湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初2262号 原告：宜昌市易中物流有限责任公司，住所地宜昌市发展大道**。 法定代表人：陈敏华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋莲英，该公司员工。（一般授权代理） 委托诉讼代理人：张萌，该公司员工。（一般授权代理） 被告：谭朝军，男，1983年10月21日出生，汉族,无固定职业，住宜昌市西陵区。 原告宜昌市易中物流有限责任公司与被告谭朝军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李玮独任审判，于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告宜昌市易中物流有限责任公司的委托诉讼代理人宋莲英，被告谭朝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市易中物流有限责任公司向本院提起诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年3月12日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告腾退其承租原告的商铺；2、判令被告向原告支付拖欠租金21276元（截止到2019年5月31日），并自2018年12月1日至2019年2月28日以10638元为基数，2019年3月1日至2019年5月31日元以21276为基数，按日0.6‰的标准向原告支付违约金；3、判令被告向原告支付房屋占用费，计算标准：2019年6月1日起至被告腾退房屋之日止，按月租金3546元的标准支付房屋占用费；4、判令被告向原告支付延期缴纳租金违约金，计算标准：自2019年5月1日至被告腾退之日止，每延误一天以延误金额1‰的标准是支付；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月12日签订《商铺租赁合同》，将位于易陶馆E栋二楼000207、000209号商铺租赁给被告从事经营活动，租金为每月3546元。按照合同第六项第6条约定：乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，视同乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还。截止到2018年12月1日前，被告应支付一季度租金10638元整，原告多次向被告发出通知函催缴租金，但被告一直拖欠不付。2019年3月23日，原告向被告发出了《解除租赁合同通知函》，通知被告解除合同、支付租金并承担违约责任。通知函发出后，被告于2019年3月25日给原告递交了延迟支付租金申请书，并承诺于2019年4月30日前按时缴清租金。如有延误，自愿以每延误一天以延误金额1‰的违约金赔付给公司，同时承担易陶馆商铺租赁合同中约定的违约责任。截止到2019年5月28日，被告仍未履行付款义务，故诉至法院。 被告谭朝军辩称，2018年11月20日左右，我的东西已经腾退，商铺也没有实际经营，原告称我占有商铺不成立。延期缴纳租金、没有交违约金的原因是因为商铺没有经营，准备转让出去后再支付原告租金。但因转让没有达成故无法支付。延期缴纳租金违约金的算法我不清楚，我不存在占有商铺，我去年就已经没有经营。原告处还有我一万元保证金。商铺的装修都保存完好，相关办公设施折价抵后可扣租金，我可再适当补给原告部分租金解决此事。 经审理查明，2018年3月12日，谭朝军（乙方、承租方）与宜昌市易中物流有限责任公司（甲方、出租方）签订《易陶馆商铺租赁合同》一份，约定：商铺座落E栋000207、000209号，房管局建筑面积135.6平方米，租赁面积为118.2平方米；租赁期限二年，自2017年12月1日起至2019年11月30日止；签订合同时，乙方按50元/㎡标准缴纳定金，计10000元（不足1万元按1万元收取），乙方按甲方统一要求入伙（房屋交接）后，定金转为履约保证金。合同到期，乙方按甲方要求交回商铺及相关设施并结清所有账款后，甲方不计利息退给乙方。租金金额第一年10638元，第二年21276元；第二年租金按季度支付，每季度的第一个月5号前付清；乙方必须按照约定时间提前一个星期向甲方支付租金。到期不交视同违约，甲方有权解除合同。乙方逾期30日（含30日）未缴纳租金、物业服务费用及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），乙方除须按应缴金额的日3‰向甲方支付违约金外，甲方有权随时单方面解除本合同，收回商铺，且乙方的履约保证金当作违约金不予退回。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担损失赔偿责任。该违约金系双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，违约情形出现时，乙方放弃按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，要求减少违约金的权利。本合同期满或因乙方违约行为导致甲方依据本合同的约定或法律的规定，解除租赁合同的，甲方解除租赁合同通知到达乙方，或通知确定的合同解除日期届至3日后，乙方继续占用商铺的，乙方按本合同约定的正常租金、物业服务费等一切费用的2倍承担商铺占用费，直至将商铺腾退并交付甲方，同时甲方还有权采取相应措施进入物业，并视乙方对其滞留在物业内物品予以抛弃或采取相应措施处理上述滞留物品，由此造成的物品损毁及损失甲方不承担责任，因此产生的相关费用由乙方承担。合同解除或终止后，乙方应当及时腾退商铺并交还甲方；乙方迟延腾退的，应当按合同约定的租金标准的3倍支付房屋占用费等内容。 当日，谭朝军与宜昌市易陶物业管理有限公司签订《商铺租赁物业服务合同》，约定第一年物业服务费为10638元，第二年21276元，自2018年12月1日起，服务费按季度支付，每季度的第一个月5号前付清。 合同签订后，宜昌市易中物流有限责任公司按约将商铺交付被告使用。被告交纳押金1万元，并支付了部分租金。 2018年12月1日后谭朝军未再支付租金，并停止经营。宜昌市易中物流有限责任公司进行了催收。2019年3月23日，宜昌市易中物流有限责任公司经理宋莲英以微信的方式向谭朝军发出《解除租赁合同通知函》，内容有因谭朝军未能及时支付2018年12月1日至2019年2月28日这一季度的租金，决定自即日起解除双方的租赁合同。并通知办理相关手续，付清费用、承担违约责任等。2019年3月25日，谭朝军向宜昌市易中物流有限责任公司提交《延缓支付租金申请书》，提出因资金周转困难申请延迟缴纳租金，并承诺于2019年4月30日前按时缴清租金。如有延误，自愿以每延误一天以延误金额1‰的违约金赔付给公司，同时承担上述合同中约定的其他违约责任。 截止2019年5月31日，谭朝军拖欠租金10638元（21276元/年÷12个月×6个月）。因谭朝军未交租金，宜昌市易中物流有限责任公司遂起诉至本院。 本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。 上述事实，有《易陶馆商铺租赁合同》、微信截图以及原告的陈述、被告的答辩、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告宜昌市易中物流有限责任公司与被告谭朝军签订的《易陶馆商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为租赁合同是否已经解除及拖欠租金数额的确定问题,违约金应如何计算的问题。 一、关于租赁合同的解除问题。原告交付房屋后，被告在支付部分租金后，未按约继续履行支付租金的义务，已经构成了合同约定的出租人解除合同的条件。双方均确认2019年3月23日原告向被告发函解除合同。合同解除权属于形成权，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及九十六条第一款“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告并未在三个月的期间内提出异议。本院结合本案的实际，认定涉案租赁合同于2019年3月23日已经解除。故原告再主张解除租赁合同的请求，本院不予支持。 二、关于拖欠租金的数额确定问题。原告主张2018年12月1日至2019年2月28日租金为10638元，是将物业管理费与租金合并计算所得，然而所涉物业管理合同是另一主体与被告所签订，因签订主体不同，且物业管理服务合同属于另一法律关系，不属于本案审理的范围。本院依照租赁合同确定2018年12月1日执行年租金金额为21276元。根据法律规定及双方约定，本案租赁合同已于2019年3月23日通知解除。根据查明的事实，被告尚欠原告2018年12月1日起至合同解除之日即2019年3月23日止共约4个月的租金计7092元（21276元／年÷12个月×4个月），被告应予支付。合同解除后，被告不再享有涉诉租赁场地的占有、使用权，被告应将存放在原告处的物品尽快取走，将承租的场地整体交还原告。但被告至今未与原告办理房屋移交手续，实际占有租赁房屋。故原告要求被告腾退承租的商铺的请求，应予支持。被告辩称2018年底未再实际经营，租金应不再予以支付的抗辩意见本院不予采纳。且被告在2019年3月以资金周转困难为由向原告提交延缓支付租金的申请。致原告未采取减损措施，清理双方的权利义务。故被告应按原租金标准支付房屋占用费至被告返还租赁商铺时止。计算至2019年5月31日的租金（占用费）10638元（21276元／年÷12个月×6个月）。 三、关于违约金的支付问题。原告主张按每日0.6‰的标准，以其主张的10638元、21276元为基数分段计付逾期付款违约金，并自2019年5月1日至被告腾退商铺之日止，按日1‰的标准支付违约金。并表示所收原告1万元的保证金当作违约金不予退回。被告提出原告主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。被告迟延支付租金，造成的是原告在资金占用方面的损失。被告谭朝军提出原告计算违约金过高，要求调整违约金的抗辩意见，本院予以采纳。原告诉讼中主动将违约金的标准予以调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，本院按此标准计算违约金数额。自2018年12月1日至2019年2月28日的违约金为284.03元（5319元×0.6‰×89天），自2019年3月1日至2019年5月31日的违约金为580.83元（10638元×0.6‰×91天），以上违约金合计864.86元。2019年6月1日起以未给付租金（占用费）为基数按日0.6‰为标准支付违约金至实际清偿之日止 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市易中物流有限责任公司与被告谭朝军于2018年3月2日签订的《易陶馆商铺租赁合同》已解除，被告谭朝军于本判决生效后十日内腾退其所租赁的商铺，恢复原状； 二、被告谭朝军向原告宜昌市易中物流有限责任公司支付截止2019年5月31日的租金（占用费）10638元，并从2019年5月31日起按月租金标准1773元支付占用费至商铺腾退之日止； 三、被告谭朝军支付原告宜昌市易中物流有限责任公司迟延给付租金的违约金864.86元（计算至2019年5月31日）。2019年6月1日（含本日）起以未给付租金（占用费）为基数按日0.6‰为标准支付原告宜昌市易中物流有限责任公司违约金至实际清偿之日止。 上列应付款项，可从被告谭朝军交纳的履约保证金10000元中予以抵扣。 四、驳回原告宜昌市易中物流有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费255元（原告宜昌市易中物流有限责任公司已预交），由被告谭朝军承担127.5元，原告宜昌市易中物流有限责任公司承担127.5元。被告谭朝军负担的诉讼费在履行上述判决时一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  李玮 二〇一九年九月十日 书记员  李聪