湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3149号原告：龙小芳，女，1975年11月3日出生，苗族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告龙小芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告龙小芳及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙小芳向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告支付回购房屋款338000元；2.判令两被告支付房屋装修改造折旧款和租金76526元；3.判令两被告支付违约金3986元；4.判令被告承担诉讼费。本案在审理过程中，原告龙小芳将违约金3986元变更为1240元。事实和理由：2014年3月15日，原告和另一业主李漫（本诉讼只主张龙小芳的权益）与张家界山水公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店的第9层915房，总价282000元，各占50%产权，原告出资141000元，原告于当日一次性付清了购房款141000元。同日，原告和李漫与张家界大成公司、张家界山水公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》）。委托装修改造款为394800元，原告出资197400元,于当日一次性支付装修改造款197400元。同日，原告和李漫与张家界大成公司、张家界山水公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期满3年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告必须接受转让。被告从2017年3月开始少付或拒付投资收益款项。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，驳回原告要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、原告应当选择性地行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。1.原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就回购达成一致，应不予支持原告主张回购；2.原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据；3.本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同。本案合同的履行是否符合约定的标准，恳请法庭向原告进行明释，不予支持原告主张回购为宜，被告愿意为原告交付房产和协助办理房屋产权过户登记。二、原告已丧失房屋回购权利，解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到来之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，现因超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择履行不定期租赁合同；三、被告愿意继续履行《商品房买卖合同》，协助原告办理过户登记。四、原告主张的违约金过高，请求原告放弃违约金或降低违约金计算标准。五、根据《担保法》规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2014年3月15日，龙小芳和另一业主李漫与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。合同约定龙小芳、李漫向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第9层915号房，总价款为282000元，龙小芳与李漫各占50%的份额。补充合同约定：在签订本合同时，乙方（龙小芳、李漫）同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理，该房屋由龙小芳、李漫共同购买，出资比例为各占该房屋投资额50%。合同签订当天，龙小芳向张家界山水公司交纳915号房50%的购房款141000元。2.2014年3月15日，龙小芳和另一业主李漫（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》一份。该合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第9层915号房，建筑面积为56.4平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计394800元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托装修改造期限于甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式，委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还给甲方，即返还59220元，龙小芳、李漫各29610元。第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还给甲方，即返还39480元，龙小芳、李漫各19740元，乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，龙小芳向张家界大成公司交纳915号房50%的装修改造款197400元。3.2014年3月15日，龙小芳和另一业主李漫（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将张家界大成山水国际大酒店第9层915号房交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协调同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金标准，第一年、第二年乙方支付给甲方的年租金标准为42300元，龙小芳、李漫各21150元。第三年至第五年乙方支付给甲方的年租金标准为28200元，龙小芳、李漫各14100元，乙方按年向甲方支付租金，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方；上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时向甲方支付租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4.合同签订后，第9层915号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2017年3月开始，张家界大成公司未按合同约定足额向龙小芳支付委托装修改造折旧款和租金，至2019年3月15日止，张家界大成公司欠付龙小芳委托装修改造折旧款和租金共计76526元，其中委托装修改造折旧款44640.2元（76526元×19740元÷33840元），租金31885.8元（76526元×14100元÷33840元）。5.2017年8月16日，龙小芳向张家界大成公司提交书面回购退款申请，要求张家界大成公司退还915房房屋回购款338400元，张家界大成公司至今未退还房屋原始总价值。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告龙小芳及案外人李漫与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，原告龙小芳及案外人李漫与被告张家界山水公司、张家界大成公司及湖南大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋租赁合同》约定，租赁期满三年后，原告龙小芳可按该房屋原始总价值转让该物业，被告张家界大成公司须接受转让；租赁期满五年后，原告龙小芳有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，被告张家界大成公司须接受转让，现租赁合同约定的五年租赁期限已经届满，被告张家界大成公司没有按照合同约定履行回购义务已构成违约，依法应承担逾期履行的违约责任。原告龙小芳要求被告张家界大成公司按照《房屋租赁合同》履行回购义务，并非是要求解除该合同，故被告辩称原告没有在3个月内主张解除合同，已过解除权期限，原告无权主张回购房屋的辩称理由不成立，本院对其抗辩不予采纳。原告龙小芳要求被告张家界大成公司履行回购房屋义务，支付回购房屋款338000元的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。合同没有约定被告张家界山水公司对被告张家界大成公司支付回购房屋款承担连带责任，原告龙小芳要求被告张家界山水公司返还回购房屋款的诉讼请求理由不正当，本院不予支持。《房屋租赁合同》于2019年3月15日到期后，915号房屋仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告龙小芳支付租金和装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担逾期支付租金和装修改造折旧款的违约责任。故原告龙小芳要求被告张家界大成公司支付至2019年3月15日下欠的租金和装修改造折旧款共计76526元的请求，符合法律规定，本院予以支持。《房屋委托装修合同》约定被告张家界大成公司逾期超过3个月未向原告龙小芳支付委托装修改造折旧款，应向原告龙小芳支付违约期内应支付的委托装修折旧款的1%作为违约金，即446.4元（44640.2元×1%）。《房屋租赁合同》约定被告张家界大成公司逾期3个月未向原告龙小芳支付租金收益，就应向原告龙小芳支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，即956.57元（31885.8元×3%）。因此，原告龙小芳要求被告张家界大成公司支付违约金1240元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。《房屋委托装修合同》和《房屋租赁合同》均约定被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼约33000平方米的自有物业作担保物，分别为被告张家界大成公司返还装修改造折旧款和支付租金提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告龙小芳不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告龙小芳有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。被告张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告龙小芳支付回购房屋款338000元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告龙小芳支付截至2019年3月15日止下欠的租金和装修改造折旧款共计76526元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告龙小芳支付违约金1240元；四、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第二、三项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告龙小芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7578元，减半收取3789元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇一九年九月十九日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。