广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25386号原告：梁羽，男，汉族，1984年9月18日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200710228243。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201911086161。被告（以下简称:被告一）：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道益天路**新世界上午中心**，统一社会信用代码：91440300279380118G。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师，执业证号：14403201610246005。委托诉讼代理人：何小惠，女，汉族，1991年10月2日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系公司法务。被告（以下简称:被告二）：深圳市西岭股份合作公司，住所地：深，住所地：深圳市罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼**用代码：91440300192310512U。法定代表人：杨穗生委托诉讼代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师，执业证号：14403201610246005。上列原告与两被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人纪婷婷，及两被告的共同委托诉讼代理人蒋忠昶，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁羽向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付逾期办理房地产权利凭证的违约金164030元(计算标准：按约定应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，实际出证日期为2016年1月27日，迟延天数为163天，违约金即购房总价款2515800×万分之四×163日=164030元）；2.判令两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：涉案房产项目系被告深圳市新世界房地产开发有限公司和被告深圳市西岭股份合作公司合作开发，被告深圳市新世界房地产开发有限公司受被告深圳市西岭股份合作公司的委托，全权代理涉案房产项目的销售及办理各种手续等工作。原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买被告开发在建项目四季御园房产。合同第九条约定，出卖人应于2014年12月20日前将房产交付给买受人。后因被告通知交付的房产不符合合同约定及法定的交付条件，2016年1月，原告向罗湖区人民法院起诉两被告要求其承担迟延交房违约金；2017年12月，深圳市中级人民法院对此做出生效判决，认定涉诉房产的交房时间为2014年12月20日。至此，原告才确认其应另行提出诉讼主张迟延办证违约金。合同第二十二条约定，出卖人需自房地产交付给买受人之日起的240日内为买受人办理并取得房地产权利凭证。如果出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得房地产权利凭证的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证的时间达到120日，则买方有权要求继续履行合同，自房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产权利证》之日止，出卖方按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因深圳市中级人民法院生效判决认定涉诉房产交房日期为2014年12月20日，按照合同约定被告方应在2015年8月17日前为原告办理并取得房地产权利凭证，但原告未按期取得。原告认为，涉案合同系双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订，合法有效并对双方均有约束力。被告理应按照合同约定自涉案房屋交付之日起的240日内协助原告办理并取得房产证，而被告未能按约定履行上述义务，给原告造成损失。综上，原告作为合同守约方，为维护自身合法权益，依据合同约定和相关法律规定，特具状贵院，恳请判如所请。被告深圳市新世界房地产开发有限公司、被告深圳市西岭股份合作公司共同答辩称：一、原告全部诉讼请求已超过诉讼时效。2015年8月17日(或合同签订之日起第240日，或原告支付全部房款之日起第240日)至2015年12月23日(或办证之日止)的违约金，其请求已超过诉讼时效:①2015年9月30日之前的违约金在民法总则实施之前，二年的诉讼时效已经届满，故不适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，原告关于2015年9月30日前的延期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。②2015年10月1日起至2015年12月23日(或办证之日止)期间的违约金请求适用三年诉讼时效，也已全部超过诉讼时效。综上，本案原告前述诉讼请求均已超过诉讼时效。二、本案原告称迟延办证的权利主张必须以交房事实被法院确认后方可计算，该主张缺乏事实基础及法律依据。首先，依据《深圳市房地产买卖合同(预售)》(以下简称“预售合同”)的约定，被告应于2014年12月20日前将涉案房产交付给原告，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》。本案被告已于2014年11月25日取得《建设工程竣工验收报告》，并于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。2014年12月10日，被告也已向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续，并于2014年12月16日于《深圳特区报》发布了入伙公告，确定入伙时间为2014年12月20日，被告已履行了通知入伙的义务。本案中原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司(以下简称“湖南四建”出具《装修改造委托书》，原告在委托书中明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事宜，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。湖南四建也确实于四季御园入伙时就代表原告到物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。以上事实已有生效的民事判决书进行确认。故，交房的时间节点从来都是2014年12月20日，办证的起算节点也一直以此为据进行推算。况且该房产交付的事实情况与已生效的二审判决的事实认定是一致的，非原告合同签订时所能预见范围之外，不存在起诉时无法计算延期小证违约金的事实障碍。原告在2014年12月20日当日就知道也应该知道涉案房屋已经完成事实上的交付，这是事实问题。对于事实问题，从来都不需要法院进行判定，法院需要判定的仅仅是法律适用问题。其次，原告在原一、二审过程中一直主张的并非被告未于2014年12月20日前向被告交付该房屋，而是主张交付的房屋不符合交付条件。但原告已向被告送达了《入伙通知书》，载明2014年12月20日为入伙时间，且告知被告该房屋已经竣工验收合格，涉案房屋也于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，该房屋已经符合交付条件。深圳市罗湖区住建局作出的房屋建筑项目竣工验收备案的行政行为在被依法撤销前均为有效，且该备案行为在深圳市住房和建设局官网上可查(××ｔｆｗ／ｇｃｊｓ／ｘｍｘｘｊｇｙｓｂａ／）。故，被告在入伙时知道也应当知道该房屋符合交付条件。综上所述，原告在入伙时明知也应当知道该房屋已经完成了事实上的交付，且该房屋符合法定的交付条件。原告称迟延办证的权利主张必须以交房事实被法院确认后方可计算，该主张缺乏事实基础及法律依据。三、法律规定的诉讼时效从来不以当事人收到生效判决的时间点为知道或应当知道的“侵权时间”时间。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计。”规定的诉讼时效起算时点应当是当事人知道或应当知道权利被侵害之日，而不是法官认定的当事人权利被侵害的裁判生效之日。以法官对侵权事实认定为前提计算诉讼时效是没有事实依据也没有法律依据的，且当事人本身就以知悉或应当知悉侵权事实客观存在为前提才会诉至法院请求权利保护，以法院判定侵权事实存在才知晓并确认自身权利被侵害是自相矛盾的，也是于法无据的。结合本案，业主于合同签订时，对合同条款内容理解的基础上应当具备对合同正常履约的情况下履约情况的基本预判。本案预售合同约定房产交付时间为2014年12月20日，按照合同约定，合同正常履行状态下约定的办证日为房产交付给买受人之口起240日内即最晚不超过2015年8月17口。原告于合同签订时，应当对上述合同约定的正常履约的情况下的相关交房及办证的时间及节点存在基本的主观预见。当原告于2015年8月17日仍未取得本应取得的不动产权证时就应当已知悉该情况不符合当初所预见的办证时间结果，应当已知悉迟延办证的侵权事实已发生。原告主张直至判决确定才知道自身权利被侵害情况是不符合客观事实的。综上，原省主张迟延办证的时间已过诉讼时效，对已过诉讼时效部分的违约金不应当支持。四、不论原告主张是否已过诉讼时效，被告也不存在延期办证的违约行为。（一）公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况，是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事立，也是四季御园项日规划验收的前提条件。根据《深圳市城市更新办法实施细则》的相关规定，罗湖区重建局作为城市更新的主管职能部门，依法与被告方就四季御同项目签署了项目实施监管协议，包括移交公共设施、拆除掇迁、安置补偿等内容，依法对四季御园项目项目实施进度安排及完成时限履行监管职能。依照该规定，在项四季御园申请规划验收时，主管部门需要就前述履行情况征求罗湖区重建局对监管协议的落实意见意见。项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。（二）黄炳归房屋拆除责任的划分、深圳市交委无故延迟对公交场站等公共设施的移交确认，导致四季御园项目规划验收延误。1、四季御园项目附近尚有黄炳归房屋未拆除搬迁，连塘街道办证实黄炳归房屋拆除和补偿工作系由金峰园公司负责，而非被告方责任。但在前期调查该情况的过程中，由于现场黄炳归房屋尚未拆除，导致四季御园项目无辜受到牵连，而迟迟未能完成规划验收，但该验收工作涉及到一千多户小业主的利益和维稳工作。2、答辩人早于2014年11月20日即向深圳市交委请示移交公交场站，但深圳市交委多次提出超出前期规划的无理要求，迟迟不肯确认交付。深圳市交委在给罗湖区重建局的函件明确认为“还不具备接收使用条件”，原因是“场站内部设施设备配备不完善”“需要对站务用房进一步规划改造＂等，对公交场站提出了超出前期规划和批复的要求，要求搭建一层、增加建设办公房、设备房等。如果被告方满足了深圳市交委的要求，则其建设就不符合前期规划许可，会导致无法通过规划验收。但深圳交委不子确认公交场站，也导致了四季御园规划验收的延误。市规划国上委第直属管理局在2015年8月5日给深圳市交委去函，明确提到:“开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施（施工图报建前，开发商去函征求过贵委意见。设计院根据贵委的要求，进行了施工图修改）。若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛坯房状态移交。请贵委与该项目开发商尽快办理公交场站的移交手续。”由于黄炳归房屋拆除责任的调查确定、尤其是深圳市交委迟迟不肯确认公交场站的交付并提出一系列超出前則规划的要求，导致罗湖重建局无法出具履行情况监管核定。致使四季御园项日规划验收无故延误。（三）规划验收的延误，导致被告无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。被告已经及时完成了办证过程中应尽的义务，不存在任何违约行为，无需承担任何办证违约责任。根据《房屋登记办法》第三|条的规定，被告申请房屋所有权初始登记的，必须提交建设工程符合规划的证明。如上所述，由于规划验收的无故延误，导致被告无法及时中请房屋的初始登记。深圳市规划国土委在深规土局函［2015］954号中，明确要求深圳市交委及时与被告办理公交场站的移交手续。至2015年8月17日才为被告办理了《建设工程规划验收合格证》。被告在2015年8月19日就及时向深圳市房地产权登记中心递交了办理初始登记的资料。由于办理初始登记需要进行公示，办理时限为60个自然日。所以被告在2015年10月中旬收到了初始登记证后，就及时在2015年10月22日向各业主发出了办证的通知。如业主向被告提交办证资料后，被告就及时向房地产权登记中心进行办证预约，并及时提交办证资料。由此可见，整个办证过程中，被告已经尽心尽力，及时履行了办证过程中应尽的义务。本案系由于深圳市交委无故迟迟不肯确认公交场站的移交，以致规划验收延误，但被告不存在任何违约行为。请法院依法判决。本本院经审理认定事实如下：两被告是位于深圳市罗湖区××办事处××四季御园的开发建设单位。2013年11月29日，被告西岭股份合作公司（委托方）与被告深圳市新世界房产开发有限公司（受托方）签订《委托书》，约定被告西岭股份合作公司委托被告深圳市新世界房产开发有限公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2013年11月7日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：原告向被告购位深圳市罗湖区××办事处××四季御园第8座10层1005号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积86.39平方米，转让成交价为人民币2515800元（以下均为人民币）；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第二种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，原告依约向两被告付清购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年12月20日，两被告向原告交付了涉案房产。2015年10月两被告办理了“四季御园”的初始登记。2015年10月22日被告新世界公司通过EMS快递向原告发出办理房地产证的通知，通知原告到被告新世界公司处领取资料办理不动产权证书，原告于2015年10月24日签收该EMS快递单。原告于2016年1月27日取得了涉案房产的不动产权利证书。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、被告是否构成延期办证？是否需要支付延期办证违约金？2、被告的诉讼时效抗辩是否成立？对于第一个争议焦点，原告和两被告确认被告于2014年12月20日向原告交付了涉案房产。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此被告应当在最迟2015年8月18日前为原告办理房地产证。关于迟延办证的原因，首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上系在2015年10月才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故被告已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。其次，原告已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，且并非其原因或不可抗力，此时应由被告举证证明其是否存在免责事由。被告虽主张系因黄炳归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成延迟办证而非出卖人的原因，但未能提交充分有效的证据予以证明。且深圳市交通运输委员会的复函明确指出被告未按照交委［2011］1740号函要求建设项目配套的公交场站等设施，公交场站及配套设施不满足移交要求，因此应认定造成验收迟延的责任在于被告，即本案系由于被告的原因造成房地产初始登记迟延，原告亦未在约定期限内取得房地产证，故被告应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至原告实际取得房地产证之日止。因涉案房产已于2014年12月20日实际交付，被告最迟应于2015年8月18日前为原告办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月18日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至房地产证出证之日止。本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在原告积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至被告通知办证之日起的合理期限止，即2015年10月24日再加上60个自然日的合理期限，故迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日。关于第二个争议焦点，原告主张在2016年起诉时诉请主张被告支付迟延交房违约金及迟延办证违约金。因在庭审过程中原告通过调取证据发现被告在2015年6月才取得相应的竣工验收备案表，因此原告方在此过程中变更诉讼请求，主张支付迟延交付违约金，而迟延交付房产后8个月才有办证的违约金，迟延办证是2016年2月，大部分业主的办证时间是2016年1月，因此无法计算迟延办证的违约金。后经深圳市中级人民法院终审判决才最终确定2014年12月20日是被告确定的交付时间，所以原告此时才知悉迟延办证时间并主张违约金。本院认为，根据（2017）粤03民终4164号民事判决书认定的事实，2014年12月20日被确认为被告向原告交房的时间，故原告在收到（2017）粤03民终4164号民事判决书后才知悉因被告存在迟延办证的情形而自身权利受到侵害，因此原告主张被告支付迟延办证违约金的诉讼时效应当从（2017）粤03民终4164号民事判决书送达原告之次日开始起算，据此原告于2019年3月因本案诉至本院并主张被告支付迟延办证的违约金并未超过法定的诉讼时效。被告抗辩称原告的起诉已经超过诉讼时效无事实和法律依据,本院不予支持。根据本院上述认定，被告支付违约金的起算日应为2015年8月18日，即此时原告可以向被告主张违约金，迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未达到120日的按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。被告延期办证达到了125日，故本案应当适用日万分之四的标准。因此，被告应向原告支付迟延办证违约金125790元（以房产总价款2515800元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月18日起计至2015年12月23日止共125日，2515800元×日万分之四×125日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起七日内向原告支付迟延办证违约金人民币125790元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1790元，由原告负担人民币532元，由两被告负担人民币1258元。上述费用原告已经预交，两被告应自本判决生效之日起七日内将其应负担部分迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春华二〇一九年九月六日书记员  左丹丹