广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2183号原告：郭勇华，男，汉族，1987年6月10日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：伍伟俊，广东方荣律师事务所律师。被告：珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司，住所地：珠海市平沙新平二村**。法定代表人：杨绍坤，总经理。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。原告郭勇华与被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告郭勇华及其委托诉讼代理人伍伟俊，被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司的委托诉讼代理人黎恒冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇华向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金人民币37,283.70元（自2016年1月1日起至2016年11月30日止，以总购房款556,474元为基数，按每日万分之二计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月7日签订《商品房买卖合同》，约定被告将平沙XX街XX房出售给原告，并约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，若被告逾期交付的，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告将全部房款给付被告，但被告并未按时交房，直到2016年11月30日，被告才通知原告可以缴纳装修款及水电等费用安排装修入住。被告的逾期行为已构成违约，故原告提起诉讼，要求法院判如所诉。原告郭勇华向本院提交证据如下：《商品房买卖合同（预售）》、发票两张、收据三张。被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司辩称，一、原告请求被告支付2016年1月1日至2016年6月11日期间的违约金已经超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条的约定可知，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计计算的，应当适用诉讼时效的规定。根据广东省高级人民法院粤高法（2017）191号文关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的第47条规定，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，按日或者按月等时间单位累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案中由于合同已经约定了明确的交房时间，而后续逾期交房是按日为单位累积计算违约金的，因此每日应当作为个别债权计算诉讼时效，其请求计算时间应从起诉之日向前倒推三年，对于超过三年的部分不应予以支持。原告于2019年6月12日提起诉讼，故2019年6月12日为原告主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点，原告请求被告承担2016年1月1日至2016年6月11日期间的违约金已经超过诉讼时效，被告无须承担该期间逾期交房的违约责任。二、原告请求被告支付违约金的截止时间为2016年11月30日无合法依据。2016年2月1日，被告取得金庭雅轩工程的《房地产登记测绘成果报告》，同年9月1日取得《竣工验收备案表》，至此，涉案楼房已达到合同约定的交付标准。被告于2016年9月1日电话通知原告前来验收房屋，原告一直拖延未前来收房。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条之（二）约定，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因此，被告的交房日期为2016年9月1日。原告主张逾期交房违约金的期间应该是诉讼时效起算之日至交房之日，即从2016年6月12日至2016年9月1日止，按全部房价款的日万分之二计算，被告应付违约金为9014.88元。被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司向本院提交证据如下：《房地产登记测绘成果报告》、《竣工验收备案表》、《商品房买卖合同（预售）》。本院经审理认定的事实如下：2015年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的平沙镇XX街XX房房，建筑面积为95.45平方米，单价5830元/平方米，总价款为人民币556,474元。商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还对其它事项作了约定。该合同已经进行网上备案。2016年1月28日，涉案房屋取得《房地产登记测绘成果报告》，房屋建筑面积为96.14平方米。2016年9月1日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。2015年10月11日，被告向原告开具金额为171,474元的购房款发票。2017年2月26日，被告向原告开具金额为389,022元的购房款发票。上述金额合计为560,496元。原告在庭审中称，因房屋实际面积多于合同约定的面积，故房屋实际总价多于合同约定的总价，其于2016年11月30日补交了4300元的房款。被告确认原告已付清房款，但对原告补交房款的主张不予认可。原告提交2016年11月的《收据》一份，内容为今收到原告交来金庭雅轩楼装修押金款1000元，用沙款800元，用水、电及清运垃圾款500元及房款尾款，共6600元。经手人处有“周光兴”的签名。庭审中，被告称周光兴是被告的股东之一，周光兴的签字行为代表被告，上面没有写具体日期，应当作对被告有利的原则认定开具收据的日期为2016年11月1日。原告则称于2016年11月30日前来收楼并支付上述款项。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于诉讼时效。被告主张原告请求违约金的计算时间应从起诉之日向前倒推三年，对于超过三年的部分即2016年1月1日至2016年6月11日的违约金不应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付时间是2015年12月31日前，逾期交房违约金按日计算。参照粤高法[2017]191号《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告主张的逾期交房违约金应每日分别计算诉讼时效，被告辩称原告从起诉之日向前倒推超过三年的部分，即2016年1月1日至2016年6月11日的违约金超过了诉讼时效，该辩称有理，本院予以采纳。二、关于逾期交房的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。1.房屋交付时间的确定。本案中，没有房屋交付的相关书面证据，被告称已于2016年9月1日通知原告验收房屋，原告未来收房，根据《商品房买卖合同（预售）》“超过30天则视为已签收”的约定，2016年9月30日视为被告已经交付房屋。《商品房买卖合同（预售）》约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。”即被告通知原告收楼应当将通知“书面送达买受人”，被告既未举证证明其于2016年9月1日书面通知原告收楼，《商品房买卖合同（预售）》亦没有约定“超过30天则视为已签收”，故对被告主张已于2016年9月1日通知原告验收房屋且2016年9月30日视为被告已经交付房屋，依据不足，本院不予采纳。原告主张于2016年11月30日前来收房，提供《收据》予以佐证。《收据》显示，2016年11月，原告支付被告房屋装修押金款1000元，用沙款800元，用水、电及清运垃圾款500元及房款尾款，共6600元。被告主张《收据》上面没有写具体日期，应当作对被告有利的原则认定开具《收据》的日期为2016年11月1日。本院认为，被告是开具《收据》的单位，其应当在《收据》上填写真实的收费日期，且被告作为《商品房买卖合同（预售）》的出卖方，本应按照合同约定书面通知原告收楼并与原告办理房屋交接手续，因被告未履行相应的合同义务导致可以直接证明涉案房屋实际交房日期的证据缺失，因此，应由被告承担《收据》具体日期的举证责任。被告未能进一步举证证明其开具《收据》的具体日期，应承担举证不能的不利后果，故对原告主张被告系在2016年11月30日开具《收据》，本院予以采纳。缴纳装修押金及水电费与收楼行为具有关联性，因此，原告主张交房日期为2016年11月30日，具有高度盖然性，本院予以确认。2.违约金的计算。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。购房款发票金额为560,496元，原告主张以《商品房买卖合同》书写的房款总价556,474元为基数计算逾期交房违约金，是其对自身权利的自由处分分，本院予以照准。合同约定房屋应于2015年12月31日前交付，故逾期交房日期为2016年1月1日至原告2016年11月30日收房。因本院已认定原告主张的2016年1月1日至2016年6月11日的违约金超过了诉讼时效，故，本院仅支持2016年6月12日至2016年11月30日的逾期交房违约金，逾期交房天数172天。综上，被告应支付的逾期交房违约金为556,474元×0.02%×172天＝19,142.71元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭勇华支付逾期交房违约金人民币19,142.71元；二、驳回原告郭勇华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币366元，由原告郭勇华负担人民币178元，由被告珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司负担人民币188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  梁蔓冰二〇一九年九月二日法官助理谢潇潇书记员邓锦辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。