山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4998号上诉人(原审被告)：太原爱蜗居公寓管理有限公司，住所地太原市小店区晋阳街**宏安国际大厦**（进驻山西双创企业孵化器服务有限公司**）。法定代表人：赵旭忠，总经理。委托诉讼代理人：戴鹏举，男，1982年1月29日出生，汉族，该公司职工，住太原市万柏林区众纺路平板小区**楼**501。被上诉人(原审原告)：尹冬梅，女，1968年3月16日出生，汉族，太原成成中学教师，住，住太原市/div>委托诉讼代理人：郝卫杰，男，1970年10月28日出生，汉族，太原市公安局万柏林分局民警，住，住太原市被上诉人的丈夫。上诉人太原爱蜗居公寓管理有限公司因与被上诉人尹冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原爱蜗居公寓管理有限公司的委托代理人戴鹏举，被上诉人尹冬梅的委托代理人郝卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原爱蜗居公寓管理有限公司上诉请求：一、撤销(2019)晋0105民初5199号民事判决第一项,将本案发回重审。二、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定上诉人“应当支付原告保底租金50000元”,并依此判决上诉人应再支付被上诉人房租20000元,属断章取义,认定事实不清,依法应予撤销。本案中,根据双方所签《房屋托管协议》(以下简称“协议”)内容可知,上诉人接受托管后应转交被上诉人房租的约定共有两处,分别为协议第四条第(一)项与协议第十二条补充条款部分。结合合同上下文可知,协议中约定的房租:以实际出租价格为准,如出现不足50000元时,乙方即上诉人应以收取的管理费为限,给被上诉人弥补。租金随行就市。后在该协议履行过程中,虽经上诉人多方努力,但终因被上诉人对其房屋的装修分割过于密集等原因,被分割后的部分房屋没能实际出租,标的房屋的实收租金只有33000元。原判决在事实认定时,置该房屋实际出租价格根本未达预估的50000元的客观事实于不顾,判令上诉人再支付被上诉人“房租”20000元,其说理不明,认定事实不清,依法应予撤销。二、原判决将房屋托管法律关系错误的认定为房屋租赁关系,属认定法律关系错误,依法应予撤销。本案中上诉人为受托人,被上诉人为托管人,托管标的物为房屋,上诉人有受托管理房屋的义务,也有代被上诉人收取实际承租人租金并收取管理费用的权利。但被上诉人收取的租金并不是上诉人支付的,上诉人也不是承租人。上诉人与被上诉人之间系房屋托管的法律关系。故原审法院混淆了房屋托管法律关系与房屋租赁关系,并依此作出了错误的责任认定,依法应予撤销。三、原判决在未认定上诉人存在不适格履约的情况下,判令上诉人替被上诉人承担商业风险,显失公平。原审法院在一审时,未能依据“平等、共赢”的原则来认定双方责任,将原本应由出租人(被上诉人)承担的房屋出租不能这一商业风险,转嫁由上诉人承担。故原判决显失公平,依法应予撤销。尹冬梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所提出的上诉理由与客观真实情况不符。爱蜗居公寓管理有限公司承诺并在合同补充条款中明确写明给我的房屋租赁费为每年保底不低于5万元人民币，如不够5万元由乙方补齐，正是基于上述承诺本人才与其签订房屋租赁合同。尹冬梅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费（2018年4月21日至2019年4月20日）20000元整；2、判令被告承担由此产生的诉讼费、律师费、误工费、交通费等费用。事实和理由：原、被告于2018年4月21日签订《房屋租赁托管协议》，原告将自有住房小店区长治路文华苑C区2号楼2006室租赁托管给被告五年（2018年4月21日至2023年4月20日止），被告承诺每年支付原告租赁托管费用最低不低于50000元整，但一年租赁托管即将到期，经原告多次催要被告支付30000元租赁费后，便以房屋没有租出去为由不再支付剩余20000元租赁费，故原告诉至法院，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2018年4月21日，原告尹冬梅作为甲方（委托方）与被告太原爱蜗居公寓管理有限公司作为乙方（房屋管理机构）签订《房屋托管协议》，协议约定：甲方将其合法所有的房屋交由乙方托管。第一条合作期间，自2018年4月21日至2023年4月20日止共计60个月。第二条房屋基本情况，标的房屋坐落于太原市小店区文华苑小区2号楼1单元2006室，面积为134平米，户型为6室0厅0厨2卫。第三条租赁托管权限，乙方租赁托管甲方房屋的权限为：代为招租及管理标的房屋；代为与承租人签订、变更、解除租赁合同；代为收取租金及相关费用；代为处理与承租人因房屋租赁产生的纠纷等。乙方租赁托管的权限不包括单独决定房屋租金。第四条房屋租金、支付方式、期限及其他约定，甲乙双方预估房屋年租金为50000元，实际出租价格由甲乙双方协商确定，当实际出租价格与预估价格不一致时，以乙方与承租人的租赁合同中的实际出租价格为结算标准；乙方根据承租人的付款方式向甲方支付房租；乙方在收到承租人房屋款项5个工作日内向甲方支付相应的房屋款项；甲方收取每月出租房屋租金的90％作为固定收益，乙方收取每月出租房屋租金的10％作为管理服务费，并根据合同中的约定履行维护房屋、催缴房租、租后维修等相关责任和义务；乙方按标的房屋的实际出租租金扣除管理服务费后向甲方支付租金，房屋未出租的，乙方不支付租金。补充条款（为手写内容）：乙方承诺该房屋的年租金保底为50000年，不够由乙方拿管理费补齐；付款日为租完后次月10日或由甲方协商提前；租期约定，如甲方有特殊需求可以提前两年解除本合同，双方免责，甲方无条件收回；每年租金随行就市，甲乙双方协商定价；甲方承担五年内维修费用500元。合同另约定了其他事项。签合同后，原、被告对房屋进行了交接。2018年7月10日，被告支付原告30000元，原告向被告催要剩余租金20000元未果，双方发生争议。签订《房屋托管协议》之前，原告对涉案房屋内部进行了改造，做隔断后有六间房间可出租。庭审中，被告陈述，其中有两间一直未出租，扣除管理费外，最多再支付原告5000元。原告称，被告未告知其房屋有两间未出租，其提交一份微信截图，证明被告的业务员针对六间房间的报价为1300、1000、1000、900、600、600元。被告对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋托管协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。从合同内容来看，原告将涉案房屋交由被告管理并对外出租，被告按照约定交付原告租金，原、被告之间系房屋租赁合同关系。协议的补充条款中明确约定被告应当支付原告保底租金50000元，系双方协商一致达成的意见，一审法院予以认定，因此原告要求被告支付剩余租金20000元的诉讼请求，理由和证据充分，一审法院予以支持。关于被告持有的50000元是预估租金，并非实际支付50000元的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。被告所述有两间房屋未出租，导致收取的租金金额达不到预期，不能成为免除其债务的理由。原、被告在协议中就支付租金的付款时间约定不明，考虑到被告出租房屋寻找承租人需要一定合理的时间，故一审法院认定起租时间为2018年6月10日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告太原爱蜗居公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告尹冬梅2018年6月10日至2019年6月9日的房屋租赁费20000元。二、驳回原告尹冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元（原告已预交），由被告太原爱蜗居公寓管理有限公司负担。二审审理查明的事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，一、关于案涉合同的性质。该合同虽名为“托管”，但合同补充条款中载明“乙方在承租期间内，遇到物业和楼上、楼下阻拦，甲方负责协调乙方解决”，且有上诉人的代表人所捺手印。合同双方当事人也达成了案涉房屋由上诉人承租、管理并向被上诉人支付租金的合意。故上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系。二、关于五万元是否系房屋保底租金。合同补充条款中载明“乙方承诺该房屋的年租金保底为50000元”，该条款系双方协商一致达成的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。因此上诉人应当向被上诉人支付剩余租金20000元。综上所述，太原爱蜗居公寓管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人太原爱蜗居公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长   武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二〇一九年九月九日书记员 惠 曈