北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初3376号原告：北京云山丽水旅游投资发展有限公司，住所地北京市密云区石城镇政府办公楼**-501。统一社会信用代码91110228XXXXX。法定代表人：叶文德，董事长。委托诉讼代理人：俞锦芬，女，1968年12月10日出生，北京云山丽水旅游投资发展有限公司员工。委托诉讼代理人：莫春华，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京密云黑龙潭旅游管理处，住，住所地北京市密云区石城镇大关桥一社会信用代码91110228XXXXX。法定代表人：安卫国，总经理。被告：北京市密云区X镇人民政府，住，住所地北京市密云区X镇X村一社会信用代码11110228XXXXX。负责人：李冬，镇长。二被告委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司（以下简称云山丽水公司）诉被告北京密云黑龙潭旅游管理处（以下简称黑龙潭管理处）、被告北京市密云区X镇人民政府（以下简称X镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，由法官王化雨任审判长，与人民陪审员张玉红、张生泉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云山丽水公司的法定代表人叶文德及委托诉讼代理人俞锦芬、莫春华，被告黑龙潭管理处及X镇政府的委托诉讼代理人胡海军、曹岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云山丽水公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认云山丽水公司与黑龙潭管理处于2016年1月1日签订的《山场租赁转租合同》于2019年3月11日解除；2.判令二被告向原告返还已收取的租金1000万元；3.判令二被告向原告支付违约金82万元；4.判令二被告赔偿原告的实际经济损失300万元；5.判令二被告向原告支付延迟返还租金的利息（从黑龙潭管理处收到原告的《解除合同的通知》次日起至实际返还1000万元止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；6.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：云山丽水公司与黑龙潭管理处、X镇政府经过协商，就黑龙潭管理处将其从密云县X镇X村民委员会租来的X山场转租给云山丽水公司事宜达成约定，要求原告在向X镇政府支付1000万元后，即与黑龙潭管理处签订转租合同。云山丽水公司依约于2015年12月21日分两笔通过案外人向X镇政府的账户支付了1000万元。事后，云山丽水公司与黑龙潭管理处于2016年1月1日签订了《山场租赁转租合同》。双方在合同中约定了租赁山场的位置、数量、用途、期限，以及山场交付时间、租金金额、支付时间及项目开发、违约责任等事宜。按照合同约定，云山丽水公司应当于2016年1月1日前支付租金，黑龙潭管理处应当按约交付租赁山场。云山丽水公司依约支付了租金1000万元，并积极履约，委托咨询公司就山场项目发展进行策划，但黑龙潭管理处一直未向云山丽水公司交付租赁物。云山丽水公司于2018年12月18日向二被告分别发出《告知书》督促其接函7日内履约，但二被告未履行交付租赁物的义务。2019年1月，原告再次向二被告邮寄送达《催告函》，要求二被告履行交付义务，否则承担根本违约责任，但二被告仍无回应。无奈，原告于2019年3月10日向黑龙潭管理处邮寄送达《解除合同的通知》，依法解除原告与黑龙潭管理处于2016年1月1日签订的《山场租赁转租合同》。并同时要求黑龙潭管理处在接到《解除合同的通知》后立即返还原告已支付的1000万元。原告认为，合同签订至今已逾三年，黑龙潭管理处完全不履行其交付租赁物的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，该行为已表明其毁约的意图。根据《合同法》第94条第3项的规定，云山丽水公司于2019年3月10日向黑龙潭管理处发出了《解除合同的通知》，依法解除了《山场租赁转租合同》。合同解除后，被告除应返还已收取的1000万元外，还需按照《山场租赁转租合同》第七条第1款的约定“按租金总额的5%向守约方支付违约金，同时赔偿守约方的实际经济损失（含可得利益损失）”。因此，原告认为被告应在返还1000万元的同时还需向原告支付违约金82万元，赔偿实际经济损失300万元。同时被告还应按银行同期贷款利率的四倍从被告接到原告的《解除合同通知》的次日起至实际支付之日止支付延迟返还1000万元的利息。黑龙潭管理处为一家全民所有制单位，实际为X镇政府所控制，且资金打入X镇政府的账户，租金实际被X镇政府掌握并使用，X镇政府应对上述款项的给付承担连带责任。综上，为维护云山丽水公司的合法权益，故诉至法院。被告黑龙潭管理处辩称，云山丽水公司与黑龙潭管理处于2016年1月1日签订了山场租赁转租合同，但没有实际履行，云山丽水公司从未向黑龙潭管理处支付过合同约定的款项。根据双方合同约定，原告应该于合同签订当时支付首个10年的租金，共计800万元，但云山丽水公司至今未向黑龙潭管理处支付过任何款项，所以黑龙潭管理处认为云山丽水公司违约在先，同意原告解除合同的诉讼请求，对于原告其他诉讼请求不同意支付。被告X镇政府辩称，原告所诉案由为租赁合同纠纷，X镇政府不是适格主体。根据合同相对性原则，云山丽水公司与X镇政府之间不存在任何租赁合同关系，云山丽水公司于2015年12月21日分两次共计向X镇政府转账1000万元，该转账时间早于本案中租赁合同签订时间，该款项并非案涉2016年1月1日签订的山场租赁转租合同的租金，支付时间与金额均与租赁合同不符，故1000万元与本案无关，系X镇政府与原告之间临时拆借的资金，虽无借款协议，但可以确定与本案无关，原告应另行主张。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证并在卷佐证。本院审理查明如下：2016年1月1日，黑龙潭管理处（甲方）、云山丽水公司（乙方）签订《山场租赁转租合同》，其中载明，黑龙潭管理处于2007年9月1日与密云县X镇X村民委员会签订《山场租赁合同书》一份，约定由黑龙潭管理处租赁X村山场17387亩，期限为70年，自2007年9月1日至2077年8月31日止。为更好开发旅游资源，甲方同意将该承租山场转租给乙方；山场位置在密云县X镇X村，四至范围为北至X桥，南至X林场，东至X1边，西至X2边（上述四至范围为往X景区流水方向的全部山场）；该宗土地共约17387亩；双方约定本合同租赁期限为60年，自2016年1月1日起至2076年12月31日止，租期届满前1年内双方协商是否续订合同；租赁用途为旅游开发、农业观光、种植、养殖、采摘、绿化造林、沟峪治理等；租金约定为签订本合同后第一个十年内的租金为800万元，之后每十年递增40万元；租金采取上缴款方式，第一次为十年缴纳一次，之后每五年缴纳一次，即本合同签订时支付2016年1月1日至2025年12月31日十年租金共计800万元、2026年1月1日前支付第三个五年度的租金420万元、2031年1月1日前支付第四个五年度的租金420万元、2036年1月1日前支付第五个五年度的租金440万元、2041年1月1日前支付第六个五年度的租金440万元、2046年1月1日前支付第七个五年度的租金460万元、2051年1月1日前支付第八个五年度的租金460万元、2056年1月1日前支付第九个五年度的租金480万元、2061年1月1日前支付第十个五年度的租金480万元、2066年1月1日前支付第十一个五年度的租金500万元、2071年1月1日前支付第十二个五年度的租金500万元及双方权利义务等内容。同时约定违约责任为，未经甲乙双方协商一致任何一方不得中途解除本合同，否则应承担违约责任，按租金总额的5%向守约方支付违约金，同时赔偿守约方的实际经济损失（含可得利益损失）。另查明，2015年12月21日，北京X石材有限公司代云山丽水公司向X镇政府银行账户转账支付400万元；何X代云山丽水公司向X镇政府银行账户转账支付600万元。后云山丽水公司陆续邀请各地开发旅游景区的专家前来案涉山场，进行开发考察制作方案设计图，并签订《咨询服务合同》，支付了定金10万元及各项差旅费42670.5元。因案涉山场迟迟未交付给云山丽水公司，2018年12月开始云山丽水公司陆续向X镇政府发送《告知书》、《催告函》，要求X镇政府依约履行交付租赁物的义务。并于2019年3月10日向黑龙潭管理处邮寄送达《解除合同的通知》，称解除《山场租赁转租合同》。庭审中，云山丽水公司申请法庭向《山场租赁转租合同》签订时任X镇党委书记、现任密云区X局局长孙X，时任X镇政府镇长、现任X市副市长彭X，调查了解合同签订时相关情况及已支付1000万元的性质。法庭与孙X、彭X分别进行了调查，二人均认可《山场租赁转租合同》系在其任内签订，黑龙潭管理处系X镇政府下属企业，由X镇政府统一决策与云山丽水公司签订转租合同，而且黑龙潭管理处的重大决策均由X镇政府决定，所以合同具体事宜均由X镇政府与云山丽水公司商议，租金也是直接转账支付给X镇政府。云山丽水公司已支付的1000万元中800万元系支付2016年1月1日至2025年12月31日十年租金，剩余200万元一开始是借款，后转为预付租金。后因密云区政府要求X景区整体开发，故租赁山场未实际交付云山丽水公司。再查明，根据2019年3月31日云山丽水公司法定代表人叶文德与原黑龙潭管理处经理、现任X镇旅游办主任李X的录音笔录中显示，李X亦认可《山场租赁转租合同》的签订系由X镇政府决定，当时李X作为黑龙潭管理处的代表与云山丽水公司签订的合同。本院认为：本案争议焦点包括，一、《山场租赁转租合同》的实际签订主体是谁；二、云山丽水公司向X镇政府支付的1000万元的性质；三、X镇政府与黑龙潭管理处是否构成根本违约，是否应承担退赔责任。对于第一个争议焦点，虽签订《山场租赁转租合同》的双方当事人为黑龙潭管理处与云山丽水公司，但结合云山丽水公司的主张以及孙X、彭X、李X的陈述，以及云山丽水公司直接向X镇政府直接转账支付款项的行为，可以认定《山场租赁转租合同》的实际签订主体为云山丽水公司、黑龙潭管理处、X镇政府三方。对于第二个争议焦点，北京X石材有限公司、何X均认可其向X镇政府转账系受云山丽水公司委托，对此X镇政府亦认可，但庭审中主张该1000万元系云山丽水公司对X镇政府的借款。鉴于X镇政府未举证证明其与云山丽水公司存在借款关系，综合孙X和彭X的调查笔录，可以认定1000万元系云山丽水公司支付的案涉山场租赁费，其中800万元为支付2016年1月1日至2025年12月31日十年租金，剩余200万元系预付2026年1月1日前应支付的第三个五年度的租金420万元的一部分。对于转租合同落款日期晚于租金支付日期的问题，云山丽水公司与彭X的说法一致，均认可转租合同实际签订日期在付款之前，但为方便计算租期，故落款日期为2016年1月1日。本院认为该解释符合常理，且落款时间与付款时间的前后差异不足以推翻云山丽水公司关于1000万元系支付租金的主张。对于第三个争议焦点，《山场租赁转租合同》签订后，云山丽水公司已依约支付租金，X镇政府或黑龙潭管理处均未依约履行交付租赁物的义务，已构成根本违约，故云山丽水公司要求确认解除合同的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《山场租赁转租合同》解除后，黑龙潭管理处与X镇政府应将云山丽水公司已交纳的1000万元租金予以退还。对于云山丽水公司要求自黑龙潭管理处收到《解除合同的通知》次日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息的诉讼请求，本院对起算时间不持异议，对于利息计算标准本院依法予以调整。鉴于《山场租赁转租合同》已明确约定违约金的计算标准为租金总额的5%，该合同履行期限为2016年1月1日起至2076年12月31日，总租金为5400万元，故本院对云山丽水公司仅要求二被告支付违约金82万元的诉讼请求，不持异议。对于云山丽水公司要求二被告支付实际经济损失300万元的诉讼请求，其中包括的已支付的《咨询服务合同》定金10万元，以及为开发案涉山场在各地进行考察的花费42670.5元，因云山丽水公司提交了相关票据作为佐证，故本院对此部分予以支持。对于云山丽水公司主张的其他损失因未举证证明，本院不予支持。对于云山丽水公司其称1000万元租金系外借，要求二被告承担借款利息的诉讼请求，本院认为云山丽水公司作为租金支付方，资金来源系其自由范畴，应自行承担其选择的资金筹措方式可能存在的风险，该借款利息属于超出合同相对方可预见的损失，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认解除原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司与被告北京密云黑龙潭旅游管理处于二〇一六年一月一日签订的《山场租赁转租合同》；二、被告北京密云黑龙潭旅游管理处、北京市密云区X镇人民政府于本判决生效后十日内向原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司返还租金一千万元并自二〇一九年三月十三日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、被告北京密云黑龙潭旅游管理处、北京市密云区X镇人民政府于本判决生效后十日内向原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司支付违约金八十二万元；四、被告北京密云黑龙潭旅游管理处、北京市密云区X镇人民政府于本判决生效后十日内向原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司支付实际经济损失十四万二千六百七十元五角；二、驳回原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十万零四千七百二十元，由原告北京云山丽水旅游投资发展有限公司负担一万七千一百四十三元（已交纳）；由被告北京密云黑龙潭旅游管理处、北京市密云区X镇人民政府负担八万七千五百七十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王化雨人民陪审员  张玉红人民陪审员  张生泉二〇一九年九月十二日法官 助理  陆 静书 记 员  郑 伟