广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0507民初1069号原告：郑周丰，男，汉族，1972年10月8日出生，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：许喜鹏，广东喜鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大地，广东喜鹏律师事务所实习律师。被告：纪传德，男，汉族，1969年2月22日出生，住广东省汕头市龙湖区，被告：吕晓贤，女，汉族，1974年12月12日出生，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：詹学东，广东潮能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智贤，广东潮能律师事务所律师。原告郑周丰与被告纪传德、吕晓贤宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许喜鹏、被告纪传德、被告吕晓贤的委托诉讼代理人詹学东、李智贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告立即返还原告款项2,480,000元及利息[利息从2013年5月22日起按月同期贷款利率计算直至判决确认的还款日期止（暂计至2019年3月21日）]。在庭审期间，原告变更上述诉讼请求为1.判令两被告与原告所签订的《协议书》无效；2.判令两被告立即返还原告款项2,480,000元及利息804,966.67元（利息从2013年5月22日起按月同期贷款利率计算至判决确认的还款日期（暂计至2019年3月21日）。在法庭辩论终结前，原告将上述第二项诉讼请求变更为：要求被告吕晓贤返还转让款2,480,000元及利息804,966.67元（暂计至2019年3月21日，要求利息还至判决确认的还款日期止）。事实和理由：原告于2013年5月份，通过被告纪传德向被告吕晓贤购买位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片的宅基地。原告于2013年5月20日和2013年5月21日通过转账和现金方式向两被告支付2,480,000元，2013年5月21日，被告纪传德和被告吕晓贤签订《协议书》，2013年5月22日，原告与被告纪传德签订《协议书》。近来原告在要对该宅基地进行建设报建时，才得知原告与两被告的买卖行为无效，所以原告要求两被告退还原告所支付的款项和该款项的利息。两被告拒不退还。综上所述，原告认为两被告在与原告进行无效交易后，原告要求两被告返还款项和该款项的利息，两被告拒不退还。两被告行为侵犯原告的合法权益。两被告在法定答辩期间均没有提出书面答辩。在庭审中，被告纪传德辩称，我当时只是中介介绍人的角色，款项与我无关，我没有收费。被告吕晓贤辩称，1.被告吕晓贤与原告之间没有签订任何协议，也从来没有订立合同的意思表示，原告无故将被告吕晓贤列为本案被告没有事实，缺乏法律依据；2.原告与被告纪传德2013年5月22日签订的《协议书》效力问题与被告吕晓贤无关，退一步讲，即便双方签订的协议无效，原告也无权要求被告吕晓贤向其返还任何款项；3.被告吕晓贤与本案被告纪传德2013年5月21日订立的协议，是签订双方协商一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且前述民事法律关系与原告毫无关联，其无权基于该协议向被告吕晓贤主张权利；4.原告及案外人郑隆昌向被告吕晓贤名下银行账户转付的2,080,000元为代付款，该款项是本案被告纪传德支付的部分宅基地使用权转让款。综上所述，原告与本案被告纪传德之间签订的民事合同是否有效应由法院进行认定，但其针对被告吕晓贤提出的诉求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。请求贵院充分考虑被告吕晓贤的答辩意见，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年5月22日，原告与被告纪传德签订《协议书》一份，约定：被告纪传德将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片房地产转让给原告，被告纪传德将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片路的房地产的所有权、使用权（包括房地产权证除外面积，该房地产宅基地为被告纪传德于2013年5月20日向被告吕晓贤受让所得）上述宅基地上盖物房产已拆除，目前现状只剩下宅基地，其中房地产权证列粤房地证字第**、地号367-03-277，该房地产宅基地由当地居委会出具证明，证明地号为277的宅基地，面积为长23米宽23米，为原业主纪海荣使用。现被告纪传德按现状将上述宅基地转让给原告。该宅基地的转让费为2,480,000元整，原告应在签订本协议时一次性付清，以被告纪传德向原告出具收据为凭。被告纪传德应在收到全部转让款之日将房地产交付原告使用，并将其持有《契约书》、《房地产权证》、《证明》、《收款收据》0075351、0048219、0048217、0075350原件各一份交付原告作据。自本协议签订之日起，原告拥该地所有权、使用权、处分权及其它权利、义务。原告知悉转让宅基地的性质，并愿意承担因此可能产生的一切法律后果，原告保证今后不以任何理由和借口要求被告纪传德退还已付转让款。对于房地产权证所占用土地之外的土地，由原告自行与村委会协调解决，与被告纪传德无关。同日，被告纪传德向原告出具收款收据一份，收据金额为2,480,000元，摘由为房产转让款。上述《契约书》、《房地产权证》、《证明》、《收款收据》0075351、0048219、0048217、0075350原件各一份均由原告持有。诉讼期间，原告向本院提交《协议书》一份，该《协议书》落款时间为2013年5月21日，该《协议书》由被告纪传德与被告吕晓贤签订，内容为：被告吕晓贤将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片房地产转让给被告纪传德，被告吕晓贤将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片路的房地产的所有权、使用权（包括房地产权证除外面积，该房对产宅基地为被告吕晓贤于2010年3月31日向纪海荣、纪菊辉受让所得）上述宅基地上盖物房产已拆除，目前现状只剩下宅基地，其中房房地产权证列粤房地证字第**、号367-03-277，该房地产宅基地由当地居委会出具证明，证明地号为277的宅基地，面积为长23米宽23米，为原业主纪海荣使用。现被告吕晓贤按现状将上述宅基地转让给被告纪传德。该宅基地的转让费为2,480,000元整，被告纪传德应在签订本协议时一次性付清，以被告吕晓贤向被告纪传德出具收据为凭。被告吕晓贤应在收到全部转让款之日将房地产交付被告纪传德使用，并将其持有《契约书》、《房地产权证》、《证明》、《收款收据》0075351、0048219、0048217、0075350原件各一份交付被告纪传德作据。自本协议签订之日起，被告纪传德拥该地所有权、使用权、处分权及其它权利、义务。被告纪传德知悉转让宅基地的性质，并愿意承担因此可能产生的一切法律后果，被告纪传德保证今后不以任何理由和借口要求被告吕晓贤退还已付转让款。对于房地产权证所占用土地之外的土地，由被告纪传德自行与村委会协调解决，与被告吕晓贤无关。2013年5月21日，被告吕晓贤向被告纪传德出具收款收据一份，收据金额为2,480,000元，摘由为房产转让款。诉讼期间，原告提出：被告纪传德介绍原告向被告吕晓贤购买上述宅基地，2013年5月11日，原告与被告纪传德一起到被告吕晓贤在夏桂埔的工场协商购买宅基地的付款方式、价钱及手续，原告在交付100,000元给被告吕晓贤后，2013年5月20日，由原告父亲郑隆昌直接转账360,000元给被告吕晓贤，并于当天通过原告自己账户转账1,200,000元给被告吕晓贤，在2013年5月21日，再次通过原告的账户转账520,000元给被告吕晓贤。同日，原告带了现金300,000元到被告吕晓贤的工场，与被告纪传德签订了《协议书》，并由被告纪传德出具了收款收据，被告吕晓贤同时将土地使用权证及其与土地使用权人纪海荣签订的契约书、纪海荣身份证复印件一并交给原告。对此，被告纪传德表示没有意见。被告吕晓贤提出：原告所述与事实不符，原告与被告吕晓贤从来没有见面，也不存在原告到被告吕晓贤工场协商的事实，2013年5月11日交付100,000元给被告吕晓贤的事实是不存在的，事实是：2013年5月19日，被告纪传德先交付现金400,000元给被告吕晓贤，2013年5月20日通过案外人郑隆昌转账360,000元；同日，由原告向被告吕晓贤转账支付1,200,000元；2013年5月21日，由原告再次转让520,000元给被告吕晓贤；同日，被告纪传德及被告吕晓贤签订《协议书》，并将案涉宅基地转让给被告纪传德。2013年5月21日，被告吕晓贤向被告纪传德出具收款收据，这是交易过程。另查：根据房地产权证的记载，位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝李乾片的权属人为案外人纪海荣，房屋权属来源为新建，房屋所有权性质为私有房产，土地权属来源为划拨，土地权属性质为集体，用途为住宅用地，附记注明：“该宅基地所有权属集体所有”。房地产权证的填发日期为1995年1月19日。2010年3月31日，被告吕晓贤与案外人纪海荣签订《契约书》，约定被告吕晓贤向案外人纪海荣受让上述宅基地使用权。另查，被告纪传德是上述宅基地所在居委会即汕头市龙湖区龙祥街道夏桂埔社区居民委员会的成员；原告及被告吕晓贤均不是汕头市龙湖区龙祥街道夏桂埔社区居民委员会的成员。诉讼期间，原告提出：上述宅基地上面没有建筑物，现为一块空地。对此，被告纪传德确认上述宅基地现为一块空地。被告吕晓贤提出：上述宅基地在2013年5月交易时是一块空地，性质不清楚。诉讼期间，原告提出：原告受让上述宅基地后，于2019年初准备要建设，原告到规划部门报建时才知道该土地无法报建，理由是该土地是宅基地，原告是非法取得的，无法报建。本院认为：本案争议的焦点是原告与被告吕晓贤是否存在转让本案争议宅基地使用权的关系。原告主张其与被告吕晓贤存在转让本案争议宅基地使用权的关系，提交了《协议书》及《收款收据》各两份，并提出转让款2,480,000元的支付方式是原告于2013年5月20日由原告父亲郑隆昌直接转账360,000元给被告吕晓贤，于当天通过原告自己账户转账1,200,000元给被告吕晓贤，于2013年5月21日通过原告的账户转账520,000元给被告吕晓贤，剩余400,000元是原告以现金方式支付给被告吕晓贤。上述两份《协议书》分别为原告于2013年5月22日与被告纪传德签订的、被告纪传德于2013年5月21日与被告吕晓贤签订的；两份《收款收据》分别为被告纪传德向原告出具的、被告吕晓贤向被告纪传德出具的；而原告提出的部分转让款系通过原告及其父亲的账户直接转入被告吕晓贤的、部分转让款系由原告直接向被告吕晓贤支付现金的。因被告吕晓贤提出其通过银行账户收取的转让款系收取被告纪传德支付《协议书》项下的部分转让款，同时提出其收取的现金是被告纪传德交付的。因此，原告提交的上述证据不足以证明原告与被告吕晓贤存在转让本案争议宅基地使用权的关系。关于《协议书》的效力问题，原告与被告纪传德签订的《协议书》，因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，应认定为无效。因此，原告要求确认其与被告纪传德签订的《协议书》无效的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于原告要求确认被告吕晓贤与被告纪传德签订的《协议书》无效的诉讼请求，因原告不是该《协议书》的当事人，根据合同相对性的原则，原告无权主张该《协议书》的效力问题，故原告的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告要求被告吕晓贤返还转让款2,480,000元及利息804,966.67元的诉讼请求，因原告未能举证证明其与被告吕晓贤存在转让本案争议宅基地使用权的法律关系，故原告的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告郑周丰与被告纪传德于2013年5月22日签订的《协议书》无效。二、驳回原告郑周丰的其他诉讼请求。案件受理费33,079元，由原告负担31,079元，被告纪传德负担2000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴映君人民陪审员  丁旭辉人民陪审员  黄 波二〇一九年九月六日书 记 员  王 琛张嘉芸