北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初88825号原告（反诉被告）：吕媛，女，1987年1月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨帆，北京君永（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章梦璇，北京市君永律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文林，女，1980年4月10日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。被告：宫秀丽，女，1972年2月1日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）吕媛与被告（反诉原告）张文林、被告宫秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕媛及其委托诉讼代理人杨帆、章梦璇，被告张文林及其委托诉讼代理人姚欣时到庭参加了诉讼。被告宫秀丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告（反诉被告）吕媛提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告（反诉原告）张文林、被告宫秀丽签订的《房屋转租合同》及《补充协议》；2、判令被告（反诉原告）张文林退还原告房屋转租费100000元；3、判令被告张文林、宫秀丽退还原告房屋租金34000元；4、判令被告（反诉原告）张文林赔偿原告因其违约给原告造成的经济损失32852元。事实与理由：被告（反诉原告）张文林拟将“林伽堂42°”瑜伽馆的经营转让给我。为此我与张文林及被告宫秀丽于2018年5月24日签订了《御景园1A房屋转租合同》（以下简称转租合同），各方约定：张文林将位于首图东路5号x房屋（以下简称涉案房屋）转租给我，宫秀丽作为该房屋的所有权人同意上述转租行为。同时我须将剩余8个月租期（自2018年5月23日至2019年1月31日）的租金，共计人民币10万元支付给被告张文林，将租期内剩余租金3．4万元支付给宫秀丽。涉案房屋于2018年5月25日交接。我于2018年5月23日向张文林支付4万元，于5月24日向张文林支付6万元，并于当日依约向宫秀丽支付3．4万元。同日，我与张文林签订了《补充协议》，约定：被告张文林将“林伽堂42°”瑜伽馆（以下简称瑜伽馆）转让给我，我负责接手张文林营业期间（截至2018年5月25日）瑜伽馆的大课会员，张文林有义务提前告知已购大课的会员授课老师有变、授课地点重新装修（工期2个月）、会籍依次往后顺延2个月等事项。合同签订后，我才发现被告张文林并未提前将瑜伽馆即将转让的情况告知会员，大部分会员们不接受该转让事实，并于2018年5月25日交接当天围堵瑜伽馆还要求我退还其所交会费，造成我难以进行装修。最终我无奈报警，并出于息事宁人的考虑代张文林向六名会员退费共计32852元。但后续近百名会员仍对瑜伽馆及派出所进行了长达近一周的围堵，强烈要求退会费，致使我根本无法开展经营准备活动。后我从会员处得知，被告张文林于转让期前2个月（即2018年3月起）使用打折、返现等各种促销形式恶意大量卖卡、让会员续费，且不告知会员瑜伽馆即将转让的事宜，致使会员对瑜伽馆失去信任、拒绝接受我接手经营，对瑜伽馆围堵、阻碍我经营，且造成了十分恶劣的社会影响。直至目前，大量会员要求退费，其中百余名会员撰写联名信向工商部门举报，并对瑜伽馆进行围堵，原告一直无法开展经营活动。因被告张文林的违约行为，致使我无法经营瑜伽馆，并造成了严重的经济损失。2018年10月21日，张文林在我明确拒绝其进入瑜伽馆的情况下，仍私自闯入并修改大门密码，致使我无法进入，我已于当日向公安机关报警。后张文林拒不归还瑜伽馆并开展经营，张文林的行为已经构成严重违约。我认为，张文林严重违反合同约定，不仅未提前告知会员瑜伽馆经营人的变更，且于转让期前两月甚至交接日前两天仍恶意大量卖卡，使会员对瑜伽馆失去信任。事件发生后张文林也不配合我安抚会员、解决问题。其侵占瑜伽馆并开展经营行为也严重违约，并构成了事实上的合同解除。综上，被告张文林的上述种种已经造成了原告根本无法进行经营活动，致使合同目的不能实现。根据《合同法》的相关规定，我有权解除合同并要求被告张文林赔偿我的损失。为维护我的合法权益，我诉至法院，判如所请。被告（反诉原告）张文林答辩称：不同意原告（反诉被告）吕媛的全部诉讼请求。我和吕媛于2018年5月24日签署了《转租合同》及《补充协议》，约定我将涉案瑜伽馆转让给吕媛经营。《补充协议》特别约定，我在转让之前产生的大课会员在转让后由吕媛接手负责，除私教会员以外的大课会员需要退费或经济纠纷，由吕媛负责解决，我不再承担任何责任。我认为，上述《转租合同》及《补充协议》是合法有效的，我已经按照约定履行了瑜伽馆的交接手续。之后出现瑜伽馆无法正常经营的情况完全是由张文林经营决策及问题处理不当造成的，与我无关。吕媛单方面决定停止继续经营瑜伽馆并拒绝我及会员提出的进入瑜伽馆的要求，致使转让合同及补充协议中约定的私教课无法正常进行，给我造成了巨大经济损失。综上，不同意吕媛全部的诉讼请求。被告（反诉原告）张文林提出如下反诉请求：1、判令原告（反诉被告）吕媛向被告（反诉原告）张文林返还全部瑜伽馆会员资料原件，包括但不限于《入会申请表》、《会员课时统计表》、营业执照副本原件等：2、判令原告（反诉被告）吕媛赔偿被告（反诉原告）张文林擅自终止《御景园1A房屋转租合同》及《补充协议》的损失794146．07元。事实与理由同本诉答辩的事实与理由。原告（反诉被告）吕媛答辩称：不同意被告（反诉原告）张文林全部的反诉请求。本案中张文林系违约一方，应当向我承担违约责任，其主张的所谓损失没有事实和法律依据，不应支持，其他答辩意见同本诉相关陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区首图东路****楼1A房屋的所有权人为被告宫秀丽，房屋建筑面积为230．96平方米。2013年1月10日，被告宫秀丽（出租方、甲方）与被告（反诉原告）张文林（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定宫秀丽将涉案房屋出租给张文林用于办公；租赁期限为两年，自2013年3月21日至2015年3月20日；租金为每月1．7万元，租金支付方式为押一付三，押金为一个月的租金；乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋的，甲方有权解除本合同。双方还对各自的其他权利和义务进行了约定。2017年2月20日，宫秀丽与张文林签订《房屋租赁续签合同》，约定：张文林于2013年3月起租房主宫秀丽（朝阳区首图东路5号2号楼1A)房屋，面积230．96平方米。4年来双方互相体谅信任，合作比较愉快。现经双方友好协商达成一致意见，在前次租赁合同规定的相关责任与义务不变的情况下，租赁方继续租用该房屋2年，时间自2017年3月21日至2019年3月20日。2017年度月房租费在原有基础上增加至19500元。租赁方应于2017年2月20日前一次性支付2017年度租金（含1个月押金增补款2000元）共计236000元整（贰拾叁万陆仟元整），原1个月押金(17500元）增补2000元后按19500元计顺延。考虑租赁市场因素，之后每年度的租金及支付方式由双方届时再协商确定。合同期满时租赁方如决定不再续租，须按原合同规定结清所有应付费用；承租方或出租方任一方决定不再租赁，均需提前一个月告知。本合同是双方此前签定租赁合同的续租合同，具有同等法律效力。经双方友好协商，2018年月度租金不变。2018年5月24日，张文林（转让方、甲方）与吕媛（受让方、乙方）及宫秀丽（出租方、丙方）签订《御景园1A房屋转租合同》，转租合同第一条约定：转让门面位于首图东路5号x，建筑面积240平方米。丙方为上述转让门面的所有权人和出租方。现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述门面承租权的行为，丙方表示同意。原甲、丙双方所达成的租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方不再另行签订租赁合同。本合同生效和门面交接完毕后，甲、丙双方之间原门面租赁合同由止履行，权利义务由乙方和丙方承担；第二条约定，丙方与甲方原租赁合问约定的租赁期为1年，2018年度(2018．3．20-2019．3．19)租金23．4万元由甲方负责，于丙方在2018年5月25日前全部支付完毕，水电费，供暖费、物业费等全部结清。门面转让乙方后，甲、丙双方原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向丙方支付，甲方不再负有支付义务；第三条约定，转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。转让门面租赁期（含门面租赁合同续签期限)届满后，乙丙双方协商不再继续租赁后，该门面除装修、装饰、经营设施以外的不动产归丙方所有，营业中所有设备装饰等动产归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在经过丙方同意后，在保证房屋安全使用的情况下进行再次装修；第四条约定，经过甲乙双方协商，甲方转让剩余8个月房租自2018年5月23日至2019年1月31日给乙方，乙方需支付10万元，付款后当晚在甲方结束营业后24:00之前，将钥匙和清单文件与乙方交接，并腾让门面。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备（详见《转让财物交接清单》）及其他所有相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；第五条约定，乙方接手前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责并承担。乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；第六条约定，转让门面定于2018年5月25日在御景园2楼1A正式交接。门面交接时，甲方应腾空非《转让财物交清单》经营范围内的一切设施、物品和货物，保持门面已有装修、装饰、设施、设备的完好和完整，以便于使用。办理门面交接手续时，甲、乙、丙三方共同进行现场验收，按照《转让财物交接清单》点验、接收有关财物。交接完毕后，甲、乙、丙三方应共同签署《转让财物交接清单》，在丙方的现场监督下，甲方向乙方交付门面钥匙。门面钥匙一经交付，转让门面即告验收、交付完毕。转让门面不符合约定的交接条件时，乙方有权拒绝交接，甲方应及时整改、修复，直至符合交接条件为止，并将视为甲方逾期交付门面，由甲方承担逾期交付的违约责任；第七条约定，甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，甲方逾期交付门面时，按下列方式计算违约金：逾期交付天数x700元/天；超过30天甲方仍不能交付转让门面时，乙方有权通知甲方解除合同，返还已支付的门面转让费和按上述约定追偿违约金。乙方应按时接收门面和支付门面转让费。乙方逾期接收门面超过7天时，甲方有权通知乙方解除合同，不予返还已支付的门面的定金。丙方保证该转让门面为其合法所有，享有门面的出租权；第八条约定，2018年度租赁期结束前一个月，即2019年2月20日前，若续租，应直接与丙方商谈续租付费事宜，签订租赁合同，与甲方无关。2018年5月25日，吕媛与张文林对涉案房屋及涉案瑜伽馆进行了交接。吕媛亦依约向张文林支付了转让费10万元，向宫秀丽支付了租金34000元。之后，因涉案瑜伽馆会员对经营者变更不满，采取多种方式要求退还会员费，致使吕媛未能正常使用涉案房屋，未能正常使用涉案瑜伽馆。2018年10月21日，张文林进入涉案房屋，更改涉案瑜伽馆大门密码，之后涉案房屋及瑜伽馆由张文林控制并实际使用。2019年3月19日，因张文林与宫秀丽之间的房屋租赁合同关系履行期届满，张文林将涉案房屋返还宫秀丽。另查，张文林以北京市森林舍静商贸中心的名义经营涉案瑜伽馆。2018年期间，多名涉案瑜伽馆的付费会员将该中心及张文林诉至北京市朝阳区人民法院，以涉案瑜伽馆转让人之间发生争议，未能实际经营为由，要求解除服务合同关系并退还已付会员费。朝阳区法院已作出相应判决，认定该中心违约，判令解除服务合同关系并退还已付会员费。庭审中，吕媛与张文林就双方之间的《转租合同》未能实际履行，吕媛未能实际使用涉案房屋并经营涉案瑜伽馆的原因，吕媛认为系因张文林违约。就其主张，吕媛出示微信聊天记录截图、2018年5月25日及2018年10月21日的报案及出警记录、涉案瑜伽馆会员向工商管理部门作出的联名信、微信聊天记录截图、录像等，拟证明张文林未就瑜伽馆转让事宜提前通知会员，未做好会员工作，使得其在2018年5月25日吕媛交接涉案房屋及瑜伽馆后，立即发生会员长期多次围堵瑜伽馆的事件，致使其未能正常开展经营活动；出示涉案瑜伽馆价格表、会员办卡记录、网站页面截图，拟证明张文林在准备转让涉案瑜伽馆后，仍大量恶意以远低于正常的价格促销办卡，预收会员会费，上述情况张文林未提前告知吕媛，也未在合同中进行约定，对《转租合同》未能履行存在过错；出示退还会员费收条，拟证明在吕媛交接涉案瑜伽馆后，为了平息会员的愤怒情绪，替张文林退还六名会员会费共计32852元。张文林对吕媛出示的上述证据的证明目的均不予认可，并主张吕媛存在违约行为，应当自行承担相应损失，且给其造成了相应经济损失。就其主张，张文林出示微信聊天记录截图、物业费及供暖费收条、退还会员费凭证、相关判决书、企业信用信息等证据材料。吕媛对张文林出示的上述证据的证明目的均不予认可。另经询问吕媛、张文林，张文林反诉所称的入会申请表、会员课时统计表吕媛认可在其手中，吕媛称对张文林所称的北京森林舍静商贸中心营业执照副本不知情，张文林就该营业执照副本由吕媛占有未进一步举证。原、被告为支持各自的诉讼主张，向本院出示名片、微信转账记录截图、银行流水单、短信截图、内部认购合同等证据材料。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）吕媛与被告（反诉原告）张文林签订的《转租合同》及相关协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依据《转租合同》的相关约定，吕媛承租涉案房屋系为了经营涉案瑜伽馆并获利，而吕媛在2018年5月25日承租涉案房屋并开始经营涉案瑜伽馆后，即发生付费会员围堵涉案瑜伽馆、向工商管理部门投诉举报等事件，截止至2018年10月21日张文林将涉案房屋及瑜伽馆的实际经营权取回时，吕媛未能实际开展经营活动，客观上其与张文林签订《转租合同》及相关协议的目的并未实现。关于上述合同及协议目的未能实现的原因，结合双方当事人出示的证据、另案生效判决及本案当事人的相关陈述，可以认定张文林在拟将涉案房屋转租、将涉案瑜伽馆的经营权转让之前，仍以办理会员卡的方式预收会员费，且未通过妥善合理的方式将涉案瑜伽馆实际经营者变更的情况告知已付费的会员并征得其理解和同意，致使吕媛在承租涉案房屋后无法正常开展经营活动，张文林的上述行为构成违约，应当向吕媛承担相应的违约责任。张文林认为根据约定吕媛交接后应自行承担相关债务的抗辩意见，涉案瑜伽馆提供的服务具有连续性，且相关会员的会籍系在张文林经营期间办理，会员费系其经营期间收取，故张文林的此项抗辩意见缺乏法律依据。关于当事人的各项诉讼请求，吕媛与张文林签订的《转租合同》及相关协议虽因张文林的违约行为具备解除条件，但张文林已实际取回涉案房屋，其与产权人宫秀丽之间的租赁合同关系亦已终止，故吕媛与张文林签订的《转租合同》及相关协议已实际终止，故对此项诉请本院不再处理。吕媛直接向张文林支付的转让费10万元，因张文林的违约行为使得吕媛无法实现合同目的，张文林应当将该笔款项退还吕媛。吕媛支付给宫秀丽的房租3．4万元，亦属因张文林违约给吕媛造成的损害，张文林应当对此承担赔偿责任。宫秀丽并非吕媛与张文林之间合同关系的相对方，其系基于出租人的身份取得该笔房租款项，故宫秀丽不应承担向吕媛退还该笔款项的责任。吕媛主张的其垫付的退还会员费部分，合同目的未能实现的主要责任虽在张文林一方，但根据本案在案证据，可以证实吕媛在拟承租涉案房屋并经营前未对涉案瑜伽馆的经营情况、会员人数、会员费收取情况等进行详细的了解，对可能存在的经营风险缺乏合理预估，因而对此部分损失吕媛应当自行承担。张文林的反诉主张，其所主张的相关损失系因自身违约行为所致，故此项反诉请求本院不予支持。张文林要求吕媛返还的涉案瑜伽馆的相关资料和证照，吕媛认可其实际占有且同意返还的《入会申请表》、《会员课时统计表》本院不持异议，吕媛不认可且张文林无证据证明由吕媛实际占有的部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张文林于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）吕媛转让费十万元；被告（反诉原告）张文林于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）吕媛租金损失三万四千元；原告（反诉被告）吕媛于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）张文林涉案瑜伽馆的《入会申请表》、《会员课时统计表》；驳回原告（反诉被告）吕媛的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张文林的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）张文林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果原告（反诉被告）吕媛未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费3638元，由原告（反诉被告）吕媛负担716元，由被告（反诉原告）张文林负担2922元（原告已缴纳，被告于本判决生效之日起七日内给付原告2922元）。反诉费11740元，由被告（反诉原告）张文林负担（已缴纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  陈建东二〇一九年九月十日书 记 员  张 瑜