重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终128号上诉人（原审被告、案外人）：李玲，女，1982年8月8日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人李玲因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，并于2019年4月11日进行了询问审理。上诉人李玲的委托诉讼代理人文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲9幢2单元×号房屋；2.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.李玲是从盛景旅游公司购买案涉房屋，房款支付给盛景旅游公司财务人员或其指定人员，即使案涉房屋原出让给王良玉，但李玲再从盛景旅游公司购买该房屋亦合理合法；2.盛景旅游公司对案涉房屋的出卖时间为2014年5月28日，系在人民法院查封之前；3.李玲与盛景旅游公司直接签订了商品房买卖合同，盛景旅游公司出具了收到房款等的票据，并已将案涉房屋交予李玲占有，李玲交纳了案涉房屋的物管费用，且未办理过户非因李玲的原因。李玲可以依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条排除对案涉房屋的强制执行。华融资产重庆分公司辩称，1.李玲与盛景旅游公司签订商品房买卖合同系对购房主体的变更，双方是新的合同关系，不存在李玲概括性继受王良玉权利的说法。认定本案事实应当以李玲与盛景旅游公司签订商品房买卖合同、占有案涉房屋的时间以及支付房屋价款的情况为准。2.李玲和盛景旅游公司签订商品房买卖合同的时间是2017年7月23日，系在华融资产重庆分公司设立抵押权之后，此时盛景旅游公司出售案涉房屋系无权处分，李玲忽略案涉房屋上存在的权利障碍，不构成善意取得。3.重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）的查封时间为2017年7月14日，李玲签订商品房买卖合同以及占有案涉房屋的时间在重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）以及市四中法院查封之后，不满足《执行异议规定》第二十八条、第二十九条要件，不能排除对案涉房屋的强制执行。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。本案案涉房屋是王良玉对重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）的借款债权用盛景旅游公司的房产抵偿给王良玉的。王良玉对海丰建设公司享有的债权是属实的。至于李玲与王良玉的交易过程以法院查实为准。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元×号房屋许可执行；2.本案诉讼费用由李玲承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间中，重庆银行建新北路支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：李玲与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，合同未署明日期，购买盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元×号房屋，房屋用途为住宅，总价款184555元，付款方式为一次性付款，李玲委托盛景旅游公司办理房产证。2014年5月28日,盛景旅游公司向李玲开具购房款收据（含装修款）234231元，付款方式为转账，收据上注明“王良玉转李玲”。市四中法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件，查明2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。2017年7月23日，李玲向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了涉案房屋的天然气入户费。2017年7月23日，李玲向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年7月23日至2018年7月22日止的物管费。李玲在得知涉案房屋已被市四中法院查封后，向该院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异295号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：李玲能否排除华融资产重庆分公司申请对案涉房屋的执行。一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案涉房屋为商品房，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于李玲请求排除执行是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请人执行异议之诉，李玲作为执行案件中的案外人，应就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，李玲虽然与盛景旅游公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但收据上载明为转账，收据上注明涉案房屋系王良玉转李玲；其并未提供证明实际通过银行转账方式向盛景旅游公司支付了购房款，如房屋系王良玉转售给李玲亦未提供王良玉合法转让涉案房屋的相关证据。从市四中法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件中查明的事实来看，2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。涉案房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。如王良玉与盛景旅游公司之间存在以房抵债的情形，也未提供王良玉与盛景旅游公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债的证据。故李玲所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断李玲实际向盛景旅游公司支付了涉案房屋的购房款，李玲购买的本案涉案房屋不满足《执行异议规定》第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李玲应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定李玲已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，李玲请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元×号房屋。案件受理费3991.1元，由李玲负担。二审中，李玲向本院提交以下证据：1.借款本息确认清单、客户回单一页、业务回单两页；2.个人活期明细五张；3.浦东发展银行借记通；4.借款协议（2014年5月28日）、收据（2014年5月28日）、重庆锦焜商贸公司基本信息；进账单（回单）、特种转账借方传票；5.借款协议（2014年6月16日）、收据（2014年6月16日）、个人活期明细（2014年6月16日）；6.借款协议（2014年6月16日）、收据（2014年6月18日）、个人活期明细（2014年6月18日）；7.收据两张（2014年6月25日）、重庆缇香公司基本信息、转款凭证；8.借款协议、收据两张（2014年7月3日）、村镇银行付款回单；9.抵房协议、王良玉房款收据明细统计表；10.证明、业务凭证（客户付款回单）、收据、重庆高院庭审笔录（部分）。拟证明王良玉与海丰建设公司存在债权债务关系，盛景旅游公司同意以案涉房屋在内的房屋抵偿海丰建设公司欠付王良玉的债务，李玲通过其母亲梁在媛向王良玉指定的收款人龚泽民支付购房款11.5万元。本院对上述证据的真实性予以采信，但上述证据不影响本案处理结果。本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。二审审理期间，李玲陈述其与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月23日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为李玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。一审法院认定的本案查封时间为2017年8月2日有误，本院予以纠正。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，须同时满足上述条件，且应由案外人对上述事实承担举证责任。在本案中，李玲陈述其与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的真实时间为2017年7月23日，且李玲举示的天然气入户费收据、物管费收据出具时间亦为2017年7月23日，均晚于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，不符合《执行异议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”以及《执行异议规定》第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。因此，应当认定李玲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对人民法院查封时间认定有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3991.10元，由李玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 汤君丽二〇一九年九月二十七日法官助理 周 琪书 记 员 庞雪梅