安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终2437号 上诉人（原审被告）：安徽同济置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路**。 法定代表人：王正年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐鑫，北京高文（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：栗行健，男，2001年2月28日出生，汉族，学生，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：王洪涛，安徽彭线旗律师事务所律师。 委托代理人：张国威，安徽彭线旗律师事务所实习律师。 上诉人安徽同济置业有限公司（以下简称同济公司）因与被上诉人栗行健房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院(2019)皖1621民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同济公司上诉请求：1.依法撤销安徽省涡阳县人民法院(2019)皖1621民初925号民事判决;2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定协议书及商品房买卖合同不具有关联性存在严重错误。自2016年起，上诉人经营困难，无力支付租金。2017年3月29日上诉人与被上诉人达成协议，协议约定：上诉人在2017年10月31日支付含被上诉人在内的31户返租租金的20%(约60万元〉，余款在2017年12月25日支付完毕。上诉人将其控股子公司阜阳商厦同济投资有限公司名下的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺质押给31户业主(含本案的被上诉人)作为履行上述约定的保证,房产手续31户业主(含本案的被上诉人)一致同意办理到崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰7位业主代表名下,该租金解决方案虽未办理质押登记,但采用了比质押登记对被上诉人更有保障的商品房买卖形式(7户业主代表分文未付),将约定的房屋通过阜阳房产局备案给被上诉人所指定的7户业主代表名下。如上诉人到期不能偿还返租租金,则31户业主可以自行销售,所得款用于偿还包括上诉人在内的31户业主租金,自行销售所得款项超过所欠返租款的部分,被上诉人应返还给上诉人。虽然协议中约定的质押由于法律规定不动产无法质押而不能实际履行,但是根据物权区分原则,协议中关于担保的条款依然成立,对双方依然具有拘束力。上诉人有义务通过上述7套商铺为被上诉人实现债权,被上诉人也应积极履行自己的法定义务。2017年4月18日、4月22日阜阳商厦同济投资有限公司与包括被上诉人在内的31户业主共同自行指定的授权代表崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰签订商品房买卖合同,将位于阜阳开发区一道河东路266号阜阳商厦国际3-185-3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31通过阜阳房产局备案给崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰,并完成了商品房买卖的备案登记(签订了阜阳市不动产局正规的商品房买卖备案合同),本次备案登记完成后,被上诉人在2017年12月9日签字确认收到答辩人支付的2015年6月1日至2017年5月31日期间的返租租金(20%)税前23441元。此后上诉人多次要求31户业主自行销售上述七套已备案登记的商铺并让阜阳商厦同济投资有限公司给予积合,结清租金欠款,但是含被上诉人在内的31户业主一直不积极配合,导致租金欠款一直无法结清。因上述商铺已办理了买卖备案手续,导致上述商铺一直无法再次出售,占有上诉人大量资金,更加剧了上诉人的资金困难,给上诉人造成了较大经济损失。上诉人认为:虽然资金困难,上诉人无法付清所欠返租租金,但是上诉人一直在积极真诚地为结清欠款努力。在为含被上诉人在内的31户业主自行指定的7位业主代表办理房屋备案登记后,含被上诉人在内的31户业主却不积极履行自己的权利。因此,协议书足以证明上诉人与被上诉人就返租租金的偿付问题已达成和解方案;商品房买卖合同足以证明上诉人已按照和解方案履行主要义务,不存在迟延支付租金的事实。所以被上诉人主张的利息及违约金没有事实和法律依据。至于所欠返租租金本金,上诉人认为:2017年3月29日上诉人与被上诉人签订的协议是双方均认可的解决方案,被上诉人有义务按照该协议履行自己的义务,上诉人始终愿意在必要时予以配合,双方应当按照协议及商品房买卖合同的约定解决纠纷,被上诉人应当积极自行销售该房屋,而不是要求上诉人偿还已经解决的返租租金。至于诉讼费,由于上诉人与被上诉人双方关于返租租金已达成新的合法有效的和解方案,并双方已按照和解方案履行,根本不存在迟延支付返租租金的事实,因此诉讼费用应由被上诉人承担。二、原审判决未对用于清偿返租款的房屋作出处理属于漏判。上诉人与被上诉人之间双方权利义务明确,事实清楚,上诉人与被上诉人双方于2017年3月29日签订协议书和4月18日、4月22日签订商品房买卖合同,该租金解决方案虽未办理质押登记,但采用了比质押登记对被上诉人更有保障的商品房买卖形式(在31户业主分文未付的情况下)将约定的房屋阜阳商厦国际3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31共七套商铺通过阜阳房产局备案登记给被上诉人所认定的代表名下。原审法院仅判决上诉人给付被上诉人返租租金,并未对已备案登记给被上诉人所认定的代表名下用于清偿返租租金的抵押房屋作出处理,明显属于漏判,缺乏公平公正。若原审法院判决上诉人给付返租租金符合法律规定,则应同时对备案登记给被上诉人所认定的代表名下用于清偿返租租金的抵押房屋作出处理,责令被上诉人将房屋解除登记备案返还给上诉人。 栗行健辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。被答辩人在上诉状中声称与七位业主代表的约定为于2017年12月25日支付余下租金，时至今日已经两年过去，未见其支付余下租金。同时被答辩人与七位业主代表擅自将质押改成了买卖，对于七位业主代表与被答辩人之间所达成调解协议的行为，并无答辩人的授权，是被答辩人与七位业主代表达成的新的调解协议。根据合同的相对性，被答辩人与七位业主代表达成的协议内容，对答辩人不发生合同效力和其他法律效力。二、对于被答辩人在上诉状中所提到未对用于清偿返租款的房屋做出处理属于漏判的上诉观点是错误的。根据不告不理原则及一审中被答辩人对于此要求也未提出反诉，以及基于被答辩人与七位业主代表的签订的《商品房买卖合同》系被答辩人与七位业主代表之间发生的新的法律关系，具有相对性，不能约束其他人，一审中不予处理是正确合法的，更不能说是漏判。三、一二审诉讼费由上诉人承担。 栗行健向一审法院起诉请求：判令同济公司给付房屋租金及违约金97078元； 一审法院认定事实：栗行健诉与同济公司于2011年11月8日签订委托招商出租合同，期限5年，每年租金为购房总价593554元的7％，前三年的租金从总购房款中扣除。第四、五年的房屋租金按季度或半年一次支付，如一方违约应支付相对方违约金30000元。后被告支付了2015年6月1日至2017年5月30日期间的房屋租金83098元的20％部分，下欠80％部分66478.40元（83098×80％），经原告多次催要，被告至今未付。 一审法院认为，栗行健诉与同济公司之间委托经营管理关系明确，同济公司应当按照合同的约定全面履行合同义务。栗行健请求同济公司支付房屋收益，合理合法，应予支持。同济公司已经履行合同部分义务，故栗行健请求同济公司承担违约责任支付违约金30000元，本院不予支持。同济公司辩称已经履行合同主要义务，因未举证，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决:一、同济公司给付栗行健房屋租金66478.40元，应于判决生效后五日内履行完毕。二、案件受理费2227元减半收取1113.50元，由栗行健负担347.50元，同济公司负担766元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年3月29日，崔勇等户业主与同济公司签订协议，约定同济公司计划在2017年12月25日将未返还的商铺租金返还给业主，为了表达诚意，将阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺质押给业主，办理房产手续时办到业主崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰名下。如同济公司不能按时返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金。案涉阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺备案登记在崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰名下。案涉登记备案房屋未有通过验收，不具备登记条件，且尚未交付，协议中没有约定交付期限，什么时候能够办理产权登记还不清楚。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉2017年3月29日《协议书》的性质问题；一审是否漏判。 关于案涉《协议书》的性质问题。同济公司对案涉认定所欠租金数额无异议，但认为已通过协议将阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的内铺商品房买卖合同备案登记抵返还房屋租金。本院经审查协议内容，该协议明确约定了“如安徽同济置业有限公司不能在2017年12月25日前返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金，差价部分按多退少补的原则处理”。上述内容实际上是协议双方对同济公司在债务履行期限届满不能支付租金的情况下如何消灭案涉债务所达成的以房抵债协议，属于债务履行方式的补充。此种情况下，基于债权保护原则，原有直接支付租金的债务履行方式与新的以房抵债履行方式并存，在以房抵债协议没有实际履行的情况下，债权人可以请求同济公司支付租金。经审查，案涉登记房屋尚未交付，能否办理产权登记，同济公司也未明确。在案涉备案登记房屋抵偿债务履行期限不明确且履行存在障碍的情况下，债权人请求同济公司依约支付租金不违反双方约定及法律规定，一审判决对栗行健要求同济公司支付租金的诉讼请求予以支持，并无不当。审理中栗行健称协议上签名不是其本人所写。根据本院以上分析，即使协议内容对栗行健产生法律拘束力，也不排除栗行健直接起诉同济公司支付租金的权利，故协议上栗行健签名真伪，不影响本案判决结果。 关于一审有无漏判问题。同济公司上诉认为一审仅判决同济公司给付栗行健返租款，并未对已交付给栗行健用于清偿返租款的房屋进行处理，属于漏判。因案涉备案登记房屋并未交付，且尚未办理房屋产权登记，同济公司也未提出反诉。一审法院判决对栗行健提出的诉讼请求予以支持，不存在未作审理、判决的情形。 综上所述，同济公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2227元，由上诉人安徽同济置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  皮桂山 审判员  罗 胜 审判员  周甜甜 二〇一九年九月二十九日 书记员  康 靖