湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2951号上诉人（原审被告）：朱鹏，男，1984年1月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕南，湖北佑佑律师事务所律师。上诉人朱鹏因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱鹏、被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人李燕南到庭接受询问。本案现已审理终结。朱鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人自2017年7月1日后无权收取小区物业服务费，故上诉人仅欠2017年1月至6月共6个月的物业服务费。自2017年7月1日起，因小区业委会与长城物业集团股份有限公司襄阳分公司签订的物业服务合同成立并生效，上诉人与被上诉人之间的前期物业服务合同即终止，被上诉人在合同终止后，收到了小区业委会的通知要求其于2017年7月1日退出小区，但被上诉人无理滞留至今；二、上诉人不存在违约行为，一审判决认定违约金475.86元无事实根据和法律依据。被上诉人在小区滞留期间，单方提供的服务未达到物业服务标准，上诉人对于其不合格的服务享有抗辩权，有权在其提供了与收费标准相一致的服务后再支付对等的服务费，因此上诉人没有违约行为，是被上诉人违约、不提供合格的物业服务在先，如被上诉人在小区滞留期间，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施用途，对房屋共用设施不维护等；三、被上诉人主张按1.4元/㎡/月收取物业服务费缺乏依据，被上诉人在小区滞留期间，于2017年6月14日在小区公开告示自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/㎡/月，多层0.78元/㎡/月，门面房1.38元/㎡/月，依据被上诉人自身的承诺和公示，应当认定为物业服务合同的组成部分，因此自2017年6月1日起，被上诉人即使有权收取物业费，也应按照高层1.18元/㎡/月收取，而被上诉人于2017年11月30日又在小区公示恢复原价，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人的行为属于违反物业服务合同约定擅自提高收费标准，系违规收费。综上所述，请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱鹏向致力物业公司支付自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处理费等共计人民币3399元，并自2019年5月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处理费直至朱鹏向致力物业公司付清物业服务费、垃圾处理费之日止；2.判令朱鹏向致力物业公司支付违约金1020元（欠费总额的30%）；3.本案的诉讼费由朱鹏承担。庭审中，致力物业公司明确第一项诉讼请求为：判令朱鹏向致力物业公司支付自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业费3287元、垃圾处理费112元，共计3399元。一审法院认定事实：朱鹏是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭********的房屋所有权人，房屋建筑面积为：83.84㎡，系艺苑·景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规【2012】214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，致力物业公司将收费标准在物业公司门前予以公示。2013年8月30日，朱鹏与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。朱鹏交纳物业服务费至2016年12月31日，后未再交纳物业服务费。2019年4月3日，致力物业公司向朱鹏邮寄了催要自2017年1月1日起至2019年4月30日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计3399元的律师函，朱鹏收到后，仍未支付，故而引至本案纠纷。一审另查明，致力物业公司于2017年6月14日向艺苑·景观豪庭全体业主发布告示，内容如下：为感谢广大业主对我公司的厚爱以及大力支持和帮助，经公司研究，决定提前兑现对业主降低物业费收费的承诺。降低标准自2017年6月1日起执行，之前预收的物业费，超出部分我们将以现金退还业主；未领取退款的，我们会在业主的下一个缴费期抵扣。已缴6月及以后物业费的业主，即日起可办理差价退款。附件：致力物业公司郑重承诺：高层物业费将按1.18元/㎡；多层物业费按0.78元/㎡；门面房物业费按1.38元/㎡。2017年11月30日，致力物业公司贴出告示，通知物业费优惠活动即将结束，在2018年1月31日前交费的业主（包括预缴和补缴）可继续享受优惠（2017年6月1日以后高层1.18元/㎡；多层0.78元/㎡）。2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层1.4元/㎡；多层0.9元/㎡），请大家及时办理。一审还查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向法院起诉致力物业公司，要求致力物业公司退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。襄阳高新技术产业开发区人民法院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。现致力物业公司仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求朱鹏按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故致力物业公司要求朱鹏支付自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业费3287元、垃圾处理费112元，共计3399元的请求，符合合同约定，予以支持。朱鹏辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故不予采信。致力物业公司主张朱鹏按照欠费总额的30%向其支付违约金1020元，虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对致力物业公司造成的实际损失。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额3399元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为475.86元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、朱鹏于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费3287元、垃圾处理费112元，合计3399元；二、朱鹏于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金475.86元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱鹏负担。本院二审期间上诉人朱鹏提交了一组新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人朱鹏提交的证据为反映小区现状的照片打印件数张，均用于证明被上诉人提供的物业服务达不到相应的标准；被上诉人致力物业公司的质证意见为该组证据一审已经提交，且照片仅能反映一个时间点，不能反映一个时间段的现状，对该组证据的真实性、合法性均不予认可。本院经审查认为，上诉人朱鹏二审提交的新证据与其一审提交的证据相一致，且该证据不足以证明其上诉主张，故对上诉人朱鹏二审提交的证据本院依法不予采信。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人朱鹏虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主朱鹏具有约束力。上诉人朱鹏上诉称被上诉人无权收取2017年7月1日之后的物业服务费，本院经审查认为，艺苑·景观豪庭小区的业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求被上诉人致力物业公司退出小区，但是该诉讼请求已经人民法院生效判决予以驳回，即被上诉人致力物业公司仍然有权依据《前期物业管理服务合同》向上诉人朱鹏在内的艺苑·景观豪庭业主提供物业服务并收取相应的物业服务费，故上诉人朱鹏此项上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人朱鹏另上诉称被上诉人致力物业公司按照1.4元/月/㎡收取物业服务费缺乏依据，本案中，根据2013年8月30日上诉人朱鹏与被上诉人致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定以及襄阳市物价局发布的襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，被上诉人致力物业公司管理的艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照1.4元/月/㎡向上诉人朱鹏物业服务费符合双方合同约定及相关政府文件规定，被上诉人致力物业公司于2017年6月14日向艺苑·景观豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此上诉人朱鹏以此主张被上诉人致力物业公司存在违规收费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金的认定，上诉人朱鹏提交的证据不足以证明系被上诉人致力物业公司在合同履行过程中存在违约行为在先，且业主按时交纳物业服务费由双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，一审法院结合双方合同履行情况、过错程度以及实际损失等因素综合判令上诉人朱鹏按照年利率6%支付违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，朱鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱鹏负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  赵 炬二〇一九年九月二十三日法官助理熊秋月书记员付全喜