浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初1383号 原告（反诉被告）：天台县劳动路开发建设有限公司，统一社会信用代码913310237047141831，住所地天台县赤城街道中山东路**。 法定代表人：林辉钳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴敏华，浙江天台山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：天台县饮食服务公司，统一社会信用代码913310231480558762，住，住所地天台县赤城街道劳动路**/div> 法定代表人：杨晓鸣，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。 原告天台县劳动路开发建设有限公司与被告天台县饮食服务公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理。在诉讼过程中被告天台县饮食服务公司提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2019年4月24日、8月13日公开开庭进行了合并审理。原告天台县劳动路开发建设有限公司的法定代表人林辉钳、委托诉讼代理人戴敏华，被告天台县饮食服务公司的法定代表人杨晓鸣、委托诉讼代理人许春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天台县劳动路开发建设有限公司向本院提出诉讼请求： 一、判令被告向原告支付原劳动路48号房地产评估价与拆迁产权调换的劳动路160-174号一、二、三层及一单元401、402室房屋安置评估价的差价共计254.97万元：二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年7月26日，原、被告签订《房屋拆迁协议》一份。约定原告对被告坐落在劳动路48号临街内屋等建筑物进行拆迁。其中第二条约定：如乙方（被告）作产权调换的待安置房建成再结算找补。之后被告选择安置房安置，于2009年9月23日签订《劳动路临街安置房预收保证金约定书》，约定一、计划安置于劳动路160-174号一、二、三层及一单元401、402室房屋：二、办理房产证时即签订安置合同，结算找补差价。2009年11月10日，由天台县价格认证中心作出价格评估结论：原劳动路48号的房地产评估价格为903.67万元，劳动路阜源大厦部分房地产（即前述《劳动路临街安置房预收保证金约定书》安置的房产，不包括储藏室）评估价格为1158.64万元。被告对前述评估报告未提出异议。2010年5月10日原告为被告安置房产办理登记，多次通知被告来原告处签订安置房合同，支付差价。但是被告以各种理由开始信访。2013年有关部门信访答复被告为无理信访。之后被告起诉到法院，原告也于2014年以本次相同案由起诉至天台县人民法院。因被法院认定为属于行政案件范畴，一直等待法院最终认定结果。现台州中院作出的（2017）浙10行初10号行政裁定书认定差价找补属于民事纠纷范畴。故依法向法院起诉，要求被告按约找补差价254.97万元。 被告天台县饮食服务公司答辩并反诉：一、判令反诉被告立即支付反诉原告拆迁安置房结算差价及利息（暂按中信华评估报告差价127万元算，具体以法院委托评估为准，利息按人民银行逾期付款利息从2009年9月24日起算至实际履行完毕）；二、判令反诉被告赔偿反诉原告劳动路一层安置面积496.12平方米被消防通道切割成三块后整体使用价值贬损损失及利息（具体以法院委托评估为准）。事实与理由：2002年7月，反诉原告与反诉被告签订房屋拆迁协议一份，反诉原告将坐落劳动路自有房产“天台饭店”建筑面积共计2037.55平方米交由反诉被告拆建，反诉原告选择了产权置换原址安置的方式。2009年9月，反诉被告交付了安置用房总面积2045.05平方米。其中劳动路一层临街安置房宽度37余米，面积约540平方米。2009年11月，因反诉被告将原设计的消防通道安置给他人作店铺，引起小区全体住户抗议，经县领导协调，反诉被告愿以136号商铺及一单元502室商品房作置换，在反诉原告安置面积内开设了2条各2米宽10余米长的消防通道。双方对置换房产结算价格未作约定，但两条消防通道已实际割出并作了备案。2014年4月开始，反诉原告与被告为结算问题发生诉讼，反诉被告竟将136号商铺再度安置给他人，而一单元502室也一直未交付。反诉原告在诉讼中提出了消防通道赔偿问题，法院以双方未就该部分安置问题签订补偿安置协议为由驳回了反诉原告要求反诉被告赔偿市场价与成本价之间的差价损失。但判决肯定反诉被告在反诉原告安置的营业用房内设置消防通道对营业用房的整体使用有一定的影响。故反诉原告提出一层安置用房整体使用价值贬损的赔偿请求，请予合并审理并支持反诉原告诉请。 针对被告天台县饮食服务公司的答辩及反诉，原告补充陈述：1、2009年11月10日的复核评估结果出来后，被告也没有在10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，评估结论合法有效；2、超面积的安置，按天政函（2003）64号16条规定，超面积必须以市场同区位最低拍卖成交价确定，所有被安置户都以同一标准结算，被告也非常清楚，故被告多次信访属于无理访；3、消防通道的开设不违反约定，也不影响被告的出租。劳动路136号的安置仅是口头答复，双方必须以市场拍卖价结算，后通知被告签订置换协议时，被告却放弃了。综上，要求驳回被告的反诉请求。 为证明自己的主张，原告向法庭提供以下证据： 1、天政办发[1999]52号文件、天政办发[2012]15号文件、营业执照，证明原告主体资格适格。 2、2002年7月26日房屋拆迁协议，证明原、被告于2002年7月26日签订拆迁协议，原告选择产权调换安置，待安置房建成再结算找补的事实。 3、2009年9月23日劳动路临街安置房预收保证金约定书，证明被告选择安置房安置，接受了安置的房屋的事实。 4、2009年11月10日天台县价格认证中心价格评估结论书，证明安置房（不包括储藏室、502室）的价格为1158.64万元，原劳动路48号房地产评估价为903.67万元，被告应找补差价254.97万元。 5、（2016）浙1023民初1992号民事裁定书、（2017）浙10行初10号行政裁定书，证明本案按民事纠纷处理。 6、2002年3月16日关于房屋拆迁价格评估的意见、2009年8月12日关于安置房评估的意见、2009年7月23日关于劳动路临街安置房价格的意见、天劳指[2007]16号关于确定劳动路临街房屋拆迁安置楼面地价和房屋综合价的请示、评估机构简介、关于选择房地产评估机构通知以及劳动路其他拆迁户的价格结算表、产权调换合同书，证明原告按拆迁政策统一标准已对其他拆迁安置户进行安置的事实。对被告的安置及价格结算均是符合拆迁政策要求和合同约定的。 对原告提供的证据，被告质证意见为：对证据1无异议。对 证据2真实性、合法性无异议。对证据3真实性无异议。对证据4三性均有异议。对证据5无异议。证据6缺乏关联性。 为证明自己的主张，被告向法庭提供以下证据： 1、（2018）浙10民终1604号民事判决书，证明：双方签订了拆迁协议，确定了拆迁面积、安置面积和已安置面积；原告在一层商铺安置面积内开设2条消防通道且对营业用房的整体使用有一定影响；原告愿意继续交付502室商品房总计可安置面积为2128.57平方米；原告有责任向法院提交政府相关部门已就安置用房结算方式作出核定的证据。 2、天政信查（2013）第19号信访事项复查意见书及附件，证明：县政府审查确认原告136号商铺及502室商品房置换被告一层2条消防通道，被告可得安置面积实为2216.88平方米；原告在诉讼中恶意处置136号商铺。 3、被告2019年3月向县发改局请求报告及发改局电话答复记录，证明政府物价主管部门拒绝就拆迁安置房合理开发利润作审核。 4、（2015）天法委鉴70号通知书，证明天台法院曾拟以2004年6月为基准日以《省条例》、《省办法》来评估，因缺乏当年市场数据未果。 5、2002年7月26日房屋拆迁协议，证明：该协议根据《省条例》精神签订；该协议第四条规定安置房建成后双方进行差价结算。 6、被告拆迁房屋房产证、土地证复印件，证明可作为拆迁房屋评估依据。 对被告提供的证据，原告质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，但与被告的主张缺乏关联性。证据2与被告的主张缺乏关联性，136号商铺并不是无偿安置给被告，而是要按市场价进行结算的。证据3与被告的主张缺乏关联性。对证据4、5、6真实性、合法性无异议。 针对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5符合证据三性要求，对其证明效力，本院予以确认；原告提供的证据4，能证明原告选择经公示的有鉴定质资的价格鉴定部门对拆迁房产和安置房产进行鉴定的事实。结合证据6能证明该鉴定依据符合拆迁政策规定，与其他拆迁户所享受的拆迁安置补偿标准是统一的，对其证明效力，本院予以确认；原告提供的证据6均是经公示的，对拆迁户实行统一的拆迁安置政策，也反映出劳动路其他安置户与原告签订安置协议，进行价格结算的事实。对其证明效力，本院予以确认。 被告提供的证据1具有真实性、合法性，但并不能据此证明被告的损失情况；被告提供的证据2并不能证明原告应无偿将136号商铺及502室商品房安置给被告，对其证明效力，本院不予确认；被告提供的证据3与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认；被告提供的证据4、5、6符合证据三性要求，本院予以确认。 据上证据分析与认定，结合原、被告的陈述，本院认定案件事实如下： 被告天台县饮食服务公司原有的天台县劳动路48号房屋占地系国有土地。因劳动路拓宽改造工程需要，天台县县委办于1999年3月22日发文成立天台县劳动路建设指挥部（下称指挥部）。该指挥部于同年7月29日组建成立天台县劳动路开发建设有限公司（下称开发公司），经营劳动路规划拆迁区和安置区的土地及房屋开发。2002年3月12日，指挥部取得上述项目房屋拆迁许可证。同年7月26日，天台县饮食服务公司与指挥部签订《房屋拆迁协议》，约定被告将劳动路48号房屋交由指挥部拆迁，双方主要约定：一、乙方（被告）将劳动路48号房屋建筑面积2037.55平方米，其中营业用房建筑面积1389.95平方米，宿舍用房647.6平方米。占地面积894.59平方米，其中商业用地776.2平方米，居住用地118.39平方米，于2002年7月31日前交甲方拆迁。二、甲方按规定给乙方拆迁补偿共4060888.33元，其中房屋建筑628653.03元，用地补偿出让价临街2514888.00元，内屋171665.50元。装修及设备等202004.86元，过渡费344582.4元，搬迁费8150.2元，拆迁奖励101877.50元，房租补助79066.84元。如乙方作产权调换的待安置房建成再结算找补，超过二年未落实产权调换安置房的，从逾期之月加倍支付过渡费。三、乙方选择产权调换的临街营业用房以原临街营业用房长29.3米的85％比例安置。一层以上和临街内的建筑面积甲方提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。安置二层面积不足部分安置在本幢底楼上面的三楼，并在具体落实安置房时，根据实际情况按评估价向底层给予调整。四、商业安置房建成后的价格由土地评估价格，加房屋造价和县物价部门审定同意的合理开发建设利润拆迁人与被拆迁人结算被拆迁商业用房与商业安置用房价差。协议签订后，被告选择了产权置换的安置方式。2002年7月底，被告交付了被拆迁房产。根据产权证记载：被拆迁房屋①为坐落劳动路48号综合楼2幢相连房屋建筑物。幢号2共3层，建筑面积l，389.95平方米，幢号1共2层，建筑面积336.38平方米。②宿舍楼l幢，幢号3共三层，建筑面积311.22平方米。总拆迁建筑面积为2037.55平方米。2009年9月23日，原告首次向被告预交付安置用房。交付标的物为劳动路160号－174号安置房：一层商铺安置宽度37.835米，建筑面积500多平方米，二层商铺计建筑面积628.44平方米，三层商铺计建筑面积588.04平方米，四层401、402室共计建筑面积276.97平方米。同年原、被告签订劳动路临街安置房预收保证金约定书，原告收取了被告6万元保证金后，物业管理即给予锁匙，交被拆迁人装修使用。同时约定办理房产证时，即签订安置合同，结算找补差价。2009年11月，原告方在一楼164号及172号商铺中各新开设1条2米宽10米余长的消防通道（二个消防通道面积约56平方米）。为此，双方曾协商，由原告给被告补充安置劳动路136号商铺一间及劳动路160号1单元502室商品房一间，因价格未能达成一致，双方未能达成协议。现劳动路136号商铺已另行安置给他人。目前被告实际使用的安置房屋为劳动路160号－174号安置房：一层商铺安置宽度33米多，建筑面积496.123平方米，二层商铺计建筑面积628.44平方米，三层商铺计建筑面积588.04平方米，四层401、402室共计建筑面积276.97平方米，共计安置面积1989.573平方米（房产证面积2011.11平方米）。另原告同意将160号1单元502室商品房安置给被告。 2009年9月20日天台县价格认证中心对原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产（标注基准日为2004年6月30日）及现劳动路阜源大厦安置房的房地产（标注基准日为2009年9月3日）进行价格评估。结论为原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产评估价格为903.67万元，现劳动路阜源大厦安置房的房地产评估价格为1333.01万元。2009年11月10日天台县价格认证中心重新对原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产（标注基准日为2004年6月30日）及现劳动路阜源大厦安置房的房地产（标注基准日为2009年9月3日）进行价格评估。结论为原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产评估价格为903.67万元，现劳动路阜源大厦安置房扣除消防通道面积后的房地产评估价格为1158.64万元。2014年1月17日，被告自行委托台州中信华资产评估有限公司对原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司被拆迁房屋的房地产及现劳动路阜源大厦安置房的房地产以2003年5月31日为评估基准日进行价格评估。结论为原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司被拆迁的房地产评估价格为9359089元，现劳动路阜源大厦安置房（劳动路160号至174号安置房一至三层加4层2套间，建筑面积2045.05平方米）的房地产评估价格为8080615元。 原、被告双方自2002年7月26日签订房屋拆迁协议后，至今未进行价格结算、签订安置合同。为房屋安置事宜，被告方曾多次进行信访。同时就拆迁安置问题，2014年4月14日，天台县劳动路开发建设有限公司以天台县饮食服务公司为被告，向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。天台县饮食服务公司提起反诉。本院以不属民事诉讼审理范围为由，于2015年8月6日作出（2014）台天民初字第579号民事裁定书，驳回原、被告的起诉；2015年9月21日，天台县饮食服务公司以天台县人民政府为被告，向台州市中级人民法院提起房屋行政协议诉讼，台州市中级人民法院以不属行政诉讼受案范围为由，于2016年3月10日作出（2015）浙台行初字第129号行政裁定书驳回被告的起诉；2016年4月18日，天台县饮食服务公司以天台县劳动路开发建设有限公司为被告，向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，本院以拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理为由，于2016年12月5日作出（2016）浙1023民初1992号民事裁定书驳回被告的起诉。后天台县饮食服务公司向台州市中级人民法院上诉，台州市中级人民法院于2017年2月23日作出（2017）浙10民终252号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定；后天台县饮食服务公司以天台县人民政府为被告，向台州市中级人民法院分别提起要求确认通知行为违法诉讼、不履行法定职责诉讼、行政赔偿诉讼。台州市中级人民法院于2017年3月13日分别作出（2017）浙10行初10号行政裁定书、（2017）浙10行初9号行政裁定书、（2017）浙10行赔初1号行政赔偿裁定书，均裁定驳回被告的起诉。天台县饮食服务公司就（2017）浙10行初10号行政裁定向浙江省高级人民法院上诉，浙江省高级人民法院于2017年6月6日作出（2017）浙行终506号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定；后天台县饮食服务公司不服台州市中级人民法院（2017）浙10民终252号民事裁定，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）浙民再178号民事裁定书，裁定撤销浙江省台州市中级人民法院（2017）浙10民终252号民事裁定及浙江省天台县人民法院（2016）浙1023民初1992号民事裁定。指令浙江省天台县人民法院对本案进行审理。被告方曾提出诉请：一、判令原告赔偿被告劳动路136号商铺及一单元502室商品房市场价与成本价之间的价差损失（以2009年11月份为评估基准日）；二、判令原告立即支付劳动路160号被告被拆迁房产2037.55平方米与原告安置给被告房产2045.05平方米之间的差价（实减一层2条消防通道56平方米）由找出方赔偿逾期付款利息（具体数额含本诉状各项价差，待法院委托评估后一并确定）；三、判令原告赔偿被告地下室车位5.5个中减少的2.5个车位差价损失25万元；四、判令原告支付拆迁相关找补费用16887元（以原告应付安置过渡费287152元及被告交付的保证金60000元两项合计347152元抵销被告应付原告安置房屋消防、商品房自行车位，水、电开户费合计330265元后余额计算）；五、判令原告协助被告办理劳动路160-174号（一至三层）安置房屋，160号1单元401室、402室商品房总面积为2045.05平方米不动产产权登记证书及契税证；六、确认2016年6月30日原、被告所签三份《劳动路安置房屋地下车位出售合同》有效，判决合同所售劳动路116号地下室A2、A17、A23号车位归被告所有。因被告所依据的事实或证据不足，本院于2018年5月25日作出（2017）浙1023民初5898号民事判决书，驳回天台县饮食服务公司的诉讼请求。天台县饮食服务公司不服判决，向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）浙10民终1604号民事判决，驳回上诉，维持原判。现判决已生效。 本院认为：原、被告双方于2002年7月26日签订的房屋拆迁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告选择产权安置，原告也已按约定向被告交付了安置房，双方应按约定进行价格结算。根据房屋拆迁协议第四条约定，商业安置房建成后的价格由土地评估价格，加房屋造价和县物价部门审定同意的合理开发建设利润拆迁人与被拆迁人结算被拆迁商业用房与商业安置用房价差。就本案关键的双方结算问题，相关部门至今无法就房屋建设的合理开发利润作出审核。虽然双方曾同意以2004年6月30日再次进行委托评估，但评估机构因缺乏该年度市场价格数据未能出具评估报告。故以合同约定的土地评估价格+房屋造价+合理开发利润的结算方式已无法进行。双方自2009年9月交付安置房至今为安置结算问题一直诉讼、信访不断，矛盾纠纷却一直未能化解。双方纠纷的解决，在于确定一个合理的、公平的结算方法。因当时的拆迁安置涉及许多政策处理问题，其价格结算并非完全的市场交易价格。在劳动路其他安置户基本按相关政策进行价格结算并已签订安置协议的情况下，参照劳动路其他安置户的安置条件和补偿标准进行价格结算不失为解决双方纠纷的一种较为公平合理的方式。也是彻底解决双方十几年纠纷的正确途径。从双方提供的证据看，原告主张按2009年11月10日天台县价格认证中心评估价格进行结算，具有合法性和公平性。1、天台县价格认证中心（天台县价格认定局）是经过公示的可供拆迁户选择的具备价格评估资质的机构；2、2009年11月10日天台县价格认证中心对原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产（标注基准日为2004年6月30日）及现劳动路阜源大厦安置房的房地产（标注基准日为2009年9月3日）进行价格评估。对有关基准日不一致情况，2014年1月10日天台县价格认定局出具说明，上述的评估基准日仅指9月3日系交房时间，并非评估基准日，安置房的评估标准仍按照县府办批示和县相关部门讨论的意见的标准执行。结合评估报告第五条的价格评估依据以及第八条第5项内容：本报告阜源大厦的评估价格采用拆迁人与被拆迁人根据县府办批示和县相关部门讨论意见确定的价格与方法进行计算，与市场交易价格存在较大出入，请报告使用者充分注意本限定条件。从中可以看出，该评估报告是根据县政府和相关部门确定的拆迁政策进行评估的。而根据原告提供的证据表明，县政府和相关部门对涉及的拆迁政策如房屋拆迁价格评估意见、安置房评估意见、劳动路临街安置房价格意见、劳动路临街房屋拆迁安置楼面地价和房屋综合价请示等均是按省政府规定的相关拆迁政策进行制定并公示后在全县统一执行的。现劳动路其他安置户也是按上述政策规定的标准进行了价格结算并已签订安置协议。故2009年11月10日天台县价格认证中心按上述政策规定标准对原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产及现劳动路阜源大厦安置房的房地产进行价格评估，得出的评估结论是合法有效的，也是公平合理的。根据该份价格评估报告，原天台县赤城街道劳动路48号天台县饮食服务公司的房地产评估价格为903.67万元，现劳动路阜源大厦安置房扣除消防通道面积后的房地产评估价格为1158.64万元（不包括502室）。据此，原告要求被告支付差价254.97万元的诉讼请求，本院予以支持。2014年1月17日被告自行委托进行评估，该评估报告既不符合双方的合同约定，也不符合拆迁政策的规定，对此，本院不予采用。故对反诉原告天台县饮食服务公司要求反诉被告天台县劳动路开发建设有限公司支付拆迁置房结算差价及利息的反诉请求，本院不予支持。庭审中，原、被告对其他的结算项目均暂不做主张，对此本案不予处理，但对于被告已缴纳的保证金6万元，可在差价款254.97万元中予以抵扣。 至于反诉原告要求反诉被告赔偿一层安置房因消防通道切割造成整体使用价值贬损损失。本院认为，消防通道是为了公共利益必须建设的设施，并非单独针对反诉原告的安置房。且反诉原告劳动路一层商铺的安置房的各项指标，均符合原、被告签订的拆迁安置协议要求，使用功能并没有实质性影响。反诉被告并不存在违反合同约定的行为。且2009年11月10日天台县价格认证中心的评估报告是扣除消防通道后一层商铺的实际价格。事实上，因该商铺处在本县市中心繁华地段，反诉原告并没有因消防通道切割造成房屋不能出租或租金低于同地段其他房屋的情况存在。故对反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告劳动路一层安置面积496.12平方米被消防通道切割成三块后整体使用价值贬损损失及利息的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之的规定，判决如下： 限本诉被告天台县饮食服务公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告天台县劳动路开发建设有限公司房屋安置差价款人民币248.97万元。 二、驳回反诉原告天台县饮食服务公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13600元，由本诉原告天台县劳动路开发建设有限公司负担400元，由本诉被告天台县饮食服务公司负担13200元；反诉案件受理费8115元，由反诉原告天台县饮食服务公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 长  胡国卫 人民陪审员  潘军园 人民陪审员  杨春芳 二〇一九年九月十日 代书 记员  陈俏阳