江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3457号上诉人(原审原告):窦祖洪，男，1979年7月15日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：汪建国，男，1971年7月10日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：汪浩（系汪建国儿子），男，1994年3月23日出生，汉族，住址同上。上诉人窦祖洪因与被上诉人汪建国房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人窦祖洪上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还押金500元及给付装修补偿款19821元。事实和理由：1.一审已经查明，上诉人在将房屋交付给拆迁部门后产生的费用并非因上诉人行为产生，此后，即便减去被上诉人提供的电费等票据记载金额，押金是否结余也是一目了然。一审法院以双方没有结算不予处理押金显然增加当事人诉累。2.虽然双方合同约定，上诉人装修要经过被上诉人同意，但在实际履行中，上诉人对房屋的改造都是显而易见的，被上诉人并未提出异议。上诉人对房屋的装修时上诉人经营的必要措施，狂求被上诉人就附属物所得是应上诉人的行为获得的，仅以“未经被上诉人同意”而使上诉人的装修余值全部归被上诉人所有，明显违背公平原则。被上诉人汪建国答辩称：因为上诉人的房屋进行了装修，与被上诉人之前的装修无法界定，故被上诉人不同意支付上诉人的装修款请求。窦祖洪向一审法院起诉请求：1.判令汪建国返还租金13422元及押金500元；2.判令汪建国给付装修余值款42000元；3.判令汪建国支付营业损失42000元。一审法院认定事实：一、合同签订及履行情况2018年5月6日，窦祖洪（乙方、承租方）与汪建国（甲方、出租方）签订《房屋租房合同》，约定：一、甲方将位于连云港市海州区新南四街86号楼房屋出租给乙方经营使用；二、甲方从2018年5月16日起将房屋交付乙方使用，至2019年5月16日收回；三、房屋租金为人民币23000元；四、房屋在租赁期间产生的所有费用由乙方承担，如水费、电费、燃气费等，为保证租赁结束各项费用结算方便，在签订合同时乙方须向甲方交付押金伍佰元；五、在承租期间必须保证各项设施与所有家电完好，乙方不得随意改建任何设施，如果实在需要须征得甲方同意；……七、在房屋租赁期间有不明事项的双方协商解决，受不可抗力因素影响必须终止合同的甲乙双方互相不承担责任；双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，窦祖洪于2018年5月11日支付汪建国房屋租金及押金共计23500元。2018年9月底，窦祖洪接到涉案房屋拆迁的通知，2018年11月份，窦祖洪将涉案房屋交付给拆迁部门。二、涉案房屋拆迁情况本市海州区新南四街86号楼102室房屋的所有权人为王建国以及案外人王树华，该房屋征收拆迁补偿安置协议书中载明该房屋总面积136.11㎡，房屋补偿费用明细为：房屋评估价格1181571元、附属物补偿价格41754元、搬家费1251元、过渡费9006元、停产停业损失补偿费73506元、奖金236700元，合计1543788元。还查明，海州区新南四街86号楼102室房屋共出租给三人使用，窦祖洪陈述其租用的房屋面积约70㎡，汪建国认可该房屋面积为62㎡。三、涉案房屋装修情况窦祖洪承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，汪建国对窦祖洪的装修行为并不认可。2018年5月18日，窦祖洪的合伙人胡正云办理海州区健康社区千滋味餐饮店营业执照，经营场所登记地为海州区新四街**楼**。一审法院认为：窦祖洪与汪建国之间的租赁关系合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因涉案房屋因为政府拆迁行为已经拆除，故双方的合同事实上已经被解除。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于窦祖洪要求汪建国返还租金以及押金的诉讼请求，窦祖洪租赁房屋期限自2018年5月16日至2019年5月16日，双方确认涉案房屋窦祖洪于2018年11月份交付拆迁部门，因此，自2018年5月16日至2018年10月期间应认定窦祖洪在承租使用涉案房屋，该部分租金应予以扣除，故汪建国应退还窦祖洪租金12458.33元（23000元÷12月×6.5月）。关于窦祖洪主张的押金，根据汪建国举证的涉案房屋的电费、燃气费结算凭证，证明双方之间就各项费用尚未结算，因此，窦祖洪主张汪建国返还押金的诉求依法不予支持。关于窦祖洪要求汪建国给付装修余值款的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案双方在合同中约定“乙方不得随意改建任何设施，如果实在需要须征得甲方同意”，窦祖洪并未举证证明其对涉案房屋的装饰装修经过汪建国同意，且汪建国对其装修行为不予认可，因此，对于窦祖洪该项诉求依法不予支持。关于窦祖洪主张的营业损失，一审法院认为，窦祖洪租用涉案房屋从事餐饮服务，并依法办理营业执照，在其合法经营期间房屋被拆除，造成其停产停业效益损失，其应当获得涉案房屋因拆迁而产生的经营损失。经与拆迁部门核实，被拆迁房屋的停产停业损失补偿费系按照房屋面积根据房屋所处地段等标准计算，本案中被拆迁房屋总面积为136.11㎡，停产停业损失补偿费为73506元。对于窦祖洪承租房屋的面积问题，汪建国自认系62㎡，故窦祖洪所租用房屋相应的停产停业损失为33483元（73506元÷136.11㎡×62㎡）。因双方在合同中并未约定如何分配拆迁补偿款，且涉案房屋在出租给窦祖洪之前也是经营用房，因此，该停产停业损失只能在出租人和承租人之间合理分配，一审法院结合合同剩余期限、窦祖洪的营业性质以及审判实践，依法认定汪建国给付窦祖洪停产停业损失23438.1元（33483元×70%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汪建国于判决生效之日起十日内返还窦祖洪租金12458.33元；二、汪建国于判决生效之日起十日内给付窦祖洪停产停业损失23438.1元；三、驳回窦祖洪的其他诉讼请求。案件受理费用2248元（窦祖洪已预交），由窦祖洪负担1424元，由汪建国负担824元，汪建国承担的款项于履行判决时一并给付窦祖洪。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于上诉人要求被上诉人返还500元押金的上诉请求，经查，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，涉案房屋在租赁期间产生的水费、电费、燃气费等均由上诉人承担，为保证租赁结束双方结算，上诉人在签订合同时向被上诉人缴纳500元押金，故该500元押金应在上诉人结清其租赁期间所产生的所有水费、电费、燃气费等费用后，由被上诉人归还上诉人。现上诉人自认，其租赁期间产生的相关费用尚未结清，故一审判决对其要求被上诉人返还500元押金的诉求不予支持并无不当。对于上诉人要求被上诉人给付装修余值款的上诉请求，经查，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，涉案房屋在租赁期间，上诉人不得随意改建任何设施，如果是在需要须征得被上诉人同意。因被上诉人对上诉人的装修行为不予认可，且上诉人亦不能举证证明其对涉案房屋的装饰装修经过被上诉人同意，故该部分装修费用应当由上诉人自己承担，一审判决对其要求被上诉人给付装修余值款的诉求不予支持并无不当。综上，上诉人窦祖洪的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人窦祖洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年九月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。