文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2724号原告：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处小南街（盛丰源**），统一社会信用代码915001197093034471。法定代表人：肖代华，该公司执行董事。委托代理人：杨勇，重庆红刚律师事务所律师。被告：重庆东正物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区朝东路**，统一社会信用代码/注册号500103000056071。法定代表人：卢平，系该公司执行董事。被告：包国凤，女，1974年8月3日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市大凡房地产开发有限公司与被告包国凤、重庆东正物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法由审判员李雄适用简易程序独任审理。后因采取除公告外的其他方式无法向重庆东正物业管理有限公司送达民事起诉状副本等诉讼材料，遂裁定转入普通程序，由审判员李雄担任审判长，与人民陪审员梁光刃、袁小华共同组成合议庭负责审理。原告重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称大凡公司）委托代理人杨勇、被告包国凤均已到庭，被告重庆东正物业管理有限公司（以下简称东正公司）经本院公告向其送达传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大凡公司诉称，2011年6月16日，原告与被告包国凤以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：由被告包国凤将位于重庆市南川区水江金街购物广场第142号商铺委托被告东正公司经营管理。东正公司按时收取经营者租金并交于原告大凡公司，大凡公司在收到东正公司支付的标的物租金后按季度向包国凤支付。不论东正公司收取并交予大凡公司的租金是否达到或超过本合同约定的租金，大凡公司均应按照本合同约定的租金标准向包国凤支付租金，不足部分由大凡公司自行承担。签订合同时，被告包国凤有审查东正公司与大凡公司关系的义务。《委托经营管理合同》中有双重法律关系，即租赁关系与担保关系，包国凤为出租人，东正公司为承租人，大凡公司为见证担保方，大凡公司与东正公司无不正当关系，涉案房屋也并非以“售后包租”形式销售。该合同签订后，各方履行合同至2014年10月。2014年11月起，被告东正公司擅自终止委托经营，并离场。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局以被告东正公司因开业后自行停业连续6个月以上为由作出渝中工商企吊字【2017】第020177号行政处罚决定书对被告东正公司作出吊销营业执照的行政处罚决定。至此，被告东正公司已丧失市场经营主体资格，无法再继续履行原被告签订的《委托经营管理合同》，原告与被告包国凤的担保从合同也无法再继续履行，导致各方合同目的均无法实现，为此，原告现依法提起诉讼，请求判决：1、判决原被告签订的《委托经营管理合同》于2017年6月12日起终止履行；2、判令原告从2017年6月12日起不再承担向被告包国凤支付《委托经营管理合同》项下租金的相关担保义务；3、本案诉讼费用由被告承担。被告东正公司未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面答辩意见。被告包国凤辩称，1、原告不得提出解除《委托经营管理合同》，原告大凡公司实际上是在销售商品房时采取售后包租的方式销售房屋，在《委托经营管理合同》中以租金抵付房款形式向被告销售商铺，是本合同的实际销售人和承租人，违反法律规定。若原告不按合同履行相应义务和责任，被告包国凤有权向大凡公司要求退还商铺，并退还购买房款，大凡公司承担一切的相关费用和违约责任；2、同时原告应按照《委托经营管理合同》承担租金给付责任，否则应按每一次违约向守约方支付违约金2000元，违约后本合同不被解除。我并不清楚东正公司被吊销的事。大凡公司是被告东正公司的实际委托人，鉴于东正公司已离场并被吊销营业执照，原告大凡公司可以随时解除对被告东正公司的委托；3、原告在出售商铺时以委托经营管理的模式促销并以租金折抵房款，本身是受益人。原告按《委托经营管理合同》应继续承担租赁房屋的租金支付义务和担保义务，不足部分由大凡公司自行承担；4、原告大凡公司自2016年起开始拖欠房租费，也未支付违约金，严重侵害被告包国凤的利益。房款抵租金时间一到，东正公司就离场，大凡公司与东正公司是什么关系？大凡公司是否是以《委托经营管理合同》为由欺骗消费者？大凡公司应当继续履行《委托经营管理合同》，故请求人民法院驳回原告的起诉。经本院审理查明，2011年6月16日，原告大凡公司与被告包国凤以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：由被告包国凤（甲方）将位于水江金街购物广场142号商铺全权委托被告东正公司（乙方）经营管理，乙方按时收取经营者租金并交于原告大凡公司（丙方），丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担。合同履行期限为10年，为2012年1月1日至2021年12月31日。该合同签订后，各方履行合同至2014年10月。2014年11月起，被告东正公司终止经营，并离场。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局以被告东正公司因开业后自行停业连续6个月以上为由作出渝中工商企吊字【2017】第020177号行政处罚决定书对被告东正公司作出吊销营业执照的行政处罚决定。重庆市大凡房地产开发有限公司不愿继续承担租金支付担保责任，希望解除《委托经营管理合同》。被告包国凤不同意解除合同，并要求重庆市大凡房地产开发有限公司继续履行合同义务并支付下欠租金和违约金。双方协商无果，引发本诉。上述事实，有原告的陈述、被告的辩解以及原告提交的《委托经营管理合同》、国家企业信用信息系统（重庆）公示信息截图等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案首先应查明原告方究竟在本案中承担了一种什么样的责任。首先，从2011年6月16日，原告与被告包国凤以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》来看，虽然被告包国凤为委托方，被告东正公司为受托方，原告大凡公司在本合同中为见证担保方，但结合《委托经营管理合同》第四条第二款来看，该款明确约定了原告大凡公司实际承担的是租金支付责任，即合同中表述为：“丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担”。同时，根据法律规定，担保的定义为：“保证人与债权人约定，当债务人不履行义务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任”。而在本案中，租金是由被告东正公司收取后交与原告大凡公司，原告大凡公司再向被告包国凤支付租金，无论被告东正公司收取并交予原告大凡公司的租金是否达到或超过本合同约定的租金，原告大凡公司均应按照本合同约定的租金标准向被告包国凤支付租金，不足部分由原告大凡公司自行承担。而如果如原告大凡公司所言，其在本合同中承担租金支付的担保责任，那就应该是被告东正公司直接向被告包国凤，支付租金，如被告东正公司未按时支付租金或支付租金金额不足，则原告大凡公司对未支付租金部分承担担保责任。因此，无论是合同约定还是法律规定，原告大凡公司都是承担的租金支付义务，而不是原告大凡公司所称的租金担保责任。故对原告诉请人民法院判令终止原告在《委托经营管理合同中》承担的担保责任和从2017年6月12日起的租金担保义务的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告大凡公司诉称被告东正公司丧失市场经营主体资格，不具备履行《委托经营管理合同》的民事行为能力，因此三方签订的《委托经营管理合同》无法再继续履行，依法应当终止履行的意见，本院认为，从本案的情况来看，被告东正公司是原告大凡公司依法选定的前期物业服务企业，原告大凡公司在出售商铺的过程中，以被告东正公司向业主办理委托经营管理的模式促销商品房，并以租金折抵房款，自身就是受益人，同时，原告大凡公司还在《委托经营管理合同》承担租赁房屋的租金支付义务，因此，本案实际应是业主以租金折抵部分房款的方式购买商铺后，将商铺返租给原告大凡公司经营管理，再由原告大凡公司支付租金的前提下，原告大凡公司将房屋交由被告东正公司对外出租经营，原告大凡公司才是被告东正公司的实际委托人，根据合同法规定，鉴于被告东正公司已离场并被吊销营业执照，原告大凡公司可以随时基于任意解除权解除对被告东正公司的委托并另行委托有资质的公司来继续履行该委托经营合同。综上所述，原告大凡公司的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:驳回原告重庆市大凡房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费80元（原告已预交），由原告重庆市大凡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  李 雄人民陪审员  梁光刃人民陪审员  袁小华二〇一九年九月十五日法官 助理  甘悦倩书 记 员  韦 维