云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5327号上诉人（原审原告）：昆明林海房地产开发有限公司。住所：安宁太平新城林海云霄生态住区商务中心。法定代表人：普琼，该公司财务总监。委托诉讼代理人：梁晓云，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐斌，系该公司员工，特别授权代理。上诉人（原审被告）：李春法，男，汉族，1967年9月5日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明林海房地产开发有限公司（以下简称林海公司）因与上诉人李春法保证合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林海公司上诉请求：支持诉请的因李春法迟延解除保证责任而导致的损失。事实和理由：林海公司与李春法的债权债务关系已经了结，作为当时提供担保的备案房屋，李春法已经不再具有占有的事实和法律依据，李春法未按期解除房屋备案，导致林海公司无法对外出售上述房屋，丧失了销售的商业机会给公司造成损失，林海公司诉请按已还清李春法的借款本息3565万元为基数，按照年利率6%及房屋面积占比计算损失，请求二审法院支持上诉请求。李春法上诉请求：1、撤销（2018）云0103民初10034号民事判决，驳回林海公司的全部诉讼请求；2、由林海公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：商品房购销合同是在双方公平、自愿的情况下签订，该合同是商品房备案的前提，林海公司从未要求解除双方签订的商品房购销合同，如解除商品房备案登记那商品房购销合同如何履行。双方所发生的借贷关系与本案没有关系，不属于本案的审查范围。本案不应适用民事案件审理，备案登记与否是由房地产管理部门进行处理，属于行政审批。李春法与昆明林海云霄房地产开发有限公司所达成的《执行和解协议》中明确约定了偿还3565万元借款本息的期限，但李春法在超过约定期限后才收到应偿还的款项，因昆明林海云霄房地产开发有限公司延迟偿还借款本息，故其未按约履行义务，不应解除林海公司的保证责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。林海公司、李春法针对对方上诉的答辩意见与己方上诉意见一致。林海公司向一审法院起诉请求：一、判令被告履行合同义务，解除原告保证责任（撤销位于安宁市45幢701号商品房买卖备案登记）；二、判令被告支付原告因迟延解除保证责任而导致的损失40588元（以原告己还清被告的借款本息3565万元为基数，从全额偿还之次日即2015年11月10日起计算至解除之日，按年利率6%暂计至2017年8月10日总计损失3743250元，并按该套房屋面积141.78平方米所占损失的比例计算）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，案外人昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称林海云霄公司）与被告李春法签订《借款合同》，由案外人林海云霄公司向被告李春法借款2600万元，借款期限自2014年3月4日至5月3日，合同第十四条约定：在签订借款合同的当日，案外人林海云霄公司应与被告李春法签订《商品房购销合同》，房屋情况为位于安宁市的25套别墅和39套花园洋房（包括本案45幢701号房屋），购房款总额为42544099.52元，被告李春法同意借款合同履行期限届满，案外人林海云霄公司可直接偿还本息及费用（在此情况下，案外人林海云霄公司有权解除《商品房购销合同》，被告李春法应协助办理相关合同解除手续），若案外人林海云霄公司不能按期归还借款本息，被告李春法有权选择要求案外人林海云霄公司按照借款合同约定继续履行还款义务或选择以购销合同约定的42544099.52元价格的6折后金额25526459.71元向被告李春法出售购销合同中的房屋，并用其在借款合同中应偿还的借款本息及费用与上述购房款6折后金额进行冲抵，冲抵后视为借款人已按借款合同约定向被告李春法偿还了相应的本息及费用，在签订借款合同当日，案外人林海云霄公司应将与被告李春法签订的全部《商品房购销合同》提交行政主管部门进行网上签约备案，第十五条约定：被告李春法承诺自案外人林海云霄公司归还借款本息及费用的3个工作日内，被告李春法应协助配合办理《商品房购销合同》中的所有房产的解除备案手续。2014年3月3日，原告林海公司与被告李春法签订《商品房购销合同》，同日，涉案房屋网签备案至被告李春法名下。《借款合同》到期后，因案外人林海云霄公司未按期向被告李春法支付借款本息，被告李春法遂以民间借贷纠纷为由起诉林海云霄公司及林海公司、姜中云、肖俊文、伏禄寿至昆明市中级人民法院，要求林海云霄公司偿还借款本金2600万元及利息、费用，林海公司、姜中云、肖俊文、伏禄寿对上述债务承担连带保证责任。2014年11月25日，该案在法院主持下达成调解，并形成（2014）昆民三初字第149号民事调解书。2015年9月9日，被告李春法与案外人林海云霄公司达成《执行和解协议》，案外人林海云霄公司委托第三方云南锡业房地产经营开发有限公司从其应付给案外人林海云霄公司的股权转让（收购）款中划扣35649024.33元直接支付至昆明市中级人民法院，用于偿还被告李春法的借款本息。2015年10月14日、11月9日昆明市中级人民法院向被告李春法发还3565万元，案外人林海云霄公司履行了民事调解书中确定的还款义务。另查明，原告林海公司与被告李春法签订《商品房购销合同》并办理网签备案手续，被告李春法并未向原告林海公司支付过涉案房屋的购房款。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，本案与（2014）昆民三初字第149号案件的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，故本案不构成重复起诉，对被告认为本案构成重复起诉答辩意见，不予采纳。被告主张原告与其签订《商品房购销合同》并办理网签备案手续，并非是原告对林海云霄公司向被告所借款项的保证形式，而是其与林海云霄公司的投资行为，在林海云霄公司未对借款本息清偿完毕且其未获得房屋投资回报的情况下，《商品房购销合同》应当继续履行。对此，一审法院认为，根据《借款合同》中第十四条、第十五条的约定及被告未向原告支付过购房款、亦未采取用案外人林海云霄公司到期未归还的借款本息冲抵购房款的事实，原、被告双方签订《商品房购销合同》的真实目的并非建立商品房买卖合同关系，而系以形式上转移所有权的方式为实质上的借贷关系提供担保，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。原、被告双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续后，被告对房屋取得的担保权从属于其对案外人林海云霄公司的主债权，被告作为债权人，林海云霄公司已经履行完还款义务，其债权已经实现，案涉标的物担保的主债权消灭，相应的担保权也应消灭，被告应当协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记。对于原告主张的损失，因原告未提交证据证明因被告迟延办理解除备案登记手续而产生的实际损失，故本院对原告要求被告承担损失的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：一、被告李春法于本判决生效之日起十日内协助原告昆明林海房地产开发有限公司办理解除安宁市太平新城街道办事处始甸居委会翔云住宅小区包括本案45幢701号商品房买卖合同登记备案手续；二、驳回原告昆明林海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费815元，由被告李春法负担。本院二审审理期间，上诉人林海公司未提交新的证据；上诉人李春法提交了《商品房购销合同补充协议》，欲证明其不应当承担合同违约责任，即上诉人李春法未按商品房合同约定支付剩余房款李春法不承担逾期付款的违约责任。本院认为，李春法与案外人林海云霄公司在《借款合同》第十四条中约定，若借款人不能按期归还借款本息，贷款人（李春法）有权选择要求借款人（林海云霄公司）按约定履行还款义务或者按照约定的价格向贷款人出售房屋，而从昆明林海房地产开发有限公司提交的（2014）昆民三初字第149号民事调解书来看，上诉人李春法选择要求林海云霄公司履行还款义务，故李春法提交的《商品房购销合同补充协议》所证事实与本案并无关联性，本院不予审查。对于一审认定的案件事实，李春法认为涉案房屋的网签备案不是保证担保，是因真实的商品房买卖合同关系产生。对此，林海公司不予认可。本院认为，如前所述，在李春法选择要求案外人林海云霄公司履行还款义务而未要求用借款本息冲抵林海公司的房款，故双方之间所签订《商品房购销合同》及办理网签备案手续并非以建立商品房买卖合同关系为目的，其真实目的是为李春法与案外人林海云霄公司之间的借款提拱担保。故，本院对李春法该事实的异议不予采信。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李春法是否应当协助林海公司解除涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续？李春法是否应向林海公司赔偿损失？本院认为：关于李春法是否应当协助林海公司解除涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据《借款合同》第十四条约定，贷款人同意，本合同履行期限届满，借款人可直接偿还本息及费用（在该情形下，借款人有权解除上述《商品房购销合同》，不视为违约，贷款人应协助办理相关合同解除手续）。”根据审理查明的事实，李春法要求林海云霄公司偿本付息，且林海云霄公司已经履行了还款义务，在此情况下，李春法应当依约定协助林海公司办理解除备案登记手续，一审对此所作裁判无误，本院予以维持。至于李春法辩称双方之间系商品买卖关系并据此办理涉案房屋的网签备案的意见，因该主张与案件查明事实不符，故本院不予采信。至于李春法辩称案外人林海云霄公司延迟偿还借款本息，违反执行和解协议约定，不应解除林海公司的保证责任的意见。根据查明的事实，案外人林海云霄公司委托第三方云南锡业房地产经营开发有限公司将用于偿还李春法借款本息的款项直接支付至昆明市中级人民法院，2015年10月14日、11月9日昆明市中级人民法院已向李春法发还3565万元。至此，案外人林海云霄公司已履行了还款义务，在此情况下，按约定李春法应当协助林海公司办理解除商品房买卖合同备案登记手续，李春法的该项主张因与双方约定不符，本院不予采纳。关于李春法是否应向林海公司赔偿损失的问题。林海公司未提交证据证明因李春法迟延协助其办理解除登记备案而产生的实际损失，故一审对林海公司的赔偿请求予以驳回并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费按一审判决执行；二审诉讼费，由昆明林海房地产开发有限公司承担407.5元，李春法承担407.5元。本判决为终审判决。审 判 长  华 虹审 判 员  潘 玲审 判 员  陆有林二〇一九年九月二十三日书记员代  亚 娟