与山东辰静律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，合同第3条约定甲方向乙方支付代理费100000元人民币，该代理费分两次支付，自本合同签订之日起3日内，甲方向乙方支付代理费3万元；本案一审终结后，收到一审法院的判决书或者调解书之日3日内起，甲方向乙方支付代理费7万元。李乡委已支出律师代理费3万元，剩余7万元未支付。本院认为，合法的合同关系受法律保护。李乡委与宋艳平、赵鹏自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》，该合同签订过程不存在欺诈、胁迫等情形，且合同的签订均为各方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。本案的焦点问题在于宋艳平、赵鹏未支付首付款及剩余购房款的行为是否构成违约以及双方签订的合同是否应当继续履行。结合合同第一条第二项及第三条第三项第2款的约定及一般人认知的二手房买卖的交易流程，应是李乡委与宋艳平、赵鹏共同去往银行面签审核通过后，宋艳平、赵鹏支付首付款，李乡委用首付款对案涉房屋进行解押。另根据双方合同中关于如果按揭贷款办理出现问题，宋艳平、赵鹏应一次性补齐房款差额的约定，本案中，因宋艳平、赵鹏的按揭贷款资质未审核通过，故应依照合同约定继续履行并一次性补齐剩余房款差额，故李乡委请求宋艳平、赵鹏继续履行《房屋买卖合同》并支付255万元，李乡委配合宋艳平、赵鹏办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于李乡委主张宋艳平、赵鹏支付其因违约而产生的违约金的诉讼请求，宋艳平、赵鹏依约履行了支付购房定金5万元的合同义务后，未再履行支付剩余房款的义务，已构成违约，故对李乡委请求宋艳平、赵鹏支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题，李乡委在庭审中先主张按照合同第八条第三项第1款按照总房价的30%支付违约金，后主张依照房屋差价计算实际损失，宋艳平、赵鹏主张李乡委要求的违约金数额偏高应予调整，符合相关法律规定，应予以采纳。鉴于李乡委在庭审过程中未提交证据证明其因宋艳平、赵鹏违约造成损失的具体数额，结合本案的实际情况，李乡委的主要损失为255万元的利息损失，可将本案的违约金调整为以剩余购房款255万元为基数，自2018年8月11日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于律师费，李乡委已举证证明其已支付3万元，剩余7万元未支付，故其要求宋艳平、赵鹏支付律师代理费3万元的诉讼请求，证据充分，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《合同法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋艳平、赵鹏继续履行双方签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日起三十日内向原告李乡委支付购房款255万元，原告李乡委收到被告宋艳平、赵鹏支付的购房款后三十日内协助其办理涉案房产的解押及过户手续；二、被告宋艳平、赵鹏于本判决生效之日起十日内向原告李乡委支付违约金（以剩余购房款255万元为基数，自2018年8月11日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告宋艳平、赵鹏于本判决生效之日起十日内向原告李乡委支付律师代理费3万元；四、驳回原告李乡委的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33440元，保全申请费2020元，共计35460元，由被告宋艳平、赵鹏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  严士焱人民陪审员  倪维珍人民陪审员  张希田二〇一九年九月十七日书 记 员  王珊珊