广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终875号上诉人（原审原告）：罗冬云，男，汉族，1969年12月11日出生，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：童世梅，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。上诉人罗冬云因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初260号民事判决,向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗冬云上诉请求：一、撤销原审判决；二、撤销罗冬云与月亮湾公司于2017年10月25日办理的书面收楼手续的行为；三、解除罗冬云与月亮湾公司于2016年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2016***3）；四、判令月亮湾公司向罗冬云返回购房款325000元（其中团购费20000元）、办证费等11506元、配置费8200元；五、判令月亮湾公司向罗冬云支付已付房款利息36020元（利息按中国人民银行同期贷款利率年4.75%计至返还全部购房款时止，暂计至2018年12月13日为36020元）；六、判令月亮湾公司向罗冬云支付违约金1625元；七、判令本案一、二审诉讼费、保全费由月亮湾公司承担。事实与理由：一、一审法院认为合同附件十一《补充协议》第五条第5点合法有效，是错误的，涉案商品房符合交付条件的时间应为取得建设工程竣工验收备案登记和房屋测绘报告时间，即2018年12月27日。根据《合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人直接的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。月亮湾公司与罗冬云签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是月亮湾公司提供的格式合同。在附件五中，月亮湾公司将房屋交付条件由取得竣工验收备案及房屋测绘报告变为五方验收，免除了主合同第九条、十一、十二条月亮湾公司交付房屋的条件和违约责任、加重罗冬云的责任，根据合同法第三十九条、四十条的规定该条款为无效条款，涉案商品房交付的条件仍应以主合同第九条为准，并按主合同第十二条承担违约责任。二、一审法院认定撤销收楼手续没有事实和法律依据，是错误的。月亮湾公司在《收楼通知书》说“如期竣工”通知罗冬云收楼，隐瞒房屋未按期竣工备案的事实，构成欺诈，根据《合同法》第五十四条，收楼手续应予撤销。月亮湾公司在2017年10月20日发给罗冬云的《收楼通知书》中称，罗冬云涉案商品房所在的3栋工程如期竣工，月亮湾公司提交的证据称其已详细告知业主关于本房屋的全部情况，指的即是“如期竣工”。月亮湾公司无证据证明其所指的全部情况为涉案商品房在2017年10月25日未取得竣工验收备案，因该工程办理竣工验收备案的时间为2018年12月27日，月亮湾公司隐瞒交楼时未竣工验收备案的事实，构成欺诈，罗冬云有权要求撤销。依据《合同法》第五十四条，罗冬云与月亮湾公司于2017年10月25日办理的收楼手续应予撤销。三、一审法院认为起诉前涉案工程已取得竣工验收备案表，亦不存在因严重影响居住使用的质量问题导致合同目的无法实现，不能解除合同，是错误的。根据合同法第九十三条第二款规定，约定解除权的，当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定了解除权，只需解除合同的条件成就，罗冬云即可解除合同，合同目的能否实现并非本案约定解除的条件。四、涉案商品房具备交付条件时已超过约定的交房时间且已逾期超过一年，符合合同约定的解除条件，应予支持罗冬云解除合同、返还房款和费用、支付利息和违约金的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定对交房时间及违约责任作约定，合同约定出卖人逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人返还购房款并承担违约责任等。本案中，月亮湾公司逾期已远远超过180日，罗冬云要求解除合同、返还房款和费用、支付利息和违约金的请求具有合同依据，主张的利率4.75%为中国人民银行公布的同期贷款基准利率。罗冬云的请求具有合同依据和法律依据，应予支持。五、一审法院认为团购费未提供相应的证据证实，是错误的。本案中，罗冬云在一审中提交了团购费收据，注明了团购费的用途，且团购费支付的时间、地点均与房款支付时间、地点一致，不可否认团购费与涉案房产具有关联性。根据住房城乡建设部于2016年10月10日发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房【2016】223号），其中列举了房地产开发企业不正当经营性为，包括有：不符合商品房销售条件，以认购、预订、牌号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。并要求各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。罗冬云起诉后发现广东兴盛网络科技有限公司、广州市兴盛贸易行根本没有工商登记，月亮湾公司以广东兴盛网络科技有限公司的名义收取罗冬云团购费，实为变相加价收取房款，违反了上述规定及《商品房销售明码标价规定》第十三条、第十六条、第十七条的规定。罗冬云支付的团购费2万元，实际是月亮湾公司变相收取的房价款，合同解除后，月亮湾公司返还给罗冬云的款项应包括2万元团购费。综上，请求支持罗冬云的上诉请求。月亮湾公司答辩称：一、涉案商品房的买卖合同是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，且经阳西县住建局审核备案，没有违反法律法规的强制规定及损害罗冬云的合法权益，应为有效合同，应受法律保护。罗冬云不得无故单方要求解除合同；二、罗冬云要求解除合同的诉请已经超过法律规定的一年除斥期间，应不予支持。罗冬云于2017年10月25日收楼，收楼的时，月亮湾公司已出具接受房屋声明书给罗冬云，该声明书显示月亮湾公司交付房屋给罗冬云时，已告知了房屋的全部情况。现在罗冬云以收楼时不知道涉案商品房未取得备案为由，要求解除合同与事实不符。三、根据购房合同附件十一《补充协议》第五条第5点的约定，双方同意在涉案商品房未取得备案表时，完成交楼，月亮湾公司承担继续完成备案表的义务。涉案商品房在2018年12月27日取得竣工验收备案表，表明涉案商品房在交付时，即使未取得备案表，但也已经竣工验收，不存在房屋质量安全问题或严重影响原告的情形。另外竣工备案表只是行政部门的一种手续，并非法律规定的交楼强制条件。四、罗冬云接收房屋后，已实际使用房屋并获取了房屋收益，截至最后一期房屋收益的收取时间是2018年7月26日，罗冬云已收取7091.25元。五、月亮湾公司并没有收取罗冬云所称的团购费2万元。综上，一审判决认定事实清楚，判决合理，请求维持原判。罗冬云于2019年1月16日向一审法院起诉请求：一、解除罗冬云与月亮湾公司于2016年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20160****3）；二、撤销罗冬云与月亮湾公司于2017年10月25日办理的书面收楼手续的行为；三、判令月亮湾公司向罗冬云返回购房款325000元（含团购费20000元）、办证费等11506元、配置费8200元；四、判令月亮湾公司向罗冬云支付已付房款利息（从罗冬云支付房款之日起按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计至月亮湾公司返还房款之日止）；五、判令月亮湾公司向罗冬云支付违约金1625元；六、本案诉讼费由月亮湾公司负担。一审法院认定事实：2016年8月13日，罗冬云向月亮湾公司预购位于广东省阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾**栋**号商品房一套,并签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201608***3）及其附件。该商品房的建筑面积为40.56平方米，房价总额为305000元。其中合同第九条约定：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条的约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件十一《补充协议》第五条约定：……5、对出卖人出售给买受人的商品房，买受人同意在该商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续，不受《主合同》第九条的约束。出卖人承担继续办理该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的手续，同时买受人不以《主合同》第九条约定追究出卖人的法律责任。在双方按照本条约定办理房屋交接手续后，视为出卖人已按照约定交付该商品房，出卖人不负违约责任。合同签订后，罗冬云依约支付了购房款305000元和办证费用11506元给月亮湾公司。2017年9月8日，涉案工程月亮湾滨海旅游度假区-翡翠湾住宅小区（1#、2#、3#楼）经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位综合验收合格。2017年10月25日，罗冬云到月亮湾公司处收房，并在《业主文件/钥匙签收表》、《月亮湾收楼会签单》、《接受房屋声明书》等文件上签名确认，其中《接受房屋声明书》载明：“……（三）广东东方月亮湾有限公司已详细告知业主关于本房屋的全部情况，业主已知悉并同意接收本房屋”。双方完成收房手续的交接，月亮湾公司将涉案商品房交付给罗冬云使用。2018年12月27日，涉案工程月亮湾滨海旅游度假区-翡翠湾住宅小区（1#、2#、3#楼）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。后罗冬云以涉案商品房交付时未取得竣工验收备案为由，构成逾期交楼违约，向原审法院提起本案诉讼。庭审中，罗冬云主张其向月亮湾公司支付了团购费20000元，但未能提供相应的证据证明，月亮湾公司亦对此不予认可。一审法院认为，罗冬云、月亮湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016***3）及其附件，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方当事人应当恪守。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，月亮湾公司将涉案商品房交付给罗冬云之前，涉案商品房已经取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告，验收结论为合格。月亮湾公司在2017年10月25日将经验收合格的涉案商品房交付给罗冬云时，并未超过合同约定的交付时间，其虽未按照《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定在涉案工程竣工验收合格后15日内办理备案登记，但其违反的是管理性禁止规范，应当受到行政机关的处罚，并不指向民事法律行为本身。且在罗冬云起诉前，涉案工程已经取得竣工验收备案表，罗冬云亦未能举证证明涉案商品房在交付时存在因严重影响正常居住使用的质量问题导致合同目的无法实现的情形。因此，罗冬云请求解除合同并要求月亮湾公司返还购房款、支付利息和违约金，不予支持。罗冬云作为具备完全民事行为能力的民事主体，其签订《业主文件/钥匙签收表》、《月亮湾收楼会签单》、《接受房屋声明书》的行为系基于真实的意思表示，在罗冬云未能提供证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认定此法律行为合法有效。现罗冬云请求撤销双方于2017年10月25日办理的书面收楼手续，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：驳回罗冬云的诉讼请求。一审案件受理费7036元，减半收取计3518元，由罗冬云负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，月亮湾公司于2017年10月15日向罗冬云发出《收楼通知书》，该通知明载明的收楼流程包括业主验收房屋一项内容，并且由业主在实地验收房屋后再办理相关收房手续。罗冬云于2017年10月25日到月亮湾公司办理相关收楼手续。罗冬云收房后与阳江银河东方投资商贸有限公司签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，罗冬云将其取得的涉案商品房委托该公司统一经营和管理，由罗冬云收取一定的租金，合同对租金计算方式及其他权利义务等作约定。月亮湾公司作为担保方在该合同上签名盖章。阳江银河东方投资商贸有限公司于2018年7月26日通过向罗冬云账户转账方式支付7091.25元给罗冬云。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，综合双方上诉意见及答辩意见，本案争议焦点：一、罗冬云与月亮湾公司签订的《补充协议》第五条第5点是否有效，二、应否撤销罗冬云与月亮湾公司的书面收楼手续，涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除，并由月亮湾公司返还购房款及利息，并赔偿违约金给罗冬云；三、罗冬云请求月亮湾公司返还团购费20000元，应否支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中的月亮湾公司与罗冬云签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》由月亮湾公司提供，是月亮湾公司为重复使用而拟定，在订立合同时未与罗冬云协商的条款。因此，《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》的条款均是格式条款。《补充协议》第五条第5点约定：“对出卖人出售给买受人的商品房，买受人同意在该商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续，不受《主合同》第九条的约束”，这一条款约定的交楼条件实际上变更了《商品房买卖合同（预售）》第九条“月亮湾公司在商品房取得建设工程验收备案文件后才符合交付条件”的约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见，备案是工程竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此，取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。月亮湾公司与罗冬云签订的《补充协议》的第五条第5点违反上述法律、法规的规定，变更了《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交楼条件，免除了月亮湾公司交付没有验收合格商品房的违约责任，排除了罗冬云取得验收合格商品房的主要权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《补充协议》第五条第5点的约定是无效条款，罗冬云上诉主张该条款无效正确，应予采纳。原审没有认定该条款无效不当，应予纠正。关于争议焦点二，因双方当事人签订的《补充协议》的第五条无效，并不影响《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》其他条款的效力，故合同的其他条款仍然有效。月亮湾公司在2017年10月15日向罗冬云发出《收楼通知书》明确载明有业主对房屋进行验收，验收后办理收楼手续的程序。虽然涉案商品房在2017年10月25日不具备交房条件，但罗冬云在2017年10月25日接收商品房时在《接受房屋声明书》上签名，确认月亮湾公司已详细告知罗冬云关于涉案商品房的全部情况，且按合同约定，罗冬云收房时有权对商品房进行验收及查验涉案商品房相关证明文件。因此，罗冬云收房时应当清楚该商品房不符合交付条件，但罗冬云仍然同意接收涉案商品房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定罗冬云已收取涉案商品房并出租给他人获得收益的事实，只是不能免除开发商完善商品房交付条件的义务。罗冬云上诉称月亮湾公司隐瞒商品房未竣工验收备案的事实，将未具备交付条件房屋交付给其构成欺诈的证据不足，罗冬云据此主张应将撤销罗冬云与月亮湾公司书面交房手续的理据不足，应不予采纳。罗冬云上诉主张合同约定解除权，只要条件成就，即可单方行使用解除权，并不以合同目的能否实现为条件；月亮湾公司于2018年12月27日取得涉案商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时已符合逾期交房超过180天条件，涉案合同应予解除。合同虽然约定在月亮湾公司逾期交房超过180天，罗冬云享有单方解除合同权，但月亮湾公司已实际将涉案商品房交付给罗冬云，罗冬云接收涉案商品房时未提出异议，并且实际占用使用涉案商品房并获得收益；同时，月亮湾公司提供的证据已证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且在诉讼前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实涉案商品房已具备居住使用的条件。罗冬云与月亮湾公司以其实际行为变更合同履行内容，并且因该履行行为，双方已履行合同主要义务，故罗冬云收房后再以该涉案商品房不具备交付条件，主张对方逾期交付商品房构成违约，并且该违约行为达到解除合同条件的理据不足，应予以驳回。关于争议焦点三，罗冬云为了享有优惠价支付团购费20000元给月亮湾公司，仅提供支付20000元给广东兴盛网络科技有限公司的收据，不足以证明其主张；且即使按罗冬云的主张支付了团购费20000元给月亮湾公司，也是罗冬云为了享受购房优惠价付出的对价，这20000元是购房款的一部份，在涉案合同没有解除的情况下，也不应支持罗冬云要求月亮湾公司返还该20000元的请求。综上所述，原审判决虽然认定《补充协议》第五条第5点有效不当，但原审判决处理结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，应予维持原审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7035元，由罗冬云负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年九月四日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》