河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4388号上诉人（原审第三人）：崔文元，男，1960年7月6日出生，汉族，现住定兴县。委托诉讼代理人：王军，河北朗泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永立，男，1963年4月28日出生，汉族，现住高碑店市。委托诉讼代理人：陈海亮，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉敏，女，1960年2月16日出生，汉族，现住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：陈海亮，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李二明，男，1956年4月11日出生，汉族，现住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：马玉博，河北申坤律师事务所律师。上诉人崔文元因与被上诉人王永利、周玉敏、李二明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初4544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔文元上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回一审原告的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、2004年7月31日王永利与李二明之间签订的买卖协议无效。在该段时间其二人交易的楼房没有建成，尚未竣工；李二明不是房屋和土地的所有权人，也没有取得上诉人的书面授权；李二明卖房的行为属于无权处分，上诉人不追认其行为的合法性；王永利明知该楼房和土地不是李二明所有，其购买行为不构成善意取得。二、上诉人依法取得涉案土地的国有土地使用权，并授权贾波建房及出售，上诉人是涉案土地及房屋的所有权人，上诉人不认可李二明的售房行为，被上诉人无权要求上诉人配合其办理土地过户手续。被上诉人王永利、周玉敏辩称，上诉人的上诉与法无据与事实不符，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人李二明辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。争议房产是贾波开发建设并出售，上诉人称其是房产所有权人没有依据。李二明与贾波签订的售房协议与王永利签订的转让协议均合法有效，且本案争议房产以实际交付王永利使用达14年，王永利办理了房产登记领取了权属证书，上诉人在此期间未提出过任何异议。房产占用范围内的土地使用权依法应同房产所有权一并转让并办理权属登记，上诉人对此负有协助过户登记的法定义务。王永利、周玉敏向一审法院起诉请求：请求依法确认王永利、周玉敏与李二明签订的《协议书》合法有效；判令李二明及崔文元协助王永利、周玉敏办理土地过户登记手续；本案全部诉讼费用由李二明及崔文元承担。一审法院认定事实：2003年11月22日，贾波与李秋来、李全利、田宝秋及本案李二明签订售房协议，将位于白涿公路路西开发建造楼房（单层）三十九间三层（南北），东西至道，总房款440万元，预计二〇〇四年五月一日完工，售给李秋来等四人，李二明购买单层11间，房价115万，该协议尾部由甲方贾波及乙方李秋来、李全利、李二明、田宝秋签字确认。贾波于2004年2月去世。房屋建好后已交付李秋来、李全利、田宝秋、李二明使用。2004年7月31日李二明将购买自贾波的上述房产以197.5万元价格出售给王永立，王永利、李二明签订协议书，内容为：经双方协商同意，甲方李二明将涿白路西商业门市转让给乙方王永立，东西长约89米、南北宽约36.6米，3层，每层11间。乙方已付161万元，甲方负责给乙方办理房地产证后，乙方将余款一次性付给甲方。该协议由王永立及李二明签字予以确认。签订协议当日李二明将房屋交付王永利使用。2009年11月26日王永立、周玉敏将涉案房产办理了房屋所有权证，证号为：高碑店市房权证白沟镇字第**，为王永立、周玉敏共同共有。2010年王永立、周玉敏在购买的涉案房产的院落内加盖4层北楼、3层西楼，并于2010年12月28日办理了房屋所有权证，证号为：保定市房房权证白沟新城字第**，王永立、周玉敏共同共有。2006年7月5日，高碑店市国土资源局为崔文元颁发高国用（2006）第03755号国有土地使用证，该证书中标明的使用面积为12243平方米。该宗土地上建造的楼房即为贾波与李秋来、李全利、田宝秋、李二明四人签订协议的房屋。后李秋来将购买的房屋出售给蔡亚辉。在国用（2006）第03755号国有土地使用证中记事一栏，标明1、本宗地阴影部分已由冀政征（94）472、高政出（2001）43、高白土转字（2008）225号文件批准由蔡亚辉取得土地使用权，面积为4491.88平方米，剩余部分面积为7751.12平方米，实地丈量、界址清楚、四邻无争议。2008年8月11日2、本宗地阴影部分已由保白土转字（2010）5号和完税证明，由李素花取得土地使用权，面积为2578.26平方米、剩余面积为5172.86平方米，实地丈量、界址清楚、四邻无争议。2010年1月18日（注：李素花为田宝秋妻子）3、本宗地经国有土地使用权转让协议、保白土转协议（2010）8号文件批准部分土地再次转出1938.02平方米给李全立使用，剩余面积3234.84平方米仍由崔文元使用，实地丈量、界址清楚、四邻无争议。2011年4月6日。庭审中崔文元认可贾波与李秋来、李全利、田宝秋、李二明签订的售房协议书，并主张其为贾波所售房屋的实际所有人，与贾波系亲属关系，贾波代表其与四家签订协议书，除李二明外其余三人已支付了购房款并协助此三人办理了土地相关过户手续，因李二明未支付任何房款，认为李二明将房屋出售给王永立属于无权处分，李二明与王永立签订的协议书无效。证人李某出庭作证，证实如下事实：“贾波当时建房、买地、卖房都是我安排的，贾波卖房给李秋来、李全利、田宝秋、李二明的协议也是在我家写的，我当时在场，当时商量买房人先交95%的房款，办理了土地证后再交尾款。是2004年交付的房屋，是贾波去世后将房交付的。当时写协议时房屋正在建设中，没有土地和房产手续，按照协议应该由贾波负责给这四家办理手续。四家的房屋都是贾波盖的、地皮也是贾波的。因为贾波欠李二明合作的利润分成，就用应得的款折抵了李二明应该给贾波的房款。合作开发的事情我也参与了，但是没写书面东西，口头约定。我与贾波是多年的朋友，贾波说过在2004年将外欠李二明的都弄清，但是后来贾波去世了。我认识崔文元，当时崔文元给贾波打工，给他管账。后来李二明再卖房的事情我就不清楚了。我认为贾波死后其财产应由其儿子贾某继承，至于后来到崔文元处我不清楚。会计崔文元在贾波在世时给我提供过售房的清单，贾波去世后根据崔文元提供的清单我写了天桥开发细则，方便找贾某核对。贾波去世时房屋已经竣工了。”法庭询问证人“证人，协议是在你家签订的，卖房的是贾波，当时提到过崔文元吗”证人答：“没有提到，崔文元只是打工的，签订协议当时崔文元没有在场。”在高碑店市人民法院（2018）冀0684行初144号行政案件中，崔文元作为原告不服被告高碑店市房产管理局房屋登记行为，于2018年10月16日提起行政诉讼，起诉被告保定市国土资源局、高碑店市房产管理局、第三人王永立，认为被告为第三人颁发房屋产权证书（F991311号）这一具体行政行为违法，该证书应当予以撤销。高碑店市人民法院于2018年12月18日出具（2018）冀0684行初144号行政判决书，认定高碑店市房产管理局为第三人办理高碑店市房权房权证白沟镇字第**房有权证的行政行为事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告请求撤销，本院不予支持。驳回原告崔文元的诉讼请求。崔文元不服本判决上诉至保定市中级人民法院，保定市中级人民法院于2019年3月12日出具（2019）冀06行终52号行政判决书，认定被上诉人王永立就涉案房屋申请初始登记，向房屋登记机关提交了保定市国土资源局白沟.白洋淀温泉城分局土地使用证手续正在办理之中的证明、高碑店市白沟镇第一街居民委员会房产属于王永立所有的证明等材料，符合办理房屋登记的条件。上诉人崔文元要求撤销被上诉人王永立房屋所有权证的主要理由是其持有该房屋坐落土地的使用权证，但未提交其拥有房屋所有权的相关证据。而被上诉人王永立主张其购买房产在先，崔文元办理土地使用证在后，并提交了相关购房协议。对房屋的所有权双方存在民事争议，在争议未经解决并确认房屋所有权归属上诉人崔文元的情况下，上诉人崔文元主张撤销房屋登记行为，本院不予支持。驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案中，王永立、周玉敏购买的涉案房屋系李二明从贾波处购买，鉴于李二明与贾波购房时签订了购房协议且涉案房屋在售房后已实际交付王永立、周玉敏使用，证人亦证实签订协议的整个过程，贾波出售房屋行为可认定涉案房屋在出售时房屋所有人为贾波。崔文元虽主张其为所售房屋实际所有人，系委托贾波代为售房但并未提交有效证据证实其主张，且崔文元认可贾波签订的售房协议并配合买房的其余三人办理了土地过户手续，故崔文元主张，不予支持。王永立、李二明签订的协议书系双方真实意思表示、未违反法律、法规强制性规定，一审法院认定合法有效，应受法律保护。王永立、周玉敏系以市场价格购买房屋，且房屋已交付王永立、周玉敏使用已十五年之久，王永立、周玉敏已办理了房屋所有权证书，可认定王永立、周玉敏拥有（F991311号、F993266号）证书中所涉房屋的所有权。依照房地产交易的有关规定，房地产转让，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。庭审中，崔文元认可涉案房屋房基在其土地证中的事实，因此王永立、周玉敏要求李二明、崔文元协助其办理涉案房屋的国有土地使用权过户手续，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决：“一、原告王永立与被告李二明于2004年7月31日签订的协议书合法有效。二、被告李二明及第三人崔文元于本判决生效后十日内协助原告王永立、周玉敏将高碑店市房权房房权证白沟镇字第**有权证书、保定市房权房权房权证白沟新城字第**权证书中所涉房屋的国有土地使用权办理至原告王永立、周玉敏名下。案件受理费80元，由被告李二明、第三人崔文元共同承担”。本院二审期间，上诉人申请证人贾某出庭作证，拟证明：李二明与贾波没有任何经济纠纷，没有顶账,涉案房屋是2004年底建好，2005年其余三户按合同履行交房后，李二明一直没有履行合同的交房义务，不存在交接,李某的证人证言系虚假的，不存在经济纠纷,贾波与贾某系父子关系。上诉人质证称，证人陈述能够说明涉案房产在李二明与王永利签订协议时尚未竣工，其产权为崔文元,证人也明确说明贾波与李二明之间不存在用涉案房屋的房款进行顶账。被上诉人王永立、周玉敏质证称，证人证言为虚假的，涉案工程实际由贾波所有，崔文元只是贾波的会计，贾波去世后其工程实际上是由其后代继承，证人的实际身份是高碑店市自然资源和规划局副局长，在2004年其职位是白沟土地中心所的所长，涉案工程的土地也是以白沟土地中心所的名义交付的，与崔文元毫无关系。被上诉人李二明质证称，证人证言不是新证据，对本案没有证明力,证人证言是不真实的，李二明与贾波签订的售房协议是2003年，崔文元取得土地使用权证书是2006年，根据证人陈述他当时就是土地局的公职人员，且崔文元的土地证是贾波去世后办理的，有理由相信其是违法办理的,证人陈述是其将剩余工程建完是不客观的，因当时其是国家工作人员怎么能够承揽工程,涉案房屋李二明取得钥匙并交给王永利，没有任何违法行为，但证人说李二明从未取得钥匙与事实不符,证人自述证言1、2、3点刻意回避了贾波与崔文元对于房产的关系，后在其他代理人询问下才说房屋是崔文元的，最后又说房屋是贾波与崔文元合作的，这存在重大矛盾。其他事实，本院查明与一审无异。本院认为，李二明与贾波于2003年11月22日签订《售房协议书》，约定将涉案房屋出售给李二明，甲方代表处为贾波签字。后李二明于2004年7月31日将涉案房屋出售给王永利。崔文元上诉称崔文元是涉案房屋的所有权人，是其授权贾波建房及出售。崔文元于二审中申请证人贾某出庭作证。证人贾某陈述涉案房屋是崔文元的。后经法庭询问贾波在涉案房屋的工程中担任的角色，证人称涉案房屋系其父负责建设、代崔文元销售房屋，没有具体职务，是合作开发。因证人贾某的陈述前后并不一致，且崔文元对其上诉主张亦未提供充分证据佐证，故对其上诉请求，本院不予支持。李二明与王永利于2004年7月31日签订的《协议书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被上诉人以当时市场价格购买涉案房屋，且房屋已交付被上诉人占有、使用涉案房屋至今。被上诉人为涉案房屋办理了房屋所有权证书（F991311号、F993266号）。依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，国家对不动产实行统一登记制度。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。故一审判决李二明、崔文元协助王永利、周玉敏办理涉案房屋的国有土地使用权登记手续并无不当，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，崔文元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人崔文元负担。本判决为终审判决。审判长 祁 峰审判员 王 琦审判员 马 媛二〇一九年九月十一日书记员 田益佳