广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0282民初1693号原告：邓华生，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省南雄市，原告：朱雪兰，女，1982年2月10日出生，汉族，住广东省南雄市，以上两原告共同委托诉讼代理人：黄森彬，广东智成律师事务所律师。被告：南雄市中泰房地产开发有限公司，住所地：南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，该公司经理。委托诉讼代理人：官丽琴，广东大同律师事务所律师。原告邓华生、朱雪兰与被告南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邓华生、朱雪兰的委托诉讼代理人黄森彬、被告中泰公司的委托诉讼代理人官丽琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓华生、朱雪兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务；2、判令被告支付原告逾期交房违约金2694.62元（按已付房价款的0.5%）；3、判令被告退回违反法律法规定强制性规定收取的可视门禁系统费2800元；以上合计：5494.62元。4、判令被告立即将与商品房配套的水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月7日与被告南雄市中泰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买房合同》，购买被告所开发的位于南雄市雄州新城城市综合体东侧（大润发东面）中泰华府3幢一单元2302号房，该商品房价款为人民币538924元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2016年6月30日前向买受人交付商品房。同时合同第十二条规定，1．按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。违约金累计不超过已付房价款的0.5%。被告在无法向原告提供有效的相关交楼文件的情况下，电话通知原告收楼，原告拒绝收楼，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。在此期间曾多次与被告协商交楼事宜，然被告一直推脱搪塞。被告曾在中泰华府业主交流会上写下备忘录，承诺原告在2016年9月30日前达到交房入住标准。如逾期未交，则从2016年9月30日后开始按房价总额的万分之十的赔偿以每天计算给业主。但被告仍然未能遵守诺言，未在2016年9月30日前交付房屋。无奈之下，原告现将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告南雄市中泰房地产开发有限公司辩称，一、关于继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务问题。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋2017年7月27日至8月2日期间取得房屋测绘报告，2017年9月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件及建筑工程竣工验收报告等文件，涉案房屋已于2017年9月28日符合双方合同约定的交付条件。答辩人多次通知被答辩人收楼，并在2018年04月25日起，以书面方式通知业主办理收楼手续，并告知业主若逾期未办理收楼手续的，视为已收楼，但，被答辩人却以各种理由予以拒绝收楼。根据双方签订的补充协议第6.2条的约定，若被答辩人在约定的交付日期后15日内没有前来办理收楼手续的，视为被答辩人认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定的交付日期为该商品房的实际交付日期。因此，不存在被答辩人所述的继续履行交房义务的问题。二、关于可视门禁系统费问题。答辩人在售楼及签订合同前已明确告知业主可视门禁费用的收取事宜，答辩人已按双方的约定，将中泰华府小区的可视门禁系统安装到户，业主收楼后，答辩人即将可视门禁系统的室内机交付给业主使用，因此，答辩人不存在违反法律法规的强制性规定收费问题。三、关于水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用问题。中泰华府小区的水、电、天然气以及网络和可视门禁已安装到户，被答辩人可随时开通使用，被答辩人至今未办理收楼手续，也未申请开通使用上述基础设施。根据《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定，天然气、电话通信、有线电视、宽带网络需要被答辩人自行办理开通手续。本院经审理认定事实如下:2015年7月7日，原告与被告南雄市中泰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买房合同》，购买被告所开发的位于南雄市雄州新城城市综合体东侧（大润发东面）中泰华府3幢一单元2302号房，该商品房价款为人民币538924元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2016年6月30日前向买受人交付商品房。同时合同第十二条规定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年息5.35％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。违约金累计不超过已付房价款的0.5%。被告在无法向原告提供有效的相关交楼文件的情况下，电话通知原告收楼，原告拒绝收楼，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告曾多次与被告协商交楼事宜未果。被告向原告承诺在2016年9月30日前达到交房入住标准。如逾期未交，则从2016年9月30日后开始按房价总额的万分之十的赔偿以每天计算给业主。2019年7月19日，被告向原告发出交房通知书一份。原告因此诉讼来院，提出上述诉讼请求。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点：原告提出的各项诉讼请求能否支持？一是关于被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务的问题。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原告提供的收据反映出，原告已按合同约定支付了相应购房款，但被告没有按约定履行交付商品房的义务。2019年7月19日，被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，应视为从2019年7月19日起已交付案涉房屋给原告。因此，原告提出被告继续履行合同，交付商品房给原告的诉求与事实不符，本院不予支持。二是关于被告向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的合同及补充协议又同时约定了原告要求继续履行合同的，合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金累计不超过己付房价款的0.5%。本案中，被告违约时间为2016年6月30日起至2019年7月19日止，根据原告房屋价款为538924元，则其违约金应计算为：538924元×0.5%＝2694.62元。原告诉请被告支付违约金2694.62元符合法律规定，本院予以支持。三是关于被告退回违反法律规定强制性规定收取的可视门禁系统费2800元的问题。原告己支付可视门禁系统费2800元，原告提供了中泰公司出具的收据，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”本案中，中泰公司在房价之外另行收取原告门禁系统费用2800元，违反了上述法规的强制性规定。因此，原告请求中泰公司返还该费用合法有据，本院予以支持。四是关于被告将商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用的问题。本院认为，被告提供了相关的证据材料予以证实，涉案商品房己具备交楼的条件，原告并没有相关证据证明被告交付的商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装不完善，且被告辩称原告收楼后，随时都可以开通可视门禁等基础设施。因此，对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2694.62元给原告邓华生、朱雪兰；二、被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回可视门禁系统费用2800元给原告邓华生、朱雪兰；三、驳回原告邓华生、朱雪兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告邓华生、朱雪兰负担5元，被告南雄市中泰房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈章健二〇一九年九月十六日书记员  陈 薇