重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初8147号 原告（案外人）：黄远芬，女，1947年11月10日生，汉族，现住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：熊德辉，重庆联纵律师事务所律师。 被告（申请执行人）：业兴实业集团有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道港汇路**锦绣丽舍**3-5-1，统一社会信用代码91500112203526977P。 法定代表人：叶星阳，董事长。 委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：彭胤华，男，1965年12月22日生，汉族，住重庆市北碚区。 被告（案外人）：向祖惠，女，1965年12月12日生，汉族，住重庆市北碚区。 被告（案外人）：龙燕，女，1974年3月26日生，汉族，住重庆市渝**。 第三人（案外人）：彭迪，男，1990年6月15日生，汉族，住重庆市北碚区。 原告黄远芬与被告业兴实业集团有限公司、彭胤华、向祖惠、龙燕及第三人彭迪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄远芬及其委托诉讼代理人熊德辉，被告业兴实业集团有限公司的委托诉讼代理人唐启龙，被告彭胤华、向祖惠、龙燕及第三人彭迪到庭参加了诉讼。因审理需要，本院适用普通程序再次公开开庭审理此案，原告黄远芬及其委托诉讼代理人熊德辉，被告业兴实业集团有限公司的委托诉讼代理人唐启龙，被告彭胤华、向祖惠、龙燕到庭参加了诉讼。第三人彭迪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄远芬向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房产的执行；2.确认位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房屋属于原告所有。事实和理由：2016年9月11日，原告与向祖惠、龙燕签订《房屋买卖合同》约定，原告以250000元价格购买向祖惠已售于龙燕的位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房屋。2016年9月14日，原告委托儿子王科向龙燕转账230000元，余款20000元约定在过户后支付给向祖惠。当天，向祖惠、龙燕将该房屋交给原告，原告接房后进行了装修并于2016年底入住至今。2018年12月10日，贵院因业兴实业集团有限公司申请执行彭胤华一案在案涉房屋门口张贴了（2018）渝0112执11422号公告，原告遂向贵院提出异议，贵院于2019年3月25日作出（2019）渝0112执异110号执行裁定驳回了原告的异议申请，故原告提起诉讼。 被告业兴实业集团有限公司辩称，1.房屋产权登记的产权人为向祖惠、彭胤华和彭迪三人，但是2016年9月16日的《房屋买卖合同》仅向祖惠一人签字，另外两人均未签字，也没有另外两人的委托书，故应认定向祖惠仅出售其自己的份额。2.向祖惠和彭胤华于2016年6月领取离婚证，其在婚姻关系存续期间转让房屋是恶意转让；3.原告和向祖惠、龙燕签订房屋买卖合同时尚未取得产权证，应当承担合同无效后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告彭胤华辩称，同意将案涉房屋过户给原告，双方之间的买卖关系真实。 被告向祖惠辩称，我卖房的时候彭胤华和彭迪同意，且彭胤华在现场，故同意将案涉房屋过户给原告，双方之间的买卖关系真实。 被告龙燕辩称，卖房的时候向祖惠和彭胤华在场，我将案涉房屋买来后转卖给了原告，故同意将案涉房屋过户给原告，双方之间的买卖关系真实。 第三人彭迪陈述称，同意向祖惠出售案涉房屋，同意将案涉房屋过户给原告，买卖关系真实。 经审理查明：向祖惠和彭胤华原系夫妻，后于2016年8月离婚，彭迪系该二人之子。上述三人因征地拆迁获得位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号安置房一套。 2016年1月，向祖惠和龙燕签订《房屋买卖出售合同》，约定龙燕购买向祖惠的上述房屋，价格为239585元。2016年1月25日，龙燕通过案外人刘光华账户向向祖惠转款180000元，现金付款50000元。2016年2月2日，刘光华代表龙燕接房。后龙燕将该房屋转卖给原告，并于2016年9月11日由向祖惠（甲方）、龙燕（乙方）和黄远芬（丙方）三方签订《房屋买卖合同》，约定丙方从乙方处购买位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房屋，价格为250000元，丙方先支付230000元给乙方，甲方取得房屋产权证并过户给丙方时，剩余尾款20000元由丙方支付给甲方。2016年9月14日，原告之子王科向龙燕转款230000元。彭胤华和彭迪知道该出售行为并同意。后原告入住该房屋至今。 另查明，2016年5月24日，业兴实业集团有限公司与彭胤华在本院因合同纠纷一案达成调解，本院作出（2016）渝0112民初5461号民事调解书，载明：一、彭胤华在2017年1月20日前一次性支付业兴实业集团有限公司垫付的税费346741.96元；二、彭胤华在2017年1月20日前一次性支付业兴实业集团有限公司利息，从2014年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日，案件受理费6230元，减半收取3115元，由彭胤华负担。该调解书生效后，业兴实业集团有限公司向本院申请执行，本院于2018年11月15日作出（2018）渝0112执11422号执行裁定，裁定查封上述位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房屋并于同日送达房管部门。原告黄远芬向本院提出异议，本院于2019年3月25日作出（2019）渝0112执异110号执行裁定书，裁定驳回了黄远芬的异议请求。现黄远芬不服该裁定并提起诉讼。 还查明，案涉房屋所属同一批安置房屋均为安置部门统一安排接房、发放产权证书等事宜。2018年12月12日，向祖惠经通知向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司补交了18元的购房款并领取了位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢××号房屋的产权证。 庭审中，黄远芬表示愿意将剩余房款支付至人民法院的执行部门。 上述事实，有房屋买卖出售合同、房屋买卖合同、银行转账凭证、入住证明、亲属关系证明、水费收据、房屋档案查询记录、重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司收据、××家园二、三期不动产权证发放表、接房流程表、（2019）渝0112执异110号执行裁定书及当事人陈述等在案为据，本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案彭胤华、彭迪在审理中均认可向祖惠出售三人共有的位于重庆市北碚区××镇××街××号××幢1××号房屋给龙燕，龙燕将上述房屋转卖给原告黄远芬并就付款、过户等事宜进行了约定，且原告黄远芬已经按照合同约定支付了230000元购房款，并在审理中表示愿意将剩余房款20000元交至执行部门。上述合同系当事人真实意思表示，合法有效。被告业兴实业集团有限公司辩称原告与被告之间的买卖合同因签订时没有产权证而无效没有法律依据，本院不予采纳。 合同签订后，原告黄远芬已经在本院查封该房屋前合法入住至今。包括案涉房屋在内的同一批安置房屋均统一办理交接房、补交或退还房款、领取产权证等事宜，因此，从房管部门颁发产权证到所有权人实际领取证书有一定时间差属于客观实际。2018年12月，向祖惠领取案涉房屋产权证时，案涉房屋已经被本院查封，不具备过户的法律条件，故原告无法办理案涉房屋过户手续，并非出于其自身原因。故本院认定黄远芬对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，应停止对案涉房屋的执行。被告业兴实业集团有限公司辩称彭胤华、向祖惠、彭迪系恶意转让案涉房屋，但是，本院查明龙燕系2016年1月购买案涉房屋，彭胤华与业兴实业集团有限公司于2016年5月在本院达成调解协议确定债权，且业兴实业集团有限公司亦未举示其他证据证明彭胤华、向祖惠等人存在故意低价转让财产等逃避债务行为，故本院对该抗辩意见不予采纳。 对于原告要求确认案涉房屋归属其所有的请求，本院认为，房屋所有权变动应当依据物权法规定以登记公示为准，现双方尚未办理过户登记手续，故黄远芬未取得案涉房屋所有权，本院对此请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于重庆市北碚区××镇吉××街××号××幢××号房屋的执行； 二、驳回原告黄远芬的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由原告黄远芬负担50元，被告业兴实业集团有限公司负担2500元，被告彭胤华负担2500元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2019）渝0112执异110号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 刘长军 人民陪审员 程世全 人民陪审员 田学芳 二〇一九年九月十六日 书 记 员 何采临