北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初16398号原告：任朝旺，男，1973年3月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：温大公，北京市博维律师事务所律师。被告：北京燕琉物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区长虹东路东羊庄村**楼**。法定代表人：谢春江，总经理。委托诉讼代理人：刘京生，男，该公司物业经理。委托诉讼代理人：谢国栋，北京市世纪律师事务所律师。原告任朝旺与被告北京燕琉物业管理有限公司（以下简称燕琉物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任朝旺及其委托诉讼代理人温大公，被告燕琉物业公司的委托诉讼代理人刘京生、谢国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任朝旺向本院提出诉讼请求：判令燕琉物业公司赔偿任朝旺财产损失50000元。诉讼中，任朝旺将诉讼请求变更为：判令燕琉物业公司赔偿任朝旺财产损失43799元。事实和理由：任朝旺系燕琉物业公司管理的东羊庄新村小区X号楼X单元的业主。2017年7月9日，X单元X的业主高曙峰通过物业联系到任朝旺称二楼漏水漏到一层。任朝旺得知后马上赶到家中查看，发现家中被淹。经查为任朝旺厨房一侧卫生间地漏反水造成地面大量积水。经物业张师傅判断为一楼、二楼下水管道中间有异物堵塞造成。此次反水造成任朝旺家中的地板、门及部分物品损坏。依据物业合同的约定，燕琉物业公司对下水主管道具有维护管理的义务，因燕琉物业公司疏于管理，造成任朝旺的经济损失。综上所述，因燕琉物业公司未履行物业合同约定的管理义务，导致任朝旺家中财产损失。特依据合同法的规定诉至法院，请法院依法支持任朝旺的诉讼请求。燕琉物业公司辩称，我公司作为东羊庄新村的物业已经尽到了应尽的合同义务，任朝旺家地漏反水是因为楼上业主将钢丝球、卫生巾等杂物丢在管道内造成的，责任在不当使用的楼上业主，我方没有违约行为，不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：任朝旺向法庭提交的《商品房买卖合同》，燕琉物业公司不予认可，称日期不对，任朝旺购买的是二手房，本院结合其他证据，对该证据予以采信；燕琉物业公司出具的“关于房山区新村X卫生间下水管道疏通情况的说明”，燕琉物业公司辩称并不全面，本院对该证据予以采信；涉案房屋拍摄的照片，无法显示时间，本院不予采信；《北京市房山区人民法院案件涉及的房山区东羊庄新村X号楼X单元X号房屋因淹水造成的财产损失及重新装修费用项目资产评估报告》，本院予以采信。燕琉物业公司向法庭提交的《化粪池清掏合同》及情况说明，任朝旺不予认可，本院对真实性不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任朝旺系位于房山区东羊庄新村X号楼X单元X房屋（以下简称X房屋）的购买人，燕琉物业公司系上述房屋所属小区的物业服务管理企业。2017年4月24日，任朝旺（甲方）与燕琉物业公司（乙方）签订《北京燕琉物业服务协议》，约定甲方所购买的房屋位于阳光北大街18号院X号楼X单元X室；本协议期限自签字之日起至本小区物业管理委员会成立并签订新物业服务协议止；乙方对本物业的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方对共用的上下水管道、雨水管、水泵、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟井进行日常的维护与管理；乙方违反协议，未达成管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；该协议同时约定了双方其他权利义务。2017年7月9日下午，位于房山区东羊庄新村**楼**X房屋（以下简称X房屋）的业主向燕琉物业公司反映X房屋通过天花板向其家漏水，后燕琉物业公司与X房屋业主任朝旺联系。当晚，任朝旺的家人赶到X房屋，经燕琉物业公司维修部工作人员、民警及X、X房屋业主共同查看发现，X房屋厨房一侧的卫生间地漏反流出大量污水，导致室内严重积水，X房屋业主协助X房屋业主对地面积水进行了清理。2017年7月10日上午，X房屋同一地点再次发生污水从地漏反流情况，经向燕琉物业公司反映，该公司委派维修部工作人员连续两次对与反水地漏相连的下水道进行了疏通。2017年7月10日对下水管道疏通完毕后，X房屋未再发生反水现象。任朝旺主张，因X房屋地漏反水造成其房屋木地板被泡、墙皮起皮餐桌餐椅等受损。后任朝旺因房屋反水受损的赔偿问题将其楼上业主诉至法院，又撤回起诉，现将燕琉物业公司诉至法院，要求其赔偿损失。庭审中，任朝旺主张由于燕琉物业公司未对卫生间共用下水管道进行日常维护导致管道堵塞致使X房屋卫生间地漏反水给其造成损失，燕琉物业公司不予认可，辩称造成X房屋卫生间地漏反水的原因是该楼上下楼层的共用下水管道堵塞，堵塞原因是由于业主的不合理使用，该管道不属于全体业主共用的主管道，不在其公司日常管理维护范围，也自认并未对上述楼内卫生间共用下水管道进行定期维护，只有业主发现有堵塞随时报修时才会进行疏通。本案审理过程中，任朝旺申请对201房屋因水淹造成的财产损失及重新装修的费用进行鉴定。经本院委托，中鸿茂盛资产评估有限责任公司于2019年5月20日出具《北京市房山区人民法院案件涉及的房山区东羊庄新村X号楼X单元X号房屋因淹水造成的财产损失及重新装修费用项目资产评估报告》，载明，经重置成本法评估，《（2018）京0111民初16398号》案件涉及的北京市房山区东羊庄新村X号楼X单元X号房屋因淹水造成的财产损失17954元，重新装修费用20845元，任朝旺支付评估费5000元。燕琉物业公司对上述报告提出异议，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具《鉴定异议回复函》，针对燕琉物业公司提出的异议进行了回复。另查明，任朝旺交纳了2017、2018年度的物业服务费、垃圾费及楼道灯费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，任朝旺与燕琉物业公司签订的《北京燕琉物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。依据合同约定，燕琉物业公司有义务对共用的上下水管道进行日常的维护与管理，根据本案查明事实，任朝旺居住的东羊庄新村X号楼X单元楼内卫生间共用下水管道堵塞致X房屋卫生间地漏反水致任朝旺遭受经济损失，该卫生间共用下水管道应属合同约定的共用上下水管道，应由燕琉物业公司负责维护与管理。燕琉物业公司在庭审中自认由于上述管道不属于主管道，所以未对上述管道进行定期维护，现因上述管道堵塞导致反水造成任朝旺利益受损，对任朝旺的合理经济损失，燕琉物业公司应当承担相应的赔偿责任。故任朝旺要求燕琉物业公司赔偿其经济损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体赔偿数额以本院核实为准。依据现场勘验及中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具的《北京市房山区人民法院案件涉及的房山区东羊庄新村X号楼X单元X号房屋因淹水造成的财产损失及重新装修费用项目资产评估报告》认定，X房屋因淹水造成的财产损失17954元，重新装修费用20845元，上述费用应属任朝旺的合理经济损失，燕琉物业公司应当予以赔偿。任朝旺为确定损失支出的评估费用5000元，系因房屋反水导致的确定具体损失的合理支出，燕琉物业公司亦应当予以赔偿。燕琉物业公司辩称卫生间共用下水管道不属于物业公司管理维护范围，与查明事实不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：北京燕琉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿任朝旺财产损失17954元、重新装修费用20845元、评估费5000元，共计43799元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，由北京燕琉物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  张国明人民陪审员  白荣连二〇一九年九月十日书 记 员  张晓曦