河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16192号上诉人（原审原告）：朱新灿，男，1983年2月8日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：邱静静，河南亚太人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州健达房地产有限公司，住所地河南省郑州市洁云路**。法定代表人：夏长贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳莎莎，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文娟，河南天坤律师事务所律师。上诉人朱新灿因与上诉人郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱新灿及委托诉讼代理人邱静静，上诉人郑州健达房地产有限公司的委托诉讼代理人段文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州健达房地产有限公司上诉请求：1、撤销（2019）豫0191民初10125号民事判决书第一项判决，将本案发回重审或依法改判为郑州健达房地产有限公司向朱新灿支付逾期交房违约金9408元（即不服金额为8686元）。2、本案所有诉讼费由朱新灿承担。事实和理由，一、一审判决事实认定错误，判决结果明显错误。一审法院认定“被告辩称因政府原因导致停工及违约金已冲抵物业费、垃圾清运费，证据不足，该院不予支持”，属于认定事实错误。首先，一审庭审中，郑州健达房地产有限公司提供的郑州高新技术产业开发区管委会《关于印发2015年郑州高新区大气污染综合治理实施方案的通知》（郑开管【201513号】）等15份文件充分证明：2015年6月至2017年6月也就是上诉人建设涉案项目一一西湖颐城小区主要建设工期，河南省、郑州市、高新区三旗政府及相关主管部门为治理大气污染给民众创造良好生活环境多次发文：要求相关行业（包含在建建筑施工工地）停工治理。根据政府文件要求的统计数据显示，2016年郑州健达房地产有限公司工程停工天数是36天，管控29天：2017年1月至5月停工39天，管控14天。由于政府行为导致的停工属于不可抗力，同时也是政府实施重大城市规划、进行城市治理的措施之一。依据郑州健达房地产有限公司、朱新灿签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，交房日期应当相应顺延118天，也就是说逾期交房的天数应扣除该118天。其次，一审庭审中，郑州健达房地产有限公司提供的《违约金冲抵协议》约定“朱新灿自愿选择将逾期交房的违约金冲抵物业费、垃圾清运费”。郑州健达房地产有限公司将房屋交付朱新灿时，向朱新灿出具了物业费、垃圾清运费收据，该收据注明付款方式为冲抵，在郑州健达房地产有限公司有充分证据证明逾期交房的违约金已冲抵2018年4月28日至2019年4月27日期间的物业费和垃圾清运费共计2235元，而朱新灿又没有提供缴纳2018年4月28日至2019年4月27日期间的物业费和垃圾清运费证据的情况下，应当将该费用从逾期交房的违约金中予以扣除。综上所述，一审法院因基本事实认定错误，导致本案一审判决结果错误，严重侵害了郑州健达房地产有限公司的合法权益，请二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，体现法律的公平与正义。朱新灿辩称，第一政府大气治理，不是不可抗力，也不是建达公司逾期交房、逾期办证的免责事由。第二，涉案小区未正式交房，不具备收取物业费的条件，且违约金抵充协议。健达公司以移交房屋为条件强制要求业主签订的单方离职的格式条款，极不公平，其效力不应得到支持。朱新灿上诉请求：1、撤销（2019）豫0191民初10125号民事判决第一项和第二项，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由郑州健达房地产有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，郑州健达房地产有限公司移交涉案房屋的行为并不构成合同意义上的“交付”，郑州健达房地产有限公司的违约行为不因其移交房屋而终止，应当一直持续至郑州健达房地产有限公司正式交付涉案房屋之日。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，郑州健达房地产有限公司应在2017年5月31日前将竣工验收合格及配套设施合格、物业落实的房屋交付给朱新灿使用。从该约定看，郑州健达房地产有限公司的“交付行为”应当包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给朱新灿使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋符合约定的标准，即竣工验收合格、配套设施合格、前期物业落实。而郑州健达房地产有限公司只完成了合同约定的第一层面的内容，即将涉案房屋转移占有，其所谓的移交行为并不满足约定的第二层面的内容，其移交的房屋并未取得竣工验收证明且配套设施也未达到合同约定的标准，所以其移交房屋的行为并不构成合同意义上的“交付”，其违约行为依然处于持续状态，不因其移交行为而终止，直至郑州健达房地产有限公司取得竣工验收证明并将配套设施完善至合格。一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，从而认定郑州健达房地产有限公司已经完成了交付行为，系断章取义，错误地理解和适用该条规定，该条条文的字面意思非常清楚，对房屋的转移占有视为交付，但是当事人另有约定的除外，本案中，双方当事人在合同中约定的交付条件非常清楚，即“郑州健达房地产有限公司应在2017年5月31日前将竣工验收合格及配套设施合格、物业落实的房屋交付给朱新灿使用。一审法院罔顾该约定，错误适用上述司法解释，从而作出了错误的认定。二、一审法院以郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记（以下简称政府行政职能调整）为由，认定被告不存在违约行为是错误的，理由如下：1、虽然2016年8月20日之后房地产管理部门不再办理初始登记，但是相应的登记变为不动产权属登记，即便初始登记被不动产权属登记取代，履行不能，但是郑州健达房地产有限公司也没有为朱新灿办理取代后的不动产权属登记，也就是说，不论是初始登记材料的报送还是不动产权证书的材料报送，郑州健达房地产有限公司均没有完成，郑州健达房地产有限公司逾期为朱新灿办证的事实确凿，违约事实清楚。2、庭审中，郑州健达房地产有限公司称因与施工单位存在纠纷导致一直未取得竣工验收资料，由此可见郑州健达房地产有限公司逾期办证的原因并非上述的政府行政职能调整，而是其与施工单位工程款结算问题导致一直未取得竣工验收资料，从而无法向房地产管理部门报送办理产权证书的资料，换句话说，即便不存在上述政府行政职能调整，郑州健达房地产有限公司也无法按期为朱新灿办理初始登记，由此可见，郑州健达房地产有限公司的违约行为与政府行政职能调整没有任何关系，其违约行为完全是其自身原因造成的，政府行政职能调整不是本案郑州健达房地产有限公司违约的免责事由。三、一审法院对于同样的事实，却作出相反的裁判，同一法院，同案异判”，这将严重损害了司法的公信力和权成性，带来恶劣的示范和引导效应，激化矛盾，引发更严重的社会问题。由于涉案小区迟延交房，2018年1月份左右，郑州健达房地产有限公司作为被告被大量业主诉至郑州高新技术开发区人民法院，该批量诉讼现已经过一审、二审审理终结。在该批量诉讼中，业主方主张的初始违约金获得了郑州高新技术产业开发区人民法院的支持，而在本案中，同样是初始登记违约的事实，在没有任何新的事实出现的情况下，同样的法院，却做出完全相反的认定，做出了截然不同的判决。不同的法院对法律的理解不同，可能对同样事实的案件做出不同的判决，而同一法院裁判规则应当统一，所以同案异判不应发生在同一法院，这将严重损害司法的公信力和权威。综上，请二审法院依法纠正一审法院的错误！郑州健达房地产有限公司辩称：一审法院关于“对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用”认定正确，况且房屋交付后，朱新灿不存在任何经济损失，因此交房以后的违约金不应的到支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第28条》及《中华人民共和国合同法》第五条可以看出，我国对约定违约金的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，违约金的调整标准要以弥补当事人的损失为基本原则，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，体现公平原则，因此在郑州健达房地产有限公司已经将涉案房屋交付给朱新灿且其已无任何经济损失的情况下，一审法院判决郑州健达房地产有限公司不再承担交房以后的违约金合法、合理。二、一审法院驳回朱新灿主张的房屋初始登记逾期违约金的判决结果正确，二审法院应予以维持。2016年6月28日，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条虽有约定，但2016年8月20日开始，郑州市所有不动产应履行的是不动产首次登记，而非房屋权属初始登记，所以该项约定在目前不具有可实施性，朱新灿依据该条款主张郑州健达房地产有限公司承担违约金不应得到支持，另，本案由于施工单位的原因造成迟延交房，郑州健达房地产有限公司按照合同约定应当承担一部分逾期交房的违约金，但是不能因一个违约行为让郑州健达房地产有限公司承担双重的违约金，不符合合同法的公平原则，因此朱新灿主张的房屋初始登记的逾期违约金不应的到支持。朱新灿向一审法院起诉请求：一、被告赔偿原告逾期交房违约金26239元（违约金以546652元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年9月27日，以后继续按此标准计算至被告正式向原告交付房屋之日）；二、被告赔偿原告房屋初始登记逾期违约金22959元（违约金以546652元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年8月1日计算至2018年9月27日，以后继续按此标准计算至初始登记完成之日）；三、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月28日，原告作为买受人与被告签订编号为GX16002523536的《商品房买卖合同》。合同主要内容包括：1、原告购买的商品房位于高新技术产业开发区化工路59号1幢3单元25层301号。2、房屋总价款546652元。3、付款方式：2016年6月28日现金付款136652元，2016年7月28日商业贷款付款410000元。4、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；遭遇政府重大城市规划，市政工程等情况影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。5、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人，应按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。6、第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。该商品房买卖合同附件四《合同补充协议》约定：六、产权登记的约定：1、产权初始登记。出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。原告交付房款后，被告向原告开具了两张发票，发票显示2016年7月22日预收购房款136652元，2016年11月9日西湖颐城（余额）410000元。涉案房屋2017年6月26日竣工。2018年4月20日被告通过郑州西西湖物业服务管理有限公司张贴《移交房屋告知书》通知收房，原告在业主签名处签名确认，2018年4月28日原告收房。一审法院另查明，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，不再办理房屋所有权初始登记，改由国土部门进行登记，发放不动产权证书。一审法院认为，本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。依据《最高人民法院的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由原告占有，房屋交付行为事实上已完成，原告主张交房后的逾期违约金，该院不予支持。原告主张合同约定违约金过低，应按照被告承诺的日万分之一计算违约金，该院予以支持。该院支持自合同约定的交房时间次日至原告实际收房之日止的违约金，即自2017年6月1日至2018年4月28日逾期交房违约金18094元（546652元×331日×0.01%＝18094元）。被告辩称因政府原因导致停工及违约金已冲抵物业费、垃圾清运费，证据不足，该院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，但郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记，原、被告关于办理初始登记的约定履行不能，不能视为违约行为。故该院认为，双方合同履行期间出现了政策上的变化，被告未在合同约定的时间内向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告责任，不应归责于被告，故原告诉请被告支付逾期办理房屋初始登记违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱新灿逾期交房违约金18094元。二、驳回原告朱新灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，减半收取515元，由原告朱新灿负担389元，被告郑州健达房地产有限公司负担126元。本院二审期间，上诉人郑州健达房地产有限公司提交了收据两份，拟证明朱新灿收房以后，从2018年4月20日至2019年4月19日的物业费和垃圾清运费已经抵充了逾期交房违约金，该部分违约金应扣除，扣除金额2233元。朱新灿针对郑州健达房地产有限公司提交的上述证据发表意见称：对证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。该证据不属于新证据，该收据是在郑州健达房地产有限公司以收房为条件，要求朱新灿同意其冲抵办法及冲抵标准出具的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对该证据的真实性予以认定。朱新灿虽主张该收据系在郑州健达房地产有限公司以收房为条件要求朱新灿同意其冲抵办法及冲抵标准的情况下出具的，但朱新灿对其主张的该事实并未提供充分的证据予以证明。同时，朱新灿实际并未缴纳该期间的物业费。综合以上，本院对于郑州健达房地产有限公司的证明目的予以采信。二审经审理确认的事实除同一审法院认定的事实相一致外，另查明：2018年4月28日，郑州健达房地产有限公司作为甲方、朱新灿作为乙方、郑州西西湖物业管理服务有限公司作为丙方，三方签订的《违约金冲抵协议》主要载明：一、违约金冲抵办法：方案一、乙方用甲方认可的逾期交房违约金冲抵乙方应当向物业公司缴纳的物业管理费，冲抵物业费的业主不再享受“交一年物业费送三个月”的优惠；方案二、乙方用甲方认可的违约金冲抵乙方应当向物业公司缴纳的垃圾清运费。三、乙方自愿选择违约金冲抵第一、二种方案，即冲抵物业费、垃圾清运费。四、乙方选择冲抵方案后，物业公司即时给乙方开具收款收据。……。2018年4月28日郑州西西湖物业管理服务有限公司向朱新灿开具两张收据，载明收到朱新灿2018年4月28日至2019年4月27日物业费1832元，收到朱新灿垃圾清运费401元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郑州健达房地产有限公司主张因政府行为导致停工118天，逾期天数应扣除该118天。但郑州健达房地产有限公司在本案诉讼中仅提供了政府文件，且政府文件并非针对郑州健达房地产有限公司出具，同时，郑州健达房地产有限公司未提供证据证明案涉工程符合政府文件规定的停工条件及案涉工程实际停工。因此，现有证据尚不足以认定郑州健达房地产有限公司因政府行为实际发生了停工。据上，本院对郑州健达房地产有限公司主张的因政府行为导致停工118天，逾期天数应扣除该118天的上诉理由不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方所签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，该项约定的违约金标准明显过低，不足以弥补朱新灿因不能按照约定入住该房屋所造成的房租损失，故一审法院根据朱新灿诉讼请求，酌定郑州健达房地产有限公司应当自逾期交房之次日起（2017年6月1日）按照总房款日万分之一的标准向朱新灿支付违约金，符合本案案情，并无不当。本案中，由于朱新灿于2018年4月28日又与郑州健达房地产有限公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司达成三方协议，以逾期交房违约金中的2233元冲抵了物业费用，故该冲抵的物业费用2233元，应从逾期交房违约金中予以扣减。综上，郑州健达房地产有限公司应当向朱新灿支付逾期交房违约金15861元（546652元×331日×0.01%-2233＝15861元）。本案中，朱新灿明知涉案房屋不符合双方合同所约定的交房条件，仍然予以接受，视为其认可了变更后的实际交房条件，现其又以不符合合同约定的交房条件为由，主张赔偿责任，本院不予支持，但郑州健达房地产有限公司仍负有取得竣工验收证明的相应义务。因住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故朱新灿要求郑州健达房地产有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，上诉人郑州健达房地产有限公司的上诉理由部分成立，故对其上诉请求合理部分，本院予以支持；朱新灿的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10125号民事判决；二、郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付朱新灿逾期交房违约金15861；三、驳回朱新灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1030元，减半收取515元，由郑州健达房地产有限公司负担；二审案件受理费1030元，由郑州健达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年九月三十日书记员  张倩倩