河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2557号上诉人（原审原告、反诉被告）：张立志，男，1985年10月22日出生，满族，住承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：马玉存，承德市宽城满族自治县盛兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会，住所地河北省承德市高新区冯营子镇冯营子村。法定代表人：王稼祥，村主任。委托诉讼代理人：陈建民，河北德律律师事务所律师。上诉人张立志因与被上诉人承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张立志的委托诉讼代理人马玉存、被上诉人承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会的委托诉讼代理人陈建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立志上诉请求：1．撤销原判；2．改判驳回一审反诉原告的反诉请求，继续履行合同，判令被上诉人给付三年租金86229.00元；3．一审判决违约金太低应予提高；4．二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，从而导致判决错误。承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2029号民事判决书认定，“合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，被告租用该房屋准备开办酒店，但因审批未能通过该房屋一直闲置至今，……”是错误的。一审被告反诉称由于不能预见又无法克服的政策性原因，迟迟不能办理开设酒店相关手续，并以此为据提出解除合同，无事实及法律依据，既然是政策性原因就应提供政策性原因的证据，否则视为其举证不能，对其诉求不应支持。被上诉人没有抱着解决问题的态度及时告知上诉人，在两年多的索要租金过程中，被上诉人一直以房产前主干路未通、正在装修、村里财务正在审计等借口拖延，从未提及手续办理问题，上诉人据此认为，被上诉人酒店至今未开原因可能包含房产前主干路道路未修通等因素，这纯属投资风险范畴之内，不应由上诉人承担。上诉人可以肯定，有部分房屋为冯营子村内部管理（工作）人员拥有，一审法院判决单独解除上诉人房屋租赁协议，支持了被上诉人对所有房屋拥有人的不公平对待，严重损害了上诉人的合法权益。二、上诉人是2014年4月23日和承德市天助房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，为了吸引买主，卖方在卖房广告中明确承诺房屋精装修后交付买房统一出租经营管理，收益稳定，所谓管理者就是被上诉人，因此同日与被上诉人签订的“尚都广场”产权酒店委托租赁协议书，上诉人买房的目的就是为了投资收益，而不是为了居住，这样小平米的房屋也无法用于个人居住，上诉人住所在宽城县，房屋在承德市无法自己管理，有了被上诉人的租赁上诉人才买的，如果没有统一经营管理，上诉人也不会买房的。现在上诉人有足够的理由相信被上诉人当时很有可能就是承德市天助房地产开发有限公司的托，有共同欺诈之嫌，被上诉人是否开始就根本没有准备开办酒店，现在政策都是公开的，请被上诉人提供具体的政策规定，否则难以让上诉人信服。三、由于上诉人和被上诉人的租赁协议，承德市天助房地产开发有限公司交付我房屋时直接交付给的被上诉人，约定精装修，通水、电、路，但到现在也没有任何装修是否通水和电也不知道，一审法院判决解除合同，上诉人的房屋由谁装修，损失由谁承担，势必又增加了诉讼案件。本案没有《中华人民共和国合同法》第94条规定的解除合同情形，所以应判决继续履行合同，并给付租金86229.00元。四、一审法院判决解除合同，违约金明显太低，也只判决二年的违约金，2019年5月1日以后的违约金没有判决，明显是对上诉人利益的损害，判决不公平。承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员辩称，1．上诉人的上诉请求和理由是矛盾的，在上诉请求中既要求继续履行合同，又要求提高违约金，同时要求支付相关租金，按照双方的合同约定，支付全部违约金，合同必然解除；可以看是上诉人目的。2．原审判决认定被上诉人没有开设酒店是属于政策性的，是不能预见、无法克服的原因，没有相关证据。首先，上诉人与被上诉人签订租赁合同是2015年，至2019年9月份已经过去四年半的时间，如果被上诉人能够办理手续，酒店早就营业了。上诉人与被上诉人签订合同之后，已经支付上诉人两年的租金，对于其他的业主也是一样，到第三年酒店审批手续办不下来，租金支付不起，至2019年经过无数次的申请，得不到酒店审批手续，酒店根本不让开设，原因是：第一承德市高新区有具体的规划，住宅区是处于居民住宅区域的规划，不允许开办酒店，开办酒店有对应的区域，有特定的商圈，在区划内不予审批，没有相关证据，但是有高新区的规划；第二征求了周边居民的意见，要开设酒店的楼与居民小区走一个门，小区居民不同意，如果开设酒店，小区的门需要开着，外来人口频繁出入无法控制，根据相关法律规定，住宅楼也不允许做经营性的酒店。最高人民法院有明确规定，具体司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条有相关规定，业主将住宅改变经营性住房，未经有利害关系的业主同意，其排除妨害，人民法院应予支持。物权法第77条规定也有明确约定，不得将住宅改变为经营性商业。开办酒店明显违背了相关法律规定，因此，相关手续得不到审批也很正常。3．上诉人的上诉理由叙述的第二点与事实不符，在双方签订的租赁合同中，以至于上诉人签订的买卖商品房合同中没有约定将该房屋精装修。4．根据本案的实际情况，上诉人购买该房屋时，房价便宜。至目前，上诉人购买的房屋房价翻了一倍，上诉人没有受到任何的损失，且也有很高的利润赚取，除了起诉的四户业主，其他业主没有起诉，私下里我们也和相关业主进行沟通交流，目前，绝大多数业主同意我们支付占用期间相关租金，其他的租金不再支付。对于我方而言，我方租赁五年，一天没有使用，五年的租赁计算下来，100多业主对于我们是巨大的损失，从公平角度来讲，合同继续履行，加大损失的是我方，我方请求二审法院维持原判。一审判决支付全部的占用期间的租金，已经相当的公平合理，上诉人所谓的违约金过低的上诉理由不应得到法院支持。张立志向一审法院起诉请求：1．判令被告立即给付2年的房租款86229.00元，并给付违约金20000.00元；2．诉讼费由被告承担。承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会向一审法院反诉请求：依法解除原被告双方签订的《尚都广场产权酒店委托租赁协议书》。一审法院认定事实：2014年4月23日被告承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会作为甲方与原告张立志作为乙方签订《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》一份，协议约定：为便于“尚都广场产权酒店”统一租赁管理，保障业主稳定的投资收益。承购人（以下简称“乙方”）同意将已购买房屋租赁给承德高新区冯营子村委会（以下简称“甲方”），并交由其进行后期经营，故双方达成如下协议：一、甲方带租约销售给乙方的面积，1.1、乙方房产范围：根据乙方签订购房时签定的《商品房买卖合同》，乙方在“尚都广场产权酒店”的房产范围为：l1层1101房号，建筑面积：49.88㎡。1.2、乙方委托甲方租赁范围：乙方委托甲方经营房产范围即为1.1条所述乙方房产面积，甲方可将委托单位用作（酒店）出租用途。二、乙方委托给甲方租赁的期限：租赁期限自2015年05月01日起计，至2025年04月30日止，共计为10年整。三、房屋基本数据，乙方购买房屋建筑面积为49.88平方米，总房款金额为人民币￥359285.64元。四、租金计取标准与结算方式，自本协议约定之日起，甲方按乙方应支付该房屋的【总房款】金额的8%，将2015年租金共计人民币￥28743.00元一次性计入购房款，从【首期款】或【总房款】￥189285.64元中减除。实际【首期款】或【总房款】金额为￥160542.64元。2016年至2025年租金按照总房款8%计算，于本协议4.2条款之约定时间支付乙方。4.2条租金结算方式约定：2016年租金结算时间为2016年05月01日，此后每年05月01号前甲方向乙方支付该年度房屋租金。违约处理：如若甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金，每逾期一天，按到期应付租金的千分之三计算违约金，逾期超过三个月，乙方有权终止协议，终止协议的，甲方须按照本协议约定，将协议约定期限内所有租金一次性支付给乙方并支付逾期违约金。如若乙方未能按时向甲方提供租赁经营房屋，每逾期一天，按当期应付年租金的千分之三计违约金。如非甲方原因，乙方提前终止协议，乙方应将协议约定期限内所有租金返还甲方，并承担由此造成的一切经济损失。合同第九条，不可抗力约定：由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙双方互不承担责任。合同第十条争议解决约定：协议执行期间如发生争议，双方协商解决。如协商不能解决，可通过仲裁解决，在仲裁过程中，除正在进行裁决的有争议条款外，本协议的其他条款继续执行。因双方没有明确约定仲裁机构，事后双方当事人对选择仲裁机构又无未成协议。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，被告租用该房屋准备开办酒店，但因审批未能通过该房屋一直闲置至今，被告将2015年租金28743.00元折抵原告购房款，2016年租金28743.00元被告支付原告，此后被告一直未合同约定向原告支付租金。为此原告要求被告支付租金86229.00元及违约金20000.00元。被告反诉原告要求解除双方签订的租赁合同。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告（反诉原告）未按约定向原告（反诉被告）支付租金，责任在被告（反诉原告）。原告要求被告（反诉原告）支付租金及按合同约定支付违约金，理由充足，本院应予支持，但对于违约金约定的数额较高，应予酌减，原告起诉时欠付租金为57486.00元，可按欠付租金的20%计算，违约金金额为11497.00元。同时被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会提出反诉请求，要求解除双方签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》，现因双方签订的合同不能继续履行，避免个人、集体财产遭受更大损失，应予解除双方签订的租赁合同。故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条，第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张立志与被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》；二、被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）张立志自2017年5月1日至2019年4月30日房屋租金57486.00元（28743.00元/年×2年）；2019年5月1日以后房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（28743.00元/年÷365天/年×实际占用房屋天数）；三、被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）张立志违约金11497.00元；四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张立志提交了2019年8月21日冯营子村委会召集12楼的业主开会的电话录音，用以证明酒店不能开设是因为被上诉人资金问题，不是因为政府政策性原因。承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会对该份证据的质证意见为：对于光盘的真实性认可，只是给业主一个说法，村里不敢与业主说明真实情况。承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会提交了以下证据：证据一、承德市及高新区规划，来源于网上下载，第五部分涉及高新区整个规划，用以证明在高新区范围内本案涉及的房屋是在居住区域内，根据相关的法律政策规定不允许在居民区内开办酒店；证据二、承德市人民政府关于印发承德市城乡规划管理若干规定的通知，下发日期是我们在办理酒店的同一时期，即2016年7月25日，该规定有几个条款与本案有关，审批酒店不符合该规定，硬件条件达不到，申请多次不予审批；证据三、承德市天助房产开发有限公司出具的情况说明，形成于2019年9月17日，用以证明天助公司是卖给上诉人房屋的公司，2018年5月组织验收，因绿地指标不足未能验收，尚都广场酒店因设计变更，消防无法验收，不具备开设条件，开办酒店首先需要办理消防手续，但是现在办不了消防手续。张立志对该三份证据的质证意见为：对于证据一，不属于新证据，不认可，由于网上的来源无法证实真实性及合法性；对于证据二，不属于新证据，在一审的时候被上诉人应该提交而没有提交；对于证据三，不属于新证据，天助房地产与冯营子村委会原则上是一体的。对于上述证据，本院经审查认为，张立志提交的证据，承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会对其真实性认可，取得程序合法，与本案具有关联性，依法予以采信；承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会提交的证据系承德市政府官网所公布，具备真实性，取得程序合法，与本案具有关联性，依法予以采信。经审理查明，按照承德市高新区的规划，在高新区范围内，酒店式公寓采取只租不售的服务方式，本案中，双方签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》涉及的租赁房屋属于已经销售的商品房，不符合高新区对酒店式公寓的规划。其他事实与一审法院判决认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《承德市及高新区规划简介》的内容，案涉租赁房屋所在的区域，不属于政府规划的开办宾馆、酒店的区划，即本案租赁房屋不能开办酒店非承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会的主观原因。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除，本案中，按照承德市高新区的规划，案涉租赁房屋不能开办酒店，双方签订租赁合同的目的不能实现，继续履行对承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会明显不公平，故，双方签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》依法应予解除。《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》解除后，剩余的租期将不再履行，承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会应按合同实际履行天数支付租金并支付相应的违约金。一审判决认定的租金计算方式和违约金计算方式，适用法律并无不当。综上所述，张立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738.00元，由张立志负担。本判决为终审判决。审判长  刘宪海审判员  孙琳丽审判员  裴赤博二〇一九年九月二十四日书记员  刘 炯