江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初3732号原告：汪志宏，男，1968年11月15日出生，汉族，律师，住东台市。被告：江苏东湖科技园有限公司，住所地东台市东进路**。法定代表人：曹晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚信和，上海辉和律师事务所律师。原告汪志宏与被告江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告汪志宏、被告东湖公司的委托诉讼代理人龚信和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪志宏向本院提出诉讼请求:1.判决东湖公司给付汪志宏逾期交房违约金85000元（以466721元为本金，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，按日万分之五计算）;2.东湖公司向汪志宏交付东台市东湖科技城12幢1511、1512室房屋并协助办理不动产权证。事实和理由：2013年1月24日，汪志宏（买受人）与东湖公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定汪志宏购买东湖公司开发的东湖科技城12幢1511、1512室，建筑面积分别为74.89㎡、51.53㎡，房屋总价466721元。2014年9月30日前，出卖人应当将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因东湖公司未能按期交付房屋，汪志宏曾于2016年9月向法院起诉，要求东湖公司支付2014年10月1日至2016年9月20日逾期交房违约金66000元,法院支持了汪志宏的部分诉讼请求。案涉房屋于2015年6月23日才具备交付条件。2017年7月9日，汪志宏至东湖公司要求收房，东湖公司要求汪志宏交纳交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费，遭到汪志宏的拒绝，东湖公司便拒绝向汪志宏交付房屋。后汪志宏多次要求东湖公司交房，东湖公司拒不交付房屋。东湖公司故意、恶意违约，应当依合同约定承担逾期交房的违约责任。东湖公司辩称，根据合同约定，自出卖人交付使用通知书规定的交房截止日起视作房屋已实际交付使用，物业管理费和公共运行能耗费由买受人承担。东湖公司要求汪志宏交纳物业费和公共运行能耗费有合同约定，汪志宏不愿意承担物业费而拒绝收房，并不是东湖公司不交付房屋。汪志宏主张2017年7月1日至2018年6月30日逾期交房违约金没有事实依据，请求驳回汪志宏的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，汪志宏（买受人）与东湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定汪志宏购买位于东台市城东新区湖科技城12幢1511、1512号办公用房，建筑面积分别为74.89㎡、51.53㎡，房屋总价466721元。合同第八条“交房期限”约定：买受人在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……②自出卖人交付使用通知书规定的交房截止日起视作房屋已实际交付使用，物业管理费和公共运行能耗费由买受人承担，商品房保修期以通知书交付日期算起，有关法律责任和风险由买受人承担。合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六：“合同补充协议”第八条约定：出卖人按时交房时，应提前书面或电话通知买受人，买受人应在收到通知后于通知规定的时间内到出卖人处办理交接房手续。若买受人未按通知规定日期办理交接房手续，则应承担30元/天的房屋看护费，若买受人在出卖人通知后超过30日仍不办理交接房手续，则买受人应负违约责任，出卖人有权解除购房合同，且购房定金不予退还。合同签订后，汪志宏于2013年1月26日和2013年3月27日向东湖公司各支付房款236721元、230000元，合计466721元。2014年11月26日，东湖科技城一期A12、A13楼工程竣工验收合格。2015年6月23日，案涉东湖公司建设的商务公寓12、13楼工程在东台市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。汪志宏曾于2016年9月20日向本院起诉，要求东湖公司支付逾期交房违约金66000元（2014年10月1日至2016年9月20日），本院判决东湖公司支付汪志宏2014年10月1日至2015年6月23日逾期交房违约金19765.63元，驳回汪志宏的其他诉讼请求。东湖公司不服一审判决，提出上诉。2017年4月27日盐城市中级人民法院作出（2017）苏09民终1109号判决，驳回上诉，维持原判。2017年7月21日，东湖公司向汪志宏发出书面通知，要求汪志宏在2017年7月31日前办理房屋交接手续，否则东湖公司从2017年8月1日起收取房屋看护费。汪志宏至东湖公司处办理房屋交接手续时，东湖公司要求汪志宏补交交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费和看房费，汪志宏拒绝交纳交房之前的物业费，东湖公司拒绝交房。汪志宏分别于2017年9月1日、2018年5月20日向东湖公司发出通知（律师函），要求东湖公司交付房屋，东湖公司以汪志宏未交纳物业管理费和看房费为由拒绝交付房屋。本院认为，汪志宏与东湖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于汪志宏主张东湖公司支付2017年7月1日起至2018年6月30日逾期交房违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。经查，案涉房屋于2015年6月23日办理竣工验收备案，具备交付条件。2017年7月21日，东湖公司向汪志宏发出书面通知，要求汪志宏在2017年7月31日前办理房屋交接手续。因东湖公司要求汪志宏交纳交房之前的物业费和房屋看护费，导致案涉房屋至今未交付。东湖公司未能按合同约定的时间、方式、程序交付房屋，已构成违约，其应当按合同约定承担逾期交房的违约金。故汪志宏主张东湖公司自2017年7月1日至2018年6月30日按每日已付房价款的万分之五支付逾期交房违约金即85000元（466721元×0.0005×365天），符合法律规定，本院予以支持。关于东湖公司是否有权要求汪志宏支付交房之前的物业费和房屋看护费的问题。根据合同约定，东湖公司的交房义务是由书面通知义务、双方进行验收交付房屋、提供合同第八条规定的证明文件、签署房屋交接单、提供必要文件资料附随义务组成。东湖公司只有完成交房义务后，汪志宏才开始交纳房屋的物业管理费。现东湖公司未按合同约定履行交付房屋的义务，其要求汪志宏交纳交房之前即2015年6月24日至2017年6月的物业费和房屋看护费，没有事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋在2015年6月23日具备交付条件，故东湖公司应当按照合同约定及时向汪志宏交付案涉房屋，并在房屋交付使用后90日内，协助汪志宏办理不动产权属登记的手续。综上所述，汪志宏关于要求东湖公司承担逾期交房违约金85000元及要求东湖公司协助办理不动产权属登记的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江苏东湖科技园有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汪志宏支付自2017年7月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金85000元；二、被告江苏东湖科技园有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向汪志宏交付东台市东湖科技城12幢1511室、1512室的房屋，并在交付房屋后90日内协助汪志宏办理前述房屋不动产权属登记的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，减半收取计1003元，由江苏东湖科技园有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 梅小薪二〇一九年九月十二日法官助理 翟玉杰书 记 员 夏微林