福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初4554号 原告:漳州祥庆房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇龙湖路东段书香门第佳合苑D09。统一社会信用代码913506237053945210。 法定代表人：张寿明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所专职律师。 被告：陈木顺，男，1972年8月18日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：张静波，福建闽格律师事务所专职律师。 原告漳州祥庆房地产开发有限公司与被告陈木顺商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州祥庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈潇君，被告陈木顺的委托诉讼代理人张静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州祥庆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺签订的合同编号为350623010001032018004796的《商品房买卖合同》（预售）及附件；2.陈木顺于合同解除之日起10日内配合漳州祥庆房地产开发有限公司至房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记手续；3.陈木顺返还编号为350017135005349480号的增值税普通发票并配合漳州祥庆房地产开发有限公司向漳浦县税务局办理相应的退税手续；4.陈木顺支付违约金155178.6元；5.漳州祥庆房地产开发有限公司有权从陈木顺支付的首付款中直接扣除违约金、律师费、诉讼费。事实与理由：2018年5月2日，漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺签订编号为350623010001032018004796的《商品房买卖合同》（预售），约定由陈木顺向漳州祥庆房地产开发有限公司购买址在漳浦县绥安工业区黄仓工业园广成小区2号楼201室商品房一套，建筑面积141.38平方米，单价5488元/平方米，总价775893元。合同第七条第三款约定，陈木顺的付款方式为商业贷款，首付款235893元，余款540000元向中国农业银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。第八条约定，陈木顺未按约定时间付款的，逾期超过30日后，漳州祥庆房地产开发有限公司有权解除合同。漳州祥庆房地产开发有限公司解除合同的，应当书面通知陈木顺，陈木顺应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款20%支付违约金，同时漳州祥庆房地产开发有限公司退还陈木顺已付购房款。合同附件十一《补充协议》第四条约定，陈木顺选择银行按揭贷款的，对申请按揭贷款可能存在的风险有充分的了解和认识，贷款申请属陈木顺的义务，漳州祥庆房地产开发有限公司仅为协助办理。陈木顺应当自合同签订之日起7日内向漳州祥庆房地产开发有限公司提供按揭银行所需的全部资料，并保证完整性、真实性和合法性。若陈木顺未在上述时间内提供齐全的按揭资料或办理按揭贷款手续的，将视为逾期付款。合同签订后，陈木顺未能履行贷款申请的义务，双方诉讼后，漳州祥庆房地产开发有限公司再次书面函告陈木顺应当履行支付购房款的义务，提交银行按揭贷款手续资料，待银行审核通过后办理面签手续或一次性付清余款，但陈木顺拒不接受函件，至今未能履行支付购房款余款的义务。 陈木顺辩称，一、2019年5月9日，漳浦县人民法院已对本案作出（2019）闽0623民初1797号民事判决书，判决驳回漳州祥庆房地产开发有限公司的诉讼请求，漳州祥庆房地产开发有限公司重复起诉，违反一事不再理原则；二、漳州祥庆房地产开发有限公司不能证明有通知陈木顺“前往银行办理贷款面签手续”，应承担举证不能的法律责任。陈木顺已经按照合同约定履行了办理申请贷款的相关手续，但因案涉商品房存在严重质量问题导致银行不放贷，过错方在漳州祥庆房地产开发有限公司。退一步讲，按揭贷款无法继续办理，漳州祥庆房地产开发有限公司可与陈木顺协商其他的付款方式，但漳州祥庆房地产开发有限公司从未与陈木顺协商。2018年1月，陈木顺拟向漳州祥庆房地产开发有限公司购买7套商品房，至今只签订了4套商品房买卖合同(其中1套房款已结清)，讼争房产的总价775893元，陈木顺已经支付的购房款228万元尚未与漳州祥庆房地产开发有限公司结算清楚，不存在陈木顺逾期付款的事实；三、陈木顺不存在逾期付款的违约行为，若法院认为陈木顺已根本性违约，判决解除合同，陈木顺认为《商品房买卖合同》是格式合同，合同第八条及《补充协议》第四条第5款约定的违约责任前后不一致，应作有利于陈木顺的解释，且合同约定的违约金过高，应调整为按未付款银行同期同类贷款利率计算；四、依照合同约定，漳州祥庆房地产开发有限公司应于2018年3月30日前向陈木顺交付质量合格的讼争商品房，但漳州祥庆房地产开发有限公司至今未交付，陈木顺保留主张索赔的权利。另外，漳州祥庆房地产开发有限公司放任一楼业主损毁房屋的承重墙，致讼争商品房主体结构存在质量问题，陈木顺可以行使同时履行抗辩权，在房屋主体结构质量存在安全隐患的问题尚未解决前，暂缓支付讼争商品房的后续购房款。同时，陈木顺保留追究漳州祥庆房地产开发有限公司违约责任的诉讼权利；五、漳州祥庆房地产开发有限公司主张陈木顺返还编号为350017135005349480的增值税普通发票，配合向税务机关办理退税手续，并要求陈木顺承担律师费、诉讼费，没有事实和法律依据；六、本案应追加中国农业银行股份有限公司漳浦支行作为第三人，以便查明案涉商品房按揭为何不能办理等相关事实。如法院认为无必要追加，陈木顺申请法院前往贷款银行调查；七、案涉商品房质量问题，陈木顺已正式向漳浦县住房和城乡建设局投诉，该投诉结果可能影响到本案，应当中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，漳州祥庆房地产开发有限公司提交了商品房预售许可证、商品房买卖合同、福建增值税普通发票、不动产登记证明、网上备案申请书、律师函及邮政快递单、律师费发票；陈木顺提交了照片、漳浦县城乡规划建设局文件、申诉书、投诉书。上述证据经本院庭审质证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺签订了编号为350623010001032018004796的《商品房买卖合同》（预售）及附件，由陈木顺向漳州祥庆房地产开发有限公司购买址在漳浦县绥安工业区黄仓工业园广成小区2号楼201室商品房一套，房屋总价款775893元。合同第七条约定，买受人（陈木顺）采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年4月27日前支付首期房价款235893元，余款540000向中国农业银行股份有限公司漳浦县支行申请贷款支付。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人（漳州祥庆房地产开发有限公司）支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……。附件十一《补充协议》第四条第3款约定，买受人应在签订商品房买卖合同之日起7日内向出卖人提供按揭银行所需的全部资料，并保证所提供资料的完整性、真实性和合法性；若银行要求买受人补充或重新提交相关资料的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7日内提交完整。若银行批准按揭贷款，买受人应在接到通知后7日内配合银行或出卖人办理按揭贷款必须办理的所有手续。若买受人未在上述时间内提供齐全的按揭资料或办理按揭贷款手续的，将视为逾期付款。买受人应按主合同第八条的约定向出卖人支付逾期付款违约金。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一第十四条约定，本合同规定的所有通知事项，均以登报或信函的方式发出。……；以信函发出的，可以通过面呈或邮寄方式发出，面呈通知以递交时视为送达，邮寄方式以投递后48小时视为送达。出卖人依主合同签订地址送达但信件被退回的，退回之日视为送达。 陈木顺按合同约定支付了首付款235893元，余款540000元向银行申请按揭贷款，但至今未能办理。2019年3月，漳州祥庆房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求与陈木顺解除合同并由陈木顺支付违约金等，本院于2019年5月9日以漳州祥庆房地产开发有限公司提供的证据不足以认定陈木顺存在逾期付款为由判决驳回漳州祥庆房地产开发有限公司的诉讼请求。该判决生效后，2019年6月2日，漳州祥庆房地产开发有限公司按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向陈木顺发出律师函，重新书面通知陈木顺在收到通知后7日内向贷款银行补充提供按揭贷款材料，并在审核通过后前往贷款银行办理面签手续，若未能办理按揭贷款，应一次性付清购房余款。2019年6月4日，邮件被退回，退回原因记载收件人拒收。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺于2018年5月2日签订的编号为350623010001032018004796的《商品房买卖合同》（预售）及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，陈木顺虽依照约定向漳州祥庆房地产开发有限公司支付首期购房款235893元，但自合同签订后至今未能支付尚欠房款540000元。虽然漳州祥庆房地产开发有限公司曾起诉请求解除合同，因合同解除条件未成就被本院驳回，但不影响其在解除合同条件成就的事实发生的情形下主张解除合同的权利，陈木顺关于重复诉讼的辩解，本院不予采纳。漳州祥庆房地产开发有限公司按合同约定向陈木顺送达书面通知，邮件因陈木顺拒收被退回，该通知依约发生送达效力，自通知送达后至今，陈木顺未补充提交办理按揭的材料，以致按揭贷款未能办理，陈木顺的行为违反合同约定，漳州祥庆房地产开发有限公司依据合同约定，有权解除合同。漳州祥庆房地产开发有限公司请求解除与陈木顺签订的合同，并请求陈木顺配合办理注销商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，返还增值税发票并配合办理退税手续，有双方合同约定为据，本院予以支持；但要求陈木顺按合同总价775893元的20%即155178.6元支付违约金与合同约定不符且偏高，陈木顺要求调减，本院予以采纳，可调整为按累计应付款540000元的10%即54000元支付违约金予以支持。违约金足以弥补漳州祥庆房地产开发有限公司因解除合同造成的各项损失，其请求陈木顺再承担律师代理费，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故漳州祥庆房地产开发有限公司在合同解除后，应返还陈木顺已付购房款，但可扣除各项费用（含违约金）。陈木顺辩解其已履行提交贷款申请手续的义务，案涉商品房存在质量问题是导致贷款申请未能通过的原因，不应由陈木顺承担逾期付款的违约责任，但其提供的证据不足以证明该主张，该辩解意见，本院不予采纳。另，漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺之间的合同纠纷，与银行不存在法律上的利害关系，陈木顺要求追加银行为本案当事人，本院不予采纳。 综上所述，漳州祥庆房地产开发有限公司的诉讼请求，除违约金予以调整及律师费不予支持外，其余请求本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除漳州祥庆房地产开发有限公司与陈木顺于2018年5月2日签订的编号为350623010001032018004796的《商品房买卖合同》（预售）及附件； 二、陈木顺于本判决生效后10日内协助漳州祥庆房地产开发有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续； 三、陈木顺于本判决生效后10日内向漳州祥庆房地产开发有限公司返还编号为350017135005349480的增值税普通发票，并配合向漳浦县税务局办理相应的退税手续； 四、陈木顺向漳州祥庆房地产开发有限公司支付解除合同违约金54000元，款从陈木顺已付购房款中直接扣除； 五、驳回漳州祥庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11558.9元，减半收取5779.5元由陈木顺负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  刘建头 二〇一九年九月二十九日 书记员  陈妙煌