福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初1743号 原告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：许婉珊，福建厦龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 被告：林德钦，男，1976年12月24日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄国春、胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 原告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被告林德钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人许婉珊、韩兰梅、被告林德钦的委托诉讼代理人黄国春、胡建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建德公司向本院提出诉讼请求：1.解除建德公司与林德钦双方签订的《商品房买卖合同》；2.林德钦支付房价款总额10%计162482.6元的违约金；3.本案全部诉讼费用由林德钦承担。诉讼过程中，建德公司增加诉讼请求：1.林德钦协助建德公司办理撤销备案登记手续、预告登记手续等所有合同注销手续;2.林德钦承担合同注销等所有手续费用。事实和理由:建德公司与林德钦双方于2013年8月21日签订《商品房买卖合同》。建德公司在商品房达到交付使用条件后，两次书面通知买受人办理交付手续，但是林德钦均拒绝收房，并且至今尚未办理收房手续,也不补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，严重违反《商品房买卖合同》约定。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出交房通知之日起十五日内到出卖人处办理交接手续，逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋,买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任；此外，买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，并自逾期收房第十五日起买受人应承担房屋总价款日万分之三的逾期收房违约金，超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方决定继续履行或解除合同，由此造成的损失完全由买受人承担。”《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条第2款约定：“因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额的10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有费用。”建德公司分别于2018年6月29日和2018年10月11日向林德钦邮寄交房通知书，林德钦签收后仍不到建德公司处办理收房手续，严重违反合同约定，现建德公司依法向法院提出解除建德公司与林德钦双方签订的《商品房买卖合同》，林德钦依照房价款总额10%计162482.6元的合同解除违约金，并且要求林德钦协助建德公司办理撤销备案登记手续、预告登记手续以及承担合同注销等所有手续费用。 林德钦辩称，建德公司请求解除与林德钦签订的《商品房买卖合同》所述内容不符合事实，也没有合同及法律依据，林德钦不同意解除，同时林德钦也并未违反合同约定，林德钦仍要求建德公司立即将符合合同约定的房产交付林德钦。1.涉案《商品房买卖合同》签订后，林德钦积极履行合同义务，在合同约定时间内付清全部购房款，至今不存在违约的情形，故建德公司不享有合同解除权。退一步讲，如建德公司已达到法律规定、合同约定的“交房条件”，那么依据《商品房买卖合同》附件六第六条“关于合同第十一条的补充约定”可知，“买受人应当在出卖人通知的交房时间办理房屋交接的相关手续，否则，视为出卖人已于通知的交房时间将符合交付使用条件的商品房交付买受人，自通知的交房时间起，与该商品房有关的一切风险、费用（包括物业管理费用）、损失及责任均由买受人承担”，建德公司所称的“仍不到原告处办理收房手续，严重违反合同约定”是一种不可能存在的情形。基于此，建德公司依据逾期收房主张合同解除权是不可能成立的。退万万步讲，合同第十一条约定的“逾期收房第十五日起买受人应承担房屋总价款日万分之三的逾期收房违约金，超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方决定继续履行或解除合同，由此造成的损失完全由买受人承担”系格式条款，明显加重答辩人负担，但建德公司并未予以明显提醒、说明，本属于无效条款。2.建德公司声称涉案商品房已达到“交付使用”不符合本案客观实际。（1）2018年7月10日，建德公司向林德钦自行出具《暂缓收房确认书》，确认涉案房屋未达到“交房条件”。可见，本案标的物本身是否符合交房条件，建德公司与林德钦在2018年7月10日就已经发生争议，而建德公司也通过行为明确承认是涉案房屋未达到“交房条件”。但遗憾的是，建德公司在2019年4月30日的《增加诉讼请求申请书》中仍使用该说辞。（2）建德公司提供的《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》及《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》与合同约定的交付条件也不一致。根据建德公司与林德钦签订的《商品房买卖合同》第八条约定，建德公司交房条件还包括“该商品房所在建筑物生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求的条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成”，但至今，涉案房产仍处于施工状态，连外脚手架都还未拆除，根本未达到合同约定的交房条件。（3）2018年9月12日莆田市荔城区住房和城乡建设局发送给郑珍宝等人的《答复意见书》中明确载明处理意见为“项目已于9月4日通过消防验收，目前正在办理其他验收手续”、“依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的条款办理交房手续，对未达到交房条件的商品房，不得要求业主交房”。可见，作为主管部门也认为，即使消防已通过验收，仍应办理其他验收手续，还要按照合同约定的条款办理交房手续，在该时是不符合交房条件的。（4）建德公司至今也无法出具合同第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3.建德公司声称“2018年6月29日、2018年10月11日两次邮寄交房通知书后，仍不办理收房手续”不实。（1）如上述，2018年7月10日，建德公司向林德钦主动出具《暂缓收房确认书》，同意林德钦拒绝收房。（2）林德钦主观上是希望建德公司向自己交房，而客观上是因为建德公司无法提供符合法律规定、合同约定的商品房给林德钦，才导致至今未办理收房手续。涉案合同约定商品房的交付时间为2016年12月31日，2017年6月5日，林德钦即因建德公司逾期交房向荔城区人民法院起诉要求建德公司支付“2017年1月1日至实际交付之日止按日向林德钦支付己付款1624826元万分之五计算的逾期交房违约金”，而法院最终判定也认定建德公司支付违约金至实际交付之日止。2018年3月29日，建德公司还与林德钦达成《和解协议书》，确认将支付违约金至“实际交付房屋之日止”。可见，本案不是林德钦不到建德公司处办理交接手续，而是林德钦经现场确认建德公司未达成“交房条件”而至今未办理交房手续。且换个角度来讲，法院已经判决建德公司支付违约金至“实际交房日”止，涉案房屋若已达到交付条件，原告显然不应该是另行提起解除合同的诉讼，而是向林德钦主张违约金仅应支付至林德钦收到《收房通知书》通知的交房那天。（3）退一万步讲，不是林德钦拒绝交房，是林德钦根据现场情况以及能够了解到的现状，林德钦对建德公司称的符合交房的内容存在异议，即林德钦行使的是一种合同权利，并非是建德公司认为的拒绝交房。实际上，等到2019年2月26日，林德钦实在拖延不起，再次主动前往建德公司处，表达交房意愿，但实际上是建德公司的负责人及工作人员拒绝交付涉案房屋给林德钦。4.林德钦一再让步同意收房，却得到的是建德公司的再一次欺骗,建德公司不诚信的行为应由法院进一步制裁。林德钦虽不服荔城区人民法院和莆田市中级人民法院关于建德公司逾期交房产生的违约金数额的判决，并向福建省高级人民法院申请再审，但碍于迟迟未能交付涉案商品房及害怕商品房被建德公司非法处置，己私下与建德公司再次和解。和解的内容即由林德钦撤回再审申请，由建德公司交付商品房给林德钦控制。故林德钦于2019年3月11日向福建省高级人民法院撤回再审申请，但收到福建省高级人民法院《民事裁定书》后，建德公司却拒绝向林德钦交付商品房（福建省高级人民法院本于2018年11月30日作出（2018)闽民申2519号民事裁定提审该案）。综上，建德公司诉状所称内容不实，其主张也缺乏事实及法律依据，故请求驳回建德公司对林德钦的诉讼请求。 建德公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织林德钦进行证据交换和质证。林德钦对建德公司提供的《商品房买卖合同》一份、交付通知书两份、快递单两份、快递单回执复印件两份、任职证明书、身份证复印件、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书、莆田市商品房买卖合同备案表复印件、福建省新建商品住宅质量保证书复印件、福建省新建商品住宅使用说明书复印件各一份的真实性无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 林德钦围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。建德公司对林德钦提供的（2017）闽0304民初XXXX号《民事判决书》复印件、（2017）闽03民终XXXX号《民事判决书》复印件、和解协议书复印件、暂缓收房确认书、信访事项答复意见书、公告照片、光盘、（2019）闽民再XXXXXX号《民事裁定书》复印件、销售不动产统一发票、门牌证各一份的真实性无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXXX号、莆国用（2007）第XXXXX号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，暂定名为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXX荔，建筑工程施工许可证号为XXXXXXXXXXXX。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第××号。 2013年8月21日，建德公司与林德钦签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）,约定林德钦以总价款1624826元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXX幢XXXX号商品房一套。该合同第六条关于付款方式及期限约定：林德钦于2013年8月21日前支付首付款494826元，余款1130000元办理银行按揭。从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起，七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款。该合同第八条关于交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.出卖人和买受人议定，商品房于2016年12月31日前具备前述第1项及水电设施可以使用的交付条件，出卖人即可通知买受人收房；买受人按出卖人通知予以收房。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。……该合同第十一条关于交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出交房通知之日起十五日内到出卖人处办理交接手续，逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任；此外，买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用，并自逾期收房第十五日起买受人应承担房屋总价款日万分之三的逾期收房违约金，超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方决定继续履行或解除合同，由此造成的损失完全由买受人承担。合同附件六：合同补充协议第四条关于合同中涉及退房（解除合同）的约定，第2项中约定：因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。第五条关于合同第八条的补充约定：根据现行法规，双方明确“验收合格”指的是建设单位、施工单位、设计单位和监理单位及相关部门共同进行的工程竣工验收合格。第六条关于合同第十一条的补充约定：1.具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准，买受人应当在出卖人通知的交房时间办理房屋交接的相关手续，否则，视为出卖人已于通知的交房时间将符合交付使用条件的商品房交付买受人，自通知的交房时间起，与该商品房有关的一切风险、费用（包括物业管理费用）、损失及责任均由买受人承担。在出卖人发出的《商品房交房通知书》中确定的交接期内，买受人未办理交接手续，则视为该商品房在交接时无质量问题。建德公司与林德钦签订的上述《商品房买卖合同》于2013年9月13日经莆田市住房和城乡建设局登记备案。后林德钦付清涉案商品房的购房款，2018年6月29日建德公司向林德钦邮寄《交付通知书》，通知林德钦于2018年7月9日前到阳光100凤凰广场B区XXXX#一层商业临时交房中心办理交房。后林德钦签收了上述邮件。但2018年7月10日建德公司向林德钦出具《暂缓收房确认书》，告知林德钦：现因合同中的《消防验收合格》交付条件不足，本公司同意你拒绝收房，由此产生的违约法律责任由本公司承担。待公司达到交房条件时，再以书面形式通知你交房。此确认书只作为暂缓交房使用，其他用途无效。特此确认。2018年10月11日建德公司向林德钦邮寄《交付通知书》，通知林德钦于2018年10月15日前到阳光100凤凰广场A区四楼售后部办理交房。后林德钦签收了上述邮件，但至今未与建德公司办理涉案商品房的交接手续。2019年2月26日期间，林德钦前往建德公司处欲与建德公司办理交房手续，但建德公司认为林德钦未按其通知的交房期限前往办理交房手续，林德钦违约应当承担逾期收房的违约责任即解除《商品房买卖合同》的违约责任，故建德公司未与林德钦办理交房手续。 另查，2018年6月14日，建德公司（建设单位）与福建省泉州工程勘察院（勘察单位）、中国建筑上海设计研究院有限公司（设计单位）、福建省美达工程建设监理中心（监理单位）、福建巨岸建设工程有限公司（施工单位）共同作出《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，确认莆田市“护城河三期”B区6#8#10#楼和裙楼B-12～B-28轴于2018年6月14日竣工，竣工验收结论：本工程施工符合设计图纸和施工规范要求，没有违反强制性规范要求，各分部工程施工质量全部合格，建筑工程沉降稳定，结构安全。完成合同约定全部内容，满足使用功能要求，工程质保资料齐全，符合标准规定，满足验收条件，同意验收交付使用。2018年9月4日，莆田市公安消防支队向建德公司作出莆公消验字（2018）第XXXXX号《建设工程消防验收意见书》，综合评定“护城河三期”商住区B区XXXXX楼及地下室建设工程的消防验收合格。本案审理过程中，建德公司向本院出示了涉案商品房的《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》。 另查，因建德公司未按《商品房买卖合同》约定的时间向林德钦交付涉案商品房，林德钦于2017年6月5日向本院起诉，诉讼请求建德公司支付逾期交房违约金，后本院于2017年10月25日作出（2017）闽0304民初XXXXXX号民事判决，支持了林德钦请求建德公司支付逾期交房违约金的部分诉讼请求。后，林德钦不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院于2018年1月5日作出（2017）闽03民终XXXXXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。林德钦因不服上述判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年11月30日作出（2018）闽民申XXXXXX号民事裁定提审本案，在该案审理过程中，林德钦于2019年3月11日以双方已达成和解为由，申请撤回再审请求，终结本案所有诉讼程序，福建省高级人民法院于2019年3月11日作出（2019）闽民再176号民事裁定：准许林德钦撤回再审请求，本案终结再审程序。后建德公司与林德钦于2018年3月29日达成和解协议：建德公司愿意以1624826元为基数自2017年1月1日起按日0.01%向林德钦支付逾期交付“护城河三期”商住区B区第10幢21层2106号房的违约金至实际交房之日止。现因建德公司主张林德钦逾期接收涉案商品房，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，建德公司与林德钦签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。建德公司书面通知林德钦于2018年10月15日前前往办理涉案商品房的交房手续，但是林德钦辩称因建德公司通知交房时涉案商品房并未达到交房条件，后其于2019年2月26日前往办理交房时，建德公司拒绝向其交房，且如建德公司已达到交房条件，那么依据《商品房买卖合同》附件六第六条的约定，建德公司所称的“林德钦不到其处办理收房手续，违反合同约定”是不可能存在的情形，建德公司依据逾期收房主张合同解除权是不能成立的，同时《商品房买卖合同》第十一条的约定系格式条款，属于无效条款。本院经审查认为，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》确认涉案商品房满足验收交付使用的条件，《建设工程消防验收意见书》评定涉案商品房的消防验收合格，故根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，根据《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六：合同补充协议第六条的约定，买受人逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，故即建德公司已于通知的交房时间向林德钦交付了涉案商品房。林德钦对涉案商品房行使占用、使用、处分等系其权利，而非合同项下的一类义务；并且根据《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六：合同补充协议第六条的约定：买受人逾期不办理交接手续的，视为出卖人已依约交付房屋，买受人应承担逾期收房的损坏、盗用、灭失等风险责任，且买受人还应及时补缴逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费等费用；故即自2018年10月15日起涉案商品房的相关风险已经由林德钦自行承担。那么双方在《商品房买卖合同》第十一条中约定：买受人逾期超过45日仍不办理房屋交接手续的，出卖人有权单方解除合同，上述约定显然对林德钦不公平，以格式条款的形式加重了买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于逾期收房出卖人享受合同解除权的约定无效。且建德公司没有提供证据证实林德钦逾期收房给其造成损失，故本院对建德公司诉讼请求解除其与林德钦签订的《商品房买卖合同》并由林德钦支付房价款总额10%的违约金、林德钦协助办理相关合同注销手续并支付合同注销的手续费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回莆田市建德房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费19423元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  吴剑珊 人民陪审员  陈光辉 二〇一九年九月五日 书 记 员  曾徐艳 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -14-