云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初1265号原告：罗亚，女，1971年5月21日生，汉族，无业，住开远市。被告：张键，男，1980年4月27日生，汉族，云锡公司老厂锡矿职工，住个旧市。被告：张梦菊，女，1991年9月13日生，汉族，个体工商户，住个旧市。第三人：钟骐骉，男，1982年6月30日生，汉族，个旧市顺源经贸有限公司法定代表人，住个旧市。委托诉讼代理人：杨婕，云南明泽律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告罗亚与被告张健、张梦菊、第三人钟骐骉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗亚,第三人钟骐骉及其委托诉讼代理人杨婕到庭参加诉讼。被告张健、张梦菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗亚向本院提出诉讼请求：1.确认其与二被告签订的房屋买卖合同有效，判决坐落于个旧市廉租房归其所有；2.由二被告连带赔偿其从2017年1月25日起至房屋交付之日止每月损失600元；3.诉讼费由二被告承担。诉讼过程中原告变更第1向诉讼请求为：解除其与张健于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》；变更第2项诉讼请求为：由二被告共同返还其已支付的购房款86600元，并赔偿其租房损失18000元、误工费、差旅费6000元，共计110600元。事实和理由：2016年10月25日，其与被告张健签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其于2012年9月17日向云南锡业集团（控股）有限责任公司（以下简称云锡公司）购买的坐落于个旧市廉租住房以126600元的价格出售给其，其先支付首付款86600元，余款待房屋过户后支付，被告张健须配合其过户并与其共同承担过户时产生的费用。签订合同当日，其将首付款86600元打至被告张梦菊持有并使用的张伟的银行账户内，张伟系被告张梦菊父亲。双方还口头约定待被告将另一住处房屋装修完毕，被告父母从房屋内搬出即将可交付。合同签订一段时间后，其多次请求被告履行交房义务，被告一直推脱，后得知被告用争议房屋抵偿向第三人钟骐骉的借款，并与第三人签订《个人售房合同协议书》，且第三人已派人入住该房。其遂以被告张健涉嫌诈骗向公安机关报案，后个旧市人民检察院及红河州检察院均对被告张健作出不起诉决定，认为其与被告之间的房屋买卖合同系正常的民事行为，现被告未履行义务对其造成损失，被告应赔偿其相关损失。张健、张梦菊未作答辩。第三人钟骐骉述称，其与被告张健于2017年8月签订房屋买卖合同，其已向被告支付购房款，被告张健已腾出房屋交其使用，其对房屋的占有系合法有效的。罗亚围绕诉讼请求项本院提交如下证据：1.被告张健、张梦菊户口薄复印件一份，证明被告诉讼主体资格；2.《房屋买卖合同》一份，证明原告与被告张健于2016年10月25日签订房屋买卖合同，双方对各自权利义务作出约定；3.收条、客户存款回单各一份，证明原告于2016年10月25日向被告张梦菊之父张伟账户打款86600元的事实；4.《廉租住房买卖合同》、《收据》各一份，证明被告张健于2012年9月17日向云锡公司购买房屋并支付购房款的事实；5.个旧市人民检察院不起诉决定书、红河州检察院刑事申诉复查决定书，证明个旧市检察院认为被告张健的行为不构成犯罪，对张健作出不起诉决定，红河州检察院维持该决定。经质证，第三人对原告罗亚提交证据1、5无异议；对证据2、3，认为被告未到庭，对证据的真实性无法核实，未发表质证意见；证据4，对被告张健购买德政小区廉租住房的事实无异议，但经公安机关认定，该证据中云锡公司的公章系私刻的，该证据存在瑕疵，对《收据》无异议。被告张梦菊通过邮寄方式向本院提交结婚证、离婚证复印件各一份，证明其与被告张健于2014年5月20日结婚，于2018年10月29日离婚的事实。经质证，原告及第三人对张梦菊提交的证据均无异议。第三人钟骐骉提交如下证据：《个人售房合同协议书》、《借条》各一份，欲证明2017年8月5日，被告张健向其借款82000元，双方于2017年8月16日签订合同，约定被告张健将房屋出售给其，用房屋冲抵所欠款项的事实。经质证，原告认为因为被告未到庭，对证据的真实性无法核实，不发表质证意见。本院依职权调取以下证据：1.对云锡广元实业有限公司运营管理部员工所作调查笔录一份；2.《廉租住房买卖合同》、《收款收据》各一份；3.云锡公司《关于做好的德政家园保障性住房证实分配名单审定工作的通知》一份。经质证，原告及第三人对本院调取证据均无异议。被告张健、张梦菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。针对以上证据，本院认为，原告提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据4中《廉租住房买卖合同》上加盖的印章虽经公安机关认定系伪造的，但合同内容与本院调取的《房屋买卖合同》内容一致，能够证明被告张健向云锡公司购买廉租住房的事实，予以采信；《收据》与本院调取的不一致，不予采信；证据5与本案具有关联性，予以采信。被告张梦菊提交的《结婚证》能够证明出售房屋时其与被告张健系夫妻，予以采信；《离婚证》因离婚时间系本案纠纷发生后，与本案无关联，不予采信。第三人钟骐骉提交的证据能够证明被告张健将房屋出售给其用于抵债的事实，予以采信。本院依职权调取的证据客观真实，能够证明被告张健于2017年9月17日向云锡公司购买坐落于个旧市住房一套，已支付购房款93363.30元，房屋性质系廉租住房，可申办有限产权证，有限产权房5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、继承等。现张健对该房屋尚未取得有限产权，只有使用权的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月17日，被告张健与云锡公司签订《廉租住房买卖合同》，约定：云锡公司将坐落于个旧市房屋出售被张健，张健一次性付款93363.30元。张健付清购房款后，向云锡公司同时提交办理房屋权属登记所需材料，云锡公司代张健申办《房屋有限产权证》，有限产权房5年内不得上市交易，包括出售，出租、转让、继承等。合同签订当日，张健付清了上述购房款。2016年10月25日，原告罗亚与被告张健签订《房屋买卖合同》，约定被告张健将其坐落于个旧市住房出售给原告罗亚，价格为126600元，罗亚先付86600元首付款，待房屋过户事宜办理完毕后再一次性付清剩余尾款。当日，原告罗亚将房屋首付款86600元付至被告张梦菊持有的其父张伟账号为62×××05的银行账户内，被告张健出具收条。后二被告未协助原告办理房屋过户登记手续也未将房屋交付原告。经个旧市人民检察院查明，被告张健向第三人钟骐骉借款82000元，因无力偿还借款，钟骐骉安排其公司人员于2017年8月16日以前入住个旧市住房，后二人于2017年8月16日补签《个人售房合同协议书》，以该房屋冲抵借款，双方未办理房屋抵押登记及过户登记手续。现经本院向云锡集团广元实业有限公司运营管理部核实，被告张健尚未取得上述房屋的有限产权证，对房屋仅有使用权，上述房屋只有在取得房屋有限产权证满5年后才可上市交易。另查明，被告张健与被告张梦菊原系夫妻，其二人于2014年5月20日结婚，于2018年10月29日离婚。本院认为，原告罗亚与被告张健签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但因被告张健对争议房屋并未享有所有权，也无处分权，导致房屋所有权不能转移，该《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持的规定，对原告罗亚要求解除合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告罗亚已按合同约定支付房屋首付款86600元，合同解除后，该款项应予以返还。关于原告主张被告赔偿损失的问题，双方在签订合同时被告已向原告出示与云锡公司签订的《廉租住房买卖合同》，该合同第三条载明“有限产权房5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、继承、捐赠等”，原告在明知争议房屋系经济适用房，且被告未取得房屋所有权、购买未满5年的情况下仍与被告签订房屋买卖合同，其未尽到合理的注意义务、应该预见到房屋所有权不能转移或未能过户的法律后果而未能预见，其对合同解除的法律后果存在过错，故对原告要求被告赔偿其租金损失、误工费、差旅费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张梦菊是否应承担责任的问题，被告张健、张梦菊现虽已离婚，但与原告罗亚签订合同发生在其二人婚姻关系存续期间，且原告购房款系支付在被告张梦菊持有和支配的银行账户内，故其应与被告张健共同承担返还购房款的义务。第三人钟骐骉与被告张健所签合同与本案无关联性，对合同效力本院不予分析评判，且原告的主张与第三人无关，第三人钟骐骉在本案中不应承担责任。综上，原告罗亚的诉讼请求部分有事实和法律依据，对其诉讼请求中合理部分，本院予以支持；被告张健、张梦菊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗亚与被告张健于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告张健、张梦菊共同返还原告购房款86600元，款于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告罗亚的其他诉讼请求；四、第三人钟骐骉在本案中不承担责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2512元，减半收取计1256元，由原告罗亚负担276元，由被告张健、张梦菊负担980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  谢红梅二〇一九年九月二日书记员  张红云