山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2956号 原告:房国彬，男，1991年3月16日出生，住山东省东平县。 委托诉讼代理人:房泽海，男，1957年8月8日出生，住山东省东平县，系房国彬之父。 委托诉讼代理人:郑善玲，东平县法律援助中心律师。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司，住所地：安市泰山区长城路北首圣地国际公寓******。 统一社会信用代码：913709006920078786. 法定代表人：马路，执行董事兼经理。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司，住，住所地：东平县东平街道办事处龙山街东段/div> 统一社会信用代码：913709233104731969. 负责人：马路，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：柏学银，山东桃都律师事务所律师。 原告房国彬与被告泰安市圣和房地产开发有限公司（以下简称圣和公司）、泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司（以下简称圣和东平分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房国彬的委托诉讼代理人房泽海、郑善玲，被告圣和公司、圣和东平分公司的委托诉讼代理人柏学银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房国彬向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告双方签订的“府东名座商品房认购协议书”及府东名座储藏室销售合同；2、要求被告返还已付购房款143,824元；3、要求被告承担已付购房款1倍的赔偿责任；4、案件受理费由被告承担。 被告圣和公司、圣和东平分公司辩称：原被告之间签订的是认购书，在法律上定性是预约合同，条件成就时正式签订房屋买卖合同，因涉及房屋签订正式房屋买卖合同的条件没成就导致未能履行认购书。原告诉求中解除认购书并返还已缴纳款项的请求两被告认可，但原告要求赔偿损失及同时赔偿1倍的购房款的请求被告认为没有法律依据，因双方之间不是房屋正式买卖合同，不属于法定的一房两卖的情形，被告可依法承担原告银行贷款的贷款利息。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其主张，提交以下证据：证据一、二被告的企业基本信息各一份。证明：被告泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司是被告泰安市圣和房地产开发有限公司的分支机构，第一被告的负责人和第二被告的法定代表人均系马路。主张第一被告分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任以自己的财产不足以承担责任的应由第一被告法人承担；证据二、府东名座商品房认购协议书、府东名座储藏室销售合同各一份，收款收据两份。证明：原被告双方于2018年3月1日签订了“府东名座商品房认购协议书”，该协议书规定：由原告购买被告开发的府东名座1号楼4单元711号房屋一套，该房屋建筑面积（预测面积）92.57平方米，单价4481.58元，总价款414,860元，付款方式为首付30%，其余按揭贷款。2018年6月7日原被告双方又签订了“府东名座储藏室销售合同”，该合同规定，被告将自己开发的编号为负二94号储藏室出卖给原告，面积8.62平方米，单价2200元，总价款18,964元，付款方式一次性付清。以上协议签订后，原告按时支付被告购房首付款124,860元，储藏室全款18,964元；证据三、承诺书一份。证明：原告购买的被告开发建设的府东名座1号楼4单元711室，已于2018年3月3日交清首付款124,860元。原告在购买该房时不知道该房被告已与姜某有经济纠纷，不能网签。被告承诺于2019年7月31日给原告办理网签手续，否则被告按房源现时市场价给予原告全额赔偿；证据四、东平县人民法院（2018）鲁0923民初2935号民事判决书一份，来源于东平县人民法院电子诉讼卷宗。证明：被告在将涉案房产卖给原告之前，就已于2016年12月6日将涉案房产抵押给了姜某，并网签备案到姜某名下。涉案房产备案证明编号为：东预备字2016第00005108号。主张被告的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定导致涉案合同解除，被告依法应当返还原告已付购房款共计143，824元及利息,并承担已付购房款1倍的赔偿责任；证据五、东平县人民法院出具的“选择专业机构、确定委托费用通知书”一份，来源于被告府东名座售楼处。证明涉案房产已进入评估拍卖程序，被告在2019年7月31日之前已不可能再为原告办理涉案房屋的网签手续，原告现在起诉符合相关法律规定。因涉案房屋合同无法履行需要解除所以原告购买的储藏室也没有履行的必要，所以原告要求解除；证据六、2019.7.22山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具的关于对姜某购买的位于东平县龙山街北府东名座1幢11套住宅房产价值的估量报告一份，来源于东平县人民法院技术室。证明涉案房产现在市场价格房屋单价5296元每平方米，分摊的土地价值42，247元，主张因合同解除给原告造成的经济损失为118，237.72元，计算方法：92.57平方米×市场价5296元+土地分摊价值42，247元，共计532，497.72元。该价格减去原告购买的涉案房屋总价款414，860元，差额118，237.72元就是原告的损失。被告圣和公司、圣和东平分公司质证后认为，证据1无异议，证据2真实性无异议，认购书不是房屋买卖合同具有不确定性，原被告双方都是明知的。证据3承诺书无异议，承诺书只是承诺不能网签时赔偿损失并未约定按购房款双倍赔偿。证据4真实性无异议，该判决书证明了11套房产与姜某之间是抵押担保性质不是房屋买卖性质。该判决书涉及的抵押担保与原告陈述的未解押一事相吻合。证据5无异议，因是抄录件应以法院卷宗为准。证据6真实性无异议，评估报告中单价已经包含了地价，因该涉案土地被案件查封所以评估公司对土地单列了价值，原告主张的市价损失计算中地价是重复计算的，其计算方式错误的。原、被告对原告提交的二被告的企业基本信息、圣和东平分公司承诺书一份、本院（2018）鲁0923民初2935号民事判决书、本院“选择专业机构、确定委托费用通知书”一份，对被告提交的东平县商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证各一份均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：证据二、府东名座商品房认购协议书、府东名座储藏室销售合同各一份，收款收据两份，被告对四份证据的真实性均无异议，本院予以确认，但被告认为府东名座商品房认购协议书不是房屋买卖合同。本院认为，因双方随后未签订正式的商品房买卖合同，认购协议书对当事人的名称姓名、住所、房屋具体位置、面积、单价、付款方式等主要条款达成一致意见且原告已经按协议缴纳了首付款，按照相关法律规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同；证据六、2019.7.22山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具的关于对姜某购买的位于东平县龙山街北府东名座1幢11套住宅房产价值的估量报告一份，被告对报告的真实性无异议，本院予以确认。但原告主张因合同解除造成的经济损失计算方法中将土地分摊价值另外计算应当属重复计算，因报告中已明确房产价值包含土地分摊价值。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告圣和东平分公司是被告圣和公司的分支机构，两公司的法定代表人均系马路。2018年3月1日，原告房国彬与被告圣和公司签订了“府东名座商品房认购协议书”一份，约定原告购买被告开发的府东名座1号楼4单元711号房屋一套，房屋建筑面积（预测面积）92.57平方米，单价4481.58元，总价款414，860元，付款方式为首付30%，其余按揭贷款。3月3日，原告向被告交纳首付款124，860元。6月7日，双方又签订了“府东名座储藏室销售合同”一份，约定被告将自己开发的编号为负二94号储藏室出卖给原告，面积8.62平方米，单价2200元，总价款18，964元，付款方式一次性付清。当天，原告将储藏室全款18，964元付清。本院（2018）鲁0923民初2935号民事判决书认定，被告圣和公司在2016年将原告房国彬购买的上述房产已抵押给姜某并网签备案到姜某名下，备案证明编号为东预备字2016第00005108号。2019年2月21日，被告圣和东平分公司出具承诺书一份，认可原告已交清首付款124860元，承认不能网签的原因是购房人买房时不知道开发商与姜某有经济纠纷造成，现已与姜某走法律程序。承诺于2019年7月31日前给原告办理网签手续，否则被告按房源现时市场价给予原告赔偿损失。涉案房产经山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司评估，价值为490，251元（含分摊土地价值）。 本院认为，本案争议焦点为1、双方签订的认购协议书是否应当认定为商品房买卖合同；2、原告诉请解除上述认购协议书及储藏室买卖合同有无依据；3、赔偿损失数额计算问题。关于第1个焦点问题。2018年3月1日双方签订的府东名座商品认购协议书对当事人的名称姓名、住所、房屋具体位置、面积、单价、付款方式、违约责任等主要条款作出了明确约定，且原告已经也按该协议缴纳了首付款，被告圣和公司也认可收到了首付购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。关于第2个焦点问题。在2016年，被告圣和公司因与案外人姜某有经济纠纷就将原告房国彬购买的上述房产网签备案到姜某名下，备案证明编号为东预备字2016第00005108号。因被告圣和公司未能还款，姜某已申请评估拍卖，涉案房产评估价值为490，251元。因此，因被告圣和公司的违约行为致使涉案房产已不能网签到原告名下，无法实现原告的购房目的，该协议应当解除。储藏室作为从属于主房的配套设施，在主房合同解除的情况下，储藏室买卖合同已无存续的必要，应当予以解除。关于第3个焦点问题,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致涉案合同解除，依法应当返还已付购房款,并承担已付购房款1倍的赔偿责任。另外，被告圣和东平分公司作为被告圣和公司分支机构，不具有独立法人地位，应由被告圣和公司承担责任。 综上所述，原告的诉讼请求中，有事实和法律依据部分，应予支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下： 一、解除原告房国彬与被告泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司于2018年3月1日签订的府东名座商品房认购协议书一份以及2018年6月7日签订的府东名座储藏室销售合同一份； 二、被告泰安市圣和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告房国彬已付购房款143，824元，并赔偿损失143，824元； 三、驳回原告房国彬对泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司的诉讼请求； 四、驳回原告房国彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2882元，由被告泰安市圣和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李彦勇 二〇一九年九月四日 书记员  孙艳丽