河北省唐山市古冶区人民法院   民事判决书   （2019）冀0204民初1080号   原告：杜金虎，男，1986年10月11日出生，汉族，现住河南省商丘市。   委托诉讼代理人：周璇，河北泰科律师事务所律师。   被告：唐山众和房地产开发有限公司，住所地唐山市古冶区金水湾小区沿街商业****。   法定代表人：李国东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：侯琳娜，河北新圆律师事务所律师。   原告杜金虎与被告唐山众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，于2019年8月19日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告杜金虎的委托诉讼代理人周璇、被告众和公司的委托诉讼代理人侯琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杜金虎向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房定金7万元，并向原告支付自2017年10月31日起至实际退还之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月12日，原、被告双方签订《唐林尚品内部压房协议》，约定：原告购买被告开发的唐林尚品项目××楼房屋，建筑面积88.66平方米，单价6200元，总价549692元。协议签订时原告向被告交付定金10万元。同时约定，如被告在2017年10月31日前未达到销售条件，被告无条件退回原告所交定金。2017年10月31日前被告并未达到销售条件，2018年10月18日，原、被告双方再次签订《协议》，协议约定：被告承诺在6个月内退还原告购房定金10万元，但被告仅退还原告3万元，剩余7万元至今仍未退还给原告，原告多次与被告协商退还定金事宜无果，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。   被告众和公司辩称，一、2017年5月12日，原告向股东为李骁男的原唐山众和房地产开发有限公司交纳的购房定金10万元预定唐林尚品项目1楼3单元802号房屋，并非向答辩人交纳。二、2018年4月19日，李骁男与李国东签订了《唐山众和房地产开发有限公司股份转让协议》，李骁男将持有唐山众和房地产开发有限公司100%的股份共500万元出资额转让给李国东，该协议第四条明确约定：“股份转让前出现的债权债务由转让方负责债权债务的享有或承担，股份转让后出现的债权债务由受让方负责债权债务的享有或承担”。三、2018年5月4日，李骁男、李国东、刘江（原唐山众和房地产开发有限公司持有20%的股东，2017年1月3日将持有的股份全部转让给李骁男，尚未支付其股权转让款）签订了《股权转让协议》，协议第一条股权转让第2项约定：“......股权转让前预收押房款人民币390.00万元（人民币叁佰玖拾万元整)，附《押房明细表》，由甲方(李骁男)退还，由此产生的纠纷、相关费用及给乙方(李国东）造成的经济损失由李骁男承担”；第3项约定：“协议生效之后，甲方（李国东）提供的不实或以外的负债由甲方负责，转让后甲方将对公司的经营管理及债权债务（含甲方提供的资产负债表、债权、债务及以后发生的负债）不承担任何责任、义务。附：《唐山众和房地产开发有限公司费用支出明细表》”；第三条中李骁男申明：提供的资产负债表、债权、债务真实、有效，否则，承担相应责任。该协议后附的唐林商品1号楼销售统计一览表即已付款《押房明细表》中并没有原告杜金虎的姓名，更没有其定购的房屋楼牌号。四、2018年下半年，答辩人查明，购房业主不止李骁男提供的《押房明细表》范围，预收押房款也不止390万元，李骁男存在隐瞒、欺诈行为。后在唐山市古冶区人民政府的协调之下，同年10月9日，答辩人与李骁男、唐山大都宇房地产开发有限公司法人李杰（李骁男之父)签订了一份《协议书》，协议具体解决方案：答辩人先期垫付解决押房客户其中53户(明细附后)，共计502万元....李杰以唐山大都宇房地产开发有限公司开发的金水湾边套别墅一套作为偿还，本协议签订生效后，2018年10月31日前，李杰负责给答辩人到房产相关部门办理该房转让相关手续；除答辩人负责垫付解决的53户押房客户外，其余所有原股东违规销售的客户，全部由李骁男、李杰负责解决，期间所发生的任何纠纷均由李骁男、李杰自行承担相应的民事、刑事责任，和答辩人无任何关系。该协议后附的众和房地产唐林尚品客户押房台账包括原告杜金虎的姓名。2018年10月9日协议签订生效后，答辩人如约履行，先期垫付解决了部分押房客户退房款等事宜，其中包括已退还给原告的3万元，但李杰却违约至今未给答辩人办理别墅转让相关手续，此种情况足以说明李骁男、李杰在与答辩人签订协议时即早有预谋，欺骗答辩人为其偿还所押房款。故答辩人在识破李骁男、李杰父子阴谋后，完全有理由拒绝继续为李骁男父子垫付押房客户的退房款等。原告依法应当继续向李骁男、李杰主张权利，答辩人不再承担任何责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告杜金虎提交如下证据：1.《唐林尚品认购协议书》，证明2017年5月11日原告与被告签订唐林尚品内部押房协议，约定原告购买被告开发的唐林尚品项目××楼房，协议签订时交付定金10万元，2017年10月31日前未达到销售条件，被告应无条件退还原告定金10万元；2.收据，来源于被告，证明2017年5月11日被告共收到原告购房定金10万元；3.协议原件一份，来源于被告，证明2018年10月18日被告与原告签订协议，被告承诺6个月内退还原告押房款10万元。被告众和公司对原告提交的三份证据的真实性没有异议，但是我们已经履行了部分，返还了三万元，剩余7万元。本院对该组证据予以采信。二、被告众和公司提交如下证据：1.2018年4月19日和2018年5月4日股份转让协议书二份、2018年10月9日众和公司和李骁男、李杰签订的协议一份。原告杜金虎对该证据的真实性、关联性不予认可，对被告的证明目的也不予认可，被告是独立的企业法人单位，公司内部的股份转让及经营管理行为，与作为公司债权人的第三人无关，因此以上证据与本案并没有关联。经审查，该协议系被告众和公司股权变更事宜所作的约定，该协议的签署不影响被告作为有限责任公司独立承担责任，故本院对该证据的关联性不予采信。2.众和房地产唐林尚品客户押房台账。原告杜金虎对该证据无异议，本院对该证据予以采信。3.商品房预售许可证。原告对该证据的关联性不予认可。经审查，该预售许可证载明被告众和公司于2018年11月10日取得（唐古）房预售证第09号商品房预售许可证，项目名称唐林尚品1-4号楼，本院对该证据予以采信。4.销毁旧章刻新章证明。原告杜金虎对该证据不予认可。经审查，该证明系唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队出具，载明被告众和公司把旧行政章、财务章交回销毁，并申请刻制新行政章、财务章各一枚，并附有旧章印模及新章印模，本院对该证据予以采信。   本院根据以上认证查明：2017年5月12日，原告杜金虎与被告众和公司签订《唐林尚品内部压房协议》，约定：原告购买被告开发的唐林尚品项目××楼房屋，建筑面积88.66平方米，单价6200元，总价549692元，协议签订时原告向被告交付定金10万元，并于签署正式合同时无息冲抵房款。2017年10月31日前被告并未达到销售条件，无条件退回原告所交定金10万元。同日，原告杜金虎向被告众和公司支付唐林尚品1-3-802号房屋定金10万元。2018年10月18日，原告杜金虎（乙方）与被告众和公司（甲方）签订《协议》，约定：乙方于2017年5月11日，在甲方未取得房屋建筑预售许可证的情况下，押房甲方开发的唐林尚品项目1-3-802房屋，并向甲方缴纳人民币十万元2.若乙方选择退押房，甲方为乙方办理退押房手续，并承诺在6个月内退还乙方已支付的押房款余额10万元……本人杜金虎自愿选择第2项作为解决方式。后被告众和公司向原告杜金虎退还定金3万元。   另查明，被告众和公司于2018年11月10日取得（唐古）房预售证第09号商品房预售许可证，项目名称唐林尚品1-4号楼。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告众和公司在原告杜金虎起诉之前已取得涉案房屋的预售许可证，故认定其与原告杜金虎签订的《唐林尚品内部压房协议》合法有效。原、被告于2018年10月18日签订的《协议》约定：原告杜金虎选择退押房，被告众和公司为原告杜金虎办理退押房手续，并承诺在6个月内退还原告杜金虎已支付的押房款余额10万元。被告众和公司已退还3万元，故被告众和公司应在2019年4月18日前退还原告杜金虎押房款7万元，本院对原告杜金虎要求被告众和公司退还押房款7万的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付利息的主张，虽然原、被告签订的《唐林尚品内部压房协议》约定2017年10月31日前被告并未达到销售条件，无条件退回原告所交定金10万元，但双方签订的《协议》明确约定6个月内退还原告杜金虎已支付的押房款余额10万元，该约定系对退款时间的变更，被告未如约履行，已构成违约，故本院对原告杜金虎要求被告众和公司以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2019年4月18日至实际支付之日止的利息的诉讼请求，予以支持。超出部分，不予支持。对于被告认为应当继续向李骁男、李杰主张权利，被告不再承担任何责任的抗辩意见，本院认为被告众和公司原股东和现股东之间的股份转让协议书中对被告众和公司外欠债务虽然约定了承担主体及方式，但其协议的效力不能及于被告众和公司和债权人，亦不能以此为由免除被告众和公司对外的还债责任，因此本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告唐山众和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杜金虎押房款7万元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，支付自2019年4月18日至实际支付之日止的利息；   二、驳回原告杜金虎的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1550元，减半收取775元，由被告唐山众和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 李  冰     二〇一九年九月四日   书记员 欧阳丽梅   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。   第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。   权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。