5781贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初5781号原告：遵义金昊房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区董公寺集镇大街，统一社会信用代码：91520303798839089。法定代表人：周昌发，该公司总经理。诉讼代表人：遵义金昊房地产开发有限责任公司管理人。管理人负责人：程吉芬，贵州舸林律师事务所主任。委托诉讼代理人：陈娟，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林律师事务所律师。被告：郑远兴，男，1968年11月21日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：杨龙坤，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗祖微，贵州名城律师事务所律师。原告遵义金昊房地产开发有限责任公司（以下简称金昊房开公司）与被告郑远兴对外追收债权纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）黔0303民初5426号民事判决书，金昊房开公司不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月11日作出（2019）黔03民终2848号民事裁定书，以程序违法为由撤销原判发回重审，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序进行审理。原告金昊房开公司委托诉讼代理人陈娟、王璇，被告郑远兴及其委托诉讼代理人杨龙坤、罗祖微均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认解除原被告之间签订的“北部星座”-1-2、-1-3、-1-4号商业房《商品房买卖合同》；2.判决被告立即将-1-2、-1-3、-1-4号商业房返还给原告；3.判令被告支付自2014年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费（暂按每月2000元的标准计算至起诉之日，共计264000元）；4.本案全部诉讼费用等由被告承担。事实及理由：2018年6月21日，遵义市汇川区人民法院作出（2018）黔0303破（预）字第1-1号民事裁定书，裁定受理了遵义市湄潭县瑞丰小额贷款股份有限公司对金昊房开公司的破产清算，并于同日作出（2018）黔0303破字第1-1号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任管理人。管理人在对金昊房开公司资产进行清算时，发现2012年7月16日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》。约定金昊房开公司将其开发的位于遵义市××区××“北部××”楼盘××、××、××号三间商业房出售给被告，单价为4399元/㎡，总价为1390084元，但被告至今未支付三间商业房的购房款，且自2014年10月起一直将上述商业房强行占用至今。经管理人核查，被告分别于2011年12月16日、2012年3月15日、2012年4月16日共计借款50万元给原告，原告已支付被告利息9万元。2018年5月16日，遵义市汇川区人民法院作出（2018）黔0303刑初247号刑事判决书，原告金昊房开公司法定代表人周昌发犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。本案被告作为周昌发非法吸收公众存款罪的受害人，判决书认定被告的借款为41万元，且该款项应由周昌发个人归还，与原告公司之间没有任何关系。根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，管理人已向被告发出解除商品房买卖合同的通知，故商品房买卖合同已解除。经与被告多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。被告郑远兴辩称，2011年12月16日至2012年4月14日，周昌发向我借款86.5万元，经双方协商后，由我再支付52.5万元，周昌发即以金昊房开公司的名义以4399元/㎡的单价出售诉争三间门面与我。我于2012年7月16日支付购房尾款52.5万元后周昌发收回原所有借条，由金昊房开公司向我出具收款收据三张，2012年7月17日我与金昊房开公司签订正式的商品房买卖合同。我已按照合同约定履行完毕合同义务，原告无解除合同的权利。2012年11月12日，周昌发因资金短缺致诉争房屋迟迟未竣工，经与周昌发协商，由我自行垫资装修诉争三间门面并使用。2018年下半年，郭廷明等人将我装修并控制多年的-1-2、-1-3号2间门面强占而去，我现只实际控制-1-4号门面。经审理查明，金昊房开公司系周昌发于2007年4月19日投资设立的一人有限责任公司，周昌发为该公司法定代表人。经遵义市湄潭县瑞丰小额贷款股份有限公司申请，遵义市汇川区人民法院于2018年6月21日作出（2018）黔0303破字1号民事裁定书，裁定受理遵义市湄潭县瑞丰小额贷款股份有限公司对金昊房开公司的破产清算申请，于同日作出（2018）黔0303破字第1-1号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任金昊房开公司管理人。金昊房开公司设立后，开发建设了坐落于汇川区董公寺镇“北部星座”楼盘并于2011年6月13日取得了《遵义市商品房屋预售许可证》。2012年7月16日原、被告双方签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告将开发的位于遵义市××区董公寺镇“北部星座”-1-2、-1-3、-1-4号门面，面积分别为112㎡、112㎡、92㎡，以4399元/㎡的单价出售给被告。同日，原告向被告出具了三间门面购房款的三张收据，金额合计1390084元。合同签订后，经周昌发同意，被告郑远兴自行将上述三间门面做了隔断安装门便于与其他门面进行区别。2012年7月16日，周昌发和金昊房开公司向郑远兴出具《承诺书》一份，载明：“我本人代表金昊房地产开发有限责任公司向郑远兴承诺，我及公司在2012年9月16日之前没有把郑远兴交来，购买我公司汇川区董公寺镇街镇大街北部新座-1-2、-1-3、-1-4号门面购房款1390000.00元整，（大写）壹佰叁拾玖万元整。如数退还之前，我公司及售房部不得将上述2-4门面再次出售，不得用来抵押贷款。该款项到2012年9月16日如果我及公司没有按时退还郑远兴的大写壹佰叁拾玖万元整。上述2-4号门面，共3个门面归郑远兴所有。我公司无条件为郑远兴办理上述门面的相关手续。所有费用由我及公司承担。”2012年9月21日，周昌发再次在该《承诺书》上手书“此款于2012年11月15日前一次性付清。”金昊房开公司加盖印章确认。2018年，-1-2和-1-3号门面被他人占有，郑远兴现仅占有-1-4号门面并出租给他人使用，每月租金3000元。2018年5月16日，遵义市汇川区人民法院作出（2018）黔0303刑初1147号刑事判决书，载明：2007年4月19日，被告人周昌发设立金昊房开公司后开发“北部星座”楼盘，后因管理不善致资金链断裂，周昌发通过亲朋好友口口宣传、介绍，并许诺月息3%至15%的高额利息向企业和个人借款。周昌发向不特定公众非法吸收存款2676.6万元（其中被害人郑远兴借款50万元，已支付利息9万元），尚欠本金1833.5万元。判决被告人周昌发犯非法吸收公众存款罪，判决有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币十五万元。追缴被告人周昌发违法所得财物合计人民币1296.0229万元。追缴到位后返还各被害人（其中应返还郑远兴41万元）。诉讼中，双方对合同购房款1390084元是否实际支付产生争议。原告主张被告未付购房款，仅出借给原告50万元。被告主张曾向原告出借共计86.5万元，双方协商转为购房款，后又支付52.5万元现金作为购房款，原告收回借条，以累计金额为三间门面的购房款。被告提供2011年3月22日至2011年12月13日陆续在银行取出存款的凭证用以证明其现金支付借款、提供《建筑工程承包合同》及工程发包人银行取款现金交易明细，用以证明发包人支付其工程款并用以三次支付上述购房款。本院认为，被告主张以现金支付购房款52.5万元，原告收回了借条，但根据一般交易习惯，当其每次以现金支付购房款时，原告应出具收据，但其并没有相应的购房收据。其次，被告提供的是他人取现金的银行交易明细，不能证明该款由被告交付给原告，且他人取款时间与其主张交款给原告的时间、金额不符。故本院对被告主张现金支付购房款的事实不予认可。被告主张借款金额为86.5万元，而生效刑事判决书认定周昌发非法吸收公众存款犯罪的金额中，被告出借给周昌发借款50万元，显然被告主张与刑事判决认定事实不符，本院不予采信。该50万元为被告出借给周昌发的借款，因被告支付给周昌发50万元系借款，非原告公司与被告签订的三份《商品房买卖合同》的购房款，结合周昌发与原告公司于2012年7月16日出具的承诺内容“（交来门面购房款1390000.00元）如数退还之前，我公司及售房部不得将上述2-4门面再次出售，不得用来抵押贷款。该款项到2012年9月16日如果我及公司没有按时退还郑远兴的大写壹佰叁拾玖万元整。上述2-4号门面，共3个门面归郑远兴所有。”来看，可以认定双方签订商品房买卖合同的真实目的是为了给双方的借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方合同所形成的是担保关系，非真实的商品房买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”被告可对其借款担保依法主张权利，但不能主张买卖合同权利。虽然被告经周昌发同意使用门面，但现原告公司要求其返还门面系权利人行使其物权，应予支持。与此同时，根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，赋予了管理人解除或者继续合同履行的权利。本案中，被告未付购房款，且房屋权属转移登记尚未办理，双方的合同均未履行完毕，破产申请受理后，管理人有权决定解除合同。因诉讼中，原告未举证证明其曾通知解除，故依照前述法律规定，从破产申请受理之日起二个月届满后，视为解除合同，则确认2018年8月21日合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告返还占用的门面应予支持。因被告现实际只占用-1-4号门面，故应与返还。原告要求被告支付从2014年起占用门面的损失，因合同解除前系基于合法占用，故对原告主张的该期间损失不予支持。但合同解除后至门面实际返还前，确给原告造成门面不能使用的损失，应予支持。根据原告的主张，结合被告郑远兴出租房屋的价格，支持按2000元每月支付房屋占用费。为此，判决如下：一、确认原告遵义金昊房地产开发有限责任公司与被告郑远兴之间签订的三份《商品房买卖合同》于2018年8月21日解除；二、被告郑远兴于本判决生效后立即返还原告位于遵义市××区董公寺“北部星座”-1-4号门面房，并从2018年8月22日起至实际返还之日止按每月2000元标准支付房屋占用损失；三、驳回原告遵义金昊房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23310元（已缓交），由原告遵义金昊房地产开发有限责任公司负担11655元，被告郑远兴负担11655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  张国林人民陪审员  乔美娟人民陪审员  黄开才二〇一九年九月二十九日法官助理张波书记员黄颂娟