河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2677号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘亚民，男，1968年1月1日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。委托诉讼代理人：李金宗，河北东庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王华月，男，1987年5月30日出生，满族，个体，住河北省承德市双滦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于凯，男，1988年8月14日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐伟，男，1987年6月8日出生，汉族，农民，住河北省承德市双桥区。三被上诉人委托诉讼代理人：付连存，河北瑞峰律师事务所律师。上诉人刘亚民因与被上诉人王华月、于凯、徐伟租赁合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院(2019)冀0822民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘亚民及其委托诉讼代理人李金宗,被上诉人王华月、于凯、徐伟的委托诉讼代理人付连存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚民向一审法院起诉请求：1、要求解除原告与被告于2018年3月4日签订的《租房协议》；2、要求被告赔偿原告各项损失41328.00元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿各项损失45458.00元。王华月、于凯、徐伟向一审法院提出反诉请求：1、要求原告返还被告押金10,000.00元及利息（自2019年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、反诉费用由原告负担。一审法院认定事实：2018年3月4日，原告（出租方、甲方）与三被告（承租方、乙方）签订《租房协议》，双方主要约定：1.租金及支付方式：每年租金32,000.00元，一年一次性付清。押金壹万元整，退房后归还甲方（庭审中原、被告双方均认可归还乙方）。2.房屋租到拆迁为止，如遇拆迁，必须提前一个月通知乙方，并且退还剩余房租及搬家费用。3.乙方租赁期间水电费用由乙方承担。4.租赁期间，甲乙双方应遵守国家法律、法规，不得利用该房屋从事非法活动。5.本协议自双方签字后生效。2019年3月，原告发现被告对承租的房屋损坏严重，遂通知被告要求解除双方之间的合同并赔偿原告的损失。2019年3月16日，三被告从租赁原告的房屋中搬出，租房协议不再继续履行。原告刘亚民在庭审中分别提供如下证据：①照片83张，录像光盘1张（均未注明拍照、录像时间），证明租赁房屋出租前各种设施完好，没有损坏；租给被告使用后，房屋外墙、主体墙、空调、房顶彩钢瓦、室内损坏情况，其中空调损失3,000.00元，东后房山墙损坏修复需要10,000.00元，西后墙损坏修复需要10,000.00元，合计23,000.00元。②发票6张及销货清单1份，证明购买PVC插板、木方、快丝、地砖、墙砖、柱盆、换气扇、吸顶灯、水泥等小计3,748.00元，窗帘8套2,600.00元，玻璃款960.00元，铝合金门窗材料、配件小计3,550.00元，合计10,858.00元。③刘玉华的收条1张，证明房租费2019年3月4日—3月16日为1,000.00元。④收条5张，证明打扫卫生、垃圾费200.00元，修理地砖、墙砖工时费520.00元，空调护栏600.00元，吊顶棚维修工资款1,040.00元，劳动报酬1,040.00元，合计3,400.00元。⑤欠骆光彩钢瓦材料款、工时费3,070.00元。以上总计41,328.00元，原告主张被告赔偿损失45,458.00元。一审法院认为，原、被告双方存在以下争议：1、《租房协议》是否已经解除。原、被告于2018年3月4日签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以被告将承租房屋损坏为由要求解除《租房协议》并赔偿损失，被告已于2019年3月16日搬离承租房屋，原、被告双方以实际行为表示《租房协议》已经解除，故《租房协议》不再继续履行，原告主张解除《租房协议》的诉讼请求，予以支持。2、原告的诉讼请求。①房屋租赁费用。原告提供刘玉华的收条不符合证据形式，但被告自2019年3月4日至2019年3月16日未向原告支付租赁费用，依《租房协议》约定，应当支付1,052.00元（32,000.00元÷365天×12天），原告主张1,000.00元的诉讼请求，予以支持。②骆光的材料款、工时费用3,070.00元，庭审中被告承认由其支付，且原告未提供此款已支付给骆光的证据，故此款应当由骆光向被告另行主张权利。③空调损失及房屋修复费用合计23,000.00元，原告未提供租赁房屋的东后房山墙、西后墙损坏系由被告行为造成，也未提供损失数额依据，原告未提供损坏空调后修复或更换数额的证据，故原告主张被告赔偿23,000.00元的诉讼请求，不予支持。④材料款、窗帘款、工时费合计14,258.00元。原告提供发票6张、销货清单1份、收条5张及照片和录像证明损失合计14,258.00元，此损失数额不是原、被告协商一致的数额，也不是原、被告双方共同委托第三方评估鉴定机构出具的结论，原告主张被告赔偿14,258.00元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。3、被告的反诉请求。《租房协议》中约定被告交付押金在退房时返还，被告主张原告返还押金10,000.00元的反诉请求，予以支持。原、被告双方未约定迟延退还押金应当支付利息，被告主张原告支付押金利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条规定，判决：一、原告刘亚民与被告王华月、于凯、徐伟于2018年3月4日签订的《租房协议》自2019年3月16日起予以解除；二、被告王华月、于凯、徐伟于本判决生效后十日内给付原告刘亚民房屋租赁费用1,000.00元；三、原告刘亚民于本判决生效后十日内返还被告王华月、于凯、徐伟租房押金10,000.00元；四、驳回原告刘亚民的其他诉讼请求；五、驳回被告王华月、于凯、徐伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830.00元，减半收取415.00元，反诉费25.00元，合计440.00元，由原告刘亚民负担400.00元，被告王华月、于凯、徐伟负担40.00元。本院二审期间，上诉人提交证据，一、报警记录复印件及视频（来源于兴隆县公安局，视频见U盘），证明上诉人出租的房屋被被上诉人不正当使用，造成房瓦、空调、空调架、门窗、山墙等房屋主体、室内暖气、顶棚、顶灯等大量设施严重损坏的事实。二、通话录音三份（音频见U盘）。证明目的同上。三、发票及收据各一份，证明上诉人于一审结束后将房山墙及西后墙的裂缝修复，花去费用2260.00元。四、承吴兴字(2019)第031号报告书，证明上诉人的修复费用经有资质的部门评估为21542.00元。被上诉人质证意见：对于一号证据，该证据的时间是2019年3月18日，2019年3月16日三被上诉人已在上诉人的监督下，将货物搬离所租赁的房屋，其次,在一审时,上诉人的代理人提出过上诉人报警。但是三被上诉人至今没有接到过任何公安机关的通知，该证据为复印件，也没有公安机关或派出所的印章存在，也没有相关的出警记录进行佐证，因此该证据在一审时已经提出过。不能作为新证据，也不符合证据形式，证据内容中也体现不出上诉人所谓的房屋主体造成损坏的内容，达不到上诉人的证明目的。二号证据，通话记录，通过通话记录显示的时间。均是在2019年3月6日至7日，也印证了被上诉人应上诉人的要求，对空调维修后，彩钢瓦更换后，才于3月16日上诉人同意被上诉人撤离这一事实，但并不能达到上诉人主张证明墙体受损、损害程度、损害部位的目的，且通话记录中对于上诉人的证明目的也没有内容有所体现。对于三号证据，于本案不具有关联性,发票的时间为2019年9月8日，并不能证实发票中内容的用途与被上诉人，与上诉人的损失有关，一审中上诉人明确表示在被上诉人搬走后一个月就装修完毕。将房屋以饭店形式出租给他人管理至今。该张发票出现的时间是在他人经营饭店时，与被上诉人无关。收据不予认可。证人未出庭接受质询，是否为证人本人书写无法印证，也不能证实所产生的费用是因被上诉人原因造成。对于四号证据不予认可，首先，本案一审判决在2019年6月25日作出，上诉人是在2019年8月25日单方委托进行评估，是在上诉期间单方提出，其次，上诉人已将房屋进行重新装修后对外出租。评估时的现状是其装修后的现状，不能证实被上诉人造成损失情况，上诉人也没有证据证实被上诉人在快递中转过程中违法使用房屋造成损害这一事实，故其损失缺乏公平公正客观性，在诉讼中单方委托也不具有合法性。因此上诉人在上诉期间所提交的证据都达不到上诉人的证明目的，也证明不了其损失部分与被上诉人存在因果关系。二审查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，上诉人刘亚民与被上诉人王华月、于凯、徐伟于2018年3月4日签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人以被上诉人将承租房屋损坏为由要求解除《租房协议》并赔偿损失，被上诉人已于2019年3月16日搬离承租房屋,双方当事人以实际行为表示《租房协议》已经解除。上诉人主张解除《租房协议》的诉讼请求，应予支持。上诉人要求被上诉人在房屋租赁期间对房屋造成的损坏修复费37988.00元应予赔偿的主张,被上诉人认为本案一审判决在2019年6月25日作出的，上诉人是在2019年8月25日单方委托进行评估，是在上诉期间单方提出，其次，上诉人已将房屋进行重新装修后对外出租，评估时的现状是其装修后的现状不能证实被上诉人造成损失情况，上诉人也没有证据证实被上诉人在快递中转过程中违法使用房屋造成损害这一事实，对其损失情况不予认可。本院认为因本案上诉人要求被上诉人在房屋租赁期间是否是被上诉人对租赁房屋造成损坏的证据不充分,其要求被上诉人给付修复费的诉讼请求的证据亦不充分，本院不予支持。综上所述，刘亚民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855.00元，由上诉人刘亚民负担。本判决为终审判决。审判长  于相成审判员  陈建民审判员  吴国庆二〇一九年九月二十四日书记员  李浩时