广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5426号上诉人（原审被告）：周振业，男，汉族，住址：广东省惠州市被上诉人（原审原告）：惠州市伟燕物业管理有限公司，住所地：惠州市水门大街锦绣花园**楼****。法定代表人：朱景伟。委托诉讼代理人：钱庆伟，广东凯扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖汉琴，广东凯扬律师事务所律师。上诉人周振业因与被上诉人惠州市伟燕物业管理有限公司（以下简称“伟燕物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周振业，被上诉人伟燕物业公司委托诉讼代理人廖汉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周振业上诉请求：1、请求撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初6898号民事判决；2、请求撤销一审判决业主支付给物业拖欠物业费的违约金，因物业不完全履行物业服务合同约定的法律法规规定的相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，所以业主在多次和物业沟通无效的情况下，根据物业法中规定，拒交物业费；3、要求物业履行物业职责，给业主提供和物业费相匹配和服务，按物业办下发的整改标准进行整改，整改后并请物业办相关部门重新进行整改评估，达到标准；4、判决被上诉人承担二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清。物业对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护不到位。灭火器开发商在交付使用时有配，物业并没有养护好，物业已经把各楼层灭火器收走，如何处理业主不知情；小区内公共活动区内的石桌、石椅、因维护不到位，个别有损坏后物业直接拆除；小区内路灯杆因维护不到位，有损坏的物业直接推倒，把突发地面的电线直接用水泥掩埋；一楼公用绿化用地的树木，有一部分因维护不到位已经枯死，二楼空中花园的绿化几乎完全枯死；物业管理不作为，对小区内的个别业主违建利用全体业主的公摊面积，物业不予制止，末尽到管理职责；小区是人车分离小区，人行通道（即小区正门）从入住至今都未开放，已有10年，给业主出行安全，方便，带来隐患；B栋x楼空中花园是公摊面积，物业以安全为由长年关闭，不向全体业主开放，损害了全体业主享受公摊面积的权利；变电器，物业并没有及时向供电部门提交移交手续，在变电器出现问题后，更换费用还要业主分摊，属于物业失职造成的后果，让业主承担，属于不合理的收费；人行出入的门物业设置了门槛，对业主出行制造了障碍。小孩、老人不方便，也容易摔跤；公摊面积的广告牌费用，并没公示用途和金额；安保人员的人数不足，只有3名保安在停车收费，岗亭中收费，并无巡逻保安，无法保证小区内的正常安保任务，保安也无统一着装，也无上岗证，要求物业提供证明。卫生打扫不到位，只有2名清洁工，不能保证每个楼层，每天的清洁任务，小区各个公共区内的垃圾不能及时清理；物业的水表、电表前期没有单独立表，经协商物业承诺会尽快分表，但后期并无公示是否分表；乱收费、水池清洁、消毒、电梯保养费用按物业法已包在《新物业法收费标准》内，物业又单独收取业主费用；公摊费用的户数和实际不匹配；可视电话因物业维护不到位，只有一年多的时间后就无法正常使用；物业随意更改业主的活动中心用处，改为物业办公室，违反了物业法第二十七条。上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人伟燕物业公司答辩称：一审判决查明事实清楚，判决正确。关于违约金，一审判决查明答辩人已按约向被答辩人提供了物业管理服务，被答辩人应按物业服务协议的约定按时支付物业服务费，被答辩人多年不交物业服务费及相关费用的行为已经明显违约，一审法院依据物业服务协议第四条第二款的约定判决被答辩人支付违约金有事实和法律依据。被答辩人并未提供任何证据证明答辩人提供的物业服务不符合合同约定，而且，物业服务质量问题不是本案的审理范畴，被答辩人如认为答辩人提供的物业服务给其造成损失，可以另行提起诉讼。至于被答辩人上诉请求第三项，属于新的诉讼请求，应另行主张，不在本案审理范围。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。被上诉人伟燕物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付物业服务费人民币3607.8元及滞纳金人民币2150.9元（滞纳金暂计至2018年12月31日，此后的滞纳金每日按欠费金额的万分之五计算至全部清偿之日止）；2、被告立即向原告支付公摊水、电费、水费、燃油费、电缆抢修公摊费、清洗水池公摊费共计人民币3064.5元；3、本案受理费等诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月22日，被告（甲方）就其购买的惠州市仲恺高新区x小区和畅西三路x号x领寓A、X栋X单元X层X号房与原告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下物业提供物业管理服务，住宅物业按建筑面积每月每平方米1.10元缴纳物业管理费；建筑面积：78.13平方米，被告应当每月10日之前交纳当月费用，未按时缴纳当月费用的，甲方应向乙方按欠费金额交纳每日万分之五的滞纳金；双方还对其他事项进行了约定。原告称被告自2015年7月开始拖欠物业管理服务费、公摊水电费、水费等，截止至2018年12月31日，共拖欠物业服务费3607.8元、公摊水费19.2元、公摊电费1039.1元、水费1949.3元、燃油费30元、2018年清洗水池公摊费10元、2018年电梯年检分摊费16.9元，合计6672.3元。2019年4月1日，原告以被告逾期未支付物业服务费为由诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约支付相应的物业服务费。根据原告陈述，被告自2015年7月开始拖欠物业管理服务费、公摊水电费、水费等，截止至2018年12月31日，共拖欠物业服务费3607.8元、公摊水费19.2元、公摊电费1039.1元、水费1949.3元、燃油费30元、2018年清洗水池公摊费10元、2018年电梯年检分摊费16.9元，合计6672.3元。被告经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证的权利。故，对原告的上述主张，一审法院予以采信。被告未按约定向原告支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付物业服务费、水费及公摊费用的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。双方约定，被告应当每月10日之前交纳当月费用，未按时缴纳当月费用的，被告应向原告按欠费金额交纳每日万分之五的滞纳金，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，原告主张被告按照约定支付违约金（滞纳金），一审法院予以支持。被告周振业经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院缺席判决如下：一、被告周振业应于本判决生效之日起五日内向原告惠州市伟燕物业管理有限公司支付2015年7月至2018年12月期间的物业服务费人民币3607.8元及违约金（滞纳金）（计算方式：2015年7月至2018年12月期间均以85.9元/月为基数，按0.5‰/日，分别自次月1日起计算至实际清偿之日止）；二、被告周振业应于本判决生效之日起五日内向原告惠州市伟燕物业管理有限公司支付公摊水费19.2元、公摊电费1039.1元、水费1949.3元、燃油费30元、2018年清洗水池公摊费10元、2018年电梯年检分摊费16.9元，合计人民币3064.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元（原告已预交），由被告周振业负担。本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人周振业是否应支付物业服务费及违约金。《前期物业管理服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以维持。上诉人周振业作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。本案诉讼中，经一审法院依法传唤，上诉人周振业未到庭参加诉讼，未提出书面抗辩及相应证据。二审中，上诉人周振业主张被上诉人伟燕物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而没有主张被上诉人伟燕物业公司完全没有履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，可另行向被上诉人伟燕物业公司主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用及违约金的义务。综上所述，上诉人周振业的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周振业负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邓耀辉审判员 刘艳妹二〇一九年九月二十六日法官助理李嘉伊书记员林楚侨