江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0581民初7562号 原告：平安普惠融资担保有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区中银惠龙大厦****，统一社会信用代码91320594689166595W。 负责人：沈晔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏军，江苏六典（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周辉，江苏六典（上海）律师事务所律师。 被告：常熟市金橡树绿色科技有限公司，住，住所地常熟市碧溪新区李袁村一社会信用代码91320581796513070W。 法定代表人：陶耀翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴梦洁，江苏少平律师事务所律师。 原告平安普惠融资担保有限公司苏州分公司（以下简称平安普惠分公司）诉被告常熟市金橡树绿色科技有限公司（以下简称金橡树公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2018年11月26日作出（2017）苏0581民初11526号民事判决书。原告平安普惠分公司与被告金橡树公司不服上述民事判决，均提起上诉。苏州市中级人民法院审理后于2019年5月20日作出（2019）苏05民终1696号民事裁定书，认为二审期间出现新证据，对本案事实认定可能有重大影响，裁定撤销原审民事判决、发回重审。后本院于2019年6月6日立案受理该案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告平安普惠分公司委托诉讼代理人苏军，被告金橡树公司委托诉讼代理人吴梦洁到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告平安普惠分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即清空常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢1708室房屋并返还给原告；2、判令被告赔偿原告占用上述房屋期间的房租损失暂计33个月*1万元/月=33万元（从2014年12月10日裁定书生效至被告实际搬离之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于常熟市黄河路**国际贸易中心****房屋原为常熟市中德塑料化工有限公司所有，该公司于2011年4月28日将上述房屋抵押给原告，后该公司无力偿还借款，原告行使抵押权，常熟市人民法院于2014年11月24日以253万元的价格将上述房屋裁定给原告所有，原告于2017年5月3日办理了上述房产的不动产证。现该房产被被告实际占用并对外转租，经原告与被告交涉主张权利，被告称与原产权人签有租赁合同（租期为2011年12月5日-2029年12月4日），不予归还原告房屋。为此，原告提起诉讼。 被告金橡树公司辩称，涉案房屋的交付依法属于执行程序中的强制腾空范围，应当通过执行程序解决。被告自2015年4月起实际占用了20平方米，其余部分并非被告使用。另外，涉案房屋的装饰装修系被告所装饰，如双方能协商，被告愿意配合腾退。 本院经审理认定事实如下：常熟市中德塑料化工有限公司（以下简称中德公司）名下的常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢1708室房屋（以下称涉案房屋）系商务金融办公用房。2011年4月28日，中德公司将涉案房屋办理了抵押登记，房屋他项权利人为富登投资信用担保有限公司苏州分公司，债权数额为504.01万元。 另查明：吕玉星与中德公司、吴燕军、范新雅民间借贷纠纷一案，苏州仲裁委员会于2012年5月14日作出（2012）苏仲裁字第052号裁决书，裁判吴燕军、范新雅支付吕玉星借款本金4728200元及相应利息，中德公司为吴燕军、范新雅借款承担连带清偿责任。 因中德公司、吴燕军、范新雅未履行上述生效法律文书确定的义务，吕玉星向本院申请执行。执行过程中，本院对中德公司所有的涉案房屋进行了评估，并在网上进行司法拍卖。本院在司法拍卖“拍卖标的调查情况表”拍品现状中载明，“租赁情况：有租赁，租期为2011年12月5日-2029年12月4日，至2021年12月4日的租金已支付，同时已支付5万元押金。有优先购买权人。”并注明：“特别提醒：该房产有租赁，且租赁在抵押之后。”三次拍卖均流拍，之后，（2014）熟执字第0153号案件中的申请执行人富登投资信用担保有限公司苏州分公司同意以第三次拍卖保留价253万元接受涉案房屋以折抵本院（2014）熟执字第0153号案件中的部分款项，后本院于2014年11月24日依法作出（2014）熟执字第0154-2号民事裁定书，裁定将原属中德公司所有的涉案房屋作价253万元交付给本院（2014）熟执字第0153号案件中申请执行人富登投资信用担保有限公司苏州分公司所有，富登投资信用担保有限公司苏州分公司可持本裁定书在九十日内到有关部门办理过户手续，并自行负担相关费用；上述财产自交付之日起相关的责任风险由富登投资信用担保有限公司苏州分公司承担。 又查明：2015年8月27日，富登投资信用担保有限公司苏州分公司名称变更为平安普惠融资担保有限公司苏州分公司。 2017年5月3日，平安普惠分公司取得涉案房屋的不动产权登记证书。 又查明：原一审审理中，本院根据平安普惠分公司的申请，依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案房屋自2014年12月10日起的租金价值进行评估。该公司于2018年7月13日出具《估价报告书》，确定估价对象在价值时点2018年6月15日的市场租金价值为533900元，即估价单价为27元/㎡。为此，平安普惠分公司支付了评估费7100元。 本案审理中，被告金橡树公司为证明自己的主张，提交了以下证据： 1、常熟市国贸物业管理有限公司于2019年3月20日出具的《证明》一份，主要内容为，涉案房屋水电费由金橡树公司付至2015年4月10日，2015年4月10日起水电费由其他公司支付。 2、中德公司法定代表人吴燕军于2019年3月20日出具的《证明》一份，主要内容为，金橡树公司于2011年12月5日租用涉案房屋，租期至2029年12月4日止，前8年租金80万元已付清，且另付有押金5万元，后该房屋因中德公司无力偿还借款而被司法拍卖，金橡树公司与中德公司协商，自2015年4月份起只租用该房屋20㎡用于办公，年租金为4000元（含水、电、物业费等），其他部分被中德公司债权人借用。 3、金橡树公司于2019年3月27日出具的《说明》一份，主要内容为，2014年，常熟法院将启动司法拍卖程序，到涉案房屋要求金橡树公司提供房屋租赁合同，金橡树公司从执行法官处了解到，涉案房屋在租赁给金橡树公司前已抵押，如司法拍卖成功，金橡树公司不一定能继续使用房屋；因当时金橡树公司业务销量也不理想，大概在2014年10月至11月期间，法定代表人陶亮与中德公司法定代表人吴燕军就租赁事宜进行协商，一开始金橡树公司想解除租赁合同，由中德公司退回已付租金，但吴燕军表示外面欠债太多，不可能退还已付租金，且当时并未有人报名竞拍，最终有可能流拍；金橡树公司考虑到即使搬迁也还需要时间，库存也需要清一清，且之前有些铺出去的货物，款项仍未结清，就又协商，将已在涉案房屋的库存产品清完，就只留用20平方的办公区域，按当时的租金标准每平米14.2元/月，加上20平米的物业费、水电费，最终按照每年4000元的标准支付，从金橡树公司已付租金中扣减，如涉案房屋金橡树公司无法使用，那么对于剩余已付租金部分，作为中德公司对金橡树公司的欠款，由其支付，吴燕军表示同意；2015年4月，金橡树公司支付完3月份分摊的水电费后，电话吴燕军表示已将库存清完，以后的水电费及物业费金橡树公司不再支付，吴燕军表示知道了。 4、照片一组，证明涉案房屋现在主要由其他公司使用。 对于被告提供的上述证据，原告表示认可，并表示，2019年7月15日左右原告至涉案房屋现场勘查，发现目前涉案房屋的使用单位为常熟市银联网络信息科技有限公司，未发现被告所称的20平米的空间；经向使用单位的负责人了解，其和中德公司签订了房屋租赁合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日，目前房租交到2019年上半年；经向物业公司查询，自2016年左右开始涉案房屋的物业费由现在的使用人交纳。 上述事实，由他项权证、民事裁定书、拍卖标的调查情况表、不动产权证、房地产司法鉴定估价报告、发票联及本院庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当将拍卖的财产移交买受人或者承受人。本院在涉案房屋司法拍卖时已明确告知涉案房产有租赁，且已支付租金至2021年12月4日，原告在三次拍卖均流拍后以第三次拍卖保留价接受涉案房屋以抵偿部分债务，但涉案房屋的交付，依法属于执行程序中的强制腾退范围，应通过原执行程序或执行监督程序解决。故原告在本案中诉请要求被告腾空并支付租金，本院不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 驳回原告平安普惠融资担保有限公司苏州分公司的起诉。 公告费900元、评估费7100元，合计8000元，由原告平安普惠融资担保有限公司苏州分公司负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  张国兰 人民陪审员  潘惠芳 二〇一九年九月二日 书 记 员  袁 媛