广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初11312号原告(反诉被告)：黎致宇，男，1969年9月10日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：余晓敏，广东华商律师事务所律师，执业证号：14403201511146102。委托诉讼代理人：刘伟任，广东华商律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处(以下简称“地王商业中心管理处”)，住所地：深圳市罗湖区桂园街道深南东路**信兴广场地王商业中心主楼****，统一社会信用代码：91440300X18916842D。负责人：何振宇。被告(反诉原告)：深圳熊谷物业管理有限公司(以下简称“熊谷公司”)，住所地：深圳市，住所地：深圳市罗湖区桂园街道深南东路**信兴广场主楼****码：914403006188866597。法定代表人：黄刚。上述两被告共同委托诉讼代理人：袁秀梅，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201111047742。上述两被告共同委托诉讼代理人：赖育龙，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201810040289。原告黎致宇与被告深圳地王商业中心管理处、被告熊谷公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黎致宇及委托诉讼代理人余晓敏、刘伟任与被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处、被告深圳熊谷物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人袁秀梅、赖育龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎致宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告地王商业中心管理处签订的《商场物业服务合同》；2.判令被告退还原告支付的管理费押金40,901.05元，电费押金13,425元，装修押金17,900元,装修垃圾清运押金6712.50元，冷气安装押金9,000元，并支付滞纳金1691元（滞纳金自2019年2月11日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月19日）；以上合计为89,629.55元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年11月24日，原告与被告地王商业中心管理处签订了《商场物业服务合同》，由被告提供物业管理服务。原告承租后，已按《商场物业服务合同》约定履行了合同义务，包括但不限于已按时交付了管理费、管理费押金、电费押金、装修押金、装修垃圾清运押金、空调安装押金等。由于被告的委托方祈福房地产开发（深圳）有限公司（以下简称“业主”）租赁给原告的商铺是所在的地王购物中心分割而成的涉案商铺等铺位，商铺分成以后，业主未改造相应的公共安全通道，未通过消防验收，存在严重的消防安全隐患，按法律规定不得投入使用，即不得对外出租。同时，因业主将涉案商场分割成涉案商铺等铺位后未改造相应的公共安全通道导致涉案商铺本身改变了大厦原疏散走道和安全出口，进而导致涉案商铺消防验收无法通过。业主的前述行为已违反法律规定，构成根本违约，原告无法实现租赁该商铺的目的，故原告于2019年2月1日发函给业主解除了与其签订的《租赁合同》。根据原告与被告地王商业中心管理处签订的《商场物业服务合同》约定，《租赁合同》终止，《商场物业服务合同》同时终止。原告已于2019年2月1日发送公函给被告终止《商场物业服务合同》并通知被告退还原告已付的各项押金。截至起诉之日，被告仍未将各项押金退还给原告，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告地王商业中心管理处、被告熊谷物业公司共同答辩称：原告租赁期限未届满擅自离场、拖欠管理费用的行为构成违约，应承担违约责任，被告有权解除案涉《商场物业服务合同》，具体事实和理由如下：原告拖欠管理费用的行为构成违约，被告催告后仍未纠正，被告有权解除《商场物业服务合同》。根据《商场物业服务合同》第4.1条的约定，原告应于每月5日前支付当月管理费及管理费对应的增值税。原告自2019年1月起拖欠管理费及其它费用，至被告提起本反诉之日，共拖欠合计93,753.12元。根据《商场物业服务合同》第11.1条的约定，原告拖欠管理费及其它费用的行为已构成违约，在扣除原告缴纳的管理费及推广费押金40,901.50元、电费押金13,425元、装修押金17,900元、装修垃圾清运押金6,712.50元、装修还原押金9,000元后，原告仍应支付管理费及其它费用等合计13325.38元。根据《商场物业服务合同》第11.1条的约定，原告拖欠费用的行为构成违约，被告有权解除《商场物业服务合同》。原告应承担《商场物业服务合同》项下的违约责任根据《商场物业服务合同》第11.2条的约定，原告应按所欠缴付费用总额的日万分之五计算滞纳金。自2019年1月5日原告拖欠租金起算，暂计至2019年5月8日，被告应向原告支付的滞纳金合计3,490.84元。自2019年5月8日起，每一日按拖欠管理费及其它费用总额5,814,12元的0.05%继续计算滞纳金。反诉原告地王商业中心管理处、被告熊谷物业公司提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的关于深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403单元（地王购物中心务合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠物业管理费及其它费用13325.38元；3、判令反诉被告承担违约责任，支付拖欠管理费用的滞纳金3891.25元（暂计至2019年5月17日），自2019年5月17日起，每一日按拖欠管理费及其它费用总额13325.35元的0.05%继续计算滞纳金，以上1-3项合计17216.63元；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由同答辩意见。反诉被告黎致宇答辩称：一、同意判令解除《商场物业服务合同》。鉴于被答辩人的委托方祈福房地产开发（深圳）有限公司（以下简称“业主”）租赁给答辩人的商铺是所在地王购物中心分割而成的涉案商铺等铺位，业主出租时未改造相应的公共安全通道，未通过消防验收，存在严重的消防安全隐患，按法律规定不得投入使用，即不得出租。同时，因业主将涉案商场分割成涉案商铺等铺位后未改造相应的公共安全通道，导致涉案商铺本身改变了大厦原疏散走道和安全出口，进而导致涉案商铺消防验收无法通过。答辩人已于2019年2月1日发函给业主解除了与业主签订的《租赁合同》。根据答辩人与被答辩人签订的《商场物业服务合同》约定，《租赁合同》终止，《商场物业服务合同》同时终止，不存在答辩人违约导致物业服务合同被解除的情形。二、被答辩人无权再要求答辩人支付物业管理费及其他费用。1.被告作为专业物业管理公司，在明知涉案商场消防未合格，不得投入使用的情况下，仍允许涉案商场的“合羽桥”、“鱼你在一起”等商铺投入使用、经营，为了各自利益，被答辩人与委托方祈福房地产公司违反法律规定，置他人生命、财产安全于危险境地，未尽物业管理责任，无权收取物业管理服务费等费用。2.根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；《深圳经济特区消防条例》第八十四条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用或者营业的，责令停止使用或者停产停业，并处三万元以上十万元以下罚款。业主出租给答辩人的商铺所在的商场作为公众聚集场所至今仍未通过消防验收，却将该商铺租赁给答辩人，业主明知此事却仍将已违反法律的强制性规定不能投入使用的商铺出租给答辩人，导致答辩人租赁的商铺消防验收一直无法通过，该商铺不能进行正常安全的经营，无法实现答辩人租赁该商铺的目的，已构成根本性违约。答辩人一直得不到业主的解决办法，无奈只好在2019年2月1日发函于业主解除了与业主签订的《租赁合同》。此事也在2019年2月1日通过发函书面告知被答辩人。根据答辩人与被答辩人签订的《商场物业服务合同》14条约定，《租赁合同》终止，《商场物业服务合同》同时终止。因此答辩人与被答辩人签订的《商场物业服务合同》于2019年2月1日已经解除，被答辩人要求答辩人支付物业管理费及其他费用没有事实和法律依据。3.根据被答辩人出具的书面确认书可知，被答辩人系业主委托的物业管理公司，根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条，其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。根据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。被答辩人明知业主租给答辩人的商铺所在的商场并未通过消防验收，存在严重消防隐患，不得投入使用、营业，却不履行物业管理责任中公共消防安全管理责任，甚至为了商业利益，与业主方共同无视消防安全隐患的存在，允许业主将未通过消防安全的商铺投入使用，置他人生命、财产不顾。该严重行为使得答辩人不得不与业主解除《租赁合同》，同时终止《商场物业服务合同》。综上，被答辩人无权要求答辩人支付物业管理费及其他费用。三、答辩人无违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约责任，支付拖欠物业管理费的滞纳金无事实和法律依据。《租赁合同》的解除，物业合同的终止，是因涉案商铺按法律规定不得投入使用，不能进行正常安全的经营，无法实现答辩人租赁该商铺的目的，业主构成根本违约造成的。综上所述，被答辩人所提反诉请求是无事实和法律依据的，恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人除第一项诉讼请求外的其他反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，原告与被告地王商业中心管理处签订了《商场物业服务合同》，约定：租赁物业位于深圳市××广场××楼××单元；原告同意按照447.5平方米的面积向被告地王商业中心管理处支付管理费和推广费；管理期限为2017年12月4日至2021年12月3日；管理费为40元/平方米/月，原告须每月5号前支付当月管理费以及管理费增值税给被告地王商业中心管理处；合同期内推广费为5.7元/平方米，原告须每月5号前支付当月推广费以及推广费增值税给被告地王商业中心管理处；原告应在本合同签订后10个工作日内向被告支付相当于二个月的管理费及推广费押金，金额为40901.5元，电费押金13425元；如果管理费、推广费及电费或其他应由原告支付的费用在到期应付15天仍未全部支付或乙方对本合同和管理规则的任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行的，被告有权没收押金，要求原告每违反一日，额外向被告支付等同一天管理费的金额作为违约金；在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，原告逾期支付管理费及其他约定费用或其任何部分，被告有权向原告收取按所欠缴付费用总额的万分之五按日计算的滞纳金。被告确认原告已经按照合同要求缴纳押金。2018年4月16日，深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队向原告出具《建设工程消防验收意见书》，内容为:装修部位为商场四楼403铺，装修面积为384平方米，装修后作餐饮使用……根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》(深公罗消字[2017]第1213号)，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在下列问题：该场所装修工程改变了大厦原疏散走道和安全出口，不符合《建筑内部装修设计防火规范》4.0.1的规定，你单位应当组织有关单位对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报消防验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。原告向祈福房地产开发（深圳）有限公司出具《承诺函》，内容为:鉴于租赁房屋正在办理消防审批，至迟于2018年5月15日前完成办理，且辖区消防部门已至租赁房屋进行竣工验收检查并口头告知消防验收通过，基于前述情况，本人无条件不可撤销向贵司做出如下承诺：本人取得开业所需一切证照、审批前，若政府相关部门检查或租赁房屋发生任何人身、财产损害的，本人自行承担一切处罚责任、赔偿责任以及法律责任，并确保贵司免于遭受任何处罚、索赔及法律责任……2019年2月1日，原告以邮寄方式向被告地王商业中心管理处发函，称因业主租赁给原告的商铺本身改变了大厦原疏散走道和安全出口，及该商铺所在地王购物中心具有严重的消防安全隐患，导致该商铺消防验收无法通过，该商铺不能进行正常安全的经营，无法实现租赁目的，原告已于2019年2月1日发函给业主解除了与业主签订的《租赁合同》，根据原告与被告签订的《物业服务合同》第14条约定，《租赁合同》终止，《物业服务合同》同时终止，原告与被告于2017年11月24日签订的《物业服务合同》于本函件发出之日起解除，同时请被告在收到本函之日起三日内退还原告已交的押金。原告主张被告地王商业中心管理处于2019年2月2日签收函件。被告地王商业中心管理处在庭审时称庭后核实签收时间，但庭审结束后并未提交反驳证据。原告主张其在2019年2月1日搬离案涉商铺，被告地王商业中心管理处主张无法确认原告搬离时间，并称在2019年2月5日抄水表时发现原告已经离场。原告主张其每月应缴纳的物业管理费是20450.75元，被告地王商业中心管理处主张合同约定的费用为20450.75元，实际已经进行过单价调整，但被告地王商业中心管理处未提交相关证据。原告自2019年1月开始未缴纳管理费。被告地王商业中心管理处提交的《收费通知单》显示原告在2019年1月共产生水费、管理费、维修费、推广费、租金、排水费、公共水电费、垃圾处理费等费用共计107407.55元；2019年2月共产生水费、管理费、维修费、推广费、租金、排水费、公共水电费、垃圾处理费等费用共计107433.87元；2019年3月共产生水费、管理费、维修费、推广费、租金、排水费、公共水电费、垃圾处理费等费用共计107157.29元；2019年4月共产生水费、管理费、维修费、推广费、租金、排水费、公共水电费、垃圾处理费等费用共计106576.69元；2019年5月共产生水费、管理费、维修费、推广费、租金、排水费、公共水电费、垃圾处理费等费用共计106576.69元。原告对1月份到3月份的《收费通知单》显示产生的水费、排水费、垃圾处理费予以认可，对4月份到5月份的《收费通知单》所显示的应交费用均不予认可。被告地王商业中心管理处主张1月份到2月份的《收费通知单》中的维修费是原告离场前产生的，被告地王商业中心管理处提交相关维修记录，并主张原告在上面签字确认。被告地王商业中心管理处主张2017年12月至2018年12月期间，原告按照每月2703.80的标准缴交推广费，按照每月18974元的标准缴交管理费。本院认为，原告与被告地王商业中心管理处签订的《商场物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律禁止性规定，是合法有效合同。原告主张解除与被告地王商业中心管理处签订的《商场物业服务合同》，被告地王商业中心管理处同意解除，本院据此解除原告与被告地王商业中心管理处在2017年11月24日签订的关于深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403单元（地王购物中心务合同》。关于被告地王商业中心管理处是否应当向原告退还各项费用的押金的问题。原告于2019年2月1日向被告地王商业中心管理处发函，要求解除于2017年11月24日签订的《商场物业服务合同》，原告主张其在2019年2月1日搬离案涉商铺，被告地王商业中心管理处确认在2019年2月5日时发现原告已经离场，本院据此认定原告离场时间为2019年2月1日。对于原告离场前发生的管理费等各项费用，原告仍应按照合同约定予以缴纳。原、被告均确认管理费包含维修以及废物处理等费用，原告每月的缴费数额以实际通知单为准。根据本院查明的事实，原告自2019年1月开始未缴纳管理费及其他实际发生的费用。由于原告未按时缴交离场前实际发生的管理费、推广费及其他费用，被告地王商业中心管理处按照合同约定有权没收押金。原告主张被告地王商业中心管理处返还押金并支付滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告是否应当向被告地王商业中心管理处支付欠付的管理费等费用并支付滞纳金的问题。被告地王商业中心管理处提交在2019年1月至5月的《收费通知单》，原告确认1月、2月、3月《收费通知单》所列明的水费、排水费与垃圾处理费是原告实际产生的费用，对于其他费用均不认可，并主张维修单并没有原告签名。由于原告已经在2019年2月1日搬离，因此对于2月份之前实际产生的各项费用，原告应当全部缴纳，故本院根据原告离场时间及自认的事实认定原告应当缴纳的费用总计108654.53元（107407.55元+429.78元+123.12元+27.7元+493.07元+141.48元+31.83元），被告主张扣除原告已经支付的各项押金费用87939元后原告还应当支付13325.38元有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告没有及时缴纳实际发生的费用，应当按照合同约定支付违约金。由于合同约定的违约金过高，本院按照年利率6%的标准认定原告应当自最后一笔应付款截止日的次日即2019年3月11日开始向被告地王商业中心管理处支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黎致宇与被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处在2017年11月24日签订的关于深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403单元（地王购物中心务合同》。二、原告黎致宇应自本判决生效之日起七日内向被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处支付欠付的管理费及其它费用合计13325.38元以及相应的违约金（以13325.38元为本金，按照年利率6%的标准计算至款项全部清偿之日止。三、驳回原告黎致宇的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处、被告深圳熊谷物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2041元，反诉费90元，均由原告黎致宇负担。反诉费用被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处已经预缴，原告黎致宇应自本判决生效之日起七日内迳付被告深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  卢颖红人民陪审员  赵倩文人民陪审员  张素清二〇一九年九月二十四日书 记 员  杨 颖