广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1753号上诉人（原审被告）：伍介添，男，1964年1月15日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：彭绍威，广东泰诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆超文，男，1987年8月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳惠，广东华杨律师事务所实习律师。原审被告：伍立新，男，1968年7月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上诉人伍介添因与被上诉人骆超文、原审被告伍立新返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伍介添上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项；二、改判驳回骆超文的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由骆超文负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，在本案中提交的证据《租赁合同》，证明伍介添已于2015年3月7日承租涉案房屋的事实。原审判决以租金押金的支付、房屋的使用情况、“租赁权作为物权化的债权”、法院张贴封条、他人侵权、租赁权设立与抵押权设立的先后、拍卖期间未提出异议等为由，认定“本案现有证据不足以证明伍介添与伍立新之间形成了租赁关系”，根本否定《租赁合同》的法律效力，没有法律依据。第一，原审判决无任何证据推翻《租赁合同》的证明力，无任何证据推翻《租赁合同》所证明的法律事实；第二，《租赁合同》为诺成合同，合同生效则租赁关系成立，而不以租金支付、实际占有使用等情形为要件；第三，他人侵权对伍介添租赁权利的损害，以及伍介添是否行使相应的民事权利，均不影响租赁关系的成立、存在。第四，涉案房屋租赁在先，抵押在后，依法不影响涉案房屋的租赁关系。伍介添与伍立新于2015月3月7日订立《租赁合同》，落款为2015月3月7日，租赁期限自2015月3月7日起至2045年3月6日止，《租赁合同》于签订当日即2015月3月7日生效。原审判决查明“上述民事判决查明：2015年3月12日，广发银行新村支行与新怡公司签订《授信额度合同》……同日，伍立新以涉案房产为上述授信合同项下债务提供抵押……2015年3月13日，广发银行新村支行取得上述房产的他项权证书。”显然，涉案房屋租赁在先，拍卖在后，依法不影响涉案房屋的租赁关系。故原审判决认定本案现有证据不足以证明伍介添与伍立新之间形成了租赁关系，否定《租赁合同》的法律效力，是错误的。二、原审判决适用法律错误。第一，原审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条错误。伍介添已提供了《租赁合同》证明存在租赁关系的主张；骆超文主张不存在租赁关系，应当提供证据证明，但骆超文对其主张并未提供证据予以证明。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，由骆超文承担不利的后果，原审判决应当驳回骆超文的诉讼请求。但原审判决却违反以上法律规定，支持骆超文的诉讼请求，适用法律严重错误。第二，原审判决适用《中华人民共和国物权法》第三十四条错误。伍介添依据《租赁合同》依法取得承租权利，依法对租赁物行使占有、使用、收益权。原审判决适用该条的规定判决伍介添交还房屋严重错误。第三，原审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条错误。租赁在先，抵押在后，依法不影响伍介添对涉案房屋的租赁关系。原审判决适用该条的规定判决伍介添交还房屋是错误的。被上诉人骆超文答辩称：一、根据“谁主张谁举证”的证明责任，由伍介添承担租赁关系存在的证明责任。一审中，骆超文主张的是基于房屋所有权要求伍介添返还原物的诉讼请求，伍介添则主张租赁权以此对抗骆超文的物权，对于租赁事实的存在其应当提供足够、充分的证据予以证明。二、伍介添提供的《租赁合同》的证明力不足以真实地反映租赁事实的存在，应承担举证不能的不利后果。原审法院在审理租赁关系是否存在的过程中，结合双方提交的证据以及伍介添的陈述，发现伍介添的行为与常理不符、且前后陈述存在出入，最终认定“本案现有证据不足以证明伍介添与伍立新之间形成了租赁关系”，并无不当，伍介添系因举证不能而承担不利的法律后果。三、伍介添上诉的观点与一审时的陈述存在矛盾。伍介添一审时主张已经实际占用了案涉房产，二审又提出租赁合同为诺成合同不以占用为要件，前后主张互相矛盾，更进一步证实其所主张的租赁关系不真实。原审被告伍立新二审未陈述意见。骆超文向原审法院起诉请求：一、伍介添和伍立新即时将珠海市××号XXX居X型XX栋XXX房腾退给骆超文；二、伍介添和伍立新向骆超文支付房屋占用期间损失（按每月5000元，自2017年9月14日起计算至腾退房屋之日止）。原审法院认定事实：关于广发银行股份有限公司珠海分行（以下简称广发银行新村支行）诉珠海市新怡旅游服务有限公司（以下简称新怡公司）、伍立新、李锦贞金融借款合同纠纷，根据广发银行新村支行的申请，原审法院于2015年11月2日作出（2015）珠香法立保字第82号民事裁定，查封了伍立新名下涉案房产。2015年11月18日，原审法院受理此案。2016年6月1日，原审法院作出（2015）珠香法民二初字第2512号民事判决，判令新怡公司偿还广发银行新村支行贷款本金220万元及相应利息等，伍立新、李锦贞对新怡公司债务承担连带清偿责任；广发银行新村支行对处分案涉房产享有优先受偿权。同年6月3日，伍立新向原审法院提交一份关于涉案房产的租赁合同。上述民事判决查明：2015年3月12日，广发银行新村支行与新怡公司签订《授信额度合同》，由该行向该公司提供限额为220万元的流动资金贷款。同日，该行与伍立新签订《最高额抵押合同》，伍立新以涉案房产为上述授信合同项下债务提供抵押。李锦贞（伍立新的配偶）于2015年3月1日出具书面承诺，同意以涉案房产为新怡公司债务提供抵押。2015年3月13日，广发银行新村支行取得上述房产的他项权证书。2015年3月19日，该行向新怡公司发放贷款220万元。判决生效后，该行于2016年11月17日向原审法院申请执行，案号为（2016）粤0402执9424号。由于被执行人拒不履行债务，原审法院于2017年9月11日至9月12日在淘宝网络司法拍卖平台上对涉案房产进行公开拍卖。2017年9月12日，骆超文以2953000元的最高价竞得。同年9月14日，原审法院作出（2016）粤0402执9424号之一执行裁定，解除对涉案房产的查封并注销相关抵押权，并裁定原属伍立新名下的涉案房产所有权及其他权利归骆超文所有；上述房产的所有权自裁定送达骆超文时起转移等。之后，骆超文就涉案房产办理了不动产权登记，但在随后接收房产的过程中与伍介添发生纠纷。2017年10月23日，伍介添向原审法院提交申诉书。2017年11月，骆超文对涉案房产采取停电措施。同年11月27日，伍介添在珠海市公安局唐家派出所的询问笔录中表示，伍介添与伍立新是同村的堂兄弟，由于伍立新买别墅的钱不够，2015年3月初找伍介添借120万元，伍介添分三次借给伍立新，怕伍立新没钱还，就让其拿别墅租给伍介添，抵销120万元借款。伍介添主张其为涉案房产的承租人，并提交了一份落款日期为“2015年3月7日”的《房屋租赁合同书》，主要内容包括：伍立新将涉案房产出租给伍介添；租赁期30年，从2015年3月7日起至2045年3月6日为止；租金为每年6万元，在3月7日前支付现金60万元，作为10年租金；伍介添于签订本合同当日向伍立新支付120个月押金即60万元；租赁期间，每月的管理费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由伍介添支付；如需续租，伍介添应在租赁期节目届满一个月前向伍立新提出书面申请，双方须在合同期届满前自动续约。一审庭审时，伍介添称，2013年至2015年间，伍立新因投资台山的地皮，向伍介添借款五笔合计120万元（上述借款均以家中保存的现金交付）；伍立新借钱的同时答应将涉案房产出租给伍立新作为借款的本金和利息，伍介添考虑到地皮没有那么快出手，也要求伍立新将别墅出租给本人；2015年3月7日在涉案房产内，伍介添与伍立新签订租赁合同，此后该别墅一直交由伍介添管理出租；2017年11月，伍介添将该房出租给世界五邑商会，但尚未签订租赁合同，该房目前由伍介添居住使用；伍介添对于伍立新将涉案房产先后抵押给广发银行新村支行、梁铁腾并不知情。庭审时，伍介添出示了由新怡公司、伍立新出具的5份收据，名目为“伍介添投资台山及其它投资款”，编号分别为：№22278593、22278594、22278595、22278597、22278598，标注时间和金额分别为：2013年9月15日25万元、2014年12月15日35万元、2014年12月30日10万元；2014年2月1日25万元、2015年3月1日25万元。根据当事人提交的涉案房产水电费用清单、物业管理费清单显示：2016年8月至2017年8月无用水记录；2016年9月至2017年6月无用电记录；自2015年11月起未交纳管理费、公摊电费。原审法院于2016年2月25日受理梁铁腾诉伍立新民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤0402民初1488号。在案件审理过程中，根据梁铁腾的申请，原审法院于2016年6月22日裁定查封伍立新名下包括涉案房产在内的财产。2016年8月5日，因双方对涉案房产的使用发生争议，根据梁铁腾的申请，原审法院在伍立新在场的情况下在涉案房产张贴封条以及查封裁定，伍立新在原审法院笔录中表示：派出所调解后，双方（即梁铁腾与伍立新）都不能进入，现在空着，双方都拿锁锁上了。2016年8月10日，原审法院一审判决：伍立新向梁铁腾偿还借款本金70万元及相应利息；梁铁腾对逸湖名居二型15单元以及涉案房产变现后的款项（满足上一顺位的银行抵押权后的余款）有优先受偿权。伍立新不服并提出上诉。珠海市中级人民法院于2016年12月31日作出（2016）粤04民终3030号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。涉案房产由伍立新于2015年向案外人魏英购买，并于2015年3月6日登记于其个人名下。2015年3月13日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为广发银行新村支行。2015年4月7日，涉案房产办理剩余价值再抵押，抵押权人为梁铁腾。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点是伍立新与伍介添之间是否存在关于涉案房产的租赁合同关系。对此，原审法院认为，伍介添提供的现有证据尚不足以证明其与伍立新之间形成了租赁关系，理由如下：首先，从伍介添提供的租赁合同来看，该合同约定承租人一次性付10年租金60万元并支付120个月押金60万元，有违常理，且伍介添也未能提供其实际支付租金及押金的证据。伍介添主张上述租金及押金在伍立新的120万元借款中抵扣，但租赁合同对此并未作出明确约定。另一方面，关于借款，伍介添仅提供了5张名目为“投资款”的收据，该收据存在连号、编号与标注时间顺序不一致等不合理情形，伍介添未能对此作出合理解释，因此，仅凭上述收据并不足以证明2013年至2015年期间伍介添曾向伍立新大额出借款项的事实。其二，从涉案房产的实际占有、使用状况来看，租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。根据租赁合同的约定，租赁期间的管理费、水电费等均由承租人承担，但伍立添仅提供了2018年7月4日以骆超文名义交纳水费的凭证，并不足以证明伍立添从2015年3月7日起即对涉案房产行使占有、使用、收益的权利。另一方面，在原审法院（2016）粤0402民初1488号案件审理过程中，梁铁腾与伍立新就涉案房产的使用发生争议后将大门上锁，并未提及该房已出租给伍介添。之后，原审法院于2016年8月5日对涉案房产张贴封条。涉案房产2016年8月至2017年8月期间无用水记录，2016年9月至2017年6月期间无用电记录。以上事实可以证实涉案房产在上述期间并无人实际占有、使用。因此，即便伍立新与伍介添签订了上述租赁合同，本案现有证据也不足以证明该租赁权的设立早于广发银行新村支行对于涉案房产抵押权的设立，伍立新以此对抗已登记的抵押权，缺乏依据。最后，从原审法院2015年11月2日查封涉案房产到2017年9月12日该房产最终拍卖成交，在此期间，原审法院已在涉案房产显著位置张贴了封条及拍卖公告等，伍介添如认为其对涉案房产享有租赁权，应当依法向原审法院提出书面异议，但伍介添并未依法行使权利。综上，本案现有证据不足以证明伍介添与伍立新之间形成了租赁关系。在骆超文通过拍卖程序依法取得涉案房产所有权的情况下，伍介添继续占有涉案房产，显然缺乏依据。骆超文要求伍介添腾退交还涉案房产并从2017年9月14日起按每月5000元支付占有使用费至腾退之日止，理由正当，原审法院予以支持。本案并无证据证实伍立新占有并阻扰骆超文接收涉案房产，骆超文要求伍立新承担相应责任，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、伍介添于判决生效之日起十日内腾退位于珠海市××号XXX居X型XX栋XXX房并交还给骆超文；二、伍介添于判决生效之日起十日内向骆超文支付占有使用费（自2017年9月14日起，按5000元/月计付至伍介添腾退交还上述房产之日止）；三、驳回骆超文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18268元，由伍介添负担。二审期间，伍介添提交了新证据，骆超文和伍立新未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是骆超文请求伍介添腾退房屋及支付房屋占用费的主张能否成立。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”骆超文通过拍卖取得涉案房屋并已办理不动产权登记，是房屋的登记产权人，享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，在房屋被他人无权占有时，可以请求返还原物。伍介添主张其与涉案房屋原所有权人伍立新存在租赁合同关系有权占有涉案房屋，伍介添应当证明该租赁合同真实、合法、有效。第一，从租赁合同内容看，合同约定租赁期间30年，租金每年6万元，一次性交纳10年租金60万元、120个月的押金60万元，这明显不合常理。伍介添亦未举证证明已支付这些款项。伍介添主张租金及押金共120万元用伍立新向伍介添的借款120万元抵销，但伍介添提供的收据载明款项为“台山项目投资款”并非借款，伍介添陈述借款为交付现金却无其他证据佐证现金给付过程，故伍介添的主张不能成立。第二，从房屋占有使用情况看，涉案房屋2016年8月至2017年8月期间无用水记录，2016年9月至2017年6月期间无用电记录，伍介添提供的证据不能证明其在租赁合同签订后实际占有使用房屋，这与签订租赁合同的目的明显不符。第三，涉案房屋被查封、拍卖历时近两年，原审法院在涉案房屋的显著位置张贴封条和公告，告知房屋的查封、拍卖等状况，但自称房屋承租人的伍介添却未向原审法院提出过异议，这亦不合常理。综上，原审判决认为现有证据不足以证明伍介添与伍立新形成租赁关系，并无不当，本院予以维持。所以，伍介添对涉案房屋的占有为无权占有，伍介添应当腾退涉案房屋返还给骆超文并向骆超文支付房屋占有使用费。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18268元，由上诉人伍介添负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年九月四日书记员  陈瑞祥