上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7345号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海味胜餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区梅家浜路******。法定代表人：凌建，执行董事。委托诉讼代理人：崔勇，公司员工。委托诉讼代理人：殷辰，上海市恒业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海城光置业有限公司，住所地上，住所地上海市松江区新城区梅家浜路******v>法定代表人：王魁星，董事长。委托诉讼代理人：徐卓尔，上海海朋律师事务所律师。上诉人上海味胜餐饮管理有限公司（以下简称味胜公司）因与被上诉人上海城光置业有限公司（以下简称城光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初15626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人味胜公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人返还保证金人民币（下同）170,032元，返还2018年8月物业费8,624元，赔偿2018年6月12日至2018年7月31日的物业费12,936元，支付违约金65,102元，赔偿损失430,583.21元或发回重审。事实和理由:2018年6月1日上诉人向被上诉人发送停业通知，但被上诉人没有回复，6月1日至6月4日，上诉人没有关门也没有经营，后恢复经营，但被上诉人仍然停水停电；被上诉人停水停电，系交付房屋不符合合同约定，导致合同目的不能实现；本案违约责任在于被上诉人一方，其理应赔偿损失。被上诉人城光公司辩称，上诉人晚交物业费，应承担违约责任；原审中其已提供照片证明2018年6月1日至2018年6月6日涉讼商铺处于关门停业状态；上诉人的装修发生于2014年至2015年间，不是在涉讼合同期限内，且违约责任在于上诉人一方，故其认为一审判决正确，要求维持原判。味胜公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2016年6月1日签订的房屋租赁合同；2、城光公司返还保证金170,032元；3、城光公司返还2018年8月的物业费8,624元；4、城光公司赔偿2018年6月12日至2018年7月31日的物业费12,936元；5、城光公司向味胜公司支付违约金65,102元；6、城光公司向味胜公司赔偿损失430,583.21元。城光公司提出反诉，请求判令：1、与味胜公司签订的有关系争房屋租赁合同于2018年8月1日解除；2、味胜公司支付擅自退租违约金65,102元；3、味胜公司返还城光公司代其支付的2018年5月至6月电费及电费违约金5,962.11元。一审法院认定事实：2014年12月10日，陆某与城光公司签订房屋租赁合同一份，约定陆某承租城光公司位于松江区XX路XX弄XX号XX室房屋，陆某为此支付城光公司租赁保证金108,030元。2015年2月7日，双方及陆某签订补充协议一份，将前述房屋租赁合同承租人变更为味胜公司，味胜公司承继陆某在租赁合同中的所有权利、义务。2016年5月31日，双方签订书面协议，将前述房屋租赁合同终止，双方互不追究违约。2016年6月1日，崔勇和城光公司签订房屋租赁合同一份，约定崔勇承租城光公司的系争房屋（392平方米）开设鱼火锅类餐饮；城光公司于2016年6月1日前交付房屋，租期自交房日起至2021年5月31日止；租金标准分段，其中2017年6月1日起至2019年5月31日止为32,551元/月，管理费为22元/月/平方米；崔勇应于2016年7月31日前一次性向城光公司预付三个月租金，以后每三个月预付一次，支付时间为上次预付租金到期日前三日，支付租金时应当将租金所对应期间的物业管理费一并支付，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金及物业费的200%支付违约金；租赁保证金62,002元；崔勇另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得城光公司同意，按规定向有关部门审批的，则还应由城光公司委托崔勇报有关部门批准后方可进行；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应按月租金两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……2、城光公司交付的房屋不符合合同目的，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷，危及味胜公司安全的；……6、崔勇逾期不支付租金累计超过一个月的；7、崔勇逾期不支付物业管理费累计超过一个月的；8、崔勇逾期缴纳水费、电费等超过一个月的；租赁期间，崔勇中途擅自退租的，应按月租金的2倍支付城光公司违约金，城光公司可从租赁保证金中抵扣。该合同补充条款还约定：城光公司有权在知道其利益被损害时，对该房屋实施停水、停电及留置房屋中财物等措施；城光公司商场统一开店时间为每天早上不晚于十点，闭店时间为每天晚上不早于十点，全年无休，崔勇须按上述时间营业，若因特殊原因需改变的，需提前征得城光公司的书面同意，否则按每次500元支付违约金，累计超过三次的，自第四次每次1,000元计算违约金；崔勇应于正式经营前办理完毕公司注册登记等所有经营许可，城光公司和委托的物业公司有权随时核查相关合法营业证件。合同签订当日，双方办理系争房屋入驻手续。2016年6月23日，城光公司收到合同约定保证金62,002元。2016年8月31日，双方与崔勇签订协议一份，将前述房屋租赁合同承租人由崔勇变更为味胜公司，味胜公司承继崔勇在租赁合同中的所有权利、义务。原审另认定，2017年11月28日，味胜公司向城光公司作出书面承诺，在2017年12月29日前将尚欠租金32,551元付清，若到期未付，愿意城光公司采取包括但不限于停水、停电等措施，并保证以后按时缴款，仅此一次，下不为例。之后，味胜公司又出具承诺函一份，言明于2018年3月1日前支付尚欠租金65,102元付清，逾期支付愿意城光公司采取包括但不限于停水、停电等措施，城光公司还可单方解除合同，并追究违约责任。2018年5月31日，味胜公司在系争房屋门口张贴通知一份，称自该日起至2018年6月10号内部装修而停业。2018年6月6日，城光公司以味胜公司应付未付2018年6月至8月的物业管理费及认为味胜公司未征得城光公司书面同意擅自闭店对系争房屋停水、停电。2018年6月12日，陆某代味胜公司支付城光公司2018年6月至8月的物业管理费25,872元。而城光公司认为上述管理费应在2018年5月29日支付，构成逾期，故收到的该款应当先扣除违约金7,304.69元，故仍欠7,304.69元管理费未付。城光公司于2018年6月27日将违约金收据交于味胜公司,但味胜公司并不认可，双方对违约金应否负担发生争议。2018年7月25日，味胜公司以城光公司未恢复水电、避免损失扩大为由，通知城光公司将于2018年7月底前搬离系争房屋。味胜公司支付租金至2018年7月底。2018年8月1日，味胜公司搬离系争房屋。原审再认定，2017年1月17日，味胜公司取得有效期至2018年3月24日的食品经营许可证。2018年7月10日，味胜公司取得有效期至2023年7月9日的食品经营许可证。2018年5月系争房屋电费5,283.27元、逾期违约金464.93元，2018年6月系争房屋电费208.08元，逾期违约金5.83元。上述费用已由城光公司于2018年8月6日付清。原审庭审中，味胜公司明确其扣除违约金的计算方式：8,624元X12/365X200%X12天+500元=7,304.69元。一审法院认为：双方之间的房屋租赁合同关系是当事人真实意思之表示，不违反相关法律之规定，合法有效。在履行中，双方发生争议，并同意于2018年8月1日解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，双方已于解除日返还系争房屋，一审法院予以确认。双方核心争议在于，2018年6月6日，城光公司切断系争房屋水电的三个理由是否正当，合同解除的责任归于何方。对此，一审法院认为，对味胜公司而言，按约支付租金等费用本是其应恪守的合同义务，履行过程中，其也两次承诺不再拖欠费用，城光公司也给予了宽限和容忍，但其之后仍然未按期支付2018年6月至8月的物业管理费，故城光公司在2018年6月6日切断水电，并无不当，也与味胜公司作出的书面承诺不悖。之后，味胜公司于同月12日支付了上述管理费，但城光公司坚持先扣除违约金。一审法院注意到，双方合同并未约定逾期付款违约金可在物业费中优先扣除，而且合同约定的违约金标准也过高，故一审法院根据合同履行情况、味胜公司过错程度等，酌情调整为1,000元。另外，味胜公司发出停业通知前确未征得城光公司书面同意，且其也未能提供营业流水、小票、发票等证据直接证明2018年6月1日至6日期间经营，故城光公司有权主张味胜公司擅自停业一次的违约金500元。而城光公司认为味胜公司食品许可证过期的观点，因城光公司当时并无证据证明通知味胜公司补交许可证，而味胜公司目前也已续办证照，故城光公司的该项理由并不成立。综上，一审法院认为味胜公司逾期付款和擅自闭店导致城光公司有权断水、断电，并有权解除合同。一审法院确认2018年6月12日，味胜公司付款25,872元为2018年6月至8月的物业管理费。合同解除后，城光公司收取的合同保证金应当返还味胜公司。对于前一份合同的108,030元保证金，双方对于返还并无异议，一审法院予以确认。2018年8月2日起至31日止的物业费8,346元，味胜公司并未使用房屋，故城光公司应当予以返还。而2018年6月12日起至返还房屋之日止的物业费，虽因味胜公司自身原因导致房屋无法使用，但考虑到客观上并未使用的因素，城光公司酌情按约定标准的30%返还味胜公司物业费，即4,225.8元。因味胜公司系合同违约方，故本诉关于违约金及经济损失的其余诉讼请求，一审法院不予支持。而城光公司主张擅自退租违约金65,102元，符合约定，一审法院予以支持。至于电费，本应由味胜公司支付，由此造成的逾期支付责任也由味胜公司承担。综上，城光公司应当返还味胜公司保证金170,032元、物业费12,571.8元，味胜公司应当支付城光公司逾期付款及擅自停业违约金1,500元、解除合同违约金65,102元、电费及违约金5,962.11元。双方相抵，城光公司还应返还味胜公司110,039.69元，一审法院酌情按保证金处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定,于二〇一九年二月二十八日判决：一、味胜公司与城光公司于2016年6月1日建立的房屋租赁合同关系于2018年8月1日解除；二、城光公司于判决生效之日起十日内返还味胜公司租赁保证金110,039.69元；三、驳回味胜公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,753元，减半收取5,376.50元，反诉案件受理费828元，合计诉讼费6,204.50元，由味胜公司负担4,203.50元（已付）,城光公司负担2,001元（已付788.30元，其余1,212.70元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，同意向上诉人返还2018年6月12日起至返还房屋之日止的物业费4,310元。本院认为，本案双方之间的房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。本案争议焦点为合同解除责任在于哪一方。二审中，味胜公司自述物业费应于2018年6月1日前支付，故本院认为，味胜公司逾期支付物业费，已构成违约。味胜公司主张其向城光公司发送停业通知，但城光公司未予回复，2018年6月1日至6月4日期间其没有关门也没有经营，然城光公司则认为其原审出示的照片反映出2018年6月1日至6月6日涉讼商铺处于关门停业状态。对此本院认为，味胜公司出示之证据尚不能证明其正常经营，城光公司原审出示的照片反映出商铺关门停业，故本院采纳城光公司之辩解意见。因此，味胜公司闭店行为亦构成违约。综上所述，城光公司断水、断电符合合同约定，其有权依约解除合同。鉴于解约责任在于味胜公司一方，故其关于违约金及损失赔偿的主张，显难成立。本院同时注意到，原审法院已考虑味胜公司搬离商铺时间、实际使用房屋状况等因素，对物业费予以酌减，故味胜公司关于返还物业费的相关主张，亦难以支持。二审中，城光公司同意返还2018年6月12日起至返还房屋之日止的物业费4,310元，系其对自己民事权利之处分，于法不悖，本院予以准许。本院还需指出的是，关于保证金，原审已判决城光公司向味胜公司予以返还。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初15626号民事判决第一、三项；二、变更上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初15626号民事判决第二项为：上海城光置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海味胜餐饮管理有限公司110,123.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,753元，减半收取5,376.50元，反诉案件受理费828元，合计诉讼费6,204.50元，由上海味胜餐饮管理有限公司负担4,203.50元,上海城光置业有限公司负担2,001元。二审案件受理费9,572.37元，由上海味胜餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年九月二十四日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。