广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1190号 原告：盘琳琳，女，1974年10月20日出生，瑶族，住贺州市八步区。 原告：胡贵文，男，1961年1月6日出生，汉族，住广西钟山县。 二原告共同委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 被告：广西贺州祥发房地产开发有限公司。住所地：贺州市八达西路**金旗市场**楼**门面，统一社会信用代码：914511007997114861。 法定代表人：曾余杭，董事长。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 原告盘琳琳、胡贵文与被告广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称贺州祥发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法由审判员适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭审理。原告盘琳琳、胡贵文共同委托的诉讼代理人张启清、被告贺州祥发公司委托的诉讼代理人杨桦和杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盘琳琳、胡贵文向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付迟延交房违约金162461.04元；2.判决被告返还预收原告的办证费3000元，并支付迟延办结房屋权属证书违约金6713.26元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套商品房，原告向被告支付购房款671326.6元，被告于2014年8月30日前将符合约定的商品房屋交付给原告使用。该合同第9条约定，出卖人逾期超过90日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人应按已交房款每日万分之十支付违约金。合同的第15条约定，出卖人应当在商品房交付后180日内办理房地产权属证书，如因出卖人的原因未能在规定期限内办结的，按已付购房款的1%支付违约金。双方签订合同后，原告已按约定履行了支付购房款的义务，但被告至2015年4月30日才交房给原告。由于被告不愿意与原告协商赔偿事宜，为维护原告的合法权益，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告的身份证；2.被告的营业执照；3.《商品房买卖合同》；4.《不动产权证书》；5.购房的收据和发票；6.预交办证费的收据。 被告贺州祥发公司辩称：由被告开发建设的贺州市“枫丹白露”商住小区项目于2012年2月6日开工建设，于2015年4月22日通过竣工验收。该项目在建设施工过程中因遇恶劣天气、停电停水、高考等原因，以及一些客观原因，比合同约定的交房期限迟延了几个月交房。2016年9月，部分业主以被告迟延交房为由，向八步区人民法院提起诉讼，要求被告支付违约金。经八步区人民法院一审和贺州市中级人民法院二审判决，确认被告因雨天、停水停电、政府通知等原因延误工期78天，予以扣除，并判决被告向起诉的业主支付部分违约金。判决生效后，被告依据法院的判决履行了义务，并于2018年6月29日向贺州市不动产登记机关提交办理不动产证的资料，为该楼盘的业主申请办证。截止原告起诉前，不动产证已全部办理完毕并交付给业主。 被告认为，虽然原、被告签订的合同约定了迟延交房的违约金，但约定的违约金过高，应参照之前八步区人民法院作出的民事判决书确认的按已付房款每日万分之二计算。其次，虽然被告逾期交房，但逾期并不长。原、被告签订的购房合同约定的交房时间是2014年8月30日，实际统一交房的时间是2015年2月12日，期间因停水停电和天气等不可抗力原因顺延78天。原告起诉要求被告支付违约金，已超过法定诉讼时效期间，且涉案合同的权利义务已全部履行完毕，故原告起诉主张要求支付迟延交房违约金的诉讼请求，不应得到支持。关于原告主张计算逾期办理房产证违约金的问题，被告认为，根据合同的约定，自交房之日起180天内完成。以实际交房时间2015年2月12日计算，主张延期办证违约金的起算点为2015年8月12日，至2017年8月12日止已届满二年，超过了《民法通则》规定的二年诉讼时效期间。由于大部分业主是以按揭贷款方式购房，被告在为业主办理不动产证的过程中，需要提交银行抵押登记的材料，但由于银行抵押登记的材料不符合要求，导致被告公司无法在规定的时间内向不动产登记机关提供资料申请办证。因此造成迟延，并非被告的行为造成。另外，被告向登记机关提交了办证材料后，登记机关何时办理登记，也不是被告能够预测和控制的，因此导致迟延，被告不存在过错，不应承担迟延办证的违约责任。鉴于原、被告订立的合同已全部履行完毕，原告也没有因为迟延造成经济损失，原告在此情况下仍提起诉讼，属于以合同获利为目的，势必加重房地产企业的负担，也不利于双方矛盾的消除，不利于社会的稳定。至于原告提出要求退还的办证费，被告愿意按实际扣除已支付的办证费用，剩余的办证费提存到法院，由法院通知当事人领取。据此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解向本院提交了以下证据：1.交房确认单；2.分户办证登记清单；3.房产档案查询结果；4.不动产登记收费发票；5.客户领证统计表；6.建设用地规划许可证；7.建筑工程施工许可证；8.商品房预售许可证；9.建筑工程施工合同；10.开工申请书、开工令；11.申请报告；12.贺州市规划局关于对枫丹白露商住楼项目进行规划验收的复函；13.建设工程质量竣工验收意见书；14.贺州市建设项目绿化工程竣工验收意见书；15.建设工程消防验收意见书；16.建设工程使用新型墙体材料情况验收单；17.建设工程竣工验收合格单；18.晴雨表；19.工程施工联系单；20.八步区人民法院（2016）桂1102民初3318号民事判决书；21.贺州市中级人民法院（2017）桂11民终331号民事判决书。 对当事人围绕诉讼请求依法向本院提交的证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人对对方当事人提交的证据的真实性均无异议。本院认为当事人提交的证据客观真实，内容合法，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下： 被告贺州祥发公司系从事房地产开发建设的企业。2012年2月，被告开始对其开发建设的位于贺州市迎宾大道的“枫丹白露”商住楼项目开工建设。 2013年7月2日，原告盘琳琳、胡贵文二人与被告贺州祥发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“枫丹白露”商住楼的1801号房屋一套，面积为282.07平方米，购房总价款为671326.6元，原告于签订合同当日支付首期购房款336326.6元，2014年3月5日向被告支付购房款335000元，购房款全部支付完毕。该合同第八条约定交房时间为2014年8月30日之前，如遇不可抗力、停水停电、政府通知停工、政府的规划变更等原因，可相应延期。第九条关于逾期交房违约责任约定：1.逾期不超过90日的，从逾期的第二日起，按已支付购房款每日万分之五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人可解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期的第二日起，按已支付购房款每日万分之十支付违约金。第十五条关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，由出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金……。签订合同后，原告按合同的约定支付购房款和办理银行按揭贷款。 2015年1月4日，被告向贺州市规划局申请对枫丹白露商住楼工程项目进行规划验收。贺州市规划局于2015年1月8日复函同意被告向市住建局进行单体验收的申请，并要求被告在未经验收合格前不得交房。2015年4月22日，该商住楼项目通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位的竣工验收；2015年8月13日，通过绿化验收；2015年8月25日，通过消防验收。 被告建设的枫丹白露商住楼工程在完工且经市规划局复函同意被告申请竣工验收后，被告于2015年2月12日在小区内张贴公告通知业主办理交房手续，并陆续以电话方式通知各业主。大部分业主已于2015年2、3、4、5月份陆续办理了交房手续并领取房屋钥匙，亦有少部分业主直到2016年、2017年甚至到2018年才办理交房手续。二原告实际收房的时间是2017年9月13日。 2016年9月23日，有60多位在枫丹白露商住小区购房的业主向贺州市八步区人民法院提起民事诉讼，要求被告支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金，以及要求被告立即为各业主办理房产证。2016年12月21日，贺州市八步区人民法院分别作出民事判决。判决书认定被告在施工过程中因遭遇恶劣天气、停水停电、政府通知停工等客观原因，可据以延期的天数为78天，实际延误的工期为87天。按已付购房款的日万分之二和延误工期87天计算违约金，并判决被告按业主已付购房款的1%支付逾期办理房产证的违约金。2017年6月21日，贺州市中级人民法院对该批案件分别作出维持原判的二审判决。判决生效后，被告已按判决书的规定履行了支付违约金的义务。在被告准备办理房产证期间，被告向各业主预收办证费3000元。2018年6、7月份，被告向有关部门提交办理房产证的材料办理房产证，现已全部办理完毕。原告向被告预交办证费3000元，实际支出80元，余2920元。 本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等自愿基础上经协商一致签订的，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告实际通知交付房屋的时间以及是否违反合同的约定逾期交房的问题，已经由贺州市八步区人民法院和贺州市中级人民法院作出的生效民事判决书所确认。至于原告在接通知之后实际办理交接房的时间迟延了多长，均不影响本院对被告履行交房义务时间的认定。原告在诉状中陈述被告于2015年4月30日交付房屋，但原告实际收房的时间是2017年9月13日，证明原告的陈述不实，故不能以原告实际接收房屋的时间作为被告交房的时间，也不能以原告陈述的接到通知的时间作为认定被告通知交房的时间。根据八步区人民法院作出的生效民事判决书认定被告通知包括原告在内的各购房业主交付房屋的时间（即2015年2月12日）计算，被告通知交房时间比合同约定的时间迟延了87天，因此从被告通知交房的次日即2015年2月13日起，原告可依合同的约定向被告主张自己的民事权利，要求被告支付违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。原告于2019年7月10日才向本院提起诉讼，主张自己的民事权利，已经超过法定的二年诉讼时效。因此，对被告主张原告的起诉超过法定诉讼时效期间的意见，本院予以采信；对原告主张要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在交付商品房后180日内，将办理权属登记的相关资料提供给房地产登记机关备案，逾期则按购房人已付购房款的1%支付违约金。被告于2015年2月12日发出通知交付房屋，依合同的约定应当在2015年8月12日前将办理房屋登记的资料提交给房地产登记机关备案。但是，被告并没有在该期限内向登记机关交付办证所需资料，因此构成违约，原告等购房人有权依合同的约定从2015年8月13日起向被告主张自己的民事权利，要求被告支付逾期办证的违约金。原告于2019年7月10日才向本院提起诉讼主张自己的民事权利，明显超过法定的二年诉讼时效。因此，对原告主张要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告预收原告办证费的问题，经核实被告实际多收原告2920元，该款应由被告退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应退还原告盘琳琳、胡贵文办理不动产证的剩余款2920元，该款应在判决生效后十日内支付完毕； 二、驳回原告盘琳琳、胡贵文其他的诉讼请求。 案件受理费3744元，减半收取1872元（原告已预交），由原告盘琳琳、胡贵文共同负担1840元，被告广西贺州祥发房地产开发有限公司负担32元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陈缓一 二〇一九年九月二十日 书记员  黄小桂