重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初16206号 原告：重庆鹭岭物业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道凯歌一支路**鹭岭尚品**1-商6，统一社会信用代码91500112MA5U8KRG4G。 法定代表人：汪文春，董事长。 委托诉讼代理人：黄婷，重庆舟济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖娅，重庆舟济律师事务所实习律师。 被告：文艳秋，女，1995年8月15日出生，汉族，户籍地重庆市渝**。 委托诉讼代理人：胡雪梅，重庆方言律师事务所律师。 原告重庆鹭岭物业管理有限公司（以下简称鹭岭公司）与被告文艳秋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告鹭岭公司的委托诉讼代理人黄婷、廖娅，被告文艳秋的委托诉讼代理人胡雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鹭岭公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年10月1日至2019年5月31日拖欠的物业管理服务费3976.84元、公摊费320元；2.被告立即向原告支付违约金，以4707.84元为基数从2019年6月起按照日千分之一的标准计算；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月26日，重庆同在物业管理有限公司（以下简称同在公司）与重庆大路实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定同在公司为重庆XX小区提供物业服务，同在公司对该小区提供了物业服务。2017年5月31日，同在公司退出XX小区并停止服务，原告于2017年6月1日与XX小区业主大会签订《物业服务合同》入住XX小区并提供物业服务。2017年6月12日同在公司与原告签订《债权转让协议》，将同在公司对被告的应收债权转让给原告，并于2017年6月20日通知被告。被告系XX小区业主，房屋建筑面积85.7平方米，物管费1.6元/月/平方米，公摊费10元/月。被告应每月缴纳物业管理服务费137.12元、公摊费10元，但被告从2016年10月起一直拒绝缴纳，原告多次催收未果，故起诉来院。 被告文艳秋辩称，未缴纳原告诉请期间的物管费和公摊费属实，超过诉讼时效3年的物业费不应得到主张；原告入驻前的物业费原告无权主张；原告管理不到位，不能按照1.6元/平方米/月的标准收取物业服务费；原告无公摊费相关票据，不应支持；原告物业管理严重不到位，小区存在乱搭乱建、清洁卫生差、原告的法定代表人在小区内搭棚侵占公共面积、消防通道堵塞、3号楼顶楼无消防水、白天外人可以自由进出车库和小区、贝迪乐水上乐园偷用小区公摊水原告不管、绿化地无绿化、原告在绿地上修建物管房、值班时无保安、餐饮垃圾进入小区、4栋顶楼和楼梯间垃圾至今无人清理、电梯广告收入被原告侵占、娱乐室被人占用原告不管、满艺幼儿园占用小区公共面积、车库堆放易燃易爆物品、酒店与小区车库相通、车库无监控、多处安装雨棚和铁网，故原告的行为违约，不能主张违约金；诉讼费应由原告自行承担；应驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据资质证书、产权信息、工商档案等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对《临时管理公约》，被告在其上签字，故本院予以采信； 2.对《前期物业服务合同》及物业服务合同备案证明，能相互印证，本院予以采信； 3.对《物业移交协议书》，与两份物业服务合同及同在公司与原告先后对案涉小区提供物业服务的事实相印证，本院予以采信； 4.对《债权转让协议》，其上加盖了同在公司和原告的印章，本院予以采信； 5.对2017年6月20日的《债权转让通知书》和债权转让通知书张贴照片打印件，因张贴照片无原件核实，且无证据证明照片的拍摄时间，照片也不能反映张贴的位置，不能认定已经向被告送达，故本院不予采信； 6.对2019年5月5日的《债权转让通知书》和债权转让通知书邮寄挂号信收据，虽然被告否认收悉，但该证据能证明原告向被告邮寄出了《债权转让通知书》，履行了通知义务，本院予以采信； 7.对XX小区选聘物业服务企业表决结果报告单复印件、XX小区选聘物业服务企业业主大会决议复印件，因均是复印件，真实性无法核实，本院不予采信； 8.对《XX小区物业服务合同》及物业服务合同备案证明，能相互印证，本院予以采信； 9.对《催收函》及挂号信收据、催收物管费欠费通知单照片，挂号信收据能证明原告向被告邮寄出了催收函，履行了通知义务，本院予以采信；催收物管费欠费通知单照片张贴地址不明、张贴时间不明，故本院不予采信； 10.对照片，无法确定照片的拍摄地点，本院不予采信。 经审理查明，被告系重庆市渝北区XX路XX号XX小区X幢X-X房屋的业主，该房屋建筑面积为85.7平方米，系住宅。原告是具有三级资质的物业服务企业。 重庆大路实业有限公司与同在公司签订《前期物业服务合同》，主要约定重庆大路实业有限公司将XX小区委托给同在公司提供前期物业管理服务，合同期限为2014年12月1日至本物业小区成立业主委员会并选定新物业管理公司签订新合同时，则本合同自动终止；住宅1.8元/月/平方米，公摊水电费每户每月据实分摊，业主应于每月1-10日交纳物业服务费用及公摊水电费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。 该合同在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。同在公司对案涉小区提供物业服务。 2017年6月1日，XX小区（甲方）与原告（乙方）签订《XX小区物业服务合同》，约定XX小区将XX小区委托给原告提供物业管理服务，合同期限为2017年6月1日至2020年5月31日；住宅1.6元/月/平方米，公共能源费10元/户/月，业主应于每月1-10日交纳物业服务费用及公摊能源费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按应交未交物业费总额的每日千分之一的标准支付违约金。重庆市渝北区XX街道XX路社区居民委员会在合同上标注“XX小区于2017年5月21日至23日召开了业主大会，对物业服务合同进行了表决，小区共436户，总面积53163.35平方米，共220户赞成，赞成面积34220.22平方米，符合备案条件”。该合同在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。 原告从2017年6月1日起对案涉小区提供物业服务。 2017年6月2日，同在公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业移交协议书》，主要约定：甲方从2017年5月31日止不再为XX小区提供物业服务，将XX小区的物业管理工作及资料移交乙方进行管理，从2017年6月1日起甲方正式将XX小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。 2017年6月12日，同在公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议》，主要约定：甲方将对包括被告在内业主的未缴费债权含本金利息转让给乙方。 原告在2019年5月向被告邮寄了《债权转让通知书》，载明：同在公司与鹭岭公司就物业费一事达成债权转让协议，你在2016年至2017年5月这期间在XX小区未缴清的物业服务费共计1176元，物业费欠费数额以同在物业在XX小区的业主欠费登记为准，现全部由鹭岭公司收取，鹭岭公司有权收取物业费本金及其违约金。同在公司和原告在该通知书上加盖公章。 原告委托律师在2019年3月8日向被告邮寄了《催收函》，载明：你所拥有的物业截止2016年10月-2018年12月尚欠物业服务费本金3700.5元，2016年10月-2018年12月公摊费270元，合计3970.5元，请按照《物业服务合同》的约定履行合同义务，在2019年3月17日向委托人缴纳上述服务费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 本案中，同在公司与重庆大路实业有限公司签订的《前期物业服务合同》和原告与XX小区根据业主大会决议签订的《XX小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，被告作为业主，应受该合同之约束。应当按上述合同的约定支付物业服务费。 《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告与同在公司在2019年5月向被告邮寄了《债权转让通知书》，载明同在公司将其应收取的2016年至2017年5月的物业费本金及其违约金转让给原告。原告与同在公司已将债权转让通知到被告，对被告发生法律效力，故原告有权收取2016年至2017年5月期间被告欠付的物业服务费及违约金。 原告要求被告支付2016年10月1日至2019年5月31日期间的物业服务费和公摊费，原告在2019年3月8日向被告进行了催收，故原告的诉讼请求未超过三年的诉讼时效。但是，原告无证据证明向被告书面催收过2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费和公摊费，对该部分的诉讼请求应予裁定驳回起诉。 被告应缴纳2016年10月1日至2017年5月31日期间的物业服务费1.8元/月/平方米×85.7平方米×8个月=1234.08元，该期间的公摊水电费按合同约定为“公摊水电费每户每月据实分摊”，原告未就公摊水电费举示证据佐证，故不予支持。 被告应缴纳2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1.6元/月/平方米×85.7平方米×19个月=2605.28元，该期间的公摊水电费按合同约定为“公共能源费10元/户/月”，故被告还应缴纳公摊水电费10元/户/月×19个月=190元。 综上，被告应向原告支付2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3839.36元。被告还应向原告支付2017年6月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费190元。 因原告的物业服务质量存在瑕疵，故对违约金本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告文艳秋在本判决生效之日起三日内支付原告重庆鹭岭物业管理有限公司2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3839.36元及2017年6月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费190元； 二、驳回原告重庆鹭岭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告文艳秋负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇一九年九月十一日 书记员  陈 实