重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初5758号原告：高某某，男，1988年9月16日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:周昌刚,重庆静航律师事务所律师。被告：李某某，女，1991年3月26日生，住重庆市涪陵区。原告高某某诉被告李某某共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托代理人周昌刚、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某某诉称，2016年5月31日，原告与重庆林畔花园置业有限公司签订了《重庆市商品房预售合同》，购买了位于重庆市九龙坡区彩云大道房屋，原告向被告借款支付了房屋首付，与工商银行签订了重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同，贷款398000元支付了余下全部房款。购房后，被告向法院起诉确认其为实际购房人，法院认定房屋系双方共同出资购房，其中，被告出资支付了首付款，原告贷款398000元付清余款。原、被告原系恋爱关系，现双方已经分手，原告已经被告出资的首付款大部分归还，被告实际出资比例仅为10%。现原告起诉来院，请求法院判决涉案房屋由原告分得90%的产权份额，被告承担本案诉讼费。被告李某某辩称，原、被告于2016年3月通过世纪佳缘相亲网站认识，后发展为恋爱关系。2016年5月初，被告因居住需要，与自己父母商量后决定在重庆主城区贷款购买一套住房。经多方挑选、对比后，被告选中重庆林畔花园置业有限公司开发的房屋。在签订该房屋认购协议之前，被告考虑到自身名下已经登记有一套房屋，再次购房则属于二套房，若以自己名义购买将无法享受房贷优惠政策，还可能会多缴纳税费。因原告名下没有任何房屋，且与被告系恋爱关系，二人相处融洽，值得信任。经原、被告协商后，被告同意原告以其名义购房。2016年5月25日，被告以原告的名义与重庆林畔花园置业有限公司签订了《认购协议》及其他文件，并于同日通过被告的银行账户支付了购房定金1万元及团购费1000元。2016年5月31日，原告配合被告到签约中心与重庆林畔花园置业有限公司签订《重庆市商品房预售合同》，同时与中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签署了办理按揭贷款所需的系列合同。同日，被告通过自己的银行账户支付了首付款90500元及契税、大修基金等费用11162元。随后，银行于2016年7月向开发商发放了房屋按揭款，被告自此开始按时足额偿还银行贷款至今。2017年4月初，原、被告感情逐渐不合，于2017年4月30日正式分手，终止了恋爱关系。但原告却拒绝将案涉房屋归还给被告，双方多次协商无果。现被告认为被告应当分得涉案房屋的80%。经审理查明，原、被告于2016年3月通过相亲网站认识，并确立恋爱关系。2016年5月25日，被告独自前往重庆林畔花园置业有限公司签约中心，办理了认购案涉房屋的相关手续。被告在相关文件上署名为“高某某”，并支付了认购定金1万元和团购费1000元。2016年5月31日，原、被告一同前往重庆林畔花园置业有限公司签约中心，原告与该公司签订了案涉房屋的《重庆市商品房预售合同》，该合同关于付款方式和期限的约定：（1）本商品房总成交金额498500元，原告应于合同签订当日付清首期房款100500元；(2)原告向贷款银行申请金额为398000元的按揭贷款，由原告与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给开发商，作为原告应支付购房款的一部分;(3)原告在签订本合同前已对所选贷款方式的贷款政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭贷款”的方式。买卖双方均知悉，国家对房地产市场进一步加强调控，可能收紧相应贷款政策，因此贷款政策变化导致贷款银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于买卖甲乙双方的事由”；关于办理按揭贷款违约责任的约定：因原告原因，导致原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，逾期则按合同约定承担违约责任。交房期限为2017年12月31日前；在商品房实际交付使用60日内，由买卖双方向土地房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订当日，被告支付了首付款、大修基金及税费合计101662元。重庆林畔花园置业有限公司出具了付款人为原告的收款收据。2016年6月21日，原告与中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定贷款金额为398000元，其中政策性贷款资金199000元、商业性贷款资金199000元，月还本息总额为2928.62元，贷款期限240个月。2016年7月8日，原告与中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签署了两份《个人借款凭证》，其中一份凭证记载:产品代码:个人一手住房购置贷款,贷款金额：199000元，基准利率4.9%，执行利率4.41%；另一份凭证记载：产品代码：公积金委托贷款，贷款金额：199000元，基准利率3.25%，执行利率3.25%。原告贷款系组合贷款，包括住房公积金个人贷款和住房商业性贷款。住房公积金个人贷款申请需经过重庆市住房公积金管理中心审查，符合条件的贷款人方可签订《借款合同》并获得住房公积金贷款，还款期间《借款合同》的借款人不能变更。被告不具备住房公积金个人贷款和享受住房商业性贷款基准利率下浮的优惠政策的资格。后中国工商银行股份有限公司重庆两江分行按照《借款合同》约定，将原告申请的贷款398000元划给重庆林畔花园置业有限公司。原告的贷款账户明细清单（2016年5月至2017年3月）显示：偿还贷款本息日为每个月1日，自2016年8月1日起扣款；其中，2016年7月27日，现金存入1800元；2016年7月28日，被告支付宝转入907元；2016年8月29日，被告支付宝转入3000元；2016年9月8日，现金存入2800元；2016年10月27日，现金存入43元；2016年11月28日，现金存入3000元；2016年12月28日，现金存入2900元；2017年1月24日，被告支付宝转入1000元；2017年1月26日，被告支付宝转入1998元；2017年2月28日，被告支付宝转入500元；2017年3月1日，被告支付宝转入2500元；2017年3月24日，现金存入2800元。上述被告共计转入9905元。2017年4月30日，原、被告因感情破裂终止恋爱关系。后被告于2017年5月25日起诉原告至法院，请求确认被告系重庆市九龙坡区彩云大道房屋的实际买受人，该房屋归被告所有，判令由被告自2017年5月起直接向银行偿还房屋按揭款；重庆林畔花园置业有限公司将案涉房屋在具备交付条件后交付给被告使用，并协助被告办理产权登记手续。被告在该案审理中申请撤回“确认案涉房屋归被告所有、由被告自2017年5月起直接向银行偿还房屋按揭款、重庆林畔花园置业有限公司将案涉房屋在具备交付条件后交付给被告使用，并协助被告办理产权登记手续”的诉讼请求。法院审理该案【（2017）渝0107民初11016号】认为，缺少被告出资支付首期房款或者原告贷款付清其余房款中任何一个环节，原、被告购房的愿望都可能无法实现，结合当时原、被告的特殊身份关系，法院认为双方共同出资购买商品房的可能性是存在的。而被告没有提供书面借名买房协议，亦不能证明其接受合同约束、单独履行了买受人的主要合同义务、是承担合同责任的主体，故被告请求确认其是商品房实际买受人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持，故于2018年4月8日判决驳回被告的诉讼请求。被告对一审判决不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，法院审理该案【（2018）渝05民终3849号】认为，结合双方事当人在购房期间处于恋爱关系，以及被告当时即有购房意愿的事实，原、被告共同出资购买涉案房屋。认定原、被告共同出资购买房屋，才能合理解释各自的行为，特别是解释被告行为的合理性。如果否认被告也是出资购买涉案房屋买受人，不但不能解释被告在原告贷款前的参予购房的一系列行为，也无法解释被告归还房屋贷款的事实。被告主张是合同的买受人，是指只有其本人才是买受人，原告只是名义上的买受人，与法院查明的事实不相符合，故法院对被告主张确认其系重庆市九龙坡区彩云大道房屋的实际买受人的上诉请求不予支持，故法院判决驳回上诉，维持原判。一、二审法院在该案中另查明，被告支付宝转入的六笔款项9905元用于偿还了六个月的贷款本息，另外六个月的贷款本息来源于现金存入。现原告起诉至本院，请求判决涉案房屋由原告分得90%的产权份额，而被告认为应当由被告分得75%的产权份额。2019年4月28日，原、被告向本院明确双方均同意判决原、被告对涉案房屋各自占有的产权份额，无须实际将涉案房屋作价分割。2019年7月22日，原、被告向本院明确双方均同意将涉案房屋出售他人，并且已实际与买方签订了买卖合同，正在办理房屋出售手续以及贷款手续，待双方可以明确涉案房屋准确的出售价格后，再由双方分割售房所得款项。2019年8月22日，原、被告向本院明确双方已将涉案房屋出售予案外人刘鑫，房屋过户时间为2019年8月29日，现售房款项已经明确。原、被告均认可：截止2019年8月22日，刘鑫已向原告支付定金5万元、首付款33.8万元，刘鑫将于房屋过户之日向原告支付19.9万元，此外，银行将向原告支付52万元，刘鑫将向原告支付2万元。上述款项中，刘鑫支付的首付款33.8万元用于归还银行未还按揭贷款，银行共扣款337301.29元，剩余698.71元。审理中，原、被告均认可原告已向被告支付了10万元。审理中，原告举示了公积金还款明细表、贷款合同、扣款明细表来证明自2016年7月8日至2019年8月1日，原告账户共归还公积金贷款本金30679.29元、利息18320.08元、商贷本金30679.29元、利息24858.95元。被告对上述还款金额无异议。上述事实，有双方当事人的陈述、（2017）渝0107民初11016号民事判决书、（2018）渝05民终3849号民事判决书、还款明细、询问笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，原、被告共同出资购买涉案房屋，被告出资部分包括房屋首付款及大修基金、税费。原告在购买房屋时虽未实际出资，但原告使用其具有的公积金贷款资格以及首套房商业贷款利率下浮资格，获得的公积金贷款利率和商业贷款执行利率均低于当时的基准利率，原告的上述行为亦成为实际履行支付购房款义务的实际体现，属于原告为购房付出的财产性权益。从普通消费者实际购房的客观情形来看，被告付出了房屋首付款及大修基金、税费，继而原告才得以签订房屋买卖合同、抵押合同及借款合同，故被告付出房屋首付款及税费系原、被告共同出资购买房屋的基础；后原告使用自己的公积金贷款资格以及首套房商业贷款利率下浮资格贷款用于按揭支付房屋余款，其行为系继被告付出房屋首付款及税费后对购买房屋的延续、完成，故原、被告的上述行为对于双方共同出资购房而言缺一不可。按揭贷款系普通消费者购房时可以采用的贷款方式之一，贷款的形式与购房者向他人借款买房有所不同，贷款人会享有较低的还款利率与较长的还款时间，且有房屋作为抵押。本案中，除了被告出资的房屋首付及大修基金、税费以外，房屋的其他款项系原告向银行申请贷款398000支付，考虑到按揭贷款的特殊性，同时考虑到购房时双方的恋爱关系以及双方的还贷情况，在分割房屋或者售房款时不能以原告的贷款金额作为其出资额来确认其对房屋所占份额，故本院对原告请求按照原告出资398000元来计算原告对房屋所占份额的意见不予采信。综上，本院以被告出资金额、原告贷款金额为计算基础，综合考虑到双方归还按揭贷款本金及利息的情况，特别考虑到双方购房时处于恋爱关系的事实，酌情认定原、被告分别对卖房款总额1127000元享有66.667%、33.333%的份额。按照上述比例，原告应当分得751337.09元（贷款余额337301.29元由原告自行偿还，现已偿还完毕），被告应当分得375662.91元，因上述款项在原告处，故原告应当向被告支付375662.91元，扣除已支付的10万元，还需支付275662.91元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：一、原告高某某于本判决生效后十日内向被告李某某支付275662.91元。二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为8800元，由原告高某某与被告李某某各自负担4400元（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李飞二〇一九年九月十七日法官助理 文婷书 记 员 边媛