湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1224民初785号原告：溆浦县市场服务中心，住所地溆浦县卢峰镇民主街，统一社会信用代码：12431224448360354F。法定代表人：陈勇，溆浦县市场服务中心主任。委托诉讼代理人：张通，溆浦县中心法律服务所法律工作者。被告：溆浦县田农蔬菜有限公司，住所地溆浦县卢峰镇府后街城中农贸市场**，统一社会信用代码：91431224557608726F。法定代表人：田联水，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祖武，男，1958年9月14日出生，汉族，住溆浦县。委托诉讼代理人：严晓建，男，1963年9月21日出生，汉族，住溆浦县。原告溆浦县市场服务中心（以下称市场服务中心）与被告溆浦县田农蔬菜有限公司（以下简称田农公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告市场服务中心委托诉讼代理人张通、被告田农公司法定代表人田联水及其委托诉讼代理人张祖武、严晓建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市场服务中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告、被告于2010年4月30日签订的《场地承租协议书》及2016年6月8日签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》；2、判决被告赔偿原告因违反2010年签订的《场地承租协议书》第三条五款之规定的违约金壹拾万元整（￥100000）；3、判决被告因拖欠支付2017年8月31日至2018年9月1日租赁期间的违约金陆万元整（￥60000）；4、判决被告支付原告2018年9月1日至2019年9月1日租金伍万元整（￥50000），并承担判决后的租赁金；5、判令被告将损毁租赁物恢复原状并立即搬离租赁的场所；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、被告严重违反了《场地承租协议书》约定的内容，根据第三条五款、六款之规定应支付原告违约金10万元，并终止协议。2010年4月30日，原告为甲方、被告为乙方，因乙方租赁甲方场地开办蔬菜超市使用，双方签订了一份《场地承租协议书》，主要内容如下：1、本协议商议期为15年，但协议一年一签，乙方在不违背本协议范围内甲方每年必须续签协议，第1年期限为2010年4月30日至2011年6月30日止，承租范围，城中农贸市场后段（原地税一分局隔壁），面积约570平方米。2、场地承包租金金额第1年为56800元，协议签订时乙方一次性付给甲方租赁费用2万元，其中剩余的36800元甲方作为市场路面改硬化及市场场棚维修等相关费用，此项工作由乙方负实完成，第2年租金在本协议到期前1个月付清，其中现有摊位收费的45000元按基本摊位上涨幅段增加，空地48600元，第1年按30%收取，第2年加2000元，第3年加2000元，第4年按48600元收取，以后按场地租金实际增长而增长，第2年为58800元，第3年为60800元，第4年为93680元。3、甲方责任与义务。①甲方在协议签订日期10天内清理原经营者所有的摊位及其他设施，保证乙方顺利开展工作，在清理过程中所发生的任何纠纷与乙方无关。②在乙方开业期间甲方主动协助乙方疏通必要的交通要道（即超市的进出、配送的通道），并协助乙方对周边环境的管理。③甲方提供乙方水源、电源，所有水电费用及相关税费等均由乙方自行缴纳，与甲方无关，甲方给予乙方装修及维修期为2个月共计60天（自2010年4月30日至6月30日止）。④甲方对场地进行一次性维修和检修，交付后，新产生的维修和一切超市之内的改造维修与甲方无关。⑤乙方在租赁期内，不能将场地给成门面和其他用途，只能作为蔬菜、农副产品超市，如有改动，甲方将终止协议，乙方将赔偿甲方人民币10万元。⑥乙方装修改造过程中，不能影响甲方建筑物主要结构，装修方案必须经甲方审查同意后方能进行。⑦乙方不可利用甲方场地进行非法经营，如发现不正当经营，甲方有权终止乙方协议。4、如国家政策要求改造市场，改造期间甲方不能收取乙方场地租金，改造完工后，甲方恢复超市所产生的一切费用由甲方负责，乙方将场地继续作为蔬菜超市政策经营，不能改变其用途。5、甲方支持乙方在有效经营理念基础上，保证乙方扩大经营范围，优先提供周边场地，扩大再生产。6、乙方投资蔬菜贸易超市所有费用开支由乙方自理，在经营过程所产生的盈利与亏损由乙方自己承担，与甲方无关。7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，任何乙方违约须赔偿另一方全部损失。二、被告严重违反了《城中农贸市场改造升级事项的协议》约定的内容，应支付原告违约金6万元，并收回租赁经营权。2016年为积极推进“三城同创”工作，溆浦县委、县政府决定对城中农贸市场进行升级改造，被告法人代表田联水同意将“田农超市”一并进行改造。原告、被告于2016年6月8日，签订了一份《城中农贸市场改造升级事项的协议》，协议签订后原告将改造好的农贸市场按照被告原租赁面积退回，改造后的农贸市场自2016年9月1日起营业至今。协议第9条约定了“乙方应按原合同期限交费，不能拖延交费。拖延交费每天交滞纳金500元，甲方收回承包权。”协议第11条约定了“市场不能乱改、乱建、乱搭、乱围，造成严重后果，自行负责”。但被告2017年8月31日至2018年9月1日期间的租金10万元，在原告多次口头催促后一直未交，原告于2019年1月17日正式送达了关于催缴场地租金的书面通知书，被告才交纳了该租赁期间内的租金10万元。协议约定被告应于合同到期（2018年9月1日）一个月前交纳租金，至2019年1月17日被告失信并拖欠了137天，按协议约定应支付原告违约金每天500元，共计违约金6万元，并且原告可收回承包权。三、被告严重违反《合同法》及协议有关内容，对市场主要结构及部分设施进行了破坏，原告可以解除合同。2019年初被告将租赁的351、352、353、355四个内置门店门窗全部拆除，于2019年2月13日晚上又将租赁的场地外墙（府后街）三处打烂。原告工作人员于2月13日晚上发现后，马上给予了制止，被告法人田联水与原告法人陈勇当时也通了电话，陈勇明确告知田联水在三天内恢复原样。但是，被告依然我行我素，对原告要求不予理睬，并将其中一处外墙拆除改成门面安装了卷闸门。在多次劝告无果后，原告于2019年2月26日下达了书面恢复市场外墙设施的通知，到现在为止被告依然没有恢复，对租赁物主要结构及设施造成了破坏。综上，被告的行为严重违背了双方签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》第9条、第11条以及《场地承租协议书》第三条五款、六款之规定，原告享有单方解除权。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》及其他相关法律法规之规定提起诉讼，请依法支持原告全部诉讼请求。田农公司辩称：1、原告请求解除2010年4月30日签订的《场地承租协议书》没有事实和法律依据。被告创建田农公司不是以盈利为目的，而是在溆浦县委县政府为贯彻执行党和国家政策，为服务三农，方便全县各机关单位以及百姓能吃上放心、绿色环保蔬菜的指示而设立，原告有责任和义务尽力为被告提供方便，共同将绿色环保蔬菜服务做得更好，落实、完成国家、政府规定绿色环保食品的使命。起诉时，原告早已违约，2017年率先改换了5个门面，被告只不过是步其后尘而已。原告升级改造中，毁灭了田农蔬菜超市。被告为了方便居民购物，才将从前砌封的墙面做了一次小改动，况且这次小改动得到了原告前领导的准许，2019年1月18日缴纳租金时亦向现领导作了汇报，不应视为违反《场地承租协议书》第三条第六项，更没有影响任何主体结构。反倒是原告严重违反了《场地承租协议书》第四条，没有恢复田农蔬菜超市，严重影响了被告的经营和向民众的供给。至于原告所述解除2016年6月8日签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》，已无实际意义，该项目早已完成并交付使用，协议早已自然终止。被告期待撤销该协议书，一旦撤销2016年6月8日签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》，就会自然恢复田农蔬菜超市，就会更方便居民购物。当时是为了配合原告工作才同意“所谓”的升级改造。其实回顾昔日田农蔬菜超市拥挤的购物人群，到现在每日寥寥无几的路人和见面叹息不止的民众，心身酸楚倍加，令人潸然泪下，若能恢复超市经营，将会更好地为居民服务，完成绿色环保、创卫使命。2、原告违约在先。根据2010年4月30日签订的《场地承租协议书》第三条第5项规定，应当恢复田农蔬菜超市，但是，原告将田农蔬菜超市改造成了摊位，至今没有恢复成超市，反而将原本570平方米的田农蔬菜超市变成了512.6平方米的摊位交还给田农公司，不仅少了57.4平方米场地，还将田农蔬菜超市9个约130余平方米的家禽销售门面无故关闭，至今禁止营业，使田农公司每年损失27万余元租金，依约应当向被告支付违约金1000000元，赔偿直接损失27万元。另外，原告隔山卖羊，为了使被告莫追究其在改造过程中的违约责任，将其违约搭建的100余平方米钢架棚以每年10000元的价格租给被告做冷冻冷藏仓库，岂料冷冻冷藏设备安装好，使用没多久就被溆浦县城市管理和行政执法局强制拆除，使田农公司蒙受巨大损失，理应全额赔偿。3、被告没有违约。被告没有拖欠原告任何时期的一分钱租金，原告所述60000元违约金没有任何事实依据。4、被告没有拖欠分文租金。2019年的租金已于1月18日足额交清，毫无拖欠，以票为据。5、改造门面是为了便于卫生管理。此次改造门面时为了利于管理临街卫生，方便年老、使用轮椅残疾人、行动不便等居民购物。改造前已向市场服务中心前后两届领导作了汇报，先届两道口头明确答复依据《场地承租协议书》的规定，莫影响主体结构，可以改动。后届领导虽未明确答复，但已默许，否则，动工之日就会被制止，原告是心存报复，才横生枝节，找叉起诉。这次改动，是为了公共利益，不是损人利己之举，不能视为被告违约，不应受到处罚。如果原告恢复田农超市，所改之处自然就会不复存在。综上事实，请法庭驳回原告的诉讼请求，维持15年的租赁期限，责令原告承担本案全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的2005年10月11日县房产局与县市场服务中心签订的《协议书》、原告对被告提交的被告企业营业执照没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《场地承租协议书》（复印件）1份、《城中农贸市场改造升级事项的协议》1份，证明2010年4月30日原、被告签订了《场地承租协议书》，现被告违反了该协议书的第3条、第5款之规定，另证明2016年6月8日双方签订《城中农贸市场改造升级事项的协议》，被告违反了该协议的第9、11条之规定。被告对2份协议的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，从协议内容来看被告没有违反约定，这个门面是被告组建田农超市开始时签订的协议，在田农超市经营期间被告没有改变门面用途。本院认为，该2份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认，但被告是否违反协议的规定，本院将在下文说理部分予以阐述。2、原告提交的《关于催缴场地租金通知》1份（复印件，庭审中原告方出示原件给予核对），证明2019年1月17日原告向被告下达了场地租金催缴通知书，被告违反了2010年4月30日双方签订的《场地承租协议书》和2016年6月8日《城中农贸市场改造升级事项协议》，应承担延期缴租的违约责任。被告对真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议，认为不能达到原告的证明目的。2019年1月17日前被告没有缴纳租金是因为原告将租给被告的门面划为家禽销售区域，2017年末2018年初时，原告没有通知将家禽销售区域封闭把经销户赶走，给被告造成了重大损失，被告缴纳不起租金。但被告收到催要通知后第二天就已经实缴了租金，原告也表示谅解。本院认为，被告对真实性、合法性没有异议，本院对其真实性予以确认，被告是否应承担延期缴租的违约责任，本院将在下文说理部分予以阐述。3、原告提交票据4张（2015年2月12日收据1张、2015年6月10日收据1张、2015年11月10日收据1张、2015年被告是推迟时间缴纳租金，2019年1月18日收据1张被告方缴纳的是2017年的场地租金），证明被告方延迟缴纳租金，应承担违约责任。被告对票据的真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议，认为2016年前原、被告对租金的缴纳都是没有异议的，2016年9月市场升级改造后原告将应该补偿被告的48万元中扣除了2017年9月起至2018年9月的租金，2019年1月18日被告方缴纳的是2018年9月以后至2019年9月的租金。原告在票据上注明的时间是2019年1月18日，被告就是交2019年的租金，如果是以前的租金没有交那么开具的时间就应该是以前的时间。本院认为，被告对原告提交的票据的真实性、合法性没有异议，仅认为2019年1月18日的收据收取的租金应为2018年9月以后至2019年9月的租金，但根据原告提交的《关于催缴场地租金通知》，通知中已载明催缴场地租金为2017年9月1日至2018年9月1日的，被告法定代表人田联水在通知上签收未提出异议，《城中农贸市场改造升级事项的协议》中第4条约定“从改造后交付使用甲方用前1年租金抵乙方大概10万”，也就是抵扣系改造前被告尚未交付的租金，被告也未提交扣除了2017年9月起至2018年9月的租金的依据，故其意见不予采纳，本院对票据的真实性予以确认。4、原告提交手机通话录音光碟附带整理记录，证明2019年2月13日晚上18时59分至19时3分共计4分钟，被告打烂租赁市场墙体，被原告方工作人员发觉后要求被告马上停止作业，并报告原告法人代表；原告法定代表人陈勇与被告法定代表人田联水通话，明确要求被告将市场墙体恢复原样，被告不听，依然强行对租赁物市场墙体进行破坏。被告对通话的真实性没有异议，对关联性提出异议，被告拆除外墙该门面是有原因的，首先是原告在市场统一规划后就打了外墙作门面，自己先违反统一规划。被告为了群众购物方便，消除对创建卫生城市的影响，也向原告报告过，被告打门面时，原告予以制止后，被告也停止了施工。本院认为，被告对录音通话内容的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。5、原告提交的《关于立即停止破坏并恢复市场外墙的通知》1份、《溆浦县田农公司关于县市场服务中心出尔反尔的通知回复》（复印件）1份，证明2019年2月26日原告向被告下达恢复通知，到目前为止，被告没有恢复，反而将市场改造成门面。被告针对原告2019年2月26日下达的《关于立即停止破坏并恢复市场外墙的通知》进行了回复，其中第1页倒数最后一行书写“总而言之：田农公司在所租场地拆除自己所砌墙体，与市场服务中心毫无瓜葛，没有任何影响”，该份回复证明了被告对原告租赁场地墙体破坏，并拒绝恢复的事实存在。被告提出异议，认为原告没有送达，通知的真实性和其来源没有异议，对关联性有异议，认为达不到原告证明目的，被告写明拆自己的墙体是被告理解上的错误。但被告打墙体不是破坏，打墙也不影响主体结构。后面被告也不是故意不恢复，是在等政府批示，如果县政府下文说不能改门面，被告立即恢复。本院认为，被告对《关于立即停止破坏并恢复市场外墙的通知》、《溆浦县田农公司关于县市场服务中心出尔反尔的通知回复》的真实性没有异议，且该2份证据能相互印证，与本案有关联性，本院予以采信。因被告的回复已表明被告收取了原告通知，故原告辩解原告没有向其送达的意见不成立。6、原告申请证人舒某1、舒某2出庭，证明溆浦县田农蔬菜有限公司破坏溆浦县市场服务中心城中农贸市场租赁物主体结构，原告向被告送达《关于立即停止破坏并恢复市场外墙的通知》，拒不恢复，后田农公司将回复交于舒某1。被告对证人舒某1的证言提出异议，认为证人向被告送达通知程序不合法，没有向被告送达，仅送达给被告法人的妻子。对证人舒某2的证言没有异议，但认为达不到原告的证明目的，被告开了门面和通道，是为了方便被告的经营，不是故意破坏，只是认识上的不足。本院认为，证人出庭作证，证人证言能相印证2019年2月13日被告派人将城中农贸市场靠府后街的外墙拆除三处的事实，但达不到原告的证明目的。7、原告提交的照片2页，第一页五张照片证明被告将351、352、353、355四个内设门的门窗已经全部拆除，第二页4张照片，将市场改为门店，实际门店改好后因市场服务中心工作人员制止，没有改造成功，直到现在也没有恢复原样。被告对第1页的5张照片提出异议，原告没有提供照片的来源和前后对比的照片图样，不能作证据使用，达不到原告证明目的。第2页照片，原告没有事实来证明，但被告认可确实是把墙体打通，是为了市场环境卫生和方便居民购物，也向原告的主任汇报后后才打的，不是存心破坏，被告后来没有恢复，是被告已向县委县政府汇报正在等批示。本院认为，原告提交351、352、353、355四个内设门的门窗的系现有情况照片，没有提交交付被告使用时的照片，也没有其他证据证明被告拆除351、352、353、355四个内设门的门窗，故不予采信。被告对原告提交的第二页照片中被告对墙体打通事实予以认可，就该事实本院予以确认。8、被告提交的2019年1月18日收款收据（复印件）1张，证明被告已缴纳2018年9月至2019年8月30日租金的事实。原告对真实性没有异议，对关联性有异议，被告交纳的是2017年8月31日起至2018年9月1日的租金，同时原告在催缴场地租金通知中已明确欠付租金的时间。本院认为，结合原告提交的《关于催缴场地租金通知》，不能达到被告的证明目的。9、原告提交的场地承租协议书3份（2010年4月30-2011年6月30日场地承租协议书、2011年4月30日-2012年7月1日场地承租协议书、2016年8月签订的城中农贸市场改造升级事项的协议，原件都已经提交给另一个案件），证明原告将场地租给被告的事实，场地作为田农蔬菜超市经营蔬菜的事实，收据即视为续签协议的事实。被告对3份协议书的真实性没有异议，提出在市场未升级改造前，被告承租场地是作为田农蔬菜超市经营蔬菜，双方于2016年8月签订的城中农贸市场改造升级事项的协议后，场地改作摊位，原告对被告已经做了补偿，不允许再作为田农超市蔬菜配送使用，原告收取被告租金并不能代表续签合同。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认，但场地承租协议为一年一签，且从这两份签订的协议内容看，均有修订补充，故每年签订的《场地承租协议书》仅对当期具有约束力。10、原告提交的现场照片五组共14张，证明2017年升级后原告就改造5个门面，原告改造门面在前，第二组照片，证明市场服务中心门面朝街开、卫生干净达到创卫的标准，农贸市场的门面不是朝街开，卫生差、混乱，第三组照片证明门朝里开，街道垃圾泛滥的事实，第四组照片证明被告改动门面，是为了蔬菜配送方便。被告认为照片的来源不明，与本案不具关联性。本院认为，该组照片系被告单方制作，没有其他证据佐证难以达到其证明目的，故不予采信。11、被告提交的（2018）湘1224民初1189号民事判决书，证明2016年前原、被告没有争议和纠纷的事实。原告对判决书的真实性没有异议，认为双方的争议被告仍在上诉，判决尚未生效，不能作为证据。本院认为，（2018）湘1224民初1189号民事判决书具有真实性，但因被告上诉尚未生效，不能达到原告证明目的。12、被告提交的报告1份，证明被告为了蔬菜的配送方便和居民购物向原告报告安装卷闸门的事实，虽原告方没有签字批示，但被告已报告。原告认为报告中没有原告的任何一个字一个章，不能证明事实是否存在。本院认为，该报告系原告单方制作，也未提交向原告送达的证据，不能证明其主张，不予采信。13、被告提交的《溆浦县城市管理和行政执法局限期拆除违法行为通知书》（复印件）1份，证明原告将违法搭建场地租给被告，被告还未使用被强拆，造成重大损失的事实，这个损失多少我们还没有数字，只是陈述一个事实。原告认为与本案不具有关联性。本院认为，该通知书系溆浦县城市管理和行政执法局向郑大跃发送的通知书，与本案不具有关联性，不予采信。14、被告提交的通话录音（u盘），证明原告前法人及政府创卫办同意被告改装门面，对创卫有利的事实。原告对录音的真实性提出异议，且提出就是录音真实，也仅仅代表个人看法，其行为不能代表组织决定，且创卫办主任没有权利可以决定原告的所管理的事务，不具有证据效力。本院认为，通话录音内容仅代表通话人个人意见，并未表明原告已同意被告改装门面的事实，与本案不具有关联性，不予采信。15、被告提交的《田农公司报告》1份，证明被告的成立、发展得到政府支持的事实。原告认为与本案没有关联性。本院认为，该报告与双方争议的事实无关，不予采信。根据认定的证据和当事人的自认，本院认定事实如下：2005年10月11日，原告与案外人溆浦县房产管理局签订《协议书》，约定溆浦县房产管理局将溆浦县城中农副产品综合市场有偿转让原告。协议签订后，原告对县城中农副产品综合市场管理。2010年4月30日，原告为甲方、被告为乙方，因乙方租赁甲方场地开办蔬菜超市，签订了1份《场地承租协议书》，主要内容如下：一、本协议商议期为15年，但协议一年一签，乙方在不违背本协议范围内甲方每年必须续签协议，第1年期限为2010年4月30日至2011年6月30日止，承租范围，城中农贸市场后段（原地税一分局隔壁），面积约570平方米，详见附表图标尺寸具体划分。二、场地承包租金金额第一年为伍万陆仟捌佰元，协议签订时乙方一次性付给甲方租赁费用贰万元，其中剩余的叁万陆仟捌佰元甲方作为市场路面改造硬化及市场场棚维修等相关费用，此项工作由乙方负责实施完成。第二年租金在本协议到期前一个月付清，其中现有摊位收费的肆万伍仟元按基本摊位上涨幅段增加；空地肆万陆仟捌佰元，第一年按30%收取，第二年加贰仟元，第三年加贰仟元，第四年按肆万捌仟陆佰元收取。以后按场地租金实际增长而增长，第二年为伍万捌仟捌佰元，第三年为陆万零捌佰元，第四年为玖万叁仟陆佰捌拾元。三、双方责任与义务1．甲方在协议签日起10天内清理原经营者所在的摊位及其它设施，保证乙方顺利开展工作，在清理过所发生的任何纠纷与乙方无关。2．在乙方开业期间甲方主动协助乙方疏通必要的交通要道（即超市的进出、配送的通道），并协助乙方对周边环境的管理。3．甲方提供乙方水源、电源，所有水电费用及相关税费等均由乙方自行缴纳，与甲方无关。4．甲方对场地进行一次性维修和检修，交付后，新产生的维修和一切超市之内的改造维修与甲方无关。5．乙方在租赁期内，不能将场地改成门面和其它用途，只能做为蔬菜、农副产品超市，如有改动，甲方将终止协议，乙方将赔偿甲方10万元。6．乙方装修改造过程中，不能影响甲方建筑物主要结构，装修方案必须经甲方审查同意后方能进行。7．乙方不可利用甲方场地进行非法经营，如发现不正当经营，甲方有权终止乙方协议。四、如国家政策要求改造市场，改造期间甲方不收取乙方场地租金，改造完工后，甲方恢复超市所产生的一切费用由甲方负责，乙方将场地继续作为蔬菜超市正常经营，不能改变其用途。五、甲方支持乙方在有效经营理念基础上，保证乙方扩大经营范围，优先提供周边场地，扩大再生产。六、乙方投资蔬菜贸易超市所有费用开支由乙方自理，在经营过程所产生的盈利与亏损由乙方自己承担，与甲方无关。七、本协议1式2份，甲、乙双方各执1份，任何一方违约须赔偿另一方全部损失。2010年5月25日，在上述协议书尾页增加了补充协议：原告将210、211、212号摊位租赁给被告，每年租金5800元，租赁期限与原协议同等。在履行过程中，被告在承租的场地开办了“田农超市”。2011年7月1日，原、被告续签了场地承租协议书，续签的《场地承租协议书》除期限外其余前七项的内容与第1份协议内容基本一致，增加有第八项补充协议，内容为：1、补交通道摊位费5600元；2、超市背后办公室，留一间边上一小间6年不收费，从2011年7月1日至2016年7月1日到期，但是如有政策和市场改造必须收回不做补偿，按年月计算（3800元/年）退款。3、空调按2000元一台，共计3台，装修费3000元，门1500元，两套沙发、茶几1500元折算给中心，抵扣总承包款。2011年7月1日合同到期后，原、被告于2012年7月10日在2011年7月1日双方签订的合同书最后一页空白处，写明此合同为2012年7月1日至2013年7月1日止，收费为柒万零肆佰元（①总租金为60800元。②加合同8款1项为5600元。③加去年办公室2000元，今年2000元，先交一半为37200元，下欠33200元）。后双方逐年续签了协议书至2014年，最后1份协议书的签订时间为2014年7月1日，期限为2014年7月1日至2015年7月30日。2015年7月30日后原、被告未签订协议，但被告分三次交了租金。2016年6月8日，因城中农贸市场统一改造升级，双方又签订了1份《城中农贸市场改造升级事项的协议》，其中原告为甲方、被告为乙方，主要内容如下：1．由于城中农贸市场改造，田农超市还有合同未到期，由甲方进行全面改造升级，将田农超市进行一并改造。2．协调统一的基础上，维持原合同，改造完后原田农超市现有多少面积，交由田农超市管理收费，直到合同到期，除上交市场服务中心费用后（原合同价），其余部分归乙方所有。3．乙方将设备（发电机1台、切面机1台、风管式空调6台、冷冻9台、冷冻库1坐60平米、烤箱1台、和面机1台、制冷展柜1台（在以上设备少1台扣1万元，无冷冻1台扣18万左右））。4．从改造后交付使用甲方用前1年租金抵乙方大概10万，其余38万元6月底付清未付乙方可拿后街100平方米的地方做抵押，什么时候付清余额什么时候交还给甲方，延付可做3分息计算。5．于乙方对100平方米要求使用，可以在市场交付使用后租赁给乙方，第一年1万元，以后租赁随行就市下浮20%租给乙方。乙方不需添置任何设备和装修，如有自己负责。合同一年一签，租金一年一交，合同三天内不签，甲方关门。6．签订协议后乙方在超市的东西只取自己部分，甲方付2000元搬运费。7．在交付使用中摊位占有双方地域，按尺寸和多少计算。8．交付后乙只按整体市场卫生管理费用分摊交甲方，电費由乙方自付，维修由市中心负责。9．乙方应按原合同期限交费，不能拖延交费，租金收据可代合同。拖延交费每天交滞纳金500元，甲方收回承包权。10．乙方租金从交付使用时算起，一年一交，再签订合同。11．市场不能乱改、乱建、乱搭、乱围，造成后果，自行负责。12．签订合同后乙方将市场交付甲方装修，每延一天处1000元罚金，以此类推；周边不能设摊点，如管理不到位要设摊点，各自区域自行设立摊点。13．本着自愿，双方不能违背合同，严格遵守本协议，违反合同将处100万违约金支付对方。协议签订后，原告按约定在扣抵了上年租金后对被告进行了补偿，并对市场实施改造。改造完成后，原告按被告原所租场地退回被告，被告将摊位进行对外公开招租，实施经营。改造后的城中农贸市场自2016年9月1日开始营业至今。原告与被告签订《城中农贸市场改造升级事项的协议》后，双方未再续签场地承租协议，但被告一直在实施经营。2018年7月2日，被告以原告将市场进行改造后，按被告原所租场地退回被告，规定了对摊位实行货物归类、分行划市的个体经营形式。被告在所管理的场地设置了水、电分摊位供用的设置，但原告违背商品归行划市，将归纳为被告场地的蔬菜商招去原告肉食摊位经营蔬菜，使食品生、蔬混杂，蔬菜干、鲜混杂，引起细菌感染，影响消费者身体健康。原告分别将已出租给被告的第231号、233号、235号、236号、237号、238号、239号、240号、241号、242号、359号等靠近门口及通道的黄金地段摊位高价重复出租给卖鱼、卖狗商贩。卖鱼商贩修设水池，鱼血、污水满地，四处横流，经常使行人滑倒损伤;卖狗摊位边狗血、狗毛、狗粪臭气难闻，无人敢入，使被告83个摊位无法出租经营，造成被告每年摊位出租费损失139万元为由向本院提起诉讼，请求判决确认原告违背同被告签订的《城中农贸市场改造升级事项协议》中条款，赔偿被告损失139万元，并支付违约金100万元。本院审理后，认为被告未提交证据证明原告违反了《城中农贸市场改造升级事项的协议》第2条中的何种义务及被告因此所造成的具体损失，依法驳回了被告的诉讼请求，被告不服提出上诉。庭审后，怀化市中级人民法院作为维持原判的判决。2019年1月17日，原告向被告送达了《关于催缴场地租金的通知》，具体通知内容如下：田农公司，你公司于2010年起租赁我单位城中农贸市场的部分场地，其中2017年9月1日至2018年9月1日期间的租金10万元已拖欠三个月，你方已经严重违约。现通知你公司，请收到通知后10天之内（2019年1月27日前），补交下欠租金10万元。否则，我单位将依照《中华人民共和国合同法》及双方约定，解除租赁合同，追究你方违约责任，由此产生的一切法律后果由你方自行承担。被告收到通知后，于2019年1月18日向原告缴纳租金100000元。2019年2月13日晚上，被告未经原告同意，对租赁场地城中农贸市场靠府后街的外墙进行三处拆除，拆除过程中，原告工作人员发现后马上给予制止，制止中被告法人代表人田联水与原告法人代表人陈勇通了电话，电话中陈勇告知田联水不能私自改变租赁物结构和面貌，已拆除的在三天内恢复，电话交谈中，田联水并不认同陈勇的意见，后被告将其中一处已拆除的外墙改成门面安装了卷闸门。原告就于2019年2月26日向被告送达《关于立即停止破坏并恢复市场外墙的通知》，后被告向原告提交《溆浦县田农公司关于县市场服务中心出尔反尔的通知回复》。因被告未在原告通知中限定的时间对市场外墙进行恢复，故原告诉至本院。另查明，在本案审理过程中，被告对拆除的外墙全部恢复，原告收取了被告2018年8月31日后的租金100000元。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告于2010年4月30日签订的《场地承租协议书》，2016年6月8日签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》，均系缔约双方的真实意思表示，其内容亦无违反法律法规的强制性规定，依法成立,合法有效。本案中，虽然原、被告之间的承租合同系一年一签，但依据双方当事人所签订的《场地承租协议书》第一项“本协议商议期为15年，但协议一年一签，乙方在不违背本协议范围内甲方每年必须续签协议，第1年期限为2010年4月30日至2011年6月30日止，承租范围，城中农贸市场后段（原地税一分局隔壁），面积约570平方米，详见附表图标尺寸具体划分”的规定，双方的租赁合同关系有15年的预约期限，只要被告在不违背本协议范围内，原告每年必须续签合同，双方合意是建立起长期、稳定的租赁合同关系。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。城中农贸市场改造升级早已完成，且被告于2016年9月营业，根据《城中农贸市场改造升级事项的协议》约定，原、被告双方只存在按《场地承租协议书》继续履行的问题。但双方之前签订的《场地承租协议书》均已履行期限届满，双方在市场改造完成后虽一直未按《场地承租协议书》的约定继续签订每年的《场地承租协议书》，因而双方的权利义务尚未确定。原、被告签订的《城中农贸市场改造升级事项的协议》第九条约定，租金收条可代合同。市场升级改造好后，被告在使用管理场地与原告发生矛盾，没有向原告缴纳租金，原告于2019年1月17日向被告送达了《关于催缴场地租金的通知》，通知中明确被告只拖欠原告2017年9月1日至2018年8月31日的租金为100000元。被告在收到该通知后向原告缴纳所欠租金，原告向被告出具收据，结合通知内容，表明被告按原告指定期限内补缴通知书中指明的欠付租金，双方是有继续履行场地租赁合同的合意。但被告与原告并未签订2018年9月1日后书面租赁合同，被告继续使用场地，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。原、被告均对双方的不定期租赁关系有任意解除权，但必须给对方合理期限。在本案审理过程中，原告并未请求解除与被告的不定期租赁关系，原合同继续有效。本案中，原、被告签订的最后一份《场地租赁合同》是2014年7月1日，而原、被告于2010年4月30日签订的《场地承租协议书》和2016年6月8日的《城中农贸市场改造升级事项的协议》，双方在约定的履行期限内已依约履行，现双方的权利义务已经终止。故现原告主张解除原、被告于2010年4月30日签订的《场地承租协议书》和2016年6月8日的《城中农贸市场改造升级事项的协议》，本院不予支持。原告请求被告搬离租赁场地，本院不予支持。关于原告主张被告严重违反了《场地承租协议书》第三条五款之规定，赔偿原告违约金10万元。本院认为，原、被告签订的《场地承租协议书》第三条五项规定：“乙方在租赁期内，不能将场地改成门面和其它用途，只能做为蔬菜、农副产品超市，如有改动，甲方将终止协议，乙方将赔偿甲方10万元。”但在2016年8月6日原、被告签订《城中农贸市场改造升级事项的协议》第2条，双方明确约定改造完后原田农超市现有的面积，交由田农超市收费管理，同时第11条也约定市场升级改造完毕验收后，承租业主可改变经营方式。也就是双方均同意城中农贸市场改造升级后改变原场地的租赁用途，且原告将城中农贸市场改造升级后，原告交付被告的也是摊位。原告将摊位交付被告后，被告改变了经营方式，没有违反双方的约定。原告主张被告在2019年2月13日将租赁场地外墙三处拆除改成门面，系改变场地性质。本院认为，2019年2月13日被告将租赁场地外墙三处拆除，遭到原告制止后安装一个卷闸门，是改善租赁场地，原告未向本院提交证据证明被告已将场地改作门面使用。故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告因拖欠支付2017年8月31日至2018年9月1日租赁期间的租金，应支付原告违约金6万元。本院认为，原、被告在《城中农贸市场改造升级事项的协议》中第9条约定，乙方应按原合同期限交费，不能拖延交费，租金收据可代合同，拖延交费每天交滞纳金500元。滞纳金只能发生在不平等法律主体之间、国家行使公权力的过程中。在本合同中的拖延交费滞纳金应认定为拖延交费违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，但计算标准过高。2017年后因租赁场地使用问题及矛盾，原、被告对租金交费未能协商一致，但被告在收到原告《关于催缴场地租金的通知》后，即向原告交付了通知中确定的租金。故原告主张的违约金60000元，本院不予支持。关于原告主张被告支付原告2018年9月1日至2019年4月1日的租金50000元，并承担判决后的租金。本院认为，因原、被告现存在租赁关系，被告使用租赁场所应向原告支付租金。按原、被告2014年7月1日签订的《场地承租协议书》中双方对每年租金的约定，被告支付原告2018年9月1日至2019年4月1日的租金50000元，应予以支持。判决后的租金不具有明确性，不宜支持。关于原告主张将损毁租赁物恢复原状。被告未经原告同意，2019年2月13日将租赁场地外墙三处拆除安装一个卷闸门，违反法律规定，原告诉请其恢复原状，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告溆浦县田农蔬菜有限公司于本判决生效后10日内支付原告溆浦县市场服务中心2018年9月1日至2019年4月1日的租金50000元；二、被告溆浦县田农蔬菜有限公司于本判决生效后10日内对承租场地拆除的外墙恢复原状；三、驳回原告溆浦县市场服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告溆浦县田农蔬菜有限公司负1050元，原告溆浦县市场服务中心负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘红梅人民陪审员  李珍华人民陪审员  谌生周二〇一九年九月二十日法官助理万明明书记员陈婷