上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初54096号原告：谢春秋，男，1983年11月1日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周培源，上海永乐律师事务所律师。被告：施亚如，女，1937年11月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告谢春秋与被告施亚如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日、2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告谢春秋及其委托诉讼代理人周培源、被告施亚如到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告谢春秋向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)《房屋买卖居间合同》；２、判决被告返还购房款人民币(以下币种同)400,000元；3、判决被告支付违约金260,000元。事实及理由：原、被告于2019年3月15日就系争房屋签订了《房屋买卖居间合同》(以下简称《居间合同》)，约定被告将系争房屋以130万元的总价出售给原告，签约后原告先后向被告支付了定金10万元和首付款30万元，根据《居间合同》约定支付首付款后定金转为购房款，并约定违约金按房款总价20%计。后由于被告与系争房屋的共有人不能协商一致，无法配合原告办理网签合同手续以便过户房产。被告收到原告的房款后，将全部款项另行购房。原告认为因被告的违约行为导致合同无法继续履行，造成了原告的损失，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：判决被告支付违约金150,000元。被告施亚如辩称，由于系争房屋的共有人不配合办理过户手续，所以同意解除合同；被告只收到34万元的购房款，其余6万元被中介拿走了，所以只愿意向原告返还34万元；原告并未支付全部的付款，所以要求按照原告实际支付的购房款计算违约金；此外，由于《居间合同》解除，原告应将收取的系争房屋2019年3月至9月的房租7,000元(1,000元/月*7个月)和押金1,000元返还给被告。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，被告施亚如(甲方、出卖人)与原告谢春秋(乙方、购房人)签订《居间合同》，合同约定系争房屋的房屋所有权人为施亚如，系争房屋的实际成交价格为130万元。乙方于2019年3月15日向甲方支付购房定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；2019年3月18日，乙方向甲方支付房款30万元；待甲方名下产权为施亚如一人时，配合乙方办理买卖流程，乙方和甲方约定时间支付购房款20万元；剩余购房款待乙方审批贷款通过后，通过银行规定方式支付予乙方。如因一方的原因，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。被告名下的上海农商银行账户于2019年3月15日汇入汇款5万元，2019年3月18日汇入汇款30万元。2019年3月18日，上述账户发生ATM取款四笔，金额共计1万元。被告向原告出具两张《收款收据》，收款金额分别为10万元(用途为：购买系争房屋的定金)和30万元(用途为：购买系争房屋的部分房款)。2019年3月18日，中介人员戚凤、倪爱芳向被告出具《收条》，内容为“今收到施亚如出售宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室的购房服务费陆万元整”。2019年4月13日，被告将系争房屋交付给原告。另查明，系争房屋于2010年7月8日核准登记在潘国兴和施亚如名下。本院于2018年10月23日作出的已发生法律效力的(2018)沪0115民初71129号民事判决书认定“潘国兴2013年11月26日死亡。…潘国兴生前于2012年2月28日立遗嘱，其遗产由潘天丽继承。”并判决“确认位于上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，原告施亚如和被告潘天丽各占二分之一的份额。”后，施亚如与潘天丽因系争房屋的出售事宜向本院提起诉讼，本院于2019年1月21日作出(2019)沪0115民初952号民事判决书判决“原告施亚如与被告潘天丽于本判决生效后两个月内协商出售上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋，逾期不能协商出售，则由原告施亚如与被告潘天丽均可申请对该房屋进行拍卖或变卖，所得价款扣除相关税费、手续费后由双方按各自产权份额比例分配。”该判决现已发生法律效力。审理中，原告陈述到，支付给被告的40万元购房款中35万元是转账到被告的银行卡中，另5万元是在中介的办公场所以现金形式支付给被告的，被告随后将该5万元现金交付给中介人员。被告陈述到，对于5万元的现金，是原告放在中介人员的办公桌上，由中介人员直接拿走的，被告并没有收到，随后中介人员还从被告的银行卡上取走1万元作为中介费，而且十万元的《收款收据》不是其本人所写。此外，原、被告均同意将被告主张的系争房屋的租金和押金作为合同解除的后果在本案中一并处理；返还房屋过程中系争房屋内的物品和设施也由原、被告自行交接，无需法院处理；在房屋交接之前系争房屋的房租由原告收取用于抵扣被告应返还的购房款。以上事实，由《居间合同》、《上海市房地产权证》、《上海农商银行活期一本通存折》、《收款收据》、《收条》及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。由于被告未取得所有产权共有人同意出售系争房屋，现系争房屋的共有人不愿意配合办理房屋过户登记手续，导致系争房屋的交易无法继续进行，原、被告双方均同意解除《居间合同》，本院予以确认。《居间合同》解除后，被告应当向原告返还收取的购房款，原告也应当将系争房屋返还给被告；为了提高诉讼效率，原、被告一致同意将原告所收取的系争房屋2019年3月至9月的租金及押金共计8,000元作为合同解除的后果在本案中一并处理，原告也确认收到了上述8,000元,因此，在合同解除后，原告理应将上述房租和押金8,000元返还给被告，原告要求该笔费用从被告应返还的购房款中抵扣，于法不悖，本院予以准许。关于被告应向原告返还的购房款数额，被告向原告出具的两张《收款收据》合计金额为40万元，被告对于原告支付40万的事实也基本予以认可，只是对于款项的最终归属提出异议，结合原、被告的陈述，本院认定原告向被告的账户转账35万元，并提供了5万元现金用于为被告支付中介费，这也与被告名下银行存折的交易明细及中介人员出具的《收条》能够相互验证。基于上述理由，被告要求对十万元的《收款收据》进行笔迹鉴定的申请，本院也不予准许。故本院认定被告应当返还原告的购房款为40万元，被告关于其本人实际收取的购房款为34万元的辩解，不予采纳。因被告的违约行为导致《居间合同》解除，依照合同约定被告应向原告支付违约金；鉴于原告在明知系争房屋存在共有人的情况下，仍与被告单独签订《居间合同》，其对于房屋买卖无法完成也应承担一定的责任；因此，本院综合原、被告双方的过错程度及合同履行情况，酌定被告应向原告支付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢春秋与被告施亚如于2019年3月15日就上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告施亚如于本判决生效之日起十日内返还原告谢春秋购房款392,000元(已扣除原告谢春秋应返还被告施亚如的租金及押金8,000元)；三、被告施亚如于本判决生效之日起十日内支付原告谢春秋违约金50,000元；四、原告谢春秋于被告施亚如履行完毕上述第二项、第三项义务的当日将上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告施亚如。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,300元，减半收取计4,650元，财产保全费3,820元，共计8,470元，由原告谢春秋负担2,060元，被告施亚如负担6,410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年九月九日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。