吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终325号 上诉人（一审原告）：长春市铁源房地产开发有限责任公司，住所地：长春市朝阳区隆礼路******。 法定代表人：马朝东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马朝晖，该公司职工。 委托诉讼代理人：王致虎，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：长春艾博丽思酒店管理有限公司，住所，住所地：长春市高新区硅谷大街**div> 法定代表人：吴纯杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马丽艳，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙立峰，北京大成（长春）律师事务所律师。 上诉人长春市铁源房地产开发有限责任公司（以下简称铁源公司）因与被上诉人长春艾博丽思酒店管理有限公司（以下简称艾博丽思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁源公司委托诉讼代理人马朝晖、王致虎，被上诉人艾博丽思公司委托诉讼代理人马丽艳、孙立峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 铁源公司上诉请求：1.依法撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初530号民事判决书;2.依法改判支持上诉人一审提出的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。(一)艾博丽思公司与铁源公司之间的租赁法律关系事实清楚，艾博丽思公司支付租金既是法定义务也是约定义务，艾博丽思公司应当提供证据证明其已经依据《合同法》的规定以及《房屋租赁合同》的约定支付租金，否则应承担举证不能的后果。（二）基于艾博丽思公司未支付租金的事实，其应当承担继续履行给付义务并支付相应违约金的违约责任。违约金数额及计算方式依据明确，一审法院未予认定是错误的。（三）一审法院驳回铁源公司解除合同的请求是错误的。铁源公司主张解除合同有事实和法律依据，根据《房屋租赁合同》约定，出租人铁源公司可在保租期届满时行使解除权。（四）艾博丽思公司主张以其他款项抵消租金，没有事实及法律依据，一审法院违法支持艾博丽思公司抵销的要求是错误的。（五）艾博丽思公司另案基于相同证据并查封铁源公司财产，属滥用诉权应当予以惩戒。二、原审法院适用法律错误。本案应当按照租赁合同法律关系使用法律，以维护上诉人合法权益。综上，请求贵院查清事实，依法裁判，维护上诉人铁源公司的合法权益。 被上诉人艾博丽思公司答辩称：上诉人铁源公司的上诉请求没有事实依据及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、铁源公司提出诉讼理由的基础是诉称艾博丽思公司欠付其租金8000余万元，并以此为由认为被上诉人违反了合同的约定，请求判令解除双方之间的租赁合同关系。根据一审查明的事实，截止至2016年6月铁源公司与艾博丽思公司经过对账后确认在扣除艾博丽思公司为铁源公司垫付的贷款本金、利息及相关费用以后，铁源公司仍然欠付艾博丽思公司15239958.71元。在此之后，艾博丽思公司仍然为铁源公司垫付贷款本金、利息及相关费用，截止至一审审判时，仅新发生了代偿款本金及利息为6935256.25元、18165724.07、44165.67元。按照双方签订的租赁合同所确定的租金标准计算，截止一审判决时，铁源公司仍欠付艾博丽思公司1000余万元。经过一审查明的事实，铁源公司所主张的欠付租金与事实完全不符，铁源公司以此为由请求解除合同的诉讼请求缺乏事实依据。二、关于上诉状中提到的《房屋租赁合同》第七条第一项的约定，该项理由完全没有依据。铁源公司提起诉讼时，所依据的是艾博丽思公司欠付租金的事实，未提出过按照《房屋租赁合同》第七条第一项的约定来行使解除权。铁源公司所称的通过《吉林关东律师事务所律师函》的方式向被上诉人发出解除合同的通知并没有相关事实证明已经有效送达给被上诉人。依据《房屋租赁合同》第七条第一项的约定，提出解除合同的理由不能成立，也不在本案审理的范围内。铁源公司上诉主张没有依据，原审判决正确。 铁源公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令艾博丽思公司立即从所租赁的房屋迁出，交还地上停车场及地下停车场（均含对应的车位、停车场／车位的使用权及管理权）；3．判令铁源公司投资的固定资产部分的装修（包括空调管道、消防管道、照明线路、通讯线路、音响视讯线路）、装饰装修等相关设施设备、艾博丽思公司所租赁房屋内的一切配置设备物品以及租赁期间改造和更新后的固定设备设施无偿归铁源公司所有；4．判令艾博丽思公司支付租金80567724元（计算期限自2013年1月1日至2018年12月31日）以及自《房屋租赁合同》解除之日起至艾博丽思公司全部迁出租赁房屋并交换地上停车场及地下停车场之日止的租金；5．判令艾博丽思公司支付自逾期之日（2013年12月31日）起至2018年12月31日之日止的违约金14711666.4元以及自2019年1月1日至艾博丽思公司全部迁出之日止的违约金（均依据《房屋租赁合同》约定的以欠付租金为基数，按照每日万分之一的标准计算）；6．判令艾博丽思公司承担本案诉讼费、保全费及其他费用。 一审法院认定事实：2012年5月15日，铁源公司召开股东全体会议，形成决议如下：1．股东边立伟以个人名义，用公司在建工程作抵押，由吉林省信用担保投资有限公司担保，向中国银行申请个人投资经营贷款人民币3000万元，贷款期限为三年，用于弥补公司后续资金的不足，该笔贷款本金及利息由公司偿还；2．为促进“盈泰国际”项目房屋的销售并提高商业用房品质，决定将该项目西侧临近致远街塔楼的4-17层12400平方米、东侧临近朝阳区武装部塔楼的整个四层904平方米、裙楼第三层整层3337平方米、底层商铺（06、07、08房）1363平方米（合计18004平方米）用于开办五星级酒店……；4．铁源公司按照五星级酒店标准进行投资至酒店建成，之后将酒店出租给艾博丽思公司经营管理，具体事项以双方签订的租赁合同为准；5．艾博丽思公司占用的铁源公司未销售的房屋，需向铁源公司缴纳租金，租金价格为每月每平方米50元，租赁期限为10年，艾博丽思公司为独立法人，独立经营，自负盈亏，由边立伟负责筹建和经营管理，酒店的经营管理权、收益权、资金支配权均归边立伟所有。铁源公司的三位股东边立伟、马朝东、马朝晖签字确认。 同年8月1日，双方签订《房屋租赁合同》，第一条：铁源公司（甲方）将“盈泰国际”项目西侧临近致远街塔楼的4-17层未销售部分、东侧临近朝阳区武装部塔楼的整个四层904平方米、裙楼第三层3337平方米、底层商铺1362平方米的商用建筑面积，按照五星级酒店标准装修后出租给艾博丽思公司（乙方）经营酒店业务使用（房屋建筑面积以最终测绘面积为准）；第二条：上述商业建筑的租赁期为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日，2013年1月1日至2018年12月31日为保租期，保租期内双方均不得违约，2019年1月1日至2022年12月31日为续租期，甲方有权决定是否继续租赁给乙方，并于2018年6月1日至6月30日期间向乙方提出书面申请，如届时甲方未向乙方提出书面申请，视为甲方同意继续将房屋出租给乙方，租金按每月每平方米50元履行……；第三条：2013年1月1日至2018年12月31日期间按建筑面积的租金标准为50元／平／月，租金每年支付一次，乙方须在2013—2016年每年的12月31日前、2017年6月1日前、2018年1月10日前将当年的租金支付给甲方，2019年1月1日至2022年12月31日期间租金以50元／平／月为基础进行调整，乙方应于每年1月10日前向甲方支付当年租金；第四条：甲方负责将租赁给乙方的房屋按照五星级酒店的标准进行装修装饰……租赁期内房屋水电费、宽带费、有线电视费由乙方支付，采暖费由甲方支付，酒店物业由酒店自己负责，电梯可免费使用……甲方出租的房屋需满足乙方酒店经营主体结构的消防安全要求，并为乙方提供酒店消防验收合格意见书（如验收意见书中需要整改的部分意见，由甲方负责整改）……如乙方发现房屋主体结构、防水层及相关外围设施设备有损坏或故障时，可及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后3日内进行维修，紧急情况下应在24小时进行维修，如甲方逾期不维修，乙方可代维修，但费用由甲方承担……租赁期内，酒店前地上停车场归酒店免费使用，地下停车，地下停车场参照周边同类停车场价格有偿使用由酒店自行管理，合同期满后，如乙方不再续租，甲方有权要求乙方于合同终止后30天内将承租的房屋返还甲方，甲方投资的固定资产部分的装修（包括空调管道、消防管道、照明线路、通讯线路、音响视讯线路）、装饰装修等及相关设施设备均无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆毁和移走，乙方租赁期间改造和更新后的固定设备和设施无偿归甲方所有；第六条：……乙方若不能按时支付房租，应以欠付租金为基数，按照每日万分之一的标准向甲方支付违约金，欠付租金超过两个月以上，甲方有权无条件收回房屋，房屋内的一切配置设备物品归甲方所有。 一审法院认为，1．关于应付租金金额。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同中对租金的计算标准约定为50元／平／月（房屋建筑面积以最终测绘面积为准），地下停车，地下停车场则参照周边同类停车场价格有偿使用的实际履行情况看，双方财务人员签字的《截止2014年末地产酒店往来账一览表》记载租金为19771.39＊50＊12=11862834元，《2015年地产酒店往来账一览表》中记载租金因面积的增加而变更为11967738元，《2016年1月至6月地产酒店往来账一览表》中记载租金为6088773元（可推算出2016年全年的租金为12177546元），三张往来账一览表可以证实双方在合同的履行过程中已对租赁面积、租金金额形成一致，可以上述一览表作为计算租金的参照，从双方向法庭提供的租金计算方法中可以看出自2016年后租赁面积并无变动，故2017、2018年度的租金金额应与2016年相同，故艾博丽思公司共计应付铁源公司租金为11862834元＋11967738元＋12177546元＊3=60363210元。2．关于是否存在抵扣租金项目。从三张往来账一览表中，可以看出双方对招待费、返房租、贷款利息及本金等项目达成了抵扣租金的合意，经过核对，铁源公司截止2014年应付艾博丽思公司12803855.31元、2015年应付19509539.09元、2016年上半年应付12845909.31元，抵扣相应年份租金后，铁源公司尚欠艾博丽思公司共计15239958.71元，该金额与铁源公司于2016年7月20日出具的《截止2016年6月末铁源公司负债》中记载的铁源公司欠艾博丽思公司垫付款金额一致，虽然铁源公司认为三张往来账一览表与负债表系虚假，但未能提供证据予以否定，故上述证据所显示的抵扣租金项目及金额应作为定案依据；另从双方在2016年6月之前形成的抵扣习惯来看，均包含艾博丽思公司代铁源公司支付的贷款本金及利息这一项目，而从艾博丽思公司提供的2016年6月之后的还款凭证来看，该项目仍继续发生，故后续发生的6935256.55元、18165724.07元、44165.67元亦应列入抵扣范围，故暂不考虑艾博丽思公司所提出的其他抵扣项目的前提下，铁源公司应付艾博丽思公司的款项金额为12803855.31元＋19509539.09元＋12845909.31元＋6935256.55元＋18165724.07元＋44165.67元=70304450元。综上，一审法院判决如下：驳回长春市铁源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费518197元及保全费5000元，均由长春市铁源房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，铁源公司提供如下新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据采信及认定如下： （一）铁源公司向长春市公安局朝阳区分局提交的《长春市铁源房地产开发有限责任公司关于请求公安机关依法履行保护财产权的法定职责并协助收回长春艾博丽思酒店管理有限公司所承租房屋及地上、地下停车、地下停车场等全部资产的申请》思公司及其全体员工发出的《长春市铁源房地产开发有限责任公司关于依法收回长春艾博丽思酒店管理有限公司所承租房屋及地上、地下停车、地下停车场等全部资产的通知》思酒店宾客发出的《长春市铁源房地产开发有限责任公司关于终止餐饮、住宿等服务关系的提示书》、《长春市铁源房地产开发有限责任公司关于宾客在艾博丽思酒店就餐、住宿等相关事宜的提示书》、向业主发出的《新年致信》各一份。铁源公司提交上述证据用以证明自2019年1月1日起，铁源公司不再将任何租赁物（以艾博丽思公司实际租赁、使用的面积为准）出租给艾博丽思公司，《房屋租赁合同》已经解除。艾博丽思公司质证称，对上述证据真实性有异议，且为铁源公司单方面意思表示，铁源公司提出解除合同的理由系因欠付租金，上述证据所陈述的解除合同的理由并不是本案审理的内容，与本案不具有关联性。本院认为，铁源公司于一审明确提出解除合同的理由为艾博丽思公司欠付租金构成违约而解除合同，现铁源公司二审提供该组证据主张铁源公司解除合同系依据双方签订的《房屋租赁合同》中约定的到期承租人不再租赁房屋，该理由与铁源公司一审起诉理由矛盾且无关联性，故本院对该组证据不予采信。 （二）铁源公司向长春市公安局朝阳区分局提交的《刑事控告书》（针对边立伟、刘洪林各一份）、申请法院调取的《立案通知书》、长春市公安局朝阳区分局经侦大队讯问刘洪林、杨新颖、高威的笔录。铁源公司称上述证据能够证明边立伟已经涉嫌职务侵占犯罪，申请法院调取的相关人员的询问笔录能够证明《截止2016年6月末铁源公司负债》表、三张《往来账目一览表》缺乏对账的事实基础，属虚构、伪造的证据，《截止2016年6月末铁源公司负债》表、三张《往来账目一览表》不能作为认定案件事实的依据。艾博丽思公司质证称，该组证据不能证明边立伟为艾博丽思公司实际控制人，该组证据不能证明《截止2016年6月末铁源公司负债》表、三张《往来账目一览表》是虚假的，通过该组证据能够证明艾博丽思公司代替铁源公司贷款的事实。本院认为，该组证据涉及大量刑事侦查部门的调查笔录，因刑侦部门对相关案情进展尚属侦查阶段未有最终定论，本院不予采信。边立伟最终是否构成职务侵占罪，与本案租赁合同法律关系无关联性。关于杨新颖等人的询问笔录中反映的内容，仅部分涉及本案案件事实，且并无对《截止2016年6月末铁源公司负债》表、三张《往来账目一览表》是虚假的陈述，上述证据不能证明铁源公司的主张。 其他证据已于一审法院举证质证。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案双方争议焦点主要集中在：艾博丽思公司对铁源公司的应付租金能否认定已经双方对账抵扣，并据此能否认定合同解除。 一、关于艾博丽思公司对铁源公司的应付租金能否认定已经双方对账抵扣问题。根据2014年、2015年、2016年1-6月的三张《往来账目一览表》其下确认处有艾博丽思酒店财务部齐海鹰、铁源房地产财务部杨新颖的签字，可认定该三份《往来账目一览表》为艾博丽思公司与铁源公司对上述时间段内往来账目的阶段性对账。关于二审庭审期间双方均认可该表原件保存于铁源公司的《截止2016年6月末铁源公司负债》表，该表上有“铁源房地产财务部”杨新颖、高威签名、铁源公司总经理边立伟签名、盖“铁源房地产开发有限责任公司”公章。根据铁源公司2012年股东会决议第六条“长春艾博丽思酒店管理有限公司为独立法人，独立经营，自负盈亏，由边立伟负责筹建和经营管理。酒店的经营管理权，收益权，资金支配权均归边立伟所有”的记载可知，本决议属铁源公司内部权利划分，对其内部应当产生约束力。以边立伟签字并加盖铁源公司公章的《截止2016年6月末铁源公司负债》表的效力可以认定为对阶段性对账的认可。结合铁源公司该时间段（2016年3月17日至2016年8月25日）法定代表人是边立伟这一事实，铁源公司单方面否认该负债表的效力不应予以支持。 二、关于铁源公司与艾博丽思公司之间的房屋租赁合同是否解除问题。如前所述，由于艾博丽思公司欠付铁源公司租金这一事实无法认定，铁源公司据此主张因艾博丽思公司欠付租金导致合同解除的事由亦不成立。关于铁源公司上诉主张应基于《房屋租赁合同》约定保租期届满时铁源公司享有租赁合同解除权的理由，其一审起诉时并未提出该项诉讼请求属二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本院对铁源公司该项理由不予支持，铁源公司就该项主张可另行起诉。 综上所述，长春市铁源房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518，197.0元，由长春市铁源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄一鸣 审 判 员 李世秀 审 判 员 王 宏 二〇一九年九月三日 法官助理 张亦弛 书 记 员 金 晶