四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终933号 上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市**大和北路六村**，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 上诉人（原审被告）：刘永刚，男，1974年12月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人（原审被告）：迟玉琴，女，1976年9月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）与上诉人刘永刚、迟玉琴物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 合纵物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘永刚、迟玉琴支付合纵物业公司违约金635.3元；2.二审诉讼费由刘永刚、迟玉琴承担。事实和理由：一审不支持合纵物业公司提出的违约金请求系事实认定和法律适用错误。一、即便案涉合同未明确约定物业费收取的具体时间，但根据攀枝花市阳光家园业主委员会（以下简称阳光家园业委会）出具的《证明》内容记载合纵物业公司对欠费业主每满半年、一年都有进行书面贴单进行催收，能够证明物业费的收取是明确的、有期限的，即便不明确也只是对履行期限的不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，合纵物业公司每半年的催收已经给了刘永刚、迟玉琴必要的准备时间。况且，刘永刚、迟玉琴在合纵物业公司入驻阳光家园小区服务后交纳了物业费，其对什么时候应该向合纵物业公司交纳物业费是很清楚的；二、一审法院在本案一审判决以前都以案涉合同未明确约定物业费收取的具体时间为由没有支持合纵物业公司诉包括刘永刚、迟玉琴等在内欠费业主的违约责任，带来的直接不良社会后果是违约没有成本，导致欠费业主大量增加，物业纠纷大量增加，诚实信用被严重破坏。 刘永刚、迟玉琴辩称，我们物业费是半年或一年交一次，合纵物业公司没有按照合同约定配备安保人员，家里被盗后向合纵物业公司反映情况，但合纵物业公司不管不问，如合纵物业公司当时能合理处理其物业费也会及时交纳，故不同意支付违约金。 刘永刚、迟玉琴上诉请求：1.撤销一审判决，不同意支付物业费和违约金，改判驳回合纵物业公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由合纵物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公。刘永刚、迟玉琴入住的阳光家园小区25栋是带天桥的楼房，由于楼下围墙低矮存在安全隐患，刘永刚、迟玉琴多次要求合纵物业公司加高围墙或安装门禁，但合纵物业公司均不理睬，也不加强安保管理，造成刘永刚、迟玉琴家2015年8月12日被盗，合纵物业公司对被盗事件不闻不问，至今都未解决被盗财产的赔偿事宜。合纵物业公司没有履行相关法定义务及物业服务合同义务，安保和清洁人员配备不足，给刘永刚、迟玉琴居家生活带来诸多困扰和安全隐患，在合纵物业公司正确履行物业服务义务之前，刘永刚、迟玉琴有权拒绝支付物业服务费，因此，合纵物业公司应该先履行物业服务义务，解决其家中被盗财产的赔偿事宜，刘永刚、迟玉琴再付费。 合纵物业公司辩称，刘永刚、迟玉琴自2014年10月20日至2018年1月20日没有交纳物业费，其家中被盗是发生在2015年8月，是刘永刚、迟玉琴没有履约在先，且也没有证据证明被盗是由于合纵物业公司的原因造成的。对围墙过低的问题，这是修建房屋时就存在的现象，合纵物业公司无法改变这一事实，并因此专门为这几栋住户设立了门岗进行定期巡查，合纵物业公司已经履行了相应职责。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘永刚、迟玉琴支付物业费2117.7元、违约金635.3元，共计2753元；2.诉讼费由刘永刚、迟玉琴承担。 一审法院认定事实：刘永刚、迟玉琴系攀枝花市阳光家园小区（以下简称阳光家园小区）业主，拥有该小区25栋二单元5-1号房屋一套，建筑面积为104.45㎡。2011年1月20日，合纵物业公司（乙方）与阳光家园业委会（甲方）签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业委会的情况下，经攀枝花市仁和区五十一阳光社区居委会工作指导，合纵物业公司继续履行物业管理服务。2015年1月16日，合纵物业公司（乙方）与阳光家园业委会（甲方）续签了《阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日至2018年1月19日。合同订立后，合纵物业公司为阳光家园小区进行物业服务。自2014年10月20日起至2018年1月20日期间，刘永刚、迟玉琴未缴纳物业服务费。经合纵物业公司催收未果，为此起诉至法院，要求刘永刚、迟玉琴支付拖欠的物业服务费及违约金。另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳光家园业委会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。刘永刚、迟玉琴实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。双方之间建立了物业服务合同关系，合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。刘永刚、迟玉琴在实际接受了合纵物业公司的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，合纵物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，业主不能因为其在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定合纵物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。本案中，刘永刚、迟玉琴自2014年10月20日起至2018年1月20日未交纳物业服务费2117.7元，合纵物业公司要求刘永刚、迟玉琴支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。 关于合纵物业公司主张的违约金，物业服务合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金”，但合同未明确约定物业费收取的时间。因约定不明，合纵物业公司亦未提交任何证据证明刘永刚、迟玉琴所欠物业费用的实际应缴时间，致无法核算违约金数额，故不予支持。刘永刚、迟玉琴以合纵物业公司未尽到物业服务职责和义务为由不同意支付物业费，一审法院认为合纵物业公司已于2018年1月20日退出阳光家园小区，且物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费，如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，故刘永刚、迟玉琴的该辩称意见，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二规定，判决：一、刘永刚、迟玉琴于判决生效之日起十五日内支付合纵物业公司自2014年10月20日起至2018年1月20日期间的物业服务费2117.7元；二、驳回合纵物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘永刚、迟玉琴负担。 本院二审期间，刘永刚、迟玉琴向本院提交了证据照片6张，拟证明居住的阳光家园小区安全系数不够，合纵物业公司保安人数配备不够，其多次向合纵物业公司反映围墙过低、安装门禁、监控等问题，但合纵物业公司至今都没有处理。合纵物业公司质证认为，照片拍摄的时间、地点均不明确，合纵物业公司已经撤离阳光家园小区很久了，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，也不能达到其证明目的。 本院认为，刘永刚、迟玉琴提交的照片没有显示拍摄时间，拍摄地点也不明确，不能达到其证明目的，对证明目的本院不予采信。 一审法院查明的事实与本院经审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点是刘永刚、迟玉琴是否应当支付物业服务费及违约金。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合纵物业公司与阳光家园业委会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对阳光家园小区业主具有法律约束力，合纵物业公司和刘永刚、迟玉琴均应全面履行合同义务。合纵物业公司作为物业服务企业，依照合同约定为阳光家园小区提供了物业服务后，有权向小区业主收取物业服务费，故刘永刚、迟玉琴应当向合纵物业公司支付2014年10月20日起至2018年1月20日期间的物业服务费2117.7元，一审判决支持合纵物业公司的该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以维持。 关于刘永刚、迟玉琴提出合纵物业公司存在安保人员配备不够、小区围墙过低造成家中财产被盗等物业服务不到位的情形，其不应交纳物业服务费的上诉请求的问题。物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费，故刘永刚、迟玉琴提出不交纳物业服务费的上诉请求本院不予支持。 关于合纵物业公司要求刘永刚、迟玉琴支付违约金的上诉请求的问题。一是虽然案涉合同约定业主逾期三个月交纳物业服务费的，合纵物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用百分之三加收违约金，但2011年1月签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》仅约定了物业服务费实行先服务后收费的办法，除此之外，合同未明确约定物业费收取的具体时间，属于对履行方式、履行期限没有约定或者约定不明确的情形，且双方至今未能达成补充协议。二是刘永刚、迟玉琴虽然向合纵物业公司交纳了2014年10月之前的物业费，但双方并未就之后物业费的交费期限进行约定，或达成补充协议，亦不能作为双方之间的交易习惯，故合纵物业公司提出刘永刚、迟玉琴在合纵物业公司入驻阳光家园小区服务后交纳了物业费，由此可见刘永刚、迟玉琴对于什么时候应该向合纵物业公司交纳物业费是很清楚的上诉理由缺乏事实依据，依法不能成立。三是双方当事人对合纵物业公司催交物业费的时间存在争议，现有证据不能证明刘永刚、迟玉琴所欠物业费的实际应交时间，无法计算违约金。故本院对合纵物业公司要求刘永刚、迟玉琴支付违约金635.3元的上诉请求不予支持。 综上所述，合纵物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，刘永刚、迟玉琴不同意支付物业服务费的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川合纵物业服务有限公司负担50元，由刘永刚、迟玉琴负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 顾 玉 审判员 李淑群 审判员 黄 雷 二〇一九年九月六日 法官助理罗军 书记员丁海然