广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10302号原告：东莞市海岸桃源实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇连平村连马路**。统一社会信用代码：91441900559195830H。法定代表人：卢成通，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。被告：郏小春，女，1982年3月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：阙壮益，男，1974年2月8日出生，住台湾省新北市汐止区。原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司诉被告郏小春、阙壮益商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司的委托诉讼代理人黄珊到庭参加诉讼。被告郏小春、阙壮益经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议已解除；2.判令两被告协助原告办理终止《商品房买卖合同》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议的相关手续；3.判令两被告向原告赔偿解除合同的违约金305658.2元；4.判令两被告向原告赔偿所支出的律师费35000元；5.判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。后原告在庭审中明确第2项诉讼请求具体指两被告协助原告到房地产管理局办理撤销商品房备案登记手续。事实与理由：2016年9月25日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》以及补充协议（编号：201609254ACBC1419938）。合同约定：两被告以贷款方式购买原告位于东莞市大岭山镇连马村140号山湖城花园10幢1单元904号的房屋，该房屋总价款为1528291元。两被告于2016年9月25日付清首期款468291元，剩余房款1060000元以银行按揭贷款的方式支付。2016年12月25日，两被告作为借款人、原告作为保证人，与案外人中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：山湖城字2010行0273支行2016年一手贷0000799号）。中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行依约将被告之借款发放并作为购房款已全额支付给原告。但两被告从2018年起持续逾期还款，案外人多次催收无效，便发函告知原告两被告逾期还款的情况并要求原告履行保证义务，截止至2018年12月5日，两被告已连续逾期还款3期，累计违约5期。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第5点约定，若被告一年内连续二期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或在原告承担担保责任后五日内未向原告赔偿全部损失的，原告有权单方面解除合同及补充协议，同时，被告按照合同约定之房屋总价款20%向原告支付违约金。两被告已连续逾期还款2期以上，已构成严重违约，原告有权单方解除合同。原告于2019年2月26日已向两被告寄发《解除商品房买卖合同通知书》，两被告于2019年3月8日签收该通知书。综上，两被告未按期履行贷款合同约定的还款义务，已构成严重违约，原告有权单方解除合同。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，两被告除需按购房总价款的20%向原告支付违约金外，还需承担原告因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失。为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告郏小春、阙壮益没有提出答辩及质证意见，亦没有提交证据。本院经审理认定事实如下：原告主张其与两被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定两被告认购原告开发的商品房，并由两被告以银行贷款形式向原告支付房款；后原告与两被告及案外人中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定两被告向中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行贷款，并由原告提供担保；中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行向两被告发放了贷款并支付给原告，后两被告未按约定按时还款，原告已履行了担保责任为两被告还清贷款，两被告已构成违约，故原告要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，并提供了《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议、《个人购房借款/担保合同》《保证人履行保证义务通知书》《解除商品房买卖合同通知书》及快递单、邮寄记录、《个人贷款结清证明》、网上银行电子回单予以证明。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议显示出卖人为原告，买受人为被告郏小春、阙壮益，并载明两被告认购原告开发的位于东莞市大岭山镇连马村140号山湖城花园10幢1单元904号房屋，总价款为1528291元；合同第七条第（二）项约定买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2016年9月25日前支付首期房款468291元，余款1060000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付；合同附件四第5条约定若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关的担保责任，给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用、出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款约定应承担的责任等）均由买受人承担；若买受人一年内连续二期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议，同时买受人按照合同约定之房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；合同附件十一第二条第2项约定买受人未按买卖合同或附件四约定支付购房款的，除承担违约责任外还需承担出卖人因解除合同或要求继续履行合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等合理费用；合同的“买受人（签字或盖章）”处及补充协议（附件）的每页上方均有“郏小春”、“阙壮益”字样的签名及按捺。原告提交的《个人购房借款/担保合同》显示借款人为被告郏小春，贷款人为中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行，抵押人为被告郏小春、阙壮益，保证人为原告；合同第一条约定贷款人根据借款人的申请，向其发放个人购置住房贷款，金额为1060000元；合同第二条第2.2项约定本笔贷款的担保方式为抵押和保证；第十条约定保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但满足本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；第十四条约定违约情形包括借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息；发生违约情形等，贷款人可以采取的措施包括宣布本合同和贷款人于借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用等；第三十条第30.2项约定发生包括贷款人宣布贷款提前到期等情形的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任；第二十七条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同“贷款人”处盖有“中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行个人信贷业务合同专用章”字样的盖章，“借款人”处有“郏小春”字样的签名及按捺，“抵押人”处有“郏小春”、“阙壮益”字样的签名及按捺，合同签署日期为2016年12月15日。原告提交的《保证人履行保证义务通知书》显示中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行于2018年12月17日向原告发出通知，载明因借款人郏小春未按主合同约定履行还款义务（截至2018年12月5日，已连续违约3期，累计违约5期，贷款余额为967249.93元），且该笔贷款至今任未办妥预抵押登记，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，借款人已构成违约，该银行拟宣布贷款提前到期，并根据保证条款的约定，请原告履行保证义务，于收到通知之日起5日内将借款人未偿还债务本息划入指定账户。原告提交的《解除商品房买卖合同通知书》显示原告于2019年2月26日向两被告出具通知，载明原告收到中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行的通知书，两被告未按贷款合同约定按时向银行履行还款义务，原告与两被告电话联系，但两被告拒绝履行贷款合同的义务，根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定，原告有权单方面解除合同及补充协议并要求两被告支付相应的违约金，并通知两被告：一、自本通知到达的同时，即解除两被告与原告签订的《商品房买卖合同》（编号：201609254ACBC1419938）；二、合同解除后依《商品房买卖合同》之约定，两被告应向原告支付相应的违约金赔偿其他损失。原告提交的快递单及邮寄记录显示原告于2019年2月26日通过快递方式向两被告分别邮寄了上述《解除商品房买卖合同通知书》，并由被告郏小春于2019年3月8日及3月9日签收。原告提交的《个人贷款结清证明》载明“兹有借款人郏小春……在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2016年12月15日，贷款金额为人民币1060000元……贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2019年6月28日全部结清。”，落款盖有“中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行业务合同专用章”字样的印章。原告提交的网上银行电子回单显示原告于2019年6月28日向中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行转账999516.42元，并备注为山湖城10幢1单元904房郏小春、阙壮益提前还款款项。原告确认两被告已向其支付了首期购房款468291元及向中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行偿还贷款本金92750.07元和利息80616.43元，并主张已通知两被告收楼，但两被告一直未办理收楼手续及使用案涉房屋，亦未办理不动产权证，案涉房屋的产权人为原告，并提交不动产权证书予以证明。原告提交的不动产权证书显示产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0295980号，并载明坐落于东莞市大岭山镇连马村140号山湖城花园10幢1单元904号房屋的权利人为原告。另，原告主张其因本案诉讼支出了律师费35000元，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，由于两被告违约，其应向原告赔偿该律师费的损失，并提交了《委托代理合同》、律师费发票、转账记录予以证明。另查，根据原告的申请，本院依法裁定保全两被告的财产，并已予以实施。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议、《个人购房借款/担保合同》《保证人履行保证义务通知书》《解除商品房买卖合同通知书》及快递单、邮寄记录、《个人贷款结清证明》、网上银行电子回单、不动产权证书、《委托代理合同》、律师费发票、转账记录及当事人的陈述附卷为据。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且没有提出抗辩、质证意见，亦没有提供证据，视为其放弃抗辩、举证及质证的权利。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议、《个人购房借款/担保合同》《保证人履行保证义务通知书》《个人贷款结清证明》均有原价以供核对，且有两被告的签名及相关盖章，本院对上述证据的真实性予以采信。关于解除合同。原告与被告郏小春、阙壮益签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议，以及原告与被告郏小春、被告阙壮益、案外人中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是双方真实的意思表示，合同内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述合同约定享有权利并履行义务。根据《保证人履行保证义务通知书》，本案两被告未按照《个人购房借款/担保合同》的约定向案外人中国工商银行股份有限公司东莞大岭山支行履行还款义务，且截至2018年12月5日两被告已连续违约3期，累计违约5期，两被告已违反《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款人可以宣布提前到期，同时，结合《个人贷款结清证明》及网上银行电子回单，原告已于2019年6月28日按合同约定承担了担保责任，为两被告还清了贷款，故根据案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的合同附件四第5条关于“若买受人一年内连续二期或累计三期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议”的约定，两被告的行为已构成严重违约，原告有权解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。又因两被告截至2018年12月5日已出现了违反《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合同附件四第5条约定的情形，原告于2019年2月26日向两被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，两被告分别于2019年3月8日和2019年3月9日收到该通知书，且未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》已于《解除商品房买卖合同通知书》最后到达被告时解除，即于2019年3月9日解除。综上，原告要求确认涉案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议已解除，并由两被告协助其办理终止《商品房买卖合同（预售）》（编号：201609254ACBC1419938）及补充协议的相关手续，即注销合同备案登记手续，于法有据，本院予以支持。关于违约金。虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的合同附件四第5条约定若买受人违约，出卖人有权单方面解除合同及补充协议，同时买受人按照合同约定之房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，现两被告已构成违约，应向原告支付违约金，但本院认为，约定违约金的目的应以补偿为主，惩罚为辅，不应过分高于造成的损失，由于原告未提交证据证明其因两被告告违约行为遭受的损失，故综合考虑两被告履行合同的情况及过错程度、原告的实际损失，并根据公平原则，本院依法酌情调整违约金为100000元。对于原告相关诉请中超出的部分，本院依法予以驳回。关于律师费。原告主张其为本案诉讼支出了律师费35000元，并提交的《委托代理合同》、律师费发票、转账记录予以证明，结合原告委托诉讼代理人出庭的事实，本院对于原告主张的律师费予以采信。因两被告存在违约，故根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的合同附件十一第二条第2项的约定，原告诉请两被告支付律师费35000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司与被告郏小春、阙壮益于2016年9月25日签订的合同编号为201609254ACBC1419938的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除；二、限被告郏小春、阙壮益于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司办理终止合同编号为201609254ACBC1419938的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的相关手续，即办理注销合同备案登记手续；三、限被告郏小春、阙壮益于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司支付违约金100000元；四、限被告郏小春、阙壮益于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司支付律师费35000元；五、驳回原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10810元，保全费2223元，合计13033元（原告已预交），由原告东莞市海岸桃源实业投资有限公司承担1434元，由被告郏小春、阙壮益承担11599元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡敬钊二〇一九年九月二十七日书记员  吴玲芝附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。