山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1603号 上诉人（原审原告）：张明晖，男，1984年6月12日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：唐顺涛，山东名律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李国春，男，1985年12月11日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：刘盼盼，山东齐鼎律师事务所律师。 原审第三人：薛传保，男，1989年9月22日出生，汉族，居民，住莒县。 原审第三人：王明花，女，1987年8月25日出生，汉族，居民，住莒县。 上诉人张明晖因与被上诉人李国春、原审第三人薛传保、王明花案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2018)鲁1122民初6746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张明晖上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，发回重审或予以改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在一审开庭期间，上诉人提供了经过一审法院调解确认的涉案房屋买卖协议，充分证实了上诉人与原审第三人签订了合法有效的买卖合同，并进一步证实了上诉人合法占有涉案房屋的真实性。2、原审第三人购买涉案房屋的原合同、使用说明书、质量保修书等均由上诉人持有，上诉人根据买卖协议支付的首付款，买卖协议签订后每月支付涉案楼房房贷，在买卖协议后支付涉案楼房管网费、燃气、暖气开口费等费用，以及上诉人在涉案楼房注册成立公司并以上诉人为主体签订的租赁合同等事实，与一审法院确认的买卖协议相互印证,能够证实上诉人签订买卖协议后已合法占有涉案楼房。合法占有是指基于法律的规定或所有人的意志而享有的权利。是否交付与是否合法占有是两种不同的方式，一审法院以涉案楼房未实际交付来确认上诉人未合法占有涉案楼房明显事实不清。三、一审开庭时上诉人提供的涉案楼房首付款收据，买卖协议后上诉人按月支付的涉案楼房贷款等证据，证实了上诉人已按照买卖合同约定支付了涉案楼房价款。四、买卖协议约定涉案楼房在上诉人签订买卖协议后仍由原审第三人继续经营，因为涉案楼房原审第三人在与上诉人签订买卖协议时已对涉案楼房进行装修用于饭店经营，一审被上诉人提供的补充协议楼房价款490万元，多余的90万元是对原审第三人装修及酒店设施的补偿款，与涉案楼房价款无关，上述事实进一步证实了上诉人合法占有涉案楼房的事实。五、一审开庭时认定的被上诉人提供的两份纸质录音文字材料，上诉人均提出了异议，开庭时一审法院在当庭及庭后均没有播放核实与纸质文字资料是否一致的情况下就认定该录音内容，明显证据不足。六、一审开庭时被上诉人提供了两份补充协议，该补充协议是对涉案楼房添附物价值的约定及支付方式，该两份协议进一步证实了上诉人合法占有涉案楼房的事实。 李国春辩称，该涉案房屋是在2017年1月9日，经李国春申请，莒县人民法院对该涉案房屋采取了查封保全措施。2017年1月12日，上诉人张明晖诉薛传保、王明花确认买卖合同效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 薛传保、王明花未陈述意见。 张明晖向一审法院起诉请求：1.请求法院确认（2017）鲁1122民初352号民事裁定书查封的财产归张明晖所有，并停止对该标的物的执行；2.诉讼费由李国春负担。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。张明晖提交下列证据： 1.2016年11月10日，张明晖与两第三人签订的房屋买卖合同一份。该合同约定两第三人将涉案楼房（含所占用的土地使用权）转让给张明晖，转让费为400万元；付款方式为分期付款：2016年10月25日前支付100万，剩余房款按照第三人按揭贷款的数额及年限承担还款义务（注，前7个月房贷张明晖已经支付，并且之前张明晖支付第三人共计33万元，还需支付第三人67万元）；第三人收到张明晖首付款1年内交付房屋；第三人继续使用该房屋1年至2017年11月15日后交付给张明晖。用于证明张明晖与第三人签订房屋买卖合同并将房屋交付。 2.涉案房屋商品房买卖合同、住宅使用说明书、质量保证书、预告权利登记证书及登记费发票复印件各一份。商品房买卖合同签订时间为2016年2月29日，出卖方为山东祥云实业集团有限公司，买受人为本案第三人；价款为600万元；涉案房屋预告登记权利人为第三人。证明合同签订后，第三人已经将涉案房屋及相关证件材料交付给张明晖。 3.收到条复印件一份及张明晖的银行交易明细复印件两份。收条时间为2016年11月10日，载明收到张明晖现金100万元，注明收到现金33万，打款67万。银行交易明细显示2016年11月10日，张明晖分次转至薛传保共计25万元；11月11日转至薛传保37万元。用于证明张明晖已经支付首付款100万元。 4.收到条复印件两份及转账记录复印件一宗。证明涉案楼房交付后，张明晖每月向薛传保打款33000元偿还按揭贷款。 5.薛传保的金谷银行存折复印件两份。证明该证据现由张明晖持有，2016年11月10日后涉案楼房的每月房贷由张明晖偿还及涉案楼房实际交付。 6.2017年9月6日，张明晖与赵新常（薛传保的姐夫）签订的涉案楼房租赁合同一份。该合同约定，张明晖将涉案楼房租赁给赵新常经营饭店，期限5年，自2017年9月7日至2022年9月6日，前3年租赁费每年20万元，第4年22万，第5年23万，薛传保作为见证人在该合同上签字。证明涉案楼房交付原告后，张明晖又出租给赵新常经营。 7.营业执照复印件一份。证明张明晖以涉案楼房所在地于2017年4月24日成立莒县沭河岸餐饮服务有限公司。 8.交纳取暖费、管网费、天然气费单据各一份。证明涉案楼房交付后，张明晖交纳涉案楼房的上述费用。 9、（2017）鲁1122民初471号民事调解书。证明涉案楼房买卖合同经法院确认为有效合同。 李国春对张明晖提供的上述证据均有异议，证据1、2不能证明涉案楼房实际交付，且张明晖只是提交部分部分房屋买卖合同，在案件执行过程中，张明晖和当事人还签订两份补充协议；证据3未注明系购房款；证据4真实性及用途无法确定；证据5与本案无关；证据6真实性不认可，赵新常是薛传保的姐夫；证据7、8无法达到张明晖证明目的；证据9立案时间在涉案楼房查封之后。 李国春为证明自己的主张，提交如下证据： 1.（2017）鲁1122民初352号民事裁定书。证明保全时间为2017年1月9日。 2.李国春与薛传保的电话录音2份（录音时间为2017年2月28日和5月23日）。证明张明晖与薛传保之间不存在真实的房屋买卖合同，2017年5月23日涉案房屋没有实际交付。 3.2017年3月3日，张明晖与第三人签订的协议书一份。该协议书约定，张明晖除原合同支付给第三人的400万外，另行一次性支付第三人楼房补偿款90万元，在2017年7月3日前支付。 4.2017年4月20日，张明晖与第三人签订的协议书一份。该协议书约定，张明晖将涉案房屋的沭河岸酒店238号租赁给薛传保经营饭店；租赁期限3年，自2017年4月20日至2020年4月19日，租赁费每年20万元，3年共计60万元；张明晖因薛传保经营需要给薛传保大众途锐车一辆（车牌号鲁Ｌ×××××），折价20万元并办理过户手续，张明晖支付薛传保现金10万元作为经营需要；上述费用90万元（租赁费60万、车款20万、现金10万）作为2017年3月3日所签协议中约定的支付给第三人补偿费90万元。 证据3、4证明2017年3月3日之前，薛传保并没有向张明晖交付涉案房屋，薛传保也没有实际收到张明晖的90万元款项。 张明晖对李国春提交的上述证据有异议，称李国春在录音中采用诱导式语言与薛传保对话，薛传保没有明确确认涉案房屋没有交付；两份协议书进一步证明涉案房屋已经实际交付。 薛传保对上述证据无异议。 一审法院经审理认定事实如下：李国春与薛传保、王明花民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月9日立案受理，案号为（2017）鲁1122民初352号。案件受理后，经李国春申请，一审法院于2017年1月9日作出（2017）鲁1122民初352号民事裁定书将薛传保、王明花位于莒县（合同号为1621934）予以查封，期限3年。案件经审理后，一审法院于2017年3月17日作出（2017）鲁1122民初352号民事判决书，判令薛传保、王明花偿还李国春借款本金97万元及利息。因薛传保、王明花未履行判决付款义务，李国春于2017年5月22日立案执行，执行案号为（2017）鲁1122执1068号。2018年10月10日，张明晖对涉案查封财产提出异议，请求解除对涉案财产的查封，经审理后，一审法院于2018年10月29日作出（2018）鲁1122执异49号裁定书，驳回张明晖的异议。张明晖对该裁定不服，现向一审法院提出诉讼，请求确认查封的涉案财产归张明晖所有，并停止对该财产的执行。 2017年1月12日，张明晖起诉薛传保、王明花，请求确认2016年11月10日双方签订的涉案财产的房屋买卖合同有效，一审法院于2017年3月16日作出（2017）鲁1122民初471号民事调解书，确认双方之间的涉案房屋买卖合同为有效合同。落款时间为2016年11月10日的买卖合同，约定薛传保、王明花将涉案楼房以400万元价格卖给张明晖，付款方式为2016年10月15日前支付100万元，剩余房款按照按揭贷款数额及年限还款，薛传保继续使用涉案房屋至2017年11月15日。2016年11月10日，薛传保、王明花向张明晖出具收款100万的收到条一份（注明现金33万元，打款67万元）。张明晖于2016年11月10日分次转至薛传保25万元，11月11日分次转至薛传保37万元。2016年11月20日和12月20日，薛传保向张明晖出具收到条两份，载明的收款金额均为33000元，收款事由为还房贷款（故城东路238号）。2017年1月20日之后，张明晖于每月20日左右通过银行转账方式向薛传保转账33000元。 在李国春与薛传保2017年2月28日的电话录音中，薛传保说今天下午去改合同，改成490万；在2017年5月23日的录音中，薛传保说房子我还用着，他不给我钱，房子我不给他。 2017年3月3日，张明晖与薛传保、王明花签订协议书一份。该协议书约定，张明晖除原合同（2016年11月10日涉案房屋买卖合同）支付给薛传保、王明花的400万外，另行一次性支付第三人楼房补偿款90万元，在2017年7月3日前支付；在该协议签订之日将涉案楼房交付给张明晖；若未按照约定时间支付该楼房补偿差价款，双方的原合同作废，本协议作废。 2017年4月20日，张明晖与薛传保、王明花再次签订协议书一份。该协议书约定，张明晖将涉案房屋的沭河岸酒店238号租赁给薛传保经营饭店；租赁期限3年，自2017年4月20日至2020年4月19日，租赁费每年20万元，3年共计60万元；张明晖因薛传保经营需要给薛传保大众途锐车一辆（车牌号鲁Ｌ×××××），折价20万元并办理过户手续，张明晖支付薛传保现金10万元作为经营需要；上述费用90万元（租赁费60万、车款20万、现金10万）作为2017年3月3日所签协议中约定的支付给第三人补偿费90万元。 2017年9月6日，张明晖与赵新常（薛传保的姐夫）再次签订涉案楼房租赁合同一份。该合同约定，张明晖将涉案楼房租赁给赵新常经营饭店，期限5年，自2017年9月7日至2022年9月6日，前3年租赁费每年20万元，第4年22万，第5年23万，薛传保作为见证人在该合同上签字。 另查明，涉案楼房是薛传保、王明花于2016年2月29日从山东祥云实业集团有限公司购买，双方签订商品房买卖合同一份，合同价款为600万元，但在山东祥云实业集团有限公司起诉薛传保、王明花涉案房屋的买卖合同纠纷一案中[案号为（2017）鲁1122民初1371号）]，山东祥云实业集团有限公司陈述的涉案楼房的总价款为400万元。涉案房屋尚未办理产权登记手续，预告登记权利人为薛传保和王明花，预告登记义务人为山东祥云实业集团有限公司，预告登记号为：莒房预城区字第JXSY2016030002号。 一审法院认为，案外人提起的执行异议之诉，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。 本案中，张明晖虽然与第三人于2016年11月10日签订房屋买卖合同一份，该合同即使是有效合同，但是通过本案已经查明的事实来看，该涉案房屋的款项没有全部支付给第三人，且涉案房屋在被查封时未实际交付给张明晖占有使用，张明晖对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。张明晖与第三人在涉案房屋被查封之后，还多次就涉案房屋买卖事宜订立补充协议，通过补充协议的内容也可以看出涉案房屋在被查封时没有实际交付给张明晖；同时，也可以看出张明晖与第三人之间的房屋买卖与普通的房屋买卖存在很大差异，疑点较多，张明晖与第三人均不能做作出合理解释。 综上所述，张明晖对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，张明晖的诉讼请求成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：驳回张明晖的诉讼请求。案件受理费13500元，由张明晖负担。 二审中，上诉人提交2018年12月至2019年7月份中国建行交易明细8张，证明涉案楼房按揭贷款一直由上诉人支付，进一步证明上诉人合法占有涉案楼房的事实。经质证，被上诉人称，对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。该交易明细无法证明上诉人所说的证明目的，仅仅能证明上诉人和薛传保之间的账目往来，上诉人和薛传保之间还有其他的经济往来情况。本院认证，对上诉人提交的证据，本院将结合其他证据综合认定。对本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，本案双方当事人争议的焦点是，张明晖是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，也即张明晖是否在一审法院查封前就已实际占有涉案房屋。根据该条司法解释规定，张明晖作为涉案纠纷的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，张明晖应提供证据证明涉案房屋同时具备上述四种情形，以此来排除对涉案房屋的强制执行。对此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，本院分析如下： 一、关于张明晖与薛传保、王明花在人民法院查封涉案房屋之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。张明晖与薛传保、王明花于2016年11月10日签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规定，应合法有效。一审法院于2017年1月9日查封涉案房屋。从张明晖提供的房屋买卖合同签订时间看，可以认定在法院查封前，张明晖已与薛传保、王明花签订了合法有效的房屋买卖合同。 二、关于在人民法院查封之前薛传保是否已合法占有该不动产的问题。2016年11月10日，张明晖与薛传保、王明花签订的房屋买卖合同第四条约定，在薛传保、王明花收到张明晖首付款后一年内交付房屋，该合同第七条同时约定，薛传保、王明花继续使用该房屋一年（至2017年11月15日）一年后交付给张明晖。2017年3月3日，张明晖与薛传保、王明花签订协议书一份，该协议第二条约定双方签订协议时，薛传保、王明花将涉案房屋交付张明晖。2017年4月20日，张明晖与薛传保、王明花又签订协议书一份，约定张明晖将涉案房屋租赁给薛传保、王明花经营饭店使用。从张明晖与薛传保、王明花签订的房屋买卖合同及协议书内容看，双方对于交房时间多次发生变更，从2017年3月3日签订的协议书内容看，至少在2017年3月3日之前薛传保、王明花未将涉案房屋交付张明晖，也即在法院2017年1月9日查封涉案房屋时张明晖并未合法占有涉案房屋。 三、关于张明晖是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。2016年11月10日张明晖与薛传保、王明花签订的房屋买卖合同约定房屋价款400万元，2017年3月3日签订的协议书约定张明晖另行支付薛传保、王明花房屋内装修、装饰等90万元。2017年4月20日签订的协议书中对90万元支付方式进行约定，即张明晖向薛传保支付现金10万元，用车辆抵顶20万元，另加薛传保、王明花应支付的租赁费60万元共计90万元抵顶张明晖应支付薛传保、王明花的涉案房屋装修、装饰等费用。从张明晖提交的证据看，2016年11月10日其已支付涉案房屋首付款100万元，其主张剩余300万元系以银行按揭贷款方式支付，并提供银行转款记录证实其每月的20日代薛传保、王明花偿还涉案房贷33000元。即使涉案房屋买卖合同签订后，张明晖代薛传保、王明花偿还了部分银行贷款，但2017年3月3日签订的协议中约定，2017年7月3日之前张明晖支付差价90万元，若未支付则原房屋买卖合同无效，即除房屋买卖合同约定的400万元外，张明晖尚需另行支付薛传保、王明花90万元。2017年4月20日签订的协议书中双方对于差价款90万元的支付方式进行了约定，其中60万元系以租金的形式抵顶。但2017年4月20日张明晖将涉案房屋租赁给薛传保、王明花后，又于2017年9月6日将涉案房屋租赁给赵新常，因2017年4月20日协议书中约定差价款90万元中的60万元系以三年租赁费抵顶，而在张明晖与薛传保之间的租赁期间不到半年的情况下，张明晖将涉案房屋另行出租，在张明晖未对两次租赁之间的关系未作出合理解释的情况下，不存在薛传保、王明花以60万元的租金抵顶差价款的基础，张明晖也未提供其他证据证实其已实际支付薛传保、王明花差价款90万元。故从现有证据看，张明晖并未按照合同约定支付全部价款。 综合上述分析，虽然张明晖与薛传保、王明花签订的房屋买卖合同签订时间早于一审法院查封，但从张明晖提供的证据不能证实其支付了房屋全部价款，并已实际占有涉案房屋，故其请求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审未予支持并无不当。 综上，张明晖的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13500元，由张明晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  宋海红 审判员  刘丽艳 二〇一九年九月三日 书记员  梁 虹