广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1079号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：冯达朗，男，1973年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人冯达朗商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初242号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金按一审判决14488.18元的60%为8692.91元。二、本案的诉讼费用由冯达朗负担。事实与理由：冯达朗购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与冯达朗共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为冯达朗办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与冯达朗合理协商解决延期办证违约金问题。冯达朗辩称，冯达朗一审提供的证据材料充分，一审判决认定事实清楚，引用法律依据恰当。冯达朗一审起诉请求：一、月亮湾公司为冯达朗办理阳西县xxx小区xxx号商品房的房地产权证;二、月亮湾公司向冯达朗支付延期办理房屋产权证的违约金，即从逾期办证之日（2017年9月10日）起计至月亮湾公司为冯达朗办妥房屋产权证之日止；三、月亮湾公司退还多收的办证费11347元给冯达朗。一审法院认定事实：2014年8月7日，冯达朗（买受人）以319123元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县xxx小区xxx号房，并签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，冯达朗支付了购房款319123元给月亮湾公司。另外，冯达朗还支付了办理xxx小区xxx号商品房产权证所需的办证费用共11347元给月亮湾公司。2015年9月19日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给冯达朗使用。其后，冯达朗认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2019年1月16日向一审法院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县xxx住宅小区xxx楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。月亮湾公司已代冯达朗为xxx小区xxx号房缴纳了契税3191.23元、维修基金990.64元、办证费71元、商品房预售款监督管理服务费317元、房屋所有权登记费-初始登记80元、房屋所有权登记费-转移登记80元。月亮湾公司于2018年11月26日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给冯达朗，该函于同年11月27日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》中载明：“我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间”等内容。本案的法庭辩论终结时间为2019年3月6日。在法庭辩论终结时，冯达朗、月亮湾公司双方都没有去相关部门办理涉案房屋的过户手续。一审法院认为，冯达朗、月亮湾公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。冯达朗、月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是冯达朗最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为冯达朗办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在庭审中，月亮湾公司表示尽快为冯达朗办理涉案房屋的权属转移登记手续，结合本案的实际情况，现一审法院要求月亮湾公司在判决发生法律效力之日起六十天内为冯达朗办理涉案房屋的权属转移登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年9月19日的次日起算720日），即在2017年9月8日前为冯达朗办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。冯达朗请求从2017年9月10日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，一审法院应予支持。冯达朗于2018年11月27日收到月亮湾公司发出的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，要求冯达朗协助月亮湾公司共同办理涉案房屋产权登记至冯达朗名下的手续。冯达朗收函后，应当及时协助月亮湾公司办理房屋权属转移登记，一审法院酌情确定冯达朗应在收函之日起的十天内（即2018年12月7日前）协助月亮湾公司办理房屋权属转移登记，冯达朗未依通知及时协助办理上述业务，月亮湾公司理应不再承担该部分逾期办证的违约责任，故本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从2017年9月10日起计至2018年12月7日（共454天），违约金为319123元×0.01%×454天＝14488.18元。冯达朗在本案中请求违约金计至月亮湾公司为冯达朗办妥房屋产权证之日止，一审法院不予支持。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至冯达朗的名下，为此可能产生的各项办证费用目前仍无法确定，冯达朗请求月亮湾公司退还办证费用，理据不足，一审法院不予支持。冯达朗可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、月亮湾公司应在判决发生法律效力之日起六十天内，为冯达朗办理阳西县xxx小区xxx号房的商品房权属转移登记手续；二、月亮湾公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付违约金14488.18元给冯达朗；三、驳回冯达朗的其他诉讼请求。一审案件受理费252元，由冯达朗负担121元,月亮湾公司负担131元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯达朗与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年9月10日起至2018年12月7日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与冯达朗共同办理权属登记转移手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年九月二十日法官助理李凤霞书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。