湖南省汝城县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1026执异12号案外人：谭件林，男，1961年7月8日生，汉族，住汝城县。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。申请执行人：廖聪和，男，1962年10月10日生，汉族，住汝城县。委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪金，湖南扬法律师事务所实习律师。被执行人：李勇志，男，1977年2月10日生，汉族，住汝城县。被执行人：廖聪花，女，1978年3月9日生，汉族，住汝城县。以上两被执行人的共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。在本院执行廖聪和与李勇志、廖聪花民间借贷纠纷一案中，案外人谭件林于2019年8月15日对执行汝城县商会大厦住宅楼907号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年8月23日举行了听证。案外人谭件林及其委托诉讼代理人朱晓刚，申请执行人廖聪和及其委托诉讼代理人汤安平、何雪金，被执行人李勇志、廖聪花的委托诉讼代理人罗超锋参加了听证。现已审查终结。案外人谭件林称，请求解除对李勇志位于汝城县商会大厦住宅楼907号房屋的查封。事实和理由：李勇志与廖聪花是夫妻。2017年5月9日，被执行人与郴州宏业房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了汝城商会大厦住宅楼A栋B单元9层907号房屋一套。2018年7月，被执行人将该房屋转让给异议人，并于同年7月29日签订了《房屋转让合同》，异议人支付了266110元购房款，异议人也以李勇志名义偿还了银行贷款，对该套房屋进行了装饰装修。2019年6月5月，异议人得知所购买的房屋被汝城县人民法院以（2018）湘1026执保88号《协助执行通知书》查封。异议人认为：（一）异议人在贵院采取查封措施之前，也是在廖聪和申请财产保全前就与李勇志、廖聪花签订了《房屋转让合同》，该合同合法有效，已支付购房款，异议人也实际占有了涉案房屋，并已装饰装修。未办理过户登记的原因是李勇志未取得产权证，无法变更登记，其责任不在异议人，不影响异议人对涉案房屋的权利，且该权利足以排除查封措施。（二）贵院在2018年8月28日作出的（2018）财保38号《民事裁定书》裁定“一对被申请人李勇志项下银行存款或其他同等价值的财产采取财产保全措施，限额209000元（相关财产保全期限：不动产部分为三年，动产部分为二年，银行存款部分为一年）”，而涉案房屋在2018年7月29日签订《房屋转让合同》前，属李勇志、廖聪花二个人的财产，并非李勇志项下一个人的财产，2018年7月29日以后，则属于异议人的财产，也不属李勇志项户财产。因此，查封涉案房屋，是侵犯了异议人权利的措施，属错误。（三）涉案房屋在2018年9月13日时，仅处于备案登记状态，且备案登记已过三个月，依据《物权法》第20条第2项之规定，备案登记已失效，法院对失效的备案登记进行查封，属错误。（四）(2018）湘1026财保38号裁定书没有明确查封涉案房屋，而（2018）湘1026执保88号《协助执行通知书》却没有送达给李勇志，导致李勇志及异议人均不知晓涉案房屋已经被查封，申请人到2019年6月5日是通过其他途径才知晓，该查封措施程序上错误。综上，贵院对涉案房屋的查封侵害异议人的合法权利，依据《民事诉讼法》第225条、第227条之规定，提出执行异议，恳请贵院查明事实，解除对涉案房屋的查封。廖聪和称：就异议人谭建林关于答辩人申请强制执行被申请人廖聪花、李勇志一案提出的执行异议申请，答辩人认为异议人就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，且不排除双方有故意串通转移财产的可能，贵院应当判决驳回其申请。一、汝城县人民法院于2018年8月28日作出的（2018）湘1026财保38号民事裁定书对涉案房屋作出了查封。1、2018年3月30日两被执行人李勇志、廖聪花因资金周转需要向答辩人借款19万元，约定借款期限为一个月。因两被执行入到期未偿还借款本息，答辩人特向贵院提起诉讼，并申请对涉案房屋进行保全。2018年8月28日贵院下达（2018）湘1026财保38号民事裁定书裁定：“对被申请人李勇志项下银行存款或其他同等价值的财产采取财产保全措施，限额209000元（相关财产保全期限：不动产部分为三年、动产部分为两年、银行存款部分为一年）。”因此，涉案房屋的查封的裁定书于2018年8月28日生效，且已送达两被执行人，涉案房屋已于2018年8月28日依法查封。2、异议人诉称2018年7月29日签订《房屋转让合同》，但异议人与两被执行人之间仅系买卖合同关系，合同成立但未生效，不动产物权转移以登记为生效要件，异议人并没有及时进行房屋备案登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的相关规定》第十七条的规定，贵院的查封符合法律的规定，是合法有效的裁定。二、异议人未能充分证实在人民法院查封之前已实际、合法占有涉案房屋，明显不符合排除本案执行查封的条件，且不排除异议人与被执行人有恶意串通转移财产的可能。根据《民事诉讼法》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。1、从签订《房屋买卖合同》及收据的时间上看，收据出具的日期在《房屋买卖合同》签订的日期之前，异议人并未提供相应的证据证明其在合同签订之日确已支付被执行人全部房款，那么很有可能系双方在收到民事裁定书之后故意串通为转移被执行人的财产而将签订合同的日期往前推。2、收据上显示266110元的房款中包括10万元的老借款，但异议人并未提供证据证明借款的真实性及合法性；根据《民事诉讼法》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。3、从个人还款凭证票据上看，异议人系从2019年1月份之后代为偿还贷款，其还款的时间在法院查封之后，且其与物业签订的合同及缴纳相关费用的票据的时间均在法院查封涉案房屋之后。4、其与装修公司的装修合同及收据来看，没有直接证据证明确在2018年8月26日支付了5万元的定金，很大的可能是异议人为了规避法律而要求装修公司将日期往前写；结合以上证据来看，异议人与被执行人明显有恶意串通的可能性。根据相关司法解释中对买受人权利排除执行的“实际占有”“合法占有”，指的是狭义的已实际入住使用的占有，而非广义的如签订《房屋买卖合同》或委托装修的占有。根据异议人提交的证据，并不能体现其已实际占有涉案的房屋；相反，仅能体现其在法院查封后，故意与被执行人串通转移房产，侵害答辩人的合法权益。根据《民事诉讼法》第三百一十五条第二款的规定，被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当按照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。三、异议人与两被执行人的房屋买卖合同不能对抗善意第三人。1、答辩人作为债权人，合法诉请自己的债权，向贵院申请保全查封被执行人的房屋，目的是为了实现债权，保护自己的合法权益。异议人以签订《房屋买卖合同》并交付了全部购房款为由，作为自己辩解的借口完全站不住脚。异议人作为成年人，应该有相应的风险防范意识，在明知涉案房屋未取得产权证的前提下依然与两被执行人签订房屋买卖合同，因此事发生了纠纷，系与两被执行人之间的买卖合同纠纷，应当另案起诉，不得作为执行异议的理由。2、异议人虽与被执行人签订了买卖合同，但并未变更登记，不能依法产生物权变动的效力，但答辩人已经向汝城县人民法院成功办理了涉案房屋查封登记手续。本案中，涉案房屋异议人没有依法登记，但是答辩人已经合法查封了涉案房屋，根据法律规定，答辩人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不履行还款义务的情况下变卖抵押物优先获得偿还款项。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生法律效力。综上所述，异议人的异议申请与事实不符，没有法律依据，请求贵院驳回其申请，维护答辩人的合法权益。李勇志、廖聪花称，请法庭综合审查后作出结论。本院查明，2017年5月9日，李勇志、廖聪花在郴州宏业房地产开发有限公司开发的汝城县商会大厦住宅楼购买了A栋B单元9层907号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》，并由李勇志在建设银行按20年按揭贷款30万元。2018年8月28日，因廖聪和与李勇志、廖聪花民间借贷纠纷一案，廖聪和向本院申请财产保全。当天，本院作出了（2018）湘1026财保38号民事裁定书，依据该裁定，2018年9月13日，本院向汝城县不动产登记中心发出（2018）湘1026执保88号协助执行通知书，对李勇志位于汝城县商会大厦住宅楼907号房屋予以了预查封。2019年5月31日，谭件林向本院提起确认合同有效纠纷一案，要求确认其与李勇志、廖聪花于2018年7月29日签订的《房屋转让合同》合法有效。2019年8月20日，本院作出（2019）湘1026民初1013号民事判决，判决书认定：“2018年7月，李勇志、廖聪花将该房屋以总价款554260元转让给谭件林，实际付款126110元，抵扣债务140000元，按揭贷款288150元，并由李勇志于2018年7月17日向谭件林出具一张收房屋转让款266110元的收据，双方于2018年签订《房屋转让合同》。合同第二条付款方式约定：自合同签订之日乙方（谭件林）一次性支付人民币266110元给甲方（李勇志、廖聪花），双方同意自2018年的银行贷款本金288150元及利息由乙方偿还，甲方与中国建设银行汝城支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的权利义务由乙方享有和承担。签订合同之后，李勇志、廖聪花将房屋实际交付给谭件林，并由谭林与汝城县汇丰物业公司签订了服务协议，对房屋进行了部分装修；建设银行的按揭贷款亦由谭件林以李勇志名义按约定金额向银行按月还款，尚欠贷款本金275000元”，遂判决：“确认谭件林与李勇志、廖聪花于2018年7月29日签订的《房屋转让合同》有效。”现该判决已发生法律效力。本院认为：本案的焦点是案外人谭件林对涉案房屋是否享有物权期待权。本案中，依据本院作出的生效（2019）湘1026民初1013号民事判决所认定的事实和判决结果，谭件林对涉案房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其理由成立，对涉案房屋享有物权期待权，因此，应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对李勇志位于汝城县商会大厦住宅楼907号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  何宋智人民陪审员  罗志会人民陪审员  李柏京二〇一九年九月十日书 记 员  何 莹《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审查监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。