北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28341号原告（反诉被告）：徐铭璞，男，1990年3月12日出生，汉族，住河北省三河市。被告（反诉原告）：王泽鲁，男，1972年8月9日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：何慧，天津宝砚律师事务所律师。原告（反诉被告）徐铭璞与被告（反诉原告）王泽鲁租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐铭璞，被告（反诉原告）王泽鲁委托诉讼代理人何慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐铭璞向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金40000元；2．判令被告支付原告违约金22000元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年9月1日签订《经营场地承包协议》，该协议约定，被告将位于西城区XX号场地出租给原告用于经营餐饮，租期自2018年9月1日至2019年3月30日，每月租金22000元，租金支付方式押一付三，押金折抵最后一月租金，合同签订后，原告按合同约定支付被告租赁期内租金共计154000元。上述房屋系被告从吕熊伟处承租，租赁期限截止2019年3月30日。2019年1月30日，吕熊伟找到原告，称被告仅支付房租至2019年1月30日，现拖欠2019年2月至3月租金共计40000元，鉴于被告违约，吕熊伟要求收回房屋，原告多次与被告沟通租金支付情况，被告总是避而不见，为避免损失扩大，原告代被告向吕熊伟支付2月至3月房租40000元，并多次要求被告退还原告多支付的租金40000元，被告至今仍未退还，现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王泽鲁辩称，第一，不同意用押金折抵最后一个月的房租，原告所交的房租一共是11万元，押金22000元。第二，原告未与被告沟通代付租金情况，案外人吕某也未跟被告说要收回房屋。反诉原告王泽鲁向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人支付2019年3月1日至2019年3月30日的租金共计22000元；2．判令被反诉人向反诉人赔偿违约金22000元（抵扣保证金）；3．本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年9月1日签订了《经营场地承包协议》，约定：反诉人将西城区XX号场地出租给被反诉人用于经营餐饮使用。租期自2018年9月1日至2019年3月30日，月租金为22000元，保证金为22000元，该合同履行期结束后，30天内如被反诉人没有违约，保证金全额退还。合同签订后，反诉人如约履行协议，被反诉人使用该摊位经营。但被反诉人自2019年3月1日起就未再向反诉人支付过租金。被反诉人的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》之相关规定，反诉人特提出反诉，望贵院依法审理！反诉被告徐铭璞辩称，被告反诉称3月1日至3月30日未付反诉人房租的问题，我方是因为从2月1日起房屋就是由吕某进行了封锁，禁止经营。其后，我多次联系，但被告耍赖，直接说我在老家来不了你自己看着办，你把房租给我了，你该用用，我跟他的房租跟你没有关系，我说，那你现在已经导致了我方租赁房屋且无违约情况下，你无法提供我正常的经营，那你这是对我们已经构成了违约。而且当时我们已至厂桥派出所与吕某协商，我当时打电话给他警察在场，他是没有接电话直接拒接的，其后再联系都联系不到了，他租的住处也找不到人。所以我方认为，其实被告已于2月1日违约，我们3月份的房租根本不成立。本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，吕某（出租方、甲方）与王泽鲁（承租方、乙方）签订《经营场地租赁协议》，约定：甲方将北京市西城区XX号约60平米场地交给乙方经营，租期自2018年3月30日至2019年3月30日，租金每月20000元。2018年9月1日，王泽鲁（出租方、甲方）与徐铭璞（承租方、乙方）签订《经营场地承包协议》，约定：甲方将北京市西城区XX号约60平米场地出租乙方用于从事餐饮经营。租期自2018年9月1日至2019年3月30日。乙方向甲方交纳保证金22000元，合同履行期结束后，30天内如乙方没有违约，也无客户索赔等问题，保证金全额退还。租金为22000元/月，支付方式为押一付三。租金实行先交租后使用场地原则，乙方在签订合同时应预先交纳首期租金66000元，其后，乙方须在应缴租金月份的提前15日交纳下期租金。乙方未按期交纳租金及其他费用超过15天，甲方有权单方解除合同，保证金不予退还。甲乙双方未履行或未完全履行合同规定的义务的行为为违约行为，违约行为应根据有关法律、法规和本合同约定承担违约责任。本合同项下约定违约金额与履行保证金数额相同。《经营场地承包协议》签订后，徐铭璞向王泽鲁支付租赁保证金22000元。2018年12月14日，徐铭璞给王泽鲁转账24000元，徐铭璞在银行摘要注明：王海林0880最后一个月房租。同日，王泽鲁给徐铭璞出具收据一张，内容为：今收到徐铭璞交来前海西街24000元，租金已交至2019年2月30日。审理中，徐铭璞主张其在交第二次房租时与王泽鲁口头协商最后一个月的租金用押金折抵，王泽鲁口头表示同意，故其在向王泽鲁转最后一笔房租时在银行摘要中注明是最后一个月房租。王泽鲁对徐铭璞的主张不予认可，主张其从未同意用押金折抵租金。徐铭璞主张2019年2月1日吕某来到租赁房屋告知由于王泽鲁未按期交纳租金，要收回房屋，其便与王泽鲁联系，但王泽鲁未能出面解决，为了避免损失的扩大，在派出所的调解下，其便替王泽鲁垫付了房租共计40000元。徐铭璞针对其主张，向本院提交了吕某的证人证言及其向吕某的微信转账记录予以证明。证人吕某到庭陈述：王泽鲁20**年2月未交房租，其便给王泽鲁打电话，王泽鲁要求过完春节再交，其未同意，之后便联系不上王泽鲁，其去租赁房屋要锁门，才发现王泽鲁将房屋转租，屋内的人给徐铭璞打电话，徐铭璞支付了最后两个月的房租。王泽鲁对证人证言及微信转账记录均不予认可，王泽鲁主张吕某从未说过要收回房屋，徐铭璞也从未与其沟通过租金代付事宜，其不认可徐铭璞代付租金，其已向吕某交纳租金至2019年2月29日，最后一个月房租未支付的原因是其打算续租，但吕某未提供与上家的租赁合同及房屋产权证。王泽鲁针对其向吕某支付租金的情况，向本院提交了房租收条、押金收条及微信转账记录予以证明。徐铭璞对2018年4月30日的房租收条不予认可，对其余证据的真实性予以认可。本院认为：徐铭璞与王泽鲁签订的《经营场地承包协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。王泽鲁作为出租方，在徐铭璞按期交纳租金的情况下，有义务保障徐铭璞可以正常使用租赁房屋。根据证人吕某的证言、徐铭璞与吕某之间的微信转账记录及王泽鲁确实存在拖欠吕某租金的情况，本院对徐铭璞关于替王泽鲁垫付租金的主张予以采信。虽然王泽鲁对欠付吕某租金的数额存有异议，但由于王泽鲁与吕某之间纠纷导致吕某要求收回房屋，徐铭璞为了避免损失扩大，按照吕某的要求替王泽鲁垫付房租的行为并无不当，相反，王泽鲁存在未完全履行合同义务的行为，王泽鲁构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，现徐铭璞要求王泽鲁退还租金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王泽鲁与吕某之间的租金支付争议，双方可另行解决。由于王泽鲁违约在先，徐铭璞未按期支付最后一个月的租金具有正当理由，不构成违约，对王泽鲁要求徐铭璞支付违约金的反诉请求，本院不予支持。现双方的租赁合同已到期终止，徐铭璞交纳的房屋押金可用于折抵未交的2019年3月房屋租金，折抵后徐铭璞不再拖欠王泽鲁房屋租金，对王泽鲁要求徐铭璞支付2019年3月租金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，王泽鲁退还徐铭璞房屋租金40000元。二、本判决生效之日起七日内，王泽鲁支付徐铭璞违约金22000元。三、驳回王泽鲁的反诉请求。如果王泽鲁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元、反诉费450元，均由王泽鲁负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年九月二十七日法官助理  王德林书 记 员  林 彤