云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6960号上诉人（原审原告）：钟尚美，女，1977年8月17日出生，汉族，住云南省昭通市鲁甸县。委托诉讼代理人：戴自雄，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：吴希雄，经理。委托诉讼代理人：李顺燕，女，汉族，1995年1月16日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：满馨，女，满族，1991年1月9日出生，身份证住址云南省文山壮族苗族自治州砚山县，系该公司员工，特别授权代理。上诉人钟尚美因与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟尚美上诉请求：1、撤销（2019）云0114民初145号民事判决第一项、第二项；2、改判由被上诉人向上诉人交付位于呈贡区车位，同时协助办理该房屋及车位的《不动产登记证书》；3、改判被上诉人支付上诉人违约金23552.1元（以购房款240083元为基数，分别按日万分之三计算自2016年10月1日起至2017年5月31日的违约金17285.9元；及按合同约定的日万分之五计算自2017年6月1日起至2018年10月31日的违约金61221.2元，共计78507.1元，原告降低违约金标准按30%主张，即23552.1元）；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人无理拖延，以各种借口不交付房屋、不承担违约金、不履行办理产权证书等各种义务，一审仅判决交付房屋而不判决履行办证义务，无法保证上诉人的权利。上诉人与被上诉人已协商用车位作为2016年9月30日以前的违约赔偿，对不违反法律法规的约定应当按约履行，双方当事人《商品房购销合同》以及被上诉人出具的《关于优活城项目逾期交付的违约公告》中均对逾期交房违约金计算标准进行了明确，加之上诉人已经降低违约金标准至30%，一审法院再次调整系滥用自由裁量权，亦不足以弥补上诉人的损失。综上，请求二审法院依法改判。螺蛳湾公司答辩称：被上诉人已经按合同约定登报通知交房，是上诉人未办理接房手续，现尚无法办理不动产权证。被上诉人承诺的违约金系受胁迫做出，计算标准过高，一审调整违约金正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钟尚美向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告履行交付优活城项目金山小区二期第4幢第1层105号房屋及北2C-033车位，并协助原告办理该房屋及车位的《不动产登记证书》。2、被告支付原告违约金23552.1元（大写：贰万叁仟伍佰伍拾贰元壹角正）；分别以240083元为基数，按日万分之三计算的自2016年10月1日起至2017年5月31日的违约金17285.9元；及按日万分之五计算的自2017年6月1日起至2018年10月31日止的违约金61221.2元，共78507.1元，原告降低违约金标准按30%计算主张。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月13日，原告钟尚美（乙方）与被告螺蛳湾公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于云南省昆明市经开区新加坡产业园区金山小区二期第4幢第1层105号房屋，商品房总金额为232682元。甲方应于2015年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。被告螺蛳湾公司认可对方已付清了全部房款。钟尚美向被告螺蛳湾公司交付维修基金4873元、契税2327元、印花税116元、工本费85元。2015年8月29日，钟尚美（乙方）与螺蛳湾公司（甲方）签订《补充协议》约定将诉争房屋的交付期限延长至2016年9月30日前，若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任和条款执行，甲方以乙方实际交款总金额（包含乙方自行交款和银行按揭房款）为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金，违约金每半年支付一次。逾期超过90天，乙方可向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签订的本补充协议作废，甲方自乙方交清房款（办理公积金贷款及银行按揭贷款的，以放款日期为准）之日起至退房手续办理之日止，按银行同期贷款利率一次性支付乙方违约金。从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜：乙方可以选择甲方提供的每户一个符合国家标准的能够办理产权的汽车车位作为赔偿；亦可选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受。2016年10月15日，被告螺蛳湾公司出具《关于优活城项目逾期交房的违约公告》通知优活城项目业主，2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿（不予退房），《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交房则自2017年6月1日起新老业主统一按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。2016年10月1日至2017年5月31日期间所产生的违约金额于2017年6月起8个月内支付完毕（每月30日前支付）。经建设、勘察、设计、监理、施工单位组织验收，确认昆明螺蛳湾商贸城小商品加工基地二期住宅A标段A1#楼～A14#楼及会所工程于2018年10月23日竣工并验收合格。2018年10月23日，被告螺蛳湾公司发出《金山小区二期交房公告》，通知：于2018年10月26日交付1栋、2栋、3栋、4栋、5栋；于2018年10月27日交付6栋、7栋、8栋、9栋、10栋；于2018年10月28日交付11栋、12栋、13栋、14栋、15栋；于2018年10月29日交付16栋、17栋、18栋、19栋、20栋；于2018年10月30日交付21栋、22栋、23栋、24栋、25栋；于2018年10月31日交付26栋、27栋、28栋、29栋、30栋。2018年10月24日，原告钟尚美与被告螺蛳湾公司签订《车位确认单》，确认被告螺蛳湾公司应向原告交付北2C-033车位，被告确认车位已建设完成达到支付条件。一审法院认为：原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告螺蛳湾公司应当按照合同约定在2016年9月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告方应当按约履行交付义务，被告并未按期履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人先后对违约金进行调整，经询问，双方确认以提供一个免费车位的形式抵扣部分违约金，被告螺蛳湾公司提供车位已足以弥补原告因逾期交房带来的损失，对于原告主张的其他违约金，不予支持。对于原告要求被告交付房屋及车位的诉讼请求，经查实本案诉争二期房屋已经建设单位组织验收合格，符合双方合同约定的交付条件，因此房屋及车位均已达交付条件，对此予以支持。对于原告主张办理房屋及车位的《不动产登记证书》的诉讼请求，双方约定在接房180个工作日内办理，现房屋及车位均尚未办理接房手续，办证条件尚不具备，对此不予支持。综上所述，被告逾期交房构成违约，但已以车位的形式进行抵扣，本院对于原告主张的违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟尚美交付位于呈贡区车位；二、驳回原告钟尚美的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当人的诉辩主张，本案的争议焦点为：现被上诉人是否应代上诉人办理涉案房屋的不动产权证？逾期交房违约金如何计算？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经审查，因上诉人尚未实际与被上诉人办理房屋交接手续，且上诉人无证据表明涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故对上诉人要求被上诉人协助办理涉案房屋不动产权证的请求予以驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被上诉人虽然于2016年10月15日所发布的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》中载明了违约金的计算方式以及标准，但在审理中被上诉人认为该违约金标准过高，请求法院进行调整，考虑到被上诉人已经向上诉人提供一个免费车位作为违约赔偿，现上诉人并无证据表明该补偿不足以弥补其损失，故对上诉人主张的其他违约金不予支持，一审对逾期交房产的违约金进行调整，于法有据，上诉人认为调整违约金系适用法律不当的上诉理由不成立，本院依法不予采信。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费194元，由上诉人钟尚美承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年九月三十日法官助理李俊波书记员汪雪媛