海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1351号上诉人（原审被告）:三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫源****商铺。法定代表人：吕超明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚爱家家园旅游地产有限公司，住所，住所地：海南省三亚市天涯区外贸路海岸人家小区****div>法定代表人：孙伟玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方维，海南言必信律师事务所律师。原审第三人:三亚南航房地产开发有限公司，住所地：海，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路**中信南航大厦**>法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭艳妹，该公司法务。委托诉讼代理人：朱兰英，该公司营销经理。上诉人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑房地产公司）因与被上诉人三亚爱家家园旅游地产有限公司（以下简称爱家家园公司）、原审第三人三亚南航房地产开发有限公司（以下简称南航房地产公司）合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。德佑房地产公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判德佑房地产公司无需向爱家家园公司支付销售佣金94600元；二、请求判令爱家家园公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、南航房地产公司已认定涉案房源系自来访客户，并不属于爱家家园公司的分销客户，爱家家园公司无权向德佑房地产公司主张销售代理佣金。南航房地产公司一审中称，涉案的房屋均为自来访客户只能计提2%的佣金。根据德佑房地产公司与爱家家园公司签署的《合作销售协议》第六条佣金结算及客户确认的约定，(1)客户的归属实际由南航房地产公司进行确认；(2)客户的实际确认以南航房地产公司出具的规定为准；(3)德佑房地产公司在收到爱家家园公司的全部销售佣金后，无争议的情况下将佣金支付给爱家家园公司。但本案中，涉案的4套房源均不仅存在争议，且已被南航房地产公司认定为“应按自来访渠道成交房源计提代理佣金”。由于南航房地产公司认定，涉案的4套房源均属于自来访客户，并非分销公司的带看客户，所以爱家家园公司无权向德佑房地产公司主张销售代理佣金。且根据德佑房地产公司与南航房地产公司签署的《中信南航大厦全案独家销售代理委托合同》中约定自来访客户，南航房地产公司仅需向德佑房地产公司支付相当于房屋成交价2%的佣金，即使从公平合理的角度而言，德佑房地产公司仍无法向爱家家园公司支付相当于涉案房源成交价3%的佣金。二即使贵院认定涉案房源系爱家家园公司带看并成交，但根据合同的约定南航房地产公司未向德佑房地产公司支付全部涉案房源的销售代理佣金的情况下，爱家家园公司仍然无权向德佑房地产公司主张支付佣金。根据《合作销售协议》第六条第4款“在甲方收到合作项目开发方支付的全部销售佣金(且无争议)后10个工作日内，按照约定将应支付给乙方的销售佣金直接付至乙方。”及第七条的相关约定，佣金支付条件不仅仅是南航房地产公司认定涉案房屋系爱家家园公司带看并成交，同时也要满足南航房地产公司已向德佑房地产公司支付全部佣金条件后，德佑房地产公司才能向爱家家园公司支付佣金。即使贵院认定涉案房源系爱家家园公司成功销售，佣金亦不满足结佣条件，德佑房地产公司亦不构成违约。因为在德佑房地产公司未收到南航房地产公司支付全部佣金的情况下，爱家家园公司无权按照《合作销售协议》向德佑房地产公司主张销售代理佣金。一审中南航房地产公司亦认可德佑房地产公司销售涉案房源后，南航房地产公司自每套房源扣除10%的保证金，未向德佑房地产公司支付全额销售代理佣金。综上所述，涉案房源既不属于爱家家园公司带看并成交的客户，且南航房地产公司未向德佑房地产公司支付全额佣金的情况下，爱家家园公司无权向德佑房地产公司主张销售代理佣金。原审法院认定事实和适用法律错误，恳请法院依法查明案件事实，依法维护德佑房地产公司的合法权益。爱家家园公司辩称，一、德佑房地产公司以涉案房源被南航房地产公司定性为自来访客户为由拒付佣金不能成立。1、从爱家家园公司与德佑房地产公司合同第六条第1款的约定，可以看出，涉案房源的性质爱家家园公司与南航房地产公司均可以进行定性，爱家家园公司主张的涉案房屋由南航房地产公司定性是德佑房地产公司与南航房地产公司之间的约定，德佑房地产公司未告知爱家家园公司，且爱家家园公司不是合同的相对方，不能对爱家家园公司产生约束力。2、涉案四套房源，系爱家家园公司带看且按照与德佑房地产公司的合同约定进行了报备，报备后也得到了德佑房地产公司报备系统及案场工作人员的确认，这一事实，德佑房地产公司是无异议的。就此，德佑房地产公司亦将爱家家园公司的四套房源向南航房地产公司进行报备，显然，德佑房地产公司是认可爱家家园公司的房源为分销客户房源而非自来户房源。3、至于南航房地产公司将德佑房地产公司的报备定性为自来户房源，德佑房地产公司在一审中的理由为与南航房地产公司之间在报备时未能有效衔接。南航房地产公司的理由为德佑房地产公司报备时间晚于南航房地产公司与德佑房地产公司之间合同约定时间。这显然均非爱家家园公司之过错，报备经过了系统确认，爱家家园公司有理由相信其已有效完成了报备义务，其在报备之后带客户进入销售现场，对销售佣金的期待合理，德佑房地产公司不能将自身过错引起的责任推卸给爱家家园公司，并以此拒绝支付爱家家园公司应得的佣金。二、德佑房地产公司依照《合作销售协议》第六条第4款拒付爱家家园公司应得佣金无事实依据。爱家家园公司认为涉案《合作销售协议》第六条第4款的适用前提为德佑房地产公司及南航房地产公司均认可涉案四套房源为爱家家园公司的分销房源，南航房地产公司亦按照分销房源（总房款6%)的标准向德佑房地产公司支付佣金的情形。但本案在事实上，南航房地产公司因德佑房地产公司之过错，不认可涉案房屋为分销房源，已经按照自来访客户（总房款2%)的标准向德佑房地产公司支付了全部的佣金，德佑房地产公司亦收取该笔佣金并拒绝向支付爱家家园公司任何费用，因此，德佑房地产公司也是不承认爱家家园公司的房源为分销房源的。那么在此种情形下，德佑房地产公司主张适用该条款并无事实基础，爱家家园公司既巳履行了合同义务，则有权按照约定行使权利，因德佑房地产公司、南航房地产公司衔接出现失误或者就是德佑房地产公司自身的过错导致爱家家园公司无法取得佣金，德佑房地产公司也应当按照《协议》第八条第1款之约定来赔偿支付佣金损失94600元。综上所述，爱家家园公司认为德佑房地产公司的上诉理由毫无事实根据，于法无据。原审法院查明案件事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法维持原判！南航房地产公司述称，本案的法律关系和南航房地产公司与德佑房地产公司之间的法律关系是不同的两个法律关系。南航房地产公司已经按照与德佑房地产公司的合同与其进行了结算，不管是字来访客户还是分销客户，只要没有提前半个小时报备，南航房地产公司都是按2%来算给德佑房地产公司的，是南航房地产公司之间的支付约定，与本诉中争议的是否来自来访还是分销客户无关。爱家家园公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令德佑房地产公司支付欠付的销售佣金94600.23元以及违约金（自2017年6月25日起暂计至爱家家园公司起诉之日，为17538.88元（94600.23元×0.3‰×618天），实际应计至德佑房地产公司付款之日﹞；2.判令本案诉讼费由德佑房地产公司承担。一审法院认定事实如下：2016年2月10日，爱家家园公司与德佑房地产公司签订《合作销售协议》（编号：0003611，以下简称《协议》），约定由爱家家园公司配合德佑房地产公司销售德佑房地产公司的合作项目，帮助德佑房地产公司完成合作项目的销售工作，德佑房地产公司须根据本合同的相关规定向爱家家园公司支付房屋销售佣金。该协议第三条约定，合作项目的所有销售价格表、折扣率由合作项目的开发方最终确认。第五条约定，爱家家园公司将客户信息第一时间发送给德佑房地产公司相关专员或客服报备，以带看成交，成交确认单给客服人员确认，在德佑房地产公司收到合作项目开发方支付的佣金后7日内支付给爱家家园公司。第七条约定，任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失，如德佑房地产公司未按时支付爱家家园公司按约应得费用，则逾期每一日，德佑房地产公司应支付逾期部分总金额万分之三的逾期违约金，德佑房地产公司须十日内支付爱家家园公司全部违约金及尚未支付爱家家园公司的销售佣金。2017年6月13日，德佑房地产公司向爱家家园公司等市场分销联盟成员发布《关于中信南航大厦项目政策的通知》，确定中信南航大厦项目可售产品为写字楼、商铺，销售政策（即销售佣金）为成交价的3%。至此，爱家家园公司为德佑房地产公司分销中信南航大厦项目。客户李洪学、宋佳于2017年6月16日晚从外地到达三亚，爱家家园公司于2017年6月17日6时57分将客户李洪学信息提交至德佑房地产公司的系统进行报备，爱家家园公司工作人员孙伟玲于8时就将客户李洪学、宋佳带至项目现场看房，现场置业顾问张跃利向爱家家园公司工作人员分别就二客户签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》，2017年6月18日，客户李洪学及其女友宋佳共购买了4套房，其中李洪学购买了2415号房、2416号房、2417号房，成交价分别为971352元、653476元、644863元，宋佳购买了2418号房，成交价为883650元，以上成交总价为3153341元。由于德佑房地产公司工作人员上班时间为上午8时30分，未能在爱家家园公司向德佑房地产公司报备的第一时间及时向南航房地产公司报备，南航房地产公司无法得知该房源为爱家家园公司提供的客户，而认定李洪学及其女友宋佳为自来房客户，并按自来访客户成交总价为的2%标准向德佑房地产公司支付佣金。由于爱家家园公司与德佑房地产公司双方就爱家家园公司对该4套房所得的佣金数额发生争议，德佑房地产公司一直未向爱家家园公司支付该4套房的佣金。另查，2017年11月26日，爱家家园公司与德佑房地产公司双方又签定《合作销售协议》，第六条第4项约定，在德佑房地产公司收到合作项目开发方支付的全部销售佣金（且无争议）后10个工作日内，按照约定将应支付给爱家家园公司的销售佣金直接付至爱家家园公司公司账户。第七条约定：1.如因开发方拖欠佣金，导致无法按时收到佣金的，则任何一方没有义务向对方垫付佣金；2.本合同签订后，双方此前签署的《销售合作协议》以及相关文件均自动终止，双方互不负违约责任，德佑房地产公司尚未结算的销售佣金、劳务费均按照本协议的约定的结算条件支付给爱家家园公司，即无论是销售佣金还是劳务费，均按照第六条的相关约定进行结算，在合作项目开发方未结算给德佑房地产公司前，爱家家园公司无权要求德佑房地产公司垫付。第八条约定，如德佑房地产公司未按时支付爱家家园公司按约应得费用，则逾期每一日，德佑房地产公司应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于爱家家园公司主张佣金的四套房屋是属于爱家家园公司提供的客户房源还是自来访客户房源的问题。2017年6月17日，爱家家园公司将客户李洪学等人带至南航房地产公司销售项目前已向德佑房地产公司指定的销售系统报备，且客户李洪学、宋佳被爱家家园公司工作人员带至南航房地产公司售房现场看房，现场置业顾问张跃利向爱家家园公司工作人员分别就二客户签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》,据此应认定客户李洪学、宋佳为爱家家园公司提供的客户，李洪学、宋佳购房的涉案四套房亦应认定为爱家家园公司提供的客户房源。按爱家家园公司与德佑房地产公司双方协议的约定，德佑房地产公司向爱家家园公司指定销售系统供爱家家园公司进行客户报备，未明确有效报备时间，作为爱家家园公司有理由认为其可在任意时间段进行报备。故德佑房地产公司以爱家家园公司报备时还未上班，德佑房地产公司与南航房地产公司的认定未能有效衔接为由,抗辩涉案四套房为自来访客户房源，没有事实根据，一审法院不予采信。南航房地产公司将涉案四套房定为自来访客户房源属定错误，不能作为计算爱家家园公司所得佣金的标准。因此，德佑房地产公司应按约定以涉案四套房成交总价3153341元的3%向爱家家园公司支付佣金94600元。德佑房地产公司根据其与爱家家园公司于2017年11月26日又签定《合作销售协议》的第六条第4项和第七条第2项约定，抗辩其不应向爱家家园公司给付该四套房的佣金，一审法院认为上述约定较为笼统，未就涉案四套房作出具体不支付佣金的约定，一审法院从公平合理及保护劳动合法权益考量，对德佑房地产公司的该项抗辩不予采纳。二、关于德佑房地产公司是否应向爱家家园公司支付违约金的问题。爱家家园公司与德佑房地产公司一直以涉案四套房佣金存在争议，且该争议系由于南航房地产公司错误认定涉案房源性质引起，不足以证明德佑房地产公司存在违约，故一审法院对爱家家园公司关于德佑房地产公司应向其支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、德佑房地产公司应于本判决生效之日起三十日内一次性向爱家家园公司支付佣金94600元；二、驳回爱家家园公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元（爱家家园公司已预交），由爱家家园公司负担199元，由德佑房地产公司负担1072元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案诉讼争议焦点为德佑房地产公司是否应当向爱家家园公司支付涉案佣金。爱家家园公司已经将客户李洪学等人的看房信息向德佑房地产公司指定的销售系统报备，且在现场德佑房地产公司分别就李洪学等人签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》,双方对该事实均无异议。据此认定客户李洪学等人为爱家家园公司提供的客户，李洪学等人购房的涉案四套房亦应认定为爱家家园公司提供的客户房源。爱家家园公司已经向德佑房地产公司履行了报备义务，德佑房地产公司应当按照约定以涉案四套房成交总价3153341元的3%向爱家家园公司支付佣金94600元。德佑房地产公司未履行及时向南航房地产公司报备的义务，南航房地产公司因此将涉案四套房定为自来访客户房源属认定错误，不能作为计算爱家家园公司所得佣金的标准，由此造成的损失，应当由德佑房地产公司承担。一审法院认为德佑房地产公司应当向爱家家园公司支付涉案佣金94600元，处理正确，应予维持。综上所述，德佑房地产公司的上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271元（三亚德佑房地产投资服务有限公司已预交），由上诉人三亚德佑房地产投资服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审 判 员 扆成塘审 判 员 李 宁 二〇一九年九月九日法官助理 潘思思 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。