湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3000号原告：株洲兴旺物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新塘路**新桂公馆****。法定代表人：贺亦红。委托诉讼代理人：曾辉涛，系公司员工，女。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。委托诉讼代理人：李双宁，系公司员工，女。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。被告：彭庆喜，女，1977年4月30日出生，汉族，系湖南省株洲市芦淞区太子路1397号枫溪花园小区3栋2103号业主。原告株洲兴旺物业管理有限公司（以下简称兴旺物业公司）与被告彭庆喜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告株洲兴旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾辉涛，被告彭庆喜经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴旺物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费1334元（截至2018年10月31日），滞纳金1278元，水泵加压费100元，三项合计2712元；2、被告承担诉讼费用。审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金，并且只要求被告支付水泵加压费54.5元。事实与理由：2017年10月23日原告与株洲市芦淞区枫溪花园小区业主委员会签订了《物业管理合同》，并从2017年11月1日起至2018年10月31日为枫溪花园小区业主服务，被告是枫溪花园小区3栋2103房的业主。在原告为枫溪花园小区物业提供物业管理服务期间，原告切实履行了合同义务，但被告从2017年11月1日起无故拖延交纳物业管理服务费及相关费用已构成违约。合同中约定：住宅物业管理服务费按每户每月1.2元/平方米标准计算，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金。现被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告至今未交纳2017年11月1日起至2018年10月31日止的物业管理服务费1334元及相关费用。原告在多次催收的情况下，被告仍未交纳。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告彭庆喜辩称，2017年10月23日，在答辩人不知情的情况下，株洲市芦淞区枫溪花园业主委员会与被答辩人签订了《物业管理服务合同》。答辩人非常质疑业委会成立的合法性，答辩人于2015年购买该房产，从未收到任何通知答辩人选举业委会的通知，该合同何时成立并生效答辩人一概不知情。也就是说答辩人完全不知道已经更换物业管理公司的这个事实。被答辩人忽然诉讼主张物业服务费、滞纳金、水泵加压费及诉讼费用答辩人也表示很诧异。因为答辩人没有实际居住在该房屋，在未收到任何通知的情况下答辩人有理由相信该物业仍然是株洲市话蝶物业管理有限公司管理，答辩人已经向株洲市话蝶物业管理有限公司足额支付了2017年10月1日-2018年10月1日的物业费，同时株洲市话蝶物业管理有限公司给答辩人开具了收据。所以被答辩人向答辩人主张物业服务费、滞纳金是没有事实依据的，是不合理的。另外水泵加压费答辩人不予认可，水泵加压费用应当包含在物业服务费用内，单独收费属于乱收费，被答辩人收取该费用缺乏法律依据。请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明，被告的株洲市不动产权利及其他事项登记信息、枫溪花园项目物业服务合同、用水量清单，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的所欠物业费及滞纳金详单，本院结合其他证据对该份证据予以综合认定。被告彭庆喜提交的枫溪花园项目物业服务合同，本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信；被告彭庆喜提交的两张收据，原告对其真实性无异议，但认为交纳的主体不对，经审查，该证据与本案不具备关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，原告兴旺物业公司与株洲市芦淞区枫溪花园业主委员会签订《枫溪花园项目物业服务合同》，约定从2017年11月1日起至2020年12月31日止由原告负责芦淞区枫溪花园小区的物业管理，住宅物业费按建筑面积每平方米1.2元向业主、使用人收取；业主的水加压相关费用标准为：按0.5元/1吨；对业主、使用人、经营户逾期不足交纳各项费用的（包括物业管理费、水电费、其他代收费等），原告可以从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准加收滞纳金，如需诉讼原告可收取欠费方的滞纳金、律师费、公示费等相关费用；结算方式：物业费由业主、使用人、经营户按月支付给乙方，在每个月15日后原告即可向业主、使用人、经营户收取当月物业管理费。合同签订后，原告从2017年11月1日至2018年10月31日一直为该小区服务。因被告未支付2017年11月1日至2018年10月31日的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，被告彭庆喜购买位于株洲市芦淞区房屋，于2015年7月21日办理了预售商品房预告登记，并于2018年12月10日办理了不动产权登记，房屋建筑面积为91.16平方米。2017年11月至2018年11月，被告的用水量是109吨。审理过程中，被告彭庆喜提交了两张收据，显示枫溪花园3栋2103号业主分别向株洲市话碟物业有限公司和株洲市国平物业管理有限公司交了物业费，分别是2017年10月25日交了2017年10月1日至2018年10月1日的物业费1334元，2019年3月19日交了2018年10月1日至2019年10月1日的物业费1312元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告彭庆喜拒绝向原告兴旺物业公司交纳物业管理服务费和水泵加压费的理由是否成立。本案中，原告与枫溪花园业主委员会签订的《枫溪花园项目物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，自签订之日起对原告及小区业主均具有法律约束力。故被告应按约定向原告交纳物业管理服务费，根据原告提供的证据及当事人的陈述，被告自2017年11月1日起至2018年10月31日未向原告交纳物业管理服务费、水泵加压费，经计算，被告在2017年11月1日至2018年10月31日期间应当交纳的物业管理服务费为1312.70元【91.16㎡×1.2元/月/㎡×12个月）】，水泵加压费为54.5元（109吨×0.5元/吨）。现原告要求被告支付物业管理服务费1334元及水泵加压费54.5元，部分超出法律规定，本院予以部分支持。至于被告以物业管理服务费已支付给其他的物业公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告可以要求其他的物业公司退还已经预收的物业管理服务费，故被告的该辩解意见没有法律依据，本院不予支持。被告彭庆喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告彭庆喜于本判决生效后十日内向原告株洲兴旺物业管理有限公司支付物业管理服务费1312.70元（自2017年11月1日起计算至2018年10月31日止）及水泵加压费54.5元，合计1367.20元；二、驳回原告株洲兴旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭庆喜承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇一九年九月十日法官助理李美林书记员陈晛馨附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。