吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初1822号原告:许龙吉，男，朝鲜族，现住吉林省延吉市。原告:朴明仙，女，朝鲜族，现住吉林省延吉市。被告：延吉市鑫福园小区业主委员会，住所地：吉林省延吉市河南街**。负责人：王子荣，该小区业主委员会主任。被告：尤建春，男，汉族，现住吉林省延吉市。第三人：延吉市鑫福园物业有限公司，，住所地：吉林省延吉市河南街**法定代表人：张海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海红，该公司会计。原告许龙吉、朴明仙与被告延吉市鑫福园小区业主委员会（以下简称为鑫福园业委会）、尤建春、第三人延吉市鑫福园物业有限公司（以下简称为鑫福园物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，于2019年5月16日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年7月9日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告许龙吉、朴明仙、被告鑫福园业委会的负责人王子荣、被告尤建春到庭参加诉讼。第一次庭审后，本院依职权追加鑫福园物业公司为本案第三人。第二次庭审时，原告许龙吉、朴明仙、被告鑫福园业委会的负责人王子荣、被告尤建春、第三人鑫福园物业公司的委托诉讼代理人王海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许龙吉、朴明仙向本院提出诉讼请求：请求撤销2014年4月20日、2017年2月26日由鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的《物业服务委托合同》第六条第一项中“非住宅用房由延吉市鑫福园物业有限公司按建筑面积每月每平方1.30元向业主收取”的规定。事实和理由：2017年12月26日，鑫福园物业公司起诉许龙吉、朴明仙要求支付物业费时，许龙吉、朴明仙知道鑫福园业委会与鑫福园物业公司有要求业主每月每平方米1.30元物业费的约定。该约定未经非住宅业主的商量和同意，由鑫福园业委会单方向鑫福园物业公司约定，损害业主的利益，且2016年9月21日时已经不再代表门市业主签订费用的一切行为，是显失公平的条款。《吉林省物业管理办法》第四十六条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价。市场调节价需双方协商确定。该办法第四十七条规定，物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。因此，非住宅物业合同的主体是业主与物业企业，而非业主委员会，其合同主要内容之一的收费价是业主与物业企业的约定价，而非业主委员会定价。故依据《物权法》第七十八条第二款规定，请求法院对鑫福园业委会侵害业主合法利益的该决定予以撤销。本案列被告的依据是最高法（2005）民立他字第8号复函。价格由业主定价和赋予给业主委员会的权利，但实际业主没有给业主委员会赋予权利和定价。业主委员会应主张自己的权利和业主的权利，但业主委员会没有主张权利。业主委员会都按物业公司要求进展，是物业公司的傀儡。业主委员会所定的一切行为都是物业公司的权力，不是业主的权力。鑫福园业委会已经承认价格不是其与业主决定的，并且是鑫福园物业公司单方面定价的，是不合理的合同，有异议可鉴定语音。鑫福园业委会也承诺不再与鑫福园物业公司签订任何有关物业费价格的问题，录音可证明，如有异议可鉴定。鑫福园业委会、尤建春辩称、鑫福园物业公司述称：2014年4月20日，鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同已经履行完毕，且此合同约定的非住宅类物业费每平方米1.30元的内容并不违反签订合同时仍然执行的延边州发改委和延边州建设局延州发改收管联字[2005]32号文件《关于制定全州物业管理服务政府指导价的通知》,此文件于2014年7月1日之后，根据延州发改收管联字[2014]1号《州发改委、州住建局关于向县（市）下放物业服务收费管理权限的通知》废止。此合同被延吉市人民法院（2015）延民初字第2120号民事判决、延边州中级人民法院（2015）延中民二终字第198号民事判决和吉林省高级人民法院（2018）吉民申103号民事裁定予以认可。延边州中级人民法院（2015）延中民二终字第198号民事判决（2015年10月20日）已经查明许龙吉、朴明仙于2013年12月13日向鑫福园物业公司交纳5000元物业费暂款，并在判决生效后按每平方米1.30元的标准履行交纳物业费的义务。2017年2月26日，鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同是在延吉市××区的领导下通过召开业主大会表决，在户数和面积占比均超过50%的情况下签订的，业主大会作出决议：续聘鑫福园物业公司为鑫福园小区提供物业服务、授权给鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订服务合同，也并未重新制定物业费收费标准。鑫福园业主大会决议和物业服务合同在小区公示栏等地进行了公示，公示期未收到反对意见。签订的合同也在延吉市物业主管部门进行了备案，业主大会和业主委员会都是在正常履行法律法规所赋予的职责和权利，并无不妥，任何业主个人无权剥夺法律赋予业主大会和业主委员会的合法权利。许龙吉、朴明仙起诉鑫福园业委会成员尤建春是错误的。物业合同是由鑫福园小区业主大会决定委托鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的，并不是尤建春或其他个人与鑫福园物业公司签订，此物业合同并不违反相关法律规定。小区业主个人无权改变和不履行业主大会决议，以及业主大会授权业主委员会与物业公司签订的合同。许龙吉、朴明仙乱用诉权，不尊重法庭，在2016年9月20日以同样的案由起诉鑫福园业委会，在法庭开庭审理时经传票传唤和电话传唤，无正当理由拒不到庭，浪费司法资源。许龙吉、朴明仙主张2017年12月26日鑫福园物业公司起诉许龙吉、朴明仙要求支付物业费时，知道鑫福园业委会与鑫福园物业公司有要求业主每月每平方米1.30元物业费的约定的事实不属实。2015年，许龙吉、朴明仙与鑫福园物业公司之间物业服务合同纠纷一案中已经涉及到非住宅用房物业费收费标准为每月每平方米1.30元，所以许龙吉、朴明仙于2015年就应当知道该物业费收费标准。综上，请求法庭驳回许龙吉、朴明仙的所有诉讼请求。经审理查明：鑫福园物业公司于2003年9月29日依法成立，经营范围系住宅小区物业管理。2014年4月20日，鑫福园物业公司与鑫福园业委会签订《物业服务委托合同》，约定鑫福园物业公司向鑫福园小区全体业主和物业使用人提供物业服务，建筑类型为住宅、商务，小区内栋数为2栋，总户数为182户，占地面积为2140平方米。服务内容为房屋建筑共用部位的维护、管理、公有共用设施设备的运行、维护及管理、公共环境卫生及绿化、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范等。服务期限自2014年4月20日至2016年4月20日止，物业服务费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元。鑫福园物业公司于2014年4月22日到延吉市物业管理办公室将上述合同进行备案，于2014年4月29日到延吉市价格监督检查局将上述合同进行备案。2016年11月28日，鑫福园业委会将《关于召开鑫福园小区业主大会的通知》粘贴在小区宣传栏、电梯内、物业管理办公室等多处，该通知主要内容为：定于2016年12月16日、17日起采取书面方式召开业主大会，大会议题：续聘物业公司事宜，大会时间安排：2016年12月16日至2016年12月17日，业主委员会组织人员逐户上门发放业主大会表决票，如回收时限届满，与会业主总户数、总票权数未达到业主大会法定比例的，业主委员会将告知全体业主延长投票时间，组织人员继续催收业主大会表决票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例为止。鑫福园小区业主大会表决票的主要内容为：表决事项：1.续聘鑫福园物业公司为鑫福园小区提供物业服务；2.委托业主委员会与物业公司签订服务合同，此次表决不涉及调整物业收费，物业收费标准继续沿用过去标准住宅0.7元/平方米月；非住宅1.30元/平方米月。在12月17日16时前将表决票投到设在物业收发室的投票箱中，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对、弃权意见的，视为赞同计算。2016年12月20日，社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会主任王子荣、门市房代表许龙吉等人员就门市物业费和物业企业续聘问题进行协商，但未出具正式文件。2017年1月13日，鑫福园业委会作出《鑫福园小区业主大会决议》，其主要内容为：鑫福园小区业主大会表决票共发放129票，占总户数66.15%，拒绝领票4户，占2.05%，收回108票，未投票21票。户数占比结果：在收回的票中同意102票，占总户数52.31%；弃权3票，占总户数1.54%；反对1票，占总户数0.51%；作废1票，占总户数0.51%，同意和视为同意票123票，占总户数63.08%。面积占比结果：在收回的票中同意102票，占总面积54.04%；弃权3票，占总面积1.19%；反对1票，占总面积1.04%；作废1票，占总面积0.62%，同意和视为同意票123票，占总面积67.40%。根据上述表决结果，业主大会决议1.续聘鑫福园物业公司为鑫福园小区提供物业服务；2.委托业主委员会与物业公司签订服务合同。2017年2月18日，鑫福园业委会作出《通知》，内容为“根据业主大会的决议，现草拟了物业服务委托合同，现进行公示，恳请广大业主提出修改意见，修改意见请用书面方式向业主委员会提出，修改后将与物业公司签订正式合同。公示期2017年2月18日至2017年2月24日”。当日，鑫福园业委会将物业服务合同草稿粘贴在公示栏。2017年2月26日，鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定鑫福园业委会选聘鑫福园物业公司提供物业管理服务，建筑类型为住宅、商务（非住宅），小区内栋数为2栋，总户数为195户，占地面积为2140平方米，建筑面积268865.04平方米。合同期限自2016年4月21日至2019年4月20日止，物业服务费标准为住宅由鑫福园物业公司按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或者物业使用人收取；非住宅由鑫福园物业公司按建筑面积每月每平方米1.30元向业主或物业使用人收取。2017年3月3日，鑫福园物业公司到延吉市房产局物业管理办公室将上述《物业服务委托合同》进行备案。许龙吉、朴明仙为夫妻关系，二人共同共有位于延吉市河南街106-1-6、7、8号的三套房屋，建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，该房屋位于延吉市××园内，现用于经营延边IT技工学校。2015年，鑫福园物业公司将许龙吉、朴明仙诉至本院，要求该二人给付物业费、二次加压费、水费共计39823.15元及违约金。本院于2015年6月10日作出（2015）延民初字第2120号民事判决，判决许龙吉、朴明仙共同给付鑫福园物业公司欠款35054.20元及违约金（自2015年4月27日至实际给付之日止，按日千分之一计算）。许龙吉、朴明仙对该判决不服上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，该院于2015年10月20日作出（2015）延中民二终字第198号民事判决，判决维持本院（2015）延民初字第2120号民事判决第二项；撤销本院（2015）延民初字第2120号民事判决第一项；许龙吉、朴明仙于判决发生法律效力之日起十日内共同给付鑫福园物业公司欠款30054.20元及违约金（自2015年4月27日至实际给付之日止，按日千分之一计算）。鑫福园物业公司于2016年8月23日将许龙吉、朴明仙诉至本院，要求该二人支付物业费8850元（567.31平方米×每月每平方米1.3元×12个月）、违约金1593元（2015年7月1日至2016年6月30日，共计360天，按日万分之五计算）。本院于2016年11月2日作出（2016）吉2401民初6076号民事判决，判决许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付鑫福园物业公司自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费7129.20元。许龙吉、朴明仙对该判决不服上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，该院于2017年4月19日作出（2017）吉24民终187号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年4月27日，鑫福园物业公司将许龙吉、朴明仙诉至本院，要求该二人给付拖欠2016年4月1日至2018年4月30日的物业费共计17958元。本院于2019年3月3日作出（2018）吉2401民初2688号民事判决，判决许龙吉、朴明仙给付鑫福园物业公司自2016年4月21日至2018年4月30日的物业费17958元。许龙吉、朴明仙对该判决不服上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，该院以该案的审理结果须以本案的审理结果为依据为由中止该案诉讼。另查，2005年11月23日，延边朝鲜族自治州发展和改革委员会、延边朝鲜族自治州建设局作出延州发改收管联字[2005]32号《关于制定全州物业管理服务政府指导价的通知》，决定根据《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知精神，结合延边朝鲜族自治州实际，通知全州非住宅物业管理服务政府指导价格为一级：每月0.80-3.00元/平方米，二级：每月0.60-2.50元/平方米，三级：每月0.40-2.00元/平方米，四级：每月0.20-1.50元/平方米，五级：每月0.10-1.00元/平方米。2015年9月10日，吉林省物价局作出吉省价法[2015]171号《吉林省物价局关于部分规范性文件清理结果的通告》，决定废止吉发改收管联字[2004]982号《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知。认定上述事实的主要证据有：许龙吉、朴明仙向本院提供的吉林省物价局关于部分规范性文件清理结果的通告、视听资料、房屋所有权证、证明、兴融门市业主名单；鑫福园业委会向本院提供的延边朝鲜族自治州发展和改革委员会、延边朝鲜族自治州建设局延州发改收管联字[2005]32号关于制定全州物业管理服务政府指导价的通知、关于召开鑫福园小区业主大会的通知、鑫福园小区业主大会决议、物业服务委托合同、照片、鑫福园小区业主大会表决票、许龙吉、朴明仙自制的兴融业主表决票、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2015）延中民二终字第198号民事判决书；鑫福园物业公司向本院提供的资质证书；本院依职权调取的本院（2016）吉2401民初6076号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终187号民事判决书、本院（2018）吉2401民初2688号民事判决书。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为，2014年4月20日，鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的《物业服务委托合同》未违反法律强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，许龙吉、朴明仙应从知道或应当知道上述2014年4月20日《物业服务委托合同》关于非住宅用房物业费标准之日起1年内行使撤销权，许龙吉、朴明仙在本院（2015）延民初字第2120号案件审理过程中已知道相关合同内容，至今已超过一年除斥期间。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主可通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，对于选聘和解聘物业服务企业事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，鑫福园小区业主通过书面形式进行业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，于2017年1月13日决定续聘鑫福园物业公司为鑫福园小区提供物业服务，委托鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订物业服务合同。鑫福园业委会将物业服务合同草稿进行公示征求鑫福园业主的意见后，于2017年2月26日与鑫福园物业公司签订《物业服务委托合同》,该合同的签订程序及内容均未违反法律规定，合法有效。许龙吉、朴明仙要求撤销2014年4月20日、2017年2月26日由鑫福园业委会与鑫福园物业公司签订的《物业服务委托合同》第六条第一项中“非住宅用房由延吉市鑫福园物业有限公司按建筑面积每月每平方1.30元向业主收取”内容的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：驳回原告许龙吉、朴明仙的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告许龙吉、朴明仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金 纯人民陪审员 刘春利人民陪审员 周国君二○一九年九月十一日书 记 员 金慧仙