江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5338号原告：江苏新天地物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128278028674XK，住所地靖江市兴业路**水墨江****。法定代表人：叶建华，总经理。委托诉讼代理人：侯翠云，该公司员工。被告：陈秋伟，男，1989年11月6日生，汉族，住靖江市。原告江苏新天地物业管理有限公司与被告陈秋伟为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯翠云，被告陈秋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告2014年1月1日至2019年6月30日的物业费25302.42元（1.5元/平米/月×255.58平米×66个月）、2014年1月1日至2018年12月31日的公共能耗费1026.51元、滞纳金10482.1元（以每年应交纳物业费为基数，按照每日万分之五的标准，从2015年1月1日起分段计算至2019年6月30日）;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月21日，原告与江苏龙启房建置业有限公司（靖江市城南大院的建设单位，以下简称龙启公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为靖江市城南大院提供物业服务，别墅的物业服务费按每月每平方米1.5元支付，公共能耗费按每月每平米0.3元预收，年终结算时多退少补。物业服务费原则上先收费后服务，逾期按每日应交纳费用的0.5%承担滞纳金。被告系靖江市城南大院A4-116室的业主，建筑面积为255.58平米。合同签订后，原告依约为被告提供了服务，然被告拖欠2014年1月1日至2019年6月30日的物业费及2014年1月1日至2018年12月31日的公共能耗费至今，原告多次向被告催要，被告一直未付。因合同约定的滞纳金标准过高，为避免讼累，原告现主张按照每日万分之五的标准计算。被告辩称，2014年1月1日至2019年6月30日的物业费和2014年1月1日至2018年12月31日公共能耗费，我确实未缴纳，没有缴纳的原因是：我在2014年房屋装修结束后发现房屋产生了裂纹，多次找开发商和物业，他们均不予解决。2019年7月25日，我发现我家地下室漏水，造成了地下室物品损坏，我及时与原告联系，原告不予答复，反映多次后，该漏水问题才在2019年10月底由开发商修好了，但是地下室保管的物品已经损坏。小区内其他住户有平台乱建现象，原告不予解决。小区内部的广告收入属于公共收入，应当分摊给业主，而原告并未分摊。对于物业费和公告能耗费，我只同意缴纳18000元。因为我不缴纳物业服务费用是因为原告服务不到位，所以我不同意交纳滞纳金。针对被告的答辩，原告补充陈述：2014年被告发现墙体裂缝等房屋质量问题，我司已经协调开发商予以处理，被告与开发商已达成协议解决完毕。被告提出的2017年9月25日地下室渗水问题，地下室属于，地下室属于该户专有部位范围，且该户在后花园打井对其房屋造成了影响，房屋质量问题与原告无关。对于小区违建问题，我司发现后先向违建业主发送整改通知，然后再向城管部门反映要求至现场处理。城南大院别墅区没有广告租用，所以没有广告收入。对于当事人双方没有争议的事实，有原、被告陈述及原告提交的《前期物业管理委托合同》、2014年1月9日的《协议》（其中载明：甲方龙启公司一次性补贴乙方陈秋伟人民币叁万捌仟元整，该房屋所有质量问题与甲方无涉，由乙方自行承担。该房屋一切质量问题解决到此为止，乙方承诺不再采用任何方式纠缠甲方）、原告分别于2018年8月30日和2019年4月27日与靖江神绿建设有限公司签订的《绿化养护合同》、2018年和2019年原告支付绿化维护费用的收据、原告工作人员打扫卫生的照片等在卷作证，本院予以确认。但被告对于原告提交的2013年至2018年的水电分摊明细及公示照片、催缴物业费的公示照片、张贴在被告门上的费用催缴单照片、原告工作人员日常维修、维护时拍摄的照片若干的真实性均不予认可，对2013年1月5日和2013年5月30日的《承诺书》真实性予以认可，但认为后花园打井与地下室漏水无关，经查漏水原因是房屋线管漏水，开发商在2017年10月底修了两次才修好的，由此产生的损失应当由原告承担，并提供了反映小区内杂草、违建以及地下室漏水情况的照片若干。本院认为，原告与江苏龙启房建置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》依法对全体业主具有约束力。在原告依约为包括被告房屋在内的小区提供了物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用。被告辩称不缴纳物业费的原因为房屋存在裂缝及地下室漏水导致物品毁损产生了损失，根据原告提供的证据及被告陈述，2014年1月9日，经原告协调，被告已经就房屋质量问题与该小区的建设单位龙启公司达成协议，案涉房屋的一切质量问题解决完毕；2019年7月25日被告发现地下室漏水问题向原告反映后，经原告联系开发商，该漏水已于2019年10月底修复，由此可见，原告在被告反映问题后，履行了及时联系开发商协同处理业主问题的义务，被告以此拒交物业费没有依据，本院对被告的该辩称意见不予支持。被告辩称原告未处理小区内部的违建问题，原告作为物业公司，没有执法权，对于小区内部的违建问题，已经采取了张贴整改通知书、上报相关部门的管理措施，并提供了相应的证据予以证明，故本院对被告的该辩称意见亦不予采纳。被告应依约向原告缴纳所欠物业费25302.42元。关于公共能耗费，原告已根据实际使用情况缴纳并进行公示，被告应当支付原告公告能耗费1026.51元。关于滞纳金，原告已履行了物业管理服务义务，被告应按照约定交纳物业费，现原告拖欠物业服务费用，已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告按照每日万分之五的标准对拖欠的物业费计算滞纳金，未超过双方约定，亦未违反相关法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：被告陈秋伟在判决发生法律效力后十日内给付原告江苏新天地物业管理有限公司物业服务费25302.42元、公共能耗费1026.51元、滞纳金10482.1元，合计36811.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元减半收取360元，由被告负担。原告预交案件受理费360元由本院退回，被告应负担案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 缪培红二〇一九年九月五日法官助理 姚 璐书 记 员 徐 吉本案援引法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。