重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初1306号原告(执行案外人）：高定刚，男，汉族，1979年9月29日出生。委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市汇恒小额贷款有限公司，住所地重庆市永川区人民东路**，统一社会信用代码9150011868392448X1。法定代表人：何全红，董事长。委托诉讼代理人：张智强，男，汉族，1985年11月23日出生，公司工作人员。被告（被执行人）：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，，住所地重庆市秀山县中和镇建设路**统一社会信用代码91500241709408169Y。法定代表人：李秀莲，董事长。原告高定刚与被告重庆市汇恒小额贷款有限公司（以下简称汇恒小贷公司）、重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高定刚及其委托诉讼代理人田万平、被告汇恒小贷公司的委托诉讼代理人张智强到庭参加诉讼。被告新动力公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高定刚向本院提出诉讼请求：判决停止对位于重庆市秀山县中和街道某小区F栋4-4号房屋的执行；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：高定刚与新动力公司于2013年4月6日签订《商品房买卖合同》，购买本案房屋并一次性支付75%的购房款15万元，新动力公司出具的收款收据。高定刚后于2017年11月25日在秀山县建委、国土局、规划局、法院等相关部门组成的秀山县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组办公室的协调下结清尾款，2017年12月11日领取房屋钥匙钥匙，2018年3月装修完毕并入住。高定刚符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人的条件，对房屋未能办理过户登记没有过错，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，高定刚在法院查封前已就案涉房屋与新动力公司签订合法有效的商品房买卖合同，并付清了购房款，所购房屋系用于居住的住宅，且高定刚名下无其他用于居住的房屋，高定刚目前仍居住在公租房中，且在购买本案房产之后到2019年6月28日没有购买其他房产，也没有买卖过自己的房产，故高定刚对案涉房屋享有足以排除执行的权利。汇恒小贷公司辩称，对高定刚买房的事实没有异议，但其与新动力公司签订房屋买卖合同和向信访工作领导小组备案均不是取得不动产所有权的法定方式。高定刚在本案执行异议审查阶段向法院自述另有房产，因此不符合依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行的条件。本案房屋抵押在先，并进行了物权公示，高定刚作为买受人没有尽到合理的审查义务，对房屋不能过户有过错，故也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行的条件。请求判决驳回高定刚的诉讼请求。新动力未有答辩意见，也未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月18日，重庆市永川区汇恒小额贷款有限公司（以下简称永川汇恒小贷公司）与新动力公司签订《抵押合同》，新动力公司用其开发的重庆市秀山县中和镇某小区一期F栋包括本案争议房屋在内的72套房屋用作向永川汇恒小贷公司借款的抵押，并于同日在房地产登记机关办理了抵押登记。永川汇恒小贷公司与新动力公司、李秀莲、李小伟借款合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）渝五中法民初字第00377号民事调解书，主要内容为：1、新动力公司于调解协议签订之日（即2014年6月10日）向永川汇恒小贷公司偿还借款本金8,000,000元及利息（截止2014年4月16日的利息为4,345,600元；从2014年4月17日起按年利率24%，以8,000,000元为本金计算利息至付清之日止）；2、李秀莲、李小伟对以上本金及利息的偿还承担连带责任；3、如新动力公司逾期未履行上述义务，永川汇恒小贷公司有权就新动力公司未支付的借款本金及利息以其位于重庆市秀山县中和镇某小区一期F幢的总计72套房屋在建工程所有权（抵押权证号：房地证[押]317-2011字第00029号）以及李秀莲在新动力公司的股权（股权数额为280.35万元，编号为：[秀工商]股质登记设字[2012]第00044号）予以折价或者以变卖、拍卖后的价款优先受偿。2014年7月21日，永川汇恒小贷公司更名为汇恒小贷公司。新动力公司、李秀莲、李小伟未履行上述生效调解书，汇恒小贷公司于2014年10月8日向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2018年3月7日以（2017）渝05执恢201号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人新动力公司名下位于重庆市秀山县中和镇某小区一期F幢共72套抵押在建房产，其中包括案涉房屋F-4-4号；查封期限为3年，从2018年3月7日至2021年3月6日止。2013年4月6日，高定刚与新动力公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：由高定刚购买秀山县中和镇某小区一期F-4-4号房屋一套，建筑面积81.84平方米，总成交金额200,000元；付款方式为分期付款，于2013年4月6日前支付150,000元；剩余尾款50,000元于2014年4月6日前支付。合同签订当日，高定刚支付购房款150,000元，新动力公司出具加盖其司财务专用章的收据一张，载明收到高定刚购房款150,000元。2017年11月25日，高定刚向秀山县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组办公室账户现金缴款40，000元，2017年12月6日，新动力公司为此出具一份收款收据，载明：高定刚F栋4-4房款已结清，金额为40,000元。同年12月11日，高定刚领取了房屋钥匙。新动力公司于2017年12月18日向高定刚出具F栋4-4号自来水上户代收款收据。新动力公司于2019年5月13日出具证明，称高定刚已付清19万元，因公司延期交房，公司赔偿了1万元违约金。高定刚于2014年12月30日与秀山县住房保障管理中心签订《公共租赁住房租赁合同》，承租公共租赁住房，期限五年。重庆市秀山县规划和自然资源局于2019年6月28日出具档案查询结果证明，载明：“高定刚（身份证：51********），截止2019-06-2811：39在我辖区内无城镇住房所有权登记记录。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，高定刚在本院查封案涉房屋前即与新动力公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，抵押权优先受偿，但法律与司法解释另有规定的除外。该司法解释第二十九条的规定即属于除外情形之一，符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。因此，虽然汇恒小贷公司享有案涉房屋抵押优先权，但高定刚对案涉房屋享有足以排除执行的权利，高定刚要求停止对案涉房屋的执行理由正当，本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行重庆市秀山县中和镇某小区一期F栋4-4号房屋。案件受理费4300元，由原告高定刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2019）渝05执异162号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇一九年九月十日（院印）书记员 余文韬