重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终532号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、案外人)：蒋立霞，女，1964年4月8日出生，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人蒋立霞、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、张思琪，被上诉人蒋立霞的委托诉讼代理人邓丹叶、刘鸣君，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元3-X号房屋许可执行；3.本案一、二审诉讼费由蒋立霞承担。事实和理由：1.蒋立霞未提供付款的银行流水，仅凭盛景旅游开发公司单方制作的房款收据，不能证明其支付了全部购房款。2.案涉房屋自2012年开始就存在不间断的抵押，蒋立霞在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游开发公司签订案涉房屋买卖合同，案涉房屋未办理过户登记应属蒋立霞的过错。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定。即使人民法院认定《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条的例外情形，由于案涉房屋系商品房，仅应适用第二十九条，一审判决适用第二十八条错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。蒋立霞辩称，其与盛景旅游开发公司签订了合法有效的买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并在人民法院查封之前占有案涉房屋，蒋立霞对案涉房屋享有足以排除执行的权益。华融资产重庆分公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盛景旅游开发公司提交书面意见称，盛景旅游开发公司与蒋立霞签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意愿，盛景旅游开发公司对蒋立霞举示的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理产权登记手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元3-X号房屋许可执行。一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行(以下简称重庆银行建新北路支行)向重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆市四中院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。蒋立霞与盛景旅游开发公司于2014年9月10日签订商品房买卖合同，该合同约定蒋立霞购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元3-X号房屋，房屋用途为住宅，总价款193098元，付款方式为一次性付款，蒋立霞委托盛景旅游开发公司办理房产证。2014年9月10日，盛景旅游开发公司开具收据载明，盛景旅游开发公司收到蒋立霞购房款242279元。蒋立霞与盛景旅游开发公司办理了接房手续，领取钥匙入住该房屋。蒋立霞在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，向重庆市四中院提出执行异议。重庆市四中院经审查后，作出（2018）渝04执异86号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：蒋立霞能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。作如下评述。首先，本案系在金钱债权执行中，蒋立霞对登记在被执行人盛景旅游开发公司名下的不动产提出排除执行异议申请，人民法院裁定中止对该不动产的执行后，申请执行人华融资产重庆分公司提出的执行异议之诉。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然《执行异议规定》第二十九条有关于案外人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别的规定，但该条与《执行异议规定》第二十八条并非并列关系而是递进关系，即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。因此，华融公司重庆分公司提出的案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议规定》第二十九条的理由不能成立；其次，本案中，蒋立霞与盛景旅游开发公司于涉案房屋抵押及法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定蒋立霞委托盛景旅游开发公司办理房产证，本案中未能办理过户登记非蒋立霞的原因。对于蒋立霞占有使用房屋的时间的认定问题。蒋立霞于签订《商品房买卖合同》的当日即与海丰建设公司签订了《黄水明月“绿洲”室内装修工程合同》，可见，蒋立霞购买涉案的7幢2单元3-3号房屋并非是购买前已经装修好的房屋，蒋立霞在购买房屋后随即与海丰建设公司签订装修合同，一定程度上佐证了蒋立霞享有该房屋的处分权；另外，蒋立霞举示的向师傅家私销售单虽然没有直接载明是蒋立霞购买，该销售单上载明了购房床、桌子、电视柜等物品的去向是“明月绿洲”，购买人为“蒋138XXXX****”，虽然仅凭该证据不足以证明蒋立霞于2015年5月3日为装修“明月绿洲”7幢2单元3-X号房屋购买过家具，但不排除可能性。蒋立霞举示的窗帘收款收据上载明了购买窗帘的户主为“明月绿洲”的7232、723X、7241，而蒋立霞购买的房屋的房号即可称为723X，因此，可以认定蒋立霞为装修“明月绿洲”7幢2单元3-X号房屋于2015年5月3日前购买过窗帘；蒋立霞举示的中国电信石柱代办出具的收据上虽然载明的缴款人为蒋雨杉，但收款事由部分明确载明的收取安装闭路电视所需费用的房屋包含有“明月绿洲”7幢2单元3-X号房屋，而缴款人不是蒋立霞本人的事实并不足以否认2015年6月3日“明月绿洲”7幢2单元3-3号房屋申请安装过闭路电视的事实。综合蒋立霞对外签订“明月绿洲”7幢2单元3-X号房屋室内装修工程合同、申请安装闭路电视、购买窗帘等证据，足以认定蒋立霞于2015年6月3日前合法占有“明月绿洲”7幢2单元3-X号房屋的事实。根据《执行异议规定》第二十八条之规定，蒋立霞享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司提出根据蒋立霞提供的物管费收据及业主资料卡,其实际占有房屋时间为2017年8月25日,是在人民法院查封涉案房屋之后,蒋立霞提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和蒋立霞串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，一审法院根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费4161.96元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋立霞举示了蒋雨杉账户2013年的银行流水，拟证明蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元，后蒋雨杉与盛景旅游开发公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。蒋立霞还举示了其于2012年9月18日向蒋雨杉转账20万元，为补足房款于2014年4月17日取现37000元等凭证，拟证明蒋立霞借款20万元给蒋雨杉，后与蒋雨杉就借款本息进行对账后，取现37000元补足房款。本院对蒋立霞举示证据的真实性和证明目的予以采信。本院二审另查明，（2019）渝民终258号案查明，蒋雨杉出庭作证时陈述：其于2013年2月转账500万元给张叶娟，盛景旅游开发公司于3月还了200万元，后肖华安推荐案涉小区项目，2013年9月预售许可证办理后选的房，共16套房屋，（陈时人2套、陈正雍5套、陈联雍5套、蒋立霞1套、刘龙凤2套、蒋立梅1套），2014年10月与盛景旅游开发公司财务对账，确认房款后，后又补了一些钱。盛景旅游开发公司出具《情况说明》陈述，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游开发公司达成的16套购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游开发公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游开发公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游开发公司收回了涉及该部分款项的借条。蒋立霞在一审中举示了2015年5月3日，蒋雨杉代其为涉案房屋办理了宽带业务的收据，2015年10月25日，蒋立霞为案涉房屋缴纳2015年冬季放水费等证据。重庆市高级人民法院（2019）渝民终259号民事判决书查明，重庆市四中院向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。本院对一审查明的当事人无争议的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：蒋立霞对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。评判如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市四中院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故应认定重庆市四中院的查封时间为2017年7月14日。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，蒋立霞与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年9月10日，早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间。其次，蒋立霞举示了2015年5月3日，蒋雨杉代其为涉案房屋办理了宽带业务的收据，2015年10月25日，蒋立霞为案涉房屋缴纳2015年冬季放水费等证据，可以认定蒋立霞在重庆市四中院查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。本案中，蒋立霞举示蒋雨杉账户银行流水显示该账户2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元以及其后蒋雨杉又与盛景旅游开发公司达成另外4套房屋的购买意向，于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足了该4套房屋的房款，该账户于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元房款，结合盛景旅游开发公司的情况说明，能够认定蒋雨杉与盛景旅游开发公司之间达成合意，用盛景旅游开发公司欠蒋雨杉的借款冲抵购房款。蒋立霞举示的其于2012年9月18日向蒋雨杉转账20万元，为补足房款于2014年4月17日取现37000元等证据，结合蒋雨杉的证言，盛景旅游开发公司与蒋立霞签订商品房买卖合同、出具购房款收据等事实，可以认定蒋立霞用蒋雨杉欠其借款本息抵付房款，并取现补足房款的事实，蒋立霞符合已支付全部房款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，蒋立霞与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新北路支行就案涉房屋设立抵押的时间，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于蒋立霞的自身原因。因此，蒋立霞符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，蒋立霞对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，华融重庆分公司的上诉理由不成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4161.96元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 谭振亚二〇一九年九月三十日书记员 陈元平