四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初9212号 原告（案外人）：肖勐，男，1969年4月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（案外人）：白伟，女，1970年4月3日出生，汉族，住辽宁省辽阳市宏伟区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：朱劲松，四川致高律师事务所律师。 被告（申请执行人）：方敏，女，1973年3月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：隋亚娟，四川恒和信律师事务所律师。 被告（被执行人）：谭毅，男，1982年2月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告肖勐、白伟与被告方敏、谭毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案受理，依法适用普通程序，由审判员朱伟担任审判长，与人民陪审员唐露、周跃飞组成合议庭，于2018年10月10日、2019年9月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告肖勐、白伟及其委托诉讼代理人朱劲松、被告方敏的委托诉讼代理人隋亚娟到庭参加诉讼；第二次庭审，原告肖勐及其与原告白伟的委托诉讼代理人朱劲松、被告方敏的委托诉讼代理人隋亚娟到庭参加诉讼；被告谭毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告肖勐、白伟向本院提出诉讼请求：1、不得执行成都市青羊区房屋（合同签约备案号：2010868）；2、被告谭毅立即配合原告办理成都市青羊区房屋的不动产登记手续。事实和理由：2014年1月16日，谭毅与四川省蜀府房屋建设开发有限公司（以下简称蜀府公司）签订了《商品房买卖合同》，约定蜀府公司将其开发建设的成都市青羊区房屋出售给谭毅，并于4月9日进行了签约备案登记，合同签约备案号为2010868。2015年3月16日，原告与谭毅签订《房屋买卖合同》，约定：谭毅以100万元的价格将案涉房屋（含标准车位）转让给原告。原告已支付的定金2000元转为购房款，原告应在合同签订之日起7日内支付798000元汇入谭毅指定账户，剩余购房款20万元于原告取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起3日内汇入谭毅指定账户。当日，原告向谭毅指定账户支付了798000元，谭毅与原告在物业管理处办理了案涉房屋的交付事宜，谭毅结清了2015年3月以前的物业管理服务费、停车场服务费、自来水费，并向原告交付了案涉房屋的钥匙、水电气卡、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《业主入住验房表》和全部缴费凭证。2015年4月11日，原告开始对案涉房屋进行装修；8月25日，原告家庭入住案涉房屋至今，当前，案涉房屋是原告家庭的唯一居住用房。自2015年12月起，原告就一直联系谭毅要求办理案涉房屋的产权证明,谭毅答应办理但一直没结果。2016年3月，原告了解到案涉房屋所在小区的其他业主的房屋产权证明已经办理完毕，找到蜀府公司了解情况。谭毅于2016年9月26日才告诉原告，因其被债权人起诉至法院，案涉房屋已经被法院查封，无法办理产权过户手续。2016年9月28日，原告向法院递交了《预查封房产异议申请书》。法院于2018年7月23日作出（2018）川0104执异126号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。在案涉房屋被预查封之前，原告就与谭毅签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》合法有效，原告全面履行了合同约定的付款义务，并实际接受交付、占有了案涉房屋，案涉房屋的产权未过户登记至原告名下，并非原告过错，且案涉房屋是原告家庭当前唯一的住房，原告对案涉房屋所享有的权利足以排除执行。故原告肖勐、白伟不服执行裁定，向法院提起诉讼。 被告方敏辩称，1、法院依法查封、立案执行案涉房屋符合法律规定；2、原告提交的证据不能证明对案涉房屋享有排除强制执行的权利，原告与谭毅之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系；3、原告的第二项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，应当予以驳回；4、未依法登记领取权属证书的房产不得转让，原告在明知谭毅尚未取得房屋权属证书的情况下仍购买涉案房屋，原告应对其行为承担相应的风险。 被告谭毅未到庭参加诉讼，未提交答辩意见亦未提交证据材料。 经审理查明，2014年1月16日，谭毅与蜀府公司签订《商品房买卖合同》，约定：谭毅以一次性付款511563元的方式购买蜀府公司开发建设的位于成都市青羊区房屋（建筑面积131.17平方米）。2014年4月9日，该房屋进行了合同备案登记（合同签约备案号：2010868；初始登记权证号：权2900945；买受人：谭毅；房屋地址：成都市青羊区房屋）。 2015年3月16日，肖勐、白伟与谭毅签订《房屋买卖合同》，约定：谭毅以100万元价格将案涉房屋转让与肖勐、白伟，肖勐、白伟已付订金2000元，在合同签订之日起7日内支付798000元至谭毅指定账户，余款20万元在肖勐、白伟取得房屋所有权证及土地使用权证之日起3日内汇入谭毅指定账户，正式办理过户手续后支付；谭毅在合同签订之日起7天内将合同项下房屋的钥匙、电、气卡等物品交付给肖勐、白伟，并出具首付费用到款收据；谭毅在取得房地产权属证书之日起30日内协助肖勐、白伟及时办理房屋权属登记过户手续。同日，白伟向谭毅指定账户支付798000元。 2015年4月10日，本院以(2015)锦江民初字第2560号立案受理方敏与谭毅、刘亚南、李庆华、四川合辰实业有限公司民间借贷纠纷一案。2015年4月17日，本院根据方敏的财产保全申请作出（2015）锦江民保字第278-1号民事裁定，对谭毅所有的案涉房屋产权（合同备案号：2010868）予以查封，并于2015年4月22日通知成都市房管局予以协助执行。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、谭毅、刘亚南、李庆华、四川合辰实业有限公司归还方敏借款本金500万元，并支付从2014年8月1日起至2015年11月11日止的利息1369644元、律师费20万元，上述款项共计6569644元，此款方敏同意谭毅、刘亚南、李庆华、四川合辰实业有限公司于2015年11月20日前给付70万元，于2016年11月11日前给付100万元，剩余款项4869644元于2017年11月11日前给付清结；二、方敏自愿放弃其他诉讼请求；三、本案案件受理费减半收取28894元，保全费5000元，两项合计33894元，由谭毅、刘亚南、李庆华、四川合辰实业有限公司负担。本院于2015年11月12日作出(2015)锦江民初字第2560号民事调解书，对上述协议予以确认。2015年11月26日，方敏向本院申请执行，本院以(2015)锦江执字第2170号立案执行。在执行过程中，肖勐、白伟提出书面异议。本院于2018年7月23日作出（2018）川0104执异126号执行裁定，驳回肖勐、白伟的异议请求。肖勐、白伟不服该执行裁定，在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，2015年4月11日，白伟与成都馨居尚装饰设计工程有限公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，约定就案涉房屋进行装修；白伟于2015年6月30日与成都城市燃气有限公司签订协议，改造案涉房屋的室内燃气设备，并于2018年8月25日申请启封通气；白伟自2015年4月起为案涉房屋交纳物业管理服务费。案涉房屋现登记在蜀府公司名下（业务件号：权2900945，证书编号：监证4350237）。 再查明，2019年9月18日，肖勐向本院缴纳30万元交付执行。 庭审中，肖勐、白伟陈述，向法院缴纳的30万元，其中20万元是其购买谭毅的涉案房屋未支付的尾款，另外10万元是代谭毅偿还方敏的债务。其另案向谭毅主张办理案涉房屋的过户手续和偿还10万。 上述事实，有经庭审质证的原告肖勐、白伟提供的身份证复印件、方敏的人口信息（户籍）证明、谭毅的身份证复印件、（2018）川0104执异126号执行裁定书、送达材料、网上立案材料、《房屋买卖合同》、工商银行个人业务凭证1张、凭证1张、《前期物业服务协议》、公证书复印件、委托书复印件、《业主入住验房表》、停车场服务费、自来水费收据复印件、2015年4月1日-2018年6月30日物业管理服务费收据、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》复印件、《更名业务受理凭证登记表》（燃气）、《成都燃气家用燃具连接软管安装协议》、《启封通气服务单》、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同摘要》复印件、递交材料收据、《预查封房产异议申请书》、房屋信息查询记录、四川省行政事业单位资金往来结算票据、银行POS单；方敏提供的（2015）锦江民初字第2560号民事调解书、（2015）锦江民保字第278-1号民事裁定书、（2015）锦江执字第2170-1号执行裁定书、商品房买卖合同摘要及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点在于肖勐、白伟是否对位于成都市青羊区的房屋（合同签约备案号：2010868；业务件号：权2900945；证书编号：监证4350237）享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本院作出的（2015）锦江民保字第278-1号民事裁定，对案涉房屋予以查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在谭毅与蜀府公司的商品房买卖合同关系中，谭毅作为买受人，对案涉房享有物权期待权，即在具备过户登记条件的情况下，可以请求蜀府公司办理过户手续。谭毅与肖勐、白伟于案涉房屋查封前签订的《房屋买卖合同》，不存在法定无效的情形。在案涉房屋查封前，肖勐、白伟已按照合同约定向谭毅支付了80万元房款，剩余的20万元房款也已向本院交付执行，谭毅的对案涉房屋享有的物权期待权已完全转移给肖勐、白伟。综合本案证据，肖勐、白伟在查封之前已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记系因谭毅尚未取得房地产权属证书，尚不具备过户登记条件，非因肖勐、白伟自身原因。 综上，肖勐、白伟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。 对于肖勐、白伟的第二项“被告谭毅立即配合原告办理成都市青羊区房屋的不动产登记手续”的诉讼请求，系另外的法律关系，并非本案案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理，肖勐、白伟可以另案提起诉讼。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下： 不得执行位于成都市青羊区的房屋（合同签约备案号：2010868；业务件号：权2900945；证书编号：监证4350237）。 本案案件受理费13800元，由被告谭毅负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2018）川0104执异126号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 朱 伟 人民陪审员 唐 露 人民陪审员 周跃飞 二〇一九年九月二十七日 书 记 员 叶佳旭 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。