山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1355号上诉人（原审被告）：张国锋，男，1981年11月10日出生，汉族，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：韩涛，山东昌智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾小玲，女，1978年4月9日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。被上诉人（原审原告）：张含振，男，1976年9月6日出生，汉族，住山东省邹平市。两被上诉人委托诉讼代理人：吕东美，山东天健律师事务所律师。原审被告:邹平帝皇商贸有限公司，住所地山东省邹平市黛溪不夜城。法定代表人：张国峰，系该公司经理。原审被告:邹平帝皇灯饰有限责任公司，住所地山东省邹平市黛溪不夜城。法定代表人：张国峰，系该公司经理。上诉人张国锋因与被上诉人贾小玲、张含振及原审被告邹平帝皇商贸有限公司（以下简称商贸公司）、邹平帝皇灯饰有限责任公司（以下简称灯饰公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2018）鲁1626民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国锋上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或改判。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，且程序违法，应当撤销原判发回重审。2.一审程序违法。本案在立案审理时系排除妨害纠纷，后经被上诉人变更诉讼请求，案由变更为租赁合同纠纷，在本案一审开庭时，上诉人要求提出反诉请求，但未被允许，上诉人认为，本案为租赁合同纠纷，上诉人提出反诉请求要求被上诉承担租赁物因质量原因不能使用及维修费用等赔偿请求，与本案系同一法律关系，按照法律规定，可以提出反诉请求，一审法院违反法律剥夺上诉人的诉讼权利，属于程序违法，应当撤销原判，发回重审。一审认定事实错误。在涉案房屋所有权变更至被上诉人名下后，上诉人按照和原房屋所有权人签订的房屋租赁协议约定的租金向被上诉人支付租赁费，并没有与被上诉人在2016年协议将租赁费变更为每间每年3000元，被上诉人也没有证据证明租赁费变更的事实，按照谁主张谁举证的规定，被上诉人应当对租赁费的变更负有举证责任，一审法院依据上诉人提供的收条认定租赁费已经协议变更是错误的。2.一审法院适用法律错误。被上诉人不享有法定解除权。按照上诉人与原房主签订的房屋租赁协议，租赁房屋的维修义务由房东承担，涉案房屋所有权变更至被上诉人名下后，对被上诉人有相同的拘束力，被上诉人应当承担维修义务，根据上诉人提供的证据，被上诉人也允诺维修租赁房屋，但一直没有履行维修义务，导致上诉人自行维修了租赁房屋，支付了维修费用，但未维修成功，至今仍然不能使用。不论上诉人是否欠被上诉人租赁费，上诉人均可以行使被上诉人不履行维修义务而拒绝向被上诉人支付租赁费之法定抗辩权，按照《合同法》第227条之规定，上诉人依据被上诉人不履行维修义务拒付或延付租金，属于正当理由，被上诉人不享有法定解除权，故一审法院适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。贾小玲、张含振辩称，上诉人的上诉事实和理由不能成立，一审法院的认定事实清楚，证据确实充分程序合法。请贵院依法查清事实后驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。商贸公司在本案二审期间未作陈述。灯饰公司在本案二审期间未作陈述。贾小玲、张含振向一审法院起诉请求：1.解除与张国锋之间的租赁合同，张国峰、邹平帝皇商贸有限公司、邹平帝皇灯饰有限责任公司立即腾退贾小玲、张含振所有的位于邹平县城南新区黛溪不夜城D1-N213、214号房屋；2.张国峰、邹平帝皇商贸有限公司、邹平帝皇灯饰有限责任公司立即向贾小玲、张含振支付房屋占用费52000元（从2013年4月24日至2018年4月23日），及从2018年4月24日到实际腾出的占用费（每日按租金44元计算）；3.本案诉讼费用由张国峰、邹平帝皇商贸有限公司、邹平帝皇灯饰有限责任公司承担。一审法院认定事实：邹平市城南新区黛溪不夜城D幢N213、N214、N215号商铺原所有人为周志华、闵霞。2011年8月27日张国锋与周志华就涉案房屋签订租赁协议，约定张国锋租赁周志华位于邹平市城南新区黛溪不夜城D幢N213、N214、N215号商铺，租赁期限为20年，自2011年8月27日至2031年8月26日，租金第一年为4800元，第二年5000元，第三年5200元，之后按2%逐年递增。周志华的指定代表人王童在租赁合同上签名并加盖山东方霖食品有限公司公章。张国锋于2012年7月26日支付给山东方霖食品有限公司三年租金15000元，山东方霖食品有限公司出具收款收据。2013年4月24日涉案房屋经滨州市中级人民法院裁定过户到贾小玲、张含振名下。2016年，贾小玲、张含振收到张国锋2014年、2015年、2016年两间房三年租金18000元。2018年4月18日，贾小玲、张含振向张国锋发出通知，要求张国锋缴纳逾期的房租，并另行签订租赁合同。2018年6月6日，贾小玲、张含振提起本诉。一审法院认为，张国锋与周志华2011年8月27日签订的商铺租赁合同合法有效，2013年4月24日，涉案商铺过户到贾小玲、张含振名下，该租赁合同对贾小玲、张含振继续有效。2016年贾小玲、张含振与张国锋协商将涉案商铺的租金变更为每间每年3000元，其他不变。截至2018年4月18日，张国锋欠贾小玲、张含振两年租金，经贾小玲、张含振催要，张国锋在合理期限内未予清偿债务，贾小玲、张含振要求与其张国锋解除合同，一审法院予以支持。张国锋辩称已按2011年8月27日合同约定的数额交清2018年以前的租金与事实不符，一审法院不予采信。张国锋应自2016年4月25日起至腾退商铺之日止每间每日按8.2元向贾小玲、张含振支付租金。商贸公司、灯饰公司不是租赁合同的相对方，贾小玲、张含振要求其承担责任，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除贾小玲、张含振与张国锋之间的租赁关系；二、张国锋于本判决生效后十日内向贾小玲、张含振腾退位于邹平县城南新区黛溪不夜城D1-N213、214号房屋；三、张国锋于本判决生效后十日内向贾小玲、张含振支付房屋占用费（从2016年4月25日至实际腾退之日止，每日每间按租金8.2元计算）；四、驳回贾小玲、张含振的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由张国锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为租赁费的支付问题。本案中张国锋与周志华2011年8月27日签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年4月24日，涉案商铺过户到贾小玲、张含振名下，该租赁合同对贾小玲、张含振继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”后2016年贾小玲、张含振与张国锋协商将涉案商铺的租金变更为每间每年3000元，其他不变。截止到2018年4月18日，张国锋欠贾小玲、张含振两年租金，经贾小玲、张含振催要，张国锋在合理期限内未予清偿债务，张国锋虽称已按2011年8月27日合同约定的数额交清2018年以前的租金，但没有提供相应的证据予以佐证，张国锋应当向贾小玲、张含振偿还租赁费，贾小玲、张含振有权依约主张解除合同。张国锋主张支付维修费用，但所提供证据不足以证实自己的主张，本院不予认定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，张国锋上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人张国锋负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  刘 洋审判员  刘连义二〇一九年九月十七日书记员  刘泽宇