北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初14459号原告:北京市燕泽洲商城，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113102514563K。法定代表人:邵腾芳，总经理。委托诉讼代理人:邵长印，男，1968年6月5日出生，汉族，北京市燕泽洲商城副经理。委托诉讼代理人:贾海鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告:荣艳伟，男，1984年5月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省七台河市茄子河区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京市燕泽洲商城（以下简称燕泽洲商城）与被告荣艳伟房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕泽洲商城之委托诉讼代理人邵长印、贾海鹏，被告荣艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕泽洲商城向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁使用的位于北京市顺义区××××××建筑面积为120平方米的房屋；2.判令被告按照每平方米56.29元/日的标准向原告支付逾期腾房占有使用费，自2019年1月1日起至实际腾退之日止；3.判决确认被告交纳的保证金60790元不予退还；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年9月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告所属的位于顺义区××××××的房屋(建筑面积为120平方米）租赁给被告用于餐饮经营使用，租期1年。2017年9月26日，原、被告双方针对续租事项达成一致意见并重新签订《房屋租赁合同》，租期至2018年9月30日。2018年12月10日，原、被告双方再次签订短期租赁合同，租期1个月，至2018年12月31日止。由于商城新风片区转型升级的需要，原告决定不再与被告继续签署新的《租赁合同》，并于2018年12月28日向被告送达《通知书》，告知租赁合同期满后，原告不再与被告签署新的租赁合同，要求被告按照租赁合同的约定腾退房屋。被告收到《通知书》后拒绝腾退房屋。根据2018年12月10日双方签订的《租赁合同》第七条特别约定（一）交付中的第2条约定，原告有权按照合同约定租金标准的十倍要求被告支付逾期腾退房屋使用费并不予退还保证金。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告荣艳伟辩称：若原告不再续租，同意腾退房屋。原告之前并未告知被告腾退，且一直在洽谈涨房租和转型升级的事情，因根据原告检查进行了装修整改亦有损失产生。约定三天的腾退时间太短了，不合理，应当退还保证金。未提前告知腾退，不同意自2019年1月1日支付房屋使用费，且原告主张的房屋占有使用费标准过高。经审理查明：2016年9月23日，燕泽洲商城（出租方，甲方）与荣艳伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将所属位于西门×××120平方米房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方用于经营，租期自2016年10月1日起至2017年9月30日止，租金总额236076元。2017年9月26日，双方续签了《房屋租赁合同》，租期为2017年10月1日至2018年9月30日，租金总额（含税）24359元。2018年12月10日，双方就涉案房屋又签订了《租赁合同》，约定租期自2018年12月1日起至2018年12月31日止共1个月，租金总额（含税）20264元，合同保证金60790元。合同第三条（三）合同保证金约定：为切实保障甲方对乙方的有效管理，促使乙方依法合规经营、履行合同义务，本合同签订当日，乙方需向甲方交纳保证金，标准为不低于租赁年度的月租金金额的三倍，金额为60790元（保证金不计息)。合同第六条（二）续租约定：合同期满，乙方在同等条件下享有优先续租权，但应本合同期满前2个月提前书面通知甲方，如合同期满前2个月乙方未向甲方书面提出继续承租或者在合同期满前甲乙双方未能达成继续租赁关系一致意见的，合同到期后即行终止，乙方应在合同到期之次日，搬出承租的房屋及场地，并将承租的房屋及场地完整的交还给甲方。如甲方同意乙方继续使用，甲乙双方应当另行订立合同。合同第七条特别约定：合同终止后，乙方应在合同终止之次日腾退房屋及场地，……乙方逾期腾退交还租赁房屋及场地的，应按日向甲方支付本合同巳租金标准十倍的使用费，支付至实际腾退房屋及场地之日止，并赔偿由此给甲方造成的直接、间接经济损失；甲方有权按照本合同第七条第（七）款之约定通知乙方限期腾退承租的房屋及场地，乙方未在3日内腾退租赁房屋及场地的，乙方交纳的保证金不予返还。2018年12月28日，燕泽洲商城向荣艳伟发送《通知书》，告知根据区供销社整体规划、改造需要以及其经营管理的需要，决定在双方2018年12月10日签订的租赁合同到期后，决定不再签订新的租赁合同，要求荣艳伟按照合同约定在合同终止之次日即2019年1月1日腾退房屋及场地并要求按照约定办理营业执照的变更或注销手续。荣艳伟在该通知书上签字。双方认可租赁合同自2018年12月31日到期后未达成书面续租，租金已结清。此后，荣艳伟仍未按期腾退房屋。庭审中，荣艳伟亦表示未腾退。荣艳伟称燕泽洲商城未表示过不再续租，双方一直在洽谈涨房租和升级转型的事宜，但未提交双方已就续租或长期租赁达成一致意见的相关证据。燕泽洲商城表示涉案房屋所在的整栋楼将于2018年12月底进行升级改造，故与承租人签订的均为短期合同，并未承诺长期续租。被告认可《租赁合同》中位于西门×××120平方米房屋与原告诉讼请求中要求腾退的位于顺义区××××××的房屋(建筑面积为120平方米）系同一标的。涉案房屋产权人为北京市顺义区供销合作联合社（京房权证顺集更字第×**），北京市顺义区供销合作联合社委托燕泽洲商城管理，授权燕泽洲商城对外出租经营使用并享有收益权。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据查明的事实，燕泽洲商城与荣艳伟签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方应当按照租赁合同的约定履行各自义务。双方所达成的租赁合同已经于2018年12月31日履行期满，就续租事宜双方未达成一致意见，荣艳伟理应在双方租赁合同期满后按照约定将涉案房屋腾退并交还燕泽洲商城。燕泽洲商城要求荣艳伟腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，燕泽洲商城与荣艳伟签订的租赁合同到期后，双方未就续签合同达成一致。合同到期前，燕泽洲商城已向荣艳伟送达通知书，告知到期后不再续租及应腾退房屋和场地，现荣艳伟已逾期八个月未腾退，构成违约。根据双方合同约定，若荣艳伟逾期腾退房屋或存在其他违约行为，燕泽洲商城不退还租赁保证金，以及十倍收取房屋占有使用费。从上述条款约定的目的来看，租赁保证金和十倍收取房屋占有使用费均系针对荣艳伟违约行为而采取的制约措施，具有违约金性质。考虑到除逾期腾退房屋外，燕泽洲商城未主张荣艳伟存在其他违约行为，燕泽洲商城关于十倍支付逾期腾退房屋占有使用费和不退租赁保证金的请求偏高，本院对于被告要求调整违约金的意见予以采纳，本院结合荣艳伟逾期腾退违约情况、租赁面积及周边租赁市场行情等情况酌定荣艳伟按照合同日租金的三倍支付逾期腾退房屋的占有使用费即按照2026.32元/日（168.86元/月/平方米×120平方米÷30日×3）的标准支付自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止；关于租赁保证金，如前面所述亦属于违约金性质，本院已在房屋占有使用费中一并对违约金数额进行了调整，故此保证金应予以退还。对于被告荣艳伟辩称双方已就长期租赁达成一致意见，燕泽洲商城应当补偿其损失的意见，本院认为，荣艳伟未就此提交相关证据，故本院对其该辩解意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告荣艳伟于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区××××××的房屋(建筑面积为120平方米）腾退给原告北京市燕泽洲商城；二、被告荣艳伟于本判决生效之日起七日内支付给北京市燕泽洲商城房屋占有使用费（按照每日2026.32元的标准，自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止）；三、原告北京市燕泽洲商城在被告荣艳伟按照本判决书第一、二项履行义务之日起三日内，将租赁保证金60790元退还被告荣艳伟；四、驳回原告北京市燕泽洲商城的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告荣艳伟负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李永芝人民陪审员  张仲奎人民陪审员  乔立娟二〇一九年九月二十三日书 记 员  陈 杰