北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终10591号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，汉族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京晁金科技有限公司，，住所地北京市朝阳区朝阳北路****楼（六里屯孵化器**）法定代表人：晁煜昊，执行董事。委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力通达公司）因与被上诉人北京晁金科技有限公司（以下简称晁金科技公司）房屋买卖合同纠纷，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12912号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富力通达公司的委托诉讼代理人隋清蕊，被上诉人晁金科技公司的委托诉讼代理人龙鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富力通达公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、七项；2.改判晁金科技公司支付违约金641387.2元（计算方法为房屋总价款5051872*10%+逾期款4540000*3%），并赔偿富力通达公司合同印花税2526元及刷卡手续费160元，上述金额共计人民币644073.2元；3.案件受理费由晁金科技公司承担。事实与理由：一、一审法院在认定富力通达公司无违约行为的情况下调整违约金数额违反当事人合同约定的意思自治。一审法院认定富力通达公司并无违约行为，而晁金科技公司未按合同支付房款，其行为构成违约。一审法院认可应尊重双方的意思自治，依据合同约定计算违约金，但一审法院仅仅以《预售合同》第十一条为依据计算违约金，忽略了附件九对于违约金的补充约定，该约定不违反主合同约定，与主合同具有相同的效力，因此一审法院在认可合同违约金计算方式的同时，却并不依据合同的约定进行判决，有违基本的法律和事实，有违基本的契约精神。二、一审法院认定136200元的违约金足以弥补富力通达公司的损失有违基本的事实，对富力通达公司显失公平。自2017年“3.17新政”之后，北京商办房产交易停滞，销售价格大跌，收回房屋后能否再次成交是未知数，即使能够成功转售，再次出售的价格也必然降低，给富力通达公司带来的损失远不止法院认定的违约金数额。除房价下跌外，晁金科技公司欠缴总房款的90%且欠缴时间达两年之久，其行为大大增加了富力通达公司的融资成本，一审法院仅判决136200元违约金无法弥补富力通达公司损失，对富力通达公司显失公平。三、一审法院酌定违约金数额与其他类似案件同案不同判，违背基本的法律准则。与本案同属一栋写字楼的其他案件中，双方诉求基本相似，而在类似案件中法院判定的违约金数额都不低于房屋总价款的5%，而本案一审法院最终认定的违约金只有逾期应付款的3%，大大低于相同案件的判决结果，使得同类型案件的违约金标准差距悬殊，同案不同判，有违基本的法律准则。四、一审法院判决驳回富力通达公司印花税和刷卡手续费的诉讼请求，违背基本事实和法律原则。涉案合同粘贴了2526元的印花税，同时晁金科技公司以刷卡的方式支付房款，银行收取富力通达公司每笔80元的手续费。现因晁金科技公司根本违约导致合同解除，晁金科技公司应赔偿富力通达公司印花税和刷卡手续费损失、富力通达公司主张的违约金是基于晁金科技公司原因导致合同解除给富力通达公司带来的房价波动损失、资金周转损失和经营损失等，与印花税和手续费的损失并不冲突，一审法院认为违约金足以弥补富力通达公司的损失不符合基本常识。晁金科技公司答辩称：同意一审判决，不同意富力通达公司的上诉请求，依据合同法及相关司法解释规定法院有权调整违约金。富力通达公司在上诉状中宣称的违约金实际上存在重复计算的情况。因为在合同中正文约定了违约金计算方式，在附件中约定了另一种违约金计算方式，按照合同约定应当以附件为准，富力通达公司重复计算违约金，不应支持。在一审过程中，晁金科技公司已经明确了违约金过高请求调整，所以一审法院调整违约金符合规定。违约金数额应当与富力通达公司的实际损失一致，在本案中富力通达公司没有实际损失，房屋其实一直没有交付，由富力通达公司持有使用；房屋的价格已经从富力通达公司出售给晁金科技公司时的每平方米42889元上涨到市场价值的价格每平方米58000元。富力通达公司不但没有损失反而获益；富力通达公司已经实际占用晁金科技公司已经支付的资金使用很长时间，所以富力通达公司在整个过程中没有损失。一审法院认定的违约金的计算方式公允；富力通达公司在上诉状中请求支付印花税和印刷卡手续费的诉求，一审法院判定的违约金已经包括这两项款项，不应再重复计算。晁金科技公司向一审法院起诉请求：1.判令解除晁金科技公司与富力通达公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同》；2.富力通达公司返还晁金科技公司购房款511872元及印花税2526元；3.富力通达公司承担本案诉讼费用。富力通达公司在一审中提起反诉请求：1.判令解除富力通达公司与晁金科技公司签订的《北京市商品房预售合同》，晁金科技公司配合富力通达公司办理房屋注销登记手续；2.晁金科技公司支付逾期违约金641387.2元（计算方法为房屋总价款5051872*10%+逾期款4540000*3%）；3.晁金科技公司赔偿富力通达公司合同印花税2526元及刷卡手续费160元；4.晁金科技公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月13日，晁金科技公司（买受人）与富力通达公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定晁金科技公司购买富力通达公司开发的位于通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼7层712，该商品房用途为办公，预测建筑面积共117.79平方米，其中套内建筑面积79.81平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米63298.73元，总价款5051872元，买受人采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；第十一条关于逾期付款责任：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。此外，合同还约定了其他内容。在合同附件五中关于付款方式及期限的约定，分期付款：1.定金：买受人于2016年12月11日交纳定金10万元。2.首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2017年2月13日，交纳总房款的10%（含定金）合计511872元。3.二期房款：买受人于2017年3月13日前，交纳总房款的10%，合计51万元。4.三期房款：买受人于2017年5月13日前交纳总房款的10%，合计51万元；…如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可依据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。上述合同签订后，2017年2月13日晁金科技公司向富力通达公司支付了首期购房款（含定金）511872元及代收印花税2526元。后晁金科技公司再未向富力通达公司支付购房款，未履行合同附件五中约定的付款义务。双方签订预售合同后，富力通达公司为晁金科技公司办理了房屋预售网签备案手续。一审庭审中，晁金科技公司主张解除双方预售合同，富力通达公司同意解除且提出反诉要求解除合同。晁金科技公司提出因双方合同中明确约定购房用途为办公，但富力通达公司以公寓住宅形式对外进行宣传和销售，与宣传不符，导致晁金科技公司购买房屋品质下降。富力通达公司对此不予认可，富力通达公司提出系晁金科技公司未按照合同约定支付剩余购房款，晁金科技公司逾期未支付的购房款累计达到454万元。富力通达公司以晁金科技公司违约逾期支付购房款为由，向晁金科技公司主张逾期付款违约金64万余元。富力通达公司主张晁金科技公司所交纳的印花税已经粘贴在预售合同中，已实际缴纳了印花税。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，晁金科技公司提出诉求解除合同，富力通达公司对此表示同意，并提出反诉要求解除合同。实际上双方对解除合同达成了一致意见。故一审法院对于双方提出解除合同的请求不持异议，晁金科技公司与富力通达公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》自2019年6月11日（开庭当日，即富力通达公司同意解除合同并提出反诉解除之日）起予以解除。晁金科技公司、富力通达公司双方签订的当事人应全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，富力通达公司应将晁金科技公司交纳的首期购房款返还给晁金科技公司，即富力通达公司退还晁金科技公司首期购房款511872元。在本案中，晁金科技公司提出富力通达公司擅自变更房屋用途影响房屋品质的理由不能成立，缺乏证据支持。富力通达公司依据双方合同中关于逾期支付购房款的违约条款，向晁金科技公司主张违约金，因晁金科技公司逾期支付购房款的违约行为成立，违约事实存在，晁金科技公司自支付首期购房款511872元后再未按照协议约定支付剩余购房款，逾期支付购房款的金额达到454万元。故富力通达公司有权按照预售合同第十一条的约定向晁金科技公司主张违约金，根据该条款的约定，晁金科技公司逾期支付购房款超过60日，富力通达公司有权解除合同并按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。关于解除合同，因双方均同意解除，不存在障碍。当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方在合同中约定了违约金的计算方法，故晁金科技公司按照该条款的约定履行违约付款的责任，向富力通达公司支付违约金13.62万元。该赔偿足以弥补富力通达公司的损失。故对于富力通达公司主张过高部分的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于晁金科技公司不再继续购买涉案房屋，晁金科技公司应配合富力通达公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续。关于印花税已实际缴纳，晁金科技公司无权要求返还。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京晁金科技有限公司与北京富力通达房地产开发有限公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》自2019年6月11日起予以解除；二、北京富力通达房地产开发有限公司退还北京晁金科技有限公司首期购房款511872元；三、北京晁金科技有限公司赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金136200元；四、以上第二项和第三项折抵后，北京富力通达房地产开发有限公司退还北京晁金科技有限公司款项375672元，于判决生效之日起十日内执行清；五、北京晁金科技有限公司配合北京富力通达房地产开发有限公司办理撤销房屋网签备案手续；六、驳回北京晁金科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京富力通达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，晁金科技公司提交房天下网站、搜狐焦点网站、楼市界网站的网页截屏打印件共六页，用于证明富力通达公司的房屋现价远高于出售时的价格，富力通达公司没有损失且因房屋价格上涨而获利。富力通达公司对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依据双方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一审法院确定的晁金科技公司逾期付款违约金是否存在过低情形。对此本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，依据晁金科技公司与富力通达公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件的约定，买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人应按照累计逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，同时还应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。晁金科技公司未按约定支付房款，构成违约，应当承担违约责任。双方协议约定了违约金数额，对此晁金科技公司在一审中主张违约金过高，请求予以减少，一审法院对此予以调整并无不当。但结合双方合同约定的违约金标准及富力通达公司的实际损失，一审法院酌定违约金数额过低，本院参考上述因素及结合合同实际履行情况对违约金数额予以调整为30万元，对于富力通达公司主张过高部分的违约金，本院不予支持。鉴于该违约金已经足以弥补富力通达公司的损失，富力通达公司在上诉请求中主张的印花税及刷卡手续费缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，富力通达公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其他部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12912号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12912号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；三、北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京晁金科技有限公司首期购房款511872元；四、北京晁金科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金300000元；五、驳回北京晁金科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京富力通达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4472元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担4422元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京晁金科技有限公司负担50元（已交纳）；一审反诉案件受理费5120元，由北京晁金科技有限公司负担2900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京富力通达房地产开发有限公司负担2220元（已交纳）。二审案件受理费8878元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担5302元（已交纳）；由北京晁金科技有限公司负担3576元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年九月二十四日法官助理  贾宇飞法官助理  常 欣书 记 员  杨艳娇