广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22870号原告：广州市百荣园物业有限公司，住所地广州市白云区机场路百荣街****。法定代表人：谢荣灼，董事长。委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：杨结霞，女，1984年1月30日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，委托诉讼代理人：余文生，男，1981年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县，系被告配偶。原告广州市百荣园物业有限公司与被告杨结霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市百荣园物业有限公司的委托诉讼代理人区向东，被告杨结霞的委托诉讼代理人余文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市百荣园物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2014年12月1日至2019年4月30日的物业服务费8913.5元、电梯电费分担719.6元、梯灯电费分担368元、水泵电费分担385.9元、路灯电费分担27.9元，合计10414.9元；2、被告支付自2014年12月起至还清之日止的物业管理费违约金，按每日千分之一计算，截止2019年4月30日，违约金为7220元。事实和理由：被告于2012年9月11日购买广州市白云区机场路百荣街3号1202房，被告在当天与开发商签订购房合同的同时与原告签订《前期物业服务合同》。按照合同约定，物业服务费为1.97元/平方米，被告购买的房屋面积为85.3722平方米，每月物业服务费为168.18元。另，被告还需缴付电梯电费分摊等各项费用。被告于2012年12月收楼使用房屋，前期一直按照规定缴纳物业管理费及各项分摊费用。但自2014年12月开始，被告开始拒交上述费用，经原告多次催收仍拒交。2019年4月，被告将房屋转卖他人，买卖双方签订一份协议交原告，约定在2019年5月1日前的房屋管理费、各项分摊费用以及有关债务由被告承担，之后的由新业主承担。现被告仍拒绝缴纳各项费用，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：1、百荣园的开发商为案外人广州粤兴华实业有限公司，原告为广州市粤兴华实业有限公司的旗下公司。被告与广州粤兴华实业有限公司签订的《商品房预售合同说明》中逾期付款违约金标准高于逾期交房违约金标准，违反了合同法中权利义务平等的基本原则。2、原告未按照《前期物业服务合同》约定每半年公布物业服务费的收支明细，开发商在云山名都和百荣园将多处公共用地围蔽作私用，且在2017年将百荣广场改造成停车场并进行收费，该违法行为直至2018年才被勒令恢复原状。3、被告于2010年9月23日通过甲方杨姓保安队长的撮合租住了百荣园百荣街30号101房，并向该队长支付中介费1200元；2014年1月，因房东涨租故被告与房东协商于2014年2月28日退租；但退租时房东以洗手间墙壁渗水发霉、天花开裂为由要求扣除押金，被告不同意，后经杨姓保安队长以带客人看房为由骗取被告钥匙，并交给房东，该行为不诚信且存在欺诈。4、被告在2013年初办理了车位月保，由于2014年某个月份未及时续费，甲方单方面取消了被告的月保；且2017年6月，甲方未与业主协商且未通过物价部门核准的情况下，单方将云山名都停车场的临保费用升价，导致业主无法开车回家；被告在2017年1月怀孕后用车更加频繁和迫切，因停车位问题导致用车极度不便。5、《前期物业服务合同》第五条及第九条中被告的违约金/滞纳金标准为每日1%，并未约定原告违约的违约金，违反了权利义务平等原则。6、原告在其他劳动争议案件中涉嫌伪造证据，其企业诚信值得质疑。经审理查明，2012年9月11日，广州粤兴华实业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向原告购买百荣园C2幢12层1202房，建筑面积87.58平方米；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；约定建筑面积87.58平方米，甲方对房屋共用部位、共用设备和相关场地进行维修、养护……每半年向乙方公布物业服务费用收支账目……乙方应于收楼之日向甲方预交三个月的物业服务费，并从次月起于每季度的第一个月的5日前缴纳本季度的物业服务费，如乙方逾期缴纳，应按每日1‰向甲方支付违约金，住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.97元收取；等等。2012年12月17日，被告签署百荣园百荣街3号1202房的收楼承诺书，确认接收该房屋。2017年8月23日，原告作出催款通知书，通知被告欠物业费8285.6元，并请被告于2017年8月31日前缴清。2018年12月16日，原告再次制作催款通知书，通知被告截止2018年11月欠缴物业费14698元，请被告于2018年12月30日前缴清。2019年3月7日、2019年5月9日，原告分别向被告发送信息，通知被告欠缴物业费。被告确认收到2018年12月16日的催款通知书及两条短信，但称曾与原告沟通滞纳金未果。2019年4月10日，广州市白云区机场路百荣街3号1202房登记至案外人蔡哲睿名下。2019年5月18日，被告与蔡哲睿签订《协议书》，约定广州市白云区机场路百荣街3号1202房在2019年5月1日前的管理费、梯灯电费分摊、电梯电费分摊、路灯电费分摊、水泵电费分摊和有关债务由被告承担，自2019年5月1日之后的由蔡哲睿承担。被告为证实原告提供物业服务存在质量问题，出示以下证据：1、照片，显示为菜地及停车场、封闭的入口、广州市白云区住房和建设局发出的云住建函[2018]1257号函、业主维权条幅、维权信息等；2、发票，显示粤Ａ×××**号车在2017年7月2日至2017年7月10日违规停车开锁费100元、停车费965元。原告对上述照片无异议，确认菜地情况属实；对于其余内容则主张，若被告认为其权益受到侵害可另行主张；对发票真实性无异议，但主张与本案无关。被告为证实其租房经过，出示房屋租赁合同、收据、物业管理费发票、短信记录，原告称其并非上述合同及收据当事人，主张与本案无关。被告为证实原告涉嫌伪造证据，出示民事判决书网络打印件，原告亦主张与本案无关。审理中，原被告双方确认涉案小区在2019年5月1日之前的物业管理系由原告提供，被告对原告主张的物业管理费及各项分摊费用本金无异议，但不同意支付违约金。以上事实，有《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、发票明细查询、催款通知书、短信发送记录、不动产权证、协议书、天眼查网页截图、房屋租赁合同、收据、物业管理费发票、短信记录、照片、发票、民事判决书网络打印件及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。经计算，被告房屋每月物业管理费应为168.18元。被告未按照合同约定缴纳2014年12月1日至2019年4月30日期间的物业管理费8913.5元、电梯电费分担719.6元、梯灯电费分担368元、水泵电费分担385.9元、路灯电费分担27.9元，应承担继续支付的义务，故原告要求被告支付上述费用合法合理，本院予以支持。被告抗辩不应收取违约金，本院认为，被告主张车位价格较贵，应是被告与涉案车位的开发商之间的纠纷，无法全部归责于原告；故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。现被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告支付违约金至付清之日止合法合理，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理费应于每季度的第一个月5日前支付，故2014年12月的物业管理费168.18元应在2014年10月5日前缴纳，现原告主张自2014年12月起即2014年12月1日起算属于原告自行行使处分权的行为，本院予以准许；2015年1月至2019年3月的物业管理费违约金应均以504.54元（168.18元×3月）为本金，分别自每年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起算违约金至付清之日止；2019年4月的物业管理费违约金应以168.18元为本金自2019年4月6日起计算至付清之日止。关于违约金的标准，考虑被告亦提供部分照片反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改，且被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为每日万分之五。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告杨结霞向原告广州市百荣园物业有限公司支付2014年12月1日至2019年4月30日的物业管理费8913.5元、电梯电费分担719.6元、梯灯电费分担368元、水泵电费分担385.9元、路灯电费分担27.9元；二、于本判决生效之日起五日内，被告杨结霞向原告广州市百荣园物业有限公司支付物业管理费违约金（违约金标准为每日万分之五；2014年12月1日起以168.18元为本金算起；2015年1月1日-2019年3月31日期间，均以504.54元为本金，分别自每年的1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起算；2019年4月6日起以168.18元为本金起算；均计算至付清之日止，并均以本金为限）；三、驳回原告广州市百荣园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120.4元，由被告杨结霞负担，被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接支付给广州市百荣园物业有限公司。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇一九年九月十日书记员  蔡佳丽