安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终1483号上诉人（原审原告）：金碧东。上诉人（原审原告）：袁云凤。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无为县鑫建房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏永彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张光华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴长智，安徽淮军律师事务所律师。上诉人金碧东、袁云凤因与被上诉人无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金碧东、袁云凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金碧东、袁云凤在一审的诉讼请求，或发回重审。2.一、二审案件受理费由鑫建房地产公司承担。事实和理由：1.一审认定“金碧东、袁云凤提供的证据不能证实双方约定的房屋东面、南面墙体为玻璃墙体或无墙体”，该认定错误。首先，金碧东、袁云凤与鑫建房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对所购商铺以图纸的方式明确约定，涉案商铺的房屋东面、南面墙体为玻璃墙体或无墙体，该约定应该以审图单位或规划部门出具的说明为准，或以规范性文件予以说明，而一审法院却以设计单位出具的说明及其工作人员所作的解释进行认定，显然不符合法律规定。其次，金碧东与鑫建房地产公司的销售人员王雅倩的聊天记录也证实涉案房屋东面与南门墙体为玻璃墙或无墙体。2.鑫建房地产公司逾期交房，应当承担违约责任。其一，鑫建房地产公司没有证据证明迟延交房系政府相关部门行为原因或相关市政府配套未按时完成造成的，其二，迟延交房的免责条款系格式条款，鑫建房地产公司作为格式条款的提供者，应该提醒金碧东、袁云凤注意或作出说明，否则，该免责条款无效。鑫建房地产公司辩称，双方签订的合同未明确约定案涉房屋东边与南边墙体是玻璃墙体，建成的房屋为实体墙并不违反合同约定。双方合同中约定了迟延交付房屋的免责情形，鑫建房地产公司迟延交付房屋即属该免责情形之一，故不应承担迟延交房责任。综上，金碧东、袁云凤的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。金碧东、袁云凤向一审法院起诉请求：1.请求判令鑫建房地产公司向金碧东、袁云凤交付符合规划设计和合同约定的无为县无城镇米芾广场B区1B－22号房屋;2.判令鑫建房地产公司向金碧东、袁云凤支付逾期交房违约金（2018年12月31日之前为67925元，2019年1月1日之后以2461060元为基数按日万分之三标准计算至实际交房之日）；3.诉讼费用由鑫建房地产公司承担。一审法院认定事实：无为县米芾广场商贸综合体房地产项目由鑫建房地产公司开发建设。2017年1月23日，金碧东、袁云凤与鑫建房地产公司签订一份编号为WW2017089196的商品房买卖合同，约定购买米芾广场B区1B－22号房屋，总价款为2461060元，房屋交付时间为2018年9月30日；合同附件十一“补充协议”第二条第5项还约定，“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一的，出卖人有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm；（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相应配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化、变更导致的更换材料或设施、配套的；（3）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（4）因政府市政配套未按时完成而影响购房合同规定的交付条件未能如期完成的；（5）其他出卖人无法控制的客观因素导致的情形”。此外，合同对付款期限及逾期付款、逾期交房的违约责任亦作了约定。合同签订后，金碧东、袁云凤按约支付了全部房款，鑫建房地产公司也按约施工。无为县米芾广场商贸综合体A、B区工程于2018年7月9日取得竣工验收报告，但因涉及周边文物保护，导致项目周边道路建设迟延，进而影响项目整体综合验收备案。直至2018年11月在无为县政府协调下建成道路，并于当月29日通过项目整体验收备案。鑫建房地产公司遂通知金碧东、袁云凤办理房屋交付手续。但金碧东、袁云凤实地查验案涉房屋后，发现房屋东面与南面墙体系实体墙，认为与合同约定的玻璃墙体或无墙体的情形不符，便拒绝接受房屋而致讼。一审法院另查明，2016年6、7月间，因连续阴雨天气，导致案涉项目建设基坑出现贯通裂缝，有可能发生滑塌，周边尚未拆迁的建筑物处于滑塌范围内，影响安全。为此，无为县住房和城乡建设局于2016年6月28日向施工单位发出停工通知，直至2016年7月15日才通知复工。一审法院认为，本案中，当事人争议的焦点为：一、鑫建房地产公司拟交付的房屋是否符合合同约定的状态；二、鑫建房地产公司迟延交付房屋的原因是否符合合同约定的免责事由情形。关于焦点一，金碧东、袁云凤认为案涉房屋按备案图纸或合同约定，东面与南面应为玻璃墙体或无墙体。鑫建房地产公司则辩解合同中所附的房屋平面设计图不能表明案涉房屋东面与南面为玻璃墙体或无墙体。为此，鑫建房地产公司还提供了案涉项目建筑设计单位上海尧舜建筑设计有限公司出具的“关于米芾广场主入口两侧商铺标示图的说明”（以下简称“说明”），该说明证实“无为县米芾广场B区1B-021、1B022商铺在设计时主要考虑内部大商业业态关系。标示图中的虚线加实线表示如B区1B-021、1B022商铺不独立使用，可结合商场实际使用需要考虑不砌筑墙体，如独立使用则应砌筑构成独立空间。”一审认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。首先，本案双方之间的商品房买卖合同中无关于房屋墙体状况的文字表述，只是在合同附件一“房屋平面图”中，显示案涉房屋东面与南面墙体为“实线与虚线并列状”图例。一审法院查阅住房与城乡建设部发布的《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2017）,该规范性文件中关于玻璃材质墙体的标准图例，与案涉合同中显示的“实线与虚线并列状”图例明显不一致。因此，金碧东、袁云凤提供的证据不能证实双方约定的房屋东面、南面墙体为玻璃墙体或无墙体。其次，一审法院庭后通知上海尧舜建筑设计有限公司设计人员严鹏举到庭接受当事人及法庭的质询，严鹏举对“说明”中陈述的事实予以确认。因此，对“说明”及严鹏举的陈述予以采信，即“实线与虚线并列状”设计图例的涵义是在设计时未确定墙体状态的情况下，由建设方事后根据经营业态来确定墙体形态。因此，无论根据合同所附的房屋平面图所示，还是根据最初设计要求，并未确定案涉房屋东面与南面为玻璃墙体或无墙体。其三，民事活动遵循意思自治原则，合同当事人的权利义务以合同约定为准，金碧东、袁云凤主张案涉房屋墙体状况应以在建设规划部门的施工图纸所示为准，无法律依据。一审法院至建设规划部门核实相关施工图纸，也未能查实该图纸所示如金碧东、袁云凤所主张，即不能反映案涉房屋东面与南面为玻璃墙体或无墙体。最后，金碧东、袁云凤主张鑫建房地产公司销售人员在其购房时曾承诺案涉房屋东面与南面为玻璃墙体或无墙体，并在庭审后提供其与据称是销售人员的王雅倩2018年10月30日的微信聊天记录证实，鑫建房地产公司质证对其真实性不认可。在金碧东、袁云凤不能进一步证实王雅倩身份有权代表鑫建房地产公司订立合同的情况下，该份合同签订后形成的微信聊天记录尚不能证实金碧东、袁云凤与鑫建房地产公司之间关于房屋墙体的相关约定。退一步说，即使金碧东、袁云凤所述属实，但如前所述，合同当事人的权利义务以合同约定为准，鑫建房地产公司销售人员在合同签订过程中的宣传内容在未经合同明确的情况下，不属合同的权利义务，对当事人不具有约束力。综上，金碧东、袁云凤主张鑫建房地产公司拟交付的房屋不符合合同约定无事实依据，一审法院认定鑫建房地产公司交付的房屋符合合同约定状况。关于焦点二，合同约定房屋交付时间为2018年9月30日，但实际符合交付条件时间为2018年11月29日，鑫建房地产公司迟延交付房屋两个月时间属既定事实。对此，鑫建房地产公司辩解其具有两点合同约定的迟延交付的免责事由：一是因天气原因，无为县住房和城乡建设局责令停工的事实，符合合同附件十一“补充协议”第二条第5项第（1）、（2）约定的免责任情形。二是因涉及县级文物保护，项目周边道路迟延建成，导致项目整体验收迟延的事实，符合合同附件十一“补充协议”第二条第5项第（4）约定的免责任情形。对此，一审法院认为，其一，无为县住房和城乡建设局责令停工时间是2016年6月，复工时间为2016年7月，而案涉房屋买卖合同签订于2017年1月23日，即鑫建房地产公司辩解的事由在合同签订时已经发生，故鑫建房地产公司签约时对工程因停工而迟延交付的时间能够预见，应视为其在签订合同时已将该迟延时间扣除，不应再作为免责事由。故鑫建房地产公司辩解的第一条免责事由不能成立。其二，案涉项目的单栋楼盘均已于2018年7月9日取得竣工验收报告，通常情况下，案涉房屋完全能够在2018年9月30日前交付，建设方主观上也会希望尽早能够交付房屋，但受政府相关部门对无为县图书馆、无为县文管所等文物单位的搬迁拆除滞后的影响，导致项目周边道路不能如期建设，进而不能完成项目整体验收备案，使案涉房屋迟延交付。显然，该迟延事由不应归责于鑫建房地产公司，而确系政府相关部门行为原因或相关市政配套未按时完成而造成，符合合同附件十一“补充协议”第二条第5项第（2）、（4）约定的迟延交房的免责情形。综上，鑫建房地产公司交付的房屋符合合同约定状况，其迟延交付房屋的事由符合合同约定的迟延交付的免责情形；鑫建房地产公司履行合同不构成违约。金碧东、袁云凤诉请无事实依据，故不予支持。一审法院判决：驳回金碧东、袁云凤的诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取计750元，由金碧东、袁云凤负担。本案二审庭审后，无为县文化旅游体育局向本院出具说明一份：“无为县图书馆藏书楼于2008年批准为县级文物保护单位。根据《中华人民共和国文物保护法》第二十条的相关规定，县政府无权拆除。”无为县住房和城乡建设局出具说明：“无为县米芾广场商业综合体一期项目早在2018年7月9日已竣工验收，直至2018年11月29日才通过综合查验备案。此原因是：经县政府批准的米芾广场项目规划方案中的县级文图书馆迁移问题一直悬而未决，致使规划中的麻园路无法开工建设（道路建设是综合验收必备条件）。后经县政府多次协调，直至2018年11月麻园路以及给排水、燃气管道等工程才得以施工建设完毕，最终该项目于2018年11月29日方才通过综合查验备案。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、金碧东、袁云凤与鑫建房地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定涉案房屋的东面、南面墙体为玻璃墙体，只是合同附件一“房屋平面图”显示东面与南面的墙体是用一条实线与一条虚线表示的图例，金碧东、袁云凤即认为东面与南面的墙体的“实现与虚线并列状”的图例表示系玻璃墙体，根据住房与城乡建设部发布的《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2017）中关于玻璃材质墙体的标准图例，与涉案合同中显示的“实线与虚线并列状”图例明显不一致，故对金碧东、袁云凤主张“实线与虚线并列状”图例即是表示玻璃墙体，本院难以采信。因此，一审法院采信了设计单位及其工作人员出具的证明并无不妥；二、涉案的无为县米芾广场商贸综合体一期项目于2018年7月9日已竣工验收，后因涉及县级文物“图书馆藏书楼”拆迁问题久而未决致使周边道路建设延迟，道路建设系综合验收的必备条件，故而影响该项目综合验收，导致涉案房屋迟延交付。根据合同附件十一“补充协议”第二条第5项第（2）、（4）的约定，鑫建房地产公司迟延交房的事由符合上述协议约定迟延交房的免责情形，一审判决认定鑫建房地产公司逾期交房不应承担违约责任并无不当。综上所述，金碧东、袁云凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人金碧东、袁云凤负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年九月二十七日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。