湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9624号原告:曾素炎，女，1982年3月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告:长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校**。法定代表人:李兴林,董事长。委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。原告曾素炎诉被告长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾素炎、被告恒泰房地产公司的委托诉讼代理人樊施频均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾素炎向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋不动产权证；2.被告立即按照合同条款约定方式支付原告合同违约金合计人民币56266.57元（以496790元为基数，自2017年5月23日签定《长沙市商品房买卖合同》起，被告未在合同上约定产权证办理时间，按国家相关法规，未合同约定的房屋不动产权证时间的按签销售合同日期90天内办理好房屋不动产权证计算，（因至今未办理不动产权证，暂计至2019年7月11日，共延期689天）止，按银行同期贷款利率支付）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月23日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为XX140357516。合同约定：原告购买由被告开发的坐落于长沙市岳麓区枫林三路516号恒泰商业广场5栋516室。总房价共计人民币496790元，原告与被告约定以银行按揭贷款的方式支付房款，同时约定被告应当于2018年4月23日前，为原告办好该商品房屋不动产权证。现原告已依照合同约定向被告支付了房款，并无任何违约行为，但时至今日，被告仍未向原告办理房屋不动产权证。依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条房屋产权登记的约定：由于被告原因，逾期未办理房屋不动产权证，自合同约定的最后办理期限第二日至实际办理完成之日止，被告每日应向原告支付银行同期贷款利率违约金。在原被告双方的商品房买卖合同关系中，原告如约履行了付款义务，但被告却未按期办理不动产权证，不仅严重影响了原告的生活，也严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告根据有关法律规定及原、被告双方间的商品房买卖合同的约定，依法诉至贵院，请求依法判如所请。被告恒泰房地产公司辩称：一、恒泰房地产公司在登记过程中因行政机关的原因导致预期办证可以免责。本案《商品房买卖合同约定》应当在交房之后540日内办理房产证，720日内办理土地使用权证。长沙市政府在2016年8月19日发出《实施不动产统一登记的报告》确定，自2016年9月9日起，在岳麓区等城区实施不动产统一登记。原各类不动产权属证书停止发放。恒泰房地产公司办理产权证书的时间在此次发文之后，故因政策的变化导致恒泰房地产公司无法办理房产证及土地证。此非恒泰房地产公司的责任，可以免责。即便该政府原因无法免责，因土地证书已并入不动产登记证书，本案违约金的起算时间也应当从原告实际收房后的720日起算。二、原告自身存在过错。原告未按照合同约定时间提供办理不动产证的必要材料，且未按照合同约定时间来收房，导致恒泰房地产公司无法顺利办证，故即便恒泰房地产公司逾期，其原因也是因为原告所致。三、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。原告与恒泰房地产公司双方在签订合同之时，恒泰房地产公司无法遇见行政机关统一不动产登记证书。合同签订后，由于恒泰房地产公司无法遇见和避免的客观情况导致的逾期办证，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求恒泰房地产公司承担违约责任，明显不公。四、原告主张的标准错误、起算点错误。1.合同约定违约金的计算标准为同期银行存款利率标准，原告主张赔偿的标准错误。2.根据合同的明确约定，逾期办证时间起算点应当自原告实际收房且提供了有效证件之日起算，原告起算点计算错误。五、本案所涉违约金过高，应当予以调整。根据《合同法》司法解释二29条之规定：当事人主张约定额违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等总和因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，并作出裁决。本案中，原告并未受到任何损失，且恒泰房地产公司不存在任何过错，违约金计算明显过高，应当予以调整。综上，请求人民法院考虑恒泰房地产公司本身不存在过错、合同履行客观情况已变更，以及原告并未因此遭受任何损失等因素，依法驳回原告诉讼请求或酌情减轻恒泰房地产公司的违约金数额。经审理查明：2017年5月25日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件，由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积66.98平方米，房屋总价款为496790元。合同第六条约定：原告应于合同签订之日向被告支付首期购房款，剩余房款向银行申请贷款。第八条约定：被告应当在2017年2月1日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付违约金。合同签订后，曾素炎依约支付了全部购房款、契税、物业维修基金等费用。恒泰房地产公司于2017年6月23日向曾素炎交付了房屋,但恒泰房地产公司未为曾素炎办理房屋产权证。上述事实，有原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、恒泰商业广场交房通知书、发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收缴款书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告曾素炎与被告恒泰房地产公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关费用，被告未按照合同约定为原告办理房屋不动产权证书，已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告办妥房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；……。本案所涉合同并没有约定交付房屋时间，故被告为原告办理房屋产权证的期限为房屋交付使用之日起90日即2017年9月21日前，本案逾期办证的违约时间应从2017年9月22日起开始计算，截至本案判决之日2019年9月25日止的违约天数为734天，逾期办证违约金应为3497元（734×496790×0.35%÷365），故本院对逾期办证的违约金3497元予以支持，对超出部分，本院不予支持。对于被告抗辩称恒泰房地产公司在登记过程中因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，且原告自身存在过错等意见，缺乏法律与事实依据，本院不予采纳；关于被告辩称原告主张的逾期办证违约金标准、起算点计算错误及违约金标准过高的意见，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告曾素炎办理长沙市岳麓区房屋办理不动产权登记手续；二、被告长沙恒泰房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告曾素炎自2017年9月22日起至2019年9月25日止逾期办证的违约金3497元（如被告长沙恒泰房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行办理义务，则被告长沙恒泰房地产开发有限公司在未履行办理义务之次日起至不动产登记机关实际受理之日止，以已付房价款为基准，每日按同期银行活期存款利率的标准向原告曾素炎继续支付违约金）；三、驳回原告曾素炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取603元，由被告长沙恒泰房地产开发有限公司（此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇一九年九月二十五日法官助理谢加斌书记员陈果