河北省保定市竞秀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0602执异29号异议申请人（案外人）：陈同辉，男，1968年10月15日出生，汉族，住址保定市望都县。异议申请人（案外人）：齐运旺，男，1970年10月2日出生，汉族，住址北京市怀柔区。异议申请人（案外人）：郭会良，男，1965年7月2日出生，汉族，住址北京市怀柔区。申请执行人：河北青山建设集团有限公司，住所地保定市竞秀区天威路**。统一社会信用代码911306001059740474。法定代表人：于青山，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹强，王佳莹，河北澜森律师事务所律师。被执行人：乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司，住，住所地乌兰察布市集宁区职业学院内一社会信用代码91150902581777730F。法定代表人：陈士宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛玉石，北京市立方律师事务所律师。本院在执行河北青山建设集团有限公司与乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司债务转移合同纠纷一案中，异议申请人（案外人）陈同辉、齐运旺、郭会良对（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书提出异议。本院经过听证审查，现已审理终结。异议申请人（案外人）陈同辉、齐运旺、郭会良向本院提出申请：一、请求人民法院裁定中止执行保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书中对乌兰察布市集宁区满达街南侧曙光北路东侧金辉雅苑（天骄华庭）16号楼2单元1103（1106）、2单元1303（1306）、2单元1603（1606）房屋的拍卖；二、请求人民法院裁定撤销保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602执恢72号执行裁定书中对乌兰察布市集宁区满达街南侧曙光北路东侧金辉雅苑（天骄华庭）16号楼上述3套房屋的查封。事实与理由：3名申请人在2019年6月底获悉保定市竞秀区人民法院作出（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书及2019年河北省高级人民法院网上公示包括本案3名申请人所购3套房屋在内103套房屋拍卖公告。该公告称对被拍卖的标的物权属有异议者，请于2019年7月25日前联系。为此，现提出书面申请，请求贵院中止对以上3套房屋的执行及拍卖。上述裁定及公告中涉及异议人的3套房屋的执行及拍卖严重错误，具体理由如下：其一，上述3套房屋，均是异议人已经2017年期间陆续支付全款购买或按揭购买，且该房屋在2018年已经交付使用。异议人除支付购房款外收房支付物业、取暖、装修保证金、楼道粉刷费、垃圾清运费等巨额费用。其二，上述裁定及公告的时间均晚于异议人的购房及收房时间；此外，竞秀区法院作出上述3套房屋查封及执行裁定从没有在房屋所在地公告。前述裁定严重侵害提异议人的合法权益。其三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，本案3套房屋属于在人民法院裁定之前已签订合法有效的书面合同，且实际交付。法院的裁定拍卖明显错误。其四，上诉裁定中申请执行人的名称“河北青山集团有限公司”主体严重错误，根据异议人了解信息根本没有该公司，与被申请执行人发生纠纷主体是“河北青山建设集团有限公司”。综上所述，上述裁定违背事实和法律规定，且主体错误，执行拍卖及公告严重错误，侵害异议人合法权益。为此异议人依据民事诉讼法第225条的规定提出执行异议，请求人民法院立即停止对异议人3套房屋的拍卖及执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人河北青山建设集团有限公司认为：执行异议人的异议申请不成立，应当裁定驳回异议，继续强制执行。第一、异议人不是涉案房产的权利人。首先、本案中涉案房产土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可、预售许可证均登记在金志远辉公司名下，故异议人不是权利人。其次、异议人的买卖合同签订日期是在人民法院查封之后。2014年4月28日，竞秀区法院作出(2014)新民初字第680号、681号民事裁定书，查封了金志远辉公司开发的商品房132套，2016年4月25日竞秀区法院作出(2014)新执字第384号和384之一号执行裁定书，对上述132套商品房进行了续查封，2019年4月19日，竞秀区法院作出(2018)冀0602执恢72号执行裁定书，132套商品房中的117套商品房进行了续查封，且都在房产所在地房产登记部门办理查封手续，提起执行异议的3套房中，以及另案提出的39套，共42套均在查封范围之内。购房合同签订时间都是申请人在房产被查封以后故异议人的执行异议不成立，依法应当驳回。第二、异议人与金志远辉公司签订的房屋买卖合同为无效合同。首先，金志远辉转卖查封房产无效。金志远辉公司擅自将其已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于异议人是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。其次，金志远辉公司转卖查封房产涉嫌犯罪。第三、本案中对异议人不适用善意取得制度。涉案房产已经五证齐全，人民法院也将协助查封通知书送达了房管部门，异议人完全可以通过向房管部门查询了解涉案房屋被查封情况，异议人提交的房屋买卖合同不是没有在房管部门备案。第四、请求人民法院依职权解除执行异议人对房屋的占有或者排除其妨害。即便房屋已经交付，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，金志远辉公司就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有査封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。请求人民法院依职权解除执行异议人对房屋的占有或者排除其妨害。第五、人民法院的查封裁定书合法有效，而且裁定书的效力不属于案外人执行异议的审查范围，案外人也无权提出对执行行为的异议。对查封裁定书效力问题的论证不属本案审查范围。第八、关于主体，(2018)冀0602执恢72号执行裁定书中申请执行人为河北青山建设集团有限公司。综上，异议申请人不是涉案房产的权利人，其持有的房屋买卖协议不是合法有效的协议，不足以排除执行，请合议庭查明事实依法驳回异议人的请求，继续执行涉案房产。被执行人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司认为：第一，3套房屋确实出售给案外人，出售房屋在法院主持下申请人和执行人达成的约定，由法院和申请人同意被执行人出售房屋偿还欠款，约定出售房屋后申请执行人办理解封手续，被执行人按照执行和解协议的约定将房屋出售，并将部分房款给付了申请执行人，但是申请执行人未按照约定提出解封，导致本案争议。被执行人在出售房屋将已售房款给了申请执行人，但是申请执行人没有解封，不存在被执行人拒绝执行调解书和非法处置财产的问题。法院共执行了5个案件，分别出具了查封裁定，具体查封的房屋并不一致，是分别查封的，其中3个案件已经执行完毕，在执行完毕后法院理应解封，已经查封的房产是应当解封房产，被执行人予以出售，既不违反约定也是合法的。法院应当对执行其他案件进行了解。案外人主张实际入住，根据了解，房屋确实交付了案外人并装修入住，无法办理登记手续是因为申请执行人不向法院依法办理解封手续造成的，是由于申请人违反执行和解的约定，造成执行和解协议未能履行。应对未能执行或已经履行案件，应恢复到调解书之初。案外人的异议法院依法进行处理。本院经审查查明：原告河北青山建设集团有限公司与被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司、韩金臣债务转移合同纠纷一案，本院作出的（2014）新民初字第681号民事调解书已经发生法律效力，双方当事人达成如下协议：一、被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司欠原告河北青山建设集团有限公司借款9702500元，于2014年5月18日前一次性付清；二、如被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司到期不能按协议履行，自2014年5月18日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付原告利息；三、原告自愿放弃对被告韩金臣的诉讼请求；四、案件受理费79718元，减半收取39859元，财产保全费5000元，合计44859元，由被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司负担。该案诉讼中，本院于2014年5月6日作出（2014）新民初字第681号民事裁定书，并于2014年5月6日预查封了乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司开发的位于乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中的66套房屋，并于当日在乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司张贴了查封公告。此外，本院审理的原告河北青山建设集团有限公司与被告乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司、韩金臣债务转移合同纠纷一案，本院作出的（2014）新民初字第680号民事调解书已经发生法律效力。该案诉讼中，本院作出（2014）新民初字第680号民事裁定书，于2014年5月6日预查封了乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司开发的位于乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中的另66套房屋，并于当日在乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司张贴了查封公告。2014年9月19日，河北青山建设集团有限公司向本院提出执行申请，申请执行（2014）新民初字第681号民事调解书确定的内容。执行过程中，本院于2015年3月25日出具委托执行函，委托乌兰察布市集宁区人民法院代为执行；2015年4月7日，乌兰察布市集宁区人民法院以因被执行人公司已不在集宁区职业学院院内办公，负责人下落不明不知去向为由，将本案退回我院。2016年4月25日，本院作出了（2014）新执字第384号执行裁定书及（2014）新执字第384号协助执行通知书，续查封了乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中66套房屋；同日，本院依据（2014）新执字第384号之一执行裁定书及（2014）新执字第384号之一协助执行通知书，续查封了乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中另66套房屋。2017年9月15日，本院作出（2017）冀0602执恢11号执行裁定书，由于被执行人暂无财产可供执行，终结本院（2014）新民初字第681号民事调解书的本次执行程序。2018年5月24日，河北青山建设集团有限公司向本院申请恢复执行，本院立案（2018）冀0602执恢72号执行案件。2018年12月24日，本院依据河北青山建设集团有限公司提出拍卖的申请，作出（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中103套成套住宅。2019年4月19日，本院作出（2018）冀0602执恢72号执行裁定书，查封了乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司开发的乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中117套房屋。其中，2016年4月25日（2014）新执字第384号执行裁定书，续查封的金辉雅苑16号住宅楼中66套房屋，与2014年5月6日（2014）新民初字第680号民事裁定书预查封的66套房屋一致；2016年4月25日（2014）新执字第384号之一执行裁定书，续查封的金辉雅苑16号住宅楼中另66套房屋，与2014年5月6日（2014）新民初字第681号民事裁定书预查封的66套房屋一致；2019年4月19日（2018）冀0602执恢72号执行裁定书查封的金辉雅苑16号住宅楼中117套房屋，包含在2016年4月25日（2014）新执字第384号执行裁定书查封的共计132套房屋内，系其中的一部分。2019年5月27日，河北省高级人民法院作出（2019）冀拍33、35、36号网络司法拍卖委托书，委托河北产权市场有限责任公司对本院裁定拍卖被执行人乌兰察布市吉宁区××南侧曙光北路东侧××号住宅楼中103套成套住宅，并在人民法院诉讼资产网、淘宝网、公拍网、《乌兰察布晚报》进行了公告。其中，本次拍卖的金辉雅苑16号住宅楼中103套成套住宅，包含在2019年4月19日（2018）冀0602执恢72号执行裁定书查封的金辉雅苑16号住宅楼中117套房屋中，系其中的一部分。3名异议申请人（案外人）对（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书向本院提出执行异议。另查明，3名异议申请人（案外人）向本院提出执行异议依据的事实核实如下：2017年8月7日，乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司与乌兰察布市国旺混凝土有限公司达成抵房协议，约定以乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司开发的天骄华庭（原金辉雅苑）小区项目16号楼1单元601室、2单元1106室、2单元1306室、2单元1606室住宅折抵内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院作出（2015）集商初字第0063号民事判决书所确定的履行义务。乌兰察布市国旺混凝土有限公司将上述4套房屋分别转让，具体为王首钧受让天骄华庭（原金辉雅苑）小区项目16号楼1单元601室；异议申请人（案外人）陈同辉实际受让天骄华庭（原金辉雅苑）小区项目16号楼2单元1103室、异议申请人（案外人）齐运旺实际受让天骄华庭（原金辉雅苑）小区项目16号楼2单元1303室、异议申请人（案外人）郭会良实际受让天骄华庭（原金辉雅苑）小区项目16号楼2单元1603室。2018年6月份，3名异议申请人已实际占有受让的住宅。上述异议申请人（案外人）分别实际受让的3套住宅，均在（2014）新民初字第681号民事裁定书、（2014）新民初字第680号民事裁定书及（2014）新执字第384号及之一执行裁定书、（2018）冀0602执恢72号执行裁定书查封范围内，并在（2018）冀0602执恢72号之一执行裁定书拍卖范围内。本院认为，结合本院查明事实，本院于2014年5月6日、2016年4月25日、2019年4月19日分别作出查封裁定并依法向查封登记机关送达了协助执行通知书，本院对涉案房产的连续查封具备查封的法律效力。3名异议申请人（案外人）虽在本院做出执行裁定书查封涉案财产后用以房抵债方式支付购房对价，但并无证据表明查封财产在异议申请人办理转让受让手续和入住时被执行人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司已经明示上述房产处于查封状态，亦没有证据证明异议申请人在办理转让受让手续和入住时知道涉案房屋已被查封。异议申请人在被执行人具备商品房预售许可证的情况下，向被执行人以正常的市场价格用以房抵债方式支付购房对价，交纳了物业费等一系列费用，并实际占有房屋，属于善意第三人。根据《最高人民法院》第二十四条的规定，“对案外人提出的排除异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”3名异议申请人（案外人）提出的执行异议能够排除执行，异议成立。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对被执行人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司开发的位于乌兰察布市吉宁区满达街南侧曙光北路东侧金辉雅苑小区16号楼2单元1103室、16号楼2单元1303室、16号楼2单元1603室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汪 浙审 判 员  宋爱云人民陪审员  李雅楠二〇一九年九月十日书 记 员  杨 飞