福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1682号 原告：泉州嘉瑞置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区塘西工业园**。 法定代表人：潘荣耀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 被告：文莉，女，1987年6月28日出生，土家族，住重庆市酉阳县。 被告：刘洪，男，1976年9月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈腾育，福建爵名律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：康琼红，福建爵名律师事务所律师。 原告泉州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）与被告文莉、刘洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告嘉瑞公司的委托诉讼代理人郑淑红，被告文莉、刘洪共同委托诉讼代理人陈腾育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉瑞公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除嘉瑞公司与文莉、刘洪签订的《商品房买卖合同》及有关附件（合同编号：201812250005），责令文莉、刘洪配合嘉瑞公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续及退税手续；二、依法判令文莉、刘洪向嘉瑞公司支付违约金138673.8元；三、依法判令文莉、刘洪赔偿嘉瑞公司律师费35700元；四、本案诉讼费由文莉、刘洪承担。事实和理由：2018年12月25日，文莉、刘洪与嘉瑞公司签订《商品房买卖合同》及有关合同附件（合同编号:201812250005），向嘉瑞公司购买位于洛江区商品房。根据合同第六条、第七条、第八条、合同附件四第二条以及合同附件十一第六条的约定，该商品房总价为924492元，文莉、刘洪应于2018年12月25日前支付首付款194492元，余款730000元向中国银行股份有限公司洛江支行申请贷款支付，并于合同签订后7日内办毕借贷全部手续，否则视为逾期付款；文莉、刘洪逾期付款超过90日的，嘉瑞公司有权解除合同，要求文莉、刘洪按照累计应付款的15%支付违约金并承担嘉瑞公司为维护权利而支出的律师费、诉讼费等相关费用。合同签订后，文莉、刘洪支付了首期房价款194492元，但一直拖延办理贷款手续，嘉瑞公司多次催告，但文莉、刘洪至今未予办理。文莉、刘洪的行为，严重违反了合同约定，导致嘉瑞公司至今未能实现收取购房款的合同目的。嘉瑞公司有权根据《合同法》《商品房买卖合同》及其附件，解除嘉瑞公司与文莉、刘洪签订的《商品房买卖合同》，并根据该合同及其附件的相关约定要求文莉、刘洪承担违约责任。 文莉、刘洪辩称，其同意解除与嘉瑞公司所签订的《商品房买卖合同》并要求嘉瑞公司退还已交纳的购房首付款194492元，对于嘉瑞公司的其他诉求均没有事实和法律依据，应予以驳回。具体理由如下：一、答辩人在嘉瑞公司售楼处看房时，曾向其工作人员表明个人征信可能存在问题，有可能无法向银行申请贷款的事实，但嘉瑞公司的工作人员则声称可以帮忙与银行沟通并删除答辩人的个人征信不良记录。在这种情况下答辩人才与嘉瑞公司订立商品房买卖合同的。现因答辩人的征信问题无法申请贷款，责任并不全在答辩人身上，嘉瑞公司也应承担一部分。二、嘉瑞公司诉求答辩人配合办理商品房买卖合同备案登记注销手续及退税手续，但答辩人在支付房屋首付款时发票里明确记载着不征税，答辩人至今也并未缴纳过契税，因此在办理注销手续时无需一并办理退税手续。三、无论是何种原因致使本案的购房合同解除，嘉瑞公司不仅没有损失而且嘉瑞公司将因此而得利。合同解除后房屋将重新由嘉瑞公司进行销售，在答辩人购房时，该商品房单价为每平方米7805.57元。按照当前房管部门公布的及市场成交的房屋均价，解除合同后嘉瑞公司可以单价每平方米8900元重新出售，现房价远高于之前售价，故并未产生实际损失，因此嘉瑞公司的此项诉求没有事实依据，不能支持。四、如果法院认为答辩人还是应该承担一定的违约责任，答辩人认为双方合同中约定的15%的违约金明显高于实际损失，答辩人请求法院予以降低违约金的比例。考虑到嘉瑞公司并没有实际损失相反的还可以获利，结合两答辩人承受能力，两答辩人一个在从事夜市小吃，一个在包袋厂打工，收入均有限。因此，请求法院对违约金的比例只作象征性的判处，只判处应付款1%的违约金即9244.92元。五、关于律师费的主张，答辩人认为不应承担且嘉瑞公司仅提供增值税发票，并没有支付凭证，无法证明其真实支付了35700元律师费。另，35700元律师费明显不符合泉州地区房地产系列案件平均收费标准，再者如果确系应承担，答辩人请求法院结合实际情况和案件代理律师的工作量和胜诉比例酌情给付。 本院经审理认定事实如下：文莉、刘洪于2018年12月25日与嘉瑞公司签订合同编号为201812250005的《商品房买卖合同》及其附件。《商品房买卖合同》及其附件约定：文莉、刘洪向嘉瑞公司购买址在泉州市洛江区商品房，总价款为924492元;买受人应当在2018年12月25日前支付首期房价款194492元，余款730000元向中国银行股份有限公司洛江支行申请贷款支付；买受人应在主合同签订后7日内向银行提交办理借贷所需的全部资料，按银行要求签署与借贷有关的文件，缴清借贷所涉各类款项，办毕借贷全部手续；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款;买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、诉讼费等费用由买受人承担。合同签订后，文莉、刘洪向嘉瑞公司交付首期房价款194492元，嘉瑞公司向文莉、刘洪开具《福建增值税普通发票》，发票税率栏内注明“不征税”。因文莉、刘洪未按合同约定办理银行按揭贷款手续，嘉瑞公司于2019年3月25日向文莉、刘洪发出《按揭催办函》，要求文莉、刘洪在2019年3月29日前办毕银行按揭贷款所有相关手续或者以其他方式付清购房余款。2019年4月28日，嘉瑞公司委托福建师友律师事务所向文莉、刘洪发出《律师函》，要求文莉、刘洪于接到本函件之日起5日内办理完成贷款手续或者以其他方式支付购房余款730000元，逾期未办理完成贷款手续或以其他方式付清购房款的，将依照《商品房买卖合同》及其附件的有关规定，追究逾期付款的违约责任。另，嘉瑞公司因本案诉讼支出律师代理费35700元。 本院认为，文莉、刘洪与嘉瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效。合同签订后，文莉、刘洪因自身征信问题而无法取得银行贷款，也不能以其他方式付清购房余款，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。房地产开发商相对于购房者而言更专业，在购房者决定买房前，有义务提醒购房者查询个人征信记录。对于个人征信存在问题的，应当明确告知购房者在办理银行按揭贷款时可能出现的风险。本案中，嘉瑞公司无提供证据证明其已经尽到提醒、告知的义务，依法应承担相应的过错责任。嘉瑞公司请求解除其与文莉、刘洪签订的《商品房买卖合同》及有关附件并要求文莉、刘洪配合其办理商品房买卖合同备案登记注销手续，本院予以支持。因文莉、刘洪向嘉瑞公司交付首期房价款194492元“不征税”，故嘉瑞公司请求文莉、刘洪配合其办理退税手续没有事实依据，本院不予支持。根据双方的过错程度等情形，本院确定文莉、刘洪向嘉瑞公司支付逾期付款违约金69336.9元（924492元×15%×50%）及律师代理费17650元（35700元×50%）。文莉、刘洪关于要求嘉瑞公司退还购房首付款194492元的辩解意见，符合法律的规定和合同的约定，本院予以采纳。 综上所述，嘉瑞公司的诉讼请求予以部分支持。文莉、刘洪关于要求嘉瑞公司退还首付款的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州嘉瑞置业有限公司与文莉、刘洪于2018年12月25日签订的合同编号为201812250005的《商品房买卖合同》及其附件； 二、文莉、刘洪应配合泉州嘉瑞置业有限公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续； 三、文莉、刘洪应于本判决生效后十日内向泉州嘉瑞置业有限公司支付违约金69336.9元、律师代理费17650元； 四、泉州嘉瑞置业有限公司应于本判决生效后十日内退还文莉、刘洪购房首付款194492元； 五、驳回泉州嘉瑞置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13045元，减半收取计6522.5元，由泉州嘉瑞置业有限公司负担3261元，文莉、刘洪负担3261.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年九月十八日 书记员  黄书卿 附:本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。