云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3806号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴、杨云华，均为昆明尊园房地产经纪有限公司职工，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐红霞，女，1982年7月4日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：杜阳，男，1980年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审第三人：王云昆，男，1973年9月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人徐红霞、杜阳及原审第三人王云昆居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案经合议庭评议，现现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、请求撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1938号《民事判决书》，改判被上诉人向上诉人支付11600元及违约金。2、本案一、二审全部诉讼费费由被上诉人承担。事实和理由：2018年10月11日，昆明市五华区人民法院就上诉人与两被上诉人徐红霞、杜阳、原审第三人王云昆居间合同纠纷一案向上诉人送达了前述判决（以下简称一审判决），判令：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费90元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。上诉人认为该判决认定事实不清、适用法律严重错误，致使处理结杲错误，请二审法院撤销原判、查明事实后改判，理由如下：一、原审法院认定上诉人作为居间人促成买卖双方订立涉案房屋买卖合同正确，上诉人依法依约有权收取居间报酬11600元。一、原审判决第4页第12行认定“原告已促成房屋买卖合同订立，有权收取居间报酬（佣金）”正确。1、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照法律的明确规定，居间人只要促成合同成立，即可以收取居间报酬（佣金）。至于居间人所促成的合同法律效力如何，亦或是否实际履行，或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。原审法院已认定上诉人促成房屋买卖合同成立，根据相关法律规定，也应认可上诉人取得居间报酬（佣金）的权利。2、涉案合同第十五条明确约定：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币11600元。支付时间为过户当日”。涉案合同包括两重法律关系：其一为被上诉人和原审第三人代之间的房屋买卖合同法律关系：其二为上诉人分别和被上诉人及原审第三人之间的居间合同法律关系。上述合同充分证明，上诉人已于2017年6月19日促成了被上诉人和原审第三人之间房屋买卖合同的成立。同时，涉案合同对上诉人收取居间报酬（佣金）的金额以及支付时间均进行了明确具体的约定。综上，不论是基于法律的明确规定，还是涉案合同的明确约定，上诉人均有权收取居间报酬（佣金）11600元。二、原审法院以杜阳无权处分为由，认定上诉人未履行必要的居间服务，违反了法律规定，系适用法律严重错误；涉案合同中的买卖合同的法律效力为合法有效。原审判决第4页第二段第9-16行认定“涉案《房屋买卖暨居间合同》系被告杜阳签订，涉案房屋的所有权人是被告徐红霞，虽然原告诉称被告杜阳与徐红霞系夫妻关系且电话询问了徐红霞的意见，但未提交相关证据予以证明，原告在没有被告徐红霞出具授权书或公证书的情况下就促成合同的订立，存在房屋买卖合同不能履行的风险，原告在未履行必要居间服务的情况下系适用法律严重错误。1、本案中，涉案买卖房产登记的产权人为被上诉人徐红霞，签署涉案合同的出卖人为被上诉人杜阳。签署涉案合同时，杜阳携带其与徐红霞的身份证原件以及涉案房产的房产证原件，并且电话询问了徐红霞同意出售涉案房屋的意见。基于上述事实，上诉人认为：杜阳取得了徐红霞的口头授权委托出售涉案房屋，杜阳代徐红霞签字出售涉案房产具备合理性，且上诉人尽了交易中合理的注意义务和审查义务，本案原审第三人（买方）和上诉人（居间人）作为善意相对人，人民法院应当保护市场交易安全，维护善意相对人的合法权益。2、退一步而言，被上诉人杜阳作为签署合同的出卖人，其应当保证其处分行为有效，能够将涉案房产的物权转移登记至买方名下；否则，其应当承担涉案合同中的违约责任。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”前述物权法条文，确立了物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，被上诉人杜阳与原审第三人已经签署转让不动产物权的涉案买卖合同，建立了房屋买卖合同法律关系。基于前述分析，涉案合同已然成立，并合法有效。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述法律相关规定，即便杜阳未取得徐红霞口头或书面委托代签涉案合同，也不影响涉案合同的效力。换句话说，现有法律仅规定无权代理下签订的合同对被代理人不发生效力，并未规定不对行为人发生效力，且明确规定由行为人承担责任。杜阳作为实际行为人，即便在未取得徐红霞追认代理行为的前提下，仍应当向上诉人承担支付佣金损失的违约责任。3、需要强调的是，根据《民事诉讼法司法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”原审中，被上诉人经法定程序通知未到庭举证、质证，应当视为被上诉人放弃了相应权利，其应当承担举证不利后果，上诉人认为在无相反证据反驳的情况下，原审法院应当依法根据证据及事实，认定被上诉人构成违约。原审法院将被上诉人违约导致的不利后果加负上诉人，在无任何事实及法律依据的情况下，驳回上诉人居间报酬，显失公平，已经严重损害上诉人的合法利益。一、原审法院在没有法律规定和合同约定的基础上，主观扩张上诉人居间义务，错误认定上诉人未履行必要的居间义务，驳回上诉人的居间报酬，严重损害了上诉人的合法权益。原审判决第4页第二段第5-9行认定：“原告作为房产交易的专业机构，负有高于一般当事人的注意及审查义务，按照交易习惯，原告应当审查出卖人是否有权利处分房屋、出卖房屋是否是出卖人真实意思表示以及为房屋交易双方提供合同公证、缴纳税款或办理贷款等居间服务，方可获得佣金报酬”。1、从法律规定和合同约定可以看出，上诉人收取居间报酬是基于向被上诉人和原审第三人提供了房屋买卖的相应信息及促成了双方之间房屋买卖合同的成立。涉案合同本身无法“看”出上诉人就提供后续协助服务收取了相应对价，也无法“看”出上诉人“必须”履行上述后续协助服务的义务。2、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条的规定，上诉人提供的居间服务内容包括：其一媒介居间、其二报告居间。不论属于何种居间服务，居间人的居间服务宗旨在于“促成合同订立”，上诉人促成合同成立即有权收取约定的居间报酬。不论属于何种居间服务，居间人旨在促成合同成立，即可收取约定的居间报酬（佣金）。在被上诉人违约，不出售涉案房屋才导致合同不能履行的情况下，上诉人也无法免费协助被上诉人和原审第三人后续事宜的办理。原审法院肆意扩充上诉人的义务，要求上诉人为被上诉人的违约行为承担佣金减损的责任，上诉人认为，这反而是违背了公平原则，也纵容了被上诉人对诚实信用原则的破坏。综上，上诉人已经履行法定及约定居间义务，促成合同成立，根据法律规定及合同约定，上诉人有权收取全额居间报酬11600元；涉案合同因被上诉人违约导致未能顺利履行，被上诉人应向上诉人支付佣金损失11600元及违约金。原审法院主观扩张上诉人居间义务，驳回上诉人的居间报酬，无事实及法律依据，适用法律严重错误，且严重损害上诉人的合法利益，应予纠正。上诉人恳请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人徐红霞、杜阳、原审第三人王云昆未到庭发表答辩意见和陈述意见。一审原告向一审法院起诉请求：1．被告立即向原告支付11600元及逾期支付产生的违约金；2．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月19日，原告尊园公司（经纪方、丙方）与被告杜阳（出售方、甲方）、第三人王云昆（购买方、乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定徐红霞、杜阳向乙方王云昆出售春城慧谷小区一期（A2地块）10幢18层1802室房屋，成交价格58万元，由乙方垫资赎证，过户时间以拿到产权证当日过户。同时约定签订本合同时，乙方王云昆支付购房定金人民币2万元，该款由丙方尊园公司托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，再交付甲方徐红霞、杜阳。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方尊园公司提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币11600元。佣金支付时间为过户当日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。2017年6月28日，第三人王云昆出具一份《声明》，载明因卖方不卖了，导致合同未能顺利履行，声明解除与卖方之间的买卖合同，并要求原告将托管定金2万元退还本人。另查明，春城慧谷小区一期（A2地块）10幢18层1802室房屋的所有权人被告徐红霞。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》虽然约定原告已促成房屋买卖合同订立，有权收取居间报酬（佣金），但因涉案房产系二手房交易，原告作为房产交易的专业机构，负有高于一般当事人的注意及审查义务，按照交易习惯，原告应当审查出卖人是否有权利处分房屋、出卖房屋是否是出卖人的真实意思表示以及为房屋交易双方提供合同公证、缴纳税款或办理贷款等过户事项的居间服务，方可获得佣金报酬，而涉案《房屋买卖暨居间合同》系被告杜阳签订，涉案房屋春城慧谷小区一期（A2地块）10幢18层1802室房屋的所有权人是被告徐红霞，虽然原告诉称被告杜阳与徐红霞系夫妻关系且电话询问了徐红霞的意见，但未提交相关证据予以证明，原告在没有被告徐红霞出具授权委托书或公证书的情况下就促成合同的订立，存在房屋买卖合同不能履行的风险，原告在未履行必要居间服务的情况下，即以格式条款约定的方式主张收取报酬，有违诚信原则，也显失公平，故一审法院对原告要求被告支付佣金及违约金的诉讼请求，不予支持。据此，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费90元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。二审审理中，上诉人提交新证据：不动产登记信息，欲证明被上诉人在2017年6月30日将涉案房屋另售并过户到了案外人钟君睿名下，导致涉案房屋不能再出售给我原审第三人。本院经审查认为，涉案房屋在未与第三人正式签订房屋买卖合同的情况下，房屋所有权人有权处置自己所属的房屋，故上诉人提交的证据并不能达到其证明目的，本院不予采信。一审法院认定事实，经审查与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人尊园公司与被上诉人徐红霞、杜阳及原审第三人王云昆签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋等服务并未实际提供，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请不予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  吴娴审判员  白皓二〇一九年九月二十七日书记员  张辽