贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1242号上诉人（原审被告）：李波，男，1987年11月2日出生，汉族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：李文军，贵州邦宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石阡县华联玛客超市，经营场所贵州省石阡县泉都办事处大关社区佛顶山南路上段。经营者：付海欧，该超市总经理。委托诉讼代理人：夏绪疆，该超市员工。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵光福，男，1978年12月22日出生，仡佬族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：石阡县超超游乐场,经营场所贵州省石阡县泉都办事处福天领秀城华联超市内。经营者：胡兴进，男，1987年2月12日出生，汉族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：冯树茂，贵州夷州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：石阡县康乐药业零售连锁有限公司康乐大药房，住所地贵州省石阡县汤山镇（泉都办事处）大关社区佛顶山南路。负责人：周小晓，女，1984年8月4日出生，汉族，住贵州省石阡县。上诉人李波因与被上诉人石阡县华联玛客超市（以下简称华联玛客超市）、邵光福、石阡县超超游乐场（以下简称超超游乐场）、石阡县康乐药业零售连锁有限公司康乐大药房（以下简称康乐大药房）租赁合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2019）黔0623民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人李波的委托诉讼代理人李文军，被上诉人华联玛客超市的委托诉讼代理人夏绪疆、杨林，被上诉人邵光福及其委托诉讼代理人黄可尧，被上诉人超超游乐场的经营者胡兴进及委托诉讼代理人冯树茂到庭参加诉讼。被上诉人康乐大药房经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李波上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人华联玛客超市要求上诉人支付租金的请求，并赔偿被上诉人超超游乐场和康乐大药房的经济损失；2.改判由被上诉人超超游乐场和康乐大药房支付拖欠的商铺租金；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.华联玛客超市于2015年6月26日注册成立，并非由石阡县上海华联超市名称变更而来，与李波签订《租赁合同书》的主体是石阡县上海华联超市，故华联玛客超市不是本案适格的诉讼主体。2.依照李波与王鹏签订的协议约定，应当由王鹏支付欠付的租金，华联玛客超市已实际向超超游乐场、康乐大药房及王鹏收取了部分租金，一审以合同相对性判决李波承担租赁费不当。3.依照相关法律规定，双方签订的《租赁合同书》无效，一审以合同相对性判决上诉人承担支付责任，适用法律错误。华联玛客超市辩称，被上诉人于2015年6月26日以“石阡县上海华联超市”为名称经工商行政机关登记，于2017年12月1日变更为“华联超市”，上诉人与被上诉人于2016年2月15日签订的《商铺租赁合同》合法有效，上诉人自2017年6月起欠付被上诉人租金事实清楚。被上诉人转租给上诉人的房屋系房开企业合法建造，房屋产权完整，手续齐全，上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。邵光福辩称，被上诉人与上诉人的纠纷已经法院生效判决，一审判决本案认定事实清楚，证据充分，请依法驳回上诉人的请求。超超游乐场辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，请二审予以维持。康乐大药房未作答辩。华联玛客超市向原审法院起诉请求：1.解除原、被告于2014年9月27日所签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告与第三人共同支付所欠租金175266元；3.判令被告与第三人共同从2017年6月起按照日租金的2倍每天支付因延迟支付租金应承担的违约金至合同解除时为止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月，被告邵光福在石阡县汤山镇贵州铜仁上海华联有限公司（系石阡县华联玛客超市的总部）的外租区经营儿童乐园。2014年9月，被告邵光福与被告李波口头约定双方共同经营，同月23日在石阡县成立北京黎勃贸易有限公司石阡分公司，被告邵光福为该公司的负责人。2014年9月27日，被告邵光福与贵州铜仁上海华联有限公司签订《租赁合同》，双方约定：铜仁上海华联有限公司将华联超市外租区4号（100平方）、2号（600平方）面积为700平方米的商铺租赁给邵光福，租期自2015年6月1日起至2020年9月30日止（2014年10月至2015年5月为免租期）。2015年5月24日，被告邵光福代表北京黎勃贸易有限公司石阡分公司与石阡县康乐药业零售连销有限公司签订《专柜租赁合同》，将华联超市外租区面积为100平方米专柜场地给石阡县康乐药业零售连销有限公司经营药品零售。2016年1月29日，被告邵光福与被告李波达成《解除合伙协议》，双方一致同意解除合伙，并对双方的债权债务的分担达成协议。2016年2月15日，被告邵光福与被告李波签订《合同转让》，双方约定邵光福将石阡县华联超市外租区4号（100平方）、2号（600平方）面积为700平方米的商铺合同转让给李波；同时，被告李波与上海华联超市（石阡店）另行签订了《商铺租赁合同》，石阡县上海华联超市将坐落于华联超市（××外××区面积为700平方米的商铺出租给被告李波经营游戏厅、大众鞋服、药房、老人保健。该合同约定：租期为60个月，即自2015年6月1日起至2020年9月30日止（2014年10月至2015年5月为免租期），第一年租金为180000元，第二年租金为190000元，以后租金在上一年的基础上逐年递增10000元；租金及支付方式为先交租后使用；合同签订之日，乙方（李波）向甲方（上海华联超市石阡店）缴纳一次性租金20000元（押金）作为定金，商铺移交后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金；乙方每月须向甲方交纳管理费100元；在租赁期内，甲方应保证出租商铺的使用安全；未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用，甲方可以解除合同；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还，室内装修及内部设施归甲方所有……。因被告李波与石阡县上海华联超市另行签订的《商铺租赁合同》概括性承受了被告邵光福与贵州铜仁上海华联有限公司于2014年9月27日签订《租赁合同》，因此，双方仍以“2014年9月27日”为《商铺租赁合同》的签订时间。2016年5月，被告李波主张邵光福与其于2016年1月29日达成《解除合伙协议》无效，并提起诉讼，石阡县人民法院以（2016）黔0623民初620号民事判决书判决驳回了李波的诉讼请求，李波提出上诉，本院二审以（2016）黔06民终1030号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。自2016年6月1日起，被告李波及本案第三人均未向原告交付商铺租金及管理费。2017年2月17日，被告李波与王鹏（胡兴进的亲戚）签订《店铺经营权转让协议》，双方约定李波将石阡县上海华联超市外租区4号（100平方）、2号（600平方）面积为700平方米的商铺（包含石阡县康乐药业零售连销有限公司租赁的100平方米专柜场地）的经营权转让给王鹏经营超超游乐场，双方约定：租期起止日同李波与上海华联签约的租期，年租金为180000元，租金将每年递增10000元，王鹏同意代替李波向华联超市履行租赁合同，每月交纳租金及合同约定由李波交纳的水电费。自2017年6月1日起，被告李波及本案第三人均未向原告交付租金和管理费。诉讼中，原告自认请求租金的计算方式为：从2017年6月至2018年4月，共计11个月，每月租金是15833元（190000元÷12个月），其请求金额是175263元（11个月租金共计174136元+11个月管理费共计1100元）。2018年1月23日，超超游乐场经营者胡兴进因存在未经营业前消防安全检查擅自投入使用，被石阡县公安消防大队给予责令停产停业，并处罚款10000元的行政处罚。另查明，2017年12月，石阡县上海华联超市变更为华联玛客超市。一审法院认为，被告李波与被告邵光福于2016年1月29日达成《解除合伙协议》，于2016年2月15日签订《合同转让》后，与原告另行签订了《商铺租赁合同》，并以“2014年9月27日”为《商铺租赁合同》的签订时间；据此，被告邵光福与原告于2014年9月27日签订《租赁合同》所产生的权利义务终止，被告李波与原告签订的《商铺租赁合同》生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告李波应当按照与原告签订《商铺租赁合同》履行合同义务，故对原告请求被告李波支付所欠2017年6月至2018年4月，共计11个月的租金及管理费175263元的请求，予以支持。被告李波未按《商铺租赁合同》的约定时间支付租金，应当向原告支付违约金，但原告请求的违约金过高，且原告未提供证据证明其因被告李波违约造成损失的具体数额，故予以适当调整，结合本案实际，以10%为宜，其2017年6月至2018年4月期间的违约金为17413.6元（174136元×10%）。关于本案第三人是否应与被告李波就本案支付的租金承担共同支付责任的问题。因合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,具有相对性；而本案第三人与原告未签订相关合同，其请求本案第三人与被告李波共同支付所欠租金的请求，不予支持。被告李波与原告在《商铺租赁合同》中的约定乙方（李波）逾期支付租金超过7日，甲方（华联玛客超市）可以解除本合同。自2017年6月1日起，被告李波未按《商铺租赁合同》的约定支付租金，第三人超超游乐场也未按与被告李波的约定代替被告李波向原告履行支付租金；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除与被告李波签订的《商铺租赁合同》，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款、第九十三条第二款、第一百一十四条规定。判决：一、解除原告石阡县华联玛客超市与被告李波签订的《商铺租赁合同》；二、被告李波支付原告石阡县华联玛客超市租金和管理费175263元及违约金17413.6元，共计192676.6元（2017年6月至2018年4月，共计11个月的租金、管理费及违约金）；三、驳回原告石阡县华联玛客超市的其他诉讼请求。上述有执行内容的，当事人在判决生效后二十日内履行。二审中，华联玛客超市向本院提交了如下证据：1.贵州省铜仁上海华联超市有限公司（以下简称上海华联公司）与铜仁福天房地产开发有限公司（以下简称福天公司）签订的《【福天·领秀城】房屋租赁合同》、福天公司《说明》、宗地图、土地使用权证、建设工程消防设计审核意见书，用以证明案涉租赁房屋产权手续合法，华联玛客超市与李波签订的租赁合同合法有效。经庭审质证，李波认为，以上证据反而证明租赁房屋没有经过消防验收，双方签订的合同无效。超超游乐场认为，案涉租赁房屋仍没有经过消防验收。邵光福对上述证据没有异议。本院经审查认为，消防审核意见书系针对福天公司地下车库的意见，并非对案涉租赁房屋作出，对该证据的证明目的，本院不予认定，其他证据符合证据的“三性”特征，本院予以认定。本院审理查明，2013年6月1日，福天公司与上海华联公司签订《【福天·领秀城】房屋租赁合同》，合同约定，福天公司将座落于石阡县佛顶山大道“福天·领秀城”房屋一层门面、其他房屋建筑面积共计7600㎡租赁给上海华联公司作为综合超市使用。2014年9月27日，铜仁上海华联有限公司与邵光福签订《租赁合同》约定，铜仁上海华联有限公司将华联超市外租区4号（100㎡）、2号（600㎡）租赁给邵光福经营餐饮、游戏厅、大众鞋服、老人保健、药房，租期从2015年6月1日起至2020年9月30日止，2014年10月至2015年5月免租。2015年5月24日、同年7月2日，北京黎勃贸易有限公司石阡分公司分别与石阡县康乐药业零售连锁有限公司、王鹏、吴文高签订《专柜租赁合同书》，分别用于经营药品零售和游乐场，邵光福作为上述分公司负责人在合同中签字。2016年2月15日，邵光福与李波签订《合同转让》约定，邵光福将华联超市外租区4号（100㎡）、2号（600㎡）面积为700㎡商铺合同转让给李波经营游戏厅、大众鞋服、老人保健、药房，租期从2015年6月1日起至2020年9月30日止。同日，李波与石阡县上海华联超市签订落款时间为“2014年9月27日”的《租赁合同书》，合同约定，甲方（石阡县上海华联超市）将座落于华联超市（××外××区××、××、××号总面积为700㎡租赁给乙方（李波）经营游戏厅、大众鞋服、老人保健、药房，租赁期限共60个月，自2015年6月1日起至2020年9月30日止，2014年10月至2015年5月免租。租金以先交租后使用，第一年租金180000元，第二年租金190000元，第三年租金200000元，第四年租金210000元，第五年租金220000元。乙方每月须向甲方交纳管理费100元；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还，室内装修及内部设施归甲方所有。2016年2月17日，李波与王鹏签订《店铺经营权转让协议》约定，甲方（李波）将自己在上海华联超市外租区4号（100㎡），2号（600㎡）面积为700㎡的商铺经营权转让给乙方（王鹏），乙方需履行甲方与上海华联签约的商铺租赁合同中约定的乙方职责义务。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向上海华联履行该租赁合同，每月缴纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。合同签订后，王鹏按照李波与石阡县上海华联超市签订落款时间为“2014年9月27日”的《租赁合同书》约定向华联玛客超市交纳租金及管理费至2017年5月31日。2015年6月26日，石阡县上海华联超市成立，2017年12月1日，石阡县上海华联超市名称变更为华联玛客超市。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案所涉《租赁合同书》是否合法有效；二、华联玛客超市是否是本案适格的诉讼主体；三、本案所涉《租赁合同书》中约定的租赁费用应由谁承担。一、关于本案所涉《租赁合同书》是否合法有效的问题。案涉租赁房屋系福天公司开发后承租给上海华联公司，上海华联公司再将本案所涉租赁房屋交由石阡县上海华联超市经营，石阡县上海华联超市于2016年2月15日与李波签订了落款时间为“2014年9月27日”的《租赁合同书》，该合同尾部虽签署的时间为2014年9月27日，但在一审庭审中，签订合同双方当事人均认可上述合同签订时间实为2016年2月15日，本院对该事实予以确认。二审中，李波的委托诉讼代理人提出，签订以上《租赁合同书》的时间应以落款时间为准，但不能对一审已认可的事实作出合理说明，违反法律禁止反言原则，本院不予采信。《租赁合同书》是合同当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。李波提出双方签订《租赁合同书》所涉租赁物没有经过消防验收，应为无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于华联玛客超市是否是本案适格的诉讼主体的问题。2015年6月26日，石阡县上海华联超市成立，2017年12月1日，石阡县上海华联超市名称变更为华联玛客超市，上述事实有工商登记信息予以佐证，证据充分，应予认定。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，名称变更后石阡县上海华联超市，即华联玛客超市当然享有和承担与李波签订《租赁合同书》的权利和义务，其提起本案诉讼于法有据。李波上诉认为华联玛客超市不是本案适格诉讼主体的上诉理由不成立，本院不予采信。三、关于本案所涉《租赁合同书》中约定的租赁费用应由谁承担的问题。2016年2月17日，李波与案外人王鹏虽签订《店铺经营权转让协议》约定，由王鹏代为履行其与华联玛客超市签订《租赁合同书》中约定的义务，但华联玛客超市并非该转让协议的一方当事人，该协议约定对华联玛客超市不具有当然约束力。而协议签订后，王鹏也仅按照其与李波签订的协议约定向华联玛客超市交纳租赁费用至2017年5月31日，李波没有按照《租赁合同书》约定的义务向华联玛客超市履行，事实清楚。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李波应当对欠付的租赁费用承担支付责任。李波提出应由王鹏支付欠付租赁费用的上诉理由与事实和法律规定不符，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。李波提出的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4154元，由上诉人李波负担。本判决为终审判决。审判长  张红芳审判员  芦化莉审判员  吴爱民二〇一九年九月十七日书记员  陆 茜