重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初2969号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路**，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：陶甫容，经理。委托诉讼代理人：张燕，女，1978年7月22日出生，汉族，系公司职员。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月13日出生，汉族，系公司职员。被告：刘富华，男，1974年1月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：王永平，女，1975年9月3日出生，汉族，系刘富华妻子。原告重庆市山海物业管理有限公司（以下简称：山海物业公司）与被告刘富华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法由审判员吴宇担任审判长，与审判员杨建，人民审判员唐玲组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张燕、陈勇，被告刘富华的委托诉讼代理人王永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2017年6月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费3015.30元、水电公摊费50元，共计3065.30元。2、判令被告以3065.30元为基数，从2017年7月1日起按月利率2%支付违约金至该款付清之日止。庭审中，原告将该项请求变更为：判令被告从2017年7月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司于2012年9月29日受铜梁区东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会委托对该小区提供物业服务。双方签订了物业服务合同，对服务内容、费用标准、违约责任等进行了明确约定。被告系该小区X幢X-X号房屋业主，其在接受物业服务后，自2017年6月1日起拒不交纳物业服务费。另，物业公司按5元/月向业主收取小区水电公摊费，并由其向相关部门代交，其司代交了至2018年10月31日之前的水电公摊费，故向业主收取水电公摊费的时间计算至2018年10月31日。被告尚欠10个月即50元的水电公摊费。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司于2018年10月12日将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告，并在小区以张贴公告的形式告知了业主。因原告多次催收未果，故诉至法院请求支持其诉求。被告刘富华辩称，对欠交物业费的事实及金额均无异议，水电公摊费及违约金不认可。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将债权转让给原告时并没有通知被告，被告一直不知情，该债权转让对被告不发生效力，原告无权向被告收取物业费。其次，物业公司服务不到位，在公共设施维护等方面存在问题。经审理查明，2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与原铜梁县东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会签订了《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》，合同约定物业服务费按建筑面积计算，按月收取，物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：多层0.80元/平方米·月，高层1.20元/平方米·月（其中一至二楼0.90元/平方米·月），非住宅1.50元/平方米·月。地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在服务费到期前十五天交纳。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。合同签订后，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司对世纪阳光小区提供物业服务至2019年1月1日撤场。2013年1月1日，物业服务费根据合同约定作出调整，即多层0.80元/平方米·月，高层1.20元/平方米·月（其中一至二楼0.90元/平方米·月），非住宅1.50元/平方米·月。该费用标准经过原铜梁县发展和改革委员会备案，并在世纪阳光小区内予以公示。被告系该小区X幢X-X号房屋业主，该房屋系高层建筑，建筑面积为135.91平方米。因被告拖欠物业服务费，物业公司管理人员曾在其入户门处张贴了催费通知单。原告山海物业公司成立于2015年5月27日，其承包了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司在世纪阳光小区的部分物业服务。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与原告达成《债权转让协议》，载明其司将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告，并在小区公示栏张贴了《债权转让通知》以告知业主。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《关于调整物业服务费的通知》、铜梁县发展和改革委员会备案表、张贴告示、催费通知单、《债权转让协议》、《债权转让通知》及张贴图片等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订的《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同内容对双方均具有法律约束力。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告并在小区张贴了《债权转让通知》告知了业主，原告依法取得了向该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司已对世纪阳光小区提供了物业管理服务，被告作为该小区X幢X-X号房房的业主，有向其交纳物业费的义务。因被告对欠交物业费3015.30元无异议，故本院主张其向原告交纳物业费3015.30元。根据物业服务合同约定，物业费系按月交纳，业主应在服务费到期前十五天交纳，未能按时如数交纳的，按每日万分之三的标准支付违约金。故本院对原告要求被告从2017年7月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向其支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止请求，予以支持。关于原告要求被告按5元/月支付拖欠的10个月水电公摊费50元的请求，鉴于水电公摊费的客观存在，本院予以支持。关于被告辩称物业公司存在物业服务不到位的问题，因被告并未提供相关证据，本院不予采信。另，本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，且小区内业主众多，对服务质量的评判标准也不尽相同。物业公司与业主需要团结协作，共同努力，才能创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。故物业公司即便在物业服务中存在某些细微瑕疵，业主也不能以此为由拒交物业费。当然，物业公司也应积极与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘富华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市山海物业管理有限公司从2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3015.30元、水电公摊费50元，并从2017年7月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘富华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴宇审 判 员  杨建人民陪审员  唐玲二〇一九年九月十二日书 记 员  曹毅