江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1719号上诉人（原审原告）：朱巨兵，男，1973年2月8日出生，汉族，住建湖县。委托诉讼代理人：高金祥，江苏新中一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州宏盛房地产开发有限公司，住所地泰州市凤凰西路**。法定代表人：张宏。诉讼代表人：泰州兴瑞会计师事务所有限公司（泰州宏盛房地产开发有限公司管理人）。法定代表人：宋春林。委托诉讼代理人：张粉，江苏天滋律师事务所律师。上诉人朱巨兵与被上诉人泰州宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2301号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱巨兵上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持朱巨兵一审诉讼请求，本案全部诉讼费用由宏盛公司承担。事实和理由：一、该案一审判决文书是发回重审前的一审判决文书的翻版，相关错误也照抄不误。二、一审审理程序错误。本案案由是“商品房买卖合同纠纷”，一审应当对商品房买卖合同及已付购房款项的事实进行审查，但一审最后确认管理人有权解除买卖合同，是错误的。买卖合同解除是确认之诉，与本案不是同一案由；且解除买卖合同需要反诉，一审擅自增加确认解除的审理事项，没有法律依据。三、一审判决认定事实错误。（一）一审认定朱巨兵没有履行支付案涉房屋购房款项义务是错误的。1.案涉商品房买卖合同是有效合同，该合同约定付款方式为一次性付款，一次性缴纳款项后才可签订协议书。2.朱巨兵已按照合同约定缴纳了全部购房款项。2013年9月12日，签订合同当日，宏盛公司向朱巨兵开具两份收据，一份注明了购房款，一份注明为车库款，两份收据金额与合同金额一致，宏盛公司对此没有异议。实际上，宏盛公司从签订合同并出具收据到其进入破产程序的近三年内均未提出异议，说明双方账目已经平衡终结。3.已付购房款项系由原借款本息合法转化而来。首先，本案和最高人民法院第72号指导案例极其相似，一审判决亦参照了该指导案例，认定本案系由原民间借贷法律关系转化为商品房买卖关系。其次，一审期间，朱巨兵提供了多位证人证言，证明双方当事人于2013年9月12日结账，宏盛公司收回借条，开具两份收据并签订商品房买卖合同。再次，根据查明的事实，借款本金为21360000元，宏盛公司已还款22698500元，两份收据所载金额为20737403元，总额为43435903元；宏盛公司提供的财务账册显示已还款23118500元，购房款项20660195元，合计43778695元，双方的总额丝毫不差。实际上，两份数据显示的金额就是结账由借款本息转化为购房款项，足以证明已付购房款项中包含借款利息。最后，上述购房款项中所含利息没有超出法律保护的上限。一审偷换概念，以朱巨兵未能充分举证证明借贷双方约定过利息及具体利息而无法认定为由，代替审查“借款利息是否超出法律规定保护限额”。即使双方没有约定利息，但宏盛公司自愿支付利息，且利率符合法律规定，开具收据并签订合同，该行为合法有效。此外，朱巨兵提交了借贷利率表，显示结账测算的利率没有超过法律规定的保护上限。如果宏盛公司认为借款利息超过法律规定的保护上限，应当举证证明。（二）一审认定宏盛公司没有交付案涉房屋是错误的。1.事实交付。合同约定出卖人于2014年12月30日前交付房屋，朱巨兵已按约拿到了案涉房屋的钥匙，案涉房屋事实上已经交付使用。2.法律层面交付。案涉房屋已由朱巨兵占有使用，且已经全部出售给他人居住。即使案涉房屋没有履行交付手续，根据相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。（三）一审将宏盛公司管理人制作的账册资料认定为宏盛公司的账册资料是错误的。审理过程中，朱巨兵多次要求宏盛公司管理人出示宏盛公司原始账册资料，但其始终未出示，导致事实未查清。一审判决认定管理人未发现朱巨兵所陈借条、未发现朱巨兵所谓借款转化购房款项的账册以及一审对张宏调查的陈述是错误的，朱巨兵已申请证人出庭证明在该案诉讼之前的另案诉讼庭前调解中，证人看见宏盛公司拿出过上述借条。四、一审判决适用法律不当。1.案涉房屋不属于破产财产。双方当事人已就案涉房屋签订合同并备案，朱巨兵已按约履行了合同全部义务，宏盛公司亦交付了案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，案涉房屋不属于破产财产。2.特定物不属于破产财产。根据最高人民法院相关案例及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，如果购房人已经支付购买房屋的全部或者大部分款项，则该商品房为特定物，不属于破产财产。3.本案合同履行事实与《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定不符。该条款规定，管理人仅对破产申请受理前成立、债务人和相对当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。朱巨兵已经支付全部购房款项，宏盛公司也交付房屋，本案事实与该条款规定内容不一致。4.基于上述理由，案涉商品房买卖合同不可解除。五、宏盛公司违约，应承担违约损失。案涉购房合同约定出卖人应在商品房交付使用后360日内协助买受人办理产权证书，否则即构成违约。本案宏盛公司未按约定履行协助办证义务，朱巨兵仅主张1万元违约损失合理合法。宏盛公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。一、双方当事人签订的商品房买卖合同、车库买卖协议并未实际履行。1.朱巨兵与宏盛公司之间签订上述协议是基于其父亲朱振坤与宏盛公司之间的民间借贷关系，是在宏盛公司未能全额清偿借款本息的情况下签订，而非真正意义上的商品房买卖合同关系，朱巨兵也没有按照协议支付购房款项。2.本案与最高人民法院第72号指导案例有本质区别：首先，指导案例借贷合同关系当事人与房屋买卖合同当事人相同，本案两个法律关系的当事人不同；其次，指导案例中双方当事人对借贷关系转化为房屋买卖关系、借款本息转化为购房款有明确的约定，本案朱巨兵未能举证证明三方当事人对债权主体变化、合同关系的转化有明确约定；最后，指导案例中双方当事人在签订商品房买卖合同前进行了对账结算，本案朱巨兵不能举证证明宏盛公司与朱振坤对借款本息进行了结算以及借款本息等于或大于购房款项。二、朱巨兵主张宏盛公司已交付案涉房屋无事实依据。朱巨兵既没有提供任何证据证明宏盛公司曾通知其交接房屋，也没有提供证据证明其与宏盛公司之间履行了交房程序、缴纳了费用。朱巨兵在没有取得房屋所有权的情况下，擅自占有、出售他人房屋，只能说明其无视法律的存在。三、案涉合同、协议已经依法解除，朱巨兵要求继续履行合同于法无据。宏盛公司已于2015年10月26日进入破产程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人有权依法对未履行完毕的合同决定解除，实际上管理人也向朱巨兵发送了书面解除合同通知，故案涉合同、协议已依法解除。四、朱巨兵上诉称宏盛公司一审期间提供的财务账册资料为管理人制作是错误的。一审庭审中提供的财务凭证为宏盛公司原始凭证，相关质证笔录有明确记载。五、朱巨兵一直称张宏出具给其父亲朱振坤的借条并未销毁，但没有任何客观证据佐证，完全是其主观臆断；就该节事实，张宏的陈述更符合常理。朱巨兵向一审法院起诉请求：1.判令宏盛公司协助朱巨兵到房产部门办理30套房屋及29间车库（详见朱巨兵提交的《凤城丽都网签房》及《凤城丽都（车库）》）的相关产权证书；2.宏盛公司赔偿损失10000元（指违约金，计算方式是按照合同总标的额20737403元的1%计算，仅主张10000元）；3.本案诉讼费由宏盛公司承担。一审经审查认定如下事实：宏盛公司曾向朱巨兵出具过两份收据，载明入账时间为2013年9月12日，交款单位为朱巨兵，且均加盖“泰州宏盛房地产开发有限公司销售中心”印章。其中编号为0025764的收据载明数额为18670609元，收款事由为房款；编号为0025765的收据载明数额为2066794元，收款事由为车库款。2013年9月12日，朱巨兵与宏盛公司就泰州市凤城丽都小区的房屋分别签订《商品房买卖合同》，共30份，对房屋面积、价格、付款期限方式、房屋交付、违约责任等作出约定。上述合同均已在房管部门网签备案。当日双方还签订《凤城丽都普通车库买卖协议书》一份，约定朱巨兵购买宏盛公司位于凤城丽都小区车库29套，面积691.77平方米（以房管局最终测绘为准，多退少补），总价2066794元，朱巨兵以一次性付款方式缴纳金额才可签订协议书，并载明车库无产权手续，只有使用权，使用年限与土地使用年限一致，自2009年8月16日至2079年8月15日。2015年10月26日，本院根据江苏登达建设有限公司（以下简称登达公司）申请，裁定受理登达公司对宏盛公司宣告破产申请，并于2015年12月11日裁定指定一审法院管辖宏盛公司破产清算一案。一审法院于2016年1月26日依法受理后，于2016年7月28日、2017年8月30日分别召开第一次、第二次债权人会议，朱巨兵既未申报债权，管理人也未将朱巨兵明确为债权人。朱巨兵曾于2016年6月9日向宏盛公司发出《催告书》，催告宏盛公司协助其到房产部门办理相关房屋产权证书。管理人于2016年11月5日向朱巨兵作出函复，认为朱巨兵与宏盛公司之间的合同已依法解除。朱巨兵于2016年11月13日向一审法院邮寄《请求法院制止管理人的违法行为》材料，并向管理人发送《告知书》，不认可管理人解除合同的行为。后管理人于2017年7月13日向朱巨兵发出《交付房屋通知书》，通知朱巨兵立即停止非法占有、处分凤城丽都小区房屋的行为，并向管理人交付非法占有的房屋。朱巨兵于2017年7月22日向一审法院邮寄《再次请求法院制止管理人的违法行为》材料，并向管理人发送《关于〈交付房屋通知书〉的答复》，不认可管理人要求其交付房屋的行为。管理人于2017年9月6日在凤城丽都小区张贴通知，载明为查明凤城丽都小区房屋销售情况，同时为办理房屋不动产证提前做好准备工作，要求各业主（购房人）携带相关资料至管理人处进行登记。后管理人于2017年9月18日出具收据，确认收到朱巨兵提供的相关材料。据宏盛公司财务账册资料反映，宏盛公司自2009年7月18日起至2010年7月13日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）借款共计21360000元，自2009年8月18日起至2013年5月25日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）还款22698500元，并备注“现有30套商品房网签在朱巨兵名下，账目未与宏盛公司结清”。朱巨兵与宏盛公司双方对于上述借款、还款数额均无争议。朱巨兵认为名义上的出借人是其父亲朱振坤，实际上是朱巨兵的钱，宏盛公司偿还的均是利息；到2013年9月12日经双方协商，将剩余本息以朱巨兵名义购买宏盛公司房屋以平衡账目、清偿债务，所以才会出现前述收据及房屋、车库买卖合同；当初借款时均有借条，宏盛公司向朱巨兵开具收据后，朱巨兵方已将借条原件返还给宏盛公司，至于借条中如何约定利息及还款期限，其已记不清，具体利息应当在年利率25%至30%之间，不超过30%。朱振坤到庭反映称，朱巨兵所讲情况属实，朱巨兵系以朱振坤名义与宏盛公司发生借贷关系，宏盛公司以房屋、车库作为清偿方式后，其与宏盛公司之间的债权债务关系终结。宏盛公司则认为管理人接手后，在公司财务账册中未发现朱巨兵所称的借条，也未发现朱巨兵所谓借款转化为购房款的账册，但记载有朱振坤与宏盛公司之间的借贷关系，且未了解到利息情况，故认为双方未约定利息，宏盛公司偿还的款项已超出借款。本案审理过程中，一审法院依宏盛公司申请对张宏进行调查询问。张宏陈述：我与朱振坤系朋友，我是以宏盛公司名义向朱振坤借款共21360000元；借款时均有借条，但在2013年5月25日最后一次还款时朱振坤已将所有借条还给我，并当场毁掉了；借条中未注明利息及还款期限，双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量；宏盛公司共计还款42次，数额为22698500元，双方当时并未明确是作为本金还是利息，只是约定最后统一结算，如果按年利率15%计算，至少有16000000元为本金，其余为利息；2013年9月12日，朱振坤找到我，让我有可能的话对之前的借款再贴一点利息给他，再签一部分房屋买卖合同给朱巨兵，同时口头承诺后面再借1000多万元给我，双方之间的账就清掉了，实际上房子给了朱巨兵，但朱振坤并没有再借钱给我；当日双方并没有结算之前的借款本息，朱振坤应该是看到宏盛公司形势不好就没有再借钱给我；后来我多次找朱振坤要求其退还价值15000000元的房屋给我，朱振坤没有明确拒绝我，但由于合同是与朱巨兵签的，我一直找不到他。审理中，朱巨兵向一审法院提交其或姜成中（朱巨兵舅舅）与刘红芳等25人签订的房屋、车库买卖合同（其中涉及房屋29套、车库24套），称其在得到前述房屋、车库后因资金紧张，已将其中大部分出售给他人，出售价格大约是其与宏盛公司买卖合同价格的70%左右。一审法院认为：朱巨兵与宏盛公司于2013年9月12日签订了案涉30套房屋及29套车库的买卖合同。根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，在法院受理宏盛公司破产清算申请后，管理人有权对破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同行使解除权，而客观上管理人也确实向朱巨兵发送了解除合同的书面通知，朱巨兵对此则不予认可，要求继续履行合同，本案纠纷由此而生。故本案主要争议焦点在于：对案涉房屋及车库买卖合同，在法院受理对宏盛公司的破产清算申请前，朱巨兵与宏盛公司双方有无履行完毕。朱巨兵参照最高人民法院第72号指导案例认为，其作为本案所涉民间借贷的实际出借人，与宏盛公司经协商一致，终止原有借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款并经对账清算，该商品房买卖合同具有法律效力。对于指导案例所确立的裁判规则应当遵循，结合朱巨兵与张宏陈述一致的内容及案涉30套商品房买卖合同已网签备案的事实，认定上述商品房买卖合同及相应的车库买卖合同合法有效。但该案例裁判要点中同时也指出“对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款”。本案中，宏盛公司向朱巨兵方借款共计21360000元，还款共计22698500元，还款数额已超出借款数额。朱巨兵称借条中如何约定利息已记不清，年利率应当在25%至30%之间，宏盛公司予以否认，张宏则称借条中未约定利息，双方口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，形势不好就再商量。因各方陈述不一，朱巨兵又未能充分举证证明借贷双方约定过利息以及具体利率多少，致一审法院对此无从认定。而且，朱巨兵凭宏盛公司2013年9月12日出具的数额共计20737403元的两份收据主张双方已经过结算且将剩余借款本息转化为购房款，但本案借款数额较大，借款8次，还款更是多达42次，对于如此大额的借款、还款，双方未有详细具体的对账结算手续就直接以两份收据作为对账清算结果并签订相应房屋、车库买卖合同，且收据中未注明款项来源于借款本息，此做法既显草率，也有违常理。因此，在宏盛公司还款数额超出借款数额的情况下，无法认定朱巨兵已实际履行支付购房款的合同义务，故朱巨兵应承担举证不能的不利后果。同样，朱巨兵也未能提供证据证明宏盛公司向其履行了交付房屋、车库的合同义务。据此，在法院受理对宏盛公司的破产清算申请前，朱巨兵与宏盛公司双方对于案涉房屋及车库买卖合同均未履行完毕，宏盛公司管理人有权依法解除合同。综上所述，朱巨兵主张宏盛公司协助办理案涉30套房屋及29间车库的相关产权证书，缺乏事实及法律依据，不予支持。朱巨兵主张宏盛公司赔偿10000元违约损失，但未能举证证明宏盛公司存在违约行为，且其自身也未依约履行支付购房款义务，故亦不支持。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：驳回朱巨兵的诉讼请求。案件受理费130元，由朱巨兵负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未有新的证据提交。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。根据双方当事人的陈述，本案争议焦点为：一、本案基于民间借贷关系转化的商品房买卖关系是否成立、合法有效；二、由借款本息转化而来的购房款、车库款的构成是否合法，是否全部履行；三、案涉房屋是否系破产财产，是否已经交付；四、宏盛公司是否违反商品房买卖合同约定，应否承担违约损失及具体的数额。关于争议焦点一，本案基于民间借贷关系转化的商品房买卖关系是否成立、合法有效。本院认为，最高人民法院第72号指导案例裁判要点明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”；在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，朱巨兵依据商品房买卖合同及车库协议要求宏盛公司协助办理案涉房屋及车库的产权证书，宏盛公司抗辩称上述合同签订的事实基础是基于张宏与朱振坤之间的民间借贷而非正常的房屋买卖合同关系。朱巨兵补充陈述，双方协商用之前的借款未偿还的本息作为购房款项，由借款关系转化为商品房买卖关系。对此，本院认为：首先，从双方当事人的陈述来看，张宏以宏盛公司名义向朱振坤多次借款。宏盛公司认为朱巨兵并非借贷关系的主体，朱巨兵认为朱振坤系帮助其代理借款，其是实际借款人。根据现有证据材料及双方当事人的陈述，可以反映出宏盛公司对于其与朱振坤之间的借款清偿转换为其与朱巨兵之间的商品房买卖的事实，是知晓和认可的，且朱振坤在审理过程中亦认可该转换事实。故宏盛公司辩称案涉民间借贷与朱巨兵无关，没有事实依据。其次，结合双方当事人在该案审理过程中的陈述及案涉30套商品房买卖合同已网签备案等事实，可以认定朱巨兵与张宏协商一致，终止原有借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为购房款项；且未发现存在相关法律禁止的情形，可以认定案涉商品房买卖合同及相应的车库买卖合同合法有效。关于争议焦点二，由借款本息转化而来的购房款、车库款的构成是否合法，是否全部履行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。因此，对转化为已付购房款项的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，需要审查明确两个问题：一是案涉借款是否约定利息；二是如果存在利息，购房款项是否足额支付。对此，综合评析如下：第一，关于案涉借款是否约定利息问题。本案中，朱巨兵认为转化为购房款（车库款）的款项系之前的借款本息形成，双方约定了借款利息，并在案件之前的审理过程中陈述年息在25%-30%之间；对此宏盛公司陈述双方没有书面约定利息，且从张宏的调查陈述看也应当视为双方没有约定利息或约定不明。本院认为，因双方当事人均未提供案涉借款的借条资料，无法基于借条资料判断双方是否约定利率，故应根据当事人的陈述、相关证据材料综合认定。宏盛公司法定代表人张宏在法院调查中陈述“双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量”，宏盛公司在本院审理期间认可该陈述，认为该利率约定应予采信。现有证据亦反映双方当事人对借款转化为购房款进行了协商，且均认可案涉借条均被张宏收回；然宏盛公司未能提供案涉借条资料，不符合常理，应承担相关法律后果。因借款人宏盛公司一方非自然人，故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，可认定本案属于双方当事人对于利息约定不明的情形，而非没有约定利息的情形。第二，关于购房款项是否足额支付问题。首先，根据双方认可的往来明细表的还款情况，相对固定的还款数额的还款时间前后基本相差一个月，相关款项系偿还借款利息的可能性较大，朱巨兵亦陈述该固定数额还款系偿还的利息。然朱巨兵先陈述该利息的年利率在25%-30%之间，本院审理期间又陈述“有的是月息两分半，有的是月息三分”，在解释固定还款数额时又将相关利率确定为月息4%或3.46%。朱巨兵上诉称借款利息在25%-30%之间符合法律规定，然其计算方式错误，且与其审理各环节的陈述不一致，在本院审理期间陈述的利息又存在超过法定保护利率的上限的情形，不予采信。其次，经借款本息转化而来的购房款项，朱巨兵提供的房款汇总材料显示案涉30套商品房按买卖合同约定价格的总数额为17783009元，29套车库按车库协议约定价格的总数额为2066793.88元，合计19849802.88元；宏盛公司出具给朱巨兵的两份收据载明房款数额为18670609元，车库款数额为2066794元，合计20737403元。最后，本院分别依照张宏陈述的15%的年利率、法律保护的上限利率进行测算。经核算，即使按照36%的年利率计算案涉借款利息，截止2013年9月12日，宏盛公司尚欠朱巨兵的借款本息与双方当日签订的商品房及车库总价款之间仍然存在差距。据此，朱巨兵作为购房人，尚未足额支付商品房买卖合同约定的购房款项。朱巨兵上诉称由借款本息转化的购房款项已经全部足额支付，没有事实依据，不予采信。关于争议焦点三，案涉房屋是否已经交付，是否系破产财产。本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定了不属于破产财产的范围，其中第六项规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。基于此，判断案涉房屋及车库是否不属于破产财产，需要明确案涉房屋及车库是否已经交付朱巨兵。关于交付问题，朱巨兵陈述案涉房屋及车库钥匙已由宏盛公司的物业管理公司陆续交付给朱巨兵或者其舅舅姜成忠，且部分案涉房屋已被其出售；宏盛公司陈述朱巨兵未履行正常的房屋交付手续，其取得钥匙的行为不能代表案涉房屋已经交付。实际上，根据前文分析和双方当事人的陈述及相关证据，宏盛公司认可通过向朱巨兵出售案涉房屋以清偿相关借款本息的事实，并出具了购房款及车库款收据，且案涉房屋的钥匙已交付了朱巨兵，案涉房屋及车库亦由朱巨兵占有，至发生本案纠纷前亦未有异议，可以认定案涉房屋及车库已交付朱巨兵。朱巨兵上诉称其已经支付了全部购房款，案涉房屋及车库属于上述条文规定的第六项，即“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。然朱巨兵并未完全支付案涉房屋及车库的所有价款，故不符合该情形的规定，案涉房屋及车库因朱巨兵未完全支付对价而未成为特定物，故其该上诉意见系其对法律条文的误解，不予采纳。综上，因案涉房屋及车库已交付朱巨兵，符合上述条文的第六项规定的情形，不属于宏盛公司的破产财产。根据相关法律规定精神，宏盛公司管理人无权依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除案涉商品房买卖合同及车库协议，一审法院认定宏盛公司管理人有权解除上述合同不当，本院予以纠正。但朱巨兵未足额支付案涉房屋及车库的价款，宏盛公司管理人有权依法向朱巨兵主张相关权利。关于争议焦点四，宏盛公司是否违反商品房买卖合同约定，应否承担违约损失及具体的数额。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，相关商品房买卖合同及车库买卖协议均约定朱巨兵一次性支付款项，该一次性付款的约定实际基于之前的借款本息转化，且朱巨兵亦陈述一次性缴纳款项后才可签订协议。基于此，原债权人朱巨兵作为购房者，没有依法履行支付相应购房款的义务，尚存在部分差额未支付；故作为房屋销售方的原债务人宏盛公司，在已交付案涉房屋及车库的情况下，有权在朱巨兵足额支付案涉房屋及车库款项之前拒绝履行协助办理过户登记等合同义务，该行为不应视为违约。现朱巨兵要求宏盛公司协助办理案涉房屋及车库相关产权证，且以宏盛公司未按约定协助办理案涉房屋及车库的产权证书构成违约为由，要求宏盛公司支付违约金，均缺乏事实和法律依据，对其该诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院适用法律不当，但裁判结果正确，故对朱巨兵的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由朱巨兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇一九年九月四日法官助理 方明航书 记 员 李雅婷