河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初6993号原告河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路**院**楼**2001，统一社会信用代码：91410000667239204K。法定代表人许清水，董事长。委托代理人刘海江、李若溪，河南辰中律师事务所律师。被告郑广恒，男，汉族，1969年10月2日出生，住河南省禹州市。第三人中国银行股份有限公司河南省分行，住所，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环与商务西六街交叉口东南角社会信用代码：91410000869953094T。负责人何方恩，行长。委托代理人魏中元，男，汉族，1979年8月15日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。原告河南捷宏置业有限公司（以下简称原告）诉被告郑广恒（以下简称被告）、第三人中国银行股份有限公司河南省分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告河南捷宏置业有限公司委托代理人李若溪、被告郑广恒、第三人委托代理人魏中元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月5日，原告作为出卖人与买受人郑广恒签订备案号为11886679的《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：出卖人将坐落于金水区××、××路西××2404房屋出售给买受人，付款方式为现金50.11%现金支付，49.89%商业贷款。2012年6月19日，原告与被告郑广恒、第三人中国银行股份有限公司河南省分行签订《个人商业用房贷款合同》，合同约定原告为被告购买上述房屋申请的按揭贷款向案外人承担阶段性连带责任保证。因被告郑广恒未按期偿还按揭贷款，导致原告作为保证人承担了保证责任。原告曾多次要求被告郑广恒按时偿还贷款和偿还原告代偿款，被告郑广恒拒不履行合同义务。原告遂于2018年11月23日向被告郑广恒发出解除通知。请求依法判令：1、确认原告河南捷宏置业有限公司与被告郑广恒签订的备案号为11886679的《商品房买卖合同》已解除；2、被告郑广恒协助原告河南捷宏置业有限公司办理注销位于金水区××、××路西××2404房屋的预告登记手续；3、被告郑广恒、第三人中国银行股份有限公司河南省分行协助原告河南捷宏置业有限公司办理注销位于金水区××、××路西××2404房屋的抵押权预告登记手续；4、被告郑广恒协助原告河南捷宏置业有限公司办理撤销备案号为11886679的《商品房买卖合同》备案的相关手续；5、被告郑广恒支付原告河南捷宏置业有限公司代偿款1044842.77元及利息（利息自2017年4月28日起按日万分之五计付至代偿款本息清偿完毕之日止）；6、被告郑广恒支付原告河南捷宏置业有限公司违约金124284.30元；7、本案诉讼费由被告负担。被告郑广恒辩称，1、在签订合同时存在欺诈，在售楼员的引导下签字就行；2、在签订合同之前，除了让被告交首付房款之后再没有通知我，一直到现在没有给被告购房合同；3、在银行签了借款手续之后，被告一直正常按月准时付清每月贷款，在付一年半之后，被告听说交房了，但公司一直没有交房。原告不交房还让被告交款感到受骗。第三人中国银行股份有限公司河南省分行辩称：该笔贷款已结清，第三人会按照法院判决配合解押手续，其他的与第三人无关。经审理查明：2011年9月5日，原告与被告签订编号为11886679的《商品房买卖合同》，该合同约定，被告向原告购买位于金水区××、××路西××房，房屋单价为14091.19元，总价款为2485686元。约定金额1245686元，付款方式现金，约定付款时间2011年9月5日，交纳比例50.11%；约定金额1240000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2011年10月5日，交纳比例49.89%。合同第七条约定，如被告郑广恒逾期付款超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按照累计应付款的1%支付违约金。合同第十七条约定，原被告共同申领预购商品房预告登记。合同附件四《合同补充协议》第一条第9项约定，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按本条前项约定向原告还款、赔偿及支付违约金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。第八条第1项约定，通过邮局寄送书面通知，邮件签收视为送达完成（以邮局受理凭证）；如因被告拒绝签收、所填姓名、地址、地址不准确等非原告原因导致无法实际送达应承担过错责任，并以邮件发出之日起第七日视为原告已经履行本合同约定的通知或告知义务的送达日。第九条约定，合同签订后，如因被告原因导致合同解除的，被告应之支付总房款百分之五的违约金给原告，并在原告送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和原告因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向原告支付总房款百分之一作为损失赔偿金，与此同时，被告同意承担原告为实现解除合同而支出的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。同日，原、被告双方对该合同进行备案。2012年6月19日，被告为购买上述房屋向第三人申请贷款，与第三人及原告签订《个人商业用房贷款合同》，该合同主要约定，被告因购房向第三人贷款1190000元，贷款期限为120个月，自2012年6月19日起至2022年6月19日止。借款人支付其购买坐落于金水区××、××路西××楼××2404商业用房购房款，所购商业用房建筑面积176.4平方米，购房合同号11886679，购房总价款2485686元。该借款合同的担保方式为抵押担保加保证担保，即被告以上述房屋作抵押担保，同时由原告提供阶段性连带责任保证担保。上述贷款发放后，被告未按约定向第三人还款，第三人将原、被告诉至法院，主张被告偿还全部贷款本息，并主张原告承担连带保证责任。2017年9月28日，第三人出具《情况说明》，主要载明：截至2017年8月31日，原告通过在第三人处开立的保证金账户25×××90代为偿还被告逾期贷款826507.66元。2018年8月30日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民特735号民事裁定书，主要载明：确认申请人中国人民银行股份有限公司河南省分行与申请人郑广恒、河南捷宏置业有限公司达成的调解协议有效：一、经申请人中国银行股份有限公司河南分行、郑广恒、河南捷宏置业有限公司协商确认，申请人郑广恒、河南捷宏置业有限公司认可截止2018年2月28日申请人郑广恒共计欠申请人中国银行股份有限公司河南省分行贷款本金645505.75元，利息及罚息5922.08元，共计651427.83元，自2018年2月28日起至实际偿还之日止的利息、罚息按合同约定计算；二、申请人郑广恒于2018年11月21日之前偿还申请人中国银行股份有限公司河南省分行全部剩余贷款本息（具体支付数额以申请人中国银行股份有限公司河南省分行当日出具账单为准）；三、若申请人郑广恒未能按照上述第二项约定履行，申请人中国银行股份有限公司河南省分行有权按照本协议第一项扣除已偿还部分数额申请强制执行；四、申请人河南捷宏置业有限公司按照《个人商业用房贷款合同》约定承担保证责任；五、申请人中国银行股份有限公司自愿放弃其他诉讼请求；六、本纠纷一次解决，其他各方互不追究。2018年12月23日，原告向被告邮寄《关于解除的通知》，该通知主要内容为，因第三人要求原告承担连带保证责任，原告依据《中华人民共和国合同法》、《商品房买卖合同》的有关规定和约定，与被告解除涉案房屋的《商品房买卖合同》。2019年5月28日，第三人向原告出具《情况说明》，上载明：借款人郑广恒（身份证号：）因购买贵公司位于金水区××楼2401“升龙凤凰城A区”项目写字楼房产，与我行签订按揭贷款合同，合同金额为119万元。自2015年3月31日起，郑广恒断供发生逾期行为，贵公司作为该借款人的阶段性担保人，通过在我行开立的保证金账户25×××90代为偿还郑广恒逾期贷款，截至2018年11月28日累计代偿金额为1152776.23元。本院认为，本案中，原告与被告郑广恒存在两个法律关系，一是商品房买卖合同关系，二是借款合同保证人承担保证责任后向债务人的追偿关系。现就两个法律关系分别论述。原告与被告郑广恒签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且主要内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，被告郑广恒多次未履行按时偿还贷款的义务，导致原告保证金账户被扣划大批款项。被告郑广恒的行为符合《商品房买卖合同》第七条关于违约责任的约定，且原告已向被告郑广恒发送了解除合同的通知。故原告请求解除双方签订的备案号为11886679《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第十一条第二款，解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同，解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。故原告请求撤销备案号为11886679的《商品房买卖合同》备案相关手续，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，原告与被告郑广恒关于该合同的债权债务关系消灭，故原告要求被告郑广恒协助办理预告登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。第三人已确认涉案房屋的贷款已经清偿，主债务已履行完毕，故原告请求被告郑广恒协助其办理预告抵押的注销手续，符合法律规定，本院予以支持，第三人亦应就注销该预告抵押手续对原告予以配合及协助。因被告的违约行为导致合同解除，故原告主张按照合同补充协议的约定按照房款总额的5%支付违约金124284.30元（2485686元×5%），本院予以支持。关于原告与被告郑广恒的追偿关系问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告郑广恒代偿款后，有权向被告进行追偿，截至2018年11月28日原告共计为被告代偿1152776.23元，现原告主张被告支付代偿款1044842.77元，本院予以支持。由于原告垫付该款项造成一定的资金占用损失，本院酌定自2018年11月28日原告最后一次替被告还款之日起，被告以1044842.77元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告河南捷宏置业有限公司与被告郑广恒于2011年9月5日签订的编号为11886679的《商品房买卖合同》；二、被告郑广恒于本判决生效后十日内协助原告河南捷宏置业有限公司办理注销位于金水区郑汴路南、商贸路西7幢24层2404房屋预告登记手续；三、被告郑广恒、第三人中国银行股份有限公司河南省分行于本判决生效后十日内协助原告河南捷宏置业有限公司办理位于金水区郑汴路南、商贸路西7幢24层2404房屋的预告抵押登记的注销手续；四、被告郑广恒于本判决生效后十日内协助原告河南捷宏置业有限公司办理备案号为11886679的《商品房买卖合同》备案登记注销手续；五、被告郑广恒于本判决生效后十日内支付原告河南捷宏置业有限公司代偿款1044842.77元并支付利息（以1044842.77元为基数，自2018年11月28日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日止）；六、被告郑广恒于本判决生效后十日内支付原告河南捷宏置业有限公司违约金124284.30元；七、驳回原告河南捷宏置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15322元，由被告郑广恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杜盛铭人民陪审员  徐宝云人民陪审员  喻桂英二〇一九年九月二日书 记 员  邱赛男