福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6232号 上诉人（原审被告、反诉原告）：洪雷，男，汉族，1971年1月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州正丰置业发展有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道五一北路**（原五一北路东侧）正祥中心3#楼4层01敞开式办公。 法定代表人：林伙太，执行董事。 委托诉讼代理人：吴韵欣、赖小红，公司员工。 上诉人洪雷因与被上诉人福州正丰置业发展有限公司（以下简称正丰置业公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 洪雷上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求，并驳回被上诉人的一审本诉请求。事实和理由：1.本案讼争的租赁场所未经消防验收，依法不能交付使用，但被上诉人在与上诉人签订商业租赁合同时，谎称租赁场所已经通过消防验收，欺骗上诉人向被上诉人租赁面积为1085.28的商场作为经营所用，被上诉人将未经消防验收合格的讼争租赁场所违法投入使用并出租给上诉人，双方所签订的商业租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。2.被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下，被上诉人强行关闭讼争租赁场所，使上诉人无法经营损失惨重。被上诉人在经营场所关闭期间，破坏锁具，强行进入经营场所将上诉人的财物盗窃一空，使上诉人店里财物，包括价格极高的专业台球杆等损失殆尽。上诉人在事后才知道，并及时报警。被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下，强行进入上诉人已经承租的租赁场所内并毁坏财物，已构成违约，一审未予以认定属事实不清。3.上诉人在承租期间不存在违约行为。被上诉人在上诉人承租过程中阻扰上诉人合理转租，并指使次承租人将租金不要交给上诉人，对此，被上诉人已在一审中已经予以自认。 正丰置业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 正丰置业公司原向一审法院起诉请求：原告正丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金73798.8元（其中2018年5月1日至2018年8月31日期间租金43411元，2018年9月1日至2018年9月21日期间租金30387.7元）、违约金按合同约定以逾期金额的日0.05%计算，自逾期之日起计算至付清之日止，暂计至2018年9月21日违约金为3373元（其中43411元自逾期之日即2018年5月11日起暂计至2018年9月21日止、30387.7元自逾期之日即2018年8月20日暂计至2018年9月21日止）；2.被告承担本案的案件受理费、公告送达费、保全费、执行费等全部费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告承担房产清理、拆卸及搬运费用7100元。 洪雷原向一审法院提出反诉请求：1.反诉原告交给反诉被告的所有款项125800元返还给反诉原告；2.反诉被告赔偿反诉原告违约金3800元；3.反诉被告赔偿反诉原告财物损失538000元（其中桌球桌、麻将桌、乒乓球桌29000元，装修材料、装修工钱21000元，地，地毯杂、桌椅38000元）；4.反诉被告支付反诉原告的诉讼费、律师费、误工费。 一审法院认定事实：2018年5月1日，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同》，正丰置业公司将位于福州市仓山区商铺出租给洪雷作为台球会所使用，计租面积为1085.28平方米。合同第二条约定：正丰置业公司同意给予洪雷自该房屋进场日起3个月的装修期，即2018年5月1日至2018年7月31日止。合同第三条约定：房屋租金按计租面积计付，每月每平方米40元。租金支付方式为：以一个月度为交费期，除第一期含税租金外，其他含税租金均按自然月度交纳，洪雷应当在每个交租期最后一个月的20日前向正丰置业公司一次性足额支付下个交租期租金。第一期含税租金应于合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2018年5月1日至2018年8月31日，应交租金为43411元。合同第五条约定：合同签署当日，洪雷应当向正丰置业公司支付130233元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在合同第20.3条规定的情形的（即合同因洪雷违约而提前终止的，正丰置业公司有权没收履约保证金；合同因正丰置业公司违约而提前终止的，正丰置业公司应当无息双倍返还履约保证金），履约保证金无息退还。合同第二十条约定：合同签署后，如洪雷未能在合同约定的期限内向正丰置业公司足额支付履约保证金、首期租金，自洪雷逾期支付第5日起，正丰置业即有权以书面通知方式解除合同。洪雷迟延交纳租金及其他费用的，每延迟一日，洪雷应当向正丰置业公司支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金，迟延超过30日，正丰置业公司有权单方解除合同。合同第二十二条约定：合同项下租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，洪雷应当将房屋交还正丰置业公司。交还期届满之日的次日起，正丰置业公司或物业服务公司有权采取对房屋停止水、电等能源供应、控制人员从房屋进出、阻止洪雷继续开业经营等强制措施。在洪雷向正丰置业公司交还房屋的同时，双方应签署房屋交还确认书，双方签署确认书之后，或虽未签署确认书，但洪雷已经实际撤离房屋之后，洪雷在房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为洪雷放弃了所有权及一切权利，正丰置业公司有权自行予以处置。如正丰置业公司因对洪雷撤离后的房屋进行清理、整改或有关设施设备进行维修、更换等而发生的费用支出均应当由洪雷承担，并且在上述清理期间，洪雷应当支付房屋占有使用费。合同第二十四条约定：各方一致确认的送达地址和联系方式为双方履行合同、解决争议时向对方发送或接收各类文件、信函、通知等有关书面文件的有效送达地址和联系方式。一方以特快专递邮寄送达的，专递邮寄后届满三日内即视为送达。同日，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同补充协议》，约定合同项下租赁期限包含8个租约年及装修期3个月。2018年9月14日，洪雷出具书面承诺，承诺于2018年9月21日截止营业，所欠款项全部交清。2018年9月21日，正祥一品商务汇物业服务中心向洪雷发出停电通知函，告知因洪雷欠缴租金、物业费、违约金等各项费用，物业将于2018年9月22日8时关闭商铺内水、电等能源。2018年11月13日，正丰置业公司按合同约定地址向洪雷邮寄《关于费用催缴以及合同解除并收铺的催告函》（函件落款时间为2018年9月21日）。2019年3月5日，正丰置业公司委托福州正祥物业管理有限公司代为与福州迎财搬家服务有限公司就金山正祥广场负一层原巨星台球租赁商铺内物品拆迁、搬离事宜签订《搬家服务协议》，并支付服务费。2019年3月10日，福州正祥物业管理有限公司与福州迎财搬家服务有限公司签订《搬家服务协议》约定福州迎财搬家服务有限公司于2019年3月12日、4月16日将金山正祥广场负一层原巨星台球租赁商铺内物品搬至金山正祥广场阿弥陀佛大饭店负二层人防区域。福州正祥物业管理有限公司于2019年6月14日向福州迎财搬家服务有限公司支付搬运费7100元。洪雷于2019年3月22日报警称台球店物品不见，派出所告知洪雷的报警事项系因租金未交店铺被收回，物品暂存于他处，由双方协商解决或法院诉讼。诉讼过程中，正丰置业公司及洪雷确认2018年5月1日至2018年7月31日系装修期，免收租金，租金从2018年8月1日起计算。另查明，洪雷共向正丰置业公司支付104000元履约保证金。 一审法院认为，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定讼争商铺租金43411元/月，然洪雷未向正丰置业公司支付租金，故正丰置业公司诉请洪雷支付2018年5月1日至2018年8月31日期间租金43411元（实际2018年5月1日至2018年7月31日系免租期，租金从2018年8月1日起计算）、2018年9月1日至2018年9月21日期间租金30387.7元及逾期支付租金的违约金，符合合同约定，予以支持。正丰置业公司主张已于2018年9月21日通知洪雷解除合同并收铺，但洪雷未按照通知内容到场搬离物品，现依据租赁合同第二十二条第八点要求洪雷承担房产清理、拆卸及搬运费用7100元，一审认为，首先，正丰置业公司虽提交了《关于费用催缴以及合同解除并收铺的催告函》的EMS邮寄面单，然该面单体现系2018年11月13日邮寄，而正丰置业公司提交的催告函件落款时间为2018年9月21日，故无法确认正丰置业公司向洪雷邮寄的催告函的具体内容及已于2018年9月21日通知洪雷收铺；其次，租赁合同第二十二条第八点适用的情形是洪雷撤离后正丰置业公司对商铺进行清理、整改，而本案不适用该条款；再次，搬运费系福州正祥物业管理有限公司支付，而正丰置业公司未提交证据佐证其已将搬运费支付给福州正祥物业管理有限公司，故对于正丰置业公司的该项诉请，不予支持。洪雷主张正丰置业公司通过欺诈的手段使其在签订合同时做出错误的意思表示而签订了合同，合同自始无效，但其未提交证据佐证，故洪雷反诉诉请正丰置业公司返还125800元（洪雷实际仅向正丰置业公司支付104000元履约保证金），不予支持。洪雷反诉诉请正丰置业公司赔偿违约金3800元，没有依据，不予支持。洪雷反诉诉请正丰置业公司赔偿财物损失538000元，未提交证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告洪雷于本判决生效之日起十日向原告福州正丰置业发展有限公司支付租金73798.7元及逾期支付违约金（1.以43411元为基数，按日万分之五的标准自2018年5月11日计算至款项付清之日止；2.以30387.7元为基数，按日万分之五的标准自2018年8月20日计算至款项付清之日止）；二、驳回原告福州正丰置业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告洪雷的所有诉讼请求。 二审中，正丰置业公司对一审认定的事实不持异议；洪雷除了在上诉状中已经提到的异议外，对一审认定的其余事实无异议。洪雷提交：1.交款明细单和微信来往记录，证明2018年5月1日至2018年8月1日系免租期，上诉人并没有欠付租金。2.微信来往记录，证明：（1）被上诉人将未经消防验收合格的讼争租赁场所违法投入使用并出租给上诉人，双方所签订的商业租赁合同因违反法律的强制性规定而无效；（2）被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下，强行进入上诉人已经承租的租赁场所内并毁坏财物，已构成违约；（3）被上诉人经常对上诉人进行断水断电，强行进入上诉人的已关闭的经营场所，故意毁坏财物，导致上诉人无法正常承租讼争的租赁场所，因此，被上诉人违约在先，上诉人有权拒付租金。（4）被上诉人自行向次承租人收取租金，应视同上诉人已经全部交付了租金。3.光盘，证明：（1）被上诉人同意上诉人转租的事实；（2）被上诉人私自收取次承租人的租金构成违约；（3）被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下，强行进入上诉人已经承租的租赁场所内并毁坏财物从而造成上诉人包括物品发票在内的所有物品损失情况，已构成违约。4.装修保证金收款收据，证明上诉人还有装修保证金20000元在被上诉人处，可以抵扣租金，不存在欠付租金的事实。正丰置业公司质证意见：证据1真实性无异议，证明对象有异议，上诉人并没有按照合同约定支付租金，构成违约。证据2真实性及证明对象均有异议，微信往来记录无法证明被上诉人将未经消防验收合格的讼争租赁场所违法投入使用并出租给上诉人；被上诉人进入租赁场所将物品搬离，是双方合同已经解除后，为防止损失扩大而为之。证据3真实性及证明对象都有异议，原租赁场所内的物品存放于金山正祥广场负二楼。证据4真实性无异议，证明对象有异议，该笔装修保证金是物业公司收取的，与本案没有关联。 正丰置业公司提交：福州市公安局消防支队建设工程竣工验收消防备案单一份，证明涉案租赁场地工程属于消防备案范围，被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，检查合格。洪雷质证意见：该福州市公安局消防支队建设工程竣工验收消防备案单只是证明涉案租赁场地经过消防备案，并未验收合格。 本院认为，洪雷提交的证据均非新的证据，且不能证明其证明对象，均不予采纳。正丰置业公司提交的证据系为反驳洪雷上诉中提出的新理由而提交，双方对该证据真实性无异议，予以采信。根据本案现有证据，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于洪雷提出本案讼争的租赁场所未经消防验收而致双方所签订的商业租赁合同因违反法律的强制性规定而无效的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。关于洪雷提出被上诉人在租赁合同尚未解除的情况下强行进入其已经承租的租赁场所内并毁坏、盗窃财物而构成违约的上诉主张，与查明的事实不符，不予支持。关于洪雷提出次承租人的租金收取问题，系其与次承租人之间的法律关系，不属于本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5238元，由洪雷负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 芳 审判员 林 峰 审判员 纪得军 二〇一九年九月七日 书记员 涂腾香 附：本案涉及的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。