河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3985号上诉人（原审原告）：窦云芃，男，1990年8月31日出生，汉族，住三河市南城合安区。委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：詹洪波，女，1961年9月2日出生，汉族，住三河市。委托诉讼代理人：吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。上诉人窦云芃因与上诉人詹洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人窦云芃上诉请求：撤销一审判决，支持其上诉请求。事实和理由：上诉人窦云芃的损失包括两部分，一部分詹洪波的房屋被他人强行拆除，致上诉人窦云芃无法使用而应退还的租赁费290000元，另一部分是上诉人窦云芃将该房屋转租给案外人杨凤楠，因房屋被拆除，另案中给付杨凤楠150000元，并造成无法继续履行的可得利益损失197000元，损失部分合计347000元，一审判决认定詹洪波赔偿上诉人窦云芃364794.52元，且不再退还租赁费，认定事实错误。同时，窦云芃对詹洪波的上诉请求和理由，不予认可。上诉人詹洪波上诉请求：撤销一审判决，支持其上诉请求。事实和理由：上诉人詹洪波对本案所涉房屋的所有权符合法律规定；窦云芃未经上诉人詹洪波同意，将其承租的房屋转租，系窦云芃的违约行为，转租合同无效；一审判令上诉人詹洪波赔偿窦云芃损失514794.52元，显失公平；本案所涉房屋在窦云芃承租期间毁损、灭失，应由窦云芃承担赔偿责任。同时，詹洪波对窦云芃的上诉请求和理由，不予认可。窦云芃向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方于2015年5月20日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告退还原告租赁费290000元并赔偿原告损失347000元；3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月20日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，该协议的内容为：“出租方（以下简称甲方）：詹洪波。承租方（以下简称乙方）：窦云芃。甲方在三河市文化大街西头有砼混结构门店楼一幢，地**、、地下**约1200平方米屋内空调齐全，开饭店用厨具、灶具、桌椅板凳齐全，处于开业状态，有现成的营业执照和卫生许可证。经与乙方协商达成如下条款承租。1、乙方愿承租甲方的约1200平方米楼房，继续开饭店。承租日期由2015年5月21日起到2020年11月30日止，共伍年零陆个月。承租费由2015年11月21日至2020年11月20日，每年12万元，共计人民币60万元（不含税）。租金在合同签订后五日内一次交清，以收款凭证为据。2015年5月21日至2015年11月20日为乙方试营业，免收租金半年，但水电费、暖气费不免。”。原告窦云芃与被告詹洪波签订上述《房屋租赁协议》后，原告窦云芃又与案外人杨凤楠分别于2015年11月27日、2016年12月25日、2017年12月25日签订了《商铺租赁合同》，将承租的门店楼转租给了案外人杨凤楠，2015年11月27日的《商铺租赁合同》的有关内容有：“……。二、租赁期限双方商定房屋租期为5年,自2016年1月25日起至2021年1月24日止。……。四、租金及交纳方式：1、第一年租金为人民币180000，大写拾捌万元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金,租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间,于2017年12月25日前交至出租方。……。八、违约金和违约责任：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金50000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50000元。”。2016年12月25日的《商铺租赁合同》的有关内容有：“……。二、租赁期限双方商定房屋租期为5年，自2016年1月25日起至2021年1月24日止。……。四、租金及交纳方式1、二零一七年租金为人民币180000元整，大写：壹拾捌万元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2017年12月25日前交至出租方（2017年1月25日-2018年1月24日止）。……。八、违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金50000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50000元。”。2017年12月25日的《商铺租赁合同》的有关内容有：“……。二、租赁期限双方商定房屋租期为5年，自2016年1月25日起至2021年1月24日止。……。四、租金及交纳方式1、第三年租金为人民币￥200000元，大写贰拾万元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2018年12月25日前交至出租方（2018年1月25日-2019年1月24日）。……。八、违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金￥50000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金￥50000元。”。原告与案外人杨凤楠签订上述合同后，原告将其租用的被告的门店楼按约定交给了案外人杨凤楠使用，在案外人杨凤楠使用门店楼期间，河北张国庆律师事务所分别于2018年2月2日和2018年6月8日两次给杨凤楠发律师函，其中2018年2月2日的《河北张国庆律师事务所律师函》的有关内容为：“限期搬离催告函杨凤楠女士河北张国庆律师事务所接受三河市兴达房地产开发有限公司（以下简称“兴达公司”）的委托，就您非法占用兴达公司房屋事宜向称致函。……本律师接受兴达公司的委托，特此通知您：请您于收到本律师函（限期搬离催告函）之日5日内，立即搬离上述房屋，否则届时兴达公司将采取法律手段依法维护自身的合法权益。请慎待之，以免诉累！河北张国庆律师事务所律师：何宁20**年2月2日。”。2018年6月8日《河北张国庆律师事务所律师函限期搬离催告函》的有关内容为：“杨凤楠女士河北张国庆律师事务所接受三河市兴达房地产开发有限公司（以下简称“兴达公司”）的委托，就您非法占用兴达公司房屋事宜再次向您致函。……现本律师接受兴达公司的委托，再次催告您，请于收到本律师函之日10日内，立即搬离上述房屋，否则届时兴达公司将采取包括但不限于提起诉讼等手段依法维护自身的合法权益。律师：何宁20**年6月8日。”。三河市兴达房地产开发有限公司于2018年9月6日，对被告出租给原告的门店楼实施拆除。后案外人杨凤楠以本案原告为被告，向本院提起诉讼，经本院调解本案原告退还案外人杨凤楠租金和赔偿案外人杨凤楠损失共计150000元。一审法院认为，原告窦云芃与被告詹洪波签订的《房屋租赁协议》合法有效，上述协议签订后，原告与案外人杨凤楠签订《商铺租赁合同》,原告将其承租的被告的门店楼转租给案外人杨凤楠，在杨凤楠使用门店楼期间直至门店楼被拆除，被告一直未提出异议，实际是被告认可了原告将其承租的被告的门店楼转租给案外人杨凤楠，因此原告与案外人杨凤楠签订《商铺租赁合同》也合法有效。在租赁期间内租赁标的物被拆除，原告的签订合同目的不能实现，依法应解除原告窦云芃与被告詹洪波签订的《房屋租赁协议》。被告詹洪波作为门店楼出租人，应保证在租赁期间内不因被告方的原因，造成出租给原告的门店楼不能正常使用，但是，在合同期间内因被告租给原告的楼房所占用的土地与他人存在使用权纠纷，造成他人先后两次委托律师给案外人杨凤楠发律师函，第一次是2018年2月2日，要求案外人杨凤楠收到律师函之日起5日内搬出，第二次是2018年6月8日，要求案外人杨凤楠收到律师函之日10日内立即搬离，最后他人于2018年6月8日，对被告出租给原告的门店楼实施拆除，因此被告应对在合同履行期内，不能正常使用被告出租给原告的门店楼而给原告造成的损失承担赔偿责任。本院(2018)冀1082民初6351号民事调解书确定的本案原告窦云芃返还案外人杨凤楠剩余租金和赔偿案外人杨凤楠损失共计150000元，是原告的直接损失和预期利益损失，且数额是经本院确认的具有较高的权威性，加之与租金数额相比数额并不偏高，故被告应予赔偿。对其中的返还剩余租金，调解书中未明确数额多少和是什么时间的租金，但根据原告与案外人杨凤楠签订的《商铺租赁合同》中所约定的租金给付方式，可以看出原告返还案外人杨凤楠的剩余租金，是2018年1月25日至2019年1月24日期间的部分租金。按照原告与被告签订的《房屋租赁协议》，原告应使用被告租给原告的房屋至2020年11月20日，按照该使用期限，并根据原告与案外人杨凤楠签订的《商铺租赁合同》约定的租期和租金给付标准，案外人应给付原告租金364794.52元，这是原告的预期利益损失，并且结合原告与被告签订的房屋租赁协议中约定的租金数额和自2015年之后房价上的涨情况，原告与案外人签订的《商铺租赁合同》中约定的租金数额基本合理，所以对上述原告的364794.52元租金损失，被告应以赔偿。在赔偿被告原告的直接损失和预期损失后，被不应再退还原告租赁费，因此对原告主张的被告退还原告租赁费，本院不予维护。综上所述，被告应赔偿原告损失514794.52元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告窦云芃与被告詹洪波签订的《房屋租赁协议》。二、被告詹洪波赔偿原告窦云芃损失人民币514794.52元,于本判决生效之日起三日内付清。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告詹洪波负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，2015年5月20日，詹洪波与窦云芃签订了《房屋租赁协议》，詹洪波将本案所涉房屋出租给窦云芃使用，承租日期自2015年5月21日至2020年11月30日，共伍年零陆个月，其中2015年5月21日至2015年11月20日为试营业期，免收租金，承租期租金共计人民币60万元，窦云芃已于2015年5月23日给付詹洪波。此后，窦云芃与案外人杨凤楠分别于2015年11月27日、2016年12月25日、2017年12月25日签订《商铺租赁合同》，将本案所涉房屋转租给案外人杨凤楠。本案诉讼期间，双方当事人均认可2018年9月6日，本案所涉房屋被案外人三河市兴达房地产开发有限公司拆除，因该房屋已灭失，上述租赁合同已无法实际履行，上诉人窦云芃主张解除其与詹洪波签订的《房屋租赁协议》，理由充分，应予支持，尚未履行期间的租金，詹洪波应予返还，至房屋拆除前，上诉人窦云芃已实际承租33.5个月，剩余26.5个月的租金26.5万元，詹洪波应予返还。本案所涉房屋被案外人三河市兴达房地产开发有限公司拆除，因该公司不是本案当事人，对于其是否有权拆除该房屋，因房屋拆除所造成的损失是否应承担赔偿责任，均无法审查确认，上述情节是确定詹洪波是否承担损失赔偿责任的前提条件，上诉人窦云芃提起本案诉讼时，未向三河市兴达房地产开发有限公司主张权利，径行向詹洪波主张各项损失，本院不予支持，上诉人窦云芃可另行一并向三河市兴达房地产开发有限公司、詹洪波主张权利。詹洪波主张，本案所涉房屋在窦云芃承租期间毁损、灭失，应由窦云芃承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人窦云芃、詹洪波的上诉请求，部分成立，本院依据审理查明的案件事实，予以支持，其他上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条、第一百一十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9619号民事判决第一项，即“一、解除原告窦云芃与被告詹洪波签订的《房屋租赁协议》”；二、变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9619号民事判决第二项为，“二、被告詹洪波返还原告窦云芃租赁费人民币26.5万元,于本判决生效之日起三日内付清”；三、驳回窦云芃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，减半收取为2900元，由窦云芃负担1450元，由詹洪波负担1450元；二审案件受理费11692元，由窦云芃负担5846元，由詹洪波负担5846元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年九月十六日法官助理叶振平书记员于盟佳