云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4107号上诉人（原审原告）：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处****。统一社会信用代码：91530103083256350J。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：凌艳传，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨青云，女，1991年1月13日出生，回族，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司（以下简称“城投龙江公司”）因与被上诉人杨青云商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理此案后，于2019年8月2日依法组成合议庭审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人城投龙江公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，并改判由被上诉人协助上诉人办理注销《商品房购销合同》及补充协议的备案，由被上诉人向上诉人支付违约金1078758.4元；诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：一、一审法院遗漏判决上诉人要求被上诉人协助办理注销《商品房购销合同》及补充协议备案的诉讼请求，应当予以纠正。二、一审法院支持的违约金过低。双方当事人在《商品房购销合同》中约定若被上诉人未按期支付购房款，则按商品房总价款的20%支付违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的效力性、强制性规定。被上诉人并未以违约金过分高于违约行为造成的损失为由，请求法院适当减少违约金。被上诉人在一审审理中仅提出上诉人主张的违约金不合理，应当扣除支付给上诉人首付款的资金占用费，而并没有向法院提出申请，请求减少违约金，一审法院主动判决减少违约金的法律依据不充分。一审法院对于违约金的数额调整不符合法律规定，一审法院在调整违约金数额时，仅考虑了上诉人在购房尾款在被占用期间的银行同期同类贷款利息损失，过分减少了被上诉人的违约责任，不仅有悖于法律规定，也是对被上诉人违约行为的一种放纵。一审法院认为上诉人在被上诉人违约后未能于一年内主张权利，放任损失扩大的认定也不符合法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人杨青云答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人城投龙江公司一审诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议（登记合同号KM0037441047）；二、被告协助原告办理注销《商品房预售合同》及补充协议的备案；三、被告承担违约金1078758.4元；四、诉讼费等费用由被告承担。一审判决确认：2014年12月31日被告杨青云与原告云南城投龙江房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014123103205），约定被告购买原告云南城投龙江房地产开发有限公司开发的城投湖畔四季（中坝15号地块）5幢1层商业1-1号房屋，成交总价5393792元，首付总房价30.1%计1625034元，2015年2月19日前支付总房价20%计1078758元，剩余49.9%尾款，计2690000元以银行按揭方式支付；被告应在第二笔款项付清之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款。否则，原告可单方解除合同，并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。原、被告在《合同补充协议》中，另约定如因被告原因导致其和银行未能订立商品房担保贷款合同的，原告有权要求被告在该事由发生之日起十五个工作日内用现金一次性补齐其余未支付的购房款，被告未在该期限内补齐购房款的，原告有权单方解除《商品房购销合同》，并向被告收取房价款20%的违约金；被告向原告支付的房价款（包含首付款及银行直接支付给原告的银行担保贷款房款）在扣除原告已向银行支付的贷款利息及被告应当支付的违约金，并赔偿原告因实现债权产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）之后，余款退还被告。合同签订当日被告向原告支付了上述商业用房1625035元的购房款，却未按期支付剩余购房尾款，原告诉至法院提出前述诉讼请求。一审法院认为：一、关于被告逾期支付购房尾款是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告及昆明家和美房地产经纪有限公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。原、被告双方在合同中分别对首付款的分期、购房尾款的支付方式及违约责任进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责”之规定，被告未能按合同约定履行义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任，虽然被告辩称系因原告的过错造成其未能按约履行，但被告并未对自己的辩称提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告对自己的辩称负有举证证明责任，否则将由其承担举证不利的法律后果，故对其辩称不予采信。庭审中，原告虽主张被告应承担律师费，但在原告的起诉状中并未明确该项诉请及具体金额，且未按相应金额缴纳案件受理费，加之原告提交的律师费发票系复印件，被告对该笔费用也不予认可，故对原告要求被告承担10000元律师费的主张，不予支持。二、关于原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否予以解除的问题。双方合同约定，在被告逾期付款后，原告即可行使约定解除权，解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，原告行使解除权受一年除斥时间约束，在被告逾期付款后，原告既未向被告进行催告，也未在一年内提出解除合同，至起诉之日已超过法定期限，故原告的法定解除权已经消灭，但庭审中，因被告同意解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，予以支持，不再赘述。三、关于原告要求被告承担购房总价20%违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，庭审中，被告提出总房价20%的违约金并不合理、被告首期支付的1625035元购房款已被被告占用多年、期间的资金占用费应当予以扣除的辩称，结合本案原告未收到被告支付购房尾款的事实，原告的实际损失应为被告未支付购房尾款，资金被占用期间的银行同期贷款利息，双方约定的总房价20%违约金已明显超过了被告违约给原告带来的实际损失，属于约定过高，应当予以调整。双方当事人在合同中约定“被告应在第二笔款项付清之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款”、“如因被告原因导致其和银行未能订立商品房担保贷款合同的，原告有权要求被告在该事由发生之日起十五个工作日内用现金一次性补齐其余未支付的购房款，被告未在该期限内补齐购房款的，原告有权单方解除《商品房购销合同》，并向被告收取房价款20%的违约金”，即被告应在合同签订日2014年12月31日后15个工作日内获得银行贷款，否则将承担违约责任，故违约金起算时间应为2015年1月23日。原告理应在此时间向被告进行催告或提出解除合同，但直至2018年9月26日原告才提起诉讼要求解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告在被告违约后未能于一年内主张权利，放任了损失的扩大，因此2016年1月23日以后原告资金被占用的损失，不予确认，被告应向原告支付2015年1月23日至2016年1月22日，以购房尾款3768758元为基数计算的银行同期贷款利息。根据双方合同约定，原告在扣除实际损失后，应将剩余预付款退还被告，但因被告在本案中并未提起反诉，故预付款的退还其可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决，一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司于2014年12月31日与被告杨青云签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014123103205）；二、被告杨青云于本判决生效后十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付2015年1月23日至2016年1月22日，以购房尾款3768758元为基数计算的银行同期贷款利息；三、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院确认事实均无异议，本院依法予以确认。综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：被上诉人应当承担的违约金是多少？本院认为：双方当事人对于上诉人提出的由被上诉人协助办理注销《商品房购销合同》及补充协议备案的诉讼请求并无异议，故本院对于上诉人提出的该项上诉请求依法予以支持，一审法院对此未做判决，本院予以纠正。对于上诉人提出一审法院将本案中被上诉人应当承担的违约金调整过低的主张，本院认为，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了逾期支付购房款的违约金标准，在履行该合同过程中，被上诉人杨青云存在逾期支付购房款的违约行为，上诉人现主张由其按照前述合同约定承担逾期支付购房款的违约金，被上诉人答辩认为该约定的违约金过高，其支付的首付款亦被上诉人占用四年多也存在占用费的情况，不同意上诉人提出的违约金主张。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的法律规定，及本案的查明事实，考虑到被上诉人前述对于违约金的抗辩意见，对于被上诉人应当承担的违约金标准所做调整并无不妥之处，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9322号民事判决第一、二项，即“一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司于2014年12月31日与被告杨青云签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014123103205）；二、被告杨青云于本判决生效后十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付2015年1月23日至2016年1月22日，以购房尾款3768758元为基数计算的银行同期贷款利息”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9322号民事判决第三项，即“三、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司其他诉讼请求。”；三、由被上诉人杨青云协助上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司办理注销《商品房购销合同》及《合同补充协议》备案手续；四、驳回上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14509元、二审案件受理费14509元，由上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司负担11607.2元，由被上诉人杨青云负担17410.8元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月三十日书记员  郭亭恋