云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终214号上诉人（原审被告、反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄靖雯，女，1991年7月2日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张萍，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）因与被上诉人黄靖雯商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回黄靖雯的一审全部诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，依法改判支持俊发公司的一审全部反诉请求；三、本案诉讼费用由黄靖雯承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房天数错误，违约金与黄靖雯的损失不符，请求依法调减。俊发公司于2015年11月2日开始交房，俊发公司逾期交房的违约责任也截止至此时，故逾期天数不是一审判决认定的229天，而是214天。二、一审法院认定俊发公司变更合同并判令俊发公司支付违约金有误。黄靖雯所购住宅的整栋楼层合同中记载为14层系俊发公司工作人员工作填写错误所致，实际设计的造型一直都是12层，双方协商过更正笔误，但黄靖雯要求过高，双方无法达成一致。事实上，俊发公司没有变更过合同，更不是变更合同的提出方，不应承担违约金。三、一审法院驳回俊发公司的反诉请求，认定事实不清，适用法律不当。俊发公司并没有变更合同，黄靖雯无正当理由拒绝办理房屋的交接手续，违反合同约定，应承担违约金。被上诉人黄靖雯辩称，俊发公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄靖雯向一审法院起诉请求：1.判令俊发公司支付黄靖雯逾期交房违约金18913.195元以及变更合同违约金20000元；2.本案诉讼费、律师费由俊发公司承担。俊发公司向一审法院提出反诉请求：1.判令黄靖雯向俊发公司支付逾期接房违约金21476元；2.判令黄靖雯承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月29日，黄靖雯（乙方）与俊发公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定黄靖雯向俊发公司购买呈贡区金盾俊园第18栋第1单元第12层1202号房屋，合同明确该栋住宅层数为14层，建筑面积为117.92平方米，单价为每平方米3640.97元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额429525元。甲方应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。若甲、乙任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款20％的违约金，同时解除合同；2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同。黄靖雯于2013年9月24日向俊发公司缴纳认购住宅资格确认金200000元，于2013年11月29日向中国建设银行股份有限公司云南省分行昆明锦绣支行贷款229000元用于向俊发公司支付房款，同日，黄靖雯向俊发公司支付房款525元。2015年11月16日，俊发公司登报公告通知本案房屋于2015年11月2日通过竣工验收具备交付条件，已可办理接房手续。2015年11月30日，俊发公司收到黄靖雯发出的《退房申请》，黄靖雯以合同约定的层数为14层，现实际建成的房屋楼层为12层，黄靖雯原购买的12层现成为顶层，因此要求退房。2016年3月20日，黄靖雯办理了诉争房屋的接房手续。黄靖雯与俊发公司于2013年11月29日签订了《商品房购销合同》，约定黄靖雯向俊发公司购买金盾俊园住宅A2-3地下室第-1层车位B145，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。双方确认本案车位与房屋系捆绑销售。一审法院认为，一、本案双方存在合法有效的商品房购销合同关系，合同约定的标的物呈贡区金盾俊园第18栋第2单元第12层1202号房屋，在合同中约定的层数为14层，而实际建成的房屋层数为12层，虽俊发公司辩称该约定内容系笔误，但并未在通知黄靖雯交付房屋之前作出任何的解释、说明或与其另行签订补充协议，而黄靖雯也在知情后提出异议，并向俊发公司出具书面退房申请，其行为已明确表明该层数的变更对于黄靖雯购买房屋的真实意愿存在重大差异，俊发公司的行为已构成违约，单方变更了合同的标的物状况，黄靖雯于2016年3月20日选择接房的行为应当视为是对房屋现状的认可，应视为是双方实际对于合同约定的变更，根据双方合同约定：“若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同。”俊发公司单方变更合同标的状况，其行为符合该条款的描述，应当承担违约金20000元。二、根据合同约定，俊发公司应当按照合同约定在2015年3月31日前向黄靖雯交付符合合同约定的房屋，俊发公司方应当按约履行交付义务，俊发公司并未按期履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”则根据合同约定，2015年4月1日至2015年4月9日期间按10元/天的标准，应支付100元，自2015年4月10日起至2015年11月16日期间共计219天，该期间违约金金额应为18813.195元（429525元×0.02％×219天），两项合计18913.195元，黄靖雯所主张的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。三、对于俊发公司反诉要求黄靖雯承担的逾期接房违约金21476元，由于俊发公司在其公告交房时候的房屋状况不符合合同约定，黄靖雯拒不接房的行为是其行使抗辩的权利，最终导致房屋未如期交付的原因在于俊发公司一方，因此对于其主张黄靖雯承担违约金的事实理由不能成立，一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、俊发公司于判决生效之日起十日内一次性向黄靖雯支付逾期交房违约金18913.195元以及变更合同违约金20000元，两项共计38913.195元；二、驳回俊发公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费减半收取168元，由俊发公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、逾期交房的天数？二、俊发公司应否向黄靖雯支付变更合同违约金？三、黄靖雯应否向俊发公司支付逾期接房违约金？针对争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行己方义务。根据合同约定，俊发公司应在2015年3月31日前交房，并以媒体公告或书面方式通知黄靖雯办理交接手续方完成交房义务。俊发公司于2015年11月16日才发布交房公告，要求自即日起接房，已构成违约，应按合同约定的违约金计算标准向黄靖雯支付自2015年4月1日起至2015年11月16日止的逾期交房违约金，共计18913.195元。一审判决对该事实认定清楚，适用法律正确，2015年11月2日涉案项目才通过竣工验收，俊发公司尚未发布交房公告，俊发公司要求违约金计至2015年11月2日的主张无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，双方合同明确约定，黄靖雯向俊发公司购买呈贡区金盾俊园A2地块第18栋第1单元第12层1202号房屋，商品房建筑层数为地上14层，地下**。但此后俊发公司实际交付的房屋建筑层数为地上12层，黄靖雯所购房屋即变为顶层，俊发公司交付合同标的不符合合同约定，已构成违约。在此情况下，黄靖雯愿意接受变更标的物，但要求俊发公司承担违约责任，一审法院根据双方《商品房购销合同》第十三条第三款“若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同”之约定，判决由俊发公司向黄靖雯承担2万元变更合同违约金并无不当，本院予以维持。针对争议焦点三，本院认为，如上所述，俊发公司公告交付的房屋不符合合同约定，黄靖雯有权拒绝接收，并向俊发公司出具了书面《退房申请》，黄靖雯拒不接房的行为系行使其合法的抗辩权利，并非违约行为，因此俊发公司主张黄靖雯向其支付逾期接房违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，俊发公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  李 蕊审判员  薛 艳二〇一九年九月二十七日法官助理何永伦书记员李俊宇