山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2425号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：宁尚军，男，汉族，1974年10月17日出生，住址：泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李建国，山东求新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙娜，山东求新律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人宁尚军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，一审判决未考虑不可抗力问题，将不可抗力持续期间计入违约金计算期间显然错误；2、根据双方合同约定，上诉人自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理商品房的所有权转移登记，同时约定，上诉人支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记，另外，根据《商品房预售合同》第二十条约定，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项，一审判决按包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金的基数，超出上诉人与被上诉人之间的合同约定；3、涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，不应支付违约金，同时，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[（1992）38号]第三条的规定，涉案争议不属于人民法院民事案件的主管范围，依法应驳回被上诉人的起诉。 被上诉人宁尚军辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，上诉人增加的第三项上诉理由在一审中没有提出，上诉人所谓的团购房只是一种对外的销售方式，且上诉人与被上诉人签有正式的商品房买卖合同，所谓的团购房并不能否认商品房的性质，一审判决认定事实清楚，应予维持。 被上诉人宁尚军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金32505元；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4440元/平方米，总金额447730元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为8172元）。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告向被告支付全部购房款455902元，被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，并于2018年12月15日通知业主提交办理不动产权证书材料。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告将房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月31日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年1月1日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约694天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。综上，被告的违约天数为694天，每日违约金标准按合同约定的总房款455902元的万分之一计算，违约金共计31639.60元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产虽具备了办理不动产所有权转移登记的条件，亦应给被告履行通知义务留出合理期限，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至被告通知原告提交办理不动产权证书材料之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告宁尚军违约金31639.60元；二、驳回原告宁尚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担295元，原告负担12元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交如下证据：证据1、御驾新苑团购房实施方案，证明涉案房产是团购房，属内部职工用房，非商品房；证据2、宁尚军缴费收据6张，证明涉案房产根据团购房实施方案的缴费情况，被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工；证据3、《商品房预售合同》及专用收款收据一份，证明涉案房产后期在2014年10月15日补签了合同，2018年12月18日将前期房款汇总成一张发票，房款总额455902元；证据4、案外人购买涉案楼盘房产的合同及价格，证明涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况，被上诉人所购房产价格系职工内部房性质。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性及证明对象均不予认可，对证据2、证据3的真实性无异议，但认为不能证实上诉人主张的证明对象，对于证据4，被上诉人认为案外人所签合同与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据1，系打印体，亦无双方当事人的签字或盖章，被上诉人对其真实性不予认可，该证据不能作为本案的定案依据，且被上诉人并非上诉人单位的内部职工，也未以其他任何单位的名义参与购房或分房，即便存在团购的事实，亦不能证实涉案房产属内部职工用房，上诉人与被上诉人于2014年10月15日签订了《商品房预售合同》，对双方的权利义务进行了约定，双方应按该合同自觉履行，上诉人提交的证据1，不能证实上诉人的上诉主张，本院不予采信；上诉人提交的证据2、证据3，系被上诉人履行《商品房预售合同》约定的付款义务的相关证据，不能证实被上诉人系单位内部建房的购房职工；上诉人提交的证据4，系案外人所签的购房合同，与本案无关。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案楼房工程在建设施工时，首先应当对地质条件进行勘查检测，对此，上诉人一审期间亦提交2013年6月6日的《关于桩基检测的处理意见》、2013年7月的《桩基工程处理施工方案》等证据，证实地质条件特殊，存在不可抗力，而双方当事人于2014年10月15日才签定《商品房预售合同》，此时上诉人对涉案楼房工程的地质条件早已知晓，因此，双方在合同中约定的交房、办理房屋所有权登记的期限，应当已经考虑到了地质条件的特殊性，上诉人不得以此主张免责，至于国家消防规范的变更，并不属于不可抗力的范畴，且在合同签定、履行过程中，上诉人亦未按照《商品房预售合同》第二十三条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明”的约定，向被上诉人履行告知和提供证明的义务，因此，涉案楼房工程的地质条件以及国家消防规范的变更，不能免除上诉人迟延办理房屋所有权登记的违约责任，上诉人应按合同约定支付违约金。 关于违约金的数额，上诉人认为违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项，而从涉案《商品房预售合同》内容看，其中第二十条明确约定违约金的计算基数为“全部已付款”，并未特别约定排除配套房款等其他已付款项，被上诉人已交纳的购买储藏室等款项应计算在违约金基数之内，一审认定违约金共计31639.60元并无不当，对上诉人关于一审判决违约金计算基数及总额错误的上诉主张，本院不予支持。 上诉人还主张涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，不应支付违约金，涉案争议不属于人民法院民事案件的主管范围。对此本院认为，上诉人所提交的《御驾新苑团购房实施方案》，系上诉人单方打印，被上诉人并未签字确认，该方案对被上诉人无约束力，被上诉人于2014年10月15日与上诉人签定《商品房预售合同》，以其个人名义购买涉案房产，与其他单位并无任何关系，上诉人二审所提交的证据不能证实涉案房产系被上诉人购买的单位内部职工房，应承担举证不能的法律后果，本案系平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院民事案件的主管范围，对上诉人的上述主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费614元,由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年九月二十六日 书记员  赵思敏