湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3119号上诉人（原审原告）：邓天峰。上诉人（原审原告）：夏艳会。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桂阳华源置业有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道牛巷口。法定代表人：林启良，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙秀录，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李石文，湖南志浩律师事务所律师。上诉人邓天峰、夏艳会，上诉人桂阳华源置业有限公司（以下简称华源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓天峰、夏艳会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持邓天峰、夏艳会一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由华源公司负担。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定交房条件包括“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”等，一审判决已查明涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件却认定涉案房屋符合交房条件，前后矛盾，亦与双方约定的交房条件不符，故一审判决认定事实错误。2.一审判决认定邓天峰、夏艳会收房的事实依据和法律依据不足，华源公司承建的房屋根本不符合合同约定的交房条件，邓天峰、夏艳会也没有实际收房，一审判决以邓天峰、夏艳会与物业公司签订物业合同认定实际收房依据不足。3.双方约定的违约金计算标准符合法律规定，双方合同权利义务对等，华源公司反复强调涉案合同系全国统一适用的版本，既然是全国统一适用的版本则不存在本案违约金过高情形。华源公司作为专业的房地产开发公司应对其实施的民事行为具有预见性，应尊重契约精神，而一审判决主观认定本案违约金过高没有事实和法律依据。综上，请求支持上诉请求。华源公司辩称：一、邓天峰、夏艳会上诉请求改判支持其一审的全部诉讼请求错误，依法不能支持。邓天峰、夏艳会已在本案起诉前于2019年4月21日办理了收房手续，填写了《业主入住登记表》，领取了房屋钥匙，并与物业公司签订了《物业服务合同》、《装修管理服务协议》等，还缴纳了物业服务费、装修押金等费用，且对涉案房屋已装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，邓天峰、夏艳会已实际占有涉案房屋，其再起诉请求华源公司履行交房义务，无事实和法律依据。二、一审判决认定涉案商品房符合交付条件的基本事实清楚，并无认定错误。涉案房屋建设工程于2018年12月11日经五方主体竣工验收合格，已符合《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国建设工程质量管理条例》规定的法定交付条件，且相关部门已出具认可证明，故案涉房屋于2018年12月11日已符合法律规定的交付条件，且取得相关部门认可文件，已满足建设工程竣工验收备案的实质条件，华源公司按照法定条件交付案涉房屋，不影响邓天峰、夏艳会对案涉房屋的交付使用，亦不损害邓天峰、夏艳会的合法权益。因此，一审判决认定案涉房屋已符合交付条件，并无不当。三、涉案商品房买卖合同系行政机关制定的格式合同，交房条件系固定条款，不属于当事人的意思自治，依法应当适用法律规定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，备案是对建设单位组织竣工验收的事后监督，是有关行政机关所履行的法定职责。华源公司将竣工验收报告和相关部门出具的认可文件向备案机关报备，至于备案机关是否履行备案职责等不属于华源公司所能控制的风险。另涉案《商品房买卖合同》系格式合同，该合同以取得备案证明文件作为房屋交付条件，其不是华源置业公司的真实意思表示，且与《中华人民共和国建筑法》等规定的法定交付条件不符。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，华源公司可以请求法院将合同约定的交房条件变更为按法定条件交付商品房，故一审判决认定案涉房屋已符合交房条件，符合本案实际和相关法律规定。四、其他答辩意见同华源公司的上诉意见。华源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回邓天峰、夏艳会的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邓天峰、夏艳会负担。事实与理由：1.华源公司投资开发的湘南物流园配套商品房项目工程于案涉合同约定的交房日期（2018年12月31日前）届满前已竣工验收合格，符合法定的交房条件。一审判决认定华源公司未举证证明已于合同约定交付日履行了交付义务，则明显错误，对华源公司极不公平。双方在《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定交房时间为2018年12月31日前，第（二）项约定，买受人未收到交付通知的，以本合同约定交付日期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该约定系对合同双方当事人的约定，在交付日办理交房手续是双方的义务，而非出卖人一方的义务。因邓天峰、夏艳会在交付日及此后不配合办理交房手续，未能交房的责任应由邓天峰、夏艳会承担。2.一审判决认定华源公司逾期交房构成违约与查明的事实不符，华源公司依法不承担逾期交房的责任。邓天峰、夏艳会在起诉状中称其拒绝收房的理由是房屋存在严重质量问题，不符合合同约定的交房条件，但一审认定邓天峰、夏艳会提出的房屋质量问题，没有提交证据证明，同时，一审判决认定涉案房屋已于2018年12月11日经五方验收合格，符合交房条件。双方合同约定的交房时间为2018年12月31日、办理交房手续的地点为房屋所在地，邓天峰、夏艳会以房屋存在质量问题拒收房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，本案造成逾期交房的责任应由邓天峰、夏艳会承担。综上，请求支持上诉请求。邓天峰、夏艳会辩称：1.邓天峰、夏艳会至今未收到华源公司的收房通知，且华源公司至今未取得涉案房屋的备案证明文件，其还不具备通知收房的基本条件。2.双方签订的《商品房买卖合同》对交房条件及逾期交房违约金的计算有明确约定，该合同是双方真实的意思表示，不违反国家强制性规定，故应按照合同约定进行判决。邓天峰、夏艳会向一审法院起诉请求：1.依法判决华源公司继续履行合同约定的交房义务；2.依法判决华源公司向邓天峰、夏艳会支付逾期交房违约金13014元（自2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，之后违约金按108.45元/日计算至实际交房之日止）；3.依法判决华源公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月28日，邓天峰、夏艳会与华源公司签订《商品房买卖合同》，邓天峰、夏艳会购买华源公司在桂阳县珍珠大道与马鞍岭路交叉口西北面开发的桂阳县商贸物流园北区二期项目中的31幢4层404号住房一套，合同约定：该商品房预测建筑面积132.11㎡，其中套内建筑面积120.32㎡，分摊共有建筑面积11.79㎡，合同约定单价2736.46元/m2,总价款为¥361514元…以贷款方式按期付款，非一次性付款时的首付款¥111514元…买受人应于2017年9月28日前支付首期房价款¥111514元，余款向桂阳县农村信用合作联社工业园分社申请贷款支付…第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理…第十二条逾期交付责任除不可抗力外出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，邓天峰、夏艳会依约向华源公司支付了首付款¥111514元。华源公司于2018年12月11日对桂阳县商贸物流园房地产开发项目工程统一进行竣工验收。2019年4月21日，邓天峰、夏艳会对案涉商品房办理收房手续，签订业主入住登记表，并与桂阳阳泰物业服务有限公司签订《湘南国际房屋装修管理服务合同》、《湘南国际花园小区装修管理合同》及《消防安全协议书》。一审法院认为，本案的争议焦点主要有：一、华源公司是否应继续履行合同约定的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，华源公司应按照合同约定的时间即2018年12月31日向邓天峰、夏艳会交付案涉商品房。本案中，邓天峰、夏艳会2019年4月21日办理收房手续并与桂阳阳泰物业服务有限公司签订《湘南国际房屋装修管理服务合同》、《湘南国际花园小区装修管理合同》及《消防安全协议书》。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被告华源置业已经实际履行了合同约定的案涉商品房的交付义务，不存在应继续履行交付的义务。二、华源公司逾期交房是否构成违约及违约金的计算。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。邓天峰、夏艳会按合同约定履行了交付购房款的义务，华源公司应按约定在2018年12月31日前将验收合格的商品房交付邓天峰、夏艳会。华源公司于2018年12月11日组织五方主体对房屋进行验收，验收合格后也未书面或以其他有效方式通知邓天峰、夏艳会，华源公司的行为已经构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于出卖人逾期交付责任的约定，逾期天数超过60日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之叁的违约金。从2018年12月31日至房屋实际交付之日即2019年4月21日邓天峰、夏艳会收房，华源公司应承担的违约金共计12038.42元（361514元×0.03%×111天）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案中双方约定违约金过高，可适当核减。本案邓天峰、夏艳会未提交在同类地段租房的证据，故参照邓天峰、夏艳会所支付的房款从2018年12月31日至2019年4月21日同期银行贷款的利率6个月期利息总额计算损失较为合适，经核算该段时间的利息为6160元（361514元×4.35%÷12个月×4.7个月），故该违约金为6160元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，判决：“一、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告邓天峰、夏艳会支付逾期交房违约金6160元。二、驳回原告邓天峰、夏艳会其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费285元，减半收取143元，由被告桂阳华源置业有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：华源公司提交的证据1湘南国际二期交房业主名单与本案无关联，证据2桂阳县商贸物流园区住宅二期B标段建设工程质量监督报告，虽体现了桂阳县建设工程质量安全监督站对涉案房屋项目竣工验收的监督过程，但其不足以证明该项目工程已取得竣工验收备案证明文件。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：1.华源公司已向相关行政部门提交涉案房屋项目工程竣工验收备案相关资料，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明。2.案涉房屋已取得房屋测绘报告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点是：一、合同约定的交房条件是否应作为交房依据；二、华源公司是否构成违约，如违约，逾期交房违约金如何计算。关于焦点一。案涉《商品房买卖合同》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，无合同法第五十二条规定的无效情形，该合同对双方均具有约束力。根据该合同第九条约定，华源公司交付房屋时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而至今华源公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。虽然华源公司不符合合同约定的交房条件，但邓天峰、夏艳会于2019年4月21日签订了业主入住登记表，并与桂阳阳泰物业服务有限公司签订了《湘南国际房屋装修管理服务合同》、《消防安全协议书》，故邓天峰、夏艳会于2019年4月21日办理了收房手续，系其对自身权利的处分，自愿放弃上述合同权利，不违反法律规定，本院予以确认。因此，华源公司已向邓天峰、夏艳会交付了涉案房屋，无须继续履行合同。关于焦点二。根据合同约定，华源公司应于2018年12月31日前向邓天峰、夏艳会交付房屋并取得该房屋项目工程竣工验收备案证明文件，华源公司虽于2018年12月组织竣工验收，但在竣工验收和申请验收备案过程中被监理单位及相关职能部门多次下发整改通知要求对项目存在的问题进行整改，致使至今尚未取得上述备案证明文件。故华源公司无法按合同约定向邓天峰、夏艳会交付房屋，系其自身原因造成，华源公司构成违约。因邓天峰、夏艳会已于2019年4月21日实际收房，且双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房违约金计算标准过高，邓天峰、夏艳会未提交证据佐证其损失，一审判决根据本案情况酌情将逾期交房违约金计算标准调整为同期银行贷款利率4.35%，违约金从合同约定的逾期交房之日计算至实际收房之日止，并无不当，本院予以确认。综上所述，邓天峰、夏艳会，华源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。邓天峰、夏艳会预交的二审案件受理费50元，桂阳华源置业有限公司预交的二审案件受理费50元，由各预交人负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄肖华审 判 员 欧旭敏审 判 员 雷金梅二〇一九年九月二十五日法官助理 陈祠平法官助理 黄晓宇书 记 员 谷 琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。