湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3083号原告：张士英，女，1951年9月16日出生，回族，居民，身份证住址湖南省长沙市岳麓区，现住长沙市天心区。原告：张怡祖，男，1948年9月19日出生，汉族，居民，身份证住址湖南省长沙市岳麓区，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人:陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430000616771401F,住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告张士英、张怡祖向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告支付回购房屋款273500元；2、请求判令三被告支付房屋收益款105258.75元；3、请求判令三被告支付违约金1199.98元；4、请求判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，2012年4月2日原告张士英与被告张家界山水天下公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同的主要条款是：原告出资购买张家界大成山水国际大酒店第13层1312C房，地，地址位于张家界市永定区南庄坪价为237700元。原告于合同签订当日按约定支付了237700元，被告张家界山水天下公司收到房款，并出具了收款收据。同日，原告张士英与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，被告张家界山水天下公司、湖南大成公司为连带担保人，合同约定原告将投资的该房屋交给被告张家界大成公司统一管理、经营，投资期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，且对外统一管理经营；投资期限最短不少于二年，最长不超过三年；在本合同期内，由被告张家界大成山水国际大酒店有限公司每年按年回报率15%支付给原告投资收益，计35655元。同日原告张士英与三被告还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同第六条约定投资期满二年后至第三年内，原告有权要求被告按本合同约定的购买价回购该房屋。2015年4月2日，原告张怡祖与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，房屋的结清总金额为273355元，约定在原合同约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水公司延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年4月2日，本次原告自愿另行新增资金145元，延期回购期限届满后，被告张家界山水天下置业有限公司按273500元回购该商品房，且约定在上述延长的回购期限内被告张家界大成公司继续租赁经营，按年租金41025元按年支付。被告张家界大成公司从2016年9月开始少付或拒付原告房屋收益款，其中房屋投资经营合同的收益：2016年4月至2017年4月，共一年，实付0元，少付41025元；2017年4月至2018年4月，累计实付17587元，少付23438元；2018年4月至2019年5月，共13个月，累计实付3648元，少付（41025/12×13）-3648=40795.75元；以上共计少支付房屋投资收益105258.75元。从2017年5月起，原告多次找被告，要求支付回购房屋款，支付收益款，被告方均以资金周转困难拒绝。原告认为：被告未按合同约定回购房屋，支付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任，三被告应负连带责任。依据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，第一条，被告张家界山水公司应以273500元回购该商品房；依据《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第三款，被告张家界大成公司应支付少付的投资收益共计105258.75元，且支付0.3%的违约金计（41025+41025+44443.75）*0.3%=379.48元；依据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第七条第二款，被告张家界山水公司应支付该房屋约定价格的0.3%的违约金即820.5元。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司未到庭答辩，亦未进行书面答辩。庭审之前三被告向本院明确表示本案为同期同批系列案件之一，系列案件中对原告起诉金额有异议的，就提出答辩意见。三被告对本案未提出答辩意见。原告张士英、张怡祖为支持其诉讼请求所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《补充合同》复印件各一份，拟证明原告购买被告的房屋，交由被告经营，约定由被告回购的事实；2、收据复印件一份，拟证明原告向被告支付了房屋款273500元的事实；3、银行流水复印件一份，证明被告支付了部分收益款，同时证明被告没有按期足额支付收益款的事实；4、回购申请报告、会议备忘录、告全体业主书复印件一份，拟证明原告方要求被告全面履行合同，支付欠款，回购房屋的事实。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司没有出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院对原告张士英、张怡祖提供的上述证据，因来源真实、合法，能相互印证，证实了本案客观事实，予以采信。查明的案件事实根据当事人的诉讼主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1.2012年4月2日，原告张士英、张怡祖以237700元购买了被告张家界山水公司销售的第1312C号商品房（建筑面积23.77㎡、套内建筑面积17.12㎡、分摊面积6.65㎡）一套。同日原告张士英、张怡祖与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定将购买的房屋交由被告大成公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。在本合同的投资期内，该房屋年投资收益为35655元，由张家界大成公司按年向原告支付。合同还约定投资期内被告张家界大成公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金；并且在投资期内被告张家界大成公司如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水公司提前回购房屋（具体执行细则见《房屋销售回购》中相关规定），同时张家界大成公司须向原告支付《房屋销售回购》第三条约定的房屋价款的0.3%作为违约金。被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物为被告张家界大成公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成公司向原告支付投资收益及回购款项提供连带担保。2.2012年4月2日，原告张士英、张怡祖与被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：在原告与被告大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，原告与被告山水置业公司都有权要求对方回购该房屋。并且在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告山水置业公司提前回购该房屋，被告山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告5个工作日内必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。原告与被告张家界山水公司未履行上述规定，逾期30天未履行的，违约方应向守约方支付该房屋约定价格的0.3%的违约金。逾期60天内因被告张家界山水公司违约造成原告投资收益损失，被告张家界山水公司应负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失。被告张家界大成公司对回购原告房屋之义务提供担保。3.2015年4月2日，原告张士英、张怡祖与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定：三方于2012年4月2日签订了《张家界大成山水大酒店房屋销售回购合同》原购金额为237700元，结清总金额273355元。原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水公司延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年4月2日。延期回购期限届满后，原告同意被告张家界山业公司按273500元回购该商品房。原告张士英、张怡祖、被告张家界山水公司同意在原告与被告张家界大成公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，由被告张家界大成公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营，被告张家界大成公司每满一年并于当月月底向原告支付当年租金41025元。4.《房屋销售回购合同补充协议》约定的房屋回购期限届满后，原告提出要求履行房屋销售回购合同，双方协商未果，被告张家界大成公司继续履行投资收益合同。截止2019年5月31日，被告张家界大成公司未按照合同约定向原告张士英、张怡祖全额支付房屋租金（即投资收益）。经确认为：2016年4月至2017年4月，共一年，实付0元，少付41025元；2017年4月至2018年4月，累计实付17587元，少付23438元；2018年4月至2019年5月，共13个月，累计实付3648元，少付（41025/12×13）-3648=40795.75元。以上共计少支付房屋投资收益105258.75元。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1.原告张士英、张怡祖与被告张家界山水公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。在原告张士英、张怡祖与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的房屋回购期限届满后，原告与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司于2015年4月2日签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定房屋的延期回购期截止为2017年4月2日。现房屋的回购期已经届满，原告张士英、张怡祖要求被告张家界山水公司履行房屋回购义务支付房屋回购款273500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2.2012年4月2日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长3年期限内双方按照合同约定进行了履行。2015年4月2日，原告张士英、张怡祖与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司通过签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》将房屋回购期限、租赁期限延至2017年4月2日止。在合同到期后，被告张家界山水公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告张士英、张怡祖与被告张家界大成公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成公司继续使用房屋，原告张士英、张怡祖没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2019年7月25日，原告张士英、张怡祖向本院诉讼要求被告张家界山水公司履行回购义务，则自2019年7月25日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成公司支付房屋租金的截止日期应为2019年7月25日。原告张士英、张怡祖与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第4项约定：“本合同投资期内，如逾期超过三个月或每年度逾期累计超过6个月被告张家界大成公司未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水公司安该房屋约定回购价格提前回购房屋；同时被告张家界大成公司须向原告支付《房屋销售回购》第三条约定的总价的0.3%作为违约金”。此后原告张士英、张怡祖与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司又签订《房屋销售回购合同补充协议》，房屋回购款为273500元。依照上述合同约定，被告张家界山水公司应支付违约金820.5元（273500元×0.3%）。原告要求支付房屋投资收益105258.75元的违约金，符合《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条的约定，被告张家界大成公司应支付该项违约金315.78元（93569元×0.3%）。3.关于原告张士英、张怡祖诉请被告张家界山水公司承担支付责任的问题。被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物为被告张家界大成公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，符合《中华人民共和国物权法》的规定，合法有效，故双方签订的合同依法生效，原告张士英、张怡祖依法有权要求被告张家界山水公司承担支付义务，故被告张家界山水公司应在提供的担保物的价值范围内承担连带清偿责任。4.关于原告张士英、张怡祖要求被告湖南大成公司承担共同偿还责任的问题。原告张士英、张怡祖诉请被告张家界大成公司按照房屋回购款的0.3%支付违约金的合同依据是《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第4项的约定，上述合同约定被告湖南大成公司承担保证责任。上述合同约定的投资经营期限已于2015年4月2日届满，被告湖南大成公司承担保证责任的保证范围应以上述合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限。上述担保范围内的租金被告大成酒店公司已经全额支付，原告张士英、张怡祖要求被告湖南大成公司对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告张士英、张怡祖要求被告湖南大成公司承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张士英、张怡祖支付房屋回购款273500元，并支付违约金820.5元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张士英、张怡祖支付截止2019年5月31日的房屋收益款105258.75元，并支付违约金315.78元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在张家界大成山水国际大酒店的自有资产和物业范围内对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张士英、张怡祖其他的诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担2707元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担793元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  吴廷杰人民陪审员  许年丛人民陪审员  王 芳二〇一九年九月二十七日代理书记员  陈 斐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。