安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终1785号上诉人（原审被告）：黄勇，男，1976年12月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审原告）：芜湖向正物业管理服务有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：马旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，安徽吉和律师事务所律师。上诉人黄勇因与被上诉人芜湖向正物业管理服务有限公司（以下简称向正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄勇上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由向正物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定向正物业公司要求黄勇支付物业费的请求，于法有据，与事实不符。向正物业公司请求支付的2009年11月之后的物业费，其收费标准明显高于《芜湖市物业服务收费管理实施办法》的规定。二、一审判决认定案渉前期物业服务合同产生的物业费未超过诉讼时效，属适用法律错误。前期物业服务合同至2012年9月23日到期，向正物业公司主张该物业费的诉讼时效期间应至2014年9月23日届满，向正物业公司于2019年5月起诉，已超过诉讼时效。向正物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、向正物业公司物业费收费标准符合物价局规定的物业费收费标准。二、本案诉讼未超过诉讼时效。案渉两份物业服务合同，一份是2008年11月1日签订的前期物业服务合同，另一份是2016年2月2日向正物业公司与奥韵康城业委会签订的物业管理服务合同。该两份合同均系向正物业公司为奥韵康城提供物业服务，且属连续性服务。前期物业服务合同至2016年2月2日第二份物业服务合同签订时止，2018年向正物业公司曾向一审法院起诉主张过物业费，发生诉讼时效中断。向正物业公司于2019年5月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。向正物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄勇立即支付自2009年11月1日至2018年10月15日止的物业费共计4074元【72.13(面积）*0.5元/m2*86月（2009年11月1日-2016年12月31日)+72.13(面积）*0.6元/m2*22.5月（2017年1月1日-2018年10月15日)=4074元】；2、本案诉讼费由黄勇负担。一审法院认定事实：黄勇系芜湖市弋江区奥韵康城小区57幢3单元101室的业主，该房屋建筑面积72.13平方米。向正物业公司系芜湖市弋江区奥韵康城小区物业服务公司。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定芜湖明远爱法置业发展有限公司将奥韵康城住宅区委托给芜湖九远物业服务有限公司实行物业管理；委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；物业费收费标准为多层0.5元/平方米。2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会与向正物业公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》一份，约定芜湖市奥韵康城住宅业主委员会选聘向正物业公司对奥韵康城提供物业管理服务；物业服务费用收费标准为多层0.5元/平方米；委托物业服务管理期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。上述合同签订后，向正物业公司为涉讼小区业主提供了相关物业服务，一直延续至2018年10月15日，并按合同约定的标准向小区业主收取物业费，但黄勇自2009年11月1日起至2018年10月15日止一直未交纳物业服务费。2018年9月13日，向正物业公司诉至一审法院，请求黄勇支付欠缴物业费，但因向正物业公司未按法律规定预交案件受理费，于2018年9月25日裁定该案按撤回起诉处理。后向正物业公司催要无果。另查明，芜湖九远物业服务有限公司于2015年9月22日更名为芜湖向正物业管理服务有限公司。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》一份、奥韵康城小区业主委员会与向正物业公司签订的《奥韵康城物业管理服务合同》一份对全体业主均具有约束力。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，向正物业公司按约为涉讼小区提供物业管理服务，黄勇在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经向正物业公司催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，向正物业公司要求其支付物业费的请求于法有据，应予支持。1、关于诉讼时效问题。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；而2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会才与向正物业公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》，故《物业管理委托合同》的合同期限应至2016年2月2日止。由于该合同属于持续性合同，向正物业公司提供的物业服务具有连续性，该合同约定的物业费系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，故该合同期间内产生的物业服务费的诉讼时效应从合同到期日起算，如若未发生诉讼时效中断、中止事由，该诉讼时效期间应于2019年2月1日届满。但向正物业公司曾于2018年诉至一审法院，要求黄勇支付欠缴物业费，故诉讼时效中断，黄勇以本案超过诉讼时效为由抗辩，不予支持。2、关于黄勇提出的向正物业公司提前撤场，应按物业合同约定支付不少于全体业主物业费总和10%的违约金问题，黄勇可另案起诉。3、关于黄勇提出的向正物业公司收费标准过高问题。本案中，向正物业公司诉请的物业费收费标准自2017年1月1日起提高至0.6元/平方米，其针对该诉求未提供充分证据予以佐证，不予支持。4、关于黄勇反映的小区绿化问题。小区绿化的日常养护和管理系小区物业公司服务范围，现向正物业公司对业主反映的小区绿化管理问题未能及时处理，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故黄勇应缴纳的物业服务费用应适当减少10%。5、关于黄勇反映的其他物业管理问题，应其未提交相关证据材料，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、一百八十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄勇于判决生效之日起十日内支付向正物业公司物业管理费3521.75元（0.5元/月/平方米×72.13平方米×108.5个月×90%）；二、驳回向正物业公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由向正物业公司负担4元，黄勇负担21元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄勇提交下列证据：1、2012年9月23日的首届奥韵康城小区业委会管理规约一份，证明奥韵康城小区业委会于2012年就成立，前期物业服务合同至此应当终止；2、照片复印件四张，证明向正物业公司物业管理不到位；3、水费、燃气费收据复印件各一份，证明黄勇于2016年才入住，之前该房屋一直闲置；4、芜湖市物价局和住建委联合发出的文件一份，证明向正物业公司收费标准过高。向正物业公司质证认为：对证据1的真实性予以认可，但不能达到黄勇的举证目的；证据2、3、4均不能达到黄勇的举证目的。鉴于黄勇提交的证据2、3、4均不能达到其举证目的，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》及奥韵康城小区业主委员会与向正物业公司签订的《奥韵康城物业管理服务合同》均为有效，对全体业主具有约束力。向正物业公司按约为奥韵康城小区提供物业管理服务，黄勇作为该小区业主，未能按约交纳相应的物业管理费，依法应承担相应的民事责任，故一审判决支持向正物业公司要求黄勇支付物业费的诉请，并认定向正物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌定减少10%的物业服务费，并无不当。黄勇上诉称，向正物业公司请求支付的2009年11月之后的物业费，其收费标准明显过高。由于本案物业费收费标准按照《芜湖市物业服务收费管理实施办法》规定的参考标准，实行市场调节价，且本案物业费收费标准为多层0.5元/平方米系案渉物业管理合同的约定，故对黄勇的该上诉主张，不予支持。黄勇上诉称，前期物业服务合同至2012年9月23日到期，向正物业公司主张该物业费，已超过诉讼时效。鉴于2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止。奥韵康城小区业委会虽于2012年9月23日成立，但并未与其他物业公司签订物业服务合同，而由向正物业公司继续提供该小区物业管理服务，直至2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会才与向正物业公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》，故前期的《物业管理委托合同》合同期限应至2016年2月2日止。又因2016年2月2日前的物业管理服务系同一合同项下向正物业公司提供的连续性物业服务，故该前期物业管理合同产生的物业服务费，其诉讼时效应从合同到期日即2016年2月2日起算，至2019年2月1日届满。但向正物业公司曾于2018年诉至一审法院，要求黄勇支付欠缴物业费，诉讼时效发生中断，向正物业公司于2019年5月再次提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。故对黄勇的该上诉理由，不予采纳。综上所述，黄勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄勇负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇一九年九月十八日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。