广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14575号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四房屋管理所，住所地广州市越秀区共和路****。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托诉讼代理人：麦皓伦、黄嘉宝，均为该所工作人员。上诉人（原审被告）：广州市越秀区邓浠服装店，住，住所地广州市越秀区龟岗大马路**首层/div>经营者：邓浠。委托诉讼代理人：邓建丰、陈清华，均为广东润鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区东山街道社区服务中心，住所，住所地广州市越秀区寺右北二街**之**div>法定代表人：张勤。委托诉讼代理人：王雁，该中心职员。上诉人广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）、广州市越秀区邓浠服装店（以下简称邓浠服装店）因与被上诉人广州市越秀区东山街道社区服务中心（以下简称东山街服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。第四房管所上诉请求：1、撤销一审判决第四项，判决东山街服务中心和邓浠服装店在判决发生法律效力之日起十日内，共同向第四房管所赔偿自2018年7月6日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋租金损失（按每月38888.88元计付）；2、判决由邓浠服装店、东山街服务中心承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、第四房管所的一审诉讼请求和理由符合事实，适用法律正确，一审法院应予支持。一审法院认为第四房管所主张的中标价格超出东山街服务中心、邓浠服装店的可预见范围，但第四房管所在一审时已向法院提交了第四房管所在2018年1月向东山街服务中心发出的《关于非住宅直管房公开招租的通知》，东山街服务中心及邓浠对于房屋将进行公开招租的事实是知悉的。且房屋公招后，第四房管所已在2018年7月向东山街服务中心发出解除租赁合同关系的通知，同时告知其如继续占用房屋，将按照中标价即每月38888.88元收取房屋占用费。邓浠服装店参与了涉案房屋的公开招租，也清楚房屋的中标价为38888.88元。但邓浠服装店、东山街服务中心在清楚知悉上述情况后，仍继续占用房屋，对第四房管所造成了严重的租金损失，且该租金损失是邓浠服装店、东山街服务中心早已预见的。二、一审法院适用法律错误。第四房管所与邓浠服装店不存在租赁合同关系，但一审法院却根据合同法作出判决，适用法律错误。邓浠服装店在第四房管所与东山街服务中心的租赁合同关系解除后，仍一直霸占房屋，不肯腾空，该行为实质已侵犯第四房管所对房屋的占有、使用、收益等权利。对于邓浠服装店的侵权行为，应适用《中华人民共和国侵权责任法》。涉案房屋经公开招租，每月应收取的租金应为38888.88元，但因邓浠服装店霸占房屋导致第四房管所的损失。故第四房管所要求邓浠服装店、东山街服务中心按照每月38888.88元进行赔偿并不违反公平原则，符合我国民事侵权理论中有关损害赔偿的“填平”原则。针对第四房管所的上诉，东山街服务中心辩称：同意第四房管所的上诉请求。针对第四房管所的上诉，邓浠服装店辩称：不同意第四房管所的上诉请求，其上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉。邓浠服装店上诉请求：1、撤销一审判决，对本案予以改判，驳回第四房管所的全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由第四房管所、东山街服务中心承担。事实和理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误，本案不属于民事争议，一审法院适用法律错误。二、退一步说，即便本案属于民事合同，因邓浠服装店一直承租使用涉案房产，邓浠服装店依法有优承租涉案房产，第四房管所以执行政府部门规范性文件为由，运用行政权力单方改变原出租条件，采取以一次性竞价的方式出租涉案房产，对该行为是否确属具体行政行为暂且不论，单就其单方采取该方式实质上是变相驳夺和侵犯邓浠服装店的优先承租权已是不争的事实，该一次性竞价招租行为依法应予撤销，以保障邓浠服装店的优先承租权。三、第四房管所、东山街服务中心在未对邓浠服装店的装修投入进行评估补偿及经营损失补偿的情况下，单方作出收回涉案房屋的行为严重侵害了邓浠服装店的合法权益，依法应予纠正。四、第四房管所称其对东山街服务中心出租涉案物业给邓浠服装店的事实不知情且不同意，与事实不符。针对邓浠服装店的上诉，第四房管所辩称：第四房管所仅是与东山街服务中心存在租赁合同关系，邓浠服装店不是该合同相对人，其提出的意见与本案无关。针对邓浠服装店的上诉，东山街服务中心辩称：对邓浠服装店的上诉不发表意见。第四房管所一审法院起诉请求：1.确认第四房管所与东山街服务中心就广州市越秀区xxxx号首层房屋的租赁合同关系在2018年6月30日已解除；2.邓浠服装店、东山街服务中心立即将上述房屋腾空交还给第四房管所；3.邓浠服装店、东山街服务中心连带向第四房管所支付自2018年7月1日起至腾空交回房屋之日止的房屋租金损失（每月按照新一期直管房公开招租房屋承租权租金中标价38888.88元计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区xxxx号首层房屋是第四房管所管理的直管公房。第四房管所将该房屋出租给东山街服务中心，东山街服务中心又将该房屋出租给邓浠服装店的经营者邓浠。2013年7月23日、2015年3月19日及2017年5月8日，东山街服务中心分别向第四房管所递交续租申请报告，其中提及东山街服务中心将上述房屋交给下岗职工邓浠经营童装。2016年6月30日，东山街服务中心（甲方）与邓浠（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区xxx号房出租给乙方使用，租赁期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止；乙方必须在每月15日前支付给甲方场地租赁费14000元等。2017年5月8日，第四房管所（出租人、甲方）与东山街服务中心（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将越秀区xxxx号首层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积33.44平方米。租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，其中2017年1月1日至2017年3月31日期间月租金为8694.40元，2017年4月1日至2017年12月31日期间月租金为8961.90元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日前支付给甲方。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。租赁到期前三至六个月，由甲方向乙方发出通知，甲方对租赁到期的房屋将通过公开招租（租赁权拍卖）的方式确定承租方。承租人腾退商铺时，应结清商铺经营和承担的债权债务，腾空商铺交回甲方等。2018年1月12日，第四房管所向东山街服务中心发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，称双方的租赁合同已于2017年12月31日期满，自2018年1月1日起，双方属于不定期租赁关系，第四房管所有权随时解除与东山街服务中心的不定期租赁；第四房管所拟对涉案房屋进行公开招租，于2018年5月15-16日进行网络竞价，如东山街服务中心未能竞得或没有参与投标竞价的，双方的不定期租赁关系将自第四房管所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，请东山街服务中心于2018年6月30日前结清相关费用并将房屋腾空交回；如东山街服务中心未能按上述时间将房屋腾空交回的，自2018年7月1日起，第四房管所将按照公开招租的中标价格向东山街服务中心收取逾期占用费等。东山街服务中心于同年1月15日填写了上述通知所附《回函》，内容为：你所就xxx17号首层房屋将进行公开招租等相关事宜的《关于非住宅直管公房公开招租的通知》已收悉；我方认可并承诺按照上述通知的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；我方决定参与投标；如我未能竞得或没有参加竞价的，承诺于2018年6月30日前将上址房屋腾空退回你所。2018年5月18日，涉案房屋进行了网上公开招租，邓浠参与了竞价，但未能竞得；东山街服务中心未参与竞价。2018年7月4日，第四房管所向东山街服务中心寄出《关于解除租赁关系及尽快腾空交回房屋的通知》，称涉案房屋于2018年5月18日进行了公开招租，已有承租人中标，第四房管所与东山街服务中心的不定期租赁关系自2018年6月30日解除，请东山街服务中心于该日前将涉案房屋腾空交回；逾期未退回，自2018年7月1日起至实际交回房屋期间，东山街服务中心应按上述房屋的中标价即38888.88元/月向第四房管所缴交房屋逾期使用费等。东山街服务中心于次日收到该通知。目前，涉案龟岗大马路17号首层房屋仍由邓浠服装店经营使用，未交还第四房管所。东山街服务中心已向第四房管所支付了截止至2018年6月30日的租金。邓浠服装店亦已向东山街服务中心支付了截止至2018年6月30日的租金。据广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，东山街xxx路段商业用房租金参考价为348元/平方米。本案一审审理过程中，为证明招租情况，第四房管所提交《越秀区房屋管理局第十批非住宅直管房成交情况》表复印件作为证据，其中显示：xxx17号首层出租人为第四房管所，中标人为肖波，中标价格38888.88元。东山街服务中心对该证据真实性、合法性无异议。邓浠服装店对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。邓浠服装店为证明行政诉讼的情况向一审法院提交了广州铁路运输法院2019年3月19日作出的（2019）粤7101行初1595号受理案件通知书，其中载明受理的案件为邓浠诉广州市规划和自然资源局保护人身、财产权类一案。此外，邓浠服装店否认东山街服务中心在2018年6月30日前通知其腾空交还房屋的陈述，称东山街服务中心至2018年7月才通知其搬迁。一审法院认为：第四房管所基于其与东山街服务中心签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》提起本案诉讼，该合同不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第（十一）项所规定的行政诉讼受案范围内的行政合同类型，故第四房管所有权向提起本案诉讼。邓浠服装店虽称邓浠已另案提起行政诉讼，但从其举证的受理案件通知书来看，该案为邓浠诉广州市规划和自然资源局保护人身、财产权类纠纷，该案被告并非本案当事人，从案由来看也与本案缺乏关联性，不影响本案的审理。第四房管所与东山街服务中心自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但第四房管所继续将涉案房屋出租给东山街服务中心，双方按照原标准收交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，无论第四房管所是否清楚东山街服务中心的转租行为，其作为不定期租赁的出租人，均有权随时解除合同。但对于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应自有解除权的当事人发出的解除通知到达对方时解除。因第四房管所发出的《关于解除租赁关系及尽快腾空交回房屋的通知》于2018年7月5日到达东山街服务中心，故双方之间的租赁合同关系自该日起解除，而非于2018年6月30日解除。租赁合同解除前，东山街服务中心应按原标准向第四房管所支付租金。第四房管所与东山街服务中心之间的租赁合同关系解除后，东山街服务中心作为承租人，负有将涉案房屋交还第四房管所的义务。邓浠服装店之所以占用涉案房屋是基于东山街服务中心的转租行为，东山街服务中心认为其仅负有通知义务而不负有腾房义务依据不足，不予采纳。第四房管所与东山街服务中心之间的租赁合同关系已经解除，且转租合同的租赁期限也已经届满，邓浠服装店继续使用涉案房屋缺乏合法依据，故亦负有腾房义务。东山街服务中心、邓浠服装店未能履行交还房屋义务造成第四房管所损失，因此第四房管所要求东山街服务中心、邓浠服装店赔偿其租金损失于法有据，予以支持。关于租金损失的计算标准，第四房管所主张按照中标价38888.88元/月计算，东山街服务中心、邓浠服装店则认为应当按照房管部门公布的同地段租金参考价计算（按照《2017年广州市房屋租金参考价》中xxx路段商业用房租金参考价348元/平方米计算，每月租金为11637.12元）。对此，分析如下：一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的精神，损失的赔偿可以包括可得利益损失，但应不超过可预见的范围。第四房管所主张的中标价远高于其与东山街服务中心及东山街服务中心与邓浠所签租赁合同约定的租金价格，同时亦明显超过房管部门公布的同地段租金参考价。且面向不特定主体的公开竞价本身亦存在多种不确定因素，第四房管所在房屋腾空前即进行公开招租亦需要承担相应风险。因此，第四房管所主张的赔偿标准超过东山街服务中心、邓浠服装店可以预见的损失范围，不予采纳。另一方面，如按照房管部门公布的同地段租金参考价计算，涉案房屋每月租金约为11637.12元，而邓浠与东山街服务中心签订的转租合同约定的租金已达到14000元，可见租金参考价标准确实低于该房屋实际租金，如按照租金参考价计算租金损失则邓浠服装店不履行腾房义务的代价还低于其原租金标准，显然有失公平。因此，上述两种标准均不予采纳。本案中，第四房管所与东山街服务中心签订的租赁合同还约定，如租赁合同期满或解除后东山街服务中心未能及时交还房屋的，第四房管所有权按照原租金标准收取房屋占用费，以及按房屋占用费总额的100%收取违约金，即东山街服务中心需每月向第四房管所支付17923.8元。该标准既高于原租金标准，又未超过东山街服务中心、邓浠服装店可以预见或应当预见的范围，较为合理，故认为东山街服务中心、邓浠服装店应按该标准向第四房管所赔偿租金损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、确认第四房管所与东山街服务中心关于广州市越秀区xxxx号首层房屋的租赁合同关系于2018年7月5日解除；二东山街服务中心及邓浠服装店在本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区xxxx首层房屋腾空交还给第四房管所；三、东山街服务中心在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向第四房管所支付2018年7月1日至2018年7月5日的房屋租金1445.47元；四、邓浠服装店、东山街服务中心在本判决发生法律效力之日起十日内，共同向第四房管所赔偿自2018年7月6日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋租金损失（按照每月17923.8元计付）；五、驳回第四房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费772.20元，由第四房管所负担416.20元、东山街服务中心、邓浠服装店共同负担356元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，第四房管所向本院提供了以下证据：1.公开招租承租意向书及银行记录、身份证明、现场看标签到表、竞价记录单、成交确认书、成交结果公示，拟证明邓浠已知悉涉案房屋进行公开招租，也参加了竞价；2.广州铁路运输法院（2019）粤7101行初1595号行政判决书，拟证明法院查明涉案房屋并非邓浠所称的保障性房屋。邓浠服装店对于证据1认为不属于二审新证据，不同意质证；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为本案应属行政诉讼范围。东山街服务中心对第四房管所上述证据表示无异议。邓浠服装店向本院提交了邮寄交寄单，拟证明其已针对上述行政判决提出上诉。经质证，第四房管所、东山街服务中心表示不清楚邓浠有无上诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。首先，第四房管所基于其与东山街服务中心签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》提起本案诉讼，该合同不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第（十一）项所规定的行政诉讼受案范围内的行政合同类型，故一审认定第四房管所有权向提起本案民事诉讼，并无不当。邓浠服装店上诉主张本案不属于民事诉讼范围，理由不充分，本院不予采纳。其次，关于涉案租赁合同关系的解除问题。第四房管所与东山街服务中心之间的租赁合同约定的租赁期间届满后，东山街服务中心继续使用涉案租赁房屋，第四房管所继续收取其交纳的租金，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期正确。因租赁期限为不定期，第四房管所有权随时解除合同。一审法院根据第四房管所发出的《关于解除租赁关系及尽快腾空交回房屋的通知》的送达时间认定该租赁合同关系自2018年7月5日解除，并无不当，本院予以认可。租赁合同关系解除后，东山街服务中心作为承租人，负有将涉案房屋交还第四房管所的义务。邓浠服装店作为次承租人，在第四房管所与东山街服务中心之间的租赁合同关系解除后，邓浠服装店继续占用涉案房屋缺乏合法依据，故亦负有腾房义务。至于邓浠服装店提出的其享有优先承租权的抗辩意见，依据不充分，且邓浠服装店亦非第四房管所与东山街服务中心之间的租赁合同关系的合同相对人，另在第四房管所采用竞价方式公开招租的情况下，邓浠服装店参与了竞价但未能竞得，故邓浠服装店上诉主张第四房管所侵犯了其优先承租权的理据不成立，本院不予支持。至于邓浠服装店与东山街服务中心之间的纠纷，可由双方另循法律途径解决。再次，关于使用费损失的计算标准问题。根据第四房管所、东山街服务中心双方的往来函件内容，第四房管所已通知东山街服务中心自2018年7月1日起，将按涉案房屋公开招租的中标价格收取逾期占用费，而东山街服务中心回函确认其认可并承诺按照上述通知内容办理有关事项。现涉案房屋公开招租的中标价格为每月租金38888.88元，故东山街服务中心应依约按此标准向第四房管所支付逾期占用涉案房屋的使用费。二审诉讼中，东山街服务中心也对第四房管所的上诉请求表示同意，本院对此予以认可。另第四房管所对一审判决第三项无提出上诉，本院不作审处。因涉案房屋仍由邓浠服装店占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，第四房管所请求邓浠服装店与东山街服务中心共同承担其使用费损失，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人第四房管所的上诉请求成立，应予支持；上诉人邓浠服装店的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32384号民事判决第一、二、三、五项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32384号民事判决第四项为：广州市越秀区邓浠服装店、广州市越秀区东山街道社区服务中心在本判决发生法律效力之日起十日内，共同向广州市越秀区第四房屋管理所赔偿自2018年7月6日起至腾空交还涉案房屋之日止的使用费损失（按照每月38888.88元计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费772.20元，由广州市越秀区第四房屋管理所负担50元，广州市越秀区东山街道社区服务中心、广州市越秀区邓浠服装店共同负担722.20元。二审案件受理费772.20元，由广州市越秀区东山街道社区服务中心负担208.10元、广州市越秀区邓浠服装店负担564.10元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年九月二十四日书记员 王 敏沙宇航