安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初3491号 原告：汪朝晖，男，1969年10月26日出生，汉族，巢湖市人，中专文化，个体户，住巢湖市。 委托代理人：郭涛，安徽正新律师事务所律师。 被告：巢湖农村商业银行股份有限公司环城支行，住所地巢湖市东风路**，统一社会信用代码：9134018157707010X0。 负责人：翟新华，该支行行长。 委托代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。 委托代理人：祁蒙蒙，安徽蒋平华律师事务所律师。 原告汪朝晖诉被告巢湖农村商业银行股份有限公司环城支行（以下简称巢湖农商行环城支行）合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪朝晖及其委托诉讼代理人郭涛、被告巢湖农商行环城支行委托诉讼代理人祁蒙蒙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪朝晖诉称：2018年1月9日，被告委托安徽鸿晨拍卖有限公司、巢湖市诚信拍卖事务有限公司对案涉房屋在内的多处房屋进行拍卖，并发布拍卖公告。2018年1月26日，原告汪朝晖以219万元的价格竞买到案涉房屋。但原告迟延交付房屋，给原告造成损失，故诉请：1、判令被告支付违约损失人民币约127194.83元（当庭变更：判令被告支付违约损失128143元-52000元为76143元）；以76143元为本金，自2019年4月30日开始，以人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍为利率，支付利息至全部款清之日止；2、由被告承担本案的诉讼费用。 被告巢湖农商行环城支行辩称：原告主张农商行承担违约损失及利息没有事实及法律依据，应依法予以驳回：一、农商行不存在逾期交房的违约事实。《拍卖文件》中已明确约定农商行按房产现状交付，房产现已出租，拍卖成交后，买受人应维持租赁关系至期满，并享受租赁收益。案涉房屋拍卖成交后，农商行已按约将房屋按现状交付给原告，原告未能及时得到房屋使用权，系因承租人违法占用所致，并非农商行逾期交房。拍卖成交后，原告即成为案涉房屋的实际权利人，在租赁关系期限届满后，有权直接要求承租人搬出房屋，但原告一直未行使自己的该项权利，由此造成的损失与原告无关。二、农商行对原告损失的发生不存在过错。首先，拍卖前，原告已书面告知承租人，租赁房屋即将拍卖，拍卖成交后的产权和使用权归买受人所有，承租人在接到该通知后一个月内无条件搬出，腾空房屋移交买受人。其次，在原告未及时办理产权证之前，农商行代原告起诉承租人要求交付房屋、给付房屋占有使用费及赔偿损失，并在判决生效后代原告申请强制执行，且将执行回来的执行款全部交付给原告。三、原告主张76143元损失没有事实依据。首先，《拍卖文件》明确约定，产权证办好后，按房产现状交付。原告于2018年9月份才办好产权证，主张近15个月的逾期交房损失没有依据。其次，损失必须是实际发生的，原告应对自己的实际损失承担举证证明责任，否则应承担举证不能的法律后果。再次，原告已收到52805.17元，应在计算损失数额时予以扣除。 经审理查明：自2014年3月1日起至2018年2月28日，被告巢湖农商行环城支行将巢湖市团结路9号门面房（88.35平方米，巢湖市漱芳楼底层西数第六、七两间，产权证号：房地权证巢湖市字第××号）出租给案外人涂卫东，双方每年签订一次租赁合同，其中2017年3月30日租赁协议约定，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日，年租金6万元（合5000元／月），租赁期间产生的水电费等由涂卫东承担。2018年1月9日，被告上级单位巢湖农村商业银行股份有限公司委托安徽鸿晨拍卖有限公司、巢湖市诚信拍卖事务有限公司对包括案涉房屋在内的多处房屋进行拍卖，并发布拍卖公告。安徽鸿晨拍卖有限公司于2018年1月26日向原告出具一份拍卖文件，该拍卖文件中约定事项栏明确：“买受人（即本案原告）办理好自己的产权证后，委托人（即本案被告）按房产现状与买受人办理房产交接手续。该房产现已出租，租期至2018年2月28日，拍卖成交后，原告应维持此租赁关系至期满，原告付清拍卖款后享受租金收益；标的为现状拍卖，农商行和拍卖人均不承担标的瑕疵担保责任的事实”。后原告通过竞拍卖得该拍卖房屋，2018年2月6日付清房款，并于2018年8月10日办理房产登记手续。2019年4月29日，原告实际取得案涉房屋。现原告以被告迟延交付房屋，给原告造成损失为由诉讼来院，请求：1、判令被告支付违约损失人民币约127194.83元（当庭变更：判令被告支付违约损失128143元-52000元为76143元）；以76143元为本金，自2019年4月30日开始，以人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为利率，支付利息至全部款清之日止；2、由被告承担本案的诉讼费用。 另查明，被告曾就其与涂卫东之间的租赁合同关系起诉案外人涂卫东，经（2018）皖0181民初2279号判决书判决，就涂卫东占用房屋期间的使用费已作处理。该法律文书生效后，被告申请法院强制执行，在执行过程中，涂卫东履行给被告的执行款52805.17元，被告于2019年5月29日通过银行转账给了原告，但该执行案件未执结，涂卫东尚未全部履行生效判决所确定义务。被告已向案外人涂卫东主张了房屋占用期间按约定每月5000元租金计算的使用费用。 再查明，原告申请损失鉴定，本院委托安徽百友房地产土地资产评估有限公司评估，该公司于2019年8月19日出具评估报告，结论为：估价对象月租金单价为98元/平方米.月。按88.35平方米，自2018年2月5日计算至2019年4月29日，估价对象14.8个月租金为128143元。 上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据载卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，原被告之间基于房屋拍卖产生合同关系，依法应受法律保护。被告上级单位巢湖农村商业银行股份有限公司委托安徽鸿晨拍卖有限公司、巢湖市诚信拍卖事务有限公司对包括案涉房屋在内的多处房屋进行拍卖，并发布拍卖公告。安徽鸿晨拍卖有限公司于2018年1月26日向原告出具一份拍卖文件，该拍卖文件中约定事项栏明确：买受人（即本案原告）办理好自己的产权证后，委托人（即本案被告）按房产现状与买受人办理房产交接手续。原告在拍卖文件中“竞买人确认签字”栏签名确认。原告作为具有一定文化素质的完全民事行为能力人，具有相应的认知能力，有充分注意义务。即使签字是在拍卖之后，也可视为原告事后追认。 原告主张损失应如何计算？本院认为，原告损失应分段计算。原告在2018年2月6日付清房款，2018年8月10日办理登记手续，领取房产证，2019年4月29日实际取得房屋。从现有拍卖文件证据分析可反映，原告付清拍卖款后享受租金收益，又被告应在买受人（即本案原告）办理好自己的产权证后，应交付原告房屋，逾期未交，应承担违约责任。故2018年8月10日前应计算租金收益，之后应计算违约而产生的损失。自2018年2月6日起至2018年8月10日，按月租金5000元计算，应为185天，故租金收益为30833.33元（5000×185÷30）。关于违约金损失数额，原告申请损失鉴定，本院委托安徽百友房地产土地资产评估有限公司评估，该公司于2019年8月19日出具评估报告，结论为：估价对象月租金单价为98元/平方米.月。按88.35平方米，自2018年2月5日计算至2019年4月29日，估价对象14.8个月租金为128143元。该鉴定结论中有关估价对象月租金单价98元/平方米.月，系有资质的鉴定部门依法计算得出，可作为本院计算违约损失的依据，但计算期限应以本院查明的事实为准，2018年8月10日至2019年4月29日期间应为262天，故原告2018年8月10日办理房屋登记之后的损失应为75615.82元（88.35×98×262÷30）。原告主张超出部分本院予以扣除。综上，原告损失租金收益和违约损失合计为106449.15元，扣除被告已付52805.17元，被告尚应支付53643.98元。原告另主张自2019年4月30日开始，以人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍为利率，支付利息至全部款清之日止，该诉请本院予以部分支持，即本金基数为53643.98元，月利率应按银行同期同类贷款利率计算为宜。被告辩称合理部分本院予以支持，不合理部分不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告巢湖农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十五天内给付原告汪朝晖租金收益及违约损失合计53643.98元及利息（以本金53643.98元为基数，按银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年4月30日起算至款清日止）； 二、驳回原告汪朝晖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，减半收取1420元，原告汪朝晖负担820元，被告巢湖农村商业银行股份有限公司负担600元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周立群 二０一九年九月二十七日 书记员  孙梦冉 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。