上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12121号上诉人（原审被告）：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区复兴中路**。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：王坤，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海东湖物业管理有限公司，住所，住所地上海市徐汇区宛平路****div>法定代表人：成向明，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海西南明园实业发展有限公司（以下简称明园公司）因与被上诉人上海东湖物业管理有限公司（以下简称东湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人明园公司的委托诉讼代理人王坤，被上诉人东湖物业的委托诉讼代理人刘一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明园公司上诉请求：请求本院依法撤销一审判决，改判驳回东湖物业的一审诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定事实存在错误，忽视了东湖物业未提供任何物业管理服务的客观事实，应予纠正。事实上，无论是在商务楼内部，还是在商务楼外部，明园公司均承担了全部物业管理义务。而一审法院对商务楼外部物业管理服务的情况未予查明。第二，一审法院忽视了《上海市住宅物业管理规定》关于物业收费价格标准的相关规定，并弃用公正合理的司法评估，适用法律存在严重错误。第三，涉案小区物业费按照酬金制方式收取，东湖物业仅按照每月2万元的额度提取固定酬金，其余物业费用应当据实结算。一审法院忽视了酬金制的特殊性质，判令明园公司按照9元/月/平方米的标准承担物业费用，背离客观事实。东湖物业应就其实际发生的成本承担举证责任，但其始终未能提供该等证据。第四，明园公司已经对（2018）沪01民终53号案件申请再审，上海市高级人民法院已经受理该案，在尚未审结前，本案不应迳行判决。东湖物业辩称，其不同意明园公司的上诉请求。第一，东湖物业提供物业服务的事实，已由生效判决确认。明园公司声称的“东湖物业未提供物业服务”、“明园公司代为提供物业服务”无任何证据证明。第二，在物业合同纠纷案中，法官根据合同履行事实情况，在合同约定范围内酌定物业费用标准，系法律赋予的自由裁量权。明园公司要求司法评估无任何合同依据或者法律依据。第三，明园公司声称的商务楼与住宅楼应视为两个物业管理区域的理由不成立，不符合《上海市住宅物业管理规定》第八条规定，亦与事实不符。涉案小区仅成立一个业主大会，明园公司亦参与投票表决，事实上已被行政机关依法认定为一个物业管理区域。第四，酬金制系东湖物业与小区业主大会约定的结算方式，与明园公司无关。明园公司以此拒付物业费，不但没有法律依据，更是侵害其他业主的权益，不应被支持。据此，东湖物业认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持一审判决。东湖物业向一审法院提出诉讼请求：1.要求明园公司支付上海市徐汇区XX路XX号A、B幢102室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物业费84,301.56元；2.要求明园公司支付逾期缴纳物业费的违约金18,593.18元；3.诉讼费由明园公司承担。审理中，东湖物业撤回第二项诉讼请求。一审法院认定如下事实：系争上海市徐汇区XX路XX号A.B幢102房屋权利人为明园公司，建筑面积346.92平方米，房屋类型为店铺。2009年2月27日，XX城业主委员会与上海A有限公司签订《上海XX城物业服务合同》，约定，上海A有限公司为XX城的业主、物业使用人提供物业管理服务，物业名称XX城，坐落位置XX路XX弄，委托服务范围为住宅67567平方米、商务楼26000平方米（约）、地下、地下车库5000平方米；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元，服务期限2009年4月1日至2012年3月31日。2009年12月，因明园公司未按约缴纳物业管理费，上海A有限公司起诉至法院。法院经审理后认为，明园公司的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海A有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决明园公司按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付2009年4月起的物业管理费。该判决于2010年11月22日生效。2011年，明园公司（甲方）与上海B有限公司、上海C有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为XX路XX号、XX号裙房商务楼、XX路XX号、XX路XX号、XX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向XX城的物业管理单位（现为上海D有限公司）缴纳物业管理费。2016年9月28日，上海市徐汇区XX城业主大会与东湖物业签订《XX城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称XX城，坐落于上海市徐汇区XX路**、XX路**，东至嘉善路、南至永康路、西至襄阳南路、北至复兴中路，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。东湖物业按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米（该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米）。东湖物业按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度首月15日前履行缴纳义务。逾期缴纳的，每逾期一天按应缴纳物业服务费的0.05%支付违约滞纳金，直至付清全部欠费之日为止。合同另有其他约定。又查明，2017年8月，东湖物业起诉明园公司要求其支付上海市徐汇区XX路XX号A、B幢204室2016年10月至2017年3月拖欠的物业费7,303.80元（14元/平/月X52.17平方米X10个月）、违约金854.54元。审理中，明园公司称，2000年小区建成后，由开发商（即明园公司）委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年XX城业主委员会成立后，另行委托了上海A有限公司，此时，住宅楼由上海A有限公司管理，商务楼由明园公司自行管理，2011年明园公司委托了上海B有限公司、上海C有限公司管理。法院审理后认为涉讼小区商务楼部分由明园公司自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，明园公司关于无需支付物业管理费的意见，无事实依据。法院考虑到明园公司自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准由14元/平/月调整为9元/平/月。该判决已于2018年6月29日生效。一审法院审理中，双方均确认，系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区XX路XX号A、B幢204室系位于同一幢楼、不同楼层的房屋。2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。一审法院审理中，明园公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，称其主要营业地位于本市静安区XX路XX弄XX楼，故本案应由明园公司住所地法院，即上海市静安区人民法院管辖。一审法院经审查认为，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案系物业服务合同纠纷，涉案房屋位于上海市徐汇区XX路XX号，属徐汇区辖区，故一审法院对本案具有管辖权，遂依法驳回明园公司的管辖权异议。明园公司对此不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，东湖物业经与上海市徐汇区XX城业主大会签订物业服务合同而被委托作为明园公司所在XX城小区的物业服务单位。目前并无充分证据可否定该合同的效力,故该合同对包括明园公司在内的小区全体业主具有法律约束力。物业服务合同中约定包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，此系双方当事人的意思自治，并未违反法律法规的相关规定，明园公司要求对物业费金额进行司法评估，依据不足，该辩称意见一审法院不予采信。明园公司本应依14元/月/平方米的标准履行支付物业费的义务，但东湖物业自认系争房屋所在的商务楼内部确由明园公司自行委托案外人管理，明园公司自行承担了部分物业管理义务。前述案件审理过程中，法院对小区的物业服务情况进行了现场勘查，考虑到商务楼内部自行进行物业管理的事实，对商务楼房屋权利人应支付的物业管理费标准调低为9元/月/平方米。本案中，双方当事人均确认系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区XX路XX号A、B幢204室房屋位于同一幢楼、不同楼层，故物业管理服务情况亦应相同。双方也称2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。现东湖物业自愿按9元/月/平方米为标准主张2016年10月至2018年12月物业管理费并无不妥，一审法院予以支持。明园公司辩称其已经对（2018）沪01民终53号案件申请再审，故本案应中止审理。但依据法律规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”则本案应中止诉讼，但（2018）沪01民终53号案件已经审结并生效，明园公司要求中止本案诉讼，依据不足，该意见一审法院难以采信。东湖物业自愿撤回有关违约金的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法无悖，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：明园公司于判决生效之日起十日内向东湖物业支付上海市徐汇区XX路XX号A、B幢102室房屋2016年10月至2018年12月的物业费84,301.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计953.77元，由明园公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，上海市徐汇区XX城业主大会和东湖物业于2016年9月28日签订《XX城物业服务合同》，约定由前者委托后者作为XX城小区的物业服务单位。该合同系当事人真实意思表示，合法有效，对包括明园公司在内的XX城小区的全体业主具有法律约束力。而且，尽管东湖物业自认系争房屋所在的商务楼内部由明园公司自行委托案外人管理，但系争房屋所在的商务楼是XX城小区的组成部分。因此，东湖物业有权向明园公司主张物业费。第二，鉴于确实存在明园公司自行进行部分物业管理的事实，且本案系争房屋与在先生效判决所涉及的房屋属同一幢商务楼（只是楼层不同），物业管理服务情况相同，一审法院酌定按照9元/月/平方米的标准计算物业费并无不当。第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”本院就（2018）沪01民终53号案件所作出的民事判决系二审终审判决，已发生法律效力。因此，本案无适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项规定的余地。综上所述，明园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,907.50元，由上诉人上海西南明园实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩朝炜审判员  王 峥审判员  赵 鹃二〇一九年九月二十七日书记员  王 申附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。