上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9810号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣晓英，天津张盈律师事务所律师。被告：深圳市格尔美珠宝首饰有限公司，住所地深圳市。法定代表人：陈伟雄，总经理。原告国家会展中心(上海)有限责任公司诉被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币366,112.49元(截止到2019年4月4日)、物业管理费103,998.64元(截止到2019年4月4日)、电费2,520元，晚付违约金285.38元；2.判令被告支付应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金，从应付之日起按照每日应付款的千分之一计算至实际给付之日止(暂计算至2019年4月20日，违约金为54,851.41元)；3.被告支付解约违约金264,906.90元(三个月租金+三个月物业管理费)；4.被告支付自2019年4月5日至实际返还房屋之日止的占用费及物业管理费(暂计算至2019年4月20日为84,103.25元)(占用费是租金的双倍，物业管理费与正常租金一样)；5.判令被告支付原告由此产生的律师代理费基础费用18,868元及风险代理费用87,677元。以上五项费用合计983,323.07元。事实与理由：原、被告于2018年4月19日签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》(以下称“合同”)，被告向原告租赁坐落于青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(建筑面积约为565.21平方米)。合同附表一第一部分约定，租赁期限自2018年4月26日起至2024年4月25日止；装修免租期自交付日起2个月，即2018年4月26日至2018年6月25日，计租起始日为装修期届满之次日，即2018年4月26日。合同附表一第三部分约定,租金计算方式为每月租金二租金单价*租赁面积*365天/12个月，第1至36个租赁月的租金单价为4.15元/平方米日，月租金为71,346元；被告应于本合同签署后5个工作日内支付首期租金，首期租金为计租起始日起至该月最后一日的租金及后一个月的租金，以后被告应于每月第25日之前向原告支付下一个月的租金，先付后用；物业管理费为月每平米30元，物业管理费每月总额为16,956.30元，起计日与交付日日期一致，支付期限与租金一致。合同补充条款第12-10.2条约定,(1)若原告根据本合同第12-9.2条约定提前终止本合同，被告在本合同提前终止时向原告支付违约金，按本合同提前终止时的三个月租金和三个月物业管理费之和计算；(2)若被告逾期支付费用，应按日向原告支付逾期金额千分之一的违约金。第12-7(4)条约定,若被告未按约定时间将房屋返还予原告，被告应按照该房屋届时的日租金的两倍向原告支付每一天的占用费，并承担该占用期间的物业管理费及其他费用。合同签署后，原告依约履行了交付涉案房屋的合同义务。后被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项，原告曾多次以电话、信件方式催告被告尽快付款，但被告始终未能如约履行付款义务，根据合同约定，被告欠款行为已构成根本性违约，故原告于2019年3月26日书面通知被告自2019年4月4日起解除双方签署的租赁合同。综上，原告认为，被告拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。被告承认原告在本案中所主张的事实，对已付款、欠付款情况均无异议，承认原告提出的全部诉请。经开庭审理查明，2018年4月19日，原、被告签署涉案合同，被告向原告租赁坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋，租期六年，即2018年4月26日至2024年4月25日。装修免租期为装修免租期届满之次日，即2018年6月26日。租金约定为第1至36个租赁月的租金单价为每日4.15元每平方米，即每月租金71,346元，第37至72个租赁月的租金单价在第36个租赁月的租金单价基础上涨15%，租金单价为每日4.77元每平方米，即每月租金82,005元；物业管理费每月每平方米30元，该房屋物业管理费每月16,956.30元；公用事业费按实际发生的费用缴纳。2018年4月26日，双方签署房屋使用交接书，原告向被告交付房屋，装修免租期为2个月，即2018年4月26日起至2018年6月25日。上述合同约定，一个租赁年内承租人存在逾期支付应付任何款项连续达到15日或累计达30日以上等情形的，出租人有权书面通知承租人终止合同，且承租人须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等。合同及相关文件签署后，原告依约履行了合同义务，被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项，原告曾多次以电话、信函方式催告被告尽快付款，但被告始终未能如约履行付款义务，原告遂于2019年3月26日书面通知被告应当于收到律师函之日起七日内立即交清全部欠款，若未按照上述要求交清欠款的，则自收到律师函第八日起解除双方签订的预租合同，同时，原告将诉诸于法律并保留追究被告违约责任的权利。被告并未付款。另查明，本案诉讼前，原告与天津张盈律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请该律所的律师作为委托代理人，支付代理费方法为基本代理费18,868元加风险代理费即本案原告实际获款(不含诉讼费部分)的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费18,868元。在提起本案诉讼的同时，原告另行提出解除合同返还房屋之诉，要求确认合同自2019年4月4日解除，并要求被告返还房屋并恢复原状。被告表示不同意解除合同，希望继续履行合同。在该案中本院判决支持了原告的诉讼请求。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守各自义务。在原告已按约履行合同义务的情况下，被告未按约足额履行付款义务，显属违约，应立即付款并承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求：第一项，租金366,112.49元、物业管理费103,998.64元、电费2,520元，晚付违约金285.38元，原告已提供相应凭证，被告对此并无异议，本院予以确认。第二项，支付应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金，从应付之日起按照每日应付款的千分之一计算至实际给付之日止(暂计算至2019年4月20日，违约金为54,851.41元)，被告对此虽无异议，但根据公平原则，本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整为：截止2019年4月20日为27,425.70元，自2019年4月21日起，以470,111.13元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止。第三项，解约违约金264,906.90元(三个月租金+三个月物业管理费)，被告对此虽无异议，但根据公平原则，本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整该项金额为13万元。第四项，自2019年4月5日至实际返还房屋之日止的占用费及物业管理费，被告对此并无异议，本院予以确认。据此，合同解除后至房屋实际返还前，每月房屋占用费为142,692元；每月物业管理费为16,956.30元。第五项，律师代理费基础费用18,868元及风险代理费用87,677元。对此，本院认为，对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，未实际产生，故在本案中不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金366,112.49元、物业管理费103,998.64元、电费2,520元，晚付违约金285.38元；二、被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期付款违约金(截止2019年4月20日为27,425.70元，自2019年4月21日起，以470,111.13元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止)；三、被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司解约违约金13万元；四、被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费、物业管理费(自2019年4月5日起，房屋占用费按每月142,692元、物业管理费按每月16,956.30元，均计算至实际返还之日止)；五、被告深圳市格尔美珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费18,868元；六、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,633.23元，减半收取计6,816.61元，由原告负担1,670.56元，被告负担5,146.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 强二〇一九年九月二日书记员 罗林梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。