贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0181民初3609号 原告：贵阳荣益商业管理有限公司，住所地贵州省清镇市金清大道**凤凰栖熙街**。 法定代表人：傅宏宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李彦豪，国浩律师（成都）事务所律师，执业证号15101201110678558，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：邓召美，女，1981年9月21日生，汉族，住所，住所地贵州省div> 原告贵阳荣益商业管理有限公司诉被告邓召美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告贵阳荣益商业管理有限公司委托诉讼代理人李彦豪、被告邓召美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳荣益商业管理有限公司（以下简称荣益公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金17542.55元；2.判令被告立即向原告支付管理费6376.37元；3.判令被告支付逾期付款违约金[以应付金额为基数（除去占用期内费用），按照千分之一每天从2018年3月20日起计算至实际付清全部款项之日]；4.判令被告立即将时光贵州二期项目C-1-1商铺返还给原告；5.判令被告支付自2018年8月17日起至商铺实际返还时的商铺占用费（占用费标准按照《租赁合同》约定的租金标准和管理费标准计收）。事实与理由为：2016年12月19日，被告与原告签订《（时光贵州）二期租赁合同书》及其附件，约定由被告承租位于金清线与百职路交汇处的时光贵州二期项目C-1-1商铺，租赁面积为55.29平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。《租赁协议》对房屋租金和管理费支付方式及标准进行了约定。因被告长期拖欠租金和管理费，原告于2018年8月13日向被告发送合同解除函，按照《租赁协议》送达条款，解除函寄出后第三日视为送达，但被告仍未交还店铺。虽然原告多次催收，被告仍未支付拖欠的相应费用。被告拒不支付租金及综合管理费，已严重违反双方协议，给原告造成重大损失。 被告邓召美辩称，被告同意返还商铺。被告同意将商铺里的东西搬走，当时原告讲原告有权锁商铺，不让被告将商铺里的东西搬走，被告还打110报警。涉及的租金、商铺占用费、管理费请人民法院依法裁判。每天千分之一的逾期付款违约金过高。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人王靖将其购买的位于清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺（面积共计55.29平方米）交由原告荣益公司管理出租，双方约定荣益公司有权出租该商铺，有权以荣益公司的名义收取租金和其他相关费用。2016年12月19日，荣益公司将该商铺出租与被告邓召美，双方签立了书面合同，约定租期5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止（其中第一年免租金，不免管理费），租金标准实行逐年递增，第二至第五年季度租金以及管理费标准分别为13269.6元、14198.47元、15201.99元和16285.12元（其中季度管理费均为1658.7元）。双方约定，租金和管理费按季度结算，由邓召美在每季度结束前20日内将该季度租金及综合管理费交与荣益公司。双方还约定，邓召美拖欠租金、管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按欠付金额的千分之一向荣益公司支付违约金。逾期支付时间超过20日，荣益公司有权解除合同。 合同签订后，荣益公司于2017年1月1日将该商铺交由邓召美使用。邓召美于2016年12月6日交纳了租金11610.9元和管理费1658.7元。因邓召美未按约定交纳租金和管理费，2018年7月19日，荣益公司向邓召美发出催款函，通知邓召美支付租金及管理费32068.2元，并告知邓召美，在收到催款函后超过十五日不交，将单方面解除合同。2018年8月10日，荣益公司向邓召美发出《合同解除函》，书面通知邓召美解除合同，要求邓召美于三日内搬离商铺，将商铺返还与荣益公司。2018年9月26日，荣益公司向邓召美发出律师函，要求邓召美在三个工作日内与荣益公司积极处理。之后邓召美既未付租金和管理费，亦未将所租商铺返还与荣益公司。荣益公司于2019年5月16日将该商铺上锁，之后该商铺由荣益公司实际控制，邓召美未获使用。截至2019年8月14日本案开庭，邓召美仍有未搬走的物品在该商铺内。庭审中，荣益公司表示不需要扣留邓召美的物品，同意邓召美将商铺内属于邓召美的物品取走。 本院认为，被告邓召美承租原告荣益公司商铺，双方之间签订了合同，在双方之间形成租赁合同法律关系，该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法受法律保护，当事人应当依约履行义务。 原告将商铺交与被告使用，被告应当按照双方合同约定给付租金和管理费。被告2016年12月6日交付租金11610.9元和管理费1658.7元后，未再按约定期限交纳租金和管理费，原告于2018年7月催交后，被告邓召美仍未交纳，属违约行为，按照双方合同约定，原告有权单方解除合同。原告于2018年8月10日行使合同解除权，邮寄书面通知，通知邓召美解除合同，并要求邓召美返还所租商铺，邓召美应按双方合同约定将商铺返还与原告。2018年8月16日合同解除之前，被告租用原告清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺，未付的租金及管理费金额共计为23919元，原告诉请要求被告支付该租金和管理费，本院应予支持。被告未按合同约定支付租金及管理费，还应当支付违约金。双方合同约定违约金为欠付租金总额的千分之一，该标准过高，被告辩称该违约金标准过高，本院应依法予以调整，酌情按照未付租金和管理费为基数，以年利率6%标准支持违约金，违约金起算时间按照双方合同约定的应付的季度租金和管理费对应的时间分段确定，原告诉请超出部分本院予以驳回。 2019年8月17日之后，原告已行使合同解除权，被告继续占用使用原告商铺，应支付房屋占有使用费，原告诉请房屋占用费参照租赁合同约定的租金和管理费标准支付，本院予以支持。但是2019年5月17日至2019年8月14日期间，原告将该商铺上锁后实际控制，被告邓召美未能使用该商铺，该期间要求被告邓召美支付商铺占用费，于法无据，本院不予支持。2018年8月17日至2019年5月16日期间，被告邓召美应支付荣益公司C-1-1商铺的占用费41136元。 按照双方合同约定，原告解除合同后，被告邓召美有搬出商铺内物品，将商铺返还与原告的义务，现邓召美仍有物品在该商铺内，影响原告对该商铺的使用，现原告亦同意邓召美搬出店内物品，邓召美对该商铺有腾空返还的义务，故原告诉请要求邓召美返还商铺的请求，本院予以支持。 2019年8月14日原告荣益公司同意邓召美搬出商铺内物品后，邓召美应当及时搬出，之后邓召美未及时搬出商铺内物品，应当承担占用商铺的费用，直至邓召美将商铺内的物品腾空。占用费标准参照双方合同约定的时间段对应的租金和管理费标准确定，自2019年8月14日起算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告邓召美于本判决生效之日将其租用原告贵阳荣益商业管理有限公司位于清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺腾空返还与原告贵阳荣益商业管理有限公司； 二、限被告邓召美于本判决生效之日起十日内支付租用原告贵阳荣益商业管理有限公司清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺2018年8月16日之前的欠付租金、管理费共计23919元及违约金（违约金以应付未付的租金和管理费为基数按年利率6%分段计算，其中2017年6月21日至2017年9月20日、2017年9月21日至2017年12月20日、2017年12月21日至2018年3月20日、2018年3月21日至2018年6月20日、2018年6月21日至欠付的租金和管理费付清之日止，分别以552.9元、2211.6元、3870.3元、17139.9元、23919元为基数计算）； 三、限被告邓召美于本判决生效之日起十日内支付2018年8月17日至2019年5月16日期间占用原告贵阳荣益商业管理有限公司清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺的占用费41136元； 四、自2019年8月14日起至实际返还清镇市时光贵州二期项目C-1-1商铺与原告贵阳荣益商业管理有限公司时止的商铺占用费，由被告邓召美按照实际占用时间，参照原告贵阳荣益商业管理有限公司与被告邓召美2016年12月19日签订的租用该商铺对应的时间段租金和管理费标准支付与原告贵阳荣益商业管理有限公司； 五、驳回原告贵阳荣益商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1619元（原告已预交），由原告贵阳荣益商业管理有限公司负担300元，由被告邓召美负担1319元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 长  杨孝元 人民陪审员  李庭学 人民陪审员  颜杨贵 二〇一九年九月五日 书 记 员  陈 萍