河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初15062号原告（案外人）：韩松，男，1966年10月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:陈朕朕，郑州市金水区丰产路法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：陶宁姣，女，1987年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：钱幸军，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（被执行人）：吴永峰，男，1970年6月20日出生，汉族，住郑州市金水区。原告韩松与被告陶宁姣、吴永峰执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩松及其委托代理人陈朕朕，被告陶宁姣及其委托代理人钱幸军到庭参加诉讼。被告吴永峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告韩松向本院提交诉讼请求：依法判令原告在租赁期限内（即2017年9月7日至2029年9月6日止）涉案房屋停止交付；本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月7日与被告吴永峰签订了《房屋租赁合同》，协议中明确约定租赁期限为12年，自2017年9月7日起至2029年9月6日止。同时，原告于双方签订之日将双方约定的租金共计20万元全部以转账的方式支付给被告吴永峰本人，并有转账凭证，且被告吴永峰提供了不动产登记中心所出具的该涉案房屋无任何查封的房产信息证明，该证明足以证实原告的租赁行为优先于被告陶宁姣的查封行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的人民法院应予支持”。2019年2月22日原告依法向郑州市高新技术产业开发区法院提出书面执行异议并提供租赁该房屋的依据等相关证据，要求解除查封并终止对该涉案所房屋的执行。2019年4月8日郑州市高新技术产业开发区法院作出(2019)豫0191执异204号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院令案提起诉讼。综上所述，原告与被告吴永峰双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，原告对该涉案房屋享有合法的租赁权，并且足以排除被告对该涉案房屋的执行，故依据《民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实作出公正判决。被告陶宁姣答辩称：一，原告韩松与吴永峰之间的租赁合同系伪造，2017年9月7日双方签订的合同明显不符合常理。双方于2017年9月7日签订合同，而原告提交了2017年8月15日的交房手续。按照常理，租赁房屋未签合同也未支付租赁款，为何提前交付房屋。原告与吴永峰并不相识，也未经过第三方了解，就一次租赁12年，且一次性支付房租20万元，这明显不符合常理。二，吴永峰租赁房屋的事实不存在，2017年8月25日，答辩人在借款给吴永峰之前，曾到吴永峰家即本案房屋内，询查其居住情况及还款能力。当时吴永峰及其家人在房屋内居住，并没有其他人居住，更没有原告居住。答辩人陶宁姣在2019年1月9日陪同本院执行人员到案涉房屋贴腾房公告，在小区公示栏里拍到案涉房屋水费已逾期两个月，可证明在该期间原告并未在案涉房屋里实际居住。三，原告提交的交房手续，及水电费交易凭证均系吴永峰，不能证明原告实际居住的情况。四，原告与吴永峰之间实际为借贷关系，因本案房屋查封次数过多，原告无奈才以租赁合同纠纷起诉，请贵院查询吴永峰与韩松的银行流水可以证明，吴永峰与韩松（××）还有其他交易转款。经审理查明：陶宁姣申请执行吴永峰、赵继红民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出的(2018)豫0191民初896号民事判决书，本院于2018年11月26日立案执行，执行案号为(2018)豫0191执8767号。诉讼开始前，申请人陶宁姣向本院申请财产保全，本院经审查于2017年9月29日以(2017)豫0191财保1881号民事裁定书及协助执行通知书查封了吴永峰名下的位于郑州市金水区××单元××号(郑房权证字第1401285978，以下简称涉案房屋)。后本院在涉案房屋处张贴查封公告及腾房公告。2017年9月7日,吴永峰（出租方）、韩松（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定吴永峰将其合法所有的房屋证号为郑房权证字第**，建筑面积为136.96平方米的拥有产权的房产及附属建筑物租赁给韩松；租赁期限共12年，自2017年9月7日起至2029年9月6日止，在此期间韩松享有优先购买权和转租第三方的权利。合同期满后，若吴永峰继续出租房屋，韩松享有优先权；租金共计20万元整，租金交付方式为一次性现金支付租金贰拾万元整。同日，韩松分四次向吴永峰账户转款共计20万元。同日，郑州市不动产登记中心向吴永峰出具的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，涉案房屋的产权人为吴永峰，2014/12/29该房产抵押给中国银行股份有限公司郑州新区支行，2015/06/25该房产抵押给周立林，无查封。2017年8月15日吴永峰向韩松出具一份《交房手续》载明，我把我名下位于金水区东三街6号1号楼南2单元7层19号的房屋及房内设施主要包括：空调2个，冰箱一台，跑步机1台，电视1台，洗衣机1台，电脑1台，私钥匙三把，交房人吴永峰，2017.8.15。原告韩松向本院提交涉案房屋被查封之前所缴物业费和水费票据各一张，涉案房屋被查封之后所缴物业费和电费票据各一张，以上四张票据显示的缴款人均为被告吴永峰。原告另向本院提交涉案房屋所属物业公司于2019年9月3日出具的证明一份，载明韩松在2016年6月至今使用位于金水区××院××楼××单元××号的房产，物业费使用人交费至今。庭审中原告陈述，2016年夏其和一个厨师朋友准备在涉案房屋附近由原告出资100万元开办饭店，因此需要租赁住房由厨师和员工居住，便通过小区保安了解到吴永峰的涉案房屋，遂承租了涉案房屋，2017年9月份以前，双方并未签订合同；在此期间，吴永峰几十次让原告配合他做银行评估，原告把钥匙交给吴永峰并让自己的人员回避；2017年6月份原告与吴永峰开始谈一次性支付租金，出具交房手续时候并未谈好，2017年9月7号双方商量好才打款；2018年春节前，因未找好饭店地址，其大厨朋友放弃合作并另谋他业，原告也决定放弃；在筹备期间，主要聘请的人员就是其大厨朋友，主要费用是涉案房屋的租赁费用，涉案房屋最多的时候住的有七八个员工，少的时候住的有两三个员工；之后涉案房屋以整套每月1,500元的价格出租给了一个学生至2019年8月，双方也未签订合同，后空置至今。上述事实有原告提交的房屋租赁合同一份，不动产登记资料查询结果证明、交房手续、发票若干份、物业证明、转账记录等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，原告称其系因准备投资100万元在附近开办饭店而租赁涉案房屋用于大厨和员工居住，但自2016年夏至2018年春节一直未找到合适的饭店地址而放弃。据此，其在2017年9月7日一次性支付20万元用于承租涉案房屋12年的事实主张，明显不合情理；且其关于在未找到合适饭店地址情况下有3-8名员工在此居住的陈述亦不合情理；况其在签订合同并付款的当日已明确知晓该房屋尚有两个已登记的抵押权，其也未提交抵押权人是否同意租赁的相关证据；又，其陈述的在2018年之后对涉案房屋的使用情况与其陈述的投入相比，也无明显利益和已尽到应有的勤勉管理义务情形。综合以上情况，不足以认定原告与被告吴永峰之间租赁合同的真实性和有效性。另外，原告提交的证据，也不足以证明其实际占有使用涉案房屋。故，原告的诉讼理由不能成立，其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告韩松的诉讼请求。案件受理费3,630元，由原告韩松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  杨凤先人民陪审员  李淑娟二〇一九年九月十一日书 记 员  王天星