湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2740号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐军海，男，1983年6月12日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。上诉人（原审原告、反诉被告）：廖兰婷，女，1990年9月15日出生，汉族，居民，住广东省五华县。二上诉人共同委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市锦祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路**。法定代表人：冯祥坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师。上诉人廖兰婷、唐军海因与被上诉人永州市锦祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人廖兰婷、唐军海的委托诉讼代理人眭子剑，被上诉人永州市锦祥房地产开发有限公司的法定代表人冯祥坤、委托诉讼代理人唐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖兰婷、唐军海上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审法院民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据，本案的商品房买卖合同中违约金条款系双方真实意思表示，无法定无效事由，法院应当予以认可，原审判决将违约金调整为万分之零点五，违反当事人意思自治原则及审判中立的原则；2、原审法院未及时依申请进行财产保全并漏判保全费用。永州市锦祥房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉请求与事实不符，一审法院认定事实正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。廖兰婷、唐军海向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告交付原告所购房屋；2．判决被告支付原告逾期交房违约金43,856.4元（自2018年1月1日暂计算至2019年4月30日）；3．判决被告承担本案诉讼费用。永州市锦祥房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1．判决解除反诉人与被反诉人签订的《双牌县商品房买卖合同》，反诉人退还被反诉人已交的购房款；2．本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年后，被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司开发的双牌县双电东路的山水豪庭小区一号、二号、三号楼相继陆续取得了建筑工程用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2017年1月16日，原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海与被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。被告（反诉原告）将山水豪庭二号楼1001号房作价304,559元卖给原告（反诉被告），首付款94,559元。2017年2月22日，原告（反诉被告）用其购买的山水豪庭二号楼1001号房屋作抵押与中国农业银行股份有限公司双牌县支行签订《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行股份有限公司双牌县支行借款210,000元，以银行按揭贷款形式将购房余款210,000元支付给求被告（反诉原告），被告（反诉原告）以保证人的身份在《个人购房担保借款合同》上盖章和法定代表人冯祥坤印章，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）付清全部房款。2017年12月31日前，由于被告（反诉原告）对山水豪庭小区商品房尚未取得验收文件，导致产权证暂时不能办理，被告（反诉原告）无法按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告（反诉被告）交房，双方约定的交房时间为2017年12月31日前，并约定逾期30日交房由被告（反诉原告）按已付房款给付原告（反诉被告）每日万分之三的违约金。被告（反诉原告）逾期交房至2019年4月30日，期间为485天。《商品房买卖合同》中约定被告（反诉原告）交房给原告（反诉被告）使用后270日内为原告（反诉被告）办理该房的初始登记，然后180日内办理房屋所有证，再后180日内办理土地使用证。山水豪庭小区楼房现有部分业主入住。原告（反诉被告）在庭审辩论时要求被告（反诉原告）在合理期限内越快交房越好。另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。一审法院认为，本案的争议焦点为：争议焦点为1．双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2．违约金的数额应当如何计算；3．如合同有效，确定在何时交房。对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。法院认为，原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海具有完全民事行为能力人，被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，被告（反诉原告）取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《商品房买卖合同》的约定履行。对焦点2，违约金的数额应当如何计算。法院认为，原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海要求按照《商品房买卖合同》的约定，被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司应于2017年12月31日前向原告（反诉被告）交付该商品房，现被告（反诉原告）已逾期交房，应按购房款304,559元每日万分之三计算违约金，原告（反诉被告）除提供《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》外没有提供其他证据证明原告（反诉被告）的损失情况，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。被告（反诉原告）不履行合同义务，逾期交房构成违约，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付违约金43,856.4元，被告（反诉原告）辩称按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金过高，其内容违反有关法律规定，这是被告（反诉原告）对原告（反诉被告）要求赔偿违约金43,856.4元提出的抗辩，该抗辩意见可以作为被告（反诉原告）申请调整违约金的主张。由于原告（反诉被告）未提供证据证实因被告（反诉原告）违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告（反诉被告）已交付房价款304,559元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年4月30日的利息，即：2018年1月1日至2019年4月30日利息为24,989元（304,559元×6.175%÷365天×485天）。以原告（反诉被告）实际损失24,989元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，法院认为原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金43,856.4元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付43,856.4元违约金的诉讼请求，因被告（反诉原告）在合同约定的期限内未取得房屋验收合格证和按期交房，存在违约，法院酌情考虑支持违约金7,497元（24,989元×30%）。对焦点3，如合同有效，确定在何时交房。因双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，被告（反诉原告）提供的证据不足以证明具有法定的逾期交房事项，没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给原告（反诉被告）使用的事实存在。因此，法院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将经过验收合格的商品房交付给原告使用的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，被告（反诉原告）应当对山水豪庭小区进行整改完善，需要合理期限，在2019年12月底前将经过验收合格的商品房交付给原告（反诉被告）使用是合理的。被告（反诉原告）房屋不能竣工验收，不能按合同履行，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，将退还原告（反诉被告）的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，被告（反诉原告）既没有与原告（反诉被告）就解除合同达成一致，也没有提供因不可抗力致使不能实现合同目的、原告（反诉被告）没有履行合同义务、原告（反诉被告）有违约行为致使不能实现合同目的的证据，达到解除合同的条件。被告（反诉原告）的反诉请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告永州市锦祥房地产开发有限公司于2019年12月底前将位于双牌县双电东路的山水豪庭小区二栋1001号商品房交付给原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海使用；二、限被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海违约金7,497元；三、驳回原告（反诉被告）廖兰婷、唐军海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州市锦祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，减半收取计448元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，合计498元，由永州市锦祥房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题为违约金的计算问题。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，对于逾期交房的违约金，按购房款每日万分之三计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人在一审开庭时主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，被上诉人的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，上诉人逾期交房所造成的损失为被上诉人将涉案房屋出租的租金损失或因逾期导致上诉人无房可住产生的租房的租金损失。综合考虑涉案房屋的地段、大小，一审法院认定的违约金数额基本符合本案的实际情况。上诉人上诉提出“原审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据，本案的商品房买卖合同中违约金条款系双方真实意思表示，无法定无效事由，法院应当予以认可。原审判决将违约金调整为万分之零点五，违反当事人意思自治原则及审判中立的原则”的上诉理由，如前所述，本院不予支持。上诉人还提出“原审法院未及时依申请进行财产保全，原审判决漏判保全费用”，经查，原审法院已作出财产保全民事裁定书，采取了相应的财产保全措施并对财产保全费用作出了裁定。故上诉人的此上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费894元，由上诉人廖兰婷、唐军海承担。本判决为终审判决。审判长  张海燕审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年九月十日书记员  吕 琴