江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终2774号上诉人（原审原告）：刘建成，男。被上诉人（原审被告）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市曦园街**。法定代表人：郑健力，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文，江苏群汇律师事务所律师。上诉人刘建成因与被上诉人江苏楚天置业有限公司（以下除判决主文外简称楚天置业）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘建成上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金39934.7元。事实和理由：第一，涉案合同约定被上诉人应于2016年8月31日前向上诉人交付商品房，而被上诉人明知不具备交房条件的情况下，于2016年8月25日向上诉人发出交房通知书，并承诺于2016年10月24日向上诉人交付房屋，被上诉人这一行为是欺诈行为，应属无效。即使被上诉人于2016年10月24日向上诉人交付房屋也构成违约。第二，一审判决依据涉案的承诺书认定上诉人免除了被上诉人逾期交房责任错误。1、被上诉人向上诉人发出交房通知，交房时向上诉人提交房屋使用说明书以及质量保证书，被上诉人此时无法预测涉案房屋不具备交付条件，故上诉人签署该承诺书受到被上诉人欺诈，应属无效。2、承诺书中之所以载明的“提前交房”是因为实际交房时间为2016年10月9日，早于被上诉人通知中要求2016年10月24日交房的时间。3、即使上诉人的承诺书内容有效，其所表达只是放弃2016年10月9日之前的逾期交房违约金。若上诉人知晓房屋不具备交付条件，不可能接收房屋，更不可能作出放弃逾期交房违约金的承诺。承诺书载明的提前收房的理由是需要装修，而交付的房屋无电、无水，无法装修，故被上诉人明知不符合承诺书约定的条件下，仍交付房屋，该承诺书应认定无效，不能以此作为拒付逾期交房违约金的理由。被上诉人楚天置业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘建成向一审法院起诉请求：一、要求楚天置业支付逾期交房违约金（从2016年9月1日-2017年2月17日）39934.70元、要求楚天置业支付逾期办证违约金4698.20元，合计44632.90元；二、要求楚天置业立即协助刘建成办理不动产权证。一审法院认定事实：2015年9月13日，双方签订一份商品房买卖合同，约定刘建成购买商品房一套，建筑面积133.29平方米，套内面积107.92平方米，公摊面积25.37平方米，按套内面积计算单价为4353.41元，总价469820元。合同第五条约定以套内面积为依据进行面积确认及差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，买卖双方应在房屋交付时进行据实结算，否则出卖人有权拒绝为买受人办理房屋交接手续，并不视为出卖人逾期交房，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。合同第八条约定出卖人应当在2016年8月31日前，将经验收合格的商品房进行交付。第九条约定，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，刘建成依约支付了购房款。2016年8月25日，楚天置业向刘建成寄送通知书收房。2016年10月9日，刘建成实际收房。当日，刘建成向楚天置业出具承诺书，内容为：我购买的X栋X单元X号房屋，现我确认按照所签的《淮安市商品房买卖合同》的约定办理了房屋交接手续。需要提前收房装修，自2016年10月9日办理好收房手续后，我放弃所有向贵司主张逾期交房违约责任的任何权利与收益。我愿意按照物业公司要求办理装修手续，缴纳物业管理费并遵守相关管理规定，贵司应按照国家相关法律法规承担房屋维保责任。当日，刘建成签署了业主验房表、资料及物品交接清单、申请装修备案表等材料。当日楚天置业负责人金华谚出具说明，表明该公司自愿代缴两年物业费，物业公司表示接受。一审法院另查明：案涉房屋于2017年2月17日通过建设、监理、施工、设计、勘察等五方验收合格。2017年3月16日完成竣工备案。2017年5月22日办理了初始登记，房屋建筑面积134.53平方米、分摊面积25.58平方米、专有建筑面积108.95平方米。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应按约履行义务。关于刘建成主张的逾期交房违约金，经审查，楚天置业实际交房时，该房屋未经验收合格，依法应承担违约责任，但刘建成在实际收房同时，向楚天置业出具承诺明确表示放弃所有向楚天置业主张逾期交房违约责任的任何权利与收益，该承诺应认定为刘建成处分自身权益的行为，予以确认，故对刘建成的要求逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。一审庭审中，刘建成主张承诺书系在被欺骗的情况下出具，未就此举证，不予确认。关于办证违约金及办证问题，楚天置业在案涉房屋具备办证条件后，未及时通知刘建成并协助其办证，故楚天置业应承担逾期办证违约金，并应履行协助办证义务。经扣减双方一致确认的面积补差款，楚天置业应支付刘建成214.2元。一审庭审中，楚天置业主张在房屋具备办证条件后多次通知刘建成办证，未就此举证，不予确认。综上，一审法院判决：一、江苏楚天置业有限公司于判决生效之日起五日内向刘建成支付逾期办证违约金214.2元，并协助刘建成办理房屋的不动产权证；二、驳回刘建成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，变更收取916元，减半收取458元，由刘建成负担410元，由楚天置业负担48元。二审经审查，对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人刘建成向本院提交房屋验收合格证复印件一份，旨在证明房屋交付时被上诉人向上诉人出示该份合格证，上诉人基于该份合格证才同意接受房屋并且签署承诺书。被上诉人对证据的真实性无异议，认为该份证据能够证明房屋分户验收合格，无房屋质量问题。二审另查明，上诉人向本院提交了情况说明一份，该情况说明载明：上诉人在签字前说，按合同2016年8月31日前交房，现在是10月9日违约交房40天……，应付违约金5637.84元。物业主任请示后对上诉人说，钱没有，抵充物业费，并且说只要求上诉人放弃2016年10月9日之前逾期交房违约责任，假如10月9日后还有违约按合同办。本院认为，涉案承诺书应属有效，理由如下：第一，承诺书的签名系上诉人刘建成书写,应认定为刘建成所作的民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。涉案承诺书并不存在上述法律规定的法定无效的情形。故刘建成主张涉案承诺书无效,无法律依据。第二，上诉人称其签署承诺书时受到了被上诉人的欺诈，被上诉人对存在欺诈不予认可，则上诉人应当对其当时签署承诺书时意思表示不真实进行举证，但上诉人在本案中对此并未能举证，应承担不利的法律后果；且即使存在欺诈情形，上诉人并未在法定除斥期间内申请撤销涉案承诺书，该承诺书应属有效。第三，上诉人签署承诺书时应当知晓房屋交付时未通过竣工验收。首先，上诉人在情况说明中载明，对方告知签署承诺书之后的违约金按照合同约定处理，又称其签署承诺书时并不知晓房屋不具备交付条件，其陈述不合情理。其次，承诺书明确写明“需要提前收房装修”字样，从字面上理解以及结合被上诉人为上诉人代缴两年物业费，上诉人应该对房屋不符合交付条件的事实是明知的。再次，上诉人在承诺书中明确书写放弃所有主张逾期交房违约责任的任何权利与权益，现其上诉人称以物业费抵充交房之前的逾期交房违约金，其仍有权主张剩余违约金的理由，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由上诉人刘建成负担。本判决为终审判决。审判长 李 玲审判员 王 纯审判员 宋慧林二〇一九年九月八日书记员 张 登