江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终1761号上诉人（原审被告）：姜凤芹，女，1956年10月18日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周玉巧，女，1956年9月7日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：王占海，男，1979年6月10日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘荣华，建湖县冈东法律服务所法律工作者。原审被告：徐东，男，1980年11月27日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律工作者。上诉人姜凤芹因与被上诉人周玉巧、王占海、原审被告徐东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2018）苏0925民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜凤芹上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由周玉巧、王占海承担。事实和理由：1.一审审理程序违法。两名证人系周玉巧、王占海当庭带至法庭作证，张凤芹、徐东对证人出庭程序提出异议时被一审法院阻止。根据民诉法解释第一百一十七条第三款的规定，未经人民法院通知，证人不得出庭作证。但双方当事人同意并经人民法院准许的除外。故一审证人出庭程序违法，剥夺了姜凤琴、徐东的辩论权。2.王开苗和徐广庚之间不存在房屋买卖关系。周玉巧、王占海不能证明案涉收条中徐广庚的签名就是其本人所签，周玉巧、王占海应当提交徐广庚生前在其他场合签名的样本进行比对或进行笔迹鉴定。一审到庭的证人王某1与王开苗是叔伯兄弟关系，周爱琪是王占海的岳父，故该两名证人与周玉巧、王占海具有法律上的利害关系，其证言不应采信。一审认为姜凤芹搬至新房居住，便推定案涉房屋买卖关系成立，缺乏事实和法律依据。一审认定房款3500元符合时价，亦缺乏事实和法律依据。一审采信案涉收据是错误的，即使收据是真实的，相关房屋买卖行为也因违反了土地管理法关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定而无效。且王开苗与徐广庚原非同村村民，不属于同一集体经济组织内部的成员，王开苗此前已经有一处宅基地，该转让行为亦未得到村集体经济组织同意。3.姜凤芹与王开苗、周玉巧之间不存在房屋买卖关系。即使王开苗、徐广庚买卖案涉房屋的行为存在，也侵害了姜凤芹作为房屋共有权人的合法权益。案涉收据中并无姜凤芹的签名，姜凤芹事后也并未对该房屋买卖的事实进行追认。一审中周玉巧、王占海及相关证人均陈述姜凤芹并不在房屋买卖现场，姜凤芹与徐广庚之间亦无房屋买卖的家事代理关系。周玉巧、王占海辩称，1.一审审理中证人出庭作证程序合法，周玉巧、王占海将证人带至法庭并征得法庭同意，证人在庭外等候通知出庭作证，符合法律规定，姜凤芹不但同意了法庭的做法，在庭审中听取了证人证言，还对证人进行了发问，并对两证人发表了最后的质证意见。2.关于房屋买卖的事实，一审法院在综合收条以及证人证言和客观事实的基础上，所作出的认定和判决是正确的，该收条上已载明双方买卖房屋的价款以及位置、间数和相对人。3.关于代理行为的问题，按照生活法则，尤其是在农村，房屋买卖通常都是全家协商好后，由家庭中的一位成员出面商谈签订协议或履行相关行为。姜凤芹虽未直接参与到交付房款和房屋中，但不能证明其对房屋买卖事宜不知情，尤其是在其新买的房屋距离原房屋仅500米左右，十五六年下来才主张不知道自己的房屋被卖了，难以自圆其说。4.关于农村村民一户只有一个宅基地的问题，2001年的时候原来的三个村已经合并成现在的上冈镇榆西村，案涉房屋买卖行为发生在2003年，双方已经属于同一集体经济组织，一审庭审笔录中姜凤芹陈述其新买的房屋是2002年买的，房屋是原上冈镇利群村五组，而当时姜凤芹的户口在利华村，如果案涉双方之间的买卖关系属于违法行为，如何解释姜凤芹自己的买房行为。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐东述称，同意姜凤芹的上诉意见。周玉巧、王占海向一审法院起诉请求：1.判决姜凤芹、徐东协助周玉巧、王占海办理位于建湖县的房屋登记；2.诉讼费用由姜凤芹、徐东负担。一审法院认定事实：周玉巧与王占海、姜凤芹与徐东均系母子关系。周玉巧、王占海家庭原是上冈镇利群村村民，姜凤芹、徐东家庭原是上冈镇利华村村民。后榆西村、利群村、利华村三村合并为建湖县上冈镇榆西村。2002年，姜凤芹、徐东家庭在上冈老204国道边，原上冈镇利群村5组购买房屋居住后，就不在案涉房屋中居住。2003年，周玉巧之夫王开苗与姜凤芹之夫徐广庚（均已故）口头协商购买姜凤芹、徐东家庭所有的位于建湖县的案涉房屋，双方达成房屋价款为3500元的意见。2003年10月29日，在王开苗家，招集了王某1、周爱琪（周艾琪）、王某2、徐三羊（绰号大马,已故）在场见证，由王某2书写了收据内容，徐广庚和见证人在收据中签名，见证徐广庚收到王某2交付的房款3500元。收条内容为：“今收到，王开苗同志买房款叁仟伍佰元正。其中包括三间主屋、两间厨房、猪圈厕所三间及原有墩基长：宽：（包括水电）此据，今收人：徐广庚2003.10.29见证人：大马、王某1、周艾琪、王某2，当晚所有在场人在王开苗家吃了晚饭。2018年6月10日、24日，案涉双方因房屋买卖发生争议，徐东拆除了案涉房屋厨房屋面上的瓦，经打110报警处理。本案审理期间，姜凤芹对案涉房屋进行了物权登记，姜凤芹被登记为物权人，2018年9月28日，建湖县国土资源局出具了不动产权证书。一审法院认为，本案争议焦点：1.在已故的王开苗和已故的徐广庚之间是否发生了房屋买卖的事实；2.如存在房屋买卖法律关系，姜凤芹、徐东是否承担协助办理案涉房屋不动产物权转移登记的义务。对于争议焦点1，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。周玉巧、王占海提供的收条是用原利群村五组清单纸张书写，而利群村五组合并为榆西村已有多年时间，因此收条形成于过去很长时间。写收条时有四个见证人在场见证，内容并由其中见证人王某2所写，收条内容为王开苗购买房屋，房款为3500元，收款人为徐广庚。姜凤芹、徐东家于2002年买了新房屋后就不在案涉房屋中居住。根据以上事实运用逻辑推理和日常生活经验法则，可以确信待证的争议事实具有高度可能性。因此，应认定就案涉房屋在已故的王开苗和已故的徐广庚之间发生了房屋买卖的事实。对于争议焦点2，婚姻为夫妻生活之共同体，在处理日常家庭事务范围内，夫妻互为代理人，享有家事代理权，这是婚姻的当然效力，夫妻因配偶身份关系的确立而依法当然享有此代理权。家庭日常生活的范围可以根据夫妻共同生活的状态和当地一般社会生活习惯予以认定。本案根据姜凤芹、徐东的辩称：“自从我家2002年买了房子（上冈老204国道旁边，原利群5组），涉案房屋就不居住了，房屋一直空置没有处理”，按照常理分析，为减轻购买新房带来的经济压力，在农村通常情况下会将不居住的老房子卖掉，而且被告家买新房，卖旧房所发生时间比较紧密，更符合买房卖房的理性判断。本案所发生的房屋买卖行为，买卖双方并未签订书面合同，这是法律意识缺乏所致，但在付房款时，请人在场见证并吃饭符合农村一般人的理性做法。根据收条出具的时间，房屋买卖行为至少发生于2003年，3500元的交易价也与农村三间二厨房屋的时价相符。买房和卖房都是家庭中的大事，按常理，家庭的组成人员都会对这两件事进行综合磋商，从案涉房屋出卖至原、被告发生纠纷之间经过10多年时间，姜凤芹辩称对案涉房屋的出卖不知情也与常理不符。因此，徐广庚出卖房屋的行为符合夫妻共同生活的状态和当地一般社会生活习惯，不能排除姜凤芹参与房屋买卖行为，为了维护交易安全和诚实信用原则，应认定在王开苗、周玉巧与徐广庚、姜凤芹之间发生了案涉房屋买卖的法律行为，该法律行为具备《中华人民共和国民法总则》第134条规定的有效条件，具有法律效力。不动产物权实现转移大多数情况下是原因行为即有效的民事法律行为加上要件行为即依法登记才能成立。案涉房屋因为缺乏不动产物权转移登记的要件行为，导致王开苗、周玉巧并未取得房屋的所有权，因此房屋买卖法律行为的目的没有实现。自然人的财产权利，可以依法继承，就案涉房屋发生的有效的房屋买卖法律关系，周玉巧、王占海既是该法律关系中财产权利的继承人，周玉巧又是房屋买受人，有权要求出卖人履行转移不动产物权的义务。徐广庚已故，其妻子姜凤芹既是房屋买卖法律关系的出卖人，又是房屋物权登记的权利人是该财产的共有人和继承人，因此，应确定姜凤芹应当履行协助周玉巧、王占海办理不动产物权转移登记的义务。根据案涉房屋物权登记的情况，徐东对案涉房屋不享有物权，由其承担协助周玉巧、王占海办理不动产物权转移登记的义务没有法律依据，故不予支持。综上所述，周玉巧、王占海基于合法有效的房屋买卖法律关系，对姜凤芹就案涉房屋享有请求协助办理物权转移登记的权利。徐东既不是房屋买卖法律关系的当事人，对案涉房屋又不享有物权，不应当承担协助办理物权转移登记的义务。周玉巧、王占海的诉讼请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第三十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条的规定，一审判决：一、姜凤芹于判决生效后九十日内协助周玉巧、王占海将位于建湖县的案涉房屋不动产物权转移登记至周玉巧、王占海名下；二、驳回周玉巧、王占海对徐东的诉讼请求。案件受理费160元，由姜凤芹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜凤芹提交了以下三组证据：证据一，关于王开苗村镇房屋所有权证存根、建湖县村镇房屋所有权登记发证申请表、宗地草图复印件各一份，证明王开苗在1996年就已经享有农村宅基地并建设房屋，根据土地管理法关于一户只有一处宅基地的强制性法律规定，其无权再获得农村集体宅基地使用权；证据二，时任榆西村八组组长徐某出具的证明一份，证明其对王开苗与徐广庚之间有无房屋买卖关系不知情；证据三，建湖县上冈镇榆西村委会出具的证明一份，证明王开苗与徐广庚之间有无房屋买卖和宅基地转让的事实，该村委会不知情，双方及家庭成员均未要求到村委会办理相关手续。周玉巧、王占海质证认为，对证据一的真实性无异议，王开苗原房屋是1996年6月20日发证的，当时居住在该房屋中的有王开苗、周玉巧、王占江、王占海，该证据不能证明王占江以及王占海在结婚成家后不能获得新的宅基地，且王开苗购买的房屋就是给王占海结婚用的，事实上王占海也是在该房屋中结婚成家的，王占江结婚后王开苗的房子分家给了王占江，王开苗生前已经不再有自己的宅基地；对证据二，证人徐某未依据法律规定到庭作证，不具有证明效力；对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议，案涉双方没有要求村里办理房屋或者宅基地转让手续，不是本案审理的范围。徐东质证表示认可姜凤芹提交的证据。本院认证意见为，周玉巧、王占海目前在榆西村并不享有宅基地，村委会是否知晓案涉双方之间的房屋买卖关系不影响本案相关事实的认定，上述证据不能达到姜凤芹的证明目的。二审另查明，榆西村、利群村、利华村等村居调整合并的时间为2001年。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于一审审理程序是否违法问题。周玉巧、王占海当庭申请证人到庭作证，应当取得对方当事人同意，一审庭审中姜凤芹、徐东并未对证人到庭作证提出异议，并在向证人发问后发表了质证意见，应视为其同意证人到庭作证，故姜凤芹主张一审法院剥夺其与徐东的辩论权无事实和法律依据，本院不予采信。关于王开苗与徐广庚、姜凤芹之间是否存在房屋买卖关系问题。本案中王开苗与徐广庚、姜凤芹之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但从徐广庚向王开苗出具的收条来看，该收条不仅载明了房款3500元，还明确了房屋买卖的具体内容为主房三间、厨房两间、猪圈、厕所三间及原有墩基。加之，在该收条中签字见证的周爱琪、王某1均到庭作证，证明王开苗与徐广庚之间确实存在房屋买卖关系，故一审认定王开苗与徐广庚、姜凤芹之间存在房屋买卖关系并无不当。姜凤芹主张案涉收条并非徐广庚本人所签，应提交相反证据证明，否则应承担举证不能的不利后果，故姜凤芹主张应由周玉巧、王占海提交徐广庚生前在其他场合签名的样本进行比对或进行笔迹鉴定无事实和法律依据。姜凤芹还主张证人王某1与王开苗是叔伯兄弟关系，周爱琪是王占海的岳父，故该两名证人证言不应采信。经查，王某1、周爱琪虽与王开苗存在一定的亲戚关系，但该二人均是在收条中签字见证的见证人，其证言与收条载明的内容相互印证，且并无明显不合理之处，具有一定的证明力。姜凤芹又主张案涉房屋买卖行为违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。经查，姜凤芹、徐广庚与王开苗原先并非同村村民，但2001年因乡村合并，姜凤芹、徐广庚、王开苗均成为上冈镇榆西村村民，故姜凤芹、徐广庚、王开苗系同一经济组织成员，相互间房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。姜凤芹另主张其与王开苗、周玉巧之间不存在房屋买卖关系。经查，案涉房屋已于2003年即由徐广庚出卖给王开苗，王开苗取得房屋并一直占有使用，姜凤芹的居住地与案涉房屋相距不远，十几年来从未对王开苗一家使用案涉房屋提出异议，故一审认定姜凤芹知晓并同意徐广庚出卖案涉房屋并无不当。在案涉房屋买卖行为有效，且周玉巧、王占海目前在榆西村并不享有宅基地等情形下，姜凤芹有义务协助周玉巧、王占海办理案涉房屋的产权变更手续。综上所述，上诉人姜凤芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人姜凤芹负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 李 砚二〇一九年九月三十日书记员 施凯钰