河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初2018号原告（申请执行人）:河南锦源建设有限公司，住所地河南省郑州市郑州矿区七里岗街**。法定代表人：邓文朴，公司总经理。委托诉讼代理人：杨帅、靳永选，河南言理律师事务所律师。被告（执行案外人）：何喜梅，女，汉族，1967年8月15日生，住漯河市召陵区。被告（执行案外人）：张代琴，女，汉族，1968年7月19日生，住广州市花都区。二被告委托诉讼代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：漯河银海置业有限公司，，住所地河南省漯河市召陵区财政局**法定代表人：李秋红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧敏，河南可速律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥保安，漯河市召陵区天桥街道法律服务所法律工作者。原告河南锦源建设有限公司（以下简称锦源公司）与被告何喜梅、张代琴、漯河银海置业有限公司（以下简称银海公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨帅、靳永选、被告何喜梅与张代琴共同委托诉讼代理人何继纲、被告银海公司的委托诉讼代理人王慧敏、胥保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求继续执行原告对银海公司名下位于漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺的首次查封申请。2、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由锦源公司与银海公司建设工程施工合同纠纷一案，依锦源公司财产保全申请，漯河市召陵区人民法院于2018年5月24日作出（2018）豫1104执保26号裁定书，裁定冻结银海公司银行存款1850万元或查封扣押同等价值的财产。并于2018年5月31日实际查封了银海公司名下的有关土地及位于漯河市××区黄河路××小区××商铺34间。因银海公司提出超标的查封，漯河市召陵区人民法院于2018年7月5日、2018年7月9日作出（2018）豫1104民初1687号之一民事裁定书，将银海公司名下的有关土地及位于漯河市××区黄河路××小区××商铺34间解封，只保留查封了漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号、102号、103号和六号楼102号四间商铺，查封房屋面积不足2000平米，价值不足锦源公司要求保全的诉讼标的1850万元。2019年3月18日，案外人何喜梅、张代琴就漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺查封提出执行异议，漯河市召陵区人民法院未查明案件事实，错误地认定锦源公司已然查封着34间商铺和另有土地一宗，于2019年4月29日作出（2019）豫1104执异4号执行裁定书，裁定将漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号753平米商铺解封,严重损害了原告的合法权益。原告为支持其主张提供的证据有：民事裁定书三份，用以证明申请查封的是34间商铺，现在只保留查封1号楼101号、102号、103号和6号楼的102号商铺，其他商铺均已经解封，查封的四间商铺现在价值不足1850万元，被告何喜梅、张代琴要求解封，侵害了原告的合法权益。被告何喜梅、张代琴辩称：要求驳回原告的诉请，维持原来的执行裁定。涉案1号楼101号商铺属于何喜梅、张代琴按份购买的房屋，每人上下各两间。即便是解冻101号房屋之后，剩余的房屋依旧超过1850万元，达到保全的标的1850万元。被告何喜梅、张代琴为支持其主张提供的证据有：证据一购房协议书两份及收据两份，用以证明其与银海公司有合法的协议和支付购房款200万元。证据二证明一份，用以证明原告申请保全的除去101号商铺剩余的房产的面积是1406平方米。证据三银海公司2014年12月1日对查封四套房价值的评估，用以证明2014年12月1日的时候四套房价值每平方1.2万元。被告银海公司辩称：争议商铺在银海公司名下，银海公司与何喜梅、张代琴并未签署正式买卖合同，更未办理网签手续，且银海公司已经根据购房协议第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定与何喜梅、张代琴解除购房协议，因此银海公司认为涉案商铺不应以何喜梅、张代琴异议申请将其解封。被告银海公司为支持其主张提供的证据有：解除购房协议通知书和送达回执，用以证明争议商铺仍在银海公司名下，已经根据合同约定与何喜梅、张代琴二人解除合同。通过原被告举证、质证及陈述，本院对本案事实确认如下：因锦源公司与银海公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依锦源公司财产保全申请，于2018年5月24日作出（2018）豫1104民初1687号民事裁定书（转入执行后作出2018豫11**执保26号裁定书），查封了银海公司开发的银海林溪湾小区1号楼101号房屋在内的房产。被告何喜梅、张代琴提出异议后，本院作出（2019）豫1104执异4号执行裁定书，以在涉案商铺查封之前，何喜梅、张代琴已购买了该商铺并已支付大部分房款并同意将剩余房款按照本院要求交付保全，且该商铺未办理过户手续非买受人原因等为由，解除对银海林溪湾小区1号楼101号房屋的查封。2016年1月27日张代琴、何喜梅（乙方）与银海公司（甲方）签订购房协议两份，约定乙方购买银海林溪湾1栋101南2南3室商铺一套，商铺面积753平方米（304.47平方米+448.53平方米），商铺综合单价0.5万元，总价格共计376.5万元，约定交房时间为2016年12月31日。协议中还约定乙方在签订本合同时需要交纳房款共计200万元，剩余房款在甲方通知乙方办理手续前补齐。甲方在取得《竣工验收报告》及设计变更后，通知乙方按照本协议书所约定之单价与甲方按照实际测算面积办理正式购房手续，据实结算。张代琴、何喜梅交纳房款200万元，被告出具收据两份，上加盖有银海公司财务专用章。2019年4月30日漯河市房产交易处出具证明显示召陵区黄河路银海林溪湾1#楼101号房屋预测绘面积为780.99平方米。银海公司于2019年4月2日向张代琴、何喜梅发出解除《购房协议》通知书，通知解除2016年1月27日双方签订的《购房协议》。何喜梅、张代琴对银海公司提起诉讼，该房屋买卖合同纠纷一案,本院已作出（2019）豫1104民初1272号民事判决书，认定银海公司行使解除权的行为无效，判决1、银海公司于2019年4月2日作出的解除购房协议的行为无效。2、银海公司于本判决生效后十日内向何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助原告何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。剩余房款190.495万元，原告何喜梅、张代琴应于实际交付房屋之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。3、驳回何喜梅、张代琴其它诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”，被告何喜梅、张代琴为证明与银海公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了《购房协议》、收款收据，该购房协议书已经具备商品房买卖的主要要件，应为商品房买卖合同。且本院作出的（2019）豫1104民初1272号民事判决书，已认定银海公司行使解除权的行为无效，所以何喜梅、张代琴与银海公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，不影响合同效力，何喜梅、张代琴应为本案诉争房屋实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，本院扣押涉案房屋的时间是2018年5月24日，何喜梅、张代琴已在本院扣押之前2016年1月27日签订了买卖合同，支付了大部分房款，且本院作出（2019）豫1104民初1272号民事判决书，已认定银海公司行使解除权的行为无效，判决银海公司向何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助原告何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。综上，应解除对银海林溪湾小区1号楼101号房屋的查封，原告锦源公司执行异议请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告河南锦源建设有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  韩春莹审 判 员  杨素华人民陪审员  亢国英二〇一九年九月二日书 记 员  陈佳琦