山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5367号上诉人(原审被告)：王孝峰，男，1987年1月14日出生，汉族，住山西省临县。被上诉人(原审原告)：山西融恩房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街**迎泽世纪城****。法定代表人：林敏亮，董事长。委托诉讼代理人：张文礼，山西见青律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彦鑫，山西见青律师事务所律师。上诉人王孝峰因与被上诉人山西融恩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王孝峰，被上诉人山西融恩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张文礼、孙彦鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孝峰上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1864号民事判决书。2.请求法院判决上诉人享有以原购房价购买原房的权利。3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人经朋友介绍到被上诉人处与售房业务员洽谈购买商品房时，被上诉人公司的业务员说明了售房方式为“零”首付。上诉人随即向被上诉人提供身份证等相关证件，并于2016年3月24日与被上诉人签订了编号为201XXXXXXXX的商品房屋买卖合同。2016年3月26日上诉人在当地建设银行办理了分期付款的相关手续，2016年4月底向银行卡支付了第一个月应付的1800.4元，之后上诉人如期继续支付的款额只能在银行支付记录查证。上诉人认为，被上诉人采用了以“零”首付销售的经营方式骗取了顾客的信任。被上诉人未通过上诉人，将“零”首付变成了首付115119元的方式。对于上诉人来讲，在从未见到被上诉人首付银行的凭证的情况下，串通银行蒙蔽上诉人办理了分期付款，被上诉人关于撤销房屋买卖合同的诉求为无理要求。至于上诉人未继续支付分期购房款的原因，是因为上诉人已被蒙蔽，唯恐另有隐患出现，会造成矛盾纠纷。一审法院的判决偏袒了被上诉人的利益。山西融恩房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予以维持。一、原告依法享有合同解除权，一审判决解除上诉人与被上诉人签订的编号为201XXXXXXXX商品房屋买卖合同理由充分，结论正确；二、上诉人关于“请求法院判决上诉人享有以原购房价购买原房的权利”的上诉请求无事实与法律依据，一审法院对本案认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。山西融恩房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的编号为201XXXXXXXX《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理《商品房屋买卖合同》的备案注销手续（网签手续）；2、判令被告支付原告违约金5956．9元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告签订商品房屋买卖合同，约定被告购买原告开发的位于迎泽西大街381号1幢A座19层1910号房屋，建筑面积69．59平方米，单价为每平方米6540元，总房款为455119元，其中首付款为115119元，剩余340000元以银行按揭贷款方式支付。2016年3月26日被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行、原告签署的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款340000元，原告为被告提供阶段性连带责任保证担保。后因被告未按时偿还银行借款，截止2019年2月28日，银行从原告保证金账户扣划了部分借款本息，金额为59569．94元。现银行要求我公司结清剩余全部贷款本息。本案被告为购买涉案房屋，与原告签订了《商品房屋买卖合同》、为了支付购房款与建设银行（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，上述合同均为合法有效。被告在履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中，未依约按期足额偿还贷款构成违约，致使原告承担了担保责任，代为偿还了全部的贷款本息，导致原告售房目的无法实现。依据合同约定及法律法规，原告有权解除《商品房屋买卖合同》，故诉至人民法院，请判如所请。一审法院认定事实：2015年12月15日,原告山西融恩房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行(以下简称“贷款银行”)签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》一份,合同约定“原告愿意为贷款银行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证,债务人是指因购置座落于迎泽世纪城项目所属之住房房产而与贷款银行发生借贷关系的全部债务人,最高额保证所担保的债权是指2015年12月15日至2020年12月14日期间(即“债权确定期间”)因贷款银行向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权,本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额度为人民币叁亿元,原告在本合同项下承担连带责任保证等”。2016年3月24日,原、被告签订编号为201XXXXXXXX《商品房屋买卖合同》一份,合同约定“被告购买原告开发的位于太原市迎泽西大街381号1幢A座19层1910号房屋,建筑面积为69.59㎡,单价为6540元/㎡,总金额为455119元;第六条被告于2016年3月3日前一次性支付总房款的25%即115119元,剩余总房款340000元于2016年3月10日前由银行办妥按揭手续;第七条买受人逾期付款的违约责任1、(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交房日期为2016年10月30日前等”。2016年3月9日,原告向被告出具了115119元的购房收款收据一份。2016年3月26日,原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》一份,合同约定“借款人借款本金为340000元,借款期限为360个月(即2016年3月26日至2046年3月26日止),贷款银行将340000元一次性划入原告指定账户中,被告采用等额本息还款方法,并以所购房产为贷款提供抵押担保,原告为被告的贷款提供最高额保证等”。2016年3月28日,贷款银行将贷款金额340000元划入原告账户。原告于2016年6月29日至2019年2月28日,在此期间共代被告向贷款银行偿还按揭贷款累计59569.94元。2019年6月20日原告代被告向贷款银行偿还按揭贷款322063.75元,同日,贷款银行向原告出具了个人贷款结清证明。2019年3月1日,原告向被告发出《催告函》一份,主要内容为:“1、请在七日内将我公司代偿银行部分贷款本息59569.94元支付我融恩公司;2、若贵方未履行第一条之事项,我公司将解除与贵方之间签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》;3、将违约金5956.994元支付我融恩公司”。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订《商品房屋买卖合同》，因原告在售房时已取得了商品房预售许可资格，故该合同合法有效，双方均应按照约定内容履行各自义务。被告未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》内容履行偿还银行贷款义务，造成原告代被告偿还银行贷款本息的事实。根据双方签订的《商品房屋买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，至起诉前被告逾期支付原告代偿金额已经超过90日，原、被告约定解除合同的条件已经成就，原告有权解除双方签订的购房合同，且原告以快递邮件的形式按照购房合同中被告提供的住址向被告送达了《催告函》。因此，原告提出要求解除与被告签订的购房合同的诉讼请求，符合合同约定解除的情形，且原告已履行了通知义务，故一审法院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理网签合同注销登记手续。关于被告已付购房款及其他费用的退还问题，因被告未能到庭，一审法院无法核实确定其具体金额，双方可就该部分内容自行协商处理或另行通过诉讼解决。关于原告主张的违约金，双方对此有约定，该约定也未违反法律规定，故对该主张，一审法院予以支持。判决：一、解除原告山西融恩房地产开发有限公司与被告王孝峰于2016年3月24日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）。二、被告王孝峰于本判决生效之日起三十日内协助原告山西融恩房地产开发有限公司办理备案合同的注销登记手续。三、被告王孝峰于本判决生效之日起三十日内支付原告山西融恩房地产开发有限公司违约金5956．9元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元、保全费2796元，由原告山西融恩房地产开发有限公司负担。二审审理查明的事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，上诉人王孝峰不能依照合同的约定，按期履行偿还贷款的行为，已经满足《商品房买卖合同》中关于解除条件的约定。据此，被上诉人提出解除购房合同的诉求，应予支持。上诉人所述被上诉人将“零”首付变成了首付115119元，与查明的证据不符。综上所述，王孝峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王孝峰负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二〇一九年九月九日书记员 惠 曈