浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初129号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路******。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：王强光，男，1969年7月11日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道**v>法定代表人：赵凤林，该公司经理。委托诉讼代理人：曹静，该公司职工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）与被告王强光、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，被告王强光及其委托诉讼代理人黄仰余、黄平平到庭参加诉讼。被告五洲公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲公司名下坐落于乐清市五洲电工电气城D区10幢309室房地产（以下简称涉案房产）。事实与理由：原告在诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案中申请财产保全，贵院于2018年7月24日查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市包括涉案房产在内的共计127套房地产。贵院针对王强光提出执行异议，作出（2019）浙03执异3号执行裁定，中止对涉案房产的执行错误。被告王强光与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按相关规定进行网签备案，不具有公示效力和真实性；涉案房产由案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司负责经营管理并收取租金，王强光未合法占有；王强光不能证明实际支付了涉案房地产的价款和所支付款项与涉案房地产之间存在关联性；未按规定申请所有权变更登记，与涉案房地产未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，被告王强光对涉案房产不享有排除执行的权利。原告二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书，证明本院于2018年7月5日受理原告二十冶公司起诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，证明本院于2018年7月23日裁定冻结被告五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，证明本院查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市柳青南路2555号五洲电工电气城D区包括涉案房产在内的共计127套房地产；4.（2019）浙03执异3号执行裁定书，证明被告王强光对涉案房产提出执行异议，本院裁定中止对涉案房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，证明该案当事人购买五洲公司房产未与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订商铺经营协议，无法占有商铺，所以王强光不可能占有涉案房产。被告王强光质证认为，证据1-4真实、合法，具有关联性。证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明待证事实。被告王强光辩称，1.其于2017年10月28日与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同已按规定进行网签备案。2.在涉案房产被人民法院查封之前已完成房屋交接手续，合法占有涉案房产。2018年7月24日，其与五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司签订了房屋交接书，完成交接手续。房屋交付意味着不动产已由其占有，交付使用后该房屋的毁损、灭失等风险将由其承担。因该房屋被法院查封，为避免纠纷，尚未进行出租。但是否出租系不动产的收益范畴，与不动产的占有属不同的法律概念。3.在涉案房产被人民法院查封之前，已付清全部购房款538271元。在房屋交付前交纳了房屋面积补差款157元，物业维修资金3423.5元。4.涉案房产因五洲公司的原因被人民法院查封，致使无法办理所有权过户登记。2018年7月24日缴纳印花税、契税15652.86元，不动产登记费用550元，已积极配合五洲公司办理产权变更手续，等待领取不动产权证。因涉案房屋被法院查封，致使产权变更登记无法办理。其对涉案房产享有的权利符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，能够排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。被告王强光提交了如下证据：6.身份证，证明王强光的身份情况。7.《商品房买卖合同》、房价优惠计算单，证明王强光与五洲公司于2017年10月28日签订书面商品房买卖合同，约定购房款总价为585657元，若一次性付清优惠后总价款为538271元。8.温州银行业务回单、农村合作银行分户明细对账单、购房款差价清单、物业维修资金收款收据、浙江省增值税普通发票，证明2017年10月21日，王强光向五洲公司支付定金5万元，2017年10月28日、12月13日，王强光向五洲公司银行转账261196元、227075元，2018年7月24日，王强光补缴房款差价、交纳物业维修资金3423.5元，五洲公司出具购房增值税发票，王强光在涉案商铺被查封之前已付清全部购房款538428元。9.《房屋交接书（商铺）》，证明王强光于查封前与五洲公司完成房屋交接手续并合法占有涉案房产。10.税收缴纳书、不动产登记费用票据，证明2018年7月24日，王强光在税务机关缴纳印花税、契税15652.86元，缴纳不动产登记费550元。11.（2019）浙03执异3号执行裁定书，证明本院裁定中止对涉案房产的执行。原告二十冶公司质证认为：证据6、11真实、合法性，具有关联性。证据7真实性、合法性、关联性均有异议，该合同非备案合同，签订时间有伪造、提前的可能；合同附件不具备证据客观形式，其显示的0.92、0.98、0.82折价系数形成的先决条件是签订委托管理协议，因此，王强光未与五洲公司签订委托管理协议，就是未占有涉案房产。证据8真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明王强光在涉案商铺被查封之前已付清全部购房款538428元的事实。证据9真实性、合法性、关联性均有异议，是五洲公司为配合执行异议之所的虚假文书，即使房屋交接书真实，亦不能证明王强光合法占有涉案房产。证据10真实性没有异议，关联性有异议。涉案房产属于商品房预售，应适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。王强光未依照《商品房买卖合同》第九条约定，未在签订合同后的30日内督促五洲公司对合同进行网签备案，在交付后怠于行使房屋交付的先期义务，以致未能及时办理过户手续。被告五洲公司辩称，1.贵院对王强光提起的案外人执行异议作出的执行裁定，认定事实清楚，符合法律规定；2.其与王强光签订《商品房买卖合同》的时间早于法院作出查封裁定的时间，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方均有约束力，均应严格遵守。网签备案程序是行政机关行使行政管理职能的行为，对于合同效力和房屋买卖行为的真实性没有影响；3.涉案房产交付王强光的时间早于法院作出查封裁定的时间，该房屋交付于王强光之后，王强光即有权合法占有该房屋。至于王强光是自行出租、委托第三方出租还是借给他人使用或者自己使用，皆系其自由处分财产权的行为，对于合法占有的事实没有影响；4.交款事实有银行转账凭证、收据和发票予以证明，时间、金额均与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明已经支付全部房屋价款的事实；5.非因王强光自身原因未办理过户登记。双方在申请正常办理产权转移登记手续时，发现该房屋已被本院查封，无法办理。原告的起诉无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.证据5系乐清市人民法院于2017年11月10日作出的有关原告张望远、高思与被告五洲公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书，该判决与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。2.证据6-11，真实、合法、具有关联性，本院予以认定。本院审理查明，2017年10月28日，王强光与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王强光购买由五洲公司开发建设的坐落于乐清市五洲电工电气城D区10幢309号商品房，建筑面积68.45㎡，单价8555.98元，总价585657元，买受人按第3种方式付款，即应于本合同签订同时向出卖人支付购房款311196元，其余购房款274461元。王强光没有按照合同约定第3种方式付款，而是按照一次付款方式。合同签订前后，王强光于2017年10月21日向五洲公司银行转账5万元，于2017年10月28日向五洲公司银行转账261196元，于2017年12月13日向五洲公司银行转账227075元，此后又补缴面积差价款157元，合计支付房价款538428元。五洲公司向王强光出具浙江增值税普通发票，3423.5元物业基金收款收据，王强光缴纳了契税、印花税共计15652.86元，不动产登记费550元。2018年7月24日，五洲公司、王强光和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，约定由王强光接收商铺且由王强光转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司经营管理。另，原告二十冶公司为与被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提起诉讼，并于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，请求对被告五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封被告五洲公司的财产，以109854047.5元限。本院（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书载明，2018年7月26日查封被告五洲公司名下包括涉案房产在内的共计127套房屋。被告王强光不服，向本院提出执行异议。本院于2019年1月30日作出（2019）浙03执异3号执行裁定，中止对涉案房产的执行。原告二十冶公司不服，提起本诉。另查明，五洲公司柳白新城D地块基建项目于2015年9月13日开工，于2017年12月11日竣工验收，已于2017年12月28日在乐清市住房和城乡规划建设局备案。本院认为，本案的争议焦点一是涉案房屋何时被查封，二是王强光对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。关于争议焦点一，原告主张根据（2019）浙03执异3号执行裁定书表述“本院于次日查封涉案房产”，查封时间应认定为2018年7月24日。本院认为，查封已登记不动产的具体查封效力发生的时间确定，应当依据查封的是特定不动产还是一般财产查封分别确定，针对裁定查封特定不动产的查封效力发生时间为裁定送达之日，针对裁定查封一般财产的查封，还需要查封不动产的，需要执行部门与不动产登记管理部门核实确定需要查封的不动产之日才发生查封效力。本案中，本院于2018年7月23日作出的（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封五洲公司限额109854047.5元的财产。乐清市不动产登记部门应当在接到民事裁定书后，查询确定需要查封的不动产后才能予以查封。况且乐清市不动产登记部门于同月26日签收协助执行通知书予以查封涉案房产，而本院执行部门出具的（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书亦载明2018年7月26日查封涉案房屋，故应认定涉案房屋的查封时间为2018年7月26日。关于争议焦点二，《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.王强光已在涉案房产被查封前与五洲公司签订书面买卖合同。王强光与五洲公司已于2017年10月28日签订《房屋买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。本案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告主张该商品房买卖合同非网签合同，不应认定该合同的真实性，合同签订时间可能提前的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。2.王强光已支付全部价款。王强光支付的总价款虽与合同约定的金额不一致，但王强光主张支付方式由合同约定第3种方式变更为第1种一次性付款，享受房价折扣优惠的意见，应当予以采信，而且王强光支付的房款与五洲公司出具的增值税普通发票的金额一致，王强光提供的证据已形成完整证据链，可以证明其已全额支付购房款538428元。3.王强光已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。五洲公司、王强光和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，王强光接收涉案房产后，有权占有、管理、使用涉案房产，并有权将涉案房产转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理，转交行为也是行使占有使用的权利变现。原告二十冶公司主张《房屋交接书（商铺）》系伪造，王强光、五洲公司与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理之间不存在房屋交付的事实，五洲公司才是涉案房产的实际占有人，没有证据支持，本院不予采信。4.王强光于2018年7月24日接收涉案房产的当日向不动产登记部门申请不动产登记，但因涉案房屋于2018年7月26日被查封而未能办理产权过户手续，不属于因王强光自身原因导致涉案房屋未办理过户登记的情形。综上，王强光对涉案房屋享有的民事权益能够排除强制执行。原告五洲公司的起诉理由不充分，本院不予支持。被告五洲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费9183元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  吴忠烈审 判 员  张 丹人民陪审员  李宜泽二〇一九年九月二日代书 记员  曹 爽