安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0291民初3378号原告：芜湖正勤物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江**109，统一社会信用代码91340200059705531D。法定代表人：杨根龙，总经理。委托诉讼代理人：周晓雨，安徽宇润律师事务所律师。被告：郑伟，男，1990年10月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：彭志芳，女，1964年12月25日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。被告：郑宏，男，1964年9月1日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。芜湖正勤物业管理有限公司与被告郑伟、彭志芳、郑宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖正勤物业管理有限公司的法定代表人杨根龙、委托诉讼代理人周晓雨，被告郑伟、彭志芳、郑宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。芜湖正勤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告给付已拖欠的物业费11218元（129.85平方米×1.3元/平方米月×36个月+129.85平方米×1元/平方米月×36个月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系芜湖市大桥新城小区9幢3单元402室业主，物业面积129.85㎡，其所居住的房屋自2013年1月1日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，共计欠费11218元。原告曾多次催要，并且发出了书面的催款通知，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特根据我国法律相关规定，现诉诸贵院,请求判如所请。郑伟、彭志芳、郑宏辩称，1.小区环境不好，还不如安置小区；2.房子漏水；3.家中电动车被盗；4.楼下店铺经常有油烟飘上来，而且晚上十分吵闹；5.原告收费标准不统一；6.小区路面不平整，楼道里面停着许多的电动车。本院经审理查明：三被告系大桥新城9幢3单元402室业主。自2012年年底开始，原告与芜湖市大桥新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业服务、收费标准等相关事宜。合同其中约定原告对管理服务区域内的房屋建筑本体及公用设施设备有养护、维修、管理等义务；对公共环境负有清洁卫生、收集清运垃圾的义务。根据合同约定三被告的物业面积为129.85㎡，2013年度至2015年度的收费标准为每平米1.3元每月；2016年度至2018年度收费标准为每平米1.1元每月。原、被告双方因物业费交纳一事产生争议并诉讼来院。本院认为，芜湖正勤物业管理有限公司与芜湖市大桥新城业主委员会签订的《大桥新城小区及商业街物业管理与服务合同》，系原告与大桥新城业主委员会的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。被告对原告服务质量的不满，是其拒绝交纳物业费的原因，亦是本案的争议焦点。针对被告的抗辩事由，本院评析如下：1.案涉物业服务管理合同在第二条中约定了原告负有“公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运”义务。一方面，合同未对小区内公共卫生的保洁标准、垃圾清运的次数作具体约定，仍存在不明确之处；另一方面，物业服务具有持续性、动态性、整体性特点，而每一个业主因为其物业的特性、、地理位置的不同甚至主观感受的不同，对其所享有的物业服务会有不同的评价。因此，本院根据原、被告之间的陈述以及案件的实际情况，依照原告的收费标准及一般观念上的清洁标准，酌情确认原告在绿化带（含草坪）的保养、修整，小区内观景池的维护、养化以及垃圾清运的及时性上，仍有不足，需持续改进。2.案涉物业服务管理合同在第二条中约定了原告负有“小区内车辆的有序管理…”及“配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作”的义务。原告自认小区内没有专门供电动车停放的场所，一定程度上存在电动车乱停乱放的客观情况，但管理上的困难并不能成为免除相应义务的理由。此外，原告应在公共区域位置安装监控，并定期安排保安进行巡视、安保工作确保业主出现财产损失时能及时配合公安机关进行协助调查。3.根据《中华人民共和国物权法》第九十条、九十二条之规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案被告称，其楼下有商铺经营餐饮业，在噪音及油烟排放上对其日常生活产生了影响。被告可以根据相邻关系另行向损害其合法权益的业主主张权益。被告并未举证证明案涉合同中原告负有处理业主之间相邻关系的义务，故不足以认定原告负有该抗辩权意义上的违约责任。4.案涉物业服务管理合同在第二条中约定了原告负有“房屋建筑本体共用部位（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的养护和管理”义务。本案中，被告能够证明其家中卧室阳台墙顶存在渗水、鼓泡的情况，但根据合同约定，养护管理义务并不等同于“维修”义务。维修是指找到被告墙面渗水、鼓泡原因，并将之修补到原因力消除,而养护、管理是指针对墙面现状予以养护，使之不显著影响日常生活。一方面，被告家中漏水原因尚未查清；另一方面，物业服务企业也应妥善履行自身义务，切实做到修护义务，尽力延长不动产及其附属设施的使用寿命。具体到本案而言，被告要求原告修复其家中墙面，与合同约定不符，其相应的辩解理由本院不予支持；但被告向与原告提出其家中房屋漏水的诉求后，原告未上门进行养护、管理，亦负有一定的责任。就小区保洁卫生、公共秩序管理、车辆停放及房屋主体部位的养护义务方面，原告仍存在履行上的瑕疵，应减少30%其收取的物业费比例。2013年度至2018年度期间，被告共计欠付物业费11218元，应补交7852.6元（11218元×70%）。被告称小区内路面不平整及原告收费标准不一，并不在案涉物业服务合同约定范围之内，与本案没有关联性，相应的辩解理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郑伟、彭志芳、郑宏于收到本判决之日起10日内向原告芜湖正勤物业管理有限公司补交截至2018年12月31日期间的物业费7852.6元；二、驳回原告芜湖正勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告郑伟、彭志芳、郑宏承担28元，原告芜湖正勤物业管理公司负担12元。本判决为终审判决。审判员  蒋卫斌二〇一九年九月二十四日书记员  冯争利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。