大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4775号原告：大连鑫湾置业有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区渤海街北海家园小区********。统一社会信用代码：91210282554973082M。法定代表人：李世彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于兵，女，系该公司员工，住辽宁省大连市普兰店区。被告：林文晋，男，1993年12月30日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：卢玉英，女，1966年4月6日出生，汉族，系林文晋母亲，住辽宁省大连市普兰店区。原告大连鑫湾置业有限公司与被告林文晋民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于兵、被告委托诉讼代理人卢玉英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本金26500元；2、判令被告支付全额借款本金的利息，计算期间从第一次还款日起计算至实际给付之日止（现暂从2016年5月3日计算至起诉之日即2019年5月20日，按邮储银行同期购房贷款利率5.134%计算，共计16579元）；3、判令被告按月租金2500元支付逾期违约金，计算期间为自逾期还款之日起至实际给付之日止（现暂从2018年11月3日计算至起诉之日即2019年5月22日，按月租金2500元计算，共计16397元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月03日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于普兰店市，总房款为386256元。由于被告购买上述房屋首付款不足，向原告申请借款106000元，并签订《借款协议书》。被告按借款协议约定已偿还前三期借款，第四期（2018年11月3日）逾期至今未还。截止起诉之日止，被告尚欠借款本金26500元未予支付，请贵院依法判如诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，1、原告在房交会（政府举办）上承诺给我们购房补贴，至今没有兑现；2、房屋存在漏水、面积与实际不符等质量问题，要求原告予以解决。原告为证明请主张，向本院提交了借款协议书、商品房买卖合同、收条、收款收据等证据材料，被告对上述证据均无异议。被告为证明其主张，向本院提交了购房合同第3页、照片一组，证明房屋面积与实际不符及房屋存在漏水等质量问题。原告认为被告提交的证据与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于普兰店市，总房款为386256元。由于被告购买上述房屋首付款不足，向原告申请借款106000元，双方签订《借款协议书》，协议约定：一、甲方（原告）于2015年11月3日将该笔借款交付乙方（被告）；二、自借款之日起，三年内全部还清本金（甲方予以免息）。具体还款方式为自借款之日起，将此借款分四期还清，每期还款额应不低于26500元。第一期还款为自借款之日6个月之内；第二期还款为自借款之日18个月之内；第三期还款为自借款之日30个月之内；第四期还款为自借款之日36个月之内（2018年11月3日前）。乙方可在上述约定还款期限内申请提前还款。三、如出现逾期还款，乙方愿向甲方承担违约责任，其逾期还款认定自第一次还款起计，即第一期还款逾期就应承担以下违约责任：（一）逾期还款金额自应还款之日起承担该全额欠款利息（利息按该购房按揭贷款利率执行）至该款及其利息付清为止；（二）自逾期还款之日起，乙方自愿向甲方每月支付市场价格的房屋租金（如双方对其租金给付标准达不成共识，本人无条件按出借人决定的标准执行）的形式承担违约责任；（三）乙方预期违约还款，除每月须向甲方负房屋租金外，尚须继续承担该应还款金额之正常利息至履行其还款义务为止；（四）因乙方逾期还款导致履行赔偿义务之“租金”尚不能按月给付，其所欠金额须承担利息（利息按该购房按揭贷款利率执行）至还清租金及其利息为止等。借款协议签订后，原告如约履行出借义务，被告借款后先后按借款协议约定偿还了前三期借款，第四期（2018年11月3日）尾欠本金26500元逾期后至今未还。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原被告之间签订借款协议，主要合同内容不违反法律规定，合法有效。原告依约履行了贷款义务，被告未按约定还款，构成违约，应承担违约责任，原告主张被告偿还欠款本息，理由正当，本院予以支持。本案焦点问题有二：一是欠款利息和违约金的计算标准问题；二是逾期利息的起算时间问题。首先，关于欠款利息和违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”本案双方在借款协议中关于违约责任内容，既约定了被告按房屋租金的标准支付违约金，同时约定按购房按揭贷款的标准支付欠款利息，但没有约定具体的利率标准，属于约定不明。原告主张按2500元/月计算违约金，仅此项约定，已高于法定的利率标准，故对于违约金和利息约定超过年利率24%部分，本院不予支持。其次，关于逾期利息的起算时间问题，根据双方借款协议约定：“自借款之日起，三年内全部还清本金（甲方予以免息）”。被告对于前三期贷款，已按约定期限和数额归还，并未发生违约情形，仅第四期欠款26500元自2018年11月3日到期后发生逾期情形，被告仅应就该第四期尾欠款的本息主张权利。原告主张按全额借款本金并从第一笔还款日起算利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告辩驳其在购房时原告承诺给予其购房补贴没有兑现以及房屋存在漏水、面积与实际不符等问题，该理由属于被告与房屋销售单位之间的房屋买卖合同关系，非本案借贷关系调整范畴，故本院在本案中不予考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告林文晋欠原告大连鑫湾置业有限公司借款本金26500元，于本判决生效后十日内付清，并自2018年11月4日起按年利率24%计付利息至付清借款之日止；二、驳回原告大连鑫湾置业有限公司的其他诉讼请求。如被告林文晋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取643元，由原告大连鑫湾置业有限公司承担365元，被告林文晋承担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 吕 毅二〇一九年九月十九日书记员 郑晓宇附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。