福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初1744号 原告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：许婉珊，福建厦龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 被告：徐朝芬，女，1979年3月18日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：叶小舟，福建众益律师事务所执业律师。 原告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被告徐朝芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人许婉珊、韩兰梅、被告徐朝芬及其委托诉讼代理人叶小舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建德公司向本院提出诉讼请求：1.解除建德公司与徐朝芬双方签订的《商品房买卖合同》；2.徐朝芬支付房价款总额10%计47349元的违约金；3.本案全部诉讼费用由徐朝芬承担。诉讼过程中，建德公司增加诉讼请求：1.徐朝芬协助建德公司办理撤销备案登记手续、预告登记手续等所有合同注销手续;2.徐朝芬承担合同注销等所有手续费用。事实和理由:建德公司与徐朝芬双方于2013年3月7日签订《商品房买卖合同》。建德公司在商品房达到交付使用条件后，两次书面通知买受人办理交付手续，但是徐朝芬均拒绝收房，并且至今尚未办理收房手续,也不补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，严重违反《商品房买卖合同》约定。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出交房通知之日起十五日内到出卖人处办理交接手续，逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋,买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任；此外，买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，并自逾期收房第十五日起买受人应承担房屋总价款日万分之三的逾期收房违约金，超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方决定继续履行或解除合同，由此造成的损失完全由买受人承担。”《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条第2款约定：“因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额的10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有费用。”建德公司分别于2018年6月25日和2018年10月11日向徐朝芬邮寄交房通知书，徐朝芬签收后仍不到建德公司处办理收房手续，严重违反合同约定，现建德公司依法向法院提出解除建德公司与徐朝芬双方签订的《商品房买卖合同》，徐朝芬依照房价款总额10%计47349元的合同解除违约金，并且要求徐朝芬协助建德公司办理撤销备案登记手续、预告登记手续以及承担合同注销等所有手续费用。 徐朝芬辩称，1.徐朝芬并未拒绝收房,只因建德公司至今尚未符合交房条件，那么其作为合同的违约方，无权要求解除合同，徐朝芬有权拒绝收房。其一，双方合同约定的第十一条房屋交接条款中，明确规定了：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”而商品房交付使用条件应依据合同第八条的明确约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，将符合如下规定的商品房交付给买受人使用。1.竣工和消防验收合格。2.排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等设施达到设计要求。3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”且双方合同附件三再次强调：厨房中橱柜、厨具要安装到位；煤气管道安装到户，每户设置独立燃气表，用户自行申请开通。徐朝芬购买的是建德公司的精装40平方米左右的小户型房屋并未达到交付条件，体现为：第一点，徐朝芬所住的商住区B区6号楼整栋楼的燃气管道并未修建完毕，未达到上述条款约定的交房条件，也未配备相关的厨具设施。第二点，直至2018年11月9日，建德公司由于一楼商场正在修建，将整个商住区B区用脚手架等建筑材料等悉数围住，且建德公司自己也粘贴公告表示任何人不得进入施工现场，影响了徐朝芬作为业主对房屋基本的使用权利，亦不符合双方合同中的小区配套建筑、基础设施的约定。建德公司诉称其两次通知买受人办理交付手续，徐朝芬均拒绝收房，第一次建德公司于2018年6月30日要求徐朝芬交房，纯属建德公司一方一厢情愿，在不符合合同约定的交房条件下强行要求徐朝芬交房，显然不符合双方合同的约定，建德公司也于2018年7月10日出具了《暂缓收房确认书》，自认了当时不符合交房条件。其二，建德公司于2018年10月15日向徐朝芬发出交房通知书时，恰逢徐朝芬向福建省高级人民法院就建德公司的逾期交房违约金事宜申请再审，处于债权债务纠纷时，不符合双方签订的《商品房买卖合同》中第十一条“房屋的交接”中：“出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。”建德公司又不符合合同约定的房屋交接条件，徐朝芬当然有理由暂缓收房。其实该案的实际情况是：原先徐朝芬起诉建德公司逾期交房违约金一案，已由福建省高级人民法院受理再审并立案，证明福建省高级人民法院确认建德公司与徐朝芬双方对于符合合同约定的交房时间存在着异议。但是徐朝芬的本意是收房并收取逾期交房违约金，故才应建德公司的销售经理蔡雅红的要求，双方于2019年3月11日口头达成和解协议后，就再审申请撤诉，然后办理房屋交接手续。但是，当徐朝芬撤诉后的当天下午，徐朝芬就去建德公司处要求交房，但是建德公司并未依约履行为徐朝芬办理房屋交接手续的承诺，而是一纸诉状将徐朝芬诉诸法庭。合同第十一条讲明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。实际上建德公司并未给徐朝芬出具任何保证书和说明书，而建德公司起诉徐朝芬的材料也未看到以上材料，所以，先不论徐朝芬是否想要收房，徐朝芬都有权拒绝交接。2.合同的解除既不符合合同目的的实现，也与双方合同履行的现状不符。双方签订商品房买卖合同的目的在于在徐朝芬依约支付房款的前提下，建德公司售卖房屋。徐朝芬按约支付了全部的购房款，也在按期偿还房屋贷款。且建德公司也给徐朝芬办理出了门牌证，配合徐朝芬办理完毕了房屋登记备案手续，证明建德公司与徐朝芬双方都是想达到合同履行目的。而且，双方签订的商品房买卖合同的补充协议附件六第四条第二款也写明了“合同备案后不得注销”，换而言之，也就是，建德公司的约定解除权是附条件的解除权，也就是在合同备案之前，建德公司才享有解除权，备案之后，合同无法注销，就不享有解除权了。如果按照建德公司的诉求，合同得以解除，备案合同又无法注销，那么不仅建德公司无法再次卖房，亦不方便徐朝芬再次买房。所以，建德公司增加的诉讼请求也就是要求徐朝芬配合办理合同注销手续等，没有事实依据。综上所述，要求驳回建德公司的诉讼请求。 建德公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织徐朝芬进行证据交换和质证。徐朝芬对建德公司提供的《商品房买卖合同》一份、交付通知书两份、快递单两份、快递单回执复印件两份、任职证明书、身份证复印件、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书、莆田市商品房买卖合同备案表复印件、福建省新建商品住宅质量保证书复印件、福建省新建商品住宅使用说明书复印件各一份的真实性无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 徐朝芬围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。建德公司对徐朝芬提供的身份证复印件、6#住宅精装修交付标准照片打印件、公告照片打印件、暂缓收房确认书、和解协议书复印件、民事裁定书、门牌证各一份的真实性无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于徐朝芬提供的照片打印件十三张，因建德公司对其真实性有异议，且上述照片无法辨别出系拍摄的涉案楼盘，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXXX号、莆国用（2007）第XXXXXX号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，暂定名为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXX号荔，建筑工程施工许可证号为XXXXXXXX。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第××号。 2013年3月7日，建德公司与徐朝芬签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）,约定徐朝芬以总价款473490元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XX幢XXXX号商品房一套。该合同第六条关于付款方式及期限约定：徐朝芬于2013年3月7日前支付首付款143490元，余款330000元办理银行按揭。从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起，七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款。该合同第八条关于交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.出卖人和买受人议定，商品房于2016年12月31日前具备前述第1项及水电设施可以使用的交付条件，出卖人即可通知买受人收房；买受人按出卖人通知予以收房。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。……该合同第十一条关于交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出交房通知之日起十五日内到出卖人处办理交接手续，逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任；此外，买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，并自逾期收房第十五日起买受人应承担房屋总价款日万分之三的逾期收房违约金，超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方决定继续履行或解除合同，由此造成的损失完全由买受人承担。合同附件三中约定：厨具安装到位，煤气管道安装到户，每户设独立燃气表，用户自行申请开通。合同附件六：合同补充协议第四条关于合同中涉及退房（解除合同）的约定，第2项中约定：因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。第五条关于合同第八条的补充约定：根据现行法规，双方明确“验收合格”指的是建设单位、施工单位、设计单位和监理单位及相关部门共同进行的工程竣工验收合格。第六条关于合同第十一条的补充约定：1.具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准，买受人应当在出卖人通知的交房时间办理房屋交接的相关手续，否则，视为出卖人已于通知的交房时间将符合交付使用条件的商品房交付买受人，自通知的交房时间起，与该商品房有关的一切风险、费用（包括物业管理费用）、损失及责任均由买受人承担。在出卖人发出的《商品房交房通知书》中确定的交接期内，买受人未办理交接手续，则视为该商品房在交接时无质量问题。建德公司与徐朝芬签订的上述《商品房买卖合同》于2013年4月10日经莆田市住房和城乡建设局登记备案。后徐朝芬付清涉案商品房的购房款，2018年6月25日建德公司向徐朝芬邮寄《交付通知书》，通知徐朝芬于2018年7月8日前到阳光100凤凰广场B区5-6#一层商业临时交房中心办理交房。后徐朝芬签收了上述邮件。但2018年7月10日建德公司向徐朝芬出具《暂缓收房确认书》，告知徐朝芬：现因合同中的《消防验收合格》交付条件不足，本公司同意你拒绝收房，由此产生的违约法律责任由本公司承担。待公司达到交房条件时，再以书面形式通知你交房。此确认书只作为暂缓交房使用，其他用途无效。特此确认。2018年10月11日建德公司向徐朝芬邮寄《交付通知书》，通知徐朝芬于2018年10月15日前到阳光100凤凰广场A区四楼售后部办理交房。后徐朝芬签收了上述邮件，但至今未与建德公司办理涉案商品房的交接手续。2019年3月期间，徐朝芬前往建德公司处欲与建德公司办理交房手续，但建德公司称因徐朝芬不同意按照建德公司的要求交纳物业费及逾期收房的违约金，致使双方未办理交房手续。建德公司向徐朝芬销售涉案商品房系精装修商品房，其中包含安装燃气灶，设独立燃气表，管道燃气入户等相关装修标准，庭审中，建德公司陈述：建德公司建设的涉案商品房并未设燃气表，也未设置燃气管道入户和燃气灶。 另查，2018年6月14日，建德公司（建设单位）与福建省泉州工程勘察院（勘察单位）、中国建筑上海设计研究院有限公司（设计单位）、福建省美达工程建设监理中心（监理单位）、福建巨岸建设工程有限公司（施工单位）共同作出《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，确认莆田市“护城河三期”B区6#8#10#楼和裙楼B-12～B-28轴于2018年6月14日竣工，竣工验收结论：本工程施工符合设计图纸和施工规范要求，没有违反强制性规范要求，各分部工程施工质量全部合格，建筑工程沉降稳定，结构安全。完成合同约定全部内容，满足使用功能要求，工程质保资料齐全，符合标准规定，满足验收条件，同意验收交付使用。2018年9月4日，莆田市公安消防支队向建德公司作出莆公消验字（2018）第XXXXX号《建设工程消防验收意见书》，综合评定“护城河三期”商住区B区XXXXXXX楼及地下室建设工程的消防验收合格。本案审理过程中，建德公司向本院出示了涉案商品房的《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》。 另查，因建德公司未按《商品房买卖合同》约定的时间向徐朝芬交付涉案商品房，徐朝芬向本院起诉，诉讼请求建德公司支付逾期交房违约金，后本院作出（2017）闽0304民初XXXXXX号民事判决，徐朝芬不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院作出（2017）闽03民终XXXXXX号民事判决。徐朝芬因不服上述判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年11月30日作出（2018）闽民申1941号民事裁定提审本案，在该案审理过程中，徐朝芬于2019年3月11日以双方已达成和解为由，申请撤回再审请求，终结本案所有诉讼程序，福建省高级人民法院于2019年3月11日作出（2019）闽民再175号民事裁定：准许徐朝芬撤回再审请求，本案终结再审程序。后建德公司与徐朝芬于2018年3月29日达成和解协议：建德公司愿意以473490元为基数自2017年1月1日起按日0.01%向徐朝芬支付逾期交付“护城河三期”商住区B区第6幢11层1113号房的违约金至实际交房之日止。现因建德公司主张徐朝芬逾期接收涉案商品房，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，建德公司与徐朝芬签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。建德公司书面通知徐朝芬于2018年10月15日前前往办理涉案商品房的交房手续，但是徐朝芬辩称因建德公司通知交房时涉案商品房并未达到交房条件，且涉案商品房系精装修房，建德公司未为商品房修建燃气管道和厨具设施，后其于2019年3月期间前往办理交房时，建德公司拒绝向其交房，其也依约支付了全部购房款，并按期偿还房屋贷款，在备案后，根据合同约定，合同无法办理注销，故建德公司不享有合同解除权。本院经审查认为，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》确认涉案商品房满足验收交付使用的条件，《建设工程消防验收意见书》评定涉案商品房的消防验收合格，故根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，根据《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六：合同补充协议第六条的约定，买受人逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，故即建德公司已于通知的交房时间向徐朝芬交付了涉案商品房。徐朝芬对涉案商品房行使占用、使用、处分等系其权利，而非合同项下的一类义务；并且根据《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六：合同补充协议第六条的约定：买受人逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任，且买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用；故即自2018年10月15日起涉案商品房的相关风险已经由徐朝芬自行承担。那么双方在《商品房买卖合同》第十一条中约定：买受人逾期超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方解除合同，上述约定显然对徐朝芬不公平，以格式条款的形式加重了买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于逾期收房出卖人享受合同解除权的约定无效。且建德公司没有提供证据证实徐朝芬逾期收房给其造成损失，故本院对建德公司诉讼请求解除其与徐朝芬签订的《商品房买卖合同》并由徐朝芬支付房价款总额10%的违约金、徐朝芬协助办理相关合同注销手续并支付合同注销的手续费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回莆田市建德房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8402元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  吴剑珊 人民陪审员  陈光辉 二〇一九年九月五日 书 记 员  曾徐艳 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -14-