广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终828号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴小坤，男，汉族，1995年8月8日出生，住所地：广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：曾杰，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：关崇锋，广东知明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳世艺实业有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道中心区卓越时代广场****，统一社会信用代码：91440300MA5DBYYC56。法定代表人：张X，执行董事。委托诉讼代理人：金焰，广东东方金源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一鸣，广东东方金源律师事务所实习律师。上诉人吴小坤因与被上诉人深圳世艺实业有限公司（以下简称世艺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初22507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小坤上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴小坤一审全部诉讼请求，并判令由世艺公司承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实不清，吴小坤已全额缴纳购房首期款。吴小坤与世艺公司签订的《房屋买卖合同》约定，吴小坤应于2018年4月25日前将首期款70万元支付至资金监管账户。4月24日，吴小坤已备好全部首期款项，但世艺公司却告知吴小坤银行对资料审查严格，按揭还没弄好，需要另外确定时间后再通知吴小坤。其后，世艺公司授权梁X华电话告知吴小坤需要增加首期款至83万元。5月28日，吴小坤和母亲黄X丽去世艺公司和梁X华商谈增加首付款的事，但双方没有谈妥。5月31日世艺公司就发出了《催促履行〈房屋买卖合同〉通知书》，其通知显示吴小坤应缴纳首期款83万元。6月4日，吴小坤岳母王X忠和世艺公司梁X华与张X交涉收到通知书事宜，并明确告知世艺公司已备好足额的首期款76万元。梁X华和张X均说对发通知书一事不知情，告诉吴小坤不要担心，会协调解决此事。6月8日，世艺公司法定代表人张X和吴小坤一起去中国建设银行八卦岭支行办理按揭贷款，但因资料不齐没办成功。6月11日再次一起去中国建设银行八卦岭支行办理资金监管手续，并向监管账户转入76万元首期款。之后，世艺公司又称中国建设银行无法处理历史遗留件，只能按“三价合一”新政策实施按揭贷款，世艺公司可能会缴纳更多的税费。因此，梁X华要求世艺公司去中国银行办理按揭，并指使吴小坤办理假结婚证，吴小坤认为这是违法的事情，故无法配合。2018年7月29日，吴小坤收到世艺公司《再次催促履行〈房屋买卖合同〉通知书》，指责吴小坤未支付76万元的首期款，这明显与事实不符。二、世艺公司作为公司主体，具有强大的销售团队和专业能力，在明知吴小坤不具备购房资格情况下，承诺可以办理三成首付，并诱导吴小坤签订《房屋买卖合同》。后因“三价合一”政策的出台，在吴小坤已经缴纳足额首付情况下，世艺公司为逃避纳税义务恶意毁约，并指使吴小坤办理假结婚证骗取贷款，这是严重的违法行为。三、世艺公司在一审当庭作了虚假的陈述。世艺公司否认了梁X华和张X是公司的员工，根据世艺公司提交的反诉证据《交易资金委托监管业务申请表》，明显有世艺公司员工梁X华的签名及世艺公司的盖章。这足以认定梁X华是世艺公司的经办人。经过查询世艺公司的工商档案，张X是世艺公司的股东，并且2019年2月15日变更了工商登记，张X是世艺公司的监事，吴小坤在一审提交的录音和微信记录均可以证明。四、关于76万元资金监管的流水，足以证明吴小坤买房的诚意和付出的努力，本次交易未能成交完全是由于吴小坤受到了世艺公司的欺骗，误信误导能够办理七成贷款所导致的。退一步说，如果法院仍然认定吴小坤违约，请求二审法院调低违约金。根据一审判决吴小坤需要高额赔付64万元，但世艺公司在一审主张的损失仅为40万元，违约金比实际的损失还要高，一审判决错误。世艺公司辩称：一、一审判决正确，吴小坤是根本性违约，应承担违约责任。二、付款是买家的法律义务，吴小坤本身是由中介进行撮合，然后找到世艺公司要求购买房产。中介公司也对吴小坤进行了服务，包括帮助他去找银行申请贷款等等，这些和作为业主的世艺公司没有任何关系，世艺公司既没有法定义务，也不可能帮助吴小坤去申请银行贷款。所以世艺公司认为吴小坤所主张的事实与本案的实际事实不符。三、吴小坤未支付首期款，这点一审的判决是正确的。对吴小坤在二审提交的证据《招商银行流水》真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认，因为吴小坤没有在一审提交，而且上面的交易记录仅显示有一个70万元的扣款记录，但是其去向是否到了建设银行无法证明。吴小坤说把钱打到了建设银行，根据买卖合同的约定，吴小坤应该支付70万元首期款，买卖合同第三条、第四条C点写得很清楚，如果是有差额不足的，买方应该在三个工作日内补足，并且应该存到资金监管账户中。当时建设银行通知双方，资金监管要83万元，而吴小坤仅给账户中转了76万元，因为资金不足导致建设银行无法给吴小坤继续进行其他的流程，也无法出具《贷款承诺函》。在这种情况下，吴小坤就放弃去建设银行申请按揭贷款，转而去找中国银行申请按揭贷款。中国银行也是要求83万元才能缴足首期款，所以仍然无法办理。世艺公司对于中国银行这笔款项根本不知情，因为吴小坤没有付足款项，而且事后也把相关的款项转走了，所以一审判定吴小坤没有支付首期款是正确的。四、吴小坤是有购房资格的，因为有无购房资格吴小坤应该负责，不属于世艺公司负责的范围。吴小坤之前是外地户口，后来结婚了，吴小坤妻子是深圳户口，符合购房条件。五、世艺公司也是一位业主，不是吴小坤所称的“开发商”，世艺公司是通过公平公正的形式希望尽快出售房屋，遇到吴小坤的问题后，吴小坤按道理应该4月25日支付首期款70万元，如果吴小坤不支付，按照约定世艺公司只要15天就可以解除合同，即世艺公司在5月9日就可以解除合同。而事实上世艺公司已经仁至义尽了，在整个过程中连续三次发函催告直到合同解除。可见，世艺公司已经尽到了最大的努力希望达成交易。六、世艺公司不存在涉嫌逃避税务的问题，因为合同对税务是有明确约定的。七、在签约之前“三价合一”的政策并没有实施，但是根据政策的细节，只要在2018年2月30日之前进行的二手房交易只要有定金流水是可以按照原政策去执行的，“三价合一”与本案无关。八、申请银行的贷款是吴小坤的法定责任和合同义务，未能申请到贷款主要是因为银行的评估公司对于这套房产的评估价不足，以及吴小坤本身的银行流水不够所导致的。九、关于人员的问题，张X是世艺公司的监事，但是他仅仅是外部监事，与公司不存在劳动合同关系。梁X华也跟世艺公司不存在劳动合同关系，也不是世艺公司的员工。十、违约责任合同规定是20%，这次交易导致世艺公司遭受了40多万元的损失，违约责任本身就是对违约方的惩罚，本案的违约方是吴小坤，一审判决吴小坤支付64万元违约金合理合法。吴小坤向一审法院起诉请求：1.世艺公司退还吴小坤支付的购房定金26万元；2.本案诉讼费由世艺公司承担。世艺公司向一审法院提起反诉，请求：1.吴小坤向世艺公司支付违约金38万元；2.吴小坤承担反诉和本诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、吴小坤（买方）与世艺公司（卖方）于2018年3月24日签订一份《房屋买卖合同》，约定由吴小坤以320万元的价格购买世艺公司名下位于深圳市罗湖区××路××屋××小区××09单位，定金26万元；吴小坤应当于2018年4月25日前将除定金以外的首期款70万元支付至第三方监管账户，并于该日前向银行提交按揭贷款申请及相关资料，在交付首期款前向世艺公司支付预交税费15731元；如吴小坤未按合同约定期限履行义务的，世艺公司有权要求吴小坤以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如吴小坤逾期履行超过五日，世艺公司可解除合同并要求吴小坤支付转让成交价20%的违约金承担违约责任并可预扣吴小坤已支付的定金。双方还约定了其他权利义务。二、合同签订后，吴小坤依约向世艺公司支付了定金26万元。因未能成功办理按揭贷款，吴小坤未向世艺公司支付房屋首期款。吴小坤主张世艺公司在吴小坤购房时承诺可以做到首付三成，并替吴小坤办理贷款手续。吴小坤提交微信聊天记录以及录音以证明其主张，但均未提交原始载体予以核对。吴小坤未提交证据证明微信聊天记录中各个人员以及录音中人员的身份。吴小坤提交其与案外人签订的装修合同，以证明其购买房产的真实意思表示。三、世艺公司分别于2018年6月1日、2018年7月28日根据涉案合同地址向吴小坤邮寄催促履行合同通知，并于2018年8月20日向吴小坤邮寄解除合同通知书。邮单查询均显示吴小坤本人收件，邮单上亦有吴小坤签字确认，其中解除合同通知于2018年8月21日由吴小坤签收。吴小坤主张并非本人收件，但未提交反驳证据。四、世艺公司提供与案外人签订的《房屋买卖合同》及其他交易材料，载明其在吴小坤、世艺公司合同解除后以低于原合同价格2801700元总价出售涉案房产，以证明其因吴小坤违约遭受的损失。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格依照合同履行义务。吴小坤虽主张世艺公司承诺为其办理三成首付按揭，吴小坤未能成功办理按揭的过错在世艺公司，但吴小坤未提交充分有效的证据以证明该主张，一审法院对此不予采信，因吴小坤未能证明世艺公司存在违约的情形，一审法院对其要求世艺公司返还已支付定金26万元的请求不予支持。因吴小坤未按合同的约定支付首期款，世艺公司分别向吴小坤邮寄送达催促函及解除合同通知，吴小坤虽主张未收到邮件，但未提交反驳证据予以证明，一审法院对其主张不予采信。吴小坤在经过世艺公司多次催促后仍不按合同约定履行支付首期款的义务，一审法院对其违约的事实予以认定，根据合同的规定，吴小坤应当向世艺公司支付违约金64万元（32万×20%)，世艺公司要求吴小坤支付上述违约金扣除定金26万元之后的款项38万元（64万-26万)，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、吴小坤应当于判决生效之日起十日内向世艺公司支付38万元；二、驳回吴小坤的诉讼请求。如果吴小坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2600元、反诉案件受理费3500元，由吴小坤负担。世艺公司已预交反诉案件受理费3500元，吴小坤应当于判决生效之日起十日内向世艺公司支付。二审经审理查明：一、双方于2018年6月11日在建设银行办理了首期款76万元的资金监管手续。二、吴小坤在本案中提交了其与“梁X华”、“赵X”、“范X”、“梁X强”、“陈X寒”的微信聊天记录，以及吴小坤岳母王X忠（手机号码130××××****）与“梁X华（手机号码159××××****）”、“张X（手机号码135××××****）”的通话录音。世艺公司称，上述人员均非其公司员工；张X系其公司外部监事，之前曾为小股东。世艺公司在2018年3月5日与XX地产代理（深圳）有限公司（以下简称XX地产公司）签订涉案项目《独家策划销售代理合同》，负责涉案项目的销售。外场三级联动中介有链家、乐有家、联盟网等公司。因XX地产公司业绩未达标，世艺公司于2018年5月30日与XX地产公司终止了合同。此后先后委托深圳XX科技有限公司（世联公司控股）及深圳市世联行地产顾问股份有限公司独家策划销售涉案项目。世艺公司与吴小坤的交易系由三级中介联盟网的业务员梁X强带吴小坤到现场购房。陈X寒是XX地产公司的员工。梁X华是提供贷款按揭服务的人员，赵X是独立从事银行贷款业务的人员。因为世艺公司出售房产时对贷款业务不太了解，房产中介为了保障成交的物业能够顺利办完手续，就介绍这些贷款人员过来做贷款业务。当时与吴小坤办理资金监管手续，也是梁X华带领买卖双方一起去办理的。就吴小坤提交的微信聊天记录和通话录音的真实性，世艺公司虽不予认可，但并未提交反驳证据。从吴小坤提交的微信聊天记录和通话录音的内容来看，双方在2018年6月11日在建设银行办理资金监管手续后，由于新政出台后要多缴纳一定数额的税费，张X建议吴小坤换到中国银行申请贷款。由于吴小坤无力支付增加的7万元首期款，“梁X华”、“赵X”、“梁X强”均建议吴小坤制作假的结婚证用于办理贷款审批，其中“梁X华”、“梁X强”还帮助吴小坤物色用于办理假结婚证的假配偶。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：吴小坤是否构成违约，合同约定的违约金是否应予调低。关于第一个争议焦点。从合同的履行情况看，双方于2018年6月11日办理了合同约定的70万元首期款的资金监管，办理时间虽然迟延，但从世艺公司一起办理资金监管手续的行为来看，世艺公司此时仍然同意继续履行合同。而在此之后，由于需要增加首期款，虽然世艺公司同意吴小坤更换贷款银行，但最终吴小坤还是未能支付增加的首期款，也未能办理贷款审批，未能履行买方付款义务。一审法院认定吴小坤违约，认定正确。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，虽然吴小坤系违约方，但从合同履行的过程来看，吴小坤继续履行合同的愿望强烈，在主观上没有违约的故意。在吴小坤支付了合同约定的26万元定金及76万元首期款后，由于政策变化，申请按揭贷款需要增加7万元首期款。涉案合同未能继续履行是因为吴小坤无力支付上述增加的首期款，而不是吴小坤主观上不愿意履行合同。从吴小坤提交的微信聊天记录和电话录音来看，联系贷款银行和申请贷款也是由世艺公司及代理销售涉案项目的中介人员安排，吴小坤系根据上述人员的安排和建议履行义务。世艺公司及代理销售涉案项目的中介人员在与吴小坤签约时并未告知不能申请到贷款的风险，导致吴小坤在签约时认为只需要支付70万元首期款即能购买涉案房屋，未能合理预见到需要支付83万元首期款才能申请到贷款的风险。考虑到上述情况，根据双方的过错程度，从公平原则和诚实信用原则出发，本院酌情将违约金调低为26万元。也即吴小坤无权要求返还已支付的26万元定金，世艺公司也无权要求支付超出上述金额的违约金。综上，吴小坤的上诉请求部分成立，应予相应支持；一审判决认定事实不清，认定的违约金数额不当，应予相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初22507号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初22507号民事判决第一项；三、驳回深圳世艺实业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费2600元，由吴小坤负担；反诉案件受理费3500元，由深圳世艺实业有限公司负担。二审案件受理费10200元（已由吴小坤预交），由吴小坤负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年九月十九日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。