广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异609号 案外人：马驰，女，1990年4月17日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：董毅康，系马驰的丈夫。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区庆亿街******整层。 负责人：黄俊平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。 被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海0号别墅。 法定代表人：祝军。 被执行人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路**金山大厦******> 法定代表人：祝军。 被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1518号房产。现案外人马驰向本院提出书面异议，请求本院中止执行上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月25日对该案进行了听证，现已审查终结。 案外人马驰称：其于2017年8月9日与被执行人金中海公司法定代表人陈鑫签订定金收付书，并交付定金20万元（与1317号房一起签订定金收付书并交付该20万元定金，定金由马驰支付），于2017年8月18日与金中海公司签订商品房认购协议书，于同日向金中海公司交纳购房款111万元全部购房款，金中海公司出具的收款收据（以工程款抵房款），金中海公司法定代表人陈鑫、陈之林（代）签署收条（1317房和1518房共计260万元）。金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1518号房已于2017年9月9日交付买受人，马驰于同日签署了物业管理费承诺书，交纳一年的物业费23318.84元，水电周转金1000元，交纳天然气开户费2226元，于同日签订空调安装承诺书，交纳维修基金3331.2元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，马驰与被执行人金中海公司签订的商品房认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，金中海公司五证齐全，商品房认购协议书应认为商品房买卖合同。马驰在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占用该不动产，已入住近2年，已支付全部购房款，没有办理房屋产权登记，不是马驰原因造成，故马驰异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，恳请贵院依法停止对马驰异议房屋的评估拍卖程序，并依法解除查封，维护马驰的合法权益。 案外人马驰提交如下证据：1.定金收付书；2.1518房《商品房认购协议书》；3.交房申请表；4.工程款抵房款收据及收条；5.物业费、天然气开户费、维修基金、水电周转金等收据和交房通知书；6.金中海·蓝钻物业管理费缴费承诺书、空调安装承诺书；7.金中海·蓝钻缴费明细单；8.陈鑫身份证及陈鑫委托书复印件。 申请执行人华融公司对马驰提供证据质证认为：第一，对定金收付书三性不予认可。该收付书的出售方是陈鑫，而非金中海公司，与本案无关，并非本案的当事人，且该收付书没有相关公司的签章，真实性无法确认。第二，对认购协议书真实性确认，但该证据显示双方只签订了认购协议书，未签订房屋买卖合同，也没有办理房屋备案登记手续。另外，从签署的时间来看，晚于华融公司抵押权设立的时间，马驰以低价购买涉案房屋，存在主观过错。马驰目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权，不能对抗华融公司享有的已经登记公示的具有对世效力的抵押权。第三，对工程款抵房款收据的三性不予认可。首先，该收据由金中海公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认。其次，马驰未提供任何转款凭证及相应的工程款抵扣的证据材料，故以上证据无法证明马驰已支付全部房款。第四，对交房通知书及各项费用交费收据三性不予确认。以上证据均为金中海公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认。第五，陈鑫身份证和委托书未提供原件，不予质证。 申请执行人华融公司答辩称：第一，华融公司对涉案房屋享有抵押权，且经生效法律文书依法进行确认，在被执行人金中海公司不履行到期债务时，贵院依法进行查封和处置符合法律规定。第二，马驰不能以没有登记备案的“并未发生物权变动的效力”的债权对抗华融公司已经登记设立的担保物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，马驰要求解除涉案房屋查封于法无据。第三，马驰适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定。第四，马驰提交的证据亦不足以证明其享有排除执行的权利，退一步讲，即使适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，也不符合法律规定的构成要件。综上所述，涉案房产完成抵押登记手续，并经贵院（2018）粤01民初99号《民事调解书》依法进行确认，华融公司享有合法有效的抵押权，法院有权查封；而马驰目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权，不能对抗华融公司享有的已经登记公示的具有对世效力的抵押权，且马驰适用法律错误，提交的证据亦不足以证明其享有排除执行的权利，马驰提出的异议请求不成立，该请求意在拖延执行进程，恳请贵院直接予以驳回，依法保护华融公司的合法权益，防止金融债权的流失。 申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记信息查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。 被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。 本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的包括本案涉案房屋等财产。 另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、泰发公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、泰发公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金0元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、泰发公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％/年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……3.蓝钻4号楼(逸海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司、泰发公司、祝金龙未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。 另查明，2017年8月18日，金中海公司向马驰出具工程款抵房款的收据（4号楼1518房），抵扣金额为1110000元。同日，金中海公司与马驰签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定马驰自愿购买金中海公司开发建设的金中海·蓝钻逸海阁1518号房，建筑面积为55.52平方米，总价为2131968元。其中一次性付款总价为1110000元。该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2017年9月9日，金中海公司出具交房通知书。 再查，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻4号楼逸海阁1518房，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》所确定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。 对于案外人马驰对本院查封的涉案的金中海·蓝钻4号楼逸海阁1518房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，马驰与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，明确约定双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面的买卖合同。虽然马驰也办理了入住手续，但是其并未提交工程施工合同、工程款结算材料、工程款抵扣房款协议书等证据，无法证实该工程以及工程款的具体情况。因此，马驰依据金中海公司出具的工程款抵房款的收据，主张其已经支付涉案房产的全款依据不足。对于马驰是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本院认为，由于涉案房产在马驰与金中海公司订立《金中海·蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。马驰与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，马驰没有尽到购房前基本的注意义务，存在过错，因此，马驰的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人马驰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 华 审判员 胡伟东 审判员 李小明 二〇一九年九月三十日 书记员 宋兰兰                                                                                                                                                                 陈燕霞