河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16150号上诉人（原审被告）：王鹏祥，男，1995年7月24日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：李月，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金玉，系王鹏祥父亲。被上诉人（原审原告）：刘国超，男，1992年3月23日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：徐志刚、杨泽慧（实习），河南嘉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市天地行房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市郑东新区天赋路****楼**。统一社会信用代码：914100576346434C。法定代表人：肖雅，执行董事兼总经理。上诉人王鹏祥因与被上诉人刘国超、郑州市天地行房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2019）豫0184民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王鹏祥上诉请求：1、依法撤销新郑市人民法院作出的（2019）豫0184民初5171号民事判决书，将本案驳回起诉，移送公安机关或发回重审。2、案件一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案并非真实的房屋买卖合同关系，案涉合同无效，本案涉及套路贷款骗取房产，是有预谋的犯罪行为，上诉人已在家属的帮助下向公安机关报案，且有部分放贷人员已经被刑事拘留。一、一审判决解除双方的合同应属不当，双方合同应属无效合同。上诉人与被上诉人之间签订的合同非真实意思表示，仅为被上诉人诈骗上诉人的一种表现形式，双方合同应属无效；同时依据《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律规定，未取得房产证房屋不得上市交易，案涉房产不仅未取得房产证，且签订合同时未交房，因此结合案件事实，案涉买卖合同应属无效合同。另，需要向二审说明，因本案纠纷，上诉人收到款项后，被上诉人要求上诉人出具了一张32万元的借条，该借条在被上诉人处，恳请二审要求被上诉人提供法庭或者销毁。二、上诉人王鹏祥非房屋的实际所有权人，无权处分案涉房屋。被上诉人购买案涉房屋时，除看过商品房买卖合同外，其他购房相关发票、收据、维修基金等票据均未查看。一审中上诉人提交的证据能够证实案涉房屋的出资及房贷均由亲属偿还，上诉人非房屋的实际所有人，无权处分该房屋。上诉人之所以签订本案的买卖合同，纯属在上诉人及关联人员的威胁下签订，上诉人在大学期间被套路贷款人员骗取家人二十几万元，现再次遇到套路贷款人员时，已经无法理性考虑，完全听从放贷人员安排从家中将购房合同拿出来后交给放贷人员，再由放贷人员找到购房人，签订合同半个小时内，收到房款后就立即转出，整个过程均非出自上诉人自愿。以上行为因受到套路贷款人员威胁不敢告诉家人，上诉人的家人是在本案开庭时才知晓。且据一审庭审中被上诉人陈述，2018年8月份签订房屋买卖合同，12月交房，4月份被上诉人去过小区，整个时间过程来看并不符合常理，如若被上诉人正常购买，应当早就主张其权利，而且在12月交房—4月份之间被上诉人去房屋查看时，明知被上诉人装修却未阻拦，不符合常理。三、被上诉人郑州市天地行房地产营销策划有限公司收取2万元定金，且在本合同签订过程中存在过错，应当承担相应的法律责任。一审法院判定上诉人返还326700元系事实认定不清，该款项中有2万元系被上诉人天地行公司收取，上诉人从未见到该款项，应当由天地行公司返还。被上诉人天地行作为专业房产中介机构，在上诉人仅有一份商品房买卖合同情况下，予以办理买卖手续，明显有违行业规则及法律规定。事后上诉人的家人问询多家中介公司，得知仅有商品房买卖合同根本无法签订买卖合同，而且上诉人系刚毕业学生，是否有能力购买及是否有权利出售，中介公司均为落实。四、即使被上诉人未涉及套路贷款，一审判决违约金明显过高。虽上诉人与被上诉人之间的合同约定违约金，但该违约金数额明显过高，上诉人仅仅收取了被上诉人三十万元的房款，却要支付已收款50%比例的违约金，明显不公。综上，上诉人认为本案涉嫌刑事犯罪，一审法院未查明案件情况，即匆忙下达判决书，望贵院依法审理查明，支持上诉人上诉请求。刘国超辩称：第一、本案的房屋买卖与上诉人所称的套路贷没有任何关系，也不存在合同无效的情形，上诉人称本案房屋买卖合同无效没有任何事实和法律依据。根据上诉人在一审提交的荥阳市公安局刑侦大队接处警登记表，上诉人是在2016年10月起从名叫张满飞的人即张满飞介绍的人处多次贷款。2019年6月5日张满飞已被郑州市公安局长兴路派出所以涉嫌套路贷诈骗刑事拘留。2019年7月31日，答辩人接到荥阳市公安局刑侦大队电话通知，以证人身份接受了该大队的询问，截至目前没有任何公安机关联系过答辩人，这证明答辩人与上诉人所涉的套路贷没有任何关系。第二，根据上诉人在一审时的当庭陈述，和答辩人在一审时提交的聊天记录，在2018年8月19日签订合同时，上诉人称卖房是为了在荥阳换大房子和还朋友钱，直到2019年5月13日，因未按补充协议约定的2019年5月5日交房，上诉人才告知答辩人自己贷款被骗，并且告诉答辩人现在主要在追查钱，最后还是要还你的钱。咱俩不是签的还有合同，这也能证明答辩人与套路贷没有任何关系。第三，本案的房屋买卖不符合套路贷的构成要件。本案是房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷。上诉人不仅收取了答辩人32万元购房款，还收取了合同之外的契税5000元、物业管理费1700元。答辩人向上诉人主张的是已付购房款和按合同约定应付的违约金，不存在虚构债务、恶意制造、违约等情形，故上诉人称本案房屋买卖合同是套路贷的一种诈骗形式，没有法律依据。第四，房地产管理法第38条规定，下列房地产不得转让。第六项未依法登记领取权属证书的。该规定不是效力性强制性规定，且根据本案房屋买卖合同第七条，涉案房屋有抵押，甲方即上诉人应在乙方即答辩人通过银行审批或房本下发后十个工作日5日内办理抵押注销手续的约定，如果上诉人能够按照合同约定履行义务，在房产证下发后，涉案房屋能够正常办理过户，故上诉人称没有取得房产证，且签约时未交房，应认定房屋买卖合同无效，没有法律依据。第五，2018年10月27日及在上诉人已收取答辩人32万元购房款后，答辩人上诉人中介公司三方签订借款协议，主要约定答辩人借给上诉人32万元专款专用，用于涉案房屋的解押，此借款直接冲抵购房款。协议的真实目的是为了约束上诉人届时配合过户。从协议内容来看，双方没有借款的真实意思表示，应认定为无效，但该协议与上诉人所称的套路贷没有任何关联。第六，上诉人是涉案房屋的所有人，有权处分涉案房屋，且商品房买卖合同已在新郑市房地产交易中心备案。第七，中介公司按约定保管2万元定金且不存在过错，不应当承担责任。根据商品房买卖合同第四条的约定，定金贰万元，经上诉人答辩人同意由中介公司保管作为履行本合同的担保，故天地行公司代收2万元，符合合同约定，也符合二手房交易惯例。因2万元定金实际系答辩人向上诉人支付，中介公司只是代为保管，故一审法院判令上诉人返还2万元定金符合法律规定。中介人员在签订房屋买卖合同时，除核对买卖合同，新郑市房地产交易中心出具的合同信息备案摘要外，也去新郑市房管局核查过，在二手房交易市场没有房产证而签订房屋买卖的合同大量存在，此行为不违反法律行政法规的效力性强制规定，故上诉人称中介公司存在过错没有事实和法律依据。第八，从本案答辩人所受的损失、合同履行程度、当事人的过错等因素来看，一审判决违约金合理。综上所述，请求二审法院驳回上诉请求。刘国超向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》（合同编号：No1001353）及《补充协议》；2、判令被告王鹏祥返还原告326700元（包括定金20000元、首付款300000元、契税5000元、物业管理费1700元）及利息1663.5元（利息以326700元为基数，按年利率6％自2019年5月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年6月5日为1663.5元），以上共计328363.5元；3、判令被告王鹏祥支付原告违约金166000元；4、判令被告承担本案的案件受理费、保全费等所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月19日，通过郑州市天地行房地产营销策划有限公司中介孔维博介绍，原、被告签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：刘国超购买王鹏祥所有的位于新郑市××镇正商智慧城（A-09）51号楼1单元6层603号商品房。合同约定房屋总价款830000元，支付方式为合同签订之日原告刘国超支付购房定金20000元，于2018年8月27日支付首付款200000元，于2018年10月16日支付首付款100000元。剩余房款由贷款银行按相关规定向被告王鹏祥给付。合同第十四条第1款约定：因甲乙任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总房款的20％作为违约金。2018年8月19日，原告刘国超将购房定金20000元通过扫码支付方式转给郑州市天地行房地产营销策划有限公司的房产中介的支付宝账户，被告王鹏祥出具第一份收条：“收条今收到刘国超购买位于龙湖镇规划××东、××路南正商智慧城（A-09）51号楼1单元6层603购房定金贰万圆整20000。王鹏祥2018.8.19。”2018年8月27日，原告刘国超向被告王鹏祥交通银行账户、微信账户、支付宝账户分别转账110000元、19000元、71000元，共计200000元，被告王鹏祥出具第二份收条：“收条今收到刘国超购买正商智慧城（A-09）51号楼1单元6层603首付款贰拾万圆整200000元。王鹏祥2018.8.27见证方：郑州市天地行房地产营销策划有限公司。”2018年10月16日，原告刘国超向被告王鹏祥微信账户转账60000元，2018年10月25日，原告刘国超向被告王鹏祥微信账户转账10000元，2018年10月27日，原告刘国超向被告王鹏祥微信账户转账30000元，被告王鹏祥于2018年10月27日出具第三份收条：“收条今收到刘国超购买智慧城（A-09）51号楼一单元6层603号房，合同编号为16001567628，购房首付尾款拾万圆整（100000元）加上前首付贰拾贰万圆整（220000元）共计首付款叁拾贰万圆整（320000元）首付款已结清收款人：王鹏祥身份证：日期：2018年10月27日见证方：郑州市天地行房地产营销策划有限公司。”2019年1月23日，原告刘国超向被告王鹏祥支付宝账户转账1700元，2019年3月30日，原告刘国超向被告王鹏祥微信账户转账5000元，被告王鹏祥于2019年3月30日出具第三份收条：“收据今收到刘国超交付契税伍仟元整（5000元）和物业管理费壹仟柒（1700元）合计（陆仟柒佰元整）（6700元）王鹏祥日期2019年3月30日。”2019年4月21日。原、被告签订补充协议一份，协议内容为：“甲方：王鹏祥乙方：刘国超现甲乙双方于2018年8月19日签署的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》合同编号1001353进行以下补充。1、在2019年5月5日当天被告王鹏祥将正商智慧城（A-09）51号楼1单元6层603的房产证交付给乙方使用及办理后续过户手续。如未按约定履行则视甲方违约并按原合同支付给乙方违约金，同时乙方有权要求对方继续履行合同。”后原告刘国超于2019年4月底查看房屋，发现该房屋已被装修且有人入住。一审法院认为，原、被告于2018年8月19日签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及2019年4月21日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应当遵循诚实信用原则，善意行使权利，全面履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，被告未按照合同约定交付房屋，拒绝履行合同致使合同目的不能实现，符合双方约定的“因甲乙任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总房款的20％作为违约金”的约定条件，故对原告解除合同、返还房款及利息及赔偿违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于被告王鹏祥辩称该房屋买卖合同与套路贷有联系且该房屋非本人实际所有，被告并未提供其他证据证明，不予采纳。根据合同的相对性，涉案房屋买卖合同双方当事人为原告刘国超和被告王鹏祥，故对原告刘国超对被告郑州市天地行房地产营销策划有限公司的诉讼请求，不予支持。一审法院判决如下：一、解除原告刘国超与被告王鹏祥于2018年8月19日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》（合同编号1001353）及《补充协议》；二、被告王鹏祥应于本判决生效后十日内返还原告刘国超购房款326700元及利息（利息以326700元为基数，按年利率6％自2019年5月6日起计算至实际清偿之日止）；三、被告王鹏祥应于本判决生效后十日内支付原告刘国超违约金166000元；四、驳回原告刘国超对被告郑州市天地行房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费8691元，减半收取4346元，财产保全费3253元，共计7599元，由被告王鹏祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，应为有效合同，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。刘国超依约履行了支付房款的义务，上诉人王鹏祥未依约交付房屋，现王鹏祥拒绝履行合同致使合同目的不能实现，符合双方约定的“因甲乙任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总房款的20％作为违约金”的条件，一审据此判令解除双方签订的合同、返还房款及利息、支付违约金并无不当，王鹏祥上诉称本案涉及套路贷、王鹏祥并非房屋产权人、中介公司存在过错、违约金过高无事实及法律依据。综上所述，王鹏祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8691元，由上诉人王鹏祥负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年九月十日书记员  王阳涛