湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2017号上诉人（原审被告）：袁雷，男，1966年3月1日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市东岳路**。法定代表人：沈汉丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶俊，湖北车城律师事务所律师。上诉人袁雷因与被上诉人十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司（以下简称兴丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。袁雷上诉请求：撤销原判，依法改判驳回兴丽公司提出的全部诉讼请求，或者裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，袁雷向兴丽公司交有租房保证金14000元，从2001年起租用涉案房屋，累计缴纳租金高达80余万元，因此，袁雷不存在欠付租金的主观恶意。其次，袁雷于2017年3月31日交清了两套房屋18个月的租金，共计75710.9元，直至2017年7月31日止；并于2017年4月25日交清两套房屋的物业管理费5615.6元。3.双方无法续签房屋租赁合同的原因是兴丽公司管理人员发生变动，且兴丽公司和物业公司因管理方面的问题无法向袁雷开具增值税发票，导致袁雷无法进行财务核算。另外，物业公司经常采用锁门的方法，影响袁雷正常营业。二、一审判决袁雷承担2018年2月1日至8月1日期间的房屋占有使用费和违约金错误。三、袁雷保留对兴丽公司追偿因非法锁门造成的损失的权利。兴丽公司在二审期间答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兴丽公司向一审法院起诉请求：1.依法解除兴丽公司与袁雷于2017年3月26日签订的位于十堰市人民中路二堰街办澳门街装饰材料市场1号1幢3楼4号房和5号房的两份《房屋租赁合同》；2.袁雷向兴丽公司返还位于十堰市人民中路二堰街办澳门街装饰材料市场1号1幢3楼4号房和5号房；3.袁雷向兴丽公司支付租金25236.6元（计算至2018年1月31日），以及2018年1月31日起至袁雷返还房屋之日止的租金（按照4206.1元/月的标准计算）；4.袁雷向兴丽公司支付违约金（自2017年8月1日起计算至袁雷履行完毕之日止，按照25236.6元的日万分之五计算）；5.袁雷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：兴丽公司将其所有的位于十堰市茅箭区人民中路二堰街办澳门街装饰材料市场1号1幢3楼4号房屋和5号房屋（以下简称涉案两套房屋）出租给袁雷使用多年，双方于2017年3月26日签订两份《房屋租赁合同》。该两份《房屋租赁合同》约定：租赁期共1年，即从2017年2月1日起至2018年1月31日止；涉案两套房屋用途须用于装饰材料的经营，涉案4号房屋使用面积为93.19平方米，涉案5号房屋使用面积为51.85平方米，均属商业用房；涉案4号房屋每月每平方米租价为29元，月租金为2702.50元，在签订合同时，袁雷向兴丽公司交清半年租金16215元；涉案5号房屋每月每平方米租价为29元，月租金为1503.60元，在签订合同时，袁雷向兴丽公司交清半年租金9021.60元；涉案两套房屋以后的租金支付方式为在前半年租金到期前十五日内付清下半年租金，每半年交付一次（先交租金后使用房屋）；兴丽公司已委托澳门花园物业管理公司对涉案两套房屋进行管理，袁雷应与该物业公司签订物业管理协议，服从该物业公司的物业管理；合同租赁期满，袁雷应准时将房屋交付给兴丽公司，合同终止；如袁雷需续租房屋，在同等条件下，袁雷享有优先租赁权，可在本合同期满前三个月内，以书面形式函告兴丽公司，否则，视为袁雷不再续租，放弃优先租赁权，本合同期满自动终止，兴丽公司准时收回房屋另行出租给他人；合同经双方签字盖章生效后，兴丽公司如不按约交付房屋，延误或影响袁雷租房的正常使用，兴丽公司应据实赔偿袁雷经济损失；袁雷如不按约支付租金，除支付租金外，应从逾期之日起，按所欠租金额的日万分之五承担滞纳金，拖欠租金达一个月，兴丽公司除收回所欠房租和违约金外，兴丽公司可单方解除合同，并收回房屋且押金不退；合同终止后，若袁雷不按时交回房屋，除按延迟时间承担租金外，另每日按日租金的20%承担违约金等。兴丽公司向袁雷交付了涉案两套房屋，袁雷向兴丽公司支付了2017年2月1日至2017年7月31日期间的房租。袁雷未向兴丽公司支付涉案两套房屋2017年8月1日至2018年1月31日期间的房租，租赁期满后，双方未再签订《房屋租赁合同》。袁雷未及时将涉案两套房屋返还给兴丽公司，兴丽公司认可该公司于2018年8月在袁雷承租的房屋上加了锁。兴丽公司向袁雷催要欠付的房租等无果，引起诉讼。一审法院认为：兴丽公司与袁雷于2017年3月26日签订的两份《房屋租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应自觉履行。兴丽公司向袁雷交付了涉案两套房屋，袁雷应当按约向兴丽公司支付房屋租金。袁雷未能提交证据证明兴丽公司在2018年8月之前存在针对涉案两套房屋的锁门行为，其应当向兴丽公司支付2017年8月1日至2018年1月31日期间的房屋租金25236.6元（16215＋9021.6）。袁雷承租的涉案两套房屋于2018年1月31日租赁期间届满后，袁雷与兴丽公司并未再次签订租赁合同，袁雷亦未提出续租涉案两套房屋，根据合同约定，上述两份《房屋租赁合同》已经于2018年1月31日租赁期间届满自动终止。兴丽公司请求解除上述两份《房屋租赁合同》，不予支持。兴丽公司主张的2018年1月31日之后的房屋租金可理解为房屋占用损失。兴丽公司在庭审中认可该公司于2018年8月在袁雷承租的房屋上加了锁，兴丽公司的上述行为虽然事出有因，但方式明显不当，导致袁雷在加锁后无法使用涉案两套房屋，故涉案两套房屋自2018年8月起的房屋占用损失不应当由袁雷支付。由于兴丽公司在袁雷承租的房屋上加了锁，该公司主张袁雷返还涉案两套房屋，不予支持。上述两份《房屋租赁合同》于2018年1月31日租赁期间届满自动终止后，袁雷应当及时将涉案两套房屋返还给兴丽公司。由于袁雷未及时返还上述房屋，故对于兴丽公司2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋占用损失，应当由袁雷承担。袁雷应当向兴丽公司支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋占用损失25236.6元（16215＋9021.6）。袁雷欠付兴丽公司房屋租金，兴丽公司主张袁雷自2017年8月1日起，按照25236.6元的日万分之五支付违约金（该违约金可理解为合同约定的滞纳金），符合合同约定，该违约金可计算至25236.6元租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、袁雷支付十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司房屋租金25236.6元及违约金（以25236.6元为基数，按照日万分之五计算，自2017年8月1日起计算至付清之日止）；二、袁雷支付十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司房屋占用损失25236.6元；三、驳回十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1062元，减半收取计531元，由袁雷负担。以上应付款项应于本判决生效之日起十日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，袁雷提交如下证据：1.租金发票两张；2.物业管理费、水电费等收据三张；3.澳门花园物业管理公司的工作人员于2017年9月2日向袁雷出具的结算房屋租金和管理费的手写便条两张；4.袁雷填写的中国工商银行现金存款凭条一份，后因客观原因并未实际汇款。上述证据拟证明袁雷一直在履行房屋租赁合同义务，只是因客观原因没有及时交纳租金，但是并非故意拖欠，并有意愿与兴丽公司继续签订房屋租赁合同。兴丽公司对上述证据发表质证意见，认为上述证据不属于新证据，交纳的租金、物业费、水电费等系2017年8月之前产生的费用，恰好说明袁雷对之后产生的费用并未支付，已经构成违约。本院认为，上述证据不属于新证据，且与本案无关，不能达到袁雷的证明目的，故不予采纳。二审期间，兴丽公司未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，袁雷和兴丽公司与2017年3月26日签订的两份房屋租赁合同均合法有效，对双方当事人产生约束力。两份合同的第四条均约定：“……在签订本合同时……交清前半年租金……。以后的支付方式为前半年到期前十五日内付清下半年租金。”从兴丽公司提交的证据和袁雷本人的陈述看，袁雷已经交清了2017年8月1日之前的租金。2017年8月1日之后的租金，应当在2017年7月16日之前交清，但时至今日，袁雷仍然拖欠未予支付，已经构成违约。按照合同约定，袁雷不仅应当向兴丽公司支付补交租金，还应当按所欠租金额的日万分之五承担滞纳金（即违约金）。双方约定的租赁期至2018年1月31日，到期后，袁雷继续占有使用涉案房屋并拖欠租金。2018年8月，兴丽公司将案涉房屋的大门自行上锁的行为，应当视为其已经收回房屋并终止履行租赁合同。在此期间产生的租金，应当由袁雷继续承担。袁雷要求与兴丽公司继续签订房屋租赁合同，不属于本案处理范围，本院不予处理。袁雷的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由袁雷负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年九月十八日法官助理柯幻书记员李大旭