重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4962号原告：曾继财，男，1956年3月11日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：刘顺南，系重庆善庆律师事务所律师委托诉讼代理人：林文尧，系重庆善庆律师事务所律师。被告：重庆市聚天源房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区壁城街道服装城******，统一社会信用代码91500227666440504B法定代表人：廖德元，职务董事长。委托诉讼代理人：蒋伯勇，系重庆中钦国彦律师事务所律师。原告曾继财与被告重庆市聚天源房地产开发有限公司(以下简称聚天源房地产公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法由审判员胥杰适用简易程序独任审判于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告曾继财及其特别授权委托诉讼代理人刘顺南与被告聚天源房地产公司一般代理委托诉讼代理人蒋伯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾继财的诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于大足区龙水镇综合街20号1幢房屋的房地产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金6291.37元(自2018年6月29日开始计算，暂时计至2019年7月18日，共计384天，每天按照购房款的万分之0.5计算逾期办证违约金)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月10日和2016年1月20日，被告与案外人重庆市坤达建筑工程有限公司分别签订了《补充协议》和《和解协议》各一份。两份协议约定，被告用龙水聚天源小区共计部分部分房屋冲抵坤达公司部分工程款。2018年5月10日，原告(乙方)与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发现售的位于大足区龙水镇综合街20号1幢商品房一套，建筑面积为119.74平方米，房屋总价款为311454元，该合同第十三条第一款约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同还对逾期办证的违约责任进行了约定。原告在签订合同的当日，便向被告提供了办理房屋登记手续的相关资料。因坤达公司与原告之间存在其他债权债务关系，坤达公司与原、被告达成一致意见：同意原告用被告应付坤达公司的工程款311454元等额冲抵原告应付被告的购房款311454元。为此，被告在2018年5月10日向原告出具了收据，确认收到原告的购房款311454元。案涉房屋在2018年5月10日网签登记在原告名下，该房屋已于2018年3月29日经竣工验收合格，在合同签订前已属现售商品房，根据合同约定，被告应予2018年6月9日前向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的相关资料。但时至今日，被告仍未向相关部门提交办证资料，致使原告无法取得案涉房屋的《房地产权证》。因被告的行为已经违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，原告特起诉来院，请求法院判令所请。被告聚天源房地产公司辩称：1、本案不属于法院受案范围，庭前已提交主管权异议申请书，因涉案合同属于以房抵工程款合同，因此其案由不是单纯商品房预售合同纠纷，而属于建设工程施工合同纠纷，系工程款是否应该支付应该支付多少的纠纷，本案原告是涉案工程的出资人或实际施工人，商品房预售合同是冲抵涉案工程款，作为购房资金，本案原告未实际支付对价，而涉案工程款是否构成支付条件已经在重庆市仲裁委进行仲裁程序中，若原告已经超额收取工程款则本案的工程款并未实际支付，因此原告要求办理房屋过户的条件不能成就；2、本案应该增加原告的被挂靠人重庆市坤达建筑有限公司作为本案的第三人理由是涉案工程款，如果本案房屋强制过户，第三人是否确认对超额工程款进行退回;3、本案的原告作为实际施工人，已经起诉过被告及坤达公司，如果没有坤达公司的介入，商品房买卖合同上没有坤达公司的盖章及签证，坤达公司并没确认实际收到原告的购房款，以房抵工程款可能超额。综上请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告聚天源房地产公司因拖欠案外人重庆市坤达建筑工程有限公司工程款，被告聚天源房地产公司与坤达公司协商一致，约定用龙水聚天源小区部分房屋冲抵坤达公司的部分工程款。因坤达公司与原告之间存在其他债权债务关系，2018年3月21日，坤达公司向被告聚天源房地产公司出具信函，确认坤达公司承建被告聚天源房地产公司开发的的龙水住宅小区(龙水聚天源小区)34套房屋中15套房屋网签给坤达公司所欠款项的债权人(原告曾继财系网签受让人之一)。2018年5月11日，被告聚天源房地产公司出具《承诺》一份，该承诺主要内容为：被告聚天源房地产公司将龙水住宅小区34套房屋冲抵工程款给坤达公司，该房屋坤达公司已出售19套，剩余的15套房屋被告聚天源房地产公司同意网签给坤达公司的出资人以及材料商等，本案原告曾继财是网签受让人之一。2018年5月10日，原告曾继财(乙方)与被告聚天源房地产公司(甲方)签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发现售的位于大足区龙水镇综合街20号1幢商品房一套（项目名称暂定为龙水聚天源），建筑面积为119.79平方米，房屋总价款为311454元，该合同第十三条第一款约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同还对逾期办证的违约责任进行了约定：逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按照已付购房款的万分之0.5/日支付违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付。被告在2018年5月10日向原告出具了收据两张，确认收到原告的购房款311454元（交款方式为工程款）以及代收了原告缴纳的大修基金、环卫费、印花税等相关费用。但合同签订后，被告聚天源房地产公司一直未向房地产登记机构提交办证资料，原告至今未取得房屋权属证书，原告特起诉来院，请求法院判令所请。本院同时查明：龙水聚天源小区预售许可证为：大足区国土房管(2013)预字第(22)号，案涉房屋在2018年5月10日网签登记在原告名下，该房屋于2018年3月29日经竣工验收合格。另查明：被告聚天源房地产公司与坤达公司因存在建筑工程施工合同纠纷，被告聚天源房地产公司向重庆仲裁委员会申请仲裁，2019年3月4日，重庆仲裁委员会进行了不公开开庭审理，该案尚在仲裁程序中。本案在审理过程中，原告对第一项诉讼请求进行了明确：要求判令被告协助原告办理位于大足区龙水镇综合街20号1幢房屋的房地产权证，向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》，收据，工程竣工验收意见书，《承诺》以及被告提交的重庆仲裁委员会开庭通知书，《工程施工合同》等证据载卷为凭。经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点在于：一、本案是否中止审理，以及是否应当追加坤达公司作为本案诉讼参与人；二、原告主张的逾期办证违约金是否应予支持？本院对此逐一评述。一、被告认为，本案所涉及的商品房买卖合同系聚天源房地产公司冲抵所欠坤达公司工程款而产生的，聚天源房地产公司与坤达公司的合同纠纷尚在仲裁阶段，其最终仲裁结果有可能导致聚天源房地产公司超额支付了坤达公司的工程款，本案的工程款并未实际支付，因此原告要求办理房屋过户条件不能成就。本院认为，在被告聚天源房地产出具的《承诺》中已明确承诺将涉案房屋网签给本案原告曾继财，本案系原告曾继财与被告聚天源房地产公司之间的商品房买卖合同纠纷，按照合同相对性原则，原告曾继财与被告聚天源房地产公司系涉案合同的相对人；而被告聚天源房地产公司与坤达公司之间的建筑工程施工合同纠纷系另一法律关系，聚天源房地产公司与坤达公司之间合同纠纷的仲裁结果并不当然对本案的处理产生直接的影响，即使聚天源房地产公司与坤达公司合同纠纷的仲裁结果确认聚天源房地产公司超额支付了坤达公司工程款，也属于坤达公司应当承担对聚天源房地产公司的给付之债，聚天源房地产公司可向坤达公司主张相关的权利，追索超付的工程款。因此，被告聚天源房地产公司的上述答辩理由及请求无事实和法律依据，本院不予支持；二、本案原告曾继财与被告聚天源房地产公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，原告所举示的证据可以证明其已按照合同约定履行了房屋买受人的义务，且涉案房屋经竣工验收合格，办理了网签手续，符合办证条件，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋权属登记，但被告一直未履行售房者的相应义务，其行为显属违约，理应承担相应的违约责任；但对于原告所主张的逾期办证违约金，因双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，对逾期办证违约金应当从被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付，即合同约定了违约金的支付条件和支付期限，而本案所涉及的情况此项条件尚未成就，故原告的此项诉求不符合合同约定，本院在本案中不作处理，原告可在条件成就时另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆市聚天源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告曾继财办理位于大足区龙水镇综合街20号1幢房屋的房地产权证书，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、驳回原告曾继财的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为25元，由被告重庆市聚天源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 胥 杰二〇一九年九月十七日书记员 席瑞敏