贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1821号 上诉人（原审被告）:黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省兴义市云柯路**。 法定代表人：肖坤富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:舒平，男，1973年11月8日生，汉族，无业，住贵州省普安县。 被上诉人（原审原告）:易辉粉，女，1977年8月9日生，汉族，无业，住贵州省普安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。 上诉人黔西南州富国置业有限公司（以下简称“富国置业公司”）因与被上诉人舒平、易辉粉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富国置业公司上诉请求:1.撤销原判；2.一、二审诉讼费用由舒平、易辉粉承担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效。舒平、易辉粉的请求不应得到支持。本案违约金截止2018年6月30日止已满三年，舒平、易辉粉于2019年2月12日才提起本案诉讼，已过诉讼时效。二、一审判决未综合考虑客观因素。富国置业公司一直在履行《商品房买卖合同》约定的义务，但在房地产开发过程中，随着政府对该行业陆续出台相关文件进行调控，如消防工程、项目和设计均完成于2014年，而在开发过程中，多部门不断要求开发项目必须达到国家消防、绿化等验收标准，这是富国置业公司不可改变的客观事实。 舒平、易辉粉辩称，富国置业公司上诉理由不能成立，其上诉请求，应予以驳回。富国置业公司上诉称本案已过诉讼时效不符合法律规定，该公司违约行为从2015年7月1日持续到2018年4月2日，舒平、易辉粉于2019年1月14日提起诉讼并未超过诉讼时效，且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，据此，二审法院不应支持富国置业公司诉讼时效已过的主张；一审未支持逾期交房违约金及按合同约定计算逾期办证违约金不当，应予以纠正。 舒平、易辉粉向一审法院起诉请求：1.判决富国置业公司支付舒平、易辉粉2015年1月1日起至2019年1月14日期间的逾期交房违约金91223.3元；2.判决富国置业公司支付舒平、易辉粉2015年7月1日起至2019年1月14日期间的逾期办证（房屋权属证书）违约金192465元；3.本案诉讼费由富国置业公司承担。 一审法院认定事实，2014年9月4日，舒平、易辉粉为买受人与富国置业公司为出卖人签订合同编号为2014008431号《商品房买卖合同》，购买富国置业公司开发建设的中国金州木贾商品批发物流城B1x幢1xx号商铺。合同载明商铺面积96.62㎡、购买价为904814元。双方约定舒平、易辉粉购买商铺出租给富国置业公司使用，租赁期限为2015年3月30日至2018年3月30日，房屋租金抵扣购房款165582元，舒平、易辉粉实际支付房屋价款为739232元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第二十二条约定：“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”，合同第二十七条还约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。合同签订后，舒平、易辉粉向富国置业公司如数支付了购房款739232元。舒平、易辉粉按合同约定将案涉房屋交付富国置业公司出租，富国置业公司于2018年3月30日租赁期限届满后将房屋交还舒平、易辉粉自用。但富国置业公司未按合同约定向舒平、易辉粉办理该房屋的转移登记手续，舒平、易辉粉为此以富国置业公司逾期交房及逾期办证为由，诉请富国置业公司支付违约金。另查明，案涉楼盘于2017年12月15日取得建设工程竣工验收备案登记，于2018年4月2日取得大产权初始登记。 一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。舒平、易辉粉已按合同约定履行了付款义务，富国置业公司应按合同约定于2014年12月31日前向舒平、易辉粉交付取得竣工验收备案的房屋，但富国置业公司于2017年12月15日方取得案涉楼盘的竣工验收备案。该期间，富国置业公司交付的房屋并不符合合同约定，构成违约，应承担逾期交房违约责任。但舒平、易辉粉向富国置业公司购买的房屋，富国置业公司已交付舒平、易辉粉使用，并由舒平、易辉粉交付富国置业公司按合同约定出租，现租赁期限届满，富国置业公司已交回舒平、易辉粉自用，舒平、易辉粉购买该房屋已获取收益，并已实现其合同目的，且舒平、易辉粉未举证证明富国置业公司的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，舒平、易辉粉主张的逾期交房违约金，不予支持。 关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定富国置业公司应于2015年6月30日前取得案涉房屋初始登记，但富国置业公司于2018年4月2日方取得案涉房屋初始登记，该期间富国置业公司构成违约，应承担违约责任，富国置业公司对此无异议，为此舒平、易辉粉主张的逾期办理房屋权属登记手续违约金应自2015年7月1日起计算至2018年4月1日止。对违约金计算标准问题，双方约定于合同约定的办理房屋初始登记时间起超过60日的，舒平、易辉粉不退房，富国置业公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向舒平、易辉粉支付已交付房价款的万分之一的违约金。现舒平、易辉粉主张按年利率6%计算，但舒平、易辉粉并未举证证明富国置业公司逾期办理房屋权属登记给其带来的经济损失及具体的损失数额，故舒平、易辉粉该主张，予以部分支持，按合同约定的日万分之一计算。舒平、易辉粉交纳的总房价款为904814元，故舒平、易辉粉主张的逾期办理房屋权属登记证书违约金，予以支持90843.32元（904814元×1/10000×1004天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，一审法院判决：一、富国置业公司于本判决生效之日起十日内支付易辉粉、舒平自2015年7月1日起至2018年4月1日止的逾期办理房屋权属登记证书违约金90843.32元；二、驳回舒平、易辉粉其余诉讼请求。案件受理费5556元，减半收取2778元，舒平、易辉粉共同承担1389元，富国置业公司承担1389元。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于富国置业公司上诉主张本案违约金已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案富国置业公司一审时并未就违约金提出诉讼时效抗辩，经本院审查，富国置业公司二审亦并未基于新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，因此，对其该项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。 关于富国置业公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。第一，取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”、转移登记的约定为“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”，富国置业公司与易辉粉、舒平签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系富国置业公司法定及合同约定义务，富国置业公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致舒平、易辉粉不能按期取得房屋所有权证，富国置业公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对富国置业公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。第二，本案舒平、易辉粉已向富国置业公司支付购房款，其已按约履行了合同主要义务，理应按合同约定享有《商品房买卖合同》项下的合同权利，包括在合同约定期限内取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。富国置业公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房人不能取得案涉房屋产权，势必造成购房人无法行使案涉房屋所有权权能，现富国置业公司并未充分举证证明不能按约取得房屋初始登记系不可抗力或情势变更所致，其应承担相应违约责任。另，就舒平、易辉粉关于一审未支持逾期交房违约金及按合同约定计算逾期办证违约金不当，应予以纠正的答辩意见，因其并未提起上诉，视为其对一审认定该节的认可，对该辩解意见，不予采纳。 综上，富国置业公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5556元，由黔西南州富国置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆金凤 审 判 员 付 君 审 判 员 石 鑫 二〇一九年九月二十七日 法官助理 秦 菊 书 记 员 唐 尹