四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12131号 上诉人（原审被告）黄玲麟，女，1972年9月27日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托代理人龙飞，系黄玲麟之夫。 被上诉人（原审原告）四川志俊物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区聚龙路**。 法定代表人王书远，执行董事兼总经理。 委托代理人段事均，系公司工作人员。 上诉人黄玲麟因与被上诉人四川志俊物业服务有限公司（以下简称志俊物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，黄玲麟系成都市金牛区营福巷营福苑小区2幢1单元11号业主，房屋建筑面积124平方米。该小区未成立业主委员会，成立的是院落居民自治管理小组。 2012年12月25日，志俊物业与营福巷135号居民小组管理委员会签订《物业服务合同》，约定志俊物业为金牛区营福巷135号营福苑小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日0时至2017年12月31日24时，住宅建筑面积收费标准为0.60元/㎡/月，物业服务费应于每月25日前交清本月应付的费用，逾期支付的，应从逾期之日起按应付物业服务费的日5‰支付违约金；受有关部门或单位委托，志俊物业可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，该合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同到期后，志俊物业与营福巷135号居民小组管理委员会续签《物业服务合同》，对服务期限进行顺延，自2018年1月1日0时至2022年12月31日24时，业主应于每月30日前交清本月应付的费用，其他约定均与之前的合同一致。 自2014年月起，黄玲麟未向志俊物业交纳物业服务费；至2018年11月，黄玲麟欠志俊物业水费653元、楼道照明费59元、垃圾清运费472元。志俊物业催收上述费用无果后，遂向原审法院提起诉讼，请求1．判令黄玲麟向志俊物业缴纳截止2018年11月的物业服务费4390元；2．判令黄玲麟向志俊物业支付违约金17665元（自2014年1月1日计算至2018年11月30日）；3．判令黄玲麟向志俊物业缴纳水费653元、楼道照明费59元、垃圾清运费472元（2014年1月至2018年11月）。 以上事实，有金牛区公开电话办公室回复、《物业服务合同》2份、费用明细单、水费发票、垃圾费发票、楼道照明费收据及当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 原审判决认为，黄玲麟所居住的小区未成立业主委员会，成立的为院落居民自治管理小组。因此，居民小组管理委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同。本案中，营福巷135号居民小组管理委员会与志俊物业签订的2份《物业服务合同》合法有效，业主应按照约定向物管公司交纳物业服务费。现黄玲麟自2014年1月起未按约交纳费用，系属违约，应承担违约责任。根据约定，自2014年1月至2018年11月，黄玲麟应向志俊物业交纳的物业服务费金额为4389.6元，黄玲麟应予以支付。对于志俊物业主张的违约金，标准过高，原审判决调整为按照每月应支付服务费金额的30%予以计算，即每月22.32元，自2014年1月计算至2018年11月，违约金共计1316.88元。对于志俊物业主张的水费、楼道照明费、垃圾清运费，因已实际发生，且黄玲麟无异议，原审判决予以支持。对于黄玲麟抗辩物业服务费应按照政府指导价予以支付，原审判决认为，根据《成都市发改委成都市房管局关于继续执行我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》第一条第（六）款“非保障性住房物业服务。除保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业以外的非保障性住房物业服务费，由物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”以及第三条“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费实行政府指导价，由县（市、区）价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况制定”的规定，实行政府指导价的范围仅为保障性住房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，现黄玲麟无证据证明其居住小区属于实行政府指导价的范围，故对其该项抗辩，原审判决不予采纳。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《成都市发改委成都市房管局关于继续执行我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》第一条第六款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、黄玲麟自判决生效之日起五日内向志俊物业支付自2014年1月至2018年11月的物业服务费4389.6元及违约金1316.88元，共计5706.48元；二、黄玲麟自判决生效之日起五日内向志俊物业支付自2014年1月至2018年11月的水费653元、楼道照明费59元、垃圾清运费472元，共计1184元；三、驳回志俊物业的其他诉讼请求。如果黄玲麟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费381元，减半收取190.5元，由志俊物业负担134.5元，黄玲麟负担56元。 黄玲麟不服一审判决，向本院提起上诉称，志俊物业以“可信更名为志俊”这一虚假信息刻意欺瞒业主，有意规避业主大会以订立合同；案涉小区自治管理小组不合法也不合规，即订立合同的主体不合法；《物业服务合同》不仅严重侵害全体业主的合法权益，而且严重违法；志俊物业与可信物业实属两个实体并且存在同一时间段向同一区域收取物业管理服务费用这一事实，严重违法；《物业服务合同》系非法签订的无效合同，同理2017年续签的合同同属无效合同；原审判决援引法律不当；上诉人不认可违约金的存在。上诉人2013年向可信物业缴纳的全部物业费应全部返还，被上诉人应赔偿上诉人损失1元。请求撤销原判，发回重审或依法改判。 被上诉人志俊物业辩称小区居民小组管理委员会是合法成立的居民自治小组组织，具有同类业委会职权，其代表业主与志俊物业签订的物业服务合同合法有效；上诉人提出志俊物业为可信物业更名公司，其与居民小组管理委员会签订的合同属于欺诈合同与案件事实不符；志俊物业物业费单价0.6元合法有据，同时志俊物业提供了优质的物业服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，关于主体问题。本案所涉《物业服务合同》系在案涉小区无业委会的情况下，院落居民自治管理小组代行业主委员会职责与志俊物业签订。考虑到物业管理的特殊性，且《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。《物业管理条例》第十二条及相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如业主认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在该物业服务合同未依法被撤销之前，对全体业主均具有约束力。故黄玲麟逾期缴纳物业费的行为构成违约，原审判决根据案件事实酌情调整的违约金符合法律规定。 经工商登记可知，可信物业与志俊物业确系两个独立的法人机构，黄玲麟提交的证据不能充分证明案涉合同属于欺诈合同，且志俊物业主张的物业费起算时间为2014年，故黄玲麟请求可信物业返还2013年缴纳的全部物业费及志俊物业赔偿损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人黄玲麟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费381元由上诉人黄玲麟负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年九月十九日 书记员  陈 悦