北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22594号原告：瑞幸咖啡（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：钱治亚，执行董事。委托诉讼代理人：刘超，男，1987年11月13日出生，汉族，瑞幸咖啡（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：孙良武，男，1992年10月20日出生，汉族，瑞幸咖啡（北京）有限公司员工。被告：北京凯特帝装饰设计有限公司，住北京市朝阳区。法定代表人：朴英春，总经理。被告：文杰，男，1983年1月9日出生，朝鲜族，住吉林省敦化市。原告瑞幸咖啡（北京）有限公司（以下简称瑞幸公司）与被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰（以下分别简称凯特帝公司、文杰，一并提及时简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、文杰均到庭参加诉讼，凯特帝公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。瑞幸公司向本院提出诉讼请求：1.判令三方签订的《北京市房屋租赁合同》自2018年5月25日解除；2.判令二被告连带向瑞幸公司返还668000元（其中包含6个月房租276000，押金92000元，转让费300000元）3.判令二被告连带向瑞幸公司支付违约金46000元。事实与理由，2017年12月5日，瑞幸公司与二被告签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定凯特帝公司将位于北京市朝阳区望京东园四区13号楼1层X的商铺（以下简称涉案商铺）租赁给瑞幸公司进行商业使用，文杰作为凯特帝公司的代理人承担收款、配合履行和连带保证义务。合同签订后，凯特帝公司一直未按合同约定配合瑞幸公司装修审批和进场，经瑞幸公司多次催促以及协商，凯特帝公司以各种理由推脱。后凯特帝公司告知瑞幸公司因为星巴克要进场，并签有排他协议，所以不能让瑞幸公司进场。瑞幸公司于2018年4月2日邮寄通知函给凯特帝公司要求尽快履行合同。后，原告于2018年5月25日邮寄解除通知函给凯特帝公司通知解除合同，并要求凯特帝公司退还相应款项及违约金。由于二被告的违约行为导致原告的经营受到影响，店铺始终无法开业，合同目的无法实现，故瑞幸公司诉至法院如上所请。凯特帝公司及文杰在书面答辩状中称：二被告与瑞幸公司于2017年12月5日签订租赁合同，将涉案商铺租给瑞幸公司使用，租金每月46000元，押金92000元，转让费300000元。合同签订后，二被告积极配合瑞幸公司进场准备，并配合办理营业执照，催促瑞幸公司进场装修，但不知为何瑞幸公司始终没有进场，造成场地长期空置不营业。该铺位产权方也一直多次催促瑞幸公司进场，但瑞幸公司一直没有装修进展，最后发展到业主方拒绝让瑞幸公司进场。瑞幸公司主张多次要求进场未果，但其未提交证据予以证明。综上，二被告同意瑞幸公司于2018年5月25日解除租赁合同的诉讼请求，同意扣除2017年12月1日至2018年5月25日期间的房租后退还剩余房租，同意退还全部押金，同意扣除室内物品损坏的价值后退还转让费300000元。请求驳回瑞幸公司其他诉讼请求。文杰在庭审中辩称：当时与瑞幸公司签订租赁合同时，瑞幸公司称凯特帝公司法人是韩国人没有中国账户无法转账，因此文杰作为中间人签订了租赁合同，但实际上租赁合同和文杰没有任何关系。关于转让费，在签订合同之时，瑞幸公司工作人员张X国称无法支付，要求将该款项并入房租，将房租从26000元提高至46000元，二被告同意了。但在签订合同时仍有300000元转让费，张X国称瑞幸公司本来不同意签订合同，但因为他协调了上下关系，所以该转让费要给他个人。文杰理解该款项为回扣，于是在签订租赁合同后，将受到的转让费中大约270000元通过案外人卢X利的账户转给了张X国。瑞幸公司迟迟没有入场的原因是他们当时拿到了太多的店面，这个店面的图纸没法出来，所以没有入住。文杰作为中间人，不应当承担退还款项的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定如下：2017年12月，凯特帝公司作为出租人（甲方）与瑞幸公司作为承租人（乙方）及文杰作为丙方签订租赁合同。约定，瑞幸公司承租涉案商铺，租赁用途为商业，租赁期间自2017年12月1日起至2020年4月30日止，凯特帝公司应当于2017年12月1日前将涉案商铺交付给瑞幸公司，涉案商铺及房屋交割清单相关物品交付后，凯特帝公司房屋交割清单中物品及装修等权利、权益归瑞幸公司所有。关于租金，各方约定为每月46000元，以押二付六的方式支付，押金92000元，首期租金应当于2017年12月10日前支付。关于合同解除，各方约定，经凯特帝公司与瑞幸公司协商一致可解除合同；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；凯特帝公司迟延交付房屋达7日、交付房屋严重不符合合同约定或影响瑞幸公司安全健康的、不承担维修义务致使房屋无法正常使用的以及因凯特帝公司无转租权或房屋原因或其他凯特帝公司原因导致无法正常使用房屋或无法办理工商注册、食品经营许可证相关手续的，瑞幸公司有权单独解除合同；瑞幸公司不按照约定支付租金达7日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动损害公共利益或妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租第三人的，凯特帝公司有权单方解除合同。关于违约责任，各方约定，因凯特帝公司原因致使合同解除的，凯特帝公司应当按照月租金的100%向瑞幸公司支付违约金并退还已支付的押金及剩余租金，因瑞幸公司原因致使合同解除的，瑞幸公司按照月租金的100%向凯特帝公司支付违约金并将房屋恢复原状、赔偿损失。合同约定的凯特帝公司的收款账号为文杰在中国建设银行开设的账户，同时约定，文杰为凯特帝公司履行本协议项下的义务提供连带责任保证，保证期间为3年，凯特帝公司未履行本协议项下的义务或者有违反本协议约定时，瑞幸公司可要求文杰承担保证责任。2017年12月5日，北京东方锦X置业有限公司出具《证明》，上载：“北京凯X成装饰工程有限公司现已变更为：北京凯特帝装饰设计有限公司所签署的位于北京市朝阳区望京东园四区13号楼一层X室（房产证号为：京20**朝阳区不动产权第XXXX号）租赁合同继续有效，并同意北京凯特帝装饰设计有限公司转租该房屋至2020年4月30日结束。”2017年12月18日，瑞幸公司向文杰支付518000元，交易备注“房租”。2017年12月18日，文杰向瑞幸公司出具收条，上载：“今收到瑞幸咖啡（北京）有限公司交来位于：北京市朝阳区望京东园四区13号楼1层X房屋押金人民币玖万贰仟元整（92000）元”。2018年1月8日，瑞幸公司向文杰支付150000元，交易备注“转让费”。2018年5月25日，瑞幸公司向凯特帝公司发出《解除合同通知函》，通知凯特帝公司，因未配合瑞幸公司办理入住，导致瑞幸公司无法进场装修，无法正常使用该房屋开始生产经营，致使合同目的无法实现，现通知合同于2018年5月25日解除，并要求凯特帝公司于2018年6月8日前退还已支付的租金276000元、押金92000元、转让费300000元以及税费13800元、违约金46000元，共计727800元。2018年6月11日，瑞幸公司工作人员何X与文杰通话，何强问：“瑞幸咖啡进场装修怎么样了？”，文杰答：“这不干不了吗现在说的”；何强问：“还是干不了？现在卡在什么原因上”，文杰答：“星巴克不进去了嘛”；何强问：“还是那星巴克的事吗”，文杰答：“对，还在那空着呢现在”……庭审中，瑞幸公司与文杰均认可租赁合同对涉案房屋如何使用、何时装修、何时营业并无约定，亦认可因星巴克入驻涉案房屋所在商业楼，导致瑞幸公司无法实际使用涉案房屋，合同已不具备履行条件。本院认为，瑞幸公司、凯特帝公司与文杰签订的租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应当依约履行。当事人按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明。经本院合法传唤不到庭应诉视为放弃答辩和举证质证的权利。本案中，瑞幸公司与文杰均认可涉案房屋无法实现瑞幸公司的使用目的，已无法继续履行。根据合同约定，因凯特帝公司原因导致瑞幸公司无法正常使用房屋的，瑞幸公司有权单方解除合同，并可按照合同约定向凯特帝公司主张违约金。故本院对瑞幸公司的关于解除合同及由凯特帝公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于押金和租金，根据合同约定，瑞幸公司单方解除合同后，凯特帝公司应当返还押金及剩余租金。对于瑞幸公司已经支付的租金，由于在合同解除前，瑞幸公司实际控制涉案房屋，且合同对于瑞幸公司如何使用、如何营业等并未作出约定，故瑞幸公司应当支付其占用期间的租金，凯特帝公司返还的范围应当限于剩余租金及押金，本院核算后，应当返还的租金为7667元。关于转让费，现有证据可以表明文杰代为收取了瑞幸公司支付的300000元转让费，关于其将钱款通过其他方式转给瑞幸公司员工的答辩意见，因文杰未提供证据予以证明，故本院不予采信，如有其他事由，相关当事人可另案主张。由于合同未约定转让费的性质、退还等条款，故本院将结合租赁期限、租金标准、履行情况等因素根据公平原则酌情确定转让费的退还金额。关于文杰应否承担连带责任，根据合同约定，凯特帝公司未履行本协议项下的义务或者有违反本协议约定时，瑞幸公司可要求文杰承担保证责任，故本院对瑞幸公司要求文杰连带返还相关款项支付违约金的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告瑞幸咖啡（北京）有限公司与被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；二、被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰于本判决生效之日起七日内连带返还原告瑞幸咖啡（北京）有限公司押金92000元，房租7667元，转让费246428元；三、被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰于本判决生效之日起七日内连带支付原告瑞幸咖啡（北京）有限公司违约金46000元；四、驳回原告瑞幸咖啡（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由原告瑞幸咖啡（北京）有限公司负担5637元（已交纳），被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰负担5303元（原告瑞幸咖啡（北京）有限公司已交纳，被告北京凯特帝装饰设计有限公司、被告文杰于本判决生效之日起七日内支付原告瑞幸咖啡（北京）有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李清华审 判 员  孙茜倩人民陪审员  杨大乾二〇一九年九月五日书 记 员  王安然