广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11770号上诉人（原审原告）：熊小明，男，汉族，1973年4月10日出生，住所地：江西省上饶市鄱阳县。上诉人（原审原告）：深圳市麦霸量贩式娱乐有限公司，住所地：深圳市宝安区XX街道XX社区XX大道**2F-03，统一社会信用代码：91440300MA5DFBFDIB。法定代表人：黄建国，总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄娟，广东天汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司，，住所地：深圳市宝安区XX街道XX社区XX大道**统一社会信用代码：91440300073363136N。法定代表人：李金秀,总经理。上诉人（原审被告）：深圳市恒诚业投资发展有限公司，住，住所地：深圳市宝安区西乡街道固戍社区上围园新园综合楼**B公场所），统一社会信用代码：91440300595650132X。法定代表人：江映俊，总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨忠良，广东美赢宝律师事务所律师。上诉人熊小明、深圳市麦霸量贩式娱乐有限公司（以下简称麦霸公司）与上诉人深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司（以下简称恒诚业福永分公司）、深圳市恒诚业投资发展有限公司（以下简称恒诚业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊小明、麦霸公司上诉请求：1.改判一审判决第三项中“恒诚业公司赔偿麦霸公司1090704元”为“恒诚业公司赔偿麦霸公司1817840元”；2.本案的一、二审诉讼费用由恒诚业公司、恒诚业福永分公司承担。上诉理由：恒诚业福永分公司在与麦霸公司的合同中明确了恒诚业福永分公司的义务，恒诚业福永分公司应当提供主体消防文件，且在一审庭审中也坚持认为其提供了相关的消防行政许可，而麦霸公司也是在确信恒诚业福永分公司已经取得了相关的消防许可的情况下才动工装修的。但在装修完成后试营业一个月，被消防部门查验才发现，恒诚业福永分公司没有尽到合同约定的义务，进而导致麦霸公司产生巨大的损失。一审法院也认定恒诚业福永分公司没有提供主体消防的行为系违约行为，应当赔偿麦霸公司的实际损失。麦霸公司的实际损失评估已经确认为1817840元，一审法院认定系麦霸公司未尽到其审慎义务，对自身的损失亦应承担相应的责任。一审法院的责任划分为麦霸公司40%，恒诚业福永分公司60%，这种责任划分明显没有法律依据。审慎义务只是合同履行瑕疵问题，不存在违约情形，违约才承担60%，而瑕疵却要承担40%，这明显在违约责任划分上偏袒违约方，大大降底了违约责任的惩罚性。即使认定麦霸公司存在过错，未尽到审慎义务，责任划分也不应当是麦霸公司40%，恒诚业福永分公司60%，一审法院明显加重了麦霸公司的责任承担。恒诚业福永分公司、恒诚业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判恒诚业福永分公司不承担损失赔偿责任。上诉理由：一、一审关于诉讼主体的认定是错误的。房屋租赁合同的当事人，即熊小明和恒诚业福永分公司，诉讼应在合同相对人之间进行，不应扩大为多个主体。假如认定麦霸公司是实际合同当事人的，则熊小明无需作为诉讼当事人。恒诚业福永分公司是有营业执照的独立承担民事责任的主体，以自己名义签订了合同，也能够以自己的财产对外承担责任，是独立的诉讼主体，所以，无需增加恒诚业公司作为共同责任的主体。同理，恒诚业公司如果被认定应承担责任，那无需恒诚业福永分公司作为共同被告。二、一审认定事实有遗漏。（一）房屋租赁合同签订的当日（2016年6月5日），恒诚业福永分公司就提供了消防主体文件，麦霸公司也确认收到了消防主体文件，这一事实说明双方在当时均认为移交的消防主体文件是完善的、合格的。（二）对租赁房屋进行装修的开始时间和装修完毕的时间，一审判决没有查明认定。这一事实恰恰说明麦霸公司违反国家消防审批规定，未履行消防设计审批而擅自提前施工。《建设工程消防监督管理规定》第二章第八条第五款规定：依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。需要特别说明：假如在消防设计审批通过日前已经完成了装修，那属于违法施工；假如在消防设计审批被不批准后仍继续装修的，该装修也是明知故犯，两种情形均应由行为人责任自负。（三）申报消防审批的时间认定含糊，仅认定2016年11月24日消防部门的审核意见书，没查麦霸公司向消防部门提交消防设计审批的申请时间，该时间点对于说明麦霸公司的主观过错有直接关系。麦霸公司何时知道应当进行消防审批很重要（其中分为消防设计审批和消防竣工验收审批），麦霸公司何时提交了消防设计审批申请更是关键。而一审判决忽略不计，导致责任划分不清，作出错误判决。三、适用法律问题的遗漏。一审第二次开庭时，恒诚业福永分公司的代理人专门提出了《建设工程消防监督管理规定》第二十八条第五款的规定，并提供了打印的法律条款给一审法院。但判决书遗漏了麦霸公司违反该法律规定的事实，也没有适用该法律规定划分责任，这是明显的错误，请二审法院对麦霸公司违反先置程序擅自施工导致装修的后果作出明确判决，究竟是哪方该承担违法后果，谁承担主要责任或全部责任。四、本案基本事实。恒诚业福永分公司一直经营着X隆广场（原名X江豪百货店），一、二、三楼的所有承租方都正常营业，恒诚业福永分公司一直以来持有多年来的消防文件对外经营。2016年6月5日双方签订房屋租赁合同，合同约定出租方提交主体消防文件。当日双方移交了主体消防文件。双方均认为签约顺利、履约正常，恒诚业福永分公司也认为提供的消防文件就是主体消防文件，麦霸公司没有提出异议，没有提出恒诚业福永分公司主体消防文件不合格或未移交。麦霸公司2016年6月6日签订装修工程合同，6月26日订购音响设备，7月订购灯光设备，8月订购沙发，8月20日签订委托管理卡拉OK项目合同等等，可见，麦霸公司根本未认识到开设卡拉OK公司需要报经国家各个部门批准，消防设计审批和竣工验收审批乃至于办理工商登记、税务登记等等，这些都是经营人自身需要面临和解决的问题，而不是出租方的义务。2016年11月24日，消防部门出具了设计审核意见书，该通知说明审批未通过。由此可知，麦霸公司在此之前已经向消防部门提交了设计审批申请，麦霸公司何时知道应该进行消防设计审批也是本案理应查明的时间点。出现消防设计审批不通过后，双方都积极开展工作（其中恒诚业福永分公司为了能顺利收取房租而多次找消防部门交涉），力争通过消防设计审批，但努力无果。麦霸公司拒交房租，由此双方产生纠纷诉诸法院。五、提供主体消防文件与办理消防审批的责任划分。（一）恒诚业福永分公司按照惯例，向所有承租者提供了力所能及的消防资料，所有承租者都能顺利经营（X隆广场），恒诚业福永分公司也没有欺骗麦霸公司。（二）麦霸公司接收主体消防文件时也认同恒诚业福永分公司正常履约，没有违约。实践证明，签约时两方均对现行消防政策认识错误。但这种重大误解可以在向消防部门先审批时及时解决，就不至于产生装修的损失。（三）先进行设计审批，通过后再施工；施工竣工后再申请竣工消防验收。这是法律规定，是所有经营者的义务，不是出租方的义务。（四）违规擅自装修在先导致的损失是麦霸公司自己造成的，不是恒诚业福永分公司造成的，所以，装修及提前购物的损失不应该由恒诚业福永分公司承担。（五）退一步说，假定“恒诚业福永分公司保证说无需进行消防设计审批，装修了就可以开业”，麦霸公司作为经营者，也理应了解、遵守国家法律规定是普遍性的常识和义务，好比开店要办工商、税务证件，特种行业需要公安审批等等。综上所述，恒诚业福永分公司提供了双方认同的主体消防文件，不等于双方判断错误后麦霸公司可以不遵守法律规定先申请消防设计审批，更不等于双方判断错误后，麦霸公司违法的后果应该由恒诚业福永分公司承担。针对对方上诉，双方的答辩意见与己方上诉意见一致。熊小明、麦霸公司向一审法院起诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.返还熊小明、麦霸公司合同保证金59600元、水电押金10000元及利息；3.赔偿熊小明、麦霸公司损失1773320元及利息；4.恒诚业福永分公司、恒诚业公司承担连带清偿责任；5.恒诚业福永分公司、恒诚业公司承担诉讼费、公告费、保全费、评估费，合计1842920元（以上利息均从起诉之日起计算，计至实际支付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准）。一审法院认定事实：熊小明、恒诚业福永分公司于2016年6月5日签订商铺租赁合同，约定恒诚业福永分公司将位于深圳市宝安区XX街道XX社区XX大道XX号X隆广场2F-出租给熊小明使用，面积为933平方米，另附配套设施有主体消防的商铺出租给熊小明，期限自2016年6月5日至2023年3月31日止，2016年6月5日至2016年10月4日120天为装修免租期，月租合计29800元，第四年递增10%，每三年递增一次，租金支付方式为现金支付或转账支付，每月5号前一次性交清当月租金。签署合同时，麦霸公司向恒诚业福永分公司交纳59600元的合同保证金及一个月的租金29800元，保证金在合同期满终止时无息退还给麦霸公司，如麦霸公司在合同期限内有违约行为，麦霸公司所交的保证金及押金无偿归恒诚业福永分公司所有；合同还约定了水电费等各项费用的交纳、双方权利义务、其他事项、违约金为三个月的租金等内容。合同项下，熊小明签字确认，恒诚业福永分公司法定代表人签字。当天，恒诚业福永分公司出具一份“甲方提供”资料的清单，列明恒诚业福永分公司提供商场主体消防文书、商场房屋检测报告、帮助办理房屋租赁合同费用乙方自理，该清单下方由恒诚业福永分公司法定代表人签字并加盖印章确认。合同签订后，熊小明向恒诚业福永分公司交付了保证金59600元、水电押金1万元。双方庭审中均认可上述款项恒诚业福永分公司未退还麦霸公司。2016年11月24日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具建设工程消防设计审核意见书，载明经审核，麦霸公司涉案的工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计，主要存在问题为“请提供主体文件资料”。双方认可恒诚业福永分公司未向麦霸公司提供消防主体文件文书。熊小明、麦霸公司明确其诉请的损失系其为进行营业而进行的装修、添附及装修产生的其他费用。经一审法院委托资产评估，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司于2018年9月21日出具资产评估报告书，载明评估基准日为2018年6月25日，评估结论的评估价值为1817840元。一审法院认为：熊小明与恒诚业福永分公司之间签订的《商铺租赁合同》为当事人意思表示，且未违反法律规定，系合法有效租赁合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鉴于熊小明系麦霸公司原法定代表人，且双方在涉案《商铺租赁合同》签订后实际缴纳租金的主体也系麦霸公司，且以该公司名义办理了房屋租赁凭证（登记备案号：深房租宝安XXX0）。结合本案事实，一审法院认为熊小明系代表麦霸公司对外从事民事活动，且麦霸公司承担了实际的履行义务和责任，本案审理过程中熊小明、麦霸公司亦认可麦霸公司为合同的实际承担责任主体，因此一审法院认定涉案《商铺租赁合同》实际承担责任的主体应为麦霸公司。关于涉案合同的解除，《商铺租赁合同》中明确约定恒诚业福永分公司须提供商场（广场）主体消防文书及商场（广场）房屋检测报告，而根据一审法院向深圳市宝安区宝安分局消防监督管理大队实际调查取证的结果显示，涉案承租物业需要申报消防审核，必须提供与装修功能一致的规划许可文件、房产证或主体消防行政许可文件，本案中恒诚业福永分公司作为出租方应该提供涉案物业的主体消防文书，以便麦霸公司能获得消防审核，展开正常的经营活动。但因恒诚业福永分公司未依约提供导致麦霸公司未获消防许可而未能正常营业，致使麦霸公司的合同目的无法实现，因此对麦霸公司提出解除合同的请求，一审法院予以支持。熊小明、麦霸公司起诉要求解除合同，其起诉状于2017年10月9日送达恒诚业福永分公司，故双方《商铺租赁合同》自该起诉状到达对方时解除。关于退还保证金59600元、水电押金1万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，麦霸公司向恒诚业福永分公司交纳保证金59600元、水电押金1万元，且双方在《商铺租赁合同》约定：保证金在合同期满终止时无息退还给麦霸公司，如麦霸公司在合同期限内有违约行为，麦霸公司所交的保证金及押金无偿归恒诚业福永分公司所有；结合涉案纠纷的情况及（2017）粤0306民初XX号审理认定的情况，因恒诚业福永分公司未依约提供导致麦霸公司未获消防许可而未能正常营业，麦霸公司在此种情形下基于不安抗辩权拒绝支付租金确系情有可原，因此，麦霸公司要求恒诚业福永分公司退还已支付的保证金59600元、水电押金1万元，一审法院予以支持。关于利息，双方在合同中约定保证金在合同终止时无息退还，而涉案合同依法解除，恒诚业福永分公司应将保证金及押金无息退还给麦霸公司，且鉴于双方就涉案合同履行、解除事项存在争议，因此，对于熊小明、麦霸公司要求利息的请求，一审法院不予支持。关于麦霸公司诉讼请求中要求的损失，熊小明、麦霸公司明确损失项目为其为准备营业而进行的装修、添附及其他装修产生的费用。根据《商铺租赁合同》中约定，恒诚业福永分公司应提供主体消防文书，但恒诚业福永分公司未依约向麦霸公司提供，导致未获消防许可而无法正常营业，恒诚业福永分公司已构成违约，其应就自身违约事项承担相应的赔偿责任。另一方面，本案中，熊小明在签订合同时，未严格审查合同约定的消防文书，也未审查涉案产权登记证书，且在进行装修及申报时，熊小明、麦霸公司亦未依据消防审查的要求，明确向恒诚业福永分公司索要到相应材料后再进行装修及营业，熊小明、麦霸公司未尽其审慎义务，对于其自身的损失亦应承担相应的责任。综上，对于麦霸公司所主张的损失，麦霸公司应承担40%，恒诚业福永分公司应承担60%的责任。根据资产评估报告书，至评估基准日（2018年6月25日），涉案室内装修、添附的设施及由于装修产生的其他费用项目评估价值为1817840元，麦霸公司此后未进行使用，因此，恒诚业福永分公司应向麦霸公司支付赔偿金额1090704元。麦霸公司为进行评估预交了评估费4万元，根据上述责任承担份额，恒诚业福永分公司应承担24000元。恒诚业福永分公司为恒诚业公司的分公司，其自身不能独立承担民事责任，则上述给付义务由恒诚业公司承担，恒诚业公司在履行上述付款义务时，应以恒诚业福永分公司的财产优先清偿。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、熊小明与恒诚业公司2016年6月5日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月9日解除；二、恒诚业公司于判决生效之日起十日内向麦霸公司返还保证金及押金共计69600元；三、恒诚业公司于判决生效之日起十日内向麦霸公司赔偿损失1090704元及评估费24000元；恒诚业公司在履行上述两项给付义务时，以恒诚业福永分公司财产优先支付；四、驳回熊小明、麦霸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21386元，由麦霸公司负担7921元，由恒诚业公司、恒诚业福永分公司负担13465元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：恒诚业福永分公司是否按约定提供了主体消防文件，是否构成违约；一审法院对双方责任的认定是否正确。关于第一个争议焦点。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。在本案中，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队2016年11月24日出具的建设工程消防设计审核意见书载明，涉案的工程消防设计主要存在的问题为未提供主体消防文件资料。在本案中，恒诚业福永分公司并未提交充分证据证明其向麦霸公司交付了上述文件资料，结合恒诚业福永分公司有关双方在工程消防设计审核未通过后曾一起积极开展协调工作，但努力无果的陈述，以及生活常理，麦霸公司有关涉案消防审核未能通过系因出租人未能提供工程主体消防文件的主张更为可信。一审法院认定恒诚业福永分公司构成违约，并无不当。关于第二个争议焦点。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，麦霸公司未考虑到消防设计不能通过的风险，在消防设计尚未审核通过的情况下即对涉案工程进行全面装修，应当认定为未采取适当的减损措施，不得要求恒诚业福永分公司赔偿全部损失。一审法院判决麦霸公司自行承担40%的损失，较为公平，应予维持。综上，双方的上诉请求均不成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42772.56元(已由麦霸公司预交21386.28元，由恒诚业公司预交21386.28元)，由熊小明、深圳市麦霸量贩式娱乐有限公司负担21386.28元，由深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司、深圳市恒诚业投资发展有限公司负担21386.28元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年九月二十二日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。