四川省高县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1525民初939号 原告：温华彪，男，1995年04月12日出生，汉族，农村居民，住四川省宜宾市高县。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖宏梅，四川戎星律师事务所律师。 被告：四川林鹏房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：张银平，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘尚公，四川恪诚律师事务所律师。 原告温华彪与被告四川林鹏房地产开发有限公司（以下简称林鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告温华彪的委托诉讼代理人廖宏梅，被告林鹏公司的委托诉讼代理人刘尚公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温华彪向本院提出诉讼请求：判令被告四川林鹏房地产开发有限公司支付原告温华彪因逾期交付房屋产生的损失17231.77元。事实和理由：2015年02月26日，原告（买受人）、被告（出卖人)签订《商品房买卖合同》（合同编号2015000280），约定被告将其开发建设的位于高县庆符镇石门大道世纪尚品一期4幢第14层14-1号商品房（预测建筑面积97.93平方米）预售给原告，总价款280800元整。《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2······项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加)(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条“交接手续”第（一）款约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。” 合同签订后，原告依约付清被告购房款280800元。2016年10月11日，被告将案涉商品房交付原告，其出具给原告的《四川林鹏房地产开发有限责任公司世纪尚品1、4、7、8号楼交房清单》载明：实测面积97.95平方米，首付款130800元，信用社贷款150000元，实际总价280857.34元。2018年03月29日，宜宾市公安消防支队出具宜公消验【2018】第0027号建设工程消防验收意见书，综合评定世纪尚品住宅小区一期（1、2#商业楼，1、4、7、8#楼及地下室）建设工程消防验收合格。2018年04月10日，被告取得世纪尚品住宅小区1、4、7、8栋住宅楼及地下车库竣工验收备案书。另，2017年01月01起适用的一至三年期人民币贷款基准利率（含五年）为年利率4.75%。 原告认为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项约定，被告所交付的房屋需取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术被告书。双方虽于2016年10月11日实际办理了交房手续，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉商品房实际于2018年03月29日通过消防验收后才满足投入使用的条件，加之被告实际于2018年04月10日才取得建设工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故诉争商品房实际交房时间应为2018年04月10日。《商品房买卖合同》第十一条第一项约定被告应在2016年12月31日前将案涉商品房交付原告，逾期交房损失计算时间应从合同约定交房时间2016年12月31日的次日即2017年01月01日起计算至达到符合合同约定的交付使用时间2018年04月10日，共计465天。原告要求继续履行合同，但根据《商品房买卖合同》第十三条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。”约定计算，逾期交房违约金仅为1305.99（280857.34×0.00001×465），合同约定的违约金远低于其逾期交房给原告造成的损失。为此，请求贵院以原告已付购房款280857.34元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率予以计算逾期交房损失，经计算该损失为17231.77元（280857.34×4.75%÷360×465）。审理中，原告将诉讼标的变更为损失10192元、鉴定费2000元。 林鹏公司辩称，1.原告开发的世纪尚品住宅小区一期已经于2016年09月30日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位及建设、规划、气象、质监等部门验收合格；原、被告签订本合同时，案涉房屋已经修建完成，属现房销售。2.之后，原告按照合同约定将购房款付清后，被告及时将案涉房屋交付原告，原告现场验房后，在交接清单上签字确认,视为双方对房屋交付条件进行了变更，答辩人交付的房屋已符合交付条件，原告自愿接受了房屋交付条件，双方对合同内容的变更符合现状和惯例且不违反法律规定，该行为有效。3.法律规定商品房交付必须经验收合格，并未明确必须经验收合格并备案才能交付，因原合同范本拟制条件与现实冲突，现行合同范本已对交付条件修改为商品房已取得建设工程竣工验收合格证明。4.2018年03月29日消防部门已向答辩人出具了《建设工程消防验收意见书》，2018月04月10日建设行政主管部门出具了《竣工验收备案表》，已追认了2016年09月30日的验收结果。5.双方的交易行为不受《消防法》调整。6.现原告以我公司不符合交房条件为由，要求我公司承担违约责任的请求，不符合法律规定，即使我公司在交房时缺乏相关审批文件，但原告对房屋验收并入住该房的行为，应视为双方对已签商品房合同中交付条件的变更行为。故我公司交付的房屋符合合同约定，请求人民法院驳回原告温华彪的诉讼请求。 原告提供了下列证据证明其主张：1、温华彪居民身份证复印件；2、四川林鹏房地产开发有限公司基本信息；3、商品房买卖合同、四川林鹏房地产开发有限责任公司1、4、7、8号楼交房清单、世纪尚品一期1、4、7、8号楼物业收费明细；4宜宾市公安消防支队建设工程消防验收意见书（宜公消验字【2018】第0027号）、领条；5、咨询报告书；6、四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书【（2015）翠屏民初字第165号】、四川省宜宾市中级人民法院民事判决书【（2016）川民终721号】。 上列证据被告质证认为：对一、二、三、四组证据的三性无异议，第五、六组证据与本案无关联性，不能作为定案的依据。 被告提供了下列证据证明其主张：1、营业执照、法定代表人身份证明书、张银平身份证复印件；2、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；3、竣工验收报告；4、建设工程消防验收意见书；5、竣工验收备案书；6、建设工程竣工测绘报告书；7、交房公告；8、房屋交付验收表；9、业主交房流转表；10、装修、防火、防渗漏告知事项；11、四川省商品房买卖合同（预售）。 上列证据原告质证认为：对第一、二、三、四、五、六、七、八、九组证据真实性无异议；认为第十一组与本案无关联性。 本院对原、被告提交的真实、合法、与本案具有关联性、能证明案件基本事实的证据予以采信。 经审理查明：2013年，被告林鹏公司以出让方式取得高县庆符镇石门大道地块【高县国用2013第01125号】的国有土地使用权，土地使用面积为30285平方米。之后，被告林鹏公司经主管部门批准,在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为:世纪尚品一期,建设工程规划许可证号为:建字第511525-2014GCXKD07号，建筑工程施工许可证号为:511525201404300101,建设工程施工合同约定的开工日期为:2014年04月10日,建设工程施工合同约定的竣工日期为:2015年12月10日。 2015年02月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》该合同约定：原告购买被告开发建设的坐落于高县庆符镇石门大道世纪尚品一期4幢第14层14-1号商品房，建筑面积97.93平方米，总价款280800元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件。即：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.001%的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约交付房款280800元。 2016年08月10日，宜宾君信测绘有限责任公司对被告林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）出具了《建设工程竣工测绘报告书》。 2016年09月26日，高县住房城乡规划建设和城镇管理局向被告颁发了高住建2016-28号《高县建设工程规划核实合格证》该证载明：被告建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）经核实本建设工程符合规划条件，颁发此证；2016年9月30日，被告林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）取得《竣工验收报告》该报告评定该工程为合格工程。 2016年10月01日，被告向购房人发出交房公告；2016年10月11日，原告签收被告交付的上述房屋（实际面积97.95平方米）,对房屋质量不持异议并在《房屋交付验收表》上签字确认接收该房。2018年03月29日，宜宾市公安消防支队作出宜公消验字（2018）第0027号《建设工程消防验收意见书》该意见书载明：林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）综合评定该工程消防验收合格。2018年04月10日，高县城乡住房与规划建设局向林鹏公司颁发了高住建城档备（2018）17号《竣工验收备案书》。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同系当事人意思表示真实，属合法、有效的民事行为，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：一、被告林鹏公司于2016年10月11日向原告交付案涉房屋时，被告未取得商品房买卖合同中双方约定的交房条件之一《竣工验收备案书》,被告的交房行为是否违约？按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。原告以被告未取得竣工验收备案表为由要求被告承担违约责任的诉求，按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。因此，被告林鹏公司交付的房屋，符合相关法律规定，应予以支持。二、被告迟延取得消防验收合格文件是否违约。因原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，未将消防验收作为案涉房屋的交付条件，故原告以此为由，要求被告林鹏公司承担违约责任的请求，不符合合同约定。 为此，本案涉案房屋虽未在交房之日取得《竣工验收备案表》，但被告按照合同约定的交房期限内向原告交付了商品房，原告经现场查验后对被告的交付行为予以确认，且原告接收案涉房屋后对该房屋进行装修并居住该房屋,未损害原告利益。故原告温华彪请求林鹏公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 驳回原告温华彪的诉讼请求。 案件受理费115元，由原告温华彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 张红梅 二〇一九年九月十八日 法官助理 周 平 书 记 员 闫旭萍