北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28865号原告：中建对外贸易有限公司，住所地：北京市西城区阜外大街**。法定代表人：崔武学，任执行董事职务。委托诉讼代理人：王志文，北京开中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱承瑜，北京开中律师事务所律师。被告：北京星高科技有限公司，，住所地：北京市昌平区科技园区超前路********法定代表人：叶凯，任经理职务。原告中建对外贸易有限公司（以下简称中建贸易公司）诉被告北京星高科技有限公司（以下简称星高科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建贸易公司的委托诉讼代理人王志文、朱承瑜，被告星高科技公司的法定代表人叶凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建贸易公司向本院提出如下诉讼请求:1.请求法院判令被告支付拖欠原告的2018年9月9日至2018年12月8日期间的租金207755元并按照每日万分之五的标准支付自2018年9月9日至实际给付之日止的违约金；2.请求法院判令被告支付拖欠原告的2018年12月9日至2019年3月8日的房屋租金207755元并按照每日万分之五的标准支付自2018年12月9日至实际给付之日止的违约金；3.请求法院判令被告支付拖欠原告的2019年3月9至2019年3月20期间的房屋租金27321元并按照每日万分之五的标准支付自2019年3月9日至实际支付之日止的违约金；4.请求法院判令被告支付电费287元、水费19元并按照每日万分之五的标准支付2019年3月20日起至实际支付之日止的违约金；5.请求法院确认原告收取被告交纳的房屋租赁保证金207755元不予退还;6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月26日签订了《房屋租赁合同》(合同号：ZJX-2017-066)，被告承租原告的北京市西城区阜外大街甲6号一层大厅东侧建筑面积264.74平方米的房屋，租赁期为2017年10月9号至2020年12月8日止。由于被告资金发生困难违约不能继续履行合同；遂于2019年3月20日双方又签订了《房屋租赁合同》终止协议书。按照合同约定，被告尚欠原告租金未支付。经原告与被告多次协商催要未果。为此，根据法律规定，现诉至法院，望判如所请。被告星高科技公司辩称，我公司与原告签订了房屋租赁合同，合同签订之后我公司向原告支付了押金和截止到2018年9月1日的租金，原告向我们交付了房屋，我方进行了装修。2018年4月，我公司将房门钥匙交给了原告的物业部帮忙照看房屋，2018年8月8日原告以安全的理由更换了涉案房屋的门锁，此后，原告一直没有再将房屋钥匙交给我们，我们与原告沟通无果，之后我们没有再支付租金。2019年3月20日，我公司与原告签订了终止协议。在我公司没有使用房屋期间，不应当再向原告支付房屋租金。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定我方违约，我方认为原告在请求违约金的同时又主张不退还保证金，原告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市西城区阜外大街甲6号一层大厅东侧建筑面积264.74平方米，租赁用途为办公、展览使用；租赁期限自2017年10月9日起至2020年12月8日止；租金标准为每天8.60元/平方米，年租金831019元，季度租金207755元，租金由乙方每年分四次向甲方支付，每3个月缴纳一次，采取先预付再使用方式。第一次租金应在本合同生效之日即向甲方缴纳，以后租金缴纳应在未缴纳租金的第一个起租月前缴纳3个月租金。租金逾期不缴，每逾期一天按应缴纳租金的千分之五支付滞纳金。租赁期限内，租赁房屋发生的水、电等费用由乙方承担。上述费用由甲方垫付的，乙方应于当月25日前向甲方支付，逾期未交的，每逾期一天按逾期支付金额的千分之五向甲方支付滞纳金；本合同自生效之日起有2个月的装修免租期，免租金额为138503元，免租期只免租金，能源费（水、电费）按实际使用天数收费。乙方在签订本合同时须向甲方缴纳3个月租赁房屋租金207755元作为乙方用于履行合同的保证金。在本合同期限届满后30日内，乙方未违反本合同约定且乙方已在本地工商局（所）办理注销（或外迁）手续的，甲方凭乙方保证金收据，将保证金如数无息退还。乙方缴纳的保证金在租赁期限内不得用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用。乙方有下列情况之一的，甲方有权收回房屋，并有权不退还乙方已支付租金及保证金：1、未经甲方书面同意擅自改变房屋用途的；2、在租赁房屋内进行非法活动，损害公共利益；3、未经甲方书面同意擅自装修、改变房屋格局或拆除设施，没有确保房屋完好无损；4、未经甲方书面同意擅自将租赁房屋转租、转让或与第三方共同使用；5、逾期支付租金累计超过10天；6、逾期支付由甲方代付的水、电等费用，房屋及附属设施、设备维修费等费用的，累计超过30天；7、乙方向甲方提供不实材料的；8、违反《治安责任书》中关于乙方的规定；9、违反《消防安全责任书》中乙方的规定；10、其他违反法律法规规定会合同约定的乙方义务的情形。乙方因以上事项给甲方造成损失的，除承担合同约定的责任外，还应赔偿甲方的实际经济损失。甲方解除合同的，应书面通知乙方。合同自通知送达乙方时终止或解除。乙方应收到解除通知之日起7天内完成房屋的腾退并完好交付租赁房屋。逾期腾退的，甲方有权立即收回全部房屋及钥匙，包括采取换锁、对承租房屋区域停电、控制人员从承租区域进出、阻止乙方继续经营及将屋内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式，乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任。合同解除后，乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备及其他任何物品在迁出或实际搬离租赁房屋7日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。解除通知以书面形式作出，并以挂号邮寄、特快专递、电子邮件、传真等方式送达。……上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告交纳了保证金207755元和一个季度的租金。2018年4月12日，被告向原告提出申请，要求将涉案房屋临街的窗户改为出入口，请求原告负责协调相关管理部门并将改造后的效果图呈送原告，该效果图中被告将涉案房屋划分为四个商业门面房，分别是：全时便利店、服装店、烟酒超市、康佰馨大药房。被告于2018年4月施工过程中，因没有取得涉案房屋临街窗户改造为出入口的规划许可手续，被城管部门勒令停工。此后，被告将涉案房屋的钥匙交与原告的物业部门保管。2018年7月，被告再次启动改造工程，因为没有得到规划许可的审批手续，再次被城管部门勒令停工。原告在本案庭审中提交了2018年7月6日该公司给被告的通知函，原告主张该公司明确告知被告在相关手续齐全的情况下，被告方可组织改造施工。被告主张该公司未收到该通知，原告提交了微信记录，该微信记录显示原告于2018年7月10日通过微信向被告公司法人叶凯送达了上述通知函。2018年7月12日、7月17日、7月19日原告公司工作人员通过微信询问被告公司法人叶凯何时支付租金，叶凯答复其人在日本。2018年8月13日、20日原告公司工作人员又通过短信询问叶凯何时缴纳拖欠的租金。叶凯对此未作回复。2018年8月27日，北京市西城区展览路街道阜外东社区居民委员会发出“关于对中建对外贸易违法行为进行整治的通告”，要求原告在2018年8月28日前自行恢复房屋原有主体结构、性质及原貌，对逾期未恢复的，街道将组织各执法部门进行联合执法，依法查处强制复原，由此引起的一切损失和法律责任由违规商户、业主自行承担。原告主张由于北京要在2018年9月举办中非论坛，展览路街道要求对涉案房屋是否存在安全隐患进行排查，由于联系不到被告，该公司于2018年8月27日将涉案房屋的门锁进行了更换，此后，该公司已将新的钥匙交与被告公司的法定代表人叶凯。被告对于原告主张向其交付钥匙的事实及原告更换门锁的时间不予认可，原告提交了换锁芯的发票和换锁工人换锁时的视频，发票显示的时间是2018年8月27日，被告对上述证据的真实性不予认可，被告主张原告换锁的时间是2018年8月8日，但未对此提交证据加以证明。双方当事人共同认可被告于2018年8月31日向原告补交了截至到2018年9月8日的租金。2018年11月28日，原告向被告发出通知函，要求被告缴纳2018年9月9日至2018年12月8日期间的租金，并告知被告如在2018年11月30日前未缴纳上述租金，该公司将收回房屋，另行租赁。2019年2月26日，被告公司的法定代表人叶凯向原告出具《房租缓交申请》：我公司由于涉及一诉讼原因，对方向人民法院申请了财产保全，致使我公司账户无法正常转账，经与相关责任人马进涛进行了多次协商，于2019年2月25日得到马进涛本人单方面承诺，马进涛于2019年3月6日前往贵公司交纳我公司欠款，此笔费用由马进涛个人承担。贵公司出具发票仍为我公司名称，特此申请。2019年3月8日，原告向被告发出催款通知，要求被告在2019年3月15日之前缴纳拖欠的2018年9月9日至2019年3月8日之前的房屋租金。否则，该公司将解除与被告之间的合同，收回房屋。被告主张未收到该通知，原告提交的快递查询单显示该通知已由叶凯本人签收。2019年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》终止协议书，约定：甲乙双方于2017年9月26日签订了《房屋租赁合同》，乙方承租甲方的北京市西城区阜外大街甲六号一层大厅东侧建筑面积264.74平方米房屋，租赁期限为2017年10月9日至2020年12月8日止。现由于乙方自身资金困难，已不具备继续履行《房屋租赁合同》的能力，经甲乙双方协商一致，就提前解除上述《房屋租赁合同》事宜达成如下协议：一、甲乙双方共同确认，提前解除双方于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》。自本协议生效之日起，原《房屋租赁合同》同时失效。二、乙方同意于2019年3月20日将原承租房屋内的一切属于乙方的物品腾空，并将房屋交还甲方。三、对于乙方尚拖欠甲方的应缴未缴的房屋租金，甲乙双方应力争本着友好协商的方式解决；如协商无法达成一致的，甲乙双方可以向所在地法院提起诉讼解决争议。四、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份，具有同等法律效力。五、本协议自甲乙双方签字之日起生效。另查，被告承租涉案房屋后于2017年11月9日将涉案房屋东侧A04建筑面积91平方米转租给案外人李合欣经营全时便利店使用，后因被告无法解决店铺开门及门前拆除栅栏问题，导致其与次承租人李合欣之间的租赁合同不能履行，双方之间的租赁合同于2018年10月10日解除。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性行规定，该合同合法有效。关于原告要求被告支付租金及违约金的请求，涉案租赁合同履行期间，被告占用涉案房屋，但未按约定支付租金，被告主张未支付租金的原因是原告于2018年8月将涉案房屋的门锁更换锁芯之后，未将房屋钥匙向其交付，导致其无法使用涉案房屋，其因此不应支付此后的租金。原告主张已在更换琐芯之后将房屋钥匙交与被告，但原告没有对此提交证据加以证明。我们注意到，原告提交的房租缓交申请及租赁合同终止协议书均是在原告更换锁芯之后形成的，而被告在原告更换锁芯之后也将租金交到了2018年9月8日，被告在上述文件中仍然承认拖欠原告租金未付，该事实说明被告使用涉案房屋并未因为原告更换房门锁芯而受到影响，因此，被告拒绝支付租金的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。被告未按约定支付租金，构成违约，原告自愿将合同约定被告迟延支付租金的违约金标准进行了调整，原告现请求的违约金数额合理，本院对原告要求被告支付租金及违约金的请求予以支持。对被告要求调整违约金数额的意见不予采纳。关于原告要求确认不向被告退还房屋租赁保证金的请求，被告在合同履行期间，将涉案房屋进行转租且改变了房屋格局，根据被告向原告提交的将涉案房屋临街的窗户改为出入口的申请及所附图纸，可以说明原告对此明知且默认，因此，原告以此为由拒绝退还房屋租赁保证金的陈述意见，本院不予采纳。原告主张不退还租赁保证金的另一理由是被告在合同履行期间未按约定支付房屋租金，考虑原告就被告迟延支付租金的违约行为已经主张了违约金，该违约金已经可以弥补因被告迟延支付租金给原告造成的经济损失，因此，原告既向被告主张违约金又主张不退还被告租赁保证金，已经超出被告违约给其造成的损失，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费的请求，原告主张被告拖欠水电费未支付，被告对原告主张的数额未提出异议，但认为其并未构成违约。本院认为，原告在双方合同履行期间，并未向被告发出过缴费通知，被告未支付上述费用的行为，未构成违约，因此，本院对原告要求被告支付水电费的请求予以支持，对其要求被告支付违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司向原告中建对外贸易有限公司支付二〇一八年九月九日至二〇一八年十二月八日期间的房屋租金207755元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司以207755元为基数，按照每日万分之五的标准向原告中建对外贸易有限公司支付二〇一八年九月九日起至实际给付之日止的违约金。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司给付原告中建对外贸易有限公司二〇一八年十二月九日至二〇一九年三月八日期间的房屋租金207755元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司以207755元为基数，按照每日万分之五的标准向原告中建对外贸易有限公司支付二〇一八年十二月九日起至实际给付之日止的违约金。五、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司给付原告中建对外贸易有限公司二〇一九年三月九日至二〇一九年三月二十日期间的房屋租金27321元。六、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司以27321元为基数，按照每日万分之五的标准向原告中建对外贸易有限公司支付二〇一九年三月九日起至实际给付之日止的违约金。七、自本判决生效之日起七日内，被告北京星高科技有限公司给付原告中建对外贸易有限公司水费19元、电费287元。八、驳回原告中建对外贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5386元，由原告中建对外贸易有限公司负担1724元（已交纳），由被告北京星高科技有限公司负担3662元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一九年九月五日书记员  白指洋