文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1281号上诉人（原审被告）：国家税务总局重庆市涪陵区税务局，住所地重庆市涪陵区建涪路**。负责人：张建清，该局局长。委托诉讼代理人：谭巍，男，1964年1月15日出生，汉族，国家税务总局重庆市涪陵区税务局职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冉小平，重庆天亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵仁万，男，1955年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗建中，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭军，重庆扬义律师事务所律师。上诉人国家税务总局重庆市涪陵区税务局（以下简称（涪陵税务局）因与被上诉人赵仁万房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涪陵税务局的委托诉讼代理人谭巍、冉小平，被上诉人赵仁万及其委托诉讼代理人罗建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涪陵税务局上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回赵仁万的诉讼请求。事实和理由是：一审法院漏列诉讼主体，认定事实错误，适用法律不当。1．一审法院应当追加而未追加案涉房屋建设方重庆市涪陵区白涛街道办事处（以下简称白涛街道办事处）和案涉房屋加层施工人游德平为本案被告错误。涪陵税务局与赵仁万作为本案房屋建成后不同阶段的房屋使用人，并未参与案涉房屋的建设施工活动，均无义务承担房屋主体结构不符合质量要求的责任。作为案涉房屋建设方的白涛街道办事处和案涉房屋加层施工人游德平与案涉房屋买卖合同存在必然利害关系，应作为房屋质量安全不符合国家标准的责任主体列为本案被告，并依法承担赵仁万损失的赔偿责任。2．一审法院参照重庆金地房地产土地资产评估有限公司对“渝怀铁路涪陵至梅江段增建第二线工程项目”范围内国有土地上被征收房屋类似房地产价格来计算损失，评估程序违法，结论错误。赵仁万辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．赵仁万与涪陵税务局之间属于房屋买卖合同纠纷，不属于房屋侵权纠纷，根据合同相对性原理，白涛街道办事处和游德平不是本案当事人，不应当参与本案诉讼，涪陵税务局要求追加两者参加诉讼没有法律依据。2．赵仁万与涪陵税务局签订房屋买卖合同后，其按照合同约定支付了全部购房款，而涪陵税务局一直未给赵仁万办理房屋产权证，且交易的房屋被鉴定为D级危房，存在重大安全隐患，无法继续使用。涪陵税务局严重违反合同约定的行为，导致合同目的无法实现，因此其有权要求解除合同，并要求涪陵税务局赔偿损失。3．赵仁万按照当时市场价购买涪陵税务局的老办公楼，现该房屋被鉴定为危房，无法居住，其要求按照同类房屋同地段市场价进行赔偿有充足的事实和法律依据。一审法院参照相同地段的“渝怀铁路涪陵至梅江段增建第二线工程项目”范围内国有土地上被征收房屋类似房地产价格进行计算，符合公平原则，不存在程序违法，结论错误的情形。赵仁万向一审法院起诉请求：1.判决解除赵仁万、涪陵税务局双方达成的《房屋买卖协议》；2.判决涪陵税务局按照房屋市场价值赔偿赵仁万各项损失暂记188678.4元（参考评估价值）。一审法院认定事实：本案涉案房屋所在整栋楼位于重庆市涪陵区白涛街道办事处老街建设街，始建于1990年，为砖混结构。该楼由于修建时间较早，已无任何工程技术资料可查。该楼之前为原涪陵区白涛镇政府财政所办公及住宅用房。1998年10月，根据重庆市涪陵区人民政府涪府发[1998]37号文件要求，原涪陵区地方税务局白涛税务所（以下简称白涛地税所）和原涪陵区白涛镇政府（现并入重庆市涪陵区白涛街道办事处）财政所分家单独设立，白涛地税所取得涉案房屋。2004年10月14日，原白涛地税所委托涪陵区房屋安全鉴定所对其分得的白涛老街建设路22号综合楼共六层800平方米的房屋安全性能进行鉴定。鉴定结论为：根据《危标》（JGJ125-99）中所有关规定，该房屋危险性评定为A级，属完好房屋。2003年7月30日，赵仁万与原白涛地税所达成房屋买卖协议，白涛地税所将白涛老街地税宿舍3-2号以38000元的价格出售给赵仁万，赵仁万当天向涪陵税务局支付了购房款，涪陵税务局将房屋交付赵仁万居住使用，但涪陵税务局至今未给赵仁万办理涉案房屋的产权过户登记手续。2007年12月6日，涪陵税务局给赵仁万办理了完税契证[契证白字第（2007）号]。该契证载明：房号为白涛老街地税所宿舍3-2号，间数为5间，结构为砖混，权属面积为101.44平方米，合同金额为38000元，合同签订时间为2007年12月6日。2014年4月16日，白涛街道办事处向白涛老街原地税住宿楼各业主发出通知：因白涛老街原地税住宿楼出现墙体开口，有严重安全隐患，要求各业主搬出该房屋。2015年8月5日，白涛街道办事处再次向白涛老街原地税宿舍楼各业主发出通知，要求各业主立即搬出该房屋；并决定于2015年8月12日下午5时裁断该楼供水、供电、广电等线路。2015年11月5日，经白涛街道办事处委托，重庆市建设工程质量检验测试中心对白涛老街建设街地税宿舍楼的结构安全性作出检测鉴定结论为：“白涛老街建设街地税宿舍楼的地基基础在正常使用条件下结构安全，主体结构存在严重的安全隐患。白涛老街建设街地税宿舍楼的安全性等级综合评定为Dsu级。必须立即采取措施。”事后，赵仁万及该栋楼的其他业主均搬出了该栋楼。一审审理中，经委托重庆重大建设工程质量检测有限公司对涉案房屋安全性及导致原因进行司法鉴定，结论为：原白涛地税所出售给赵仁万等人的房屋（白涛镇建设街26号，实为白涛镇建设街22号）的安全性鉴定为Dsu级，存在严重安全隐患。该楼安全性不足的根本原因是砌墙砖强度低和砌筑砂浆强度低，且未按规范要求设置构造柱等，门窗洞口设置和施工连接构造等不规范因素，增加了不满足规范要求的程度。一审另查明，2015年9月23日，经涪陵区铁路建设工作领导小组办公室委托，重庆金地房地产土地资产评估有限公司对“渝怀铁路涪陵至梅江段增设第二线工程项目”范围内国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产价格进行了评估。其中位于白涛老街建成年限为1990年、性质为划拨土地使用权、结构为砖混的住宅类似房地产市场价格为1865元每平方米。一审再查明，2018年7月5日，原重庆市涪陵区国家税务局、重庆市涪陵区地方税务局合并成立国家税务总局重庆市涪陵区税务局。原重庆市涪陵区国家税务局、重庆市涪陵区地方税务局的职责由国家税务总局重庆市涪陵区税务局承继。一审法院认为，本案赵仁万向涪陵税务局支付了购房款，涪陵税务局亦自愿将房屋交付赵仁万居住使用多年，赵仁万、涪陵税务局之间的买卖合同关系依法成立，赵仁万、涪陵税务局之间的买卖行为，不符合法律规定的无效情形，应为有效并受法律保护。按照国家相关规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年；赵仁万向涪陵税务局购买的房屋始建于1990年，其后被鉴定为危房，至今并未满足国家规定的一般房屋的使用年限。因此，涪陵税务局向赵仁万交付的房屋主体结构不符合质量要求，赵仁万请求解除与涪陵税务局签订的房屋买卖合同，并由涪陵税务局赔偿由此造成的损失，应予支持。由于涉案房屋已被评定为危房，无法对其现有价值进行司法鉴定，按照公平原则，其损失可以参考相同地段的“渝怀铁路涪陵至梅江段增设第二线工程项目”范围内（白涛老街）国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产价格即每平方米1865元的标准进行计算；按此标准计算，涪陵税务局应当赔偿赵仁万损失为101.44平方米×1865元/平方米=189185.6元；赵仁万请求涪陵税务局赔偿188678.4元，予以支持。对于涪陵税务局辩称应追加白涛街道办事处和该房屋的修建人游德平的问题，由于本案系房屋买卖合同纠纷，合同的相对方系本案赵仁万、涪陵税务局，不应追加白涛街道办事处和游德平为本案当事人，其理由是：白涛街道办事处和涪陵税务局都是行政机关，其分离时对财产的分割涉及行政管理问题，不属于民事法律关系范畴；而且，白涛街道办事处并未参与本案房屋出售，亦不应受本案房屋买卖合同的约束；另外，按涪陵税务局的陈述，游德平系房屋的修建人，其与房屋建设方形成的是建设工程施工合同法律关系，与本案房屋买卖合同也无直接利害关系。因此，涪陵税务局的辩称理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十八条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除赵仁万与原涪陵区地方税务局白涛税务所达成的关于涪陵区白涛老街原地税所宿舍楼3-2号房屋买卖协议；二、国家税务总局重庆市涪陵区税务局于本判决生效后15日内赔偿赵仁万房屋损失188678.4元；三、驳回赵仁万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元，由涪陵区税务局负担。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：1．本案是否应当追加白涛街道办事处和案涉房屋加层施工人游德平参加本案诉讼；2．涪陵区税务局出售本案房屋给赵仁万是否尽到了审慎注意义务；3．一审判决参照1865元/平方米的标准计算本案损失是否正确、恰当。关于焦点一，本案系赵仁万与白涛地税所经协商签订的《房屋买卖协议》，签订合同的主体是赵仁万与白涛地税所，而白涛街道办事处和案涉房屋加层施工人游德平并非该合同的相对人；赵仁万起诉请求解除的是与白涛地税所之间签订的本案《房屋买卖协议》，并不是针对与白涛街道办事处和游德平之间产生的法律关系，根据合同相对性原理，白涛街道办事处和游德平并非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院没有追加白涛街道办事处和游德平参加该案诉讼并无不当。至于涪陵税务局提出白涛街道办事处和游德平应承担本案房屋质量不合格的责任而产生的争议，因与本案不属于同一民事法律关系，可另行依法处理。关于焦点二，白涛地税所与赵仁万签订《房屋买卖协议》后，虽然在2004年10月14日委托重庆市涪陵区房屋安全鉴定所对其案涉房屋质量鉴定结论为：该房屋危险性评定为A级，属完好房屋；但白涛街道办事处在2015年11月5日委托重庆市建设工程质量检验测试中心对案涉房屋作出的检测鉴定结论为：白涛老街建设街地税宿舍楼的地基基础在正常使用条件下结构安全，主体结构存在严重的安全隐患；白涛老街建设街地税宿舍楼的安全性等级综合评定为Dsu级，必须立即采取措施。而涪陵税务局现在又未向本院提供其在出售本案房屋前已经尽到了可以免责的其他注意义务。因此，涪陵税务局依法仍然应当承担本案相应的民事责任。关于焦点三，鉴于本案房屋已被评定为危房，无法对其现有价值进行司法鉴定，按照公平原则，一审法院参考相同地段的“渝怀铁路涪陵至梅江段增建第二线工程项目”范围内（白涛老街）国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产价格（即每平方米1865元的标准）进行计算本案损失符合本案的实际情况，并无不当，没有违反法律、法规强制性规定。涪陵税务局提出的上诉理由，因其在诉讼中没有提供相应、充分的证据证明，其上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，涪陵税务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费用3344元，由国家税务总局重庆市涪陵区税务局负担。本判决为终审判决。审判长 张 斌审判员 陈胜友审判员 蔡 伟二〇一九年九月二十四日书记员 尹 童