广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤01民初975号原告：广州市金鸿基实业有限公司,住所地广州市天河区花城大道****自编**。法定代表人：李卓喜，该公司总经理。委托诉讼代理人:谭海，广东琅博律师事务所律师。被告：广州市演出电影有限公司,住所,住所地广州市越秀区建设三马路******div>法定代表人：邓翅翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。原告广州市金鸿基实业有限公司（以下简称金鸿基公司）与被告广州市演出电影有限公司（以下简称演出公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鸿基公司的法定代表人李卓喜、委托诉讼代理人谭海、被告演出公司的委托诉讼代理人肖挺俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金鸿基公司向本院提出诉讼请求：1.被告演出公司因违反协议书，须支付广州市**区**路19号建筑物拆迁补偿款人民币102083020.69元给原告金鸿基公司；2.被告演出公司承担本案的诉讼费用。开庭审理期间，原告金鸿基公司变更诉讼请求第一项为：被告演出公司须支付广州市**区**路19号建筑物拆迁补偿款人民币122499625元给原告金鸿基公司。事实和理由：2005年8月10日金鸿基公司与演出公司签署《协议书》，约定由演出公司提供广州市**区**路19号土地（原芳村影剧院，以下简称19号建筑物），金鸿基公司提供资金，双方合作改建翻修19号建筑物。《协议书》第十七条约定，在本合同使用期限内，双方遇见拆迁或被政府征用，根据谁投资谁受益原则，建筑物的拆迁/征用赔偿方法如下：赔偿金额按每年4%递减后归乙方（金鸿基公司），递减赔偿金额部分归甲方（演出公司）。《协议书》签署后，金鸿基公司按协议约定投入资金将**路19号土地建成为地上二层的建筑面积为5192平方米的新建筑物交付给演出公司，其中第二层做金鸿基公司电影院使用，其他楼层由金鸿基公司商业经营使用，金鸿基公司按约定向演出公司支付使用费。2017年11月28日演出公司致函金鸿基公司，告知因广州市**区政府部门对**路进行旧城改造，须征收19号建筑物。其后，演出公司在与金鸿基公司协商的过程中，明确表示选择回迁房的征收补偿方式，且演出公司也不能和金鸿基公司续签合作使用19号建筑物的协议。2018年8月8日金鸿基公司收到演出公司解除合同通知书。对此，金鸿基公司认为，2005年8月10日《协议书》只约定了货币补偿的征收补偿方式，并无回迁房屋的征收补偿方式，演出公司选择回迁房屋且不支付金鸿基公司建筑物补偿款的行为违反了《协议书》的约定，导致了金鸿基公司投资损失，金鸿基公司现根据《协议书》第十七条约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，向法院提起诉讼，请法院查明事实，支持金鸿基公司的诉讼请求。被告演出公司答辩称，（一）演出公司与金鸿基公司之间并非合作开发房地产合同关系，而为租赁合同关系，金鸿基公司对此也已构成自认，故依法应认定双方属于租赁合同关系。双方仅签订了《协议书》及《补充协议》两份合同，此外不存在任何协议。该两份合同是双方对于租赁关系下权利义务的约定，根本不存在任何合作、合资开发的合意。1.金鸿基公司在《告知函》中明确提到双方为租赁关系，演出公司收到该函后将该函作为证据之一提交，表明演出公司已经认可双方之间的租赁关系。2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”涉案协议书已明确约定金鸿基公司投资翻修改造涉案物业所换取的权利为低租金标准使用涉案物业，其中并没有任何合作开发的约定，双方之间的法律关系不符合上述规定所指的合作开发房地产合同关系的特征，其中金鸿基公司所投入的资金相当于提前预付了部分租金，并非合作开发的投资款，双方之间属于租赁合同关系。（二）金鸿基公司从未对涉案物业进行拆除重建，而仅是对其进行翻修改建。双方订立的协议书中明确约定了金鸿基公司仅需对原有物业进行翻修改造，没有任何拆除重建的约定。根据《建设工程规划许可证》显示，该证规划用途明确注明“影剧院原状维修”，并非拆除重建。从双方往来函件《关于**区**路19号征收的联系函》及《关于的复函》来看，金鸿基公司也明确是对涉案物业进行了翻修改建。（三）演出公司因原产权面积获得的征收补偿与金鸿基公司的翻修改建行为不存在任何因果关系，金鸿基公司无权主张该部分的补偿。原有产权面积已为2863.68平方米，该部分建筑面积属于演出公司原投资建设而成的，并非金鸿基公司投资建设，该部分建筑面积的征收补偿与金鸿基公司无关。金鸿基公司所称的演出公司获得新增的20%产权面积即572.24平方米是因其翻修改建行为所致，没有任何依据。原因在于演出公司获得产权增幅面积是相关征收单位依据演出公司提交的《广州市**区白鹅潭管理委员会关于协助推进**路项目征收工作的函》对演出公司做出的征收补偿，与金鸿基公司的翻修改建行为毫无关联。（四）涉案协议书无法继续履行的原因在于政府征收行为，双方对此均不存在任何过错，故演出公司无须对金鸿基公司进行赔偿，仅需结合租赁合同约定对演出公司做出相应的赔偿。经审理，本院认定事实如下：2005年8月10日，演出公司（甲方）与金鸿基公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方提供广州市芳村区**路19号（原芳村影剧院）的用地面积2558.83平方米，由甲乙双方合作改建翻修为二层永久性建筑（第一层为商业综合配套，第二层为电影院，不设地下室）。翻建后的建筑面积不少于原产权面积2863.68平方米，设电梯一台。二、乙方投资不少于900万元的人民币，作为项目工程的方案设计、报建费、施工图设计、土建工程所需的全部资金（包括消防设施、水、电增容及施工费用）。以及交付政府部门规定的全部费用。三、项目工程的城建须按照政府管理部门的相关规定实行招投标；工程建设的建安、质量、安全、保险工期等监理工作由甲方委托乙方负责。四、本协议签订后，该项目工程应于2006年5月30日前全部竣工，并在工程竣工起计6个月内完成配套验收工作投入正式运营。五、改建翻修成的使用面积及利益分配如下：1、建好后的建筑物之产权全部归甲方拥有。具体使用权分割如下：第一层归乙方使用，使用年限为25年，但第一年起须向甲方缴纳36万元人民币每年的使用费，并须在工程验收后第二个月开始付给甲方，使用费从第10年起每5年在上年基础上递增一次为5%，交纳费用为一季度，并应于每季度首月10日前向甲方交纳。使用期届满，乙方应将房屋腾空返还甲方使用或经营。第二层归甲方所有和使用，但无须交付物业管理费。2、翻修期间，乙方须每月向甲方交付1.5万元的停业补偿费，并支付期间从甲方腾空场地至翻建工程竣工验收，正式交付使用费前一个月止。六、乙方就项目负责向规划和国土等部门办理相关手续及做好申报中的协调、审批等，如政府规划部门不同意乙方的涉及方案，乙方前期所有发生的费用及方案设计费、施工图设计费均由乙方承担。七、甲方在本协议签字后必须配合乙方解决原租户的搬迁，腾空场地的工作。甲乙双方应共同做好工商、城管、规划部门的协调工作。……十四、改造完毕的文化娱乐广场由乙方或乙方委托的物业管理公司进行管理。属于甲方使用的面积部分的经营，无论甲方采用何种经营方式经营（包括自营、合作经营或出租及发包等形式），乙方或乙方委托的物均不能收取甲方的管理费用。十五、甲方保证乙方所分得的面积具有使用权。乙方享有使用权不受项目产权人变更或产权人自身政策变化的影响。在乙方使用期限内，甲方不得将乙方使用的面积抵押给银行和其他单位或他人。在乙方使用期内，若乙方需将其使用的面积抵押给银行时，只能抵押其使用面积的50%，甲方则应依法给予协助办理抵押手续。如政策不允许，则责任不在甲方。十六、违约责任：1、甲方违反本协议的第十五条内容（政府行为除外），甲方应赔偿乙方已投入的投资款及由此产生的一切经济损失。2、乙方违反本协议第四条的约定，逾期交付使用，导致甲方不能如期正式运营，乙方应承担违约责任，每逾期一个月影响甲方缴纳超时补偿费（违约金）5万元，逾期超过六个月的，甲方有权终止本协议，乙方承担甲方的一切经济损失。3、乙方违反本协议第八条约定，导致电影院不能如期投入使用的，经甲方提出整改意见后三个月仍不改正的，甲方有权终止本协议，乙方承担甲方一切经济损失。4、若使用期届满，乙方未将房屋腾空返还甲方，则每延期一日，应按当时市场租屋价格标准支付给甲方，并按该租金标准支付违约金。十七、在本合同使用期限内，甲、乙双方遇见拆迁或被政府部门征用，根据谁投资谁收益原则，建筑物（土建工程）的拆迁/征用赔偿方法如下：赔偿金额按每年4%递减后归乙方，递减赔偿金额部分归甲方，25年后的土建赔偿全部归甲方。如因装修价值评估入赔偿款的，一楼装修价值赔偿归乙方，二楼装修价值赔偿归甲方。用地赔偿归甲方所有。十八、为使甲方的权益不致受损，以及保证改造重建工程的顺利进行，由乙方或施工单位在工程施工前将人民币100万汇入甲方设立的账户作为工程保证金，甲方应按工程进度将该款项分4期等额返还乙方，即工程进度达到25%时返还人民币25万元，如此类推至土建工程竣工时全部返还乙方。十九、如因不可抗力的因素（战争、地震、台风、水灾、火灾以及其、地震预见的自然灾害），致使本协议无法履行，可解除本协议。二十、双方未尽事宜，须经友好协商后，另行签署补充协议书方可生效，并补充协议视为与本协议的附件，具同等法律效力。另查明，在本院审理期间，向金鸿基公司释明，若经法院审查认定的法律关系以及合同效力与其所主张的不一致的，是否同意变更诉讼请求。金鸿基公司表示不变更诉讼请求。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。从金鸿基公司与演出公司签订的《协议书》及《补充协议》所约定的内容来看，该协议约定由演出公司提供广州市芳村区**路19号面积2558.83平方米的用地，由金鸿基公司投资改建翻修并向演出公司交纳建成的建筑物使用期间的使用费，并无约定由双方对建成的建筑物共同经营、共担风险，实质上金鸿基公司是以该公司投入改建翻修的资金作为对价，实现其低价承租该建成的建筑物的合同目的，故该合同的性质并不符合前述法律关于合作开发房地产合同的规定，金鸿基公司、演出公司之间实质上仍属于租赁合同关系。本案中，金鸿基公司以其与演出公司签订的《协议书》为依据，以合作开发合同纠纷为案由提起诉讼。如前所述，本案所涉法律关系的性质实为租赁合同纠纷，故金鸿基公司主张的法律关系的性质与法院认定的不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致的，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经本院释明后，金鸿基公司明确表示不变更其诉讼请求，由于金鸿基公司主张的法律关系与本院根据案件事实认定的不一致，本院不宜对其诉讼请求作出实体判决，故对金鸿基公司的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，裁定如下：驳回广州市金鸿基实业有限公司的起诉。广州市金鸿基实业有限公司向本院预交的案件受理费654298.13元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年九月十九日书记员  贾妍胡秀红