贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初6401号原告（反诉被告）：王剑鸣,女，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：罗跃波，贵州四通律师事务所律师。被告（反诉原告）：王生坤，男，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：郑洪新，贵州心达律师事务所律师。原告（反诉被告）王剑鸣与被告（反诉原告）王生坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王剑鸣及其委托诉讼代理人罗跃波、被告王生坤及其委托诉讼代理人郑洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王剑鸣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决王生坤如数支付拖欠王剑鸣的购房款174700元，并支付以174700元为本金，按月利息2分计算，从2019年5月18日计算到付清之日止；2.请求人民法院判决王生坤赔偿王剑鸣追款过程中的误工费5000元、交通费3000元、律师代理费10000元、电话费500元，合计18500元，以上金额合计为196694元；3.判决王生坤承担本案的事实费用。事实及理由：2015年5月15日，王剑鸣向黔西南州瑞峰房地产开发公司购买坐落于××市××小区××单元××号的房屋，后于2017年4月11日王生坤向原告购买此房，双方协商的价款为人民币324700元（实际上是原价转让），当时王生坤支付30000元，之后于同年8月10日支付120000元购房款，尚欠174700元约定待签订网签合同（产权确认交易合同）时支付174700元。可是2019年5月17日王生坤已经签订网签合同，该房产权已属王生坤，王生坤就应该支付尚欠的购房款，经原告委托母亲金永珍无数次讨要，被告还提出购房款降成300000元等理由拒绝支付。综上所述，双方签订的房屋买卖协议合法有效，是双方的真实意思表示，王生坤已经违约，应当承担违约的法律责任，应如数支付尚欠的购房款，赔偿王剑鸣的实际损失，请人民法院依法作出公正的判决。王生坤辩称，2017年4月11日双方签订《房屋买卖协议》，王剑鸣将位于××市××小区××单元××号房屋卖给我，约定该房屋总价324700元，协议签订当日（2017年4月11日）我已支付定金30000元，余款需等到购房合同名字更改时才一次性付清。协议签订后我按约定支付了王剑鸣30000元定金，其同时出具了相应收据。2017年8月10日，王剑鸣找到我，希望提前支付一些购房尾款，为了打消王剑鸣顾虑，王剑鸣声称可以出一个证明，同时出具相应收据，且注明这笔款项属于房屋买卖后的尾款，将来等合同改签了一并扣减，并且愿意以月利2分作为补偿。我考虑再三后同意了其要求，双方最终确定这笔款项为120000元。然而王剑鸣并未按照当初约定给予我补偿，2019年5月17日，我终于等来了正式的合同登记备案表，网签合同才正式和开发商签订，我立即联系王剑鸣，希望确定剩余尾款的支付问题，但应扣除之前120000元及相应产生的利息，但王剑鸣态度强硬，并不认可，从而导致诉讼。以上便是整个事件的发生经过，王剑鸣隐瞒了对提前要求支付120000元购房款产生的利息的事实。尾款174700元未支付我方无异议，但是其主张的我方违约在先应按月利率2%计付利息我方不认可。王生坤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决驳回被反诉人在本诉中关于利息3494元及其他费用18500元，合计21994元；2.请求人民法院判令被反诉人支付反诉人资金占用期间的费用，以120000元为本金按月利息2%计算，从2017年8月10日计算到付清为止；3.本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实及理由：一、本案事实真相。2017年4月11日反诉人与被反诉人签订《房屋买卖协议》，被反诉人将位于××市××小区××单元××号房屋卖给反诉人，双方约定：该房屋总价324700元，协议签订当日（2017年4月11日）反诉人支付定金30000元，余款需等到购房合同名字更改为反诉人时才一次性付清；协议签订后反诉人按约定支付了被反诉人30000元定金，被反诉人同时出具了相应收据。2017年8月10日，反诉人找到被反诉人，希望提前支付一些购房尾款，为了打消反诉人顾虑，被反诉人声称可以出一个证明，同时出具相应收据，且注明这笔款项属于房屋买卖后的尾款，将来等合同改签了一并扣减，并且愿意以月利2%作为反诉人的相应补偿；反诉人考虑再三后同意了被反诉人要求，双方最终确定这笔款项为120000元。然而被反诉人并未按照当初约定给予反诉人相应的补偿，2019年5月17日，反诉人终于等来了正式的合同登记备案表，网签合同才正式和开发商签订，反诉人立即联系被反诉人，希望和被反诉人确定剩余尾款的支付问题，但应扣除之前120000元及相应产生的利息，但被反诉人态度强硬，并不认可，从而导致诉讼。以上便是整个事件的发生经过，被反诉人隐瞒了其提前要求被反诉人支付120000元购房款产生的利息的事实。二、被反诉人违反《房屋买卖协议》中关于购房尾款支付的约定，同时并未遵守承诺支付相应利息补偿，明显不守诚信，违约在先，理应支付反诉人以120000元为基数，每月按2%的利息。首先，双方于2017年4月11日签订的《房屋买卖协议》中已经将购房款的支付方式约定得很清楚，即被反诉人拿到除30000元定金之外的购房尾款是需要反诉人与开发商正式签订购房合同之后；其次，被反诉人违反合同约定，要求反诉人提前支付一部分购房尾款系自身承诺出具相应证明、收据以及以月利2%为前提，反诉人理应享有该笔利息补偿；三、被反诉人在本诉中要求反诉人支付关于利息3494元及其他费用18500元，合计21994元，既没有事实根据，更加没有相关法律规定，理应得不到法庭支持。首先，反诉人之所以没有将剩余尾款174700元支付给被反诉人，完全是由于被反诉人违反《房屋买卖协议》中关于付款方式的约定，并且拒不履行当初自愿支付反诉人经济补偿的承诺才最终导致；其次，被上诉人拒不提供当初与房开商的付款收据，促使上诉人对该房屋被上诉人是否真实购买并且足额付款产生了必要的疑惑，其行为加大了双方的意见分歧：第三，被反诉人在本诉中所谓的利息及其他费用并没有事实依据，即便产生了也没有相关法律法规明确应由反诉人承担。因此，其诉讼请求理应不能得到法庭支持。综上所述，被反诉人要求反诉人支付的利息3494元及其他费用18500元没有事实根据，更加没有相关法律法规规定，对于购房尾款174700元应相应扣减被上诉人承诺的利息后再支付。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，反诉人特此提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。王剑鸣答辩称，1.反诉答辩人王剑鸣于2017年4月11日与王生坤签订《房屋买卖协议》后，按协议约定，与房开公司协商购房合同更名事宜。由房开公司向兴义市住房和城乡建设局申请撤销王剑鸣的购房合同，然后房开公司再与王生坤签订购房合同的方式，实现合同更名。2017年5月11日，房开公司将撤销购房合同的申请交到兴义市桔山政务大厅-兴义市住房和城乡建设局窗口。同年6月份，王剑鸣到桔山政务大厅查询，兴义市住房和城乡建设局工作人员确认已将王剑鸣的购房合同撤销，该房屋此时属于房开公司未售状态，于是，王剑鸣请房开公司尽快与反诉人签订购房合同，房开公司因故不能实施网签合同。2、王生坤反诉称“2017年8月10日，反诉人找到被反诉人，希望提前支付一些购房尾款，为了打消反诉人顾虑，被反诉人声称可以出一个证明，同时出具相应收据，且注明这笔款项属于房屋买卖后的尾款，将来等合同改签了一并扣减，并且愿意以月利2%作为反诉人的相应补偿；反诉人考虑再三后同意了被反诉人的要求，双方最终确定这笔款项为120000元”这是捏造事实。客观事实为：因王生坤需对所购房屋进行装修入住，但没有购房合同，不能办理相关手续。2017年8月10日，王剑鸣在上班期间，接到母亲电话，王生坤妻子彭正琴要求房开公司证明购房款已全部付清，且购房人名字变更为王生坤。王生坤可持此证明办理装修相关手续，彭正琴承诺愿意拿一笔钱作为首付，但没有说拿多少。当天下午16点左右，王生坤夫妻及其儿子在场，房开公司人员王家胜出具证明，并以公司名义承诺于2017年10月15日前完善本案房屋的网签及备案手续，随后王剑鸣、王生坤、房开公司三方在证明上签字捺印。出具证明后，王生坤拿出现金，王剑鸣在清点确认后出具了12万元的收据，签字捺印并拍照留证后，将收据交给王生坤。王剑鸣认为，就本案案涉房屋而言该房屋实际上是2011年购买，单价2280元/㎡，总房价316760.4元，属于房开公司内部价，极其便宜，远远低于房开公司的公开销售价（3042元/㎡，总房价422625元），其中差额达到10.58万元，并且本案的维修基金等都是由王剑鸣支付，在整个房屋的交易中王生坤都是受益者。从以上事实不难看出，王生坤反诉所陈诉的事实全部是其捏造和虚构的，王剑鸣从未找到王生坤要求其先支付一些购房尾款，也没有声称可以出具什么证明，更没有承诺合同改签后以月利率2%给予王生坤补偿。上述事实都是王生坤捏造的。二、关于变更合同的情况王剑鸣作以下补充说明：2018年9月29日，王生坤的妻子彭正琴打通王剑鸣电话后，将电话交给房开公司人员王家胜，王家胜告知，他到房管局去办理购房更名事宜，房管局说更名是可以的，但是由于原来有过购房人成功办理更名后不付款最后找到房管局和住建局扯皮的情形，为了避免再发生此类事情，房管局要求更名必须有全款交易的转款相关凭证后才能办理。王家胜建议，王剑鸣与王生坤双方在银行开具一个共管账户，由王生坤将购房尾款存入共管账户，房开公司持转款凭证办理更名事宜，待办理更名成功后再由银行将尾款打入王剑鸣账户。王剑鸣就与彭正琴在电话中协商，彭正琴要求必须按照协议，完成更名后再付款，这就与房管局的要求产生了矛盾，所以未完成合同更名。2019年5月17日因王剑鸣不在兴义，王剑鸣的母亲在现场见证了房开公司与王生坤签订了购房合同（网签），至此，王剑鸣《房屋买卖协议》中约定责任已履行完毕。王剑鸣母亲要求王生坤夫妻按协议约定支付购房余款174700元，王生坤夫妻拒绝支付。此后，王剑鸣多次要求王生坤及妻子彭正琴履行协议付款，对方要求拿房产证然后再付尾款，说见不到房产证就不支付。所以王生坤一直不付款的理由不是王剑鸣不支付王生坤利息、不提供付款依据，而是提出无理要求要王剑鸣为其办理房产证，其提出的这些牵强的理由最终目的就是为了拖延支付购房尾款。王生坤反诉称“被上诉人拒不提供当初与房开商的付款收据，促使上诉人对该房屋被上诉人是否真实购买并且足额付款产生了必要的疑惑，其行为加大了双方的意见分歧”所述的情况显然是与客观事实不符的，房开公司出具的证明，已经很清楚的说明了王剑鸣已支付全部购房款，且王剑鸣早在2017年签订协议时就将购房款及公共维修基金的付款收据复印件、购房合同复印件交给王生坤夫妻，王生坤在整个反诉和答辩中所陈述的所有事实都是虚构和捏造的，其最终就是想达到少支付反诉答辩人购房款的目的。综上所述，反诉人王生坤提出的反诉没有任何事实和法律依据，其所依据的事实和理由完全是其自行捏造、伪造出来的，没有任何证据予以支撑，其提出的反诉理由不过只是为了达到拖延或者少支付王剑鸣的购房尾款的非法目的，因此，恳请法庭依法驳回反诉人王生坤对反诉答辩人王剑鸣的反诉请求。对于反诉人王生坤在反诉状提出的污蔑反诉答辩人王剑鸣人格的部分反诉答辩人保留追究其法律责任的权利。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，王剑鸣作为买受人与出卖人黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由王剑鸣购买瑞峰公司开发的位于××市××小区××单元××号房屋，该房屋建筑面积为138.93平方米，套内建筑面积为120.15平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为2636.37元/平方米，房屋总价款为316760元，约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2015年5月15日前支付全部房价款。王剑鸣于2014年2月15日向瑞峰公司支付了房款316760元、公共维修基金7780元、预告登记费80元、转移登记费80元。2017年4月11日，王剑鸣（甲方）与王生坤（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定王剑鸣将涉案房屋出让给王生坤，房屋总价款为324700元，约定付款方式为签订合同当日支付订金30000元，余款294700元由甲方协助乙方将购房合同名字改为乙方当日一次性付清。签订合同当日，王生坤向王剑鸣支付了定金30000元。2017年8月10日，王生坤又向王剑鸣支付了房款120000元，王剑鸣向王生坤出具《收据》一份，载明“今收到王生坤购房款120000元，尾款174700元于房屋网签及备案手续结束后一次性付清。”2017年8月10日，瑞峰公司兴义项目分公司作为证明办理单位出具《证明》，载明“兹证明王剑鸣购买瑞峰七星城4号楼1单元102号房，面积138.93平方米，单价2280元每平方米，购房款总款于人民币316760.4元，该房款购买人已全部支付，收款人黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，由出纳人张家富出具收款收据证明，因公司逾期交房，现购买人王剑鸣本人要求，将更换变更该购买房屋的购买人姓名，变更购买人姓名为王生坤，我单位将承诺与2017年10月15日前将该购买房屋办理完善房屋网签及房屋备案手续，房产证待后续办理”。王剑鸣作为变更申请人签字，王生坤作为变更购买人签字。2019年5月17日，王生坤、彭正琴与瑞峰公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并将该房屋预登记在王生坤、彭正琴二人名下。王剑鸣因本次诉讼，与贵州四通律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师作为其代理人，代理费为10000元。该款王剑鸣已支付。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王剑鸣将其所有的房屋出卖给王生坤，双方出于真实意思表示签订了《房屋买卖协议》，该协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立并生效，双方均应按协议约定履行各自义务，现王剑鸣已配合将案涉房屋购房合同的名字变更为王生坤、彭正琴，王生坤亦应当按协议约定将房屋余款174700元交付给王剑鸣，其在更改购房合同名字后未按约支付购房余款的行为已构成违约，故其应承担违约责任，继续履行支付房款的义务。关于违约金，因双方并未约定违约金如何计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，故该违约金以尚未给付的房款174700元为基数，从王生坤、彭正琴与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》并进行预售登记之日（2019年5月17日）起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计付至该款给付完毕之日止。对于王剑鸣要求赔偿的误工费、交通费、电话费，因其未举证证明该费用为多少，与本案是否具有关联性，应由其自行承担举证不能的不利后果，故本院不予支持，对于律师代理费等，因双方在《商品房买卖合同》中并未对此进行约定，且是否聘请律师是当事人的权利，而不是必须行为，法院不因当事人是否聘请律师而改变案件审理结果，因此聘请律师与提起诉讼并不具有必然的因果关系，该费用本院不予支持。关于王生坤提起反诉主张王剑鸣要求其提前交付房款，并向其承诺以支付月利2%作为补偿，在2017年8月10日王剑鸣向王生坤出具收到其120000元的《收据》中并无该约定，而该事实也未得到王剑鸣的认可，王生坤的主张仅有其陈述，本院不予采信，故对其要求王剑鸣支付利息，并以此理由拒付王剑鸣剩余房款的主张，本院不予支持。对其提到的“王剑鸣拒不提供当初与房开商的付款收据，促使上诉人对该房屋被上诉人是否真实购买并且足额付款产生了必要的疑惑”，在2017年8月10日由瑞峰公司出具的《证明》中已载明王剑鸣已将购房总款316760.4元全部支付瑞峰公司，王生坤在该证明上签字，对该情况已知悉，故对该理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王生坤于本判决生效后十日内给付王剑鸣购房尾款174700元及逾期付款违约金，逾期付款违约金以174700元为基数，从2019年5月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计付至清偿完毕之日止；二、驳回王剑鸣的其余诉讼请求；三、驳回王生坤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元（其中本诉案件受理费4234元，减半收取2117元，本诉案件受理费1730元，减半收取865元，合计2982元），由王生坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈莹莹二〇一九年九月十日法官助理贺雪苇书记员邹金虎