内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2019）内0302民初2748号原告吴美霞，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市委托诉讼代理人：郝元，内蒙古法兴律师事务所律师。被告郭飞虹，公民身份号码×××，现住乌海市。第三人郭锦程，公民身份号码×××，自由职业，住乌海市。原告吴美霞诉被告郭飞虹、第三人郭锦程债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴美霞的委托诉讼代理人郝元与第三人郭锦程到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告吴美霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销被告与第三人于2015年8月21日签订的两份房屋买卖合同；2、请求依法判令第三人将位于珠海市××区的房屋返还于被告；3、本案的全部诉讼费用均由被告和第三人承担。事实与理由：原告吴美霞与被告郭飞虹的民间借贷纠纷一案，海勃湾区人民法院经过审理作出（2014）乌勃民一初字第01080号民事判决，现该判决已经生效。原告亦在法定期间向海勃湾区人民法院申请强制执行。近日，负责该案的承办法官从珠海市不动产交易中心查询了解到，被告郭飞虹于2008年1月12日购买了位于珠海市××区（面积：31.87平方米，单价为3848.81元，合同总价为97490元）和2栋1112号的房屋（面积：32.01平方米，单价为3849元，合同总价为97919元）两套。被告与珠海市三灶镇鱼月工贸公司签订了商品房买卖合同2份，并办理了不动产产权登记手续，所有权人为被告郭飞虹。并且被告于2015年8月21日与第三人签订了两份房屋买卖合同，合同约定被告郭飞虹将上述两套房屋出卖给了第三人，并办理了所有权转移登记手续。房屋的转让价格为：2栋1114号98000元；2栋1112号38000元。原告也是近日才从执行案件的承办人员处了解到上述事实。原告认为，被告郭飞虹在案件执行过程中无偿或以明显不合理的低价转移财产，其主观上明显具有逃避履行债务的恶意，第三人对此也是明知的。现被告名下无其它可供执行的责任财产，被告与第三人的行为损害了原告的合法权益，为此，原告具状诉至贵院，请求依法撤销被告与第三人的房屋买卖合同，并请求判令第三人将位于珠海市××区的房屋返还于被告。被告郭飞虹未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人郭锦程辩称：原告陈述非法转移财产不属实，事实上是2013年的时候郭飞虹向我父母（父亲郭飞鹏、母亲方永萍）借款，偿还不了钱，抵顶了房子，我有2013年签订的购房协议以及收条、转帐凭证。因为办理过户时我们找的是当地的代办公司，办理时候他们说有优惠政策。购房合同签订的房款价格可能是当地的优惠政策。本院经审理认定事实如下：1、2008年1月12日，被告郭飞虹与出卖人珠海市三灶镇鱼月工贸公司签订《商品房买卖合同》两份，被告郭飞虹购买了位于××区（房屋价值97919元）及2栋1114号（房屋总价为97490元）。2、2011年5月6日，案外人郭某向原告借款800000元，约定借款期限自2012年5月6日-2012年11月6日，借款到期后郭某未能偿还；被告郭飞虹于2011年5月9日向案外人郭某借款700000元，借款期限为一年，即2011年5月9日-2012年5月8日。上述两笔债权均到期后，原告吴美霞以债权人代位权追偿为由将被告郭飞虹、郭某诉至法院，经审理，本院于2014年10月23日作出（2014）乌勃民一初字第01079号，判决被告郭飞虹偿付借款672200元。3、被告郭飞虹于2012年6月8日向原告吴美霞借款500000元，约定月息3%，约定借款期间为半年（2012年6月8日-2012年12月7日），截止2013年3月16日，被告郭飞虹累计支付原告利息135000元，此后便不再还本偿息，原告故于2014年5月4日以民间借贷为由将被告郭飞虹诉至法院，经审理，本院于2014年10月23日作出（2014）乌勃民一初字第1080号民事判决书，判决被告郭飞虹偿还拖欠原告的借款本金455497元并支付利息。4、上述案件生效后，被告郭飞虹未能履行给付义务，原告故向法院申请强制执行。5、另在2013年7月25日，第三人郭锦程的母亲向被告郭飞虹转账150000元。6、2013年12月11日，郭飞虹（甲方）与第三人的父亲郭飞鹏、母亲方永萍（乙方）签订《购房协议书》一份，约定甲方现将珠海金沙湾区三灶镇机场西路368号（金领公寓）2栋1114室和2栋1112两套房共计贰拾贰万元售予乙方、乙方房款已全部付清，在2014年房产证发证期满5年办理房产过户登记手续，甲方无条件在房产变更手续上签字。7、上述《购房协议书》签订后，被告郭飞虹于2013年12月14日向第三人郭锦程的父亲郭飞鹏、母亲方永萍出具收条、欠条各一张，收条载明：今收到郭飞鹏买房款22万元整；欠条载明：今欠到人民币3万元整。8、2014年12月3日被告郭飞虹与第三人的父亲郭飞鹏签订《授权委托书》一份，约定被告郭飞虹委托第三人郭锦程的父亲郭飞鹏代为办理案涉两套公寓的银行按揭偿还手续、办理房屋权属交易过户登记手续、签订该房屋买卖合同、租赁合同及其他协议等其他与房屋相关的一切事项。双方并与当日在内蒙古自治区××区公证处就上述委托行为办理了公证手续，公证处并出具公证书一份。9、2015年8月21日，被告郭飞虹委托郭飞鹏与第三人郭锦程签订《珠海市房地产买卖合同》两份，合同约定被告郭飞虹将本案诉争房屋出卖给第三人郭锦程，合同中约定的房屋转让价格分别为38000元（珠海金沙湾区三灶镇机场西路368号2栋1112号）、98000元（珠海金沙湾区三灶镇机场西路368号2栋1114号）。10、原告在上述案件的执行过程中，于2019年6月3日经珠海市不动产登记中心查询得知，被告郭飞虹于2015年将案涉房屋出卖给第三人郭锦程，认为该行为损害了债权人原告吴美霞的利益，故向人民法院提起诉讼，要求撤销被告郭飞虹与第三人之间签订的两份《房地产买卖合同》。11、另查明，被告郭飞虹与第三人郭锦程系姑侄关系，被告郭飞虹委托办理过户手续的委托代理人郭飞鹏系被告郭飞虹的弟弟，亦系第三人郭锦程的父亲，郭飞鹏与方永萍系夫妻关系。以上事实，有原告提供的民事判决书两份、《商品房买卖合同》两份、《房地产买卖合同》两份、不动产权登记表、房产证复印件、申请书、第三人郭锦程提供的购房协议、收条、欠条、转账记录各一份以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，根据已生效的判决书，原告吴美霞对被告郭飞虹享有债权，故其有权依法提起撤销权诉讼。原告申请执行被告郭飞虹期间，于2019年6月3日经珠海市不动产登记中心查询，知晓被告郭飞虹于2015年分别以38000元、98000元的价格转卖其所有的的位××区的两套公寓给第三人郭锦程，原告行使撤销权未超过法律规定。另本案主要涉及合同法第七十四条规定的债权人撤销权问题，根据案件实际情况，本院归纳形成以下三个争议焦点：一、涉案房屋转让价格是否合理。本案中，第三人与被告郭飞虹进行房产交易，表面上签订《房地产买卖合同》约定房屋转让价格分别为38000元、98000元，私底下存在“以房抵债协议”并约定涉案两套公寓的转让价格为220000元。《购房协议》与《房地产买卖合同》不一致属“阴阳合同”。第三人提供的购房协议、收条、欠条与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容自相矛盾，且被告郭飞虹与第三人的父亲郭飞鹏系姐弟关系，不能排除以房抵债是双方的当时的非真实意思表示。即便系双方的真实意思表示，第三人的父母在被告还清其所欠他们的债务后，仍保留转款150000元的银行凭证，却拒绝陈述其给被告郭飞虹借款的剩余100000元的现金来源，缺乏合理解释。第三人辩称两份《珠海市房地产买卖合同》约定的房屋转让价格是当地购房的优惠政策的辩解观点，然未能提供有效证据予以证实，故本院对该辩解不予采信。综上，第三人提供的证据并不能推翻备案合同所载明的交易价格，本院认定本案诉争房屋的交易价格为38000元（珠海金沙湾区三灶镇机场西路368号2栋1112号）、98000元（珠海金沙湾区三灶镇机场西路368号2栋1114号），而该两套公寓在2008年被告郭飞虹是以97919元以及97490元的价格分别购买的，可见该房屋转让的价格明显属于不合理的低价，转让价格明显低于地产价值的70%，可见被告转让行为存在主观恶意，不符合正常的房产交易习惯。二、涉案房产的转让是否对债权人造成损害。原告吴美霞与被告郭飞虹之间的债权债务关系自2012年被告郭飞虹向原告吴美霞借款时已经形成，郭飞虹在尚未偿还到期债务的情况下转让涉案房产，积极实施的转让行为，客观上减少了原告吴美霞的责任财产，危及债权人债权的实现。结合本案事实，被告郭飞虹现已无其他财产可供原告所执行，故被告的转让房产的行为已严重损害到原告吴美霞的合法权益。三、第三人郭锦程是否存在主观恶意。若债务人的行为系有偿行为，需要债务人、受益人或受让人具有恶意。所谓的“恶意”，采用“观念主义”而非“意思主义”予以确定，只要第三人知道该行为将导致被告责任财产减少，并有害于一般债权人的债权即可。本案中，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故第三人理应知道被告以明显不合理的低价转让房屋。而被告与第三人系姑侄关系，两人具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易。第三人作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致被告郭飞虹的责任财产的减少。故在第三人未证明其不知道被告郭飞虹的处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，本院认定第三人对于被告郭飞虹以明显不合理的低价转让房屋，对债权人造成损害的事实理应明知。综上，本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，原告请求撤销被告郭飞虹与第三人郭锦程于2015年8月21日签订的两份房屋买卖合同，该请求应予以支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张第三人将位于珠海市××区的房屋返还于被告郭飞虹的诉请，本院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之规定，判决如下：一、撤销被告郭飞虹与第三人郭锦程于2015年8月21日签订的两份《珠海市房地产买卖合同》；二、第三人郭锦程将位于珠海市××区的房屋返还于被告郭飞虹。案件受理费100元、保全费1497元（原告已预交），由被告郭飞虹承担，被告郭飞虹于本判决书生效后给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判员 李芃沛 二〇一九年九月十七日书记员 赵美丽