石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1319号 原告：夏伟伟，女，1987年8月26日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。 被告：河北智高房地产开发有限责任公司，地址：石家庄市桥**新华路**。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 被告：北京焦点互动信息服务有限公司，地，地址：北京市海淀区北四环西路******/div> 法定代表人：张雪梅，该公司执行董事。 原告夏伟伟与被告河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏伟伟到庭参加诉讼、被告智高公司、焦点公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏伟伟向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋认购协议无效；2、退还已缴款项257612元并承担利息（利息自2017年5月29日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月29日，原告向被告购买房产一套，该房产位于石家庄市栾城区智高.常春藤小区，C15-1-2404室，为此原告向二被告共支付257612元，以上有双方签订购房协议书、收款凭证、银行转账记录等为证。截止起诉日被告方仍没有取得《商品房预售许可证》，双方协议应为无效协议，被告应当返还原告已经缴纳的所有费用并承担利息。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，原告夏伟伟向本院提交的证据：1、房产认购协议及收据两张；2、搜狐焦点公司优惠告知书一份及票据一张，以上证据证明截止起诉被告未取得预售许可证，要求退还所交的房款。被告智高公司、焦点公司未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据质证的权利，被告智高公司、焦点公司未向本院提交证据。 庭审后，被告焦点公司向本院邮寄提交答辩状，其辩称，焦点公司收取10000元团购优惠资讯服务费，用于抵扣被答辩人20000元购房款，购房合同无效或者解除，并不必然导致《团购优惠告知书》无效或解除，焦点公司已经按照约定提供了相应的服务内容，合同的目的已经实现，原告无权要求退还团购服务费。 经审理查明,2017年5月29日,原告夏伟伟（乙方）与被告智高公司（甲方）签订了《房屋认购协议》，主要内容为：一、乙方自愿认购甲方开发的智高常春藤项目C15号楼1单元2404室房屋一套，暂定建筑面积116.48平方米，单价10625.10元/平方米，总价款1237612元。二、付款方式，乙方选择银行按揭的付款方式，乙方于2017年5月29日交纳首付款247612元，剩余房款990000元办理银行贷款。三、乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋；四、甲、乙双方签定正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行。六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。七、双方约定交房时间为2019年10月31日前……。原告夏伟伟于2017年5月29日向被告智高公司交纳定金10000元、房屋首付款237612元。2017年5月29日，原告签署《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并缴纳了10000元咨询服务费，参加搜狐焦点网团购智高常春藤项目的活动，由北京焦点互动信息服务有限公司出具了加盖收据专用章的《搜狐焦点会员银行收据》。综上原告共计向被告智高公司交纳购房款247612元，向被告焦点公司交纳咨询服务费10000元。截止起诉之日，案涉房屋未取得房屋预售许可证。 以上有原告提交的证据及当事人当庭陈述为证。 本院认为，本案争议的焦点是原被告所签订的《房屋认购协议》的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方所签订的《房屋认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意，以及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款、交房时间等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，所以原被告双方签订的《房屋认购协议》并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉时未取得房屋预售许可证明，故原、被告所签订的《房屋认购协议》应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告没有取得房屋预售许可证，所以被告方存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人,在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证,仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的房屋首付款和定金共247612元。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告智高支付利息的请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款由两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。故本院对被告焦点公司已经按照约定提供服务，合同目的已经实现，不能退还团购服务费的抗辩不予采信。由于原告夏伟伟与被告智高公司签订的房屋认购协议认定无效，致使原告夏伟伟与被告焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》的合同目的不能实现，被告焦点公司应该按照合同约定返还原告的咨询服务费。所以对原告夏伟伟要求被告焦点公司返还咨询服务费10000元的诉讼请求，本院予以支持。因协议约定申请退还咨询服务费不计利息，故原告要求被告焦点公司支付利息的请求，本院不予支持。被告智高公司、焦点公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、原告夏伟伟与被告河北智高房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议》无效； 二、被告河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏伟伟购房款247612元； 三、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏伟伟咨询服务费10000元； 四、驳回原告夏伟伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5164元，减半收取计2582元，由被告河北智高房地产开发有限责任公司负担2482元，被告北京焦点互动信息服务有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费5164元(收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47)。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 刚 二〇一九年九月九日 书记员 石金红