广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1378号 上诉人（原审被告）：广西智然投资置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市蝴蝶山路**蝴蝶园综合楼**。统一社会信用代码：914502006998544047。 法定代表人：林翔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈永忠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓竹子，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州本色定制酒店有限公司，，住所地：广西壮族自治区柳州市柳东路****楼南头第**统一社会信用代码：91450200330799476Y。 法定代表人：张英俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐长春，广西佑成律师事务所律师。 原审第三人：柳州市鱼峰区希悦酒店，住所地：广西，住所地：广西壮族自治区柳州市柳东路**柳州市工业博物馆&ldquouo;第8号楼商业建筑南头第一、二、三层。统一社会信用代码：92450203MA5MY6W1XB。 经营者：宁松求，男，1980年9月15日出生，汉族，住湖南省邵东县。 上诉人广西智然投资置业有限公司（以下简称智然公司）因与被上诉人柳州本色定制酒店有限公司（以下简称本色公司）、原审第三人柳州市鱼峰区希悦酒店（以下简称希悦酒店）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 智然公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.驳回被上诉人一审的全部诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在事实认定方面存在错误，导致作出不公判决，严重损害了上诉人的合法权益。理由如下:一、由于被上诉人的违约行为导致《场地租赁合同》解除，上诉人不应承担赔偿损失及返还定金的责任。根据智然公司与本色公司于2016年4月26日签署的《场地租赁合同》第三、四、七条约定，本色公司一直拖欠2017年7月9日之后的租金以及水电费、停车费的行为，属违约行为。智然公司依法解除了《场地租赁合同》。但本色公司在《场地租赁合同》解除后，继续占用租赁物业并企图私自搬离资产躲避租金，导致智然公司不得不采取停水停电、封闭酒店大门等方式维护自身权益。一审判决认为是智然公司的停水停电、封闭酒店大门的行为导致合同无法履行，明显与事实不符。由于本色公司拖欠租金、停车费共计452530.20元的事实已经由（2018)桂02民终3235号民事判决确认，智然公司有权将上述拖欠费用从保证金中扣除，不予返还保证金。本色公司的违约行为导致了《场地租赁合同》解除，其无权要求智然公司赔偿任何损失。二、一审判决认定的损失金额与事实不符，应予以调整。1.本色公司所举证的包括中央空调、电梯、消防工程等部分费用开支与本色酒店并无关系，不能认定为本色公司的损失。其对于固定装修及装饰装修部分所举证的费用也远达不到诚信华正资评报字[2018]第107号《资产评估报告书》中认定的2679873元。一审判决认定的损失金额过高，应予调整。2.即使法院认定智然公司存在违约情形，也不能否认本色酒店同样存在欠付租金的违约行为，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。因此，一审判决要求智然公司全额承担装饰装修损失，不符合法律规定，应予以调整。 本色公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案系因智然公司未解决本色酒店隔壁的KTV的噪声污染问题，严重影响本色酒店的经营活动，而本色酒店未交纳2017年7月的租金属于合理的抗辩，该项事实及认定已经由（2018）桂02民终3233号、3235号民事判决及相对应的一审判决予以查明及认定，由此，因智然公司的违约行为所导致本色酒店的装修、装饰及设施设备的损失，应当由智然公司承担。2、智然公司称其“是在场地租赁合同解除后,才采取的停水、停电、及封闭大门的方式来维护其权利”，而事实上根据另案法院的查明及本案的证据，智然公司在登报解除合同之前就已经实施了停水、停电及用油桶封闭大门的行为，也是因为这一些行为导致本案合同无法履行，智然公司对此存在过错，应当承担违约责任。 希悦酒店未陈述意见。 本色公司向一审法院起诉请求：1、判令智然公司赔偿本色公司柳州市8号楼南头第一、二、三层的固定装修、装饰装修和设施设备损失3135673元；2、智然公司退还本色公司保证金400000元；3、智然公司向本色公司支付鉴定费用55000元；4、本案诉讼费用由智然公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月26日，本色公司、智然公司签订《场地租赁合同》一份，第一条约定，智然公司将位于柳州市“红街”第8号楼商业建筑中南头的第一、二、三层场地合计建筑面积3288.3㎡出租给本色公司使用，其中：一层面积374.3㎡，二层面积1488㎡，三层面积1426㎡（其中地面部分面积1109㎡，无建筑部分面积317㎡），租赁用途为酒店、宾馆；第二条约定，该租赁物业租赁期限为十年，即2014年2月10日至2024年2月9日；第三条约定，租金依合同约定金额按月支付，即按照“按月提前10天支付，即每个月1日前支付当月租金费用”的原则进行支付；第四条约定，为保证合同履行，智然公司在本合同签订后3个工作日内向本色公司足额交纳合同履约保证金400000元，本合同期限内该履约保证金不计利息。智然公司所交履约保证金作为本色公司全面履行合同义务保证。若智然公司能全面履行合同约定的义务、无违约行为的，当合同期届满之日起30日内，本色公司将向智然公司一次性全额退还该履约保证金；第七条7.5款约定，任一方在租赁合同期内单方违约导致合同解除的，违约方除赔偿对方直接损失外，还应按照合同解除后剩余未履行年限的租金合计金额赔偿对方预期收益损失；第7.10款约定，本色公司违约的，如未按约向智然公司付清欠款、支付违约金或赔偿损失等的，智然公司有权对本色公司投资增设、添附的财产行使留置权，有权阻止本色公司从租赁物业搬离任何物资；第八条8.2款约定，除合同另有约定外，合同期内，本色公司投资于标的房屋的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属本色公司，但租赁期满双方不再续租或合同被解除后，本色公司应在上述情形发生之日起3日内，将属其投资增加的、拆卸而不损害整体使用价值的设备物品搬离，整体使用价值因拆卸而受损害的装修等归智然公司所有并处置。该合同还就本色公司、智然公司相关权利义务及违约责任进行了约定。本色公司陈述，该租赁物业系由广西通奥贸易有限责任公司向其转租，智然公司同意该转租行为，后于2016年4月26日补签上述合同。合同签订后，本色公司于2016年4月27日向智然公司支付合同保证金400000元。由于本色公司未按期交纳2017年7月9日之后租金，智然公司于2018年2月27日将本色公司诉至本院，本院经审理作出（2018）桂0203民初831号民事判决书，判决：一、智然公司向本色公司支付2017年7月10日至2017年9月28日的租金452077.2元；二、智然公司向本色公司支付2017年8月的停车费453元；三、驳回本色公司的其他诉讼请求。因本色公司、智然公司均不服该判决，双方均向柳州市中级人民法院提出上诉，该院于2018年12月25日作出（2018）桂02民终3235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并认为：根据本色公司提供的广西益全监测评价有限公司所作出的YQ17-HBJC-321《监测报告》，可以认定智然公司将本色公司租赁物业旁一墙之隔的场地出租给他人经营KTV夜总会已产生噪音污染，影响了本色公司正常经营，本色公司多次要求智然公司解决问题未果，才未交2017年7月之后的租金，事出有因，属于合理抗辩，而智然公司于2017年9月下旬停水停电，用油桶封闭本色公司大门，致使本案租赁合同无法继续履行，智然公司存在过错，应承担相应的违约责任。 一审另查明，柳州市莲之花保健服务有限责任公司（以下简称“莲之花公司”）与柳州市冠宁贸易有限公司（以下简称“冠宁公司”）于2014年8月7日签订《莲花宾馆中央空调及热水承包合同》一份，钟家伟于2015年5月9日向冠宁公司签约代表金斌支付酒店中央空调工程款40000元、7月2日支付进度款50000元、11月20日支付尾款40000元；黄学军与柳州市日欧电梯工程有限公司于2014年11月25日签订《电梯设备采购及安装合同》一份；莲之花公司与南京高科消防机电工程公司南宁分公司（以下简称“高科公司”）签订《消防工程施工合同》及《补充协议》一份，钟家伟于2015年5月22日向高科公司法定代表人（委托人）卓杰支付消防办理款7000元、6月5日支付消防工程进度款30000元、7月2日支付消防进度款20000元；黄学军与柳州市鱼峰区虹帆电脑经营部（以下简称“虹帆经营部”）于2015年1月29日签订《本色主体酒店感应智能门锁销售合同》，钟家伟于2015年7月30日向虹帆经营部代表沈峰任支付智能门锁余款10072元；本色公司与柳州市盛君空调设备有限公司于2015年5月25日签订《美的商用热水销售合同》一份，钟家伟于2015年5月25日向唐大青支付美的商用热水设备定金14000元、6月4日支付本色酒店空气能余款9300元、9月18日支付空气能工程款6000元、9月22日支付空气能工程尾款6000元。另外，钟家伟于2015年3月2日向戴隆敏支付淋浴房装修工程款10000元、于2015年3月21日向龚彦武支付酒店门头喷绘钢架2500元、于2015年4月8日向刘振芳支付酒店楼层音箱8950元、于2015年7月2日向胡永刚支付本色酒店三楼玻璃顶款10000元、8月13日支付玻璃顶款31553元、9月11日支付玻璃顶款19000元、于2015年9月22日向杨琪支付本色三楼过道吊顶尾款4650元、于2015年11月12日向龙壮华支付工程水塔钢结构保质金2000元、于2016年7月15日向唐大青支付22200元、7月25日支付17541元。 本案在审理过程中，本色公司申请对本色公司承租物业的固定装修、装饰装修和设施设备损失价值进行评估鉴定，本院于2018年5月7日将本案移送柳州市中级人民法院司法鉴定中心进行鉴定，柳州市中级人民法院委托广西诚信华正资产评估有限责任公司进行鉴定。2018年9月19日，广西诚信华正资产评估有限责任公司作出诚信华正资评报字[2018]第107号《资产评估报告书》，认为租赁物业在评估基准日即2018年4月12日的评估价值为3135673元，其中包括电梯、消防工程、中央空调、监控系统、热水系统、感应门系统、电话及网络系统在内的设施设备评估净值为455800元、固定装修及装饰装修评估净值为2679873元。本色公司为此支付鉴定费55000元。 一审法院认为，综合当事人的意见，本案的争议焦点为：1.智然公司是否应返还本色公司400000元保证金；2.智然公司是否应予赔偿本色公司的装修损失及赔偿金额。 对于争议焦点1，本色公司、智然公司于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行。由于本色公司、智然公司间的租赁关系已于2017年9月28日解除，且智然公司缺乏证据证明本色公司行为构成根本违约，故本色公司主张智然公司退还400000元保证金，该院予以支持。 对于争议焦点2，由于智然公司停水停电、封闭酒店大门的行为导致该租赁合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本色公司主张智然公司赔偿其装修损失，该院予以支持。广西诚信华正资产评估有限责任公司所作出的诚信华正资评报字[2018]第107号《资产评估报告书》系本色公司在本案审理过程中向该院提出申请，该院依法定程序移送鉴定机构进行司法鉴定，本次鉴定程序合法，结论依据充分，应当作为认定案件事实的依据。智然公司主张该报告书中所涉及的消防工程、中央空调和热水设备、电梯等并非本色公司物品，该院认为，本色公司、智然公司于2016年4月26日补签的《房屋租赁合同》中已载明本色公司的租赁期限为2014年2月10日至2024年2月9日，即可证明智然公司认可本色公司从2014年2月10日起实际使用租赁物业，而《莲花宾馆中央空调及热水承包合同》、《电梯设备采购及安装合同》的签订时间均迟于2014年2月10日，且本色公司提供了其股东钟家伟支付部分款项的凭证，足以认定本色公司添附了该设施设备；至于报告书中所载明的其他设施设备、固定装修，该院认为，上述设施设备、固定装修符合本色公司长期在租赁物业内进行酒店经营的实际情形，该院予以认可。因此，本色公司主张智然公司向其赔偿租赁物业中固定装修、装饰装修和设施设备损失3135673元，该院予以支持。 一审法院判决：一、智然公司应于本判决生效之日起十日内向本色公司赔偿柳州市8号楼南头第一、二、三层的固定装修、装饰装修和设施设备损失3135673元；二、智然公司应于本判决生效之日起十日内向本色公司退还保证金400000元。一审案件受理费35085元、鉴定费55000元（本色公司已预交），由智然公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人智然公司提交的证据一、《欠款延期支付协议》1份及证据二、《中国银行国内支付业务收款回单》、《收款收据》、《广西增值税普通发票》共39份，上述证据来源真实合法，与本案具有关联，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院另查明如下事实：1.2016年4月26日，本色公司、智然公司签订的《场地租赁合同》第七条7.2款约定：在本合同有效期内本色酒店逾期不交租金的，除需要支付应付租金外，逾期每天按应付租金的千分之二向智然公司支付逾期违约金。本色酒店逾期超过七日的，智然公司有权停水断电；本色酒店逾期超过十五日的，智然公司有权解除本合同。 2.根据智然公司二审提交的本色公司交纳租金的转款凭证以及所开具的收据、发票等显示，从2016年4月10日至2017年7月9日的租金，本色酒店均未能按照合同第三条3.3“本合同有效租期内租金支付时间按照‘按月提前10天支付，即每个月1日前支付当月租金费用’的原则确定”的约定,在每月1日前交纳当月租金，每个月应交纳的租金均延期大约两个月左右才向智然公司交纳。2017年7月10日之后的租金本色酒店未向智然酒店交纳。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人是否应当退还保证金400000元？二、上诉人是否应当赔偿本案的租赁场地固定装修、装饰及设备损失及赔偿数额？ 争议焦点一，关于保证金的退还问题。双方对于租赁合同确认于2017年9月28日解除，均未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，智然公司应将本色酒店交纳的保证金400000元返还给本色酒店。一审判决返还保证金，未违反相关法律规定，本院予以维持。 争议焦点二，关于当事人的过错及责任认定问题。本院认为，造成本案租赁合同的解除，双方当事人均有过错，应承担各自相应的责任。 首先，由于智然公司将本色酒店旁一墙之隔的场地出租给他人经营KTV夜总会房，产生噪音污染，已经影响了本色酒店的经营。智然公司有责任及时妥善处理好。但在本色酒店多次要求智然公司解决问题时，智然公司没有有效解决，之后智然公司于2017年9月下旬停水停电，用油桶封闭本色酒店大门。智然公司对本案租赁合同无法继续履行存在过错，应承担相应责任。 其次，根据智然公司二审提交的新的证据反映，本色酒店在没有发生噪音污染影响其酒店经营之前，从2016年4月10日至2017年7月9日的租金，已经发生均未能按照合同第三条3.3“本合同有效租期内租金支付时间按照‘按月提前10天支付，即每个月1日前支付当月租金费用’的原则确定”的情形,未能在每月1日前交纳当月租金，都是延时支付，每个月的租金均拖欠大约两个月左右才向智然公司交纳。而根据双方之间的租赁合同第七条7.2项的约定，如本色酒店逾期不交租金超过七日的，出租方有权停水断电；逾期超过十五日的，智然公司有权解除双方租赁合同。本色酒店长期逾期交纳租金的行为，根据双方租赁合同的约定，智然公司有权解除双方租赁合同。虽然智然公司适度容忍了本色酒店的延时交纳租金的行为，一直未行使解除合同权利，但本色酒店亦应当妥善处理好交纳租金及协商处理好隔壁噪音污染的问题。由此本色酒店对案涉租赁合同最终解除亦存在过错，应承担相应的法律责任。 因此，本案租赁合同的解除双方当事人均存在过错，对于造成合同解除后的损失均应承担过错责任，本院酌定各承担50%为宜。对于本色公司主张智然公司向其赔偿租赁物业中固定装修、装饰装修和设施设备损失，智然公司应承担50%的责任，剩余50%的损失应由本色酒店自行承担。 关于损失大小的问题。上诉人智然公司提出异议的消防工程、中央空调和热水设备、电梯等所涉合同均在智然公司与本色酒店签订的租赁合同中约定的起租日2014年2月10日之后签订和施工，本色酒店也提供了其向合同相对方支付消防工程、中央空调和热水设备、电梯等款项的凭证。上诉人虽提出异议，但未提供证据证明上述设施是由其提供给本色酒店使用的，亦未能提供证据证明案外他人向其提交支付该部分设施款项主张的证据。因此，一审法院将上述所需费用未排除在给本色酒店造成损失的范围之外，并无不当。一审法院根据本院司法鉴定中心委托广西诚信华正资产评估有限责任公司作出的诚信华正资评报字[2018]第107号资产评估报告书，认定案涉租赁合同解除给本色酒店造成的损失为3135673元，有事实和法律依据。根据前述责任承担的分析，智然公司应向本色酒店赔偿该损失的50%，即3135673元÷2=1567836.5元。 综上所述，智然公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；由于二审出现新的证据，导致一审遗漏查明部分事实，从而影响本案实体判决，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1446号民事判决第二项； 变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1446号民事判决第一项为：“广西智然投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向柳州本色定制酒店有限公司赔偿柳州市8号楼南头第一、二、三层的固定装修、装饰装修和设施设备损失1567836.5元”； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35085元、鉴定费55000元（柳州本色定制酒店有限公司已预交），由广西智然投资置业有限公司、柳州本色定制酒店有限公司各负担45042.5元。二审案件受理费35085元（广西智然投资置业有限公司已预交），由上诉人广西智然投资置业有限公司、被上诉人柳州本色定制酒店有限公司各负担17542.5元。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年九月二十六日 书记员 覃 溪