湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初3706号原告双峰县楚泰物业服务有限公司，住所地：双峰县永丰镇城北建材市场****，统一社会信用代码914313213385326610。法定代表人宋宇坤，该公司经理。委托代理人朱湖兵，双峰县方圆法律服务所法律工作者。被告王永姣，女，1984年8月5日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。原告双峰县楚泰物业服务有限公司（以下简称楚泰物业公司）诉被告王永姣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。楚泰物业公司请求判令王永姣支付物业服务2205元。王永姣答辩要点：1、聘请物业公司我们不知情，我们没有和原告签订委托服务合同；2、我的车子停在小区内，门被搞坏，花了1400多元，至今没有解决；3、下水道堵塞问题，本单元每户出了200元给物业公司，但物业公司一直没有解决好，基于原告服务不到位，物业服务费无理收取。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、楚泰物业公司成立于2015年3月30日，公司类型为有限责任公司，经营范围：物业管理服务。玉盘小区业主委员会于2011年6月26日制定了《玉盘小区业主委员会章程》，第十二条关于委员会权利第3点规定：选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同。王永姣是玉盘小区26栋1单元401房的业主。二、2016年2月29日，玉盘小区业主委员会（甲方）与楚泰物业公司（乙方）签订《委托物业服务合同》，合同约定了物业管理区域概况，物业服务项目及等级标准，包括综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设备日常运行、保养、维修服务，服务费用（住宅的物业管理费多层0.55元/月/平方米,高层7-19楼1.15元/月/平方米,商铺1.8元/月/平方米），双方的权利和义务，合同期限为三年（自2016年3月1日起至2019年2月28日止），违约责任，其他事项。三、楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，即委派物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，向本院提交了玉盘小区业主投诉登记表、保安队长工作日记记录表、保安队长交接记录表、保安晚班轮岗值班表、白班保安巡查记录表，可以证明楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了相关的服务工作，楚泰物业公司还向本院提交了双峰县玉盘小区业主委员会于2019年5月29日出示的《证明》，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司提供的物业服务基本满意，并经小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，因楚泰物业公司自愿退出，自2019年3月1日后楚泰物业公司不再为玉盘小区提供物业服务。四、楚泰物业公司进驻玉盘小区开展物业服务后，王永姣缴纳了部分物业服务费，至2019年2月28日止，王永姣尚欠物业服务费2205元。上述事实，有当事人陈述、委托物业服务合同、玉盘小区业主委员会章程、玉盘小区业主委员会的证明、登记表等证据在卷佐证，可以认定。本案争议的焦点：1、原告是否按照《委托物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务；2、被告应否支付原告物业服务费。判决的理由与结果本院认为：1、原告是否按照《委托物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务。楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，当即委派了物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，合同期满后，玉盘小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司的物业服务基本满意，基于此，可以认定楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了一定的服务和管理工作。在楚泰物业公司从事玉盘小区的物业服务期间，也有业主反映原告在物业服务期间，物业服务不到位，不作为，主要表现在如下方面：①公共设施管理混乱，楼道照明灯坏了，很久没有维修；②卫生清洁、管理工作很不好，根本没按合同约定的每天清扫1次，仅仅是将垃圾进行了清理；③公共秩序混乱，车辆摆放无序，车辆通行不方便；④下水管道不通或堵塞，业主反映后，疏通不及时或敷衍了事；⑤最普遍的是顶楼漏水、房屋漏水问题未能得到及时、有效的处理甚至推诿不处理，导致很多业主房屋受损。因此，可以认定，原告在履行《委托物业服务合同》约定的服务内容时，亦存在瑕疵。2、被告应否支付原告物业服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，王永姣本人虽然没有与原告签订物业服务合同，但原告是被告所在小区的业主委员会选聘的物业管理企业，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《委托物业服务合同》是双方的真实意思，合同依法成立，具有法律效力，原告与被告所在小区的全体业主包括被告应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告按照《委托物业服务合同》的约定为小区内的业主进行了服务和管理工作，故被告亦应当按照合同的约定支付物业服务费。3、被告提出的车子在物业服务期间，车辆损坏是因为物业服务不到位所致，但被告没有提供足够的证据证明，故被告此一主张本院不予认可。综上所述，原告在履行《委托物业服务合同》时，存在瑕疵，对被告应缴纳的物业服务费可以适当减少，根据原告履行物业服务合同过程中存在瑕疵的情形，以及原告在物业服务中存在的瑕疵与被告的关联程度，本院认为，对被告应支付的物业服务费酌情由被告支付90%。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：被告王永姣在本判决生效后五日内支付原告双峰县楚泰物业服务有限公司物业服务费1984.5元。如果王永姣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由双峰县楚泰物业服务有限公司承担2.5元，由王永姣承担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 员  钟平亮二〇一九年九月二十五日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。