贵州省剑河县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）黔2629民初685号 原告：剑河县金泰世纪广场小区业主委员会。 负责人：杨胜英，剑河县金泰世纪广场小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：龙显和，剑河县金泰世纪广场小区业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：吴胜华，剑河县柳川镇法律服务所法律工作者。 被告：凯里市金泰房地产开发有限公司。 法定代表人：杨胜海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖功兵，贵州维律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张哲辰，贵州维律律师事务所实习律师。 被告：向平，男，1985年7月17日出生，汉族，个体户，户籍所在地湖南省辰溪县，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张有龙，贵州维律律师事务所实习律师。 原告剑河县金泰世纪广场小区业主委员会（以下简称“金泰小区业主委员会”）与被告凯里市金泰房地产开发有限公司（以下简称“金泰房开公司”）、向平排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日、2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告金泰业主委员会负责人杨胜英、委托诉讼代理人龙显和、吴胜华与被告金泰房开公司委托诉讼代理人肖功兵、张哲辰，被告向平及其委托诉讼代理人滚燕子、张有龙到庭参加诉讼。2019年1月13日本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。 原告金泰小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，立即拆除搭建在剑河金泰小区消防总池检修口上的商业门面；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：金泰房开公司突破设计图纸，在剑河金泰世纪广场小区（以下简称“金泰小区”）消防总池检修口上修建一个面积为22.8平方米的商业门面，并于2011年2月13日与向平签订《商品房买卖合同》，将商业门面出售给被告向平。被告向平为了方便自己经营，擅自将消防总池检修口填埋地板并缩小检修口，将货物堆放在商业门面里面。由于消防总池检修口上有向平堆放的大量货物，妨碍了金泰小区消防总池的检查和维护，2014年10月12日和2016年2月23日金泰小区两次出现消防总池爆管事故，致使整个小区消防管网无法通水，严重危及到小区的消防安全。金泰小区业主委员会多次找被告向平协商，要求向平自行拆除违规搭建在消防总池检修口上的商业门面，但向平置之不理。原告金泰小区业主委员会向县政府有关部门反映后，剑河消防大队经派人实地调查，于2016年3月14日作出了剑公消呈（2016）7号《关于对金泰小区消防总池运行情况核查的报告》，剑河住房和城乡建设局于2016年12月28日作出了《关于对剑河金泰小区消防总池存在安全隐患进行整改的紧急通知》，但二被告毫不在意，置金泰小区消防安全于极度隐患之中，现不得已向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告金泰房开公司辩称：1、金泰房开公司出售给向平的房屋经住建部门办理了合同备案登记和房屋预售登记，且已获得住建部门颁发的竣工规划许可证和房屋所有权证，系合法建筑，在上述行政许可未被撤销前，金泰小区业主委员会无权要求拆除该房屋。2、县消防大队和县住建局针对该房屋出具的整改意见，并不是必须拆除，而是可另行设置消防总池检修口，金泰房开公司已按整改意见委托设计单位完成相关设计工作，由于金泰小区业主委员会不同意，导致整改方案至今未能实施。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告向平辩称：本人购买涉案房屋已向出卖人交清购房款，并办理合同备案登记以及房屋所有权预告登记，还办理了按揭贷款抵押权预告登记手续，足以说明涉案房屋系合法建筑，否则登记机关不会予以办理上述登记手续，银行也不会接受抵押物。2、即使涉案房屋存在违法违规情形，本人作为善意人购买不存在任何过错，不应承担任何责任。3、虽然消防总池检修口在涉案房屋内，但是本人从未阻止任何人在此检修。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告金泰房开公司开发的剑河金泰世纪广场楼盘项目于2008年3月27日取得建设工程规划许可证，于2008年12月26日取得建筑工程施工许可证并进行开工建设，2009年4月28日取得商品房屋预售许可证（剑商房预字第005号），2010年10月28日建成并申请竣工验收，于2011年7月27日取得建设工程竣工规划认可证，2011年7月29日，剑河住建局同意金泰房开公司工程竣工验收备案。2011年4月经金泰房开公司委托对该楼盘项目进行实地勘测，实测面积中包括向平所购门面面积。2011年11月11日颁发金泰小区A栋至E栋5栋房屋的房屋所有权证（产权大证），产权人为金泰房开公司。 2011年2月13日金泰房开公司与向平签订《商品房买卖合同》，合同约定金泰房开公司将在公共用地和消防设施用地（消防总池检修口上方）上建筑面积为25平方米（套内建筑面积为22.8平方米）门面标号为A栋1层隔2号商业门面销售给向平，价款总计为197125.00元。并于当天到剑河住建局进行了商品房预售合同登记，2011年2月21日剑河住建局准予向平所购买商业门面的进行商品房预售合同登记备案。2011年3月2日剑河住建局为向平办理了房屋所有权预告登记及按揭贷款抵押权预告登记，2017年8月1日被告向平还清银行贷款并申请办理了抵押权注销登记。2016年4月，剑河住建局从金泰小区业主委员会反映的问题中得知金泰房开公司与向平隐瞒实情进行交易，并多次召集金泰小区业主委员会、金泰房开公司、向平等多次协商对消防总池检修口进行整改未果，剑河住建局以交易的物业存在争议为由停止了对向平所购商业门面的产权登记。 2012年5月5日金泰世纪广场小区业主选举成立了剑河金泰世纪广场小区业主委员会，对小区物业进行管理。2014年，金泰小区业主委员会发现小区消防总池检修口上搭建了一个套内面积22.8平方米的门面，该门面由被告向平经营，向平将货物堆放在商业门面里面的消防总池检修口上。2014年10月12日和2016年2月23日金泰小区消防总池两次出现爆管事故，致使整个小区消防管网无法通水。金泰小区业主委员会曾找过向平协商，要求向平自行拆除违规搭建在消防总池上的商业门面，但向平不同意。金泰小区业主委员会于是向县政府有关部门反映。2016年3月14日剑河公安消防大队作出《关于金泰小区消防总池运行情况核查的报告》（剑公消呈[2016]7号），剑河公安消防大队核查情况如下：金泰小区的消防总池上有一个套面积22.80平方米的商业门市（向平所购买的商业门面），门市内堆放的货物遮挡了消防总池的检修口，不利于消防总池的检修工作，由于消防总池上有商业门市且门市内堆放大量的货物，致使消防总池得不到及时的检查和维护而频繁出现消防总池浮球阀爆裂喷水和水池渗水，不及时检修将导致消防总池和金泰世纪广场（金泰小区）设置的自动喷水灭火系统和室内消火栓系统无法正常使用，一旦发生火灾，极易造成重大人员伤亡和重大财产损失。剑河公安消防大队针对存在的问题，在报告中提出了二个解决方案：一是由县住建局组织金泰房开公司、设计单位和金泰小区业主委员会一起到现场，共同协商看能否重新设置消防总池检修口并需满足一定条件；二是建议剑河住建局撤销《商品房买卖合同》，责成金泰房开公司清退卖给向平的商业门市，恢复消防水池的检修口，因剑商038号《商品房买卖合同》所产生的经济纠纷由金泰房开公司和向平自行协商解决。2016年3月29日金泰房开公司发函至合肥工业大学建筑设计研究院要求给予重新设计金泰小区地下消防水池检修口位置，合肥工业大学建筑设计研究院进行了重新设计。但金泰房开公司与金泰小区业主委员会未能就重新设置消防总池检修口问题达成一致意见。2016年12月28日剑河住建局向金泰房开公司发出了《关于对剑河金泰小区消防总池存在安全隐患进行整改的紧急通知》（剑建通[2016]126号）。通知要求：“一、消防池检修口被门面占用，严重影响消防池的检修工作，必须立即给予解决。但鉴于拆除消防池上门面涉及赔偿问题，需要较长时间协商，为确保小区消防用水安全，由金泰房开公司于2017年1月20日前按照消防部门的建议方案整改完毕，确保消防消防安全隐患；二、若解决好检修口问题后，请金泰房开公司及时与金泰小区业主委员会协商，提出不拆除补偿方案；如协商不成，必须拆除门面的，则请金泰房开公司与向平沟通，自行协商做好补偿事宜，于2017年1月30日前拆除检修口上的门面”。金泰房开公司至今未能按剑河住建局的通知要求完成上述事项，为消除消防安全隐患，确保消防安全，金泰小区业主委员会遂提起本案诉讼。在诉讼过程中，本院于2018年12月4日发函至剑河住建局询问“向平所购买的门面是否符合预售许可、是否符合商品房买卖合同登记备案条件、是否符合办理产权证的条件”。剑河住建局于同年12月18日复函答复：根据相关法律法规，因开发企业（金泰房开公司）隐瞒有关情况进行销售。因此，向平所购商业门面不符合预售许可范围，不符合登记备案及办理房屋产权的条件。 上述事实，有经庭审查证属实的原、被告陈述，原告提交的金泰小区业主委员会负责人身份证明材料、设计图纸、《关于金泰小区消防总池运行情况核查的报告》（剑公消呈[2016]7号）、《关于对剑河金泰小区消防总池存在安全隐患进行整改的紧急通知》等，被告金泰房开公司提交的营业执照、商品房预售许可证（（剑）商房预字第005号）、《商品房买卖合同》、《剑河商品房预售合同登记备案表》、《中华人民共和国房屋预告登记证明》（剑房预革东镇字201100070号）、贵州省建设工程竣工规划许可证（竣字第059009号）、《中华人民共和国房屋所有权证》（剑房权证革东镇字第××号）、剑河房产管理办公室出具的包括涉案商业门面在内的面积测绘材料（金泰世纪小区A栋（2号楼）标准楼层户室信息、房产测绘分层平面图）、《关于重新设计剑河金泰世纪广场项目地下消防池检修口位置的函》、合肥工业大学建筑设计研究院《消防检修口设计图纸》等，被告向平提交的被告向平的身份证复印件、收据、剑河商品房预售合同登记备案表、《中华人民共和国房屋预先登记证明》（剑房预革东镇字第201100070号、贵州省农村信用社住房（商业用房）抵押借款合同（（2011）0028）、贵州省农村信用社借款借据、合同附件《抵押物清单》等，及《贵州省剑河县人民法院询问函》、《剑河县住房和城乡建设局关于县人民法院询问复函》、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为：被告向平现使用的金泰小区A栋1层隔2号商业门面，虽地处金泰小区消防总池检修口，且门面内堆放的货物也遮挡了消防总池的检修口，存在重大消防安全隐患，但该门面业经剑河住建局进行商品房预售合同登记、商品房预售合同备案登记，且剑河住建局颁发给被告凯里市金泰房地产开发有限公司的金泰小区A栋房屋所有权证（剑房权证革东镇字第××号）中也涵盖了此门面，故现原告诉请排除妨害，拆除搭建在剑河金泰小区消防总池检修口上的A栋1层隔2号商业门面，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应由有关主管部门进行处理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告剑河金泰世纪广场小区业主委员会的起诉。 案件受理费人民币60.00元，减半收取人民币30.00元（原告已预交），退还原告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨红霞 二〇一九年九月十日 书记员  李昌泷