重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初18519号 原告：王定才，男，1966年8月27日出生，汉族，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：刘晓东，重庆东龙律师事务所律师。 被告：重庆市冈平贸易有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇主中路**西部物流园配套区**，统一社会信用代码：91500106322407604Y。 法定代表人：龚世勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭瑞才，重庆顺宸律师事务所律师。 第三人：重庆市丰都县建筑工程公司，住所地重庆，住所地重庆市丰都县三合镇滨江东路**用代码：915002302087503101。 法定代表人：张真贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。 原告王定才与被告重庆市冈平贸易有限公司(以下简称：冈平公司）、第三人重庆市丰都县建筑工程公司（以下简称：丰都建司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王定才委托诉讼代理人刘晓东，被告冈平公司委托诉讼代理人郭瑞才，第三人丰都建司委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王定才向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认位于重庆市丰都县房屋归原告所有；2、判决不得执行上述房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告冈平公司依据法院生效的（2017）渝0106民初10443号民事判决书，向重庆市沙坪坝区人民法院申请强制执行，2019年3月11日，沙区法院作出（2018）渝0106执6881号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖位于重庆市丰都县房屋，并于2019年3月19日发布公告，2019年3月28日，原告对执行标的提出书面异议，请求解除上述房屋的执行，沙区法院于2019年7月4日作出（2019）渝0106执异88号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服，遂提起本案诉讼。2004年7月20日，原告与第三人丰都建司签订《房屋出售合同》，约定购买涉案房屋，原告向第三人丰都建司支付了全部购房款38325元，且已占有该房屋长达15年之久，但由于丰都建司一直没有缴纳土地使用费，致使上述房屋至今仍未办理过户登记，责任在丰都建司，并非原告自身原因造成，综上，为维护自己权益，提起诉讼，望判若所请。 被告冈平公司答辩称，原告对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 第三人丰都建司称，原告与第三人的房屋买卖合同形成于2004年，该房屋已交付原告实际占有使用管理，并且原告在多年前已交清房款，没办证的原因是因为第三人属于移民搬迁企业，在搬迁的过程中由于与政府的资金结算问题发生争议及第三人作为集体企业，无资金缴纳相应的规费导致没有给原告办理分证，确实是因为第三人原因导致没有给原告办理房屋产权证，故同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于被告冈平公司与第三人丰都建司等买卖合同纠纷一案，本院作出的（2017）渝0106民初10443号民事判决书认定以下事实：2015年11月29日，丰都建司与重庆千厮餐饮管理有限公司签订协议，承包重庆千厮餐饮管理有限公司千谷餐桌食品生产配送中心工程设计图范围内的基础和土建及普通水电安装工程。2016年6月15日，冈平公司作为乙方与作为甲方的丰都建司、作为丙方的重庆千厮餐饮管理有限公司、作为丁方的胡强和刘娅签订《钢材购销合同》，约定甲方向乙方采购钢材等相关事宜。合同签订后，冈平公司按合同约定进行供货，并于2017年3月30日由“胡淑华”签字确认：原告重庆市冈平贸易有限公司向千谷餐桌食品配送中心工程项目供货钢材1822.082吨，截止2017年3月31日，千谷餐桌食品配送中心工程尚欠原告重庆市冈平贸易有限公司货款本金3323177.90元、资金占用费635290.60元，合计金额3958468.50元（该对账单同时记载有2016年12月29日已经支付100000元），资金占用费等后续事宜仍按原合同约定执行。上述款项确认后，由于冈平公司一直未实际收到货款，遂诉至法院，要求判如所请。该判决书判决如下：一、限被告重庆市丰都建筑工程公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆市冈平贸易有限公司货款3323177.90元、截至2017年3月31日前的资金占用费635290.60元，合计3958468.50元；二、限被告重庆市丰都建筑工程公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆市冈平贸易有限公司资金占用费，该资金占用费以货款3323177.90元为基数，从2017年4月1日起按年利率24%计算至付清之日止；三、限被告重庆市丰都县建筑工程公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆市冈平贸易有限公司财产保全担保费25000元。第三人丰都建司不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后因无正当理由未到庭，重庆市第一中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）渝01民终5445号民事裁定书，裁定按丰都建司撤回上诉处理。 上述判决生效后，因第三人丰都建司未履行，被告冈平公司于2018年11月7日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行，案号为(2018)渝0106执6881号，执行中，本院于2019年3月11日作出(2018)渝0106执6881号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖丰都建司名下的、位于重庆市丰都县房屋，原告对此提出执行异议，请求中止对上述房屋的执行，本院于2019年7月4日作出（2019）渝0106执异88号执行裁定书，裁定驳回王定才的异议请求，原告不服，遂于2019年7月23日提起本案诉讼。 另查明，1999年8月18日，被告丰都建司作为用地单位，取得丰都县移民局颁发的移迁用地通知书，土地分类为二级，规划指标用地2500㎡，包括办公占地1580㎡，居住占地920㎡，2000年4月12日，丰都县计划委员会批复同意丰都建司移民搬迁项目投资计划，次日丰都建司取得固定资产投资项目投资许可证，项目名称“建筑公司综合楼”，建设单位“丰都县建筑公司”，建设性质：迁建，建设规模：建筑面积5770.7㎡”，计划开工时间2000年5月，计划竣工时间2001年5月。2000年5月31日，丰都建司取得建设工程规划许可证。2000年6月13日，丰都建司取得建设工程施工许可证。2002年7月31日，该项目经竣工验收，丰都县建设委员会颁发建设工程规划验收合格证。 2004年7月20日，丰都建司（甲方）与王定才（乙方）签订《房屋出售合同》，约定根据三峡移民的有关规定，乙方同意出资购买建筑面积91.25平方米，价款38325元，一次性付清。在移民搬迁结束后和政策允许的前提下，甲方协助乙方办理产权证，所需费用由乙方负担。当日，王定才支付了全部房款。王定才从2004年7月起在该房屋居住至今。 2009年，丰都建司取得房地产权证，房屋坐落于丰都县。 2019年3月20日，丰都县规划和自然资源局出具《情况说明》，载明：经查，重庆市丰都县建筑工程公司房屋已办理总证。办证时，需缴纳土地使用费，而当事人重庆市丰都县建筑工程公司因无资金缴纳，于2009年10月申请缓交。经县国土房管局、县城乡建委以及丰都县移民安稳帮扶工作小组审核，同意挂账处理，为此为其办理了房屋总证。房屋总证办理后，重庆市丰都县建筑工程公司一直没有前来缴纳费用办理房屋分证。 2019年8月20日，丰都建司出具《关于催告办理门面产权证的说明》，证明“王定才自2004年购得位于丰都县房屋，每年多次催告办理产权证，我司亦收取了门面产权证所需的全部资料（户口本、身份证、房屋买卖协议、付款收据等），因我司资金困难无钱缴纳办证所需的有关费用，导致至今未办理上述门面产权证。” 以上事实，有双方当事人的陈述、原告提交的房屋出售合同,收据,丰都规划和自然资源出具的《情况说明》，丰都建司出具的《关于催告办理房屋产权证的证明》、居住证明，房屋现状照片，水电气缴费卡，以及第三人丰都建司提交的房地产权证，《三峡库区丰都县移民迁建用地通知书》、《丰都县计划委员会关于丰都县建筑公司移民搬迁项目投资计划的批复》、固定资产投资项目投资许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案申请书、建设工程竣工验收意见书、建设工程规划验收合格证、工程质量监督报告、公证书等证据证明，这些证据经双方质证及本院认定，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点为案外人是否享有足以阻止执行的实体权利。本院认为，案外人王定才对诉争房产享有足以阻止执行的权利，理由为： 原告已在法院查封涉案房屋之前，与第三人丰都建司签订了合法有效的房屋买卖合同。对于被告冈平公司提出双方签订房屋买卖合同时第三人丰都建司并未取得涉案房屋的预售许可证、因此买卖合同无效的观点，本院认为，依据《商品房销售管理办法》第三条的规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”以及第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”可见，具备预售许可证系开发商与买受人订立商品房预售合同的必备要件，而本案中，从第三人丰都建司提交的涉案房屋的建设情况来看，该建设项目依法取得了用地许可、投资许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可且已于2002年通过竣工验收，并取得了建设工程规划验收合格证，已具备作为现房销售的条件，原告王定才与丰都建司签订房屋出售合同系2004年，该协议系双方真实意思表示，且并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。 原告王定才在签订上述房屋买卖合同后，已实际入住，占有、使用该房屋。 原告对涉案房屋未过户登记至自己名下并无过错，本案中，系未及时缴纳土地使用费等原因导致登记机关未办理产权分证。 综上所述，原告王定才在人民法院对涉案的重庆市丰都县房屋采取强制措施之前，已与第三人丰都建司签订合法有效的房屋买卖合同，并进行了实际占有，其对涉案房屋享有的权利具备准物权的性质，足以排除对该房屋的执行。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 位于重庆市丰都县房屋归原告王定才所有。 人民法院在执行被告重庆市冈平贸易有限公司与第三人重庆市丰都县建筑工程公司买卖合同纠纷案中不得执行前述房屋。 案件受理费759元（原告王定才已预交），由被告重庆市冈平贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。 审 判 长  殷建华 人民审判员  何春丽 人民审判员  刘红梅 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  夏诗彧