吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终1799号上诉人（原审被告）：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：董玉梅，主任。委托诉讼代理人：刘培玲，女，该社区书记。被上诉人（原审原告）：蛟河市利民物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：孙宝财，经理。原审被告：蛟河市人民政府民主街道办事处，住所地吉林省蛟河市河北街贵都综合楼。负责人：管延花，主任。委托诉讼代理人：王洪发，男，该办事处法律顾问。上诉人蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会（以下简称首钢美丽城居委会）因与被上诉人蛟河市利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）、原审被告蛟河市人民政府民主街道办事处（以下简称民主街道）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2018）吉0281民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。首钢美丽城居委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回利民物业的诉讼请求。事实和理由：一、首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的物业管理服务合同,合同解除时间为2015年9月2日。合同解除原因是利民物业公司主动提出终止合同,双方自愿协商解除合同，不存在首钢美丽城居委会将利民物业公司强行从首钢美丽城小区撵出去的事实，利民物业公司没有财产损失。2015年7月21日，民主街道召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录载明“2015年上半年以来，利民公司（孙宝财）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因,不再继续履行服务合同,终止物业服务”“首钢小区现在没有业主委员会，由首钢美丽城居委会依据《物业管理条例》,代行业主委员会职责，公开依法依规选择一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务”。由于利民物业公司主动提出终止合同,才有了之后招聘新的物业公司的一系列程序。二、正因为合同是双方协商解除,利民物业公司没有财产损失,因此，利民物业公司自己都无法确定财产损失的具体数额。1.吉林市中级人民法院（2017）吉02民终1487号民事判决书，查明的事实是利民物业公司在2016年就到法院起诉，当时主张的是违约责任，要求继续履行合同的同时，也主张首钢美丽城居委会、民主街道承担违约金5万元。也就是说，利民物业公司认为，终止合同行为给其造成的实际损失为5万元。2.在本次一审诉讼当中,利民物业公司主张的损失金额更加不切实际，数额为分别为185487元、202812元、233640.9元，诉讼请求一变再变，利民物业公司自己都无法确定财产损失的具体数额。3.利民物业公司一审主张财产损失的依据是原来曾经购买过的材料和固定设备的票据。曾经购买过的材料和设备，自2013年8月至终止合同的日期2015年9月2日经过这么长时间的使用,是否存在被借、丢失、报废、折旧都无法确定，这个举证责任在利民物业公司。既然没有提供证据证明，就应当承担相应的不利后果。三、一审法院在利民物业公司仅提供曾经购买过的票据，而没有证明合同终止时还有哪些材料和设备明细的情况下，酌情认为上述财产的剩余价值为8万元，没有事实和法律依据。综上所述，利民物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。利民物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。首钢美丽城居委会在2015年9月2日提前强行解除物业服务合同，该事实已由生效判决予以确认，由此给利民物业公司造成了实际损失。2015年9月2日在利民物业公司不在场的情况下，首钢美丽城居委会与蛟河市嘉馨物业有限公司（以下简称“嘉馨物业公司”）进入利民物业公司强行将仓库门锁砸坏。利民物业公司向公安机关报了案。所以，利民物业公司认为首钢美丽城居委会的行为是一种强行进入，并且该对峙状态持续了12天后，利民物业公司才在民主街道对利民物业公司日常工作监管的说明上签了字，这份说明第五条已经明确写明，固定资产由利民物业公司处置，这足以证明利民物业公司仓库中是有财产。首钢美丽城居委会及嘉馨物业公司强行进入后，给利民物业公司造成实际财产损失。首钢美丽城居委会诉状中提及的物业服务问题与利民物业公司的仓库中是否存有材料设备没有关联，不属于本案的审理范围。二、首钢美丽城居委会一审已经承认利民物业公司购买的物品，应当在合同解除后将剩余物品返还，无法返还应该按价赔偿，一审中首钢美丽城居委会表示无法返还，也不申请评估，故一审法院酌情支持利民物业公司诉讼请求8万元，已经充分地进行了折损折旧，该判决数额是合理合法。在一审第二次庭审时，利民物业公司向法庭提交了购买物品清单和票据，首钢美丽城居委会承认解除合同时并没有对物品进行清点，没有交接手续，同时首钢美丽城居委会及民主街道均向一审法院表示对利民物业公司主张的财产价值不申请评估，这足以说明首钢美丽城居委会已经承认了利民物业公司财产损失。至于利民物业公司起诉过的违约金5万元与实际损失不冲突。嘉馨物业公司经首钢美丽城居委会同意，动用并占有了利民物业公司仓库中的所有物品，如果需要提交明细，应该由首钢美丽城居委会和嘉馨物业公司提供。三、一审程序合法，利民物业公司提交的证据能够证明利民物业公司所主张的事实，一审法院对物品价值在确认折旧及损耗以后予以适当折价是正确的。民主街道述称，同意首钢美丽城居委会的上诉意见。利民物业公司向一审法院起诉请求：判令首钢美丽城居委会、民主街道共同赔偿利民物业公司损失233640.90元。一审法院认定事实：2013年7月17日，蛟河市首钢美丽城第二届业主委员会与利民物业公司签订物业服务协议，约定蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2013年7月17日至2014年6月17日。2014年7月24日，民主街道分别作出蛟民街办发【2014】xx号文件和蛟民街办发【2014】xx号文件，决定由首钢美丽城居委会代行首钢美丽城业主委员会和首钢豪锦山庄业主委员会职责。2014年7月30日，首钢美丽城居委会与利民物业公司签订物业管理服务合同，约定蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2014年7月18日至2017年7月19日。2015年7月21日，中国共产党蛟河市民主街道委员会召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录载明“2015年上半年以来，利民公司（孙宝财）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因，不再继续履行服务合同，终止物业服务”“首钢小区现在没有业主委员会，由首钢美丽城居委会依据《物业管理条例》，代行业主委员会职责，公开、依法、依规选取一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务”。2015年7月22日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务的公告”，公开向社会选聘物业服务企业,但未通知利民物业公司解除合同。2015年8月6日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴通知，告知业主经筛选符合条件的物业服务企业为嘉馨物业公司，并定于2015年8月21日下午5时召开业主大会，征求业主意见。2015年8月24日，中国共产党蛟河市民主街道委员会再次召开“首钢物业专题”会议，会议记录中载明“2015年8月21日，首钢社区通过公开招聘，暂时选择了嘉馨物业公司，临时为首钢小区业主服务四个月，待新业主委员会成立后，由业主委员会依据《物业管理条例》行使职责，决定是否聘用物业公司”。2015年9月2日，首钢美丽城居委会让嘉馨物业公司接管了首钢美丽城社区的物业服务，但未与利民物业公司办理交接手续，利民物业公司未将其经营期间购买的存放在物业用房内和室外的设备、材料、工具等价值80,000.00元的财产取回。后首钢美丽城居委会在未经利民物业公司同意的情况下，擅自允许嘉馨物业公司使用了利民物业公司的设备、材料、工具等财产。2015年9月14日，民主街道制作了1份“民主街道办事处关于不再对利民物业服务公司日常工作监管的说明”，载明：“自2013年7月至2015年7月，街道为确保物业费的高效利用，经利民物业服务公司同意由街道对利民物业服务公司的物业费收支实施日常监管。现利民物业服务公司提出自管的要求，民主街道办事处根据实际情况不再对利民物业服务公司进行日常监管，但街道依然会按照法定职责与市物业办一道对利民物业服务公司实行监管，切实维护广大业主的权益。现将有关情况与利民物业服务公司进一步澄清，有关情况说明如下：一、同意首钢一、二、三期业主自行依法选择物业公司服务。二、从即日起，由市物业办参与，对民主街监管利民物业公司期间相关账目进行清查，弄清盈亏等往来账目，如无异议将账目公开，营运期间的盈亏事宜依法由利民物业服务公司负责。街道垫付的资金从收取的物业费中自动扣还。三、民主街道不再监管利民物业公司日常工作，以后发生的责任事宜由利民物业公司依法独立处置。四、街道将依法支持利民物业公司的物业诉讼行为，社区代表业主委员会将有关首钢业主与开发商的诉讼事宜委托给利民物业公司处置。相关费用由利民物业公司自行负责。五、到利民物业公司不再对首钢小区业主服务后，固定资产由利民物业公司处置，贵都物业出资购置的拖拉机和发电机即日交还贵都物业。六、自2013年7月至2015年8月末的物业收支账目由姜玉泉和聂利红负责，之后的账目由利民物业公司自行负责。”民主街道的原主任曹玉柱在该说明上签名并加盖公章，利民物业公司的法定代表人孙宝财在该说明上签名并加盖公章。当日，利民物业公司的法定代表人孙宝财与民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红办理了交接手续，并制作了1份交接书，载明：“首钢物业上年结余177071.42元，2015年1月至8月收入541761.03元，支出711154.29元，实际结余7678.16元。2013年7月22日至2015年9月14日期间发生的账务问题，由姜玉泉、聂利红负责。2015年9月14日以后发生的账务由孙宝财自行管理。所剩余额7678.16元交予孙宝财。”民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红在该交接书的交接人处签名，利民物业公司的法定代表人孙宝财在该交接书的接交人处签名，民主街道的原主任曹玉柱、副主任张宽英在该交接书的监交人处签名。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会于2016年3月成立，至今未与嘉馨物业公司签订物业合同。庭审中，利民物业公司、首钢美丽城居委会均承认双方解除合同的时间为2015年9月2日。另查明，利民物业公司与首钢美丽城居委会、民主街道物业服务合同纠纷一案，一审法院于2016年5月25日作出（2016）吉0281民初706号民事判决书，判决：驳回利民物业公司的诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2016年9月15日作出（2016）吉02民终1549号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院重审立案后，追加蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会为第三人，于2017年4月13日作出（2016）吉0281民初2131号民事判决书，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即给付利民物业公司违约金5万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）吉02民终1487号民事判决书，判决：一、撤销原判；二、驳回利民物业公司的诉讼请求。一审法院认为，根据利民物业公司的诉讼请求和民主街道、首钢美丽城居委会的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：利民物业公司的诉讼请求是否合理，应否予以支持。2014年7月份，在暂无业主委员会的前提下，首钢美丽城居委会代行业主委员会职责与利民物业公司签订物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。在合同履行期间，首钢美丽城居委会依据利民物业公司多次向民主街道表示提前解除合同的前提下，于2015年7月22日张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务企业的公告”，该公告中载明民主街道首钢小区与利民物业公司签订的服务合同已期满。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。因首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的合同期满时间为2017年7月19日，首钢美丽城居委会张贴公告时，合同尚未期满，而公告内容并非是解除合同通知，不符合上述法律规定，应当认定首钢美丽城居委会解除与利民物业之间的物业服务合同的行为违反法律规定，属提前解除合同，应承担相应的违约责任。首钢美丽城居委会与利民物业公司签订的物业管理服务合同解除时间为2015年9月2日，合同解除后，首钢美丽城居委会应当将利民物业公司在经营期间购买的价值8万元的财产予以返还，因其擅自允许嘉馨物业公司使用不能返还，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，首钢美丽城居委会应当赔偿利民物业公司损失8万元。关于利民物业公司请求民主街道与首钢美丽城居委会共同赔偿损失233640.90元的诉讼请求，因民主街道并非合同当事人，根据合同相对性原则，故此项诉讼请求，不予支持。综上所述，利民物业公司的诉讼请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，判决：一、首钢美丽城居委会于本判决生效后立即赔偿利民物业公司损失8万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4805元，由利民物业公司负担3005元，由首钢美丽城居委会负担1800元。本院二审期间，利民物业公司向本院提交以下证据：证据一、业主大会召开通知及录像光盘。证明业主大会仅有40多名业主参加，没有物业办参加，小区业主不同意嘉馨物业公司进入小区服务，嘉馨物业公司总经理是原阳光物业公司副经理。证据二、情况说明及证明。证明阳光物业公司被罢免后，由民主街道接管而不是监管。证据三、照片2张。证明嘉馨物业公司砸利民物业公司的办公室及仓库。证据四、收据5张。证明首钢美丽城小区的物业费交到街道财务室，不是利民物业公司直接收费。证据五、民主街道财务室记载物业收支账目。证明街道委派委主任收物业费交街道财务室入账，而不是利民物业公司收费。明确记载利民物业公司所购物品详细情况，进一步证明利民物业公司在庭审时提供物品清单的真实性。首钢美丽城居委会质证认为，五份证据均与本案无关。民主街道质证认为，这五份证据从存在的时间上不属于二审新证据。这五份证据除证据二是原件以外，其他四份证据均是复印件，不符合民事证据规则，不能作为证据使用。本案一审诉争是在双方合同终止以后给利民物业公司造成的材料和设备损失，这五份证据和材料与设备没有关系，证明不了想要证明的问题，与本案没有关联性，因此请求法院对这五份证据不予认定。本院经审查认为，证据一、证据二、证据四、证据五均与本案利民物业公司的诉讼请求无关。证据三照片无法证明待证的问题，故本院对利民物业公司提交的证据均不予采信。首钢美丽城居委会及民主街道均未向本院提交证据。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首钢美丽城居委会的上诉主张依法不能成立。首钢美丽城居委会与利民物业公司签订了物业管理服务合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，对双方该当事人均具有约束力。首钢美丽城居委会在与利民物业公司解除上述合同时，双方应当对属于利民物业公司的财产以及小区全体业主的财产予以清点，进行交接。本案中，首钢美丽城居委会在未履行上述交接手续的情况下，就擅自允许嘉馨物业公司进驻小区，导致利民物业公司的物品损失，应由首钢美丽城居委会承担赔偿责任。关于损失的数额，利民物业公司申请调取的财务账目由首钢美丽城居委会保管，内容真实客观，其中有利民物业公司资产的明细及对应的票据，一审法院在首钢美丽城居委会和民主街道均不申请对账目中的财产进行价值评估的情况下，按照上述财产的购买时间、使用期限等情况，酌情确定上述财产价值为8万元，并无不妥。综上所述，首钢美丽城居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年九月二十五日书记员  李正阳（本件共12页，印20份）