河北省广宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0531民初575号 原告：陈铮，男，1988年12月6日出生，汉族，群众，住广宗县。 委托诉讼代理人：张济杰，广宗县永兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈凤云，男，1956年1月17日出生，汉族，住广宗县，系陈铮父亲。 被告：广宗县顺明房地产开发有限公司，住所地，广宗县兴广北路。 统一社会信用代码911305316703361013。 法定代表人：魏勇心，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明明，该公司法务部人员。 委托诉讼代理人：姜敬次，该公司职工。 原告陈铮与被告广宗县顺明房地产开发有限公司（以下简称顺明房地产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈铮委托诉讼代理人张济杰、陈凤云，被告顺明房地产委托诉讼代理人李明明、姜敬次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈铮向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告赔偿原告因被告违规收费、楼房收费面积与实际面积不符等原因给原告造成的各种损失共计20551.54元；二、判决被告即刻为原告办理房屋产权证书；三、由被告承担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：2012年秋原告一次性付款348883元购买被告楼房（含车库）一套。2013年1月5日签订了购房合同。合同约定交房日期为2013年10月31日。2013年10月被告通知业主办理交接，但是，当时被告承建原告购买的楼房尚未完工，根本不具备交接条件，原告因此拒绝接受交接。在原告多次催促之下，原告购买的11号车库才于2014年4月完成施工。原告当即找被告洽谈交接事宜，被告向原告出示了一份入住通知和入住收费一览表。表中列出10项收费，共计28765元，并要求原告交清所列费用，才可以办理房屋交接。原告向被告提出应扣除因被告延期交房造成的违约金，被告不答应也不交接房屋。2014年8月经与被告多次协商，被告值班老总批示“暂交11251元，以后根据合同据实结算”的处理意见。因原告急于用房，勉强同意，于2014年8月21日缴款11251元，并办理了交接，拿了房屋钥匙。之后，原告多次催促被告办理房屋产权证书，被告却以种种理由为借口拒绝办理。今年6月原告再次催促被告时，被告却以车库增加了5.31平方米为由，让原告交清车库而积增加的费用才给办理。在再三协商的情况下，被告同意违约金和车库增加的面积抵消。之后又给原告出示了一张缴费一览表，所列缴费10项，合计33344.28元。而因被告违约应赔偿原告违约金及被告取消收费、返还收费等，被告应赔偿和返还原告53895.82元。减去原告应该向被告缴纳的33344.28元，被告还应该赔偿原告20551.54元。综上请求人民法院依法支持原告的诉求。庭审中原告诉讼请求数额变更为30620.29元。 顺明房地产辩称：一、原告在诉状中陈述内容与事实不符，2013年10月份被告通知原告收房，原告因入住收费问题借口拒收，至2014年又以被告延误交房时间为由要求违约赔偿，试图抵消部分入住缴费费用，2014年8月21日在双方协商暂交了部分费用后，办理了入住手续；2019年6月被告集中处理遗留问题，将原告欠缴的各项费用合计减去之前已交的11251元后，原告尚欠被告20180元。二、被告按照合同约定于2013年10月31日前通知小区业主开始交房，部分业主在当年11月办理入住的事实，证明被告并未违约；原告在诉状中陈述的被告违约只是字面表达，并无相关证据向法庭提供，根据民事诉讼法证据规则的相关规定，应承担其举证不能的后果；反倒是原告作为房屋的买受人违反了《商品房买卖合同》第十一条的规定，应向买受人按日按总房款的万分之一向出卖人交纳保管费。（348883元*0.0001*291=10152元）。三、被告在诉状中表述，原告认可还应向被告缴纳33344.28元入住费用，说明原告承认自己作为买受人在商品房买卖合同的履行中有相应的违约行为，根据诚实信用原则应尽快向被告支付。四、根据原告陈述及本案事实，原告起诉时已超出法律规定的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求，原告提交证据：1、商品房买卖合同，证明购房事实；2、收据3份，证明收费事实；3、证明一份，证明车库完工时间；4、房产平面图，证明测量结果与该房屋实际尺寸不符。被告提交证据：1、交房入住通知书；2、物业管理协议，证明10月31日被告已经履行的交付房屋的义务；3、楼宇验房单，证明10月31日时被告公司向原告发出交房的通知；4、房屋建筑面积计算成果表，标注的面积可以计算出需要向被告公司补缴的金额；5、邢台市建设工程竣工验收备案证，表明竣工验收的日期是2014年5月10日。 经质证，原告对被告提供证据没有异议，但主张房屋建筑面积成果表意见是，一层的楼梯间面积根据法律规定，不应该分摊到车库住户；被告对原告提供商品房买卖合同、收据、房产平面图没有异议，对车库的证明以不清楚未发表意见。对当事人没有异议证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年1月5日原、被告双方签定商品房买卖合同，原告购买被告开发的顺明金地城5号楼3单元202室（139平方米，每平方米1898元）及辅助用房（即车库35.62平方米，每平方米2388元）房产一套，总价款348883元。合同约定交房日期为2013年10月31日，对房屋建筑面积根据产权登记面积居实结算，多退少补，并对逾期交房的违约责任约定，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。2013年1月5日原告向被告缴纳全部房款，被告给原告出具收据一份。2014年8月21日原告接受交房钥匙，并向被告缴纳10000元及物业费1251元，被告出具两份收据，被告并在10000元收据上写明5-3-202房领钥匙暂付金按合同规定据实结算。该楼房经验合格日期为2014年5月10日，并经对房屋面积测量，实际住房面积比合同面积减少0.68平方米，车库面积增加5.31平方米。事后双方因逾期交房及建筑面积发生改变需补交费用等事项产生争议至今协商未果，原告诉讼来院。 庭审中，原告依据提交证据，要求被告赔偿损失计算如下：1、因原告住房面积减少0.68平方米，被告应退还原告房款1310元；2、被告应退还原告装修押金1000元；3、赔偿违约金20584.09元；4、由于被告至今未给原告办理房屋不动产证书，应当赔偿原告1744.42元；5、被告应取消原告缴纳的天然气集资费2800元；6、被告向原告提交的测绘图，其中多处数据错误，与实际面积相差40余平方米，平均每户多出1.1平方米，据此被告应退还原告2087.8元；7、取消车库增加的面积差价款12680.28元；8、由于被告的上述原因车库部分增加的契税507元，应予取消；9、根据合同法等相关法律规定，被告延期交房给原告造成巨大经济损失和精神损失，应向原告赔偿损失10000元。以上合计63964.57元，按照被告的缴纳费用10项清单，被告还应赔偿原告30620.29元。 被告则认为，对违约金计算问题，因被告并没有违约，故不应当向原告承担该笔责任。被告在合同约定的2013年10月31日之前向包括原告在内的业主发出交房的通知，小区当时已经达到水、电交付的条件，当时也入住了相当一部分的业主，说明商品房买卖合同的目的已经实现。原告2014年8月21日接钥匙，我们一直要求向原告交付房屋，原告一直以收费的原因不予接受。房屋验收合格证，最终经验收部门于2014年5月10日下发，具体原因是由于住建职能部门的拖沓导致，并非由于被告的原因，加上原告主张违约金的起诉时间已经超出民法总则3年的诉讼时效，故违约金部分不应由被告承担。原告陈述的天然气接口费是由于2011年施工前，公司已向包括天然气工资在内有关部门进行备案，原告所述情况是在小区备案之后发生的，小区在3期以后的房屋交付已经取消了该项目的收费。关于原告陈述测绘图误差金额的问题，测绘图是由专业的公司出具的测绘报告，关于测绘上出现的误差，原告应向其主张。截止到开庭之日起原告应入住需向被告缴纳一下相关费用：1、车库面积误差5.31平方米，每平方米2388元，补交12680元；2、代收契税3957元，由住房的总价款百分之三计算的金额，辅助用房总房款百分之四3402元；3、代收公共维修基金，总房款的百分之二6978元；4、代收天然气集资费2800元；5、装修押金1000元；6、垃圾清运费每户300元；7、印花税，按照总房款的万分之五收取174.44元；8、产权登记费每户80元；9、物业费139平方米，每平方米0.75元计算，12个月，共计1351元，面积误差部分需要补交的住宅契税、车库契税、公共维修基金716元，减去原告住宅面积误差应退0.68平方米×1898元，应退1291元，减去原告缴纳的11251元，原告还应向被告缴纳包括办理房产证所需的费用，共计20896元。为此被告要求驳回原告诉讼请求。 本院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照商品房买卖合同的约定，原告交付房款，被告应于2013年10月31日前经验收合格向原告交付房屋，而该房屋在邢台市建设工程竣工验收备案证书中显示竣工验收日为2014年5月10日，该证书出具日期是2014年7月25日，故应以2014年7月25日为验收合格日，而双方实际交房时间是2014年8月21日，被告逾期交房已经构成违约，应承担违约责任，因此按照合同约定，被告应支付原告2013年11月1日至2014年8月21日期间共292天逾期交房的违约金，以已付房款348883元的万分之二计算为20375元。对于原告要求被告立即办理房产证及赔偿损失要求，合同约定房屋建筑面积根据面积居实结算，多退少补，原告房产面积发生改变，就结算问题双方发生争执，并非不予办理，双方应按照合同约定协商解决为宜，原告所述赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持；对于原告主张的押金1000元，没有票据支持，本院不予采信；对于天然气集资费、契税等要求，原告没有实际缴纳，且是被告代收行为，于本案无关，本院不予评判；对于住房面积减少及车库面积增大，退还房款取消差价的请求，应按合同约定履行，原告此主张，本院不予支持；对原告其他损失主张，没有法律依据，本院不予采信。被告主张诉讼时效抗辩，因原告对上述事项，一直与被告协商主张权利，双方至今未能达成协议，对此被告已过诉讼时效抗辩，本院不予支持。被告虽提出原告应缴纳款项数额，但未提出反诉，且是要求驳回原告诉讼请求，对此本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广宗县顺明房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告陈铮违约金20375元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费565元，减半收取283元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  李飞达 二〇一九年九月二十七日 书记员  张云青