湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7756号上诉人（原审被告）：长沙市湘石房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区雄天路**孵化楼**栋（长沙高新技术开发区隆平高科技园内）。法定代表人：石炳坤，董事长。委托诉讼代理人：李根氐，男，1964年9月19日出生，汉族，，住所地湖南省长沙县系该公司员工。委托诉讼代理人：丁西艺，湖南极点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘玄，男，1993年7月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：江玉阳，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张陈鑫，湖南大鲲律师事务所律师。原审第三人：北京金网络联行地产顾问有限公司，，住所地北京市怀柔区南大街******法定代表人：张静颐，董事长。委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。上诉人长沙市湘石房地产开发有限公司（以下简称湘石公司）因与被上诉人刘玄以及原审第三人北京金网络联行地产顾问有限公司（以下简称金网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初7934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘石公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人诉求的1万元指标费并不是湘石公司收取，湘石公司严格按照执行一房一价的政策，绝对未收取任何未予表明的费用。该1万元由刘玄微信转账给置业顾问，并由其明确标明为“指标费”，而置业顾问不属于湘石公司的公司员工，均为金网络公司聘请的楼盘营销人员，故湘石公司自始至终未收到该1万元，当然无退款义务；二、一审法院适用法律错误。本案中被上诉人为争取低于同期市场均价近3000元/㎡的优惠购买商品房，与“盛隆佳园”的商品房订购人、置业顾问之间达成购房指标转让的真实一致的意思表示，在湘石公司与被上诉人顺利签订《长沙市商品房买卖合同》之时，该指标转让事宜即已适当履行完毕。故被上诉人在签订商品房买卖合同并对湘石公司支付购房首付款之后再单独通过对置业顾问转账1万元，该行为是对商品房指标买卖协议的适当履行，在没有合同无效或可撤销的情形下，不应判决该合同无效；三、上诉人不是指标费收款人，自始至终未经手本案争议的指标费，上诉人无退款义务。被上诉人购买购房指标系其真实意思表示，且享受了房价款优惠，协议确实履行完毕，不存在无效或可撤销的情形，不应判决合同无效退款。被上诉人在享受最低价格买到商品房后，又要求退还中介费或指标费的行为，违反了诚实信用原则，请求法院予以训诫，对其不合理的诉求，予以驳回。综上，鉴于一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘玄辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确；2、置业顾问收取指标费的行为应认定为职务行为，或构成表见代理，其行为后果应由上诉人承担；3、涉案房屋属于商品房，上诉人额外收取指标费的行为不符合商品房买卖的一般交易原则，且违反了市级住建委和发改委的相关规定，侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人有权要求上诉人将指标费、中介费予以退还。原审第三人金网络公司述称：在房屋销售过程中，并没有收取房款，收取指标费是销售人员的个人行为。且指标费是用于向案外人购房资格，被上诉人在缴纳指标费时就知晓指标费的用途，知晓该费用不是交给了金网络公司，在被上诉人与销售人员的沟通过程中，没有体现金网络公司，直到本案起诉之时，被上诉人都不知晓金网络公司的存在。刘玄向一审法院提出诉讼请求：1、湘石公司立即向刘玄退还购房款16000元。2、湘石公司立即向刘玄退还团购费6000元。3、湘石公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2015年8月18日，湘石公司与金网络公司签订《盛隆佳园项目营销总代理合同》，约定由金网络公司代理湘石公司在长沙市芙蓉区东岸街道东屯社区盛隆佳园项目住宅的销售。金网络公司负责该项目策划及全程代理服务，包括：营销策划、广告设计、推广发布、销售代理及执行、售后服务。2、2017年3月8日，刘玄、金网络公司签订《盛隆佳园认购协议书》，刘玄自愿认购湘石公司开发的盛隆佳园II期3号楼2203号房屋；该商品房的建筑面积为95.57平方米，建筑面积单价为7791元/平方米，该套房屋的实际成交总价为692878元；刘玄在签订本认购协议书的同时，向湘石公司支付团购费定金陆仟元，该定金在原总价中已抵扣优惠，不再计入刘玄所签订买卖合同时的应付总房款及相关税、费，团购费在签订认购协议书后不予退还。备注：2017年3月8日交团购费6000元，于2017年3月14日交首付款签合同，如有逾期则按原价销售，团购费已在原房款中抵扣，不计入折后总房款，不予退还。金网络公司在认购协议书盖章。协议书签订后，刘玄向北京金网络长沙分理处支付团购费定金6000元，由金网络公司出具收据。2017年3月14日，刘玄根据童宇的要求通过支付宝向童宇支付10000元“指标费”。3、2017年3月14日，刘玄、湘石公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：刘玄以按揭方式购买湘石公司开发的盛隆佳园3幢22层2203号房，建筑面积95.56平方米，按建筑面积计算，该商品房单价6415.68元/㎡，总房价613082元。合同签订后，刘玄支付了首付款193082元。一审法院认为：一、关于团购费的问题。刘玄与金网络公司签订的认购协议约定该6000元团购费用于抵扣房款优惠，不予退还。从双方之后签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的成交价可以看出，该6000元的确抵扣了相应购房款，因此，刘玄要求湘石公司或金网络公司退还6000元团购费的理由不成立，该院不予支持。二、关于“指标费”的问题。商品房销售应当遵循公开、公平、诚实、守信的原则，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈，不得通过捏造虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格和串通涨价。刘玄、湘石公司之间的认购协议以及买卖合同均没有刘玄在购房款之外应支付“指标费”的约定，湘石公司亦未提交证据证明其收取刘玄“指标费”的合理依据，故湘石公司收取刘玄“指标费”缺乏依据，对刘玄要求湘石公司返还“指标费”10000元的诉讼请求，该院予以支持。刘玄另诉称的6000元“指标费”缺乏证据证明，该院不予支持。金网络公司未收取“指标费”，故不承担返还的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、长沙市湘石房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内退还刘玄10000元；二、驳回刘玄对长沙市湘石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由长沙市湘石房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人湘石公司向本院提交以下证据：证据1、《盛隆佳园认购协议书》，拟证明：湘石公司、金网络公司与郭曾献签订认购协议，认购盛隆佳园11－4号栋90套商品房。2、《中国银行个人账号交易查询》，拟证明：2016年12月11日，郭玉华（系郭曾献母亲）代为转账支付180万元购房定金至《认购协议书》指定的银行账户。证据3、《商品房预售许可证》，拟证明：湘石公司于2015年5月19日即取得对盛隆佳园商品房的预售许可。证据4、《关于调整待售房源销售价格的报告》及审核批准的一房一价详表，拟证明：湘石公司所出售的商品房的成交价格均严格按审批的价格，低于该指导价格出售。证据5、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明：各合同第四条约定的成交单价，均不高于审批通过的一房一价标准。证据6、《潇湘晨报》2017.4.13A07版关于长沙市2017年一季度商品住宅销量及均价报导，拟证明：证明长沙内五区（不含望城）2017年一季度商品住宅成交均价在9158元/㎡。证据7、网易新闻网页于2017.5.25发布的长沙市各区2017年4月份房价，拟证明：2017.4月长沙市芙蓉区平均单价为9197元/㎡。证据8、《盛隆佳园项目营销总代理合同》，拟证明：由金网络公司独家代理销售湘石公司的盛隆佳园项目，各置业顾问均是楼盘销售人员，系北京金网络公司的员工，而非湘石公司的员工。证据9、各被上诉人一审提交法院的、其交“指标费”的转款凭据，拟证明：各被上诉人将“指标费”系直接转付给其置业顾问、并非转交给湘石公司。被上诉人也不能提交将钱支付给湘石公司的关于收据等的证据证明其主张。本案自始至终与湘石公司无关。证据10、《关于房屋指标买卖合同纠纷的22条裁判规则》，拟证明：商品房指标转让的行为系双方真实意思的表示，没有《合同法》第52条关于合同无效的情形，则合同合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。被上诉人刘玄质证认为，1、对证据1和证据2的“三性”具有异议，达不到上诉人的证明目的。即使湘石公司、金网络公司与案外人郭增献签订认购协议，但是并未签订正式的《商品房买卖合同》、未经过网签等，涉案房屋仍属于全新商品房，并不是指标房或者二手房，那么上诉人只能按备案价对外销售房屋，而不能额外收取指标费。2、对证据3的“三性”没有异议。3、对证据4“三性”及证明目的有异议，该证据只是上诉人的一份申请文件，并未有住建委等单位的批准同意的文件，且该份证据与本案没有关联性，本案是处理上诉人乱收指标费、在商品房买卖合同约定价格外另外收费的行为。4、对证据5的“三性”没有异议，但是达不到上诉人的证明目的，上诉人并未提交审批通过的一房一价标准，且本案的重点不是上诉人商品房买卖合同价格是否高于备案价的问题，而是上诉人额外收取指标费的问题。5、对证据6和证据7的“三性”及证明目的均有异议，实际该份证据与本案无任何关联性，既然上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，就应该严格按照合同履行，而不能违反政策规定，额外收取指标费。6、对证据8的“三性”均有异议，对证明目的有异议，上诉人系房屋买卖合同相对方，其置业顾问收纳指标费和中介费的行为属于职务行为，或构成表见代理，其行为应由上诉人承担。7、证据9的“三性”没有异议，对证明目的有异议，上诉人的置业顾问实际履行的是一种职务行为，至少属于一种表见代理行为，其行为的结果应由上诉人承担。8、证据10的“三性”及证明目的有异议，该证据系上诉人在网上查找的资料，且案例资料不全，不能确定与本案一致的案情，且该案例多处写明是拆迁房、单位集资建设房等，与本案的商品房买卖无关。原审第三人金网络公司对上诉人提交的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：被上诉人对证据3无异议，本院对其予以认定；证据1、2、4、5、6、7、8、9、10，因达不到上诉人的证明目的，且与本案无直接关联性，故不予认定。本院二审查明：童宇的名片上标明其职位是置业顾问，项目开发商为湘石公司，且金网络公司在二审时承认童宇系该公司的员工。童宇收取了刘玄的“指标费”后并未开具湘石公司或者是金网络公司的收费票据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于团购费的问题。刘玄与金网络公司签订的认购协议约定该6000元团购费用于抵扣房款优惠，不予退还。从之后刘玄与湘石公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的成交价可以看出，该6000元的确抵扣了相应购房款，因此，刘玄要求湘石公司或金网络公司退还6000元团购费的理由不成立，一审法院不予支持，本院予以认可。二、关于“指标费”的问题。童宇的名片上表明该项目的开发商为湘石公司，却并未写明童宇系湘石公司的员工，事实上童宇是金网络公司聘请的楼盘营销人员，根本不符合表见代理的情形。且刘玄与童宇协商该“指标费”可以抵扣房款是刘玄自述的，按交易习惯理解，指标费性质不同于房款，一般不可以抵扣房款，因为指标费是直接支付给享有该指标的人，而不是房屋的出卖方。刘玄主张该1万元是支付的“指标费”，却又在二审代理词中说明涉案房屋并非指标房，既然不是指标房何来“指标费”之说。刘玄的说法自相矛盾。2017年3月14日，刘玄的首付款及维修基金都是支付给的公司账户且湘石公司收费后开具了收据和发票，但同日刘玄却将1万元“指标费”支付给了童宇个人的支付宝账户，在当天可以直接支付给公司的情况下却支付给了童宇的个人账户，且未开具湘石公司或者金网络公司的任何收据或发票，明显不符合情理。结合以上情况，没有证据证明湘石公司收取了刘玄的“指标费”，所以刘玄要求湘石公司立即向其退还购房款10000元的诉求，本院不予支持。综上，上诉人湘石公司的上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初7934号民事判决；二、驳回刘玄的全部诉讼请求。一审案件受理费350元，二审案件受理费350元，共计700元，由刘玄负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  王 勇审判员  曾庆军二〇一九年九月三十日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。