北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终11884号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京篮丰五色土农副产品市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇西红门路**。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小芳，北京市京兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京好旺达商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇西红门路****平房。法定代表人：沈建全，经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈建全，男，1977年5月23日出生，汉族，北京好旺达商贸有限公司经理，住福建省安溪县。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。上诉人北京篮丰五色土农副产品市场有限公司（以下简称五色土公司）与上诉人北京好旺达商贸有限公司（以下简称好旺达公司）、沈建全房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人五色土公司之委托诉讼代理人李茂文、被上诉人好旺达公司与沈建全之共同委托诉讼代理人甄晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五色土公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决其他项，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求并驳回好旺达公司、沈建全的一审全部反诉请求。事实和理由：好旺达公司、沈建全应当按照合同约定的租金标准即每年90万元向我公司支付房屋占有使用费，沈建全在签订合同时对房屋相关情况充分了解，并对涉案房屋进行了装修且经营收益，并没有对涉案房屋的情况提出过任何异议或要求；好旺达公司、沈建全申请解除的原因系经营场所周边经营环境变化及其自身经营不善所致，并无正当理由要求降低合同约定的租金标准。我公司已经将租赁保证金100000元在好旺达公司、沈建全拖欠的租金中予以扣除，并不存在返还的问题。好旺达公司、沈建全在我公司不知情且未同意的情况下擅自对租赁房屋进行装饰装修，又因其自身经营不善为由要求我公司承担其装饰装修损失，缺乏依据；且好旺达公司、沈建全单方委托鉴定，鉴定报告也已经超过有效期限，报告内容缺乏客观真实性和合法性，一审法院据此认定我公司承担80%的损失赔偿责任缺乏依据。好旺达公司、沈建全因自身经营决策失误导致经营不善所产生的经营损失应由其自行承担，与我公司无关。好旺达公司、沈建全实际使用了供暖服务，应当向我公司支付供暖费。我公司一审主张的利息损失应当得到支持。另二审庭审中，五色土公司对其上诉状载明的关于保证金的上诉理由当庭作出变更，主张好旺达公司、沈建全并未交纳过保证金，其交纳的100000元为租金。好旺达公司、沈建全辩称，关于房屋占有使用费的标准问题，五色土公司刻意隐瞒涉案房屋系违建的事实，一审庭审中，五色土公司向法庭提交了非涉案房屋的产权证，故意混淆产权证件，恶意隐瞒我们及法院，最终导致我们在尽到了审查义务后，仍然无法知晓涉案房屋系违章建筑的事实，租赁合同无效的责任在五色土公司。关于100000元款项的性质问题，五色土公司在其提交的上诉状中认可该笔款项为保证金，系五色土公司自己认为该笔款项应当转为租金，现租赁合同无效，不涉及给付租金的问题，我们一审已经提出反诉，不同意将该款项作为租金予以扣除。关于装修问题，我们承租涉案房屋系用于商业经营，对涉案房屋进行装修合情合理，且五色土公司明知我们对涉案房屋进行了两次装修，并未提出异议。关于鉴定报告的问题，在租赁合同无效的情况下，法院不应再考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人对装饰装修的使用时间，我方实际使用房屋至2017年8月15日，双方均认可我们于该日将涉案房屋交还，评估时间为2018年1月8日，对房屋进行评估五色土公司明知并认可，否则我们无法在房屋腾退之后完成评估。五色土公司已经实际使用我们的装修对外出租，且鉴定报考综合考虑了寿命年限予以折旧，故实际评估结果已经低于我们的实际损失，一审法院再次进行了折扣，故不同意五色土公司的上诉请求。好旺达公司、沈建全上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我们按照年租金45万元的标准向五色土公司支付自2015年8月1日至2017年8月15日期间的房屋占有使用费共计937500元；撤销一审判决第五项，改判五色土公司赔偿我们经营损失450000元。事实和理由：五色土公司隐瞒房屋系违法建筑的事实，存在主观恶意，直至本案一审开庭时，五色土公司仍向一审法院提交非涉案房屋的房屋所有权证，因为其刻意隐瞒，导致我们在形式上尽到了审核义务后仍无法知晓涉案房屋系违法建设的事实，我们不应对合同无效承担任何责任，五色土公司应当对合同无效承担全部责任。因涉案房屋系违建，导致我们无法以该房屋为经营场所办理营业执照，不能达到合同约定的使用条件，租赁目的无法实现，对于我们实际使用期间的房屋租金，五色土公司至少应承担一半的数额。2014年12月1日至2015年7月31日期间，我们不应向五色土公司支付房屋占有使用费，因该期间我们已经对涉案房屋装修完毕，后在办理营业执照时发现涉案房屋系违法建设，应五色土公司要求，我们对涉案房屋进行重新装修，该期间为装修期间，我们无法正常经营，故不应向五色土公司支付使用费。对于我们的经营损失一节，一审法院酌定标准过低，应当予以调整。五色土公司辩称，不同意好旺达公司、沈建全的上诉请求。我公司没有刻意隐瞒房屋建筑使用证，好旺达公司、沈建全在办理营业执照时已经明知了涉案房屋没有取得合法的建筑手续，我方不存在恶意和欺瞒。好旺达公司、沈建全关于租金标准的上诉意见不能成立，且自2014年12月1日起好旺达公司、沈建全已经开始占用涉案房屋。好旺达公司、沈建全的经营损失并非我公司造成的，系其自身经营不善所致，故不应由我公司承担。五色土公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与沈建全于2014年12月1日签订的“租赁合同”无效；2.好旺达公司、沈建全连带支付我公司房屋占有使用费2375000元、取暖费122000元；3.好旺达公司、沈建全连带赔偿我公司损失118607.50元；4.本案诉讼费用由好旺达公司、沈建全承担。好旺达公司、沈建全向一审法院反诉请求：1.五色土公司退还我们已缴纳的租赁物保障金100000元；2.五色土公司赔偿因“租赁合同”无效而造成的房屋装修损失2313500元；3.五色土公司赔偿我们因“租赁合同”无效造成的经营损失3000000元；4.反诉费用由五色土公司承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，五色土公司（甲方、出租人）与沈建全（乙方、承租人）签订“租赁合同”，双方约定出租人将市场内房屋租赁给承租人使用，租赁期限为5年，自2014年12月1日至2019年11月30日。关于租赁物，双方在合同书第一条、第二条约定，该合同所指租赁物所属市场名称为北京市菜蔬公司社区综合市场，其位于大兴区西红门路12号，市场占地面积30000平方米，租赁物总数约500个，该合同所指租赁物位于市场“西侧原综合大厅”，建筑面积为1300平方米，按市场要求经营用途为茶叶、珠宝、古玩。关于租赁费用及付款方式，双方在合同书第四条约定，在2014年12月1日至2019年11月30日期间的年租金为900000元，5年租金合计4500000元；第1年租金年付，租金自签订合同之日起10日内交齐，以后每半年一交，既每半年租赁费到期前10日内交付下一半年租赁费，如逾期支付，乙方除应及时补交所欠租费外，还应向甲方支付逾期付款违约金，同时，甲方有权采取停水停电等措施；逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方向甲方交付的保证金不予退还，由此产生的一切后果由乙方自行承担；乙方租赁期间自行缴纳用水用电供暖物业等费用，按市场统一规定缴纳，水、电、卫生费与物业费按月计算，在次月5日前交付甲方；乙方承租甲方的房屋，乙方应按面积支付供暖费，每年11月1日前交付给甲方；在租赁期内，如遇北京市水、电、供暖费价格调整，甲方有权按相应比例进行调整。关于租赁物的转租，双方在合同书第五条约定，乙方转租租赁物，应事先征得甲方书面同意；甲方同意转租的，乙方应当与第三人订立转租合同，转租期限应在本合同租赁期限之内；另乙方应向甲方支付转租费；转租期间，该合同继续有效，合同效力及于第三人，第三人对租赁物造成损失的，乙方应承担赔偿损失的责任。关于租赁物的装修、维修，双方在合同书第六条约定，乙方需对租赁物进行装修或改善增设他物的，应事先征得甲方同意，双方应对装修、改善增设他物的范围、条件做出约定，乙方不允许改变建筑物的总体结构，退租赁物时不得拆除租赁物装修部分。关于保证金，双方在合同书第九条约定，乙方在签订租赁协议时，须向甲方缴纳租赁物保证金100000元，合同期满后双方不再续约合同的，乙方将承租的租赁物清理干净，结清各项费用后，经甲方检查验收后，在办理各项手续后20个工作日内将保证金退还乙方，甲方向乙方退还保证金时，不支付任何利息或补偿。双方同时对双方的权利义务、违约责任、安全保卫工作、合同解除、免责条款等事项在合同书中进行了约定。在五色土公司所提交“租赁合同”中，其封面抬头的甲方、乙方处，双方均未填写；在合同书落款处，在“出租方（章）”处加盖有五色土公司的合同专用章，在承租方的法定代表人处由负责人签字确认，在“承租方（章）”处并未盖印，在承租方的法定代表人处由沈建全签字确认。“租赁合同”签订后，五色土公司向沈建全交付租赁房屋；2015年12月，沈建全给付五色土公司保证金100000元。在签订合同的洽商过程中，五色土公司向沈建全出示所谓的租赁房屋的房屋所有权证，并告知沈建全租赁房屋系证书所附房产平面图中的西侧中部房屋；但在沈建全随后要以租赁房屋作为住所注册公司过程中，得知房产平面图中的西侧中部房屋已经被拆除，租赁房屋位于上述房屋附近，系五色土公司自建房屋；就上述好旺达公司、沈建全之主张，法院要求五色土公司必须在准确核实后明确作出说明；之后，在法院指定期限内，五色土公司向法院提交书面情况说明，认可对诉争租赁房屋未取得建设审批手续，之后五色土公司向法院提交变更诉讼请求申请书，要求确认“租赁合同”无效，同时将原要求好旺达公司、沈建全给付租金、违约金的诉讼请求变更为给付房屋占有使用费及赔偿损失。租赁房屋所在社区综合市场的门牌号为大兴区“西红门路12号”，因无法在租赁房屋内进行工商注册，经借用五色土公司的住所“西红门路**”，沈建全作为唯一的投资人（自然人股东）设立了好旺达公司；经工商注册，好旺达公司的成立日期为2015年7月24日，其法定代表人为沈建全，注册资本为500000元，营业期限自2015年7月24日至2035年7月23日。好旺达公司主张其一直异地经营，虽然注册住所为“西红门路**”，但实际经营场所为租赁房屋处；经五色土公司核实，好旺达公司未在五色土公司的经营场所内（西红门路8号）设立办公场所。“租赁合同”签订后，沈建全对租赁房屋进行装修；庭审中，就占有使用租赁房屋情况，好旺达公司、沈建全陈述称：“五色土公司出租的综合大厅系违建，从未申请报建，没有房屋产权证明，根本无法办理营业执照，所以原招的商户只能解约，后沈建全与五色土公司就此事进行协商，五色土公司要求沈建全对房屋不再进行大批量大面积的商户出租，五色土公司提供另外一处房产地址让沈建全办理营业执照经营超市，最终在2015年7月，沈建全才办理完毕好旺达公司的营业执照，，注册地址是五色土公司提供的，是五色土公司的西红门路**因为经营方向改变承租人只能重新装修，在2015年8月1日才开始入住租赁房屋进行经营，所以五色土公司才于2015年12月向好旺达公司收取保证金，保证金为100000元。在经营过程中好旺达公司发现因为承租房屋系违建，安全消防卫生等均没有通过，五色土公司为好旺达公司办理的营业执照还是异地办照，只要有消防安监食药监等相关部门检查，五色土公司的管理人员吕树英便通知好旺达公司关闭超市，所以好旺达公司根本无法正常经营，最终无奈好旺达公司向五色土公司提出要求妥善解决，双方协商一致决定解除合同，五色土公司要求好旺达公司按照五色土公司工作人员的要求出具书面的解除合同申请，并将房屋腾空，钥匙交还，房屋腾空是在2017年8月15日前，大概是在8月初，后五色土公司又称领导要求好旺达公司对房屋装修进行评估，确定价格后折抵租金，好旺达公司应五色土公司要求又办理了装修评估并将评估报告交给五色土公司，最终双方确认的是保证金不退，原装修等投资留给五色土公司折抵租金，双方两不相欠，合同正式解除，所以此后双方就此事未再进行任何接触，在五色土公司于2017年8月收回后早已重新装修，装修所用的材料还是沈建全之前装修遗留在现场的材料，五色土公司已将诉争房屋出租给他人，并经营至今”；就好旺达公司、沈建全所主张已经在2017年8月15日协议解除房屋租赁合同一节，五色土公司不予认可；就进行装修的事实，好旺达公司、沈建全提交照片，并主张所提交照片拍摄于2015年3月至5月期间、2015年6月11日、2015年8月；就五色土公司在收回租赁房屋后已经房屋转租及原有装饰装修由租户继续使用的事实，好旺达公司、沈建全提交照片及视频。2017年8月15日，好旺达公司向五色土公司提交“合同解除通知书”，函告五色土公司：“我公司与贵单位的合同租赁时间（2014.12.1-2019.11.30），起租日期为2015.8.1至今，因北京疏解人口，周边拆迁人员大量减少，购买力枯竭。再加上选择经营项目出错，经营管理不善，致使经营陷入困境，无法正常流转，无力交付租金，提前与贵公司申请解除合同，根据合同第九条保证金10万元归你公司所有，不在追讨。根据合同第六条装修规定，超市总投资共计286万装修以及硬件设施（详见附表）也归你们公司。望现有装修合硬件设施投入免掉之前所欠租金，由此造成诸多不便，望公司领导了解”；该通知书所附“西红门华联超市造价清单表”中，载明装饰装修造价合计2861056元；五色土公司认可收到上述“合同解除通知书”，但主张其并不同意上述解除方案。受好旺达公司委托，北京海峡资产评估有限公司于2018年1月12日作出“北京好旺达商贸有限公司拟了解位于大兴区西红门路12号西侧原综合大厅装修价值评估项目资产评估报告书”，认定：“截止评估基准日2018年01月08日，在持续经营前提下，经重置成本法评估，北京好旺达商贸有限公司委托评估北京好旺达商贸有限公司装修的位于北京市大兴区西红门路12号西侧原综合大厅装修费评估价值231.35万元”，该报告有效期为1年；该资产评估报告同时载明房屋装修成本（系建安工程费用、专业人员费、管理费之和）为2802700元，建筑物装修重置成本为3085100元，年限法成新率为70.48%，勘察成新率为78%，综合成新率为74.99%，房屋装修重置成新价=建筑物装修重置成本×成新率=3085100×74.99%=2313500元；该资产评估报告还附有委托方营业执照副本复印件、租赁合同复印件、装修平面图复印件、部分装修合同复印件、房屋部分照片、委托方及被评估单位承诺函、签字注册资产评估师承诺函、资产评估机构企业法人营业执照副本复印件、资产评估机构资格证书复印件、签字注册资产评估师资格证书复印件。就要求五色土公司赔偿因合同无效造成的经营损失3000000元，好旺达公司、沈建全陈述称：“经营损失因涉案房屋无法办理营业执照导致转租的商户违约，房屋的平米数，再结合5元每日每平方米的标准，实际为1300平方米，我们自己开了一个超市占用了一部分面积，转租的房屋面积为600平方米，每日的租金收益大概是3000元，从租赁房屋到无法出租以致解约的时间大概是2015年7月1日至2017年8月15日，大概是两年，损失是2300000元，另外的700000元是因为办理异地营业执照后无法正常经营，理由同反诉状，700000元就是估算的。自2015年7月1日开始计算是因为刚开始装修了一次又拆除了，拆除之后又重新装修了，拆除是因为无法办照，经营目的无法实现，后发现异地登记也无法经营”；就上述主张，好旺达公司、沈建全提交6组租赁合同及退房租收据，退房租收据金额分别为56000元、104000元、104000元、47500元、43333元、130000元，合计484833元。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，在与出租人五色土公司签订“租赁合同”时，好旺达公司尚未注册成立，故当时的承租人应为沈建全；沈建全租赁诉争房屋的目的系设立好旺达公司并开展经营活动，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”又考虑到对于五色土公司的本诉请求，好旺达公司、沈建全共同提起反诉，并在反诉状中以共同承租人的身份陈述事实及主张权利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”故五色土公司将好旺达公司、沈建全作为共同被告提起诉讼，并无不当；又根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”而好旺达公司系沈建全一人投资设立的自然人独资有限责任公司，沈建全未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故如需对五色土公司承担责任，好旺达公司、沈建全应连带承担；同理，如需五色土公司承担责任，其应向好旺达公司、沈建全承担。本案中，虽然五色土公司与沈建全在2014年12月1日所签订“租赁合同”（系房屋租赁合同）系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时，针对诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，根据租赁司法解释第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然五色土公司接收了好旺达公司作出的“合同解除通知书”，但并无证明表明五色土公司认可上述通知书所载明内容，即好旺达公司、沈建全未提供充分证明双方就合同权利义务终止事宜协商一致，故对好旺达公司、沈建全所主张因租赁双方已就合同清算事宜协商一致故而应驳回五色土公司全部诉讼请求的本诉抗辩意见，法院不予采纳。因房屋租赁合同被确认无效，故五色土公司应返还好旺达公司、沈建全租赁保证金100000元。根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按照合同约定，租金的起算时间为2014年12月1日，结合房屋交付情况，房屋占有使用费起算时间亦为2014年12月1日；好旺达公司、沈建全在反诉状中陈述的撤场时间（腾退租赁物时间）为2017年8月15日，五色土公司则主张好旺达公司、沈建全在2017年8月擅自搬离租赁物，又结合好旺达公司在2017年8月15日作出“合同解除通知书”，故对房屋占有使用费的截止时间，法院确定为2017年8月15日，对五色土公司主张房屋占有使用费应计算至2017年8月30日的意见，法院不予采纳；自2014年12月1日至2017年8月15日，上述时间合计2年零8.5个月。根据本案已查明事实，五色土公司向沈建全所提交房屋所有权证并非针对本案诉争租赁房屋，其履行合同不符合诚实信用原则，本案诉争租赁房屋并未取得建设工程规划许可证等准建手续，这导致沈建全在相当长的时间内未能对所开设公司办理工商注册，无法充分开展经营活动，直到2015年7月24日才将好旺达公司设立成功；而且，在好旺达公司在租赁房屋开展经营活动期间，因系异地经营，违反工商管理规定，且租赁房屋未经消防等验收，好旺达公司的经营行为亦存在重大障碍；还需指出，因租赁房屋未取得合法准建手续，在好旺达公司将部分房屋转租后，次承租人（商户）在办理工商登记及开展经营活动时，亦会遭受重大障碍；据此，因好旺达公司、沈建全虽然占有使用租赁房屋，但未能有效、充分使用租赁房屋，故对五色土公司要求按照租金标准（每年900000元）计算房屋占有使用费的意见，法院不予采纳；同时，虽然存在经营障碍，但因好旺达公司确已在租赁房屋内开展经营活动，从中获取经营利益，故对好旺达公司、沈建全要求全额免除房屋占有使用费的意见，法院亦不予采纳；综合考虑好旺达公司、沈建全对租赁房屋的实际占有使用、经营障碍等因素，对该房屋占有使用费，参照原租金标准酌情降低，法院确定为每年720000元；经核算，该房屋占有使用费为1950000元；因就返还租赁保证金100000元，好旺达公司、沈建全已提起反诉，故对五色土公司要求以保证金折抵房屋占有使用费的意见，法院不予采纳；对上述房屋占有使用费1950000元，好旺达公司、沈建全应予给付。关于供暖费，虽然合同中约定由承租人向出租人每年给付供暖费，但未约定供暖费收费标准，双方事后亦未达成补充协议，五色土公司就要求好旺达公司、沈建全每个供暖季给付供暖费61000元的收费依据，未作出说明或提交证据，且好旺达公司、沈建全主张五色土公司在冬季并未供暖，故对五色土公司要求好旺达公司、沈建全给付供暖费122000元的诉讼请求，因举证不充分，法院不予支持。作为房屋出租人的五色土公司对本案房屋租赁合同之无效具有重大过错，其要求好旺达公司、沈建全赔偿利息损失118607.50元（以欠付房屋占有使用费及供暖费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）无法律依据，法院不予支持。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。本案中，虽然就五色土公司同意承租人进行装饰装修一节，好旺达公司、沈建全未提供书证予以证明，但在承租人多次进行大规模装饰装修后，五色土公司未在合理期限内提出异议，故可以视为出租人同意承租人装饰装修。根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”关于装饰装修价值，因租赁房屋已交还五色土公司，且新的商户已经入住租赁房屋，必然要进行新的装修改造，故无法在诉讼过程中通过司法评估的方式确定装饰装修现值损失；虽然至本案审理时于2018年1月12日作出的资产评估报告书已经超过1年有效期，但在现有情况下其是核定装饰装修现值损失的重要证据，应作为核算相应损失的重要依据；当然，其不能作为核算装饰装修损失的唯一依据；在签订及履行合同过程中，五色土公司向沈建全提交了并非租赁房屋的房屋所有权证，造成沈建全在误信租赁房屋系合法建筑后签订合同，故五色土公司对房屋租赁合同之无效具有重大过错，但是，沈建全亦存在审查房屋产权不严格的过错；在设立好旺达公司的过程中，沈建全已经认识到对于租赁房屋未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，但仍然多次进行装修，故好旺达公司、沈建全对于房屋租赁合同无效及装饰装修现值损失的发生亦具有一定过错；同时按照“合同解除通知书”中的措辞，经营决策失误等因素亦是好旺达公司、沈建全搬离租赁房屋的原因；据此，对好旺达公司、沈建全要求五色土公司赔偿全部装饰装修现值损失的意见，法院不予采纳。综合考虑资产评估报告书、双方过错程度等因素，法院酌情确定五色土公司赔偿好旺达公司、沈建全装饰装修损失1850000元。关于经营损失，因租赁合同无效及无法在租赁房屋办理工商注册等因素，好旺达公司、沈建全搬离租赁房屋，但好旺达公司亦存在自身经营不善，故好旺达公司、沈建全要求五色土公司赔偿因合同无效造成的经营损失3000000元过高；对该经营损失，综合考虑合理的腾退时间、合理的腾退后另行租赁房屋以开展经营活动的时间、承租人实际遭受经营损失的程度、租赁双方是否妥善采取措施减少经营损失、租赁双方对租赁合同无效所承担过错等各种因素，酌情确定为原合同3个月租金数额，即225000元。综上所述，本案房屋租赁合同应属无效，好旺达公司、沈建全应连带给付五色土公司房屋占有使用费1950000元；五色土公司应退还好旺达公司、沈建全租赁保证金100000元，并给付好旺达公司、沈建全装饰装修损失1850000元，赔偿好旺达公司、沈建全经营损失225000元。判决：一、确认北京篮丰五色土农副产品市场有限公司与沈建全于二○一四年十二月一日签订的“租赁合同”无效；二、北京好旺达商贸有限公司、沈建全于判决生效后十日内连带给付北京篮丰五色土农副产品市场有限公司房屋占有使用费1950000元；三、北京篮丰五色土农副产品市场有限公司于判决生效后十日内退还北京好旺达商贸有限公司、沈建全租赁保证金100000元；四、北京篮丰五色土农副产品市场有限公司于判决生效后十日内给付北京好旺达商贸有限公司、沈建全装饰装修损失1850000元；五、北京篮丰五色土农副产品市场有限公司于判决生效后十日内赔偿北京好旺达商贸有限公司、沈建全经营损失225000元；上述第二、三、四、五项金钱给付义务抵付后，北京篮丰五色土农副产品市场有限公司于判决生效后十日内给付北京好旺达商贸有限公司、沈建全225000元；六、驳回北京篮丰五色土农副产品市场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京好旺达商贸有限公司、沈建全的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，二审审理中，五色土公司另提供收据一张，欲证明100000元为租金而非保证金；好旺达公司、沈建全质证称，不属于二审新证据，且为五色土公司自行记录，无盖章和签字，无法证明系租金，且其关于该笔款项系租金的陈述与其上诉状认可该款项为保证金的陈述不一致。经查一审庭审笔录可见，五色土公司在一审审理期间并未对100000元为保证金提出异议。五色土公司另申请其公司市场部主任吕树英作为证人出庭，证明好旺达公司、沈建全未向其交纳保证金和供暖费，好旺达公司、沈建全的经营损失系自身原因所致，好旺达公司、沈建全未按其要求处理相关附属设施。好旺达公司、沈建全对该证人证言质证称不属于二审新证据，证人为五色土公司的市场部主任，与五色土公司存在直接利害关系，其表述为五色土公司自认的行为，对该证人证言不认可。经询，五色土公司涉案房屋的供暖方式为五色土公司自采暖，好旺达公司、沈建全称五色土公司并未提供过供暖，且经常停电。本院认为，关于本案承担责任的主体问题，一审法院已经进行了详细论述，本院不再赘述，对于一审法院认定应当由好旺达公司、沈建全连带承担承租人应承担的责任，并共同享有承租人应享有的权利一节，本院予以确认。对于涉案房屋租赁合同的效力一节，一审法院经审查认定该合同无效，双方当事人亦未就效力问题提出上诉，本院对此亦予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于各项费用及损失问题，分而论之：关于100000元保证金。合同无效后，五色土公司应当返还好旺达公司与沈建全，一审法院对好旺达公司、沈建全的该项诉请予以支持，处理正确。五色土公司二审庭审中否认该笔款项为保证金，但其仅提供了其单方出具并书写的收据予以证明，不足以推翻此前其一审庭审中、上诉状中关于该笔款项性质为保证金的自认。关于房屋占有使用费。该笔费用的标准及起算时间、截止时间，一审法院已经进行了充分、详尽的论述，全面考虑了涉案租赁合同履行过程中的各种实际因素，酌定标准客观，并无不妥之处，本院予以确认。至于五色土公司关于该项费用的上诉理由，五色土公司并未在合同订立之初即向沈建全如实披露涉案房屋产权情况，反而向沈建全出具了并非针对涉案租赁标的的房屋所有权证书，明显违反诚实信用原则，其主张沈建全在签订合同时即已经知道房屋相关情况缺乏任何证据支持。且一审法院在酌定租金标准时，已经考虑了沈建全使用涉案房屋开展经营活动的实际情况，故本院对五色土公司要求按照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费，不予支持。至于好旺达公司、沈建全关于该项费用的上诉主张，因沈建全在办理公司注册手续的过程中已经得知了涉案房屋的权利情况，但并未及时提出终止本合同之履行，反而继续使用租赁标的；且其对涉案房屋进行装修的期间，亦系其占有涉案房屋的期间，应当向五色土公司支付使用费，其无法正常经营不能作为免除该期间使用费的充分理由。关于供暖费用。五色土公司称涉案房屋系自采暖，现双方并未对供暖费的标准进行约定，事发之后亦未能达成一致意见；好旺达公司、沈建全亦否认五色土公司实际供暖的事实，五色土公司未能提供证据证明其实际向好旺达公司、沈建全进行了供暖，亦未就其主张的曾向好旺达公司、沈建全催要过供暖费进行举证，故一审法院对五色土公司的该项诉请未予支持，本院不持异议。关于装修损失。关于五色土公司是否同意好旺达公司、沈建全对涉案房屋进行装修一节，一审法院已经进行论述，二审经询，五色土公司的办公地址与涉案房屋同属一个大院，本院对五色土公司关于其并不知晓好旺达公司、沈建全对涉案房屋进行装修的上诉意见，不予采信。现租赁合同无效，一审法院对于合同无效各方应当承担的责任一节，进行了详细的论述，本院认为承租人对于房屋产权手续的审查已经尽到了应尽的审查义务，不应对出租人恶意隐瞒的行为承担责任，除此以外，对一审法院的其他认定，本院不持异议。但考虑到沈建全在得知了房屋产权情况后仍然继续履行合同并经营的事实，且好旺达公司、沈建全并未就装修赔偿提出上诉，本院对一审法院酌定的装饰装修损失的赔偿数额，亦不持异议。关于经营损失。一审法院对于经营损失的酌定，并无明显不妥。五色土公司、好旺达公司与沈建全对该项损失的上诉意见，依据不足，本院均不予采纳。综上所述，五色土公司、好旺达公司与沈建全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30988元，由北京篮丰五色土农副产品市场有限公司负担28650元（已交纳），由北京好旺达商贸有限公司、沈建全负担2338元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一九年九月二十九日书记员  孙春玮