海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3143号上诉人（原审被告）：海南丰鹏实业投资有限公司，住所地：海口市蓝天路**中建花园**首层，统一社会信用代码：9146010076748045XH。法定代表人：温俊富，总经理。委托诉讼代理人：陈春颖，公司人事主管。委托诉讼代理人：王曼曼，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑艳萍，女，1974年12月14日出生，汉族，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：伍彪、吴悦，海南天皓律师事务所律师。上诉人海南丰鹏实业投资有限公司（以下简称丰鹏公司）因与被上诉人郑艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丰鹏公司上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1457号民事判决，驳回郑艳萍的诉讼请求；2.郑艳萍承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、涉案房产的逾期交付并非由于商品房未达到交付条件，或丰鹏公司存在逾期交付的主观故意，而是由于丰鹏公司违反书面通知的合同随附义务、以及郑艳萍怠于履行止损义务双方面原因共同造成的，故郑艳萍无权就损失扩大部分-即2017年1月1日以后的逾期交房损失主张赔偿。1.丰鹏公司于2016年10月12日，取得海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》，该意见明确载明：“该工程的施工质量合格，同意验收”。故，截至2016年10月12日，涉案商品房已达到合同约定的交付条件。2.丰鹏公司在2017年1月1日前已向12户业主交付商品房，涉案项目不存在因丰鹏公司债务纠纷或自身主观故意导致逾期交房的情形。3.《商品房买卖合同》第八条、第九条已明确约定丰鹏公司交房的时间为2017年1月1日，且需要在2016年12月20日前将书面通知送达给郑艳萍，故郑艳萍应当在2016年12月20日左右意识到丰鹏公司未依约履行书面通知义务，至迟，应在2017年1月1日，郑艳萍应当明确意识到丰鹏公司已违反合同约定的交房义务，这种对违约方违约行为的判定并未超出对一般社会人的要求。《中华人民共和国合同法》第119条设定减损规则的目的，就是在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。而在本案中，恰恰是由于郑艳萍的无动于衷才导致损失进一步扩大。郑艳萍完全可以通过拨打丰鹏公司的联系电话（在《商品房买卖合同》中明确载明）或者到售楼处亲自询问，即可立即了解到商品房是否具备交付条件、何时可以办理交付手续，但郑艳萍并没有采取任何积极措施，而是无动于衷、并未采取任何措施，直到近四个月后才来收房。如果郑艳萍积极采取措施并在查问清楚后立即来收房，则在2017年1月上旬即可办理完房屋交接手续。丰鹏公司认为，丰鹏公司未按合同约定履行书面通知的随附义务，自身存在过错，但涉案房产并不存在不能交付的客观障碍-如未验收合格、存在债务纠纷等，郑艳萍对逾期交房的违约行为无动于衷、不采取任何措施同样也应承担部分责任。一审判决将逾期交房的原因100%归责于丰鹏公司，完全排除郑艳萍的责任做法，有悖于法律规定及案件实际情况，请求二审法院予以纠正。二、丰鹏公司以《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高为由，向一审法院申请对租金损失做鉴定并依此为依据调整违约金，一审法院并未准许做鉴定亦未调低违约金，该做法不当，请求二审法院予以调整。郑艳萍实际于2017年2月22日办理交房手续，逾期52天，所主张的违约金为12033元，相当于每月违约金6942元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审期间，丰鹏公司向法院申请对祥泰家园房产在2017年1月1日至2017年6月31日之间的租金水平进行评估，并依此为标准降低违约金，但一审法院并未准许做鉴定，并以双方的违约金条款未超过民间借贷年利率最高24%标准为由驳回了丰鹏公司降低违约金标准的请求。丰鹏公司认为，按照涉案房产的地段，在2017年上半年月租金一般不会超过3000元，而一审判决确定的约7000元/月的标准显然过高，一审法院不允许做租金鉴定并对违约金过高的辩解意见不予采纳，有违公平正义原则。综上，丰鹏公司不应当为2017年1月1日之后的逾期交房损失承担赔偿责任，即使应当承担责任或承担部分责任，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求法院按照同地段同类房产的租金为标准适当降低违约金。另外特别说明，本案属于系列案件，有7个案件在丰鹏公司未主张降低违约金标准的情况下，二审法院判决完全支持了郑艳萍的诉讼请求，但该7个案件我们已申诉，双方达成调解，按照诉讼标的额的50%进行赔偿。郑艳萍辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.涉案房产的逾期交付是因为丰鹏公司未履行合同义务导致的结果，丰鹏公司应当对此承担合同约定的违约责任。丰鹏公司称，丰鹏公司在2016年10月12日取得了海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》（以下简称质量监督意见），因此，涉案商品房于2016年10月12日就达到合同约定的交付条件，而郑艳萍怠于履行止损义务，是丰鹏公司逾期交房的主要原因与事实不符。本案的客观事实是，丰鹏公司所称的《质量监督意见》是在本案一审庭审后才提交的，而庭审前从未告知过郑艳萍该情况。而且郑艳萍也从未怠于要求丰鹏公司履行交房义务，事实上，郑艳萍在合同约定的交房日期到期后曾多次主动要求丰鹏公司交房，但丰鹏公司告知郑艳萍房屋还未达到交房条件，因此不给交房，这才是丰鹏公司逾期交房的真正原因。具体而言：首先，根据丰鹏公司所提供的海口市建设工程竣工验收备案表申报审批服务表等等相关材料，丰鹏公司在庭审前从未告知过郑艳萍。另，丰鹏公司所提供的该份材料也不能证明丰鹏公司在2016年10月12日已具备交房条件。因为该份证据只是初步验收证明，而消防、环保等验收并未通过，根据《消防法》第十三条的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，另据《合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因此，丰鹏公司《商品房买卖合同》中所约定的“该房屋验收合格”，应当包括消防验收合格。其次，郑艳萍事实上曾多次在《商品房买卖合同》约定的交房期限内到现场要求丰鹏公司予以交房，郑艳萍没有看到过丰鹏公司所称的相关交房公告。而且在郑艳萍要求丰鹏公司按期交房时，丰鹏公司告知郑艳萍房屋未达到交房条件，还不能交房。直到本案郑艳萍实际收房之日前1-2天，丰鹏公司通过电话告知郑艳萍可以收房时，郑艳萍等人才办理收房手续，而此时，丰鹏公司已经逾期交房。2.郑艳萍所主张的逾期交房违约金是按合同约定计算的，该约定并不过高。首先，郑艳萍与丰鹏公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，关于合同中违约金的条款也是双方意思自治的表现，从法律上来看，该合同的条款也没有违反法律行政法规的效力性规定，是合法有效的。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即只有在合同没有约定的情况下，逾期交房的才按照同地段同类房屋标准确定。在本案中，原被告所签订的《商品房买卖合同》中已经明确了被告逾期交房的违约责任，应当按照合同的约定进行计算。再次，违约金本身具有补偿性和惩罚性的双重属性，且郑艳萍与丰鹏公司所签订的《商品房买卖合同》是由丰鹏公司所提供的格式合同，郑艳萍对此是有明确的认知的。而且，丰鹏公司延迟交房给郑艳萍造成的损失是多方面的，丰鹏公司所称的租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成郑艳萍装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此丰鹏公司主张仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合丰鹏公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定不超过购房价格的3%的违约金计算标准并不过高。丰鹏公司所称的海南省高院按照郑艳萍起诉金额的50%进行调解，并不能说明高院支持了丰鹏公司的主张。二、原审法院适用法律正确，程序合法，丰鹏公司的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了我国《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定是正确的。原审法院在法律适用上并无不妥，且程序合法，故丰鹏公司的上诉理由是不成立的。基于以上的事实与理由，郑艳萍认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故丰鹏公司的上诉理由不能成立，请二审法院驳回丰鹏公司的诉讼请求，依法维持原判。郑艳萍向一审法院起诉请求：1.判令丰鹏公司向郑艳萍支付逾期交房违约金12033元；2.本案诉讼费由丰鹏公司承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，郑艳萍（买受人）与丰鹏公司（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××路（层）6-602房，建筑面积103.97平方米，套内建筑面积83.9平方米，每平方米7419.01元，总金额771355元；买受人通过银行按揭方式付款，在签订合同之日支付总房款的30%合计241355元，剩余房款53万元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之伍的违约金。出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%。出现出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责；本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知；因买受人通讯地址、电子邮箱或手机号码变更未及时书面告知出卖人，导致出卖人不能及时通知商品房有关事项的视为送达，其责任由买受人承担；出卖人有关文件通知向上述地址发送时，视为出卖人已履行了通知和催告义务；买受人均在合同中留有通讯地址和联系电话。该合同附件七本合同补充协议第七条约定，因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。上述合同签订后，郑艳萍依约向丰鹏公司支付了全部购房款，丰鹏公司于2017年2月22日向郑艳萍交付了房屋。另查，海口市建设工程质量安全监督站于2016年10月12日作出海建质监综字[2016]164号《海口市建设工程质量安全监督站关于祥泰家园（二期）工程施工质量监督的意见》，对祥泰家园（二期）工程（建设规模：2栋18-22/1层）作出施工质量合格、同意验收的意见。2017年5月15日，海口市住房和城乡建设对上述工程进行了竣工验收备案。丰鹏公司称，其曾通过在小区销售部办公室张贴交房公告及电话告知两种方式通知郑艳萍收房，郑艳萍对丰鹏公司的上述陈述不予认可，丰鹏公司亦未提供相应的电话通信记录予以证明。一审法院认为，一、关于丰鹏公司是否逾期交房的问题。郑艳萍与丰鹏公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，郑艳萍已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，丰鹏公司应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给郑艳萍。虽然丰鹏公司称其于2016年10月12日达到交房条件后已电话通知郑艳萍进行收房，且也在销售部以张贴交房公告的形式进行通知，但是，因合同约定涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，且明确约定商品房达到交付使用条件后，丰鹏公司应当在合同约定的交付日10日前书面通知郑艳萍办理交房手续，因此，丰鹏公司称其采用电话或者公告形式告知买受人交房不符合双方合同约定，不能视为其已尽到通知交付的义务。至于丰鹏公司所辩称的郑艳萍未尽到止损义务的问题。合同法中涉及的止损原则应适用于一方当事人已经尽了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同义务时，及时向另一方当事人说明情况，看其是否能采取措施防止损失的扩大，尽量避免或者减少可能造成的损失。如前所述，丰鹏公司逾期交房的违约行为系因其没有履行以书面形式通知郑艳萍收房而造成，即只要涉案房屋已经具备合同约定的交房条件下，丰鹏公司仅要向郑艳萍发出书面的交房通知就能避免该违约行为的发生，故丰鹏公司逾期交房的违约行为系其没有完全履行合同义务造成，并非郑艳萍未尽到止损义务而造成。综上，对丰鹏公司称其已通知郑艳萍收房，且认为郑艳萍违反止损原则的辩解意见不予采纳。因丰鹏公司实际于2017年2月22日才将涉案房屋交付郑艳萍使用，故丰鹏公司自2017年1月2日起至2017年2月22日止存在逾期交房的违约行为。二、关于合同约定的违约金是否过高的问题。首先，如前所述，《海口市商品房买卖合同》中的内容是郑艳萍、丰鹏公司的真实意思表示，订立合同时，丰鹏公司应当对合同的各项约定知悉且接受，丰鹏公司称违约金条款显失公平，无事实和法律依据；其次，在丰鹏公司没有证据证明郑艳萍的实际损失仅为租金损失的情况下，其认为应当以同地段同类房屋租金标准计算逾期交付房屋给郑艳萍造成的损失缺乏事实和法律依据，因为该标准不是计算损失的唯一依据，不能涵盖损失的全部内容，仅凭该租金标准无法判断郑艳萍诉请的违约金是否过高；再次，《海口市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准，符合商品房买卖行业惯例，也未超过民间借贷利息最高年利率24%的限度，且双方约定了最高不超过总购房价3%的封顶条款，该约定合法合理、符合实际。综上，合同约定的违约金不存在过高的情况。故丰鹏公司要求对同期同地段同类房屋租金标准进行鉴定，不予准许。三、违约金的计算问题。如前所述，丰鹏公司自2017年1月2日至2017年2月22日期间存在逾期交房的违约行为，共计52天。根据双方对丰鹏公司逾期交房违约责任的约定，应以合同订立时确定的购房款数额为基数计算违约金。丰鹏公司应当向郑艳萍支付逾期交房违约金为12033.14元（771355元×3‰×52天），该数额未超过总购房价的3%，故郑艳萍要求丰鹏公司支付逾期交房违约金12033元的诉请于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：丰鹏公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向郑艳萍支付逾期交房违约金12033元。案件受理费50.41元，由丰鹏公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郑艳萍和丰鹏公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，丰鹏公司未按合同约定的时间将涉案房屋交付给郑艳萍，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，郑艳萍和丰鹏公司签订的商品房买卖合同约定了逾期在60日内的，每日按已付房款的万分之三支付违约金，逾期超过60日的，每日按已付房款的万分之五支付违约金，同时，合同约定了违约金合计最高不超过总购房价的3%。丰鹏公司以合同约定的违约金过高请求予以调整，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，将违约金按同地段同类房屋月租金3000元标准调整至每月3000元，并申请对案涉祥泰家园房产月租金标准进行评估。对此，本院认为，上述司法解释适用的前提是合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，即只有在合同没有约定的情况下，违约金才按照同地段同类房屋租金标准确定。因此，丰鹏公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。因双方签订商品房买卖合同后，郑艳萍支付了全部房款，而丰鹏公司逾期交房52天，一审法院按已付房款的万分之三计算违约金并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.82元，由上诉人海南丰鹏实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年九月十日书记员 邴长莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。