湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1928号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，董事长。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201210367191。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312200910606365。被上诉人（原审原告）：张欢，男，1986年5月19日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201011972839。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与被上诉人张欢商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判驳回张欢请求宏宇公司支付延期办证违约金的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由张欢承担。事实和理由：1、怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，用地红线一直无法确定及规划局规划变更迟延的原因，宏宇公司在此期间因该原因无法按照不动产登记规定提交办证资料启动办证程序，即使在2016年8月提交了办证资料也因此被退回，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产权登记。在此之前延误的时间并不是宏宇公司怠为履行办证义务所致，而是政府公益性项目占用项目土地及相关部门办事效率原因所致，按照合同约定宏宇公司办证的截止时间为从2016年12月22日开始计算720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续宏宇公司不承担违约责任。2、《补充协议》约定甲方交房后720天办证，该条款交房应理解为实际交房，本案实际交房为2015年1月7日，原判决以合同约定交房时间2014年10月31日开始计算办证时间属于事实认定错误。张欢辩称，延期办证的责任在于宏宇公司，政府太平溪综合治理项目占用星河湾小区部分土地，不能成为宏宇公司办证期限顺延的理由。根据双方签订的合同，双方约定办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，并非是重新计算办证期限。张欢向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2016年12月27日起至2018年3月21日止的逾期办理不动产权证的违约金11972.7元（以总房款266059元为基数，按日万分之一计算，共450天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月18日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》和《合同补充协议条款（附件四内容）》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区顺天南路东侧“宏宇新城二期星河湾”项目中第2幢2单元7层707号房，总购房价款266059元；被告应在2014年10月31日前交付原告符合交付条件的商品房，交房后720天被告办理好房地产权属证书，属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告依约交清了购房款266059元及办证费用和其他相关费用，但被告直至2015年1月7日才交房给原告，2018年3月21日为原告办理好了所购商品房的不动产权证。一审法院认为，原告依约交清了全部购房款及办证费用和其他相关费用，依照合同约定，被告应在2014年10月31日前交付原告符合交付条件的商品房，交房后720天被告办理好所购商品房的不动产权证，即被告应在2016年10月20日前为原告办理好所购商品房的不动产权证，但被告直至2018年3月21日才为原告办理好所购商品房的不动产权证，已构成根本违约，因此，根据原告的诉讼请求，本院认定被告应赔付原告违约金为11972.7元(2016年12月27日至2018年3月21日相差450天，266059元×450天×0.0001＝11972.7元)。合同违约责任系严格责任，被告主张系第三方原因造成其逾期办证没有可免责的充分事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决被告怀化宏宇房地产开发有限公司赔付原告张欢逾期办理不动产权证的违约金11972.7元，于本判决生效后7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明，《合同补充协议条款》约定，交房后720天出卖人办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于出卖人原因逾期的，出卖人补偿买受人每日总房款万分之一作为违约金。2014年10月26日，张欢所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的土地的不动产权证后再行申请。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据宏宇公司与张欢所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，在双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地证耗时4个月，该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由，宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据，本院对此理由不予支持。本案中，张欢于2015年1月7日从宏宇公司处接收房屋，宏宇公司办证期限应从2015年1月8日起算720天，但因不可归责于双方当事人的事由办证期限相应顺延4个月，即宏宇公司的办证期限于2017年4月27日届满，宏宇公司应向张欢支付自2017年4月27日起至2018年3月21日止的逾期办证违约金为8753.34元（266059元×329天×0.0001﹦8753.34元）。原审法院对宏宇公司的办证期限认定不当，二审予以纠正。综上，宏宇公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，但对违约金数额认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初938号民事判决；二、改判怀化宏宇房地产开发有限公司赔付张欢逾期办证违约金8753.34元，于本判决生效后7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99元，由张欢负担；二审案件受理费99元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年九月二十七日代理书记员  龙星宇