上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13922号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟，女。被告：嘉兴尚东房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：李兵，总经理。委托诉讼代理人：俞秋燕，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱圣杰，浙江国傲律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告嘉兴尚东房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人诸葛凤娟，被告嘉兴尚东房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人邱圣杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告佣金430,000元及逾期违约金(以430,000元为基数，自2018年7月1日起依照每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止)。审理中，原告将诉讼请求变更为：被告支付原告佣金210,000元及逾期违约金(以210,000元为基数，自2018年7月4日起依照每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止)。事实和理由：2018年4月18日，被告委托原告代理销售嘉兴市海盐县的“金洲海尚”项目并签署《金洲海尚项目分销代理合同》。代理期限内，原告积极履行代理合同，按代理合同及补充协议的约定，被告应及时支付原告佣金，但时至今日，被告仍有佣金210,000元未支付，涉及房屋为该项目9幢1004室、7幢1003室、4幢202室、6幢1801室，金额分别为65,000元、15,000元(已扣除已支付的50,000元)、65,000元、65,000元。关于4幢406室，被告本也应支付佣金65,000元，但鉴于原告需退还被告已支付的6幢602室佣金65,000元，故同意对两者进行抵消。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告嘉兴尚东房地产营销策划有限公司辩称，9幢1004室客户已退房，无需支付佣金。7幢1003室客户系本地客户，根据双方约定，本地客户的佣金为50,000元，不存在拖欠佣金的情况。4幢202室客户尚未付清房款，未达到结佣条件。6幢1801室的佣金65,000元，因8幢1208室爆单，原告应退还已支付的佣金61,700元，故两者应予抵消，差额部分同意支付。同意4幢406室应支付的佣金65,000元，与6幢602室原告应退还的佣金65,000元相抵消。关于原告所主张的逾期违约金，被告不存在欠付佣金的情况，故不需要支付。即便存在欠付佣金，根据代理合同3.5的约定，被告支付佣金的前提系双方结算对账之后，故被告不存在逾期，且原告所主张的逾期违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了：1.《金洲海尚项目分销代理合同》、2.《金洲海尚项目合作确认函》、3.《金洲海尚确认函》、4.大定清单、5.《浙江省商品房买卖合同》等证据，被告对证据1-3的真实性无异议，对证据4的三性有异议，认为无被告的公章确认，仅有被告法定代表人李兵的签字，对证据5的真实性由法院核查。被告提供了：1.银行电子回单、2.结算对账单、3.《情况说明》、4.商品房合同备案证明、5.微信截图、6.《(预售)撤销协议》等证据，原告对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4的真实性未提出异议，对证据5、6的真实性无法核实。本院对当事人就真实性未提出异议的证据予以确认并在卷佐证。就原告提供的证据4，鉴于有被告法定代表人李兵的签字确认，本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告(甲方)与原告(乙方)就“金洲海尚”项目签订了《金洲海尚项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方为甲方分销代理销售“金洲海尚”项目。主要内容有：1.该项目位于浙江省海盐县华丰路与百尺北路路口，项目类型住宅，委托代理范围为项目所有可售独立成套单元；2.本合同的履行期限自2018年4月18日起至2018年8月31日止；3.1代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或者甲方确认人(李兵、吴楠、楚林)应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户。确认人其一确认即为有效；3.5甲、乙双方应于每月10日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后材料一式四份，甲方执一份、乙方执三份；4.1佣金标准60,000元/套；4.2代理成功的标志为乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金等代理服务费用；4.4代理服务费支付时间及方式为乙方的客户成功签订《商品房预售/出售合同》后的7个工作日内，甲方支付给乙方剩余全额佣金；6.1甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及现金奖励等，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。2018年4月18日，被告向原告出具《金洲海尚项目合作确认函》，载明：合作期限2018年4月18日起至2018年8月31日止，合作房源金洲海尚7、8号楼房源，佣金条件60,000元/套，佣金结算为客户和我司签订正式的《商品房买卖合同》后的7个工作日内，我司将贵司所产生的佣金全额转账至贵司指定账户，客户确认人为李兵、吴楠、楚林。2018年6月27日，被告向原告出具《金洲海尚确认函》，载明：就《金洲海尚项目分销代理合同》，贵司成交客户带绑定车位佣金标准为65,000元/套，不绑定车位佣金标准为45,000元/套，其余未尽事宜按原协议执行。根据李兵签字确认的上海中原金洲海尚项目5月份大定清单，9幢1004室客户姓名王芳，认购日期2018年5月31日，7幢1003室客户姓名王正全，认购日期2018年5月31日；根据李兵签字确认的上海中原金洲海尚项目6月份大定清单，4幢202室客户姓名唐波，认购日期2018年6月21日，6幢1801室客户姓名孟扬子，认购日期2018年6月29日。以上9幢1004室、7幢1003室、4幢202室、6幢1801室客户均与海盐县秦山房地产开发有限责任公司就对应房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，且均绑定有车位。审理中，被告确认9幢1004室、7幢1003室、4幢202室、6幢1801室买卖合同签约日期分别为2018年5月31日、2018年5月31日、2018年6月20日、2018年6月22日。被告另确认若法院认定被告应支付9幢1004室、4幢202室、6幢1801室佣金，则对原告所主张的佣金标准无异议。审理中，被告提供海盐住宅“金洲海尚”服务费结算对账单，该结算对账单载明8幢1208室服务费金额61,700元，因客户后续事项未完成，若爆单、合同中止或退款等，此笔服务费分销公司须于爆单、合同中止或退款后5日内退还给被告。原告在该结算对账单落款处盖章确认。被告另提供《(预售)撤销协议》，载明9幢1004室客户王芳与海盐县秦山房地产开发有限责任公司经协商一致，协议解除就上述房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》。因原、被告意见差距过大，致本案调解不成。本院认为，原告与被告签订《金洲海尚项目分销代理合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。根据被告法定代表人李兵签字确认的大定清单，本案所涉9幢1004室、7幢1003室、4幢202室、6幢1801室均系原告客户。代理合同4.2约定，上述客户正式签订房屋买卖合同，即原告代理成功，原告有权收取佣金等代理服务费用。根据当事人陈述及在案证据，上述客户均在合同履行期限内签订了《浙江省商品房买卖合同》，故上述房屋均已达到结佣条件，鉴于上述客户在购买上述房屋时均绑定有车位，故原告有权要求被告按照65,000元/套的标准支付佣金。关于9幢1004室，被告辩称客户已退房，无需支付佣金。鉴于双方所约定的结佣条件系正式签订房屋买卖合同，且未特别约定被告在该客户退房的情况下，无需支付佣金，故本院对被告的该项抗辩不予采信。关于7幢1003室，被告辩称客户系本地客户，根据双方约定，本地客户的佣金为50,000元。被告就该项抗辩未能提供证据证明，本院不予采信。关于4幢202室，被告辩称客户尚未付清房款，未达到结佣条件。被告的该项抗辩与双方约定的结佣条件不符，本院不予采信。关于6幢1801室，被告辩称因8幢1208室爆单，原告应退还已支付的佣金61,700元，故两者应予抵消，差额部分同意支付。鉴于在案证据无法证明8幢1208室已达到原、被告所约定的佣金退还条件，故本院对被告的该项抗辩不予采信。若被告今后有证据证明8幢1208室达到佣金退还条件，可另觅途径解决。综上，本院对原告要求被告支付佣金210,000元的诉讼请求应予以支持。代理合同4.4约定，被告支付佣金的时间为客户签订《商品房预售/出售合同》后的7个工作日内，代理合同6.1约定，被告逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。被告辩称即便存在欠付佣金，根据代理合同3.5的约定，被告支付佣金的前提系双方结算对账之后，故被告不存在逾期。然而，代理合同3.5仅约定双方应对已成交物业明细进行书面确认，并未约定支付佣金系以该书面确认为前提，故本院对被告的该项抗辩不予采信。至于被告所提出的原告所主张的逾期违约金标准过高的抗辩，鉴于原告已自愿将逾期违约金标准由双方所约定的每日千分之五调整为每日万分之五，故本院对该逾期违约金应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告嘉兴尚东房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金210,000元及逾期违约金(以210,000元为基数，自2018年7月4日起依照每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,970元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,485元，由被告嘉兴尚东房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年九月十二日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当时人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。