河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2333号上诉人（原审被告）：牛明江，男，1954年4月15日出生，汉族，农民，河北省滦平县人，住河北省滦平县。上诉人（原审被告）：李秀枝，女，1959年11月7日出生，满族，农民，河北省滦平县人，住河北省滦平县。二上诉人委托诉讼代理人：姜国如，河北国正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武永来，男，1957年6月15日出生，汉族，退休工人，河北省滦平县人，住河北省滦平县。被上诉人（原审原告）：张金荣，女，1957年4月27日出生，汉族，退休工人，河北省滦平县人，住河北省滦平县。二被上诉人委托诉讼代理人：包俊波，河北智辩律师事务所律师。上诉人牛明江、李秀枝因与被上诉人武永来、张金荣合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李秀枝及二上诉人的委托诉讼代理人姜国如；被上诉人武永来及二被上诉人的委托诉讼代理人包俊波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。牛明江、李秀枝上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人原来是两间房乡两间房第二居民组村民，后因参加工作转为非农业户口。其在老家有一处院落，包括正房四间，偏房一间，因被上诉人在外工作，所以，该处房院闲置。上诉人为两间房乡两间房第三居民组村民，因家中三代人居住在四间房屋中，家中居住条件紧张。在这种情况下，双方于2005年10月份，达成口头协议，约定被上诉人将其名下的院落及房屋作价23000元转让给上诉人。在2005年10月19日，上诉人将房价预付款10000元以现金的形式交给被上诉人的女儿武春芳，由其将预付卖房款转交给了被上诉人。因被上诉人的房屋所在地为第二居民组，上诉人为第三居民组成员，为了能够保证房屋转让的合法性，上诉人又事先征得了全体二组村民的意见，二组村民均同意上诉人购买被上诉人的院落。2006年5月9日，在二组组长牛明信、村民代表孙福仁，上诉人所在居民组负责人赵翠娥，时任村主任杜松，被上诉人、上诉人双方均在场的情况下，经过双方协商，就房屋转让事宜，由杜松代笔为双方书写了《买卖房屋协议书》，根据该协议书第一、二条之规定，上诉人又将所剩房价款13000元交付给了被上诉人，被上诉人将户主姓名为被上诉人、证号为滦政地字**《滦平县宅基地使用证》交付给上诉人。在交付宅基地使用证时，被上诉人当时声称房屋所有权证已丢失为由没有交付。基于信任，上诉人在被上诉人收到剩余13000元房价款时，没有要求被上诉人出具收条。在杜松所代书的第一份协议中，第七条的表述为：甲方房后山场及院外包产地待甲方之母百年（后变为去世）后，由小组和甲方共同安排处理，乙方不干涉小组和甲方所协商之事。被上诉人对此表示有异议，后又将第七条表述为：甲方房后山场及院外包产地由小组和甲方共同安排处理，乙方不干涉小组和甲方所协商之事。但被上诉人对此本与房屋转让事项无关的条款仍不满意，就没有在《房屋买卖协议书》上签字走了。在上诉人将房价款全部交付给被上诉人，被上诉人将房屋交付给上诉人，上诉人对房屋进行修缮后，上诉人一家就开始居住在该房屋中。在2017年开始房屋确权前，本案所涉的院落及房屋，双方之间并未发生任何争议。为了证明上述事实，在一审庭审过程中，上诉人向一审人民法院提供了1至8号证据予以证实，并且一审人民法院对双方间的房屋买卖事宜也予以了确认，并没有认定被上诉人所主张的双方间系租赁关系。综上所述，本案所诉争的房屋及院落的所有权，在上诉人与被上诉人双方事前口头协议，被上诉人收取上诉人房价预付款，事前征得房屋所在地村民转让意见，时任村主任杜松、第三居民组组长牛明信、村民代表孙福仁、上诉人所在居民组负责人赵翠娥，当事人双方均在场，由时任村主任杜松代笔的情况下，双方就房屋转让事宜达成协议。虽然被上诉人因对与房屋转让事项无关的条款不满意，没有在《房屋买卖协议书》签字，但在上诉人将剩余房价款支付给被上诉人后，被上诉人就，被上诉人就将代表该处院落的合法使用手续滦政地字**《滦平县宅基地使用证》交付给了上诉人。房屋交付给上诉人，上诉人对房屋进行修缮后，上诉人一家就开始居住在该房屋直至本纠纷发生。因在上诉人交付剩余房价款时，被上诉人当时以房屋所有权证已丢失为由没有交付。基于信任，也没有要求被上诉人为上诉人出具收到13000元房价款收条。加之上诉人法律意识的淡薄，没有及时办理产权变更登记手续，但双方实际上已履行了《房屋买卖协议书》，本案的房屋及院落已转让的事实却不容否认，本案所诉争房屋的所有权属于上诉人，并不属于本案的被上诉人。双方所签订的《买卖房屋协议书》并未违反法律强制性规定，依法应为有效协议。更为关键的是，虽然本案的被上诉人主张双方间系房屋租赁关系，但其在一审诉讼过程中，并未向一审人民法院提供任何证据对此主张予以证实。本案被上诉人以排除妨害为案由提起诉讼，上诉人认为其没有法律依据。排除妨害纠纷指的是因物权的行使受到他人的妨害而引发的以排除这种妨害为目的的纠纷。具体到本案，该案成立的首要条件即是被上诉人对本案所涉房屋具有所有权。但实际上本案被上诉人已将本案所涉的房屋转让给了本案的上诉人，其对房屋已不具有所有权。上诉人居住生活在自己所有的房屋中，对任何人均不构成侵权。因此，上诉人认为被上诉人的一审诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据，依法应予驳回。而在一审人民法院审理本案，在对本案所做出的一审判决中，在没有改变本案案由的情况下，依据《合同法》第32、44、52条，《土地管理法》第43条，《民事诉讼法》第64条之规定，做出的(2019)冀0824民初385号民事判决书，明显属于适用法律不当，依法应予撤销。为维护上诉人的合法权益，上诉人现特依法向贵院提出上诉，并请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。武永来、张金荣答辩称：上诉人的上诉事实和理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审变更案由为合同纠纷，上诉人主张买卖合同关系，本案为合同纠纷，并且一审判决中，既没有确认租赁合同合法有效，也没有确认买卖合同有效，原审认定事实正确，应维持原判。武永来、张金荣向一审法院起诉请求：1、确认被告提供的《买卖房屋协议书》不成立，无效；2、由被告返还原告瓦房四间、偏房一大间，院落一处（土地证号为：滦集建（土）字24-06-1**）。一审法院认定事实：原告武永来与原告张金荣系夫妻，原告武永来原系间房第二，原告武永来原系间房第二居民组村民，房四间、偏房一间。1986年12月15日，原告武永来对上述房屋及院落取得《滦平县宅基地使用证》（滦证地字36-8071号），于1992年8月18日取得《集体土地建设用地使用证》（滦集建土字第24-06-124号），并于1992年8月19日取得《农村宅基地有偿有期限使用收费登记证》，证号为：滦证（农宅）费字地24-06-124号。被告牛明江与被告李秀枝系夫妻，二被告系间房第三居民组，二被告系间房第三居民组村民。卖该房屋及院落进行协商，并达成口头房屋买卖合同，即由原告武永来将本案争议房屋及院落卖给被告牛明江，价款为23000.00元。2005年10月19日，被告预付购房款10000.00元，该款由二原告的女儿武大芳收取并代原告武永来出具收条一份。2006年5月9日，由时任村干部杜松代笔先后书写了《买卖房屋协议书》两份，因双方对协议内容未达成一致意见，被告牛明江在协议上签字，原告武永来未在该两份《房屋买卖协议书》上签字。后二被告一直居住在该房屋至今，并在居住期间对房屋进行相应修缮，增加彩钢房顶、重新铺设屋内地面、更换部分门窗，并在院内修建平房，在院外添置水井。滦集建（土）字第24-06-124号《集体土地建设用地使用证》登记使用权人为原告武永来，原、被告双方至今未办理变更登记。一审法院认为，本案的主要争议在于原、被告双方对于本案争议房屋及院落是否成立租赁合同关系或者买卖合同关系，合同是否有效。依法当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张为租赁合同关系，但未提供书面租赁合同，原告提供的其他证据亦不能证明原、被告就争议房屋及院落存在租赁合同关系，故对原告主张双方系租赁合同关系，法院不予确认。二被告主张原、被告系房屋买卖合同关系，提供预付购房款收条及时任村干部及村民的证人证言等证据，综合本案证据，应认定2005年原、被告之间达成口头房屋买卖合同，双方于2006年5月9日补签书面《买卖房屋协议书》时，原告未签字。虽该两份书面《买卖房屋协议书》原告未签字，但不影响双方之间口头房屋买卖合同的成立。对于2005年原、被告达成的口头房屋买卖合同是否有效？因本案争议房屋系在农村集体所有土地上所建，原告武永来原属于间房第二居民组，而被告牛明江、李秀枝属于间房第三居民、李秀枝属于间房第三居民组村民。管理法》第四十三条第一款规定“任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原、被告非同一集体经济组织成员，且二被告未提供证据证明其符合农村宅基地申请条件并经依法批准，违反了法律的强制性规定，应认定双方之间的口头房屋买卖合同无效。根据合同法规定，合同无效的后果之一就是返还因合同取得的财产，本案中，二原告要求二被告返还房屋及院落，对其请求应予以支持。对于二被告支付的购房款，二原告也应予以返还，因二被告在本案中并未主张返还，且原、被告对给付的购房款数额存在争议，二被告可另行主张。二被告在居住期间对该房屋及院落进行了修缮、添附，对其权益，可另行主张。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告武永来、张金荣与被告牛明江、李秀枝对集体土地建设用地使用证（滦集建土字第24-06-124号）中登记的位于间房的院落一处、正房四间、偏房一间形成的口头房屋买卖合同无效。二、由被告牛明江、李秀枝于本判决生效后十五日内将集体土地建设用地使用证（滦集建土字第24-06-124号）中登记的位于间房的院落一处、正房四间、偏房一间返还给原告武永来、张金荣。一审案件受理费50.00元，由被告牛明江、李秀枝负担。本院二审期间，二上诉人与二被上诉人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：二上诉人牛明江、李秀枝主张其与二被上诉人武永来、张金荣存在房屋买卖合同关系。依据二上诉人提供的预付购房款收条、时任村干部及村民的证人证言等证据，以及二上诉人的居住年限、对诉争房屋添附等实际情况，综合本案其它证据，可以形成完整的证据链条证明：2005年二上诉人与二被上诉人之间达成了口头房屋买卖合同，双方于2006年5月9日补签书面《买卖房屋协议书》时，虽然二被上诉人武永来、张金荣未签字，但并不影响双方之间口头房屋买卖合同的成立。滦平县两间房乡两间房村是以村为单位的村民集体经济组织。三组的上诉人牛明江、李秀枝与二组的武永来、张金荣虽不是同一村民小、张金荣虽不是同一村民小组的村民，体经济组织成员，因此，双方形成的口头房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故二被上诉人主张《买卖房屋协议书》无效，并请求返还本案诉争院落的请求，依据不足，本院不予支持。二被上诉人主张其与二上诉人存在房屋租赁合同关系，但未提供书面租赁合同，亦未提供其他证据证明二被上诉人与二上诉人就争议房屋及院落存在租赁合同关系，故对二被上诉人主张双方系租赁合同关系，本院不予支持。综上，一审判决认定事实正确，但适用法律有误，判决不当，本院查明后，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条；《中华人民共和国物权法》第六十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项（原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；）的规定，判决如下：一、撤销河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初385号民事判决；二、驳回被上诉人武永来、张金荣的诉讼请求。一审案件受理费50.00元；二审案件受理费50.00元合计100.00元，由被上诉人武永来、张金荣负担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 吴国庆审判员 李国兴二〇一九年九月三日书记员 孙秋晨