湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3170号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：肖勇，男，1982年3月15日出生。被上诉人（原审原告）：蒋丽华，女，1982年9月6日出生。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人肖勇、蒋丽华商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回肖勇、蒋丽华的诉讼请求；本案案件受理费由肖勇、蒋丽华负担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一审法院未查清肖勇、蒋丽华交清购房款的时间，就判决富强公司从起诉之日前三年计算至起诉之日的逾期办证违约金给肖勇、蒋丽华错误。肖勇、蒋丽华所购房屋的竣工实测面积超过了合同约定面积，按照合同约定，肖勇、蒋丽华应补交房屋面积差价款给富强公司，但肖勇、蒋丽华于2016年7月28日才交清房屋面积差价款，逾期办证违约金应当从其交清差价款之日起起算。肖勇、蒋丽华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖勇、蒋丽华向一审法院起诉请求：1.富强公司立即完成位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区1栋1单元703房的不动产证权首次登记并协助转移登记到肖勇、蒋丽华名下；2.判令富强公司支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区1栋1单元703房的不动产权证的违约金为（违约金以肖勇、蒋丽华已付购房款283221元为基数，以每日万分之一为标准从2015年10月1日起计算至上述房屋不动产权证首次登记完成并转移登记到二原告名下止，暂计至2019年4月30日为37045元);3.本案诉讼费用由富强公司承担。一审法院认定事实：2010年10月4日，肖勇（买受人）及蒋丽华（共有人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100086703）。其中第三、第四条约定：肖勇、蒋丽华购买富强公司的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋1单元703号房，建筑面积87.24平方米，每平方米3162.36元，总房款275884元。第九条约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。合同签订后，肖勇、蒋丽华按合同约定向富强公司支付房款283221元。案涉商品房的交付时间是2012年11月6日。案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，肖勇、蒋丽华要求继续履行商品房买卖合同。另认定，郴州市富城房地产开发有限公司于2016年6月20日变更名称为郴州富强房地产开发有限公司。一审法院认为，本案应为商品房销售合同纠纷。肖勇、蒋丽华、富强公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。1.我国实施不动产统一登记制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。本案案涉房屋所在项目是否通过综合竣工验收，办理不动产首次登记的条件是否成就，双方均未提交证据加以证明，故富强公司客观上尚不具备办证要件，履行上述义务的期限尚不确定，对于二肖勇、蒋丽华要求富强公司完成案涉房屋的首次登记并协助转移登记到二肖勇、蒋丽华名下的诉讼请求，不予支持，办证条件成就后肖勇、蒋丽华可另行主张权利。2.《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。富强公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，因此，不认可富强公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点。经查，肖勇、蒋丽华已依约支付了全部购房款，而富强公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。本案中，肖勇、蒋丽华、富强公司双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，案涉商品房的交付时间是2012年7月9日，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年7月9日前办理房屋的初始登记。富强公司辩称肖勇、蒋丽华诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因肖勇、蒋丽华未能提供证据证实其曾多次催促过富强公司交房，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，仅对肖勇、蒋丽华起诉前三年内的违约金给付请求予以保护，故本案违约金支付天数为1094天（从2016年6月4日计算至2019年6月3日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为30984.37元＝283221元×1094天×0.0001。至于富强公司主张“案涉房屋实测面积大于合同约定面积，肖勇、蒋丽华应当补交房屋面积差价”，属另一法律关系，如双方确有争议，富强公司可另行主张权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告肖勇、原告蒋丽华逾期办理不动产首次登记违约金30984.37元（以已付房款283221元为基数，按每日万分之一计算至2019年6月3日，2019年6月4日至实际办理不动产首次登记之日止的违约金按此标准另行计算），限本判决生效后三十日内支付；二、驳回原告肖勇、原告蒋丽华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取404元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担287元，由原告肖勇、原告蒋丽华负担117元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：富强公司应否承担违约责任、违约金如何计算。富强公司与肖勇、蒋丽华签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。肖勇、蒋丽华已按合同约定向富强公司支付购房款283221元，富强公司亦于2012年7月9日将涉案房屋交付给肖勇、蒋丽华，双方均履行了合同的主要义务。根据双方签订的涉案合同约定，富强公司应当在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，但至今仍未完成涉案商品房的首次登记（初始登记），一审法院认定富强公司存在逾期办证的违约行为并无不当。根据双方合同约定，因富强公司责任，未能在规定的期限内办妥商品房登记的，富强公司按日向肖勇、蒋丽华支付已付购房款的万分之一的违约金。肖勇、蒋丽华于2019年6月4日向一审法院起诉，一审法院对其起诉之日起的前三年即2016年6月4日以后的违约金为30984.37元（283221元×1094天×0.0001）以及之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止，予以支持，并无不当。富强公司提出肖勇、蒋丽华于2016年7月28日才交清房屋面积差价款，逾期办证违约金应当从其交清差价款之日起起算。但是，涉案房屋实际面积大于合同约定面积的房屋面积差价款问题，属另一法律关系，一审法院已告知另行主张权利并无不妥。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年九月十九日法官助理 袁浩飞书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。