广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1148号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：郭振波，男，1983年10月9日出生，汉族，住江西省赣州市。被上诉人（原审原告）：赵玄，女，1990年9月19日出生，汉族，住江西省赣州市。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人郭振波、赵玄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初127号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年12月23日起至提交办理房屋权属转移登记手续之日（2018年12月18日）止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计为7871.80元。二、本案的诉讼费用由郭振波、赵玄负担。事实与理由：（一）郭振波、赵玄购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与郭振波、赵玄共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为郭振波、赵玄办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与郭振波、赵玄合理协商解决延期办证违约金问题。（二）一审判决月亮湾公司承担违约金至涉案商品房的权属登记至郭振波、赵玄名下之日止不当，应予纠正。按照双方合同约定，月亮湾公司只承担至提交办理房屋权属转移登记手续之日止的责任。至于提交该手续后，不动产登记部门何时颁发产权证书给郭振波、赵玄并非月亮湾公司所能控制，也并非月亮湾公司继续违约的情形。且本判决与已生效的月亮湾公司与业主同一系列案件的判决相违背（生效判决确定的月亮湾公司承担办证违约责任的截止日期为，月亮湾公司寄送的要求业主共同办证的函送达业主之日，或双方共同提交办理房屋权属转移登记手续之日止）。郭振波、赵玄辩称，郭振波、赵玄一审提供的证据材料充分，一审判决认定事实清楚，引用法律依据恰当。郭振波、赵玄一审起诉请求：一、月亮湾公司为郭振波、赵玄办理广东省阳西县xxx小区xxx房的房地产权证（包括土地使用权证、房屋所有权证，房屋价值为364435元）。二、月亮湾公司向郭振波、赵玄赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金10860.1元。三、要求月亮湾公司退还多支付的办证费用12646元。四、本案的全部诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年9月25日，郭振波、赵玄（买受人）向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县xxx小区xxx房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，郭振波、赵玄支付了购房款364435元给月亮湾公司。另外，郭振波、赵玄还支付了相关办证费用合共12646元给月亮湾公司。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2016年1月1日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给郭振波、赵玄使用。其后，郭振波、赵玄认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2019年1月8日向一审法院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县xxx住宅小区xxx楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。本案的法庭辩论终结时间为2019年3月6日。再查,月亮湾公司于2018年12月12日发函给郭振波、赵玄，要求郭振波、赵玄收到该份函件之日起三日内协助月亮湾公司共同办理房屋产权登记手续，郭振波、赵玄与月亮湾公司双方于2018年12月18日到阳西县不动产登记中心完成了涉案房屋权属转移登记手续。一审法院认为，郭振波、赵玄与月亮湾公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。郭振波、赵玄与月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是郭振波、赵玄最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为郭振波、赵玄办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，由于郭振波、赵玄与月亮湾公司双方已于2018年12月18日到阳西县不动产登记中心办理了房屋权属转移登记手续，故郭振波、赵玄请求月亮湾公司为其办理阳西县xxx小区xxx房的商品房权属转移登记手续的请求已履行完毕。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2016年1月1日的次日起算720日），即在2017年12月22日前为郭振波、赵玄办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。郭振波、赵玄请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，一审法院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款364435元为计算基数，按日万分之一从2017年12月23日计至涉案商品房的权属证书登记至郭振波、赵玄名下之日止。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至郭振波、赵玄的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，郭振波、赵玄请求月亮湾公司退还多收的办证费用，一审法院不予支持。郭振波、赵玄可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、限月亮湾公司在办理好涉案商品房权属转移登记之日起的十日内支付违约金给郭振波、赵玄（以房屋价款364435元为计算基数，按日万分之一从2017年12月23日起计至涉案商品房的权属证书登记至郭振波、赵玄名下之日止）；二、驳回郭振波、赵玄的其他诉讼请求。一审案件受理费488元，减半收取计244元，由郭振波、赵玄负担208元，月亮湾公司负担36元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。郭振波、赵玄与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2017年12月23日起存在逾期办证的违约行为没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在郭振波、赵玄接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至郭振波、赵玄名下，则月亮湾公司应按郭振波、赵玄已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至郭振波、赵玄名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给郭振波、赵玄。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至郭振波、赵玄、何银胜名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应从2017年4月20日起计至提交办理房屋权属转移登记手续之日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年九月二十日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。