云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终232号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城镇环城北路**。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪、高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：许岩，男，汉族，1964年11月25日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：徐清，女，汉族，1970年11月1日出生，住云南省昆明市盘龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王俊杰，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国社，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）与被上诉人许岩、徐清商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定上诉人未按约定履行递交义务系认定事实错误。事实是，上诉人在向不动产登记机关递交办证资料时，因不动产新政策实施，不动产中心及相关部门暂停办理接件。不动产办理处于不正常状态是客观存在的事实，并不是能认定上诉人存在违约事实的依据。无法递交资料的责任不在上诉人，上诉人不应为此承担违约责任。2、一审法院适用法律不当。因契税实施新政策、不动产办理处于不正常状态及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，未能按照合同约定时间递交办证资料并非上诉人违约所致，故一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判处上诉人承担违约金系适用法律错误。综上所述，一审判决错误，请二审法院依法改判。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人许岩、徐清答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原告许岩、徐清向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即将办理金盾俊园A4－1－B143号车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；2.被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总金额人民币118000元以年利率6%自2016年7月7日起至被告将办理所有权证所需的全部资料交产权登记机关之日止的利息（到起诉之日利息为人民币14103元）；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月18日，被告向原告收取了车位认购资格确认金人民币50000元。2013年11月5日，原、被告签署《商品房购销合同》（金盾俊园车位），原告向被告购买位于金盾俊园A4－1－B143号车位，套内建筑面积13.2平方米，总金额为人民币118000元。当天,原告付清了车位尾款68000元。双方在合同第十二条明确约定：“乙方（原告）在达到以下条件后，甲方（被告）在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用，2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。”2015年7月20日，原、被告双方办理了入住结算，原告也交纳了办证所需费用。此后，按合同约定，被告应于240个工作日即2016年7月6日将原告办理不动产权证的所有资料提交产权办证机关，但被告于2018年6月25日才将原告办理房屋产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方于2013年11月5日签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方在合同十二条约定了被告需协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，而被告至今未能递交办证材料给办证机构，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，双方在合同中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故对原告主张的逾期办证违约金，一审法院根据上述司法解释的规定，结合国家产权办理政策调整及被告无故意违约的实际，认定逾期办证违约金以原告缴纳的车位款118000元为基数，自2016年7月7日至被告递交资料之日即2018年6月25日共计718天，按中国人民银行同期贷款利息标准计算。被告认为未能按合同约定的期间提交办证资料，系客观原因所致，被告不存在过错的答辩观点，一审法院不予采信。被告认为原告主张的违约金过高的答辩观点，一审法院结合本案实际，予以采信，并予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内以购车位款118000元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告许岩、徐清支付自2016年7月7日至2018年6月25日期间的逾期办证违约金。二、驳回许岩、徐清的其他诉讼请求。二审中，上诉人俊发公司提交了如下证据：一、不动产权籍调查表，证明：2016年6月不动产新政策实施，要求办理不动产权证前须对土地进行权籍调查。诉争项目于2017年4月完成土地权籍调查，土地落宗的前置程序调整，在客观上给办证时间造成延误；二、部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议、关于政法小区测算说明，证明：诉争项目不属于一般传统意见上的商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。经质证，被上诉人许岩、徐清对上述一、二组证据的真实性、合法性均无异议，但不认可证明目的，且认为上诉人俊发公司提交的证据反而能说明该项目是商品房，不动产权籍调查表可以证明国土部门在2012年已完成权属调查。本院认为：俊发公司提交的上述证据经许岩、徐清质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。一审法院认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，被上诉人许岩、徐清在2015年7月20日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内即2016年7月6日之前协助被上诉人许岩、徐清递交办证资料，但上诉人俊发公司直至2018年6月25日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项118000元为基数，按照年利率6%的标准自2016年7月7日起计算至上诉人俊发公司递交资料之日止认定违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人即被上诉人许岩、徐清并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向被上诉人许岩、徐清支付违约金2000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3167号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人许岩、徐清支付逾期办证违约金2000元；三、驳回被上诉人许岩、徐清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元，减半收取76元；二审案件受理费152元，共计228元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  付立红审判员  贾 音二〇一九年九月二十七日书记员  李 欣