江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣02民初24号 原告：吴光霖，男，1966年2月1日出生，汉族，住江西省景德镇市。 委托诉讼代理人：刘小勇，江西立宇律师事务所律师。 被告：绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区（南湖新村）办公楼**。 法定代表人：李景斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕淑萍，江西友达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹婧，江西友达律师事务所律师。 原告吴光霖诉被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（简称景德镇绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告吴光霖及其委托诉讼代理人刘小勇，被告景德镇绿地公司委托诉讼代理人吕淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴光霖诉讼请求：1、要求被告双倍返还购房定金14607072元；2、要求被告支付逾期退回购房定金利息损失279755.86元（该利息算至起诉之日，起诉之后即从2019年3月14日开始至还清之日止，按中国人民银行规定同期贷款利率计算）；3、要求被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：2018年4月28日，原被告签订房屋定制协议书一份。该协议约定：原告认购由被告开发的景德镇绿地城景府北项目61号楼，房屋总价为36517679元，原告交纳总房款20%定金7303536元作为与被告签订合同的担保，原告确保在2018年6月底之前取得预售证，如被告未能在2018年6月底之前取得预售证，原告有权提出退房。该协议签订后，原告按合同约定支付定金7303536元给被告，被告也出具收款收据。因被告未按该协议约定的办理预售证期限办理预售证，原告根据协议约定于2018年9月11日向被告提出退房申请，被告接受原告退款申请并收回原告交纳定金收款收据。因被告没按合同约定在30个工作日内退款，原告于2018年10月29日向被告发出律师函一份要求被告在2018年10月底前办理退款否则将依法追究双倍返还购房定金。原告曾向房管部门投诉，经房管部门多次协调，被告答应退款但至今未退款。原告按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，原告无违约行为，导致双方未能签订商品房买卖合同系被告未按合同约定时间取得商品房预售许可证，并在接受退款申请后又未按合同约定退款。故该责任应全部由被告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。现因被告的原因未能在合同约定的时间内取得预售证导致无法签订正式的买卖合同且又未按合同约定退款，被告依法应当向原告双倍返还定金。 景德镇绿地公司庭审答辩称：1、原被告双方签订的房屋定制协议不具备解除条件，景德镇绿地公司没有根本违约行为，即便有迟延履行的行为，但不构成根本违约，双方合同目的完全可以实现，因此，定制协议应当继续履行；2、原告支付的款项是诚意金、认购款，不是定金性质，定制协议当中也未明确约定适用定金罚则，因此原告诉请双倍返还定金没有事实与法律依据。综合景德镇绿地公司的答辩意见，原告诉请双倍返还定金并要求景德镇绿地公司承担已付购房款的利息及诉讼成本不应得到支持，请法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋定制协议书》一份，协议书第一条约定：原告认购由被告开发的景德镇绿地城景府北项目61号楼壹栋，规划建筑面积3017.99平方米，单价12100元/平方米，房屋总价为36517679元。协议书第二条约定：“1、甲方已向乙方明示本《定制协议书》及所认购房产相关信息，乙方明确知悉，本协议仅为甲、乙双方对房产定制购买所为的约束性文件，不作为日后双方签订的《商品房买卖合同》的补充或附件。2、乙方为表示购买诚意，自愿向甲方缴纳总房款20%定金，即7303536元（大写柒佰叁拾万叁仟伍佰叁拾陆元），作为如约与甲方签订合同的担保；本协议签订后，甲方确保在2018年6月底前取得预售证，如甲方未能取得预售证，乙方有权提出退房，甲方应无条件在乙方提出要求之日起30个工作日内按照法律有关规定退还乙方所有定金。乙方不得无故要求退房、换房，乙方需在61号楼预售证办出时办理二次付款，否则视为违约，甲方有权单方面解除合约，购房定金不予退还。3、……乙方未按甲方通知的时间签订《商品房买卖合同》，甲方有权单方解除本协议，乙方应支付甲方已付认购款5%的违约金，同时甲方将乙方已交认购款无息返还乙方，退款相关事宜，乙方认同并严格按照甲方公司财务流程办理相关退款手续。4、如甲方未能取得预售许可证，乙方有权解除本协议，甲方应全额返还乙方已付认购款。……”该协议书落款处没有签署日期。协议签订当日，原告吴光霖向被告交纳总房款20%定金7303536元（签订协议书之前交付定金10万元，签订协议书当日通过POS机付清定金），被告景德镇绿地公司出具多份收款收据（收款收据中交款单位栏书有吴知东、吴光霖）。后被告未能如期办理预售许可证，原告吴光霖于2018年9月11日向被告提出《申请退房报告》，被告的职业顾问陈梦琦于次日签收该申请报告，收回原告交纳定金的收款收据并办理《绿地景府退房款单》。因被告没有按合同约定在30个工作日内退款，原告吴光霖于2018年10月29日向被告发出律师函一份，要求被告在2018年10月底前办理退款，否则将依法追究双倍返还购房定金。期间，原告还曾向房管部门投诉，经房管部门多次协调，被告答应退款但至今未退款。 另查明，被告景德镇绿地公司取得的《商品房预售许可证》系景德镇市房产管理局于2018年10月19日颁发。 庭审中，被告景德镇绿地公司提交一份《房屋定制协议书》，落款日期为2018年4月29日，其中第二条关于取得预售证的时间约定“本协议签订后，甲方确保在2018年取得预售证，如甲方未能取得预售证，乙方有权提出退房，甲方应无条件在乙方提出要求之日起30个工作日内按照法律有关规定退还乙方所有定金。”与原告吴光霖提交的《房屋定制协议书》比较，少了“6月底前”几个字；另外，协议书第二条第5项、第6项互换了顺序，其他具体内容一致。对该证据，本院认为，1、从常理来讲，签订协议书后再支付约定款项，是一种普通的社会常识和一般常见的民事行为，先付款再签约情形极为少见；在本案庭审过程中，原告吴光霖自认是先付定金，再签订协议书，付定金和签订协议书应当认定在同一天；2、被告在交换证据和质证阶段，提交的《房屋定制协议书》与原告吴光霖提交的一致；3、在2018年9月12日，被告取得《商品房预售许可证》之前，已经受理吴光霖的《申请退房报告》并填写《绿地景府退房款单》，说明被告认可在2018年6月底前未取得《商品房预售许可证》则退房的约定；4、即使按照被告的说法，在2018年取得《商品房预售许可证》，也没有证据证明被告在2018年10月19日取得《商品房预售许可证》后，向原告出示并要求原告签订《商品房买卖合同》；5、根据原告吴光霖陈述，双方的退房争议经房屋行政管理部门协调，被告未提出异议并表示同意退款。故本院对被告该证据不予采信。 本案审理期间双方未能达成调解。 本案争议焦点是：1、被告是否构成根本性违约；2、原告吴光霖支付给被告的7303536元是购房定金还是预付的购房款；3、原告是否有权提出解除合同。 本院认为，本案双方当事人签订的《房屋定制协议书》，应当认定原告吴光霖和被告景德镇绿地公司在庭前交换证据和质证时提交的没有签署日期的《房屋定制协议书》系双方真实意思表示而签订，不违反法律规定，为有效合同。对被告主张的2018年4月29日签订的《房屋定制协议书》，本院不予采信。 定金具有双方担保性质，即给付和接受定金的合同双方当事人都必须承担担保义务。根据双方《房屋定制协议书》的约定，原告吴光霖向被告景德镇绿地公司定制景德镇绿地城景府北项目61号楼壹栋，并于2018年4月28日付给被告定金7303536元。被告景德镇绿地公司则应当在2018年6月30日前取得《商品房预售许可证》以便双方进一步签订《商品房买卖合同》，逾期则原告有权解除合同。由于被告未能在约定的期限内取得《商品房预售许可证》，已经违反约定，被告在此情况下受理原告的退房申请，但又拒不履行返还定金的义务，故构成根本性违约。本案中，双方在协议书中明确约定吴光霖支付给被告总房款20%的定金，故原告吴光霖于2018年4月28日支付给被告的7303536元属于定金性质，可以适用合同法关于定金的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据该规定，被告景德镇绿地公司应当双倍返还原告吴光霖定金14607072元。原告虽然没有请求解除合同，但双方当事人的行为已经表明不再履行合同，视为实际解除，故本院不作处理。原告吴光霖主张被告应承担逾期退房定金的利息损失279755.86元，没有法律依据，对其该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告吴光霖双倍定金人民币14607072元； 二、驳回原告吴光霖其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111121元，由原告吴光霖负担11121元，由被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司负担100000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长  胡纯华 审判员  舒振亚 审判员  徐文生 二〇一九年九月十一日 法官助理金勇胜 书记员涂娜娜 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。