北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初19738号原告：北京宏盛聚鑫商贸有限公司，住所地北京市顺义区×镇×村村委会西侧200米，统一社会信用代码91110113675719937N。法定代表人：王玉良，经理。委托诉讼代理人：程长远，北京市卓智律师事务所律师。被告：北京易美心得科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄西路**怡美家园**楼地下**B18，统一社会信用代码91110108690846168H。法定代表人：李保华，董事长。委托诉讼代理人：崔星生，男，1961年6月12日出生，汉族，北京易美心得科技有限公司法务顾问，住北京市海淀区。原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司（以下简称：宏盛聚鑫公司）与被告北京易美心得科技有限公司（以下简称：易美心得公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏盛聚鑫公司之法定代表人王玉良、原告宏盛聚鑫公司之委托诉讼代理人程长远到庭参加诉讼，被告易美心得公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告宏盛聚鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失4719786元；2、判令被告拆除自建的钢架平台；恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门；3、判令被告占有返还北京市顺义区×镇×村村委会西老市场地上建筑物北楼9套房屋，三号楼B102号房屋；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年3月9日被告易美心得公司与原告宏盛聚鑫公司签订了土地使用权及地上建筑物转让合同，约定将原告租用的位于顺义区×镇×村的约10.5亩土地的使用权及地上约一万平米的建筑物转让给乙方，合同总价款叁仟万元，付款方式：被告于2015年6月30日前付清，被告付完六百万元后原告配合被告和顺义区×镇×村村委会签订土地使用的三方协议（见土地使用权及地上建筑物转让合同的补充协议）。在转让合同第五条第一款约定原告要提供北京市顺义区住房和城乡建设委员会作出的京建法罚（顺建）字（2011）第660003号行政处罚决定书且已履行完毕，无任何异议。合同签订后被告履行合同情况：被告于2015年6月18日支付了200万元转让款，此后被告就没有按照合同约定履行付款义务，经原告多次催要，被告于2016年3月30日、4月19日、5月4日、7月5日分四次合计支付35万元转让款。被告既没有按照合同约定在2016年6月30日前付清全部叁仟万元转让款，也没有满足支付六百万元后配合其和村委会办理三方协议的条件。合同签订后原告履行合同情况：原告于2015年3月10日交付给被告共计1933平米的房屋使用，被告一直占有使用到2016年11月20日；因被告一直未能按约支付转让款，原告收回了七套共计633平米房屋，以后又陆陆续续收回约550平米房屋，剩余750平米房屋被告占有使用至今。原告基于对涉诉转让合同的履行，合同签订后便腾空所有房屋，做好交付所有转让房屋的准备，由于被告一直未能履行付款义务，致使原告其它8000平米房屋一直空置，直到2016年8月20日，原告第一次短信通知被告解除所有合同，被告回复同意解除合同后，才对外出租部分剩余未交付的房屋。2017年6月16日被告起诉要求原告返还购房款及赔偿违约金，经顺义区法院审理后于2017年9月27日作出（2017）京0113民初12160号民事裁定书，以涉诉土地使用权及地上建筑物转让合同无效为由驳回了原告的起诉。至此该转让合同被法院认定为无效合同。根据合同法第五十八条规定，本案涉诉合同无效后，原告没有任何过错，原告在签订转让合同前已告知该建筑物没有审批手续，顺义建委针对该地上建筑物以违章建筑为由做出过行政处罚，双方在转让合同第五条第一款也予以明确约定，被告是自愿签订涉诉合同，原告还同意协助被告和涉诉土地所有人×村村委会签订三方土地使用协议。合同签订后被告仅支付部分转让款，原告依合同约定交付被告1933平米的房屋，履行了合同义务，之后被告一直未能按照约定支付剩余款项，剩余约750平米房屋是按照合同约定方式予以结算的。因此，整个合同签订及履行过程中原告没有过错，一直在诚信的积极履行合同，现合同被认定无效，被告应当赔偿占有已交付房屋期间的租金损失及其它未交付房屋空置租金损失。被告接收交付的房屋后未经原告同意进行了非法改造施工，在院内违法建造钢构平台，该平台因偷工减料不符合安全要求且严重破坏其他房屋结构，存在重大安全及消防隐患，被告还对二楼各房屋大门改成南开向，并封闭了原有的北门入口。原告基于上述事实和理由请求被告赔偿损失合理合法，请求贵院依法支持原告的诉求。被告易美心得公司未参加本案庭审，庭后提交答辩状称：1、关于顺义区法院（2017）京0113民初12160号民事裁定书，认定合同无效，驳回了我方的所有诉讼请求，包括缴纳的基本房款等请求。那么本次宏盛聚鑫公司同样依据此合同，法院应该驳回其所有诉讼请求；2、如果法院不驳回，那么根据合同约定我方缴纳多少钱，买多少面积的房子，根据购房合同我方是购买的四十多年的使用权，那么房租的界定应该是总款项分摊到四十多年的使用时间，平均计算房租；3、宏盛聚鑫公司在起诉状中明确未交接给我方8000平米的房子，而要我方赔偿损失，按照合同约定，宏盛聚鑫公司未交付房屋，应赔偿我方损失3360000元，且宏盛聚鑫未交付的8000平米房屋一直有租客住宿，且缴纳着电费、税费等。4、易美心得公司正常使用房子，无任何过错，按照合同约定，我方修缮房屋，挖掘园区地下水沟，改装园区电缆等装修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同》（以下简称：案涉合同）双方约定：甲方将位于×村西原市场内的10.5亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方，土地使用权年限为50年，自2009年5月1日至2059年4月30日止；建筑物的建筑面积约为壹万平方米；五十年土地使用权及地上建筑物所有权转让费总计叁仟万元整。自合同签订之日起，乙方分期分笔支付总款项。甲方在收到第一笔款后，将土地使用权及建筑物的所有权转给乙方。甲方协助乙方办理工商注册公司，提供本土地使用权的乡镇规划与土地使用性质附件。乙方有对该土地使用权及地上建筑物对外的租赁和转让权。甲方保证建筑物正常使用，若因此建筑为违规建筑出现被政府拆迁，则甲方全款退还乙方。甲方提供（北京市顺义区住房和城乡建设委员会）京建法罚（顺建）字【2011】第660003号行政处罚决定书已履行完毕，且无任何异议。同日，双方签订《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》，双方约定付款方式为自合同签订之日起，乙方于2015年6月30日前付款贰佰万元，剩余款项于2016年6月30日前付清。乙方付完陆佰万元后与甲方共同与北京市顺义区×镇×村村民委员签订三方协议。乙方未按期支付完相应款项，则甲方根据付款比例，收回未付款款项的建筑物使用权，乙方已付款甲方按照叁仟元每平方米的价格标准，结算乙方所购房使用权的使用面积。2015年3月9日，宏盛聚鑫公司（甲方）与易美心得公司（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同的确认书补充协议》，约定：甲方与乙方共同认定此土地使用权及地面建筑物的总价值为陆仟万元整，因乙方付出了前期（签订协议以前）的建筑款项，故甲方与乙方共同约定此建筑物以叁仟万元的优惠价格转让给乙方，则乙方前期所投资的所有款项均为乙方自愿投资，甲方不再欠乙方任何投资款，而乙方需要在2017年6月30日前向甲方支付总金额叁仟万元后，则土地使用权及地面建筑物完全归乙方所有。在该协议落款处李国华书写有：“以上仅做融资用途，不作其他用途。”2017年6月19日，顺义区×镇人民政府向被告发布公告，北京宏盛聚鑫商贸有限公司：根据北京市疏解整治促提升总体工作部署，按照市区两级政府统一要求并结合本镇实际，现决定对你单位采取断电措施，具体事项通告如下：一、你单位未取得国土、规划和建设等相关部门审批手续，属违法建设。二、你单位房屋建成后非法对外出租、出售等，违反了《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》。三、所建房屋建筑结构、治安、消防、供电等安全隐患突出，建筑内存在非法经营，违法排污、环境卫生等严重问题。根据市政府疏解整治促提升相关工作部署及出租大院整治规范标准要求，现×镇政府决定对你单位依法断电，断电期间业主及房东要按照标准进行整改，达到整改规范标准之规定并通过政府验收合格，方可恢复供电。四、原购（租）房户通过原有渠道或法律途径解决相关经济纠纷。特此公告。此通告公示三天，三天后（6月22日）将强制断电。诉讼过程中，双方对下列问题存在争议。关于涉诉房屋性质和涉诉合同的效力问题，经询问原告称：签订合同之前我方不了解房屋的性质；不了解合同第五条要写处罚的约定，就是为了防止被告的房屋是违法的，我方不能经营。处罚通知书我方没有看到过，不能证明房屋不是违法建筑。我方认为涉诉合同无效。涉诉钢结构房屋不是施工一天两天的，当时施工时被告没有提出异议。我方是2015年3月份开始进场，现在还没有撤场。我方腾退了一部分。我方买的是1572平米，现在还占了一套房，房屋已被断水断电，跟被告还没有交接。对此被告称：认可合同无效，但是原告在签订合同时是知晓房屋以及土地的性质，我方给原告看过处罚决定书，关于此在合同中有明确约定。我方还向原告出示过我们与村委会签订的土地使用权合同。房屋交付的是白墙地砖，通电通水，路面是硬化好的，具备居住条件，原告说的钢架是破坏了原房屋的结构的情况下没有经过被告的同意下建的，现在房屋存在消防隐患。关于原告的主张的损失赔偿问题，原告明确为：1、2015年3月10日至2016年11月20日期间（1年零8个月10天共615天）被告占有1933平米房屋的租金损失，按照每平米每天0.8元计算，原告租金损失为951036元。2、自2016年11月21日至2018年5月20日期间（1年零6个月共545天）被告占有剩余750平米房屋的租金损失，按每平米每天1元计算，原告的租金损失为408750元。3、2015年3月10日至2016年8月20日期间（1年零5个月10天525天）原告为履行合同而空置的8000平米房屋的租金损失，按照每天每平米0.8元计算，原告的空置损失为3360000元。对此原告称：第一项所指代的1933平米的房屋是合同签订后前期交给被告使用的房屋面积1933平米，在院落的1号楼三套房屋共计420平米、2号楼五套共计380平米、三号楼三套328平米、北楼一层约150平米、北楼2层750平米以上房屋是2015年3月份被告就占有使用了，因被告未支付租金，占有使用了以上共计2028平米，在2015年退了一套95平米的房屋，本案中我们主张的1933平米。在2016年11月20日因为被告没有按期履行付款义务，我们收回了1178平米，剩余房屋面积850平米，具体包括北楼9间750平米，以及东楼100平米，请求明细中第二项我们以750平米为准。这100平米视情况另行主张。请求明细中第三项是指合同中有明确约定地上建筑物面积1万平米，已经扣除被告占有的1900多平米，剩余的8000平米一直是空置属于待交付状态。空置期间是2015年3月10日至2016年8月20日，依据是2016年8月20日原、被告通过短信达成的解除合同的意思表示，所以我们这么主张。我方计算租金的标准是同期租金水平下浮20%计算的。经询问原告称：现在被告占有的房屋为北楼共9套房屋，面积约750平米，东侧三号楼B102号房屋一套。被告增建的房屋不符合消防安全的通知，消防管理部门多次警告被告注意消防安全，我方主张被告拆除相关设施恢复房屋的原状。并且被告加固北楼南侧房屋的外墙，因为其为了加建钢结构，破坏了安全性。上述事实，有《土地使用权及地上建筑物转让合同》、《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》收据及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几点：焦点一是关于涉诉合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定的评价。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，易美心得公司与宏盛聚鑫公司所签订的土地使用权及地上物建筑物转让合同中所涉及的地上建筑物并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批，已被政府认定为违法建设。双方所签的涉案建筑物的转让合同显然违反了我国相关法律法规及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案来看，首先易美心得公司应按照相关法律规定将所取得的房屋返还宏盛聚鑫公司。关于原告主张的要求被告将其占有的位于北京市顺义区×镇×村村委会西老市场地上建筑物北楼9套房屋，三号楼B102号房屋返还的诉讼请求本院予以支持。争议焦点二是关于原告所主张各项损失的认定和涉诉房屋的处理问题。关于原告主张的各项损失问题。就第一项即2015年3月10日至2016年11月20日期间（1年零8个月10天共615天）被告占有1933平米房屋的租金损失，按照每平米每天0.8元计算，租金损失为951036元。原告虽主张合同签订后前期交给被告使用的房屋面积1933平米，在院落的1号楼三套房屋共计420平米、2号楼五套共计380平米、三号楼三套328平米、北楼一层约150平米、北楼2层750平米以上房屋是2015年3月份被告就占有使用了，因被告未支付租金，占有使用了以上共计2028平米，在2015年退了一套95平米的房屋，本案中主张为1933平米。原告的该项主张具有事实和法律依据本院予以支持,但就占有使用费的具体数额本院酌情予以确定。就第二项即自2016年11月21日至2018年5月20日期间（1年零6个月共545天）被告占有剩余750平米房屋的租金损失，按每平米每天1元计算，原告的租金损失为408750元。原告称在2016年11月20日因为被告没有按期履行付款义务，我们收回了1178平米，剩余房屋面积850平米，具体包括北楼9间750平米，以及东楼100平米。原告的该项主张具有事实和法律依据本院予以支持,但就占有使用费的具体数额本院酌情予以确定。就第三项2015年3月10日至2016年8月20日期间（1年零5个月10天525天）原告为履行合同而空置的8000平米房屋的租金损失，按照每天每平米0.8元计算，原告的空置损失为3360000元。对此原告称：该项损失具体是指合同中有明确约定地上建筑物面积1万平米，已经扣除被告占有的1900多平米，剩余的8000平米一直是空置属于带交付状态。空置期间是2015年3月10日至2016年8月20日，依据是2016年8月20日原被告通过短信达成的解除合同的意思表示，所以我们这么主张。我方计算租金的标准是同期租金水平下浮20%计算的。因被告并未实际占有使用这部分房屋，且原告对此并未提交充足的证据予以证明，关于原告的该项主张，无事实和法律依据本院不予支持。关于原告主张的要求判令被告拆除自建的钢架平台，恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门的请求。在本案中，双方就涉诉房屋和场地的转让问题，签订转让协议后被告对房屋进行改造和装修，对此原告应当知情。现原告要求被告拆除自建的钢架平台，恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门，没有事实和法律依据，故此本院对原告的相应诉讼请求不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京易美心得科技有限公司于本判决生效后七日内将其占有的位于北京市顺义区×镇×村村委会西老市场地上建筑物中涉诉的北楼9套房屋以及三号楼B102号房屋腾退返还给原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司；二、被告北京易美心得科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司支付经济损失（也即房屋占有使用费）一百二十万元；三、驳回原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万四千五百五十八元，由原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司负担二万八千九百五十八元（已交纳）；由被告北京易美心得科技有限公司负担一万五千六百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  穆希超人民陪审员  梁玉春二〇一九年九月二十八日书 记 员  赵文鑫