北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初36306号原告：汪频，女，1979年3月26日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦红，北京市君泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高小龙，北京市君泽律师事务所律师。被告：北京邦航投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼****231901。法定代表人：王永翠，总经理。委托诉讼代理人：高红刚，男，1980年7月8日出生，汉族，该公司业务部经理。被告：北京百住酒店管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区建华南路**院**楼**201内**/div>法定代表人：刘诚，执行董事。委托诉讼代理人：马树森，男，1963年10月26日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：崔洪菊，女，1983年1月1日出生，汉族，该公司员工。原告汪频与被告北京邦航投资管理有限公司（以下简称邦航公司）、北京百住酒店管理有限公司（以下简称百住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪频及委托诉讼代理人秦红、高小龙，被告邦航公司委托诉讼代理人高红刚，被告百住公司委托诉讼代理人马树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪频向本院提出诉讼请求：1．判令二被告负责对其承租的北京市西城区XX房屋室内受损的家具家电进行赔偿11650元；2．判令二被告支付2018年7月11日-2019年7月10日租金115800元及2019年7月11日-2019年7月17日的房屋使用费2252元；3．判令二被告向原告支付违约金9650元；4．判令二被告承担本案公证费2000元；5．判令二被告承担本案鉴定费、诉讼费。事实和理由：2017年7月12日，原告与承租人被告邦航公司、委托代理出租机构被告百住公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告邦航公司承租原告名下位于北京市西城区XX房屋一处，建筑面积56．93平方米，房屋所有权证号：京房权证西字第**；租赁用途：居住，居住人数3人；租赁期限：2017年7月11日至2019年7月10日，共2年；租金：9650元/月；租金支付方式为年付，被告百住公司为被告邦航公司指定的委托代理出租机构，负责管理乙方承租的房屋。2017年7月12日，原告与被告邦航公司、被告百住公司做了房屋交接。2018年5月2日，由于被告邦航公司使用不当，被告百住公司疏于管理，导致原告房屋起火冒烟。2018年5月3日北京市西城区公安消防支队出具了《火灾事故简易调查认定书》，认定起火原因为租户厨房电磁炉开启2挡未关闭，长时间加热使旅行箱引燃周围可燃物造成，导致原告房屋受损。此后原告一直与被告邦航公司、被告百住公司协商将出租房屋恢复原状之事宜未果，被告邦航公司、被告百住公司一直拒绝受领该出租房屋钥匙、拒绝将该房屋恢复原状并迟迟不履行支付后续租金的义务，此行为已严重违约，造成原告合法权益受损。据此，根据我国相关法律之规定诉至贵院，恳请判如诉请，以维护原告之合法权益。被告百住公司辩称，同意赔偿家具家电损失，不同意赔偿维修期间的租金及使用费，我公司积极配合维修，但业主不同意还换了门锁，造成损失是业主的原因，不同意支付违约金，是原告违约，公证费应由原告自己承担。被告邦航公司辩称，不同意支付2018-2019的租金及使用费，违约方是业主，不同意支付违约金，家电的赔偿应由百住酒店赔付。我方拒绝支付2018年租金的理由是原告违约在先，在房屋租赁期间我们已经支付了第一年的租金，在2018年5月发生火灾后原告收回房屋，我们认为是将房屋提前收回构成了违约，火灾发生后，百住酒店也与业主协商，百住酒店同意将房屋修复，但原告拒绝将钥匙交付给百住酒店，导致房屋无法维修使用，百住酒店要求原告交还房屋钥匙并进行维修，但原告提出不合理的要求作为交回钥匙的条件，要求交付赔偿款50万元，导致被告无法对房屋进行维修，原告在不交付房屋钥匙的情况下，应该自行对房屋进行维修，之后可以向被告主张相应的损失。但原告既不交付钥匙，也不让被告进行维修，同时也不去将涉案房屋进行去修复。导致涉案房屋一直不能进去使用。损失应该由原告来承担。依据房屋租赁合同的第六条第二款，原告和百住酒店以及被告北京邦航在租赁期内，都有共同保障房屋及其附属物品、设施、设备处于适用和安全的状态。在发生房屋失火之后原告应该有义务将房屋进行修复或者是将房屋交给百住酒店维修，但原告拒不交出钥匙让被告百住酒店进去维修，也不自行维修的行为违反了我们房屋租赁合同的约定。我们根据第八条合同解除的条款。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。这里边有一个不承担约定的维修义务，致使乙方和丙方无法正常使用和管理房屋的。最后业主既不交还房屋钥匙。又不进行维修的行为，已经违反了我们签订的房屋租赁合同。从事实上，将房屋钥匙收回的行为视为原告已经提前解除了房屋租赁合同。所以说，我们不承担租赁期间的房屋租金以及原告主张的房屋占用使用费以及要求我方承担的违约金。反诉原告邦航公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人返还反诉人房屋押金9650元；2．判令被反诉人返还反诉人2018年5月2日至2018年7月10日的房屋租金21873元；3．判令被反诉人支付反诉人违约金9650元；4．本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年7月12日反诉人与被反诉人、百住公司三方签订了《房屋租赁合同》，约定：反诉人将从被反诉人处租赁涉案房屋转交给百住公司出租。租赁期限：两年，自2017年7月11日起至2019年7月10日止，租金：9650元/月，支付方式为年付。反诉人按照合同的约定支付被反诉人第一年租金及押金。2018年5月2日因租客电器使用不当，导致涉案房屋失火。百住公司接到通知后立即赶往涉案房屋并将涉案房屋入户门密码锁密码告知物业，但涉案房屋入户门仍被强行破坏，随后被反诉人将涉案房屋重新安装机械锁并将钥匙带走。反诉人和百住公司多次通知被反诉人交付涉案房门钥匙，以便百住公司查看房屋损毁情况并及时维修。被反诉人提出不合理的修复要求，修复金额高达50多万元，如果不接受被反诉人的不合理的修复要求，被反诉人拒不交出房屋钥匙。本次开庭前，百住公司已经将涉案房屋按照高于涉案房屋失火前的装修标准对涉案房屋进行修复，前后仅2个月时间，最终的修复花费金额仅17万多元，远远低于被反诉人要求的修复金额50多万元。反诉人认为，因涉案房屋失火时仍在租赁期内，且距反诉人支付次年房租仍有2个多月时间，被反诉人拿走房屋钥匙拒绝交给反诉人，导致反诉人无法修复和使用涉案房屋，该行为应视为被反诉人提前收回涉案房屋，被反诉人构成违约。为维护反诉人的合法权益，故诉至法院请依法判决。反诉被告汪频辩称，驳回被告的反诉请求。这次火灾事故的实际责任人实际上就是所谓的反诉人，在发生火灾以后双方在协商关于房屋修复以及相应的赔偿责任的过程中，原来的租赁合同始终是存续合法有效的。在此过程中反诉人并未按照合同的约定履行相应的支付租金的义务，所以对方无权来主张押金的问题。同时，对方还应该向原告来承担相应的违约责任，包括房屋修缮还有家具损失的相关的责任。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人为汪频。2017年7月12日，汪频（出租人、甲方）与邦航公司（承租人、乙方）、百住公司（委托代理出租机构、丙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区XX号。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途：居住。第三条、租赁期限。房屋租赁期及乙方委托丙方管理房屋的期间自2017年7月11日至2019年7月10日。第四条、租金计算标准及支付方式。租金标准为9650元/月，付款方式为按年支付，如租金支付期间非整月的，针对不满一个自然月的租期双方同意按日计算租金，计算标准按照月租金金额为标准，每月以30日为准，即日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入计算到元。第五条、其他相关费用的承担方式。第六条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方及丙方保证遵守国家法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙丙三方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，丙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到丙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，丙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响到乙方及/或丙方使用及/或管理的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因丙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备实施发生损坏或故障的，丙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条、转租。第八条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方/或丙方无法正常使用及/或管理房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金及支付至甲方指定的账户。2、欠缴各项费用达1个月租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。（五）丙方有下列情形之一的，乙方有权单方终止丙方的管理权限：……3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。……丙方发生上述情形给甲方、乙方及第三人造成损失的，由丙方独立承担相应的赔偿责任。第九条、违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方及/或丙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。《房屋租赁合同》签订后，汪频向邦航公司及百住公司交付了诉争房屋。邦航公司向汪频交纳了押金9650元及2017年7月11日至2018年7月10日期间的租金。百住公司将诉争房屋对外出租。2018年5月2日，诉争房屋发生火灾，北京市西城区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定起火原因为厨房电磁炉灶开启2挡未关闭，长时间加热使旅行箱引燃周围可燃物造成。事故发生后，汪频与百住公司就房屋维修问题进行了协商，但未能达成一致意见。2018年7月20日，汪频分别向邦航公司、百住公司邮寄了律师函，要求邦航公司、百住公司将房屋恢复原状并支付后续租金，汪频将邮寄律师函的过程在北京市信德公证处进行了公证，支出公证费2000元。本案审理中，经汪频申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对诉争房屋的修复方案进行司法鉴定，2019年1月29日，鉴定机构出具司法鉴定意见书，出具了修复方案。汪频支出鉴定费30000元。百住公司按照修复方案对诉争房屋进行了维修，2019年7月16日，本院进行现场勘验，诉争房屋已基本恢复完毕，就恢复的争议问题，汪频与百住公司达成一致意见：百住公司赔偿汪频2000元，剩余问题由汪频自行解决。当日，由于房屋垃圾问题，双方未办理交接。2019年7月17日，汪频与百住公司办理了房屋交接手续，百住公司将房屋交还给了汪频。为证明火灾造成的财物损失，汪频申请对诉争房屋内受损的家具家电进行评估，本院委托北京京评价格评估有限公司进行评估，2019年4月12日，评估公司出具评估报告，评估结论：经运用市场法评估，评估对象于评估基准日的评估结论为（取整）：9592元。汪频支出鉴定费2000元。汪频、百住公司对评估报告予以认可。审理中，邦航公司、百住公司主张事故发生后，百住公司积极要求维修，但汪频将房屋上锁并提出不合理的维修要求，百住公司无法同意，汪频即拒绝交付房屋钥匙，导致无法进行维修，相应的损失应由汪频自行承担。汪频对此不予认可。邦航公司针对其主张，向本院提交了该公司工作人员与百住公司工作人员的微信聊天记录、百住公司出具的声明予以证明。汪频对微信聊天记录的真实性不予认可，对声明的真实性予以认可。百住公司针对其主张，向本院提交了解决方案、赔偿清单、上锁照片予以证明，汪频对上述证据的真实性予以认可，主张由于火灾后消防员将房屋门锁撬开，为了安全，就临时安了一把锁，由于只有一把钥匙，百住公司同意钥匙由其保管，其也承诺如有需要可随时配合开门。解决方案、赔偿清单只是双方协商的一个过程，并非最终方案。本院认为：汪频与邦航公司、百住公司签订的《房屋租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，三方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，因屋内租客原因导致房屋发生火灾，按照合同约定，相应的损失应由百住公司进行赔偿，百住公司已将诉争房屋恢复原状，相应物品损失亦同意赔偿。汪频要求百住公司赔偿财产损失的诉讼请求，于法有据，但数额有误，本院予以调整。汪频要求邦航公司赔偿该损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。事故发生后，租赁合同并未解除，房屋维修期间的租金及使用费，邦航公司仍应支付，邦航公司、百住公司主张汪频提出不合理要求并拒绝维修，但并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。汪频要求邦航公司支付租金及使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。汪频要求百住公司支付租金及使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。邦航公司使用不当导致房屋发生火灾，且在合同没有解除的情况下未按时支付租金，邦航公司构成违约，应当按照合同约定支付违约金，汪频要求邦航公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。汪频要求百住公司支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。汪频要求邦航公司、百住公司赔偿公证费损失，考虑到本案具体情况，邦航公司支付的违约金已足以弥补该项损失，故对汪频的此项诉讼请求，本院不予支持。由于《房屋租赁合同》已经到期终止，邦航公司要求汪频退还房屋押金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。邦航公司要求汪频退还房屋租金及支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京百住酒店管理有限公司赔偿汪频财产损失11592元。二、本判决生效之日起七日内，北京邦航投资管理有限公司支付汪频二〇一八年七月十一日至二〇一九七月十日期间的房屋租金115800元及二〇一九七月十一日至二〇一九七月十七日期间的房屋使用费2252元。三、本判决生效之日起七日内，北京邦航投资管理有限公司支付汪频违约金9650元。四、本判决生效之日起七日内，汪频退还北京邦航投资管理有限公司房屋押金9650元。五、驳回汪频的其他诉讼请求。六、驳回北京邦航投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3127元、反诉费415元，由汪频负担143元（已交纳），由北京邦航投资管理有限公司负担3143元（已交纳415元，余款2728元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京百住酒店管理有限公司负担256元（本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费32000元，由北京百住酒店管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊人民陪审员  田子贺人民陪审员  乔建军二〇一九年九月四日法官 助理  王德林书 记 员  林 彤