西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初1305号 原告：西安世融投资有限公司。法定代表人：何锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春荣，陕西锦路律师事务所律师。被告：刘忠剑。原告西安世融投资有限公司（以下简称西安世融公司）与被告刘忠剑商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安世融公司的委托诉讼代理人张春荣到庭参加诉讼。被告刘忠剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告西安世融公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认其与被告签订的备案登记号为Y11024857的《商品房买卖合同》解除，XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，配合其办理《商品房买卖合同》（备案登记号为Y110248XX）的预告抵押登记注销手续、合同备案注销手续； 2、被告向其支付违约金78014.3元；3、被告偿还其垫付的利息、罚息、复利、诉讼费、执行费合计44501.68元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月19日，其与被告签订《商品房买卖合同》约定，被告购买其开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价780143元，被告支付首付款240143元，剩余54万元以银行按揭方式支付。因被告逾期偿还按揭贷款银行（西安银行股份有限公司城南支行，以下简称“西安银行城南支行”）的借款，西安银行城南支行从其账户扣划65212.49元。后被告仍然未还款，导致西安银行城南支行申请西安仲裁委员会仲裁，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第2056号裁决书。裁决书生效后，被告未履行该裁决书，导致其承担了连带保证责任，为被告代偿了借款本金433909.39元以及利息、罚息、复利、诉讼费、执行费等共计446263.11元。综上，其替被告代偿共计511457.6元。2018年10月15日，其向被告发出催款通知函，要求被告偿还已代偿款项，但被告未偿还，根据合同附件四补充协议第一条第4款的约定，其有权解除合同。2018年10月27日，其向被告发出合同解除函。根据合同附件五补充协议第一条第5款的约定，被告应向其支付总房款10%的违约金及垫付银行的利息、罚息及其他损失费用，并履行配合原告办理预告抵押登记注销手续、合同备案注销手续的附随义务。现原告依据上述合同约定及被告违约事实诉至法院。被告刘忠剑未到庭答辩。经审理,本院认定事实如下：原告西安世融公司与被告刘忠剑签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y110248XX）约定：被告刘忠剑购买原告世融公司开发的位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积128.01平方米，每平方米6094.39元，总金额780143元。合同第六条：买受人（即被告刘忠剑）选择第3种方式付款，即缴纳240143元首付款后，剩余房款54万元以银行按揭贷款的方式支付；合同第八条：交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人。合同附件五第一条第4款：出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。第5款：买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的10%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。上述合同签订后，被告刘忠剑向原告支付房屋首付款240143元。2011年2月25日，被告刘忠剑（借款人）、与西安银行城南支行（贷款人）、原告西安世融公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：刘忠剑从西安银行城南支行借款54万元，用于其购买位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房产；贷款期限为240个月（自2011年2月25日至2031年2月24日止）；还款方式为按月等额本息还款；西安世融公司提供阶段性连带责任保证。2011年10月25日，涉案房屋办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。贷款合同签订后，西安银行城南支行按约向刘忠剑发放贷款54万元。2012年6月30日，被告刘忠剑办理了收房入住手续。在《个人购房借款/担保合同》签订后，西安银行城南支行因被告刘忠剑未按期履行还款义务，将刘忠剑、西安世融公司诉至西安仲裁委员会，仲裁请求为：1、请求刘忠剑偿还截止2017年9月20日的贷款本金441225.62元、利息1801.66元，本息合计443027.28元以及至贷款清付之日的利息、复息、罚息；2、被申请人刘忠剑以其抵押房产承担抵押责任，申请对该抵押房产变现后的价款有优先受偿权；3、被告西安世融公司对上述款项承担连带保证责任； 4、由被申请人承担本案仲裁费及其他相关费用。2018年5月14日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第2056号裁决书，裁决主文如下：一、被申请人刘忠剑自收到本裁决书10日内，向申请人西安银行股份有限公司城南支行偿还截止2018年3月20日所欠贷款本金433909.39元，利息5292.68元以及贷款清付之日前产生的利息、罚息、复利；二、被申请人刘忠剑以其抵押房产西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋承担抵押担保责任；三、被申请人西安世融投资有限公司对本裁决第一条所确定的债务承担连带保证责任，在承担了连带保证责任后，西安世融投资有限公司有权直接向被申请人刘忠剑行使追偿权。本案仲裁费用16134元及公告费800元，共计16934元，由被申请人刘忠剑承担，被申请人西安世融投资有限公司承担连带偿还责任。该裁决发生法律效力后，因被执行人刘忠剑、西安世融公司未主动履行生效法律文书确定的义务，申请执行人西安银行城南支行向西安市中级人民法院申请强制执行。西安市中级人民法院执行过程中，被告刘忠剑还款11073.07元，扣划西安世融公司445063元，扣划执行费6742元。后西安市中级人民法院退还原告5541.89元，实际扣划446263.11元。2018年10月15日、2018年10月27日，西安世融公司通过邮政EMS向刘忠剑邮寄催款通知函、解约函，快递回执显示被退回。另查，因被告刘忠剑未按期履行偿还银行贷款义务，原告于2017年8月25日、2017年12月28日、2018年5月、2018年6月、2018年8月代被告偿还银行贷款本金合计33064.53元、本息共计65212.49元。因被告未到庭，后经多次通知亦未到庭，致本案调解不能。上述事实，有商品房买卖合同、中国银行贷款还款回单、西仲裁字（2017）第2056号裁决书、（2018）陕01执1679号结案通知书、诉讼费专用结算票据、邮政EMS快递回执等，以及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告西安世融公司与被告刘忠剑在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及合同附件不违反法律规定，为有效协议，对双方均具有约束力。合同附件五约定若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。在合同履行过程中，被告刘忠剑未能按照约定向西安银行城南支行偿还贷款，导致西安银行城南支行提起仲裁，请求西安世融公司承担保证还款责任。原告西安世融公司作为担保人履行保证还款义务后，催告被告刘忠剑支付全部垫付款，而被告刘忠剑至今未支付，原告西安世融公司依据合同约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的相关注销登记手续，被告刘忠剑有义务协助原告西安世融公司进行办理。《商品房买卖合同》约定如买受人违约应向出卖人支付总房款10%的违约金，原告西安世融公司据此主张被告刘忠剑支付总房款10%的违约金即78014.3元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告刘忠剑没有按时支付贷款本息，导致原告向银行偿还拖欠本金的罚息、利息、并支付关联案件的受理费、执行费合计44501.68元，被告刘忠剑应向原告承担该损失。关于首付房款及被告刘忠剑偿还的银行按揭贷款，因双方之间的《商品房买卖合同》已解除，涉案房屋的利益已归原告西安世融公司，故上述款项应当返还给被告刘忠剑，但刘忠剑未到庭亦未提交证据证明其自行偿还银行按揭贷款金额，本案暂不处理，双方可另行协商或被告另行主张退还。被告刘忠剑经本院合法传唤未到庭，系对其权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安世融投资有限公司与被告刘忠剑签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y110248XX）。二、被告刘忠剑于本判决生效之日起二十日内协助原告西安世融投资有限公司注销上述商品房买卖合同的备案登记手续；注销西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋抵押预告登记手续。三、被告刘忠剑于本判决生效之日起二十日内支付原告西安世融投资有限公司违约金78014.3元。四、被告刘忠剑于本判决生效之日起二十日内偿还原告西安世融投资有限公司垫付的利息、罚息、受理费、执行费合计44501.68元。五、被告刘忠剑于本判决生效之日起二十日内向原告西安世融投资有限公司返还位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案年受理费2750元（原告已预交），公告费800元（原告已预交），均由被告刘忠剑负担，被告于履行给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  长     杨怀周审  判  员     方  圆 人民陪审员     满选利                       二〇一九年八月二十六日  书  记  员     梁鹏艳 1