江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2018）苏0322民初5911号 原告:朱守宝，男，1993年3月8日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：刘剑卿，江苏鼎沛律师事务所律师。 被告:朱本兰，女，1966年10月8日出生，汉族，住沛县。 被告：王顺，男，1993年3月29日出生，汉族，住沛县。 第三人：赵建国，女，1976年12月6日出生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。 原告朱守宝与被告朱本兰、王顺、第三人赵建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱守宝及其委托诉讼代理人刘剑卿，被告朱本兰、王顺，第三人赵建国及其委托诉讼代理人刘夫强、付长平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱守宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告履行原被告于2018年7月3日签订的房屋转让协议（价值250000元），交付房屋。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告朱本兰、王顺将位于沛县的涉案房屋转让给原告，总价款为250000元，原告于当日付清全部房款。后被告又将涉案房屋出售给他人，但未办理过户手续。 王顺辩称，被告王顺同意交付房屋，涉案房屋现被赵建国占有。第三人赵建国之前承租涉案房屋，被告王顺分两次向赵建国借款160000元，向赵建国出具借条一张并签订房屋转让协议一份，现第三人赵建国占有并使用涉案房屋，并称其先购买了涉案房屋。 朱本兰辩称，被告向第三人赵建国借款，当时询问第三人是否购买涉案房屋，第三人未购买，两被告告知第三人将涉案房屋出售给原告朱守宝。 赵建国陈述，1.第三人自2012年9月开始租赁涉案房屋开办幼儿园至今，并对涉案房屋进行装修、增添设施，2018年1月13日被告王顺与第三人重新签订房屋租赁合同，租期10年，现合同尚未到期，无法交付涉案房屋。另，第三人作为承租人对涉案房屋享有优先购买权，原被告之间的房屋买卖合同涉嫌恶意串通、损害第三人权益。2.涉案房屋为小产权房，占有的土地属于农村集体所有，该土地未缴纳土地出让金，不能进行转让，且该土地上所建房屋不允许买卖，涉案房屋无产权证，不能明确产权归属。3.原被告之间的房屋买卖合同目的不能实现，应当是解除合同的条件。原告明知涉案房屋不能买卖交付，仍与被告签订房屋买卖合同，其诉讼请求错误。第三人明确告知原告房屋系租赁且租赁期限未满，该房屋涉及其他经济纠纷，原告仍坚持与被告签订房屋买卖合同，系原被告双方恶意串通行为，故原被告签订的房屋买卖合同为无效合同，其合同目的不能实现，且原被告签订合同属于解除合同的条件。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院确认以下事实：王敦全系被告朱本兰之夫，系被告王顺之父，2011年3月，王敦全经沛县安国镇建设管理服务所批准，在安国建设住宅一套，建筑面积340㎡。2011年9月1日，王敦全与第三人赵建国签订合同书一份，约定将案涉房以每年6000元的租金出租给赵建国，租赁期限至2016年9月1日。后王敦全去世，除本案两被告，无其他法定继承人。2015年8月21日，王顺作为出租方继续与第三人赵建国签订合同书，将案涉房屋以每年8000元租金出租给赵建国。租期至2017年9月1日。2018年1月3日，沛县安国镇建设管理服务所出具房屋产权证明，证明：案涉房屋及宅基使用权属王顺、朱本兰所有。 2018年7月3日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：“甲方（卖方）：王敦全……代理人:朱本兰，乙方（买方）：朱守宝……。甲乙双方就房屋转让事项，经协商一致，达成以下协议：一、甲方自愿将坐落安国镇周田居冯家村150号的一套建筑面积340㎡房产（整套院包括12间房）转让给乙方。二、双方议定上述房产总价款为人民币大写二十五万元（250000元）。三、双方在签订本协议书前，一次性付清房款二十五万元，即小写250000元。四、本协议书签订后，如一方违反本协议条款，该方应向对方支付二万元的违约金……甲方（卖方）：朱本兰王顺……乙方（买方）：朱守宝……2018年7月3日”。朱本兰、王顺在甲方处签字并按印，朱守宝在乙方处签字并按印，合同下方落款日期上加盖有沛县司法局安国司法所印章。 王顺、朱本兰于2018年7月3日出具收条一份，内容：“收条今在安国镇调解中心收到朱守宝房屋款贰拾伍万元整（250000元￥）收款人：王顺朱本兰2018年7月3日”。王顺、朱本兰在收条下方签字并按印。 案件审理过程中，赵建国出示了一份被告王顺作为出租人，第三人作为承租人的房屋租赁合同，落款日期为2018年1月13日，约定内容：“……第一条租赁房屋座落在安国镇冯家150号，间数12，建筑面积300平方米，房屋质量砖混。第二条租赁期限从2018年1月13日至2028年1月13日。（提示：租赁期限不得超过二十年，超过二十年，超过部分无效。）第三条租金（大写）：拾伍万元。第四条租金的支付期限与方式：现金支付……出租人：王顺2018年1月13日承租人：赵建国2018年1月13日”。出租人处有王顺签字按印，承租人处有赵建国签字按印。王顺不认可该份合同的相对方为赵建国，亦不认可以现金方式支付租金15万元，称王顺曾向案外人借款并签订了承租人为空白的租赁合同作为借款的担保，后赵建国代为偿还了该借款，案外人仅销毁了借条，未销毁租赁合同，赵建国擅自在承租人处签字按印形成涉案的该租赁合同。案件审理过程中，王顺曾申请对该合同中落款部分“赵建国”签名及按印、王顺的签名及按印的形成时间是否为2018年1月13日同时形成进行鉴定，后经本院催告，王顺拒不缴纳鉴定费，本院终止了此次鉴定。 另查明，被告出卖房屋前曾询问第三人是否购买，第三人未表示购买。2018年1月24日，2018年6月20日，被告朱本兰、王顺曾与第三人分别签订两份房屋转让合同作为民间借贷的担保，前一份合同约定金额为8万元，后一份合同约定金额为16万元。被告王顺认可曾向第三人及其丈夫朱信勇两次借款16万元的事实，但称已经还清，与第三人亦不存在真实的房屋买卖或租赁合同关系。 本院认为，原告与被告朱本兰、朱守宝签订的房屋转让协议书，系双方真实性意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2018年1月13日的房屋租赁合同，王顺在出租人处签字按印，赵建国在承租人处签字按印，被告王顺不予认可，其提交的证据不足以推翻双方签订该租赁合同的事实，虽然第三人赵建国亦不足以证实以现金方式实际支付租金，但目前无法否认该租赁合同的法律效力。 关于案涉房屋，被告同意交付，但表示房屋被第三人占有无法交付，《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋为农村住宅，无法以登记方式交付，同时又被第三人承租，亦无法以转移占有的方式交付，但原被告双方可以通过书面确认等形式交付。因此，对于被告抗辩称房屋由第三人占有无法交付的意见，本院不予采信。原告要求被告交付房屋本院予以支持。 综上，原告要求两被告交付房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告朱本兰、王顺于本判决生效后十日内将位于沛县房屋（整套院包括12间房）交付原告朱守宝。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由被告王顺、朱本兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  戚晓雷 人民陪审员  黄清兰 人民陪审员  韩 峰 二〇一九年九月二十四日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含