广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终16812号 上诉人（原审被告）：深圳市银江置地开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心**楼3202D，统一社会信用代码9144030005788189XE。 法定代表人：李珍英，总经理。 委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶淑英，女，1983年8月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市。 委托诉讼代理人：张继生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 上诉人深圳市银江置地开发有限公司（以下简称银江公司）因与被上诉人叶淑英房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银江公司上诉请求：1．撤销原审民事判决，改判银江公司无须支付叶淑英逾期交房违约金3001元；2.本案一审、二审诉讼费用全部由叶淑英承担。事实和理由：银江公司与叶淑英在约定的期限内办理了房屋的交付手续，银江公司不存在逾期交房的情形。银江公司已于2016年12月12日履行了通知叶淑英办理房屋交付手续的义务，叶淑英已在约定的期限内办理了房屋的交付手续。虽然双方签订的《精装修交付协议书》约定的交房时间为2016年12月31日前，但银江公司已于2016年12月12日通知了叶淑英办理入伙的具体时间，叶淑英也确认收到了该入伙通知，其单方未按通知的时间前往办理入伙手续不应当视为银江公司延期交房，叶淑英主张逾期交房违约金不应当得到支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决严重侵害了银江公司的合法权益，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持银江公司的全部诉讼请求。 叶淑英辩称：银江公司主张的实际交房时间没有事实依据，本案中，办理入伙的时间和实际交房时间不是同一时间，因银江公司交付的房屋有质量问题，办理入伙当天并未完成房屋的交付，实际的交付时间是在银江公司对房屋质量问题整改完后的交付时间。银江公司主张的宽限期没有合同依据与法律依据，因此银江公司的上诉主张没有法律依据，请求二审法院依法驳回。 叶淑英向一审法院起诉请求：银江公司支付叶淑英2016年12月1日至2017年4月15日期间逾期交房的违约金231468元。 一审法院认定事实：2016年1月10日，叶淑英银江公司双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定叶淑英向银江公司购买银江XX家园2号楼X层XX号房，总价为4286446元，约定的交房时间为2016年11月30日。 房屋买卖合同关于延期交楼的约定：合同第十二条约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内交付买受人，逾期在90日之内的，自约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件五补充约定条款第四条约定，预售合同第九条增加以下条款：本条所称正当理由是指买受人在《入伙通知书》上指定的入伙期间内在《收楼意见书》中提出书面异议，并在提出异议之日起10日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的本房地产主体结构存在质量问题或存在其他严重影响房屋正常居住使用的质量问题的证明；若买受人在该10日内未提交上述证明的，视为买受人的异议不成立，《入伙通知书》指定的入伙期间届满之日为交付之日，若买受人提交该不合格证明的，双方应协商对本房地产进行修复，出卖人在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日。合同附件五补充约定条款第五条约定，预售合同第十二条、第十九条、第二十二条中双方违约金约定万分之三或万分之四的，均变更为万分之一，违约金约定10%的均变更为5%，因违约产生的利息、赔偿金、违约金等总额不得超过本房地产总价款的5%。 《精装修交付协议书》的签订及约定情况：就乙方（叶淑英）认购甲方（银江公司）开发建设的深圳市银江XX家园项目商品房交付标准事宜，协商达成以下条款：1.商品房坐落：2号楼XXX号房；2.甲方承诺聘请具有相应施工资质的施工单位对商品房进行精装修施工；双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款；乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房，因法律规定的免责事由和乙方原因造成的交房延误，甲方不承担任何法律责任；因甲方原因造成的交房延误，每延期一日，甲方承担购房总价款万分之一的违约金；3.上述装修工程完工后甲方书面通知乙方验收，乙方应在该书面通知的约定日期之日起5日内验收；乙方无正当理由逾期不验收的，则自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起视为乙方认为装修符合验收标准并同意接收该商品房；除非有证据证明房屋存在主体结构问题或存在其他严重影响房屋正常使用的问题，否则乙方不得拒绝收楼。对于乙方提出的确实存在的房屋质量瑕疵，甲方按照预售合同房屋质量保修书及本协议约定进行保修。乙方于验收当日不提出书面整改意见的，视为乙方认为装修符合验收标准并同意接收商品房；4.除本合同另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由甲方在乙方接收房产后负责整改，不能整改的，由甲方进行更换；乙方承诺，商品房交付时，本协议项下工程出现的质量问题不构成乙方拒绝接收的理由，但甲方应按本协议约定承担整改、更换和保修的责任。5.本协议自乙方所购买甲方商品房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效。6.本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准，本协议未尽事宜，以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准。 通知交房的情况：2016年12月12日，银江公司通过邮寄方式向叶淑英发出《银江XX家园入伙通知书》及附件《银江XX家园入伙须知》，通知叶淑英于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。 办理入伙的时间：2017年1月3日。 一审法院认为，叶淑英、银江公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条虽然约定“出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人”，但双方已经通过《精装修交付协议书》对交付时间作出了变更，根据该协议书，“双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款”、“乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房”，至于《精装修交付协议书》的签订时间对该协议书的效力并无影响，因为该协议书已经明确，“本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准”，因此，关于交房时间的约定应以《精装修交付协议书》为依据，即2016年12月31日之前为应当交房的时间。 银江公司已于2016年12月12日通过邮寄方式向叶淑英发出《银江XX家园入伙通知书》及附件《银江XX家园入伙须知》，通知叶淑英于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。叶淑英主张其于2017年1月3日验收房屋时委托广州天玑房地产咨询服务有限公司发现存在诸多质量问题遂拒绝收楼，银江公司则主张叶淑英已经办理收房手续，其已履行交付义务。一审法院认为，叶淑英在2017年1月3日前往办理房屋交付手续时，曾签收部分资料，但因提出质量异议而未实际接受交付，为此叶淑英提交《房屋质量咨询报告》，但从该报告的内容来看，其涉及的问题并不属于房屋存在主体结构或者严重影响房屋正常使用的程度，该报告涉及的问题应属于双方约定的交付条件将一般的质量瑕疵作为保修的范围。根据涉案《精装修交付协议书》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款的规定，仅存在一般质量瑕疵尚不足以认定银江公司应就此承担未交付标的物的违约责任。针对此种情形，双方签订的《精装修交付协议书》已特别约定“自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起”视为叶淑英同意接收房屋，因此，实际交房日期应为2017年1月7日。 叶淑英、银江公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充协议中对未在约定的交付期限内交付房屋的违约金约定为日万分之一，该约定变更了《深圳市房地产买卖合同（预售）》主合同中相应的条款，同时双方又在《精装修交付协议书》中明确“因甲方原因造成的交房延误，每延期一日，甲方承担购房总价款万分之一的违约金”，以上约定系双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律规定，亦未侵害一方当事人的合法权益，依法应当认定为有效。一审法院据此核算，银江公司应当向叶淑英支付的逾期交房的违约金为3001元（购房总价款4286446元×0.01%×7天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、银江公司应于判决生效之日起十日内支付叶淑英逾期交房违约金3001元；二、驳回叶淑英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2386元，由叶淑英承担2362元，银江公司承担24元。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，银江公司与相关业主关于涉案楼盘逾期交房的纠纷为系列案件，（2018）粤03民终24332号等部分案件已经有二审生效判决。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》《精装修交付协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。 根据生效判决，一审法院确认以双方签署的《精装修交付协议书》中约定的2016年12月31日为交房期限，并无不当。银江公司在2016年12月12日发出的《银江XX家园入伙通知书》及附件《银江XX家园入伙须知》中载明入伙期限为2017年1月3日至2017年1月7日，该日期已经超过双方约定的2016年12月31日交房时间，银江公司已逾期交房，应当承担逾期交房违约金，银江公司主张不存在延期交房问题，于事实不符，本院不予采信。 综上所述，上诉人深圳市银江置地开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人深圳市银江置地开发有限公司已经预交），由上诉人深圳市银江置地开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 睿 审判员 聂 效 审判员 吴春泷 二〇一九年九月二十五日