河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初4693号原告：余雷，男，汉族，1980年8月14日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：孙新盈，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:李彬，男，汉族，1983年2月12日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：李德，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告余雷与被告李彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余雷及委托诉讼代理人孙新盈、被告李彬的委托诉讼代理人李德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余雷向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还购房款70000元，并按银行同期贷款利率支付利息（暂计算2019年1月9日至2019年5月28日期间利息，期后计算至法院生效裁判文书确定的还款日止）；3、判令被告赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失50000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月9日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的位于小区××楼××单元××室商品房××套，该房建筑面积94.87平方米，房产证号宛第1301028844，房款总价为835000元。该房首付款为435000元，已所购房屋抵押申请公积金贷款的方式付尾款400000元。本合同签订之日，原告向被告支付人民币50000元，作为购房定金，7日内支付被告购房预付款20000元，被告应在合同签订后15日内完成解押手续，25日内配合原告完成过户手续，原告在完成过户手续后支付剩余首付款365000元给被告，购房尾款在公积金贷款放款后七日内交付被告。如果贷款实际审批数额不足前述尾款，原告应在贷款放款后7日内将差额一并支付被告……。原告于2019年1月9日支付被告50000元定金，于2019年4月9日当天支付被告20000元房款。双方签订合同后，原告多次与被告进行交涉沟通，让被告按照合同约定及时办理房屋银行解押手续，但被告总是避而不谈、刻意回避，至今未果。期间原告通过微信、手机短信通知被告解除双方的合同。综上所述，原告认为，商品房买卖合同有效成立，被告理应严格按合同约定来履行合同义务，但被告的行为已严重违反合同约定及诚实信用原则，致使原告不能实现合同目的，并造成原告经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告李彬辩称：1、原告称在2019年1月9日向我支付了定金50000元，是原告第一次向我购房时支付的定金。其中双方约定，如果原告公积金面签手续未通过，定金如数退还本人。双方约定之后，原告一直不履行自己的义务，一直不去公积金面签。原告构成了根本违约，根据定金约定，被告不再退还定金。2019年1月9日的约定购房行为，原告违约，导致了买卖约定完全结束。2019年4月9日，原告找被告再次购买此房屋，被告已经明确向原告说明，本次交易与上次交易没有关系，本次交易重新签订合同，进行房屋买卖，原告同意自本合同签订之日，被告应支付50000元作为购房定金，但至今未收到原告的50000元定金，再次证明原告再次违约；2、原告提出赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失50000元没有依据；3、原告第二次主动购买被告的房屋，在双方再次约定定金的情况下，被告才同意出售房屋，但合同签订后，原告把第一次买卖房屋约定的定金，说是第二次定金，进行偷梁换柱，原告明显存在欺诈行为，原告在未付定金的情况下，被告当然无法履行义务。综上所述，原告在房屋买卖中缺乏契约精神，不履行自己的义务，并且存在欺诈的动机及行动，原告的主张缺乏事实依据合法法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2019年1月19日，原、被告双方口头约定，原告购买被告位于南阳市××与××交叉口中××楼××单元××室的房屋，房屋总价款为835000元，由原告向被告支付50000元作为购房定金。原告于当日将50000元转入被告的银行账户中，被告向原告出具了收条，在收条上载明如果原告公积金面签未通过，定金如数退还本人。2019年4月9日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）补签了书面的《房屋买卖合同》，合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在高新区××与××交叉口××楼××单元××室住宅，建筑面积为94.87平方米，房权证号宛第1301028844号，甲方保证该房屋权属正常，无抵押、无担保、无租赁，共有权人同意出售此房产；成交总价为835000元，乙方首付435000元，已所购房屋抵押申请公积金贷款的方式付尾款400000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付50000元，作为购房定金，7日内支付购房预付款20000元，定金自动转为首付款；甲方应在合同签订后15日内完成房屋解押手续，25日内配合乙方完成过户手续，乙方在完成过户手续后支付首付款365000元给甲方，购房尾款在公积金贷款放款后7日内交付甲方；如果贷款实际审批数额不足前述尾款，乙方应在贷款放款后7日内将差额一并支付甲方；违约责任：甲方不能按时间约定及时提供相关证件材料致未能在限定时间内完成过户的，违约金为总价的20%……。合同签订当日，原告将预付款20000元转入被告的银行账户内。庭审中，原告将其第3项诉讼请求变更为判令被告赔偿解除合同的损失167000元；被告明确表示拒绝出售涉案房屋，现原被告双方均同意解除房屋买卖合同关系，但为退款的数额问题，双方无法达成一致意见。另查明，本案涉案房屋于2019年6月12日解除抵押。以上查明的案件事实由当事人陈述，房屋买卖合同、收条、房屋所有权存根、转账回单、电子回单、房屋查询记录等证据予以证实。本院认为:原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该涉案房屋已于2019年6月12日解除抵押，故该房屋买卖合同应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原被告双方均同意解除房屋买卖合同，对此本院予以确认。本案中，原告于2019年1月19日向被告支付50000元，作为购房定金，又于2019年4月9日向被告支付20000元购房款，双方约定如果原告公积金面签未通过定金如数退还，现双方均同意解除房屋买卖合同，原告要求返还50000元定金、20000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应对双方之间的房屋买卖合同解除承担违约责任的问题，本院认为，被告于2019年1月9日向原告出具的收条是双方自愿签署,内容明确,对双方当事人均产生法律效力。在原告未完成面签的情况下，被告未按约定将该50000元定金退还；原被告于2019年4月9日签订的房屋买卖合同是2019年1月9日双方口头协商房屋买卖关系的延续，因之前收条中有被告收到定金的记载,后亦有被告明确表示拒绝履行合同义务,致使原告合同目的不能实现，据此认定被告存在根本违约，被告应对买卖合同的解除承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本院认为，原被告双方自签订房屋买卖合同的日期2019年4月9日至原告向人民法院提起诉讼的日期2019年6月6日，两者之间仅相隔2个月，时间较短，而双方约定的支付房屋总价款的20%的违约数额过高，本案原告可向人民法院请求被告双倍返还定金50000元，但在庭审中原告选择了要求被告赔偿其房屋总价款的20%即167000元的违约条款，根据上述法律规定，本院认为，该违约数额应为不超过已付定金50000元为宜。结合本案双方提供证据情况及庭审查明的事实，本院认为，被告应支付原告违约金50000元。综上，原告请求部分理由成立，本院予以支持。对被告辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告余雷与被告李彬之间于2019年4月9日签订的房屋买卖合同；二、本判决生效后十日内，被告李彬向原告余雷返还定金50000元、购房款20000元；三、本判决生效后十日内，被告李彬向原告余雷支付违约金50000元；四、驳回原告余雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6075元（已减半收取），由原告余雷负担3375元,被告李彬负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  韩东耕二〇一九年九月二日书记员  孟丹丹