北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初16187号原告（反诉被告）:北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司，住所地北京市海淀区知春路**盈都大厦**楼**12C。法定代表人：王晓伟，经理。委托诉讼代理人：廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：单昕，北京市墨风律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京豫东空调设备有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村东div>法定代表人：张玉喜，经理。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。原告（反诉被告）北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司（以下简称东方永捷公司）与被告（反诉原告）北京豫东空调设备有限责任公司（以下简称豫东空调公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东方永捷公司的委托诉讼代理人廖映菲、单昕，被告（反诉原告）豫东空调公司的委托诉讼代理人张春月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方永捷公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告政府拆迁补偿款250万元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2004年7月28日，东方永捷公司和豫东空调公司签订了《房屋使用转让合同》，东方永捷公司承租豫东空调公司位于平西府工业用地的自建房屋，租赁期限为2003年1月1日至2022年12月31日。合同第7.2.2条约定：“6年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归乙方（原告）所有。”2017年5月，东方永捷公司接到该地区的拆迁改造通知，有关部门对房屋及附属物进行了估价，豫东空调公司称房屋、附属建筑及设备补偿价款共计1056626元。另外对仓库的腾退补偿费为25296元。但时至今日，豫东空调公司仅支付东方永捷公司25万元补偿款，剩余款项以各种理由拖延并拒绝支付。更为严重的是，豫东空调公司取得的实际拆迁补偿款为250余万元，严重侵害了东方永捷公司的合法权利。故诉至贵院，恳请判如所请。被告豫东空调公司辩称，一、豫东空调公司与东方永捷公司于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》的性质系房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋使用转让合同》的房屋，因系建造在农村集体土地之上，在集体土地未经过合法手续转化为国有建设用地，或乡村企业建设房屋未经过任何部门批准的情形下，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十九条“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”的规定，本案中在集体土地中建设的房屋根本不具备转让的条件。故此该《房屋使用转让合同》实质上属于房屋租赁合同，租期同豫东空调公司与北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》期限，至2022年12月31日。二、豫东空调公司与东方永捷公司于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》无效。1.豫东空调公司与北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社于2002年7月11日签订《土地使用权租赁合同》，该合同第六条第五项约定：“非经甲方同意并重新签订土地租赁合同，乙方不得土地使用权转租。”为此在豫东空调公司未将涉案土地上的部分房屋使用转让告知土地出租单位的情形下，该《房屋使用权转让合同》无效。2.豫东空调公司与东方永捷公司于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》的性质系房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋直至被拆迁之际，也未获得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准，因此双方签订的《房屋使用权转让合同》无效。三、豫东空调公司与东方永捷公司于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》无效后的问题解决方式。1.双方签订的《房屋使用转让合同》无效后，基于该合同中的合同条款以及附属协议，包括双方于2017年7月9日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》均无效。2.对于东方永捷公司使用涉案房屋使用费的给付标准及总额，涉案房屋每年的使用费标准应参照《房屋使用转让合同》中20年总使用转让费180万元计算，每年的使用费为90000元。从2003年1月1日至2017年7月9日，东方永捷公司共使用涉案房屋期限为14.5年，累计1305000元。3.对于豫东空调公司收取180万元中超过涉案房屋使用费1305000元的部分，即495000元，依法应当予以返还。4.基于双方签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》无效，对于豫东空调公司依据该协议支付给东方永捷公司253590.24元依法应予以返还。四、鉴于豫东空调公司与东方永捷公司分别签署的《房屋使用转让合同》《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》无效，东方永捷公司根据无效的协议主张拆迁补偿款250万元无事实依据和法律依据。五、假使双方签订的《房屋使用转让合同》《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》有效，作为豫东空调公司如实向东方永捷公司陈述了东方永捷公司承租场地中的《房屋及附属物估价单》中的价格，该价格为1056626元。双方依据客观事实签订了《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》，豫东空调公司按照该协议已经如约履行。东方永捷公司凭空捏造事实，向法院提出的请求应依法驳回。综上所述，原、被告双方签订的《房屋使用权转让合同》和《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》因违反法律的强制性规定而无效，本案件应按照合同无效后的处理原则进行判决，故此，恳请人民法院依法驳回东方永捷公司的诉讼请求，维护法律的公平公正。反诉原告豫东空调公司提出如下反诉请求：1.请求依法判决双方当事人于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》、于2017年7月9日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》无效；2.请求依法判决东方永捷公司向豫东空调公司返还人民币253590.24元；3.本案反诉费由东方永捷公司承担。事实与理由：豫东空调公司与东方永捷公司合同纠纷一案人民法院依法受理，现因双方签订的合同及协议违反法律的强制性规定，属于无效合同，故此依法提出反诉，恳请法院将反诉与本诉合并审理，维护法律的公平公正。反诉被告东方永捷公司辩称，双方签订的《房屋使用转让合同》和《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规，应属合法有效。2002年7月11日豫东空调公司与北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》第二条约定租赁标的的用途是用于工业项目的建设，第六条第四项约定非经村委会同意并重新签订土地租赁合同，乙方即豫东空调公司不得将土地使用权转租。但是在2004年7月28日豫东空调公司与东方永捷公司签订的《房屋使用转让合同》约定东方永捷公司支付180万元，豫东空调公司按东方永捷公司的要求建设房屋并交付东方永捷公司使用，豫东空调公司应负责东方永捷公司使用期间与村民及有关部门的协调，并保证该土地及房屋使用的合法性。在2017年涉案土地被腾退时，豫东空调公司与东方永捷公司签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》对拆迁补偿款的分配作了约定，但是豫东空调公司隐瞒了实际拆迁补偿款的数额，侵犯了东方永捷公司的合法权益，现豫东空调公司提出双方签订的上合同无效，其理由皆是豫东空调公司的过错所致，豫东空调公司没有保证土地性质是工业建设用地及保证土地及房屋使用的合法性，没有经村委会允许擅自转让房屋，所以是有过错的；如果经法院审理认定合同无效，也是豫东空调公司自身过错造成的，与东方永捷公司无关。根据合同法第五十八条的规定，有过错方应赔偿对方遭受的损失，东方永捷公司的损失就是涉案土地块及地上房屋因腾退得到的拆迁利益，上述地块已经拆迁腾退，豫东空调公司因此获得了相关的拆迁利益，该拆迁利益不应因合同无效而由豫东空调公司享有，东方永捷公司的合法权益将遭到损害，所以豫东空调公司应赔偿东方永捷公司的相关腾退利益；双方在签订《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》中第一条第一项约定东方永捷公司要支付拆迁款项的20%作为豫东空调公司代替东方永捷公司缴纳的房产税，但房产税、土地使用税根本不存在，我们去土地局了解根本没有这一项，是没有事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2002年7月11日，北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社（甲方）与豫东空调公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定由乙方承租甲方总面积为18942平方米、折合28.4亩的土地，该土地位于家东地，东至排水沟东12米处，南至养殖小区路边界，西至与龙宇公司交界，北至王府路，南北长287米，东西宽66米。该土地为农村集体土地，租赁用途为工业项目建设。租期20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。自2003年1月1日起租金按照每年每亩5000元计算，共计142000元，以后每五年每亩租赁费递增10%。乙方需要使用劳动力在同等条件下优先聘用甲方村民，每3亩地至少安排一名人员。非经甲方同意并重新签订土地租赁合同，乙方不得将土地使用权转租。该合同还约定了其他内容。2004年7月28日，豫东空调公司（甲方）与北京东方永捷技术服务有限公司（乙方，2009年名称变更为“北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司”，即本案原告东方永捷公司）签订《平西府工业园区房屋使用转让合同》（以下简称《房屋使用转让合同》），约定就甲方租赁平西府工业用地并自建房屋后转让给乙方使用的事宜达成如下协议：第一条转让标的概况1.1转让物的位置及面积(以下简称涉案院落和房屋)：位于甲方地块内最南侧单独一单位。建设库房面积为1000平方米，三层住宅及办公用房为600平方米，院内面积为500平方米。1.2转让物占地总面积为2100平方米。1.3土地所有权现状：农村集体土地所有权。第二条转让标的用途2.1乙方使用上述土地房屋，用于货物存放、人员居住。第三条转让期限3.1转让期限20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。第四条转让费用及支付方式4.1自甲方根据乙方使用要求建设竣工交付乙方使用，2003年7月25日起乙方人员货物进场后，分二次性支付甲方地租、房屋、场地、设施等转让费用共计人民币180万元整，乙方以后只负担所使用的水、电、暖费用。第五条甲方的权利和义务5.1甲方应当负责乙方使用期间与村民及有关部门的协调，并保证该土地及房屋使用的合法性。5.2甲方负责在本合同生效的时间内将房屋土地交付乙方使用。5.3甲方不得随意干涉乙方的正常经营和管理。5.4甲方应尽快办理土地证。第六条乙方的权利和义务6.1乙方应按本合同约定用途使用房屋土地。6.2乙方应按照本合同约定的时间及数额交纳转让费用。6.3乙方应当在所转让的房屋土地上从事合法经营活动。6.4非经甲方同意并重新签订转让合同，乙方不得将使用权转租。6.5合同期限届满，乙方如继续使用，应提前半年向甲方提出申请，并在同等条件下有优先使用权。第七条违约责任7.1甲乙双方应当按照本合同的约定全面履行义务。一方违约给另一方造成损失的，应当赔偿对方因此而造成的一切损失。7.2因其他原因造成合同约定时间内（20年），乙方提前无法使用的，甲方应按如下条款赔偿乙方转让费：7.2.16年以内因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿的50%归乙方所有。甲方还应补偿乙方转让金，按以下公式计算（6年以内15万元每年）。计算得出甲方应补偿乙方60万元。公式（以4年为例计算如下）：180-（4×15）=120，120÷2=60万元。7.2.26年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归乙方所有。该合同还约定了其他内容。2003年7月25日，豫东空调公司将涉案房屋和院落交付给东方永捷公司。东方永捷公司共计支付豫东空调公司180万元整。东方永捷公司利用涉案房屋主要用于仓库存储，另将部分房屋提供给案外人做仓库使用，在涉案房屋内没有放置机器设备，其营业执照登记的住所地位于北京市海淀区，没有以涉案房屋地址注册登记营业执照。2017年6月9日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）和豫东空调公司（张继永）（乙方）签订《解约协议》，约定双方就承租协议解除、腾退土地及地上物事宜达成协议如下：一、腾退标的乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地28.4亩，地上，地上房屋及附属物19664平方米（其中甲方原有房屋及附属物平方米），乙方建设房屋及附属物19664.73平方米。二、原协议的解除就腾退标的，甲乙双方已签署《土地使用权租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。三、解约补偿1.原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金35778558元。五、支付办法解约补偿款分如下两期支付：第一期为解约补偿款总额的30%，即10733567元，甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付。第二期为解约补偿款总额的70%，即25044991元，乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。合同还约定了其他事项。2017年7月9日，豫东空调公司（甲方）与东方永捷公司签订《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定：1.腾退补偿费用1.1依据甲乙双方签订《平西府工业园区房屋使用转让合同》第7.2.2条约定：“6年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归乙方所有。”政府评估乙方名下标的补偿总价为1056626元。双方协商1056626元的20%，即211325.2元作为甲方代替乙方缴纳房产税、土地使用税等费用。甲方扣除代缴费用后最终剩余政府补偿款845300.80元，按政府回款比率和时间支付乙方。1.2政府对仓库的腾退补偿费25元/平方米，即25296元，由甲方同补偿款一起支付乙方。2.付款方式：2.1甲方应于合同签订之日支付乙方腾退补偿款30%，即253590.24元。2.2剩余补偿款591710.56元和仓库腾退补偿费25296元共计617006.56元。按政府回款比例和时间，甲方凭乙方开具有效发票付款。2.3甲方支付补偿款汇入乙方账户。2.4甲方开票信息。3.乙方收到甲方支付的30%腾退补偿款后，乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》，并且该协议生效。乙方收到30%腾退补偿款后给甲方开具同等额度的发票。4.乙方在2017年7月18日之前搬离腾退区，若有特殊情况，由甲乙双方共同向政府解释。若因乙方不搬家阻碍政府拆迁，造成损失，由乙方全部承担责任。5.甲乙双方签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同》复印件为该协议附件一；甲方提供的政府出具的《房屋及附属物估价单》复印件为该协议附件二。附件二《房屋及附属物估价单》记载，房屋重置成新价为848020元，装修、设备及附属物补偿价为208606元，共计1056626元，并记载了房屋的房号、朝向、面积、评估金额，装修、设备及附属物的数量及金额等。2017年7月13日，豫东空调公司向东方永捷公司支付了腾退补偿款253590.24元，东方永捷公司向豫东空调公司开具了等额的腾退补偿款增值税普通发票。东方永捷公司于2017年7月18日前搬离了涉案院落和房屋。本案审理过程中，东方永捷公司称豫东空调公司就涉案院落和房屋实际收到的腾退补偿款为250万元，并提交了自行找案外人制作的《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》，称涉案房屋重置成新价和装修、设备及附属物补偿价共评估为4152632元，房屋实际情况与双方签订的《解除协议》附件二《房屋及附属物估价单》中的房屋面积、装修及附属物的项目及数量有差异。豫东空调公司称上述评估结果为东方永捷公司自行制作，对该评估结果不予认可，主张应以《房屋及附属物估价单》为准。豫东空调公司还提交了北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社2017年10月31日出具的《关于＜工业大院＞腾退补偿的情况说明》，其中载明“系我行政村经济合作社工业区的北京豫东空调设备有限责任公司，经评估公司评估，建筑物及其他补偿说明如下：1.建筑物的补偿24951832元，2.设备重置补偿528278.4元，3.搬家补偿499118元，4.工业园基础设施建设补偿7799329.6元，5.解决本地人就业及税收大户奖励2000000元，6.补偿款的兑现截至今日我村委会已向各单位支付30%，余额逐步支付。”豫东空调公司称涉案院落和房屋只有上述第1项建筑物的补偿和第3项搬家补偿，其他补偿与其无关，为此，豫东空调公司还提交了其他承租人所承租房屋的估价单、《固定资产—机器设备评估价值单》及与部分其他承租人签订的解除协议结算清单和明细、东方永捷公司的工商注册登记地址在海淀区的工商信息打印件、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社2018年9月3日和2018年9月6日出具的两份关于豫东空调公司协助解决该村就业人员6名和投资建设园区道路的《证明》等证据。东方永捷公司对上述证据的证明目的均不认可，多次申请到多个单位调取腾退补偿款明细等材料，均未调取成功。另查，涉案院落和房屋所在土地为集体土地，地类，地类为建制镇用地），豫东空调公司建设涉案房屋未办理建设规划审批手续。豫东空调公司认可现已收到北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社给付的全部腾退补偿款。庭审中，东方永捷公司主张，依据双方签订的《房屋使用权转让合同》和《解除协议》，6年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归东方永捷公司所有，而双方在签订《解除协议》时，豫东空调公司隐瞒了真实的腾退补偿款数额，故豫东空调公司应当将其实际取得的腾退补偿款全部交付给东方永捷公司。豫东空调公司则主张《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，应属无效，《解除协议》也应无效，腾退补偿款应归豫东空调公司所有，主张东方永捷公司应当返还已收到的腾退补偿款，双方可就房屋使用费进行结算。经本院释明，东方永捷公司坚持认为《房屋使用权转让合同》有效，并主张，即使无效，《解除协议》也应当有效，豫东空调公司也应当支付拆迁补偿款。东方永捷公司同意向豫东空调公司开具与应付腾退补偿款等额的增值税普通发票。另查，2017年9月14日，本院依东方永捷公司的诉前财产保全申请，作出（2017）京0114财保227号民事裁定书，裁定冻结豫东空调公司名下中国农业银行股份有限公司北京小汤山支行的账户中250万元。东方永捷公司为此支付保全费5000元。上述事实，有《土地使用权租赁合同》《平西府工业园区房屋使用转让合同》《解约协议》《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》《房屋及附属物估价单》《关于＜工业大院＞腾退补偿的情况说明》《证明》、客户收付款入账通知、发票、（2017）京0114财保227号民事裁定书等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋使用转让合同》约定了豫东空调公司将涉案院落和房屋交付东方永捷公司使用，期限为20年，东方永捷公司向豫东空调公司支付费用，故双方合同的性质为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案院落和房屋建设在农村集体土地上，且未取得合法的建设规划审批手续，故《房屋使用转让合同》的内容违反了法律法规的强制性规定，应为无效。豫东空调公司要求确认《房屋使用转让合同》无效的反诉请求，本院予以支持。合同无效，则自始无效，不存在解除问题，故双方签订的《解除协议》中第3条“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的约定亦属无效。但是《解除协议》中的其他内容并不当然无效，原因为：一是从合同内容而言，《解除协议》的核心内容系双方当事人在涉案房屋面临腾退时就腾退补偿款分配达成的合意，该内容属于双方当事人的真实意思表示；二是从立法目的而言，《房屋使用转让合同》之所以无效，是因为房屋未取得建设工程规划许可证，法律为维护城乡建设规划秩序，通过禁止性规定来否定合同效力、阻却合同履行；但是双方的《解除协议》本身即是不再履行合同的意思，并就腾退和补偿问题达成的合意，其内容并未违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的强制性规定，且与合同无效情形下的返还财产、赔偿损失的处理导向并不冲突；三是从合同的独立性而言，尽管《房屋使用转让合同》与《解除协议》有所关联，但是并无主从合同关系，前者就合同的履行约定权利义务，后者就权利义务关系终止时双方的债权债务进行清算，签订两个协议是当事人不同的民事行为，在双方之间形成不同的债，相互具有独立性，不能因前者内容无效，而直接否定后者的效力；四是从社会效果而言，本案中《房屋使用转让合同》明确记载土地性质为“农村集体土地”以及“甲方应尽快办理土地证”，可见，双方当事人在签订合同时对于涉案土地和房屋的状态及性质均应明知，故双方对于《房屋使用转让合同》无效均具有过错，尤其是出租人豫东空调公司对于房屋没有取得建设工程规划许可证的过错更为明显，现豫东空调公司要求确认《解除协议》无效，目的是为了作为房屋的建设者而取得绝大部分补偿款，推翻原定的补偿款分配方案，该行为有违诚实信用原则，不应被倡导，在涉案房屋所在园区涉及大量承租人腾退的情况下，更应当尊重当事人意思自治，不能使不诚信的当事人因合同无效而额外获利，以此维护社会秩序和交易秩序。综上，本院认为，双方当事人签订的《解除协议》中，除第3条中“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的约定无效外，其余内容应属有效。故豫东空调公司要求确认《解除协议》无效，并要求东方永捷公司返还已支付的拆迁补偿款的反诉请求，本院不予支持。关于东方永捷公司称豫东空调公司隐瞒了腾退补偿款数额一节，本院认为，通常情况下，东方永捷公司在签订《解除协议》时即应对相关补偿款的构成和金额有充分了解，实际上，双方在签订《解除协议》时，将《房屋及附属物估价单》作为附件二，即视为东方永捷公司明确认可了《房屋及附属物估价单》和《解除协议》的金额，现东方永捷公司并未提供充分证据证明豫东空调公司存在刻意隐瞒情形，亦未提出《解除协议》不应得以履行的法定理由，故双方均应按照《解除协议》履行。现豫东空调公司认可已取得了全部腾退补偿款，东方永捷公司亦同意开具与应付腾退补偿款等额的增值税普通发票，故按照《解除协议》约定的“甲方凭乙方开具有效发票付款”，豫东空调公司应当在收到相应发票后，向东方永捷公司支付剩余腾退补偿款共计617006.56元。退一步讲，即使豫东空调公司实际获得的腾退补偿款与其在《解除协议》中同意给付给东方永捷公司的腾退补偿款金额不完全相符，但是由于《房屋使用转让合同》无效，亦无法按照《房屋使用转让合同》的约定全部归东方永捷公司所有。综上，东方永捷公司主张豫东空调公司支付补偿款250万元的诉讼请求，合理部分本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司与北京豫东空调设备有限责任公司于2004年7月28日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同》无效；二、确认北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司与北京豫东空调设备有限责任公司于2017年7月9日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》中，“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的内容无效，其余内容有效；三、本判决生效后，北京豫东空调设备有限责任公司自收到北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司开具的617006.56元的腾退补偿款增值税普通发票之日起七日内，向北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司支付腾退补偿款617006.56元；四、驳回北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京豫东空调设备有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26800元，由北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司负担16830元，已交纳；由北京豫东空调设备有限责任公司负担9970元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费15097元，由北京豫东空调设备有限责任公司负担4597元，已交纳；由北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司负担10500元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司负担1395元，已交纳；由北京豫东空调设备有限责任公司负担3605元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  尹海萍人民陪审员  王 学人民陪审员  李新立二〇一九年九月十日书 记 员  周 洁