沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初5410号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁**建设中路**。负责人：王志军，系该行行长。委托代理人：郭凯华，系辽宁铭星律师事务所律师。委托代理人：王桂荣，系辽宁铭星律师事务所律师。被告：谭杰，女，汉族，1969年6月20日出生，住址辽宁省辽阳县首山镇。公民身份号码：2110211969********。被告：沈阳市绿色家园房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙镇宁路村。法定代表人：张廷海，系该公司总经理。委托代理人：王馨平，系辽宁正直律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告谭杰、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法由审判员孙嘉楠任审判长,与审判员宋奕嬴、人民陪审员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行委托代理人郭凯华，被告谭杰、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司委托代理人王馨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行诉称，2016年1月21日，原告与被告谭杰签订借款合同一份，约定原告为被告谭杰提供个人住房贷款36万元，购买位于沈阳市东陵区住宅，建筑面积81.3平方米，利率4.9%，期限20年，按月等额本息还款。被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告如数发放贷款，并与被告谭杰到房地产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押登记手续。被告于2018年7月开始拖欠我行贷款，连续逾期4期以上，经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款利息，故请求人民法院依法判令：1、解除编号为[工]行[铁西]支行[2015]年[0000095]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告谭杰立即给付原告借款本金321512.30元及利息、罚息、复利计5319.31元（利息暂计至2018年11月5日，余下均计算至实际给付之日止）；3、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；4、我行对抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费等费用。被告谭杰辩称，我买的是样板间，也起诉到法院，判我们败诉，判的是清水房，但是也没有给我们办房证。房屋漏雨，也不给我维修，我生气就不交房贷了。我同意继续履行合同，交房贷。被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司辩称，不同意承担担保责任，房屋具有办理房产证条件。经审理查明，原、被告三方于2015年1月21日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告谭杰向原告借款360000元，用于购买位于沈阳市东陵区，建筑面积81.3平方米的房屋，并以所购房屋为抵押。合同约定借款期限为240个月，还款方法为按月等额本息还款，每月15日为还款日。第四条4.1约定：贷款利率具体约定见合同第四十三条。第四十三条规定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第四条4.2约定：贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于以下两种，具体约定见合同第四十四条，A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；B、在贷款期限内不调整。第四十四条约定：对第四条第二款的约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理。第九条规定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见合同第五十二条。第五十二条约定：罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。第十条约定：保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十四条，10.2阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款、本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。免除保证责任的条件为“A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。合同第五十四条约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同且有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2015年2月6日，被告谭杰所购买的案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，《抵押权预告登记》载明案涉房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》。2015年2月10日，原告向被告谭杰发放贷款360000元。自2018年7月起被告谭杰一直未按时足额偿还贷款本息。截至2018年11月5日，被告谭杰拖欠本金321512.30元，利息、罚息、复利合计5319.31元。上述事实，有原、被告陈述、《个人购房借款/担保合同》、预告登记证、个人借款凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除本合同，有权宣布未偿还的借款立即到期，要求被告清偿未偿还款项及利息、罚息等。现被告连续三个月以上未按时偿还贷款，原告要求解除合同、被告谭杰偿还全部剩余贷款及利息，并要求被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司承担连带保证责任，原告的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告谭杰、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司签订的编号为[工]行[铁西]支行[2015]年[0000095]号《个人购房借款/担保合同》；二、被告谭杰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金321512.30元及利息、罚息、复利计5319.31元（计算至2018年11月5日）；三、被告谭杰于本判决生效后十日内按合同约定利率偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行自2018年11月6日起至债务实际清偿之日止未付欠款的利息、罚息及复利；四、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司对本判决的第一项、第二项及第三项承担连带给付义务；五、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司承担完保证责任后，可以向被告谭杰追偿；给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费6202元、保全费2154元，均由被告谭杰承担，被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司承担连带给付义务。（原告已预付，由被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙嘉楠审 判 员  宋奕嬴人民陪审员  陶世英二〇一九年九月五日法官助理张迪书记员慕卓航本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条约定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条约定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条约定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。