上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6178号上诉人（原审被告）：杨青，男，1957年2月4日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄士安，男，1946年3月13日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱骏，四川泰仁（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑依亭，四川泰仁（上海）律师事务所律师。上诉人杨青因与被上诉人黄士安房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初8779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨青上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审。事实和理由：被上诉人善意取得房屋，并占有房屋进行装修，合同应继续履行；赔偿问题应由上诉人与案外人解决；三项违约金不能并行主张，且过高；原审判决的装修补偿违约金高于已查明的实际装修支出。被上诉人黄士安辩称，上诉人与案外人的判决生效后，涉讼房屋产权已变更，本案双方间的合同无法继续履行；根据原审法院释明，被上诉人根据就高原则只主张了部分违约金，故其认为一审判决正确，要求维持原判。黄士安诉至一审法院，请求判令：1.解除双方于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》；2.杨青返还黄士安房款人民币（下同）1,230,000元；3.杨青支付黄士安违约金380,000元（按房屋市场价1,900,000元的20%计算）；4.杨青补充赔偿黄士安房屋差价损失240,000元（按房屋市场价1,900,000元计算）；5.杨青按年利率4.75%的4倍赔偿黄士安自2016年7月27日起至实际支付之日止的已付款利息损失；6.杨青赔偿黄士安购房佣金损失25,000元；7.杨青赔偿黄士安装修费176,825元（按照2,500元/平方米乘以70.73平方米计算）。一审法院认定事实：2015年7月13日，杨青、案外人杨某与原上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，协议中约定安置上海市XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋、上海市XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋、上海市XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋各一套。2015年11月30日，杨青于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的《配套商品房供应单》上签字，确认其为涉案房屋的购房人。原审另认定，2016年6月23日，黄士安向杨青就涉案房屋支付购房定金100,000元。2016年7月27日，黄士安（乙方）、杨青（甲方）经案外人上海XX事务所居间签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋一套出售给乙方，建筑面积约为70.76平方米，房屋转让总价款1,280,000元；2016年7月27日，乙方向甲方交付第一笔购房款1,230,000元（含2016年6月23日支付定金100,000元），甲方向乙方出具相应收据，并在90日内将甲方办理的该房小产证交由乙方保管；在可办理产权过户手续30个工作日内，办理完过户手续后，乙方向甲方支付剩余购房款50,000元；房屋转让总价款1,280,000元为甲方到手价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动；甲、乙双方约定，过户时间以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年，或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准；甲方违反本合同有关条款的约定构成违约，导致该房屋最终没有过户给乙方，由甲方收回或被任何第三人拿走的，赔偿该房屋当时市场价总价的20%违约金给乙方，如乙方已承接房屋，甲方还需赔偿乙方装修费用（双方确认装修标准为2,500元/平方米，无需评估及提供装修票据）；如甲方违约，甲方除了需赔偿市场价20%违约金以外，还需赔偿给乙方所有已支付房款的利息，利息按照可过户交易时银行贷款利息四倍作为赔偿金支付给乙方。合同签订当日，黄士安向杨青转账支付购房款1,130,000元。杨青向黄士安出具了关于首笔购房款1,230,000元的收款收据，并向其交付了涉案房屋的钥匙。同时，黄士安向案外人上海XX事务所支付购房佣金25,000元。2016年8月16日，杨青取得涉案房屋的《上海市房地产权证》（编号：沪房地松字【2016】第XXXXXX号），建筑面积70.73平方米。入住涉案房屋后，黄士安委托上海A有限公司对涉案房屋进行了装修，并先后支出装修工程款54,900元和24,900元，合计79,800元。原审再认定，2018年5月10日，案外人陈某向黄士安发送《告知书》一份，载明：本人陈某与杨青房屋纠纷案，经过二审法院法律文书（2016）沪02民终10456号判决书，并在2017年9月申请强制执行，目前关于涉案房屋已属本人陈某所有，并已办理过户。但目前查实房屋有人住在里面，为维护本人合法权益，我已在5月6日通过杨青律师手机发送信息予以告知。并请律师以此信息转告杨青。今天再次以书面告知住户，请收到此告知书后十日之内腾退房屋，水电煤及物业管理费统统结清交房，如不按时交房逾期将按照市场价赔付损失，如拒不履行，我将依法诉讼。原审又认定，因案外人陈某与杨青、案外人杨某共有纠纷一案，三方曾于上海市静安区人民法院涉诉，陈某诉请要求杨青、杨某向其支付房屋征收补偿款1,067,000元，并要求取得上海市XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室安置房屋的购房资格，上海市静安区人民法院于2016年9月28日作出判决，由杨青、案外人杨某向陈某支付房屋征收补偿款800,000元。后陈某不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年9月4日作出判决，撤销原审判决，并确认涉案房屋归陈某所有。原审中，黄士安向一审法院递交的诉状副本于2018年6月15日送达杨青。原审中，双方向一审法院述称，案外人陈某已向一审法院另案提起排除妨害之诉，要求黄士安迁出涉案房屋并向其返还。原审中，因双方对涉案房屋的市场价值无法达成一致意见，一审法院委托上海城市房地产估价有限公司对涉案房屋于合同解除时点的市场价值进行房地产评估。上海城市房地产估价有限公司于2019年1月4日向一审法院出具《上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室居住房地产估价报告》一份，载明涉案房屋于合同解除时点的房地产市场价值为1,710,000元。对此，黄士安认为评估价格过低，涉案房屋的市场价值应为1,900,000元；杨青则认为评估价格过高，涉案房屋的市场价值应为1,650,000元。原审中，经一审法院释明，黄士安表示就其同时主张的实际损失和违约金按照就高原则进行处理，即向杨青主张违约金。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。本案中涉案房屋虽为短期内暂时无法过户的动迁安置房，但双方在订立合同条款时已为涉案房屋的交付和过户作出妥善安排，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。现黄士安已依约履行了其付款义务，但原本登记于杨青名下的房屋却已被法院的生效判决判归案外人，杨青事实上已无法履行其将涉案房屋过户于黄士安名下之义务，黄士安据此行使合同解除权，并主张合同于诉状副本送达之日解除，于法有据，一审法院予以支持，故一审法院确认双方之间于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄士安已向杨青支付的购房款1,230,000元，杨青应向黄士安返还；至于合同解除后涉案房屋返还的问题，因生效判决已将涉案房屋判归案外人陈某所有，且陈某已另案起诉主张权利，故一审法院在本案中对此不作处理。黄士安在本案中既向杨青主张违约金，又向杨青主张实际损失，经一审法院释明，黄士安表示按照就高原则进行处理，即向杨青主张违约金，又鉴于杨青提出违约金过高的诉讼意见，故一审法院根据本案的实际情况，确定黄士安可向杨青主张的违约责任包括解约违约金342,000元、装修补偿违约金176,825元，并将利息损失违约金酌情调整至150,000元，上述违约金合计668,825元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定,于二〇一九年二月十二日判决：一、黄士安与杨青于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月15日解除；二、杨青于判决生效之日起十日内退还黄士安已付购房款1,230,000元；三、杨青于判决生效之日起十日内向黄士安支付违约金668,825元；四、驳回黄士安的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,642元，减半收取计13,321元，保全费5,000元，合计18,321元，由黄士安负担2,376元（已付），由杨青负担15,945元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋买卖合同》于法无悖，双方均应恪守。鉴于另案生效判决已确认涉讼房屋归案外人陈某所有，故涉讼合同无法继续履行，原审判决解除合同并无不妥，应予维持。涉讼合同对于房屋最终没有过户的违约金、装修补偿违约金、已支付房款利息损失等分别作出约定，杨青理应依约承担相应违约责任，支付各项违约金。本院注意到，合同中对于装修补偿违约金的约定明确为每平方米两千伍佰元，无需评估及提供装修票据，故黄士安实际装修支出并不影响杨青依照双方约定支付违约金。综上所述，上诉人杨青关于撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黄士安原审诉请或发回重审的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,889.43元，由上诉人杨青负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年九月十九日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。