广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初833号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省蕲春县，系该公司员工。被告：何敏，女，1976年1月13日出生汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：吕滔，广东百業時代律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜心朦，广东百業時代律师事务所律师。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告何敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞、胡志豪，被告何敏的委托诉讼代理人吕滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金188234.60元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2017）10006087】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-2区2号楼2602号房，房屋价款共计941173元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为分期付款，签署合同前支付定金20000元，2017年11月6日前支付房款168237元，2017年11月28日前支付房款188234元，2018年1月27日前支付房款188234元，2018年4月27日前支付房款188234元,2018年7月26日前支付房款188234元。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款128228元，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告何敏辩称，首先，我方当事人并非根本违约，其已经支付的房款占总房款的比例为86.37%，参照买卖合同司法解释第三十六条的规定，以及合同法第九十四条的规定，被告作为购买人其已经支付超过75%的购房款，其剩余未支付的房款并非主要债务，且并不影响合同目的的实现，被告现因个人原因无法筹集资金支付剩余房款。为本着友好协商的态度，愿意与原告解除合同，并办理相应的注销登记手续，但原告主张的违约金过高，其违约金数额甚至高于欠付的房款，从被告签订购房合同付款，被告一直积极履行合同义务，其是善意的房屋购买人，同时至今原告未将房屋交付给被告，被告从未对房屋进行过使用，也从未对房屋的价值有过损害，相反，被告支付大比例的购房款，原告作为房地产开发企业，其自有的资金运转次数以及行业的资金回报率在本案中被告所支付的房款为原告带来的利益远远大于原告主张的违约金。同时，由于涉案房屋至今未交付，且市场行情显示涉案房屋的价值也有增加，即使解除合同后原告仍可以将涉案房屋出卖，并获得不错的收益。所以建议法庭调整违约金的计算基数或计算比例，代理人认为更为合理的应是双方解除合同后，均不负违约责任。对于原告在诉请中提到由被告承担解除合同的一切费用，其请求不明确，应不予支持。另，公告费等诉讼费用并未实际发生，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年11月6日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2017）10006087】，合同主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力南昆山温泉养生谷M2-2区2号楼2602房，该商品房建筑面积118.15平方米，套内建筑面积94.48平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米9961.61元，房屋总价款为941173元；2、商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2017年11月6日前缴付，即人民币168237元。（3）第二期楼款须于2017年11月28日前缴付，即人民币188234元。（4）第三期楼款须于2018年1月27日前缴付，即人民币188234元。（5）第四期楼款须于2018年4月27日前缴付，即人民币188234元。（5）第五期楼款须于2018年7月26日前缴付，即人民币188234元；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4、原告应在2018年8月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用；5、出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。被告何敏于2019年1月14日前自己支付以及通过何胜华、聂正宜、刘清、罗伟代支付购房款共812945元（包括了定金20000元以及部分房款）给原告龙门富力房地产开发有限公司，剩余128228元购房款至今未付。2019年4月12日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，该律师函于2019年4月13日投递并通过他人代为签收，但被告至今未付剩余房款及违约金，原告因此提起诉讼。涉案房产已通过竣工验收，已办理商品房预售合同备案登记手续，尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2017）10006087】是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”。本案中，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，按照合同约定被告应承担相应的法律责任，视为原告已经向被告进行催告。被告辩称没有收到原告邮寄的律师函，本院不予采信。经催告后被告至今未能按照约定支付剩余购房款128228元，其行为已经构成违约，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，且被告表示同意解除合同，本院予以支持。原告请求被告协助原告办理注销商品房备案登记手续，予以支持。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼中被告提出违约金过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金94117.30元（941173元×10%）。被告已经支付了812945元购房款给原告，扣除94117.30元违约金后，原告应退回718827.70元（812945元-94117.30元）给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告何敏于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》【合同编号为龙门（2017）10006087】及补充协议，被告何敏协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销商品房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告何敏支付违约金94117.30元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告何敏已支付给原告的购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回718827.70元购房款给被告何敏。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2032元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担1016元，被告何敏负担1016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二〇一九年九月九日法官助理梁丽丹书记员邓嘉樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。