广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13919号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈小海，男，1983年6月4日出生，壮族，住广西蒙山县。委托诉讼代理人：梁凤洁、周文英，广东多方律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：何灿明，男，1968年9月14日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：何荣娣，女，1963年8月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系被上诉人何灿明的姐姐。委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。原审第三人：广州顺邦房地产代理有限公司（以下简称顺邦公司），住所地广东省广州市荔湾区xxx路。法定代表人：庄桂亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶淦华，该公司职员。上诉人陈小海因与被上诉人何灿明、原审第三人顺邦公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈小海的委托诉讼代理人周文英，被上诉人何灿明的委托诉讼代理人何荣娣、宋剑良，原审第三人顺邦公司的法定代表人庄桂亮及委托诉讼代理人叶淦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小海上诉请求：1、维持一审判决第一、四项；2、改判一审判决第二项为返还定金100000元；3、撤销一审判决第三项，改判何灿明向陈小海支付居间费用51900元、律师费用5000元、按揭费用45000元、财产保全担保费900元；4、由何灿明承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、陈小海在合同履行过程中不存在过错，案涉合同无法继续履行是因何灿明一方屡次不按合同约定履行，顺邦公司也陈述交易没有完成的主要原因是何灿明一直不配合办理签署银行贷款按揭手续。二、本案合同解除在于何灿明违约导致无法履行，陈小海有权要求何灿明赔偿损失。何灿明辩称：买方多次变更他人进行网签，申请的按揭贷款远高于房屋的总价款，合同不能继续履行是陈小海造成，因此而支出的费用应由其自己承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。顺邦公司述称：对陈小海的上诉无异议，违约方是何灿明，何灿明一直不配合办理签署银行贷款按揭手续是交易不能成功的主要原因。2019年3月18日，陈小海向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈小海与何灿明于2018年4月18日签订的关于荔湾区xxx路101号之五703房的《房屋买卖合同》；2、何灿明立即向陈小海双倍退还定金人民币100000元；3、何灿明立即向陈小海支付居间费用人民币51900元，律师费用5000元，按揭费用45000元，财产保全担保费900元；4、由何灿明承担本案的所有诉讼费用。何灿明在一审中反诉请求：1、解除房屋买卖合同；2、何灿明没收定金50000元；3、陈小海向何灿明支付律师费15000元；4、本案诉讼费由陈小海承担。一审法院认定事实：2018年4月18日,陈小海（买方）、何灿明（卖方）和顺邦公司广州顺邦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.S0000174)，约定：（第一条）买卖之房屋地址为荔湾区xxx路101号之五703房，建筑面积86.46平方米；（第二条）卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯顺邦公司的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一致责任……；（第三条）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1730000元；（第四条）买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；（第八条）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕……（第十一条）若卖方收取定金后未按本合同之约定之时间办理相关手续或未按本合同规定将该物业转让给买方，则属卖方违约，卖方须在经纪方发出《违约责任通知书》伍天内双倍退还买方所付定金，买卖合同解除；若买方支付定金后，违反本合同规定或未按本合同规定之时间办理相关手续及支付款项，即属买方违约，所付之定金作为对卖方的违约赔偿，买方无权要求退回定金，买卖合同解除；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约的一方承担；（第二十一条）三方约定的其他事项，1.卖方同意买方以商业贷款方式支付房款；2.卖方同意买方以他人名义签署网签、办理银行贷款及协助该物业的交易过户手续；3.买卖双方同意以银行评估价签署网签，买方的贷款金额以银行审批为准，如银行贷款少于成交价格，买方须在递件过户当天以现金形式支付差额，如银行贷款金额高于成交价格，卖方须在银行放款5个工作日内将超出部分退还买方……；合同附件约定了付款方式为按揭付款，买方须在签订本合同之同时支付人民币50000元作为定金；首期房款（不含定金）人民币460000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；人民币1220000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后60天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额于买方贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；银行同意贷款申请后15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续……等等。同日，陈小海向何灿明支付了定金50000元。2018年4月24日，何灿明（甲方）与陈小海指定落名人黄志方（乙方）及中介方广州魔得宝科技有限公司签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。2018年9月21日，招商银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行向霍玉强发出《个人住房贷款意向书》，载明：鉴于你方关于购买位于广州市荔湾区xxx路101号之五703房，房产面积86.46平方米，因购买资金不足向我行申请借款，经审查认为基本符合我行贷款条件。现我行要求，待你方就上述房产成功过户并办理抵押登记手续，且获得当地房管局核发的以你方为权利人的《不动产权证》，以我行为抵押权人的《他项权证》，并在我行办妥相关贷款手续，符合我行贷款审批意见后，给予你方金额为壹佰玖拾捌万元整贷款授信额度，该授信额仅为你方贷款申请符合我行基本放款条件，并不作为最终放款依据。一审另查，陈小海于2019年1月1日向一审法院提起诉讼（诉讼请求与本案相同），案号：（2019）粤0103民初493号。何灿明于2019年1月19日签收了该案的起诉状副本等诉讼材料。后因陈小海在一审法院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，一审法院裁定按陈小海撤回起诉处理。根据陈小海、何灿明提供的微信聊天记录，陈小海、何灿明与顺邦公司通过微信就本次房屋买卖继续进行协商，但最终未能达成一致意见。一审庭审中，陈小海陈述：我方第一次指定落名人是黄志方，2018年5月初我方向按揭公司办理按揭手续，签署了一系列文件，何灿明在2018年5月11日在顺邦公司公司拿了按揭材料，但迟迟没有将文件签署完毕并交给按揭公司，顺邦公司多次催促何灿明，何灿明到2018年7月才将材料交给按揭公司。由于时间拖延太久，黄志方不同意落名，所以我方变更落名人霍玉强，并于2018年8月重新办理按揭手续，何灿明也签订了按揭材料，2018年9月21日银行出具了同贷书，何灿明不同意同贷书，银行两三天后就取消同贷书。后双方协商愿意继续原来合同，在办理网签当天何灿明另外提出要求，双方协商不成，所以没有网签。何灿明陈述：合同签订后我方收到5万元定金，2018年4月24日何灿明去到顺邦公司公司签订了存量房合同，我方签名时乙方和丙方还没签名，合同是空白的，我方也不认识乙方黄志方。合同签订后我方催促顺邦公司叫陈小海支付房款，2018年8月6日对方才通知我方去签银行协议，2018年8月7日我方签订了贷款文件。我方看到银行同贷书上的名字及金额与我方签的合同不一致，我方向银行提出疑问，银行要求我方与霍玉强双方去银行说清楚，但霍玉强没有出现，顺邦公司说要换银行放款。由于银行没有放款，2018年11月27日顺邦公司通知我方去解除了与霍玉强的网签。后双方进行协商，我方要求陈小海确定何时能支付房款，但无法确定，所以双方协商不成，合同没有继续履行。一审法院认为，陈小海、何灿明签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。综合陈小海、何灿明的微信聊天记录以及双方证据，在签订案涉合同后，陈小海向何灿明支付了定金50000元，何灿明亦应依约履行其合同义务，在约定时间内办理网签手续和协助陈小海办理按揭贷款手续。当买方指定的第一个落名人黄志方未能贷款，买方更换了另一个落名人霍玉强，贷款银行出了个人住房贷款意向书后，何灿明认为同意贷款的金额比合同约定的房款要高以及更换了落名人，何灿明出于风险考虑，要求与陈小海协商确定支付房款的时间并非过分不合理。案涉合同约定“买方以他人名义签署网签、办理银行贷款及协助该物业的交易过户手续”等内容，导致了在合同的履行过程中出现争议，在双方就补充协议的条款无法协商一致的情况下，案涉合同不能继续履行。因此案涉合同无法继续履行双方当事人均有过错。关于案涉合同的效力，陈小海、何灿明双方均要求解除案涉合同，顺邦公司对此亦无异议，予以支持。关于案涉合同解除的时间，陈小海之前并未向何灿明提出解除合同，后于2019年1月1日向一审法院提起诉讼，要求解除案涉合同，何灿明于2019年1月19日签收了该案的起诉状副本等诉讼材料，故合同自2019年1月19日向何灿明告知陈小海要求解除合同之日解除。合同解除后，陈小海、何灿明由此产生的损失应由其自行负担，故陈小海要求何灿明双倍返还定金及支付居间费用、律师费用、按揭费用、财产保全担保费以及何灿明要求没收定金、支付律师费的反诉请求依据不足，不予支持；何灿明应将已收取的定金50000元返还给陈小海。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五的规定，于2019年5月8日作出如下判决：一、原告陈小海和被告何灿明签订的《房屋买卖合同》自2019年1月19日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何灿明向原告陈小海返还定金50000元；三、驳回原告陈小海的其它诉讼请求；四、驳回被告何灿明的其它反诉请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10185元、反诉费10185元，由原告陈小海负担10185元，由被告何灿明负担10185元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人陈小海、被上诉人何灿明签订的案涉《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。上述案涉合同签订后，上诉人陈小海向被上诉人何灿明支付了定金50000元，被上诉人何灿明应依约办理网签手续和协助上诉人陈小海办理按揭贷款手续。但是，当上诉人陈小海指定的第一个落名人黄志方未能贷款，其又更换了另一个落名人霍玉强，后贷款银行出具了《个人住房贷款意向书》，而金额比案涉合同约定的购房款还要高，有违常理，被上诉人何灿明因此出于风险考虑而要求与上诉人陈小海协商确定支付房款的时间并非过分不合理。在此情况下，双方就补充协议的条款无法协商一致，案涉合同不能继续履行，一审判决认定案涉合同无法继续履行双方当事人均有过错并无不当。在此基础上，上诉人陈小海、被上诉人何灿明双方均要求解除案涉合同，原审第三人顺邦公司对此亦无异议，故合同解除后，上诉人陈小海、被上诉人何灿明由此产生的损失应由其各自负担，一审判决对上诉人陈小海要求被上诉人何灿明双倍返还定金及支付居间费用、律师费用、按揭费用、财产保全担保费以及被上诉人何灿明要求没收定金、支付律师费均不予支持正确。综上，上诉人陈小海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3356元，由上诉人陈小海负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年九月二十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿