山西省左权县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）晋0722行初47号 原告杨荣生，男，汉族，1949年5月10日生，山西省介休市人，现住山西省介休市。 委托代理人叶国华，介休市城关乡法律服务所法律工作者。 被告介休市自然资源局，住所地山西省介休市北坛中路**，统一社会信用代码111408810127651668。 法定代表人甄永亮，该局局长。 委托代理人郭玉千，该局不动产登记中心副主任。 委托代理人杨鸿明，山西安吉律师事务所律师。 第三人张桂梅，女，汉族，1949年5月2日生，山西省介休市人，现住山西省介休市。 第三人杨彩霞，女，汉族，1972年3月4日生，山西省介休市人，现住山西省介休市。 上述两名第三人的共同委托代理人马辉龙，山西国鉴律师事务所律师。 上述两名第三人的共同委托代理人杨是勇，山西国鉴律师事务所律师。 原告杨荣生诉被告介休市自然资源局以及第三人张桂梅、杨彩霞房屋行政登记一案，于2019年7月23日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，于2019年7月26日向被告介休市自然资源局邮寄了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和行政机关负责人出庭通知书，并于同日向第三人张桂梅、杨彩霞邮寄了起诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告杨荣生和其委托代理人叶国华，第三人张桂梅、杨彩霞以及共同委托代理人马辉龙到庭参加诉讼；被告介休市自然资源局于开庭当日向本院出具了负责人不能出庭的《证明》并委托代理人郭玉千、杨鸿明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年9月18日，第三人杨彩霞、张桂梅向介休市房屋权属登记发证办公室申请办理房屋转移登记。经该登记发证办公室审核后，于当日作出了准予转移登记的决定，并由原房屋登记机关即介休市人民政府向第三人杨彩霞核发了编号为XXXXXXXX号的《房屋所有权证》。 原告杨荣生诉称，1976年，其和第三人张桂梅登记结婚，年仅四岁的第三人杨彩霞随母亲即第三人张桂梅和其一起生活。1989年左右，第三人张桂梅通过抓彩票的方式，从建设银行举办的活动中取得了一套楼房的所有权，后又将该套楼房变现后购买了位于山西省介休市××号的小平房一处，并由第三人张桂梅领取了该处房屋的所有权证。1999年左右，其和第三人张桂梅将小平房拆除并翻建为现在的二层楼房，其和第三人张桂梅一直在此居住。2019年4月份，因家庭矛盾，其起诉至山西省介休市人民法院，要求与第三人张桂梅解除婚姻关系并分割夫妻共同财产。诉讼期间，其得知第三人张桂梅早已擅自将该房屋出售给第三人杨彩霞，并由第三人杨彩霞领取了该房屋的所有权证。其对该房屋交易行为不知情，且房屋的交易价格显失公平。第三人张桂梅和杨彩霞的行为严重侵犯了其作为房屋共有人的合法权益。该房屋的出售行为没有经过房产交易部门的审核，原房屋登记机关在办理该房屋转移登记时也没有对共有人进行认真调查，且房屋出售时建筑面积已达到了130多平方米，不再是原先的47.21平方米，而第三人杨彩霞领取的房屋所有权证记载的房屋面积仍然为47.21平方米，和实际状况明显不符。为此提起诉讼，要求人民法院依法撤销登记机关向第三人杨彩霞核发的编号为XXXXXXXX号的《房屋所有权证》。 围绕自己的诉讼请求，原告杨荣生向本院提供了以下3组证据：1.2019年5月11日降某某出具的《证明》一份；2.从“介休市房屋产权登记发证系统”打印的显示交易审核情况为“尚未审核”的打印资料一份；3.微信截图（即北寺街小二层130平方售楼广告及室内照片）六张。 被告介休市自然资源局辩称，2013年9月18日，第三人张桂梅、杨彩霞持双方签订的《房屋买卖合同》、第三人张桂梅的城关字第XXXXX号《房屋所有权证》、完税证明、两名第三人的身份证、户口本复印件等材料到介休市××权属登记办公室申请房屋转移登记。该办公室工作人员按照《房屋登记办法》的规定，对两名第三人提供的申请材料进行了审查，并当场对两名第三人进行了询问，认为两人提供的申请材料齐全，房屋产权明确、无纠纷，为此，为第三人张桂梅、杨彩霞办理了房屋转移登记，并由原登记机关即介休市人民政府向第三人杨彩霞核发了编号为XXXXXXXX号的《房屋所有权证》。第三人张桂梅持有的城关字第XXXXX号《房屋所有权证》没有显示共有人信息，2013年9月18日办理该房屋转移登记手续时，原登记机关没有接到过原告杨荣生关于案涉房屋存在纠纷的通知，也没有收到司法机关关于案涉房屋进行过财产确认的法律文书，登记机关已尽到了必要的审查义务。从原告杨荣生的起诉状看，其和第三人张桂梅出现家庭矛盾的时间是2019年4月份，为此，原告杨荣生对2013年的案涉房屋处分行为应当是知情的。原告杨荣生的起诉没有依据，请求人民法院依法驳回原告杨荣生的诉讼请求。 被告介休市自然资源局在法定举证期限内向本院邮寄了以下8组证据：1.2013年9月18日《介休市房产转移过户申请审批表》一份；2.2013年9月18日张桂梅与杨彩霞签订的《房屋买卖合同》一份；3.张桂梅、杨彩霞的身份证和户口本复印件各一份；4.所有权人为张桂梅的城关字第XXXXX号《房屋所有权证》一份；5.2013年9月17日《税收通用完税证》一份；6.2013年9月18日对张桂梅的《房屋转移登记询问笔录（出让方）》和对杨彩霞的《房屋转移登记询问笔录（受让方）各一份；7.2013年9月18日《房屋产权登记薄》五份；8.《介休市私人房屋所有权登记审核表》一份（含私有房屋所有权登记表、房屋四面墙界申报表、附件一、附图）。 第三人张桂梅述称，2013年9月份，其将房屋出售给女儿即第三人杨彩霞时征得了原告杨荣生的同意，即原告杨荣生对该行为是知情的。原登记机关介休市人民政府向第三人杨彩霞颁发XXXXXXXX号《房屋所有权证》的行政行为合法。请求人民法院依法驳回原告杨荣生的诉讼请求。 第三人杨彩霞的述称意见和第三人张桂梅的述称意见一致。 针对自己的主张，第三人张桂梅、杨彩霞向本院提供了以下2组证据：1.2016年1月13日的《协议书》一份；2.证人张某当庭作证的证言。 经当庭质证，（一）关于被告介休市自然资源局提供的8组证据。第三人张桂梅、杨彩霞对该8组证据没有异议。原告杨荣生的质证意见如下：对第1组证据即《介休市房产转移过户申请审批表》的真实性没有异议，但对该组证据的证明内容不予认可；该审批表只是初审，没有对该处房屋的共有人进行审核，没有进行实质的调查询问，仅凭第三人的单方陈述就忽视了原告杨荣生作为该房屋共有人的存在。对第2组证据即《房屋买卖合同》不认可，该房屋买卖行为不客观、不真实、不符合实际状况，房屋买卖时间为2013年9月份，当时该房屋早已翻建成面积为130多平方米的小二楼，原先47.21平方米的小平房已不存在，71000元的交易价格显失公平，第三人杨彩霞按照介休市的房屋交易价格曾经在本案诉讼期间委托房屋中介机构发布过一个售楼广告，广告内容反映该房屋的出售价格为60万元；另外，两名第三人系母女关系，此交易行为存在偷税漏税的嫌疑；为此，该房屋买卖合同不具有法律效力。对第3组证据即两名第三人的身份证和户口本复印件没有异议。对第4组证据即所有权人为张桂梅的《房屋所有权证》没有异议。对第5组证据即《税收通用完税证》的真实性没有异议。对第6组证据即两份《询问笔录》的真实性没异议，但是该询问程序存在瑕疵，没有对房屋的共有人即原告杨荣生进行询问。对第7组证据即《房屋产权登记薄》的真实性没有异议，但存在程序瑕疵，因为登记机关没有进行实地查看，更没有到现场绘制房屋附图，仅凭第三人的主观单方陈述就制作了登记薄。对第8组证据即《介休市私人房屋所有权登记审核表》的真实性没有异议，但是存在程序瑕疵，没有对共有人进行调查核实。（二）关于原告杨荣生提供的3组证据。被告介休市自然资源局对第1组证据的真实性有异议，认为证人应当出庭作证，该书面证明材料不符合证据的形式要件；对第2组证据即介休市房屋产权登记发证系统的打印件不认可；对第3组证据即微信截图不认可，该截图是否是本案涉诉房屋，并不清楚，且该证据与本案被诉行政行为没有关联性，认为该组证据不能作为本案的有效证据使用。第三人张桂梅、杨彩霞对第1组证据即证人降某某出具的证明不认可，认为不符合法律规定的证人证言的形式要件；对第2组证据即介休市房屋产权登记发证系统的打印件不认可，因为该打印件没有加盖公章，并且没有负责人或者承办人的签字；对第3组证据即微信截图中房屋室内照片的真实性没有异议，但第三人杨彩霞没有委托房屋中介机构发布过售楼广告。（三）关于第三人张桂梅、杨彩霞提供的2组证据。原告杨荣生对第1组证据的真实性没有异议，但不认可第三人张桂梅、杨彩霞所要证明的内容；原告杨荣生对第2组证据即证人张某的证言不认可，认为该证言不能证明出售房屋给第三人杨彩霞是原告杨荣生的意愿。被告介休市自然资源局认为该2组证据和本案被诉行政行为没有关联性。第三人张桂梅、杨彩霞对证人张某证言没有异议。 本院对上述证据认证如下：（一）关于被告介休市自然资源局提供的8组证据。第三人张桂梅、杨彩霞对该8组证据均没有异议，原告杨荣生对第3、4组证据没有异议，对第1组、第5—8组证据的真实性没有异议，故对第3、4组证据和第1组、第5—8组证据的真实性，本院予以采信。对第2组证据中关于第三人张桂梅和杨彩霞签订过《房屋买卖合同》的证明内容予以采信，但该《房屋买卖合同》是否合法，因涉及到民事案件的审查范围，本院在本案中不做评判。（二）关于原告杨荣生提供的3组证据。被告介休市自然资源局和第三人张桂梅、杨彩霞对该3组证据均持有异议，经本院审核，第1组证据中关于涉案房屋曾经在1999年左右进行过拆旧翻新的证明内容和原告杨荣生以及第三人张桂梅的陈述一致，对该项证明内容，本院予以采信。第2组证据，因无法核实其真实性，又没有其他证据佐证，对该组证据，本院不予采信。第3组证据和本案被诉行政行为没有关联性，本院在本案中对该组证据不予采信。（三）关于第三人张桂梅、杨彩霞提供的2组证据。被告介休市自然资源局认为该2组证据和本案被诉行政行为没有关联性。原告杨荣生对第1组证据的真实性没有异议，对第1组证据的真实性，本院予以采信。证人张某系第三人张桂梅的弟弟，且该证言系孤证，对该组证据的证明内容，本院不予采信。 经审理查明，1976年，原告杨荣生和第三人张桂梅登记结婚，年仅四岁的第三人杨彩霞随母亲即第三人张桂梅和原告杨荣生一起生活。1989年，第三人张桂梅通过抓彩票的方式，从XXXX银行介休市支行举办的活动中取得一套楼房的所有权后将该套楼房变现，又从介休市房管局购买了位于山西省××××、建筑面积为47.21平方米（包括面积为38.53平方米的混合结构北房和面积为8.68平方米的砖木结构北房）的小平房一处，并由第三人张桂梅于1989年10月19日领取了编号为城关字第03575号的《房屋所有权证》。1999年左右，原告杨荣生和第三人张桂梅将上述小平房拆除并翻建为二层楼房，该楼房由原告杨荣生和第三人张桂梅居住。房屋翻建后，原告杨荣生和第三人张桂梅没有到房屋登记部门进行变更登记。2013年9月18日，第三人张桂梅、杨彩霞向原介休市房屋权属登记发证办公室申请办理房屋转移登记，并提交了《房屋买卖合同》、《税收通用完税证》、申请人的身份证明、登记所有权人为第三人张桂梅的城关字第XXXX号《房屋所有权证》等材料。经对申请材料进行审核并对申请人进行当场询问等程序，原介休市房屋权属登记发证办公室于当日作出了准予该房屋转移登记的决定，并由登记机关即介休市人民政府向第三人杨彩霞核发了编号为XXXXXXXX号的《房屋所有权证》。被告介休市自然资源局现保存的档案资料即《房屋产权登记薄》载明的登记内容为：该房屋坐落在介休市××号，房屋性质为市场化商品房，规划批准用途为住宅，土地权属性质为国有，房屋状况系面积为38.53平方米的混合结构北房一处和面积为8.68平方米的砖木结构北房一处，原房屋所有权人为第三人张桂梅、现房屋所有权人为第三人杨彩霞，交易价格为71000元，成交时间为2013年9月18日。 另查明，原告杨荣生因离婚纠纷一案，于2019年4月份向山西省介休市人民法院提起民事诉讼，要求和其妻子即本案第三人张桂梅解除婚姻关系并分割夫妻共同财产。在该院组织调解期间，原告杨荣生获知登记在妻子张桂梅一人名下的上述房屋于2013年9月18日办理了转移登记，由本案第三人杨彩霞领取了XXXXXXXX号《房屋所有权证》。原告杨荣生认为该房屋转移登记行为侵犯了其作为房屋共有权人的合法权益，于2019年7月23日向本院提起行政诉讼，要求撤销原登记机关即介休市人民政府向第三人杨彩霞核发的XXXXXXXX号《房屋所有权证》。 本院认为，（一）《不动产登记暂行条例》施行后，国家实行不动产统一登记制度，将不动产登记职责进行整合。原告杨荣生结合介休市不动产登记职责整合的实际状况，将介休市自然资源局列为本案被告于法有据。（二）根据《房屋登记办法》的相关规定，房屋面积增加或者减少的，权利人应当在事实发生后申请房屋所有权变更登记；房屋发生买卖的，当事人应当在买卖事实发生后申请房屋所有权转移登记；申请人申请房屋登记时应当提交申请登记材料，并对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，且不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。本案中，1989年10月19日登记在第三人张桂梅名下的房屋在1999年左右进行拆旧翻新，面积发生了巨大变化，但第三人张桂梅没有依法申请房屋所有权变更登记。2013年9月18日，第三人张桂梅、杨彩霞共同申请房屋所有权转移登记时，两名第三人并没有按照该房屋的真实状况申请登记，该行为不符合《房屋登记办法》的相关规定，同时也导致登记机关记载于登记薄中的房屋状况和实际状况不符，由此可见，原登记机关介休市人民政府在2013年9月18日为第三人张桂梅、杨彩霞办理的房屋所有权转移登记行为不合法，对原告杨荣生要求撤销该登记行为的诉讼请求，本院予以支持。至于原告杨荣生是否系涉案房屋的共有权人、第三人张桂梅将房屋出售的行为是否合法以及是否侵犯原告杨荣生的合法权益，均不属于行政案件的审查范围，原告杨荣生可以依法通过其他途径予以解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十三条第一款、第七十条第（一）项，《房屋登记办法》第十一条第一、三款，第三十二条第（一）项，《不动产登记暂行条例》第一条，第二条，第四条第一款之规定，判决如下： 撤销原登记机关介休市人民政府于二○一三年九月十八日向第三人杨彩霞核发的编号为XXXXXXXX号的《房屋所有权证》。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 长  柳天青 人民陪审员  王同峰 人民陪审员  赵兰翔 二〇一九年九月十一日 书 记 员  董 菲 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第六条人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。 第六十三条人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件/div> 人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。 人民法院审理行政案件，参照规章。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 2.《房屋登记办法》 第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。 申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖； （二）互换； （三）赠与； （四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； （六）以房屋出资入股； （七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； （八）法律、法规规定的其他情形。 3.《不动产登记暂行条例》 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。