河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终3999号上诉人（原审第三人）：中原银行股份有限公司周口分行。营业场所：周口市东新区周口大道与庆丰东路交叉口向东150米路南昌建MOCO新世界商务写字楼，统一社会信用代码：91410000735499025R（1-1）。代表人：井山琦，该分行负责人。委托诉讼代理人：朱向辉，该行员工。委托诉讼代理人：王联合，河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王凤梅，女，汉族，1965年10月6日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：代少华，河南江河源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周口泰昊置业有限公司。住所：周口市光荣路，统一社会信用代码：91411600721897612X。法定代表人：杨晓云，总经理。诉讼代表人：周口泰昊置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：苏阳阳，河南团结律师事务所律师。上诉人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）因与被上诉人王凤梅及周口泰昊置业有限公司（以下简称泰昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2019）豫1602民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月27日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人中原银行周口分行的委托诉讼代理人朱向辉、王联合、被上诉人王凤梅的委托诉讼代理人代少华、被上诉人周口泰昊置业有限公司管理人委托诉讼代理人苏阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原银行周口分行上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、王凤梅与泰昊公司之间所签订的商品房买卖合同无效。案涉房屋办理抵押登记时间是2017年07月11日，王凤梅与泰昊公司之间所签订的商品房买卖合同时间是2018年04月23日，属于先抵押后买卖，根据法律规定，应属无效。2、王凤梅行使涤除权，应由受让人清偿全部债务。王凤梅辩称，1、王凤梅与泰昊公司之间所签订的商品房买卖合同有效。依据贷款人的办事规则即规定应当对于贷款抵押物进行贷后管理，按月进行风险评估所以说从事实上来看，购买时间贷款时间都可以说明贷款人对转让行为是有效是明知的，没有拒绝没有反对，没有行使权力。2、关于涤除权的行使，实际上是为了保护购买人善意第3人。本案不动产的他项权证抵押不动产16套，其中有商铺和住宅，贷款人没有在贷款时对抵押份额一户一证进行分割，被上诉人购买了其中一套的不动产，我们只消除其中的一套抵押权。故一审法院查明事实清楚，判决正确，应予维持。泰昊公司辩称：2019年4月12日，周口市中级人民法院裁定受理周口泰昊置业有限公司破产重整的申请，并指定河南华颍会计师事务所作为破产管理人行驶《中华人民共和国企业破产法》规定的管理人权利，由于本案争议的贷款抵押以及房屋销售的行为，均发生在管理人介入公司之前，因此对于本案的争议事项，我们请求法院依法作出判决。王凤梅向一审法院起诉请求：1、判令被告给原告办理其开发的馥泽园小区8号楼1单元1209号（周房权证川汇区字第**）、1210号（周房房权证川汇区字第**）屋的不动产过户登记；2、确认原告向第三人行使涤除权，消除该不动产设立的抵押权；3、判令被告返还原告行使涤除权产生的费用310000元，赔偿因此产生的本金、利息、罚息、复息，并按照原告支付的总金额以及同期银行贷款利率，支付资金占用费至被告清偿之日止；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年4月23日，原、被告签订商品房买卖合同两份，被告将其开发的、位于周口市川汇区光荣路西侧、七一路南侧的馥泽园小区8号楼1单元1209号房屋，建筑面积56.94㎡，总价款244842元，以及8号楼1单元1210号房屋，建筑面积88.55㎡，总价款380765元，两套房屋共计价款625607元，出售给原告。合同约定，本价格仅为房屋价格，不含其他任何费用，天然气、暖气、物业费、有线电视初装费、电话宽带费、契税、交易费、及办理房屋产权证书、房屋维修费等其他税费均按政府统一规定，由业主自己负担。合同签订前原告缴清了购房款，合同签订后被告及时交付了房屋。随后原告又陆续缴纳了天然气初装费、维修基金、有线电视初装费、物业费以及不动产增值税，购买停车位，入住房屋。原告要求被告办理房屋过户手续，因涉案房屋被被告抵押给第三人中原银行西城支行，用于案外人贷款担保，因此无法办理房屋过户手续，原告遂诉至法院。另查明，2017年7月19日，案外人周口市风阳物资有限公司向第三人中原银行西城支行贷款5000000元，双方签订《人民币流动资金贷款合同》，贷款期限自2017年7月19日至2018年7月19日。临近到期前，贷款人无力偿还，申请展期，双方签订展期合同，约定：展期贷款期限自2018年7月19日至2019年7月19日，年利率10.98％，展期期间贷款的利率调整与结息方式仍按《借款合同》的约定执行。双方还约定了罚息、复利。被告泰昊公司提供其名下房产为该笔贷款作抵押，双方签订了4年期的《最高额抵押合同》，约定以涉案以及其他共16套房屋作抵押，为贷款人周口市风阳物资有限公司5000000元贷款提供担保。16套房屋中10套住宅，评估价值2286000元，涉案2套房屋中1209号评估价值219200元，1210号评估价值340900元。另有营业房6套，评估价值6812800元。16套房屋合计总评估抵押价值9098800元。双方办理了抵押权登记。再查明，本案在审理期间，被告泰昊公司申请了破产重整，周口市中级人民法院于2019年4月12日立案受理，指定河南华颖会计师事务所有限公司担任泰昊公司管理人，开展工作。截至目前，该笔银行贷款尚欠本金5000000元及逾期利息、罚息、复利未清偿。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法、有效。原告要求被告消除涉案房屋上设定的抵押权，办理过户手续，被告迟迟不予办理，属违约行为，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此原告可以替被告清偿抵押物上担保的全部债务，从而达到消灭设定在抵押物上的抵押权的目的。原告所享有的上述权利被称为涤除权。案外人周口市风阳物资有限公司贷款本金5000000元，被告提供的抵押物总评估价值9098800元，两者相除所得可作为涉案贷款的抵借比，再乘以涉案两套房的评估价值，即为两套房所抵押担保的贷款本金数额。经计算，该金额略小于被告主张的金额310000元。因此原告主张行使涤除权的贷款本金数额310000元，合情合理，予以采纳。原告行使涤除权的债务数额包括贷款本金，逾期利息、罚息、复利。抵押权消灭后，原告主张被告为其办理房屋过户登记，第三人协助办理解押手续，符合其与被告签订的房屋买卖合同的约定以及法律规定，予以支持。原告主张替被告偿还债务后，要求返还代为偿还的债务数额，诉讼请求正当，依法予以支持。原告主张资金占用费损失，第三人主张利息计算至清偿之日，因被告已经进行破产重整，依法不予支持。第三人主张按照抵借比70％计算涉案房屋抵押贷款本金数额，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下：一、原告王凤梅对其购买的房屋享有涤除权，有权代被告周口泰昊置业有限公司向第三人中原银行股份有限公司周口分行偿还馥泽园小区8号楼1单元1209（房产证号为：周房权房权证川汇区字第**）210（房产证号为：周房权证房权证川汇区字第**）屋在该行抵押担保的借款本金310000元以及相应的逾期利息、罚息、复利（按照借款合同以及展期合同约定的利率计算至2019年4月12日）。二、原告王凤梅清偿上述债务后，被告周口泰昊置业有限公司应当返还原告代偿的借款本金310000元及逾期利息、罚息、复利。三、原告王凤梅清偿上述债务后，被告周口泰昊置业有限公司应当为原告办理馥泽园小区8号楼1单元1209、1210号房屋的不动产过户登记手续。第三人中原银行股份有限公司周口分行应当协助办理房屋解押手续。四、驳回原告王凤梅其他诉讼请求。案件受理费2975元，财产保全费2270元，由被告周口泰昊置业有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致,本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、王凤梅与周口泰昊置业有限公司签订的商品房买卖合同是否有效。2、王凤梅是否有权行使涤除权，原审认定王凤梅有权行使涤除权以此计算王凤梅代偿借款本金31万元利息罚息是否正确。第一，王凤梅与周口泰昊置业有限公司之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。且王凤梅已交清了购房款，周口泰昊置业有限公司交付了房屋，双方按照合同约定基本已履行。第二，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。依据上述规定，王凤梅有权行使涤除权。由于本案属抵押物16套中的其中2套，原审法院依据贷款本金5000000元，抵押物总评估价值9098800元，两者相除所得可作为涉案贷款的抵借比，再乘以涉案两套房的评估价值，即为两套房所抵押担保的贷款本金数额，经计算王凤梅主张行使涤除权的贷款本金数额310000元，公平合理，故对上诉人中原银行周口分行上诉称王凤梅应替泰昊公司清偿500万元的贷款本息的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人中原银行周口分行的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，判处适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人中原银行周口分行负担。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇一九年九月二十六日法官助理方贝贝书记员贾腾