北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初16073号原告：刘伟，男，1966年8月22日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：廖玉华，经理。委托诉讼代理人：范文彦，北京市中银律师事务所律师。第三人：廖玉华，男，1954年10月19日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：刘学芹，女，1959年4月21日出生，汉族，住天津市武清区。原告刘伟与被告艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司（以下简称艾伊克斯公司）及第三人廖玉华、刘学芹合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟，被告艾伊斯克公司之委托诉讼代理人范文彦，第三人（兼艾伊斯克公司之法定代表人）廖玉华到庭参加了诉讼，刘学芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘伟与艾伊斯克公司签订的《房屋使用协议》；2、判令艾伊斯克公司退还2019年1月18日至2019年5月31日的租金45000元；3、判令艾伊斯克公司赔偿投资损失25000元；4、判令艾伊斯克公司赔偿违约金30000元；5、判令艾伊斯克公司按照每日2000元的标准支付2019年1月18日至2019年5月31日的营业损失264000元；6、本案诉讼费由艾伊斯克公司承担。事实和理由：2018年5月21日，刘伟与艾伊斯克公司签订《房屋使用协议》，约定由刘伟承租北京市海淀区和景园小区X号楼半地下室中的X室、X室、X室及X室（以下简称涉诉商铺）用于经营棋牌室，租赁期限为2018年6月1日至2028年5月31日，租金为每年120000元。签约后，刘伟按艾伊斯克公司指示将截至2019年5月31日的租金汇至其会计刘学芹的账户。但涉诉商铺的产权人、艾伊斯克公司股东廖玉华于2019年1月18日擅自封闭了涉诉商铺，致使刘伟无法继续使用涉诉商铺。刘伟为经营棋牌室对涉诉商铺进行了厕所改造、安装了灯具若干，购买了麻将桌椅（9台雀友牌麻将桌、40把雀友牌椅子，花费31000元）、雪花牌恒温展柜（约两三千元）及伊莱克斯空调三台（每台一千元），因此产生投资损失25000元。艾伊斯克公司辩称，认可刘伟承租了涉诉商铺所在2号楼半地下室的部分区域经营棋牌室。刘学芹并非我公司员工。我公司对刘伟所称房屋使用协议不知情、不认可，该合同系案外人蒲培林擅自签署的。廖玉华2019年1月25日成为我公司法定代表人，在此之前，我公司由蒲培林经营，营业执照和公章等由蒲培林使用。廖玉华自2017年10月即要求接手公司，但蒲培林借口营业执照、合同章、财务章、统一发票章均被查封在其他地址等未予配合。我公司只好登报作废了公章。涉诉商铺系蒲培林自产权人韩宗玲处承租，蒲培林并无转租权。自2017年10月起，蒲培林开始拖欠租金，致使其与韩宗玲的租赁合同于2018年9月30日解除。我公司于2018年8月告知刘伟涉诉商铺已被收回，而刘伟拒绝搬离。2019年1月18日，韩宗玲之夫廖玉华封闭了涉诉商铺。韩宗玲已于2019年4月12日起诉蒲培林要求给付拖欠的租金。同一房屋不可能同时存在两种合法的法律关系，故本案应中止审理。我公司不清楚厕所改造和灯具、空调安装情况，对装修和装备的改动也不是我公司做出的。刘伟所称桌椅等在封门时在涉诉商铺存放，后由我公司统一移动至场地的角落。我公司认为刘伟与蒲培林故意共谋签订了无效的使用协议，且刘伟在涉诉商铺无照经营，不应受到法律保护。总之，不同意刘伟的全部诉讼请求。刘学芹曾到庭述称，我2017年11月1日入职艾伊斯克公司，2018年8月20日离职，工作内容是管理公司的章证（包括关联公司的章证，及艾伊斯克公司的合同章、财务章、发票章，及张志强的人名章等）和装修地点的账目收支。我没有与艾伊斯克公司签订合同，也没有通过艾伊斯克公司交纳社保，我的办公地址就是涉诉商铺所在楼宇，该楼宇半地下室是承租而来，除涉诉商铺外均为艾伊斯克公司使用，当时艾伊斯克公司一直在做从美容转型到养老机器人业务的室内办公室装修，未实际开展经营。艾伊斯克公司有公司账户，但蒲培林称公司账户由会计公司代理，账目不顺，并要求我用个人账户代公司收支，包括我个人工资在内的各款项都是以我个人的账户收支的。当时公司由蒲培林管理，与刘伟签订房屋使用协议时蒲培林及我均在场，是蒲培林让我在合同上盖的章，蒲培林表示盖章后无需再签字，遂未在合同中署名，我也确实收到了刘伟交来的租金。廖玉华对蒲培林和我的工作情况是知情的，廖玉华曾给我打过多次电话询问蒲培林和公司经营情况。艾伊斯克公司拖欠了我很多工资，我已经联系不上蒲培林，离职后的事情就不了解了。廖玉华述称，我的意见与艾伊斯克公司一致。涉诉商铺是我妻子韩宗玲名下房产，我受韩宗玲委托于2019年1月18日进行了封门，此后刘伟无法进入涉诉商铺。封门后我多次要求刘伟搬出涉诉商铺内物品，均遭刘伟拒绝。我确实给刘学芹打过电话，当时只知道刘学芹在地下室上班，不知晓其做什么，我只是想通过刘学芹找到蒲培林。我于2018年8月份发现涉诉商铺所在地下室由棋牌室和美容养生店铺占用，那时的装修与蒲培林最初承租时不同。2018年8月，我曾当面告知刘伟因蒲培林拖欠房租，涉诉商铺将被收回。2018年9月14日，我向蒲培林和刘伟送达了腾房通知书，并已将腾房通知书张贴在涉诉商铺的屋内及大门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：涉诉商铺所在X号楼X单元地下室及X单元X号房屋为案外人韩宗玲所有，廖玉华系韩宗玲之夫。艾伊斯克公司成立于2002年4月9日，注册地为涉诉商铺所在单元的**房屋；该公司曾用名北京嘉美转转三维科技有限责任公司；2015年10月，该公司更名为艾伊斯克公司，同时股东变更为蒲现丽、张志强，法定代表人变更为张志强；2016年11月，该公司股东变更为廖玉华、廖嘉；2019年1月25日，该公司申请将法定代表人变更为廖玉华。另，案外人蒲培林原为艾伊斯克国际资产管理（北京）集团有限公司经理、执行董事和法定代表人，其公司成立于2012年9月13日，其相应职位于2015年5月改由蒲培永担任。艾伊斯克公司及廖玉华曾当庭确认：2019年1月25日前，艾伊斯克公司由蒲培林经营，相应公章证照均由蒲培林管理。2018年5月21日，刘伟（乙方）签订以艾伊斯克公司为甲方的《房屋使用协议》，该协议约定乙方承租涉诉商铺经营棋牌业务，租期自2018年6月1日至2028年5月31日，租金为每年120000元，支付方式为一年一付，房屋交接后立即支付当年租金，本季度租金到期前15日支付下一年使用费，甲方应满足乙方的经营条件，如房屋的基本装修条件、营业资质的提供等，双方不得随意解除本协议，若甲方擅自解除本协议，需赔偿乙方的投资损失（固定资产计算折旧率），并付乙方三个月使用费作为对乙方的赔偿。该协议书加盖了艾伊斯克公司的合同专用章，但甲方落款处无自然人签章。2018年5月28日，刘伟向刘学芹名下账户转账110000元。刘伟当庭出示2018年5月27日的收据一张，记明“收到刘伟交来的艾伊斯克公司棋牌室120000元，房租从2018年……（被财务章覆盖无法辨认）至2019年6月1日止，本房租包括已交定金10000元，定金收条已收回，收款人刘学芹，交款人刘伟”，该收据加盖了艾伊斯克公司的财务专用章。2019年1月18日，廖玉华受产权人韩宗玲委托封闭了涉诉商铺的入口，刘伟经营棋牌室的设备设施均被一并封存。2019年7月21日，刘伟与廖玉华办理了涉诉商铺的交接手续。就有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，艾伊斯克公司主张：无法确定刘伟所签房屋使用协议上加盖的公章是否其公司公章，该协议上无法定代表人签章、违反了公司章程和内部管理规定，应属蒲培林个人行为或蒲培林与刘伟的恶意串通，加之蒲培林并无涉诉房屋的转租权，刘伟签署的房屋使用协议应属无效。就此，艾伊斯克公司向法庭提交落款日期为2019年1月28日《公司章程》、落款日期为2017年3月1日的《合同（协议）管理制度》、韩宗玲与蒲培林签订的有关涉诉房屋所在单元X号房屋及半地下室的租赁合同、2018年11月14日在北京晚报刊登的合同章、财务专用章、发票专用章作废声明，以及韩宗玲起诉蒲培林给付拖欠租金的相关材料等证据。廖玉华认可上述证据，刘伟不认可上述证据，刘学芹则表示上述证据与其无关。经询问，艾伊斯克公司不申请鉴定房屋使用协议上公章的真实性。本院认为，公司章程和内部管理制度的规定不能对抗善意第三人，艾伊斯克公司的上述证据尚不足以证明房屋使用协议中的公章为虚假或加盖公章并非艾伊斯克公司的真实意思表示。刘伟主张其系应艾伊斯克公司指示将租金汇至刘学芹账户的。刘学芹对此予以认可，并就其在艾伊斯克公司任职的情况提交如下证据：1、刘学芹名下银行流水，显示2018年5月28日收到刘伟的转账110000元。2、艾伊斯克公司2018年5月及6月的收支表，其上记明2018年5月21日为复印刘伟合同支出1元，收取“王旭定金（刘伟）”10000元，2018年5月28日收取“棋牌室租金2018年6月1日至2019年5月31日”110000元、发放臧宪柱、刘学芹2018年1月份工资（补刘2017年11月1日至10日工资）13000元等各种收支情况。3、与蒲培林（微信号：×××，显示关联手机号177XXXXXXXX）的微信聊天记录，显示：两人2017年8月25成为微信好友，最初刘学芹以其他公司员工名义与蒲培林交流；2017年10月21日，刘学芹提出已向“秀林”正式提出离职，“在高那上到月底”；2017年11月1日至3日，刘学芹按蒲培林指示进行了厨房清洁工作；2017年12月，刘学芹向蒲培林转账并发送了11月份工资表，表内包含刘学芹和另一人的工资；2018年2月，刘学芹向蒲培林报告了电费情况，向蒲培林发送了收据照片并告知减免电费的交涉情况；刘学芹的微信账单列明2018年5月19日收到王旭的转款10000元，并多次向蒲培林转款；微信聊天期间刘学芹并向蒲培林发送了上述艾伊斯克公司的5、6月份收支表及《现金、账交接表》。4、与马佳佳（微信号：×××）的微信聊天记录，显示2018年10月24马佳佳向刘学芹发送了《各公司章证交接表》的照片。5、《现金、账交接表》，显示刘学芹于2018年6月26日向马佳佳交付：现金1725.82元、6月份明细账及收支凭证、2017年11月至2018年5月份收支凭证。6、《各公司章证》，显示2018年8月20日刘学芹向马佳佳交付多个章证，包含：艾伊斯克国际管理（北京）集团有限公司的公章、合同章、财务章、营业执照、合同等；艾伊斯克国际健康管理（北京）有限公司的公章、合同章、张志强人名章、发票章、财务章、营业执照、开户许可、合同等；艾伊斯克公司的合同章、张志强人名章、发票章、财务章、营业执照、租赁合同、与刘伟的房屋使用协议等；艾伊斯克融资租赁（天津）有限公司、邯郸新影艾伊斯克生态旅游开发有限公司等公司的章证。艾伊斯克公司及廖玉华对上述证据均不予认可。经询问，艾伊斯克公司认可蒲培林的手机号为177XXXXXXXX。本院认为，刘学芹的证据可初步证明其入职后在蒲培林指示下管理包括艾伊斯克公司在内的多家公司的章证及公司相关账目的情况，结合刘伟出具的盖有艾伊斯克公司的财务专用章的收据，上述证据可以证明刘伟已按艾伊斯克公司指示将涉诉商铺的租金转至刘学芹账户。艾伊斯克公司主张其已事先送达封门通知。就此，艾伊斯克公司提交贴封门通知的照片三张、限期搬离通知、蒲培林2018年10月31日的欠条等证据。其中，限期搬离通知显示：2018年9月14日韩宗玲以欠缴租金为由主张与蒲培林的合同于限期搬离通知送达之日解除，并要求蒲培林10日内腾空房屋办理交接，限期搬离通知上有“马佳佳2018年9月14日”字样及“今收到！蒲培林”字样；照片显示：一女子于傍晚在涉诉商铺门口张贴了落款日期为2018年9月14日的限期搬离通知；欠条显示：蒲培林认可欠付2017年9月30日至2018年9月30日的租金550000元。廖玉华认可上述证据，刘伟不认可上述证据的真实性和关联性。本院认为，上述证据仅可初步证明韩宗玲曾向蒲培林发送限期搬离通知，无法证明艾伊斯克公司已提前要求刘伟腾空涉诉商铺。艾伊斯克公司另主张刘伟在涉诉商铺经营棋牌室不合法。就此，艾伊斯克公司提交北京阳原同盛物业管理有限公司2019年1月7日出具的情况说明一份，列明X号楼地下室经营期间物业公司接到多起业主投诉，曾多次前往告知经营人员整改。廖玉华认可上述证据。刘伟不认可上述证据的真实性。经询问，刘伟称签约时商定其借用艾伊斯克公司的营业执照经营棋牌室，故未另行办照。本院认为，刘伟无照经营可导致借照经营的条款无效但不影响房屋使用协议中其他条款的效力。刘伟主张其受因装修和购买相关设备受有投资损失。就此，刘伟向法庭提交如下证据：1、盖有北京雀友机电设备有限公司财务专用章、开具日期为2018年5月28日的收据，显示麻将桌8台配椅子为3900*9台=35100元。2、买卖协议，显示2019年7月21日刘伟将麻将桌9台、椅子40个、冰柜1台以及所有设施转让给单慧军，转让金额5000元。艾伊斯克公司及廖玉华不认可上述证据。经询问，廖玉华认可其封门时涉诉商铺内存放有刘伟所称雀友牌麻将桌9个、椅子40把、雪花牌恒温展示柜1个、伊莱克斯空调3台，但称不清楚室内装修状况。本院认为，结合廖玉华的自认，上述证据可初步证明刘伟的投资损失。刘伟另主张艾伊斯克公司在封门期间不当存放其设备设施，给其造成了损失。就此，刘伟提交照片3张。艾伊斯克公司和廖玉华对上述照片不予认可。本院认为，上述照片无法显示拍摄时间，无法证明刘伟的主张。刘伟还主张营业损失，但仅提交自行制作的收费标准及计算方式，未提交相应证据。艾伊斯克公司及廖玉华主张封门后已通知刘伟可随时取回涉诉商铺内物品，但艾伊斯克公司及廖玉华未就此提交证据。另，2019年3月21日，本案第一次开庭时，刘伟认可曾有不明身份人打电话要求其搬离物品，本院并当庭释明刘伟应及时腾退涉诉商铺，刘伟以相关设备设施无处存放为由未进行腾退。2019年7月21日，经本院再次释明，艾伊斯克公司和廖玉华均明确表示可随时配合刘伟腾空房屋，刘伟于当天办理了涉诉商铺的交接，并确认涉诉商铺内的装修已被变更。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，刘伟与艾伊斯克公司签订房屋使用协议之后，涉诉商铺在租期内被产权人收回，艾伊斯克公司未能保障刘伟对涉诉商铺的占有与使用，已构成根本违约，刘伟有权要求解除合同，故本院对刘伟的该项诉请予以支持。艾伊斯克公司主张上述房屋使用协议并非其公司真实意思表示，或因恶意串通、无权转租等事由而无效，但艾伊斯克公司未就其主张提交充分证据，且其所称均非合同无效的法定事由。结合艾伊斯克公司、廖玉华所称蒲培林实际控制公司的情况、刘学芹所述签约过程及其证据所示记账、收租情况，即便蒲培林未取得签约的授权亦可构成表见代理，相应法律后果仍应由艾伊斯克公司承担。故对艾伊斯克公司对合同真实性及租赁合同效力的抗辩，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现有证据显示刘伟已交纳截至2019年5月31日的租金，而涉诉商铺于2019年1月18日被产权人收回，则刘伟主张退还2019年1月18日至2019年5月31日的租金具备事实及法律依据，本院予以支持，至于具体金额，本院据双方约定予以核算，对刘伟超出部分的诉请，本院不予支持。合同解除后，刘伟未及时腾退涉诉商铺，但艾伊斯克公司自封门起已丧失对涉诉商铺的占有、使用权，即便刘伟继续占用涉诉商铺存在过错，现有证据亦无法显示艾伊斯克公司因此受有损失，故对于房屋占用使用的问题应另案处理。刘伟请求艾伊斯克公司赔偿投资损失，并已就此提交相应证据，本院结合廖玉华的自认及现有证据确认刘伟对涉诉商铺进行了简单装修、购买并陈设了雀友牌麻将桌9个、椅子40把及雪花牌恒温展示柜1个，扣除刘伟自认的转卖收益，并考虑其已使用涉诉商铺近八个月的情况，本院认定刘伟的投资损失不低于25000元，并对其请求投资损失的诉请予以支持。刘伟请求赔偿营业损失，但未就此提交证据，本院对其该项诉请不予支持。双方合同对违约责任的承担做出了明确约定，现无证据证明扣除25000元后违约金标准畸高，而双方合同中约定的相当于三个月使用费的违约金明显带有惩罚的性质，基于意思自治及合同约束力原则，考虑到双方约定的租期长度、合同总标的及刘伟遭受预期利益损失的情况，本院对刘伟另行请求违约金的诉请亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除刘伟、艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司于2018年5月21日签订的《房屋使用协议》；二、艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内返还刘伟2019年1月18日至2019年5月31日的租金44516元；三、艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘伟投资损失25000元；四、艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘伟违约金30000元；五、驳回刘伟的其他请求。案件受理费6760元，由刘伟负担3380元，已交纳；剩余3380元由艾伊斯克旅游管理（北京）有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭文成人民陪审员  任军鹰人民陪审员  朱德萍二〇一九年九月九日书 记 员  刘丽学书 记 员  张锦林