广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初7335号原告：珠海市康诚物业管理有限公司。住所：珠海市人民西路****办公-02。统一社会信用代码：914404005779402839。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，女，系原告公司员工。被告：陈海婷，女，汉族，1987年7月18日出生，住广东，住广东省德庆县iv>原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告陈海婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法由审判员林雯担任审判长、与人民陪审员高冬凤、梁敏子组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼。被告陈海婷经本院依法公告送达应诉资料和传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告给付2014年2月至2018年12月物业管理费及共同分摊等费用共5984.74元（其中管理费5062.27元、智能系统维护费215元，共同分摊707.47元）；2.被告截止2018年12月31日应支付物业管理费及分摊电费的滞纳金（违约金）共为18048.68元；以上两项合计金额为24033.42元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2013年3月1日签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告即珠海市康诚物业管理有限公司对其所购物业“诚丰新园”1栋2单元1101房（建筑面积77.17㎡）进行物业管理。根据物业管理服务协议，建筑面积1.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。被告管理费为123.47元/月，截止2018年12月31日共欠缴管理费5062.57元；诚丰新园为电梯房，业主（住户），并提供楼道、消防等非工业公共用电，截止2018年12月31日共欠缴公共分摊电费及维修分摊费用706.8元；双方约定对讲门铃维护费为5元/月/户，截止2018年12月31日共欠缴对讲门铃费215元；被告所欠管理费应按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月31日应支付滞纳金（违约金）为16180.74元；被告所欠分摊电费应按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部分摊电费之日止，截止2018年12月31日应支付滞纳金（违约金）为1867.93元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，根据《珠海市物业服务收费管理办法》第十九条规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后次月起按时足额交纳物业服务费”，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年2月1日至2018年12月31日，被告共欠物业费、智能维护费及共同分摊等费用5984.74元，滞纳金（违约金）18048.68元，合计金额24033.42元。原告多次对其书面催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据：1.诚丰新园业主资料登记表；2.商品房买卖合同；3.收楼委托书；4.物业交接表；5.收楼文件接收清单；6.物业管理服务协议；7.临时管理规约；8.物业管理费催缴通知书及欠费统计表；9.维修分摊通知；10.EMS催缴函；11.中国人民共和国电力供应与使用条例；12.珠海市物业服务收费管理办法；13.诚丰新园前期物业服务合同；14.公示照片；15.产权登记表。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2011年7月18日原告（乙方）与珠海景石房地产开发有限公司（甲方）签订《珠海市前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对坐落于珠海市××区湖心路（街道）1288号的诚丰新园实施前期物业管理；住宅每；住宅每月每平方米1取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前；委托管理期限暂定为5年，自2011年7月18日零时起至2016年7月18日二十四时止；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止等。2012年10月26日被告与珠海景石房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向珠海景石房地产开发有限公司购买商品房。被告为珠海市斗门区湖心路********的所有权人，涉案房屋的建筑面积为77.17㎡。2013年3月1日被告作为诚丰新园1栋2单元1101房的业主签收了相关收楼文件，同时接收了原告提供的物业项目。2013年3月1日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务；原告为被告提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护等物业服务内容；被告应当自被告与开发商签订的买卖合同中约定的物业交付之日起，按月缴纳物业管理服务费用（当月15日前银行托收本月费用）；物业管理服务费及相关费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”，收费标准为住宅按1.6元/月/平方米计收；物业后期维护费用包括可视对讲维护费5元/月/户；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、垃圾处理费、污水处理费及二次加压费用的代收、代缴服务（代收代缴服务费用不属于管理服务费用），收费标准执行政府规定；全体业主（用户）的供水、供电设施移交给供水公司、供电公司之前水电费由物业服务企业代收、代缴服务，其收费标准执行《商品房买卖合同》附件四的约定；公用水电费及移交前的水电损耗，按实际发生额由使用人按产权份额承担；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金等。同日被告与原告还签订《临时管理规约》，就物业管理区域内物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务及违约责任等进行了约定。被告从2014年2月开始拖欠物业管理费、公摊水电费、智能系统维护费等费用。根据原告提交的被告欠费清单显示，被告从2014年2月开始拖欠分摊电费，至2018年12月共计拖欠630.6元；从2015年3月开始拖欠智能系统维护费（按照每月5元的标准计算），至2018年12月共计拖欠215元；从2015年6月开始拖欠物业管理费（按照每月123.47元的标准计算），至2018年12月共计拖欠5062.27元；2016年7月拖欠水费0.67元；2015年10月拖欠维修分摊25.64元、2016年6月拖欠维修分摊13.89元、2018年1月拖欠维修分摊22.09元、2018年4月拖欠维修分摊14.58元，共计拖欠76.2元。原告称分摊水、电费均按实际发生的费用计算，分摊至每户住户，且该分摊的费用均在楼道里进行公示，并提交一组在电梯口黏贴的2019年1月应收管理明细表的照片予以证明，但原告并未提交其已交纳公摊水电费的发票。原告提交四份1栋2单元公摊费用收费的通知，其中2015年9月18日的通知称因排污主管道堵塞导致污水排泄不了，倒灌至二楼，需进行高压清堵疏通，每户产生维修费25.64元在2015年10月管理费中收取；2016年5月6日的通知称因排污主管道堵塞导致污水排泄不了需修复，每户产生维修费13.89元在2015年6月的管理费中收取；2017年12月15日的通知称排污主管道堵塞导致污水排泄不了需进行高压清堵疏通，每户产生维修费22.09元在2018年1月管理费中一并收取；2018年3月2日的通知称招牌字因受台风损坏，需支付维修费，每户产生维修费14.58元在2018年4月的管理费中一并收取。但原告对上述维修费均未提交支付依据予以证明。原告还主张被告未按期支付物业管理费和分摊费，还需支付滞纳金，物业管理费依照合同约定按日千分之五的标准计算滞纳金，分摊费按日千分之三的标准计算滞纳金。原告称分摊费按日千分之三的标准计算滞纳金是参照《中华人民共和国电力供应与使用条例》的规定逾期交付电费的按照日千分之三的标准计收滞纳金。本院认为;'>本院认为：被告作为珠海市斗门区湖心路********的所有权人，《前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告也应当按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。根据合同约定被告应当在当月15日前缴纳本月的物业管理费和可视对讲维护费，物业管理费按照每月每平方米1.6元的标准收取，可视对讲维护费按照每月5元收取，则被告应当按照合同的上述约定向原告缴纳物业管理费和可视对讲维护费。虽然原告与珠海景石房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定原告的服务期限至2016年7月18日即截止，但原告在合同到期后并未撤离涉案小区，继续为涉案小区提供物业服务，与被告之间存在事实的物业服务合同关系，原告主张继续依照合同约定标准收取物业管理费和可视对讲维护费有事实依据，本院予以支持，被告应当向原告支付自拖欠之日起至2018年12月止的物业管理费和可视对讲维护费5277.27元（5062.27+215）。对原告主张的分摊水、电费和分摊的维修费用，原告并未提交已支付水电费或维修费的票据以证明其已实际支出上述费用，原告提交的水电费、维修费的表格均为原告自行制作的，并不足以证明其已支付上述费用，原告要求被告支付分摊水电费和分摊维修费证据不足，亦无合同依据，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金，按照合同约定被告若逾期未交纳物业管理费原告有权按照每日千分之五的标准支付滞纳金，但该条款约定的滞纳金计算标准明显过高，本院酌情将滞纳金的计算标准调整至按照每日千分之一的标准计算。另由于原告签订的物业服务合同期限已于2016年7月18日截止，滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2016年7月19日之后拖欠的物业管理费和可视对讲维护费收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。对2014年2月至2016年7月18日止拖欠的物业管理费和可视对讲维护费则按照每日千分之一的标准分段计算从每月拖欠之日起至2018年12月31日的滞纳金，则根据上述计算方式，被告应当向原告支付截止至2018年12月31日的滞纳金1839.54元。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈海婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付物业管理费和可视对讲维护费5277.27元；二、被告陈海婷于本判决发生法律效力之日起十日内原告珠海市康诚物业管理有限公司支付滞纳金1839.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取400元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担282元，由被告陈海婷负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  高冬凤人民陪审员  梁敏子二〇一九年九月十日书 记 员  陈丽婷