天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6668号上诉人（原审被告）：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河**海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王立娟，女，1976年1月15日出生，汉族，住天津市东丽开发区。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。上诉人天津帝景房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）因与被上诉人王莉房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人帝景公司的委托诉讼代理人杨虹昱，被上诉人王立娟的委托诉讼代理人李尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帝景公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回王立娟的诉讼请求，不予支付王立娟逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由王立娟承担。事实和理由：1、帝景公司不存在未按合同约定交付房屋的违约行为，亦没有要求王立娟交纳物业费才可收房。帝景公司与物业公司均为独立法人，其并未委托物业公司向王立娟收取物业费用，物业公司是否存在要求王立娟交纳物业费，否则拒绝交付房屋的事实，与帝景公司无关。另王立娟未能提供任何直接证据证明帝景公司拒绝向其交房；2、一审关于逾期交房违约金的计算标准存在错误。王立娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：1、一审期间，王立娟提供的多份证据足以证实帝景公司委托物业公司办理交房手续，并要求王立娟需预交物业费才能收房、领取钥匙；2、一审法院调查中，物业公司工作人员承认受开发商委托办理交房手续；3、关于违约金的计算标准，帝景公司对补充条款未尽提示说明义务，应按照双方合同约定计算违约金。王立娟向一审法院起诉请求：1、判令帝景公司交付恒大帝景恒景园1-202号房屋；2、判令帝景公司给付王立娟2018年11月1日至2019年4月25日的已付款利息137467.32元，以6553758.17元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算；3、判令帝景公司给付王立娟自2019年4月26日至实际交房日的已付款利息，以6553758.17元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算；4、判令帝景公司以向王立娟实际交房日起计算房屋以及附属设施保修期限，计算物业费及取暖费缴费期限；5、诉讼费由帝景公司承担。一审法院认定事实：2016年7月6日，帝景公司作为出卖人（甲方），王立娟作为买受人（乙方），签订《天津市商品房买卖合同》，约定王立娟购买帝景公司开发建设的坐落河东区房屋，价款为6398292元。甲方于2018年10月30日前，将符合条件的商品房交付乙方使用。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2018年10月26日，帝景公司取得河东区海河东路与昆仑路交口恒景园1号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审庭审中，王立娟认可同年10月30日前收到帝景公司的《天津恒大帝景收楼通知书》，并于11月1日前往帝景公司收房，由于该份通知书中要求交纳物业费、取暖费等费用，该日王立娟未收房。2019年5月17日，帝景公司向王立娟邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求王立娟5月25日前办理收房手续，该份通知书中未要求王立娟交纳各种费用，一审庭审中，双方认可于2019年5月24日办理了收房手续。一审诉讼中，一审法院向案外人金碧物业有限公司天津分公司（简称金碧公司）询问，该公司答复，该公司系帝景公司的自持物业，是恒景园小区的物业管理企业，2018年11月1日系受帝景公司委托，为包括王立娟在内的业主办理交房手续，收取相关费用。一审法院认为，王立娟与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，王立娟应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向王立娟收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，王立娟有权拒绝收房，并有权要求帝景公司依约承担违约责任。因此，王立娟主张自2018年11月1日至实际收房之日（2019年5月24日）的已付款利息，符合合同约定应予支持。帝景公司应以已付房款6398292元为基数，按银行同期贷款利率计算。关于王立娟将契税、房屋维修基金、房屋所有权登记费计入到已付款基数中，因上述款项的收款单位非帝景公司，不应计入到基数中。关于王立娟主张的房屋及设施保修期限问题，应以开发商提供《天津市商品住宅质量保证书》为依据，本案一审开庭时双方未提交《天津市商品住宅质量保证书》，一审法院无从得知该保证书中的相关内容，因此，王立娟此项主张不予支持。关于王立娟提出的物业费、取暖费的缴费期限问题，因款项应向不同机构缴纳，且与本案不属同一合同关系，因此，该项请求亦不予支持。一审法院判决：“一、本判决生效之日起十日内，天津帝景房地产开发有限公司给付王立娟自2018年11月1日至2019年5月24日的已付款利息，以已付房款6398292元为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算；二、驳回王立娟的其他诉讼请求。如果天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049元，减半收取计1524.5元，由天津帝景房地产开发有限公司负担。”二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1、帝景公司是否存在交房违约行为；2、帝景公司是否应向王立娟支付逾期交房违约金及违约金的计算标准。本院认为，王立娟与帝景公司所签《天津市商品房买卖合同》真实合法有效，双方应依约履行各自所负义务。本案中，王立娟已足额支付购房款，帝景公司应按合同约定期限向王立娟交付所购房屋。双方并未在合同中约定交房需提前交纳物业费等相关费用，也未就预交物业费等费用签订其他协议，帝景公司一方在交房过程中单方增加王立娟的交费义务，其行为构成违约，王立娟有权予以拒绝。帝景公司虽抗辩提出其未委托金碧公司收取物业费，金碧公司是否要求王立娟预交物业费否则拒绝交房均与帝景公司无关，但金碧公司为帝景公司的自持物业公司，系受帝景公司委托与包括王立娟在内的业主办理交房手续，且帝景公司向王立娟发出的收楼通知书中，亦明确载明王立娟需交纳一年物业费等款项，故对其该项抗辩，本院不予支持。帝景公司违约造成涉案房屋逾期交付，应依约向王立娟支付逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，依据双方《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，帝景公司逾期交付房屋在180日内的，王立娟有权向帝景公司追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日计算至实际交付之日，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，王立娟在向帝景公司追究已付款利息的同时，还有权按照双方补充协议第四条的约定追究帝景公司的违约责任。现帝景公司主张补充协议第四条对合同第五条进行了替代变更，不符合《天津市商品房买卖合同》的上下文意，且帝景公司二审陈述，补充协议为其集团公司的固定版本，因该条款减轻了帝景公司的违约责任，帝景公司无证据证实对该一重大合同变更向王立娟进行了明示与解释，故其主张以补充协议第四条为违约金计算依据，本院不予支持。一审法院依据双方合同第五条确定违约金计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，帝景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3049元，由上诉人天津帝景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 媛审判员 马凤岗审判员 滕光鑫二〇一九年九月二十七日法官助理王晓敏书记员王毅伟