重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初13970号 原告：重庆惠登房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇月台路**（口岸贸易服务大厦）******，统一社会信用代码91500106MA5YQAJG82。 法定代表人：夏康，重庆惠登房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张化，男，重庆惠登房地产开发有限公司员工，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：张小莉，女，重庆惠登房地产开发有限公司员工，住重庆市巫山县。 被告：刘凌风，男，1990年11月13日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆惠登房地产开发有限公司与被告刘凌风商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告重庆惠登房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张小莉，被告刘凌风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆惠登房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方所签《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年5月11日解除；2、请求判决被告配合原告办理重庆市沙坪坝区某房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案的注销手续；3、请求判决被告配合原告办理重庆市沙坪坝区某房屋的重庆市商品房买卖合同网签的解除手续；4、请求判决被告立即向原告支付逾期办理解约手续违约金，该违约金以1086545元为基数，按日万分之五的标准，从2019年5月20日起计算至被告配合办完全部解约手续之日止；5、请求判决被告立即向原告支付解约违约金108654.5元（1086545元×10%）；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2018年10月1日，被告刘凌风与原告重庆惠登房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的重庆市沙坪坝区某房，房屋套内建筑面积79.37平方米，套内建筑面积单价为13689.62元/平方米，成交金额1086545元，其中首付款326545元，剩余760000元通过按揭方式支付。在贷款银行审批被告贷款申请中，发现被告名下多笔消费贷未结清，遂通知被告结清消费贷并完善相关贷款手续，但被告一直未处理。同时，原告工作人员亦多次电话联系被告，告知其结清消费贷，并按银行要求完善相应手续，或变更付款方式支付剩余房款，被告未能处理，至今仍未按照购房合同约定付款时间支付剩余房款。2019年4月3日，原告向被告发送《催款函》，被告收函后与原告进行协商变更付款方式，但被告明确表示无法以一次性或分期付款等方式支付剩余房款。同时，被告就协商解除购房合同事宜未能与原告达成一致意见。2019年5月10日，原告无奈向被告发送《解约函及办理解约手续通知函》。原告认为，根据购房合同约定，被告未能按约支付购房款，违约事实清楚，同时被告逾期付款已超过30日，原告按约有权解除购房合同，合同自解约通知到达被告之日起已解除，且被告应按约承担违约责任。所以，原告为维护自己的权利，起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘凌风辩称，涉案合同签订前，被告向原告提交了征信证明，征信报告上明确显示有15万元左右的负债，被告当时贷款时是问了原告的工作人员和银行工作人员，被告能否贷款，他们回复被告是可以贷款的。签订贷款手续时，被告先与银行签订了贷款合同，再与原告签订的商品房买卖合同。签订合同后，被告一直努力还征信报告上的负债，但是一直未还清，期间，被告一直没有见过合同，原告至今没有给被告合同文本。被告要求原告给一份复印件，原告也没有同意。原告告诉被告银行不能贷款，让被告去与原告协商解决合同事宜，解决事情时，原告让被告配合原告办理注销网签手续，并要求被告支付房款的10%的违约金。被告不同意，被告告诉原告，是因原告称被告可能贷款，被告才签订的涉案合同。否则，被告不会以被告的名义签订涉案合同。 被告同意解除合同，并配合解除相关手续，但是被告认为被告不存在违约行为，不同意支付违约金。如果法院认定被告存在违约行为，且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。 本院经审理查明事实如下，2018年9月28日，被告刘凌风通过POS机向原告重庆惠登房地产开发有限公司支付购房定金30000元，用于购买重庆市沙坪坝区某房屋，原告出具收条1份。同日，被告刘凌风向交通银行重庆西永支行缴纳该房屋专项维修资金7747元，交通银行重庆西永支行开具收据1份。 2018年10月1日，被告刘凌风与原告重庆惠登房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的重庆市沙坪坝区某房屋，该房屋为预售商品房，预售许可证号：渝国土房管（2018）预字第（1479）号。房屋建筑面积96.84平方米，套内建筑面积79.37平方米，成交金额1086545元。付款方式为按揭付款：乙方拟向甲方指定的贷款银行申请760000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付给甲方；乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即326545元。 合同第五条第（三）项，关于办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议：乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款的10%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。 合同第十条，关于乙方逾期付款的违约责任的约定。乙方如未按合同约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部己付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。 合同补充协议第五条第3项，关于按揭贷款付款方式的约定。合同第五条第（三）项中“甲方原因”是指在甲方在签订买卖合同时通过书面方式向乙方承诺购买该商品房能够获得银行贷款及确定的银行贷款成数或金额。除前述情况外，包括但不限于以下情况不应被理解为“甲方的原因”：（1）甲方向乙方提供按揭贷款信息介绍；（2）银行在甲方售楼现场设点进行宣传推广及业务受理。合同第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件，或乙方因贷款利率调整不愿意接受贷款、或乙方因贷款额度未能全部批准而不愿意接受贷款、或乙方与贷款银行对相关政策理解不一致而导致乙方不愿意接受贷款、或乙方指定的按揭贷款银行与甲方未建立合作关系致使无法发放贷款的，或因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件等情形，以及其他由乙方原因导致的按揭未能成功的情形。 乙方应在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续。乙方未按期签署按揭合同或未按期提供银行按揭贷款所需资料的，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之一向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权要求乙方变更付款方式（乙方应于甲方发出变更付款方式通知后7日内按照新付款方式将全部剩余房款支付完毕）或者有权解除本合同，如甲方选择解除本合同的，乙方应承担总房款百分之一十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，贷款如何发放系乙方与银行之间的法律关系及沟通事宜，甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。 合同补充协议第二十一条，关于对合同解除及违约责任的补充约定。在甲方和乙方任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同的本补充协议在书面解除通知达到对方之日即视为解除。无论何种原因导致合同和补充协议解除，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。 合同签订当日，被告向原告支付首期购房款296545元和契税32596.35元，用于购买重庆市沙坪坝区某房屋，原告开具收据2份。 此后，因被告消费贷款未还清，农业银行就被告购买涉案房屋申请的按揭贷款审批未通过。 2019年3月，原告委托其代理人联系被告，再一次告知银行不能发放贷款的事宜，原告提出能否以直系亲属更名、分期付款或一次性付款的方式支付剩余购房款，被告均回复不能。故，原告提出被告提交一份征信报告并提交消费贷结清证明，原告可向其他银行询问能否贷款，但被告仅提供一份征信报告，并未提交消费贷结清证明，兴业银行回复因被告未结清消费贷款，而无法贷款。 2019年4月3日，原告通过EMS快递向被告发出《催款函》，该催款函载明，被告因个人征信原因未能获得银行的贷款，未能按照购房合同约定的期限如期支付购房款，已构成违约。要求被告收到该函后7日内以一次性付款方式支付剩余购房款760000元，如被告仍未按照上述期限如期支付剩余购房款，原告有权解除合同，且被告应向原告支付总房款10%的违约金。被告收到该函，未在该函指定期限内付清购房款。 2019年5月9日，原告通过EMS快递向被告发出《解约及办理解约手续通知书》，该通知书载明，原被告于2018年10月1日签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，因被告个人征信原因无法获得银行的贷款，未能按照购房合同约定的期限支付全部房款，已构成违约，原告多次沟通并向被告发送了催款函，被告至今未能支付剩余房款，故此，原告通知被告解除双方签订的购房合同，要求被告按总房款的10%向原告支付违约金，原告有权在被告已缴纳款项中扣除，且要求被告于该函发出之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续，如逾期办理，每逾期1日应支付相当于总房款万分之五的违约金。2019年5月11日，该邮件由美丽阳光15栋菜鸟驿站签收。被告收到该《解约及办理解约手续通知书》后，未配合原告办理网上备案注销等相关手续。 现原告向本院起诉，要求判如所请。 另查明，原被告双方签订合同时，被告尚有贷款未还清。房屋买卖合同签订后，2018年12月16日，被告获得天津银行股份有限公司北京分行消费贷款14000元；2019年4月5日，被告获得招联消费金融有限公司消费贷款12000元；2019年4月16日，被告获得江西银行股份有限公司九江分行发放的其他贷款11900元。 庭审中，原被告均称农业银行均是通过电话向其反馈的贷款审批未通过，对此，原被告均没有举示证据证明。 审理中，原告认为被告于2019年4月4日收到了《催款函》，为此，原告向本院举示了EMS快递单和快递查询截图，其中EMS快递单载明，寄件人签字时间为2019年4月3日，该快递单未加盖邮局揽件邮戳。快递查询截图载明，邮政快递公司于2019年4月3日揽件，于2019年4月4日投递并签收，签收人：他人收23栋阳光驿站。被告不认可其于2019年4月4日收到催告函，但是认可其于2019年4月5日收到原告发出的《催款函》。 上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及附件，催款函、EMS详情单及回执，《解约及办理解约手续通知函》，有被告提供的收据、个人信用报告以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告重庆惠登房地产开发有限公司与被告刘凌风签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。 银行因被告未结清消费贷款，拒绝向被告发放贷款，况且在递交贷款申请材料后，被告又办理了消费贷款和其他贷款，故被告因不符合银行所要求的贷款条件，导致未获得银行贷款。按照合同约定，被告应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方法支付房款。原被告均未举示证据证明被告收到了银行发出的书面通知，但原告于2019年4月4日向被告发出了催告函，明确告知被告银行贷款审批未通过，要求被告收到此函后7日内一次性付清房款，并且被告自认其收到了银行的电话通知，据此，被告应在收到该催告函后7日内支付房款。 关于被告收到催告函的时间。原告认为被告于2019年4月4日收到其发出的催告函，但原告举示的证据证明2019年4月4日该邮件被23栋阳光驿站签收，虽然“驿站”等代收现象在快递行业比较普遍，但不能证明“驿站”签收该邮件必然经过了被告的授权，相反，被告在“驿站”签收的第二天即2019年4月5日到“驿站”领取该邮件有合理的可能性，鉴于被告认可其于2019年4月5日收到该催告函，所以，本院确认被告于2019年4月5日收到该催告函。 被告于2019年4月5日收到原告发出的催告函，所以被告应于2019年4月12日前向原告支付剩余房款。原告于2019年5月9日向被告发出《解约及办理解约手续通知函》，此时被告逾期付款并未超过30日，合同约定的解除条件并未成就，所以原告当时无权要求解除合同。据此，对原告请求确认原被告双方所签《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年5月11日解除的诉讼请求，本院不予支持。但是，截止到原告起诉时，被告未支付剩余房款，已逾期付款超过30日，构成违约。合同约定，逾期付款超过30日，原告有权解除合同，而且被告在2019年7月2日的庭审中表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此，本院确认原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件于2019年7月2日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告应当配合原告办理买卖合同登记备案注销手续和网签解除手续，据此，对原告要求被告配合原告办理重庆市沙坪坝区某房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案的注销手续及网签解除手续的诉讼请求，本院予以支持。 被告违反合同约定，应当承担违约责任，向原告支付合同约定的违约金。 关于逾期办理解约手续违约金。合同约定，无论何种原因导致合同和补充协议解除，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续。如被告未在前述规定时间内配合原告办理前述注销手续，被告除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。本案中，原告向被告发出书面通知时，双方约定的解除条件未成就，原告没有解除权，因此原告要求被告支付逾期办理解约手续违约金，不符合合同约定。据此，对原告要求被告支付逾期办理解约手续违约金，该违约金以1086545元为计算，按日万分之五的标准，从2019年5月20日起计算至被告配合办完全部解约手续之日止的诉讼请求，本院不予支持。 关于解除合同违约金。如上所述，被告经原告催告，未在30日内支付购房款，构成违约，应当向原告支付解约违约金108654.5元（1086545元＊10%）。但被告抗辩称约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告均没有举示证据证明原告的实际损失，综合本案实际情况，本院将被告应当支付的违约金调整为50000元。据此，对原告要求被告支付解除合同违约金超出50000元的部分诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘凌风于本判决发生法律效力后10日内配合原告重庆惠登房地产开发有限公司办理重庆市沙坪坝区某房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案的注销手续和网签解除手续； 二、被告刘凌风于本判决发生法律效力后10日向原告重庆惠登房地产开发有限公司支付违约金50000元； 三、驳回原告重庆惠登房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14580元，减半收取7290元，（原告已预交），由被告刘凌风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢凤鸣 二〇一九年九月三日 法官助理 冯 举 书 记 员 郭 琴