陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0822民初1276号原告杨建新，男，1964年2月9日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司职工，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。被告刘小东，男，1972年1月24日出生，汉族，居民，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。第三人王某某，男，1960年8月1日出生，汉族，个体工商户，住陕西省府谷县，公民身份证号XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人王板吞，男，1962年3月17日出生，汉族，居民，住陕西省府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。第三人府谷县恒源煤焦电化有限责任公司，住所地陕西省榆林市府谷县。法定代表人王某某，系该公司董事长。原告杨建新与被告刘小东及第三人王某某、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建新、被告刘小东、第三人王某某的委托诉讼代理人王板吞到庭参加了诉讼。第三人府谷县恒源煤焦电化有限责任公司法定代表人即第三人王某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建新诉称：一、2013年4月28日，第三人府谷县恒源煤焦电化有限责任公司向原告出具了收据一支，明确记载了欠款金额892800元，并约定年利率24%，该公司的法定代表人为第三人王某某。2014年4月20日，原告向王某某索要即将到期的欠款，王某某因资金紧缺，让原告暂缓一到二月，并向原告出具了保证书一份。具体内容为“我公司欠杨建新人民币892800元，本人承诺此款如果公司不能按时偿还，可由本人财产进行清偿，保证人王某某，2014年4月20日。”后经原告多次催要债务无果。2014年6月8日，原告与第三人王某某签订了一份《房屋产权买卖合同》，实质为以房某某协议，将第三人王某某所有的位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房屋一套（房产证号0**XX**）及6幢1层15号仓储一间（房产证号0**XX**）以80万元的价格抵偿给原告。原告当即将欠款收据一支交付于王某某，剩余92800元含利息由第三人王某某的财务人员郭某某于2017年9月14日向原告妻子苏云云建设银行账号尾号为6310的账户支付5万元，于2018年8月28日支付5万元。至此，原告与第三人王某某、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司之间的此笔债务清偿完毕。原告与第三人王某某签订的房屋买卖合同合法有效，且原告支付了全部房款，应受法律保护。二、原告之前一直居住在府谷县城，因工作原告于2016年12月调至榆林工作，决定对该房屋进行装修。原告于2017年3月2日补交了涉案房屋2012年至2017年的所有物业和小区安装监控费用合计5370元（由收费凭据为证），并购买了水电，有相应的装修合同及票据，均在原告名下，并由物业出具了证明一份。2017年4月12日原告在榆林天然气公司对所属房屋的天然气使用进行了上户。以上事实形成了完整证据链，原告已经支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际占有了涉案房屋，并进行了有效的管理，原告享有足以排除对涉案房屋查封的民事权利，应依法撤销对该房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院查封民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在人民法院查封之前，第三人将涉案房屋以房屋抵债的方式抵偿于原告，原告已经全部支付价款，并实际占有，未办理过户登记手续非原告的过错，故府谷县人民法院不得查封涉案房屋。三、原告多次催促第三人王某某履行过户手续，其因债务及其它原因无法联系，在过户程序中并无过错。因第三人的原因导致无法过户，且本案并非原裁定书认定的不能排除委托装修情形，如为委托装修，那么应当以委托人的名义装修，而非受托人的名义，不符合正常逻辑。综上，原告与第三人王某某在人民法院查封之前已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，实质为以房某某协议，并已支付房屋的全部价款，不能过户的原因原告并无过错，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院查封民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定内容，人民法院不得查封、扣押、冻结。故诉至贵院，请求人民法院：1、依法撤销陕西省府谷县人民法院作出的（2019）陕0822执异22号执行裁定书；2、依法停止执行王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房屋一套（房产登记号006XXXX）及6幢一层15号仓储一间（房产证号0**XX**）；3、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交以下证据：1、《房屋产权买卖合同》一份、王某某保证书一份、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司收据复印件一支（加盖公司印章，写明本复印件与原件一致），证明：(1)原告和王某某签订的《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，王某某将位于榆林市榆阳区XX路XX号楼XX单元XX室房屋一套及车库一间卖与原告，金额80万元以房某某。(2)府谷县恒源煤焦电化有限责任公司欠原告89.28万元的事实，同时王某某承诺如果公司不能按期还款，将由本人财产进行清偿归还。(3)府谷县恒源煤焦电化有限责任公司与原告的债务关系，欠原告89.28万元，年利率24%。2、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司证明一份，府谷建设银行活期账户交易明细一份，证明府谷县恒源煤焦电化有限责任公司财务人员郭某某将剩余本金9.28万元及利息二次打入原告妻子苏云云卡内10万元，至此原告与王某某及恒源公司的债务清偿完毕。3、《装修合同》一份，党某某预付材料款单据一支、粮库小区物业办证明一份、2012年至2017年小区物业费及2012年小区安装监控费用单据八支，金额5370元、冠珠陶瓷出库单一支、冠珠陶瓷退货单一支、万家乐产品安装服务记录卡一支及奥阳系列产品安装收费预结算表一支、XX道XX户门证明一支、榆林榆川天然气有限责任公司购气折一本、智能燃气表IC卡一张、小区用电卡一张，证明：（1）原告对房屋进行了装修，实际占有了房屋，并进行有效的管理。（2）原告于2017年3月2日一次性补交了房屋所欠物业费，并对房屋进行了有效的管理，实际占有了房屋。（3）原告于2017年3月3日购买地砖用于房屋装修的事实。（4）原告为该房屋购置万家乐油烟机及壁挂炉等，实际占有使用了房屋。（5）原告于2017年8月17日支付安装楼道进户门等工资1300元，原告实际占有了该房屋。（6）原告于2017年4月12日在榆林天然气公司对所属的天然气使用进行了上户，户名为杨建新。2017年3月2日在小区物业办理了用电卡，户名为杨建新。实际占有并管理了该房屋。被告刘小东辩称：1、杨建新提出的2018年3月29日府谷县人民法院在申请执行府谷县恒源煤焦电化有限责任公司民间借贷纠纷一案时，混淆个人财产与法人财产的关系，将被执行人法定代表人个人早已转让给异议人的不动产予以查封，侵犯了异议人财产权利的说法是不成立的。原因如下：王某某于2017年6月14日向府谷县人民法院写了担保书，担保书承诺若公司不对申请人刘小东履行还款，自愿为该案执行承担保证责任；2、杨建新提供的材料包括房屋买卖合同、收据及其他装修物业费等特别是《房屋产权买卖合同》只有双方签名，没有按压手印，其真实性存疑；3杨建新与王某某签订合同日期是2014年6月8日，而杨建新提供收据的日期是2013年4月28日，且并未写明债权关系及收款用途，故认为收据不能证明房款已付；4、杨建新提供的收据收款方是府谷县恒源煤焦电化有限责任公司，并不是王某某，而合同所指房屋属王某某个人财产，混淆了个人财产与公司财产，故认为买卖合同不成立；5、杨建新称没有进行房屋产权转移过户的原因是王某某没有配合，这一说法没有证据故不成立；6、杨建新对房屋装修，并交物业费，不能说明产权归属问题，故不成立。补充第一点原告称王某某于2014年4月20日向原告杨建新出具了一份保证书，而这一情况在原告杨建新于2018年12月15日向府谷县人民法院提交的执行异议申请书中并未提交，故被告认为这份保证书不排除是后来（2014年6月8日以后）补写甚至伪造的可能，故原告这一说法不成立。我要求对保证书进行鉴定，且保证书是否有公证。第二点原告称2014年6月8日于王某某签订《房屋产权买卖合同》，王某某将其名下本案所涉房产以80万元抵偿给原告，那么截止2018年3月29日府谷县法院依法查封该房产时，在长达四五年之久的时间内，王某某既未跑路也未失联，所以原告称没有办理房屋产权变更皆因王某某所致，这种事实不符合常理也不成立，所以被告认为原告没有办理房屋产权变更手续是其自己原因所致，是原告的过错。第三点原告称第三人王某某于2017年9月14日、2018年8月28日分两次向其妻子苏云云建行银行卡尾号6310的卡上各打入5万元，以其所述在2014年6月8日原告与王某某签订《房屋产权买卖合同》，却在三年和四年以后在正式将房款交付完毕，不符合常理，故不成立。第四点原告称王某某分两次给原告妻子苏云云尾号6310的建行卡上打款，分别为5万元，原告是否有证据，是否有收款凭证，需要原告提交收款交易流水予以证明。被告刘小东未向法庭提交证据第三人王某某辩称,府谷县恒源煤焦电化有限责任公司欠杨建新借款89.28万元是事实。其作为公司法人代表愿意承担还款责任，其与杨建新签订的《房屋产权买卖合同》是真实有效的。其也给杨建新出具过保证书，保证书内容是其真实意思表示。之所以未给杨建新办理房屋过户登记手续，是因为其事情太多，没有时间办理，其过错不在杨建新。第三人王某某未向法庭提交证据。第三人府谷县恒源煤焦电化有限责任公司未答辩，亦未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：1、《房屋产权买卖合同》一份、王某某保证书一份、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司收据复印件一支，被告认为《房屋产权买卖合同》双方只有签名没有按压指印，对真实性存疑；对府谷县恒源煤焦电化有限责任公司的收据也是复印件不是原件，对真实性存疑；对保证书的真实性及时间有疑问。2、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司证明一份，府谷建设银行活期账户交易明细一份，被告对真实性无异议。3、《装修合同》一份，党某某预付材料款单据一支、粮库小区物业办证明一份、2012年至2017年小区物业费及2012年小区安装监控费用单据八支，金额5370元、冠珠陶瓷出库单一支、冠珠陶瓷退货单一支、万家乐产品安装服务记录卡一支及奥阳系列产品安装收费预结算表一支、XX道XX户门证明一支、榆林榆川天然气有限责任公司购气折一本、智能燃气表IC卡一张、小区用电卡一张，被告对《装修合同》及与装修相关的证据、物业费费用真实性有异议，不排除有委托装修的嫌疑。对天然气卡、电卡真实性无异议，但是不能证明原告在该房屋居住。第三人王某某对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的第1、2、3组证据，第三人均无异议。本院对原、被告及第三人质证的证据作如下认定：1、对原告提供的《房屋产权买卖合同》一份、王某某保证书一份、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司收据复印件一支，来源合法、内容真实，予以确认。2、府谷县恒源煤焦电化有限责任公司证明一份，府谷建设银行活期账户交易明细一份，内容真实、来源合法，证据之间可以相互印证，形成证据链，予以确认。3、《装修合同》一份，党某某预付材料款单据一支、粮库小区物业办证明一份、2012年至2017年小区物业费及2012年小区安装监控费用单据八支，金额5370元、冠珠陶瓷出库单一支、冠珠陶瓷退货单一支、万家乐产品安装服务记录卡一支及奥阳系列产品安装收费预结算表一支、XX道XX户门证明一支、榆林榆川天然气有限责任公司购气折一本、智能燃气表IC卡一张、小区用电卡一张，该组证据来源合法、内容真实，且证据之间相互印证，形成完整的证据链，能够证明待证事实，予以确认。本院根据当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：本院于2018年3月29日作出（2017）陕0822执284号之一执行裁定：查封被执行人王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套（房产证号0**XX**）及6幢2单元15号仓储一间（房产证号0**XX**）；查封期限为三年。原告杨建新对执行标的提出书面异议申请，本院于2019年4月11日作出（2019）陕0822执异22号执行裁定：驳回杨建新的异议请求。另查明，位于榆林市榆阳区XX路**XX小区******的房产（房产证号号006XXXX）一套及6幢一层15号仓储一间（房产证号0**XX**）登记所有人为王某某。再查明，2013年4月28日，第三人府谷县恒源煤焦电化有限公司向原告出具收据一支，载明：今收到杨建新人民币892800元，并约定年息24%，并加盖府谷县恒源煤焦电化有限公司财务专用章和王某某个人印章。2014年4月20日，原告向第三人府谷县恒源煤焦电化有限公司法定代表人王某某索要欠款，王某某给原告出具保证书一份，其内容为：我公司欠杨建新人民币捌拾玖万贰仟捌佰元，本人承诺，如果公司不能按时偿还，可由本人财产进行清偿。保证人王某某，2014年4月20日。2014年6月8日，原告与第三人王某某签订《房屋产权买卖合同》，王某某自愿将其所有的位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房屋一套（房产登记号006XXXX）及6幢一层15号仓储一间（房产证号0**XX**）以800000元的价格抵偿其公司所欠原告的债务。合同内容如下：甲方（王某某）自愿将位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室住房一套及房屋附属一楼车库一间的所有权转让给乙方（杨建新）。经双方协商，达成以下条款：一、房屋四至界线：东至小区围栏，南至院子墙基，西至本楼6号楼2单元501号房，北至本楼墙基。二、房价及付款方式：房屋价格（包括车库）经甲乙双方协商为人民币捌拾万元，签约后乙方将借据一支交于甲方（甲方借乙方款）用于支付购房款，同时甲方将房屋钥匙交付乙方。三、房屋交付与乙方之前产生的一切费用由甲方承担，以后产生的费用由乙方承担。四、甲方应积极协助乙方办理房屋过户相关手续，费用由乙方承担。如违约由此给乙方造成的损失由甲方承担。五、本合同生效后，合同双方不得反悔，如有一方违约，给付守约方相应的违约金。六、本合同一式二份，甲乙双方，各执一份，从双方签字之日起生效，未尽事宜由双方协商解决。合同签订当日，王某某将房屋钥匙交付于原告杨建新，且分别于2017年9月14日、2018年8月28日由府谷县恒源煤焦电化有限责任公司的财务人员郭某某将剩余10万元借款本息分两次通过银行转账转到了原告妻子苏云云尾号为6310的建设银行卡内。后因原告调往榆林工作，于2017年3月2日补交了争议房屋2012年至2017年的物业费及安装监控的费用，于同年4月9日安装宽带、天然气设备，购买了电卡，与党某某签订《装修合同》，并对争议房屋进行了装修。装修完毕后，原告入住该争议房屋并实际占有使用。本院认为，本案争议焦点是案外人（原告）杨建新对执行标的即登记在第三人王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房屋（房产登记号006XXXX）一套及6幢一层15号仓储一间（房产证号0**XX**）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议房屋虽登记在第三人王某某名下，但原告杨建新在人民法院查封之前已经与王某某签订了合法有效的书面买卖合同并支付全部房屋价款，且原告杨建新在法院查封之前已经实际占有该诉争房屋。因第三人王某某一直没有时间配合原告杨建新办理房屋过户登记，第三人王某某亦认可此事，故未办理房屋过户登记并非原告杨建新的过错。原告杨建新提供的证据可以同时满足上述法律规定的条件，其享有足以排除强制执行的民事权益，故原告杨建新的诉讼请求，依法应予支持。关于原告请求解除对登记在第三人王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套（房产证号0**XX**）及6幢1层15号仓储一间（房产证号0**XX**）查封的请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。本案中，原告杨建新已支付全部房屋价款并实际占有诉争房屋，未办理房屋过户登记，并非原告过错，而是由第三人王某某造成的，人民法院不应当查封原告占有的诉争房屋。故原告该项诉讼请求，依法应予支持。其次，第三人府谷县恒源煤焦电化有限责任公司法定代表人王某某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼、未答辩，应视为对原告起诉的事实和诉讼请求抗辩权的放弃，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除对登记在第三人王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套（房产证号0**XX**）及6幢1层15号仓储一间（房产证号0**XX**）的查封。二、不得执行登记在第三人王某某名下位于榆林市榆阳区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套（房产证号0**XX**）及6幢1层15号仓储一间（房产证号0**XX**）。案件受理费11800元，由被告刘小东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。本院（2019）陕0822执异22号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李世林人民陪审员  王银树人民陪审员  郝秉列二〇一九年九月六日书 记 员  尚宇飞