辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终6176号上诉人（原审原告）：耿世翔，男，1991年6月19日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：曹源，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瓦房店捷程伟业置业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市轴承产业园区兴工大街**。统一社会信用代码91210281089053765U。法定代表人：林秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：封雷，辽宁裕景律师事务所律师。上诉人耿世翔因与被上诉人瓦房店捷程伟业置业有限公司（以下简称“捷程公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。耿世翔上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》中第九条中关于出卖人逾期交房，支付日万分之三的违约金属于违约金约定过高，并将违约金调整为日万分之一，属于适用法律错误。二、一审法院对于开庭之后的违约金，要求上诉人另行主张，是错误的。《商品房买卖合同》明确约定违约金需支付到实际交付之日止，一审法院对此不予处理，没有法律依据。捷程公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。约定的违约金数额远远超过房屋所在地的日常居住租金水平。2019年4月17日被上诉人已经通知上诉人办理房屋交接手续，且在2019年4月22日开庭时，也明确告知上诉人可以办理房屋交接手续。耿世翔向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告逾期交房的违约金74989.64元，并按照每日129.96元的标准支付从2019年4月1日起至交房日止的违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，原告耿世翔(买受人)与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市的一处房屋，建筑面积74.13平方米，每平方米5844元，总金额433215.72元。合同签订后，原告于2018年5月17日将购房款433215.72元支付完毕，其中首付款133215.72元，银行贷款30万元。截至本案开庭之日(2019年5月24日)，被告尚未向原告交付案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第八条中，原、被告双方约定了交付期限，即“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”。在案涉《商品房买卖合同》第九条中，原、被告双方约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”一审法院认为，原告耿世翔与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已按约定将全部房款付清，但被告违反合同约定，未能在2017年8月31日前向原告交付案涉房屋，应当承担违约责任。故对于原告主张被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算期限。原、被告双方约定《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。至本案开庭之日，被告尚未向原告交付案涉房屋。故应认定违约金的计算期限自2017年9月1日起，至一审法院开庭之日即2019年5月24日，共计630天。对原告请求的自开庭日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。关于被告抗辩违约金应分段计算，贷款部分应自银行支付给被告时间的次日起计算，与《商品房买卖合同》第八条约定的起算日期相悖，且即使存在案涉房款逾期支付的问题，被告可依据合同约定，主张违约责任，而不影响案涉逾期交房违约金的起算。故被告提出的分段计算违约金的抗辩，缺乏事实依据，不予认可。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。原、被告双方在合同中约定违约金按照已交付房价日万分之三计算，过分高于原告因被告迟延交付房屋产生的实际损失，故对于原、被告双方约定的违约金计算标准予以调整，应按照已交付房价日万分之一计算为宜。被告应向原告支付的违约金金额应为27293元(总房款433215.72元×日万分之一天数×630天)。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告瓦房店捷程伟业置业有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告耿世翔逾期交房违约金27293元；二、驳回原告耿世翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元(已减半收取)，由原告耿世翔负担558元，由被告瓦房店捷程伟业置业有限公司负担279元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人作为购房人，已足额支付全部购房款，但被上诉人未按合同约定交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。结合双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为：1.商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准是否应予调整；2.上诉人提出违约金计算至实际交房之日的请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上诉人认为应按照商品房买卖合同约定的日万分之三的违约金标准给付，被上诉人则认为约定的违约金标准过高，应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。可见，在确定违约金标准时，守约方的实际损失系重要的参考因素。双方当事人虽均未举证证明逾期交房给上诉人造成实际损失的具体数额，但考虑到上诉人已全部交付房款、因被上诉人原因导致逾期交房、逾期交房期间同地段同类房屋租金标准、违约金以补偿为主、惩罚为辅的双重属性等，本院酌情将被上诉人应承担的违约金标准调整为已付房款的日万分之二。故被上诉人应支付的违约金数额为54,585.18元（433,215.72元×日万分之二×630天）。关于第二个争议焦点，至一审开庭之日被上诉人尚未交付房屋，一审法院按照上诉人的诉讼请求，对已实际发生的能明确具体数额的违约金作出判决并无不当。至二审庭审时，双方对于能否可以交付房屋仍未达成一致，日后能否顺利交付房屋可能受多种因素影响，尚具有不确定性，当事人可在违约行为实际发生后，根据具体情况另行主张。综上所述，耿世翔的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2125号民事判决第二项；二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2125号民事判决第一项为瓦房店捷程伟业置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付耿世翔逾期交房违约金54,585.18元；三、驳回耿世翔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费837元（耿世翔已预交），由耿世翔负担255元，瓦房店捷程伟业置业有限公司负担582元；二审案件受理费992元（耿世翔已预交），由耿世翔负担410元，瓦房店捷程伟业置业有限公司负担582元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  王 亮审判员  季 烨二〇一九年九月二十日书记员  王丽秋