北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13110号上诉人(原审原告)：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，营业场所北京市顺义区仁和镇沙坨村东路1号-14号。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：孙智全，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟歌，北京观韬中茂律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：康志松，男，1977年9月4日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建物业公司）因与上诉人康志松物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初6931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建物业公司上诉请求：1．请求对一审判决第1项内容中涉及的物业服务费金额予以改判，改判为被上诉人向上诉人支付自2016年5月26日至2018年12月31日期间的物业管理费5781．41元；2．撤销一审判决第二项内容，改判为被上诉人向上诉人给付违约金（按照欠费总额日万分之五的标准支付自欠费之日起至实际支付之日止的逾期违约金）；3．诉讼费由康志松负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，中建物业公司不存在物业服务瑕疵，康志松应当全额支付物业费及相应违约金。第一、康志松一审期间提交的照片拟证明物业服务不到位的情况与中建物业公司提供小区物业服务的真实情况严重不符，康志松提出的所谓问题或者发生在业主负担物业费之前，或者是物业服务企业根据业主与开发商或物业服务公司签订的协议中约定进行使用的情形，或者超出物业服务范围、物业服务企业无能力解决的问题的情形。康志松在一审期间提交的照片显示的情况即便属实，也已经及时得到解决，一审法院不应据此认定物业服务不到位。且庭审中，康志松亦认可，刚入住时物业服务存在各种问题，但这几年一直在改善，其提供的照片中显示的问题目前均已经不存在，中建物业公司一审提交的小区现状照片也能证实，康志松提出的问题目前根本不存在。因此，一审判决以康志松单方提供的照片认定中建物业公司提供的物业服务存在瑕疵，存在认定事实错误。即使一审法院认定曾一时存在绿化问题、道路维修问题等“物业服务不到位”情形，也应当明确酌情扣减的物业费所对应的时间段为入驻初期即2014年至2015年度，而不应当模糊处理，引起已经依法依约全额缴纳了物业费的业主对中建物业公司收费的不满，以致要求退还或在后续抵扣法院扣减的物业费金额。第二、一审判决以康志松并非恶意拖欠物业费为由免除其依约应承担的逾期违约金，于法无据。第三、中建物业公司在一审起诉状中主张的欠付金额无误，不存在一审庭审中所述的放弃漏算的物业费差额。康志松辩称，不同意上诉人中建物业公司的上诉请求。康志松上诉请求：撤销一审判决，要求中建物业公司减免2016年至2017年年度物业服务费30%，减免2017年至2018年度物业服务费20%。事实与理由：1、中建物业公司前期服务管理不善，存在诸多问题；2、物业方面对小区私家车出入没有严格执行出入证管理制度，对停车位管理不当，造成私家车乱停乱放，占用消防通道；3、消防安全设施多处违规，中建物业公司没有做到安全通道的敞开开放，给火灾逃生带来隐患，给全体业主的生命财产带来安全隐患。中建物业公司辩称，不同意上诉人康志松的上诉请求和理由。中建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．康志松给付2016年5月26日至2018年12月31日的物业费5781．41元及垃圾清运、消纳费170．5元；2．康志松给付违约金（按照欠费总额日万分之五的标准支付自欠费之日起至实际支付之日止的逾期违约金）；3．案件受理费由康志松负担。一审经审理查明：康志松系涉诉房屋顺义区梅香街**的所有权人，该房屋于2016年4月12日登记在康志松名下，房屋建筑面积为81．29平方米。2013年3月4日，康志松与北京慧眼置业有限公司（以下简称慧眼公司）签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），预购涉诉房屋，该限价商品住房所在土地用途为住宅，前期物业管理期间物业服务费标准为住宅2．28元/平方米??月，出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该限价商品住房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖方应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。同日，康志松（甲方）与慧眼公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，第九条约定，在完成物业公共部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4．物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条，发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。同日，康志松与慧眼公司签订《补充协议》，约定：对合同第九条的补充约定如下，1．物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到本物业管理区域建筑物总面积50%以上，乙方应在物业管理区域内以公告形式召集业主成立首次业主大会。自公告之日起满30日，若报名的业主人数仍未达到《北京市物业管理办法》第十四条规定之“占总人数5%或者专有部分占建筑物总面积5%以上”的条件，导致筹备组未能成立的，则甲方应在完成物业共用部分交接前缴纳物业服务费，并自公告之日起第31日开始缴纳。2．合同第九条第4项约定的“物业共用部分经查验符合相关标准”以取得建筑工程竣工验收备案表为标准。十二、对合同第十六条补充约定，甲方同意乙方选定北京中建物业管理有限公司提供物业服务。十三、对合同第十七条补充约定，甲方同意，如发生合同第九条和本补充协议第六条约定情形之一的，乙方在合同及本补充协议项下的权利义务自动转移给乙方选定的物业服务企业，甲方在此不可撤销地授权乙方选定的物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，物业服务企业的查验接收视为甲方的查验接收。2014年8月24日，康志松与中建物业公司签订《中建??梅兰家园前期物业服务协议》，由中建物业公司为涉诉房屋提供物业服务，包括一、综合管理；二、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、绿化管理；四、保洁管理；五、公共秩序维护管理；六、交通秩序和车辆停放；七、市政供水；八、社区文化活动的开展；九、房屋装饰装修管理服务。合同第九条约定物业服务费收费标准为住宅2．28元/月??平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。甲方可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金……第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自慧眼公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2014年收房时康志松预交了一年的物业费。涉诉小区未成立业主委员会，中建物业公司继续为该小区提供物业服务。2015年4月22日，慧眼公司发布了《交接通知书》，内容为，根据《北京市物业管理办法》等相关配套文件要求，本项目梅兰家园小区于2014年10月30日至2015年4月20日完成公共设施设备及档案资料的承接查验评估工作，经评估本小区已达到交接查验标准。请广大业主于2015年5月25日前组织专人对本小区公共设施设备及档案资料进行接收。该通知后附的《物业项目承接查验评估报告摘要》载明，评估机构青宇（北京）物业服务评估监理有限公司接受慧眼公司委托，对中建梅兰家园物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，现摘要如下：委托方为慧眼公司；评估目的，评估物业项目共用部位、共用设施设备在评估时点的状况，独立、客观、公正地反映物业项目共用部位、共用设施设备的现状和所存在的问题；评估对象为中建梅兰家园；评估结论，于承接查验评估基准日2015-4-2，中建梅兰家园物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，共完成评估查验点15339点，其中合格15339点，不合格0点。2015年5月26日，慧眼公司发布《梅兰家园物业费启费公示》，载明，我司聘请北京市住房和城乡建设委员会认可的第三方评估监理机构青宇（北京）物业服务评估监理有限公司于2014年10月30日至2015年4月20日期间，完成了梅兰家园小区物业共用部分的承接查验评估工作，经查验符合相关标准，后于2015年4月22日发布了《交接通知书》，至2015年5月25日《移交通知书》发布已达30日。2015年5月26日起由中建物业公司按《前期物业服务协议》的约定向您提供物业服务，并向您计收物业服务费用。2018年7月12日，中建物业公司向康志松发出催缴物业费通知书，要求康志松交纳2016年5月至2018年6月的物业费、垃圾清运费、及垃圾消纳费共计4806．87元。一审庭审中，康志松提交一组照片用于证明物业服务不到位。中建物业公司对照片的真实性不予认可，但称即便照片是真实的，也只能反应出个别时间点的问题。康志松也表示，刚入住的时候物业服务存在各种问题，没有达到标准，但是这几年一直在改善。一审庭审中，中建物业公司明确物业费的计算方式为，按照每月每平方米2．28元乘以房屋面积81．29平方米乘以12个月，一年物业费为2224．09元，按照每年360天计算，每天的物业费应为6．17元，2016年上半年康志松未支付的物业费天数为36天，未缴纳金额为222．12元，2016年下半年康志松未支付的物业费金额为1112．04元。2016年康志松未缴纳的物业费总额应为1334．16元。2016年5月26日至2018年12月31日未缴纳物业费金额共计5782．34元，中建物业公司现在只要求康志松支付5781．41元，其余部分中建物业公司放弃向康志松主张的权利。垃圾清运费每月2．5元，消纳费每月3元，2016年5月至2018年12月的，共计31个月的垃圾清运费和消纳费共计170．5元。上述事实，有中建物业公司中建物业公司提交的《北京市商品房预售合同》、承诺书、通知书、《梅兰家园临时管理规约》、《前期物业服务合同》及本院质证笔录、庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：中建物业公司与康志松签订的《中建??梅兰家园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。中建物业公司为涉诉小区提供了物业服务和垃圾清运服务，康志松作为该服务的受益人理应及时履行向中建物业公司交纳物业费和垃圾清运费、垃圾消纳费的义务。康志松辩解意见中所述卫生问题、小广告问题、绿化问题、道路维修问题等属于物业服务的范畴并提交照片予以佐证，可以认定中建物业公司为康志松提供的物业服务存在瑕疵，故应对中建物业公司收取的物业费予以扣减，具体数额由一审法院酌定。对于物业费的起算时间,《北京市前期物业服务合同》约定，物业共用部分经查验符合相关标准，慧眼公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，业主应当缴纳物业服务费。发生上述情形的，自该情形出现之次日起，慧眼公司即可开始收取物业费。根据《补充协议》的约定，发生上述情形的，慧眼公司前期物业服务合同及补充协议项下的权利义务自动转移给慧眼公司选定的物业服务企业中建物业公司，康志松不可撤销地授权中建物业公司代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，中建物业公司的查验接收视为康志松的查验接收。2015年4月20日，第三方评估监理机构完成了梅兰家园小区物业共用部分的承接查验评估工作并出具评估报告。2015年4月22日慧眼公司发布了《交接通知书》，根据物业服务合同的约定，自2015年4月22日起30日内，业主应当完成交接，如果未能完成交接，中建物业公司可以自2015年5月23日开始收取物业费，故中建物业公司要求自2015年5月26日起计算物业费的诉讼请求，符合事实及合同约定，一审法院对此不持异议。因康志松已经预交了一年的物业费，故一审法院对中建物业公司要求康志松支付2016年5月26日至2018年12月31日的物业服务费、生活垃圾清运费及垃圾消纳费的诉讼请求予以支持。因康志松并非恶意拖欠物业费，故一审法院对中建物业公司要求康志松支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，一审法院建议中建物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、康志松支付中建物业公司自2016年5月26日至2018年12月31日期间的物业服务费5524．36元、生活垃圾清运费及垃圾消纳费170．5元，均于该判决生效之日起七日内执行；二、驳回中建物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中建物业公司与康志松签订的《中建·梅兰家园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。当事人应对自己的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案二审争议焦点为：一审法院认定的康志松应支付中建物业公司物业费金额有无不当。本案中，康志松一审期间就其主张的服务瑕疵提交了照片证据。中建物业公司虽不认可康志松所提交照片的真实性，但其未提交证据予以反驳，且其亦认可地下室存在过人员居住等问题。考虑到小区物业居住环境与业主利益密切相关，一审法院依据中建物业公司、康志松提交的相关证据及庭审陈述，认定中建物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并根据其物业服务情况及合同约定的物业费标准对中建物业公司收取的物业费酌情予以扣减并无不当，本院予以确认。故上诉人中建物业公司、康志松关于一审认定物业费金额有误的上诉意见均不能成立，本院不予支持。因康志松并非恶意拖欠物业费，故一审法院未支持中建物业公司的违约金主张亦无不当，本院亦予以确认。但本院需要特别指出的是，本案中无论中建物业公司还是业主，均应以建立双方互信和谐的良性关系为目标，积极履行各自合同义务。物业管理服务单位应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务；业主同样应当积极履行交纳物业费用义务，配合物业公司做好小区管理工作，双方共同为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，中建物业公司、康志松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司、康志松各负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  邓青菁审 判 员  田 璐二〇一九年九月二十九日法官助理  郭 莹书 记 员  张 朋书 记 员  陈昭希