广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2206号 原告：桂林临桂正大物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇榕山路**正大花园**楼****。注册号：450322000102253。 法定代表人：兰艳玲，公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯某，系桂林临桂正大物业服务有限责任公司职员。 委托诉讼代理人：蒋晓琨，广西淳盈律师事务所律师。 被告：曾某。 原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司（以下简称正大物业公司）的委托诉讼代理人蒋晓琨、冯某、被告曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费1,425.6元，车位费1,800元，并支付滞纳金（滞纳金计算：以欠费为基数，按每日3‰计算至实际付清之日止）；以上费用暂计至2019年6月底。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告正大物业公司是经工商登记注册，具有法人资格的物业服务专业公司，受开发商桂林市临桂正大房地产开发有限公司委托，为临桂区榕山路53号正大花园小区提供物业服务。被告是正大花园小区2栋2单元XX室的业主。原告与开发商签订的《物业委托合同》中，明确约定了物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元向业主收取，还约定了逾期缴纳，每日加收3‰的滞纳金。原告自2018年2月1日起对正大花园小区进行物业服务。原告依照约定，全面履行了对小区物业服务的义务。但是被告自2018年2月至今，一直拒付物业服务费，经多次催缴仍未果。综上所述，原告认为，被告作为小区的业主之一，在实际接受了原告提供物业管理服务的同时，应本着诚实信用的原则及时履行缴纳物业管理费的义务。如今，被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益，属严重违约行为。为维护原告的合法权益，特具状向法院提起诉讼，请依法判决。 被告曾某辩称，一、被告与原告未签订过任何合同或协议，故不存在合同关系，在该合同纠纷中不应列为被告，故主体不适格，应予驳回。二、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。三、物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是正大花园小区的业主，与桂林市临桂正大房地产有限公司签订了有关补充协议，在补充协议中双方约定了前期的物业管理服务事宜。但是，自交房以来，由于原告没有履行合同义务，使物业管理混乱，小区大门通道改成门卫室、公共绿地被损毁、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、小区治安案件频发。业主多次向原告和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。四、桂林市临桂正大房地产有限公司与原告签订的《物业委托合同》系开发商与原告单方的协议，所有业主均不知情，事后也未予认可，故其约定的权利义务只能对合同双方具有约束力，因为合同关系只能发生在特定的主体之间，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与无关的第三人提出合同上的请求及诉讼，所以原告之行为违反了法律的禁止性规定，该合同应为无效合同，对被告不具有约束力。由于《物业委托合同》属于无效合同，因此被告与原告之间不存在任何法律关系，所谓“前期物业管理服务”自然无效。小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《正大花园前期物业管理委托合同》期限已过13年，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然不受该合同条款的约束。五、即使双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。业主提供证据证明物业公司没有履行管理与服务的义务，原告严重违约，业主有权拒绝履行交费的要求。业主拒交物业费完全是因为物业公司违约行为造成，因此业主不应承担违约金损失。六、原告诉请的物业费中部分既不合理，也不合法。对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内的小区业主。无论是开发商还是物业公司都无权在小区的地面上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配做出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的有异议证据，因被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 原告正大物业公司成立于2013年4月15日，其营业期限从2013年4月15日至2023年4月15日，经营范围为：物业服务，房屋信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。原告与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订了《物业委托合同》，约定服务期限自2018年2月1日起，并未约定委托管理期限终止时间。原告于2018年2月1日进驻临桂区榕山路53号正大花园为正大花园业主提供相关的物业服务。合同第二章约定了委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设备、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备等；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场等；公用绿池、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序；房屋二次装修管理；维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤、协助处理紧急安全事件；管理与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止或追究法律责任等措施。合同还约定原告应当每季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。合同第二十二条约定了物业管理服务费为多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商铺按建筑面积每月每平方米06元向业主或物业使用人收取，在每月的首5日内收取该物业管理费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰缴纳滞纳金。 另查明，原告在正大花园小区内规划有停车位，位于正大花园****空架停车**楼**楼、3号楼硬化停车场，其中3号楼硬化停车场属于小区公共区域，原告划定停车位收取停车费时未召开业主大会讨论，原告与被告亦未签订相关车位租赁合同，也没有固定的停车位停放车辆。 再查明，临桂区临桂镇正大花园小区至今未成立业主委员会。2006年6月24日被告曾某与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告曾某购买桂林市临桂正大房地产开发有限公司开发建设的临桂区临桂镇正大花园小区2栋2单元XX号房，房屋建筑面积为127.566平方米。从2018年2月1日起，被告曾某未向原告正大物业公司交纳过物业服务费用。原告经催收无果后，于2019年7月11日诉至本院，请求判令被告支付物业服务费、车位费及滞纳金。 本院认为，一、关于被告曾某是否主体适格的问题。被告辨称，《物业委托合同》是由原告与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订，因此被告不是《物业委托合同》当事人，原告不应对其提起诉讼，该物业委托合同属于无效合同。正大花园小区至今未成立业主委员会，桂林市临桂正大房地产开发有限公司与原告签订的《物业委托合同》，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，桂林市临桂正大房地产开发有限公司作为正大花园小区的开发建设单位，其与原告签订的《物业委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是正大花园小区的业主之一，亦受上述《物业委托合同》的约束。原告进驻正大花园小区实施物业管理，为正大花园小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。故对于被告辩称其不是《物业委托合同》的当事人，该合同无效的意见，本院不予采纳。 二、关于原告主张被告支付物业服务费及滞纳金的问题。如前所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告是正大花园业主，日常居住在正大花园，享受原告提供的物业管理服务，因此《物业委托合同》对被告当然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《物业委托合同》的约定给付物业管理费。从2018年2月1日起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2018年2月1日至2019年6月30日的物业管理费，本院予以支持。经本院审核，被告所欠的物业费为1301.20元（按被告住宅建筑面积127.566㎡，物业费0.6元/月/㎡，交纳期间从2018年2月至2019年6月共计17个月计算）。被告辩称原告履行的部分物业服务不符合约定，因此拒绝支付物业管理费。庭审中，被告对原告的在小区管理方面存在的瑕疵提供了相关的照片予以证明，虽然原告对该证据不予认可，但在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明。再者《物业委托合同》第二章就原告提供的物业管理服务事项进行了明确约定，全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。故本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合本院同期审理的原告诉正大花园小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、公共设施维护等方面存在瑕疵，业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，酌情减免5%的物业服务费，即被告承担应交纳物业服务费的95%即1,236.10元，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告主张逾期交费滞纳金的诉讼请求不予支持。 三、关于原告主张的停车费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”和《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，本案中，原告认可部分停车位在属于业主共有的公共区域内划定的，且被告亦没有租赁开发商专有部分或者建筑规划内的专用车位，原告利用公共区域内划定车位并进行收费亦没有征得相关业主或召开业主大会同意，收益暂时也未用于公共设施的维修维护，故原告要求被告支付停车费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《物业管理条例》第四十一条、第五十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告曾某支付物业管理服务费1,236.10元给原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司； 二、驳回桂林临桂正大物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司负担15元，被告曾某负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年九月二十四日 书记员  易济敏