广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初40754号原告：文观星，男，汉族，1977年12月26日出生，身份住址广东省深圳市南山区，原告：钱媛媛，女，汉族，1979年7月3日出生，身份住址湖南省隆固县，委托代理人：高梅，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：岑道熹，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：赖超培，男，汉族，1974年9月29日出生，身份住址广东省深圳市南山区，被告：深圳市富时世纪投资有限公司，住所地深圳市福田区泰然九路盛唐商务大厦**806，统一社会信用代码9144030030615925XA。法定代表人：赖超培。原告文观星、钱媛媛诉被告赖超培、深圳市富时世纪投资有限公司（以下简称富时世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高梅到庭参加诉讼，被告赖超培、富时世纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年即签订租赁合同，把原告位于福田区盛唐商务大厦东座XX房间出租给被告作为办公场所，合同到期后，双方又于2016年6月续签了租赁合同，合同期限为2016年6月15日至2019年6月14日，租金每月22500元，租金每年上浮5%。合同期内，临近2018年春节期间，被告单方违约，拖欠租金，原告被迫于2018年3月底收回出租房屋，并谨慎小心的把房屋内遗留物品搬迁至另外地点存放。至今，被告的公司地址仍注册在出租房产内，未予变更，严重影响原告的房屋出租、使用。被告只交付租金至2017年11月，且未足额支付，尚欠原告租金（至2018年3月31日）共103500元。因被告拖欠租金不予支付，原告留置了被告在租赁场地的部分物品，被告应按月支付6500元留置物的场地占有费及搬迁费用，直至留置物处置完毕止。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。据此，请求法院判令：1、被告支付欠付的租金103500元；2、被告支付税费、房屋租赁管理费10174元；3、原告对被告的租赁场地内物品享有留置权，有权就该动产优先受偿，并由被告支付原告因保管留置物期间所支出的必要费用6500元每月（从2018年4月起算，占有场地费6500元每月）、搬迁费2000元；4、本案诉讼费等由被告承担。庭审中，原告明确第一、二项诉讼请求的金额计算有误，但以原来的第一、二项诉讼请求金额为准；关于第三项诉讼请求，因为场地的物品已经于2018年9月20日退回给被告，所以第三项诉讼请求变更为要求被告向原告支付保管物品期间所支付的必要费用，以每月6500元计算，2018年4月至9月共应支付39000元，搬迁费2000元不变。两被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，两原告于2010年7月6日取得位于深圳市福田区泰然九路盛唐商务大厦东座XX号房屋的产权。2016年6月15日，两原告（甲方）与被告赖超培（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区泰然九路盛唐商务大厦东座XX号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为121.82平方米；租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日；月租金22500元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；双方应书面签字确认并报合同登记机关备案；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取租赁保证金45000元；租赁期间，乙方负责支付基于房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费、水费、电费、卫生费、房屋（大厦）管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；合同满一年后，租金每年上浮百分之五，次年租金23625元，第三年租金24806元。因被告富时世纪公司拖欠租赁费用，原告于2017年5月至12月期间多次与备注名为“缪晓远（富时世纪）”的微信号进行沟通催促缴纳房租、税款等费用。“缪晓远（富时世纪）”多次称公司效益不好，资金紧张，希望2017年6月开始不按照合同约定的标准增长租金，还是按照原标准支付租金至2017年12月底。原告对此未予以回复。之后每月被告富时世纪公司支付租金均存在迟延，原告每月催促后，被告富时世纪公司均按照22500元的标准向原告支付了租金，原告收取后并未向被告富时世纪公司主张少付租金。庭审中，原告称该微信名为被告富时世纪公司的员工，当时被告富时世纪公司欠缴房屋租赁税6000元，租金只支付至2017年11月15日，且原告一直未同意对方提出次年减少租金的请求。2018年3月24日，盛唐商务大厦物业服务中心出具物品放行条给原告文观星，备注东栋XX单元搬家。同日，深圳市顺发中通快递有限公司出具《收据》，称收到盛唐商务大厦东座XX房（文先生）办公室家私搬家劳务费2000元。2018年4月1日、5月7日、6月2日、7月3日、8月1日、9月2日，深圳市科迪讯科技有限公司分别出具《收据》称收到文观星（先生）4月至9月办公家私场地占用及保管费每月6500元。原告主张其于2018年3月24日将被告富时世纪公司留存在涉案租赁物业内的物品搬离并存放于深圳市南山区光前村光前工业区20栋，上述收据为保管费用的收据。在本院受理的案号为（2018）粤0304民初25230号，本案被告富时世纪公司诉本案两原告返还占有物一案审理过程中，本案两被告于2018年9月20日向原告出具《保管物品搬离交接清单》，称本案两原告已把出租屋内的物品搬迁至深圳市南山区光前村光前工业区20栋存放、保管，现本案两被告已签收、搬离上述物品。该清单并列明了搬迁、保管的物品种类及数量。本院并于2019年1月11日做出（2018）粤0304民初25230号民事判决书（该判决已于2019年2月11日生效），该判决书认定被告赖超培系被告富时世纪公司的法定代表人，签订合同为履行职务行为。另查，2018年9月5日，盛唐商务大厦物业服务中心出具《情况说明》，称盛唐商务大厦东座XX单元前租户被告富时世纪公司于2018年2月7日至管理处结算费用，后续期间费用由业主缴纳，2月-4月物业管理费3654.3元、专项维修金91.36元、新风机基本运行费555.45元。原告并向本院提交天地源·盛唐大厦物业服务中心出具的应收费明细表，显示涉案房屋每月物业服务费为1218.2元、中央空调费185.17元、专项维修金30.46元，2018年2月应付电费为68.44元、2018年3月应付电费为38.28元、2018年4月应付电费为1.16元，截至2018年4月欠交费用4174.03元（含滞纳金18.27元）。再查，根据原告提交的被告富时世纪公司支付租金的记录，显示被告富时世纪公司支付租金的期限应截止至2017年12月14日。又查，被告富时世纪公司为自然人独资有限责任公司，唯一股东为被告赖超培。本院认为，涉案租赁房产实际由被告富时世纪公司占有使用，原告与被告赖超培即被告富时世纪公司的法定代表人签订的房屋租赁合同没有违反法律法规强制性规定，合法有效。被告富时世纪公司未能按照合同约定按期足额向原告支付租金，构成违约。原告据此有权要求被告富时世纪公司支付拖欠的租金及物业管理费、电费、中央空调费、专项维修金。原告提交证据显示，2018年3月24日原告将被告富时世纪公司留存在涉案房产内的物品搬离，即该日双方签订的房屋租赁合同即告解除。被告富时世纪公司在收到本案诉讼材料后，未到庭参加庭审也未积极进行抗辩，视为放弃其自身的诉讼权利。由此，被告富时世纪公司应向原告支付2017年12月15日至2018年3月24日止的租金78495.97元（23625元×3个月+23625元÷31天×10天）。原告诉请被告富时世纪公司支付2017年6月15日之后的租金差额，但在双方的微信聊天记录中，原告虽未明确表示同意被告富时世纪公司提出的暂不按照双方合同约定上涨租金的请求，但被告富时世纪公司按照原租金标准在长达半年的时间内持续向原告支付租金，原告收取后一直并未向被告富时世纪公司提出异议。应视为双方合意变更租赁合同的约定，继续按照原合同约定的第一年租金标准支付租金。原告要求被告富时世纪公司支付2017年6月15日之后的租金差额，本院不予支持。原告虽称被告富时世纪公司欠付税费6000元，并在微信中向被告富时世纪公司催缴，但原告未能向本院提交证据证明该项税费原告已实际替被告富时世纪公司代为缴纳，由此原告应承担举证不能的法律后果。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告于2018年3月24日将被告富时世纪公司留存在涉案房产内的物品搬离存放在他处，两被告并于2018年9月20日将上述存放在他处的物品搬离，由此原告产生的搬迁费2000元及物品保管费理应由被告富时世纪公司承担。原告虽主张每月保管费为6500元，但并未提交收款收据的开具方深圳市科迪讯科技有限公司为仓库的有权出租方，也未提交相应的租赁合同予以佐证。且原告提交的收据落款日期跨度将近半年，但收据的编号为连号，该情形明显有违常理。原告提交的收据不足以证明原告每月向案外人支付保管费6500元。但基于原告客观上确实替被告富时世纪公司保管了被告富时世纪公司的财物，本院参照另案中被告富时世纪公司确认的原告为其保管的物品的种类及数量，根据公平原则酌情确定被告富时世纪公司应向原告支付的保管费为每月2000元，共计11849.46元（2000元÷31天×8天+2000元×5个月+2000元÷30天×20天）。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于物业管理费、电费、中央空调费、专项维修金的金额问题。根据涉案租赁物业的物业管理单位出具的明细表，显示2018年1月的应付费用被告富时世纪公司已结清。则应由被告富时世纪公司支付的2018年2月1日至3月24日的物业管理费、中央空调费、专项维修金应为2543.89元【（1218.2元+185.17元+30.46元）+（1218.2元+185.17元+30.46元）÷31天×24天】。至于电费的金额，常理上来说当月应付电费为上月实际产生的电费，则2月应付电费68.44元、3月应付电费38.28元，以及4月应付电费中属于2018年3月1日至3月24日的电费（因双方合同解除之时并未就电表进行抄表结算，则上述期间的电费）应为0.9元（1.16元÷31天×24天），共计电费为107.62元。被告富时世纪公司为被告赖超培独资的一人有限责任公司，被告赖超培未能举证证明其自身财产独立于被告富时世纪公司的财产，应当对被告富时世纪公司对原告的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市富时世纪投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告文观星、钱媛媛支付租金78495.97元；二、被告深圳市富时世纪投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告文观星、钱媛媛支付物业管理费、中央空调费、专项维修金2543.89元、电费107.62元；三、被告深圳市富时世纪投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告文观星、钱媛媛支付搬迁费2000元、物品保管费11849.46元；四、被告赖超培就上述判项一、二、三确定的被告深圳市富时世纪投资有限公司债务向原告文观星、钱媛媛承担连带清偿责任；五、驳回原告文观星、钱媛媛的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3093元（已由原告预交），由原告负担989元，由两被告共同负担2104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 黄  绮  玲人民陪审员 吴  锡  钳二〇一九年九月五日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣