北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57759号原告：北京墨白轩投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈小爱，执行董事。委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，1998年9月25日出生，汉族，北京墨白轩投资管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：曹佳宁，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：石福涛，男，1979年8月10日出生，汉族，北京木北企业管理有限公司职员，住北京市北京经济技术开发区。原告北京墨白轩投资管理有限公司（以下简称原告）与被告北京木北企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔嵩超、靳淑媛，被告的委托诉讼代理人曹佳宁、石福涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年3月19日至2015年4月18日期间的租金65700元、物业费3193．75元；2、判令被告支付原告违约金464107．53元。事实及理由：2013年11月20日，原告与被告签订《莱锦??TOWN物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告从原告处承租北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），后被告在拖欠原告房屋租金及物业费的情形下擅自搬离，构成严重违约，被告应向原告补足房屋租金及物业费，并支付违约金，但原告多次催要均无果，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请请求。2015年年初，因客观原因我公司无力继续承租涉案房屋，随即同原告沟通解约事宜。鉴于双方在同一时期尚有其他店铺的租赁合同尚在继续履行，合作较为愉快，最终以原告收取的租金保证金131400元和物业管理服务费押金6387元作为对其的补偿，租赁合同经双方协商一致于2015年4月20日终止，被告在当期租金到期后，腾退并交还涉案房屋，不存在任何拖欠租金或拒付房租继续使用的情形。涉案房屋的物业服务并非原告提供，不应由原告收取物业费。租金的诉讼时效是一年，物业费的诉讼时效是两年，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月20日，原告（出租方）与被告（承租方）签订租赁合同，约定出租方同意按本合同之条款，将涉案房屋租赁给承租方，承租方使用承租单元，仅用于经营美发及美甲（木北造型）用途使用。租赁期共计60个月，承租单元的租赁期自2013年11月19日起至2018年11月18日止（包括首尾两日），免租期共计1个月，自2013年11月19日起至2013年12月18日止（包括首尾两日）。第一至二年每年租金为788400元。第二至四年在第一至二年的基础上租金递增5%，每年租金为827820元。第五年在第三至四年的基础上租金递增5%，每年租金为869211元，租赁单元的租赁面积（套内建筑面积）为149平方米。物业管理服务费为每年38325元。承租方应按本合同的规定准时及直接向出租方或园区物业公司如数支付物业管理服务费及政府税费、电费、水费、通讯费、煤气费等代收费用。保证金应相当于下述金额的总和：1、租金保证金：两个月租金131400元，2、物业管理服务费押金：两个月的管理费6387元。如本租赁期届满，或本合同提前终止或解除，则应在承租方向出租方或物业公司返还符合约定的承租单元后，出租方及物业公司应于30日内，在扣除承租方应支付的租金，物业管理服务费、其他费用、违约金及赔偿金等应由承租方承担的费用后，将保证金的余额部分以人民币无息返还给承租方。若承租方不按照本合同规定准时及如数支付应付租金、物业管理服务费及其他承租单元的使用费用（不论出租方是否催付），承租方应向出租方支付延期付款利息，利率按每日千分之二计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际交付之日止。若承租方擅自退租并迁出承租单元，承租方向出租方支付的保证金将不予退还，承租方须补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金，承租方还须向出租方支付与终止当期3个月租金等额的一笔违约金，且出租方保留向承租方追偿的权利。后被告将租金支付至2015年3月18日。2015年4月20日，原告在涉案房屋张贴《告知函》一份，内容为：“现你司逾期缴纳房屋租金及物业费，经我司三次催要无果，且已经超过我司给予的宽限期，现我司正式通知你司：根据租赁合同第七章第一条约定，你我双方租赁合同于2015年4月20日正式解除，你司应：1、于2015年4月21日前交付房屋；2、于2015年4月21日前交清所拖欠的全部租金及违约金75093．91元（截止至2014年4月20日）；3、缴纳的租赁保证金及物业管理押金不予退还；4、于2015年4月30日前补足免租期（30日）的租金65700元；5、于2015年4月30日前赔偿我司相当于当期三个月的违约金206680．5元。”经询，原告称2015年4月20日张贴告知函后被告即将房屋钥匙交回并腾退房屋，被告称认可租赁合同于2015年4月20日解除，但其已于2015年3月底腾退涉案房屋，原告张贴告知函时已不在房屋内经营。庭审中，原告主张被告支付2015年3月19日至2015年4月18日期间的租金、物业管理服务费，并支付违约金，包括延期付款利息、免租期租金以及3个月租金等额的违约金。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且保证金和物业管理服务费押金已经作为违约金抵扣，原告的损失已经得到弥补，其主张的违约金明显过高，远超实际损失。关于诉讼时效问题，原告提交以下证据予以证明：1、日期为2016年4月18日、2017年4月10日、2018年4月13日的《催款函》，日期为2019年4月16日的《律师函》及邮单查询记录。原告称上述《催款函》均按照被告的注册地址邮寄，但无法提供邮单及查询记录。被告对此表示没有收到过《催款函》，《律师函》确已收到，但是原告的主张超过诉讼时效，被告未作任何承诺和答复。2、原告经理吴xx与被告开发部张x之间的微信记录公证书以及通话录音。2018年8月15日，张x向吴xx发送被告费用报销单照片两张，申请日期为2018年8月13日，申请部门为开发部，摘要为北京市朝阳区八里庄东里1号莱锦TOWN项目A区3号03a违约金，金额为21万元，收款人为金xx，2018年8月14日被告部门经理、中心总监、财务主管先后审批同意，后附催款函、解除合同协议。原告称张x称受被告委托协商处理违约金事宜，金xx是租赁合同约定的收款人。被告对此表示张x只是市场专员，未授权其代表公司与原告进行洽谈，诉讼时效已过的情况下双方未签订新的协议，不视为对诉讼时效的放弃。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，被告未按约定支付租金及物业管理服务费，经原告催促后仍未缴纳，其行为构成违约，原告有权依据合同约定行使单方解除权，故房屋租赁合同已于2015年4月20日解除。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告于2015年4月20日发出解除通知，要求被告于2015年4月21日前付清欠付租金及物业管理服务费，于2015年4月30日前支付违约金，诉讼时效期间自被告应付款之日开始起算。原告未提交充分证据证明其在诉讼时效届满前向被告主张过债权，诉讼时效期间不存在中断或中止的情形，故原告起诉时案涉租金、物业管理服务费及违约金的诉讼时效期间均已届满。但诉讼期间届满后，被告公司人员主动申请支付涉案房屋的违约金21万元，在逐级得到负责人的审批同意后通知原告，该行为应当视为被告作出同意履行违约金义务的意思表示，被告应当支付原告违约金21万元，现被告以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：一、被告北京木北企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京墨白轩投资管理有限公司违约金二十一万元；二、驳回原告北京墨白轩投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4565元，由原告北京墨白轩投资管理有限公司负担2766元（已交纳），由被告北京木北企业管理有限公司负担1799元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇一九年九月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜