宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初3394号原告：长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处，住所地宁夏回族自治区银川市东郊燕鸽湖石油基地。负责人：尚世君，系该单位负责人。委托诉讼代理人：孔凡智，宁夏兴业律师事务所律师。被告：赵蓉，女，1971年3月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：樊黎，男，1967年7月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处与被告赵蓉、樊黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处的委托诉讼代理人孔凡智、被告赵蓉到庭参加诉讼，被告樊篱经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法裁决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、请求依法裁决被告归还租赁原告位于燕鸽湖石油基地二区四合院社区美食广场汉餐区8号商业房面积共计267平方米的租赁房屋；三、依法裁决被告向原告支付2018年3月31日前的房屋租金、采暖费、物业费、垃圾处理费共计143187元，并自2018年4月1日后按照《房屋租赁合同》约定标准向原告支付房屋租金、采暖费、物业费、垃圾处理费至租赁房屋实际归还原告时止；四、依法裁决被告向原告支付违约滞纳金共计143187元（滞纳金暂计算至2018年3月31日，并请求依照《房屋租赁合同》约定标准计算至租赁房屋租金、采暖费、物业费、垃圾处理费实际支付原告时止），以上共计286374元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月11日，原、被告就位于燕鸽湖石油基地二区四合院社区美食广场汉餐区8号商业房签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于燕鸽湖石油基地二区四合院社区美食广场汉餐区8号商业房面积共计267平方米租赁给被告赵蓉使用，租赁期限为12个月，自2015年1月1日至2015年12月31日止。租赁合同到期，被告至今未返还房屋，也未按照合同约定缴纳后续房屋租金以及缴纳物业费、采暖费等费用，导致原告至今无法收回房屋继续使用。故原告诉至本院，请求判如所请。被告赵蓉辩称，被告赵蓉是第一承租人，已经将租赁房屋租期内的费用向原告缴纳完毕，并已于2017年将租赁房屋转让给被告樊黎经营。同时，原告同意转让，后续费用应由被告樊黎承担。原告为证明自己的主张提交以下证据：房屋租赁合同一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系，以及证明被告逾期支付房屋租金、采暖费、垃圾处理费的事实。被告赵蓉对合同没有异议，但对证明目的有异议，认为其已缴清了承租期间的费用，2017年6月被告赵蓉与被告樊黎签订了转让合同，将租赁房屋转让给被告樊黎，后续费用不该由被告赵蓉承担。被告赵蓉为证明自己的主张提交以下证据：证据一、通知一份（原件），欲证明原告知晓并同意房屋转让的事实，因此自2017年1月起所有费用应该由被告樊黎承担。被告对该证据的真实性有异议，对该证据的证明目的也不认可。证据二、转让合同一份，欲证明被告已将涉案房屋转让给被告樊黎。原告对该证据有异议。经本院审查认为，原告提交的房屋租赁合同清晰完整，该合同上有被告签字，内容不违反法律规定，合法有效。故本院对原告提交的该证据的真实性、合法性、关联性予以予采信。被告赵蓉提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信，该两组证据相互印证，故本院对证明目的也予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月11日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定，原告将位于燕鸽湖石油基地二区四合院社区美美食广场汉餐区8号商业房租赁于被告；该出租房的面积为267平方米；该合同第二条约定租赁期共12个月，自2015年1月1日至2015年12月31日止；该合同第三条约定该租赁房屋月租金为12015元，租金总额为144180元，乙方（本案被告）在合同生效后7日内一次性付清租金；该合同第四条约定租赁期间采暖费11347.5元（8.5元/月.㎡）、物业费6408元（2.0元/月.㎡）、垃圾处理费2563.2元（0.8元/月.㎡）共计20318.7元，随房屋租金一并一次性向原告交纳；水费标准4.10元/方，电费标准0.82元/度，按计量结果向原告交纳；该合同第六条约定当乙方（本案被告）拖欠房租累计1个月以上，甲方（本案原告）有权解除合同，收回出租房屋；该合同第八条约定租赁期内被告逾期交纳应由被告负担的费用，每逾期一天，按照总额的1%向原告支付滞纳金；租赁期满，被告逾期交还房屋的，则每逾期一日向原告支付原日租金2倍的滞纳金。2017年6月19日，被告赵蓉作为甲方与被告樊黎作为乙方签订《店铺转让协议》，该协议第一条约定，甲方将自己租赁位于四合院内美食广场1-7房屋（即涉案房屋8号营业房）转让给乙方使用，建筑面积为267平方米。第三条约定，转让后的房屋现有装饰、装修及其他设备归乙方所有；第四条约定，乙方接手前该承担甲方所欠燕鸽湖物业服务处房租和其他费用并一次交清；第六条约定，本合同一式三份，被告赵蓉、樊黎各执一份，原告留存一份。2017年9月28日，原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处向被告樊黎出具通知，该通知载明“樊黎你好：你承租的四合院美食广场1-7商业房，2017年部分费用至今未缴纳，2017年房屋租赁合同也未签订，物业管理部商业房管理办公室多次督促你交清欠费并签订房屋租赁合同，至今，你仍未履行。鉴于上述情况，根据《经营性房产租赁管理办法》相关规定，对你承租的美食广场1-7商业房采取限制水电供应。望你做好停电准备工作。燕鸽湖服务处物业管理部（加盖公章）。2017年9月28日。”该通知表明，原告知晓并同意房屋转让，且多次向被告樊黎催缴涉案房屋相关费用。另查明，被告赵蓉已全部缴清2015年度、2016年度即合同约定租赁期内房屋租金、采暖费、物业费、垃圾处理费等相关费用。2017年7月5日，案外人贺国元代被告樊黎缴纳了60000元房租。再查明，2017年9月26日，因被告樊黎未及时支付房屋租金等相关费用，原告将涉案房屋断水、断电，租赁房屋停止经营。本院认为，原告的陈述以及提交的租赁合同，可以证实被告赵蓉租赁原告位于燕鸽湖石油基地二区四合院社区美食广场汉餐区8号商业房的事实，该合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。原告提交的租赁合同显示，双方已约定租赁期间产生的物业费、采暖费、垃圾处理费、水费、电费由被告赵蓉负担，本案中被告赵蓉已向原告缴清了房屋租赁期间内即《房屋租赁合同》约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日止的房屋租金及其他费用，但合同期满后，被告赵蓉并未向原告返还租赁房屋，原告也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中被告继续使用租赁房屋，且已向原告缴清涉案房屋2016年度费用，因此原、被告之前签订的《房屋租赁合同》继续合法有效，房屋租赁期限为不定期。2017年6月19日，被告赵蓉将涉案房屋转让给被告樊黎，双方签订了《店铺转让协议》，由原告向被告樊黎出具的《通知》可以认定，原告知晓并同意该涉案房屋转让的事实，同时还证明原告与被告赵蓉之间的房屋租赁合同自二被告签订《店铺转让协议》时解除。根据《店铺转让协议》约定，自2017年1月1日起，原告与被告樊黎形成新的租赁关系，故应由被告樊黎承担拖欠原告2017年1月1日之后的房屋租金及其它费用。原告自述于2017年9月26将租赁房屋断水、断电，导致合同履行不能，该行为视为对租赁期限的终止。因此拖欠房屋租金及其他费用的期间应为2017年1月1日至2017年9月26日，共计268天，拖欠房屋租金为45863.67元（144180元/365天×268天-60000元），拖欠采暖费、物业费、垃圾处理费为14918.94元（20318.7元/365天×268天），故被告樊黎应当向原告支付拖欠的房屋租金45863.67元，支付拖欠的采暖费、物业费、垃圾处理费14918.94元，两项合计60782.61元。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金属于行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，同时《中华人民共和国合同法》中违约责任未规定滞纳金，因此本院对原告主张依法裁决被告向原告支付违约滞纳金共计143187元（滞纳金暂计算至2018年3月31日，并请求依照《房屋租赁合同》约定标准计算至租赁房屋租金、采暖费、物业费、垃圾处理费实际支付原告时止）的诉讼请求不予支持。被告樊黎经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为对举证、质证和抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告樊黎于本判决生效后十日内向原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处支付拖欠房屋租金45863.67元，支付拖欠采暖费、物业费、垃圾处理费14918.94元，合计60782.61元；二、驳回原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5696元，由原告长庆石油勘探局有限公司矿区服务事业部燕鸽湖物业服务处负担3696元，由被告樊黎负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  辛建国人民陪审员  常 江人民陪审员  王亚非二〇一九年九月二日法官 助理  白学刚书 记 员  马 萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。