山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6851号上诉人（原审原告）：济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会，住所地济南市。法定代表人：李国公，主任。委托诉讼代理人：李慧慧，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚芝，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南华泰医药有限公司，住所地济南市。法定代表人：付其兴，董事长。原审第三人：山东海瑞林医疗科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：韩俊朋。上诉人济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会（以下简称浆水泉村委会）因与被上诉人济南华泰医药有限公司（以下简称华泰医药公司）、原审第三人山东海瑞林医疗科技有限公司（以下简称海瑞林医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浆水泉村委会上诉请求：1.依法撤销原审判决并改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由华泰医药公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。浆水泉村委会与华泰医药公司双方签订的《集体土地使用权有偿出让协议》及《房屋出让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，均属合法有效，双方均应严格履行。双方签订的上述协议虽然有变更为租赁的约定，但根据(2017)鲁Ol行初268号行政判决书及(2017)鲁行终1474号行政判决书中记载“浆水泉村委会在二环东路7889号拥有幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字(2006)341号文件批准为国有，浆水泉村委会取得了用地手续”的内容，华泰医药公司已经取得了案涉房产和土地的相关权利，浆水泉村委会基于协议主张解除合同及要求支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持，”认定错误。1.2001年5月8日浆水泉村委会、华泰医药公司就案涉房屋及土地签订《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》，均约定浆水泉村委会不能在2004年12月31日前办理完房产过户及土地使用权过户手续时，双方同意将上述出让协议改为租赁协议。也就是说，在2005年1月1日，双方之间的合同已经变更为租赁合同，案涉房屋及土地仍为浆水泉村委会所有。浆水泉村委会与华泰医药公司之间未再就案涉房屋及土地签订其他任何协议，案涉房屋及土地从始至终归浆水泉村委会所有，无论该土地的性质为集体或是国有。2.任何合同的履行，都必须有当事人的履约行为，只有当事人双方按照合同的约定或者法律的规定，全面、正确地完成各自承担的义务，才能使合同债权得以实现，也才使合同法律关系归于消灭。因而，当事人全面、正确地完成合同义务，是对当事人履约行为的基本要求。归于本案来说，不论是租赁合同还是出让合同，华泰医药公司应履行付款义务，《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》签订后，华泰医药公司没有向浆水泉村委会交纳过任何费用，即使其采用不当形式取得用地手续，但因未履行合同的主要义务，浆水泉村委会仍有权利解除合同。3.虽然济南市中级人民法院(2017)鲁01行初268号行政判决书中提及涉案土地经山东省人民政府鲁政土字(2006)341号文件批准为国有，但该文件并未将涉案房屋的所有权转移给华泰医药公司，该房屋的所有权人自始至终都是浆水泉村委会。4.济南市中级人民法院(2017)鲁01行初268号行政判决及山东省高院(2017)鲁行终1474号行政判决系针对济南市政府的具体行政行为做出的行政判决，该判决结果为“限被告济南市人民政府自本判决生效之日起60日内对浆水泉村委会的申请重新作出处理。”该判决并非对案涉土地及房屋做出民事确权判决，也不能作为一审法院认定涉案房屋及土地归属的依据。5.华泰医药公司提交(2017)鲁01行初268号行政判决及(2017)鲁行终l474号行政判决书，未提交其他任何证据，而仅凭判决书不能证实其所述，浆水泉村委会提交的证据足以证实涉案土地及房屋的归属，浆水泉村委会申请中止本案审理，并申请一审法院调取该两案的卷宗，以便查明事实，一审法院无视浆水泉村委会的合法请求及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。的规定，拒不调取，而直接采纳华泰医药公司提供的证据，具有明显的倾向性。综上，一审法院没有调查华泰医药公司没有履行合同义务，也不调取(2017)鲁01行初268号、(2017)鲁行终1474号卷宗，本案的事实根本未查清。二、一审法院适用法律不当。一审法院判决书中写明依据的是《中华人民共和国合同法》第六十条，而《合同法》第六十条的规定是，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”华泰医药公司没有履行任何合同义务，一审法院依据本法律规定作出判决实属不当。综上所述，请求二审人民法院查明事实，依法裁决，维护浆水泉村委会合法权益，促进社会公平正义。华泰医药公司未进行答辩。海瑞林医疗公司未进行答辩。浆水泉村委会向一审法院起诉请求：1.解除浆水泉村委会与华泰医药公司之间的租赁合同。2.判令华泰医药公司支付2001年5月8日至2019年3月4日的租金178157.5元。3.判令华泰医药公司支付2019年3月5日至实际腾退房屋之日的租金。4.判令华泰医药公司支付2001年5月8日至2019年3月4日的逾期付款利息173794.66元。5.依法判令华泰医药公司及第三人腾退涉案房屋。6.本案诉讼费、保全费等一切由本案引起的相关费用由华泰医药公司承担。一审法院认定事实：2001年5月8日，出让方济南市历下区浆水泉村村委会（甲方）与受让方华泰医药公司（乙方）签订《集体土地使用权有偿出让协议》，约定：甲方将位于济南市历下区东外环以西双星以南面积为0.9亩的地块出让给乙方，土地使用权出让年限为50年，出让金为20万元；乙方应在本协议签订后，预付出让金总价款的40%，剩余出让金待甲方办理完该块土地的有偿出让使用证登记后一次性付清，甲方同时将土地使用权证交乙方，乙方即时取得土地使用权，乙方在取得该土地使用权后，按政府规定负责交纳该块土地的使用费，甲方应于2004年12月31日前办理完该块土地的出让使用证；甲方在双方约定的期限内不能依法办理该块土地的合法有效的出让土地使用权证，双方协商同意将该土地的有偿出让使用改为租赁使用，年租金为伍仟元，租赁使用年限不变，乙方所交土地有偿出让使用费预付款用以折抵土地租赁费。同日，济南市历下区浆水泉村村委会（甲方）与华泰医药公司（乙方）签订《房屋出让协议书》一份，约定：房屋位于济南市历下区东外环以西双星以南，二层砖混结构楼房一幢，建筑面积捌佰捌拾平方米，该楼占地院落0.9亩；合同价款为贰拾万元；协议签订后，乙方预付该房总价款40%的定金，计捌万元，其余房款待甲方办理完该房的房产证及土地使用权证后，一次性付清；甲方应在2004年10月31日前办理完该房过户手续并将产权及土地使用权交付乙方；甲方不能在约定的期限内办理完房产过户及土地使用权过户手续时，双方同意将上述出让协议改为租赁协议，租金每年伍仟元，变为租赁协议后，乙方所交定金，可抵租金。上述协议签订后，浆水泉村委会称因涉案土地及房屋未在协议约定时间内办理完毕土地使用权证书及房屋过户手续，故上述两出让协议依协议约定变更为租赁协议，但华泰医药公司却未按协议约定交纳租金。2018年8月31日，浆水泉村委会以EMS邮件的方式向华泰医药公司发函，要求华泰医药公司支付拖欠的租金。2019年1月25日，浆水泉村委会再次以京东快递的方式，向华泰医药公司邮寄《解除合同通知书》一份，该书记载“我方与贵公司签订的《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》因贵司迟延履行主要义务，经我方多次催促无果，现我方依据《合同法》依法行使合同解除权，特发此函，通知贵方，依法解除《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》，本通知书送达之日即为合同解除之日。”另，浆水泉村委会主张涉案房屋未取得规划许可手续，并提交2019年3月12日济南市规划局出具的《关于历下区二环东路7889号房屋规划手续情况的复函》一份。对此，华泰医药公司认为，上述两协议已被实际履行完毕，涉案土地已经变更为国有土地，自己已取得了相应的使用权，浆水泉村委会无权要求支付租金及解除协议。为证实自己的主张，华泰医药公司提交山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01行初268号行政判决书及山东省高级人民法院（2017）鲁行终1474号行政判决书各一份。即2017年3月15日，华泰医药公司以济南市人民政府为被告，向济南市中级人民法院提起行政诉讼，要求济南市人民政府为其办理二环东路7889号历史遗留无证住宅的房地产确权手续，济南市中级人民法院经审理查明后，于2017年4月24日作出（2017）鲁01行初268号行政判决书，该判决书审理查明中记载“浆水泉村委会在二环东路7889号拥有一幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字（2006）341号文件批准为国有，浆水泉村委会取得了用地手续”。判决撤销济南市人民政府于2017年3月9日作出的《关于华泰医药公司项目办理结果的复函》；限济南市人民政府自该判决生效之日起60日内对浆水泉村委会的申请重新作出处理。后济南市人民政府不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年12月20日作出（2017）鲁行终1474号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有集体土地使用权有偿出让协议、房屋出让协议书、邮政特快专递查询回单、解除合同通知书、（2017）鲁01行初268号行政判决书、（2017）鲁行终1474号行政判决书、关于历下区二环东路7889号房屋规划手续情况的复函及当事人陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，第三人海瑞林医疗公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对浆水泉村委会的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由第三人海瑞林医疗公司自行承担。浆水泉村委会与华泰医药公司双方签订的《集体土地使用权有偿出让协议》及《房屋出让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，均属合法有效，双方均应严格履行。双方签订的上述协议虽然有变更为租赁的约定，但根据（2017）鲁01行初268号行政判决书及（2017）鲁行终1474号行政判决书中记载“浆水泉村委会在二环东路7889号拥有一幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字（2006）341号文件批准为国有，浆水泉村委会取得了用地手续”的内容，华泰医药公司已经取得了案涉房产和土地的相关权利，浆水泉村委会基于协议主张解除合同及要求支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会的诉讼请求。案件受理费8800元，由济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,2001年5月8日，浆水泉村委会与华泰医药公司双方签订的《集体土地使用权有偿出让协议》及《房屋出让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据本院（2017）鲁01行初268号行政判决书查明事实，济南市城市建设历史遗留问题领导小组及济南市联合办公室下发的《关于妥善解决处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题【2014】1号）第二条第（一）项规定：“对1993年7月1日市政府印发《关于划分市区国有土地等级做好土地出让工作的通知》（济政发【1993】48号）之前形成的无证住宅，不再进行技术审查和行政处罚，免缴各种规费，经市级建筑质量监督机构审查或房屋安全鉴定机构符合安全使用要求的，建设单位和购房人按当时政策缴纳有关税费后，可持相关材料申请办理房产证。”华泰医药公司位于二环东路7889号的历史遗留无证住宅，经历下区解决城市建设历史遗留领导小组办公室认定，系1992年3月31日形成，符合上述政策规定。双方签订的上述协议虽然有变更为租赁的约定，但根据本院（2017）鲁01行初268号行政判决书及省法院（2017）鲁行终1474号行政判决书中查明的事实，华泰医药公司拥有浆水泉村委会在二环东路7889号一幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字（2006）341号文件批准为国有，华泰医药公司取得了用地手续。华泰医药公司向历下区解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室申报办理房产证的材料，并经其初审通过后上报至市联合办公室，市联合办公室具有对华泰医药公司的申请作出处理的职责和义务。华泰医药公司已经取得了案涉房产和土地的相关权利，浆水泉村委会基于协议主张解除合同及要求支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，浆水泉村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由浆水泉村委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年九月十九日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖