陕西省府谷县人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕0822执异70号异议人(案外人)：西安金辉房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人林茂祺，任该公司董事长。委托代理人马锦玥，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。申请执行人：何海班，男，1982年12月3日出生，汉族，居民，住榆林市榆阳区，身份证号XXXXXXXXXX********。被执行人：杨小荣，男，1966年10月4日出生，汉族，居民，现住府谷县，身份证号XXXXXXXXXX********。被执行人：许丽萍，女，1975年2月13日出生，汉族，居民，住址同上，身份证号XXXXXXXXXX********。本院在执行申请执行人何海班与被执行人杨小荣、许丽萍民间借贷纠纷一案中，西安金辉房地产开发有限公司（下称“西安金辉公司”）对执行标的提出书面异议申请，本院受理后依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。异议人称，请求贵院中止、撤销（2018）陕0288执428号相关执行裁定书的执行，中止对备案号为Y10042981的《商品房买卖合同》项下商品房（以下简称案涉房屋）的查封等执行措施，解除查封并不得执行该房屋。该房屋属于异议人合法财产，对于本案来说，属于案外人的财产，贵院不得拍卖案涉房屋，并停止一切相关执行行为，不得执行该房屋。异议人系该房屋《房屋登记薄》上记载的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外”第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断：…”。西安市不动产登记机构登记备案的《房屋登记薄》显示：该房屋的所有权人为异议人西安金辉房地产开发有限公司（曾用名：西安融侨房地产开发有限公司），取得方式为自建。商品房预售合同的备案登记仅为预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故被执行人杨小荣原仅享有该房屋的债权，而由于异议人与被执行人杨小荣之间的《商品房买卖合同》已经依法解除，故而被执行人杨小荣已经丧失对该房屋的全部权利。被执行人杨小荣以按揭贷款方式购房，由于其持续拖欠按揭贷款银行贷款本息，已达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，异议人向西安仲裁委员会仲裁解除《商品房买卖合同》，西安仲裁委员会已经裁决解除该《商品房买卖合同》，该裁决为终局裁决，自2018年5月19日作出之日起生效。因此，该房屋为异议人合法财产，异议人享有足以排除强制执行的民事权益，因此，贵院现阶段不能查封异议人的合法财产，更不能对异议人的合法财产采取任何执行处分措施，应当停止执行该房屋。综上所述，异议人在法律及事实层面，对涉案房屋均享有足以排除强制执行的民事权益。异议人向法庭提交了以下证据：西安市房屋登记簿复印件一份、公司登记基本情况复印件一份、（2018）陕0831民初1047号民事判决书一份、西仲裁字（2017）第1859号裁决书复印件一份。申请执行人何海班未答辩，亦未向法院提供证据。本院依法调取陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01256号民事调解书复印件一份。本院查明，原告何海班与被告许丽萍、杨小荣民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月9日作出（2014）府民初字第01256号民事调解书，协议如下：一、被告许丽萍、杨小荣于本调解书生效之日起5日内偿还原告借款50万元及利息(从2012年4月25日起至2014年7月25日止，按月利率20‰计算)。二、如不能按期偿还借款本息，二被告自愿用其所有的登记在被告杨小荣名下的位于西安市高新区XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋(合同登记号为Y10042981，预售许可证号201XXXX)抵偿原告借款50万元及利息(后期的房屋按揭贷款由原告自己偿还，房子更名过户费用由原告承担)。二被告于2014年10月30前将购房手续及房屋钥匙交付原告。案件受理费8800元，减半收取4400元，保全费3020元，被告许丽萍、杨小荣自愿负担。本院同时以（2014）府民初字第01256-1号民事裁定书，查封了该房屋，查封期限为2014年7月23日至2016年7月22日。原告于2018年3月14日向本院申请强制执行，要求法院强制办理上述房屋过户手续。本院以（2018）陕0822执428号案件立案执行。执行过程中，本院于2018年4月26日以（2018）陕0822执428号之一执行裁定书查封了该房屋。同时查明，何海班与许丽萍、杨小荣达成上述调解协议后，杨小荣无法偿还借款，后将该房屋交付于何海班，何海班对房屋进行了装潢，并偿还了部分按揭贷款。另查明，异议房屋（位于高新区XX路北侧的紫薇馨苑********房）系杨小荣购买的按揭贷款房，买受人杨小荣与出卖人西安金辉房地产开发有限公司（原名为西安融侨房地产开发有限公司）于2010年5月3日签订了《商品房买卖合同》（登记号为Y10042981），合同约定，房屋总价款为1101901元，买受人于2010年5月3日前向出卖人支付总房款30.12%计人民币331901元为首付款金额，余款77万元由买受人向银行办理按揭。后因杨小荣未按期偿还银行贷款，西安金辉公司向西安仲裁委员会申请仲裁，仲裁委于2018年5月19日作出西仲裁字（2017）第1859号裁决书，裁决：一、解除申请人西安金辉房地产开发有限公司与被申请人杨小荣签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10042981）。二、被申请人杨小荣在本裁决书送达之日起10日内协助申请人西安金辉房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10042981）备案注销相关的全部手续。三、被申请人杨小荣自收到本裁决书之日起10日内向申请人西安金辉房地产开发有限公司支付违约金人民币110190.1元。四、被申请人自收到本裁决书之日起三十日内清腾、返还紫薇馨苑41幢2单元14层21401号房屋给申请人西安金辉房地产开发有限公司。五、本案仲裁费12313元（申请人西安金辉房地产开发有限公司已预交），由被申请人杨小荣承担。被申请人杨小荣在履行本裁决给付义务时，一并支付申请人西安金辉房地产开发有限公司。本院认为，本案异议房屋（位于西安市高（位于西安市高新区XX路XX街**XX苑********小荣购买的预售商品房，被执行人已将房款全部支付给开发商西安金辉公司（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），并办理了备案登记。根据相关法律规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,人民法院可以预查封。因此，本院作出查封行为于法有据。关于异议人的主张，房屋登记簿上该商品房所有权初始登记权利人虽然为异议人西安金辉公司，因该房屋现仍未办理不动产权属证书，新建的商品房屋应当办理初始登记后才能办理转移登记，因此，该登记是之后购买人要求办理个人所有权过户登记的一个阶段和过程。因此，该初始登记仅为房屋的第一次登记，西安金辉仅为该房屋的初始登记权利人。同时，因西安金辉公司与杨小荣解除房屋买卖合同仲裁裁决作出前，异议房屋已经被本院案件查封，且根据本院2014年9月9日生效的民事调解书，杨小荣因未按时偿还何海班借款，已自愿将该房屋折价抵偿于何海班，何海班早已在西安金辉公司解除合同前对房屋进行占有、使用，并偿还了部分银行按揭贷款。何海班享有的房屋权属的请求权利早于西安金辉公司，西安金辉公司享有的权利也并不优先于何海班，综上，西安金辉公司的权益不足以排除本案何海班要求办理房屋过户的权利，对其要求中止房屋执行、查封的请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下:驳回西安金辉房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杨利利审 判 员  韩引弟人民陪审员  郭培林二〇一九年九月二十四日书 记 员  韩 敏