北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初26821号原告：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园**。法定代表人：刘镇文，总经理。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：高振秀，北京市格平律师事务所律师。被告：孟朋举，男，1981年8月30日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟子龙，男，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：孟普照，男，住天津市红桥区。原告北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业）与被告孟朋举物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业之委托诉讼代理人尹子殊、高振秀，被告孟朋举之委托诉讼代理人孟子龙、孟普照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世物业向本院提出诉讼请求：1、判令孟朋举支付拖欠的2012年7月31日至2018年12月31日期间的物业费61081元及违约金20677元，共计81758元；2、诉讼费由孟朋举承担。事实与理由：我公司系北京市海淀区旱河路301号院西山新村小区的物业服务企业。2012年4月21日，我公司与西山新村小区业主委员会签署了《北京市海淀区西山新村（西山美墅馆部分）物业服务合同》，为西山新村小区提供物业服务，约定独栋别墅物业费标准为4.77元/平方米/月，其余部分物业费标准3.82元/平方米/月。孟朋举系X轩X号楼X至X层X（以下简称X号房屋）业主，房屋建筑面积207.66平方米。物业服务合同第十条约定，物业服务费由单个业主按其拥有房屋的建筑面积按季度交纳。第十四条第八款第一项约定，业主应自觉按时缴纳物业服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之三的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过3个月的业主进行公示通报；对欠费超过6个月的业主，可提起诉讼追讨，败诉方除补交物业服务费外，还应承担诉讼费。自2012年7月31日起至2018年12月31日止，孟朋举拖欠物业服务费61081元，违约金20677元，共计81758元。根据《物业管理条例》第六十七条规定，为保护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判令支持我公司的诉讼请求。孟朋举辩称，1、双方并未建立物业服务合同关系，我未享受物业服务内容。我购买房屋后并未实际控制使用房屋，我在本案中通过报警的方式于2019年6月才进入房屋。我并未同盛世物业签订物业合同，房屋现在是毛坯房且房屋处于漏雨状态，并未享受物业服务内容。2、盛世物业未能有效履行物业服务，其提供的物业服务有瑕疵，我在2013年办理房屋产权证后多次找到开发商和盛世物业要求办理房屋入住手续，但开发商以钥匙在物业公司处为由，迟迟未将房屋交付我使用。我保留主张损失的权利。3、已发生的物业费用，根据物业管理条例第四十一条之规定应当由开发商负担。4、盛世物业的主张超过诉讼时效，我在盛世物业主张的费用期间内没有在上述房屋内居住，并且户籍亦不在上述房屋内。盛世物业在有我联系方式的情况下，应当通过电话进行告知，但盛世物业并未联系过我。5、盛世物业提供的物业服务不到位，不应当收取费用。我的房屋出现漏雨后，2013年同物业联系要求维修，但盛世物业未及时联系开发商，未及时申请维修基金，导致房屋漏雨情况加重，盛世物业未履行使我的房屋保值增值的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年4月21日，盛世物业与北京市海淀区西山新村业主委员会签订《北京市海淀区西山新村(西山美墅馆部分)物业服务合同》,合同约定：物业服务费由单个业主按其拥有物业的建筑面积按季度缴纳，独栋别墅物业每平方米4.77元/月，其余部分每平方米3.82元/月，物业服务期为3年，起始日期为乙方正式物业服务接管之日；业主应自觉按时缴纳物业服务费，逾期欠费业主将按每日万分之三的标准计算缴纳滞纳金。2015年11月12日，盛世物业与北京市海淀区西山新村业主委员会签订《北京市海淀区西山新村小区物业管理委托合同》，约定由盛世物业继续提供物业服务，合同有效期至2016年12月31日，在合同有效期内未发生约定的解除情况，合同期满时自动续签一年。盛世物业于2012年7月30日入驻X号房屋所在小区提供物业服务至今。X号房屋于2013年12月17日登记至孟朋举名下，房屋建筑面积207.66平方米，X号房屋的物业费标准为3.82元/平方米/月。孟朋举取得X号房屋产权证后未能实际入住房屋，于2019年6月3日才通过自行开锁的方式进入房屋。孟朋举称其于2006年与开发商签订买卖合同购买X号房屋，合同约定于2007年交房，但房屋于2008年年底才建造完毕。因购房合同载明的房屋面积与房屋实际面积差异超过3%，其就差异面积购房款问题与开发商产生争议一直与开发商协商，协商过程中其未曾要求开发商交付房屋。2013年其向开发商补交了差异面积购房款并取得房屋产权证之后，其要求开发商、盛世物业交付房屋和办理入住手续，其与开发商、盛世物业工作人员三方到X号房屋处发现房屋存在漏水问题，其要求开发商予以维修，但此后开发商一直未联系其，也未予维修。开发商对其称房屋钥匙由盛世物业保管，但其向盛世物业提出入住要求时盛世物业称并未持有房屋钥匙，故其一直未能实际入住房屋，其于2019年6月3日自行开锁才进入房屋，发现房屋漏水问题并未解决。盛世物业对此称在其公司于2012年4月21日签订物业服务合同后，开发商此前委托的前期物业服务公司拒不退出，后在政府协调下，其公司才于2012年7月30日入驻小区，其公司与开发商、前期物业服务公司之间未能有任何交接，其从未持有过X号房屋钥匙。孟朋举于2019年6月3日开锁进入房屋后才就房屋漏水问题向其报修，此前其公司并不了解房屋漏水，故孟朋举所述房屋漏水问题与其公司本案诉请所涉对应期间的物业费无关。就孟朋举所提诉讼时效的抗辩，盛世物业主张其于2012年5月25日即开始向孟朋举催缴物业费，就此向本院提交照片为证，显示盛世物业自2012年至2018年多次以在小区公告栏处张贴欠缴物业费人员名单及在X号房屋门口处张贴物业费催缴通知单的方式向孟朋举催收物业费。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，盛世物业与业主委员会签订的物业服务合同，对作为X号房屋业主的孟朋举具有约束力。盛世物业已依约提供了物业服务，现其诉请孟朋举支付欠付的物业费，具有事实及法律依据，本院予以支持。孟朋举于2013年12月17日取得X号房屋所有权，自该日期起X号房屋产生的物业费依法应由其负担，盛世物业主张的该日期之前的物业费，缺乏依据，本院不予支持，孟朋举以其未实际入住房屋所提抗辩主张，于法无据，本院亦不予支持。考虑双方就办理入住手续一事存在争议，孟朋举并非恶意拖欠，故对于盛世物业所提违约金的诉请，本院不予支持。现并无充分有效证据证实盛世物业明显怠于行使权利，对于孟朋举所提诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、孟朋举于本判决生效后七日内向北京盛世物业服务有限公司支付欠付的2013年12月17日至2018年12月31日的物业费47965.86元；二、驳回北京盛世物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元(北京盛世物业服务有限公司已预交1844元），由北京盛世物业服务有限公司负担2689元，已交纳；由孟朋举负担999元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 徐 斌人民陪审员 张 敏人民陪审员 史金凤二〇一九年九月六日书 记 员 董彦君