浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6003、6004号 上诉人（原审原告）：阮美丽，女，1976年4月1日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师 上诉人（原审被告）：石船山（上海）资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高南路****楼**。 法定代表人：高亮亮，执行董事。 委托代理人：黄金苹、朱诗漫，上海澜亭（杭州）律师事务所律师 上诉人阮美丽、石船山（上海）资产管理有限公司（以下简称石船山公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初14202号、（2019）浙0105民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，阮美丽与石船山公司于2017年8月16日签订《房产租赁合同》，约定由石船山公司承租阮美丽位于杭州市拱墅区绿地运河商务中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房产，房屋建筑面积为1175.07平方米。租赁期限自2017年8月24日至2019年9月23日止，免租期31天，自2017年8月24日起至2017年9月23日，免租期只免租金。第一年月租金153689.36元，第二年租金递增3%。租赁保证金为一个月房租即153689.36元。双方约定违约金金额等同于租赁保证金金额。石船山公司同时应承担水电、物业管理等费用。租期内，石船山公司不得擅自改变租赁房产结构及用途。后双方签订补充协议，约定原合同第3.1.1条修改为“经双方协商，该房屋第一月租金181660.82元，第二年租金递增3%。”合同签订后，石船山公司向阮美丽支付了保证金，并按153689.36元月租金标准支付了租金，支付至2018年9月23日。同时对房屋进行了装修，其中在正对电梯位置开挖门洞。2017年9月14日，石船山公司向阮美丽出具承诺书，承诺租赁到期后，恢复墙壁原状。2018年9月，石船山公司向阮美丽表示需搬离。9月21日，石船山公司撤离承租房屋。期间因与阮美丽未能达成一致意见，故相关办公家具等未予以搬离。2018年11月19日，阮美丽向石船山公司寄送律师函，以石船山公司未及时支付租金的理由，通知石船山公司双方合同于2018年11月24日解除，同时要求石船山公司支付欠付租金、违约金等，并腾退房屋、恢复原状。石船山公司于同日收讫该函。2019年1月28日，石船山公司前往涉案房屋所在地，与该物业公司沟通腾退事宜，因未达成一致意见而腾退未果。 原审另查明，涉案房屋物业管理费为每月14100.9元，公共能耗费为每月3525.2元。物业费、能耗费支付至2018年9月30日。 现阮美丽向原审法院提起诉讼【（2018）浙0105民初14202号】要求判令：1、确认阮美丽与石船山公司之间《房产租赁合同》于2018年11月24日解除；2、石船山公司立即将位于拱墅区绿地运河商务中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房屋腾空并恢复原状交付给阮美丽；3、判令石船山公司支付租金709878.8元（暂计算至2018年11月23日，此后以月租金187110.64元的标准计算至房屋实际腾退之日止），违约金187110.64元，合计896989.44元；4、判令石船山公司支付租赁房屋期间物业费、公共耗能费等房屋实际使用费共计35252.2元（暂计算至2018年11月30日，此后以17626.1元每月标准计算至房屋实际腾退之日止）。 石船山公司则向原审法院另行提起诉讼【（2019）浙0105民初1139号】，要求确认双方合同于2018年9月21日解除，阮美丽退还石船山公司留在房屋内的家具、设备等。 原审法院认为，石船山公司与阮美丽签订的《房产租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。石船山公司于2018年9月21日自行撤离租赁场所，此后未继续按约缴纳租金，阮美丽据此于2018年11月致函石船山公司要求解除合同，原审法院予以确认，双方合同于2018年11月24日解除。石船山公司主张其在离开之前已经与阮美丽进行了沟通，故双方合同应于9月21日解除，原审法院经审查认为，在石船山公司离开之前确向阮美丽方进行了告知，但并未协商合同解除及具体事项，故石船山公司的该项主张，原审法院不予采信。合同解除前，石船山公司仍负有租金、物业费等支付义务，故阮美丽主张石船山公司支付该期间的租金及物业费，原审法院予以支持。关于租金的金额，原审法院认为经双方协商一致同意对租金标准进行了调整，确认每月租金数额为181660.82元，第二年递增3%，该约定对双方均具有拘束力，阮美丽现主张石船山公司按月租金标准181660.82元补交2017年9月23日至2018年9月23日租金差额，并同时主张按月租金标准181660.82×3%＝187110.64元计算租金，原审法院予以支持。石船山公司主张物业费、能耗费不再承担，原审法院认为双方合同对于租赁期内的物业费、能耗费的承担进行了明确约定，阮美丽的主张符合双方合同约定，石船山公司的此项辩称，原审法院不予采信。石船山公司在合同未届满时自行搬离租赁房屋，以自己的行为表示不再履行合同，其行为构成违约，应承担相应违约责任。阮美丽据此主张石船山公司支付违约金，原审法院予以支持，但关于违约金的数额，合同约定数额为153689.36元，应以此为准。关于合同解除之后的费用问题，原审法院认为合同解除之前，石船山公司已经明确表示了腾退意见，因与阮美丽意见不一致故未能腾退成功。此后2019年1月28日石船山公司再次要求腾退，而此前阮美丽已经发函解除合同，故此时石船山公司要求腾退，阮美丽应予以配合，最终未能腾退成功，双方均应承担相应责任。故对于合同解除之后的租金、物业费、能耗费，原审法院认为2019年1月28日之前应由石船山公司承担，此后由阮美丽自行承担。租赁房屋腾退不仅仅是承租方的主动行为，出租房自身亦应予以配合。石船山公司确负有腾退义务，而阮美丽亦负有配合腾退的义务。石船山公司在承租期间对房屋进行了装修，其中在电梯正对墙面开挖门洞，现原告要求恢复原状，原审法院认为，石船山公司在装修时已经自行承诺在合同解除时将对房屋恢复原状，现阮美丽据此主张修复门洞，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认阮美丽与石船山（上海）资产管理有限公司签订的《房产租赁合同》（及附属补充协议）于2018年11月24日解除。二、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽租金709878.8元（计算至2018年11月23日），支付占有使用费405406.39元（计算至2019年1月28日）。三、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽物业费及能耗费68741.79元（计算至2019年1月28日）。四、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽违约金153689.36元。上述款项于判决生效之日起十日内支付。五、石船山（上海）资产管理有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市拱墅区绿地运河上午中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房屋，阮美丽应予以配合石船山（上海）资产管理有限公司取走房屋内办公设备及家具。六、石船山（上海）资产管理有限公司于判决生效之日起十日内将涉案房屋正对电梯墙面的门洞恢复原样。七、驳回阮美丽其他诉讼请求。八、驳回石船山（上海）资产管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2018）浙0105民初14202号案件受理费减半收取6561元，财产保全申请费5000元，由石船山（上海）资产管理有限公司负担，（2019）浙0105民初1139号案件受理费减半收取2150元，由阮美丽负担1075元，由石船山（上海）资产管理有限公司负担1075元。阮美丽于判决生效之日起十五日内来原审法院申请退诉讼费；石船山公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，阮美丽不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对石船山公司未能腾退房屋的原因认定错误，导致错误判决。2019年1月28日石船山公司未能腾退房屋系自身原因造成，至今未能腾退房屋的过错在石船山公司，而非阮美丽。石船山公司拖欠物业费未缴纳，物业公司在物业费未缴纳之前不同意石船山公司搬离并办理出门手续。在2019年1月28日石船山公司要求搬离时，案涉纠纷已经在诉讼中，阮美丽多次与石船山公司协商仍未达成一致意见，阮美丽认为应征询法院意见后再行处理后续事宜更为稳妥，在该时间石船山公司未能搬离的过错并不在阮美丽。故2019年1月28日之后因房屋仍由石船山公司占有，由此产生的房屋占有使用费、物业费及能耗费应当由石船山公司承担。二、经征询原审法院意见后，阮美丽配合石船山公司办理搬离交接手续，多次发函催促及现场配合石船山公司尽快腾退，但在与物业公司有协议及承诺的前提下，石船山公司仍因拒付物业费、能耗费不办理房屋腾退手续，故2019年1月28日后，石船山公司仍继续占用房屋，并未腾退，此后房屋占有使用费、物业费、能耗费的产生是石船山公司自行选择的结果，应当由其承担。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二、三项，改判支持阮美丽的诉讼请求，计算房屋占有使用费、物业费、能耗费至石船山公司实际腾退房屋之日止。 针对阮美丽的上诉，石船山公司在二审期间辩称认为，双方之间的租赁合同应于2018年9月21日已经解除，之后的相关费用，石船山公司均无需承担。至于阮美丽发送的相关函件、律师函，石船山公司认为均不能证明其举证目的。故请求二审依法驳回阮美丽的上诉理由和请求。 宣判后，石船山公司亦不服，向本院提出上诉称：一、双方之间的《房产租赁合同》应于2018年9月21日解除，原审法院认定租赁合同解除时间错误，认为石船山公司未能腾退成功的责任归咎于石船山公司系认定事实错误，石船山公司不应向阮美丽支付该日以后的租金、占有使用费、物业费及能耗费。1、本案中，石船山公司确实无租赁如此庞大的办公场所的需要，且租赁案涉房屋的费用过高，并愿意支付违约金，应当赋予石船山公司提前解除合同的权利。合同存在的基础是当事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而强制其履行的话，不但不能维护合同应由的效力，反而容易引发不必要的麻烦，且会浪费更多的资源。本案中，履行费用过高，且石船山公司愿意以承担违约责任为代价换取对合同义务履行的免除，同时石船山公司已经向阮美丽表示不再承租案涉房屋，并于2018年9月21日前往案涉房屋准备腾空，故合同解除的时间应是2018年9月21日，而非原审判决认定的2018年11月24日。2、2018年9月21日石船山公司前往案涉房屋准备腾空房屋，但阮美丽通知物业公司将案涉房屋断水、断电，导致门禁断电后石船山公司无法进入案涉房屋，无法腾空房屋也无法正常经营。由此可以确认石船山公司已经于2018年9月21日失去了对案涉房屋的控制，阮美丽已经实际占有、控制案涉房屋，从该日起石船山公司未再占有使用案涉房屋。3、根据前述分析，石船山公司不应向阮美丽支付2018年9月21日之后的租金、占有使用费、物业费及能耗费。二、阮美丽并非收取物业费、能耗费的适格主体，无权向石船山公司主张物业费及能耗费。三、阮美丽无合法理由留置石船山公司财物，应予返还。本案中，石船山公司享有案涉房屋内财物的所有权，并没有向阮美丽交付的意思表示，缺乏留置权产生的前提条件。阮美丽是通过强制断电、锁门非非法手段强行占有石船山公司的财产，该占有行为不存在任何合法权利来源，阮美丽应予以返还。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第一、二、三、五项，改判确认双方之间签订的《房产租赁合同》于2018年9月21日解除，阮美丽退还石船山公司在案涉房屋内的家具、设备等，请求驳回阮美丽原审第3、4项请求，即石船山公司无须支付阮美丽租金709878.8元（计算至2018年11月23日）、支付占有使用费405406.39元（计算至2019年1月28日）、物业费及能耗费68741.79元（计算至2019年1月28日）。 针对石船山公司的上诉，阮美丽在二审期间辩称：一、原审法院关于案涉合同解除时间的认定是正确的，石船山公司作为违约方，没有合同解除权，阮美丽依据石船山公司未按约支付租金的事实，依据合同约定行使解除权，具有事实和法律依据。二、关于物业费、能耗费，案涉合同约定该费用应由石船山公司承担，原审判决石船山公司向合同相对方阮美丽支付，并无不妥。请求二审依法驳回石船山公司的上诉理由和请求。 二审中，阮美丽向本院提交律师函及签收底单2份、回函一份、情况说明一份，欲证明阮美丽于2019年4月9日、4月19日两次向石船山公司致函催促其尽快搬离房屋交接手续并腾退房屋，石船山公司已经收到该函件并回函的事实。同时证明2019年4月25日，阮美丽、石船山公司及物业公司三方曾协调腾退搬离手续，但因石船山公司不愿意承担物业费、能耗费，物业公司不办理出门手续，双方未办理交接手续，案涉房屋仍由石船山公司占有的事实。石船山公司对律师函及回函的真实性无异议，但认为无法搬离案涉房屋的原因在于阮美丽的恶意拒绝和阻拦。对情况说明的三性均有异议，认为2018年9月21日之后案涉房屋即被断水、断电及锁门，该行为系阮美丽授意物业公司所为，石船山公司根本无法使用案涉房屋，即使物业公司认为其存在损失，也应向阮美丽主张，与石船山公司无关。本院经审查后对律师函签收底单及回函的真实性予以确认，关联性在本院认为部分加以阐述。对情况说明的证明效力，亦在本院认为部分加以阐述认定。 二审中，石船山公司未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点之一系双方当事人之间的《房产租赁合同》及补充协议的解除时间认定问题。石船山公司认为其在愿意承担违约金的基础上，有权提前解除合同，其通知阮美丽不再承租并要求腾退的时间即2018年9月21日应认定为双方之间合同的解除时间。本院经审查后认为，案涉《房产租赁合同》及补充协议中并未约定合同一方可以任意解除合同，石船山公司提前解除合同的理由缺乏事实和法律依据，其通知阮美丽解除合同并要求腾退的事实并不能产生合同解除的效力。现石船山公司拖欠租金的事实是清楚的，阮美丽亦是根据该事实及合同的约定通知石船山公司解除合同，故原审法院依据阮美丽通知解除的时间认定2018年11月24日为双方《房产租赁合同》及补充协议的解除时间，具有事实和法律依据，本院予以确认。本案争议焦点之二租金、占有使用费、物业费及能耗费的承担问题。根据前述分析，案涉《房产租赁合同》及补充协议的解除时间前的租金、物业费及能耗费，石船山公司应当按照协议约定予以支付，石船山公司认为无需支付的上诉理由，与合同及补充协议约定不符，本院不予采纳。关于2018年11月24至2019年1月28日期间的占有使用费、物业费及能耗费，根据审理查明，2019年1月28日石船山公司再次要求腾退房屋，双方未能交接的原因系石船山公司认为其无须支付2018年9月21日之后的租金、占有使用费、物业费及能耗费，但根据前述分析，石船山公司解除合同的理由并不成立，石船山公司拖欠租金及物业费、能耗费的事实是客观存在的，由此导致双方当事人及物业公司无法就房屋交接事宜达成一致，故责任应由石船山公司承担，原审判决认定2018年11月24日至2019年1月28日期间的占有使用费、物业费及能耗费由石船山公司承担，并无不当。至于2019年1月28日之后的占有使用费、物业费及能耗费，本院经审查后认为，阮美丽于2018年11月24日已经提出解除合同及补充协议，石船山公司于2019年1月28日亦再次明确提出要求腾退房屋，此时双方当事人对合同解除的结论应再无争议，且本案已经进入诉讼程序，相关费用的支付与否已经交由法院裁决，阮美丽在此种情形下，其作为房屋的所有权人及物业费、能耗费的收取及权利主张主体，应协调好石船山公司与物业公司之间就房屋腾退等相关事宜，避免损失的进一步扩大。虽然从阮美丽二审提交的相关律师函可以看出，阮美丽曾表达出房屋尽快交接、相关费用的问题交由法院裁决的意思表示，但从阮美丽二审提交的情况说明可以反映出，物业公司在石船山公司未支付相关物业费、能耗费之前，明确表示不予办理房屋腾退的相关手续。结合石船山公司的财物、设备至今仍滞留在案涉房屋内的事实，进一步说明阮美丽并未妥善处理好石船山公司与物业公司之间的关系，未有效配合石船山公司腾退房屋。故结合本案实际情况，原审法院认定2019年1月28日之后的占有使用费、物业费及能耗费由阮美丽自行承担，尚属合理。至于石船山公司提出的阮美丽无权收取物业费、能耗费的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于石船山公司主张的阮美丽无权留置其在案涉房屋内的财物、设备，应当予以返还的请求，原审法院已经判决阮美丽配合石船山公司取走案涉房屋内的相关设备及家具，阮美丽对此亦未提出上诉，故石船山公司的该诉求已经实现，其二审的相关上诉理由，本院不再赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 两案二审案件受理费合计17422元，由阮美丽负担5052元，由石船山（上海）资产管理有限公司负担12370元（阮美丽、石船山（上海）资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 陈 艳 审判员 毕克来 二〇一九年九月三日 书记员 万丹丹