江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8422号上诉人（原审被告）：苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会，住所地苏州市吴中区临湖镇和安路**。负责人：张伟明，该村主任。委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蔡阿木，男，1956年11月20日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：莫志林,江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛娴,江苏百年英豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州建瓴装饰工程有限公司吴中区分公司，住，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄民营开发区/div>法定代表人：顾美珍,该公司总经理。委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。上诉人苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会（以下简称浦庄村委会）因与被上诉人蔡阿木、苏州建瓴建筑工程有限公司吴中区分公司（以下简称建瓴吴中分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初8450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。浦庄村委会上诉请求：1.依法撤销(2018)苏0506民初8450号民事判决，并将原判决第二项进行改判，即支付违约金改判为人民币10万元；2.二审上诉费由蔡阿木承担。事实和理由：原审判决对违约金的支持明显不合理。一、对于房屋无法交付存在过错问题。蔡阿木对本合同的达成导致最后无法依法交付房屋，也有过错，即双方均有合同过错。至少对无法交付房屋浦庄村委会没有全部过错。而原审判决浦庄村委会承担约定全部的违约金，相当于原审认定浦庄村委会具有全部过错。明显不符合事实。二、关于违约金过高问题。原审认为浦庄村委会无证据反驳。浦庄村委会确实是没有提供证据，也无法提供证据来反驳违约金过高问题，但蔡阿木也没有举证证明其因违约造成的损失，既然原审法院“综合原告缴纳房款的金额、时间，原告产生了相应的利息损失”，那么蔡阿木的损失实际上是利息损失。2012年12月14日缴纳20万及2018年6月11日缴纳30万，计算至返还日的利息损失，参照贷款年利率6%计算，只有利息9.6万。因此，原审判决在认定双方过错及违约损失方面均存在严重的不合理。原审判决由浦庄村委会承担的合同金额50%的违约金过高，请二审法院予以改判调整。蔡阿木答辩称，1、房屋的买卖合同因浦庄村委会违约而解除，浦庄村委会应承担全部违约责任。2、蔡阿木的实际损失远远超过了违约金37.5万元，适用法律基本正确。蔡阿木向一审法院起诉请求：1、判令浦庄村委会将苏州市吴中区1幢南起第9、10间1-3层门面房屋交付给蔡阿木，并支付自房屋竣工之日起至实际交付之日止以750000元为基数按每日万分之五计算的逾期交付违约金；2、判令浦庄村委会、建瓴吴中分公司协助蔡阿木将上述房屋过户至蔡阿木名下；3、诉讼费由浦庄村委会负担。后，蔡阿木变更诉讼请求为：1、判令解除蔡阿木与浦庄村委会于2013年3月30日签订的房屋买卖合同；2、判令浦庄村委会、建瓴吴中分公司返还蔡阿木购房款500000元；3、判令浦庄村委会、建瓴吴中分公司支付蔡阿木自房屋竣工验收之日（2016年6月24日）起至合同解除之日止以750000元为基数按每日万分之五计算的逾期交房违约金（暂计至2018年12月5日为335625.03元）；4、判令浦庄村委会、建瓴吴中分公司支付蔡阿木合同解除的违约金37.5万元；上述第三项、第四项诉讼请求总额超出1250000元的，以1250000元为限；5、诉讼费由浦庄村委会负担。一审法院认定事实：蔡阿木为证明其主张，提供了如下证据：1、《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同载明：浦庄村委会（售房人、甲方）已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市吴中区门面房的房屋产权，甲方自愿将其中的南起9、10号房屋出售给蔡阿木（购房人、乙方）；房屋建筑面积300平方米、总层数3层；双方协商后实际成交价格为750000元，乙方于2012年12月14日交付定金200000元（附发票），甲方将房屋交付乙方时，乙方应将余款一次性付清；甲方承诺于竣工验收后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五为逾期履行金。超过七日，由违约方按照合同第六条约定承担违约责任；合同第六条约定甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证房屋权属无争议，甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担，任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方支付房屋成交价格的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。合同抬头及落款的甲方处均加盖有浦庄村委会的公章，落款时间为2013年3月30日。2、2012年12月24日的银行现金缴款单、江苏省农村集体经济组织结算凭证、2018年6月11日的苏州银行转账回单、2018年6月11日的江苏省农村合作社经济组织内部结算凭证。银行现金缴款单载明转账金额为200000元，对方户名为临湖镇行政事业单位财务管理中心（浦庄村），汇款人张云国；江苏省农村集体经济组织结算凭证记载交款人张云国、收款内容为浦兴路房款，收款单位处加盖建瓴吴中分公司的公章；2018年6月11日的苏州银行转账回单记载转账人蔡阿木、转账金额300000元、对方户名；江苏省农村合作社经济组织内部结算凭证记载交款人蔡阿木、收款内容房款，收款金额300000元、浦庄经济合作社在收款人处盖章。另，张云国到庭说明2012年12月24日的200000元是其交到村里去的，之后其需用钱，将房屋购买权转给蔡阿木，蔡阿木将200000元交付给其，其让村里把收据给了蔡阿木，并由蔡阿木与村里签订了房屋买卖合同。3、苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社及苏州建瓴装饰工程有限公司的企业登记信息，载明苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社的投资人为苏州市吴中区浦庄镇浦庄村经济合作社、苏州建瓴装饰工程有限公司的股东为苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社。经质证，浦庄村委会、建瓴吴中分公司对合同的真实性持异议，认为合同抬头处及落款处的公章均不是浦庄村委会的公章，但不申请对公章的真实性进行鉴定；根据结算凭证，200000元系建瓴吴中分公司收取的，但建瓴吴中分公司账户未收到该款；300000元的结算凭证是浦庄村经济合作社出具的，与其无关；对企业工商登记信息没有异议。审理中，浦庄村委会表示对《房屋买卖（居间）合同》上公章的真实性不申请鉴定，但申请对《房屋买卖（居间）合同》文字手写内容与公章形成时间进行鉴定，经一审法院委托后，鉴定机构认为以现有形成时间检验的技术水平，无法对检验对象的绝对形成时间进行鉴定，将浦庄村委会提起的鉴定作退回处理。另查明，苏州市吴中区临湖镇房屋于2013年1月22日完工，于2016年6月24日进行工程质量竣工验收，于2016年7月7日通过竣工验收。2018年1月18日上述房屋登记至建瓴吴中分公司名下，登记建筑面积25953.93平方米，登记土地及房屋用途为工业用地、非居住用房，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权，权利性质为出让。本案所涉的苏州市吴中区的9、10号房屋为上述房屋中的一部分，无法办理独立的不动产权证书。鉴于此，蔡阿木于2018年12月20日当庭表示要求解除合同。蔡阿木陈述，房屋买卖合同是其和当时的浦庄村书记张建兴谈的，谈好之后张建兴拿到办公室加盖公章，浦庄村的会计顾梅珍在场。2018年6月7日，浦庄村委会的现任书记金小明在村会计室表示快要交房了，先付300000元，交房当天交清余款，6月11日前必须交清，否则房子就不能交付给其，故其又向浦庄村委会转账300000元，村会计将内部结算凭证交付给其，其不清楚为何加盖浦庄村经济合作社的公章。审理中，一审法院至浦庄村委会向浦庄村委会主任及建瓴吴中分公司的负责人各做了一份笔录，浦庄村委会主任称，2012年左右，浦庄村收购了建瓴公司，建瓴吴中分公司是建瓴公司的分公司，转入到建瓴吴中分公司账户的款项及转入到村委会收款，浦庄经济合作社出具的结算凭证也代表浦庄村委会收款。建瓴吴中分公司的负责人表示建瓴公司是浦庄村收购的，村里给蔡阿木收款账户，蔡阿木打款至账户后，村里做内部财务调整，所以有时打到浦庄村委会账户的钱款由建瓴吴中分公司出具结算凭证。对此，蔡阿木表示没有异议，浦庄村委会、建瓴吴中分公司代理人表示尊重浦庄村委会、建瓴吴中分公司负责人的意见。又，蔡阿木认为现在房屋价格上涨，浦庄村委会、建瓴吴中分公司违约行为给其造成的损失体现为房屋价值损失，故申请对涉案房屋的现值进行评估，经一审法院委托后，评估机构经现场查看认为涉案房屋位于房屋中间，现状内部打通，共有一部楼梯，根据《不动产登记条例》的规定，估价对象仅为不动产一部分，无法单独登记，不具备单独合法转让条件，无法评估市场现（价）值，故将该鉴定退回。后，蔡阿木要求浦庄村委会、建瓴吴中分公司按照合同约定支付逾期交房违约金及解约违约金。对此，浦庄村委会、建瓴吴中分公司认为合同解除，双方均有过错，蔡阿木主张的解约违约金过高，房屋不符合现在的政策，没有办法交房，不存在逾期交房违约金，如果法院认定浦庄村委会、建瓴吴中分公司应承担逾期交房违约金，蔡阿木的该项违约金主张也过高。上述事实，由蔡阿木提供的《房屋买卖（居间）合同》、转账记录、涉案房屋的权属登记信息、内部结算凭证、建设工程质量监督报告、企业信用信息公示报告以及一审法院制作的质证笔录、庭审笔录予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。蔡阿木为主张其与浦庄村委会之间存在房屋买卖合同关系，提供了加盖浦庄村委会公章的《房屋买卖（居间）合同》，浦庄村委会对公章不予认可，但未申请鉴定，亦未提供证据予以反驳，则其应承担相应不利法律后果，一审法院对蔡阿木主张的事实予以采信。蔡阿木与浦庄村委会签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。建瓴吴中分公司以浦庄村委会对房屋没有处分权为由主张合同无效，于法无据，一审法院对其意见不予采纳。合同约定，浦庄村委会应于竣工验收后腾空房屋并将房屋交付给蔡阿木，涉案的苏州市吴中区临湖镇房屋于2016年7月7日通过竣工验收，于2018年1月18日取得不动产权证书，登记在建瓴吴中分公司名下，浦庄村委会在竣工验收后未交付房屋给蔡阿木，且涉案的浦兴路358号1幢南起9、10号房屋无法单独办理不动产登记手续，蔡阿木据此要求解除合同，合法有据，一审法院予以支持。蔡阿木于2018年12月20日当庭向浦庄村委会表示解除合同，则一审法院据此确定蔡阿木与浦庄村委会签订的《房屋买卖（居间）合同》于2018年12月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张云国转账200000元至临湖镇行政事业单位财务管理中心（浦庄村）账户200000元，张云国到庭表示该款实际转为蔡阿木交付给浦庄村委会的款项，且本案房屋买卖合同由蔡阿木签订，故一审法院对蔡阿木主张的该200000元系其缴纳的房屋买卖合同项下的款项予以采信。后，蔡阿木转至300000元，经一审法院向浦庄村委会及建瓴吴中分公司的负责人核实，建瓴吴中分公司系浦庄村委会收购的建瓴公司的分支机构，上述500000元实际由浦庄村委会收取，之后再做内部财务调整，则上述500000元均可视为蔡阿木按约支付给浦庄村委会的购房款。浦庄村委会无法交付房屋给蔡阿木，蔡阿木要求退还500000元购房款，于法有据，一审法院予以支持。《房屋买卖（居间）合同》约定，如浦庄村委会逾期交房，则应按日万分之五支付逾期交房违约金；如因产证争议无法办理过户手续，导致合同解除，则违约方应按房款的50%承担违约金，浦庄村委会未交付房屋，构成违约，蔡阿木选择解除合同，则浦庄村委会应支付蔡阿木解约违约金。逾期交房违约金系合同继续履行的违约金条款，现合同已无法继续履行而解除，蔡阿木主张逾期交房违约金，一审法院不予支持。蔡阿木主张浦庄村委会应按照合同约定的房款的50%支付解约违约金，并表示现在房价上涨，浦庄村委会的违约行为导致其房屋差价损失，虽然该损失无法通过鉴定予以明确，但一审法院考虑到浦庄村委会作为房屋出售人应清楚房屋的状况，其对于房屋无法交付存在过错；根据蔡阿木缴纳房款的金额、时间，蔡阿木产生了相应的利息损失；浦庄村委会抗辩违约金过高，但并无证据反驳双方关于违约金的约定，一审法院综合考虑上述因素，蔡阿木主张违约金375000元在合理范围内，一审法院予以支持。建瓴吴中分公司未与蔡阿木建立合同关系，且浦庄村委会、建瓴吴中分公司亦明确收款人为浦庄村委会，故一审法院对蔡阿木要求建瓴吴中分公司承担相应付款责任，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告蔡阿木与被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会签订的《房屋买卖（居间）合同》于2018年12月20日解除。二、被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告蔡阿木人民币500000元并支付违约金人民币375000元。三、驳回原告蔡阿木的其他诉讼请求。案件受理费人民币16050元，由原告蔡阿木负担3500元、被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会负担12550元。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蔡阿木与浦庄村委会签订的《房屋买卖（居间）合同》未违反法律效力性强制性规定，合法有效。蔡阿木已按合同约定履行相应的购房款支付义务，浦庄村委会未能按照涉案合同第六条约定履行义务，交付房屋，构成违约。浦庄村委会主张蔡阿木自身存在过错的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。涉案合同约定房屋总价为75万元，合同解约违约金为房屋成交价格的50%。浦庄村委会主张违约金过分高于实际损失，应当就其主张提供依据，但浦庄村委会并未提供。蔡阿木2012年12月24日交付定金20万元、2018年6月11日交付购房款30万元。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益因素看，一审判决认定蔡阿木主张的37.5万元违约金在合理范围内，并无不当。浦庄村委会就此所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年九月二十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。