吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1184号原告:于泽弘，男，1983年8月14日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被告:李信文，男，1952年4月24日生，汉族，住吉林市。被告:宋桂芳，女，1952年3月9日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：王胜春，吉林市昌邑区汇丰法律服务所法律工作者。原告于泽弘与被告李信文、宋桂芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于泽弘的委托诉讼代理人杨娜、被告宋桂芳的委托诉讼代理人王胜春到庭参加诉讼，被告李信文经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告于泽弘向本院提出诉讼请求：1.依法判决两名被告共同支付原告占用房屋租金人民币13750元（自2018年9月20日至2018年10月20日止，16.5万元除以12个月为每月租金13750元）；2.依法判决两名被告共同向原告以13750元为基数支付违约金，并按日0.3%标准（按照合同约定的标准计算违约金，从2018年8月20日（按照合同约定8月份应该交付租金，但被告未交，遂从8月份开始收取违约金）开始计算，至实际给付之日止；3.依法判决两名被告共同向原告支付租金损失人民币41250元,造成的设施设备恢复原状损失107628元,共计148878元；4.由两名被告共同承担诉讼费。事实和理由：被告吉林市昌邑区天馨酒店，系个体工商户，其经营者为李信文，李信文与宋桂芳为夫妻关系，共同经营酒店。2017年8月6日,原告与被告宋桂芳签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限三年,自2017年9月20日至2020年9月20日,年租金16.5万元,租金每年提前一个月支付,如未按时交付房屋租金或违约,按违约金额日0.3%计违约金。合同签订后,被告向原告支付第一年的租金,现合同约定的付款期限已过，被告不但未交付第二年租金，还擅自提前解除合同，并将房屋的牌匾、雨达、地面、地热造成损坏。综上所述，因两被告为夫妻关系，共同进行经营，应承担共同责任。原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，双方应依法履行，而被告的违约行为，给原告造成各项的经济损失，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告宋桂芳辩称，一、被告不是本案的适格主体，本案因吉林市昌邑区天馨酒店于2019年7月11日注销，所以应追加经营者李信文为本案被告承担责任，本案已经经（2018）吉0202民初3555号民事裁定书明确裁定被告宋桂芳不是本案承担责任的主体，所以请求法院依法驳回原告对宋桂芳的诉请；二、本案的租赁合同是经原天馨酒店的李信文的姑娘李文杰和原告的代理人于家瑞，于2018年6月份我们就通知于家瑞解除的，交房日期为2018年10月20日，造成交房的延误是因为于家瑞在海南没有及时回来收房，所以产生的利息及房租应由原告自行负担，与被告无关，对原告所述的第二项诉请，根据合同法解释二的第26条和29条的规定，被告申请减少，应减少到中国人民银行公布的贷款利息为准。对第三项诉请因双方已经解除合同，不再存在造成损失，原告要求的恢复损失不存在，综上，请求法院驳回原告的告诉。被告李信文（系原吉林市昌邑区天馨酒店经营者，该酒店于2019年7月11日注销）经法院依法公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。本院经审理认定事实如下：吉林市昌邑区天馨酒店(2019年7月11日注销)，系个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为李信文，李信文与宋桂芳为夫妻关系。2017年8月6日,原告于泽弘的代理人于家瑞与被告李信文的代理人宋桂芳签订了一份《房屋租赁合同》，租赁原告房屋经营吉林市昌邑区天馨酒店，合同约定租赁期限三年,自2017年9月20日至2020年9月20日,年租金16.5万元,租金每年提前一个月支付,如未按时交付房屋租金或违约,按违约金额日0.3%计违约金。合同签订后,被告李信文向原告于泽弘支付第一年的租金。被告李信文的女儿李文杰于2018年6月9日开始以微信的方式与原告于泽弘的代理人于家瑞协商不再租用原告于泽弘的房屋，同年10月20日于家瑞将出租的房屋收回，在房屋交接书上写明“房屋租赁双方自愿终止协议，房主收回房屋”。认定上述事实的证据有：《房屋租赁协议》、2018年10月20日《房屋交接》、短信、微信记录、吉林大街XXX网点出租前及出租后房屋情况照片2张、不动产权证书、吉林市现代城市公用设施有限公司出具的《吉林大街XXX网点牌匾、雨达、地面、地热无法恢复原况只能重新安装铺设的费用报价》、吉林市工商局昌邑分局准予注销通知书、照片等及双方当事人的当庭陈述。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，2017年8月6日,原告于泽弘的代理人于家瑞与被告李信文的代理人宋桂芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。被告宋桂芳是被告李信文的代理人，对其所签《房屋租赁合同》产生的权利与义务应由天馨酒店经营者，即被告李信文承担，原告于泽弘主张天馨酒店系被告宋桂芳与李信文夫妻共同经营，但未有充分证据予以证明，本院不予采信，故对原告于泽弘要求宋桂芳承担民事责任的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方当事人对解除合同进行了协商，协商一致的时间应当是2018年10月20日于家瑞出具《房屋交接》将出租的房屋收回时。故被告李信文应当向原告于泽弘支付2018年9月20日至2018年10月20日期间的租金13750元（16.5万元÷12个月）。关于原告主张的违约金，本院认为，《房屋租赁协议》约定的违约金过高，本院依法予以调整，酌定违约金计算标准为以13750元为基数，自2018年8月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张的房屋租金损失，因双方已经于2018年10月20日协商一致解除合同，原告的主张无事实及法律依据，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张的设施设备恢复原状损失，本院认为，2018年10月20日，于家瑞将出租的房屋收回，在房屋交接书上写明“房屋租赁双方自愿终止协议，房主收回房屋”，并未对房屋是否存在损失提出异议，且原告于泽弘提供的吉林市现代城市公用设施有限公司出具的《吉林大街258号楼10-11轴网点牌匾、雨达、地面、地热无法恢复原况只能重新安装铺设的费用报价》只是一个报价表，不能证明原告该损失费用的实际发生，故对原告要求承租人李信文承担设施设备恢复原状的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李信文于判决生效之日起十日内向原告于泽弘给付房屋租金人民币13750元及违约金（违约金计算标准：以13750元为基数，自2018年8月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告于泽弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552元，由原告于泽弘负担3252元，被告李信文负担300元，公告费240元，由被告李信文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。审 判 长 刘广斌人民陪审员 王一如人民陪审员 孙春珍 二〇一九年九月二十三日书 记 员 庄碧瑶