上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初11816号原告：陆军，男，1976年10月29日生，汉族，住上海市宝山区。原告：锁颖，女，1979年11月18日生，回族，住上海市宝山区。被告：上海宝月物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张建明，总经理。委托诉讼代理人：倪龙。委托诉讼代理人：陈永毅。被告：上海中冶新月浦置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：唐文革，董事长。委托诉讼代理人：顾震宇。委托诉讼代理人：郑亚鹏。原告陆军、锁颖与被告上海宝月物业管理有限公司(以下简称“宝月物业公司”)、上海中冶新月浦置业有限公司(以下简称“中冶置业公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆军、锁颖、被告宝月物业公司的委托诉讼代理人倪龙、陈永毅、被告中冶置业公司的委托诉讼代理人顾震宇、郑亚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆军、锁颖向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告财产损失人民币14,622元及鉴定费2,000元；2、判令二被告修复上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号漏水部位，即烟道。事实和理由：2013年3月，原告购买上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，准备装修时发现存在烟道漏水的情况，即向被告宝月物业公司告知了烟道漏水的情况。后宝月物业公司上门查看并进行了维修，之后一段时间确实不漏水了，宝月物业公司告知原告烟道漏水问题已经修复好可以装修。但原告装修到一半时，发现烟道漏水情况还是存在，导致厨房橱柜受潮发霉变形，橱柜下积水发臭，地下室墙面发霉，一到下雨天就开始漏水。原告后来找宝月物业公司，宝月物业公司说他们无法解决，要求原告找开发商解决。但是原告联系不上开发商，只能自己想办法将烟道进行改造，请人做了铁皮漏斗，将烟道的水排到房屋外，但是遇到大雨时还会漏水。2017年，原告通过宝月物业公司的经理找到了开发商，即中冶置业公司，由一名陈姓女士接待，并上门查看，向原告承诺会解决问题，但至今并未解决。因此原告无奈起诉。被告宝月物业公司辩称，宝月物业公司只是物业管理公司，并非是房屋建造者，也并非房屋所有人。根据国家相关规定，房屋质保期内由开发商承担责任，超过质保期后，自用部位由业主自行承担。原告购房时签有合同，合同中明确写明了房屋质量问题由开发商承担责任。因此，宝月物业公司并非适格被告。原告确实自2013年开始陆续每年都有报修，宝月物业公司接报后都通知了中冶置业公司，中冶置业公司再派人去维修。该小区的业委会于2017年春天成立，后因各种原因2017年秋天又解散了，一直处于无人运作的状态，因此维修基金无法使用，直至2019年4、5月业委会再次成立，但维修基金仍未开通。烟道是供1楼至11楼用户排烟使用的，上下贯通，遇到下雨天有一点渗水是正常的，现在原告自行更改了烟道的方向并安装了橱柜，应自行承担相应的责任。且房屋交房时，宝月物业公司向每户业主都发放了业主手册，明确告知屋内烟道不允许改造，如因改造发生的损失由用户自行承担。故不同意原告的诉请。被告中冶置业公司辩称，自2013年起，原告确实多次报修，每次报修后，宝月物业公司都通知中冶置业公司，中冶置业公司每次都去维修29号楼顶烟道。质保期内原告最后一次报修是2017年8月21日，之后没有接到过原告报修，直至原告起诉。中冶置业公司在2019年4月收到诉讼材料后，又进行了维修，目前还没有发现过漏水情况。原告存在违规改造烟道的情况，并占用烟道原有位置做了橱柜，原告违规改造在前，漏水造成损失在后，应自行承担损失。申浦路288弄整个小区的防水质保期至2017年11月止，原告起诉已经超过了质保期，被告认为，最后一次报修是2017年8月21日，原告应明知已过质保期，不应由中冶置业公司承担责任，故不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的上海市不动产登记簿、照片、光盘、鉴定意见书、鉴定费发票、被告宝月物业公司提交的承诺书、房屋验收情况表、文件及物品签收清单、业主手册、2016年9月宝月物业公司致中冶置业公司的信函、报修记录、微信截图、烟道示意图、原告家橱柜的照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告中冶置业公司提交2019年4月4日维修之前的勘察照片、4月10日维修过程照片及维修结果的照片，证明2019年4月之前中冶置业公司已经对楼顶烟道口进行过维修，4月10日再次进行了维修。本院对该份证据及证明内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告陆军、锁颖系上海市宝山区申浦路******房屋产权人。被告中冶置业公司系上述房屋的开发商，被告宝月物业公司系上述房屋的物业管理公司。二、原告从被告中冶置业公司处购置上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，于2012年12月交房。2013年3、4月间，原告欲装修房屋时，发现烟道有漏水情况，遂向被告宝月物业公司报修，宝月物业公司接报后即通知被告中冶置业公司，中冶置业公司派人对楼顶烟道口进行维修。自2013年起，原告陆续每年均对烟道漏水、渗水问题进行过报修，每次均由宝月物业公司通知中冶置业公司，由后者派人维修楼顶烟道口。最后一次维修为2019年4月10日。2019年8月10日，本市遭遇台风、暴雨，原告家烟道再次发生漏水。三、原告起诉后，因各方当事人对原告的财物损失金额无法协商一致，经本院委托，对原告家的受损部位进行了工程造价鉴定。原告支付鉴定费2,000元。鉴定部门认为修复受损部位(厨房附近的橱柜、地下室发霉墙面、厨房墙面的开裂瓷砖)的费用总计14,622元，其中各方当事人无争议的部分为9,110元，存在争议部分5,512元。两被告认为，烟道并未用瓷砖封包，而鉴定中的16.91平方米计算的是整个厨房的瓷砖工程量，故不应计算在内，且认为烟道渗水不会影响整个厨房；认为原告自行将烟道改造为橱柜，受损后不属于被告维修范围；认为地下室墙面发霉与烟道渗水是否有关待确定，故对该部分维修费用不予认可。对两被告提出异议的部分，鉴定部门将瓷砖开裂之外的其余工程量列入争议金额，对于橱柜受损及地下室墙面发霉问题，鉴定部门仅进行造价鉴定，并不进行受损原因鉴定。另有厨房墙面及地板的防水处理、墙面插座、地砖的价格，因非本院委托内容，而原告坚持进行评估，故鉴定部门亦将该部分费用列入争议金额。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他们修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告从被告中冶置业公司处购置上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，尚未装修入住即已发生烟道渗水问题，自2013年起，每逢下雨天，尤其暴雨天，原告家的烟道就会发生渗水、漏水，原告陆续每年均进行过报修，每次均由宝月物业公司通知中冶置业公司，由后者派人维修，但2019年8月10日，原告家烟道再次发生漏水。原告首次及前几次报修均发生在质保期内，超过质保期后的报修也是同一位置、同一问题，被告中冶置业公司作为房屋出卖人虽然进行了维修，但并没有履行修复的义务，故尽管防水质保期至2017年11月止，但中冶置业公司仍应继续履行修复义务，本院对原告要求被告中冶置业公司修复上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号楼烟道漏水部位的主张予以支持。关于原告的损失，被告认为原告自行将烟道改造为橱柜，受损后不应由被告赔偿，且认为地下室墙面发霉与烟道渗水是否有关待确定，故对该部分金额亦不予认可。本院认为，原告为能尽快装修入住，在报修之后仍无法解决烟道渗水问题的情况下，自行改造烟道实属无奈之举，原告家的厨房内橱柜受损原因是烟道从顶楼处发生漏水，并非原告对位于自家部分的烟道进行了改造，故被告中冶置业公司作为房屋出卖人，应当承担赔偿责任。原告称，烟道漏水从厨房地板沿墙面流入地下室，造成地下室墙面发霉，被告虽然对地下室墙面发霉与烟道渗水的关联性提出异议，但未对原告陈述的事实提出异议，亦未提出任何反驳原告观点的理由，结合原告家的烟道在几年中多次发生渗水、漏水问题的情况，本院对原告的陈述予以采信，对地下室墙面发霉与烟道渗水的关联性予以认定。鉴定部门亦未将前述两部分费用列入争议金额，故本院对各方当事人无争议的损失9,110元予以支持。本院认为，被告所提出的烟道并未用瓷砖封包故不应计算在内及认为烟道渗水不会影响整个厨房的意见具有一定合理性，故本院予以采信。而对在本院已经委托鉴定后原告新增的未经各方当事人核实的部分，因非本院委托内容，本院不予支持。鉴定部门亦将前述两部分费用列入争议金额，故对存在争议的5,512元，本院不予支持。鉴定费2,000元，有相关证据佐证，主张金额合理，本院亦予以支持。被告中冶置业公司在房屋质保期内并未修复烟道渗水、漏水部分，给原告造成了损失，应当承担修复费用及其他损失，故应赔偿原告财产损失9,110元，并应承担鉴定费2,000元。结合庭审中各方当事人的陈述及提交的证据，本院认为，被告宝月物业公司作为物业管理公司，已经尽到了自己的义务，不存在过错，故在本案中不承担赔偿及维修责任。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海中冶新月浦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆军、锁颖房屋损失9,110元；二、被告上海中冶新月浦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内修复上海市宝山区申浦路XXX弄XXX号楼烟道漏水部位；三、对原告陆军、锁颖其余的诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计137元，由原告陆军、锁颖负担37元，由被告上海中冶新月浦置业有限公司负担100元。鉴定费2,000元，由被告上海中冶新月浦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 苏 丹二〇一九年九月十九日书记员 侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他们修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。