上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7983号原告：费友良，男，1958年2月17日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘云舟，上海国瓴律师事务所律师。被告：刘敏洁，女，1977年12月20日生，汉族，住上海市宝山区。被告：陈玉英，女，1950年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。原告费友良与被告刘敏洁、陈玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法追加陈玉英作为被告，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告费友良及其委托诉讼代理人刘云舟，被告刘敏洁及被告刘敏洁、陈玉英的共同委托诉讼代理人季克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费友良向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行合同，协助原告办理将上海市宝山区苏家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下；2、两被告支付原告逾期过户违约金(以人民币100万元为本金，按每日万分之五标准计算，期限自2019年1月1日起至房屋办理过户手续之日止)；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告刘敏洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告刘敏洁将系争房屋转让给原告，转让价格120万元。原告于《买卖合同》签订当日向被告支付了首期购房款100万元(含2万元定金)。合同约定，双方于2018年12月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续，过户当天原告支付剩余20万元房价款。若被告刘敏洁未按合同约定办理过户手续，应当按照原告已付款的日万分之五支付违约金。现系争房屋登记在两被告名下。但时至今日，两被告一直拒不配合办理房屋过户手续，原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。被告刘敏洁、陈玉英辩称，实体上同意第一项诉讼请求，但程序上不同意；不同意原告第二、三项诉讼请求。被告从未拒绝过原告过户，且签合同之日系争房屋已经交给了原告并使用至今，原告没有实际损失。合同第10.3条系对房屋交付的约定。系争房屋未过户有客观原因，系争房屋为动迁安置房屋，非被告刘敏洁一人所有，登记成两被告共有是合法行为，依照原告现有合同无法完成过户，需要协商后重新办理手续。另案诉讼中生效判决虽推定被告陈玉英登记行为存有恶意，但物权行为具有无因性。两被告为系争房屋产权人，两被告也同意过户，愿意在法院调解下过户给原告，诉讼费和保全费由原告承担，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈玉英与刘敏洁系母女关系。2010年11月16日，拆迁人上海市宝山区土地储备中心(甲方)与刘敏洁户(乙方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定，甲方合法拆除乙方位于宝山区羌家村杨家宅XXX号。乙方自愿选择货币补偿同等价值产权房调换的安置方式，共计获得三套安置房屋，分别为系争房屋及苏家浜路XXX弄XXX号XXX室、菊太路XXX弄XXX号XXX室。2015年8月10日，刘敏洁(甲方)与费友良(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋以总价120万元出售给乙方，双方约定在2015年12月31日前办理房屋交接手续。2018年12月31日前双方共同至房地产交易中心申请办理房屋的过户转让手续。附件三为付款协议，约定自签订本合同当日乙方支付100万元，2018年12月31日前办理过户当日支付尾款20万元。合同签订后，费友良向刘敏洁支付了100万元房款，刘敏洁并将系争房屋实际交付给费友良。2018年5月11日，上海顾村房地产开发(集团)有限公司与刘敏洁、陈玉英就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，附件四中该房屋权属情况显示2015年5月11日系争房屋核准登记至上海顾村房地产开发(集团)有限公司名下。在附件中附有配套商品房供应单，载明，被拆迁户为刘敏洁，购房人为刘敏洁和陈玉英。2018年10月24日，刘敏洁和陈玉英经核准登记取得系争房屋的房地产权证，两人对该房屋登记为按份共有，其中刘敏洁占百分之八十，陈玉英占百分之二十。陈玉英曾于2019年1月向本院起诉要求判令刘敏洁与费友良于2015年8月10日就系争房屋所签订的《上海市房屋买卖合同》无效，并将房屋返还给陈玉英等，案号(2019)沪0113民初2236号。本院审理后认为“……对于普通家庭而言，不动产交易系一项比较重大的民事活动，作为刘敏洁的母亲，其表示对家庭获得的动迁安置房屋的具体情况不甚了解，显然有违一般日常生活的常理，法院对此难以采信，反而可以推定陈玉英对于房屋已经由女儿刘敏洁对外出售并由他人占有使用的事实知晓并同意”，并于2019年4月17日作出判决：陈玉英要求判令刘敏洁与费友良就系争房屋所签订的《上海市房屋买卖合同》无效等诉讼请求，不予支持。陈玉英不服本院作出的上述判决，上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院审理后认为“……关于刘敏洁是否具有对系争房屋处分权的问题。本院注意到以下事实：首先，刘敏洁户(刘敏洁、陈玉英)取得安置房屋所依据的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置协议》系由刘敏洁代表整个家庭出面签字。故刘敏洁对外代表整个家庭对外进行法律行为具有先例。系争房屋于2015年8月交付费友良，费友良居住系争房屋至今，且该系争房屋与陈玉英居住的房屋在同一小区。故陈玉英对于费友良居住于系争房屋应当知晓。陈玉英认为其为系争房屋的权利人，且在知晓费友良居住系争房屋的情况下，却在几年的时间内从未对此提出异议。综合上述事实，本院认为，根据刘敏洁有代表整个家庭对外进行重要法律行为的先例及刘敏洁家庭的实际情况，刘敏洁出售系争房屋应系代表了整个家庭的真实意思。”，据此上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。审理中，刘敏洁、陈玉英表示，假如法院认定其应当支付违约金，其要求按照银行存款利率的一半计算违约金。费友良同意办理过户手续当日支付尾款20万元。本院认为，费友良与刘敏洁就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。根据生效判决认定，陈玉英对于刘敏洁出售系争房屋知晓并同意，刘敏洁出售系争房屋系代表整个家庭的真实意思，故陈玉英应受上述房屋买卖合同的约束。现系争房屋已满足过户转让条件，双方之间房屋买卖合同继续履行没有障碍，现费友良要求继续履行，并要求将系争房过户至费友良名下符合法律规定，本院予以准许。关于逾期过户违约金，因刘敏洁、陈玉英未按照约定配合办理过户手续，费友良要求刘敏洁、陈玉英支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金标准过高，结合系争房屋已交付及房款支付金额等合同履行情况、刘敏洁一方过错程度、费友良的实际损失等本案实际情况，本院调整为按照每日200元标准计算。费友良应于办理过户手续当日支付尾款20万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘敏洁、陈玉英于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区苏家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告费友良名下；二、被告刘敏洁、陈玉英于本判决生效之日起十日内，按照每日200元标准，支付原告费友良自2019年1月1日至上述房屋办理转让过户手续之日的违约金；三、原告费友良于上述房屋办理转让过户手续之日，支付被告刘敏洁、陈玉英房屋尾款20万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7,800元，由被告刘敏洁、陈玉英负担。保全费5,000元，由被告刘敏洁、陈玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇一九年九月二十日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。……