西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初4799号 原告：西安好享租房屋托管有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：冯志杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：任巧娜，该公司员工。 被告：韩春玲，女，1962年12月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。 原告西安好享租房屋托管有限公司（简称好享租公司）诉被告韩春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告好享租公司的委托诉讼代理人任巧娜，被告韩春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告好享租公司诉称，原被告于2017年11月29日签订了房屋出租合同，约定由被告将位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋出租给原告，月租金1800元。租期自2017年12月4日起至2015年7月3日止。合同还约定房屋状况为简装房。补充条款约定原告在托管期间不改动房屋主体结构。合同签订后，原告即按照合同约定支付租金并进行装修，后出租给他人。2018年10月26日，被告单方违约，要求解除合同，遭到原告拒绝。原告已向其支付了2018年10月4日至2019年1月3日的租金共计5400元。被告不仅不按照合同约定赔偿违约金，还要求原告及租客停止租赁，原告按照合同约定履行合同义务，但被告却通知物业停水致使租客无法继续承租而搬走。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告的行为已经构成根本违约，合同被迫解除。合同解除后，被告应当向原告支付违约金48960元，并退还原告房租4080元。因被告的行为导致原告与租客提前解除合同，原告因此而向租客支付违约金5600元，该支出亦应当由原告负担。故原告现诉至法院，请求，请求判令1、依法解除原告与被告于2017年11月29日签订的房屋出租合同；2、判令被告向原告支付违约金48960元，赔偿损失5600元和退还剩余房租4080元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告韩春玲辩称，1、其并非与原告签订的合同，而是和个人王某某签订的租赁合同；2、王某某搬走的时候没有告知；3、2018年11月23日其给王某某打电话说物业费欠了三四个月，王某某置之不理。再后来王某某给其客服电话，打过去以后对方给告知其公司已经搬到体育场附近，去了之后才知道王某某将其房屋又转租给原告好享租房屋中介。2018年10月、11月的水费和30%取暖费王某某都没有缴纳，其通知物业停水是因为王某某违约未支付相关费用，虽然通知停水，但当日晚上即通知物业通水。故被告并不存在任何违约行为。对原告的诉讼请求均不认可。同时，合同约定的违约金过高，应当予以降低。 经审理查明，2017年11月29日，原告好享租公司（乙方、受托方）与原告韩春玲（甲方、委托方）签订了房屋托管合同，被告将其所有的位于西安市雁塔区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室托管给原告，由原告全权负责上述房屋的使用、租赁等事宜。房屋面积70平米。合同约定，乙方按照每月1800元标准向甲方支付托管费用，并按季度向甲方支付，乙方应于托管金到期日前15日（节假日顺延）向委托方支付托管金。甲方有权收取现金或者要求乙方将托管金汇入甲方指定账号。乙方向甲方支付一个月托管金作为保证金，托管到期后，甲方无息退还。如甲方违约，乙方有权要求甲方双倍返还。乙方须于2017年11月30日向甲方支付一个月托管保证金即1800元。乙方托管上述房屋期限自2017年12月4日起至2025年7月3日至，共91个月。甲方应于2017年11月30日之前将上述房屋交付乙方，交付房屋时房屋现状及相关物品均须甲乙双方书面签章确认。关于违约的约定，如托管房屋经过乙方装修的，期限届满时所有装修均无偿赠送甲方。托管期间甲方擅自解除合同或者其他事由导致乙方与第三方合同解除的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方按照托管费用总额的30%承担违约金。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了涉案房屋。原告按照合同约定支付保证金及一个季度的房屋托管费用。此后，原告亦按照合同约定支付了三个季度的托管费用。原告共计向被告支付托管费用21300元。2018年10月26日，被告因原告否认租赁房屋系其本人所有而通知物业停水，导致房屋承租人与原告解除合同。2018年12月6日，被告告知原告因家庭纠纷，其要收回托管房屋。2019年1月6日，被告实际收回了涉案房屋。 另查明，被告向原告实际交付涉案房屋后，原告更换了门锁。在原告收回房屋之前，涉案房屋实际还由原告所控制。 上述事实，有《租赁合同》、转账记录、录音资料、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原被告双方签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，应当受到保护。双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。2019年1月6日，被告韩春玲已经收回租赁房屋，双方的租赁关系已经解除。关于原告主张要求退还房租一节，原告与第三人解除合同后至原告收回房屋前，房屋实际由原告控制，该期间房屋空置系原告单方原因，其要求返还租金，本院不予支持。关于被告是否违约的问题，被告韩春玲在合同履行过程提出收回房屋，解除双方的合同，系被告韩春玲单方违约，其应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期理由等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，应作出裁决。本案中，原被告双方的租赁合同实际履行一年，因为被告提出解除合同后，导致原告后期不能如期对房屋再行出租，给原告造成一定的租金损失，违约金酌情调整为五个月租金，共计9000元。对于原告主张因被告行为导致其与第三人租赁合同解除而支付的赔偿5400元，原告已经主张了违约金，且合同约定的违约金明显高于其损失，其再主张该损失无法律依据。本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：之规定，判决如下： 一、原告西安好享租房屋托管有限公司与被告韩春玲签订的《房屋托管合同》于2019年1月6日解除。 二、被告韩春玲应于本判决生效之日起十日内向原告西安好享租房屋托管有限公司支付违约金9000元。 三、驳回原告西安好享租房屋托管有限公司其余的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3633元，由原告西安好享租房屋托管有限公司承担1000元，由被告韩春玲承担2633元。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 秦 冰 审判员 赵琳君 审判员 殷 瑞 二〇一九年九月九日 书记员 张 雨 打印：相丽华校对：杨宝利2019年月日送达 20190113479914381250419621231201711291412202180020171242015732018102620181042019135400489604080560012017112924896056004080312320181123201810113020171129141222701800152017113018002017124202573912017113030213002018102620181262019162019169000540020191690003633100026332019