云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民终719号上诉人（原审被告）：周华，男，1971年2月8日出生，汉族，住昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：潘富元，男，1971年6月23日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：刘喜红，男，1968年9月13日出生，汉族，住内蒙古包头市昆部仑区。被上诉人（原审原告）：曹阿汝，男，普米族，1965年4月7日出生，文盲，农民，住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：卓玛茨，女，普米族，1975年5月8日出生，文盲，农民，住址同上。被上诉人（原审原告）：曹雪梅，女，普米族，1983年5月14日出生，初中文化，农民，住址同上。上诉人周华、潘富元、刘喜红因与被上诉人曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服宁蒗县人民法院（2019）云0724民初字57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周华、潘富元、刘喜红上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回三被上诉人的诉讼请求；三、本案一、一审诉讼费用由三被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实极其错误。原审判决以丽江中级人民法院（2016）云07民终264号判决书（以下简称264号判决书）查明的“原被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告方将房屋、土地交付被告使用，并办理了丽江泸沽湖风景名胜区管理局关于泸沽湖景区居民建设的审核意见（以下简称审核意见），但被告方一直未经营使用该房屋、土地”，来认定被上诉人已经将租赁物实际交给了上诉人使用，履行了全部合同义务。原审判决的认定是错误和断章取义的。（一）客观事实是：2012年7月16日，双方签订合同后，被上诉人并没有实际将租赁物交给上诉人占有管理，也没有履行和出具“负责办理建盖或翻修房屋审批等相关手续”的合同义务，上诉人也一直未经营使用过租赁物。但上诉人按合同约定将2012至2014年两年度的租金支付给了被上诉人。在涨租金的无理请求没有得到满足后，被上诉人私下擅自将合同约定收取租金的银行账户销户，致使上诉人无法支付2015年度的租金。在电话和短信催促被上诉人提供新的银行账号无果后，上诉人通过邮政将租金汇款给被上诉人，仍被拒收。2015年9月16日，被上诉人提起解除合同的诉讼，在2016年7月21日的二审庭审中，被上诉人才当庭出示了审核意见，上诉人也才第一次见到了审核意见。2016年9月28日，264号判决书驳回被上诉人的诉讼请求后，上诉人多次从遥远的外地赶到泸沽湖，请求被上诉人将租赁物实际交给上诉人，及时办理建盖房屋审批等相关手续。但被上诉人仍然要求将租金涨为每年60万元左右，拒不履行合同义务，并将租赁物租给他人使用。2018年11月，泸沽湖新的规划政策出台，并且“一户一宅”的宅基地政策开始实行，在他处拥有宅基地的被上诉人已经不能在租赁物上建盖或翻修房屋了，被上诉人才开始要求按原合同支付租金了。即原审判决忽视了264号判决书同时认定的“但被告方一直未经营使用该房屋、土地”，及租赁物实际上一直由被上诉人租给他人使用这一客观事实。（二）本案中，被上诉人除了交付租赁物外，还要履行264号判决书认定的“建盖或翻修房屋由被上诉人负责办理审批等相关手续”的合同义务，才能行使收取租金的权利。原审判决虽然认定了“264号判决书驳回了原告要求解除合同的诉讼请求，双方当事人就应当按合同的约定行使权利，履行义务”，但是，原审判决无视264号判决书“虽然被上诉人办理取得了审核意见，但在租赁的房屋及土地上修建（翻建）房屋的手续并不完备”的认定，及被上诉人至今未取得完备的修建（翻建）房屋手续的客观事实，断章取义地认为被上诉人办理取得了审核意见，就已经履行完了合同义务。（三）按照举证规则，租赁物是否实际交给了承租人占有使用，应当由出租人承担举证责任，但原审判决强人所难，苛求“被告方也未提交其他能够证实原告方未交给租赁物的证据”。二、原审判决极其错误和不公正。本案的现实就是，被上诉人可以修建房屋时，乱涨租金，拒不履行交付租赁物和取得并出具完备的修建房屋手续的合同义务；客观上不能修建房屋了，又要求按原合同支付租金。原审判决错误地支持被上诉人的违约行为，判决支付租金和违约金，使得早已经没有实际履行且无法实现目的的合同继续履行，是极其错误和不公正的。被上诉人曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅二审未答辩。曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅向一审法院起诉请求：1、判决被告方立即支付原告方2015年7月至2019年7月的租金19.5万元；2、判决被告方向原告方支付违约金11.25万元；3、三被告对上述两项款项承担连带责任；4、判决本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告方位于宁蒗县永宁乡落水村委会落水村自家居住的木结构住房（农村民居，无产权证）一栋及相连空地出租给被告方作为居住、改为客栈或其他经营使用。合同约定租期为二十年，自2012年7月16日起，至2032年7月15日止。租金约定为2012年7月16日至2017年7月15日，每年租金为4.5万元；2017年7月16日至2022年7月15日，每年租金为5.25万元；2022年7月16日至2032年7月15日，每年租金为6.75万元；共计人民币112.5万元。并约定承租方需于每年的7月16日后10个工作日内支付下一年房租款。合同还约定了若有违约行为，违约方应向守约方承担总租金10%的违约金。合同签订后，双方即开始履行合同，2015年9月原告方以被告方违约转租、未建房经营、租而不建浪费土地资源为由诉至宁蒗县法院要求解除合同，经过宁蒗县法院、丽江市中院两级法院审理后作出终审（2016）云07民终264号判决书，判决书确认如下事实，“原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告方将房屋、土地交付上诉人使用，并办理取得了丽江泸沽湖风景名胜管理局关于泸沽湖景区居民建设的审核意见，但被告方一直未经营使用该房屋、土地。”终审判决驳回原告方要求解除合同的诉讼请求。自2015年7月起，被告方就再未支付租金，（2016）云07民终264号判决书生效之后，原告方多次以多种方式催收租金未果，又于2018年11月17日以快递形式发出书面催收租金通知，并提供原告曹阿汝卡号，被告潘富元、刘喜红签收，周华拒收退回，三被告至今未作出回应。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方协商一致后自愿签订的，且未违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同。且经过（2016）云07民终264号判决书判决驳回原告方要求解除合同的诉讼请求，双方当事人就应当按照合同的约定行使权利、履行义务。针对原告方要求被告方立即支付租金的诉讼请求，首先，虽被告方辩称原告方未交付租赁物、未办理建房手续，但原告方否认，被告方提交的证据（2016）云07民终264号判决书查明原告方已将租赁物交付给被告方使用，并办理取得了丽江泸沽湖风景名胜管理局关于泸沽湖景区居民建设的审核意见，被告方也未提交其他能够证实原告方未交付租赁物的证据。原告方虽然注销过租金支付账号，但在租金催收通知中已经告知被告方新的支付账号。因此，被告方的答辩理由均不成立，应当向原告方支付拖欠的租金；其次，因合同约定，承租方于每年的7月16日后10个工作日内支付下一年房租款，结合被告方自认未支付租金的事实，被告方迟缴的租金为2015年7月至2019年7月共计19.50万元（45000×2+52500×2=195,000元），故对原告方的该项诉讼请求，予以支持。针对原告方要求被告方支付违约金11.25万元的诉讼请求，首先，被告方未按照双方协议约定的期限向原告方支付租金，符合房屋租赁合同约定的违约情形，但原告方未能提供证据证明上述违约事实给原告造成的实际损失；其次，原、被告自2012年7月16日签订合同，至2015年9月原告方要求解除合同，该房屋租赁合同已经实际履行3年时间，已经履行的部分并未受到违约事实的影响；再次，原、被告签订房屋租赁合同期限为20年，合同是否能履行完毕具有不确定性，如若按照合同约定的违约金计算方式予以赔偿，明显违背公平原则。根据庭审查明事实，一审法院酌定违约金计算方式为2015年7月至2019年7月房屋租金的10%即1.95万元（195000×10%=19,500元），驳回原告方过高部分的诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《民法通则》第八十七条，判决：一、被告周华、潘富元、刘喜红在本判决生效之日起三十日内支付给原告曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅房屋租金19.5万元，违约金1.95万元，以上两项共计21.45万元。二、被告周华、潘富元、刘喜红对上述款项承担连带责任。三、驳回原告曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,912元，原告曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅负担1,788元，被告周华、潘富元、刘喜红负担4,124元。二审中，双方当事人均无新的证据提交。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是：周华、潘富元、刘喜红拖欠租金是否存在违约，其上诉请求能否成立。本院认为，经查，2012年7月16日双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方即开始履行合同，曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅将房屋交付给周华、潘富元、刘喜红，周华、潘富元、刘喜红按照合同约定已连续交纳3年租金至2015年7月。2015年9月，曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅以上诉人周华、潘富元、刘喜红违约转租、未建房经营、租而不建浪费土地资源为由诉至宁蒗县法院要求解除合同，宁蒗县法院一审判决解除2012年7月16日双方签订的《房屋租赁合同》，驳回曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅要求支付违约金的诉讼请求，周华、潘富元、刘喜红不服一审判决，提出上诉，要求继续履行合同，经审理，本院以解除合同证据不足为由，作出（2016）云07民终264号终审判决，撤销原判，改判驳回曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅要求解除合同的诉讼请求。该《房屋租赁合同》至今具有法律效力，双方当事人均应依约履行原租赁合同约定的义务，但是，自2015年7月起，周华、潘富元、刘喜红就再未支付租金，曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅多次催收租金未果诉至法院，要求周华、潘富元、刘喜红立即支付租金理由正当，一审法院判决周华、潘富元、刘喜红支付曹阿汝、卓玛茨、曹雪梅房屋租金19.5万元和违约金1.95万元于法有据，本院予以确认。周华、潘富元、刘喜红上诉称一直未经营使用过租赁物，不应当支付租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，周华、潘富元、刘喜红的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,912元，由上诉人周华、潘富元、刘喜红负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  高精红审判员  薛淑华二〇一九年九月五日书记员  罗艳果