江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初6344号原告：王菊香，女，1968年1月5日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：喻兵兵，江西郎秋律师事务所律师。委托代理人：黄斌，江西郎秋律师事务所律师。被告：龚凤妹，女，1970年11月1日出生，汉族，住南昌市高新技术开发区。原告王菊香诉被告龚凤妹合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王菊香及其委托代理人喻兵兵、黄斌、被告龚凤妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菊香诉称：自2013年始，被告在南昌市西湖区洪城停车场附15栋06号店面经营南昌市西湖区洪城停车场龚凤妹副食品批发部。2018年，被告谎称该店面系其所有，与原告签订了一份租赁合同，将此店面出租给原告使用，租赁期自2018年6月6日至2019年6月7日，租金35000元人民币。2018年5月7日，原告一次性付清了租金，开始经营此店面。2019年5月1日，眼看租期即将到期，被告再次谎称该店面系其所有，哄骗原告与其签订了一份《商铺买卖合同协议书》，约定将此店面出售给原告，店面买卖总价款为人民币拾万圆整。协议签订之前，原告按约定于2019年4月30日通过微信转账给被告的妹妹龚荷花5000元，于2019年5月1日又通过农商银行转账给龚荷花45000元，并于当日从农商银行取现50000元人民币交由龚荷花的弟媳转交给被告，已付清了合同约定的店面买卖价款10万元。协议签订之后不久，原告街道了一份南昌市洪安服务总公司物业管理中心下发的《通知》，从中悉此店铺是被告承租经营的，根本不是被告人自己所有。至此，原告才知道自己受到被告的欺诈签订了《商铺买卖合同协议书》，之后多次找到被告要求被告返还10万元商铺买卖价款，但是被告均不予理会。因此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：一、依法撤销原被告之间的《商铺买卖合同协议书》；二、被告返还原告商铺买卖价款10万元人民币；三、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼第一项诉讼请求为确认原、被告间的《商铺买卖协议书》为无效合同。原告王菊香提交了以下证据：第一组证件：1、原告身份证；2、被告身份证。证明目的：原、被告为本案适格当事人及双方身份信息。第二组证据：1、《合同》；2、《商铺买卖合同协议书》；3、龚荷花与原告的微信聊天记录；4、微信转账凭证；5、江西省农村信用社综合凭证。证明目的：1、原告在与被告签订《商铺买卖合同协议书》前，从被告手中租赁涉案店面，被告声称店面为其所有。2、原告和被告于2019年5月1日签订《商铺买卖合同协议书》，约定被告将其自有的涉案店面出售给原告，购买价款为10万元整。3、原告在与被告签订《商铺买卖合同协议书》签订的当日，按被告要求，以通过微信给被告妹妹龚荷花转账的方式，向被告支付5000元；通过银行给被告妹妹龚荷花转账方式，向被告45000元；剩余购买店面资金50000元，以现金方式通过龚荷花的弟媳，支付给了被告。4、原告按被告要求，支付完全部购买店面的款项后，被告在《商铺买卖合同协议书》中加写已收到原告10万元购房款。第三组证据：1、《通知》。证明目的：1、在被告向原告出售其声称为自有的涉案店面，且原告已按被告要求付清全部购买店面的款项后，于2019年5月17日，原告突然收到南昌市洪安服务总公司物业管理中心的《通知》。该通知称涉案店面系被告所承租，并告知于2019年6月17日后不再出租给被告，并要收回该店面。2、证明该店面并非被告所有，被告隐瞒事实，对原告进行欺诈的事实。证据四：《南昌市洪安服务总公司物业管理中心租赁合同书》、《报告》、龚凤妹的身份证复印件、洪安服务总公司费用报销审批单。证明目的：1、涉案店面系被告向南昌市洪安服务总公司物业管理中心所承租，并结合2019年5月17日的《通知》，证实被告无转租、转让店面的权利，被告承租的时间于2019年6月17日到期届满。2、被告于2019年7月11日向南昌市洪安服务总公司物业管理中心申请退还其原承租涉案店面时的租赁履约保证金5000元。被告龚凤妹辩称：我没有欺骗他，都是正常的。确实签了《商铺买卖合同协议书》，原告在诉状中陈述的转给龚荷花的5000元、45000元以及现金交给龚荷花弟媳的50000元转账也都属实，其中通过龚荷花弟媳收到的50000元现金是交给了我，我和我妹妹龚荷花是合伙的，所以各收到了50000元。被告从未谎称过或哄骗过该店面系其所有，10万元能买洪城大市场的店铺为天方夜谭。合同中签订的10万元实际为双方确认的转让费金额，洪城停车场内店铺均为洪城大市场集团所有，原告在洪城经营多年，转让转租非常普遍，她应当非常了解情况。所签订的商铺买卖合同协议书为原告方初拟定，被告为文盲，在合同签订时只要求加了几句，转让后所有责任与龚凤妹无关，就签了字。此商铺买卖合同协议书实则为商铺转让合同协议书，原告以其文化水平优势，通过偷换概念迷惑被告签下合同。被告龚凤妹提交了如下证据：第一组证据：商铺买卖合同协议书一份。证明目的：我没有骗原告。第二组证据：合同五份。证明目的：原告常年租用我的店面。第三组证据：洪城物业提供的《通告》一份。证明目的：当时物业公司根据市委、市政府4。9火灾善后处置工作调度会的精神就洪城大市场搬迁的安置事宜在市场内大范围张贴了通告明确说明了搬迁后有3个拟安置地点，并逐户对商铺进行了安置登记。第四组证据：照片一份。证明目的：原告因市场搬迁及原、被告双方签订的债权合同获得了洪城大市场对其在新市场的安置指标。经审理查明，被告龚凤妹为本市洪城停车场附****店铺的承租人，其与出租方南昌市洪安服务总公司物业管理中心多年间连续签订时间相继的《租赁合同书》。最后一次《租赁合同书》约定的租赁期间为2018年6月18日至2019年6月17日。原告王菊香自2012年6月起从被告处转租该店铺，亦连续签订时间相继的租赁合同。双方最后一次租赁合同约定的租赁期间为2018年6月6日至2019年6月7日。2019年5月1日，原告拟定《商铺买卖合同协议书》一份，写明被告（甲方）将自有座落于南昌市西湖区交警停车场街15栋6号房屋（即上述洪城停车场附15栋6号店铺）出售给乙方（原告），乙方对甲方出售房屋已作了解并愿意购买，甲乙双方议定上述房产买卖总价款拾万元。被告的外甥在该《商铺买卖合同协议书》中代被告签署“房屋出售给乙方，甲方以后任何事不管，已收款拾万元”。关于付款情况，原告提供了分别通过微信及银行转账给被告妹妹龚荷花5000元、45000元的凭证，并称另向被告支付50000元现金的。对此，被告予以认可。2019年5月17日，南昌洪安服务总公司物业管理中心发出通知，称洪城停车场所有店铺到期后不再续签租赁合同，诉争店铺在2019年6月17日到期后将不再续签租赁合同，由洪城停车场所收回店面。后该物业管理中心又于2019年7月1日发出《通知》一份，告知附15栋全体经营户，根据西湖区城市管理行政执法局《调查违法行为通知书》，洪城停车场附15栋违章搭建的房屋，三日后将开始拆除。案件审理过程中，本院向被告询问是否有证据证实诉争商铺为合法建筑，被告称无证据证实。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原告诉称双方交易标的系诉争商铺的产权，被告则认为其转让给原告的系优先租赁商铺的指标权利。对此，应认为，协议书内容虽写明被告系将自有房屋出售给乙方，但原告本人在该市场经营达7年之久，其对于承租房屋的性质应有所了解，对于时常发生于市场中的承租权转让行为亦应知晓。且以10万元的价格取得该地段店铺所有权亦严重偏离市场行情。原告在与被告签约前不要求查看被告的店铺产权所有权证书，也有违产权交易中当事人的正常行为。因此，本院采信被告的说法，双方实际交易内容为诉争商铺的优先承租权，且原告对此系明知的。然而本案中，根据南昌洪安服务总公司物业管理中心2019年7月1日所发《通知》的内容，该管理中心对诉争商铺作为违章建筑被西湖区城市管理行政执法局通知拆除未持异议。被告作为将商铺的承租权利转让获益的主体，其若对该商铺的违章属性不认可，或认为该商铺取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设的，应承担举证责任。现被告未能提供相应证据，本院认定其与南昌洪安服务总公司物业管理中心间的租赁合同关系无效，被告亦无法依据该租赁合同关系享有优先承租权。被告就优先承租权与原告间达成的转让合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告因该合同收取的10万元转让费应退还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告王菊香与被告龚凤妹间的商铺转让合同无效；二、被告龚凤妹于本判决生效之日起三日内将十万元转让款归还原告王菊香。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，减半收取1165元，由被告龚凤妹承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员  黄迁二〇一九年九月九日书记员  谢源