山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民终7136号 上诉人（原审原告）：陈泽瑛，男，1995年11月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郑艳飞，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：亓中华，男，1963年7月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙德尧，山东棋山律师事务所律师。 原审第三人：任维涛，男，1964年11月19日出生，汉族，住济南市。 原审第三人：景丽，女，1968年2月5日出生，汉族，住济南市。 上诉人陈泽瑛因与被上诉人亓中华、原审第三人任维涛、景丽案外人执行异议之诉一案，不服济南市莱芜区人民法院（2018）鲁0116民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈泽瑛上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判；2.本案全部诉讼费用、律师费由亓中华承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，适用法律错误，应当依法改判。本案事实经过：2017年6月23日，陈泽瑛与任维涛签订《房屋买卖协议》，陈泽瑛给任维涛打款150万元，同日，双方在开发商处完成更名。2018年10月23日，因任维涛连续4个月无法偿还陈泽瑛的本息，经双方重新协商并对账，签订《房屋买卖协议》，将借款本息转为己付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定，当日，陈泽瑛向任维涛、景丽支付剩余房款16.8万元，2018年10月30日双方办理了房屋交接手续。以上事实不仅有《房屋买卖合同》（证据一、证据三）、付款流水和过户证明（证据二）、房屋交付证明（证据六出警记录）为证，更有陈泽瑛与作为卖方的任维涛、景丽当庭对房屋买卖及交付过程的事实经过陈述为证。陈泽瑛的购房行为己经具备法律规定及合同约定的所有要件，且所有行为都发生在法院查封涉案房产之前，一审法院以断章取义的事实及推论认定陈泽瑛未实际购买房屋，无任何依据。二、一审判决关于“陈泽瑛与任维涛、景丽仅存在民间借贷关系”的认定系断章取义；关于“陈泽瑛未实际占有房屋”的认定属于推论。一审法院认定陈泽瑛与任维涛不存在房屋买卖关系仅存在民间借贷关系的理由有两个，皆无事实依据。1.一审法院截取了部分花园路派出所的谈话笔录，认定陈泽瑛与任维涛、景丽之间仅为借款关系，陈泽瑛未实际占有房屋，该认定歪曲了谈话笔录记载的客观事实。花园路派出所共有两次谈话记录。第一次谈话记录是2018年10月30日，陈泽瑛与任维涛、景丽交接房屋时的出警谈话记录。任维涛搬家当天，恰有人过去闹事，陈泽瑛怕出事立即报警，该记录可以证实陈泽瑛已在查封案涉房产前实际占有了房屋。一审法院对于自己调取的该谈话记录，选择视而不见，未尊重客观事实。第二次谈话记录是2018年11月21日，亓中华到花园路派出所报警任维涛诈骗的谈话记录。该谈话记录里详细记录了陈泽瑛与任维涛从民间借贷到双方经重新对账签订《房屋买卖协议》已经协议履行的经过。一审法院片面截取在报警记录中民间借贷的记录，无视两份谈话记录中双方重新对账并签订《房屋买卖协议》的客观事实，属于断章取义。2.一审法院以陈泽瑛执行阶段未提交2018年10月23日签订的《房屋买卖协议》为由，否定了该协议的效力。该认定与该院执行庭《执行异议裁定书》第四页倒数四行查明的“陈泽瑛提到双方2018年签订了新的《房屋买卖协议》”的事实相矛盾，也与一审法院判决引用的花园路派出所谈话记录中记载的陈泽瑛与任维涛、景丽重新对账后签订新的《房屋买卖协议》的记载相矛盾。更为重要的是，如此关键的证据，一审法院仅仅以陈泽瑛执行阶段未提交该协议的理由便否定其效力，没有任何依据。综上，一审法院审判没有尊重基本的客观事实，判决错误。三、陈泽瑛与任维涛、景丽重新签订《房屋买卖协议》，约定以房抵债行为合理合法。一审法院将陈泽瑛与任维涛、景丽签订的两次《房屋买卖协议》对房屋价格进行变更的行为解读为“三番五次价格变更”，为严重夸张的扩大解释，以此为由否认双方2018年10月23日签订的《房屋买卖协议》更是无事实和法律依据，如此认定，不仅违背客观事实；违背买卖双方真实意愿，更是违反了最高人民法院2017年最高人民法院发布第15批指导性案例（2015）民一终字第180号民事判决的指导意见。对于民间借贷中以房抵债行为效力问题，最高人民法院（2015）民一终字第180号指导性案例在裁判要点明确表述：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。2018年10月23日，陈泽瑛与任维涛、景丽签订《房屋买卖协议》，就涉案房屋重新明确了房屋买卖条款，补充了双方的权利义务，协议签订后，陈泽瑛补足购房款，任维涛、景丽依照该合同将案涉房屋腾空并及时交付给陈泽瑛占有、使用，双方签订的房屋买卖合同至此已全部履行完毕。以上行为全部发生在案涉房屋查封之前。陈泽瑛与任维涛、景丽的房屋买卖行为，引用指导性案例中法院认定部分的观点十分恰当吻合，即：民事交易活动中，当事人意思表示发生变化实属常见，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则应有之意。综上所述，一审法院判决无事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 亓中华辩称，陈泽瑛的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，应当依法予以维持。理由如下：一、陈泽瑛与任维涛、景丽之间于2018年10月23日签订的《房屋买卖协议》是虚假的，陈泽瑛没有按照该协议的约定支付房屋买卖价款。1.2018年11月12日，陈泽瑛在莱芜区公安分局花园派出所的《询问笔录》中明确陈述：“2018年9月份或者10月份，任维涛又跟我借了20万，月息是三分，我给了任维涛十七万多，因为上次的20万元任维涛欠我三个月的利息没还，我把这些利息都扣下了。”因此陈泽瑛提交的2018年10月23日支付168000元是借款而不是房屋买卖价款。2.2018年11月12日，陈泽瑛在莱芜区公安分局花园派出所的《询问笔录》中明确陈述：“2017年9月份或者10月份，任维涛又找我说再借20万元，…这20万元是4分的利息”，结合陈泽瑛在上诉状中陈述：“2018年10月23日，因任维涛连续4个月无法偿还陈泽瑛的本息”可以证实2017年9月份或者10月份的20万元借款4个月4分的利息共计32000元，2018年10月23日，陈泽瑛支付的168000元是2018年10月份的20万元借款扣除32000元前期欠息的余额，因此2018年10月23日陈泽瑛支付的168000元不是房屋买卖价款。3.2018年11月12日，陈泽瑛在莱芜区公安分局花园派出所的《询问笔录》中明确陈述：“我知道任维涛的房子纠纷很多，我就跟我父亲商量了一下，我父亲让我把房子买了，别再有牵扯。我就找任维涛商量想着我把房子买了，任维涛说如果我要的话就270万元卖给我，当时我同意了，但是得过段时间我把剩余的钱给他，任维涛也同意了，我和任维涛签订了一份房屋买卖协议等手续，签好合同之后，之前借的那些钱就不再交利息了。”可以证实2018年10月23日签订《房屋买卖协议》时，陈泽瑛没有支付房屋买卖价款，“得过段时间我把剩余的钱给他”，因此陈泽瑛在上诉状中陈述：当日，陈泽瑛向任维涛、景丽支付剩余房款16.8万元是虚假的。4.2018年10月30日，陈泽瑛在莱芜区公安分局花园派出所的《询问笔录》中明确陈述：“到了（2017年）7月份的时候我就把剩余的五十万元给了任维涛，这五十万元有一部分现金也有一部分转账”，该笔录是在2018年10月23日签订《房屋买卖协议》之后，陈泽瑛在询问笔录中并没有陈述2018年10月23日支付168000元房屋买卖价款的情况，因此该168000元不是购房款。5.陈泽瑛在一审中主张余款193.2万元由任维涛、景丽所欠债务170万元及23.2万元利息抵偿也是不真实的。按照陈泽瑛在2018年11月12日《询问笔录》中陈述的150万元借款月息是3分，20万元借款月息是4分，上述170万元借款本金无法计算出23.2万元的利息，不能证实2018年10月23日《房屋买卖协议》中约定的房屋买卖价款由债务本息抵偿193.2万元的事实。6.涉案房屋查封前后的银行贷款均由景丽偿还，不能证实陈泽瑛按照2018年10月23日签订的《房屋买卖协议》支付了银行贷款50万元，后期陈泽瑛向景丽银行账户按月转款的行为是陈泽瑛在法院查封以后为了提起执行异议之诉而实施的转账，不能作为已经支付购房款的证据，而且该转账行为与2018年10月30日，陈泽瑛在《询问笔录》中所说的“到了（2017年）7月份的时候我就把剩余的五十万元给了任维涛，这五十万元有一部分现金也有一部分转账”存在矛盾；与2018年11月12日，陈泽瑛在《询问笔录》中所说的“但是得过段时间我把剩余的钱给他”也存在矛盾，因此不能认定陈泽瑛支付购房款的事实。7.2018年12月24日，任维涛在原莱城区法院审查执行异议过程中的《谈话笔录》说“2017年6月份卖给的异议人”，因此不存在2018年10月23日再一次将房屋卖给陈泽瑛的情况。8.2018年12月24日，陈泽瑛在执行异议审查过程中的《谈话笔录》中回答法官的问话：“涉案房产50万元有无取款凭证”时，回答：“我家里有50万元现金”，按照陈泽瑛提交的第二份《房屋买卖协议》的时间是2018年10月23日，而执行《谈话笔录》是在2018年12月24日，陈泽瑛不仅只字不提2018年10月23日支付168000元购房的情况，反而强调家里有50万元现金支付购房款，因此陈泽瑛主张的2018年10月23日的《房屋买卖协议》以及支付购房款的事实都是虚假的。综上，陈泽瑛不能证实2018年10月23日任维涛、景丽将房屋出卖给陈泽瑛的事实，也不能证实陈泽瑛支付了房屋买卖价款的事实。二、陈泽瑛与任维涛、景丽没有之间没有实际交付房屋，陈泽瑛没有实际占有涉案房屋。1.2018年11月12日，陈泽瑛在莱芜区公安分局花园派出所的《询问笔录》中陈述：“现在这个房子没有人在里面住，任维涛一家也不在里面住，但是任维涛的家具和东西都还在里面。”可以证实截止2018年11月12日，任维涛并没有将室内物品全部搬走，现在仍然占用着涉案房屋，陈泽瑛在2018年11月12日还没有合法占有该涉案房屋。2.2018年10月30日，在陈泽瑛与亓中华的通话过程中陈泽瑛说“我和你说，这两天，我就让他给我写个交付证明，让他把全部都交付给我，我给他录下音来，这么样才最好了”可以证实在2018年10月30日通话当日，任维涛并没有将房屋交付给陈泽瑛。3.2018年10月30日20时55分之前，陈泽瑛在花园派出所接收警察询问，因陈泽瑛报警有人抢任维涛的房屋，在该《询问笔录》中也没有任维涛向其交付房屋的任何说明，不能证实在此之前任维涛已经交付了房屋，而且在2018年11月12日陈泽瑛《询问笔录》中可以证实任维涛的物品还在涉案房屋内。4.涉案房屋至今无人居住，陈泽瑛没有合法占有涉案房屋。综上所述，陈泽瑛不能证实已经合法占有涉案房屋的事实。三、陈泽瑛提交的《商品房买卖合同》是一种让与担保方式，是基于民间借贷的法律关系为了履行债务提供转移所有权的担保方式，《商品房买卖合同》不能证实陈泽瑛已经取得涉案房屋的物权，不能认定陈泽瑛是涉案房屋的权利人。2018年10月23日的《房屋买卖协议》也不能证实陈泽瑛与任维涛之间进行了对账清算并将本金及利息转化为购房款，且陈泽瑛主张的对账清算并将本金及利息转化为购房款的行为，与其在执行异议审查过程中主张支付200万元购房款其中转账150万元、支付现金50万元的购房行为存在矛盾，因此不能证实陈泽瑛购买涉案房屋的事实。综上所述，陈泽瑛不能证实其是涉案房屋的权利人、不能证实其购买了涉案房屋并支付了相应的对价、也不能证实其已经实际合法占有房屋，因此陈泽瑛不享有排除强制执行的权利，请求二审法院依法驳回陈泽瑛的上诉请求。 任维涛述称，认可陈泽瑛的上诉意见。 景丽述称，认可陈泽瑛的上诉意见。 陈泽瑛向一审法院诉讼请求：1．停止对(2018)鲁1202执异76号中所涉的位于金地凯旋城13号楼东三单元102、202室房产的执行；2.依法确认陈泽瑛对金地凯旋城13号楼东三单元102、202室房产的所有权，房产价值260万元；3．本案诉讼费、律师费由亓中华承担。 一审法院认定事实：涉案房产原属于任维涛、景丽的共同财产，二人于2016年11月9日协议离婚时约定将涉案房产即位于金地凯旋城13号楼东三单元102、202的房产归婚生女任璟所有。 亓中华与任维涛、景丽民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年9月5日作出(2018)鲁1202民初3525号民事判决书，判决：任维涛、景丽偿还亓中华借款1628000元及利息(按照年利率24％计算，其中150万元借款以150万元为基数；自2018年8月6日起至实际给付之日止；128000元借款以128000元为基数，自2018年8月1日起至实际给付之日止)。后因任维涛、景丽未履行生效法律文书确定的义务，亓中华向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年12月7日作出(2018)鲁1202执1870一1号执行裁定，查封了景丽、任维涛已购买登记在陈泽瑛名下位于金地凯旋城l3号楼东三单元102、202室的房产。2018年12月12日，陈泽瑛向一审法院执行庭提出执行异议，主张其系涉案房产权利人，请求解除对涉案房产的查封。一审法院于2019年3月6日作出(2018)鲁1202执异76号执行裁定，驳回了陈泽瑛的异议请求。 2017年6月22日，陈泽瑛与山东莱芜金缔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，将原登记在任维涛、景丽名下的金地凯旋城13号楼东三单元102、202室(包括地上车位1个、地下车位1个、储藏室1个)更名为陈泽瑛。6月23日，陈泽瑛与任维涛、景丽签订《房屋买卖协议》一份，协议约定由陈泽瑛出资200万元购买上述房产，先支付房款150万元，剩余50万元于协议签订之日起5日内支付，同日陈泽瑛通过银行汇款方式向景丽转账150万元。2018年10月23日，陈泽瑛和任维涛、景丽再次签订《房屋买卖协议》，双方将涉案房产定价为260万元，关于付款方式中约定：陈泽瑛自签订合同之日向任维涛、景丽支付房款16.8万，余款193．2万由任维涛、景丽所欠其债务170万本金及23．2万利息进行抵偿，剩余50万为银行贷款，由陈泽瑛自2018年11月份起代为偿还，直至还清之日止；但是2018年10月23日《房屋买卖协议》在陈泽瑛向执行庭提出执行异议时并未提交。 在陈泽瑛提起执行异议时，一审法院对任维涛、景丽的部分银行交易记录进行了调查，调查显示：2017年6月23日，陈泽瑛向景丽转账付款150万元；2017年6月23日，景丽向陈泽瑛转账付款45000元；2017年7月23日，任维涛向陈泽瑛转账付款45000元；2017年8月23日，景丽向陈泽瑛转账付款45000元；2017年9月22日，景丽向陈泽瑛转账付款45000元；2017年11月22日，景丽向陈泽瑛转账付款45000元；2018年1月23日，任维涛向陈泽瑛转账付款45000元。关于2017年6月23日陈泽瑛通过银行汇款方式向景丽转款150万元，根据陈泽瑛和任维涛在花园派出所的询问笔录，陈泽瑛和任维涛均认可该款系任维涛向陈泽瑛借款并约定月息3分，这与之后任维涛、景丽每月向陈泽瑛付款45000元能够相互印证。在花园派出所的询问笔录中陈泽瑛称“签房屋买卖合同的目的是为了保证任维涛能够按时还本全和利息，如果到时候任维涛能够按时归还本金和利息，我再把房子过户给任维涛……”，任维涛称“当时是变相抵押，因为小产权房没有房产证，当时莱芜借钱小产权房子都是过户作抵押，再就是金地的房子当时价值远超过150万元，我也不可能150万元就把房子卖给陈泽瑛。……” 另，根据花园派出所作的询问笔录，陈泽瑛和任维涛均认可陈泽瑛并未实际占有使用涉案房产。 一审法院认为，虽然任维涛、景丽于2016年11月9日协议离婚时约定将涉案房产即位于金地凯旋城13号楼东三单元102、202的房产归婚生女任璟所有，但未将涉案房产交付给任璟并过户，根据事后任维涛、景丽二人处置该房产的行为，任维涛、景丽在2016年11月9日之后对涉案房产仍享有权利。 本案争议焦点为陈泽瑛就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于2017年6月23日陈泽瑛与任维涛、景丽签订《房屋买卖协议》，根据之后三方之间的银行转账记录及陈泽瑛和任维涛在花园派出所作的询问笔录，两宗证据能够相互印证，2017年6月23日陈泽瑛向景丽转账150万元系借款而非购房款，双方签订《房屋买卖协议》的真实意思表示是以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，且陈泽瑛并未实际占有使用涉案房产。对于陈泽瑛和任维涛、景丽于2018年10月23日再次签订的《房屋买卖协议》，该份证据在陈泽瑛提起执行异议时并未向一审法院执行庭提供、且买卖双方的陈述、房屋价款等亦是三番五次变更，故对该份协议的效力一审法院不予认定。综上，陈泽瑛现有的证据不足以证明其与任维涛、景丽之间存在房屋买卖的真实意思表示，亦不能产生排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回陈泽瑛的诉讼请求。案件受理费27600元，由陈泽瑛负担。 二审期间，陈泽瑛提交证据如下：证据一：银行转账流水三份、工商银行房贷交纳证据三份，证明陈泽瑛于2019年5月25日将涉案房屋的房贷5400元转账给景丽的母亲杨印英，景丽于当日交纳了房贷，2019年6月25日、7月24日陈泽瑛分别向杨印英转账5400元，景丽分别于当日偿还了房屋贷款，需要特别说明的是：涉案房屋已经过户至陈泽瑛名下，因银行无法办理贷款过户手续，所以涉案房屋的贷款仍然在景丽的名下，但是自2018年10月23日以来所有的房贷都由陈泽瑛转账或现金支付。这三个月的房贷是与第一次开庭连贯起来的，也可以证实双方已经履行了房屋买卖协议。证据二：陈泽瑛于2019年8月14日交纳的2018年度物业费以及水电费单据三张，证明陈泽瑛交纳2018年1月1日至2018年12月31日涉案房屋的物业费以及交付房屋之后所产生的水电费，陈泽瑛已经实际占有使用涉案房屋。 亓中华质证称，对证据一中的转款凭证的真实性有异议，该转款凭证没有金融机构的印鉴，是否真实转款无法查实。对证据一中的工商银行房贷交纳证据三份的真实性无异议，该证据能够证实还款的贷款人是景丽，与陈泽瑛没有任何关系。即使陈泽瑛所说的款项是由其转给景丽的母亲后由景丽交纳房屋贷款属实，该还款行为也是在法院查封涉案房屋之后，不能认定陈泽瑛与任维涛、景丽之间的房屋买卖协议真实存在，在一审中陈泽瑛提交的2018年10-12月份的银行贷款还款凭证均是由景丽个人偿还，陈泽瑛以现金的方式支付给景丽是不存在的，也与此后陈泽瑛与景丽之间所谓的转账习惯存在矛盾，因此陈泽瑛的证据不能证实房屋贷款由其偿还。对证据二的真实性有异议，该单据没有收费单位的印鉴，不能证实陈泽瑛已经实际交纳该笔费用，即使该交费的事实存在，交费时间均是在2019年8月14日，也是在法院查封涉案房屋之后，如果陈泽瑛在法院查封涉案房屋之前已经实际占有使用了涉案房屋，那么2018年的物业费应当在2018年之前交纳，该交费单据可以证实在2018年年底之前陈泽瑛并没有实际占有房屋，也没有交纳涉案房屋的任何费用。任维涛、景丽质证称，三份转账均是真实存在的，手机上也有，转账后就及时还了房贷。对于没有盖章的问题，可以再去银行盖章。对于物业费，可以一年一交，当年的物业费可以第二年交纳，也可以提前交纳。对于水电费盖章的问题，一般情况下都不会盖章。 一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为,本案系执行异议之诉，焦点问题是陈泽瑛就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。2017年6月22日，陈泽瑛与山东莱芜金缔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，将原登记在任维涛、景丽名下的金地凯旋城13号楼东三单元102、202室(包括地上车位1个、地下车位1个、储藏室1个)更名为陈泽瑛。6月23日，陈泽瑛与任维涛、景丽签订《房屋买卖协议》一份，协议约定由陈泽瑛出资200万元购买上述房产。2018年10月23日，陈泽瑛和任维涛、景丽再次签订《房屋买卖协议》，双方将涉案房产定价为260万元，陈泽瑛自签订合同之日向任维涛、景丽支付房款16.8万，余款193．2万由任维涛、景丽所欠其债务170万本金及23．2万利息进行抵偿，剩余50万为银行贷款，由陈泽瑛自2018年11月份起代为偿还，直至还清之日止；经审查，双方均认可签订《房屋买卖协议》的真实意思表示是以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保。根据花园派出所所作的询问笔录，陈泽瑛和任维涛亦认可陈泽瑛并未实际占有使用涉案房产。且二审期间陈泽瑛提交的相关证据，日期显示系在法院查封涉案房产之后，陈泽瑛主张已实际占有涉案房产，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈泽瑛现提供的证据不符合上述规定，就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，陈泽瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27600元，由陈泽瑛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴松成 审 判 员 陈 勇 审 判 员 赵玉兰 二〇一九年九月十六日 法官助理 万振驰 书 记 员 吴颖颖