四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3606号 原告：成都银城置业有限公司银泰中心分公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段**。 法定代表人：李明，总经理。 委托诉讼代理人：胡基洋，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红斌，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川琥珀宫餐饮有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段********808b。 法定代表人：RATURIDWARIKAPRASAD，执行董事。 被告：杜维恒，男，1991年12月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二被告共同委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 原告成都银城置业有限公司银泰中心分公司（以下简称“银城置业银泰公司”）与被告四川琥珀宫餐饮有限公司（以下简称”琥珀宫公司”）、被告杜维恒房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银城置业银泰公司的委托诉讼代理人胡基洋、张红斌，被告琥珀宫公司、杜维恒的委托诉讼代理人钟相坤、何连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银城置业银泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认银城置业银泰公司与琥珀宫公司的租赁合同关系于2017年12月18日解除；2.判决琥珀宫公司向银城置业银泰公司支付拖欠的水电费13076.12元；3.判决琥珀宫公司向银城置业银泰公司支付违约金22448.73元（从2017年6月16日计算至2017年12月18日）；4.判决琥珀宫公司向银城置业银泰公司支付滞留金（物业占用费）1128600元（暂从2017年12月19日计算至2018年8月2日），每日按2倍日基本租金和2倍日综合管理服务费计算，应计算至实际清场恢复原貌之日止；5.判决琥珀宫公司向银城置业银泰公司支付租赁房屋恢复原状的费用130000元；6.判决琥珀宫公司向银城置业银泰公司支付本案律师代理费41882.5元；7.判决杜维恒对琥珀宫公司前述责任承担连带责任；8.判决两被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年10月9日，银城置业银泰公司与杜维恒签订《租赁合同》，由杜维恒承租“成都银泰中心”第8层808b号商铺，并约定了保证金、租金、综合管理服务费、市场管理费等各项费用的具体金额和支付方式，以及违约金的计算方法。2017年5月25日，银城置业银泰公司与琥珀宫公司、杜维恒签订《租赁合同补充协议（一）》约定，原租赁合同中承租人的权利义务由杜维恒概括转让给琥珀宫公司，且琥珀宫公司与杜维恒承担连带责任。同日，银城置业银泰公司与琥珀宫公司签订了《租赁合同补充协议（二）》、《租赁合同补充协议（三）（仓库）》。截至2017年12月18日，琥珀宫公司共计拖欠银城置业银泰公司租金、综合服务管理费、推广费、水电费等相关费用合计人民币71878.93元，及逾期付款违约金22448.72元。因琥珀宫公司拖欠各项费用，银城置业银泰公司于2017年12月18日通知解除租赁合同。解除合同后，琥珀宫公司于2017年12月22日支付了71878.93元，但逾期付款违约金22448.72元及水电费13076.12元一直未支付。银城置业银泰公司通知解除合同的同时通知琥珀宫公司履行恢复房屋原貌的义务，琥珀宫公司置之不理，导致物业占用至今，造成原告物业空置损失。 被告琥珀宫公司、杜维恒共同辩称，一、关于水电费、租金滞纳金。首先，原告在2017年12月18日解除合同同时就对租赁房屋打围、上锁，收回了房屋，被告自此未再经营或使用过房屋，更未产生过水电费，因此原告主张自2017年12月18日后新产生的水电费2235.8元不应由被告承担。其次，对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，在合同履行期间原被告多次协商过缓交租金事宜，被告对滞纳金在当时并不予认可。客观上被告部分租金的支付时间确实存在迟延（包括合同解除前最后一期租金，虽然被告在原告发出合同解除通知后立即补齐该期租金），迟延天数与原告主张的一致，在本案中被告不持异议。但是，对于被告认可的滞纳金、部分水电费，原告已经从被告缴纳的保证金中相应扣除（保证金合计318280元，已超过被告尚欠的上述费用），原告在本案中无权再重复主张该项费用，且应退还剩余的保证金。因此，对于原告第二、三项诉讼请求应予驳回。二、房屋占用费不应由被告承担，对第四项诉讼请求应予驳回。首先，被告在解除合同时已经收回并控制租赁房屋，被告其后也按原告之要求完成物品搬离，在2017年12月18日起不存在被告占用或未交还房屋的情况，自然不存在被告再履行所谓的交还义务，不属于原告主张的合同第15.2条约定的占用或未交还的情形。合同15.2条仅约定在乙方占有房屋时应当履行的复原及交还义务，并未约定甲方已收回、占有控制房屋的状态下，乙方到底应否履行以及如何履行复原义务。按照原被告双方系列交涉、函件中的意思表示，双方在合同解除后对所谓的复原事实上是达成一致的意见，即：由被告搬离可移动物品，并不涉及任何关于拆除装修等添附物的内容。况且，在被告于2018年2月7日前搬离完毕最后一批物品后，原告再没有向被告提出过异议，也从未向被告交涉过所谓拆除事宜，印证了原被告双方当时即达成一致的“搬离”即“复原”的意见。原告的该项主张没有依据。其次，原告未履行减损义务，其所主张的占用费属于其放任扩大的损失，应由原告自己承担。原告拒绝被告进入房屋搬离物品，直至2018年2月7日才让被告从租赁房屋内搬离完最后一批物品。在此期间，原告完全可以并且也应当，采取合理措施避免损失扩大，但原告并没有采取任何减损措施，原告以自己的行为放任房屋内物品无法搬离造成房屋占用损失的扩大，原告应自行承担该损失。在被告于2018年2月7日搬离完房屋内物品后，原告即已取得对房屋完全的控制、占有权，此时原告完全有条件采取合理措施再出租房屋，原告未采取措施，由此造成的损失，与被告无关，故对于原告主张所谓占用费损失不应支持。若原告主张的是损失的赔偿，则该损失的承担应当根据原告可证明的实际损失金额、搬离所用期间、双方过错程度来认定。原告并没有证据证明该期间的实际损失达到租金标准的2倍，而且被告在2018年2月7日才搬离完物品是因为原告之前拒绝被告进场所致，过错在于原告一方，因此即使存在该期间的实际损失也不应该由被告承担。再者，关于恢复原状的费用。被告已经按双方约定搬离完房屋内物品，即已完成合同解除后的全部义务，对此原告也没提出过异议或其他主张。原告在收回房屋后还需对房屋内装修等添附物无论是重新利用，还是进行拆除、复原，均由原告自行处理，相关费用也应由原告承担，故原告主张的复原费用不应由被告承担。原告在本案中主张的复原费13万元所列工程内容，其不能证明是属于合同约定或原被告双方达成一致的复原内容。况且，该复原费仅为第三方报价，并没有合理、必要的计算依据，实际也并未发生，对该项费用主张不应支持。三、关于律师费。该主张缺乏事实和法律依据，其委托律师代理本案发生的律师费应由原告自行承担，与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织双方进行了举证、质证和辩论。本院认定事实如下： 2016年10月9日，银城置业银泰公司（甲方，出租人）与杜维恒（乙方，承租人）签订《关于四川省成都市高新区天府大道北段1199号成都银泰中心第8层808b号商铺之租赁合同》（以下简称“租赁合同”），主要约定：杜维恒向银城置业银泰公司承租位于四川省成都市高新区天府大道北段1199号“成都银泰中心”8层808b号商铺，使用面积为627平方米；承租单元的租赁期限为四年，若第四年的前6个月营业额均超过65万元，则自动续约两年。第6.1条约定，自计租日开始起算，若实际计租的日期调整，租赁期限的日期相应调整；租金自计租日起算，合同约定的装修期外，杜维恒须按约定向银城置业银泰公司交付租金，每个会计期间的租金以基本租金和扣率租金两者中较高的为准。第6.1.1条约定，基本租金（预先缴付）（含税）第一个租赁年度的租金为351120元、第二个租赁年度的租金为438900元、第三个租赁年度的租金为639540元、第四个租赁年度的租金为639540元、第五个租赁年度的租金为752400元、第六个租赁年度的租金为752400元。第7.1条约定，乙方须于签署合同之日起10日内向甲方支付数额相当于3个月合同租赁期内店铺租金（按照当年租金计算，遇租金上升，则按当年租金补齐保证金）、综合管理服务费及市场推广费之和的保证金共计人民币244530元。乙方签署合同前已经支付的保证金（若有）人民币81510元自动转为合同保证金。第7.3条约定，租赁期限内，保证金由甲方保管，并且不向乙方支付利息。租赁期限届满或本合同被提前终止时，甲方应在乙方按照合同的规定将承租单元交还甲方后65日内如数退还乙方所缴纳保证金。但出现合同第14.2条情形的，甲方有权从上述保证金中扣除相应款项，余额（若有）将于甲方向乙方提出的所有索偿被解决后的65日内归还乙方。保证金收取及退款流程详见附件三《押金/保证金收取及退款流程》。在保证金归还的条件成就后，如甲方迟延归还，每迟延归还一日，甲方应按迟延金额的千分之三向乙方支付违约金。第7.4条约定，装修保证金70000元，乙方须于签订合同前向甲方支付，装修保证金的支付和返还时间和方式等内容详见《成都银泰中心in99商户装修手册》，乙方已阅读并承诺同意遵守甲方制定的《成都银泰中心in99商户装修手册》。第8.1条约定，乙方须在租赁期限内向甲方缴付综合管理服务费，综合管理服务费为每月每平方米人民币50元，每月共计应支付人民币31350元。第8.2条约定，乙方须在租赁期限内向甲方缴付市场推广费，市场推广费为每月每平方米人民币10元，每月共计应支付人民币6270元。第8.6条约定，在合同期限内，甲方为乙方代缴水费、电费，每会计期间内甲方代为缴纳上述费用后向乙方出具相应的合法票据。乙方承租单元内发生的一切与营业相关等的费用，应由乙方自行负责并自行支付。第13.2.1条的约定，乙方（包括但不限于乙方的雇员、代理人及授权人士）须就其任何违反、不遵守或不履行本合同的任何条款、条件、义务或规定，或由乙方在承租场所进行之任何工程，或乙方之任何疏忽或失责行为，而造成甲方遭受或招致的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向甲方做出赔偿。第14.1条约定，若乙方未能按合同的约定向甲方支付租金、综合管理服务、市场推广费、保证金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的0.3%按日计算收取违约金，直至乙方全数付清其所应付的上述款项之日为止。第14.2条约定，在租赁期限内，若乙方拖欠租金、综合管理服务费、市场推广费、其他费用及其违约金，或因乙方违反本合同或因乙方的过错而需对甲方承担或补偿责任的，甲方可从保证金中扣除一笔相等于该欠缴或甲方所蒙受的损失之款项，并通知乙方。乙方收到甲方通知后5天内补足所扣除的部分；如乙方未能在上述期限内补足所扣除的部分，适用第14.1条关于违约金的约定。第14.3条约定，在租赁期限内，若出现以下情形之一：（1）乙方逾期支付租金、综合管理服务费、市场推广费或其他费用超过30日的；……（4）以防出现资不抵债或其他情形导致其无力偿还甲方债务；则甲方有权采取下列一种或多种救济措施：……（c）没收乙方所有保证金和其他押金（若有）。第14.5条约定，若发生下列情形之一的，甲方有权单方提前解除合同收回承租单元、没收保证金并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利：（a）乙方逾期支付租金、综合管理服务费或其他费用超过30日或乙方未能履行、遵守或完成任何本合同项下的重大条款、条件、保证、承诺、许诺、义务、标准。第15.2条约定，若乙方未能在租赁期限届满之日或在合同被提前终止之日起将承租单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租单元，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳相当于2倍的日基本租金和2倍的日综合管理服务费作为滞留金（以合同终止前最后一个会计期间的租金的综合管理服务费为准）。此外，乙方将被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或者使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权做出处理。乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反约定而需甲方清除上述物件的开支及费用。2016年11月16日，银城置业银泰公司交付案涉承租单元。 2017年5月25日，银城置业银泰公司（甲方）与杜维恒（乙方）、琥珀宫公司（丙方）签订《租赁合同补充协议（一）》（以下简称“补充协议一”），主要约定：杜维恒将原合同项下的全部权利、义务一并转让给琥珀宫公司，协议生效后，原合同中由杜维恒享有和承担的权利义务由琥珀宫公司承继并向银城置业银泰公司履行。杜维恒愿就琥珀宫公司全面和诚信履行原合同及补充协议提供连带责任保证，若琥珀宫公司未按照原合同及补充协议履行义务，银城置业银泰公司有权要求杜维恒履行相应义务。 同日，银城置业银泰公司（甲方，出租人）与琥珀宫公司（乙方，承租人）签订《租赁合同补充协议（二）》（以下简称“补充协议二”），主要约定：在原合同租赁期内，银城置业银泰公司将同楼层118平方米区域为该商铺之外摆区位置给琥珀宫公司独占使用。在琥珀宫公司有效承租8F层808b号商铺的基础上，该位置的场地使用费为：第一年免费使用；第二年至第四年须按照原合同约定的每月15日前向银城置业银泰公司支付人民币50元/平方米/月，即5900元/月；若第四年的前6个月每月营业额均超过65万元，则自动续约两年（与主合同时间一致），第五年至第六年须按照原合同的约定的每月15日前向银城置业银泰公司支付人民币50元/平方米/月，即5900元/月。该位置在原合同租赁期限内免收保证金、装修管理费、综合服务管理费及市场推广费。 同日，银城置业银泰公司（甲方，出租人）与琥珀宫公司（乙方，承租人）签订《租赁合同补充协议（三）（仓库）》（以下简称“补充协议三”），主要约定银城置业银泰公司将四川省成都市高新区天府大道北段1199号“成都银泰中心”B3层B3-HC-05号仓库提供给乙方使用，仓库面积为25平方米，仓库使用费为1250元，支付保证金3750元。 琥珀宫公司共计缴纳保证金318280元。2017年8月10日、8月15日、9月14日琥珀宫公司向银城置业银泰公司分别转账80998元、38870元、69218.99元，三笔款项支付了2017年6月29日至10月31日期间的各项费用。2017年10月31日、11月13日，琥珀宫公司向银城置业银泰公司分别转账12819.62元、82760元，两笔款项支付了11月的各项费用。 2017年12月18日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发出《解除租赁合同之通知》，通知琥珀宫公司截止2017年12月18日，琥珀宫公司已拖欠租金、仓库使用费、综合服务管理费、推广费、水电费（暂计至11月20日）等相关费用717878.93元，逾期付款滞纳金22448.72元；案涉租赁合同及各补充协议从即日起解除，已缴纳的租赁保证金244530元及装修保证金70000元、仓库保证金3750元（总计318280元）不予退还，且应于2017年12月21日22:00将所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场。如未能在前述日期将承租单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物除外）及交回承租单元，需依照约定承担违约责任。 2017年12月18日，琥珀宫公司向银城置业银泰公司转账71878.93元，该笔款项支付先前欠付的租金、推广费等费用59674.26元，剩余12204.67元抵扣了2017年10月21日至2017年11月20日期间欠缴的水电费12204.67元。 2017年12月21日，琥珀宫公司向银城置业银泰公司发送《回复函》，告知其正在积极沟通补缴欠款，银城置业银泰公司对商铺进行打围、上锁致使琥珀宫公司无法正常经营、进场和搬离物品，希望尽快拆除围挡，以便其恢复经营，继续履行合同。2018年1月22日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发出《限期撤离租赁物业之通知》，主要载明：“有关解除租赁合同事宜，我司郑重告知如下：1、请贵公司于2018年01月26日22:00前将商铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场。若贵司未能在前述日期将承租单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租单元，每逾期一天，贵司须向我司缴纳相当于2倍的日基本租金和2倍的日综合管理服务费作为滞留金（以合同终止前最后一个会计期间的租金和综合管理服务费为准）。此外，贵司将被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或使用权，包括所有的设备和物品，我司有权做出处理。贵司须向我司赔偿任何因贵司违反本条约定而需我司清除上述物件的开支及费用。2、我司将从琥珀宫公司已缴纳的租赁保证金244530元及装修保证金70000元、仓库保证金3750元，共计318280元保证金中扣除截止2018年1月26日琥珀宫公司所欠付的租金、提成租金（如有）、综合管理服务费、推广费、水电费、燃气费、滞纳金（如有）等费用以及如贵司未按函件第一条要求返还租赁物业而致使我司将租赁物业恢复为交付状态所产生的工程恢复费用。3、因贵司违约造成我司重新招商所产生的店铺空置期损失，我司将保留通过司法途径向贵司追偿的权利。”该通知同时提及双方在此期间就店铺续租事宜进行了沟通协商。 对2017年10月21日至2017年11月20日期间水电费，琥珀宫公司尚余0.02元未支付，琥珀宫公司欠付2017年11月21日至2017年12月20日期间水电费12844.23元，欠付2017年12月21日至2018年1月20日水电费2235.8元，总计欠付水电费15080.05元。琥珀宫公司用购物卡货款抵扣款2003.93元，尚欠水电费13076.12元。 2018年1月30日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发送函件载明，“3、B、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及双方《租赁合同》约定，因贵司违约导致我司解除租赁合同，贵司应负责将租赁物业恢复为交付时的状态，此为贵司约定及法定的义务，故请贵司务必于2018年2月9日22:00之前自行负责拆除物业装修，将物业恢复为交付时状态并经我司验收合格。”2018年1月31日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发送函件载明，“3、该店铺新租户没有义务承接贵司现有装修，清除场内装修为贵司法定及约定义务，此处不再赘述。” 2018年2月7日，银城置业银泰公司向杜维恒开具in99第【2016】（03）号-014in99物品携出申请单（以下简称“出门条”），载明携出时间为“2018年2月7日13时-2018年2月7日22时”，携出物品为“家具、沙发、厨房设备、灯具、酒水（须杜维恒先生在场才可放行）”，出门时间为“2018.2.715:20”，备注中载明，“携出物品时将《物品携出申请单》交给安管值班员，现场核对及回收《物品携出申请单》”。 另查明，2017年12月31日，琥珀宫公司向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，起诉银城置业银泰公司及其总公司。双方在成都市外侨办、高新区管委会等部门协调后，琥珀宫公司撤回了起诉。2018年7月，琥珀宫公司再次将银城置业银泰公司诉至法院，要求其退还保证金244530元，并赔偿损失277500.93元。后成都高新技术产业开发区人民法院于2018年11月19日作出（2018）川0191民初11883号民事判决，驳回琥珀宫公司的诉讼请求。 同时查明，2019年3月28日，银城置业银泰公司因为本案诉讼，与四川明炬律师事务所签订《委托代理合同》，2019年4月16日支付律师代理费41882.5元。 以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、主体证明、《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》《解除租赁合同之通知》、《回复函》、《限期撤离租赁物业之通知》、电子邮件截图、（2018）川0191民初11883号民事判决书、《委托代理合同》、物品携出申请单等证据在案佐证。 本院认为，案涉《租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》均属当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人双方基于租赁合同构成房屋租赁合同关系，原、被告在庭审中均认可案涉租赁合同关系于2017年12月18日即被告琥珀宫公司收到原告银城置业银泰公司发出的《解除租赁合同之通知》时即告解除，本院对此予以确认。 关于物业占用费。收取物业占用费的前提是承租方在事实上对案涉房屋存在占有控制。原、被告双方的主要争议在于对租赁合同解除后案涉房屋的占有使用状态存在不同意见。从双方多次往来邮件及2017年12月18日《解除租赁合同之通知》、2018年1月22日《限期撤离租赁物业之通知》等证据可以看出，原告银城置业银泰公司要求琥珀宫公司撤离承租单元，表明在琥珀宫公司完成撤场前，该承租单元由琥珀宫公司实际占有，琥珀宫公司迟延履行撤离承租房屋的义务，其对承租物业的占用应依照《租赁合同》第15.2条的约定向银城置业银泰公司支付相应的物业占用费。案涉《出门条》显示被告琥珀宫公司于2018年2月7日搬离相关物品，完成撤场。故对原告要求被告支付租赁合同解除之后至琥珀宫公司撤场期间即2017年12月19日至2018年2月7日期间的物业占用费的主张，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，每逾期一日，按2倍日基本租金和2倍日综合管理服务费计算滞留金，故2017年12月19日至2018年2月7日期间的物业占用费为255816元（（43890/30+31350/30）*51天）。琥珀宫公司辩称其在合同解除后无法撤场的原因系基于银城置业银泰公司的上锁、打围措施，但根据成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11883号民事判决认定事实，综合双方往来函件可以看出，琥珀宫公司未能及时取得出门条系琥珀宫公司经办人员未能获取有效授权，期间双方对于是否续约虽然进行了反复协商，但对琥珀宫公司占用房屋的事实不具有对抗性。琥珀宫公司在大量物品存放租赁房屋内且未撤场的情况下主张其已交还房屋不能成立，本院不予支持。针对撤场后的物业占用费，原告银城置业银泰公司主张2018年2月7日后被告杜维恒又到案涉房屋内搬离物品并提交相关聊天记录，证明杜维恒可以自由进出房屋搬离相关物品，根据银城置业银泰公司提交的出门条可知，银城置业银泰公司已将承租单元内的大宗物品在2018年2月7日搬离，应当认定案涉房屋在此之后即由原告银城置业银泰公司占有控制。针对银城置业银泰公司基于琥珀宫公司未恢复房屋原状而认为琥珀宫公司未交还房屋的意见，本院认为，房屋的交还是指房屋实际控制权是否由承租人转移为出租人，并不取决于房屋是否恢复原状。根据《租赁合同》第15.2条的约定，针对房屋未恢复原状的情形，“乙方将被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或者使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权做出处理。乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反约定而需甲方清除上述物件的开支及费用。”且在《限期撤离租赁物业之通知》中，银城置业银泰公司亦告知琥珀宫公司如未恢复房屋原状将从被告交纳的保证金中扣除相应工程恢复费用，因此，未恢复原状并不构成阻却交还房屋的实现条件。在双方对恢复房屋原状存在相关约定前提下，琥珀宫公司于2018年2月7日撤场并交还了房屋，银城置业银泰公司基于琥珀宫公司未恢复房屋原状主张琥珀宫公司实际占有房屋不合常理，因此，对银城置业银泰公司要求琥珀宫公司支付在撤场后的物业占用费的主张，本院不予支持。 关于水电费。在案涉租赁合同解除前，租赁合同合法存续，琥珀宫公司依法占有使用案涉房屋，其应当按照《租赁合同》第8.6条的约定支付欠缴水电费。被告琥珀宫公司、杜维恒对该期间产生的水电费不持异议，本院依法予以支持。关于合同解除之后至琥珀宫公司撤场期间的水电费。“出门条”显示2018年2月7日搬离的物品为厨房设备等耗电器材，期间案涉房屋的水电费用主要在于维系琥珀宫公司相关食材的存储，故该期间的水电费用应由琥珀宫公司承担。两部分费用合计13076.12元，故对原告银城置业银泰公司要求被告琥珀宫公司承担水电费13076.13元的主张，本院予以支持。 关于逾期付款产生的违约金。在案涉租赁合同解除前，租赁合同合法存续，琥珀宫公司依法占有使用租赁房屋，其应当按照《租赁合同》及补充协议的相关约定支付因逾期付款产生的从2017年6月16日计算至2017年12月18日期间的违约金（滞纳金）22448.73元。被告琥珀宫公司、杜维恒对违约金（滞纳金）金额无异议，本院依法予以支持。 关于恢复房屋原状的费用。《租赁合同》第15.2条约定了恢复原貌的义务。银城置业银泰公司在2017年12月18日发出的《解除租赁合同之通知》、2018年1月22日发出的《限期撤离租赁物业之通知》、2018年1月30日及1月31日向琥珀宫公司发送的函件均要求琥珀宫公司拆除装修。因此，琥珀宫公司应当将租赁房屋恢复原状。根据租赁合同约定和相关函件内容，琥珀宫公司在撤场时未对租赁房屋恢复原状，即被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或者使用权，并应赔偿银城置业银泰公司清除上述物件的开支及费用。截止本案一审辩论终结之时，案涉房屋的装修原告银城置业银泰公司并未清除。原告根据预估请求被告赔偿租赁房屋恢复原状费用13万元，不符合合同约定，本院不予支持。待恢复费用实际发生后，当事人可另行处理。 关于保证金是否可以抵扣上述费用。本院认为，双方的主要争议在于保证金究竟是填平性质还是惩罚性质。《租赁合同》第7.3条、第14.2条均约定保证金可以抵扣相关租赁费用，该保证金应为履约保证金，表明保证金的核心作用是进行抵扣，以填补租赁合同关系中承租人违约对出租方造成的损失。在《租赁合同》第14.3条、第14.5条均提及“没收保证金”，包含惩罚性质。前述约定存在一定冲突，但综合分析整个合同文本，本院认为，案涉保证金在不同的履约状态存在不同的作用。在合同继续履行情况下保证金主要用于抵扣承租人欠缴费用，以达到保证合同履行的效果。在承租人违约情形达到对方合同解除权条件成就时，保证金不仅可以用于抵扣承租人欠缴费用，也可以依约适用“没收保证金”条款，具有惩罚性质。本案中，银城置业银泰公司与琥珀宫公司的租赁合同因为琥珀宫公司违约已经依约解除。银城置业银泰公司在2018年1月22日发给琥珀宫公司的《限期撤离租赁物业之通知》中允诺从318280元保证金中扣除琥珀宫公司所欠付的租金、综合管理服务费、水电费、滞纳金等费用以及租赁物业恢复原状费用。故前述物业占用费255816元、水电费13076.12元、违约金22448.73元，合计291340.85元，应当从被告交纳的保证金318280元中扣除。余下26939.15元，品迭租赁房屋恢复原状实际开支费用后，如有剩余，没收归原告银城置业银泰公司。 关于律师费。根据《租赁合同》第13.2.1条的约定，银城置业银泰公司主张律师费41882.5元具有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。 关于杜维恒连带责任的承担。根据《补充协议一》的约定，杜维恒自愿就琥珀宫公司全面和诚信履行原合同及补充协议提供连带责任保证。被告杜维恒在庭审中对其连带责任不持异议，故对原告要求杜维恒就琥珀宫公司前述责任承担连带责任的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都银城置业有限公司银泰中心分公司与被告四川琥珀宫餐饮有限公司的租赁合同关系于2017年12月18日解除； 二、被告四川琥珀宫餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都银城置业有限公司银泰中心分公司支付律师代理费41882.50元； 三、被告杜维恒对上述付款义务承担连带责任； 四、驳回原告成都银城置业有限公司银泰中心分公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8412元，由原告成都银城置业有限公司银泰中心分公司负担8000元，被告四川琥珀宫餐饮有限公司、被告杜维恒负担412元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐文波 二〇一九年九月二十日 书记员  黄青青