宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3969号原告：宁夏冠凌房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码91640122799925126C。法定代表人：王宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范金苹，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维佳，宁夏辅德律师事务所律师。被告：尤国忠，男，回族，1965年5月29日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨意，女，回族，1967年10月26日出生，云南省永平县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：尤国忠（被告杨意的丈夫），男，回族，1965年5月29日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。第三人：中国农业银行股份有限公司贺兰县支行，住所地宁夏回族自治区贺兰县银河西路**，统一社会信用代码91640122927964454X。负责人：白桦，该行行长。委托诉讼代理人：刘文科，男，汉族，1993年9月11日出生，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，中国农业银行股份有限公司贺兰县支行职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏冠凌房地产开发有限公司（以下简称冠凌公司）与被告尤国忠、杨意、第三人中国农业银行股份有限公司贺兰县支行（以下简称农行贺兰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冠凌公司的诉讼代理人范金苹、孔维佳，第三人农行贺兰支行的诉讼代理人刘文科到庭参加了诉讼，被告尤国忠、杨意经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠凌公司请求判令：1.被告尤国忠、杨意共同偿还原告冠凌公司代偿的贷款本息272956.54元、违约金193265.73元（违约金暂计算至2019年6月21日，请判至贵院确定的履行期限届满之日止）；2.被告尤国忠、杨意共同返还原告冠凌公司履行贺兰县人民法院（2017）宁0122民初2734号民事调解书向被告支付的156087.46元及利息损失11822.02元（利息暂计算至2019年6月21日，请判至贵院确定的履行期限届满之日止）；3.本案诉讼费、公告费、保全费等费用由被告尤国忠、杨意承担。被告尤国忠、杨意经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，庭后到庭陈述，对原告诉请的本金没有异议，但是因为原告冠凌公司主张的违约金过高，被告尤国忠、杨意没有能力承担违约金，希望能和被告冠凌公司进行协商，如果协商不成，请求法庭降低违约金标准。第三人农行贺兰支行辩称，被告尤国忠贷款逾期后，第三人农行贺兰支行按照合同约定自2016年8月8日至2017年4月17日扣收保证金272956.54元用于偿还贷款，现贷款本息已全部结清。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年6月1日，原告冠凌公司与被告尤国忠签订《银川市商品房买卖合同》，约定：被告尤国忠购买原告冠凌公司开发建设的位于贺兰县瑞士花园第XX幢X单元X层XXX号房，房屋建筑面积123.72平方米；房屋总价款461476元，被告尤国忠于2015年6月1日支付首付款185476元，剩余购房款276000元以银行按揭方式于2015年7月1日支付；原告冠凌公司应于2015年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付被告尤国忠使用。同时，在《银川市商品房买卖合同》附件六补充条款中约定：原告冠凌公司同意为被告尤国忠向银行申请办理按揭贷款或公积金贷款提供抵押加阶段性担保；经双方协商一致，就所要按揭贷款或公积金贷款及担保事宜达成如下条款：（1）担保期内，如因被告尤国忠未能按期偿还按揭贷款或公积金贷款，导致原告冠凌公司承担保证责任的，被告尤国忠须从原告冠凌公司实际承担保证责任之日起每日按总房款万分之四向原告冠凌公司支付违约金；同时，从原告冠凌公司承担担保的清偿责任之日起，该商品房的处置权归原告冠凌公司，原告冠凌公司有权采取法律途径处分该房屋，以确保原告冠凌公司的合法权利得到保证。（2）如因被告尤国忠逾期偿还按揭贷款或公积金贷款，导致银行解除与被告尤国忠的按揭贷款或公积金贷款合同，或要求原告冠凌公司回购房屋而导致诉讼的，处分被告尤国忠所购房屋所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及原告冠凌公司所支付的诉讼费和律师费，剩余款项用于清偿应付的贷款本息、原告冠凌公司代还的贷款本息，以及向原告冠凌公司支付总房价款20%的违约金。在抵扣上述费用后，如有剩余归还被告尤国忠所有；如有款项不足抵扣的，原告冠凌公司有权向被告尤国忠追偿。2015年7月1日，原告冠凌公司、被告尤国忠、第三人农行贺兰支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：由原告冠凌公司提供阶段性担保，被告尤国忠向第三人农行贺兰支行借款276000元，用于购买涉案房屋；如被告尤国忠未按约定按期足额偿还贷款，第三人农行贺兰支行有权限期纠正违约行为，有权提前行使担保权。合同签订后，被告尤国忠按照合同约定向第三人农行贺兰支行偿还贷款本息至2016年4月5日，分别偿还贷款本金16313.75元、利息10233.31元、罚息5.94元、复利2.25元，共计26555.25元。自2016年8月8日至2017年4月17日，因被告尤国忠逾期偿还贷款本息，第三人农行贺兰支行共计扣取原告冠凌公司保证金共计272956.54元。2017年5月12日，原告冠凌公司与被告尤国忠、第三人农行贺兰支行房屋买卖合同纠纷一案，经贺兰县人民法院调解，作出（2017）宁0122民初2734号民事调解书，确定解除原告冠凌公司与被告尤国忠签订的《银川市商品房买卖合同》，并由原告冠凌公司退还被告尤国忠各项款项共计159960.41元。2017年11月13日，被告尤国忠书面委托其侄子尤志威代为办理退款事宜。2017年11月20日，原告冠凌公司向被告杨意退还各项款项共计156087.46元。2019年3月7日，贺兰县人民法院作出（2018）宁0122民撤1号民事判决书，判决撤销本院（2017）宁0122民初2734号民事调解书。另查明，被告尤国忠、杨意系夫妻关系。判决的理由与结果本院认为，原告冠凌公司与被告尤国忠签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告冠凌公司、被告尤国忠、第三人农行贺兰支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。被告尤国忠未能按照约定按时按期向第三人农行贺兰支行偿还房屋按揭贷款，导致第三人农行贺兰支行扣取原告冠凌公司保证金共计272956.54元，现因原告冠凌公司依保证责任代被告尤国忠履行了合同约定的部分义务,依法享有向被告尤国忠追偿的权利,故对于原告冠凌公司要求被告尤国忠偿还代偿款272956.54元的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告冠凌公司与被告尤国忠约定了违约金的标准及计算方式，但是违约金计算标准约定过高，原告冠凌公司亦未就此部分内容以区别于其他内容的字体或其他方式明示被告尤国忠，且被告尤国忠向本院申请降低违约金，本院结合原告冠凌公司诉请、庭审查明的最后一笔代偿款扣款日期、中国人民银行同期同类贷款年利率等因素，本院酌定由被告尤国忠以未还代偿款272956.54元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的标准向原告冠凌公司支付自2017年4月18日至2019年6月21日期间的利息28240元（272956.54元×4.75%÷365天×795天≈28240元），并由被告尤国忠按上述标准支付自2019年6月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。（2017）宁0122民初2734号民事调解书被撤销后，原告冠凌公司依据被撤销的调解书退还给被告尤国忠的156087.46元，被告尤国忠仍然应向原告冠凌公司返还，故对于原告冠凌公司要求被告尤国忠返还156087.46元的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告尤国忠长期持有该部分款项，应向原告冠凌公司支付利息，本院结合原告冠凌公司诉请、原告冠凌公司向被告尤国忠返还款项的时间、中国人民银行同期同类贷款年利率等因素，本院酌定由被告尤国忠以156087.46元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的标准向原告冠凌公司支付自2017年11月21日至2019年6月21日期间的利息11741元（156087.46元×4.75%÷365天×578天≈11741元），并由被告尤国忠按上述标准支付自2019年6月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。被告杨意与被告尤国忠是夫妻，涉案房屋购买于夫妻关系存续期间，且从被告杨意收取原告冠凌公司退还的款项的行为可知，被告杨意对此予以知晓，故被告杨意应对被告尤国忠以上款项承担共同返还的责任。原告冠凌公司未向本院提交证据证明该案产生了公告费，故对原告冠凌公司要求被告尤国忠、杨意承担公告费的诉讼请求，本院不予支持。被告尤国忠主张其已向第三人中国农业银行股份有限公司贺兰县支行偿还的贷款本金、利息等共计26555.25元，应当在原告冠凌公司诉请的金额中予以抵扣的意见，本院不予采纳，应由被告尤国忠另行主张权利。被告尤国忠和被告杨意经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，仍应承担相应义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、被告尤国忠、杨意于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏冠凌房地产开发有限公司支付代偿款272956.54元、利息28240元，并支付自2019年6月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（以欠付代偿款272956.54元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的标准计算）；二、被告尤国忠、杨意于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏冠凌房地产开发有限公司返还已退购房款156087.46元、支付利息11741元，并支付自2019年6月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（以156087.46元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的标准计算）。三、驳回原告宁夏冠凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5071元（已减半收取）、保全费3691元，合计8762元，由原告宁夏冠凌房地产开发有限公司负担2281元，由被告尤国忠、杨意共同负担6481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一九年九月二十九日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。