辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终1930号上诉人（原审被告）：辽宁辰威集团有限公司，住所地：营口市老边区渤海东大街****。法定代表人：李威，董事长。委托诉讼代理人：赵宇，男，1979年2月3日出生，满族，系该公司员工，现住大石桥市。委托诉讼代理人：罗义新，系辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明洋，男，1997年3月18日出生，汉族，系营口松署知识产权代理有限公司销售员，现住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：梁金昌，男，1951年10月5日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省大石桥市。上诉人辽宁辰威集团有限公司因与被上诉人李明洋商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院(2019)辽0811民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽宁辰威集团有限公司的委托诉讼代理人赵宇、罗义新，被上诉人李明洋及其委托诉讼代理人梁金昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人辽宁辰威集团有限公司上诉请求：一、请求法院判令撤销营口市老边区人民法院（2019)辽0811民初802号民事判决书，依法改判或发回重审；二、请求法院判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人既没有口头购房合同，也没有书面签订任何购房合同，而一审判决的内容为“解除双方的商品房买卖合同”，显然是认定事实错误。二、一审中已查明，上诉人已于2016年1月5日将被上诉人在起诉状中提到的房屋（以下简称案涉房屋）出售给案外人贺延梁、岳媛媛，而上诉人也未再向任何人出售过此房屋。本案中涉及的孙亚男并不是上诉人的公司员工，不可能有上诉人对其销售房产的授权。孙亚男利用物业公司借用上诉人的售楼处以及负责上诉人的物业管理的便利，向被上诉人出具了加盖上冒充的上诉人“发票专用章”印章的收款收据，以及交付了案涉房屋的钥匙并收取了购房款，其行为已经构成诈骗。孙亚男目前因涉嫌房屋买卖诈骗（其他案件）已被大石桥市公安机关羁押。被上诉人在庭审中提供的孙亚男出具的收款收据上加盖的“发票专用章”的印章系其私刻，上诉人已当庭提出对该印章进行司法鉴定并随后提交了司法鉴定申请书。但一审法院既没有组织鉴定，判决书中也没有对不予鉴定的理由作出说明，显然是程序错误。三、被上诉人作为一位成年人，应当知道购买房屋必须签订房屋买卖合同、购房款必须交到上诉人的财务部门、接收房屋必须办理入户手续，相反，被上诉人却轻信了孙亚男一面之词，在没有签订房屋买卖合同的情况下将购房款直接汇入孙亚男个人账户，在没有办理房屋入户手续的情况下领取钥匙。正是由于被上诉人的疏忽大意导致孙亚男的诈骗行为得逞。被上诉人存在明显过错，应当为其过错承担法律责任，而不应该将己方过错造成的损失转嫁上诉人。鉴于本案中已发现孙亚男涉嫌房屋买卖诈骗，一审法院应当将本案移送公安机关。因此，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款明显适用法律错误。被上诉人李明洋辩称，一、一审法院判决答辩人与上诉人之间存在商品房买卖合同法律关系且符合法定解除条件，证据确凿，法律适用正确。1、答辩人通过上诉人售楼处进行房屋购买磋商、购买了金域尚景20#楼2-3-2房屋并支付了购房的首付款、收到了收款收据和钥匙。2、此购买行为发生在上诉人的售楼处，该售楼处位置就在金域尚景小区的底商，上诉人作为一个成熟的房地产开发商，如果在其建设开发的小区内存在一个不能代表其进行销售的售楼处，上诉人不可能不发现、不制止、不取缔。在答辩人支付了首付款之后，销售经理向答辩人交付了房屋钥匙。上述所有交易行为，使答辩人有合理理由相信这是上诉人实施的售楼行为，答辩人与上诉人之间存在商品房买卖合同法律关系。3、现鉴于涉案商品房又已由上诉人卖给案外人，从而导致答辩人与上诉人之间的商品房买卖合同关系已在事实上无法履行，上诉人已根本违约，故符合法定解除条件，应当予以解除。二、上诉人上诉理由不成立，应予以驳回。1、本案系答辩人与上诉人之间的法律关系，本质上与孙亚男无关。孙亚男与上诉人之间的关系是他们内部问题，上诉人如果认为孙亚男侵害了上诉人合法权益，可以向孙亚男提出权利主张，上诉人内部管理或授权混乱不能成为对抗外部善意购房人的理由。2、上诉人在一审中仅仅是单方认为财务章“不是正常使用的”并否认孙亚男的身份，但孙亚男具备交付房屋的能力和房屋已经交付给答辩人的事实，已经能够证明答辩人和上诉人之间存在商品房买卖合同关系。作为善意购房人，答辩人有理由相信涉案商品房的售楼行为系上诉人所为，上诉人财务章的真实性与商品房买卖合同关系成立无关。3、上诉人对涉案售楼处长期存在并不断出售房屋具有主观上的明知，其管理上过错应当由上诉人自行承担，与答辩人无关。上诉人提出所谓鉴定、刑事案件等理由，均与本案认定事实无关，上诉理由不能成立。上诉人李明洋向一审法院起诉主张：1.请求被告继续履行购房合同；若被告无法履行，要求被告返还原告预交的购房款200000元，并自200000元现金支付之日起至判决执行之日止，按银行同期存款利率计算赔偿原告利息；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年9月27日，原告李明洋到“辰威·金域尚景售楼处”欲购买被告辽宁辰威集团有限公司开发的“辰威·金域尚景”房屋，通过售楼处接待人员孙亚男介绍，原告决定购买辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋，双方约定该房屋总价款400000元，其中首付款2000元，余款200000元办理贷款。且原告于2018年9月27日、2018年10月6日分别支付120000元、80000元房屋首付款，孙亚男分别为原告出具加盖被告公司发票专用章的专用收款收据，收款收据载明了收款金额、收款项目、收款事由、房款总价(含付款金额和贷款金额)等，并于2018年10月6日向原告交付该房屋钥匙一把。另查，被告辽宁辰威集团有限公司提供2016年1月5日其与案外人贺延梁、岳媛媛就辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋签订的商品房买卖合同和销售不动产统一发票证明案涉房屋已经出卖。一审法院认为，原告李明洋在被告辽宁辰威集团有限公司辰威·金域尚景售楼处通过售楼处的孙亚男接待，交付了辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋首付款，且领取了售楼处接待人员孙亚男出具的加盖被告辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据和房屋钥匙，可以认定原、被告之间存在着事实上的商品房买卖合同关系。被告关于孙亚男不是其单位员工、不能代表被告、收款收据上的财务章是孙亚男私刻的辩解，因原告买房行为发生在被告辰威·金域尚景售楼处，且经过双方磋商，原告交付房屋首付款后孙亚男向其交付了收款收据及房屋钥匙，即便孙亚男不是被告单位员工，原告仍有理由相信孙亚男的员工身份及其代理权。故孙亚男的卖房行为有效，被告的辩解不予采信。鉴于被告提供了该房屋已于2016年出售案外人的商品房买卖合同和已为案外人出具了销售不动产统一发票，故本院确定解除原、被告之间关于辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋的商品房买卖合同关系，被告返还原告200000元的购房款，并自原告起诉之日即2019年4月2日起，按中国人民银行规定的同期银行存款利率计算向原告支付利息；原告返还孙亚男给付其的辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋钥匙。判决：一、解除原告李明洋与被告辽宁辰威集团有限公司就辰威·金域尚景20#楼2-3-2号房屋确定的商品房买卖合同关系；二、被告辽宁辰威集团有限公司返还原告李明洋房屋首付款200000元，并自2019年4月2日起，自实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期银行存款利率计算，向原告支付利息；原告李明洋于被告辽宁辰威集团有限公司返还其房屋首付款并付清其利息时，返还被告辽宁辰威集团有限公司辰威?金域尚景20#楼2-3-2号房屋钥匙一把。上述款项，于本判决生效后十日内给付；逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李明洋的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告辽宁辰威集团有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，上诉人主张孙亚男是营口辰威物业有限公司员工，不是上诉人的工作人员，故其无权代理上诉人对外销售房屋。因上诉人认可将其公司的辰威·金域尚景售楼处借给了营口辰威物业有限公司，并待其公司商品房二期建设工程完工后，还需使用该售楼处对外销售房屋。同时，被上诉人是在上诉人辰威·金域尚景的售楼处通过孙亚男的接待，在售楼处磋商购买房屋事宜，并交付了房屋首付款，孙亚男向被上诉人出具了盖有辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收据，亦向被上诉人交付了案涉房屋的钥匙，虽上诉人对发票专用章的真实性存在异议，但综合上述行为，即使孙亚男事实上无代理权，但作为相对人的被上诉人有理由相信孙亚男具有代理权而与其进行法律行为，该行为的法律后果应由被代理人，即上诉人承担，故应认定上诉人与被上诉人之间存在着事实上的商品房买卖合同关系，因案涉房屋已经由上诉人出售他人，故一审法院解除双方事实上的商品房买卖合同关系且由上诉人返还被上诉人房屋首付款、利息及被上诉人返还案涉房屋钥匙，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人辽宁辰威集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人辽宁辰威集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 黄晓红审判员 段建勇二〇一九年九月三日法官助理张文生书记员李琳