湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2030号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地:湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：孙翀，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈霞，女，1994年11月4日出生，汉族，该公司工作人员，住江西省萍乡市湘**。委托诉讼代理人：邓志雄，男，1982年10月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王火智，男，1981年8月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人:曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人王火智商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人奥园公司的委托诉讼代理人陈霞、被上诉人的委托诉讼代理人曾辉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人只需向被上诉人支付违约金5203.82元，核减1384元；2、由被上诉人负担本案的诉讼费用。事实和理由：按照双方的合同约定，以房屋验收合格作为房屋交付条件。上诉人已于2017年4月18日完成房屋验收工作并形成工程验收报告，本案延期交房违约金应当计算至该时间截止。一审判决以行政部门对该次验收监督并形成《工程质量监督报告》为由，将延期交房违约金截止时间计算至于2017年5月13日，认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院予以纠正。王火智辩称：一审判决以《工程质量监督报告》形成时间作为案涉房屋验收合格的日期,符合相关法律的规定以及双方买卖合同的约定，并且该时间已经得到多份生效判决书的确认。一审判决认定以收房日作为本案延期交房违约金的截止时间点是正确的，请求驳回上诉，维持原判。王火智向一审法院起诉请求：1、判令被告按双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定支付逾期交房的违约金10961.2元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月22日，原告王火智（买受人）与被告奥园公司（出卖人）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000211890）约定：“买受人向出卖人购买天元区泰山路361号奥园广场11栋202号房屋，总房价款暂定为553597元，该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，原告共向被告支付购房款553597元。2016年，被告向原告邮寄发出《入伙通知》通知原告收房，原告于2017年5月13日收房。现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一从房屋交付期限届满的次日起计算至房屋验收合格之日止，故诉至一审法院，请求判如所请。另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2019）湘02民终571号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对奥园公司开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，奥园公司与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，奥园公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”奥园公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后奥园公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，奥园公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金；2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改；2017年4月18日，被告组织五方责任主体对所涉工程进行竣工验收，各方均同意验收。2017年7月31日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。”原告已领取违约金12622元。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为被告是否应承担原告收房后的逾期交违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下：本案中，原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，奥园公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而原告并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在原告收房时未具备交付条件，原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其明知房屋未验收合格仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享有收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，原告已支付房款553597元，2017年5月13日办理收房手续，故奥园公司应向原告支付逾期交房违约金为19209.82元（553597元×0.01%／天×347天），扣减已支付的违约金12622元，还应支付6587.82元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王火智支付逾期交付房屋的违约金6587.82元。二、驳回原告王火智的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费74元，减半收取37元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司负担22元，原告王火智负担15元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案二审双方争议的焦点为：上诉人请求适当减少违约金是否有事实和法律依据。本案中，因上诉人在2016年组织验收时，五方单位并没有实际完成验收，被建设行政部门责令重新组织验收，该房屋于2017年4月18日再次组织验收合格。王火智于同年5月13日办理收房手续，一审判决违约金计算至该收房日截止，并无不当。综上所述，上诉人株洲奥园房地产开发有限公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年九月二十日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉