江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初14991号 原告：上海沈飞新型幕墙工程有限公司，住所地上海市松江区佘山镇天马天九路**。 法定代表人：成晓凌，经理。 委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王猛，上海申康律师事务所律师。 被告：上海沐盛汽车配件有限公司，住，住所地上海市宝山区南卫路******/div> 法定代表人：蔡登海，总经理。 委托诉讼代理人：高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘春永，江苏嘉昆律师事务所实习律师。 原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司（以下简称幕墙公司）诉被告上海沐盛汽车配件有限公司（以下简称沐盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序于2019年1月8日公开开庭审理了本案。后本案依法组成合议庭于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告幕墙公司的委托诉讼代理人赖厚平、王猛，被告沐盛公司的委托诉讼代理人高斌、潘春永（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幕墙公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告在2017年12月15日签订的关于常熟市常昆工业园北新路12号厂房租赁合同于2018年7月24日解除；2、判令被告因租赁合同解除给原告造成的搬迁等损失人民币83600元；3、判令被告返还原告厂房押金人民币10万元；4、判令被告返还原告变压器半年租金人民币1.50万元；5、判令被告返还因拆违减少的厂房租金人民币7.20万元；6、判令被告赔偿因停电导致原告无法正常生产造成的损失人民币227226元（房租损失183300元+工资损失43926元）；7、判令被告向原告支付违约金27.5万元；8、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第5项诉请变更为返还因拆违减少的厂房租金65511元并判令被告返还预付电费损失10000元。事实和理由：原被告于2017年12月15日签订了关于原告承租被告转租的位于常熟市常昆工业园北新路12号厂房的《厂房租赁合同》，租赁期限自2018年1月15日至2020年1月14日止，原被告双方确认厂房建筑面积为4500平。合同签订后原告按时支付首期租金押金后装修入驻。因涉案厂房违建及消防通道未达标，被政府相关部门要求自2018年5月12日起停电整顿，导致原告停业达2个多月，同时涉案厂房违建拆除536平，导致厂房租赁面积和结构发生巨大变化，原告合同目的无法实现。原告于2018年7月24日解除租赁合同后，己于2018年7月29日搬离涉案厂房，并于2018年7月31日将钥匙等交接给了被告。原告认为，原被告签订《厂房租赁合同》后，被告却未提供安全合法的租赁厂房，导致原告无法正常生产，且违建拆除导致原告合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，被告已经违约。 被告沐盛公司辩称，1、房屋租赁合同系原告单方解除，且原告已经实际搬离，被告同意解除房屋租赁合同，解除时间为2018年7月31日；2、租赁合同解除被告没有任何过错，原告之所以解除合同并搬离，系因政府三合一整治检查，原告未办理环评手续生产经营，导致相关部门责令停业整顿，原告遂自行搬离；3、被告不应当承担原告主张的任何损失，也不应当退还相应的押金及租金。 本院经审理认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）于2017年12月15日签订了一份厂房租赁合同，合同约定：第一条租赁物位置、面积，功能及用途:1.1甲方将其位于常熟市常昆工业园北新路12号厂房租赁予乙方使用。经甲乙双方确认出租厂房建筑面积(含公摊)为4500平方米，另有空地2亩。1.2本租赁物功能为生产用房，乙方经营项目为加工类，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁用途，乙方承诺合法给营，符合环保、消防安全、卫生等标准，乙方各项经营手续由乙方自行办理，甲方对乙方经营的项目不负任何责任。1.3甲方厂房消防等级为丁级，乙方租用厂房的配电、消防、配水、电梯、行车等设施由乙方保管，如因乙方使用过程中导致损坏及丢失，乙方应承担全部经济损失及责任。第二条租赁期限:2.1正式租赁期限为2年，即从2018年1月15日起至2020年1月14日止。租赁期限届满前乙方需要续租的，应当在租赁期满叁个月前提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，逾期未提出的视为乙方放弃优先承租权。2.2甲方于2017年12月15日前向乙方交付厂房，乙方可进厂进行厂房装修等准备措施，自2018年1月15日起正式起算租金，按现状交付厂房，若因合同无效导致租赁关系终止，或者因乙方违约导致合同解除或终止的，或者乙方擅自提出解约的，则乙方未支付的装修期内的租金应全额支付给甲方，同时甲方有权追求其违约责任。本条对于装修期的规定不影响本合同或由法律法规规定的甲乙双方的任何其它权利和救济。2.3甲方如逾期交付厂房给乙方、租赁期顺延。第三条租赁费用:3.1厂房租金为RMB91666.67万元/月/未税(月租金人民币玖万壹仟陆佰陆拾陆圆陆角柒分整；厂房年租金为RMB1100000元(此租金为不含税)，厂房租金每2年在上一次的租金标准的基础上递增8%，乙方在租赁期间内应该依法纳税，并按政府部门规定纳税，包括企业生产后的房屋纳税，税金由乙方自行承担，乙方如需甲方开具相应发票的，乙方应自行承担应开具发票所产生的所有税费，甲方在收到乙方租金和相应的税金后将发票开具给乙方。3.2电费计算：用电度数按国家标准计算，变压器年租金为RMB30000元(与厂房租金同时交付)。3.3如电费不加基础电费的每度1.5元计算，乙方除支付租金外，每月5日前还须支付生产、生活用水费每吨人民币5元(不含税)。3.4租房保证金支付：乙方于签定本协议之日，向甲方支付RMB10万元作为租房定金，待乙方支付完第一期租金以后自动转为保证金，关于保证金的约定如下：（1)除非出现合同约定或法律规定可终止合同的情形，若乙方签订本合同后无故终止合同，甲方有权没收乙方所支付的保证金。(2)乙方应保障厂房及厂房内的设备设施完好，若出现设备损坏的情形，甲方有权督促乙方修复，乙方无法修复的，甲方有权按照市场价格在保证金中扣除相应的修复费用，保证金不足以弥补损失的，甲方可另行追偿。(3)租赁合同终止或解除时，乙方尚有厂房租金、水电费、管理费、固话费及其他因使用房屋而产生的费用未支付的，甲方有权用保证金先行抵扣上述未付款。(4)乙方退还租赁厂房时应清理清扫干净，若未清理清扫干净，甲方有权从保证金中扣除清理清扫厂房的费用。(5)若合同履行过程中乙方存在违约行为，甲方有权将保证金没收，乙方不得再向甲方主张返还保证金，如合同终止或解除时.乙方不再续租且履行完合同义务，并且未损害厂房设备设施，也未存在任何拖欠款项的情况下，甲方应在租赁关系终止或解除后15日内将保证金无息返还给乙方。双方履行合同过程中，甲方按合同约定对保证金进行相应扣除后，乙方应立刻向甲方支付相应差额，以确保保证金恢复至原有金额，若乙方逾期未补足保证金的，每逾期一日，乙方需按未补足部分的0.5%另外向甲方支付滞纳金。3.5租金支付：乙方按合同约定支付租金后方可使用租赁厂房，前两次租金每三个月一付，每次应付金额RMB275000元，后期租金每6个月一付，每次应支付租金为RMB550000元，每期租金须提前十五天支付，乙方于2017年12月20日前向甲方支付第一期租金RMB275000元，逾期支付租金的、除应按实缴纳租金外，每逾期一日乙方应按当期租金总额的千分之一向甲方支付滞纳金。……第七条违约责任：7.1乙方如有下列违约情形之一，甲方有权单方终止台同，收回出租房，乙方支付的租金不退还。(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的。(2)利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的。(3)拖欠租金达30天以上的……。7.2租赁期限届满前，甲方提出提前解除租赁合同，须提前叁个月通知乙方，甲方须向乙方支付违约金，违约金按解约时叁个月租金计算，租赁期限届满前，乙方提出提前解除租赁合同，应向甲方支付叁个月租金的违约金。第八条合同的终止：8.1在租赁期间，如乙方在中途退租及租赁期满或其他情形导致双方租赁关系结束的，乙方应在合同终止后15天内将迁离该厂房并将厂房内部的机械设备及办公家具搬离清空，如乙方逾期搬离则视为遗弃物品，甲方可自行处理，因此而造成的损失由乙方自行承担。乙方未按规定时间归还租赁物的，每逾期一天，按乙方应付日租金标准的两倍向甲方支付逾期搬离的滞纳金，直至乙方归还之日止。8.2租赁期间，因地震、台风、洪水、自然灾害等不可抗力因素和政府动迁等国家政策因素造成本合同无法履行的，在不可抗力因素确定之日起30日内、乙方应无条件迁离该厂房，甲乙双方互不承担责任，合同终止。8.3该厂房、场地、区域范围内遇到国家和政府政策调整、政府公权力的行使、市政等的动迁、厂房被政府强制责令拆除、土地批租及土地使用权依法提起收回、厂房场地或需要拆迁的，甲方应以书面方式通知乙方，乙方接到通知后应在1个月内无条件清场，甲方不承担任何赔偿和补偿责任，乙方不得以任何理由影响拆迁进度，乙方逾期未搬离的应向甲方支付当期租金2倍的违约金。 合同签订后，被告按约定交付了租赁物，原告于2017年11月6日通过银行向被告支付押金100000元，被告于2018年1月8日出具了收据一份；2017年12月20日通过银行支付了变压器租金15000元；并按约定支付了被告租金550000元及预付电费10000元。 因政府部门“三合一”整治，涉案房屋因涉及部分房屋属于违建及消防通道存在安全隐患、原告因未办理环评手续等问题，2018年5月12日被通知停业整顿，并就违建房屋由政府相关部门对其进行了拆除，拆除面积为536平方米。 2018年7月24日，原告向被告发出了律师函：内容：上海申康律师事务所接受上海沈飞新型幕墙工程有限公司(以下称委托人)的委托，就贵司出租给委托人位于常熟市常昆工业园北新路12号部分厂房、承租人承租上述厂房相关事宜，指派王猛律师向贵司致函如下：2017年12月15日签署的《厂房租赁合同》，贵司为出租方(合同甲方)，委托人为承租方(合同乙方)。合同约定，厂房租赁面积4500㎡及空地2亩；该厂房用途为生产用房，乙方经营项目为加工类。合同签订后，委托人按照合同约定支付首期租金及保证金并为经营需要注册了分支机构；委托人为后续经营投入大量资金及人力。然贵司承租给委托人厂房存在如下问题，导致委托人不能经营：贵司出租给委托人厂房存在违建，虽违建部分被拆除，原有出租给委托人时厂房结构发生了变化，已经影响到委托人后续经营；同时由于违建拆除贵公司承租给委托人的厂房租赁面积也发生了变化，减少近600平方米；已经给委托人造成损失。2018年5月12日中午，由于贵司出租厂房存在违建及消防通道存在问题达不到行政管理部门规定，被行政部门停电整顿，委托人处于停业状态；截止到目前已经2个月有余。本律师认为，依法成立的合同受法律法保护，双方当事人均应该严格遵守，然贵司隐瞒违建的事实对委托人构成欺诈，因违建政府部门停电整顿，导致该厂房已经不能达到合同使用之目的；出现上述问题贵司理应积极沟通、协调、解决，然经委托人多次催告，但贵司拖延、推诿；贵公司已经构成根本违约。此行为给委托人造成损失人民币50万(预估)元整；基于此，本律师根据委托人上海沈飞新型幕墙工程有限公司的授权，函告贵司如下：1.委托人即日起解除与贵司2017年12月15日签订的《厂房租赁合同》。2.贵司赔偿因合同解除给委托人造成的搬迁等损失人民币50万元整。3.贵司返还委托人的厂房押金人民币10万元整。4.贵司返还因拆违减少部分的厂房租金约人民币72000元。请贵司本着诚信的原则，在收到本函后7个工作日内对委托人积极履行合同解除后的赔偿义务；贵司在上述期限内未履行函告义务的，委托人将采取进一步的措施，由此产生的费用均由贵司承担。本律师也将会根据委托人授权追究贵司的违约责任。届时，贵司须承担且不限于违约金、律师费、诉讼费、保全费等以及由此引起一切不利后果。我相信，贵司作为一个有着市场诚信的企业；一定会审慎对待此事，并积极妥善的处理贵司与委托人厂房租赁合同纠纷，以免诉累。该律师函被告于2018年7月25日收到。 2018年7月31日，原告将租赁房屋交还给被告。 另查明，昆山盛华宏机械制造有限公司出租方(甲方)与被告承租方（乙方）于2017年10月24日签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落于江苏省常熟市常昆工业园北新路12号厂房租赁给乙方使用，租赁面积包含厂区内除有不动产产权证书厂房之外的空地（该空地包括无证厂房所占用的土地）；租赁期限为9年，即从2017年12月1日至2026年11月30日止；租赁期内，乙方可将该租赁标的的部分面积转租。租赁合同对其他事项亦进行了约定。坐落于江苏省常熟市常昆工业园北新路**房屋系昆山盛华宏机械制造有限公司所有，昆山盛华宏机械制造有限公司领取了不动产权属证书。 庭审中，原告认为，涉案房屋因部分属于违建，被政府部门予以拆除，导致该厂房已经不能达到合同使用之目的，被告已经构成根本违约，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年7月24日解除；因合同解除，造成原告搬迁等损失83600元，被告应该赔偿原告；原告交付给被告的厂房押金100000元及变压器的半年租金15000元，被告应返还原告；由于租赁房屋违章部分被政府部门拆除，导致实际租赁房屋面积减少，对减少部分的房屋租金72000元（536平方米÷4500平方米×1100000元/年÷12个月×6个月）被告应该退还原告；由于停电等导致原告无法正常生产造成的损失227226元（房租损失183300元+工资损失43926元），被告应该赔偿原告；根据厂房屋租赁合同第7.2条约定，要求被告支付违约金即三个月的租金275000元。被告认为，涉案房屋因部分系无证房屋，被政府部门在“三合一”整治中予以拆除是事实，在双方签订房屋租赁合同时，被告已将与第三方签订的租赁合同出示给原告，原告对所租赁的房屋现状是清楚的，知道所租赁的房屋有部分是属于无证房屋。原告提出解除租赁合同，且已实际搬离所租赁房屋，被告同意解除厂房租赁合同，解除时间为2018年7月31日按照房屋租赁合同第8.2条、第8.3条规定，租赁合同的解除被告无过错或者违约，被告无需承担违约等相关责任，原告主张不应支持。 上述事实，有厂房租赁合同、付款凭证、律师函、租赁合同、不动产证及庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告幕墙公司与被告沐盛公司签订厂房租赁合同时，对该租赁系双方真实意思表示，不违反相关规定，合同有效（除无证部分外）。原告在签订厂房租赁合同之前，已对所租赁的厂房进行过了解，对所租赁的厂房有部分是违建的情况是清楚的。租赁期间因政府部门对“三合一”进行整治，而拆除涉案违建房屋面积536平方米，导致原告向被告提出解除租赁合同，并将租赁物交还给被告。被告在2018年7月25日收到原告提出的解除租赁合同的通知后未提出异议，且在本院庭审中表示同意解除租赁合同，故确认双方解除合同的时间为2018年7月25日。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。厂房租赁合同第8.3条约定：该厂房，场地、区域范围内遇到国家和政府政策调整、政府公权力的行使、市政等的动迁、厂房被政府强制责令拆除、土地批租及土地使用权依法提起收回、厂房场地或需要拆迁的，甲方应以书面方式通知乙方，乙方接到通知后应在1个月内无条件清场，甲方不承担任何赔偿和补偿责任……。原告租赁的厂房因涉及部分违建房屋，而被政府部门拆除，按照约定被告不应承担赔偿和补偿责任。故原告要求被告承担赔偿损失及支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于保证金，由于租赁合同已解除，被告已收取的保证金理应返还给原告，故原告要求返还保证金100000元，本院予以支持。原告自2018年1月15日起向被告租赁房屋及变压器，2018年7月25日双方解除租赁合同，按照合同约定被告应支付变压器年租金30000元，原告交付了半年的变压器租金15000元，其实际使用已超过六个月，现要求返还，缺乏依据，本院不予支持。在租赁期间，因涉及违建房屋，被政府部门拆除面积536平方米，导致租赁面积减少，减少部分的租金被告应该退还原告，具体计算为23656.79元（91666.67元/月÷4500平方米÷30天×536平方米×65天）。按照租赁合同约定租赁期间的电费由原告负担，原告已实际使用，其要求返还预付的电费10000元，理由不能成立，本院不予支持。综上，原告诉请合理部分本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司与被告上海沐盛汽车配件有限公司于2017年12月15日签订的厂房租赁合同于2018年7月25日解除； 二、被告上海沐盛汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司押金100000元，款由被告直接给付原告； 三、被告上海沐盛汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司租金23656.79元，款由被告直接给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11378元，由原告上海沈飞新型幕墙工程有限公司负担8605元，被告上海沐盛汽车配件有限公司负担2773元，被告上海沐盛汽车配件有限公司负担的在本判决生效之日起十日内向本院缴纳（开户名：常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  邵宝华 人民陪审员  王卫倩 人民陪审员  王惠兰 二〇一九年九月四日 书 记 员  潘 莉