山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1322民初2492号原告：房玉珍，女，1973年9月20日出生，汉族，郯城县，居民，委托诉讼代理人：张风涛，北京华标律师事务所，律师。委托诉讼代理人：柴飞飞，北京华标律师事务所，实习律师。被告：房玉刚，男，1973年4月4日出生，汉族，郯城县，居民，委托诉讼代理人：田永付，郯城维正法律服务所，法律工作者。原告房玉珍与被告房玉刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房玉珍及其委托诉讼代理人张风涛、柴飞飞，被告房玉刚及其委托诉讼代理人田永付均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房玉珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于山东省郯城县××路××层××号房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理将郯城县××路××层××号房屋过户至原告名下的转移登记手续;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告房玉珍与被告房玉刚系兄妹关系。2006年1月6日原告与临沂天泰房地产开发有限公司签订《协议书》，约定原告购买位于郯城县××路××层××号房屋，因办理贷款手续所需，原、被告经协商同意，借用被告名义办理贷款手续，为此被告与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日再次补签了一份《协议书》，再次约定上述房屋的买卖事宜。上述两份协议签订后，原告实际支付了诉争房屋的首付款5万元，后原告委托房某3（原告姐姐）按时、按期支付贷款。此外，自房屋交付后，原告一直实际控制诉争房屋，并将房屋出租给第三人获得相应的收益，其相关的费用票据以及房屋买卖协议书、首付款支付收据、贷款支付凭证等相关原件均由原告持有，故诉争房屋实际权利人系原告。原告还完房贷后房产证被被告拿回来了，在2015年原告查出得了卵巢肿瘤，被告认为原告得了恶性的病，房产证就不给原告了。特提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。被告房玉刚辩称，原告起诉理由不属实，涉案房产及另一房产是被告购买，在购买过程中曾委托房某3代为办理购买及办证手续等事项，购房首付款两套共计10万元，被告借原告及房某3二人6万元，房某3在办理完房产证手续后即将房产证交付给被告，不存在原告借用被告名字购买房屋的事实，原告诉求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告诉求。当事人围绕本案诉争房屋所有权的争议问题，分别向本院提交证据予以证明：原告提交证据及证明事实：1、原告与临沂天泰房地产开发有限公司签订的《协议书》，证明原告购买涉案16号商铺，首付款为5万元；2、被告与临沂天泰房地产开发有限公司签订的《协议书》，证明原告因无法办理贷款手续，与被告协商一致后，被告同意原告借用其名义购房，同日，原告又以被告名义与开发商签订协议书，协议书签名“房玉刚”实为原告姐姐房某3签署；3、《收据》一份，证明原告于2006年5月3日根据协议书约定向开发商支付诉争房屋首付款5万元的事实；4、郯城县不动产登记中心查询证明，证明诉争房屋交付后，以被告名义办理不动产登记，房产证编号为郯房字**;5、电费交纳账单及历月电费明细，证明房屋交付后，由原告在郯城县供电局开户，至今开户人为原告，由承租人交纳电费;6、房某3身份证复印件及证明一份，房某3为原、被告姐姐，原告长期在北京发展，诉争房屋交付后原告委托姐姐房某3代为出租，出租收益由房某3以现金方式交由原告；7、房屋租赁合同一份，证明2015年6月20日，原告与孟红静签订《房屋租赁合同》，每年租金15000元，租金以现金方式支付；8、证人张某身份证复印件、书面证明、转账记录，证明2016年原告将房屋租赁给张某，每年租金15000元，当年以现金方式支付，2017年以支付宝方式转账给原告的事实；9、店面租赁合同、房某4身份证复印件、房某4书面证明、原告借记卡明细清单、工商银行自动柜员存款凭条、微信聊天记录、臧宇身份证复印件及书面证明等，证明2018年7月1日，原告将涉案房屋租赁给臧宇，房租由姐姐房某4代收后汇款给原告，2019年4月14日原告与臧宇达成2019年至2020年度租赁协议，房租以微信支付方式支付给原告的事实；10-11、原、被告的母亲孙学英的身份证复印件及出具的书面证明，证实诉争的房屋系原告购买，上述事实在家庭成员内部均为公知的事实;12、于秀丽的身份证复印件及出具的证明，证明内容同证据10-11号证据；13-15、刘某、李如波、李清毅的身份证复印件及分别出具的书面证明，证实争议房屋系原告购买，在双方朋友之间均为公知的事实;16、原告与堂姐房玉春及其母亲、哥哥房某2的聊天录音，证明被告在给堂姐打电话时承认诉争房屋实际为原告，并要求原告撤诉的事实；17、建设银行存折，证明办理住房贷款后实际是原告委托姐姐房某3按期按时进行还款的事实；18、证人房某1、房某2、房某3、房某4（与原告系亲姊妹、兄妹关系）出庭作证，证明原告借用被告名义贷款买房的事实，房某3证实被告没有委托本人去偿还贷款，都是本人自己偿还贷款，涉案房屋首付款是本人与原告支付的，原告的房贷大多数是原告委托本人按月以现金方式在柜台打入存折，通过银行扣取，用于偿还贷款的钱大多是收取房屋租金；19、证人刘某出庭作证，证明与原告系同学关系，原告因为离婚不好贷款，原告说她小哥房玉刚在邮政局上班以她小哥名义贷款买房的，房屋均由原告出租的。经质证，被告对证件1的“三性”均提出异议，因内容记载的16号房产已经实际登记为被告所有，实际出资人也是被告，该协议书不具有证据效力；对证据2“三性”均有异议，该证据与本案争议的事实无关联性，即使原告与开发商签订无论多少份合同，均不是本案登记房产的完整手续；对证据3系复印件，根据原告陈述首付款的收据名字是被告，因此该收据复印件我们对其三性均不认可；对证据4的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据恰恰证明被告系涉案房产的实际购买人而不是借用被告的名义进行购买。同时不存在是因为不能贷款借用被告名义贷款的合理事由；对证据5系复印件并且没有开户地点、房号和交款人的相关信息，只有在第一张上有手写的16号商铺，开户人是原告，与全部的打印内容存在手写的异常，但是无论该电费单据是否真实，因为涉案的房产是被告委托房某3安排出租和偿还房贷的，所以该证据均不能影响涉案房产所有人的确定；证据6房某3是今天上午开庭的另一原告，与原被告之间均是亲兄妹关系，同时与今天上午出庭的其他证人也是亲兄妹关系，因为原被告父亲去世因家庭遗产发生矛盾，这也是产生本案诉讼的因素之一，所以房某3与本案诉争标的和事实之间具有法律上的利害关系，并且在审理房某3作为原告时本案原告也做为证人出庭，我们认为这二个案件存在串通互利行为，其证言均不能作为有效证据予以使用；证据7、8、9都是涉及租赁的，对其真实性不发表质证意见，因为是被告委托房某3办理出租及收取租金的，对收取租金是没有异议的。证据10至15均是证人证言，所交的证据不符合证据形式而且尤其是于秀丽是被告的嫂子也存在着家庭财产的矛盾纠纷中，况且他们都没有出庭作证，所以该证人证言无证据效力，尤其是刘某、李如波、李清毅与被告不是朋友关系，更不能证明原告主张的事实。证据16该录音不是被告与其堂姐的录音，原告陈述是被告在上述电话录音中多次承认是不属实，该录音与本案没有关联性，既不是当事人也不是证人。对证据17有异议，该存折无户名，不能证实该存折的交易明细用途，但是我方陈述曾委托房某3偿还房贷，偿还房贷的存折房某3已经于2014年交给被告，由被告一次性将剩余的1.8万余元房贷余额全部还清，房贷的扣款存折现在仍在被告处，所以该证据不能证明原告的证明目的，但是我方认可在被告偿还剩余的18000余元之前的房贷均是由房某3用收取的租金代被告偿还的。对证据18、19五位证人证言，被告方认为与原告均有利害关系，尤其是因为发生家庭纠纷后加上被告不再让原告以及房某3收取租金，才导致这么多的证人一致的针对被告，尤其是被告房某2及房某4多次强调曾经帮助原告向被告要房产证这一说法，明显可以看出情绪上的倾向性。房某4与房某3的证言存在着矛盾点，房某4的证言是买房子的二年后才劝她买房子与房某3陈述的当时的购房情况明显不一致，但是房某3所说的房贷基本上是用房租偿还是房某3负责偿还该事实被告是认可的，这也是被告委托她的事项，被告要求租赁人及原告房租以后要交给被告这点也是属实的，是因为被告承诺的期限基本上到期了而且已经超期了，所以又加上家庭矛盾所以才导致本案的诉讼，但是有个总的特点所有的证人证实的都是道听途说的事情都不是亲眼所见的事实，因此不能作为有效证据使用。被告提供证据：1、房屋所有权证，证明涉案房产权属归被告所有，该房产证的来源也是原告帮助办理后交给被告的；2、个人活期存折一本，证明该存折的所有人为本案被告，也是原告于2014年交还给被告的，能够证明原告虽然有利用该存折偿还涉案房屋房贷的事实，但是是帮助被告打理房产出租及还贷所用，且归还该存折的行为能够证实，被告系房产所有人；3、个人贷款还款凭证及结清证明一份，证明被告于2014年3月17日将涉案房贷及房某3起诉的另套房产的房贷共计18666.84元一次性偿还完毕，也是证明房某3将存折及房贷情况交付被告之后被告自行处理房贷问题的事实行为；4、证人戚某出庭作证，证明被告借其钱交给原告购房的事实。经原告质证，对证据1“三性”均不认可，该证据明显存在涂改的嫌疑，并且涂改后存在显示的瑕疵，对其“三性”均不予以认可，本案为借名买房，原告借被告名字购买诉争房屋所体现的贷款人为被告，故其登记的房屋所有权人为被告，依据物权法第33规定，因物权归属内容发生争议的，利害关系人可以请求确认其权利，本案原告为实际出资人，并在后期还款过程中按期按时进行还款，诉争房屋交付以后，由原告所支配、出租并享有收益，原告为诉争房屋的真实所有权人是不争的事实。对证据2真实性予以认可，但对于证明目的不予认可，本存折为被告所偿还另一套经济适用房贷款的存折，且存折所体现的还款日期与原告提交的存折还款日期、数额均不一致，对关联性不予认可，请求法院依法查明涉案房屋真实还贷情况，特此原告申请法院调查取证，针对涉案房屋的还款及所对映的还款帐号以及房产情况进行查明。对证据3质证意见同证据2，该存折为被告偿还其另外一套经济适用房所产生，与本案无关。本院对上述证据作以下认证意见：原告提供的证据1能够证实原告与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日签订协议书，双方存在购买涉案16号商铺的意向，证据2与证据6、证据18中房某3的证言能够相互印证，证实原告及房某3以被告房玉刚名义，由房某3代房玉刚签名与临沂天泰房地产开发有限公司签订涉案16号商铺及另案14号商铺的购房协议，首付款10万元（两套房产），证据3与上述证据能够相互印证，证实协议签订后原告房玉珍于2006年5月4日向开发商支付了首付款5万元；证据5中的缴费账单与历月电费明细可以印证原告在房屋交付后支付电费的事实，证明原告对涉案房屋进行管理使用；证据4客观真实，能够证明涉案房产登记在被告名下的事实；证据7、8、9与证人房某3证言相互印证，证实涉案房产交付后，由房某3代为收取租金用于偿还贷款以及原告分年度分别与承租人孟红静、臧宇签订房屋租赁合同，承租人以不同方式支付给原告房屋租金的事实，证明原告对涉案房屋实际管理、使用并收益的事实；证据10-12与证据13-15、证据16、证据18-19均能相互印证，证明原告以被告名义购买涉案房产的事实，被双方近亲属以及朋友所公认；证据17与房某3的证言能够相互印证，证实涉案房产系原告委托房某3代为偿还房贷的的事实；上述证据，能够形成证据链，证据间相互印证，应作为认定本案主要事实的有效证据依法予以确认。被告提供的证据1、证据2客观真实，但对于证明房产所有人的证明目的，应结合涉案房产实际出资人的确认依法予以认定，对证据3的证明事实，双方存在争议，但结合另案房某3诉被告房玉刚房屋买卖合同纠纷中房某3陈述的事实，涉案的两套房产尾欠贷款系由房某3办理的，该证据所记载的偿还贷款与本案是否存在关联性无其他证据真实，该证据所证明的事实能否改变本案主要争议事实，不能直接确认，应结合本案全部案件事实综合分析认定；证据4为单一的证人证言，无其他证据相印证，对其证言所证明事实与本案关联性，不予认定。结合当事人陈述以及对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：原告房玉珍与被告房玉刚系兄妹关系。2006年1月6日原告房玉珍与临沂天泰房地产开发有限公司签订了《协议书》，约定原告购买该公司开发的位于郯城县××路××层××号商铺，面积55平方米，价款9.075万元，原告支付5万元作为首付款，余款在具备按揭条件（主体完成）10日内，以银行贷款形式归还给甲方，协议还约定交房及办证日期。同日，原告与其姐姐房某3为办理住房贷款，二人以被告房玉刚名义，由房某3与开发商签订了涉案16号商铺以及14号商铺的《协议书》，约定房玉刚购买14、16号商铺，面积为110平方米，价款18.15万元，首付款10万元，其余部分以银行贷款形式支付。2006年5月3日原告房玉珍向开发商支付了诉争房屋的首付款5万元，开发商向原告开具了收据。2006年6月，房玉刚办理了涉案商铺的按揭贷款，贷款金额8万元，之后，由房某3按时按期向房玉刚的贷款存折账户上存入款项，用于偿还原告及其本人的两套房屋的贷款，至2014年3月17日贷款结清。2007年11月26日涉案房产登记在被告房玉刚名下，房房权证为郯房字第**房产证在贷款还清后由被告领取。自房屋交付后，原告委托其姐姐房某3将涉案房屋出租，收取租金后由房某3代为偿还房贷，2015年之后，房某3到北京发展后，原告本人或委托房某4将涉案商铺依次租赁给孟红静、张某、臧宇等人使用，租金由承租人或由房某4通过支付宝、银行汇款等方式支付给原告。自2019年3月起，被告向承租人索要租金，原告向被告索要房产证引起本案纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。从上述法律规定看，不动产物权需经登记发生物权设立、变更、转让和消灭的效力，物权确立后，因当事人之间签订合同可以发生物权变更的事实，同时，该法还规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，也就是说人民法院生效的法律文书可以直接引起物权变动。房屋产权证书具有的公示效力，并不意味着登记产权人就是实际产权人。当实际产权人与登记产权人二者不一致时，应根据真实的权利状况确定权利人。本案涉案16号商铺产权虽登记在被告房玉刚名下，但因原被告之间发生借名买房的争议，导致涉案房产出现实际权利人与登记权利人不一致的情况，本院应审查原被告之间是否存在借名买房事实，以确定实际权利人。首先，本案原被告与另案原告房某3均系亲兄妹、姐弟关系，基于对同胞兄弟姊妹的信赖，为办理按揭贷款，双方之间存在原告借用被告名义进行贷款购买房屋的可能性，原告房玉珍与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日签订《协议书》，反映了原告与开发公司房屋买卖的合意，而同一时间与临沂天泰房地产开发有限公司签订的《协议书》的“房玉刚”，并非被告房玉刚本人签署，是原告委托房某3签署的“房玉刚”的姓名，该事实被告房玉刚亦予以认可，故该事实进一步印证了以被告名义购买涉案房屋的事实；其次，在协议书签订后，是原告本人向开发商交付了5万元首付款，该收据一直由原告持有，证明涉案房屋首付款由原告支付的事实；第三，从办理银行按揭贷款及分期偿还的事实看，本案现有证据证明了原告及房某3办理的按揭贷款系以被告的名义二人一起办理的，之后均由房某3按期按时将本人及原告收取的租金存入被告的贷款账户由银行代扣，直至贷款还清为止，故可以确认原告购买的涉案商铺的分期付款也是由原告委托房某3支付的，原、被告对尾欠贷款由谁进行结算的事实虽存在争议，但根据房某3陈述由本人还贷的事实，被告没有举证证明对最后尾欠贷款由本人结算的事实，故本院对被告的主张不能确认。即使被告主张本人结算事实成立，根据本院对本案借名买房的事实最初的裁判，其向银行所结算的款项应视为其债权，被告可在证据充分的情况下向原告主张该项债权，该项主张是否成立，不影响本院在该案中对物权归属的判断；第四，从商铺交付后的使用及实际控制情况看，原告提供的承租人书面证明、租赁合同、银行账户、支付宝转账记录、电费交纳清单等证据，足以证明原告对涉案商铺进行管理、使用，并通过向外出租收取租金的形式从中获益；最后，出庭作证及提交书面证明的原、被告的近亲属及朋友的证言，反映出原告借用被告名义购买房屋的事实已被公众所知悉。综上，原告提供的证据能够形成完整的证据链，且能相互印证，证实双方之间存在借名买房的事实，原告与临沂天泰房地产开发有限公司签订的协议书，以及原被告之间形成的借名买房的法律关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，购房时也不存在购房资格的政策规定限制，应为合法有效的协议。根据该事实的认定，能够认定原告是涉案16号房屋的实际所有权人，原告对争议房屋主张权利并无不当。在确认原告为涉案商铺为实际权利人后，作为名义购房人的被告应当协助原告办理变更登记手续，原告的此项请求，本院依法予以支持。被告主张曾委托房某3代为办理购买及办证手续等事项，两套购房首付款系被告借原告及房某3二人6万元，双方不存在借名买房的事实，因房某3不认可接受被告委托，原告及房某3不认可与被告之间存在债权债务关系，该事实不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告房玉刚于本判决生效后十日内协助原告房玉珍将郯城县××路××层××号（房权房权证郯房字第**屋变更登记至原告房玉珍名下。二、驳回原告房玉珍其他部分诉讼请求。案件受理费4300元，由被告房玉刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  高 祎人民陪审员  杜玉林人民陪审员  高恒艳二〇一九年九月六日书 记 员  徐勤凤