贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终888号上诉人（原审原告）:蒋天柱，男，1980年6月20日生，汉族，重庆市潼南县人，成都铁路局调度所调度员，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：王炜，贵州朗智律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：熊涛，贵州朗智律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王成菊，女，1965年9月10日生，汉族，四川省内江市人，成都铁路局贵州车务段安顺站广播员，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：杨心义，女，1968年3月12日生，汉族，四川省安岳县人，无业，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：郭贵生，男，1969年5月9日生，汉族，河南省郑州市人，成都铁路局六盘水工电段安顺线路车间，住贵州省安顺市西秀区。上诉人蒋天柱因与被上诉人王成菊、杨心义、郭贵生案外人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2018)黔0402民初3708号民8事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋天柱上诉诉请：1、请求撤销原审判决；2、请求改判撤销（2017）黔0402执1864号案件对建博国际广场A2栋1单元11层4号商品房的执行措施，并解除措施；3、请求改判上诉人杨心义、郭贵生配合上诉人办理变更建博国际广场A2栋1单元11层4号商品房的产权预告登记。4、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人在法院采取执行措施之前与被上诉人郭贵生、杨心义签订了《房屋买卖合同》，且上诉人已支付了相应的购房款，是符合排除执行措施的法律规定。2017年5月20日上诉人与被上诉人郭贵生、杨心义签订了《房屋转让协议》约定将案涉房屋转让给上诉人，转让款为478299元，支付方式为上诉人直接向二人支付240939元，该房屋的银行按揭款237180元。由上诉人打款到郭贵生的银行指定扣款账户中，由银行直接扣款进行偿还。协议签订后郭贵生及杨心义将协议规定的材料交给了上诉人，上诉人于2017年5月30日向郭贵生转账150000元，郭贵生和杨心义也打了收条。上诉人于2017年9月5日缴纳了物管费，9月6日向郭贵生转了3个月的按揭款6630元，从2017年9月29日开始，每月转账2216元到郭贵生账户。被上诉人已将房屋钥匙交给了上诉人，上诉人合法的占有该房屋，但2017年6月6日王成菊申请保全，法院因此作出裁定对案涉房屋予以查封。2、上诉人与被上诉人郭贵生、杨心义完成房屋买卖交易时，上诉人对该房屋便有了管理支配的权利，上诉人是房屋实际的合法占有人。在被上诉人郭贵生接到房开通知交付该房屋时，业主随时可以取回钥匙，因此上诉人在被上诉人郭贵生、杨心义同意交付房屋时已实际占有，房屋的实际占有以实际控制为标准，是否入住非必要条件。不入住不能代表业主对该房屋不占有。把缴纳物管费的时间作为其实际占有时间是不符合事实、法律的。3、上诉人对未办理过户登记不存在过错。被上诉人王成菊答辩称：请求驳回上诉人上诉。被上诉人郭贵生答辩称：买卖合同有效，房屋应归蒋天柱所有。被上诉人杨心义未作答辩也未到庭质证。上诉人蒋天柱提交从网上下载的安顺市西秀区人民法院作出的（2018）黔0402执250号之六，（2019）黔0402执381号之一执行裁定书各一份。拟证明涉案房屋属蒋天柱的个人财产。被上诉人郭贵生质证认为对“三性”均无异议。被上诉人王成菊质证认为达不到上诉人的证明目的，且本人于2016年6月申请保全，上诉人2018年才提异议。本院认为，该证据达不到上诉人的证明目的，不予采信。蒋天柱在一审中提出诉讼请求：1、判决立即解除（2017）黔0402执1864号案件对建博国际广场A2幢1单元11层4号商品房的查封；2、判决确认蒋天柱与杨心义、郭贵生于2017年5月20日签订达成的《房屋转让协议》合法有效，并确认建博国际广场A2幢1单元11层4号商品房归蒋天柱所有；3、判决杨心义、郭贵生立即协助和配合蒋天柱办理建博国际广场A2幢1单元11层4号商品房的产权预告登记；4、本案的案件诉讼费用由被告承担。一审法院认为：蒋天柱于2017年5月20日向郭贵生、杨心义购买本案涉案房屋，并按照《房屋转让协议》支付相应购房款，但蒋天柱于2017年9月5日支付该房屋的物管费，而王成菊于2017年6月6日向西秀区人民法院申请对该房屋进行保全，且西秀区人民法院作出了（2017）黔0402民初第1864号民事裁定书，对该房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合本案虽然蒋天柱在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，也按合同约定支付了部份价款，非因蒋天柱自身原因未办理过户登记，但是西秀区人民法院认为合法的占有通常以领取房屋钥匙或办理物业入住，本案蒋天柱并未在人民法院查封（2017年6月6日）之前合法占有该房屋，而是在2017年9月5日才交纳物管费，故本案蒋天柱要求立即解除（2017）黔0402民初第1864号案件对建博国际广场A2幢1单元11层4号商品房的查封的诉讼请求，不予支持。虽然蒋天柱与杨心义、郭贵生签订的《房屋转让协议》合法有效，双方成立的是合同关系，而非权属关系，不动产物权的变动应该以产权部门登记为准，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，该房屋所有权尚未转移，故蒋天柱要求确认该房屋归蒋天柱所有及要求杨心义、郭贵生立即协助和配合蒋天柱办理该房屋的产权预告登记的诉讼请求，不予支持。综上所述，蒋天柱在王成菊对本案涉案房屋查封之后交纳该房屋的物管费，即其未在查封之前占有该房屋，故蒋天柱要求立即解除（2017）黔0402民初第1864号案件对建博国际广场A2幢1单元11层4号商品房的查封的诉讼请求，不予支持。虽然蒋天柱与杨心义、郭贵生签订的《房屋转让转义》合法有效，但不能证实该房屋已归蒋天柱所有，故蒋天柱要求确认该房屋归蒋天柱所有及要求杨心义、郭贵生立即协助和配合蒋天柱办理该房屋的产权预告登记的诉讼请求，不予支持。杨心义经西秀区人民法院合法（公告）传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃其权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回蒋天柱的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由蒋天柱负担。二审中，本院经审理查明：被上诉人杨心义于2015年2月3日、2015年6月1日、2015年11月15日、2015年12月15日分别向被上诉人王成菊借款60000元、60000元、50000元、30000元，并分别出具了借条。后因被上诉人杨心义未能偿还借款，杨心义又于2017年3月12日向王成菊出具了《还款计划》。其后被上诉人王成菊于2017年5月12日向贵州省安顺市西秀区人民法院提起诉讼要求被上诉人郭贵生、杨心义偿还借款，贵州省安顺市西秀区人民法院于2017年5月18日立案受理，被上诉人王成菊于2017年6月6日申请保全郭贵生、杨心义财产，贵州省安顺市西秀区人民法院作出裁定查封本案案涉房屋，其后王成菊与郭贵生、杨心义之间的民间借贷纠纷经安顺市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）黔04民终856号生效判决“杨心义、郭贵生于判决生效之日起十五日内偿还王成菊借款200000元。”，其后王成菊申请执行被上诉人郭贵生、杨心义被保全财产。上诉人蒋天柱与被上诉人郭贵生、杨心义之间的民间借贷纠纷，贵州省安顺市西秀区人民法院于2017年3月23日立案受理后，于2017年5月17日达成调解意愿，并于2017年5月20日签订《房屋转让协议》，协议约定郭贵生、杨心义（甲方）向蒋天柱（乙方）转让案涉房屋，转让价款为451774元。乙方支付甲方购房款240939元（包括甲v方首付款141774元、契税、维修基金等其他费用人民币26345元，甲方已还公积金贷款72820元），因甲方欠乙方借款84800元（蒋天柱54800元、蒋天柱姐姐蒋丽兰30000元）双方同意以该款项抵减房屋转让款，蒋天柱还应向郭贵生、杨心义支付156139元（于2017年5月30日前支付郭贵生150000元，剩余6139元在过户完毕后一次性支付）。甲方的按揭贷款约237180元，由乙方直接向银行偿还。并在合同签订之日起两年内还清。2017年5月30日，蒋天柱向郭贵生转款150000元，其后蒋天柱多次向郭贵生打款。但至今公积金贷款尚未还清。上诉人于2017年9月拿到房屋钥匙，2018年4月开始装修。西秀区人民法院于2018年5月8日立案受理蒋天柱于郭贵生、杨心义买卖合同纠纷，并于2018年8月6日作出（2018）黔0402民初2062号民事判决书，判决“由被告杨心义、郭贵生在西秀区黄果树大街A-12地块建博国际广场A2幢1单元11层4号房屋具备办理过户登记条件时，协助办理产权过户登记至原告蒋天柱名下。”该民事判决书已于2018年8月23日生效。2017年3月12日郭贵生与杨心义离婚。本案的争议焦点：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，本案案涉房屋于2017年6月6日被裁定查封，而上诉人与被上诉人郭贵生、杨心义对房屋买卖合同纠纷的案件（2018）黔0402民初2062号民事判决书生效时间为2018年8月23日。因此，上诉人另案生效的法律文书系在案涉房屋已被查封后作出，故上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蒋天柱负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年九月十二日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)