湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初983号原告：蒋卫华，男，1975年3月5日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：谭小倩，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽君，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。被告：李熙鹏，男，1989年9月5日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。被告：侯全俊，男，1971年8月8日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。上述两被告的委托诉讼代理人：雷海峰，湖南志浩律师事务所律师。被告：何民龙（追加），男，1980年1月3日出生，汉族，湖南省资兴市人，住湖南省资兴市。被告：何代仁（追加），男，1948年8月11日出生，汉族，湖南省资兴市人，住湖南省资兴市。上述两被告的委托诉讼代理人：刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者。第三人：唐忠诚（追加），男，1964年6月20日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。第三人：雷晓银（追加），男，1962年10月16日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。第三人：李熙贵（追加），男，1961年8月12日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。原告蒋卫华与被告李熙鹏、侯全俊、何民龙、何代仁，第三人唐忠诚、雷晓银、李熙贵返还原物纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年7月26日、2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告蒋卫华及其委托诉讼代理人张丽君、谭小倩，被告李熙鹏、侯全俊及其委托诉讼代理人雷海峰，被告何代仁、何民龙的委托诉讼代理人刘谭武，第三人唐忠诚、雷晓银、李熙贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋卫华向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告返还位于桂阳县龙潭街道环城西渠（宝岭东大门斜对面）一楼自南向北的四个连体门面（土地证号为桂国用〈2014〉第13**）给原告；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月17日，李熙鹏、侯全俊与唐忠诚、雷晓银、李熙贵共同签订了《门面买卖合同》，约定将唐忠诚、雷晓银、李熙贵所有的坐落于桂阳县环城西路宝岭公园东大门斜对面的商住楼项目（土土地证号为桂国用〈2014〉第13**）的一楼自南向北的四个连体门面卖给李熙鹏、全俊，总价款约140万元。而上述门面实际为原告所有，上述门面的土地使用证、建设用地规划许可证等证件登记的所有权人均为原告蒋卫华。唐忠诚、雷晓银、李熙贵无权将原告所有的财产出售给其他人，但目前李熙鹏、侯全俊非法占有上述门面。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告李熙鹏、侯全俊答辩如下：1.原告不是适格的主体。2014年5月1日，原告将从桂阳县国土局竞价取得地，桂阳县龙潭街道五云观社区环城西路地编号为2012D-115号（土地土地证号为桂国用2014第13**落于桂阳县龙潭街道环城西渠，宝岭东大门对面）地块，转让给了被告何民龙，并规定原告退出该宗土地的所有权利，被告何民龙取得该宗土地的使用权。原告不能再次以该宗土地使用权人自居，所以，原告不具有适格的主体资格。2.本被告与唐忠诚、雷晓银、李熙贵签订的门面买卖合同合法有效。唐忠诚、雷晓银、李熙贵三人从何民龙处购得坐落于桂阳县环城西路宝岭公园东大门斜对面的商住楼一楼自南向北的四个连体门面，然后又将该门面以140万元的价格卖给本被告，并签订了门面买卖合同书，本被告已经支付给唐忠诚、雷晓银、李熙贵三人88万元购房款，现本被告已经入住该门面经营三年之久。原告对此均未向本被告提出过任何异议。为何在本被告入住该门面三年后，原告才来要求返还门面，原告蒋卫华与被告何代仁、何民龙有其不可告人的目的。3.原告与被告何代仁、何民龙之间有恶意相互串通之嫌，企图侵占本被告的财产。根据《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。从上述规定看，即使蒋卫华没有将土地使用权过户登记给何代仁、何民龙，但是转让协议是生效的。何代仁、何民龙新建的房屋，并以自己名义与唐忠诚等三人签订书面协议抵债，说明门面的所有权及土地使用权一并转让给了唐忠诚等三人，原告蒋卫华再次要求本被告返还四个连体门面。实属与被告何代仁、何民龙两父子恶意串通，故意毁约，企图侵占本被告的财产。综上所，原告的诉求完全是错误的，没有事实依据和法律依据，请法院驳回原告的起诉。被告何民龙辨称，何民龙与蒋卫华于2014年5月1日就案涉的国有建设用地使用权签订过转让协议，但该协议并没有生效，是无效的。何民龙不是本案所涉国有建设用地的使用权人，也不是讼争房屋（门面）的所有权人，也不是该工程的施工人，何民龙没有与李熙鹏、侯全俊以及唐忠诚、雷晓银、李熙贵签订过任何房屋（门面）买卖合同。案涉的国有建设用地使用权是原告的，讼争的四个门面所有权人是原告。被告何代仁辩称，本案所涉的房子是其施工的，包括工资材料款都是其出资的。第三人唐忠诚、雷晓银、李熙贵辩称，蒋卫华不是适格原告。本案所涉的土地使用权是蒋卫华摘牌所得，但在摘牌的基础上溢价20万元转让给了何民龙，就转让该土地使用权还签订了转让协议。该转让协议，土地受让方名义上是何民龙，实际上是何民龙的父亲何代仁，原告已不是该土地的使用权人。该土地的使用权人之所以没有转移登记在何民龙或何代仁的名下以及之后的建房报建手续仍以蒋卫华的名义办理的原因，一是这样做会增加成本，二是因何代仁欠债太多，怕债权人要债。讼争的四个门面所在的整个建筑物全部是何代仁建设，李熙贵也是承建人之一。地基及门面是由李熙贵包料，李伟军施工完成的。土地已经转出，该建筑的报建手续是由唐忠诚办理的，原告不是该建筑的所有权人。讼争的四个门面是唐忠诚、雷晓银、李熙贵从何代仁处采用以房抵债的方式取得的，然后出卖给李熙鹏、侯全俊。原告是因房价暴涨，想收回房产另卖他人，获取暴利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：桂阳县人民政府以挂牌方式出让坐落于桂阳县环城西渠（宝岭东大门斜对面）宗地面积为446.80平方米，宗地编号为2012Ｄ-115项下的国有建设用地使用权，由原告蒋卫华以52万元的价格取得。2014年1月13日，蒋卫华与桂阳县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并取得了《建设用地批准书》。2014年5月1日，蒋卫华作为甲方，何民龙作为乙方，就转让该宗地项下的国有建设用地使用权签订了《转让协议》，该协议的内容如下：“甲方于2014年元月十三日，在国土局竞价取得桂阳县龙潭街道办五云观社区环城西路地编号为2012D-115号地块，该宗土地已与桂阳县国土局签订《建设用地批准书》但尚未办理国有土地使用证，现甲乙双方本着平等、自愿的基础上达成如下转让协议以共同遵守：一、甲方拥有的该宗土地所有权利现以现金方式转让给乙方，甲方退出该宗土地所有权利，由乙方取得该宗土地所有权以《建设用地批准书》为准。二、甲方退出该地块权利后，乙方自行到有关部门办理任何手续，甲方有义务协助。三、该宗土地任何利益与纠纷不由甲方有任何关系，所有由乙方承担处理。四、其他双方无异。五、本协议一式两份，经双方签字生效，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”案外人谢永明以在场人身份在该协议上签了名。在庭审时，蒋卫华以及何民龙的代理人均陈述该协议未实际履行，在协议签订后不久就已口头解除此协议。本院在向何民龙核实时，何民龙的陈述与蒋卫华一致。何民龙还陈述，其既不是该国有建设用地的使用权人，也不是该土地上的建筑物的权利人，对该土地及该土地上的建筑物均不享有任何权利。雷晓银提交的委托人为“何明龙”，落款时间为“2015年8月1号”的《委托书》，该委托书上的委托人的署名及捺印均非其所为，其也从未授权其父亲何代仁在本案所涉的土地上负责房屋的设计、建设、销售及办理相关报建手续。2014年7月2日，桂阳县人民政府就坐落于桂阳县环城西渠（宝岭东大门斜对面）的宗地编号为2012Ｄ-115的宗地项下的建设用地使用权颁发的《中华人民共和国国有土地使用证》，该国有土地使用证的证号为桂国用（2014）第××号，该证记载的土地使用权人为蒋卫华，地类（用途）为住宅。2014年9月29日，桂阳县人民政府就在该宗土地上拟建的住宅楼项目颁发了编号为桂规字（2014）057号建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。该建设用地规划许可证记载的用地单位及建设工程规划许可证记载的建设单位（个人）均为蒋卫华。以上证件的原件均在唐忠诚处。唐忠诚向法院提交的桂阳县住房和城乡规划建设局于2018年1月9日就该住宅楼颁发的序号为（2018）002，编号为431021201801090201的建筑工程施工许可证记载的建设单位为蒋卫华。蒋卫华陈述该住宅楼工程项目系其以包工包料的方式发包给何代仁承建的，其与何代仁没有签订书面的建设工程施工合同，只有口头协议，并委托何代仁办理该住宅楼工程项目所需的各项手续。之后，何代仁又将该工程转包给胡歌武施工。唐忠诚陈述其系受何代仁委托，办理该住宅楼工程所需的报建等相关手续。在该住宅楼未竣工前，何代仁就开始与他人签订房屋（门面）买卖合同，出售房屋或门面，或以房屋买卖的方式抵偿其所负的债务。本案所讼争的四个门面系何代仁采取以房抵债的方式抵给唐忠诚、雷晓银、李熙贵。该四个门面坐落于桂阳县龙潭街道环城西渠（宝岭东大门斜对面）原国有土地使用证号为桂国用（2014）第××号，现不动产权证书证号为湘（2019）桂阳县不动产权第0000568号项下宗地上的住宅楼临环城西渠面一楼。2016年4月17日，唐忠诚、雷晓银、李熙贵与李熙鹏、侯全俊就本案讼争的四个门面签订了门面买卖合同，按建筑面积每平方米5000元，总价款约1400000元，将该四个门面出卖给了李熙鹏、侯全俊。现该四个门面由李熙鹏、侯全俊占有。蒋卫华在知道桂国用（2014）第××号国有土地使用证以及建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等证件在唐忠诚处的情况下，仍以遗失为名，向政府相关部门申请补发了不动产权证书及建设用地规划许可证。补办的不动产权证书证号为湘（2019）桂阳县不动产权第0000568号，补办的建设用地规划许可证编号为桂规字（2014）057补号。2019年4月28日，蒋卫华向法院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案系返还原物纠纷，被告李熙鹏、侯全俊是否应将讼争的四个门面返还给蒋卫华，关键在于蒋卫华是否是讼争的四个门面的权利人，被告李熙鹏、侯全俊对讼争的四个门面是有权占有还是无权占有。一、关于蒋卫华是否是讼争四个门面的权利人问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”讼争的四个门面至今尚未办理不动产登记，其所在的住宅楼也未办理产权登记，但其所依附的土地已在不动产登记部门办理了产权登记。该宗土地的使用权人在不动产登记簿登记的权利人为蒋卫华，建设用地规划许可证上的用地单位（人）登记为蒋卫华，建设工程规划许可证上建设单位（个人）登记为蒋卫华。根据我国房地一体的规则，在该宗土地上合法建造的住宅楼在尚未办理产权登记时，该住宅楼的产权人应判断为土地使用权人，故讼争的四个门面的产权人应依法判断为蒋卫华。李熙鹏、侯全俊提出，2014年5月1日，蒋卫华与何民龙就该宗土地的国有土地使用权签订了转让协议，该土地使用权已转让给何民龙，何民龙已取得了该宗土地的使用权，蒋卫华不是该宗土地的使用权人。李熙鹏、侯全俊的该主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在法律没有特别规定的情况下，基于法律行为的物权变动，原则上应当采取“合意（或法律行为）十公示（登记或交付）”的方式完成。物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付。当事人的合意不能直接产生物权变动的后果，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有完成公示要件，当事人之间在性质上仍然只是一种债的关系，并没有形成物权关系，此时产生的只是债权，不能产生物权变动的效果。第三人主张蒋卫华只是本案所涉土地使用权名义上的权利人，该土地的实际权利人是何代仁。蒋卫华、何代仁对该事实不认可。而唐忠诚、雷晓银、李熙贵、李熙鹏、侯全俊至法庭辩论终结前，均未提供充分的证据证明其主张的事实。因此，不论蒋卫华与何民龙于2014年5月1日就转让本案所涉土地使用权所签订的转让协议是否成立或有效，即使该协议有效，因该国有土地使用权未转移登记在何民龙或何代仁的名下，何民龙、何代仁对该宗土地不享有物权，包括国有土地使用权，以及对讼争的四个门面也不享有物权。二、关于被告李熙鹏、侯全俊对讼争的四个门面是有权占有还是无权占有的问题。讼争的四个门面的产权至今未登记在李熙鹏、侯全俊的名下，故李熙鹏、侯全俊对讼争的四个门面不享有物权，其不能基于物权进行占有。李熙鹏、侯全俊称讼争的四个门面系其从第三人处购得，第三人又系从何民龙处取得。无论讼争的四个门面是何民龙出卖给第三人，或是何代仁以房抵债的方式抵给第三人，因该讼争的四个门面的权利人系蒋卫华，无论是何民龙，还是何代仁对讼争的四个门面以出卖或以物抵债等式处分给第三人，在没有取得蒋卫华的授权或追认的情况下，都属无权处分。故无论李熙鹏、侯全俊与第三人就买卖讼争的四个门面所签订的门面买卖合同是否有效，第三人出卖讼争的四个门面也属无权处分。李熙鹏、侯全俊不能基于其与第三人签订的门面买卖合同取得对讼争的四个门面的占有。李熙鹏、侯全俊对讼争四个门面的占有属无权占有。蒋卫华作为物权人，依法对无权占有其讼争四个门面的李熙鹏、侯全俊享有返还原物的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告李熙鹏、侯全俊在本判决生效后三十日内将坐落于桂阳县龙潭街道环城西渠（宝岭东大门斜对面）不动产权证书证号为湘（2019）桂阳县不动产权第0000568号[注：原国有土地使用证号为桂国用（2014）第××号]项下的宗地上的住宅楼临环城西渠面一楼自南向北的四个门面返还给原告蒋卫华。案件受理费200元，由被告李熙鹏、侯全俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李至勇审 判 员  肖知平人民陪审员  卢志刚二〇一九年九月二十九日法官助理彭凯书记员李洋东附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。