陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0822民初1795号原告苏永利，男，1973年9月29日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。委托代理人刘玉平，府谷法律服务所法律工作者。被告严永祥，男，1950年4月2日出生，汉族，住陕西省府谷县新民镇高山村新民镇政府，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。原告苏永利与被告严永祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乔婷适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告苏永利及其委托代理人刘玉平，被告严永祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏永利向本院提出诉讼请求：1.确认原告苏永利与被告严永祥签订的《购房协议》无效；2.被告返还原告定金10万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年1月20日签订购房协议，协议约定由原告缴纳定金10万元，剩余的26.8万元在被告交房时一次性付清，但是被告迟迟不给原告交房，经过原告多次催促，被告称不卖了，原告咨询房产部门才得知，府谷县新区经济适用房不允许买卖，购房人没有房产证及产权证明。故该房屋买卖协议无效，经原告与被告协商退款事宜，被告不予退还，无奈原告只好具状起诉。被告严永祥辩称，被告严永祥脑出血后失忆比较严重，但是尊重事实和证据，用事实说话。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的购房协议，因被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的录音，被告严永祥对其真实性不持异议，能够证实2019年5月10日，原告苏永利及其配偶白静与被告严永祥之间进行谈话的事实，本院对谈话内容的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，原告苏永利作为乙方与被告严永祥作为甲方签订《购房协议》一份，约定1.甲方自愿将坐落在府谷县新区XX房XX房XX号楼XX单元XX层XX西A2，卖给乙方，建筑面积81.46平方米，2.房价协商价格为叁拾陆万捌仟元整，3.付款方式：首付定金壹拾万元整，下欠贰拾陆万捌仟元整，甲方给乙方交房时付清房款，同时甲方给乙方交付所有相关手续及其房门钥匙，4.甲方协助乙方办理过户手续，手续费用由乙方承担，5.本合同具有法律效力，自双方签字之日起生效，本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，如一方丢失，只要一方能拿出一份就具有法律效力。2019年5月10日，原告苏永利及其配偶白静在严永祥家中就涉案购房协议进行了协商，白静就协商过程进行了录音，期间被告严永祥明确表态“不卖了”，白静向被告严永祥主张购房定金10万元，严永祥开始的回答是“得病了有些失忆，记不清是否交过定金”，后来又回答“你说给了我也认了，但是苏永利给我担保的贷款几年没还·····”。经查，诉争房产属经济适用房，2016年4月11日，被告严永祥与府谷县恒昌房地产开发有限责任公司就涉案经济适用房签订了《经济适用住房买卖合同》。2014年9月4日陕西省住房和城乡建设厅陕建发[2014]306号文件内容，经济适用房和限价商品房并轨统称为购置型保障房，购置型保障房原则上不得转让，确需转让的，首先由政府优先回购，五年后方可自由转让，转让的收入，应当按照产权比例进行分配。2017年1月25日榆林市人民政府榆政发[2017]2号文件，经济适用住房权利人申请取得完全产权，需要同时符合以下条件···（二）签订买卖合同满五年···另查明，2018年1月20日，原告苏永利在其中国农业银行账户内现支11万元，同日，被告严永祥在其中国银行股份有限公司账户内现金存款10万元。现涉案经济适用房由被告严永祥占有。又查明，2013年3月13日，案外人苏某某、马某某向严永祥借款40万元，由严某某、苏永利提供担保。2014年12月11日，严永祥将苏某某、马某某、严某某、苏永利诉至府谷县人民法院，2014年4月16日，府谷县人民法院作出了（2015）府民初字第00020号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、苏某某、马某某自愿于2015年6月30日前一次性偿还严永祥借款30万元，利息6万元，本息共计36万元；二、苏某某、马某某如果不能按第一项约定的时间偿还严永祥上述借款本息，自愿从2013年3月13日起至借款本金还清之日止，按月利率18‰给原告还本付息；三、苏某某、马某某自愿将位于府谷县XX镇XX村房屋一套（房产证号1573**）抵押给严永祥，如苏某某、马某某不能按第一项约定的时间还本付息，自愿将所抵押房屋由人民法院评估拍卖，所得价款抵偿借款本息；四、严永祥自愿放弃其他诉讼请求。2015年7月1日，严永祥就上述民事调解书申请本院强制执行，执行期间，严永祥于2015年11月25日收到法院转来案件执行款2万元，2017年3月14日收到案件执行款4万元，2017年6月7日收到案件执行款1万元，2017年8月11日收到案件执行款10万元，2018年6月28日收到案件执行款1万元，2018年9月14日收到案件执行款9万元，2018年9月19日收到案件执行款5000元。2018年9月19日，严永祥以双方当事人达成和解协议且苏某某已如实按执行和解协议履行完毕为由，向本院递交了撤销执行申请。本院认为：本案争议的焦点问题之一是案涉《购房协议》是否有效。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……现涉诉经济适用房购买年限不足5年，故原、被告签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本案争议的焦点问题之二是原告苏永利是否向被告严永祥支付了购房定金10万元。《购房协议》约定付款方式为“首付定金壹拾万元整，下欠贰拾陆万捌仟元整，甲方给乙方交房时付清房款，同时甲方给乙方交付所有相关手续及其房门钥匙”，原告苏永利称签订协议当天现金支付被告严永祥10万元，被告严永祥存入其在中国银行的账户内，经查，签订协议当日，原告苏永利农行账户现金支取11万元，被告严永祥的中国银行账户现金存入10万元，支取现金及存入现金的情况与原告的陈述一致。被告严永祥抗辩“得病失忆记不清楚了”，却在庭审及录音中均提到了“苏永利担保的贷款，四五年没有还，没有承担担保责任”，且对签订协议当天的过程都能记忆的十分清楚，仅仅对是否支付了定金记不清楚，这不符合常理。况且原告苏永利担保的贷款也于2018年9月19日经过本院执行局执行完毕。因此，本案中《购房协议》、原告苏永利账户支取凭证、被告严永祥账户现金存款凭证及录音证据能够形成证据锁链，达到了民事证据的高度盖然性原则，能够认定原告苏永利于签订协议当日向被告严永祥支付了购房定金10万元。被告严永祥主张协议当天其账户存入的10万元属2017年8月11日执行局给其转来的案件执行款，并没有相关证据支持，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本案《购房协议》无效后，被告严永祥应当返还原告购房定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、原告苏永利与被告严永祥签订的《购房协议》无效。二、被告严永祥于本判决生效之日起十五日内返还原告苏永利购房定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，适用简易程序审理减半收取1150元，由被告严永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  乔婷二〇一九年九月五日书记员  张月