江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1079号原告：江西億佰家房地产经纪有限公司，住所地吉安市青原区和气路刘家地块安置房**楼门面**，统一社会信用代码91360803MA35G6E69G。法定代表人：稂海华，总经理。委托诉讼代理人：李文勇，江西億佰家房地产经纪有限公司股东。被告：朱盈，男，1991年4月20日出生，汉族，自由职业，住吉安市吉安县。原告江西億佰家房地产经纪有限公司（以下简称億佰家公司）与被告朱盈居间合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日、9月3日公开开庭进行了审理。原告億佰家公司的法定代表人稂海华、委托诉讼代理人李文勇、被告朱盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。億佰家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付青原区滨江大道88号滨江壹号A区××幢1-××××号房（即上江界A××-1-××××）成交价83万元的3％违约金计24900元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月15日，原告与被告签订了编号为0002378的《看房委托承诺书》，当天原告方第一次带看了青原区盛世华庭4-1-902及3-1-202物业。第二次于2019年5月22日傍晚带看了青原区鸿翔江誉3-1-904及上江界A××-1-××××物业。第三次于2019年5月26日带看了青原区康居外滩A6-1-703及再次看了上江界A××-1-××××物业，被告夫妻看完，确定了约上江界A××-1-××××房屋业主来到原告方公司洽谈价格，约谈见面后被告说首付不够回去再考虑下，第二天原告方业务员问被告考虑的情况，并告诉被告还有其他的房源信息，但被告一直未回复。2019年5月30日原告再次跟进被告，推荐另一套房源时，被告告知说其已定了吉安县的房子。原告业务员还问了被告是不买了上江界A××-1-××××这套房，被告回答原告业务员，说“回去兜了老底，如谈到80万元的话首付加过户费搞不定”。2019年6月12日原告方发现被告在办理自己提供带看的上江界A××-1-××××房物业，原告业务员再给被告确认说是否购买了原告提供带看的上江界A××-1-××××房，被告还是说没有买。原告根据网上备案查询到该房确为被告所买。根据双方签订的《看房委托承诺书》约定，被告承诺了不通过非乙方途径直接或间接与原告提供的房源业主联系、成交，否则被告自愿承担支付房屋销售价格3％的违约金作为原告的损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。朱盈辩称，1.被告方与上江界A××-1-××××房原业主的房屋交易是在“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”居间服务下的正常交易，非原告所述的“跳单”行为。其作为房屋交易中的购买者，有权利选择居间服务机构进行房屋交易，涉案房源非原告独家房源，在各房源网站平台如58同城、贝壳网及各大居间中介服务机构均有该房源，且该房源在各中介的报价不一，被告妻子胡菊花在“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”获得房源信息，在该公司的介绍下对房屋进行了实地査勘，经过该公司的居间，买卖双方对房屋总价进行了协商，继而买卖双方签订了居间协议及房屋买卖合同，还支付了相应的佣金。该交易中并没有利用到原告的房源信息、机会居间服务等，而是通过“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”促成交易，并非被告方避开中介，私下与原业主私下交易。2.本案中《看房委托承诺书》系原告骗取被告朱盈签字，私自填写，填写内容并不属实。原告作为中介服务公司，其业务员向被告方说明签署该委托协议只为确认业务员的工作状态，在本人签字后，原告并未给被告方一份协议书。直至被告收到本案诉状及相关材料，才看到委托协议书中原告业务员手写的内容，实际情况为原告业务员带领看过两次房，为康居外滩的房产，协议中书写的上江界、鸿翔江誉等房产系原告业务员自行添加内容，并未经朱盈签字确认，此协议并非真实有效协议。3.《看房委托承诺书》第二条系原告提供的格式条款合同，该条款的违约责任为原告事先所设定，加重了被告的责任，其应按《合同法》第三十九条规定，采取最合理的方式提请注意并按对方要求予以说明，但原告并不能证明其已经尽到提示和说明义务，该合同的条款应属于无效。且该《看房委托承书》第二条约定内容为禁止甲方即朱盈直接或者间接与房屋业主联系，禁止甲方有联系的第三人以任何方式与原业主进行交易，其约定条款并不能限制协议外的第三人，协议内容对第三人的限制无效，且该条款直接损害了原业主的自由交易的权利，该条款无效。4.被告方并未违反协议约定，且原告并未促成买卖合同成立，无权收取佣金或相当于佣金的违约金。原告也未曾向朱颖披露过房东的信息，朱颖也未与房东有过直接的联系，房屋交易并没有利用到原告的房源信息、机会、居间服务等，朱颖未违反约定。相反，经“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”带领实地看房、经其居间，与原业主洽谈房屋总价，经协商一致后形成交易，被告方支付了相应的佣金。根据《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但合同未促成，仍不能请求支付报酬，原告并未促成买卖合同成立，无权收取佣金或相当于佣金的违约金。5.退一步讲，即使法院认可被告方应向原告支付必要的支出费用，原告也应当更改诉请及举证证明。居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，原告只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等，但原告诉请并非居间活动费用，且原告未提出相应的证据支持。何况被告本人已向原告业务员发送100元微信红包作为支出的必要费用，根据服务行业工资标准，即使其带看物业，其居间活动费用也不应超过服务行业三天的工资。综上，私自攫取原业主与新业主之间的交易差价已是居间服务的乱象，原告作为专业的居间服务机构，骗取被告方签字，实为攫取交易差价做铺垫。在被告方已向其支付费用的情况下，利用无效的协议、无效的条款来向被告方主张要求违约金，被告方通过正常方式交易，并未“跳单”，请法院依法查清事实，作出公平公正判决。原告億佰家公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《看房委托承诺书》1份，证明涉案房屋是由原告方中介带看的，该承诺书条款已约定如果在其他处成交则应支付违约金；2.原告业务员与被告的聊天记录1组，证明原、被告双方一直在约谈涉案房屋价格，当时被告说80万元没这么多钱，但是被告事实上确花费83万元购买涉案房屋；3.录音资料1份，证明原告方与被告为促成涉案房屋交易约谈一次，带看一次；4.存量房买卖合同2份（自行成交版1份、经纪成交版1份），证明被告是自行交易购买涉案房屋。被告朱盈依法提交了以下证据：1.《看房确认书》1份，证明被告妻子胡菊花通过其他中介也看到涉案房屋；2.《房屋居间买卖合同》及收据各1份，证明被告是通过房屋中介“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”促成被告购买涉案房屋，居间费是8000元；3.网上打印涉案房屋相关资料1组，证明涉案房屋非原告独家房源，是各房屋中介公司资源共享的；4.微信转账交易凭证1组，证明被告已支付原告业务员劳动报酬100元，支付中介公司居间服务费8000元及支付涉案房屋购房定金2万元等事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并相互质证，对原告提供的证据，被告质证认为，对原告证据1、证据2、证据3无异议，原告确实带被告去看过房，也约过涉案房屋房东，但对原告证据4不予认可，被告是通过其他房屋中介促成购买涉案房屋。对被告提供的证据，原告质证认为，被告证据1《看房确认书》上没有载明时间。关于被告证据3网上打印涉案房屋相关资料，没有事实依据说该涉案房屋是资源共享。关于佣金收据，被告说其小舅子也在做房屋中介，所以该类收据可以随便开。《房屋居间买卖合同》与原告方没有关系，被告支付的100元不能证明是支付原告业务员的劳动报酬，8000元不知道是被告支付给谁的，不能说明是所谓的中介费，支付定金2万元也不知道是支付给谁。本院分析双方提供的证据，结合双方的质证意见后认为，原、被告提供的证据均可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告億佰家公司是一家自然人投资或控股的有限责任公司，其经依法登记的经营范围为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪，物业管理服务，房屋租赁、出售。2019年5月15日，被告朱盈因欲购买房屋找到原告億佰家公司询问房源，双方签订一份《看房委托承诺书》，约定：1.甲方（朱盈）委托乙方（億佰家公司）居间介绍求购或求租以下房屋或同类型房屋，以下列甲方签名为凭据。甲方购得或租得乙方介绍的房屋时，须在乙方处签订居间成交合同并向乙方缴纳中介服务费，买卖成交按所购房屋实际成交价格1.5％支付居间经纪服务费，租赁成交按所租房屋单月租金的50％支付居间经纪服务费。2.甲方确保为首次了解到以下房屋信息，承诺不通过非乙方途径直接或间接与以下房屋业主联系、成交。承诺不将以下房屋信息提供给第三方（指甲方之亲属、配偶、朋友、同事、授权人、代理人、合作伙伴、关联单位、所在单位等）与房屋业主联系成交。3.本人（甲方）承诺若违反本协议第二条，本人自愿承担房屋销售价格3％或半月租金之双倍金额支付违约金，作为乙方的损失。4.为了降低甲方在购房过程中的资金和交易风险，建议甲方在房屋买卖成交时接受乙方提供的交易付款流程，因未按流程办理导致的意外风险由甲方自行承担。该《看房委托承诺书》附有甲方确定乙方已提供物业项目名称（含有上江界A××-1-××××房），并填写了乙方带领甲方实地察看时间。原告億佰家公司和被告朱盈在该《看房委托承诺书》盖章或签名。当日，原告带被告看了两套房源。2019年5月22日、26日，原告先后两次带被告看了涉案房屋上江界A××-1-××××房及其他房源，原告还带被告与涉案房屋上江界A××-1-××××房原业主对房价进行了协商，但双方并未对房价达成一致协议。2019年5月下旬，被告朱盈及其妻子胡菊花也到其他房屋中介询问房源，5月28日，通过吉安合纵联横房地产经纪有限公司的中介服务，被告朱盈与案涉房屋上江界A××-1-××××房原业主达成《房屋居间买卖合同》，房屋成交价为83万元，5月30日被告朱盈向“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”支付中介费8000元，当日原告億佰家公司业务员黄润梅在与被告朱盈微信聊天时，还问起被告买房的事，被告朱盈回复其已购房，并向黄润梅表示了感谢，发了一个100元红包给黄润梅。事后，原告億佰家公司得知被告朱盈购买了涉案房屋上江界A××-1-××××房，并已办理过户手续，原告億佰家公司认为被告朱盈的行为违反了双方签订的《看房委托承诺书》约定，要求被告朱盈支付违约金，双方发生争议，原告遂诉至法院。本院认为，原告億佰家公司业务员与被告朱盈系居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，因本案中原告億佰家公司并未促成房屋买卖交易，故原告億佰家公司不得据此要求被告朱盈支付报酬。原告億佰家公司主张被告朱盈支付违约金，其理由是被告朱盈违反承诺，在与原告億佰家公司签订了《看房委托承诺书》后与原业主达成了房屋买卖交易，违反了合同约定。对此，被告朱盈虽然通过“吉安合纵联横房地产经纪有限公司”与原业主达成了房屋买卖交易，但市场经济买卖交易自由，且原告億佰家公司并非拥有案涉房屋上江界A××-1-××××房的独家销售代理权，《看房委托承诺书》中第二条“朱盈承诺不通过非乙方途径直接或间接与以下房屋业主联系、成交。承诺不将以下房屋信息提供给第三方（指甲方之亲属、配偶、朋友、同事、授权人、代理人、合作伙伴、关联单位、所在单位等）与房屋业主联系成交”的约定明显限制了其自主交易权，也损害了原业主房屋买卖自由的权利，该约定明显有悖民事活动中的诚实信用原则。另外，原告億佰家公司也未举证证实因被告朱盈违约给其造成了经济损失的证据。鉴于原告億佰家公司确实是为被告朱盈提供了房屋信息咨询服务、带领被告看房，同被告一起与原业主议价，法院酌情确定被告朱盈向原告億佰家公司支付居间活动产生的必要费用1000元（不含被告朱盈已支付给原告億佰家公司业务员的100元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱盈支付原告江西億佰家房地产经纪有限公司居间活动产生的必要费用1000元，限被告在本判决生效后3日付清；二、驳回原告江西億佰家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，原告江西億佰家房地产经纪有限公司负担115元，被告朱盈负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖明华二〇一九年九月十一日法官助理刘影书记员胡依婷