重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终4629号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖顺琼，女，1972年7月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王波，重庆丰柏汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆融汇投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路**，统一社会信用代码915001067907043783。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，公司员工。上诉人廖顺琼因与被上诉人重庆融汇投资有限公司（以下简称融汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖顺琼及其委托诉讼代理人王波，被上诉人融汇公司的委托诉讼代理人蔡龙参加了本案诉讼。本案现已审理终结。廖顺琼上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判。事实及理由:一、一审法院按照商品房买卖合同补充条款第九条约定，判决廖顺琼按照总房款20%支付违约金，严重错误。1.双方签订的主合同系房管局备案印制的标准合同，相对公平。但开发商通过补充协议第9条规定购房者按揭未能获得银行通过超过180日开发商有权解除合同，购房者按照总房款20%支付违约金。同样的情形，补充协议条款规定的违约金比主合同条款约定的违约金高出近40倍，加大了购房者的义务，该条款属于开发商提供的格式条款，未用醒目字体或者其他加注提醒的方式告知购房者，属于无效条款。一审法院不适用主合同条款而适用补充协议的格式条款明显错误。2.违约金目的是弥补受害方的损失，融汇公司没有损失。其对廖顺琼购买的门面一直出租收益，年租金十多万元。2017年5月案涉商铺的出售单价为每平方米25587元，2019年融汇公司同地段相似商铺销售单价为每平方米28312元，比较之下案涉商铺增值14万多元。3.一审判决的违约金过分脱离实际，应当降低。廖顺琼的按揭贷款未能审批通过，不受廖顺琼控制。合同标的1360000元，廖顺琼已支付首付款880600元及税费4万多元，仅因银行拒贷短时间无力筹集资金，融汇公司又不同意分期支付强行解除合同。廖顺琼已实际付款92万多元，一审判决融汇公司仅退还房款685600元，还判决廖顺琼另支付违约金314088元，不符合公平公正原则。二、一审判决廖顺琼支付未配合办理解除合同网签手续的违约金40968元，认定错误。1.廖顺琼的义务仅仅是配合义务，融汇公司应当通知廖顺琼在何时何地履行配合义务，但廖顺琼从未收到融汇公司要求配合的通知。2.双方因廖顺琼的银行按揭贷款未通过一直在协商，直至融汇公司起诉。一审法院判决廖顺琼在判决生效后立即配合办理解除合同的网签手续，该配合义务还未生效，却要求廖顺琼支付未履行该配合义务的违约金，颠倒本末。融汇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。融汇公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年5月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2018年10月26日解除；2.判决廖顺琼配合融汇公司办理位于重庆市沙坪坝区天梨路226号附8号房屋的合同备案登记、预告抵押登记解除手续以及契税退还等手续；3.判决廖顺琼向融汇公司支付违约金314088元；4.判决廖顺琼承担本案诉讼费用、公告费用。廖顺琼向一审法院反诉请求：要求融汇公司退还税款44553.94元，及购房款685600元和195000元。一审法院认定事实：2017年5月10日，融汇公司作为甲方（卖方），廖顺琼作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落于重庆市沙坪坝区天梨路226号附8号，总成交价1365600元。第五条付款方式及期限。……（二）乙方采取按揭付款方式按期付款。……3.按揭付款。2017年5月10日，付首期款686500元；余款680000元向银行申请按揭贷款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。……2.因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任中约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……（2）逾期在180日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。廖顺琼在合同中预留的地址为重庆市渝北区金州大道玥湖园一期8-1-5-2，联系电话135××****×8。合同《补充协议》约定：四、如因贷款政策变化或乙方不符合贷款条件等原因，导致乙方申请的全额或部分贷款等申请事项最终未获银行批准，乙方应在银行或甲方发出通知（包括但不限于短信、挂号信、特快专递等形式）10日内以甲方认可的其他付款方式完善相关手续并在甲方要求期限内付清所有房款及相关款项；否则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款总额的万分之五向甲方支付违约金；甲方对乙方更换付款方式的认可并不视为甲方放弃对乙方违约责任的追偿权。九、如乙方有主合同第五条及第十条约定的违约情形的，甲方要求解除合同的，须以书面形式向乙方发出解除合同通知，乙方应在收到上述通知之日起七个工作日内，除承担双方已支付的税费外，还应按标的房源总房款的20%向甲方支付违约金；且乙方应在收到上述通知之日起七个工作日内，配合甲方办理解除合同的相关手续，否则除上述违约金外，还应向甲方支付标的房源总房款3%的违约金。若乙方未在规定时间内缴纳应承担的违约金，甲方有权从乙方已缴款项中扣除，不足部分，乙方应补足。第二十九条其他约定。1.双方履行本合同项下义务，依约定需通知对方时，双方采用邮寄、传真、电话三种方式中的任意一种均为有效（双方就具体事项特别约定通知方式的除外）。……7.乙方知晓甲方所售商品房交房时间可选择以下两种：若乙方选择所购商铺商品房买卖合同约定交房时间为2019年10月31日，则可享受延后交房总房款优惠，共计299766元。即日起至2019年10月31日前，甲方有权以甲方名义自主对外签订租赁合同，乙方有义务进行配合。2017年5月10日，融汇公司向廖顺琼出具了首付款685600元的收据及贷款合同印花税34元、非住宅合同印花税682.80元、非住宅转移登记费550元、契税39017.14元、物业维修资金4270元的收据。融汇公司于2017年5月14日代廖顺琼缴纳了印花税682.80元、契税39017.14元、物业维修资金4270元。2018年1月16日，融汇公司向廖顺琼发出《通知函》，内容为：因你个人原因（银行拒贷），无法获得申请银行的按揭贷款批准。根据你与我司签订《重庆市商品房买卖合同》第十条及补充协议第五条之约定，因你的原因不能办理贷款的，我司有权将付款方式更改为一次性付款并要求你于2018年1月26日前向我司缴清所有款项。否则根据合同约定，我司有权追究你的违约责任。该函件融汇公司以廖顺琼为收件人，以合同中预留的地址重庆市渝北区金州大道玥湖园一期8-1-5-2，联系电话135××****×8为收件地址，采取EMS特快专递的方式向廖顺琼送达，查询回执显示2018年1月19日他人收，丰巢。廖顺琼本人在函件上注明其于2018年2月10日收到。2018年10月23日，融汇公司又向廖顺琼发出《解除合同通知函》，内容为：因为你个人原因（银行拒贷），你拒绝一次性支付合同剩余尾款，根据你与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条之约定，因你的原因未获得银行批准的，我司有权解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并收取相当于购房款总额20%的违约金。现我司正式通知，自本函发出之日，与你解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。该函件融汇公司以廖顺琼为收件人，以合同中预留的地址重庆市渝北区金州大道玥湖园一期8-1-5-2，联系电话135××****×8为收件地址，采取EMS特快专递的方式向廖顺琼送达，查询回执显示2018年10月26日他人收，丰巢。廖顺琼本人在《解除合同通知函》注明其于2019年1月4日签收。上述两份函件廖顺琼称在其本人标注的时间收到。廖顺琼另向该院举示了如下证据：重庆领域置业顾问有限公司2017年5月10日收据1份，收款事实天梨路226号附8号居间服务费，金额195000元。拟证明其在融汇公司向其缴纳了该笔费用，融汇公司称交20万元可获得40万元的优惠，即补充协议第29条第7款的优惠和房屋租金。融汇公司对上述证据的真实性予以认可，但认为收款人是重庆领域置业顾问有限公司，不是融汇公司收款，不能作为首付款。因融汇公司对证据的真实性无异议，该院予以采信。一审法院认为，融汇公司与廖顺琼所签《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，合法有效。融汇公司向廖顺琼发出《通知函》和《解除合同通知函》，两份函件的查询结果显示到达了廖顺琼的收件地址，且有人签收，应当认定函件到达了廖顺琼。按双方《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条约定，现由于廖顺琼的原因导致不能取得按揭贷款，融汇公司向廖顺琼发出了《通知函》，要求补足房价款。但廖顺琼在收到《通知函》后，直到2018年10月23日融汇公司发出《解除合同通知函》时，均未补足房款，已构成违约。融汇公司向其发出《解除合同通知函》符合双方合同约定。双方的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议在融汇公司发出的《解除合同通知函》到达廖顺琼处的2018年10月26日已解除。由于廖顺琼是违约方，应当按双方《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条的约定向融汇公司支付总房款20%的违约金，即273120元。另按此条规定，廖顺琼应当在收到通知之日起七个工作日内，配合融汇公司办理解除合同的相关手续，但廖顺琼未配合，也应当按约定向融汇公司支付总房款3%的违约金即40968元。对于廖顺琼提出的违约金过高的问题，廖顺琼并未向该院举示相关证据，该院不予采信。双方合同解除后，廖顺琼应当配合融汇公司办理合同网签解除手续。融汇公司要求办理其他登记因未提供证据证明其已办理了相关手续，该院不予支持。对于契税的退还手续，不属于本案处理范围，该院不予支持。对于廖顺琼的反诉请求，双方合同解除后，融汇公司应当退还已收的购房款685600元，另195000元因收款人为重庆领域置业顾问有限公司，廖顺琼要求融汇公司退还没有事实和法律依据。对于廖顺琼已缴纳的代收费用，因融汇公司已举证证明向相关部门代缴印花税682.80元、契税39017.14元、物业维修资金4270元，此部分不应由融汇公司退还，双方可自行到相关收取部门处理。融汇公司未代缴的印花税34元和非住宅转移登记费550元，共计584元应当退还廖顺琼。一审法院判决：一、确认融汇公司与廖顺琼于2017年5月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年10月16日解除；二、廖顺琼在判决生效后立即配合融汇公司办理解除《重庆市商品房买卖合同》的网签手续；三、廖顺琼在判决生效后立即支付融汇公司违约金314088元；四、融汇公司在判决生效后立即退还廖顺琼购房款685600元；五、融汇公司在判决生效后立即退还廖顺琼代收款584元；六、驳回融汇公司的其他诉讼请求；七、驳回廖顺琼的其他反诉请求；品迭后，由融汇公司退还廖顺琼3720**元。案件受理费17040元，因适用简易程序审理减半收取8520元，反诉案件受理费6525.5元，共计15045.5元，由廖顺琼负担。二审中，廖顺琼举示了以下证据：1.廖顺琼个人征信报告，拟证明廖顺琼个人信用并不存在影响银行放贷的不良记录，主观上不属于恶意违约；2.融汇国际温泉城全景E区楼盘表，拟证明与案涉商铺大体相同位置的商铺截止2019年7月4日的销售单价；3.《诉争商铺单价与现同地段商铺单价比较说明》，拟证明解除合同融汇公司并不会有损失，反而会获利更多（现售价建面单价最高30617.44元、最低27172.49元、平均28312.61元，高于案涉合同单价，房价资料来源于重庆网上房地产网）；4.廖顺琼与融汇公司法务人员蔡龙2019年1月30日通话录音,拟证明双方协商好了分期付款,但蔡龙向融汇公司汇报错了方案，其内部审批流程未走完，致协商未果；5.廖顺琼与融汇公司工作人员2019年1月30日通话录音，拟证明廖顺琼按口头协商方案准备去付款，对方告知融汇公司要求廖顺琼不能分期付款而且要付违约金；6.区域房屋销售价说明及2张平面图，拟证明涉案房屋现在未降价，还在涨价，房价资料来源于重庆网上房地产网；7.预算表2份，拟证明廖顺琼到融汇公司售楼部咨询了两个面积小、位置差的商铺现售价，融汇公司没有损失。融汇公司质证认为：证据1系打印件，真实性无法确认，假设真实，报告反映廖顺琼19**年出生，可能影响贷款年限，且其还有贷款逾期及2笔贷款未结清，均可能影响贷款审批；证据2、3三性均不认可，系廖顺琼自行制作，签约价不代表评估价，拟售单价不代表实际销售单价，且该价格为2019年的单价，不是廖顺琼购买时的单价；证据4真实性认可，蔡龙当时告知廖顺琼一次性付款，不存在汇报错误，只是在立案前希望双方协商解决；对证据5、6、7三性均不认可。融汇公司二审中未举示证据。本院查明以下事实：双方所签《合同补充协议》列明为“附件”。《补充协议》第二十六条约定：“《重庆市商品房买卖合同》附件与《重庆市商品房买卖合同》同具有法律效力，当附件约定内容与合同约定内容发生冲突时，以附件约定为准。”本院查明的其他事实，与一审查明的相同。本院认为，根据廖顺琼的上诉主张，二审争议焦点为：一、廖顺琼应承担的解除合同违约金应当如何认定；第二，廖顺琼应否支付逾期配合解除网签的违约金。一、关于解除合同的违约金廖顺琼申请的购房贷款未获银行批准，经融汇公司通知后仍未支付，致融汇公司解除合同，廖顺琼应当承担解除合同的违约金，双方对此无异议。双方争议的是该项违约金应适用的合同条款。根据双方《重庆市商品房买卖合同》第十条约定，该项违约金按应付款的1%计算，根据双方《补充协议》第九条约定，该项违约金按总房款的20%计算。廖顺琼上诉认为《补充协议》第九条作为格式条款无效，应当适用《重庆市商品房买卖合同》第十条约定。但《补充协议》第二十六条明确约定发生冲突“以附件约定为准”，《补充协议》经廖顺琼签字确认，廖顺琼主张适用《重庆市商品房买卖合同》第十条，本院不予采信。廖顺琼上诉提出融汇公司没有任何损失，要求调整违约金。廖顺琼作为违约方，对于违约金约定过高的主张承担举证责任。但廖顺琼举示的楼盘房价销售表系打印件，融汇公司予以否认，且参照对象为其他商铺，与案涉商铺位置、面积等有所不同，不能证明融汇公司解除合同后没有损失，其要求调整违约金，本院不予支持。二、关于廖顺琼应否支付逾期配合解除网签手续的违约金《补充协议》第九条约定：“甲方要求解除合同的……且乙方应在收到上述（解除）通知之日起七个工作日内，配合甲方办理解除合同的相关手续，否则除上述违约金外，还应向甲方支付标的房源总房款3%的违约金。”廖顺琼负有配合融汇公司办理解除合同相关手续的义务，廖顺琼于2018年10月26日收到了融汇公司发出的解除通知，但其并未在7日内配合融汇公司办理包括解除合同网签的相应手续，存在该项义务的违约行为。一审法院据此判决廖顺琼支付该项违约金，并无不当。一审判决的其他事项，双方无异议或未上诉，应予维持。综上所述，廖顺琼的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6626元，由廖顺琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 勇审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年九月四日法官助理  秦金星书 记 员  李白露