江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初8778号原告：中海物业管理有限公司南昌分公司，住所地：南昌市西湖区桃花南路**，统一社会信用代码：91360100584020012E。法定代表人：黄伟忠，该公司总监。委托代理人：赖扬平，该公司员工。被告：勒小英，女，1985年1月9日生，汉族，户籍地址为：江西省九江市永修县，现居住地为：南昌市西湖区云锦路436号中海朝阳郡铂宫1栋1单元2503室。委托代理人：石杏平，1982年1月18日生，住南昌市西湖区。系被告丈夫。原告中海物业管理有限公司南昌分公司（以下简称中海物业）与被告勒小英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业的委托代理人赖扬平、被告勒小英的委托代理人石杏平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告支付中海朝阳郡铂宫小区1栋1单元2503室的物业服务费本金9240元及滞纳金2748元，欠费合计11988元（物业服务费及滞纳金自2016年7月1日起计算至全部清偿完毕之日止，现暂计至2019年5月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：南昌中海地产有限公司于2013年3月15日与中海物业管理有限公司南昌分公司签订了《中海朝阳郡·铂宫前期物业服务合同》，委托中海物业对中海朝阳郡铂宫提供物业管理服务，其中约定物业服务费按月交纳，原告应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。2014年12月16日，原告与被告签订《中海朝阳郡·铂宫前期物业服务协议》（以下简称“物业协议”）一份，约定原告为被告购买的中海朝阳郡·铂宫小区1幢1单元2503室，建筑面积为97.75平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理综合服务费2.7元/平方米/月。协议签订后，原告积极为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月1日起拖欠物业管理费，至2019年5月31日止，被告共计拖欠物业管理费9240元，合同违约金2748元，欠费合计11988元，原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉请。原告中海物业提交了如下证据：证据一：被告的身份证复印件、原告的营业执照及法定代表人身份证明、原告法人的身份证复印件证明目的：证明原、被告身份信息及主体资格。证据二：前期物业服务合同证明目的：证明中海物业是合法的由地产选聘的物业服务企业。证据三：前期物业服务协议、业主房产证复印件、房屋交付通知书、入住收楼记录、业主物品文件签收表证明目的：被告是原告所服务小区的业主，享受原告提供的物业服务。根据前期物业服务协议约定，原告为被告购买的中海朝阳郡铂宫小区1栋1单元2503室，建筑面积为97.75平方米的房屋提供物业管理服务。物业管理收费标准为2.7元/平方米，物业费按月缴纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日的次月1日起，每日按应交费用的万分之五收取违约金。证据四：业主欠费明细表证明目的：证明被告从2016年7月1日至2019年5月31日的欠费本金为9240元，违约金为2748元，合计金额为11988元。证据五：微信催费截图、律师函的快递信息单证明目的：证明在欠费期间原告曾以微信、邮寄律师函的方式多次向被告催缴过物业费。证据六：江西省南昌市西湖区人民法院司法建议书；铂宫管理处致南昌市西湖区环境保护局关于中海朝阳郡铂宫商铺餐饮影响业主的函；上述两份函件在铂宫小区公告栏公告的照片；铂宫管理处对西湖区法院司法建议书的复函；证明目的：证明中海物业铂宫管理处对于业主反映的油烟等问题积极协调处理；对于物业公司无强制执行权且非物业服务管理范围内的事项则履行了向有关部门上报问题的职责并及时将问题进行公告。被告勒小英辩称：一、拖欠物业费属实，但具体数额我需要回去核实，拖欠物业费是有原因的，因为我住的这一栋一直存在油烟问题。我从2015年开始就和物业反映过这个问题问题，一直未能解决。期间原告公司有一个郭经理称让我先交物业费再解决问题，但是交过之后还是没有解决油烟问题，所以我就停交了。二、油烟问题是个大问题，外面商铺的油烟从我们两个房间的中间的油烟管道走的，房间都能看到油烟，有一段时间我和家人只能住客厅。后来我们六七个业主自己出钱从一楼开始把管道敲开，直接用水泥把管道堵死。我们差不多花了3000多元钱，物业没有管。被告勒小英提交了如下证据：证据一、照片六张，其中四张是两个房间的插座会冒油烟出来，我用胶带粘死，避免油烟冒出，另外照片二张，一张是玻璃窗的油烟、另一张是插座的黑胶水物业帮我用堵上的，避免油烟进入。证明目的：商铺的油烟会进入我家的两个房间。本院经审理查明确认事实如下：原告与南昌中海地产有限公司签订了《中海朝阳郡·铂宫前期物业服务合同》，由南昌中海地产有限公司委托中海物业对中海朝阳郡铂宫提供物业管理服务；双方约定高层住宅物业费单价为2.7元/㎡/月，物业服务费需按月交纳，原告应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金；此外，合同还对物业服务范围及事项、标准、违约责任等事项进行了详细约定。2014年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《中海朝阳郡·铂宫前期物业服务协议》一份，约定，一、原告为被告提供物业管理服务，期限为业主入伙后至业主委员会成立后签订新物业服务合同止；二、高层住宅物业费单价为2.7元/㎡/月，物业服务费自原告通知被告入伙之日起计算，若被告未按约定缴纳物业费，原告有权要求被告补交并自逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。被告勒小英系南昌中海朝阳郡·铂宫小区1栋1单元2503室的业主，建筑面积为97.75平方米，每月应缴物业管理费263.93元。上述合同签订后，原告按约履行了义务，被告以房屋存在油烟问题为由，自2016年7月1日至今未缴纳物业费，原告多次催缴未果。为此，原告诉至本院，提出如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《中海朝阳郡·铂宫前期物业服务协议》系双方真实意思，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应按约履行。同时，南昌中海地产有限公司与原告中海物业管理有限公司南昌分公司签订了《中海朝阳·铂宫前期物业服务合同》对被告具有约束。合同订立后，原告按约履行了自己的义务，在物业服务过程中，对被告反映的油烟问题已在其职责范围内，及时作出了相应的回复和处理，而被告作为小区业主，应按双方约定向原告交纳物业管理费，对于油烟问题，可以另行向相关责任方进行主张，而不应以拖欠物业管理费等消极的方式处理。综上，被告勒小英自2016年7月1日至2019年5月31日（共计35个月）应缴的物业管理费9237.55元，本院予以确认。考虑到虽然被告处理方式不当，但油烟味道也确实对被告的日常生活造成影响，并非恶意拖欠，故对原告主张被告承担滞纳金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告勒小英于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司南昌分公司物业管理费9237.55元。二、驳回原告中海物业管理有限公司南昌分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，简易程序减半收取计50元，由被告勒小英负担，随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 黄 园二〇一九年九月二十六日书记员 涂美艳