安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2216号上诉人（原审被告）：滁州国金实业有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码913411005663954199（1-1）。法定代表人：何海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁翊时，安徽其力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓祥玲，女，1977年4月23日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：巨万美，安徽皖江律师事务所律师。上诉人滁州国金实业有限公司(以下简称国金公司）因与被上诉人卓祥玲商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国金公司上诉请求：1.撤销（2019）皖1103民初1988号民事判决，依法改判驳回卓祥玲退还197907元购房款的诉讼请求；2.案件受理费由卓祥玲承担。事实与理由：1.其公司与安徽海尚营销策划有限公司（以下简称海尚公司）系委托销售关系，陈某系海尚公司的全资子公司滁州风尚营销策划有限公司（以下简称风尚公司）的员工，非其公司员工，原审认定陈某系其公司工作人员与事实不符；2.将购房人名称由卓祥玲变更为张良海且首付款不退经过了卓祥玲的确认，原审认定卓祥玲没有收到197907元事实不清；3.张良海与本案有利害关系，应作为当事人参加诉讼，且本案涉嫌诈骗犯罪，应当移送公安机关立案侦查，原审对其追加张良海为本案当事人未予准许，未将案件移送，程序违法。卓祥玲辩称，1.国金公司与陈某任职的公司签订有委托销售协议，陈某代表国金公司从事其商品房预售工作，原审认定陈某为国金公司处工作人员并无不当；2.其与张良海既不认识也无任何关系，国金公司单方认定其与张良海间系夫妻关系，并将应退房款算为张良海的购房款，过错明显；3.本案基础法律关系为商品房预售合同纠纷，其与国金公司系合同主体，依据合同相对性，张良海与本案并无关联，如国金公司主张张良海欠付购房款应另案起诉，原审程序合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。卓祥玲向一审法院起诉请求：1.国金公司立即退还其购房款197907元，并按照银行同期贷款利率支付自起诉之日起至还清欠款之日的利息；2.国金公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2018年2月12日，卓祥玲与国金公司签订一份《世贸公馆楼宇认购协议书》，约定卓祥玲方购买国金公司开发的世贸公馆1幢1单元804室房产一套，单价4950元/㎡，约128.87㎡,房屋总价637907元。认购协议书签订后，卓祥玲按照国金公司售楼部工作人员指令通过两部POS机分别转款合计349716元（其中的197907元转给国金公司账户，国金公司开具收款收据；另外的151809元打入皖东商业银行的收款网点898341115200206账户）。后双方协商解除了《世贸公馆楼宇认购协议书》，国金公司售楼部工作人员陈某（即本案证人陈某、身份证号码）要求卓祥玲将认购协议书原件及197907元收据原件交回到国金公司售楼部，并承诺退还其预付房款。后卓祥玲多次找陈某要求退还预付款349716元，但直到2019年3月4日，陈某安排他人（户名胡海瑞的徽商银行滁州丰乐路支行尾号4742账户）汇给卓祥玲151819元。2018年11月，经国金公司售楼部工作人员陈某经办并审批，虚构了卓祥玲与案外人张良海系夫妻关系的事实，与案外人潘云洋将涉诉的世贸公馆1幢1单元804室房屋由卓祥玲变更为案外人张良海，国金公司财务依据陈某的审批，将卓祥玲预付款197907元冲抵案外人张良海的购房款。一审法院认为：2018年2月12日，卓祥玲认购国金公司开发的世贸公馆1幢1单元804室房产，交纳349716元购房预付款。后双方解除认购协议书，国金公司在2019年3月4日退还卓祥玲151819元，而本案诉争的197907元打入国鑫公司账户，是国金公司的售楼部工作人员陈某经办并审批，虚构了卓祥玲与案外人张良海系夫妻关系的事实，与案外人潘云洋将涉诉的世贸公馆1幢1单元804室房屋由卓祥玲变更为案外人张良海，并将卓祥玲预付款197907元冲抵案外人张良海的购房款，国金公司没有提交经卓祥玲同意并参与前述行为的证据，故国金公司应当向卓祥玲退还已支付的预付款197907元。至于本案存在可能涉嫌侵占、诈骗等犯罪的线索，依法向相关机关移送。对国金公司辩称要求追加案外人张良海作为当事人的理由，因系国金公司内部管理出了问题，国金公司财务轻易相信他人虚构的事实，卓祥玲也不可能知情，故该抗辩与本案无法律上的必然联系，其要求追加案外人张良海当事人理由不能成立。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：滁州国金实业有限公司在本判决生效之日起十日内退还卓祥玲购房款197907元及利息（自起诉2019年4月2日起、按照银行同期贷款利率支付清偿欠款之日止）。案件受理费4258元，减半收取计2129元，由滁州国金实业有限公司负担。二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1.原审判决国金公司退还卓祥玲197907元购房款是否正确；2.原审程序是否合法。关于争议焦点一、本案中，国金公司与海尚公司签订了《委托销售代理合同》，将世贸公馆的房屋委托海尚公司代理销售，陈某系海尚公司控股的子公司风尚公司的员工，并由风尚公司派驻在国金公司的售楼部担任销售经理，从事世贸公馆房屋的销售工作。原审判决并未认定陈某系国金公司工作人员，判决书中关于“国金公司售楼部工作人员陈某”的表述系对陈某工作地点的客观描述，并无不妥。虽然陈某既非国金公司的员工，也非海尚公司员工，但就本案卓祥玲与国金公司的商品房预售合同关系而言，无论是《世贸公馆楼宇认购协议书》的签订，还是房款的收取、退还，以及购房者的姓名变更，均是由陈某以国金公司的名义与卓祥玲之间进行，协议书及房款收据加盖的是国金公司印章，卓祥玲有理由相信陈某的行为系代表国金公司，陈某的行为构成表见代理，陈某与卓祥玲之间就商品房预售行为的法律后果应由国金公司承担。卓祥玲与国金公司签订《世贸公馆楼宇认购协议书》后向国金公司交纳了购房款349716元，后因卓祥玲购房按揭贷款申请未获批准，双方解除了认购协议，但对于卓祥玲已交的购房款，国金公司仅部分退还，尚有197907元未退。国金公司认为卓祥玲所购买的房屋已更名至张良海名下，该197907元已转为张良海的购房款，不应再退还卓祥玲。但国金公司所提供的更名审批表中记载的张良海与卓祥玲夫妻关系与事实不符，客户签字处的“卓祥玲”也非本人所签，国金公司所举证据不能证明卓祥玲知道并认可案涉房屋购房者的姓名以卓祥玲和张良海系夫妻关系为由变更为张良海，且卓祥玲交纳的197907元已抵作张良海购房款的事实。故原审判决国金公司退还卓祥玲197907元购房款正确，国金公司关于不应退还该款的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二、本案审查处理的是卓祥玲与国金公司之间的商品房预售合同纠纷，张良海不是案涉合同的当事人，与本案当事人就案涉合同不存在法律上的利害关系，如国金公司与张良海之间因商品房买卖合同关系存在争议应另行解决，非本案审查处理范围，至于审理中发现在可能涉嫌犯罪的线索，原审法院已在判决书中表述将向相关机关移送。故原审程序并无不当，国金公司关于原审对其追加张良海为本案当事人未予准许，未将案件移送，程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人国金公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4258元，由上诉人滁州国金实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇一九年九月十九日书记员  魏雅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。