广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2518号原告：斗门区井岸镇安信物业代理行，统一社会信用代码：92440400MA4ULQAW26，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇中兴南路******。经营者：黎雅艳，女，1988年2月28日出生，汉族，住所：广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：梁金萍（系经营者黎雅艳的母亲），住所：广东省珠海市斗门区。被告：刘点凡，男，1990年3月6日出生，汉族，住所：广东省珠海市斗门区。原告斗门区井岸镇安信物业代理行（以下简称原告）诉被告刘点凡（以处简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序由审判员韩蕾蕾独任审理，并于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁金萍、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付代理费和违约金合计人民币47600元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告在2019年3月上旬知道位于斗门××井岸镇XXXX房要出售的信息后就通知了被告，并与被告约定在2019年3月23日上午9时前往斗门××井岸镇XXXXX房进行看房，被告看房后非常满意，之后还把父母带来参观。后被告与卖方达成口头协议并在当天向卖方转账支付定金。被告支付定金后，就开始回避原告。2019年5月被告办好房屋过户手续。原告多次联系被告，被告均找各种借口或装作不知，房屋的代理费迟迟未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第1项中的中介费为23800元（房屋成交价119万元×2%=23800元）、违约金为23800元，合计47600元。被告辩称，原告并未促成被告与卖方之间的房屋买卖合同成立。因梁金萍能力不行，未在双方口头约定的四个月内完成中介服务，所以买卖双方才自主更换了中介公司。被告不存在违约，被告不同意向原告支付中介费和违约金。事实和理由如下：因被告的父母住在作品壹号28栋，被告和女朋友就想在同一个小区买套小房子。2019年3月9日，被告母亲在作品壹号微信业主群发送信息，求购作品壹号17-31栋房子一套。当天，被告接到邻居梁金萍的电话，称其35栋有套房，问被告要不要，被告拒绝了，表示只想要17-31栋的房子。考虑到梁金萍以后可能会提供房源信息，被告加了梁金萍的微信。之后梁金萍向被告提供了17栋1302房屋的信息，并约业主和被告2019年3月23日去看房。2019年3月23日上午9点多，在4栋即梁金萍家楼下，梁金萍拿出一张紫红色便条纸，要求被告在上面签名。被告见就是一张便条纸，上面没有公章，也没有手写的内容。梁金萍也未向被告说明上面的内容，只是要求被告帮个忙签名。被告并未细看上面印刷的内容，就在梁金萍指定的空格上签名了。被告认为梁金萍可能是喜欢帮忙顺便赚点劳务费而已，就未对便条纸拍照，被告签完名便条纸就被梁金萍收回了，没有给被告任何资料。看房时，被告、被告的父母和女朋友、业主谢佳和那勇都在，被告和家人对房屋很满意，被告的母亲很快就与谢佳谈妥房屋的成交价为119万元，被告这边马上付2万元定金。由于买卖双方从来没买卖过二手房，梁金萍称由她来帮办后续的签合同、按揭贷款、协助过户及办证手续，双方均同意。看房前，梁金萍并未告知被告她是中介，也从未说过她要收取费用。看房时在双方谈妥成交价格之后，梁金萍才说她是中介，要收取一定的中介费，大概是5000-10000元。谢佳提出房子过户手续比较麻烦，必须尽快办理，因该房屋还在供楼，谢佳和那勇在横琴又看上了一套房，希望这套房屋的钱能够到位一部分，他们才能凑够首付。当天，被告去作品壹号工商银行给那勇转了2万元定金，并将转账凭条拍照从微信发给了梁金萍。2019年3月25日、26日，谢佳均向被告抱怨，称梁金萍办事效率差，不专业，什么事都没办成，担心会赶不上交首付的时间。2019年3月27日，那勇和被告商量，称时间紧迫，想换个专业的中介办手续。之后那勇请了其他中介，中介费由被告支付，顺利办好了过户手续。2019年4月3日就帮被告在招商银行办好房产抵押贷款手续，2019年4月16日向那勇首付43万元，那勇和谢佳如愿赶上了付首付的时间。直到原告起诉被告，被告才知道有原告的存在，梁金萍从未说过她是原告的中介。被告也从未看过梁金萍作为原告中介的任何证件和资料。被告事后从谢佳和那勇处得知，他们从未委托原告和其他中介公司出售房屋，也从未在业主群或任何微信、qq群发过要出售房屋的信息。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.《看楼协议书》；2.梁金萍与刘点凡的微信聊天记录；3.银行转账凭条；4.梁金萍与卖方之间的微信聊天记录。被告提交证据如下：1.求购信息微信记录；2.中介费发票；3.《关于出售作品壹号17-1302房产情况说明》；4.不动产权证；5.《珠海市房地产买卖合同》（二手楼）。经庭审认证、辩证，被告对原告提交的证据1中被告签名的真实性、证据2、3、4均无异议，原告对被告提交的证据1、证据2的真实性、证据4、5均无异议，本院予以确认并在卷佐证，但证据内容应以本院认定的为准。对双方有争议的证据，本院经审查认为，被告提交的证据3，对与其他证据能够相互印证的内容，本院予以认定。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2019年3月9日，被告的母亲在作品壹号业主微信群发送求购17-31栋房屋的信息，并注明了被告的手机号码。梁金萍在群里看到该条信息后，主动与被告联系，表示愿意为被告介绍合适的在售房屋。2019年3月22日，梁金萍通过微信与被告、作品壹号17栋1302房的业主谢佳约定，2019年3月23日上午带被告去看房。2019年3月23日上午看房前，梁金萍拿出一份《看楼协议书》让被告签字，该《看楼协议书》仅一份，被告签字后由梁金萍收回，并未交于被告留存。该《看楼协议书》载明，安信物业代理行免费陪同阁下看楼，一旦阁下（或旧客户介绍亲属、朋友）购买本行所介绍之物业，均需同本行办理购房手续，并一次性支付2%代理费，现需查看以下房源：看楼时间栏下方有手写注明“2019年3月23日”，物业名称栏下方有手写注明“作品壹号17栋1302房”，客户签名栏下方有被告的签名。阁下同意不以其他任何方式及其他途径不经本行购买所看之物业，否则均须向本行支付上述约定费用双倍金额的违约金及本行的经济损失。多谢阁下委托本行代为介绍物业，如阁下对上述物业不满意，本行将努力为您找寻适合的物业。落款处有加盖原告的印章。2019年3月23日上午看房时，被告、被告的女朋友、被告的父母、业主谢佳和那勇、梁金萍均在场，被告及家人对房屋很满意，当场与业主谈妥房屋成交价为119万元，马上付定金2万元。当天下午，被告通过ATM机向业主那勇的账户转账支付定金2万元，后通过微信向梁金萍发送转账凭条的照片。梁金萍遂将照片转发给业主谢佳。2019年3月27日，因谢佳和那勇认为以梁金萍的办事效率和专业水平无法在3个月内完成房屋买卖的全部流程，遂向被告提出，由谢佳和那勇来找专业的中介机构来办理网签、签订买卖合同、协助被告办理银行按揭贷款及房屋过户办证等手续，中介费由被告承担，由谢佳和那勇先行垫付。2019年3月28日，金湾区达荣盛销售服务部向那勇开具两张房屋销售代理费的发票，金额合计16000元。2019年4月3日，金湾区达荣盛销售服务部协助被告在招商银行办好了房屋抵押贷款手续。2019年4月中旬，被告与涉案作品壹号17栋1302房的权属人那勇、谢佳通过金湾区达荣盛销售服务部签订一份《珠海市房地产买卖合同》（二手楼），约定房屋成交价格为119万元，相关税费等由被告承担。2019年5月14日，被告取得涉案作品壹号17栋1302房的不动产权证书【证号：粤（2019）珠海市不动产权第0XXXX20号】。后被告于向那勇支付中介费16000元。2019年8月29日，那勇和谢佳向本院出具一份《关于出售作品壹号17-1302房产情况说明》，主要内容：2019年3月中旬我们接到一个自称是我们邻居的大姐的电话，称她的朋友想购买一套作品壹号的房子，询问我们是否有意愿出售房屋。我们就直接开出了价格，表示若对方能接受就同意看房。经过几次沟通，约好2019年3月23日看房。在房屋出售前我们没有主动在任何房屋买卖平台上发布出售房屋的信息，我们并不希望通过房屋交易中介介入房产交易，只希望跟小区的邻居或熟人进行直接交易。看房当天，刘点凡及其家属及自称是我们邻居的大姐均在场，我们和刘点凡他们对房屋买卖达成了一致的意向。那个邻居大姐并未明确表明她是代表房产中介来撮合这笔交易的，直至刘点凡告知我们他被邻居大姐起诉后，我们才知道她是房产中介。因我们当时拟在湾仔区购入一套房产，急需作品壹号的房产及时完成出售手续，并在拿到房款后再购入湾仔的房产，在看房当天我们也明确说明了情况，我们需要3个月内把手续都办好。刘点凡和邻居大姐均说肯定会配合，当天刘点凡向我们转账支付2万元定金。后期我们在与邻居大姐接触中，发现她并不专业，对房产交易流程说不清楚，比如3月24日我们提出尽快签购买协议及办后面的手续，约好3月25日周一见面签订协议，但邻居大姐因各种理由未能到达，后续也未有效的处理相关事宜。我们认为以邻居大姐的速度及专业水平在3个月内无法完成房屋买卖流程，所以我们向刘点凡提出，由我们来找有专业能力的人或机构来撮合房产交易，相关费用由刘点凡支付。后双方与专业的房屋买卖中介签订了相关协议，其中协议涉及的16000元中介费由刘点凡代为支付。庭审中，原告确认如下事实：1.斗门××井岸镇安信物业代理行由梁金萍实际经营；2.关于本案所涉及的作品壹号17栋1302房屋的出售信息，是梁金萍从其朋友处得知。该房源信息并非原告独家掌握，业主也并未委托原告独家代理销售该房屋；3.被告签署《看楼协议书》时，梁金萍并未就违约金条款向被告进行说明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，涉案《看楼协议书》属于居间合同性质，其除看楼时间、物业名称的内容系手写外均为打印文字，系原告为了重复使用而预先拟定，在被告签署时亦无证据表明双方就条款内容进行了协商，故属于采用格式条款订立的合同。《看楼协议书》的内容表明，被告看房后，不得就同一房屋在其他中介公司成交，否则必须支付约定佣金的两倍作为违约金，但涉案房屋出售信息并非原告独家掌握，原告并未拥有该房屋的独家代理权，最终也未完成全部居间服务，在此情况下，《看楼协议书》中关于以介绍房源为充分条件，要求支付约定佣金的两倍的相关条款，系对双方权利义务的不合理约定，有违公平原则，且排除了被告利用其他中介提供的房源信息居间成交的权利，故应当认定该条款无效。原告作为居间方虽未实际促成被告与卖方签订房屋买卖合同，但鉴于原告向被告提供了房源信息，带被告进行了看房，还促成了被告向卖方支付定金，履行了部分居间义务，原告为此付出了实际劳动和有必要的成本支出。从公平合理的角度出发，本院酌情判定被告向原告支付从事居间活动支出的必要费用8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘点凡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告斗门区井岸镇安信物业代理行支付必要费用8000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元（原告斗门区井岸镇安信物业代理行已预付），由原告斗门区井岸镇安信物业代理行负担412元，由被告刘点凡负担83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  韩蕾蕾二〇一九年九月十日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。