辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1292号 上诉人（原审原告、反诉被告）本溪市阳光花园物业有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。 法定代表人姚殿军，该公司经理。 委托诉讼代理人刘凤臣，该公司项目经理。 委托诉讼代理人王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）张旭，男，1973年1月24日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人本溪市阳光花园物业有限公司（以下简称阳光花园物业公司）因物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2019）辽0504民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人阳光花园物业公司的委托诉讼代理人刘凤臣、王英飞，被上诉人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：张旭系本溪市丰华新城小区1 号楼3单元3楼6号业主。2013年6月15日、2015年6月9日、2017年9月24日，阳光花园物业公司与本溪市丰华新城业主委员会签订三份物业服务合同，合同约定了服务期限分别为2013年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日，2017年10月1日至2019年9月30日；还约定了阳光花园物业服务公司对公共部位负有维修义务及其他服务项目，业主按建筑面积每平方米0.7元交纳物业费(从2018年1月起按每平方米0.8元交纳)。合同签订后，阳光花园物业公司即进驻本溪市丰华新城小区服务至今，但张旭以阳光花园物业公司未尽到物业服务义务及物业服务合同签订无效为由一直没有交纳物业费，故阳光花园物业公司来院提起诉讼，张旭亦提出反诉。另查，2018年1月31日，金山街道办事处育欣社区对丰华新城小区业主下发通知，主要内容为：关于丰华新城部分业主反映物业费由0.7元涨到0.8元一事，经金山办事处和育欣社区调查了解，物业费上调违反《辽宁省物业管理条例》第十二条，现告知丰华新城小区关于物业费上调暂不执行。同年2月9日，又下发通知，内容为：针对小区部分业主前期反映，就小区第二届业主委员会在换届过程中，没有严格按照物业管理相关规定程序选举产生业主代表和业主代表选举产生的业主委员会。按照物业管理相关规定，在新一届业主委员会产生之前由育欣社区在办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并按照物业管理相关规定重新选举第二届业主代表、业主委员会。2018年11月15日，金山街道办事处下发会议纪要，主要内容为：办事处认为，原业主委员会及其负责人在选举过程中，没按规定程序操作，故其不具备业主委员会主任身份，其作出的相关决定无效，办事处已按物业管理条例重新选举了业主委员会及其主要成员。2019年4月22日，本溪市明山区住宅与物业管理办公室向阳光花园物业公司下发限期撤离通知书，内容为：根据明山区金山办事处提供的调查意见，对你单位在明山区丰华新城小区业主授权委托存在质疑问题不予采信，现依据《辽宁省物业管理条例》第五十四条，限你单位在7日内撤离丰华新城小区。再查，2015年10月23日，丰华房地产开发公司向市建委出具承诺书，主要内容为：我公司组织开发建设的丰华新城小区工程，已于2008年建成并投入使用，入住百姓至今未取得产权。目前该工程还存在如下问题：住户反映的外墙砖脱落，起鼓，屋面漏雨，小区道路砖起皮等质量问题。针对以上问题，我公司特向市建委作出承诺：对工程存在的问题进行整改，在2016年8月前进行竣工验收，并将后续问题整改完毕。阳光花园物业公司陈述该工程至今未验收，反映问题亦未进行整改。现阳光花园物业公司提起诉讼，要求判令：张旭给付物业费4453元及利息（物业费及利息自欠费之日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼费用由张旭承担。张旭提起反诉，要求判令：阳光花园物业公司违法与丰华新城原业主委员会成员个人签订的物业服务合同无效；2.阳光花园自2013年7月到小区服务以来因严重违约给张旭造成的损失（房屋漏雨维修费1400元、单元楼道内墙皮脱落维修费8000元、单元门维修费700元）。诉讼费用由阳光花园物业公司承担。 原审法院认为：阳光花园物业公司于2013年6月间进驻丰华新城小区，与小区业主形成了物业服务合同法律关系。作为业主理应按照物业服务合同及相关法律规定交纳物业费用；但阳光花园物业公司没有按照合同约定和法律规定全面履行义务(公共部位维修)，虽然阳光花园物业公司提供开发商对市建委的承诺书，但是并不能免除合同约定和法律规定的义务。因此，阳光花园物业公司主张张旭给付物业费不适当，阳光花园物业公司可待履行完相应的义务后，再行主张权利。关于张旭反诉请求中主张阳光花园物业公司与原业主委员会个人签订的物业服务合同无效的问题，因该项请求涉及案外人，故该请求不属于反诉范围，不予审理和确认。至于第二项诉讼请求，房屋漏雨的维修费1400元，因张旭没有提供相关证据证明，无法保护；而本单元楼内墙皮脱落维修费8000元和本单元门维修费700元，亦没有相关证据证明，相关业主可以主张维修义务，故对此亦无法保护。据此，原审法院判决：1.驳回阳光花园物业公司的诉讼请求；2.驳回张旭的反诉请求。案件受理费50元，由阳光花园物业公司负担；反诉费25元，由张旭负担。 上诉人阳光花园物业公司不服原审判决提出上诉，要求撤销原审判决，依法改判驳回张旭的反诉请求，支持阳光花园物业公司的诉讼请求。全部诉讼费用由张旭承担。其依据的事实及理由是：业主反映的外墙脱落、起鼓、屋面漏雨、小区道路砖起皮等工程质量问题是因开发商施工工程中就已存在，不属于物业服务公司对物业服务的范围内，且丰华房地产开发公司已向市建委出具承诺书针对上述工程质量问题进行整改，此义务应由开发商按其承诺履行。 被上诉人张旭辩称：原审判决正确，应予维持。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人阳光花园物业公司自2013年6月15日进驻丰华新城小区后，对丰华新城小区业主进行物业服务，阳光花园物业公司与丰华新城业主之间形成了物业服务合同关系，因此双方均应按物业服务合同约定履行各自义务。现经一、二审查明，阳光花园物业公司未按物业服务合同的约定全面履行园区公共部位的维修义务，故其要求业主交纳物业费请求不符合合同约定。对于阳光花园物业公司提出的上诉意见，因没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当之处，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费五十元，由上诉人本溪市阳光花园物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高广明 审判员  朱 飞 审判员  孙 源 二〇一九年九月十六日 法官助理于璇 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。