广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终931号 上诉人（一审原告）：赵柳柳，女，1985年6月9日出生，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：赵鹏亮，广西仙城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路新路桥头东。 法定代表人：黄毅，该公司经理。 原审第三人：武宣县武宣镇闽兴发石材石雕工艺厂，住所地武宣县武宣镇对河村**。 经营者：林锦彬，男，1985年7月2日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。 上诉人赵柳柳与被上诉人武宣锦兴实业有限公司(以下简称锦兴公司)、原审第三人武宣县武宣镇闽兴发石材石雕工艺厂（以下简称闽兴发工艺厂）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区武宣县人民法院（2019）桂1323民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵柳柳及其委托诉讼代理人赵鹏亮，原审第三人闽兴发工艺厂的委托诉讼代理人周瑞体到庭参加了询问。被上诉人锦兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人赵柳柳向本院上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审诉求；2.本案的一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：2018年7月10日，上诉人与被上诉签订了一份《缘江商住中心认购书》，该认购书明确出卖的标的物位于武宣县缘江商住中心7栋4单元12-3号，建筑面积为125.92平方米，优惠价为308，504元，于2018年6月21日一次性付清，并明确约定于2018年10月15日前签订《商品房买卖合同》，届时由上诉人携带认购协议书原件、身份证原件及定金收据等至被告销售中心办理相关手续。依照约定，上诉人于2018年6月21日即通过银行的转账方式转了308，504元给被上诉人，并由被上诉人出据收据给上诉人。但是被上诉人没有按照《缘江·商住中心认购书》的约定与上诉人签订《商品房买卖合同》，也没有与上诉人办理相关房屋登记手续。一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《缘江·商住中心认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不认定系商品房买卖合同，而是认定为预约合同，是错误的。本案中《缘江·商住中心认购书》应该符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的相关规定。上诉人与被上诉人在签订《缘江·商住中心认购书》前，双方就《商品房买卖合同》的内容达成了一致的口头协议。综上所述，一审法院认定的事实是不全面的，适用法律和司法解释是不正确的，希望二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉求。 原审第三人闽兴发工艺厂答辩称：上诉人上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人锦兴公司未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩材料。 赵柳柳向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认位于武宣县缘江商住中心7栋4单元12-3号的商品房所有权归原告所有，并要求被告按照标准交付商品房以及办理好相关手续，现该房值308，504元；2.判决被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年6月20日赵柳柳持闽兴发工艺厂出具的《授权委托书》到被告锦兴公司处办理项目工程款事宜，《授权委托书》记载：“兹委托赵柳柳作为我公司代理人，全权代表我公司前往贵处办理项目工程款的往来事宜。该工程款（人民币：308，504元）转入赵柳柳本人账户，开户行邮政，账号62×××92。我公司对代理人在代理权限范围内签署的有关文件均承认，并承担由此产生的法律责任。”2018年6月20日原告通过其银行账户将20，000元汇入被告账户，次日，被告将20，000元汇入原告账户，2018年6月21日至2018年6月22日，原告通过其账户将40，000元汇入被告账户，被告又将40，000元转汇入原告账户，如此往复7次，2018年6月22日，原告将8，504元汇入被告账户，被告收到钱款后立即将8，504元转汇入原告账户。2018年7月10日，被告向原告出具收据，收据内容为：“交款单位：赵柳柳，收款方式：转账，人民币：308，504元，收款事由：7-4-12-3购房款。”同日，原、被告签订《缘江·商住中心认购书》，被告锦兴公司为出卖人（甲方），原告赵柳柳为买受人（乙方），协议内容为：一、乙方自愿认购甲方出售的位于武宣县“缘江·商住中心”7栋4单元12-3号的住宅（以下称“该物业”），该物业建筑面积为125.92㎡，优惠后实际认购房价为308，504元。二、买受人于2018年6月21日已一次性付清购房款308，504元。双方定于2018年10月15日前签订《商品房买卖合同》，届时乙方携带本认购协议书原件、身份证原件及定金收据等到甲方销售中心办理相关手续。三、1.该物业交付时间及标准等以双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准；2.该物业建筑面积等以政府有关部门最后核定为准；……4.本认购书经双方签章，自双方签订的《商品房买卖合同》生效之日起本认购书自行失效；……。之后，因被告未依约与原告签订《商品房买卖合同》而引起本案纠纷，原告诉至该院，要求判如所请。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑产权的归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，赵柳柳与锦兴公司签订的《缘江·商住中心认购书》虽对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、商品房总价及付款方式进行了约定，但未对商品房的交付条件及时间、办证事宜、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款进行明确约定，尚未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，从该认购书第二款“双方定于2018年10月15日前签订《商品房买卖合同》”，第三款第一项“该物业交付时间及标准等以双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准”等内容可以看出，该认购书只是商品房销售的预约行为，签订正式的商品房买卖合同才是双方的最终目的，故该认购书应认定为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。本案的案由应为商品房预约合同纠纷，原立案案由为商品房销售合同纠纷不准确，予以更正。 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《缘江·商住中心认购书》属预约合同，双方未依法签订商品房买卖合同，故原告依据预约合同主张确认房屋所有权归其所有并交付房屋，以及办理相关手续的诉讼请求，无法律和事实依据，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：驳回赵柳柳的诉讼请求。案件受理费5，928元，依法减半收取2，964元，由赵柳柳负担。 本院二审期间,上诉人赵柳柳向法庭提供证据：短信记录及录音记录，拟证明双方已就赵柳柳购房事实的认可。 原审第三人闽兴发工艺厂对上诉人提供证据质证意见：只能证实相关人员有过一定交涉，但不能否定认购书属预约合同。 本院对上诉人提供证据的认证意见：该两份记录并不能直接证实《缘江·商住中心认购书》属商品房买卖合同，不作为定案依据。 经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，在本案中，上诉人赵柳柳与被上诉人锦兴公司签订的《缘江·商住中心认购书》，缺失对商品房的交付条件及时间、办证事宜、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，尚未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，从该认购书第二款“双方定于2018年10月15日前签订《商品房买卖合同》”，第三款第一项“该物业交付时间及标准等以双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准”等内容可以看出，该认购书只是上诉人赵柳柳与被上诉人锦兴公司达成的一种预约合同，并不是本约合同即商品房买卖合同，因此上诉人赵柳柳上诉主张其与被上诉人锦兴公司签订的《缘江·商住中心认购书》系商品房买卖合同的理由不成立，本院不予采信。本案中，上诉人赵柳柳与被上诉人锦兴公司未能签订本约合同即商品房买卖合同，为此上诉人赵柳柳依据认购书主张确认房屋所有权归其所有并交付房屋，以及办理相关手续的诉讼请求，无法律和事实依据，因此上诉人赵柳柳主张支持其的一审诉求理由不成立。综上所述，上诉人赵柳柳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，928元（上诉人已预交），由赵柳柳负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  吴小娟 审判员  李德彬 二〇一九年九月三日 法官助理张馨予 书记员覃松 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。