广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初956号 原告：徐小萍，女，1979年3月14日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄进明，广西皓元律师事务所实习律师。 被告：梧州黄埔化工药业有限公司，住所广西梧州市万秀区梧松路**。统一社会信用代码：91450400564002044L。 法定代表人：江志强。 委托诉讼代理人：李燕琼，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：聂若妹，女，该公司员工。 原告徐小萍与被告梧州黄埔化工药业有限公司（以下简称黄埔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小萍的委托诉讼代理人莫志强、被告黄埔公司的委托诉讼代理人李燕琼、聂若妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租赁违约金2万元及2019年5月租金2800元、律师代理费3000元，合计25800元；2.判令原告收取被告的房屋押金8400元不予退回；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将梧州市长洲区西堤三路63-3号卡地亚小区3栋1402房出租给被告使用。合同主要约定：1.房屋租赁期四年，自2018年6月1日起至2022年5月31日止；2.若原告在被告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为原告违约，原告须退还已收取的8400元房屋押金，并向被告赔偿违约金2万元；3.若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，原告已收取的房屋押金8400元不予退还，被告负责赔偿原告违约金2万元等内容。2019年5月23日，原告收到被告的《退租函》，被告明确提出提前解除合同。根据《房屋租赁合同》中的约定，被告因违约应赔偿原告20000元，应承担原告委托律师的费用3000元，且被告未付2019年5月的租金2800元。此外，截至2019年6月18日，被告使用涉案房屋的水电费、物业费都没有缴交完毕。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，原告遂诉至法院，望判如所请。 被告黄埔公司辩称，1.原告要求支付2019年5月租金无事实和法律依据。被告在2019年5月9日腾空房屋后，第二天即通知原告解除房屋租赁合同，被告腾退房屋后，租赁合同实际已经不能继续履行，房屋租赁合同也因此于2019年5月10日解除，被告未继续占用房屋，因而也无继续支付房屋租金的义务；2.原告主张的违约金、租金、律师费合计25800元，另外原告已收取了8400元押金，合计34200元，相当于12个月以上的租金，远高于实际损失，被告请求法院予以调低。从房屋租赁的实践来看，租金押一付一、押二付一较为普遍，两个月的租金足以弥补原告的损失。原告在《关于梧州黄埔化工药业有限公司“退租函”的复函》也明确一般只需要提前一个月提出退租，便于出租方对房屋另有安排。被告在2019年5月9日腾退房屋后，原告未及时收回涉案房屋并采取适当措施防止损失的扩大，其因自身原因迟延重新招租、出租而扩大的损失应由其自行承担。 经审理查明，原告徐小萍与案外人鲁欣怡是梧州市长洲区西堤三路**第****的所有权人。2018年5月28日，原告徐小萍作为甲方与作为乙方的被告黄埔公司就上述房屋租赁有关事宜签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.房屋租赁期自2018年6月1日至2022年5月31日止，共计四年整；2.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；3.租金按月支付，每月租金2800元，房屋押金为3个月房租8400元，首付一个月租金，待合同期满合同结束，乙方退租后（房屋结构、装饰无破坏、家电设施无损坏）返还押金，每月1日前一个礼拜支付下一月租金；4.第一年租金按2800元月租金交租，第二年从2019年6月起调整为2900元；5.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方须退还已收取的8400元房屋押金，并向乙方赔偿违约金2万元；6.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方已收取的房屋押金8400元不予退还，乙方负责赔偿甲方违约金2万元；7.若乙方未按时支付房租则视为违约，甲方已收取的房屋押金8400元不予退还，乙方负责赔偿违约金2万元，同时甲方有权终止本合同；8.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。诉讼费、律师费及该争议产生的相关费用由过错方承担等内容。签订上述合同后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。被告向原告交付了3个月的房租8400元作为房屋押金，并一直支付租金至2019年4月份。 2019年5月13日，被告通过微信告知原告涉案房屋已清理干净可交接钥匙，原告回复被告会有人与其处理。原告于2019年5月23日收到被告出具的《退租函》，该函载明：被告决定自2019年5月1日起解除《房屋租赁合同》，并将房屋于2019年5月9日腾退。原告于2019年5月30日向被告出具一份《关于梧州黄埔化工药业有限公司“退租函”的复函》，确认收到被告提出退租的要求，同时表明：依据合同约定视为被告违约，原告收取的8400元押金不予退还，被告还须赔偿违约金2万元，由于原告于2019年5月24日才收到该函，被告仍需支付5月份租金2800元。2019年6月10日，原告委托案外人鲁天灵与被告交接涉案房屋退租事宜。同年6月12日，被告将涉案商铺钥匙交还原告。因被告提前解除涉案合同，原告欲要求被告承担相应的违约责任遂向本院提起诉讼，为此原告委托了诉讼代理人，支付了律师费3000元。 上述事实，有原告提供的不动产权证书复印件、《房屋租赁合同》、中国银行交易流水明细清单、申通快递签收单、《退租函》、《关于梧州黄埔化工药业有限公司“退租函”的复函》、《授权委托书》、法律服务费发票，被告提供的微信聊天记录截图及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的合同义务。本案中被告于2019年5月13日已告知原告要提前退租并腾空房屋，将涉案房屋清理干净，此后也未缴纳租金，被告以其实际行为表示不再履行《房屋租赁合同》，应当认定此时原、被告双方的租赁合同解除，合同的权利义务终止。 关于原告诉请被告支付拖欠的2019年5月份租金问题。本案中，原、被告签订的租赁合同自2019年5月13日解除，被告应当向原告支付租金至2019年5月13日，对原告要求被告支付5月份租金合理部分1213.33元（2800元÷30天×13天=1213.33元），本院予以支持。 关于原告要求被告支付提前终止合同的违约金20000元及原告收取被告的押金8400元不予退回的问题。根据原、被告双方签订的涉案《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租期为四年即自2018年6月1日起至2022年5月31日止。现因被告提前终止涉案合同，被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。原告主张根据原、被告签订的《房屋租赁合同中》中：“若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，原告已收取的房屋押金8400元不予退还，被告负责赔偿原告违约金2万元”的约定，要求被告支付提前终止合同违约金的20000元且被告支付的押金8400元不予退还，被告认为原告主张的金额已经超过其实际损失，应予以调低，且被告支付的押金已经足以抵消原告的损失。对此，本院根据被告的过错程度及其对原告造成的损失综合认定，涉案房屋月租金为2800元，原告可在涉案合同终止后重新招租，现原告已收取被告支付的三个月房租押金8400元且其主张押金不予退回，该押金足以弥补原告在招租期间的租金损失，且原告未提供证据证明其实际损失，故对原告主张被告支付20000元违约金的诉请，因缺乏理据，本院不予支持。原告主张收取被告的押金8400元不予退回，合理合法，本院予以支持。 关于原告主张被告应支付律师费3000元的问题。根据涉案《房屋租赁合同》中的约定，因履行合同过程中发生的争议产生的律师费由过错方承担。因本案中被告构成违约，结合原告向本院提交的法律服务费发票，可证明原告因本案实际支出律师费3000元，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告梧州黄埔化工药业有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告徐小萍支付2019年5月份租金1213.33元及律师费3000元； 原告徐小萍收取被告梧州黄埔化工药业有限公司房屋押金8400元不予退回； 三、驳回原告徐小萍的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费445元，减半收取计222元，由原告徐小萍负担186元，被告梧州黄埔化工药业有限公司负担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  杜 洁 二〇一九年九月二十七日 法官助理  韦宇铃 书 记 员  曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。