山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8496号上诉人（原审原告）：济南市章丘区双山街道双山村民委员会，住所地济南市。法定代表人：王兆财，主任。委托诉讼代理人：郭玉光，山东百脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马兆师，男，1979年2月26日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：韩彦岭（系马兆师之妻），女，1981年9月21日出生，汉族，住济南市。上诉人济南市章丘区双山街道双山村民委员会(以下简称双山村委会)因与被上诉人马兆师租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。双山村委会上诉请求：一、依法撤销一审判决，并改判马兆师赔偿双山村委会租金损失11083.35元；二、上诉费用由马兆师负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定马兆师违约占用房屋的时间及租金损失数额均与事实不符；双山村委会与马兆师2015年签订的租赁合同至2018年11月31日到期，马兆师2019年3月15日交还房屋，马兆师违约占用双山村委会房屋三个半月，一审法院只认定两个月，与事实不符；马兆师违约占用房屋的期间为2018年12月1日至2019年3月15日，经招标，在此期间涉案房屋租金为38000元/年，一审法院认定租金损失数额计算依据为17266元/年与事实不符。二、一审法院适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，“损失赔偿的数额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”综上所述，一审法院认定事实不清适用法律不当，为维护双山村委会的合法权益向贵院上诉，请依法判决。马兆师辩称，认可一审判决，且履行了一审判决。双山村委会向一审法院起诉请求：1判令马兆师恢复房屋原状并交回房屋；2.判令马兆师赔偿违约给双山村委会造成的租金损失(按双山村委会招标的价格，自2018年12月1日起至马兆师无损坏交回房屋为止)；3.本案涉诉费用由马兆师承担。诉讼过程中，经一审法院主持调解，双山村委会、马兆师于2019年3月l5日办理房屋交接手续。双山村委会据此放弃第一项诉讼请求，并确定第二项诉讼请求为：要求马兆师按每月3166．67元(依照竞拍合同的价格，年租金3.8万元)的租金标准支付3个半月的租金损失共计ll083.35元。一审法院认定事实：1．济南市章丘区双山街道办事处双山小区沿街商品房共48间，系2004年双山村整体拆迁时，章丘区政府对双山村原所有的村集体资产拆除进行置换所得。该48间商品房产权属于双山村委会集体所有。2．2012年12月22日，双山村委会(甲方，出租方)与马兆师(乙方，承租方)签订《双山村沿街门头房租赁合同》(以下简称2012年租赁合同)。合同主要内容为：乙方租赁甲方沿街门头房自西向东第7号，建筑面积l00平方米，租金每年l7266元；租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日；乙方向甲方预交2000元作为房屋到期无损坏保证金；合同到期，乙方不再租赁，经验收合格，甲方将保证金全额退还；租赁期满后，本合同终止，甲方收回房屋，乙方不得以任何理由和借口占用集体房产，若有违约，乙方负法律责任等。上述合同签订后，马兆师按照合同约定交纳租赁费，并交纳保证金2000元。2015年ll月30日，上述2012年租赁合同到期。双山村委会与马兆师重新签订《双山村沿街门头房租赁合同》(以下简称2015年租赁合同)，约定马兆师继续租赁该门头房，租金每年17266元，租赁期限自2015年11月30日起至2018年11月30日止；租赁期满后，本合同自然终止，届时甲方将租房收回，乙方不得以任何理由和借口继续占用，租房若有违约，乙方将负法律责任，并承担给甲方造成的一切经济损失等。马兆师于2015年ll月24日一次性交纳三年房租51798元。3．2018年11月，双山村委会委托山东邦泽工程咨询有限公司对其所有的双山小区沿街商品房48间进行了招租竞拍，马兆师承租的沿街门头房自西向东第7号亦在竞拍之列。2018年11月16日，山东邦泽工程咨询有限公司向山东省济南市章丘区公证处申请对该商品房招租竞价程序及过程合法有效进行公证，山东省济南市章丘区公证处予以受理。2018年ll月23日，双山村委会与通过上述竞价程序确定的承租方郑学科签订涉案房屋的租赁合同，约定租赁物交付日期为2018年12月1日，租赁费每年3．8万元，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日。合同第十条违约责任约定，甲方应及时交付租赁物，未按时交付的，租赁期限起算自动顺延至实际交付日。4．马兆师与双山村委会签订的2015年的租赁合同到期后，双方就涉案房屋交接不能达成一致，致双山村委会诉来一审法院。诉讼过程中，经一审法院于2019年3月4日第一次开庭时主持调解，双方于2019年3月15日办理了涉案房屋的交接手续，但双方对彼此的损失赔偿不能达成一致。双山村委会认为马兆师迟延交付房屋，应承担相应的租金损失；马兆师认为双山村委会应赔偿其装修损失。一审法院认为，双山村委会将其所有的商品房租赁给马兆师使用，系双方当事人真实意思表示，双方先后签订的租赁合同合法有效，均应恪守。根据双方合同约定的“租赁期满后，本合同自然终止”，双方之间的租赁合同应视为附解除期限的合同。2018年11月30日，双方签订的租赁合同约定的租赁期限届满，合同终止，双方应按照合同约定办理房屋交接手续、退还押金等。且，2018年11月，该租赁合同到期前，双山村委会通过竞价方式对涉案商品房竞拍招租，已通过公开程序确定了涉案房屋新承租人。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合双方合同约定，马兆师应在租赁期限届满后及时将租赁房屋交还双山村委会，双山村委会及时退还租金等。马兆师在明知未成功竞标成为涉案房屋新承租人的情况下，未及时向双山村委会交还房屋，违反了双方合同约定以及诚实信用原则，造成双山村委会租金损失，马兆师应承担相应的违约责任。综合考虑双山村委会主张权利的时间、双方办理房屋交接手续的时间，以及马兆师的履行合同情况等因素，一审法院酌定马兆师参照其与双山村委会签订的租赁合同确定的年租金l7266元／年标准赔偿双山村委会两个月的租金损失计2877．67元，扣除马兆师已交纳的押金2000元，尚应赔偿877．67元。双山村委会主张租金损失过高部分，理由不当，一审法院不予支持。马兆师对双山村委会组织的涉案房屋竞拍招租程序有异议，但未提供有效证据予以证实，一审法院不予采信。关于马兆师主张的装修等损失，马兆师并未提出反诉，一审法院不予涉及。综上所述，一审法院依照上述法律规定，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、马兆师赔偿济南市章丘区双山街道双山村民委员会租金损失877．67元(已扣除保证金2000元)，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回济南市章丘区双山街道双山村民委员会租金损失过高部分诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由马兆师负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案争议焦点问题是马兆师支付双山村委会租金损失计算标准及期间。本案中，双山村委会与马兆师签订的《双山村沿街门头房租赁合同》于2018年11月30日租赁期限届满，按照合同约定马兆师应及时将租赁房屋交还双山村委会。马兆师未及时返还涉案房屋，应赔偿双山村委会的相应损失。马兆师与双山村委会租赁合同到期前，双山村委会通过竞价方式对包括涉案房屋在内的48户房屋竞拍招租并对招租竞价过程进行公证，且经过公开招租确定了涉案房屋的新承租人，租金38000元/年。因马兆师未将涉案房屋及时交付给双山村委会，导致双山村委会无法履行与案外人郑学科签订的房屋租赁合同，亦无法获得租金收益。故双山村委会主张马兆师按照双山村委会与案外人签订租赁合同约定的租金标准及马兆师占有涉案房屋的时间计算，即11083.35元（38000元/12个月*3.5个月），理由正当，本院予以支持，但应在双山村委会租金损失的基础上扣除马兆师已支付的租房押金2000元。因此，马兆师应支付双山村委会租金损失9083.35元。一审法院依据马兆师与双山村委会约定的租金标准计算双山村委会2个月的租金损失没有事实和法律依据，应予纠正。综上，双山村委会的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初792号民事判决；二、马兆师赔偿济南市章丘区双山街道双山村民委员会租金损失9083.3元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回济南市章丘区双山街道双山村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各100元，均由马兆师负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年九月十九日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖