四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10445号 原告：四川华玮物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段********。 法定代表人：温文遐。 委托诉讼代理人：丁瑶，四川亚峰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张伯乐，四川亚峰律师事务所律师，一般授权。 被告：四川省春晓颐和能源有限公司，住所地：成，住所地：成都市高新区天府一街********> 法定代表人：胡晓宇。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：褚志娟，四川昊通律师事务所律师，一般授权。 原告四川华玮物业管理有限公司（以下简称：华玮物业公司）与被告四川省春晓颐和能源有限公司（以下简称：春晓颐和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁丽雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告华玮物业公司的委托诉讼代理人张伯乐，被告春晓颐和公司的委托诉讼代理人褚志娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华玮物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付2018年10月至2019年5月31日拖欠的物业费52719.33元、滞纳金4430元，共计57149元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告华玮物业公司自愿放弃对滞纳金的诉求。事实与理由：成都成房置业有限公司于2013年11月13日与华玮物业公司签订了《中日会馆新城国际广场项目前期物业服务委托合同》，合同中约定按建筑面积每平方米不同性质住宅1.8元/月、办公23元/月、商业15元/月收取服务费，及逾期缴纳的从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至结清相关费用日止。被告购买了成都成房置业有限公司开发的位于成都市新城国际广场4幢1501号、1509号的房屋，建筑面积分别为102.54、262.03平方米，原告提供了物业服务，但被告拖欠费用拒不缴纳。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。 被告春晓颐和公司辩称，春晓颐和公司在购买房屋后按要求缴纳物业费，2018年9月春晓颐和公司得知华玮物业公司与开发商因物业合同产生纠纷，故春晓颐和公司不知物业费该缴纳给华玮物业公司还是开发商，所以暂停缴纳物业费。另外春晓颐和公司于2018年4月购买成都市新城广场的房屋，而华玮物业公司与开发商订立的物业服务合同在2016年11月已经到期自然终止失效，对春晓颐和公司不产生合同效力，原物业服务合同不适用于原春晓颐和公司双方之间，因此春晓颐和公司没有义务向华玮物业公司缴纳物业费。华玮物业公司虽提供了物业服务，但服务标准也远未达到合同约定的水平。 原告华玮物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了原、被告营业执照复印件、《（中日会馆、新城国际广场项目）前期物业服务委托合同》（复印件）、物业管理服务合同备案表、《商品房买卖合同》及《补充协议》、欠费清单、部分催缴物业费及电费函、电表抄表记录、代缴费票据等证据。被告春晓颐和公司向本院提交了《中日会馆、新城国际广场项目前期物业服务委托合同》、《中日会馆、新城国际广场项目临时管理规约》、《成都市存量房买卖合同》两份、银行交费回单、（2017）川0105民初6281号民事判决书、（2018）川01民终8408号民事判决书、四川春晓能源有限公司公告函、新城国际广场公示栏照片、物业催收单、公某等证据。本院对以上证据予以确认并在卷作证。 对于无争议的事实和证据，本院认定如下：2013年11月13日，成都成房置业有限公司与华玮物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由华玮物业公司为中日会馆.新城国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米。合同第二十九条约定：合同有效期为3年。合同附件的《物业管理服务合同备案表》载明物业管理期限为2013年11月13日至2016年11月12日。 2016年7月1日，成都成房置业有限公司与四川省春晓能源有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定将1501号（面积102.54平方米）、1509号（面积262.03平方米）房屋出卖给四川省春晓能源有限公司；2018年4月20日，春晓颐和公司与四川省春晓能源有限公司签订了《成都市存量房买卖合同》，约定将1501、1509号房屋出卖给春晓颐和公司。 2017年，成都成房置业有限公司向成都市青羊区人民法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。本院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成都成房置业有限公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，确认《前期物业服务委托合同》期限届满而自然终止失效，故改判华玮物业公司于本判决生效之日起十五日内退出中日会馆-新城国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区石羊街道办事处。 2019年4月17日、2019年4月28日，华玮物业公司分别向春晓颐和公司发出《物业费用缴费单》，催缴1501、1509号房屋自2018年10月1日至2019年5月31日的物业费。2019年5月29日，春晓颐和公司向华玮物业公司发出《告知函》，称因华玮物业公司与成都成房置业有限公司存在纠纷，故暂停支付物业费。 另查明，春晓颐和公司向华玮物业公司支付物业费至2018年9月30日。2019年4月29日，春晓颐和公司又向华玮物业公司支付电费1165.37元。 现华玮物业公司主张春晓颐和公司应支付2018年10月至2019年5月的物业费52498.08元，以及2019年4月15日至2019年5月15日的电费221.25元，共计52719.33元。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）春晓颐和公司提交了其公司员工李京峡的证人证言《公某》一份，拟证明华玮物业的服务质量不达标。本院认为，因证人对服务标准的陈述无法核实，故本院对该证据的关联性不予采信。（二）华玮物业公司提交了电表抄表记录、2019年5月、6月、7月的代缴电费发票，春晓颐和公司2019年4月15日至5月15日，1509号房的电费用量为177度，商业用电的电费按1.25元/度收取，拟证明春晓颐和公司尚欠电费221.25元。春晓颐和公司质证认为，因发票载明的金额系整个小区的电费，故不能确定春晓颐和公司所欠电费金额。本院对以上证据的真实性、关联性予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为华玮物业公司是否有权向春晓颐和公司收取物业费。首先，华玮物业公司于2013年与成都成房置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，为中日会馆-新城国际广场项目提供物业服务，直至（2018）川01民终8408号民事判决书判决要求退场。在退场之前，双方对华玮物业公司实际提供了物业服务无异议，因此，华玮物业有权向项目业主收取物业费用。春晓颐和公司系1501、1509号房屋业主，其虽未与华玮物业公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，春晓颐和公司应向华玮物业公司缴纳物业费。至于春晓颐和公司称服务质量不达标，但其仅提交一份证人证言，不足以证明其主张，本院对其辩称意见不予采纳。春晓颐和公司所有的房屋用途为办公，根据《前期物业服务委托合同》第六条之规定，办公用房的物业费为23/平方米，现华玮物业公司主动调减为18元/平方米，本院予以支持。故春晓颐和公司应缴纳的物业费用为102.54㎡×18元/㎡×8个月+262.03㎡×18/㎡×8个月=52498.08元。 关于电费问题，根据春晓颐和公司的抄表记录，2019年4月15日至5月15日，1509号房的电费用量为177度，商业用电的电费按1.25元/度收取，该电费由华玮物业公司代缴，因此，春晓颐和公司应支付给华玮物业公司的电费为1.25×177=221.25元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告四川省春晓颐和能源有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告四川华玮物业管理有限公司2018年10月至2019年5月31日的物业服务费52498.08元，以及2019年4月至5月的电费221.25元，共计52719.33元。 如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2457.46元，减半收取1228.73元，由被告四川省春晓颐和能源有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一九年九月十二日 书记员  张 桐