上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59304号原告(反诉被告)：邴文光，男，1962年10月12日出生，汉族，住北京市。原告(反诉被告)：王静，女，1981年9月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。被告(反诉原告)：严伯民，男，1950年12月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：严雅雯，女，1980年9月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施珍宜(系严雅雯母亲)，住上海市浦东新区。原告邴文光、王静与被告严伯民、严雅雯及反诉原告严伯民、严雅雯与反诉被告邴文光、王静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邴文光及二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人姚剑、王荔，被告(反诉原告)严伯民及被告(反诉原告)严雅雯的委托诉讼代理人施珍宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邴文光、王静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《不动产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》于2019年5月14日解除；2.被告返还原告购房款人民币(币种下同)100万元，并以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率承担自2019年5月15日起至实际返还之日止的利息。事实和理由：2019年4月18日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告购买两被告位于上海市浦东新区浦东大道1097弄15号6A室房屋(以下简称系争房屋)，两原告累计支付房款100万元。因两原告对购房政策了解不够，两原告名下各有一套房屋，且不具有婚姻关系，均属于限购对象，中介机构推荐的“假结婚”风险过高，而原告邴文光年龄过大无法贷款，故合同无法继续履行。2019年5月11日，原告口头告知两被告解除合同。2019年5月14日，原告书面正式解除合同。因合同无法履行，且房地产市场平稳，被告几无损失，故原告诉如所请。被告严伯民、严雅雯辩称，不同意原告诉讼请求。根据合同约定，原告应当支付房价款20%的违约金。在签订本案买卖合同时，正值近两年的成交高峰，因原告违约，现在如果被告重新挂牌出售将面临巨大损失。故本案中，被告严伯民、严雅雯提起反诉，请求：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.反诉被告邴文光、王静支付反诉原告严伯民、严雅雯违约金46万元(已扣除反诉被告邴文光、王静支付的100万元购房款)。反诉被告邴文光、王静辩称，不同意反诉诉讼请求，认为合同约定的违约金标准过分高于反诉原告的实际损失，请求予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2019年4月11日，原告邴文光(乙方)与被告严伯民(甲方)签订《不动产买卖居间合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，成交价1,090万元。2019年4月18日，原告邴文光、王静(乙方)与被告严伯民、严雅雯(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房价款730万元。双方确认，在2020年1月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于2019年4月11日支付甲方定金50万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方应于双方签订本买卖合同后2019年5月11日前将房款90万元直接支付甲方。乙方应于2019年7月11日前将房款100万元直接支付甲方。乙方应于2019年12月31日前将房款271万元直接支付甲方。待双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款210万元支付甲方。甲方将该所售房屋内所有户口全部迁出(若有)且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将房款9万元于交房当日直接支付甲方。乙方未按买卖合同约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履约的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面提出解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。同日，原告邴文光、王静(乙方)与被告严伯民、严雅雯(甲方)签订《补充协议》，约定实际成交价为1,090万元，乙方应于2019年4月18日支付甲方装修补偿款50万元，于2019年5月11日支付甲方装修补偿款310万元。2019年4月11日，原告邴文光支付被告严伯民购房定金50万元。2019年4月18日，原告邴文光支付被告严伯民购房款50万元。2019年5月13日，原告邴文光通过微信、短信及快递方式向被告发送解除函，言明“我方与贵方于2019年4月11日签订《不动产买卖居间合同》，并于2019年4月18日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由我方购买你方所有的位于上海市浦东新区浦东大道1097弄15号6A房屋。本人于2019年4月11日及2019年4月18日分别支付50万元，我方已累计支付贵方100万元。现本人特通知贵方：贵我双方签订的《不动产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》于2019年5月14日起解除。望贵方接函后将本人已付款房款予以退还。”2019年5月14日，原告王静通过微信及短信向被告发出解除通知，“本人与你方于2019年4月18日签订了《上海市房地产买卖合同》，鉴于合同已无法履行，现本人特通知你方：本人与你方签订的《上海市房地产买卖合同》自今日起即于2019年5月14日解除。”对有争议的事实，本院认定如下：1、原告提供上海万千土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，由原告单方委托，评估内容为2019年5月14日系争房屋的价格，评估结论为1,100万元。被告对《房地产估价报告》不予认可。本院认为，该报告系原告单方委托，并未得到被告确认，本院难以采信。2、被告提供微信截屏，欲证明通过中介朋友圈可得知，2019年8月18日，与系争房屋同一小区的类似房屋售价为900万元，2019年9月6日售价为1,000万元。原告对该份证据不予认可，本院认为，被告未提供证据原件，对真实性难以核实，即便真实，亦无法证明系争房屋的实际价格，故本院难以采纳。审理中，原告表示，2019年5月14日已经通知被告解除合同关系，房屋差价损失应以该日为准。被告表示，2019年5月份房价为1,000万元，目前损失房屋差价损失在125万元至130万元之间。经本院释明，原、被告均不申请对系争房屋价值进行评估。本院认为，原、被告签订的《不动产买卖居间合同》及《补充协议》均约定系争房屋实际成交价款为1,090万元，《上海市房地产买卖合同》约定的730万元房价款系双方为避税而做低房价，双方关于730万元房价款的约定无效，系争房屋实际成交价格应以1,090万元为准。但《上海市房地产买卖合同》关于房价款的约定无效并不影响其他部分的效力，原、被告仍应如实履行相关权利义务。原告以限购、实际无法履行为由单方解除合同，显属违约。现原、被告一致同意解除《上海市房地产买卖合同》，本院予以确认。原告还主张解除《不动产买卖居间合同》，因《不动产买卖居间合同》中关于系争房屋买卖的部分已经被《上海市房地产买卖合同》吸收，《上海市房地产买卖合同》解除后，再行解除《不动产买卖居间合同》并无实际意义，故本院对《不动产买卖居间合同》不再处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告主张146万元(730万元的20%)违约金，并认为房屋差价损失在125万元至130万元之间，原告主张不存在房屋差价损失，请求法院对违约金金额予以调低。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原、被告均未提供足以认定房屋差价具体金额的证据，但考虑到今年以来房地产市场具体情况，加上被告另行交易需要承担的时间成本、机会成本等因素，本院可以认定被告存在一定损失。同时，根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告作为守约方，也应及时采取有效措施，防止损失的扩大。综上，本院根据本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金金额为60万元。被告已经收取的100万元购房款，因合同已经解除，理应返还。鉴于本案系原告违约所致，双方对违约金的争议不能归责于被告，故原告主张房款的利息损失，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)邴文光、王静与被告(反诉原告)严伯民、严雅雯就上海市浦东新区浦东大道1097弄15号6A室签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告(反诉原告)严伯民、严雅雯应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)邴文光、王静购房款100万元；三、原告(反诉被告)邴文光、王静应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)严伯民、严雅雯违约金60万元；四、驳回原告(反诉被告)邴文光、王静其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,800元，减半收取6,900元，反诉案件受理费4,100元(已减半收取)，合计11,000元，由原告(反诉被告)邴文光、王静及被告(反诉原告)严伯民、严雅雯各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年九月十二日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。