山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7372号上诉人（原审原告）：济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部，住所地济南市。负责人：徐亮，经理。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区泺口街道办事处梅花山社区居民委员会，住所地济南市。委托诉讼代理人：艾媛，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂富，山东圣义律师事务所律师。上诉人济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部（以下简称黄河赛鸽俱乐部）因与被上诉人济南市天桥区泺口街道办事处梅花山社区居民委员会（以下简称梅花山居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄河赛鸽俱乐部上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判梅花山居委会赔偿因单方终止出租合同给黄河赛鸽俱乐部造成一年租金损失33630元；3.依法改判梅花山居委会与张传道签订的土地租用合同无效；4.依法改判梅花山居委会恢复与黄河赛鸽俱乐部签订的土地租用合同；5.诉讼费、上诉费由梅花山居委会承担。事实与理由：黄河赛鸽俱乐部因交付土地租用金，以当面、电话、快递等形式多次与梅花山居委会协商，请求交付租金、请求梅花山居委会告知收款方式和收款账号，梅花山居委会均未履行法定告知、协助义务，并将涉案土地和房屋出租给第三人张传道，严重侵害了黄河赛鸽俱乐部的利益，为此黄河赛鸽俱乐部诉至济南市天桥区人民法院，一审法院以双方合同应予解除的情况下，黄河赛鸽俱乐部不具有请求权基础，驳回黄河赛鸽俱乐部的诉讼请求，黄河赛鸽俱乐部不服一审判决，向济南市中院提起上诉。黄河赛鸽俱乐部认为本案焦点是梅花山居委会故意、恶意不履行告知、协助义务，导致黄河赛鸽俱乐部无法交付土地租用金，故意造成合同终止，故意导致黄河赛鸽俱乐部失去请求权，达到梅花山居委会侵占涉案土地使用权和地上物四十多间房屋，因为涉案土地和房屋面临拆迁，梅花山居委会因此可以获得巨额赔偿金。因梅花山居委会的原因，导致黄河赛鸽俱乐部逾期几个月没交租金梅花山居委会主张黄河赛鸽俱乐部至少已有两年未交纳租金，没有事实依据。2016年6月8号在梅花山临时村委会交付2016-2017年度租金6000元的收款收据可以作证，截止到2017年10月1日前的租金已经交齐，之后的几个月黄河赛鸽俱乐部一直在和梅花山居委会沟通，要求交付租金，梅花山居委会先是告知黄河赛鸽俱乐部交付租金的事过了2018年春节再说，2018年春节过后，又说负责人生病住院治疗，黄河赛鸽俱乐部也曾经去医院探望，后来梅花山居委会又说因为黄河赛鸽俱乐部未按期交付租金，需要会计核对，黄河赛鸽俱乐部提交法院的2018年3月15号与梅花山居委会通话录音可以证明黄河赛鸽俱乐部一直在向梅花山居委会要求交付租金。明明是黄河赛鸽俱乐部要求交租金，明明梅花山居委会故意拖延不收租金，一审法院故意扭曲事实，把梅花山居委会未履行法定告知、协助义务认定为瑕疵，将黄河赛鸽俱乐部请求梅花山居委会要求交付租金、要求告知收款账号的快递和电话录音认定为违约在前，而梅花山居委会拒不告知收款账号，故意拖延时间导致黄河赛鸽俱乐部无法按期交付租金却没有责任。本案中，梅花山居委会从来没有向一审法院提交过任何通知黄河赛鸽俱乐部交款或者提供给黄河赛鸽俱乐部收款账号的证据，而一审法院却非常肯定的认定黄河赛鸽俱乐部知道收款方式，请问一审法院的认定有依据吗？《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。一审法院和梅花山居委会却赤裸裸将梅花山居委会的意志强加给黄河赛鸽俱乐部，判决驳回黄河赛鸽俱乐部诉讼请求。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《租用土地协议》第四项规定，乙方在租用期间，如遇国家占用时，乙方必须自行拆除地上物，甲方提前一个月通知乙方。如有补偿政策，地上物的补偿归乙方，土地补偿归甲方。双方顺利履行了15年的《租用土地协议》临近拆迁了，梅花山居委会违反法定通知、协助义务，给黄河赛鸽俱乐部扣上不交租金的帽子，故意拖延时间，终止合同，导致黄河赛鸽俱乐部蒙受巨大损失，梅花山居委会依法应当向黄河赛鸽俱乐部进行赔偿。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方履行《租用土地协议》长达15年，期间黄河赛鸽俱乐部忘记交付租金的事常有，梅花山居委会也曾经历过换届、搬迁，按照交易习惯都是梅花山居委会提醒告知黄河赛鸽俱乐部需要交纳租金，到哪里去交纳租金，找谁交纳租金，接到通知之后黄河赛鸽俱乐部会及时交付租金，2014年3月25日曾逾期交付租金一年后补交2013-2014年度、2014-2015年度租金12000元。2015年3月9号在老村委会交付2015-2016年度租金6000元，2016年6月8号因为梅花山居委会搬迁，在临时村委会交付2016-2017年度租金6000元，按照《租用土地协议》2017-2018年度租金应当在2017年10月1日前交付给梅花山居委会，截止到2018年8月31日天桥法院受理黄河赛鸽俱乐部起诉之时，梅花山居委会一直没有主动通知黄河赛鸽俱乐部需要交付租金，在黄河赛鸽俱乐部再三请求下，梅花山居委会至今也没有告知黄河赛鸽俱乐部到哪里去交付租金，或者收款账号。2017年至今黄河赛鸽俱乐部一直要求梅花山居委会收取租金，在黄河赛鸽俱乐部提供给一审法院的录音证据中，黄河赛鸽俱乐部向梅花山居委会提出两年未交租金的情况不对，要求提供收款账号，交付租金时，梅花山居委会只说需要会计核对，梅花山居委会故意拖延，并没有告知如何交付租金，违背2014年逾期补交租金的交易习惯，违背《合同法》的有关规定，此证据可以直接证明此事的责任在梅花山居委会。黄河赛鸽俱乐部认为梅花山居委会故意隐瞒收款方式和收款账号，导致《租用土地协议》终止，梅花山居委会应承担相应赔偿责任，按照《合同法》第一百零七条规定，梅花山居委会应当继续履行《租用土地协议》，并赔偿黄河赛鸽俱乐部损失。梅花山居委会辩称，一、梅花山居委会与黄河赛鸽俱乐部之间解除合同的方式符合双方约定，故不存在因单方解除合同给对方造成损失的情况。梅花山居委会与黄河赛鸽俱乐部于2003年签订土地租赁合同，合同中约定承租人不按时交清租金出租人有权终止协议，黄河赛鸽俱乐部2017年与2018年的租金未及时缴纳，梅花山居委会依据双方签订的土地租赁合同中约定的相关规定，依法解除土地租赁合同，维护自身合法权益。二、梅花山居委会与张传道签订的土地租赁合同有效，但与本案无关。梅花山居委会与张传道于2018年夏季签订土地租赁合同，签订时间在黄河赛鸽俱乐部欠缴2017年度土地租赁费用之后，期间梅花山居委会已履行催缴和解除合同的通知义务，双方合同因黄河赛鸽俱乐部欠缴土地租赁费的行为解除。梅花山居委会为对该土地为有权处分，因而与张传道的土地租赁合同有效。三、梅花山居委会未收到过黄河赛鸽俱乐部寄送的要求提供租金支付方式的快递。黄河赛鸽俱乐部提供的寄送邮件的快递单经查询该快递未投送，查询快点单号结果显示快递信息未录入EMS系统。四、原土地租赁合同已解除，不存在恢复该合同的条件。黄河赛鸽俱乐部违反与梅花山居委会签订的土地租赁合同中的约定，无故拖欠两年租金，依照合同第三条交款方式的约定：“乙方必须在拾月壹日以前交清下年租金，如乙方不按时交清，甲方有权终止协议”，其证实黄河赛鸽俱乐部知晓并认可违反该约定造成的后果。梅花山居委会依照合同约定在履行告知义务后，依法解除该租赁合同，鉴于黄河赛鸽俱乐部的违约行为，现梅花山居委会已无意再次与黄河赛鸽俱乐部展开合作，不存在再次恢复该合同的可能。综上所述，黄河赛鸽俱乐部违反与梅花山居委会签订的原土地租赁合同已解除，恳请法院依法驳回黄河赛鸽俱乐部的相关上诉请求。黄河赛鸽俱乐部向一审法院诉讼请求：1.判令梅花山居委会赔偿因单方终止出租合同给黄河赛鸽俱乐部造成的一年租金损失33630元；2.判令梅花山居委会与张传道签订的土地租用合同无效；3.判令梅花山居委会恢复与黄河赛鸽俱乐部签订的土地租用合同；4.诉讼费由梅花山居委会承担。一审法院认定事实：2003年5月1日，梅花山居委会（甲方）与黄河赛鸽俱乐部（乙方）签订租用土地协议，主要约定：甲方将省道101公路以东、高坝子以南土地租给乙方使用，乙方自己投资建设；租用期限为20年，自2003年5月28日至2023年5月28日，期满后地上建筑物归甲方，租用期满，如乙方需再租，在同等价格下由乙方优先租用；年租金为每亩400元，共计15亩，总计6000元/年。本着先交款后使用的原则，自甲乙双方同意签字后，乙方必须向甲方交清前5年租金共计3万元，往后每年提前交清一次，乙方必须在10月1日以前交清下年租金，如乙方不按时交清，甲方有权终止协议。合同另对双方其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，即由黄河赛鸽俱乐部交纳租金承租土地，进行信鸽养殖及比赛。黄河赛鸽俱乐部主张，其于2011年将土地转租给案外人李恩谊、李春丰，由二人用于放置机器设备。就此黄河赛鸽俱乐部提交其与李恩谊2011年11月1日签订的租赁合同复印件一份，并据该合同主张2017年其应向李恩谊收取租金39630元。黄河赛鸽俱乐部同时主张，其知晓李恩谊父子又将土地转租给案外人张传道，但于2018年夏天又得知张传道与梅花山居委会直接签订了租赁协议。梅花山居委会表示对黄河赛鸽俱乐部转租土地的情况不清楚，且认为与本案无关，但认可由于黄河赛鸽俱乐部未按约交纳租金，双方之间的租赁协议已经终止，故梅花山居委会将案涉土地的一部分于2018年4月份出租给了张传道。诉讼中，双方对黄河赛鸽俱乐部是否存在未按约交纳租金的行为及双方合同是否因此解除产生争执。黄河赛鸽俱乐部主张，其交纳租金至2017年，交纳方式有转账也有现金，2018年租金未交的原因系梅花山居委会不让交，也不告知交款方式。据此黄河赛鸽俱乐部主张系梅花山居委会违约，双方合同不应解除。梅花山居委会主张，黄河赛鸽俱乐部至少已有两年未交纳租金，梅花山居委会有权依据合同约定终止协议履行，故双方合同已经解除。就上述争议，黄河赛鸽俱乐部提交2018年3月15日其负责人徐亮与梅花山居委会主任乔运河之间的电话录音一段及徐亮于2018年3月20日向梅花山居委会邮寄函件的特快专递邮寄单一份。电话录音中徐亮表示其于2016年6月交过2017年的租金，并向对方表示“要是村里有账号的时候，我直接把钱打上就行”，但对方表示2017年、2018年均未交纳租金；特快专递邮寄单显示寄送内容为“要求尽快提供梅花山居委会银行账号告知函”，黄河赛鸽俱乐部表示该函件被拒收退回。据上述证据，黄河赛鸽俱乐部主张其已交纳2017年的租金，2018年租金未交系因梅花山居委会不提供交款方式。经质证，梅花山居委会主张电话录音证据的真实性无法确定，即使是真实的其内容也不能证明黄河赛鸽俱乐部交纳了2017的租金。对于特快专递邮件，梅花山居委会未曾收到过，但根据之前的租金交纳情况，黄河赛鸽俱乐部不可能不知晓租金的交纳方式。另查明，1.黄河赛鸽俱乐部于本案庭审后又向一审法院寄交了2016年6月28日其交纳租金的收据复印件一份，但收据的收款事由一栏记载为“赛鸽租地款2016年”；2.梅花山居委会对于其主张的已与黄河赛鸽俱乐部解除合同事项，未向黄河赛鸽俱乐部进行通知，。一审法院认为，本案争议的焦点问题系案涉租用土地协议是否应当解除以及何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据双方当事人签订的租用土地协议，黄河赛鸽俱乐部负有在每年10月1日前向梅花山居委会交纳次年租金的合同义务，否则梅花山居委会即享有解除合同的权利。黄河赛鸽俱乐部作为交纳租金的义务人，负有对其交纳租金事实的举证责任，但黄河赛鸽俱乐部提交的电话录音中，梅花山居委会并未认可其交纳了2017年租金，其庭后寄交的收据复印件，亦载明为2016年款项，而对于2018年租金黄河赛鸽俱乐部自认没有交纳，据此应认定黄河赛鸽俱乐部具有未按约支付租金的违约行为，根据合同约定，梅花山居委会作为解除权人可以解除合同。梅花山居委会主张双方之间的合同已因黄河赛鸽俱乐部违约而解除，但其未按法律规定向对方进行通知，故其解除权的行使具有瑕疵。梅花山居委会于本案庭审中又明确表示不同意与黄河赛鸽俱乐部继续履行合同，应认定为其于本案诉讼中将解除合同的意思表示通知到了黄河赛鸽俱乐部，故双方合同即应于该意思表示到达黄河赛鸽俱乐部时予以解除。黄河赛鸽俱乐部主张其未按约交纳租金的原因系梅花山居委会不提供交款方式所致，但首先黄河赛鸽俱乐部提交的电话录音及特快专递邮寄单，显示的其采取上述行为的时间均早已超过应支付租金的时间，违约事实早已形成，不足以证实其违约系对方原因所致的主张；其次双方合同已履行十余年，黄河赛鸽俱乐部认可之前的租金交纳既有转账亦有现金，故其应当知晓租金交纳账号或交纳方式，其以不知交款方式为由不履行合同义务，显与之前合同的履行情况相悖，不足采信；再次黄河赛鸽俱乐部未提交证据证实存在其履行交纳租金义务而梅花山居委会拒绝收款的情形，或其已通过提存、公证等方式采取了其主张的无法履行义务的补救措施。综上，一审法院对黄河赛鸽俱乐部有关其未按约交纳租金系梅花山居委会不提供交款方式所致的主张不予采纳。本案中，黄河赛鸽俱乐部的诉讼请求，均是基于双方应继续履行合同的基础上提出。根据上述分析，在合同履行中系黄河赛鸽俱乐部出现违约行为导致梅花山居委会行使解除权。梅花山居委会虽在之前行使解除权时具有未履行通知义务的瑕疵，但业已通过本案诉讼将解除合同的意思表示通知到黄河赛鸽俱乐部，同时黄河赛鸽俱乐部亦不应在其违约行为达到解除合同条件且梅花山居委会已以实际行为解除合同的情况下，继续享有案涉土地的转租利益。综上在双方合同应予解除的情况下，黄河赛鸽俱乐部本案诉讼请求，不具有请求权基础，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：驳回济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部的全部诉讼请求。案件受理费640元，由济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部负担。二审期间，黄河赛鸽俱乐部提交证据如下：未拆封被退回的快递邮件，证明黄河赛鸽俱乐部从2017年就开始和梅花山居委会沟通交付租金，对方一直未同意，一直在拖延，无奈之下在2018年黄河赛鸽俱乐部依法给梅花山居委会邮寄了请求告知银行账号的申请。梅花山居委会质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。1.该快件改退批条上显示除相应的改寄退回原因外，应加盖邮政部门的相关日戳，但该条上并未加盖；2.黄河赛鸽俱乐部未提供该快件的送达回执；3.据梅花山居委会所述，未收到过该快件；4.该快件单面上显示的时间为2018年3月20日，该时间早已超过黄河赛鸽俱乐部应当支付租金的时间，黄河赛鸽俱乐部违约的事实早已形成；5.一审中黄河赛鸽俱乐部认可租金交纳方式有现金有转账，也就是说黄河赛鸽俱乐部明知租金交纳方式；6.该证据并非新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案系土地租赁合同纠纷，根据黄河赛鸽俱乐部与梅花山居委会签订的《土地租赁协议》，梅花山居委会向黄河赛鸽俱乐部提供了租赁土地，黄河赛鸽俱乐部应当按照协议约定使用土地、缴纳租金。黄河赛鸽俱乐部负有在每年10月1日前向梅花山居委会交纳次年租金的合同义务，否则梅花山居委会即享有解除合同的权利。黄河赛鸽俱乐部与梅花山居委会租赁合同已履行多年，并不存在梅花山居委会不提供帐号，故意拖延不收取租赁费，黄河赛鸽俱乐部不能按期交付租金的情形，据现有证据及黄河赛鸽俱乐部自认没有交纳2018年租金，应认定黄河赛鸽俱乐部未按约定支付租金。根据合同约定，梅花山居委会作为解除权人可以解除合同。梅花山居委会一审期间明确表示不同意与黄河赛鸽俱乐部继续履行合同，应认定为其于本案诉讼中将解除合同的意思表示通知到了黄河赛鸽俱乐部，故双方合同即应于该意思表示到达黄河赛鸽俱乐部时予以解除。在双方租用土地协议解除的情况下，一审法院认为黄河赛鸽俱乐部本案诉讼请求，不具有请求权基础，不予支持并无不当。综上，黄河赛鸽俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由黄河赛鸽俱乐部负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年九月三十日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖