文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初2832号原告：舒长燕，女，1968年10月27日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：吕剑涛，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆民福建设工程有限公司，住所地重庆市潼**桂林街道办事处金佛东路**，统一社会信用代码91500223203697274R。法定代表人：杨中富，董事长。委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：舒长江，重庆市潼南区梓潼法律服务所实习法律工作者。原告舒长燕与被告重庆民福建设工程有限公司（以下简称民福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒长燕的委托诉讼代理人吕剑涛、被告民福公司的委托诉讼代理人刘昌体、舒长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒长燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2019年5月6日前将重庆市潼南区XX街道办事处XX小区XX号房屋过户给原告，并协助房地产管理部门为原告办理房地产权证；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年5月3日，时任民福公司副总经理、民福公司XX小区项目负责人霍宏伟与重庆通源建材有限公司（以下简称“通源公司”）签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定：霍宏伟欠通源公司25157918.11元，用原潼南县“XX小区”项目商品房72套进行抵偿，抵偿的款项包含房屋购房款及各项税费；协议指定舒长燕为商品房买受人，签订《商品房买卖合同》，房产权属办理在其名下，签订合同后，购房款及税费视为全部缴纳。2014年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX小区XX号房屋，并对房屋价款及房屋交付等内容作了约定。合同签订后，被告为该合同办理了预购商品房买卖合同登记备案。2014年8月4日，被告向原告出具收据，载明被告收到了25157918.11元，收款理由为“根据霍宏伟和重庆通源公司商品房抵款协议抵款”。合同签订后，被告一直未能按约交付房屋，反而就72套房屋中的5套向法院起诉，认为原告未支付购房款，要求解除购房合同，案件经一、二审判决，均认为霍宏伟与通源公司签订的《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》合法有效，原告已实际支付了全部购房款及税费，驳回了被告的诉讼请求。在此之后，被告拒绝交房，原告向法院起诉要求交付房屋，潼南区人民法院于2018年12月26日作出判决，判令被告立即向原告交付房屋，该判决生效后，被告仍拒绝交房，原告现已自行接收房屋，但被告至今未履行办证义务。被告民福公司辩称，民福公司与舒长燕之间不是真实的房屋买卖合同关系，而是名为买卖实为借款担保合同关系；原告主张已经付清了房款不是事实；原告主张的商品房的款协议侵犯了其他债权人的合法权益，如各施工队的优先受偿权，因此，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月8日，民福公司与舒长燕签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定舒长燕购买民福公司开发的“XX小区”项目位于重庆市潼南区XX街道办事处XX小区XX号房屋，总成交价款为333315元，付款方式为分期付款，第一期付款时间为2014年5月8日，第二期付款时间为合同登记备案后。该合同第七条“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限”载明：“属预售商品房的，甲方（即被告）应当在2014年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即原告）使用。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该合同于2014年6月23日登记备案。另查明，2011年4月6日，民福公司以重民福建（2011）03号文件任命案外人霍宏伟为民福公司副总经理。2011年5月16日，民福公司以重民福建（2011）34号文件成立“重庆民福建设工程有限公司XX小区项目部”，霍宏伟任项目负责人。后霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定霍宏伟将其开发的“XX小区”72套商品房以抵款方式冲抵霍宏伟拖欠重庆通源建材有限公司的25157918.11元债务，并将该72套商品房全部办理在舒长燕名下，由舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》，该72套商品房视为全款已缴纳。协议签订后，舒长燕与民福公司签订了72份《商品房买卖合同》，民福公司项目部向舒长燕出具了25157918.11元的收据，本案所涉合同亦在该72份合同之中。但被告民福公司一直未将涉案房屋向原告交付，原告遂于2018年诉至本院，要求被告民福公司履行交房及办证义务，本院于2018年12月26日作出（2018）渝0152民初字第8027号民事判决书，判令被告于该判决生效后立即将涉案房屋向原告交付，因房屋尚未交付，办证期限尚未届满，驳回了原告的办证请求。该判决书已于2019年1月29日发生法律效力。但此后被告仍未向原告交付该房屋，原告遂于2019年3月6日自行将该房屋打开，并将锁芯更换，占有了该房屋，但被告至今未履行办证义务，原告遂诉至本院，请求如诉称。本院还查明，2018年4月17日，涉案房屋经重庆市潼南区城乡建设委员会在《潼南县解决办理房地产权证遗留问题》联合审批表上盖章并注明：“原则上同意按遗留问题处理。开发商应尽快完善民用用电配套设施。”2018年8月30日，重庆市潼南区公安消防支队在该审批表上盖章并注明：“该项目已经消防验收合格”。2018年11月12日，重庆市潼南区人民政府在该审批表上盖章并注明：“同意按照遗留问题依法依规办理。”本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依据以房抵款协议及补充协议的约定履行了付款义务，被告应依照合同约定向原告交付房屋并办理房屋产权过户登记手续。被告民福建司辩称原告未付清购房款，本院认为，霍宏伟作为XX小区项目的实际开发人及民福公司任命的项目负责人，与重庆通源建材有限公司协商签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定霍宏伟将其开发的“XX小区”72套商品房以抵款方式冲抵霍宏伟拖欠重庆通源建材有限公司的25157918.11元债务，并将该72套商品房全部办理在舒长燕名下，由舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》，该72套商品房视为全款已缴纳。协议签订后，舒长燕与民福公司签订了72份《商品房买卖合同》，民福公司项目部向舒长燕出具了25157918.11元的收据，并办理了合同登记备案，因此，被告民福公司对霍宏伟与舒长燕以房抵债的行为应当知晓并对该抵债行为予以认可，该事实及认定已在前述生效判决中予以确认，被告对此提出异议，但所举示的证据不足以推翻上述事实及认定，对其辩解意见本院不予支持。被告还辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为民间借贷的担保，原、被告签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，但本案中，案外人霍宏伟与通源公司签订《商品房抵款协议》系对双方已经产生的债权债务作结算，并约定用结算的债权折抵涉案商品房价款及相关税费，本案不是用房屋买卖的形式来实现未到期债权的担保，双方的真实意思表示是用到期债权折抵房款，并不是被告辩称双方预先约定如到期不能清偿债务则以物抵债的让与担保。故被告民福公司该辩解意见不能成立。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案房屋实际交付使用之日起60日内为原告办理《房地产权证》。本案中，被告在本院（2018）渝0152民初字第8027号民事判决书判令交房后仍拒绝履行交房义务，原告遂于2019年3月6日自行将该房屋打开，并将锁芯更换，占有了该房屋，虽然原告该自行占有房屋的方式并非房屋交付的合法情形，不能视为涉案房屋已经交付，但被告民福建司在本案合同约定应于2014年12月30日前交房的情形下，至今未交付房屋，经本院判决立即交房且该判决于2019年1月29日生效后仍未履行交房义务，严重违反了合同约定及法律规定，因此，根据合同法第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，应视为本案被告履行办证义务的前提条件“交付房屋”已于（2018）渝0152民初字第8027号民事判决书生效之日2019年1月29日成就，被告至今未为原告办理房地产权证，违反了合同约定，因此，对原告要求被告办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆民福建设工程有限公司于本判决生效后十五日为原告办理位于重庆市潼南区XX街道办事处XX小区XX号房屋的过户登记手续；二、驳回原告舒长燕的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告重庆民福建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  孙 健二〇一九年九月二十日法官助理  陈 法书 记 员  吉泉忠