贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初1768号原告：索灿祥，男，1959年12月2日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：罗丹丹，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘元佩，男，1974年8月27日出生，汉族，住贵州省。被告：索芬，女，1978年12月18日出生，汉族，住贵州省。二被告共同委托诉讼代理人：瞿孝永，贵州省贵阳市清镇市站街镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。第三人：索灿芬，女，1968年4月16日出生，汉族，住贵州省。原告索灿祥诉被告刘元佩、索芬、第三人索灿芬土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序进行审理，于2019年5月15日进行了第一次公开开庭审理，后根据案情需要依法追加第三人索灿芬参加诉讼，并于2019年8月7日进行了第二次公开开庭审理。原告索灿祥及其委托诉讼代理人马浩钟、罗丹丹，被告刘元佩、索芬及其委托代理人瞿孝永均到庭参加了诉讼，第三人索灿芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告索灿祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘元佩、索芬支付原告索灿祥2009年2月至2019年2月租金共计8000元；2.判令被告刘元佩、索芬将原告出租土地上建筑设施拆除，恢复土地原状；3.判令被告刘元佩、索芬按合同约定向原告支付24000元违约金；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告刘元佩索芬于2009年2月租用原告索灿祥位于卫城镇××组的承包土地，租用范围：坪子土、曹子土一片，前抵上寨水泥路，后抵荒山，左抵水泥路，右抵父亲索金全和吴乔妹土，水沟边方田一块，面积约2亩。2009年3月3日双方在上寨村村委会见证下签订土地租用协议，约定租用时间为10年，即2009年2月至2019年2月，租金每年800元，共计8000元。土地租金分三次付清，第一次于合同签订当日付清，其余租金每三年支付一次，每次支付2400元。土地租用期满后被告应将其在原告出租土地上修建的鸡舍拆除，恢复原状。合同签订后，被告开始使用土地，但一直未向原告支付租金，原告多次催促未果，租赁期限届满后被告未按约定清理土地上的建筑杂物，反而将土地上的鸡舍毁坏后闲置一旁。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出如前诉请。被告刘元佩、索芬辩称，原告诉请不属实，双方的租赁关系已经终止，双方达成的租赁协议约定先付租金后使用土地，第一笔租金在签订协议时已经付清，后面的租金已按协议约定支付给原告。被告已将原告土地上的建筑物拆除并于2019年2月26日交付原告，原告已在土地上栽种了树木，原、被告双方的权利义务已经终止，请求驳回原告的诉讼请求。如果法院经审理认为二被告存在违约情形，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调减。第三人索灿芬既未到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据材料。但在本院依职权对其进行调查时，索灿芬陈述其于2011年6月将其位于上水村××组地块名为坪子土的承包地租给被告索芬，也就是原告索灿祥诉请要求二被告拆除的鸡圈所占的承包地，租期为15年，并于2015年将其家庭内部所分得的承包土地（包括案涉土地）转让给原告索灿祥，并告知索芬从2015年之后的租金直接支付给原告索灿祥，与索芬之间的《土地租赁协议》原件已于2015年2月转交给原告索灿祥。原告索灿祥为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下几组证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.2009年3月3日签订的《土地租用协议》复印件，拟证明被告向原告租赁土地的事实，并对租金给付方式及租赁期满后双方的权利义务进行了约定；3.（2017）黔0181民初2461号民事判决书、（2017）黔01民终6688号民事判决书、（2018）黔民申1349号民事裁定书复印件，拟证明原告对案涉土地享有土地承包经营权；4.原告于2019年4月19日拍摄的现场照片11张，拟证明被告在租赁期限届满后未按合同约定将案涉土地上的建筑物拆除。原告在开庭后向本院提交了如下证据：1.原告索灿祥和第三人索灿芬于2015年2月19日签订的《协议书》，拟证明第三人索灿芬已将其土地全部转让给原告；2.第三人索灿芬于2015年2月20日出具的收条一份，拟证明原告支付第三人土地转让款20000元；3.卫城镇上水村村民委员会于2019年5月13日出具的证明一份，拟证明被告索芬与第三人索灿芬于2011年6月23日签订的《土地租赁协议》未生效；4.《贵阳市清镇区、县（市）农村土地承包经营权确权登记单户确认表》复印件一份，拟证明第三人索灿芬已于2014年在清镇市××黄土组作为郭振伦户家庭成员参与土地承包。针对原告索灿祥在举证期限内提交的证据，被告刘元佩、索芬质证认为：1.对原告主体资格问题的证据无异议；2.对《土地租用协议》真实性和合法性无异议，但不能达到原告的证明目的，协议约定先付租金后使用土地，二被告已经付清了所有的租金，并且在租赁期限届满前已经原告土地上的建筑物全部拆除，恢复土地原状后已经交还原告，原告已在土地上栽种了树木，二被告并未违约，不同意给付违约金；3.对（2017）黔0181民初2461号民事判决书、（2017）黔01民终6688号民事判决书、（2018）黔民申1349号民事裁定书的真实性和合法性均无异议，但上述生效法律文书与本案无关；4.对原告提交的现场照片真实性无异议，二被告修建在原告土地上的鸡舍已经拆除，并对原告土地恢复了原状，照片上未拆除的鸡舍系二被告租用第三人索灿芬的土地修建，与原告无关。对原告索灿祥补交的证据，被告刘元佩、索芬质证认为：1.《协议书》和收条证明第三人索灿芬和原告索灿祥之间曾对家庭内部承包土地进行了分配，第三人索灿芬有权将其承包的土地出租给二被告，双方的租赁期限尚未届满，即使第三人于2015年将土地转让给原告，原告的起诉没有法律依据；2.根据《农村土地承包法》的规定，第三人索灿芬作为承包人可以依法转让、出租其土地承包经营权，村委会的证明违反法律规定，不能达到原告的证明目的；3.对《贵阳市清镇区、县（市）农村土地承包经营权确权登记单户确认表》无异议。第三人索灿芬对原告索灿祥提交的《贵阳市清镇区、县（市）农村土地承包经营权确权登记单户确认表》无异议，但否认在清镇市××黄土组实际取得土地承包经营权。被告为反驳原告诉讼主张，向本院提交了以下几组证据：1.二被告身份证复印件，拟证明二被告的主体资格；2.2009年3月3日签订的《土地租用协议》，拟证明二被告在签订协议时已经支付了第一期租金，双方约定先付租金后使用土地，二被告已按约定支付了租金；3.卫城镇上水村村民委员会于2019年4月19日出具的证明，拟证明被告已将原告土地上的建筑物拆除完毕，恢复土地原状后已交还给原告使用；4.被告索芬与第三人索灿芬于2011年6月23日签订的《土地租赁协议》，拟证明原告诉请要求拆除的鸡舍系二被告租赁第三人索灿芬的土地修建；5.现场照片2张，拟证明二被告已将原告土地交还原告耕种管理，其余的鸡圈及附属设施系二被告租赁第三人土地修建，与原告无关。针对被告提出的上述证据，原告质证认为：1.对二被告的身份证复印件无异议；2.对2009年3月3日签订的《土地租用协议》真实性、合法性和关联性均无异议，但二被告未能提供其他证据进行佐证已支付租金的事实，其未按协议约定给付租金构成违约，应按约定支付违约金；3.卫城镇上水村村民委员会于2019年4月19日出具的证明不属实，二被告只拆除了其中的一栋鸡圈，恢复了部分土地，还有一栋鸡圈及一条路没有恢复原状；4.第三人索灿芬无权将案涉土地出租给二被告，家庭内部并未将案涉土地分配给第三人索灿芬；5.二被告提交的现场照片不能达到二被告的证明目的。对本院依职权向第三人索灿芬调查的笔录，原告索灿祥质证意见为：第三人陈述不属实，原告与第三人之间转让的土地地块明确，并且第三人已将承包地转让给了原告，原告已支付了转让费。被告刘元佩、索芬质证意见为：证据来源合法，内容真实，恰好印证原告提交的转让协议，系二被告租赁在前，第三人和原告转让在后。经审理查明：原告与二被告于2009年3月3日签订《土地租用协议》，卫城镇上寨村村委会在协议上盖章，刘元佩、索芬（乙方）租用索灿祥（甲方）卫城镇××组的承包土地从事养殖，协议约定“一、租用土地及年限：乙方租用甲方坪子土、曹子土一片，前抵到上寨水泥路，后抵荒山，左抵水泥路，右抵父亲索金全和吴乔妹土。水沟边方田一块。租用限期10年，即从2009年2月至2019年2月为止。二、租金及租金付费方式：田土租金每年为800元，10年共计租金8000元，租金分3次付清，3年付一次，每次2400元，先付租金后用土地，第一次租金协议签定之际日付清，以后租金以此次类推。三、土地租用期满规定：乙方在甲方土地上的建筑设施需撤走，乙方必须把土地里砖、石等杂物清理干净，土地平整耕翻后归还甲方。乙方如不平整耕翻土地，乙方在甲方土地上的一切建筑设施归甲方，乙方不得撤走一草一木，一砖一瓦，更不得毁坏建筑设施。四、在土地租用期，甲方土地被征用，土地征用费归甲方，土地上的建筑设施及栽种作物赔偿归乙方。五、违约规定：一但协议签订，甲、乙双方不得违约，谁方违约，付本协议总金额的3倍违约金。六、本协议一式叁份，甲、乙双方及上寨村委各执一份，本协议甲、乙双方签订之日起生效。”被告索芬于2011年6月23日与第三人索灿芬签订《土地租赁协议》，被告索芬租赁第三人位于卫城镇××组坪子土从事养殖，面积约2亩，租赁期限为十五年（2011年6月至2026年6月），承包费为每年500元。2015年2月19日，索灿芬、郭振伦（甲方）与索灿祥、付善琴（乙方）签订协议书，协议约定“一、甲方将自己的责任地坪子土及后山麻窝、须家湾山林的土转让给乙方，价格为贰万元（20000元）。二、款项一次性付清，双方不得后悔”。索灿祥于2015年2月20日支付索灿芬转让费20000元，索灿芬向索灿祥出具收条，收条载明“今收到索灿祥交来转让土地大坪子沟边和后山赵家坟两块、虚家湾顶上一块转让费共计贰万元”。二被告在卫城镇上水村××组先后修建了两栋鸡圈，原告索灿祥与被告刘元佩、索芬因履行2009年3月3日签订的《土地租用协议》发生纠纷，引起诉讼。在庭审中，原告认可二被告已将第一栋鸡圈全部拆除完毕并恢复了土地原状，第二栋鸡圈所占土地系2015年从第三人索灿芬处转让所得。第三人索灿芬于2015年2月已将与被告索芬签订的《土地租赁协议》原件交付原告。另查明，第三人索灿芬与原告索灿祥原系郭仕芬农村土地承包经营户的家庭成员，但已于2016年在清镇市××黄土组作为郭振伦户家庭成员参与土地承包。根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及证据交换的情况，本院认为本案争议焦点为：一、被告刘元佩、索芬是否欠付原告索灿祥土地租金8000元；二、原告索灿祥能否依据2009年3月3日签订的《土地租用协议》要求被告刘元佩、索芬拆除案涉土地上的鸡圈；三、被告刘元佩、索芬是否构成违约，原告索灿祥要求二被告给付违约金24000元的请求能否得到支持。关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《土地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，原上寨村村民委员会也在协议上加盖印章同意双方的出租土地的行为，双方流转土地使用权的行为符合法律规定，属有效合同。二被告主张已按协议约定支付了全部租金，原告予以否认，二被告也未提供证据予以证明，但原、被告双方在《土地租用协议》中约定“田土租金每年为800元，10年共计租金8000元，租金分3次付清，3年付一次，每次2400元，先付租金后用土地，第一次租金协议签定之际日付清，以后租金以此类推”，综合双方关于租金支付的约定及生活习惯，本院对二被告主张在协议签订之日即支付了2400元租金的意见予以采纳，其余意见不予采纳。故二被告应按协议约定支付原告剩余租金5600元。关于第二个争议焦点，二被告辩称案涉鸡圈所占用的土地系其2011年6月向第三人索灿芬租赁取得，原告庭审中也认可二被告已将第一栋鸡圈全部拆除完毕并恢复了土地原状，案涉鸡圈所占土地系2015年从第三人索灿芬处转让所得，并且第三人已于2015年2月将其与被告索芬签订的《土地租赁协议》原件交付原告，说明原告向第三人转让土地时已知晓二被告与第三人之间的租赁关系。二被告基于与第三人2011年签订的《土地租赁协议》取得了案涉土地的用益物权，第三人索灿芬原系郭仕芬农村土地承包经营户的家庭成员，有权将其承包的土地出租给被告索芬，二被告在该土地上修建鸡圈的行为系合法占有使用，即使第三人索灿芬于2015年将案涉土地转让给原告，也不影响二被告与第三人之间租赁合同的效力，二被告占有使用案涉土地并非基于原、被告双方2009年3月3日签订的《土地租用协议》，原告依据2009年3月3日签订的《土地租用协议》要求二被告拆除第二栋鸡圈并恢复土地原状没有法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，租赁期限届满后，二被告已拆除了在原告土地上的鸡圈，恢复土地原状后已交付原告管理使用，但二被告欠付原告土地租金的行为构成违约，虽然双方在协议中约定违约金为总租金的三倍即24000元，但该违约金的约定明显过高，本院酌情支持被告刘元佩、索芬支付原告索灿祥违约金2000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，判决如下：一、限被告刘元佩、索芬于本判决生效之日起3日内支付原告索灿祥租金5600元；二、限被告刘元佩、索芬于本判决生效之日起3日内支付原告索灿祥违约金2000元；三、驳回原告索灿祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告刘元佩、索芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张 聪人民陪审员  兰国华人民陪审员  陈 斌二〇一九年九月十二日法官助理汪颖书记员杨晓辉