湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7780号上诉人（原审被告）：郑立坤，男，1974年8月17日出生，汉族，农民，住浏阳市。委托诉讼代理人：邝建祥，湖南湘淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳市鼎丰市场管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处鼎丰路**。法定代表人：陈继民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赖永，湖南纬地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡新春，女，1981年1月18日出生，汉族，农民，住浏阳市。上诉人郑立坤与被上诉人浏阳市鼎丰市场管理有限公司（以下简称鼎丰公司）、被上诉人蔡新春房屋租赁合同纠纷一案，郑立坤不服湖南省浏阳市人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0181民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑立坤上诉请求：撤销原判，1、改判涉案租金及物业管理费由蔡新春承担。2、请求将装修补贴款11990元及郑立坤已交纳的履约保证金少计算部分3511元从郑立坤所欠鼎丰公司的租金中扣除。3、一、二审诉讼费由蔡新春和鼎丰公司承担。事实和理由：1、郑立坤与蔡新春合伙租赁鼎丰公司的门店经营“王牌门窗”，之后郑立坤退出合伙并将门店交由蔡新春单独经营。涉案租金86328元及物业管理费9568.02元是在郑立坤退伙之后产生的债务，且郑立坤退出合伙后没有再使用租赁物，该债务应由蔡新春承担。2、装修补贴款11990元已由开发商确认并委托鼎丰公司处理，应当从郑立坤所欠租金中扣除。3、郑立坤已向鼎丰公司交纳了50704元履约保证金，一审法院只扣除了47193元，少扣除3511元。浏阳市鼎丰市场管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人上诉请求中的关于履约保证金少计算3511元已经退还。其他答辩意见与一审法院认定的事实一致。蔡新春辩称：不应全部是我的责任，个体工商户的法人是上诉人郑立坤，租赁合同也是郑立坤签订的。浏阳市鼎丰市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁合同关系，并责令郑立坤、蔡新春将门面返还给浏阳市鼎丰市场管理有限公司；2、郑立坤、蔡新春支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司租金37135元（2017年10月1日至2018年9月30日，共计12个月，每月租金为7194元，共计86328元，减去装修押金2000元、履约保证金47193元，应付租金37135元。）及自2017年9月1日起至履行完毕时止按月息2%计算的违约金；3、郑立坤、蔡新春支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司物业管理服务费18129元（2015年10月1日至2018年9月30日，36个月，2.1元/㎡）；4、本案诉讼费由郑立坤、蔡新春负担。一审法院认定事实：浏阳市鼎丰市场管理有限公司系一家有经营资质的市场管理企业，其经营范围包括市场管理服务、物业管理等。2014年6月3日，浏阳市鼎丰市场管理有限公司与案外人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由浏阳市鼎丰市场管理有限公司对浏阳市鼎丰房地产开发有限公司开发建设的鼎丰家居建材城商业市场进行物业管理及服务，其服务内容包括市场经营管理，并约定商业物业服务价格为2.8元/月/㎡，合同期限自2014年6月3日起至2019年6月2日止。2013年11月18日，浏阳市鼎丰市场管理有限公司与郑立坤签订《租赁合同书》，浏阳市鼎丰市场管理有限公司将鼎丰家居建材城第一期第5栋7、8号1、2层商铺出租给郑立坤、蔡新春合伙经营“王牌门窗”。合同第6条约定：“租赁期限为3年，租赁期从市场统一开业之日起计算，市场开业前签约的用户以市场开业之日起计租金；市场开业后签约的商户，以本合同签订日开始计算租金。乙方免租期为24个月。”；第9条约定：“租金以建筑面积计算，乙方承担该商铺每月租金……人民币￥30元/㎡，即每月租金计人民币￥7729.2元，每半年租金共计￥46375元……”；第10条约定：“租金按每半年缴付，乙方必须于免租期到期前一个月主动到甲方收费部门缴纳次半年度的租金。”；第11条约定：“乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金。履约保证金相当于乙方应缴6月租金（共人民帀￥46375元）及6月管理费（管理费每月人民币￥2.8元/㎡，管理费人民币￥4328元），履约保证金共计￥50704元……。履约保证金于合同期满后扣除应付费用之后无息退还乙方。”；第13条约定：“管理费（包括清洁、绿化、保安、营运管理人员费用、电梯、客货梯、公共照明、公共用水、公共设备设施的维护）以建筑面积计算，乙方承担该商铺/写字楼每月管理费的金额为人民币2.8元/㎡，即每半年管理费共计￥4328元……”；第39条约定：“乙方必须按时向甲方缴付租金、管理费、水电费等。如乙方迟缴交租金、管理费及其它应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金……”；第56条约定：“其它：自市场正式开业之日计算租金，合同在签三年的基础之上甲方给予乙方（郑立坤）二年的免租期。”合同签订当天，郑立坤即按约向浏阳市鼎丰市场管理有限公司交纳履约保证金50704元，浏阳市鼎丰市场管理有限公司亦按约将商铺交与郑立坤、蔡新春使用。2014年9月18日，双方针对《租赁合同书》又签订《补充协议》1份，内容包括：“一、原合同编号1061，原招商编号为5栋7、8号1、2层，租赁面积为257.64㎡，根据房产局测绘后的铺面编号为107/108/207号1、2层，测绘面积为239.8㎡。二、租金：根据面积变更每月租金为7194元，每半年的租金共计43164元。三、管理费：变更月管理费为2.8元/㎡；半年管理费用为4028.64元。”协议签订当日，浏阳市鼎丰市场管理有限公司即退还郑立坤、蔡新春履约保证金3511元，郑立坤、蔡新春亦向浏阳市鼎丰市场管理有限公司交纳装修押金2000元。2015年10月1日，鼎丰家居建材城商业市场统一开场，根据合同约定，郑立坤、蔡新春租赁期从此时开始计算，2015年10月1日至2017年9月30日为免租期，郑立坤、蔡新春租金自2017年10月1日起开始计收。租赁期届满，郑立坤、蔡新春腾退商铺，双方未续签租赁合同。由于郑立坤、蔡新春在承租涉案商铺期间一直未向浏阳市鼎丰市场管理有限公司支付租金及物业管理服务费，浏阳市鼎丰市场管理有限公司诉至一审法院。庭审中，浏阳市鼎丰市场管理有限公司增加诉讼请求：请求一审法院判令由郑立坤、蔡新春共同承担债务清偿义务。另查明，一、2013年9月23日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司在浏阳日报上面对家居、建材、五金机电、装饰装潢行业、部分服务行业经营户及部分创业者刊登了招商广告，针对不同的客户发出了不同的优惠活动，其中对租赁面积超过300㎡的客户，在公告发布30天内签约的享受1、免租金两年半；2、按时开业并达到营业标准可享受100元/㎡装修补贴；……；在公告发布60天内签约的，享受1、免租金两年；2、按时开业并达到营业标准可享受50元/㎡装修补贴；……。同时，在浏阳日报上公告了管理公司为浏阳市鼎丰市场管理有限公司；二、浏阳市住房保障局于2017年1月12日发布浏住保发[2017]2号浏阳住房保障局文件，其内容是对浏阳市物业服务企业2016年度服务等级评定结果的通报，其中浏阳市鼎丰市场管理有限公司属于不合格企业；三、2017年1月16日，浏阳日报报道了浏阳市市场和质量监督管理局特种设备科对浏阳鼎丰家居建材城市场内的28台电梯进行了安全检查，发现该28台电梯逾期半年未年检，且管理混乱，被封停；四、基于上述原由，一审法院在审理（2017）湘0181民初2294号浏阳市鼎丰市场管理有限公司与李凯房屋租赁合同纠纷一案中，认定浏阳市鼎丰市场管理有限公司在对浏阳鼎丰家居建材城进行物业服务过程中存在服务不到位的情形，依法应承担相应的民事责任；五、郑立坤、蔡新春经营的店铺名称为“浏阳市鼎丰家居建材城王牌门窗店”，其经营者为郑立坤。一审法院认为，双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同于2018年9月30日到期，期限届满，双方合同关系已终止，郑立坤、蔡新春已腾退商铺，未再与浏阳市鼎丰市场管理有限公司续签合同，无需再由一审法院判决解除，故对浏阳市鼎丰市场管理有限公司请求判决解除与郑立坤、蔡新春租赁关系的主张一审法院不予支持。合同解除后，郑立坤拖欠浏阳市鼎丰市场管理有限公司2017年10月1日至2018年9月30日的租金共计86328元（7194元/月×12个月）应当予以支付，扣除郑立坤、蔡新春已交纳的履约保证金47193元及装修押金2000元，郑立坤、蔡新春还应支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司租金37135元；同时，郑立坤、蔡新春拖欠租金已构成违约，应承担违约责任，浏阳市鼎丰市场管理有限公司主张按月息2%计算违约金，可视为其已放弃合同约定违约金，但浏阳市鼎丰市场管理有限公司该主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于郑立坤、蔡新春逾期付款违约金一审法院将按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，并根据合同第10条约定进行分段计算，具体为：①以租金18568元为基数，自2017年10月1日起计算至2018年9月30日止；②以租金37135元为基数，自2018年10月1日起计算至实际履行之日止。郑立坤、蔡新春在承租涉案商铺期间，浏阳市鼎丰市场管理有限公司受案外人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的委托，对整个鼎丰家居建材城商业市场进行了物业管理服务，郑立坤作为该市场物业使用人，则应按约支付物业管理服务费，现郑立坤拖欠该费用，浏阳市鼎丰市场管理有限公司主张支付，一审法院予以支持。郑立坤辩称浏阳市鼎丰市场管理有限公司在对鼎丰家居建材城进行物业服务时存有服务不到位等违约行为，对此湖南省浏阳市人民法院在审理的（2017）湘0181民初2294号一案中已对该问题进行了认定，现浏阳市鼎丰市场管理有限公司在本案中自愿将物业服务费的收费标准由2.8元/月/㎡降低为2.1元/月/㎡进行收取，应当认定系浏阳市鼎丰市场管理有限公司对自身存在物业服务过错的认可及对民事责任的承担，一审法院依法予以准许，为此，郑立坤应当向浏阳市鼎丰市场管理有限公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理服务费18129元（239.8㎡×2.1元/月/㎡×36个月）。综上，由于郑立坤、蔡新春系合伙租赁并经营涉案门面，上述债务实为郑立坤、蔡新春合伙债务，故根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙人对合伙的债务承担连带责任”的规定，蔡新春应当对郑立坤所负上述债务承担连带清偿责任。郑立坤抗辩主张其与蔡新春已签订《转让协议》，其股份已转让给蔡新春，且双方有约定，店铺租金及其它费用均由蔡新春负担，郑立坤不应承担债务清偿责任。对此认为，郑立坤、蔡新春签订的《转让协议》系合伙人内部约定，仅在郑立坤、蔡新春之间产生法律约束力，不能对抗善意第三人即浏阳市鼎丰市场管理有限公司，且郑立坤、蔡新春经营的“浏阳市鼎丰家居建材城王牌门窗店”至今登记经营者仍为郑立坤，在其未与浏阳市鼎丰市场管理有限公司解除合同或变更承租人的情况下，浏阳市鼎丰市场管理有限公司有权向其主张上述债务，故对郑立坤的抗辩主张，一审法院不予支持。对于蔡新春抗辩的浏阳市鼎丰市场管理有限公司在管理过程中发布招商广告对所有经营户有装修补贴，但未实际支付该补贴的问题。经一审法院查实，发布该招商广告的主体系案外人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，而本案浏阳市鼎丰市场管理有限公司仅系该公司的委托管理人，并非市场所有人，在无特别约定情形下，浏阳市鼎丰市场管理有限公司无权履行该公司对外所作的任何承诺，郑立坤、蔡新春亦无权要求浏阳市鼎丰市场管理有限公司向其支付装修补贴款，郑立坤、蔡新春仅可向浏阳市鼎丰房地产开发有限公司进行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、郑立坤于判决生效之日起5日内支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司租金37135元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率进行分段计算，其中：①以租金18568元为基数，自2017年10月1日起计算至2018年9月30日止；②以租金37135元为基数，自2018年10月1日起计算至实际履行之日止。）；二、郑立坤于判决生效之日起5日内支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理服务费18129元；三、蔡新春对上述第一、二条所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回浏阳市鼎丰市场管理有限公司其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，减半收取744.5元，由浏阳市鼎丰市场管理有限公司负担44.5元，郑立坤、蔡新春负担700元。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为郑立坤是否需要向鼎丰公司支付租金和物业管理费。郑立坤上诉提出郑立坤与蔡新春合伙租赁鼎丰公司的门店经营“王牌门窗”，之后郑立坤退出合伙并将门店交由蔡新春单独经营。涉案租金86328元及物业管理费9568.02元是在郑立坤退伙之后产生的债务，且郑立坤退出合伙后没有再使用租赁物，请求改判涉案租金及物业管理费由蔡新春承担。经审查，郑立坤与鼎丰公司签订租赁合同书及补充协议，约定郑立坤租赁鼎丰家居建材城第一期第5栋7、8号一、二层商铺用于经营“王牌门窗”，按照合同约定，郑立坤应当向鼎丰公司支付租金。且鼎丰公司与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由鼎丰公司对鼎丰家居建材城商业市场进行物业管理及服务。郑立坤与蔡新春合伙经营浏阳市鼎丰家居建材城王牌门窗店且承租了鼎丰家居建材城商业市场的门面，应当缴纳物业管理费。郑立坤与蔡新春于2017年2月23日签订转让协议，约定门店所产生的费用与郑立坤无关，但该约定系郑立坤与蔡新春之间的约定，不能对抗善意第三人，郑立坤仍应承担支付租金和物业管理费的义务。故该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。郑立坤上诉提出装修补贴款11990元已由开发商进行了确认并委托鼎丰公司处理，请求将装修补贴款11990元及郑立坤已交纳的履约保证金少计算部分3511元从郑立坤所欠鼎丰公司的租金中扣除。经审查，1、郑立坤已交纳的履约保证金少计算部分3511元，鼎丰公司已退还给郑立坤，且鼎丰公司在一审审理期间已提交领款凭单证明该事实，在二审审理期间郑立坤对该领条予以认可。2、郑立坤提出装修补贴款11990元应用于抵扣其所欠租金，但未提交相应证据证明，不能予以认定。故郑立坤提出该上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，郑立坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由上诉人郑立坤负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年九月四日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。