天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初7563号原告：孙岳，男，1978年11月30日出生，汉族，住天津市南开区。被告：北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司，住所天津市南开区黄河道**北京商会大厦**210。负责人：白志超。委托诉讼代理人：蒋文文，男，该公司经理。原告孙岳与被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司（以下简称安易居天津分公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙岳到庭参加诉讼、被告安易居天津分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙岳向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告安易居天津分公司之间的《天津市房屋出租委托合同》；2．被告向原告支付自2019年4月1日至2019年7月31日的房租，5800元/月＊4=23200元；3．被告向原告支付自2019年4月1日至2019年7月31日的应付未付的租金（23200元）的利息，租金利息按银行同期贷款基准利率4.35%计算；4．被告向原告补交合同期间提前免除的两个月免租期租金11600元；5．被告向原告赔付违约金，违约金数目为合同约定的两个月租金11600元；6．本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2018年4月1日至2021年4月1日，月租金5800元，每季度第一日支付当季度的房屋租金，若被告拖延交租超过5日，原告有权解除合同并要求被告支付月租金的200%作为违约金，被告需将房屋恢复原状。合同签订后，被告除首次按时支付房租，其余每次支付房屋租金均超过合同约定的付款日期5日以上，被告从2019年4月开始拖欠原告租金。原告向被告多次催交租金未果后，于4月16日向被告发出催收通知书函告被告支付租金，但被告却拒不支付租金至今，故起诉。安易居天津分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：孙岳系坐落于天津市南开区房屋的所有权人。2018年3月23日，孙岳与安易居天津分公司就上述房屋签订《天津市房屋出租委托合同》。该合同第二条约定，孙岳授权安易居天津分公司的委托期限自2018年4月1日至2021年4月1日，共3年……。孙岳应于2018年4月1日前将房屋交付给安易居天津分公司管理并签订《物业交接清单》。孙岳授权安易居天津分公司的房屋委托权限：1．以孙岳名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；2．代孙岳向承租方收取租金……。合同第三条租金标准及支付方式约定，租金标准为第一年2018年4月1日起每月5800元，总租金共计52200元，其中2018年4月1日至2018年7月1日为免租期；第二年2019年4月1日起每月5800元，总租金共计69600元；第三年2020年4月1日起每月5800元，总租金共计69600元……；租金支付方式为第一年季付，第二年季付……。孙岳收取租金为汇款方式，由安易居天津分公司将租金汇款至孙岳名下银行账户。安易居天津分公司将各期租金划入孙岳账号的具体日期如下（遇节假日顺延）：l.2018年4月1日支付房租0元；2.2018年7月1日支付房租共计17400元；3.2018年10月1日支付房租共计17400元；4.2019年1月1日支付房租共计17400元。以上付款方式以此类推概不列举。合同第四条其他费用约定，孙岳承担物业管理费、取暖费，不承担水费电费燃气费。第五条房屋及附属设施维护约定，出租委托期内房屋及附属设施因自然老化所导致的损坏均由孙岳负责，或者由安易居天津分公司负责修理，孙岳承担全部费用。出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由安易居天津分公司负责并承担全部费用。第七条合同的解除第四款约定，安易居天津分公司有下列情形之一的，孙岳有权单方解除合同：1．安易居天津分公司未按约定支付租金达5日的；……。第八条违约责任约定，安易居天津分公司有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向孙岳支付违约金，孙岳可要求安易居天津分公司将房屋恢复原状。同日，双方签订补充协议，约定孙岳每年给予安易居天津分公司一个月免租优惠期，全部合同期共三个月免租期在本合同期的前三个月提前兑付。合同期内，如安易居天津分公司提前退租，租期不满三年，安易居天津分公司退租时需补足不满租赁年度的免租期租金。上述合同签订后，孙岳与安易居天津分公司于2018年4月1日办理了上述房屋的交接手续，孙岳将该房屋交付给安易居天津分公司，安易居天津分公司向孙岳支付了相应的房屋租金。2019年4月1日起，安易居天津分公司未再给付孙岳租金，孙岳于2019年4月16日向安易居天津分公司邮寄《房屋租金及违约金催收通知书》，载明通知被告于2019年4月20日前支付2019年4月1日至2019年6月30日房屋租金，另支付延期付款违约金11600元。如2019年4月20日前被告不能支付以上租金及违约金，孙岳将根据合同约定解除双方签订的《天津市房屋出租委托合同》关系，收回房屋。安易居天津分公司于2019年4月17日签收该邮件，但未给付原告租金及违约金。本院认为，案涉《天津市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。安易居天津分公司未按约定支付租金达5日，孙岳有权解除合同，故孙岳要求解除双方签订的《天津市房屋出租委托合同》，符合合同及法律规定，予以支持。《房屋租金及违约金催收通知书》载明若2019年4月20日仍未给付租金及违约金则孙岳主张解除合同，故合同解除时间为2019年4月20日。关于孙岳要求安易居天津分公司支付违约金11600元一节。《天津市房屋出租委托合同》明确约定安易居天津分公司有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向孙岳支付违约金。现安易居天津分公司未按约定支付租金达5日导致合同解除，其行为已构成违约，其应当按照约定的违约金计算标准向孙岳支付违约金。故孙岳的该项诉请，符合合同约定，予以支持。关于孙岳要求安易居天津分公司支付2019年4月1日至2019年7月31日的租金一节。安易居天津分公司未按约定于2019年4月1日向孙岳支付房屋租金，也未将房屋交还给孙岳，故孙岳要求安易居天津分公司支付2019年4月1日至2019年7月31日的租金，符合合同约定和法律规定，予以支持。双方合同虽已解除，但不影响合同约定租金的结算，故安易居天津分公司应向孙岳支付2019年4月1日至2019年7月31日的房屋租金23200元（5800元×4个月）。关于孙岳要求安易居天津分公司支付应付未付的租金利息一节。因已经支持孙岳要求安易居天津分公司支付违约金的诉讼请求，违约金的数额远高于未付租金的利息损失；孙岳没有证据证明其包括租金利息损失在内的实际损失高于违约金的数额。因此，孙岳要求安易居天津分公司支付应付未付的租金利息，不予支持。关于孙岳要求安易居天津分公司补交免租期租金一节。双方补充协议明确约定孙岳每年给予安易居天津分公司一个月免租优惠期，全部合同期共三个月免租期在本合同期的前三个月提前兑付。合同期内，如安易居天津分公司提前退租，租期不满三年，安易居天津分公司退租时需补足不满租赁年度的免租期租金。现因安易居天津分公司未及时交纳房租导致合同解除，租期不满三年，孙岳要求安易居天津分公司支付剩余两年免租期（每年免租一个月）租金，符合合同约定和法律规定，予以支持。安易居天津分公司应向孙岳支付11600元（5800元×2个月）。安易居天津分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告孙岳与被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于2018年3月23日签订的《天津市房屋出租委托合同》于2019年4月20日解除；二、本判决生效后十五日内，被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司向原告孙岳支付违约金11600元；三、本判决生效后十五日内，被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司向原告孙岳支付自2019年4月1日至2019年7月31日的房屋租金23200元；四、本判决生效后十五日内，被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司向原告孙岳支付免租期租金11600元；五、驳回原告孙岳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告孙岳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 田 云人民陪审员 时 潇人民陪审员 王 焱二〇一九年九月二日书 记 员 吴微微附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。