重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初3028号 原告：重庆政衡建材有限公司，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇白林村颜家石堡社，统一社会信用代码91500106339589205P。 法定代表人：吴健伟，公司总经理。 委托诉讼代理人：张云祥，重庆兴胜律师事务所律师。 被告：重庆林万机械制造有限公司，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇管家桥村，组织机构代码号588927412。 法定代表人：陈林，职务不详。 被告：重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社。 诉讼代表人：伍永福，青木关镇关口村四合图社小组长。 原告重庆政衡建材有限公司与被告重庆林万机械制造有限公司、重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员刘畅独任审理，适用简易程序。因被告重庆林万机械制造有限公司下落不明，本案不宜适用简易程序，遂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆政衡建材有限公司的法定代表人吴健伟、委托诉讼代理人张云祥，被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社的诉讼代表人伍永福到庭参加了诉讼。被告重庆林万机械制造有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆政衡建材有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原告与被告重庆林万机械制造有限公司及被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社于2015年8月20日签订的《土地承包及建筑物转让协议》无效；二、请求判令被告重庆林万机械制造有限公司退还原告已支付的60万元；三、请求判令被告重庆林万机械制造有限公司、被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社赔偿原告损失85400元；四、本案诉讼费由被告重庆林万机械制造有限公司、重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社承担。事实及理由：2012年9月15日，被告重庆林万机械制造有限公司与被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社签订《土地承包合同》，约定被告重庆林万机械制造有限公司向被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社租赁废弃矿山土地，租期20年，租金共计40000元。2015年8月20日，原告、被告重庆林万机械制造有限公司与被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社签订《土地承包及建筑物转让协议》，约定原告承继被告重庆林万机械制造有限公司在上述《土地承包合同》中的所有全部权利及义务。原告为此于当日通过原告的法定代表人吴健伟之父吴德权的公司“沙坪坝隆锐建材厂”向被告重庆林万机械制造有限公司出具206100元的转账支票并于当日支付了现金6100元，但应被告重庆林万机械制造有限公司的法定代表人陈林的要求，原告没有在转账支票上写明收款人。被告重庆林万机械制造有限公司于当日写下支票及现金收条，并在收条上载明剩余的387800元通过“罗成会”名下中国农业银行账户收取。2015年8月22日，原告通过吴德权支付剩余387800元及逾期利息1000元。2018年6月8日，重庆市沙坪坝区国土局强制拆除原告全部厂房及其他设施。沙坪坝区国土局告知原告，该局早在2013年7月31日即向被告重庆林万机械制造有限公司下达了《行政处罚决定书》。被告重庆林万机械制造有限公司、重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社与原告签订《土地承包及建筑物转让协议》时，隐瞒了上述处罚事实，该土地上建筑属违章建筑，案涉土地也不能用于生产经营，转让标的物违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应属无效。原告受让土地后进行了部分修缮，在土石方回填工程中支出挖掘机租赁费85400元，被告应当予以赔偿。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社辩称：2012年9月15日签订的《土地承包合同》是被告重庆林万机械制造有限公司与我社签订，《土地承包合同》第三条约定，土地使用范围必须符合政策允许范围内。根据该条规定，符合政策的我社有义务给重庆林万机械制造有限公司协调；不符合政策的，我社没有义务协调，与我社无关，而且该条约定不得中途中断合同和退款。我社的义务，根据《土地承包合同》第一条可以确定，只要重庆林万机械制造有限公司在政策范围内经营，合同就是有效的。如果经营超出了政策范围，与我社无关。《土地承包及建筑物转让协议》是原告和重庆林万机械制造有限公司之间的协议，我社只是作为见证人，因此，该协议有效、无效与否，与我社无关。当时原告的法定代表人吴健伟要求我社在该协议上盖章，我社就盖了，但是原告和重庆林万机械制造有限公司关于案涉土地的买卖，我社都没有参与，也没有收到原告一分钱。 原告的第2项诉讼请求，与我社无关，因为《土地承包及建筑物转让协议》与我社无关，我社也没有收到原告任何款项。 原告的第3项诉讼请求涉及的费用，是原告购买厂房后，为了扩大地基，租用挖掘机平整土地产生的费用。由于原告不熟悉挖掘机市场，就由伍永福介绍的挖掘机，价格是原告和挖掘机方面自行洽谈的，所以挖掘机的费用应由原告自行承担。原告租用挖掘机一年后，原告的法定代表人找到伍永福，要求作为见证人在收条上签字，伍永福就签了。而租赁挖掘机的收条实际时间是2016年8月8日。因此，伍永福只是作为见证人，并不是认可该费用。综上所述，请求法院依法判决。 被告重庆林万机械制造有限公司未到庭应诉亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，被告重庆林万机械制造有限公司（乙方）、重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社（甲方）签订《土地承包合同》，载明根据重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社召开的队委会（2011年4月2日）决议精神，考虑到该社部分荒地无人管理和集体收入现状，现甲方将该社四楞碑废弃矿山2号平台（上坪）全部租赁给乙方，东至公路，南至与四楞碑2社交界处，西至矿山内壁，北至四楞碑雷田友自留竹山交界处。租赁给乙方（不限社员个人私有承包地）。年限2012年至2032年。《土地承包合同》主要条款如下：一、乙方租赁土地签订协议后一次性交清2012年至2032年租金40000元到集体账户上。集体收到账户入账回单立即签订此协议；二、乙方租赁土地后只限于土地使用权，作为乙方生产用地，无所有权，若中途有政策性占地或开发此土地，土地立即归集体所有，地上物（包括建筑物、电力设施、道路）所有乙方所建设的赔付归乙方；三、土地使用范围必须符合政策允许范围内，甲方有义务协助乙方的环境治理，特别是环保、工商及有关部门的监察工作必须符合，否则与甲方无关。不得转让，不得中途中断合同和退款。合同到期后，如乙方要继续租赁，在同等条件下，乙方拥有优先权；四、违约责任，甲方违约，应按评估公司评估的价值双倍赔付乙方；乙方违约，甲方一分钱不退，并限时乙方及时拆除；五、此协议在平等、互惠的前提下进行友好协商，一经签订不得反悔，并具有同等法律效力。2012年9月17日，重庆市沙坪坝区青木关镇关口村村民委员会在《土地承包合同》落款处亦加盖公章，并注明：“在政策允许前提下请双方按合同执行”。 2015年8月20日，被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社（甲方）与被告重庆林万机械制造有限公司（乙方）、原告重庆政衡建材有限公司（丙方）签订《土地承包及建筑物转让协议》，载明甲、乙双方于2012年9月15日签订《土地承包合同》，现经甲、乙、丙三方共同协商后达成如下协议：一、乙方租赁土地自愿转让给丙方承包使用，甲方同意将原土地从乙方转让给丙方承包使用；二、甲方同意原合同内容不变，由丙方履行土地承包合同；三、原《土地承包合同》的权利和义务，甲方同意由丙方承担和履行，与乙方无涉；四、丙方支付人民币60万元给乙方后，乙方在承包土地上的一切所有承建的建筑物归丙方所有（包括厂房、办公宿舍楼、水电设施、道路及车间的硬化等相关设施和建筑物），产权随之转移；五、违约责任：甲、乙两方有一方违约时，应由违约方按丙方一切所有损失的双倍赔给丙方；六、此协议在平等互惠的前提下进行友好协商，一经签订不得反悔，并具有同等的法律效力。重庆市沙坪坝区青木关镇关口村村民委员会在《土地承包及建筑物转让协议》落款处亦加盖公章，并注明：“请三方按协议执行”。 2015年8月20日，被告重庆林万机械制造有限公司出具收据一张，载明收到原告重庆政衡建材有限公司转账支票1张，金额206100元，现金6100元，另转账387800元，共计金额60万元。同时注明该金额由罗成会代收387800元。 2016年8月8日，张利向原告出具收条一份，载明收到重庆政衡建材有限公司挖机租赁费85400元，共计285小时，每小时300元，含油费。2018年7月3日，被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社的诉讼代表人伍永福在收条下方签名并注明：该费用于2016年7月份土石方回填废旧矿坑，平填该厂房，于青木关镇四合图社杨家山吴总厂房重庆政衡建材有限公司租用场地。 2018年12月10日，沙坪坝隆锐建材厂出具情况说明，内容是：2015年8月20日，我厂受重庆政衡建材有限公司委托，向重庆林万机械制造有限公司开具工商银行转账支票一张（金额206100元，支票号码XXX）。当时，应重庆林万机械制造有限公司要求，没有填写收款人信息。现在，从《银行交易明细查询单》看出，重庆林万机械制造有限公司后来在“收款人”栏填写了“重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司”。 2019年1月3日，重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司出具证明，载明该公司于2015年8月20日收到王祖平、陈林还款本金20万元及利息6100元，此款由沙坪坝区隆锐建材厂通过转账支票代王祖平、陈林支付给该公司。银行流水显示，重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司于2015年8月20日收到一笔206100元的还款，注明为“还款”。 另查明：2013年7月31日，重庆市沙坪坝区国土资源管理分局以未经批准，非法占地为由，对被告重庆林万机械制造有限公司作出行政处罚决定。理由是：经查，重庆林万机械制造有限公司于2012年9月15日与重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社签订土地承包合同，经实地勘测占地为792平方米（折1.188亩），2012年9月18日起未经土地行政主管部门批准，在沙坪坝区青木关镇关口村四合图社修建房屋，用于厂房。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，属未经批准，非法占地。2019年7月12日，该局向重庆林万机械制造有限公司送达了《国土资源行政处罚告知书》，重庆林万机械制造有限公司在法定期内未提出申请听证。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，该局决定对重庆林万机械制造有限公司作出如下行政处罚：1．没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；2．并处罚款，罚款额为非法占用的土地每平方米20元，计人民币（792平方米×20元=15840元）。3．自接到本处罚决定书之日起15日内到沙坪坝区国土资源管理分局缴清罚款。截至2019年5月27日第一次法庭辩论时，根据到庭的原告和被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社陈述，案涉土地上的建筑物已被拆除，土地上种植了绿植。 还查明：原告系以生产、销售水泥管道、烟道、保温材料等为经营范围的有限责任公司，被告系以生产、销售机械配件、汽车配件、摩托车配件等为经营范围的有限责任公司。 庭审中，原告变更诉讼请求，要求确认《土地承包及建筑物转让协议》中的建筑物转让部分无效，被告向原告退还560000元的厂房转让款，赔偿损失85400元。 因案件为缺席审理，被告重庆林万机械制造有限公司未到庭，调解未成。 上述事实，有原告重庆政衡建材有限公司举示的《土地承包合同》，《土地承包及建筑物转让协议》，会计往来户历史明细查询表，收据，收条，证明，情况说明，中国农业银行银行卡取款业务回单，行政处罚决定书现场照片，以及原告重庆政衡建材有限公司与被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，足以认定。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请土地的，必需依法申请使用国有土地。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第七十六条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。本案中，根据被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社陈述，案涉土地为矿山土地，被告重庆林万机械制造有限公司未经批准，在案涉土地上兴建了厂房等建筑物，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，受到了土地行政主管部门的行政处罚。《土地承包及建筑物转让协议》签订时，上述违法占地行为尚处于存续状态。重庆林万机械制造有限公司违法占地兴建建筑物的行为无效，故《土地承包及建筑物转让协议》中的建筑物“转让”部分亦无效。对原告的本项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求退还厂房转让款560000元的诉讼请求。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《土地承包合同》系被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社与被告重庆林万机械制造有限公司之间就案涉土地租赁达成的协议，《土地承包及建筑物转让协议》系原告与被告重庆林万机械制造有限公司之间就土地租赁、建筑物转让达成的协议，原告实际上承继了重庆林万机械制造有限公司在《土地承包合同》的权利，并且双方还就建筑物“转让”达成协议。《土地承包及建筑物转让协议》实际由原告与重庆林万机械制造有限公司之间的建筑物“转让”合同关系，以及原告与重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社之间的土地租赁关系组成。原告以各种方式，向重庆林万机械制造有限公司支付了600000元；重庆林万机械制造有限公司则已向重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社支付租金40000元，且无证据证明《土地承包及建筑物转让协议》签订时，重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社另向原告收取了租金等费用，被告重庆林万机械制造有限公司亦未到庭抗辩上述费用的组成和金额。故原告主张二者的差额部分即560000元为建筑物“转让”款，本院予以支持。《土地承包及建筑物转让协议》中的建筑物“转让”部分无效，上述款项，重庆林万机械制造有限公司应予返还。 关于原告要求赔偿损失的诉讼请求。该损失为《土地承包及建筑物转让协议》履行过程中，原告租用挖掘机平整土地产生的费用。原告明确诉讼请求、要求被告返还厂房“转让”款后，其主张权利的对象即已确定，为被告重庆林万机械制造有限公司。故原告对被告重庆市沙坪坝区青木关镇关口村四合图社提出本项诉讼请求，本院不予支持。且合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《土地承包及建筑物转让协议》中的建筑物转让部分无效，但土地承包部分，尚无证据证明其违反法律法规强制性规定；土地行政主管部门在对重庆林万机械制造有限公司违法占地行为进行处罚时，也只对违法兴建的厂房等建筑物进行了拆除，上述建筑物仅占案涉土地面积的一小部分。故，《土地承包及建筑物转让协议》中的土地承包部分应为有效。在土地租赁关系有效且依然存续的情况下，该挖掘机租赁费用，系原告经营、使用案涉土地期间的合理费用。原告要求被告重庆林万机械制造有限公司赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。 被告重庆林万机械制造有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃了答辩，举证，质证，辩论，最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、2015年8月20日签订的《土地承包及建筑物转让协议》中的建筑物转让部分无效； 二、被告重庆林万机械制造有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆政衡建材有限公司退还建筑物“转让”款560000元； 三、驳回原告重庆政衡建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10654元（原告重庆政衡建材有限公司已预交），由被告重庆林万机械制造有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  张振华 审 判 员  刘 畅 人民陪审员  周华强 二〇一九年九月十八日 书 记 员  李 娟