广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19519号上诉人（原审被告）：吕豹，男，1991年2月20日出生，汉族，身份证住址：海南省万宁市国营新中农场加朝作业区。被上诉人（原审原告）：深圳市前海金骐投资管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300080148522Y。法定代表人：侯锦环。委托诉讼代理人：乐海平，广东琨珅律师事务所律师。上诉人吕豹因与被上诉人深圳市前海金骐投资管理有限公司（以下简称金骐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金骐公司向一审法院起诉请求:1.吕豹支付2018年1月1日至11月30日的房屋租金102756.08元、水电管理费15936.68元，合计118692.76元；2.诉讼费由吕豹承担。一审法院认定事实：金骐公司（出租方、甲方）与吕豹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区桃源街道塘兴路XX商铺（涉诉房屋）出租给乙方使用，租赁面积76.18平方米；租赁期限为2017年7月11日至2020年8月10日；每月租金9142元，应于每月5日前支付；租赁保证金18284元；乙方不拖欠租金及其他应由乙方承担的费用、不损害房屋设备设施、租赁期满、乙方在合同期满7天内搬离，甲方向乙方返还租赁保证金；租赁期间，乙方按时交付水电费、管理费等；乙方拖欠租金达30天以上的，甲方有权解除合同；及其他内容。双方另签订了《补充协议》，约定：从2017年8月11日起计租；第一年租金为每月每平方米120元，从第二年起递增8%，2017年8月11日至2018年8月10日期间每月租金9142元，2018年8月11日至2019年8月10日期间每月租金9873元；物业管理费每月1143元，电费每度1.3元，水费每吨6.5元；乙方迟交或不交租金达一个月，除不予退还租赁保证金外，乙方应在租赁合同解除或者终止之日起三天内，无条件退出并将房屋交还甲方，乙方同时搬出所有家具物品等动产，否则视为放弃其所有权；及其他内容。金骐公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，表示涉诉房屋未办理房地产证，已进行了违法建筑申报。金骐公司提交了吕豹欠费明细表，明确：吕豹拖欠2018年1月至2018年11月的租金合计102756.08元；吕豹拖欠2018年3月至2018年11月的管理费，每月管理费1143元；吕豹拖欠2018年2月至2018年11月的水电费合计5487.18元；以上共计118530.26元。庭审中，金骐公司明确其第一项诉讼请求的金额为118530.26元，吕豹确认未支付上述费用。吕豹称租赁期间涉诉房屋所在园区进行下水道施工，施工地点在吕豹商铺门口，吕豹曾提出减租，金骐公司未表态；金骐公司则称下水道施工并不在涉诉商铺的位置，对吕豹的经营并无多大影响。吕豹另称：其自2018年5月开始便未再使用涉诉房屋，其询问金骐公司如何处理，金骐公司未明确表态，吕豹未将商铺交还金骐公司，2018年8月金骐公司将涉诉房屋上锁，吕豹无法再进入房屋，亦未取回物品。金骐公司否认其将涉诉房屋上锁，并称：吕豹于2018年10月11日自行搬走了部分物品，金骐公司于2019年2月28日清理了涉诉房屋，并将吕豹物品存放在金骐公司的仓库。吕豹主张，根据双方《补充协议》的约定，吕豹已拖欠租金达一个月，故双方租赁合同已自动终止。吕豹确认金骐公司并未向吕豹提出解除租赁合同。庭审中，金骐公司明确，若法庭经审理认定的民事行为的效力与其主张的不一致，申请将诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，金骐公司提交了证据以证明涉诉房屋进行了违法建筑申报，但并未举证证明行政机关对此已经处理完毕，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，金骐公司与吕豹之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故吕豹占有、使用涉诉租赁房屋期间应向金骐公司支付房屋占有使用费。吕豹称其自2018年5月开始未再使用涉诉房屋，但未举证证明，且吕豹虽表示其未正常经营，但其物品仍放置在涉诉房屋内，吕豹亦确认未向金骐公司交还房屋，吕豹称金骐公司于2018年8月将房屋上锁，未对此进行举证，故在金骐公司清理涉诉房屋前，应视为吕豹继续占用房屋，因此，金骐公司请求吕豹支付2018年1月至2018年11月期间的房屋占有使用费、管理费、水电费合计118530.26元，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：吕豹于判决生效之日起十日内向金骐公司支付2018年1月至2018年11月期间的房屋占有使用费、管理费、水电费合计118530.26元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1336.93元，由吕豹负担。吕豹上诉请求：撤销一审判决，驳回金骐公司诉讼请求。事实与理由：一、根据双方于2017年7月11日签订的《深圳市房屋租房合同书》及《补充协议》的约定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行。1.自2017年11月至2018年5月期间，吕豹租赁房屋唯一的出口门前约3米的下水道维修整改，直到2018年12月甚至至今，整个园区都在整改，导致无法正常运营，造成吕豹严重损失。在上述期间吕豹及部分商铺业主都主动找过园区管理人员协商此问题，但对方一直推卸责任甚至敷衍了事。2.吕豹商铺在2018年8月期间就已停电，吕豹商铺停电导致无法运营，且损失严重（附有冰箱里冷冻产品腐烂图片作为证据）。二、合同第十九条约定，出现以下情形之一时，乙方可就因此造成的损失索赔：（二）甲方违反合同第十一条规定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或者规章的规定。园区的消防一直未通过，才导致整个园区一直整改，不符合对外出租条件；吕豹要求金骐公司拿出通过的相关文件。如没有在合同签订之前通过就对外出租（安全性不符合相关法律规定），吕豹要求赔偿房屋装修及设备购买费用135252.8元和两个月押金18284元（合同第九条有体现），及2018年8月至2018年12月份的全部租金和水电费用约60000元，合计约213536.8元。另金骐公司在没有通知吕豹的情况下，就把吕豹商铺里的所有进口红酒、啤酒、洋酒商品和进口红酒水晶杯及醒酒器清空（附有吕豹商铺库存明细表），如有丢失或者缺少，吕豹要求金骐公司按原价赔偿（附有吕豹原正常经营实景图为证和未通知过私自清空商铺实景图为证），合计金额136610元。二、如法院维持一审判决，吕豹愿放弃原来商铺里所有商品及设备，抵押给金骐公司，金骐公司需把两月押金18284元退还吕豹。吕豹在二审法庭调查程序中补充如下事实和理由：一、涉案租赁协议是由XX（深圳）酒业连锁管理有限公司跟金骐公司签订，金骐公司应该起诉公司而不应该起诉个人。二、一审判决提及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，表示涉诉房屋未办理房地产证，已进行了违法建筑申报。涉案房屋本来就是违法违建，物业还进行招商，涉嫌欺骗。三、租赁合同中有说明，如果在非不可抗拒的情况下吕豹是可以解约的，4月份吕豹有找过管理人员洽谈问题，但是管理人员一直以拖延的方式处理。四、吕豹店铺里有价值十几万元的红酒商品以及入住时的装修设备，金额足以抵扣租金。如果法院认为吕豹必须要偿还租金，吕豹可以把店铺商品的价值抵扣给金骐公司。金骐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。二审中，金骐公司未向本院提交新证据。吕豹向本院提交了《房屋租赁合同》，用以证明涉案房屋的承租方为XX（深圳）酒业连锁管理有限公司，并非吕豹。金骐公司对该份证据的真实性未予确认。本院认为，在一审中，金骐公司提交了承租方为吕豹的《房屋租赁合同》，其内容与吕豹向本院提交的合同基本一致，金骐公司提交的合同文本明确载明承租方为吕豹及吕豹的身份证号码，吕豹在该份合同文本上签名确认，吕豹在一审庭审中亦对该份证据的真实性予以认可。现吕豹向本院提交的合同文本与其之前认可真实性的合同文本不一致，对此吕豹并无合理解释，故吕豹提交该份新证据既有违禁止反言原则，又无充分的证据证明其真实性，本院不予采信。吕豹还向本院提交了照片，用以证明金骐公司清理涉案房屋导致吕豹的物品损失。由于并无证据证明该照片所涉物品与本案相关，故其缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同主体的问题。由于金骐公司在一审中提交的《房屋租赁合同》载明承租方为吕豹，并载明吕豹的身份证号码，吕豹在该份合同文本上签名确认，且在一审庭审中对该份证据的真实性予以认可，同时，吕豹亦主张通过其个人账户支付部分款项，故一审法院认定涉案房屋租赁合同主体为金骐公司和吕豹并无不当，由于吕豹向本院提交的《房屋租赁合同》未获采信，其关于承租方系XX（深圳）酒业连锁管理有限公司缺乏事实依据，本院不予支持。由于无证据证明涉案房屋取得建设规划许可或经批准建设，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，认定涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》无效并无不当。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，吕豹应当按照合同约定支付相应的房屋使用费、管理费等款项。吕豹已实际占有、使用涉案房屋，现又以其受欺诈为由主张不予支付上述费用，既缺乏事实和法律依据，又有悖诚信原则，本院不予支持。吕豹主张其曾在较长时间内未能正常使用涉案房屋，还主张金骐公司在清理涉案房屋时造成其所有的物品损失，但均未提交证据予以证明，本院对此不予采信。至于吕豹提出的以其所有的物品冲抵涉案款项的主张，由于不符合法律规定的债务抵销的适用条件，金骐公司亦不同意，故对吕豹的该项主张，本院不予支持。综上，吕豹的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670.61元，由吕豹负担。本判决为终审判决。审判长 秦    拓审判员 李  兴  旺审判员 谢  文  清二〇一九年九月四日书记员 许蓓珣（兼）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。