四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1371号上诉人（原审被告）：刘毕明，男，1966年9月12日出生，汉族，住四川省荣县。上诉人（原审被告）：徐杰，男，1972年8月30日出生，汉族，住四川省荣县。上诉人（原审被告）：龙健，男，1975年7月4日出生，汉族，住四川省荣县。上诉人（原审被告）：吴勇，男，1973年7月1日出生，汉族，住四川省荣县。以上四上诉人的委托诉讼代理人：王兵，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣县东城建设有限公司，住所地四川省荣县旭阳镇环城东路**。法定代表人：林波，董事长。委托诉讼代理人：马滢涓，四川鼎博律师事务所律师。上诉人刘毕明、徐杰、龙健、吴勇因与被上诉人荣县东城建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2018）川0321民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘毕明、徐杰、龙健、吴勇的上诉请求：撤销四川省荣县人民法院（2018）川0321民初2267号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定“合同签订当日，原告即向被告发出通知，要求四被告对租赁院坝及房屋进行装修、改造，需2017年2月28日前持规划建设部门审批手续到原告公司进行处理。四被告对租赁院坝及房屋进行改造、装修，未办理相关建设规划许可手续。”是认定事实错误。在签订租赁合同前，四上诉人已经完成改造，不需要在合同签订后在进行装修、改造更不需要因装修、改造另发通知；2.一审法院认定“四被告与原告签订《院坝租赁合同》约定装修、装饰费用全部由被告负责，期满不得拆除，归原告所有并不予以任何补偿。”错误。在签订租赁合同前，四上诉人已经完成装修、装饰，即使存在该约定，也只能对签订合同后的装修、装饰行为产生约束力；3.一审法院认为“租赁物由荣县房屋征收与补偿中心进行征收，并于2015年12月底前将前述院坝交由原告经营管理”错误。没有证据证明荣县东城建设有限公司对出租房屋及院坝享有经营管理权，没有证据证明荣县东城建设有限公司有权利与四上诉人签订租赁合同，也无证据证明荣县东城建设有限公司是本案适格原告；4.一审法院认为“在合同期满后，原、被告未再续签租赁合同，其租赁合同关系已不存在”错误。在合同约定的租赁期限届满后，虽四上诉人与被上诉人荣县东城建设有限公司未再续签合同，四上诉人向被上诉人继续缴纳租金，被上诉人也以租金未协商一致为由拒收，但被上诉人一直默认租赁合同关系存在，只是在2018年9月双方就租金不能达成一致后才引发本案。被上诉人荣县东城建设有限公司答辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。荣县东城建设有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决刘毕明、徐杰、龙健、吴勇返还并腾空由荣县东城建设有限公司管理的坐落于荣县旭阳镇附西路X号的院坝及房屋（原属附城工商所所有）；2.判决刘毕明、徐杰、龙健、吴勇支付院坝及房屋使用费60073元；3.本案诉讼费用由刘毕明、徐杰、龙健、吴勇承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，荣县东城建设有限公司与刘毕明、徐杰、吴勇、龙健就坐落于荣县旭阳镇西门桥左侧（荣县旭阳镇附西路X号）的原荣县工商行政管理局附城工商所所有院坝及附属房屋签订《院坝租赁合同》，该《合同》约定：租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为1500元/月；刘毕明、徐杰、龙健、吴勇不得擅自改变院坝和房屋结构、设施，如需对院坝和房屋进行装修、改造应持有规划建设部门审批手续，同时，应告知荣县东城建设有限公司并征得同意，装饰、装修费用全部由刘毕明、徐杰、龙健、吴勇负责，期满不得拆除，归荣县东城建设有限公司所有并不予以任何补偿。签订合同当日，荣县东城建设有限公司即向刘毕明、徐杰、吴勇、龙健发出《通知》，要求刘毕明、徐杰、吴勇、龙健对租赁院坝及房屋进行装修、改造需于2017年2月28日前持规划建设部门审批手续到荣县东城建设有限公司公司进行处理。刘毕明、徐杰、吴勇、龙健对租赁院坝及房屋的改造、装修未办理相关建设规划许可手续。合同期满后，合同双方当事人未再续签租赁合同，但刘毕明、徐杰、吴勇、龙健继续经营租赁场所至今，未交纳租赁费用。另查明，荣县旭阳镇西门桥左侧（荣县旭阳镇附西路X号）的原荣县工商行政管理局附城工商所所有院坝及附属房屋于2012年12月由荣县房屋征收与补偿中心进行征收，并于2015年12月底前将前述院坝及房屋交由荣县东城建设有限公司经营管理。一审法院认为，荣县东城建设有限公司与刘毕明、徐杰、龙健、吴勇就案涉院坝及房屋签订《院坝租赁合同》，其租赁合同关系成立，荣县东城建设有限公司依照合同享有合同权利，履行合同义务。在合同期届满后，荣县东城建设有限公司、刘毕明、徐杰、吴勇、龙健未再续签租赁合同，其租赁合同关系已不存在，应按合同约定腾空院坝及房屋并交纳占用租赁院坝及房屋期间的租金。但刘毕明、徐杰、吴勇、龙健在租赁合同期限届满后继续占用租赁院坝及房屋，未按照合同履行义务，应负本案相应民事责任。荣县东城建设有限公司主张自2018年1月1日计算至2018年10月期间的房屋及院坝租金按照原、刘毕明、徐杰、吴勇、龙健签订的《院坝租赁合同》约定的租金1500元/月进行计算，即1500元/月×10月＝15000元，荣县东城建设有限公司主张院坝租金及房屋租金部分诉讼请求成立。刘毕明、徐杰、吴勇辩称的赔偿请求可依据相关证据另行主张，本案不作处理。龙健经该院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担相应法律责任。综上判决，刘毕明、徐杰、龙健、吴勇于该判决生效五日内腾空荣县旭阳镇西门桥左侧（荣县旭阳镇附西路8号）的原荣县工商行政管理局附城工商所所有的院坝及附属房屋，并交付荣县东城建设有限公司；刘毕明、徐杰、龙健、吴勇于该判决生效五日内向荣县东城建设有限公司交纳院坝及房屋租金15000元；驳回荣县东城建设有限公司其他诉讼请求。二审举证期限内，四上诉人提交荣县人民政府领导批示交办笺复印件一份、院坝的照片打印件一张、房屋的照片打印件两张，拟证明本案案涉房屋及院坝是由荣县人民政府交由拓东公司经营管理，而不是交荣县东城建设有限公司经营管理；四上诉人实际租赁使用的房屋有两栋，其中一栋现在一楼作为茶坊使用的房屋，四上诉人与被上诉人之间仅有口头约定而没有书面租赁合同。被上诉人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是拓东公司就是荣县东城建设有限公司的前身，在一审时荣县东城建设有限公司已经提交荣县房屋征收与补偿中心的证明以及案涉房屋的产权证明等，综合映证荣县东城建设有限公司对本案案涉租赁房屋及院坝具有经营管理权；对照片打印件，被上诉人补充称，对作为茶坊使用的房屋，被上诉人是没有同意四上诉人占有使用的，被上诉人在发现四上诉人将房屋装修成茶坊在使用后，就一直在向四上诉人主张腾空并返还。经查，对四上诉人二审期间提交的证据的真实性、合法性、予以确认，且上述证据因能证明本案案涉房屋及院坝的位置、外观、使用状况等，故与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。二审举证期限内，被上诉人荣县东城建设有限公司提交了荣县住房和城乡建设局出具的情况说明两份、荣县住房征收与补偿中心的证明一份，拟证明本案案涉房屋和院坝在征收后最终确定由荣县东城建设有限公司进行经营管理。四上诉人质证称：对证据的真实性不予认可，且现有证据并不能证明荣县东城建设有限公司具有经营管理的权利。经查，该证据来源合法、内容客观真实且与本案其他证据能够形成证据链综合映证荣县东城建设有限公司对本案案涉房屋及院坝具有经营管理权的事实，故对被上诉人二审提交的证据本院予以采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。另查明，2017年1月23日，荣县东城建设有限公司作为出租人（甲方）与刘毕明、徐杰、龙健、吴勇作为承租人（乙方）签订的《院坝租赁合同》第一条就租赁场地的坐落、面积约定如下：“甲方出租给乙方的院坝位于荣县旭阳镇西门桥原附城工商所的市场院坝，面积约3.93亩（约2600平方米）、房屋约100平方米。”再查明，2017年刘毕明、徐杰、龙健、吴勇对《院坝租赁合同》约定的租赁房屋及院坝外的另一原附城工商所的四层办公楼进行修缮，并将该楼的一楼作为茶坊使用至今。本院认为，本案的争议焦点为：荣县东城建设有限公司是否是本案适格原告；本案案涉《院坝租赁合同》约定的租赁关系是否存续；《院坝租赁合同》中约定的装修、装饰条款的效力是否及于本案案涉《院坝租赁合同》中约定的房屋及院坝；四上诉人是否应腾空并返还案涉《院坝租赁合同》约定的房屋及院坝；四上诉人是否应就其实际占有使用的《院坝租赁合同》约定范围外的房屋予以腾空并返还。一、关于荣县东城建设有限公司是否是本案适格原告的问题。首先，在一审庭审中，四上诉人明确表示对荣县东城建设有限公司的出庭人员无异议且在举证质证阶段，对荣县东城建设有限公司举示的身份关系的证明质证称无异议；其次，经过本案一审、二审举证和质证，荣县东城建设有限公司举示了荣县住房和城乡建设局出具的情况说明，荣县房屋征收与补偿中心出具的证明，案涉房屋的移交清单、产权证书等证据综合映证荣县东城建设有限公司对本案案涉租赁房屋及院坝具有经营管理的权利。故荣县东城建设有限公司作为经营管理者，有权提起本案诉讼。二、本案案涉《院坝租赁合同》约定的租赁关系是否存续的问题。本案案涉《院坝租赁合同》的签订时间是2017年1月23日，租赁期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月31日后四上诉人与被上诉人荣县东城建设有限公司之间既没有签订书面的房屋租赁合同，在四上诉人提出继续交纳租金以期待租赁关系继续的情况下，被上诉人也拒收取租金，以实际行动表明不愿再继续租赁关系。故本案案涉《院坝租赁合同》所约定的租赁关系在2017年12月31日合同期满时就已经终止。三、《院坝租赁合同》中约定的装修、装饰条款的效力是否及于本案案涉《院坝租赁合同》中约定的房屋及院坝的问题。本案案涉《院坝租赁合同》是经过双方当事人协商后确定的合同条款，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，四上诉人在与被上诉人签订《院坝租赁合同》前亦已经实际占有、使用《院坝租赁合同》约定范围内的房屋及院坝，并进行了一定的平整和装修、装饰，故虽然在2017年1月23日签订《院坝租赁合同》后，四上诉人未再对《院坝租赁合同》中约定的租赁房屋及院坝进行装修、装饰等，但结合本案实际，应认定双方当事人在《院坝租赁合同》中对合同内房屋、院坝的装修、装饰约定，是及于整个承租人对租赁物的占有、使用期间内的装修、装饰行为的。故《院坝租赁合同》中约定的装修、装饰条款的效力应及于该合同中约定的房屋及院坝。四、四上诉人是否应腾空并返还案涉《院坝租赁合同》约定的房屋及院坝的问题。针对本案案涉《院坝租赁合同》中约定的院坝及房屋，因四上诉人与被上诉人之间已无书面约定的或以实际行动确定的租赁关系，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，四上诉人应对《院坝租赁合同》中约定的租赁房屋及院坝予以腾空并返还。五、四上诉人是否应就其实际占有使用的《院坝租赁合同》约定范围外的房屋予以腾空并返还的问题。由本案二审查明事实可知，四上诉人于2017年对被上诉人经营管理的另一栋原附城工商所四层办公楼进行修缮使用至今。对此，四上诉人虽称系与被上诉人口头约定的租赁关系，但被上诉人对此予以否认。鉴于四上诉人没有确实充分的证据证明对该房屋具有占有使用的法律依据，而被上诉人基于对该四层办公楼具有经营管理权进而主张四上诉人腾空并返还房屋并无不当，因此四上诉人应对该房屋予以腾空并返还。至于因该房屋产生的装修、装饰等问题，由于四上诉人在一审期间并未对此提出反诉且该房屋不属于《院坝租赁合同》的约定范围，故可由四上诉人向荣县东城建设有限公司另行主张权利。综上，上诉人刘毕明、徐杰、龙健、吴勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1302元，由上诉人刘毕明、徐杰、龙健、吴勇负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年九月二十九日书记员  党若丹