北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初8109号原告：北京瑞雪春堂房地产有限公司，住所地北京市韩村河镇韩村河山庄**院。法定代表人：李德奎，董事长。委托诉讼代理人：谢宏志，男，该公司员工。委托诉讼代理人：安雪峰，北京市华泰律师事务所律师。被告：梁剑营，女，1982年12月2日出生，住北京市丰台区。第三人：北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂二里******。法定代表人：王坤，董事长。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。原告北京瑞雪春堂房地产有限公司（以下简称瑞雪春堂公司）诉被告梁剑营及第三人北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司（以下简称阿瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞雪春堂公司的委托诉讼代理人谢宏志、安雪峰，被告梁剑营，第三人阿瑞斯公司的委托诉讼代理人卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞雪春堂公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2013年4月28日签订的《韩建瑞雪春堂商业合同》；2.请求判令被告支付剩余租金380471元（自2017年5月1日至2018年4月30日）；3.请求法院判令被告自2018年5月1日起至腾空房屋之日止按照2.1元/平方米/天支付租金；4.请求法院判令被告支付违约金（以620471为基数自2017年5月1日起至2018年9月2日违约金912092.37元按照日千分之三计算，以380471为基数违约金自2018年9月3日至实际支付之日止按照日千分之三计算）；5.请求法院判令第三人腾空房屋，并将工商注册地址迁出；6.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年4月28日，原、被告双方签订《韩建瑞雪春堂商业合同》，被告承租坐落于北京市房山区瑞雪春堂×号×层×单元，房屋建筑面积944.4平方米，套内面积787平方米。租期6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，商铺起始月租金为1.2元/日/平方米。被告承租房屋用于开设健身房，成立了北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司，该公司注册在甲方北京市房山区瑞雪春堂×里×号×层×号。根据《韩建瑞雪春堂商业合同》第三条第3.1.2的约定，被告最迟应当于2017年5月1日前支付2017年5月1日至2018年4月30日租金620471元，被告还应当于2018年5月1日前支付2018年5月1日至2019年4月30日期间租金723883元。经过原告多次发函和电话催要，被告于2018年9月3日向原告偿还了租金24万元，但剩余租金截至起诉时止被告依然拒不履行缴纳租金义务。故此被告应当向原告支付380471元租金并按照日千分之三支付滞纳金（违约金）。被告的行为已经构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，其行为已经构成法定解除条件和合同约定的解除条件，原告向法院提起诉讼请求解除双方《韩建瑞雪春堂商业合同》，并要求被告按照合同约定的2.1元/平方米/天的租金标准支付自2018年5月1日起至实际腾空房屋之日止的租金。原告为了维护自身的合法权益，依据法律规定和合同约定提起诉讼，请法院予以支持。被告梁剑营辩称，我们协商之后已经给付了一部分租金，广告牌是我不租就不用支付费用，就可以一直放在那里；我记得只租赁一段时间。我现在不是第三人的经营人，第三人不腾退我也左右不了，而且我已经与第三人的法定代表人离婚。我同意解除合同，但是腾退权在于第三人。我不同意支付租金，我没有能力支付租金。违约金也不同意给付；房屋不是我占用着。第三人阿瑞斯公司辩称，第一，从程序上讲，尽管是被告签订了合同，但是粱剑营签订合同是为了办健身馆，现在健身馆已经设立，经，经营地址也是涉案房屋内后也一直由第三人支付租金，原告提供的证据也可以证明。2017年广告费租赁合同，2017年年底出具的还款计划，足以证明原告知晓合同主体变更为第三人，所以原告起诉被告粱剑营不适当；第二，从事实上讲，原告提供的合同标的物即涉案房屋严重不适租，第三人从租赁房屋开始从未正常进行承租，并对第三人造成了损失，会员受伤，器材损害，根据合同的规定，原告提供的租赁房屋有问题，原告应当承担相应的违约责任，根据合同法110条规定，应当减少房屋租金；第三，原告的第三项诉求和第一项诉求矛盾，第四项诉讼请求与法律相悖，日千分之三的标准明显高于法律约定，是因为原告提供的房屋不符导致不支付租金，第三人和被告有先履行抗辩权。第五，广告合同是2017年4月份，没有约定延期租赁的问题，原告与第三人以及被告签订合同，因此原告可以另行出租广告牌，因此没有依据向我方索要租金；第六，原告要求工商地址迁出，不属于法院受案范围；第七，原告主张的腾退，我方认为在未解决争议之前，不同意腾退。经审理查明，瑞雪春堂公司系位于房山区瑞雪春堂二里**房屋的所有权人。2013年4月28日，瑞雪春堂公司（甲方）与梁剑营（乙方）在签订《韩建瑞雪春堂商业租赁合同》，约定：甲方同意出租、乙方同意承租北京市房山区瑞雪春堂×号×层×单元（以下简称“租赁单位”）建筑面积944.4平方米，套内建筑面积787平方米；租期为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止；自2013年5月1日起至2014年4月30日止为免租期；租赁单位只作健身馆、台球、茶艺用途，除经甲方书面同意外，乙方不得改变租赁单位的用途。租金、押金、物业管理费及其他费用：自2013年5月1日至2019年4月30日期间租金标准具体如下：2013年5月1日至2014年4月30日为0元，1.2元/建筑平方米/天；2014年5月1日至2015年4月30日为413647元，1.2元/建筑平方米/天；2015年5月1日至2016年4月30日为448118元，1.3元/建筑平方米/天；2016年5月1日至2017年4月30日为517059元，1.5元/建筑平方米/天；2017年5月1日至2018年4月30日为620471元，1.8元/建筑平方米/天；2018年5月1日至2019年4月30日为723883元，2.1元/建筑平方米/天；物业管理费按0.2元/建筑平方米/天收取，首年物业费总计68941元；租赁单位押金为10万元；水、电、燃气费：按北京市商业楼宇收费标准执行，如遇政府调整水、电、燃气价格，将执行相应的价格标准；商户供暖费按每季每平米35元收取。租金、押金、物业管理费及其他费用的支付方式：房屋租金付款方式具体如下：2014年5月1日至2016年4月30日为半年付，共计2年；2016年5月1日至2019年4月30日为年付，共计3年；乙方应于每半年度或每年度开始前15天内向甲方支付房屋租金，如未能按期或延期交费，将按3‰每天计算滞纳金；乙方应于2013年5月1日前支付首期上半年租金，人民币208523元，即2014年5月1日至2014年10月31日的租金，于2014年10月15日前支付下半年租金，人民币205124元，即2014年11月1日至2015年4月30日的租金；乙方应于2015年4月15日前支付上半年租金，人民币225900元，即2015年5月1日至2015年10月31日的租金，于2015年10月15日前支付下半年租金，人民币222218元，即2015年11月1日至2016年4月30日的租金；押金10万元，2013年8月1日前一次性支付，租赁期满乙方将租赁房屋按交付现状交还给甲方，甲方验收合格后将押金退还给乙方；物业管理费付款方式为每年一付；乙方须于2013年11月1日前向物业公司支付该年度物业管理费；乙方应严格按照合同约定的交费时间进行正常交费，如未能按期或延期交费，将按3‰每天计算滞纳金。广告位及费用：以实际安装位置及尺寸大小计收广告费用，未经甲方许可不得在租赁建筑室外自行搭设广告位置，双方另行就广告位及费用进行补充约定，作为本合同附件；广告位使用费每年支付。免租期：乙方将由起租日起计至2014年4月30日止，享有免租期。免租期计为租期的一部分，免租期内乙方免交租赁单位租金，但须依本合同约定应缴付免租期内的物业管理费及租赁单位的水、电、燃气费用。甲方权利与义务：甲方保证租赁单位符合国家及北京市的有关规定，并向乙方提供相关证明的复印件，及协助乙方办理相关证照；甲方依据“瑞雪春堂PT-4号商业楼”《瑞雪春堂商户管理公约》对该区商业楼实施物业管理服务；甲方提供的物业服务内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，及夜间安全防范等事项的管理；6.装饰装修管理服务；7.物业档案资料管理。乙方权利与义务：乙方应按时缴付租金、物业管理费及供乙方使用的一切其他专门服务的费用；乙方须采取必要预防措施防止租赁单位遭致风灾或火灾或人为的破坏。乙方所租赁单位若有任何损坏，应及时通知甲方。因乙方的疏忽或失责而损坏租赁单位时，在收到甲方书面通知后一个月内，乙方应将租赁单位修复至初始状态。若乙方未能及时进行维修，甲方有权进行维修，乙方须承担由此产生的费用。乙方客人有权免费使用甲方在该租赁层的公共场所及公共卫生设施；合同的解除与终止：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿：按本合同第二条、第三条的规定在接到书面通知后未交纳任何一期租金或相关费用超过30天；在合同期满或双方协议提前终止时，乙方应于十五日内：缴清应付的全部租金、租赁单位水、电燃气费用及前述费用的违约金（如有）。违约责任：甲、乙双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失；合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，涉案房屋地址用于阿瑞斯公司进行注册，并由阿瑞斯公司一直占有涉案房屋进行经营。2013年10月12日，梁剑营与北京春堂物业服务有限公司签订维修处理确认单，该确认单载明：1、经施工单位韩建二十一公司与阿瑞斯健身房协商，由二十一公司赔偿阿瑞斯健身房室内维修费用5000元。由阿瑞斯健身房自行维修室内漏雨造成的室内损失。此时完结。2、阿瑞斯健身房不可因此事连带各项费用，应按时缴纳各年物业费及电费。经双方协商同意为最终处理结果确认同意。2016年1月11日，瑞雪春堂向阿瑞斯公司发出《租金催缴函》，催缴2015年11月1日至2016年4月30日期间的房屋租金222218元、滞纳金50666元，以及房屋押金10万元。2016年1月25日，梁剑营申请减少押金数额，并于当日支付涉案房屋押金2万元。2017年6月20日，瑞雪春堂公司向梁剑营发出《通知》，催缴2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金517059元。2017年12月20日，瑞雪春堂公司向梁剑营发出《租金催缴通知》，催缴2017年房屋租金620471元。同日，阿瑞斯公司法定代表人王坤出具《还款计划》，内容为：“阿瑞斯健身俱乐部将2018年1月至2月的利润的50%交于开发商，作为2017年部分租金；2018年2月之后每月拿出利润的25%用作剩余部分的房屋归还，开发商应保证在此期间正常用电。”2018年9月3日,梁剑营支付了租金24万元。庭审中，梁剑营陈述，签订《韩建瑞雪春堂商业租赁合同》时阿瑞斯公司法定代表人王坤与其系夫妻关系，后2017年12月二人离婚，阿瑞斯公司对此予以认可。上述事实，有双方的陈述；《韩建瑞雪春堂商业租赁合同》、房屋所有权证书、租金催缴通知书、还款计划、申请、收据、工商档案等证据在案佐证。本院认为，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，首先，原、被告双方签订的《韩建瑞雪春堂商业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律拘束力；其次，因租赁合同签订后，梁剑营未按合同约定支付租金，经催告后在合理期间仍然未支付拖欠的租金，梁剑营的行为已构成根本违约，故梁剑营应承担相应的违约责任；第三，现因合同已于2019年4月30日到期，且原告主张终止合同，故梁剑营应根据租赁合同约定支付2017年5月1日至2019年4月30日期间拖欠的租金，经本院核算：2017年5月1日至2018年4月30日期间租金为620471元，扣除已付的24万元，剩余应支付380471元；2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为723883元；以上合计1104354元；第四，因合同到期终止后，梁剑营并未将涉案房屋腾退返还，故梁剑营应自2019年5月1日起按每天1983.24元支付占有使用费至实际腾退之日；第五，关于瑞雪春堂公司主张的违约金，因梁剑营及阿瑞斯公司抗辩日千分之三的标准明显过高，故本院根据梁剑营实际拖欠租金数额的百分之三十以下予以酌定30万元；第六，在合同履行过程中虽然存在阿瑞斯公司对合同债务加入情形，但因梁剑营并非阿瑞斯公司发起设立人，且瑞雪春堂公司坚持依据合同相对性原则选择梁剑营承担民事责任，故阿瑞斯公司陈述的梁剑营不是适格被告意见与法相悖，本院不予采纳；第七，因在2013年10月12日有梁剑营签字确认的维修处理确认单可以表明对承租的房屋存在的漏雨问题双方达成了一致意见；且2016年1月25日梁剑营要求减免保证金（押金）的申请，以及2017年12月20日阿瑞斯公司法定代表人王坤出具还款计划均未向瑞雪春堂公司主张承租的房屋不适租，且以承租的房屋不适租为由拒绝给付租金、拒绝解除合同和腾退承租涉案房屋与法相悖，故关于梁剑营、阿瑞斯公司辩解承租房屋不适租的意见本院不予采纳；第八，因合同已到期终止，梁剑营、阿瑞斯公司再占有使用承租的涉案房屋已无事实和法律依据，故梁剑营、阿瑞斯公司应将占有使用的涉案房屋返还瑞雪春堂公司；第九，关于瑞雪春堂公司要求阿瑞斯公司将公司住所迁出涉案房屋的诉讼请求，因迁出工商注册地址不属于人民法院受理民事案件的受案范围，对于该项诉讼请求，本院不予支持；第十，根据合同相对性原则，梁剑营与阿瑞斯公司之间以及梁剑营与阿瑞斯公司法定代表人王坤之间的约定不能对抗瑞雪春堂公司；且梁剑营与阿瑞斯公司之间以及梁剑营与阿瑞斯公司法定代表人王坤之间的权利义务关系，与本案并非同一法律关系，本案不宜一并处理，梁剑营与阿瑞斯公司以及王坤之间的权利义务关系可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十一条，《最高人民法院一、梁剑营于本判决生效后十日内支付北京瑞雪春堂房地产有限公司2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金1104354元。二、梁剑营于本判决生效后十日内按每日1983.24元标准支付北京瑞雪春堂房地产有限公司占有使用费自2019年5月1日起至实际腾退之日止。三、梁剑营于本判决生效后十日内按2.1元/建筑平方米/天标准支付北京瑞雪春堂房地产有限公司自2018年5月1日至实际腾空房屋之日起的租金。四、梁剑营于本判决生效后十日内支付北京瑞雪春堂房地产有限公司违约金30万元。五、北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司于本判决生效后十日内将位于房山区瑞雪春堂×里×号房屋中北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司占有经营部分腾退返还北京瑞雪春堂房地产有限公司。六、驳回北京瑞雪春堂房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3504元，由被告梁剑营负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一九年九月二日书记员  曾 慧