山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1326民初3710号原告：杨明明，女，1984年2月21日生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：武传群，山东蒙林律师事务所律师。被告：郑步操，男，1968年1月9日生，汉族，住蒙阴县。委托诉讼代理人：石士鑫，山东百正律师事务所律师。被告：平邑县地方镇仙泉农村社区村民委员会，住所地平邑县地方镇大泉村。法定代表人：王敬福，该村主任。被告：临沂市金阳置业有限公司，住所地平邑县城文化路西。法定代表人：林涛，该公司经理。委托诉讼代理人：鞠永泽，新泰平阳法律服务所法律工作者。原告杨明明与被告郑步操、平邑县地方镇仙泉农村社区村民委员会（以下简称仙泉村委）、临沂市金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明明及其委托诉讼代理人武传群，被告郑步操及其委托诉讼代理人石士鑫，仙泉村委的法定代表人王敬福，金阳公司委托诉讼代理人鞠永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明明向本院提出诉讼请求：1.依法解除杨明明与金阳公司、仙泉村委签订的购房合同；2.判令郑步操、仙泉村委、金阳公司返还房款52800元及利息、违约金，并赔偿损失。庭审中，杨明明自愿放弃诉求第二项中要求郑步操、仙泉村委、金阳公司赔偿损失的诉求。事实与理由：2013年4月28日因开发住宅楼，仙泉村委与金阳公司签订了合作开发协议书，约定由金阳公司包工包料进行建设，并由仙泉村委、金阳公司共同销售，金阳公司聘请郑步操为该项目经理负责施工。后因资金原因，经仙泉村委同意，2014年12月16日金阳公司法定代表人贾东、郑步操、仙泉村委签订涉案工程建设开发转让证明，约定将涉案工程转让给郑步操个人，原协议约定的金阳公司的权利、义务由郑步操承担。2013年9月11日杨明明与金阳公司、仙泉村委签订购房合同，约定由杨明明购买涉案工程的3号楼2单元402室楼房，总房款为176000元，杨明明首付52800元，涉案楼房于2014年5月30日前交付，逾期交房按合同总价款的1%承担违约金。杨明明依约定于2013年8月29日、2013年9月11日分两次交付房款合计52800元。后涉案工程因资金短缺，郑步操跑路，造成涉案工程成烂尾楼，致使涉案楼房不能如期交付，仙泉村委、金阳公司、郑步操构成违约，应承担违约责任。郑步操辩称，郑步操既不是涉案购房合同的当事人，也不是涉案房款的收款人，郑步操不是本案的适格主体。杨明明在诉状中的陈述不属实，金阳公司的法定代表人是林涛，而不是贾东，且郑步操也不是金阳公司聘请的项目经理，也没有因为资金问题跑路，贾东将涉案项目转让给郑步操是个人行为。同时，杨明明只交付了部分房款，至今已过数年，杨明明也存在违约行为，且该案已超过诉讼时效。仙泉村委辩称，涉案工程已转让给郑步操，由此引发的权利、义务应由郑步操承担。同时，涉案房款是金阳公司收取的，村委没有参与收款，涉案房款已实际投入工程施工。由于涉案工程由郑步操包工包料建设，且郑步操因涉案工程款已将仙泉村委起诉，故涉案房款应从涉案工程款中返还。金阳公司辩称，涉案工程经仙泉村委、金阳公司、郑步操协商，已转让给郑步操开发建设，原协议约定的金阳公司的权利、义务由郑步操承担，与金阳公司无关。金阳公司退出之前收取的楼房预付款102994元一次性转交给了郑步操，应由郑步操承担涉案项目的债权、债务，与金阳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.对杨明明提交的2013年4月28日仙泉村委、金阳公司签订协议书复印件，该份协议书虽系复印件，但与仙泉村委提交的2013年4月28日仙泉村委与金阳公司签订协议书内容相一致，对该协议书本院予以认定。2.对仙泉村委提交的仙泉居销售提成结算明细表二份，该二份结算明细表有郑步操、贾东、朱致乾等三人的签名，结算表上载明的购房人姓名、房号、成交房款等内容，与庭审查明的事实相一致，故对该二份结算明细表，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月28日因开发住宅楼，平邑县地方镇大泉村村民委员会（以下简称大泉村委）与金阳公司签订了协议书，协议书载明：“协议书，甲方：大泉村民委员会，乙方临沂市金阳置业有限公司，经甲、乙双方协商，就仙泉居社区规划地块合作开发达成如下协议：一、范围：乙方共承建仙泉居社区已规划地块共4栋4+2居民楼，约计12000平方米。二、付款方式：甲方将居民楼价格定为900元/平方米（平方米造价包干）。以居民楼平方米作价抵顶乙方建筑款，售价定为1200元/平方米，除销售费用外，盈利部分仙泉居社区分成50%，金阳公司分成50%，本协议签字后即生效。三、乙方必须按甲方的规划、要求、进度完成楼房建设。四、甲方负责拆迁、各种税费及地方关系的协调。五、交工时间：乙方应在2013年12月31日前保质保量的完成楼房建设，安置户数具体与大泉村委协商，优先安置后出售。六、未尽事宜双方协商解决，补充协议与本协议具有同等法律效力。七、本协议一式二份，双方各执一份。甲方：王开岩、李义德、王开颜，乙方：贾东，2013年4月28日”，大泉村委、金阳公司分别在甲方、乙方处加盖公章，王开岩、李义德、王开颜在甲方处签名，贾东在乙方处加盖个人私章。2013年12月16日，经大泉村委、贾东、郑步操协商并出具证明一份，证明载明：“本合同经大泉村委同意由贾东转让给郑步操全权开发，自负盈亏，特此证明，双方签字：贾东、郑步操、王开岩、王开颜，2013年12月16日”。同日，贾东与郑步操签订项目转让协议，协议载明：“项目转让协议，甲方：贾东，乙方：郑步操，经甲乙双方平等自愿协商，甲方将平邑县地方镇大泉村开发项目全部转让给乙方自己开发建设，并达成如下协议：一、项目范围：平邑县地方镇大泉住宅楼壹栋（该楼为4+2层，共4个单元32户，每户117平，另加储藏室、车库及阁楼共计约5000平方米）。二、项目现状：该项目全部售价约500万元，现已售出3套，收预付款共计102994.00元，另有一套收定金1000元。付济南尚筑房地产经纪有限公司售楼提成款共计54606元（明细附后）。三、甲方将售楼款一次性转让给乙方共计102994元，转让后由乙方承担该项目的全部债权债务，该项目与甲方再无任何关系。四、本项目转让费为壹拾伍万元整。五、签字转让后该项目的所有事项均与甲方再无任何关系。六、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字生效。甲方：贾东，乙方：郑步操。2013年12月16日”，贾东在甲方处签字并加盖个人私章，郑步操在乙方处签字并捺印。同日，郑步操向金阳公司出具收到条一张，收到条载明：“收到条，今收到售楼款￥102994.00元，大写：壹拾万零贰仟玖佰玖拾肆元整，郑步操，2013年12月16号”，郑步操在该收到条上签字并捺印。同时，贾东为郑步操出具收到条一张，收到条载明：“收到条，今收到郑步操平邑大泉村项目转让费（￥115994.00元）大写：壹拾壹万伍仟玖佰玖拾肆元整，贾东，2013年12月16日”，贾东在该收到条上签字并加盖了个人私章。2013年9月11日，杨明明与金阳公司、大泉村委签订仙泉居社区购房合同，合同载明：“甲方：临沂金阳置业有限公司、平邑县地方镇大泉村村民委员会，乙方：杨明明，身份证号：371326198402214628……第一条：乙方购买房屋的基本情况，乙方购买仙泉居社区3号楼2单元402室，建筑面积117平方米，单价为1329.3元/平方米；车库9号，建筑面积约19.5平方米，单价为1050元平方米，以上房款总计为壹拾柒万陆仟元整（小写：￥176000元整）。第二条：付款方式，乙方所购房屋总价款（人民币）￥176000元整，大写壹拾柒万陆仟元整，乙方按第2种方式付款：1、一次性付款……2、分期付款，乙方签订购房合同之日，首期支付总房款的30%以上，即人民币52800元整，大写为伍万贰仟捌佰元整。于房屋主体封顶之前2014年1月1日支付总房款的50%以上，即人民币88000元整，大写为捌万捌仟元整。剩余房款￥35200元整，大写为叁万伍仟贰佰元整，应于交房之前2014年5月30日全部付清。……第四条：房屋交付期限：卖方应当于2014年5月30日前，将买方所购买房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，卖方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买受人的。2.不可抗力及意外事件包括以下事项：不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况及自然灾害和事件；意外事件是指战争、罢工、骚乱、火灾和交通事故、意外疫情（如SARS，瘟疫等）；政府行为，其他非出卖人所能控制的因素。由于上述原因导致交付延期的，出卖人需于发生之日起30日内书面通知买受人，在此前提下，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任。第五条：甲方逾期交房的违约责任，1.除本协议第四条第二款规定的特殊情况外，甲方若未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本协议第四条第一款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每逾期一日甲方向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，购房定单继续履行。（2）逾期日期超过60日后，乙方有权解除购房定单。乙方解除购房定单的，甲方应当自乙方解除购房定单之日起30日内退还全部已付款，并按购房定单约定总价款的1%向乙方支付违约金……第十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，按下列第（1）种方式解决：1.提交平邑县仲裁委员会仲裁。（2）依法向人民法院起诉……甲方：临沂金阳置业有限公司、平邑县地方镇大泉村村民委员会，2013年9月11日，乙方：杨明明，2013年9月11日”，金阳公司、大泉村委分别在甲方处加盖各自公章，杨明明在乙方处签字并捺印。2013年8月29日杨明明向金阳公司、大泉村委交付涉案楼房定金100000元，2013年9月11日杨明明向金阳公司、大泉村委交付涉案楼房购房首付款42800元，金阳公司、大泉村委为杨明明出具收款收据二张，并在该二张收款收据分别加盖了各自的公章。另查明，2013年6月28日大泉村委更改名称为仙泉村委。本院认为，本案争议焦点之一为：本案是否属于人民法院的受理范围。根据《中华人民共和国仲裁法》第十条规定：仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。涉案购房约定合同在履行过程中发生的争议提交平邑县仲裁委员会仲裁，但平邑县并没有仲裁委员会，该仲裁约定属于约定不明。涉案纠纷为房屋买卖合同法律关系纠纷，属于法院受理范围，在仲裁协议约定不明的情况下，一方当事人向法院起诉，法院应当受理，故本案属于人民法院受理范围。本案争议焦点之二为：杨明明是否有权单方解除涉案购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案购房合同第五条第二款约定：逾期交房超过60日后，杨明明有权解除购房定单。经审查，自双方签订涉案购房合同之日起，仙泉村委、金阳公司至今未交付涉案楼房，已逾期交房超过60日，且涉案楼房已无法交付，同时，在合同履行过程中也未出现合同所约定的可以延期交房的特殊原因，涉案购房合同的解除符合法律规定的法定解除情形以及涉案购房合同约定的情形，故杨明明有权单方解除涉案购房合同，对杨明明要求解除与仙泉村委、金阳公签订涉案购房合同的诉求，本院予以支持。本案争议焦点之三为：涉案购房合同解除后，涉案房款的返还及违约责任应由谁承担。涉案购房合同第五条第二款约定：逾期日期超过60日后，乙方有权解除购房定单，乙方解除购房定单的，甲方应当自乙方解除购房定单之日起30日内退还全部已付款，并按购房定单约定总价款的1%向乙方支付违约金。同时，杨明明所交付的涉案楼房的定金10000元及购房首付款42800元按合同约定交付给了仙泉村委及金阳公司，且仙泉村委、金阳公司为杨明明出具了二张收款收据，并在收款收据加盖了各自的公章。现涉案购房合同因仙泉村委、金阳公司违约而解除，仙泉村委、金阳公司作为合同的相对人以及涉案房款的收取人，应按合同约定向杨明明返还所支付的房款，故对杨明明要求仙泉村委、金阳公司返还房款52800元的诉求，本院予以支持。对仙泉村委、金阳公司辩称的涉案楼房建设工程已转让给郑步操个人开发建设，且涉案房款已转交给郑步操，应由郑步操承担涉案房款的返还责任。经审查，郑步操并未有楼房建设的相关资质，仙泉村委、金阳公司与郑步操签订的涉案楼房工程转让协议违反了法律强制性规定，属于无效合同。同时涉案房款的收取人为仙泉村委、金阳公司，仙泉村委、金阳公司将涉案房款转交给郑步操的行为属于仙泉村委、金阳公司与郑步操内部交易行为，不对第三人产生法律效力，综上所述，对仙泉村委、金阳公司的该辩称，本院不予支持。对杨明明要求仙泉村委、金阳公司支付违约金的诉求，根据涉案购房合同第五条第二款约定：甲方应当自乙方解除购房定单之日起30日内退还全部已付款，并按购房定单约定总价款的1%向乙方支付违约金。根据合同约定涉案楼房的总价款为176000元，故仙泉村委、金阳公司应向杨明明支付违约金1760元。对杨明明要求仙泉村委、金阳公司支付涉案房款利息的诉求，因双方未在合同中约定，利息可自起诉之日，即2019年5月28日起按年利率6%计算。对杨明明要求郑步操返还房款52800元及利息、违约金的诉求，因郑步操不是涉案购房合同的相对人，也不是涉案房款的收取人，且仙泉村委、金阳公司与郑步操签订的涉案楼房工程转让协议属于无效合同，故对杨明明的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、依法解除杨明明与平邑县地方镇仙泉农村社区村民委员会、临沂市金阳置业有限公司签订的《仙泉居社区购房合同》；二、平邑县地方镇仙泉农村社区村民委员会、临沂市金阳置业有限公司于判决生效之日起五日内返还杨明明房款52800元，并支付违约金1760元及利息（利息以52800元为基数，自2019年5月28日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、驳回杨明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取560元，由平邑县地方镇仙泉农村社区村民委员会、临沂市金阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并缴纳上诉费用（最迟于上诉期限届满后七日内缴纳，不再另行通知，逾期即视为未提起上诉），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  高彬二〇一九年九月九日法官助理胡长美书记员刘亚男