重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终6223号上诉人（原审被告）：欧敏，男，1975年9月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈洪龙，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鑫，重庆百君（合川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄巧，女，1982年9月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：毕文志，重庆荣泽律师事务所律师。原审第三人：重庆仕祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区云清路**10-13，统一社会信用代码915001093458702123。法定代表人：程黎，系公司总经理。上诉人欧敏因与被上诉人黄巧、原审第三人重庆仕祥房地产经纪有限公（以下简称仕祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（以下简称一审法院）(2019)渝0117民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人欧敏的委托诉讼代理人陈洪龙，被上诉人黄巧的委托诉讼代理人毕文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧敏上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回黄巧关于双倍返还定金共10万元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄巧承担。主要事实和理由：一、案涉《房屋买卖（居间）合同》未办理公证，系黄巧违约，欧敏没有违约行为，一审法院认定事实错误。1.合同对公正事项约定不明，欧敏理解为对房屋买卖合同的公证，黄巧则主张是房屋过户委托公证。一旦办理房屋过户委托公证，黄巧可以随时不经欧敏同意办理房屋过户手续，违背了合同约定的真实意思，不利于保护出售方的财产安全。2.本案未办理公证，系因黄巧拒绝配合办理造成，应由其承担举证责任。3.欧敏有权行使同时履行抗辩权拒绝办理公证，同时，黄巧未按约交付房款，属根本违约，未办理公证并不直接影响合同的履行，欧敏不应承担任何违约责任。二、因黄巧履行合同过程中存在重大过错，有违约行为，应当承担相应的违约责任，同时其明确表示不再履行合同要求解除合同，欧敏有权不退还定金，造成黄巧居间服务费等损失应由其自行承担。二审询问中，欧敏补充上诉理由：案涉合同是可以继续履行的，黄巧请求解除合同系违约，一审法院判决解除合同不符合客观事实及法律规定，不符合合同法关于解除的任何一条规定；本案一审诉讼费按照合同标的额收取，属于计算错误。黄巧答辩称，接受一审判决的结果，对于一审判决认定的事实及理由，请求二审法院依法认定，请求保障黄巧的权利。一、案涉房产系欧敏与其配偶的共有财产，欧敏签订案涉合同过程中其配偶没有关于同意处理房产的意思表示，且约定需要两年后才能办理产权变更，所以黄巧才要求办理公证以保障合同的真实性。二、从一审中双方举示的聊天记录中看，双方并未就公证内容有争议，黄巧要求办理的是对合同的公证，说明关于公证的约定是明确的。双方只是对办理时间、、地点有争议但核心问题是欧敏从未具备办理公证的条件，其配偶从未出现，仅是在一审庭审中进行了追认。三、关于办理公证与付款的履行顺序，在明知欧敏不具备办理公证的条件及意愿的情况下，黄巧不可能支付购房款，其享有不安抗辩权。黄巧向一审法院起诉请求：1.判令解除黄巧和欧敏之间的房屋买卖合同关系；2.请求判令欧敏立即双倍返还黄巧支付定金10万元；3.判令欧敏赔偿黄巧中介费损失4.56万元；4.本案诉讼费、保全费由欧敏负担。一审法院经审理查明：2018年6月3日，欧敏通过仕祥公司居间介绍，将自己所有的位于重庆市北碚区房屋出售给黄巧，并与黄巧签订《房屋买卖（居间）合同》，协议约定黄巧购买欧敏所有的位于重庆市北碚区房屋一套（建筑面积268.31平方米），合同成交价为228万元，合同第三条约定：黄巧向第三人支付居间信息服务费45600元；合同第四条付款方式及期限约定：第一次付款于2018年6月3日交付定金5万元给欧敏；第二次付款于2018年6月19日交付房款20万元给欧敏，同时办理该房的公证手续；第三次付款于2018年6月30日之前交付房款20万元给欧敏；第四次付款黄巧向银行申请二手房按揭贷款人民币136万元给欧敏；第五次付款黄巧欧敏物业满2年后过户当天交付尾款人民币47万元给欧敏；合同第五条约定，本合同一经签定，仕祥公司居间义务即为全部履行，黄巧与欧敏双方有义务按第三条约定支付居间信息费，并由仕祥公司协助黄巧与欧敏双方办理产权转移和按揭手续。合同签订后，黄巧依约在签订合同当日向欧敏支付了定金5万元，在第二次付款期限时，黄巧支付给仕祥公司中介费28000元，并按照合同约定与仕祥公司工作人员邀约欧敏到重庆市北碚区公证处办理房屋买卖公证，欧敏认为该公证办理后存在对涉案房屋失去控制的风险，在仕祥公司和黄巧的催促下，在超过第二次付款并办理公证的约定期限后几天，黄巧、欧敏及仕祥公司到达重庆市北碚公证处，但欧敏拒绝提交相关资料，致使公证之事未予办理，黄巧见此，也未将应支付的20万元支付给欧敏，后双方协商解决未果，黄巧诉至一审法院，诉请同前。一审法院另查明，黄巧于2018年10月29日向重庆市北碚区人民法院申请财产保全，请求查封、冻结被保全人欧敏名下价值20万元的财产，法院已准予申请，申请费1520元已由黄巧交纳。一审法院认为，黄巧与欧敏签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害公共利益或国家、集体及他人利益，是有效的，应当受到法律保护。黄巧按照合同约定对房款的付款方式，在第一次付款依约支付5万元定金后，与欧敏在第二次付款并同时办理公证手续时产生了纠纷，虽然合同约定付款的同时办理公证手续，但从房地产交易习惯上，公证要先进行办理买方才将房款予以支付。欧敏在办理公证手续环节上，自认如办理了公证手续可能对自己不利，遂拒绝配合办理，以致和黄巧产生纷争，导致黄巧丧失对欧敏的交易信任，最终导致黄巧行使不安抗辩权而拒绝支付第二次应付房款。本院认为，在办理公证手续与支付款项两者之间明显存在履行时间的差异，即办理公证手续需要的时间明显长于支付款项的时间，在房地产交易行业的交易中需要公证事项时，将办理公证放在支付款项之前进行是正常的，这为以便在公证即将办理完毕在交付公证文书时同时履行各自义务打下基础，但欧敏自始拒绝办理公证，应属于在办理公证手续环节上没有履行自己的义务，属于欧敏违约，应承担违约责任。由于黄巧、欧敏双方已无继续履行合同的诚信基础，致使黄巧不能实现合同目的，故黄巧要求解除与欧敏签订的《房屋买卖（居间）合同》的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的应当双倍返还定金。故黄巧要求欧敏双倍返还定金的请求本院予以支持。关于对黄巧支付第三人居间信息费即中介费的损失问题，一审法院认为，虽然合同第五条载明黄巧、欧敏双方有义务按第三条约定支付居间信息费，如交易未完成，该费用确属黄巧产生的损失，但一审法院支持的第二倍定金，其实质是欧敏对黄巧作为守约方的赔偿，黄巧诉请的居间信息费支出损失小于第二倍定金，故一审法院对黄巧要求欧敏赔偿该项费用的请求不予支持。对于黄巧申请财产保全措施的申请费，一审法院根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”的规定，黄巧要求欧敏承担财产保全申请费的诉讼请求，本院予以支持，但由于超标的申请，超标的部分应由黄巧自行负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告黄巧与被告欧敏于2018年6月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、由原告欧敏于本判决生效后五日内返还被告黄巧定金10万元；三、驳回原告黄巧的其他诉讼请求。案件受理费25040元，财产保全申请费1520元，由被告欧敏负担案件受理费17198元、财产保全申请费760元，合计负担17958元；原告黄巧负担案件受理费7842元、财产保全申请费760元，合计负担8602元。二审审理中，欧敏为证明案涉合同可以在合川区办理公证，向本院提交重庆市司法局渝司发[2015]157号文件。黄巧质证认为，该证据系打印件，没有盖章，真实性由法院依法审查，不认可欧敏的证明目的。本院认为该文件作为规范性文件，不属于证明案件事实的证据，本院不作证据使用。本院二审查明：欧敏的配偶黄秀丽作为委托人，以欧敏为受托人，于2019年2月19日出具《追认委托书》，内容为：“委托人与受托人系夫妻，受托人于2018年6月3日与黄巧签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将夫妻共有的登记于受托人名下的房屋出售给黄巧，委托人表示同意。现黄巧因合同履行与受托人发生争议，向法院提起诉讼，委托人再次以书面形式对受托人出售登记在受托人名下的房屋语言追认，同意受托人以自己的名义签订履行该《房屋买卖（居间）合同》。”该《追认委托书》在一审法院于2019年4月26日进行的庭审中予以举示。二审审理中，黄巧明确，其要求解除合同系行使法定解除权，主张的欧敏的违约行为一是拒绝履行办理公证的合同义务，二是出卖案涉房屋未取得共有权人的同意。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，黄巧与欧敏签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。首先，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”案涉合同约定“第二次付款于2018年6月19日交付房款20万元给欧敏，同时办理该房的公证手续”。从字面理解，买受人黄巧所负支付房款20万元的付款义务，与出卖人欧敏所负配合办理公证的义务应是同时履行，没有先后履行顺序的约定，双方均享有上述法律规定的同时履行抗辩权。因此，在黄巧尚未支付上述约定的20万元房款的情况下，不能仅凭欧敏拒绝配合办理公证手续认定其违约。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”守约方行使解除权的前提，不仅是对方有违约行为，而且要求违约行为要达到致使合同目的不能实现的后果。黄巧主张欧敏的违约行为有二，一是拒绝履行办理公证的合同义务，二是出卖案涉房屋未取得共有权人的同意。第一，因双方在二审中均陈述合同约定的办理公证是指办理房屋买卖合同的公证，而公证最本质的效力是社会公信力，对当事人而言办理公证是为了合同具有更高的证据效力。公证办理与否，既不影响合同本身的法律效力，也不影响合同的履行。第二，所谓违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，故违约行为只能是发生在合同订立后的履行阶段。黄巧主张欧敏出卖案涉房屋未取得共有权人的同意，该行为发生在合同订立阶段，并不属于违约行为。如果因此导致合同履行中发生如不能按约交房、不能办理过户等障碍，也应当是在相关事实发生后，就欧敏未按约履行交房、过户义务的行为追究违约责任。因此，黄巧主张的欧敏的违约行为即便成立，亦未达到致使合同目的不能实现的后果，黄巧并不因此享有法律规定的解除权。最后，关于定金罚则的适用，如前所述，因欧敏未配合办理合同公证系行使同时履行抗辩权的行为，并不构成违约，黄巧诉请适用定金罚则双倍返还定金缺乏事实依据，本院不予支持。但是，另一方面，黄巧就其支付20万元房款的付款义务亦享有同时履行抗辩权，其未支付房款亦不构成违约。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”因欧敏在本案中的上诉请求仅是针对一审判决第二判项，即请求驳回黄巧关于双倍返还定金的诉讼请求，并未就一审判决关于解除合同的判项提出上诉请求，故本案二审仅处理返还定金的问题。关于合同解除，因欧敏未就此提出上诉请求，结合双方已无继续履行合同的诚信基础这一具体情况，本院维持一审判决关于解除合同的认定。在此基础上，结合本院对合同双方均无违约行为、不适用定金罚则的认定，本院认为，欧敏应向黄巧返还其已经收取的定金5万元。此外，本院认为，一审法院对案件受理费计收符合《诉讼费用交纳办法》的规定，欧敏关于一审法院案件受理费计收错误的上诉理由不成立。综上，欧敏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持重庆市璧山区人民法院（2019）渝0117民初495号民事判决第一项；二、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0117民初495号民事判决第二项；三、欧敏于本判决生效后五日内返还黄巧定金5万元；四、驳回黄巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25040元，申请诉讼保全措施费1520元，合计26560元，由黄巧负担17439元，由欧敏负担9121元；二审案件受理费2300元，由黄巧、欧敏各负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 陈   孟   琼审 判 员 万怡审判员刘润荔二〇一九年九月九日法官助理 傅   典   模书 记 员 王   银   银