湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3190号 上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县。 法定代表人：罗长城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯文锋，男，1973年5月24日出生，住湖南省安仁县。 被上诉人（原审原告）：曾丽恒，女，1982年10月12日出生，住湖南省安仁县。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）因与被上诉人侯文锋、曾丽恒商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人富强房地产公司的委托诉讼代理人李志军，被上诉人侯文锋参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 富强房地产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回侯文锋、曾丽恒的诉讼请求；二、一、二审案件受理费用由侯文锋、曾丽恒承担。事实和理由：双方签订的《商品房预售合同》附件三第7点约定办理房产证时间为交房后720天，仅约定了办理房产证的起始时间，并不是办好房产证的期限，一审认定该时间为办理好房产证的时间属认定事实错误；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，办理产权证的主体系购买人即侯文锋、曾丽恒，富强房地产公司只是协助办理并提供必要的证明文件，一审法院直接认定富强房地产公司有义务代侯文锋、曾丽恒办理产权证，并以富强房地产公司至今未代侯文锋、曾丽恒办理产权证为由认定富强房地产公司违约，明显与事实和法律不符；富强房地产公司对案涉商铺的价格已优惠很多，案涉商铺的出售价格与当时的住宅价格相当，且双方签订《商品房预售合同》的同时，也签订了《商铺返租协议》，因案涉商铺还在建设中，不具备出租条件，直到五年返租期结束，商铺也未招租成功，但富强房地产公司支付了所有的返租资金，侯文锋、曾丽恒物权所有权均已完全实现，不存在任何损失；“祥龙商业广场”项目始建于2012年，因自身及楼市政策性原因，富强房地产公司出现巨大亏损，但富强房地产公司仍在为该楼盘购买者积极办理相关产权所需资料，现富强房地产公司无力承担多方造成的逾期办证责任。 侯文锋、曾丽恒辩称，一、双方合同约定办理房产证时间为交房后720天，富强房地产公司至今未能将项目完工达到办理不动产权证条件导致购买人无法办理不动产权证，对此，富强房地产公司应承担违约责任；二、一审并未认定富强房地产公司有义务为侯文锋、曾丽恒办理产权证，而是认定“富强房地产公司至今未将案涉房屋竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准，构成违约”；三、返租是侯文锋、曾丽恒物业使用权让渡获得的收益，同时也是富强房地产公司的一种销售手段，与产权证办理无任何关系，且案涉商铺价格比住宅价格高出一倍不止，并非富强房地产公司所说给了很大优惠，案涉商铺未招租成功，也是富强房地产公司未能将案涉商铺完工，导致侯文锋、曾丽恒无法办理不动产权证用作抵押、转让变现等，导致侯文锋、曾丽恒损失；四、对于“祥龙商业广场”巨大亏损问题，该项目住宅全部出售，商铺也绝大部分出售，不存在亏损问题，即便亏损也是富强房地产公司经营所致，不能作为逃避法律责任的理由，富强房地产公司抽走项目资金导致祥龙广场项目未能按时完工，是其单方责任。一审按照人民银行基准贷款利率4.35%计算违约金，且计算时间亦不是合同约定的交楼时间，已经充分照顾富强房地产公司。 侯文锋、曾丽恒向一审法院起诉请求：一、判决富强房地产公司向侯文锋、曾丽恒支付逾期办证违约金68,976元（按基准贷款利率4.35％的1.3倍计算至2019年1月31日止）；二、由富强房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年7月4日侯文锋、曾丽恒（乙方）与郴州市富城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》。合同约定：侯文锋、曾丽恒购买富强房地产公司开发的祥龙商业广场第2层64号商铺，总价款333,413元。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。合同附件三第7点约定：办理房产证时间为交房后720天。上述合同签订后，侯文锋、曾丽恒已全部支付商铺价款，同时甲乙双方签订了祥龙商业广场商铺返租协议书，并已实际履行。另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。侯文锋、曾丽恒与富强房地产公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，侯文锋、曾丽恒支付了全部购房款，富强房地产公司应按照合同附件三第7点约定，交房后720天即2016年12月28日前办理房产证，但富强房地产公司至今未将涉案房屋竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准，构成违约，富强房地产公司应支付逾期办理商品房权属证书违约金。侯文锋、曾丽恒与富强房地产公司在合同中虽未对逾期办证违约金的数额进行约定，但违约金的性质是以补偿性为主惩罚性为辅，因此，酌定逾期办证违约金按年利率4.35%计算。由于侯文锋、曾丽恒与富强房地产公司签订“商品房预售合同”的同时，又签订了“祥龙商业广场商铺返租协议书”，视为富强房地产公司已在2014年12月28日前把房屋交付侯文锋、曾丽恒使用。根据合同约定，办证期限为2016年12月28日前，故违约金计算起点日期为2016年12月29日。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告侯文峰、曾丽恒逾期办理商品房产权证违约金（违约金的计算方法，以原告购房款333,413元为基数，从2016年12月29日起按年利率4.35%计算至涉案房屋符合办理商品房产权证之日止）；二、驳回原告侯文峰、曾丽恒其他诉讼请求。案件受理费1524元，减半收取762元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 富强房地产公司提交了两份证据：证据一、安仁县房产管理局文件；证据二、富强房地产公司未及时交付房屋造成购房户损失评估；上述两证据拟证明在2017年3月28日之前侯文锋、曾丽恒应当按该文件交纳住宅维修资金。 侯文锋、曾丽恒质证意见：业主并未收到正式要缴纳维修资金的通知，是听到小道消息主动去交的。 本院认证意见：证据一是安仁县房产管理局于2017年3月28日发的文件，证据二与本案无关，以上两份证据不能证实侯文锋、曾丽恒应当在2017年3月28日之前缴纳住宅维修资金，对以上两份证据本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：富强房地产公司是否应承担逾期办证的责任，若应承担，违约金如何计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，侯文锋、曾丽恒与富强房地产公司所签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。《商品房预售合同》附件三第7条约定，办理房产证时间为交房后720天，故富强房地产公司应在2016年12月28日之前办理好案涉房屋的权属证书。根据《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度”的规定，富强房地产公司首先应对案涉房屋办理不动产首次登记后，才能办理案涉商铺的不动产权证书。由于富强房地产公司至今未完成案涉房屋的首次登记，致使侯文锋、曾丽恒购买的案涉商铺无法办理不动产权证书，富强房地产公司应承担本案的违约责任。对于违约金计算问题，因双方在合同中未约定逾期办证违约金计算方式，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，结合本案具体情况，以侯文锋、曾丽恒已付购房款总额为基数，按银行贷款年利率4.35%计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人富强房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费706元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年九月十八日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。