河北省石家庄市裕华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0108执异121号 异议人（案外人）：张云风，女，1980年3月22日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 申请执行人：王贞祥，男，1956年4月3日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被执行人：苏恬瑶，女，1994年3月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 本院在执行申请人王贞祥与被执行人苏占良、苏立芳、苏恬瑶民间借贷纠纷一案中，异议人张云风对被执行人苏恬瑶名下的案涉房屋及车位的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）张云风称，1.请求法院中止对石家庄市桥东区××房产及车位（负二层32、34号）的执行。事实与理由：王贞祥诉苏占良、苏恬瑶、苏立芳民间借贷纠纷一案，贵院已作出判决并生效。但贵院查封的坐落在石家庄市桥东区××房产及车位（负二层32、34号）已经在2014年9月4日由苏恬瑶出售给张云风所有，并已经将该房屋及车位交付给张云风。有苏恬瑶和张云风之间签订的房屋买卖合同、银行转账记录等为证，故案涉房产已属于异议人所有。贵院把该房屋仍当做苏恬瑶的财产予以强制执行是错误的，严重侵犯了异议人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人特向贵院提出异议，请求中止对异议人所有的案涉房产的查封等强制执行措施，望依法予以准许。 申请执行人王贞祥辩称，一、张云风所提苏恬瑶名下房产系张云风购买属于虚假诉讼，人民法院应当追究张云风、苏恬瑶虚假诉讼的刑事责任。（一）案涉房产是苏占良于2012年11月订购截至2014年5月31日，共交房款及车位款5206572元，其中贷款1870000元，车位款516000元,见开发方提供的君庭苑3-4-802交款明细。按照异议人提供的房屋买卖合同，成交价为5230000元。二者相差23428元，苏恬瑶或者苏占良至今仍在偿还1870000元的贷款，那么就说明苏恬瑶一直在赔这1870000元的利息，按照0.5%月息计算，每年利息也在110000元以上，4年40多万元，两个车位还赔16000元。按照2014年石家庄市的房地产行情，是不可能赔四五十万卖掉的。（二）王贞祥和苏占良是朋友，又是老乡，对于苏占良的家庭情况和经营情况是很了解的。王贞祥共借给苏占良2000多万元，在2014年6月至11月期间，苏占良一直使用苏恬瑶的银行卡进行交易，见王贞祥与苏恬瑶银行交易记录，故答辩人申请法院调取张云风和苏恬瑶，苏占良的银行交易记录，以证实张云风是拿出两笔银行交易记录，伪造房屋买卖合同，提出虚假的案外人异议。张云风的爱人叫王志刚，是无极县人，从事倒卖承兑汇票的生意，苏占良系元氏县人，和王贞祥是多年的朋友，从事倒卖承兑汇票的生意，王贞祥通过苏占良认识的王志刚，可以说他们彼此很熟悉。通过答辩人阅览法院调取的张云风和苏恬瑶的交易流水，可以得知苏占良一直用苏恬瑶的银行卡经营生意，包括苏占良向答辩人的借款，也是多次通过苏恬瑶的银行卡进行的，张云风和苏恬瑶的银行交易流水有200000000多元，张云风随便抽出一笔，不能说明是购房款。况且，如果是购房款的话，按照常理应该注明是房款，与其他交易有所区分。（三）张云风提供的房屋买卖合同是2014年9月4日，那时苏恬瑶在美国，如何签字卖房，在与王贞祥民间借贷纠纷案件中，上诉状及送达地址确认书中记载，苏恬瑶提供的住址均是东风路××室，在二审时也多次提到房产是苏恬瑶的，难道苏恬瑶一直在欺骗法院。如果2014年苏恬瑶就卖掉的话，也不可能自己都不知道自己住址。案件进行了一审、二审、再审，并且法院对该房产进行了查封，苏占良一家从未提过房屋已卖，如今要拍卖了突然张云风站出来说买了。但是时至今日，除了王志刚上法院交过一次材料外，张云风从未到过法院提及此事，这些行为都有违常理。通过代理人和王志刚的通话，王志刚不否认苏占良仍控制该房产，经常由苏占良使用，没有谁花5200000元买的房子还由原房主控制使用，况且苏占良在石家庄不缺房产，他们夫妻名下有8、9套房子。（四）该房产王贞祥在起诉时做诉前财产保全，苏恬瑶及苏占良均收到了查封裁定，按照常理来说，他们早应该提出查封异议了，本案苏占良苏恬瑶不但没有提出异议，还在上诉状和送达地址中留该地址，说明他们认可该地址是自己的住处。（五）2018年下半年，答辩人和代理人到过君庭苑小区物业了解情况，物业人员反映，从未有人到物业办理过该房屋的更名登记，从未有人办理过对应车位的车辆信息变更，而且苏占良家的保姆到物业买水、买电，苏占良家拖欠物业费等情况，说明苏占良家没有更换业主。如果更换业主没有在物业登记，车辆就进不了小区，买水买电都成问题，所以苏占良家没有更换业主。王贞祥经常去苏占良家，君庭苑3-4-802室就是苏占良一家居住，2017年苏占良曾在中介挂出欲出售，当时报价9600000元。（六）答辩人怀疑案外人提供的房屋买卖合同是本案进入执行程序后伪造的，故申请法院对合同的书写时间进行笔迹鉴定，以证明案外人提供的合同书写时间和记载内容是否一致。（七）本案所涉房产，已在房管局办理了备案登记，登记的所有权人为苏恬瑶，根据最高人民法院关于执行异议的相关司法解释，应当以登记为准。（八）《城市房地产管理法》第38条，下列房地产不得转让第六项“未依法登记领取权属证书的”本案争议房产还没有产权登记证书，根据该条的规定，该房产不得转让。所以张云风提出的房产转让无效。 本院查明，2017年11月27日石家庄市裕华区人民法院作出（2017）冀0108民初2895号民事判决书，判决：“一、被告苏占良与被告苏立芳在本判决生效后十日内，一次性偿还原告王贞祥借款本金700万元并按照月息2%计算支付原告自2015年4月1日起至借款还清之日止的利息。二、被告苏恬瑶在位于石家庄市××住宅楼××单元××房产及车位（负二层32、34号）价值范围内承担连带清偿责任。”后苏占良、苏恬瑶、苏立芳不服提起上诉，2018年3月6日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终308号民事判决书，驳回了上诉，维持了原判。 申请人王贞祥申请了诉前财产保全，石家庄市裕华区人民法院于2017年5月31日作出（2017）冀0108财保101号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人苏占良、苏立芳、苏恬瑶名下1050万元的银行存款或查封相同价值的其他财产。”2017年6月1日石家庄市裕华区人民法院作出（2017）冀0108执保135号协助执行通知书，查封被申请人苏恬瑶名下位于东风路××住宅楼××单元××房，期限为叁年（2017年6月1日至2020年5月31日）。后被告未在期限内履行判决确定的义务，王贞祥申请法院强制执行，在执行过程中，张云风提出书面执行异议。 另查明，载明日期为2014年3月31日的《预售商品房合同备案书》显示房屋座落“桥东东风路××住宅楼××单元××号号”；买受人为苏恬瑶；房屋建筑面积为297.3平方米；单价为15760.8元；套内面积247.79平方米；价款为4685686元。载明日期为2014年3月31日的《商品房买卖合同》中载明了买受人的基本情况，房屋基本情况，付款方式为按揭付款（首付款为1875686元，余款2810000元办理银行按揭），该合同还约定了交付房款的期限、违约责任等条款。2017年5月27日石家庄市房产交易中心的司法协助工作联系表显示：“东风路××住宅楼××单元××房买受人为苏恬瑶，合同签约日期为2014年3月31日。” 载明日期为2014年9月4日的《房屋买卖合同》显示双方交易的房屋为案涉房屋，面积为297.3平方米，双方约定的转让价格为：乙方（张云风）一次性付给甲方（苏恬瑶）5230000元。双方在房屋的交付部分约定：1.甲方应于收到乙方全额房款之日（即本合同签订之日）起3天内将交易的房产全部交付乙方使用，并将电卡、煤气卡等一并交付给乙方，并应在交房当日将水电费、物业费等费用结清。双方在房屋的产权证办理部分约定：1.因开发商至今尚未为甲方办理完毕房屋产权证书，甲乙双方协商一致，甲方应于取得该房屋产权证书后的3日内，为乙方办理产权过户手续，过户手续费用由买方负担。第六条约定：本合同未尽事宜，双方可签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。第七条约定：本合同在履约过程中发生争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第八条约定：本合同一式二分，双方各持一份，具有同等法律效力。 再查明，显示日期为2014年9月4日、2014年9月5日的转账记录显示张云风转入苏恬瑶账户3000000元、2230000元。显示日期为2014年8月28日的苏恬瑶账户转入张云风账户两笔分别为5195000元，1971250元；2014年9月5日苏恬瑶账户转入张云风账户4506750元。另通过执行部门调取的张云风账户流水显示，苏恬瑶账户与张云风账户之间存在多笔转账。 最后，2019年8月22日石家庄市不动产登记中心出具说明，证明未查询到王志刚、张云风名下的不动产登记信息。无极县民政局出具证明王志刚、张云风系夫妻关系。石家庄市公安局新石派出所出具的户籍证明显示苏占良与苏立芳系夫妻关系，苏占良与苏恬瑶系父女关系。 上述事实有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、银行流水、证明、合同等材料予以佐证。 本院认为，首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故，石家庄市裕华区人民法院依法采取保全措施并无不当。其次，苏恬瑶与张云风的房屋买卖系自然人之间的不动产交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。异议人张云风与苏恬瑶虽然签订了房屋买卖合同，但苏恬瑶名下的房屋并未有证据证明交易时取得不动产登记证书。综上，异议人张云风的异议理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）张云风的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韩志国 审判员  张巧莲 审判员  孔丽华 二〇一九年九月五日 书记员  樊耀泽