河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1425民初2293号原告：张金侠，女，1976年4月16日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人：段昆鹏、潘献阳（实习），河南栗风律师事务所律师，代理权限：特别授权，17550600008。被告：林合义，男，1956年3月15日出生，汉族，户籍地虞城县，现住河南省虞城县。被告：赵美霞，女，1982年5月9日出生，汉族，户籍地河南省虞城县，现住河南省虞城县。委托代理人：李万洪，男，1959年2月8日出生，汉族，住河南省虞城县。系被告赵美霞公爹。代理权限：特别授权。被告：张进彪，男，1982年8月10日出生，汉族，住河南省虞城县。联系电话：16602180777。原告张金侠与被告林合义、赵美霞、张进彪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金侠及其委托代理人段昆鹏、潘献阳，被告林合义，被告赵美霞委托代理人李万洪到庭参加了诉讼。被告张进彪未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金侠向本院提出诉讼请求,1、判决立即停止对原告购买的位于夏邑县××小区××楼××单元××楼东户房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认位于夏邑县××小区××楼××单元××楼东户房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月12日，原告与商丘市万锦置业有限公司（简称万锦公司）签订一份商品房买卖合同，以265260元的价格全款购买该公司开发的万锦上上城小区31号楼2单元6楼东户的房屋，并在购买后实际入住。2018年12月17日虞城县法院在审理林合义、赵美霞诉张进彪民间借贷纠纷一案中，作出（2018）豫1425执保771号民事裁定书，查封了原告购买的上述房屋。原告知悉后依法提出执行异议，虞城县法院于2019年4月16日作出（2019）豫1425执异71号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为与万锦公司签订的合同在法院查封之前，虽然没有办理过户登记，但原告已支付了全部价款并在查封之前已实际占有标的物至今，未办理过户登记并非因原告自身原因未予办理。为此原告依法向人民法院提起诉讼。被告林合义、赵美霞共同辩称，1、涉案房屋备案登记在张进彪名下作为抵押，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产，万锦公司出卖抵押房屋没有法律效力，与查封张进彪名下的房产无关。2、万锦公司与张进彪签订的合同作为抵押，而张进彪借款时又将合同转与被告作为抵押，抵押备案均在2014年，原告是在2015年买的房子，应该知道房子有争议，因此买卖是无效的。3、查封的房产与原告无关，驳回原告的异议是正确的。请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告张金侠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？原告张金侠向本院提交如下证据材料：1、认购协议及房款收据各一份，证明原告于2015年3月12日购买了涉案房屋，并全部履行了交款义务，双方的买卖合同依法成立，虽系认购协议但实为买卖。2、涉案房屋现状的照片6张、物业证明一份、物业费票据及电费票据三份、水电燃气费缴费清单，证明原告买房后立即进行装修并实际入住至今，其买房是基于自身生活需求。3、执行裁定书一份，证明被告是系基于金钱债务而原告是基于生活需求，原告应优先于被告，登记的行为并非产权登记而是抵押登记，根据裁定书查明的事实，开发商与张进彪之间系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，双方虽签订买卖合同应按基础法律关系处理，故原告依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告林合义、赵美霞对原告的证据质证意见是，对证据1有异议，因为张进彪抵押登记备案的时间是2014年，而该合同是在2015年签订的，时间相差一年多，应以备案为准，房价在2015年没有那么便宜。对证据2有异议，虽然原告实际入住，但不能对抗张进彪抵押房屋的证据，原告系强行入住，对房屋不享有所有权。对证据3无异议。被告林合义、赵美霞提交的证据材料是，1、商品房买卖合同一份，证明万锦公司欠张进彪的钱，同意用该房产抵押而签订的合同。2、备案登记表和证明各一份，证明在夏邑县房管局抵押备案在张进彪名下有10套房产，已经解押两套，还有8套，我们申请法院查封了5套。原告对被告的证据质证意见是，对证据1真实性有异议，根据该证据的最后一页，房地产管理部门意见一栏中，签有此合同不属于正式备案合同，仅供买卖双方参考，由此表明张进彪不享有涉案房屋的产权，房管部门并没有对涉案房屋正式备案，也说明71号裁定书认定房管部门将涉案房屋备案张进彪名下明显错误，这也是裁定书裁定驳回原告的异议请求的主要理由，张进彪虽然与万锦公司签订了商品房买卖合同，但双方不存在房屋买卖合同关系，该合同只是作为双方借贷关系的担保，张进彪仅对涉案房屋享有抵押权，不享有产权。结合71号执行裁定书被告林合义对张进彪享有的债权为225400元，赵美霞的债权为421525元，但他们申请查封了张进彪名下的5套房屋，参照被告提供的合同中约定的价格，二被告申请的查封已经超出债权额，属于超标的查封，即便法院解除了涉案房屋的执行，对二被告的债权不会造出损害。对证据2有异议，系复印件，对真实性不予认可。被告张进彪没有答辩，也没有提交证据材料，对上述证据因庭审缺席没有质证，视为放弃质证的权利。本院对原、被告提交的证据认定如下，对原告提交的证据1、2，可以证明原告交付了购房款并对涉案房屋进行装修、入住的事实，对证据3双方无异议，予以采信。被告提交的证据1系张进彪与万锦公司签订的买卖合同，张进彪实际为房屋的抵押权人，予以采信；对被告证据2因系复印件不能核对，不予采信。根据当事人的陈述及审查的证据，本院确认以下案件事实：2015年3月12日，原告张金侠与万锦公司签订《认购协议》一份，约定原告张金侠以265260元的价格购买万锦公司开发的位于夏邑县××小区××楼××单元××楼东户的房屋，协议签订后，原告交付了全部购房款，并对房屋进行了装修，现已实际入住，未办理产权登记手续。本院审理的被告林合义、赵美霞与张进彪民间借贷纠纷一案，作出（2018）豫1425执保771号民事裁定书，查封了上述房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2019年4月16日作出（2019）豫1425执异71号执行裁定书，驳回原告张金侠的异议。原告张金侠不服向本院提起诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点问题就是原告张金侠是否就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告张金侠与万锦公司签订的《认购协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性强制规定，协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且出卖人已经收取全部购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本院作出（2018）豫1425执保771号民事裁定书查封该涉案房产之前，原告张金侠已与万锦公司签订商品房买卖合同，原告已支付全部购房款，且已经进行了装修并实际入住。根据上述法律规定并结合本案，原告要求停止对位于夏邑县××小区××楼××单元××楼东户房屋强制执行的理由成立，本院予以支持。对于被告林合义、赵美霞的答辩，因张进彪与万锦公司不存在真实的房屋买卖合同关系，他们之间的合同只是作为双方借贷关系的担保，张进彪系涉案房屋的抵押权人，不享有产权，张进彪进而将抵押房屋转让本案被告林合义、赵美霞，不符合法律规定，其答辩意见本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：停止对原告张金侠购买的位于夏邑县万锦上上城小区31号楼2单元6楼东户房屋的强制执行。案件受理费5279元，由被告张进彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费5279元。户名：商丘市财政局；账号：80×××11；开户行：中原银行商丘归德支行；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  梁培勤人民陪审员  张 超人民陪审员  付耀华二〇一九年九月十一日书 记 员  赵晓慧