江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2340号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市佳通精密压铸有限公司，统一社会信用代码913204127300925761，住所地武进区遥观镇新南村。法定代表人：王叶芳。委托诉讼代理人：柯月伦，男，1943年8月31日出生，汉族，该公司股东，住常州市戚墅堰区。委托诉讼代理人：刘盛，江苏日月泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州晨立精密钢管有限公司，统一社会信用代码913204125642951822，住所地武进区遥观镇新南村。法定代表人：章建龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海峰，江苏润凯律师事务所律师。上诉人常州市佳通精密压铸有限公司（以下简称佳通公司）因与被上诉人常州晨立精密钢管有限公司（以下简称晨立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2018）苏0492民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨立公司一审提出诉讼请求：1、判令被告立即支付因拆迁归属原告的补偿金715191元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告签订房屋租赁协议约定由原告租赁被告的厂房，双方约定了租赁期限等内容。同时协议约定政府或拆迁机构支付的搬迁费、过渡费等补偿费归原告所有。现该租赁厂房已与政府达成了协议，被告也要求原告搬迁，但原告应得的搬迁补偿等费用被告却始终未支付给原告，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。佳通公司一审中辩称，原、被告之间虽签订了房屋租赁协议，但案涉出租房屋并未取得合法建设手续，无法办理房屋产权证，故依据相关司法解释，双方之间的租赁合同应当认定无效。无效的合同自始对双方当事人不产生法律效力，故原、被告之间不存在租赁合同法律关系，原告并非是合法的承租人，故依据租赁合同法律关系提起的诉讼，法院应当依法驳回。晨立公司围绕诉讼请求向一审法院提交了房屋租赁协议、企业补偿安置协议、银行流水明细等证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证，上述证据双方当事人均无异议，法院予以确认并在卷佐证。佳通公司向一审法院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》无效；2、被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费250000元；3、被反诉人赔偿反诉人经济损失80900元；4、被反诉人支付反诉人垫付款85326.2元；5、被反诉人承担全部反诉费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年10月1日签订房屋租赁协议一份，约定了租赁房屋的面积及租金等内容，后因遥观镇经开区项目建设需要，反诉人与常州市武进区遥观镇人民政府就企业补偿安置达成一致，约定反诉人应当于2017年7月7日前腾空让出全部被拆迁房屋，但被反诉人却拒绝配合拆迁各项工作，不仅拒付电费，还私自盗走电缆线，直至2017年12月底才搬离租赁房屋。反诉人认为，因案涉出租房屋均未取得合法建设手续，无法办理房屋产权证，根据法律规定，双方之间的租赁合同应当认定无效，同时被反诉人的行为已经给反诉人造成了巨大经济损失，故反诉人提起反诉，请求法院予以支持。晨立公司一审中辩称，1、即使双方之间的租赁协议无效，但已经实际承租，双方已经存在事实的租赁关系；2、被反诉人仍需支付的房屋占有使用费应该从2017年4月至9月底；3、关于赔偿经济损失，首先，该诉请属于侵权之诉，不应成为本案的反诉请求之一，其次被反诉人并不存在反诉人所提及的相关的侵权行为，故不应承担赔偿经济损失的责任；4、关于反诉人提出的电费，依据反诉人发来的律师函，被反诉人仅结欠电费45000元。佳通公司围绕反诉请求向一审法院提交了常州供电公司收款凭证、评估明细表、核查发票等证据。晨立公司围绕抗辩意见向法院提交了律师函等证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的常州供电公司收款凭证、核查发票、律师函，法院予以确认并在卷佐证。原审法院经审理认定事实：原告晨立公司自2016年10月起租用被告佳通公司位于常州市武进区遥观镇新南村前南岸97号的房屋用于生产经营，双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告租用四跨车间2800平方，租赁费用为每年280000元，租赁期限为2年，自2016年10月1日至2018年10月1日。租金支付方式为原告在每年10月1日前支付被告140000元，余款140000元在本年3月1日前支付。双方在协议中约定，租赁期内如遇政府行为或政府拆迁时，原告应无条件服从，被告的行为不属于违约，原告有权获得政府或者拆迁机构支付相应的搬迁费、过渡费等补偿，拆迁本身补偿费用归被告所有。双方还对各自的权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告晨立公司支付了价款140000元。2017年5月7日，常州市武进区遥观镇人民政府（以下简称遥观镇政府）与被告佳通公司就房屋拆迁补偿、安置等事宜签订《企业补偿安置协议》一份，协议中载明被告佳通公司权证外经认定合法建筑面积1795.7㎡，权证外认定生产用房建筑面积4660.16㎡，总建筑面积6455.86㎡。协议约定以货币补偿的方式进行安置，遥观镇政府支付被告佳通公司被拆迁房屋作价补偿费5570360元、装修及附属设施作价补偿费927637元、提前签约奖励费89785元、搬迁补助费835554元、搬迁奖励费（腾空让房奖励费）193676元、临时安置费232411元、停业停产损失综合补偿费389880元、企业货币化安置奖励费139135元、资产评估补偿费1509700元、土地整理补偿费151220元、营业补贴300062元等合计10339420元。该协议中还明确被告应在2017年7月7日前腾空让出全部被拆迁房屋。另查明，2017年7月5日，被告佳通公司委托江苏阳湖律师事务所就拆迁补偿事宜向原告晨立公司发出律师函一份，言明佳通公司已接到政府部门的整体拆迁通知，依据双方签订的协议内容，原告应当无条件服从，律师函中同时明确原告尚结欠被告2017年4月份以来的房屋租金及尚有45000元电费未支付。律师函明确函告原告应在2017年7月15日前完成搬迁工作，否则被告将在7月16日采取停止电力供应等措施催促原告搬离。遥观镇政府与被告佳通公司签订《企业补偿安置协议》后，原告晨立公司于2017年9月底搬离厂房。因原、被告双方仍未就租赁及补偿事宜达成一致协商意见，原告遂诉至本院。还查明，被告佳通公司的厂房至本案法庭辩论结束前未能取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告晨立公司与被告佳通公司签订的《房屋租赁协议》中所涉房屋至法庭辩论终结前未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，因此，原、被告签订的《房屋租赁协议》属于无效合同。被告佳通公司将不具备出租条件的厂房租赁给原告，其行为违反了有关法律的规定，导致双方签订的协议无效，被告具有过错，应当承担赔偿原告由此产生损失的主要责任。原告签订协议时未能尽到审查义务，应当承担由此造成的损失的次要责任。关于原告晨立公司主张的补偿项目，被告佳通公司庭审中抗辩根据双方的协议内容，仅仅明确了原告有权获得搬迁费和过渡费，对于其他费用，原告无权主张。对此，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》无效，故该协议中的条款对双方当事人没有法律约束力。因被告佳通公司厂房拆迁，实际已无法让双方签订的协议生效或继续履行的可能性，故原告确会因此产生一定的搬迁费和停产停业损失，且需进行临时安置，故《企业补偿安置协议》中的搬迁补助费、搬迁奖励费、临时安置费、停产停业损失综合补偿费项下的补偿原、被告双方应合理分享。被告佳通公司庭审中还提出原告晨立公司将案涉房屋转租给其他次承租人，同时《企业补偿安置协议》在其签订时相关项目均为空白，为遥观镇政府后期自行添加等抗辩意见，但均其未能提交证据予以证明，故本院不予采信。因原告未能提供实际发生的搬迁费及因厂房拆迁产生的停产停业损失和临时安置费用的确切证据，故本院酌情以原告租赁面积和总建筑面积的比值43.3%（2800/6455.86），乘以被告佳通公司获得的补偿来计算，其中搬迁补助费金额为361795元（835554*43.3%）、搬迁奖励费金额为83862元（193676*43.3%）、临时安置费金额为100634元（232411*43.3%）、停产停业损失综合补偿费金额为168818元（389880*43.3%），合计715109元。上述费用根据双方的过错责任比例，被告佳通公司承担500576元，原告晨立公司自行承担214533元。关于反诉原告佳通公司主张的房屋占有使用费，因双方签订的《房屋租赁协议》无效，佳通公司可参照《房屋租赁协议》约定的租金标准要求晨立公司支付房屋占有使用费。反诉原告佳通公司主张晨立公司的实际搬离日期为2017年12月底，但未能提交相应证据予以证明，本院结合用电情况、已缴纳费用的情况及晨立公司自认的搬离时间认定晨立公司需缴纳的房屋占有使用费的期间为2017年4月至9月，价款合计140000元。关于反诉原告主张的经济损失80900元，佳通公司陈述上述费用为其厂内的电缆损失，但其提交的证据不足以证明损失的存在，亦无法证明与反诉被告之间的关联性，故本院不予支持。关于反诉原告主张的要求反诉被告返还垫付的电费85326.2元的反诉请求，从律师函的内容可知截止2017年7月5日前，晨立公司尚结欠佳通公司电费45000元，晨立公司对此亦予以认可，本院予以确认。而2017年7月至9月间，从佳通公司提交的江苏省电力公司的发票信息来看，佳通公司厂房内确也产生了电费，而上述时间反诉被告亦认可其仍未搬离厂房，因反诉原、被告双方均无法提供分表数据及过往每月用电情况，故本院结合晨立公司的搬离时间、使用厂房面积及其自认的每月大致用电金额等综合酌情认定7月至9月间反诉被告晨立公司产生电费35000元，以上合计80000元。综上，为诉讼之便利，结合本、反诉的情况确定佳通公司还应支付晨立公司补偿费合计500576-140000-80000=280576元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条之规定，作出判决：一、原告常州晨立精密钢管有限公司与被告常州市佳通精密压铸有限公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告常州市佳通精密压铸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州晨立精密钢管有限公司价款280576元；三、驳回原告常州晨立精密钢管有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告常州市佳通精密压铸有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10952元，由被告常州市佳通精密压铸有限公司负担7666元，由原告常州晨立精密钢管有限公司负担3286元。反诉案件受理费3772元，由反诉被告常州晨立精密钢管有限公司负担1994元，反诉原告常州市佳通精密压铸有限公司负担1778元，上述款项被告及反诉被告应负担部分原告及反诉原告已预交，为诉讼之便利，常州市佳通精密压铸有限公司于本判决生效之日起十日内将案件受理费5672元迳付常州晨立精密钢管有限公司。上诉人佳通公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》无效，因此《房屋租赁协议》对双方自始不产生法律约束力，双方之间不存在租赁法律关系，被上诉人并非承租人，故无论依据法律还是依据《房屋租赁协议》均无权获得拆迁补偿款项。二、被上诉人的诉讼请求是判令上诉人支付因拆迁归属原告的补偿金715191元，但一审法院却判决上诉人补偿被上诉人的实际损失，显然超出了被上诉人的诉讼请求。三、即使因租赁合同无效导致有过错一方应当赔偿对方所受到的损失，但被上诉人并未提供实际发生的搬迁费及因厂房产生的停产停业和临时安置费的相关证据，一审判决以租赁面积和总建筑面积比值在上诉人获得的拆迁补偿款来计算赔偿损失金额没有法律依据。四、本案系租赁合同关系，即使过错方要补偿损失，也应当按照缔约过失相关规定补偿，而非按照拆迁相关法律标准补偿。请求：一、撤销常州经济开发区人民法院（2018)苏0492民初1692号民事判决第二项、第四项；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、判决被上诉人支付上诉人款项220000元；四、一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人晨立公司答辩称：一、根据法律规定，虽然双方签订的租赁协议被确认为无效，但是租赁的事实是实际存在的。而目前根据政府规定已经对晨立公司所租赁的厂房区域进行了拆迁，在拆迁过程中，被上诉人晨立公司存在明确的损失，也即是拆迁过程中政府对上诉人在拆迁协议中确定的经营损失、搬迁损失等补偿费用，所以即使租赁协议无效，但基于租赁事实的存在，且被上诉人因拆迁确实产生了实际损失，该实际损失的具体数额已经通过拆迁补偿协议能够进行确认，所以在上诉人房屋拆迁后导致被上诉人因拆迁产生的损失，应该在政府的拆迁协议中予以支付给被上诉人。二、一审法院对被上诉人所主张的损失是根据已经生效并履行的拆迁安置协议进行确认的，并且已经结合了双方在签订该无效租赁协议中的过错责任确认了被上诉人应享有的拆迁补偿损失。因此一审法院事实已经查明清楚，且适用法律是正确的，请求驳回上诉人上诉请求。二审中双方当事人均无新证据提供。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人佳通公司将未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，在不具备出租条件的情形下租赁给被上诉人晨立公司，违反了有关法律规定，导致双方签订的协议无效，具有主要过错，应当承担赔偿被上诉人晨立公司由此产生损失的主要责任。同时，基于上诉人佳通公司的房屋被拆迁和被上诉人晨立公司租赁上诉人佳通公司部分房屋的事实，被上诉人晨立公司确实因此产生了实际损失，应得到补偿。原审法院综合双方在签订该无效租赁协议中的过错责任，上诉人佳通公司房屋拆迁后获得的拆迁补偿项目，以被上诉人晨立公司所租赁的房屋面积和上诉人佳通公司房屋拆迁总建筑面积的比值来计算被上诉人晨立公司因此产生的损失补偿数额，符合本案实际，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10952元，由上诉人常州市佳通精密压铸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 耿华东审 判 员 龙孝云审 判 员 王 佳二〇一九年九月九日法官助理 汪杏芬书 记 员 潘佳雨