北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初593号原告：苏素英，女，1957年4月7日出生，汉族，x退休职工，住北京市海淀区。原告：宋鑫，男，1982年1月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：宋燕华，女，1961年12月5日出生，汉族，北京x机械厂退休职工，住北京市丰台区。原告：宋岳华，男，1964年12月13日出生，无业，住北京市丰台区。原告：郝继新，男，1960年2月6日出生，汉族，北京市x食品公司员工，住北京市丰台区。五原告共同委托诉讼代理人：蔡晓雯，北京大成律师事务所律师。被告：宋光华，男，1959年6月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王辉，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京亦庄投资控股有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼。法定代表人：白文，总经理。委托诉讼代理人：智辉，北京泓聚律师事务所律师。第三人：北京市大兴区亦庄镇宝善庄村民委员会，住所地北京市大兴区亦庄镇宝善庄村。负责人：贾新巧，村主任。委托诉讼代理人：朱洪波，北京中恪律师事务所律师。原告苏素英、宋鑫、宋燕华、宋岳华、郝继新与被告宋光华、被告北京亦庄投资控股有限公司（以下简称亦庄投资公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，作出（2015）大民初字第9547号民事判决。苏素英、宋鑫、宋燕华、宋岳华、郝继新不服，提出上诉。2017年11月20日，北京市第二中级人民法院作出裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，追加北京市大兴区亦庄镇宝善庄村民委员会(以下简称宝善庄村委会)作为第三人参加诉讼。原告苏素英、宋鑫、宋燕华、宋岳华、郝继新的委托诉讼代理人蔡晓雯，被告宋光华及其委托诉讼代理人王辉，被告亦庄投资公司的委托诉讼代理人智辉，第三人宝善庄村委会的委托诉讼代理人朱洪波到庭参加诉诉讼。本案现已审理终结。苏素英、宋鑫、宋燕华、宋岳华、郝继新向本院提出诉讼请求：1.确认宋光华与北京经济技术投资开发总公司（以下简称开发总公司）签订的非住宅房屋拆迁补偿协议和补充协议无效；2.由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：宋燕华与郝继新系夫妻关系。宋x（2013年11月28日去世）与苏素英系夫妻关系，宋鑫系宋x与苏素英之子。宋燕华、宋岳华、宋x、宋光华，系兄弟姐妹关系，系宋x1（2007年5月2日去世）、李x（2008年4月12日去世）之子女。1996年，宋x1经营砂石厂和个体运输，宋燕华、宋岳华、宋x、宋光华4人均在个体运输部打理业务，属于家庭经营。宋x1为宝善庄村招商引资，促成北京市x房屋修建工程公司（以下简称x公司）在宝善庄村建厂，宝善庄村为表示感谢，给予宋x1一家荣誉村民称号、准予落户该村、10万奖金及宅基地作为报酬，最终由宋光华代表全家与宝善庄村签订了宅基地使用协议，支付总价5万元，该款系用应得奖金折抵，该村向宋x1等（宋x1、宋光华、宋x、宋岳华）颁发了荣誉村民证书，宝善庄村民委员会和当地派出所出具了准予落户宝善庄村的文件。宋x1及子女宋x、宋光华、宋岳华、宋燕华和郝继新6个人各自获得一块宅基地，经各级相关部门审批后，于1996年7月15日颁发宅基地使用证。之后，由宋x1的个体运输部统一出资建成了面积为1176平方米的院落，宋x1及子女住进该院落。宋x1和李x去世后，所留遗产未进行分割。宋x去世后，其遗产也未分割。2010年，宝善庄村面临拆迁，上述房屋在拆迁之列。入户调查时，原告向开发总公司的工作人员提交了宅基地使用证，以示自己的被拆迁人身份，之后双方协商未果。2015年6月2日和3日晚，宋光华带人对房屋进行拆除，此时原告得知宋光华以个人名义与开发总公司签订了拆迁补偿协议，此后，原告未能阻止拆房，现房屋已被拆除。据了解，宋光华依据其与宝善庄村签订的宅基地使用合同，于2012年与开发总公司签订了补偿协议和补充协议。原告认为宋光华在协商拆迁补偿时擅自处分了原告的财产，没有取得授权和追认，属于无权处分行为。开发总公司明知被拆迁房屋属于6个人而仍与宋光华1人签订补偿协议，缺乏善意。宋光华辩称，不同意原告的诉讼请求。关于土地的获得。1996年初，宋光华促成了x公司构件厂在宝善庄村落户建厂，为宝善庄村作出了贡献，宝善庄村为表示感谢于1996年6月与宋光华签订了《房基地使用合同》，以5万元的价格给宋光华解决了2亩地，合同上写明如遇国家占地，地上物补偿归宋光华，土地补偿归经联社。土地使用权获得后，宋光华及其兄弟姐妹户籍都不在宝善庄村，也不是该村的集体成员，当时宋光华有顾虑，宝善庄村里为了保证宋光华的利益，就向宋光华索要6个名额，目的是为了先给予荣誉村民的称号，以本村居民的身份申请宅基地使用权，当时有规定，每块宅基地不能超过3.3分，6块宅基地正好2亩，宋光华就把宋x1、宋x、宋岳华、宋燕华、郝继新6个名字报到村里，拿到了6个宅基地使用证，但是土地是宋光华租赁的，土地租赁费也是宋光华交纳。关于盖房问题。宋光华把建房的工程交给x公司，建房面积为750平米，建房的时候x公司要求找法人单位签合同，宋光华就借用了其父宋x1的运输部名义与x公司签订合同。建房款并未实际支付，是从x公司尚欠宋光华材料款中直接扣除，房屋建成前，原告的父亲及其他亲属均不知道房产情况。因2015年北京市12平方公里规划项目，原告得知涉案房屋要拆迁后以有宅基地使用权证为由不配合拆迁工作。后经大兴区政府、x土地建设等部门、拆迁领导小组集体决定，因6个宅基地使用权证户主不是宝善庄村民，取得宅基地使用权的理由是虚构的，认为这六本宅基地非法取得，而且有瑕疵，最终这块地定性为非住宅，未按住宅标准拆迁，为此，拆迁部门以宋光华与宝善庄村签订的《房基地使用合同》为依据，于2012年7月9日与宋光华签订了《非住宅房屋拆迁补偿协议》，又于2014年9月28日签订了《补充协议》，现在该处房屋已经被宋光华自行拆除，土地已经交给国家。宋光华与开发总公司签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》是合法有效的，签订该协议的依据并非6个宅基地使用证，而是《房基地使用合同》，宅基地使用证的持有人并非宝善庄村村民，宅基地申请理由具有欺骗性，该宅基地使用权证是非法的，鉴于现在房屋已经拆除，所以政府没有对宅基地使用权证进一步处理，非法取得的宅基地使用权证或有瑕疵权利来源的证件不能作为拆迁的依据。这6个宅基地使用权证权力来源基于宋光华与宝善庄村委会签订的《房基地使用合同》。该两亩土地性质的认定及拆迁协议的签订是经过大兴区及x七个部门领导的层级审批，由x镇负责拆迁工作的领导牵头，经过了x规划范围拆迁领导小组审视两年最终做出的决定，过程是漫长且慎重思考决定的。宋光华与开发总公司依据《房基地使用合同》签订拆迁补偿协议并没有违法或不当。如果原告认为对拆迁补偿份额享有权利，应当另行主张。北京亦庄投资控股有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1996年，宝善庄村委会与宋光华签订《房基地使用合同》，为宋光华解决2亩房基地作为建房使用，宋光华给付宝善庄村委会5万元补偿费。拆迁过程中，宝善庄村委会作为土地所有者，宋光华作为使用者不仅对《房基地使用合同》予以确认，还签订了《解除承租关系协议》，约定宝善庄村委会要收回宋光华使用的土地，补偿方式按非住宅拆迁补偿协议执行，合同终止日期为2012年6月14日。宋光华具备签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》的资格，开发总公司确定宋光华为被拆迁人并无错误，双方签订的上述协议合法有效。《非住宅房屋拆迁补偿协议》约定的被拆迁房屋1471.54平方米，拆迁补偿总款9952718元，宋光华承诺对被拆迁房屋享有完整排他之所有权。《补充协议》签订后，宋光华按约定自行将被拆迁房屋及地上附属物全部拆除，开发总公司已按约定支付完毕全部拆迁款。《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》已经依法依约履行完毕，维护拆迁补偿协议的整体效力有利于房屋拆迁工作的顺利进行，有利于妥善解决被拆迁人与利益相关者之间的纠纷。本案应由各被答辩人家庭成员内部协商解决分配拆迁利益。原告持有的宅基地使用证取得不符合法律规定，没有法律效力。第三人宝善庄村委会述称，对于诉争拆迁范围的建造地上物的出资人不清楚，但原告方不是宝善庄村集体经济组织成员，土地的补偿款不应当归原告和宋光华享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋燕华与郝继新系夫妻关系。宋x（2013年11月28日去世）与苏素英系夫妻关系，宋鑫系宋x与苏素英之子。宋燕华、宋岳华、宋x、宋光华，系兄弟姐妹关系，系宋x1（2007年5月2日去世）、李x（2008年4月12日去世）之子女。宋x1、宋x、宋岳华、宋光华、宋燕华、郝继新均非宝善庄村村民。1996年，宝善庄村委会与宋光华签订《房基地使用合同》，合同载明：因宋光华在宝善庄发展过程中，帮助宝善庄开发了项目，解决了资金的短缺问题，做出了伟大的贡献，x、村委员研究同意，给宋光华视同本村社员同等待遇，解决2亩房基地做为建房使用，宋光华给付宝善庄村每亩2.5万元补偿费，共计5万元。宋光华自己承担全部建房费用，建成后为私有财产。遇有国家征占地时，地上物赔偿归宋光华，土地赔偿归宝善庄经联社。宝善庄负责换一块同等面积的土地供宋光华再建房使用。1996年4月，宋x1、宋x、宋岳华、宋光华被宝善庄村委会聘为荣誉村民。1996年7月，宝善庄村委会以该村多年未分宅基地，宋x1、宋x、宋岳华、宋光华、宋燕华、郝继新6户本村社员孩子成家分户造成住房紧张作为申请原因向上级申请宅基地审批。经过逐级审批，大兴县人民政府出具关于x村村民建房占地的批复【x地字（x）x号】，同意六户村民宅基地占地1176平方米，每户196平方米。宋x1、宋x、宋岳华、宋光华、宋燕华、郝继新6户分别被颁发了加盖有大兴县x人民政府和大兴县土地管理局土地管理专用章的集体土地宅基地使用证。每一本宅基地使用证上登记的建房面积均为4间，98平方米。1996年9月，宝善庄村委会曾出具证明同意宋x1、宋x、宋岳华、宋光华、宋燕华将户口迁入该村，但并未实际迁入。1996年7月，北京市丰台区x运输部作为甲方与x公司二处第一项目部作为乙方签订建筑工程施工协议书，约定由甲方将住宅建筑工程交给乙方，建筑面积约750平方米。该协议有宋光华在甲方签字处签名。北京市丰台区x运输部的个体工商户营业执照显示经营者为宋x1。原告提交了北京市工商企业资金往来专用发票一张，其上记载付款单位为宋x1，往来项目为“收建房费”，金额为20万元，日期为1996年10月31日。原告称该发票上记载的是一半建房款，另一半是用x公司欠如山运输部的货款折抵。宋光华不认可如山运输部是家庭共同经营，并主张建房款都是从x公司欠其个人的材料款中扣除，同时认为即使建房款是宋x1支付，也属于继承纠纷。2012年6月，宝善庄村委会与宋光华签订《解除承租关系协议》，约定为宝善庄村委会要收回宋光华使用的土地，双方同意解除宋光华自1996年6月承包、租赁的位于x村x路x侧x构件厂x侧占地2亩。补偿方式按非住宅拆迁补偿协议执行。合同终止日期为2012年6月14日。2012年7月9日，开发总公司（甲方）与宋光华（乙方）签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》，载明为保护甲乙双方权益，保证x建设拆迁工作的顺利进行，需拆除乙方在拆迁范围内的所有房屋及地上附属物。根据国家土地管理法、北京市相关规定及《x规划范围拆迁补偿安置实施方案》，双方达成如下协议：乙方在拆迁范围内有1471.54平方米正式房屋，土地所有者为x村民委员会。拆迁补偿总款共计9952718元。双方又于2014年9月28日签订《补充协议》，本补充协议签订后15个工作日内，甲方支付乙方第一笔拆迁补偿款280万元。乙方收到第一笔补偿款后30个工作日内，应自行将被拆迁房屋及地上附属物一次性全部拆除完毕。甲方对拆除现场验收合格1个月内支付拆迁补偿总款剩余部分。2015年6月3日，宋光华将被拆迁房屋及地上附属物拆除完毕。另查，北京经济技术投资开发总公司于2017年10月26日变更名称为北京亦庄投资控股有限公司。本院认为，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条的规定，本办法被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。根据被告方的答辩意见可知，亦庄投资公司主张宋光华持有《房基地使用合同》，并承诺对被拆迁房屋享有完整排他的所有权，所以其确认宋光华作为被拆迁人，同时亦庄投资公司还认为原告方持有的宅基地使用证不符合法律规定，没有合法效力。宋光华一方主张自己出资建造了全部房屋，并认为原告方通过虚构身份的方式取得了宅基地使用证。对此，本院认为，从房屋建造方面来看，根据在案证据显示，在1996年建造房屋时，无论是施工合同，还是付款凭证，都显示房屋建造与如山运输部具有密切的关联性，尚无直接证据可证明涉案房屋均系宋光华个人建造。根据亦庄投资公司的陈述可知，其对于涉案房屋权利人确认仅凭宋光华的口头承诺，并无其他充分证据佐证。同时，亦庄投资公司和宋光华均以原告非本村村民为由，不认可原告方宅基地使用证的合法性。本院认为根据查明的事实，涉案宅基地使用证上登记的使用权人均非宝善庄村村民，如果亦庄投资公司以此为由不认可宅基地使用证的法律效力，那么宋光华也非该村村民，其与宝善庄村所签订的《房基地使用合同》，其内容同样是为非本村村民的宋光华提供宅基地使用权。在基于同样理由的情况下，亦庄投资公司认可宋光华《房基地使用合同》的效力，并作为与之签订补偿协议的重要依据，却不认可原告宅基地使用证的合法效力，此种认定标准的法律依据不足。在无充分证据确认宋光华系被拆迁标的物唯一的合法权利人时，以宋光华个人名义所签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议》及补充协议，侵犯了原告方的合法利益，且始终未获得原告的追认，故涉案协议依法应属无效合同。对于原告要求确认二被告所签协议无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：确认宋光华与北京亦庄投资控股有限公司（曾用名：北京经济技术投资开发总公司）签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议》及补充协议无效。案件受理费81470元，由宋光华、北京亦庄投资控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐伟龙人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  宗全立二〇一九年九月二日法官 助理  桂 洋书 记 员  高 奡