广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初838号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省蕲春县，系该公司员工。被告：马瑞芳，女，1995年9月20日出生汉族，住甘肃省甘谷县。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告马瑞芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪、吴秋霞到庭参加诉讼，被告马瑞芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金83505.20元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2017）10006691】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-3区2号楼2411号房，房屋价款共计417526元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2017年12月5日前支付房款72268元，2018年1月4日前支付房款83505元，2018年3月5日前支付房款41753元。买受人须于2017年12月5日前，办理购房抵押借款200000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年5月4前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款200000元（按揭款），原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予以支持！被告马瑞芳未应诉，未答辩。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年12月5日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2017）10006691】，合同主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区2号2411房，该商品房建筑面积51.20平方米，套内建筑面积40.63平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米10276.30元，房屋总价款为417526元；2、商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金在交付首付款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照商业贷款方式进行付款。（2）第一期楼款须于2017年12月5日前缴付，即人民币72268元。（3）第二期楼款须于2018年1月4日前缴付，即人民币83505元。（4）第三期楼款须于2018年3月5日前缴付，即人民币41753元。（5）买受人须于2017年12月5日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币20万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年5月4日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4、原告应在2018年6月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用；5、出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；6、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告马瑞芳先后向原告支付购房款217526元，剩余200000元购房款至今未付。2018年10月30日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，因收件人名址有误，该邮件被退回。2019年8月3日，原、被告双方自行达成调解并签订《调解协议书》，甲方为龙门富力房地产开发有限公司，乙方为马瑞芳，协议内容主要有：1.甲乙双方同意自本协议签字之日起，解除双方于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2017）10006691】及补充协议等相关附件；2.乙方在收到龙门县人民法院出具的裁定书且经龙门县房管局审核资料无误后7天内配合甲方办理案涉房屋的《商品房买卖合同》的注销手续；3.乙方承担解除合同违约金83505.20元、案件受理费943元，抵扣已付房款217526元后，甲方于办理完合同注销登记备案手续后15个工作日内一次性退回余款133077.80元给乙方。原告龙门富力房地产开发有限公司在甲方处盖章、被告马瑞芳在乙方处签名确认。庭审中，原告申请撤回起诉状中的诉讼请求第三项，放弃要求被告承担解除合同的一切费用。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记手续和竣工验收手续，尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2017）10006691】是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。本案中，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，因收件人名址有误，该邮件被退回，按照合同约定被告应承担相应的法律责任，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。原、被告签订的《调解协议书》双方协议解除《商品房买卖合同》及补充协议，由被告承担违约责任，原告向被告退款等内容是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年8月3日协议解除，双方均应履行解约协议约定的义务。被告马瑞芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马瑞芳协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销商品房【合同编号：龙门（2017）10006691】备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起7日内履行。二、被告马瑞芳支付违约金83505.20元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告马瑞芳已支付给原告的购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司在办理完上述第一项商品房注销登记备案手续后15个工作日内退回134020.80元购房款给被告马瑞芳。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费943元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由被告马瑞芳负担（原告可在上述判决内容第三项退回被告购房款中扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二〇一九年九月九日法官助理梁丽丹书记员邓嘉樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。