河北省唐山市古冶区人民法院   民事判决书   （2019）冀0204民初1089号   原告：王桂昌，男，1975年9月1日出生，汉族，现住辽宁省锦州市。   委托诉讼代理人：戚迎明，辽宁华峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林天洋，辽宁华峰律师事务所律师   被告：唐山众和房地产开发有限公司，住所地唐山市古冶区金水湾小区沿街商业****。   法定代表人：李国东，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：侯琳娜，河北新圆律师事务所律师。   原告王桂昌与被告唐山众和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告王桂昌的委托诉讼代理人林天洋、被告唐山众和房地产开发有限公司的委托诉讼法代理人侯琳娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王桂昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐山众和房地产开发有限公司退还原告购房款及服务费共计人民币700200元；2.判令被告唐山众和房地产开发有限公司给付原告逾期付款违约金：第一笔以154200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月30日起，计算至154200元全部付清之日止；第二笔以156000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年2月28日起，计算至156000元全部付清之日止；第三笔以390000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年3月30日起，计算至390000元全部付清之日止。事实和理由：2017年3月29日，原告与被告签订《唐林尚品认购协议书》和《补充协议》各6份，约定原告分别认购被告开发建设的唐林尚品3号楼1单元，建筑面积88平方米，户型编号为B的302号、401号、501号、502号、602号、702号六户房屋，每户房屋首付人民币100000元作为订金。协议签订后，原告于当日通过中国建设银行向被告支付六户房屋的订金共计600000元，被告为原告出具“收据”6张。2018年10月11日，因被告工程进度缓慢，无法按期交房，原被告双方就上述6户房屋分别达成《退房协议》，约定被告于2018年10月30日退还原告房款及服务费78000元，2018年12月30日退还原告房款及服务费156000元，2019年2月28日退还原告房款及服务费156000元，2019年3月30日退还原告房款及服务费390000元，共计780000元。《退房协议》签订后，被告仅向原告退款79800元，余款至今未付，故原告为维护合法权益，诉至人民法院，请依法裁判。   被告唐山众和房地产开发有限公司辩称，一、原告诉求：“被告唐山众和房地产开发有限公司退还购房款及服务费共计人民币700200元。并按中国人民银行同期贷款利率给付利息”与客观事实不符，没有证据和法律依据，是其主观臆断。1、原告提供的2017年3月29日，原告认购唐林尚品小区房屋协议，是与股东为李骁男的原唐山众和房地产开发有限公司签订的认购协议书，并非与答辩人签订，其真实性现无法确认。2、2018年4月19日，李骁男与李国东签订了《唐山众和房地产开发有限公司股权转让协议》，李骁男将持有唐山众和房地产开发有限公司100%的股份共500万元出资额转让给李国东，该协议第四条明确约定：“股份转让前出现的债权债务由转让方负责债权债务的享有或承担，股份转让后出现的债权债务由受让方负责债权债务的享有或承担。”3、2018年5月4日，李骁男、李国东、刘江（原唐山众和房地产开发有限公司持有20%的股东，2017年1月3日将持有的股份全部转让给李骁男，尚未支付其股权转让款）签订了《股权转让协议》，协议第一条股权转让第2项约定：“……股权转让前预收押房款人民币390万元（叁佰玖拾万元整），附《押房明细表》，由甲方（李骁男）退还，由此产生的纠纷、相关费用及给乙方（李国东）造成的经济损失由李骁男承担”；第3项约定：“协议生效之后，甲方（李国东）提供的不实或以外的负债由甲方负责，转让后甲方将对公司的经营管理及债权债务（含甲方提供的资产负债表、债权、债务及以后发生的负债）不承担任何责任、义务。附：《唐山众和房地产开发有限公司费用支出明细表》”；第三条中李骁男申明：提供的资产负债表、债权债务真实、有效，否则，承担相应责任。该协议后附的唐林尚品1号楼销售统计一览表即已付款《押房明细表》中并没有原告王桂昌的姓名，更没有其购买的六套房屋楼牌号。4、2018年下半年，答辩人查明，购房业主不止李骁男提供的《押房明细表》范围，预收押房款也不止390万元，李骁男存在隐瞒、欺诈行为。后在唐山市古冶区人民政府的协调之下，同年10月9日，答辩人与李骁男、唐山大都宇房地产开发有限公司法人李杰（李骁男之父）签订了一份《协议书》，协议具体解决方案：答辩人先期垫付解决押房客户其中53户（明细附后），共计502万元……李杰以唐山大都宇房地产开发有限公司开发的金水湾边套别墅一套作为偿还（事后李杰并未按照协议履行）；除答辩人负责垫付解决的53户押房客户外，其余所有原股东违规销售的客户，全部由李骁男、李杰负责解决，期间所发生的任何纠纷均由李骁男、李杰自行承担相应的民事、刑事责任，和答辩人无任何关系。该协议后附的众和房地产唐林尚品客户押房台账也没有原告王桂昌的姓名。二、答辩人从未与原告就唐林尚品3号楼1单元302号、401号、501号、502号、602号、702号六户范围达成《退款协议》，未就上述房屋退款事宜向原告作出过任何承诺，该协议落款处加盖的章也不是答辩人公司的公章。综上，答辩人未与原告签订过协议，答辩人受让唐山众和房地产开发有限公司全部股份时没有负责退还原告购房款的协议约定。根据合同相对性原则，答辩人没有退还原告购房款等的法律义务，原告之诉请无任何事实和法律依据。请法院查明事实，依法驳回原告王桂昌的无理诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王桂昌提交证据一、《唐林尚品认购协议书》及补充协议各6份，证明原告与被告达成协议，认购被告开发建设的房屋6套；证据二、收据、中国建设银行交易记录，证明原告向被告给付6套房屋的订金600000元，履行了合同义务；证据三、《退房协议》,证明1、原被告双方协议解除了《唐林尚品认购协议书》，2、被告未按《退房协议》约定按期向原告退款。被告质证意见：对证据一、认购协议书的真实性和关联性有异议，因为协议是2017年3月29日签订的，2018年4月19日唐山众和房地产开发有限公司的原法人李骁男将100%的股份转让给现在法定代表人李国东，在转让时，原公司股东没有将所谓的原告认购协议书和事实向被告进行表述，被告不清楚这个事情；对证据二、收据、中国建设银行交易记录，是原唐山众和房地产开发有限公司李骁男签收的，真实性无法核实，无法确认。购房的问题区政府也出面多次进行过协调，李骁男没有认同与王桂昌有认购协议及认购书，账上也没有这笔款项；证据三、退房协议书上面盖的公章是假的。我们从接手唐山众和房地产开发有限公司之后公章已经重新注册，新的公章下面有编号（1302980131887），原来的公章已经销毁，原告提交的退房协议上面没有这个号码，我们依法保留追究私刻伪造公章的权利。我们没有和原告签订过任何协议，也没有对其有过任何的承诺。经审查，原告提交的证据一认购协议书及补充协议均加盖了唐山众和房地产开发有限公司公章（编号为1302180013589与被告提交的销毁旧章刻制新章证明的旧章印模编号一致），与证据二、收款收据相互印证，且建行转款记录记载着名称唐山众和房地产开发有限公司、账号、金额等，足以认定原被告签订了认购协议及补充协议，原告向被告交纳了60万元，故对证据一、二的真实性、关联性予以确认。证据三、退房协议，首先该协议所加盖的印章没有编号，与旧章印模及新章印模的印章明显不一致；其次，原告陈述该退房协议系在北京易淘公司签订的，李杰持有该枚没有编号的印章与原告所签，但李杰没有出示唐山众和房地产开发有限公司的授权委托书；再次，北京易淘房地产经纪有限公司加盖公章的内购协议记载的“易淘房地产承诺以上房源2017年12月30日之前可以免费更名一次，如遇开发商原因导致房源无法更名或者无法办理网签，则易淘房地产公司将所有费用退还”，易淘房地产公司收取了电商费，在退房协议中却约定由唐山众和房地产开发有限公司退还，不符合常理，故对证据三退房协议的真实性不予采信。原告王桂昌开庭时未提交缴纳服务费的证据材料，庭后补充提交了北京农商银行客户回单两张,中国农业银行股份有限公司锦州中央大街支行银行交易流水清单一页,北京易淘房地产经纪有限公司出具的证明一份。被告质证意见：对原告补充提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议。北京农商银行客户回单中户名一个叫张小平、一个叫周凯，跟我们公司没有关系，我公司也没有收到该两笔款项。中国农业银行股份有限公司锦州中央大街支行银行交易流水清单虽然客户名称是王桂昌,但收款人是倪欢欢,和我公司没有任何关联性。该份证明没有证据证实和我公司有销售代理关系，我公司也没有收到任何人给的服务费，该公司是否收取服务费，和我方没有关系。另外，李杰从王桂昌的退房协议上盖章是他个人行为，且该公章系伪造，和我公司没有任何关系。经审查，原告补充提交了银行流水明细，但未能举证说明张小平、周凯、倪欢欢与本案的关联性，故对证据的关联性不予采信；该北京易淘房地产经纪有限公司出具的证明属于证人证言，其未申请证人出庭作证，且未提交唐山众和房地产开发有限公司授权李杰的委托书及《唐林尚品项目独家销售代理合同》予以佐证，对该证明及其证明目的均不予采信。被告唐山众和房地产开发有限公司为反驳原告的主张，提交证据一、2018年4月19日李骁男与李国东签订的股份转让协议；证据二、2018年5月4日李骁男、李国东、刘江签订的股权转让协议；证据一、二转让协议证明2018年4月19日原唐山众和房地产开发有限公司的法人李骁男将股份全部转让给现李国东为法人的唐山众和房地产开发有限公司，两份协议明确规定了转让前的债权债务，由转让方享有和承担，与转让后的房地产公司没有关系。在5月4日签订的股份协议中，李骁男说收了390万的押房款应由他退还，在这390万元的销售预览表中没有本案原告的名字和房号。证据三、2018年10月9日李国东、李骁男、唐山大都宇房地产开发有限公司签订的协议书，证明股份转让协议签订后，有部分客户上访，李骁男预售的押房款不止是390万元，存在欺瞒诈骗的行为。在区政府的协调下，李骁男提供了另外53户押房款客户明细，仍然没有原告名字，三方又达成了一份协议，被告垫付这53家的押房款，由唐山大都宇房地产开发有限公司给我们一套别墅进行偿还，原股东违章销售的客户，责任由乙方和丙方承担，协议签订后，我们积极退了上面53户一部分的款项，但是李杰和李骁男没有给我们别墅。再有外债也是由李杰和李骁男负责偿还和我们无关。证据四、众和房地产唐林尚品客户台账；证据五、商品房预售许可证，2018年11月依法领取。证据六、2018年9月26日唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队出具的销毁旧章刻制新章证明，明确的写明了将旧行政章、财务章交回销毁，并申请刻制新章。新的行政章、财务章下面均有编码的。证实原告提供的退房协议公章不是我们盖的，不是我们的公章，并依法保留追究私刻伪造公章的刑事责任。原告质证意见：对被告提交的证据，一、对被告提交的股权转让协议等，均是唐山众和房地产开发有限公司股东内部的约定，对原告不产生效应，因此没有关联性；二、被告否认原告提交的认购协议书的真实性，但根据被告提交的销毁公章证明该证明显示2018年9月26日之前，被告的公章和认购协议书的公章一致；三、根据商品房预售许可证显示，发证日期是2018年11月10日，被告在没有取得预售书的情况下与原告签订了认购协议。经审查，证据一、二、三、四均为被告方内部股权转让的协议内容，不影响被告作为有限责任公司对外独立承担民事责任，对其关联性不予确认。原告对证据五的真实性没有异议，本院予以确认。证据六、销毁旧章刻制新章证明加盖了唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队的公章，对其真实性予以确认。   根据当事人陈述及上述证据的分析认证，查明事实如下：2017年3月29日，原告王桂昌与被告唐山众和房地产开发有限公司签订《唐林尚品认购协议书》和《补充协议》各6份，约定原告分别认购被告唐山众和房地产开发有限公司开发建设的唐林尚品××楼、401号、501号、502号、602号、702号六户房屋，以上房屋建筑面积均为88平方米，认购协议书记载着个人信息、房屋信息、付款方式，手写部分注明客户为订金压房客户，订金100000元（拾万元整），办理贷款前免费更名1次。补充协议记载着房屋信息及更名规则，即2017年3月29日至办理贷款前可免费更名一次。协议签订后，原告王桂昌于当日通过中国建设银行向被告唐山众和房地产开发有限公司支付六户房屋的订金共计600000元，被告为原告出具“收据”6张，但分别记载着“定金”。   另查明，被告众和公司于2018年11月10日取得（唐古）房预售证第09号商品房预售许可证，项目名称唐林尚品1-4号楼。   本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告王桂昌与被告唐山众和房地产开发有限公司签订认购协议的时间为2017年3月29日，被告取得商品房预售许可证的时间为2018年11月10日，原告王桂昌起诉的时间为2019年7月19日，故认定原被告签订的认购协议及补充协议有效。原告王桂昌主张按照退房协议的约定，要求被告退还房款，因原告陈述该退房协议系北京易淘房地产经纪有限公司的李彦伟、李杰持有唐山众和房地产开发有限公司的印章在北京易淘房地产经纪有限公司于2018年10月11日签订的协议，但未提交唐山众和房地产开发有限公司授权李杰的委托书，且唐山众和房地产开发有限公司不予认可，该退房协议的公章没有编号与认购协议书中及新印制的印章明显不一致，故对该退房协议书的真实性不能采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被告唐山众和房地产开发有限公司明确表示不履行主要债务，该认购协议达到了法定解除的条件。扣除已退还的79800元购房款，故对原告王桂昌要求被告唐山众和房地产开发有限公司退还房款520200元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2018年12月30日至付清之日止的利息的诉讼请求，理据充足，予以支持。法人以其全部财产独立承担民事责任。被告众和公司原股东和现股东之间的股份转让协议书中对被告众和公司外欠债务虽然约定了承担主体及方式，但其协议的效力不能及于被告众和公司和债权人，亦不能以此为由免除被告众和公司对外的还债责任，故被告唐山众和房地产开发有限公司认为其公司股权转让时没有接手王桂昌客户，不承担给付责任，也无法给王桂昌房子为由进行抗辩，理据不足，不予采信。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。如果被告认为原股东李骁男的父亲李杰持有私刻伪造的公章与原告王桂昌签订退房协议，可以向公安机关报案，但并不影响本案的审理。关于原告王桂昌主张的电商费或服务费180000元系北京易淘房地产经纪有限公司收取，且该公司出具的内购协议中记载“易淘房地产承诺以上房源2017年12月30日之前可以免费更名一次，如遇开发商原因导致房源无法更名或者无法办理网签，则易淘房地产公司将所有费用退还。”故原告王桂昌要求被告唐山众和房地产开发有限公司退还服务费或电商款180000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。原告王桂昌可另行向北京易淘房地产经纪有限公司解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条的规定，判决如下：   一、被告唐山众和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王桂昌购房款520200元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2018年12月30日至付清之日止的利息；   二、驳回原告王桂昌的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期限内给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10802元，减半收取计5401元，由被告唐山众和房地产开发有限公司负担4013元，由原告王桂昌负担1388元；保全费4320元，由唐山众和房地产开发有限公司2957元，由原告王桂昌负担1363元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 么伟利     二〇一九年九月四日   书记员 笪鑫慧   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。