湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终1536号 上诉人（原审被告）：王海金。 被上诉人（原审原告）：长沙曼特酒店管理有限公司。 法定代表人：孙友良，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄晶，湖南金州律师事务所律师。 长沙曼特酒店管理有限公司诉王海金房屋租赁合同纠纷一案，2018年8月27日，湖南省邵阳市大祥区人民法院作出（2018）湘0503民初718号民事判决，王海金不服，向本院提起上诉。2018年12月13日，本院作出（2018）湘05民终2042号民事裁定，撤销（2018）湘0503民初718号民事判决，将案件发回重审。2019年6月25日，湖南省邵阳市大祥区人民法院重审后作出（2019）湘0503民初411号民事判决，王海金仍然不服，提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王海金上诉请求：撤销（2019）湘0503民初411号民事判决一、三、四项，改判驳回长沙曼特酒店管理有限公司的诉讼请求。事实与理由：长沙曼特酒店管理有限公司注销其分公司，致使王海金不知道向谁支付租金；长沙曼特酒店管理有限公司的分公司未将租赁物第一层大厅交付给王海金、未交付合同附件及附件的内容、未交付某某小区门前停车坪、拒不向王海金提供加建厨房房屋的合法手续材料，致使王海金无法实现合同目的，从而无力支付租金；长沙曼特酒店管理有限公司分公司委托湖南金州律师事务所向王海金发出的《律师函》不具法律效力；其未向王海金发出催告租金的通知，也未给予合理支付租金的期限直接向王海金发出《解除合同通知书》，且《解除合同通知书》未直接送达王海金，不具法律效力；长沙曼特酒店管理有限公司未按合同约定交付租赁物，违约在先，一审法院判决王海金承担100000元违约金不当，而且明显过高；一审法院判决王海金支付租赁物占用费31333.33元错误，在合同有效期内，应当认定为租金。一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持王海金的上诉请求。 长沙曼特酒店管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 长沙曼特酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：一、确认长沙曼特酒店管理有限公司、王海金于2017年4月12日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已解除，并判令王海金限期腾房；二、判令王海金向长沙曼特酒店管理有限公司支付合同解除前的租金138666.67元、水电费37274元（均计算至2018年8月份，顺延至王海金将争议房屋交付给长沙曼特酒店管理有限公司之日为止）；三、判令王海金向长沙曼特酒店管理有限公司支付违约金100000元；四、判令王海金向长沙曼特酒店管理有限公司支付合同解除后的场地占用费55333.33元（暂计算至2018年7月2日，顺延至王海金将争议房屋交付给长沙曼特酒店管理有限公司之日为止）。 一审法院认定事实：2014年7月23日，长沙曼特酒店管理有限公司与邵阳市恒泰房地产开发有限公司签订了一份《商业物业租赁合同》。合同约定，长沙曼特酒店管理有限公司承租邵阳市恒泰房地产开发有限公司位于邵阳市大祥区某某西路与某某路交汇处的恒泰某某小区一期整栋某某会所商业楼，用于经营餐饮、游泳、客房、棋牌、康体足浴休闲等。外包分租必须经邵阳市恒泰房地产开发有限公司同意。租赁期限为十八年零三个月，即自2014年10月1日起到2032年12月31日止。 2017年4月12日，长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司（甲方）与王海金（乙方）签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。《房屋租赁合同》约定：甲方将位于邵阳市大祥区某某西路与某某路交汇处悦某某海鲜酒楼（出租时场地名称）租赁给乙方经营酒店餐饮，经营场所为：场地第一层、负一夹层、第三层。租赁期限15年，自2017年3月27日至2032年3月28日止。计租日期为2017年7月29日，2017年3月27日至同年7月28日为装修免租期。租赁期的第一、二、三年，每年租金240000元。租金交纳方式：合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付六个月的租金120000元，此后从计租日开始每半年的最后一个月月底前预付下一次租金。水电费、燃气费等费用由乙方自行承担。水费采取抄表使用模式，电费采取IC卡预售模式。第八条第三款约定：在承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁给乙方的餐厅：“...（4）、逾期未交纳按约定应当由乙方（王海金）交纳的费用，包括且不限于税费、电费、水费等。（5）、拖欠租金累计拾万元人民币。（6）、拖欠租金达到七日的...”。第十条违约责任约定：“...2、在承租期间，乙方有第八条第三款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回场地，乙方应向甲方支付违约金拾万元人民币整...”。《房屋租赁补充协议》约定：租赁期限内乙方可以无偿使用某某会所前坪广场、后坪、侧坪以及小区门楼前停车坪。 合同生效后，长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司依约将租赁标的物房屋交付给王海金，并于2017年6月15日将原某某会所的物资移交给王海金，王海金亦支付了第一个季度的租金60000元和保证金50000元。同年7月10日，根据长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司的申请，邵阳市工商行政管理局对该公司进行了注销登记。7月17日王海金与他人合伙注册成立了湖南某某创意文化产业有限公司。由于长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司未将加建厨房的相关手续提供给王海金，湖南某某创意文化产业有限公司的装修未得到消防部门的许可，该公司名下的餐饮服务因无证无照经营也被工商部门叫停。加之停车坪的使用、与某某某某游泳健身会所邵阳店共用第一层大厅等原因，王海金的经营活动难以为继，王海金也一直未再交纳租金。2018年4月19日，王海金致函长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司，要求该公司移交停车坪、移开儿童游泳池、制止其他公司使用第一层大厅、移交加建厨房的相关合法手续。同年5月13日，湖南金州律师事务所受长沙曼特酒店管理有限公司委托，向王海金发出《律师函》，要求王海金补交租金和水电费，纠正车辆乱停现象。5月18日，长沙曼特酒店管理有限公司向王海金发出《解除合同通知书》，要求：一、解除2017年4月12日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。二、限王海金在收到书面通知后三日内搬出场地腾空租赁物，并将租赁物原样移交。该通知书于5月23日送达王海金。另查明，王海金已于2018年7月11日将湖南某某创意文化产业有限公司的部分物品搬离租赁房屋，但未向长沙曼特酒店管理有限公司移交其接收的原某某会所的物资，亦未正式向长沙曼特酒店管理有限公司返还所租房屋。 一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司与王海金签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司是长沙曼特酒店管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任由长沙曼特酒店管理有限公司承担。虽然长沙曼特酒店管理有限公司至今未提供与王海金签订上述两份外包分租合同是经过房屋所有权人同意的证据，但只要房屋所有权人没有提出异议，并不影响长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司、王海金之间租赁合同的效力。因为只有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形之一的，才会导致合同无效的结果发生。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。2017年4月12日的《房屋租赁合同》第八条第三款亦约定，王海金拖欠租金累计十万元人民币，或拖欠租金达到七日的，长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司有权解除合同，收回租赁物。本案中，王海金使用租赁房屋至少一年以上，却仅支付了一个季度的租金和保证金，王海金以自己的行为表明不履行支付租金的义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，根据上述规定和双方之间的合同约定，长沙曼特酒店管理有限公司有权解除租赁合同。长沙曼特酒店管理有限公司于2018年5月18日向王海金发出《解除合同通知书》，行使了自己的解除权。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，长沙曼特酒店管理有限公司、王海金之间的房屋租赁合同自通知到达对方时解除，即2018年5月23日《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》已经解除，无需再经法院判决确认。合同解除后，王海金应将其租赁的房屋腾空并返还给长沙曼特酒店管理有限公司。 2018年5月23日，因长沙曼特酒店管理有限公司行使解除权，长沙曼特酒店管理有限公司、王海金之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》已经解除，因此，2017年10月29日（计租日期为2017年7月29日，王海金已交纳三个月的租金）至2018年5月23日的租金137333.33元（20000元/30天×206天）属于王海金拖欠的租金，应该由王海金负责支付。 长沙曼特酒店管理有限公司诉称为王海金垫付了水、电费37274元，但按照《房屋租赁合同》的约定，“水费采取抄表使用模式，电费采取IC卡预售模式”。从长沙曼特酒店管理有限公司提供的每月用水的明细来看，均没有王海金或其工作人员的签字认可，故长沙曼特酒店管理有限公司要求王海金支付水费的证据不足，不予支持。而按照租赁合同的约定，电费是采取IC卡预售模式，众所周知，IC卡取电是即充即用，先购买再使用，故长沙曼特酒店管理有限公司提出为王海金垫付电费的主张不能成立。 王海金拖欠租金累计十万元以上，并超过六个月之久，王海金的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，根据该租赁合同第十条第2点的约定，王海金应向长沙曼特酒店管理有限公司支付违约金人民币100000元。 长沙曼特酒店管理有限公司、王海金之间的租赁合同已于2018年5月23日解除，王海金自认于同年7月11日搬离租赁的房屋，故2018年5月24日至2018年7月10日的租赁物占用费31333.33元（20000元/30天×47天）应该由王海金支付。因为长沙曼特酒店管理有限公司下属的长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司在与王海金签订租赁合同后不到三个月就申请了注销登记，而长沙曼特酒店管理有限公司却未履行如实告知王海金的义务。特别是长沙曼特酒店管理有限公司委托律师于2018年5月3日发出的《律师函》，仍然要求王海金与已被注销的长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司协商，长沙曼特酒店管理有限公司的上述行为也是导致本案纠纷发生的原因之一，故2018年7月11日以后的租赁物占用费应由长沙曼特酒店管理有限公司自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王海金于判决生效后15日内将租赁的位于邵阳市大祥区某某西路和某某路交汇处的恒泰某某小区一期某某会所商业楼第一层、负一夹层、第三层房屋腾空（接收的原某某会所的物资不动）并返还给长沙曼特酒店管理有限公司；二、王海金于判决生效后15日内向长沙曼特酒店管理有限公司支付拖欠的房屋租金137333.33元；三、王海金于判决生效后15日内向长沙曼特酒店管理有限公司支付违约金100000元；四、王海金于判决生效后15日内向长沙曼特酒店管理有限公司支付租赁物占用费31333.33元；五、驳回长沙曼特酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5497元，由王海金负担5000元，长沙曼特酒店管理有限公司负担497元。 二审中，王海金向法院提交证据拟证实长沙曼特酒店管理有限公司未向王海金交付合同约定的标的物、未向王海金送达解除合同通知。长沙曼特酒店管理有限公司质证称，王海金提交的证据与本案没有关联性，且不属于新证据。本院经审查认为，王海金二审提交的证据不能达到其证明目的，且不属于民事诉讼法规定的新证据，本院不予采信。 本院经审理查明，王海金与长沙曼特酒店管理有限公司邵阳市分公司签订租赁合同时，某某游泳健身会所已经营业。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审判决认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案双方当事人二审争议的焦点是：1、长沙曼特酒店管理有限公司是否存在违约行为导致王海金未缴纳租金；2、一审法院认定王海金承担100000元违约金是否合理。 关于焦点1，王海金与长沙曼特酒店管理有限公司邵阳市分公司签订租赁合同时，某某游泳健身会所已经在营业。王海金应当知道其租赁物的使用情况（即存在需要与其他租赁户共同使用部分租赁物的情形），长沙曼特酒店管理有限公司已经将合同约定的租赁物全部交付王海金，王海金也已经实际占有并使用，现王海金再以长沙曼特酒店管理有限公司交付标的物（包括一楼大厅、车位）存在不当，作为其迟延支付租金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。王海金未按照合同约定的期限缴纳租金，长沙曼特酒店管理有限公司有权依照合同的约定行使解除权。2018年5月13日，长沙曼特酒店管理有限公司委托了律师向王海金发出律师函，要求其缴纳租金，2018年5月18日再主张解除合同，已经给予王海金适当的期限，王海金上诉称长沙曼特酒店管理有限公司未给予其适当期限补缴租金的理由与事实不符。长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司已经注销，长沙曼特酒店管理有限公司依然使用长沙曼特酒店管理有限公司邵阳分公司的名义向王海金主张权利，存在瑕疵，但王海金可以与长沙曼特酒店管理有限公司或者该公司委托的律师协商并履行相应义务，长沙曼特酒店管理有限公司主张权利的瑕疵不能作为王海金免除其租金交付义务的理由。长沙曼特酒店管理有限公司与王海金解除合同后，至王海金搬出期间，王海金占用租赁房屋产生的费用，因合同已经解除，不能再认定为租金，一审法院判决王海金承担该段时期的占用费31333.33元，处理正确。 关于焦点2，长沙曼特酒店管理有限公司在本案中已经实际履行了租赁物的交付义务，王海金应当及时足额的支付租金。王海金未及时按照合同的约定支付租金，存在违约行为，依照合同约定，应当支付违约金。王海金在本案一审审理过程中，一直未主张违约金过高，因此一审法院按照合同约定的违约金金额判决由王海金向长沙曼特酒店管理有限公司支付100000元违约金，处理并无不当。二审期间，王海金向本院提出违约金过高的新主张，经审查，王海金所欠租金和所需支付的占用费仅有168666.66元，长沙曼特酒店管理有限公司未提交证据证实其存在其他损失，要求王海金承担100000元违约金确实过高，结合本案双方履约情形，酌定由王海金承担违约金30000元较为适宜。 综上所述，王海金的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初411号民事判决第一、二、四、五项； 二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初411号民事判决第三项； 三、变更湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初411号民事判决第三项为，由王海金于收到本判决之日起15日内向长沙曼特酒店管理有限公司支付违约金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5497元，二审案件受理费2926元，共计8423元，由王海金负担7926元，长沙曼特酒店管理有限公司负担497元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 鹏 审 判 员  申 杰 审 判 员  王文俊 二〇一九年九月十三日 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……