太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2019）晋0109民初2869号   原告：上海一嗨汽车租赁有限公司，住所地上海市闻喜路******。   法定代表人：韩洪涛，职务总经理。   委托诉讼代理人：王竟，男，该公司法务。   被告：太原七美家具有限公司，住所地太，住所地太原市万柏林区南内环西街中段**红太阳家私城办公楼****v>   法定代表人：张芳华，职务总经理。   委托诉讼代理人：杨彦波，山西东奥律师事务所律师。   原告上海一嗨汽车租赁有限公司与被告太原七美家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海一嗨汽车租赁有限公司的委托诉讼代理人王竟，被告太原七美家具有限公司的委托诉讼代理人杨彦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告上海一嗨汽车租赁有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还房屋租金6012.5元；2、要求被告赔偿原告装修损失34841.5元、违约金14625元。以上共计55479元。事实和理由：2017年11月17日,原告与被告签订了《太原七美家具有限公司招商合同书》以及《补充协议》(以下简称“租赁合同”)。租赁合同约定,被告提供七美家居MALL店内展位号为太原市南内环西街七美家居前广场门面2号便利店东侧1号间供原告营业使用;合同期限自2017年11月17日起至2018年11月16日止,共计12个月;租赁费用4875元/月(含税),每6个月为一个基本结算周期,共计29250元。租赁合同签订后,原告按约履行义务,按约定支付了2017年11月17日至2018年5月16日期间的租金共计29250元。经有关行政部门对租赁房屋进行抽查和检验,2018年4月2日,下元街道办事处“三化”工程领导组向被告负责人正式下发了《下元街道办事处“三化工程”拆除违法建筑、构筑物、广告牌决定通知书》,要求被告于2018年4月5日前拆除租赁房屋。但被告在接到前述通知后,未按租赁合同约定提前2个月通知原告,直至2018年4月9日,原告从他处得知租赁房屋被拆除的通知,2018年4月10日至4月11日,原告配合有关行政部门紧急腾退租赁房屋,但由于被告未能提前通知导致租赁房屋内的固定设备及装饰装修物未能予以及时拆除。由于被告提供给原告的房屋存在瑕疵,导致原告无法继续使用房屋并开展经营用途。为维护原告的合法权益,提起本案之诉。   被告太原七美家具有限公司辩称，1、针对原告诉求的退还房屋租金，被告只认可退还未使用期间的房屋租金5687.5元，即从2018年4月11日到2018年5月16日共计35天，日租金为162.5元，共计为5687.5元。2、原告要求赔偿装修损失于法无据，不符合双方合同约定，亦不应当承担任何违约责任。原告在诉状中明确2018年4月2日下元街道办事处三化工程领导组才向被告下发了拆除租赁房屋的通知书，故被告并不能按照合同约定提前2个月通知原告，该过错并非被告过错，是不可抗拒因素，故被告不应当承担任何赔偿及违约责任。   本院经审理认定事实如下：2017年11月17日,原告上海一嗨汽车租赁有限公司(乙方、承租方)与被告太原七美家具有限公司（甲方、出租方）签订了《太原七美家具有限公司招商合同书》及《补充协议》(以下简称“租赁合同”)。租赁合同约定,被告提供七美家居MALL店展位号为太原市南内环西街七美家居前广场门面2号便利店东侧1间号的位置供原告营业使用;合同期限自2017年11月17日起至2018年11月16日止,共计12个月;展位面积17平米；租赁费用为4875元/月(含税),每6个月为一个基本结算周期,共计29250元；乙方须在每个结算周期到期前十五个工作日内向甲方一次缴清下一周期费用，甲方于收到租赁费用及税费后的十五日内，向乙方开具增值税专用发票；甲方声明并保证其在与乙方签署原合同与补充协议有效期间，甲方拥有上述房屋合法的出租权，并保证租赁期限内不会有其他第三方对该房屋主张权利，影响乙方正常使用该房屋，如因甲方权属问题导致乙方歇业或房屋被行政部门拆除等，甲方需提前2个月通知乙方，并退还乙方剩余租金及保证金。关于违约责任，双方约定：合同签订后，甲方应按照本合同约定，按时向乙方提供租赁展位。如因甲方原因造成合同延期履行时，经乙方书面催告仍未交付的，则乙方有权解除合同。甲方应全额退还乙方已缴纳的全部费用。如因不可抗拒因素或因政府拆迁改造或因甲方提供场地资质瑕疵等原因导致甲方无法履约时，甲方需提前2个月通知乙方，并按照乙方实际租用时间进行结算，并退还乙方已缴纳但未实际租用的费用，若甲方未提前2个月通知乙方则需承担相应违约责任；在本合同履行过程中，任何一方违反本合同的约定，导致提前解除合同的，则违约方须于违约之日起三日内向守约方支付双倍月租金作为违约金；在乙方承租期间，如遇相关行政部门对乙方承租场地进行抽查检验，甲方需当场提供必要协助，并应保证乙方不会因甲方场地原因受到任何不利处罚或承担不利后果，否则乙方有权解除合同并要求甲方承担违约责任（违约金相当于三个月房屋租金）。   租赁合同签订后,原告按约定支付了2017年11月17日至2018年5月16日期间的租金29250元。2018年4月2日,太原市万柏林区下元街道办事处“三化”工程领导组作出[2018]第692号《下元街道办事处“三化工程”拆除违法建筑、构筑物、广告牌决定通知书》,查实被告在南内环西街建设的临时简易房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，限期于2018年4月15日前自行拆除。原告2018年4月5日得知拆迁的消息后，于2018年4月9日开始腾房，至2018年4月11日完全撤场。   另查明，原告上海一嗨汽车租赁有限公司在租用上述房屋后，对房屋进行了装修，支出装修及广告牌费用共34841.5元。原告撤场时未将装修装饰物拆除。   认定上述事实的证据有：《太原七美家具有限公司招商合同书》及《补充协议》、《下元街道办事处“三化工程”拆除违法建筑、构筑物、广告牌决定通知书》、《室内装饰装修施工合同》、《广告牌制作安装合同》、银行卡转账记录、增值税专用发票及双方当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告上海一嗨汽车租赁有限公司与被告太原七美家具有限公司签订的《太原七美家具有限公司招商合同书》及《补充协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但被告至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，违反了上述规定，故双方签订的《太原七美家具有限公司招商合同书》及《补充协议》应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订合同时，原告未要求被告出示房屋手续，被告也未主动说明房屋实际情况，双方都存在过错，应根据履行情况和合同性质各自承担相应的责任，原告应支付被告实际占用房屋期间的租金，剩余租金由被告退还原告。原告2018年4月11日撤场，实际占用房屋4个月26天，应支付租金23725元，原告实际支付租金29250元，被告应退还原告5525元。   关于原告主张的装修损失，本院认为，虽然被告对原告提供的《室内装饰装修施工合同》和《广告牌制作安装合同》的真实性不认可，称合同没有签订时间，且合同的装修面积与租赁合同面积不一致，但根据合同中约定的工程地点及装修费用发票，可以确定是对上述租赁房屋进行的装修；被告虽然对装修费用提出异议，认为装修费用过高，但却未能提供相关证据，且双方在租赁合同附件装修协议中并未对装修标准进行约定，本院对原告提供的相关证据予以认定。关于装修损失的数额，因房屋已拆除，本院根据租赁合同一年的期限及原告实际占用房屋的时间确定剩余7个月租赁期内的装饰装修损失为20324，因原、被告双方在签订租赁合同时均有过错，根据双方的过错程度，本院酌情判定被告承担60%的装修损失，为12194元。关于原告主张的违约金，因合同无效，对双方均无约束力，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：   一、被告太原七美家具有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海一嗨汽车租赁有限公司房屋租金5525元。   二、被告太原七美家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海一嗨汽车租赁有限公司房屋装修损失12194元。   三、驳回原告上海一嗨汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取593元，由原告上海一嗨汽车租赁有限公司负担403元，被告太原七美家具有限公司负担190元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 刘继红     二〇一九年九月十九日   书记员 郭 佳