湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3158号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谢小兰，女，1982年2月2日出生。委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人谢小兰商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回谢小兰的诉讼请求；本案案件受理费由谢小兰负担。事实和理由：一审法院未查清谢小兰交清购房款的时间，就判决富强公司支付从起诉之日前三年计算至起诉之日的逾期办证违约金给谢小兰错误。谢小兰所购房屋的竣工实测面积超过了合同约定面积，按照合同约定，谢小兰应补交房屋面积差价款给富强公司，富强公司才能为谢小兰办理不动产权证。谢小兰于2016年10月8日才交清房屋面积差价款，逾期办证违约金就应该从交清实测面积与预售面积的差异房款之日起算。谢小兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢小兰向一审法院起诉请求：1.富强公司立即完成位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区2栋2单元606房的不动产证权首次登记并协助转移登记到谢小兰名下;2、判令富强公司支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区2栋2单元606房的不动产权证的违约金为52526元(违约金以谢小兰已付购房款401578元为基数,以每日万分之一为标准从2015年10月1日起计算至上述房屋不动产权证首次登记完成并转移登记到谢小兰名下止，暂计至2019年4月30日)；3.本案诉讼费用由富强公司承担。一审法院认定事实：2010年9月30日，谢小兰（买受人）与富强房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100087606）。合同约定谢小兰购买富强房地产公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第2栋2单元606房，建筑面积122.31平方米，每平方米3283.28元，总房款为398688.69元。合同第九条约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。合同签订后，谢小兰依约向富强房地产公司支付了合同约定的购房款及房屋实际面积款共401578元。案涉商品房的交付时间是2012年9月8日。“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，谢小兰要求继续履行商品房买卖合同。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，应为商品房销售合同纠纷。双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。1.我国实施不动产统一登记制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。本案案涉房屋所在项目是否通过综合竣工验收，办理不动产首次登记的条件是否成就，双方均未提交证据加以证明，故富强房地产公司客观上尚不具备办证要件，履行上述义务的期限尚不确定，对于谢小兰要求富强公司完成案涉房屋的首次登记并协助转移登记到谢小兰名下的诉讼请求，不予支持，办证条件成就后谢小兰可另行主张权利。2.《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。富强房地产公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，因此，不认可富强房地产公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点。经查，谢小兰已依约支付了全部购房款，而富强公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。本案中，双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，案涉商品房的交付时间是2012年9月8日，富强房地产公司应在商品房交付后730日内，即在2014年9月8日前办理房屋的初始登记。富强公司辩称谢小兰诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因谢小兰未能提供证据证实其曾多次催促过富强公司交房，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，仅对谢小兰起诉前三年内的违约金给付请求予以保护，故本案违约金支付天数为1094天（从2016年6月4日计算至2019年6月3日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为43932.63元＝401578元×1094天×0.0001。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告谢小兰逾期办理不动产首次登记违约金43932.63元（以已付房款401578元为基数，按每日万分之一计算至2019年6月3日，2019年6月3日至实际办理不动产首次登记之日止的违约金按此标准另行计算），限本判决生效后三十日内支付；二、驳回原告谢小兰的其他诉讼请求。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取597元，由原告谢小兰负担123元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担474元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：本案逾期办证违约金应如何计算。富强公司与谢小兰签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。谢小兰已按合同约定向富强公司支付购房款401578元，富强公司亦于2012年9月8日将涉案房屋交付给谢小兰，双方均履行了合同的主要义务。根据双方签订的涉案合同约定，富强公司应当在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，但至今仍未完成涉案商品房的首次登记（初始登记），一审法院认定富强公司存在逾期办证的违约行为并无不当。根据双方合同约定，因富强公司责任，未能在规定的期限内办妥商品房登记的，富强公司按日向谢小兰支付已付购房款的万分之一的违约金。谢小兰于2019年6月4日向一审法院起诉，一审法院对其起诉之日起的前三年即2016年6月4日以后的违约金为43932.63元（401578元×1094天×0.0001）以及之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止，予以支持，并无不当。富强公司提出谢小兰于2016年10月8日才交清房屋面积差价款，逾期办证违约金应从该日起算，但房屋实际面积大于合同约定面积的房屋面积差价款是否已交清、何时交清均属于另一法律关系，富强公司不能以此作为减少支付逾期办证违约金的抗辩理由，富强公司提出的该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费899元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年九月十九日法官助理 袁浩飞书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。