安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2238号上诉人（原审原告）：安徽新创置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区，统一社会信用代码91340100771134365Y（1-1）。法定代表人：施祖成，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏鹏，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华国，男，1968年8月8日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：尚昌根，安徽敬梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚闯，安徽敬梓律师事务所律师。上诉人安徽新创置业发展有限公司(以下简称新创公司)因与被上诉人王华国房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新创公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持新创公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由王华国承担。事实和理由：一、新创公司与王华国签订的合同合法有效。新创公司是案涉房屋的建设开发单位，全椒龙祥新农村建设发展有限公司是案涉房屋的施工单位。2008年7月18日全椒龙祥新农村建设发展有限公司向全椒县二郎口镇人民政府提交《关于要求批准建设新农村示范点的报告》，2008年8月8日全椒县二郎口镇人民政府下发《关于全椒县龙祥新农村建设发展有限公司要求建设二郎口镇商业步行街的批复》，明确“同意龙祥公司在我镇二郎村后李村民组建设占地29亩的新农村示范点—二郎口镇商业步行街”。2008年9月21日全椒县二郎口镇人民政府向全椒县人民政府提交《关于请求批准新农村建设用地的报告》，后经全椒县人民政府批准，同意在二郎口镇二郎村后李村民组征地29亩，用于土地置换房、农民自建房及农民代建房。因此，新创公司开发建设的全椒县二郎口镇新农村建设代建房是经当地政府合法批准的，并不违反国家法律规定。故新创公司与王华国签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。一审法院认定“涉案房屋的土地使用权系集体土地，该土地使用权性质上的房屋买卖属于我国禁止流转范围，双方签订的买房合同违反国家的相关法律等规定”是错误的。二、案涉房屋所在地的土地在开发建设前是属于宅基地，用于房屋建设，新创公司依法取得土地后也没有改变其居住性质，也没有将用于非农业建设，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，没有违反法律的强制性规定，合同合法有效。三、维持合同的履行有利于社会稳定和生活秩序。新创公司已经按照合同约定将房屋交付，王华国已经实际占有、使用居住长达五、六年之久。因此，维持合同的履行，不仅有利于王华国的正常生活秩序，同时更有利于维持社会稳定。王华国辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，新创公司的上诉请求无任何事实和法律依据。请求驳回新创公司的上诉，维持原判。新创公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王华国支付新创公司购房款100000元、违约金26000元(违约金按月息1%，暂计算自2017年1月22日至2019年3月21日，合计26个月，合计126000元,之后顺延计算至款项付清时止)；2.诉讼费用由王华国承担。一审法院认定事实：新创公司系全椒县二郎口镇新农村建设代建房该项目的开发单位，全椒县龙祥新农村建设发展有限公司（以下简称龙祥公司）系施工建设单位。2014年5月26日，新创公司作为甲方与被告王华国作为乙方签订《全椒县二郎口镇新农村建设代建房买卖合同》一份，合同约定乙方购买二郎口新农村建设代建房综合商业街104室、105室各一套，总房价款为248000元，乙方于2014年5月26日交纳定金5万元；合同第七条约定：该套房屋的产权证由甲方报政府代为办理，其办证费用由乙方承担；合同第十条约定：乙方首付款50000元，下欠198000元分别还款日期：2014年12月31日付28000元，2015年12月付50000元，2016年12月付50000元，2017年12月付70000元，逾期付不清按月息1%计算付息。合同签订后，王华国支付定金5万元，新创公司已向王华国交付房屋。王华国于2014年5月26日出具一张欠条交原告收执，欠条注明：欠到房屋款壹拾玖万捌仟元整。王华国于2015年1月2日支付房款28000元、于2016年2月2日支付房款50000元、于2017年1月21日支付房款20000元。2019年1月28日，王华国又支付给新创公司法定代表人施祖成的父亲10000元，新创公司庭审中经与公司核实后予以认可，故新创公司要求王华国支付下欠房款共计90000元。一审法院另查明，二郎口新农村综合商业街房综合商业街104室、105室（盛世家苑）的土地使用权系集体土地，该土地位于全椒县二郎口镇二郎村前李组。王华国户籍所在地为安徽省全椒县二郎口镇上陶村庙戴组**,非全椒县二郎口镇二郎村前李组集体成员。一审法院认为，新创公司与王华国之间因购买房屋而签订的《全椒县二郎口镇新农村建设代建房买卖合同》，因该涉案房屋均位于全椒县二郎口镇二郎村前李组，王华国系全椒县二郎口镇八里村庙戴组集体成员，非全椒县二郎口镇二郎村前李组集体成员，且该涉案房屋的土地使用权系集体土地，该土地使用权性质上的房屋买卖属于我国禁止流转范围，双方签订的买房合同违反国家的相关法律等规定，王华国无权购买且新创公司也不应向王华国出售位于全椒县二郎口镇二郎村前李组集体土地上的房地产，故新创公司与王华国签订的房屋买卖合同系无效合同。因合同无效，该合同取得的财产，应当予以返还。由于涉案房屋买卖合同系无效合同，现新创公司据此合同要求王华国给付欠款及违约金无法律依据，故对其诉请，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回安徽新创置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费2820元，适用简易程序审理减半收取1410元，由安徽新创置业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：新创公司要求王华国支付购房款10万元及相应违约金的理由能否成立。城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。新创公司与王华国签订的《全椒县二郎口镇新农村建设代建房买卖合同》名为代建房合同，实为房屋买卖合同。由于涉案房屋建设用地土地性质为集体土地，王华国非系涉案建房用地集体经济组织成员，故新创公司与王华国之间所签订的《全椒县二郎口镇新农村建设代建房买卖合同》为无效合同，而新创公司基于无效合同向王华国主张所欠购房款并要求支付违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，新创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人安徽新创置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年九月十七日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。