广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3957号上诉人（原审被告、反诉原告）：李水来，男，1965年12月1日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李鹏程，男，1989年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市，系李水来之子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市七里香置业投资有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新风路三村路口，注册号：441900000008349。法定代表人：贾本全。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市远大皮革制品有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇同富东路石碣新世纪花园盈拓丽苑**商铺128，统一社会信用代码：914419007436522292。法定代表人：彭勇。二被上诉人的共同委托代理人：冯鼎峰，广东万言律师事务所律师。二被上诉人的共同委托代理人：湛万杨，广东万言律师事务所实习律师。上诉人李水来因与被上诉人东莞市七里香置业投资有限公司（以下简称七里香公司）、东莞市远大皮革制品有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初21809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。七里香公司、远大公司向原审法院提起本诉请求：1.七里香公司、远大公司与李水来签署的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效；2.李水来向七里香公司、远大公司支付商铺的占有使用费398196.64元（从2008年3月28日起按每月3350.88元计至2017年12月31日为止）；3.本案诉讼费由李水来承担。李水来向原审法院提起反诉请求：1、解除《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》，七里香公司、远大公司承担违约责任，赔偿李水来经济损失1440009.35元；2、若法院判决《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效，七里香公司、远大公司承担缔约过失责任并赔偿李水来经济损失1179067.5元；3、七里香公司、远大公司承担本诉和反诉全部诉讼费用。原审法院依照上述援引的法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认远大公司、七里香公司与李水来于2008年1月12日签订的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效；二、远大公司、七里香公司应于判决发生法律效力之日起五日内共同返还李水来购房款424125元及利息（利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以89036元为本金，从2008年1月8日起，第二段以335089元为本金，从2008年4月17日起，均计至实际清偿之日止）；三、驳回远大公司、七里香公司的其他诉讼请求；四、驳回李水来的其他反诉请求。本案一审本诉受理费7272.94元，远大公司、七里香公司已预交，由远大公司、七里香公司负担；一审反诉受理费8880元，李水来已预交，由远大公司、七里香公司负担4320元，李水来负担4560元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初21809号民事判决书。李水来上诉请求：1.改判原审判决中第一项判决，判决合同有效，解除合同并由远大公司、七里香公司承担根本违约责任；2.改判原审判决中第二判项，除原审判决赔偿金额外，在判决合同有效的情况下，远大公司、七里香公司赔偿李水来一审中提出的赔偿金额的差额（经计算约740009.35元）；若不支持合同有效，即使判决合同无效，远大公司、七里香公司赔偿李水来一审中提出的赔偿金的差额（经计算约479067.5元）；3.改判原审判决中第四判项，判令远大公司、七里香公司承担本案一、二审全部诉讼费用。李水来在二审法庭调查中明确二审的上诉请求与原审反诉请求一致。在合同有效的情况下，按照正常的租金支付，租金按照20年计算。如果法院认为本案是房屋买卖合同纠纷，赔偿2013年至2056年可得利益，按照每年4万元的标准计算。上述两种计算方式均要求计算利息。主要事实和理由：一、原审判决认定本案合同系买卖合同，属于事实认定错误，本案应属租赁合同纠纷。房屋使用权转让合同依照法律规定和依合同约定均可定性为租赁合同。根据房屋使用权转让合同第九条、第二条的约定及合同法第二百一十二条、第一百三十条的规定，李水来仅取得房屋使用权而非产权，远大公司、七里香公司无需转移房屋所有权给李水来，房屋使用权转让合同是一份租赁合同，双方之间产生的明显是租赁关系。二、原审判决第一项认定合同无效，属于适用法律错误，房屋使用权转让合同自始有效，应当予以遵守。房屋使用权转让合同并未约定用于商业用途，没有违反法律规定，而且即使相关条款约定商业用途，仅该条款约定无效，而不影响整个合同的效力。国土部门亦认为改变房屋用途不属于违法情形，涉案房屋使用权转让合同并未违反土地管理法的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无将改变房屋用途的合同认定为无效。根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）明确规定改变房屋用途的租赁合同系有效合同。三、原审判决第二项判决按利息赔偿，属于法律适用错误，应在合同有效的提前下计算赔偿。即使无效，判决赔偿的计算方式也属错误，若不能支持按一审方式计算，也应从2008年至今按3350.88元/月赔偿。合同是有效合同，远大公司、七里香公司擅自解除合同，案涉房屋已被远大公司、七里香公司擅自拆除，导致李水来的合同目的无法实现，远大公司、七里香公司应承担根本违约责任。即使房屋使用转让合同无效，远大公司、七里香公司应承担缔约过失责任并赔偿损失，开发商未取得房屋预售许可证，应承担导致房屋买卖合同无效的过错责任。四、关于合同效力的认定有相关法规和依据可以作出认定。远大公司、七里香公司在二审法庭调查中答辩称：李水来的上诉请求存在选择性自相矛盾，其陈述的理由也存在错误。主要理由如下：一、涉案的商铺使用权转让合同无效，案涉合同是房屋买卖合同，从名字上看双方是对商铺使用权的转让行为达成一致意见，使用权转让就是买卖而非租赁。合同约定的付款方式分两期支付，这与租赁合同的每月支付也是不一样的，商铺使用权的使用方式也是不受限制的，期限约定从2008年至2056年，在此期间李水来是可以自行转让、出租、出售及处分，从李水来的答辩及反诉的表述方式也可以看出是转让行为。从商铺使用权转让合同的名称可以看出，涉案物业是商铺用途，变更了工业用地的性质，李水来关于涉案合同是租赁合同性质以及变更房屋用途会影响租赁合同效力的主张与本案是背道而驰，李水来主张的土地管理法第四、十二、二十六条是规定土地用途分为农用地、建设用地、未利用地三大类，是狭义理解土地分类，本案国土局的答复也没有认定本案改变土地用途是非法行为。商业用途与工业用地是建设用地项目不同类的用地，根据土地管理法第五十六条的规定，改变土地用途需要相关部门的批准，按照李水来的理解只要土地用途是归属三大类之间，不会涉及到审批手续是错误的。李水来在交易中存在过错，在签署涉案合同当中是清楚涉案物业的性质。二、涉案合同不是租赁合同，从合同的名称、总价款、付款方式、时间等可以看出双方是转让关系而非租赁关系。委托经营管理协议书也说明商铺使用权转让合同是转让合同不是租赁合同。三、李水来提供的相关案例存在认识上的错误，与本案的情况不相同，且上述案例与本案没有关联性。经二审审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，李水来在二审法庭调查中主张当时签订案涉《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》时是购买商铺的意向，双方是买卖关系。案涉七里香美食娱乐广场项目所在的地块东府国用（2006）第特279号，使用权人为远大公司，使用权面积为31073.7平方米，用途为工业用地，已取得《建设用地规划许可证》（编号为2005-07-00063）及《建设工程规划许可证》（2007-07-00010至00015）、施工许可证，工程名称为厂房A-F和宿舍，无办理商品房预售许可证的记录。东莞市国土资源局于2018年9月17日作出批复，同意上述地块中的30856.3平方米土地用途变更为城镇住宅用地、商业用地，无偿收回217.4平方米作为石碣镇人民政府储备用地。双方确认现案涉商铺已经拆除。二审期间，李水来提供了如下证据：1.东莞市国土资源局关于政府信息公开申请的答复及附件（关于远大公司原权利人自行改造申请供地的批复、远大公司地块“三旧”改造方案）、关于《远大公司地块“三旧改造方案”》的批复、东莞市城乡规划局信息公开告知书、东莞市住房和城乡建设局关于政府信息公开申请的答复，拟证明案涉商铺取得建设规划许可证，建设手续合法、完善，远大公司、七里香公司通过建设房屋，签订转让合同的方式达到经济收益；2.另案民事判决书，拟证明案涉合同可以认定为有效合同，即使土地用途发生变化，也不影响合同的效力；3.图片，拟证明现案涉房屋已被拆除。远大公司、七里香公司对此发表质证意见，上述相关部门的答复与本案没有关联性，远大公司、七里香公司是按照工业厂房进行报建；另案民事判决书与本案没有关联性。本院认为，本案双方当事人均确认签订案涉《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》时双方的真实意思是买卖案涉商铺，合同内容亦是转让案涉商铺的所有权利，故本案应系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕李水来的上诉与远大公司、七里香公司的答辩，本院具体分析如下：一、关于案涉《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》的效力问题。案涉七里香美食娱乐广场项目所在地块的用途为工业用地，根据《建设工程规划许可证》（2007-07-00010至00015）、施工许可证，案涉地块的建设项目为厂房A-F和宿舍，而双方签订的案涉《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》约定转让商铺的使用权，用途显然是商业用途。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”以及第二十六条第一款“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”的规定，案涉合同违反了上述法律的强制性规定，应属无效合同。二、李水来诉请远大公司、七里香公司赔偿损失能否支持。李水来在一审中明确损失包括本金424125元及利息、房屋涨价等预期利益损失424125元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审法院根据李水来支付款项的时间、金额，判决远大公司、七里香公司共同返还李水来购房款424125元及相应利息，处理恰当，本院予以维持。远大公司、七里香公司明知案涉七里香美食娱乐广场项目所在地块的用途为工业用地以及建筑物为厂房和宿舍，在未办理土地变更登记手续的情况下，擅自改变土地和建筑物的用途，与李水来签订《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》转让商铺的使用权，存在过错；而李水来在签订案涉合同时未能尽到必要的审慎注意义务，亦存在过错。李水来诉请的房屋涨价等预期利益损失，属于合同履行后可能获得的利益，并非实际损失。即使案涉土地及房屋存在涨价，涨价等增值部分应属于其自身的自然增值，应归原权利人即远大公司、七里香公司所有，故李水来诉请远大公司、七里香公司支付房屋涨价等预期利益损失，因欠缺依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李水来的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200.09元，由李水来负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇一九年九月十九日书记员  朱光明