四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申4207号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕秋，女，1963年9月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王汝婷，女，1988年3月4日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：彭绘衡，四川公生明律师事务所律师。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地四川省绵阳市经开区CBD万达广场写字楼**（**）**。 法定代表人：吕正韬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 再审申请人吕秋、王汝婷因与被申请人绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2018）川07民终1970号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 吕秋、王汝婷申请再审称，（一）二审判决认定事实不清。1.吕秋、王汝婷与经开万达公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议（一）》明确约定，经开万达公司应于2015年9月30日前取得《建设工程竣工验收备案证书》，并向吕秋、王汝婷交付案涉商品房。但是，经开万达公司实际取得竣工验收备案证书(具备合同约定交付条件)的时间为2015年12月23日，距合同约定的应交付房屋的时间晚了84天。即便加上《补充协议》所规定的60天宽限期，仍延迟24天才达到房屋交付条件。2.经开万达公司在尚未取得《建设工程竣工验收备案证书》，不具备合同约定交付条件的情况下，于2015年9月29日在《绵阳晚报》刊登的《入伙通知》，不能作为有效交房通知。3.在经开万达公司具备合同约定的交付条件后，至今未按照合同约定的交付方式通知吕秋、王汝婷收房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，吕秋、王汝婷请求解除与经开万达公司的商品房买卖合同于法有据。（二）二审法院认定事实不清，导致适用法律错误。1.二审法院依据《绵阳CBD万达广场A地块购物中心及A2组团方案调整公示图》（以下简称《公示图》）中显示有五星级酒店，认定五星级酒店未被取消，与已完工并投入使用的A1地块上3家极小规模的“商务酒店”根本没有“超五星级酒店”的事实相悖。虽然《公示图》中未取消五星级酒店，但在《公示图》标明的五星级酒店的地块上修建的是普通商场，且整个项目中均未有任何地块再建有五星级酒店。由此证明经开万达公司严重违约。2.二审法院认定吕秋、王汝婷与经开万达公司签订的《商品房买卖合同》的用途为“商业”，认定买受人在签订《商品房买卖合同》时具有商业投资目的，其与一般的商品房住宅使用目的存在差别。但依据《补充协议》第五条第5款的约定，优化调整不得降低政府部门批准的规划指标。经对经开万达公司CBD商业部分调整规划减少面积与经开万达公司CBD广场商业部分总面积进行比对，总面积减少比例达25.4%，对于商业面积严重缩水、商业配套设施亦严重减少、五星级酒店被取消等事实，二审法院以其占整体规划面积比例较小为由，认定不导致买受人的商业投资目的不能实现与事实不符。虽然取消的商业总面积相对于整体规划面积不占大多数，但取消的是购房时所出示的规划图中所标注的符合CBD的商业要素。二审法院根据经开万达公司的叙述认定总体商业综合体面积为127万平方米，但在规划图中能直观地看出，真正的有效商业面积远远小于127万平方米。因此，经开万达公司已构成严重违约，该违约行为导致了吕秋、王汝婷商业投资的合同目的完全不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，吕秋、王汝婷解除合同的请求依法应予支持。（三）经开万达公司利用其优势地位所制定的多条格式条款与法律的强制性规定相冲突且违反公平原则，如《补充协议(一)》第四条第一款、第十条第三款等均应认定为无效。综上，吕秋、王汝婷依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。 经开万达公司提交意见称，1.二审判决对是否取消五星级酒店建设的认定事实清楚。楼书不是要约，该酒店建设规划不是房屋买卖合同约定的权利义务。《公示图》中并未取消该酒店，何时修建与本案无关。2.本案中虽然设计方案有所调整，但并不影响标的物所有权的取得及用途，因此，对购房人实现合同根本目的并未产生实质影响。3.本案对广告宣传的性质认定清楚，适用法律正确。双方签订的《补充协议（一）》第十条关于广告及广告效力等特别约定中已对此进行了明确约定，故不应再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定。4.本案涉诉房屋及其所在的规划、建设设计方案自始至终没有任何变化。案涉购房合同指向的建设工程规划许可亦未发生任何设计、规划或建筑方案的调整，因此不能认定为《商品房买卖合同》第七条中的“建设工程规划许可证规定的条件”发生了变化，经开万达公司在其他地块的相关建筑设计方案变更与本次涉案房屋无关，也不属于规划变更。5.案涉合同为四川省建设厅和工商局共同制定的示范文本，不是格式合同。吕秋、王汝婷为完全民事行为能力人，其签署合同的行为应视为其对合同条款的完全同意，故其应对自己的意思表示承担相应的法律后果。综上所述，吕秋、王汝婷的再审申请依法应予驳回。 本院经审查认为，本案争议焦点为经开万达公司是否有违约行为、案涉合同是否应予解除等。 一、关于案涉房屋是否交付的问题 吕秋、王汝婷与经开万达公司签订的《商品房买卖合同》关于交付条件约定为，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。同时，双方在《补充协议（一）》中对房屋交付补充约定为，该房屋的具体交付时间以甲方（经开万达公司）发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方（吕秋、王汝婷）对此无异议；甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续等。根据上述约定，双方就《商品房买卖合同》约定的交房时间变更为甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准。2015年9月29日，经开万达公司在《绵阳晚报》上刊登了《入伙通知书》，依照约定应当视为经开万达公司已向吕秋、王汝婷交付讼争的房屋。 二、关于五星级酒店建设是否被取消的问题 依据绵阳市城乡规划局于2017年6月30日发布的《公示图》显示，五星级酒店并未被取消。至于该酒店建成的时间吕秋、王汝婷在购房时并未与经开万达公司在合同中进行约定，故吕秋、王汝婷申请再审称二审法院认定五星级酒店建设未取消属认定事实错误的理由不能成立。 三、关于经开万达公司广场商业面积减少是否导致吕秋、王汝婷的商业投资目的不能实现的问题 首先，经开万达公司（甲方）与吕秋、王汝婷（乙方）签订的《补充协议(一)》第八条约定：“（1）买卖合同第七条和第八条及补充协议第七条所称的‘规划、设计变更’仅指导致乙方所购房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更……（4）经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为甲方的违约，乙方不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益……”。根据上述约定，吕秋、王汝婷所主张的规划、设计变更显然不属双方约定的可由购房人提出异议的情形，换言之，吕秋、王汝婷在购房时对可能存在的商业规划与设计变更所带来的投资风险已有预判，但仍选择自愿承担该风险。其次，案涉经开万达广场是集商业、住宅、酒店、公寓等为一体的综合体，因此，该广场的商业面积及住宅面积均是影响投资的因素。本案中，经开万达公司虽将商务办公建筑面积减少10万平方米、商业建筑面积减少3500平方米、商业配套机动车停车位减少517个等，变更了买受人在签订涉案合同时公布的《建设工程规划许可证》所规定的条件，但二审法院根据以上查明事实，从经开万达广场整体规划及变更的情况进行分析，认为经开万达公司变更减少的部分相对于127万平方米的商业综合体而言，其比例较小，该行为并不必然导致买受人商业投资目的不能实现，且该比较方式与吕秋、王汝婷申请再审时仅将规划的商业面积与减少的商业面积单独进行比较更具有合理性，故二审判决对此认定并无不当。此外，本院注意到，购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，吕秋、王汝婷作为投资人应当具备相应的风险承受能力，且规划面积减少并不必然导致吕秋、王汝婷商业投资目的不能实现。综上，经开万达公司的行为并不构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，吕秋、王汝婷无权以此为由要求解除讼争商品房买卖合同及补充协议。 四、关于案涉合同部分格式条款的效力问题 根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，免责格式条款无效的条件系在排除自己责任的同时，还要加重对方的责任、排除对方的主要权利，这三者不是选择或者递进关系，而是一种并列关系，只有当三者兼备时，免责格式条款才绝对无效。本案中，经开万达公司作为商品房出售方，其主要责任是在合同约定的期限内交付合格的房屋，吕秋、王汝婷作为购房人，其主要权利是按时获得合同约定的房屋。双方签订的《补充协议(一)》第四条第一款是关于交付时间的约定、第十条第三款是双方关于广告是否作为合同内容的约定，不涉及吕秋、王汝婷的主要权利，亦未加重其责任，故吕秋、王汝婷以此为由主张该约定无效的理由亦不能成立。 综上，吕秋、王汝婷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吕秋、王汝婷的再审申请。 审 判 长 辜小惠 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇一九年九月二十六日 法官助理 彭扬梅 书 记 员 乔晨乐