广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初1592号 原告：广西容县富盆房地产开发有限公司，住所：容县容州镇车站西路（原林业局办公楼），统一社会信用代码：9145092156679150XE。 法定代表人：陈波。 委托诉讼代理人：黄耀康，广西五行律师事务所律师。 被告：刘海金，男，汉族，1978年3月14日出生，住广西容县。 被告：刘水英，女，汉族，1980年10月11日出生，住广西容县。 第三人：中国建设银行股份有限公司容县支行，住所：容县容州镇新北街**。 负责人：姚军。 委托诉讼代理人：黄达强，男，1967年9月16日，汉族，该公司职工。 第三人：玉林市住房公积金管理中心，住，住所:广西玉林市玉东大道双拥路**人防大厦**/div> 负责人：何健，主任。 原告广西容县富盆房地产开发有限公司（以下简称：富盆公司）诉被告刘海金、刘水英,第三人中国建设银行股份有限公司容县支行（以下简称：建行容县支行）、玉林市住房公积金管理中心（以下简称：公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富盆公司的委托诉讼代理人黄耀康、第三人建行容县支行的委托诉讼代理人黄达强到庭参加诉讼，被告刘海金、刘水英，第三人公积金中心的负责人经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富盆公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告广西容县富盆房地产开发有限公司与被告刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号:2016050005)；2.请求法院判决被告刘海金、刘水英向原告广西容县富盆房地产开发有限公司支付违约金41876.9元；3.请求法院判决被告刘海金、刘水英共同协助原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005)的备案、预告登记；4.请求法院判决第三人中国建设银行股份有限公司容县支行和第三人玉林市住房公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到原告名下；5.请求法院判决被告刘海金、刘水英承担本案所有的诉讼费。事实和理由：2016年5月1日，原告富盆公司与被告刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：被告向原告购买位于容县，建筑面积为107.83平方米，房屋单价为每平方米3883.6元，总价款为人民币418769元；被告应于2016年5月1日前支付首期房价款人民币83769元，余款335000元由被告向公积金中心申请贷款支付。合同同时还约定：若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的抵押贷款提供连带责任保证的，出卖人保证期间，买受人未能按约定偿还贷款本息的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的，买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，出卖人有权通知解除买卖合同。出卖人解除合同的，商品房由出卖人收回并另行处理。 2016年5月1日前，被告向原告支付了首期房价款83769计。2017年4月26日，作为放贷方的公积金中心己委托建行容县支公司向被告发放了贷款33.5万元，用于购买本案房屋。原告对上述贷款本息承担阶段性连带责任保证，并以发放贷款余额的5%存入保证金账户内，接受第三人的监管。 2019年2月20日，公积金中心委托律师所向被告方发出《律师函》，告知：截止2019年2月13日，刘水英逾期未归还的贷款本息达7600.44元，连续逾期4期，累计逾期4期。希刘水英收到本函后立即依《借款合同》约定履行还款义务等。但被告方对此不予理睬。 2019年3月4日，公积金中心容县管理部向原告发出《扣收保证金通知书》（编号：2019001)，告知：发放的贷款为33.5万元，因被告刘水英没有按时归还贷款本息，根据《借款合同约定》，在刘水英未能如期归还住房公积金贷款时，应由原告承担连带保证责任，并计划划扣原告的保证金。2019年3月11日，公积金中心容县管理部向建行容县支公司发出《业务联系书》（编号2019001),以刘水英己不能按期归还贷款本息为由，要求银行从原告的“专项保证金”账户中扣收金额，用于归还刘水英全部贷款本息及违约金等。因此，在2019年3月12日，建行从原告账号为45×××01的账户中划扣321921.05元到本案公积金中心账号为45×××47的账户中，用于归还刘水英全部贷款本息及违约费用。 原告代被告清偿上述债务后，原告曾经要求建行容县支行和公积金中心容县管理部将涉案房屋进行解押，将房屋过户到原告名下，由原告自行处理，但第三人却以被告尚有装修贷款未归还为由，拒绝为原告进行涉案房屋的解押工作，造成原告合法权益受损。 综上所述，原告认为两被告严重违约致使原告的保证金被第三人划扣用以代偿两被告的房屋贷款本息，造成原告合法权益受侵害；根据原被告双方签订的合同，原告有权按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，与被告方解除合同以及要求被告方支付相应的违约金；根据合同约定，解除合同后，涉案房屋依法应归原告所有，被告方有义务注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005)的备案、预告登记；由于原告并没有为被告方的装修贷款提供保证责任，因此第三人借故不予解押，不协助将涉案房屋过户到原告名下的行为，很显然侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。 第三人建行容县支行陈述意见，被告除了房屋贷款外，还有信用贷款，在被告还清信用贷款前，不同意协助解押及过户到原告名下。 被告刘海金、刘水英，第三人公积金中心未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面意见，视为放弃相应的权利。 本院经审理查明，2016年5月1日，原告富盆公司与被告刘海金、刘水英签订一份编号为2016050005的《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告购买容县容州镇车站西路富盛广场9栋4层01号商品房；房屋建筑面积为107.83平方米，房屋单价为每平方米3883.6元，总价款为418769元；被告采取公积金贷款方式付款，于2016年5月1日前支付首期房价款83769元，余款335000元由被告向公积金中心申请贷款支付等。合同共有附件十一份，其中，合同附件十一《补充协议》第一条第二款第五项约定，若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的抵押贷款提供连带责任保证的，出卖人保证期间，买受人未能按约定偿还贷款本息的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的，买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，出卖人有权通知解除买卖合同。出卖人解除合同的，商品房由出卖人收回并另行处理。2016年5月3日，合同进行了备案。 2016年5月1日前，被告向原告支付了首期房价款83769元。2017年4月7日，原告、被告及第三人建行容县支行签订了一份《住房公积金借款合同》，被告刘水英为借款人、第三人建行容县支行为贷款人、原告富盆公司为保证人、原告刘水英和刘海金为抵押人，约定：刘水英向建行容县支行借款335000元用于购买本案涉案房屋；借款期限为2017年4月7日起至2037年4月7日；合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即原告富盆公司开设在第三人建行容县支行账号为45×××88的账户；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1900.11元；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为本案涉案房屋；借款人未按时还清借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利等。2017年4月10日，各方对涉案房屋办理了抵押预告。2017年4月26日，第三人建行容县支行按约定发放了贷款。2017年12月31日，富盆公司将涉案房屋交付给被告。后，被告对房屋进行了装修并居住。 贷款发生后，被告依约偿还了部分借款本息，后未能依约继续还款。2019年2月20日，第三人公积金中心委托广西纳百川律师事务所向被告刘水英出具《律师函》，告知被告刘水英，截止2019年2月13日止，已逾期未归还贷款本息达7600.44元，连续逾期4期，累计逾期4期，已构成违约，希望刘水英收到函后立即依《借款合同》约定履行还款义务等。后，被告刘水英仍未能继续依约偿还借款。2019年3月4日，第三人公积金中心容县管理部向原告富盆公司出具《扣收保证金通知书》，告知：截止2019年3月4日，被告刘水英没有履行承诺按时归还贷款本息。根据富盆公司与公积金中心签订的合作协议约定及与建行签订的《借款合同》约定，在借款人未能如期归还贷款时，应由富盆公司承担连带保证责任，因此，刘水英所借贷款的余款（包括贷款本金、利息、罚息、违约金及由此产生的费用）由建行容县支行从富盆公司的的“保证金”专户（账号：45×××01）中划扣，最后划扣金额以银行划扣凭证为准。2019年3月11日，第三人公积金中心容县管理部向第三人建行容县支行出具《业务联系书》，请第三人建行容县支行从原告富盆公司开立的“专项保证金”账户扣收款项，用于归还被告刘水英全部贷款贷款本息及违约费用。款项直接划到公积金中心开设在建行玉林分行账号为45×××47的账户。2019年3月12日，建行容县支行从富盆公司的账户划扣了321921.05元至公积金中心的账户，用于归还刘水英全部贷款本息及违约费用。刘水英在公积金中心的贷款335000元于2019年3月12日结清。 另查明，2014年10月26日，公积金中心、建行容县支行与富盆公司签订了《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》，约定公积金中心为购买富盆公司商品住房且符合公积金个人住房委托贷款条件的购房人提供住房公积金个人住房委托贷款；富盆公司同意以发放住房公积金贷款余额的5%的金额存入保证金账户内，为上述项目住房公积金个人住房委托贷款借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并授权建行容县支行，如借款人在富盆公司保证期内违约，可直接扣划富盆公司保证金专户内相应金额至公积金中心指定账户以抵消违约金额及因此产生的各种费用等。 再查明，被告刘水英为本案涉案房屋的装修向建行容县支行申请了信用贷款，并承诺在涉案房屋抵押登记可予注销登记之时，如信用借款未清偿，在未经建行容县支行同意的情况下不申请涉案房屋抵押登记的注销手续。至今，被告刘水英尚未向建行容县支行清偿完信用借款。现，本案涉案房屋因另案已于2019年6月3日被本院查封。2019年8月6日，富盆公司作为案外人向本院提出书面异议，以本案涉案房屋归其所有为由申请解除查封本案涉案房屋，本院于2019年8月20日作出裁定，以被告付清了房屋房款，已取得房屋的所有权为由驳回了富盆公司提出的异议。 以上事实，有原告富盆公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》、律师函、扣收保证金通知书、业务联系书、中国建设银行客户专用回单、住房公积金贷款结清凭证、合同备案证明、抵押基本信息、不动产登记档案查询结果；被告建行容县支行提交的审批表、对账单、承诺书、《住房公积金借款合同》，本院作出的裁定书和庭审笔录在卷佐证。 本院认为：原告富盆公司与被告刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性规定，是合法有效的合同。被告付清所购买商品房的首付款后，按合同约定向公积金中心申请贷款向原告富盆公司付清了剩余房款，原、被告也对《商品房买卖合同（预售）》在房产管理部门进行了备案，被告富盆公司亦已将房屋交付给被告使用，由此可见，合同已实际履行，因此原告富盆公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》及要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，对于原告诉请被告协助原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记及要求第三人建行容县支行、公积金中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到原告名下的诉讼请求，本院亦不予支持。原告富盆公司代被告刘水英向第三人公积金中心偿还贷款的行为，属原告富盆公司根据《住房公积金借款合同》的约定，履行其保证责任，原告富盆公司可向被告追偿其代偿的款项。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告广西容县富盆房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案减半收取案件受理费424元，由原告广西容县富盆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃勇坚 二〇一九年九月二十三日 法官助理 罗 维 书 记 员 周 励