山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1322民初4270号原告：张道成，男，1963年1月2日生，汉族，住郯城县,委托诉讼代理人:徐敏玲，女,1965年8月16日生,汉族,住址同上，系张道成之妻。委托诉讼代理人:盛学辉，郯城合意法律服务所法律工作者。被告：郯城天宇门业有限公司，统一社会信用代码：91371322592642858C，住所地：郯城县郯东路南段路东(郯城县高峰头镇北张庄村)法定代表人：吴玉柱，该公司经理。被告：侯苏广，男，1974年12月26日生，汉族，住郯城县,系郯城天宇门业有限公司独资股东。被告：中国工商银行股份有限公司郯城支行，住所地：郯城县人民路**。法定代表人王再俊，行长。委托诉讼代理人：孔鹏，山东正之源律师事务所律师。被告：樊生民，男，1967年6月28日出生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：张月玲，女，汉族，1973年10月8日，住郯城县，系樊生民之妻。被告：倪敬起，男，1980年5月28日出生，汉族，住。被告：陈玉俊，男，1948年6月7日出生，汉族，住郯城县。被告：贺冰洁，女，1979年8月9日出生，汉族，住郯城县。被告：刘立勇，男，1978年5月26日出生，汉族，住郯城县。被告：吴绍群，女，1946年3月16日出生，汉族，住郯城县，被告：任玉英，女，1951年8月15日出生，汉族，住郯城县。被告：姜学来，男，1949年10月24日出生，汉族，住郯城县。被告：杨强，男，1980年1月12日出生，汉族，住郯城县。被告：张贵玲，女，1952年3月12日出生，汉族，住郯城县。被告：马秀兰，女，1947年10月21日出生，汉族，住郯城县。被告：王怀俊，男，1952年8月20日出生，汉族，住郯城县。被告：谢春荣，女，1961年4月24日出生，汉族，住郯城县。被告：田学京，男，1980年11月21日生，汉族，住郯城县。被告：李印忠，男，1972年3月16日生，汉族，住郯城县。被告：宋玉兰，女，1959年7月16日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：李计玲，女，1959年5月23日生，汉族，郯城县。被告：付会平，男，1947年7月1日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：付承元，男，汉族，1950年11月6日生，住郯城县，被告：李小雷，男，1983年4月1日出生，汉族，住郯城县。被告：李兆坤，男，1980年12月14日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：李兆光，1990年6月28日生，汉族，住郯城县，被告：于见兰，女，1975年1月5日生，汉族，住郯城县。被告：曹艳，女，1972年12月6日生，汉族，住郯城县，被告：曹敬臣，男，1984年10月29日生，汉族，住郯城县。被告：张建英，女，1958年1月23日出生，汉族，住郯城县，被告：朱洪玉，男，1955年2月2日生，汉族，住郯城县。被告：张乐强，男，1971年3月12日出生，汉族，住郯城县，委托诉讼代理人：吴兴梅，女，1973年4月30日生，汉族，住郯城县。被告：马艳平，女，1960年4月27日生，汉族，住郯城县，被告：马玉良，男，1936年2月1日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：黄庆平，郯城维正法律服务所法律工作者。被告贺如萍，女，1956年7月21日生，汉族，住山东省郯城县，樊生民等27名被告共同诉讼代表人：付承元、贺如萍，身份信息同上。原告张道成与被告郯城天宇门业有限公司（下称天宇门业公司）、候苏广、中国工商银行股份有限公司郯城支行（下称工商银行郯城支行）、樊生民等案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张道成的委托诉讼代理人徐敏玲、盛学辉，被告工商银行郯城支行的委诉讼托代理人孔鹏、被告樊生民等及其共同诉讼代表人付承元、贺如萍到庭参加诉讼，被告天宇门业公司、候苏广经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张道成向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的天宇职工花园1一—2层004号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告于2015年11月1日与被告天宇门业公司签订达成的《楼房买卖合同》合法有效，并确认涉案楼房归原告所有；3.受理费用由被告负担。事实与理由：2015年11月1日，原告张道成与被告天宇门业公司签订《楼房买卖合同》，被告将其所建楼房天宇职工花园1-2层004号出售给原告。该房产建筑面积208平方米，每平方米单价2000元，总金额390000元。合同签订时，因原告及其妻子徐敏玲在被告天宇门业公司有借款，经双方同意互抵后，原告尚欠50000元购房款。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告居住至今。2017年9月14日，原告又付给被告天宇门业公司20000元。2013年至2016年期间，被告天宇门业公司与被告工商银行郯城支行等28位出借人因借贷纠纷一案涉诉，郯城县人民法院作出(2016)鲁1322执2522号、(2017)鲁1322执153、206、207、397、398、399、400、401、402、403、404、1013、1219、1538号、(2018)鲁1322执20、193、299、415、490、526、615、616、617、618、619、1053号、(2019)鲁1322执161、169、170号执行裁定书，裁定将原告购买的涉案房屋予以查封。2018年，被告工商银行郯城支行等28人向郯城县人民法院提出申请，要求对涉案房屋予以强制执行。2019年5月，原告依法向郯城县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。同年5月29日，郯城县人民法院作出(2019鲁13**)执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告购买涉案房屋后，虽未办理过户登记，但原告已依合同支付大部分价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得执行该财产。请法庭依法支持原告的上述诉讼请求。被告工商银行郯城支行辩称，原告所诉的涉案房产及土地于2014年6月3日已经抵押给工商银行郯城支行，并办理了房屋它项权证。原告与被告天宇门业公司签属了合同，违反法律行政法规的强制性规定，该合同无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告樊生民等27人辩称，被告樊生民等27人申请保全天宇门业公司的财产，与原告张道成无关。原告持有的《楼房买卖合同》签订时间并非2015年11月1日，而是在法院对涉案房产查封之后，原告与被告天宇门业公司及候苏广签订的《楼房买卖合同》违反法律规定，为无效合同。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告天宇门业公司、候苏广未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月19日被告天宇门业公司与被告工商银行郯城支行签订《借款合同》和《最高额抵押合同》，被告天宇门业公司以其郯国用（2013）第513号国有土地使用权（批准用途为工业用地）及房权证郯村镇字第**房产抵押，向被告工商银行郯城支行借款500万元，2014年6月3日被告工商银行郯城支行、天宇门业公司就抵押物办理了抵押登记，被告工商银行郯城支行取得房房权证郯村镇字第**产及郯国用（2013）第513号国有土地使用权的他项权证（郯村镇房他字第2014-019号）。上述借款后经展期和诉讼，被告天宇门业公司至今至今未予偿还。因工商银行郯城支行、樊生民等人与天宇门业公司、候苏广债务纠纷案，2016年10月15日郯城县人民法院作出（2016）鲁1322民初5999-6006号民事裁定书，裁定对被告天宇门业公司所有的土地、房产、机器设备等资产予以查封。在执行过程中，郯城县人民法院于2018年9月27日作出（2017）鲁1322执397-404号执行裁定书，裁定对天宇门业公司的上述资产继续查封。2019年3月8日郯城县人民法院作出（2016）鲁1322执2522号、（2017）鲁1322执153、206、207、397、398、399、400、401、402、403、404、1013、1219、1538号、（2018）鲁1322执20、193、299、415、490、526、615、616、617、618、619、1053号、（2019）鲁1322执161、169、170号执行裁定书，拍卖被告天宇门业公司所有的位于郯城县高峰头镇北张庄村郯国用（2013）第513号国有土地一宗（面积为20000平方米）、房权房权证郯村镇字第**一处（面积为12325.62平方米）、房权证房权证郯村镇字第**处（面积为9408平方米）及厂房、机器设备等财产。2019年5月案外人及本案原告张道成持其与被告天宇门业公司签订的落款时间为2015年11月1日的《楼房买卖合同》，述称其在法院查封前购买了被告天宇门业公司出售的天宇职工花苑楼房1-2层004号房产（含在法院查封范围内），付款方式为除了转账支付10万元外，另有原告的委托代理人徐敏玲提供的48万元的天宇门业入股凭证这地剩余款项。原告据此认为其享有天宇职工花苑楼房1-2层004号房产的所有权，为此作为案外人向郯城县人民法院提出执行异议，请求撤销对天宇职工花苑楼房1-2层004号房产的查封、拍卖。2019年5月29日郯城县人民法院作出（2019）鲁1322执异33号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告不服裁定提起诉讼，遂有本案纠纷。在案件审理过程中，原告未提供证据证明涉案房产的交易通知了抵押权人即被告工商银行郯城支行。上述事实，由原告举证提供的《楼房买卖合同》及收款收据，被告工商银行郯城支行举证提供的《最高额抵押合同》、抵押清单、《房屋他项权证》等书证及当事人陈述证明，相关证据经质证后均已收入卷宗。本院认为，国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告与被告天宇门业公司签订《楼房买卖合同》后未办理不动产变更登记，亦不存在法律另有规定的情形，因此不产生物权变动的效力，原告依据合同享有债权请求权，但并不因此享有涉案房产的所有权。从原告与被告天宇门业公司签订《楼房买卖合同》的效力角度分析，郯国用（2013）第513号国有土地的土地性质为工业用地，被告天宇门业公司在其上建成楼房分套出售，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条的强制性规定，因此原告与被告天宇门业公司签订《楼房买卖合同》无效；作为抵押物的上述涉案房产已经总体办理了抵押登记，被告天宇门业公司转让该房产未通知抵押权人工商银行郯城支行，故即使转让行为不违反上述法律强制性规定，该转让行为亦应认定无效。鉴于《楼房买卖合同》无效，原告不具备涉案不动产物权取得的合法条件。综上，原告就执行标的即涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。被告天宇门业公司、候苏广经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，原告的诉讼请求于法相悖，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》五十二条第五项，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款规定，判决如下：一、原告张道成不享有涉案天宇职工花苑楼房1-2层004号房产的所有权；二、驳回原告张道成的诉讼请求。案件受理费7150元，由原告张道成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费7150元，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。审 判 长  徐 明审 判 员  颜世敬人民陪审员  高恒艳二〇一九年九月二日书 记 员  王军玲