山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1526民初675号原告：杜延丽，女，1978年7月18日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：丁兰武，高唐福民法律服务所法律工作者。被告：张宝，男，1981年5月11日出生，汉族，住山东省高唐县。被告：李芹，女，1983年5月30日出生，汉族，住山东省高唐县。以上两被告委托诉讼代理人：路慧，高唐圣达法律服务所法律工作者。原告杜延丽与被告张宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本案依法转为普通程序。诉讼过程中，原告杜延丽以李芹为涉案房屋的共有人为由申请追加李芹为本案的被告，本院依法予以准许。本案分别于2019年6月4日、2019年7月15日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告杜延丽及其委托诉讼代理人丁兰武、被告张宝和李芹的共同诉讼代理人路慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜延丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除杜延丽与张宝、李芹于2012年11月11日签订的《房屋买卖合同》，并返还购楼款250000元；2.张宝和李芹向杜延丽支付违约金50000元；3.诉讼费用由张宝和李芹承担。事实和理由：位于高唐县户楼房原属于张宝和李芹所有，该楼房未办理房产登记手续。2012年11月7日，高唐县人民法院将该楼房予以查封。2012年11月11日，张宝和李芹在隐瞒被查封事实的情况下和杜延丽签订了《房屋买卖合同》，以250000元的价格将涉案楼房卖给杜延丽。该合同第七条约定：“违约方承担楼房价款20%作为违约金。2013年3月12日，杜延丽又将此楼房以260000元的价格卖给了郭现河。后来，该楼房被高唐县人民法院强制执行。郭现河将杜延丽起诉后，法院判决解除了郭现河与杜延丽签订的《买卖合同》，责令杜延丽返还给郭现河购楼款并赔偿经济损失。综上，张宝和李芹的行为侵犯了杜延丽的合法权益，请求法院依法判决解除合同并承担违约责任。被告张宝和李芹辩称，杜延丽要求解除2012年11月11日签订的房屋买卖合同并返还购楼款的请求无法律依据，与事实不符，应当依法驳回。杜延丽仅凭一份至今尚未完成的买卖合同作为本案的主要证据，证据不足。本案房屋买卖合同应当为三方合同，不仅杜延丽和张宝、李芹签字，也应当有高唐县吉地尔公司的签字，不经地产人高唐县吉地尔公司同意，该合同应当为无效合同。对杜延丽主张的返还购楼款250000元不认可，对其持有的5张借据共计116000元予以认可，但是，该借款已超过了诉讼时效。对杜延丽主张的违约金50000元，因合同属于无效合同，不存在违约金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜延丽提交了以下证据：证据一，房屋买卖合同复印件一份（原件存放于高唐县人民法院2017鲁15**民初2230号卷宗中），拟证明杜延丽与张宝、李芹于2012年11月11日签订房屋买卖合同及用张宝、李芹所欠借款和替张宝、李芹偿还童祥进欠款冲抵购楼款的事实。证据二，高唐县人民法院（2017）鲁1526民初2230号民事判决书一份，拟证明张宝隐瞒涉案楼房被查封的事实与杜延丽签订房屋买卖合同，以250000元的价格将此楼房卖给杜延丽，杜延丽又将该楼房卖给郭现河，后又被法院拍卖的事实。证据三，张宝、李芹与童祥进之间的房屋买卖合同一份，拟证明张宝、李芹因欠童祥进债务而将该楼房卖给童祥进，该楼房的价格为140000元。证据四，欠条5张，拟证明张宝、李芹欠杜延丽借款116000元，双方协商用涉案楼房抵顶此欠款的事实。证据五，证人刘某证言1份，拟证明张宝、李芹与杜延丽协商用涉案楼房抵顶欠款的过程。证据六，张宝欠童祥进借条和借款合同原件及对童祥进的调查笔录，拟证明杜延丽替张宝偿还了张宝所欠童祥进的欠款85000元后又与张宝签订房屋买卖合同的事实。经审查，杜延丽提供的以上证据，能够证明本院于2012年11月7日查封涉案楼房后，张宝又于2012年11月11日擅自与杜延丽、童祥进行协商，用所欠债务抵顶购楼款，并与杜延丽签订房屋买卖合同，将涉案楼房以250000元的价格出售给杜延丽的事实，也能够证明张宝欠杜延丽116000元和欠童祥进85000元的事实，以上证据为有效证据，本院予以确认。对于购楼款的交付情况，除用债权抵顶201000元外，其他剩余款项的交付未提供证据予以证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张宝分别于2012年7月13日、2012年8月7月、2012年8月28日、2012年11月8日共计向杜延丽借款116000元。位于高唐县户房屋的所有权人为张宝，该楼房未办理房屋登记手续。2012年11月7日，高唐县人民法院因田洋洋与张宝房屋买卖合同纠纷一案作出（2012）高民一初字第1336-1号民事裁定书，将上述涉案楼房予以查封，查封期间由张宝负责保管，不得变卖、转移、隐匿、毁损。2012年11月11日，张宝隐瞒涉案楼房被法院查封的事实，与杜延丽签订《房屋买卖合同》，约定以250000元的价格将该楼房出卖给杜延丽。杜延丽用张宝所欠其借款116000元和杜延丽替张宝偿还其所欠童祥进的借款85000元，共计201000元抵作购楼款，剩余购楼款未能证明如何交付。双方约定，张宝收到杜延丽交付的全额房款之日将交易楼房交付给杜延丽使用，并应于2012年11月27日交付楼房时结清全部购楼款。合同还约定，任何一方不得违反本协议规定，否则，由违约方向守约方支付购楼款总额的20%作为违约金。2013年3月12日，杜延丽又与郭现河签订《买卖合同》，以260000元的价格出卖给郭现河，郭现河将购楼款以现金形式一次性支付给杜延丽，杜延丽保证该楼房无产权纠纷，因产权瑕疵给对方造成的损失由杜延丽承担全部赔偿责任。2014年6月30日，高唐县人民法院作出执行裁定书，裁定将张宝所有的位于高唐县户房产作价250000元，交付田洋洋抵偿债务157771.60元。郭现河因与杜延丽合同纠纷，向本院提起诉讼。法院依法解除了郭现河与杜延丽2013年3月12日签订的《买卖合同》并赔偿郭现河经济损失（以260000元为基数，自2017年10月10日起至实际还清之日止，按照年利率4.35%计算）。2019年3月5日，杜延丽将张宝诉至法院，要求解除合同，返还购楼款并支付违约金50000元。本院认为，本案主要争议焦点为：张宝擅自将法院已查封的房屋转让给杜延丽，其合同效力如何。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”对于房屋被查封的，查封的效果对能否进行物权变动产生直接影响，但是，房屋买卖合同作为物权变动的原因其基础法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，房屋被查封，对于属于债权行为的房屋买卖合同本身的效力并不产生影响。因此，杜延丽和张宝、李芹签订的《房屋买卖合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杜延丽和张宝、李芹签订的名为房屋买卖合同，实为以物抵债协议，杜延丽用自己的债权116000元和替张宝偿还所欠童祥进的借款85000，共计201000元，履行了交付购楼款的部分义务，张宝虽然依约向杜延丽交付了涉案楼房，但因其交付的楼房存在产权瑕疵而被人民法院强制执行，构成根本违约，并致使不能实现合同的目的，杜延丽要求解除其与张宝、李芹签订的房屋买卖合同，并要求返还购房款之诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，本院予以支持，但购楼款的数额以201000元为准。造成该房屋买卖合同不能实际履行的主要原因在张宝和李芹即张宝和李芹为违约方，杜延丽要求张宝和李芹支付违约金50000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杜延丽与被告张宝、李芹2012年11月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张宝、李芹于判决生效之日起十日内返还原告杜延丽购楼款201000元，并支付违约金50000元；三、驳回原告杜延丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告杜延丽负担1914元，被告张宝、李芹负担3886元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  高文山人民陪审员  户 新人民陪审员  郭 敏二〇一九年九月二日法官助理马守玉书记员张贞