江西省南昌市青云谱区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0104执异19号 案外人：李斌，男，1975年9月26日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：91360000705516541J。 法定代表人：杨涛，该分公司经理。 委托诉讼代理人：谈羽雄，江西秦风律师事务所律师。 被执行人：江西省霏欧凰家具制造有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：913609022763393324W。 法定代表人：钟福华，该公司总经理兼执行董事。 被执行人：刘雪方，女，1969年11月28日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 被执行人：钟福华，男，1969年6月6日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，案外人李斌对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李斌请求事项：请求南昌市青云谱区人民法院解除对赣（2018）袁州区不动产第******号（宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点9栋1单元**室）房产查封并终止执行。事实与理由：1、南昌市青云谱区人民法院查封的房屋中有206套房屋为案外人所在单位袁州区国有林场危旧房改造的林场职工安置房包括案外人购置的房产。为落实完成2010-2012年江西省发改委、林业厅、住建厅下达给袁州区国有林场危旧房改造任务，2011年1月21日，袁州区区委常委会召开会议（中共宜春市袁州区委常委会会议纪要第1号）对国有林场职工要求进城安置的，在袁州区医药工业园选择安置地点。2011年8月11日，袁州区政府召开袁州区国有林场和国有垦区危旧房改造领导小组会议，确定安置房项目实施地点为国有林场为霏欧凰家具公司安置点等四个地点。霏欧凰家具公司安置点确定后，案外人单位袁州区国有林场与被执行人签订了危旧房改造意向书，林场职工每户还和被执行人、国有林场签订了《袁州区国有林场危旧房改造霏欧凰安置点房屋认购合同书》。案外人单位袁州区国有林场认购房屋的职工都按照协议全部缴纳了房款等相关的费用，案外人也依法缴纳了费用。2013年6月份，案外人单位袁州区国有林场的职工已经领取了房屋钥匙，陆续有人搬迁入住，截止目前有一半以上住户入住，案外人也于2018年7月搬迁入住；但被执行人一直未能完全按照合同执行，既没有按照合同约定2012年10月交付房屋，也未在2013年3月份之前办理好房产证和土地证。被执行人的行为严重违约，侵犯了案外人等认购职工的合法权益。由于霏欧凰家具制造公司发生债务危机，导致安置点房屋前期的报建手续未及时办理，不动产产权迟迟不能办理；为此，区委、区政府多次召开专题会议，研究认购职工的房屋产权证办理问题。在袁州区委、区政府的领导和关怀下，产权证办理稳步推进，2018年7月份，安置房房屋总证办理在霏欧凰公司名下，案外人单位袁州区国有林场安排在被执行人办理了总证之后，立即给每家每户办理产权证。但是2018年11月1日，由于被执行人的拖欠债务执行行为，导致了被执行人土地和房屋全部被查封，其中包括案外人在内的206套危旧房改造安置房。该批安置房虽然没有办理产权登记，但事实上认购职工交清了所有房款，而且不少职工已经入住，没有入住的职工也准备装修入住。该批安置房实际上为认购职工所有。2、国有林场危旧房改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分，是一项惠民工程。2011年，经袁州区委、区政府研究决定将2010年-2012年国有林场危旧房改造部分任务落实在被执行人霏欧凰家具城二期项目建设工程内。职工房款已全部支付到位，目前已分房到户，已有将近一半入住。该项目并非不能办理产权证，而是由于被执行人的原因导致未能按时按约定办理，与认购职工没有任何关系。如果因为被执行人的原因导致案外人等认购职工购买的安置房被查封、拍卖，对广大林场职工是相当不公平的，会极大地损害职工利益，目前已经造成了群体性上访事件，如不尽快协调解决，势必将引发更大的群众性上访事件，影响了社会稳定。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。第十六条规定：案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。因此，按照相关的法律规定，申请人民法院解除对案外人位于宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点9栋1单元601室房产的查封并终止执行。 中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司称：根据《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题》第二十八条之规定，异议人要排除申请人的查封应当符合四个条件，一是在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，但从异议人提供的合同来看，该合同是复印件，无法证实其真实性，签订日期也无法确认，并未证明该份合同是在法院查封之前签订的；二是要在法院查封前已合法占有该房产，但异议人提供的证据无法证实其已实际占有该房产，比如水电费缴费凭证及交房确认单或装修合同等其他相关证明；三是要符合已经支付全部价款或按合同支付相应价款后并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，从异议人提交的证据看，异议人并未提供转账支付凭证，其提供的收据无法证明其是否真实交纳了全部购房款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记，从异议人提交的证据材料显示，其在2012年已经签订了合同并交纳了相应款项，为何延迟到2019年都尚未办理过户登记，我们认为异议人怠于行使自身权利，对涉案房屋被查封存在过错。综上，异议人排除执行的请求不符合法律相关规定，请求人民法院予以驳回。 本院经审查查明，兴业银行股份有限公司南昌分行与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，南昌市中级人民法院作出（2013）洪民二初字第318号民事判决书，判决被告江西省霏欧凰家具制造有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告兴业银行股份有限公司南昌分行归还借款本金3000万元、利息723913.56元、罚息3860.44元（利息、罚息计算至2013年10月11日，之后利息按合同约定计算至还清全部款项止）；被告钟福华、刘雪方对本判决第一项的债务承担连带清偿责任（保证人承担责任后，有权向主债务人追偿）；被告江西省霏欧凰家具制造有限公司不履行上述第一项判决的债务时，原告兴业银行股份有限公司南昌分行有权对抵押人所有的抵押物以折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿。该判决生效后，刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司未履行该判决，兴业银行股份有限公司南昌分行向南昌市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年10月27日作出（2017）赣01执指89号执行裁定书，裁定申请执行人兴业银行股份有限公司南昌分行与被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司、钟福华、刘雪方借款合同纠纷一案【（2014）洪中执字第247】，指定南昌市青云谱区人民法院执行。本院于2018年10月15日作出（2017）赣0104执658号执行裁定书，裁定变更中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人；同日作出（2017）赣0104执658号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司在银行的存款人民币50821858元或扣留、提取其收入50821858元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。2018年11月1日作出（2017）赣0104执658号之三协助执行通知书，查封江西省霏欧凰家具制造有限公司名下位于宜春市宜春大道2168号1号楼3层**室；2号楼1层**室、2号楼1层**室；2号楼2层**室；2号楼1层**室；2号楼1层**室；2号楼1层**室；2号楼6层**室；2号楼3层**室；2号楼3层**室；3号楼2层**室；3号楼3层**室；宜房权证宜春字第××号；2-2**号至2-2**号；位于宜春市宜春大道2168号的赣（2018）袁州区不动产权第**号至第**号；赣（2018）袁州区不动产权第**号至第**号；第**号至第**号；第**号至第**号房产。案外人李斌认为其已于2012年2月18日向被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司购买宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点9栋1单元601室房产[赣（2018）袁州区不动产第******号]，故提出执行异议。 另查明，李斌于2011年2月23日向宜春市袁州区国营天台山林场交纳购房押金2万元，于同年12月15日提前交房款3.5万元。2012年2月18日，以李斌为甲方、江西省霏欧凰家具制造有限公司为乙方、宜春市袁州区国营天台山林场为丙方，三方签订一份《袁州区国有林场危旧房改造霏欧凰安置点房屋认购合同书》，内容为：根据2011年1月31日中共袁州区委常委会第1号会议纪要精神及袁州区医药工业园管委会对安置地的规划选址，江西省霏欧凰家具制造有限公司在霏欧凰家具城建设袁州区国有林场危旧房改造职工安置用房用于职工安置；乙方建设用地是以出让方式取得位于宜春大道2168号地块的土地使用权，土地使用性质为商住两用；甲方所认购的房屋位于上述土地所建霏欧凰家具城二期房屋；认购房屋位于9栋1单元601室，房屋建筑面积111m2（最后以房管局测量面积为准），单价1160元/m2，总价人民币128760元；甲方在2012年2月16日前交清80%房款给丙方，由丙方统一交付给乙方；余下20%的房款在交房时由甲方交付给丙方，丙方同意交付给一份，乙方交付钥匙给甲方。签订合同当日，李斌向宜春市袁州区国营天台山林场交纳房款6.3万元，于2013年6月11日交纳房款2.876万元。江西省霏欧凰家具制造有限公司于2013年7月将涉案房屋交付给李斌占有使用，李斌于2018年3月装修并入住该房屋。 又查明，江西省霏欧凰家具制造有限公司于2018年7月31日取得了宜春市宜春大道2168号霏欧凰家具城9栋6层1单元601室[赣（2018）袁州区不动产第********号]的产权证，该房屋与案外人李斌申请异议的宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点9栋1单元601室房产[赣（2018）袁州区不动产第******号]系同一套房屋。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款后且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李斌于2012年2月18日已与江西省霏欧凰家具制造有限公司签订房屋认购合同书且已支付全部购房款，并于2013年7月占有使用涉案房屋，且未办理过户登记系因江西省霏欧凰家具有限公司于2018年7月31日才取得产权证，而非因李斌自身原因未办理过户登记，故李斌对宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点的9栋1单元601室房屋（赣（2018）袁州区不动产第******号）的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点9栋1单元**室房屋[赣（2018）袁州区不动产第*******号]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼。 审判长  杨邑利 审判员  谢晓敏 审判员  郭起莲 二〇一九年九月二十日 书记员  舒斯梅