山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁15民终2172号 上诉人（原审被告、反诉原告）：山东景盛置业有限公司，住所地：聊城市东昌府区振兴西路办公楼**西大厅，现住所地：聊城市东昌府区西关街。 法定代表人：陈专，总经理。 委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张莉，女，1977年2月10日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原始原告、反诉被告）：周光，男，1979年9月27日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区，系张莉之夫。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲立敬，聊城高新旗胜法律服务所法律工作者。 上诉人山东景盛置业有限公司（以下简称景盛置业公司）因与被上诉人张莉、周光商品房销售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初8213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 景盛置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回二被上诉人的诉讼请求，支持景盛置业公司的诉讼请求。事实与理由:本案双方签订的《商品房预售合同》第七条约定:张莉、周光交纳首付款后,其余购房款45万元公积金贷款交纳,45日内公积金贷款无法办理的改为一次性付清全款。2016年8月16日张莉、周光领取经备案的合同3本后,未能在45日内办理公积金贷款,即应一次性付清全部购房款,但张莉、周光直到2016年11月29日才付清,违约逾期60天,根据《商品房预售合同》第十条第二款第3项约定,交房期限亦应当顺延60天。本案房屋买卖中张莉、周光享受了以下价格优惠:2015年9月26日签订《商品房买卖协议》时,优惠1万元；2016年1月15日签订《合同签约确认单》时,每平方米又优惠68.07元。《合同签约确认单》约定张莉、周光采用公积金贷款付款方式,备注第5项约定张莉、周光如不能在领到备案合同45天内将公积金贷款全部到达景盛置业公司帐户，优惠全部取消,因张莉、周光至今没有补交上述优惠的购房款,根据《商品房预售合同》第十条第3项约定,交房期限应顺延至张莉、周光补交全部优惠的购房款之日。《商品房预售合同》附件四《专项维修基金代收协议》第二条约定:办理房屋交接手续前,张莉、周光向景盛置业公司一次性交清专项维修基金,但张莉、周光至今没有交纳。根据《商品房预售合同》第十条第二款第3项约定,交房期限应顺延至张莉、周光交清维修基金之日。严格治理雾霾是政府近两年采取的措施,之前没有惯例,景盛置业公司无法预见,属于不可抗力的范围,因此所耽误的工期应依法顺延。综上,张莉、周光要求支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求,人民法院应当驳回，张莉、周光未能在45日内办理公积金贷款,亦没有一次性付清购房款,构成逾期付款的违约。此后,张莉、周光又没有补交应取消优惠的购房款,进一步构成违约。根据《商品房预售合同》第九条第1、(2)项的约定,景盛置业公司有权解除合同,且张莉、周光应按购房款的1%承担违约责任。故,景盛置业公司的反诉请求依法成立。 张莉、周光辩称，一、张莉、周光签订的《商品房预售合同》第七条并未约定公积金贷款,而是按揭贷款,事实上也是张莉、周光从农业银行贷款购买的案涉房屋,景盛置业公司在上诉状中提到的公积金贷款及45天内未办理公积金贷款一事纯属子虚乌有,即使存在也应以经过不动产登记中心备案的《商品房预售合同》的约定为准。二、《商品房买卖协议》《合同签约确认单》张莉、周光并不掌握,即使存在也已经被后来签订的《商品房预售合同》取代，应以最终签订的《商品房预售合同》的约定为准,因此景盛置业公司所述张莉、周光未补交优惠的购房款,交房期限应顺延的主张不成立。三、关于专项维修基金,并非是张莉、周光不交而是景盛置业公司不收。景盛置业公司要求张莉、周光签订放弃违约金的协议,否则不予收取也拒不为张莉、周光办理交房手续。因此,景盛置业公司所述不实,交房延期的主张也不成立。四、重污染天气需停工,早己形成惯例,并非不可抗力的范围。五、《商品房预售合同》并未约定公积金贷款,景盛置业公司所说张莉、周光公积金贷款违约并不存在,张莉、周光因此被取消优惠的购房款也不存在,所以景盛置业公司的反诉请求更不成立。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,为维护张莉、周光的合法权益,故请求贵院依法驳回景盛置业公司的上诉请求,维持原判。 张莉、周光向一审法院起诉请求：1.依法判令景盛置业公司支付逾期交房违约金23811.84元，并按年利率6%计算相应的利息；2.审理中变更诉求为：自2016年12月31日起计付违约金至实际交房之日止；3.诉讼费用由被告负担。 景盛置业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除景盛置业公司与张莉、周光签订的房屋买卖合同，张莉、周光按购房款的1%向景盛置业公司支付违约金；2.诉讼费由张莉、周光承担。 一审法院认定事实：2015年4月22日，景盛置业公司在大商传媒报纸上进行宣传“观澜一品”公开认筹，交50000元抵60000元，同年7月14日周光向景盛置业公司交款50000元，景盛置业公司出具了收据。同年9月26日周光与景盛置业公司签订了观澜一品商品房买卖协议书，约定的主要内容：主房位于观澜一品11号楼2单元2171室，建筑面积为127平方米，优惠后成交单价为5689.26元每平方米，主房价款为人民币722536元，车位优惠后成交价款为115000元，储藏室编号为负1-38，建筑面积9.85平方米，成交单价2800元每平方米，储藏室总价款27580元。总价款为865116元。周光自愿同意将前期交纳的会员权益金50000元自动转化为上述购房款。在签订本协议书5日内，向景盛置业支付首付款365116元，剩余房款500000元待签订商品房预售合同时采用按揭贷款。双方在协议书中还约定了其他权利义务。2016年1月15日，张莉、周光与景盛置业公司在观澜一品合同签约确认单上签字、盖章，确认单载明的主要内容：买受人应交纳主房款人民币247575元，已交房款241465元，尚欠6110元整，尚欠各项费用（商品房预告登记费）80元。需交纳车位款115000元，尚欠车位款0元。买受人共计需交纳362655元，已交纳356465元，剩余6190元于签订确认单后3日内补齐上述款项，按揭资料于2016年1月19日前补齐，否则按认购协议违约条款处理，买受人前期购买房源不予保留，相应优惠全部取消。采取公积金贷款客户，贷款需自出卖人通知领取备案合同45日内保证公积金贷款金额全部到达甲方指定账号，否则按认购协议违约条款处理，买受人前期购买房源不予保留，相应优惠全部取消。 2016年7月12日，张莉、周光与景盛置业公司签订了商品房预售合同，合同约定的主要内容：景盛置业公司将观澜一品第11幢2单元17层2171号房出卖给张莉、周光，建筑面积预测123.7平方米，套内建筑面积105.34平方米，储藏室预测建筑面积9.37平方米，套内建筑面积5.38平方米。商品房主房单价5621.14元每平方米，储藏室单价2800元每平方米，总金额721571元。买受人于2016年8月11日支付首期款271571元，余款450000元在签订本合同的同时办理银行按揭贷款手续。如银行不能批准买受人的贷款申请，买受人在收到银行书面通知之日起30日内将剩余房款交付给出卖人，否则均按照合同第九条第1项约定执行。第九条第1项约定：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条第一款第（2）项约定：出卖人逾期交房超过30日后，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同中还约定了其他权利义务。张莉、周光在合同上签名并捺印，景盛置业公司在合同上加盖了合同专用章。景盛置业公司对上述合同上加盖的合同专用章的真实性无异议，对合同中约定的其他权利义务无异议，但认为与其手中的合同中的付款方式不同，其手中的合同约定的付款方式为公积金贷款，而非按揭贷款。 2016年1月25日，张莉、周光交纳车位款115000元，2016年7月12日，张莉、周光交纳271571元。2016年11月22日，张莉、周光作为借款人，中国农业银行股份有限公司东昌府支行作为出借人，景盛置业公司作为保证人，签订一份个人购房担保借款合同，合同签订后，于2016年11月29日汇入景盛置业购房款450000元，以上购房款共计721571元，车位款115000元。 景盛置业公司为佐证交房期限应当顺延向法院提交了监理日志、环保治理文件，拟证明因特殊天气及环保治理无法施工。张莉、周光异议称景盛置业公司在签订合同时应该将上述因素考虑在内，故不应作为延期交房的依据。 一审法院认为：张莉、周光与景盛置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。张莉、周光已按合同约定向景盛置业公司支付了房款，已履行了相应的义务，但景盛置业公司没有按照合同约定交付房屋，已经构成了违约，应当依据合同的约定承担违约责任。 景盛置业公司辩称由于“特殊天气及其环保治理”而导致无法施工，交房期限应当依据合同约定进行顺延，法院认为，重污染天气期间需停工，早已形成惯例，不能认定为不可抗力，景盛置业公司应根椐本地的自然条件，合理安排工期，景盛置业公司作为房地产开发企业在日常开发中能够预见，其在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内，因此，该类政府行为不属于不可抗力原因，不能成为延期交房的正当理由。即使遭遇不可抗力，根据合同约定，景盛置业公司亦应在发生该事件之日起60日内告知买受人，景盛置业公司无证据证明已履行告知义务，故景盛置业公司的抗辩理由不成立，不予采信。 景盛置业公司辩称张莉、周光至今没有交纳公共维修基金、暖气、天然气开口费等应当履行的合同附属义务，故未交房也不构成违约。法院认为，暖气、天然气开口费根据国家2001年出台的规定以及山东省物价局、财政厅于2001年和2002年下发的文件，取消集资款、开口费，一切并入开发商的建设成本，不能再向业主收取。故景盛置业公司的上述辩称理由不成立，不予采信。 综上，景盛置业公司未按约定期限交付房屋，构成违约，依据合同约定，景盛置业公司应于2016年12月31日交付房屋而至今未交付，故景盛置业公司应自2017年1月1日起每日向张莉、周光支付已交付房屋总价款日万分之一的违约金至实际交付房屋之日止。 景盛置业公司反诉称于2016年8月16日领取经备案的合同后45日内既未办理公积金贷款，也未一次性付清全款，直到2016年11月29日才将商业贷款汇入，故张莉、周光已享受的10000元优惠及每平方米68.07元的优惠应予补交，但张莉、周光至今未补交，构成逾期交款的违约，请求依法判决解除双方签订的商品房预售合同，由张莉、周光按购房款的1%支付其违约金。法院认为，张莉、周光提交的案涉商品房预售合同约定的剩余房款支付方式为按揭贷款，景盛置业公司持有的合同中约定的剩余房款支付方式为公积金贷款，虽然两份合同约定的剩余房款的支付方式不同，但景盛置业公司对张莉、周光提交的商品房预售合同上加盖的合同专用章的真实性无异议，且其在张莉、周光的个人购房担保借款合同上作为保证人盖章，剩余房款450000元已经收取，故应视为双方对剩余房款支付方式的变更，其反诉请求不成立，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告山东景盛置业有限公司支付原告张莉、周光逾期交房违约金（以721571元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一计算至实际交房之日止）；二、驳回反诉原告山东景盛置业有限公司的诉讼请求。案件受理费396元，减半收取198元，由被告山东景盛置业有限公司负担。案件反诉费50元，由反诉原告山东景盛置业有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案中，景盛置业公司提交的案涉房屋的预售合同复印件与张莉、周光提交的预售合同原件在购房款支付方式上约定不同，应以合同原件为准。该预售合同中，第七条并未约定景盛置业公司所称的剩余房款需公积金贷款及其他内容，景盛置业公司主张交房期限应相应顺延，于法无据，本院不予支持；张莉、周光对此未构成违约，不应承担违约责任。 《合同签约确认单》早于商品房预售合同签订，因预售合同中并未约定先用公积金贷款，可视为双方对《合同签约确认单》中房款支付方式变更，且景盛置业公司并未通知张莉、周光补交优惠购房款，张莉、周光未构成违约。对景盛置业公司因该理由而顺延交房期限的主张，本院不予支持。 关于张莉、周光未交纳专项维修基金问题。因案涉房产至今未办交接入住手续，预售合同附件四中仅约定在办理交接手续之前交纳专项维修基金，并未约定具体时间，一般实践中是办理交房手续时交纳，故张莉、周光未构成违约。对景盛置业公司因该理由而顺延交房期限的主张，本院不予支持。 关于因环境治理而造成的停工问题。根据《中华人民共和国民法总则》第九条之规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”该条被称为我国民法中的绿色原则。保护环境是我国长期坚持的基本国策，任何民事主体在从事民事活动中均应遵守，景盛房地产公司在从事房地产开发及销售过程中应当全面关注开发地域季节气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定售房合同所涉及的履行期间和期日；若确存在不可抗力或其他法定、约定逾期免责之情形，则应当从系统管理角度，依照法定程序或约定条件及时固定相关证据，及时履行通知等避免损失扩大的防护义务，避免纠纷的产生。本案中，案涉预售合同并未就重污染导致的停工约定延长工期，亦未就该类停工通知张莉、周光，景盛房地产公司主张属于不可抗力，无事实和法律依据，本院不予支持。景盛房地产公司的以上主张均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。 综上所述，景盛置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费396元，保全申请费770元，均由上诉人山东景盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇一九年九月二十九日 法官助理李志新 书记员肖天一