河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8150号上诉人（原审被告）：姚凤超，女，1984年10月6日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：白彦芳，石家庄市宏达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙建春，女，1981年3月11日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。上诉人姚凤超因与被上诉人孙建春房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚凤超及其委托诉讼代理人白彦芳、被上诉人孙建春及其委托诉讼代理人刘彦存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚凤超上诉请求：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初1693号民事判决；二、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《协议书》；三、依法判令本案一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、错误，房屋买卖协议应当解除，而不应当继续履行。一审法院认定案件事实不清、错误，且一审判决在被上诉人没有支付全部价款的情况下，认定上诉人与被上诉人的合同应当继续履行，明显是错误的。根据我国《合同法》的规定，在合同履行过程中，可以行使法定解除权的情形主要有4种，其中之一就是迟延履行，即合同当事人未按时履行合同义务，这种情况必须催告给对方一定的履行宽限后，合同当事人仍然不履行合同的，可以行使法定解除权。但该协议中约定被上诉人在协议签定时，一次性向上诉人支付完全部购房款235000元，然而，被上诉人只是在2016年10月28日支付给上诉人230000元，至今仍欠5000元，在一审判决前，上诉人也多次催告要求被上诉人支付剩余的5000元，并给被上诉人一定的履行宽限，但被上诉人一直未支付剩余房款，所以上诉人享受《合同法》规定的法定合同解除权，有权解除与被上诉人孙建春的房屋买卖合同，而不是一审法院认定的应当继续履行合同。二、一审法院适用法律错误，判决错误。被上诉人已经构成显失公平，现上诉人请求解除双方的《协议书》。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验、轻率紧迫，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”。本案中，上诉人出售给被上诉人的房屋价格为235000元，而该房屋在2016年10月28日市场价值约为40万元，之间相差165000元左右，故235000万元的价格远低于正常的市场价值，仅从价格上看，该合同明显违反了等价有偿的原则，因此，该合同构成显失公平。另，上诉人在当时签订协议时，自已因家人生病急需用钱，非常轻率的就签订了该《房屋买卖协议书》，没有周全的考虑，也是显示公平的情况下签订此协议。现上诉人要求解除双方签订的《协议书》。综上，一审法院认定事实不清、错误，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实并改判解除双方签订的《协议书》，以维护上诉人的合法权益。孙建春答辩称，1.本案房屋买卖合同合法有效，不符合解除条件，应当继续履行。首先，被上诉人不存在拖欠房款5000元的事实。上诉人和被上诉人是通过鹿泉市泽达房产中介所签订的房屋买卖合同，当时约定房价为235000元，被上诉人于2016年10月2日向鹿泉市泽达中介所缴纳定金5000元，鹿泉市泽达中介所给被上诉人出具了收到孙建春购买龙洲新区1-1-2312房产定金5000元的收据。由于中介所负责人和上诉人有债权债务关系，2016年10月28日中介所和上诉人协商，用被上诉人的5000元房款抵顶了上诉人欠中介所的债务，以上事实中介所的负责人到庭作证证明了以上事实。另外，从双方签订的购房协议书中可以明确的看出，被上诉人已经向上诉人支付了全部的购房款。被上诉人提交的在起诉前被上诉人丈夫许忠坤和上诉人姚凤超通话录音也可以证实被上诉人不欠上诉人5000元购房款。一审法院判决被上诉人支付上诉人5000元房款，被上诉人为了息事宁人，能顺利过户而没有上诉，不等于被上诉人没有向上诉人支付全部房款。其次，退一步讲，即使上诉人拖欠上诉人房款5000元，也不符合解除合同的条件。本合同的标的物的价格为235000元，即使被上诉人尚欠5000元未付，但是被上诉人也已经履行了合同的主要义务，不存在解除合同的法定条件。第三，再退一步讲，即使被上诉人拖欠上诉人5000元房款，也不影响上诉人配合被上诉人过户。根据购房协议约定，只要本案房产能办理产权证，上诉人就有义务配合被上诉人办理过户手续。2.本案购房协议是上诉人和被上诉人双方真实意思表示，而且价格公平合理，不存在显失公平的情况。退一步讲，即使本案合同内容显失公平，根据《合同法》的规定，上诉人应当主张撤销合同，而不应主张解除合同。上诉人以本案合同显失公平为由主张解除合同，没有事实和法律依据。另，即使上诉人另行起诉行使撤销权也已经过了法律规定的一年的撤销期限。孙建春向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告配合原告办理龙洲新城1-1-2312号房产过户手续；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金10万元；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年10月28日，原告孙建春与被告姚凤超签订协议书，协议约定原告购买被告所有的位于石家庄市鹿泉区龙洲新城1-1-2312号房产一套，房款235000元，房产证发放之日起两个月内姚凤超需配合孙建春办理过户手续，如因出卖人原因导致买受人不能办理房产过户手续，出卖人应当赔偿买受人200000元。后为房款和房产过户等问题，双方发生纠纷，原告诉至本院。庭审时，原告孙建春为了证明自己的主张，提交如下证据：一、《协议书》。2016年10月28日原、被告签订房屋买卖协议书，该协议书可证实双方在购房款全部支付后签订了合同，证实被告未按合同约定期限配合原告办理过户手续，因合同明确约定房产证发放之日起两个月内被告需配合原告办理过户手续，如因被告原因不能办理过户手续，被告应当赔偿原告20万元，落款由原、被告签名；二、2016年10月28日被告给原告出具的房款收据，收据上载明姚凤超今收到孙建春房款23万元；三、鹿泉市泽达房产中介所出具的收据，收据载明中介2016年10月2日收到孙建春购房定金5000元；四、鹿泉市泽达房产中介所出具的证明，该证明证实买房孙建春是通过泽达房产中介就龙洲新城1-1-2312室与卖房姚凤超达成交易，该房屋的不动产证下发后，我中介与姚凤超多次沟通，姚凤超不予配合办理过户手续，我中介当时收5000元定金，已经转交给姚凤超；五、不动产产权证书。该不动产证书是2018年9月10日就已发放，发证以后原告多次通过中介要求被告配合原告办理过户手续，被告不予配合，同时证明该房产已具备过户条件；六、原、被告通话录音，证实被告不同意过户，说要涨价5万元才同意过户。被告姚凤超针对原告的主张和提交的证据，质证意见为，对证据一、认可；对证据二、认可；对证据三、不认可；对证据四、不认可，被告至今未收到中介给的定全5000元，且我方与中介也没有关系，协议上约定23.5万元；对证据五、无异议，但证书颁发时间我方不清楚；对证据六、通话录音是谁在与被告谈的？我方不清楚，不是孙建春和被告谈的，所以我方不认可，录音中一方称“补点房款也没有问题”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告孙建春与被告姚凤超签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，且房产已经交付，该协议书合法、有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告孙建春要求被告姚凤超配合办理房产过户手续，符合合同约定，本院予以支持，但原告孙建春应将剩余房款5000元支付给被告姚凤超。关于原告孙建春将购房定金5000元交付给鹿泉市泽达房产中介所的问题，因双方的房屋买卖协议书上没有中介的签名盖章，中介是否参与该交易，双方各说不一，且均没有充分证据证实，故原告孙建春与案外人鹿泉市泽达房产中介所之间的纠纷，应另行处理。在该房屋买卖过程中，被告姚凤超没有过错，因此，原告孙建春要求被告支付违约金，没有法律依据，对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下，一、被告姚凤超在本判决生效三日内配合原告孙建春办理位于石家庄市鹿泉区龙洲新城1-1-2312号房产的过户手续；二、原告孙建春在本判决生效三日内给付被告姚凤超购房款5000元；三、驳回原告孙建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告孙建春负担1100元，被告姚凤超负担50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.一审判决后，被上诉人未提起上诉，视为对一审判决的承认，故对于被上诉人尚有5000元房款未向上诉人支付的事实本院依法予以确认。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：。（二）在订立合同时显失公平的。”之规定，对于显失公平的合同，当事人享有的是法定撤销权而非法定解除权，上诉人以显失公平为由主张案涉合同应予解除没有法律依据，本院不予支持。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；。”之规定，非违约方享有合同解除权需具备三个条件：第一，迟延履行的是主要债务而非次要债务。第二，合同相对方须履行催告义务。第三，催告后须经过一个合理的期限，债务人仍然未履行。本案中，案涉房产合同约定价格为235000元，双方对于已经支付了230000元购房款并无异议，上诉人主张被上诉人迟延履行支付的金额仅为5000元，显然不构成对于主要债务的迟延履行。上诉人主张对被上诉人迟延履行5000元购房款的行为进行了催告并给予了一定的履行宽限，但未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，对上诉人关于已经催告和给予履行宽限的主张本院不予支持。因此，上诉人不满足享有合同法定解除权的条件，一审判决案涉合同继续履行并无不当。综上所述，姚凤超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由姚凤超负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊平审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年九月十六日书记员  孙 梦