安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初276号原告：黄永成，男，汉族，1963年2月13日生，住长丰县。委托诉讼代理人：李仁怀，安徽正茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，安徽正茂律师事务所律师。被告：陆昌如，男，1964年12月6日生，汉族，住长丰县。委托诉讼代理人：胡向林，安徽金的律师事务所律师。原告黄永成与被告陆昌如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永成及其委托诉讼代理人李仁怀与被告陆昌如及其委托诉讼代理人胡向林均到到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄永成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告支付2018年2月16日至2018年12月15日租金140,000元。之后租金支付至交房之日止；3、判令被告向原告支付违约金100,000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于双墩镇老双墩社居委后院房屋面积400平方米以及1000平方米连体钢构大棚，租期5年自2014年7月1日起至2019年6月30日止。年租金16万元整，一季度一付，先付后住，付款时间为每年7月1日、10月1日、4月1日，不得拖欠。甲方向乙方收取水电押金2,000元，违约押金不退。另合同约定，租赁期间，双方不得违约，如有违约赔偿对方违约金10万元。可是在原告将房屋租赁给被告后，被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。被告房租交至2018年2月15日就不再缴纳房租，原告多次通知被告缴纳房租，被告不予理睬。故原告提起诉讼，请求支持原告诉请。被告陆昌如辩称，原告不享有承租物的物权。现因政府征收拆迁，合同目的不能实现了。合同约定，政府征收，互不负违约责任。原告诉请无法律和合同依据，应驳回诉请。围绕诉讼诉讼请求，原告提交了原告身份证复印件、被告户籍证明、房屋租赁协议一份、催收租金告知书、短信截图一组，证明双方的主体适格、租赁关系成立及被告欠付租金并催收的事实。被告质证认为，原告没有提供涉案租赁物的物权证据，双方签订了租赁协议属实，因政府拆迁，已自行终止协议，未收到过原告所称的催收租金的通知等。被告为证明自己的主张提供了租赁合同一份、长丰县双墩镇镇政府文件、照片，证明租赁房屋属征收范围，因征收，进出租赁房的道路被挖断不能经营，其已另行租赁房屋经营。原告质证认为，房屋在拆迁范围内，但政府至今没有拆迁，被告另行租赁房屋与本案无关联性，至目前为止，被告仍在经营，占用着房屋。对双方签订的租房协议的事实双方并无争议，本院予以确认。根据双方质证和陈述，对涉案的房屋目前仍由被告占用，被告租金支付至2018年2月15日的事实可以确认。被告另行租赁房屋与本案无关联性，不能证明双方的租房协议已终止。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，原被告签订租房协议，约定原告将双凤建材货场砖混厂房10间约400平方米及另加钢构大棚1000平方米连体出租给被告办家具城。约定租期5年自2014年7月1日起至2019年6月30日止。年租金16万元整，一季度一付，先付后住，付款时间为每年7月1日、10月1日、4月1日，不得拖欠。租用五年期间，如政府拆迁，乙方吊顶、装潢部分按实际金额，甲方返还乙方。乙方租赁期间的水电费用应按时交清，以交费收据为凭。甲方向乙方收取水电费押金2,000元，待租期结束，退还乙方，如有违约，押金不退。另合同还约定，租赁期间不得违约，如有一方违约造成对方经济损失赔偿对方拾万元（不可抗力或政府拆迁除外）。双方签订协议后，原告交付了租赁房屋，被告实际承租使用该房屋，被告租金已付至2018年2月15日。另查明，2017年9月21日，长丰县双墩镇人民政府发出“双政（2017）73号”关于“双墩镇阜阳北路（滁河干渠）片区旧城改造项目集体土地上房屋征收补偿安置实施方案”的文件，依照该文件确定的征收对象及范围，双方确认涉案租赁的房屋厂房在该范围内。至法庭开庭辩论结束时，没有证据证明涉案房屋厂房已拆迁，现涉案房屋厂房仍由被告存放物品使用中。因合同的解除和租金给付，双方发生争议，原告诉讼来院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点是双方签订的租赁合同是否因租赁物属政府征收对象已经终止或解除？被告是否尾欠租金未付？关于合同终止或解除，依照我国合同法的规定，当事人协商一致的可以解除合同，或因合同约定的解除条件成就时解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了解除合同的几种法定情形。本案中双方2014年签订的租赁协议，已实际履行。关于征收拆迁，本院认为，政府的征收拆迁是一个过程，本案涉案房屋虽在征收范围内，但何时应实施拆迁并不明确，被告没有证据证明涉案的租赁房屋厂房已被明确要求何时征收拆迁，因此，被告并不能因承租的房屋属征收对象范围，即终止履行双方的合同义务，拒付租金。审理中，被告一方面主张双方的租赁合同因政府征收已经自行终止，另一方面双方未就解除合同达成合意，即拒付租金但继续占用租赁的房屋，被告此辩称，本院不能采信，被告应当依合同支付所欠的租金。被告以双墩镇的征收拆迁为由，自2018年2月15日后拒付租金属实，原告以被告违约不付租金，催要未果，致使合同目的不能实现为由诉请解除合同并要求被告支付所欠租金，符合法律规定，本院予以支持，判定双方的租赁合同自本案庭审时即2019年2月14日解除，之前的应付租金按双方合同约定年租金160,000元计算为160,000元。此后，被告继续占用租赁房屋厂房的依合同约定的年租金160000元计算至被告腾退交还租赁房屋时止。双方合同约定一方违约造成经济损失，赔偿对方拾万元，本院认为，本案属租赁合同，合同中约定违约金100,000元过高，本院依法核减为10,000元。原告诉请解除合同时，未请求返还房屋厂房等租赁物，关于租赁房屋装潢部分的处理，被告也未提出反诉，故本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告黄永成与被告陆昌如2014年7月1日签订的租房协议于2019年2月14日解除；二、被告陆昌如于本判决生效后十日内支付原告黄永成2018年2月15日至2019年2月14日间的租金160,000元，之后的占用费用依照年租金160,000元计算至陆昌如腾退返还租赁的房屋厂房时止；三、被告陆昌如于本判决生效后十日内支付原告黄永成违约金10,000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决书确定给付义务期满后二年内申请法院执行。案件受理费4,900元，减半收取2,450元，由被告陆昌如负担1,850元，原告黄永成负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张登新二〇一九年二月十四日书记员  陶春园附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。