湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9749号上诉人（原审被告）赵继红，女，1963年8月5日出生，汉族，户籍住址长沙市芙蓉区，现住湖南省长沙县。委托代理人刘静波，男，1963年5月12日出生，汉族，现住湖南省长沙县，系赵继红的丈夫。被上诉人（原审原告）湖南天环物业管理有限责任公司，住所地：长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄**会所。法定代表人曹丰，执行董事。委托代理人陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托代理人周靖，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。上诉人赵继红因与被上诉人湖南天环物业管理有限公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。赵继红的上诉请求：一、撤销一审要求赵继红支付给天环物业公司物业服务费11311.2元的判决。二、一审、二审诉讼费用全部由天环物业公司承担。三、判令天环物业公司返还扣押赵继红装修押金1000元及利息。事实与理由：一、一审法院认定赵继红拖欠天环物业公司14139元物业费的证据不足，事实不清。1.天环物业公司在晶华美地小区的工作人员流动频繁，业主的缴费和欠费记录的记录台账不完整，天环物业公司在起诉状时的举证以及一审当庭对其举证的补证，没有完整提交。涉案时间是自2007年5月1日至2016年5月31日，天环物业公司却仅提交2012年12月至2013年12月完整记录且无原始凭证支持，一审法院却据此认定赵继红拖欠天环物业公司14139元，是一种缺乏证据的主观推断。2.天环物业公司所提交的台账记录既不完整也没有任何原始凭证支持，其真实性和准确性无法确认，不具有证明效力。3.在一审质证过程中，赵继红对天环物业公司举证的上述疑惑和质证，一审法院既不追究也不释疑，反而让赵继红举证证明自己欠费与否或多少，有违常理。一审法院对涉案双方举证责任划分以及适用法律条款不公。二、一审法院对天环物业公司追索14139元物业费的权利主张全部确认，缺乏证据，没有法律适用条款，属于一审法院主观臆断，应予纠正。1.一审判决中“鉴于物业服合同履行的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即是催缴物业费，所以物业公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务的履行期限届满之日”所依据前提不准确，且没有证据和相应法律支持。2.一审判决中“适用《民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，且天环物业公司已提供证据证明其积极向赵继红主张催要物业服务费，而非放弃主张权利，故对赵继红的诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信”，有违法律规定。3.天环物业公司在晶华美地小区服务期间，恶意侵占小区公共用地、用房等全体业主共有资源，将合同约定封闭管理的小区，擅自改变成贸易市场，经营谋利导致小区乱象一片。2016年5月，在有关政府部门支持下，天环物业公司被小区全体业主彻底逐出晶华美地小区。以上事实已经足以证明天环物业公司是一个不合格的物业服务者，一审法院违背事实，有意偏袒天环物业公司，判决有失公正。三、天环物业公司扣押赵继红装修押金，证据事实一审法院已予以确认，其与本案双方利益关系密不可分，法院在本案审理中，应对相应事实和主张给予支持，判决天环物业公司返还扣押赵继红装修押金1000元及利息。天环物业公司答辩称：一、一审中天环物业公司提供确实充分的证据证明赵继红欠费的事实，天环物业公司提交了晶华美地小区前期物业管理服务合同，在业委会成立前该协议对全体业主均有约束力，该协议约定了物业费的收费标准，还提交了天环物业公司制作的原始的水电房租明细卡，是物业公司在服务期间的收费台账，该台账表明只收取了赵继红从2007年2月至2007年4月的物业费。从2007年5月1日到天环物业公司退场，赵继红再没有缴纳物业费。二、天环物业公司持续为赵继红所在的小区提供物业服务，在物业服务期间天环物业公司向赵继红每三个月上门或电话进行催收，且在天环物业公司撤场之日起，便委托律师事务所通过律师函的形式向赵继红进行了书面催收，且在撤场三年内天环物业公司起诉至一审法院，这三个时间点都没有超过诉讼时效。三、房屋质量出现问题是在质保期内，赵继红应当在质保期内向涉案房屋开发商主张相应的质保责任，质保责任不应当属于天环物业公司的责任范围。四、天环物业公司在一审提交了证据证明天环物业公司的服务质量，赵继红主张物业服务质量有瑕疵是主观意见，其次一审法院已经在原物业费的基础上按80%判决物业费，按一审判决天环物业公司收取物业费标准是按照0.64元/m2/月收取物业费，远远低于市场价。天环物业公司向一审法院起诉请求：一、赵继红支付物业管理费14139元（物业费计至2016年5月31日）及违约金9162元（暂计至2017年10月31日，此后另计），水费108元；共计23409元；二、赵继红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、晶华美地小区开发商系湖南军信房地产开发有限责任公司，赵继红系该小区G栋1105号房屋业主，房屋建筑面积为162.15平方米。2007年1月，赵继红收房。2、2009年3月20日，湖南军信房地产开发有限责任公司（甲方）与天环物业公司（乙方）签订《晶华美地小区前期物业管理服务合同》。协议约定：甲方继续委托乙方承担晶华美地小区的前期物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人。前期物业管理服务合同期限自2009年3月20日起至业主委员会成立之时，在与业主委员会签订正式委托合同后，该合同自然终止；乙方物业管理收费从2007年3月20日开始收取，物业管理费收费标准为采用包干制，其中住宅按0.8元／㎡／月收取；逾期交纳，物业管理费的违约责任为：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日息千分之三计算加收滞纳金。另在协议中，双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量等权利和义务进行了约定。3、从2007年5月起至2016年5月止，赵继红尚欠天环物业公司物业管理费14139.48元（162.15㎡*0.8元/㎡*109个月），天环物业公司向赵继红催收无果。4、2016年5月31日，天环物业公司正式退出晶华美地小区。5、天环物业公司为晶华美地小区提供物业服务期间，其物业管理服务质量确实存在瑕疵。一审法院认为，一、湖南军信房地产开发有限责任公司与天环物业公司签订的《晶华美地小区前期物业管理服务合同》，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效，对业主有约束力;二、天环物业公司为赵继红提供了物业管理服务，赵继红应当按照约定交纳物业服务费。若天环物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，赵继红可要求天环物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理地维护自己的权益，而不能以此拒交物业费。赵继红拒交物业服务费对其他依约交纳物业服务费的业主不公平，也不利于天环物业公司正常运作及对小区公共设施的维护、维修、管理，最终会损害全体业主的权益。赵继红拖欠从2007年5月起至2016年5月止的物业服务费，天环物业公司主张赵继红支付物业服务费14139元，事实清楚，证据确实、充分。但鉴于天环物业公司的物业管理服务存在瑕疵对赵继红的正常生活产生了一定影响，一审法院结合本案具体情况，酌情确定赵继红按照约定标准的80%向一审法院支付其拖欠的物业服务费11311.2元（14139元*80%）；三、赵继红拒交物业服务费的行为虽不妥当，但事出有因、并非恶意拖欠，且天环物业公司的物业管理服务存在瑕疵，对于天环物业公司要求赵继红承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；四、尽管天环物业公司在晶华美地小区提供物业服务期间确实为业主代收代付水费，但由于无法核定赵继红用水度数及已交水费情况，且该水费的相关争执与本案纠纷并非同一法律关系。故天环物业公司要求赵继红支付拖欠水费的诉请，一审法院不予支持；五、诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。鉴于物业服务合同履行的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以物业公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日。本案中，天环物业公司2016年5月31日退出涉案小区，诉讼时效应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，且天环物业公司已提供证据证明其积极向赵继红主张催要物业服务费，而非放弃主张权利，故对赵继红提出诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信；六、本案是天环物业公司起诉赵继红拖欠物业服务费纠纷，赵继红提出房屋质量问题、家中被盗、汽车受损、装修押金未退还等反驳主张，与本案不是同一法律关系，赵继红可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限赵继红在本判决生效后十日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业服务费11311.2元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，减半收取192.5元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担92.5元、赵继红负担100元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明：2007年1月28日赵继红与天环物业公司签订了《晶华美地小区住宅前期物业管理服务协议》，并在2007年1月缴纳了2007年2月至4月30日的物业服务费390元。本院二审查明其他的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，赵继红与天环物业公司签订的《晶华美地小区住宅前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。一、关于赵继红对一审法院认定其拖欠天环物业公司14139元物业服务费提出异议。本院认为，天环物业公司为赵继红提供了物业管理服务，赵继红应当按照约定缴纳物业服务费。二审中查明，2017年1月28日赵继红与天环物业公司签订了《晶华美地小区住宅前期物业管理服务协议》，并在2007年1月赵继红收房时缴纳了2007年2月至2007年4月30日的物业服务费390元，依据天环物业公司提供的原始水电房租明细卡缴费台账显示，赵继红之后再未向天环物业公司缴纳物业服务费。赵继红本人也没有任何证据证明其在之后还向天环物业公司缴纳过物业管理费。故一审法院认定赵继红拖欠14139元物业服务费合理，本院予以维持。赵继红如果能够提交之后曾经向天环物业公司缴纳物业服务费的有效凭证，可以在应缴纳物业费中抵扣。二、关于天环物业公司的诉求是否超过诉讼时效。本院认为，物业服务履行具有连续性，根据《晶华美地小区住宅前期物业管理服务协议》，赵继红应每三个月向天环物业公司缴纳物业服务费，每年缴纳四次，因此物业公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务的履行期限届满之日起算。本案中，天环物业公司于2016年5月31日撤出晶华美地小区，诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，且天环物业公司已经提交证据证明其积极向赵继红主张催缴物业服务费，没有放弃其权利，故天环物业公司的诉求没有超过诉讼时效。三、关于赵继红提出天环物业公司应退还1000元装修押金及利息的上诉请求。本院认为，赵继红对该诉求在一审时并未提出反诉，本院可不予审理。但由于天环物业公司已撤场，为避免诉累，且赵继红持有物业公司开具的装修押金凭据，故本院认为，该1000元装修押金，可予直接抵扣赵继红应向天环物业公司应交的物业服务费。综上，上诉人赵继红的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人赵继红负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年九月四日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。