福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申2728号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴贻建，男，1965年4月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张孟院，男，1948年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 法定代表人：廖志英，该公司董事长。 再审申请人吴贻建因与再审申请人张孟院及原审第三人福建骊特担保有限公司房屋买卖纠纷一案，双方均不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终1655号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 吴贻建申请再审称：（一）吴贻建不构成任何违约。根据合同约定，吴贻建支付履约保证金的时间为2016年10月8日前，吴贻建于2016年9月26日即支付了履约保证金，不构成违约行为。（二）原审法院都认为本案双方合同解除的根本原因在于福州市的“限购”规定，属认定错误。福州市有关行政部门所出台的限购令生效时间为2016年10月7日0点，在限购令发布之前的2016年10月5日，张孟院即以种种借口单方面拒不履行合同及单方解除合同。限购令只是行政机关对不符合条件的房屋买卖双方的临时不予以进行登记产权，但其不能改变物权归属的属性。（三）本案合同解除的原因在于张孟院单方面明确拒不履行合同主要义务。张孟院于2016年10月4日向吴贻建发送的《履约告知书》明确表示不履行合同及要求解除合同。（四）因张孟院存在违约行为，故应当按照合同约定向吴贻建支付430000元违约金及30000元律师费。（五）原审判决系不公平不合理的判决，变相鼓励支持违约行为。综上，请求撤销一、二审判决，依法再审。 张孟院申请再审称：（一）根据双方签订的《存量房买卖合同》第六条约定，吴贻建本应于签订合同当日2016年9月25日就应当将履约保证金支付给张孟院，但吴贻建直至次日晚十点多才将履约保证金付给第三人，已构成违约。（二）诉争房屋并未被司法查封，吴贻建却捏造查封事实，明确指示第三人停止支付履约保证金，且张孟院向其发出《履约告知书》后仍未支付，已构成根本违约，一、二审法院仅认定为一般违约明显有误。（三）张孟院在履行合同过程中并无违约之处，二审法院认定张孟院构成违约明显有误。1.由于吴贻建未依约在合同签订时支付履约保证金，而是于次日晚上才支付给第三人，且第三人于2016年9月27日下午才通知张孟院次日去办理征信，9月28日因台风影响，相关部门、银行无法正常办公，故张孟院才顺延至9月29日上午办理完毕。2.限购令于2016年10月6日晚突然发布，次日正式实施。限购令发布前，各方均不知悉限购令的内容。因吴贻建拒付保证金不想继续履行合同，故未办理网签的责任实际在吴贻建方。3.《履约告知函》实际是履约催告函，而不是解约告知函。（四）一、二审法院在认定福州市政府的限购令是本案合同解除的根本原因情况下，却判决张孟院承担6万元违约金，没有法律依据。 本院经审查认为，本案系再审申请人吴贻建与再审申请人张孟院因履行《存量房买卖合同》所产生之争议。张孟院作为出卖人（甲方）与吴贻建作为买受人（乙方）于2016年9月25日签订的《存量房买卖合同》，双方意思表示真实，合法、有效，双方当事人均应依约履行各自义务。合同第二十二条约定：甲乙双方约定在完成上述房产司法查询且确认司法无冻结，甲方提供夫妻双方征信报告且确认征信报告上逾期次数两年内不超过三次后的贰个工作日内，乙方将上述房产履约保证金166000元支付给甲方。张孟院确认其出具征信报告的时间为2016年9月29日，故依照合同约定，吴贻建于2016年10月8日前支付张孟院履约保证金166000元即可。张孟院于2016年10月4日以吴贻建未支付款项为由，要求解除双方之间的《存量房买卖合同》，缺乏合同依据，其解除合同的行为构成违约。张孟院申请再审主张合同解除系吴贻建逾期支付履约保证金所致，但吴建贻于合同签订次日的2016年9月26日即向福建骊特担保有限公司支付了上述购房履约保证金。即使因怀疑交易房产存在司法查封，吴贻建亦仅于2016年9月30日通知福建骊特担保有限公司停止支付履约保证金，且于10月4日明确告知福建骊特担保有限公司，若房产未被查封，可继续履行合同。据此，吴贻建要求福建骊特担保有限公司暂缓支付款项的行为未构成违约。张孟院于2016年10月4日向吴贻建出具一份《履约告知函》载明，签约至今十天，因未收到任何款项，故双方签订的合同从2016年10月5日起终止生效，诉争房产由其另行主张买卖。上述函件名称虽为“履约告知”，但其内容表达了张孟院终止合同履行并将另行处分标的物的意思，张孟院现主张《履约告知函》实际是履约催告函，而不是解约告知函，理由亦不能成立。吴贻建申请再审主张应当依照《存量房买卖合同》的约定由张孟院赔偿430000元违约金，但鉴于福州市于2016年国庆期间出台并实施住房限购政策，致本案合同客观上无法履行，故本案合同解除的根本原因在于福州市的限购规定，使吴贻建实际无法购买诉争房产，故吴贻建申请再审主张张孟院应当按约支付430000元违约金，理由亦不能成立。综上，一、二审法院根据合同履行情况、合同当事人的过错程度及合同不能履行的根本原因，酌定张孟院向吴贻建支付违约金60000元，并无不当。 综上所述，吴贻建、张孟院的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吴贻建、张孟院的再审申请。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年九月十日 法官助理张天栋 书记员李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。