江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8447号上诉人（原审被告）：周思雄，男，1964年12月22日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：苏州市苏园资产经营有限公司，住所地江苏省苏州市石湖景区东入口北商业街**。法定代表人：徐镇国，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔杰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。上诉人周思雄因与被上诉人苏州市苏园资产经营有限公司（以下简称苏园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。周思雄上诉请求：依法撤销苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初9644号一审的错误判决，依法改判或发回重审。事实和理由：周思雄与苏园公司原系租赁关系，由周思雄承租苏园公司坐落于石湖景区内的《梅圃堂》，租期为五年，自2013年1月15日至2018年1月15日。在租赁期间，因租赁物存在重新装修和规划变更事宜，双方多次口头协商一致：租赁期限根据实际的经营期限后延至满五年，顺延至2021年1月14日止。但至苏园公司起诉时，周思雄的实际经营时间仅仅三年半，尚不足五年租期，期间经过苏园公司同意，周思雄刚刚投入数百万对租赁的房屋装修完毕。如果提前解除租约，将给周思雄造成巨大的损失，对于苏园公司所主张的水电费，也是因为双方关于租期问题处于商谈之中，才没有交付。周思雄愿意在解决租期问题的前提下，即刻按照约定缴纳。苏园公司答辩称，请求驳回周思雄的上诉请求，维持原审判决。1、租赁物的重新装修和规划，是因为周思雄在装修过程中违反合同约定以及景区的管理规定所导致，并非是因为苏园公司规划变更要求周思雄重新装修导致的，周思雄的上诉理由不成立。2、前述事项在租赁整改调解协议条款中有明确的显示，同时该调解协议也是周思雄所认可的。苏园公司向一审法院起诉请求：周思雄向其支付占有使用费24310元（以第五年租金145860元/年为标准，暂从2018年8月15日计算至2018年10月14日，最终金额以周思雄搬离房屋之日止）；周思雄向其支付占有房屋期间产生的水电费共计3808.5元（截止2018年10月31日）；被告腾空房屋并向其返还租赁物。一审法院认定事实：2013年1月15日，苏园公司（甲方）与周思雄（乙方）签订《石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）》一份，主要内容为：甲方将位于石湖景区梅圃堂景点建筑出租给乙方，用途仅限于文化：茶；租赁期限为5年即2013年1月15日至2018年1月14日；租金具体为：第一年租金为90000元（免三个月）、第二年租金126000元、第三租金为132300元、第四年租金为138915元、第五年为145860元；租金付款方式为：合同签订时乙方支付首次第一年租金，以后每六个月支付一次，先付后用；履约保证金为60000元，乙方应于合同签订前交至甲方指定账户，如乙方今后未能履行合同规定的任何义务，甲方有权直接从履约保证金中取得违约金补偿，产生的费用直接予以扣除，并须在5个工作日内补足保证金，最终于承租期满且双方对合同履行无争议时无息退还；关于装修：乙方需根据甲方要求提供一份详细的装修设计方案供甲方确认，并由符合资质的施工单位根据双方确认的方案进行施工，费用由乙方自行承担，装修前各种审批手续及装修后各种验收手续由乙方办理。另，该合同还约定，乙方按照甲方相关规定，根据实际使用交付水、电等费用，水费为3.5元/吨，电费为1元/度，一月一交，如遇涨价，甲方有权合理调整收费标准。合同签订后，苏园公司向周思雄交付了房屋，周思雄也按约交付履约保证金60000元。2014年8月19日，苏园公司（甲方）与周思雄（乙方）签订《关于梅圃堂租赁整改调解协议》，主要内容为：周思雄在装修过程中与石湖景区的整体风貌不符，公司要求周思雄对装修和拟开放功能进行整改未果的情况下，为严格执行《风景名胜区管理条例》、《苏州市石湖和上方山保护管理办法》等条例办法，并维护合法权益于2014年7月3日将周思雄起诉至苏州市吴中区人民法院。后，周思雄主动同意拆除搭建部分和不符合文化、茶定位的其他部分。双方达成以下协议：1、拆除该建筑搭建部分，恢复原有形态。拆除包括梅圃堂西侧临水阳光房及附房等，在本协议签订后十日内由公司负责拆除，周思雄在本协议签订二十日内负责恢复原貌。2、周思雄负责拆除：大门金属包边玻璃门及大门头招牌（大门拆除后重新制作与建筑风格相符的木质门）、廊道所有吊橱（厢柜）及鱼缸、园内北侧附房淋浴设施、屋顶烟囱及热水器、院内塑料通道，空调外机做好遮挡措施，不得有碍建筑风貌。上述内容在协议签订二十日内由周思雄负责拆除并恢复原貌。3、根据租赁合同约定，石湖景区梅圃堂景点建筑只能作为文化、茶功能对外开放，不得用于会所性质使用，周思雄必须拆除正厅两个圆桌，不得使用于正餐宴会接待功能；多功能厅不得放臵点歌设备并撤除舞台灯光，更换亮度更高灯光，只能作为饮茶包厢使用。上述内容在协议签订二十日内由周思雄负责履行。4、由于周思雄签约后一直在整改，至今仍未开业的情况，为确保早日整改到位，对市民游客开放。经协商调解公司同意减免2013年1月15日至2014年9月14日期间租金的一半计87000元，减免租金从今后应交租金中抵扣；延长合同期7个月，主要用于弥补2014年2月至8月份要求整改期的未开业时间损失，具体延长时间为2018年1月15日至8月14日，租金正常支付，月租金为12763元，7个月共计89341元。周思雄承诺该景点建筑于2014年10月1日前对外营业。5、本协议未列明部分，双方继续按原《石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）》履行。6、周思雄在经营过程中严格按照《风景名胜区条例》、《苏州市石湖和上方山保护管理办法》等文件执行。2018年7月12日，苏园公司向周思雄发出《通知书》，明确：1、双方的《石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）》于2018年8月14日终止；2、周思雄于2018年8月14日前搬离租赁房屋，如期交还房屋；3、如逾期未搬离或未全部搬离，视为周思雄放弃剩余物品的所有权，苏园公司有权自行收回房屋并清理；4、周思雄对梅圃堂房屋的改造和装修归苏园公司所有，无需给周思雄任何补偿；……。后，苏园公司又于8月15日向周思雄发出《通知书》，要求周思雄于2018年8月23日前搬离租赁房屋并如期交还房屋。2018年9月12日，苏园公司委托律师向周思雄发《律师函》，要求周思雄立即搬离租赁房屋，并支付相应的房屋占有使用费。另，苏州市吴中区城区经济发展局、苏州风景旅游发展有限公司、苏园公司在《市场主体住所产权证明》上盖章确认苏州石湖滨湖景区内南北商业街和游客中心及天镜阁、七星伴月、野营岛、渔城、层台清晓、南石湖滨水绿带建筑等产权为苏州石湖景区开发有限公司（已因被苏州风景旅游发展有限公司吸收合并而于2014年12月19日注销）所有，并已全权委托苏园公司负责上述经营性资产的经营管理工作。审理中，苏园公司、周思雄一致确认案涉梅圃堂房屋亦包含在上述石湖景区的建筑内。审理中，苏园公司与周思雄一致确认：周思雄按约支付租金至2018年8月14日，支付水电费至2018年7月。同时，苏园公司同意在其主张的占有使用费中扣除周思雄已交保证金60000元。以上事实，有苏园公司提供的市场主体住所产权证明、关于同意苏州风景旅游发展有限公司吸收合并苏州石湖景区开发有限公司的批复、公司准予注销登记通知书、情况说明、石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）、关于梅圃堂租赁整改调解协议、通知书、律师函，以及一审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。一审法院认为，根据《石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）》及《关于梅圃堂租赁整改调解协议》的记载，可认定苏园公司与周思雄就案涉梅圃堂的租赁期限延长至2018年8月14日。周思雄关于双方曾协商顺延租期至2021年1月14日，但未提供证据证明且苏园公司对此也不予认可，故一审法院对此不予采信。由此，在苏园公司又分别于2018年8月、9月向周思雄发《通知书》、《律师函》，明确双方间的租赁合同于2018年8月14日终止并要求周思雄搬离并返还租赁房屋的情况下，苏园公司要求周思雄腾空并返回租赁房屋，合法有据，应予支持。另，因周思雄支付租金至2018年8月14日，故苏园公司要求周思雄支付自2018年8月15日起按145860元/年的标准计算至实际搬离房屋之日止的占有使用费，合法有据，亦应支持。关于水电费，周思雄对苏园公司所主张的截至2018年10月13日的水电费3808.5元予以确认，一审法院亦予认定，应由周思雄负担。至于保证金，苏园公司在审理中表示同意将周思雄交付的保证金60000元用于抵扣占有使用费，一审法院尊其所愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告周思雄于本判决生效之日起十日内腾空位于苏州石湖滨湖景区的梅圃堂（面积约150平方米）并返还给原告苏州市苏园资产经营有限公司。二、被告周思雄于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市苏园资产经营有限公司相应的占有使用费（自2018年8月15日起按145860元/年计算至搬离之日止，扣除被告已交付保证金60000元）。三、被告周思雄于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市苏园资产经营有限公司截至2018年10月13日的水电费3808.5元。案件受理费减半收取计人民币252元，由被告周思雄负担。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，苏园公司（甲方）与周思雄（乙方）签订《石湖滨湖景区景点商铺租赁合同（梅圃堂）》合法有效。该合同履行过程中，对周思雄承租的涉案房屋装修整改善后事项，双方在2014年8月19日《关于梅圃堂租赁整改调解协议》中已做明确。就租赁期限，该协议明确延长合同期7个月，至2018年8月14日，主要用于弥补2014年2月至8月份要求整改期的未开业时间损失。现租赁合同期间届满，苏园公司请求周思雄腾空房屋并向其返还租赁物，并支付超出合同约定期间的租赁物占有使用费、水电费，一审判决予以支持并无不当。周思雄提出的双方多次口头协商一致，租赁期限顺延至2021年1月14日止的主张，没有依据，本院不予采信。综上，周思雄的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人周思雄负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年九月二十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。