重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初8290号原告：重庆两江新区物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**龙兴工业园，统一社会信用代码91500000597982771H。法定代表人：徐小军，董事长。委托诉讼代理人：周懿飞，男，1985年4月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蔡家平，女，1981年9月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：王学兰，女，1962年12月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：任静，女，1984年5月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆两江新区物业管理有限公司(以下简称两江新区物业公司)诉被告王学兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，依法由审判员庹昌文适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告两江新区物业公司的委托诉讼代理人周懿飞，被告王学兰及其委托诉讼代理人任静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告两江新区物业公司诉称：2017年，我公司与重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司鉴订了《和润家园前期物业服务合同》，约定由我公司对和润家园物业进行管理，并约定了物业服务内容和收费标准。2017年2月4日，我公司还与被告王学兰签订了《和润家园物业服务合同》，双方对物业服务内容、收费标准等进行了约定。此后，我公司按合同约定提供了物业服务，但被告王学兰却未按约支付物业服务费，现欠2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费768.2元，要求被告王学兰立即支付。被告王学兰辩称：我与原告两江新区物业公司签订的《物业管理服务协议》是被迫签的，原告两江新区物业公司对小区清洁没做好，餐馆烟道、排风扇开到小区影响业主出行，小区物管费国家给予了补助，小区的公共收入也可用于物管费，故我不应缴纳物管费。经审理查明：两江新区和润家园（一期）物业系重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司建设。被告王学兰购买了该物业中的xx-x-xx号房屋，建筑面积66.79平方米，并于2017年2月4日接房。接房时，原告两江新区物业公司与被告王学兰签订了《物业管理服务协议》一份，其中约定：物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）。二、房屋共用设施正常运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井，文化设施和共用设施设备用房等。三、环境卫生：楼宇清洁、公共场所清洁，公共区域绿化养护（其中住户室内绿化日常养护属非物业管理服务内容，如需服务另行收费）。四、安防工作：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、小区执行公共区域值班巡逻。五、交通秩序与车辆管理：车辆出入服从管理。六、房屋装饰装修管理：《见装修须知》、《装修管理协议》。物业管理服务质量：一、房屋外观：完好整洁。二、设备运行：运行状态良好，使用正常，维修及时，无损坏。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、小区路面平整，如有损坏维修及时；2、标识系统完整规范，配套设施完整。四、环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁。五、绿化：花草长势良好，修剪及时。六、交通秩序与车辆管理停放：规范管理，停放有序。七、安防：协助维护小区公共秩序。八、消防：系统设备定期检查，使用正常。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，维修及时。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方（王学兰）缴纳物管费：每月15日前到管理处缴纳次月物业管理服务费用。（每月1-15日为集中收费时间）。二、计费起始时间：从《验房接房表》上通知的接房时间开始计算。三、收费标准：住宅物业服务费暂按建筑面积（房产证建筑面积）1.0元/㎡.月的标准收取（业主享受优惠，按照0.5元/㎡的标准缴纳）。本协议自双方签字之日起生效。2017年，原告两江新区物业公司与重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司就两江新区和润家园（一期）物业签订《物业服务合同》一份，其中约定：物业服务事项：乙方（两江新区物业公司）提供的公共性物业服务主要内容为：1、物业共用部分的日常养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等（附件3）；2、物业共用设施、设备的日常养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等（附件4）；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；4、公用绿地（不含应由市政、绿化管理部门所属的）、花木、建筑小品等的日常养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的日常养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、做好物业管理区域内的公共秩序、安全、消防等工作，包括但不仅限于安全监控、巡视、门岗执勤等；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理与约定服务；12、代收代缴小区专变电费及商业门面水电费。乙方可通过电话或书面等方式督促使用人及时交费，若经乙方催促后而使用人仍未及时交纳的，乙方有权采取强制停止供电供水等措施，直至其缴费后才恢复正常供电供水；13、物业服务费和本合同规定的共他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、环境、山水园林小品、公共部位花草的养护和管理，公共场所定期消毒、杀菌等；2、配合、协助当地公安机关实施小区的秩序维护工作；3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费，最高不超过市场平均水平；4、政府相关法规、文件等规定需由物业服务公司服务的内容。物业服务费标准：本物业区域内的物业服务收费实行包干制，物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和乙方的合理利润。本物业服务收费按建筑面积计算，由产权人或物业承租人向乙方缴纳物业服务费，标准如下：1、住宅：1.35元/㎡.月。（1）住宅业主每月按0.5元/㎡向乙方缴纳…。原告两江新区物业公司与重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司就两江新区和润家园（一期）物业签订《物业服务合同》和与被告王学兰签订《物业管理服务协议》后，便按约对案涉物业提供物业服务，但被告王学兰以清洁没做好、国家补助了物管费和小区公共收入应用于物管费等为由拒付2017年8月1日至2019年6月30日应缴纳的物业服务费768.2元。审理中，被告王学兰称《物业管理服务协议》系被迫签订、清洁未做好等，但未举证证明。上述事实，有双方当事人的陈述、《两江新区和润家园（一期）物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《接房流程表》等为据，足以认定。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。两江新区和润家园（一期）物业系重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司建设，故重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司与原告两江新区物业公司依法签订的《两江新区和润家园（一期）物业服务合同》对该物业的全体业主具有约束力。原告两江新区物业公司与被告王学兰于2017年2月4日签订的《物业管理服务协议》，系经双方签字确认，且协议中约定自双方签字之日起生效，审理中被告王学兰虽辩称该协议系被迫签订，但未举证证明，其辩称意见不成立，故该协议依法成立有效，对双方具有约束力。原告两江新区物业公司按合同约定提供服务后，被告王学兰应按合同约定缴纳服务费。被告王学兰辩称清洁未做好，但未举证证明，其辩称的餐馆烟道、排风扇开到小区影响出行，可依法维权，但不能对抗物管费的缴纳，其辩称的国家补助了物管费、小区公共收入应用于物管费因而不应缴纳物管费的抗辩理由显然不能成立，故其不应缴纳物业管理服务费的辩解意见不能成立。根据合同约定，被告王学兰自2017年8月1日至2019年6月30日应缴纳的物业管理服务费为768.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由王学兰从本判决书生效之日起五日内向重庆两江新区物业管理有限公司给付其所有的位于两江新区和润家园（一期）物业中的xx-x-xx号房自2017年8月1日至2019年6月30日产生的物业管理服务费768.2元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王学兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 庹昌文二〇一九年九月六日法官助理 肖 扬书 记 员 甘欣冉