湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2113号上诉人（原审原告）：华尧才，男委托诉讼代理人：戴鑫，湖南八方律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾保毅，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：衡阳国联房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区船山大道**。法定代表人：黄五一，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。原审第三人：段宜勇，男委托诉讼代理人：王神鹰，湖南湘华律师事务所律师。上诉人华尧才因与衡阳国联房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。华尧才上诉请求：撤销一审判决，改判支持华尧才的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由国联公司承担。事实与理由：一审未依法解除华尧才与国联公司签订的《房屋买卖协议》错误。一审判决以合同预见规则对华尧才主张的临时安置补助费和逾期付款利息不予支持明显错误，本案“房屋买卖”是建立在“拆迁安置”基础上，原《房屋拆迁补偿协议》中约定的临时安置补助费条款合法有效，属于华尧才实际损失范围，同理，逾期付款利息也是华尧才的实际损失。一审判决计算房屋差价损失中，未区分住房面积和商业面积，仅就国联公司未支付的19万元计算房屋差价错误。一审判决将华尧才房屋差价损失计算至2010年度缺乏依据。国联公司辩称，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》及《房屋买卖协议》经几级法院确认合法有效，不具备解除条件。华尧才主张的损失没有实施和法律依据。段宜勇述称，华尧才的上诉与事实不符，华尧才与段宜勇在2003年8月27日签订的《房屋买卖协议》是华尧才自愿签订的。国联公司上诉请求：撤销一审判决第二项，本案诉讼费由华尧才承担。事实与理由：华尧才与国联公司因安置补偿纠纷已经几级法院作出生效判决，现华尧才依据同一诉讼标的向石鼓区人民法院起诉系重复诉讼，一审法院应驳回其起诉。段宜勇与华尧才签订《房屋买卖协议》后，华尧才领取购房款160550元，之后国联公司、段宜勇多次要求向华尧才支付剩余房款，华尧才以协议无效要求安置，拒绝领取剩余房款，华尧才未收到购房余款并非国联公司及段宜勇的过错，一审判决国联公司赔偿房屋差价损失无法律依据。华尧才辩称，本案与前案诉讼请求不同、标的不同，不属于重复起诉。一审判决国联公司支付购房尾款和赔偿房屋差价损失合法有据。一审判决认定华尧才在2010年1月25日拒绝领取购房款19万元属事实认定错误。段宜勇述称，同意国联公司的上诉意见。华尧才向一审法院起诉后变更的诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋买卖协议》；2、判令国联公司支付购房款19万元及利息(利息按照中国人民银行发布的同期同类货款利率从2003年10月1日起计算至2010年1月26日止)；3、判令国联公司支付临时安置补助费135792元(按照3元/平方米，从2003年12月5日起暂计至2019年4月4日计算184个月，直至安置义务履行完毕之日止)；4、判令国联公司给付房屋差价损失1386456元(其中2010年损失为558317元:2019年损失为828139元)；上述三项共计1712248元。一审法院认定事实：2001年8月14日，国联公司经市政府有关部门批准，在本市易赖街131-133号地段进行旧城改造，需拆除华尧才在该地段133号私房一栋，建筑面积197.33平方米，其中营业房90.52平方米，另自建房面积48.67平方米，合计246平方米。2002年6月11日，段宜勇以国联公司名义与华尧才签订《房屋拆迁补偿协议》，约定:1、华尧才同意将上述私房交国联公司拆除;2、国联公司同意于2003年12月4日前以产权调换形式在易赖街133号地段安置建筑面积246平方米房屋给华尧才;3、过度期18个月，由华尧才自行过渡;4、拆迁费用结算:安置房屋建筑面积246平方米，其中实行产权调换面积197.33平方米，华尧才不付结构差价，另外自建房面积48.67平方米，按每平方米240元计算重置价;国联公司应付搬家费1576元、临时安置补助费5319元给华尧才;5、其他事项:华尧才要求原地安置正街门面42平方米，住房**，1套为二楼楼梯边第一套，另外2套看情况照顾;6、违约责任:如延长过渡期，从逾期之月起按使用面积每平方米3元计算支付临时安置补助费。协议写明拆迁人是国联公司，但国联公司没有在该协议上加盖印章，也无其法定代表人签名，仅有段宜勇加盖的私章及段宜勇在委托拆迁单位上加盖的私章，协议签订后，华尧才按约将私房交给国联公司拆除。国联公司支付了搬家费、过渡费10000元给华尧才。2003年8月27日华尧才与段宜勇在原《房屋拆迁补偿协议》的基础上签订《房屋买卖协议》，该协议约定，华尧才以其易赖街133号住房197.33平方米，自建房48.67平方米，计价350500元出售给段宜勇，由段宜勇在2003年8月30号付100000元，在2003年9月2号付11000元，余款140500元在9月30号付清。协议签订后，段宜勇在2003年8月29日付款100000元，2003年9月7日付款50000元，2003年11月30日付10000元，2003年12月30日付550元，共计支付人民币160550元。因国联公司和段宜勇认为华尧才不愿领取余下的购房款，2010年1月25日段宜勇将余下的房款及其他费用共计195400元转账支付至法院账户。2004年3月9日，华尧才向一审法院提起诉讼，请求确认《房屋拆迁补偿协议》没有成立，无法律效力，并要求国联公司返还门面90.52平方米，住房155.48平方米，赔偿损失98686.55元，本院于2005年1月19日作出(2004)石民一初字第97号民事判决。华尧才不服，提出上诉衡阳市中级人民法院于2005年5月22日作出(2005)衡中法民一终字第148号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院于2005年9月23日作出(2005)石民一初字第208号民事判决。段宜勇不服、提出上诉。衡阳中院于2005年11月25日作出(2005)衡中法民一终字第396号民事判决，已经发生法律效力。国联公司、段宜勇仍不服，申请再审，衡阳中院于2006年6月12日作出(2006)衡中法民一监字第12号民事裁定决定对本案再审，并于同年9月11日作出(2006)衡中法民一再终字第41号民事判决，已经发生法律效力，国联公司、段宜勇仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2006年12月10日作出(2006)湘高法民监字第610号民事裁定，决定提审，并于2007年9月20日作出(2007)湘高法民再二终字第9号民事裁定，撤销再审判决及原审法院重审判决，发回原审法院重审。本院重审后于2008年3月14日作出(2007)石民一再初字第4号民事判决书，认定原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》有效，驳回原告华尧才的诉讼请求。华尧才不服，提出上诉，衡阳中院于2008年6月27日作出（2008）衡中法民一再终字第17号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2001年12月24日，国联公司城北分公司与段宜勇签订《授权委托书》，即城北分公司同意由段宜勇承包在易赖街131-133号地段开发项目，由段宜勇负责项目开发资金，实行独立核算，自负盈亏，该授权委托书未经国联公司盖章。华尧才起诉后;国联公司于2004年4月7日出具证明一份，证明段宜勇系易赖街项目工程的项目经理和责任承包人，对其在授权范围内与华尧才签订的拆迁补偿合同不持异议。国联公司与段宜勇在庭审中自述段宜勇与华尧才签订的《房屋买卖协议》系国联公司的行为。华尧才于2018年12月16日申请一审法院对位于衡阳市石鼓区易赖街133号的三套住房和一间正街商业门面在相同地段的房屋在2010年1月26日和现在的房屋单价、房屋总价进行价值评估，一审法院依法委托天信房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年3月8日函复该院：委托评估的标的建筑物已经于2003年拆除，无法进行房地产基本状况、实物状况调查，因此，无法客观评价出房屋的市场价值。衡阳市住房和城乡建设信息中心于2019年3月25日出具证明：衡阳市2010年度商品房住宅网签均价为2646.95元/平方米，商业门面网签均价为9128.07元/平方米；2019年一季度商品房住宅网签均价为6078.27元/平方米，商业门面网签均价为12179.25元/平方米。一审法院认为本案的争议焦点是：1、是否应当解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》；2、国联公司是否应当支付华尧才尚未支付的购房款190000元及房屋差价损失；3、国联公司是否应当支付原告临时安置补助费和利息。对双方当事人争议的焦点，该院作如下评判：一、关于是否应当解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》的问题。华尧才与国联公司于2002年6月11日签订《房屋拆迁补偿协议》，并于2003年8月27日重新签订《房屋买卖协议》，双方在签订《房屋买卖协议》后已经对原拆迁补偿协议的内容进行了变更，国联公司拆迁华尧才的房屋已经由实物安置变更为货币安置，华尧才已在2003年12月30日之前领取购房款160550元，双方之间所签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》已经生效并已部分履行，且不存在解除合同的法定情形。故对华尧才要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》的主张，该院不予支持。二、关于国联公司是否应当支付华尧才尚未支付的购房款19万元及房屋差价损失。华尧才与国联公司签订的《房屋买卖协议》已经发生法律效力，国联公司在2003年已经支付华尧才购房款160550元，华尧才要求国联公司支付余下的购房款190000元，符合法律规定，该院予以支持。根据双方所签订的《房屋买卖协议》，国联公司需要支付华尧才购房款350550元，国联公司已支付购房款160500元，尚欠华尧才购房款190000元，国联公司应承担逾期支付190000元的违约责任。国联公司逾期付款的行为既背离了法律所倡导的契约精神，也有违诚实信用原则，理应对此承担相应的责任，其中应当包括对华尧才基于信赖与期待而丧失另行购房机会而产生损失进行赔偿的责任。鉴于目前房屋的价格随着房地产市场的变化较双方合同约定支付房款时的房价已经上涨的实际情况，华尧才要求国联公司赔偿房屋差价损失的诉请具有一定的合理性。因国联公司已支付华尧才购房款160500元，华尧才未将该款用于购房属于华尧才自身的原因，故国联公司只需要对未支付的190000元对应的房屋差价损失承担相应责任。华尧才于2004年3月9日向该院提起诉讼，请求确认《房屋拆迁补偿协议》没有成立，没有要求国联公司支付余下的购房款。结合国联公司于2010年1月25日将余下的购房款擅自支付至法院账户的事实，该院酌情认定华尧才在2010年1月25日拒绝领取余下的购房款190000元，故华尧才主张的房屋差价损失应计算至2010年度。根据双方的《房屋买卖协议》，总面积为246平方米，总房款为350500元，对应的房屋单价为1424.8元/平方米，关于2010年度的房价，该院酌情参照衡阳市住房和城乡建设信息中心提供的衡阳市2010年度商品房住宅网签均价（2646.95元/平方米），认定国联公司未支付余下的190000元购房款所造成的房屋差价损失为162976元〔190000元×（2646.95元-1424.8元）÷1424.8元〕。三、关于国联公司是否应当支付华尧才临时安置补助费和逾期付款的利息问题。双方在签订《房屋买卖协议》后已经对原拆迁补偿协议的内容进行了变更，国联公司拆迁华尧才的房屋已经由实物安置变更为货币安置，双方之间的权利义务已经发生了变更，国联公司不需要安置华尧才相应面积的房屋，只需要支付华尧才购房款350550元，双方在《房屋买卖协议》中未约定临时安置补助费及逾期付款的利息，且该院已判令国联公司支付相应的房屋差价损失，华尧才要求国联公司支付临时安置补助费和利息已经超过了双方在订立《房屋买卖协议》时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对华尧才的该两项主张，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、衡阳国联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向华尧才支付购房款190000元；二、衡阳国联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向华尧才支付房屋差价损失162976元；三、驳回原告华尧才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10105元（已减半收取），由华尧才负担7000元，衡阳国联房地产开发有限公司负担3105元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》已由之后的《房屋买卖协议》替代，《房屋拆迁补偿协议》已无解除必要。关于《房屋买卖协议》应否解除的问题，华尧才认为国联公司未按期支付购房款，该协议应予解除，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，华尧才最迟应在协议约定的付款期限之后的一年内即2004年9月30日前行使解除权，华尧才在本案中主张解除权已超过其行使权力的期限，本院不予支持。华尧才主张国联公司应从2003年12月5日起按3元/平方米向其支付临时安置补助费，因2003年8月27日，华尧才与国联公司签订《房屋买卖协议》，双方在《房屋拆迁补偿协议》中约定的权利义务已由《房屋买卖协议》替代，此时起，华尧才享有要求国联公司支付购房款的权利，其要求国联公司仍按《房屋拆迁补偿协议》支付临时安置补助费没有依据。关于国联公司是否应向华尧才支付房屋差价损失及损失如何计算的问题，一审判决已作详尽阐述，本院予以确认，不再赘述。关于国联公司是否应承担逾期支付购房款利息的问题，本院认为，房屋差价款是对国联公司未按期支付购房款的惩罚，也是对华尧才损失的弥补，故不应再由国联公司承担逾期支付购房款的利息。国联公司主张华尧才提起本案诉讼系重复诉讼没有依据，本院不予支持。综上所述，华尧才、国联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20228元，由华尧才、衡阳国联房地产开发有限公司各负担10114元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇一九年九月二十七日法官助理  邓 琳书 记 员  匡光美