河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初12397号原告（反诉被告）：郑州泰得商业管理有限公司，住所地郑州市**嵩山南路**新生活广场地上**，统一社会信用代码：91410103MA448E5L3N。法定代表人：张丹旭，总经理。委托诉讼代理人：胡延勇、周驰，河南博之律师事务所律师。被告（反诉原告）：张红凯，男，1991年10月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：王聪慧、郭克军，河南陆达律师事务所律师。原告郑州泰得商业管理有限公司(以下简称泰得商业)与被告张红凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张红凯在提交答辩状期间提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告泰得商业的委托诉讼代理人胡延勇、周驰，被告张红凯的委托诉讼代理人王聪慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰得商业提出的诉讼请求：1、依法确认原被告双方2018年4月29日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2019年2月25日解除；2、判令被告将位于郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目二楼2—19/2—20号商铺腾退并交还给原告；3、判令被告支付2018年12月1日至2019年2月25日的房屋租金（56893元）、物业管理费（21335元）及逾期缴纳罚金（45180元）共计123408元；4、判令被告支付2018年12月20日起至商铺实际腾退完毕之日的场地占用费（按照每日1338元计算，即两倍日租金）；5、判令被告支付2018年2月26日起至商铺实际腾退完毕之日的物业管理费（按照每日251元计算）；6、判令被告支付违约金60240元（三个月房租）；7、判令被告承担原告律师费4000元；8、本案的诉讼费用依法由被告承担；（以上各项共计177648元）。事实与理由：2018年4月29日，原、被告签署了《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。在合同中明确约定了双方的权利、义务。合同签订后被告支付了三个月的房租及物业费，计租日期以商场正式开业日为准。2018年8月10日，原告向商场内所有商户发放了《泰得城开业倒排时间节点的工作通知》，明确了商场开业时间为2018年8月30日。2018年8月30日，商场如期举办了盛大的开业典礼，并宴请了商户。因此商场统一于2018年9月1日开始计收房屋租金。被告张红凯的租金以及物业费交至2018年11月30日。按照合同规定，张红凯应于2018年11月15日缴纳下一个季度的房租及物业费。临近交租时间，原告向被告书面下达了《泰得城商户费用催缴单》，但被告到期没有支付任何租金及物业费。原告为此多次与被告沟通，被告均以生意不好等为由拒不支付。2019年2月25日，原告向被告下发了《解除合同通知书》。合同是双方在平等、自愿的前提下签订的、具有法律约束力的文书，作为诚信的市场主体，应当严格按照合同履行自己的义务。经过多次催缴对方仍不缴纳房租的行为已经构成根本违约，给商场造成了很大的负面影响，而且，截至到起诉之日，被告仍然没有将商铺内的设施拆除、清理、清扫，使商铺恢复原状并返还给原告，导致商铺无法对外出租，原告也无法按照预期，收取相应的租金及物业费。给原告造成了很大的经济损失。根据合同法以及双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》之规定，原告不仅可以保留被告支付的履约保证金，还可以向被告主张违约金。故原告诉至法院。被告张红凯辩称，一、原告向答辩人交付的商铺严重漏水，且散发着严重的臭味存在重大的质量瑕疵，且原告拒绝解决问题，给答辩人造成了严重的损失，系原告根本违约在先，原告无权扣除答辩人的租赁保证金，且无权主张律师费。原告与答辩人签订的商铺租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，应对双方均具有拘束力。双方应按照合同约定履行双方的义务。合同签订后，答辩人按照合同约定向原告支付了第一次的租金、物业费，且向原告支付了55220元的租赁保证金，但是原告却没有提供质量合格的商铺给被告，交付的商铺存在重大的质量瑕疵。开业前一天即2018年8月29日，答辩人便发现商铺开始漏水，且散发严重的臭味，且该问题一直持续存在，答辩人一直就漏水及散发臭味的问题与商场招商部的工作人员联系，但均未得到妥善的处理。2018年9月29日晚发生一次像小瀑布一样的严重漏水，导致答辩人来不及抢救货物，造成货物严重污染，损失达76555元，同时也造成了答辩人经营的店铺顶板大面积泡烂，因此原告交付答辩人的商铺存在重大的质量瑕疵，系原告根本违约在先，原告无权扣除答辩人的租赁保证金，且无权主张律师费。二、因原告交付商铺存在重大的质量瑕疵，给原告造成严重损失，原告应当向答辩人赔偿损失178555元，并赔偿违约金60240元。在答辩人发现商铺漏水及散发臭味伊始便与原告招商部的工作人员联系，要求解决漏水及散发臭味的问题，且采取了例如转移漏水区货架及在漏水区放置水盆、水桶等一系列合理的措施以避免造成损失，但是原告均未采取积极的方式解决问题，才导致2018年9月29日发生像小瀑布一样的严重漏水事件，给答辩人造成货品损失76555元，装修顶棚损失102000元，共计178555元。因原告交付的商铺存在重大的质量瑕疵，且因原告消极处理问题，给答辩人造成严重损失，原告应当承担赔偿损失并支付违约金的责任。三、在原告消除违约情形及赔偿损失之前，答辩人有权不支付租金和物业费，以防止自己损失进一步扩大。原告无权主张逾期缴纳租金及物业费的罚金，也无权主张违约金。四、因原告一直未解决商铺漏水及散发臭味的问题，答辩人已于2018年12月21日向原告提出了撤柜申请，但原告未给予回复。2009年2月25日，原告在向答辩人发出解除合同通知书之前，已经将答辩人店铺的门锁上了，在未解除合同之前便将答辩人店铺门上锁的行为属侵权行为，且未给予答辩人腾退房屋的合理时间，原告无权主张2019年2月26日至商铺实际腾退完毕之日的场地占用费及物业管理费。被告张红凯提出的反诉请求：1、请求依法判令解除与被反诉人签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》；2、依法请求反诉被告向反诉原告支付因楼层漏水给反诉原告造成的直接损失共计178555元；3、判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金55220元；4、依法判令反诉被告违约，应向反诉原告支付违约金60240元；5、依法确认反诉被告擅自将反诉原告的店铺上锁的行为侵权，反诉被告无权向反诉原告主张2019年2月25日的租金、物业管理费、逾期罚金、场地使用费等费用；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年4月29日，反诉原被告签订《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》，反诉原告租用反诉被告位于河南省××区××路××号泰得城项目贰楼2—19/2—20号商铺，用于经营品牌为“我享我家”的家具百货。合同签订后，反诉原告依合同约定向反诉被告支付了三个月物业费和55220元的租赁保证金。2018年8月30日，商场正式开业后，反诉原告发现楼上一直漏水，且味道特别臭，反诉原告就楼上漏水问题一直跟商场负责的人员沟通，但商场一直未处理，楼上漏水问题一直持续了一个月，至2018年9月29日晚上，楼上发生了严重的漏水，导致反诉原告抢救货品不及时，造成货品严重污染，造成货品损失76555元。由于持续性漏水原因给反诉原告也造成了装修损失102000元。反诉被告交付给反诉原告的房屋严重漏水，系存在重大的质量瑕疵，不仅影响反诉原告的正常经营也给反诉原告造成了严重的实际损失，已达成根本违约的程度，且违约在先，应当承担违约责任。2019年2月22日，反诉原告因反诉被告将其店门上锁无法正常经营。反诉被告在双方合同解除之前无权将反诉原告的店门上锁，因此反诉被告擅自将反诉原告店门上锁的行为系属违约，反诉被告无权主张。2019年2月25日后的租金、物业管理费、逾期罚金、场地使用费等费用。综上为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求与反诉被告解除商铺租赁合同和商业管理服务合同，并退还反诉原告租赁保证金，向反诉原告承担违约责任，并支付违约金，确认反诉被告擅自将反诉原告的店铺上锁的行为侵权，反诉被告无权向反诉原告主张2019年2月25日后的租金、物业管理费、逾期罚金、场地使用费等费用。原告郑州泰得商业管理有限公司（反诉被告）辩称，赔偿损失无事实依据和证据支持，应当依法予以驳回。针对反诉请求第一项，被告实际房租交付至2018年11月30日，按照合同约定应当于2018年11月15日支付下一个季度的房租，但截止到2019年2月25日仍未缴纳，因此原告依据合同条款19.3条于2019年2月25日向被告送达了解除合同通知书，因此双方之间签订的合同已经于2019年2月25日解除。被告在反诉中主张的各项损失，系由漏水造成，实际上应属于侵权案件，侵权人为三楼商户，该诉求与本案不具有关联性，其依法应当向实际侵权人主张，据此，反诉请求的第2、第4、第5项均没有事实及法律依据。根据合同中有关保证金的相关约定，被告存在根本违约，该租赁保证金依据合同不予退还。根据事实情况该涉案商铺在2018年10月底已经不存在漏水的现象，且之后被告方一直在该商铺正常经营，因此也不存在所谓的各项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2018年4月29日，泰得商业将位于河南省××区××路××号泰得城项目叁楼2—19/2—20号商铺出租给张红凯，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定商铺租用面积共251㎡，张红凯承诺经营品牌为：我享我家，经营业态为：家居百货，约定的交付时间为2018年5月1日，租赁期限自2018年5月1日至2021年5月31日止，装修期为自交付日或实际接收商铺之日起30天，计租期限自2018年6月1日至2021年5月31日，泰得商业应于2018年6月1日前开业，若张红凯签署租赁合同时泰得商业的商场尚未正式开业，则以泰得商业书面通知的商场正式对外开业之日作为计租期限起始日、开业日。自计租日起，该商铺的租金以固定租金方式收取，其中2018年6月1日至2019年5月31日期间的月租金为20080元，租金每3个月支付一次，张红凯在本合同签署后五个工作日或泰得商业付款通知的时间前向泰得商业缴纳预付租金60240元、租赁保证金10000元。除预付金外，张红凯须在每个支付周期最后一个月的15日前支付下个支付周期的租金。张红凯进场装修的，应至少提前20个工作日向泰得商业报批全套装修方案、施工图纸、施工单位主体资格信息资料等并由泰得商业审批通过。租赁期间，张红凯单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为张红凯根本违约，泰得商业有权解除合同，合同在泰得商业书面通知送达之日起解除，且泰得商业有权没收张红凯已支付的租赁保证金，张红凯还应赔偿泰得商业的所有损失并承担本合同约定的其他义务及违约责任。租赁期间，张红凯逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向泰得商业支付违约金。泰得商业因向张红凯催付租金及其他费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有张红凯承担。合同还就其他事项进行了约定。原被告于2018年4月29日签订编号为ZZTC2—19/2—20的《商业管理服务合同》1份，其中约定：每月物业管理费7530元，每三个月支付一次，张红凯在每个支付周期的最后一个月的15日前，向泰得商业一次性足额支付下一个支付周期的物业管理费。装修保证金10000元，装修期施工管理费3765元，装修垃圾清运费1255元。合同还就其他事项进行了约定。在上述合同履行过程中，张红凯依约向泰得商业交纳预付租金60240元、租赁保证金55220元、装修保证金10000元、首期物业费22590元、装修期施工管理费3765元、装修垃圾清运费1255元、临时用水235元等。4、泰得商业向张红凯催要2018年12月、2019年1月、2019年2月租金和物业费，张红凯未交纳，后泰得商业于2019年2月25日以原告拖欠租金、物业费及其他费用构成根本违约为由，向张红凯发出《解除合同通知书》，通知泰得商业于2018年2月25日解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。该通知载明：1、泰得商业有权没收张红凯租赁保证金，并要求张红凯赔偿其损失；2、要求张红凯于2019年2月28日前结清截至合同解除之日止的租金58088.57元、物业费21783.21元；3、要求张红凯按每日399.36元支付逾期支付租金和物业费的违约金；4、对于顾客在张红凯营业期间购买办理的充值卡、会员卡等用于消费的有价证券，张红凯应采取充分、有效的措施联系客户予以退款或采取其他方式妥善解决，并将所有顾客的退卡事宜办理完毕的证明文件提供给泰得商业。泰得商业对此不承担任何责任。同时，张红凯应在原合同终止前向泰得商业交纳保证金20000元，3个月内如无任何顾客遗留问题及纠纷，保证金无息退还；5、要求张红凯于2019年3月2日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还泰得商业。否则泰得商业有权对张红凯的物品及货品进行登记后搬离商铺并按合理方式予以保存，由此产生的费用由张红凯承担。自泰得商业清点登记后15日内，张红凯未向泰得商业提出提取要求并支付费用的，泰得商业有权自行处理张红凯的物品及货品。该通知还载明了其他内容。6、依据《商铺租赁合同》约定，若张红凯未予2019年3月2日将商铺返还给泰得商业，则自2019年3月3日起，张红凯须每日按租赁合同约定的日租金的两倍即1338.67元/日的违约金。5、泰得商业因本案诉讼支付律师费4000元。6、因涉案房屋存在漏水问题导致张红凯销售的货物损坏，其损失价值为53588.5元。本院认为，1、关于合同解除问题。原被告所签订的涉案《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》，是双方真实意思表示，对双方当事人都具有法律约束力，原被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。泰得商业应当按照约定将租赁物交付张红凯，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。张红凯应当按照约定的期限支付租金。合同约定，租赁期间，张红凯单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为张红凯根本违约。泰得商业的开业为2018年8月30日。张红凯已交的租金、物业费等应为2018年9-11份期间的租金、物业费，2018年12月-2019年2月份租金、物业费等费用应于2018年11月15日前交付，但至2019年2月25日泰得商业向张红凯送达解除合同通知前，张红凯仍未交付，根据上述合同约定，张红凯的行为属于合同约定的根本违约情形，泰得商业应有权解除合同，故本院确认原被告双方所签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2019年2月25日解除。2、关于泰得商业收取张红凯的租赁保证金、装修保证金应否返还问题。双方合同约定租赁期间，张红凯单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，泰得商业有权解除合同，并有权没收张红凯已支付的租赁保证金、装修保证金，该保证金的性质是对张红凯履行合同义务的担保，合同中所约定的泰得商场有权“没收”其实际意思是“不予退还”。张红凯未按约定交纳租金构成违约，泰得商场有权依照合同约定对该租赁保证金不予退还。但装修保证金10000元所担保的装修事宜张红凯已经进行完毕，泰得商业不予退还缺乏事实和法律依据，故装修保证金10000元泰得商业应当予以退还。3、关于张红凯所诉的因楼层漏水给其造成的直接损失问题，泰得商业应当对张红凯的该部分损失予以赔付，故本院支持泰得商业赔偿原告因漏水造成的损失53588.5元。4、关于涉案合同解除前的租金、物业费问题。涉案合同解除前的租金张红凯应当按约支付。因涉案商铺租赁期间，泰得商业存在物业服务不到位问题，物业费应酌情扣减，结合本案实际，本院支持张红凯支付泰得商业自2018年12月1-2019年2月25日的租金56893.3元；关于物业管理费，因泰得商业存在服务不到位的情形，对物业费可适当减少，本院酌定按70%进行收取，故本院支持张红凯支付泰得商业物业费13880.3元。5、关于泰得商业要求张红凯支付违约金、律师费问题。原被告双方合同约定，租赁期间，张红凯逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向泰得商业支付违约金。因该项约定过高，本院酌定违约金以66757.6元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年12月1日起至实际付清之日止，高出部分本院不予支持。原被告双方约定泰得商业因向张红凯催付租金费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有被告承担，故泰得商业要求张红凯支付律师费4000元，本院予以支持。6、关于泰得商业要求张红凯将商铺恢复原状，并支付自合同解除后至商铺腾退完毕之日止的场地占用费问题。泰得商业于2019年2月25日向张红凯发出的《解除合同通知书》中，已载明要求张红凯于2019年3月2日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还被告，否则泰得商业有权对张红凯的物品及货品进行登记后搬离商铺进行处理。在该通知中表明泰得商业有处置张红凯涉案商铺中物品及货品的权利，泰德商业未及时行使处置权造成涉案商铺被继续占用的损失，应由泰得商业自行承担，本院仅支持2019年2月26日至2019年3月2日的场地占用费6693元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十四条之规定，判决如下：确认原被告双方于2018年4月29日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》于2019年2月25日解除；原告郑州泰得商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张红凯装修保证金10000元；被告张红凯于本判决生效之日起十日内支付原告郑州泰得商业管理有限公司租金56893.3元，物业服务费13880.3元，并以70773.6元为基数按同期银行贷款利率计算支付自2018年12月1日起至实际付清之日止的违约金；被告张红凯于本判决生效之日起十日内支付原告郑州泰得商业管理有限公司律师费4000元、场地占用费6693元；原告郑州泰得商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告张红凯货物损失53588.5元；驳回原告郑州泰得商业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告张红凯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4053元，由被告张红凯负担1760元，原告郑州泰得商业管理有限公司负担2293元；反诉费2855元，由被告张红凯负担2334元，原告郑州泰得商业管理有限公司负担521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王香玲人民陪审员  孟淑敏人民陪审员  张伟丽二〇一九年九月三十日书 记 员  陈文灿