安徽省凤阳县人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖1126民特190号申请人：凤阳凤宁投资有限公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇，统一社会信用代码91341126051479613X。法定代表人：孙天雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆绪刚，安徽展翔律师事务所律师。被申请人：凤阳凤仪国际大酒店有限责任公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园，统一社会信用代码91341126058483586G。法定代表人：乔之祥，该公司执行董事兼总经理。申请人凤阳凤宁投资有限公司（以下简称凤宁投资公司）与被申请人凤阳凤仪国际大酒店有限责任公司（以下简称凤仪大酒店）申请实现担保物权一案，本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，适用特别程序进行了审查。现已审查终结。凤宁投资公司称：1、拍卖、变卖凤仪大酒店名下位于凤阳县307线北侧房产及土地（房产证号：凤字第**；土地证号：凤国用2013第**），凤宁投资公司对所得款项超出顺位在先的蚌埠农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分优先受偿(优先受偿的范围为担保债权本金29504747元、律师费15万元及以29504747元为本金自2018年11月1日起计算至上述房产及土地拍卖、变卖之日止按年利率10%计算的利息）；2、凤仪大酒店承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月12日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款500万元，借款期限为2016年10月12日至2017年10月26日止，该笔借款已还本金805273元，尚欠本金4194727元，借款利率为年利率10%。2017年1月5日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款1000万元，借款期限为2017年1月5日至2017年1月6日止，该笔借款已还本金901万元，尚欠本金99万元，借款利率为年利率10%。2017年3月6日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款1800万元，借款期限为2017年3月6日至2017年7月31日止，借款利率为年利率10%。2018年2月13日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款100万元，借款利率为年利率6%。2018年8月28日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款40万元，借款利率为年利率6%。2018年10月29日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款311217元，借款利息为年利率6%。2018年11月8日，凤仪大酒店对上述借款本息进行核对、确认。截至2018年10月30日，凤仪大酒店向凤宁投资公司借款合计29504747元，其中本金24895944元，利息4608803元。2018年11月21日，凤宁投资公司与凤仪大酒店签订《借款确认合同》，凤仪大酒店继续借用上述款项。合同约定，借款利率为年利率10%，利息自2018年10月31日计算，还款日期为2019年3月31日；凤仪大酒店若没有按照合同约定履行其义务，凤宁投资公司为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等费用由凤仪大酒店承担。同日，凤宁投资公司与凤仪大酒店签订《抵押合同》，凤仪大酒店将其所有的凤阳县307线北侧的房产及土地（房房产证号：风字：风字第**证：凤国：凤国用2013第**给凤宁投资公司作为上述借款本息以及债权实现费用的担保。上述房产及土地评估价为83672600元，己抵押给蚌埠农村商业银行股份有限公司，抵押债权数额不超过4300万元，蚌埠农村商业银行股份有限公司为第一顺位抵押权人，凤宁投资公司为第二顺位抵押权人。2018年11月26日，凤宁投资公司与凤仪大酒店办理抵押权登记手续。现借款期限已经届满，经多次催要，凤仪大酒店虽同意还本付息，但至今未清偿。凤仪大酒店未提出异议。本院经审查查明：2018年11月8日《凤仪大酒店2016年10月-2017年7月借款未付利息明细表》《凤仪大酒店2017年8月-2018年10月借款未付利息明细表》下方备注：凤仪大酒店2016年10月-2018年10月借款未付利息合计4608803元，本金加利息合计29504747元。凤仪大酒店在备注处签章，并由乔之祥签注：经核对确认无误。2018年11月21日，凤宁投资公司（出借人、甲方）与凤仪大酒店（借款人、乙方）签订《借款确认合同》一份，约定：特别提示：出借人、借款人在签订本合同之前，请务必仔细阅读本合同全部条款。本合同一经签订，即视为双方理解并同意本合同全部条款。本合同双方在平等、自愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，经协商就乙方向甲方借款事宜达成如下一致意见，供双方共同遵照执行。第一条、借款数额及期限。（一）2016年10月12日，借款期限为2016年10月12日至2017年10月26日止，借款本金500万元，已还款805273元，余借款本金4194727元，借款利率为年利率10%；（二）2017年1月5日，借款期限为2017年1月1日至2017年1月6日止，借款本金1000万元，己还款901万元，余借款本金99万元，借款利率为年利率10%；（三）2017年3月6日，借款期限为2017年3月6日至2017年7月31日止，借款本金1800万元，借款利率为年利率8%；(四）2018年2月13日，借款本金100万元；(五）2018年8月28日，借款本金40万元；（六）2018年10月19日，借款本金311217元，借款利率为年利率6%。现甲乙双方确认，截止2018年10月30日，乙方向甲方借款合计29504747元。现乙方继续借用上述款项，乙方承诺2019年3月31日归还借款。第二条、借款用途。乙方确认上述借款甲方已经实际交付，乙方承诺向甲方所借上述款项用于公司经营活动。第三条、借款利率。甲乙双方确认本合同项下借款利率为年利率10%，借款利息自2018年10月31日计算。第四条、费用。订立和履行本合同所需的登记、评估等费用，以及由于乙方没有按照合同约定履行其义务，甲方为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、交通费等所有费用由乙方承担。第五条、抵押。为确保乙方履行还款义务，乙方愿意将其合法拥有的凤阳凤仪国际大酒店不动产抵押给甲方，作为乙方向甲方借款本息及甲方实现债权、抵押权费用的担保，具体事宜由双方另行签订《抵押合同》进行约定。第六条、争议解决。本合同履行过程中发生纠纷，双方应积极协商解决；协商不成，向出借人所在地人民法院提起诉讼。第七条、特别约定。乙方承诺如果乙方有其他财产及收入，甲方可要求乙方提前还款，不受本合同借款期限的限制，如果乙方在甲方或第三方有其他款项（包括但不限于购房款），甲方可以直接扣除或要求第三方直接支付甲方以清偿乙方所欠甲方的上述借款。第八条、其他。本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效。本合同一式三份，借款人、出借人各执一份，交有关房产管理部门一份，每份合同具有同等法律效力。凤宁投资公司在出借人（甲方）处签章并加盖杨岸峰名章，凤仪大酒店在借款人（乙方）处签章并加盖乔之祥名章。同日，凤宁投资公司（抵押权人、甲方）与凤仪大酒店（抵押人、乙方）签订《抵押合同》一份，约定：特别提示：抵押权人、抵押人在签订本合同之前，请务必仔细阅读本合同全部条款。本合同一经签订，即视为双方理解并同意本合同全部条款。甲、乙双方根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律、法规规定，本着自愿、公平和诚实信用的原则，经共同协商，就凤仪大酒店不动产抵押相关事宜达成一致意见，现签订本合同，以资共同遵守。第一条、被担保的主债权基本情况。甲乙双方确认，截止2018年10月30日，乙方向甲方借款合计29504747元，现乙方继续借用上述款项，乙方承诺2019年3月31日归还借款。乙方愿意将其合法拥有的凤仪大酒店不动产抵押给甲方，作为乙方向甲方借款本息的担保。第二条、抵押物的基本情况。（一）抵押人同意以凤仪大酒店下列不动产作为抵押物：房产及土地（房房产证号：凤字第××：凤字第××号凤用20：凤国用2013第**0162.08平方米）。(二）上述抵押物评估价为83672600元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实现处理抵押物的净收入为准。（三）上述抵押物已抵押给蚌埠农村商业银行股份有限公司，抵押债权数额不超过4300万元，蚌埠农村商业银行股份有限公司为第一顺位抵押权人，甲方为第二顺位抵押权人。第三条、抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息（计算至本息清偿完毕之日）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及抵押权人为实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、交通费等所有费用）。……第九条、出现下列情况之一的，甲方有权依法定方式处分抵押物：（一）乙方未依约清偿债务或所延期限已到，乙方仍未清偿债务。（二）乙方被宣告解散或破产。……凤宁投资公司在出借人（甲方）处签章并加盖杨岸峰名章，凤仪大酒店在借款人（乙方）处签章并加盖乔之祥名章。2018年11月26日，凤阳县国土资源和房产管理局颁发的《不动产登记证明》载明：皖（2018）凤阳县不动产证明第0007379号，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为凤宁投资公司，义务人为凤仪大酒店；坐落为凤阳县307线北侧，不动产单元号为341126013004GB01422F00010001；其他：不动产权证号为凤2013003544，土地证为凤国用2013第0279；抵押方式为一般抵押；被担保债权金额为2950.4747万元，评估价值为2950.4747万元；履行债务期限为2018年10月30日起2019年3月31日止；抵押面积为房屋面积20162.08㎡、土地面积20470.27㎡；第二顺位抵押。因凤仪大酒店未按《借款确认合同》、《抵押合同》约定的期限偿还借款本息，凤宁投资公司向本院提出实现担保物权申请。为此，凤宁投资公司支付律师费15万元。另查明，经凤仪大酒店委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2016年5月17日作出皖中安（蚌）评（2016）字第3403000519号房地产抵押评估报告，对凤仪大酒店拟抵押贷款项目涉及位于凤阳县板桥镇307省道北侧20162.08平方米商业（酒店）用途房地产抵押价值评估，估价对象房地产抵押总价为8367.26万元。2016年5月18日，蚌埠农村商业银行股份有限公司与凤仪大酒店签订《最高额抵押合同》一份，约定：凤仪大酒店向蚌埠农村商业银行股份有限公司借款，本最高额抵押项下担保债权的最高限额为4300万元。2016年5月19日，蚌埠农村商业银行股份有限公司、凤仪大酒店在凤阳县不动产登记中心办理上述不动产抵押登记。本院认为，凤宁投资公司与凤仪大酒店签订的《借款确认合同》、《抵押合同》，均系合同双方当事人自愿达成，不违反法律、行政法规规定，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。该法第一百九十五条第二款规定：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。该法第一百九十九条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。综上，凤宁投资公司的申请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十五条第二款、第一百九十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人凤阳凤仪国际大酒店有限责任公司所有的位于凤阳县307线北侧房产及土地（房房产证号：凤字第**；：凤字第××号2013第：凤国用2013第**投资有限公司对所得款项超出顺位在先的蚌埠农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分优先受偿，优先受偿的范围为担保债权本金29504747元及利息（利息自2018年11月1日起以本金29504747元为基数按年利率10%计算至上述房产及土地拍卖、变卖之日止）、律师费15万元。申请费190074元，由被申请人凤阳凤仪国际大酒店有限责任公司负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审 判 长  桂 斌审 判 员  赵 燕人民陪审员  陆承全二〇一九年九月二日代理书记员  刘晓全附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。