湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1794号上诉人（原审原告）胡治奎，男，1982年5月2日出生，汉族，住所地芷江侗族自治县。委托诉讼代理人刘子龙，湖南鹤洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）怀化琼天房地产开发有限公司，住所怀化市迎丰西路**。法定代表人何怀志。委托诉讼代理人吴树平，怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者。上诉人胡治奎因与被上诉人怀化琼天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人胡治奎上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2289号民事判决，改判被上诉人退还上诉人多收的房款本金35738.20元及发生的利息13401.75元；2、依法判决被上诉人支付上诉人逾期办证违约金42792.75元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人应支付多收的房款35738.20元及利息423元，利息计算错误，利息应当为13401.75元。上诉人的购房款系2012年5月25日交齐的，因此多收的房款应当按6%的标准计息至起诉之日，即按实际占有时间计算。双方的合同对于占有利息没有约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理，而利息应当理解为自出卖人收款之日起计算，不能以结算之日起计算；二、逾期办证违约金计算的时间和标准错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，还应在贷款利率水平上加收30%-50%，故利率按最低标准应为6.175%，计算时间应当按起诉时间倒推前二年，即2016年8月29日至2018年8月30日，如此计算，本案逾期办证违约金应为42792.75元。综上，请求二审法院依法公正判决。被上诉人怀化琼天房地产开发有限公司辩称，资金占有利息应以房屋实际面积确认为前提，在办证之前，不存在资金占用；逾期办证违约金的裁判，符合全市实际。一审判决认定事实清楚，处理正确。上诉人胡治奎向一审法院起诉请求：1、判令被告怀化琼天房地产开发有限公司退还原告多收的房款35738.2元及利息15010元（利息按照年利率6%从2012年4月开始计算至起诉之日止）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金131670元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年11月16日，原、被告签订《中方中心市场商品房预售合同》一份，约定被告将其开发的中方中心市场20栋1层6号门面出售给原告，建筑面积112.08平方米，总价346500元；交房时间为2011年3月31日前，原告支付了房款256500元，2012年1月4日，原告交给被告办证费用27720元，合同约定交房后12个月办好两证；余款10万元在中国建设银行怀化市分行办理按揭贷款。2012年4月，银行将贷款付给被告，原告自2012年5月25日开始还按揭款，2017年5月26日已经全部还清。2018年6月19日，被告将不动产证办好给原告，面积为100.52平方米，比合同少11.56平方米，多收原告房款35738.2元。办证时间应当为2012年3月31日前，超过6年4个月，按照银行逾期付款违约金为年利率6%计算，应当支付原告逾期办证违约金131670元。一审法院认定事实：2010年11月16日，原、被告签订了《中方中心市场商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的中方中心市场20栋1层06号房屋，建筑面积约112.08平方米；上述面积为合同约定面积，如合同约定面积与房屋产权证面积有差异，以产权证上的面积为准；该商品房总金额350000元，琼天房产公司负责办理房产证和土地证，但胡治奎应提供必要的办证资料并负责办证所需的各种税、费；该商品房交付后，若商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方按照实际面积据实结算；胡治奎同意银行按揭付款，按第三条核定总金额优惠3500元，胡治奎实际需支付的商品房价格为人民币346500元，2010年11月16日前一次性付清首付款246500元，贷100000元；琼天房产公司应于2011年3月31日前，将经竣工验收合格的商品房按照本合同交付胡治奎；琼天房产公司自本合同约定的交房之日起12个月内代胡治奎办理商品房的产权登记手续，但胡治奎应于合同约定的交房之日前向琼天房产公司提交应当由胡治奎提交的办证所需的相关资料和证明文件，如因胡治奎延迟提交造成琼天房产公司延迟办理时，琼天房产公司无需承担任何责任；因房地产登记机关的原因致使琼天房产公司没有为胡治奎办理房屋所有权证的，琼天房产公司不承担违约责任等。原告于2011年12月30日前分三次向被告交纳了房屋首付款246500元，并于2012年1月4日交纳了办证费用27720元。2012年5月25日，原告按揭贷款10万元支付给了被告。2018年6月19日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书，证书登记房屋建筑面积100.52平方米。一审法院认为，原、被告签订的《中方中心市场商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定若商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方按照实际面积据实结算。原告购买的中方中心市场20栋1层06号房屋，按照产权证确定的实际面积为100.52平方米，合同约定建筑面积为112.08平方米，相差11.56平方米，据实结算被告应退还原告购房款35738.2元{11.56平方米×（346500元÷112.08平方米）}。2018年6月19日，被告为原告办理好涉案商品房的产权证书，涉案房屋的实际面积已经确定，此时被告应按照合同约定的据实结算条款向原告退还多收房款，被告未按照约定退款已经构成违约，应从此时起向原告支付逾期付款的资金占用利息。原告诉请仅主张起诉之日即2018年8月30日前的利息，系对自身权利的自主处分，符合法律规定，予以准许。按照年利率6%计算，被告应向原告胡治奎支付的资金占用利息为423元（35738.2×6%÷365天×72天）。关于被告辩称双方签订的合同并未约定具体面积，合同所载的112.08平方米是大约112.08平方米的抗辩意见，因合同约定的面积已经精确到小数点后两位，已经明确，且该合同系被告提供的格式合同，根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。故对原告请求退还多收房款35738.2元及逾期付款的资金占用利息423元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。根据原、被告签订的《中方中心市场商品房预售合同》的约定，琼天房产公司应于2011年3月31日前，将经竣工验收合格的商品房按照本合同交付胡治奎，并自本合同约定的交房之日起12个月内代胡治奎办理商品房的产权登记手续，但被告直至2018年6月19日才为原告办理好涉案商品房的产权证书，已经构成违约，应按照法律规定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故对原告请求被告支付的逾期办证违约金，本院按照已付购房款的每日万分之一，予以支持。原告于2018年8月30日才向法院提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故原告要求被告承担2012年4月1日至2016年8月29日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效。按照已付购房款的每日万分之一计算，2016年8月30日至2018年6月18日的逾期办证违约金应为：346500元×657（天）×0.1‰=22765.05元。故对原告胡治奎请求被告支付逾期办证违约金22765.05元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。关于被告辩称因原告逾期履行交纳办证费的义务，被告已无责任的抗辩意见。双方签订的合同约定为原告胡治奎应于合同约定的交房之日前向琼天房产公司提交应当由胡治奎提交的办证所需的相关资料和证明文件，而未对交纳办证费用进行约定，被告亦未举证证明其已通知原告交纳办证费用而原告逾期交纳，造成办证延期，故对被告的前述抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告怀化琼天房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告胡治奎购房款35738.2元及逾期付款的资金占用利息423元；二、被告怀化琼天房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告胡治奎延期办证违约金22765.05元；三、驳回原告胡治奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，减半收取1974元，由被告怀化琼天房地产开发有限公司负担631元，原告胡治奎负担1343元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《中方中心市场商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应当严格履行合同约定的义务。上诉人购买的房屋按照产权证确定的实际面积与合同约定的建筑面积相差11.56平方米，依照双方据实结算的约定，被上诉人应当返还上诉人购房面积差价款35738.20元。关于资金占用期间利息起算时间的问题，因双方已约定房屋的面积“以产权证上的面积为准”，也只有经过产权登记才能最终确定房屋的具体面积，故被上诉人在此之前占有上诉人购房资金并不构成违约，本案资金占用期间利息的起算日期应以房屋产权登记之日为准。被上诉人未在合同约定的期限内办证，属于违约，依法应当承担违约责任，原审判决确定按每日万分之一计付违约金，符合本案的实际情况以及当地的审判实际，并无不当。综上，上诉人要求被上诉人自收到购房款之日起计付资金占有期间利息以及调整逾期办证违约金的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1205元，由上诉人胡治奎负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年九月二十九日书记员  沈慧娟