河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初5578号原告：周可树，女，1977年3月31日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张文涛（系周可树丈夫），住郑州市。委托诉讼代理人：陈政，河南天基律师事务所律师。被告：孟发祥，男，1962年7月29日出生，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：校丙戌，河南官渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。被告：郭政清，女，1979年5月14日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告周可树诉被告孟发祥、被告郭政清执行异议之诉一案，本院2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周可树委托诉讼代理人张文涛、陈政，孟发祥委托诉讼代理人董鹏到庭参加诉讼。被告郭政清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周可树向本院提起诉讼请求：1、不得执行位于郑州市××院××楼××单元××室××房产××套；2、解除对位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室房产一套的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月14日，中牟县人民法院对孟发祥诉郭政清民间借贷纠纷一案作出（2018）豫0122民初2348号民事判决：被告郭政清于判决生效之日起十日内偿还原告孟发祥借款300万元。2019年5月，案外人周可树对执行标的提出书面异议。中牟县人民法院于2019年6月28日作出（2019）豫0122执异68号执行异议裁定：驳回案外人周可树的异议请求。2018年5月31日，郭政清作为出卖方（甲方）、周可树作为买受方（乙方）、郑州友之家房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）三方签订了《房屋买卖合同》，郭政清将位于郑州市××院××楼××单元××室××房产××套出卖给周可树，双方约定总房款为334万元。《房屋买卖合同》签订当日，周可树向郭政清交付定金5万元；2018年6月4日周可树向郭政清支付购房款145万元。郭政清向周可树交付了房屋钥匙，周可树已实际占有该套房产；2018年6月13日，周可树再次向郭政清支付购房款150万元，至此周可树共支付购房款总计300万元，周可树拿到钥匙后，对郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室进行了装修并已入住。《房屋买卖合同》约定，房本下发后，双方应积极配合办理相关过户手续，直至将不动产证过户到周可树名下。因房本尚未换发，所以没有办理过户登记。原告认为被告郭政清将本案房屋出卖给原告，双方签订有合法有效的书面买卖合同，原告因被告郭政清的交房已经合法占有本案房产，且已经按照合同的约定支付购房款300万元（房屋总价款334万元）；一旦郭政清的房本下发，原告补交少量尾款即可办理过户登记手续。因此周可树作为本案房屋（执行标的）的买受人，依法享有所有权期待权。而本案被告孟发祥申请执行的只是普通的金钱债权。原告所享有的物权期待权应当优先于被告孟发祥的普通金钱债权，原告对执行标的享有的权利应当能够排除人民法院的强制执行。综上，原告周可树作为本案房屋的合法买受人，享有的物权期待权，能够排除人民法院的强制执行，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。庭审中周可树对事实与理由部分补充如下：1、周可树在法院查封前已经合法占有本案房产，周可树作为合法占有人的权利应当受到保护。2、孟发祥在中牟县人民法院提起了若干民间借贷的民事诉讼，涉案金额至少850万元，所以孟发祥有职业放贷的嫌疑，而原告作为房屋的买受人，其权利直接指向该特定房产无法替代履行，且原告是为生活居住而购买该房屋。因此，综合这两个理由原告认为，原告的权利应当受到优先保护，其实体权利能够排除法院的强制执行。周可树向本院提交证据如下：第一组证据：《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》、《房屋买卖合同》各一份，中国银行交易流水明细清单一份（支付中介费），中牟县人民法院通知书、查封公告各一份。第二组证据：交通银行个人客户交易清单一份、2018年5月31日被执行人郭政清签字收条一份（5万定金收条），中国建设银行流水一份、2018年6月4日被执行人郭政清签字收条一份（145万收条），《家庭居室装饰装修工程施工合同》、业主装修确认书各一份，周可树与张文涛结婚证一份，周可树装修入住该房屋照片两张，中牟县人民法院查封公告一份，郑州友之家房地产营销策划有限公司证明一份，物业费、水电费等交费凭证一套、居民用户供用气合同一份、电话号码用户信息一份（该合同上所留的用户电话号码为周可树的电话号码）。第三组证据：交通银行个人客户交易清单一份、2018年5月31日郭政清签字收条一份、中国建设银行客户回单一份、2018年6月13日，被执行人郭政清签字收条一份（150万房款收条）。第四组证据：中牟县人民法院（2015）牟民初字第3645号、（2018）豫0122民初2348号民事裁定书、（2017）豫0122执117号、（2018）豫0122执保517号、（2019）豫0122执异68号执行裁定书各一份。第五组证据：物业费交费记录一份，案例2份。证人张某当庭出庭作证。孟发祥辩称：1、原告不具有排除执行的基础性条件和法定理由。2、被告需要明确一下，被告孟发祥在中牟县人民法院起诉一共也没有几起案件，每笔涉嫌的金额比较大，而且也不是郑州市中级人民法院所认定的职业放贷人。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。孟发祥未向本院提交证据。郭政清未答辩也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1．孟发祥对周可树提交的《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》的真实性无异议，但认为周可树与郭政清签订《房屋买卖合同》时对涉案房屋没有产权证是明知的。本院对《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》予以采信。2．孟发祥对周可树提交的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及涉案房屋室内照片有异议，认为该证据不能证明在法院查封之前，周可树对涉案房屋占有居住和使用。分析认为，2018年6月4日，周可树向郭政清支付购房款145万元。郭政清向周可树交付了房屋钥匙，周可树占有该涉案房屋。2018年9月23日，周可树之夫张文涛与北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》加盖有北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司公章，并实际予以了装修，本院予以采信。3．孟发祥对周可树提交的物业费、水电费及《居民用户供用气合同》真实性、合法性均有异议，认为上面客户名称均是郭政清，而不是周可树。分析认为，因涉案房屋尚未办理过户登记，仍需以郭政清的名义缴费，本院予以采信。4．孟发祥对周可树提交的郭政清书写的房款收到条有异议，认为不能证明系郭政清书写。分析认为，周可树不仅提交了郭政清的房款收到条，还提交的相应的银行转账记录，本院对该证据予以采信。5．孟发祥对周可树提交的郑州友之家房地产营销策划有限公司的证明及中介张某的当庭证言有异议，认为周可树与郑州友之家房地产营销策划有限公司存在一定的利益关系，其证明不能客观反映本案事实。分析认为，郑州友之家房地产营销策划有限公司的证明及张某的当庭证言与周可树提交的其他证据能够相互印证，本院予以采信。6．孟发祥对周可树提交的本院四份执行裁定书的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明孟发祥系职业放贷人。分析认为，孟发祥在本院诉讼仅有两件民事案件，也未列入上级法院职业放贷人名录，不能视为职业放贷人，孟发祥异议成立。本院经审理认定事实如下：郭政清在郑州市××院××楼××住房××套，建筑面积为77.37㎡，房产证号为10××96。2014年12月24日，郭政清与河南省省直机关房地产服务中心签订《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》一份，经郭政清同意，安置到郑州市××院××楼××单元××号，建筑面积163.28㎡（以最后郑州市房管局测量面积为准）。该安置房建好后，交付给了郭政清。2018年5月31日，郭政清为出卖方（甲方）、周可树为买受方（乙方）、郑州友之家房地产营销策划有限公司为居间方（丙方）三方签订了《房屋买卖合同》，郭政清将位于郑州市××院××楼××单元××室××房产××套出卖给周可树，双方约定总房款为334万元。合同签订当日，周可树向郭政清交付定金5万元；2018年6月4日周可树向郭政清支付购房款145万元。郭政清向周可树交付了房屋钥匙，周可树已实际占有该套房产。2018年6月13日，周可树又向郭政清支付购房款150万元，周可树共支付购房款总计300万元。周可树对郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室进行了装修并已入住至今。《房屋买卖合同》约定，待房本下发后，双方应积极配合办理相关过户手续，直至将不动产证过户到周可树名下。因房本尚未换发，该房屋至今没有办理过户登记。2018年6月5日，本院受理孟发祥诉郭政清民间借贷纠纷一案。同日，根据孟发祥的申请，本院对郭政清位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室的房产予以查封。2019年1月14日，本院对原告孟发祥与被告郭政清民间借贷纠纷一案作出（2018）豫0122民初2348号民事判决：被告郭政清于判决生效之日起十日内偿还原告孟发祥借款300万元。2019年5月，周可树对本院查封郭政清的位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室的房产的执行标的提出书面异议。本院于2019年6月28日作出（2019）豫0122执异68号执行异议裁定：驳回案外人周可树的异议请求。周可树不服，提起本案执行异议之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需要达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。本案的争议焦点是：1．周可树与郭政清所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？2．周可树是否在本案查封之前占有了该涉案房屋？3．周可树是否愿意按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行？4．未办理过户登记的原因是否在于周可树？5．周可树对涉案房屋享有相应的民事权益是否足以排除强制执行？1．关于周可树与郭政清所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而管理性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。具体本案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定了未依法登记领取权属证书的房产不得转让的强制性规定，但该法是行政机关对违法行为进行相应的处罚，没有明文确定此类情形下权利人转让房屋行为无效。2018年5月31日，郭政清为出卖方、周可树为买受方、郑州友之家房地产营销策划有限公司为居间方三方签订了《房屋买卖合同》，郭政清将位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室的房屋出卖给周可树，该《房屋买卖合同》是在平等自愿的情况下签订的，内容不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》规定的有效合同的规定，系合法有效的合同。2.关于周可树是否在本案查封之前占有了该涉案房屋问题。2018年5月31日，周可树与郭政清签订《房屋买卖合同》并交付定金5万元；2018年6月4日，周可树向郭政清支付购房款145万元。郭政清向周可树交付了房屋钥匙，周可树占有该涉案房屋。2019年6月5日，本院下发（2018）豫0122民初2348号民事裁定书，将被申请人郭政清名下位于郑州市××院××楼××单元××号房屋予以查封。2018年6月8日，本院对郭政清下达查封公告，对涉案房屋进行了查封。因此，在本案查封之前，周可树已占用了该涉案房屋。3.关于周可树是否愿意按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行问题。周可树与郭政清签订《房屋买卖合同》，该房屋总价款为334万元。至2018年6月13日，周可树先后分三笔支付郭政清房屋价款300万元。按照合同约定，剩余34万元房款于双方办理房产过户手续当天付清。在庭审过程中，周可树表示愿意将剩余房款按照法院要求交付执行。4.关于未办理过户登记的原因是否在于周可树问题。该涉案房屋属于安置房。系郭政清原有的位于郑州市××院××楼××号的房屋置换而来。原房产证在签订郭政清与河南省省直机关房地产服务中心签订《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》时，由河南省省直机关房地产服务中心收回，新房产证由河南省省直机关房地产服务中心办理。在周可树与郭政清签订《房屋买卖合同》时，新的房产证尚未办理。但郭政清持有其与河南省省直机关房地产服务中心签订《河南省省直统管院区危旧房改造搬迁安置协议》，周可树有理由相信该涉案房屋能够办理房产证。该房产证至今尚未办理的原因，非周可树自身的原因造成的。5.关于周可树对涉案房屋所享有相应的民事权益是否足以排除强制执行问题。周可树与郭政清所签订的《房屋买卖合同》在本院查封之前，系合法有效的合同；周可树在本院查封之前已占有了该涉案房屋；周可树已支付房款300万元，剩余房款34万元愿意按照人民法院要求交付执行；该涉案房屋未办理过户登记不是周可树的自身原因。因此，周可树对该涉案房屋的民事权益足以排除强制执行。综上所述，周可树请求不得执行位于郑州市××院××楼××单元××室××房产××套并解除对位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001室房产一套的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、对执行标的物（位于郑州市纬二路**院**楼****的房屋）停止执行；二、解除郭政清名下位于郑州市纬二路7号院10号楼2单元2001号房屋的查封。案件受理费30800元，减半收取15400元，由孟发祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本院（2019）豫0122执异68号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王学忠人民陪审员  刘松喜人民陪审员  赵锡禄二〇一九年九月三日书 记 员  张芳华