河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初4883号原告刘爱华，女，汉族，1962年10月2日出生，正阳县化肥厂工人，住河南省正阳县。委托代理人王强，河南以德律师事务所律师。被告胡好，女，汉族，1969年2月15日出生，无业，住信阳市羊山新区。被告李明争，男，汉族，1982年9月10日出生，信阳市看守所民警，住址。两被告共同委托代理人付强，河南以德律师事务所律师。第三人张大荣，女，汉族，1966年10月18日出生，农民，住河南省正阳县。原告刘爱华诉被告胡好、李明争、第三人张大荣缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱华及其委托代理人王强、被告胡好及其与被告李明争共同委托代理人付强、第三人张大荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱华诉称，原告与第三人系同县老乡，××友。第三人曾经购买被告羊山新区拆迁房屋一间。因第三人欲到外地做生意，不愿意再要已经支付被告购买房屋的预付款15万元的房屋，要求被告退还第三人已经支付给被告的预付款15万元，而原告一直想在信阳羊山新区购买一间门面房。为此，原告、被告胡好、第三人于2011年10月9日共同协商，达成一致，被告同意原告购买其享有处分权的房屋门面一间，约定被告转让羊山新区门面房价款每平方米3100元，原告先交购房预付款15万元。原告先支付购房预付款15万元款项直接支付给第三人，被告出具收到原告刘爱华预付房费款15万元。第三人所支付的购房预付款15万元不予退还。当时被告承诺原告门面房不耽误当年春节前交付。但此后，被告一直没有兑现承诺。为此，原告及第三人曾经一起多次催要房屋或者是追还被告收取的购房预付款15万元。但被告一直一拖再拖，既不交房也不签购房合同，也不退还购房预付款15万元。原告不得不依法向法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告立即退还原告支付的购房预付款15万元整:2、被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告自2011年10月10日起直至退还全部购房款之日止的利息；3、被告承担原告主张债权的所有费用。被告胡好辩称，一、答辩人与原告之间没有直接合同关系，答辩人不是本案适格被告。房屋的实际出卖人及收款人是王雪梅，答辩人只是作为中间人介绍原告刘爱华和王雪梅认识。最初的购房人是第三人张大荣，购房15万元也是张大荣支付的，答辩人只是代王雪梅收款，且代收后的第三天就全额支付给了实际售房人王雪梅。后张大荣不想购买了，就转让给了原告刘爱华，应原告和第三人的要求，答辩人给原告刘爱华出具了代收条。也就是说，原告与答辩人之间没有直接合同关系，原告的合同相对人是第三人张大荣。原告实际上也没有向答辩人支付购房款，其购房款实际支付给了第三人张大荣。根据合同相对性原则，原告要么向张大荣主张权利，要么向实际售房人和收款人王雪梅主张权利，而不应当起诉答辩人。二、答辩人没有退还购房款和支付利息的义务。答辩人作为中间人代收了张大荣的购房款后，全额转交给了售房人王雪梅，张大荣将房屋转让给原告后，原告是否向张大荣支付转让款，支付多少转让款，答辩人并不知情。答辩人只是作为中间人应原告和第三人的要求向原告出具了代收条。后原告就一直和实际售房人王雪梅联系，沟通交房事宜，因最近王雪梅联系不上，原告转而起诉答辩人，要求答辩人退还房款及支付利息，其诉请没有事实和法律依据，不应当被支持。综上，请法院查明事实，依法驳回原告的诉请。被告李明争辩称，整个事件李明争没有参与，也不知情，该款也没有用于夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务，李明争不应当承担任何责任。第三人张大荣述称，我与被告胡好达成口头房屋买卖协议，先向被告胡好交付购房款150000元。后来我要到南方做事，需要用钱，就与被告胡好协商，达成协议：不再买房了，要求退钱。我与原告刘爱华系病友，在住院期间，原告刘爱华听说此事，表示愿意购买此房。于是，我们就与被告胡好协商后，达成一致意见，原告刘爱华将150000元购房款交给我，被告胡好另行向原告刘爱华出具了购房款收条。经审理查明，被告胡好与被告李明争系夫妻关系。第三人张大荣通过其朋友认识被告胡好。2011年，被告胡好向第三人张大荣表示有他人的安置房（门面房）拟出卖，将来以被安置人的名义交房，但没有言明被安置人是谁。第三人张大荣表示愿意购买，并于2011年10月9日向被告胡好交付购房预付款150000元。后来，第三人张大荣意欲到南方务工，表示不想再购买该房。在此期间，原告刘爱华从第三人张大荣处得知这一情况后，表示想购买此房。2014年，原告刘爱华、第三人张大荣、被告胡好经过协商，同意第三人张大荣退出，由原告刘爱华向第三人张大荣支付150000元，被告胡好不再退还第三人张大荣已支付的购房预付款150000元，被告胡好直接向原告刘爱华出具购房款收条一份，载明：“今收到刘爱华预付房款150000元，门面3100元/平方，收款人：胡好，2011年10月9日。”实际出具收条的日期为2014年。本案在审理过程中，被告胡好请求追加案外人王雪梅为共同被告，本院征求原告刘爱华的意见，其明确表示不同意追加。被告胡好未向本院提供相应证据证明王雪梅与本案有法律上的利害关系。上述事实有当事人陈述、收条原件等证据予以证实。本院认为，平等民事主体之间订立合同，可以采取书面形式、口头形式或其他形式。本案中，被告胡好与第三人张大荣之间，口头达成房屋买卖协议并且已交付了购房预付款，但未订立买卖合同且未确定房屋的具体位置等房屋买卖合同所应具备的重要事项，因此双方之间成立房屋买卖合同预约法律关系。原告刘爱华向第三人张大荣支付150000元、被告胡好向原告刘爱华出具购房款收条的行为，形成以下三个方面的法律后果：一是足以证明原告刘爱华、被告胡好、第三人张大荣三者之间达成了如下协议：原房屋买卖合同预约关系中作为购房一方的合同权利义务由第三人张大荣概括转移给了原告刘爱华，原告刘爱华取代了第三人张大荣的购房人的合同当事人地位，成为原合同关系中的房屋预定方；二是原告刘爱华向第三人张大荣支付的150000元，视为其替代被告胡好退还了第三人张大荣已支付的购房预付款150000元，第三人张大荣与被告胡好之间关于150000元购房预付款的债权债务消灭；三是原告刘爱华与被告胡好之间成立新的关于150000元购房预付款债权债务关系，视为原告刘爱华已向被告胡好预付购房款150000元。本案中，被告胡好没有提供证据证明其出卖的房屋系受王雪梅的委托卖房且其已收取的上述150000元购房预付款，其称将该款转交给了王雪梅，但未提供有效证据予以证明，故本院对其主张的该项事实不予采信。即使被告胡好主张的上述事实可以被认定，其对外以其自己的名义与第三人即原告刘爱华口头预定房屋买卖合同，因合同不能履行，作为合同相对人的原告依法有权选择受托人或委托人主张其权利，原告刘爱华选择向受托人即被告胡好主张其权利，符合法律规定，本院予以支持。委托人王雪梅不是法定的必要共同诉讼人，且原告刘爱华不同意追加其为共同被告，故被告胡好请求追加委托人王雪梅为本案共同被告，无法律依据，本院对其追加王雪梅为共同被告的意见，不予采纳。原告刘爱华与被告胡好达成的口头房屋买卖预定协议，除了购房预付款150000元外，房屋的面积及具体位置、房屋的总价格、交付的时间、违约责任等均没有约定。在原告刘爱华多次主张其履行交房义务，被告胡好仍未履行的情况下，原告刘爱华有权解除合同，并要求被告承担返还预付款的缔约过失责任。但是，由于双方对违约责任等未作出明确约定，原告刘爱华请求支付预付款利息，无法律依据，本院不予支持。本案中，被告李明争并非合同当事人，且没有证据证明该款用于其夫妻共同生活，或本案交易行为系其夫妻共同意思表示，故原告刘爱华请求被告李明争共同承担还款义务，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第四百零三条第一款、第二款之规定，判决如下：被告胡好于本判决生效之日起二十日内，返还原告刘爱华购房预付款150000元；驳回原告刘爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元，由被告胡好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判员  易艳玲二〇一九年九月六日书记员  于 宇