天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8373号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王欢，女，该公司职员。被告：李吉茹，女，1955年3月12日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：马玉菲，天津捍正律师事务所律师。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告李吉茹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾琳琳和被告的委托诉讼代理人马玉菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年1月1日至2019年7月31日的物业费26624.97元和违约金1278元，共计27902.97元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区中央学府知香园75-4-102号房屋的业主，该房屋建筑面积为252.6平方米。小区业委会成立后，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，被告按每月每平方米3.4元交纳物业费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2017年1月1日至2019年7月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。李吉茹辩称，我确系天津市津南区中央学府知香园75-4-102号房屋的业主，该房屋建筑面积为252.6平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、被告房屋长期存在漏雨情况被告多次向原告反映，原告有义务予以协调，但至今没有解决，导致被告装修造成损失，被告保留追究原告和开发商的权利。2、被告楼上邻居长期扰民，尤其在凌晨噪声非常大且存在向一楼抛杂物的行为，被告多次向原告反映且已报警，但至今未解决。3、原告承诺提供24小时物业服务，但实际被告和原告联系经常发生无法接通的情况。综上，被告认为原告提供的物业服务不到位，未履行其职责，故被告不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同2份，以此证明原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、物业服务企业资质证书1份、物业服务企业年度信用等级证书1份、2018年度物业服务考评结果1份，以此证明原告在近几年的信用或服务考评结果均为优秀。3、业委会出具的催缴证明1份、物业服务工作记录1份，以此证明原告提供了物业服务且曾向被告催缴过物业费。4、日常工作检查表1份、秩序维护交接班记录1份、交接班记录1份，以此证明原告履行了物业服务义务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为2017年签署的物业服务合同甲方系知香园业主委员会，但最后加盖的是业主大会的公章，存在主体不一致的情况。对2019年签署的物业合同认为没有向业主公示过，且原告未按照服务合同约定的内容履行其义务。对证据2中资质证书、信用等级证书的真实性无异议，对关联性不认可，认为不能证明原告尽到了其应尽的物业服务义务。对2018年度的考评结果的真实性和关联性均不认可。对证据3不认可，对证据4的真实性和证明目的均不认可，认为该证据不能证明原告尽到了全面的物业服务义务。本院对原告提交的证据1、2、4的真实性予以确认。原告提交的证据3证明力不足，本院对其证明效力不予确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片3张和被告和物业人员的短信截图3张，以此证明被告楼上邻居扰民的事实及被告向原告多次反映原告服务不到位的事实。2、光盘1张（照片和视频），以此证明被告家房屋漏雨的情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，不予认可。对证据2的真实性无异议，但认为被告房屋专有部位出现了质量问题，不属于物业服务范畴。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园75-4-102号房屋的业主，该房屋建筑面积为252.6平方米。小区业委会成立后，原告和该小区的业主大会先后签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，被告按每月每平方米3.4元交纳物业费，业主于每月5日前交纳，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年1月1日至2019年7月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于房屋漏水问题，应属于房屋专有部位质量问题，不属于物业服务范畴。关于楼上扰民问题，物业人员已多次协助被告找楼上邻居沟通，且多次报警处理，物业没有行政执法权。关于卫生做的不到位问题，物业公司有专门的保洁人员按规定进行保洁，履行了自己的职责。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《住宅物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.4元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告称2017年签署的《天津市住宅物业服务合同》存在主体不一致的情况，小区的业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，业委会在执行业主大会决定时有权代表业主签署《物业服务合同》。虽2017年签署的《天津市住宅物业服务合同》的甲方系知香园业主委员会而落款使用的公章为知香园业主大会，但该瑕疵并不影响该《物业服务合同》的效力。关于被告所称的房屋质量问题（漏雨问题），依法应由开发商按照法律规定承担责任或动用房屋维修基金进行维修，不属于物业服务范畴，被告不能以此为由拒交物业费，故本院对被告的该抗辩不予采信。关于楼上扰民问题，原告已尽到协助义务，如被告认为自己的合法权益受损，其可向侵权人主张权益，但不能以此为由拒交物业费。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2017年1月1日至2019年7月31日的物业费26624.04元。现原告主张上述期间的物业费26624.97元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金1278元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但被告不是无故拒交物业费，综合考虑本案的实际情况并结合被告的抗辩理由，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、李吉茹于本判决生效后十日内给付融创公司2017年1月1日至2019年7月31日的物业费26624.04元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如李吉茹未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由李吉茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月三日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。