上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47557号原告：上海瑞伟欣实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘钧，执行董事。委托诉讼代理人：秦裕斌，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘达，上海善法律师事务所律师。被告：上海旷富科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路**。法定代表人翟鹏。委托诉讼代理人：王彦，上海丰程律师事务所律师。委托诉讼代理人：房星光，上海丰程律师事务所律师。原告上海瑞伟欣实业有限公司(以下简称瑞伟欣公司)诉被告上海旷富科技有限公司(以下简称旷富公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告瑞伟欣公司的委托诉讼代理人刘达及被告旷富公司的委托诉讼代理人王彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下请求：1、判决解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)；2、判令被告向原告支付2019年4月1日起至2019年8月底租金人民币(以下币种相同)158,680元；3、判令被告向原告支付违约金31,736元；4、判令被告向原告支付因其违约造成的损失：中介费31,736元、1个月免租期租金损失31,736元、原告重新寻租租金损失63,472元(两个月租金)。事实和理由：原、被告于2018年11月26日签订关于上海市浦东新区3000号7幢207室房屋(以下简称系争房屋)的《合同》。《合同》约定：免租期1个月，自2018年12月1日至2018年12月31日止；房屋租赁期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日止；月租金为31,736元；采用“付三押一”、“先付后租”的支付方式支付，被告应于每期付款月23日前向原告支付下期租金，逾期支付的，需按应支付租金0.5%计算支付延迟违约金。双方依约履行后，被告已于2018年12月7日支付第一期租金。2019年3月22日(第二期租金支付日的前一日)，被告发函至原告，称其现决定无理由单方面退租，并不再支付后期租金。被告答辩称：双方签订的房屋租赁合同无效。系争房屋所在的项目没有取得建设规划许可证，且这幢房屋被批准建设的内容是厂房，不是办公室。系争房屋没有通过消防验收，根据相关规定不得投入使用，原告根本违约，被告已经合法解除了合同。原告已经以复函同意双方合同从2019年4月1日起解除，且被告从2019年4月1日起没有再使用系争房屋，因此不需要支付租金及房屋占有使用费。合同约定的解除合同的违约金，即便被告违法解除，这部分违约金也已经支付给原告。原告所主张的损失，都还没有实际发生，不是一笔实际损失，故诉请四不应当得到支持。本院经审理，由原、被告对《合同》、《上海浦东发展银行业务凭证/回单》、发票、收据、《佣金确认书》、《退租告知函》、原告于2019年3月28日出具给被告的函件、回复函、上海市不动产登记簿土地状况信息、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、《房屋分套建筑面积计算成果表》、网上登记信息、照片等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：系争房屋于2015年1月9日经核准登记于原告的名下，房屋用途为厂房。原、被告于2018年11月26日签订关于系争房屋的《合同》。《合同》约定：免租期1个月，自2018年12月1日至2018年12月31日止；房屋租赁期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日止；月租金为31,736元；采用“付三押一”、“先付后租”的支付方式支付，被告应于每期付款月23日前向原告支付下期租金，逾期支付的，需按应支付租金0.5%计算支付延迟违约金；被告向原告租赁系争房屋的用途为办公；保证金为一个月的租金即31,736元；被告返还系争房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期间，非本合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，原告应按月租金的一倍向被告支付违约金，若支付的违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的一倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付；非应原告原因导致合同解除或无法履行，原告不承担被告装修残值的补偿；……。双方依约履行后，被告已于2018年12月7日支付第一期租金95,208元及保证金31,736元。原告于2018年12月26日支付中介公司上海晟办房地产经纪有限公司佣金31,736元。2019年3月22日，被告发《退租告知函》至原告，称其因公司经营需要从2019年4月1日起不再租赁系争房屋，并告知原告其在原告账上留存的保证金根据合同充当被告的违约金。2019年3月25日，原告向被告出具《回复函》，函件的主要内容为：被告要求解除合同，属于无理由的中途退租，是单方面违法解约，原告为履行本合同花费了巨大成本，现不同意被告退租，根据合同约定及被告自己所请，将保证金作为违约金予以扣除，并要求被告继续履行本合同。2019年3月28日，原告出具函件给被告，函件的主要内容为：被告无故提出解除合同，属于根本违约，将造成原告免租期、空租期及中介费等相当于5个月租金的损失，应当由被告承担这些损失。本院认为，《合同》系双方关于解除租赁合同的真实意思表示，且不违反国家效力强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。原、被告在《合同》中约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的一倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。被告未举证证明系争房屋未取得建设规划许可证，也未举证证明系争房屋未通过消防验收，更未举证证明系争房屋厂房用途无法符合办公需要，原告已经取得系争房屋的产权，即使系争房屋未取得建设规划许可证、未通过消防验收，也不能因此认定《合同》无效，故被告要求确认合同无效的意见，缺乏事实和法律依据，不足采信。被告违约擅自办理系争房屋，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，其搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力。故被告于2019年3月22日以“因公司经营需要从2019年4月1日起不再租赁系争房屋”为由向原告提出退租的行为，系擅自退租的行为，应承担相应的违约责任。鉴于被告已于2019年3月书面通知原告自2019年4月1日起不再租赁系争房屋，被告也已实际搬离系争房屋，原告也于2019年8月28日当庭要求解除《合同》，故本院确认双方的《合同》于2019年8月28日解除。鉴于被告早在2019年3月22日就书面发函原告，告知其于2019年4月1日起不再租赁系争房屋，原告也于2019年3月28日回函被告，告知被告其将产生5个月租金的损失，但原告除发送函件以外并未采取及时查收房屋、另行挂牌出租等方式减少空租租金损失，直至2019年8月28日才提出解除合同，应由原告自行承担扩大的租金损失，故由本院酌定被告支付原告自2019年4月1日起至6月底按月租金31,736元计算的租金；由原告自行承担2019年7月1日起至2019年8月28日止扩大的租金损失。被告违约擅自退租，自愿承担以保证金充当违约金31,736元，故原告要求被告支付违约金31,736元，符合法律规定，予以支持。原告因被告违约造成免租期租金损失31,736元及中介费损失31,736元，被告应予赔偿。原告要求被告赔偿免租期租金损失及中介费损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于原告主张的重新寻租租金损失63,472元(两个月租金)，该损失尚未发生，且该笔损失即使发生，也系原告怠于收回房屋及怠于另行出租减损的义务而造成，属于扩大的损失，故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞伟欣实业有限公司与被告上海旷富科技有限公司2018年11月26日所签的关于上海市浦东新区3000号7幢207室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月28日解除；二、被告上海旷富科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞伟欣实业有限公司自2019年4月1日起至2019年6月底按月租金31,736元计算的租金；三、被告上海旷富科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞伟欣实业有限公司违约金31,736元(已用被告上海旷富科技有限公司所支付的同等数额保证金予以抵充)；四、被告上海旷富科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞伟欣实业有限公司免租期租金损失31,736元及中介费损失31,736元；五、驳回原告上海瑞伟欣实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,559.27元，减半收取计5,279.64元，由原告上海瑞伟欣实业有限公司负担3,225.48元，由被告上海旷富科技有限公司负担2,054.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年九月十一日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。