江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0623执监1号申诉人（被执行人）：顾鸿，男，1962年12月17日出生，汉族，住江苏省如东县。申诉人（被执行人）：江晓梅，女，1963年10月10日出生，汉族，住江苏省如东县。两申诉人共同委托代理人：何晓秋，如东县民益法律服务所法律工作者。申请执行人：江苏如东农村商业银行股份有限公司，住所地如东县。统一社会信用代码：91320600050214904J。法定代表人：杨恩荣，董事长。委托代理人：徐宏军，男，系公司职员。被执行人：顾娟，女，1959年8月26日出生，汉族，住江苏省如东县。利害关系人：曹正其，男，1965年7月19日出生，汉族，住如东县。申诉人顾鸿、江晓梅不服本院（2015）东执字第02442号拍卖行为，向本院申诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月6日举行了公开听证，申诉人顾鸿，申诉人顾鸿、江晓梅的委托代理人何晓秋，申请执行人江苏如东农村商业银行股份有限公司（以下简称如东农商行）委托代理人徐宏军参加了听证。被执行人顾娟、利害关系人曹正其经本院依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2015年10月19日，本院对如东农商行诉顾娟、顾鸿、江晓梅金融借款合同纠纷一案作出（2013）东商初字第00486号民事判决：1.顾娟于该判决生效后十日内返还如东农商行借款本金人民币150万元。2.顾娟于该判决生效后十日内支付如东农商行借款利息、罚息（见附件）。3.顾鸿、江晓梅对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。4.在上述第一、二项债务未予清偿时，如东农商行有权对上述第一、二项债务以及本案诉讼费用在已登记的债权数额范围内以案涉抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿〔房屋他项权证号为：如东房他证掘港字第××号，登记债权数额为720万元；土地他项权证号为：东他项（2013）第265、266、267、268、269号，登记债权数额分别为2万元、2万元、2万元、12万元、12万元〕。5.驳回如东农商行的其他诉讼请求。案件受理费68440元、保全费5000元，合计人民币73440元，由被告顾娟、顾鸿、江晓梅负担。附：利息、罚息计算方式：1、借款利息：①以750万元为本金，按年利率7.2%，自2013年4月28日起计算至2014年6月9日止；②以150万元为本金，按年利率7.2%，自2014年6月10日起计算至实际清偿借款本金之日止。2、借款罚息：①以违约使用本金300万元为基数，按年利率7.2%，自2013年4月29日起计算至2014年6月9日止；②以违约使用本金300万元为基数，按年利率7.2%，自2013年5月3日起计算至2014年6月9日止；③以违约使用本金150万元为基数，按年利率7.2%，自2013年5月4日起至2014年6月9日止；④以违约使用本金150万元为基数，按年利率7.2%，自2014年6月10日起计算至实际清偿本金之日止。上述利息、罚息总和中应扣除原告已收回的利息135114.3元。2013年6月14日，本院根据如东农商行的申请，作出（2013）东商诉保字第0036号民事裁定：1.冻结王夕林所有的银行存款人民币760万元。2.冻结江晓梅在南京银行如东支行价值人民币260万元的理财产品。3.冻结王夕林在东海期货有限责任公司购买的价值人民币350万元的期货产品。2013年6月18日，本院作出（2013）东商诉保字第0036-1号民事裁定：冻结顾鸿在江苏银行如东支行价值人民币340万元的理财产品。2013年6月19日，本院作出（2013）东商诉保字第0036-2号民事裁定：1.冻结江晓梅所有的银行存款人民币10万元。2.冻结顾娟所有的银行存款人民币10万元。3.冻结顾鸿在如东县地震局的工资人民币100万元。2014年6月10日，本院根据原告如东农商行的申请，作出（2013）东商初字第0486号民事裁定：1.解除对江晓梅在南京银行如东支行价值人民币260万元的理财产品的冻结。2.解除对顾鸿在江苏银行如东支行价值人民币340万元的理财产品的冻结。根据如东农商行的申请，本院于2015年11月25日立案强制执行，案号为（2015）东执字第02442号。在该案执行过程中，2015年12月7日，本院向被执行人送达执行通知书，并于同日对申请执行人及被执行人顾鸿进行了执行谈话，要求被执行人履行生效法律文书确定的内容。2016年10月11日，本院作出（2015）东执字第02442号之一民事裁定，查封被执行人顾鸿所有的位于如东县××路××号金桥花苑的房地产（房屋面积1063.22㎡，土地使用权面积327.9㎡）。2016年10月12日，本院向如东县不动产登记中心送达该民事裁定书及协助执行通知书，要求其对顾鸿位于掘港镇日晖西路2号金桥花苑8幢37室、8幢2-37室、8幢2-38室、8幢305室、8幢405室的房地产予以查封。本院于2016年10月28日委托博文房地产评估造价集团有限公司对顾鸿位于掘港镇日晖西路2号金桥花苑8幢37室、8幢2-37室、8幢2-38室、8幢305室、8幢405室共五处房地产市场价格进行评估。该公司于2016年12月8日出具博文房估字（2016）第33826号房地产司法鉴定估价报告，上述房产评估市场总价为6957465元、快速变现价为5218100元。同时载明，该估价报告应用的有效期自报告出具之日起，不得超过一年。本院鉴定部门于2016年12月12日向执行局移送上述鉴定报告等材料。2016年12月14日，本院向被执行人顾鸿邮寄送达了评估报告。2017年3月17日，执行人员组织申请执行人、被执行人顾鸿以及博文房地产评估造价集团有限公司估价师曹新玉对评估价格问题进行了谈话，估价师说明该评估报告选用了比较法和收益法评估了涉案房地产的市场价值，其公司具备相应的评估资质，评估程序亦合法。顾鸿对上述评估报告不服，认为评估价格明显过低，要求重新评估，向本院提出执行异议。本院经审查后于2017年9月15日作出（2017）苏0623执异40号执行裁定，驳回顾鸿的异议请求。顾鸿不服，向南通市中级人民法院申请复议，驳回顾鸿、江晓梅的复议申请，维持本院（2017）苏0623执异40号执行裁定。2018年1月3日，博文房地产评估造价集团有限公司向本院出具“关于掘港镇日晖西路2号金桥花苑8幢37室等五处房地产评估价格变化的说明”，称“其公司于2016年12月8日出具的评估报告，估价报告使用限制中已明确说明，该估价报告应用的有效期自报告出具之日起，不得超过一年，现已超过一年，如需再了解估价对象的市场价格需重新进行评估。考虑到原评估报告失效期离有效期超过期限不到一个月，经重新对待估房地产所在区域的商业房地产销售价格和租金案例进行调查，该地区房价从报告出具日到目前比较稳定，没有存在明显的大的变动，且待估房地产评估目的是为拍卖提供价格参考，最后成交价以实际成交价为准。根据估价师经验我们认为原评估报告中的评估结果仍然具有现实性，不需要进行调整。”2018年1月17日，本院作出（2015）东执字第02442号执行裁定，拍卖涉案房地产，并送达双方当事人。2018年1月25日，本院作出（2015）东执字第02442号网络司法拍卖公告，将上述房地产定于2018年2月26日10时至2018年2月27日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，起拍价为490万元，保留价为490万元。第一次拍卖因无人竞价流拍。2018年3月2日，本院作出（2015）东执字第02442号第二次拍卖公告，定于2018年3月18日10时至2018年3月19日10时止将上述房地产在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，起拍价为392万元，保留价为392万元。2018年3月19日，曹正其通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，成交价为392万元。2018年7月16日，本院作出（2015）东执字第2442号之一执行裁定：1.原属被执行人顾鸿位于如东县××路××号金桥花苑8幢37室、8幢2-37室、8幢2-38室、8幢305室、8幢405室房地产，归案外人（拍卖买受人）曹正其所有。上述不动产所有权自本裁定送达买受人曹正其时起转移。2.案外人（拍卖买受人）曹正其可凭本裁定书至登记机构办理相关产权过户变更手续，税费依法负担。并将该裁定送达各当事人。2018年12月13日，曹正其签收该裁定。2019年1月29日，曹正其申请对上述房产进行转移登记。2018年8月24日，南通市中级人民法院作出（2018）苏06执他207号执行裁定，将案件指定如皋市人民法院执行。如皋市人民法院于2018年10月29日立案，案号为（2018）苏0682执5155号。申诉人顾鸿、江晓梅申诉认为，1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条、二百四十七条的规定，人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场，其工作单位或者财产所在地基层组织应当派人参加。对被查封、扣押的财产，应当造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。财产被查封、扣押后，应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。异议人顾鸿、江晓梅作为公民和被执行人均未接到法院查封、扣押财产时要求到场通知书和要求到场的其它通知，也未收到被查封、扣押的财产清单。法院在异议人财产被查封、扣押后也未责令被执行人在指定期间履行义务，直接剥夺了当事人履行法律文书的义务和权力。2.评估报告不合法。理由：（1）房产拍卖价格严重背离了市场价值，严重损害了申诉人的权益。（2）报告上鉴定人的签名是同一人所签。（3）拍卖时评估报告已经过期，如东法院在拍卖时既没有参照如东的市场价格进行确定被拍卖的不动产的价值，也没有按照失效的评估报告确定的690万确定拍卖价格，而是人为的压低价格确定所谓的保底价490万。根据该司法解释，有评估报告的，按照评估报告确定拍卖价格即保留价，没有评估报告的，按照市场价来确定拍卖起拍价的规定。（4）评估报告未按时送达。按照《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法院应当在收到该评估报告5日内发送双方当事人，但如东法院也没有依法送达。（5）申诉人提供担保时所抵押的房产价值为720万元，申请执行人对该评估价格没有提出异议，违背常情，存在与买受人合谋损害申诉人财产的嫌疑。（6）抵押担保的债权为750万元，已经清偿600万元，拍卖异议人5套房屋明显超过标的，且未保留一套房产给异议人居住。综上，法院拍卖申诉人房产程序违法，请求终止并撤销拍卖申诉人名下的房产。申请执行人如东农商行辩称，1.申诉人认为其与曹正其存在合伙损害申诉人权益的行为不属实。涉案拍卖是如东法院通过淘宝网司法拍卖网络平台进行的拍卖，其与曹正其并不相识。2.涉案房地产拍卖是通过合法程序进行的，评估报告中的鉴定人员也是二人签字，涉案房地产的拍卖合法有效。申诉人顾鸿、江晓梅向本院提交了以下证据：1.评估报告，证明评估报告已经失效，且评估人员签名系同一人所签。2.2016年如东县国民经济和社会发展统计公报（网络打印件），网络安居客南通房价走势，南通市各地区区县2018年房价普遍水平，安居客2016年到2019年如东房价均价和每个月上涨幅度，证明如东房价2016年到2019年是持续上涨的，住宅都在上涨，何况是经营性用房。3.南通市中级人民法院的函，证明南通市中级人民法院于2018年8月24日已将该执行案件指定如皋市人民法院立案执行，如东法院无权继续拍卖或者交付房屋给曹正其。4.不动产登记审批表，款物交接清单，证明曹正其于2019年1月29日经如东法院执行裁定书办理了不动产过户手续。5.2018年淘宝网先后两次拍卖（网络打印件），间隔的时间不到一个月，不符合江苏省高级法院关于网络拍卖评估网拍的工作规定第一条、第三条的规定。6.评估费发票，系拍卖执行完毕后伪造的，或者存在两份评估报告，故执行程序违法。申请执行人如东农商行向本院提交了评估报告，证明执行程序合法。另查明，2013年4月25日，王夕林、顾娟、顾鸿、江晓梅与如东农商行签订编号为苏东农商高保个借字[2013]第0425010901的《最高额个人担保借款合同》。合同中约定：（1）借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年4月25日起至2016年4月24日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币720万元整的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准……（2）借款利率以借款借据利率为准。……（7）贷款人的权利和义务：借款人出现足以影响借款安全的重大不利情形，贷款人可以停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，并提前行使担保权。……（9）借款担保。本借款的担保方式为最高额抵押（保证/抵押）担保。担保人负有监督主合同债务人按合同约定用途使用借款及主合同约定的期限还本付息的义务。本合同不因主合同债务人违反主合同约定使用借款而无效。抵/质押担保的：担保人同意以下列财产房产（详见抵押或质押清单）作为本合同项下借款的抵押物/质物，上述抵/质押清单为本合同组成部分。上述抵押物/质物暂作价人民币12001100元整，……担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵/质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用……（10）违约责任：借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止……（13）本合同所称重大不利情形包括但不限于以下情形：借款人已全部或部分丧失还款能力或患重大疾病、逃匿……同日，王夕林、顾娟、顾鸿、江晓梅与如东农商行还签订了编号为苏东农商高保个借字[2013]第0425010902的《最高额个人担保借款合同》。合同中的约定除了“（1）中担保人自愿为借款人自2013年4月25日起至2016年4月24日止，在贷款人处办理最高本金余额不超过人民币30万元的借款提供担保”以及“（9）中抵/质押担保的：担保人同意以下列财产土地（详见抵押或质押清单）作为本合同项下的抵押物/质物，上述抵/质押清单为本合同组成部分。上述抵/质押物暂作价人民币796500元整……”，其余均前述编号为苏东农商高保个借字[2013]第0425010901的《最高额个人担保借款合同》的约定一致。2013年4月25日，上述合同中约定的抵押物办理了房屋他项权证和土地他项权证，房屋他项权证号为如东房他证掘港字第××号，其中载明：房屋坐落为掘港镇日晖西路2号金侨花苑8幢37，2-37，2-38，305，405，债权数额720万，房屋他项权利人为江苏如东农村商业银行股份有限公司。土地他项权证号分别为东他项（2013）第265、266、267、268、269号，抵押担保金额分别为2万元、2万元、2万元、12万元、12万元，抵押权人为江苏如东农村商业银行股份有限公司。博文房地产评估造价集团有限公司系有限责任公司，成立于2002年5月27日，其经营范围包含房地产评估，土地评估，房地产咨询，工程监理，工程造价咨询等，其取得了房地产估价资质，资质等级为一级。涉案房地产估价人员曹新玉、朱健系房地产估价师，取得了房地产估价师执业资格证书，执业于博文房地产评估造价集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：本院对涉案房地产采取的查封、拍卖行为是否合法？第一，申诉人顾鸿、江晓梅认为，本院对涉案房地产进行查封时未通知被执行人及其工作单位或者财产所在地基层组织到场，且未制作查封清单，故查封程序违法,且在对涉案房地产拍卖前未通知被执行人主动履行，影响了被执行人主动履行的权利。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，涉案被拍卖房屋及土地作为抵押物办理了房屋他项权证及土地他项权证，申请执行人如东农商行有权就涉案房地产优先受偿。本案执行过程中，本院于2015年12月7日即向被执行人顾鸿、江晓梅、顾娟发出执行通知书，要求其即日起自觉履行（2013）东商初字第00486号民事判决书所确定的义务，并告知其逾期不履行，则强制执行。至2016年10月12日本院对涉案房地产采取查封措施时，被执行人仍未全面履行义务，本院依法对抵押财产采取执行措施并无不当，也未侵害被执行人主动履行的权利。本院于2016年10月11日作出查封涉案房地产裁定后，于次日向如东县不动产登记中心送达了该裁定及协助执行通知书，对涉案房地产进行了查封。该查封仅是禁止涉案房地产的产权变更登记，并未对房屋所有权人的使用权利造成影响。故申诉人以查封时未通知相关人员到场以及未制作查封清单为由要求撤销拍卖，无法律依据，本院不予支持。第二，申诉人顾鸿、江晓梅认为，涉案房地产的拍卖存在评估报告在拍卖时已经失效，评估价格偏低，两位评估师签名系同一人所签，评估报告送达超期等违法行为，故应当撤销该拍卖行为。对申诉人所提出的以上申诉意见，本院逐一分析如下：1.关于评估报告的使用期限问题，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值需要市场的检验，虽然涉案评估报告距离涉案房地产的拍卖时间超过了一年，但本院在拍卖前经征询评估机构意见。结合评估机构的意见可知，该评估报告超过有效期的时间较短，且从报告出具日至拍卖时涉案房地产地区房价比较稳定，故该评估报告虽然超过有效期，但仍可以作为拍卖的参考依据，评估报告的失效并不当然影响拍卖效力。申诉人以此为由要求撤销拍卖行为，依据不足。2.关于评估价格问题，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验。在本案执行过程中，申诉人顾鸿、江晓梅就此问题曾提出执行异议，本院执行部门在执行过程中曾组织申请执行人、被执行人听取评估人员陈述作出评估结论的相关情况。申诉人顾鸿、江晓梅的异议、复议请求，经两级法院审查均被驳回。现申诉人再次以此为由要求撤销拍卖，本院不予支持。3.关于评估报告上评估师的签名问题，申诉人认为评估价曹新玉、朱健的签名系同一人所签并无依据，对此申诉意见，本院不予采信。4.关于评估报告的送达问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，本院于2016年12月12日收到博文房地产评估造价集团有限公司作出的博文房估字（2016）第33826号房地产司法鉴定估价报告后，于2016年12月14日即向申诉人顾鸿送达，送达时间符合上述规定。对此申诉意见，本院亦不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，案涉评估机构、评估人员均具备相应的评估资质，评估程序也不存在严重违法情形，申诉人顾鸿、江晓梅要求撤销涉案拍卖的请求无事实和法律依据，本院不予支持。此外，至于申诉人提出的涉案房产抵押时房产价格为720万元，评估价远低于该价格，但申请执行人未提出执行异议，故其认为申请执行人与曹正其之间存在合谋损害其财产的嫌疑。申诉人对此并未提供相应的证据，且涉案房屋的拍卖系通过本院淘宝网司法拍卖拍卖网络平台进行的公开拍卖，申诉人的该申诉意见，本院碍难采信。至于申诉人提出的拍卖其5套房屋超过申请执行标的且未保留房产给予居住的问题，对此，申诉人并未提供证据证明涉案房产系其唯一居住房屋，且（2013）东商初字第00486号民事判决书的内容除了借款本金150万元外，还包含借款利息、罚息。故申诉人的该项意见，本院亦不予采纳。至于申诉人提出的南通市中级人民法院将本案指定如皋市人民法院执行，本院无权对涉案房地产进行拍卖的意见，经查，本院对涉案房屋的拍卖及拍卖成交裁定的作出均在南通市中级人民法院指定执行裁定作出之前即已经完成，故对申诉人的该项意见，本院亦不予采纳。至于申诉人提出的涉案房地产的两次拍卖间隔时间较短，不符合江苏省人民法院的规定的意见，根据《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍工作的规定》第六条的规定，司法网拍程序启动后，动产拍卖7日、不动产或者其他财产权拍卖15日前，对第一次、第二次、第三次拍卖进行一次性公告，自上一次拍卖流拍之日起5日内启动第二次、第三次拍卖。涉案拍卖的两次间隔时间符合上述规定，申诉人的该项意见无依据，不予采纳。综上，申诉人的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回申诉人顾鸿、江晓梅的申诉请求。审 判 长  吴云霞人民陪审员  罗张琴人民陪审员  钱晓平二〇一九年九月二十三日法官 助理  李艳云书 记 员  管永楠