四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2107号 上诉人（原审被告）：四川威斯宁新型建材有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区燕京大道冯家桥三桥。 法定代表人：任潜，男，1987年11月21日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱勇林，四川惠博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王海平，男，1977年3月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴国，四川天普律师事务所律师。 原审第三人：庞训生，男，1947年6月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：吴伟，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人四川威斯宁新型建材有限公司（以下简称“威斯宁公司”）因与被上诉人王海平、原审第三人庞训生租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人威斯宁公司的委托诉讼代理人何春、朱勇林，被上诉人王海平及其委托诉讼代理人冯志强、王兴国，原审第三人庞训生的委托诉讼代理人吴伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 威斯宁公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定租金已经付清，属于事实认定错误。1、原判认为2017年10月10日收到被上诉人租金230万元的《收款收条》与2017年9月29日收到第三人租金40万元的《收款收条》互不包含错误。一审中，被上诉人对收到第三人租金40万元的《收款收条》的意见是“第三人未实际履行”，第三人的意见是“40万元包含在230万元之中”，上诉人的意见也是230万元包含了第三人支付的40万元，作为付款义务方的被上诉人和第三人的一致意见是：在230万元的《收据》之外，第三人并未支付40万元。2、2017年10月10日230万元的《收款收条》注明了“之前所出具收条全部作废”，虽然该收据是出具给被上诉人，但被上诉人是合伙事务执行人，其结算代表合伙双方，当然也包括第三人所支付的40万元租金。3、被上诉人支付最后一笔款的截止时间是2017年9月30日，第三人支付最后一笔款的时间是2017年9月29日，但上诉人与被上诉人结算时间是在2017年10月10日，表明2017年10月10日230万元的《收款收条》是对之前全部付款的总结算。4、根据合同约定，承租人除支付270万元的租金外，还应先行支付30万元保证金，即被上诉人只支付了200万元租金，尚欠70万元未付。被上诉人未依约付清租金，不履行合同主要义务，上诉人有权依法解除本案租赁合同。二、原判认为上诉人没有证据证明被上诉人搭建违法属于证据采信错误。被上诉人搭建违法主要表现在未经批准擅自在厂区空地扩建房屋，不符合厂区的规划设计；被上诉人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，消防大队对此也有认定。据此，被上诉人在承租期间，违法搭建、私拉乱接、私自改变厂房布局、私采地下水等，并且违法经商、私刻上诉人公司印章，上诉人因此面临巨大责任和损失，而上诉人遭受的损失和风险，比收取租金更为重要。综上，被上诉人的违法行为已经构成根本违约，上诉人请求解除合同，符合法律规定。 王海平辩称：1、王海平与上诉人签订的《租赁合同》真实合法有效，应当受到法律的保护。王海平按时交纳了租金，上诉人给王海平出具的收款收据明确载明了收到王海平具体交款金额及款项用途，期限是2017年度至2020年度的租金，王海平应上诉人的要求还支付了部分现金，上诉人向王海平发出的《通告》和《解除合同通知书》，内容并无王海平拖欠租金的事实，说明王海平并无拖欠租金的情况。2、上诉人认为被上诉人在租赁期间存在违规搭建的情况不能成立。合同签订时案涉厂房大面积即处于垮塌损坏状态，维修及添附的费用均约定由被上诉人承担，被上诉人可以根据需要装修、增添附属设施设备，被上诉人是正常使用租赁物，并未擅自变动建筑物主体和承重结构，即使小范围改动，也是上诉人同意的。3、私采地下水的情况，嘉陵区水务局已经进行了处理。王海平刻公章是上诉人授权了的，并非私刻公章。被上诉人不存在违约行为，请求二审人民法院依法驳回上诉。 第三人述称：认可上诉人的上诉意见。 王海平向一审法院起诉请求：1、判令确认威斯宁公司于2019年1月10日与同月30日向王海平发出的解除双方签订的《办公楼厂房租赁合同》通知书无效；2、排除威斯宁公司影响《办公楼厂房租赁合同》履行的行为；3、要求威斯宁公司赔偿损失5万元；4、本案诉讼费由威斯宁公司承担。 一审法院认定事实如下： 王海平、庞训生（乙方）合伙承租了威斯宁公司（甲方）的位于南充市嘉陵区洞桥工业园办公楼及厂房，并于2016年11月2日签订了《办公楼厂房租赁合同》，合同约定：一、出租厂房情况，甲方将自己所有的位于嘉陵区洞桥工业园办公楼及厂房租给乙方（土地权利证号为南充市（2013）第000008号、设备由甲方自行处理）；二、厂房起付日期和租赁日期，土地（厂房）租赁自2016年11月2日起至2031年11月1日止（乙方维修厂房的期间均计算在内）。三、租金支付方式，1、甲乙双方约定，该厂房租赁费用为每年90万元（保证金30万元），乙方可以向朱武斌或刘忠支付现金或转账；2、租金每三年支付一次（2017-2020年租金在2017年10月底前付清、此后租金在三年租期满后一个月内支付）；3、租金每三年递增10%。四、其他费用，厂房大面积处于垮塌损坏状态，办公楼设备未完善的部分均由乙方先行承担维修及添附的费用。五、厂房使用要求和维修责任，乙方可以根据需要装修、增设附属设施设备、改扩建（添附的部分由乙方享有全部处分权利）。按规定须向有关部门审批的，甲方负责报请有关部门批准。六、厂房转租和归还，乙方在租赁期间，可以将厂房转租或分租，租赁期满后，该厂房归还时应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他有关约定，1、厂房租赁期间，甲乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；2、厂房租赁期间，甲方必须做好消防、安全、卫生工作。合同还对其他事项进行了约定。合同有王海平、庞训生的签名，有威斯宁公司的盖章及授权代表人朱武斌的签名。2016年11月8日，朱武斌向王海平出具一份《收条》，收条载明“本人共收到王海平支付厂房租金40万元正，人民币肆拾万元正”。2017年1月25日，威斯宁公司向王海平出具一份由朱武斌手写的加盖了公章的《收条》，收条载明“今收到王海平支付四川威斯宁厂房2016年至2017年度租金共计135万（原收到租金一部分在刘忠卡上，一部分收现金），原王海平收到的一切收条作废，以此收条为准”，在该《收条》上有“注：本人同意王海平刻四川威斯宁业务公章壹枚”。2017年10月10日，威斯宁公司向王海平出具一份《收款收条》，收条载明“经双方进行结算，截止2017年9月30日止，共收到王海平租赁公司厂房租金合计人民币2300000.00元（贰佰叁拾万元整）。该款已按合同约定转入刘忠银行账户，其余部分交付现金（2017年度-2020年度厂房租金），之前所出具收条全部作废。经手人：朱武斌”。 2017年9月29日，威斯宁公司向庞训生出具一份《收款收据》，收据载明“经双方进行结算，截止2017年9月29日止，共计收到庞训生租赁厂房租金现金合计人民币400000.00元（肆拾万元整），庞训生已付清（2017年度-2020年度）租金。之前出具收条全部收回作废”。 2018年12月3日，威斯宁公司向王海平、庞训生发出《整改通知书》，要求对非法搭建、改建进行整改。2019年1月10日，威斯宁公司向王海平发出《通告》，因在租赁期内非法搭建拒不整改，私刻公司印章提出终止租赁合同。2019年1月30日，威斯宁公司向王海平发出《解除合同通知书》，认为在租赁期间违法搭建未进行整改，私自抽取地下水出卖，在厂区内非法经营，私刻印章，通过非法物业公司在厂区收取物业费，未按时交纳租赁费，严重违约，提出解除租赁合同关系，要求王海平在15天内腾退厂房并在30日内与（庞训生/任潜）来我公司办理相关结算事宜。2019年2月18日，威斯宁公司报警称王海平伪造公章，现公安机关正在处理。2019年2月28日，南充市嘉陵区水务局向威斯宁公司发出《限期改正通知书》，要求将水井自行封闭。2019年3月26日，南充市公安消防支队嘉陵区大队向威斯宁公司发出《责令限期改正通知书》，要求对消防问题进行整改。2019年4月7日，威斯宁公司向王海平、庞训生发出《关于整改恢复原状的再次通知》，要求进行整改恢复原状。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，威斯宁公司和第三人签订的《办公楼厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，当属有效。该合同明确载明承租方为王海平和庞训生，均有各自的签名，故应认定王海平和庞训生为共同承租人，双方属合伙关系，至于双方投资的多少，属合伙关系纠纷，不属本案的审理范围，王海平和庞训生的行为代表了合伙承租行为。租赁合同签订后，威斯宁公司已将涉案办公楼厂房交付王海平使用至今，王海平和庞训生应当按照合同约定支付租金等费用。本案的争议的焦点为：租赁合同没有约定解除合同的条件，威斯宁公司解除租赁合同的行为是否符合法定解除情形，威斯宁公司是否具有合同解除权？威斯宁公司的合同主要目的是收取租金，威斯宁公司当庭陈述收到185.1万元租金，庭后出具的情况说明中表示向王海平出具的230万元收据中包含了庞训生交纳的40万元现金。合同约定，2017年10月底是租金交付的最后时间，王海平提交了经结算后由威斯宁公司于2017年10月10日出具的《收款收条》，称“共收到王海平租金合计人民币230万元，之前所出具收条全部作废”；庞训生提交了威斯宁公司于2017年9月29日出具的《收款收据》，称“经结算，截止2017年9月29日止共计收到庞训生租金现金合计人民币40万元，庞训生已付清（2017年度-2020年度）租金，之前出具收条全部收回作废”。威斯宁公司分别向王海平和庞训生出具《收款收据》，并作废了之前的收款收据，出具收款收据的时间在约定的支付租金时间（2017年10月底付清租金）内；且在出具给庞训生的《收款收据》中明确载明了“庞训生已付清（2017年度-2020年度）租金”，在出具给王海平的《收款收据》中只表述了“截止2017年9月30日止，共收到王海平租赁公司厂房租金合计人民币2300000.00元（贰佰叁拾万元整），之前所出具收条全部作废”，并未表述将出具给庞训生的收条一并作废，两份收款收据是出具给不同的人且结算截止时间只差一天（2017年9月29日、9月30日），应当认定该两份《收款收据》互不包含，王海平和庞训生提交的该两份《收款收据》表明威斯宁公司共收到了租金270万元，王海平和庞训生已完成了支付租金的义务。威斯宁公司没有相反证据否定两份《收款收据》的效力，故对威斯宁公司提出以未付足租金解除合同的理由，不予支持。 威斯宁公司提出王海平违规搭建经通知拒绝整改，王海平辩称承租时威斯宁公司已进行了搭建，王海平进行了小部分搭建，一审法院认为，王海平的搭建是违法还是合理使用，双方有争议，应由相关部门查明决定，威斯宁公司不能自行认定王海平的行为违法，威斯宁公司没有举出充分证据证明王海平变动了房屋建筑主体和承重结构，故威斯宁公司以此解除租赁合同，不予支持。威斯宁公司提出王海平抽取地下水出卖，非法经营，而案涉水井系租赁前就存在，相关部门也仅要求封闭水井，威斯宁公司以此解除租赁合同，不予支持。威斯宁公司提出私刻印章，通过非法物业收取物业服务费，因私刻印章，已由公安部门处理，现并未有处理结果，是否私刻印章尚无定论，威斯宁公司以此解除租赁合同，不予支持。威斯宁公司提交的消防部门整改意见是仅要求进行整改，并未达到王海平根本违约的程度。综上，威斯宁公司收取租金的主要合同目的已实现，威斯宁公司要求解除双方签订的合同的理由，没有充分依据。王海平对合同解除有异议，双方没有约定异议期间，王海平在收到解除合同通知书三个月请求人民法院确认解除合同的效力，符合法律规定。因此，王海平请求确认威斯宁公司发出的两份解除合同通知书不发生解除合同的效力，予以支持。 王海平请求排除威斯宁公司影响《办公楼厂房租赁合同》履行的行为和赔偿损失5万元的诉讼请求，但未举出相关证据证明，应承担举证不能的法律后果，对王海平的该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、四川威斯宁新型建材有限公司于2019年1月10日和同月30日向王海平发出的解除双方签订的《办公楼厂房租赁合同》通知书不发生解除合同的效力；二、驳回王海平的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费575元,由王海平负担525元，四川威斯宁新型建材有限公司负担50元。 二审庭审中，威斯宁公司提供如下证据： 1、王海平转账支付租金明细表以及四川天府银行业务交易账单，拟证明王海平向刘忠账户转账支付租金的金额为172.1万元； 2、2017年2月26日王海平书写的与朱小波的《购车协议》以及转账凭证，拟证明王海平陈述其向刘忠账户转账的金额有36万元是作为支付朱小波的购车款。 威斯宁公司上述证据主要证明王海平未付足租金，构成违约。 经质证，王海平称第一份证据一审已经出示，以一审质证意见为准；第二组证据与本案无关。 庞训生称第一组证据以一审质证意见为准；第二组证据的真实性认可，关联性由法院审查。 王海平提供如下证据： 1、江苏省东台市人民法院（2015）东执第2073号执行裁定书以及协助执行通知书，拟证明威斯宁公司因为买卖合同纠纷应当支付款项280万元，江苏省东台市人民法院要求王海平和庞训生协助执行威斯宁公司所欠款项，威斯宁公司才要求解除合同。 2、南充市公安局嘉陵区分局出具的不予行政处罚决定书，拟证明王海平私刻印章的行为不成立。 经质证，庞训生称证据的真实性认可，关联性由法院审查。 威斯宁公司称证据真实性认可，证明目的不认可。王海平使用的印章是私自雕刻还是威斯宁公司授权，公安机关不能具体核查，从一审所举的证据，能够证明王海平私刻印章没有经过威斯宁公司授权。 庞训生提供证据如下： 1、庞训生出具的情况说明，其内容为：“南充市中级人民法院：关于四川威斯宁新型建材有限公司2019年4月25日出具的证据材料情况说明的证实内容‘向王海平出具的230万元收据中包含了庞训生缴纳的40万元现金’确实包括在内。王海平向威斯宁支付租金一直通过银行转账完成，从未以现金形式交付租金。我的收条于2017年9月29日出具，出具后王海平的总收条于2017年10月10日出具，当时威斯宁的朱总电话告知我，给王海平的总收条里面包括了我的40万现金，我表示同意。” 2、2019年4月25日威斯宁公司出具的情况说明，其内容为：“嘉陵区人民法院：关于王海平与庞训生与我公司租赁合同纠纷一案，我公司对租金收取相关情况作如下补充说明：庞训生交纳租金40万元现金属实，该款由我公司股东朱武斌多次通过现金方式收取，对此本公司予以确认。王海平并未向我公司或公司指定的人员交纳过现金，我公司向王海平出具的230万元收据中，包含了庞训生交纳的40万元现金。特此说明”。该情况说明加盖了威斯宁公司印章，朱武斌作为经手人签名。 经质证，威斯宁公司称证据真实性认可，王海平的总收条230万中包含了庞训生的40万。 王海平称证据三性由法院认定，威斯宁公司与庞训生称王海平未支付现金，与威斯宁公司出具给王海平的收据凭证不符合，庞训生的情况说明与收条的内容相矛盾。 二审中，王海平称其所有的转账都是转到刘忠的账户上，其中给刘忠转的5笔共计36万元是给朱小波的购车款。 二审庭审后，威斯宁公司向本院另行提供一份2018年10月3日给王海平、庞训生的《解除合同通知书》，其内容为“王海平、庞训生：因你方长期未按合同履行租金，经我公司口头及电话催收多次未果，你方在厂区违规搭建存在很大的消防安全隐患，经相关部门对违规搭建进行警告和处理，我公司决定与你方解除租赁合同”。经质证，王海平对该份《解除合同通知书》不予认可，称其从未收到过该份《解除合同通知书》；庞训生未发表质证意见。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，当事人解除合同的条件分为约定解除和法定解除，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。 本案中，威斯宁公司与王海平、庞训生签订的《办公楼厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行过程中，威斯宁公司以王海平在租赁期间违法搭建未进行整改、私自抽取地下水出卖，非法经营、私刻印章，通过非法物业公司收取物业费，未按时交纳租赁费为由向王海平发出《通告》和《解除合同通知书》，王海平在收到《通告》和《解除合同通知书》后向法院提起诉讼，要求确认解除合同的效力。经审查，威斯宁公司与王海平、庞训生签订的《办公楼厂房租赁合同》未约定解除合同的条件，故本案争议焦点为威斯宁公司是否享有法定的合同解除权亦即威斯宁公司向王海平发出的《通告》和《解除合同通知书》的理由是否成立。 首先，王海平是否存在违法搭建未进行整改的问题。根据双方签订的《办公楼厂房租赁合同》的约定，案涉租赁厂房大面积处于垮塌损坏状态，办公楼设备未完善的部分均由乙方先行承担维修及添附的费用，乙方可以根据需要装修、增设附属设施设备、改扩建（添附的部分由乙方享有全部处分权利），按规定须向有关部门审批的，甲方负责报请有关部门批准。据此，王海平对租赁物进行维修、改扩建等是正常使用租赁物的行为，威斯宁公司并未提供充分证据证明王海平改扩建租赁物涉嫌违法或者受到相关部门的处理。威斯宁公司称王海平违法搭建未进行整改的问题不能成立。 其次，王海平是否在厂区抽取地下水出卖，非法经营、私刻印章的问题。案涉水井在王海平、庞训生租赁前即客观存在，相关部门也是要求封闭水井，王海平是否存在非法经营与履行租赁合同属于不同的法律关系，也不能成为威斯宁公司解除合同的法定理由。二审中，王海平提供了南充市公安局嘉陵区分局出具的不予行政处罚决定书，威斯宁公司对该决定书并未否认，本院对该决定书的真实性予以采信，威斯宁公司称王海平私刻印章，非法收取物业费的行为也不成立。 再次，王海平是否存在未按时交纳租赁费的问题。根据一审查明的事实，威斯宁公司2017年10月10日向王海平出具了一份《收款收条》，载明收到王海平租金230万元，2017年9月29日向庞训生出具了一份《收款收条》，载明收到庞训生租金40万元。二审中，威斯宁公司提供的证据证明王海平并未足额支付租金230万元，王海平自认其向刘忠账户转账的金额中有五笔共计36万元是用于支付朱小波的购车款，据此，对于王海平是否足额支付租金的事实双方存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，即使王海平未足额支付租金，迟延履行主要债务，威斯宁公司应当进行催告，如果在合理期限内王海平仍未履行债务，威斯宁公司可以解除合同。威斯宁公司在二审庭审中称其进行了口头催告，王海平称威斯宁公司从未催收。二审庭审后，威斯宁公司提供的2018年10月3日的《解除合同通知书》欲证明其向王海平进行了催告，但是，王海平称其并未收到该份《解除合同通知书》，威斯宁公司也未提供其他证据证明该份《解除合同通知书》向王海平进行了送达，并且，2018年12月3日，威斯宁公司还向王海平、庞训生发出了《整改通知书》，只是要求对非法搭建、改建进行整改。2019年1月10日以及2019年1月30日威斯宁公司才向王海平、庞训生发出《通告》和《解除合同通知书》，对威斯宁公司以2018年10月3日的《解除合同通知书》证明向王海平或者庞训生催收了租金的事实不予采信。据此，威斯宁公司以王海平未按时交纳租赁费要求解除合同的理由也不能成立。 综上，威斯宁公司并不享有合同解除权，威斯宁公司向王海平发出的《通告》和《解除合同通知书》不能发生解除案涉租赁合同的效力，对威斯宁公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川威斯宁新型建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年九月十日 书记员  刘佰燕