四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0184民初2273号 原告：戚梦珂，女，1983年1月4日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：骆文科，崇州市三江法律服务所法律工作者。 被告：崇州中小企业融资担保有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道（原崇阳镇）中南街**。 法定代表人：张愉，董事长。 委托诉讼代理人：廖子全，四川经川律师事务所律师。 第三人：张建英，女，1962年8月7日出生，汉族，四川省崇州市组。 原告戚梦珂与被告崇州中小企业融资担保有限公司（以下简称中小担公司）、第三人张建英案外人执行异议之诉，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戚梦珂的委托诉讼代理人骆文科，被告中小担公司的委托诉讼代理人廖子全参加了2019年7月29日的庭审，第三人张建英经传票传唤未到庭参加诉讼。原告戚梦珂及其委托诉讼代理人骆文科，被告中小担公司的委托诉讼代理人廖子全、第三人张建英参加了2019年8月29日的庭审。本案现己审理终结。 戚梦珂向本院提出诉讼请求：确认中小担公司申请执行张建英处位崇州市号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权归戚梦珂所有并停止对案涉房屋的执行。 事实和理由：2019年5月29日，戚梦珂收到本院送达的川01**执异28号执行裁定书，戚梦珂认为法院裁定事项缺乏事实和法律依据。戚梦珂于2012年9月30日和张建英通过中介机构签订了《房屋购销协议》，约定张建英将其所有的案涉房屋以201,000元的总价出售给戚梦珂，合同签订当日，戚梦珂向张建英支付了购房定金5万元，张建英将案涉房屋交付给戚梦珂占有使用，2012年12月19日，戚梦珂向张建英支付房款10万元。而中小担公司与张建英签订《抵押反担保合同》是2014年3月10日，设定抵押权的时间是2014年3月18日。因此，其抵押行为发生在戚梦珂购买该房屋后的1年多之后，戚梦珂先于中小担公司取得了物权。在案外人异议申请中，法院至少有3个事实的错误认定：1、张建英提供的短信记录上的时间为2014年10月，而张建英的抵押时间为2014年3月，因此与张建英抵押行为系戚梦珂是否授意没有任何关联性；2、张建英提供的内容不全面、断章取义，且均系复印件，并没有电子数据所应当具备的电子存储介质，无法确定其真实性，同时该短信的另一方并不能确定就是张建英，因此法院采信张建英提供的短信内容明显不当；3、根据法院的调查和张建英的陈述，应当认定张建英的处分行为应属于无权处分，且张建英在与中小担公司签订担保合同之前，就明确告知了中小担公司案涉房屋已经出售给了戚梦珂，而中小担公司却不对该房屋予以调查核实，依然让张建英签订《抵押反担保合同》，其主观上具有故意即恶意，法院对此应当作出对该抵押行为的法律效力评判。戚梦珂认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产的；（3）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（4）非因买受人的原因未办理过户登记的。本案中，戚梦珂购买案涉房屋的所有条件均符合上述规定。因此，法院对戚梦珂提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了戚梦珂对上述财产的所有权，故提起诉讼。 中小担公司辩称，中小担公司和张建英签订了《抵押反担保合同》并且办理了抵押登记，按照《物权法》的规定，物权以登记为准，所以戚梦珂的诉讼请求不符合法律规定，应当依法驳回其诉讼请求。 张建英述称，在2012年其将案涉房屋卖给了戚梦珂，戚梦珂已经付了15万元，还有5万元没有付，戚梦珂已经支付一大半房款了，同意戚梦珂的诉讼请求。我归还了银行按揭贷款，案涉房屋的房产证置换出来后，张耿和张耿父亲让我把房产证给张耿用一下，后来他们叫我去担保公司签字，我当时就告诉担保公司工作人员，房子已经卖给别人了，不能担保。他们什么也不说，只让我签字，我只好签了。后来戚梦珂找我办房产证时告诉戚梦珂房子拿去抵押贷款了，这是第一次贷款。第二次用案涉房屋给张耿抵押是戚梦珂让我去签字，张耿两父子把我带过去的，在哪里签的我不清楚，我没有在银行签过字，也没有在担保公司签过字。 戚梦珂为支持其诉讼请求，当庭出示如下证据： 一、戚梦珂、张建英的身份信息，中小担公司的工商登记信息。拟证明各方主体适格。 二、崇房权证监证字第××号房屋所有权证、崇国用（2011）第xx号土地使用证。拟证明案涉房屋的真实存在。 三、《房屋购销协议》、收据、中介机构证明、《房屋出租协议》。拟证明房屋已经在第三方中介机构的组织下由张建英卖给了戚梦珂，《房屋购销协议》中明确约定了买卖双方的权利和义务，因此该协议真实、合法、有效；收据证明戚梦珂已经按照约定支付了对价，戚梦珂在本协议中没有任何违约行为。物业公司出具的证明、收据、《房屋出租协议》，拟证明张建英已于签订房屋买卖协议当日将房屋交付给了戚梦珂居住、使用、管理、并获取收益，并承担了该房屋的风险。 四、本院（2016）川0184民初2725号民事裁定书、房屋查询清单。拟证明戚梦珂因张建英违约不办理过户手续需向我院起诉要求张建英办理过户手续，在立案期间知道案涉房屋被张建英在2014年抵押给了中小担公司，故未预交诉讼费用，被裁定按撤诉处理。 五、《接（报）处警登记表》，拟证明张建英在2012年12月份就擅自将已出售的案涉房屋，抵押给了中小担公司，对此戚梦珂强烈不满，在2013年12月4日报警处理，充分证明第三人早在本次抵押前就因这件事情侵犯了戚梦珂的合法利益。 六、《抵押反担保合同》，拟证明张建英在2014年3月18日与中小担公司签订了《抵押反担保合同》，戚梦珂对此完全不知情。 七、本院（2019）川0184执恢162号执行裁定书。拟证明案涉房屋被法院执行，该执行裁定侵犯了戚梦珂的所有权，戚梦珂有权提出异议。 八、本院（2019）川0184执异28号执行裁定书。拟证明戚梦珂依法向我院提出了执行异议，该裁定中调查的内容与客观事实不相符，且该执行裁定中所依据的事实和证据并不符合根据规则的规定，应当依法不予采信。 中小担公司质证后对各方当事人身份信息、案涉房屋的权属证明、法院的裁定书、《抵押反担保合同》《接（报）处警登记表》等没有异议，对涉及戚梦珂与张建英购买案涉房屋的相关证据，因中小担公司没有参与，对其真伪无法判定。 本院对上述证据的真实性予以认定，其证明力在其后予以阐述。 中小担公司为支持其辩解意见，当庭出示如下证据： 一、张建英的崇房权证监证字第××号房产证以及崇国用（2011）第**国有土地使用权证。拟证明案涉房屋产权证的登记人是张建英。 二、《抵押反担保合同》，拟证明中小担公司和包括张建英在内的抵押人签订的合同。张建英用案涉房屋作为反担保抵押。 三、崇房他证他权字第××号他项权证，拟证明中小担公司对案涉房屋抵押权进行了登记，取得了物权的权利，应当依法享有优先受偿权。 四、本院（2016）川0184民初168号民事判决书。拟证明中小担公司依法向包括第三人张建英等主张权利，要求偿还代偿款的事实，同时也证明中小担公司就抵押权要求取得优先受偿权已经具备相应的法律权益。 戚梦珂质证后对上述证据的真实性没有异议。 本院对上述证据的真实性予以认定，其证明力在后予以阐述。 由于张建英未参加第一次庭审，本院于2019年8月26日通知张建英到法院进行调查，张建英陈述：张耿的父亲当时与我还是夫妻，张耿是我继子，2012年腊月二十几的时候，张耿跟他父亲说喊我把房产证给张耿用一下，没有说是拿来做啥子。要过年的时候，喊我到唐人街下穿隧道附近的一个担保公司去签字，我就去了，另外一家人的一个奶奶不愿意签字，就提醒了我，我也就不想签，我说都把房子卖给戚妹（戚梦珂）了，担保公司的工作人员说：签嘛，这么好的朋友，又不喊你还，有人还的。签完字了才跟我说贷了25万。第二年，到该还款的时候了，戚妹就给我打电话，喊我去签字给张耿贷款，我就不同意了，说张耿还了钱把房产证拿出来，过户给戚妹。张耿就直接找到戚妹，威妹就一直给我打电话，说你帮忙签个字吧，房子我都出了15万，已经是她的了，我只是代笔签字，不关事，张耿贷款后一周就把尾款5万元给我。后来我才同意，张耿两父子过来把我搭起去一个有三间铺面的地方签了字。张建英将保存有与戚梦珂短信聊天记录的手机出示，显示一个备注联系人为5294电话号码为+86136xxx7556的短信记录，张建英陈述5294是案涉房屋的位置，即5楼2单元9楼4号，即代表戚梦珂，因为戚梦珂的“戚”不会写。 承办法官和法官助理当时就将张建英与戚梦珂短信聊天记录的页面通过手机进行了拍照（因为不可能将张建英的手机收回作为证据附卷）。 戚梦珂质证后认为张建英的陈述部分属实部分不属实，短信聊天记录相对方不能证明是戚梦珂，电子数据未能提供载体。 中小担公司对张建英的陈述和短信聊天记录没有异议。 根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，认定事实如下：中小担公司与张耿、魏淑琼、夏逢林、刘强、陈桂英、夏瑞瑶、张建英保证合同纠纷一案，本院于2016年8月11日作出（2016）川0184民初168号民事判决：一、张耿于判决生效之日起十日内一次性偿还中小担公司代偿款834,648.54元及利息（利息计算方式：以代偿款834,648.54元为基数，从2014年9月5日起至付清之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算）；二、张耿于判决生效之日起十日内一次性偿还中小担公司违约金41,732.43元，实现债权费用12,000元。三、魏淑琼、夏逢林、陈桂英、刘强、夏瑞瑶、张建英对本判决第一项、第二项确定的张耿的偿还义务承担连带清偿责任。该判决生效后，中小担公司向本院申请强制执行，本院2019年4月2日作出(2019)川0184执恢162号执行裁定，与案涉房屋相关内容为，查封案涉房屋，期限为三年。 戚梦珂认为，涉案房屋系戚梦珂于2012年9月30日向张建英购买，并于合同签订当日支付购房定金5万元，张建英将案涉房屋交付给戚梦珂占有，2012年12月19日再次支付购房款10万元，后张建英将案涉房屋用于张耿贷款的反担保抵押，导致案涉房屋未能办理过户登记手续，并于2019年5月17日向本院提交了案外人执行异议申请书，本院受理后经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，戚梦珂购买案涉房屋虽早于抵押登记和查封时间，但是该案涉房屋在2014年设立抵押系戚梦珂授意张建英订立抵押合同并向房管部门递交抵押登记材料，该抵押行为系造成案涉房屋未办理过户登记的原因。因此，戚梦珂对案涉房屋所有权的请求权不足以对抗中小担公司作为抵押权人对案涉房屋享有的优先受偿权。2019年5月28日，本院作出（2019）川0184执异28号执行裁定，驳回了戚梦珂的异议请求。戚梦珂不服，于2019年6月10日向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，2012年9月30日，张建英与戚梦珂签订《房屋购销协议》，约定张建英将其所有的案涉房屋以201,000元的总价出售给戚梦珂。合同签订当日，戚梦珂向张建英支付购房定金5万元，张建英将房屋交付戚梦珂占有使用。2012年12月19日，戚梦珂向张建英支付房款10万元，用于张建英归还银行贷款。2013年左右张建英隐瞒戚梦珂将案涉房屋用于为张耿作反担保抵押，在该此抵押注销后，在戚梦珂的授意下，张建英于2104年10月再次将案涉房屋为张耿向中小担公司提供抵押反担保。案涉房屋《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋登记权利人为张建英单独所有，约定抵押期限为2014年3月10日至2015年3月9日，抵押权人为中小担公司，债务人为张耿，权利价值80万元，抵押权登记时间为2014年4月3日。中小担公司领回他项权证书的时间是2014年10月23日。中小担公司自述，当时公司管理不善，张建英实际是2014年10月补签的《抵押反担保合同》。 再查明，一、张建英的手机显示：备注联系人为5294（以下简称5294）于2014年10月9日19:32发短信给张建英，内容为：回电话？张建英于10月10日0:13回复：七妹我现在的青海玉树我才看到信息，我一般的是静音。七妹你们三家商量好了你才的我打了几次电话，你说把字签了最次一个星期把5万元给我房子就是你的了，一个星星没有钱我就给你发短信一直没有回我，七妹你说我气不气，张耿一个月没有还很正常，有可能他钱抽过来。 5294于10月10日10:38发出短信：我们最好三个人坐下来把这件事说好，这样大家心里落实了！我今天约了张耿，你也过来一趟！张建英10月11日14:42回复：七妹我永远不可能签字了要不是你的我打电话叫我回来签字我还坚决不签的七妹。5924于14:44回复：我是相信张耿会把剩下的钱给你，你可以找他要三！今年生意不好做，万一银行把房子收了，到时候倒霉的还是我们。张建英14:56回复：就是吧！七妹你说5万你给我的嘛！5924于15:08回复：张耿说拿给你，算我拿的！我才答应给他多抵一年！要不然我凭什么要压那么久的房子！张建英15:50回复：七妹我一切听你的。5924于17:19回复：好的。 5924于10月13日22:32发出短信：张姐，你把房子抵给哪家银行的？张建英于10月14日9:08回复：七妹我的房管局签字我不知道他的那么银行代的。5924于9:09回复：好的，知道了。 备注联系人为5294的号码与本院（2019）川0184执异28号执行异议一案中，案外人执行异议申请书中申请人戚梦珂处所留电话号码一致，且戚梦珂在该案中陈述该电话号码是其之前使用过的。 一、在（2019）川0184执异28号执行异议案件中，张建英称，我确实在2012年将房屋卖了给戚梦珂，戚梦珂已经付了150,000元，还有50,000元没有付，她首付50,000元给我，后来又付了100,000元归还了银行按揭贷款。房产证置换出来后，张耿和他父亲让我把房产证给张耿用一下，后来他们叫我去担保公司签字，我当时就告诉担保公司工作人员，房子已经卖给别人了，不能担保。他们什么也不说，只让我签字，我只好签了。后来戚梦珂找我办房产证，我告诉她，房子拿去贷款了。这是第一次贷款。过了1年，我在温江女儿家，戚梦珂给我打电话，叫我回来把房子再给张耿续贷，我不同意。过了几天，戚梦珂又发短信，主要内容是：戚梦珂已经和张耿说好了，把房子继续拿给张耿贷款，余下50,000元房款由张耿代付。我只好回来签字。50,000元一直没拿到。这次贷款与我无关，是戚梦珂叫我回来签的字。毕竟戚梦珂已经支付一大半房款了，还是同意她的异议请求。 二、戚梦珂于2013年12月4日向崇州市公安局报警称其购买的案涉房屋被抵押给中小担公司。 三、戚梦珂于2016年10月19日向本院提起诉讼，请求判令张建英协助其办理案涉房屋的过户手续，后因未交纳案件受理费被裁定按撤回起诉处理。 四、本院于2019年9月17日向崇州市不动产登记中心发函询问案涉房屋第一次抵押的注销时间、办理第二次抵押后中小担公司领取他项权证书的时间。崇州市不动产登记中心于9月20日函复本院：案涉房屋的第一次抵押注销时间为2014年3月21日，第二次抵押后办理他项权证书时间为2014年4月3日，中小担公司领取时间为2014年10月23日。 本院认为，张建英与戚梦珂签订《房屋购销协议》合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，戚梦珂符合前三项所规定情形。本院争议的焦点是从双方签订《房屋购销协议》至今接近7年，案涉房屋一直未能办理过户登记，是否属于戚梦珂自身原因。 本院认为，案涉房屋一直未能办理过户登记，是属于戚梦珂自身原因造成。理由如下：戚梦珂在案涉房屋在银行的按揭贷款抵押解除后，理应及时办理过户登记，张建英第一次是隐瞒了戚梦珂将案涉房屋用于张耿的反担保抵押，导致不能办理过户登记，但在注销该次抵押后，戚梦珂为了节省购房尾款5万元而授意张建英去签字同意作第二次抵押，该事实有张建英在执行异议阶段和本案审理阶段作过三次陈述为证，该三次陈述内容基本一致，均能反映出第二次为张耿作反担保抵押系戚梦珂授意张建英所为，结合在2014年10月期间戚梦珂、张建英的短信记录，更能客观反映了办理第二次抵押是戚梦珂的真实意思表示。 本院认为，若戚梦珂不授意张建英将案涉房屋作第二次抵押，即使是张建英擅自用案涉房屋作抵押或张建英不配合戚梦珂办理过户登记手续，戚梦珂完全可以通过法律途径来维护自身的合法权利。 戚梦珂认为原判决有错误，但原判决是否有错误并不是本案审理的范围，相关当事人可另行主张。 综上，戚梦珂对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告戚梦珂的诉讼请求。 案件受理费4315元，由原告戚梦珂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 健 人民陪审员 张 豫 人民陪审员 陈永莉 二〇一九年九月二十四日 法官 助理 陈小雪 书 记 员 罗雨薇 庭审书记员何容