安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1571号上诉人（原审被告）：邢巧林，男，1948年7月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审被告）：邢后祥，男，1975年4月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨珏，安徽仝人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐有娣，女，1969年2月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：李雨，安徽吉和律师事务所律师。上诉人邢巧林、邢后祥因与被上诉人徐有娣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢后祥及其与邢巧林共同的委托诉讼代理人杨珏，被上诉人徐有娣及其委托诉讼代理人李雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢巧林、邢后祥共同上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判；2、对案涉房屋的市场价值重新鉴定评估；3、徐有娣应自2016年7月8日起按照每月1500元的标准向邢后祥、邢巧林支付房屋占用费，该费用应在邢后祥、邢巧林应返还房款及赔偿损失范围予以扣除；4、本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定评估费由徐有娣承担。事实与理由：一、邢后祥、邢巧林对案涉评估报告书的评估结果有异议，认为需要对案涉房屋的市场价值重新予以评估。首先，安徽天恒房地产土地评估有限公司对案涉房屋的市场价值评估为877522元，单价8090元每平方米，但根据邢后祥、邢巧林收集到的相关资料，与该处房产处于同一位置的周边房产价格多为7000元每平方米，因此，评估价格过高。其次，一审判决邢后祥、邢巧林除返还全部购房款外，还额外赔偿徐有娣损失547522元，比购房款还高出66%，一审判决显然过高，请求二审法院依法予以减少。二、徐有娣应自起占有房屋之日起按照每月1500元的标准向邢后祥、邢巧林支付房屋占用费，该费用应直接在应返还的付款及赔偿损失范围予以扣除，一审法院并未在本案中一并处理，显然有失公平。徐有娣答辩称：首先，一审认定的事实清楚，程序合法。在一审立案之后，邢后祥、邢巧林在收到诉状、传票等材料之后，变更了安置明细，并且将本案诉争的房产登记到其他人名下去了，显然这是故意的，而且也是不诚信的。在诉讼过程中，徐有娣变更了相关的诉请，一审法院也委托了具备鉴定资质的鉴定机构对房屋的价值进行评估，在鉴定过程中，法院工作人员、鉴定人员包括双方当事人均到场，程序是合法的，而且在第二次庭审过程中，鉴定人员也对鉴定的程序包括依据等等作出了非常完整的回应。因此，一审所依据的评估报告是具备合法效力的。第二，关于评估的价值问题，上诉状中所陈述的7000元每平方米，只是一个裸房价，案涉评估报告所评估的价值中还包含房子的装修价值，邢后祥、邢巧林对此存在曲解。第三，关于占用费的问题，一审判决已经作了充分说明，而且邢后祥、邢巧林在一审并没有提出相关的反诉请求。因此，一审判决是合情、合理、合法的，请求二审法院维持一审判决。徐有娣向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》；2、判令邢后祥、邢巧林退还徐有娣已支付的购房款33万元；3、判令邢后祥、邢巧林对徐有娣的损失予以赔偿（具体赔偿数额以评估鉴定的结论为准）；4、判令邢后祥、邢巧林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月，邢巧林作为被拆迁人与鸠江区官陡街道征地拆迁工作领导组、芜湖市江城房屋拆迁有限责任公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议书载明被拆迁房屋家庭人口情况包括邢巧林、邢后祥、蒋永梅、张继红、邢后红等共计十人。根据该协议书，该户共拆迁安置五套房屋，分别为鸠兹家苑157-2-702室、鸠兹家苑176-2-301室、鸠兹家苑149-1-1102室、鸠兹家苑155-3-1701室以及滨河馨居10-1-1401室。2014年3月12日，邢后祥以业主的身份与芜湖凯源物业管理有限公司签订一份《滨河馨居住宅小区住户入住合约》。2016年7月5日，徐有娣（乙方）作为买方与邢巧林、邢后祥（甲方）作为卖方签订《房屋买卖合同一份》，约定卖方将现有集体产权且无争议和债务纠纷的房屋位于滨河馨居10幢1401的房屋出售给买方，出卖价为33万元，买卖双方签订合同后，买方即付定金人民币贰万元整给卖方；有关过户费、杂费由买方承担；甲方在收到全部房款后当天内让房，逾期按每天壹万元罚款，如政策允许上市，办理产权证，甲方必须全力无偿协助办理过户手续，一切税费由买方承担，如甲方违约必须赔偿乙方当时购房款的二倍，装潢费另行计算；如乙方在办理产权证前，特殊情况需转让出售该房产时，甲方必须全力无偿协助办理，一切费用由乙方承担，如甲方违约，也得按乙方当时购房款两倍赔偿。邢后祥、邢巧林在合同卖方处签名、按印确认，徐有娣在买方处签名、按印确认。2016年7月8日，邢后祥向徐有娣出具收条一份，载明“今收到徐有娣购房款人民币叁拾叁万元整。收款人：邢后祥2016.7.8”。后邢后祥、邢巧林将上述房屋交付给徐有娣，徐有娣对其装修后居住使用至今。2017年7月5日，邢后祥、邢巧林与上述拆迁补偿安置协议书中的其他八人共同出具《情况说明》一份，上载：“兹有三环路与赤铸山路交叉口地块被拆迁人邢巧林于2010年7月4日拆除并安置五套房屋。由于拆迁时未确定安置房的具体房主姓名，现因办理安置房产权证需要，经家庭成员协商一致，根据拆迁协议上被拆迁人口名单，将安置房分配如下：1、鸠兹家苑小区157-2-702，姓名邢后祥；2、鸠兹家苑小区176-2-301，姓名蒋永梅、邢巧林；3、鸠兹家苑小区149-1-1102，姓名邢后莲；4、鸠兹家苑小区155-3-1701，姓名邢后红；5、滨河馨居小区10-1-1401，姓名邢后祥。本户承诺：因上述房屋产权确认所产生的一切法律责任，均由本户自行承担。”芜湖市鸠江区官陡街道新塘集体资产管理筹备委员会及邢承虎以见证人的身份在情况说明上盖章、签名确认，芜湖市鸠江区人民政府官陡街道办事处在审核人处盖章确认，并由袁年英签署了“情况属实”的字样，芜湖市鸠江建设投资有限公司亦在情况说明中加盖公章确认。后邢巧林户将该情况说明交至芜湖市不动产权登记中心，作为其办理拆迁安置房的材料之一。2018年上半年，徐有娣得知其购买的房屋已经可以办理房屋产权证及产权转移登记，遂联系邢巧林、邢后祥要求办理但未果。2019年1月9日，徐有娣将邢后祥、邢巧林诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订于2016年7月5日的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令邢后祥、邢巧林协助徐有娣办理芜湖市鸠江区滨河馨居10幢1单元1401号房屋过户手续，将该房屋产权变更登记到徐有娣名下；3、判令邢后祥、邢巧林承担本案诉讼费用。案件审理过程中，徐有娣得知其所购买的的房屋已办理房屋产权证，产权证显示为张继红单独所有。2015年3月5日第一次开庭审理后，一审法院于2019年3月18日通知张继红到庭就本案相关情况向其了解并制作谈话笔录一份，张继红明确表示不同意出售涉案房屋。一审法院将该情况告知徐有娣并依法行使释明权，后徐有娣变更了诉讼请求，同时向一审法院申请对涉案房屋价值（包含装修价值）进行评估。一审法院准许后依法委托安徽天恒房地产土地评估有限公司进行该项评估鉴定，该评估公司接受委托后，于2019年4月17日对估价对象进行了实地查勘，并于2019年4月23日出具皖天恒估价司字（2019）第0017号房地产估价报告书，确定估价对象（包含房屋所分摊的土地使用权价值及室内装潢价值）在价值时点（接受委托日即2019年4月11日）可能实现的市场价值为人民币877522元，单价8090元/㎡。据此，徐有娣要求邢后祥、邢巧林赔偿其损失547522元。另查明：邢后祥与张继红系夫妻关系。本案立案受理后依法通知邢后祥、邢巧林领取诉状副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料。2019年1月14日，邢后祥领取了自己的材料，并以邢巧林儿子的身份代为领取了邢后祥的材料。次日，邢后祥、邢巧林向相关部门提出重新制作安置明细表，根据被拆迁人的申请，相关部门就被征收人邢巧林户的拆迁安置情况重新制作芜湖市市区征收安置明细表一份，该表列明邢巧林户拆迁安置的五套房屋分别归五人所有，具体为：鸠兹家苑157-2-702安置姓名邢后祥，鸠兹家苑176-2-301安置姓名邢巧林，鸠兹家苑149-1-1102安置姓名邢后莲，鸠兹家苑155-3-1701安置姓名邢后红，滨河馨居10-1-1401安置姓名张继红。该表底部显示制表人为杨俊，芜湖市鸠江区人民政府官陡街道办事处与芜湖市鸠江区房屋征收办公室均在明细表中加盖了公章。根据该安置明细表，张继红办理了涉案房屋产权证，并于2019年1月29日取得产权证，产权证显示该房屋为张继红单独所有。一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护。徐有娣与邢后祥、邢巧林签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。上述合同签订后，徐有娣支付了房屋价款，邢后祥、邢巧林亦依约向徐有娣交付房屋由徐有娣居住使用至今。现涉案房屋已经可以办理产权证，依据合同约定，邢后祥、邢巧林有义务协助徐有娣将房屋产权办理至徐有娣名下。但事实上，涉案房屋产权目前登记在案外人张继红名下，产权证显示为张继红单独所有，且张继红明确表示不同意出售房屋。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。故对徐有娣要求解除双方之间签订的房屋买卖合同的诉请，依法予以支持。二、双方签订的房屋买卖合同因产权人张继红明确表示不同意出售而无法继续履行，故邢后祥、邢巧林应当返还徐有娣购买房屋时支付的购房款330000元并对徐有娣的损失进行赔偿。关于损失的具体数额，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，即包括直接损失和预期可得利益损失。本案中，邢后祥、邢巧林在2016年与徐有娣签订买卖合同、收取徐有娣的购房款330000元并将房屋实际交付给徐有娣后，于2017年7月5经家庭所有人员协商一致，共同出具情况说明，经相关部门盖章确认后将情况说明提交至芜湖市不动产权登记中心，作为其办理房屋产权证的依据之一，其中涉案的滨河馨居房屋归邢后祥所有。此后涉案房屋可以办理产权证，徐有娣联系要求办证未果，遂于2019年1月9日向一审法院提起诉讼，邢后祥、邢巧林于2019年1月14日领取诉状副本等材料，次日即通过向相关部门申请重新制作芜湖市市区征收安置明细表的方式，将涉案房屋分配给张继红所有，并在此基础上将房屋产权登记在张继红名下，导致本案房屋买卖合同无法继续履行。可见，邢后祥、邢巧林具有违约的明显故意。相反，在合同履行过程中，徐有娣并无违约情形，双方签订房屋买卖合同时，邢后祥、邢巧林向徐有娣出示的拆迁补偿安置协议书及入住合约分别显示被拆迁人为邢巧林、涉案房屋户主为邢后祥，在此基础上与邢后祥、邢巧林签订房屋买卖合同，于徐有娣而言，其已经尽到了应尽的审查注意义务。涉案房屋（含装修部分）目前已经大幅升值，经评估确定目前现价值为877522元。故超过购房款330000元的部分，即547522元，应认定为徐有娣的损失，对于该部分损失，邢后祥、邢巧林应予赔偿。邢后祥、邢巧林对安徽天恒房地产土地评估有限公司出具的估价报告书有异议，但并未提供充分的证据证明评估程序违法或评估内容有误导致评估结果不公正等，且一审法院已通知案涉评估人员到庭接受当事人质询，邢后祥、邢巧林对评估报告提出的问题仅为质疑，并无证据予以支撑，故对其的抗辩意见不予采信，评估报告应当作为确定徐有娣损失依据。虽双方在房屋买卖合同中约定了一方违约的损失赔偿数额，但根据市场行情，约定的损失已远不足以弥补徐有娣的实际损失，故根据徐有娣的实际损失确定邢后祥、邢巧林对其赔偿的数额更符合客观情况，也符合民法的公平、诚实守信原则。邢后祥、邢巧林认为徐有娣应自其占有房屋之日起按照月1500元/月的标准向其支付房屋占用费，但并未就此提起反诉，不属于本案处理范围，故对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除徐有娣与邢巧林、邢后祥于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、邢巧林、邢后祥于判决生效之日起十日内返还徐有娣购房款330000元；三、邢巧林、邢后祥于判决生效之日起十日内赔偿徐有娣损失547522元。一审案件受理费减半收取6250元，保全费2170元，合计8420元，由邢巧林、邢后祥共同负担。本院二审期间，邢后祥、邢巧林提交了三份房屋买卖合同，用以证明相同地段的房屋成交价格，相比较本案的评估结果，都是评估结果偏高了。经审查，该三份房屋买卖合同仅系交易个例，且交易房屋与本案讼争房屋并非同一楼栋、楼层、户型、面积，此外，本案讼争房屋的评估单价中还包含有装修价值，因此，上述三份房屋买卖合同不能证明评估结果不可作为本案的定案依据，故不予采信。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是案涉评估报告能否作为定案依据，评估价格是否过高，一审判决赔偿损失的金额是否过高；徐有娣应否向邢巧林、邢后祥支付房屋占用费，并在本案中予以抵扣。对此，邢后祥、邢巧林虽然对案涉评估报告存有异议，但并未提交有效的反驳证据予以证明。经审查，案涉评估报告的作出不存在程序违法或评估结果明显依据不足等情形，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的可申请重新鉴定评估的情形，故对邢后祥、邢巧林上诉要求对案涉房屋的市场价值重新予以评估的主张不予支持。据此，一审法院采信案涉评估报告的评估结果作为定案依据，并无不当。相应的，将超出原购房款部分的房屋溢价认定为徐有娣的损失，亦无不当，邢后祥、邢巧林认为该损失金额过高并请求予以减少，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于邢后祥、邢巧林抗辩认为徐有娣应向其支付案涉房屋占用费，因该项主张已构成一项独立的反请求，一审法院以邢后祥、邢巧林未在本案中提起反诉为由不予处理，符合法律规定。综上所述，邢后祥、邢巧林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9275元，由邢后祥、邢巧林共同负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年九月十八日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。