黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1273号上诉人（原审被告）：牡丹江鑫程房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省牡丹江市。法定代表人：岳成林，职务经理。委托诉讼代理人：王铭彦，男，1969年4月18日出生，现住牡丹江市。被上诉人（原审原告）：陈艳秋，女，1969年9月12日出生，现住安达市。被上诉人（原审被告）：安达市昌德镇人民政府，住所地：安达市。法定代表人：陈若福，职务镇长。委托诉讼代理人：叶凤铭，男，1976年3月28日出生，现住安达市。委托诉讼代理人：刘英，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。上诉人牡丹江鑫程房地产开发有限公司（以下简称鑫程房地产公司）因与被上诉人陈艳秋、安达市昌德镇人民政府（以下简称昌德镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2019）黑1281民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫程房地产公司的委托诉讼代理人王铭彦，被上诉人陈艳秋，被上诉人昌德镇政府的委托诉讼代理人叶凤铭、刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫程房地产公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一二审诉讼费用由陈艳秋负担。事实和理由：1.陈艳秋未全部给付购房款，无权要求办理房屋产权证书。2.案涉房屋系回迁房屋，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。被上诉人陈艳秋辩称，原审法院判决正确，应予以维持。被上诉人昌德镇政府辩称，原审法院判决正确，应予以维持。陈艳秋向一审法院起诉请求：1.判令鑫程房地产公司、昌德镇政府协助陈艳秋办理房屋权属登记；2.判令鑫程房地产公司、昌德镇政府支付违约金50,944.80元(以实际付款106,135元为基数，按照年利率8%标准，自2013年6月23日即交款之日起计算至2019年6月22日止，以后的违约金从2019年6月23日起计算至实际给付之日止)；3.诉讼费用由鑫程房地产公司、昌德镇政府承担。一审法院认定事实：2012年7月26日，陈艳秋与昌德镇政府签订了房屋征收补偿安置协议，约定：补偿方式为产权调换，被征收房屋面积为40.7平方米，回迁楼房设计建筑面积为69.39平方米，每平方米找差价款4,800元。结算方式为主体封闭后首付50%，入住时交余下的50%。产权调换过渡期为18个月。合同签订后，通过招商引资形式，由鑫程房地产公司对此小区投资开发建设。小区建成后，陈艳秋实际回迁面积为71.58平方米。按约定，陈艳秋回迁面积多出30.88平方米，应交纳差价款148,224元，其于2013年6月25日交纳40,000元，于2014年2月26日交纳50,000元，昌德镇政府补贴16,135元，并由鑫程房地产公司出具90,000元的收据，尚欠42,089元至今未付。另查明，陈艳秋入住时间为2014年2月26日，该小区经竣工验收合格时间为2014年9月18日，至今未办理产权证，原因是鑫程房地产公司未按规定交纳税费。一审法院认为，（一）关于鑫程房地产公司应否协助陈艳秋办理房屋产权登记的问题。陈艳秋通过产权调换的方式取得案涉房屋的所有权，且案涉工程经验收合格，并已交付使用，鑫程房地产公司应当办理房屋产权登记。故陈艳秋的该项诉求合理，予以支持。鑫程房地产公司以陈艳秋尚欠部分超面积差价款为由拒绝办理产权登记，因该差价款已由法院判决限期给付，虽至今没有履行，但鑫程房地产公司可通过法律途径解决，故鑫程房地产公司的抗辩主张不能成立，不予支持。（二）关于鑫程房地产公司应否给付陈艳秋逾期办证违约金的问题。鑫程房地产公司于2014年2月26日给陈艳秋办理了入住手续，案涉工程于2014年9月18日验收合格，鑫程房地产公司交付房屋时尚未建成，依法应当在房屋交付使用之日起90日取得房屋权属证书，但陈艳秋至今未取得房屋权属证书，原因是鑫程房地产公司尚未依法交纳税款，致使案涉工程无法办理房屋权属证书，故陈艳秋要求鑫程房地产公司给付逾期办证违约金的诉讼请求合理，应予支持。但陈艳秋向鑫程房地产公司交纳超面积差价款数额为90,000元，其余16,135元系政府补贴，故逾期办证违约金应以陈艳秋实际交款数额90,000元为基数。陈艳秋要求按年利率8%计算超过法定标准，应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。起算时间应自房屋交付使用之日起90日，即自2014年5月26日起计算至实际办证之日止。（三）关于昌德镇政府应否承担民事责任的问题。案涉房屋征收补偿安置协议，虽系昌德镇政府与陈艳秋所签，但鑫程房地产公司系实际开发建设单位，该协议也是由鑫程房地产公司实际履行，并实际收取了超面积差价款，故昌德镇政府不应承担民事责任。综上，陈艳秋要求鑫程房地产公司协助办理房屋权属登记的诉讼请求应予支持，要求鑫程房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求合理部分应予支持，要求昌德镇政府承担民事责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、牡丹江鑫程房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助陈艳秋办理房屋权属证书。二、牡丹江鑫程房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付陈艳秋逾期办理房屋权属证书的违约金，以实际付款金额90,000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年5月26日起计算至实际办理房屋权属证书之日止。三、驳回陈艳秋的其他诉讼请求。案件受理费5,064元，由牡丹江鑫程房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈艳秋尚欠鑫程房地产公司房屋回迁面积差价款41,568.56元。因陈艳秋拒不交纳该款，鑫程房地产公司拒绝协助陈艳秋办理房屋产权登记手续。本院确认原审判决认定的其他事实。以上事实有房屋征收补偿安置协议、收据、一二审庭审笔录在卷证实。本院认为，本案争议的焦点问题是：鑫程房地产公司是否应协助陈艳秋办理房屋产权登记手续，以及鑫程房地产公司是否应给付陈艳秋违约金。本案中，双方并未约定鑫程房地产公司应于什么时间协助陈艳秋办理房屋产权登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，现陈艳秋未在房屋拆迁安置补偿合同约定的期限内，即主体封闭后首付50%，入住时交余下的50%的房屋差价款，即陈艳秋违约在先，在陈艳秋未缴纳全额购房款的情况下，鑫程房地产公司行使抗辩权，不予协助陈艳秋办理房屋产权登记系维护其自身合法权益。本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条出卖人应承担违约金的情形，故陈艳秋要求鑫程房地产公司协助陈艳秋办理房屋产权登记手续，以及要求鑫程房地产公司给付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。如陈艳秋将尚欠房屋差价款41,568.56元交纳给鑫程房地产公司，鑫程房地产公司应自陈艳秋交纳房屋差价款后合理期限内协助陈艳秋办理房屋产权登记手续，该期限为一个月较为合理。综上所述，上诉人鑫程房地产公司的上诉请求成立，应予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安达市人民法院(2019)黑1281民初2083号民事判决；二、牡丹江鑫程房地产开发有限公司于陈艳秋交纳房屋差价款后一个月内，协助陈艳秋办理房屋产权登记手续；三、驳回陈艳秋其他的诉讼请求。一、二审案件受理费10,128元，由被上诉人陈艳秋负担。本判决为终审判决。审判长 朱 丽审判员 朱保东审判员 于成林二〇一九年九月六日法官助理陈奇书记员王春宇