河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16948号上诉人（原审原告）：于福勇，男，1980年4月13日出生，汉族。住河南省新密市。委托诉讼代理人：孙希成、雷依一，河南迅迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新密银基房地产有限公司。统一社会信用代码：91410183590815284T。住所地：新密市刘寨镇大鸿路**。法定代表人：李东晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌、邢娟，该公司员工。上诉人于福勇因与被上诉人新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新密市人民法院（2019）豫0183民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于福勇上诉请求：一、撤销一审民事判决并依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。二、被上诉人承担一审二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，主要表现在以下几个方面。第一，一审法院认定被上诉人交付的房屋已达到双方约定的交房条件，并已于2018年9月30日前完成通知交房的义务，属于对案件事实认定错误。根据双方签订的商品房买卖合同约定，交房日期为2018年9月30日，上诉人接到通知后发现涉案房屋存在诸多问题，因此上诉人当时未收房，随后其收房，但也在不断的进行维权，并要求开发商整改，直至达到交房条件，无奈急于入住，被迫收房，并对房屋存在的裂缝问题自行进行维修后续装修、入住。但一审法院武断的认为被告完成五大主体验收合格即9月30日前向业主发出交房通知，就认定被上诉人完成了对上诉人的交房义务，而对房屋存在的裂缝问题及上诉人的修复情况视而不见，其对案件事实存在明显错误。第二，一审法院仅根据被上诉人提供的供水协议就认定能够满足日常的供水需求，与事实不符，属事实认定错误。根据被上诉人提供的其与新密市刘寨镇轩辕饮水供应站签订的供水协议载明，此协议为临时供水协议，在保证刘寨镇居民用水的基础之上，因此该供水协议就不确定性，且每日供水有定量的要求为500吨。涉案小区是一个有上千户居民的大型小区，500吨的生活用水怎么能够满足如此大规模的小区用水。况且根据新密市城市集中供水价格表显示，居民生活用水费阶梯水价基本水价为2.7元每立方米，综合水价含水价征收费用为4.0元每立方米。但涉案房屋居民用水为物业公司代收，且水价为4.45元每立方米。涉案小区的水价远远高于新密市城市集中供水居民生活用水的价格。同样涉案小区的供电应当是每家每户与电力公司签订供电合同，而不是被上诉人与供电公司签订供电合同，再将电转给小区业主。因此一审法院无视涉案小区高昂的水价及转供电的事实，仅凭一份临时供述供水合同而武断地认为能够满足日常的供水供电，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，第一根据法院针对本案仅适用商品房买卖合同补充协议第一条第二款的规定，而对最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第三条关于销售广告宣传资料的法律规定视而不见，属于法律适用错误。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第三条的规定，商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据上诉人一审提供的选楼示意图及沙盘图片显示，小区配套有篮球场、运动场，但交房时却不见其公共区域的运动场地建设。一审法院仅以商品房买卖合同中补充条款约定对抗法律的强制性规定，属明显错误，且商品房买卖合同系格式性条款，上诉人无法要求被上诉人进行更改，更不能选择不签。因此一审法院对司法解释的明文规定视而不见，却选择了格式性条款来认定事实的行为，明显站错立场，其法律适用存在明显错误。综上，望二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。银基公司辩称：被上诉人认为一审法院认定事实正确。第一，一审法院认定被上诉人已在2018年9月30日前完成交房通知义务，认定事实正确。首先，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被上诉人应当在2018年9月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用。第五条件为商品房经过设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格。被上诉人认为该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均具有法律约束力。涉案房屋于2018年6月22日五大责任主体共同出具了工程竣工验收意见表，验收意见均为合格，且被上诉人于2008年6月27日通知上诉人办理了交房手续。被上诉人认为涉案房屋已符合合同约定的交付条件，并且履行了通知交付义务，故一审法院认定被上诉人已在2018年9月30日前完成交房通知义务，认定事实正确。其次，根据中华人民共和国房地产管理法第27条、建设工程管理质量条例第16条，建筑法第61条第二款的规定，建设工程经验收合格即可交付使用，同时《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设工程竣工验收的主体为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位也就是俗称的五大责任主体。五大责任主体分别签署质量合格文件后，建设工程即视为验收合格。验收合格后就可以交付使用，故被上诉人交付的房屋已符合上述法律法规的规定。关于上诉人提到的小区非市政水电问题，首先双方签订的商品房买卖第14条第一款明确约定，供水、供电在该商品房交付使用时达到施工条件，并没有约定水电必须使用水电，但是被上诉人本着诚实信用以及对业主负责的原则，仍然为业主提供高于合同约定标准的施工水电。2017年11月15日，新密市供电公司刘寨镇供电所对被上诉人建设的供配电工程验收合格并同意供电。2018年3月1日被上诉人与新密市供电公司签订了供电合同，新密市刘寨镇饮水站与物业管理有限公司签订了供水合同，因此被上诉人交房是市政供水，供电均已正常供应，不存在违约情形。因此被上诉人不存在任何违反国家规定的情形。关于篮球场问题，篮球场在双方签订的商品房买卖合同及补充协议中并没有明确约定且补充协议第一条第二款明确约定在任何情况下提供的楼市陈列的模型发布的广告、装饰效果等宣传资料，并不是出售商品房，准确表述也不是交付标准，不作为出卖人的要约，因此现场示意图及不能证明被上诉人存在宣传小区内部社会运动场和篮球场行为，也不能证明被上诉人存在现在小区内部社会运动场和篮球场的意图，故被上诉人不存在违约情形。综上所述，涉案房屋的交付符合合同约定及相关法律规定，被上诉人也按照合同约定的交房期限向上诉人交付了房屋，完成了合同约定的义务，不存在逾期交房的行为。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。于福勇向一审法院起诉请求：1．依法判令被告履行合同交付给原告的位于新密市刘寨镇××村××路西侧××单元××号房屋（水、电、天燃气、房屋质量等）符合双方签订的《商品房买卖合同》约定及被告承诺的交房条件。原告将本项诉讼请求明确为：第一，判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题；第二，判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096—2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准；第三，判令被告履行合同约定将天燃气挂表入户；第四，判令被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电；第五，判令被告交房的房屋符合其宣传的设置运动场和篮球场条件；2．依法判令被告支付因逾期交房所产生的违约金11402元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以540364元为基数，按照日万分之一计算至符合双方合同约定的交付条件之日止。一审法院认定事实：2017年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于刘寨镇××村××路西侧××单元××房产一处。合同第八条关于交付期限的约定内容为：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第5种条件为商品房经过设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格。合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任为，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理；第2种方式为买受人在交楼之日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。合同附件三装饰、设备标准部分主要约定内墙为水泥砂浆墙面；均设天燃气管道，挂燃气表。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2．通讯、有限电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。”等内容。合同补充协议第四条房屋交付和验收部分第2款约定的主要内容为：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼违约责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。2018年7月12日被告作出《新密银基地产针对湖语墅交房业主相关诉求的回复意见》，其中关于水电市政的回复意见为：小区水电为市政正式水电。原告向被告支付了购房款等相关费用。被告已按照双方合同约定的方式，在约定的交房日期之前向原告告知办理涉案房屋的交房手续。另查明，2018年6月22日，勘察、设计、施工、监理、建设单位共同对本案涉案房屋所在的新密银基房地产有限公司滨湖园项目8号楼出具了工程竣工验收意见表，验收意见均为合格。2018年9月10日，涉案房屋所属的8号楼取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2017年9月28日，被告作为甲方与新密港华燃气有限公司作为乙方签订《民用燃气配套工程委托施工合同》一份，合同主要约定：“甲方将新密银基御都?滨湖园燃气配套工程委托给新密港华燃气有限公司施工与安装；工程名称新密银基御都?滨湖园燃气管道工程；工程地点新密刘寨镇；用户在收楼后，若需要使用管道燃气，则由甲方统一安排后，用户需携带甲方有效证明及用户有效证件（身份证原件、复印件）直接至乙方客服大厅进行报装、开户及签订用气协议。乙方根据自身情况合理安排，依次依序的免费进行合同范围内户内管的标准安装（包括预约时间上门安装户内管、计量表等）”。现被告已经将涉案房屋挂燃气表所需费用支付给新密港华燃气有限公司。河南丹尼尔物业管理有限公司作为乙方与新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站作为甲方签订供水协议一份，协议主要约定：因轩辕圣境文化产业园生活用水需要，经甲、乙双方协议，并报请新密市刘寨政府同意，在乙方生活用水水源没有到位之前，达成以下临时供水协议，1．供水规模，由于新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站所属水厂是由国家投资建设，主要解决刘寨镇农村居民生活用水需要，甲方在水厂××、××寨镇居民生活用水的基础上，每日供应乙方生活用水500吨。2017年11月15日，国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所出具证明一份，证明新密银基御都、滨湖园供配电工程，经其单位验收合格，同意送电。2018年3月1日，被告与国网河南省电力公司新密市供电公司签订高压供用电合同一份，合同主要约定：用电人用电地址位于新密市××刘寨村；用电性质中行业分类为居民生活，用电分类为居民生活、一般工商业（商业）。2019年6月18日，该院对本案涉案房屋进行了现场勘验，原告所购买的房屋内已经通水通电。房屋内铺设有天燃气管道，未挂天燃气表。原告已经基本完成涉案房屋的装修工作，未发现墙面存在裂缝或起砂问题。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已经交付购房款，按约定被告应在2018年9月30日前交付涉案房屋给原告使用，该商品房除了应符合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件即五大责任主体验收合格外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。就原告的诉讼请求，该院分别分析认定如下：第一，关于原告主张的判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题。该院现场勘验时，原告的房屋已经基本装修完毕，未发现墙面裂缝或起砂情况，故原告要求被告修复涉案房屋的裂缝、起砂问题的诉讼请求，无事实依据，不予支持。第二，关于原告主张判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准的诉讼请求。《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条规定，住宅的屋面、地面、外墙、外窗应采取防止雨水和冰雪融化水侵入室内的措施。《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.4.4条规定，住宅地下室应采取有效的防水措施。现原告提交的证据，不足以证明被告交付的房屋不符合上述防水标准，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。第三，关于原告主张被告履行合同约定将天燃气挂表入户的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三第10条约定，均设天燃气管道，挂燃气表。现被告向原告交付的房屋仅铺设天燃气管道，未挂天燃气表。被告辩称，其已经与新密港华燃气有限公司签订《民用燃气配套工程委托施工合同》，且已将挂表费用支付给燃气公司，业主无需缴纳任何费用，未挂表是由于燃气公司有相关的安全操作规范，毛坯房不具备挂表条件等原因所致。本院向新密港华燃气有限公司核实，被告确实已将挂表所需费用支付给新密港华燃气有限公司，新密港华燃气有限公司在原告房屋未装修，不具备燃气使用条件的情况下，出于燃气使用安全的考虑，不允许挂燃气表。待原告房屋装修完毕，达到使用条件，燃气公司会在验收合格的同时予以挂表，并与原告预约燃气开通时间，原告向燃气公司预约验收及挂表不用额外支付费用。本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告选择将挂表费用支付给燃气公司，由燃气公司对原告的燃气使用条件验收合格的同时予以挂表，确保燃气使用安全，实际上也是在履行挂表入户的合同义务，只不过换了一种更为稳妥安全的履行方式，更有利于实现双方约定的原告使用燃气的合同目的，且验收合格的同时予以挂表实际上也并未影响原告对于燃气的使用，未对原告的权利造成损害。原告作为燃气的使用方，应在燃气表的安装过程中履行必要的协助义务，遵守燃气公司的安全规范。故结合涉案房屋的实际情况，对原告要求被告将燃气表挂表入户的诉讼请求不予支持。第四，关于原告要求被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电的诉讼请求。本院认为，双方在商品房买卖合同中未明确约定被告需负责办理由新密市自来水公司和国网河南省电力公司新密市供电公司铺设的专用供水供电设施，并由上述公司直接收取水电费用。原告主张的缴费方式不仅需要原、被告双方的协商，亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认，同时，涉案湖语墅小区的供水已经与所属水厂由国家投资建设的新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站签订《供水协议》，能够满足日常的供水需求，供电已由国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所于2017年11月15日出具供配电工程验收合格证明后，于2018年3月1日与国网河南省电力公司新密市供电公司签订正式的用电合同，水电均已达到合同约定的正常使用条件，故原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持。第五，关于原告主张被告交付的房屋应符合其宣传的设置运动场和篮球场条件的诉讼请求。本院认为，关于该诉讼请求，原告提供了选楼示意图予以佐证，并认为该选楼示意图应作为合同的一部分，对双方具有约束力。但根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款的约定，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、装饰效果房等宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约。本案中被告印发的选楼示意图主要反映相关楼栋的大致位置和情况，并未对所有设施进行明确标注或说明。原告主张的运动场和篮球场也未作为双方商品房买卖合同的内容进行约定，未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定造成重大影响，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。第六，关于原告主张被告支付因逾期交房产生的违约金11402元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以540364元为基数按照日万分之一计算至符合双方约定的交付条件之日止的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，该约定并不违反法律规定，属有效条款，对双方均产生约束力。合同虽约定如该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，被告修复后方可交付，但原告提交的证据并不能充分证明满足以上约定的条件。根据合同约定被告已经在2018年9月30日前完成通知交房义务且原告已经接收涉案房屋并进行装修。据此，对原告主张被告逾期交房并应承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于福勇的诉讼请求。本案受理费85元，减半收取为43元，由原告于福勇承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案二审中双方争议的焦点是银基公司所交付的房屋及配套设施是否符合双方所签订的《商品买卖合同》约定的交付条件或违反了国家强制性规定，上诉人的诉讼请求是否应予支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中银基公司在向上诉人通知交付房屋时，案涉房屋已经五大责任主体验收合格、供水、供电、燃气设施等亦已经验收合格。本案中，根据上诉人所举证据，并不足以认定案涉房屋在向上诉人发出交房通知时，该房屋及配套设施存在不符合双方合同约定交房条件的情形或存在违反国家强制性规定的情形；一审判决对上诉人诉讼请求的分析符合本案事实，并无不当；一审判决驳回上诉人的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。综上所述，于福勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人于福勇负担。本判决为终审判决。审判长  邵晓斐审判员  李继军审判员  董忠智二〇一九年九月六日书记员  王阳涛