浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9992号 原告：王伟，男，1981年10月29日出生汉族，户籍所在地:宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：杨雄，男，1985年4月16日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张雷飞，浙江浙甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，女，1982年9月14日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 第三人：宁波宁舟房产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA28Y2BJ43）。住所地：宁波市鄞州区四明中路**。 法定代表人：毛舟东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冬科，该公司员工。 原告王伟为与被告杨雄、第三人宁波宁舟房产经纪有限公司（以下简称：宁舟房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人张尧泳，被告杨雄的委托诉讼代理人张雷飞、赵静，第三人的委托诉讼代理人王冬科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟请求判令：1.确认原被告签订的《存量房屋买卖中介合同》已于2019年6月19日解除；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.被告支付原告因维权而产生的律师费5000元；以上总计45000元。事实与理由：原告因子女读书需要，通过第三人购买学区房；2019年6月6日，原告通过第三人居间与被告的委托代理人赵静（系被告配偶）签订《存量房屋买卖中介合同》，约定被告向原告出售位于宁波市鄞州区中河街道天源巷127号A座1516室的房屋（系堇山小学和鄞州实验中学学区房），建筑面积51.38㎡，成交总价为1665000元，被告承诺交易房屋上无户籍和学籍；合同签订后，原告于当日向被告支付购房定金20000元，赵静也出具了收条，但之后不久，原告便发现房屋上不但有户籍，还有学籍，随后，原告联系被告确认此事，被告承认但是说可以迁走；之后，双方前往堇山小学和中河街道进行确认，得知目前无法迁走，以后能否迁走也存在不确定性；后被告回避该问题甚至耍赖，并称合同上没有约定何时没有户籍和学籍，原告要求被告提供担保，被告予以拒绝，甚至说原告违约；2019年6月19日，原告通知被告解除合同。综上，涉案合同成立且有效，原告已按约履行，但被告违背合同中有关承诺，且无法解决学籍问题，并拒绝提供担保，其行为导致合同目的无法实现，已构成根本违约，故诉至法院，请求依法判决。 被告杨雄辩称，同意解除原、被告之前签订的《存量房屋买卖中介合同》，但解除时间应为被告收到诉状之日；原告未按合同约定时间支付房款，已构成违约，被告无需返还定金。 第三人宁舟房产经纪公司辩称，第三人带原告到被告处看房时，被告称涉案房屋无户口、无学籍，合同中也明确进行了约定。 经审理，本院对如下事实予以认定： 原告王伟因子女入学需要有意购买学区房，并委托第三人宁舟房产经纪公司联系房源。2019年6月6日，被告杨雄（卖方妻子赵静代理）、原告王伟（买方）、第三人宁舟房产经纪公司（中介方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：被告将其名下位于宁波市鄞州区中河街道天源巷×××号×座××××室的房屋出售给原告，建筑面积51.38㎡，房屋总价款为1665000元；原告在2019年6月6日前支付被告定金20000元（此定金在过户受理后自动转为房款），在2019年6月13日前支付首付款300000元，在2019年6月30日前支付余款355000元，剩余990000元房款原告委托第三人办理按揭，在银行正式放贷后五日内支付给被告；被告房屋有抵押，在2019年6月30日前被告自行还清所有贷款并注销，抵押注销后五日内办理过户相关手续，双方约定款清交房；中介服务费8000元，原告承担并在签约日支付给第三人；被告承诺该房子无户口、无学籍；除原告和第三人原因外，被告违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因被告过错造成的经济损失；被告违约原告有权单方解除合同，被告支付原告违约金20000元，并退还原告定金及全部所交的费用，原告因主张权利而支付的律师费、调查费、诉讼费等费用由被告承担；等等。 合同签订后，原告于当日通过支付宝转账方式向被告支付定金20000元，赵静亦出具了《收条》。 2019年6月10日，原告与赵静联系付款事宜，赵静向原告提供了被告的收款账户，并于当天办理了房屋抵押注销登记。 2019年6月12日，就涉案房屋上有户口和学籍问题，双方一起至中河街道派出所、教辅室、堇山小学等处咨询，得知户口可以马上迁走，学籍需待2020年3、4月份窗口期时才可变更。 2019年6月14日，原告联系赵静称第三人已打算启动法律程序，并认为被告确实存在违约行为，若明知涉案房屋学籍被占用，肯定不会购买，赵静则表示其未收到第三人通知，学籍随户口迁走后，不会影响原告子女读书等；之后，双方就学籍事宜多次协商，原告表示宁波市教育局对学籍问题有明文规定，涉案房屋不符合合同要求，被告已构成违约，要求其双倍返还定金或者双方另行签订补充协议并留20万元的房款作为迁走学籍的担保款，赵静表示其明确告知过中介人员收到首付款后即注销抵押并办理过户手续，到时会迁走户口，并称待窗口期时再变更学籍并不会影响原告子女正常上学，不同意为此提供担。 2019年6月19日，因双方一直协商未果，原告在下午14时30分许通过微信联系赵静，明确表示被告违反合同约定，已构成违约且拒绝提供担保，故通知被告解除2019年6月6日签订的《存量房屋买卖中介合同》，并要求其承担违约责任。同日，原告通过宁波市甬旺房产经纪有限公司另行购买了一套位于万元的房屋，并于当晚21时8分许支付了50000元购房定金。 另查明，涉案合同签订前，赵静在涉案房屋同一小区已购买天源巷×××号×幢××××室的房屋，并于2019年4月30日办理了不动产权登记；2019年6月17日，被告及其妻子赵静、女儿杨捷媛（出生于2010年7月20日、在堇山小学读三年级）的户口均从涉案房屋迁至天源巷******的房屋内；原告王伟及妻子李彩燕共育有两名子女，其中儿子王景越出生于2010年6月1日，女儿王景溪出生于2016年3月31日，在购买本案所涉房屋前，夫妻两人名下已有一套房屋；现涉案房屋已另行出售；原告因本案所涉诉讼支出律师代理费5000元。 以上事实，由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、户口簿复印户口簿复印件、件、《收条》、支付宝转账电子回单、账单详细、微信聊天记录、户籍证明、户籍证明、委托合同》、律师费发票、转账记录查询以及被告提供的不动产登记证书、宁波增值税普通发票、宁波市不动产登记信息查询结果、《存量房屋买卖合同》、户口簿予以户口簿予以证明，、质证，本院予以认定。 本案主要争议焦点为：被告是否存在违约行为。对此，被告称其为了女儿读书需要，在出售涉案房屋前已在同一小区另外购买了房屋，第三人带原告看房时本人告知过户口和学籍户口和学籍事宜，同时，本人也将户口簿交给户口簿交给第三人查看和复印，第二天将户口迁走，户口迁走，三人明确知晓涉案房屋上有户口、有学籍，合同中也未明确写明何时无户口、无学籍，之后被告已将户口迁走，户口迁走，籍也不会影响原告子女入学，故被告不存在违约行为，原告未按约支付房款的行为才构成违约，其无权主张合同解除。原告则认为其委托第三人查找房源时明确提出要购买学区房，看房时也问过被告，被告明确表示没有户口和学籍户口和学籍，本人并未看过原告提供的户口簿，之后协商过程中被告也不同意就迁走学籍事情提供担保，原告拒绝支付房款系行使不安抗辩权，并不属于违约情形，被告隐瞒涉案房屋基本情况并致合同目的不能实现，原告有权主张合同解除并主张违约责任。第三人则称原告委托时明确表示购买学区房，所以户口和学籍户口和学籍均为重点考虑因素，明确表示无户口、无学籍，签订合同时为确认赵静的代理权限才复印了其结婚证和户口簿部分户口簿部分内容，籍信息并户籍信息并未注意， 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方当事人均应如约履行。原告购买涉案房屋的目的是为小孩就学而购买学区房，合同中也明确约定“甲方承诺该房子无户口、无学籍”，但合同签订时该房屋上不仅有户口，还有学龄儿童占用学籍并就读对口的学校，之后被告虽已尽快将户口迁走，户口迁走，明年才能变更，双方对该问题多次协商后仍无法达成一致，故被告提供的房屋不符合合同约定，致使合同目的无法实现，其已构成违约，原告据此主张解除《存量房屋买卖中介合同》中双方就涉案房产互负权利义务的房屋买卖合同部分，符合法律规定和合同约定，被告认为原告签订合同知悉户口和学籍户口和学籍事宜，相关证据予以证明，对其辩称意见本院不予采纳。因被告先行存在违约情形且双方无法就此协商解决，原告有权中止履行合同义务，被告据此认为原告存在违约行为，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金40000元的请求，本院认为，定金合同从实际交付定金之日起生效，双方在合同中明确约定定金为20000元，原告也已实际支付，因被告的违约行为致使合同无法履行，原告有权根据定金罚则要求被告双倍返还定金。双方在合同中明确约定，因一方违约，对方应承担因此支出的律师费、保全费等费用，原告主张的律师费5000元未超法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王伟与被告杨雄于2019年6月6日签订的《存量房屋买卖中介合同》中涉及原、被告的房屋买卖合同部分于2019年6月19日解除； 二、被告杨雄双倍返还原告王伟定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杨雄支付原告王伟因本案所涉诉讼支出的律师代理费5000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，减半收取462.50元，由被告杨雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇一九年九月二十三日 代书记员  王文嫣