重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15572号 原告：史成美，女，1975年3月23日出生，汉族，住江苏省苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：王崧年，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：张占虎，男，1973年10月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：潘勇，重庆捷讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛巧巧，重庆捷讯律师事务所实习律师。 原告史成美与被告张占虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王崧年，被告的委托诉讼代理人潘勇、盛巧巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告双方《房屋租赁协议》于2019年5月30日终止,被告立即将租赁房屋交还原告；2.被告支付截止2019年5月30日的房屋租金230000元；3.被告支付2019年5月31日后的房屋占用费,直至被告将租赁房屋交还给原告,该占用费按照人民币208.22元/日进行计算(年租金76000/365日=日租金208.22元)；4.被告支付拖欠租金的滞纳金,直至被告偿清租金为止,该滞纳金以拖欠租金为基数,按24%/年为计算标准(2016年5月31日拖欠租金33000元,2016年11月31日拖欠租金33000元,2017年5月31日拖欠租金35000元,2017年11月31日拖欠租金35000元,2018年5月31日拖欠租金38000元,2018年11月31日拖欠租金38000元)；5.被告支付违约金,直至被告偿清房屋占用费为止,该违约金以每日房屋占用费为基数,按24%年为计算标准；6.被告从2019年7月1日起向原告按照367.55元/月支付物业管理费,直至被告将租赁房屋交还给原告之日止；7.被告支付律师费15000元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月30日，原被告签订房屋租赁协议，原告将位于渝北区龙溪街道金山路xx号x幢30-3号房屋出租给被告使用。2019年3月29日，被告出具《还款计划确认书》，明确欠付租金及支付时间等。但至今被告仍未支付租金等，为维护合法权益，起诉来院。 被告答辩称：1.案涉房屋的实际承租人系成都建工集团有限公司重庆分公司，被告只是代其签订租赁协议，租金应由该公司支付；2.2019年5月30日之后确在使用案涉房屋，故租赁合同并未终止；3.滞纳金、违约金标准过高；4.房屋占用费的计算标准无依据；5.物业费应由原告承担；6.律师费过高，且不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告系重庆市渝**龙溪街道金山路**中渝都会首站****房屋产权人，该房屋建筑面积为147.02平方米。 2012年11月30日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，第3条约定：甲方同意将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼3号，物业建筑面积144.44平方米；第5.1条约定：租期从2012年11月30日至2015年11月30日，自2013年2月1日起开始计算租金；第5.3.1条约定：按30元/平方米/月（建筑面积）每年按8%递增，第一年租金为30元/平方米/月，第二年租金为32元/平方米/月，第三年租金为35元/平方米/月，租金应当在每季度十五日前支付，乙方必须按时将租金打入甲方指定账号。 2016年5月30日，原告、邓俊英委托张波与被告就重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝都会首站3号30楼2号、3号房屋签订《房屋租赁协议》。其中首部记载为原告的《房屋租赁协议》，第3条约定：甲方同意将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼2号，物业建筑面积144.44平方米；第5.1条约定：租期从2016年5月30日至2019年5月30日；第5.3.1条约定：按35元/平方米/月（建筑面积）每年按8%递增，第一年租金为37.8元/平方米/月，第二年租金为40.8元/平方米/月，第三年租金为44元/平方米/月，租金应当在每半年前支付（该条原打印文字为租金应当在每个季度十五日前支付，后将“个季度十五日”划除，手写更改为“半年”），即第一年总房租6.6万元，第二年总房租7万元，第三年总房租7.6万元；第6.3条约定：租赁期间，乙方拖欠应缴纳的租金，甲方有权按照每天1%的标准计算所拖欠部分租金的滞纳金，若乙方拖欠租金超过一个月，则甲方有权终止本租赁合同，并要求乙方支付租赁物占用期间的占用费，按每个月租金基础上算每天2%违约金；第6.8条约定：若本合同一方有违约情况发生除应当赔偿守约方违约金（违约金包括因处置本合同产生的诉讼费、律师费、交通费等）。同日，邓俊英与被告就重庆市渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼3号，物业建筑面积144.44平方米的房屋签订《房屋租赁协议》，租期、租金标准等均与原告与被告2016年5月30日的《房屋租赁协议》一致。审理中，原告陈述房屋租赁协议上房号系笔误，原告出租的乃是30-3号房屋，邓俊英与原告系亲戚关系；被告支付了保证金5000元，于另案处理；诉讼请求中的第四、五项诉讼请求是依据合同第6.3条的约定；至于租金的支付时间，虽有手写更改痕迹，但系双方协商一致的，根据该约定1月1日至6月30日的租金即应在1月1日之前支付。被告认可原告出租的乃是30-3号房屋，租期于2019年5月30日届满，租金乃是半年支付，1月1日至6月30日的租金即应在6月30日支付。 2019年3月29日，被告向原告、邓俊英出具《还款计划确认书》，载明：其承租了渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼2号（建筑面积147.03平方米）、3号房屋（建筑面积147.02平方米），欠付2015年11月30日至2016年5月29日租金（66000元/年×0.5年×2户）66000元、欠付2016年5月30日至2017年5月30日租金（66000元/年×1年×2户）132000元、欠付2017年5月30日暂计至2018年5月30日租金（70000元/年×1年×2户）140000元、2018年5月30日至2019年5月30日租金（76000元/年×2）152000元，上述总计金额为490000元；其已于2017年8月29日支付了30000元，同时就上述欠付租金所产生的滞纳金按相关规定执行。综上，至2019年5月30日，欠付款项总计460000元，承诺于2019年5月30日付200000元，于2019年12月1日付260000元，上述款项并按照双方约定付清其他应付款项，否则无须通知即有权随时解除租赁合同、单方面收回房屋、屋内物品视作遗弃物可任意处理。如因其违约致使采取诉讼等维权行为，则维权所产生的包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费、差旅费等由其承担。审理中，双方均认可两份租赁协议（邓俊英与被告签订、原告与被告签订）2016年至2017年租金均为66000元/年，2017年至2018年租金均为70000元/年，2018年至2019年租金均为76000元/年。原告另陈述诉讼请求是根据还款确认书平均分配的。 另查明：2019年8月14日，重庆加州物业服务有限公司出具无业证明称中渝都会xx-30-02业主邓俊英2019年7月1日至7月31日物业费366.75元未缴纳，xx-30-03业主史成美2019年7月1日至7月31日物业费367.55元未缴纳。原告称其尚未缴纳物业费。 原告为本案委托北京大成（重庆）律师事务所提供法律服务，并支付了律师费15000元。 以上事实，有经庭审质证租赁协议、授权委托书、产权证、还款计划确认书、证明、委托合同、发票、转账单及当事人陈述等证据在案为凭，应予认定。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁协议》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。虽租赁协议约定出租房屋重庆市渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼2号，但审理中原告陈述协议系笔误，出租房屋实为30-3号房屋，被告也认可承租的乃是30-3号房屋，故本院依法认定租赁房屋为重庆市渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼3号房屋。 因租赁合同约定租期于2019年5月30日届满，此时租赁合同即告终止，故本院对此项诉讼请求予以支持。租赁合同终止后，被告应当归还租赁房屋，本院对此项诉讼请求亦予以支持。被告称2019年5月30日之后形成不定期租赁关系，因不定期租赁关系形成的前提乃是被告继续使用房屋并支付了租金，原告亦不持异议，然本案中并无证据证明被告支付了之后的租金，且原告要求确认合同终止亦提出了异议，故对此项辩称意见不予采纳。 根据被告自行制作的还款计划确认书，截止2019年5月30日其总计欠付30-2、30-3号两套房屋计租金460000元，审理中双方均认可两套房屋对应的租赁合同租金标准等均一致，故被告欠付原告租金为230000元，被告作为支付租金的义务人，应当对其支付了欠付租金举示证据予以证明，其未对此举证证明，应承担相应的举证责任。虽然《还款计划确认书》中载明被告于2019年5月30日支付200000元、于2019年12月1日支付260000元，但是该支付方式是被告单方承诺，且按照合同约定被告欠付的租金均已逾期支付，原告有权按合同约定要求被告支付全部欠付租金。故对原告要求被告支付租金230000元的诉讼请求，本院予以支持。 租赁合同终止后，被告仍占有案涉房屋，应当参照租金标准支付房屋占有使用费，故本院对原告请求以76000元/年为标准，支付2019年5月31日至归还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。 对于逾期支付租金的滞纳金，合同第6.3条约定被告拖欠应缴纳的租金，应按照每天1%的标准计算所拖欠部分租金的滞纳金。该滞纳金实为逾期支付租金的违约金，原告虽调整为年利率24%，依然过高，被告也提出了抗辩，故本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。根据合同约定及当事人陈述，租金应是每半年支付一次，至于支付的时间，虽合同有更改痕迹，将“季度支付”更改为“半年支付”，但并未将“前”字划除，即并未更改租金支付与房屋使用的先后顺序，故被告应当在每一期租期开始前支付租金。据此被告应于2016年5月30日支付2016年5月31日至2016年11月29日的租金33000元，于2016年11月29日支付2016年11月30日至2017年5月30日的租金33000元，于2017年5月30日支付2017年5月31日至2017年11月29日的租金35000元，于2017年11月29日支付2017年11月30日至2018年5月30日的租金35000元，于2018年5月30日支付2018年5月31日至2018年11月29日的租金38000元，于2018年11月29日支付2018年11月30日至2019年5月30日的租金38000元。故滞纳金的计算方式为：以33000元为基数从2016年5月31日起、以33000元为基数从2016年11月30日起、以35000元为基数从2017年5月31日起、以35000元为基数从2017年11月30日起、以38000元为基数从2018年5月31日起、以38000元为基数从2018年11月30日起，均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止。 对于违约金，原告陈述系按合同第6.3条约定，该条约定若被告拖欠租金超过一个月，则原告有权终止本租赁合同，并要求支付租赁物占用期间的占用费，按每个月租金基础上算每天2%违约金。该违约金性质实为逾期还房的违约金，因该条的适用条件是原告需解除合同，现此前提不存在，故本院对此项诉讼请求不予支持。 原告另要求物业费及律师费，因其并未代被告支付物业费，现无权要求被告支付。至于律师费，因合同约定被告违约需承担律师费，现原告为本案支付了律师费15000元，被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告史成美与被告张占虎签订的《房屋租赁协议》于2019年5月30日终止； 二、被告张占虎于本判决生效之日立即将渝北区龙溪街道金山路xx号中渝都会首站x号30楼3号房屋返还原告史成美； 三、被告张占虎于本判决生效之日立即支付原告史成美截止2019年5月30日的欠付租金230000元； 四、被告张占虎于本判决生效之日立即支付原告史成美房屋占有使用费，计算方式为：以76000元/年为标准，从2019年5月31日计算至归还房屋之日止； 五、被告张占虎于本判决生效之日立即支付原告史成美滞纳金，计算方式为：以33000元为基数从2016年5月31日起、以33000元为基数从2016年11月30日起、以35000元为基数从2017年5月31日起、以35000元为基数从2017年11月30日起、以38000元为基数从2018年5月31日起、以38000元为基数从2018年11月30日起，均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止； 六、被告张占虎于本判决生效之日立即支付原告史成美律师费15000元； 七、驳回原告史成美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6188元，减半收取3094元，由被告张占虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年九月二十四日 书记员  符 爽