湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1588号上诉人(原审原告、反诉被告)：蒋序平。委托诉讼代理人：叶磊，湘乡市法律援助中心法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：左卫星。委托诉讼代理人：张立良，湖南法至律师事务所律师。上诉人蒋序平与左卫星租赁合同纠纷一案，均不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋序平上诉请求：依法撤销一审判决，支持蒋序平的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人违约的事实客观真实。1、在“门面房屋租赁协议”第五条“甲方保证乙方正常营业”的约定中，被上诉人的义务,包含了排除“第三人的原因”和其他任何致使上诉人“不能正常营业”的一切责任。“第三人的原因”致合同解除不需特别约定。2、在“门面房屋租赁协议”中，被上诉人没有履行对出租物存在权利瑕疵的说明义务。房主母亲(第三人)采取的影响“上爵牛排”正常营业的行为，客观上属于出租物使用权瑕疵引起的争议，是被上诉人未履行对房主母亲承诺的食、宿义务形成的后果。3、劝阻、制止房主母亲影响上诉人正常经营的行为，既是被上诉人的约定义务，也是被上诉人排除出租物使用权瑕疵的法定义务。在合同履行过程中，被上诉人对房主母亲的行为不闻不问，反以“不要制造问题”为由，拒绝履行“门面房屋租赁协议”第五条约定的“保证正常经营”的义务，违约责任显而易见。4、致使房主母亲影响上诉人正常经营，是因被上诉人不履行提供食、宿的约定并将责任转嫁给上诉人造成的。被上诉人与房主“门面、房屋租赁协议”第七条约定“二楼由乙方指定一间给母亲长期居住”，并一直安排在被上诉人食堂用餐。上诉人承租门面、房屋后，被上诉人撤销了食堂，在上诉人毫不知晓的情况下，将房主母亲的食、宿转嫁给了上诉人。5、被上诉人转租出租物时未履行告知和同意义务，是造成房主母亲影响上诉人经营的重要原因。被上诉人与房主“门面、房屋租赁协议”第三条约定了转租须房主同意。转租时，却有意对上诉人隐瞒了出租物的所有权和出租时须房主同意的事实，造成了房主母亲以没有同意转租为由，影响上诉人的正常经营。二、上诉人请求解除合同符合法定的解除条件。被上诉人的上述违约行为，都属于被上诉人以自己的行为表明不履行主要债务和其他违约的行为，从而导致上诉人的合同目的不能实现，完全符合《合同法》第九十四条第(二)、第(四)项规定的法定解除条件。三、被上诉人收取的3.8万元房屋基金，不是“门面房屋租赁协议”约定的内容，法律也没有规定承租人应当向出租人交付房屋基金，因而被上诉人依法应当予以返还。四、原审判决支持被上诉人的水、电费请求，没有事实依据。被上诉人在原审出具的水、电费票据不符合证据三性的规定，依法不能认定为上诉人实际使用的水、电数量。左卫星答辩称：一、答辩人没有违约行为，没有合同所述的“由于甲方原因影响乙方营业或造成损失”的情形。蒋序平所称的“因房主的母亲经常阻挠客人消费、阻拦来客停车、强行向客人收取停车费、在店内吵闹、堵店门等行为”，那是“房主的母亲”的行为，不是答辩人的行为。安排房东母亲在食堂用餐的说法是蒋序平捏造的，完全没有这回事。完全不存在“将房主母亲的食、宿转嫁给上诉人”的事情。蒋序平经营不善是他自己的责任，不是房东母亲的少量不当行为造成的。蒋序平不懂经营，疏于经营管理，不能将责任归咎于他人。二、蒋序平解除租赁合同的理由不能成立。“房主的母亲”不是本案合同的当事人，她的任何行为不能等同于答辩人的行为，更不能由答辩人承担任何责任。蒋序平要求答辩人对“房主的母亲”的侵权行为承担违约责任，是完全没有道理的。租赁合同第五条确有“甲方（答辩人）保证乙方（蒋序平）正常营业”的文字。但该条同时确定了甲方承担责任的条件是：“由于甲方原因影响乙方营业或造成损失，其所有责任由甲方承担并赔偿全部经济费用”。答辩人只能主导自己的行为，只能保证自己不违约不妨碍原告正常经营，只能对自己原因“影响乙方营业或造成损失”承担责任，不可能把控自己以外任何其他妨碍蒋序平正常经营的情形。任何第三方的原因或蒋序平自己的原因造成他不正常经营，不是答辩人所能控制的，也不应该归责于答辩人。“房主的母亲”的行为不是答辩人的行为，也不是答辩人所能控制的，其责任不应当由答辩人承担。“房主的母亲”如有妨碍蒋序平经营的行为所引起的纠纷，不是合同纠纷，而应当另行对侵权行为人提起侵权诉讼，不应当作为合同纠纷起诉答辩人。请驳回蒋序平的上诉，维持原审判决第一项。左卫星上诉请求：改判支持上诉人左卫星的反诉请求，由蒋序平向左卫星支付房屋租金60000元，并自2018年10月20日起至实际付清之日止按所欠款项同期银行贷款利率向上诉人赔偿延期付款利息。事实和理由：一、上诉人与被上诉人2015年10月9日签订的《门面房屋租赁合同》第三条约定，租金一年一付，一次付清，每年10月19日之前必须按租金交付给甲方。此条款实际上已经明确了先交租金后使用房屋，而且签订租赁合同后，被上诉人开始也是先付租金后用房屋。2018年10月，本应预付一年的租金，但被上诉人支付租金时，仅预付了半年租金，即使是这样，从本案租赁合同履行的实际情况看，也完全能得出是先付租金后用房屋的结论。二、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。根据上述法律规定，考虑到合同前阶段履行的实际情况，以及双方交易习惯，可以认定被上诉人应当在每年10月份交纳下一年度的租金。蒋序平答辩称：先向法庭澄清事实，双方对本案事实无争论。一、蒋序平不欠左卫星房租，在一审判决认定的事实当中，认定了2018年10月20日至2019年10月19日，租金已经交付到了2019年10月19日。二、租赁合同约定，2019年10月19日交付当年房租，不是下一年房租。三、对于蒋序平实际产生的水电费，蒋序平不会拒绝承担。蒋序平向一审法院起诉请求：1、解除原、被告“门面房屋租赁协议”；2、判令被告退还原告房屋基金3.8万元、押金2万元和房租3万元，并赔偿原告加盟费13万元、装修费26.3万元、转让费22.88万元等损失，合计70.98万元。一审法院认定的事实：2010年11月16日，被告（反诉原告）左卫星与人合伙从彭某处承租了房屋及门面，并签订了“门面、房屋租赁合同”。2015年10月19日，被告左卫星（作为甲方）把上述房屋及门面的部份转租给原告蒋序平（作为乙方），并签订了“……门面房屋租赁协议”。其主要条款如下“二、租赁期限：从2015年11月19日至2020年11月18日止，共计5年时间，租赁期满乙方在同等条件下可以优先续租经营，但须在租赁期届满前30天内向甲方提出申请并重新签订新的租赁协议，否则视为不续期。如不续租，乙方装饰等投入甲方不予补贴；三、租金付款方式：每年的租金为壹拾伍万捌仟元整，一年一付，一次付清，在签订协议之日放押金贰万元整，合同期满退回乙方，每年的10月19日之前乙方必须按租金交付给甲方，房租没有及时交付，甲方有权终止合同及清理乙方物品，所放的押金不予退还，造成损失甲方不予承担。前两年房租按照每年租金158000元协议签订的租赁价格执行，第三年开始，在前一年的租金基础上递增5%；五、乙方所租赁甲方经营场所，不与第三方发生任何关系，甲方保证乙方正常营业。乙方在经营期间，由于甲方原因影响乙方营业或造成损失，其所有责任由甲方承担并赔偿全部经济费用。”（房屋所有权人未在合同上签字），上述协议签订后，双方均依约履行义务，原告蒋序平开了一家“上爵牛排”餐饮店，被告左卫星收取了原告蒋序平各种费用合计592000元，其中押金20000元，房屋基金38000元，2015年10月20日至2018年10月19日租金474000元（15800×3）；2018年10月20日至2019年10月19日租金60000元，在经营过程中，原告蒋序平以房东彭某母亲常来屋内闹事致无法经营为由和被告左卫星及房东进行过交涉未果。一审法院认为，依照法律规定，合同解除双方协商一致解除外，必须符合约定或者法定的解除条件，在本案所涉房屋租赁合同中，双方没有约定由于第三人的原因致合同不能履行为合同解除的条件之一，原告也没有证据证明双方达成了解除合同的合意，也不符合房屋租赁合同解除的法定条件，因此，原告蒋序平的诉讼请求法院不予支持。反诉被告的房屋租金已支付的60000元可以认定为按约定支付。余下的租金尚未实际发生拖欠，因此，反诉原告要求其支付至2019年11月18日止租金的请求，在本案中不予支持，但反诉被告拖欠的水电费5421.20元，反诉被告应当予以支付，据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院的解释》第九十条之规定，遂判决：一、驳回原告蒋序平的诉讼请求；二、由反诉被告蒋序平支付反诉原告左卫星水电费5421.20元。三、驳回反诉原告左卫星的其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10898元，由原告蒋序平负担。反诉受理费850元，由反诉原告左卫星负担800元，反诉被告蒋序平负担50元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人左卫星将从房主处租赁来的房屋、门面部分转租给上诉人蒋序平时，未事先征得房主的同意，房主对此持有异议。但在一审法院法官找房主谈话时，房主表示在房屋已经转租的情况下不再提异议。左卫星与房主约定房主母亲居住在一楼。房主母亲曾在左卫星所开设的宾馆食堂就餐。房主的母亲因用餐等问题到蒋序平经营的“上爵牛排”店吵闹，严重影响“上爵牛排”店的经营。除此之外，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、蒋序平请求解除与左卫星之间的租赁合同能否支持。由于左卫星是将从他人处租赁来的房屋转租给蒋序平，其事先未征得房主的同意，在蒋序平租赁涉案房屋之前，房主的母亲曾在左卫星开设的宾馆食堂就餐，蒋序平租赁房屋经营“上爵牛排”店后，涉案房屋房主的母亲因用餐等问题到蒋序平经营的店内吵闹，严重影响“上爵牛排”店的经营，致使租赁合同的目的无法实现。房主母亲的用餐等问题属于房主应尽的赡养义务范围，左卫星作为转租人应该协助处理，保证房屋的正常使用。但房主以及左卫星均未能阻止闹事者的闹事，故蒋序平以此请求解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。蒋序平于2019年4月17日向法院起诉请求解除合同，本院予以支持。二、蒋序平请求退还房屋基金、押金、房租以及请求赔偿损失共计70.98万元能否支持；左卫星请求蒋序平支付6万元租金以及5421.2元水电费能否支持。1、合同依法解除后，且未出现不退还押金和房屋基金的事由，出租方应该退还承租方押金和房屋基金。故本案上诉人蒋序平请求左卫星退还押金2万元、房屋基金3.8万元，本院予以支持。2、依据查明的事实，上诉人蒋序平已经按约定支付2018年10月至2019年10月租金6万元，已经发生的租金，蒋序平请求退还没有依据，故其请求退还租金3万元，本院不予支持。同时，因蒋序平没有欠付合同解除前发生的租金，左卫星请求蒋序平支付6万元租金缺乏依据，本院不予支持。3、左卫星提交的证据能证实蒋序平实际使用水电费用5421.2元，蒋序平应该支付该费用。4、蒋序平转租涉案房屋时，未落实转租人左卫星是否征得房主的同意，也是酿成本案纠纷的潜在原因之一，并且闹事者系房主的母亲，左卫星没有直接的责任。故蒋序平请求左卫星赔偿加盟费、装修费、转让费的损失缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1259号民事判决第二、三项；二、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1259号民事判决第一项；三、上诉人蒋序平与上诉人左卫星签订的《门面、房屋租赁合同》于2019年4月19日解除；四、上诉人左卫星于本判决生效之日起十日内退还蒋序平押金2万元、房屋基金3.8万元。五、驳回上诉人蒋序平其他诉讼请求。若未按本院指定的期间履行上述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10898元，反诉受理费850元，二审案件受理费11698元，共计23446元，上诉人蒋序平负担19929元，上诉人左卫星负担3517元。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  向兴礼审 判 员  王 芳二〇一九年九月二十九日代理书记员  谭 茜《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。