广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2267号 原告：谢德意，男，1981年1月21日出生，汉族，湖南省衡南县人，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荣亚，广西佑成律师事务所律师。 被告：柳州市尔海房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市南环路**，统一社会信用代码：9145020073996932XE。 法定代表人：覃灵军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓林琦，上海宇钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃柳超，该公司员工。 原告谢德意与被告柳州市尔海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告谢德意的委托诉讼代理人肖石荣、黄荣亚，被告柳州市尔海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓林琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢德意向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金127125.14元（违约金以购房款747619为基数分段计算：2016年7月30日至2016年10月30日按每日万分之0.2的标准支付违约金为1375.62元；2016年11月1日至2017年1月18日按每日万分之0.6的标准支付违约金3498.86元；2017年1月18日至2017年8月30日按每日万分之1的标准支付违约金为16746.67元；2017年8月30日至2019年4月10日按每日万分之2.4的标准支付违约金为105503.99元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告位于柳州市南环路6号尔海·南山御景24栋X号商品房一套，建筑面积36.73平方米，总价747619元。合同签订后，原告依约付给被告全部房款，但被告没有按合同第八条约定在2016年7月30日前交付房屋。后被告向原告作出承诺，被告承诺2016年7月30日至2016年10月30日按每日万分之0.2的标准支付违约金；2016年11月1日至2017年1月18日按每日万分之0.6的标准支付违约金；2017年1月18日至2017年8月30日按每日万分之1的标准支付违约金；2017年8月30日至交付按每日万分之2.4的标准支付违约金。截止至今，被告出售的涉案房屋未取得《建设工程质量竣工验收意见书》，未达到法定交付条件及合同约定交付条件。虽然被告于2019年3月23日将涉案房屋交给原告，但因被告交付行为违反法律强制性规定，属无效交付。被告存在严重违约行为，原告现主张至2019年4月10日之前的逾期交房违约金，2019年4月11日之后的违约金待实际发生后另行起诉。望判如所请。 被告柳州市尔海房地产开发有限公司辩称，1、原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。2、被告已经履行了合同约定的交房义务，将本案涉及的商品房交付给了原告。根据双方签订的买卖合同第八条规定，双方约定的交房条件为：经建设、设计、施工、监理、勘查五方验收合格，并不违反法律法规的强制性规定。涉案房屋已经经过上述五方验收合格，被告也已经履行了通知交房的义务，已经符合法定交付条件及合同约定交付条件的商品房交付给了原告。至于《商品房买卖合同》第八条括号内的备注内容，即2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后方可交付使用系监制机关事先印制，既非双方当事人的约定或者法律约定。双方当事人亦没有选择适用。3、原告诉请被告支付2018年9月1日之后逾期交房违约金没有依据。被告已通知被告收房，被告未按照约定的期限及地点办理房屋交接手续，应由原告自行承担一切相关责任。4、原告的《信签》不能作为本案计算违约金的依据，原告要求被告支付违约金金额过高。该《信签》形成时间是2017年，而被告于2018年7月23日与原告签订的《协议书》是双方就逾期交房问题达成的最终合意，应以《协议书》作为计算违约金的依据。 本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市南环路6号尔海·南山御景24栋X号房屋一套，建筑面积为36.73平方米，套内建筑面积为36平方米，按套内面积计算，房屋总价款为747619元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。 因被告未在合同约定的期限交付案涉商品房给原告，原告在2017年与被告签订《信签》一份，《信签》上记载：“1、2016年7月30日-2016年10月30日万分之0.2；2、2016年11月1日-2017年1月18日万分之0.6；3、2017年1月18日至2017年8月30日万分之1；4、如2017年8月30日不交房的，2017年8月30日至交房万分之2.4。以上违约金，2017年9月1日前支付（银行转账）。”被告在该《信签》纸上加盖公章。之后，因被告仍未及时将尔海·南山御景三期商品房交付给包括原告在内的业主，原告等六名业主作为业主代表与被告就被告逾期交房的违约赔偿问题于2018年7月23日签订《协议书》一份，约定：一、2016年7月30日至2016年10月30日按总房价款的每日万分之0.2计；二、2016年11月1日至2017年1月18日按总房价款的每日万分之0.6计；三、2017年1月19日至2018年8月31日按总房价款的每日万分之0.8计；四、被告于2018年8月10日向业主交房。逾期未交付的，自2018年9月1日起按每日万分之二计付违约金，每月25日前付清当月违约金；五、2018年7月26日支付2016年7月30日至2018年8月31日期间违约金的50%，剩余的50%于2018年12月31日支付完毕。六、以上款项的补偿方式由业主自由选择。七、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章之日起生效。 2018年8月9日，被告通过短信通知原告到售楼部领取交房通知书。 2018年8月10日，涉案商品房五方单位，即勘察单位（广西水文地质工程地质勘察院）、设计单位（广西荣泰建筑设计有限责任公司）、施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、监理单位（柳州市广厦工程建设监理公司）、建设单位（柳州市尔海房地产开发有限公司）进行竣工验收，竣工验收结论为工程质量合格。 2018年10月26日，柳州市城市管理行政执法局认为被告“尔海南山御景”三期未组织竣工验收，擅自交付使用房屋，违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项的规定，对被告作出罚款1950920元的行政处罚。被告因不服该处罚决定，已提起行政诉讼。 2019年3月23日，原告办理收房手续并领取了房屋钥匙。 现原告认为被告没有按约定及时将符合交付条件的商品房交付原告使用，存在违约行为，依法应当承担违约责任，遂诉至本院并提出前述诉讼请求。 案件在审理过程中，本院依职权向柳州市住房和城乡建设局调取《关于尔海南山御景20、25栋竣工验收情况的说明》，该局于2019年8月21日向本院作出说明称尔海南山御景20#-A、20#-B、21#-A、21#-B楼及地下室于2019年7月9日通过竣工验收。 另查明，案涉商品房至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 又查明，2013年12月25日柳州市公安局大桥派出所出具《证明》，证明“尔海南山御景”三期栋号20#A、20#B、21#A、21#B更改为20#、24、21#、25#。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，涉案房屋虽未取得房屋建设工程竣工验收备案证明，但已于2018年8月10日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五方验收合格，具备了法定交房条件。至于2019年7月9日柳州市住房和城乡建设局对案涉房屋进行验收的行为，与合同中约定的商品房必须取得建设行政主管部门竣工验收备案证明才能交付的规定都只是建设行政主管部门基于对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为。被告通知原告收房，履行了通知的义务，原告亦于2019年3月23日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为双方对房屋交付条件重新达成了约定，因此本院认定被告于2019年3月23日向原告履行了交房义务。因合同约定的交房期限为2016年7月30日前，被告已逾期交房，故被告应向原告支付2016年7月31日至2019年3月23日期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算，虽然原告与被告于2017年就被告逾期交房违约金的赔偿问题签订了《信签》一份，但原告作为6名业主代表之一于2018年7月23日与被告就逾期交房违约金赔偿问题达成一致意见并重新与被告签订了《协议书》，该协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告双方具有约束力，应视为双方就被告逾期交房违约金的赔偿问题对2017年的《信签》所记载计算标准的变更，故本院认为，本案被告逾期交房违约金应当按照《协议书》约定的计算标准进行计算。被告应当支付原告从2016年7月31日起至2016年10月31日期间的违约金为1390.57元（747619元×0.2?×93天）；从2016年11月1日起至2017年1月18日期间的违约金为3543.71元（747619元×0.6?×79天）；从2017年1月19日起至2018年8月31日期间的违约金为35287.62元（747619元×0.8?×590天）；从2018年9月1日起至2019年4月10日期间的逾期交房违约金为33194.28（747619元×2?×222天）。综上，被告应支付原告逾期交房违约金合计73416.18元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下： 一、被告柳州市尔海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢德意支付逾期交房违约金73416.18元； 二、驳回原告谢德意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2843元（原告谢德意已向本院预交），减半收取计1421.50元，由原告谢德意负担603.50元，被告柳州市尔海房地产开发有限公司负担818元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谢祥兵 二〇一九年九月十九日 书记员  黎婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。