福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1822号 原告：罗茶云，女，1976年9月14日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街****，统一社会信用代码91350825MOOO1LFW05。 法定代表人：赖德强，执行董事。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告罗茶云与被告连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗茶云的委托诉讼代理人陈永斌、被告万星公司的委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗茶云向本院提出诉讼请求：判决万星公司支付罗茶云逾期交付房产违约金41431.8元。事实及理由：2016年10月20日，罗茶云与万星公司就万星公司开发建设的连城万星电影广场Ａ区商品房签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2016137）。合同约定商品房总价为347322元，交房日期为2017年7月30日前。合同约定，逾期交付房产90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（万星公司）按日向买受人（罗茶云）支付全部购房款万分之二的违约金。该合同签订后，罗茶云支付了购房款347322元，万星公司至2019年3月20日才交房，总计逾期交房597天。根据合同约定，万星公司应当支付逾期交房违约金69.4元／天×597天＝41431.8元。为此，罗茶云依法提起诉讼，请求人民法院依法审理本案并判准罗茶云的诉讼请求。 万星公司辩称，一、罗茶云恶意隐瞒实情，未完整提交《商品房买卖合同（预售）》中对其不利的内容，合同总共61页，罗茶云只提供其中第1-18页，未提供第19-61页，不利的内容主要体现在第19-61页。二、按《商品房买卖合同（预售）》的约定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数445天。按照双方在2016年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件《补充协议》第六条第一款第2项约定，该条所指的“特殊原因”包括人力不可抗力的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：(1)市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；(2)为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；(3)施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温4)非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；(5)群体性事件等。又第六条第一款第4项约定，如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。因此，涉案商品房在施工期间，由于发生因“特殊原因”影响交房的情形，在计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数445天（已经扣除重叠的天数）。三、当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、涉案合同项下商品房系店铺，罗茶云购买该店铺，通过自用或者租用以实现其对该店铺占有、使用、收益之目的。在逾期交房的情况下，因逾期交房给其造成的损失，等同于同地段同类型的店铺租金。由于涉案店铺所在地域系新开发区域，尚未形成成熟商业环境，，周围的同地段同类型店铺几乎没人经营，导致店铺租金的市场价极其低下，每平方米几元也无人问津。因此，涉案合同约定的违约金每日万分之一或者万分之二过分高于其造成的损失，依法应当减少违约金。四、答辩人已于2019年2月2日通知罗茶云交房，但罗茶云出于不当目的有意拖延办理交房，应当由罗茶云自己承担法律后果。 本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，罗茶云购买了万星公司开发建造的“万星电影广场”A区215号商品房，并与万星公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定的主要内容有：“合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7448.47元，总价款347322元；第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定；第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。双方同日签订的附件十一《补充协议》第六条约定：“对购房合同第八条补充如下：1、该条所述的交付期限，以买受人按购房合同及本补充协议的约定，如期支付全部应付款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，每逾期一天，顺延一天。2、该条所指的“特殊原因”包括人力不可抗力的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；（3）施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温4）非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）群体性事件等。3、购房合同第八条规定的不可抗力指出卖人不能预见，对其发生后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担购房合同第八条规定的书面告知义务。4、如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期”。 合同签订后，罗茶云支付首付款177322元，剩余购房款170000元通过向连城县农村信用合作联社办理贷款。2019年2月2日，万星公司向罗茶云邮寄《交房通知书》，罗茶云于2019年2月3日签收该通知书。2019年3月20日，罗茶云与万星公司就案涉房屋办理了交房手续。 上述事实，有罗茶云提供的《商品房买卖合同》（预售）、收据，万星公司提供的《商品房买卖合同》（预售）及附件、邮件交寄清单等证据以及双方当事人在法庭上的陈述证实，本院依法予以确认。 本院认为，万星公司与罗茶云于2016年10月20日签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条的约定，万星公司应在2017年7月30日前向罗茶云交付商品房，可万星公司在2019年3月20日才实际交房，逾期交房597天（自2017年7月31日起至2019年3月19日止），万星公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。罗茶云主张597天的逾期交房违约金，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定，万星公司逾期交房超过90日后，应按照罗茶云支付全部房价款日万分之二计算支付违约金，即万星公司应支付罗茶云逾期交房违约金41470.25元（597天×347322元×0.0002）。罗茶云仅主张万星公司支付逾期交房违约金41431.8元，属对其自身民事权利的处分，其诉请请求于法有据，本院予以支持。附件十一《补充协议》第六条系对《商品房买卖合同》（预售）第八条（逾期付款责任）的补充，而且第六条4款约定“如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期”。万星公司在本案中提供了《连城万星置业有限公司专题气象服务报告》，以此来主张符合协议约定影响交房的“特殊原因”天数为445天，但其并没有按照第4款的约定提供“有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件”，即其有停止施工的证据，因此，其主张在计算违约时应扣除“特殊原因”天数445天，缺乏依据，本院不予支持。本案中双方当事人约定逾期超过90日交房的违约金，是按照买受人支付全部房价款日万分之二计算，该约定的违约金不存在过高的情形，未超过法律保护的范围，且万星公司所提供的证据也不能证明双方约定的违约金过高，故万星公司主张双方约定的违约金高于实际损失，应当参照同地段同类型店铺的租金计算违约金的辩解，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向罗茶云支付违约金41431.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费835.7元，减半收取417.85元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  马勋彪 二〇一九年九月三十日 法官助理江爱香 书记员黄晓晖（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -8-