河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)豫01民终15597号上诉人（原审被告）：史某，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：吴沛锋、吴玉博，河南光法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑某，男，1980年8月24日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：杨俊伟，河南浩盈律师事务所律师。上诉人史某因与被上诉人郑某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初5982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史某上诉请求：1、请求依法撤销原审法院（2019）豫0184民初5982号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、判令本案一审及二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、解某与上诉人之间房屋转租协议及上诉人与被上诉人之间房屋转租协议均合法有效，应当继续履行；二、上诉人与被上诉人之间的转租合同无需经过宇宏公司的同意或者追认，郑州宏宇装饰公司取得涉案房屋的所有权时间是在其租赁期间，所有权变动不影响之前就已经签订的租赁合同效力；三、被上诉人诉称合同签订后第三日被赶出承租房屋无任何事实依据；四、被上诉人认可其应交房租，又起诉上诉人要求解除合同返还全部租金，自相矛盾，违反诚实信用原则；五、上诉人与被上诉人之间的合同合法有效，应当继续履行。上诉人与被上诉人所签订的合同即使被解除，被上诉人占有使用涉案房屋，应当向上诉人支付占有使用期间的租金。综上，一审法院认定事实不清，侵害上诉人的合法权益，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。郑某辩称，一、郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01执恢3号执行裁定书显示该房屋的所有权人为昊鑫公司，宇宏公司通过司法拍卖的方式取得涉案土地及地上附属物的所有权，因此，出租该涉案房屋，出租权人应为昊鑫公司而不是解某，解某转租该房屋没有经过昊鑫公司的同意或追认；二、作为后来的所有权人的宇宏公司也没有同意史某将该房屋出租的授权及追认，因此被上诉人要求解除其与史某之间的《房屋租赁合同》及补充协议于法有据，应当得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院认定事实如下：2019年3月24日，（转租方、甲方）解某与（承租方、乙方）史某签订《房屋转租协议》一份，合同主要内容为：（1）甲方于2019年4月26日与乙方签署《租赁合同》，承租郑州郭店镇黄金大道1号别墅房屋，租赁合同期限自逢2019年4月26日起至2024年4月25日止。（2）甲方经原出租方同意，将所承租的房屋及设备房屋转租给乙方；乙方同意按照本合同约定的条款及条件承租。第一条、甲方已经原出租方同意，将其所承租的解某房屋转租给乙方，乙方同意承租，并向甲方支付押金壹万元及租金每年陆万元，半年内付清。第三条、甲、乙方同意，自2019年4月26日起至2024年4月25日的租金由乙方支付给解某，若本合同项下转租的房屋租赁期届满后，乙方有权自行与原出租方签署租赁协议。乙方在经营期间可自行经营出租。……2019年4月1日，（出租方、甲方）史某与（承租方、乙方）郑某签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：一、甲方将位于郑州郭店镇黄金大道1号别墅区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年4月1日至2024年4月5日。二、本房屋租金为人民币128000元，按半年交，提前一个月交房租。乙方向甲方支付租金另交押金一万元，下次租金提前1个月支付。三、乙方租赁期间，水费、电费、暖气费、燃气费、以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。押金无息退还。起租电度数6562.2。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金五万元。……当日，原、被告双方又签订《补充协议》，约定：由双方友好协商，协议为五年，第一年房屋128000元，第二年房租128000元，第三年房租增加10%元，第四年房租增加20%元，第五年房租增加20%元。承租期间乙方无权转让。2019年4月1日，史某出具《收条》，认可收到郑某支付的押金10000元，房租64000元，共74000元。郑某、武某、张某三人合伙租赁涉案房屋拟开设饭店，该74000元系武某通过其中国建设银行郑州文兴路支行转账给史某。涉案房屋系位于新郑市××××村土地东侧、黄金大道南侧的地上附属物，原所有权人为郑州昊鑫酒店用品有限公司（以下简称“昊鑫公司”），原土地证号为新土国用（2015）第0**，新土土地证号为豫（2018）新郑市不动产第00282**郑州宇宏装饰工程有限公司（以下简称“宇宏公司”）与昊鑫公司存在合同纠纷，郑州市中级人民法院作出的（2013）郑民终三初字第104号民事判决书已发生法律效力。因昊鑫公司未履行生效判决确定的义务，宇宏公司申请强制执行，在执行过程中，该院2019年4月22日作出的（2019）豫01执恢3号之一执行裁定书确认：宇宏公司通过司法拍卖方式以38999783.01元的价格取得了涉案土地及地上附属物的所有权。新郑市公安局郭店派出所出具2019年5月9日《情况说明》，主要内容为：在郭店镇黄金大道凯瑞物流对面发生了租房纠纷，张某报警，张某经合伙人郑某的朋友老徐介绍，与老徐的亲戚史某签订了房屋出租协议，张某、郑某租用位于郭店镇黄金大道1号别墅的房屋，后张某、郑某了解到租赁的房屋存在纠纷，二人不想租赁此房屋，想要史某退租金，史某不同意后张某报警。经派出所民警核实情况，史某不是所签订租房房屋的业主，与房屋业主有经济纠纷，房屋业主只是默认史某可以处置房屋，并无合同。以上事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、补充协议、收条、银行交易明细、情况说明、录音资料、执行裁定书、合伙开店协议、房屋转租协议、本案庭审笔录等证据足以证实。一审法院认为，出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人应当支付相应的租金。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告提交的2019年3月24日《房屋转租协议》显示，解某于2019年3月24日将涉案房屋转租给史某。原告提交的2019年4月1日《房屋租赁合同》及《补充协议》显示，史某又将涉案房屋转租给郑某，郑某的合伙人武某向史某支付押金、房租共计74000元。郑州市中级人民法院2019年4月22日作出的（2019）豫01执恢3号之一执行裁定书显示：涉案房屋系位于新郑市××××村土地东侧、黄金大道南侧的地上附属物，原所有权人为昊鑫公司。在执行过程中，宇宏公司通过司法拍卖方式以38999783.01元的价格取得了涉案土地及地上附属物的所有权。综上本院认为，如果出租涉案房屋，出租权人应为昊鑫公司，而不是解某，解某与史某签订的合同从内容和形式上看是转租合同，解某转租房屋是否经过昊鑫公司的同意或追认根据现有证据不能查清。后史某又与郑某签订的租赁合同从实质上看也是转租合同，即使后来宇宏公司通过司法拍卖方式取得了涉案房屋的所有权，即成为了新的出租权人，史某又与郑某签订的房屋转租合同也并没有经过宇宏公司的同意或追认，因此郑某要求解除其与史某之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。相应地，史某要求继续履行合同的辩称意见本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间的合同解除后，被告应当向原告返还其收取的房屋租金64000元、押金10000元，并支付原告的利息损失，利息应以74000元为基数，自本案起诉之日（即2019年6月6日）起至还清之日止，按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郑某、被告史某于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告史某应于本判决生效后十日内返还原告郑某房屋租金、押金共计74000元，并支付利息（以74000元为基数，自2019年6月6日起至还清之日止，按年利率6%计算）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2019年3月24日解某与史某签订《房屋转租协议》，约定解某将涉案房屋转租给史某，2019年4月1日，史某与郑某签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定史某将涉案房屋转租给郑某。2019年4月22日本院作出的（2019）豫01执恢3号之一执行裁定书显示：涉案房屋系位于新郑市××××村土地东侧、黄金大道南侧的地上附属物，原所有权人为昊鑫公司。在执行过程中，宇宏公司通过司法拍卖方式取得了涉案土地及地上附属物的所有权。在宇宏公司未取得涉案土地及地上附属物的所有权时出租该涉案房屋的出租权人应为昊鑫公司，解某与史某签订的合同应为转租合同，结合一审及二审提交的证据不能查明解某转租房屋是经过昊鑫公司的同意或追认。后宇宏公司通过司法拍卖方式取得了涉案房屋的所有权成为新的出租权人，上诉人亦无提交充分证据证明其与郑某签订的房屋转租合同经过宇宏公司的同意或追认。故一审法院结合本案实际情况进行判决并无不妥。综上所述，史某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人史某负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年九月二十四日书记员 张会丽