湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4910号原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地浏阳市礼花路理想家园附**。法定代表人刘佳荣，董事长。委托代理人陈淼，湖南众议律师事务所律师。委托代理人曾润丽，湖南众议律师事务所实习律师。被告林爱华，女，1979年2月14日出生，汉族，住浏阳市。委托代理人张水生，浏阳市泰阳法律服务所法律工作者。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与被告林爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人陈淼、曾润丽，被告林爱华的委托代理人张水生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司请求本院判令：1、解除原、被告所签订的租赁合同，并责令被告立即将该商铺移交给原告；2、被告立即支付拖欠的原告租金16403元及滞纳金（按日利率0.5‰计算，从2019年4月21日起，到实际履行之日止）；3、被告立即支付原告物业管理费112829元及滞纳金（按日利率0.5‰计算，分期起算，到实际履行之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。被告林爱华辩称：一、原、被告之间的租赁关系早已解除。原告就被告房屋租赁费用问题提起过诉讼，法院已经确认并追究到了2018年12月30日。审理查明后，被告曾经于2018年10月和2018年12月31日两次告知被告解除租赁关系，并且已经腾交了房屋，原告也将该房屋接管并上了锁，故双方之间的租赁关系已经解除，原告的第一、二项诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。二、物业服务费是物业服务合同关系，与本案不是同一法律关系。关于原告第三项诉讼请求，其法律关系是物业服务合同关系，不是租赁关系，原、被告双方没有签订物业服务协议，原告也没有为被告提供物业服务，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，不应在租赁合同关系中一并提出。况且2015年至今4年多时间，原告一直未提出要求收取物业服务费，现在提出，已经超过了《民法总则》规定的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月17日，湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司（甲方）与林爱华（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方礼花城.融城尚都一楼110号商铺（共计45㎡）；三楼（共计1115㎡），为红木家具馆之用。上述租赁面积为合同期内甲乙双方唯一计算依据。二、租赁期为2015年5月17日起2023年5月16日止。一楼租赁费80元/㎡……三楼租赁费20元㎡。双方约定自签订本合同之日起，第6年度租金开始递增，每个年度递增5%，即第六年度月租金在上一年度月租金基础上上浮5%，以此类推。合同并以表格形式约定了每年具体缴费时间及费用：……2017年10月16日前缴纳2017.11.17-2018.5.16的租金155400元；2018年4月16日前缴纳2018.5.17-2018.11.16的租金155400元；2018年10月16日前缴纳2018.11.17-2019.5.16的租金155400元；2019年4月16日前缴纳2019.5.17-2019.11.16的租金155400元……合同约定交纳二个月租赁费55000元作为保证金。三、物业管理为2元/㎡/月，与每期租金同时收取。乙方按该标准交给礼花城·融城尚都物业管理处。四、乙方逾期交纳应缴纳费用的，从合同规定交付日期起至5日内（含5日），按所欠金额计算每日5‰的滞纳金，并连同所欠金额全部缴纳给甲方；超过30日的，甲方有权解除合同，收回商铺，并有权没收乙方履约保证金，作为乙方违约金。……。湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司和林爱华在协议上签字确认。合同签订后，被告向原告交付了保证金55000元。合同履行过程中，因林爱华至2018年12月30日前尚欠湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司租金466200元未付，湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司曾于2019年1月25日向本院提起诉讼，本院于2019年4月9日作出（2019）湘0181民初1016号民事判决，判决限林爱华于本判决生效之日起十日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司截止到2019年5月16日的租金466200元及违约金60061元。另查明，被告于2018年12月31日向原告法定代表人刘佳荣发送如下短信：“刘董，你好，我租了你们的房子现在全部腾空了，就交给你们了，至于欠了七个月的房租就用我交的保证金抵房租好了，物业费那时候是跟管工程部的刘总说好了的，我让一块地方出来给刘守一做消防通道，那里就抵物业费的。我确实在这里也是亏了很多，谢谢你的支持”，刘佳荣于2019年1月6日回复如下：“你与朱总联系一下吧朱总电话：137××******”。双方没有对涉案商铺进行正式交接，但被告实际已于2018年12月31日前腾退出了涉案商铺。还查明，被告于2015年6月15日向原告交纳了物业管理费9600元及装修押金3000元。被告要求对保证金及装修押金在本次诉讼中一并处理。以上事实，有当事人陈述，民事判决书、开庭笔录，租赁合同、收据、手机短信记录等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《租赁合同》虽无被告单方解除合同的约定条款，但被告实际在《租赁合同》约定的租赁期限届满前已经腾空租赁物并搬离，应认定被告的行为构成违约，根据《租赁合同》约定，因被告交纳租金已经逾期超过30日，原告有权解除合同，收回商铺，并有权没收乙方履约保证金，作为乙方违约金。鉴于被告在2018年12月31日前已实际腾空租赁物，并告知原告法定代表人兼董事长，本院认定双方《租赁合同》于2019年1月6日解除。原告前次诉讼要求被告交纳的租金已经为本院生效判决支持至2019年5月16日，故对原告要求被告支付2019年5月17日之后租金的诉讼请求，本院不予支持。《租赁合同》对物业管理费有明确的约定，被告理应根据约定的收费标准及期限向原告缴纳物业管理费，原告仅缴纳了租赁期间的部分物业管理费，已经构成违约，自2015年5月17日至2019年1月6日，被告应向原告缴纳物业管理费共计102853元，被告已付9600元，应当予以扣除，原告要求被告支付因欠缴物业管理费而应承担的违约金，因约定过高，根据合同履行情况，本院酌情将违约金调整为15000元予以支持。因被告要求一并处理，为减少诉累，对被告已向原告交纳的保证金及装修押金共计58000元，本院予以一并处理。综上，被告仍需向原告支付物业管理费及违约金共计50253元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与林爱华于2015年5月17日签订《租赁合同》已于2019年1月6日解除；二、限林爱华于本判决生效之日起十日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司物业管理费及违约金共计50253元；三、驳回湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3901元，减半收取1950.5元，由湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司负担650.5元，由林爱华负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年九月二日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。