内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终867号上诉人(原审被告)：王继红，男，1970年8月28日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴晓霖，男，1981年3月24日出生，回族，个体，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：尹英汉，内蒙古宇阳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：兴安盟金福泰房地产开发有限公司。法定代表人：未连印，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘思哲，内蒙古宇阳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：兴安盟鼎亿房地产开发有限公司。法定代表人：王红峰，该公司经理。被上诉人(原审第三人)：科尔沁右翼前旗房产管理局。法定代表人：冯国涛，该局局长。委托诉讼代理人：梁洪声，该局工作人员。委托诉讼代理人：于洪新，该局法律顾问。上诉人王继红因与被上诉人吴晓霖、兴安盟金福泰房地产开发公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、科尔沁右翼前旗房产管理局商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王继红上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初4187号民事判决第四项；2.上诉费用由吴晓霖、兴安盟金福泰房地产开发公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、科尔沁右翼前旗房产管理局承担。事实和理由：王继红虽与兴安盟鼎亿房地产开发有限公司签订了协议和补充协议，但由于王继红无资金可以运转，同时也不具备签订合同的主体，双方的协议根本没有履行，该协议属于无效协议。后来兴安盟鼎亿房地产开发有限公司与兴安盟金福泰房地产开发公司签订了合同，并以内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初1834号民事调解书确认诉争的房屋已经转到兴安盟鼎亿房地产开发有限公司名下，王继红根本没有参与各方的任何事情，没有得到诉争的房屋，没有收到任何房款。请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。吴晓霖辩称，不同意王继红的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王继红的上诉请求。兴安盟金福泰房地产开发公司辩称，不同意王继红的上诉请求，基于涉案的两套房屋所在楼盘，早已转归王继红开发控制，理应由王继红和兴安盟鼎亿房地产开发有限公司承担全部责任。请求驳回王继红的上诉请求。兴安盟鼎亿房地产开发有限公司未答辩。科尔沁右翼前旗房产管理局辩称，王继红的上诉请求没有涉及科尔沁右翼前旗房产管理局，二审法院应围绕王继红的上诉请求审理。吴晓霖向一审法院起诉请求：1.要求依法解除吴晓霖与兴安盟金福泰房地产开发公司签订的商品房买卖合同；2.判令兴安盟金福泰房地产开发公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、王继红给付购房款、利息合计276012元。其中已付两套购房款分别是73475元、129475元，计202950元，及逾期利息73062元（暂时计算到2013年9月2日至2018年9月1日止，按照年利率6%计算），并且自起诉之日继续按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至该款项全部付清之日止；3.判令兴安盟金福泰房地产开发公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、王继红赔偿已付购房款的二倍，即202950元；4.兴安盟金福泰房地产开发公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、王继红负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月2日吴晓霖与兴安盟金福泰房地产开发公司（以下简称金福泰公司）签订团购预订合同，约定吴晓霖购买金福泰公司开发的××区房，预定合同签订后吴晓霖支付了1602号房屋购房款73475元，1603号房屋购房款129475元。并由金福泰公司出具了收据，收据标明是房款。同时合同约定吴晓霖在该商品房开盘销售之日起15日内与金福泰公司签订商品房买卖合同，开盘时金福泰公司会以登报、电话、短信的方式进行通知。否则金福泰公司有权另行出售。2015年9月11日金福泰公司与王继红签订金碧苑二期融资抵押补款协议书。约定金碧苑小区A区5、6、7、8号楼，因金福泰公司资金链中断，为完善达到使用入住条件，特引入王继红根据当前结构状况垫资完成以上工程，就融资抵押的价差协议，其中第三条约定对金福泰公司已售或工程顶账的按原合同进行，当单价低于2502元/平方米时，由王继红根据实际情况逐个审核，不是特殊情况的要按2502元/平方米单价补偿，特殊情况例外。此协议执行过程中如果出现未尽事宜及不可预见的事项时，由双方根据实际发生的情况进行协商，最后以双方协商通过的条款再作为补充协议附件签字即可，任何一方不得单独进行各项事宜的承诺及超出以上条款内容。2016年3月21日，金福泰公司与王继红签订建筑金碧苑小区A区5、7号楼的补充协议。约定因金福泰公司开发的金碧苑小区A区5、7号楼未完工程，于2015年9月，王继红正式启动建设，此协议重点分清双方权限各自的所有权，金福泰公司所欠债务与王继红无关，王继红是政府认定的为百姓解决入住困难问题的第三方投资者，建筑5、7号楼房，资金短缺为1983万元，其中500万元政府所欠金碧苑的占地款已经拨款到位，余下百姓购房款约700万元正在办理中。其余建筑上的缺口783万元经双方协商，王继红享有金碧苑A区5、7号楼的所有权与处置权，金福泰公司无条件为王继红办理相关手续。金福泰公司把小区内所剩空地幼儿园，步行街商业用地无偿提供给王继红，让王继红开发建设，产权为王继红所有，金福泰公司把A区地下车位80个提供给王继红作为补偿。金福泰公司办理好B区10号楼北侧物业用房的相关手续。其中教师89户住房由王继红解决安排。在2017年12月26日，此月日为手写（打印日期为5月11日），金福泰公司与兴安盟鼎亿房地产开发有限公司（以下简称鼎亿公司）又签订协议书一份，约定因金福泰公司资金困难，无力继续开发建设，用金福泰公司开发建设的金碧苑小区A区5、7号盘抵顶鼎亿公司接手后投入的建设资金，双方协商，金碧苑开发建设的楼盘由鼎亿公司接收，合同内容第一条抵顶财产，金福泰公司同意用以下财产抵顶（一）金碧苑小区A区5、7号楼该楼性质属于百姓用房；（二）金碧苑小区B区10号楼；（三）金碧苑小区步行街；（四）金碧苑小区幼儿园；（五）金碧苑小区商业管理用房、地下室和车库。第二条双方协议金福泰公司将上述所列资产所有权、开发权、建设权、经营权、销售权交给鼎亿公司，鼎亿公司有权处理上述资产的产权和经营开发、销售等权利。本项以物抵债已由金福泰公司报请主管部门和有关政府机关批准。第三条财产交付，金福泰公司最迟必须在2017年5月15日之前将本协议第一条约定的抵顶财产以及相关的产权证书交付鼎亿公司，金福泰公司配合鼎亿公司到建设部门、土地部门、规划部门以及房产部门办理转让过户的相关手续。2018年4月4日鼎亿公司将金福泰公司起诉要求其履行协议书，经该院调解双方达成调解协议，该院（2018）内2221民初1834号调解书内容为：一、金福泰公司因资金周转困难，无力继续开发建设，同意用其开发建设的的位××旗、A区7号楼、B区10号楼、金碧苑小区步行街、金碧苑小区幼儿园、金碧苑小区商业管理用房、金碧苑小区A5、A7区地下室和A5、A7小区80个车库抵顶鼎亿公司接手上述房产后投入的建设资金；二、金福泰公司应于2018年6月18日前将上述所列房产所有权、开发权、建设权、经营权、销售权交给鼎亿公司并协助鼎亿公司到建设部门、土地部门、规划部门、房产部门等相关部门办理上述房产抵顶、转让、过户所需的相关手续，办理上述手续所需费用均由金福泰公司负担；三、上述房产涉及的税费、小区外网、小区硬化、绿化费用由金福泰公司负担。该调解书正在执行当中。另查，吴晓霖购买的1603号楼房已经于2016年11月8日出售给了刘某，出卖人加盖的是金福泰公司的公章及未连印名章。吴晓霖购买的1602号楼房在2017年11月21日出售给了徐某，同样以金福泰公司名义出售。金福泰公司提供科右前旗房产管理局出具的情况说明证实自2015年9月20日开始到2017年10月23日期间由科右前旗房产管理局代管金福泰公司公章、财务章、名章，在2017年10月23日交回该公司法人未连印。未连印认可在出售1602号楼房时是其加盖的公章和名章，该房屋是抵顶王继红欠都瑞热电有限责任公司的取暖费，当时未连印认为该房屋已经转让给了王继红，故在网签合同上盖了金福泰公司公章，未连印不承认1603号房屋的网签合同是其本人加盖的公章和名章。一审法院认为，吴晓霖与金福泰公司签订的两份团购预订合同，其合同中注明吴晓霖交付40%的购房款，金福泰公司出具的收条也写明是购房款，该两份预订合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条的基本内容，该预订合同应认定为商品房买卖合同，并属于有效的合同。但由于金福泰公司与吴晓霖之间未签订网签合同，吴晓霖购买的两套房屋已被另行销售给他人，故该合同目的不能实现，吴晓霖要求解除与金福泰公司签订的预定合同该院予以支持。因金福泰公司违约，金福泰公司应返还吴晓霖购房款202950元，并自2013年9月2日开始支付该购房款的利息，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款全部还清为止。吴晓霖请求购房款利息按照年利率6%计算利息的标准没有法律依据。金福泰公司认可A7号2单元1602号楼房在2017年11月21日是在顶王继红欠都瑞热电有限责任公司的取暖费卖给案外人徐某，无论该房屋出卖原因如何，是在金福泰公司自愿的基础上加盖的公章，故金福泰公司该出卖行为属于一房二卖，金福泰公司应当赔偿吴晓霖已交房款一倍的损失，即为73475元。吴晓霖购买的1603号楼房在2016年11月8日已出卖给案外人刘某，此时金福泰公司的公章由科右前旗房产局保管，金福泰公司的法定代表人未连印不认可该网签合同上的公章是其所盖，科右前旗房产管理局说明使用公章都是通过金福泰公司人员在场并同意的情况下使用，但科右前旗房产管理局并没有举证证明该公章是在未连印及其工作人员同意下所盖，由于金福泰公司的公章及未连印的名章当时在科右前旗房产管理局处保管，该盖章的举证责任在科右前旗房产管理局，故在科右前旗房产管理局举证不能的情况下，1603号楼房属于科右前旗房产管理局协助盖章出售，该出售行为不是金福泰公司的真实意思表示，因此1603号楼房的再次出卖不属于金福泰公司所为，不成立一房二卖，吴晓霖请求金福泰公司赔偿吴晓霖1603号楼房已交房款一倍的损失不能成立。按照金福泰公司与王继红签订的协议，实际金福泰公司开发的楼盘由王继红继续开发建设，双方签订的协议及补偿协议因未办理开发转让登记等相关变更手续，而且王继红是自然人不具有房地产开发资质及转让资格，王继红与金福泰公司之间签订协议书及补充协议书应属无效。2016年期间王继红作为政府指定的开发人，其实际控制该楼盘的开发与销售，故该1602号楼房实际销售的受益人应为王继红，1602号楼房在2017年11月21日签订的网签合同，根据该院（2018）内2221民初1834号调解书确认金福泰公司与鼎亿公司签订的协议书时间是2017年12月26日，此前该楼盘的实际控制人亦应为王继红，故该房屋顶都瑞热电有限责任公司取暖费实际仍是王继红取得了利益，吴晓霖受有损失，故王继红应返还吴晓霖该1602号楼房的购房款73457元。吴晓霖购买的1603号楼房再次出售时间是2016年11月8日，王继红出售该楼房时鼎亿公司尚未成立，故鼎亿公司不应承担责任，但王继红属于不当得利，吴晓霖受有损失，王继红应对吴晓霖交付购房款129475元具有返还义务，王继红辩解其对1603号楼房不承担责任的理由不能成立。吴晓霖主张金福泰公司与王继红等属于合伙开发没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、本判决生效后立即解除吴晓霖与金福泰公司签订的团购预定合同；二、金福泰公司返还吴晓霖购房款202950元，并自2013年9月2日开始按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款全部付清之日止；三、金福泰公司赔偿吴晓霖所购A区7栋2单元1602号已交房款一倍损失73475元；四、王继红对金福泰公司应返还吴晓霖A区7栋2单元1602、1603号购房款202950元承担不当得利返还义务；五、驳回吴晓霖的其他诉讼请求。上述二、三、四项在本判决生效后5日内履行。案件受理费8484元，由金福泰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除王继红承担应返还吴晓霖A区7栋2单元1602、1603号购房款202950元义务外，二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人吴晓霖与被上诉人金福泰公司签订的两份团购预订合同，系双方的真实意思表示，其合同合法有效。因金福泰公司与吴晓霖之间未签订网签合同，吴晓霖购买的两套房屋已被另行销售给他人，合同目的已不能实现，一审法院认定解除双方签订的预定合同正确。金福泰公司在一审中认可A7号××元房在2017年11月21日是抵顶上诉人王继红欠都瑞热电有限责任公司的取暖费卖给案外人徐某，故金福泰公司该出卖行为属于一房二卖，一审法院认定金福泰公司应当承担赔偿吴晓霖已交房款一倍的损失73475元的责任并无不当。吴晓霖购买的1603号楼房在2016年11月8日已出卖给案外人刘某，由于金福泰公司的公章及未连印的名章当时在科右前旗房产管理局处保管，该盖章的举证责任在科右前旗房产管理局，因科右前旗房产管理局举证不能的情况下，1603号楼房属于科右前旗房产管理局协助盖章出售，该出售行为不是金福泰公司的真实意思表示，故1603号楼房的再次出卖非金福泰公司所为。因吴晓霖是与金福泰公司签订的两份团购预订合同，王继红并非合同当事人，根据合同相对性原则，吴晓霖应向金福泰公司主张1602号、1603号楼房购房款。一审法院认定王继红对金福泰公司应返还吴晓霖A区7栋2单元1602、1603号购房款202950元承担不当得利返还义务系认定事实有误，应予纠正。综上所述，王继红的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初4187号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初4187号民事判决第四项、第五项；三、驳回被上诉人吴晓霖的其他诉讼请求。一审案件受理费8484元，二审案件受理费8484元，合计16968元，由被上诉人兴安盟金福泰房地产开发有限公司负担16000元，被上诉人吴晓霖负担968元。本判决为终审判决。审判长 高 岩审判员 苗世英审判员 高铁英 二〇一九年九月二十九日书记员 蒋 雪