河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1724民初3347号原告：李春生，男，1975年4月23日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：曹阳，河南明信律师事务所律师。被告：正阳县真阳镇南菜管理委员会，住所地正阳县真阳镇。负责人：熊连丽，该管委会主任。委托诉讼代理人：杨雷，河南明信律师事务所律师。原告李春生诉被告正阳县真阳镇南菜管理委员会确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹阳、被告委托诉讼代理人杨雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告解除合同行为无效，并且继续履行合同；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告从2004年就开始租赁被告位于原真阳法庭的房屋经营幼儿园，2017年1月1日双方有续签租赁合同，租期至2037年12月31日。租赁期间，原告为经营该幼儿园投入了大量人力和财力，付出了心血和努力，为周边广大群众的幼儿教育做出了很大贡献。现被告突然向原告发出解除合同的通知，限期让原告搬离。既违背了合同应当履行的义务，又严重损害了原告的合法权益。为此，特依法向贵院提起诉讼。被告辩称，原告诉求不能成立，被告解除合同的行为符合法律规定，应驳回原告诉求。经审理查明，原告从2004年开始租赁被告位于正阳县地税局东原真阳法庭的房屋，用于开办幼儿园。2017年1月1日，双方签订书面房屋租赁合同一份，该合同内容为：“房屋座落东关地税局东亲子幼儿园房屋结构及间数砖混结构整院年租金额叁万零仟零佰零元合同期限合同起租日期2017年1月1日终止合同日期2037年12月31日出租方（甲方）：南菜管理委员会承租方（乙方）：李春生乙方承租甲方上列房屋作为使用，双方议定遵守事项如下：一、本合同为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲、乙双方均有遵守有关法律、法规和房管政策的义务。二、房屋租金标准，由甲方根据市场行情和房屋地理位置商定。三、乙方必须在当月十日前交纳房租，月租月清，不得拖欠；逾期不交的，甲方按月租金额收取1%的滞纳金，逐日累计结算。四、乙方对承租的房屋及室内、外装修设备应负责保管，爱护使用，如因照管不周或使用不当造成损坏的，甲方有权要求乙方负责修复或照价赔偿。五、乙方在承租期间，若门、窗损坏，有乙方自费维修。六、乙方在经营过程中，不得违反国家环境保护的有关规定，否则，所造成的损失，由乙方承担。七、乙方不得私自拆改、扒门改窗，增加房屋设备，禁止围绕公房私搭乱建，确需必要时，经甲方许可，双方签订协议后方可实施；乙方更换原有的门窗和进行室内、外装修、装饰等，费用由乙方自理，退租时，无偿交给甲方，不得拆除；更换下来的原有门、窗，由乙方自行处理。八、甲方应根据公房修缮标准检查，及时维修房屋，确保乙方使用安全和正常使用。九、甲方在合同生效期间确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。十、甲方鉴定位危险房屋，不能继续使用时，乙方无条件的按期迁出，其用房有乙方解决；如借故拖延不迁所造成的一切后果，由乙方承担。十一、乙方承租的房屋因甲方和国家建设需要腾让时，甲方有权终止合同，但须提前三个月通知乙方，所需房屋乙方自行解决。十二、房屋租赁期间届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。十三、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，并索赔损失。（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）擅自转借他人或擅自调换使用的；（三）擅自拆改结构或改变房屋用途的；（四）无正当理由将房屋闲置六个月以上的；（五）利用承租房屋进行非法活动的；（六）故意损毁公有房屋的；（七）擅自买卖公有房屋使用权的；（八）其他严重损害出租人权益的；（九）违犯计划生育政策的；（十）法律、法规规定其他可以收回的。十四、本租赁合同自签订之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，以便共同遵守，如有未尽事宜，双方协商解决。注：如乙方需改变房屋结构，需书面向甲方提出，甲方研究后，若同意改变也需有书面回复，乙方方可改变。甲方（签字盖章）：正阳县真阳镇南菜管理委员会乙方（签字盖章）：李春生”。被告于2019年4月16日以根据政府文件要求需建不低于500平米的党群服务中心为由,向原告发出解除合同通知书一份，该通知书内容为：“李春生：真阳镇南菜管委会于2017年1月1日与你签订一份《房屋租赁合同》，合同约定将南菜管委会管理的原正阳县法院真阳法庭范围内的房地产出租给你方使用，合同期限为20年，至2037年12月31日租期届满。双方签订的合同第十一条约定，如果因甲方（出租房）自己使用，则出租房可以单方终止合同的履行，但需要提前通知承租方。租赁合同十二条约定，未经出租方书面同意擅自改变承租房屋结构的，出租房可以单方终止合同。现因政府文件要求村办公条件改造，我单位原有办公房面积不符合条件，因此我单位拟搬迁至贵方承租的房屋内办公，目前已经上级批准。根据合同约定和实际需要及你方在履行合同期限间存在违约行为的事实，现依照《合同法》第九十四条、九十六条的规定，通知你解除上述《房屋租赁合同》。自本通知函发之日起，解除我方于2017年1月1日与你签订的《房屋租赁合同》；你方应自2019年7月20日前自行清理并迁出承租的房屋及院落（保持承租前原状及设施性能完好），逾期我方将依法按侵权追究你方的民事责任。特此通知。正阳县真阳镇南菜管委会2019年4月16日”。原告于2019年4月18日收到该解除通知书，双方协商未果。上述查明事实，有原告提供的租赁合同、解除合同通知、民办学校办学许可证、民办非企业登记证书、基础教育基层统计报表，被告提供的正阳县人民政府文件、居委会证明、取得物权的合同书、租赁合同、依法送达的解除合同通知书、政府批准东花园居委会建设办公楼的文件、施工图纸、地质勘探证明、真阳镇街道办事处证明及当事人的陈述，予以证实。本院认为：合同终止是指因发生法律规定或者当事人约定的情况，使合同当事人之间的权利义务关系消灭，该合同的法律效力终止。我国《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人约定，依法解除合同效力的行为。我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能是实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从合同终止和合同解除的概念及上述法律规定可以看出，解除是合同之债终止的事由之一，但终止不是合同解除的事由。合同解除可以代替合同终止，但合同终止不能代替合同解除使用。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同第十一条和第十三条均约定的是被告有权终止合同的条件，而不是被告有权解除合同的条件，而且被告通知原告解除合同也不存在我国法律规定的解除合同的情形。因此，被告通知原告解除合同既无合同约定，也无法律规定，原告要求确认被告解除合同行为无效，本院予以支持。由于原告现在仍然在使用本案涉案租赁物，解除合同确认无效后，双方原签订的房屋租赁合同自然恢复到继续履行状态，对原告要求继续履行合同，本院不再另外作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三之规定，判决如下：一、确认被告正阳县真阳镇南菜管理委员会于2019年4月16日向原告李春生发出的解除合同通知书无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  马克斌二〇一九年九月二十五日书记员  张银丹