云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3530号原告：李光珠，女，纳西族，1954年2月28日出生，身份证住址云南省丽江市古城区。委托代理人：李从贞、李朋橙（实习），云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南宏澳投资有限公司。住所：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：苏绍景。原告李光珠诉被告云南宏澳投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月22日公开开庭对本案进行了审理，原告李光珠（以下简称“原告”）的委托代理人李从贞、李朋橙到庭参加诉讼，被告云南宏澳投资有限公司（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、确认原告同被告云南宏澳投资有限公司签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》无效；二、判令被告云南宏澳投资有限公司向原告返还人民币350000元并支付该款项自2011年8月29日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费人民币154122元（暂计算至起诉之日）；三、判令被告云南宏澳投资有限公司赔偿原告按原协议购买相同地段商品房的购房差价损失人民币348470元（按照相同地段商品房11000元/平米计算，实际价格以法院评估结果为准）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年8月29日，原告向被告支付了350000元作为金恒财富广场项目商品房的定金，同日，被告向原告出具了一份收据，载明收到李光珠交付的借资款350000元。2011年9月6日，原告委托张潇引同被告签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》，其主要内容如下：一、原告出资350000元向被告预定金恒财富广场项目4栋3602号商品房，建筑面积109.22平方米，单价每平方米7809.46元，总计852950元；二、被告确保在2013年12月31日前将房屋建设完工；三、2012年底前，被告还不能取得金恒财富广场项目的国有土地使用权的，被告必须立即全额退还原告出资的资金，并按原告出资资金的25%向原告支付赔偿金；四、双方签订《商品房购销合同》时，原告可用上述出资抵扣首付款。截止起诉之日，被告至今没有取得“金恒财富广场项目”的国有土地使用权、商品房预售许可证，原告至今未收到被告交房的通知。原告与被告签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》中明确约定了原告所预定商品房的房号、面积、单价、总价、交付时间等信息，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告交付的购房款350000元，因此，原被告双方签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》应属于商品房预售合同。但被告至今尚未取得“金恒财富广场项目”的国有土地使用权、商品房预售许可证，因此，原被告双方签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》无效，被告应当向原告退还购房款350000元，并向原告支付该款自2011年8月29日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。被告违背诚实信用原则，故意隐瞒无法取得国有土地使用权、商品房预售许可证的重要事实，与原告订立《金恒财富广场项目商品房预定协议》，由于被告的过错致使合同无效，被告应当承担损害赔偿责任。《金恒财富广场项目商品房预定协议》中约定建筑面积109.22平方米，单价每平方米7809.46元，总计852950元，由于被告的过错导致原告错失在2011年购房的时机，现在同地段的房价上涨至每平米11000元（以法院评估为准），因此被告应当赔偿原告按原协议购买相同地段商品房的购房差价损失人民币348470元。被告未提交书面答辩状，亦未到庭进行答辩。针对本案，原告向本院提交如下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，欲证明原、被告诉讼主体资格；2、《金恒财富广场项目商品房预定协议》，欲证明2011年9月6日，原、被告签订商品房预定协议，明确约定了原告所预定商品房的房号、面积、单价、总价、交付时间等信息，具备商品房买卖合同的主要内容；3、收据、银行流水，欲证明原告向被告支付350000元购房款的事实；4、昆明恒圳房地产开发有限公司管理人债权确认通知书，欲证明昆明恒圳房地产开发有限公司与被告销售的楼盘是同一个楼盘，在进行破产申报的时候通知原告进行确认。被告未到庭发表质证意见，亦无证据提交。本院认为，原告提交的以上证据符合证据的形式要件，本院予以确认。经本院审理查明并确认如下法律事实：被告成立于2008年10月27日，经营范围包括项目投资及对所投资的项目进行管理，房地产开发及经营。原告陈述其于2011年8月向被告购买金恒财富广场项目商品房，并于2011年8月29日向被告付款350000元，被告向原告出具的《收据》载明“借资款”，后2011年9月6日，原告委托案外人张潇引（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了编号为Y090603的《金恒财富广场项目商品房预定协议》，协议约定：蒋家营城中村改造改建项目，甲方为项目的开发商，乙方为该项目的社会投资方人，甲方负责项目全过程的建设、开发，保障项目的顺利交房，乙方负责部分出资，项目建好后，甲方给乙方的房源以优价供给，乙方出资总计350000元，出资方式为109平米出资35万，具体商品房面积以《商品房购销合同》约定为准，该房源为4栋3602号房，建筑面积109.22平米，总价852950元，甲方需确保在2013年12月31日前将房屋建设完工，甲方不能在本项目的挂牌交易过程中获得本项目的国有土地使用权，或2012年底前，甲方还不能取得本项目的国有土地使用权的，甲方必须立即全额退还乙方出资的资金，并按乙方出资资金的25%向乙方支付赔偿金。2019年7月13日，昆明恒圳房地产开发有限公司向原告出具《昆明恒圳房地产开发有限公司管理人债权确认通知书》，载明：2019年7月13日，昆明恒圳房地产开发有限公司管理人在昆明市盘龙区人民法院召开的第二次债权人会议上，将确认后的债权及债权表提交给债权人会议进行了核查，李光珠申报的债权为要求交付房屋，现因合同无效购房款应当予以返还，经管理人审核确认的债权为本金350000元，资金占用损失143788.15元，共计493788.15元。原告陈述该份确认书没有被债权人大会通过，并陈述其就确认书中的本金及利息不具有优先受偿权，至今没有收到盘龙区人民法院的通知，故向本院提起诉讼。本院归纳本案的焦点为是否应当支持原告的各项诉讼请求？本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《金恒财富广场项目商品房预定协议》约定了商品房的房号、面积、单价、交付时间等条款，具备商品房买卖合同的主要构成要件，且被告已经收取了原告的款项350000元，故《金恒财富广场项目商品房预定协议》应为商品房预售合同；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，在审理中，没有证据能够证实被告在原告起诉前已经取得了商品房预售许可证，故原、被告双方所签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》应为无效合同；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故对于被告收取的350000元的“借资款”，能够与《金恒财富广场项目商品房预定协议》中约定的350000元的购房款相印证，故被告应当向原告返还该350000元的购房出资款；因被告对合同无效具有过错，故本院对利息主张予以支持；对于原告主张的相同地段商品房购房差价损失，并非本案产生的直接损失，且该项主张无事实及法律依据，本院不予支持；保全费在本案中并未产生，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李光珠与被告云南宏澳投资有限公司于2011年9月6日签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》无效；二、由被告云南宏澳投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李光珠返还款项350000元；三、由被告云南宏澳投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李光珠支付自2011年8月29日至上述款项支付完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费（以本金350000元为基数）；四、驳回原告李光珠的其他诉讼请求。案件受理费12326元，由被告云南宏澳投资有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  赵德昌人民陪审员  黄 文二〇一九年九月六日书 记 员  杨玉池