贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3180号原告：六盘水久久物业服务有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民西路南侧水矿集团建总砂砖厂****，统一社会信用代码：915202005733311122M。法定代表人：尤照，系该公司总经理，被告：文凯，男，1978年10月26日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区，原告六盘水久久物业服务有限责任公司与被告文凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水久久物业服务有限责任公司的法定代表人尤照、被告文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水久久物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告文凯立即支付物业费1800元（时间从2014年6月1日计算至2019年5月31日）给原告，并支付违约金540元，合计人民币2340元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年5月30日与杉树林矿廉租住房小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同期限3年。合同到期后又于2017年7月1日续签了《物业管理合同》。约定由原告为被告的杉树林矿廉租住房小区（兴民小区）提供物业管理服务，并约定了物业费的收费标准等协议条款，原告也于合同签订后服务杉树林矿廉租住房小区至今，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告为被告提供了物业服务，履行了物业服务的相应义务。根据权利义务相一致的基本原则，原告有权收取物业服务费，被告也应当按时交纳物业服务费，被告拒不交纳物业费的行为是违约行为，依法应当承担违约责任，原告为了保护自己的合法权益，维护法律的尊严，依法起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告文凯辩称，一、原告与兴民小区业主委员会私自签订的合同属无效合同，根据物业管理条例第十一条第二款规定，兴民小区没有就物业管理事项召开业主大会，也没有将物业条例告知业主。2014年至2017年期间，物管公司是鸿润物业，2014年6月1日原告与兴民小区业主委员会签订的合同是无效合同，这是损害业主的合同，属无效合同。二、原告在管理期间管理混乱、服务极差，表现在：存在乱搭乱建，严重影响小区四创建设；小区内小车乱停乱放；五号楼××单元一楼进楼梯口东侧焊接铁门，原告擅自占用，没有取得业主同意；对他人绿化草坪改为耕地不制止；对小区公共区域健身器材不维修反而拆除；对小区绿化不剪草不剪枝；小区楼道有宠物粪便；经常有经销商在小区内推销产品，影响业主休息。三、原告私自改变物业管理用房的用途，根据物业管理条例第三十七条规定，而原告却将物业管理用房一楼改变其房屋用途，用来开设超市。四、侵害了业主的收益权，根据物权法第七十三条规定，原告收取停车费应当属于业主共同所有。五、原告向业主收取费用时没有出示国家许可的相关文件，在没有出示的情况下，业主可以拒绝履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告六盘水久久物业服务有限责任公司提交的其与杉树林矿廉租住房小区业主委员会于2014年5月30日及2017年7月1日分别签订的《物业管理合同》各一份，可以证明原告与被告居住的小区业主委员会签订物业管理合同，并就物业服务相关事项进行了约定的事实，故对该组证据予以确认；2.对被告文凯提交的照片9张，因未提交其他证据予以佐证，故对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：原告六盘水久久物业服务有限责任公司与杉树林矿廉租住房小区业主委员会于2014年5月30日签订《物业管理合同》一份，约定由原告为杉树林矿廉租住房小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元。该物业管理合同还对物业管理内容、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告六盘水久久物业服务有限责任公司进入该小区开始提供物业管理服务。2017年7月1日，在上述物业管理合同约定期限届满后，原告六盘水久久物业服务有限责任公司与杉树林矿廉租住房小区业主委员会再次签订《物业管理合同》一份，约定原告继续为该小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2017年7月1日起到2020年7月1日止，物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元。现因被告文凯未向原告交纳2014年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费用，经原告催要未果，故诉至本院。另查明，被告文凯认可其房屋位于兴民小区五号楼××单元310室，其房屋建筑面积为60平方米左右。本院认为，原告六盘水久久物业服务有限责任公司与杉树林矿廉租住房小区业主委会签订的两份《物业管理合同》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份《物业管理合同》对小区内的业主均具有约束力。故原告六盘水久久物业服务有限责任公司与被告文凯均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告已实际为被告的房屋提供了物业管理服务，被告文凯作为该小区内房屋的业主，应及时缴纳物业服务费。对被告文凯辩称因原告六盘水久久物业服务有限责任公司管理混乱，服务极差，所以不应支付物业费的理由，因合同中并无“如物业服务未达到约定要求则不支付物业服务费”的类似约定。结合本案情况，如原告所提供的物业管理服务确未达到约定标准或要求，被告文凯有要求原告承担违约责任的权利，但并不能直接免除被告交纳物业服务费的义务，故对被告文凯的该辩称理由，本院不予采信。对被告文凯抗辩原告与兴民小区业主委员会签订的合同系无效合同的辩称理由，无事实依据，亦不影响物业服务合同对双方权利义务内容的确定，故对被告的该辩称理由，本院不予采信。对被告辩称原告私自改变物业管理用房的用途及原告收取停车费侵害了业主的收益权的辩称理由，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。现被告以原告未出示国家许可的相关文件为由拒绝交纳物业服务费，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，本院对被告的该辩称理由不予采信。故按原告提交的合同约定的物业管理期间，被告文凯应支付原告2014年6月1日至2017年5月31日物业服务费1080元（60平方米×0.5元/平方米×36个月）及2017年7月1日至2019年5月31日物业服务费690元（60平方米×0.5元/平方米×23个月），故对原告主张被告文凯支付其物业费1770元（1080元+690元）的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的2017年6月1日至2017年6月30日期间的物业费，因无合同约定，故对该期间的物业费不予支持。对原告主张被告支付违约金540元的诉讼请求，因合同中未约定付款期限及违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告文凯于本判决生效后十日内支付原告六盘水久久物业服务有限责任公司物业费1770元；二、驳回原告六盘水久久物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告文凯负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇一九年九月三十日书记员 邵莉婷