广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初217号原告：惠州市三洋食品综合开发有限公司。法定代表人：周赢洲，执行董事。委托诉讼代理人：陈娘送，男。委托诉讼代理人：刘启良。被告：申志良，男。委托诉讼代理人：申志娟，女。被告：杨妙清，女。第三人：肖文斌，男。原告惠州市三洋食品综合开发有限公司（以下简称三洋公司）与被告申志良、杨妙清，第三人肖文斌确认合同效力纠纷一案，原告列被告申志良、杨妙清为被告向本院提起诉讼，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告三洋食品公司的委托诉讼代理人陈娘送、被告申志良的委托诉讼代理申志娟到庭参加诉讼，被告杨妙清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，第三人肖文斌申请参加诉讼，本院予以准许。第二次庭审原告三洋公司委托诉讼代理人刘启良、第三人肖文斌到庭参加诉讼，被告申志良、杨妙清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三洋食品公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告三洋公司与被告申志良、杨妙清之间签订的《房产租赁合同书》合法有效并依法确认租赁关系继续履行租约至期满日；2.依法确认租赁配套用地履行划定配套用地界限确认并赔偿我司外租地费用共3万元人民币；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2012年9月1日，原告三洋公司与被告申志良、杨妙清签订《房产租赁合同书》，约定租赁期限为13年（即从2012年9月1日起至2025年9月1日止），2012年9月1日，原告三洋公司与被告人申志良、杨妙清签订了《房产租赁合同书》，约定租赁期限为13年（即从2012年9月1日起至2025年9月1日止），原告人自签约之日起按照合同的规定，于2012年9月1日通过现金和银行汇入了2012年9月1日至2013年10月31日房屋租金、租房押金、水、电费以及管理费（详见证据清单），到被告申志良银行帐户有电子汇单为证。原告于2013年11月1日通过现金和银行汇入2013年11月1日起至2014年6月31日的租房押金、房屋租金、水、电费以及管理费（详见证据清单），到被告申志良银行帐户有电子汇单为证。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告惠州市三洋食品综合开发有限公司与被告申志良、杨妙清签订《房产租赁合同书》，约定租赁确认配套用地1500平方米，但是原告一直未有完全足够提供场地使用，我司多次要求要足够提供场地使用，每次都推诿扯皮，只提供500平方米的场地使用，短斤缺两，给我司带来极大不便，故请求其履行租赁配套用地之约定，履行划定配套用地界限并赔偿我司外租地费用3万元人民币。原告三洋公司自签约之日起均依约支付房屋租金及水电费，可证实被告即出租人申志良、杨妙清已将租赁房产实际交付于原告即承租人三洋公司，原告三洋公司与被告申志良、杨妙青之间的租赁关系合法有效并继续存在。为此，依据《民事诉讼法》之规定，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告申志良辩称，对原告诉讼请求没有异议。被告杨妙清未出庭应诉，亦未向本院作书面答辩及提交证据。第三人肖文斌陈述，1.原告声称存在租赁关系，却没有占用租赁厂房，租而不占，租而不用，截至2019年6月19日现场仍无人办公，与常理相悖。2.原告提供的水电费收据涉嫌造假。根据原告交给申志良、杨妙清的房租、水电费收据显示：2017年9月至2018年4月水电费为5000元。而申志良、杨妙清交给南方电网的2017年9月份至2018年4月的电费均为0元。根据第三人向大岭镇南方电网工作人员了解得知现场所用的变压器（户名：惠州市良丰服饰发展有限公司，户号：03130080600000155）以前是装在围墙外的，后因管理不善，变压器被人偷走，才导致有将近一年的用电度数为零，后来重新将变压器装到围墙内才恢复供电。另外，该园区并未接通市政自来水，所有用水均从一个地下井抽到厂房楼顶的水箱再分至各层使用。既然这段时间变压器没有产生电费，也就不具备抽水到楼顶的条件。既然这段时间的电费为零，出租人显然不可能向承租人收取水电费。另外，租赁现场并无水电表，原告提供的水电费收据根本没有计费依据。因此，根据以上种种可以判断，这张收据是原告捏造的，其他的收据也存在此种情况。3.原告提交的银行存款回单与原告诉求没有关联性。原告交给申志良、杨妙清的租金、水电费的付款记录，都是现金收据或个人现金存款记录，并无公对私转账记录（即原告公司账户转账给申志良、杨妙清）。申志良的账户历史明细清单、现金存款业务回单是申志良的，怎么会在原告手上，并被原告用于起诉自己？凭这些历史明细清单、回单如何能说明存入的钱就是原告交的租金、水电费，没有任何关联性。事实上，合同签订时，出租人申志良是原告的法定代表人及股东，等于是自己跟自己签合同，这就不难解释为何原告会有申志良账户历史明细清单、现金存款业务回单。4.租赁合同约定的租赁价格有违常理。根据双方签订的《房屋租赁合同书》显示，承租人租赁范围为350㎡的办公室和1500㎡的空地，租金为1500元/月，平均价格约为0.81元/㎡，明显远远低于市场价格，与常理相悖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。综上所述，三洋公司与申志良、杨妙清的租赁合同一案，原告并无占有事实，租金、水电费收据涉嫌造假，缺乏有效的公对私转账记录；其提供的银行存款回单证据根本不具有关联性，请求驳回原告的所有诉讼请求。很明显，原告基于与申志良的特殊关系，捏造了所谓的租赁提起本诉讼，第三人认为，原告的行为构成了虚假诉讼，破坏了正常的司法秩序，请求依法处理。原告三洋食品公司围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.营业执照、法人代表身份证；2.被告身份证复印件；3.房屋租赁合同书；4.借记卡账户历史明细清单、业务回单和收款收据；5.股东会决议、证明、银行卡复印件、合作协议书、企业机读档案资料、国土证、房地产权证。诉讼期间，原告补充证据：1.陈述词；2.附图（1）;3.附图（2）；4.附件1出租方缴电费单；5.附件2合同协议书；6.附件3公司章程、公司股东出资表、公司股东出资信息表；7.附件执行裁定书被告申志良、杨妙清未向本院提交相关证据。第三人肖文斌为支持其陈述提交证据：用电情况电子账单、惠东县不动产登记资料查询结果证明、变压器图片。为核查案件事实，本院依职权调取企业登记档案资料，(2014)惠东法执字第952号执行裁定书、（2017）粤1323执异7号执行裁定书、（2017）粤1323执异7号之一执行裁定书，拍卖公告、网络竞价成功确认书、淘宝司法拍卖截图、拍卖成交书等。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：原告三洋食品公司系成立于2012年9月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：农产品、水产品、食品冷藏机械销售、技术推广；农业、水产、渔业等。被告申志良与被告杨妙清共同共有位于惠东县大岭镇新安管理区十二托的房地产[国有土地使用权证号：惠东国用（2005）第020714号]。2018年9月29日，第三人肖文斌在本院淘宝网司法拍卖网络平台通过公开竞价以最高价竞得涉案土地及地上建筑物。原告三洋食品公司提交记载签订时间2012年9月1日，原告作为承租方（乙方），被告申志良、杨妙清作为出租方（甲方）签订的《房产租赁合同书》，合同主要内容：“第一条，甲方将位于惠东县大岭镇新安管理区十二托厂房和场地，楼房的一楼大堂内一楼左右两边部分位置（约350平方）出租给乙方办公业务及生产，另配套用地1500平方（广汕建设用地地界直进算起90米内建设用地界限）以作为停车场放货物地出租给乙方使用。第二条，租赁期限为13年（即从2012年9月1日起至2025年9月1日止）。第三条，用途、租金及押金：（一）租金：乙方按使用功能自行设计装修，自行投资装修使用；第一个五年每月1500元房租，以后按每五年递增一次，按每五年递增20%（即第二个五年后每月1800元租金）（二）押金：租房押金人民币30000元。此项资金在本合同租赁期间不计付利息,乙方不得作为缴交甲方房租；本合同期满，在乙方交还物业、结清应缴应付款项（包括各项税费、规费、水电费、工人工资）后，经甲方验收房屋后，在10日内将租房押金退回。第四条，交租方式分按年交租或季度交，如（季度交必须准时交租）以现金缴交房租款，如银行卡支付则需按甲方提供银行账户存入房租。1.年交日期：每年10月份交清。2.季度日期：每季度1月4月7月10月份交清本季度房租。第六条，违约责任。乙方不得无故终止本合同，如要提前终止合同需提前6个月告知甲方，并赔偿甲方损失。”原告提交业务回单，显示通过现金存款的方式2012年9月3日存19500元入被告申志良银行账户，2012年9月10日存30000元入被告申志良银行账户，2013年2月4日存6000元入被告申志良银行账户，2013年10月9日存14000元入被告杨妙清的银行账户。原告提交申志良名下6222082008000863686账户显示2014年7月29日收入10000元及支持10000元，2014年7月30日收入5000元及支出5000元。原告提交034489号《收据》，记载原告2012年9月1日交2012年9月份至2013年10月份共13个月租金19500元；提交034492号《收据》，记载原告2012年9月10日交押金30000元；提交034494《收据》，记载原告2013年2月4日交2012年9月至2013年9月物业管理费6000元；提交034496号《收据》，记载原告交2013年11月1日至2014年6月共8个月租金12000元及2013年10月至12月管理费共14000；提交2014年7月22日034499号《收据》，记载原告向被告申志良支付物业管理费6000元；提交2014年7月30日034500号《收据》，记载原告向被告申志良支付2014年7月至2015年5月共10个月租金15000元；提交29963461号《收据》，记载原告2015年10月11日交2014年9月-2015年9月水电费7000元；提交4589915《收款收据》，记载原告2016年5月30日交2015年6月至2016年5月租金18000元；提交210922号《收款收据》，记载原告2016年10月13日交2015年9月至2016年9月水电费9000元；提交45889917号《收款收据》，记载原告2017年7月20日交2016年6月-2017年7月租金18000元；提交210928号《收款收据》，记载原告2017年10月15日交2016年9月至2017年9月水电费9500元；提交210933《收款收据》，记载原告2018年4月30日交2017年9月份至2018年4月水电费5000元；提交4589919《收款收据》，记载原告2018年4月30日交2017年7月至2018年4月租金15000元。上述票据经手人均为申志良。原告提交惠东县唯美实业有限公司与印志成签订的《冻干食品项目合作协议书》，该协议约定印志成产业冻干食品保鲜技术及设备转移惠东珠三角产业园良丰项目园落户合作事项。本院作出的（2014）惠东法民二初字第98-1号《民事裁定书》、（2014）惠东法执字第952-1号《执行裁定书》，查封了被告申志良、杨妙清名下位于惠东县大岭镇新安管理区十二托的房地产[房地产权证号：粤房地权惠东字第××号、01××**，土地使用权证号：惠东国用（2005）第020714号、地号0201090002]，并依法委托惠东县物价局价格认证中心对上述地产进行评估。该中心评估上述房地产价格为14794800元。本院在该房地产门前张贴了评估结果公告。2016年12月30日，本院作出（2014）惠东法执字第952-4号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产。2017年2月21日，案外人曹凤琴就（2014）惠东法执字第952号申请执行人惠东县梁镇建材有限公司与被执行人申志良、杨妙清其他合同纠纷一案对执行标的物提出书面异议。2017年7月15日，本院作出（2017）粤1323执异7号《执行裁定书》，裁定驳回案外人曹凤琴的异议。2018年9月29日，本院依法将涉案土地进行第二次拍卖，第三人肖文斌以22735509元成交价格完成竞拍，于2018年10月15日确认成交。2019年1月10日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，本院向惠东县市场监督管理局信息中心调取原告三洋公司的企业档案资料。公司发起人为惠东县唯美实业有限公司（50%）和印志成（50%），注册资本123万，法定代表人申志良，职务总经理。2015年6月30日，惠东县市场监督管理局核准原告申请变更营业期限和董事会成员，其中营业期限从2012年9月20日至2014年9月20日变更为自2012年9月20日至长期；董事会成员申志良、印天成变更为申镇铨、印天成。2018年12月25日，原告变更股东为周嬴洲（50%），申志强（50%）。2019年3月12日，原告变更股东为周嬴洲（50%）、申志强（30%）、陈娘送（10%）、惠东县唯美实业有限公司（10%）。以上出资均为认缴。另查，2019年1月21日，惠东县唯美实业有限公司向本院提起与被告申志良、杨妙清确认合同有效纠纷一案，诉请：1.依法确认原告惠东县唯美实业有限公司与被告申志良、杨妙清之间签订的《房产租赁合同书》合法有效并依法确认租赁关系继续履行租约至期满日；2.依法确认租赁配套用地履行划定配套用地界限确认并赔偿我司外租地费用共伍万元人民币；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，肖文斌申请参加诉讼，本院予以准许。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，原告三洋食品公司与被告申志良、杨妙清签订的《房产租赁合同书》，原告诉请确认合同效力，第三人肖文斌主张申志良原系原告法定代表人与股东，自己与自己签合同，原告无占有使用的事实，租金、水电费收据涉嫌造假、不合理持有申志良账户明细、现金存款业务回单。原告三洋公司提交账户历史明细、业务回单等证据证实原告与申志良2012年至2014年银行往来款项，原告与被告申志良早在2012已通过银行进行资金往来，但自2014年8月起迄今均无银行往来记录；原告提交的《房产租赁合同书》原件，签订时间为2012年9月1日，与同期《收据》、《收款收据》相比纸张较新；原告起诉时提交本院的《房产租赁合同书》复印件页面整洁干净，而原件有多处污迹、多处字体模糊，存在制造陈旧之故意；原告设立时经营期限自2012年9月20日至2014年9月20日，至2015年6月30日方变更为长期，而《房产租赁合同书》约定租赁期限为13年，该约定不符合其经营期限且被告申志良原为原告三洋公司的法定代表人，原告持有申志良银行账户明细，综上，本院对《房产租赁合同书》的真实性不予采信。据此，原告诉请确认《房产租赁合同书》有效继续履行及以合同为依据提出的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州市三洋食品综合开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费550元（原告惠州市三洋食品综合开发有限公司已预交），由原告惠州市三洋食品综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  叶兰香人民陪审员  温钦峰二〇一九年九月十一日法官助理叶璐书记员陈建丽