湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2905号上诉人（原审原告）：文斌，男，1980年8月17日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省江华县。被上诉人（原审被告）：永州市众福房地产开发有限公司，住所地湖南省东安县白牙市镇龙溪大道**。法定代表人：唐继承，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：周明华，男，1963年4月18日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县白牙市镇。上诉人文斌因与被上诉人永州市众福房地产开发有限公司（众福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人文斌上诉请求：1、请求二审法院依法撤销《同心雅苑商铺买卖合同》第九条，依据相关法律法规解决有关争议；2、依法判令二被上诉人共同向上诉人支付迟延办理产权证书及迟延交房的违约金共计814,255元，违约金自房款交付日起计办理出产权证日止，暂计至2018年10月30日；3、依法判令二被上诉人支付上诉人误工费及车费2,000元整；4、判令二被上诉人限期为上诉人办理出产权证书，退还多支付的购房款117,256元；5、二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、双方签订的《同心雅苑商铺买卖合同》第九条为被上诉人提供的格式条款，根据合同法及相关司法解释，该条款为无效条款；2、被上诉人永州市众福公司应承担迟延办理产权证书与迟延按合同规定交房的违约金，因合同约定的违约金远远低于上诉人的实际损失，且该条款为无效的格式条款，上诉人请求人民法院根据合同法及商品房买卖合同的相关司法解释，应增加违约金至上诉人实际损失为止。被上诉人众福公司隐瞒房屋未经验收不可以交房的真相交房于不知情的上诉人，不符合合同约定交房条件及法律的强制性要求，应当视为未交房，逾期交房的违约金应从合同约定的交付期限的第二天起计算至实际交付日止，按日按已付房款的万分之三计算。上诉人已多付117,256元房款，被上诉人应予退还并支付利息。被上诉人众福公司辩称：1、请求维持一审法院判决；2、上诉人文斌交清未交清所有房款，上诉人交肖所欠的房款后被上诉人再履行办证的义务；3、涉案的房屋（门面）早已交付上诉人使用了。文斌向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判令撤销双方签订的《同心雅苑商铺买卖合同》第九条无效的格式条款，依据相关法律法规解决相关争议；2.依法判令二被告向原告支付延期办理产权证书的违约金814,255元（违约金计算自房款交付日起至2018年10月30日止，后期违约金计算自2018年8月31日起至产权证办出之日止）；3.依法判令二被告支付原告误工费、车费及二审证人出庭作证的费用；4.依法判令二被告限期为原告办理出产权证书或提供办理产权证书的相关资料；5.判令被告众福公司和被告周明华共同支付原告多交的117,256元房款的利息31,649元人民币；6.依法判令本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：2013年7月15日，原告文斌与被告众福公司签订了《同心雅苑商铺买卖合同》，合同约定：原告以234.7万元购买同心雅苑7#、9#、10#门面，约定门面建筑面积共172．8平方米；原告在签订合同时一次性付总房款的90％计（￥：2,112,300元）。余款计（￥：234,700）元，在交房前付清；除房价款外，原告应支付的有关办理房产证、土地使用证、自来水入户、居民用电入户等税费由被告众福公司代为收取，收取金额按当地政府相关部门比例收取，原告应当在交房前一并交给被告众福公司；被告众福公司应当在20l3年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商铺交付原告使用；被告众福公司应当在商铺交付使用后一年之内办理权属登记，由被告众福公司提供资料报产权登记机关备案，如因被告众福公司的责任，原告不能在规定时限内取得房地产权属证的，被告众福公司按已付代收办证费用的1％向原告支付违约金。由于原告原因造成被告众福公司不能办理产权的，被告众福公司以后不负责办理，由原告自行办理产权证。尔后，原告文斌、被告众福公司与原告的妹妹唐艳荣经协商同意，被告众福公司将07#商铺作价746,544元卖给原告妹妹唐艳荣，并于2013年12月9日签订了商铺买卖合同，原告文斌则以1,600,456元的价格购买09#、10#商铺。合同签订后，原告文斌于2013年7月11日交纳购房款押金l0,000元，20l3年7月l6日，存款到被告众福公司指定账户9万元，2013年7月30日，分两次向被告众福公司指定户名(周明华)存款25万元，2013年8月8日，原告转账到被告众福公司指定账户30万元，2013年12月9日，原告向被告众福公司指定账户转账110,456元及10万元，2014年1月17日，原告向被告众福公司指定账户转账5万元，2014年1月30日，原告向被告众福公司指定账户转账156,800元；2014年3月7日，原告向被告众福公司指定账户转账20万元，2014年6月27日，原告向被告众福公司指定账户转账20万元，2014年12月31日，原告向被告众福公司指定账户转账l0万元，原告向被告支付购房款共计1,567,256元，仍下欠被告众福公司购房款33，200元，且原告文斌除在2014年9月12日向有关部门缴纳了房屋买卖契税40,018．24元外，合同约定的原告应付的其他有关房产证、土地使用证等税费均未向被告众福公司支付。2013年9月份被告众福公司按照合同约定将09#、10#商铺交付原告使用至今。被告众福公司交付房屋后，一直未为原告办理出产权证书，现原告认为被告方的行为已经严重违反合同规定的交房后一年内办理出产权证的约定，侵犯了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。一审法院认为，原告文斌与被告众福公司签订的《同心雅苑商铺买卖合同》系原、被告双方真实意思表示、合法有效，双方应当全面实际地履行合同确定的义务。根据双方签订的合同第三条和第九条约定，合同履行有先后顺序，原告文斌须在交房前付清全部购房款，被告众福公司在商铺交付使用后一年之内办理权属登记。被告众福公司已于2018年9月份按合同约定交房于原告使用，但负有先履行义务的原告时至今日仍未付清全部购房款，且未缴纳办理房产证、土地使用证等费用，故在原告未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，被告众福公司可行使先履行抗辩权即暂不协助原告办理权属证书。故对原告文斌要求被告方限期为原告办理出产权证书或提供办理产权证必须由被告提供的相关资料、支付迟延办理产权证书的违约金742,294元及误工费、车费及二审证人出庭作证的费用的诉讼请求，法院不予支持。至今原告仍下欠被告众福公司购房款33,200元，故原告要求被告众福公司支付原告多交的117,256元房款和利息3l,649元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。原告提出被告众福公司在拟定《同心雅苑商铺买卖合同》第九条时，未遵循《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，存在不公平的情形，属格式条款，应当予以撤销的诉讼请求，因格式条款是指合同条款由一方当事人预先拟定，重复使用，且在订约时不容对方协商，而本案原告未提供证据证实在与被告众福公司签订《同心雅苑商铺买卖合同》时存在不容原告协商的情形，因此，《同心雅苑商铺买卖合同》第九条不符合格式条款的特征，故法院不予支持。原告文斌虽将购房款汇入被告周明华的银行账户，但该账户是被告众福公司的共管账户，被告周明华私人未收取原告的购房款，故被告周明华在本案不承担责任。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告文斌的诉讼请求。本案案件受理费11，242元，由原告文斌负担。二审期间，上诉人提供两份新证据：证据一、文斌邮政银行流水单据，拟证明文斌于2013年7月26日15时50分转账给周明华10万元，向周明华支付10万元的房款；证据二、文斌邮政卡尾号为7393账户的流水单据及众福公司开具的收款收据，拟证明文斌于2013年12月7日取现3.5万元，众福公司于2013年12月8日出具的收款收据当中包含了3.5万元的现金。被上诉人众福公司质证对第一份证据没有异议，对第二份证据有异议，双方当时约定房款不以现金的方式支付，以转账的方式支付房款。众福公司开具的收款收据是真实的，但是当中是否包含文斌2013年12月7日取出的3.5万元不清楚。经上诉人举证，被上诉人众福公司质证，对上诉人提供的证据一，本院予以采信。对上诉人提供的证据二，因无转账记录予以证实，不能达到上诉人的证明目的，对上诉人提供的证据二，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院另查明，上诉人文斌于2013年7月26日向被上诉人周明华转账10万元用于支付涉案房屋的房款。本院认为，双方当事人争议的焦点问题为:一、上诉人是否已付清房款，被上诉人是否应承担逾期交房的违约金的问题。二、双方签订的《同心雅苑商铺买卖合同》第九条的效力问题。被上诉人是否应承担逾期办证的违约金的问题。对此，本院评析如下：一、关于上诉人是否已付清房款，被上诉人是否应承担逾期交房的违约金的问题。经查，双方当事人对一审查明的上诉人已付总房款1,567,256元的事实并无异议，二审期间，上诉人提供一份新证据证实其于2013年7月26日向被上诉人周明华转账10万元用于支付涉案房屋的房款。被上诉人众福公司对这一事实予以认可，故可认定上诉人已支付房款共计1,667,256元，涉案的9#、10#门面总价款为1,600,456元，故上诉人已多支付总价款66,800元。对于多支付的房款，被上诉人众福公司应当予以退还。上诉人主张多付房款的利息因双方并未就此作出约定，本院不予支持。被上诉人众福公司提出上诉人文斌于2013年12月9前支付的房款都是先用于支付7#门面的房款的，超过7#门面的房款金额才用于支付9#、10#门面的房款，但上诉人文斌并不认可被上诉人众福公司的这一主张，上诉人文斌认为7#门面是其妹妹唐艳荣购买，与上诉人无关。被上诉人众福公司若认为7#门面房款存在争议，可另行向唐艳荣主张权利。另查明，2013年9月份被上诉人众福公司已按照合同约定将09#、10#商铺交付上诉人文斌使用至今，故被上诉人不存在逾期交房的事实，上诉人文斌主张被上诉人承担逾期交房的违约金，本院不予支持。二、关于《同心雅苑商铺买卖合同》第九条的效力问题。该合同条款主要内容为关于产权登记的约定，虽然双方签订的《同心雅苑商铺买卖合同》是被上诉人众福公司提供的格式合同，但并不存在违反法律强制规定的情形，上诉人主张合同条款无效，本院不予支持。关于被上诉人众福公司是否应承担逾期办证的违约金的问题。根据双方合同第九条的约定，众福公司逾期办证应承担按已付代收代办证费的1%向上诉人支付违约金。根据查明的事实，上诉人文斌并未向被上诉人众福公司支付相关代办权证的费用。故上诉人提出要求被上诉人承担逾期办证的违约金的请求，本院不予支持。上诉人上诉还提出“依法判令二被上诉人支付上诉人误工费及车费2,000元整”，对此主张，上诉人未提供证据予以证实，本院不予支持。上诉人上诉还提出“被上诉人周明华应对本案承担连带责任”，经查，被上诉人周明华接收房款等均属于其职务行为，不应由其个人承担责任。综上所述，上诉人文斌的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初843号民事判决；二、限被上诉人永州市众福房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内退还上诉人文斌购房款66,800元；三、限被上诉人永州市众福房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为上诉人文斌办理不动产权属证书；四、驳回上诉人文斌的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,242元，由上诉人文斌负担5,621元，被上诉人永州市众福房地产开发有限公司负担5,621元。二审案件受理费11,242元，由上诉人文斌负担5,621元，被上诉人永州市众福房地产开发有限公司负担5,621元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇一九年九月十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。