广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2131号原告：鹤山市嘉意物业管理服务有限公司，住所地：鹤山市沙坪前进南路**，统一社会信用代码：91440784MA4UH9HK03。法定代表人：李卓强，总经理。委托诉讼代理人：叶泽扬，广东元道律师事务所律师。被告：胡洁仪，女，汉族，1983年9月20日出生，住广东省鹤山市，原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司（以下简称“嘉意公司”）与被告胡洁仪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告嘉意公司的委托诉讼代理人叶泽扬到庭参加诉讼，被告胡洁仪经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告嘉意公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交拖欠的物业费2955.52元、停车服务费90元、公摊水费144.93元；2.判令被告补交物业费滞纳金2141.41元，停车管理服务费滞纳金78.55元；（上述物业费及滞纳金、停车管理服务费及滞纳金、公摊水费暂计至2019年5月16日，暂合计：5410.41元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月1日，原告与佛山市千秋物业服务有限公司鹤山分公司（以下简称“千秋公司”）签订了《前期物业管理服务补充协议书》，约定住宅物业服务费用1.2元/月/㎡，露天停车管理服务费6月/个/次。2015年9月9日，开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，2015年12月1日，千秋公司向各业主发出《通告》，告知各业主千秋物业终止物业服务。自此，提供物业服务的主体变更为原告。被告自2016年9月1日至2019年4月30日共拖欠的32个月物业费，2019年5月2日至2019年5月16日累计15晚使用露天停车位产生的停车服务管理费，公摊水费144.93元及相关滞纳金未交。被告胡洁仪辩称，一、被告与原告之间不存在有任何物业服务合同关系，请求判决被告补交物业管理服务费，没有法律依据和事实依据，请法院依法驳回。首先，被告对原告提供的证据《前期物业服务合同》、《物业管理服务委托合同终止协议书》、《通告》和《关于催缴物业管理费》的真实性、合法性、关联性不予确认。被告是业主，如变更或转交物业管理，原物业千秋公司应当征得7成以上的业主同意，须经业主委员会确认，并履行告知义务，原告与千秋公司签订的《前期物业服务合同》和《物业管理服务委托合同终止协议书》，没有经业主和业主委员会确认，被告一直没有接收到物业变更或转交的任何通知，故对原告提交的上述证据三性有异议。其次，根据2013年3月1日，被告与千秋公司签订的《金碧嘉园前期物业管理服务协议》第一条第4款第①项明确规定：“不得将物业的整体管理责任转让给第三方”、第⑧项明确规定“物业管理移交手续须经业主委员会确认”。千秋公司将物业整体移交原告，没有征得业主委员会的签字确认，显然千秋公司严重违反合同约定，转交无效。况且，被告一直没有收到物业变更和转交为原告的通告或通知。再次，被告与原告没有签订任何物业服务合同，也没有签收到千秋公司和原告发出物业变更和转交的任何告知书或通知书，被告与原告之间根本不存在有任何物业服务合同关系，也不存在有物业服务债权债务关系。何况，被告所支付的物业服务费（包括停车服务费、公摊费）都是直接交给千秋公司，与原告无任何关联。综上事实，原告作为诉讼主体起诉被告，请求法院判决被告承担支付补交物业管理服务费和滞纳金，没有法律根据和事实依据，请法院依法驳回。二、原告请求判决被告支付滞纳金不符合法律规定，没有事实依据，法院应予以驳回。滞纳金专指因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人违反行政管理规定而承担的行政责任形式，只能对向国家逾期缴纳费用的行为适用。从法律角度说，滞纳金不是一种民事责任形式，而是一种违反行政管理规定的责任形式，只适用于有关政府行政管理的缴费事项。千秋公司和原告并不具有国有市政公司的行政管理性质，被告与千秋公司签订的《金碧嘉园前期物业管理服务协议》只是两个平等主体之间的一种民事契约，又是格式合同，每日按欠费总额1‰计算支付滞纳金违反法律规定。三、千秋公司在2015年8月误扣被告一个月物业服务费，即被告已经支付2016年9月份物业服务费。2013年3月25日，被告与鹤山市金碧房地产开发有限公司签订《赠送管理证明》明确规定，被告享受一年物业服务费至2016年8月31日止，因鹤山市金碧房地产开发有限公司内部处理失误，从被告银行账户中误扣一个月物业服务费，该款项应是支付2016年9月份的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告胡洁仪在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年12月12日，鹤山市金碧房地产开发有限公司与千秋公司签订了《前期物业服务合同（金碧家园）》，2013年3月1日，千秋公司（甲方）与被告胡洁仪（乙方）签订了《金碧嘉园前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购的房屋为3座504号（住宅），建筑面积77.6平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米；业主应于与开发商签订本物业《商品房买卖合同》中约定的本物业交付之日或开发商实际发出的《收楼通知书》所列收楼日起交纳物业服务费用（以先行实现的日期为准）；乙方或物业使用人应于每月10日前向甲方交纳当月的物业管理费和上一计费期的公摊费用，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的1‰作为滞纳金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告在落款处加盖公章，被告在落款签名。2015年9月9日，鹤山市金碧房地产开发有限公司（以下简称“金碧公司”）与千秋公司签订了《物业管理服务委托合同终止协议书》，约定双方的合同关系终止。同日，金碧公司与原告嘉意公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定，金碧公司选聘原告嘉意公司对金碧家园实施前期物业管理服务，前期物业管理费住宅按1.2元/㎡/月计算，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳；临时车位使用人应按6元/个/次计算；合同期限自2015年9月9日起至2020年9月8日止。2015年12月1日，千秋公司发出《通告》，告知金碧家园业主因其与金碧公司签署的物业前期服务合同协议终止，其与业主签署的合同同时失效。2019年5月27日，原告向3座504单元业主发出《关于催缴物业管理费》，载明：截至2019年5月27日，该单元业主欠2016年9月1日至2019年4月30日物业服务费2955.52元、公摊水费144.93元，合计3100.45元，要求该业主自收到本函之日起5日内到嘉意物业服务中心缴纳所欠费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告胡洁仪2013年3月购买金碧家园3座504房，涉案房屋的开发商鹤山市金碧房地产开发有限公司与千秋公司签订了《前期物业服务合同（金碧家园）》、《物业管理服务委托合同终止协议书》，与原告嘉意公司签订了《前期物业服务合同》，上述合同均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告自《前期物业服务合同》成立后，持续向涉案物业提供物业服务，但被告自2016年9月起拖欠物业管理费及停车费，已构成违约。涉案房屋建筑面积为77.6平方米，管理费标准为1.2元/㎡，原告按物业服务费92.36元/月收取，符合双方合同约定。被告胡洁仪辩称千秋公司于2015年8月误扣一个月的物业管理费，应抵扣2016年9月的物业管理费，原告也确认确实由千秋公司扣除了上述费用，因千秋公司的合同权利义务由原告概括承受，本院认为被告胡洁仪该辩合理。即被告应支付自2016年10月1日至2019年4月30日的物业服务费2863.16元（92.36元/月×31个月），关于公摊水费的问题，原告并未能提供相关证据证明各户摊分水费金额，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。原告请求的停车服务费，未能提供证据证实，本院不予支持。关于滞纳金问题，原告请求的滞纳金，实为合同违约金。根据《前期物业服务合同（金碧嘉园）》的约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业管理费，原告于认为违约金应按交纳欠费总额的1‰/天计算过高，结合本案情况，基于公平原则，本院对违约金予以调整，酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金，故违约金以每月应付的物业服务费92.36元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%,分别从当月11日起计至本判决确定的履行期限届满之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告胡洁仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司支付2016年10月1日至2019年4月30日的物业服务费2863.16元；二、被告胡洁仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司支付违约金（以每月应付的物业服务费92.36元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%,分别从当月11日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预交受理费25元），由被告胡洁仪负担12元，由原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司负担13元。原告多预交的受理费13元，原告同意由被告胡洁仪向其迳付，本院不再予以收退。本判决为终审判决。审判员  李根明二〇一九年二〇一九年九月十七日法官助理王施婷书记员温淑娴