山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初3447号 原告：中国建设银行股份有限公司梁山支行，住所地梁山县。 负责人：王一雷，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏万臣，男，1966年11月14日出生，汉族，该行职工，住梁山县。 委托诉讼代理人：秦存璧，山东公明政和律师事务所律师。 被告：郭桂芬，女，1983年6月5日出生，汉族，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李纲，梁山鸿运法律服务所法律服务工作者。 被告：美的亚地产投资有限公司，住所地梁山县 负责人：王景和，执行董事。 委托诉讼代理人：田希芝，女，1981年11月26日出生，汉族，该公司员工，住梁山县。 原告中国建设银行股份有限公司梁山支行（以下称建行梁山支行）诉被告郭桂芬、美的亚地产投资有限公司（以下称美的亚地产投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行梁山支行的委托诉讼代理人夏万臣、秦存璧，被告郭桂芬的委托诉讼代理人李纲，被告美的亚地产投资公司的委托诉讼代理人田希芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行梁山支行向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告郭桂芬于2017年8月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告郭桂芬偿还原告借款本金424442.51元，利息4498.44元，罚息及复利73.30元（暂计至2019年8月19日），合计429014.25元，并支付原告自2019年8月20日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3.依法判令被告美的亚地产投资公司对该笔借款承担连带清偿责任；4.依法确认原告对被告郭桂芬提供的抵押物，即坐落于梁山县梁济路平安郏县斜对面美的亚0009幢02单元2-102号房产享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，被告郭桂芬与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告郭桂芬向原告借款44万元，用于购买被告美的亚地产投资有限公司开发的房产，借款期限为300个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告郭桂芬以其所购坐落于梁山县梁济路平安驾校斜对面美的亚0009幢02单元2-102号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被告美的亚地产投资公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。贷款发放后，被告仅履行了部分还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。为此，原告诉至法院。 被告郭桂芬辩称，被告不同意解除原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》。自双方签订上述合同后，被告自2017年10月3日起依约履行上述合同约定的还款义务至2019年7月21日，共计还款53628.56元。被告在本案中没有故意违约的意思表示，其不构成故意违约。且被告已经偿还原告上述本息53628.56元，应在原告的诉请中扣除。原告在诉讼请求中主张的罚息、复利及律师费没有法律依据，不应得到支持。 被告美的亚地产投资公司辩称，如果需要我们公司承担担保责任，我们将按和被告郭桂芬的合同约定收回房屋。 原告建行梁山支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、《个人住房贷款申请表》一份，证明被告郭桂芬于2017年6月5日向原告提出个人住房贷款申请。 2、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明被告郭桂芬与原告于2017年8月25日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额44万元，借款期限为300个月。合同还对贷款利率、罚息利率、是否计收复利、还款方式、抵押担保措施等有明确约定。 3、房产交易和产权确认书（预告抵押）一份，证明被告郭桂芬以其所购坐落于梁山县梁济路平安驾校斜对面美的亚0009幢02单元2-102号的房产为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续，证号为梁山县房交抵字第20170908019号，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。 4、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明原告与被告美的亚地产投资公司于2018年4月10日签订上述合同，被告美的亚地产投资公司自愿为因购置坐落于美的亚广场项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，债权确定期间为2013年4月10日至2033年4月10日，保证限额为壹亿陆仟壹佰万元，保证方式为连带责任保证，本案所诉的债权在合同约定的债权确定期间内发生，被告美的亚地产投资公司最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、原告实现债权与担保权利而发生的费用。 5、中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告已于2017年10月1日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户，被告郭桂芬作为借款人签字予以确认。 6、贷款账户基本信息一份，证明截止到2019年8月19日，借款合同项下被告尚欠原告借款本金424442.51元、利息4498.44元、罚息及复利73.30元，合计429014.25元，2019年8月20日之后的利息、罚息及复利应当按照合同约定继续执行。 7、《委托代理协议》及律师代理费发票各一份，证明原告委托山东公明政和律师事务所代理本案，根据代理协议第四条约定，立案后前期已产生律师代理费用1000元（附代理费发票），后期律师代理费用将按执行回收额的2.8%支付，《委托代理协议》约定的律师代理费用在山东省律师收费标准范围以内，按照原告与被告所签借款合同及保证合同约定，该项实现债权产生的费用应由被告承担。 经庭审质证，被告郭桂芬对证据1真实性及证明的问题均无异议。对证据2真实性无异议，对证明的问题有异议，该合同约定的复利、罚息属于重复计息，另外该合同也没有约定律师费应由借款人承担。对证据3的真实性无异议，但该抵押属于预告抵押，因此预告抵押所产生的法律后果不同于法定抵押的后果。对证据4不发表质证意见。对证据5真实性及证明的问题均无异议。对证据6有异议，到目前为止，被告已偿还原告借款本息共计53628.56元，应减去该部分的数额后才是被告实际拖欠原告本息的数额。对证据7真实性无异议，对证明的问题有异议，因原、被告没有约定律师费由被告承担，并且原告在对被告提起诉讼时，被告一直在还款，其不存在违约行为。原告在被告不违约的情况下提起诉讼，被告也不应承担律师费。 被告美的亚地产投资公司对原告提交证据均无异议，但其认为被告郭桂芬已经用房产作为抵押，应当用抵押房产优先偿还，其公司不应再承担保证责任。 被告郭桂芬为支持其主张，向法庭提交了活期账户交易明细一份，证明自被告郭桂芬在原告处贷款后，已经积极偿还至2019年7月份，共计偿还原告本息53628.56元，还能证明原告在对被告提起诉讼时被告郭桂芬无故意违约行为。 经庭审质证，原告建行梁山支行对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，该份证据虽能证明被告郭桂芬履行了部分还款义务，但并不能证明被告按照合同约定按时足额履行了还款义务，被告提交的该份证据恰恰能证明在合同签订后被告经常出现逾期还款和不能足额还款的情况，存在严重的违约情形。因被告所主张的已偿还本息53628.56元，并没有列出具体的计算方式，对该数据真实性有待进一步核实，已偿还的本息部分，根据合同约定是采用的等额本息还款方法进行的还款，截止到2019年8月19日被告偿还的本金部分为44万元减去当前尚本金424442.51元，即15557.79元，其余为偿还的利息、罚息及复利，根据被告提交的该份证据恰能证明因被告违约，原告有权解除借款合同，并要求被告清偿所欠借款本息。 被告美的亚地产投资公司对被告郭桂芬提交的上述证据无异议。 被告美的亚地产投资公司未提交证据。 经审查，原告建行梁山支行提供的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告郭桂芬提交的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据经审查确认的证据并结合当事人陈述，本院认定以下事实：被告郭桂芬以购买位于梁山县美的亚首府小区9号楼2单元102室的商品房所需资金不足为由，于2017年6月5日向原告申请贷款44万元。同时，被告郭桂芬作为抵押人向原告出具了《房产同意抵押证明》，同意以其购买的坐落于梁山县城美的亚首府小区9号楼2单元102号房屋作为其向原告借款所产生的债务提供抵押担保。 2017年8月25日，被告郭桂芬与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：借款金额44万元；借款期限300个月，即2017年8月21日至2042年8月21日；借款人应将借款用于购置美的亚地产投资公司出售的坐落于梁山县美的亚首府9号楼2单元102室的房屋，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，性质为商品房；借款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整于每年的1月1日调整；借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入美的亚地产投资公司在原告开立的账户内，账号为37×××25；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款期限起始日在每月的对应日，还款账户账号为62×××66；担保方式为抵押、最高额保证；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产名称“郭桂芬房产”，处所“美的亚首府9号楼2单元102室”，面积或数量“133.13平方米”，抵押财产的价值（元）“551458.00”。原告在合同相应位置加盖了公章且其负责人或授权人以及被告郭桂芬也予以签字，同时被告郭桂芬又在该合同的“抵押人或其授权代理人（签字）”处签字并按手印。 2017年9月8日，原、被告双方就上述抵押房屋在梁山县住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记，并核发了梁山县房交抵字第20170908019号证书，记载内容：“抵押权人：中国建设银行股份有限公司梁山支行，抵押人：郭桂芬，房屋坐落：梁济路平安驾校斜对面美的亚0009幢02单元2-102号，他项权利种类:预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2017.9.8债权数额440000.00，履行期限：2017-08-21至2042-08-21”。 2017年10月1日，原告按照合同约定的受托支付方式将贷款44万元一次性支付到被告美的亚地产投资公司的账户37×××25，被告郭桂芬在《个人贷款支付凭证》上的“借款人（签字）”处签字并按手印。 2018年4月10日，原告与被告美的亚地产投资公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同中的保证人（甲方）即本案被告美的亚地产投资公司，债权人（乙方）即本案原告，债务人即因购置坐落于美的亚广场项目所属之住房或商用房而与原告发生借贷关系的全部债务人，包括本案被告郭桂芬。合同主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年4月10日至2033年4月10日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人影响原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告未实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿陆仟壹佰万元；被担保债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；保证方式为连带责任保证；保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押合同已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；同时还约定了主合同变更、被告美的亚地产投资公司的其他义务等内容。原告和被告美的亚地产投资公司在该合同相应位置加盖了公章且加盖了其负责人或授权人的私章。 合同履行中，被告郭桂芬未按合同约定偿还借款本息，截至2019年8月19日，被告郭桂芬所欠原告本金为424442.51元、利息4498.44元、罚息73.30元。 本院认为，原告建行梁山支行与被告郭桂芬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告美的亚地产投资公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。被告郭桂芬从原告处借款44万元，事实清楚，证据充分，应予认定，其应依照合同约定向原告偿还借款本息，但被告郭桂芬未按约定偿还借款本息，已构成违约，故原告要求解除其与被告郭桂芬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并主张被告郭桂芬偿还原告借款本金424442.51元及截至2019年8月19日的利息4498.44元、罚息73.30元（2019年8月20日之后的利息按照合同约定另行计算）有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告美的亚地产投资公司对本案被告郭桂芬的借款44万元提供最高额连带保证责任担保，应当按照合同约定和法律规定承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告郭桂芬追偿。对于原告建行梁山支行是否对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县美的亚首府0009幢02单元2-102号的房产享有优先受偿权的问题，预购商品房抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分，防止开发商在商品房预售中出现一房二卖等情形，目的仅是为了保障将来能享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，也不产生优先受偿的效力，故原告对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县美的亚首府0009幢02单元2-102号的房产并不享有优先受偿权。因此，原告建行梁山支行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。原告主张的被告承担律师费的诉讼请求，有其提供的《委托代理协议》及律师费发票在案为凭，能够证明原告因本案支出律师费1000元，本院予以支持。 综上，原告建行梁山支行的部分主张有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司梁山支行与被告郭桂芬于2017年8月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告郭桂芬于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司梁山支行借款本金424442.51元、利息4498.44元、罚息73.30元（利息、罚息计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至实际给付之日止的利息、罚息按照合同约定另行计算），并给付原告支出的律师费1000元； 三、被告美的亚地产投资有限公司对本判决第二项的款项承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7788元，减半收取3894元、诉讼保全费2770元，共计6664元，由被告郭桂芬、美的亚地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  丛莹莹 二〇一九年九月十一日 书记员  吕童童