上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16554号原告：家利物业管理(深圳)有限公司上海湖畔名邸物业管理分公司，住所地上海市嘉定区南翔镇胜辛南路******。法定代表人：史永联，总经理。委托诉讼代理人：张云娜。委托诉讼代理人：师文，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：王融冰，女，1983年7月27日生，汉族，住上海市嘉定区。原告家利物业管理(深圳)有限公司上海湖畔名邸物业管理分公司(以下简称家利物业上海分公司)与被告王融冰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张云娜、师文与被告王融冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年2月至2019年9月期间的物业管理费人民币10,948.72元(以下币种均为人民币)；2、依法判令以10,948.72元为基数，依照日万分之五为利率，向原告支付违约金(暂计至2019年9月30日为923.80元)。事实和理由：被告为上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，此房屋面积为169.59平方米。原告与被告所在小区的开发商上海和雅房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为该房屋小区的物业管理者。现原告按照《前期物业服务合同》为被告提供物业服务，但被告自2019年2月至2019年9月未支付原告物业管理费10,948.72元。原告曾多次向被告催缴，但被告至今未支付。另根据前期物业服务合同约定，如被告逾期支付物业管理费的，原告可从逾期之日起按应缴费用每日0.05%加收违约金，故被告应支付违约金923.80元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告王融冰辩称，这个期间未付物业费属实。不付物业费的原因是物业公司的收费和标准不符合前期合同的约定，其中多项服务内容物业公司没有完全履行合同约定的内容。第一，连续两年物业公司都没有进行财务公示，上星期拿出来一份审计报告，就放在小区物业办公室，没有在小区内张贴公示，审计报告也不合规；第二，业主向物业要核价单，从来没有出示过8.07元/月/平方米的核价单，另外车费收取的核价单也不提供；第三，按照前期合同规定，业主的权利义务非常明确，但是对物业公司非常模糊，业主向物业公司追讨物业细则，但是他们迟迟不给，业主需要按时缴纳物业费，但是物业公司可以不作为；第四，物业工作人员应该着装规范、佩戴物业标牌，墙上也没有张贴资质证明；第五，被告居住的是商住楼，一触发烟雾报警周围几户人家的电全部切掉，要等早上八点物业工作人员上班之后才会开闸，水闸也是一样，经过业主几次去交涉之后才有好转，物业将钥匙交给晚上值班人员；第六，水景观没有任何提示安全标志，早上开一小时，下午开一小时，开放时间也没有公示；第七，在拖欠物业费期间，仅有三名保洁阿姨对三幢高楼进行打扫，清洁工作非常不理想；第八，车位管理费收费之后，保安也没有做到引导车辆停放工作，私家车位经常被乱停，业主经常和门口保安吵架；第九，电梯总是出现问题，但是物业无法在第一时间到场进行警示；第十，当时开发商称8元多的物业服务是港式管家服务，开发商本来的布局入户大厅保安接待台已经被物业公司撤走；第十一，物业的规定非常不合理，不能带纸板箱出去，物业与快递也有冲突，快递无法入内，需要业主去门口取，另要求快递人员不能乘坐电梯，怕损坏电梯；第十二，大堂和电梯内设有空调，但是到7月天热的情况下空调均没有开启，但是物业办公室空调开着；第十三，垃圾清理不及时，非机动车乱停、乱放；第十四，业主买了车位后已经支付了车位管理费，但物业重复收钱，不付不让出门。综上，原告没有达到物业服务标准，物业费应少缴纳。经审理查明，2012年11月，开发商上海和雅房地产开发有限公司与和记物业服务(深圳)有限公司上海湖畔名邸分公司(于2014年12月3日工商登记变更为家利物业上海分公司)签订《前期物业服务合同》，约定开发商将位于上海市嘉定区南翔镇湖畔名邸物业委托原告进行前期物业管理服务，服务期限为三年，自2013年8月25日至2016年8月24日，合同期限届满而双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业服务企业的，本合同将按照现有约定条件继续履行；物业管理费按照该专有单元建筑面积计算，由原告按季度向业主收取，计费标准分别为：低层住宅单元为人民币4.2元/平方米/月，高层住宅单元为人民币3.6元/平方米/月，公寓式办公楼单元为人民币8.07元/平方米/月，商业单元为人民币9.64元/平方米/月；业主在办理其专有单元交接手续当日或之前，向原告缴纳首期物业管理服务费，并于1月1日、4月1日、7月1日、10月1日预缴下一季度的物业管理费；对业主逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，按每逾期一日应缴未缴费用之万分之五计算；在合同附件中对物业服务标准作了明确规定。合同签订后，原告从2013年8月25日至今为被告所在小区提供物业服务。2018年8月10日，家利物业上海分公司与上海和雅房地产开发有限公司签订补充协议，对物业内停车费及车位管理费收取标准事宜作了补充约定。王融冰、王文雄向上海和雅房地产开发有限公司购买位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋后，王融冰于2017年10月23日向家利物业上海分公司签署了物业管理确认函，确认其认可上海和雅房地产开发有限公司与和记物业服务(深圳)有限公司上海湖畔名邸分公司签署的《前期物业服务合同》，该合同对其具有约束力，接受物业管理服务并支付物业服务费用。2018年8月23日，王融冰、王文雄就所购房屋向相关部门办理不动产登记，该房屋登记建筑面积169.59元。被告入住该房屋后，按8.07元/平方米/月向原告缴纳物业费。被告居住一段时间后，认为原告在物业服务中有诸多地方不达标准，与原告进行沟通效果欠佳，遂自2019年2月起未支付物业费，截至2019年9月被告未支付物业费共计10,948.72元。原告经催讨无果，遂向本院提起诉讼。上述事实,有前期物业服务合同、补充协议、上海市不动产登记簿、物业管理确认函、催款函、抽查报告、打点记录表、岗位检查表、出入登记表、接待记录表等证据为证。本院认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，且被告也确认知悉该合同，确认该合同对其具有约束力，因此原、被告均应按合同履行各自的义务。原告按物业合同约定向小区业主提供了相应的物业服务后，被告未按约支付物业管理服务费，构成违约，应承担付款的民事责任。若原告服务管理不到位，被告可以行使抗辩权，但本案中被告提出的物业公司服务不到位的问题，尚不构成被告不付或少付物业费的事由，属物业公司在今后的工作中需加以改进的不足之处，且业主与原告沟通后，有些方面已得到改善，物业公司应加强与业主的沟通，不断提高物业管理服务水平，引导和督促小区业主遵守管理规约，让业主的满意度不断提升。据此，原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。基于被告不支付物业费，事出有因，对原告提出的违约金诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第四十二条第一款，判决如下：一、被告王融冰应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理(深圳)有限公司上海湖畔名邸物业管理分公司自2019年2月始至2019年9月止的物业管理费人民币10,948.72元；二、驳回原告家利物业管理(深圳)有限公司上海湖畔名邸物业管理分公司要求支付违约金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，减半收取48元，由原告负担11.20元，被告负担36.80元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  诸建英二〇一九年九月二十六日书记员  沈 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……