安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初1523号原告：马某，女，1973年2月20日出生，汉族，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：崔晏笙，潜山市水吼镇法律服务所法律工作者。被告：安徽众利贸易有限公司，住所地安徽省潜山市水吼镇下街组，统一信用代码9134082457044448XG。法定代表人：余秀珍，经理。被告：安徽道合房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市水吼镇水吼村下街组****，统一信用代码91340824MA2MQMFD4G。法定代表人：欧家秀，经理。委托诉讼代理人：邵金海，安徽华人律师事务所律师。原告马某与被告安徽众利贸易有限公司（以下简称众利公司）、安徽道合房地产开发有限公司（以下简称道合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人崔晏笙、被告道合公司的法定代表人邵金海到庭参加诉讼，被告众利公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马某向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行原告与众利公司于2014年1月23日签订的《房屋买卖协议》，立即将水吼山庄4号楼401室114.3平方米单元房和水吼山庄4号楼103、104室面积共88.8平方米的两间门面房交付给原告或者按上述房屋的现时市场价值赔偿原告的损失;2.诉讼费由被告负担。事实和理由：因城镇建设和区域经济发发展的需要，水吼镇政府申请城镇建设用地，安徽省人民政府分别以皖政挂170号、皖政地1410号、皖政地〔2013〕898号三个批复，共计51.35亩土地给水吼镇政府用于城镇建设，其中包括原告的自留地在内，在安徽省人民政府城镇建设用地审批之前，水吼镇水吼村下街组原告等十户村民于2011年3月20日与众利公司签订征地《协议》，后因水吼镇政府城镇建设用地规模扩大，水吼镇政府与水吼村下街组签订《征地协议》，将《协议》内容包含在《征地协议》中。因原告要求在自留地上建房，原告及三个哥哥等户拒绝在《征地协议》上签字。为解决原告住房问题，在水吼镇政府与水吼村委会派员协调下，众利公司承诺以回迁房的价格出售给原告一套住房和两间门面。2014年1月23日众利公司与原告签订了《房屋买卖协议》，约定：众利公司将其开发的水吼山庄4号楼401室114.3平方米单元房和水吼山庄4号楼103、104室面积共88.8平方米的两间门面房出售给原告，价格分别为950元平方米、1580元平方米，购房款共计248889元。原告当天交付购房款20万元给众利公司，此后，众利公司将其上述土地开发的权利义务转让给道合公司。原告在要求二被告交付房屋未果的情况下，于2018年2月就此对水吼镇人民政府提起行政诉讼，案经初、终审审理后裁定认定：原告与众利公司于2014年元月23日签订《房屋买卖协议》是平等自愿签订的民事合同，原告当日已交付购房款20万元给众利公司，一方没有履行合同。另一方可按民事诉讼程序予以解决，为了维护自己的合法权益，原告提起诉讼。众利公司未作答辩。道合公司辩称，一、本案涉及的协议应是无效协议，约定的房屋并不存在，众利公司没有开发销售的资质；二、道合公司对原告没有合同义务，原告签订的协议道合公司不知道，道合公司也不是合同的当事人，依法不应承担责任；三、4号楼401已出售给了他人，门面房也已安置在其他人的名下；四、道合公司是从潜山景城房地产开发有限公司受让水吼山庄项目国有土地使用权，道和公司与众利公司没有任何关系；五、原告的诉求应明确，从诉状中看原告的诉求并不明确，因此请求法庭驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.马某提交了房屋买卖协议及收据一份，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对该组证据予以采信，证明众利公司与马某于2014年1月23日签订了《房屋买卖协议》一份，约定由马某向众利公司购买位于潜山市水吼镇下街组水吼山庄一期4#楼401室的住房及4#楼103室、104室的门面房，房屋面积以实际施工竣工后面积为准，价款为住房108585元，门面140304元，总价款为248889元，付款方式为：马某于2014年1月23日交付房款200000元，余额在封顶时交清。该协议第六条约定：“违约方需支付守约方违约金贰万元“。2014年1月23日，众利公司收到马某支付的购房款200000元；2．马某提交了（2019）皖08行终3号安徽省安庆市中级人民法院行政裁定书一份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信，证明2011年6月28日，众利公司与水吼镇政府签订《招商引资协议书》（签订合同时公司名称为众利旅游投资有限公司），约定由众利公司进行水吼山庄旅游综合开发项目建设。2012年12月21日，众利公司股东徐礼中与丁毅、刘庆签订《合伙协议》，约定合伙开发水吼风情小镇，水吼山庄前期投入资金1275.76万元由丁毅支付。由于众利公司当时无房地产开发资质，2015年3月14日，刘庆、丁毅、徐礼中三合伙人与景城公司签订《挂靠合同》，约定由刘庆、丁毅、徐礼中挂靠景城公司开发水吼山庄项目。涉诉土地挂牌时由景城公司竞得。合伙人考虑到挂靠风险，于2015年10月21日成立道合公司，丁毅、刘庆、徐礼中持股比例分别为50%、30%、20%，徐礼中的20%股权由左红（左红系丁毅妻子）显名持有。2015年11月25日，景城公司与道合公司签订《土地使用权转让合同》，将挂靠在景城房地产开发公司名下的国有土地使用权（潜国用（2015）第0859号）过户到新成立的道合公司名下。景城公司所应支付的土地出让金在众利公司征收土地成本中抵销。道合公司受让该土地的对价仍为众利公司的实际征地成本；3.马某提交了众利公司在行政诉讼中的“答辩状”复印件一份，房屋买卖合同是三合伙人的真实意思表示。本院认为，该答辩状的答辩主体是众利公司，并非三合伙人本人，其答辩的内容不能够成三合伙人的自认，该份证据不能达到马某主张的证明目的，本院对该份证据不予认定；4.道合公司提交了土地使用权转让合同、发票、承诺书一份，对该组证据的真实性、合法性关联性本院予以认定。该组证据证明道和公司从案外人潜山县景城房地产开发有限公司受让土地使用权的事实；5.道合公司提交了承诺书一份，对该证据的三性本院予以认定，该证据证明道合公司并未从众利公司继受房屋买卖合同的相关义务；6.道合公司提交了商品房买卖合同、房产证复印件、补充协议，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认定，该组证据本案争议的房屋买卖合同标的物已经被出售或安置至案外人名下。本院认为，众利公司与马某之间构成房屋买卖合同关系，众利公司应按照约定履行合同。因合同签订时房屋尚未开发，且众利公司并非诉争房屋的开发商，诉争房物也已经通过房屋买卖及拆迁安置等方式转让给案外人，马某与众利公司签订的合同无法继续履行，马某有权解除合同并要求众利公司向其返还已经支付的购房款200000元，众利公司应向马某承担违约责任，根据《房屋买卖协议》约定，违约金为20000元，马某有权要求众利公司向其支付20000元违约金，并有权要求众利公司赔偿其损失。根据道和公司提供的证据，水吼山庄4号楼401室单元房售价为260000元，水吼山庄4号楼104室门面房价值92953.6元，水吼山庄4号楼103室门面房与104室门面房面积等同，价值也为92953.6元，本案诉争房屋价值为445907.2元，众利公司应向马某赔偿本案诉争房屋差价损失（445907.2元-248889元）197018.2元。根据合同相对性原则，道合公司与马某之间不存在合同关系，对马某要求道合公司履行合同义务或赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告安徽众利贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马某返还购房款200000元；二、被告安徽众利贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马某支付违约金20000元，并向原告马某赔偿损失197018.2元；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元，由被告安徽众利贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  江 波审 判 员  胡晓红人民陪审员  周 平二〇一九年九月二十五日书 记 员  汪 昕附：本案适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。