上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12771号上诉人（原审被告）：佳晶优（上海）实业有限公司，住所地上海市长宁区金钟路****楼**（复式）（实际楼层为10层）。法定代表人：王效良，执行董事。委托诉讼代理人：宋杰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：搜候（上海）投资有限公司，住所地上，住所地上海市长宁区广顺路******v>法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修（上海）律师事务所律师。上诉人佳晶优（上海）实业有限公司（以下简称佳晶优公司）因与被上诉人搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳晶优公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求。事实和理由：上诉人虽未曾书面通知被上诉人退租或解约，但在2018年8月即已撤场，并将钥匙交至物业公司，从而以实际行动完成了租赁房屋的返还，此后即不应再承担租金和物业费；当地物业公司和被上诉人是关联企业，钥匙交给物业公司，即可视为向被上诉人返还租赁房屋；上诉人系遭遇紧急情况而停业、撤场、退租，这是为了减少自身的损失，被上诉人也应及时采取措施止损，而实际上被上诉人并未及时行使权利，故无权要求上诉人赔偿。被上诉人搜候公司辩称，上诉人擅自撤场、将钥匙交至物业公司的行为，显然不符合返还租赁物的应有要件，物业公司与被上诉人均系独立的企业法人，物业公司更无权代表被上诉人作出任何决定；被上诉人多次发函催讨费用，及时行使了权利。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。搜候公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；2.佳晶优公司支付搜候公司自2018年9月1日至2018年11月30日的应付未付租金和物业管理费人民币239,970.48元（以下币种均为人民币），以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金92,388.63元（该滞纳金自2018年8月26日暂算至2019年1月31日，最终算至实际清偿之日止）；3.佳晶优公司已支付的保证金239,970.48元归搜候公司所有；4.佳晶优公司向搜候公司支付相当于保证金金额的违约金239,970.48元。一审中，搜候公司明确第2项诉讼请求中滞纳金的标准为日千分之三。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号XX号楼1105室（以下简称涉讼房屋）登记的产权人是搜候公司，建筑面积447.13平方米。2017年6月12日，搜候公司（甲方）与佳晶优公司（乙方）签订《XX房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期自2017年6月13日起至2019年6月12日止；租金起付日为2017年6月13日，月租金65,960.99元，增值税3,298.05元；管理费22.86元/公历月/平方米，增值税为6%；保证金为三个月租金及其增值税加上三个月管理费及其增值税之和239,970.48元。租赁期内，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个月公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在合同项下应当支付的款项；若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税的，在不影响甲方于合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。合同第10.1条约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日之前完全履行其将房屋恢复至合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务，并将该房屋返还甲方。乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方亦应结清其依据合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分地履行其复原义务，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。合同第10.3条约定，乙方应在租期届满日或提前解除日前向甲方提交乙方已向相关政府部门递交办理该房屋内一切以该房屋的地址为登记或注册地址的登记或注册的注销或迁移手续所需全部材料的凭证并应在租期届满日或提前解除日后20个工作日内完成该房屋内上述注销或迁移手续。乙方违反本条款约定的，保证金不予退还，并且乙方还应赔偿甲方由此所遭受的一切损失。合同第17.2条约定，在不影响甲方根据合同约定形式任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，甲方无需承担任何责任：（1）乙方单次拖欠合同项下租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过15个工作日（无论甲方是否正式追索）；（14）乙方未依据合同约定办理该房屋交付及返还手续的……合同第17.3条约定，当发生第17.2条项下任何一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；（2）乙方应在甲方提前单方面解除合同后7个工作日之内向甲方一次性支付合同第17.3条第（1）项的款项。合同第17.6条约定，当发生合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。合同第20.8条约定，根据本合同发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同第三（3）页所示的联系地址（乙方联系地址为：长宁区XX路XX号XX大厦XX幢XX楼）。挂号信发出或快递投送后第3个工作日即视为送达。合同履行过程中，佳晶优公司向搜候公司支付了截止至2018年8月31日止的租金及物业管理费等。2018年10月、11月，搜候公司多次向佳晶优公司催讨2018年9月1日起的租金、物业管理费。2018年11月27日，搜候公司向佳晶优公司发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，通知双方租赁合同于2018年11月30日提前解除，保证金予以没收；要求佳晶优公司在解除日前搬离并归还涉讼房屋；要求佳晶优公司在提前解除日后20个工作日内完成以该房屋地址为登记或注册地址的登记或注册的注销或迁移手续；要求佳晶优公司支付违约金、结清款项、滞纳金等。搜候公司将上述函件邮寄至长宁区XX路XX号XX大厦XX幢XX楼。一审中，佳晶优公司陈述：一、2018年8月6日，佳晶优公司从涉讼房屋内搬离，并将房屋钥匙交给物业公司，但无相应证据予以证明；二、因涉及刑事案件，佳晶优公司的注册信息尚未从涉讼房屋内注销或迁移。一审法院审理后，于二〇一九年七月十二日作出判决：一、搜候公司与佳晶优公司就涉案房屋成立的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；二、佳晶优公司应于判决生效之日起十日内向搜候公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业费239,970.48元；三、佳晶优公司应于判决生效之日起十日内向搜候公司支付滞纳金7,959.02元；四、佳晶优公司支付的保证金239,970.48元由搜候公司没收；五、驳回搜候公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,923元，减半收取计5,961.50元，由搜候公司负担2,380.78元，由佳晶优公司负担3,580.72元。二审中，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交了下列证据：1.《中国XX股份有限公司上海分公司客户登记单》1张，记载上诉人于2018年8月29日申请注销6381XXXX、6381XXXX两路电话；2.2018年4月份的增值税发票2张，记载上诉人的电话为6381****。上诉人欲以上述证据证明其于2018年8月底撤离涉讼房屋。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审核后认为，上述证据仅能证明上诉人办理过注销电话的业务，不能证明撤场，更不能证明上诉人履行了返还涉讼房屋的义务，故本院对上述证据均不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人在未就退租事宜与被上诉人进行协商的情况下，擅自撤场，且未与被上诉人办理房屋交接、物品清点、费用结算等手续，此等行为显然构成违约，并非双方合意解约，且不能视为其履行返还租赁物的义务。被上诉人作为出租方，在上诉人停付租金2个月之后，即函告上诉人解除租约，系依据法律规定及合同约定行使单方解约权，显非“怠于行权”。一审据此判决支持了被上诉人的部分诉讼请求，合法有据，并无不当，本院依法应予维持。上诉人的上诉主张无事实依据，本院不能采信。综上所述，上诉人佳晶优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,923元，由上诉人佳晶优（上海）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年九月二十六日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……