江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0721民初1438号 原告朱家群，男，1959年9月29日生，汉族，江西省石城县人,住赣州市石城县。 原告朱明，男，1983年10月7日生，汉族，江西省石城县人,住赣州市石城县。系原告朱家群之子。 委托代理人廖平生、李亮亮，江西公仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告江西万成房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路**商会大厦**，统一社会信用代码91360721563833268M。 法定代表人温显盛，该公司总经理兼执行董事。 委托代理人李翔，广东华商（赣州）律师事务所律师。代理权限:特别授权。 委托代理人温励耘，广东华商（赣州）律师事务所实习律师。代理权限:一般代理。 第三人陈式灵，男，1977年7月17日生，汉族，江西省石城县人,户籍地赣州市石城县，现住江西省赣州市石城县。 原告朱家群、朱明诉被告江西万成房地产开发有限公司、第三人陈式灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱家群、朱明及其委托代理人廖平生、李亮亮、被告江西万成房地产开发有限公司的委托代理人李翔、温励耘、第三人陈式灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱家群、朱明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告朱家群与被告江西万成房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（备案号20150402690）合法有效；2、判令被告江西万成房地产开发有限公司履行《赣州市商品房买卖合同》义务，立即向原告朱家群交付赣县商会大厦106、107号店铺，并配合原告朱家群办理不动产权登记手续；3、判令被告江西万成房地产开发有限公司向原告朱家群支付逾期交房违约金132149元（从2015年5月31日起暂计至2019年5月21日；此后违约金依照《赣州市商品房买卖合同》的约定，以原告已支付房价款1821480元为基数，以日利率万分之0.5计算违约金至实际交房之日止)：4、判令被告江西万成房地产开发有限公司向原告朱家群支付逾期办理房屋转移登记违约金1822元（违约金依照《赣州市商品房买卖合同》的约定，按原告已支付房价款1821480元的0.1%计算违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告朱家群与朱明系父子关系，2015年4月6日，原告朱明与被告江西万成房地产开发有限公司签订《赣县商会大厦认购协议书》，约定原告朱明认购被告开发的赣县商会大厦106、107号店铺，总购房款为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整(￥1821480元)。同日，被告向原告出具收款收据一张，载明交款单位为原告朱明、朱家群，收款金额为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整，收款事由为“收到赣县商会大厦106、107号房屋款”。2015年4月14日，经原告朱明与被告协商，由原告朱家群与被告签订正式的《赣州市商品房买卖合同》(备案号20150402690），将上述赣县商会大厦106、107号店铺备案至原告朱家群名下。按照购房合同约定，被告应在2015年5月31日向原告交付上述106、107号店铺，时至今日被告仍未向原告交付上述店铺。被告的行为已严重违反合同约定，被告应按照《赣州市商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。原告是通过抵债的方式支付上述购房款的。2014年，被告因房地产开发需资金周转，于是被告通过第三人陈式灵向原告借款。借款到期后，被告无法按时归还原告全部借款，于是被告提出通过以房抵债的方式抵消双方债权债务，被告将其开发的赣县商会大厦106，107号出售给原告以抚消债务1821480元。因此，经原、被告协商，被告与原告签订《赣州市商品房买卖合同》，被告向原告出具赣县商会大厦106、107号店铺的收款收据，用于证明收到了原告的购房款。在原被告签订完《赣州市商品房买实合同》，完成以房抵债后，第三人陈式灵于2015年4月20日出具证明书一份，证明陈式灵向原告的借款已通过抵扣赣县商会大厦一楼店面的购房款。综上，原告通过抵债的形式已履行了购房款支付义务，被告也向原告开具了购房款收款收据。被告未按购房合同约定将土述106、107号店铺交付给原告，也未办理产权登记手续，已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告江西万成房地产开发有限公司辩称原告朱明不是房屋买卖合同的相对方，根据“合同相对性”原则，原告主体不适格，应当驳回其起诉，本案所涉商品房买卖合同系原告朱家群与被告所签，认购协议书系原告朱明所签，认购协议书规定认购方不得更名，原告朱明没有与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，不是与本案有直接利害关系的公民，应当驳回起诉；本案已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求；答辩人开具给朱明的收据，仅是依朱明要求进行配合融资，实际并未收取款项，且朱明并非适格主体，系无效证据，应当予以排除；第三人陈式灵无权处分答辩人财产，抵债证明书与本案事实无关，与答辩人无关，抵债证明系无效证据，应当依法予以排除，抵债事实不成立；本案所涉合同因签订人朱家群未支付合同价款，构成根本性违约，导致合同未实际履行，答辩人恳请依法解除商品房买卖合同。 第三人陈式灵辩称原告起诉的内容不属实，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告江西万成房地产开发有限公司从来没有要求答辩人为其借过钱，2014年答辩人也没有向原告朱明借过一分钱，原告也提供不了答辩人向原告借钱的任何依据，原告诉状上的借款事实纯属捏造。原告朱家群与答辩人从来没有经济往来，朱家群没有向被告江西万成房地产开发有限公司实际购买过房屋，更没有支付过任何房款。原告称以房抵债的方式购买了被告江西万成房地产开发有限公司在赣县区开发的赣县商会大厦的106、107店面，不符合客观事实。答辩人不但没有欠原告朱明的一分钱，而是原告朱明还要欠答辩人的125万元投资款及利润。 原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、被告企业信息、第三人身份证复印件、认购协议书、商品房买卖合同、证明书、银行流水、备案信息；被告江西万成房地产开发有限公司提供了营业执照、法定代表人身份证明、工商查询企业信息、情况说明、2015年度银行对账单、2015年度往来账和收入账、商铺租赁合同；第三人提供了江西省昌茂厨具有限责任公司章程、收款收据两份、声明一份、证明、受案回执。以上证据经庭审质证，双方无异议的部分本院予以认定。根据原、被告、第三人提交的证据，结合原、被告、第三人的陈述，本院认定事实如下：原告朱家群与朱明系父子关系。2015年4月6日，原告朱明与被告江西万成房地产开发有限公司签订《赣县商会大厦认购协议书》，约定原告朱明认购被告开发的赣县商会大厦106、107号店铺，总购房款为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整(￥1821480元)。同日，被告向原告出具收款收据一张，载明交款单位为原告朱明、朱家群，收款金额为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整，收款事由为“收到赣县商会大厦106、107号房屋款”。2015年4月14日，经协商，由原告朱家群与被告签订正式的《赣州市商品房买卖合同》(备案号20150402690），将上述赣县商会大厦106、107号店铺备案至原告朱家群名下。按照购房合同约定，原告应当在签订合同当日一次性支付购房款1821480元，被告应在2015年5月31日向原告交付上述106、107号店铺，时至今日被告仍未向原告交付上述店铺（争议店铺现在被告已经出租）。原告声称通过抵债的方式支付上述购房款。原告认为被告未按购房合同约定将上述106、107号店铺交付给原告，也未办理产权登记手续，已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任，因此诉请法院要求处理。 本案的争议焦点之一，就是原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是否合法、有效。本院认为，该合同系双方真实意思表示，不存在无效及可撤销情形，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按约履行。 本案的争议焦点之二，就是原告主张的以房抵债是否有效成立。原告为此提供了被告出具的收据、房屋备案信息、第三人陈式灵出具的证明书证明以房抵债事实的成立，被告抗辩认为抵债证明系无效证据，应当依法予以排除，抵债事实不成立，第三人抗辩认为以房抵债不符合客观事实。本院认为，以房抵债必须征得房屋所有权人的同意才能成立，本案中，被告作为争议房屋的所有权人，否认以房抵债的事实，第三人不是争议房屋所有权人，无权就争议房屋抵债作出处分，原告提供的以房抵债的证据不充分，因此，原告诉讼请求主张的以房抵债不能成立。 本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按约履行。关于原告支付购房款、被告交付争议店铺、办理不动产转移登记的履行期限，由于原、被告双方对以房抵债一直存在争议，原、被告双方可以在本判决生效后合理期限内履行。鉴于以房抵债不能成立，同时经本院向原告释明，原告明确表示不变更诉讼请求，原告与第三人之间的债权债务关系，原告可以另案处理。同样，由于原告主张的以房抵债不能成立，原告主张的要求被告交付店铺、办理不动产权登记、支付逾期交付违约金、支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告朱家群与被告江西万成房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（备案号20150402690）合法有效。 二、驳回原告朱家群、朱明的其他诉讼请求。 案件受理费2979元，由原告朱家群、朱明承担993元，由被告江西万成房地产开发有限公司承担993元，由第三人陈式灵承担993元。 如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  肖东长 人民陪审员  曾木生 人民陪审员  陈 忠 二〇一九年九月二十三日 代理书记员  曾玲芳