上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11874号原告：荣胄物业(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：LIUTIEHU，董事长。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海市嘉定区徐行镇前峰便利店(个体工商户，经营者施前峰，男，1987年5月31日生，汉族，住上海市崇明区竖新镇时桥村**)，经营场所上海市嘉定区徐行镇澄浏公路****。原告荣胄物业(上海)有限公司与被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜宁铭、被告经营者施前峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《盛创企业天地房屋租赁合同》已于2018年11月23日解除；2、判令被告支付2018年7月1日至2018年11月23日的拖欠租金61,194元及物业管理费3,128元，共计64,322元；3、判令被告支付因拖欠租金、物业管理费的滞纳金(以64,322为基数，按日千分之五的标准自2018年7月16日计算至被告实际支付之日止，暂计至2018年11月23日为42,131元)；4、判令原告没收被告缴纳的租金保证金40,434元；5、判令被告向原告支付违约金40,440元(按三个月的租金予以计算)；6、判令被告支付装修及优惠租期期间的租金49,487元(2014年12月15日至2015年1月22日为装修免租期，2015年1月23日至2015年4月22日为优惠免租期，均按月租金11,644元的标准计算)；7、判令被告支付自2018年11月24日起至2019年4月9日的房屋占有使用费117,252元(按月租金12,838元的两倍为标准计算4个月14天)，及物业费2,966元(按每月656元计算)。事实与理由：2014年12月15日，原告与被告经营者施前锋签订了《盛创企业天地房屋租赁合同》，约定原告将位于嘉定区澄浏公路XXX号1层共计109.38平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给施前锋使用，租期自2014年12月15日起至2020年6月14日止;租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定，同时约定，待被告注册的个体工商户注册完成后，租赁合同的权利义务自动转为该个体工商户承担。2015年6月16日，被告成立并取得营业执照。2016年4月11日，原告与被告签订《盛创企业天地房屋租赁合同》之补充协议，补充协议就被告承接原租赁合同的权利义务作了约定。合同签订后，原告交付了系争房屋。但被告自2018年7月份起无故拒付租金至今，已属于根本违约。原告多次催告未果，于2018年11月21日向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，函告双方租赁合同于2018年11月23日提前解除。但被告直至2019年4月9日才搬离系争房屋，且拒绝偿付拖欠费用并承担违约责任，为维护原告合法权益，原告诉至本院。被告辩称，认可双方的租赁合同于2018年11月23日解除。被告已于2019年4月9日搬离系争房屋。因原告于2018年4月在系争房屋所在园区内安装了人工道闸，后又在园区办公楼内设立了自动贩卖机，影响被告经营，故被告自2018年7月1日起不再支付租金和物业管理费。系原告原因致使合同解除，故不同意支付各项损失。对原告各项损失的计算方式无异议。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告(甲方)与施前锋(乙方)签订《盛创企业天地房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为109.38平方米，该房屋仅限用作经营便利店之用途，乙方须以喜士多之商业名称经营前述业务；租赁期限2014年12月15日至2020年6月14日；交付日2014年12月15日；免租装修期为1.25个月，2014年12月15日至2015年1月22日，自交付日起算，免租装修期内，除非另有约定，乙方无需缴付租金，但仍需付物业管理费及其他费用；甲方同意乙方可享有共计3个月的免租期2015年1月23日至2015年4月22日，乙方无需缴付租金，但仍需缴付物业管理费及其他费用，因非甲方原因造成本合同终止或解除的，乙方自动放弃上述免租期，并应于本合同终止或解除之日起10日内按本合同附件四约定向甲方补交其已使用的免租期的租金，同时，如发生乙方严重违约的情况，甲方根据本合同第17.2条之约定解除本合同的，该免租期租金不应从本合同未履行部分的租赁期限的租金总额中扣除；租金自2014年12月15日至2017年6月14日为11,644元/月，2017年6月15日至2018年6月14日为12,227元/月，2018年6月15日至2019年6月14日为12,838元/月；乙方需每半年第15日或之前缴付当期基本租金；乙方须自物业交付之日的次月一日起计算向甲方首次交付预收三个月的物业管理费，即1,969元，第四个月起，乙方须于每半年第1日或之前交付半年物业管理费；租赁保证金为40,434元；5.7条(5)在租赁期限内，若乙方逾期支付租金、车位租赁费(如有)及/或其他费用，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期金额千分之五的违约金，乙方按日支付的违约金应从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算，乙方逾期十四天仍未支付租金及/其他任何应付款项的，则甲方有权按本合同第十七条提前解除合同、并追究违约责任；10.4条(2)从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第(1)项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同解除日以前租金、物业管理费标准为基数，以该基数的百分之二百向甲方支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金)，并据实支付其他各项费用，并应向甲方赔偿因乙方延迟返还该房屋引致的一切损失；17.2条甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其他任何部分，单方解除本合同……(2)本合同内乙方任何一项应付的租金……或其他费用自应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天;17.3条当发生本合同第17.2条情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；21条乙方承租该房屋是为其即在上海设立之公司/个体工商户经营所需，因该公司尚未完成注册登记手续，故目前以乙方名义签署本合同，待该公司依法完成注册登记手续后，甲方同意乙方可将承租权转让予该公司……合同对双方的其他权利义务均作了约定。合同签订后，原告向施前锋交付了系争房屋，施前锋支付了保证金40,434元及部分租金后在系争房屋内经营，并于2015年6月16日在系争房屋处注册被告名称的个体工商户，施前锋系被告的经营者。2016年4月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《之补充协议》一份，约定甲方与施前锋就租赁系争房屋签署了《盛创企业天地房屋租赁合同》，租赁期限自2014年12月15日起至2020年6月14日止，施前锋作为经营者于2015年6月16日成立乙方并取得乙方的营业执照，根据租赁合同约定，自乙方成立之日期租赁合同的承租权自动转让予乙方，同时施前锋为乙方在租赁合同项下的义务承担连带担保责任……补充协议另对被告2016年3月31日前的各项欠款的支付情况作出了约定。补充协议经施前锋签字确认。另查，因被告自2018年7月1日起拖欠租金不付，原告于2018年11月21日在系争房屋处张贴《关于因违约而提前解除的函》，函告因被告自2018年7月起拖欠租金、物业管理费、公共能耗分摊费及相应的滞纳金，严重违反了租赁合同相关约定，特通知被告双方的租赁合同于2018年11月23日提前解除。原告又于2018年12月5日向被告发函要求被告搬离系争房屋。被告于2019年4月9日搬离系争房屋。本院认为，被告已概括受让了施前锋在《盛创企业天地房屋租赁合同》中的权利义务，故原、被告签订的《盛创企业天地房屋租赁合同》及《之补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告自2018年7月1日起拖欠租金不付，显属违约，应承担相应的违约责任。原告据此行使合同解除权，符合合同约定，原告已于2018年11月21日函告被告合同于2018年11月23日解除，故双方的合同已于2018年11月23日解除。因被告已于2019年4月9日搬离了系争房屋，故本案不涉及房屋返还事项。合同解除后，原告应将保证金40,434元返还给被告。同时，被告应支付拖欠的租金及物业管理费，故原告要求被告支付拖欠的2018年7月1日至2018年11月23日的租金61,194元及物业管理费3,128元，本院予以支持。因被告违约致使合同解除，应承担相应违约金，现原告主张违约金40,440元，符合事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定被告拖欠租金及物业管理费应支付滞纳金，基于滞纳金亦属于违约金范畴，被告已承担相应的违约金，故本院将滞纳金调整为按日万分之五计算，故被告应以64,322元为基数，按日万分之五的标准，支付原告自2018年7月16日至实际偿付64,322元之日止的滞纳金。根据合同17.3条(2)约定若被告违约应补足已享受的装修期间及免租期间的租金，故原告主张被告支付装修及优惠租期期间的租金49,487元，本院予以支持。合同解除后，被告继续占用系争房屋直至2019年4月9日，应按照合同约定以合同解除日前租金、物业管理费标准的两倍向原告支付占用费及物业费，故原告要求被告支付自2018年11月24日至2019年4月9日的房屋使用费117,252元以及该期间产生的物业费2,966元，未超过合同约定标准，本院亦予以支持。对于原告主张没收保证金，合同虽约定了没收保证金作为被告承担违约责任的方式之一，但考虑被告承担的违约金及滞纳金已能弥补原告的损失，故对原告的该诉请本院不予支持。至于被告辩称原告设立人工道闸及自动贩卖机影响其经营，因租赁合同对经营状况和布局均无特别约定，故该情形不构成被告拒付租金的理由，对被告的辩解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告荣胄物业(上海)有限公司与被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店签订的《盛创企业天地房屋租赁合同》及《之补充协议》于2018年11月23日解除；二、被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告荣胄物业(上海)有限公司2018年7月1日至2018年11月23日期间的租金61,194元及物业管理费3,128元，合计64,322元；三、被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告荣胄物业(上海)有限公司滞纳金(以64,322元为基数，按日万分之五的标准，自2018年7月16日至实际履行第二项判决义务之日止)；四、被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告荣胄物业(上海)有限公司违约金40,440元；五、被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告荣胄物业(上海)有限公司装修及优惠租期期间的租金49,487元；六、被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告荣胄物业(上海)有限公司自2018年11月24日至2019年4月9日期间的房屋使用费117,252元及物业管理费2,966元；七、原告荣胄物业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海市嘉定区徐行镇前峰便利店保证金40,434元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,037元，减半收取3,018.5元，由被告负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年九月十一日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。