浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2377号 上诉人（原审原告）：宁波天宁物业有限公司，住所地：宁波。 法定代表人：董达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑宁生，浙江铭生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市海曙南方佳木茶行，住所地：宁波市海曙区。 经营者：陈梅，该茶行总经理。 委托诉讼代理人：沈科，浙江尚勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛文彬，浙江尚勇律师事务所律师。 上诉人宁波天宁物业有限公司（以下简称天宁公司）因与被上诉人宁波市海曙南方佳木茶行（以下简称南方茶行）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初9270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天宁公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认为押金与本案无关，认定有误。南方茶行不交钥匙、不要求退押金，表明其没有向天宁公司返还房屋的意思表示，以谋求该房屋即将拆迁所带来的经济利益。2.天宁公司曾多次通过邮件、电话等方式，要求南方茶行腾退房屋，并说明拒退的法律后果，天宁公司对于防止损失的扩大已尽到应有义务。3.自2016年6月15日起至2018年8月2日403.5度的用电量，恰恰说明南方茶行实际占有并使用涉案房屋。 南方茶行辩称，1.押金与本案无关。2.南方茶行实际上已经腾退，逾期不腾房事实不成立。3.南方茶行已于2016年6月底腾房，之后的用电与南方茶行无关。请求驳回上诉，维持原判。 天宁公司向一审法院起诉请求判令：1.被告支付自2016年6月21日至2018年6月20日止共欠房租60840元、综合管理费1872元，并支付逾期付款利息损失6032元，合计68744元；2.被告支付自起诉之日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期付款的利息损失；3.被告承担本案的诉讼费用。一审审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告事实房屋租赁关系，并判令被告立即搬离解放南路66号一层104-1、113号房屋；2.被告支付自2016年6月21日起至2018年6月20日止共欠房屋占有使用费60840元、综合管理费1872元，并支付逾期付款利息损失6032元，合计68744元；3.被告支付自2018年6月21日起至实际搬离之日止，按2535元/月计算的房屋占有使用费，按78元/月计算的综合管理费；4.被告支付自2016年6月15日起至2018年8月2日止，所欠水费19.7元，所欠电费473.9元，共计493.6元；5.被告支付自2018年8月3日起至实际搬离之日止，按6.55元/吨收费标准计算的水费，1.17元/度收费标准计算的电费；6.被告支付违约金60840元；7.被告支付自起诉之日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期付款的利息损失；8.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理认定事实：2013年1月1日起，原告受宁波开发投资集团有限公司（以下简称宁波开投公司）委托对宁波市解放南路66号商业用房实施租赁和管理，进行出租、收租、收保证金，代为签订租赁合同。2013年3月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告将坐落于宁波市解放南路66号一层104－1、113号房屋计面积39平方米出租给被告经营使用，租期为二年一个月，自2013年3月21日起至2015年3月20日止；租金为每月每平方米62.1元，月租金为2422元，租金每三个月付一次，先付租金后租用，第一次租金7266元在2013年3月21日前付清，以后每次付租金须提前一个月，依次类推；合同签订后，被告立即向原告交付租赁保证金4000元；合同有效期内，自来水费、电费按表抄算，综合管理费每月78元，由被告缴纳；综合管理费同租金一并交付，水、电费等按月缴纳；原告应定期检查、维修出租房屋及公共设施；出租房屋中分表箱、水表以内的供电、供水设施出现损坏或发生故障，由被告维修，原先代为维修的，被告应向原告支付维修费用。租赁合同到期后，双方未续订书面房屋租赁合同，被告按月租金2535元的标准缴纳租金至2016年6月20日，此后，被告未缴纳租金。2016年10月10日，原告向被告的经营者陈梅发送律师函，内容为：“你租用的原告管理的涉案房屋，租赁合同已于2016年6月20日到期，请你方务必于2016年10月31日前，至原告处办理好退房手续和腾退上述承租房，若你方逾期未办理退房手续和腾退上述承租房，我方将保留采取按合同条款加倍收取逾期租金，停水（电），直至诉诸法律等措施”，邮寄的地址是宁波市江东中山东路1999号党群服务中心，但未有证据证明被告已收到该律师函。被告此前向原告缴纳电费的标准是1.17元/度。审理中，双方均认可房屋租赁合同于2016年6月20日解除。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、被告应支付占有使用费的截止时间；二、被告支付占有使用费的标准；三、被告应支付的水电费、综合管理费数额。 关于争议焦点一，因双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，房屋租赁合同于2015年3月20日到期后，被告支付租金，原告亦未提出异议，视为双方同意房屋租赁的继续，因双方均认可租金变更为2535元/月，且被告按该租金支付至2016年6月20日，视为双方口头对房屋租赁合同进行了变更并已实际履行，因双方均认可合同于2016年6月20日解除，则此后的时间里被告未腾退则需支付占有使用费。被告表示已于2016年6月20日通知原告腾退了涉案房屋并在2016年6月21日后未支付房租，但却未提供相应的证据证明通知过原告，也未能提供办理交接手续的证据，该院对被告已经于2016年6月20日腾退的主张不予认定。原告主张被告一直占有使用该房屋至今，但其提供的证据不足以证明其主张，首先，根据原告提供的照片及承办人现场查看的情形，涉案房屋采用玻璃门，内部已基本腾空无任何经营迹象，而房屋租赁合同约定被告租赁的房屋用途是经营，被告占有房屋却空置不经营与常理不符；其次，合同约定原告每月向被告收取综合管理费，但被告自2016年6月21日起已未向原告交纳任何费用，如果被告仍在占有该房屋，原告却未能提供向被告主张租金等任何证据，且涉案房屋的水表也已损坏未维修，说明被告未占有使用的可能性较大；最后，原告在2016年10月10日向被告的经营者发送律师函，邮寄的地址是宁波市江东中山东路1999号党群服务中心并非涉案房屋，亦可以说明在该期间原告不能在涉案房屋向被告送达相关文书，可以印证被告在此时已未继续经营。综上，该院认为，被告并未实际占有使用涉案房屋至今。因被告在搬离时未通知原告办理手续，存在过错，而原告在2016年10月10日已明知被告未付租金并要求对方限期搬离，但此后却未采取任何措施，对于损失的扩大存在明显的过错，因双方均无证据可以证明被告确切的搬离时间，而原告采取合理措施通知被告办理交接手续也需得到对方响应，该院根据双方的过错酌情认定被告应支付占有使用费的时间至2016年12月20日。 关于争议焦点二，该院认为，因原、被告双方在房屋租赁合同到期后已口头协议变更了租金金额为2535元/月，说明双方已经口头达成了新的房屋租赁协议，原告也未能提供充分的证据证明被告应加倍支付租金，该院酌情认定被告应按双方协议变更后2535元/月的租金标准支付占有使用费。 关于争议焦点三，该院认为，因原告提供的涉案的水表已经损坏，无法确定水费，应由原告承担举证不能的法律后果，原告提供的电表反映的用电度数在143882－143883度中间，该院结合此前的电表度数143479度，确定被告用电的度数为403.5度，结合被告此前支付的电费单价1.17元/度，确定被告应支付的电费为472元；对于综合管理费，被告需支付至2016年12月20日，为6个月，共计468元。 综上，该院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。 房屋租赁合同到期后，被告继续支付租金，原告亦未提出异议，视为双方同意继续履行房屋租赁，因双方均认可租金变更为2535元/月，且被告按该租金支付至2016年6月20日，付款的时间也未按原合同的约定，视为双方口头对房屋租赁合同进行了变更并实际履行。此后因被告未支付租金，且双方均认可房屋租赁合同于2016年6月20日解除，该院予以准许。因被告腾退涉案房屋却未通知原告，原告在知道被告已明显不再经营并可以判断被告已腾退的情况下却未采取措施，对于损失的扩大存在过错，不得就损失的扩大部分主张赔偿。综上，该院认定被告应支付的占有使用费为15210元，需支付的综合管理费为468元，需支付的电费为472元，合计16150元，因未对占有使用费的支付时间进行约定，该院认为被告应在原告起诉之日按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付逾期利息损失。对于原告主张的其他诉讼请求，因无相应的证据和法律依据，该院予以驳回。被告的抗辩主张，合理的部分该院予以支持，不合理的部分，该院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告宁波市海曙南方佳木茶行在判决生效之日起五日内支付原告宁波天宁物业有限公司占有使用费、综合管理费、电费共计16150元，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算支付自2018年7月13日起至款项实际付清日止的利息；二、驳回原告宁波天宁物业有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2902元，由原告宁波天宁物业有限公司负担2698元，由被告宁波市海曙南方佳木茶行负担204元。 二审审理期间，天宁公司提交了以下证据：1.情况说明一份，拟证明南方茶行直至2017年12月一直未搬走的事实；2.水电抄表明细共计21页，拟证明南方茶行一直在使用水、电，虽未经营但一直未搬走，也未将钥匙交给天宁公司的事实。 南方茶行经质证，对证据1，认为该份证据系证人证言，证人未出庭，且证人系天宁公司的老员工，有利害关系，不应被采信；对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可。该证据系天宁公司自行制作，也未盖公章，南方茶行在2016年6月底已经腾退了房屋，之后的水电费与南方茶行无关。 本院经审查认为，证据1系证人证言，证人未出庭，不能证明待证事实，不予认定；证据2无法证明水电费的金额，且无法证明系南方茶行所用，故对该证据不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，天宁公司与南方茶行间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，南方茶行继续使用涉案房屋，双方未续签合同，双方间的关系转为不定期租赁。对于不定期租赁合同，出租方可随时主张解除合同，合同解除后，承租方继续占有使用房屋的，应支付占有使用费。本案中的押金，系南方茶行支付给天宁公司的，南方茶行在本案中并未对此提出反诉，一审法院未予处理，并无不当。关于南方茶行支付占有使用费的截止时间，综合天宁公司的发函及签收情况、费用支付情况、2016年10月10日的函件邮寄地址等因素，一审法院酌情确定2016年12月20日为南方茶行支付占有使用费的截止时间，应属合理。 综上所述，天宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2902元，由上诉人宁波天宁物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇一九年九月九日 书记员  杨丽丽