贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终894号上诉人（原审原告）:谢彦，女，1986年8月27日出生，汉族，贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：付先银，男，汉族，1988年9月6日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。与谢彦系夫妻关系。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司，住所地为贵州省安顺市平坝区安平办事处银星商住城**楼****。统一社会信用代码：91520421551925827Q。负责人：曹伯锋。被上诉人（原审被告）：贵州南恒房地产开发有限公司，住所，住所地为贵州省贵阳市南明区花溪大道北段**社会信用代码：915201007753001805。法定代表人：曹伯锋。二被上诉人共同委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所兼职律师。代理权限为特别授权代理。上诉人谢彦因与被上诉人贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司（以下简称“南恒房开平坝分公司”）、贵州南恒房地产开发有限公司（以下简称“南恒房开”）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢彦上诉诉请：1、请求依法撤销原判，改判二被上诉人连带赔偿上诉人237715.18元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，平坝地区现房屋价格均高于4500元/平米，一审认定为4000元/平米显然与事实不符。2、一审按30%的份额判决被上诉人向上诉人赔偿损失显然与双方过错程度不符，于法无据。地产商利。地产商利用自身优势与上诉人的购房条件最终恶意将案涉房屋以低价出售给他人，一房二卖导致上诉人未能取得案涉房屋，并因此造成重大损失。本案中导致双方未能依约履行的责任完全在被上诉人一方，应承担全部的赔偿责任。二审中，双方当事人均未提交新证据。谢彦在一审中提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告购房损失237715.18元；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明：2017年1月1日，原告与南恒房开平坝分公司签订《商品房预留订购书》一份，约定:乙方（原告）以人民币50000元定金作为预留认购定金，向甲方（南恒房开平坝分公司）购买“南恒国际”二期3栋1单元9层3号的住房（建筑面积113.09平方米，单价2898元/平方米，总价327734.82元，以下简称“案涉房屋”）;《商品房预留订购书》签订并交纳定金后，乙方须于甲方通知乙方7日内到南恒国际售楼部签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期办理相关手续，甲方有权出售该套房，且定金不退；若甲方与乙方如期签订《商品房买卖合同》，则将乙方定金计入购房首期款中；甲方在预留认购期内未经乙方同意，将乙方预留认购的商品房出售或他用，则双方退还乙方定金等。同时，南恒房开平坝分公司还在该《商品房预留订购书》上手写备注：开盘享受交50000抵8万及基金补贴15年总房款50%，享受折扣0.98%×0.99%。《商品房预留订购书》签订后，原告于当日向南恒房开平坝分公司支付定金50000元。后，南恒房开平坝分公司通知原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，因具体洽商中南恒房开平坝分公司不愿意按《商品房预留订购书》约定的条件给予原告优惠，致《商品房买卖合同》签订未果。2018年6月12日，南恒房开平坝分公司通过手机短信通知原告解除上述认购协议。原告未予同意，后诉至法院。另查明，被告南恒房开平坝分公司已于2019年3月将案涉房屋另售他人。一审法院认为：原、被告双方庭审中均一致表示案涉《商品房预留订购书》系定金合同，并对其真实性均不持异议。该《商品房预留订购书》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。就该《商品房预留订购书》约定的内容而言，不仅涉及定金内容，还约定了“《商品房预留订购书》签订并交纳定金后，乙方须于甲方通知乙方7日内到南恒国际售楼部签订《商品房买卖合同》”、“若甲方与乙方如期签订《商品房买卖合同》，则将乙方定金计入购房首期款中”等内容，并且，该《商品房预留订购书》签订时案涉房屋尚未开始预售，同时，结合该《商品房预留订购书》并不具有一般《商品房买卖合同》应有的付款时间、交付使用条件及日期、产权登记等必备内容的客观实际，该《商品房预留订购书》为商品房预约合同。有鉴于此，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。经查，被告南恒房开平坝分公司已于2019年3月将案涉房屋另售他人。而根据案涉《商品房预留订购书》约定，“甲方在预留认购期内未经乙方同意，将乙方预留认购的商品房出售或他用，则双方退还乙方定金”。由于就案涉房屋最终未签订《商品房买卖合同》系因南恒房开平坝分公司未按《商品房预留订购书》约定的条件给予原告优惠所致，加之南恒房开平坝分公司并未举证证明其将案涉房屋转售他人事先征得原告同意，基于此，认定被告南恒房开平坝分公司已构成违约。故而，被告南恒房开平坝分公司应将其向原告收取的50000元定金双倍予以返还（返还100000元）。此外，原告在与南恒房开平坝分公司签订《商品房预留订购书》订购案涉房屋时，约定的订购单价为2898元/平方米。鉴于所订购的房屋被告南恒房开平坝分公司已于2019年3月转售他人，而此时该房屋所在本地区的商品房市场售价均在4000元以上，这是众所周知的事实。因此，原告若此时在同地段新购类似商品房，相较于其与南恒房开平坝分公司约定的订购价必然会多支出很大一笔购房款。如此，原告则必然会遭受一定损失。鉴于该损失系南恒房开平坝分公司违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，该损失应由南恒房开平坝分公司向原告予以赔偿。至于具体损失问题，原告虽未举出相应证据予以证明，但鉴于原告产生该损失具有较大的现实可能性，综合全案和双方利益考量，酌情确定按4000元/平方米计算后支持30%，亦即：（4000元-2898元）×113.09×30%=37387.55元。加上前述被告应双倍返还的定金10万元，南恒房开平坝分公司应向原告给付的款额法院确定并支持为137387.55元。原告主张“赔偿购房损失237715.18元”，超出确认部分予以驳回。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此，结合原告的诉请和查明的事实，确定由南恒房开就南恒房开平坝分公司的上述债务承担补充清偿责任。被告委托诉讼代理人对此所持抗辩理由不成立，不予采纳。综上分析，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司于本判决生效之日起十五日内，向原告谢彦给付137387.55元。2、本判决第一项确定的金钱债务，由被告贵州南恒房地产开发有限公司在贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司不能清偿的范围内承担补充清偿责任。3、驳回原告谢彦的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2433元，由原告谢彦负担933元，由被告贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司负担1500元。限于本判决生效之日交纳。二审经审理，确认一审查明的事实。争议焦点：一审确认的赔偿金额是否恰当。本院认为：二审围绕上诉人的上诉请求和适用法律进行审理。被上诉人南恒房开平坝分公司与上诉人于2017年1月1日签订《商品房预留定购书》，上诉人交付5万元定金。后因被上诉人南恒房开平坝分公司不能履行该定购书中备注的条件，而导致双方未能签订《商品房买卖合同》。被上诉人认为原审判决存在不当，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，且双方之间不能签订《商品房买卖合同》系因被上诉人未能履行双方在定购书中约定的义务，被上诉人已构成违约，因此上诉人有权要求被上诉人返还双倍定金，同时因现平坝地区的房价已上涨是事实，双方间约定的定金明显不足以弥补上诉人因被上诉人违约造成的损失，因此上诉人有权要求被上诉人双倍返还定金及赔偿超过定金部分的损失。同时，上诉人虽主张原审计算标准过低，份额划分不当。但未提交证据证明其实际损失以及原审计算标准明显低于同时间同地段商品房价格，且该定购书中未约定相应的违约责任及违约金计算方式。虽上诉人系定购书的守约方，但该定购书仅系预约合同，上诉人作为守约方丧失的系期待利益。因此原审酌情以4000元/平方米为标准，再扣除双方间约定的单价后的金额的30%予以计算并无不当，依法予以支持。故上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4866元，由上诉人谢彦承担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年九月十二日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。