四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0403民初479号 原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市**格萨拉大道****楼旁，统一社会信用代码9151040332709853XK。 负责人：吴金林，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗安发，男，该分公司副经理。 被告：吴群芳，女，1973年10月23日出生，住四川省攀枝花市**。 原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新公司）与被告吴群芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序审理。因案情较为复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2018年8月19日公开开庭进行了审理。原告亿新公司的委托诉讼代理人罗安发到庭参加诉讼，被告吴群芳传票传唤未到庭参加诉讼。案现已审理终结。 原告亿新公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年12月1日至2019年1月31日期间的物业服务费4534.92元、垃圾处置费144元、物业服务费逾期违约金3083.04元，共计7761.96元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月22日原告与蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对被告位于攀枝花市西区格萨拉大道的蓝湖国际小区进行物业管理；物业管理费为电梯住宅0.98元/月/平方米。物业服务费于每月初5日前缴纳，业主逾期交纳物业费，违约金按欠缴物业服务费总额每日3‰收取。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务。被告拖欠2016年12月1日至2019年1月31日的物业服务费和代收垃圾处置费，经多次催缴，被告无正当理由拒交至今，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对物业的正常管理。 被告吴群芳未到庭应诉，未向本院提交答辩状，在举证期限内未向本院提交证据。 对于原告亿新公司提供的物业服务合同、物业管理服务合同备案表等证据，因其系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”被告吴群芳并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴群芳是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为177.98㎡。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的年平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。第二十二条本合同期限三年。”之后，亿新公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新公司催收，吴群芳至今未支付亿新公司2016年12月1日之后的物业服务费。 本院认为，亿新公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同，之后，亿新公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对蓝湖国际小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于亿新公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新公司应按约提供相应的物业服务。吴群芳作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，吴群芳并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，也未举证证明在亿新公司主张的欠费期间其有不交纳物业服务费的正当事由，其应当承担举证不利的法律后果。吴群芳在亿新公司催收后，至今未支付2016年12月1日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。亿新公司要求吴群芳支付2016年12月1日至2019年1月31日的物业服务费4534.92元不违反法律规定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，吴群芳应支付亿新公司代收垃圾处置费144元。亿新公司要求吴群芳支付逾期未付物业服务费的违约金3083.04元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，本院酌情确定违约金为400元。综上所述，吴群芳应支付亿新公司物业服务费4534.92元、代收垃圾处置费144元、违约金400元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴群芳在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费4534.93元、代收垃圾处置费144元、违约金400元，合计5078.92元； 二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告吴群芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  何国环 人民陪审员  王修功 人民陪审员  罗 蓉 二〇一九年九月十日 书 记 员  宋璧君 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。