广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1426民初721号原告：平远县远源房地产开发有限公司，住所：广东省梅州市平远县大柘镇黄沙，统一社会信用代码：91441426091790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。被告：林奔奥，男，1998年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，现住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨锡环，女，1971年2月28日出生，汉族，现住广东省深圳市南山区。系被告林奔奥之母。原告平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）与被告林奔奥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖伟雄与被告的委托诉讼代理人杨锡环均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因逾期支付购房款的违约金13716元（从2016年4月2日起至2016年8月6日止共127天，以应付购房款18万元为基数，按日计算万分之六，为180000元×127天×0.06%=13716元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月2日，原被告双方基于真实意思表示签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同中第三章商品房价款第七条付款方式及期限第（二）款约定：买受人应当在2016年4月2日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任约定：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之六的违约金；（2）逾期超过60日后（该期限应当与本条（1）项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。被告于2016年4月2日交纳认购定金30000元及首付款52600元，合计82600元，剩余购房款180000元于2016年8月6日才交纳给原告，已构成逾期交付购房款，故原告为维护自身合法权益诉至法院，提出上述诉讼请求。被告林奔奥辩称：1.原告的诉请已超过诉讼时效；2.被告未逾期支付房款，无违约。2015年11月18日被告母亲以自己名义与原告公司签订了认购协议书，当时约定的付款方式为银行按揭，随后经协议将上述认购买受人更名为被告林奔奥且商定分三次付款，约定最后付款时间为2016年7月31日之前付清。在签订预售合同后经被告与原告公司工作人员商量，征得同意后才于2016年8月6日交纳最后房款。另外，2016年4月2日，被告林奔奥在原告售楼处签订《商品房买卖合同（预售）》，签约当天被告母亲杨锡环在售楼处交纳认购协议中商定的第一期款52600元，当时原告方未提出被告还剩余18万元未交，在2016年4月2日至2016年8月5日期间原告也未通知被告交纳剩余房款，所以原告是清楚认购协议约定的分三期付款的情况。2016年4月2日经双方协商剩余所欠购房款转化为借款，2018年11月12日原告出具的《声明书》可以证明当初约定2016年7月31日付款的情况，且此已被（2018）粤1426民初979号民事判决书判定“通过双方自愿订立《借条》的形式予以变更”。按照《合同法》第67条规定，原告逾期交房逾期办证先侵犯了被告的权益，被告有权拒绝原告的履行要求。经审理查明，2015年11月18日，被告林奔奥的母亲杨锡环与原告远源公司签订了《鸿禧中心城物业认购协议书》，约定杨锡环向原告认购平远县××柘镇柘东路鸿禧中心城三号楼B座205号房，房屋总价为262600元，另外还约定了付款方式：定金30000元于签订认购协议时付清，剩余首期52600元于2015年11月30日前付清，余款180000元于2015年11月30日前办理银行按揭。该认购协议书有原告远源公司盖章和杨锡环的签名确认，杨锡环于签订认购协议书当日支付了定金30000元。后因其他原因，杨锡环和原告远源公司经协商后，同意将上述房屋认购变更为杨锡环儿子即被告林奔奥名下。2016年4月2日，被告林奔奥作为买受人，原告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201530218）和补充协议，被告自愿认购原告开发的位于平远县××柘镇柘东路鸿禧中心城三号楼B座205房。该合同第六条约定计价方式与价款：商品房总价款为262600元。合同第七条约定付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于签订合同时自动转为商品房价款：（二）买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款，买受人应当在2016年4月2日前支付该商品房全部价款。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之6的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告签订合同当日，被告向原告支付了首期房款52600元，并向原告的法定代表人叶伟兴出具一张《借条》，内容为：“兹借到叶伟兴先生人民币（大写）壹拾捌万零仟零佰零拾零元（小写￥180000元），以3栋B座205房作为抵押物。所借款项于2016年7月31日前还清（免利息），逾期未能归还时，从借款当天起，按照银行同期贷款利率的四倍向叶伟兴先生支付本金及利息（利息按天计算）”。对该借条的由来，原告的法定代表人叶伟兴于2018年11月12日出具一份《声明书》，表明：“2016年4月2日林奔奥向平远县远源房地产开发有限公司购买位于平远县××柘镇东路鸿禧中心城三号楼B座205房，因林奔奥无法足额支付购房款，因此林奔奥与平远县远源房地产开发有限公司协商同意对尚欠的购房款转为借款，因在协商过程中是由声明人与林奔奥进行协商，因此声明人的行为是代表平远县远源房地产开发有限公司的行为，林奔奥出具借条中的借款实际是向平远县远源房地产开发有限公司的借款”。该声明书加盖有原告的公章。后被告又于2016年8月6日缴交了剩余购房款180000元，原告除向杨锡环出具一收据及向被告出具二张收据外，还向被告出具了一张金额为262600元的售房款发票（金额与三张收据总和相同），该发票事实在（2018）粤1426民初979号案中已查明。据查，2016年中国人民银行六个月以内人民币贷款基准年利率均为4.35%。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：201530218）及附件、收据和鸿禧中心城物业认购协议书等复印件；被告提交的认购协议书、2018年11月12日的《声明书》、2016年4月2日的《借条》；本院调取的（2018）粤1426民初979号民事判决书以及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201530218）及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及附件合法有效。但在上述合同履行过程中，原、被告通过自愿订立《借条》的形式将涉案商品房付款方式及期限、逾期付款责任予以变更，该借条表象为借款实际基础法律关系是商品房买卖合同关系，变更后关于付款方式及期限、逾期付款责任的约定为：剩余房款180000元于2016年7月31日前还清，逾期未能归还时，从借款当天起，按照银行同期贷款利率的四倍向叶伟兴先生支付本金及利息（利息按天计算）。被告后于2016年8月6日向原告缴交了剩余购房款180000元，存在逾期支付购房款的事实，应承担相应的违约责任，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》及《借条》约定，被告应该承担自从借款当天起即2016年4月2日至2016年8月6日逾期支付购房款的违约责任即利息损失（利息按天计算），根据诉讼时效的法律规定，至原告起诉之日2019年8月5日止，仅2016年8月6日共1天尚在诉讼时效期间。被告主张在签订预售合同后经其与原告公司工作人员商量，征得同意后才于2016年8月6日交纳最后房款，其不存在逾期支付购房款的事实未违约，但其未提交证据证明其主张，应承担相应的不利后果。本案被告违约实际造成原告的损失为利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，原、被告双方关于逾期支付房款利率的约定未超过年利率24%，且该约定应视为双方对履行涉案《商品房买卖合同》过程中违约金的约定，故被告应向原告支付2016年8月6日一天以人民币180000元为基数按照银行同期贷款利率的四倍标准计算的违约金180000元×（4.35%÷365天×4）×1天=85.8元。原告所主张的违约金计算标准及期间，依据不足，本院依法予以调整。被告关于诉讼时效的抗辩，合理合法部分本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，判决如下：一、被告林奔奥应当于本判决生效之日起十日内向原告平远县远源房地产开发有限公司支付逾期支付购房款违约金85.8元。二、驳回原告平远县远源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费142元，减半收取71元（原告已预交），由原告平远县远源房地产开发有限公司负担70元，被告林奔奥负担1.0元并于本判决生效之日起十日内径行支付给原告平远县远源房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  李秀兰二〇一九年九月十日法官助理丘玉婷书记员谢圣