辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终6656号上诉人（原审被告）：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市瓦房店市共济办事处西长春路西段**（**楼）317房间。统一社会信用代码：912102817920473917。法定代表人：牟谷敏，该公司总经理。委托诉讼代理人:谭永军，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住，住所地：辽宁省瓦房店市新华路**一社会信用代码：912102818236226526。负责人：张毅，该支行行长。委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。原审被告：曲远凯，男，1989年4月18日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲房地产）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）、原审被告曲远凯金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远洲房地产上诉请求：撤销一审判决第三项、驳回建行瓦房店支行要求远洲房地产承担连带清偿责任的诉讼请求；上诉费由建行瓦房店支行承担。事实和理由：远洲房地产出售给曲远凯的房屋2019年1月24日已经验收合格，就可以办理产权证，远洲房地产也早已通知曲远凯和建行瓦房店支行。依据《楼盘按揭合作协议》的约定，远洲房地产不应再承担相应的担保义务。建行瓦房店支行辩称，不同意远洲房地产的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。曲远凯未答辩。建行瓦房店支行向一审法院起诉请求：1.由曲远凯偿还截至2019年3月29日止所欠借款本金156,276.39元、利息5,240.52元、罚息9.80元，合计16,1526.71元；2.由曲远凯偿还自2019年3月30日起至偿清全部借款本金之日止按借款合同约定的利息、罚息；3.建行瓦房店支行对曲远凯经预告抵押登记的位于瓦房店市文兰办事处祝丰西街83号1-3-3号房屋享有抵押权；4.远洲房地产对曲远凯所欠债务承担连带保证责任；5.曲远凯、远洲房地产承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月29日，建行瓦房店支行与曲远凯签订个人住房(商业住房)借款合同。约定建行瓦房店支行向曲远凯发放金额为人民币20万元的贷款，用于购买瓦房店市文兰办事处祝丰西街83号1-3-3号商品房，借款期限为240个月，贷款利率为基准利率水平上下调10%，借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。曲远凯用购买的上述房屋担保合同项下借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)，已办理房屋预告抵押登记。借款人未足额履行本合同项下的到期债务(包括依据本合同约定被宣布提前到期的债务)，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。当出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权按约定计收罚息；有权行使担保权利等措施。2012年2月23日，建行瓦房店支行与远洲房地产签订《楼宇按揭合作协议》。协议约定：就甲方(远洲房地产)开发建设并依法销售的坐落于瓦房店市的经批准命名为远洲国际城的商品楼宇进行按揭合作；甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房购销合同项下之房产及相关权益抵押给乙方(建行瓦房店支行)以取得借款。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房(商业住房)借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任；保证范围包括按揭楼盘每笔贷款及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方在保证范围内立即承担连带保证责任；对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。2012年10月10日，建行瓦房店支行向曲远凯提供的账户发放借款20万元，曲远凯借款后偿还借款本金43,723.61元，利息55,080.51元，从2018年5月曲远凯未能按约定时间足额偿还借款本息，尚欠借款本金156,276.39元及利息、罚息。案涉房屋至今没有办理房屋权属证书。一审法院认为，建行瓦房店支行与曲远凯签订《个人住房(商业住房)借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以确认；建行瓦房店支行按期向曲远凯指定的账户发放贷款，曲远凯应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。2018年5月曲远凯不按期足额偿还借款，其行为已经违反合同约定，建行瓦房店支行有权宣布贷款立即到期，因此建行瓦房店支行请求曲远凯偿还借款剩余的本金156,276.39元及利息、罚息，予以支持。关于建行瓦房店支行主张对涉案房屋享有抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。建行瓦房店支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的只是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故建行瓦房店支行主张对案涉房屋享有抵押权，没有法律依据，不予支持。关于远洲房地产应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。远洲房地产作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是远洲房地产为曲远凯在该阶段内(自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付建行瓦房店支行止)向建行瓦房店支行履行还款义务提供保证。当其协助曲远凯办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、建行瓦房店支行收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，建行瓦房店支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，远洲房地产阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故远洲公司理应按约定在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及建行瓦房店支行未取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。判决：一、曲远凯于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金156,276.39元、利息5,240.52元、罚息9.80元(截至2019年3月29日)，合计161,526.71元；二、曲远凯于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金156,276.39元的利息、罚息(自2019年3月30日起至借款付清之日止，利率按中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行、曲远凯签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的约定计算)；三、大连远洲东涛房地产开发有限公司对上述借款在中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到曲远凯购买的位于瓦房店市文兰办事处祝丰西街83号1-3-3号房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。如果曲远凯、大连远洲东涛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,765元(已减半收取)，由曲远凯、大连远洲东涛房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人远洲房地产围绕上诉请求提交了证据，本院依法组成双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应对原审被告的案涉债务承担连带清偿责任。案涉《个人住房（商业住房）借款合同》、《楼宇按揭合作协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，合同各方均应依约履行。原审被告与被上诉人签订案涉《个人住房（商业住房）借款合同》后，被上诉人依约向原审被告发放了借款，现原审被告出现借款逾期，被上诉人有权依约宣布贷款立即到期并要求原审被告偿还贷款本金并按前述借款合同的约定支付利息（含罚息）。原审被告亦未对一审判决提出上诉，故本院对一审判决认定的其应向被上诉人承担的还款责任予以确认。根据前述借款合同的约定，案涉借款合同的担保方式为抵押加阶段性保证，上诉人作为保证人为案涉借款合同项下借款本息及其他费用承担连带清偿责任，保证期间为案涉借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵扣登记证明正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。案涉借款合同中对于保证范围、保证期间的约定与上诉人与被上诉人《楼宇按揭合作协议》中的约定一致。上诉人与被上诉人均认可案涉房屋至今并未办理抵押登记，则被上诉人对原审被告的案涉债务仍处于承担保证责任的期限内。现原审被告出现债务违约，上诉人应在保证范围内承担连带清偿责任。上诉人承认自2013年10月案涉房屋交付后一直未办理房屋产权登记手续及抵押登记手续的原因是存在工程款争议而无法办理验收手续，且主张案涉房屋自2019年1月起已可办理产权证。上诉人主张已通过电话、书面及在案涉小区张贴公告的形式告知业主办理产权登记，但其提供的证据不足以证明；其主张已向被上诉人发送函件告知可以办理产权和抵押登记，但未提供有效证据加以证明；上诉人在二审中提供的告知函亦是在被上诉人提起本诉后方才发出。上诉人在一、二审中提供的证据均无法证明被上诉人存在明知可办产权及抵押登记而拒绝办理或拖延不办的情形，故其主张对原审被告的案涉债务不承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院限定远洲公司在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及建行瓦房店支行未取得他项权利证书之前对案涉债务承担连带保证责任，被上诉人并非对此提出上诉，故本院予以确认。综上所述，远洲房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,530元，由上诉人大连远洲东涛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  郭云峰二〇一九年九月十九日书记员  牛超群