山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3544号上诉人（原审原告）：徐莉莉，女，1987年11月12日出生，汉族，临沂市郯城县郯城街道归义小学教师，住山东省临沂市河**。委托诉讼代理人：商晓，山东坤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴菲，男，1985年12月13日出生，汉族，住山东省泗水县。被上诉人（原审被告）：都凡强，男，1968年4月21日出生，汉族，农民，住山东省泗水县。被上诉人（原审被告）：泗水县千之家房产经纪有限公司，住所地：泗水县泗河办三发舜和**综合楼**房，统一社会信用代码：91370831399646793B。法定代表人：杜现爱，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高波，山东亚联律师事务所律师。上诉人徐莉莉因与被上诉人吴菲、都凡强、泗水县千之家房产经纪有限公司（以下简称千之家公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2019）鲁0831民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐莉莉上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、徐莉莉未授权吴菲擅自处分两人共同共有的房屋，吴菲未经徐莉莉同意，无权擅自出卖两人共同共有的房屋。都凡强明知涉案房屋的性质是共同共有(徐莉莉与吴菲共同共有)、徐莉莉依法享有不动产物权且未征得徐莉莉同意的情况下，仍然购买涉案房屋，应当认定都凡强知道吴菲没有处分权，都凡强具有重大过失，不构成善意。徐莉莉与吴菲原系夫妻，2018年4月28日，两人在泗水县人民法院调解离婚，离婚时，两人约定分割夫妻共同财产，但徐莉莉并未授权吴菲独自处分涉案房产。2018年8月23日，吴菲在徐莉莉不知情的情况下通过千之家公司将涉案房屋卖给都凡强，三被上诉人签订《房房屋买卖合同》一份，徐莉莉未在合同上签字，也未授权吴菲全权代理自己处理房屋买卖事宜。二、物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”《最高人民法院关于印发关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权力，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十六条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失，应当认定受让人为善意。”吴菲未经徐莉莉授权擅自处分共同共有的房产，应当认定为无效。都凡强在明知涉案房屋系吴菲与徐莉莉共同共有的情况下，仍然购买涉案房屋，应当认定为其知道吴菲无处分权，具有重大过失，不构成善意，不符合法律上的善意取得，都凡强应当返还涉案房屋。三被上诉人在徐莉莉不知情的情况下，签订的《房屋买卖合同》的行为违反了上述法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，涉案合同无效。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。都凡强辩称，要求维持原判。千之家公司辩称，一审认定事实正确，适用法律准确，请求二审法院予以维持。经我公司居间，吴菲与都凡强达成的55万元的购房合同有效，吴菲与都凡强不存在恶意串通的情况。徐莉莉、吴菲协议离婚时约定的房产出售价格是55万元，都凡强以上述价格购买，属于善意取得，该购买行为合法有效。都凡强购买涉案房产后履行了全部的付款义务，也已实际占有使用涉案房屋，故都凡强已取得涉案房屋的产权。徐莉莉如未得到涉案房屋的出售价款应向吴菲主张权利，而不是在明知的情况下无理诉讼。吴菲未作答辩。徐莉莉向一审法院起诉请求：请求依法确认被告吴菲与被告都凡强于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》无效，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告徐莉莉与被告吴菲原系夫妻，2018年4月28日，两人在本院调解离婚，两人约定：其两人名下的泗水县三发舜和帝景2号楼3单元1103室房产一套出卖后（55万元），还银行贷款18万元，剩余（37万元）两人平分（18.5万元），待房子卖出后3日内被告吴菲还原告徐莉莉父亲徐有好款5万元。5月份，被告吴菲通过被告泗水县千之家房产经纪有限公司将该房屋出售信息发布，被告都凡强亦通过被告泗水县千之家房产经纪有限公司予购买该房屋。2018年5月6日，被告吴菲与被告都凡强、泗水县千之家房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定由被告都凡强购买该房屋，价款55万元（含定金1万元），首付17万元，剩余37万元，分期支付。被告吴菲将18万元用于偿还房贷后，将登记在原告徐莉莉及被告吴菲名下的不动产证交付给了被告泗水县千之家房产经纪有限公司。2018年8月23日，被告吴菲与被告都凡强再次签订房屋买卖合同，变更了房款的支付方式，约定首付款为44万元，被告都凡强在2020年4月28日之前过户，当天把剩余10万元打入甲方账户。2018年9月1日，被告吴菲给被告都凡强出具收到条，证实收到房屋首付款45万元。一审法院认为，2018年5月6日，原告徐莉莉与被告吴菲协议离婚时，约定将其共同财产泗水县三发舜和帝景2号楼3单元1103室房产一套以55万元价格出卖，出卖后还银行贷款18万元，剩余37万元两人平分。被告吴菲与被告都凡强签订房屋买卖合同，将该房屋以55万元卖给被告都凡强。现原告主张被告吴菲与被告都凡强签订的房屋买卖合同因双方恶意串通，损害原告的权益而无效，但根据原告与被告吴菲的离婚调解书，双方对该房屋以达成协议以55万元价格出售，现被告都凡强亦是以55万元的价格购买了该房屋，被告吴菲与被告都凡强并不存在恶意串通的情况，故原告的主张，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告徐莉莉的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该法律规定，吴菲是否取得涉案房屋的所有权或处分权，不影响其与都凡强签订的房屋买卖合同的效力。徐莉莉以吴菲没有单独处分权为由要求确认吴菲与都凡强签订的房屋买卖合同无效，与法相悖，本院不予支持。徐莉莉主张吴菲与都凡强恶意串通损害了徐莉莉的合法权益，但对此没有提供充分有效的证据予以证实，徐莉莉应当承担举证不能的法律后果。综上，徐莉莉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人徐莉莉负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年九月十七日书记员  刘纯子