河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5917号上诉人（原审原告,反诉被告）：张炳芬，女，汉族，1942年10月12日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛龙律师事务所律师。上诉人（原审原告,反诉被告）：赵远山，男，汉族，1935年8月27日出生，住南阳市卧龙区。系张炳芬丈夫。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李姗，1994年3月13日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张盼，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：高猛伟，男，汉族，1993年3月16日出生，住南阳市卧龙区。系李姗丈夫。委托诉讼代理人：张盼，河南宛龙律师事务所律师。上诉人张炳芬、赵远山因与被上诉人李姗、高猛伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张炳芬、赵远山上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第三项，维持第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还3万元购房款的诉讼请求，改判被上诉人支付上诉人因无权占用上诉人享有所有权的房屋构成侵权期间的房屋占用费2万元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案件基本事实。上诉人张炳芬和上诉人赵远山系夫妻关系，二人共同共有位于南阳市××区××西北村骨科医院家属院××单元××室（××楼住宅，房权证号为：**××23）和1幢4单元111室（地上储藏室，房权证号为：**××24）的产权。被上诉人高猛伟系二手房中介公司的工作人员，上诉人为出售上述房屋，前往被上诉人高猛伟所在的中介公司，说想出售以上房屋，高猛伟说此房只能评估五十万左右，被上诉人及其同事都认为该房屋所处的位置优越，且房价很低，被上诉人高猛伟就一再表示让上诉人别委托中介公司出售，直接出售给被上诉人高猛伟，用于改善被上诉人高猛伟的居住条件。2018年4月27日，双方签订“买卖协议”，协议“标的物”明确为“南阳市××区××西北村骨科医院家属院××单元××室（××楼住宅，房权证号为：**××23）…价款为51万元。”2018年5月14日，双方在南阳市房管局办理该房屋的过户手续时，南阳市房管局要求双方另行签订格式、制式版本的《南阳市存量房买卖合同》，作为备案合同；此时，被上诉人高猛伟为了少缴纳房屋买卖契税，请求上诉人将房屋价格在《南阳市存量房买卖合同》中记载为48万元，该合同的“标的物”仍然为7楼住宅。且根本没有储藏室另付三万元这句话！同时，被上诉人为了欺骗上诉人，称南阳市房管局在签订“南阳市存量房买卖合同”之前，需要双方签订的房屋买卖协议，但双方于2018年4月27日签订的“买卖协议”约定的房屋价款为51万，为此，只好另行签订一份48万元的协议，被上诉人将该协议的落款时间改为“2018年5月7日”，该房屋买卖协议的“标的物”仍然为7楼住宅，仅价款修改为48万元，第4条“双方约定事项”中，明确为“无”。上诉人第一次将被上诉人起诉至卧龙区人民法院七里园法庭时，整个庭审抗辩过程中，被上诉人丝毫未提落款时间为2018年5月7日的《房屋买卖协议》，口头多次抗辩本案涉及的储藏室系上诉人无偿赠与给被上诉人的，且提供同事作为证人证明储藏室系赠与。第一次的诉讼因法官的审理期限问题，上诉人年岁已高，体力不支，主动办理了撤诉手续。上诉人第二次将被上诉人起诉至卧龙区人民法院时，被上诉人才提出2018年5月7日的《房屋买卖协议》中特别约定条款：储藏室另付30000元整。以此抗辩储藏室系买卖给被上诉人，现被上诉人不再要求履行该《房屋买卖协议》，但要求上诉人返还另行支付的储藏室30000元。一审法院判决结果错误之处：一、一审法院将2018年5月14日《南阳市存量房买卖合同》作为本案的定案依据，据此认定上诉人和被上诉人之间针对“7楼住宅”的房屋买卖价款为48万元，进一步推定被上诉人按照2018年4月27日签订的《买卖协议》约定的付款时间、付款金额支付的51万元,多出的3万元为储藏室购房款，判决返还给被上诉人，严重错误。首先：2018年4月27日签订的《买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在任何违反法律规定的行为，在没有任何客观的事实、符合常理的解释的情形下，作为出卖人的上诉人，不可能、也没有任何理由去作出降低房屋出售价格的意思表示，更何况，该房屋的价值在当时已经远低于同地段、同时期、同类型的房屋价格，也正是基于远低于市场价的原因，被上诉人作为专业的二手房买卖工作人员，才会第一时间决定自己购买该房屋。因此，上诉人在主观上不可能作出将51万元购房款降低为48万元的意思表示。其次：被上诉人是完全按照2018年4月27日签订的《买卖协议》约定的付款时间、付款金额履行的付款义务，最终数额为51万元，该协议被上诉人已经以事实行为履行了自已的付款义务。再次：第一次诉讼过程中，被上诉人一再辩称该涉案储藏室系上诉人赠与给被上诉人，该辩称意见，足以证实2018年4月27日签订的《买卖协议》约定的“标的物”为7楼住宅，价款为51万元的真实性。赠与是否成立，由人民法院依法判决。但，第二次诉讼过程中，被上诉人改口，辩称储藏室另付3万元，显然违背了“诚实信用的基本原则”，违反了“禁止反言”的法律规定，依法应当作出对被上诉人不利的事实认定。最后：司法实践中，最高人民法院均认定“行政机关备案的《存量房买卖合同》…出现不一致时，均以双方当事人签订的原始房屋买卖合同为有效合同。根据存量房交易政策，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是办理产权过户登记的必须手续，而不是当事人双方就同一交易“标的物”重新签订的买卖合同，双方当事人已签订房屋买卖合同的情况下，网签合同并不具有独立性，网签合同存在的瑕疵，并不能够代替双方当事人签订的原始《买卖协议》的约定内容。二、一审法院在判决书评理分析、判决认定部分，虽然回避了2018年5月7日双方争议较大的《房屋买卖协议》，但从判决结果上，一审法院“变相”的认定了被上诉人辩称的该协议为有效协议,储藏室另行支付3万元予以返还。该“和稀泥”的做法，事实上严重侵犯了上诉人的合法权益。首先：一审法院在事实查明部分，认定了2018年5月7日的《房屋买卖协议》争议焦点，且认定双方争议较大。其次：一审法院认定2018年5月7日的落款日期事实上是2018年5月14日在南阳市行政服务大厅书写。再次：结合第一次诉讼过程中，被上诉人关于“赠与”的抗辩意见，足以证明该协议是虚假的，并不是双方当事人的真实意思表示。最后：结合该协议第4条约定：原始内容为“无”，随后“无”被横线划掉。按照常理，即使修改内容，也应当是在“无”的后面、或者另起一行修改，但被上诉人为达到弄虚作假以假乱真的目的，在“无”的前面添加内容“同意走无”，事后，再次用横线划掉。最后，无奈之下，另起一行，书写内容“储藏室另行支付30000元整”。且修改之处无上诉人的签字印章，违背常理，从事实真相、客观行为、书写习惯等方面，足以分析、认定被上诉人纯属弄虚作假，以达到抗辩上诉人的非法目的。结合上述分析，一审法院虽然未对该协议作出最终分析、认定，但从事实判决结果上看，“变相”的认定了该虚假的协议，“变相”的支持了被上诉人的非法目的，严重的侵犯了上诉人的合法权益。三、一审法院以被上诉人构成侵权，应停止侵权并归还房产，但上诉人主张的损失20000元，因未提供证据，不予支持。该判决认定显属错误。一审法院的行为显属对违法行为置若罔闻，机械的适用法律规定，变相的鼓励违法行为存在。本案中，假如系房屋租赁关系，上诉人必然提供租赁合同存续期间的房屋租赁费作为依据。但本案并非基于房屋租赁关系产生的纠纷，而是基于侵权关系而产生，一审法院在查明被上诉人构成侵权的情形下，依法应当通过委托有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类的房屋租金标准予以确定经济损失，但一审法院并未行使该释明义务，武断的以未提供证据为由，驳回上诉人的该项请求，严重错误。一审判决理解、适用法律错误，依法应予纠正。李姗、高猛伟辩称，一、关于案件的基本事实。1、首先，答辩人与被答辩人双方房屋买卖纠纷一事牵涉三份房屋买卖合同。2、关于第一份买卖协议：2018年4月27日，答辩人与被答辩人协商买房事宜，被答辩人同意将涉诉房屋也就是位于南阳市××区××西北村骨科医院家属院××单元××室的住宅以48万元的价格出售给答辩人，另储藏室以3万元价格一并出售给答辩人。事实上，该家属院的每套房子都配套有储藏室，所以，双方在签订买卖协议时，直接把谈好的两部分价格写在了一起，因此出现了第一份”买卖协议“中以51万元的价格将上述房屋出售给答辩人的情况，当时被答辩人还说，如果家属院里以后有人问的话就说房款是51万元，送储藏室。3、关于第二份协议：2018年5月14日，双方去房管局办理房屋过户，双方在经过一楼的时候有个房屋中介问双方是不是来办理过户的，有没有带合同，因双方都没带买卖协议，于是在这个中介处买了几份合同，并重新按照原来合同约定的价款签订了一份《房产买卖合同》，也就是第二份合同。但由于双方不懂法，把第二份合同的日期写成了2018年5月7日，但是不管是5月7日还是5月14日，按照法律相关规定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定时，后合同的效力优先于前同的效力。而且在签订该份合同的当天，双方就办理了702室住宅的过户手续。3、关于第三份协议：双方签订完第二份合同，便带着合同去办理过户，房管局依据双方的第二份合同向双方出具了《南阳市存量房买卖合同》，也就是第三份合同，因此，该合同真实有效，是双方的真实意思表示，而且该《存量房买卖合同》是经过公示的，按照我国现有法律规定及司法解释，公示的合同优先于没有公示的合同，按此规定，当两份合同不一致时，在没有特别约定的情况下，是以公示合同（存量合同）为准的。因此，并不像被答辩人所述，答辩人是为了少缴纳房屋买卖契税所以才把价格写成48万元，即便答辩人真的像被答辩人所讲的那样想要逃避税务，那么也不会把51万元的价款改成48万元，不可能仅仅逃避3万元的税务，不合理。更重要的是，在办理过户的时候，税局对该房屋的评估价值是低于48万元的，答辩人却仍按照约定的48万房款多交了税款。4、其次，在双方办理过户时，被答辩人仅带了三个房本（其中两本是住宅正副本，另外一本是储藏室正本），因为办理过户时正副本均需要携带，但被答辩人所带房产证不齐全，因此，最终只办理了住宅的过户手续，储藏室没有完成过户。当日，为了保证顺利完成过户，被答辩人还回家去拿另外一本储藏室房本，但当拿过来时，房管局临近下班，已经不再办理，让第二天再来办理过户，但第二天之后至今也一直未完成储藏室的过户。综上，答辩人向被答辩人支付的51万元房款，实际上包含新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室（房款480000元）和1幢4单元111室（地下室价款30000元）。二、一审判定被答辩人退还答辩人30000元房款合理合法。答辩人已经向被答辩人支付了51万元的房款，且被答辩人在一审时也认可答辩人已经支付的51万元款项，但根据《存量房买卖合同》，购房款仅是48万元，另外3万元事实上是购买储藏室的钱款，既然被答辩人不认可把储藏室出售给了答辩人，而且也没有办理过户手续，那么被答辩人多收取的3万元房款属于不当得利，理应退还给答辩人。因此，一审判定被答辩人退还答辩人3万元房款合理合法。三、被答辩人请求答辩人向其支付侵权期间的房屋占用费20000元缺乏法律依据，不应当得到支持。答辩人占用被答辩人的储藏室是基于合法占有，首先，因为答辩人与裨答辩人双方于2018年4月27日事实上约定出售的部分就包括住宅48万元，储藏室3万元，共计51万元，而且答辩人实际履行了51万元；其次，被答辩人将储藏室的五把钥匙全部交给答辩人，试想，如果真如被答辩人所述储藏室仅仅是让答辩人暂时使用，那么就没有必要把储藏室的五把钥匙全部交给答辩人。最后，正因为双方已经明确了储藏室出售给答辩人，答辩人才会将水电修理好并连接到居住的房屋内。因此，答辩人是基于合法买卖关系的占用，退一步来讲，即便被答辩人真的没有说过将储藏室出售给答辩人，那么答辩人也是基于被答辩人的同意占用的，故，被答辩人请求答辩人向其支付侵权期间的房屋占用费缺乏法律依据，依法不应当得到支持。张炳芬、赵远山向一审法院起诉请求：1、判令高猛伟、李姗立即停止侵害，立即搬出南阳市卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元111室；2、判令高猛伟、李姗赔偿张炳芬、赵远山各项损失20000元；3、本案诉讼费用由高猛伟、李姗承担。高猛伟、李姗向一审法院反诉请求：1、判令张炳芬、赵远山退回高猛伟、李姗购买南阳市卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元111室的房款30000元；并自2018年5月7日起按照银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止；2、判令张炳芬、赵远山将地下室的电线从高猛伟、李姗家中的电表箱内拆除；3、本案反诉讼费由张炳芬、赵远山负担。一审法院认定事实：因案涉的南阳市卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元房屋（房屋所有权编号01××231，建筑面积118.92平方米）、1幢4单元111室（该房屋为地下储藏室，面积12.27平方米，房屋所有权证号01××24）房产买卖，张炳芬、赵远山与高猛伟、李姗共签订了三份协议，分别为：第一份、2018年4月27日，赵远山与高猛伟签订买卖协议一份，协议约定的主要内容为：赵远山将位于南阳市卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元房屋（房屋所有权编号01××231，建筑面积118.92平方米）以伍拾壹万元（510000元）的价格出售给高猛伟。签订合同时高猛伟交纳20000元定金，高猛伟通过向银行申请抵押贷款的方式支付购房款，分两期支付。第一期，在贷款银行向高猛伟发出贷款承诺书时，将80000元（含定金）支付给赵远山，第二期在5月15日将下余款项支付给赵远山。该签订协议当天，高猛伟将20000元定金转账给赵远山，2018年5月10日支付赵远山80000元，5月14日支付赵远山90000元，7月31日支付赵远山320000元，上述共计510000元。第二份、2018年5月14日，赵远山、张炳芬与高猛伟、李姗在南阳市行政服务大厅签订了合同编号为2018104247号南阳市存量房买卖合同，合同约定：第一条、赵远山、张炳芬将坐落于卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室，房屋建筑面积118.92平方米，所有权证号为产权证字第01××23号，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第四条、经双方协商确定，该房屋成交价为肆拾捌万元整（480000元）。签订该买卖合同当天，双方办理了房屋过户手续，张炳芬于当天按照480000元缴纳个人所得税4800元，李姗按照480000元缴纳房屋买卖契税7200元。第三份、高猛伟称：双方在2018年5月14日办理过户手续时因房管局需要制式的《房产买卖协议》，所以双方又签订了一份落款时间为2018年5月7日的《房产买卖协议》，协议约定：第1条、赵远山自愿将宛市房字第01××23-1、01××23-2号（建筑面积118.92平方米）坐落于南阳市××区××西北村骨科医院家属院××单元××室的房产出售给高猛伟；第2条、双方约定成交价格为480000元；第4条、双方约定事项：储藏室另付30000元整。双方对该份《房产买卖协议》争议较大，赵远山、张炳芬称：高猛伟、李姗为了少缴税，就说房价按480000元写，当时没考虑那么多就在协议上签字了，但是当时第4条双方约定的其他事项为“无”，储藏室另付30000元整是高猛伟事后自己加上去的，并把“无”字给拉了，该房产买卖协议仅高猛伟持有一份，存量房合同也没有该份协议的备案。另查明，张炳芬与赵远山系夫妻关系，是新西北村骨科医院家属院******的原共有权人，二人还共同拥有该小区1幢4单元111室（该房屋为地下储藏室，面积12.27平方米，房屋所有权证号01××24）。高猛伟与李姗系夫妻关系。一审法院认为，本案争议焦点为：高猛伟、李姗购买的南阳市新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室房款是510000元还是480000元。高猛伟称已付购房款510000元包含新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室（房款480000元）和1幢4单元111室（地下室价款30000元），但赵远山、张炳芬称高猛伟、李姗支付的510000元仅是购买新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室的房款，不包含1幢4单元111室（地下室价款30000元），在双方均无充足证据证实自己说法成立的情况下，房屋的实际价值应以双方在房产管理部门签订的存量房买卖合同为准，所以，一审法院认为新西北村骨科医院家属院1幢4单元702室的房款为480000元，张炳芬、赵远山夫妇多收取的30000元应退还高猛伟、李姗夫妇。因1幢4单元111室（地下室）并未过户，因此，赵远山、张炳芬夫妇仍是该房产的所有人，高猛伟、李姗未经同意占有使用构成侵权，应停止侵权并归还该房产。关于张炳芬、赵远山主张的损失20000元，因未提供证据证明，不予支持。关于高猛伟、李姗主张赵远山、张炳芬将地下室的电线从高猛伟、李姗家中的电表箱内拆除的诉请，理由正当，符合情理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）张炳芬、赵远山于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）高猛伟、李姗购房款30000元；二、被告（反诉原告）高猛伟、李姗于本判决生效后三日内搬出南阳市卧龙区新西北村骨科医院家属院1幢4单元111室，并协助张炳芬、赵远山将该房屋的电线从其家中电表箱内拆除；三、驳回原告（反诉被告）张炳芬、赵远山的其它诉讼请求。案件受理费200元，由原告（反诉被告）张炳芬、赵远山负担，反诉费275元由被告（反诉原告）高猛伟、李姗负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以认定。本院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。当事人应正确行使合同约定的权利，及时履行合同约定的义务，否则将承担不利的法律后果。纵观本案事实，上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖先后签订三份合同，双方对合同中各自的签名、指印均不持异议。2018年5月14日双方签订的《房屋买卖协议》、《存量房买卖合同》中约定案涉房屋买卖价格为48万元，是对案涉房屋买卖价格的变更，且2018年5月14日的合同在后，应以该合同约定价格为实际履行价格。现上诉人诉称2018年5月14日的《房屋买卖协议》存在涂改，《存量房买卖合同》并非其真实意思表示，无事实根据和法律依据，且存量房买卖契税并不以双方签订的合同价格为准，故本院对其该上诉理由不予支持。因被上诉人持有案涉储藏室的多把钥匙，其辩称占有、使用上诉人的储藏室系经上诉人许可，与常理相符。上诉人现主张被上诉人赔偿其侵权占有、使用该储藏室给上诉人造成的损失2万元，因上诉人未提交证据证实被上诉人强行占有、使用该房屋，亦未提交证据证实其实际损失，应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该上诉理由亦不予支持。综上所述，上诉人张炳芬、赵远山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张炳芬、赵远山负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇一九年九月三十日法官助理赵琳书记员郭璐