江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6102号上诉人（原审被告）：苏州上亿置业有限公司。被上诉人（原审原告）：吴小红。上诉人苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）因与被上诉人吴小红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上亿置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费用由吴小红负担。事实和理由：一、诉争商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条约定买房人存在逾期付款情形，在逾期付款违约金未付清之前，上亿置业公司有权推迟交付房屋且无需承担任何违约责任，且房屋交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内。一审法院否认上述合同约定，有违公平原则。1.补充协议首段明确“甲方特提示乙方认真阅读本补充协议”，上亿置业公司已充分提示买房人；根据行业规定，在房款（包括逾期付款违约金）未付清前不予交房的约定符合公平原则，该约定未实质加重买房人负担。2.一审法院将上亿置业公司在买受人支付第二期房款、交付房屋时未提出逾期付款违约金主张视为上亿置业公司认可买房人的交款行为，逻辑有误。二、一审判决上亿置业公司按照已付房款日万分之三支付违约金，远超买受人损失，于法不符。1.吴小红与案外人上亿商管公司就涉案房屋签订了《委托经营管理协议》，上亿商管公司已经将涉案房屋实际对外出租，吴小红完全可以根据《委托经营管理协议》实际获得收益，不存在任何损失。2.即便存在损失，最多只能以同时期、同地段、同类型商铺的租金作为标准进行计算，日万分之三违约金明显过高。三、一审法院将上亿置业公司发出交房通知后吴小红交房准备时间计算为逾期交房期间，没有法律依据。吴小红二审中未作答辩。吴小红向一审法院起诉请求：1.上亿置业公司支付逾期交房违约金共计115754.4元（按照合同规定的最后交付期限的第二日至2018年8月21日按日支付房价款万分之三的违约金）；2.本案诉讼费用由上亿置业公司负担。一审法院认定事实：2014年10月19日，出卖人上亿置业公司与买受人吴小红签订了《商品房买卖合同》，约定吴小红向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场58幢1单元123号商业营业用房，房价款为414000元，签约之日买受人一次性支付购房款214000元，于2014年10月30日前付清200000元；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，吴小红依约支付了第一期购房款214000元，于2014年11月2日支付200000元。2014年10月19日，甲方吴小红与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年3月6日，上亿置业公司向吴小红发出了交房通知。2018年8月21日，双方签署了交房流转单，吴小红支付了房价差和维修基金。一审另查明：在一审法院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经一审法院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。以上事实，由吴小红提供的《商品房买卖合同》、发票、收据，上亿置业公司提供的《委托经营管理协议》、评估报告，当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：吴小红、上亿置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，上亿置业公司应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付吴小红。第一，上亿置业公司是否应承担逾期交房违约责任。1.上亿置业公司认为吴小红将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回吴小红的诉讼请求。一审法院认为，根据吴小红与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从吴小红与上亿置业公司实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在上亿置业公司逾期交房期限内存在实际损失，上亿置业公司的上述抗辩理由，一审法院不予采信。2.上亿置业公司认为吴小红存在逾期付款情况，在吴小红支付逾期付款违约金之前，上亿置业公司有权推迟交付房屋，因此，本案中上亿置业公司不构成逾期交房，吴小红无权向上亿置业公司主张逾期交房违约金。一审法院认为，涉案商品房买卖合同是上亿置业公司提供的格式合同，该合同附件中载明：出卖人交付房屋的条件是买受人付清全部房价款，包括逾期付款的违约金，若买受人未在约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。该约定加重了买受人的责任，出卖人也没有采用合理的方式提请对方注意或者说明该限制其责任的条款，故该约定不发生法律效力。另一方面，双方履行合同过程中，在吴小红支付第二期房款时，在上亿置业公司交付房屋时，上亿置业公司也未以吴小红未支付逾期付款违约金为由提出异议、拒绝交房，故上亿置业公司以其行为认可了吴小红的交款行为。现上亿置业公司以逾期付款为由主张不承担逾期交房违约责任的抗辩，一审法院不予采信。综上，上亿置业公司存在逾期交房违约行为，且该行为造成了吴小红的实际损失，吴小红有权要求上亿置业公司承担违约责任。第二，逾期交房的期间。吴小红主张违约金计算至2018年8月21日。上亿置业公司主张计算至其发出交房通知之日。一审法院认为，上亿置业公司发出交房通知后，吴小红应在合理期限内办理交房手续，一审法院酌情认定违约金应计算2018年3月17日，超过部分的期限，一审法院不予确认。第三，违约金的计算。上亿置业公司认为违约金明显高于吴小红的实际损失，应当由法院参照评估报告进行调整。一审法院认为，双方约定的违约金数额明显高于吴小红的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，一审法院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金。双方的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金是以已交房价款为基数计算，故违约金为96379元（414000元*万分之三*776）。综上，一审法院认为，吴小红、上亿置业公司之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现上亿置业公司逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向吴小红支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、苏州上亿置业有限公司支付吴小红违约金96379元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回吴小红其他的诉讼请求。案件受理费减半收取1308元，由吴小红负担203元，上亿置业公司苏州上亿置业有限公司负担1105元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，诉争《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条第1项约定“甲方按合同第八条约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第八条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》”，其中甲方、乙方分别为房屋出卖人和买受人，合同第八条约定日期是指合同约定的交房日期即2016年1月31日。上述事实，由当事人提交的《商品房买卖合同》在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为,吴小红与上亿置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，上亿置业公司应在2016年1月31日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付给吴小红使用，但上亿置业公司未能按约履行，故应向吴小红支付相应的逾期交房违约金。本案二审争议焦点一在于，一审酌情认定的违约金标准是否过高。上亿置业公司上诉认为，一审认定违约金标准明显高于实际出租的租金标准，吴小红基于其与案外人上亿商管公司签订的《委托经营管理协议》可实际获得收益。对此本院认为，首先，诉争《商品房买卖合同》明确约定逾期交房超过90日的违约金为以已付房款为基数按日万分之五标准计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金的规定，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院已综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，酌情调低违约金标准为按已付房款的每日万分之三计算，在合理裁量范围之内，应予维持。其次，吴小红与案外人上亿商管公司签订《委托经营管理协议》约定经营管理期限从吴小红与上亿置业公司实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，上亿置业公司未提供证据证明吴小红已在上亿置业公司逾期交房期间实际获得了租金收益，故上亿置业公司该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案二审争议焦点二在于，上亿置业公司能否依据合同附件四第三条第1项约定推迟交房且无需承担逾期交房违约责任。上亿置业公司上诉认为，吴小红存在逾期付款事实，按照合同附件四第三条第1项约定，吴小红未支付逾期付款违约金前上亿置业公司有权拒绝交房且无需承担逾期交房违约责任。对此本院认为，涉案合同系上亿置业公司提供的格式合同，合同附件四第三条第1项约定买房人在合同约定交房日期前未付清房款和逾期付款违约金的，出卖人有权推迟交房，交房时间自动变更为付清房款和违约金后15天。该条约定实际包含两部分：一是买房人在合同约定交房日期前未付清房款的，出卖人有权推迟交房；二是买房人在合同约定交房日期前未付清逾期付款违约金的，出卖人有权推迟交房。其中，前者关于买房人未在合同约定交房日期前付清房款出卖人有权推迟交房的约定，符合权利义务对等原则，应属有效；后者将付清逾期付款违约金作为交房的前提条件，该部分约定加重买房人责任，排除买房人主要权利，应属无效。涉案合同约定的交房日期是在2016年1月31日前，吴小红已在上述日期前付清房款，上亿置业公司以吴小红未付清逾期付款违约金为由要求顺延交房日期且抗辩其不承担逾期交房违约责任，本院不予采纳。本案二审争议焦点三在于，上亿置业公司发出交房通知后逾期交房期间应否停止计算。上亿置业公司上诉认为，买受人收到交房通知之日，逾期交房期间应当停止计算，一审法院将买受人收到交房通知后的准备时间视为上亿置业公司逾期交房期间不当。对此本院认为，根据诉争商品房买卖合同约定，逾期交房违约金应计算至符合合同约定的商品房交付买受人之日止。2018年3月6日上亿置业公司向吴小红发出了交房通知，一审法院认定上亿置业公司通知交房应给予买受人合理准备时间、买受人亦应在合理期限内办理交房手续并据此酌情认定逾期交房违约金计算至2018年3月17日，并未违背双方合同约定，应予维持。综上，上诉人上亿置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2616元，由上诉人苏州上亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年九月十九日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。