江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初1069号 原告（反诉被告）：刘红，女，1969年6月4日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱启骞，江苏三法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京市六合区横梁街道钟林社区村民委员会，住所地为南京市六合区。 法定代表人：周建春，主任。 委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。 被告：南京市六合区人民政府横梁街道办事处，住所地为南京市六合区。 法定代表人：王强，主任。 委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。 第三人：刘爱群，男，1968年5月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：刘爱中，江苏华庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛荣，江苏华庭律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘红诉被告（反诉原告）南京市六合区横梁街道钟林村民委员会（以下简称横梁街道钟林村委会）、被告南京市六合区人民政府横梁街道办事处（以下简称横梁街道办）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，第三人刘爱群申请加入本案诉讼。原告（反诉被告）刘红的委托诉讼代理人王和平、朱启骞、被告（反诉原告）横梁街道钟林村委会和被告横梁街道办的共同委托诉讼代理人叶林、第三人刘爱群的委托诉讼代理人刘爱中、葛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付原告3181.5万元，并支付自2018年4月23日至实际给付之日的违约金，以3181.5万元为基数，按年利率6%计算至实际给付日。诉讼中将3181.5万元变更为772.6万元，并要求两被告按年利率6%向原告支付自2019年1月25日至实际给付日的违约金。2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月24日，原告与被告一签订《土地租赁协议》，约定将东部干线新篁镇建设用地（以下简称案涉土地）租赁给原告建加油站。后原告投入大量资金等，并经审批取得该土地的加油点资质。2013年2月22日，被告一与原告签订《备忘录》，约定：1、由原告承担案涉土地的预存征地款；2、案涉土地竞拍成交后，被告一按被告二所得净收益款的45%给付原告等。被告二对《土地租赁协议》及《备忘录》均表示认可。原告据此实际承担了预征地款并积极配合政府对该地块进行上市招拍挂工作。2018年2月23日，南京市国土部门将经原告审批取得的加油用地对外挂牌出让，被中国某股份有限公司江苏南京销售分公司摘牌取得，成交总额7070万元。两被告取得款项后，至今未按约定向原告支付款项。故诉至贵院，诉如所请。 被告横梁街道钟林村委会辩称：1、《备忘录》的内容违反法律规定，且案涉1.9亩土地已转为建设用地，被征收为国有，横梁街道钟林村委会既非案涉土地拍卖权人亦非所有权人或受益人，故《备忘录》属无效协议。2、即使《备忘录》有效，刘红与横梁街道钟林村委会签订《补充协议》取代《备忘录》第三条的约定。《补充协议》第三条约定的被征收的1.9亩土地各项赔偿费用1950592元已由刘红全部领取。综上，请求法院依法驳回刘红的诉讼请求。 被告横梁街道办辩称：横梁街道办不是案涉土地租赁合同、《备忘录》、《补充协议》的相对方或担保方；案涉1.9亩土地被征收前后均与横梁街道办无关。综上横梁街道办被告主体不适格，请求法院判决驳回刘红对横梁街道办的诉讼请求。 反诉原告横梁街道钟林村委会向本院提出诉讼请求：确认反诉刘红与横梁街道钟林村委会于2013年2月22日签订的《备忘录》为无效协议；诉讼费由刘红负担。事实和理由：2013年2月22日，横梁街道钟林村委会与刘红签订《备忘录》一份，其中第三条约定了“该土地竞拍成交后，甲方按照横梁街道就此地块的净收益款的45%给乙方（净收益款到街道财政一个月内付给乙方）。双方不得再提出其他任何赔偿或补偿要求”。由于前述《备忘录》所涉内容系农村土地承包范畴，没有事先经横梁街道钟林村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报横梁街道办批准，违反《农村土地承包法》第52条的规定，属无效协议，特提出反诉。 反诉被告刘红辩称：案涉土地系加油点用地，不属于《土地承包法》规制的范畴，《备忘录》约定内容与土地承包无关，故无需履行前述法律规定的报批手续。刘红在案涉土地建设加油点的合法性已经江苏省商务厅予以确认，《备忘录》有效。刘红已完全履行约定义务，横梁街道钟林村委会拒绝履行该协议构成严重违约，应承担违约责任。此外，《备忘录》的效力系本诉需查明的内容，已为本诉吸收，反诉不具备独立性，法院不应受理，应予驳回。 第三人刘爱群同意刘红提出的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对事实认定如下：2010年7月24日，原告（反诉被告）刘红（乙方）与原新篁镇钟林村（即被告暨反诉原告横梁街道钟林村委会，甲方）签订《土地租赁协议》一份，约定甲方将现有靠东部干线新篁镇建设用地约3亩（东到后张组，西到东部干线路边，南到，北到东部干线连接线）的地块租赁给乙方作为建加油站使用，租期二十年，甲方确保目前土地性质为建设用地，并持有建设用地土地证，租金每年1000元。乙方在租赁期间，负责在租赁土地范围内建设、发展，甲方应无条件提供相关手续，并协助乙方办理相关的建设手续，在条件成熟时甲方应积极配合乙方进行土地性质变更，由此产生的费用由乙方承担，乙方取得土地使用证后，此合同终止。2011年8月28日，原新篁镇钟林村委会与新篁加油点（法定代表人为刘红）又签订《土地租赁协议》一份，约定钟林村委会（丙方）将东部干线以东、中部干线以北4亩土地租赁给刘红（丁方）经营，用于加油站建设，现该土地已经符合规划，上市后由丁方负责依法办理各项土地使用手续和转变土地用途相关证件，费用由丁方自理，丙方负责提供服务。土地面积按实际丈量为4亩，南北66.5米，东西40米，土地租赁期限为3年，从2011年6月至2014年6月止，土地符合规划上市后加油站负责依法办理各项土地使用手续，同时合同终止。土地流转租金每亩每年按照900元计算，另加油站每年按照1100元/亩作为其他补偿。后因卫星航拍将刘红在上述土地上的建筑定位为违章建筑，必须拆除，横梁街道钟林村委会（戊方）与刘红（己方）又于2013年2月22日签订《备忘录》一份，约定，1、由己方自行拆除场地内所有违章建筑，并负责清除建筑垃圾，所造成的相关损失由己方自己承担，与戊方无关。2、拆除清场后由戊方所属的横梁街道办负责做此块土地的相关征收、挂牌手续，土地预存征地款由己方承担。3、该土地竞拍成交后，戊方按照横梁街道就此地块的净收益款的45%给己方（净收益款到街道财政一个月内付给己方）。双方不得再提出其他任何赔偿或补偿要求。当月28日，刘红支付案涉土地征地预付款434000元。同年3月26日，南京市国土资源局六合分局向被告横梁街道办出具《关于南京市六合区新篁加油点用地的预审意见》，提出该项目用地为经营性用地，符合国家供地政策，拟选址位于六合区横梁街道，符合《六合区横梁街道土地利用总体规划（2006-2020年）》原则同意该项目通过建设项目用地预审，有效期两年，自批准之日起计算。并注明：“本预审意见不作为取得项目用地的批准文件，请按程序和规定依法取得相关用地手续。”2014年1月，案涉土地由集体农用地转为建设用地并征收国有。根据南京市国土资源局六合分局横梁国土资源所出具的“情况说明”，新篁东部干线加油站租用地面积4亩，地类分别为坑塘水面面积1.73亩，耕地面积1.67亩，林地面积0.6亩，征地面积2.06亩，征地前地类分别为坑塘水面面积0.93亩，耕地面积1.13亩。同年3月21日，南京市国土资源局六合分局、六合区横梁街道钟林村民委员会、六合区横梁街道办事处签订《征地补偿协议书》，载明，根据文件规定，本次征地无需安置农业人员。本次征地补偿费用共计135828元，其中征地区片价补偿费84878元（其中应纳入征地补偿调剂金账户69468.8元，应付集体经济组织费用14909.2元），青苗和附着物综合补偿费51450元（青苗和附着物补偿实行统一综合补偿价标准）。当年5月26日，南京市六合区商务局向原告等出具《关于“转发南京市六合区新篁农村加油点批复的通知”的说明》，明确南京市六合区新篁农村加油点建设主体为原申报材料中的刘红，他人不具备申领该加油点《成品油零售经营批准证书》的条件。2016年8月11日，南京市商务局出具宁商运[2016]566号《关于刘红反映六合区横梁街道新篁加油点有关建设问题申诉事项的回复意见书》，言明：“……后因地方建设等原因，经六合区商务局具文申请，该站点多次提出延期建设（时限至2017年3月21日），至今，省商务厅和我局均未取消对该加油点的行政许可。……为适应江北新区建设，优化公共资源，更好地发挥社会经济效益，（2016年5月3日市政府土地出让会觉得）该地块不再作为农村加油点，须升级为加油站”。综上，你反映的关于六合区横梁街道新篁加油点建设问题，根据市政府会议纪要（2016年第33号）精神，我局同意将该加油点升级为加油站，并已会同市规划局列入2016年度加油站设置规划。在你依法取得该加油站地块《国有土地使用证》或国有土地使用权出让合同后，应依据《江苏省成品油零售经营资质申报管理操作规范》要求，依法启动相关建设程序。” 2017年12月15日，横梁街道钟林村委会（庚方）与刘红（辛方）签订《补充协议》一份，载明庚辛双方于2010年7月24号签订土地租赁协议，双方约定由辛方租赁庚方后张组3亩土地作为建加油站使用（实际使用土地为4亩）。现经庚辛双方协商一致，达成以下补充协议：一、由辛方自愿将所租赁土地范围内即将计划挂牌的1.9亩提前退租给庚方。辛方自本补充协议签订之日起不再对这退租的1.9亩享有租赁权，交由庚方处置。二、对于该退租地块上的所有现状财物以评估结果为准，由庚方赔偿给辛方。赔偿后所有评估清单上的财物归庚方所有，辛方必须在合同签订当日把1.9亩土地和该地块上的所有附着物包括评估清单上的物品移交给庚方。三、本补充协议双方签字之日起5个工作日付清由庚方支付给辛方各项赔偿费用约1850592元，另余下100000元三个月内给付（总价1950592元附评估结果为依据）。该地块挂牌成功后，如果辛方取得该块土地的使用权，则按评估费对该地块上的财物进行赔偿结算，辛方可以向庚方支付费用回购该地块上的地表和地下附着物、设施等，解除2013年2月22日双方签订的备忘录；该地块挂牌成功后，如果辛方没有取得该地块的土地使用权，对于辛方追偿的与这块地块相关联的相关权益和权力由辛方通过法院诉讼解决；如果该块地块自本补充协议签订生效之日起一年内未挂牌成功，对于辛方追偿的与这块地块相关联的相关权益和权力也由辛方通过法院诉讼途径解决。四、自本补充协议签订之日起，辛方按照实际使用的2.1亩土地支付剩余租期的土地租金。《补充协议》签订后，原告收到上述补偿1950592元。另，刘红支付2017年土地租金8000元，2018年支付2.1亩土地租金4200元。 2018年3月23日，南京市国土资源局确认中国某股份有限公司江苏南京销售分公司为案涉地块国有建设用地使用权的竞得人，总成交价款为70700000元，现已缴纳完毕。同年12月25日，六合区财政局向六合区横梁街道财政所拨款17168994.8元。2019年3月20日，横梁街道钟林村委退还刘红征地预付款434000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、两份《土地租赁协议》、《备忘录》、《补充协议》的效力问题；二、刘红对退租的1.9亩土地享有的相关权益（即损失）如何确定；三、横梁街道办事处与横梁街道办钟林村委会承担责任的主体问题。 关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”两份《土地租赁协议》签订时土地并非建设用地，刘红未取得相关用地许可、建设许可即改变土地用途用于建设加油点，故两份《土地租赁协议》因违反法律禁止性规定，合同无效。《备忘录》的约定和《补充协议》第三条关于案涉地块挂牌成功与否与刘红竞拍成功与否的相关权益约定，均系基于无效的《土地租赁协议》，对案涉土地预设条件后的权利义务和收益分配进行的约定，均属无效。《补充协议》的其他约定为关于退还相关土地以及对地上现有财物赔偿的约定，均系双方真实意思表示，合法有效。 关于争议焦点二，因《备忘录》无效，故刘红据此提出的诉讼请求于法无据，因《备忘录》取得的财产应当予以返还，故已返还的预征地款434000元，本院予以确认。刘红根据《备忘录》支付预征地款不存在过错，故横梁街道钟林村委会应向刘红支付自2013年2月28日起至2019年3月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。关于已赔付的地上建筑物损失1950592元系双方自愿就赔偿达成的约定，本院予以确认；刘红提出的为建设加油点办理相关证件、现场勘查等前期准备工作的损失，因其未提供相关支出的证据，故对其该主张本院不予采纳。 关于争议焦点三，刘红要求横梁街道办承担连带责任的请求，刘红提供的与横梁街道办副主任田某的谈话录音虽能反映横梁街道办对刘红与横梁街道钟林村委会的土地纠纷知情，但田某强调通过诉讼途径解决纠纷，录音内容并未体现横梁街道办同意承担连带付款责任，且横梁街道办并非合同相对方，故对刘红的该项主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告刘红与被告南京市六合区横梁街道钟林社区村民委员会于2013年2月22日签订的《备忘录》无效。 二、被告南京市六合区横梁街道钟林社区村民委员会于本判决生效后十日内向原告刘红支付以434000元为基数，自2013年2月28日起至2019年3月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。 三、驳回原告刘红的其他诉讼请求。 本诉案件受理费65882元，由本诉被告南京市六合区横梁街道钟林社区村民委员负担3500元，由本诉原告刘红负担62382元；反诉案件受理费40元，由反诉被告刘红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  汪莉珍 人民陪审员  刘志祥 人民陪审员  侯裕华 二〇一九年九月六日 书 记 员  林爱梅