云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13877号原告：任恒，女，汉族，1989年3月25日生，住江西省新余市渝水区。被告：张诚，男，汉族，1970年12月29日生，住云南省昆明市五华区。原告任恒诉被告张诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任恒，被告张诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿违约造成的经济损失4700元、合同违约金1600元、租房押金1600元、误工费2000元，合计9900元。事实和理由:2018年7月23日与被告签订租赁合同，租住昆明市五华区海伦中心4幢523号房屋，合同起止日期为：2018年7月26日至2021年7月25日，被告于2019年7月19日告知我已将房屋买卖给他人，要求我尽快搬走并将房屋提前两年归还，并表示违约金由购买方与我谈。期间，我曾多次联系被告要求他出面与我协商违约事宜，对方一直拒绝，并坚持让我与购买方沟通此事。之后，被告便不再回复我的消息，不接电话。期间一名自称房屋购买方的女士与我联系要求我尽快搬走，并告诉我她与被告其实是夫妻关系，现在已办理离婚手续，房子已归她所有，之后就违约金一事对方提出补偿3000元违约金，并给我免去半个月房租供我找到合适的房子并搬家，我于2019年8月9日按照约定将房屋搬空，对方却拒绝按照约定支付违约金，并拒绝退还我的租房押金，并在未告知我的情况下将我所租住的房屋门锁更换，导致我无法进入。现房屋已被强行收回，并拒绝支付违约金及租房押金，为维护自己的合法权益，诉至法院要求支持其诉讼请求。被告辩称：我于2019年7月2日打电话和发微信提前23天通知原告，提出终止合同一事，合情合理。终止合同是因我与陈红玉离婚，此房归陈红玉，她要去住，此为客观理由，并非擅自要求原告搬离。原告随即提出6000元高得离谱的违约金，我无法接受，后经陈红玉与原告协商，达成补偿原告3000元，原告于2019年8月10日前搬离。但在收房过程中，发现房屋墙面、入户门框、卫生间玻璃推拉门、地板发生损坏。因此，就房屋破损提出赔偿而发生争议。后来，原告不满锁门离去，导致我方没有收回房屋。在无法进入房屋的情况，再次主动找原告协商，并通过第三方打电话与其协商，原告不同意协商，坚持法院解决。考虑到房屋的安全问题，我方只好办理相关手续后把门锁换掉。门锁换掉后第八天，原告主动在微信上联系我方，称“你们把门锁换了，内墙不用我补了对吧？”表明原告承认房屋有损，并有维修意愿。现就赔偿没有达成一致。原告就起诉至法院。综上，在合同有效期间（2018年7月26日至2019年7月25日），收取了原告租金19200元，保证金1600元，2018年7月26日至2018年12月26日的物管费528元。合同终止后，原告应付我方租赁期间的电费556.78元，2018年12月26日至2019年7月25日的物管费743.54元，2018年12月26日至2019年8月9日的租金800元，房屋使用期间产生的破损维修费（预算价）6374元，换锁费280元。经审理，本院认定事实如下：原告与被告于2018年7月23日签订租赁合同(以下简称“租赁合同”），被告将坐落于昆明市五华区高新区海伦中心小区4幢523号房屋出租给原告，租赁期限为2018年7月26日至2021年7月25日，租金为每月1600元，支付方式按12个月为一周期，同时约定原告支付被告保证金1600元，第一期租金、保证金于2018年7月23日付清。租赁期内的水、电、有线电视收费、煤气、电讯使用费、物业管理费等由原告方承担，并按单如期缴纳。乙方如需续租，在租赁期满前30日通知甲方，由双方另行协商续租事宜。租赁期满后，乙方应将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，……。本合同一经双方签字即生效，未经双方书面同意，不得任意终止履行，如一方擅自终止合同则视为违约，违约金为人民币1600元，若违约金不足以弥补对方损失的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。被告于2019年7月19日提出终止合同，并因此发生争议。此后，原告于2019年8月9日另租房屋（租期为两年）并搬离，发生租房中介费1600元，搬迁费及家具电器拆装费1400元，同时原告要求被告退还押金、承担违约责任并赔偿损失（租房中介费、搬运及家具电器拆装费、宽带未到期损失、房租差价）。被告同意退还押金并按合同约定支付违约金，同时主张由原告承担租住期间的应付电费、物管费、租金，并赔偿房屋使用期间产生的破损维修费、换锁费。另，原告租赁期间涉案房屋发生应收电费556.78元，2018年12月26日至2019年7月25日的物管费743.54元未交纳。庭审中，原告针对被告要求其承担房屋破损维修费主张，认为只是墙面钉过钉，部分墙面需粉刷，并咨询过相关费用，认可该部分费用。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，其约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的义务。现被告在合同履行期间，且未按照合同约定经双方书面同意，提前终止合同，构成违约，应承担相应的违约责任。为此，对原告要求被告赔偿合同违约金1600元、退还租房押金1600元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告要求被告赔偿经济损失4700元（租房中介费、搬运及家具电器拆装费、宽带未到期损失、房租差价）、误工费2000元的诉讼请求，对其中租房中介费、搬运及家具电器拆装费，有租房、搬迁的事实，本院确认租房中介费1600元、搬迁费及家具电器拆装费1400元，为本次终止合同产生的损失，其他宽带未到期损失，可办理迁移手续继续使用及房租差价，因所租房屋的位置、面积、质量等因素影响其价格，不能界定为本案终止合同的损失。对原告的误工费损失主张，其提供的证据不足证实其因误工而减少收入，本院对该主张不予支持。综上，原告因本次终止合同的损失确认为3000元，根据双方所签合同约定：“未经双方书面同意，不得任意终止履行，如一方擅自终止合同则视为违约，违约金为人民币1600元，若违约金不足以弥补对方损失的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金”。被告应当就违约金不足以弥补对方损失的1400元予以赔偿。对被告辩称原告应承担租赁期间的电费556.78元、物管费743.54元，因以上费用发生在原告租住期间，且有合同租赁期内的水、电、有线电视收费、煤气、电讯使用费、物业管理费等由原告方承担的约定。故本院对被告的该辩称意见予以采纳。对被告由原告支付2018年12月26日至2019年8月9日的租金800元主张，因被告提出终止合同要求原告搬离时间仓促，没有给原告再行租房、搬迁予以合理期限，对被告的该主张本院不予支持。对被告由原告赔偿房屋使用期间产生的破损维修费（预算价）6374元的主张，根据庭审中原告认可部分墙面需粉刷并愿意承担该部分费用陈述，本院酌情支持破损维修费500元。对其他破损维修费的主张，因被告没有证据证实其他需维修的部分是原告使用不当造成，同时被告也未能提供有效证据证明其就涉案房屋支出相应维修费用，故本院不予支持。对被告由原告赔偿换锁费280元的主张，因被告在双方纠纷协商过程便自行更换，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告张诚于判决生效之日起十日内，向原告任恒支付违约金1600元、退还押金1600元、赔偿违约金不足以弥补的损失1400元（扣除原告租住期间应承担的电费556.78元、物管费743.54元、房屋破损维修费500元，实际由被告张诚支付费用人民币2799.68元）；二、驳回原告任恒其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张诚承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李兴元二〇一九年九月二十三日书记员  刘虹妤