湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2894号上诉人（原审被告）：永州帝发房地产开发有限公司，住所地宁远县舜陵镇仪凤路**。法定代表人：李海峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：佘国满，湖南九子龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟平，湖南九子龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄梅凤，女，1979年9月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽芳（系黄梅凤姐姐），女，1975年6月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县，代理权限为特别授权。上诉人永州帝发房地产开发有限公司因与被上诉人黄梅凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永州帝发房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判驳回上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费及财产保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人（实为单述波）与被上诉人于2017年9月1日（实为2018年5月的一天）签订的《学府华庭商品房认购书》（简称《认购书》）尚未生效，依法对上诉人不发生法律约束力；二、不论《认购书》是否生效，由于上诉人没有收到被上诉人支付的购房款，《认购书》依法均不应当认定为商品房买卖合同。黄梅凤辩称，1、上诉人与答辩人签订的《学府华庭商品房认购书》真实、合法、有效，应受法律保护。答辩人已经付清全部房款，且认购书上诉人加盖了公司公章，公司代表单述波签名，答辩人签名，显然具备生效要件。2、上诉人以未收到购房款为由认为《学府华庭商品房认购书》不应当认定为商品房买卖合同的理由不能成立。答辩人已经按照认购书约定的购房款支付时间付清了全部购房款，且有单述波出具的收条为证，单述波的收款行为是职务行为，应当视为上诉人的收款行为。黄梅凤向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告帝发房地产公司于2017年9月1日签订的《学府华庭商品房认购书》有效，并判令被告帝发房地产公司为原告办理宁远县“学府华庭”楼盘第3层305房不动产所有权证；2、案件受理费由被告帝发房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年到2015年期间，原告黄梅凤的姐姐黄丽芳以其名义借给单述波共计100万元（借款是黄丽芳的家人共同集资）。因单述波无法偿还借款，于2017年3月14日与黄丽芳进行结算，单述波向黄丽芳出具一份借条，并在借条上写明了还款计划。但单述波并没有如约还款。因单述波的姐弟在被告永州帝发房地产开发有限公司，单述波在被告永州帝发房地产开发有限公司帮助管理事物，单述波自称在学府华庭有股份，经黄丽芳与单述波协商，单述波提出用其占股的学府华庭商品房抵偿给黄丽芳。2018年3月，单述波与原告黄梅凤（另案原告黄学忠、刘运章）在被告永州帝发房地产开发有限公司售楼部签订了一份《学府华庭商品房认购书》，认购书上写明了房号（第三层305房）、房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式，并加盖了被告永州帝发房地产开发有限公司的公章（落款时间与实际时间不一致）。单述波以向原告黄梅凤（另案原告黄学忠、刘运章）出具收条的形式抵扣了黄丽芳的借款本息，随后黄丽芳将借条退给单述波。被告永州帝发房地产开发有限公司以其未转让房屋给原告，也未收到房款和购房定金为由，拒不承认将房屋卖给了原告，双方因此发生争执。原告为维护权利诉至法院。另查明：1、被告永州帝发房地产开发有限公司于2017年12月办理了商品房预售许可证；2、到目前为止，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》，也未办理相关产权登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于原告黄梅凤与单述波签订的《学府华庭商品房认购书》的效力问题，根据我国合同法第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，原告黄梅凤与单述波在售楼部签订合同时，售楼部的工作人员帮助单述波填写认购书，单述波在公司代表处签名，并加盖被告永州帝发房地产开发有限公司的公章。不管单述波是否在被告永州帝发房地产开发有限公司处持有股份，原告黄梅凤都有理由相信单述波是有权力签订认购书的，因此原告黄梅凤与单述波代被告永州帝发房地产开发有限公司签订的《学府华庭商品房认购书》是有效的。且该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，被告收受了全部的购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。因原、被告一直存在争执，被告拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，以至于原告无法办理不动产所有权证，原告诉请要求被告协助原告办理不动产所有权证，法院予以支持。综上所述，对原告黄梅凤的诉请法院予以支持，对被告永州帝发房地产开发有限公司的辩解意见法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：原告黄梅凤与被告永州帝发房地产开发有限公司于2017年9月1日签订的《学府华庭商品房认购书》有效；二、由被告永州帝发房地产开发有限公司协助原告黄梅凤办理宁远县学府华庭小区305号房的不动产所有权证。案件受理费5605元，财产保全费2870元，共计8475元，由被告永州帝发房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人向本院提交了二组证据。证据一，单述波的手机短信截屏和单桐军与单新梅于2019年9月3日出具的证明，拟证明认购书的签订和收据是在被上诉人的代理人黄丽芳等人的胁迫下签订和出具的。证据二，公安局于2019年8月28日出具的证明，拟证明2018年5月19日单述波的亲戚曾向公安局为自己报警，故本案的认购书的出具为2018年5月19日。被上诉人质证认为，对证据一的合法性、真实性、关联性均有异议，微信截图来源不清，且案外人所述的事情与本案无关，两位证人为单述波的兄妹，与本案有利害关系，故其内容不真实，与事实不符，不能达到证明目的。证据二不符合证据的形式要件，无单位负责人或经办人亲自签名，不能证实本案中被上诉人对单述波有威胁的行为。被上诉人向本院提交了四组证据，证据一，执行笔录，拟证明单述波在法院陈述在学府华庭占25%的股份，与李海峰是合伙关系。证据二，执行裁定书、协助执行通知书，拟证明宁远法院查明单述波在永州帝发房地产开发有限公司有股份。证据三，送达回证，拟证明永州帝发房地产开发有限公司收到了法院执行裁定书、协助执行通知书。证据四，标的款收据，拟证明宁远法院从永州帝发房地产开发有限公司执行单述波标的款。上诉人质证认为，该组证据与本案无关，且不是新证据。证据一是单述波单方的陈述，其是否在上诉人公司有股份应当以工商登记为准，且该份证据与一审法院依职权调取的证据不一致。证据二缺乏真实性，单述波不存在有股份分红未领取。证据三不能证实单述波在公司有股份分红。证据四不能证实单述波是上诉人公司的工作人员或股东，即使其是上诉人公司的工作人员或股东，只要不是法定代表人，在没有得到授权的情况下，依法不能以公司的名义对外实施民事行为。本院认证，上诉人提交的证据一与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。证据二证实本案的认购书的出具为2018年5月19日，本院予以采信。被上诉人提交的四组证据，符合证据的三性，证实单述波自述在上诉人公司享有股份和资产，上诉人永州帝发房地产开发有限公司协助法院执行了单述波在上诉人公司的资产，故对被上诉人的证据本院予以采信。二审经审理查明，单述波与被上诉人于2018年5月19日在上诉人永州帝发房地产开发有限公司售楼部签订《学府华庭商品房认购书》，认购书上诉人加盖了公司公章，单述波代表公司签名，并出具收款收据。单述波在一审法院自述其购买学府华庭出资105万元，约占1500平方米的建筑面积。宁远县人民法院（2018）湘1126执267号执行裁定书载明，“在执行过程中查明，单述波在永州帝发房地产开发有限公司有股份分红未领取。”上诉人于2018年8月26日收到了该执行裁定书及协助执行通知书，上诉人对此未提出异议，并先后协助执行了单述波等人在上诉人公司共计100余万元标的款。故单述波在上诉人公司享有股份和资产，其与被上诉人自愿达成以房抵债的合意。本院二审查明的其他事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点是：被上诉人与单述波签订的《学府华庭商品房认购书》是否有效。经查，被上诉人与单述波在上诉人公司的售楼部签订《学府华庭商品房认购书》，是售楼部的工作人员帮助单述波填写认购书，单述波在公司代表处签名，并加盖了永州帝发房地产开发有限公司的公章。被上诉人在签订认购书时相信单述波有权代表公司签订该认购书，单述波亦有以房抵债的真实意思表示。上诉人称单述波因受胁迫而与被上诉人签订认购书，但未提供充分的证据予以证实，且上诉人未在法定时间内行使撤销权。经本院查明事实证实，单述波在被上诉人公司享有资产，单述波与被上诉人签订认购书是双方的真实意思表示，且认购书上加盖了公章，即上诉人认可了单述波的行为。单述波在签订认购书时出具了购房款收条，该收条购房款包含定金在内，即被上诉人支付了房屋的全款。双方签订认购书后，被上诉人在上诉人永州帝发房地产开发有限公司售楼部领取了房屋钥匙，即上诉人实际已经向被上诉人交付了房屋。综上所述，单述波以上诉人的名义与被上诉人签订的《学府华庭商品房认购书》合法有效，且该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，上诉人收受了全部购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，故上诉人应当为被上诉人办理不动产权证。综上，永州帝发房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5605元，由上诉人永州帝发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  魏 蓉二〇一九年九月二十三日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。