上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9556号上诉人（原审被告）：杜建国，男，1963年9月25日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：上海奉房置业有限公司，住所地上海市奉贤区杨牌路******，实际经营地上海市奉贤区南奉公路**。法定代表人：夏平，总经理。委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。上诉人杜建国因与被上诉人上海奉房置业有限公司（以下简称奉房置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初9877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜建国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回奉房置业一审的诉讼请求。事实和理由：1、杜建国和奉房置业签订《非居房屋租赁合同》系双方真实意思表示。上海市奉贤区XX镇XX街XX-XX号（以下简称系争房屋）未取得建筑工程规划许可证是奉房置业的问题，杜建国并不知情。一审法院认定合同无效，有悖事实。2、奉房置业接消防部门通知对火灾隐患进行整改，但鉴于客观事实和技术无法满足整改要求，故奉房置业收回全部出租的非居房屋没有事实和法律依据。请求二审法院支持杜建国的上诉请求。奉房置业辩称：双方所签租赁合同于2017年12月31日到期，且系争房屋存在消防隐患，故奉房置业分别于2018年1月17日、12月30日向杜建国发出《不再续签非居房屋租赁合同告知函》，要求其交出钥匙，均未果，故诉至法院。请求二审法院驳回上诉，维持原判。奉房置业向一审法院起诉请求：1、判令杜建国搬离并返还位于上海市奉贤区XX镇XX街XX-XX号非居房屋；2、判令杜建国支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止，按每月1,338.75元计算的房屋占有使用费。一审中，奉房置业增加诉讼请求：要求杜建国支付2018年1月1日至12月31日房屋占有使用费16,065元。一审法院认定事实如下：2017年2月28日，杜建国、奉房置业签订《非居房屋租赁合同》一份，约定：奉房置业将位于上海市奉贤区XX镇XX街XX-XX号非居房屋租赁给杜建国营业使用；建筑面积53.55平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；月租金1,338.75元，先付后用；杜建国保证对租赁物进行装潢时须向政府职能部门办理相关手续后进行，否则奉房置业应视杜建国违约；奉房置业发现杜建国未经审核报批进行装潢、安装店招、改变房屋承重墙、外立面事实的，有权立即解除本合同并收回房屋，由此产生的经济损失由杜建国自行承担；合同履行期届满双方不再续签合同的，在无争议的情况下，可以挪动的物品归杜建国所有，无法拆卸的装饰物或拆卸后影响房屋原状的，杜建国要求拆卸的，应恢复原状，有关费用由杜建国自行承担；本合同租赁期限届满后，双方应重新协商后办理《非居房屋租赁合同》签订手续。上述合同履行到期后，双方未续签租赁合同。杜建国继续使用系争房屋，但未向奉房置业支付自2018年1月1日起的租金。2015年10月14日，上海市奉贤区住房保障和房屋管理局发出沪奉房管（2015）80号文件《关于授权奉房置业管理非居住直管公房的批复》，载明：同意将奉贤区非居直管公房217户授权奉房置业进行管理。2018年1月9日，上海市奉贤区公安消防支队向奉房置业发送《重大火灾隐患整改通知书》一份，告知奉房置业系争房屋存在火灾隐患，责令奉房置业于2018年2月10日前改正。2018年1月25日，上海市奉贤区消防安全委员会向奉房置业的上级单位Z公司发送《督办单》一份，告知其下属单位即奉房置业经营管理的系争房屋存在火灾隐患，要求立即进行整改。2018年1月31日，奉房置业在系争房屋附近张贴《消防安全告知书》一份，载明：为进一步消除非居住房屋消防安全隐患，遏制火灾事故发生，特别提醒各业主严格履行消防法律法规、保护生命安全和财产安全，特告知：（一）……（二）不得在店铺内住宿；（三）室内不得储存堆放易燃、易爆等危险品；……（九）对存在火灾隐患无法完成整改的，应当自行停业，确保消防安全。2018年1月17日，奉房置业向杜建国发送《不再续签非居房屋租赁合同告知函》一份，载明：双方签订的租赁合同于2017年12月31日届满，现告知杜建国系争房屋存在火灾隐患，自租赁合同届满之日起，奉房置业不再与杜建国续签租赁合同，望杜建国于2018年1月31日前将租赁房屋钥匙交至奉房置业处。2018年12月30日，奉房置业向杜建国发送《不再续签非居房屋租赁合同告知函》一份，载明：杜建国、奉房置业签订的租赁合同于2017年12月31日届满，但杜建国占用至今；现告知杜建国系争房屋存在火灾隐患，及当地政府业态规划调整等原因，自2019年1月1日起奉房置业将不再与杜建国续签租赁合同；请杜建国于2019年1月15日前将租赁房屋钥匙交至奉房置业处。另查明，系争房屋无建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中奉房置业出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同无效。合同无效后，杜建国应当将租赁房屋返还奉房置业。现杜建国继续占用房屋未返还，故奉房置业要求杜建国搬离并返还系争房屋。对于杜建国辩称自2017年8月起因政府通知停止经营，故杜建国仅作居住使用的意见，杜建国未能举证证明，一审法院难以采信。鉴于杜建国同意奉房置业的所有诉讼请求，故一审法院对奉房置业要求杜建国支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止，按每月1,338.75元计算的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。一审法院审理后，于2019年5月31日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条的规定判决：一、杜建国于判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区XX镇XX街XX-XX号非居房屋并将房屋返还上海奉房置业有限公司；二、杜建国于判决生效之日起十日内支付上海奉房置业有限公司自2018年1月1日起至实际搬离之日止，按每月人民币1,338.75元计算的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由杜建国负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，奉房置业受上海市奉贤区住房保障和房屋管理局授权对包括系争房屋在内的217户非居直管公房进行管理，据此，奉房置业与杜建国签订《非居房屋租赁合同》，将系争房屋出租给杜建国经营使用，双方所签最后一份合同租赁期限自2017年1月1日至同年12月31日止。合同到期后，奉房置业向杜建国发函，明确表示因合同期满且房屋存在火灾隐患，故不再续签租赁合同，并要求杜建国交还房屋钥匙。因此，奉房置业要求杜建国搬离系争房屋的诉讼请求应予支持。杜建国在合同到期后继续占有使用系争房屋至今，故现奉房置业要求杜建国支付自2018年1月起按原租金标准每月1,338.75元支付房屋使用费至实际搬离之日止的诉讼请求，并无不当，应予支持。综上所述，杜建国的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜建国负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年九月二十三日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……