贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初3228号原告：张腾，男，1989年4月18日生，土家族。原告委托诉讼代理人：曹宇鑫，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区宝山北路**（凯福商住楼）**，统一社会信用代码91520100798822678T。法定代表人：徐强，公司总经理。委托诉讼代理人：胥志娟，公司员工，代理权限为特别授权代理。原告张腾与被告贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称“立祥房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张腾委托诉讼代理人曹宇鑫，被告立祥房开委托诉讼代理人胥志娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张腾向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金38657.73元给原告（违约金以264779元为基数，按每日万分之二从2017年5月1日起计算至2019年4月30日止）；2、判令被告从2019年5月1日起按购房款（264779元）每日万分之二支付违约金截止至被告交付办理商品房转移登记文书之日;3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于清镇市中央公园X幢X单元X层X号房屋出卖给原告，房屋总价款为264779元。同时被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按约支付了房屋总价款，被告至今未履行交付办理商品房转移登记相关文书的义务。被告的行为已构成违约，且合同约定的违约金明显偏低，原告为此提出如前诉请。被告立祥房开辩称，逾期办证是事实，逾期原因在于于规划调整及土地落宗等方面的问题。双方已经在合同中明确约定违约金计算标准，故应当按照合同约定的标准计算。本院经审理认定事实如下：2015年8月29日，原告张腾（买受人）与被告立祥房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买立祥房开开发的坐落于贵州省清镇市云岭东路S2地块中央公园项目3幢1单元2层6号住宅商品房一套，建筑面积98.82平方米，套内建筑面积80.33平方米，按照套内建筑面积每平方米3296.14元计算房屋总价款为264779元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款120779元，余款144000元以银行按揭支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房”。合同第二十二条对房屋登记约定为“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。（五）其他有关事项约定如下：办理商品房转移登记发生的费用由买受人自行承担”。合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。2015年9月8日，上述买卖合同在清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记（预售合同登记号：Y15077735）。合同签订后，原告按约向被告交纳了购房首付款120779元，余款144000元已通过贷款支付，被告按约向原告交付了房屋，但至今未能取得案涉房屋商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款收据、借款合同及借款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按合同约定履行了支付房价款的义务，被告应按约定于2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现被告尚未取得该商品房的所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应承担相应违约责任。按照合同约定，立祥房开违约已超过180日，应按约定自2017年5月2日起以房价款为基数，按日以万分之0.2的标准计算违约金至其将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，其中2017年5月2日至2019年5月1日期间的违约金为264779元×0.00002×730日=3865.77元。关于原告主张约定的违约金标准过低，请求调整为以房价款为基数，按日以万分之二计算的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告并未举证证明因被告违约给其造成的损失高于按合同约定的违约金计算标准计算的违约金，故对其请求调整的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张腾逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以264779元为基数，自2017年5月2日起，以每日万分之0.2标准计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，其中2017年5月2日至2019年5月1日期间的违约金为3865.77元）；二、驳回原告张腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取383元，由被告贵州立祥房地产开发有限公司负担25元，由原告张腾负担358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张文涛二〇一九年九月三日书记员  陈 雷