湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初2507号 原告：湖南湘钢家人物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区岳塘街道湘钢机关。 法定代表人：周永友，总经理。 委托诉讼代理人：梁永超，男，1999年4月27日出生，汉族，系单位法务，住青海省西宁市城中区。 委托诉讼代理人：管志鹏，男，1999年7月25日出生，汉族，系单位法务，住海南省五指山市。 被告：胡孝彻，女，1964年2月19日出生，汉族，湘潭四海船务有限责任公司总经理，住湖南省长沙市雨湖区。 委托诉讼代理人：屈素青，湖南明逸律师事务所律师。 第三人：武胜萍，女，1971年10月19日出生，汉族，刘伶醉茶楼业主，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。 原告湖南湘钢家人物业管理有限公司（以下简称湘钢家人物业公司）与被告胡孝彻物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后,根据被告胡孝彻的申请依法追加房屋承租人武胜萍为本案第三人，并依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告湘钢家人物业公司的委托诉讼代理人梁永超、被告胡孝彻的委托诉讼代理人屈素青、第三人武胜萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湘钢家人物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡孝彻支付2017年2月1日起至2018年12月31日止的物业费8094.74元（319.95㎡×1.1元×23个月=8094.74元）；2、判令胡孝彻支付逾期违约金21257.48元；3、判令胡孝彻承担本案诉讼费。事实和理由：湘钢家人物业公司与湘潭市金芙蓉小区业主委员会于2017年1月17日签订《金芙蓉小区物业服务合同》，委托期限为2017年2月1日至2020年1月31日，在此期间由湘钢家人物业公司按照合同约定服务于业主，业主按照合同第四章第二十七条约定向湘钢家人物业公司缴纳物业费。胡孝彻是金芙蓉小区东北向某门面业主，门面建筑面积为319.95㎡。胡孝彻从2017年2月1日起至今在湘钢家人物业公司多次催收的情况下仍拖欠拒交物业费，其行为已构成严重违约。湘钢家人物业公司为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。在诉讼过程中，胡孝彻以涉案房产已出租给武胜萍，双方已约定物业费由武胜萍缴纳为由，请求追加武胜萍为本案被告，因湘钢家人物业不同意追加其为本案被告，本院以武胜萍与本案具有利害关系为由依法追加其为本案第三人。湘钢家人物业公司向本院表示其不要求武胜萍承担本案责任。 胡孝彻辩称：1、胡孝彻对诉请物业费的计算时间段无异议，面积应以房产证为准；2、胡孝彻与湘钢家人物业公司之间没有签订物业服务合同，之前胡孝彻的租户是按0.7元/平方米/月交纳物业费，现湘钢家人物业公司增加至1.1元/平方米/月收取物业费，没有经过胡孝彻同意，也没有进行告知，收费标准依据不足，胡孝彻要求按原标准交纳物业费；3、湘钢家人物业公司没有向胡孝彻催收物业费，也没有与胡孝彻签订合同并约定违约金，湘钢家人物业公司主张的逾期付款违约金没有依据。 武胜萍辩称：武胜萍承租胡孝彻的房屋从2015年开始漏水，武胜萍多次向物业反映，没有得到处理；湘钢家人物业公司在2017年1月进场后，武胜萍也有向其反映，但至今仍没有得到处理；房屋漏水的地方既包括屋顶，也包括墙面，湘钢家人物业公司的物业服务不到位，应该减免物业费，且湘钢家人物业公司需补偿武胜萍的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。湘钢家人物业公司提交的金芙蓉小区购房结算清单、消防责任书、前期业主公约、住户基本情况登记表，虽系复印件，但当事人对其真实性无异议，本院予以确认；湘钢家人物业公司提交的金芙蓉小区物业服务合同，虽系复印件，但经与其补充提交的葩金社区盖章并署名“复印件与原件一致”的金芙蓉小区物业服务合同予以核对，能够证明湘钢家人物业公司系金芙蓉小区物业服务企业，该证据与实际情况相符合，本院予以确认；湘钢家人物业公司提交的业主委员会备案到期情况证明、授权委托书、维修基金使用方案公示、通知照片，当事人对其真实性无异议，本院予以确认；胡孝彻提交的门面转租合同，当事人对其真实性无异议，本院予以确认。胡孝彻提交的28号、29号门面产权证照片，当事人对其真实性无异议，能证实胡孝彻所有的涉案28号门面建筑面积为177.32㎡，本院予以确认；武胜萍提交的照片，能证实涉案门面存在漏水现象，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 胡孝彻系岳塘区宝塔街道金芙蓉路8号金芙蓉小区某门面业主，门面建筑面积为177.32㎡。2017年1月17日，湘潭市金芙蓉小区业主委员会与湘钢家人物业公司签订了一份《金芙蓉小区物业服务合同》，双方约定湘潭市金芙蓉小区业主委员会选聘湘钢家人物业公司为金芙蓉小区提供物业管理服务，商业门面按每月每平方米1.1元收取物业费；业主或非业主使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之五交纳违约金。根据《金芙蓉小区物业服务合同》第四条的约定，湘钢家人物业公司管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、传达室等；第十八条（3）约定，建立物业共用部位修缮制度，零修、维修及时率95%，完好率95%。胡孝彻自2017年2月1日起至2018年12月31日止，已累计拖欠湘钢家人物业公司物业费4486.19元（177.32㎡×1.1元/平方米/月×23个月）未付。湘钢家人物业公司催要未果，遂诉至法院，向本院提出诉称所述之请求。 胡孝彻将其所有的28号门面出租给武胜萍使用，双方约定租赁期内，所有水、电、气、电话、物业管理费、卫生费、治安环保、有限电视等费用由武胜萍自行支付，故胡孝彻在房屋出租期间，并未直接缴纳物业费，所有物业费由租户代缴。武胜萍拖欠物业费的原因是其所租赁门面屋顶漏水，其认为湘钢家人物业公司应该负责将漏水问题解决，但湘钢家人物业公司未处理好房屋漏水问题。因金芙蓉小区屋顶及外墙漏水情况较多，湘钢家人物业公司曾于2018年9月向岳塘区物业管理领导小组办公室申报启用维修基金用于维修房屋屋顶及外墙渗水问题，但小区漏水问题至今未得到解决，维修基金至今未予启用，湘钢家人物业公司未采取其他措施解决小区漏水问题。 本院认为，湘潭市金芙蓉小区业主委员会与湘钢家人物业公司签订的《金芙蓉小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，该合同对湘潭市金芙蓉小区全体业主均具有法律约束力。湘钢家人物业公司应依约履行物业服务义务，胡孝彻作为业主应依约履行支付物业费义务。根据《金芙蓉小区物业服务合同》第四条的约定，湘钢家人物业公司管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、传达室等；第十八条（3）约定，建立物业共用部位修缮制度，零修、维修及时率95%，完好率95%。胡孝彻所有的门面自湘钢家人物业公司入场后即因房屋漏水未交物业费，但至今漏水问题并未得到解决。湘钢家人物业公司虽有申报启用维修基金维修漏水问题，但湘钢家人物业公司长时间未实际启用维修基金进行屋面大修，也未自行组织对漏水问题进行适当修缮；同时，胡孝彻门面屋顶与他人住房相邻，湘钢家人物业公司并未召集相关业主对胡孝彻门面屋顶漏水如何处理问题进行沟通、衔接，说明湘钢家人物业公司并未及时跟进维修基金启动进度，也未对业主的房屋漏水问题进行任何实际处理，未提供相应充分的物业服务，其行为违反双方合同的约定，湘钢家人物业公司应承担相应管理不到位的违约责任。虽湘钢家人物业公司管理存在一定瑕疵，但湘钢家人物业公司已履行其主要的物业管理义务，业主只能主张对物业费进行相应减免，而不得予以拒交。胡孝彻与武胜萍约定物业费由武胜萍交纳，该约定属于出租人胡孝彻与承租人武胜萍之间的约定，湘钢家人物业公司不要求承租人武胜萍承担物业费，故根据合同相对性原则，相应物业费的缴纳由胡孝彻承担，胡孝彻承担后有权根据租赁合同约定向武胜萍予以追偿。湘钢家人物业公司主张胡孝彻门面面积为319.95㎡的意见，与实际不符，本院不予确认，本院根据房产登记信息认定胡孝彻的门面面积为177.32㎡。综上，本院根据公平原则，酌情认定胡孝彻应按应缴金额的80%交纳相应物业服务费，即胡孝彻应向湘钢家人物业公司交纳2018年度物业费合计3588.96元（177.32㎡×1.1元/平方米/月×23个月×80%），湘钢家人物业公司诉请胡孝彻全额支付2018年度欠缴物业费的请求，本院不予支持。湘钢家人物业公司所收取的门面物业费按1.1元/月/㎡计算是根据《金芙蓉小区物业服务合同》所约定的计算标准进行的，胡孝彻关于之前物业费只需按0.7元/月/㎡交纳的事实是否属实，不影响湘钢家人物业公司根据合同约定标准向业主收取2018年及之后物业费问题，故胡孝彻主张的湘钢家人物业公司收费标准过高的意见，本院不予采信。胡孝彻拒交物业费是因湘钢家人物业公司管理存在一定瑕疵所致，故湘钢家人物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、胡孝彻于本判决生效之日起10日内一次性支付湖南湘钢家人物业管理有限公司2017年2月1日起至2018年12月31日止的物业费3588.96元； 二、驳回湖南湘钢家人物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，减半收取计170元，由湖南湘钢家人物业管理有限公司负担100元，由胡孝彻负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  李湘蓉 二〇一九年九月五日 书记员  陈 珍