四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3038号 上诉人（一审原告）：四川南部农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇金葫路**。 法定代表人：李成胜，董事长。 委托诉讼代理人：谢廷平，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓育全，男，汉族，生于1966年2月23日，住四川省南部县,系公司员工。 被上诉人（一审被告）：谢辉，男，1987年8月29日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：四川省晨峰房地产开发有限公司，，住所地：四川省成都市锦江区滨江东路********** 法定代表人：宋建国，执行董事。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：宋建国，男，1960年1月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：姚素蓉，女，1962年10月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：宋青峰，男，1987年6月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 上诉人四川南部农村商业银行股份有限公司（以下简称南部农商银行）与被上诉人谢辉、四川省晨峰房地产开发有限公司（以下简称晨峰公司）、宋建国、姚素蓉、宋青峰申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南部农商银行上诉请求：1、依法撤销原审判决和（2018）川1321执异203号执行裁定；2、判决位于南部县金洞路金桂名苑A栋第11层11-4号房屋继续执行。3、判决确认被上诉人之间签订的认购协议书无效，并要求占有人立即搬出强占的房屋并与其他被上诉人协助执行。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与晨峰公司金融借款合同纠纷一案，四川省南部县人民法院生效判决已确认上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。在执行过程中，因谢辉提出执行异议，南部县人民法院支持了谢辉提出的执行异议，南部农商银行不服遂提起上诉。具体理由如下：1、上诉人对案涉房屋享有优先受偿权是按物权法和担保法的详细规定，通过公示公信抵押登记取得，更是人民法院的生效判决所确认的。2、上诉人取得优先受偿物权是在2013年，也通过抵押登记尽到了谨慎审查义务，谢辉没有尽到审查义务，应承担责任。3、依照合同法、物权法、担保法有关法律规定，担保物所有权处分时应当取得担保物权人的同意，否则无效。综上，请支持上诉人的上诉请求。 谢辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望驳回上诉人的上诉请求。 晨峰公司提交书面答辩意见称，本案中上诉人将晨峰公司列为被告不合适。晨峰公司于2013年通过建设工程抵押贷款向上诉人申请了金融贷款，期间于2013年、2015年进行了抵押物撤换，项目完工后委托房屋销售公司进行商品房销售。在借款后晨峰公司严格按合同约定支付了资金利息，上诉人将本案起诉并由人民法院判决后，通过扣划晨峰公司银行保证金账户、执行购房户补缴尾款、拍卖晨峰公司原股东宋青峰个人财产等执行行为已收回近1000余万元借款。且查封了晨峰公司大量不动产，目前情况显示，上诉人实现债权没有问题，晨峰公司也愿意履行债务。晨峰公司与谢辉订立的房屋买卖合同是真实的，谢辉也交纳了房款，其权益应当得到保护。晨峰公司没有阻碍执行的行为，列为被告不合适。 宋青峰提交书面答辩意见称，本案中上诉人将宋青峰列为被告不合适。宋青峰只是晨峰公司原股东，未参与公司的日常经营活动，且2015年已退股。本案主要是上诉人与谢辉之间存在争议，与宋青峰无关，请驳回上诉人的上诉请求。 姚素蓉提交书面答辩意见称，本案中上诉人将姚素蓉列为被告不合适。姚素蓉只是晨峰公司股东，未参与公司的日常经营活动。本案主要是上诉人与谢辉之间存在争议，与姚素蓉无关，请驳回上诉人的上诉请求。 宋建国提交书面答辩意见称，本案中上诉人将宋建国列为被告不合适。宋建国只是晨峰公司法定代表人，晨峰公司房产销售是外包给销售公司进行，宋建国并未参与。本案主要是上诉人与谢辉之间存在争议，与宋建国无关，请驳回上诉人的上诉请求。 南部农商银行一审诉请：1、撤销南部县人民法院（2018）川1321执异203号执行裁定书，并对南部县金洞路金桂名苑A栋第11层11-4号房屋继续执行；2、确认谢辉与晨峰公司签订的《晨峰·金桂名苑认购协议书》无效，并要求谢辉立即搬出强占的房屋，晨峰公司、宋建国、姚素蓉、宋青峰应给予协助。 一审法院查明，2012年2月12日，谢辉与晨峰公司签订《晨峰·金桂名苑认购协议书》，约定：认购房屋为南部县金洞路金桂名苑A幢11层4号,建筑面积107.7平方米（预测面积）、建筑单价：￥3,700元/平方米，总房款为￥398,490元；付款方式：按揭付款，认购方在签订本协议时自愿交付认购金100,000元，第二次应付购房款68,490元，此款须于出售方通知认购方通知认购方缴款之日起30日内付清，剩余房款230,000元由银行提供贷款。协议签订后，谢辉共计向晨峰公司支付购房款399,045元。2016年3月18日，晨峰公司向谢辉交付了案涉房屋。谢辉接房后对案涉房屋进行了装修并入住使用，但至今未办理过户登记手续。 另查明，一审法院在执行南部县农村信用社（南部农商银行）与晨峰公司、宋建国、姚素蓉、宋青峰金融借款合同纠纷一案中，于2017年12月18日作出（2017）川1321执1565号之四执行裁定书查封了案涉房屋。谢辉对一审法院查封的案涉房屋提出书面异议，一审法院于2018年11月19日作出（2018）川1321执异203号执行裁定书，裁定中止对南部县金洞路金桂名苑A栋第11层11-4号房屋的执行。南部县房地产管理局、南部县不动产登记中心查询结果显示谢辉无其他住房。 一审法院认为，谢辉与晨峰公司虽签订的是房屋认购协议，但谢辉已向晨峰公司足额支付了全部购房款，双方已构成了事实上的商品房买卖合同关系，加之晨峰公司亦将案涉房屋交付给谢辉，谢辉已对案涉房屋装修入住，未办理产权登记，非谢辉之责，故谢辉具有安全取得房屋所有权的条件。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一项“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”第二项“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人”，谢辉系作为一般消费者购买案涉房屋用于居住，体现的是生存居住权利，南部农商行基于一般债权而对案涉房屋实现抵押权，该抵押权不能对抗谢辉的生存居住权利，谢辉因买卖合同产生的生存居住权利应该得到优先保护。 综上所述，对南部农商银行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一项“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”第二项“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决：驳回南部农商银行的诉讼请求。案件受理费4,300元，由南部农商银行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审中，上诉人提交备案通知书、规划许可证、施工许可证、房屋面积测绘报告审批表、全楼的房号统计表、项目简介。拟证明：被上诉人之间进行的房屋认购交易是不真实的，是违法行为，因为在认购时，房屋并不存在，认购是2012年，那时还在规划，房号都没有。故房屋的真实信息与被上诉人提供的信息是有矛盾的。谢辉对此质证为：对证据真实性无异议，对关联性有异议，不能达到证明目的。一审查明案涉小区2012年开始销售，谢辉在2012年2月12日与晨峰公司订立了认购协议并交纳了款项，上诉人据以申请的执行的裁判文书是2017年12月18日的执行裁定，以此查封了谢辉的房屋。但根据（2017）川1321民初2140号判决查明的事实：案涉房屋并没有在上诉人单位进行抵押贷款。在该判决中，也没有认定上诉人对该房屋享有优先受偿权。谢辉早于上诉人查封前5年就合法享有了该房屋，且已接房入住至今，谢辉基于案涉房屋所享有的权利是足以排除上诉人基于执行查封的权利和行为。故，上诉人的证据不能达到证明目的，其余被上诉人的答辩意见与以上相同。 另查明，二审中，南部农商银行及谢辉二审中均确认案涉房屋未办理抵押，未经生效裁判文书确定南部农商银行享有优先受偿权。 还查明，谢辉提交的房款交付依据为:2012年2月12日现金支付100,000元，2013年3月2日现金支付66,381元，2013年11月25日转账支付晨峰公司出纳张国琴160,000元，2015年5月3日刷卡支付72,331元，2016年3月18日现金支付333元，刷卡支付13,101元，以上款项共计412,146元，均由晨峰公司出具了收款收据。 本院查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案中，本案争议焦点为谢辉对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 首先，谢辉一审提供了认购协议、付款凭证、交付清单（接房依据）、交房费用清单、实际居住的照片、物管收据、晨峰公司收款收据、POS机刷卡单据、天然气供用合同计发票、电力公司电费发票等证据证明向晨峰公司购房的事实。以上证据表明：首先，谢辉购房发生在法院查封案涉房屋之前。其次，谢辉已缴纳的购房款超过合同约定的房屋总价款。再次，谢辉已于2016年实际接收并入住房屋。谢辉基于买卖行为享有物之交付债权，对案涉房屋享有物权期待权。而事实上，南部农商银行亦未对案涉房屋享有优先受偿权，其享有的债权仅为普通债权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”之规定，谢辉对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。一审判决并无不当，对南部农商银行的上诉请求，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300.00元，由上诉人四川南部农村商业银行股份有限公司负担。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年九月二十九日 书记员 张 佳