广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1056号 原告：广西盟祥物业服务有限公司。住所：广西壮族自治区南宁市北湖路********房。统一社会信用代码：9145010778843206XY。 法定代表人：李直，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦金叶，女，1989年6月1日出生，壮族，职工，住广西，住广西壮族自治区大化瑶族自治县司员工。 被告：黎恩寿，男，1979年7月20日出生，壮族，务工，住广西，住广西壮族自治区崇左市江州区iv> 被告：唐国珍，女，1986年6月28日出生，汉族，务工，住广西，住广西壮族自治区崇左市江州区iv> 原告广西盟祥物业服务有限公司（以下简称盟祥物业公司）与被告黎恩寿、唐国珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告盟祥物业公司的委托诉讼代理人韦金叶及被告黎恩寿到庭参加诉讼，被告唐国珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 盟祥物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令黎恩寿、唐国珍立即支付汇金现代城小区13-2-1003号房屋物业费4179.6元，代收生活垃圾费241.5元，代收公摊电费898.8元，代收公摊水费19.7元，代收水费1456.5元，电梯维保费1935元，公共维修筹集款761.1元，违约金2847.7元，合计12339.9元。事实和理由：黎恩寿、唐国珍系汇金现代城小区13-2-1003号房的业主，涉案房屋面积为117.9㎡。2004年9月1日,南宁市盟祥物业服务有限责任公司与广西东润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定:由南宁市盟祥物业服务有限责任公司对汇金现代城小区提供物业服务，合同期限自合同生效之日其至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止。合同签订后，盟祥物业公司积极依约履行合同义务。黎恩寿、唐国珍自2013年7月起不按时交纳相关费用，截至2018年11月15日，共拖欠物业费4179.6元，代收生活垃圾费241.5元，代收公摊电费898.8元，代收公摊水费19.7元，代收水费1456.5元，电梯维护费1935元，公共维修筹集款761.1元，合计9492.2元。按照合同约定，业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰交纳违约金。盟祥物业公司愿意按照拖欠总金额的30%计算将违约金，故违约金为2847.7元。上述两项费用共计12339.9元。盟祥物业公司为维护其合法权益，特向人民法院起诉，提出如诉请求。 黎恩寿辩称，1.汇金现代城小区于2012年8月成立了小区业主委员会。业委会于2012年9月15日、11月18日，2013年3月4日向盟祥物业公司出具了《关于前期物业服务协议告知书》，要求盟祥物业公司向业委会移交相关材料并重新协商签订物业服务协议，但盟祥物业公司一直拒绝协商，强行对小区进行管理收费，此行为是非法的，业主有权拒交物业费等相关费用；2.黎恩寿、唐国珍认可拖欠物业费等各项费用的欠费时间段，并自愿向盟祥物业支付其代收的生活垃圾处理费241.5元，公摊电费898.8元，公摊水费19.7元，代收水费1456.5元，电梯维保费1935元，共计4551.5元。对于物业费、公共维修筹集款的缴纳不予认可；3.盟祥物业公司没有依照合同约定给小区提供相应服务，对于小区的公共设备设施管理维护不到位，楼梯漏水没有及时处理，小区环境存在较大安全隐患，这些情况都表明盟祥物业公司违约在先，现在还要求业主支付违约金是没有任何事实和法律依据的；4.盟祥物业公司没有按照合同约定向业主公布物业费等相关费用的收支管理情况。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案唐国珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本院经审理认定事实如下：黎恩寿、唐国珍系汇金现代城小区13栋2单元1003号房业主。2004年9月1日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司与广西东润房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定:双方就汇金现代城小区前期物业服务达成如下协议，由南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司对小区提供物业服务，合同期限自合同生效之日其至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止。1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.物业管理服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳：多层住宅:0.7元／月／平方米;高层住宅：0.8元/月/平方米;3.按政府定价，向业主代收水费、电费等；共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；4.电梯运行费：一层至三层按20元/月、四层至七层按25元/月、八层以上按30元/月收取；5.业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，截至2018年11月15日，黎恩寿、唐国珍共拖欠物业费4179.6元，代收生活垃圾费241.5元，代收公摊电费898.8元，代收公摊水费19.7元，代收水费1456.5元，电梯维保费1935元，公共维修筹集款761.1元，合计9492.2元。 2012年9月19日，崇左市汇金现代城业主委员会备案登记，备案期限为一年，自2012年12月3日至2013年9月19日，备案号为崇物业字[2012]3号。 另查明，2018年11月14日，南宁市盟祥物业服务有限公司更名为广西盟祥物业服务有限公司（盟祥物业公司）。 上述事实有盟祥物业公司提交的《企业变更通知书》、《前期物业服务合同》、《崇左市物价局文件（崇价格[2009]1号》、《汇金现代城物业管理部分费用支出明细》、《欠费明细表》、催费照片，黎恩寿提交的《崇左市住房和城乡建设委员会业主委员会备案》等予以佐证，本院予以确认。 本院认为,一、关于盟祥物业公司要求黎恩寿、唐国珍缴纳物业费、生活垃圾处理费等费用是否有事实和法律的依据。依法成立的合同应受法律保护。本案中，南宁市盟祥物业服务有限责任公司与广西东润房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案合同对包括黎恩寿、唐国珍在内的全体业主具有约束力。黎恩寿、唐国珍主张其小区已成立业主委员会并要求重新签订物业服务合同，但双方未能签订新的物业服务合同，故《前期物业服务合同》的效力仍及于全体业主，黎恩寿、唐国珍应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用的义务。黎恩寿、唐国珍自愿支付代收生活垃圾处理费241.5元，代收公摊电费898.8元，代收公摊水费19.7元，代收水费1456.5元，电梯维保费1935元，共计4551.5元，本院予以确认。黎恩寿、唐国珍主张盟祥物业公司没有依照合同约定提供物业服务，不应向其交纳物业费及公共维修筹集款，但对此未能提交任何证据予以证实，本院对此不予认可，故黎恩寿、唐国珍还应向盟祥物业公司支付物业费4179.6元，公共维修筹集款761.1元。 对于盟祥物业公司要求黎恩寿、唐国珍支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《前期物业服务合同》约定了缴纳物业管理服务费的期限，并约定逾期缴费应该支付违约金。黎恩寿、唐国珍迟延缴费应当承担违约责任。盟祥物业公司要求按欠交总金额9492.2元的30%计算违约金，该计算标准不符合合同约定，且盟祥物业公司在黎恩寿、唐国珍发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但盟祥物业公司未及时提起诉讼，致使黎恩寿、唐国珍应当支付的违约金过高，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，调整违约金为675.61元较为公平合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 黎恩寿、唐国珍于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付物业费、代收生活垃圾处理费、代收公摊电费、代收公摊水费、代收水费、电梯维保费、公共维修筹集款，共计9492.2元； 黎恩寿、唐国珍于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付违约金675.61元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109元，因适用简易程序审理减半收取55元，由黎恩寿、唐国珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员 许 欢 二〇一九年九月二日 书记员 覃年芸 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。