内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1742号   上诉人（一审被告）：刘某，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市新世界物业有限责任公司。   法定代表人：梁某。   委托诉讼代理人：张某1，内蒙古培隆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某2，内蒙古培隆律师事务所律师。   上诉人刘某因与被上诉人包头市新世界物业有限责任公司（以下简称新世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   刘某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由新世界公司承担。其上诉理由是：1、一审法院认定事实不清。新世界公司不是涉案小区全体业主通过法定程序选聘的，服务收费标准也不是全体业主通过法定程序与物业公司共同协商确定的。刘某在领取钥匙时，开发商提供了一份格式物业合同，刘某只能被动签署物业服务合同。一审中，新世界公司没有提供证据证明其为涉案小区提供物业服务。2、新世界公司没有为涉案小区提供绿化维护、养护的服务内容。一审庭审中，新世界公司自认开发商还没有将小区的绿化养护维护工作交与物业公司，因此可以确定新世界公司没有为业主提供相关服务。如果其做了一些绿化工作，也是在为开发商工作。至一审时，小区规划绿地内存在多处大面积寸草不生的场地，从服务质量角度看，也严重不达标。因此，新世界公司没有提供相关服务，就不应收取该项的费用。业主不应全缴纳物业费。3、一审判决刘某支付违约金错误。新世界公司并未全面履行物业服务合同约定的义务，业主有权拒绝缴纳物业费，因此一审法院支持违约金不当。   新世界公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。   新世界公司向一审法院起诉请求：1、判令刘某支付物业费6619元（计算至2019年12月31日）；2、判令刘某支付滞纳金6690元（计算至2018年9月30日）；3、本案诉讼费由刘某承担。   一审法院认定事实：2015年12月6日双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定刘某居住的蒙泰香榭里花园小区的物业管理服务有关事宜委托新世界公司实行物业管理服务。其中涉及缴费事宜，每平米按1.6元收取物业费，逾期不交者从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三加收滞纳金。从2016年10月1日起至2019年12月31日止，刘某欠物业费6619元，经新世界公司按协议约定计算，滞纳金为6690元。新世界公司按协议约定对小区内的公共设施、房屋共用场地和绿化进行了管理、维护、保护、清洁卫生，清运垃圾等服务。   一审法院认为，刘某作为业主，应当依据物业服务协议约定交纳物业服务费用，经新世界公司催缴，仍未缴纳物业费，新世界公司有权诉请刘某支付2016年10月1日至2019年12月31日的物业管理费，并支付逾期付款违约金。物业服务合同是平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，双方在合同中所约定的滞纳金，实际上是《合同法》中规定的迟延履行的违约金。但双方协议约定的违约金按日千分之三计算过高，没有法律依据。法律规定：违约金应当以实际损失为基础。兼顾合同的履行情况，刘某应当按所欠费用以中国人民银行同期贷款利率计算加收违约金。刘某抗辩新世界公司服务质量没达到标准，所提供证据不能予以佐证其的服务有严重瑕疵，该院不予采信。但双方今后应加强交流沟通，新世界公司要继续提高自身服务质量，共同维护生活环境的和谐稳定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘某于判决生效后十日内给付原告2016年10月1日至2019年12月31日物业管理费6619元。二、被告刘某于判决生效后十日内支付原告物业管理费6619元的逾期付款违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费66.36元（按简易程序收取），由被告刘某承担。   二审期间，新世界公司提交三组证据：第一组证据，照片21张，拟证明新世界公司在2018年、2019年已经对小区绿地进行了补种工作；第二组证据，照片2张，拟证明进行了物业服务；第三组证据，照片四张，拟证明新世界公司取得各项荣誉是二星物业企业。刘某质证称，对证据的真实性认可，第一组证据恰恰证明新世界物业公司在2016-2018年未提供绿化服务，其他两组证据的证明目的认可。   本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，刘某对其欠付新世界公司物业费的数额无异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题是：刘某是否应当依约交纳物业费并承担违约责任。首先，刘某于2015年12月6日与新世界公司签订了《前期物业管理服务协议》，新世界公司亦依约提供了物业服务，刘某应当依约向新世界公司支付欠付的物业费。其次，刘某主张2016-2017年涉案小区开发商未将小区绿化工作交付新世界公司，其应当将该两年物业费中的绿化美化费扣除，每平米每月0.15元。对此本院认为，2016-2017年之间小区刚刚建成，小区绿地尚处于建设阶段，而绿地建设不属于新世界公司的义务，故刘某的该项上述主张本院不予支持。最后，刘某作为小区业主应当依约足额交纳物业费，经新世界公司催缴仍未交纳，且其未提供证据证明新世界公司提供的物业服务存在严重瑕疵，应当依约承担相应违约责任。一审法院根据全案案情及法律规定，确定违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算正确，但未明确计算基数及期间不当，本院予以纠正。依据《前期物业管理服务协议》第20.1条“业主应提前三个月交纳下一年度物业费”的约定及新世界公司的起诉请求，刘某应当支付2017、2018两个年度的违约金，即2017年度以欠付2017年度物业费2546元（106.08㎡*1.6元*15个月）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月1日计算至2018年9月30日；2018年度以欠付的2018年度物业费2546元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月1日计算至2018年9月30日。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但违约金判项表述不明，本院予以纠正。刘某的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初825号民事判决第一项“被告刘某于判决生效后十日内给付原告2016年10月1日至2019年12月31日物业管理费6619元”；   二、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初825号民事判决第二项“被告刘某于判决生效后十日内支付原告物业管理费6619元的逾期付款违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算”；   三、上诉人刘某于本判决生效后十日内支付被上诉人新世界公司违约金，具体为2017年度违约金以欠付2017年度物业费2546元（106.08㎡*1.6元*15个月）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月1日计算至2018年9月30日；2018年度违约金以欠付的2018年度物业费2546元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月1日计算至2018年9月30日。   四、驳回被上诉人新世界公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费199.08元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 邢海峰     二〇一九年九月十九日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨 曼     本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。