江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初7963号原告（反诉被告）：张家港市洋楠贸易有限公司，住所地张家港市乐余镇扶海村。法定代表人：黄逸美，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨永春，该公司员工。委托诉讼代理人：陆卫国，张家港市乐余法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孙龙芳，男，1951年3月26日出生，汉族，住张家港市。被告：苏州市亿林玻璃加工制造有限公司，住所地张家港市乐余镇常丰村。法定代表人：石永湖,该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张馨之，江苏国之泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈姗姗，江苏国之泰律师事务所实习律师。原告张家港市洋楠贸易有限公司（以下简称洋楠公司）与被告孙龙芳、苏州市亿林玻璃加工制造有限公司（亿林公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月18日立案后,依法适用简易程序，于2019年7月8日、8月2日公开开庭进行了审理。原告洋楠公司的委托诉讼代理人杨永春、陆卫国到庭参加两次庭审、被告孙龙芳的委托诉讼代理人黄建新、陈姗姗到庭参加第一次庭审、被告孙龙芳、亿林公司的共同委托诉讼代理人张馨之到庭参加第二次庭审。被告亿林公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洋楠公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告孙龙芳签订的场地转租合同有效；2、判令被告亿林公司清除堆放在原告租用场地上（张家港市乐余镇兆丰原龙芳停车场）上的货物；3、判令二被告赔偿原告损失21万元；4、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告为扩大经营，2018年8月1日，原告与被告孙龙芳签订场地转租合同，约定原告长期租用被告孙龙芳位于张家港市块（东西31米、南北34米），租用时间从2018年8月1日开始，租金每年95000元，同时约定租赁期间原告在场地内投资设备和一切设施包括围墙、场地、下水管道等均由原告出资。合同签订后，原告在租赁场地处出资修建了房屋、场地、下水管道等设施。2019年5月中旬，被告孙龙芳趁原告多日不在，未经原告允许将场地租赁给南侧的被告亿林公司使用，二被告在原告租赁场地处修建的下水管道、厂房基础设施进行了损毁性破坏，并拆除了原告修建的部分围墙，同时被告亿林公司的相关物品（主要是玻璃架子）堆放在该场地上，导致原告无法正常使用。2019年6月5日向张家港市公安局兆丰派出所报警求助，派出所经调查认为存在赔偿纠纷，建议原告通过司法途径解决。为此，原告提起本案诉讼。被告孙龙芳辩称，第一，原告未按照双方签订的场地转租合同的内容履行合同项下的相关义务，存在恶意拖欠租金的违约情形。2018年8月1日，原告与我方签订场地转租合同，双方约定租金为每年9.5万元，支付方式为每年8月1日一次性付清即原告应当在2018年8月1日支付其在2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，但合同签订之后，原告于2018年8月13日支付租金5万元。后经被告催收又于2019年2月1日支付租金2万元，该金额仅够原告租用至2019年4月下旬，剩余的2.5万元租金至今未予支付。经被告多次催要，原告依旧未支付剩余租金，明显超过合理的期限。根据合同法规定，当事人一方若迟延履行主要债务，经催告之后在合理期限之内仍未履行的，被告解除双方租赁合同是符合法律规定。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求其在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二，原告在履行双方的场地转租合同过程中，存在私自搭建违章建筑的严重违约情形。原告在场地转租合同签订之后，未经相关部门批准私自搭建厂房，修建下水管道、围墙等建筑，并且该建筑均属违章搭建的建筑。2019年3月19日，乐余镇常丰村村民委员会通知该建筑应当予以拆除，但原告接到通知之后并未及时的拆除。在2019年4月2日被乐余镇的国土分局、城管中队等部门依法强制拆除。由此可见，原告所述的建筑是因违法搭建被依法强制拆除，与我方无关，应当由原告自己来承担相应的责任。根据合同法第的规定，承租人应当按照约定的方法来使用租赁物。承租人若未按照约定的方法或者是租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿责任。第三，由于原告未交齐租金，我方已经于2019年5月20日向原告发出了要求解除场地转租合同的通知。第四，原告诉讼请求当中第三项要求被告赔偿原告损失21万元，无事实和法律依据，未提供相关证据予以证明。即便原告存在损失，也是由于原告自己的违章搭建建筑行为所导致的，并且根据原告自己提供的现场照片，足以证明是原告违反了城乡规划法、土地管理法等相关的规定，违法搭建了相关的建筑，与我方无关。第五，原告存在拖欠租金，违章搭建建筑等严重违约情形，并且原告在收到相应的拆除通知之后，已经陆续将相关的生产设备、办公设施等搬离。由此可见，原告的行为也视为其同意与我方解除了相应的租赁合同。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告亿林公司辩称，部分意见同被告孙龙芳，我方与被告孙龙芳签订的场地租用协议，该协议是双方真实意思的表示，因此我方合法享有对场地的租赁权。被告孙龙芳提出如下反诉诉讼请求：1、判令解除与原告洋楠公司签订的《场地转租合同》；2、本案诉讼费用由原告洋楠公司负担。事实和理由：被告与原告于2018年8月1日签订《场地转租合同》，约定租金为每年9.5万元，支付方式为每年8月1日一次性付清。合同签订后，原告于2018年8月13日支付租金5万元，经催收，于2019年2月1日支付租金2万元，合计7万元，剩余2.5万元租金未支付。原告在签订《场地租赁合同》后，未经有关部门批准，私自搭建厂房、修建下水管道、围墙等违章建筑。2019年3月19日，乐余镇常丰村村民委员会通知所搭建的违章建筑应予拆除。原告接到通知后，并未及时处理，于2019年4月上旬被有关部门依法强制拆除。据悉，原告在接到拆除通知后已经陆续搬离相关生产、办公设施。被告认为原告拖欠租金、私自搭建违章建筑的行为已经构成严重违约，为此，提起反诉。原告洋楠公司针对被告孙龙芳的反诉辩称，第一，原告尚欠2.5万元租金是事实，但该欠款是被告在2018年重新签订《场地转租合同》，租金大幅上涨情况下，自己同意原告分期给付。反诉人也从未向原告催要过该欠款，如果被告催要，原告早就支付。第二，被告与原告实际在2017年开始就签订了《场地租赁合同》，2017年原告已经在该租赁场地修建了八间房，该房屋目前存在。第三，2018年8月1日，双方又重新签订了长期的《场地租赁合同》，约定租金上涨为95000元，同时约定在租赁期间，原告在场地上的一切投资设备和设施，包括围墙、下水管、道厂房办公楼等均由原告投资，如遇规划建设，补贴到的资金由原告享有，由此可以看出双方签订场地租赁合同本身的目的是要在该租赁厂地上投资相应的设备和建造房屋。现被告认为原告私自违章搭建，严重违约，要求解除合同，被告缺乏诚信。第四，被告要求解除的真实目的，其实是被告在合同期限内未经原告同意，擅自将该厂地又转租给他人。现原告不同意解除合同，根据合同法的相关规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期内支付，承租人未支付的，出租人可以解除合同。本案中被告从未向原告主张催要租金，原告认为被告以拖欠租金、私自违章搭建，构成严重违约，要求解除合同，缺乏相应的事实与法律，所以要求法院驳回反诉诉讼请求。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院依法组织了举证、质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：2017年8月1日，洋楠公司与孙龙芳签订《场地租赁合同》一份，约定：洋楠公司为扩大经营金属材料，向孙龙芳租用场地（原停车场院内面积），租用时间从2017年8月1日开始，暂定五年，租金定为每年48000元，支付方式每年8月1日一次性付清，租期到后孙龙芳同意洋楠公司继续租用，但租金随行就市，孙龙芳负责水电通到院内，水电费由洋楠公司负责。合同签订后，洋楠公司在场地上建造了八间房屋。2018年8月1日，洋楠公司与孙龙芳重新签订《场地转租合同》一份，约定：孙龙芳将原停车场空地一块（东西31米，南北34米）长期转租给洋楠公司，孙龙芳自愿将围墙场地无偿拆除。租用时间从2018年8月1日开始，租金定为每年95000元，支付方式每年8月1日一次性付清当年租金，租金随行就市。租用期间洋楠公司在场地内投资设备和一切设施，包括围墙、场地、下水管道、水电、厂房办公楼等一切全部由洋楠公司投资，洋楠公司所有投资没有年限折旧。如碰到国家、乡镇规划建设，要积极配合，补贴到的资金由洋楠公司所有。租用期间洋楠公司的工伤、税务、安全、卫生等事宜都有洋楠公司自行负责。租金五年协商，孙龙芳确保洋楠公司可继续租用，如孙龙芳违约，孙龙芳需10倍赔偿洋楠公司所有的投资。但租金根据国家形式调整价格随行就市。合同签订后，洋楠公司在租赁场地上进行了投资建设。洋楠公司于2018年8月13日支付租金5万元，于2019年2月1日支付租金2万元。2019年5月29日，孙龙芳出具收条一份，确认收到杨永春（洋楠公司员工）场地租金第一年6.8万元，第二年7万元，计13.8万元。2016年6月5日，洋楠公司报警称其租用的场地被他人占用。2019年6月7日，孙龙芳通过顺丰快递给洋楠公司的杨永春邮寄一份打印落款时间为2019年5月20日的《告知》，内容为：因对方没有交齐租金，现解除双方在2018年8月1日签订的合同。2019年3月19日，乐余镇常丰村村民委员会发出《违章拆除通知书》，主要内容是：接群众举报，经查孙龙芳在无合法手续情况下，擅自在玉兰路与乐红路交界处地段进行违章搭建的行为，其1000平方面积，该建筑物未办理任何相关手续，属违章建筑。现根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，并根据村民委员会村规民约，村民自主的原则，限你于3日内自行拆除，限期内没有自行拆除的，将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，对你户的违章建筑予以强制拆除，强制拆除所造成的一切后果由你户自行负责。2019年7月5日，乐余镇常丰村村民委员会出具《证明》一份，主要内容是：租用孙龙芳停车场的洋楠公司在乐余镇玉兰路与乐红路交界处违章搭建，违反土地法等相关规定，常丰村村委会同乐余镇国土分局、乐余镇两违办、城管中队等部门多次进行劝阻并勒令其自行拆除违建房屋，但其一直没有自行拆除。于2019年4月上旬，常丰村会同乐余镇国土分局、乐余镇两违办、城管中队等部门对该房屋进行了强制拆除。情况属实，特此证明。洋楠公司、孙龙芳确认上述证明拆除的是厂房，目前，洋楠公司于2017年在租赁场地上建造的八间平房仍然未拆除。2019年5月25日，孙龙芳与亿林公司签订《场地租用协议》一份，约定：孙龙芳将龙芳停车场南片空地租用给亿林公司使用，使用面积1300平方米，租用期限五年，自2019年6月1日起到2024年6月1日止，年租金95000元。租用期间孙龙芳需确保场地租用的合法性，不得随意涨租金，租用期满，如亿林公司需续签可提前向孙龙芳办理续签手续，同等条件下享有优先租赁权。孙龙芳承诺本协议签订前所需的一切手续均已办妥并合法有效，否则因手续问题导致亿林公司无法正常使用，或不能使用的而造成的损失由孙龙芳承担。亿林公司承租土地后，在场地上堆放了架子等物品。孙龙芳确认该份合同项下的租赁场地与出租给洋楠公司的系同一块场地。另查明，2002年4月8日，孙龙芳（乙方）与常丰村民委员会（甲方）签订《租用土地协议书》一份，主要内容是：根据镇政府总体规划，决定建停车场，有利于镇容镇貌，文明集镇，乙方前来向甲方租用土地，根据双方商定，达成如下协议：一、乙方租用甲方土地为东西36.43米，南北36.6米，面积为2亩。二、土地价格按镇总公司乡镇企业用地价格计算，如有调整则调整，按年度一次性结清。三、农业税按每年现行价格结算。四、土地租用为乙方长期租用。五、具体结算方式为租用土地2×842.38元=1684.76元，农业税为62.83元×2亩=125.66元，合计1810.42元。六、时间从二OO二年元月一日起作为乙方租用开始。本院向常丰村民委员会进行了调查，常丰村民委员会向本院陈述：2002年以前，这块土地比较杂乱，原兆丰镇政府把这块土地租给孙龙芳，政府一次性补助给孙龙芳2万元，让孙龙芳平整以后作为停车场由孙龙芳经营，收益归孙龙芳，这块地实际是常丰村10组村民小组的土地，土地性质是一般农田。镇政府指令由常丰村和孙龙芳办理租赁手续，村里就和孙龙芳签了协议，孙龙芳每年将租金支付到村里后，由村里转给村民小组，租金现在是按政府指导价，大概1500元左右一亩。村里在2018年10月左右巡查到这块土地上搭建了厂房，才知道孙龙芳又转租了，后来今年4月份把厂房拆了。洋楠公司、孙龙芳因租赁事宜发生争议，引起本案纠纷。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，被告孙龙芳转租给原告洋楠公司的土地属于农民集体所有的土地，被告孙龙芳向常丰村民委员会承租后用于兴建停车场，原告洋楠公司向被告孙龙芳承租后用于建设房屋、厂房，均属于用于非农建设，违反了法律的强制性规定，原告洋楠公司与被告孙龙芳之间签订的《场地转租合同》应属无效。原告洋楠公司要求确认上述合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。因原告洋楠公司与被告孙龙芳之间签订的《场地转租合同》属于无效合同，原告洋楠公司并非案涉土地的合法使用权人，原告洋楠公司要求被告亿林公司清除堆放在案涉土地上的货物，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告洋楠公司要求被告孙龙芳、亿林公司赔偿损失21万元，原告洋楠公司主张的损失系其承租土地后投资建设的损失，但未提供具体损失的构成，且根据查明的事实，原告洋楠公司在案涉土地上兴建的厂房被相关部门认定为违章建筑予以拆除，原告洋楠公司系过错方，对原告洋楠公司主张的该部分损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告孙龙芳要求解除《场地转租合同》，因案涉《场地转租合同》属于无效合同，不存在合同解除的问题，反诉原告孙龙芳的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告张家港市洋楠贸易有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告孙龙芳的诉讼请求。案件受理费减半收取2225元，由原告张家港市洋楠贸易有限公司负担。反诉案件受理费1087元，由被告孙龙芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审判员 吴 丹二〇一九年九月十二日书记员 朱晓瑜