重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2249号原告:重庆天远祥农业开发有限公司，住所地重庆市南川区西城街道永隆居委**，统一社会信用代码91500119080183547Q。法定代表人：王天华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。被告：蒋朝阳，男，1974年3月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。原告重庆天远祥农业开发有限公司与被告蒋朝阳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用简易程序进行审理,审理中，由于双方争议较大，本案转为普通程序，依法由审判员丁忠林担任审判长与人民陪审员张成芳、杨晶共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆天远祥农业开发有限公司的法定代表人王天华及其委托诉讼代理人黎先进，被告蒋朝阳及其委托诉讼代理人鲜维浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天远祥农业开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《农村房屋租赁协议》，由被告退还原告租房保证金2万元，并由被告承担2万元违约金；2、请求被告退还原告已给付的2019年租金8万元中的5.5万元；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年12月1日签订《农村房屋租赁协议》，协议约定原告租用被告建筑面积为1403平方米的房屋及附属院坝用于经营，租期5年，年租金为10万元，一方违约应给付对方年租金20%的违约金。合同签订后，原告向被告交纳保证金2万元。原告在经营过程中，被告利用原告在2019年春节放假期间，在原告不知情的情况下,在原告租赁的房屋范围内修建违法建筑，导致2月20日，违法建筑被有关部门强制拆除，致使原告无法正常经营。原告为此提起本案诉讼。被告蒋朝阳辩称，一、原、被告于2017年12月1日签订了《农村房屋租赁协议》协议中约定原告租用被告建筑面积1403平方米的房屋及附属院坝用于经营，租赁期限为5年，年租金为10万元合同签订后，原告向被告交纳了保证金2万元的内容属实。但是租赁期限是从2017年12月1日起至2022年11月30日止，目前租赁期限未届满;租金的支付方式是头年的12月1日支付至次年11月30日止的整年租金原告在2018年12月1日未缴纳2019年的全年租金10万元，并通过双方在2019年1月7日达成的《农村房屋租赁补充协议》可知，该10万元的租金于2019年1月7日支付5万元、于2019年2月3日(实际上是2019年1月30日)支付3万元，现原告都还欠被告租金2万元；被告所有的在双方签订的租赁协议中所附的《物资交接表》上载明的绝大部分餐具及设备自原告在2018年3、4月份拉至曼谷花园接待中心经营后就未返还，由此也能说明原告早已不想在诉争的租赁房屋内经营烤羊庄的事实。二、原告诉称在经营过程中，被告利用原告在2019年春节放假期间，在原告不知情的情况下，在原告租赁的房屋范围内修建违法建筑，导致2月20日被有关部门强制拆除，致使原告无法正常经营的内容不属实。实质上，原告是自己经营不善早在2018年12月9日左右开始就停止经营，所以本案中原告停止经营的真正原因是个人经营不善而非被告的违建导致其停止经营。综上，答辩人不同意解除双方签订的《农村房屋租赁协议》，因为本案的协议既不符合约定解除的情形也不符合法定解除的情形。在租赁协议不能解除的情况下也就无从谈起退还保证金、违约金及租金的相关问题。除此之外，本案若存在违约行为也系因原告自身原因所致而非被告。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年12月1日，被告蒋朝阳（出租方，甲方）与原告重庆天远祥农业开发有限公司（承租方，乙方）签订《农村房屋租赁协议》，该协议约定：“双方经协商，就房屋租赁事宜达成协议，一、房屋状况及使用，甲方除2间卧室和1间厨房自用外，自愿将重庆市南川区XX居委，砖混结构，建筑面积1403平方米的现有农村房屋一栋（含房前屋后院坝，房产证J304房地证2013字第XXXXX号），现状出租给乙方做经营使用，具体界限范围见附图所示；二、租赁期限，租金及支付方式，租赁期限五年（自2017年12月1日起至2022年11月30日止），年租金10万元，另收取2017年10月1日至2017年11月30日租金4000元，支付方式为每年12月1日向甲方支付每年租金；三、保证金2万元于2018年3月31日一次性付清，双方承诺所租用设备设施无任何折旧费用......待合同期满或终止时，经双方办理完移交手续并结清费用后，由甲方不计息一次性退还给乙方；......六、协议变更和解除，本协议一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除，必须经甲乙双方协商一致并签订书面协议方可变更或解除本协议等；七、违约责任，协议履行期间，任何一方违反本协议的约定均视为违约，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的实际损失。该协议还约定了其他事项。”该协议后还附带房屋平面图。该协议签订后,原告向被告支付保证金2万元并支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金，被告将上述房屋交付给原告，交付房屋时，被告房屋中的相关物品也交付给原告并签订《物资交接表》。2019年1月7日，被告蒋朝阳（甲方）与原告重庆天远祥农业开发有限公司（乙方）经协商签订《农村房屋租赁补充协议》，其中约定：“经双方协商，就房屋租赁事宜达成补充协议，1、在不增加租金的条件下，甲方同意将原二楼住宿用的大间卧室给乙方使用，原住宿用的小间卧室由甲方仅作库房使用（以后甲方不得随意进出，若需进出，需经乙方办公室同意）；2、甲方积极配合并协助乙方对该房屋外土地进行整治；3、2018年12月1日至2019年11月30日租金100000元，于2019年1月7日支付50000元、2019年2月3日支付30000元并力争当日结清余款（若未能当日结清余款，双方可另行商定支付时间）。”嗣后，原告向被告支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金共8万元（于2019年1月8日支付5万元，于2019年1月31日支付3万元），下欠2万元至今未付。2019年1月中旬，被告雇佣他人在原告租赁的房屋中搭建违章建筑（搭建违章建筑的位置位于原、被告双方于2017年12月1日签订的《农村房屋租赁协议》后附带的房屋平面图中载明的“框架空心房屋带雨棚”的位置），2019年2月20日，被告所搭建的违章建筑被行政执法部门强制拆除，此后，被告雇佣他人对违章建筑的废弃物进行清理，于3月初清理完毕。2019年4月9日，原告以被告在原告不知情的情况下在其所租用的房屋内搭建违章建筑，被有关部门拆除，导致其无法经营为由提起本案诉讼。本院受理本案后于2019年4月11日向被告蒋朝阳送达了民事起诉状副本，开庭传票等相关法律文书。诉讼中，原告自述，原、被告于2017年12月1日签订《农村房屋租赁协议》（该协议系由原告所起草）后，原告用所租用的房屋经营餐饮（烤羊庄），在2018年3月份左右，原告将所租用的房屋中的部分物资（含被告出租房屋时《物资交接表》中的物资）搬到相邻的原告位于南川区漫谷花园的接待中心。此后，原告所租用的上述房屋作其它使用（用于民兵训练）直至2019年春节前，原告认为被告在原告不知情的情况下搭建违章建筑，导致违章建筑被拆除，影响原告经营，存在安全隐患，原告于2019年2月25日搬离被告的房屋并于2019年3月5日口头告知被告不再继续租赁房屋，但双方协商未果，后原告提起本案诉讼，在原告提起诉讼后，原告还曾邀请当地居委会的主任组织双方进行协商未果。原告认为双方签订的《农村房屋租赁协议》应于2019年2月28日作为解除的时间，租赁费计算至2019年2月20日。原告也陈述因双方协商未果现在被告的房屋中还有厨房里的大灶及小灶，蒸饭器，消毒柜等物品因被告将房屋的门锁起来，导致没有取出。同时，经本院询问，原告当庭明确表示将来不继续租赁案涉的房屋。被告陈述，被告的前妻李琼系南川区XX街道XX居委的村民，二人曾共同投资修建了案涉的租赁给原告的房屋，但案涉房屋系使用南川区XX街道XX居委的村民李乾能的危房的手续所修建，房屋修建完毕后以李乾能的名义办理房地产权证，即原、被告签订的《农村房屋租赁协议》中注明的房产证，后被告将案涉房屋出租给原告。被告也当庭提交了涉案房屋的房地产权证（该产权证上登记的权利人是李乾能，房屋坐落于南川区XX街道XX居委，土地使用权类型集体土地，土地用途农村宅基地，土地使用权面积146.6㎡，房屋建筑面积328.04㎡，房地产权证号丁304房地证2013字第XXX号），庭审中，被告申请李乾能作为证人到庭作证，李乾能当庭陈述被告蒋朝阳使用其手续修建上述房屋的事实，对于被告蒋朝阳出租房屋获得收益没有意见。同时，被告还陈述，原告在2018年12月就没有在案涉房屋经营，被告为此提交了案涉房屋的用水明细清单及张友生的证人证言予以佐证，且从图纸上看违章建筑只有90平方米左右，处于房屋的死角，搭建违章建筑时原告的工作人员也知晓，房屋的其余部分保持原状，被告在违章建筑被拆除五天后就开始清理，不会对原告造成影响。在被告搭建违章建筑后，原告还曾于2019年1月31日向原告付款3万元说明原告认可违章建筑。此外，被告也认可在2019年5、6月份左右，当地居委会组织原、被告协商，但被告仅陈述原告的法定代表人让被告退钱，后面双方说了几句就离开了等内容。上述事实，有原告的当庭陈述及被告的辩解意见，《农村房屋租赁协议》、《农村房屋租赁补充协议》、照片、离婚证、用水明细清单、银行交易明细、张友生的询问笔录、房地产权证复印件、李乾能的证人证言等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，原、被告于2017年12月1日签订的《农村房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，且该协议签订后双方也进行了实际履行，虽然上述协议所涉房屋登记的权利人是案外人“李乾能”而并非被告蒋朝阳，但“李乾能”到庭陈述了案涉房屋的修建情况且对于被告蒋朝阳出租房屋获得收益没有意见；上述协议也系原告公司所草拟，且协议中已经载明案涉房屋的房地产权证号等信息，这说明原告公司也知晓案涉房屋的实际情况，原告公司也向被告蒋朝阳支付了前期的房屋租赁费用；结合双方签订的协议中约定的房屋的状况及本案的实际情况，上述《农村房屋租赁协议》应认定为有效为宜。上述协议约定的租赁期限至今尚未到期，现原告以被告在原告不知情的情况下搭建违章建筑，导致违章建筑被拆除，影响原告经营，存在安全隐患为由主张解除协议，虽然在2019年1月被告存在搭建违章建筑后于2月20日被行政机关强制拆除的情况，但被告搭建违章建筑的位置位于原告所租赁的房屋的最里端，面积相对于原告租赁的房屋的总面积相对较小，被告搭建违章建筑系春节前且持续十余天，在被告搭建违章建筑即将结束之际原告还曾于2019年1月31日向被告支付房屋租金3万元，原告诉称对此不知情不符合常理，在春节之后，违章建筑就立即被强制拆除，违章建筑存在的时间较短且主要存续时间段为春节期间，对原告造成的影响较小，嗣后被告也立即组织人员对场地进行了清理，因此，被告虽存在搭建违章建筑的不当行为，给原告造成一定影响，但其也采取措施消除影响，被告的上述行为虽存在一定过错，但尚未构成根本违约，原告主张以上述理由要求解除协议缺乏依据。由于房屋租赁合同系双务合同，虽然原告的上述解除协议的理由缺乏依据，但庭审中，原、被告双方均认可原告于2018年3、4月份左右将租赁的房屋中的相关物资搬到相邻的原告位于曼谷花园的接待中心，被告也自述原告在2018年12月份就没有在上述房屋经营且原告下欠被告2019年的房屋租金2万元至今未付以及原告于2019年4月9日向本院起诉解除合同并存在搬离上述房屋，房屋处于闲置状态且原告当庭表示不愿意继续租赁上述房屋等情况，被告虽在庭审中表示不同意解除租赁协议，现租赁协议约定的租期也尚未届满，但考虑到原告作为承租人已不愿继续履行租赁协议，该义务性质不宜强制履行，租赁协议的目的已无法实现，现原告提出解除协议属违约解除，原告需承担违约解除的相关法律责任，故，对于原告主张解除案涉协议的请求，本院予以支持。原告认为上述协议于2019年2月28日解除，但原告所述解除协议的时间点缺乏依据，本案中，原告于2019年4月9日提起本案诉讼，本院于2019年4月11日向被告蒋朝阳送达了民事诉状副本、开庭传票等法律文书，在民事诉状中明确载明原告要求解除案涉协议，因此，可将2019年4月11日作为案涉协议的解除时间点。由于系原告违约解除案涉协议，原告主张被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持；同时，原告预交的20000元保证金,因本案系原告违约，原告主张退还该20000元保证金的诉讼请求于法无据，本院不予支持；此外，对于原告已交纳的80000元房屋租金的返还问题，由于案涉协议于2019年4月11日解除，因此，从2018年12月1日至2019年4月11日期间的租金计算为36388.90元〔（100000元/月÷12月×4月）+（100000元/月÷12月÷30天×11天）〕，扣减后，被告蒋朝阳还应向原告退还租金43611.10元（80000元-36388.90元）。在本案处理后，被告蒋朝阳若认为还存在其它因原告违约解除协议所造成的损失，鉴于被告并未提起反诉，其可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告重庆天远祥农业开发有限公司与被告蒋朝阳于2017年12月1日签订的《农村房屋租赁协议》。二、被告蒋朝阳于本判决生效后十日内向原告重庆天远祥农业开发有限公司退还房屋租金43611.10元。三、驳回原告重庆天远祥农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元（原告已预交），由原告重庆天远祥农业开发有限公司负担1290元，由被告蒋朝阳负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  丁忠林人民陪审员  张成芳人民陪审员  杨 晶二〇一九年九月二十九日书 记 员  杨润洁