北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初38679号原告：北京华实海隆石油投资有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼****。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：刘扬，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光，男，1990年5月11日出生，汉族，北京华实海隆石油投资有限公司行政经理。被告：北京辰星辉月投资管理有限公司，住所地北，住所地北京市海淀区双清路**院**楼****v>法定代表人：孙学智，执行董事。原告北京华实海隆石油投资有限公司（以下称原告）与被告北京辰星辉月投资管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘扬、陈光，被告法定代表人孙学智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院确认双方于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；2、请求法院判令被告向原告支付自2019年1月1日至2019年3月7日的租金301640.82元（135519.79元*2个月+135519.79元/30天*7天）；3、请求法院判令被告向原告支付自2019年3月8日至实际腾退房屋之日2019年7月16日止的房屋占有使用费587252.42元（按照月租金135519.79元的标准计算，日租金按照135519.79元/30天计算，共计130天）；4、请求法院判令被告向原告支付自2018年1月至2018年12月的房屋租金差额150960.96元（被告实际上是按照每月122939.71元的标准支付的租金，这与约定月租金是有差额，计算方式为135519.79元*12个月-122939.71元*12个月）；5、请求判令被告向原告支付违约金271039.58元（135519.79元*2个月）。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼6层602号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告。根据该合同第五条第（四）款的约定，被告应当于2019年1月1日前向原告支付2019年第一季度的房屋租金，虽经原告多次催促，但被告一直拒绝支付。迫于无奈，原告于2019年3月7日委托律师向被告发送了律师函解除了与被告的租赁合同。现被告仍欠付原告房屋租金、房屋占用费、房屋租金差额以及违约金等，给原告造成了巨大的经济损失。现原告诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。根据双方的合同第7条的第6小项，原告在我方租赁期间没有保障房屋可以正常使用，属于原告违约在先。具体体现就是空调不能正常使用，导致冬天太冷夏天太热，原告及物业多次维修都没有好过。2019年2月20日晚上8点，原告带着社会人员把我们的员工驱离，把房屋给锁上了，导致我们产生巨大的损失。我们也有报警记录，警方说很快到，五个小时都不到，在此期间我们报了三次警，最后警方没来。我们东西就锁在里面了，什么东西都没有拿出来。原告自称上市公司，说警察和法院拿他们没有办法，他们拿出我们的领导人来压我们，我们也不敢告他们。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，原告（甲方，出租人）与案外人索xx国际租赁（天津）有限公司（乙方，承租人）、被告（承租人，丙方）签订《三方协议》，约定甲乙双方于2016年3月22日签署涉案房屋《房屋租赁合同》。应乙方要求，甲乙双方签订的原合同于2017年12月31日终止，由甲方和乙方的合作公司丙方于本日按原合同条款签订新的《房屋租赁合同》，为配合乙方和丙方的需要，甲乙丙三方经友好协商，达成一致如下：乙方已交付甲方的押金286983.08元视为代丙方交付的押金，新《房屋租赁合同》租赁期满或合同解除后，甲方按新《房屋租赁合同》条款约定退与丙方。2017年12月27日，原告（甲方，出租人）与被告（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，共计24个月。房屋租金为8.5元/平方米/天（含物业费），每月135519.79元，该租金不含水、电等费用。乙方支付租金方式为押二付三。甲乙双方同意，该房屋押金为286983.08元。自本合同签订之日，乙方将租金406559.37元相当于三个月的租金，支付给甲方后，甲方方可向乙方交付房屋。剩余周期加上剩余租赁天数的租金于下一个周期的首月首日前15天内支付到甲方指定的账户上。甲方应于收到乙方支付的每期租金费用后的3日内向乙方开具正式等额发票。租赁期满或合同解除后，乙方在付清租赁期内所以应当由其承担的全部租金、各项费用、延期租金及违约金、赔偿费用后，无争议部分的押金，甲方应在签署结算确认书和房屋回收单，乙方结清所有应付款项之日起30日内如数退还给乙方。为保障该房屋的正常办公使用，甲方负责维修该房屋的任何瑕疵，除非该瑕疵是乙方使用不当所造成的。租赁期间内，如因房屋本身原因需要维修，甲方应在收到乙方通知后36小时内维修。因维修房屋影响乙方正常使用的，甲方应相应减少租金或延长租期。如甲方未尽维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方承担。甲方应在收到乙方关于支付维修费用的书面通知3日内将此费用支付乙方。因甲方未尽维修义务造成乙方或任何第三方人身或财产损失的，甲方应当承担全部责任。乙方不按约定日期支付租金累积达30日的、欠缴各项费用达人民币5万元的，甲方有权解除合同收回房屋，甲乙双方结算租赁期间所有各项费用，乙方还应向甲方支付二个月的房租作为违约金。2017年12月25日，双方签订《602室房屋租赁合同补充协议》，约定自2018年1月1日开始变更乙方付款方式，房屋物业费由乙方自行支付给物业管理公司，甲方按租赁合同约定向乙方收取每季度的房租及主合同中约定的余下租金。明细如下：1、该房屋的物业费，每季度37740.24元，由乙方直接支付给物业管理公司，物业费发票由物业公司直接开具给乙方。因乙方拖欠物业费所造成的一切责任，均由乙方自行承担。房屋租赁金变更为每季度乙方应付甲方人民币368819.13元。本补充协议未涉及事项，按照主合同约定条款继续执行。上述协议的落款日期为打印字体。原告认可上述协议的真实性，但是其上所载的“《房屋租赁合同》”指的是《三方协议》，称该补充协议系对《三方协议》的补充，后来原、被告之间签订的《房屋租赁合同》又改变了上述补充协议的约定。原告还主张该补充协议是2017年12月25日签订的，早于原、被告双方之间的《房屋租赁合同》，不符合常理。被告称该补充协议系与双方之间签订的《房屋租赁合同》同一天即2017年12月27日签订的，该补充协议系对原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的补充，补充协议上的日期是原告打印，应该是笔误。为此，被告提交世贸物业管理有限公司北京朝阳分公司向其发出的《催告函》一份，欲证明原、被告已经通过上述补充协议的方式将物业费的交纳方式和租金金额进行了变更，物业公司也实际向催缴了物业费，但其尚未交纳。经询，原告称其才是支付物业费的义务人，但其亦未实际向物业公司缴纳物业费。就租金支付情况查明如下：被告于2018年1月15日支付368819.13元，于2018年4月13日支付245879.42元，于2018年4月28日支付122939.71元，于2018年7月17日支付369919.13元，于2018年12月11日支付122939.71元，于2018年12月25日支付245879.42元。2019年2月18日，原告向被告发出《通知函》，其上载明:截止2019年2月18日，依照2017年12月27日贵我双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（四）款之约定，贵司公拖欠我司房屋租金总计368819.13元。鉴于以上事实，我司特向贵司出具本通知函催告贵司：1、如果贵司能够在2019年2月20日之前一次性向我司付清上述全部欠款，我司可以继续执行双方签订的《房屋租赁合同》之约定；如贵司未能在2019年2月20日期之前一次性付清上述全部欠款，我司有权选择，要求贵司继续履行合同，除了应当向我司支付的全部房屋以外，贵司还应当，依据《房屋租赁合同》第十一条第（一）款之约定，向我司支付因贵司违约而产生的迟延付款滞纳金，直至付清全部拖欠房屋租金。依据第十条第（五）款以及第四条第（一）款之约定，于2019年2月20日正式解除该《房屋租赁合同》，并且在不晚于2018年12月20日收回房屋，同时我司还将采取任何形式的司法救济措施，而因我司采取司法救济措施而产生的任何律师费等一切损失和法律后果均由贵司完全承担。对于该函中的收回房屋时间“2018年12月20日”，原告称该时间系笔误，原本想写的时间应是2019年2月20日。被告认可收到了上述函件，但不认可原告所述的“2018年12月20日”系笔误。被告提交涉案房屋上锁照片一张，欲证明原告于2019年2月20日将涉案房屋上锁。原告认可照片的真实性，认可其于2019年2月20日将涉案房屋上锁，而且上锁之前已经通过上述《通知函》的方式告知过被告。2019年2月27日，原告向被告发出《告知函》一份，其上载明：贵司应在2019年1月1日前支付2019年第一季度租金（不包含物业费），共计368819.13元。经我司多次反诉追讨，贵司仍未支付上述租金。现就贵司拖欠我司房屋租金事宜，我司在此特向贵司郑重致函如下：根据《房屋租赁合同》的相关规定，贵司应当向我司支付总计636090.05元，包括如下项目：1、2019年第一季度租金368819.13元；2、合同违约金245879.42元；3、截止至2019年2月27日，合同滞纳金21391.5元。被告认可收到上述函件。2019年3月7日，原告向被告发出《律师函》一份，其上载明：因贵司拖欠海隆公司房屋租金长达三个多月，经过海隆公司多次追缴仍然不履行合同约定的付款义务。根据合同第十条五款的约定，海隆公司在此解除与贵司之间的合同，并要求贵司在三日内向海隆公司退还该房屋。根据合同约定。贵司应当向海隆公司一次性支付2019年1月1日至交还房屋之日止的全部租金。根据合同约定，贵司应当向海隆公司一次性支付合同违约金，即两个月租金。根据合同约定，贵司应当向海隆公司支付截止至退还房屋之日，因贵司延迟支付房屋租金而产生的合同滞纳金。被告认可于2019年3月8日收到上述函件。2019年4月12日，原告向被告发出《告知函》一份，其上载明：我司于2019年3月7日委托律师向贵司发送了律师函解除了租赁合同。现就要求贵司将租赁房屋恢复原状，清空房屋内物品等事宜，我司在此特向贵司郑重致函如下：请贵司于2019年4月15日前，清空房屋内物品，将房屋恢复原状交还给我司。被告认可收到上述函件，但称因原告将涉案房屋锁门，而且其要求腾退房屋，原告不给开门，导致其无法将物品搬出。为此，被告提交陈x与孙学智之间的短信记录、陈x与被告员工胡x之间的微信聊天记录。原告认可上述证据的真实性，但称微信记录是陈x与被告方胡x才（音译）之间的，当时被告的人与原告商量先给我们钱，然后搬家，后来没有协商成功，被告也没有给钱。被告还称2019年6月14日其报警要求原告开门，警察出警了，原告仍拒绝开门，并申请本院开具调查令向北京市公安局朝阳分局三里屯派出所调取警官的出警记录。后，本院依调查令仅调取到被告员工李津成于2019年6月14日报警的《北京市公安局朝阳分局三里屯派出所110接警处记录》一份，其上载明：电话联系报警人称其公司与房主存在纠纷，现房主已经将公司大门锁上几个月，现报警人报警欲通过警察帮助将大门打开，取走个人物品，民警已告知其通过法院诉讼解决此事。原告认可上述证据的真实性，但证明目的不认可，这仅仅是接警记录，不是被告所述的警察出警了。报警人不是公司法人也不是有授权的人，接警记录上也只有被告单方陈述，没有警察的定性，而且我方对此事不知晓。被告提交温度测量仪器的照片打印件三张，欲证明涉案房屋的空调损坏，影响涉案房屋的正常使用。原告不认可上述照片的真实性。双方均认可，原告于2018年12月26日首次向被告催要租金，被告称因原告没有修好空调所以没有支付租金，且被告主张其在2018年12月26日后向原告要求过维修空调，但没有证据提交，原告对此亦不予认可。经询，原告认可涉案房屋押金286983.08元未向被告退还，并同意将押金与其诉讼请求进行抵扣。本案审理过程中，双方自愿于2019年7月16日办理了涉案房屋的腾退交接手续，原告认可于当日收回了涉案房屋。上述内容，有《房屋租赁合同》、《602室房屋租赁合同补充协议》、《三方协议》、《通知函》、《告知函》、《律师函》、转账凭证、收据、照片、聊天记录及双方当事人等陈述在案佐证。本院认为：本案中《房屋租赁合同》、《602室房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应该按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据合同约定，被告应当于2019年1月1日支付下季度租金，但被告实际未支付，系被告违约。被告虽主张涉案房屋空调损坏导致无法实际使用涉案房屋，但其提交的证据不足以证明涉案房屋空调损坏的情况，故本院对被告的该项主张不予采信。被告违约，其应当向原告支付租金。就被告应当支付租金的期间，双方存在争议。首先双方对合同解除时间存在争议。原告主张合同应于2019年3月8日被告收到原告发送的解除合同通知之日解除，被告主张合同应于2019年2月20日原告将房屋上锁之日解除。本院认为，被告认可其应于2019年1月1日前支付下一季度租金，2019年1月31日被告已未按期支付租金达30日，原告于该日具备了行使合同约定的单方解除权。原告于2019年2月19日向被告发出《通知函》，要求被告于2019年2月20日前腾退涉案房屋，导致被告无法继续使用房屋，应当视为原告以实际行动解除了涉案合同。故，本院认定合同解除日期为2019年2月20日。其次，双方对于被告应当支付租金的期间存在争议。原告要求被告支付2019年1月1日至2019年3月7日期间的租金，被告对此不予认可。本院认为，2019年1月1日至2019年2月19日，被告实际使用涉案房屋，应当支付租金。2019年2月20日，原告在未给予被告合理准备期间的情况下将涉案房屋上锁导致被告无法实际使用涉案房屋，原告存在过错，故原告要求被告支付2019年2月20日至2019年3月7日期间的租金，本院不予支持。就被告应当支付租金的租金标准，双方存在争议。原告主张被告自2018年1月开始就未按照《房屋租赁合同》约定的标准支付租金，故要求被告在本案中支付2018年1月至2018年12月期间的租金差额，并要求被告按照《房屋租赁合同》的约定支付2019年1月1日至2019年3月7日的租金。被告主张涉案房屋的租金标准已经通过《602室房屋租赁合同补充协议》进行了变更，被告系按照该补充协议约定的标准向原告支付的2018年1月至2018年12月期间的租金。本院认为，原告虽不认可《602室房屋租赁合同补充协议》系对《房屋租赁合同》进行的补充，而系对《三方协议》进行的补充，但其解释不符合《602室房屋租赁合同补充协议》中的约定内容，《602室房屋租赁合同补充协议》中明确约定了该补充协议系对原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的补充；另外，原告的上述解释亦不符合常理，在双方履行合同期间，被告一直按照《602室房屋租赁合同补充协议》约定标准向原告支付租金，原告未提出过异议。且结合原告向被告发送的相关函件中的内容，原告亦是按照《602室房屋租赁合同补充协议》中约定的租金标准向被告进行租金催缴，故本院对原告的上述主张不予采信。本院认定，涉案房屋租金标准应为《602室房屋租赁合同补充协议》中约定的每季度368819.13元，故原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定的标准支付租金，本院不予支持。原告要求被告支付租金差额的诉讼请求，本院亦不予支持。被告违约导致合同解除，其应当向原告支付房屋占有使用费。双方对被告未实际腾退涉案房屋的原因存在争议。原告主张其多次要求被告搬离物品，但被告未搬离导致占用费损失的发生。被告主张其要求搬离物品但原告拒绝被告搬离，因此占有使用费应当由原告自行承担。本院认为，虽然原告于2018年2月20日将涉案房屋上锁，但根据原告提交的证据，原告分别于2019年3月7日、2019年4月12日再次向被告发送《律师函》、《告知函》要求被告腾退涉案房屋，表明原告同意并积极配合被告搬离涉案房屋。被告虽主张原告拒绝其腾退房屋，但其提交的证据不足以证明其该项主张，本院不予采信。在被告2019年3月8日收到《律师函》，可给其预留7天准备时间，故被告应当向原告支付自2019年3月16日至2019年7月16日被告实际腾退涉案房屋之日的房屋占有使用费。占有使用费的计算标准，可参照租金标准计算。庭审中，原告同意将应向被告退还的押金286983.08元与其诉讼请求进行抵扣，本院不持异议。本院将上述押金金额与被告应当支付的房屋占有使用费进行抵扣后，确定被告应当向原告支付的房屋占有使用费数额。被告违约导致合同解除，还应向原告支付违约金。被告虽要求本院酌减违约金，但原告主张的相当于两个租金的违约金数额并不过高，且被告的违约行为确会导致房屋产生空置期间，综合考虑被告的违约情节，本院对被告要求酌减违约金的主张不予支持。但原告主张的违约金计算基数系按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准，本院不予支持。根据本案已查明的事实，本院将违约金的计算基数应按照《602室房屋租赁合同补充协议》中确定的月租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京华实海隆石油投资有限公司与被告北京辰星辉月投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年二月二十日解除；二、被告北京辰星辉月投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京华实海隆石油投资有限公司支付二〇一九年一月一日至二〇一九年二月十九日的租金二十万零八百零一元五角三分；三、被告北京辰星辉月投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京华实海隆石油投资有限公司支付二〇一九年三月十六日至二〇一九年七月十六日的房屋占有使用费二十万零八千八百七十三元七角五分；四、被告北京辰星辉月投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京华实海隆石油投资有限公司支付违约金二十四万五千八百七十九元四角二分；五、驳回原告北京华实海隆石油投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费4997元（原告北京华实海隆石油投资有限公司已交纳，被告北京辰星辉月投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京华实海隆石油投资有限公司支付）。案件受理费32820元，由被告北京辰星辉月投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  窦京京审 判 员  张佳琪二〇一九年九月三十日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明