山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5496号上诉人（原审原告）：马佩仁，男，汉族，住山西省灵石县。委托诉讼代理人：彭治华，山西新晋界律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太原华泰医院有限公司，住所地太原市小店区长治路**。法定代表人:王长青，董事长。委托诉讼代理人:郭新征，山西融正律师事务所律师。委托诉讼代理人:王冲，山西融正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西畅通达青峰房地产开发有限公司，住，住所地太原市小店区平阳路****/div>法定代表人：白高娥，总经理。委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璐，山西文鑫律师事务所律师。上诉人马佩仁与上诉人太原华泰医院有限公司、上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马佩仁的委托诉讼代理人彭治华，上诉人太原华泰医院有限公司的委托诉讼代理人郭新征、王冲，上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周晓青、赵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马佩仁的上诉请求：1、请求改判原审判决第一项，利息从2014年4月26日起至实际付清之日止按年利率24%计算；2、请求撤销原审判决第二项，改判二被上诉人向上诉人支付自2012年10月25日至2014年4月25日延期交房期间的延期利息违约金4889782元；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在判决中认定退房协议中关于延期利息的约定系双方真实意思表示、合法有效，但在判决中却改变了双方的约定，减少利息计算的时间，造成原告的利息损失不能持续计算。退房协议第四条约定“甲方于2014年10月30日前，退还乙方剩余房款，7845920元，并从2014年4月26日开始至甲方实际退还乙方房款之日，按月息贰分的利息向乙方支付延期利息，如超过约定日期未能退还剩余房款，继续按月息贰分计算延期利息”。二、《退房协议》中约定的延期利息4889782元，属于不能交房给上诉人造成的损失约定，应予支持。《中华人民共和国合同法》规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。上诉人太原华泰医院有限公司辩称，一、上诉人马佩仁主张的延期利息488万余元依法不能成立，人民法院应予驳回。因为退房协议并未生效，退房协议第五条中约定，甲方退还乙方全部款项之前，主协议继续生效。截止目前房款并未全部退还给马佩仁，所以仍应按主协议处理，鉴于主协议因未取得商品房预售许可证，所以应为无效合同，而本案中的488万余元的延期利息就是按照主协议计算而来的，因主协议无效，所以也就不存在支付违约金及延期利息的问题。再者说该488万余元的延期利息本身就是按照月息1.5计算而来，如果再按月息两分计算属于重复计息明显不当。二、即使退房协议生效，也应为无效协议。退房协议签订于2014年4月15日，而此时华泰医院的公章早已于2013年7月4日被公安部门依法销毁，并且作废，已经更换为了新的圆形公章，所以根本不可能在退房协议上盖章；况且退房协议上师跃慧的签字，师跃慧并非法定代表人，其无权对外代表华泰医院签字，所以该退房协议对华泰医院不产生约束力。因为该退房协议为无效合同，所以该协议中有关按月息两分计算利息的第四条的约定也就自然无效，也就不存在是实际付清之日止还是法院判决之日止付清的问题。基于主协议和退房协议还有补充协议均无效的情况下，上诉人马佩仁所称的房款利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司辩称，一、对方的意见是原审判决第一项的利息应该按年利率24%计算，我们认为是错误的，因为所有涉及本案的合同都是无效的，无效协议中关于双方约定的利息也是无效的，不能按年利率24%计算，应该按银行的利率6%计算。二、华泰医院应该承担的延期利息及违约金是480多万，合同如果无效，约定的利息也应该是无效条款，整个就无效，所以不存在再支付违约金和利息的问题。上诉人太原华泰医院有限公司的上诉请求：请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人马佩仁对上诉人华泰医院有限公司的诉讼请求。事实与理由：一、退房协议未生效，不能作为确认当事人之间权利义务纠纷的依据。退房协议是否生效是各方当事人争议焦点，但一审判决对此只字未提，未作任何评价，显然不当。二、被上诉人马佩仁对房屋转让协议及补充协议无效，同样负有过错，这也是双方争议焦点，但一审判决对马佩仁的过错只字未提，更未判令其承担相应民事责任。三、本案已超过诉讼时效，一审判决却在没有证据的情况下，主观推测原告诉讼请求未超过时效，明显偏袒马佩仁。一审判决认定事实缺乏证据支持。四、本案的房款马佩仁应交付给上诉人，但上诉人出具收据和相关合同后，马佩仁却将该房款交付给畅通达公司，并未交付给华泰医院，故华泰医院对房款不应承担返还责任。五、退房协议上所盖的华泰医院的印章早已于2013年7月4日被太原市公安局销毁，上面的印章也为作废印章，而退房协议的签订日期却为2014年4月15日，且签订该退房协议的师跃慧并非法定代表人，也无授权委托，所以其不能对外代表华泰医院签字，所以退房协议是无效合同。综上，请求二审法院撤销原判，驳回马佩仁对华泰医院的诉讼请求。上诉人马佩仁辩称，一、关于华泰医院主张的退房协议未生效这个观点我们不予认可，其对退房协议的合同条文理解错误。双方约定的是退还全部房款前主协议仍继续生效，指的是前面的房屋转让协议，也就是说在退房协议中双方约定了如果没有全部收到退房款的话，之前的房屋转让协议仍然是有效的。马佩仁对之前的房屋仍然享有所有权，所以不是说没有收到钱，这个协议就不生效。二、退房协议是独立于前面的房屋转让协议和补充协议，无论之前的协议有效还是无效，退房协议独立于前面两份协议，退房协议是对前两份协议发生争议以后如何进行解决，如何进行赔偿的一个单独的约定，所以退房协议签订成立并生效，而且是有效的。三、华泰医院在一审审理过程中，对退房协议的真实性是认可的，从来没有说过公章的问题。四、对于签订房屋买卖协议，马佩仁是购买方，没有过错。五、关于时效问题，这么大的一笔金额，在发生退房主张以后，马佩仁也一直在和二被上诉人进行协商，而且在一审对畅通达公司无法送达的情况下，也是马佩仁见了他们实际控制人白清平之后，白清平才配合法院进行了送达；在二审开庭前他们三方仍然在协商退款的事宜，马佩人一直在向双方主张还款问题。在2017年9月份的时候，对方将房屋一房二卖，这时马佩仁的权利受到损害，他再主张要房子已经不可能了，只能是向对方主张退还房款，所以在这个时候才能起算马佩人权利受到损害的时间，诉讼时效没有超过。上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司辩称，一、对方说退房协议约定，如果未按期还款，主协议仍然有效，但主协议现在因为没有预售许可证等而无效，那么全部协议，包括退房协议都是无效的。二、第一个观点，同意华泰医院的意见，退房协议等协议均无效，不应该支持利息。第二个观点，他们双方有过错，合同是华泰医院和马佩仁之间签订的，畅通达公司未参与签订合同。三、诉讼时效已过，退房协议中约定的是2014年10月30日前要把剩余款项全还了，而马佩仁在2019年才提起诉讼，这一段时间没有任何要款的迹象和证明，而法院在一审的时候也说的是预测，这种用词是不妥的，所以这个观点我们不认可。四、原告将房款交给了畅通达公司，并未交付华泰医院，实际上畅通达公司和华泰医院是合作关系，交给了畅通达公司，就是交给了华泰医院，因为已经开了收据，合同也在履行，并且从交款之后所有的退款协议等都是华泰医院签订的，没有拿到钱不可能签订退款协议，所以这一点是不符合事实的，华泰医院应该承担责任。五、关于华泰医院公章的问题。签订退房协议时，华泰医院实际上就没有这个章了，这个章已经被国家宣告作废，华泰医院由原来中外合资企业已经变成了中资企业，原来的椭圆形公章早已作废，所以我们认为用作废的公章签订的协议，是无效协议。上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销原审民事判决第一条按年利率24%计算利息，发回重审或改判；2、改判为被上诉人华泰医院按银行年利率6%计算利息（自2014年9月30日起至2019年4月30日止为2353776元）；3、被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一审判决事实不清、证据不足，应依法发回重审或改判。一、本案合同无效，应只退还本金和银行规定的利息。被上诉人华泰医院系中外合资企业，后于2013年7月就变成了内资企业，公章已变更为了圆形公章，而本案2014年4月15日的退房协议还是使用的椭圆形章，显然系伪造的公章。公章的虚假，合同应为无效合同。再者，上诉人根本不知道被上诉人之间的串通，不明不白就让上诉人承担他们之间的责任有失公允。二、关于诉讼时效问题。本案已超过诉讼时效，一审已调查清楚，但仅靠推测认定不可能放弃权利就认为没有超过诉讼时效，显然没有严格依法判案。综上，依法要求二审人民法院撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。上诉人马佩仁辩称，一、退房协议上面的公章是真实的，畅通达公司主张公章曾经进行过变更，我们认为这个公章是否存在过变更属于华泰医院的内部管理问题，马佩仁无从得知，而且也不会影响马佩仁作为善意方签订合同的法律效力。二、主张双方之间存在串通，我们认为畅通达公司应当提供相应的证据证明，否则应当承担举证不利的责任。三、关于时效的问题，我们答辩意见同华泰医院的，就不再赘述了。四、关于合作关系，在一审中畅通达公司也提到过，他们也认可是合作关系，他们收到了款项，对退房协议的真实性以及合作关系、是否收到款项这些问题他们在一审中都是认可的。上诉人太原华泰医院有限公司辩称，本案中的房款及利息应该由畅通达公司承担，华泰医院不应该承担。因为马佩仁将房款支付给了畅通达公司，并未支付给华泰医院，所以也就不存在偿还的问题；畅通达公司所称我方与马佩仁之间串通，没有证据支持，法院应当驳回。上诉人马佩仁向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告支付退房款7845920元及自2014年4月26日至2018年8月25日的利息8274830.3元（7845920元×24%÷360天×1582天），并按照年利率24%支付自2018年8月26日起至实际付清款项之日止的利息；2.判令二被告向原告支付自2012年10月25日至2014年4月25日延期交房期间的违约金4889782元及自2014年4月26日至2018年8月25日的利息5157090.1元（4889782元×24%÷360天×1582天），并按照年利率24%支付自2018年8月26日起至实际付清款项之日止的利息，上述款项暂计算至2018年8月25日，合计26167622.4元；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2012年10月25日，被告华泰医院（甲方）与原告马佩仁（乙方）签订六份《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》，主要内容为：甲方已取得了位于太原市滨河东路以东，规划的干渠路以西，殷家堡村用地以北，大马村用地以南地款的土地使用权，并办理了并政开地国用（2008）第00023号国有土地使用证，土地用途为医卫用地，甲方将规划中的太原华泰医院项目中的东面临街建筑（非商品住房）作为公益服务用房转让给乙方，乙方愿意受让该临街建筑的南A-4、南A-5、南A-6、南A-7、南A-8、南A-9六套房产，总面积为699.84㎡，总价款17845920元；甲方应当在2013年5月31日前，将经验收合格并符合本协议约定之临街建筑用房交付乙方使用；如甲方未按本协议规定期限内将该临街建筑用房交付给乙方，逾期超过90日，乙方有权解除协议，若乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日10日内退还全部已付款项，并按乙方已付款的3%向乙方支付违约金等。同日，2012年10月25日，被告华泰医院（甲方）与原告马佩仁（乙方）签订六份补充协议，甲方如未按主协议规定期限内将该临街建筑用房交付乙方，逾期超过90日，乙方有权解除协议，若乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日10日内退还全部已付款项，并按乙方已付款的3%向乙方支付违约金，若乙方要求继续履行协议，则协议继续履行，自主协议第六条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款之万分之五作为违约金。同日，原告向畅通达公司的账户转账购房款17845920元，被告华泰医院向原告出具相应金额的收款收据并加盖被告华泰医院的财务专用章。之后被告华泰医院未能如期向原告交付房屋。2014年4月15日，被告华泰医院（甲方）与原告马佩仁（乙方）签订《退房协议》，约定一、乙方提出退房申请，甲方同意乙方申请，甲方将乙方于2012年10月25日所购六套房的价款17845920元全部退回；二、甲方于2014年4月30日前退换乙方所交房款的56%，合计1000万元；三、甲方将根据主协议及补充协议向乙方支付延期利息，违约期限为2012年10月25日至2014年4月25日，共计548天，按主协议及补充协议约定，甲方每日按总房款的万分之五向乙方支付延期利息，合计为4889782元，该延期利息于2014年10月30日前支付，并从2014年4月26日开始至甲方实际退还乙方房款之日，按月息2分向乙方支付延期利息，如超过约定日期还未能退换剩余房款，继续按月息2分计算延期利息；四、甲方于2014年10月30日前，退还乙方剩余房款，剩余房款7845920元并从2014年4月26日开始至甲方实际退还乙方房款之日，按月息2分的利息向乙方支付延期利息，如超过约定日期还未能退还剩余房款，继续按月息2分计算延期利息；五、甲方退还乙方全部款项之前，主协议仍继续生效，甲方退还全部款项后，将商铺所有权收回。原告认可被告华泰医院已向其支付1000万元，剩余款项至今尚未支付。另查明，2017年9月20日，山西新晋界律师事务所向被告华泰医院和畅通达公司发出律师函，要求支付违约期间的延期利息、剩余房款及利息等。该所于2017年9月21日向畅通达公司白青平进行了邮寄。二被告均不认可收到该律师函。再查明，涉案房屋未取得商品房预售许可证。被告华泰医院陈述其与畅通达公司是合作关系，畅通达公司向华泰医院交的参建费，由畅通达公司自行修建出售。被告畅通达公司陈述支付的款项是建设工程款。一审法院认为：被告华泰医院在未取得商品房预售许可证的前提下与原告签订《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》及补充协议，且在本案庭审结束前仍未取得商品房预售许可证，依照相关法律规定，上述协议系无效协议，被告华泰医院应将已经收取的17845920元购房款返还原告。原告认可被告华泰医院已向其返还1000万元，核减后，被告华泰医院还应向原告返还剩余购房款7845920元。《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》和补充协议无效，二者中包含的支付延期利息的条款也当然无效，故《退房协议》第三条中原告依据主协议及补充协议主张的每日按照总房款的万分之五支付的延期利息的约定也属于无效，故对原告主张的自2012年10月25日至2014年4月25日延期交房期间的违约金4889782元及自2014年4月26日至实际付清款项之日止的利息，本院不予支持。《退房协议》约定：甲方于2014年10月30日前，退还乙方剩余房款，剩余房款7845920元并从2014年4月26日开始至甲方实际退还乙方房款之日，按月息2分的利息向乙方支付延期利息，如超过约定日期还未能退还剩余房款，继续按月息2分计算延期利息，系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信，故被告华泰医院还应支付原告从2014年4月26日起至本判决确定的给付之日止按照月息2分即年利率24%计算的利息。被告畅通达公司与被告华泰医院是合作关系，被告畅通达公司实际收到了原告的购房款，故被告畅通达公司应与被告华泰医院承担共同还款责任。二被告陈述原告在2014年10月30日后近五年的时间内未向其主张返还房款，考虑到原告作为自然人不可能放弃对自有权利的主张，且涉案的房款千余万元，数额巨大，原告长期不主张权利是明显不符合常理的，故对二被告提出的原告的主张已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。判决：一、被告太原华泰医院有限公司与被告山西畅通达青峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告马佩仁返还购房款7845920元，并支付该款项从2014年4月26日起至本判决确定的给付之日止按照年利率24%计算的利息；二、驳回原告马佩仁的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,关于上诉人马佩仁的上诉请求部分。马佩仁与太原华泰医院有限公司签订的退房协议，是对双方前期签订的太原华泰医院有限公司临街建筑用房转让协议及补充协议未实际履行而达成的处理意见，但协议第三条“甲方将根据主协议及补充协议向乙方支付延期利息......”，第五条“甲方退还乙方全部款项之前，主协议仍继续生效，甲方退还全部款项后，将商铺所有权收回”的约定，因双方签订的临街建筑用房转让协议及补充协议无效而无效，故退房协议部分有效，部分无效。马佩仁与太原华泰医院有限公司签订临街建筑用房转让协议时，对所购标的物未尽认真审查的注意义务，存在过错，对协议无效给其造成的损失应承担一定的责任，即2012年10月25日至2014年4月25日购房款的利息损失，应由马佩仁自行承担。马佩仁的一审诉讼请求中，主张款项利息支付至实际付清之日止，该请求符合法律规定，一审判决利息支付“至判决确定的给付之日止”不妥，本院予以纠正；上诉人马佩仁的其他上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人太原华泰医院有限公司和上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司的上诉请求部分。退房协议的效力和马佩仁应承担的过错责任问题已表述，不再赘述。二上诉人基于双方合作关系，分别与马佩仁签订协议，收取购房款，现临街建筑用房转让协议及补充协议无效，二上诉人亦存在过错，应共同向马佩仁返还剩余购房款，并按退房协议第四条约定，支付延期付款利息。二上诉人共同提出退房协议上，加盖的太原华泰医院有限公司的印章系伪造或已销毁，印章不真实的问题，太原华泰医院有限公司提交的太原市公安局的证明，仅证明了华泰医院印章在2013年7月4日因磨损而收缴销毁，未提交从销毁后其再未刻制印章或变更印章的证据，且退房协议约定2014年4月30日前退还1000万元房款的约定已实际履行，二上诉人对退房协议上加盖印章系伪造，代表人师跃慧的签字，无授权委托系无效的理由，本院不予采信。马佩仁提交的EMS邮政专递单可以证明其在诉讼时效期间向二上诉人主张过权利，其主张未过诉讼时效，故二上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人马佩仁的上诉请求，部分成立，予以支持；上诉人太原华泰医院有限公司、山西畅通达青峰房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1400号民事判决第二项；二、变更太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1400号民事判决第一项为上诉人太原华泰医院有限公司与上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向上诉人马佩仁返还购房款7845920元，并支付该款项从2014年4月26日起至实际付清之日止按照年利率24%计算的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费170536元，由上诉人马佩仁负担24549元，上诉人太原华泰医院有限公司负担106354元，上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司负担39633元。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 刘补年审判员 申延艳 二O一九年九月十一日书记员 李梦瑶