江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0722民初2423号原告：中国农业银行股份有限公司信丰县支行（以下统称信丰农行）。统一社会信用代码：91360722860363020M。住所地：信丰县嘉定镇阳明北路**。负责人：胡佳鹏，系该行行长。委托诉讼代理人：邹锦明，系该行职员。被告：谢焕明，男，1978年5月6日出生，汉族，江西省信丰县人，住，住信丰县/div>被告：曹红英，女，1976年12月24日出生，汉族，江西省信丰县人，住，住址被告谢焕明之妻。被告：江西骏发房地产开发有限公司（以下统称骏发公司）。统一社会信用代码：9136072209808861X9。法定代表人：黄海宝，系该公司执行董事。住所地：信丰县嘉定镇桃江龙城****/div>委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。原告信丰农行与被告谢焕明、曹红英、骏发公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员陈财云独任审判，公开开庭进行了审理。原告信丰农行的代理人邹锦明到庭参加诉讼，被告谢焕明、曹红英及骏发公司经传票传唤，均无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告信丰农行向本院提出诉讼请求：一、依法终止原告与被告谢焕明、曹红英签订的编号：36020120160037434的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告谢焕明、曹红英提前归还原告全部贷款本息，本金人民币290433.38元，利息1185.94元（仅计算至2019年4月20日止），实际利息按合同约定计算至贷款全部清偿止；三、依法判令处置抵押物，承担抵押担保责任，原告对抵押物拍卖款享有优先受偿权；四、判令被告骏发公司依法承担连带保证责任，对《个人购房担保借款合同》项下贷款负有偿还责任；五、判令被告承担诉讼费及其他相关费用。事实与理由：被告谢焕明、曹红英因购买被告骏发公司开发的商品房，于2016年4月6日在原告处办理了一手房贷款32万元，并签订了《个人购房担保借款合同》（编号：36020120160037434），借款人为谢焕明，期限20年贷款实行等额本息还款方式，利率执行人民银行同期人民币基准利率，贷款由谢焕明、曹红英购买的桃江龙城6栋1单元1803室的房产提供抵押担保，贷款时上述房地产在信丰县房地产管理局办理了合法有效的抵押预告登记。贷款发放后，被告谢焕明起初能够按月偿付本息，但自2017年5月起，出现拖欠应还本息现象：2018年5月、6月的应还本息于2018年7月22日才还；2018年7、8月的本息于2018年9月17日才还，2018年11、12月的本息于2019年1月16日才还，2019年1月的本息于2019年3月21日才还，2019年2、3月的本息于2019年4月12日才还，2019年3月21日起未按月支付按揭款至今，经管户经理多次电话、短信或上门催收，仍未及时支付按揭款。根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4条款的规定，被告谢焕明已违约，原告有权要求终止合同，并要求被告偿还全部借款并支付利息，要求以拍卖或变卖抵押物价款优先受偿。被告骏发公司未能按期办好产权证，未办妥正式抵押登记手续，根据双方的《合作协议》约定，原告有权要求被告承担保证责任。综上，为保证国家信贷资金不遭受损失，特提起诉讼，请依法判允原告诉求。原告信丰农行向法庭提交了如下证据：一、被告谢焕明、曹红英的身份证、家庭户口簿、结婚证复印件；二、被告骏发公司的营业执照、法定代表人证明及法定代表人的身份证复印件；三、被告谢焕明、曹红英签署的《偿还贷款承诺书》、《共同还款承诺书》、《办理房屋抵押承诺书》；四、被告骏发公司签署的《阶段性担保承诺书》；五、原告与被告骏发公司签署的《一手房贷款业务银企合作协议》；六、原告与被告谢焕明签订的《个人购房担保借款合同》；七、房地产抵押清单；八、贷款发放通知单；九、借款凭证复印件；十、一手房贷款余额信息资料（C3采集）；十一、不动产抵押预告登记证明书复印件；十二、一手房贷款还款记录；十三、催收证明材料被告谢焕明、曹红英未作答辩，亦未向法庭提交证据。被告骏发公司书面答辩称，同意原告要求终止与被告谢焕明、曹红英所签订的《个人担保借款合同》的诉求；二、同意依法对抵押物进行评估拍卖以偿还被告谢焕明、曹红英所拖欠的借款本息；如条件允许，答辩人同意按原值回购被告谢焕明的房产，以解决本案借款问题；根据《担保法》第28条之规定，答辩人依法只需对抵押房产不足清偿部分的债务承担保证责任。被告骏发公司未向法庭提交证据。经审理本院认定事实如下：被告骏发公司系信丰县桃江龙城项目的开发商。2015年6月11日，原告信丰农行与被告骏发公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，其中第六条约定：被告骏发公司不可撤销做出如下承诺：为信丰农行向合作项目即桃江龙城的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，自信丰农行向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书、并办妥以信丰农行为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证担保范围为购房人与信丰农行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。明、曹红英系夫妻，于2000年登记结婚。2016年4月6日，被告谢焕明、曹红英因购买被告骏发公司开发的桃江龙城6栋1单元1803号房产，与原告信丰农行签订编号为36020120160037434的《个人购房担保借款合同》，其中第十一条11.3款约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；。除签订合同外，被告谢焕明、曹红英分别出具了《贷款还款承诺书》、《共同还款承诺书》及《办理房产抵押承诺书》。同日，原告信丰农行依约发放了贷款320000元，借据载明：被告谢焕明应自2016年5月20日起，每月按等额本息法偿还借款本息。2016年5月11日，办理了不动产抵押预告登记。自20自2017年5月起，被告谢焕明出现拖欠按揭款现象：2018年5月、6月的应付按揭款于2018年7月22日才还；2018年7、8月的应付按揭款于2018年9月17日才还；2018年11、12月的应付按揭款于2019年1月16日才还，2019年1月的应付按揭款于2019年3月21日才还，2019年2、3月的应付按揭款于2019年4月12日才还；2019年3月21日起未按月支付按揭款至今，经原告多次电话、短信或上门催收后（2019年1月21日的《债务逾期催收通知书》载明拖欠利息987.25元；2019年3月21日的《债务逾期催收通知书》载明拖欠利息3679.91元），仍未及时支付按揭款（截止至2019年8月20日，被告谢焕明尚欠借款本金286777.93元，拖欠利息1171.01元）。现原告要求终止与被告谢焕明、曹红英的借款合同，并要求被告谢焕明、曹红英提前偿还借款本息，要求被告骏发公司等承担连带保证责任，遂导致本诉。上述事实，有原告的陈述及其提交的证据证实，证据经庭审质证，足以认定。本院认为，原告信丰农行与被告谢焕明签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原告信丰农行已依约于2016年4月6日发放了借款320000元，被告谢焕明应自2016年5月20日起每月按等额本息法支付按揭款，但被告谢焕明自2017年5月起连续多次不按期足额支付按揭款，经原告多次催收后，仍连续多次不按期足额支付按揭款，至今仍拖欠应付利息1171.01元，该行为已构成违约，根据双方签订的《借款合同》第十一条第11.3款之规定，原告信丰农行有权终止合同，要求被告谢焕明提前偿付全部借款本金并支付相应的利息，故原告信丰农行要求终止借款合同，要求被告提前偿付全部借款本金及利息的诉求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。案涉贷款320000元发生于被告谢焕明、曹红英的婚姻存续期间，且用于购买夫妻共有房产，故该笔债务属于夫妻共同债务，依法应由被告谢焕明、曹红英共同偿还，故原告信丰农行要求被告曹红英共同偿还借款本息的诉求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告谢焕明、曹红英虽同意以所购买的桃江龙城6栋一单元1803号房产作为抵押物为借款提供抵押担保，但至法庭辩论终结前，仍未办理抵押登记手续，抵押权未依法成立，故原告信丰农行要求案涉借款本息等在抵押物的拍卖、变卖款中优先受偿的诉求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原告信丰农行与被告骏发公司签订的《银企合作协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方均具有法律约束力。被告骏发公司已依法对购房人即被告谢焕明、曹红英的借款提供连带责任保证担保，保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。现今被告谢焕明、曹红英已出现逾期支付按揭款行为，被告骏发公司应依法承担连带保证责任，故原告信丰农行要求被告承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案抵押权由于未依法办理抵押登记手续而未成立，故本案借款不存在物的担保，被告骏发公司关于其只需对抵押房产不足清偿部分的债务承担保证责任的答辩主张，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行与被告谢焕明于2016年4月6日签订的《个人购房担保借款合同》自本判决生效之日起依法终止；二、被告谢焕明、曹红英应自本判决生效之日起三十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行偿付借款本金286777.93元及截止至2019年8月20日所拖欠的利息1171.01元；三、被告谢焕明、曹红英应自2019年8月21日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率向原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行支付借款本金286777.93元的逾期利息，利随本清；四、被告江西骏发房地产开发有限公司依法对第二、三项判决中的款项承担连带保证责任（被告江西骏发房地产开发有限公司在承担保证责任后，依法可以向被告谢焕明、曹红英追偿）；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行的其他诉讼请求。案件受理费5674元，减半收取2837元，由被告谢焕明、曹红英、江西骏发房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  陈财云二〇一九年九月十一日书记员  肖云飞