宁夏回族自治区同心县人民法院民事判决书（2019）宁0324民初1746号原告：杨俊宝，男，生于1976年4月5日，回族，农民，高中文化，住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：马宝龙，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权。被告：马玉宝，男，生于1974年11月12日，回族，职工，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王诚，宁夏诚托律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：万瑞琴，宁夏诚托律师事务所律师。特别授权。原告杨俊宝诉被告马玉宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理,依法组成合议庭，于2019年6月21日、8月23两次公开开庭进行了审理。原告杨俊宝及其委托诉讼代理人马宝龙、被告马玉宝及其委托诉讼代理人王诚、万瑞琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊宝向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租金10万元；2.被告赔偿原告各项经济损失2631277.63元（包括：装修费1258375.23元、各项设施设备损失费1372902.4元），并按年利率5%赔偿自2017年10月1日至实际清偿之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年7月5日签定了《房屋租赁协议》，被告将其所有的位于同心县豫海镇西环路旁的一楼至四楼的营业房租给原告经营“某烧烤店”，租赁期限为四年，自2017年10月1日起至2021年9月30日，第一年租金为19万元，第二、三、四每年租金为20万元。被告于2017年7月5日将出租房交付给原告，原告开始对所租用的一楼至四楼营业楼房进行装修。2017年7月21日，原告按照所租用的楼房的规格尺寸与宁夏鑫雅迪沙发厂签定了价值201102.4元的沙发定做合同；2017年8月5日，原告与周玉俊签定了《塞上一品后厨建设施工合同》，合同总价款为285000元；2017年8月15日，原告与银川市兴庆区亿鑫音视电子科技经销部签订了《音响灯光销售安装合同》，合同总价款为886800元。原告于2017年10月1日正式开始营业，但开业不到一周，原告接到同心县公安消防大队的《行政处罚告知》，告知原告所承租的楼房未经消防安全检查擅自投入使用，并对原告经营的“某烧烤店”予以行政处罚。后原告得知该楼房不但没有经过相关部门竣工验收，也未报备消防安全，也没有经过消防检查验收，更为严重的是被告出租给原告的第四层属于违建楼层,而被告实际明知该楼盘属于违规建筑，故意隐瞒事实与原告签订房屋租赁合同。2019年1月18日，原告委托深圳市普利工程咨询有限公司对原告所租用的一至四层楼KTV的地面装修、墙面装修、吊顶、卫生洁具等进行工程价格咨询鉴定。原告的合法利益收到严重侵害，故提起诉讼。被告马玉宝辩称，原告杨俊宝并没有给被告支付过任何租金，原告所说已支付租金10万元不属实；被告出租给原告的房屋为一至三层，并非原告所称的一至四层，第四层房屋是案外人周立郡的；双方在签订合同时，原告对房屋的现状是明知的，且被告在合同中已书面告知；原告私自改变房屋使用性质，属于隐瞒合同目的；原告在经营过程中提供虚假材料办理营业执照，有隐瞒经营事项的事实；被告严格按照双方租赁合同内容全面履行了自己的合同义务，本案不存在违约情形，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而根据被告向法庭出具的同心县自然资源局于2019年6月18日的处罚收据来看，被告方已经按照有关部门足额缴纳了所有费用，无效情形已经完全消除，故双方的合同有效，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交了如下证据：1.同自然资发（2019）129号文件1份、同心县人民政府党组会议纪要1份、房屋租赁协议1份、营业执照1份，证明被告所出租的涉案楼房部分属于未按照建设工程规划许可证审批面积超建的违建楼房，被告将尚未经过竣工验收，未经公安消防机构进行验收合格的楼房违法出租给原告，被告在租赁合同中存在严重过错，致使原告无法利用涉案楼房；2.工程造价咨询报告书1份，证明涉案楼房经深圳市普利工程咨询有限公司鉴定，地面装修、墙面的装修、天棚吊顶、给排水安装、卫生洁具的安装等装修成本为1258375.23元；3.宁夏鑫雅迪沙发厂订货合同1份和查询汇款明细1份、“某烧烤店”后厨建设施工合同1份和微信转账1份、音响灯光销售安装合同1份、查询汇款明细3页，证明原告对承租的楼房投入设施设备费共计1372902元的事实。被告质证认为：对证据1中同自然资发（2019）129号文件、同心县人民政府党组会议纪要的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明目的有异议，该组证据不能够证明涉案房屋无法经营的事实，该组证据仅要求按规定补交土地出让金，政府对于超建部分是认可的。对证据1中房屋租赁协议的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，被告出租给原告的房屋符合出租条件，且被告并没有违约行为，该协议第六条也明确约定了被告的免责条款，同时证实原告在2017年7月5日已完全知晓该涉案房屋的现状，其后果应由原告自行承担，与被告无关。对证据1中营业执照的真实性没有异议，但对其合法性、关联性和证明目的均有异议，原告在办理该营业执照时向工商部门提供虚假材料，该证据恰恰能够证明原告方经营KTV时不想被被告所知晓，故意隐瞒合同目的，应承担不利后果；对证据2三性均不认可，该鉴定报告书中所有的印章均模糊不清；鉴定机构在出具该份鉴定时已过有效的资质期限，资质有效期限为2013年9月11日至2016年9月10日，而该份鉴定报告出具日期为2019年1月18日；该鉴定内容所涉及的鉴定事项过于笼统，没有相关证据予以佐证；该鉴定报告无法证明是对本案涉案房屋范围所做的鉴定；该鉴定报告的标准缺少标准的市场参数，故均不予认可；对证据3中宁夏鑫雅迪沙发厂订货合同和查询汇款明细的三性都不认可，合同中的印章是先盖章然后书写内容的，合同上的字迹在公章的印迹之上；签订合同与实际转账不吻合（转账中的付款人为韩继承，合同签订人为原告）；该合同明确约定在发货前原告应当付清所有货款，而该组证据却显示货物全部发往原告处，原告仅向其支付2万元，显然自相矛盾；订货合同第五条明确约定款项付清前货物的所有权归供货方张永平，综上，原告实际并无损失。对证据3中“塞上一品”后厨建设施工合同和微信转账的三性都不认可，该合同与转账单不能相对应，无法证明转帐单中的收款人为合同中的周玉俊；该证据无法证明周玉俊已实际向原告方履行合同的事实；即使如原告所说，也只能够证明原告为后厨花费金额仅为1万元的事实。对证据3中音响灯光销售安装合同和查询汇款明细的三性都不认可，合同中公章先于打印的内容和张国鹏书写的内容；该证据无法证明双方实际履行合同的事实；汇款明细无法证明是原告方向第三方汇款的事实。被告向法庭提交如下证据：1.建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、同公消社备字（2016）第0016号建设工程消防设计备案凭证各1份（原件经原告核对后，庭后申请退回），证明被告出租给原告的房屋是经过同心县城市建设规划管理所审批同意建设，有合法的建设手续，符合城乡消防安全布局要求建设的项目，且被告出租给原告的房屋于2016年8月29日向同心县公安消防大队办理了消防备案；2.同自然资函（2019）60号告知书及收据各1份，证明马玉龙商住楼包含被告出租给原告的房屋均为合法建筑，符合出租条件，涉案房屋不存在不能经营的事实；3.证明1份，证明本案被告出租给原告的涉案房屋，所有权人为被告。原告质证认为：对证据1中建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证的真实性没有异议，对其证明目的有异议，被告所出租的涉案楼房建设工程规划许可证允许的建筑规模为6100.42平方米，实际建筑面积为11811.68平方米，超建面积为5711.26平方米，由于被告的过错，致使原告对所出租的涉案房屋无法正常使用，给原告造成了巨大损失；对证据1中同公消社备字（2016）第0016号建设工程消防设计备案凭证的真实性没有异议，该份证据只能证明同心县豫海镇南环路马玉龙商铺楼的消防备案事实，不能证明是被告所出租给原告的一至四层的消防备案的情况；对证据2的真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该份证据证明被告出租给原告的楼房存在违法行为，涉案房屋无法正常使用，应对原告损失承担赔偿责任；对证据3的三性均不予认可，宁夏同心县清源绒毛有限公司无权对涉案房屋进行认定。本院出示了依法调取的“同心县某烧烤店”办理营业执照的申请资料，被调查人马玉龙的调查笔录。原告质证认为，该份证据的真实性和关联性予以认可，该份证据能够证明原告的实际经营项目与营业执照所核发的经营范围一致，同时证明原、被告双方签订房屋协议的用途和目的一致；对被调查人马玉龙的调查笔录无异议。被告质证认为，该证据证明原告明知租赁房屋手续不完备之前申请办理同心县某烧烤店营业执照，且原告向工商部门提供的房屋租赁协议是原告伪造与案外人马玉龙签订，骗取营业执照，其行为就是故意向被告隐瞒租赁物用途的事实，且原告已明确向法庭陈述双方并未约定租赁物的用途，本案完全是因原告的故意或者是过失行为导致原告自己不想经营，其条件完全符合民法关于免除被告民事责任的条件；对被调查人马玉龙的调查笔录无异议。本院认证如下：原告提交的证据1中同自然资发（2019）129号文件由相关单位作出，原、被告对其真实性无异议，本院予以确认，但对原告的证明目的，本院不予确认；同心县人民政府党组会议纪要系打印件，无任何签章，故对其效力，本院不予确认；对原告提交的房屋租赁协议，因被告已于2019年6月18日向同心县自然资源局缴纳了所有费用，在一审法庭辩论终结前，取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的批准，原、被告的租赁合同有效，故原告的证明目的本院不予确认；对原告提交的营业执照，该营业执照有相关单位作出，本院予以确认；原告提交的证据2工程造价咨询报告书1份，鉴定机构深圳市普利工程咨询有限公司在2019年1月18日对涉案楼房进行鉴定，其资质有效期限为2013年9月11日至2016年9月10日，因该鉴定机构在鉴定时已过有效的资质期限，故该工程造价咨询鉴定报告，本院不予确认；原告提交的证据3中宁夏鑫雅迪沙发厂订货合同和查询汇款明细显示合同签订人为原告，付款人为韩继承，该合同存在瑕疵，且该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对证据3中“某烧烤店”后厨建设施工合同和微信转账，仅能够证明原告为后厨花费金额仅为1万元的事实，对其余花费缺乏有效证据佐证，故原告的证明目的本院不予确认。对证据3中音响灯光销售安装合同和查询汇款明细，该合同签订人为原告，付款人为韩继承，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认；被告提交的建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、同公消社备字（2016）第0016号建设工程消防设计备案凭证，证明涉案的建设工程符合城乡规划要求，同心县公安消防大队依法核发备案，其相关手续合法，本院予以确认；被告提交的证据2，证明涉案房屋为合法建筑，符合出租条件，本院予以确认；被告提交证据3，证明本案被告出租给原告的涉案房屋，所有权人为被告，且原告在庭审中认可其为被告的房屋，故被告的证明目的本院予以确认。本院依法调取的“同心县某烧烤店”办理营业执照的申请资料，被调查人马玉龙的调查笔录,该两份证据来源合法，内容客观真实，与案件事实密切相关，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年7月5日签定了《房屋租赁协议》，被告将其所有的位于同心县豫海镇西环路旁的一楼至三楼的营业房出租给原告，租赁期限为四年，自2017年10月1日起至2021年9月30日，营业房租金第一年租金为19万元，第二年、第三年、第四年每年租金为20万元，合同还约定甲方（被告）尽快办理租赁房的相关手续，以便提供乙方（原告），但因手续（租赁房）未办理完备前，所造成的乙方损失，由乙方自行承担，与甲方无关。被告于2017年7月5日将出租楼房交付给原告，原告开始对所租用的一楼至三楼营业楼房进行装修。原告还租用案外人周立郡的第四层楼房屋共同经营。2017年9月11日，原告在同心县市场监督管理局注册了同心县某烧烤店，经营范围为中餐制售，预包装食品销售，ＫＴＶ（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年8月29日，同心县公安消防大队向宁夏同心县清源绒毛有限公司就涉案房屋办理了消防备案。2019年6月18日，马玉龙就涉案租赁房屋向同心县自然资源局缴纳罚款92.64万元，同心县自然资源局在罚款收据备注罚款超出容积率。本院认为，被告将其房屋租赁给原告营业使用，双方之间形成了租赁合同法律关系，原告应当根据双方的约定向被告按时如数支付租赁费，现原告以出租楼房未经消防验收并受到行政处罚致使无法继续经营为由要求被告赔偿损失，但原告在两次庭审中均未提交同心县公安消防大队责令其停业、受到行政处罚的证据，且原告租赁周立郡的第四层楼房与被告一至三层楼房共同经营辣爆烧烤店，又以被告给其出租第四层违建楼层为由要求被告赔偿损失，原告主张事实与查明事实不符；现被告自愿放弃两年的房租39万元，要求原告继续经营，经核，被告在履行合同中无违约的情形，也没有给原告的经营带来经济损失，原告要求被告承担装修费、各项设施设备损失费的主张，本院不予支持，根据合同约定相应的房屋建筑手续现已办理完备，原、被告应继续履行合同。原告要求被告退还租金10万元，因原告无证据证明其支付被告租金10万元的事实，故原告主张的该事实，本院不予采信。综上，原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第八条、第一百零七条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨俊宝的诉讼请求。案件受理费28650元，由原告杨俊宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马汉武人民陪审员 马成龙人民陪审员 杨克剑二○一九年九月九日书 记 员 马 锐本案适用的有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。