湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初2263号 原告（反诉被告）：宜昌市易中物流有限责任公司，住所地宜昌市发展大道**。 法定代表人：陈敏华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所实习律师。（特别授权代理） 被告（反诉原告）：刘义平，男，1991年1月9日出生，汉族,住重庆市奉节县。 原告（反诉被告）宜昌市易中物流有限责任公司与被告（反诉原告）刘义平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员李玮适用简易程序，于同年7月11日、7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宜昌市易中物流有限责任公司的委托诉讼代理人龙江、陈则，被告（反诉原告）刘义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市易中物流有限责任公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告刘义平向原告支付2019年3月1日至2019年5月31日房屋租金16645元，并自2019年3月5日起以日万分之六的标准向原告支付违约金至实际履行之日止；2、确认原告与被告签订的编号为MZ-11号《易陶馆商铺租赁合同》于2019年6月19日解除，并判令被告刘义平立即腾退房屋；3、判令被告自2019年6月1日起按月租金3倍（16645元/月）向原告支付房屋占用费至实际腾退之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月10日，原告与刘义平签订《易陶馆商铺租赁合同》，约定将位于易陶馆F栋0001123、0001124、0001126号商铺（面积总共109.42平方米）租赁给刘义平从事经营活动，租金为每月5548.34元。合同约定被告第一年租金交四个半月用一年，第二年租金交半年用一年，第三年租金按季度支付，每季度第一个月5号前付清当季租金。被告签订合同后屡次拖延支付租金，2019年3月至今再未向原告支付过租金。依照合同约定，被告每逾期一天按照应缴金额千分之三的标准向原告缴纳违约金，逾期三个月原告有权解除合同。同时按照租金支付房屋占用费。故诉至法院。 刘义平辩称，2016年6月10日，刘义平与宜昌市易中物流有限责任公司签订《商铺租赁合同》，合同约定刘义平承租宜昌市易中物流有限责任公司位于易陶馆F栋二楼的0001123、0001124、0001126号商铺，租金为每月5548.34元。合同签订后，刘义平一直按照合同约定支付租金，对于原告诉讼请求未付租金金额无异议，但并不是我不交纳租金，而是原告违约造成我无法交纳租金。原告收取租金后一直没有给我开具租赁发票。2018年10月原告要求我将租金转给欧国亮的账户，说商铺已经卖给欧国亮。我与原告签订合同确定我对于房屋存在优先购买权，原告侵犯了我的优先购买权，将我承租的商铺出卖给欧国亮。我一直与原告协商解决此事，但原告置之不理。因案件涉及第三人，优先购买权无法在本案并案反诉处理。现在租赁期限内原告起诉要求解除合同不成立。支付违约金的请求也不能成立。故提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告开具2016年6月10日到2019年2月28日金额为98700元租赁费用发票；2.本案反诉诉讼费由反诉被告（本诉原告）承担。 宜昌市易中物流有限责任公司针对刘义平的反诉辩称，对于刘义平主张开具发票我方可以据实出具。但反诉原告向欧国亮个人交纳的部分与我公司无关，不应由我公司出具发票。 经审理查明，2016年6月10日，刘义平（乙方、承租方）与宜昌市易中物流有限责任公司（甲方、出租方）签订《易陶馆商铺租赁合同》一份，约定：商铺座落F栋二层0001123号F153、0001124号F154、0001126号F155，房管局建筑面积109.42平方米，租赁面积为109.42平方米；月租金合计5548元。租赁期限三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；乙方按50元/㎡标准缴纳定金，计10000元，乙方按甲方统一要求入伙（房屋交接后），定金转为履约保证金，合同到期，乙方按甲方要求交回商铺及相关设施并结清所有账款后，甲方不计利息退给乙方；租金第一年（2016年9月1日到2017年8月31日）交四个半月用一年；第二年租金（2017年9月1日到2018年8月31日）交半年用一年，第三年（2018年9月1日到2019年8月31日）租金按季度支付，每季度的第一个月5号前付清当季租金；乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总额千分之三的违约金，逾期90天，视同乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还，并有权要求乙方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳的费用。 合同签订后，宜昌市易中物流有限责任公司按约将商铺交付刘义平使用，刘义平向被告交纳押金1万元，并按约支付租金至2019年3月1日。截止2019年5月31日，刘义平拖欠租金16645元（5548.34元/月×3个月）。宜昌市易中物流有限责任公司进行了催收。因刘义平未交租金，宜昌市易中物流有限责任公司遂起诉至本院。 本案诉讼中，刘义平提供了宜昌市易中物流有限责任公司收据，双方确认刘义平向易中物流有限责任公司累计交纳自2016年9月1日至2018年8月31日共计58258元。2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金为刘义平向欧国亮个人交纳共33100元。以上费用合计为91358元。 本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。 上述事实，有《易陶馆商铺租赁合同》、收据、《缴纳租金通知函》等证据以及当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《易陶馆商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为租赁合同是否解除及拖欠租金（房屋占用费）数额的确定问题,违约金应如何计算的问题。 一、关于租赁合同的解除问题。原告向被告交付房屋后，被告在支付部分租金后，未按约继续履行支付租金的义务，已经构成了合同约定的出租人解除合同的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及九十六条第一款“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2019年6月8日起诉要求解除租赁合同，被告（反诉原告）于2019年6月19日收到起诉状。被告虽提出异议，但未能证明双方合同约定的解除条件不成立，故本院对双方于2019年6月19日解除合同的效力予以确认。 二、关于拖欠租金的数额确定问题。原告主张2019年3月1日至2019年5月31日租金为16645元。被告对双方签订合同的事实予以认可，且被告也表示其已经交纳了2016年6月10日到2019年2月28日租金，根据租赁合同约定，2019年3月1日到2019年5月31日租金为16645元，对原告该项主张，本院予以支持。本案中双方合同解除的时间为2019年6月19日，被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）支付2019年6月1日到2019年6月19日租金3514元（5548元/月÷30天×19天），并自2019年6月20日至实际腾退房屋之日止按月租金标准5548元支付房屋占用费。 三、关于违约金的支付问题。原告主张按每日0.6‰的标准，自2019年3月1日至2019年5月31日以16645元为基数计付逾期付款违约金。并表示所收1万元租金不予退还。被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。现被告提出违约金过高。被告迟延支付租金，造成的是原告在资金占用方面的损失，现以宜昌市易中物流有限责任公司损失为基础，兼顾合同履行情况。被告刘义平提出原告计算违约金过高，要求调整违约金的抗辩意见，本院予以采纳。原告诉讼中主动将违约金的标准予以调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，本院按此标准计算违约金数额。自2019年3月5日至2019年5月31日的违约金为868.87元（16645元×0.6‰×87天），自2019年6月1日起以未给付租金（占用费）为基数按日0.6‰为标准支付违约金至实际清偿之日止。 四、对于反诉原告提出的要求反诉被告开具2016年6月10日到2019年2月28日租赁发票98700元的诉讼请求，经核实反诉原告实际交纳的租赁期间的租金为91358元，其中虽有部分直接交给了产权人欧国亮，但反诉原告是与反诉被告签订的合同，依合同相对性的原则，反诉被告应予出具金额91358元的租金发票。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宜昌市易中物流有限责任公司与被告（反诉原告）刘义平于2016年6月10日签订的《易陶馆商铺租赁合同》已解除，被告（反诉原告）刘义平于本判决生效后十日内腾退其所租赁的商铺，恢复原状； 二、被告刘义平支付原告宜昌市易中物流有限责任公司截止2019年5月31日的租金16645元，并从2019年6月1日起按月租金标准5548.33元支付租金（占用费）至商铺腾退之日止； 三、被告刘义平支付原告宜昌市易中物流有限责任公司迟延给付租金的违约金868.87元（计算至2019年5月31日）。自2019年6月1日起（含本日）以未给付租金（占用费）为基数按日0.6‰为标准支付原告宜昌市易中物流有限责任公司违约金至实际清偿之日止； 上列应付款项，可从被告刘义平交纳的履约保证金10000元中予以抵扣。 四、反诉被告宜昌市易中物流有限责任公司为反诉原告刘义平开具2016年6月10日到2019年2月28日租金金额91358元的租金发票。 五、驳回原告宜昌市易中物流有限责任公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告刘义平的其他诉讼请求。 上述应付款项于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费108元（原告宜昌市易中物流有限责任公司已预交），由被告刘义平负担。反诉费40元（反诉原告刘义平已预交）由反诉被告宜昌市易中物流有限责任公司负担。在履行上述判决时一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  李玮 二〇一九年九月十三日 书记员  李聪