上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8379号上诉人（原审被告、反诉原告）:谭佩冬，男，1982年12月5日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）:郑慧姚，女，1985年6月4日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）:谭景春，男，1954年12月6日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）:顾爱英，女，1958年3月15日生，汉族，住上海市松江区。上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘中华，男，1958年10月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：贾先刚，上海市广海律师事务所律师。原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，女，上海太平洋房屋服务有限公司工作。上诉人谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英因与被上诉人刘中华及原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初20927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判刘中华向谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英返还购房款10万元。事实与理由：刘中华明知上海市松江区XX镇XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房地产）未通天然气但未向谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英告知，太平洋公司在陪同谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英看房时也未告知该情况。刘中华刻意隐瞒系争房地产未通天然气的事实，导致谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英违背真实意思签订了关于系争房地产的合同。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英认为刘中华的行为构成欺诈。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英在得知系争房地产未通天然气之后，又与刘中华签订了《补充协议》，刘中华承诺系争房地产在交房时管道畅通。但截止交房日，仍未开通天然气，故刘中华构成违约，应当按照补充协议的约定承担违约责任。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英基于对自身利益的保护和防止损失扩大的考虑，函告刘中华中止合同的履行，该行为并无不当，不属于违约行为。被上诉人刘中华辩称，不同意谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的上诉请求，要求维持原判。原审第三人太平洋公司述称，要求法院对本案依法判决。刘中华向一审法院起诉请求：1.判令解除其与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签订的合同编号为3445038的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英配合刘中华办理解除《合同》的备案手续；2.谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英支付刘中华违约金500,000元。一审中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英不同意刘中华的诉请，并提起反诉，请求判令：1.解除双方之间签订的《合同》，刘中华协助其办理解除《合同》备案手续；2.刘中华返还谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英已付的首付款100,000元；3.刘中华支付谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英违约金600,000元；4.诉讼费由刘中华承担。一审审理过程中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英变更第1项诉请为要求撤销《合同》，解除《补充协议》，刘中华配合办理《合同》备案撤销手续。一审法院认定事实：系争房地产于1999年竣工，建筑面积为120.58平方米，所在土地为住宅用地。1999年11月25日，系争房地产的权利登记至刘中华名下。经太平洋公司居间介绍，刘中华与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于2018年8月16日就系争房地产签订《合同》。第一条约定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英受让系争房地产及系争房地产的具体状况，还约定刘中华保证已如实陈述系争房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英对系争房地产状况充分了解，自愿买受系争房地产。第二条约定系争房地产转让价为3,000,000元。第九条约定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未按《合同》约定期限付款的，应当向刘中华支付赔偿金，赔偿金按谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英仍未完全履行付款义务的，刘中华有权单方解除合同。刘中华单方解除合同的，应当书面通知谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，并有权要求谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英承担违约责任，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至刘中华发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英承担违约责任的，刘中华可从谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，已付款不足支付的，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英应当在接到书面通知之日起5日内向刘中华支付。补充条款（一）中第3条约定刘中华收到谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于2018年12月31日前支付的房款850,000元当日，将系争房地产交付谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，交付标志为刘中华将系争房地产的钥匙交付谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。第5条约定双方于谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英办妥《中华人民共和国不动产权证书》，且双方对系争房地产进行交接后5个工作日内，办理系争房地产维修基金、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等的更名手续。第7条约定刘中华必须保证交房时系争房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。附件二中对于随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定为固定装修灯饰及厨卫设施依现状，装饰依现状，此两部分的费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英不需另外支付费用，刘中华不得拆除并应随房交付谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英。附件三中约定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于签约当日支付刘中华房款100,000元，于2018年9月31日前支付刘中华房款100,000元,于2018年12月31日前支付刘中华房款850,000元,谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英以购房贷款的形式向刘中华支付房款1,950,000元，该款项由贷款银行直接转入刘中华账户。刘中华还与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签订《补充协议》，其中第1至4条分别对刘中华承诺系争房地产“满五唯一”、依法应缴税费均由谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英承担、谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未能及时贷款的房款支付、系争房地产交易期间谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英婚姻状况发生变化刘中华配合重新签订合同等情形进行了约定。第5条约定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英在此确认其于签订《合同》前已对系争房地产进行初步验看；刘中华与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英在此同意刘中华将系争房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英即可，但刘中华必须保证系争房地产内的管道畅通及系争房地产附属设施设备的正常使用。2018年8月16日，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英向刘中华支付房款100,000元。2018年9月25日，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英委托律师向刘中华发送律师函，称《合同》签订后，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英通过系争房地产所属煤气公司、住户、居委会得知，系争房地产已经长期不通天然气。系争房地产属于商品住宅，应具备住宅通常的使用功能。2018年12月31日系争房地产同样不会开通天然气，无法正常使用。因此函告刘中华截至2018年12月31日前，《合同》中止履行；之后《合同》是否恢复履行视房屋天然气开通情况、房屋是否具备正常居住功能再行确定；如2018年12月31日前系争房地产开通天然气，达到正常居住功能，请刘中华及时告知谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，以便《合同》恢复履行。2018年10月10日，刘中华委托律师向谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英发送律师函，称已收悉函件，并认为在购房前，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英曾经在太平洋公司陪同下，多次实地看房，房屋现状为厨房内使用煤气罐；系争房地产为年代久远的“二手房”，买卖均价远低于相同地段其他开通煤气的“二手房”，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英对此是明知的；系争房地产所在楼宇整体未开通煤气，但完全不影响居住使用；按照《合同》附件二的约定，房屋内固定装修灯饰及厨卫设施依现状移交。刘中华认为谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未按《合同》约定时间支付第二期房款，已经违约。刘中华要求谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英立即按约付款，否则，刘中华依照《合同》第九条依法行使解约权，追究谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英违约责任。2018年10月12日，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英收到了该份律师函，但之后仍未付款。一审另查明，2018年8月16日，刘中华与太平洋公司签订了太平洋公司提供的《房地产出售/出租一般委托协议（20161101版）》，约定了刘中华委托太平洋公司出售系争房地产，还约定了委托售价、委托期限。其中第二条约定了系争房地产的情况，具体包括房屋坐落、产权登记、房屋类型、建筑面积、权利情况、房屋户型、装修情况、抵押情况、租赁情况、权利限制、违章搭建、户口等情况，但未就天然气开通情况进行特别或单独约定。一审法院认为，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英以刘中华事先从未告知过系争房地产未开通燃气，事后也未按《补充协议》的保证开通燃气，因而影响房屋居住使用功能的实现，构成欺诈要求撤销《合同》。对此，一审法院认为，根据法律规定，因欺诈而撤销合同应同时具备两个条件：一是有欺骗或隐瞒的行为，二是欺骗或隐瞒的行为意在诱导相对方签订违背真意的合同。本案中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英在签约及付款后，以系争房地产未开通燃气，因而认为影响房屋的居住使用，对《合同》提出异议，要求解除，后又改为要求撤销。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英这些行为在事后表明其意在购买必须有燃气开通的住宅，住宅开通燃气与否是其极为重视的交易条件之一。系争房地产虽取得合法产权登记，但因建造于上世纪90年代，自建成起至今系争房地产所在小区整体均未开通燃气。目前，市场上的住宅因建造年代的早晚、是否进行过燃气工程改造等原因，而分为已开通燃气的及未开通燃气的。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英居住在上海市松江区九亭地区，意欲在该地区购房。在交易时，无论是基于日常生活经验，还是基于对同地区其他楼盘的事先了解，其都应注意到系争房地产作为近20年的“二手房”存在未通燃气的可能性。但在看房及签约时，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英从未向刘中华或太平洋公司询问系争房地产是否开通燃气的情况。因此刘中华在事前无从得知谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英非开通燃气的房屋不买的意思。至于谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英称刘中华在《补充协议》中保证了事后会开通燃气，但刘中华否认，法院认为仅凭《补充协议》的文意，难以采纳谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的该项意见。因此，刘中华也不存在事后未按保证开通燃气的情况。系争房地产作为住宅，未开通燃气，确实有异于房地产市场上已开通燃气的房屋，但这并不影响房屋居住使用功能的实现。刘中华在太平洋公司挂牌出售系争房地产时，已经根据太平洋公司的要求披露了系争房地产的相关信息，就房屋的相应重大情况进行了告知。另外，刘中华作为出售方，将房屋向太平洋公司及谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英开放，允许太平洋公司带谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英实地看房。在签约时，买卖双方首次见面。在签约过程中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未向刘中华询问房地产开通燃气情况，刘中华也未向谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英答复或陈述虚假信息。因此，本案中的刘中华并不存在就系争房屋燃气开通问题，刻意隐瞒或欺骗谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，并诱导谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签订违背其真实意思合同之情形，刘中华签约过程中的行为并不构成欺诈。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英要求撤销《合同》、返还已付房款及违约金的诉请，法院不予支持。因此，《合同》合法有效，双方均应当严格、全面履行《合同》。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未按《合同》约定支付第二笔房款，已经违约。刘中华依据《合同》约定的解约条款，在催告刘中华付款无果后，诉至法院要求解除《合同》，故法院依法予以支持。《合同》解除后，刘中华及谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英均要求对方协助办理《合同》备案手续的撤销，一审法院依法予以支持。刘中华要求解除《补充协议》，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英同意，且亦反诉要求解除《补充协议》，法院依法予以支持。刘中华要求谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英依据《合同》约定承担总房价20%的违约金，虽有合同依据，但是一审法院同时兼顾到谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英违约给刘中华造成的损失及本案合同履行情况等因素，酌情判决谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英应支付刘中华违约金200,000元。刘中华要求将违约金与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英已付房款100,000元直接抵扣，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英也同意，且有合同依据，一审法院依法予以抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、解除刘中华与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于2018年8月16日签订的合同编号为3445038的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英协助刘中华办理合同编号为3445038的《上海市房地产买卖合同》备案的撤销手续；二、谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于判决生效之日起十日内支付刘中华违约金100,000元；三、驳回谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币8,800元，减半收取计4,400元，由刘中华负担2,000元，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英负担2,400元，一审反诉案件受理费减半收取5,400元，由谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为刘中华在与谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签订关于系争房地产的买卖合同及补充协议过程中，是否存在故意隐瞒房屋未开通天然气并诱使谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签约之欺诈情形，买卖双方之间的合同是否存在可撤销的情形；在合同的履行过程中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未按约支付房款的行为是否构成违约，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英是否需要为此承担相应的违约责任。就是否构成欺诈的情形来说，根据相关司法解释的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据现已查明的事实，系争房地产的买卖为二手房交易，在签署相应的买卖合同之前，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英已经查看过房屋各个部位的状况，对于该房屋未通天然气，实际使用的是液化石油应已知悉。谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英上诉称，刘中华故意隐瞒真实情况，诱使其作出了错误意思表示。鉴于一审法院对该上诉理由是否成立已有较详尽的阐述，本院予以认同，在此不再赘述。因此，本案中的刘中华并不存在就系争房屋燃气开通问题，刻意隐瞒或欺骗谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英，并诱导谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英签订违背其真实意思的合同之情形，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英所称的欺诈说法不成立。一审法院据此对谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英要求撤销《合同》、返还已付房款及违约金的诉请不予支持，当属无误。涉案《合同》及相应的《补充协议》是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。关于在合同的履行过程中，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英未按约支付房款的行为是否构成违约，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英是否需要为此承担相应的违约责任的问题，本院认为，一审法院认为在刘中华予以否认的情况下，仅凭《补充协议》的文意，难以认定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英所称的刘中华在《补充协议》中保证了事后会开通燃气的意见成立，一审的该认定无不当之处。故刘中华不存在事后未按保证开通燃气的情况，刘中华在履约过程中没有违约行为。根据双方约定，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英应当及时支付后续房款，但谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英在并无充分的正当事实与理由的情况下，却擅自中止履行付款义务，且在对方予以催告后仍未予履行，谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审根据刘中华的诉请，结合谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英违约给刘中华造成的损失及本案合同履行情况等因素，酌情确定谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英应支付刘中华违约金200,000元，数额尚属合理，本院予以确认。此外，一审根据双方的诉请及审理过程中的表述，就合同的解除及谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英已付的房款与其应承担的违约金予以抵扣等的处理，亦无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,200元，由上诉人谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年九月十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……