黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初1850号原告：交通银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。负责人：吴国峰，行长。委托诉讼代理人：贾春风，男，该银行职工。委托诉讼代理人：姜仕斌，男，该银行职工。被告：袁田，女，1982年12月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：黑龙江省中联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：赵世德，经理。委托诉讼代理人：徐德龙，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：毕振东，男，该公司法律顾问。原告交通银行股份有限公司鸡西分行(以下简称交行鸡西分行)与被告袁田、黑龙江省中联房地产开发有限公司（以下简称中联房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行审理，原告交行鸡西分行的委托诉讼代理人贾春风、姜仕斌，被告袁田、中联房地产公司委托诉讼代理人毕振东均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年8月13日依法裁定将本案转为普通程序进行审理，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告交行鸡西分行的委托诉讼代理人贾春风、姜仕斌，被告中联房地产公司的委托诉讼代理人徐德龙、毕振东均到庭参加诉讼，被告袁田经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行鸡西分行向本院提出诉讼请求：1、判令袁田偿还交行鸡西分行贷款本金473093.17元、截止至2019年8月2日的逾期利息13852.28元（本金×月利率6.75‰×7个月）、罚息107.80元（罚息利率月利率6.75‰×逾期本金金额×逾期天数）、复利284.30元，合计487337.55元，并支付上述本息自2019年8月3日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利；2、判令对上述全部债务承担连带清偿责任；3、如袁田不能偿还上述债务时，以黑龙江省××鸡冠区九粮××、××街东、××北x华庭x号楼x单元x号房屋对上述借款本金、利息、罚息、复利承担抵押担保责任，并以依法折价或拍卖、变卖抵押物所得款项优先清偿；4、本案的诉讼费由袁田、中联房地产公司承担。第一次庭审后，交行鸡西分行变更诉讼请求为：1、判令袁田偿还交行鸡西分行贷款本金473093.17元、截止至2019年8月23日的拖欠利息16318元，合计489411.17元；并支付自2019年8月23日起至实际给付之日止的利息，按合同约定，以尚欠本金为基数按月利率4.083333‰上浮50%，即月利率6.125‰计算；2、判令中联房地产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3、如袁田不能偿还上述债务时，以黑龙江省××鸡冠区九粮××、××街东、××北x华庭x号楼x单元x号房屋对上述借款本金、利息、罚息、复利承担抵押担保责任，并以依法折价或拍卖、变卖抵押物所得款项优先清偿；4、本案的诉讼费由袁田、中联房地产公司承担。事实和理由：袁田在交行鸡西分行办理一手房按揭贷款，贷款用途为购买黑龙江省鸡西市鸡冠区x路南、x街东、x路北x华庭x号楼x单元x号房屋，袁田办理了抵押登记，将该房屋抵押给交行鸡西分行，按揭抵押通知通知单编号为201507310002号。2015年7月31日，交行鸡西分行发放50万元贷款，贷款到期日为2045年7月31日。中联房地产公司与交行鸡西分行签署《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定承担连带保证责任。贷款后，袁田按约还款，自2018年1月起不按时还款，后该贷款由中联房地产公司在交行鸡西分行留存的保证金进行代偿。截止至2018年1月31日，贷款余额为473093.17元被告袁田辩称，当初这个房子是没有还银行，从2018年1月份开始家里出现了一些变动，然后就没有偿还能力了，所以一致都是拖欠。因为身体不好，经过袁田与x华庭经理协商之后，准备把这个房子拍卖，拍卖的钱先还给银行，后期拍卖完之后没有还给交通银行，有一个法官说袁田在交通银行抵押贷款在法律上不生效，因为这个房子是我前夫给我购买的这个房子，是我前夫一直和中联公司联系贷款事宜，后期我前夫出事以后，中联公司就来找我，说我欠中联公司钱，都是我前夫跟我说用车已经互相抵债了，后期中联公司把我告了，因为我前夫现在在监狱也根本问不到，到底是什么债务。中联公司起诉我之后，我们协商先把房子卖了偿还银行，后期我们在自行协商，这个房子应该是拍卖了，拍卖了之后有一个法官就打电话给我让我签字，说案子结了，我当时问怎么结的，过来签个字把钱先划给中联公司，我说我与中联公司已经协商好了，这笔钱先还给银行，然后那个法官说我在交通银行办理的这个抵押手续不生效，可以不先还给交通银行，然后我没同意就没有来签字，之后我又给中联公司经理打电话也问了他这个事情，中联公司经理和我说有人起诉他们公司，但是他们拿门市要解决这个事情，我说我没去签字，因为当初我们协商好了，拍卖之后先把钱还给交通银行，后期法官怎么谈的我不清楚，就是把我的钱划给别人了，我现在是一分钱没有，所有的积蓄都还贷款了，但是还是不够，因为当初我们说的特别好。被告中联房地产公司辩称，x华庭项目是我公司开发，该项目的按揭贷款在原告处办理，购房者所办理的按揭贷款我公司都是保证人，对于原告诉状所述的事实是客观存在的，至于拖欠的款项及数额我公司不清楚，但该款项的贷款人应当是袁田，其本人负有偿还义务，即便我公司承担了连带责任，我公司也有权利向袁田追偿，所以请求法庭查明本案事实情况，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.交行鸡西分行提交证据一、2015年7月31日交行鸡西分行与袁田、中联房地产公司共同签订编号为x号《个人房产抵押贷款合同》一份（20页），袁田作为甲方借款人，中联房地产公司作为丙方保证人、《个人房产抵押贷款业务合作协议》一份（20页）（以上原件核对退回，复印件留存），证明双方的债务关系是依合同确立的，同时也约定了贷款提前到期、罚息、复利的计付以及违约责任等，同时也约定了袁田自愿以位于金域华庭4号楼2单元15层1501号、建筑面积为135.65平方米住宅为该借款合同项下全部债务提供抵押担保，中联房地产公司承担连带责任保证。2.交行鸡西分行提交证据三、2015年7月31日五十万元的借款凭证一份、收款通知书一份、放款凭证一份（以上原件核对，庭后提交复印件），证明交行鸡西分行已依借款合同约定向袁田发放贷款五十万元。对有争议的证据，本院认定如下：1.交行鸡西分行提交证据二、按揭抵押通知单一份（原件核对退回，复印件留存），证明袁田提供的抵押物，已在鸡西市商品房预售管理办公室进行了按揭贷款抵押，已在该处进行按揭抵押登记，按揭抵押通知单编号为x，抵押合法有效；袁田对真实性及证明问题均无异议；中联房地产公司对真实性无异议，对证明问题有异议，该抵押不能对抗查封和执行。本院认为，因袁田、中联房地产公司对真实性均无异议，故对真实性予以确认；对证明目的，涉案房屋虽已在x预售管理部门办理了抵押登记，但该登记系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对该证明目的不予确认。2.交行鸡西分行提交证据四、逾期清单一份八页，证实交行鸡西分行的诉讼请求。中联房地产公司认为这组证据是原告方单方制作，我方认为对于逾期的利息、罚息、复利合计不应超过法定标准，即年利率24%。本院认为，该计算方式符合双方约定，且未超出法律保护范围，故对该证据予以确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2015年7月31日，交行鸡西分行与袁田签订《个人房产抵押贷款款合同》一份，约定袁田向交行鸡西分行借款50万元，借款期限为360个月，用途为购房；贷款利率实行浮动利率，月利率为4.5‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款以月为一期，首期自放款日起计算；还款方式采用等额本息还款法，每期还款额为2807.65元；本息按期支付，还款日为每期末的21日；首次还本付息金额为2207.65元。该笔贷款双方约定用袁田名下、建筑面积为135.65平方米、坐落于黑龙江省××鸡冠区九粮××、××街东、××北x华庭x号楼x单元x号房屋的房屋做抵押，并在x预售管理办公室办理按揭抵押登记，但该房屋至今未办理抵押登记。合同签订后，交行鸡西分行如约发放贷款，截止至2019年8月23日的拖欠本金473093.17元、利息16318元，合计489411.17元。另查明：2014年1月2日，交行鸡西分行与中联房地产公司签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》约定：交行鸡西分行（甲方）与中联房地产公司（乙方）约定其同意乙方推荐购买鸡冠新区x路北侧x华庭房屋的购房人向银行申请个人房产抵押贷款；为保障甲方向购房人发放贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具“股东大会/股东会决议”，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证；如乙方公司章程规定可以由公司董事会对公司为购房人提供担保事宜作出决议的，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具“董事会决议”，以表明乙方董事会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证；购房人取得所购房屋《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押物他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除；但在甲方取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，乙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。乙方应当按照以下方式在甲方存入保证金：本协议签署之日，个人住房抵押贷款按贷款发放额的3%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款，机房根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应款项作为保证金。甲方向每一购房人发放的贷款金额不超过其所购房屋总价款的70%，贷款期限最长为30年。本院认为，交行鸡西分行与与袁田签订《个人房产抵押贷款款合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，故合法有效。交行鸡西分行按照约定提供借款，但袁田未按约定偿还借款本息，其行为构成违约，交行鸡西分行可以按照合同约定要求其立即清偿全部债务，且利息标准不违反法律规定，故对其要求袁田偿还拖欠偿还交行鸡西分行贷款本金473093.17元、截止至2019年8月23日的利息16318元，合计489411.17元；并支付自2019年8月23日起至实际给付之日止的利息，以尚欠本金为基数按月利率4.083333‰上浮50%，即月利率6.125‰计算的诉讼请求，予以支持。交行鸡西分行与中联房地产公司签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》是双方真实意思表示，未违反法律规定，故合法有效。合同约定中联房地产公司为贷款相关的费用承担连带保证责任，故中联房地产公司应当按照合同约定对上述贷款承担连带偿还责任。中联房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人袁田追偿。对中联房地产公司有关交行鸡西分行损失是由自身过错导致的辩解，因无证据予以佐证，本院不予采信。对交行鸡西分行主张对袁田提供的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿的请求，房屋虽已在商品房预售管理部门办理了抵押登记，但该登记系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，袁田、中联房地产公司连带偿还交行鸡西分行贷款本金473093.17元、截止至2019年8月23日的利息16318元，合计489411.17元；并支付自2019年8月23日起至实际给付之日止的利息，以尚欠本金为基数，按月利率6.125‰计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告袁田于本判决生效之日起七日内偿还原告交通银行股份有限公司鸡西分行贷款本金473093.17元、截止至2019年8月23日的利息16318元，合计489411.17元；并支付自2019年8月23日起至实际给付之日止的利息，以尚欠本金为基数，按月利率6.125‰计算；二、被告黑龙江省中联房地产开发有限公司对本判决第一项确认的债务承担连带偿还责任，并在承担担保责任后，有权向袁田追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8641元，由被告袁田、黑龙江省中联房地产开发有限公司连带负担，黑龙江省中联房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向袁田追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  徐莹莹人民陪审员  孙永朋人民陪审员  刘彦华二〇一九年九月十五日书 记 员  王志超附件本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。