江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3379号原告：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地徐州市解放南路**1-118。法定代表人：郭建强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雅璇，江苏同凯律师事务所实习律师。被告：刘春和，男，1971年6月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。被告：刘燕茹，女，1996年1月5日出生，居民身份证号号码320325199601056528，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘春和（系刘燕茹父亲），男，1971年6月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）与被告刘春和、刘燕茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月16日、7月31日公开开庭进行了审理。原告春天时尚业委会的委托诉讼代理人刘玉荣、朱雅璇，被告刘春和及刘燕茹的委托诉讼代理人刘春和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天时尚业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月至4月的租金差额1136元；2.判令被告赔偿原告损失17850元（按照合同第八条第四款约定，月租金5950元乘以3个月）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年4月25日签订《春天时尚租赁合同》，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，该合同还约定了租金标准、水电费缴纳、违约责任等条款。合同签订后，被告在之前的租赁年度内尚能依照约定支付租金，后擅自解除双方签订的租赁合同，给原告造成了经济损失。根据租赁合同第八条的约定，被告应承担支付租金及提前退租赔偿损失的法律责任。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘春和、刘燕茹辩称，原告的主张不符合事实，也无法律依据。1.春天时尚业委会不具有原告主体资格。原告提交的《关于春天时尚购物广场成立业主委员会筹备委员会的申请》不是原告主体资格的法定证明文件，不能证明业委会已经合法程序成立。原告应当提供业主委员会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会的相关备案证明、业主大会授权起诉的相关材料等，方能证明其具有诉讼主体资格。2.被告没有违约。合同签订后，被告一直正常缴纳租金、管理费等，这一点原告在诉状中也是认可的。正是因为原告违反合同第八条第1项约定，未能提供满足承租户正常经营所需的经营条件和安全条件，且经多次反映后一直没有改善，导致被告签订租赁合同的目的无法实现，被告被迫无法正常经营才提出撤场，被告是依据合同法规定行使后履行抗辩权，被告没有违约，综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告刘春和、刘燕茹（承租人、乙方）签订《春天时尚租赁合同》，该合同约定：“……一、乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层5号商铺，商铺面积60㎡。二、租赁期限，自2016年5月1日至2019年12月31日。2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金68000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增5%；2018年1月1日至2018年12月31日递增4%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金10000元。四、租金的支付方式：按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、……乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……七、……2、严格执行市场安全防火管理规定，不得占用消防通道，防火卷帘门下禁止堆放货物，不准在市场内吸烟、动用明火，不得私自拉设电线，乱装乱用电器设备，不得使用大功率电器，按规定配备消防设施器材。……八、违约责任。1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、乙方如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”原告春天时尚业委会在甲方处盖章，被告刘燕茹在乙方处签字，刘燕茹代刘春和亦在合同上签字，且庭审中，被告刘燕茹、刘春和对原告所诉案涉合同系其双方承租未提出异议。此后，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告刘燕茹（承租人、乙方）另签订《补充协议》，该协议约定：“……出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金，在2016年租金基础上暂不递增以确保租户的顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31号，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。”庭审中，原、被告共同确认，就案涉商铺，被告已缴纳至2017年4月的租金、水电费、管理费，另交纳了10000元的押金。原告主张2017年1月至4月的租金差额1136元以及被告赔偿原告损失17850元（按照合同第八条第四款约定，月租金5950元乘以3个月）。被告于庭审中辩称原告存在未作广告宣传、宣传标志和门头撤掉、电梯经常损坏甚至停运、经营场所消防通道一直是关闭、消防设施设备严重短缺、无禁止吸烟指示牌、存在安全隐患等管理不善情形，使被告客户流失经营损失导致被告退场，但对此，被告均未提供足够证据予以证明。原告于庭审中举证《自动扶梯和人行道维保作业报告书》等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。本院认为，原、被告签订的案涉租赁合同系原、被告之间真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应按照该租赁合同约定全面履行各自义务。一、原、被告是否构成违约。原、被告于案涉租赁合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日（且《补充协议》约定的租赁期限，被告必须确保经营至2017年12月31日），并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”被告刘燕茹、刘春和虽主张其于2017年3月便向原告主张提前退租，但被告对此并未举出证据予以证明；且即便被告已向原告提前三个月通知要求提前退租，亦不能据此认定原、被告系协商一致解除合同，不能免除合同约定的被告违约责任，即被告应当赔偿原告三个月商铺租赁费用。被告虽于庭审中辩称原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为原告违反案涉租赁合同第八条第1项的约定，但被告对此未能提供充分证据予以证明；且原告亦向本院举证《自动扶梯和人行道维保作业报告书》等证据予以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，并认定原告未违约。二、被告欠付租金、赔偿损失的数额。原、被告于案涉租赁合同中约定，2016年租金为68000元/年，2017年租金为71400元/年（68000元/年×1.05）；并于《补充协议》中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，被告必须确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行，并补交前期所有费用。故对原告主张补足2017年1月至4月的租金差额1136元【（68000元/年×1.05）÷12个月-68000元/年÷12个月=284元/月×4个月】，本院予以支持。因被告提前退租，原告主张按照案涉租赁合同第八条第4项的约定，要求被告赔偿其三个月商铺租赁费用的损失17850元（71400元/年÷12个月×3个月），本院亦予以支持。三、押金是否应予以退还或者抵扣。原、被告于租赁合同中约定，“乙方如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退”，被告未及时补足交纳租金符合该项约定的违约情形。该约定系原、被告的真实意思表示，虽然原、被告于租赁合同中同时约定了押金及赔偿损失，但原告主张的赔偿损失17850元、押金10000元不退，合计27850元，未超过6个月租金数额35700元（71400元/年÷2），符合法律规定。故因被告提前退租且欠付租金，原告主张押金不退另要求赔偿损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告刘燕茹、刘春和支付原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会租金差额1136元，并赔偿原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会损失17850元。案件受理费274元、减半收取为137元，由被告刘燕茹、刘春和负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年九月二日书记员 崔朝宇