四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1748号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李云，男，1964年9月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周家贞，女，1951年11月5日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：姚荣光，男，1951年7月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系周家贞之夫。 委托诉讼代理人：周波，四川道融民舟律师事务所律师。 上诉人李云因与被上诉人周家贞租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李云、被上诉人周家贞及其委托诉讼代理人姚荣光、周波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李云上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）原判认定年租金为53200元与事实不符，双方实际约定且履行的年租金为46000元。上诉人实际租赁使用房屋的时间是2012年11月22日，年租金为46000元，被上诉人及原承租人杜冬梅一再承诺若上诉人一直继续长期租赁该房屋，房屋租金为每年46000元不变。（二）原判认定2015年5月18日的《房屋租赁合同》合法有效，与事实不符，该租赁合同违反合同法第五十二条的规定，属无效合同。（三）原判依据被上诉人提供的手机发短信的照片认定其向上诉人主张收回房屋，属于认定事实错误。被上诉人提供的手机发短信的照片属于传来证据，在没有其他证据佐证的情况，该证据不能单独作为认定事实的依据。被上诉人主张将退房的告示贴在茶楼玻璃上，因上诉人在2018年4月就没有再继续经营茶楼，该告知方式不能证明上诉人已经获知了告知内容。被上诉人张贴告示时也能够发现茶楼已经搬空、上诉人早已没有继续经营的事实。在租赁期限届满后，被上诉人应当收回房屋，被上诉人既不允许上诉人转让茶楼，也不采取措施防止损失扩大，所以租赁期满后的租金不应由上诉人承担。（四）双方签订合同后，被上诉人并未完全履行出租人的义务，双方出现的纷争并未得到解决，如上诉人在租赁期间房屋内物品被盗，提出安装卷帘门，但被上诉人未予解决，上诉人的损失也没有得到赔偿。（五）上诉人2012年11月22日通过转租方式承租案涉门面时，被上诉人自己表示租金为每年43000元，但上诉人承租后，被上诉人坚决要求按照每年46000元收取，上诉人无奈之下只得同意；2015年5月，被上诉人又单方面擅自提出从2015年7月1日起按年租金53200元收取，上诉人当时就提出异议，被上诉人表示自己身体有病，先按该数额交纳，然后双方再对租金进行商议，多退少补，否则就马上收回房屋，上诉人被迫按该数额支付了租金，但其后多次找上诉人商议租金，均遭到拒绝。如果年租金按53200元计算，每月每平方米的租金高达46元，其主张已经远远高于涉案门面所在区域市场同类门面租金价格，属于明显过高。二、一审判决适用法律错误。原判适用合同法第六十条第一款、第二百二十七条的规定进行判决，没有事实根据。双方约定的年租金并非53200元，上诉人没有支付2017年1月1日后的租金，原因是被上诉人没有履行出租人的义务，且其存在擅自涨价、多收取租金的行为。三、上诉人在一审中提起了反诉并足额缴纳了案件受理费1395元，被上诉人缴纳的案件受理费为700元，但发回重审一审中的案件受理费却是4840元，一审判决上诉人承担3990元，属错误判决。四、上诉人一审中提出的反诉请求应予支持。被上诉人采取堵门、吼闹等方式，不断干扰上诉人的正常经营，导致上诉人无法继续经营，2018年4月茶园被迫关门。被上诉人既不收回房屋，也不允许转让茶园，进一步给上诉人造成了巨大经济损失。 被上诉人周家贞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方签订的租赁合同合法有效，合同约定的年租金为53200元，上诉人也已按此履行部分，此后上诉人拒绝按合同约定继续支付，明显违约。二、被上诉人交纳的5000元保证金一审中已经进行了抵扣。三、被上诉人无干扰上诉人正常经营的行为，相反，被上诉人以发短信、贴告示等方式要求上诉人支付租金、返还房屋，而上诉人直到一审开庭时才将钥匙当庭交还给被上诉人。四、被上诉人没有任何违约及侵权行为，不应当向上诉人承担赔偿损失的责任，上诉人提供的有关损失的证据是其单方制作，对其真实性、合法性被上诉人均不予认可。 周家贞向一审法院起诉请求：一、解除周家贞与李云签订的租赁合同，并判令李云于判决生效后3日内腾退房屋并交付给周家贞；二、判令李云向周家贞支付从2017年1月1日起至交付房屋之日止的租金；三、判令李云按合同约定向周家贞支付违约金47880元；四、判令李云向周家贞支付房屋维修费3000元；五、本案诉讼费由李云承担。 李云向一审法院反诉请求：一、判决周家贞退还李云50**元保证金；二、周家贞退还李云多收的租金10800元（2015年7月1日至2016年12月30日）；三、周家贞赔偿李云经营损失53458.66元及装修、设施损失3.6万元；四、周家贞向李云赔礼道歉；五、本案反诉案件受理费由周家贞承担。 一审法院认定事实：2015年5月18日，周家贞（甲方）与李云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于绵阳市涪城区御景名城4栋一层18号、19号门面出租给乙方；租赁期3年，从2015年6月30日至2018年6月30日；年租金为53200元；乙方于合同签订之日起向甲方支付履约保证金3000元、水电押金2000元；乙方不准转租，如需转租，须甲方同意；房租提前6天支付，每半年支付一次；拖欠房租累计超过2个月（7天），甲方有权解除合同；乙方拖欠房租超过1个月，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，2015年6月30日，周家贞出具收条，载明收到李云履约保证金及水电押金共计5000元。李云按合同约定金额支付租金至2016年12月31日。2017年1月1日起，李云未再向周家贞支付租金，双方发生争议。 庭审中，李云陈述其租用案涉门面经营茶坊至2018年4月，此后关闭未再经营。2019年1月16日，案件当庭审理中，为避免扩大损失，在一审法院主持下，李云将案涉门面房屋钥匙交付给周家贞。 还查明，周家贞、李云各自持有的《房屋租赁合同》中手写笔迹及字样虽不完全一致，但两份合同关于租赁房屋、租金金额及支付、租赁期限、违约金、转租等事项的约定内容一致。 周家贞为证明其向李云催收过租金并要求李云退还房屋以及李云在租赁期间改变房屋结构、损坏门锁，提供了短信照片、物业中心《情况说明》及租赁房屋照片。短信照片显示周家贞在2017年1月、3月通过手机向另一手机号码发送催收租金短信，在2018年7月向该手机发送要求退还房屋的短信，该被发送的手机号码与李云在租赁合同中所留号码一致；《情况说明》载明李云交纳案涉门面房屋物业费及水电费至2018年4月30日；租赁房屋照片，部分显示门面房屋玻璃门上贴有转让告示及周家贞催收租金、要求退房的告示，其余部分照片显示门面房外墙及玻璃较高处开有圆洞，玻璃门钥匙孔旁无拉手。李云质证表示未收到过周家贞的催收租金短信；《情况说明》并无物业中心印章，不予认可；对张贴有告示的照片不清楚拍摄时间，真实与否不清楚，故不予认可；外墙及玻璃开洞照片予以认可，但墙洞并非李云所开，开洞玻璃是自己安装的玻璃，周家贞的玻璃并未改动，拉手并未损坏。 李云为证明自己不欠租金，且主动交纳租金以及因周家贞吵闹给自己造成的经营损失等，申请证人车金蓉出庭作证，并提供了接（报）处警登记表、银行交易明细对账单、销售账本、发放工资登记表、收条等。证人车金蓉当庭陈述其系李云朋友，自己曾在案涉茶坊喝茶时，看到周家贞丈夫及儿子在茶坊发现李云张贴的告示时表示，不能转让门面，周家贞儿子还在一旁录像。接（报）处警登记表显示报警时间发生于2014年2月，报警内容为李云经营的茶坊被盗；银行交易明细对账单显示2016年12月31日，李云曾从银行支取现金2万元；销售账本显示2012年起至2018年期间开设在案涉门面的茶坊部分销售情况；工资发放表显示李云发放所经营茶坊工作人员的工资情况；收条显示李云在2015年7月1日之前按年租金46000元向案涉门面原承租人杜冬梅交纳租金，杜冬梅转交周家贞并由周家贞出具收条，2015年7月1日及之后李云按年租金53200元直接向周家贞交纳租金至2016年12月31日，收条还载明李云截止2018年5月向物业公司缴纳了相关的物业费、水电费及垃圾费等。周家贞质证认为，接（报）处警登记表载明的内容发生于2014年，银行交易明细对账单只能证明李云取款2万元，销售账本与工资发放表是李云单方流水账，均与本案无关；收条真实性无异议，但周家贞不清楚杜冬梅出具给李云的收条。 一审庭审后，周家贞接收案涉门面后向物业公司交纳了相关费用，并提交物业公司2019年1月21日开具的收取2018年6月1日至2019年1月16日期间的物业费、水电费、垃圾清运费等收据及说明，共计金额987元。李云庭审后补充质证认为周家贞提交的为复印件，且是在庭审后提交，超过举证期限，自己在2018年4月关门未再经营，故不认可前述收据及情况说明。 一审法院认为：本案争议焦点之一在于2015年5月周家贞、李云签订的案涉租赁合同是否双方真实意思表示。查明显示，周家贞、李云各自持有的租赁合同虽字迹并非完全一致，但合同对租赁房屋、租金金额、租期等主要内容约定一致，2015年7月1日后，李云亦按合同约定租金金额向周家贞支付房屋租金至2016年12月31日，其间李云亦无撤销该合同的意思表示，更未提起诉讼或仲裁要求撤销，故在李云并无相反证据反驳之下，一审法院认为案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，周家贞、李云均应按合同约定履行各自义务。 其次，关于案涉门面房屋的租赁截止时间。周家贞要求李云支付租金至房屋交付周家贞之日止，李云主张自己实际经营至2018年4月，此后是周家贞不收回房屋，亦不准许李云转让茶楼。审理查明，在2019年1月16日前，案涉门面未办理移交，钥匙在李云处，周家贞提供的短信照片等证据能证明周家贞曾通过手机短信向李云催要房租和要求退还房屋，李云虽表示否认，但未提供任何相反证据，亦未证明其有过交付房屋及钥匙的行为或意思表示，据此，无论周家贞实际经营期限是否截止到2018年4月，但其实际占有、控制案涉房屋的截止时间为2019年1月15日，其间是否实际经营使用是其自主意志和行为，仅此不能对抗周家贞要求其支付租金的请求。据此，一审法院认为，李云实际应承担的租金为108586元（53200元×2年+53200元÷365天×15天）。 周家贞还要求李云腾退房屋，因李云已当庭将房屋钥匙交付周家贞，周家贞该项诉请实际已成就。周家贞要求李云支付房屋维修费3000元，因周家贞所举证据不能直接证明墙洞等处系李云所损坏，故该项请求一审法院不予支持。周家贞要求李云按合同约定承担违约金47880元，因合同约定违约金过高，周家贞实际直接损失仅为租金的资金利息，故一审法院按照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率计算其违约金，超过部分不予支持。 李云辩称周家贞实际到本案诉讼为止都未要求李云退房，反而是李云要求退房，该项辩称与一审法院查明不符，且无证据印证；李云称案涉租赁合同的签订不是李云自愿的，而是被迫的，周家贞曾口头承诺不上涨租金，但既无证据印证，且在除斥期间内亦未提起撤销之诉；李云还称自己一直都依约按期交纳租金，没有违约，与查明事实不符；李云还认为不应承担违约金，因其客观上存在违约行为，故该项辩称理由亦不成立。 李云反诉要求周家贞退还5000元保证金。根据合同约定，该保证金是履约保证金3000元和水电押金2000元，周家贞提交的物业公司收取的2018年6月1日至2019年1月16日的物业费、水电费、垃圾费共计987元的收据，虽系复印件，且为庭审后提交，因该收据确系产生于周家贞庭审中接收钥匙、收回房屋后，且收据载明的物业费、垃圾费收取标准与李云提交的收据中所载明的收取标准一致，水、电费亦在合理范围内，同时李云也并未交纳该期间的物业费、垃圾费及水电费，故该笔费用应从保证金中折抵。折抵后，周家贞还应退还李云水电押金1013元。保证金中有3000元履约保证金，该履约保证金应直接折抵李云应支付的租金，即李云实际还应向周家贞支付租金105586元。李云还要求周家贞退还多收的租金10800元，但并未提供证据印证，该项反诉请求一审法院不予支持。其要求周家贞赔偿经营损失53458.66元及装修、设施损失3.6万元，李云提供的销售账本及工资发放表等，是李云单方记录自己所经营茶坊的销售及工资发放情况，接报警登记表载明的发生于2014年的被盗事件，与本案无关，证人车金蓉的证言亦不能证明周家贞干扰李云正常经营，故李云前述证据均不能证明其存在经营损失以及该经营损失系周家贞导致，亦无证据证明装修设施存在损失，故李云该项反诉请求亦不成立；李云要求周家贞向其赔礼道歉的反诉请求，并无法律依据，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、李云在本判决生效后10日内支付周家贞房屋租金105586（已折抵履约保证金），并按中国人民银行规定的同期商业银行贷款利率承担违约金至本判决确定的给付之日止（从2017年1月1日至2017年6月30日按本金26600元、从2017年7月1日至2017年12月31按本金53200元、从2018年1月1日至2018年6月30日按本金79800元、从2018年7月1日至2018年12月31日按本金106400元、从2019年1月1日起按本金105586元计算）；二、周家贞在本判决生效后10日内返还李云水、电押金1013元(周家贞交纳的物业费、水电费、垃圾费已折抵)；三、驳回周家贞的其他诉讼请求；四、驳回李云的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3445元，反诉案件受理费1395元，共计4840元，由周家贞承担850元，李云承担3990元。 二审中，李云申请证人宋某、罗某、车金蓉、贾清柏作为证人出庭作证，拟证明李云向周家贞支付租金，但周家贞拒收以及周家贞阻止其安装卷帘门导致茶楼物品被盗、周家贞家人到茶楼吵闹影响茶楼经营、周家贞不准许李云转租造成李云损失等；周家贞对证人证言质证称证人不认识周家贞及其丈夫、儿子，证人证言不真实，合同约定了转租需经出租人同意。 李云在二审中另提交2013年3月24日的接（报）警登记表，证明茶楼多次被盗；周家贞质证称上述证据不属于新证据，与本案也没有关联性，周家贞是2015年5月才与李云签订的租赁合同。 另查明：1.李云系2012年11月从原承租人杜冬梅处承接案涉门面，周家贞没有在李云与杜冬梅签订的门面转让协议中签字，在原租赁期限内，李云将租金支付给杜冬梅，杜冬梅再支付给周家贞。 2.李云陈述其在2017年1月向周家贞支付租金而周家贞未收，当时拟支付的租金数额是23000元，即按年租金46000元计算半年。 本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。 本院认为：李云和周家贞于2015年5月18日签订了《房屋租赁合同》，合同中明确约定年租金为53200元，2015年7月1日至2016年12月31日期间的租金李云也是按合同约定的年租金53200元予以了支付，李云在本案中主张年租金按46000元计算，与合同约定不符；李云称租赁合同系被迫签订亦缺乏依据，其也并未在法定期限内申请撤销，故案涉租赁合同应认定为系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。李云自2017年1月1日后未按合同约定向周家贞支付租金，构成违约。周家贞主张李云按年租金53200元的标准支付2017年1月1日后欠付的租金，具有依据，应予支持。关于租赁期限的截止时间，合同约定的租赁期限截止2018年6月30日，李云虽自2018年4月后未继续经营茶楼，但其并未提供证据证明其通知了周家贞办理房屋交接事宜，案涉门面钥匙一直在李云处，直到本案一审审理过程中李云才将钥匙交还给周家贞，故应认定为此期间案涉门面仍处于李云的控制之下，一审法院计算租赁期限至交钥匙的时间为止即2019年1月15日，符合事实和法律规定。据此，李云应向周家贞支付的租金共计108586元，抵扣3000元保证金后，还应支付105586元。李云另交的2000元水电押金中，抵扣李云应承担的物业费、水电费、垃圾清运费987元后，周家贞还应退还李云10**元。 至于李云反诉所主张的由周家贞赔偿其经营损失、装修、设施损失、赔礼道歉等。李云提供的证据不足以证明周家贞或其家人到其茶楼吵闹、干扰茶楼正常经营并导致其2018年4月被迫关门。关于转租问题，合同法第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，本案中，双方在合同中约定“乙方（李云）不准转租，如需转租，须经甲方（周家贞）同意”，该约定符合法律规定，李云如欲转租房屋，应与周家贞协商一致。关于茶楼被盗问题，李云所提供的两次被盗后的报警记录时间分别为2013年3月24日和2014年2月16日，此期间系原承租人转租给李云经营期间，周家贞所认可的承租人仍为原承租人，且无证据证明周家贞对茶楼财物被盗存在过错。一审法院对李云的上述反诉请求未予支持，符合本案事实和法律规定。 至于案件受理费的问题。周家贞缴纳的一审本诉案件受理费共计3445元（700元+2745元），李云缴纳的一审反诉案件受理费1395元，一审案件受理费共计4840元，一审法院判决由周家贞承担850元，李云承担3990元，并无不当。 综上，上诉人李云的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4840元，由上诉人李云负担。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 廖小军 审判员 张宗文 二〇一九年九月二十日 书记员 郧咏宏