山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2412号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）朱立龙，男，1973年5月28日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人朱立龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，一审判决未考虑不可抗力问题，将不可抗力持续期间计入违约金计算期间显然错误；2、根据双方合同约定，上诉人自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理商品房的所有权转移登记，同时约定，上诉人支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记，一审判决按实际交房时间而不是按约定的2017年1月1日计算违约金，超出上诉人与被上诉人之间的合同约定。 被上诉人朱立龙辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。 被上诉人朱立龙向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房预售合同》约定的义务，协助原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，并协助原告办理不动产权证书；2、被告支付原告逾期办证违约金40477元（截止至2018年12月26日，按照房屋总价款每日万分之一计算），并支付自2018年12月27日起至被告实际为原告办理不动产权证书之日止的违约金（按照房屋总价款每日万分之一计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2014年3月4日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4965元/平方米，总金额555236元。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款555236元。2015年12月26日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、购房发票、物业费收据、水电费收据、不动产权证及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年12月26日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月26日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2016年12月27日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约700天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，原告按照商品房总金额为基数主张违约金不违反法律规定。综上，被告的违约天数为700天，每日违约金标准按商品房总金额555236元的万分之一计算，违约金共计38867元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，被告在合理期限内履行了通知义务，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产所有权转移登记之日的违约金及要求被告协助办理涉案房产所有权转移登记手续的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告朱立龙违约金38867元；二、驳回原告朱立龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担390元，原告朱立龙负担16元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案楼房工程在建设施工时，首先应当对地质条件进行勘查检测，对此，上诉人一审期间亦提交2013年6月6日的《关于桩基检测的处理意见》、2013年7月的《桩基工程处理施工方案》等证据，证实地质条件特殊，存在不可抗力，而双方当事人签定《商品房预售合同》，于2014年3月4日才登记备案，此时上诉人对涉案楼房工程的地质条件早已知晓，因此，双方在合同中约定的交房、办理房屋所有权登记的期限，应当已经考虑到了地质条件的特殊性，上诉人不得以此主张免责，至于国家消防规范的变更，并不属于不可抗力的范畴，且在合同签定、履行过程中，上诉人亦未按照《商品房预售合同》第二十三条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明”的约定，向被上诉人履行告知和提供证明的义务，因此，涉案楼房工程的地质条件以及国家消防规范的变更，不能免除上诉人迟延办理房屋所有权登记的违约责任，上诉人应按合同约定支付违约金。关于违约金的数额，本案中，上诉人于2015年12月26日向被上诉人交付涉案房产，根据涉案《商品房预售合同》第二十条的约定，上诉人应当于2016年12月26日前将涉案房产所有权转移登记至被上诉人名下，但上诉人于2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，一审认定上诉人违约天数为700天，并认定违约金共计38867元，符合双方合同的约定，对上诉人关于一审判决违约金计算起始时间及总额错误的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元,由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年九月二十六日 书记员  赵思敏