北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13424号上诉人（原审被告）：强强（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：魏亚龙，总经理。委托诉讼代理人：宋虹，河北宏扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕萍，女，1959年4月26日出生，汉族，北京市同仁堂集团有限公司职员（已退休），住北京市东城区。委托诉讼代理人：李凯（吕萍之夫），男，1959年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人强强（北京）物业管理有限公司（以下简称强强物业公司）因与被上诉人吕萍物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初63438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强强物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回吕萍全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吕萍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、错误。第一，吕萍提供的与北京尚信房地产经纪有限公司签订的《居间合同》，期限为2016年12月1日至2017年1月30日，而其与案外人金彬签订的《房屋租赁合同》期限为2017年2月6日至2018年2月5日，如果我方自2012年12月12日即对其停止了物业服务并断电，吕萍在明知房屋不具备出租照明、用水用电情况下仍将房屋出租他人，明显不合逻辑，且正常逻辑下承租人会对房屋进行考察，本案房屋出租情况不合常理。吕萍在一审中要求提供2017年4月26日到2018年3月29日的租金损失，该期间另案生效判决尚未作出，该房屋不具备租赁条件。即使北京尚信房地产经纪有限公司与金彬在签订合同时没有对房屋进行了解，吕萍现有证据也无法证明其损失。《房屋租赁合同》《居间合同》格式和内容完全一致，且金彬并未在合同落款处签字，且吕萍未提供金彬按照合同约定向她支付房租的证据，因此该《房屋租赁合同》未生效亦未履行，且该合同中仍存在居间等描述，亦无签字，有伪造的嫌疑。第二，吕萍提交的录音证据材料不能证明我方对案涉房屋进行断水断电，恰恰是吕萍不缴纳物业费，而我方仍继续提供服务。报警是因为吕萍无理取闹。第三，吕萍一审中提供的2018年3月7日另案中法院对涉案房屋的现场勘验，显示涉案房屋有电，房屋内有独立的电表，说明我方向吕萍提供了物业服务，进行了供水供电。第四，我方曾多次要求吕萍缴纳物业服务费，但其均以与强强（北京）国际商务酒店有限公司（以下简称强强酒店公司）存在纠纷为由拒不缴纳，还进行打闹，干扰我方物业管理。第四，吕萍于2018年3月30日才补交了2016年到2018年3月29日的物业费，但强强物业公司自2016年至吕萍交纳物业费之日仍一直提供物业服务，故吕萍的损失并非因强强物业公司的原因所造成。吕萍答辩称，不同意一审判决，但我方没有上诉。不同意强强物业公司的上诉请求。录音中，其他业主提交的证据足以证明物业费不是我不交，是强强物业公司不让我交，不向我提供物业服务，我方房屋16个月无法进行使用，法庭勘验时，强强物业公司那天象征性地通了水电，但没有提供卡，电梯无法使用，造成我方两个合同签订之后无法履行。我方找过房管科，他们也与强强物业公司进行过沟通。强强物业公司说过，老板故意刁难我，故意不让我使用，如果我另一起案件不撤诉，就不让我正常使用。另外，不知道强强物业公司提供了什么物业服务，我连楼都上不去。其次，有证据显示物业费不是我不交，是另案法官告诉强强物业公司必须提供给我方提交物业费的途径。关于我方签订的合同，第一个合同因为物业捣乱，第二个合同没有盖章，是因为当时我和强强物业公司协商，要求强强酒店公司对我补偿，三次要求都没有给我，到第四次才给我履约保证金，最后因为强强物业公司没有给电梯卡，造成合同无法履行，最后没有盖章。吕萍向一审法院起诉请求：1.判令强强物业公司赔偿吕萍2017年4月26日至2018年3月29日的房屋租金损失80800元；2.判令强强物业公司赔偿吕萍2016年11月3日至2018年5月4日的房屋租金利息1000元；3.判令强强物业公司退还吕萍已经缴纳的2016年11月3日至2018年3月29日的物业费12725元。一审法院经审理查明：9××2号房屋登记在吕萍名下，系吕萍单独所有。吕萍曾以物业服务合同纠纷为由将强强物业公司诉至一审法院，请求判决强强物业公司恢复对9××2号房屋供电，并要求强强物业公司赔偿吕萍2016年12月1日至2017年4月25日的房屋租金损失28600元。一审法院于2018年4月20日出具（2017）京0105民初47120号民事判决书，判决“一、被告强强（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿吕萍损失一万元；二、驳回吕萍的其他诉讼请求”。吕萍不服前述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年6月22日出具（2018）京03民终7439号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中，吕萍提交其与金彬签订的《房屋租赁合同》，欲证明房屋租赁期限从2017年2月6日至2018年2月5日，租金每月8000元，该合同后来协议解除；提交陈×、高×的证言，欲证明强强物业公司不接收吕萍物业费，拒绝给吕萍提供电梯服务，原因是吕萍与强强酒店公司存在诉讼，强强酒店公司希望吕萍撤诉，但是吕萍没有撤诉；提交录音光盘及文字整理资料，欲证明吕萍要求强强物业公司提供电梯服务，因为强强物业公司与强强酒店公司是一个老板，两个法人，吕萍不撤诉强强物业公司就不提供服务。强强物业公司对上述证据不予认可。一审庭审中，吕萍提交缴费通知单，欲证明吕萍在2018年3月30日补交了2016年11月3日至2018年5月2日的物业费13473.72元；提交2017年3月6日《律师函》，欲证明吕萍曾向强强物业公司发函要求强强物业公司提供物业服务，但是强强物业公司不予理会。强强物业公司对缴费通知单表示认可，但表示《律师函》是在另案第二次开庭时给强强物业公司的。一审庭审中，吕萍提交（2017）京0105民初47120号案件勘验笔录、开庭笔录，欲证明断电事实已经承办法官现场勘验确认。强强物业公司对于卷宗材料的真实性认可。2018年3月29日开庭笔录中强强物业公司确认吕萍没有办理电梯控制卡，当天下午就可以去办。经询，强强物业公司称9××2号房屋的水、电是由其管理，但是整个大楼由强强酒店公司控制水、电。另询，双方确认2018年3月7日起9××2号房屋就正常供电了。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕萍和强强物业公司之间虽然未签订书面物业服务合同，但形成事实上的物业服务合同关系，强强物业公司应向吕萍提供物业服务，吕萍应向强强物业公司缴纳物业服务费用。××2号房屋的用电、涉案楼宇电梯均由强强物业公司管理，根据现有证据可以确认强强物业公司未能确保9002号房屋正常用电、9××2号房屋使用人正常使用电梯，对于9002号房屋的使用价值造成侵害，故对于吕萍要求强强物业公司赔偿租金损失的诉讼请求一审法院予以支持，关于每月损失标准一审法院予以酌定。关于损失计算期间，吕萍已经在另案中主张了2017年4月26日之前的损失，另案笔录中确认在2018年3月29日尚未恢复电梯服务，故对于吕萍的主张期间一审法院予以支持。关于吕萍要求强强物业公司赔偿租金利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于吕萍要求强强物业公司退还其已缴纳的物业费的诉讼请求，虽然强强物业公司在提供物业服务过程中在用电、电梯使用方面存在问题，但吕萍已就前述损失进行主张，其应按期交纳物业费用，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、强强（北京）物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿吕萍二零一七年四月二十六日至二零一八年三月二十九日的房屋租金损失二万三千元；二、驳回吕萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，吕萍与强强物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，强强物业公司应当向吕萍提供物业服务，强强物业公司虽主张其提供了相关物业服务，但并未提供充分证据予以证明，且根据现有证据可知涉案9××2房屋的用电及涉案楼宇电梯由强强物业公司管理，且强强物业公司并未就9××2号房屋的正常用电以及9××2号房屋使用人正常使用电梯提供保障，事实上造成了9××2号房屋使用价值的减损，即便吕萍并未与他人签订房屋租赁合同，上述情况亦造成吕萍就该房屋出租所能获得的预期收益损失，因此一审法院判决支持吕萍要求强强物业公司赔偿租金损失的请求予以支持并无不当。关于吕萍主张的期间，因另案笔录中确认涉案房屋在2018年3月29日尚未恢复电梯服务，故一审法院对于吕萍的主张期间予以支持亦无不当，一审酌定数额亦并无不当，本院对此不持异议。综上，强强物业公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2163元，由强强（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年九月二十七日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷