安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4036号原告：陈朋，男，1993年6月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：杨义松，男，1976年3月15日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告陈朋与被告杨义松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈朋、被告杨义松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈朋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告办理名儒园17幢1单元1904室房产过户并承担过户费用；2.被告全额承担中介方的中介费；3.被告向原告支付违约金47000元；4.请求判令被告承担案件诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年7月21日签订《房地产转让合同》，双方约定被告自愿将名儒园17幢1单元1904室房产过户给原告;双方议定房屋转让价为235000元，包括现有的内部附着设施；付款方式为先支付给被告定金10000元，2016年8月21日支付给被告205000元，剩余20000元待过户完成时再由原告支付给被告；原被告各需按总成交价的1%支付中介方的中介费；同时合同约定违约方须按成交价的20%承担违约责任。至2016年8月21日，原告已向被告支付购房款共215000元。原告于2017年4月入住该房，已实际居住使用至今，原告了解到所购买房屋已具备产权登记条件，多次联系被告要求办理产权登记并协助过户，但至今未果。原告认为该《房地产转让合同》是双方当事人的真实意思表达，合法有效，对双方当事人具有约束力，现被告显已构成违约，原告恳请法院判令被告协助过户；按约承担违约金47000元以及由被告全额承担中介方的中介费。被告杨义松辩称，原告诉请我均不同意，原告上述《房地产转让合同》是事实，但房屋一直未去公证处交房，原告称多次联系我，但我也没有收到通知，双方应该按合同履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2016年7月21日，原告陈朋（乙方、买受方）、被告杨义松（甲方、出售人）与滁州市南谯区信达房产中介服务部（丙方、中介方）共同签订《房地产转让合同》（编号0000678）1份，该合同约定：1.甲方自愿将坐落于安徽省滁州市南谯区名儒园17幢1单元1901室房屋（建筑面积90.97平方米）一套，出售给乙方。2.双方议定房屋出售价格为23.5万元。3.乙方于2016年7月21日支付甲方购房定金1万元，过户后抵作房款，乙方于2016年8月21日支付甲方购房款20.5万元，待房产证办下来时再支付剩余2万元房款。4.甲方无条件保证该小区任意一户房产证能办下来时必须办证，办证费用由甲方自理，房产证办下来时甲方必须无条件及时办理及同时过户于乙方。5.产权过户费、营业税、个人所得税、土地出让金由乙方承担。6.因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任，另全额承担中介方的中介费。7.若甲方违约双倍返还定金，此定金由乙方和中介方各得50%，若乙方违约定金不退，此定金由甲方和中介方各得50%，并且守约方有权追究违约方成交价的20%作为损失补偿。甲、乙、丙三方在该合同上签字、捺印或盖章。2016年7月21日，原告陈朋支付被告购房定金1万元，被告杨义松向原告陈朋出具《收条》1份，载明：“今收到陈朋房屋定金壹万元整（10000.00）（名儒园17一单元1904），收款人：杨义松2016.7.21”。2016年8月3日，原告支付被告购房款20.5万元，被告杨义松向原告陈朋出具《收条》1份，载明：“今收到陈家贵购房款计贰拾万零伍仟元整（205000），收款人：杨义松2016.8.3”。被告当庭认可原告已给付上述两笔款项合计215000元。双方签订合同一年后，被告向原告提出终止合同并愿意承担总房价20%的违约金遭拒，故引发本案诉讼。本院认为，原、被告双方于2016年7月21日签订的《房地产转让合同》，应为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，原、被告形成房屋买卖合同关系，应属有效合同，双方均应按约全面履行。本案中，原告陈朋按合同约定向被告杨义松支付了房款计21.5万元，原告已完成合同约定其应尽的义务。案涉房屋在2018年10月就已具备申报不动产权证，故按照合同约定，原告要求被告继续履行2016年7月21日所签订的《房地产转让合同》，协助将合同约定的房屋产权过户登记至原告名下，证据充分，于法有据，应予支持。双方所签合同中明确约定，在办理案涉房屋不动产权过户登记手续过程中产生的相关费用由原告陈朋承担，故原告诉请被告承担过户费用，本院不予支持。按照合同约定被告杨义松应于2018年10月办理案涉房产不动产权证及将房屋过户于原告名下，但被告因其自身原因单方反悔而拒绝继续履行合同，故被告已构成违约，故应承担相应的民事责任。原告主张被告应按合同约定支付违约金47000元，本院认为此约定明显过高。虽然被告未对违约金过高提出抗辩，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定本案违约金下调为成交价（23.5万元）的8%，即18800元，对原告陈朋主张的超出部分，本院不予支持。因原告主张的违约金已确定，对原告主张被告全额承担中介方的中介费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告杨义松于本判决生效之日起五日内协助原告陈朋办理位于安徽省滁州市南谯区名儒园17幢1单元1901室房屋的不动产过户登记手续，将该房屋的不动产权证登记至原告陈朋名下，过户所需的一切费用由原告陈朋承担；二、被告杨义松于本判决生效之日起五日内向原告陈朋支付违约金18800元；三、驳回原告陈朋本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，减半收取527.5元，由被告杨义松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇一九年九月十九日书记员 姜丽国附本案适用法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。