江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2018)苏1182民初351号原告：苗微微，女，1988年11月5日生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市松**，现住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。被告：黄健，男，1988年6月5日生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：张伟，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞杰，江苏石立律师事务所律师。原告苗微微与被告黄健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，于同年4月2日和2019年7月12日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人耿龙国和被告委托诉讼代理人张伟、卞杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失共计224423元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于扬中市利民市场北大门西侧门面房出租给原告从事经营活动，租赁期限为三年，每年租金为80000元。合同签订后，原告分批支付了第一年租金，领取“扬中市友情小吃店”营业执照，投资224423元从事“张亮麻辣烫”品牌经营活动。第二年租金，原告仍按第一年分批支付，于2017年5月19日汇款30000元给被告，剩余50000元在短信中告知被告在10月底补齐，被告对此未提出任何异议，后原告因身体原因未能在10月底补齐租金。2017年11月18日，被告在未通知原告的情况下，擅自将原告经营的门店门锁换掉，随即将原告店内所有设施设备全部拆除并丢弃于店外，导致原告无法继续经营，直接造成原告投资损失224423元，故诉至法院。被告辩称，1、原、被告的租赁合同因原告明确以自己的行为表示不履行租赁合同，应由原告承担相应的违约后果。根据双方签订的租赁合同第三条，房屋租赁期限为三年，每年租金80000元，付款日期为每年的7月10日，同时约定承租人拖欠租金累计15天，从逾期付款之日起按每日千分之一计算利息，而原告第二年仅缴纳了20000元租金及第一年应缴纳的保证金10000元，被告在第二年租期内通过口头和书面方式催要租金，而原告至今仍未缴纳剩余租金。2、在原告违约拒缴租金且收到被告发出的书面通知后，拒不腾让房屋，被告有权采取措施维护自身合法权益，被告认为，原告拒不缴纳租金的行为违反合同约定，导致合同解除，应当承担相应后果，被告为减少租金的损失，在履行通知义务后且在当地公安机关见证下清空房屋是维护自身合法权益的表现，并无不当。3、对原告主张的损失金额不认可。根据原告提交的证据无法计算出其损失金额为224423元，要求原告说明损失具体构成，因原告违约解除合同，被告将原告店内可移动物品全部转移至被告家院子里妥善保存，待原告支付保管费用后可取回，对于保管费用及拖欠租金的逾期利息，被告保留起诉的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。审理中，原告围绕其诉讼请求，向本院提供了租赁合同、营业执照、食品经营许可证、短信信息、个人业务凭证、订单信息、特许经营合同、收据、照片、接警记录、视频资料等证据。被告围绕其抗辩主张，向本院提供了通知及告知书、搬离物品清单等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据上述证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年7月10日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告承租被告位于扬中市利民市场北大门西侧门面房从事经营活动，租赁期限为三年，每年租金为80000元，每年一次性支付，付款日期为每年7月10日前。同时注明从逾期付款日起，按每天万分之拾计算逾期利息。合同签订后，原告将租赁的房屋用于经营“张亮麻辣烫店”，原告并向被告履行了第一年租金支付义务。2017年5月19日，原告向被告提前支付第二年的租金30000元，并与被告协商剩余租金50000元于2017年10月付清（原告通过手机短信告知被告父亲黄福春：先打三万给你，今年生意不好做剩下的十月末钱给您）。2017年11月10日，被告父亲黄福春与原告合租人姚某电话交流，以其未能在10月付清剩余50000元房租为由，要求其于8天后搬出涉案租赁的房屋。2017年11月18日，被告父亲黄福春通过手机短信通知原告，主要内容是：“你好，我是利明（民）市场北门张亮麻辣烫店的房东。你租的房子因违约2017年11月18号晚24:00终止合同（包括一万元房屋保证金抵扣拖欠的房租全部已用完），2017年11月19日本店准备进行改造请将你剩余物品今天拿出本店以免装修改造对其物品造成不必要的损坏，如果2017年11月18日24:00前没有把物品搬离现场，损坏了房东不与赔偿。”原告回复的主要内容是：“到底是我拖欠房租了，还是你不讲道理呢，我们沟通过，你不租了我们转让，你不签字不许转让，现在变成我们违约了，有你这样的吗？”“五月份交的三万就是提前交的，六月份我们提出不租了交房子，你说你不在让我们先转等你回来，你拖了几个月把三万吃了，九月份不到十月你就开始让我们搬家恐吓我们说把东西丢了，有人转你找理由不签字找麻烦，拖到现在强行把锁换了说我们违约。”“你拖我不给转让，故意违约，你没有权利收房子，我不同意你私自动我的东西。”同日，被告的父亲黄福春对涉案租赁的房屋进行换锁，并与合租人姚某发生纠纷，报警后公安机关协调处理。同日，被告又在涉案租赁的房屋张贴通知，内容是：“苗微微：您租赁本人位于扬中市利明市场北门的房子开设“张亮麻辣烫”店。现在承租的房子已于2017年7月10号到期（后缴纳1万房租已用完至2017年10月10号）。直至今日，你没有再继续缴纳房租。依据租赁协议显示在2017年11月18日你承租时缴纳的房屋保证金1万也全部扣减用完。嗣后，你也没有表示如何处理或者继续租赁事宜，也一直未将租赁物中物品搬离。现致函给你请在两天之内清除房屋内属于你全部私人物品，如果2017年11月21日没有清除好私人物品，我将帮你移除这些物品。届时，在移除过程中生产的运输费，保管费，场地占用费（220元/天），均由你自行承担。倘若在移除保管的过程中，你属物品有任何损坏我方不承担责任。请接到通知后尽快联系本人，清空租赁物中物品。望三思！通知人：黄健二0一七年十一月十八日”。同时，被告又通过顺丰递运将该通知邮寄给原告（邮寄地址：原告户籍地）,该邮件经查询于2017年11月21日签收。2017年11月23日，被告自行进入涉案租赁的房屋，将房屋内原告的物品搬出，拍照登记后，暂存在被告住处保管至今。被告在搬出原告物品过程中，原告曾报警，公安机关告知双方协商或采取诉讼途径予以解决。审理中，原告主张被告应赔偿的224423元损失，分别是房屋装修费用46930元，加盟“张亮麻辣烫店”费用66000元，店内设备设施111493元。审理中，原告提供了2016年6月21日原告与哈尔滨郭大学建筑装饰工程有限公司签订的一份装饰工程施工合同，合同载明承包项目工程造价650元/平方米，面积72.7平方米，价格46930元。2017年5月11日原告与黑龙江省张亮餐饮有限公司签订的一份张亮麻辣烫特许经营合同（有效期：2017年6月20日至2018年6月20日），合同约定原告应支付黑龙江省张亮餐饮有限公司加盟费1000元，资源使用费（管理费）7000元。审理中，原告还提供了其购买餐厅厨房用具的相关付款凭证、收款收据等，金额约40000元。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以认定。合同签订后，双方均应按约各自履行合同义务。关于本案的第一个争议焦点，原告在第二个租赁期是否按约支付了租金。根据合同约定，原告应于2017年7月10日前向被告付清80000元租金。从实际支付情况来看，原告虽然于2017年5月19日主动提前向被告支付了30000元租金，被告亦同意原告的要求即另外50000元租金由原告于2017年10月付清。但到期后，该50000元原告并未能支付，原告因此已构成违约。关于本案第二个争议焦点，被告是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告根据合同约定本应于2017年7月10日前付清全部租金，后经协商，原告虽然承诺于2017年10月底前付清，但到期后仍未能兑现。因此被告要求解除《租房合同》，合理合法。而且被告也分别以电话、短信、寄信、张贴通知等方式通知了原告解除合同。关于本案第三个争议焦点，被告自行从租赁房屋中搬出原告物品是否妥当。因原告在第二个租赁期实际已支付了30000元租金，被告鉴于此，亦是在该30000元租金对应的租赁期限届满后要求原告搬离。而且被告提前也分别以电话、短信、寄信、张贴通知等方式，通知原告限期从租赁房屋搬出，并告知不搬离的后果，但原告不予理睬。在此情况下，原告作为房屋所有权人，在依法解除《租房合同》后，自行将原告物品从房屋中搬出，并无不当，并且原告本人也在现场，对此知情。而且，被告对搬出的原告物品亦进行了登记拍照，并且运到被告自己住所地保管，被告因此尽到了应有的谨慎义务。审理中原告亦无证据证明，被告搬运过程中存在故意或重大过失，造成其物品损坏或丢失。因此，原告要求被告赔偿店内设备设施111493元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的加盟费损失。原告未能继租赁被告房屋，经营加盟的“张亮麻辣烫店”，系原告违约未能继续按期支付房屋租金造成，而并非被告原因。因此原告要求被告赔偿该损失的请求，亦于法无据，本院不予支持。对于原告主张房屋装修费用。本院认为，原告承租被告的房屋后，对该房屋进行装修并支付46930元费用，有原告提供的2016年6月21日其与哈尔滨郭大学建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程施工合同证明，本院予以认定。原、被告在《租房合同》中虽然约定：“如因乙方（即原告）原因，不能履行合约，提前解除租房合同的，所有硬体装修归甲方（即被告）所有”，但综合本案原告违约过错程度，该承租房屋的装修价值、时间，以及被告收回该房屋后因已装修而受益等因素，依照公平合理原则，本院酌情认定，被告应补偿原告房屋装修费用18000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄健于本判决生效后十日内给付原告苗微微房屋装修损失18000元；二、驳回原告苗微微的其他诉讼请求。案件受理费4666元，由原告负担4300元，被告负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  王祥远人民陪审员  施景瑞人民陪审员  丁爱平二〇一九年九月二十九日法官 助理  方荣国书 记 员  章佳慧本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。