江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终464号上诉人（原审原告）:南昌市东驰汽车销售有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区迎宾大道**，统一社会信用代码91360100683474212W。法定代表人：付晨阳，总经理。委托诉讼代理人：曾小琴，女，1974年10月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系原告总经理助理。委托诉讼代理人：王峥嵘，江西洪甲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡百顺汽车销售服务有限公司，住所，住所地萍乡市安源区319国道和韶山路交汇处社会信用代码91360300343253413F。法定代表人：兰海，执行董事。委托诉讼代理人：彭华，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱先林，江西博韬律师事务所实习律师。原审第三人：萍乡市荣腾汽车贸易有限公司，住所，住所地江西省萍乡市经济开发区金三角国际汽车交易展示中心社会信用代码913603015508738189。法定代表人：陈志红，总经理。委托诉讼代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。上诉人南昌市东驰汽车销售有限公司（以下简称东驰公司）与被上诉人萍乡百顺汽车销售服务有限公司（以下简称百顺公司）、第三人萍乡市荣腾汽车贸易有限公司（以下简称荣腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省安源区人民法院（2019）赣0302民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人委托诉讼代理人曾小琴、王峥嵘，被上诉人委托诉讼代理人彭华，原审第三人法定代表人陈志红到庭参加询问。本案现已审理终结。东驰公司上诉请求：1.请求判决撤销（2019)赣0302民初1200号民事判决并判决支持上诉人一审诉讼请求。2.请求判决被上诉人承担一审和二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决不公平。上诉人与被上诉人于2015年5月22日签订了租赁协议，协议规定，被上诉人须每三个月支付一次租金。协议签订后，上诉人向被上诉人交付了租赁物，被上诉人一开始按协议规定交纳了租金，但2018年以后的租金经常不按时交纳。双方协议规定，被上诉人须在2018年12月14日前支付2018年12月15日至2019年3月15日租金，但被上诉人至今未支付上述租金。根据双方租赁协议第7条规定，被上诉人拖欠租金满一个月以上，上诉人有权按每月1％增收滞纳金，并有权终止协议。被上诉人恶意长期拖欠租金的行为违反了协议规定，构成根本违约，根据双方协议第7条规定，上诉人有权要求被上诉人支付违约金50万元。同时，因被上诉人违约，导致双方租赁协议终止，从而造成上诉人租金损失。所以，被上诉人因违约理应向上诉人支付租金损失费2055364.75元人民币。然而，一审法院确未支持上诉人合理的诉讼请求，作出对上诉人不公平的判决。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起上诉，请求法院依法判决，支持上诉人的诉讼请求。百顺公司辩称，1.一审认定事实清楚。双方租赁协议及与第三人的转租协议均履行了相应告知程序，得到了上家出租人的认可，各协议合法有效。百顺公司按租赁协议履行了转租前的全部合同义务，没有拖欠租金，2018年12月之后欠会租金是第三人未按约支付租金，百顺公司主观上无拖欠租金的过错。本案实际责任应当由第三人承担。2.一审判决适用法律正确。上诉人上诉请求中关于违约金和损失赔偿部分没有法律和合同依据。违约条款约定情形不适用于本案。百顺公司不应承担损失赔偿义务，上诉人并未就损失情况进行举证，本案是普通拖欠租金案件，百顺公司已承担租金和滞纳金，不再承担赔偿损失。荣腾公司述称，坚持一审意见。上诉人向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的租赁协议；2.判令被告向原告支付2018年12月15日至2019年3月15日的租金共计人民币136590.75元；3.判令被告向原告支付滞纳金人民币4097.7225元，实际滞纳金计算至租金支付完毕为止；4.判令被告向原告支付违约金500000元及损失2055364.75元；5.判令被告承担一审的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司于2012年7月24日与原告签订《店面租赁合同》一份，约定将坐落于安源新区319国道与韶山路交汇处12-2号地块的店铺租赁给原告，租赁期自2012年10月1日至2022年9月30日。店铺租赁期间，原告向出租人提出转租要求，经出租人同意后，2015年5月20日原告与萍乡赣西汽车贸易有限公司签订了《店面租赁合同补充协议》，约定将涉案店铺全部转租给被告。遂2015年5月22日，原告与被告签订《租赁协议》一份，约定原告将上述店铺租赁给被告，租赁期限自2015年6月15日至2022年9月30日，第一年租金（2015年6月15日—2016年6月14日）计500000元，第二年租金（2016年6月15日—2017年6月14日）计515000元，第三年租金（2017年6月15日—2018年6月14日）计530450元，第四年租金（2018年6月15日—2019年6月14日）计546363元，第五年租金（2019年6月15日—2020年6月14日）计562755元，第六年租金（2020年6月15日—2021年6月14日）计579637元，第七年租金（2021年6月15日—2022年6月14日）计597026元，第八年租金（2022年6月15日—2022年9月30日）计179356元；租金以现金或转账方式，每三个月支付一次；被告应及时支付租金，如拖欠不付满一个月，原告有权按每月1%增收滞纳金，并有权终止租赁协议；若因被告单方面原因提前终止合同，被告应承担向原告支付人民币500000元的违约责任，同时将租赁物交还原告，原告对装修不做任何补偿，并可终止合同；协议还约定被告有权转租，但应书面通知原告。签订协议后，被告向原告支付250000元保证金。被告在租赁期间于2018年1月22日又与第三人签订了《租赁协议》，将该租赁房屋转租给第三人，约定租赁期限自2017年12月15日至2022年9月30日，租期分六个阶段，第一年（2107年12月15日—2018年6月14日）计265225元，后续五年租金计算时间及金额、租金支付方式、提前终止合同及违约责任与原、被告签订的《租赁协议》一致。被告转租后于2018年1月28日以经营困难、亏损严重为由，将涉案店铺已转租给第三人荣腾公司的事实书面通知原告，原告收到通知后，用江西省顺驰汽车销售服务有限公司的名义盖章确认，江西省顺驰汽车销售服务有限公司与原告东驰公司的法定代表人系同一人。2018年12月15日后，被告以未收到第三人租金为由未再按约向原告支付租金，原告于2019年2月28日向被告发出书面租金催收函未果，遂于2019年3月13日诉至本院。另查明，原告主张被告支付136590.75元拖欠租金，计算起止时间应为2018年12月15日至2019年3月14日。一审法院认为，案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司将涉案店铺出租给原告，原告依与张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司间的《店面租赁合同》而获得了涉案店铺的占有、使用、收益的租赁权，其在征得张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司的同意后，将该房屋转租给被告，并与被告签订《租赁协议》，该《租赁协议》系双方真实意思表示，在原告的租赁权未消灭的情形下，属合法有效，受法律保护，原、被告应当按合同约定履行。因被告自2018年12月15日起未按约向原告支付租金，而引起本案纠纷，对此被告应负责任，现原告要求被告支付拖欠租金，并解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，理应支持。因原告系于2019年3月13日即起诉时提出解除与被告的《租赁协议》，其诉前并未通知被告解除协议，且原告诉请要求被告支付计算至2019年3月14日拖欠的租金，故一审法院结合该事实认为原、被告双方于2015年5月22日签订的《租赁协议》系原告于2019年3月15日通知被告解除。故原告要求被告支付自2018年12月15日至2019年3月14日的租金计136590.75元，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。原告提出要求被告支付违约金500000元的诉讼请求，经一审法院审查，双方在租赁协议中仅约定被告提前终止合同时，应向原告支付违约金500000元，虽本案被告因未支付租金违约，但其并未提出提前终止合同，而是原告以被告违约为由提出解除合同，因此不属于合同约定的情形，故一审法院不予支持。但原、被告在租赁协议中约定若被告拖欠租金不付满一个月，原告有权要求被告按每月1%增收滞纳金的请求，实际上系对被告违约后的惩罚性措施，属违约金性质，本案因被告违约而引起，故一审法院支持自2018年12月15日至协议解除之日即2019年3月14日的违约金，但根据合同约定应按拖欠的月租金增付1%，即拖欠的三个月租金136590.75元的1%计1365.91元，故一审法院对原告诉请超出部分不予支持。原告提出要求被告承担自2019年3月15日至2022年9月30日合同期满的租金损失计2055364.75元的请求，一审法院经审查认为，原告以被告违约为由主动提出提前解除租赁合同，系其对租赁房屋租赁权的处分，原告在解除与被告的租赁合同收回该租赁房屋的占有、使用、收益的权利之后，并不会影响其租赁权行使，也不会形成损失，故原告此项请求，一审法院除支持本案诉讼期间造成原告的租金损失外，其他不予支持。由于原告未向被告和第三人提出腾房的诉讼请求，仅提出解除租赁协议，故在本案中仅审理原告在解除合同时被告因违约对原告权益的损害，对于被告何时腾房以及腾房期间或逾期腾房期间被告对租赁房屋的占有使用等形成的损失，由于在本判决中无法确定被告的何时腾房的事实，就无法确定上述损失，因此不宜在本案中处理，原告可以根据合同解除后被告的履行情况另行诉讼主张。本案中被告提出其在征得原告同意后将租赁房屋转租给第三人，现原告提出解除与被告的《租赁协议》，该结果与第三人有法律上的利害关系，应追加荣腾公司的意见，一审法院予以采纳，并依照相关法律规定，通知荣腾公司作为第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”一审法院认为原告与案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司间的租赁合同，和原、被告之间的《租赁协议》以及第三人和被告间的《租赁协议》等三份租赁合同虽难免有相互影响，但从合同相对性看，合同签订主体、权利义务约定的内容，以及权利义务的承受主体都是不同的，系属于互相独立的合同。故原告与案外人间，以及被告与第三人间的租赁合同效力问题和双方的履行问题，不宜在本案中进行审理，应由合同的相对当事人依合同约定和相关法律另行诉讼主张。关于被告提出要求在其已交的250000元保证金中品除其在本案中应承担的责任，因协议解除后应终止履行，一审法院对该意见，予以采纳。此外，第三人在本案中提出被告与第三人签订的《租赁协议》无效，并提出反诉的请求的意见，结合上述一审法院阐述的理由，以及我国现行法律的规定，一审法院认为我国民事诉讼法规定的反诉仅为被告的权利，第三人的上述意见与法律规定不符，故一审法院的第三人提出的意见不予支持，第三人的反诉请求本案不予审理，第三人可依合同约定另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告南昌市东驰汽车销售有限公司与被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司于2015年5月22日签订的《租赁协议》解除，并于2019年3月15日终止履行；二、被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司支付原告南昌市东驰汽车销售有限公司拖欠租金136590.75元，并承担违约金1365.91元，合计137956.66元；三、被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司按原、被告于2015年5月22日签订的《租赁协议》中约定的租金标准计算自合同解除后即2019年3月15日起至本判决生效之日止的损失给原告；四、上述款项在品除被告已支付给原告的250000元保证金后，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告南昌市东驰汽车销售有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28368元，由原告南昌市东驰汽车销售有限公司负担18368元，被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司负担10000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同形成租赁关系这一事实双方是没有争议的。双方争议的是合同中的关于违约金条款是否适用和是否应当支付2055364.75元的租金损失的问题。合同中关于违约金条款约定的内容是，因乙方（即被上诉人）单方面原因提前终止合同，乙方应承担向甲方（上诉人）支付人民币500000元的违约责任。而本案被上诉人虽然拖欠租金，但并未提出解除合同，本案合同解除是上诉人起诉提出来的，因此一审认定本案不适用违约金条款并无不当。关于是否应当支付租金2055364.75元的租金损失的问题。上诉人解除租赁合同收回房屋后，其对房屋的占有、使用、收益权利并未受影响，因此一审支持本案诉讼期间造成的租金损失，而不支持期限之外的租金损失并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28368元，由上诉人南昌市东驰汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂奇能审判员  阳 涛审判员  黄红建二〇一九年九月十二日书记员  李颖倩