宁夏回族自治区灵武市人民法院执 行 裁 定 书（2019）宁0181执异30号案外人：方再媛，女，汉族，1983年10月4日出生，住宁夏回族自治区灵武市。申请执行人：郭建萍，女，汉族，1967年6月17日出生，退休职工，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：赵蕾，宁夏迪通律师事务所律师。申请执行人：朱建华，男，汉族，1979年1月1日出生，住宁夏回族自治区吴忠市。申请执行人：沈万金，男，汉族，1958年6月5日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。申请执行人：杨祎飞，男，汉族，1977年11月18日出生，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杨祎锋，男，汉族，1975年10月2日出生，住宁夏回族自治区银川市。申请执行人：徐友宁，男，汉族，1978年6月11日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市。申请执行人：李金忠，男，汉族，1974年3月13日出生，住宁夏回族自治区银川市。申请执行人：杨晓东，男，汉族，1972年7月9日出生，住宁夏回族自治区吴忠市。申请执行人：李自祥，男，汉族，1962年6月8日出生，住宁夏回族自治区灵武市。申请执行人：宁夏建昌建筑实业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市高新区科技街**。法定代表人：桂静，该公司经理。被执行人：灵武市强发房地产开发有限公司。登记住所地：宁夏回族自治区灵武市，现住所地：灵武市。法定代表人：马金良，该公司总经理。在本院执行郭建萍、朱建华、沈万金、杨祎飞、徐友宁、李金忠、杨晓东、李自祥、宁夏建昌建筑实业有限公司申请执行灵武市强发房地产开发有限公司（以下简称：强发房地产公司）九案中，案外人方再媛于2019年9月4日对本院执行查封的灵武市强发房地产开发有限公司在灵武市XX苑XX号楼、XX号楼、XX号楼、XX号楼及东西两面平房享有的拆迁补偿权益提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人方再媛称，2012年11月27日，方再媛与强发房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定方再媛购买强发房地产公司所开发的位于灵武市XX苑XX号楼XX单元XX室房屋，合同签订后，强发房地产公司向其交付了所购房屋，方再媛也按约将房屋价款全部支付完毕，方再媛接收房屋后，对涉案房屋进行了装修，并且一直占有使用，强发房地产公司一直未办理产权登记，现房屋面临拆迁补偿，但因郭建萍、朱建华、沈万金、杨祎飞、徐友宁、李金忠、杨晓东、李自祥、宁夏建昌建筑实业有限公司申请执行强发房地产公司九案，法院将涉案房屋的拆迁补偿权益查封，方再媛认为涉案房屋早已由其购买和使用，房屋所有权及拆迁补偿权益应属于其本人，故提出执行异议申请，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。申请执行人郭建萍称，方再媛与强发房地产公司于2012年11月27日签订房屋买卖合同，但郭建萍与强发房地产公司于2007年已经产生借贷关系，灵武市人民法院于2012年11月28日作出判决，判决生效后郭建萍向法院申请强制执行，人民法院对涉案房屋采取强制措施合法合理，案外人的异议理由不能成立，应当驳回。申请执行人朱建华称，方再媛与强发房地产公司于2012年11月27日签订房屋买卖合同，不能对抗我申请执行强发房地产公司的（2008）灵执字第460号执行通知书，即购房合同不能产生对抗生效法律文书的效力，案外人的异议理由不能成立，应当驳回。申请执行人沈万金称，我申请执行强发房地产公司退还房款、利息及诉讼费的案件，强发房地产公司至今未履行，执行期间法院将强发房地产公司开发的XX苑进行了查封，在召开听证会时，我们同意强发房地产公司继续开发建设，将所得购房款偿还债务，但现在强发房地产公司已经将房屋售出，并未偿还债务，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人杨祎飞称，2008年我方申请保全了强发房地产开发公司开发的灵新花苑，申请保全在前，强发房地产公司开发在后，且强发房地产公司将房屋售出后并未向我方偿还债务，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人徐友宁称，我申请执行强发房地产公司退还房款、利息及诉讼费一案，在执行过程中召开了听证会，要求强发房地产公司把房屋售出后偿还债务，但至今未予偿还，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人李金忠称，我申请执行强发房地产公司一案，2012年4月5日强发房地产公司以灵武市XX苑XX号楼XX单元XX室（93.17平方米）住房**抵顶18万元，我给强发房地产公司出具的收条上价款为203117元，但所抵顶房屋至今未交付，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人杨晓东、李自祥、宁夏建昌建筑实业有限公司未到庭参加听证。被执行人强发房地产公司称，方再媛所购房屋是我公司出售给方再媛的，房屋已经交付装修，买卖合同真实有效，同意案外人提出的执行异议请求。本院查明，郭建萍、朱建华、沈万金、杨祎飞、徐友宁、李金忠、杨晓东、李自祥、宁夏建昌建筑实业有限公司申请执行强发房地产公司九案，灵武市人民法院于2019年7月29日执行查封了强发房地产公司所有的位于灵武市XX苑XX号楼、XX号楼、XX号楼、XX号楼及东西两面平房享有的拆迁补偿权益，现案外人方再媛以XX苑XX号楼XX单元XX室房屋归其所有为由向本院提出书面执行异议申请，请求本院中止对涉案房屋的执行并解除查封。另查明，2012年11月27日，方再媛作为买受人向强发房地产公司购买灵武市XX苑XX号楼XX单元XX号房，房屋建筑面积为83.21平方米，房屋总价款100000元，合同签订后，强发房地产公司向方再媛交付了所购房屋，方再媛于2012年11月27日支付购房款100000元。再查明，强发房地产公司于2010年4月14日取得灵武市XX苑XX#、XX#楼的预售许可，灵武市产权产籍管理所向其颁发了《商品房预售许可证》。现涉案房屋尚未办理备案登记。本院经审查认为，方再媛与强发房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，强发房地产公司作为房地产开发企业，其开发出售商品房应以满足消费者的物权期待权为合同目的的基本实现。方再媛与强发房地产公司签订买卖合同的日期为2012年11月27日，即在本院2019年7月29日查封涉案房屋的财产权益前就已购买了涉案房屋，且方再媛购买涉案房屋系满足其生活居住所需，并非用于生产经营，强发房地产公司交付房屋后，方再媛对涉案房屋进行了装修和占有使用，现方再媛已向强发房地产公司付清全部购房款，涉案房屋虽未备案登记至方再媛名下，但并非其自身原因所致，方再媛提出的执行异议申请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对灵武市XX苑XX号楼XX单元XX号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王小燕审 判 员 王亮亮审 判 员 陈祥伟二〇一九年九月十六日法官助理 李燕燕书 记 员 陈 雪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。