湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初7574号 原告（反诉被告）：喻忠峰，男，1983年10月7日出生，汉族，住武汉市洪山区， 被告（反诉原告）：代秀英，女，1963年2月3日出生，汉族，住武汉市江汉区， 委托诉讼代理人：刘友生，男，住武汉市武昌区。 原告喻忠峰诉被告代秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告代秀英提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。本案于2019年8月26日公开开庭进行审理，原告喻忠峰，被告代秀英及其委托诉讼代理人刘友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）喻忠峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除租赁合同；2、判决代秀英退还租金6900元和押金2300元，合计9200元；3、判决代秀英赔偿违约金2300元；4、判决代秀英承担本案诉讼费。事实与理由：我与代秀英于2019年4月7日签订租房合同，租住在武汉市江岸区罗家咀路22号星悦城2期1号楼2单元904室，我于4月22日入住两个晚上以后，出现甲醛中毒现象，继而出现身体发烧症状。25日，我向代秀英提出要求退租，并提出代秀英可以扣除18天租金1380元，其余7820元租金应退还给我。但代秀英不顾对我造成的健康危害，执意要求我执行租赁合同。另外，我与代秀英签订合同时约定，代秀英应在15日内对客厅空调进行维修，但我4月22日入住时，发现空调并未维修，所以属于代秀英违约在先。同时，自我与代秀英签订租房合同后，代秀英仍在中介平台出租房子，代秀英再次违约。我4月25日提出退租后，代秀英拒不退还我押金与租金，请求法院支持我的诉讼请求。 被告（反诉原告）代秀英辩称，喻忠峰称2019年4月22日入住涉案房屋两晚后出现甲醛中毒现象，因此退租，但该理由与事实完全不符，此套房屋系我父母住房，装修实际完工日期为2015年9月21日，我父母从2015年10月1日居住到2019年元月，在此期间未出现甲醛中毒现象，也没任何不适，有物业公司及街坊证明，所以喻忠峰诉称住了两天即有中毒现象，实属无稽之谈，也没有出示任何权威部门的诊断证明。喻忠峰所称房屋空调有问题，约定15日内解决，实际情况是喻忠峰私下涂改合同，自己加上的。喻忠峰25日提出退租，理由不充分，且属于违约，喻忠峰编造出一个子虚乌有的甲醛中毒的故事，本人多次要求他来武汉当面解决，可喻忠峰一直不来，并在微信中多次威胁本人，由于与喻忠峰租赁合同未解除，我的房屋至今未出租，给我造成一定的经济损失。喻忠峰所称房屋仍在中介平台出租，其基本事实是，由于我与喻忠峰签合同时喻忠峰为了少付中介费，私下与中介公司工作人员达成协议，自己打印的合同，不是中介公司正规的合同，中介公司不知此事，所以未撤下该信息，本人也不知情，房屋至今未租是事实。 被告（反诉原告）代秀英向本院提出反诉请求：1、喻忠峰除已交了3个月房租外，另赔偿经济损失2300元（1个月房租），违约金2300元，共计4600元；2、本案诉讼费由喻忠峰承担。 原告（反诉被告）喻忠峰针对反诉辩称，请求驳回代秀英的反诉请求，支持我方诉讼请求。代秀英不认可我租住其房屋出现甲醛中毒，因为从未出示任何权威部门的诊断，这种说法与事实不符。代秀英认为关于空调问题属于我私下涂改合同，完全是信口雌黄。代秀英认为其房屋至今未出租，给其造成一定的经济损失，并认为我伪造一份在浦东新区法院的起诉状威胁，这种说法完全是无稽之谈。代秀英认为我与其直接签订合同是为了少付中介费，这些说法完全是故意歪曲事实，代秀英在租房与解约整个过程中数次出尔反尔，没有丝毫契约精神，安全不讲诚信。代秀英的房屋自出租给我起，挂在中介平台上的出租信息一直没有撤下，代秀英一直拥有该房屋的处置权，我在4月25日明确提出解除合同以后，再也没有回到承租处，同时将房屋钥匙交付给代秀英，房屋使用权已经发生了转移，我对房屋没有占有和处置权，占有与处置权已经完全归属代秀英，因此我不应当承担其空置损失。同时代秀英未在规定时间内修好空调，违反了合同约定的出租条件，完全属于合同违约，我提出解约，不应承担违约责任，相反，代秀英违约在先，需要承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区罗家咀路**星悦城K4地块**楼******的房屋登记在代易军、代秀英、梅刚生、代兰英、周胜利、代木贵、陈四姣名下，由各方按份共有。2019年4月7日，出租方（甲方）代秀英与承租方（乙方）喻忠峰签订《租赁合同》，约定：房屋坐落于武汉市江岸区罗家咀路22号星悦城K4地块T1号楼2单元9层4室，建筑面积74.9平方米；租赁期为1年，自2019年4月7日起至2020年4月6日止；租金标准2300元，每季度支付一次，每次6900元，每次租期到期前7日支付，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金2300元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；在乙方首次租赁的3个月内，双方均不得解除租赁合同，否则需要承担一个月租金作为违约金；物业费由甲方承担，乙方承担水电费，甲方应在出租前结清水电费。甲方客厅空调有问题，需要负责客厅空调维修。合同签订后，喻忠峰向代秀英支付了房屋租金6900元及押金2300元，代秀英将房屋钥匙交付给喻忠峰，但双方一直未约时间维修空调。 2019年4月25日，喻忠峰经上海市浦东新区人民医院诊断为呼吸道感染，喻忠峰认为系代秀英的房屋甲醛超标造成其甲醛中毒，遂要求退租，并要求代秀英退还剩余租金及押金。同年5月3日，喻忠峰将涉案房屋钥匙邮寄给代秀英，代秀英于同年5月5日签收。 本院认为，喻忠峰与代秀英签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，喻忠峰按约定支付了房屋租金及押金，代秀英也按约定将涉案房屋交给喻忠峰使用。在合同履行不到一个月的情况下，喻忠峰以涉案房屋甲醛超标及空调没有维修为由，要求解除双方签订的《租赁合同》，但喻忠峰提交的证据，不足以证明涉案房屋内甲醛超标，涉案《租赁合同》也没有将空调是否维修作为解除合同的条件，故喻忠峰单方解除合同的行为已经构成违约，根据双方《租赁合同》中“在乙方首次租赁的3个月内，双方均不得解除租赁合同，否则需要承担一个月租金作为违约金”的约定，喻忠峰应向代秀英支付违约金2300元，另根据《租赁合同》“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”的约定，喻忠峰支付的2300元押金应冲抵该部分违约金，代秀英可不予退还喻忠峰已支付的押金，喻忠峰也无需再另行向代秀英支付违约金。虽然喻忠峰单方解除合同构成违约，但喻忠峰已经以自己的行为明确表示不再履行合同，涉案《租赁合同》已不具备继续履行条件，为平衡当事人利益，在本院判决喻忠峰按照合同约定向代秀英支付违约金的情况下，应当允许喻忠峰解除合同，故喻忠峰要求解除涉案合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案中，代秀英在2019年5月5日已经收到喻忠峰退还的房屋钥匙，此时其已经可以对外继续出租房屋，但代秀英未采取上述措施，导致损失扩大，故其要求喻忠峰除已交的3个月房租外，另赔偿其经济损失2300元的反诉请求，本院不予支持，代秀英应将喻忠峰已经支付的第2、3个月的租金4600元退还给喻忠峰。喻忠峰单方解除合同违约在先，其要求代秀英赔偿违约金2300元的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除喻忠峰与代秀英于2019年4月7日签订的《租赁合同》； 二、代秀英于本判决生效之日起3日内向喻忠峰返还租金4600元； 三、驳回喻忠峰的其他诉讼请求； 四、驳回代秀英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，减半收取计44元由代秀英负担18元，喻忠峰自行负担26元；反诉费25元（已减半）由喻忠峰与代秀英各负担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 赵 星 二〇一九年九月五日 书记员 杨敬文