广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20946号原告：林晓辉，女，1974年3月3日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市，委托诉讼代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。被告：柴绍斌，男，1976年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，原告林晓辉与被告柴绍斌合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林晓辉及其委托诉讼代理人李嘉仲，被告柴绍斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余30000元店铺转让费；2.被告支付20000元违约金；3、以50000元为本金自2019年5月2日起以同期中国人民银行贷款利率计算至清偿之日止；4.被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原告在2018年4月27日与案外人签订《商铺租赁合同》，承租位于白云区××街道同××自××103商铺经营餐饮行业，并按国家规定办理了营业执照、食品经营卫生许可证以及缴纳相关税费，后由于个人原因不想继续经营，经过物业管理部门同意，原告决定转租涉案商铺。2019年2月18日，原告通过网络中介放租，2019年3月19日，原告与被告签订了转让协议。在签订协议前，被告已多次查看店铺经济状况。协议约定，当天支付10000元为定金，在2017年3月27日支付部分转让款70000元，在2019年5月1日前支付余款。原告按约履行，在2019年3月27日至4月15日期间，原告与被告办理了所有经营手续，并在2019年3月26日配合被告与物业管理方重新签订租赁合同，双方已就租赁范围、权利义务、费用风险等向被告释明，被告才开始使用商铺。2019年5月1日，原告到被告处催要余款时，被告将原告的转让协议及欠条撕毁，之后便以原告没有证据为由拒付余款。现为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告辩称，原告在转让商铺时存在不诚信和欺诈行为，被告在支付转让定金前，多次询问商铺门口空地是否可以使用，原告明确回复可以免费使用，后被告要求见房东协商，原告总是推脱房东不在故意拖延，只要求被告尽快支付定金和转让费。在签订转让协议时，被告向房东询问门口6米空地是否可用，被原告打断。被告进场后，房东称原告仅是转告被告需在门口空地临时摆放一张桌子，并未告知被告经营大排档需使用门口空地摆放4-6张桌子的情况，此时，被告才知晓被原告欺骗。之后，迫于无奈，被告又与房东另行签订关于门口空地的租赁合同，另行支付每月4000元租金。之后，原告还将被告的食品经营许可证拿走，并未过户至被告名下。现要求判决转让合同无效解除，原告返还定金10000元、转让费70000元并支付装修款58000元，并由原告承担本案诉讼费。经审理查明，2018年4月27日，案外人龙杰凯（甲方）与案外人张健珠（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区永平街××路与××路交接处沃永润广场北侧铺3面积约55平方米出租给乙方经营寿司、餐饮使用，租赁期从2018年5月1日起至2021年5月1日止；等等。原告称张健珠系原告配偶，确认该合同的相关权利义务均由原告行使。2019年3月19日，原告林晓辉（甲方）与被告柴绍斌（乙方）签订第一份《转让协议》，约定甲方将一洋料理店转让给乙方，总转让费100000元，2019年3月19日付定金10000元，2019年3月27日付转让费70000元，余款30000元于2019年5月1日付清，如违反协议则赔偿两倍订金给不违反协议方。同日，原告向被告出具收据，记载收到被告转让订金10000元。2019年3月26日，原告林晓辉（甲方）与被告柴绍斌（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将一洋料理店（广州市白云区永平街同泰路自编105号103房）转让给乙方，转让包括店面与店内部分物品，总转让费100000元，甲方已收到乙方80000元（其中10000元为乙方于2019年3月19日所付定金，70000元为2019年3月26日首付的部分转让费），另转让费30000元定于2019年5月1日中午12:00前付清；如乙方未按约定付清余款，视为乙方单方面违约，甲方有权收回一样料理店所有使用权且不退回乙方柴绍斌已付的款项；本协议自甲方收齐转让费100000元整后失效。同日，被告向原告出具欠条，写明欠原告转让费30000元。2019年4月15日，被告签署广州一洋日式料理店资料交接单，签收公章、财务章、营业执照、食品经营许可证、开户许可证、开业登记通知书及缴税协议等资料。2019年4月18日，被告（乙方）与案外人萧振岳（甲方）签订《临时摆卖协议书》，约定甲方将自有广场场地自编4、5号交给乙方临时使用，使用面积30平方米，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，场地租金4000元。被告称其经营商铺需使用商铺门口空地，而原告隐瞒涉案商铺门口空地不能免费使用的事实，出示以下证据：1、现场照片及平面图，显示被告经营的胖哥烤羊店铺外空地摆放多张圆桌；2、被告与微信用户“老岳”的聊天记录，显示被告发送语音信息，“我来租你这里的时候，我也是问了再三，他说外面能摆6米，我才敢做这店”、“如果不给的话，那我还不如租那个外面那个广场那些空地”、“我们在签合同那天中午……那个林小姐打电话给你，说是外面摆桌子，可以的”；对方回复“他那天是打给我，但是他在电话上面问我门前能不能摆两张桌子，不是说整个广场给你这样子摆”。3、被告与微信用户“一洋料理林小姐”的微信聊天记录，被告于2019年4月3日发送语音信息“这房东不让在外面摆桌子，说外面只能摆两张桌子，但是你又说外面能摆6米”，对方回复“那天你不是问过房东了吗？门口可以摆，但是像你昨晚那样摆，我们没试过，一下子太夸张了，慢慢来”。4、被告与原告的录音，其中对话一中第14分27秒，被告说“你当时如果没有说这个6米的事情”，原告回复“我说6米，我没叫你6米都可以摆……我说6米可以摆吗？我没说过，我说这里6米都可以活动”。原告对上述证据1中的现场照片无异议，对平面图不予确认，称系被告自行制作；对证据2不予确认；对证据3、4真实性无异议，称被告是充分了解且与房东洽谈后才签订涉案合同，原告并无欺诈行为。庭审中，原、被告均确认涉案商铺房东为案外人龙杰凯，交由案外人萧振岳管理。案外人张健珠同意其与龙杰凯签订的《商铺租赁合同》中的权利义务由原告享有。另，原、被告均未能举证证实涉案商铺所在建筑物取得了建设工程规划许可证，庭审中，经本院释明合同效力，原告仍坚持其诉讼请求；被告称其答辩意见中的诉讼请求另行主张。以上事实有快转铺转店服务、微信聊天记录、商铺租赁合同、转让协议、广州一洋日式料理店资料交接单、报警回执、欠条、收据、录音、照片、平面图、临时摆卖协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告确认被告承租涉案商铺时，原告系涉案商铺前承租方，被告为承租涉案商铺向原告已付了转让费含订金共80000元。该支付转让费的行为系原告将涉案商铺的承租权转让给被告的行为，该转让承租权的行为亦应属于租赁法律关系。现原、被告均未能举证证明涉案商铺有取得建设工程规划许可证，应当承担相应的不利后果。故原告与被告就未取得合法报建手续的涉案商铺签订《转租协议》，该协议违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。双方的协议无效，因无效合同而取得的财产应予以返还。但因被告已实际转租使用了租赁场地，且与出租方另行签订租赁合同对租赁物业范围、租金进行了约定并履行至今，故应视为原、被告之间的转租行为已履行完毕，故被告仍应按照转租协议的约定向原告支付转租费用。关于被告以原告虚假承诺商铺门口6米均可使用为由主张不应支付剩余费用，根据被告提供的与原告之间的录音可知，原告在出租时有提及涉案商铺门口6米可以活动，现原告称该语句并不代表原告承诺门口6米均可使用，应视为原告以含糊不清的意思表示意图使被告误以为涉案商铺门口6米均可以使用，故被告所同意支付的转让费中已包含了商铺门口6米的使用权，现被告在使用商铺门口6米的场地需另外支付占有使用费，与原、被告约定不符，考虑商铺内面积与商铺外面积，被告主张剩余30000元转让费用应予以扣减合理，本院予以支持，故对原告的诉讼请求，不予支持，予以驳回。关于违约金，因《转租协议》无效，故该协议中约定的违约金条款亦无效，故原告要求被告支付违约金20000元无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于利息，被告无需承担剩余转让费的支付义务，亦无需承担利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林晓辉的全部诉讼请求。本案受理费525元，由原告林晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年九月四日书记员  蔡佳丽