河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8217号上诉人（原审被告）：杨迎晓，男，1988年11月11日生，汉族，邢台市消防支队职工，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：马永辉，河北三言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地河北省石家庄市桥**维明南大街**恒大华府**商业**。法定代表人：张亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵晶，女，1987年8月13日生，该公司员工。上诉人杨迎晓因与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨迎晓的委托诉讼代理人马永辉、被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨迎晓上诉请求：1.依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初3359号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人和被上诉人签订的补充协议第三条第五项第一款的条款有效是错误的。该补充协议第三条第五项第一款约定“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。一审法院依据此条款认定被上诉人有解除《商品房买卖合同》的权利是错误的。该条款明显存在商业欺诈和显失公平的现象。该条款约定上诉人购买的房产存在购房款无法追回和房屋买卖合同存在解除的特别重大的风险。上诉人和被上诉人是商品房买卖关系双方是买卖关系。在上诉人同银行贷款关系中被上诉人是担保人身份，而被上诉人却在双方签订的买卖合同中添加如此霸道的条款，被上诉人要求在担保追偿权中享有另一个买卖关系的合同解除权是完全错误的，也是显失公平的。被上诉人作为专业从事房地产开发和销售的公司，在买卖合同中约定贷款担保合同的担保追偿权明显存在商业欺诈行为，上诉人作为普通消费者在签订房屋购买合同中只是关注房屋的价格和户型品质及小区的环境、交房时间等。卖方在签订补充协议中应当对有关重大条款的风险性提出特别说明，且被上诉人向上诉人提供的是格式合同，其样本是被上诉人事先准备好的并且无法修改。根据《合同法》第四十条的规定该条款应认定为无效。本案中双方签订购房合同、贷款合同、购房补充协议时间不是同一时间，上诉人作为不同的消费者和贷款申请人，没有任何能力去对于贷款和贷款担保的追偿权等内容和相关的条款风险进行完全正确的判断。因此，补充协议的第三条和第五项第一款内容明显存在欺诈和显示公平应当认定为无效。因此，被上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同没有事实和法律依据，应当依法驳回。二、被上诉人在房屋销售中存在“首付贷”的违法违规行为和欺骗上诉人的行为。被上诉人在上诉人购买商品房中，存在提供首付款的贷款严重违法行为对上诉人进行商业欺诈。上诉人买房时，被上诉人的全资公司金碧物业有限公司石家庄分公司向上诉人提供首付款50%的借款，促使上诉人购买其房产并签订买卖合同和补充协议，对上诉人隐瞒事实和进行商业欺诈。综上，一审法院认定事实错误，应当依法撤销。请二审法院依据本案事实，作出公正裁决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。恒大地产集团石家庄有限公司答辩称，1.上诉人认为商品房买卖合同中关于合同解除的约定属于显失公平，明显颠倒黑白，并非法律规定的无效情形。出卖人与买受人之间是买卖合同关系，买受人与银行签订贷款合同，属于借贷关系。在借贷合同中出卖人承担阶段性担保责任，出卖人与银行属于担保关系。那么这两份合同以及出卖人、买受人与银行三者之间的关系中是缺少重要一环的，也就是买受人与出卖人之间的反担保关系。如果在买受人断供后，银行可以直接将未偿还的贷款一次性从出卖人处扣回，而出卖人在承担了担保责任后却没有任何的保障。那么在商品房买卖合同中规定了在这种对于出卖人极其不利的情况下，出卖人可以解除合同，该规定公平合理，是对于处于极其不利情况下的出卖人的一种救济措施，本案即属于这种情况。由于上诉人断供导致出卖人承担了担保责任，而上诉人并没有给出卖人提供反担保，导致出卖人在承担了担保责任后处于极其不利的地位，且上诉人也没有偿还出卖人因其断供承担的替其偿还的银行贷款。无奈，出卖人只能向法院起诉解除合同之诉。本案中并不存在上诉人所述的商业欺诈行为，且上诉人也没有提供任何证据证明存在欺诈行为。合同中关于解除合同条款的约定属于对不利地位的出卖人的一种救济措施，是合同双方意思自治的结果。2.上诉人所述的金碧物业有限公司石家庄分公司为金碧物业有限公司的分公司，不是一个独立法人，而金碧物业有限公司为亚立集团有限公司的全资子公司，是在香港注册的公司。上诉人扭曲事实，且其所述理由根本与本案无关。恒大地产集团石家庄有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案；2、本案诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2013年5月14日，原告恒大公司与被告杨迎晓签订编号为201304011626734087的《商品房买卖合同》，合同约定由被告杨迎晓购买原告开发建设的位于石家庄市桥西区商业办公楼01单元1113号，用途办公。该商品房建筑面积94.99平方米，套内面积75.58平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10435.83元，总金额788740元。被告于2013年4月1日支付定金10000元，2013年4月1日支付168740元，共计支付178740元，其余部分22万元被告向金碧物业公司借款，余款39万元被告办理银行按揭，贷款年限10年。其中《商品房买卖合同》中补充协议第三条第一款第五项约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。”2013年5月14日，原、被告办理了上述房产的备案登记。2013年5月16日，原、被告与光大银行股份有限公司石家庄友谊北大街支行签订编号为79361316000309《个人贷款合同》，合同约定原告作为被告杨迎晓借款保证人，在该合同项下承担连带责任保证。因被告杨迎晓未按上述借款合同规定期限偿还银行贷款，截止2018年10月10日光大银行从原告恒大公司保证金账户扣划保证金及利息共计390093.48元。现被告未偿还原告被光大银行划扣的保证金。以上事实，有原、被告的陈述、石家庄市《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》以及庭审笔录等证据，在案证实。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与光大银行股份有限公司石家庄友谊北大街支行签订的《个人贷款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告杨迎晓未按期偿还银行贷款，导致原告承担了相应保证责任，根据双方上述合同中补充协议第三条第一款第5项内容约定，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款的规定，判决如下，一、解除恒大地产集团石家庄有限公司与杨迎晓于2013年5月14日签订的编号为2013040116262734087《商品房买卖合同》；二、杨迎晓于本判决生效后十日内协助恒大地产集团石家庄有限公司办理石家庄市桥西区商业办公楼01单元1113房屋的预售商品房备案撤销手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨迎晓负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.双方当事人在案涉房屋买卖合同中约定“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。对该条款内容进行分析，一方面，该条款明确写明了买受人断供并由出卖人承担保证责任的后果包括“单方解除合同”、不予退还“所交的全部款项”和“办理有关解除合同的手续”，而被上诉人作为一审原告的诉请也未超出以上三项后果的字面含义，并不存在欺诈上诉人的行为。上诉人在一审期间明确表示对上述条款并无异议，但在二审中却主张被上诉人对上述条款未尽到提示说明义务，其没有合理理由而改变一审陈述的行为，违反了禁止反言原则，对于被上诉人相关主张本院不予支持。另一方面，该条款启动的前提是因买受人未按期偿还贷款或终止贷款合同而导致出卖人承担保证责任，也就是说，只有作为买受人的上诉人先出现违约行为并使被上诉人承担损失的情况下，被上诉人才可以行使该条款约定的相应权利。在上诉人并未对被上诉人的担保提供反担保的情况下，该约定并未加重上诉人责任，亦未排除其主要权利，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款无效的条件，且上诉人仅交纳首付款即占有案涉房屋多年，亦不存在显失公平的情况，一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效并无不当，对于上诉人上述合同中部分条款无效的主张本院不予支持。2.上诉人称为其提供贷款的金碧物业有限公司石家庄分公司是被上诉人的全资公司，但仅有口头陈述，并未提交任何证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，对上诉人该陈述本院不予认定。现并无证据证明在上诉人向案外人借款支付首付的过程中，被上诉人存在隐瞒事实真相、虚假承诺等商业欺诈行为。上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，对于自身的经济状况应该有清醒的认识，亦应当知道借款买房要承担的法律责任，故其对自身行为应承担完全责任，对于上诉人关于被上诉人在贷款过程中存在欺骗行为的主张本院不予支持。综上所述，杨迎晓的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨迎晓负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊平审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年九月十九日书记员  孙 梦