湖南省江华瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初177号原告：蒋雪群，女，1976年12月29日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，农民，住湖南省江华瑶族自治县。原告：曾宪良，男，1975年3月4日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，农民，住湖南省江华瑶族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师。被告：湖南江华农村商业银行股份有限公司，住所地：江华瑶族自治县翠华路，统一社会信用代码：91431100559536404R。法定代表人：陈胜群，任该公司董事长。委托诉讼代理人：徐绍海，男，1967年9月14日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，任该公司资产保全部经理，住江华瑶族自治县。第三人：永州市飞腾房地产开发有限公司，住所地：江华瑶族自治县沱江镇翠华路，统一社会信用代码：914311297991018566。法定代表人：李双红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴柳江，江华瑶族自治县法律援助中心律师。原告蒋雪群、曾宪良与被告湖南江华农村商业银行股份有限公司（以下简称江华农商行）、第三人永州市飞腾房地产开发有限公司（以下简称飞腾公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋雪群及二原告的共同委托诉讼代理人吴联钰、被告湖南江华农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人徐绍海到庭参加诉讼，第三人飞腾公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋雪群、曾宪良向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止江华县沱江镇鲤鱼井大道春天瑶郡住宅小区X号楼X、X号商铺的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月19日，两原告与第三人飞腾公司签订商铺买卖合同，第三人将位于江华县沱江镇鲤鱼井大道春天瑶郡住宅小区8号楼X、X号商铺卖给两原告。两原告按照合同约定履行了付款义务并于当年占有使用该两商铺至今。原告多次催促第三人办理产权登记，第三人均以种种理由推托未予以办理。后第三人在两原告毫不知情的情况下与被告于2015年3月27日签订《最高额借款合同》，为取得借款将涉案商铺抵押给被告。借款到期后无法还款，优先购买商铺的原告未作为第三人到庭并不知情的情况下，江华县人民法院于2018年4月3日，作出(2018)湘1129民初320号民事判决书，判决被告可以就拍卖、变卖该抵押商铺所取得价款享有优先受偿权。后江华县人民法院于2018年7月6日作出(2018)湘1129执464号执行裁定书，查封了原告所有的商铺。原告提出执行异议，江华县人民法院作出裁定书驳回了原告的执行异议。原告与第三人签订的买卖合同，完全基于双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，买卖合同有效。购买商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告实际上支付了合理对价并占有标的物至今，因此原告是该涉案商铺的所有人，根据法律规定，被告不能申请强制执行该商铺。为维护原告合法权益，特提起执行异议之诉。原告蒋雪群为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1、《春天瑶郡4号楼建筑施工合同》，证据2、审核结算书，拟证明原告为第三人房屋施工事宜，经结算应付工程款为2616958.74元；证据3、领款单，拟证明第三人欠原告工程款916958.74元；证据4、《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》及票据，拟证明第三人以两商铺抵工程款827850元并开具发票；证据5、商铺现状照片及营业执照，拟证明两商铺原告已经装修，实际占用使用、经营；证据6、执行异议申请书及裁定书，拟证明原告曾提出执行异议，裁定驳回；证据7、蒋炜、邹江的春天瑶郡商铺买卖合同与贷款合同，拟证明2012年4月28日及2012年5月16日，蒋炜及邹江购买了第三人1号楼的商铺，并在被告处办理了按揭贷款，但在2015年4月3日，第三人又以蒋炜与邹江涉案的商铺与被告签订最高额贷款合同，并将蒋炜与邹江的商铺也办理抵押给被告，被告依然为第三人办理重复抵押；证据8、江华县自来水公司用户用水申请书及协议及合同备案，拟证明2015年3月17日，原告申请自来水开户，并将购房合同备案；证据9、安装发票及结算单，拟证明2015年3月18日安装管道；证据10、门窗安装清单及周中平的证明，拟证明2013年12月8日，原告安装门窗并使用门面；证据11、（2017）湘1129民初1915号判决书，拟证明第三人曾明确认同商品房买卖合同真实性。被告江华农商行辩称：1、被告请求法院对涉案房屋从登记的角度来讲，完全属于第三人，与原告没有产权纠纷；2、被告的抵押权通过诉讼已经得到江华县人民法院的判决支持，为实现抵押物，被告有有限受偿权；3、原告与第三人签订的购房合同，不能对抗已经登记的物权；4、原告所称的购房，经了解实际上是抵债，不是购房，我们推定合同签订的日期是假的，根据物权法第二十三条的规定，如果原告认为第三人的物权登记造成了损失，但不能阻碍被告为实现物权的担保权。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告江华农商行为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1、（2018）湘1129民初320号民事判决书，拟证明被告对春天瑶郡X栋X、X号商铺享有有限受偿权；证据2、最高额借款合同，拟证明第三人借款的情况；证据3、抵押合同，拟证明第三人用春天瑶郡财产抵押担保的情况；证据4、房产证，拟证明不动产抵押登记情况；证据5、房屋所有权证存根，拟证明春天瑶郡X栋X、X号商铺登记信息；证据6、1XXXX9-2号房权证，拟证明春天瑶郡X栋X、X号商铺的权属信息；证据7、立案决定书，拟证明江华民间融资的变动时间；证据8、用户用水明细表，拟证明原告入住春天瑶郡X栋X、X号商铺的信息；证据9、收据，拟证明蒋雪群，曾宪良提交的收据不是2013年11月19日开具的，购房合同是假的。第三人飞腾公司述称：1、飞腾公司欠曾宪良工程款未付是事实；2、因当时公司无钱支付曾宪良工程款，曾宪良要了1栋的一间铺面抵工程款，后又更换到6栋一间门面，2015年换成了X栋的X号、X号门面抵曾宪良的全部工程款，签订合同的时候，还是写以前2013年11月19日的时间。第三人飞腾公司未向本院提交证据。在庭审中本院组织原、被告对证据进行了举证、质证。被告江华农商行对原告提交的证据质证意见为：对证据1、真实性、合法性无异议；证据2、真实性、合法性无异议；证据3、真实性、合法性无异议，与本案无关；证据4、真实性有异议，合法性有异议，据我们了解，二原告原是抵了10栋的商铺，后觉得8栋的价格比较低，才换至8栋的商铺，抵偿债务的时间据我们了解不是收款收据的时间；证据5、照片没有异议，现在是开了这个店子，争议是前面的事情，原告是2016年5月20日办理的营业执照，与我们了解的整个的春天瑶郡以物抵债的时间是相吻合的；证据6、三性均无异议；证据7、与本案无关，本案是以2018湘11**民初320生效判决执行时产生的。被告手续也许有瑕疵，但原告代理人不能讲被告的抵押是违法的；证据8、9真实性无异议，关联性有异认，不能证明合同是2013年签的；对证据10的真实性与关联性均有异认，安装门窗不能证明原告购买了商铺；对证据11真实性无异议，但与本案无关。第三人飞腾公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、5、6、11无异议，对证据4真实性无异议，但合同是2015年签的；对证据7对有异议，与本案无关，对证据8、9、10真实性无异议，但在此前飞腾公司已向房产部门申请办理房产登记了。原告对被告江华农商行提交的证据质证意见为：对证据1、真实性无异议，合法性有异议，被告在起诉时就明知原判决书涉案的部分商铺均有占有人与所有人，但是并没有通知占有人与所有人参加诉讼，商铺的有部分占有人与所有人在银行办理抵押；证据2、真实性没有异议，合法性提出了异议，该借款合同是非法的，因为第三人在办理该抵押合同时已经将部分牵涉到抵押的商铺卖给了其他人，包含原告，且被告知情，因为其中有部分人就在被告银行办理抵押，并做了备案；证据3、合法性提出异议，抵押合同的意见与借款合同的质证意见一致，第三人所办理的房产登记是非法的，X栋X、X商铺的实际所有人是原告；证据4、真实性无异议，合法性有异议，第三人已经出卖了该房屋，但是却登记在自己名下，属于重复登记；证据5、与证据4质证意见一致；证据6、房权证真实性无异议，合法性有异议，X栋X、X号商铺均已卖给原告，第三人还登记在自己名下，属于重复登记；证据7、三性均有异议，真实性、合法性不能确定，与本案无关；证据8、真实性、合法性提出异议，出具单位不能确定；证据9、收据是补开的，因工程款未结算，当时没有开收据。第三人飞腾公司对被告江华农商行提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性无异议；对证据9收据的真实性无异议，原告的收据是补开的。结合双方的质证意见，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2、3、5、6、8、9，被告江华农商行对其真实性均无异议，第三人飞腾公司对其真实性亦无异议，均与本案争议事实相关联，予以认定；证据4，被告江华农商行和第三人飞腾公司对真实性均无异议，且与本案争议事实相关联，予以认定，但对合同及收据上的签订时间不予釆信；证据7与本案无关，不予认定；证据10与其他证据相矛盾，不予认定；证据11的判决书未发生法律效力，不予认定。被告江华农商行提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9，第三人飞腾公司对真实性无异议，原告对证据1、2、3、4、5、6、9真实性无异议，证据1、2、3、4、5、6、9与本案争议事实相关联，予以认定；证据7、8与本案无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋雪群、曾宪良系夫妻关系。2010年7月，原告曾宪良承包了被告飞腾公司的春天瑶郡住宅小区4号楼工程建设，工程完工后，双方对工程款进行了结算，因飞腾公司无力清偿原告曾宪良工程款，原告蒋雪群、曾宪良与飞腾公司协商，飞腾公司以坐落于江华瑶族自治县沱江镇鲤鱼井大道的春天瑶郡住宅小区X栋X、X号商铺（以下简称X-X、X-X号商铺）抵扣欠曾宪良的工程款。蒋雪群、曾宪良与飞腾公司于2015年（合同上签订日为2013年11月19日）分别签订了《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》，该二份合同约定：一、蒋雪群、曾宪良分别购买X-X号和X-X号商铺，X-X号商铺建筑面积为127.48m2，价款为449250元，X-X号商铺建筑面积为108.46m2，价款为378600元，价款于签订合同当天付清；二、飞腾公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需飞腾公司提供的资料报产权登记机关备案；如因飞腾公司的责任，蒋雪群、曾宪良不能在规定期限内签订房地产权属证书的，双方同意按“蒋雪群、曾宪良退房，飞腾公司在蒋雪群、曾宪良提出退房要求之日起三十日内将蒋雪群、曾宪良已付房价款退还给蒋雪群、曾宪良，并按已付房价款的1%赔偿蒋雪群、曾宪良损失”处理等。合同签订后，飞腾公司将X-X号和X-X号商铺交付给蒋雪群、曾宪良，蒋雪群、曾宪良对X-X号和X-X号商铺进行了装修和管理使用，但双方并未按照合同的约定办理房屋产权过户手续。原告蒋雪群于2015年3月17日就8-9号商铺向江华瑶族自治县自来水公司申请安装自来水表，并向自来水公司提交了蒋雪群与飞腾公司签订的《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》复印件。2016年12月9日以后，飞腾公司补开了二份金额分别为449250元和378600元的购房款收据给蒋雪群、曾宪良，该二份收据载明系补开发票。2015年3月18日，飞腾公司将X-X、X-X号商铺登记在飞腾公司名下，所有权人为飞腾公司；2015年4月3日，飞腾公司与江华农商行签订了《最高额借款合同》和《抵押合同》，约定：江华农商行向飞腾公司发放最高额不超过6000000元的贷款，飞腾公司以包括本案X-X、X-X号商铺在内的所有春天瑶郡住宅小区X号楼商铺均予以抵押给被告江华农商行，并办理了他项权证，X-X、X-X号商铺他项权利人为江华农商行。2018年7月2日，江华农商行依据生效的本院作出的（2018）湘1129民初320号民事判决书向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2018年7月6日作出（2018）湘1129执464号执行裁定，裁定查封被执行人飞腾公司所有的坐落于江华瑶族自治县沱江镇鲤鱼井大道春天瑶郡住宅小区的门面：5号楼一层储物间，8号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9号商铺，18号楼1、2号商铺，房产证号分别为江华房权证沱江字第**XXX29-1号、江华房权证沱江字第**XXX29-2号、江华房权证沱江字第**XXX29号、江华房权证沱江字第**XXX38号、江华房权证沱江字第**XXX13号，查封期限为三年。2018年10月10日，蒋雪群、曾宪良等人向本院提出执行异议申请，2018年10月29日，本院作出（2018）湘1129执异13号执行裁定书，裁定驳回了蒋雪群、曾宪良等人的执行异议。原告蒋雪群、曾宪良遂向本院提起执行异议之诉。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。双方的争执焦点为原告蒋雪群、曾宪良与第三人飞腾公司抵债的X-X、X-X号商铺的交付和《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》签订时间是否是2013年11月19日。从原告提供的《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》来看，合同落款时间为2013年11月19日，但第三人述称是2015年签的，因原告原抵债的是X栋、X栋的商铺，合同落款时间仍为2013年11月19日。从原告提供的江华瑶族自治县自来水公司用户用水申请书和自来水供用水协议等证据可以认定《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》实际签订日期为2015年，且第三人飞腾公司是在2015年3月17日前与原告签订了合同并将X-X、X-X号商铺交付给原告蒋雪群、曾宪良使用。被告提供的飞腾公司的凭证号码首页为30XXX81的出据日期为2016年12月9日，凭证号码为3031186的出据日期为2017年7月20日，因此可以认定，原告提供的凭证号码为30XXX84、30XXX85的收据实际出据日期应为2016年12月9日至2017年7月20日期间，但飞腾公司在收据存根凭证号码为30XXX84、30XXX85的收据上注明了系补开发票。原告蒋雪群、曾宪良与第三人飞腾公司签订的《春天瑶郡住宅小区商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告蒋雪群、曾宪良符合上述规定的情形，其对涉案的不动产X-X、X-X号商铺所享有的权利足以排除执行。原告要求停止对江华县沱江镇鲤鱼井大道春天瑶郡住宅小区X号楼X、X号商铺的强制执行的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告要求解除对上述商铺的查封的诉讼请求，不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：停止对本院（2018）湘1129执464号执行裁定中涉案X号楼X、X号商铺的执行。本案受理费80元，由被告湖南江华农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  戚鲁繁人民陪审员  胡传树人民陪审员  谢恒海二〇一九年九月二十六日书 记 员  蒋永健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。