陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0323民初1768号原告：梁某某，男，汉族。被告：陕西中孚房地产开发有限责任公司,住所地：西安市高新区。法定代表人：张小博，任公司执行董事兼总经理。委托代理人：徐某某，该公司员工。原告梁某某与被告陕西中孚房地产开发有限责任公司（以下简称中孚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某、被告中孚公司委托代理人徐某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本判决生效后15日内对原告所购买房屋的面积予以确认，并在约定面积与产权登记面积出现差异时及时处理；2、判令被告在本判决生效后15日内，为原告所购买房屋办理房地产权属证书之事宜兑现自己的承诺；3、判令被告承担不为原告所购买房屋办理房地产权属证书之事宜兑现自己承诺的违约责任，即从本判决生效后第16日起，按原告已交房款的年息24%计算违约金，一直计算至原告取得房地产权属证书之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年6月6日，原、被告签订了编号为GF-2000-0171（备案号18-120023）的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于岐山县蔡家坡西宝中线（凤凰东路）南侧的凤凰现代城第*栋*单元*号房，该房屋建筑面积122.71平方米，其中套内建筑面积为108.21平方米，公共部位与分摊面积为14.503平方米，按建筑面积算，该商品房单价为2241.65元，总价款为275073元整。同时合同约定，原告所购房的合同约定面积与产权登记面积出现差异时，以产权登记面积为准，并按原告意愿分不同情况处理。合同约定，至2013年6月30日前，被告应当将“经验收合格”的商品房交付原告使用。商品房交付使用后360日内，被告应当将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机构备案。如果因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。商品房买卖合同签订前后，原告于2010年11月向被告交纳50000元购买了VIP会员卡，2011年3月交了20000元房源确认金。2013年8月12日付清其余购房款135073元，总计购房款275073元。但是，被告至2014年2月24日才向原告交房，逾期237天，而因为被告的原因，原告至今没有取得房地产权属证书，被告逾期四年多。原告所购买房屋的产权登记面积至今无法确认，也无法确认原告所购买房屋的产权登记面积与约定面积是否有差异，使得被告不能兑现对原告所购买房屋的产权登记面积与约定面积出现差异时应予处理的承诺。为督促被告履行自己在商品房买卖合同中的的承诺，原告曾多次向被告提出要求，并曾向宝鸡市市长信箱申诉，均被被告置之不理。综上，为维护正常的经济秩序，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，状诉人民法院，请判如所请。被告辩称：1、原告与被告在《商品房买卖合同》中约定的面积与产权登记面积没有差异，因为事先被告就委托岐山县蔡家坡房地产测绘队进行了测量，出售的时候就是根据测绘队测绘的面积进行出售的，所以面积是没有差异的；2、本案所涉房屋至今未办理房产证的原因是因为政府的原因导致的，属于不可抗力的因素，不是被告的责任，被告不应该承担违约责任。经审理查明：2013年6月6日，原、被告签订了编号为GF-2000-0171（备案号18-120023）的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于岐山县蔡家坡西宝中线（凤凰东路）南侧的凤凰现代城第*栋*单元*号房，该房屋建筑面积122.71平方米，其中套内建筑面积为108.21平方米，公共部位与分摊面积为14.503平方米，按建筑面积算，该商品房单价为2241.65元，总价款为275073元整。合同就房屋交付期限约定如下：合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。合同签订前后，原告履行了合同约定的全部付款义务，被告于2014年2月24日向原告交付了房屋，但所交房屋未经过验收合格。合同就面积确认及面积差异处理约定如下：合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并对商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方法进行了约定。合同就产权登记约定如下：合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另查：案涉楼盘及房屋至今尚未通过竣工备案和综合验收。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》1份、收款收据复印件1组、银行汇款收据1张、凤凰现代城入住资料（物品）领取清单1份，被告提供的宝市建规发［2011］85号《宝鸡市城乡建设规划局关于加强民用建筑外墙饰面材料使用管理的通知》1份在卷佐证，经当庭质证审核，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”由此可见，被告应当在房屋交付使用后的一定期间内协助原告办理权属登记备案，否则承担违约责任。此项义务是被告应履行的合同义务，同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，原告即实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告实际占有使用房屋已多年，但本案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理房产登记的义务。故原告要求被告协助办理房产登记手续的部分请求，本院依法予以支持。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。据此规定，房屋产权登记面积最终由房地产行政主管部门审核后进行登记确认，在办理房产登记手续时，房地产开发企业给产权登记机关提交的备案资料中包括房地产开发企业委托具有房产测绘资格的单位测绘面积的资料，故对原告请求由被告对其所购房屋的面积予以确认的诉讼请求，本院不再重复支持。原、被告虽已在《商品房买卖合同》中约定了房屋面积，但涉案房屋至今尚未办理房屋权属登记，房地产行政主管部门也未确认产权登记面积，故目前无法将合同约定面积与产权登记面积进行比对，也就无法得出面积有无差异及差异多少的结论，故对原告请求由被告对约定面积与产权登记面积出现差异时及时处理的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。被告未按合同约定在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应按合同约定承担违约责任，支付违约金。根据合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，被告应向原告支付违约金1352.87元（275073×0.5%＝1352.87元）。原告请求按照已交房款的年息24%计算违约金的诉讼请求，与合同约定不符，亦无法律依据，本院依法不予支持。被告关于涉案房屋至今未办理房产证的原因是因为政府的原因导致，属于不可抗力因素，被告不应承担违约责任的辩解意见，因被告提供的证据不能证明其辩解的事实，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十三条、《建设工程质量管理条例》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告梁某某办理岐山县蔡家坡西宝中线（凤凰东路）南侧凤凰现代城经济适用房第*栋*单元*号商品住宅房屋所有权登记手续；二、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效后10日内向原告梁某某支付迟延办理产权登记违约金1352.87元；三、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告陕西中孚房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  李建科审 判 员  雒 滢人民陪审员  李新年二〇一九年九月二十九日书 记 员  吕宏丽