北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终11883号上诉人（原审原告）：北京新华环球国际影城有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**北侧。法定代表人：蔡冠深，董事长。委托诉讼代理人：鲁红，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓云，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：北京金色时枫房地产开发有限公司，住，住所地北京市大兴区魏善庄镇龙海路****/div>法定代表人：李瑞，总经理。委托诉讼代理人：王京文，北京市嘉源律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳苗，北京市嘉源律师事务所律师。上诉人北京新华环球国际影城有限公司（以下简称新华环球公司）因与被上诉人北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称金色时枫公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新华环球公司之委托诉讼代理人王晓云与鲁红、被上诉人金色时枫公司之委托诉讼代理人劳苗、王京文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华环球公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求，并判令金色时枫公司将建于北京市大兴区火神庙商业中心的新华国际影城恢复原状。事实和理由：金色时枫公司采用暴力手段对我公司承租的位于北京市大兴区火神庙商业中心E座地上第五、六层物业断水、断电、断空调，迫使我公司经营的影院暂停营业，并在我公司暂停营业期间和我公司毫不知情的情况下，擅自将该物业内的影院设备设施悉数拆除并予隐匿，将影院装修全部拆毁，试图造成该物业租赁难以为继的假象，迫使我公司解除与金色时枫公司的租赁合同关系，这是我公司提起本案之诉的最主要原因。一审法院错误地将金色时枫公司拆除隐匿影院设备设施等同于将影院设备设施破坏，金色时枫公司只是将影院内的设备设施清除，并未破坏，只需金色时枫公司将设备归还我公司，影院的正常运行即可恢复；根据勘验结果显示涉案场地只是被搬空、装修被毁坏，但影厅布局及起坡隔墙等土建设施并未拆除，说明涉案场地作为影院的基本放映功能仍然存在，即使金色时枫公司准备改造涉案场地，亦应经过我公司同意，或经法院判决确认；我公司向法院寻求救济的时间不应作为法院作为对我公司不利解释的理由。一审法院认可因金色时枫公司的暴力行为导致影院不能运营，如继续履行合同需支出大量额外费用，金色时枫公司亦认可，但该笔费用产生的事实依据，一审法院的认定错误、模糊不清；将影院恢复至适宜放映状态而产生的必要费用性质上属于金色时枫公司以违法手段阻止合同继续履行产生的额外费用，因金色时枫公司侵害了我公司的合法权益产生的费用，不能与金色时枫公司通过损坏我公司合法财产从而阻止合同继续履行从而获得经济利益的最大化进行比较。一审法院并未对继续履行合同所支出的费用进行核算，直接认为履行合同成本过高作为裁判的基础，缺乏依据；本案并非客观上合同目的不能实现，而系金色时枫公司主观上不希望合同继续履行。一审法院对《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的适用存在错误，该条款只有在继续履行合同所产生的费用过分高于一般社会观念所能接受的程度或过分高于履行该合同所产生的社会利益的情况下，才能确认合同无继续履行之必要；但一审法院未核查金色时枫公司意图违约时所采取的手段的严重违法性，亦未核实继续履行合同的成本构成，未判决金色时枫公司承担违约责任，将金色时枫公司的暴力手段和违法行为正当化和合法化，有失公允。金色时枫公司辩称，同意一审判决，不同意新华环球公司的上诉请求。对于新华环球公司要求我公司将建于北京市大兴区火神庙商业中心的新华国际影城恢复原状的上诉请求，我公司不同意在二审期间调解，亦不同意在二审期间一并审理。从涉案租赁标的目前的状况看，涉案租赁合同客观上无法继续履行，自2018年底以来，火神庙商业中心E座内的商户均已搬离清场并彻底拆除，建筑整体仅剩框架结构，所有楼层已经重新规划并全面施工，外墙加设围挡阻止人员进入楼栋；原影院的外墙已经打掉，影院空间已经拆除，相应的建筑结构系统已经根据新的使用功能需要做出变更，故无论是基于房屋结构设计还是安全指标考虑，均根本无法满足影院继续履行的条件。继续履行的费用过高，不仅会造成资源浪费，还会存在巨大的安全隐患，不宜强制履行；影院设施是商业综合体建筑中比较特殊的部分，空间要求高大，且为人员密集场所，建筑设计防火规范对于影院的消防设计要求更高；且影院的运营时间不同于普通商业场所，需要独立的出入口及疏散通道；故在已经完成建筑整体改造的基础上，如恢复影院设计，现有的结构设计、消防设计及商业改造计划将推翻重来，继续履约所需的财力、物力已经明显超过了合同双方基于合同履行所能获得的利益，属于继续履行的费用和成本过高。涉案租赁合同系基于信赖关系的双务合同，无法强制履行，否则会导致合同目的不能实现。新华环球公司在本案中仅就继续履行提出主张，至于我公司是否违约以及违约责任的大小，不属于本案的审理范围，新华环球公司可以另行主张。新华环球公司主张我公司存在暴力拆除等行为缺乏事实依据，对于我公司是否构成违法甚至暴力犯罪等定性问题，属于行政及刑事责任范畴，本案不应解决。新华环球公司向一审法院起诉请求：1.判令金色时枫公司继续履行其与我公司签署的大兴火神庙中心电影城项目《租赁物业合同书》及补充协议；2.判令金色时枫公司承担本案的诉讼费用及律师费。一审法院认定事实：2009年3月10日，金色时枫公司（甲方、出租方）与新华环球公司（乙方、承租方）签订《大兴火神庙商业中心电影城项目》（以下简称：《租赁物业合同书》），约定：甲方已依法取得[大兴区黄村镇兴丰大街东侧]地块的]地块的土地使用权在项目地块建造名称为[F.TMALL（火神庙商业中心）]的建筑物，该建筑物地上14层，地下3，地下**业位于上述火神庙商业中心物业内E座地上第五、六楼层，租赁物业总面积（含租赁物业建筑面积和公摊面积）为4590平方米。甲乙双方同意甲方应于2010年4月1日至5月31日之间向乙方交付租赁物业。租赁物业的租赁期限为20年，自免租期结束日后下一日开始计算，至20年后的对应日终止。本合同项下租金的计算方式采取“电影院年度净票房分账租金”或“保底租金”两者取其高的租金计算方式。同时约定按电影院年度净票房计算分账租金的分账比例、按保底租金计算的租金数额以及租金外其他费用：包括物业管理费、放映电费、照明电费、水费、通讯费等经营费用的计算标准、支付方式等。2011年7月28日，金色时枫公司（甲方、出租方）与新华环球公司（乙方、承租方）签订《大兴火神庙商业中心E座五、六层之补充协议》（以下简称：补充协议），约定：1.2010年12月18日为乙方正式开业日。2.甲方自2011年3月16日起开始按照租赁合同约定计收乙方租金，自2011年2月16日起开始计算物业费。同时约定2011年3月16日（不含）之前的乙方租金及2011年2月16日（不含）之前的乙方物业费的计收方法。合同签订后，金色时枫公司如约交付租赁物，新华环球公司如约交付至2018年12月17日的房租以及至2018年12月31日的物业费。金色时枫公司向新华环球公司发送下列函件：《关于解除租赁协议的协商函》（2018年10月7日）、《解约函》（2018年10月23日）、《回函》（2018年11月5日）、《关于放映机设备断电后果的告知函》（2018年12月4日），表明其因集团战略发展需要，解除合同等事宜。新华环球公司向金色时枫公司发送回函如下：《关于要求继续履行的函》（2018年10月26日）、《关于大兴火神庙商业中心E座五、六层、事宜的函》（2018年11月13日）、《关于大兴火神庙商业中心E座五、六层、事宜的函》的续函（2018年11月29日）、《律师函》（2018年11月30日）、《关于切实履行租赁合同、立即恢复供电供水的督促函》（2018年12月4日）、《律师函》（2018年12月14日）、《关于督促大兴火神庙商业中心E座五、六层恢复供电供水及房租物业费支付相关事宜的函》（2018年12月25日），表明其要求继续履行合同、并要求金色时枫公司恢复水、电等事宜。新华环球公司提供光盘，证明金色时枫公司于2018年12月1日单方断水、断电，导致其无法正常经营。金色时枫公司不认可该份证据，称系新华环球公司单方制作。新华环球公司提供律师费发票，证明其律师费损失。金色时枫公司认可该份证据真实性，因未提交相关委托合同等，不认可其证明目的。金色时枫公司提供租赁现场照片，证明诉争场地已经完成设备拆除及清场工作，根据实际情况，继续履行已无可能。新华环球公司不认可该份证据的真实性以及证明目的，因其无法显示于何时、何处拍摄。2019年3月8日，法院前往诉争场地进行现场勘查，除法院无法进入的房间外，包括设备等各类物品已经基本搬空。经询，诉争场地目前处于空置状态。庭审中，金色时枫公司认可系其公司因经营需要单方违约，亦同意对新华环球公司损失予以赔偿。一审法院认为，涉案《租赁物业合同书》及其补充协议系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据法院现场勘验情况以及涉案证据，综合考虑新华环球公司运营停止时间较长、设备已被清走、房间空置以及金色时枫公司改造诉争场地等情况，法院认为继续履行合同的成本过高，客观上合同目的亦不能实现，新华环球公司与金色时枫公司之间已经失去继续合作的基础，新华环球公司不宜要求金色时枫公司采取继续履行的方式承担违约责任。现金色时枫公司认可系其单方违约，并同意对新华环球公司的损失予以赔偿，新华环球公司的权利尚有其他救济的途径，故对新华环球公司主张继承履行《租赁物业合同书》及其补充协议的诉讼请求，法院不予支持。关于律师费一项，律师费并非主张权利过程中必然发生的费用，且双方对此并无约定，故对新华环球公司的该项诉讼请求，法院亦不予支持。综上，一审法院于2019年6月28日判决：驳回北京新华环球国际影城有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，新华环球公司称金色时枫公司于2018年12月1日对涉案租赁标的采取断水、断电、停止空调使用等措施，金色时枫公司对此予以认可；新华环球公司另主张2019年1月22日涉案影城入口的门锁被金色时枫公司拆除并更换新锁，金色时枫公司经核实表示认可该事实。另，金色时枫公司认可涉案租赁标的内的设备设施其已经搬出。另，金色时枫公司于本院二审期间提供涉案场地的照片一张，欲证明涉案场地所在楼栋所有楼层已经重新规划并全面施工，原影院的空间已经被拆除，无法继续履行。新华环球公司质证称该证据的合法性认可，但真实性不认可，从现场外观看与影院的原结构一致，并无加盖楼板；关联性不认可，无法证明金色时枫公司已经将影城的结构改变，我公司仍具有继续经营该影城的条件。二审审理期间，本院赴涉案场地进行现场勘验，经外部查看，现涉案影城所在楼栋因施工需要已经被围挡起来，楼栋外墙基本被拆除完毕；经内部查看，涉案影院内部装修已经全部被拆除，部分墙体、屋顶被拆除。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订的《租赁物业合同书》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。在上述合同履行过程中，金色时枫公司明确表示不再履行合同，并对涉案场地采取停水、停电等措施，将涉案场地内本属于新华环球公司的设备设施强行清走，金色时枫公司亦承认其单方违约。现新华环球公司坚持要求继续履行前述合同，一审法院经现场勘验并结合涉案证据，认定继续履行合同成本过高，客观上合同目的亦无法实现，双方亦已经失去继续履行合同的基础，故对新华环球公司的该项诉请未予支持。二审审理期间，本院再次赴现场勘验，涉案场地已完全进入改造状态，继续履行费用进一步提高。本院综合考虑全案情况，认定涉案租赁关系不宜继续履行，对一审判决结果予以维持。至于因金色时枫公司单方违约所造成的损失，新华环球公司可以另行主张。至于新华环球公司主张的律师费一节，一审处理并无不妥，本院不持异议。综上所述，新华环球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元，由北京新华环球国际影城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一九年九月二十九日书记员  孙春玮