福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1477号 原告：漳州市翼特房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区北环城路**，现住址福建省漳州市龙文区蓝田开发区商业街****。统一社会信用代码：913506035875364367。 法定代表人：庄宜彬，董事长。 委托诉讼代理人：叶枝林，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何发周，福建衡评律师事务所律师。 被告：王和强，男，1978年2月1日出生，汉族，住福建省云霄县。 第三人:中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行，住所地福，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路**荣昌花园荣昌广场****信用代码：91350603856560099H。 负责人：黄志国，行长。 委托诉讼代理人：胡德强，男，该行工作人员。 原告漳州市翼特房地产开发有限公司（以下称“翼特公司”）与被告王和强、第三人中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行（以下称“农行龙文支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翼特公司的委托诉讼代理人何发周，第三人农行龙文支行的委托诉讼代理人胡德强到庭参加诉讼，被告王和强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翼特公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除翼特公司与王和强于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.王和强向翼特公司支付违约金147823元（购房款739115元×20%）；3.王和强偿还翼特公司被农行龙文支行扣收按揭贷款款项18752.63元及利息（自银行扣款之日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算利息）；4.王和强协助翼特公司办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续及预购商品房的预告登记注销手续；5.王和强、农行龙文支行协助翼特公司办理龙文区房屋的抵押权预告登记注销手续；6.王和强赔偿翼特公司律师费损失19000元。诉讼过程中，翼特公司变更第四项诉讼请求为王和强协助翼特公司办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，并增加第七项诉讼请求：要求王和强将翼特·丽景城12幢2002号房屋退还翼特公司。事实和理由：2017年3月10日，翼特公司与王和强签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王和强购买翼特公司开发的翼特·丽景城12幢2002号房屋。合同第七条约定“买受人应当于2017年3月10日前支付首期房价款149115元，占全部房价款的20.2%，余款590000元向兴业银行股份有限公司漳州分行申请贷款支付。”合同附件补充协议第十一条约定：应贷款机构及买受人要求，出卖人作为买受人按揭贷款的担保人，买受人承诺：出卖人担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担担保责任（贷款机构向出卖人扣收买受人应支付的贷款本息及滞纳金等），则买受人应在出卖人承担担保责任之日起三日内向出卖人偿还代偿贷款本息及滞纳金等；买受人未按约定向出卖人偿还的，每逾期一天，应按出卖人代偿金额的日万分之八支付违约金；买受人逾期偿还超过30天的或因买受人原因造成出卖人承担担保责任2次以上（含2次）的，出卖人有权解除购房合同，收回该商品房；出卖人因此解除合同的，买受人除应按约定向出卖人偿还代偿款及利息外，还应按购房合同价款的20%支付违约金，因此产生的其他各项费用和损失均由买受人承担。合同签订后，王和强支付首付款149115元。2017年11月8日，翼特公司、王和强与农行龙文支行签订《个人购房担保借款合同》，约定王和强向农行龙文支行贷款590000元，由翼特公司作为阶段性保证人，对王和强的债务承担连带保证责任。合同第九条第9.1.4款第（3）目约定：“本人未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账号中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账号除外…”。合同第二十九条约定，本合同的还款方式为等本递减还款方式，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同签订后，农行龙文支行依约放贷590000元，但是截止2019年5月，王和强已连续4个月未偿还按揭贷款本息，致使农行龙文支行要求翼特公司承担保证责任，并于2019年5月3日从公司账户直接扣款用于归还王和强贷款违约本息共计18752.63元。后虽经翼特公司多次催讨，王和强至今仍未偿还翼特公司已代偿的所有款项。翼特公司认为，因王和强原因导致翼特公司承担担保责任超过两次，且王和强至今尚未偿还翼特公司已代偿按揭贷款本息，其行为构成严重违约，翼特公司依约有权解除案涉购房合同，并要求王和强承担支付违约金等违约责任。因案涉翼特·丽景城12幢2002号房屋已实际交房，合同解除后，王和强应将翼特·丽景城12幢2002号房屋退还翼特公司。 王和强未作答辩。 农行龙文支行述称，对翼特公司主张的事实理由，诉讼请求1-4、6、7均无异议。对第5项诉讼请求，认为翼特公司应还清按揭贷款的情况下其才同意配合办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。 经审理查明：2017年3月10日，翼特公司与王和强签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：350600010001032017004670)及补充协议。《商品房买卖合同》及补充协议载明，“……第一章合同当事人：出卖人翼特公司，买受人王和强。第二章商品房基本状况：第三条3.该商品房为第一条规定项目中的漳州市龙文区北环城路以北，龙祥北路以东翼特·丽景城12幢2002号。4.该商品房预测建筑面积共95.78平方米，其中套内建筑面积75.27平方米。第三章商品房价款：第六条计价方式与价款，2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7716.8元，总价款为739115元。第七条付款方式及期限，3.贷款方式付款：买受人应当于2017年3月10日前支付首期房价款149115元，余款590000元向兴业银行股份有限公司漳州分行申请贷款支付。附件十一补充协议第二节第十一条：按揭贷款担保1.应贷款机构及买受人要求，出卖人作为买受人按揭贷款的担保人，买受人承诺：出卖人担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担担保责任（贷款机构向出卖人扣收买受人应支付的贷款本息及滞纳金等），则买受人应在出卖人承担担保责任之日起3日内向出卖人偿还代偿款本息及滞纳金等；买受人未按约定向出卖人偿还的，每逾期一天，应按出卖人代偿金额的日万分之八支付违约金；买受人逾期偿还超过30天的或因买受人原因造成出卖人承担担保责任2次以上（含2次）的，出卖人有权解除购房合同，收回该商品房；出卖人因此解除合同的，买受人除应按约定向出卖人偿还代偿款及利息外，还应按购房合同总价款的20%支付违约金，因此产生的其他各项费用和损失均由买受人承担。第二十三条：出卖人或买受人依购房合同或本补充协议约定解除合同的，买受人应承担以下义务：1.合同解除之日起10日内，买受人应与出卖人共同向主管部门申请办理注销购房合同备案登记等相关手续。买受人不及时配合办理的，出卖人有权暂不退还其已支付的购房余款，由此产生的责任和损失由买受人承担。2.属按揭贷款付款的，买受人应在购房合同解除后10日内，自行与贷款机构办理贷款合同解除事宜；同时，买受人同意由出卖人直接将买受人已支付的购房款项向贷款机构偿付买受人应付的剩余贷款本息及违约金等费用。3.合同解除前商品房已交付买受人的，买受人应于合同解除之日起10日内搬出该商品房，并将该商品房清空、恢复原状返还出卖人……合同解除后，买受人按上述约定全面履行义务后，出卖人将在10日内将剩余购房款（买受人已支付的购房款扣除买受人按约定应清偿的所有款项和费用后的余款）无息退还买受人。合同解除后，买受人因购买商品房已支付的相关税费等，由买受人自行向相关部门申请退还，若不能退还的，则由买受人承担。”合同签订后，王和强依约支付翼特公司首期购房款149115元。2017年3月20日案涉房产在漳州市房产交易中心办理了商品房买卖合同网上备案登记。 2019年1月2日，王和强办理了翼特·丽景城12幢2002号交房手续，实际接收了房屋。 2017年11月8日，王和强作为借款人和抵押人、翼特公司为保证人与农行龙文支行为贷款人签订一份《个人购房担保借款合同》，王和强向农行龙文支行借款590000元，并以案涉房产作为抵押物办理了抵押预告登记，翼特公司提供阶段性连带责任保证。后农行龙文支行向王和强发放贷款590000元。截止2019年5月3日，王和强2018年12月、2019年2月、3月、4月均未支付按揭贷款，农行龙文支行自翼特公司账户中扣收相应款项18752.63元用于偿还按揭贷款。王和强至今仍未支付按揭贷款及偿还翼特公司代垫款项。 2019年5月27日，翼特公司委托福建衡评律师事务所向王和强发出《律师函》，载明“王和强：…截止本律师函发出时你已经逾期还款超过2次，委托人翼特公司为此承担了保证责任，其有权依据合同向你方主张违约责任…您务必在接到本律师函七日内付清所拖欠的按揭贷款，如七日内仍不履行还款义务，本律师将依授权依法采取法律行动，通过司法程序追究您的法律责任，由人民法院依法采取查封、扣押、冻结资产的强制措施来追缴拖欠的贷款及逾期利息……。” 2019年6月26日，翼特公司与福建衡评律师事务所签订《委托合同》，委托福建衡评律师事务所指派律师代理本案诉讼，并支付代理费19000元。 另查明，案涉房产已被其他法院查封。王和强与许晓丽于2016年8月28日登记离婚。 庭审中，本院向农行龙文支行释明其可作为本案有独立请求权第三人提出诉讼请求，农行龙文支行明确表示不提出诉讼请求，要求另行处理。翼特公司表示同意代王和强偿还其所欠农行龙文支行的购房贷款本息，但清偿后农行龙文支行应及时协助办理抵押权预告登记注销手续，农行龙文支行亦同意在剩余贷款本息清偿后配合翼特公司办理抵押权预告登记注销手续。 上述事实，有翼特公司提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、购房发票、POS签购单、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、银行扣款凭证、按揭还款流水、律师函、EMS邮件单、跟踪单、再投邮件批条、改退批条、委托合同、发票、房产登记信息查询结果证明、离婚证、《前期物业服务协议》、《装修承诺函》及本院庭审笔录在卷佐证。王和强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对翼特公司提交的上述证据，本院予以确认。 本院认为，翼特公司与王和强签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。本案王和强2018年12月、2019年2月、3月、4月未支付按揭贷款，翼特公司代为履行保证责任，王和强的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，该违约行为符合解除合同条件，现翼特公司要求解除《商品房买卖合同》，依约成立，本院予以支持。合同解除后，翼特公司应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还王和强。但因《商品房买卖合同》补充协议第二十三条约定，合同解除后，王和强同意由翼特公司直接将已支付的购房款项向贷款机构偿付王和强应付的剩余贷款本息及违约金等费用，庭审中，农行龙文支行明确表示不提出诉讼请求，故购房款中属于按揭贷款部分当事人应另行主张处理，翼特公司应返还王和强购房首付款149115元。翼特公司主张王和强退还翼特·丽景城12幢2002号房屋，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。翼特公司要求王和强支付违约金、协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续的诉求，均有合同依据，应予支持。违约金根据合同补充协议第十一条的约定，确定为购房款总额739115元元的20%计147823元。翼特公司要求王和强支付银行扣收贷款款项18752.63元及因代垫该款项产生的利息的诉求，因翼特公司支付该扣收款项系做为《个人购房借款担保合同》中保证人应承担的保证责任，且如上所述，购房款中属于按揭贷款部分当事人应另行主张处理，故对该请求本院不予支持。翼特公司要求王和强、农行龙文支行协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续，该主张与本案不属于同一法律关系，翼特公司应另行主张处理，本院不予支持。翼特公司主张王和强支付律师费损失19000元，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。王和强经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除漳州市翼特房地产开发有限公司与王和强双方于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350600010001032017004670）； 二、王和强应于本判决生效之日起10日内支付漳州市翼特房地产开发有限公司违约金147823元； 三、王和强应于本判决生效之日起10日内支付漳州市翼特房地产开发有限公司律师费损失19000元； 四、漳州市翼特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还王和强购房款149115元，上述二、三、四项款项可予抵扣； 五、王和强应于本判决生效之日起30日内将翼特·丽景城12幢2002号房屋退还漳州市翼特房地产开发有限公司； 六、王和强应于本判决生效之日起10日内协助漳州市翼特房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续； 七、驳回漳州市翼特房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 案件受理费11381.1元，减半收取计5690.55元，由王和强负担5576.55元，由漳州市翼特房地产开发有限公司负担114元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年九月二十四日 书记员  蔡燕红 申请执行法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。