山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0781民初1141号 原告:中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路**，统一社会信用代码:91370781869362606B。 负责人：王传文，行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信(青州)律师事务所律师。 被告董永涛，男，1991年6月19日出生，汉族，住青州市。 被告董存田，男，1964年3月24日出生，汉族，住青州市。 被告刘永云，女，1963年11月28日出生，汉族，住青州市。 被告：山东银联担保有限公司潍坊分公司，住所，住所地山东省潍坊市奎文区福寿东街**荣祥花园**楼**社会信用代码:913707057526775325。 法定代表人：李长征，总经理。 被告：山东丛亿置业有限公司，住所地山东省青州市，住所地山东省青州市范公亭东路**913707815739298290。 法定代表人：牛长虎，总经理。 委托诉讼代理人柳长国，男，该公司职工。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告董永涛、董存田、刘永云、山东银联担保有限公司潍坊分公司（以下至判决主文前简称银联担保潍坊分公司）、山东丛亿置业有限公司（以下至判决主文前简称丛亿置业公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛、被告丛亿置业公司的委托诉讼代理人柳长国到庭参加诉讼。被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告董永涛、董存田、刘永云共同偿还原告借款本金435197.39元及利息、罚息（按照合同约定计算至实际支付之日止），并判决支付原告为实现债权支付的合理费用21760元；2、请求判令银联担保潍坊分公司对第一项请求承担连带清偿责任；3、请求判令丛亿置业公司在最高额保证范围内对第一项请求承担连带清偿责任；4、请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，被告董永涛因购买丛亿置业公司房屋与原告签订借款合同，借款本金46万元，借款期限为2017年1月2日至2037年1月2日。对该笔借款，被告银联担保潍坊分公司提供连带责任保证;被告董永涛以其所购房产提供抵押担保，并于2016年12月28日向原告办理了预购商品房抵押预告登记。被告董永涛的父母董存田、刘永云向原告出具共同还款声明，并承诺对涉案借款知悉并同意共同清偿。2017年1月2日，原告按照借款合同约定将46万元汇入被告董永涛指定的丛亿置业公司账户。2016年1月19日，原告与丛亿置业公司签订最高额保证合同，双方约定2016年1月19日至2021年1月19日期间对于买房人购买其房产而向原告借款时所产生的借款债务，丛亿置业公司在2亿元范围内承担最高额保证担保责任。现被告董永涛未按合同约定向原告偿还借款本息，后经原告多次催要未果，诉至法院，望判如所诉。 被告丛亿置业公司辩称，董永涛的房贷应由董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司承担，跟本公司没有关系。因为董永涛用所购房屋抵押并且办理抵押登记。 被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、2016年1月19日，青州建行与丛亿置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同一份；2、2016年11月19日，丛亿置业公司与董永涛签订的商品房买卖合同一份；3、2016年11月3日，董存田、刘永云向原告出具的共同还款声明一份；4、2016年12月30日，青州建行与董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司签订的个人住房借款合同一份；5、鲁（2016）青州市不动产证明第0010897号抵押预告登记证书一份；6、原告出具的贷款支付凭证、对账单、委托代理协议、收款收据各一份；7、原告提供的董存田、刘永云结婚证复印件及户口本复印件各一份。上述证据，经本院开庭审查，具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，确认为有效证据并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年11月19日，被告董永涛与丛亿置业公司签订青州市新建商品房买卖合同（预售）一份，约定购买被告丛亿置业公司位于龙苑小区24号（原5号）楼2单元1402室房产一处，房屋价值578926元，被告董永涛支首付118926元，余款460000元通过银行按揭。 2016年1月19日，原告青州建行与被告丛亿置业公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，约定担保的债权是指自2016年1月19日至2021年1月19日期间，原告向购置龙苑项目所属之14#-16#、24#-26#楼房产而与其发生借贷关系的全部债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。担保责任的最高限额为2亿元。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止(如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止)。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。合同约定如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，丛亿置业公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，丛亿置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求丛亿置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，丛亿置业公司不提出任何异议。合同还对其他事项进行了约定。丛亿置业公司在合同上加盖公章，法定代表人牛长虎在合同上加盖私人印章并签字。 被告董永涛与董存田系父子关系、与刘永云系母子关系。2016年11月3日，被告董存田、刘永云向原告出具共同还款声明一份，声明知悉被告董永涛在原告处的借款行为，并保证此次借款行为所借款项用于购买龙苑小区24号楼2单元1402室房屋使用，并共同承诺与借款人共同偿还此次借款本金及相应利息。当出现还款困难，用法律手段解决时，自愿承担此次借款的相关法律费用。 2016年12月30日，原告青州建行与被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司签订个人住房借款合同一份，合同约定董永涛因购买位于龙苑小区24号楼2单元1402室房产向原告借款46万元，借款期限自2017年1月2日至2037年1月2日，约定贷款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息。合同约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。担保方式为保证、抵押和最高额保证。由董永涛以其名下位于龙苑小区24号楼2单元1402室房产提供抵押，并于2016年12月28日在青州市国土资源局办理预购商品房抵押预告登记，取得鲁（2016）青州市不动产证明第0010897号抵押预告登记证书。合同约定借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同约定由银联担保潍坊分公司对涉案借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告青州建行于2017年1月2日向被告董永涛发放贷款46万元，并汇入被告董永涛指定的丛亿置业公司账户中。被告董永涛归还原告借款本息至2018年10月29日，此后不再按时归还借款本金及利息。根据借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告董永涛立即清偿借款本息及相关费用，担保人履行担保责任。原告起诉后，被告董永涛又偿还部分借款本息。截止2019年8月2日，被告董永涛共计归还借款本金39240.05元，现尚欠原告借款本金420759.95元及利息(今后利息计算方式以借款本金420759.95元为基数，自2019年8月3日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算)。 2019年2月25日，原告青州建行与山东万信（青州）律师事务所签订委托代理协议一份。协议约定，山东万信（青州）律师事务所接受青州建行的委托，办理原告与董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司、丛亿置业公司金融借款合同纠纷案件的相关法律事务，青州建行支付山东万信（青州）律师事务所代理费21760元。2019年3月18日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收款收据一份，载明收到原告律师代理费21760元。 本院认为，原告青州建行与被告丛亿置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同，与被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司签订的个人住房借款合同，被告董存田、刘永云向原告出具的共同还款声明，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同及承诺均合法有效。原告青州建行作为贷款人，按照合同约定履行发放贷款义务后，被告董永涛作为借款人，应当按照合同约定的期限和数额履行还款义务。被告董永涛未能按约定偿还借款本金及利息，构成违约，依法应当承担违约责任。被告董存田、刘永云系被告董永涛的父母，其对涉案借款知悉并同意，并承诺共同清偿。故对原告要求被告董永涛、董存田、刘永云共同偿还原告借款本息的诉讼请求，本院予以支持。 对被告丛亿置业公司提出的抗辩主张，本院认为，丛亿置业公司与原告签订的最高额保证合同约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，丛亿置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求丛亿置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，丛亿置业公司不提出任何异议。并且合同约定保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。本案原告提起诉讼的时间在保证期间内。因此，被告丛亿置业公司以该笔债务有抵押预告登记不再承担保证责任的抗辩理由于法无据，本院不予支持。被告丛亿置业公司对最高额担保合同上加盖的公章、法定代表人的印章及法定代表人的签字提出异议，但未向本院提出鉴定申请，视为对其所享诉讼权利的放弃。被告丛亿置业公司、银联担保潍坊分公司作为董永涛的连带责任保证人，应当在约定的担保范围内对涉案借款本息承担连带清偿责任。故对原告要求被告丛亿置业公司、银联担保潍坊分公司在保证范围内承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权、地役权依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，原告青州建行仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 庭审中，被告丛亿置业公司对原告主张的律师代理费提出异议。原告青州建行与被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司签订的个人住房借款合同、与丛亿置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均约定保证担保的范围包括贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。原告青州建行与山东万信（青州）律师事务所签订的委托代理协议，协议约定其应支付律师服务费21760元。委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且山东万信（青州）律师事务所已履行了代理职责，原告应按委托代理协议的约定支付律师代理费。因此，原告要求被告承担的律师费21760元,有合同依据，本院予以支持。 被告董永涛、董存田、刘永云、银联担保潍坊分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告董永涛、董存田、刘永云共同偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金420759.95元及利息(今后利息计算方式以借款本金420759.95元为基数，自2019年8月3日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告董永涛、董存田、刘永云赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费21760元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告山东银联担保有限公司潍坊分公司在本判决第一、二项确定的还款数额范围内承担连带清偿责任； 四、被告山东丛亿置业有限公司在最高额保证范围内对本判决第一、二项确定的还款数额承担连带清偿责任； 五、被告山东银联担保有限公司潍坊分公司、山东丛亿置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告董永涛、董存田、刘永云追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8154元，由原告中国建设银行股份有限公司青州支行负担216元，由被告董永涛、董存田、刘永云、山东银联担保有限公司潍坊分公司、山东丛亿置业有限公司负担7938元；保全费2805元，由被告董永涛、董存田、刘永云、山东银联担保有限公司潍坊分公司、山东丛亿置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姚秋丽 人民陪审员  崔 杰 人民陪审员  任寿旺 二〇一九年九月六日 法官 助理  丁 宁 书 记 员  李晓芸