云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2973号原告王云翠，女，汉族，1976年2月5日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人张钰柱，男，汉族，1968年1月16日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。系原告的丈夫，特别授权代理。被告谢翠雯，女，汉族，1988年9月18日生，身份证登记住址广东省恩平市。委托代理人李经宙，云南亚明律师事务所律师。特别授权代理。原告王云翠诉被告谢翠雯租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告王云翠的特别授权代理人张钰柱，被告谢翠雯的特别授权代理人李经宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云翠诉称：原、被告（在租房协议中分别称为甲方、乙方,以下同）双方于2016年2月24日签订租房协议，主要涉及内容如下：1、房屋地址：昆明市世纪城某号，面积：181.27平米。2、租期：2016年3月1日至2017年3月1日。3、费用：包括房租，物业管理费及其他杂费（含管道加压费，垃圾处理费等），水电气使用费，电视收视费，电讯使用费，日常使用小件换装如：水龙头、灯泡管等500元以内均为乙方承担；房屋、太阳能、水电气管网改造维修等大项费用为甲方承担。4、租金：协议期内年租金为39,600元。5、保证金：甲方收取乙方一个月房屋租金3300元为水电气及协议条款正常执行的保证金。6、缴费日期：首期房租费用于此租房协议签订，双方签字认可后乙方付给甲方为期三个月9900元。下一期房租乙方必须在2016年5月1日以前付清。下三个月房租乙方必须在上一交费期到期前，提前一个月支付下一期房租费用。乙方过期超期不履行支付下一期房租费用，甲方可以视为乙方单方面自动解除、终止此租房协议。如果乙方逾期支付租金或者相关费用，按每逾期一日以应付额的1%支付滞纳金，如果超期十五日，除补交租金和滞纳金外，在未经中方谅解的情况下视为乙方自动终止此租房协议。7、乙方在租期内不按时（不提前30天）交清下一期租金，除补交滞纳金外，即视为单方面违约，不履行租期条款，则乙方必须承担三个月的房租费9900元作为罚金，以补偿甲方损失。租房协议中各项具体条款及以上主要涉及条款都明确了双方应遵守的义务，然而，被告方视自己签订的租房协议为儿戏，多次以各种理由拖延缴纳房租费用。最终导致此租房协议被迫终止。被告具体违约行为如下：1、首期应交房租费用为三个退房租9900元，保证金3300元，减去一、二月份物业管理费500元，三项合计12,700元,应该在2016年3月1日入住前就一次性付清，被告一直拖延推迟到2016年3月29日才付清，以银行到账记录时间为证。2、第二期房租费用9900元，应该在2016年5月1日前就一次性付清，然而被告又拖延，推迟到2016年5月15日都没有付清，在此期间分四次才付了3420元。3、2016年6月6日晚，被告在没有付清应付房租费用的情况下，前后又以二房东的身份新招了一些新的租客住进所租住的住房，并且全额收取了所招租客的房租费用及押金。最为关键的是被告在没有告知原告及新招租客的情况下擅自收拾好行李准备离开所租住的住所，被当即逮住，并阻止其离开。在不得已的情况下被迫才支付了2800元房租费，但还在欠3680元未付清，被告自愿把自己的身份证、港澳通行证及手机作为质押。4、在被告已经离开所租住的住房及仍然未付清房租费的情况下，原告不得不在2016年7月13日从大理赶回昆明处理退房退租事宜，终止此租房协议。此时被告仍然不积极主动的拿出已经收的房租款来退还给她新招租客，原告在迫不得已的情况下又拿出款来退还给关乃刚1900元，徐润佳2563元，陈飞2156元，小善1140元，共计7759元，当时甲方还留有前述四人的退款收据。5、被告2016年6月6日前居住产生的水费276元，物管处催缴多次无果，最后找到原告，原告于2016年7月13日退房退租时产生的水电费400元，被告依然赖着不付给原告，两期水电费共计676元。6、截止到2016年7月13日，原告应退还被告未使用房屋的房租费1536元，物管费1408元，押金3300元，合计6244元。7、被告应该付给原告的款项及金额是：退还关乃刚等四人款7759元、水电费（276元＋400元）=8435元，减去应该退还被告的6244元，等于2191元。8、租房协议罚金9900元。9、滞纳金2191元×1%×15天（2016年7月13日到2016年8月13日）=328.65元。10、第7、8、9三项应付款合计12,419.65元。综上所述，被告多次故意拖延、推迟付款，直到2016年8月15日后，原告再次催收欠款时，被告即表明不愿意支付其所欠款项，其抵押的身份证及港澳通行证也不要。故原告诉至法院诉请判令：被告支付原告房租(水电)费2191元、滞纳金328.65元、罚金9900元，共计12,419.65元，并承担此次诉讼费用及其他由此造成的相关交通费、差旅费及误工补足等实际开支费用。被告谢翠雯辩称：原告的起诉已经超过了一年的诉讼时效。双方的租赁合同于2016年7月13日已经解除，解除后涉案房屋已经退还给原告。被告并没有拖欠原告的房租和水电费，原告应当偿还被告2227元。原告的主张没有事实和法律依据。原告主张违约金没有事实和法律依据，双方解除房屋是因为原告不愿意将房屋租给被告，原告将房屋收回后就出租给他人了。原告提交的相关交通费、差旅费与本案无关。依法驳回原告的全部诉讼请求。原告王云翠就其主张向法院提交了如下证据：一、租房协议，欲证明双方争议的事实。二、质押书，欲证明被告在没有结清房租的情况下离开租住地，苹果手机已经被被告拿回去了。三、身份证、港澳通行证，欲证明被告自己质押证件给原告。四、银行记录，欲证明被告支付过的房租。五、收条五份，欲证明原告拿出钱退还给次承租人。六、微信复印件，欲证明被告欠原告钱的事实。被告谢翠雯质证认为，认可证据一的真实性、关联性和合法性。认可证据二的真实性，但不认可合法性和关联性及证明内容。不认可证据三的真实性、关联性和合法性及证明目的。不认可证据四。原告替被告垫付的费用3972元予以认可，但是证据五的其余部分不予认可。不认可证据六的真实性、关联性和合法性。被告谢翠雯无证据向法庭提交。本院认为，原告提交的证据形式合法，内容印证本案部分案件事实，本院予以采信。根据原、被告举证、质证情况及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2016年2月24日，原告王云翠（合同甲方）与被告谢翠雯（合同乙方）签订《租房协议》约定：原告将自有房屋租给被告居住使用，房屋地址在昆明市世纪城某号，房屋面积为181.27平方米。租期自2016年3月1日起至2017年3月1日止。协议期内租金为每年39,600元。原告收取被告一个月的房屋租金3300元为水电气及协议条款正常顺利执行的保证金。如果被告有违约事项或者欠费，原告有权直接从保证金中扣减相应费用或者损失金额，如果保证金不足于支付被告违约金及欠费额度，原告保留追索权。首期房租费用于此租房协议签订，双方签字认可后被告付给原告为期三个月9900元。下一期房租被告必须在2016年5月1日前付清。被告必须在上一缴费期到期前，提前一个月支付下一期房租费用。被告过期不履行支付下一期房租费用，原告可视为被告单方面自动解除、终止此租房协议。如果被告逾期支付租金或者相关费用，按每逾期一日以应付额的1%支付滞纳金，如果超期十五日，除补交租金和滞纳金外，在未经原告谅解情况下视为被告自动终止此租房协议。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原、被告履行合同。庭审中，原、被告确认上述《租房协议》于2016年7月13日解除，现房屋已由原告收回。原告主张被告未付清房租、水电费及违约金，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租房协议》经原、被告协商解除，并确认解除时间为2016年7月13日。对于原告诉称的被告未支付的房租（水电）费，原告提交了部分被告缴纳租金的收据予以证明，原告提交的证据不能证明被告缴付了多少租金、尚欠多少租金等情况，原告要求被告支付欠付房租（水电）费，但未提交充分证据予以证明其主张，原告负有举证责任，其举证不能，应承担相应的不利后果。故原告主张的被告未付清的房租、水电费因其未能完成举证责任，故本院不予支持。原告举证的为收回被告转租的房屋，原告向次承租人陈飞等四人的退还的房租7759元，但原告仅提交了“陈飞”、“善小希”的收条证明退还房租共计3296元，本院予以支持被告支付给原告该部分房租3296元。原告自认应当退还被告的剩余租金1536元，本院予以确认并支持。综上，原告应向被告退还1536元，被告应向原告支付3296元，抵扣后被告应向原告支付1760元。原告主张的滞纳金、罚金，因双方协议未做约定具体如何处理，本院依据原告收取押金的事实及押金的目的、用途，判令3300元押金原告不予退还。原告的其他诉讼请求无证据支持，本院不予采信。本案因原告主张权利而中断诉讼时效，被告关于本案超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢雯翠于本判决生效后三日内向原告王云翠支付1760元；二、原告王云翠的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由原告王云翠承担55元，由被告谢翠雯承担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  王振斌人民陪审员  吴兰珍二〇一九年九月二日书 记 员  李彦霈