福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3918号 原告：厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇西湖小区14段**，统一社会信用代码91350623315614701P。 代表人：吴静革，总经理。 委托诉讼代理人：王寿元，男，厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司员工。 委托诉讼代理人：罗小英，女，厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司员工。 被告：曾秀琴，女，1976年12月19日出生，汉族，住漳浦县。 委托诉讼代理人：卓福波，漳州市漳浦县金浦法律服务所法律工作者。 原告厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司（以下简称国源物业漳浦分公司）与被告曾秀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国源物业漳浦分公司的诉讼代理人王寿元、罗小英及被告曾秀琴的诉讼代理人卓福波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国源物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：判决曾秀琴支付2018年1月1日至2019年12月31日间的物业服务费17912元及自2017年7月至2019年4月间的公摊水电费378元；并支付自逾期交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的1‰计付的违约金（其中，截至2019年1月15日应支付的违约金为6135元）。事实与理由：国源物业漳浦分公司与漳浦国源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，曾秀琴将《前期物业服务合同》作为其与漳浦国源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的附件，约定由国源物业漳浦分公司对曾秀琴居住的“府前世家小区”提供前期物业服务，物业服务费收费标准：住宅物业服务费每月1.5元/平方米，商业用房物业服务费每月3元/平方米，物业服务费逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计付违约金。曾秀琴自2017年7月以来拖欠物业服务费及公摊水电费为18290元。 曾秀琴辩称，国源物业漳浦分公司未能按《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，国源物业漳浦分公司提供物业服务的“府前世家小区”连基本的门卫管理、消防设施配备、路灯安装等都没有，住宅小区内的车辆乱停放，车辆管理不到位，消防通道时常被电动车、小轿车占用，对业主二次装修监督管理不到位，造成曾秀琴购买的商业用房屋顶漏水等物业服务上的瑕疵，国源物业漳浦分公司违约在先，应驳回国源物业漳浦分公司的诉讼请求。 国源物业漳浦分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、商品房买卖合同及附件1份，证明国源物业漳浦分公司与曾秀琴存在物业服务关系及物业服务费交费标准、期限、违约责任等权利义务的事实；2、物业服务费缴费清单、催讨函件各1份，证明国源物业漳浦分公司多次向曾秀琴催缴物业服务费的事实。 曾秀琴、邓佳双质证后对国源物业漳浦分公司提供的证据1、2的真实性均无异议，对证明的内容有异议，国源物业漳浦分公司未按合同约定的服务标准提供服务；对证据2的真实性有异议。 曾秀琴为支持其主张依法提交如下证据：光盘及微信聊天截图各1份，证明国源物业漳浦分公司未按合同的约定履行管理义务，对业主的装修监督管理不到位，造成曾秀琴居住的商品房屋顶漏水，消防通道及门口被电动车、小轿车占用无法通行的事实。 国源物业漳浦分公司质证后对该证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，物业公司对业主的装修进行监督，物业公司没有执法权，业主装修过程中产生的纠纷，物业公司已对双方进行协调，物业公司已尽义务。 本院认证如下：曾秀琴对国源物业漳浦分公司提供的证据2的真实性有异议，该证据为曾秀琴拖欠物业服务费清单，庭审中曾秀琴已承认自2018年1月至今未支付物业费，故证据2的真实性，本院予以确认；对原、被告双方提供的其他证据的真实性双方均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月28日漳浦国源房地产开发有限公司与曾秀琴签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，曾秀琴同意接受《前期物业服务合同》的约束，《前期物业服务合同》的甲方为漳浦国源房地产开发有限公司，乙方为国源物业漳浦分公司，《前期物业服务合同》约定甲方委托乙方为“府前世家小区”全体业主提供前期物业管理服务单位；委托管理事项：本小区车辆停放秩序的管理、公共绿地、花木的管理、公共环境卫生的管理、垃圾收集、清运的管理等事项、监督本小区业主对其房产进行二次装修施工、负责收缴公用水电费、维护本小区公共秩序，提供24小时安保防范服务；委托管理服务期间：自出卖人向买受人交房之日起至小区业主委员会成立之日止；物业服务费收费标准：住宅为1.5元/平方米/月、商业用房为：3元/平方米/月、车位50元/个/月；物业管理费每年第一个月15日前缴交一次；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日加收3‰的违约金。因曾秀琴认为国源物业漳浦分公司未按《前期物业服务合同》约定的标准提供物业服务，曾秀琴自2018年1月1日至2019年12月31日未支付国源物业漳浦分公司的物业服务费，根据漳浦国源房地产开发有限公司与国源物业漳浦分公司签订的《前期物业服务合同》的约定，曾秀琴应支付国源物业漳浦分公司的物业服务费用为249.94×3元×24个月=17995.68元。曾秀琴自2017年7月1日至2019年4月30日应支付国源物业漳浦分公司的公摊水电费378元。 又查明，国源物业漳浦分公司未按《前期物业服务合同》约定的服务标准提供物业服务，“府前世家小区”内的轿车、摩托车乱停放，车辆管理不到位等情况，国源物业漳浦分公司在履行《前期物业服务合同》约定的物业服务过程中存在瑕疵。 漳浦国源房地产开发有限公司选聘厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司作为其公司开发的商住小区“府前世家”项目的前期物业服务单位，漳浦国源房地产开发有限公司与厦门国源物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2015年11月19日向漳浦县住房保障与房地产管理局办理备案登记。 本院认为，漳浦国源房地产开发有限公司与曾秀琴签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，因曾秀琴同意接受《前期物业服务合同》的约束，故曾秀琴应按《前期物业服务合同》的约定履行义务、享受权利；现曾秀琴未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实，应承担继续履行及支付违约金的责任。 国源物业漳浦分公司作为“府前世家小区”的前期物业服务单位，未能按《前期物业服务合同》约定的服务标准履行物业服务义务，“府前世家小区”住宅区内的小轿车、摩托车乱停放，车辆管理不到位等情况，国源物业漳浦分公司在履行《前期物业服务合同》的过程中存在服务质量上的瑕疵，也应承担相应的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，国源物业漳浦分公司因在履行物业服务合同过程中对服务的内容及标准存在履行瑕疵，根据庭审查明的事实，可酌情扣减国源物业漳浦分公司10%的物业服务费，扣减后曾秀琴每月应付的物业服务费为249.94×3×0.9=674.84元，曾秀琴应支付国源物业漳浦分公司的物业服务费为674.84×24个月=16196.16元。曾秀琴未能按《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，应按约定支付违约金，双方约定逾期支付物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。因国源物业漳浦分公司未能提供证据证明因曾秀琴的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因曾秀琴的违约行为造成国源物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为国源物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，故国源物业漳浦分公司主张的违约金存在过高的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合本案的实际情况及双方当事人提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率1%计算逾期付款违约金。 综上所述，国源物业漳浦分公司请求曾秀琴支付自2018年1月至2019年12月间的物业服务费17912元；并支付自逾期交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的3‰计付的违约金的诉讼请求，证据不充分，部分予以支持部分不予支持。根据庭审查明的事实，曾秀琴应支付国源物业漳浦分公司的物业服务费为16196.16元，国源物业漳浦分公司主张的诉讼请求超过该部分的不予支持。国源物业漳浦分公司请求曾秀琴支付自逾期交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的3‰计付的违约金的诉讼请求，与法不符，应予以调整，曾秀琴应自2018年1月16日起至付清物业服务费之日止，每月以每年度应付的物业服务费为基数，按月利率1%计付违约金。国源物业漳浦分公司请求曾秀琴支付自2017年7月至2019年4月间公摊水电费378元的诉讼请求，证据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、曾秀琴应于本判决生效后十日内支付厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费16196.16元，并支付自2018年1月16日起至付清物业服务费之日止，按月利率1%计算的违约金（其中，自2018年1月16日起按应支付的物业服务费8098.08元作为计算违约金的基数，自2019年1月16日起按应支付的物业服务费16196.16元作为计算违约金的基数）； 二、曾秀琴应于本判决生效后十日内支付厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司自2017年7月1日起至2018年4月30日的公摊水电费378元； 三、驳回厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，减半收取205元；由厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司负担55元，曾秀琴负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林文波 二〇一九年九月三日 书记员  苏 彦 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。