江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初2469号原告：车京兰,女,1966年8月8日出生,汉族,住修水县。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告：修水县祝福置业有限公司，住所地修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨鑫，男，1990年2月9日出生，汉族，住修水县，该公司职员。原告车京兰与被告修水县祝福置业有限公司（以下简称祝福置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车京兰的委托诉讼代理人冷天鹏，被告祝福置业公司的委托诉讼代理人杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告车京兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期为原告办理所购商品房房屋产权手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金20046元（自2016年2月23日起至2019年4月5日止违约金为176313元×1137天×1÷10000=20046元），后续违约金按已付房款日万分之一计算至实际办证之日止；3、被告向原告支付逾期办证的补偿金12000元；4、被告承担办理产权证所需的一切相关费用13586元并返还给原告（律师费1800元+办理房产证费用11786元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月28日,原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将凤凰广场小区1栋613室房屋以176313元的价格出卖给原告，合同约定:如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起90日内取得所有权证书,且不解除合同,被告自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的万分之一支付违约金?合同签订后,原告依约支付了房款及各项税费,且于2015年11月23日领受房屋,但被告未能按期履行办理产权登记手续的义务?2016年8月12日,凤凰广场小区业主代表与被告签订《协议书》,被告承诺“2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成,违约每户支付12000元补偿金”及“甲方(被告)如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下,乙方(原告)办理产权证所需的一切费用由甲方承担(包括:律师费?诉讼费等费用)”?至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕,被告严重违约，多次协商未果，故原告诉至法院提出前述诉请。被告祝福置业公司辩称，1、被告无义务向原告交付房产证，办理不动产权证的主体是原告，被告仅负有协助办理的义务；2、原告诉请返还办理产权证费用11786元，无事实和法律依据。被告收取的11786元包含维修基金、契税、土管部门登记费等，该些款项不是办理产权证所需费用，产权登记费仅90元，而契税是原告依法应承担的税收，不属于办证费用；3、原告诉请返还律师费1800元，无事实和法律依据。被告未收取律师费1800元，不存在返还义务。原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元；假若有证据证实原告因本案支出律师费1800元，该笔律师费也非因办理产权证支出。被告一直在积极协助办理产权证。综上，请求法院依法驳回原告部分诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2015年10月28日,原告因购买商品房【即修水县东城区芦塘村工业大道2#地块(凤凰广场小区)1栋613房】与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定如下：房屋总价款176313元，买受人应当在2015年10月28日前一次性支付该商品房全部价款。出卖人应当在2015年12月30日前，向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记?因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，若买受人不解除合同,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金?合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了房款。2015年11月23日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，原告口头委托案外人业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。因被告未能按上述约定期限办理房屋产权证书，为此原告诉至本院，花费律师费1800元。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同（预售）、协议书、收款收据等证据在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:一是本案应当如何计算逾期办证违约金；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。一、本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2015年11月23日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2015年11月23日。合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记,且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书，但涉案房屋至今仍未办理产权权属登记，被告应承担逾期办证责任；其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，被告应依照合同的约定确定违约金，故对原告主张自2016年2月23日以已付房价款176313元为基数按日万分之一的标准计算逾期办证违约金，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持；再次，据补充协议无法确定本案房屋具体应按照第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告还应向原告支付逾期办证违约金12000元。二、原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县东城区芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）1栋613房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告车京兰办理位于修水县东城区芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）1栋613房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告车京兰支付截至2019年4月5日的逾期办证违约金20046元（176313×1137×0.1‰），后续违约金自2019年4月6日起按已付房款176313元为基数以日万分之一计算至实际办证之日止；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告车京兰支付逾期办证补偿金12000元；四、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告车京兰支付律师费1800元；五、驳回原告车京兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，减半收取470.5元，由原告车京兰负担121.5元，由被告修水县祝福置业有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  苏家发二〇一九年九月三日书记员  刘福香