贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4036号 上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：毕节市碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。联系电话：0857-863****。 法定代表人：刘利,该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310883797。 委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200910912294。 被上诉人（一审原告）：吴梅，女，汉族，出生于1987年3月29日，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：詹俊宇，男，1985年5月7日出生，与吴梅系夫妻关系。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）与上诉人吴梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据双方合同约定，办理入住手续前，买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。现被上诉人未向上诉人提交办证资料，办理时限尚未开始计算。一审法院认定上诉人应于2018年2月24日前，将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人，有悖双方合同约定。2.一审判决认定上诉人提供的证据证明上诉人收取的安装费不是开户费，应予退还，认定事实错误。在吴梅的置业计划单上明确了水、电、气、闭路电视的代收开户费项目即金额，上诉人代为收取后，转交给了供电局、燃气公司及广电公司，由各相关部门实施开户的电表、燃气表安装及闭路开户。收取费用的部门向上诉人出具了收款依据，其收费方式也是以户数乘以每户金额的方式收取，足以证明上述费用是开户费而不是基础设施建设费用。 吴梅上诉请求：1.补充协议由碧阳恒通公司提供，是格式条款，应按照有利于上诉人一方原则处理。案涉房屋不具备合同约定的交付条件，碧阳恒通公司一直未交付，2017年3月1日，上诉人无房可住，才要求被上诉人交付。如果上诉人不要求交房，逾期办证违约金就一直无法起算，违背生活常理，故应以上诉人主张的时间开始计算逾期办证违约金。2.案涉合同第十三条约定的是逾期交房违约金的计算方式，不是支付时间；根据生活常理，交房之后上诉人与碧阳恒通公司之间才方便计算逾期交房违约金；因此双方合同约定的是一时性债权，到期支付；根据合同约定，案涉房屋2017年3月1日交房，碧阳恒通公司应当在2017年3月8日向上诉人支付逾期交房违约金，因此逾期交房违约金的诉讼时效起算点是交房后第8天，一审判决认定逾期交房违约金部分已过诉讼时效不当。同时，被上诉人承认支付逾期交房违约金7464元，一审仅判决支付6704元，违反了处分原则。 吴梅起诉请求：一、判令被告从2015年1月1日起以原告已付房款389778.00元为基数,按每日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金计算至2017年3月1日止；二、判令被告为原告办理商品房所有权转移登记；三、判令被告从2017年5月31日起以原告已付房款389778.00元为基数,按每日万分之一向原告支付逾期办证违约金计算至被告为原告实际履行商品房所有权转移登记之日止。四、判令被告返还原告四通费4170.00元；五、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定如下事实：2013年6月16日,原被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议,该合同约定原告以总价389，778.00元的价格通过银行按掲方式向被告购买位于贵州省××市××区碧阳国际城第3幢2单元12层4号建筑面积为138.83平方米的商品房,首付119778.00元,银行按揭贷款270000.00元。被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房,否则,被告应按已付房款每日万分之零点五支付原告逾期交房违约金；还约定被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2017年3月1日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。但未向原告支付逾期的违约金，原告诉至本院。另查明涉案房屋至开庭时仍未具备办理转移登记的条件。双方是系委托办证关系，被告向原告收了四通费4170.00元。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房,否则,被告应按已付房款每日万分之零点五支付原告逾期交房违约金；原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2017年3月1日，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告构成违约，应承担逾期交房违约责任，原告诉请被告支付逾期交付商品房的违约金，于法有据，予以支持；根据《补充协议》约定应视为2017年3月1日后的360日内，即2018年2月24日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。由于被告至开庭时仍不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定：“逾期交房的违约金为每日万分之零点五，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为每日万分之一。”合同是双方当事人的真实意思表示，对违约金进行了约定，予以尊重，按双方当事人的约定计算。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年12月31日向原告交付商品房，但被告于2017年3月1日才向原告交付商品房；被告应于2018年2月24日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年3月22日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对原告起诉被告支付从2015年1月1日起至2017年3月1日止逾期交房的违约金，部分已过诉讼时效，支持从2016年3月22日起至2017年3月1日止的违约金，该违约金以原告已付房款389，778.00元为基数,按每日万分之零点五标准计算；对原告起诉被告支付从2017年5月31日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间。但根据双方《补充协议》约定，原告起诉逾期交付办理转移登记的有关文书的违约金只能从2018年2月24日起以原告已付购房款389,778.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止。被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，部份予以采信。 对于原告诉请的办理并交付商品房转移登记的有关文书的问题。因涉案商品房现尚取得初始登记,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。原告主张的四通费，根据被告提供的证据证明被告收取的该费用属安装费不是开户费，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，该费用已包含在购房款内，被告不应再收取，故对原告主张的四通费，予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告吴梅位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元12层4号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书从2018年2月24日起至2019年5月31日（判决之日）的违约金17969.00元（389,778.00元×1÷10000×461天=17969.00元）。2018年6月1日后产生的违约金，仍以389,778.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告吴梅位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元12层4号房逾期交房的违约金6704.00元。该违约金以原告已付房款389，778.00元为基数,按每日万分之零点五标准计算。时间从2016年3月22日起至2017年3月1日止；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还收取原告吴梅的四通费4170.00元；四、驳回原告吴梅的其他诉讼请求。案件受理费261.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 经审理查明：案涉合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.碧阳恒通公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.2015年1月1日至2016年3月21日期间的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；3.碧阳恒通公司是否应当退回收取的水、电、燃气及有线电视开户费。 关于第一个争议焦点。依据《商品房买卖合同补充协议》第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房转移登记的一致意思表示。为此，吴梅需向碧阳恒通公司移交应由买受人提交的办证资料。从本案实际情况看，双方仅明确了出卖人向不动产登记机关递交办证资料的期限，而未约定买受人向出卖人移交办证资料的时间。结合补充协议第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定看，碧阳恒通公司既要求吴梅在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦当确保吴梅不因碧阳恒通公司原因，不能及时向其移交应由买受人提交的办证资料。案涉商品房目前尚不具备办证条件，由此可见，吴梅未能在办理入住手续前提交办证资料是碧阳恒通公司的原因所致，碧阳恒通公司未履行在先义务，阻碍了本案办证条件的成就，应当视为碧阳恒通公司履行办证义务的条件已经成就。据此，一审法院认定碧阳恒通公司应当于吴梅办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内，为吴梅办理商品房转移登记，符合本案实际，碧阳恒通公司逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任。 吴梅上诉认为补充协议约定的条款系格式条款应当按照有利于吴梅的原则处理；经审查，案涉补充协议并没有两种以上解释，协议条款约定的内容具体明确，仅有一种意思表示，对吴梅的该上诉理由，本院不予采信。吴梅一审起诉请求从2017年5月31日起计算逾期办证违约金，不符合双方约定，一审判决不予支持，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。碧阳恒通公司未在双方约定的2014年12月31日前向上诉人交付案涉商品房，其于2017年3月1日才实际向吴梅交付，根据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》第十三条的约定，碧阳恒通公司向吴梅支付逾期交房违约金的时间为2017年3月8日之前，故碧阳恒通公司逾期向吴梅支付违约金的诉讼时效期间应从2017年3月9日起算，上诉人于2019年3月22日提出本案诉讼，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，原审认定吴梅主张2016年3月22日前的违约金超过诉讼时效期间无事实及法律依据，本院予以纠正。 关于第三个争议焦点。碧阳恒通公司在给吴梅的置业计划表上及出具给吴梅的收据上对水、电、燃气及有线电视的费用均明确为开户费，而其提供的证据可以看出其交给燃气公司的是“管道燃气设施款”、交给广电公司的是“安装费”、交给供电局的是“报装材料费”，均不能证实是代吴梅缴纳开户费用，其应当承担举证不力的责任。一审判决认定碧阳恒通公司应当退还向吴梅收取的水、电、燃气及有线电视开户费，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人吴梅的上诉请求，本院对有事实依据的部分予以支持，没有事实依据的予以驳回。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第已项之规定，判决如下： 维持维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3344号民事判决第一项、第三项、第四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告吴梅位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元12层4号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书从2018年2月24日起至2019年5月31日（判决之日）的违约金17969.00元（389,778.00元×1÷10000×461天=17969.00元）。2018年6月1日后产生的违约金，仍以389,778.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还收取原告吴梅的四通费4170.00元；四、驳回原告吴梅的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3344号民事判决第二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告吴梅位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元12层4号房逾期交房的违约金6704.00元。该违约金以原告已付房款389，778.00元为基数,按每日万分之零点五标准计算。时间从2016年3月22日起至2017年3月1日止”； 三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付上诉人吴梅位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元12层4号房逾期交房的违约金，违约金以上诉人吴梅已付房款389，778.00元为基数,按每日万分之零点五为标准，从2015年1月1日起计算至2017年3月1日； 四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。 五、驳回上诉人吴梅的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费261.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担，二审案件受理费1044元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担644元，上诉人吴梅负担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年九月二十七日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千