云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6416号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**，统一社会信用代码：91530100568825451L。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：王林，男，汉族，1964年7月10日出生，身份证住址辽宁省铁岭市银州区，现住昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告王林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人杨炀、被告王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园5栋1单元2508公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2018年1月14日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金（以月租金942.4元为标准，自2018年1月14日起暂计算至2018年7月16日拖欠的租金为5654.4元）；4、判令被告每逾期一日以月租金的5%（即每日47.1元）为标准，向原告支付自2018年1月14日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2018年7月16日的违约金为8619.3元）；5、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。被告王林答辩称，拖欠房租是事实，但房屋曾漏水严重，我发现漏水第一时间反映给物业公司，物业公司也立即去查看拍照，因为漏水严重我把我残疾的孩子送回了山东，我自己长时间无法居住，有时住宾馆、招待所、朋友家，造成一定经济损失及精神伤害，从2017年7月至今又先后五次拨打过12345市长热线电话，一直到今年四月初，问题还是没有得到解决，无奈我打了十六局负责维修的彭师，并大吵了几次，甚至要拨打焦点访谈电话，这才于2018年4月12日开始维修，但并未维修彻底，所以我才一直拖欠没有缴纳房租。我希望原告方能在房租上给我减免一年半的租金，减免时间为2018年1月至2019年7月。被告称其可缴纳正常居住期间的房租，但是拒绝支付原告主张的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（出租人）与被告王林（承租人）签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同(个人类)》（合同编号：昆公租房普字第××号）（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称租赁合同补充协议），对与本案有关的事项约定如下：1、租赁房屋为公共租赁住房，位于昆明市五华区普惠园******（以下简称“涉案房屋”），月租金为942.4元，合同期限为2016年7月15日至2019年7月14日；2、租金缴纳每6个月为一期，承租方应于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；3、合同签订之日，承租方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金5654.4元；4、如承租方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日以月租金的5％为标准向出租方支付违约金；5、如承租方拖欠租金累计达到6个月，出租方有权解除合同，且不予退还承租方缴纳的履约保证金；6、承租方应当自合同终止或解除之日起30日内腾退房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的两倍支付违约金等。合同签订当日，被告向原告支付了履约保证金5654.4元及2016年7月15日至2018年1月14日的租金16963.2元，之后租金至今未付。2017年7月，涉案房屋的卧室、客厅、卫生间均出现漏水，影响被告正常居住，被告向小区物业报修后，直至2018年6月才维修完成。以上认定事实有《昆明市公共租赁住房租赁合同(个人类)》（合同编号：昆公租房普字第××号）（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、昆明市惠泽物业服务有限公司普惠园（吉惠园）物业服务中心出具的《关于普惠园5-2508室漏水维修情况说明）、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告与被告王林签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告作为出租人应按照合同约定将租赁物交付被告使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告应按照合同约定支付租金。首先，对于原告主张被告支付的欠付租金，因2017年7月至2018年6月，涉案房屋多处漏水影响被告正常居住，故房屋租金应做相应扣除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人应“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十一条规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”2017年7月，被告就涉案房屋漏水报修后，直至2018年6月才维修完毕，期间被告不能正常使用房屋，结合被告在庭审过程中的答辩意见，本院认为应从原告主张的欠付租金中扣除2017年7月至2018年6月（12个月）的租金共计11308.8元。同时原告提供的租金收取发票显示被告就涉案房屋已支付2016年7月15日至2018年1月14日的租金，《房屋租赁合同》约定的租期截止2019年7月14日，故被告欠付租金的起算日应为2018年1月15日，被告应向原告支付2018年1月15日至2019年7月14日的房屋租金，以及2019年7月15日起至被告实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费，并从中扣除因房屋漏水致不能正常使用而减少的租金11308.8元。其次，对于原告的因被告违约而应解除合同并请求被告限期腾房及支付违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因2017年7月至2018年6月涉案房屋漏水影响被告正常居住，原告在此期间没有尽到保持租赁物正常使用状态的义务，故被告未按期缴纳房租的行为不构成违约，本院对原告以被告违约为由请求解除合同并请求被告限期腾房、支付违约金的主张不予支持。另，《房屋租赁合同》约定的租期于2019年7月14日届满，租期届满后续租等其他事宜由双方按合同约定协商解决。对于原告主张的公告费、保全费，因原告未提交证据证明该损失已实际产生，本院不予支持。原告主张的执行费，并非因本案产生的损失，本院亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告王林于本判决生效后十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付2018年1月15日至2019年7月14日的房屋租金，以及2019年7月15日起至被告实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按每月942.4元计算），并从中扣除因房屋漏水致不能正常使用而减少的租金11308.8元；二、被告王林已缴纳的履约保证金5654.4元用以抵偿其应向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付的租金及房屋占有使用费；三、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费657元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担328.5元，被告王林负担328.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李兴元人民陪审员  李贵宝人民陪审员  张 银二〇一九年九月二十三日书 记 员  刘虹妤