文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1785号原告：广东客都环境科技股份有限公司，地址：梅州市梅县区雁洋镇中村添溪路口慢城酒店第**。统一社会信用代码91441403754524521Q。法定代表人：谢长征。委托诉讼代理人：罗文龙，该司副总经理。被告：陈俊伟，男，汉族，1966年12月11日出生，现住兴宁市。原告广东客都环境科技股份有限公司诉被告陈俊伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东客都环境科技股份有限公司的委托诉讼代理人罗文龙到庭参加诉讼。被告陈俊伟经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东客都环境科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的物业费3780元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陈俊伟于2009年7月3日向梅县东方房地产开发有限公司购买金港花园A栋1503房，该商品房建筑面积共147.9平方米。根据前期物业服务合同的规定，该商品房从2009年7月至2013年12月需缴交前期物业服务费540元，2014年1月至2014年12月需缴交前期物业服务费360元，2015年至2018年12月需缴交前期物业服务费2880元，合计3780元。经多次催缴仍未缴交。为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求支持原告诉请。原告为其诉请提供证据如下：1.前期物业服务合同（原件），来源于房地产开发商梅县东方房地产开发有限公司，现在更名为广东客都房地产开发有限公司，当时该房地产开发公司委托我司去管理该涉案小区，证明我司是房地产开发公司所聘用的作为涉案房产小区的前期物业服务公司。2.商品房买卖合同（复印件），来源于房地产开发商梅县东方房地产开发有限公司，证明涉案房屋是由被告所购买。3.核准变更登记通知书（原件），来源于工商局，没有原件，证明我司的变更过程。4.法定代表人证明书（原件），证明公司的法定代表人是谢长征。5.委托代理人身份证（复印件）、6.委托代理人劳动合同（原件），证明代理人身份，在公司任职副总经理。7.营业执照（复印件），证明原告的诉讼主体资格。8.涉案房屋的权属信息资料（原件），证明涉案房屋的权属。9.陈俊伟的人口信息（原件），证明被告的诉讼主体资格。10.物业费的计算标准（自制表，打印件），证明我方诉请的计算。11.金港花园物业服务等收费标准，来源于物价部门批准，我司有在小区里公示，证明我司的收费标准。12.《关于退出金港花园小区物业管理服务的函》，证明我司从2019年1月1日起退出金港花园小区物业管理服务所有业务。被告陈俊伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告陈俊伟于2010年2月26日与梅县东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了由该公司开发的金港花园A栋15单元1503房现房，该买卖合同第三条约定：“该房建筑面积共147.92平方米，按套出售，按现状交楼，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”；合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月28日前交付房屋”。2009年6月1日梅县东方房地产开发有限公司与梅县客都物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该服务合同第一条约定：“甲方将金港花园A栋电梯房……从2009年6月1日起开始委托乙方实行前期的物业服务管理至成立业主委员会后自然终止”；第十条约定：“乙方必须依法收费，执行政府物价部门当年的物业服务性收费指导价和双方约定的标准（金港花园A、B栋物业服务性收费标准本合同附件六）”；第十二条约定：“……物业服务费按物业的建筑面积为单位计算收取……”；第十三条约定：“乙方在业主办理入伙时，应与业业主签订小区的前期物业管理规约与涉及装修有关的管理规约，并做好业主信息的登记与保存工作”。原告庭审中确认被告购房至今未装修入住，亦未办理入伙手续，表示仅通过电话（135××******）曾向被告催收物业费，未采取过其他方式进行催收。2019年6月24日原告向本院提起诉讼，提出如上请求。经查，梅县客都物业管理有限公司成立后，对企业名称作了如下变更登记：1.2014年10月16日变更为梅州客都物业管理有限公司；2.2015年8月6日变更为广东客都物业管理有限公司；3.2015年9月30日变更为广东客都物业管理股份；4.2016年1月12变更为广东客都物业管理有限公司；5.2016年8月18日变更为广东客都物业发展股份有限股份；6.2019年3月12变更为广东客都环境科技股份有限公司，即为本案原告。2018年1月31日金港花园成立业主委员会，名称为梅州市梅江区金港花园业主委员会。2018年8月8日，原告向业委会发出《关于退出金港花园小区物业管理服务的函》，表示从2019年1月1日起退出金港花园小区物业管理服务所有业务。又查，根据原告提供的金港花园物业服务等收费标准，记载的收费标准中：2.电梯房业主购房未办理入伙缴交管理服务费【暂定】，2013年12月31日前10元/套/月、2014年1月1日起至2014年12月31日内30元/套/月、2015年1月1日起全额服务费/套/月。2016年8月3日经梅州市梅江区发展改革和科学技术局批准（2016年6号文），购房办理入伙前期物业服务费按60元/套/月。原告于庭审表示自愿对其提供证据和陈述事实的真实性承担法律责任。被告陈俊伟经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本院认为,本案为物业服务合同纠纷，根据被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定，商品房开发商梅县东方房地产开发有限公司在2009年6月1日与原告签订了《前期物业管理服务合同》，上述约定符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，该《前期物业管理服务合同》对业主（被告）具有约束力。则根据该服务合同约定的收费标准，被告未办理入伙手续，原告的请求作如下认定：1.原告请求2009年7月至2013年12月的物业服务费540元（54个月×10元/套/月），请求标准符合合同约定，但计算时间有误，被告于2010年2月26日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定该商品房为现房，按现状交楼，因此原告该请求起算时间应以签订合同交楼后时间为准，则从2010年3月起算计至2013年12月，计算为460元（46个月×10元/套/月）。2.请求2014年1月至12月的物业服务费360元（12个月×30元/套/月），请求计算正确，符合合同约定，依法予以支持。3.请求2015年1月至2018年12月的物业服务费2880元（48个月×60元/套/月），请求计算标准60元/套/月符合合同约定，但计算期间应根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限……”的规定，计算至《前期物业管理服务合同》第一条约定的“前期的物业服务管理至成立业主委员会后自然终止”，即至2018年1月31日止。此后原告对被告未作书面催交，也未提供证据证明业委会未履行接管物业的义务或其与业委会签订了物业服务合同，因此原告该请求超过部分无约定，不符合法律规定，本院不予支持，则计算为2220元（37个月×60元/套/月）。以上合计3040元（460+360+2220）。原告于庭审表示自愿对其提供证据和陈述事实的真实性承担法律责任，本院对其提供的证据予以确认，并佐案在卷。被告陈俊伟经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实和证据的抗辩，本院依法作缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈俊伟应于本判决生效后三十日内支付物业服务费3040元给原告广东客都环境科技股份有限公司；二、驳回原告广东客都环境科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），依法减半收取为25元，由原告负担10元，由被告负担15元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  卓慧萍二〇一九年九月二十三日书记员  刘叶韬