河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12256号原告：河南乐邦物业服务有限公司（原河南永丰物业管理有限公司），住所地郑州市管城区紫云路**院**楼****。法定代表人：刘书杰，总经理。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。被告：任孝新，女，1955年11月2日出生，汉族，住郑州市。原告河南乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业公司）与被告任孝新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐邦物业公司法定代表人的委托诉讼代理人韩艳鸽、被告任孝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费5255元，违约金1577元，合计人民币6832元2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为5-2-55室业主，房屋面积为128.8平方米，物业收费标准为0.85元/㎡/月。原告、被告签订了《前期物业管理服务协议》。2016年1月18日原告名称由河南永丰物业管理有限公司变更为河南乐邦物业服务有限公司。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2015年1月1日起停缴物业管理费，截至2018年12月31日，被告欠缴物业费共计5255元。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四项约定，原告有权向被告要求违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于物业服务合同约定明显属于过分高于造成的损失，即原告按照不超过30%的损失，对被告主张违约金1577元，两项请求金额合计6832元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。任孝新辩称：2012年7月20日被告入住管城区永丰新都小区。2012年9月被告在居住中发现大门门缝过大及下门框水泥松动、下门框外漏，向当时小区物业公司(河南永丰新都物业管理有限公司)反映，该公司谢彬经理告知忙完看看。自入住之日起至2014年12月31日，被告家向河南永丰物业管理有限公司正常缴纳物业费，自入住之日起因为门缝过宽，门下边水泥脱落，去找物业公司经理协商，多次（自2012年至2019年）寻求物业公司的工作人员出面解决问题，物业公司的谢经理一直以各种理由推脱，至今都没有解决，所以被告才从2015年1月起没有交物业费。因为上述门缝过宽的问题，自2015年5月至2019年8月间，被告家房门被撬三次，门被损坏，导致被告换了三次锁芯，被告自己出资多次对大门进行整修、对锁心进行更换。期间被告家电动车停放在小区丢失，物业公司未调出监控。原告应当赔偿被告的损失，帮被告换门，被告就同意缴纳物业费。被告不同意承担诉讼费，认为本案是因为原告有错在先才导致本案的纠纷产生。本院经审理认定事实如下：原告系郑州市管城回族区通站路160号（永丰新都安置小区）的前期物业管理服务企业，被告系该小区5号楼2单元4层55户的业主。2012年7月20日被告办理入住手续，在第（4）项客服部一栏业主处签名：“业主已领取《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》和《业主手册》等入住资料。已签订《前期物业服务协议》。”原告提交河南永丰物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》，主要约定：乙方所购房屋为成套住宅，位置在5楼2单元4层西北户，建筑面积128.4平方米，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：1.甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等；2．乙方的权利义务包括依据本协议向甲方按时交纳物业管理费用等；3．物业管理服务内容包括对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、对共用设施设备进行日常管理和维修养护、公共秩序管理、保洁服务、绿化管理、交通秩序与车辆停放、消防等；4．乙方首次入住预交一年物业管理费，以后每季度为一个收费周期，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.43元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.15元收取物业服务费，房产证颁发后，按照房产证上核准的实际面积收取；5.乙方不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方应补交并从逾期之日起按每天每平方米0.5%交纳违约金等。被告自2012年7月20日入住涉案小区后，实际接受原告提供的物业服务，并开始按每平方米每月0.85元的标准向原告缴纳物业服务费至2014年12月。后被告因家中门缝过大于2015年1月1日起至2018年12月31日拒绝缴纳物业费，自2015年3月原告陆续向被告出具《催费通知单》，其中2018年4月1日的《催费通知单》显示5号楼1单元55号业主应缴纳自2015年1月至2018年12月物业费共计5255.2元，上述费用经原告催要未果，引起争讼。另查明：1.郑州市管城回族区通站路160号（即涉案永丰新都安置小区）至今尚未成立业主委员会；2.被告购买的物业属于高层住宅，建筑面积128.8平方米；3.2016年1月18日，河南永丰物业管理有限公司企业名称变更为河南乐邦物业服务有限公司；4.庭审过程中，原告提交被告入住当日双方签订的《前期物业管理服务协议》一份，被告辩称并未在该协议上签字，其在2012年7月20日领取钥匙当天物业公司直接将一份签过字的前期物业管理协议交给被告。被告提交房门（进户门）、电梯（宣传栏玻璃破裂）照片一组，证明电梯有破损，有掉落砸到人的风险，被告家门缝过宽，导致被告家房门三次被撬，三次更换锁芯，物业服务不到位。原告认为并没有业主报修电梯破损，关于门缝过大的问题，属于商品房买卖合同纠纷，业主向物业报修后，物业公司会联系开发商进行维修或者物业公司先行维修再找开发商报修，被告反应该问题后原告联系了修锁师傅前去被告家里查看，修锁师傅称门缝正常，没有业主反应的那么大。房屋质量问题质保期内由开发商维修，两年质保期后专有面积应由其自行维修。物业公司在质保期内仅有沟通协调的义务。本院认为，被告辩称《前期物业管理服务协议》上乙方处“任孝新”签名并非其本人所签，但未提交证据证明，且其认可办理入住手续时在入住手续书第（4）项客服部一栏签名为其本人所签，该栏显示“已签定《前期物业服务协议》”，原告根据该《前期物业服务协议》为涉案小区提供了物业服务，被告也实际接受了原告的服务，并按约交纳物业费至2014年12月底，双方应当继续按照《前期物业服务协议》的约定履行。对于收费标准，实际履行中双方按照每月每平方米0.85元执行，对该标准本院予以确认。对于收费面积，原告主张按照被告家实际建筑面积128.8平方米收取，被告主张按照《前期物业服务协议》载明的128.4平方米收取，《前期物业服务协议》中明确约定“房产证颁发后，按照房产证上核准的实际面积收取”，被告应当按照房产证实际面积128.8平方米向原告交纳物业费。被告共拖欠自2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5255元（128.8平方米×0.85元／平方米/月×48个月）。对于被告辩称的门缝问题，因包括门缝问题在内的有关房屋质量问题系开发商的责任，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张；但原告作为物业公司有义务将业主申报的问题反馈开发商，及时做好协调、沟通工作，原告未及时履行协调相关方做好维修工作，因此原告在履行物业服务合同过程中存在一定瑕疵，本院酌情扣除三个月物业费，被告应向原告支付的物业费数额为4927元（5255元－128.8平方米×0.85元／平方米/月×3个月）。基于上述，对原告主张的违约金本院不予支持。对于被告辩称的电动车丢失及电梯破损问题，被告未提交充分证据证明，本院不予采信。原告物业公司作为服务部门在日常工作中应当不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告任孝新于本判决生效之日起十日内支付原告河南乐邦物业服务有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4927元；二、驳回原告河南乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告河南乐邦物业服务有限公司负担7元，被告任孝新负担18元。本判决为终审判决。审判员  王玮娜二〇一九年九月二十三日书记员  杨万红