河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终5443号上诉人（原审被告）：姬孟飞，男，1956年2月10日出生，汉族，住安国市祁州药市。上诉人（原审被告）：王焕军，女，1970年7月22日出生，汉族，住安国市祁州药市。二上诉人委托诉讼代理人：张松，河北佳篷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴友海，男，1973年11月29日出生，汉族，住安国市。委托诉讼代理人：关立建，河北英陆律师事务所律师。上诉人姬孟飞、王焕军因与被上诉人裴友海返还原物纠纷一案，不服河北省安国市人民法院（2019）冀0633民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。姬孟飞、王焕军上诉请求：1.依法撤销安国市人民法院(2019)冀0683民初565号民事判决第一项判决内容，并依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决仅依据不动产权证书就认定案涉“都市花园小区”16-4-402室住房属于被上诉人所有的事实错误。1.案涉房产是对上诉人的补偿安置房。都市花园小区是河北百信房地产开发有限公司（百信公司）和姬庄村委会合作的开发改造项目，双方签订了《姬庄村开发改造项目合作合同书》，《合同书》第2条约定：从小区北边第**楼房开始从北向南交付给姬庄村委会用于补偿安置村民，其余房产归开发商所有。按合同约定案涉16号楼属于交付给姬庄村委会补偿安置村民的范围。姬庄村委会对补偿安置房以抓阉的方式公平确定对村民安置的具体楼层、楼号，上诉人通过抓阉获得了案涉房产，村委会向上诉人出具了加盖村委会公章的楼层、楼号凭证。所以，案涉房产是对上诉人的补偿安置房，依法归上诉人所有。2.被上诉人与安国广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）签订的《商品房买卖合同》无效。案涉房产属于姬庄村委会补偿安置村民的房产，村委会已经确定补偿给上诉人，广厦公司并不是案涉房产的权利人，无权就该房产与被上诉人签订买卖合同。被上诉人也不构成“善意取得”，被上诉人的购买价格明显低于市场价格。在上诉人发现自己的房屋被广厦公司出卖给被上诉人后，上诉人曾多次找被上诉人表明房屋是自己的，在此种情况下，被上诉人不是积极找广厦公司解除合同及时止损，而是与广厦公司恶意串通抢办房屋产权登记证书。所以被上诉人不构成“善意取得”。广厦公司无权处分该房产，被上诉人与广厦公司存在恶意串通行为，也不构成“善意取得”，双方之间签订的《商品房买卖合同》无效。4.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该条规定，在同一房产上同时存在安置补偿关系和商品房买卖关系的情况下，安置补偿应当优先。上诉人作为被补偿安置人的权利应当优先受到保护。5.不动产权登记证书不能作为认定案涉房产权利归属的依据。不动产权登记证书只是具有权利推定和公示的效力，根据《关于适用若干问题的解释（一）》（法释(2016)5号）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”事实和相关证据已经证明上诉人才是案涉房产的真正权利人，被上诉人提供的产权登记证书是错误的。一审判决仅依据不动产权证书就单纯认定案涉“都市花园小区”16-4-402室住房属于被上诉人所有的事实错误。二、一审判决适用法律错误。事实和相关证据已经证明上诉人才是案涉房产的真正权利人。所以应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审判决基于错误的事实认定，依据《民法通则》第75条、《物权法》第6、9、17条的规定，判令上诉人返还案涉房产适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请二审法院判如所请。裴友海辩称，一、被拆迁人（上诉人）未与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。1.上诉人作为被拆迁人并未与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。2.《姬庄村开发改造项目合作合同书》不是被拆迁人（上诉人）与拆迁人签订的，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。姬庄村委会不是被拆迁人（上诉人）。3.上诉人在上诉状中提到都市花园是百信公司和姬庄村委会合作开发改造的项目，那么也就意味着《姬庄村开发改造项目合作合同书》是合作双方签订的，应当认定为内部合作协议，而不是拆迁协议。综上，被拆迁人（上诉人）与拆迁人未按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。二、《商品房买卖合同》合法有效。上诉人并未与拆迁人签订按照所有权调换形式，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的补偿安置协议，广厦公司也未将涉案房产的所有权变更到姬庄村委会名下，广夏公司仍享有涉案房产的所有权，广厦公司有权利签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》合法有效。三、即使《商品房买卖合同》无效，被上诉人已构成善意取得。上诉人在不知情的情况下购买涉案房产，支付了合理对价并且已经取得《房屋所有权证》，已经构成善意取得。四.上诉人曲解司法解释。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的是债权优先权而不是物权，不适用于第三人已经取得房屋所有权的情况。2.《司法解释》第七条规定：“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。“优先取得意味着被拆迁人并未因订立符合《司法解释》规定的安置补偿协议直接取得房屋的所有权，被拆迁人只是取得了债权优先权。3.《司法解释》规定为优先取得而不是认定第三人的《房屋所有权证》无效，安置补偿协议并未确立物权，不能对抗《房屋所有权证》。综上，上诉人（被拆迁人）未与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，且被上诉人已经取得《房屋所有权证》，被上诉人依法享有涉案房屋物权。一审判决事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。裴友海向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告返还房屋都市花园小区16号楼4单元402室（价值30万元）；2.判令被告向原告赔偿损坏防盗门3700元、房租6000元(计算至被告返还房屋当月月末)；3.诉讼费等与诉讼相关费用由被告承担。一审中，原、被告围绕诉讼请求向一审法院提交证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.冀（2019）安国市不动产权第0000568号不动产权证书一份；2.安国市诚兴物业管理有限公司证明一份；3、商品房买卖合同一份；4、安国市公安局卷宗材料一份；5、物业费票据1张、换锁收据一张、防盗门收款收据一份、房屋出租合同一份、李辉收据五张、取暖费收据一张、照片五张。被告发表质证意见称：证据1不动产证是2019年3月6日办的，房子是2017年7月份买的，我的证据是2014年的，原告的证不受法律保护；证据2不是开发商的手续，原告的手续不符合法律规定，争议房屋是村委会给社员按照人数分的福利房；证据3原告在哪买的房与我无关；证据4手续都是后补的，卷宗里边村委会的证明，证明记载村委会给我分了这三套房了。我们没交钱是因为我们的地17年了大队没给我们解决，如果村委会解决了地的问题，尾款我们早交了。柴路英所述不是事实，三套房没交钱是有原因的，也不是只我们一家，孙铁良是大队副书记，2014年孙铁良当时跟我们说先让我们抓阄，先占着房；证据5我们的门是原告损坏的，房子是我们的，我们的精神还受到损失了，房子是村委会分给我的，大队、开发商无权卖我的房子。不赔偿原告的租房损失，村民的物业费、取暖费都是不用交的，原告交钱与我无关，而且钱也没有交到我的手上，原告实际是侵占了我的房子。被告为证实其主张向一审法院提交以下证据：6.被告称大队会计开的三套房子三个车库证明；7.排队号证据。原告针对被告提交的证据发表质证意见：对证据6、7真实性认可，关联性不予认可，与本案争议房屋所有权无关，合法性不予认可，两份证据不是合法的所有权凭证，不符合法律规定，不能证明所有权归被告所有，不动产权应以不动产权证书为主，被告提交的证据都不是不动产权的凭证。上述证据经庭审质证，对双方当事人无异议的证据一审法院予以采信，对有争议的证据，一审法院审核后予以确认。一审法院经审理认定事实如下：2015年5月28日原告裴友海与安国市广厦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买安国市都市花园小区16号楼4单元402室房产一套。安国市国土资源局于2019年3月6日为原告办理了不动产权证书，该证书载明：“产权证号：冀（2019）安国市不动产权第0000568号权利人裴友海、贺兴芹坐落都市花园小区16号楼4单元4层402室”。又查明，被告姬孟飞、王焕军系夫妻关系。原告称2018年12月30日被告姬孟飞、王焕军进入该房，称该房系其所有，阻挠原告居住使用该房产，并将防盗门更换，致使原告无法入住。二被告称争议房产系其抓阄所得的村福利房，应当由二被告所有，因与村委会存在土地纠纷，没能按时交齐尾款，所以没有按时装修入住。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。安国市国土资源局于2019年3月6日为原告办理了不动产权证书，证明该争议房产属原告裴友海及贺兴芹所有。根据法律规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。故对原告要求二被告返还争议房屋的诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告赔偿防盗门等损失，因未向一审法院提交有效证据证实真实性及关联性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：被告姬孟飞、被告王焕军于本判决生效之日起十日内返还原告裴友海位于安国市都市产；驳回原告裴友海其他诉讼请求。案件受理费2973元，由被告姬孟飞、被告王焕军负担。二审中，上诉人提交百信公司与姬庄村委会签订的《姬庄村开发改造项目合作书》复印件及《安国市都市花园住宅使用说明书质量保证书》，证实涉案小区开发商是百信公司，并非广厦公司。另提交网络截图，证实上诉人在2018年12月份已经告知被上诉人，房屋是村委会分给自己的，在视频中村委会认可该事实。被上诉人质证称，前两份证据只能证实百信公司参与了房屋拆迁，但不能证实广夏房公司无处分权。关于网络截图，证实我们在买房的时候我方不知情，房屋没有争议。本院查明，广夏公司负责人柴路英于2019年9月9在接受安国市公安局药市派出所询问时陈述：“我开发安国市都市花园盖小区占用了姬庄村村集体机动土地。当初补偿姬庄村民2万8千平方米小区住用面积。2013年把这2万8千平分给了村委会，告知村委会分到房屋的业主需要补齐多余房款。2016年1月15号最后通知未补齐剩余房款的2016年2月10号全部收回。2107年11月14号裴友海到安国市都市花园售楼部购买了都市花园小区16号楼4单元住402室。一直到前几天裴友海找到我说房子让人霸占了。这是事情经过。”安国市姬庄村委民委员会2019年1月8日出具证明，主要内容：“安国市都市花园占用姬庄村集体用地104.97亩。姬孟飞家里四个人，每人应分到21.433平米。大队组织村民抓阄分房，姬孟飞一家共抓了3套房的名额。按照规定是补齐剩下的三套房的多出平米数款项，这三套房就可以属于姬孟飞。如果未交清房款2016年2月10日后，房屋由开发商收回。裴友海和姬孟飞房屋争议的情况，村里和乡里一直在给他们协调这个事。姬孟飞抓的三套房号是：17-1-502、16-3-401、16-4-402，这三套房姬孟飞共分到面积85.7332平米。还有车库每人5.358平米，姬孟飞家共分车库面积21.432平米。”本院所查明的其他案件事实同一审无异。本院认为，《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，就诉争房产来说，被上诉人裴友海不仅提交了与广厦公司签订的《商品房买卖合同》，且安国市国土资源局于2019年3月6日为其和共有人贺兴芹办理了不动产权证书，故此，被上诉人裴友海及贺兴芹取得诉争房产的所有权。从本院查明的案件事实来看，包括本案诉争房屋在内的由广夏公司补偿给姬庄村民的2万8千平方米小区住用面积均是该公司开发安国市“都市花园盖小区”占用了姬庄村村集体机动104.97亩土地而给予姬庄村全体村民的补偿，不属于补偿安置房。上诉人主张诉争房屋属于安置补偿房既不符合实际情况，也无安置补偿合同予以证实，故对其关于诉争房产为安置补偿房的理由本院不予认可。上诉人虽在抓阄中抓到了诉争房产，但因未在指定期限交纳剩余房款而被广厦公司收回，该开发公司有权依法另行出售。上诉人关于“争议房产系其抓阄所得的村福利房，应当由二被告所有，因与村委会存在土地纠纷，没能按时交齐尾款，所以没有按时装修入住”的辩解意见不能否定被上诉人对诉争房产的所有权，其阻挠被上诉人居住使用该房产，并将防盗门更换，致使被上诉人无法入住的行为构成侵权。广夏公司负责人柴路英于2019年9月9在接受安国市公安局药市派出所询问时明确陈述其开发案涉小区，相关房屋买卖亦由广夏公司作为出卖人，相关单位对此亦未提出过异议，可以证实广夏公司是案涉小区的实际开发商。上诉人二审中虽提交百信公司与姬庄村委会签订的《姬庄村开发改造项目合作书》的复印件，但不足以证实广夏公司不能作为案涉房屋出卖人。综上所述，姬孟飞、王焕军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5946元，由上诉人姬孟飞、王焕军负担。本判决为终审判决。审判长  常金星审判员  庞 茜审判员  张 力二０一九年九月九日书记员  刘 金