广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2905号 原告：盘保飞，男，1974年4月25日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。 被告：李忠，男，1963年12月19日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：覃汉敏，男，1968年12月20日，壮族，住广西上林县。 原告盘保飞与被告李忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告盘保飞的委托诉讼代理人张杰，被告李忠的委托诉讼代理人覃汉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盘保飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告向原告支付租金57578元（截止2019年3月3日）；3.被告向原告支付违约金68688.36元（截止2019年3月3日），此后的违约金以57578元为基数，按每日1%计付违约金，直至被告付清违约金之日止；4.被告向原告返还租赁物并恢复原状（即被告腾空厂房并填平厂房中的水池）；5.被告在返还租赁物前按16038元/月向原告支付占用费；6.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告向被告租赁位于南宁市厂房用于生产经营使用，租金每季度支付一次，每期提前15日支付下一季度租金；逾期支付租金的，每逾期一日按拖欠租赁数额的1%支付资金占用费。合同签订后原告按约定交付了租赁场地给被告使用。然而，被告却从未按约定支付租金，且对原告的催促置之不理。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告李忠辩称，一、同意解除原告与被告签订的“合同”，1.被告签订合同后已向原告支付租金186435元，另支付一个月场地租金作为违约金（2018年3月3日-2018年12月3日），2018年12月7日在被告未欠付水电费的情况下，原告单方面停止向被告承租的厂房供水、供电，致使被告无法进行生产活动，按约定属于原告终止合同的行为，被告同意原告终止合同；2.双方签订合同时该场地租赁时间已于2017年底到期未能再进行续租，原告无法提供被告有效办理登记注册的手续，致使被告无法进行生产，并多次被产权单位（广西林业科学研究院）要求搬离，原告在知情的情况下依然与被告签订该场地租赁合同至2020年，被告认为该行为属非法、欺骗行为。二、原告诉请被告支付原告57578元，并无充分理由，原告计算收取租金时间超过了原告停止向被告供水、供电时间，故被告只承担租赁费用至停水、停电之日。三、被告认为违约金计算方式错误，应计算至原告停止被告生产之日止。四、被告同意恢复所承租场地。五、原告于2018年12月7日无故停止供水供电，被告不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的关键证据，本院认证如下： 1、原告对被告提交的2018年1月19日由张国强出具的《收条》真实性、关联性有异议。被告向案外人张国强支付仓库订金2000元，但被告无法提供证据证明张国强是代理原告收取的费用，故本院对该笔款项不予采信。 2、原告对被告提交的2018年2月9日原告出具一张30000元《收条》真实性没有异议，但是该30000元是由2018年1月20日支付的8000元、2018年1月25日微信转账的15000元及个别微信转账组成，不是现金支付，原告在出具30000元的《收条》时本应该收回8000元的《收条》，但当时被告称弄丢了收条才没有收回。被告称《收条》中的“覃老板”为覃汉敏，该30000元为覃汉敏现金支付给原告且独立于之前的转账。本院认为，根据原、被告在涉案合同履行过程中的交易习惯，双方之间的微信转账并没有专门出具收条，且《收条》上明确载明“今收到”的字眼，证明该30000元理应是当时收到款项；另外，原告提交的盘保飞和李忠的微信聊天记录中的转账记录和被告提交的《支付明细表》能够一一对应，但原告却无法说明具体是由哪几笔款项构成该30000元，故本院对被告提交的30000元《收条》予以采信，据此认定被告以现金方式向原告支付了30000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月27日，案外人陆峰（甲方、出租方）与原告盘保飞、梁驹（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：合同期限拾年（2017年6月1日至2027年5月31日）。甲方同意将位于南宁市即南宁市兴松木业有限公司、陆峰的厂房场地2830平方米出租给乙方作为生产经营使用。合同期间一年为建设期。免交租金。合同期第二年开始收租金，第六年上浮10%至20%。场地租赁期限从2018年6月1日至2027年5月31日止。合同期间，如林科院收回场地，双方免责。合同还就其他事项作出约定。南宁市兴松木业有限公司在甲方落款处盖章。 2018年1月25日，盘保飞（出租方、甲方）与李忠（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市即南宁市兴松木业有限公司、陆峰的厂房场地1336.5平方米出租给乙方作为生产经营使用。场地租赁期限从2018年2月15日至2020年2月14日止。租金从2018年2月15日起计算。合同签订之日起一个星期内乙方将三个月的租金和押金（一个月租金）支付给甲方，逾期不交租金，视为乙方自弃承租场地，此合同自动作废。场地计算租金面积及金额：乙方承租甲方场地、厂房，租金为人民币12元/月每平方米，合同场地、厂房月租金为人民币按实际面积计算，场地移交给乙方后双方确认面积为1336.5平方米。租期租金按季度交纳，先付后使用（每期提前15天交下月度租金）。如乙方拖欠租金和水电费，则甲方有权从保证金或押金中扣除，并按每逾期一天，向乙方追收拖欠租金及水电费1%资金占用费。合同还就其他事项作出约定。原被告双方认可厂房租金起算日期为2018年3月3日。 2018年1月20日，被告以现金向原告支付厂房定金8000元，原告向被告出具《收条》。合同签订后，被告于2018年1月25日通过微信转账方式向原告支付15000元，于2018年2月8日通过微信转账方式向原告支付20000元，于2018年2月9日通过微信转账方式向原告支付5000元，于2018年2月14日通过微信转账方式向原告支付5000元，于2018年3月10日通过微信转账方式向原告支付6100元，于2018年4月5日通过微信转账方式向原告支付1203元，于2018年4月6日通过微信转账方式向原告支付200元，于2018年5月9日通过微信转账方式向原告支付2020元，于2018年5月10日通过微信转账方式向原告支付1000元，于2018年6月9日通过微信转账方式向原告支付4000元，于2018年6月10日通过卡号62×××78的银行卡向梁雪（系原告方财务人员）农业银行账户转账30000元，于2018年7月12日通过微信转账方式向原告支付1912元，于2018年9月4日通过卡号62×××78的银行卡向梁雪（系原告方财务人员）农业银行账户转账50000元，于2018年10月9日通过银行转账方式向梁雪转账5000元，以上被告向原告支付款项合计154435元。 涉案合同订立后，被告实际使用涉案租赁厂房用于将回收的旧金属分类后再出售。 另查明，2019年7月24日，本院向广西壮族自治区林业科学院发函询问涉案场地权属问题。林业科学院于2019年7月29日向本院发回《广西林科院关于产权的确认函》，主要载明：经实地核查，林科院拥有位于南宁市的土地产权。林科院与英属处女岛农丰（中国）公司在该块地上签定有承包合同，合同于2017年1月28日结束。承包结束后该土地内厂房的产权归林科院所有。目前该土地和厂房被南宁市兴松木业有限公司侵占，林科院起诉该公司的侵权案件正在南宁市西乡塘人民法院诉讼中。 本院认为，关于涉案《场地租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，至本案一审法庭辩论终结前，原告作为出租人无法提供证据证明涉案租赁厂房已取得建设工程规划许可证或已经相关主管部门批准建设，故依据上述法律规定，《场地租赁合同》应属无效。经本院依法向原告释明，原告坚持原诉讼请求不作变更，并请求法院据实认定。因合同自始无效，原告诉请第一项解除涉案合同及第三项支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于支付欠付租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，因《场地租赁合同》无效，原告请求参照合同约定16038元/月的标准支付租金即房屋占有使用费本院予以支持。至于被告应支付的房屋占有使用费数额。原告认可被告于2018年1月20日至2018年10月9日期间向其支付154435元，经本院依法认证另确认被告向原告支付了30000元，以上共计184435元。另根据双方交易习惯，被告租赁厂房的水电费及垃圾清运费等费用亦是向原告支付，原、被告双方均认可被告向原告支付的款项中有11657元为水电费，被告同意从已支付的184435元中扣减，故被告已向原告支付的占有使用费为172778元。此外，被告辩称原告于2018年12月7日开始对案涉租赁厂房停水停电且一直没有恢复，租金只应缴纳至停水停电之日，但被告未提交任何证据证实厂房一直处于停水停电状态以致无法生产经营，故本院对此不予采信。综上，涉案租赁房屋的占有使用费自2018年3月3日起计至被告实际搬离并返还厂房之日止，按合同约定租金标准16038元/月计算。具体计算为：截至2019年3月2日，被告应付占有使用费为192456元，扣减被告已付172778元，尚欠19678元；自2019年3月3日起至被告实际搬离并返还厂房之日止，按16038元/月计付。 关于被告返还租赁物并恢复原状的问题。原告主张被告尽快搬离腾空厂房，并把其在厂房中所挖的水池排空填平，被告认可该项诉请，但一直未完全履行该项义务。原告据此要求被告将涉案租赁厂房恢复原状并返还，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告盘保飞与被告李忠于2018年1月25日签订的《场地租赁合同》无效； 二、被告李忠向原告盘保飞支付占有使用费（占有使用费计算：截至2019年3月2日为19678元，自2019年3月3日起至被告李忠实际履行完毕本判决第二项义务时止，按16038元/月计付）； 三、被告李忠向原告盘保飞腾空返还位于南宁市的厂房场地（面积：1336.5平方米），并填平厂房中水池； 四、驳回原告盘保飞的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3146元，由原告盘保飞负担2356元，被告李忠负担790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  杨园园 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年九月十日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。