铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初2295号原告：才满，女，1990年11月7日出生，汉族，住址铁岭市银州区。原告：安琦，男，1992年1月10日出生，汉族，住址铁岭市银州区。二原告委托代理人：陈思宇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为提起上诉、有权进行调解、和解、代收法律文书。被告：铁岭益龙房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区柴河街卧龙馨园**，X-101、102、103、201#。法定代表人：左丽贤，系该公司总经理。委托代理人：牛春豹，系辽宁守衡律师事务所律师。代理权限：代为立案、参加诉讼活动、承认、放弃、变更诉讼请求、提出回避申请、收集提供证据、进行辩论、请求调解、和解、代收法律文书。原告才满、安琦与被告铁岭益龙房地产开发有限公司（以下简称益龙开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月18日立案受理，2018年12月17日作出（2018）辽1202民初2462号民事判决，判决“被告铁岭益龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告才满、安琦购房定金人民币20万元；并自2017年9月24日起至全部退还定金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率，承担定金20万元的利息。案件受理费4300元（原告预交），由被告铁岭益龙房地产开发有限公司负担”。宣判后，被告益龙开发公司提出上诉，铁岭市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）辽12民终367号民事裁定，裁定“一、撤销银州区人民法院（2018）辽1202民初2462号民事判决；二、本案发回银州区人民法院重审”。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告才满、安琦及其委托代理人陈思宇，被告益龙开发公司法定代表人左丽贤及其委托代理人牛春豹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告才满、安琦向本院提出诉讼请求：一、由被告返还原告购房定金贰拾万元，并从收款之日第二天起由被告支付占用期间的利息，按人民银行同期贷款利率计算；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年9月23日向被告交付购房定金20万元，在收据上双方约定了房屋的面积181.65平方米，价格每平方米5836元。但是双方对该房屋的付款方式、交房时间、办理房产证的时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致，才能达成，随后原、被告在就商品房买卖合同事宜进行磋商时，被告向我方提供的合同样本，属于要约，原告有权对其进行修改或是拒绝签字，原告与被告在未签订正式的买卖合同的情况下，仅仅形成了预约合同关系，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条的规定，因不可归责于双方当事人的事由，导致买卖合同未订立的，出卖人应当将定金返还，况且本案中被告在向原告销售商品房时存在以下违约行为：一、变更签约主体，被告以自己的名义收取的定金，要求原告与另一家公司签订买卖合同，侵害了原告的知情权和公平交易权；二、擅自增加购房款，我方预定的是181平的房屋，被告却要求我方按197平支付房款，增加了9万多的购房款，且面积增加超过3%，此外，被告经营的房地产项目已成烂尾，长期停工，且复工日期无法确定。即便按被告自己承诺的交付时间，在2019年3月也没有交房，已构成根本违约，综上，原告要求解除双方的合同关系，被告返还定金并承担利息。被告益龙开发公司辩称：本案应该追加铁岭市鑫惠保障房开发建设有限公司，本案涉案房屋开发建设主体为该公司，且涉案房屋最终以该公司的名义出售，本公司只是为该公司代收保证金。原告要求返还定金缺乏事实和法律依据，原告事实依据为预测面积，而非实测面积，从原告与被告预签订的商品房预售合同第三条第四款，其预测建筑面积为197.39平方米，法院在房产部门调取的房室面积信息表，也清晰的标明为预测，因此最终交付案涉房屋的实测面积为181.92平方米（有铁岭市文勇测绘服务有限公司测绘报告为凭及测绘人员出庭作证为证），并没有超过定金收款收据上标明的181.65平方米的上下正负3%，原告引用最高人民法院关于审理房屋的司法解释缺乏事实依据。原告以没有交付房屋为由，要求退回定金也缺乏事实依据，双方并没有在定金收款收据上标明延期交付房屋，原告有权要求返还定金的约定条款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。对原告出示证据的审核与认定1、2017年9月23日定金收款收据（证明原告向被告交定金20万元，预购买181.65平方米红豆杉庄402、502的房屋，双方并没有签订正式的商品房买卖合同，还需要对相关的内容条款进一步磋商，双方形成的是预约合同关系，收据上没有显示原告是替鑫惠公司代收的定金）。经质证，被告没有异议，本院对该证据的真实性予以采信；2、准备买房时销售顾问向原告出具的户型图两份（证明当时原告购买该房屋的户型图）。经质证，被告对证据没有异议，但认为最终面积以实测面积为准。由于被告对该证据没有异议，本院对该证据的真实性予以采信；3、录音笔录U盘（证明该录音中销售顾问说该房是197平，卖也是按197平收款）。经质证，被告认为最终按实测面积交付。由于被告对录音内容没有异议，本院予以采信；4、2019年7月7日拍的照片五份（证明涉案房屋现在状态已经停工）。经质证，被告没有异议。称现在房屋整体已经盖完了，需要鑫惠公司和政府协商该楼的落户手续，具体竣工时间不能确定。由于被告对上述照片的真实性没有异议，本院予以采信；5、商品房买卖合同（证明原告与鑫惠公司并没有就该房屋签订商品房买卖合同，只存在预约合同关系，根据合同内容，被告是打算按197平交付房款，被告擅自变更了签约主体，存在严重的违约行为，原告有理由拒绝签订该合同，要求返还定金）。经质证，被告对该合同没有异议，称预测面积是197平。对被告出示证据的审核与认定1、商品房预售许可证、房地产开发合同（证明房屋有房屋预售许可证，本案房屋是本公司与鑫惠公司合作最终以鑫惠公司的名义出售）。经质证，原告对许可证真实性没有异议，但许可证获得的时间可以证明被告无预售证出售房屋，冒用第三人名义向原告收取定金。房地产开发合同的真实性无法确认，而且与本案无关。本院认证意见：由于原告对预售许可证没有异议，本院予以采信。但在原告交纳定金时，被告并没有告知房地产开发合同一事；2、商品房预售合同（证明房屋预售面积）。经质证，原告有异议，认为被告存在欺诈行为，变更签约主体。由于原告对该证据的真实性并未提出异议，故对该证据的真实性予以采信；3、房产测绘报告（证明案涉房屋最终实测面积为181.92平方米）。经质证，原告认为目前房屋没有竣工验收，对于这份报告真实性和合法性有异议，保留向相关部门投诉的权利，与法院调取的预测报告存在偏差，没有房产部门的盖章确认，原告要求房产部门确认的最终报告。房屋是否最终实测，并不影响最终解除关系及返还定金；4、证人杨某证言（说明预测和实测的程序）。经质证，原告质证意见：通过证人出庭表明该房屋现在并没有取得竣工验收报告，从常理和基本法律常识，该房屋均不具备实测的条件，其出具的实测报告没有经过房产部门备案，不具备法律效力，文勇测绘公司与被告存在利害关系，不足以采信；被告质证意见：原告以文勇公司与被告存在利害关系为由，否定该报告，但是法院向房产部门调取的预测报告也是由该公司所出，成为了原告的理由，所以原告的辩解自相矛盾，实测报告的条件根据证人陈述在主体竣工以后就可以到现场实测，原告辩解必须验收合格后才能实测，可以提供法律依据。该报告是最终交付案涉房屋的实测面积依据，同时该报告上加盖了城乡建设局的印章是合法有效的。本院认证意见：由于房产测绘报告加盖有铁岭市住房和城乡建设局测绘成果审核专用章，确认该报告已经相关职能部门审核，故对该测绘报告的效力予以确认，对被告出示的3、4号证据予以采信。对本院依职权调取的涉诉房屋面积信息表（预测）。经质证，原、被告均没有异议，本院予以确认。经审理查明：2017年9月23日，原告才满、安琦为购买被告益龙开发公司出售的红豆杉庄4号楼2单元402、502室，向被告益龙开发公司交付了定金20万元，被告益龙开发公司给二原告出具收款收据一张，载明[交款人：安琦、才满；金额：贰拾万元整（￥200，000.00元）；收款事由：红豆杉庄4号楼2单元402、502室房屋定金；181.65㎡×5836元]。并约定待被告取得商品房预售许之后，双方签订商品房买卖合同。2018年6月5日，取得房屋预售许可证后，被告要求与原告签订商品房买卖合同（合同约定出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房）并告知原告，其所预定的商品房的面积预测为197.39平方米。原告以所购买的房屋面积（197.39平方米）超出其所交付定金的房屋面积（181.65平方米）为由，拒绝签订商品房买卖合同，并要求被告退回定金。本案涉诉房屋尚未竣工验收。另查明：被告在铁岭市不动产登记中心备案的本案诉争房屋的预测面积为197.21平方米。2019年3月23日，铁岭市文勇测绘服务有限公司出具《房产测绘报告》，载明：红豆杉庄4号楼2单元402、502室，实测面积为181.92平方米，该报告经铁岭市住房和城乡建设局盖章确认。本院认为，二原告在预定被告的房屋时，原、被告双方已就所购房屋的房号、面积及价格进行了约定。现二原告以在签订商品房买卖合同时，其欲购买房屋的面积为197.39平方米，超出所定房屋面积的3%，要求被告退还其所交付的定金20万元的请求，因该面积为预测面积，而被告提供的实测面积为181.92平方米，并未超出所定房屋面积的3%，故二原告以此理由要求被告退还其所交付的定金的请求本院不予支持。但被告提供的《商品房买卖合同》明确于2019年3月31日前向买受人交付该商品房而未交付，现涉诉房屋至今仍未竣工验收，被告亦无法确定交付时间，原告以此为由要求解除合同关系，退还定金的请求，符合《合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”合同的法定解除条件及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对二原告要求退还定金的请求予以支持。关于原告要求被告承担利息一节，因原告对没有签订《商品房买卖合同》无过错，故被告应自原告交付定金之日起至退还全部定金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担定金的利息。对被告辩称本案涉案房屋开发建设主体为铁岭市鑫惠保障房开发建设有限公司且涉案房屋最终以该公司的名义出售，本公司只是为该公司代收保证金，本案应该追加该公司参加诉讼一节，因被告在收取二原告定金时并未告知二原告所预购房屋为铁岭市鑫惠保障房开发建设有限公司开发及被告公司为该公司代收保证金一事，故依据合同相对性原则，对被告的此项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项[有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的]、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任），法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明诉请主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定，判决如下：被告铁岭益龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告才满、安琦购房定金人民币20万元，同时给付自2017年9月24日起至全部退还定金之日止的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告预交），由被告铁岭益龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起七日内预交上诉费4300元（汇入建行沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××27-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审 判 长  刘大军人民陪审员  佟 威人民陪审员  张 杰二〇一九年九月六日书 记 员  张婷婷