内蒙古自治区突泉县人民法院民事判决书（2019）内2224民初1127号原告：突泉县众诚房地产开发有限公司。统一信用代码：9115222408516971XY法定代表人：郭守壮，总经理。委托诉讼代理人：马小峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀北，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：程浩，男，1982年4月13日出生，蒙古族，工人，现住突泉县。身份证号：×××被告：李南，女，1982年2月8日出生，汉族，个体，现住突泉县。身份证号：×××共同委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：包娜娜，内蒙古磬声律师事务所律师。原告突泉县众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）与被告程浩、李南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众诚公司的委托诉讼代理人马小峰、张秀北，被告程浩及被告程浩、李南的共同委托诉讼代理人赵玉霞、包娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告立即结清涉案房屋抵押贷款并注销房屋抵押登记，将涉案房屋恢复登记至原告名下并将上述房屋返还原告；3、判令被告支付房屋占用费35000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为企业融资需要，意欲通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用。被告表示同意，愿意以自己的名义与原告签订虚假买卖合同后无需付款过户以获得银行抵押贷款。2015年9月30日，原告与被告签订了虚假的合同编号为2015-9004143的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的的位××县南、湖西路西陶然庭苑小区1号商业-0-101号房屋出售给被告，房屋单价为每平方米9800元，面积为304.51平方米，房屋总价为2984198元。除此之外，被告作为乙方应履行付款义务的付款形式和付款时间等关键性条款均未作任何约定。合同签订后，被告未实际支付任何款项，原告即配合被告办理过户手续将房屋登记到被告名下。被告以该房屋作为抵押从突泉县农村信用合作联社取得贷款却未将贷款交与原告使用。且上述房屋在尚未安装门窗时被告就已经占用。原告与被告签订的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，双方真实意图是以合法形式掩盖非法目的，通过虚假房屋买卖的形式套取银行贷款。因此，原告与被告签订的合同依法应认定为无效。故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告程浩辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实相悖，2013年5月原告的法定代表人郭守壮与被告程浩以及案外人王某1、沈某合议后，共同购置位于××县土地），此宗土地转让费与土地出让金共计1000万元。其中2013年6月21日以被告程浩名义分别向案外人郭某借款500万元、向案外人王某2借款200万元，并用科右中旗亿豪公司突泉分公司开发建设突泉县如意花园小区一期、二期价值1500万元的房产（该项目系程浩与原告的法定代表人郭守壮以及案外人沈某、王某1实际出资建设）作为担保。2013年7月和2013年10月，被告程浩分两次投入资金100万元。原告的工商注册最终于2013年12月末变更为郭守壮一人独资企业。原告的法定代表人郭守壮与被告程浩及案外人沈某、王某1达成协议，将位于××县宗地的土地使用权全部转让给原告的法定代表人郭守壮，土地实际开发过后给付被告程浩与案外人沈某、王某1各自不低于2000平方米的门市和300平方米的住宅。协议达成后，原告的法定代表人郭守壮对该土地进行了开发。原告依约与被告李南签订了五份《商品房买卖合同》并于2016年8月21日为被告程浩、李南办理了房屋产权证。2016年8月11日，被告李南依照相关规定为讼争房屋缴纳了大修基金。原告的法定代表人郭守壮作为独资企业法定代表人对公司的财产有绝对处分权，原告给付被告房屋是完全依据其法定代表人郭守壮的承诺而履行的交付。原告主张《商品房买卖合同》无效并要求返还原物，原告与被告李南签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告为被告程浩、李南办理了房屋产权证，现被告程浩、李南合法占有讼争房屋。原告主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告李南辩称，与被告程浩的答辩意见一致。原告众诚公司围绕其提出的诉讼请求依法提交如下了产权登记档案资料一份（复印件）、建设工程竣工验收备案表一份（复印件）、突泉县农村信用合作联社流动资金贷款档案一份（复印件）、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司商业楼建设项目核准的通知、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司陶然庭苑小区商住楼建设项目核准的通知、陶然庭苑商品房认购协议书三份（复印件）、陶然庭苑领房单一份（复印件），证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》有悖于原告出售房屋的正常流程，不是双方真实意思表示，被告与原告签订合同后被告未向原告支付房屋价款，原被告双方签订的《商品房买卖合同》的真实目的是为了套取贷款。被告程浩对产权登记档案资料一份（复印件）、突泉县农村信用合作联社流动资金贷款档案一份（复印件）的真实性没有异议，但认为上述证据无法证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，是用来套取贷款；对建设工程竣工验收备案表一份（复印件）、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司商业楼建设项目核准的通知、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司陶然庭苑小区商住楼建设项目核准的通知的真实性有异议，认为上述证据均为复印件，无法认定其真实性；对陶然庭苑商品房认购协议书三份（复印件）、陶然庭苑领房单一份（复印件）的真实性有异议，认为购房者没有出庭不能核实其真实性，且认购书和领房单并不是买房的必要要件，合同法也没有相关规定，程浩取得讼争的房屋所有权是基于原告履行承诺，与合伙人共同购置的土地进行的置换房屋的履行给付手续。被告李南与被告程浩的质证意见一致。被告程浩、李南针对其提出的答辩意见向法院提交了：1、房屋产权证一份（复印件）、大修基金收据一枚、内蒙古东部电力有限公司突泉供电分公司客服中心楼房入户登记表一份、电费收据一枚，证明被告程浩、李南合法取得讼争房屋的所有权，并经由原告协助办理了入住。原告众诚公司对房屋产权证一份（复印件）、大修基金收据一枚的真实性没有异议，但认为原告协助二被告办理房屋产权证是为了向信用社套取贷款；对内蒙古东部电力有限公司突泉供电分公司客服中心楼房入户登记表一份、电费收据一枚的真实性和关联性均有异议，原告没有向电力公司提供过相关信息，电费收据的房号与本案讼争房屋无关。原告对预购商品房预告登记约定书一份（复印件）的真实性有异议，认为与原告提供的合同不符；对不动产登记证明一份（复印件）、商品房买卖合同一份（复印件）的真实性没有异议，但合同签订的日期是被告填写的。2、预购商品房预告登记约定书一份（复印件）、不动产登记证明一份（复印件）、商品房买卖合同一份（复印件）、借款合同一份、委托担保协议两份、反担保保证合同三份、抵押合同一份、还款凭证三份、借款结清证明两份、借款账户确认书一份、突泉县国土资源局突出A13-35土地卷宗一份、股份转让协议一份（复印件）、收据两枚、原告对突泉县众诚房地产开发有限公司公司章程一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司股东会议决议一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司变更登记申请书一份（复印件）、验资报告一份（复印件）、陈某出具的收据两枚、胡建伟出具的证明一份、胡建伟信用社客户交易明细对账单一份、陈某转账凭证回执单一份、程浩信用社客户交易明细对账单一份、证人陈某的证人证言、证人沈某的证人证言，证明2013年5月原告的法定代表人郭守壮与被告程浩以及案外人王某1、沈某合议后，共同购置位于××县土地），此宗土地转让费与土地出让金共计1000万元。其中2013年6月21日以被告程浩名义分别向案外人郭某借款500万元、向案外人王某2借款200万元，并用科右中旗亿豪公司突泉分公司开发建设突泉县如意花园小区一期、二期价值1500万元的房产（该项目系程浩与原告的法定代表人郭守壮以及案外人沈某、王某1实际出资建设）作为担保。2013年7月和2013年10月，被告程浩分两次投入资金100万元。原告的工商注册最终于2013年12月末变更为郭守壮一人独资企业。原告的法定代表人郭守壮与被告程浩及案外人沈某、王某1达成协议，将位于××县宗地的土地使用权全部转让给原告的法定代表人郭守壮，土地实际开发过后给付被告程浩与案外人沈某、王某1各自不低于2000平方米的门市和300平方米的住宅。协议达成后，原告的法定代表人郭守壮对该土地进行了开发。原告依约与被告李南签订了五份《商品房买卖合同》并于2017年8月17日与被告李南签订了《商品房买卖合同》将讼争房屋的第六层交付给被告使用。原告对借款合同一份、委托担保协议两份、反担保保证合同三份、抵押合同一份、还款凭证三份、借款结清证明两份、借款账户确认书一份的真实性、关联性及合法性均不认可；突泉县国土资源局突出A13-35土地卷宗一份、股份转让协议一份（复印件）、原告对突泉县众诚房地产开发有限公司公司章程一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司股东会议决议一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司变更登记申请书一份（复印件）、验资报告一份（复印件）的真实性有异议，上述证据来源不明无法证明真实性；收据两枚、陈某出具的收据两枚、陈某转账凭证回执单一份的真实性和关联性均有异议，陈某作为财会人员没有接收投资款的权利，且如意花园项目与原告之间没有因果关系，上述收据和转账凭证仅能证明陈某与被告程浩有经济往来；对胡建伟出具的证明一份真实性有异议，认为胡建伟没有出庭无法核对真实性；对胡建伟信用社客户交易明细对账单一份、程浩信用社客户交易明细对账单一份的真实性和关联性均不予认可；对证人陈某的证人证言、证人沈某的证人证言的真实性有异议，证人陈某与另一案件当事人王某1有亲属关系，证人沈某与本案被告程浩有利害关系。3、视频影像资料证据一份，证明在被告经营的陶然水汇开业时，原告的法定代表人郭守壮曾出席并致辞，被告没有强行入住的行为，被告占有使用讼争房屋是经过原告同意的。原告对视频影像资料的真实性有异议，认为被告程浩未能提供原始载体。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年9月30日，原告众诚公司与被告李南签订了合同编号为2015-9004143的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的的位××县南、湖西路西陶然庭苑小区1号商业-0-101号房屋出售给被告，房屋单价为每平方米9800元，面积为304.51平方米，房屋总价为2984198元。突泉县房地产管理所为被告程浩、李南颁发了兴安×××房屋所有权证。突泉县不动产登记局为被告程浩、李南颁发了蒙（2016）突泉县不动产权第0001090号不动产权证书。2017年8月29日，被告程浩、李南以位于××县南、湖西路西陶然庭苑小区1号商业82D-1号、82E-1号、601室房屋为案外人杨某、魏某在突泉县农村信用合作联社的贷款提供抵押担保。同日，被告程浩、李南以位于××县南、湖西路西陶然庭苑小区1号商业82A-1号、82B-1号、82C-1号的房屋在突泉县农村信用合作联社借取贷款。本院认为，通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中，原告众诚公司主张其与被告李南签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，通过虚假房屋买卖的形式套取银行贷款，属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效。从原告提供的证据和庭审查明的事实来看不足以认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规，损害社会公共利益而无效，亦未有充分的证据证明订立合同是以合法形式掩盖非法目的的意图，原告的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告突泉县众诚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元、保全费5,000.00元，由原告突泉县众诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 庞玉波审判员 车兵兵审判员 王 斌 二〇一九年九月二十六日书记员 倪立晶附法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。