天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8730号原告：天津景丰物业管理有限公司，住所地天津双港工业区丽港园**1-220。法定代表人：黄宝彬，职务：经理。被告：刘凤齐，男，1954年3月14日出生，汉族，住天津市津**。原告天津景丰物业管理有限公司（以下简称“景丰公司”）与被告刘凤齐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄宝彬和被告刘凤齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景丰公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业费2660元。事实及理由：被告系天津市津南区双港镇仁永名居2-3-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为92.37平方米。原告自2015年1月1日至2018年12月31日为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业费。经原告催缴未果，故呈讼，提出如上诉请。刘凤齐辩称，我确系天津市津南区双港镇仁永名居2-3-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为92.37平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、原告称其和业主大会签订了《物业服务合同》，我没有签字，故不认可。原告入住小区后三次催缴物业费，我和他们讲清了不交费的理由，但物业始终不理我。2、我认为原告提供的物业服务不到位，业主车辆均办理了入区证，但该证没起作用，很多外来车辆停放于小区，造成本小区的业主停车困难。小区基本没有路灯，夜里下班的人都很害怕，物业不给维修。小区污水外溢，相当恶臭，物业只是铺垫点沙子，没有彻底解决。我是残疾人，因为污水外溢造成出行十分不便。小区的底商饭店油烟呛人，从早晨至晚上11点都很呛人，反映后物业不进行管理。楼道的可视门被物业换成了普通门，现普通门坏了物业不给维修。小区绿化基本没有，都改成停车位了。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、津南区朝阳社区居民委员会于2019年7月29日出具的情况说明1份，以此证明原告于2014年12月15日和该小区的前期物业公司签订了协议后，前期物业公司撤出后原告为小区提供物业服务至今并于2015年12月1日原告和小区业委会签订了正式物业服务合同。3、光盘1张（照片），以此证明原告为小区提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，合同应该给每位业主发放一份。对证据2的真实性不认可。对证据3认为只有上面来检查时物业才积极提供物业服务。原告提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：现场照片22张（拍摄时间为2019年8月21日和2019年9月1日至2019年9月3日），以此证明小区脏乱差的现状。原告对被告提交的证据不认可，认为该照片拍摄的时间不在其主张的诉请期间范围内，对照片的真实性不认可。本院对被告提交的照片的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇仁永名居小区2-3-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为92.37平方米。该小区的前期物业公司为天津世宇物业服务有限公司，2014年12月15日，原告和该小区的前期物业公司天津世宇物业服务有限公司签订了相关保洁、客服、安保等协议后入驻该小区为小区提供物业服务。2015年12月1日，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为小区提供物业服务，期限自2015年12月1日至2018年11月30日，业主按每月每平方米0.6元交纳物业费。上述物业合同到期后，由于业委会未按期换届，故原告为小区继续提供物业服务。后经原告多次催缴物业费未果，故呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于小区停车问题，当时办证是为了本小区业主方便进出，有的业主在物业不知情的情况下给自己的亲属办理了出入证，造成车辆停放不规范。现在门口的起落杆也坏了，需要动用专项维修基金进行维修。关于污水外溢，我们按规定进行排污。由于底商的饭店较多，经常发生污水外溢情况，对此均及时予以了处理。后在镇上对老旧小区改造时单独为底商做了隔油池，定期进行疏通，以免污水外溢。关于路灯问题，镇上改造时为小区设置了太阳能路灯（无电路），现已损坏，经与镇房管部门协商，不能动用维修基金维修，现我们已上报镇政府等待处理。关于楼栋防盗门更换问题，我们进驻前是镇上进行老旧小区改造时更换的，现我们也已上报镇政府等待处理。我们入住小区时底商饭店已形成，我们没有执法权，业主可向环保部门反映油烟呛人的问题。庭审中，原告明确表示放弃主张案件受理费的诉讼请求，即原告自愿承担案件受理费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。依据原告提交的《天津市住宅物业服务合同》并结合津南区朝阳社区居委会出具的证明可知，原告自2015年1月1日至2018年12月31日为被告居住的小区提供了物业服务，被告有义务支付相应的物业费用。现原告依据上述《住宅物业服务合同》约定的物业费收费标准（0.6元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素并结合被告的抗辩理由，本院认定原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，应适当酌减物业费，本院认为以减少10%为宜。经核算，被告应支付原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业费2394元。现原告主张上述期间的物业费2660元，数额过高，本院不予全部支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、刘凤齐于本判决生效后十日内给付景丰公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业费2394元。二、驳回景丰公司的其他诉讼请求。如刘凤齐未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由景丰公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月五日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。