贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1841号 上诉人（原审被告）:贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办瑞金大道金地首座******房。 法定代表人：龚建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚建祥，男，1968年11月4日生，汉族，系该公司职工，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：刘霞，女，1971年5月21日生，苗族，系该公司职工，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）:汪燕，女，1968年10月23日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：赵永龙，贵州铭黔律师事务所律师。 上诉人贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称“圣鑫房开公司”）因与被上诉人汪燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圣鑫房开公司上诉请求:1.撤销原判，依法驳回汪燕的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由汪燕承担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效。一审脱离汪燕诉讼请求自2015年11月20日起计算延期办证违约金，根据法律规定的诉讼时效期间为三年，本案购房人主张的诉讼时效期间应截止2018年11月20日，本案购房人于2019年才提起诉讼，已过诉讼时效；二、案涉房屋未按约定办证系政府对城市规划的变更，即政策变更这一不可抗力因素所致，圣鑫房开公司享有法定免责的权利。本案《商品房买卖合同》签订后，兴义市人民政府修建市政大道A3路路幅宽度增加，需占用案涉项目土地，致使案涉房屋于2015年竣工后，该大道的辅道建设再次征用圣鑫房开公司原批准的案涉项目用地1697平方米，因此，系政策变更的不可抗力造成办证延迟，一审对此不予认定错误。三、合同约定违约金过高，应当依法予以调低。本案逾期办证系圣鑫房开公司不可预见的城市变更规划造成，迟延办证并未给购房人造成损失，本案违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。四、购房人未按约定履行协助圣鑫房开公司办理转移登记交纳费用的义务，依法也应承担办证迟延相应责任。一审以《商品房买卖合同》未约定交纳800元的具体时间及圣鑫房开公司不具备房屋转移登记条件为由对该主张不予采纳不当。 汪燕未作答辩。 汪燕向一审法院起诉请求：1.判决圣鑫房开公司于判决生效后30日内为汪燕办妥房屋转移登记手续，并承担从2015年11月20日起以已付购房款总额325991元为基数，按日息万分之一计算违约金至房屋转移登记手续办妥之日止（截止至2019年1月7日，违约金共计37195.57元）；2.本案诉讼费用由圣鑫房开公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月3日，汪燕与圣鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定汪燕购买圣鑫房开公司开发并取得预售许可的兴义市圣鑫民族风情园第16幢8－2号房，房屋建筑面积为140.48平方米，按套计价房屋总价款为325991元，买受人汪燕应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款125991元，余款200000元以公积金贷款付款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，合同第二十二条约定“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年8月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，委托费用800元，由买受人承担。”合同签订后，汪燕按约定方式支付了全部购房款及房产证登记费160元，于2015年8月20日前接收了涉案房屋。2018年6月22日，圣鑫房开公司取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，未获得涉案楼盘的商品房大产权初始登记。 另查明，2013年4月23日，兴府专议(2013)74号会议纪要载明：“由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用贵州圣鑫房地产开发有限公司土地……”。经庭后依法对圣鑫房开公司的委托诉讼代理人龚建祥（公司副经理）询问，并制作了询问笔录，其陈述兴义市人民政府于2013年4月24日通知公司办公室的工作人员到兴义市人民政府领取兴府专议8(2013)74号会议纪要，圣鑫房开公司至此知悉会议纪要内容。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。汪燕与圣鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。关于汪燕的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定圣鑫房开公司应于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记（房屋权属证书），汪燕自2016年8月21日起便可向圣鑫房开公司主张办理房屋权属证书的权利，民法总则规定的普通诉讼时效为三年，从此时起计算诉讼时效期间应到2019年8月20日结束，汪燕提起本案诉讼的时间，未超过诉讼时效期间，故对圣鑫房开公司的此项辩解不予采纳。 关于政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫房开公司的土地能否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，圣鑫房开公司主张政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫房开公司的土地构成不可抗力，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年11月3日签订《商品房买卖合同》，而政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫房开公司的土地，在2013年4月23日兴府专议（2013）74号会议纪要中就已明确。因此，政府调整A3路路幅宽度增加占用圣鑫房开公司的土地并非圣鑫房开公司不可预见，不构成不可抗力。圣鑫房开公司在应当能预见的情况下，自愿与汪燕签订《商品房买卖合同》，应按照合同约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。 关于违约金的起算时间，以及违约金应否予以调低的问题。汪燕主张违约金从圣鑫房开公司逾期申请初始登记之日起算，针对逾期申请初始登记，合同中对此未约定违约金，且汪燕亦未提供证据证明圣鑫房开公司逾期申请初始登记造成其损失发生的事实。双方于合同中明确约定，圣鑫房开公司应在2016年8月20日前取得案涉商品房初始登记并办理转移登记的有关文书，并针对转移登记明确约定了违约金的计算方法，现圣鑫房开公司未按合同约定的时间履行自身义务，存在迟延履行行为，应按照合同约定从2016年8月21日起向汪燕支付违约金。关于违约金应否予以调低，缔结合同原则有约定从约定，法院具体审查约定是否超过法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照金融机构计收逾期贷款利息的标准之规定，双方签订的合同中约定逾期办证的违约金按日利率万分之一计算，并未超过前述司法解释规定，汪燕的诉请也不过高，不予调低，对汪燕的此项诉请予以支持。另外，圣鑫房开公司以汪燕未交纳委托费为由要求汪燕承担延迟办证的责任，经审查，案涉合同未约定交纳委托费的具体时间，且庭审结束时圣鑫房开公司仍未取得商品房初始登记，尚不具备办理房屋权属转移登记的条件，故针对圣鑫房开公司的该抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：一、限贵州圣鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为汪燕办理兴义市圣鑫民族风情园第16幢8－2号房屋所有权证书，由汪燕提供办证的相关材料；二、由贵州圣鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付汪燕逾期办证违约金（以已付购房款325991元为基数，从2016年8月21日起按日息万分之一计算至房屋转移登记手续办理完毕之日止）；三、驳回汪燕的其余诉讼请求。案件受理费365元（已减半），由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担。 本院二审中，圣鑫房开公司围绕上诉理由向本院提交以下证据。第一组证据：兴义市圣鑫民族风情园第16幢、第17幢所有权初始登记证书，拟证明案涉房屋所在楼栋已经取得初始登记；第二组证据：城市道路建设占用圣鑫房开公司土地报告、国有土地使用权证及其附图、政府部门修建占用辅导图纸、国有建设用地使用权出让合同，拟证明政府部门占用案涉项目土地情况导致办证延期。 汪燕质证意见：对所有权初始登记证书的真实性无异议，但该证书是在一审开庭后取得，圣鑫房开公司取得后也未及时向一审法院提供；对城市道路建设占用圣鑫房开公司土地报告的真实性认可，证明内容不认可，因该报告中记载的占地时间是从2013年3月22号，而本案合同签订时间是在2013年11月，在签订合同时，圣鑫房开公司也能预先知道规划调整情况，且从该份证据来看，也无法得出规划变更的相关情况；对国有土地使用权证及其附图、国有建设用地使用权出让合同的真实性认可，但也不能证明规划变更；对占用辅导图纸真实性、证明内容均不认可，因为系圣鑫房开公司单方制作。此外，案涉房屋一直在建，也按合同约定时间将房屋交付给本案购房人，政府占用道路，对圣鑫房开公司办理相关手续并无影响。退一步说，即使政府二次征用土地，圣鑫房开公司也应当知道可能会对办理相关证书产生一定影响，圣鑫房开公司应当及时告知业主，但其并未告知。从城市道路建设占用圣鑫房开公司土地报告内容上看，政府占用仅是补偿金额的问题，与办理房屋产权手续无关。 经举证、质证，本院认证意见：对圣鑫房开公司提供的兴义市圣鑫民族风情园第16幢、第17幢所有权初始登记证书，能够证明案涉楼栋已取得初始登记的事实，予以认定；对国有土地使用权证及其附图、国有建设用地使用权出让合同予以采信；对城市道路建设占用圣鑫房开公司土地报告、政府部门修建占用辅导图纸系圣鑫房开公司单方制作，并不能证明在本案《商品房买卖合同》签订后案涉项目土地再一次被政府征用的情况，且从该图纸上看，案涉房屋所属楼栋占用范围并未在政府再次征用范围内，因此，该证据不能达到圣鑫房开公司的证明目的，不予采信。 本院除对一审查明的基本事实予以确认外，另查明，案涉房屋已于2019年3月25日取得所有权初始登记。同时查明，本案于2019年1月16日提起诉讼并受理。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.本案违约金请求权是否已过诉讼时效；2.圣鑫房开公司主张本案逾期办证系政策变更，为不可抗力所致是否成立；3.本案逾期办证违约金计算标准是否应予以调减的问题。 关于争议焦点一。违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。首先，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年8月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，从该约定来看，本案购房人诉请的逾期办证违约金为按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，本案系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年1月16日提起诉讼并受理，应以该起诉之日作为汪燕主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，但结合双方约定取得初始登记时间为2016年8月20日前，因此，逾期办证时间应为2016年8月21日起算，至本案起诉之日的违约金请求权仍在诉讼时间期间内。因此，圣鑫房开公司关于本案违约金请求权已过诉讼时效的上诉理由，无事实和法律依据，不予支持。一审从2016年8月21日起算本案逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二。圣鑫房开公司主张本案逾期办证系政府政策变更，为不可抗力所致主张免责。经本院分析，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定了不可抗力免责原则，但该不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。圣鑫房开公司前述免责事由不属不可抗力范畴。其次，双方订立的《商品房买卖合同》在后，而政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫房开公司的土地的会议纪要在《商品房买卖合同》订立之前已经明确征用案涉项目部分土地且圣鑫房开公司亦已知晓，签订在后的《商品房买卖合同》对办证时限的约定，应为合同双方审慎考虑相关因素后的真实意思表示，应予恪守。圣鑫房开公司主张在上述征用土地及《商品房买卖合同》签订后政府再次征用其案涉项目部分土地用于市政大道A3路辅道建设，但圣鑫房开公司提供的证据并不能证明再次征用其项目用地的时间及其他具体情况，更未提交政府相关文件证明该征用事实的存在。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，不论圣鑫房开公司前述主张的事实成立与否，均不能作为其向汪燕承担违约责任的免责事由。对圣鑫房开公司以此主张不应承担逾期办证违约责任的理由，本院不予采纳。 关于争议焦点三。本案《商品房买卖合同》对逾期办证违约金计算标准进行了明确约定，根据民事活动遵循有约定从约定，无约定从法定原则，该约定系双方真实意思表示，且并未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他法律规定，双方均应恪守，既然双方合同已有明确约定，应尊重双方当事人真实意思表示，一审以双方约定违约金计算标准核算本案违约金并无不当，本院予以确认。另，圣鑫房开公司关于本案逾期办证系购房人未履行协助交费义务，应由购房人承担一定责任的问题，从圣鑫房开公司出具收款收据载明圣鑫房开公司向汪燕收取的房产证登记费用160元，同时结合双方《商品房买卖合同》第二十二条“（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，委托费用800元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1.该条第（四）第2条委托费用为暂收费用，最终以房屋登记机关发票据实结算。”来看，双方对收取800元委托费用的时间并未约定履行期限,同时，圣鑫房开公司于2019年3月25日取得案涉房屋所有权初始登记，在其取得初始登记前亦不具备办理转移登记条件，因此，对其该项上诉理由，不予支持。 综上，圣鑫房开公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费730元，由贵州圣鑫房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆金凤 审 判 员 付 君 审 判 员 石 鑫 二〇一九年九月十一日 法官助理 秦 菊 书 记 员 唐 尹