北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16711号原告：谢晓英，女，1962年9月29日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。被告：许再兴，男，1973年9月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯德强，北京海梁律师事务所律师。第三人：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺街南口兴创大厦**（**）。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：张本雷，北京市京广律师事务所律师。原告谢晓英诉被告许再兴，第三人北京兴创房地产开发有限公司（以下简称兴创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓英的委托诉讼代理人李茂文，被告许再兴的委托诉讼代理人侯德强，第三人兴创公司的委托诉讼代理人张本雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晓英向本院提出诉讼请求：1.请求判决许再兴返还许再兴由兴创公司支付的延期交房违约金及延期周转费19.546万元；2.全部诉讼费由许再兴承担。事实与理由：2012年11月29日，我与许再兴签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，许再兴将坐落于北京市大兴区核心区一、二期8区2号楼5单元502室的房屋（以下简称案涉房屋）出售给我，并约定房产成交价格为120万元，许再兴应于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋，如因此房开发商延期交房，开发商因延期交房的所有赔偿归我所有。《房屋买卖合同》签订后，我按照合同约定履行了全部付款义务，但许再兴却未按合同约定将从兴创公司处领取的延期交房赔偿金及周转金等返还给我。许再兴辩称：涉案房屋周转费与本案无关，谢晓英无权主张归其所有。延期交房周转费是拆迁人依据被拆迁人的确权面积也就是被拆迁房屋面积计算的，并非依据涉案房屋计算的，周转费并非赔偿金或违约金，而是拆迁人发放给被拆迁人用于回迁前解决家庭成员住房问题的款项，双方签订的《房屋买卖合同》第9条“因此房为期房，如开发商迟延交房原甲方所得到的延期赔偿款由乙方获得”，结合本条及本合同的其他条款可知，本约定中限定的前提是“此房”，结合兴创公司提交的《安置房延期违约金及周转费计算说明》可知，延期交房的违约金是与“此房”的设计面积及价款相关，而被拆迁宅院确权面积则不属于“此房”的范畴，计算方式也与“此房”无关。所以，谢晓英无权主张周转费归其所有。假设法院认为周转费应当归谢晓英所有，2016年7月24日之前的周转费已经超过诉讼时效，不应得到支持。通过双方签订的《房屋买卖合同》第九条可知，谢晓英在签约时就知晓若兴创公司延期交房将会有延期交房违约金产生，结合谢晓英起诉的数额可知谢晓英对于兴创公司向我支付违约金的大体情况是了解的。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本解释自2018年7月23日起施行。兴创公司向我支付周转费的期间为2014年1月1日至2017年4月20日。2016年7月24日之前的周转费已经超过诉讼时效，谢晓英无权主张。同理，兴创公司向我支付违约金的期间为2014年1月1日至2017年4月20日，2016年7月23日之前的违约金已经超过诉讼时效，谢晓英无权主张。兴创公司述称：延期违约金及周转费都是基于延期交房产生的。关于发放的周期及时间，按照与被拆迁人之间的约定发放的。延期周转费是按照拆迁时确权面积计算的，延期违约金是按照确权面积计算的，我公司提交l延期周转费、违约金发放明细表来说明，明细表上所列金额已经实际发放给许再兴了，双方之间的诉讼与我公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月29日，许再兴（出售人、甲方）与谢晓英（买受人、乙方）签订了《买卖定金协议书》，约定谢晓英向许再兴购买案涉房屋，成交价格为120万元（包括更名费、中介费），乙方的房款支付方式为全款，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计2万元。同日，许再兴（卖房人、甲方）与谢晓英（买房人、乙方）、北京兴远房地产经纪中心（居间方、丙方，以下简称兴远公司）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖合同》约定：1.甲方自愿将涉案房屋出售给乙方（产权人为：许再兴；合同编号为：核心区（YH）-1640），房产的建筑面积为：108.9平方米（房产实际面积及建成年限以《房屋所有权证》所载信息为准）。房产的成交价格为120万元。因此房为期房，经甲乙双方约定，交房、过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件配合乙方办理交房、过户手续。……甲方承诺收到乙方购房首付款的同时将该套房产的全部手续交付给乙方，经甲乙双方一致同意：2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（按原购房合同开发商交房日期为准），因此房为期房如开发商延迟交房原甲方所得到的延期赔偿款由乙方获得。2017年3月15日，北京兴创投资有限公司（以下简称兴创投资公司）发出《入住通知》，通知大兴新城核心区回迁安置房达到入住条件，可于2017年4月1日至2017年4月20日办理入住手续。另查，2011年1月18日，兴创投资公司（拆迁人、甲方）与许再兴（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿协议》及《＜拆迁补偿协议＞补充协议》。《拆迁补偿协议》约定：许再兴在拆迁范围内有一套宅院大洼村中街21号，确认房屋建筑面积277.43平方米，宅基地面积369.91平方米，拆迁补偿及补助奖励款1281.253万元。《＜拆迁补偿协议＞补充协议》约定：许再兴选购期房3套，总建筑面积为297.43平方米，购房总价款为78.1854万元。2011年2月19日，出卖人兴创公司与买受人许再兴签订编号为核心区（YH）-1640的《拆迁安置房买卖合同》，约定买受人自愿向出卖人购买涉案房屋，房屋设计建筑面积108.9平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），总价款281.253万元。该合同第三条约定：出卖人应当于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2011年1月23日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。2017年6月，谢晓英将许再兴、冯海霞以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求判令：谢晓英与许再兴于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；许再兴、冯海霞协助谢晓英办理案涉房屋入住手续；许再兴、冯海霞给付谢晓英违约金50万元；许再兴、冯海霞承担本案全部诉讼费用。本院于2018年8月31日作出（2017）京0115民初11080号民事判决书，判决谢晓英与许再兴于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》及谢晓英与许再兴、兴远公司于2012年11月29日签订的《补充协议》有效；许再兴、冯海霞协助谢晓英办理案涉房屋的入住手续；驳回谢晓英的其他诉讼请求。许再兴、冯海霞不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）京02民终4832号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月8日，许再兴协助谢晓英办理案涉房屋的入住手续。案件审理过程中，兴创公司称因案涉房屋延期交房，共向许再兴发放自2014年1月1日至2017年4月20日的延期周转费100900元，延期违约金94560元，其中安置房分套周转费按照25元/平方米/月的标准计算，安置房分套违约金按照（安置房单价＋4600）×设计面积×违约天数/10000×实付款比例的标准计算，许再兴认可收到案涉房屋的延期周转费100900元及延期违约金94560元，但记不清最后收取的时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，许再兴与谢晓英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，2013年12月31日起60日内交付该房屋（按原购房合同开发商交房日期为准），因此房为期房如开发商延迟交房，许再兴所得到的延期赔偿款由谢晓英获得。根据本案查明事实，兴创公司因未在其与许再兴之间的约定期限内交付房屋按照拆迁政策向许再兴支付了案涉房屋自2014年1月1日至2017年4月20日的延期周转费和延期违约金共计195460元，因延期周转费和延期违约金均为兴创公司延期向许再兴交付房屋而产生，故均应属于双方约定许再兴向谢晓英支付延期交房赔偿款的范围，谢晓英要求许再兴给付所得到的延期周转费和延期违约金的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。另，许再兴在案涉房屋符合入住条件后一直未办理入住手续导致谢晓英通过诉讼方式才实现收房目的，且兴创公司持续支付给许再兴2014年1月1日至2017年4月20日的延期费用，即使按照2017年4月20日当日收到最后一期费用，谢晓英主张相关延期赔偿款亦未超过法定诉讼时效，故许再兴主张谢晓英诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，许再兴给付谢晓英延期周转费及延期违约金共计195460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4209元，由许再兴负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  袁莉娅人民陪审员  鞠长新二〇一九年九月二十九日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞