湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初4465号 原告：黄义清，男，1978年12月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：罗泰庆，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 被告：张勇军，男，1981年7月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 第三人：肖文萍，女，1969年10月12日出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人：李凤凤，女，1989年4月5日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告黄义清诉被告张勇军及第三人肖文萍、李凤凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄义清的委托诉讼代理人罗泰庆，被告张勇军，第三人李凤凤到庭参加诉讼，第三人肖文萍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄义清向本院提出诉讼请求：1、解除被告张勇军与第三人肖文萍及原告于2019年2月20日签订的0013602号《房屋买卖合同》；2、判令被告张勇军双倍返还定金三万五千元给原告；3、判令被告张勇军承担房屋买卖佣金一万七千元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。 被告张勇军答辩要点：1.被告无违约行为，不应双倍返还定金三万五千元；2.原告诉求第三条判令被告承担房屋买卖佣金一万七千元给原告，被告不应承担；综上，原告诉求不具真实性，希望依法驳回原告所有诉讼请求。 第三人李凤凤陈述称:同意原告诉状所说，对被告答辩不予认可。定金是2万，不是被告所说1.5万；合同未规定房款由原告的公司经管，但是因被告一再要求且原告的公司为了促成此交易，所以默认了被告将房款打入原告的公司；签合同时被告并未说明房屋已公证于他名下，但告知原告的公司被告可以通知买方过来签字可以保证过户；被告原来明确表示愿意自己承担增值税。 查明的事实 根据各方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、郴州市自信房地产经纪有限公司（以下简称自信房产）系自然人独资的有限责任公司，成立于2007年3月15日，法定代表人为本案的原告黄义清。2019年3月20日，该公司决议解散，并于2019年3月22日，该公司向工商部门申请注销，该公司的权利、义务均由公司法定代表人黄义清全权处理。 二、2019年2月20日，第三人肖文萍与被告张勇军在自信房产的主持下，签订0013602号《房屋买卖合同》，卖方为廖津民，被告张勇军作为卖方的代理人，约定第三人肖文萍用580000元的价款购买位于郴州市北湖区同心路16号棉麻小区6栋203号。合同签订当日，第三人肖文萍依约将20000元合同定金交付给当时是自信房产店长的第三人李凤凤。被告张勇军向自信房产交纳合同履约保证金5000元后，第三人李凤凤将定金20000元转交给了被告张勇军。因郴州市北湖区同心路16号棉麻小区6栋203号房产的所有人为廖津民、蒋英夫妇，廖津民、蒋英夫妇于2017年3月8日已将该房产出售给了被告张勇军，并出具公证书，委托被告张勇军的亲戚欧国艳办理将房产过户手续给被告张勇军的公证委托书，但该房屋直至2019年2月20日，欧国艳与被告张勇军仍未去房产登记部门办理房屋过户手续。因房产在廖津民、蒋英夫妻名下，而公证的授权委托书是委托欧国艳将房产过户至被告张勇军名下，而非第三人肖文萍名下，故此，被告张勇军要完成与第三人肖文萍的买卖合同，必须先将涉案房产过户至被告张勇军名下。而公证的授权委托书委托期限为2017年3月8日至2019年3月7日，被告张勇军在公证的授权委托书失效前，将本案涉案房产更名过户至被告张勇军名下。因房产系新过户至被告张勇军名下，未满两年的期限，若被告张勇军将房产再次出售时，需支付三万余元的增值税。而该增加的三万余元税款，因自信房产审核不严，并未对廖津民对被告张勇军的委托行为和权限进行审查，而是误认为房产交易的对象为房产证所有人廖津民，故此，该增加部分的增值税未在合同中约定。对该笔三万余元的增值税的承担问题，被告张勇军与第三人肖文萍发生争议，均不愿承担该笔费用，致使0013602号《房屋买卖合同》无法实际履行。自信房产与第三人肖文萍、被告张勇军协商未果，无奈现行将第三人肖文萍交付的20000元定金垫付给了第三人肖文萍。原告黄义清认为本案的过错全部在被告张勇军，且张勇军不愿退还所收取的定金，故此，诉至本院。 争议的认定 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点作如下认定： 一、0013602号《房屋买卖合同》是否是有效合同。根据我国合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三方签订合同时，被告张勇军并非是房产证上的房主廖津民、蒋英的委托代理人，无权以廖津民代理人的身份签订房屋买卖合同，自信房产作为房地产的专业销售公司，对此未予审查，即组织被告张勇军与第三人肖文萍签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，致使合同无效。自信房产作为专业的房地产中介公司应承担过错责任。 二、因合同无效，自信房产对合同无效具有审查不严的过错，致使合同无法履行，自信房产无权收取佣金，被告张勇军亦无需双方返还定金四万给自信房产。但自信房产已将被告张勇军收取的定金20000元垫付给了第三人肖文萍，被告张勇军在扣减交付给自信房产的合同履约保证金5000元，剩余的15000元定金应返还给自信房产。因自信房产虽疏忽大意未能审查被告张勇军的代理权限，但被告张勇军作为公证的授权委托书持有者，其明知该授权委托书是将产权办理至其名下，而非委托其将房屋产权办理至他人名下，故此，被告张勇军对合同无效亦有过错，其无理由占有定金而不予返还。 判决的理由和结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故此，本案被告张勇军应将实际占有的定金15000元返还给原告黄义清。原告黄义清的其他诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十七条、第四百二十七条、《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告张勇军在本判决生效后五日内返还原告黄义清15000元； 二、驳回原告黄义清的其他诉讼请求。 如被告张勇军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由原告黄义清承担354元，被告张勇军承担196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇一九年九月三十日 书记员  李悠 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《城市房地产转让管理规定》 第六条下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的； (二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (三)依法收回土地使用权的； (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五)权属有争议的； (六)未依法登记领取权属证书的； (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。