河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初6277号原告（反诉被告）：南阳市申正物资有限责任公司。统一社会信用代码：9141130372185329X3。法定代表人：张学正。住所地南阳市。委托代理人：李晓强，河南大为律师事务所律师，特别授权。委托代理人：安允，河南大为律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：河南万正物业管理有限公司。法定代表人：邹辉国，任总经理。统一社会信用代码：91411302721849418A住所地：南阳市宛城区范蠡路万正商务大厦**。委托代理人：余翔，系公司员工。委托代理人：马勇，系公司员工。原告（反诉被告）南阳市申正物资有限责任公司（以下简称“申正物资”）诉被告（反诉原告）河南万正物业管理有限公司（以下简称“万正物业”）侵权责任纠纷一案，本院受理后向当事人送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼法律文书，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申正物资的委托代理人安允，被告（反诉原告）万正物业的委托代理人余翔、马勇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）申正物流向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即停止侵害，排除妨碍，拆除在业主共有道路、绿地及场地上设置的停车场及设施。2、依法判令被告立即停止侵害，排除妨碍，恢复原告的通行权。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年1月29日原告与南阳鸭电置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买了南阳鸭电置业发展有限公司位于范蠡路××××）鸭电苑第一幢一层、二层房屋，建筑面积共计1378.95平方米,土地使用权面积共计169.31平方米,后原告按约定缴纳房款并办理房屋登记手续。后南阳鸭电置业发展有限公司将该小区交给了被告河南万正物业管理有限公司，由被告河南万正物业管理有限公司为该小区业主提供物业管理服务。2016年3月被告河南万正物业管理有限公司未经原告同意，在小区业主共有的道路上设置停车场，并安装升降杆收取停车费用，原告认为该部分道路属小区业主共有，被告河南万正物业管理有限公司无权将其设置为停车场。自被告河南万正物业管理有限公司在原告门前道路上设置停车场，安装升降杆后，原告门前经常被堵得水泄不通，严重影响了原告的正常通行，原告多次找被告沟通，被告均不予理会。综上所述:被告河南万正物业管理有限公司在原告门前业主共有的道路上设置停车场，并安装升降杆收取停车费用行为严重损害了原告的合法权益，现根据相关法律规定特诉之贵院，望依法、及时、公正判决。原告（反诉被告）为支持其请求向本院提交如下证据：一、房产证两本，土地使用证五本，证明原告购买房屋建筑面积1378.95平方米，土地使用面积169.31平方米，房屋用途为商业；二、现场照片，证明被告未经原告同意的情况下，在原告门口私自设置停车场收取费用，影响原告通行权。被告（反诉原告）万正物业辩称：一、答辩人在万政商务大厦门前设置停车场有相应事实与合同依据。1、万政商务大厦房产所有权由河南丰源实业股份有限公司及南阳鸭电置业发展有限公司共同所有，其中河南丰源实业股份有限公司占95％份额，南阳鸭电置业发展有限公司占5％份额，南阳鸭电置业发展有限公司拥有宛市土国用（2004）第06976号土地使用权证所确定的该宗土地使用权，独用面积5054.84平米。2011年10月18日，双方签订转让协议，协议约定，南阳鸭电置业发展有限公司将该宗土地使用权全部转让给河南丰源实业股份有限公司，故河南丰源实业股份有限公司拥有该宗土地所占用的土地使用权。2、因包括中国人寿财产保险有限公司南阳中心支公司在内的二三十个公司在万政商务大厦内办公营业，进出车辆较多，加之各类社会车辆也随意在大厦门前乱停乱放，严重影响万政商务大厦及小区业主的正常通行。为规范大厦门前场地管理，河南丰源实业股份有限公司与答辩人签订物业管理合同，同意由答辩人在丰源实业股份有限公司所拥有的土地使用权所占用的土地上设置停车场对进出车辆进行日常管理。二、原告房屋所在1幢楼占用的804.96平米土地使用权面积，并没有包含在宛市土国用（2004）第06976号土地使用权证所确定的使用权面积内，即原告与1幢楼全体业主仅对该幢楼所占用的804.96平米土地使用权具有共有关系，与答辩人设置停车场所占用土地没有任何共有关系，答辩人依据物业服务合同在万政大厦门前设置停车场占用的是河南丰源实业股份有限公司的土地，没有占用原告及其他业主共有道路。答辩人在停车场内划有规范停车位、留有正常进出通道，派物业管理人员24小时进行管理。同时，原告车辆车牌录入停车场道闸智能自动识别系统，无需交费即可自行进出、通行，答辩人已给原告的通行提供了必要的便利。综上，因答辩人对停车场进行规范管理，为大厦门前车辆有序停放及道路畅通提供了坚实保障，同时原告也是受益方。原告起诉答辩人占用原告及业主共有道路设置停车场、妨碍其通行，无事实根据及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。万正物业公司当庭提起反诉，请求：1、请求反诉被告申正五物资停止侵权，不得在反诉原告所管理服务的区域内停放车辆及通行；2、反诉费用由被告承担。事实与理由：2016年11月20日，反诉原告与河南丰源实业有限公司签订物业服务合同，为万政商务大厦及其门前场地提供物业管理服务，反诉被告系大厦东面1号楼业主，依据宛市土国用(2004)第06976号土地使用证所显示的土地使用面积，1号楼全体业主仅对1号楼所占用的土地面积有使用权，对反诉原告所管理服务的区域无使用权，现反诉被告起诉反诉原告侵犯其通行权无事实根据及法律依据，反诉被告有条件在1号楼东面通行，现有通道并非反诉被告唯一通道，故请求反诉被告停止侵权，不得在反诉原告所管理服务的区域内停放车辆及通行，请求法院依法判令。被告（反诉原告）万正物业对原告提交的证据发表如下质证意见：对一，真实性无异议，但仅能证明原告对其房产有所有权，该土地使用证仅能证明原告对其房屋产权占用的土地享有使用权，不能证明原告对所有权楼以外享有土地使用权；对二，真实性无异议，对拍摄角度有问题，不能证明影响原告通行。被告（反诉原告）万正物业向本院提交如下证据：一、房屋所有权证：证明：河南丰源实业股份有限公司占有万正商务大厦房产95％份额，南阳鸭电置业发展有限公司占有5％份额。二、南阳鸭电置业发展有限公司持有的宛市土国用（2004）第06976号国有土地使用权证；证明：该公司具有除原告房屋所在的1幢楼所占用土地以外的其它土地使用权，面积5054.84平米，且为独用面积；原告与其房屋所在的1幢楼业主仅对该幢楼所占用的土地享有使用权，与（2004）第06976号国有土地使用权证所确定土地使用权面积没有共有关系。三、协议一份；证明：2011年10月18日，河南丰源实业股份有限公司与南阳鸭电置业发展有限公司签订协议，协议约定：南阳鸭电置业发展有限公司将其拥有万正商务大厦5％产权及100％土地使用权转让给河南丰源实业股份有限公司。四、被告营业执照以及与河南丰源实业股份有限公司签订的物业服务合同；证明：被告在万正商务大厦门前设置停车场有合同依据，同时被告经营范围有停车场服务；五、照片一组；证明：被告设置停车场后，规范了大厦门前场地车辆停放，保障门前道路的畅通，没有影响到原告通行。反诉被告申正物资公司辩称：1.反诉未在规定期限内提出，应另案处理。2.反诉原告称房屋门前土地归其专有，没有事实依据，该土地归反诉被告及整栋楼所有，反诉原告对反诉被告门前土地不享有使用权，被告所述无依据。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据的质证意见为：对一，无异议；对二无异议，但原告购买的房屋与被告购买的房屋位置一样，被告提交的证为小区的大证，原告持有的是小证；对三真实性有异议，产权转让应办理产权登记手续；对四无异议；物业管理合同真实性，合法性有异议，原告购买房屋位置享有土地使用权，丰源公司对该部分土地使用权不属于丰源所有，被告与丰源签订的合同侵犯被告权利，无权处分；对五真实性无异议，但证明原告主张，证明在原告门前停放的门前严重影响原告通行权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告的产权转让协议有异议，认为没有办理产权登记手续，本院认为该协议系双方真实意思表示，对其真实性予以确认。经审理查明：2002年1月29日，南阳鸭电置业发展有限公司与原告签订商品房买卖合同，将宛市房权证字第**、宛市房房权证字第**房所有权，及宛市土国用（2008）第01514号、宛市土国用（2008）第01515号、宛市土国用（2008）第01516号、宛市土国用（2008）第01517号、宛市土国用（2008）第01518号国有土地使用权转让给原告,其中房屋所有权的用途为商业。2011年10月18日，南阳鸭电置业发展有限公司与河南丰源实业股份有限公司签订协议，约定南阳鸭电置业发展有限公司将其拥有的万正商务大厦5%产权，即宛市房共字第504092-1号房屋共有权，及100%土地使用权，即宛市土国用（2004）第06976号国有土地使用权，转让给河南丰源实业股份有限公司。2016年11月20日，河南丰源实业股份有限公司与万正物业签订物业管理委托服务合同，委托万正物业公司对其所有的万正商务大厦提供物业服务。后万正物业按照合同约定为河南丰源实业股份有限公司提供物业服务，并在丰源实业有限公司独有的宛市土国用（2004）第06976号国有土地上设置停车场，进行统一管理、收取费用。本院认为，一、本案系相邻权纠纷，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。宛市土国用（2004）第06976号国有土地为河南丰源实业股份有限公司所有，万正物业公司依照物业管理委托服务同，为河南丰源实业股份有限公司提供物业服务，在土地上设立停车场，系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，本院予以支持。但作为相邻权关系人，被告应为原告的通行提供便利，且原告所有的房屋用途为商业，为了保障原告房屋达到商业使用的目的，被告应加强停车场的管理，不得在对应原告门前的空间停放车辆，以保证原告的正常通行、营业。本案中，万正物业公司虽然在申正物资公司门口设立停车场，但未影响原告的正常通行、营业，原告所诉的侵权事实并不存在。原告要求被告立即停止侵害，排除妨碍，拆除停车场及设施、恢复通行权的请求无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）南阳市申正物资有限责任公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告河南万正物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，由本诉原告南阳市申正物资有限责任公司负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告河南万正物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  韩中才审 判 员  郑少强人民陪审员  王书浩二〇一九年九月二十五日书 记 员  吕莹莹