山西省古交市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0181民初762号原告：山西宜安居物业管理有限公司，住所地太原市小店区北张村东街东巷**。法定代表人张秀环，总经理。委托诉讼代理人：李燕锋，山西晟达律师事务所律师。被告：樊志仙，女，1977年5月1日出生，汉族，山西古交农村商业银行股份有限公司职工，现住古交市。被告：游建国，男，1978年5月30日出生，汉族，现住古交市。原告山西宜安居物业管理有限公司诉被告樊志仙、游建国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西宜安居物业管理有限公司委托诉讼代理人李燕锋、被告樊志仙到庭参加诉讼，被告游建国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西宜安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决二被告共同向原告支付物业管理费、电梯费及违约金2000元共计6706.7元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告山西宜安居物业管理有限公司是经古交市永贺房地产开发有限公司考察选聘的对位于古交市马兰滩水源路壹号商住楼进行管理服务，并与被告樊志仙签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告在法律规定范围内及政府政策指导下按照协议约定内容为业主提供管理服务，直至2019年3月底该商住楼成立业主委员会后原告完成交接手续后退出。经统计，被告从2016年开始至2019年3月底尚欠物业管理费及电梯费共计4706.7元。经原告口头、电话及书面形式多次催缴拒不缴纳，被告游建国与被告樊志仙系夫妻关系，对上述夫妻共同债务应承担共同连带责任，原告山西宜安居物业管理有限公司于2019年6月18日诉至本院，请求依法判决支持原告山西宜安居物业管理有限公司的诉讼请求，保护其合法权益。被告樊志仙辩称：被告是古交市马兰滩水源路水源壹号商住楼1单元1001的业主，被告与原告签订过前期物业服务协议，存在物业服务合同关系是事实，但现具体欠多少物业费不清楚，电梯服务费提价我也不清楚。从2011年开始，原告对小区车辆停放、公共设施维修、住户的窗户损害进行更换，楼道清洁消毒、、地下室水管管理消防保安管理、设备检修、乱堆乱放杂物、监控设备均未按合同规定执行，物业服务不到位。服务期间未按合同规定每年12个月向业主公布物业管理费用收支账，私自占用业主所属公摊面积乱搭乱建，私自围堵消防通道，从未与业主协商。由于原告没有达到物业服务的要求，所以被告不应支付所欠物业费。因为是原告违约在先，被告也不同意支付违约金。如果原告把未达标的服务和该修缮的服务完之后，被告可以支付物业费，请依法判决。被告游建国未答辩。本院经审理认定事实如下：被告樊志仙、游建国是古交市马兰滩水源路水源壹号商住楼1单元1001的业主，住宅楼建筑面积为135.84平方米。2011年12月20日原告山西宜安居物业管理有限公司与被告签订了前期物业管理服务协议，原告成为被告该住宅楼的前期物业管理公司，双方在前期物业管理服务协议中约定，每年度为一收费期，每年第一个月初15日内为收费时间。如乙方（被告）违反协议，未按协议约定的标准和时间交纳有关费用，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。原、被告双方的前提物业管理服务协议约定，被告按住宅楼建筑面积每平米每月交物业管理服务费为0.75元。电梯费按阶梯收费，3-6（含6层）层每平米每月0.2元，7-12（含12层）层每平米每月0.22元，13-18层（含18层）每平米每月0.24元，19层以上每平米每月0.25元。被告2016年、2017年、2018年（部分）、2019年1到3月份未交物业管理服务费、电梯费的事实双方无争议，本院予以确认。对有争议的事实与证据本院认定如下：对原告提交的太原住宅小区装修和电梯运行服务标准内容，证明太原市物价局对电梯服务费进行了上调，原告已把被告电梯费上调为每月每平米0.25元，被告质证意见为：对上调电梯服务费被告不知情，原告也未通知。经本院审核，原告提交的证据无法显示证据的来源及适用范围，原告也未提交其他证据佐证被告知情且无异议，对原告提交的该证据不予认定。被告抗辩不应支付原告物业服务费，未提交充分证据，不予认定。本院认为，原告山西宜安居物业管理有限公司与被告樊志仙、游建国存在物业服务合同关系，且被告樊志仙、游建国2016年、2017年、2018年（部分）、2019年1到3月份未向原告交付物业管理服务费、电梯费的事实清楚。本案中被告樊志仙、游建国与原告山西宜安居物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，合同依法成立。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《物业管理条例》也规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中被告樊志仙、游建国的住宅楼在原告物业管理范围内，客观上也享受了原告的物业管理，因此其应当遵循诚实信用原则按合同约定履行支付所欠物业管理服务费、电梯费的义务。原告对电梯费提价依据不足，被告抗辩理由成立。被告住宅物业建筑面积为135.84平米。按前期物业管理服务协议约定标准计算：2016年物业管理服务费为1222.56元（135.84平米*0.75元*12个月），电梯费为358.62元（135.84*0.22元*12个月），共计1581.18元。2017年物业管理服务费为1222.56元（135.84平米*0.75元*12个月），电梯费为358.62元（135.84*0.22元*12个月），共计1581.18元。2018年物业管理服务费为1222.56元（135.84平米*0.75元*12个月），电梯费为358.62元（135.84*0.22元*12个月），扣除原告已经缴纳的856元，共计欠款725.18元。2019年物业管理服务费为305.64（135.84平米*0.75元*3个月），电梯费为89.65元（135.84*0.22元*3个月），共计欠款395.29元。以上共计欠款为4282.83元。综上所述，被告樊志仙、游建国违反诚实信用原则，未按约定期限完全履行合同义务，应当承担继续履行的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此对原告要求被告支付物业管理服务费、电梯费合理的诉讼请求予以支持。被告樊志仙、游建国未按合同约定时间交纳物业管理服务费已构成违约，应承担违约责任。原告只要求被告承担违约金2000元，未超出双方约定违约金的范围，尊重原告的意思表示，对原告要求被告支付违约金2000元的诉讼请求予以支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中被告抗辩因原告没有达到物业服务的要求，不应交所欠物业管理服务费、电梯费，但未提交充分证据，也不符合上述规定，抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告樊志仙、游建国于本判决生效之日起十日内给付原告山西宜安居物业管理有限公司所欠物业管理服务费、电梯费4282.83元。二、被告樊志仙、游建国于本判决生效之日起十日内给付原告山西宜安居物业管理有限公司违约金2000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告樊志仙、游建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 康小明二〇一九年九月二日法官助理 王咏梅书 记 员 孙佳蓉书 记 员 孙佳蓉