湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3177号 上诉人（原审原告）：曾梅青，女，1985年4月13日出生。 委托诉讼代理人：雷飞鹏（曾梅青之夫）。 上诉人（原审原告）：雷飞鹏，男，1984年10月9日出生。 上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 上诉人曾梅青、雷飞鹏与上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾梅青、雷飞鹏上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判由美世界公司支付曾梅青、雷飞鹏逾期交房违约金148,097.4元（一审判决35,815.84元，请求二审法院支持一审该项判决内容外，再另改判美世界公司支付从2017年5月2日至2019年5月31日的违约金112,281.56元）；2.本案一、二审案件受理费由美世界公司负担。事实和理由：双方就房屋如何交付在合同中已明确约定，在美世界公司没有达到合同中约定的交付条件的情况下，虽然曾梅青、雷飞鹏领取了商品房的钥匙，但不能视为房屋已交付曾梅青、雷飞鹏使用，一审判决认定的交付时间没有事实和法律依据。 美世界公司辩称，曾梅青、雷飞鹏已实际收房，并实际使用、占有该商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用。因此，曾梅青、雷飞鹏主张房屋交付后的逾期交房违约金没有事实和法律依据。 美世界公司上诉请求：1．撤销原判，改判驳回曾梅青、雷飞鹏的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审案件受理费由曾梅青、雷飞鹏负担。事实和理由：1.美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期。因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。根据双方签订的合同第九条约定，遭遇不可抗力时美世界公司可以顺延交房。2.一审认定双方合同约定的违约金不存在过高，适用法律错误。曾梅青、雷飞鹏依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失。涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及曾梅青、雷飞鹏的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。 曾梅青、雷飞鹏辩称，与上诉意见一致。 曾梅青、雷飞鹏向一审法院起诉：1.美世界公司继续履行与曾梅青、雷飞鹏签订的《郴州市商品房买卖合同》的交房义务；2.美世界公司向曾梅青、雷飞鹏支付逾期交房违约金148,097.40元（从2016年9月1日暂计至2019年5月31日共1002天，739,009元×1002天×日万分之二=148,097.40元），之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止；3.本案案件受理费由美世界公司负担。 一审法院认定事实：曾梅青（买受人）、雷飞鹏（共有人）与美世界公司于2015年12月4日签订一份《郴州市商品房买卖合同》，即由曾梅青、雷飞鹏购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J[栋]XX号房，该房屋建筑面积123.81平方米，单价每平方米5968.90元，房屋总价款739,009元。上述《郴州市商品房买卖合同》第九条交房期限及条件:“出卖人应当在2016年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用”；第十条房屋交接及违约处理方式：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第六条买受人逾期付款的违约责任：“逾期未超过90日，自本合同的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行……”。合同签订后,曾梅青、雷飞鹏按合同的约定向美世界公司支付了首期房款229,009元,其余房款510,000元由曾梅青、雷飞鹏向交通银行股份有限公司郴州分行按揭贷款，并于2016年1月8日支付完毕。另涉案房屋至今未经验收合格，但曾梅青、雷飞鹏已于2017年5月2日实际收房并装修。为此，根据上述合同约定，美世界公司逾期交房243天。 一审法院认为，曾梅青、雷飞鹏与美世界公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，曾梅青、雷飞鹏已按合同约定向美世界公司支付首期房款，其余房款也在其收房（2017年5月2日）之前即2016年1月8日以向银行按揭贷款的方式支付给美世界公司，而美世界公司未在合同约定的期限内交房，逾期交房天数243天，故美世界公司应承担逾期交房的违约责任。美世界公司辩称其未按期交房系因不可抗力因素所致，一审法院对此认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而美世界公司提交的证据均不属于上述法律条款规定的不可抗力的情形，尚不足以证明美世界公司逾期交房系不可抗力因素所导致,且美世界公司亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对美世界公司的逾期交房抗辩理由,不予采纳。关于双方在合同中约定违约金是否过高的问题。一审法院认为,双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对双方均有约束力,且美世界公司未提交充分的证据证明曾梅青、雷飞鹏诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对美世界公司要求核减违约金的辩解,不予采纳，故曾梅青、雷飞鹏要求美世界公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,予以支持，但违约金数额应予核减。而美世界公司主张曾梅青、雷飞鹏逾期6天付房款而产生的违约金612元应予抵扣，对此，不予处理,美世界公司可另行主张权利。另因曾梅青、雷飞鹏已实际收房,故曾梅青、雷飞鹏要求美世界公司继续履行交房义务,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十天内支付原告曾梅青、原告雷飞鹏逾期交房违约金35,915.84元(从2016年9月1日计算至2017年5月2日止,按已付购房款的每日万分之二计算,计算方式:739,009元×243天×0.0002＝35,915.84元）；二、驳回原告曾梅青、原告雷飞鹏的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1631元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担224元,原告曾梅青、原告雷飞鹏负担1407元。” 二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案商品房交付时间应如何确定；二、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；三、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，本案逾期交房违约金应如何确定。 关于焦点一。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主正常使用房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，曾梅青、雷飞鹏于2017年5月2日收房并对房屋已进行装修达到了正常使用的目的，因此，根据上述司法解释规定，曾梅青、雷飞鹏对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋于2017年5月2日已经交付。一审法院认定涉案商品房交付时间为2017年5月2日并无不当。虽然涉案商品房买卖合同规定了美世界公司交付的房屋经验收合格的条件，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求，须由建设行政主管部门出具竣工验收备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。由此证明，法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。涉案房屋虽未经验收合格，但美世界公司与曾梅青、雷飞鹏就交付房屋达成一致，曾梅青、雷飞鹏收房的行为即可视为商品房交付。因此，曾梅青、雷飞鹏关于商品房未经验收合格，其虽已领取了商品房钥匙，但不能视为房屋已完成交付的上诉意见，本院不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个所谓的不可抗力因素，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的另外一个原因是施工单位增加工程报价，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向曾梅青、雷飞鹏交付房屋，应向曾梅青、雷飞鹏承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。曾梅青、雷飞鹏与美世界公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，若曾梅青、雷飞鹏逾期付款，曾梅青、雷飞鹏应按日支付逾期应付款万分之二的违约金；若美世界公司逾期交房，美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认知，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向曾梅青、雷飞鹏交付房屋，应依约承担违约责任，向曾梅青、雷飞鹏支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明曾梅青、雷飞鹏主张的逾期交房违约金已超过曾梅青、雷飞鹏实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。 综上所述，美世界公司、曾梅青、雷飞鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人曾梅青、雷飞鹏预交的二审案件受理费2546元，由上诉人曾梅青、雷飞鹏负担；上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司预交的二审案件受理费698元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李红兵 审判员  陈新德 审判员  邓 群 二〇一九年九月十九日 书记员  吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。