河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0591民初788号原告（反诉被告）：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市中兴东大街**商务用房109-1。法定代表人：林翔宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：晏芳，该公司员工。委托诉讼代理人：黄慧玲，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：张溟涛，男，1953年4月28日出生，汉族，住邢台市桥**。委托诉讼代理人：张洪涛（系被告弟弟），住邢台经济开发区。原告邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司，均以本诉地位称原告，不在后缀反诉被告）与被告张溟涛（以下均以本诉地位称被告，不在后缀反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告张溟涛对原告提出反诉。原告美联物业公司的委托诉讼代理人晏芳、黄慧玲，被告张溟涛及其委托诉讼代理人张洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美联物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费4441.9元，并自2016年1月1日起按日千分之一支付违约金，至付清物业管理服务费之日止。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年12月28日购买了邢台市金宏房地产开发有限公司开发的“国际新城”小区房屋一套，房号为3号楼3单元101室，面积为99.91平方米，32号地下储藏间面积为5.99平方米。并在2012年3月28日与原告签订了《前期物业管理服务协议》（下称《协议》）。《协议》签订后，原告对被告居住的小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，但被告并未及时、足额交纳物业管理费，自2016年1月1日起至2018年12月31日拖欠物业管理费4441.9元。被告未按《协议》约定交纳物业管理费已构成违约，因此根据《协议》约定，被告还应按日千分之一支付违约金。经原告多次催促，被告拒不缴纳，严重侵犯原告合法权益。特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）张溟涛辩称，被告拒缴物业费是有原因的，原告不履行双方签订的前期物业管理服务协议中的义务，给被告人身安全带来了极大的风险，财产也造成了损失，精神上也受到很大的损害。2015年8月18日上午11点50分户外墙体脱落，向炮弹爆炸一样，烟雾四起，从八楼高度约20米处户外墙体贴砖垂直脱落，脱落面积约1平方米左右，砸在被告小院门口，砸落地面面积6-7平方米，墙面砖水泥块实体厚约3公分，小块无数，直径15公分9块，导致大人恐慌，孩子受到惊吓。被告女儿回北京后，外孙发烧还时常尿床，经医生诊断是受到惊吓所致。为给孩子看病大人不能上班，给家里带来经济负担和精神痛苦。后被告书面向物业反映此事，要去物业公司拿出解决方案。物业公司对此置之不理，我方多次交涉无果，更为严重的是2016年8月份又一次户外墙体脱落，这次是在9-10层之间，比上次脱落面积还大，砸落地面砖块无数。依据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业不能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。前期签订的是过渡阶段性物业管理服务协议，应由业主委员会与选聘的物业公司签订正式物业服务合同，但至今八年之久，该工作未有任何推进，致使服务质量极差，才会有今日的纠纷，应当纳入《物业管理条例》的法定程度。被告是工薪阶层，买这套房子用了一辈子积蓄，还经受着恐惧、忧愁、精神紧张过着提心吊胆的日子，长期不敢居住，长期心情压抑郁闷，经常失眠，导致2018年住院，医疗费一万多元。以上事实才是被告拒交物业费的真是原因，从原告没有实事求是的陈述本次纠纷发生的原因，足见原告毫无诚信，因此其诉讼请求完全不应得到支持，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张溟涛向本院提出反诉请求：1.判令本诉原告依法履行《协议》义务，对存在安全隐患的墙体进行全面检修与维护；2.赔偿因墙体脱落砸坏防护架给反诉人造成的经济损失2000元；3.赔偿被告精神损失费、住院医疗费及（外孙受惊吓看病，大人不能上班）误工费共计5万元。事实与理由同答辩意见。原告美联物业公司就被告张溟涛提出的反诉答辩称，首先，通过被告的答辩及反诉请求所陈述的内容来看，其涉及了两个事实，第一，2015年8月18日外墙砖的脱落；第二，2016年8月外墙砖脱落。答辩及反诉的内容当中对于具体墙砖脱落的楼号没有明确表述，并且其提出反诉，仅反诉状显示的时间为2019年8月5日，已过诉讼时效。其抗辩理由不能作为拒付物业费的法定理由。其次，被告主张墙体脱落砸坏防护架造成经济损失2000元，与其陈述的事实不一致，明显缺乏事实根据和证据的支持。第三，被告主张赔偿其经济损失和住院医疗费不应予以支持，同样已过诉讼时效。第四，原告在对小区进行物业服务时不存在任何过错，这一事实通过被告诉状内容也能看出，其认为是在8层9层到10层之间墙体脱落，如此高的位置原告没有预见的能力，因此不能认定只要有外墙砖的脱落原告就失职。房屋交付后，外墙砖是暴露在自然界环境下，风吹雨淋等不可抗因素难以避免，是什么原因导致外墙砖脱落不得而知。因此，也应该追加施工单位为本案被告参加诉讼。综上，被告的各项反诉请求不能成立，应依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告张溟涛系国际新城小区3号楼3单元101室业主，其购买房屋的建筑面积为99.91平方米,32号地下储藏间面积为5.99平方米。2012年3月28日，原告美联物业公司与被告张溟涛签订国际新城小区《前期物业管理服务协议》，协议第二条物业管理服务内容第一项房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道等。第三条物业服务质量第一项房屋外观：保持原规划建筑的完好。第四条第一项约定：乙方（张溟涛）应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交物业服务费，按季交纳，于每季第一个月的5号前交纳三个月的物业服务费。第三项：带电梯住宅物业管理服务费标准：总建筑面积0.98元/月*平方米。第五项：地下：地下室储藏间管理服务费标准筑面积0.5元/月*平方米。第十三条第四项逾期交费责任第一款：乙方（张溟涛）不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方（美联物业公司）有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期罚款违约金。原告美联物业公司依据邢台市物价局《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》（邢价经费[2016]8号）自2016年10月1日起将小高层、高层电梯楼宇物业费收费标准调整为每平米1.28元进行收取，并于2016年6月18日在小区进行公开公告。被告张溟涛物业费已缴费至2015年12月31日，之后一直未缴纳物业费，按照原告提供的公开收费标准计算，被告在2016年1月1日至2018年12月31日三年应当向原告交纳物业服务费4441.9元。2015年8月18日张溟涛所居住的单元曾出现高层部分外墙贴砖脱落从高空坠落到张溟涛所居住一层的小院门口。且之后还曾出现外墙砖脱落现象。原告于2019年4月申请动用公共维修基金，现尚在办理。本院认为，构建和谐社会是党中央社会综治工作的要求，更是我们社会建设的目标。在我国城市化高速发展和高度城市化的今天，物业服务企业和业主之间的和谐相处、共同发展，更是构建和谐社会的重要一环。物业服务企业和业主之间形成物业服务关系，二者之间休戚相关，是相互依存的共同体。一方面业主希望和需要物业服务企业提供良好的物业服务，以享受高质量的生活环境，另一方面物业服务企业要求和需要业主积极交纳物业服务费配合管理，以维持物业管理服务的正常运行，双方只有相互包容、互相促进，才能共同发展、共同受益。如一味互相挑剔、相互指责，只会相背而行、一损俱损。被告张溟涛与原告美联物业公司就物业服务签订了《协议》，双方当事人均应秉承诚实信用原则全面履行合同义务。被告想要享受好的物业服务，就应当依照《协议》约定交纳物业服务费，原告作为物业服务企业也享有收取物业服务费的权利，故原告要求被告交纳2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告计算的三年物业费4441.9元合乎规定，且收费标准公开并备案，被告应当交纳。关于违约金的问题，依照《协议》约定，未按时交纳物业服务费就应当支付违约金，但被告拒交物业服务费系事出有因，墙体脱落确实存在危及被告人身财产安全的隐患，虽此并不属于法定拒交物业服务费的理由，但当事人应当知晓，法律的规定并不只在于对违法违约的惩罚，更大的作用在于引导公民尊法依规办事、崇德向善，故虽被告拖欠物业服务费应当交纳违约金，但原告也存在管理欠妥之处给被告造成潜在危险，故对于原告要求支付违约金的诉求，本院酌情不予支持。房屋公共部位按《协议》约定属于原告管理范围，原告在管理物业期间，确实出现高层外墙体贴砖脱落事件，且高空坠物落至被告小院门口，对被告的人身安全造成威胁，心理受到惊吓，虽然高层外墙体安全隐患难以排查，但原告作为专门提供物业服务的企业，具有相应的管理职责，也应当具有相应的专业水平或可委托具备专业性服务企业进行维修，但原告在发生问题后未及时处理，导致后续仍有类似事情发生，难以认定其尽到了管理责任。故被告要求原告对存在安全隐患的墙体进行检修和维护的诉讼请求，合乎规定。但本案并非公益诉讼，也难以确定其它楼栋是否会对被告造成危害，故对于被告的第一项诉讼请求，本院确定以被告所在楼宇单元为限，对墙体是否存在安全隐患进行排查和维修。被告提出的第二项诉求防护架损失2000元，未提交证据予以证明，本院不予支持。被告提出的第三项请求精神损失费、住院医疗费及误工费共计5万元，因墙体脱落未给被告造成直接人身损失，被告虽提交了住院结算单，但该结算单显示被告住院时间发生在2018年11月，无法认定该次住院与2015年的墙体脱落之间存在法律上的因果联系，故对被告该项诉求，本院亦不予支持。希望本判决作出后，原、被告之间能够多做思考和自律，更多地相互理解和包容，互促共进，形成和谐的物（物业公司）业（主）关系。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张溟涛于本判决生效之日起三日内向原告邢台市美联物业服务有限公司支付物业服务费4441.9元；二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司支付违约金的诉讼请求；三、反诉被告邢台市美联物业服务有限公司及时对反诉原告张溟涛居住的国际新城小区3号楼3单元楼体墙体进行全面检修与维护，以排除安全隐患；四、驳回反诉原告张溟涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张溟涛负担；反诉案件受理费费550元，减半收取计275元，由反诉原告张溟涛承担137元，反诉被告邢台市美联物业服务有限公司负担138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  张文杰二〇一九年九月二十七日法官助理王静书记员王玮