重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5073号上诉人（原审原告）：吴杰，男，汉族，1993年7月6日出生，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：重庆津辉投资控股（集团）有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路**片区交易大楼，统一社会信用代码91500116203552948U。法定代表人：周清，董事长。委托诉讼代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师。上诉人吴杰因与被上诉人重庆津辉投资控股（集团）有限公司（以下简称“津辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴杰上诉请求：1.撤销重庆市江津区人民法院做出的(2019)渝0116民初3865号民事判决；2.支持上诉人逾期接房的损失违约金48643元(666347×万分之二/日×365);3、更正一审判决中由上诉人承担的诉讼费，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实与理由：1.一审判决确定的逾期交房天数错误，不应该为125天，一审法院根据重庆市第五中级人民法院2019渝05民终665号民事判决书的内容，以及金辉公司委托的物管公司2018年6-7月之间的四份通话记录就主观臆断金辉公司履行了通知被上诉人接房的义务，相反更能印证上诉人提出的事实，即这四个电话是物管公司询问上诉人是否同意将钥匙交付给卖房中介，中介公司需要到上诉人家中看房的事实，同时被上诉人出具的在小区张贴接房的公告存在伪造证据的嫌疑；2.一审法院案件受理费计算错误，上诉人家人于2019年2月时就已经接房，在一审庭审中上诉人也提出了变更诉讼请求(删除被上诉人向上诉人交房的诉讼请求)的主张，因一审法院的疏忽，导致增加了上诉人的诉讼费用。被上诉人津辉公司辩称，我方取得登记证时间是2018年2月5日，之后由于销售人员通过手机通知对方，我们只打到2018年6月4日通知对方的通话记录，记录是本案所涉房屋的物管电话通知对方接房，同时我们在2018年2月6日在小区处张贴照片，但由于该照片在上案周自横案卷宗中，但该卷宗未提取到照片，现有证据可以确定2018年6月4日是通知了对方的，因此我们认为一审法院从有利于原告的角度认定了其违约接房期限是从2018年1月31日到6月4日共125天，尽管我方对违约天数有异议，但为了和谐处理双方的关系未提起上诉，因此我们认为对方上诉理由不成立，请求不应得到支持，请求二审法院维持一审判决。吴杰向一审法院起诉，请求：1.判令津辉公司支付逾期交付违约金，以交付房款666347元为基准，每日万分之二计算至实际交房时止（暂计算至2019年2月1日，共计48643.3元）；2.判令津辉公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2017年5月15日，吴杰（乙方，买方）与津辉公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，吴杰购买津辉公司开发建设的，位于重庆市江津区住宅**；建筑面积115.22平方米，套内建筑面积100.42平方米；该商品房为预售商品房，销售依据为津国土房管（2016）预字第（071）号《商品房预售许可证》；总价款为666347元，吴杰采用按揭付款的方式付款，签合同时支付购房款136347元，剩余房款530000元银行按揭付清。合同第七条交房期限及交付条件：“（一）本商品房交房期限：…2、属预售商品房的，甲方应当在2018年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”合同第八条交房手续的办理：“1、甲方应于确认交房日的七日前书面通知乙方办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。…”合同第九条甲方逾期交房的违约责任：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”除上述内容外，双方还就房屋权属证书的办理、合同登记备案、保修责任等进行了约定。合同签订后，吴杰按约支付了购房款666347元。2018年1月30日，吴杰按通知要求到涉案房屋现场办理接房手续。因津辉公司未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，吴杰拒绝办理接房手续。2018年2月5日，津辉公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。津辉公司于2018年2月6日在半山府邸小区售房部和紧邻售房部的小区大门处均张贴了接房通知，通知未接房的业主接房。庭审中，吴杰陈述实际接房时间为2019年2月1日，津辉公司表示认可。津辉公司举示2018年6-7月通话记录四份、物管电话记录一份、邮政EMS快递回单两份、2018年2月6日通知接房的照片（另案二审卷宗中），拟证明津辉公司在2018年的6月8日、6月21日、7月11日、7月19日以电话通知的方式通知吴杰接房。吴杰对上述证据均不认可，并称没有接到任何电话，对小区张贴的通知书也不知情，合同里写明了的是书面通知。一审法院认为，吴杰、津辉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。根据吴杰知晓津辉公司未在2018年1月30日取得竣工验收备案登记证的事实，能够认定吴杰2018年1月30日前往津辉公司处办理接房手续的事实成立。关于吴杰请求津辉公司支付逾期交房违约金48643.30元问题。根据商品房买卖合同第八条约定，津辉公司未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，吴杰有权拒绝接房。关于津辉公司是否在交房条件成就后履行了通知吴杰接房的义务问题。津辉公司2018年2月5日取得竣工验收备案登记证，交房条件已成就。根据重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初8435号判决书、重庆市第五中级人民法院2019渝05民宗655号民事判决书的内容，结合津辉公司在庭审中举示的2018年6-7月通话记录四份，拟证明自己在交房条件成就后履行了通知吴杰接房的义务。从常理分析，通话记录的产生必须是在双方接通电话的情形下才会形成，在吴杰没有实际接房的情况下，物业公司多次电话联系吴杰通知其接房即津辉公司委托物业公司电话通知了吴杰接房更具有可信性，故一审法院依法确认2018年6月4日津辉公司已履行了通知吴杰接房的义务，吴杰未前去接房应承担逾期接房的责任，即2018年6月4日视为吴杰已接房，故津辉公司逾期交房的期间为2018年1月31日至2018年6月4日共125天，已逾期交房超过90日，故津辉公司应按约支付吴杰从2018年1月31日至6月4日的逾期交房违约金16658.68元（666347元×万分之二/日×125天）。双方合同约定津辉公司逾期交房的按日向吴杰支付已付房价款万分之2的违约金并不畸高，津辉公司要求调低的诉请，一审法院不予支持。因吴杰已于2019年2月1日实际接房，故吴杰请求津辉公司履行交房的合同义务于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆津辉投资控股（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付吴杰逾期交房的违约金16658.68元；二、驳回吴杰的其他诉讼请求。案件受理费10464元，减半收取5232元，由吴杰负担3400.8元，重庆津辉投资控股（集团）有限公司负担1831.2元。限在本判决生效后七日内向一审法院交纳。本院二审审理中，上诉人吴杰向法庭举示了江津区公安局出警记录回执，拟证明2018年12月上诉人去接房对方拒绝，间接证明2018年6、7月他们没通知我接房，所以引起了江津公安局来协调。经法庭质证，被上诉人津辉公司对该证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为跟本案无关，达不到对方想要证明没有通知他接房的证明目的。本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人吴杰与被上诉人津辉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。被上诉人未在2018年1月30日取得竣工验收备案登记证，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，上诉人有权拒绝接房。关于被上诉人何时通知上诉人接房的问题，根据一审法院（2018）渝0116民初8435号判决书和本院（2019）渝05民终655号民事判决书的内容，结合被上诉人在庭审中举示的2018年6-7月通话记录四份，拟证明被上诉人在交房条件成就后履行了通知上诉人接房的义务，上诉人在上诉状中也陈述于此期间接到了物管公司的4个电话，只是称是物管公司询问其是否同意将钥匙交付给卖房中介。从常理分析，在上诉人没有实际接房的情况下，物业公司多次电话联系上诉人而在电话中不提通知上诉人接房的内容与常理不符，且该电话通知也是在被上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，即被上诉人委托物业公司电话通知了上诉人接房更具有可信性，故一审法院认定2018年6月4日被上诉人已履行了通知上诉人接房的义务并无不当，一审法院据此计算出的逾期交房违约金16658.68元正确。关于上诉人称一审法院案件受理费计算错误的问题，双方当事人在一审庭审中均确认上诉人已实际于2019年2月1日接房，上诉人在一审中也向一审法院提交了变更后的民事起诉状，变更后的诉状删除了要求被上诉人向上诉人交房的诉讼请求，即一审中上诉人的诉讼请求只有要求津辉公司支付逾期交付违约金（以交付房款666347元为基准，每日万分之二计算至实际交房时止，暂计算至2019年2月1日，共计48643.3元），该诉讼请求的案件受理费为1016元，一审法院疏忽未予删除上诉人要求被上诉人履行交房的诉讼请求，致一审案件受理费和二审案件预收的案件受理费存在多收，本院予以纠正，对多收的案件受理费应予退还。综上所述，上诉人吴杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，对一审案件受理费和二审案件预收的案件受理费本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1016元，减半收取508元，由吴杰负担330.2元，重庆津辉投资控股（集团）有限公司负担177.8元（限在本判决生效后七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费1016元，由上诉人吴杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年九月二十六日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹