山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2755号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄嘉星，男，2000年8月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人黄嘉星商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初994号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由黄嘉星负担。事实和理由：1.枣庄东湖置业有限公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，原因有二，一是黄嘉星未按规定缴纳专项维修资金，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。二是因消防设计标准更新导致涉案工程不能通过综合验收，继而导致不能进行登记备案，并非枣庄东湖置业有限公司的原因，而是因为不能预见和不可抗力的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除枣庄东湖置业有限公司的违约责任。2.违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。3.黄嘉星要求退还押金没有事实和法律依据。4.一审判决诉讼费未分担错误。黄嘉星未答辩。黄嘉星向一审法院起诉请求：1.判令枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起的30日内履行完毕《商品房买卖合同》第十九条约定的义务，将坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助黄嘉星办理上述房屋的不动产产权登记证书；2.判令枣庄东湖置业有限公司先行向黄嘉星支付自2016年9月22日起至黄嘉星起诉之日止（2019年2月18日）的违约金44399元；枣庄东湖置业有限公司于黄嘉星取得涉案房产所有权登记证书的次日，向黄嘉星支付自2019年2月19日起至黄嘉星实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以523524.4元为基数，按日万分之一计算违约金）；3.判令枣庄东湖置业有限公司立即退还违法向黄嘉星收取的产权证押金2000元；4.诉讼费由枣庄东湖置业有限公司承担。一审法院认定事实：枣庄东湖置业有限公司投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年2月26日，黄嘉星（买受人）与枣庄东湖置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定黄嘉星以523524元价格购买枣庄东湖置业有限公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2015年5月10日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，黄嘉星向枣庄东湖置业有限公司实际支付购房款523524.4元，枣庄东湖置业有限公司于2016年9月22日向黄嘉星收取产权押金2000元，并于同日将上述房屋交付给黄嘉星，但黄嘉星至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致黄嘉星至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，黄嘉星、枣庄东湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于枣庄东湖置业有限公司是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，枣庄东湖置业有限公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但枣庄东湖置业有限公司至今未履行该备案义务，并致使黄嘉星至今未能办理房屋权属登记手续。枣庄东湖置业有限公司的行为构成违约，应属违约行为。关于枣庄东湖置业有限公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，枣庄东湖置业有限公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2016年9月22日，枣庄东湖置业有限公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此枣庄东湖置业有限公司的违约行为自2016年12月22日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年12月22日起开始计算至枣庄东湖置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。双方约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，应予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定黄嘉星应向枣庄东湖置业有限公司缴纳产权押金，因此枣庄东湖置业有限公司收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，枣庄东湖置业有限公司应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助黄嘉星办理不动产所有权证的义务。综上所述，黄嘉星的部分诉求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告黄嘉星办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告黄嘉星自2016年12月22日至2019年2月18日期间的违约金41306.08元；三、被告枣庄东湖置业有限公司于原告黄嘉星取得上述房屋所有权登记证书之日起三十日内支付原告黄嘉星违约金（以523524.4元为基数，计算时间自2019年2月19日至办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告黄嘉星押金2000元；五、驳回原告黄嘉星的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年4月2日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张黄嘉星未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年9月25日黄嘉星向枣庄市市中区房产管理局缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据黄嘉星与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。枣庄东湖置业有限公司主张黄嘉星未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，枣庄东湖置业有限公司有义务通知黄嘉星需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在黄嘉星知晓上述规定前，枣庄东湖置业有限公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，黄嘉星在一审庭审中收到上述通知后于2019年9月25日缴纳了住宅专项维修资金，故枣庄东湖置业有限公司在黄嘉星缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年4月2日至2019年9月25日之间的枣庄东湖置业有限公司应向黄嘉星支付的违约金计9161.68元，枣庄东湖置业有限公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金和不应退还押金及诉讼费分担错误的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年九月二十九日书记员  马馥君