山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初6754号 原告：郝婧，女，1982年7月31日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:王本坤，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张鹏，山东倡通律师事务所律师。 被告：青岛霄隆置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：张杰，董事长。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 原告郝婧与被告青岛霄隆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝婧的委托诉讼代理人王本坤、张鹏，被告的委托诉讼代理人郭婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝婧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，至房屋交付为止（以银行贷款利率4.75%计，自2017年6月30日暂计至起诉之日为163773元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年12月17日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告将坐落于青岛市黄岛区江山南路33号湛园海德公园一号三期18栋2单元10层1002户的房屋一套(建筑面积190.40平方米)以1942080元的价格出售给原告，交房时间为2017年6月30日前，双方还约定了房屋的交付条件。原告按约支付了首付款602080元，贷款134万元于2017年3月1日支付，但房屋一直未交付原告。经原告多次与被告协商，至今被告不予办理交付。为维护原告的合法利益，特诉讼至法院。 被告青岛霄隆置业有限公司辩称，1、本案中原告未按照合同约定的付款时间履行付款义务，应当承担逾期付款的违约责任。2、根据合同补充条款，合同主体在约定了附条件具体日期交房的情况下，又通过协商方式约定了免责条款，即因政府部门或市政配套部门的供热工程等原因造成廷期交房，开发商不承担违约责任，也就是被告免责。该补充条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应当受该免责条款约束。本案中是因供热等市政原因导致延期交房，属于补充条款中约定的免责情况，被告不应当承担违约责任。3、退一步讲，即使被告需要承担违约责任，被告亦不应当承担全部的违约责任，本案属于混合过错，多因一果的情况，被告仅应当承担部分应当承担的责任。4、原告在明知道房屋不具备交付条件且签署了《竣工验收前严禁施工事项》的前提下，还是随心所欲的装修，明知不可为而为之，主观上存在故意和重大过错，由此导致房屋逾期交付的后果原告自身也应当承担一定的责任，同时原告应当承担其提前装修房屋导致项目规划验收未通过给被告造成的损失。5、原告明知案涉房屋未竣工验收、不具备交付的条件，却多次到政府部门反映问题，在政府部门的协调下，原告于2018年3月17日自愿接收案涉房屋，这是原告作为业主的实际收房日。即原告主张的开发商逾期交房期间的时间节点应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。另根据被告提交的相关案例，类似主张均未得到支持，类似的案件应当类似处理。原告在案涉房屋未竣工验收、不具备合同约定交付条件下自愿接收案涉房屋，原告实际收房日2018年3月17日，就是房屋的实际交付使用日。对于原告在实际收房日之后的逾期交房违约金诉求没有事实依据 综上，被告认为，本案是由于市政供热等原因导致的延期交房，符合合同约定的免责情形，且原告自愿接收房屋并进行装修入住，被告不应当承担违约责任，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2016年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由原告购买被告开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期18栋2单元1002户房产，总价款1942080元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过质监部门进行完毕竣工备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：“甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买受人不退房，（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止，）出卖人按已付房价款的同期贷款利率向买受人支付违约金。”合同附件一中约定付款方式：银行按揭贷款，合同总价款1942080元。首付款：602080元（含定金50000.00元），乙方应于2016年12月16日前存入本合同指定的账户。贷款1340000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年12月19日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年12月31日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”补充条款第七条约定：“本补充条款是甲、乙双方签订的主合同条款的组成部分，主合同条款的约定与本补充条款不一致或相矛盾的，以本补充条款约定为准”。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。 2、原告于2016年12月15日前支付首付款602080元，剩余134万元办理了银行贷款，贷款于2017年3月1日发放到位。被告抗辩原告未按约定时间提交贷款材料，个人住房贷款合同及贷款发放日期均晚于合同约定。 3、原告于2018年3月17日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》和“18号楼竣工验收前严禁施工事项”，后者内容为：“因18号楼现整体未完全竣工验收，我因个人需求提前申请进行房屋装修，除严格执行海德物业服务中心其他各装修管理规定外，还严格遵守以下事项：严禁出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩窗、改动阳台雨落管等破坏外墙外立面的行为。我接受广大业主朋友及物业服务中心的监督，如若出现上述情况，由我本人负责恢复原状，并负责由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果。” 4、被告提交18号楼“地基与基础工程质量验收备案报告”和“主体结构工程质量验收备案书”，其上显示18号楼地基与基础于2013年12月18日经质量验收合格。主体结构于2014年6月6日经验收合格备案。被告提交18号楼“竣工验收备案登记表”，其上显示18号楼于2019年4月26日通过竣工验收备案。 5、被告提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，被告缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。被告提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，原告对其真实性不予认可，该打印件模糊不清，被告未能提供原件，对该证据本院不予采信。 6、被告提交2017年1月18日青黄建发[2017]12号“青岛市黄岛区城市建设局关于优化调整建设工程竣工验收备案有关事宜的通知”，其上载明备案需要提供的资料包括：工程竣工验收报告、工程质量监督机构出具的建设工程质量监督报告；竣工工程项目缴纳税收情况证明（原件，外地施工单位提供）；城市建设局会签表，公共事业设施竣工验收表（含供水、供热及供热配套费、燃气，公共事业办公室出具，原件）”，拟证明在供热配套未竣工验收的情况下，被告不可能完成备案手续。原告对该证据的真实性不认可，认为与本案无关。 7、被告提交“项目规划验收核实情况表”，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3、停车位数量：地下批准（三期总）569个，实测无；4、绿地面积：批准（地块总）33863.91平方米，实测1800.76平方米；5、室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致。6、外立面局部与规划批准图纸不一致。原告不予认可，认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是原告装修原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因。另被告提交了照片一组，证明原告随意装修，进行了封闭阳台等行为，导致出现“外立面局部等与规划图纸不一致”，使得项目验收未通过。原告对该证据证明事项不认可，原告认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是原告原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因，未通过验收与原告无关。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、被告是否构成逾期交房？2、被告应否承担逾期交房违约责任，即被告抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立？3、原告接收房屋钥匙的行为能否免除被告的部分责任？4、违约金如何计算？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、被告构成逾期交房。理由如下：原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。原告已支付了全部购房款，因此，被告应当依约按时交付涉案房屋。原被告在合同第十一条约定了交房时间为2016年8月31日前，但在该时间，被告未能向原告交付房屋，被告已构成逾期交房。 二、被告应承担逾期交房违约责任。理由如下：被告抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”本院认为，被告的抗辩理由不能成立。首先，被告虽缴纳了市政配套资金，但这是被告开发房地产必须履行的手续。18号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，被告未能提供证据证明。其次，在供暖工程施工前，18号楼是否已具备了供暖工程的施工条件，被告未能举证证明。再次，被告提交的“项目规划验收核实情况表”，其上除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此，被告不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收的唯一原因。同时被告亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，被告抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由以及因业主的原因导致未能通过规划验收的理由，均不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告应承担逾期交房的违约责任。 三、原告接收房屋钥匙的行为不能免除被告的部分责任。理由如下：原被告双方在合同第十条约定的交房条件为：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据上述规定和双方的约定，涉案商品房必须通过竣工验收备案后才能交付使用。根据被告提交的“建设工程竣工验收备案表”，涉案18号楼系在2019年4月26日通过竣工验收备案。虽原告于2018年3月17日领取了房屋钥匙，但被告明知涉案房屋其时并不具备交房条件，该交付不符合法律规定的交付条件，并不构成法律意义上的“房屋交付”，因此，不能免除被告应承担的逾期交房的违约责任。 四、违约金的计算方式。涉案房屋于2019年4月26日通过竣工验收，具备交房条件，因此逾期交房违约金应计算至该日期。原告根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，主张自2017年7月1日起计算至2019年4月26日止的逾期交房违约金161046.31元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告青岛霄隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告郝婧逾期交房违约金161046.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3575元（原告已预交），由被告青岛霄隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 周 珊 人民陪审员 薛 葵 人民陪审员 刘焕虹 二〇一九年九月二十六日 法官助理王娜 书记员丁煜