河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再476号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊昀佳，河南文丰律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王艳霞，女，1982年11月16日出生，汉族，住河南省淮阳县。再审申请人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业）因与被申请人王艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终11121号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月19日作出（2019）豫01民申930号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人锦家置业的委托诉讼代理人彭科科、樊昀佳，被申请人王艳霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。锦家置业再审称，一、原审法院认定的基本事实缺乏证据证明。锦家置业逾期办理初始登记并非锦家置业原因导致，系情势变更所致，不应按照合同第十五条及附件四第六条约定承担违约责任。二、原审法院适用法律确有错误。三、锦家置业依法不应承担不可抗力导致的“逾期初始登记”责任。综上，向本院申请再审，请求依法撤销原一审判决第三项和二审判决第一项，改判驳回王艳霞该项诉讼请求。王艳霞答辩称，一、原审判决认定事实清楚、证据充分。锦家置业证据不足以证明系因政府原因、政策变化导致逾期递交登记资料，其应承担逾期递交登记资料违约责任；锦家置业未能按约递交登记资料并非情势变更导致。二、原审判决适用法律正确。三、本案不存在不可抗力因素，原审法院判决支持王艳霞关于递交初始登记资料违约责任的主张，并未导致双方权利义务的失衡，对王艳霞、锦家置业来说最为公平、公正。原审认定事实清楚，适应法律准确，锦家置业再审申请理由不能成立，请求法院驳回再审申请。王艳霞向一审法院起诉请求：1、锦家置业按照合同约定交付“金属栏杆+玻璃”的阳台；2、锦家置业为王艳霞房屋卫生间敷设地暖设备；3、锦家置业支付王艳霞延期交房违约金7193.169元（暂计算90日，自2018年1月1日起，直至锦家置业义务履行完毕之日止）；4、锦家置业支付王艳霞未报送办理产权初始登记资料违约金2397.723元（暂计算60日，自2018年1月1日起，直至锦家置业义务履行完毕之日止）；5、认定王艳霞、锦家置业签订的《补充协议》第七条关于物业服务费价格的约定无效；6、本案的诉讼费、鉴定费、律师费等全部费用由锦家置业承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，王艳霞（××）与锦家置业（××）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容有，王艳霞购买位于金水区××、××单元××号房××套，建筑面积88.64平方米，总金额为799241元。王艳霞于2016年1月65日向锦家置业支付购房款240241元，剩余559000元购房款采用商业贷款方式支付给锦家置业。锦家置业应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合同，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给王艳霞使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，锦家置业可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且锦家置业在发生之日起30日内告知王艳霞的；2、其他非××原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应延或根据实际情况另行确定。除上述规定的特殊情况外，锦家置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付给王艳霞使用，逾期不超过60日的，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦家置业按日向王艳霞支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，王艳霞有权解除合同。王艳霞解除合同的，锦家置业应当自王艳霞解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按王艳霞累计已付款的1%向王艳霞支付违约金。王艳霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦家置业按日向王艳霞支付已交房价款的万分之一的违约金；经归还部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，该商品房阳台设计施工发生变更影响到王艳霞所购商品房质量或使用功能的，锦家置业应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知王艳霞。王艳霞有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，王艳霞在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，锦家置业未在规定时限内通知王艳霞的，王艳霞有权退房。王艳霞退房的，锦家置业须在王艳霞提出退房要求之日起30天内将王艳霞已付款退还给王艳霞，并按同期人民银行活期存款利率给付利息。王艳霞不退房的，应当与锦家置业另行签订补充协议。双方未在30日内就变更工程达成补充协议的，可诉讼解决。若该变更引起面积发生变化的，双方同意按合同单价据实结算。锦家置业交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，××有权要求××负责将该商品房达到约定标准。锦家置业承诺与商品房正常使用有直接关系的供水设施于2017年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给等，如果在规定日期内未达到使用条件，王艳霞同意锦家置业提供替代条件，使用费用按地或行业标准由王艳霞承担直至满足合同约定的交房配套标准。锦家置业在六个月完善，6个月届满后未达到使用条件则赔偿因此给王艳霞造成的直接经济损失，王艳霞应对直接经营损失提供法定有效证据。若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，锦家置业不承担违约责任；锦家置业应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由锦家置业提供的资料到产权登记机关备案，如因锦家置业的责任，王艳霞不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：锦家置业应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。锦家置业在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向王艳霞支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件四第七条约定：锦家置业依法选聘的前期物业服务企业为郑州锦艺物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务价格为2.2元/月·平方米（建筑面积）。本合同签订前一个已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由锦家置业依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》，书面承诺遵守《临时管理规约》。该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业务委员会，业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》、制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》自行终止。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台,1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月5日，锦家置业为王艳霞开具了金额为240241元的购房发票。2016年4月6日，锦家置业为王艳霞开具了金额为559000元发票。2017年12月29日，锦家置业在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》，通知各位业主交房。2017年12月30日，锦家置业向本案王艳霞邮寄交房通知一份。2017年12月30日，锦家置业发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》一份，载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明：1、卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户；2、公示所进驻的幼儿园、小学、中学，提供相关的公司证据、招生时间。回复：小学已经确认，建立文化路一小锦艺校区是得到教育部门批准和认可的，7中持续跟进，在交房后三个月内回复意见；3、公示连廊整改方案和最后竣工时间。回复：连廊整改方案一：两侧为隐形防盗网，方案二：一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网。交房后一个月之内由80%以上业主签字确认后，按一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网的方案施工，否则开发商按照双侧防盗网施工，在业主签字确认后三个月之内完成安全防护安装；4、按照合同要求交房应该是正式水电，需明确临时水电改换正式水电的时间。回复：正式电已经接通，正式水交房后三个月完成；5、物业费减免问题。回复：业主按时办理交房手续，物业费用赠送3个月，1年物业费只需缴纳9个月费用”。2018年1月7日，王艳霞向锦家置业邮寄送达《拒绝收房通知书》一份，拒绝收房。2018年3月5日，王艳霞收房。另查明：一、锦家置业于2015年12月3日取得锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）项目的建筑工程施工许可证，于2016年2月6日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（5、6、9号楼为剪力墙结构，10-18号楼、地下车库为框架结构）的建筑工程施工许可证，于2016年4月29日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（7号楼为剪力墙结构）的建筑工程施工许可证。二、1、锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）1#楼、2#楼、3#楼、8#楼于2017年12月25日竣工验收。锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5#楼、6#楼、9#楼于2017年12月25日竣工验收。锦家置业于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表。2、2017年12月26日，郑州市公安消防支队向锦家置业出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）工程消防验收合格。2017年12月29日，郑州市公安消防支队向锦家置业出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5-7#、9#、18#楼工程消防验收合格。三、王艳霞所购房屋处于腰线层。2018年1月19日，王艳霞诉至一审法院。审理中，1、王艳霞将其诉讼请求第一项变更为要求锦家置业赔偿损失23977元。2、庭审中锦家置业称其向王艳霞交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃。卫生间没有铺设地暖设备。一审法院认为，王艳霞、锦家置业自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。王艳霞依约向锦家置业支付了购房款，锦家置业应按合同约定于2017年12月31日前向王艳霞交付涉案房屋，锦家置业在2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表后，已于2017年12月30日向本案王艳霞邮寄交房通知，并于2017年12月29日在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》通知各位业主交房，并不存在逾期交房的情形。关于王艳霞主张的因锦家置业向其交付的房屋存在卫生间未铺设暖气管道、自来水管道未铺设到位仍使用临时商业用水、腰线层的设置等问题而拒绝收房的问题，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，××可以拒绝接受标的物或者解除合同。××拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由××承担”。从该条中可以看出，在交付的房屋质量不存在影响合同目的的实现，仅存在质量瑕疵的情形下，××不得拒绝受领，其拒绝受领的，则视为已经交付，无需承担逾期交房违约金。当然对于房屋存在的质量瑕疵，××可以请求开发商承担瑕疵担保责任，即承担违约责任或赔偿责任。即若交付的房屋仅存在质量瑕疵，不影响房屋买卖合同目的的实现的，××不能拒绝受领，但有修复请求权或修复费用请求权，并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失。本案中锦家置业已于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表，具备房屋交付条件，并通知王艳霞前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。王艳霞应当及时与锦家置业办理房屋交接手续，在房屋交接过程中，王艳霞发现的不属于房屋质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，王艳霞应在房屋交接后根据合同有关约定要求锦家置业承担修复责任或质量瑕疵的违约责任，王艳霞可以采取要求锦家置业保修、赔偿损失、支付违约金等措施，但不能拒绝收房。综上，王艳霞要求锦家置业承担延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。而庭审中锦家置业称因王艳霞所购买的房屋处于腰线层，无法在阳台上安装“金属栏杆+玻璃”，故向王艳霞交付的阳台仅有金属栏杆而无玻璃。锦家置业向王艳霞交付的涉案房屋阳台并非金属栏杆＋玻璃，已构成违约，但双方所签订的合同中并未对未按照金属栏杆＋玻璃事项约定违约金，亦未对损失金额及计算方法进行约定，考虑到锦家置业的该违约行为及王艳霞的房屋外存在腰线，在一定程度上也给王艳霞造成的一定了损失，故该院酌情确定锦家置业向王艳霞赔偿损失15985元。双方在合同中约定户内敷设地暖，而庭审中锦家置业认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约，故对王艳霞请求锦家置业为其卫生间敷设地暖设备的诉讼请求，该院予以支持。双方在合同中约定锦家置业应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由锦家置业提供的资料到产权登记机关备案，如因锦家置业的责任，王艳霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。而合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：锦家置业应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。锦家置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向王艳霞支付总房款的0.005%的违约金。故该院认定锦家置业应当在房屋交付使用后的60日内即2018年3月2日前将需由锦家置业提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，锦家置业逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按合同约定向王艳霞支付逾期办理初始登记的违约金，王艳霞主张锦家置业自2018年1月1日起向其支付逾期办理初始登记违约金，依据不足，该院不予支持。锦家置业主张的因政府路名未确定导致其无法提交初始登记资料，证据不足，该院不予采纳；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，王艳霞、锦家置业自愿签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该补充协议第七条关于物业费的内容不反法律、法规的强制性规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对王艳霞请求确认《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条关于物业服务费价格约定无效的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付赔偿原告王艳霞阳台损失15985元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内为原告王艳霞位于金水区××、××单元××号的房屋卫生间敷设地暖设备；三、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳霞逾期办理初始登记的违约金（违约金自2018年3月2日起按购房款799241元的日0.005%计算至被告河南锦家置业有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心之日止）；四、驳回原告王艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，减半收取319.5元，由王艳霞负担167.5元，锦家置业负担152元。锦家置业不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王艳霞的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王艳霞承担。本院二审经审理查明，案涉房屋有一个卫生间。本院二审查明的其他案件事实同一审。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于阳台的问题。本案诉讼中，锦家置业认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于锦家置业在与王艳霞签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，锦家置业存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但正常阳台也并非王艳霞所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与正常房屋阳台的结构并无本质差异。综合案涉房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及房屋总价款，本院二审认为，一审认定赔偿损失金额过高，本院二审酌定赔偿损失金额为10000元。关于卫生间地暖的问题。案涉《商品房买卖合同》约定“户内敷设地暖”。而对“户内”的日常理解应当包括卫生间。同时，卫生间敷设地暖并不存在技术障碍，因此，案涉合同约定的“户内敷设地暖”应当包括卫生间敷设地暖。综合本案现有证据，一审认定锦家置业未为案涉房屋卫生间敷设地暖系违约并无不当。二审过程中，业主述称，考虑到继续要求由锦家置业敷设地暖存在成本过高、实际操作繁杂的情况，因此，不再坚持由锦家置业安装地暖的诉讼请求，而变更诉求为由锦家置业赔偿相应的损失，锦家置业同意业主变更该诉讼请求。综合考虑部分业主已经装修及敷设地暖的经济性以及双方均同意可以赔偿损失的方式处理该争议的意见，结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数，本院二审酌定锦家置业公司应支付该项赔偿的金额为1000元。对于逾期办理房屋权属初始登记违约金的问题。锦家置业是专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知案涉房屋所处的地理环境以及相关的政策规定，因此，锦家置业对于相关的商业风险应当有合理的预判，但案涉合同并未将锦家置业主张的延期理由作为延期初始登记的条件，同时，锦家置业并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实。因此，一审判决锦家置业支付相应的违约金并无不当。综上所述，锦家置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审判决：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初8506号民事判决第三项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初8506号民事判决第一项、第二项、第四项；三、河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿王艳霞阳台损失10000元；四、河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付王艳霞未敷设卫生间地暖损失1000元；五、驳回王艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费639元，减半收取319.5元，由王艳霞负担167.5元，河南锦家置业有限公司负担152元。二审案件受理费639元，由河南锦家置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为：案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：××应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，故王艳霞要求锦家置业支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院再审不予支持。原审判令锦家置业向王艳霞支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是××仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以实现双方合同目的。综上所述，锦家置业的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持本院（2018）豫01民终11121号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销本院（2018）豫01民终11121号民事判决第一项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费639元，减半收取319.5元，由王艳霞负担167.5元，河南锦家置业有限公司负担负担152元；二审案件受理费639元，由河南锦家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年九月二十六日书记员  刘俊丽