福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2377号 原告：福建汇泰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区国货路西侧广安城小区**楼（安逸楼）105（1E）单元，统一社会信用代码91350000563358137T。 法定代表人：徐国宏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：童建炫、周惟佳，福建博世律师事务所执业律师。 被告：林永勇，男，1969年8月12日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区五一南路**，统一社会信用代码91350100854426689T。 负责人：郑圣波，行长。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 原告福建汇泰房地产开发有限公司（以下简称“汇泰房地产公司”）与被告林永勇、第三人中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“农业银行台江支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇泰房地产公司的委托诉讼代理人周惟佳，第三人农业银行台江支行的委托诉讼代理人施明行、詹秀清到庭参加诉讼，被告林永勇经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汇泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认汇泰房地产公司与林永勇签订的合同编号为201235340066的《商品房买卖合同》已于2018年10月21日解除，林永勇立即向汇泰房地产公司返还福州市台江区复式单元号房屋；2.判令林永勇立即配合汇泰房地产公司办理合同编号为201235340066的《商品房买卖合同》的备案注销手续；3.判令林永勇立即配合汇泰房地产公司办理福建省福州市台江区复式单元号房的预购商品房预告登记注销手续（预告登记证号：榕房ＹＲ字第××号）；4.判令林永勇向汇泰房地产公司偿还代垫本息1406115.67元；5.判令林永勇向汇泰房地产公司支付违约金415803.20元（购房总价2079016元×20%）；6.判令林永勇向汇泰房地产公司赔偿律师费损失8000元；7.判令林永勇向汇泰房地产公司返还汇泰房地产公司开具的销售不动产统一发票；8.本案全部诉讼费用由林永勇承担。诉讼中，汇泰房地产公司撤回了要求林永勇向汇泰房地产公司返还汇泰房地产公司开具的销售不动产统一发票的诉讼请求。事实和理由：2012年8月26日，汇泰房地产公司与林永勇签订合同编号为201235340066的《商品房买卖合同》，林永勇以总价2079016元购买汇泰房地产公司位于福州市台江区复式单元号房。合同约定，林永勇应于《商品房买卖合同》签订当日支付定金10万元，合同备案出件后3日内支付购房款529016元，剩余购房款145万元由林永勇向银行申请按揭贷款支付。合同附件六补充协议第三条第6项约定，在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，扣划出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为出卖人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金。合同附件六补充协议第十条约定，根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式发出。邮寄方式以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《商品房买卖合同》记载的内容为依据。购房合同签订后，林永勇支付了购房款629016元，汇泰房地产公司向林永勇开具了一张销售不动产统一发票（发票号码01052566）。汇泰房地产公司就林永勇所购买的福州市台江区复式单元号房，办理了预购商品房预告登记手续（预告登记证号：榕房ＹＲ字第××号）。2012年10月17日，林永勇与农业银行台江支行及汇泰房地产公司签订合同编号为35020120120099406的《个人购房担保借款合同》，约定农业银行台江支行向林永勇发放贷款145万元，借款期限240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，还款方式采用等额还款法，林永勇以其所购的位于福州市台江区复式单元向农业银行台江支行提供抵押担保，汇泰房地产公司向农业银行台江支行提供阶段性连带责任保证担保。2015年12月17日，汇泰房地产公司将涉案房产交付给林永勇使用。2016年12月16日，涉案房产办理了房屋总登记。农业银行台江支行放款后，因林永勇未按照合同约定偿还贷款本息，农业银行台江支行于2017年9月6日将林永勇、汇泰房地产公司诉至福州市台江区人民法院。2017年12月29日，福州市台江区人民法院作出（2017）闽0103民初4191号《民事判决书》，判决：一、林永勇向农业银行台江支行偿还借款本金1242006.24元及其利息；二、汇泰房地产公司对判决第一项林永勇所负的债务承担连带清偿责任；三、农业银行台江支行有权以福州市台江区复式单元房产的拍卖、变卖所得价款，就判决第一项确定的债权优先受偿；农业银行台江支行优先受偿后尚有余款的，应优先清偿汇泰房地产公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息；再有余款的退还林永勇。该份民事判决已于2018年4月23日生效。在台江法院审理期间，农业银行台江支行分别于2017年9月11日、2017年12月26日、2018年2月13日、2018年7月10日、2018年9月12日、2018年9月30日、2018年11月15日、2018年11月16日、2018年12月10日、2018年12月25日、2019年3月2日分别向汇泰房地产公司扣收了林永勇拖欠的9笔贷款本息18183.13元、27357.78元、36088.83元、45846.20元、14191.86元、9039.80元、9039.80元、9039.80元、9039.80元，并于2018年9月12日、2018年11月16日、2018年12月10日向汇泰房地产公司返还多扣划的贷款本息2959.73元、4170.93元、1983.35元。台江法院判决生效后，因林永勇未履行判决确定的付款义务，农业银行台江支行遂向台江法院申请强制执行。2019年3月2日，台江法院向汇泰房地产公司扣划了林永勇拖欠的贷款本息1237402.68元。上述9笔代垫款、执行扣款金额共计1406115.67元。鉴于汇泰房地产公司代林永勇偿还的按揭贷款本息已累计超过按揭款本金的10%，2018年10月19日，汇泰房地产公司按照《商品房买卖合同》中记载的林永勇的联系地址，向林永勇邮寄了《协议解除函》，通知林永勇解除双方签订的《商品房买卖合同》，林永勇需向汇泰房地产公司偿还代垫款，支付违约金，并配合汇泰房地产公司办理《商品房买卖合同》备案注销等相关手续。2018年10月21日，《协议解除函》送达林永勇。但林永勇并未向汇泰房地产公司履行返还代垫款、支付违约金、配合办理备案注销手续等义务。据统计，林永勇尚欠汇泰房地产公司代垫款本息1406115.67元、违约金415803.20元（购房总价2079016元×20%），以及汇泰房地产公司因本案而损失的律师费8000元，合计1829918.87元。综上所述，汇泰房地产公司与林永勇签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。汇泰房地产公司代替林永勇向农业银行台江支行承担保证责任后，有权向林永勇追偿。汇泰房地产公司代林永勇偿还的按揭贷款本息已累计超过按揭款本金的10%，林永勇的行为已构成根本性违约。汇泰房地产公司向林永勇邮寄《协议解除函》的行为合法有效，双方签订的《商品房买卖合同》已于2018年10月21日正式解除。同时，汇泰房地产公司还有权要求林永勇支付代垫款、违约金并赔偿汇泰房地产公司损失。为此，汇泰房地产公司诉至本院，请求判如所请。 林永勇未作答辩。 农业银行台江支行陈述：其对汇泰房地产公司的诉请无异议。 汇泰房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林永勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对汇泰房地产公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月26日，汇泰房地产公司（出卖人）与林永勇（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201235340066）。该合同主要约定：1.买受人购买的商品房为台江区XX街道XX路西侧与XX路北侧交叉处XX花园第XX#楼XX；XX层XX复式单元号房（以下简称“讼争房屋”），建筑面积118.46平方米；2.该商品房总金额2079016元；3.买受人按下列方式按期付款：买受人应于《商品房买卖合同》签订当日向出卖人支付定金计100000元，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款529016元，剩余全部购房款计1450000元由买受人向银行或公积金中心申请贷款支付给出卖人；4.本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。林永勇在该合同中提供的联系地址为“福州市台江区XX街XX层XX区XX-XXA”。该合同还就其他事项进行了约定。同日，双方签订了该合同《附件六：合同补充协议》，主要约定：1.在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金；2.根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据。该补充协议还就其他事项进行了约定。上述合同及补充协议订立后，林永勇依约向汇泰房地产公司支付了购房款629016元，汇泰房地产公司于2012年8月26日向林永勇开具了金额为629016元的销售不动产统一发票。 2012年10月17日，林永勇（借款人、抵押人）、农业银行台江支行（贷款人）、汇泰房地产公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》。该合同主要约定：1.借款金额为145万元；2.借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于福州市台江区复式单元；3.本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由阶段性保证人汇泰房地产公司提供保证担保，由林永勇提供抵押担保；4.抵押物：福州市台江区复式单元；5.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同还就其他事项进行了约定。该合同订立后，林永勇依该合同取得了贷款1450000元并向汇泰房地产公司支付了剩余的全部购房款，汇泰房地产公司于2012年11月14日向林永勇开具了金额为1450000元的销售不动产统一发票。 2015年12月17日，汇泰房地产公司向林永勇交付了讼争房屋。 2016年12月16日，包含本案讼争房屋在内的台江区XX街道XX路XX号（原XX路西侧与XX路北侧交叉处）XX花园XX#-XX#楼、XX#-XX#楼、幼儿园、门卫房屋办理了房屋首次登记。 2017年7月18日起，农业银行台江支行开始向汇泰房地产公司送达《担保人履行责任通知书》，要求汇泰房地产公司履行为林永勇承担的保证责任。2017年9月6日，农业银行台江支行向福州市台江区人民法院提起诉讼，要求林永勇向农业银行台江支行偿还借款本金及利息（包括利息、逾期罚息、复利），汇泰房地产公司对林永勇的债务承担连带清偿责任，农业银行台江支行对福州市台江区复式单元拍卖、变卖后的价款优先受偿。2017年12月29日，福州市台江区人民法院作出（2017）闽0103民初4191号民事判决，判决：一、林永勇应于本判决生效之日起十日内，向中国农业银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金1242006.24元及其利息17440.96元（暂计至2017年9月1日，利息包括利息、逾期罚息、复利，实际发生利息应按《个人购房担保借款合同》之约定计至款项还清之日）；二、福建汇泰房地产开发有限公司应对本判决第一项的债权承担连带清偿责任；三、中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权以福州市台江区复式单元房产（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第××号）的拍卖、变卖所得价款，就本判决第一项确定的债权优先受偿；中国农业银行股份有限公司福州台江支行优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建汇泰房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期利率，从垫付之日起至款项还清之日止）；再有余款的退还林永勇。该判决业已生效。 2018年10月19日，汇泰房地产公司按照林永勇在《商品房买卖合同》中提供的联系地址“福州市台江区XX街XX层XX区XX-XXＡ”，通过ＥＭＳ特快专递向林永勇寄送了一份《协议解除函》。该函件主要内容为：“2012年8月26日，您与我司签订了《商品房买卖合同》及其附件及补充协议，向我司购买了位于福州市台江区；XX层XX复式单元号房……因您连续多期未向银行偿还贷款本息，银行要求我司承担连带还款责任，已从我司账户直接扣收您逾期未还的贷款本息共计156879.32元。……截止至本函发出之时，您仍未向我司归还上述款项。现我司郑重通知您：您与我司签订的协议已经解除。请您收到本函后五日内归还我司代偿的贷款本息156879.32元，并付清协议项下约定的逾期还款违约金及解除违约金，同时配合我司办理协议备案注销等相关手续。”该函件未妥投，于2018年10月21日被退回。 另，2019年7月5日，汇泰房地产公司向本院提出财产保全的申请，本院于2019年7月9日作出（2019）闽0103民初2377号民事裁定，裁定冻结林永勇名下坐落于福州市台江区复式单元房产（权证号：ＹＲ××94）。 另查，讼争房屋已办理不动产预告登记。目前讼争房产已先后被福州市台江区人民法院、福州市鼓楼区人民法院查封冻结。 诉讼中，汇泰房地产公司提交了自2017年7月18日起，农业银行台江支行向其送达的多份《担保人履行责任通知书》以及多份《中国建设银行单位客户专用回单》、《中国农业银行业务凭证》，证明汇泰房地产公司自2017年9月11日起至2019年3月2日期间，共计为林永勇代垫购房贷款相关本息及其他费用等合计1406115.67元。2019年7月23日，农业银行台江支行向本院提交《情况说明》确认：1.农业银行台江支行同意注销讼争房屋的预告抵押登记，但因林永勇将预告登记证借走办理产权证未归还，故目前无法办理申请注销；2.农业银行台江支行与林永勇、汇泰房地产公司金融借款合同纠纷一案已执行完毕，目前正在办理结案手续。截至2019年7月23日，农业银行台江支行已收到汇泰房地产公司代垫款项共计1371269.38元。 本院认为，汇泰房地产公司、林永勇签订的《商品房买卖合同》，系各方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第6点约定：“在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金。”截至2018年9月底，汇泰房地产公司代林永勇偿还的按揭贷款本息累计金额为147747.87元，已超过按揭款本金1450000元的10%，因此，汇泰房地产公司单方面解除合同的约定条件已经成就。2018年10月19日，汇泰房地产公司依照约定地址向林永勇发出的《协议解除函》虽未妥投，但依约视为在发出后48小时送达。案涉的《商品房买卖合同》依法于解除合同通知到达之日（2018年10月21日）解除。现林永勇应配合汇泰房地产公司办理上述《商品房买卖合同》的合同备案注销及商品房预告登记注销手续。合同解除后，买卖双方互负返还义务，林永勇应将讼争房屋腾空返还给汇泰房地产公司，汇泰公司应向林永勇退还购房款2079016元。根据上述约定，汇泰房地产公司还有权按照购房款总金额的20%向林永勇主张违约金。汇泰房地产公司诉请林永勇支付违约金415803.2元（2079016元×20%），具有法律和合同依据，本院予以支持。 林永勇未能依约按时归还银行贷款本息,还导致作为林永勇购房贷款担保人的汇泰房地产公司承担保证责任，被农业银行台江支行扣收贷款本息、被法院执行扣划款项合计1406115.67元。汇泰房地产公司诉请林永勇归还此代垫款，于法有据，本院予以支持。 汇泰房地产公司主张林永勇向汇泰房地产公司赔偿律师费损失8000元，缺乏合同依据，且汇泰房地产公司亦未提交已实际支付律师费的证据材料，故对于汇泰房地产公司的该项诉请，本院不予支持。被告林永勇经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、确认福建汇泰房地产开发有限公司与林永勇签订的合同编号为201235340066的《商品房买卖合同》于2018年10月21日解除，林永勇应于本判决生效之日起十日内协助福建汇泰房地产开发有限公司办理上述合同的备案注销及商品房预告登记注销手续。 二、林永勇应于本判决生效之日起十日内将福州市台江区复式单元房屋腾空返还给福建汇泰房地产开发有限公司；福建汇泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林永勇退还购房款2079016元。 三、林永勇应于本判决生效之日起十日内向福建汇泰房地产开发有限公司返还代垫款1406115.67元。 四、林永勇应于本判决生效之日起十日内向福建汇泰房地产开发有限公司支付违约金415803.2元。 五、驳回福建汇泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23432元，由福建汇泰房地产开发有限公司负担50元，由林永勇负担23382元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  杨剑平 人民陪审员  陈建珠 二〇一九年九月十九日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。