四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6467号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，统一社会信用代码91510000711888659G，住所地：成都市武侯区肥猪市街******。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，该公司总经理。 被告：唐丽蓉，女，1976年6月15日出生，汉族，身份证住址：四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘进，男，1976年4月18日出生，汉族，身份证住址：四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区,与被告唐丽蓉系夫妻关系。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司与被告唐丽蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省润无声物业发展有限责任公司的委托代理人何泽永、被告唐丽蓉及其委托诉讼代理人刘进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省润无声物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的从2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12027元（1.3元×110.14平方米×84个月）、生活垃圾费504元（6元×84个月），并承担逾期违约金2506元（12531元×20%），共计15037元；2.本案诉讼费由被告支付。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付拖欠从2013年1月1日至2019年7月30日的物业服务费、2013年1月至2018年12月的生活垃圾费，违约金也根据前述物业费及垃圾清运费主张做相应调整。事实和理由：原告依照相关法规和双方签订的物业服务合同约定，对绵阳市高水南街御景名城小区的业主和物业使用人提供物业服务，在服务过程中，被告为御景名城9幢2单元1楼4号房屋业主，房屋面积110.14平方米，其享受了原告提供的物业服务，却拖欠从2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务等费用。为维护原告合法权益，现起诉望判如所请。 唐丽蓉辩称：1.2013年1月1日至2019年7月30的物业费、2013年1月1日至2018年12月31日的垃圾清运费的确未支付；2.原、被告所签合同在2012年7月1日就自动终止了，其后未续签或另签合同；3.物业公司没有按合同约定提供服务，没有达到约定的二级服务标准，业主有权拒绝交纳物业费；4.物业公司服务不到位，被告房屋外墙渗水，找原告解决未果，且小区存在环境脏乱差的现象；5.原告主张的2016年9月以前的除垃圾清运费以外的所有费用都已经超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，认定如下事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指：从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。现小区物业服务仍是原告提供。 还查明，唐丽蓉系御景名城9栋2单元1楼4号房屋（产权面积110.14平方米）业主，于2009年7月办理接房手续，并作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城9栋2单元1楼4号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；7.若发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，物业内若发生治安、刑事案件，由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关义务人协商或由人民法院裁决或仲裁裁定；8.乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应责任。四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与唐丽蓉作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元/平方米，全年共计1718.18元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。唐丽蓉入住后，选择按半年的方式支付物业费。后因服务质量等问题，从2013年1月1日起未再缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。 另查明，小区确实存在业主违章搭建、环境脏乱差、治安也差、消防通道被占用等情况。 还查明，原告于2019年6月就本案向本院提起诉讼。 庭审中，被告申请证人李某出庭作证，李某当庭陈述：与唐丽蓉系邻居关系，自己未拖欠物业费用；为御景名城小区提供物业服务的就是原告，因为李某近几年的物业费都是交给原告的，但是曾听说原告的物业服务合同已经到期了，到期后还和业主发生过争执，至于后面的处理情况就不清楚了；小区至今没有成立业委会，因御景名城尚在修建，小区物业还未整体交付完；小区存在环境脏乱差、门禁损坏的事实；唐丽蓉的房屋因外墙存在质量问题有房屋漏水的问题，听唐丽蓉说找过物业，但物业没有理睬，所以李某认为物业公司有责任。 本院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同。结合审理查明的事实和证人证言，足以认定期满后原、被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费。 原告诉请被告支付2013年1月1日至2019年7月30日的物业服务费，但其所提交的证据不能证明其在法定诉讼时效期间内向被告持续催要物业费，而被告对此亦不予认可，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”之规定，结合被告选择的按半年支付的方式，原告主张的2016年1月1日以前的物业费已超过诉讼时效，本院据此对原告主张的物业费从2016年1月1日至2019年7月30日予以部分支持。故被告按原协议约定每月1.3元/平方米的标准，应向原告支付2016年1月1日至2019年7月30日期间的物业服务费为6156.83元（1.3元/月·平方米×110.14平方米×43月）。被告抗辩由于房屋渗水的抗辩事由与本案系不同法律关系，在本案中不作评价和处理，被告可另案主张。按协议约定，被告应承担原告向主管部门代缴的生活垃圾清运费，本案中被告未就垃圾清运费提出诉讼时效抗辩，故被告应向原告支付2013年1月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费432元（6元/月×72月）。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、被告唐丽蓉于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2016年1月1日至2019年7月30日期间的物业服务费人民币6156.83元，并支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费432元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，由原告四川省润无声物业发展有限责任公司承担50元，被告唐丽蓉承担38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇一九年九月五日 书记员  何 婧