安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初7343号原告（反诉被告）：曹运喜，男，汉族，1985年10月14日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会**。法定代表人：周建廷，任执行董事。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。原告（反诉被告）曹运喜与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹运喜的委托诉讼代理人梅竹、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹运喜向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照合同约定支付迟延交付房屋违约金18228.5元（以648700元为基数，以0.1‰/日为违约金计算标准，自2016年12月31日计算至2017年12月5日，扣除原告迟延办理抵押借款合同日期后，计339-58=281天）；2、依法判决被告支付因逾期协助原告办理产权登记的违约金16002.4元（以341100为基数，以4.35%/年的1.5倍为违约金计算标准，自2017年3月4日计算至2018年7月20日，计138天）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于临泉县经济开发区前进路北侧、建设路西侧腾辉国际城项目2间商铺(1#13商业楼105、106铺)，每间商铺合同价款为324350元。原告依约分别支付房屋首付款164350元。2016年9月21日，原告接到被告通知到阜阳颍东农村商业银行临泉支行签字办理房屋抵押借款，剩余款项原告依约以银行贷款的方式履行完毕房款给付义务。依据《商品房买卖合同》第八条规定，被告应当于2016年12月31日前，将已验收合格的房屋交付给原告，但直至2017年12月份，被告才通知原告交房。原告要求被告出具上述房屋年12月份，被告才通知原告交房。原告要求被告出具上述房屋的验收合格证明，被告却迟迟不予提供。无奈之下，原告于2017年12月5日领取房屋钥匙开始进场装修。此外，依据合同约定被告应当于房屋交付90日内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权部门登记备案。至2018年3月4日，被告仍未履行提交办理产权登记资料的义务，导致原告迟迟不能办理产权登记证书。故原告起诉，请求判如所请。被告腾辉公司辩称：1、原告要求支付违约金计算至2017年12月5日，计算时间有误，且本被告不存在逾期交房违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。2、关于逾期办证违约金问题，本被告也不应当进行支付。本被告于2018年7月20日就将首次登记材料提交至登记机关，时间在合同约定的90天期限内。因此，也就不存在原告主张逾期办理产权登记的违约金要求，原告提出该主张无任何事实依据。3、原告诉称部分内容与事实不符，被告方不认可诉状中所称原告要求被告出示房屋验收合格证明，被告不予提供的说法，亦不认可因被告未履行提交办理产权登记资料的义务导致原告迟迟不能办理产权登记证书的说法，更不认可被告至今仍然未向产权登记中心提交办理产权登记的资料。4、按照合同约定，原告办理银行按揭的手续延迟导致原告贷款到达被告公司账户与约定的日期逾期83天，原告应当向被告支付违约金2656元。反诉原告腾辉公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金人民币2656元（以按揭贷款×0.01%×延期天数）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于临泉县腾辉国际城第28幢1层105、106号共计2间房屋，面积共计为129.74平方米，房屋总价款为989392元。合同签订当天，原告支付首付款328700元，余款320000元采取按揭贷款方式支付。由于原告贷款到达被告公司账户逾期83天，根据合同约定，原告应向被告支付违约金。故反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告曹运喜辩称，1、答辩人履行付款义务适当，不存在违约行为。答辩人依约于合同签订当日支付首付款，同时提交了办理贷款所需材料，此后，经被答辩人电话通知，答辩人与阜阳颍东农村商业银行临泉支行于2016年9月21日签订贷款合同，完成了按揭贷款手续的办理。答辩人完全履行了付款义务，现涉案房屋已由被答辩人交付答辩人占有使用。2、被答辩人的反诉请求不能依法成立。答辩人系按照被答辩人的安排及通知的时间提交贷款所需材料、与银行签订按揭合同的，被答辩人通知答辩人签订贷款时间，及银行放款的时间并非答辩人所能控制。答辩人已依约履行了付款义务，被答辩人以银行贷款到达其公司账户的时间计算原告逾期付款天数，没有事实根据和法律依据。另外，答辩人本诉请求第一项诉请被答辩人承担的逾期交房违约责任，已扣除逾期办理贷款（自超过支付首付款75日的次日至其与银行签订抵押贷款之日）的期间。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，原告曹运喜与被告腾辉公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城28幢1层105、106房（坐落于**楼****），合同价款均为324350元。付款方式均为合同签订之日均支付首付款164350元，余款160000元办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、自行约定：银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依约分别支付房屋首付款164350元，余款办理按揭贷款，于2016年9月21日与贷款银行签订住房借款抵押合同。2017年12月5日，原告接收涉案房屋。2018年7月20日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。原告现已取得房屋产权登记证书。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。被告辩称不存在逾期交房行为，并应根据合同第八条第五款约定，扣除因雨雪天气停工的天数。因合同第八条并未有上述约定，本院对该辩解意见不予采信。被告逾期交房天数自合同约定最后交付期限的第二天起计算至2017年12月5日原告接受涉案房屋之日，共计339日，被告应支付原告逾期交房违约金为324350元×339天×0.1‰×2=21991元。但原告主张需扣除原告迟延办理抵押借款合同58天所产生的违约金3762元，扣减后逾期交房违约金为18229元，本院予以确认。被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期83天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2016年5月10日计算至原告签订按揭贷款合同之日2016年9月21日，扣除75天，原告逾期付款天数为59天，原告逾期付款违约金应为1888元（160000元×59天×0.1‰×2）。但因原告已在逾期交房违约金中主动予以扣减逾期付款违约金3762元，故对于被告的反诉请求本院不予支持。被告于2017年12月5日交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2018年3月4日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年7月20日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2018年3月5日计算至2018年7月20日，共计138天，被告应支付违约金为324350元×6.09%×138天÷365×2=14936元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹运喜逾期交房违约金18229元；二、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹运喜逾期办证违约金14936元；三、驳回原告曹运喜的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽腾辉国际城开发有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取349元，由原告曹运喜负担27元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担322元。反诉费减半收取25元，由被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  吴中世二〇一九年九月二十六日书记员  尹振宇附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。