四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4607号 原告（反诉被告）：成都上东吉企业管理有限公司，住所地成都市锦江区宏济新路**。 法定代表人：周玉芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄韬，男，汉族。公司员工。 委托诉讼代理人：王晓丽，四川公生明律师事务所律师。 被告：张勇刚，男，1976年6月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：（反诉原告）：朱世杰，女，1976年11月15日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都上东吉企业管理有限公司（以下简称“上东吉公司”）与被告（反诉原告）朱世杰、被告张勇刚居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上东吉公司的委托诉讼代理人王晓丽、被告（反诉原告）朱世杰的委托诉讼代理人李培锐到庭参加诉讼，被告张勇刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告上东吉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张勇刚立即支付原告居间服务费130000.00元及违约金5026.67元（以130000.00元为基数，按年利率24%计算违约金，从2019年3月20日起至2019年5月16日，共计58天），以及从2019年5月17日起至居间服务费付清之日的违约金；2.判令被告朱世杰立即支付原告居间服务费130000元及违约金5026.67元（以130000为基数，按年率24%计算违约金，从2019年3月20日起至2019年5月16日，共计58天），以及2019年5月16日起至居间服务费付清之日的违约金。（以上一、二项合计：270053.33元）；3.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月19日，在上东吉公司的居间服务下，上东吉公司、张勇刚、朱世杰三方签订了《房产买卖合同》（编号：CD010000941），根据合同约定，张勇刚、朱世杰应在合同签订的同时分别向上东吉公司支付居间服务费130000元。截至目前，张勇刚、朱世杰分别尚欠上东吉公司居间费130000元。经上东吉公司反复催收无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 本诉被告朱世杰辩称：1、案涉《房产买卖合同》属无效合同：案涉房屋所有权人为张沛毅，张勇刚并非案涉房屋的所有权人，其无权代表张沛毅签订案涉买卖合同，故上东吉公司无权主张任何居间费用；2.本案的事实是上东吉公司为了获取利益，在未取得房屋所有权人授权情况下，诱使朱世杰签订无效合同，并诱使朱世杰向上东吉公司交纳定金，在朱世杰缴纳定金之后，上东吉公司经朱世杰反复催促，却一直未能促成产权所有人与朱世杰订立合同，并给朱世杰造成损失。经由朱世杰多次交涉之后，上东吉公司自认交易无法成立，并向朱世杰退还定金20万元，上述事实均表明正是因为上东吉公司自身原因导致交易不能成立，依照法律相关规定，其无权向朱世杰主张任何居间费；3.即使案涉《房屋买卖合同》成立，因朱世杰在本案中并不存在任何违约情形，不应向上东吉公司支付居间服务费。 被告张勇刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 反诉原告朱世杰向本院提出反诉请求：1.请求判令上东吉公司向朱世杰按照定金罚则给付款项20万元；2.反诉诉讼费用由上东吉公司承担。事实及理由：2019年3月，朱世杰经上东吉公司推荐后拟购买位于麓山国际“长岛”组团的住房一栋。2019年3月19日，上东吉公司提供格式合同一份，要求朱世杰与张勇刚、上东吉公司共同签订。因房屋所有权人系张沛毅，而非张勇刚，朱世杰对此提出质疑，但上东吉公司称后续将联系张沛毅补签合同。此后，应上东吉公司要求，朱世杰向上东吉公司缴纳定金20万元，并准备资金购买房屋。在此过程中，上东吉公司却告知朱世杰张沛毅并不愿意出卖此房屋，经交涉，在确定产权人张沛毅不可能与朱世杰签订合同的情况下，上东吉公司将朱世杰交纳的20万元定金退还，之后朱世杰多次与上东吉公司协商赔偿事宜无果。现上东吉公司反将朱世杰起诉，主张所谓的居间费，朱世杰就此依据定金罚则向上东吉公司主张双倍返还定金，即上东吉公司还需向朱世杰支付20万元。为维护朱世杰合法权益，特提起本案反诉，请求法院判如所请。 上东吉公司针对朱世杰的反诉请求答辩称：朱世杰的反诉理由与事实不符，朱世杰与张勇刚为了达到逃避向上东吉公司支付案涉合同居间费的义务，恶意串通，利用上东吉公司提供的居间服务，私下完成交易，严重损害了上东吉公司的合法权益。朱世杰要求原告按照定金罚则付款20万元没有任何事实依据，并且朱世杰已经与房屋所有权人张沛毅完成了房屋买卖交易，无任何损失，因此请求驳回朱世杰的反诉请求。 经审理查明，2019年3月19日，张沛毅（甲方、出卖方）、朱世杰（乙方、买受方）、上东吉公司（丙方、居间方）签订编号为ＣＤ010000941《房屋买卖合同》，约定：1.甲、乙双方通过居间方丙方出售及购入位于住宅。该房屋设定了抵押，甲方承诺2019年4月10日前由丙方协助甲方在担保公司确认在规定时间内是否能完成抵押注销手续。2.房屋总价款为13000000元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付购房定金1000000元，在办理完房屋过户手续后转作购房款，由丙方和乙方共同监管，待该房屋过户完成取证当天由银行划给甲方。剩余房款在丙方通知办理房屋过户手续的前一天工作日打入房管局过户监管银行。3.由丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2019年4月30日前办理过户手续。4.甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即130000元；乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即130000元。5.补充条款：因该房屋产权人张沛毅未能到场签订本合同，由父亲张勇刚（身份证号5101281976××××××××）代签本合同。如因甲方张沛毅有任何违约责任，则由张勇刚承担所有违约责任。如甲方未能在4月30日前完成房屋解押手续，乙方未能在约定期限内完成过户手续，则甲乙双方协商自2019年4月30日起顺延一个月时间，双方互不构成违约责任。张勇刚在甲方处代张沛毅签字捺印，并在代理人处签字捺印。 2019年3月20日，上东吉公司向朱世杰出具收款收据，载明收到朱世杰购买麓山大道二段20号附58号107栋一层1号定金20万元整。2019年3月21日，朱世杰委托案外人李炜向上东吉指定收款账户转款20万元，并附言购长岛107栋定金。2019年4月20日，上东吉公司向朱世杰转账20万元。 案涉《房屋买卖合同》签订后，三方未依据该合同履行房屋买卖，甲乙双方均未向丙方上东吉公司支付居间费。上东吉公司称因张勇刚个人原因不能完成房屋抵押注销手续，在此情况下，将已经收取的20万元退还给朱世杰。上东吉公司亦未协助办理房屋过户手续。 以上事实，有原被告主体身份信息、到庭原被告的当庭陈述、《房屋买卖合同》、收款收据、转账凭证等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点有三个，现分别评判如下： 一、关于《房屋买卖合同》的效力。朱世杰主张因张勇刚在未取得房屋所有权人张沛毅的授权情况下以出卖人的身份签订案涉《房屋买卖合同》，系无效合同。对此，本院认为案涉《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然上东吉公司未提供张沛毅授权张勇刚签订案涉合同的授权，但本案中，上东吉公司提供了张勇刚、张沛毅身份证复印件、案涉房屋产权证复印件，同时从朱世杰向本庭提交的微信聊天记录内容可以表明，朱世杰在签订《房屋买卖合同》之时，有理由相信张勇刚作为张沛毅的父亲具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，故本院认为案涉《房屋买卖合同》合法有效。 二、关于上东吉公司向朱世杰、张勇刚各主张支付居间费及违约金。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。根据房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，居间方收取全额佣金的前提系不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。本案中，上东吉公司基于其已经向房屋出卖人、买受人提供了订立买卖合同的机会主张双方依照《房屋买卖合同》约定向居间方履行全额居间费支付义务，虽然三方就买卖房屋以及居间费金额达成了一致意见，但根据《房屋买卖合同》中第1.3条明确约定居间方上东吉公司应当在2019年4月10日之前明确向买受人朱世杰告知案涉房屋是否已经办理完毕抵押登记解除的注销手续，对此，上东吉公司也在庭审中陈述“因张勇刚个人原因未能完成注销手续，在此情况下将已经收取的20万元购房定金退还给了朱世杰”，结合上东吉公司于2019年4月20日将20万元购房定金退还至朱世杰之事实，本院认为，上东吉公司已经以自己的实际行为表明基于《房屋买卖合同》约定的房屋买卖事项已经不能实现。上东吉公司作为居间方，应当对提供居间服务的接收方是否具备购买资格、居间对象的所有权情况进行认真审核并向接收居间服务的双方如实告知，而上东吉公司在提供居间服务过程中存在服务瑕疵，包括张勇刚在无明确授权的情况下代房屋所有权人张沛毅签订买卖合同、合同签订后亦未积极促使房屋交易顺利完成等，故上东吉公司主张朱世杰支付居间服务费130000元及违约金于法无据，本院不予支持。因《房屋买卖合同》中的房屋出售方为张沛毅，且上东吉公司明确张勇刚系代表张沛毅签订上述合同，故上东吉公司主张张勇刚承担居间费给付义务于法无据，本院亦不予支持。 三、关于朱世杰依据定金罚则向上东吉公司主张20万元。根据《房屋买卖合同》第3.1条约定购房定金由朱世杰向张沛毅支付并在过户手续办理完毕后转为购房款，该款项由上东吉公司与朱世杰共同监管，故案涉20万元性质系朱世杰为购买房屋向张沛毅支付的购房定金，现朱世杰依据定金罚则向上东吉公司主张于法无据，本院对朱世杰提出的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告成都上东吉企业管理有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告朱世杰的全部反诉请求。 本诉案件受理费减半收取2675元，由成都上东吉企业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2150元，由朱世杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 婷 二〇一九年八月二十七日 书记员 熊仕琼