福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6725号 上诉人（原审被告）：朱梅英，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审被告）：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚建芳，女，1988年12月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**。 法定代表人：陈祥兴，村主任。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 上诉人朱梅英、郑发荣因与被上诉人龚建芳、原审第三人福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会（以下简称“东门村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱梅英、郑发荣上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、一审法院认定朱梅英、郑发荣收取的50000元维修分摊费是“转让费”无事实依据。朱梅英、郑发荣从东门村委会招投标到的商铺破烂，需大量维修费用投入，因此与龚建芳口头约定要分摊维修费才能优先签订租赁合同。该协议属于诺成合同，在龚建芳支付50000元后生效，龚建芳也优先签订了租赁合同。朱梅英、郑发荣的维修项目与租户自行装修的项目并无重叠，且维修费已实际支出，与租赁合同内容、租赁时间无关。租赁协议中未提到已支付过“50000元”，可见该款项是为优先签租的独立诺成性合同对象，而非租赁内的“转让费”，与租赁合同无关。朱梅英、郑发荣已完成相应合同义务，不存在返还或按比例返还问题。二、讼争店面是违章建筑还是合法建筑，是被违章拆除造成违约还是根据《店面租赁合同》约定即便拆除也不构成违约，这是本案性质认定的重要事实依据。一审法院未充分明确讼争店面的合法性，可能存在适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，应予改判。 龚建芳辩称，一、龚建芳向朱梅英、郑发荣支付的50000元系店面转让费，双方之间不存在所谓“分摊装修费”的约定。朱梅英、郑发荣中标承租18家店面，在转租过程中均收取转让费，并向多位次承租人出具收取“店面转让费”的收条，该款项均未在《店面租赁合同》中载明。结合租赁市场交易习惯，足以认定龚建芳向朱梅英、郑发荣支付的50000元系店面转让费。讼争店面在出租给龚建芳前处于使用的状态，朱梅英、郑发荣主张讼争店面不具备基本使用功能需投入费用改造，缺乏基本的事实依据。朱梅英、郑发荣提供的所谓店面前期装修预决算清单均是其单方制作，既不能证明与龚建芳达成了相关约定，也不能证明其存在相关费用的支出，朱梅英、郑发荣应当承担举证不能的法律后果。根据双方的约定及交易习惯，店面转让费与租期长短息息相关，本案约定的店面转让费50000元是基于龚建芳能够取得店面三年租期为前提，现店面仅承租九个月即被强制拆除，一审判决朱梅英、郑发荣根据未履行租期比例返还店面转让费符合公平原则。二、一审判决已对本案《店面租赁合同》的效力进行认定，朱梅英、郑发荣已通过转租店面获取了高额的利润和回报，其主张东门村委会拒不履约重新招租导致其利润损失或者构成违约，与本案无关。 东门村委会述称，一判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。朱梅英、郑发荣向次承租人收取的押金和转让费，东门村委会并不知情。讼争店面是东门村于1982年《城市规划条例》实施前自建的单层简易建筑，属于“无产权房屋”而非违法建设房屋。建筑物是否系违法建设不属于人民法院民事案件审理范围，且讼争店面也未被有关主管部门认定为违法建筑，因此，一审法院充分考虑历史原因和具体情况，未认定合同无效，是正确的。 龚建芳向一审法院起诉请求：判令朱梅英、郑发荣返还龚建芳店面押金15000元、店面转让费50000元，并以65000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自龚建芳起诉之日起至朱梅英、郑发荣实际还清上述款项之日止的损失。 一审法院认定事实：朱梅英、郑发荣为夫妻。坐落福州市晋安区间店面，为东门村委会的村集体财产。2017年10月24日，上述18间店面的租赁合同到期，东门村委会张贴公告对外招标。朱梅英通过招标取得了6号店面的承租权。2017年12月5日，朱梅英与东门村委会签订《房屋租赁合同》，约定：朱梅英承租东门村委会位于福州市晋安区间店面中的第2、4、6、8、10、12号，共6间店面；每月租金36600元（每间店面每月租金6100元），租赁期限自2017年12月5日起至2020年12月4日止；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。早在2017年12月1日，朱梅英即与龚建芳订立《店面租赁合同》，合同约定：朱梅英将位于晋安区店面出租给龚建芳使用，租赁期限三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；第一个租赁年度每月租金7500元，应在每月3日前支付；合同生效之日承租人交纳租赁押金15000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠出租人租金、水电费等，出租人将一次性退还承租人租赁押金；租赁店面的电费由承租人承担，店面使用380Ｖ电压，电费每度1.2元。合同签订后，双方开始依约履行，朱梅英将租赁物交付龚建芳使用，龚建芳支付朱梅英、郑发荣租赁押金15000元及“店面转让费”50000元。2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在案涉租赁店面所在的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，称：你户未经有权机关审批，擅自违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局再次张贴通知，通知载明“晋安区岳峰镇琯尾街农贸市场东侧18间店面（东门村村财）：位于岳峰镇馆尾街，因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门对讼争店面停水断电，并于2018年10月进行了强制拆除。龚建芳对朱梅英、郑发荣主张的拖欠的电费金额有异议。庭审中，龚建芳确认其未支付2018年8月的电费，其使用租赁物至2018年9月初止。朱梅英、郑发荣提供租赁店面的电表被执法部门张贴封条时的读数和2018年8月1日出具的收取2018年8月租金和2018年7月电费的收款收据的存根联证明租赁店面2018年8月的用电量为457度，一审法院予以采信。双方均确认朱梅英与龚建芳订立《店面租赁合同》的约定的出租人实为朱梅英、郑发荣。 一审法院认为，讼争店面为东门村委会的村集体财产，属于乡、村规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，而法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。讼争店面系东门村委会在《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日颁布施行之前建成的单层简易建筑，东门村委会将该房屋作为村集体财产长期对外出租收益，此次东门村委会通过公开招标与郑发荣订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然讼争店面未取得建设工程规划许可证，但该房屋系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，在认定合同效力时应当充分考虑历史原因和具体情况，不能简单地适用现行的法律规定认定租赁合同无效。朱梅英、郑发荣收取龚建芳50000元的“店面转让费”，但双方未对该项目的性质进行约定，结合租赁市场的交易习惯，可以认定龚建芳在转租合同订立前先行支付给朱梅英、郑发荣的50000元是作为取得租赁物3年承租权的前提条件，因此该费用与承租权的取得以及租赁期限长短相关。合同履行期间，非因租赁双方的原因终止履行，从公平原则出发，朱梅英、郑发荣应按租赁合同的履行情况按比例返还该费用。至租赁物被停止水电供应时（2018年9月4日）止，龚建芳、朱梅英、郑发荣的租赁合同仅履行了9个月，占约定租赁期限的1／4（9个月÷36个月），故朱梅英、郑发荣应当将未履行部分对应的转让费37500元（50000元×3／4）返还龚建芳。转租合同履行期间，讼争店面因政府景观改造被拆除，致使合同无法继续履行，次承租人请求转租人返还租赁押金，朱梅英、郑发荣不持异议，一审法院予以支持。朱梅英、郑发荣主张应扣除龚建芳未缴纳的电费582元（457度×1.2元／度＝548.4元），一审法院予以支持。龚建芳请求按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自龚建芳起诉之日起至朱梅英、郑发荣实际还清上述款项之日止的损失，依据不足，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条规定，判决：一、朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还龚建芳押金15000元（已支付582元，尚需支付14418元）；二、朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还龚建芳店面转让费37500元；三、驳回龚建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取计713元，由龚建芳负担144元，由朱梅英、郑发荣负担569元。 二审中，朱梅英、郑发荣向本院提交如下证据：1.《装修店铺决算清单》，证明18间店面部分安装修缮费用；2.《证明》，证明已投入前期装修费用27900元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，《装修店铺决算清单》系一审中已提交证据，且该二份证据与双方之间是否存在装修费用分摊协议的争议事实无关，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，讼争店面系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，一审法院综合考虑历史形成原因及具体情况，未认定案涉租赁合同及转租合同无效，适用法律并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足的，应自行承担不利后果。朱梅英、郑发荣主张龚建芳在转租合同订立前先行支付的50000元系龚建芳自愿承担的租赁物前期装修及其他费用的分摊，但郑发荣、朱梅英未能提供证据证明其与龚建芳之间存在装修费用分摊协议，故本院对朱梅英、郑发荣的主张不予采纳。双方当事人对一审判决应返还的押金没有异议，本院予以确认。结合租赁市场交易习惯，一审认定该50000元是作为取得讼争店面3年承租权的前提条件，并无不当。该费用与承租权的取得以及租赁期限长短相关，现合同因非双方当事人原因终止履行，按照公平原则，一审法院判令朱梅英、郑发荣向龚建芳返还37500元，判决合理，本院予以维持。 综上所述，朱梅英、郑发荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费738元，由朱梅英、郑发荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年九月二十七日 法官助理刘玲玲 书记员吴超