广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初734号 原告:梁继龙,男,汉族,1982年6月12日出生,住广西兴业县。 委托诉讼代理人：何树林，南宁市海宁法律事务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人:李欣,南宁市海宁法律事务所法律服务工作者。 被告：凌翠群，女，汉族,1978年2月18日出生，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：覃登攀，广西安信律师事务所律师。 原告梁继龙与被告凌翠群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告梁继龙的委托诉讼代理人何树林、李欣，被告凌翠群及其委托诉讼代理人覃登攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间签订的《租赁合同》。二、被告支付给原告拖欠商铺租金（从2018年12月15日，按21375元/月计算至付清全部租金为止）及物业费2835.71元（从2019年1月1日至付清全部物业费为止）。三、被告立即将其承租的原告商铺腾空交还给原告（2019年8月9日，原告向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，撤回该诉讼请求）。四、被告支付给原告违约金（以租金64125元为基数，从2018年12月25日起，按照每日万分之二计）。五、一审受理费由被告负担。 事实和理由：原告与被告于2018年9月9日签订《租赁合同》，原告（甲方）将其所有的位于南宁万达茂BS4-136的商铺（共计171㎡面积）出租给被告（乙方），租赁期限为5年，自2018年9月15日至2023年9月15日止。第五条：甲方应于2018年9月15日前符合合同约定的租赁物交付给乙方，如延迟交付，每延迟交付租赁物一日，按日租赁费用向乙方支付补偿金，甲方迟延交付或乙方拒绝接收租赁物超过15天的，本合同自动终止。第六条：第一个租赁年度减免一个月租赁费即第一个季度租赁费为42750元。租赁费用采用“押2付3”的方式按季度提前10日以转账（电汇/支票/易付宝代付至银行账户/易付宝账户）方式支付，首季度租赁费加2个月押金费用共85500元，乙方应于2018年9月9日前向甲方支付定金10000元，此后正常每季度租赁费用提前10日支付。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方没有违约的情况下，如延期10天以上，每延期1天，甲方按所欠费用的5%加收滞纳金；逾期超过1个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同，押金不退还给乙方。租赁费用不包含物业费（签订租赁合同当月起物业费由乙方承担）等与租赁物相关的各项费用。第九条：乙方在租赁期内可以将本商铺转租给第三方，但必须要经得甲方同意，经甲方同意后乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，甲方不退还押金给乙方。第十条：乙方在物业许可范围内对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，但涉及破坏租赁物的框架结构和添加水泥固定物的，需经甲方事先同意，甲方才予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后7个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用，但乙方超过前述期限未腾房和退房，应按合同约定的租金标准的两倍支付房屋占用费。原告多次催促被告履行支付下季度租金，被告以种种理由拒不租金。2019年1月29日原告以《商铺租金催告书》方式督促被告履行合同义务，但被告至今未履行义务。根据《租赁合同》第六条规定：每季度租金提前10天支付，从2018年12月15日截止2019年4月15日，被告共欠原告4个月租金85500元，被告应当支付给原告；《租赁合同》第六条规定：在甲方没有违约的情况下，如逾期10天以每逾期支付一天，甲方按所欠费用的5%加收滞纳金，因该约定过高，原告主张按所欠租金总额每日万分之二支付违约金；被告采取“押2付3”的方式支付租金及押金等费用85500元，其中押金为42750元、定金10000元。《租赁合同》第六条第四款约定，因乙方违约逾期交纳租金，经过甲方书面催收后，在合理期限内仍未支付租金，按照合同约定乙方所支付押金42750元不退还；被告从2019年1月1日至2019年3月31日共拖欠物业费2835.71元，原告已代被告垫付，被告应当支付给原告；原告认为：原、被告签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定将商铺出租给被告，被告应当按合同约定按时支付租金、缴纳物业费，但被告未履行合同给付租金且经催告后在合理期限内仍不履行义务，已构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，并有权要求被告支付尚欠的租金、物业费。被告无故拖欠租金给原告造成很大的经济损失，原告有权要求被告支付违约损失。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，理由充分，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称：一、被告认可原告解除合同的诉请，但被告认为2018年12月31日合同已解除。二、关于判令被告支付给原告拖欠商铺租金及物业费的诉请，因为合同已解除，所以被告并没有拖欠原告租金，物业费被告也在承租期内按时交纳，恳请法院驳回该诉请。退一步说，就算被告拖欠租金，拖欠部分也是从2018年12月16日算至12月31日，可用押金抵销。三、被告已按合同约定通知原告解除合同，所以被告并未违约，不应支付违约金。四、本案诉讼费用由法院认定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.居民身份证；2.居民身份证；3.《商品房买卖合同》；4.《租赁合同》；5.银行交易明细；6.商铺租金催告书；7.收据；8.南宁万达茂客户欠费明细单；9.微信转账记录；10.通话记录。 被告提交的证据有：1.被告与原告微信聊天记录截图；2.被告方管理人员与原告微信聊天记录截图；3.被告与涉案铺面的物业管理人员微信聊天记录截图。 本院依法调取的证据：原告于2019年7月2日在接受本院询问时所做的笔录。 经审查，对原告提交的证据，本院认定如下： 一、证据1至5、证据7至9真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 二、证据6的拍摄地点不明、无法确定在涉诉商铺内外拍摄、收件人姓名“黄志英”并非被告、被告在庭审中陈述“我们不认识黄志英”，且被告对该证据不予认可，故本院不予采信。 三、证据10，原告未提交证据证明通话记录中双方的身份情况，被告亦对其真实性、关联性、合法性不予认可，故本院对该证据不予采信。 对被告提交的证据，本院认定如下： 一、证据1真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 二、证据2至3，被告未提交证据证明微信聊天记录截图中双方的身份情况，原告亦对其不予认可，故本院对该证据不予采信。 本院依法调取的证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月6日，原告作为买受人与案外人南宁万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）作为出卖人签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），向万达茂公司购买位于南宁市邕宁区南宁万达茂BS4栋136号商铺（以下简称案涉商铺）。第二十条约定：出卖人依法选聘的物业企业为：深圳市开元国际物业管理有限公司南宁分公司。 2018年9月9日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，将案涉商铺租赁给被告使用。《租赁合同》第五条约定：本合同租赁期限为伍年，自2018年9月15日至2023年9月15日，首个租赁年度为2018年9月15日至2019年9月15日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条约定：本合同项下租赁物的租赁费用为第一个租赁年度减免壹个月租赁费。第一个租赁年度的租赁费用表如下：（单位：元） 租赁年限租赁起止日月份月租赁费季度租赁费年租赁费用12018.9.15-2019.5.15112137542750（1季度） 64125（2、3、4季度）235125租赁费采用“押2交3”的方式按季度提前10日以转账方式支付，首季度租赁费加2个月押金费用共85500元。乙方应于2018年9月9日前向甲方支付定金10000元，此后正常每季度租赁费用提前10天支付，支付日期如遇节假日、双休日顺延。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方没有违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的百分之五加收滞纳金；逾期超过壹个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同，押金不退还给乙方。第六条约定：租赁费用不包含物业管理费（签订租赁合同当月起物业管理费由乙方承担）等与租赁物相关的各项费用。 2018年9月15日，原告收到被告40000元，交易摘要为支付宝代发凌翠群支付宝转账。同日，原告通过微信转账收到被告四笔转账共计35500元（5500元+10000元+10000元+10000元）。 2018年12月1日,被告通过其名下微信向原告名下微信发微信“房东你好，这个月开始这个房子我就不租了，因为房租太高，实在顶不下去了，这几个月一自在亏本倒贴，这边的午托本来是收800一个月的，现在只收500每月，竞争大房租过高，所以我也维持不下去，所以从这个月开始就不租了”。 2019年3月21日，原告向深圳市开元国际物业管理有限公司南宁分公司交纳案涉商铺2019年1月商铺物业管理费770.72元。 2019年4月22日，原告以被告不支付商铺租金、物业费、违约金为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 2019年7月2日，在接受本院询问时，原告打开其手机，打开微信，点击我，查看微信的资料，微信昵称为“七（梁继龙）”，点击支付，点击微信钱包，点击账单，账单显示内容与其提交的微信转账记录相一致；原告称“12月1日被告发微信‘从这个月开始不租了’给我是被告最早向我表示不再租赁的意思，但我没有同意”；原告又称“1月29日是我换锁”。 另查明： 一、原告已将案涉商铺交付给被告，被告亦予以接收。2019年8月9日，原告向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，载明：被告已于2019年7月7日将案涉商铺腾空交还给原告。 二、庭审中，被告主张“双方合同解除的时间应该是2018年12月31日”。 三、诉讼中，双方均确认被告向原告支付了85500元。 四、诉讼过程中经调解，2019年7月2日原告与被告达成一致意见，被告于2019年7月6日至7日期间将留存在商铺的物品搬离。被告已经履行腾空商铺的义务，2019年8月9日原告向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》。关于本案的其他诉讼请求，当事人未能达成协议,本院组织调解未果。 庭审中，原、被告一致确认本案争议的焦点是：一、双方签订的《租赁合同》是否已经解除，若没有解除，现在是否应当解除；若已解除，是何时解除；二、被告是否应该支付给原告拖欠商铺租金及物业管理费，费用应如何计算；三、被告是否应该支付给原告违约金，违约金应当如何计算？ 本院认为： 一、关于双方签订的《租赁合同》是否已经解除，若没有解除，现在是否应当解除；若已解除，是何时解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，2017年6月6日，原告与万达茂公司就案涉商铺签订《买卖合同》，原告可以对案涉商铺进行出租。2018年9月9日，原、被告双方签订的《租赁合同》的主体资格和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容真实、合法、有效，原、被告双方应依照诚实信用的原则全面履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”。2018年12月1日，被告发出的微信“这个月开始这个房子我就不租了”属于解除《租赁合同》的要约。双方未就如何退还商铺及结算费用达成一致意见。2019年1月29日，原告更换案涉商铺门锁,在事实上已经拒绝被告继续使用商铺,可视为以行为方式作出同意解除《租赁合同》的意思表示，并且该意思表示在一定程度上侵害了被告继续使用商铺的权利,故双方当事人对解除《租赁合同》达成合意，双方签订的《租赁合同》已经解除,故本院确认原告与被告之间的《租赁合同》于2019年1月29日解除。 二、关于被告是否应该支付给原告拖欠商铺租金及物业管理费，费用应如何计算的问题。 （一）关于被告应否支付给原告拖欠的商铺租金，费用应如何计算的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 如前所述，原告已依约向被告交付了案涉商铺，被告应依约履行支付租金的义务。建立租赁关系后，原告2018年12月1日向被告提出解除合同，原告并未同意。此后，被告在2019年1月29日未与原告协商一致即将商铺门锁更换，故本案原告的行为不符合双方《租赁合同》第六、第九条约定的原告可以不退还押金的情形。原告与被告在《租赁合同》中约定，自2018年9月15日起算租期,而被告在事实上于2019年1月29日起由于原告更换商铺门锁导致无法使用商铺,故被告应当支付2018年9月15日至2019年1月29日期间的租金。按照《租赁合同》约定，2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金42750元，2018年12月15日起至2019年1月29日（共计46天）的租金32326.03元（21375元/月×12月/年÷365天/年×46天），两项合计75076.03元（42750元+32326.03元）。原告与被告均认可被告已经支付给原告85500元，该款含有第一季度的租金及租赁押金。押金的作用在于承租人未及时履行合同约定的缴纳租金和各项费用时，能够及时弥补出租人的损失，并且在押金未扣减完毕之前出租人可以采取适当措施防止损失扩大。当承租方未能及时支付租金时，出租方可以在押金中扣减租金，故被告主张押金可以抵扣租金的辩称本院予以采信，原告要求被告支付拖欠租金85500元的请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。在扣减被告应当支付的租金后，原告尚余10423.97元（85500元-75076.03元）押金。 （二）关于被告应否支付给原告物业管理服务费，费用应如何计算的问题。 《租赁合同》约定：签订租赁合同当月起物业管理费由被告承担。原告主张2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费应当由被告承担，因原告与被告之间的《租赁合同》已于2019年1月29日解除，原告主张《租赁合同》解除后的物业费由被告承担无事实和法律依据，被告亦不予认可。故本院核算2019年1月1日计至《租赁合同》解除之日（2019年1月29日），共计29日，被告应支付原告物业管理费721元（770.72元÷31天×29天），该款同样可以在押金中予以扣减，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。在扣减被告应当支付的物业管理费后，原告尚余9702.97元（10423.97元-721元）押金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告辩称已结清铺面租用期的租赁费、物业费用，但未能提供充分证据证明，本院对其抗辩不予采纳。 三、关于被告是否应该支付给原告违约金，违约金应当如何计算的问题。 被告应按《租赁合同》的约定支付租赁费用，在原告没有违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，原告按所欠费用的百分之五加收滞纳金。如前所述，被告未能按约定如期缴纳租赁费，给原告造成损失，其行为构成违约。原告起诉主张每天按被告所欠租赁费用的万分之二计算滞纳金，该标准低于双方约定的每日百分之五的标准，也不违反法律规定，亦没有损害被告的合法权益，本院对原告主张的违约金标准予以支持。根据《租赁合同》的约定及被告支付租赁费用的情况，被告应于2018年12月5日（星期三）（2季度自2018年12月15日起，提前10日为2018年12月5日）支付租赁费用32326.03元。因原告与被告之间的《租赁合同》已于2019年1月29日解除，原告主张《租赁合同》解除后的滞纳金无事实和法律依据，被告亦不予认可，故本院核算被告应支付租赁费之日（2018年12月5日）至《租赁合同》解除之日（2019年1月29日），共计56日，被告应支付原告的滞纳金为362.05元（32326.03元×2÷10000×56）。在押金中扣减被告应当支付的滞纳金后，原告尚余9340.92元（9702.97元-362.05元）押金。故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告腾空商铺的请求，因被告已经将商铺腾空，原告已经撤回该项诉请，本院在本判决中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十一条、第二十二条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下： 确认原告梁继龙与被告凌翠群于2018年9月9日达成的《租赁合同》于2019年1月29日起解除； 二、驳回原告梁继龙的其他诉讼请求。 案件受理费2044元（原告梁继龙已预交），由原告梁继龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  潘如青 二〇一九年九月十日 法官 助理  韦嘉薇 书 记 员  莫姗姗