上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6181号上诉人（原审被告）：杨静婷，女，1987年7月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：田云云，上海智鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周俊俊，男，1988年1月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。上诉人杨静婷与被上诉人周俊俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初19412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨静婷上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。事实和理由：上海市松江区XX路XX号房屋（以下简称被动迁房屋）前承租人系上诉人母亲，上诉人母亲基于照顾上诉人的考虑将房屋承租权变更到上诉人名下，上诉人父亲杨某并非被动迁房屋同住人，故对该房屋无任何权利或安置利益，亦无上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的处分权。上诉人从未授权父亲出售系争房屋，且事后并不追认其代理行为。同时，被上诉人无充分证据证明上诉人对杨某出售系争房屋系知晓，且被上诉人在明知系争房屋产权为上诉人所有且杨某未出面或提供授权委托书的情况下，仍购买系争房屋，并非善意购买人。故上诉人父亲杨某代上诉人出售房屋系无权代理行为，本案双方之间并未形成房屋买卖关系。周俊俊辩称：不同意杨静婷的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周俊俊的一审诉讼请求：1、判令确认周俊俊、杨静婷于2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令杨静婷协助周俊俊将系争房屋过户登记至周俊俊名下；3、判令杨静婷承担系争房屋过户登记所产生的所有税费。一审法院认定事实：2012年11月24日，杨静婷父亲杨某代表杨静婷及案外人沈某（乙方、承租人）与上海A有限公司（以下简称A公司、甲方、补偿单位）及上海B有限公司（以下简称B公司、甲方、实施单位）签订《老城区危旧居住房屋补偿置换协议》（以下简称《补偿置换协议》）一份，载明：一、乙方所承租的被动迁房屋为公有租赁房，建筑面积45.74平方米；二、被动迁房屋经上海C有限公司评估，市场价为每平方米7,598元，本地块居住房屋均价为每平方米7,675元；三、乙方选择补偿方式为房屋（产权）调换,异地安置；四、套型补贴面积为15平方米，异地补贴面积为25平方米，应安置面积为85.74平方米；……。协议另对其他有关事项作了相应的约定。2013年11月6日，杨静婷父亲杨某代表杨静婷（甲方）与周俊俊（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于松江区XX路XX号XX动迁安置配套房XX号XX室房屋（注：房屋为毛坯期房）转让给乙方，建筑面积71.87平方米。双方商定房屋转让价款为107万元。付款方式为：1、乙方于2013年11月6日支付给甲方定金20万元；2、乙方于交付房屋时支付甲方购房款87万元；3、甲方配合乙方办理产权过户手续，办证费用由甲方承担；4、甲方的动迁协议书、订房单由乙方保管。合同第七条约定，甲方承担办理产证过户所需的费用。协议另对其他有关事项作了相应的约定。同日，杨静婷父亲杨某向周俊俊出具《收据》一份，载明：金额为20万元，交款单位为“周俊俊”，收款方式为“人民币现金”，收款事由为“支付给XX路XX号XX动迁安置配套房XX号XX室”。2015年7月23日，周俊俊父亲周某向杨静婷父亲杨某支付款项5万元。2015年7月24日，周俊俊父亲周某向杨静婷父亲杨某支付款项72万元。2015年12月7日，杨静婷和其父亲杨某一起与开发商上海XX（集团）有限公司办理了系争房屋交接手续，后杨静婷父亲杨某将系争房屋交付周俊俊，周俊俊于2016年10月正式入住系争房屋。一审法院另查明，杨静婷母亲为王某，杨静婷父母曾于2009年7月2日登记XX，后于2018年7月2日登记复婚。杨静婷父亲杨某因疾病于2018年8月31日死亡。一审庭审中，杨静婷确认其父母XX后仍居住在一起，杨静婷也与父母居住在一起。2018年10月9日，系争房屋核准登记在杨静婷名下，建筑面积为73.75平方米。一审法院又查明，被动迁房屋原承租人为杨静婷母亲王某。2011年8月5日，原承租人王某向上海D有限公司提交《过户申请》，同意将被动迁房屋承租人变更为杨静婷，杨静婷父亲杨某及杨静婷作为家庭人员，也在《过户申请》上签名。2011年8月8日被动迁房屋的承租人变更为杨静婷。一审庭审中，周俊俊认为，因为《补偿置换协议》是杨静婷父亲杨某签字的，订房单的原件也是杨静婷父亲杨某给到周俊俊的，故杨静婷应当知道其父亲杨某已经将系争房屋出售给了周俊俊；杨静婷认为，签《补偿置换协议》是动迁取得利益，杨静婷授权其父亲杨某签字是没有问题的，但出售系争房屋是重大事项，杨静婷不可能不出具委托书让其父亲杨某代替自己出售系争房屋。杨静婷的第一套房屋出售都是杨静婷全权处理的，不存在未经杨静婷授权出售系争房屋的事实。关于案外人沈某也是《补偿置换协议》上房屋承租人的问题，杨静婷认为因其父亲杨某与动迁办关系好，将案外人沈某的名字也写成了承租人，其目的是保证第一时间将安置房屋出售，拿到钱归还赌债。《补偿置换协议》签订后，分到两套房屋，一套给了案外人沈某，该套房屋杨静婷仅占1%的份额，还有一套就是本案系争房屋。一审审理中，周俊俊表示同意承担办理系争房屋过户手续所产生的税费，同意将剩余10万元购房款支付给杨静婷，另愿意再支付杨静婷补偿款10万元。一审法院认为，被动迁房屋为公有居住房屋，原承租人为杨静婷母亲王某，杨静婷父亲杨某是同住人，因考虑子女上学报户口等问题，经家庭内部协商将被动迁房屋承租户名变更为杨静婷，因此，被动迁房屋的补偿利益应当归承租人和同住人共同所有，并不仅归杨静婷一人所有。从签订《补偿置换协议》，再到杨静婷父亲杨某将系争房屋出售给周俊俊的整个过程来看，均是由杨静婷父亲杨某一个人完成的。虽然，杨静婷父母曾于2009年7月2日登记XX，但杨静婷父母和杨静婷居住在一起，自2015年12月7日到杨静婷父亲杨某死亡（2018年8月31日）之前，杨静婷从未关注过系争房屋，对周俊俊居住在系争房屋内也从未提出过异议，由此可见，杨静婷应当知道其父亲杨某已经将系争房屋出售给周俊俊的事实，并对其父亲杨某的行为予以确认。故对杨静婷的辩称意见，不予采纳。因此，杨静婷父亲杨某有权代表杨静婷与周俊俊签订《房屋买卖合同》，周俊俊、杨静婷之间就系争房屋买卖合同依法成立、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于周俊俊要求杨静婷应根据合同约定履行其协助办理系争房屋过户手续的义务诉讼请求，予以支持。一审审理中，周俊俊表示自愿承担办理系争房屋过户手续所产生的税费，并愿意再支付杨静婷补偿款10万元，系周俊俊自愿处分自己的民事权利，故予以确认。一审法院注意到《房屋买卖合同》约定的建筑面积，比产权证载明的建筑面积少1.88平方米，故该面积差额在周俊俊自愿支付的补偿款中也得到了弥补。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款的规定，于2019年3月12日作出判决如下：一、周俊俊与杨静婷于2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，杨静婷于判决生效之日起十日内协助周俊俊将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至周俊俊名下（因产权过户所产生的税费，由周俊俊承担）；二、周俊俊于判决生效之日起十日内支付杨静婷剩余购房款10万元；三、周俊俊于判决生效之日起十日内支付杨静婷补偿款10万元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,330元，减半收取7,665元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,665元，由周俊俊负担6,332.50元，由杨静婷负担6,332.50元。二审中，杨静婷向本院提交了1份证据材料：上诉人父母之间签订的《自愿XX协议书》，证明松江XX路XX号房屋使用权归女方即上诉人母亲所有。周俊俊对此发表质证意见：据该份证据显示，该份材料系于2017年1月18日调取，但一审中对方并未将此作为证据提交，故该份证据材料不属于新证据，被上诉人对其不予认可。本院认为，上诉人提交的该份证据材料不满足新证据的要件要求，故对于该份证据材料不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人杨静婷的父亲杨某是否有权代理上诉人出售系争房屋。根据相关规定，公有房屋承租人所得的动迁补偿归公有房屋承租人及其共同居住人共有。本案中，杨某虽然不是被拆迁房屋的承租人，但其符合同住人的身份条件。2012年杨某代表杨静婷签订了《补偿置换协议》，全程以杨静婷的名义操办房屋拆迁安置事宜，且在2013年向被上诉人周俊俊出示《补偿置换协议》与《订房单》原件后与其签订了房屋买卖合同，故周俊俊有理由相信杨某系代理杨静婷负责房屋出售事宜。且诚如一审法院所述，杨某虽与杨静婷母亲王某于2009年7月XX，但之后杨静婷父母和杨静婷系居住在一起，而杨静婷自2015年交房起至2018年10月从未查看过系争房屋，且未对周俊俊居住在系争房屋内的情况提出过异议，亦未支付过该期间的物业费。故综合上述情形，杨静婷应当知晓其父亲将系争房屋出售的事实。即便如杨静婷所称，杨某与周俊俊签订《房屋买卖合同》时，其对此并不知情，但其在之后长达5年的时间内对其父亲出售系争房屋的行为并无提出过异议。故一审法院认定杨某以杨静婷名义出售系争房屋的行为已取得了杨静婷的确认，本院予以认同。因此，周俊俊与杨静婷于2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨静婷应根据合同约定履行其协助办理系争房屋过户手续的义务。鉴于周俊俊一审中自愿表示支付剩余购房款及房屋补偿款各10万元，于法不悖，一审法院对此予以准许，并无不当。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人杨静婷的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,330元，由杨静婷负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年九月二十日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……