江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3238号上诉人（原审被告）：黄以生，男，1973年9月12日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：李桂荣，女，1972年9月6日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：黄以生（系李桂荣丈夫），男，1973年9月12日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司,住所地连云港市海州区朝阳东路**。负责人：高玉琳，该公司总经理。原审被告：李正明，男，1982年12月18日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：吕庆根，男，1966年8月12日出生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：贾佑志，男，1980年8月13日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人黄以生、李桂荣因与被上诉人江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司（以下简称中意达公司）、原审被告李正明、原审第三人贾佑志房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初10172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后依法组成合议庭，于2019年9月10日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄以生、李桂荣上诉请求：撤销连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初10172号民事判决，改判驳回中意达公司的一审请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足。一审判决适用法律不当。涉案房屋不是中意达公司所有的房屋，中意达公司无权对外出租，也无权收取房租。被上诉人中意达公司答辩称，涉案房子是中意达公司的房子，黄以生、李桂荣通过中介把房子转租给第三人贾佑志。原审被告李正明述称，第一，本案租赁合同应当是无效合同，根据一审被上诉人自己提供的和连云港市住房保障中心签订的房屋租赁合同可以明确看出被上诉人是从2018年11月9日才取得案涉房屋的租赁使用权，此前上诉人是无权租赁该房屋的，且被上诉人和该中心的合同约定，没有经过同意是不得转租的，故本案租赁合同是无效的合同。第二，一审程序违法，一审过程中被上诉人先是起诉李正明一个人，审理过程中发现李正明没有和被上诉人签订租赁合同，又追加了其他当事人，在追加当事人后又将案件的事实、理由、诉讼请求全部变更。一审法院应当驳回中意达公司的起诉或者由上诉人撤回一审重新起诉，但一审法院却继续审理的本案，故我们认为一审程序违法，现请求二审法院撤回原判决或发回重审。原审第三人贾佑志未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。中意达公司向一审法院起诉请求：1.判令李正明、黄以生、李桂荣腾空并返还中意达公司海州区建设东路77号楼4单元202室房屋；2.判令李正明、黄以生、李桂荣支付2017年4月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费（以年租金2400元为标准）以及逾期付款违约金（以月租金200元为基数按日千分之十自2017年3月1日计算至实际支付之日止）暂计算4200元；3.判令李正明、黄以生、李桂荣承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2011年10月份，黄以生以李正明（乙方、承租方）的名义与连云港市民用建筑设计院有限公司（以下简称民用建筑设计院）（甲方、出租方）签订《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落于新浦区建设东路77号楼4单元202室房屋出租给乙方使用；租赁期限自2011年10月20日至2016年10月19日止，每年租金2400元；租金交纳方式：实行先交房租后住用的方式，每半年缴纳一次，由乙方在每年3月1日和9月1日前将该半年的房租预交给甲方；房地产租赁期间，乙方不得转租第三人使用或与第三人互换房屋使用；乙方将在租赁期限届满时及时把房地产还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前贰个月与甲方协商，另行签订新的房屋租赁契约；违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的千分之十向乙方加收违约金；双方约定在承租期内，乙方预先交纳壹仟元人民币给甲方，作为租赁房屋使用保证金，租赁期满后，甲方验房合格后，将保证金退还乙方。双方还对其他事项进行了约定。该合同上“李正明”系黄以生所签。上述合同签订后，黄以生、李桂荣向民用建筑设计院交纳保证金1000元并实际使用涉案房屋，之后黄以生、李桂荣向民用建筑设计院支付租金至2017年3月份，年租金2400元，2017年4月份开始至今未再支付租金。2018年9月份，黄以生、李桂荣将涉案房屋出租给第三人贾佑志使用，并收取租金。2019年3月4日，第三人贾佑志将涉案房屋交付给中意达公司的法定代表人高玉琳。2018年11月19日，中意达公司与连云港市直管公房管理处签订涉案房屋的租赁合同，约定中意达公司承租涉案房屋，租赁期限自2018年11月19日至2020年11月18日。连云港市房产管理局在该租赁合同后方盖章确认。一审法院还查明，民用建筑设计院于2014年9月30日变更登记为江苏中意达建筑设计有限公司。2018年12月13日，江苏中意达建筑设计有限公司出具《权利确认书》，载明：江苏中意达建筑设计有限公司确认与李正明、黄以生、李桂荣签订的《房屋租赁契约》中出租人的所有权利确认由江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司行使。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否有效；二、中意达公司要求李正明、黄以生、李桂荣支付租金、违约金的诉求是否能够得到支持以及支付租金的时间如何计算。关于争议焦点一，黄以生以李正明的名义与中意达公司签订了《房屋租赁契约》，该行为并未获得李正明的追认，对李正明不产生法律效力，该行为所产生的法律后果由黄以生自行承担。上述《房屋租赁契约》系黄以生与中意达公司真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。上述合同到期后，双方并未再签订合同，视为不定期租赁。黄以生、李桂荣实际占有使用涉案房屋，并将涉案房屋转租第三人使用，其应当按照合同约定向中意达公司交纳租金，现因其未按照约定交纳租金，应当承担相应的法律责任。对中意达公司要求李正明承担责任的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，通过庭审查明，黄以生、李桂荣交纳租金至2017年3月份，中意达公司于2019年3月4日从第三人贾佑志处收到涉案房屋，因此对于中意达公司主张从2017年4月份至2019年3月4日期间的租金一审法院予以支持。经一审法院核算该期间的租金为4622.47元，扣除黄以生、李桂荣已给付中意达公司的保证金1000元，黄以生、李桂荣还应给付中意达公司租金3622.47元。关于违约金，因双方约定每逾期一日按月租金的千分之十支付违约金，经一审法院核算黄以生、李桂荣逾期天数为734天，违约金为1468元。因中意达公司已实际收到涉案房屋，故中意达公司申请撤回要求黄以生、李桂荣腾空并返还涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、黄以生、李桂荣于一审判决生效之日起十日内支付江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司房屋租金3622.47元；二、黄以生、李桂荣于一审判决生效之日起十日内支付中意达公司违约金1468元；三、驳回中意达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费用50元（中意达公司已预交），由黄以生、李桂荣共同负担，黄以生、李桂荣于履行一审判决时一并将该款项给付中意达公司。本院二审期间，被上诉人李正明提交连云港市住房保障中心出具的房屋租赁证一份，证明在2018年11月19日之前，涉案房屋是由连云港市住房保障中心出租给姓熊的案外人使用，不是本案上诉人使用。经过质证，被上诉人黄以生、李桂荣对该份证据无异议，中意达公司对该份证据无异议。租赁证中的张磊是中意达公司的工作人员，涉案房屋是中意达公司做宿舍用的，但名字一直是张磊的名字。张磊2009年、2010年左右离职。经过举证、质证，本院对该份租赁证的真实性、合法性、关联性予以确认。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人黄以生、李桂荣是否应当支付房屋占有使用费及违约金；2.一审是否存在程序违法。关于第一个争议焦点，本院认为，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，黄以生、李桂荣上诉称因中意达公司实际从连云港房产管理中心承租涉案房屋，而连云港房产管理中心并不同意中意达公司转租房屋，故中意达公司与黄以生、李桂荣之间的租赁合同是无效的，黄以生、李桂荣也不能向中意达公司支付房屋占有使用费及违约金，对此本院认为，连云港房产管理中心并未向本院提出异议不同意中意达公司转租涉案房屋，即使连云港房产管理中心不同意中意达公司转租涉案房屋，其也无权确认中意达公司与黄以生、李桂荣之间的转租合同无效，且中意达公司与黄以生、李桂荣之间租赁合同也不存在其他无效情形，故中意达公司向其租赁合同的相对方黄以生、李桂荣主张房屋占有使用费及违约金并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十五条第一款第（一）、（二）项的规定，根据案件具体情况，庭前会议可以包括：（一）明确原告的诉讼请求和被告的答辩意见；（二）审查处理当事人增加、变更诉讼请求的申请和提出的反诉，以及第三人提出的与本案有关的诉讼请求。本案中，中意达公司于2019年3月1日向一审法院申请追加当事人，一审法院于2019年3月1日第一次开庭审理，故一审法院准许中意达公司明确诉讼请求、增加当事人并未违反上述规定，黄以生、李桂荣上诉称中意达公司变更诉讼请求和事实理由，并增加当事人，一审法院继续审理系程序违法没有法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人黄以生、李桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（黄以生已预交），由上诉人黄以生、李桂荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年九月二十七日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十五条根据案件具体情况，庭前会议可以包括下列内容：（一）明确原告的诉讼请求和被告的答辩意见；（二）审查处理当事人增加、变更诉讼请求的申请和提出的反诉，以及第三人提出的与本案有关的诉讼请求；（三）根据当事人的申请决定调查收集证据，委托鉴定，要求当事人提供证据，进行勘验，进行证据保全；（四）组织交换证据；（五）归纳争议焦点；（六）进行调解。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×