湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3140号原告：杨文虎，男，1945年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭苏梅，女，1948年1月13日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。系原告杨文虎妻子。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告杨文虎与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨文虎及委托诉讼代理人彭苏梅、周金桂到庭参加诉讼，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文虎向本院提出诉讼请求：1、判令两被告按775174.40元回购该房屋；2、判令两被告支付房屋收益款共计160622元；3、判令两被告支付违约金共计3051.98元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年7月15日原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同主要条款是：原告出资购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第16层1650号房，总价745360元。原告于当日一次性支付购房款745360元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告与两被告张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，被告张家界山水公司为连带担保人，合同约定原告将房屋委托张家界大成酒店公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营、管理，装修改造款共计474320元，合同第三、四条约定委托装修改造期限为10年；委托期内，被告张家界大成酒店公司按装修改造款总额的10%的折旧比例按月返还，计每月3953元；合同签订当日，原告按约定向张家界大成酒店公司一次性支付装修改造款474320元。同日，原告与两被告签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，被告张家界山水公司为连带担保人，合同第二条约定原告将房屋交于被告张家界大成酒店公司统一经营、管理，租赁期内对该房屋拥有占有、使用、管理和收益等相关权利；第三条、四条约定该房屋租金期限为10年，被告张家界大成酒店公司在合同租赁期内，每月向原告支付租金2259元；合同第六条约定租赁期限满五年后，原告可按该房屋原始总价值即购房款总价与装修款总额之和即745360元，被告同意满五年后至第十年，按该房屋原始价值的104%购买该房屋。合同签订后，被告从2016年10月开始少付或拒付原告的房屋收益款，截止2019年5月31日，装修折旧款共计少付88334元，租金共计少付72288元，两项共计160622元。2016年12月以来，原告多次要求被告支付房屋收益款及回购房屋，对方均以多种理由借口推诿。原告认为，被告到期未按合同回购房屋，欠付房屋收益款，属于单方面违约行为，应赔偿原告损失。依据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第六条，租赁期满五年，被告张家界大成酒店公司以房屋原始总价值104%回购该房屋，即775174.40元（745360元×104%）；依据《房屋委托装修合同》第九条第3款，被告张家界大成酒店公司应支付房屋装修款1%的违约金计883.44元；依据《房屋租赁合同》第十条第3款，被告张家界大成酒店公司应支付少付租金3%的违约金计2168.64元（72288元×3%=2168.64元）。以上被告张家界山水公司应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面情况说明认为：2016年9月30日之前的租金已按时支付，2016年10月至2017年4月按每月3106元标准支付7个月，2018年1月支付3000元，从2018年3月至2019年8月按年利率2%即每月1242元标准支付了12个月。2019年5月，原告杨文虎已领取现金1000元。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年7月15日，原告杨文虎（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。《张家界市商品房现房买卖合同》约定：原告杨文虎购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第16层1650号房，产权登记建筑面积67.76平方米，套内建筑面积48.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.85平方米，房屋总价款为271040元，签订合同之日一次性付款。《商品房买卖补充合同》约定，乙方（杨文虎）所购房屋是张家界大成山水酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理；在该房屋租赁期间，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及张家界大成山水国际大酒店有限公司后方可实施。合同签订之日，杨文虎向张家界山水公司交纳购房款271040元。当天，杨文虎作为合同甲方与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份，其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第16层1650号房，建筑面积67.76平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，甲乙双方协商同意租赁期限为10年；租金标准为每月2259元，支付日期为按月支付，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同第六条约定:2、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），出让该物业。因甲方原因提出转让该房屋，无论出让给任何人，在租赁期内必须保证经营的连续性，否则视为甲方违约，违约金按该房屋原始总价值的10%向乙方支付。同时，乙方为保证经营的连续性、整体性，乙方可以根据以下条件受让该房屋，同时乙方只同意以下条件购买：租赁期满五年后至第十年，按该房屋原始总价值的104%购买该房屋；租赁期满六年后，按该房屋原始总价值的108%购买该房屋；租赁期满七年后，按该房屋原始总价值的112%购买该房屋；租赁期满八年后，按该房屋原始总价值的116%购买该房屋；租赁期满九年后，按该房屋原始总价值的120%购买该房屋；租赁期满十年后，按该房屋原始总价值的125%购买该房屋；违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第16层1650号房，建筑面积67.76平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为474320元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限为10年；委托装修改造折旧款的返还为每月3953元，在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，杨文虎向张家界大成酒店公司交纳装修改造款474320元。此后，张家界大成酒店公司按约定向杨文虎支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年9月28日。从2016年10月至2017年4月，张家界大成酒店公司按每月3106元标准支付了7个月租金，2017年5月至2017年12月未支付，2018年1月支付3000元，2018年3月至2019年5月，张家界大成酒店按每月1242元的标准支付了10个月。截止2019年5月30日，张家界大成酒店公司共计欠付杨文虎租金及装修折旧款160622元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告杨文虎与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》以及原告杨文虎与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司在合同履行过程中，从2016年10月开始未按合同约定向原告杨文虎支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告杨文虎要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金、房屋装修折旧款理由正当，其诉讼请求本院予以支持。依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，张家界大成酒店公司应向杨文虎分别支付违约金2168元（72288元×3%=2168元）、883元（88334×1%=883元）。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告杨文虎与被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将给物业转让给乙方。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满五年，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。现原告杨文虎要求被告张家界大成酒店公司按房屋原始总价值的104%回购房屋，由张家界大成酒店公司支付回购款775174.4元（271040元+474320元=745360元×104%=775174.4元），符合双方的合同约定，该请求本院予以支持。关于被告张家界山水公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告杨文虎与被告张家界山水公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告杨文虎主张的房屋回购款、房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨文虎房屋回购款775140.4元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨文虎租金及装修改造折旧款共计160622元（计算至2019年5月31日），并支付违约金3051元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。四、驳回原告杨文虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费13188元，适用简易程序减半收取6594元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  覃遵辉二〇一九年九月二十三日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。