广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1168号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴才顺，男，汉族，1982年5月18日出生，住海南省万宁市。委托诉讼代理人：陈钢龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地广东省四会市东城区新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。法定代表人：麦羡泉。委托诉讼代理人：张杰、谢宇霞，均系广东安驰律师事务所律师。原审第三人：高新区盛宏装饰工程部，住所地肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭**首层**小车库。经营者：颜杰，男，汉族，1968年11月15日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人裴才顺因与被上诉人肇庆市奥利华园房地产有限公司(以下简称奥利华园公司）、原审第三人高新区盛宏装饰工程部（以下简称盛宏工程部）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人裴才顺的委托诉讼代理人陈钢龙、何伟，被上诉人奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼。盛宏工程部经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴才顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017093578）并判令奥利华园公司退还裴才顺支付的购房款共540213元以及其他费用7380元，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止；2.一审、二审诉讼费由奥利华园公司承担。事实与理由：一、关于格式条款问题。一审法院虽然对《商品房买卖合同（预售）》附件四以及附件十一属于格式条款予以确认，但对格式条款的法律理解上存在偏差，导致在责任承担上作出了对非格式条款提供方更为严苛的认定，而对格式条款提供方作出了与法律相悖的袒护。（1）根据《合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。裴才顺与奥利华园公司约定贷款按揭买房，在主合同第三章第七条第二款第四项仅约定“2017年8月3日前支付全额房款30.85%共计272101元，余下房款69.15%共计61万元办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时3个工作日内向银行办理按揭贷款。”奥利华园公司提供的格式条款附件四中对裴才顺作出了“如买受人按揭贷款申请未获银行批准……买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约”的内容，该条款实际是把任何原因导致按揭贷款申请未获银行批准的责任均推到裴才顺身上，还提出十五日内必须选择其认可的付款方式的霸王要求，这是极其不公平的条款。裴才顺不存在不良的贷款记录，不存在债务纷争，不属于国家失信被执行人黑名单人员，对贷款能审批通过是存在合理期待的；银行贷款政策或严或松，贷款能否最终审批通过在签订商品房预售合同时未知，该条款实际把不确定的风险约定全部由裴才顺承担，明显存在免除其责任、加重裴才顺责任的情形，更别谈遵循公平原则，因此以上格式条款理应无效。同样，该合同附件十一第四条第一款作出的裴才顺付款“逾期超过90日……买受人应按房价总款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分价款中直接扣除该违约金”的内容，却在该合同附件十一第十条约定奥利华园公司交房“逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，出卖人支付的违约金以房价总款的2%为上限”的内容。在商品房买卖交易中，付款与交房是买卖双方最核心的义务，奥利华园公司把自己逾期交房的违约责任限制在房价总款2%以下，却把买受人逾期付款的违约责任确定在房价总款的20%，如此不对等的格式条款，属于奥利华园公司免除其责任、加重裴才顺责任的表现。（2）最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第九条、第十条对提供格式条款一方作了相应规定。本案中，奥利华园公司销售人员一直都是以按揭贷款买房作为前提与裴才顺沟通，而且承诺若贷款不通过则全额退款。签订商品房预售合同时，奥利华园公司未提前给我们浏览厚至45页的合同文本，未曾针对所有的附件内容中免除或者限制裴才顺责任的内容做任何提示，也未曾口头提示说明该责任免除或限制的条款内容，奥利华园公司作为格式条款的提供方，存在极大的过错。以上法律明确规定提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任，本案奥利华园公司未提供任何证据予以支持，特别是附件四作为要求裴才顺全额付款的内容，无任何提示和解释说明，更无裴才顺的签字确认，其应当承担举证不利的责任，现裴才顺申请撤销条款，符合以上司法解释第九条的规定；同时，以上条款存在未提示说明并且免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，人民法院也应当根据以上司法解释第十条认定该格式条款无效。一审法院只认可以上条款属于格式条款，并未审查该条款的形式要件以及奥利华园公司的提示和说明义务，却要求裴才顺作为非格式条款提供方，在短至约10分钟的合同签订过程中深知45页密密麻麻文字的合同全部真实含义，这是客观不能实现的。奥利华园公司不在主合同中记载清楚并向裴才顺解释说明，反而用附件四形式遮遮掩掩，该附件四也没有裴才顺的签名确认。奥利华园公司没有采取任何合理方式提请裴才顺注意该条款，也没有提供任何证据证明已经尽到了提示和说明义务，一审法院却将举证责任强加于裴才顺，与法不符，也明显对于裴才顺过于严苛，对奥利华园公司过于袒护。在格式条款无效的情况下，贷款按揭买房目的不能实现，本商品房预售合同理应解除，奥利华园公司退还裴才顺支付的相关费用。二、关于本案合同解除问题，裴才顺认为本案符合合同法第九十四条第一款、第二款和第四款的情形，应当判决解除《商品房买卖合同〈预售〉》合同。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案双方约定按揭贷款买房，现中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具证明明确裴才顺按揭贷款不符合贷款政策，贷款按揭买房目的不能实现；裴才顺不存在不良的贷款记录，不存在债务纷争，不属于国家失信被执行人黑名单人员，中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具的证明说明是国家贷款政策的变化而导致裴才顺不符合贷款政策，属于不可归责于裴才顺的原因。同时，一次性付款相比银行按揭付款对当事人的支付能力要求更高，因此，奥利华园公司作为开发企业，有义务要求其销售代表在引导买受人签订商品房买卖合同，同意买受人以按揭贷款方式付款时，对买受人是否具备按揭贷款付款的资格作必要的初步审查，以确定买受人是否可能通过按揭贷款方式支付购房款，还应明确告知无法办理银行按揭贷款的后果。奥利华园公司的销售代表承诺认为裴才顺的情况符合贷款政策，如果贷款不通过则全额退款，是导致合同最终无法履行的主要原因。裴才顺从开始已经表示其不具备一次性全款购买案涉商品房的能力，请求解除案涉商品房预售合同符合法律的规定，奥利华园公司应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还裴才顺。（2）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，奥利华园公司于2018年4月4日向裴才顺催告要求一次性付款，明显违反主合同约定，而且裴才顺一直在与奥利华园公司以贷款按揭买房洽谈和签订合同，裴才顺不具备一次性买房的经济条件（一审法院以裴才顺名下有房产及信用卡为由确认裴才顺有全额付款的支付能力，纯属主观臆断），奥利华园公司以其无效的格式条款作为依据要求裴才顺全额付款，是没有合法权利基础，现催告已过三个月，裴才顺作为一方当事人请求解除商品房买卖合同，符合法律的规定。三、奥利华园公司存在通过装修款形式抬高房价，违反了当地政府的限价政策，也说明奥利华园公司为销售房屋，钻政策漏洞，欺瞒消费者。奥利华园公司与裴才顺签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋买卖价款，装修交付，裴才顺按照奥利华园公司的安排向第三人盛宏工程部支付装修款225612元，未签订任何装修合同。第三人登记经营者为奥利华园公司股东之一，裴才顺在支付装修款的过程全部由奥利华园公司安排，裴才顺未曾与任何第三人协商。据向四会市住房和城乡规划建设局了解得知，2017年9月份四会市商品楼住宅类限价为7800元／平米。奥利华园公司主导购房者与向第三人支付装修款，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者向第三人支付装修款的行为属于虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。奥利华园公司存在通过装修款形式抬高房价，违反了当地政府的限价政策，造成购房成本增加、可贷款金额减少，卖房时还将面临补缴税款等后果。综上，请求二审法院支持裴才顺的上诉请求。二审庭审中，裴才顺补充意见如下：一、按揭贷款买房才是裴才顺订立合同的本意，认购书第3条记载是银行按揭付款方式，双方没有签订任何补充协议对这个付款方式进行重新约定，买卖合同中附件四不是补充协议，这是奥利华园公司在签订商品房买卖合同之前就自行制作的格式条款，并没有与裴才顺协商确定，也没有出示给裴才顺查看，附件四不能够适用本案。买卖合同中的所有的附件都不属于补充协议的性质，因为补充协议是签合同后对合同内容的补充及约定。而附件在签合同前早已经存在，不符合双方合意。二、无法取得银行按揭贷款不是裴才顺的个人原因，而是奥利华园公司的原因，裴才顺已经完全配合奥利华园公司以及银行出具按揭贷款所需的一切资料。奥利华园公司在签订认购书的时候也承诺贷款没有任何问题，也是奥利华园公司代为办理银行的按揭贷款，裴才顺本人个人征信没有任何问题。作为一个普通百姓凭自己的生活经验及常识，只能举证到此。银行出具的证明也没有说明不符合贷款审批条件的具体内容，具体是奥利华园公司的原因还是银行的贷款政策的原因，没具体说明。奥利华园公司作为一家专业的房地产公司也是代办银行按揭贷款的一方，应当举证证明是裴才顺自身原因造成无法放贷，而不能够将购房者的个人原因无限的扩大，超出一个普通百姓的正常理解。另外，裴才顺作为一个普通百姓根本没有能力承受一次性付款买房的经济压力，按揭贷款买房才是普通百姓的合理期待。如果开发商认为按揭贷款无法审批下来，就只能由购房者全额付款买房，那么签订认购书和合同时就应当直接向购房者明确的提示、说明。而不是有所隐瞒，随意增加附件不与购房者协商。因为合同价款是关系订立合同的本意，合同能否继续履行的关键条款内容。三、裴才顺首期款都是向奥利华园公司借款的，而奥利华园公司还将购房款变相转为装修款，没有实际的装修合同、发票，仅有收据，收据也没有盖装修户的公章。裴才顺实际没有收楼，不可能单方委托装修公司去装修。这笔装修款是在奥利华园公司的售楼部划款支付的，一审时已经提交了证人证言等证据予以证实。奥利华园公司作为一家房地产开发商可以借钱给购房者付首期，但又通过装修款的形式来侵占购房者的购房款。利用了购房者的善意进行欺骗，让购房者充当了其规避政府限价，偷逃税款的工具，一审法院完全站在开发商的角度去思考和解释格式条款的效力问题，根本没有考虑格式条款产生的原因以及合同的真实目的，加重购房者的举证责任，如果判决合同继续履行，由裴才顺全额支付购房款，那么会让裴才顺陷入生活的窘境。奥利华园公司口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院判决，裴才顺上诉理由不充分，具体理由如下：一、本案裴才顺未能办理按揭贷款的原因在于裴才顺存在多笔贷款，负债过高，有接近415万元的贷款没有归还；二、裴才顺一审申请出庭作证的两个证人是与裴才顺一起买房的，该两名证人已经成功办理按揭贷款，裴才顺称银行政策原因导致其无法办理贷款与事实不符。三、双方签订的商品房买卖合同附件4已经明确约定，如果买受人按揭贷款未能获得批准，应当选择出卖人认可的付款方式。现奥利华园公司要求裴才顺一次性付款符合合同约定。根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第29条规定，裴才顺应当一次性付款。四、办理按揭贷款申请是裴才顺的付款义务，并非奥利华园公司的合同义务，裴才顺的辩解没有合同依据。原审第三人盛宏工程部经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，且没有提出书面的答辩意见及相关证据材料。裴才顺向一审法院起诉，请求判令：一、解除裴才顺、奥利华园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017093578）；二、奥利华园公司以及第三人退还裴才顺支付的购房款共540213元以及其他费用7380元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止；三、本案案件受理费由奥利华园公司承担。奥利华园公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、裴才顺一次性支付剩余房款61万元及违约金1250.5元（违约金逾期在90天内每日按逾期应付款的万分之0.5计算，逾期超过90天部分则每日按逾期应付款的万分之1计算，从2018年4月4日开始计算暂计至2018年5月15日，往后顺延计至裴才顺付清房款之日止）；二、裴才顺支付律师费6000元；三、本案诉讼费由裴才顺承担。一审法院认定事实：2017年7月29日，裴才顺与奥利华园公司签订了《发现?美院商品房认购书》，约定裴才顺认购奥利华园公司位于四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋702房。裴才顺选择的付款方式为银行按揭，按揭付款方式：首期房款为总楼价的30.85%即272101元（含已支付定金50000元）须于2017年8月1日前付清，并于当日到发现美院销售中心签订《商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理总楼价的69.15%即610000元的按揭手续。认购书还声明：奥利华园公司已向裴才顺明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议，该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》以及奥利华园公司出具的《认购须知》，裴才顺确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本……。2017年9月21日，裴才顺（买受人）与奥利华园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017093578），约定：裴才顺向奥利华园公司购买位于四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋702房，套内建筑面积90.31平方米，房屋总价款为882101元。裴才顺采取下列方式付款：2017年9月21日前支付全额房款30.85%共计272101元，余下房款69.15%共计61万元办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时/3个工作日内向银行办理按揭贷款。详见《附件四》。对该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。同时约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：详见《附件十一》第五条。合同还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。《附件四》关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定……2、买受人如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如买受人按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，买受人已付定金不予退还，出卖人可按照合同及其附件的约定追究买受人的违约责任。3、买受人违约的，出卖人为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。《附件十一》补充协议第五条：合同第八条关于“逾期付款责任”增补为：除不可抗力外。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：一、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。2、逾期超过90日，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按房价总款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金。出卖人解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；买受人应自出卖人寄出解约通知书之日起15日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（买受人若选择按揭方式付款还应办理注销商品房抵押手续），并承担相应的费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金；合同继续履行的，买受人应按日（逾期超过90日的部分）计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……此外，合同还约定了关于房屋交付、产权登记等双方的权利和义务。就案涉房屋，裴才顺于2017年7月29日向奥利华园公司交付定金50000元，于2017年9月21日向奥利华园公司交付楼款52101元、代收办证费800元、见证费350元及刷卡手续费300元，同时裴才顺还向四会市住房和城乡建设局支付5930元及向第三人支付225612元。2017年9月21日，裴才顺还向奥利华园公司的员工廖健琦借款17万元用于支付案涉房屋的首期，借据中约定裴才顺承诺在2018年7月29日前分四期清还所借全部款项，分别在2017年10月29日、2018年1月29日、2018年4月29日及2018年7月29日前每期支付42500元。同日立下《声明》，内容为廖健琦同意裴才顺通过将还款款项汇至奥利华园公司账户或现场刷卡方式归还向该借款。2017年12月25日，裴才顺向奥利华园公司转账42500元用于归还上述借款。裴才顺分别向两家银行申请按揭贷款，但均未审批通过。裴才顺主张因银行贷款政策收紧未能审批通过。奥利华园公司则主张因裴才顺自身不符合贷款审批条件导致裴才顺按揭贷款申请未获银行审批通过。2018年7月6日，中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具证明予奥利华园公司，称裴才顺的按揭贷款因不符合贷款审批条件要求，予以退件。奥利华园公司于2018年4月4日向裴才顺寄出《律师函》，要求裴才顺根据《商品房买卖合同》约定，一次性支付完全部房款或者选择其他奥利华园公司认可的付款方式，否则奥利华园公司有权解除合同，并按照合同约定追究其违约责任。裴才顺于2018年5月15日收到该律师函。裴才顺提供其个人信用报告显示有22个信用卡账户；1笔购房贷款，尚未结清；其他贷款15笔，尚余4笔未结清；无逾期、欠税等记录。中国裁判文书网及全国法院被执行人信息查询均没有裴才顺记录。另查明，证人史某向奥利华园公司购买了四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋701号房，所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080689）与本案案涉合同条款除商品房基本情况、价款、日期等不同外，其余基本一致。附件四与附件十一内容均一致。证人史某、庄某均取得相应房屋按揭贷款。再查明，裴才顺就与奥利华园公司商品房预售合同纠纷一案委托广东安驰律师事务所张杰律师和谢宇霞律师为其诉讼代理人，同时缴纳了律师费6000元，并提供委托代理合同、发票及银行客户回单佐证。一审法院认为，裴才顺与奥利华园公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于裴才顺主张格式合同问题。格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟制，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效。本案中，虽然合同内容是奥利华园公司事先拟制，但内容是合法的，也是明确的。对该合同的内容，尤其是对合同最重要的付款方式等内容，双方是可协商变更的。但裴才顺没有提出不同的理解，并在合同上签字确认，现却以该合同是格式合同，自身没有留意合同内容，就认为合同条款不是自己的真实意思表示，主张该合同条款无效，该理由不能成立。另外，合同约定了裴才顺付款义务的同时，也约定了奥利华园公司的交付期限、逾期交房、逾期办证等违约责任，并未出现合同双方当事人权利义务严重不对等和显失公平的情况。且证人史某等该楼盘购房者均使用该份合同样式，证人史某也已依约履行合同约定的付款义务，现裴才顺对合同内容提出异议，不符合客观实际，不应采纳。裴才顺主张银行因贷款政策收紧未能办理贷款按揭导致合同无法继续履行，属于不可归责于当事人双方的事由，但并未提供证据证明。相反，奥利华园公司提供了中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具的《证明》载明了贷款未获审批通过是因为裴才顺不符合贷款审批条件要求，且两证人的个人贷款支付凭证亦反映同一时期同一楼盘相似个人可取得贷款，贷款未获通过是裴才顺自身的原因，故对裴才顺上述主张，一审法院不予支持。裴才顺、奥利华园公司约定购房余款采取银行按揭方式支付，同时约定如裴才顺按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入奥利华园公司账户或者划入款项不足以付清裴才顺应付房价款的，裴才顺应在收到奥利华园公司通知之日起十五日内选择其他奥利华园公司认可的付款方式，否则视为违约。然而裴才顺在合同约定的期限内既未获得银行批准其按揭贷款，也未以其他方式缴纳该笔房款，已构成违约，依法应承担违约责任。现奥利华园公司选择继续履行合同，并要求裴才顺一次性支付剩余购房款及违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。由于裴才顺应付剩余购房款期限为收到奥利华园公司通知之日（即2018年5月15日）起十五日内，故其违约金应自2018年5月30日开始计付，逾期在90天内每日按逾期应付款的万分之0.5计算，逾期超过90天部分每日按逾期应付款的万分之1计算至裴才顺付清房款之日止。裴才顺作为违约方，以其没有能力一次性付清房款，合同目的无法实现为由，主张解除合同并返还房款等费用，但未提供证据证明，且庭审中裴才顺提供其个人征信报告，显示其名下有房屋及信用卡，可见案涉合同并非履行不能，故一审法院对裴才顺的该主张不予支持。裴才顺主张奥利华园公司承诺贷款未审批通过则将房款全额退还，并提供证人证言予以佐证，但奥利华园公司对此予以否认，另外，证人证言存在矛盾之处，且与裴才顺关系密切，又无其他书面证据予以佐证，故一审法院对于裴才顺该主张不予支持。又根据裴才顺、奥利华园公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四第3条约定：买受人违约的，出卖人为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。现裴才顺逾期付款造成违约，奥利华园公司依约要求裴才顺支付律师费6000元，并提供委托合同、发票及转账凭证等证据辅证律师费实际收费情况，且并未超出合理范围，故一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决：一、裴才顺应于该判决生效之日起十五日内向奥利华园公司支付四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋702房剩余购房款610000元及违约金（自2018年5月30日开始计付，计算至裴才顺付清房款之日止，逾期在90天内每日按应付款610000元的万分之0.5计算，逾期超过90天部分每日按应付款610000元的万分之1计算）。二、裴才顺应于该判决生效之日起十五日内支付给奥利华园公司律师费6000元。三、驳回裴才顺的全部诉讼请求。如奥利华园公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9276元及反诉受理费4986元，均由裴才顺负担。二审期间，裴才顺提供了四会发现美院北区24栋7层702房及周围房屋装修对比视频及图片作为新证据，拟证明案涉商品房阳台已经装上阳台灯，而楼上毛坯房未安装,案涉商品房阳台已经铺设瓷砖，房屋室内地面已经铺设瓷砖，与商品房买卖合同附件六约定的“户内与阳台地面均为混凝土原浆粗平”相矛盾；案涉商品房楼下3层的阳台均为混凝土原浆粗平，可推断属于毛坯状态。综上可证实奥利华园公司在未交房的情况下已经为案涉房屋装修完毕，裴才顺缴纳的装修款实际是购房款的一部分。奥利华园公司质证认为，上述证据与本案没有关联性，首先有一部分房屋图片和视频不属于本案涉案房屋，该图片也不能成为裴才顺解除案涉合同的合法理由。奥利华园公司没有提供其他新证据证实其主张。本院认为，裴才顺二审期间提交的新证据证实案涉商品房目前外观大概情形，与能否解除案涉合同无密切关联。二审法庭调查结束后，裴才顺以邮寄方式提供以下三份证据，证据一、2017年9月29日，国家住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，拟证明：1.国家出台政策严禁违规提供“首付贷”等购房融资，其中包括：（1）严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；（2）银行业金融机构要加强个人住房贷款业务的审贷管理，加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度；（3）严肃查处房地产开发企业、房地产中介机构违规行为（特别针对提供首付贷等违规融资）；（4）规范购房款交付方式。房地产开发企业、房地产中介机构应要求房屋交易当事人以银行转账方式支付购房款，并使用交易当事人的同名银行账户。2.证实本案因为奥利华园公司的销售行为导致贷款审批无法达到规定要求而无法通过。证据二、2017年11月，国家住房和城乡建设部、广东省住房和城乡建设厅传达证据一的文件精神，拟证明证据一的文件逐步落实。证据三、证人史某个人信用报告，拟证明：1.裴才顺在各类信用卡及贷款次数、借款金额、逾期记录等方面信用情况都优于史某；2.如果裴才顺信用有问题，各银行不可能会审批同意裴才顺多笔贷款；3.同一时间同一政策背景下，在史某这样的信用情况下住房贷款都能审批通过，裴才顺的住房贷款审批不可能不通过，因此本案贷款未通过完全是因为奥利华园公司的原因。本院对裴才顺在二审法庭调查结束后提交的上述三份证据不予质证采信。一审法院查明事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据裴才顺的上诉请求、奥利华园公司的答辩意见和本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：1.裴才顺主张解除案涉合同的理由是否成立；2.案涉合同履行过程中违约责任应如何认定；3.双方当事人所主张涉及相关款项的诉求应否支持。关于裴才顺主张解除案涉合同理由是否成立的问题。首先，裴才顺上诉主张案涉合同为格式合同，格式条款无效，应当予以解除。本案中，《商品房买卖合同（预售）》是奥利华园公司事先拟制，但对于合同的条款内容，双方均可协商修改，裴才顺在当时并未提出，其本人已签字确认，且该合同并未有合同双方权利义务严重不对等和显失公平的情况，不存在法律所规定的无效情形。现因未能办理按揭贷款后提出该解除合同理由不成立，本院不予采纳。其次，裴才顺认为，关于附件四并未事先提示和解释说明，也无其本人签字确认。根据案涉合同第七条第三款第二项约定：“该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。”该合同条款已明确约定以附件四作为案涉商品房价款的计价方式、总价款、付款方式等，裴才顺签订合同时对此亦未提出异议，本院对该附件四的效力予以认可。再次，裴才顺上诉主张奥利华园公司存在通过装修款形式抬高房价，双方当事人隐藏真实的意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》并未体现装修事项，在价款方面仅明确房屋交易单价及总价，且裴才顺已按照该合同约定支付首付款，剩余款项申请按揭贷款，双方当事人对此价格均无异议。且裴才顺已另外向第三人盛宏工程部支付装修款，有盛宏工程部出具的收据作为凭证，裴才顺亦确认是其本人向盛宏工程部付款，作为完全民事行为能力人，其应当清楚了解其行为可能发生的法律后果，现裴才顺认为奥利华园公司通过装修款形式抬高房价，违反当地政府的限价政策，应属无效的主张，本院不予采纳。另外，裴才顺与盛宏工程部之间的款项交易属于另一法律关系，应另寻途径予以解决。最后，关于裴才顺向廖健琦借款的问题，由于其双方之间为民间借贷关系，与本案商品房预售合同是不同的法律关系，裴才顺应另寻途径解决。裴才顺上诉认为其首付款是奥利华园公司融资借贷违规提供“首付贷”，对此未能提供充分证据予以证实，本院对其该上诉主张不予认可。综上，裴才顺上诉主张解除案涉合同缺乏理据，本院不予支持。关于案涉合同履行过程中违约责任应如何认定的问题。裴才顺上诉主张其未能办理贷款按揭的原因是银行贷款政策收紧导致，并非其本人的原因。根据中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具的《证明》，载明裴才顺的贷款未获审批通过是因为其不符合贷款审批条件要求。裴才顺亦未能提供其他证据证实其主张。根据案涉合同约定，在约定的期限内，裴才顺的按揭贷款申请未获银行批准，也未以其他方式缴纳该笔房款，已构成违约，依法应承担违约责任。故一审法院认定本合同无法继续履行的违约责任应由裴才顺本人承担并无不当，本院依法予以维持。关于双方当事人所主张涉及的相关款项的诉求应否支持的问题，根据上述分析，奥利华园公司的行为不构成案涉合同解除的条件，且奥利华园公司在一审反诉中请求继续履行合同。根据案涉合同的约定，如买受人按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他买受人认可的付款方式，否则视为违约。现奥利华园公司要求裴才顺一次性支付剩余购房款及违约金，符合案涉合同约定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。至于违约金的计算，一审法院的认定符合双方约定，且未违反法律规定，本院依法予以维持。一审法院对本案其他问题的处理符合法律规定，论述清晰，说理充分，本院依法予以维持。综上所述，裴才顺的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14256元，由上诉人裴才顺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年九月十八日法官助理林诗勉书记员陈唐玲