河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18304号上诉人（原审被告）：豆淑鸳，女，1990年12月28日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：徐玉龙，系豆淑鸳之夫。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李蒙，男，1991年7月1日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：赵轩熠，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李连武，金博大律师事务所律师。原审第三人：曹亚丽，女，1991年5月16日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。上诉人豆淑鸳因与被上诉人李蒙及原审第三人曹亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人豆淑鸳的委托诉讼代理人徐玉龙、张圣涛，被上诉人李蒙及委托诉讼代理人赵轩熠、李连武，原审第三人曹亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豆淑鸳上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）豫0191民初10681号民事判决书并改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人购买涉案房屋时，该房屋为烂尾状况，上诉人与被上诉人间的交易不存在显失公平的情形。一、一审法院认定事实不清。1、上诉人购买涉案房屋时，该房屋和楼盘处于烂尾状态，上诉人购买房屋的价格与市场完全相符根本不存在显失公平的情形。涉案房屋于2010年左右进行销售并建设，至上诉人上诉时止仍未完全建设完成。该小区楼盘从施工至今已达10个年头，在上诉人购买的2018年该小区已多年处于停工状态，上诉人是在此种情况下购买的涉案房屋。而一审法院对此事实不予认定并且在判决书中只字未提，对案件事实未进行基本的事实审理和调查。2、涉案房屋和楼盘在被上诉人出售时属于烂尾状态存在无法完成和交工的巨大风险。被上诉人出售该房屋时是没有人愿意购买的。上诉人基于对被上诉人的救助和帮扶才冒着巨大的风险购买了涉案房屋。3、被上诉人李蒙是具有完全民事行为能力的公民，应当认识到自己的交易行为所产生的法律后果。在上诉人与被上诉人签订《存量房居间（买卖）合同》后应当遵守诚实信用原则履行交易行为。4、在本案中，双方对房屋的现有价值均没有进行评估，而一审法院草率的依照被上诉人提交的几张网络截图来认定郑州市房屋市场参考价和涉案小区房屋的市场参考价，据此来推定显失公平。该判决有违法律和判决的严谨，并且也与事实严重不符。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人认为显失公平在客观上体现为合同双方主体在签订合同时利益不平衡，一方当事人承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。而在主观上，一方主体故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立合同。2、而在本案中，一审法院未查清案件事实简单的通过网络截图中的房屋市场价值进行评判根本无法说明上诉人和被上诉人之间存在利益失衡的情况并且上诉人在购买该房屋时房屋属于烂尾状态，此状态是和当时的房屋价值相符的。在主观方面上诉人与被上诉人之间年龄相当，对购买房屋、签订合同的经验等方面都是相同的，根本不存在上诉人利用优势和被上诉人无经验来诱使被上诉人签订合同的情形。3、因此，在本案中根本不存在被上诉人所表述的显失公平等相关情形，一审法院在没有查清事实的情况下据此判决有失公允。综上，上诉人与被上诉人之间签订合同是在自愿、平等、公平和诚实信用的原则下所签订的，根本不存在显失公平的任何情形，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判以维护上诉人的合法权益。李蒙辩称，上诉人豆淑鸳上诉理由不能成立，原判正确，依法应驳回上诉，维持原判。具体理由如下，一、该房屋不存在，也没有证据证明上诉人所述的烂尾情形。上诉人关于烂尾楼的上诉理由不成立。上诉人称涉案房屋系烂尾状况与事实不符。上诉人以跨度时间长即推定为烂尾，显然是个人臆断，两者之间并无必然联系。关于房屋交付时间跨度长的原因，××所致，且涉案房屋楼盘是分期、分批交房，在本案楼盘共六栋福利房，上诉人买被上诉人房屋前已有三栋房屋交付，签订协议后又有一栋交房，在2019年初剩余两栋交付，这仅仅是交房手续先后差异，并不存在任何烂尾情形。一审期间申请的出庭证人李立敏，该证人是单位老员工，是上诉人丈夫和被上诉人的师傅，对此已作了详细证言，并明确证明不存在烂尾现象。涉案房屋李蒙与上诉人于2018年6月签署，开发商随即于2019年初将房屋交付给李蒙，也印证了涉案房屋的正常状态，不存在所谓的烂尾情形。二、原审法院认定事实清楚正确，李蒙与上诉人豆淑鸳双方于2018年6月4日房屋买卖合同显属显失公平，上诉人关于房屋价格证据不足的上诉理由不成立。本案中李蒙提交的郑州市房屋市场参考价和房屋的市场参考价均已采用最低值。原审法院认定的涉案房屋的市场价完全符合市场行情，同时在原审调解时，上诉人曾要求李蒙予以支付80万元房屋差价也间接印证了上诉人认可房屋的价格为8300元每平米。上诉人超低价购买被上诉人房屋是常识，且证据也证实是超低价，不需要再鉴定评估。案涉房屋是单位福利房，员工购买的价格低于市场价是常理，而本案福利房确定的房屋价格在2010年即确定为2141.16元每平方，当时市场价格应高于这个价格。但过去8年至2018年，上诉人仅以2573.9元每平米购买，如此相比涨幅仅仅为18.5%，且是以福利价为基础计算的。若以2010年市场价为准，上诉人购买的涨幅更小，而与此同时郑州房价早已翻倍，显然上诉人购买价是超低价，显失公正，实无必要再鉴定评估。上诉人诉求中的陈述也印证存在显失公平，根据双方签订的买卖合同，房屋成交价37万，实际仅支付不足15万元，但仅半年之余，上诉人在事后协商及一审诉讼中陈述房屋实际单价一万多一平米，向上诉人索要近百万的差价损失，显然认可了价格上的差异很大。被上诉人提供的截图是来源于较有影响力的二手房交易网站安居客，是相对较为公平客观的，且该价格与大众常识相符，也是双方当事人陈述的价格印证，证明方向一致，足以认定交易显失公正公平。被上诉人提供的证据及常识以证实交易价格显失公平，上诉人对此仍提出异议，并无充分或相反证据证明并采纳。另既需要鉴定评估，因被上诉人提供的证据以证实了该价格，也是上诉人申请鉴定评估。三、本案合同签订时上诉人存在乘人之危的情形，李蒙向家人隐瞒被网贷公司套路贷欠下的数额较大的贷款，更面临着无法偿还信用卡到期11万元的贷款存在信用征信受损，且有被追究信用卡诈骗犯罪刑事责任的风险，急于用钱，又多处借钱无果，才无奈以极低价极不合常理的付款期限与上诉人签订了房屋买卖合同，以解燃眉之急，并无真实意愿。上诉人丈夫与李蒙是同事且相熟，上诉人及其丈夫对李蒙急需用钱是知情的。收到过李蒙借钱的请求但予以拒绝，而却以极低价购得李蒙房屋价格显然存在乘人之危。一审对此已提供了大量的证据证实。四、涉案房屋系夫妻共同财产，上诉人不是善意签订合同，也未通知房屋共有人曹亚丽同意。李蒙与曹亚丽于2015年2月14日登记结婚，涉案房屋的最后一笔房款系李蒙与曹亚丽婚后支付给河南天中三辰房地产开发集团有限公司。李蒙与上诉人签订该合同时，曹亚丽并不知情，上诉人丈夫与李蒙系同事且相熟，对李蒙已结婚系明知，对签订购房买卖合同须夫妻到场是知道的，但在签订合同时故意未要求李蒙妻子到场，未尽到必要的注意和审查义务，显然存在恶意，并非善意，也印证了被告是趁人之危及交易显失公平。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。曹亚丽辩称，一、本案涉及的房屋是我和李蒙的夫妻共有财产。我与原告李蒙于2015年的2月14日登记结婚，房屋的最后一笔房款112259元，是我与原告婚后2015年3月31日支付给河南天中三辰房地产开发集团有限公司。所以此房应是我夫妻共同财产。二、签订合同时我并不知情。李蒙与被告2018年6月4日签订该合同时我不知情，被告也没有告诉我。三、我认为上诉人在这次交易中是恶意的，不是善意的。知道我与原告李蒙已经结婚，却没有告诉我，然后我知道签署合同的事情还有就是房屋交易价格很不合理，价格仅为市场价的30%，严重显失公平。因此请求法院撤销该合同维持一审。为维护我的合法权益。该房屋不存在、也没有证据证明上诉人所述的烂尾情形。李蒙向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告于2018年6月4日签订的房屋买卖协议及补充协议（合同价款370000元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月，原告认购涉案房屋，并提交收据复印件一组为证（2010年1月7日，付款100000元，2011年8月31日，付款99900元，2015年3月31日，付款112259元），被告对此无异议。2015年6月30日，原告（××）与河南天中三辰房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX150××××****）一份，载明：××为李蒙；共有情况为单独所有；购买的房屋位于高新技术产业开发区××单元××房。该商品房合同约定建筑面积共145.79平方米。房屋总金额为312159元。付款方式及期限为一次性付清，约定金额：312159元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年6月30日，交纳比例：100%；备注：××于2015年6月30日交付房款312159元整。2018年6月4日，原告（卖方、甲方）、被告（买方、乙方）及郑州朴邻房地产经纪有限公司（经纪代理方、丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：ZZPL0000073），约定：原告自愿将其房屋出售给被告，被告已对原告房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋；房屋坐落于郑州市高新技术产业开发区××小区××楼××单元××号，房屋建筑面积145.79平方米；经原、被告双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币（大写）叁拾柒万元；付款方式为分期付款：1、被告于购房签订合同当日支付原告10000元购房定金；2、被告于2018年6月4日支付原告购房款50000元。原告李蒙在该合同甲方（卖方及配偶）、房产所有权人处签字确认，被告豆淑鸳在该合同乙方（买方）处签字确认，高明在丙方经纪人处签字，并加盖有郑州朴邻房地产经纪有限公司公章。原告（出卖方、甲方）、被告（购买方、乙方）及郑州朴邻房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，载明：原、被告及郑州朴邻房地产经纪有限公司三方经友好协商，对所签的关于高新技术产业开发区西四环路196号1号楼2单元10层78号房产买卖事宜的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：ZZPL0000073）作如下补充：1、原、被告协商一致：被告支付购房款为人民币叁拾柒万元整（￥370000元整），以上款项为原告净得价格。被告在签订本协议当日所交原告的购房定金人民币壹万元整（￥10000元整）从总房款中扣除。被告在2018年6月7日前支付原告剩余首付款壹拾壹万元（￥110000元整）。签订合同以后，原告则将购合同及相关资料交由郑州朴邻房地产经纪有限公司保管。2、原、被告协商一致：该房屋交易完税过户中产生的契税、印花税、增值税（两证满两年无营业税或增值税）、个人所得税、保管贷款费用以及郑州朴邻房地产经纪有限公司中介费和国家调整的相关税费都由被告交纳，与原告无关。3、原、被告友好协商：被告为全款购买该房屋，该房屋为全款房，待房本下来后30个工作日内郑州朴邻房地产经纪有限公司配合原、被告办理过户完税手续。4、剩余房款贰拾伍万元被告分5年进行偿还，支付日期分别为2019年6月8日、2020年6月8日、2021年6月8日、2022年6月8日、2023年6月8日。如未按照规定支付，被告将每天按总房款的0.05%支付赔偿金。5、原、被告协商一致：原、被告双方办理完税过户手续后2个工作日内原告无条件结清相关物业、水电、燃气等费用，并将房屋钥匙、燃气卡、门禁卡交给被告，郑州朴邻房地产经纪有限公司仅为见证方，被告则将尾款人民币壹万元整（￥10000元整）支付给原告。6、如因原告原因该手续无法进行则视为原告违约，退还前期支付的所有费用，并额外支付人民币柒万元整（￥70000元整）作为违约金，如因被告原因导致该合同无法进行则视为被告违约，被告支付的定金将不予退还。如未按照规定时间办理手续，违约方将每天按总房款的0.05%支付赔偿金。7、本协议一式三份，具有同等法律效力。如本协议与《郑州存量房居间（买卖）合同》发生冲突，均以本协议为准。原告在本协议出售方（甲方）处签字确认，被告在购买方（乙方）处签字确认。中国建设银行个人账户支出交易明细显示：豆淑鸳给李蒙转账共计11笔，分别为：2018年6月2日，10000元（航天花园房屋首付款）；2018年6月4日，50000元（航天花园购房首付款）；2018年6月5日，50000元（航天花园首付款）；2018年6月6日，10000元（航天花园首付款）；2018年7月2日，4167元（航天花园月还款）；2018年8月2日，4167元（航天花园还款）；2018年8月17日，4167元（9月份提前支付）；2018年10月2日，4167元（航天花园月供还款）；2018年10月26日，4167元（航天花园月供还款）；2018年11月19日，4167元（航天花园还款，2018年12月份）；2018年12月15日，4167元（航天花园月供2018年12月还款）。以上共计149169元。另查明，2018年6月，郑州市房屋市场参考价为12600元/㎡，航天花园小区市场参考价为8300元/㎡。一审法院认为，因显失公平签订的合同可以变更或者撤销。2018年6月4日，原告以总价款370000元将位于郑州市高新技术产业开发区××小区××楼××单元××号房屋出售给被告，该房屋建筑面积145.79平方米，计2538元/㎡。2018年6月航天花园小区房屋市场参考价为8300元/㎡，原告以2538元/㎡将涉案房屋出售给被告显失公平。原告要求撤销原、被告于2018年6月4日签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，理由正当，该院予以支持。因被告已支付原告购房款总计149169元，原告应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销原告李蒙与被告豆淑鸳于2018年6月4日签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：ZZPL0000073）及《补充协议》；二、原告李蒙于本判决生效后十日内返还被告豆淑鸳购房款149169元；三、驳回原告李蒙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，减半收取3425元，由被告豆淑鸳负担。二审中，豆淑鸳申请证人管某出庭作证，管某称其是2009年买的航天花园3号楼房屋，2018年5月份的时候符合入住条件，中间一直处于烂尾状态。豆淑鸳发表意见称，该房屋是从2010年左右是集资建设，从李蒙和开发商所签订的房屋买卖合同也能够确定该时间。至2012年左右，该房屋停止施工至2019年左右才进行了初步的通知交房，通知交房并不具备交付条件，因此从2010年至2019年长达近十年的施工时间完全能够说明该小区长期处于烂尾状态，而上诉人在购买该房屋的时间是2018年，该房屋并没有重新再次动工，也没有通知交房仍处于烂尾状态。对于何时交房仍是遥遥无期的。对此上诉人和被上诉人之间所签订的房屋买卖合同应当合法合理。一审法院撤销于法无据。李蒙发表意见称，证人证言不客观。第一个理由是与一审期间申请的证人李某，李丽敏是上诉人丈夫以及被上诉人李蒙的共同的师傅，他的证言更真实。第二点，证人所证的烂尾，实际上是认为时间长，就是烂尾。认为开发商没有资金，这是他认为他个人猜测了。第三点，证人也证明了2018年5月也就是本案涉案合同签订之前已经具备了入户条件，根据他所证不是烂尾。曹亚丽发表意见称，我的意见跟李蒙的意见一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，豆淑鸳无正当理由故意逾期提交证据，且该证人证言说明2018年5月符合入住条件，结合李蒙陈述开发商2019年初通知其领取钥匙，豆淑鸳、李蒙均认可涉案房屋2019年5月交房的情况，故对其证明目的不予采信。根据有效证据，二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，豆淑鸳上诉称，其购买涉案房屋时，房屋和楼盘处于烂尾状态，上诉人购买房屋的价格与市场完全相符，但豆淑鸳未提交证据证明交易时的市场价格；豆淑鸳称涉案楼盘处于烂尾状态，未提交充分有效证据证明，且与双方签订房屋买卖合同后半年涉案房屋即交付的事实及二审证人证言内容不一致，故其上诉理由不能成立。与2010年相比，2018年双方交易时，郑州市的房屋价格有较大上涨，而双方合同所约定的房屋价格明显过低，订约双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡，若合同继续履行，则豆淑鸳一方获得了超过法律允许限度的利益，而李蒙一方却因此而可能遭受重大损失，故一审判决撤销李蒙与豆淑鸳签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，并无不当。综上所述，上诉人豆淑鸳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由豆淑鸳负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年九月二十九日书记员  张倩倩