河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4080号上诉人（原审被告）：张建勋，男，1972年11月20日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：段永生，河南金太阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滑县白道口镇白道口村第十九村民小组，住所地滑县白道口镇白道口村西街。负责人：张兰现，职务：小组组长。委托诉讼代理人：黄利军，河南奥博律师事务所律师。上诉人张建勋因与被上诉人滑县白道口镇白道口村第十九村民小组（以下简称第十九村民小组）租赁合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张建勋上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回第十九村民小组的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由第十九村民小组承担。事实与理由：1.张兰现不是按照法定程序选举产生的村民小组组长，无权代表小组，本案诉讼及解除合同均非村民小组全体村民集体意志的体现，原审认定事实及适用法律错误，判决解除合同，返还房屋及土地显失公正；2.本案涉及的门面房后院所建房屋系经过村民小组允许后张建勋建设，村民小组无权收回，原审判令拆除房屋后返还土地无事实及法律依据，应依法改判驳回第十九村民小组的诉讼请求。第十九村民小组答辩称，原审认定事实清楚，租赁合同期满后若解除应返还租赁物，张建勋与第十九村民小组没有签订书面租赁协议，且不按照市场价给付租赁费，第十九村民小组要求与张建勋解除租赁协议符合法律规定，一审判决解除合同并返还房屋、土地正确。第十九村民小组一审诉讼请求：1．依法判令解除原被告双方之间的租赁关系；2．依法判令被告返还原告位于滑县白道口镇白道口村西街路北的门面房11间及附属土地约1620平方米；3．依法判令被告拆除其擅自建在原告门面房后院内土地上所建房屋及其一切物品，并恢复原状；4．判令被告支付原告房租费176000元；5．涉诉费用由被告方承担。一审法院查明，原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组位于滑县白道口镇白道口村西街，因城镇发展需要，该小组于80年代在自有的土地上建起门面房数十间。门面房建成后出租给本小组村民经商，最初几年签有租赁合同，到90年代初双方未再续签合同，但原承租户仍继续租赁原房屋进行经营活动。其中，被告张建勋租用原告门面房11间，该11间门面房原系原告建设，庭审中被告未举证证明在该11间门面房后院所建的房屋是经原告同意建设的，双方均认可涉案11间门面房及后院的四至为南临东西路、西临张国防、东临南北路、北临胡同，该11间门面房及后院房屋所占用的土地均系原告所有。经法院勘验，该11间门面房及后院南北长为49.4米、东西宽为33米。被告租赁期间，因租赁费问题，村民意见很大。2018年5月24日，滑县白道口镇白道口村第十九村民小组以通知方式召开村民小组会议，小组62户中有44户代表签名同意将承租户的承租房屋收归集体，统一管理，重新对外出租，被告未参加该会议。原告要求被告交回承租房屋，重新签订租赁合同，遭到被告拒绝。庭审中，被告辩称已交纳2018年度的租金，原告未举证证明2018年度双方所约定的租金金额，被告认可涉案门面房每间一年1400元，11间的租金为一年15400元，已交付，但未提供证据证明。一审法院认为，原被告签订房屋租赁合同届满后，被告张建勋继续承租房屋原告未提出异议，双方的房屋租赁合同继续有效，但双方的租赁关系为房屋不定期租赁，双方均可随时解除合同，现原告诉请解除合同，于法有据，法院予以支持。被告虽以约定俗成的只许租房户占有房屋，不许出租人撵（原告解除合同）为由拒绝与原告解除合同，其行为有悖法理，严重侵犯了原告的合法权益，法院对其抗辩意见不予采信。该合同解除后，被告应将涉案门面房11间及附属土地返还原告；庭审中，原告不认可涉案11间门面房后院房屋系被告经其同意而建设，被告亦未举证证明涉案11间门面房后院房屋系经原告同意而建设，故原告诉请其拆除涉案11间门面房后院房屋并返还后院土地，证据充分，法院予以支持。关于原告主张的租金，因原告未举证证明其双方约定的租金金额，且起诉前每年租金为15400元，故被告应支付原告2018年度租金15400元。原告主张的其他诉请，证据不足，法院不予支持。被告抗辩原告小组长未按民主议定程序选举，因其未举证证明，法院对其抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组与被告张建勋之间的房屋租赁合同；二、被告张建勋于本判决生效后十日内将承租原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组的路北门面房11间及附屋土地和后院土地（四至为南临东西路、西临张国防、东临南北路、北临东西胡同）交还原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组；三、被告张建勋于本判决生效后二十日内将路北11间门面房后院的其私建的房屋拆除；四、被告张建勋于本判决生效后十日内支付原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组2018年度租金15400元；五、驳回原告滑县白道口镇白道口村第十九村民小组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3820元，由被告张建勋负担。二审期间，张建勋提交村委会2019年3月23日证明一份，证明张兰现身份不合法，提交村委会2019年6月2日证明一份，证明证人张某1身份，提交证人证言四份，申请证人张某1、刘某、张某2出庭，分别证明张兰现身份及张建勋后院所建房屋经过村小组同意。提交5张照片，用于证明张建勋装修建房投资100多万元。经质证，第十九村民小组对村委会2019年3月23日证明不予认可，对2019年6月2日证明认可，对证人刘某、张建勋的证言不予认可，认为两个证人系本案利害关系人，均占有租赁房屋，证言不真实，没有证明力，针对张某1证言及证明效力部分认可，对5张照片，认为张建勋的这些建设均未经村民小组同意，系违章建筑。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案系村民小组村务管理混乱，监督缺失导致集体资产流失引发的纠纷。根据相关法律规定，村民委员会属基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督；对村集体经济所得收益的使用、土地承包经营方案、以租赁或其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理；村民委员会应当建立村务档案，实行村务公开制度，依法及时公布村务，接受村民监督；村民小组对本集体所有的土地、其他财产的经营管理以及公益事项的办理，亦应依照有关法律规定讨论决定，所作决定及实施情况应及时向本村民小组的村民公布，接受村民监督。本案双方租赁合同届满后未再续签合同，张建勋继续使用承租房屋经营，第十九村民小组对此未提出异议，双方原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，现第十九村民小组要求解除合同，原审判令双方合同解除并无不当，合同解除后张建勋应返还租赁房屋及附属土地。张建勋上诉对张兰现的身份提出异议，张兰现一审提交的相关身份证明可以确认其身份，证人张某1亦认可，2018年之前其担任第十九村民小组组长，之后第十九村民小组组长为张兰现，二审期间张建勋虽提供村委会证明，但该证明与一审出具的证明相矛盾，本院不予采信，故张兰现能够参加本案诉讼。张建勋申请证人出庭证明其在后院所建房屋经过第十九村民小组同意，第十九村民小组对证言不予认可，经审查证人系争议房屋租赁户，有一定利害关系且张建勋未提供其他证据佐证，证人证言本院亦不予采信，其在后院所建房屋应予以拆除。综上所述，张建勋的上诉请求应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由张建勋负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇一九年九月二十五日书记员  邢露露