贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3737号 上诉人（原审被告，反诉原告）:曾绪,男,汉族,1970年10月10日出生,贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人:龙杰,贵州众正律师事务所律师。 委托代理人：熊玉苹，曾绪之妻。 被上诉人（原审原告，反诉被告）:黄瑞先,男,汉族,1982年10月13日出生,贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人:孙天发,贵州大方县律师事务所律师。 上诉人曾绪因与被上诉人黄瑞先租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2001号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审认定基本事实不清，适用法律法规不当，审理不合法，判决结论显失公平公正且为错误。一审的事实认定，大部分由一审法院依职权现场勘验和调查所得到的证据（即，两张图片，两份笔录）来印证被上诉人主张的事实。而该图片和笔录自身形式上极不规范，内容上含混不清、互相矛盾，并有多处不符合民事诉讼法涉及取证及调查的规则。 2018年11月前，上诉人解除合同的通知已经到达被上诉人，因此，2018年11月之后该门面闲置由此所造成的经济损失应是被上诉人自己造成的。一审判决以“双方均有能力继续履行合同，且未出现约定或法定理由解除合同条件”为由，判决上诉人继续履行合同，实属强人所难。 被上诉人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《门面租赁合同》至2022年11月27日。2.判令被告支付原告2019年门面租金25,680.00元。3.判令被告支付原告违约金1,284.00元.4.判令被告承担诉讼费用。 反诉原告曾绪提出反诉请求:1、请求判令被反诉人与反诉人解除双方签订的《门面租赁合同》。2、请求判令被反诉人退还反诉人签订该《门面租赁合同》时交纳的租金24,000.00元。3.本案的诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：被告曾绪现场看过坐落于毕节××××区万丰国际商贸城三期49栋1号门面后，于2017年11月27日,原告黄瑞先与被告曾绪签订《门面租赁合同》,约定原告黄瑞先将其所有的坐落于毕节××××区万丰国际商贸城三期49栋1号门面租赁给被告曾绪使用,租赁期限为2017年11月27日至2022年11月27日。双方约定租金第一年为24,000.00元,之后每年递增7%,每年提前一个月一次性付清当年门面租金,并约定乙方曾绪如未按时交租,需支付5%的年租金作为违约金。合同签订后,原告黄瑞先将涉案门面交付给被告曾绪使用,被告曾绪于合同签订当日将第一年（2017年11月27日至2018年11月26日）的租金通过微信转账给原告黄瑞先。2018年3月后,因贵州毕节万丰置业有限公司与瑞洲建设集团有限公司发生经济纠纷,导致万丰三期商城出入口两次间被围堵,从而客观上影响了被告曾绪的使用涉案门面。2018年11月24日,原被告双方因为第二年租金和解除合同问题协商未果,原告黄瑞先诉至法院要求被告继续履行合同并交付租金和违约金,反诉原告曾绪提起反诉要求反诉被告黄瑞先退还第一年租24,000.00元并解除合同。2019年4月25日,一审法院依职权对涉案门面进行现场勘验并对涉案门面周边门面商户进行了调查,涉案门面交付被告曾绪后,其一直在内经营,后因涉案门面周围的出入口出现两次围堵影响其生意,曾绪要求原告黄瑞先减租未果后搬走。 一审法院认为：本案为租赁合同纠纷,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪于2017年11月27日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示,合法、有效,双方均应当遵守该合同的约定。被告（反诉原告）曾绪主张因涉案门面出入口被他人围堵导致其使用门面的合同目的无法实现,其从未使用涉案门面,故原告（反诉被告）黄瑞先应当退还其交付的门面租赁费24,000.00元,被告（反诉原告）曾绪的陈述与一审法院调查事实不完全符合,虽然涉案门面遭到两次围堵,但该门面交付后,被告（反诉原告）曾绪一直在内经营。原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪在签订合同时,双方均无法预见涉案门面周围入口将会两次被他人围堵的事实,且该事实不属于不可抗力造成的合同目的不能实现的法定解除合同原因,故对被告（反诉原告）曾绪的上述主张,不予支持。因本案的涉案合同期限未满,合同双方均有能力继续履行合同,且未出现约定或法定解除合同的条件,故根据诚实信用原则,原告（反诉被告）黄瑞先和被告（反诉原告）曾绪双方均应当继续履行该合同。对于被告（反诉原告）曾绪所称的涉案门面周围出入口被他人围堵而造成的损失,应当由其向侵权人即围堵人主张。故对于原告（反诉被告）黄瑞先主张被告（反诉原告）曾绪支付其第二年门面租金25,680.00元,一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”因被告（反诉原告）曾绪应当支付租金时间距今约半年,原告（反诉被告）黄瑞先主张违约金1,284.00元过高,一审法院对该项予以调整,该违约金酌定为原告（反诉被告）黄瑞先因被告（反诉原告）曾绪未按时支付租金造成的违约损失即以房屋租金25,680.00元为基数按照同期银行贷款利息计算至被告（反诉原告）曾绪履行完毕之日止。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪继续履行双方于2017年11月27日签订的《门面租赁合同》。被告（反诉原告）曾绪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄瑞先门面租金（2018年11月27日至2019年11月26日止）25,680.00元。 二、被告（反诉原告）曾绪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄瑞先门面租金违约金,该违约金计算方式为以房屋租金25,680.00元为基数按照同期银行贷款利息计算至被告（反诉原告）曾绪履行完毕之日止。 三、驳回原告（反诉被告）黄瑞先的各项诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）曾绪的各项诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费237.00元,由被告（反诉原告）曾绪负担。反诉案件受理费200.00元,由被告（反诉原告）曾绪负担。 二审中，双方当事人各自提交了涉案商铺及周边的现场录制视频光盘，本院认为该两份视频光盘具备证据三性，可以确认涉案商铺及周边多处商铺关门未经营的现状。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审另查明：2018年2月至6月，9月至10月期间，涉案商铺所在的毕节××××区万丰国际商贸城被案外人堵工导致出入口无法进入持续了6个月。2018年11月30日，上诉人在微信中要求被上诉人把涉案门面收回，但被上诉人未接收涉案门面，涉案门面现今闲置未营业。 二审争议的焦点：涉案合同应否解除。 本院认为：上诉人主张涉案商铺因堵工问题不能正常使用要求解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，涉案商铺2018年因案外人堵工导致无法正常经营，构成履行不能的合同解除条件。上诉人于2018年11月30日在微信中要求被上诉人收回涉案商铺视为其提出单方解约，其单方解约要求符合上述法律规定的合同解除法定条件，本院确认上诉人享有单方解除合同的权利。 再根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”规定，上诉人虽然于2018年11月30日在微信上要求被上诉人收回涉案商铺，但上诉人单方行使其解除权，应给予被上诉人合理时间予以重新招租，本院酌情确认上诉人单方通知被上诉人后应给予被上诉人2个月的合理准备时间。 据此，本院确认涉案合同于2019年1月30日（2018年11月30日通知的两个月后）解除。一审法院认定涉案合同不存在解除情形属认定事实（遗漏关键事实）和适用法律错误，本院予以纠正。上诉人称涉案合同应予解除的主张成立，本院予以支持。 关于上诉人反诉要求被上诉人退还2018年租金（租金计算的起止时间为2017年11月27日至2018年11月26日）2.4万元的请求，如上所述，本院确认涉案合同于2019年1月30日已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除前的租金应由承租人，即上诉人承担。但在本案中，涉案商铺在第一年租赁期间（2017年11月27日至2018年11月26日），曾有6个月时间因案外人堵工导致无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”规定，被上诉人作为出租人未能保障租赁物正常使用，其构成违约，应承担减免半年租金的违约责任，故对于上诉人要求被上诉人退还其第一年租金的诉讼请求，本院支持被上诉人返还6个月的租金，即1.2万元。 关于被上诉人要求上诉人支付其2019年的租金（2018年11月27日至2019年11月26日的租金）及违约金的诉请，涉案合同已于2019年1月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，上诉人仍应承担合同解除前未付的租金，即2018年11月27日至2019年1月30日期间64天的租金4503元【（25,680.00元/365）*64】。 其次，上诉人单方解除合同但未付清解除前的租金，要依照上述法律规定赔偿被上诉人欠付租金的利息损失，即以欠付的租金4503元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率从2019年1月30日起计算至上诉人支付完毕之日止的利息。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)、（三）项规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2001号民事判决； 二、解除被上诉人黄瑞先与上诉人曾绪于2017年11月27日签订的《门面租赁合同》； 三、上诉人曾绪于本判决生效之日起三日内支付被上诉人黄瑞先剩余租金4503元及利息，利息以4503元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率从2019年1月30日计算至上诉人支付完毕之日止； 四、被上诉人黄瑞先于本判决生效之日起三日内返还上诉人曾绪2018年租金1.2万元； 五、驳回被上诉人黄瑞先的其他一审诉讼请求； 六、驳回上诉人曾绪的其他一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费237元,由曾绪负担37元，黄瑞先负担200元。反诉案件受理费200元,由曾绪负担100元，黄瑞先负担100元。二审案件受理费874元，由曾绪负担400元，黄瑞先负担474元。 本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年九月二十四日 书记员 邱诗韵