四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0522民初422号 原告：王飞，男，1985年11月8日出生，汉族，住四川省合江县。 原告：吴江英，女，1988年8月11日出生，汉族，住广东省中山市。 二原告共同委托诉讼代理人：赵明伦，四川荔香律师事务所律师，特别代理。 被告：泸州市弘祥房地产开发有限公司。组织机构代码：57525122-2。住所地：四川省泸州市泸县石桥镇。 法定代表人：熊润平，经理。 被告：赵志合，男，1960年3月9日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：胡锡才，男，1963年10月7日出生，汉族，住四川省合江县。 原告王飞、吴江英与被告泸州市弘祥房地产开发有限公司、赵志合、胡锡才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情复杂，转为普通程序继续审理。原告王飞及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告泸州市弘祥房地产开发有限公司的法定代表人熊润平参加最后一次庭审，被告赵志合、胡锡才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞、吴江英向本院提出诉讼请求：判令被告泸州市弘祥房地产开发有限公司立即为原告办理坐落于合江县白沙镇富饶小区白沙学苑综合楼二单元5层1号房屋的不动产产权登记；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻。原、被告于2014年4月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于合江县白沙镇富饶小区白沙学苑综合楼二单元5层1号房屋，金额为376100元。合同中，双方约定分期付款的方式，原告按照合同约定分别于2014年4月16日付款312000元，2014年4月17日付款30000元，2014年5月4日付款20000元，同时2014年12月3日原告支付了5000元的天然气安装等费用，以上共支付367000元，而余款根据约定将于交付房产证时付清。双方签订合同当日，被告将上述房产交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，被告应当在房屋交付之日起365天内完成房屋产权初始登记手续，即止于2015年4月15日。但至今近三年，被告未将上述房屋的权属转移登记在原告名下。本项目由被告赵志合、胡锡才联合投资挂靠于被告泸州市弘祥房地产开发有限公司开发，被告赵志合、胡锡才系项目的实际承包人，也应对履行上述义务承担协助义务。综上，原告已经依约全面履行了付款等义务，被告却未按照合同的约定履行其办理产权登记转移手续的义务，其行为严重违约，给原告造成损失。为此，原告特提出前述诉请。 被告泸州市弘祥房地产开发有限公司辩称，房屋买卖合同不是公司印章，房款未交到公司账户，公司没有义务为原告办理不动产权登记，且该房已于2013年网签给潘敏，合同编号为2013005708。 被告赵志合、胡锡才未到庭亦未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据以及原被告陈述，本院认定事实如下：2014年4月16日，二原告与被告泸州市弘祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告泸州市弘祥房地产开发有限公司将自己承建的位于合江县白沙镇场上富饶小区白沙学苑综合楼二单元5层1号房屋（建筑面积153.51平方米）出售给二原告，该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况中2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2450元，总价款376100元”、第四条“付款方式及期限：买受人采取下列第2种方式付款（二）、分期付款。1、买受人于本协议签订之日起当日内（即2014年4月16日前）向出卖人支付购房款312000.00元；2、2014年4月17日前向出卖人支付购房款30000元；3、2014年6月17日前向出卖人支付20000元；4、交付房产证当日付清全部房款34000元。”、第六条“交付条件。（一）、出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房”、第十四条“产权登记及转移出卖人应当在房屋交付之日起365天内完成房屋产权初始登记及转移登记。”双方所签订的合同第五页下面空白处手写备注“附：买受人以下付款包含（契税、维修基金、天然气初装费、产权登记土地证费、共有权证费、装修垃圾费等税费在内）”。该合同加盖印章为泸州市弘祥房地产开发有限公司白沙学苑综合楼项目部。合同签订当天，二原告支付购房款312000元，被告胡锡才向原告出具收条。次日，二原告支付购房款30000元，被告胡锡才向原告出具收据。2014年5月4日，二原告支付购房款20000元，被告胡锡才向原告出具加盖有被告泸州市弘祥房地产开发有限公司印章的收据。原被告双方在签订合同当日，被告胡锡才将房屋的钥匙交付给二原告，二原告随后对房屋进行装修并入住使用至今。2014年12月3日，原告交纳天然气入户费5000元。 另查明，2012年8月5日，被告胡锡才、赵志合与被告泸州市弘祥房地产开发有限公司签订《白沙项目联合开发协议书》，约定乙方（胡锡才、赵志合）自筹资金购买符合开发条件的土地挂靠在甲方（泸州市弘祥房地产开发有限公司）从事房地产开发业务，挂靠期限为2012年7月8日至2014年7月8日，挂靠经营期限内，乙方缴纳甲方管理费200000元。协议签订后，被告胡锡才、赵志合以被告泸州市弘祥房地产开发有限公司名义在合江县白沙镇场上富饶小区合伙出资开发修建了“合江县白沙学苑综合楼”，于2013年10月25日取得商品房预售许可证。 再查明，本案案涉房屋在合江县房产交易和房屋数据中心登记信息为已查封，已网签，查封时间为2014年8月15日；网签时间为2013年12月27日，网签受理在潘敏名下，未提交网签合同以及备案登记。被告胡锡才、赵志合以被告泸州市弘祥房地产开发有限公司名义开发修建的“合江县白沙学苑综合楼”尚有税费未缴纳。 上述事实，除原被告陈述外，有原被告身份证明、白沙项目联合开发协议书、商品房买卖合同、收条、收据、商品房预售许可证、胡锡才、熊润平的讯问笔录、（2015）合江民初字第2247号民事判决书、合江县房产交易和房屋数据中心房屋情况表以及查询说明、（2014）合江执保字第100号执行裁定书、合江县白沙镇富饶社区居民委员会证明在卷为据，本院予以确认。对被告提交的合江县公安局关于依法查封合江县“白沙学苑”综合楼房屋的函，系说明案涉房屋被公安机关查封，但该查封时间晚于合同签订时间，且经查询，房屋处于的查封状态系被法院查封，故证据不予确认。对合江县房产交易和房屋数据中心于2018年5月30日出具的一份手写说明，该查询结果与其后面出具的两份查询说明存在完全相反的结果，综合分析查询说明，可能系出具单位的失误，故本院对该份查询说明不予确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一、原告与被告泸州市弘祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、原告要求办理不动产权登记的诉讼请求能否得以支持。 案涉房屋所在楼房系被告胡锡才、赵志合挂靠被告泸州市弘祥房地产开发有限公司开发修建，房屋售卖以及房款的收取、合同的签订均由被告胡锡才、赵志合负责，被告泸州市弘祥房地产开发有限公司并未派人具体管理负责，仅定期审核。本案中，原告依合同约定已交纳三次房款，且其中一份加盖有被告泸州市弘祥房地产开发有限公司的印章，由此可看出被告泸州市弘祥房地产开发有限公司知晓本次房屋的买卖，至于双方签订的《商品房买卖合同》为何是项目部印章而非公司印章，系公司内部管理或者三被告存在挂靠的问题，被告泸州市弘祥房地产开发有限公司不能证明加盖印章的行为是原告私自加盖或刻印的，即应认定在合同上加盖印章的行为，是三被告或者其一所为，对此产生的法律后果，也应由被告泸州市弘祥房地产开发有限公司承担。现原告已按约交纳购房款，说明原被告之间存在真实的具有法律意义的房屋买卖关系，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。 案涉房屋经合江县房产交易和房屋数据中心查询，登记信息为已查封，已网签，且被告陈述该楼房尚有税费未交纳。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十二条“不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效”、第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（五）相关税费缴纳凭证。”、第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、法规另有规定的除外”的规定，针对查封，案涉房屋查封已超三年，人民法院未续封，则查封登记失效；因案涉楼房尚有税费未缴纳，不符合办理不动产首次登记的条件，故该楼房尚未办理不动产首次登记，也不能办理不动产的其他类型登记。本案中，原告要求被告为其购买的房屋办理不动产权登记，实质要求为将其购买的不动产转移登记至其名下，即不动产的转移登记。故原告要求对未进行不动产首次登记的房屋办理权属转移登记的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。其次该房在原被告签订房屋买卖合同前已网签第三人，虽被告泸州市弘祥房地产开发有限公司也陈述网签系对被告胡锡才贷款的担保，双方还签有回购协议，甚至在对方同意的情况下，还可对房屋进行销售，以销售款偿还贷款，但因被告胡锡才、赵志合未能出庭说明，也未能提交网签合同、回购协议等证据，无法核实真实情况，该房存在一房二卖的情形，故对该房权利的保护也存在争议。 综上，原告要求被告对其购买的房屋进行不动产权转移登记，因该房尚不具有办理不动产权登记的条件，且该房的权利保护也存在争议，故本院对其诉讼请求不予支持。原告可在具备办理产权转移登记的条件后再行主张或采取其他途径维护权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王飞、吴江英的诉讼请求。 案件受理费6940元，由原告王飞、吴江英负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  冯春燕 审 判 员  王建容 人民陪审员  胡朝群 二〇一九年九月十九日 书 记 员  傅 建