长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0193民初1023号 原告（反诉被告）：于丽，女，汉族，1982年4月9日生，住长春市南关区。 委托代理人：孙岩松，吉林六鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王秀芬，女，汉族，1940年8月9日生，住长春市高新区。 委托代理人：赵大春，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人：长春市兴嘉园房地产代理有限公司，住所地长春市高新区乙五路与超然街交汇处长春恒大绿洲********房。 法定代表人：韩桂芝，经理。 第三人：中国工商银行股份有限公司长春二道支行，住所，住所地长春市二道区吉林大路**div> 负责人：信中立，支行行长。 委托代理人：赵合，该支行职员。 委托代理人：王相贺，该支行职员。 原告（反诉被告）于丽与被告（反诉原告）王秀芬、第三人长春市兴嘉园房地产代理有限公司（以下简称代理公司）、中国工商银行股份有限公司长春二道支行（以下简称二道支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案，依法组成合议庭公开审理，并作出（2018）吉0193民初705号民事判决，被告对判决不服上诉于长春市中级人民法院。2019年4月10日，长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终699号民事裁定书，裁定撤销原判决并发回本院重审。本院于2019年5月20日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）于丽、委托代理人孙岩松、被告王秀芬（反诉原告）委托代理人赵大春、第三人代理公司法定代表人韩桂芝、第三人二道支行委托代理人赵合、王相贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于丽诉称，2018年1月31日，原、被告双方在第三方长春市兴嘉园房地产代理有限公司（以下称代理公司）的居间下，签订了《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》（以下简称合同），原告以商业贷款方式购买了被告名下的坐落于高新区超凡大街以西、乙四路以南恒盛豪庭长春小区C区1期C-13号楼2201号房，不动产权证号为（2017）长春市不动产权第0050197号，丘地号：8-5/811-132201，建筑面积165.86平方米，购买了恒盛豪庭一期地下停车场D区035号车位，房屋及车位的总价款为1280000元。合同第二条约定：签订合同的同时，即2018年1月31日，原告向被告交付定金30000元，此款冲抵房款，原告支付中介费22000元，评估费2000元。原告已按前述约定支付了定金、中介费和评估费。合同第三条约定：整个交易流程按银行正常程序办理。办理贷款的时间为银行办理贷款审批时间及产权交易中心办理更名时间、土地证更名时间、办理抵押登记时间及银行放款时间的总和；2018年3月15前支付首付款。代理公司首选的贷款银行为中国邮政银行股份有限公司长春市人民广场支行，原告按银行要求存入该行440000元，因该银行向被告履行核实义务时，被告留存的电话是代理人的电话，该银行怀疑是虚假买卖，没有批准贷款。代理公司又选定了第三人中国工商银行股份有限公司长春二道区支行（以下简称二道支行）。2018年3月13日，原被告按第三人二道支行要求，将首付款进行了资金监管，并在银行签订了《二手房交易资金监管协议》，监管协议约定监管200000元，首付款资金监管冻结期自2018年3月13日至2018年6月13日，原被告双方取得房屋买卖交易契税凭证、房屋交易过户回执单原件，第三人二道支行凭《二手房交易监管资金划转付款委托书》将存单解冻，将监管的200000元资金划入被告指定账户。同日，原告存入在二道支行开立账户400000元，此时原告账户内共有455031.53元，银行监管了首付款200000元，剩余200000元仍在原告账户内，原告至今未取出，作为随时向被告支付购房款之用，被告对这种方式是认可的，并未提出任何异议。此时，原被告双方已就首付款的支付时间进行了变更，由2018年3月15日前变更为2018年6月13日前。2018年3月16日，代理公司通知被告到房地产交易中心调取房屋档案配合办理贷款手续，被告的代理人称原告交的定金少，拒绝配合办理，又让原告支付50000元定金，为继续履行合同，在第三人代理公司的居间下，原被告双方变更了合同约定的定金数额，定金数额由30000元变更为80000元，原告按照被告要求又支付了50000元定金，此款冲抵房款。2018年4月2日，代理公司通知被告办理更名过户手续，被告称不信贷款审批手续通过，拒绝更名，要求银行必须提供证明贷款审批已经通过的书面材料。第三人二道支行没有向被告出具书面材料。2018年4月4日，原被告双方及代理公司到第三人二道支行处核实贷款已审批通过这一事实时，第三人二道支行让被告在第三人二道支行的电脑系统中查看相关情况后，被告要求银行必须解冻首付款，将首付款付给被告才配合办理更名过户手续，经原被告及第三人代理公司三方协商，当日，办理了解冻首付款的相关手续，手续解冻后原告提出将购房的首付和剩余的房款支付给被告，被告要求签订三方补充协议后支付，由于代理公司没有带公章，当时不能签订补充协议。在被告要求下，三方达成形成一致意见，并达成口头协议，口头协议的内容为：4月7日签订补充协议，支付扣除贷款金额和定金外的剩余购房款，4月8日办理更名过户手续。4月5日第三人代理公司告知被告签订补充协议支付剩余购房款时，被告拒不签订补充协议，并称违约金不给没法卖了，导致原告无法支付剩余房款，无法办理房屋买卖更名过户手续及抵押手续等。原告得知被告拒不按约定时间签订补充协议时，原告在网上查询，得知被告已委托铭家地产公司将争议房屋在网上以137万元的价格出售。被告将争议房屋另售的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原被告双方的买卖及贷款过程均是在第三人代理公司的居间作用下办理，第三人代理公司了解交易及办理贷款的全过程。第三人二道支行是冻结首付款的银行，第三人二道支行该笔贷款审批已通过，待原被告办理更名过户手续和被告办理抵押登记后，就可将贷款划入被告指定账户内。基于被告在原一审、二审案件中已明确表示不履行合同，因此原告依法提出变更诉讼请求申请，请法院准许。变更后诉讼请求：一、解除原被告签订的《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》；二、判令被告给付原告违约金256000元及转让房屋和车位的增值损失（增值损失以法院委托评估机构评估价格与居间转让合同约定价格1280000差为准）；三、判令被告返还原告已支付的购房款80000元、中介费22000元，评估费2000元；四、判令被告承担保全费5000元；五、案件受理费由被告承担。 被告（反诉原告）王秀芬辩称，原告未按照《房屋居间转让合同》履行给付购房首付款义务，被告有权拒绝其履行要求，无需承担违约责任。一、根据《合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《房地产居间转让合同》第三条约定：“2018年3月15日前付首付款”，第九条第二项约定：“……违反此合同中的任何一款者均视为违约，另一方有权解除合同……”原告应于2018年3月15日给付购房首付款，因原告个人原因未能按期给付首付款，原告已构成违约，被告已可于2018年3月16日起拒绝履行合同义务，并享有解除合同及要求原告承担违约责任的权利。二、无明确证据证明被告及原告就延期支付首付款达成协议。三、虽然被告签订《二手房交易资金监管协议》时是空白协议，既然签订就予以认可，但应明确《二手房交易资金监管协议》中约定监管的资金仅是20万元。涉案房款总价128万元，扣除定金3万元，银行贷款80万元，原告应按期支付首付款45万元。虽然原告自称已在二道支行存款25万元，加上银行冻结资金20万元足以支付首付款，但该笔存款原告从未向被告告知，且在3月15日应支付首付款之日也不予支付。本案已经多次庭审，原告从未解释为何将款项存于银行而不予支付首付款。仅凭原告有相应的银行存款就证明其已依约履行了支付首付款义务无逻辑可言。综上，本案焦点在于原告是否违约及双方是否就延期支付首付款达成协议。原告无任何明确证据证明被告同意延期支付首付款（包括支付时间），故原告延期支付首付款是明确的违约行为。原告诉讼请求没有事实基础及法律依据，请求法院依法判决驳回。 被告（反诉原告）王秀芬反诉称，1.解除居间合同；2.判令原告支付违约金256000元。事实和理由如下，原被告双方签订房地产居间转让合同，约定由被告出售房产，依据合同约定，原告于2018年3月15日前付首付款，原告至今未支付。依据合同第九条，违约责任第二款，原告应支付20%违约金。 原告（反诉被告）于丽辩称，原告按居间合同履行约定义务，2018年3月13日原被告双方以银行监管的方式和银行存款方式，将除贷款和定金外所有房款存入银行，监管协议明确约定，支付冻结资金的时间，双方就支付首付款时间进行了变更。4月4日，原被告及中介达成口头协议，将冻结资金解冻，7日签订补充协议支付首付款，8日办理更名过户，因被告拒绝履行签订补充协议，导致合同无法履行，违约行为在被告。被告主张的要求原告支付违约金无事实及法律依据。 第三人代理公司述称，于丽购买王秀芬（代理人为王玉新）名下的，位于高新区恒盛豪庭****楼**房，通过我中介方居间成交，于2018年1月31日签订了房屋买卖合同，买房是以商业按揭贷款的方式购买。房屋成交价是128万元，此价格包括地下停车位D区035号。签订合同当日，买方支付卖方3万定金，双方约定3月15日前交付出售房屋首付款。在办理按揭贷款的过程中，由于选定的中国邮政储蓄银行需要回访产权人关于房屋成交价格方面的一些情况，在电话回访时，接电话的不是房屋产权人本人，而是代理人王玉新，因此怀疑成交价不真实，贷款未获批准。第二次我们又选了中国工商银行二道支行为贷款申请银行，于2018年3月13日签订借款合同时签订了《二手房交易资金监管协议》首付款进行资金监管冻结，等贷款审批成功后，更名的同时解冻首付款转交给卖方首付，当日将此事告知了王玉新和王秀芬，二人均同意并认可签字画押。3月16日，银行通知需要卖方配合调取房屋档案，卖方要求买方补交5万定金才能配合调取房屋档案，于是买方补交了5万定金。贷款审批成功后，我方通知卖方4月2日办理更名过户的同时转首付款，结果卖方以种种理由拒绝不配合，要求查看银行贷款审批结果，于是我们三方约定4月4日去银行查询，查询后对审批结果无异议，但是必须要求先付首付款才能更名，于是当天在银行申请提前解冻了首付款。首付款解冻后，三方约定8日去更名过户，7日到我代理公司处签订补充协议，然后去银行先行转首付款。4月5日，我方通知卖方7日到我公司签订协议，卖方拒不配合，突然改口称买房现在已经违约，要求买方支付给他违约金，否则房子无法交易，不配合办理。 第三人二道支行述称，我行根据法院判决结果，如涉案房屋归原告所有，并办理完过户登记及抵押给工商支行手续，则我行继续协助原告办理贷款按揭手续，若涉案房屋仍为被告所有，则我行无法律义务继续协助办理贷款按揭手续。 经审理查明，原告于丽作为乙方与被告王秀芬作为甲方于2018年1月31日在第三人代理公司居间下签订《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》一份，约定如下：于丽以人民币128万元整的价格购买王秀芬所有的，坐落于，坐落于高新区超凡大街以西以南恒盛豪庭·长春小区C区1期C-13号楼2201号，建筑面积为165.86平方米，丘地号为8-5／811-132201，房屋产权证号为吉（2017）长春市不动产权第00501**的房屋一套及位于恒盛豪庭一期地下停车场D区035号车位一个，另有房屋附属设施若干。合同签订的同时，乙方于丽支付甲方王秀芬定金人民币3万元，此款冲抵房款。乙方于丽向丙方代理公司支付中介费人民币22000元。付款方式为商业贷款，2018年3月15日前付首付款。并在第九条违约责任一栏中约定：“2.甲方未按本合同规定将房及时交付使用，乙方未按本合同规定的付款方式付款及甲乙双方在贷款办理过程中，甲乙双方任何一方因自身原因不积极配合办理银行贷款手续（银行因素除外），超过七天，均为违约，另一方有权解除合同，违约方将按照本合同约定的总房款百分之贰拾的标准，向守约方支付违约金，且负担守约方由此而产生的损失；4.双方签订合同后，如果由乙方违约，中介代理费由违约方承担，丙方不予返还中介代理费。” 合同签订后，2018年1月31日原告于丽向被告王秀芬支付定金3万元，同日原告于丽向第三人代理公司支付中介费22000元。2018年3月14日，原告向第三人代理公司支付评估费2000元。后按照该合同约定，第三人代理公司为原、被告选定的贷款银行为中国邮政储蓄银行股份有限公司长春人民广场支行，因银行向被告核对办理按揭贷款手续相关情况时产生误解，致使贷款未获批准。后第三人代理公司再次为原、被告选定的贷款银行为本案第三人中国工商银行股份有限公司长春二道支行。 2018年3月13日，原、被告及第三人二道支行在第三人二道支行签订了《二手房交易资金监管协议》，甲方（买方）为“于丽”，乙方（卖方）为“王秀芬”，丁方为“中国工商银行股份有限公司长春市二道支行”，约定：“甲乙双方房屋转让合同项下的交易款项，甲方自筹人民币200000元，其余800000元向丁方申请个人住房按揭贷款，经丁方审查同意向甲方发放贷款，自筹和贷款部分委托丁方同时进行监管。本协议签订当日，甲方须将除贷款部分的监管资金存入甲方在丁方开立的监管账户，首付款资金监管冻结期自2018年3月13日至2018年6月13日。”同日，于丽存入200000万至上述监管协议中指定的监管账号中，第三人工商银行二道支行为其出具存单回执一份。另于丽在工商银行二道支行尾号为3886号卡内仍存有余额25万余元。 2018年3月16日，第三人二道支行通知被告配合调取房屋档案、履行按揭贷款前期手续，被告怠于配合，原告再次向其交付定金人民币5万元。贷款相关手续审批完毕后，第三人代理公司通知被告于2019年4月2日办理房屋更名过户手续，同时转账首付款。但被告以种种理由不予配合，并要求核对第三人二道支行的贷款审批结果。后原、被告及第三人代理公司在第三人二道支行处核对贷款审批完毕后，被告提出须原告先支付首付款方可办理房屋更名过户手续。 2018年4月4日，原、被告及第三人代理公司在第三人二道支行处三方达成口头协议：“4月4日办理资金解冻20万元（监管资金）；4月7日原、被告到第三人代理公司签订补充协议，内容为原告向被告支付除银行贷款和定金外的剩余房款40万元。4月8日原、被告到产权中心办理房屋更名过户手续。”即日，原、被告在第三人二道支行办理了监管资金解冻手续。4月5日，第三人代理公司通知被告4月7日到第三人二道支行处签订补充协议，被告则以原告违约为由，4月7日拒不到第三人代理公司签订补充协议。4月8日被告不配合原告办理房屋更名过户手续，致使第三人二道支行不能为原告办理购房按揭贷款。 2018年4月16日，原告对被告及第三人代理公司、第三人二道支行向本院提起诉讼，诉讼请求：一、判令被告协助原告办理吉（2017）长春市不动产权第0050197号房屋（丘地号：8-5／811-132201）的按揭贷款手续；二、判令被告协助原告办理吉（2017）长春市不动产权第0050197号房屋（丘地号：8-5／811-132201）更名过户手续；三、判令被告在收到全部房款的同时将恒盛豪庭长春小区C区1期C-13号楼2201号房屋和恒盛豪庭一期地下停车场D区035号车位交付给原告；四、判令被告向原告支付违约金2560元及自2018年4月16日起至实际配合办理房屋更名过户之日止的违约金（每日按购房总价的千分之二计算）；五、判令被告承担中介费22000元；六、案件受理费由被告承担。庭审中，原告于丽变更诉讼请求，请求依法判令：1.被告双倍返还定金160000元；2.支付中介费22000元、评估费2000元；3.诉讼费由被告负担。 本院于2018年12月14日作出（2018）吉0193民初705号民事判决，判决：一、被告王秀芬于本判决生效后立即返还原告于丽定金160000元；二、被告王秀芬于本判决生效后立即赔偿原告于丽中介费22000元、评估费2000元。保护了原告变更后的诉讼请求，被告对判决不服向长春市中级人民法院提起上诉。2019年4月10日，长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终699号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2018）吉0193民初705号民事判决；二、该案发回本院重审。 本院在重审过程中，原告再次变更诉讼请求为：一、解除原被告签订的《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》；二、判令被告给付原告违约金256000元及转让房屋和车位的增值损失（增值损失以法院委托评估机构评估价格与居间转让合同约定价格1280000差为准）；三、判令被告返还原告已支付的购房款80000元、中介费22000元，评估费2000元；四、判令被告承担保全费5000元；五、案件受理费由被告承担。庭审中原告再次放弃对转让房屋及车位的增值损失的主张。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”之规定，原告与被告签订的《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》系双方真是意思表示，合法有效，买卖双方应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案原告已严格按照《房地产居间转让合同》、《二手房交易资金监管协议》及原告、被告及第三人代理公司三方达成口头协议约定履行了给付定金、支付中介费、评估费及存入监管资金、履行监管资金解冻手续的义务。被告应按照《房地产居间转让合同》、《二手房交易资金监管协议》及三方口头协议约定履行各项义务，促使按揭款项尽快落实、早日交付。以便实现合同约定向原告支付房屋并协助办理更名过户手续，而本案被告对原告在第三人二道支行办理按揭贷款过程中拒绝按三方口头协议约定事项履行拒绝与第三人代理公司及原告签订补充协议，拒领购房首付款，拒不配合原告办理房屋更名手续，致使原告按揭贷款不能获批，被告行为构成严重违约，被告应按《房地产居间转让合同》约定承担20%的违约责任。鉴于原告对合同约定购房目的不能实现的情况下要求解除《房地产居间转让合同》，且被告在本案反诉中反诉要求解除该合同，故本院对原、被告双方解除合同的主张予以支持。 关于原告要求被告支付总购房款128万元20%的主张，因符合原告、被告及第三人代理公司签订的《房地产居间转让合同》第九条之规定，被告应向原告支付256000元（128万元×20%）违约金。 关于原告主张被告返还已支付购房款80000元（定金抵顶部分）、中介费22000元、评估费2000元。因《中华人民共和国合同法》及《房地产居间转让合同》均有明确规定，故原告上述主张本院予以支持。 关于被告主张原告支付购房款违约在先，与事实不符。因原、被告及第三人二道支行签订的《二手房交易资金监管协议》已明确约定首付款资金监管冻结期为2018年3月13日至2018年6月13日，说明被告要求支付购房款的期限已经顺延。被告该项反诉主张不应支持。 故依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）于丽与被告（反诉原告）王秀芬、第三人长春市兴嘉园房地产代理有限公司签订的《长春市兴嘉园房地产代理有限公司房地产居间转让合同》； 二、被告（反诉原告）王秀芬于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）于丽违约金人民币256000元； 三、被告（反诉原告）王秀芬于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）于丽购房定金人民币80000元、并给付原告（反诉被告）于丽中介费人民币22000元、评估费人民币2000元； 四、驳回被告（反诉原告）王秀芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元、保全费5000元由被告（反诉原告）王秀芬负担，多收取的案件受理费9620元予以退还原告（反诉被告）于丽。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判长  王国华 审判员  苗 明 审判员  闫春林 二〇一九年九月九日 书记员  张令行