贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终1622号 上诉人（原审原告、申请执行人）：四川龙达建设（集团）有限公司贵州分公司，营业场所贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目F区第2栋（2）1单元6层8号房，统一社会信用代码91520102057081024Q。 负责人：夏有利，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：东城国际小区业主委员会，地址罗甸县龙坪镇知天路。 负责人：罗家用，该业委会主任。 委托诉讼代理人：王丰武，男，1962年9月19日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县罗悃镇沟亭村下沟亭组**，系东城国际小区业主。 原审第三人（被执行人）：贵州新恒基房地产开发有限公司，，住所贵州省贵阳市南明区解放西路南冲北巷**新恒基花园**负1夹层**现在罗甸县“东城国际”设有办事处，统一社会信用代码915200007143079873。 法定代表人：陈国财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐明学，男，1972年2月10日生，汉族，重庆市永川区人，，住重庆市永川区系该公司副经理。 上诉人四川龙达建设（集团）有限公司贵州分公司（以下简称龙达贵州分公司）因与被上诉人东城国际小区业主委员会（以下简称东城国际业委会）、原审第三人贵州新恒基房地产开发有限公司（以下简称新恒基房开公司）执行异议纠纷一案，不服罗甸县人民法院（2019）黔2728民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。 龙达贵州分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、被上诉人东城国际业委会因不符合小区业主委员会的成立条件和程序，依法不具有本案的诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第十条规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，而根据业主委员会的申请备案材料显示，东城国际小区建筑面积20多万平方米，除商业业主外，，住宅部分业主共计1100多户，住宅面积为13多万平方米按照业主大会召开的条件和程序，至少需要10多万平方米和600多户的前提条件下召开的业主大会才符合法律规定；而本案被告仅是由住宅部分的500多家住户召开的业主大会选举的组织，无论是面积还是业主人数，均未达到法律规定的最低标准，故其依法不具有本案涉案房屋提出物权主张的主体资格。一审对此理由和主张未认定，违反法定程序。二、根据物权法第七十六条第一款第七项第二款规定，被上诉人在庭审时未提供证据证明其作为案外人对于上诉人的执行查封案涉房屋的物权共有主张依法取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数三分之二以上的业主同意，不具有提出执行异议申请的主体资格，进而不具有本案执行异议纠纷的主体资格。三、一审法院将第三人修建的中庭两层建筑用房（后命名为7号楼）认定为配套的公共服务设施，进而认定属于业主共有，该认定依法不能成立。本案案涉房屋系规划的办公用房，既不是被告的物业管理用房也不是公共服务设施，依法属于第三人的财产。理由如下：1、根据罗甸县城乡规划局审批的规划总图和其出具的区块图上载明的案涉房屋区域，规划有小区文化设施、社区服务站、储蓄所、社区居委会办公用房等设施，规划总图上明确，该区域规划的是办公和辅助用房1782平方米，规划后，新恒基公司实际仅修建了办公用房，其他设施和辅助用房并未修建，该实际修建的办公用房无论是新恒基公司自己办公使用还是准备提供给社区、居委会办公使用，均属于新恒基公司的房产。2、在法律无明文规定和合同未明确约定的情况下，根据“谁投资谁受益”的原则，确定住宅小区配套建筑的权属。对于小区配套建筑的权属，处理法律明文规定的物业管理用房的所有权依法属于全体业主外，对于规划许可中涉及到的办公用房等，法律法规并未规定应由房开公司无偿配置给全体业主，被告也没有证据证明案涉房屋应归其所有或无偿使用；3、案涉房屋系规划的办公用房，虽然区块图上载明系社区居委会办公用房，社区居委会办公用房和社区内的其他公用设施和物业服务用房关键区别在于，其不仅用于服务本小区居民，还包含外小区居民，不具有排他性。对这种具有社会公益性质的配建设施，显然不当然由小区业主独自占有。4、罗甸县城乡规划局出具的证明与规划总图的载明事项不一致。规划总图中案涉房屋区域的规划办公、辅助用房的建筑面积为1722平方米，根据罗甸县法院执行局执行裁定书也明确案涉范围系办公用房，与规划许可一致，但罗甸县城乡规划局将其他的新恒基公司未修建的小区文化设施、社区医疗卫生站等设施与办公用房混为一谈，明显与事实不符，该证明与盖章确认的规划总图矛盾，依法不能作为本案的定案依据。5、根据物权法一百四十二条规定，案涉办公用房的所有权依法属于第三人，而不属于业主共有。四、本案的案涉房屋在不动产登记部门明确登记为办公用房，对此，上诉人已申请法院向不动产登记部门调取案涉房屋登记的相关资料，但一审法院未调取案涉房屋登记资料，仅凭罗甸县规划局出具的与其审批的规划总图矛盾的证明认定案涉房屋的归属，依法不能成立。根据建筑规划和房屋登记的相关程序和法律规定，在建设规划后，具体房屋的性质及权属，依法由不动产登记部门负责办理相关备案及登记手续。本案案涉房屋规划为办公用房，罗甸县法院执行局的裁定书中也明确案涉房屋属于第三人开发建设的办公用房。案涉房屋的性质，应当以审批的规划和备案登记为准，对于备案登记的性质和产权归属，应当以备案登记为准，为此，上诉人在庭审前，书面申请一审法院向不动产备案登记部门调取案涉房屋的备案登记资料，但一审法院并未向不动产登记部门调取该关键资料和证据，仅凭罗甸县规划局出具的与其审批的规划总图自相矛盾的证明，就认定第三人修建的办公用房属于小区的公用设施，依法不能成立。 被上诉人东城国际业委会二审辩称：一、上诉人关于被上诉人不具备本案的诉讼主体资格的理由，不应予支持。被上诉人为了依法维护全体业主的合法权益，根据《物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条的规定，依法成立业主委员会；其次，上诉人诉与被上诉人人申请执行异议之诉案件中，未提出出庭诉讼参与人的异议。另外，上诉人的此诉称与其诉请没有关联性。被上诉人成立业主委员会的条件和程序是否合法，与上诉人的诉请是两个不同的法律关系，不因程序是否合法能予改变权属问题和涉案房屋用途。二、上诉人引用《物权法》第七十条第一项、第七项第二款的规定，认为被上诉人不具备本案执行异议纠纷的主体资格，适用法律错误。根据《民事诉讼法》四十八条以及《物权法》第七十条，第七十二条，第七十三条的规定，法律赋予答辩人依法维护小区的权益，具有法定主体地位。三、关于上诉所提4个方面的上诉理由不成立：1、罗甸县城乡规划局审批的规划图载明房屋是小区文化设施、社区服务站、社区医疗卫生室、社区警务室、社区居委会办公用房等设施正确，可是上诉人向一审法院申请执行第三人修建中庭两层建筑房时，不能提供确切的依据，从何谈起和认定该财产权属第三人的办公用楼？故上诉人应承担举证不利的后果。现上诉人为了达到诉之目的，称规划图上载明区域规划的办公和辅助用房建筑面积是1782平方米，规划后，第三人只修办公用房，未修答辩人的物业管理公共服务用房之称，不成立。其理由是：罗甸县城乡规划局审批第三人的规划图上载明房屋建设面积确为1782平方米，现实际物业管理公共用房约为300平方米，并不以建筑面积来衡量和决定楼房性质及改变权属，甚至因第三人折回投资资金后，建筑面积尚未达到建设规划图上载明的面积，并留有后患给业主受灾，业主没有享受到设计规划展示效果，这一事实是众所周知。从客观事实上，第三人在建设施工东城国际小区楼房主体时，第三人的办公室在售楼部大厅内办公；第三人折回投资建设资金后，其办公室移到两处门面和库房临时办公，从未在中庭两层建筑房办公，这一事实有第三人和弘志物业有限公司于2017年4月26日签订的前期物业服务合同为凭证，物业办公用房一直是在现执行异议的楼房办公至今，从未更换办公地点。2、上诉人称在法无明文规定和合同未明确约定的情况下，根据谁投资谁受益的原则，不能成立。上诉人没有提供谁是投资者和投资资金的来源的依据，从何谈起是谁投资谁受益？3、上诉人称案涉房屋系规划的办公用房，还包含外小区居民，不具有排他性，显然不由小区业主独占之诉，是明知故犯他人的财产权，无理诉讼。4、上诉人称罗甸县城乡规划局出具的证明与盖章确认的规划总图有矛盾，明显与事实不符，依法不能作为定案依据，不成立现规划总图与客观事实不符的原因是第三人折回投资建设资金后，迟迟不能竣工交房及验收，引导业主多次反应问题严重，罗甸县人民政府派工作人员进驻协调处理第三人留下的事务，因此，罗甸县城乡规划局出具的证明和规划图纸并加盖公章认可的实际建设，是本案的客观事实。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人新恒基房开公司二审未作答辩。 原审原告龙达贵州分公司向一审法院起诉请求：1、撤销罗甸县人民法院（2018）黔2728执异3号执行裁定书；2、继续执行第三人新恒基房开公司在罗甸县××东城国际小区中庭两层建筑用房（后命名的7号楼）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告龙达贵州分公司与被告新恒基房开公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月30日作出了（2017）黔2728民初557号民事调解书，载明：新恒基房开公司支付龙达贵州分公司工程款300万元，于2018年7月31日前付清。调解书生效后，新恒基房开公司未按期履行调解书所确定的义务，龙达贵州分公司于2018年11月28日向本院申请执行，本院于2018年12月3日作出（2018）黔2728执473号之一执行裁定：查封被执行人贵州新恒基房地产开发有限公司在罗甸县××东城国际楼盘7号楼（办公用房），查封期限为2年。2018年12月17日，东城国际业委会提出执行异议申请，本院于2018年12月29日作出（2018）黔2728执异3号执行裁定：一、中止（2018）黔2728执473号之一执行裁定书的执行；二、解除对新恒基房开公司在罗甸县××东城国际小区中庭两层建筑用房（后命名的7号楼）的查封。同日申请执行人龙达公司收到执行裁定书后，于2019年1月8日向本院提起诉讼。 另查明，新恒基房开公司于2013年11月27日，经罗甸县住房和城乡建设局核发了东城国际小区（一期）建设工程规划许可证，证号为建字第520000201305466。罗甸县城乡规划局经查阅《罗甸县新恒基．东城国际规划设计方案》证实：一期中庭两层建筑用房（后命名的7号楼）规划功能为：社区服务站、公共厕所、社区委员会办公楼、小区文化设施、社区医疗卫生站、社区警备室，属于配套公共服务设施。这些功能在产品布置分析图方案中为黄色（办公），且有图标标注该房的功能用房。 一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案审查的焦点是案外人业主委员会就执行查封的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。新恒基房开公司建设的一期中庭两层建筑用房（后命名的7号楼）规划为公共设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属业主共有”，案外人业主委员会主张中止本院（2018）黔2728执473号之一执行裁定书的执行，于法有据，其提出执行异议申请的理由成立。本院（2018）黔2728执异3号执行裁定书并无不当，应予维持。原告龙达贵州分公司的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第（二）项、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告四川龙达建设（集团）有限公司贵州分公司诉讼请求。案件受理费人民币60.00元，减半收取30.00元，由原告四川龙达建设（集团）有限公司贵州分公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十四条、第三百一十一条的规定，因被上诉人东城国际业委会所举建设规划图、罗甸县城乡规划局的证明等证据已形成证据链条，能够证明东城国际小区中庭两层建筑用房（后命名的7号楼）为小区的配套公共服务设施，故根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，此房屋依法属于小区业主共有。上诉人龙达贵州分公司虽对此异议，但所举证据不能反驳被上诉人所举上述证据，不能推翻罗甸县城乡规划局在其职权范围内明确的事实，故其应承担举证不能后果，对其主张此房屋为原审第三人新恒基房开公司所有的主张不予采信。被上诉人是由小区业主选举出来的代表组成，且向相关机关备案，其作为小区业主利益的代表，有权在小区业主利益受到侵害时，依法作为民事主体提起相关诉讼；同时，因本案为执行异议之诉，针对的是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故被上诉人的成立是否合法的问题不是本案审理的范围。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人四川龙达建设（集团）有限公司贵州分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 李颖敏 二〇一九年九月二十五日 书记员 刘 皓