广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14278号原告：赖华超，女，1980年11月18日出生，汉族，住广东省中山市**，原告：杜国猛，男，1978年9月16日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：赖华超，系杜国猛妻子,本案原告之一。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路**豪逸华庭**B型**8卡，统一社会信用代码91442000761589518U。法定代表人：甘伟耀，总经理。委托诉讼代理人：仇隽峰，客户经理。原告赖华超、杜国猛与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖华超、杜国猛委托诉讼代理人赖华超、被告恒茂公司委托诉讼代理人仇隽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖华超、杜国猛向本院提出诉讼请求：被告因逾期交房而向原告支付违约金104989.56元（违约金计算期间为2016年6月1日至2019年2月28日）。事实与理由：原告于2015年9月8日与被告签订合同，购买被告开发的位于中山市××区××路××号豪逸御华庭×区×幢×房，购房金额为1076816元，并已按照合同约定履行付款义务。按合同第八条规定，被告应于2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第九条规定，逾期交房超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。截止2019年1月31日，原告多次前往被告处询问，被告工作人员均口头告知原告所购买的豪逸御华庭B1尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年2月3日，原告收到被告的收房通知书。原告认为，被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害原告的利益。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。被告恒茂公司辩称，逾期交楼违约金应从2017年1月17日起计算，而非原告主张的2016年6月1日。根据《中山市商品房买卖合同》第八条约定，如遇政府规划、设计变更，施工过程中因雨天影响或遇到异常困难不能及时解决，以及原告逾期付款等原因造成逾期交房的，被告可以据实延期且无需承担违约责任。本案具备可以据实予以延期交楼的情形是：1.雨天影响。根据中山市气象台提供的气象资料（中山市紫马岭人工观测站数据）显示，涉案商品房施工期间（自2011年3月至2015年5月），中山市天气为中雨或以上的天数已达200天。受雨天影响，涉案商品房的交房日期可据实予以延期200日。2.规划设计变更。2015年1月29日，中山市规划局向被告重新出具《中山市建设工程规划许可证》，对涉案商品房所在楼盘的规划做出变更决定。2015年11月10日，中山市规划局向被告出具《中山市规划报建变更批复书》，对涉案楼盘的停车布置做出变更决定。由于规划变更，被告可据实顺延30日。根据上述两种情形，涉案商品房可据实顺延230日，即被告可按约据实延期至2017年1月16日向原告交房，在此期限前未交付方构成违约。依据《中山市商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交楼的，从约定交楼之日即2017年1月16日次日起计付违约金。故逾期交楼违约金应自2017年1月17日起算，而非原告主张的2016年6月1日。被告于2019年2月1日已取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，证号：中建验字2019年第**。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年9月8日，原告赖华超、杜国猛（买受人）与被告恒茂公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，（以下简称商品房买卖合同），合同条码15××72。商品房买卖合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市××区××路××房，建筑面积168.78平方米，套内建筑面积140.76平方米；总价款为1076816元，于2015年9月6日以现金方式支付323816元，于2015年10月6日以商业贷款方式支付753000元；出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天、台风或其它恶劣天气影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任；出卖人逾期交房（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，原告通过已依约支付全部购房款1076816元，被告未能依约在2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用。原告认为，被告逾期交付商品房构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.被告认为实际交付的日期应当予以顺延，主要体现在雨天影响以及建设工程规划变更两个方面，并提供了相关证据予以证明。经质证，两原告认为，被告提交气象资料证明2011年至2015年3月期间的雨天天气，但商品房买卖合同是在下雨6个月之后即2015年9月才签订。另外，被告主张的两次规划变更均不涉及涉案商品房，亦未告知原告。第一次规划变更的是5栋楼及B1区下面的一些项目，不涉及涉案商品房；第二次规划变更是对停车指标的问题，更改时间为2015年11月，被告未证明国土局或规划局何时受理，且未告知原告。被告虽取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但到2019年5月30日，原告前往收楼，涉案商品房存在很多问题，防水不到位，窗户开裂，门锁坏、主人卫生间窗户外墙渗水等问题，目前还未解决，无法收楼。庭审中，原告确认，2019年2月2日收到被告邮寄的入伙通知书，通知原告于2019年2月18日至2019年2月28日前往收楼，原告目前仍未收楼。被告则认为以被告发出通知日期2019年2月18日为截止逾期交楼时间。3.涉案商品房于2015年9月18日办理销售登记备案（合同编号HTN2015080931），于2019年2月1日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告提供的《中山市建设工程规划许可证（附件）》记载：中山市城乡规划局于2015年1月29日对恒茂公司的申请作出审查意见，同意按图兴建5幢商住楼（其中10幢、11幢为29层，12、13、15幢为30层）。……原审批图纸不作废，加盖新编号章（变更第10、11幢第28层、29层的平面图）。《中山市规划报建变更批复书》记载：中山市城乡规划局于2015年11月10日对恒茂公司的申请作出审查意见，“同意以下变更：B1区在原审批停车指标不变的前提下调整停车布置，减少地面停车，增加地下车库车位指标，其他各经济技术指标不变；B2区调整规划布局及户型调整，并按原审批标准退让道路红线（没有加退6米）和配置停车指标，同时调整车位布置（原规划621个审批515个，不足车位在全区平衡，现调整为规划542个实配774个，补足A区的配套指标）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案合同由恒茂公司与赖华超、杜国猛共同签署，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依约定，恒茂公司最迟应于2016年5月31日向赖华超、杜国猛交付涉案房屋。恒茂公司辩称交付时间应顺延至2017年1月16日，理由是施工期间出现降雨天气及规划变更两个可以据实顺延期限的情况。对于前者，本院认为，虽然合同约定施工过程中因雨天造成逾期交房的，恒茂公司可以据实予以延期，但是雨天为本市日常生活中经常出现的情况，涉案楼盘的施工需要一定时间，恒茂公司作为专业的房地产开发企业应当预见到在此期间内会发生降雨等情况，对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。合同将雨天列为迟延交房的免责事由之中，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，将雨天的免责条件严格限定为发生的数量明显多于往年，且严重影响涉案楼盘工程的施工的情况。恒茂公司提供的证据不足以证实涉案商品房交付期限内出现的雨天比较极端、异常，明显多于往年，且未能提供证据证实该期间内楼盘建筑工程确有停工的事实，故其主张的免责事由不成立，涉案商品房的交房期限不因此而顺延。对于后者，虽然涉案商品房所在工程在合同约定的交房期限内规划确有变更，但变更是因恒茂公司主动向相关部门申请所致，不符合合同约定的“因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收”可以顺延的前提条件，故涉案商品房的交付期限亦不因此而顺延。况且，第一次规划变更时间在与原告签订商品房买卖合同之前，被告在缔约时理应考虑到规划变更而确定合同的交楼时间。同时，被告亦未履行告知义务，并未将相关的情况向买受人公示、告知，故对于被告的辩解，本院不予采纳。据此，恒茂公司无正当理由逾期交付符合合同约定的商品房给赖华超、杜国猛构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金计算截止时间，恒茂公司已经通知赖华超、杜国猛最迟于2019年2月28日前往收楼，赖华超、杜国猛主张违约金应计算至2019年2月28日符合法律规定，本院予以支持。2016年6月1日至2019年2月28日，共1003天，被告应支付的违约金为：1076816元×1/10000/天×1003天＝108004.64元。原告主张逾期交楼违约金104989.56元，是其对自身权利的自由处分，且减免了被告的责任承担，故本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赖华超、杜国猛支付逾期交楼违约金104989.56元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元（原告赖华超、杜国猛已预交），由被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年九月五日书记员 梁楚英钟金花