四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川执复287号 复议申请人（申请执行人）：四川博欣建工集团有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街**。 法定代表人：尹博，董事长。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。 被执行人：攀枝花市起辰置业有限公司，，住所地四川省攀枝花市仁和区田房箐迆沙拉大道** 法定代表人：荀勇，董事长。 委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师。 四川博欣建工集团有限公司不服四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异17号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省攀枝花市中级人民法院在执行四川博欣建工集团有限公司与攀枝花市起辰置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，四川博欣建工集团有限公司对该院作出的(2018)川04执10号通知书不服，提出执行异议。 四川省攀枝花市中级人民法院查明，2017年12月7日，攀枝花仲裁委员会对四川博欣建工集团有限公司与攀枝花市起辰置业有限公司、前进镇天房箐安置点工程建设项目业主委员会建设工程合同纠纷一案，作出（2015）攀仲裁字第50号裁决书，裁决：攀枝花市起辰置业有限公司在裁决生效后十日内支付四川博欣建工集团有限公司工程款9787839.55元，并从2015年11月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率年4.35%支付欠付的工程款利息，直至工程款付清时止。该裁决为终局裁决，现已发生法律效力。 之后，四川博欣建工集团有限公司向该院申请对以下房产予以评估、拍卖：攀枝花市仁和区田房箐迤沙拉大道*号*幢[攀建（20**）*号商品房预售合同网上备案时确定的楼幢号为*号楼]附*号门面、位于攀枝花市仁和区田房箐迤沙拉大道*号*幢[攀建（20**）*号商品房预售合同网上备案时确定的楼幢号为*号楼]一层附*至附*号共计十三个商业门面及二层全部办公用房、位于攀枝花市仁和区田房箐迤沙拉大道*号*幢[攀建（20**）*号商品房预售合同网上备案时确定的楼幢号为*号楼]房号为**及*二套住房（以下简称案涉房屋）。 2018年8月27日，该院作出(2018)川04执10号通知书，主要内容为：该院执行的四川博欣建工集团有限公司与攀枝花市起辰置业有限公司建设工程合同纠纷一案，四川博欣建工集团有限公司向该院提出评估、拍卖申请，请求评估、拍卖案涉房屋。经该院向攀枝花市不动产登记中心查询，四川博欣建工集团有限公司申请评估、拍卖的上述房产均已备案在案外人名下，鉴于此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对四川博欣建工集团有限公司申请评估、拍卖的上述房产不予启动评估、拍卖程序。 四川省攀枝花市中级人民法院认为，商品房预售合同办理登记备案手续，是为保全将来可能发生的以不动产物权变动为目的的请求权。预售商品房一经备案登记，即产生公示效力，使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权。预购人的这种请求权和期待权受法律的保护，具有对抗第三人的效力。因此，该院作出的不予准许四川博欣建工集团有限公司的评估、拍卖申请的通知书并无不当。四川省攀枝花市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）川04执异17号执行裁定，裁定驳回四川博欣建工集团有限公司提出的执行异议。 四川博欣建工集团有限公司向本院申请复议称：一、执行法院在未查明案外人是否支付全部购房价款、是否实际占有案涉房屋、对过户登记有无过错的情况下，仅依据办理预售商品房登记即不予启动评估、拍卖，认定事实及适用法律错误；二、案涉房屋早在2016年3月9日经人民法院裁定进行了保全，被执行人无权处理；三、现有证据无法确认案外人对案涉房屋享有阻止执行的实体权利；四、异议裁定驳回异议的理由不能成立。综上，请求撤销四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异17号执行裁定。 本院认为，本案应审查的焦点问题为，办理商品房预售合同备案登记的房屋能否成为执行标的。 首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，案涉房屋虽已办理了预售备案登记，但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。案涉房屋依法仍然属于被执行人的财产，人民法院依法可以采取查封措施。 其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。”第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，执行法院对于查封的案涉房屋，应当及时启动评估、拍卖程序。复议申请人请求执行法院对案涉房屋及时启动评估、拍卖程序，符合法律规定。 第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，案外人如认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，可依法向执行法院提出执行标的异议，由执行法院进行审查。执行法院也应采取有效措施保障预购人的知情权和异议权。 综上，四川博欣建工集团有限公司的复议申请理由成立，本院予以采纳。四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异17号执行裁定、（2018）川04执10号通知书适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异17号执行裁定； 二、撤销四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执10号通知书。 本裁定为终审裁定。 审判长  胡廷俐 审判员  茅 勇 审判员  章 宾 二〇一九年九月三十日 书记员  颜 微 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。