福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0823民初2369号 原告：上杭县盛德房地产经纪服务有限公司，住所地：上杭县临城镇北市场路**，统一社会信用代码：91350823MA321C934U。 法定代表人：胡培金，经理。 委托诉讼代理人：蓝国旺，福建汀杭律师事务所律师。 被告：郭王彬男,1980年6月24日出生，汉族，个体经营者，住上杭县。 委托诉讼代理人：龚丽琴（被告郭王彬之妻），1980年1月10日出生，汉族，个体经营者，住上杭县。 原告上杭县盛德房地产经纪服务有限公司（以下简称盛德公司）与被告郭王彬居间合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛德公司的委托诉讼代理人蓝国旺、被告郭王彬及其委托诉讼代理人龚丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛德公司向本院提出诉讼请求：判决郭王彬立即支付盛德公司中介服务佣金36250元。事实与理由：郭王彬于2019年3月20日与盛德公司签订《房产委托中介代理销售合同》，约定郭王彬自有产权的上杭县临江镇外贸路38号房屋交由盛德公司销售，代理期限为6个月，该委托为独家委托，委托期限内，郭王彬自行销售该房产或通过其他中介机构出售该房产和委托期限内取消出售该房产的，均应向盛德公司支付合同约定销售房价的2.5%的中介佣金作为盛德公司营销该房产费用的补偿。代理销售合同签订后，盛德公司即在自己的门店挂牌营销郭王彬委托代售的房产，工作人员通过朋友圈发布该房产销售信息，多次带客户看房或与客户联系，提供了代售服务。但郭王彬不守约定，通过其他中介公司将房屋出售，违反了代理销售合同的约定，应按合同约定支付36250元中介服务佣金。现诉至法院，请求依法判决。 郭王彬辩称，答辩人的房屋在上杭县临江镇外贸新村38号，系砖混结构，占地112.3平方米。办理了土地使用权证和房产证，答辩人的妻子龚丽琴与上杭县链居房地产经纪有限公司的老板黄新贤的妻子是亲戚。答辩人经营丰华轮胎的销售，因资金周转紧张，想将该房屋出售，2018年5月答辩人和链居公司签订了中介代理合同，约定代理期限为2018年5月26日至2020年5月25日。链居公司发布了售房信息。答辩人与盛德公司的工作人员郭松华系朋友关系，答辩人与盛德公司签订了合同，但该合同没有约定房屋面积的房产证的信息和中介费，是备案合同。2019年5月29日链居公司将该房屋出卖给吴琼华，办理了房屋过户手续，吴琼华已将房屋价款全部付清。答辩人与盛德公司签订的合同无效未成立。讼争房屋系答辩人的夫妻共同财产，答辩人与盛德公司签订合同时未经共有人龚丽琴的同意，系无效合同。签订合同后，盛德公司并未向答辩人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。盛德公司所称的独家代理与事实严重不符，盛德公司的经办人郭松华与答辩人以前认识，明知答辩人与链居公司签订过委托代理并且合同尚未到期欺骗答辩人可以多家代理。盛德公司违反职业道德，有违反诚信信用原则，构成民事欺诈。请求驳回盛德公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：郭王彬与龚丽琴系夫妻关系，双方在上杭县临江镇外贸新村9号（现为外贸新村38号）建造砖混结构占地面积为112.3平方米房屋一幢，2013年4月25日郭王彬、龚丽琴取得了土地使用权证和房屋所有权证。郭王彬经营丰华轮胎，因资金周转紧张，拟将外贸新村9号房屋进行出售，龚丽琴与上杭县链居房地产经纪有限公司（以下简称链居公司）的法定代表人黄新贤之妻系亲戚关系，2018年5月26日郭王彬、龚丽琴与链居公司签订了《房屋出售委托书》，约定郭王彬、龚丽琴委托链居公司独家销售房地产，委托售价：180万元；委托期限：2018年5月26日至2020年5月25日；佣金和费用：房屋买卖合同金额的2.5%。甲方义务：1、该委托属独家委托，委托期间，甲方自行出售该房产或通过其他中介机构出售该房产和委托期间取消出售该房产的，均应按照合同所约定售房总价3%向乙方支付中介服务佣金，作为乙方营销该房产的费用补偿；2、委托期满后3个月内，甲方无论通过任何途径直接或间接与乙方的客户成交均须向乙方支付2.5%的中介服务佣金。签订《房屋出售委托书》后，链居公司发布了相关房屋信息，并由工作人员向客户介绍涉案房屋，并带客户察看房屋。 郭王彬与盛德公司的工作人员郭松华系朋友关系，郭松华得知郭王彬出售房屋，告知郭王彬其从事房屋中介。2019年3月20日郭王彬与盛德公司签订了《房产委托中介代理销售合同》,约定郭王彬将自有产权的上杭县临江镇外贸路38号房屋（即外贸新村9号房屋）交由盛德公司代理销售。代理期限：6个月，自2019年3月20日至2019年9月19日，最低售价为145万元，甲方义务：该委托属独家委托，委托期间，甲方自行出售该房产或通过其他中介机构出售该房产和委托期间取消出售该房产的，均应按照合同所约定售房总价3%向乙方支付中介服务佣金，作为乙方营销该房产的费用补偿；2、委托期满后3个月内，甲方无论通过任何途径直接或间接与乙方的客户成交均须向乙方支付2.5%的中介服务佣金。双方《房产委托中介代理销售合同》后，盛德公司在门店挂牌公布房屋信息，工作人员通过朋友圈发布房产信息，上杭县房产中介联营信息介绍推销房产，与客户电话微信联系方式，进行房屋媒介服务。 2019年5月29日郭王彬、龚丽琴通过链居公司将房屋出售给吴琼华，并办理了房屋过户手续。吴琼华已将购房款全部付清，同时支付了链居公司的中介费用。 以上事实有盛德公司提供的门店信息、微信记录郭王彬提供的土地使用权证、微信记录和双方当事人的陈述等证据证实。 本院认为，郭王彬、龚丽琴将其所有的上杭县房屋交由链居公司委托代理销售，双方签订了《房屋出售委托书》，双方建立居间合同法律关系，并约定了独家代理。2019年3月20日郭王彬与盛德公司签订了《房产委托中介代理销售合同》，双方建立了居间合同法律关系。居间合同系诺成合同，一经成立，对双方当事人具有法律约束力，一方不履行合同约定，应向对方承担违约责任。该合同经盛德公司与郭王彬进行签字，合同依法成立并生效。郭王彬与盛德公司约定为独家代理。独家委托代理协议是指卖房人与中介公司签订协议约定卖房人的房屋在一定期限内只委托该中介公司出售，并对房价款及其他相关事宜进行约定的协议。上述协议均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2019年5月29日郭王彬通过链居公司将系争房屋出售给案外人吴琼华，违反了郭王彬与盛德公司签订的合同的约定，系违约行为，应承担相应的违约责任，现盛德公司要求郭王彬承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。郭王彬与盛德公司约定该委托属独家委托，委托期间，甲方自行出售该房产或通过其他中介机构出售该房产和委托期间取消出售该房产的，均应按照合同所约定售房总价3%向乙方支付中介服务佣金，作为乙方营销该房产的费用补偿；2、委托期满后3个月内，甲方无论通过任何途径直接或间接与乙方的客户成交均须向乙方支付2.5%的中介服务佣金。该约定系双方对违约责任的约定。盛德公司并未促成房屋买卖合同的成立，该违约金明显高于盛德公司的实际损失，现盛德公司要求郭王彬按合同约定支付按约定的出售价格145万元的2.5%支付中介佣金36250元，本院根据本案情况、结合合同性质、履行情况、违约方过错以及守约方预期利益等约定因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定郭王彬应承担的违约金为18125元。郭王彬的抗辩意见与法律不符，本院不予采信。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、郭王彬应于本判决生效后十日内支付上杭县盛德房地产经纪服务有限公司违约金18125元； 二、驳回上杭县盛德房地产经纪服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费706元，适用简易程序减半收取353元，由上杭县盛德房地产经纪服务有限公司负担176.5元，郭王彬负担176.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李其基 二〇一九年九月十日 代理书记员  李宝莲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。