福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申2753号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：龙岩骏龙房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村**（曹溪社区服务中心）**。 法定代表人：陈元来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟芬，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：苏丹，该公司工作人员。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王琳，女，1987年12月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈怡（王琳母亲），住福建省龙岩市新罗区。 再审申请人龙岩骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙公司）与被申请人王琳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2018）闽08民终1022号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 骏龙公司申请再审称：（一）原审判决认定“骏龙公司允诺王琳购买涉案房屋后将拥有房屋四周部分公共绿地的专属使用权应视为涉案合同内容”错误。1.双方之间的补充协议第十三条约定明确了绿地所有权属于全体业主，作为一楼购买者，王琳只有一般使用权，并无专属使用权或者所有权。骏龙公司将一楼绿地以绿化植物进行隔离，符合合同约定，也不影响一楼业主对绿地的使用。2.原审以《关于停止“中骏·蓝湾香郡”项目违规圈占公共绿地行为的通知》和龙岩市新罗区工商行政管理局出具的《行政处罚告知书》作为定案依据错误。3.骏龙公司在所有售出的《商品房买卖合同》中均有约定底层一楼绿地一般使用权属于一楼业主，其他业主对此是知悉的，且至今未提出任何异议。4.双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效。如果王琳对于合同效力或者条款有异议，不可能不提出解除合同的要求，却依然坚持请求履行合同。（二）王琳购买诉争商品房后，在骏龙公司另外给予其8万元车位抵用券之后，向骏龙公司出具《承诺函》，承诺不再就诉争商品房事宜向骏龙公司提出任何异议，已经非常明确就诉争商品房预售事宜放弃所有诉讼权利，包括本案诉求，原审法院忽略该约定，认定错误。被申请人一方面享受8万元车位券，一方面又通过诉讼要求再审申请人承担违约责任，不仅不符合《承诺函》的真实意思表示，也显然违反法律公平公正原则。（三）原审法院采信福建大成土地房地产评估有限公司的《房地产估价报告》不正确。1.诉争屋属于一层，事实上可以作为商铺和办公使用，完全可以产生以租赁作为商铺或者办公使用的收益。2.一层诉争房屋空间较大，层高更高，出门便利，使用一层绿地方便，与其他楼层相比，具有商品稀缺性的特点。3.房屋价格高低属于市场经济行为，原审法院采纳鉴定报告作为定案依据，客观上是使用司法手段强迫骏龙公司违反市场经济手段出售房屋。若王琳认为诉争房屋价格过高，完全可以与骏龙公司协商是否可以办理退房手续。（四）原审法院关于王琳与骏龙公司的过错比例认定，缺乏事实和法律依据。骏龙公司已经按合同约定履行交房义务。即使骏龙公司存在过错，王琳购买时很明确知晓绿地为共有，但仍选择购买，应对其选择承担相应后果，骏龙公司并无较大过错。（五）王琳应向骏龙公司承担逾期办理交房手续的违约责任，原审判决驳回骏龙公司的反诉请求没有事实和法律依据。诉争房屋符合国家验收标准和交房条件，即使王琳对所谓“绿地”存在不同意见，也可以在交房后合法合理提出，而不应违约拒绝办理交房手续，其应承担相应的违约责任。综上，请求撤销二审判决第一、二项，改判驳回王琳的诉讼请求，支持骏龙公司的反诉请求。 被申请人王琳提交书面意见称，（一）一、二审法院认定涉案购房合同“买房赠花园”，是正确的且有充分的证据证明。1.双方在《商品房买卖合同》补充协议第十三条明确约定了花园使用权的归属问题，该使用权系排他使用权。2.合同条款约定“并以实际交付为准”，说明出卖人有交付该合同标的物的义务。（二）骏龙公司给一期购房者8万元车位抵用券，购房者出具《承诺函》一事与本案讼争事由没有任何关联。1.该优惠券是针对2014年4月23日案涉楼盘降价以前所有购房户，《承诺函》所承诺的内容是不再对开发商误导消费者高价购房行为之事再提意见。2.2014年4月23日楼盘降价前所有购房户都有赠送购车位优惠券，这是开发商车位促销的手段之一，与本案诉讼没有关系。（三）一、二审法院无视被申请人对鉴定结论的合理质疑，坚持采信福建大成土地房地产评估有限公司的《房地产估价报告》是错误的。（四）一、二审法院关于违约责任的认定是错误的。购房者拒绝收房导致逾期交房，是开发商违约导致的，其应承担“合同有约定但不能交付”的100%违约责任。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。 本院经审查认为，本案争议的焦点为诉争《商品房买卖合同》补充协议第十三条中约定的花园使用权之性质及价值，双方对花园使用权的约定及无法实际交付的过错及比例，逾期交房的原因及违约责任承担。 关于合同约定的花园使用权问题。2013年10月16日，王琳作为买受人与骏龙公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买址于龙岩市新罗区曹溪街道天星路8号“中骏·蓝湾香郡”第1幢1层104号商品房。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十三条约定：买受人所购房屋为底层房屋的，享有与所购房屋相对应的底楼地面花园使用权（以购房合同附件一所示为准），无所有权，该花园采用绿化或结合其他方式进行分隔，并以实际交付现状为准。买受人对该花园的使用必须遵守小区物业管理规定和临时管理规约，同时承诺不得阻止物业管理企业为了本幢楼宇的维护和检修等公共事务进入该花园和无偿的临时使用该花园，同时承诺不得遮盖花园内的公共井盖和更改地下管线等设施，并应按照不妨碍他人的原则，对该花园予以使用、管理、维护并自行承担相关费用。买受人承诺对其他买受人享有的地面花园使用权予以放弃并无异议，亦不构成解除购房合同或主张购房合同无效之事由。”上述约定中，将底层房屋买受人所购房屋相对应的底楼地面花园予以特定化，并将使用权交付于特定的买受人，同时承诺交付的花园的分隔状态及分割方式；结合合同中约定的物业管理企业基于公共事务进入和使用花园、其他买受人无异议地放弃使用权等内容；可见，合同中约定的“底楼地面花园使用权”具有排他性，显然不属我国《物权法》第七十三条规定的属于业主共有的建筑区划内的绿地之公共使用权。根据等价交换之交易规则，取得合同项下特定标的的排他使用权，应当支付相应的对价，除非出卖人能够证明该权利系无偿赠与。本案中，虽然一、二审法院对买受人主张与同小区或者同幢楼不同楼层的房屋售价进行对比计算该“底楼地面花园使用权”之对价不予采信，但采信了福建大成土地房地产评估有限公司作出的诉争房屋于2013年10月16日这一时点，排除了包括门前地面花园独享使用权在内的财产权益后的市场价值评估结论，并以合同售价与该评估价值的差额作为合同约定的“底楼地面花园使用权”对应的价值，并不无当。再审申请人以诉争屋属于一层，可以产生以租赁作为商铺或者办公使用的收益；一层房屋空间较大，层高更高，出门便利，使用一层绿地方便等理由认为《房地产估价报告》确定的市场价值偏低，理由不能成立。 关于过错问题。骏龙公司于《商品房买卖合同》中承诺了交付特定的“底楼地面花园使用权”之合同义务，但该地面花园实际上属于小区业主共有的公共绿地，故双方的约定应属无效。骏龙公司作为案涉房地产项目的开发单位，其在明知上述绿地系经规划审批确定的公共绿地，但仍于合同中承诺将该部分绿地交付特定业主排他地使用，明显存在重大过错。被申请人作为买受人，虽不必然明知上述“底楼地面花园”属于小区业主共有绿地，但合同中明确载明该部分花园仅有使用权，无所有权，故通常情形下应当考量是否存在权利瑕疵，但其在未确定出卖人的承诺是否具有合法依据的情况下订立上述约定，亦存在一定的过错。一、二审法院对双方过错程度的认定，亦无不当。 关于逾期交房的违约责任问题。骏龙公司与王琳于合同中约定交房时间为2016年3月31日，骏龙公司于2016年3月20日通知王琳办理交房手续，且合同项下的“中骏·蓝湾香郡”第1幢1层104号商品房符合交房条件。双方的交房争议，源于“底楼地面花园”的交付。根据合同约定，骏龙公司承诺交付分隔的“底楼地面花园”给王琳使用，因此，王琳以骏龙公司不能交付花园为由拒绝收房，并不构成违约行为。因双方关于“底楼地面花园”的约定无效，且对此双方均有过错，故因协商“底楼地面花园”的交付争议而致逾期交房，属不能归责于合同一方的原因，双方均不承担违约责任。一、二审判决驳回双方要求对方承担逾期交房违约责任的诉讼请求，并无不当。 至于骏龙公司主张的其给予王琳8万元车位抵用券及王琳向骏龙公司出具《承诺函》问题。该金额为8万元的车位抵用券背面载明，“本券仅提供给2014年4月23日之前已购买龙岩中骏蓝湾香郡项目商品房并已签署《商品房买卖合同》的业主”，“仅限于购买龙岩中骏蓝湾香郡项目产权车位时使用”等内容。2014年12月28日，王琳及其母亲陈怡出具承诺函，承诺王琳将上述优惠券转让予陈怡使用后，不再就优惠券及前期所购买商品房买卖事宜向骏龙公司提出任何异议。当时，本案关于“底楼地面花园”的交付争议尚未发生，故上述《承诺函》内容不足以证明双方就本案争议已经协商一致及王琳承诺不再提出异议。故骏龙公司的此项再审申请理由亦不能成立。 综上所述，骏龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回龙岩骏龙房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年九月三十日 法官助理张天栋 书记员李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。