河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初9468号原告（案外人）：赵望东，男，1982年5月6日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘辉，河南致义律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐自清，女，1968年4月27日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：谭智文，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许爱军，河南陆达律师事务所律师。被告（被执行人）：周海成，男，1964年2月24日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告（被执行人）：周翔，男，1988年8月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。第三人（被执行人）：河南太圣置业有限公司，住所地：洛阳市西工区玻璃厂南路**院******，统一社会信用代码：91410300692162544H。法定代表人：张来正。委托诉讼代理人：张备战，河南一得律师事务所律师。原告赵望东诉被告徐自清、周海成、周翔，第三人河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘辉、被告徐自清委托诉讼代理人谭智文、第三人太圣公司委托诉讼代理人张备战到庭参加了诉讼，被告周海成、周翔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1、判决立即停止对原告由房屋拆迁置换所得的位于河南省××××红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号的号房产的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、确认原告与第三人签署的《房屋产权拆迁置换协议》合法有效，确认该房归原告所有。3、判决第三人协助和配合原告办理位于河南省××××红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号的号房产的产权过户登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月19日，原告与第三人签订《房屋产权拆迁置换协议》，协议约定，原告将位于宜阳县红旗中路北侧，建筑面积为133.18平方米的住宅，置换为第三人拟在该地块范围内开发建设的“太圣圆宏国际广场”高层住宅2#楼中的住宅一套。2012年4月27日，原告与第三人签订《太圣圆宏国际安置户选房卡》，双方商定原告意向置换房屋的房号为二号楼一单元22层东南户，建筑面积为137.22平方米（后经房管部门测量面积为145.25平方米）。2015年9月17日第三人将前述置换房屋交付原告。时至今日，第三人因消防、竣工验收等原因，造成原告置换房屋至今未能办理房产过户手续。2017年5月17日，郑州市中级人民法院对被告徐自清与被告周海成、周翔、第三人借款纠纷案件做出了（2017）豫01民终608号民事调解书。2018年5月8日郑州市高新技术产业开发区人民法院做出了（2018）豫0191执526号查封公告，将原告置换房产查封。2018年8月17日郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监2813号裁定书，将被告徐自清申请执行（2017）豫01民终608号民事调解书的执行案裁定由郑州市金水区人民法院执行。原告认为置换所得的房产在法院查封前已交付给原告占有使用，法院查封原告置换房屋是错误的。被告徐自清系第三人一普通债权人，其对原告置换房屋并无任何法律上的优先受偿权，为此，原告向郑州市金水区人民法院提出了执行异议。2019年1月18日郑州市金水区人民法院作出了（2019）豫0105执异45号裁定书，以“不属执行程序审查范围，应通过其他法定程序予以确认”为由，驳回了原告提出的执行异议。现原告为维护自己的合法权益依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第307条之规定，提起执行异议之诉，请法院依法判决。被告徐自清辩称：一、本案中涉案房屋的所有权仍归太圣公司所有，答辩人徐自清有权依照生效的调解书执行连带责任担保人太圣公司名下财产；本案中涉案房产为太圣公司开发建设，本案原告仅仅与太圣公司达成了房屋拆迁补偿安置协议，但并未履行完毕房产权属登记等相关手续，不发生物权变动的效力。依据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，本案争议执行标的属于尚未办理产权登记的建筑物（回迁安置房），房地产开发商为不动产权利人。故，本案原告依据安置协议所享有的权利性质仍系债权，涉案回迁安置房登记在太圣公司名下，仍属太圣公司所有。徐自清有权依照人民法院确定的生效调解书执行太圣公司名下房产。二、即使本案原告对涉案房屋拥有所有权也应当向执行法院交纳齐购房款项。金水区人民法院在答辩人徐自清的申请下，查封了太圣公司名下房产，但查封的房产价值仍不够清偿太圣公司应负债务。故，即使本案原告对涉案房屋拥有所有权也应当向执行法院交纳齐购房款项。第三人太圣公司述称：一、关于原告房屋拆迁安置的相关情况。河南省宜阳县“圆宏国际广场”项目系宜阳县旧城改造项目，2011年太圣公司着手进行拆迁改造，原告在宜阳县“工行家属院”原有一套面积为133.13平方米的住宅及9.53平方米煤球房在拆迁范围内，2011年6月19日，原告与第三人签订了《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，就房屋拆迁安置进行了约定，2012年4月27日原告就安置房屋进行了选房，后经房管部门测量原告选取的置换房屋2#楼1单元22层东户（房号为：2-1-2201室）实测面积为145.25平方米。2015年8月13日第三人通知原告进行交房验收，由于第三人欠付原告拆迁安置费21309元未付，经双方算账，第三人尚需退还原告16483元安置费。2015年8月25日原告进行了交房验收，2015年9月17日原告回迁入住。二、关于原告安置房屋的产权办理情况。原告安置房屋所需的“圆宏国际广场”2#楼，目前因为消防设施尚未通过验收，因此尚不具备为其办理产权证书的条件，因此，原告至今尚未取得安置房屋的产权证书。三、关于对郑州市金水区人民法院查封原告安置房屋的处理建议。原告房屋之所以被郑州市高新技术产业开发区人民法院于2016年3月间查封，是因为第三人与本案被告周海成、周翔欠付被告徐自清借款未及时清偿，深表歉意。第三人正在多方努力早日清偿欠款。原告因拆迁安置所得房屋为原告合法财产，与第三人所欠债务无关，因此第三人请求人民法院解除对原告安置房屋所采取的执行措施。综上所述，郑州市金水区人民法院依法对第三人借款案件进行执行本无不当，但原告因拆迁所得安置房屋为原告财产，不属第三人财产，因此恳请郑州市金水区人民法院在执行第三人借款案件中停止对原告财产的执行，解除对原告房屋采取的查封、冻结、拍卖、变卖等执行措施。被告周海成、周翔未答辩。经审理查明：1、原告徐自清诉被告周海成、周翔、太圣公司民间借贷纠纷一案，原告徐自清申请财产保全，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）于2016年3月10日作出（2016）豫0191民初1851号民事裁定书，裁定：冻结被告周海成、周翔、河南太圣置业有限公司银行存款6825000元或查封、扣押其同等价值的其他财产。并于2016年3月18日向宜阳县房地产管理局送达了该1851号民事裁定书及协助执行通知书，将被告太圣公司位于宜阳县城关镇红旗中路北侧，太圣圆宏国际广场，编号为宜房2013字第110号的2号楼1单元1901、1902、1903、2001、2002、2101、2102、2103、2201、2202、2203、2301、2302、2401、2402、2403、2501、2502、2601、2701、2901、2902、3001、3002、3003、3101、3102、3103、3104、3201、3202、3203、3204号未售房产予以查封。查封期限三年，自2016年3月18日起至2019年3月17日止。2016年10月18日，高新区法院作出（2016）豫0191民初1851号民事判决书，判决：一、被告周海成、周翔于本判决生效后十日内共同支付原告徐自清5250000元及利息（以5250000元为基数，按月利率2%，自2014年9月6日起计算至借款付清之日止）。二、被告河南太圣置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。后被告太圣公司不服该1851号民事判决书，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，案件审理过程中，当事人自愿达成如下协议：一、经河南太圣置业有限公司、徐自清、周海成、周翔共同确认，截止到2017年5月7日，周海成尚欠徐自清本金3741540元（已扣除房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号，洛房预宜阳字第009874号三套房屋款838460元）、利息2455002元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，河南太圣置业有限公司于2015年7月6日自愿以上述三套房屋抵偿本金838460元，剩余本金为3741540元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为1646277元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2647677元，各方认可周海成只须支付利息2455002元即可。）；二、房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号、洛房预宜阳字第009874号的三套房屋已办理网签手续，河南太圣置业有限公司应于2017年5月26日前向购房人提供购房合同及购房发票。河南太圣置业有限公司、周海成、周翔积极协助购房者办理上述房产的产权登记手续。如果河南太圣置业有限公司未能按时提供购房合同及购房发票，则上述房款不能从本金中予以扣除，本协议第一条约定的内容则变更为“截止2017年5月7日，周海成尚欠徐自清借款本金4580000元、利息2929725元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，剩余本金为4580000元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为2015200元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2929725元。）”；三、周海成自愿于2017年12月31日前偿还全部本息的20%（利息应计算至还款前述一天，下同）；2018年4月30日前偿还全部本息的20%；2018年8月31日前偿还全部本息的20%；2019年1月31日前偿还全部本息的20%；2019年5月31日全部偿还完毕；四、本协议确定的本金实际清偿完毕前，本金仍按月利率2%计算利息。每次偿还本金时，后期计算利息本金作相应的扣减；五、如果周海成未能按第三条约定的任何一期偿还本息，则所有未清偿的款项视为到期，徐自清可就全部未清偿款项向法院申请强制执行；六、周翔、河南太圣置业有限公司对周海成的上述债务承担连带保证责任；七、一审案件受理费59575元、其他诉讼费5000元，由周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担，于2019年5月31日前向徐自清支付完毕。二审案件受理费59575元，减半收取29787.5元，由河南太圣置业有限公司负担；八、本协议于各方签字之日起生效。2017年5月17日，河南省郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终608号民事调解书对上述协议予以确认。该608号民事调解书已于2017年5月22日向各方当事人送达完毕，已发生法律效力。2、2018年8月17日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监2813号执行裁定书,裁定：郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1851号民事判决【原执行案号（2018）豫0191执526号】由郑州市金水区人民法院执行。本院立案受理后，执行案号为（2018）豫0105执9486号。在本院执行该案中，原告提出书面执行异议，请求解除（2018）豫0191执526号查封公告中对2201号房产的查封。本院于2019年1月14日作出（2019）豫0105执异45号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人赵望东的异议请求。原告遂提起本案诉讼。3、2011年3月25日，中共宜阳县委办公室印发《工商银行开发建设二期工程会议纪要》，该《纪要》决定实施工商银行改造建设二期工程，明确宜阳县工行家属院在改造范围内。2011年8月15日，宜阳县城市建设及城中村改造指挥部作出《关于确定2011年宜阳县城中村和旧城改造项目的通知》，确定“太圣圆宏国际广场”为旧城改造项目。2011年6月19日，太圣公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋产权拆迁置换协议》一份，主要约定：根据国家法律法规及《宜阳县城中村改造拆迁补偿安置实施办法》，双方达成如下协议：乙方房屋坐落于宜阳××红旗中路工商银行院内，房屋用途为住宅用房，建筑面积为133.18平方米，煤球房面为9.53平方米，房产证户主名为原告，乙方选择以房屋产权置换方式对原房屋进行补偿安置，甲方用于置换的房屋坐落于太圣圆宏国际广场2#楼。2012年4月27日，太圣公司与原告签订《太圣圆宏国际安置户选房卡》一份，载明：原告的意向房号为：太圣圆宏国际广场2#号楼一单元22层东户，面积为137.22平方米。2015年8月25日，原告在《与业主交房验收表》上签字确认验收房屋，第三人向原告交付了本案房屋。第三人称因本案房屋未通过消防验收，不符合过户条件，故未与原告办理房屋过户手续，原告对此予以认可。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人对取得拆迁安置房享有优先保护的权利。本案原告系因房产拆迁与第三人签订《房屋产权拆迁置换协议》，原告与第三人签订《太圣圆宏国际安置户选房卡》并接收房屋，故原告以产权调换方式获得拆迁安置房，符合前述法律规定的条件，原告享有对本案房屋的特种债权优先权。被告徐自清系基于普通债权未获清偿申请执行本案房屋，原告基于其对本案房屋享有的特种债权优先权请求停止对本案房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。原告主张解除对该房屋的查封、确认《房屋产权拆迁置换协议》合法有效，其该两项项诉请不属于本案审理范围，本案不予处理。原告诉请确认本案房屋所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案房屋现登记在第三人名下，因未通过消防验收，过户到原告名下存在障碍，原告径行要求确权，依据不足，本院不予支持。原告主张第三人协助和配合原告办理该房屋产权过户登记手续，因第三人称本案房屋未通过消防验收，不符合过户条件，原告亦对此无异议，故原告诉请主张第三人协助办理房屋过户手续，本案不予支持，其可待房屋具备过户条件后另行起诉主张第三人配合办理过户手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于河南省红旗中路北侧，太圣圆宏国际广场，编号为宜房2013字第110号的2号楼1单元2201号房产；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5005元，由被告周海成、周翔、第三人河南太圣置业有限公司共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 雯人民陪审员  陈静霞人民陪审员  樊红慧二〇一九年九月十九日书 记 员  彭 倩