北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60387号原告（反诉被告）：张亚清，男，1969年6月18日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：薛炳正，男，1963年12月29日出生，汉族，北京神州必达电子科技有限责任公司法定代表人。被告：北京神州必达电子科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**。法定代表人：薛炳正，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：关伟，男，1970年4月19日出生，汉族，北京神州必达电子科技有限责任公司法务，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）张亚清（以下称姓名）与被告（反诉原告）薛炳正（以下称姓名）、被告北京神州必达电子科技有限责任公司（以下简称神州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。张亚清，薛炳正及神州公司共同委托诉讼代理人关伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张亚清向本院提出诉讼请求：1、薛炳正支付2018年1月15日至2018年7月15日的房屋租金208972元；2、薛炳正以208972元为基数，按照年利率24%的标准支付2018年1月15日至实际给付之日止的逾期付款违约金；3、薛炳正支付提前解除合同违约金225000元；4、薛炳正支付装修损失626210元；5、薛炳正支付公证费7000元。6、神州公司对薛炳正的付款承担连带责任。事实和理由：2018年1月15日，我和薛炳正、神州公司签订《租赁合同》，约定我将北京市朝阳区三间房乡运河xx餐饮酒吧西边xx号（以下简称涉案房屋）出租给薛炳正，租赁面积911.15平方米。合同租赁期为10年，实际起租日自本协议签订之日起至2028年4月31日。租金第一年为90万元，每一次支付半年租金，本协议签订之日支付第一期半年租金，每期租金计算方式为每年按365天计算×每天租金/12个月×6个月，薛炳正应于合同签订当日向我支付保证金10万元。神州公司对薛炳正支付租金、保证金、违约金等相关费用承担连带责任。如果薛炳正拖欠本合同租金、保证金或其他费用，应按日千分之一的标准向我支付违约金，逾期付款90日以上，构成根本违约，我有权解除合同，薛炳正向我支付三个月租金作为违约金，且没收保证金。合同签订后，我依约履行了合同义务，将涉案房屋交付给薛炳正。但薛炳正仅于2018年1月18日支付保证金10万元，2018年1月23日由第三方代付租金22.5万元，剩余22.5万元租金未付。我多次催要未果，故于2018年7月3日书面通知其解除合同，直至2018年7月15日其仍然占用涉案房屋，后在未通知我的情况下搬走了设备和物品。薛炳正、神州公司的行为已经构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。薛炳正辩称，涉案房屋没有取得建设工程规划许可手续，所以我和张亚清签订的租赁合同无效。2018年7月11日我和张亚清产生矛盾，张亚清把涉案房屋门锁撬了，我就搬走了。如果合同有效，按照合同约定，我们应从2018年5月开始缴纳三个月房租22.5万元，1-4月应为免租期，不存在支付租金的问题。交接涉案房屋后，张亚清没有提供涉案房屋的图纸，在多次催要无果的情况下，我自行请专业人员对涉案房屋进行测量，按照测量结果进行装修。在装修过程中，我发现涉案房屋存在很多质量问题，我多次和张亚清交涉但其一直不予答复，致使我无法再使用涉案房屋。同时，涉案房屋没有产权证，无法办理营业执照，张亚清的行为已经构成违约，故不同意支付违约金，装修损失根本不存在，公证是张亚清自己做的，与我无关，故不同意张亚清的全部诉讼请求。因张亚清先违约，故我提出反诉，请求判令：1、确认我与张亚清2018年1月15日签订的租赁合同无效；2、张亚清退还保证金10万元；3、张亚清退还2018年5月1日至2018年7月1日的租金22.5万元；4、张亚清赔偿装修损失341061元。神州公司辩称，同意薛炳正的答辩意见。张亚清对薛炳正的反诉辩称，涉案房屋确实没有建设工程规划许可证，但是经过区政府批准建设的，能够正常出租，不存在无效的情况。合同约定租期十年的情况下免租期为3个月，薛炳正只租了6个月，免租期只能给5天，薛炳正的请求没有事实和法律依据，我均不认可。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，张亚清（甲方）与薛炳正（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积911.15平方米，因本套房产目前未办理产权证，购房买卖协议涉及商业机密，不能提供给乙方复印件，乙方对此认可，并愿意承租。特别说明：目前该房屋为小产权房，乡政府无法出具该房屋的产权证明文件，今后若政策允许，甲方可以配合乙方办理产权证明，目前无法解决办理营业执照和其他经营许可资质手续等事宜，此情况已告知乙方，乙方对此完全知悉，并愿意承租，乙方不得以此为由拒付、延付房屋租金及履行本合同的约定义务。甲方在条件允许的情况下，协助乙方在本区域注册营业执照，费用由乙方承担。乙方承租房屋用途为办公+商业。租赁期为10年，实际起租日自本协议签订之日，租金计算日期自2018年5月1日起计算至2028年4月。免租期自本协议签订之日起至2018年4月31日止，房屋计租自2018年5月1日开始。乙方租赁房屋的租金为第一年90万元人民币，以后每满两年在上一年度租金基础上递增5%，以此类推。租金支付为每次支付半年租金，本协议签订当日支付第一期半年租金，以后每次需提前一个月支付租金，以此类推。租金支付按照“先交租金后使用”的原则，租金计算方式为每年按365天计算×每天租金÷12个月×6个月。乙方须在本协议签订当日内支付给甲方10万元人民币作为租赁的保证金，在合同有效期内，乙方不得以任何理由用保证金抵销租金，协议到期后若乙方不存在欠费和违约行为，甲方在一个月内（无利息）退还乙方保证金。关于违约责任的约定为：1、有下列情况之一，视为甲方根本违约，乙方有权单方面终止合同，甲方应向乙方支付相当于本合同三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续向甲方追索装修费用及实际损失：（1）甲方未按合同约定交付该租赁用房，逾期15日以上甲方即构成根本违约；（2）甲乙双方任何一方无故提前终止本合同，即构成根本违约。2、有下列情况之一，视为乙方根本违约，甲方有权单方面终止合同并收回租赁标的，乙方应向甲方支付本合同三个月租金作为违约金，且没收保证金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索损失赔偿：（1）乙方逾期交付租金、补足保证金及本合同约定的其他应付费用，按应付金额的日千分之一计付违约金，逾期90日以上，乙方即构成根本违约；（2）乙方有其他严重违反本合同条款的行为，致使本合同难以或者无法实现的，乙方即构成根本违约；（3）乙方未经甲方书面同意对房屋进行主体改造的即构成根本违约；（4）乙方把租赁房屋用于非法经营活动的即构成根本违约；（5）未经甲方同意乙方把房屋转租或改变用途的即构成根本违约；（6）双方协议签订后，若乙方违约不承租，已交付的保证金、租金不予退还。3、任何一方违反本合同的规定，应赔偿由此给守约方造成的相应损失。甲方交付给乙方的房屋现状为已装修过的房屋，包含房屋隔断、地面、、地面房屋吊顶、中央空调、暖气、门窗、玻璃等原有设备、设施。因乙方需要对租赁房屋进行改造装修，但不能改造建筑主体结构，其他的改造甲方同意，双方合同到期或中途解除合同，甲方同意按乙方已改造过的现状收房，无需恢复到交房时的室内格局。对房屋改造过的固定设备等属于甲方所有，含吊顶、地面、、地面中央空调、暖气、房屋隔断、门窗等固定设施，合同终止时乙方不得破坏上述物品，否则甲方不予验收签字。神州公司为乙方向甲方支付房租、保证金、违约金及相关费用承担连带保证责任。神州公司在合同尾部“保证单位”处盖章。上述合同签订当日，张亚清将涉案房屋交付薛炳正。2018年1月18日，薛炳正向张亚清支付保证金10万元，2018年1月23日，薛炳正向张亚清支付房租225000元。薛炳正接收房屋后开始进行装修。2018年4月，薛炳正曾联系张亚清，称城管和物业就房屋问题进行了安全检查，并称房屋装修中发现很多问题需要解决，张亚清表示上班后会联系物业。2018年6月21日，张亚清短信通知薛炳正和神州公司，要求按合同约定交齐房租，6月28日，再次通知三日内按合同约定交齐房租，7月3日，短信通知要求解除合同，15日内搬出涉案房屋，交齐租金并支付违约金，同时将涉案房屋恢复至交房原状或者赔偿损失。2018年7月，薛炳正自涉案房屋内搬离，7月15日，张亚清收回涉案房屋，收房时薛炳正尚未装修完毕。经询，薛炳正称拆除了涉案房屋地暖、吊顶、壁挂炉、门窗，更换了壁挂炉、污水泵、水管，安装了监控设备并维修了房屋东侧外立面，张亚清则称薛炳正将地暖、中央空调、门窗、水管拆除后未再安装。2018年7月20日，张亚清申请北京市中信公证处对涉案房屋现状进行公证，公证员于2018年7月24日至涉案房屋进行拍摄，并制作（2018）京中信内民证自xxx号公证书，显示涉案房屋内部为装修未完成状态，吊顶、室内门窗、水管等均被拆除未恢复。薛炳正及神州公司对该公证书不予认可，称张亚清于2018年7月11日将涉案房屋上锁，故当日已经搬离涉案房屋，7月24日公证显示的情况并非搬走当天的情况。同时，薛炳正表示在装修过程中发现涉案房屋有诸多问题，其出资进行了维护和装修，并提供《双桥别墅xx号会所室内精装修工程》及收据、销售凭证、送货单、收条等予以证明。张亚清对此不予认可，称薛炳正的装修与其无关，且从未撬锁。另查，2018年7月24日，张亚清与北京xx国际投资管理有限公司签署《租赁协议书》，将涉案房屋另行出租。张亚清表示，其将涉案房屋自薛炳正、神州公司处收回后未再重新装修，直接现状出租，但因薛炳正将基础设施拆除，导致其给下一任租户四个半月的免租期用于装修。再查，2010年5月11日，张亚清与北京xx**投资管理有限公司签署《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》，约定张亚清以10751570元获得涉案房屋长期使用权，涉案房屋用途为工作室。经询，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。庭审中，张亚清表示涉案房屋的建设经过了朝阳区政府许可，并提供相关会议纪要予以证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张亚清与薛炳正、神州公司订立的《租赁合同》应属无效。《租赁合同》中的合同相对方分别为张亚清和薛炳正，约定神州公司作为担保方对薛炳正的付款承担连带保证责任，故神州公司与张亚清之间构成担保合同关系，担保合同为主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故神州公司无需再向张亚清承担连带保证责任，合同无效后的相应债权债务由薛炳正承担。根据庭审查明的事实及现有证据，双方租赁合同中明确约定涉案房屋为小产权房，未办理产权证，且目前无法解决办理营业执照和其他经营许可资质手续等事宜，故薛炳正对涉案房屋的情况明知，在此情况下，薛炳正主张承租之后才知晓涉案房屋的情况与事实不符，本院不予采信。张亚清自认于2018年7月15日将涉案房屋收回，故合同虽然无效，但薛炳正应当按照合同约定的租金标准向张亚清支付房屋使用费。薛炳正主张张亚清提前将涉案房屋上锁，但未提交任何证据证明，本院无法采信。因合同无效，合同关于免租期的约定亦无效，故房屋使用费应自交房之日即2018年1月15日开始计算。张亚清主张的这一期间的使用费薛炳正应予支付，本院对该部分予以支持。薛炳正要求退还租金没有事实和法律依据，本院不予支持。因薛炳正交纳了保证金，故本院将该笔保证金用于抵扣其应当支付的房屋使用费，对该保证金不予退还。关于违约金部分，因双方租赁合同无效，故相关违约条款亦无效，张亚清要求薛炳正支付违约金本院无法支持。关于装修损失部分，薛炳正接手涉案房屋后虽进行了初步装修，但薛炳正提交的证据不足以证明其对涉案房屋的装饰装修已经与涉案房屋形成附和，故其要求张亚清赔偿装修损失没有事实依据，本院不予支持。而根据庭审查明的事实及现有证据，薛炳正拖欠张亚清房屋使用费存在过错，且将涉案房屋部分设施设备拆除未恢复，确会给张亚清造成一定的损失，就该部分薛炳正应予赔偿。但张亚清主张的数额明显过高且无充分证据证明，本院综合本案情况酌情予以支持。公证费系张亚清为维权支付的合理损失，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张亚清与被告（反诉原告）薛炳正、被告北京神州必达电子科技有限责任公司二〇一八年一月十五日签署的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）薛炳正于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张亚清支付房屋使用费十二万五千元；三、被告（反诉原告）薛炳正于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张亚清赔偿装修损失六万元；四、被告（反诉原告）薛炳正于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张亚清支付公证费七千元；五、驳回原告（反诉被告）张亚清的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）薛炳正的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7203元，由原告（反诉被告）张亚清负担5906元（已交纳），由被告（反诉原告）薛炳正负担1297元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费5230元，由被告薛炳正负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年九月十七日书记员 曹春静