中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终309号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。 负责人：黎明，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：蒋鹏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤中博，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、案外人）：段钰松，男，汉族，1990年1月18日出生，住贵州省安顺市。 委托诉讼代理人：李先龙，贵州虹湖律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div> 法定代表人：何波，该公司总经理。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人段钰松、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2017）黔民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续执行安顺市“中环商业广场”A号楼1层1-11号商铺。本案的一审、二审诉讼费由段钰松、利安公司承担。事实和理由：（一）一审判决将未经质证的（2018）黔04民终106号民事判决作为认定事实的证据，程序严重违法。（二）段钰松与利安公司签订的《商品房买卖合同》所载房屋面积、房号均与一审法院查封的房号、面积不一致，不能证明二者的同一性。（三）长城公司享有案涉商铺抵押权，利安公司擅自处置抵押物的行为应属无效。（四）段钰松之母黄兴云的银行流水仅体现取款记录，无支付转账凭证，不能证明其已付清购房款。段钰松与利安公司之间的法律关系名为买卖实为借贷。（五）段钰松在签订购房合同后长达一年的时间里未办理备案登记，具有明显过错。（六）本案被执行人利安公司为房地产开发企业，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，二审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定错误。（七）一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第三百三十一条关于移送管辖的规定驳回长城公司的诉讼请求适用法律错误。 段钰松答辩称，（一）另案（2018）黔04民终106号民事判决已经确认段钰松实际购房并付款。根据《民事诉讼法司法解释》的规定，该生效判决无需段钰松证明。段钰松提出的执行异议有充分证据佐证，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。（二）长城公司所称“一审判决适用法律错误”系一审法院已裁定补正的笔误。段钰松请求驳回长城公司的上诉请求。 长城公司向一审法院起诉请求：（一）撤销（2017）黔执异79号执行裁定。（二）准予继续执行安顺市西秀区“中环商业广场”A栋1层1-11号商铺。（三）由段钰松、利安公司承担本案的诉讼费。事实和理由:2013年12月10日,长城公司与华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托公司）、利安公司、安顺恒法投资有限公司（以下简称恒法投资公司）、何波签订了《债权转让协议》约定，华能信托公司将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给长城公司。同日,长城公司与利安公司、恒法投资公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》,对上述1亿元债务进行重组。为保证该协议的履行,除恒法投资公司、何波、黄妮提供保证担保,恒法投资公司、陈东泉、张刚提供股权质押担保外,利安公司还将其位于贵州省安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”项目的国有土地使用权（土地证号为安国用[2005]第1**,面积为21020㎡）及A号楼1-24层在建工程（住宅14216.69㎡,商业5573.69㎡）进行抵押,并于同月13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第J1300051号在建工程他项权证。后因利安公司未按协议约定偿还债务,长城公司将利安公司、恒法投资公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚诉至一审法院。一审法院经长城公司申请,于2016年3月30日保全查封了利安公司提供的担保物国有土地使用权、在建工程及股权等。2016年5月24日,一审法院作出（2015）黔高民商初字92号民事判决，判令利安公司支付长城公司本金1亿元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费；长城公司对利安公司名下位于安顺市中华东路的国有土地使用权、“中环商业广场”A号楼在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；长城公司对恒法投资公司、陈东泉、张刚持有的利安公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；恒法投资公司、何波、黄妮应承担保证责任等。 前述判决发生法律效力后,因利安公司未履行判决给付义务，长城公司于2016年11月1日向一审法院申请强制执行。一审法院作出（2017）黔执恢26号查封公告,对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。段钰松遂于2017年5月14日,以房号为A栋1-11的被查封房屋系其购买并占有为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年6月27日作出（2017）黔执异79号执行裁定书,中止了该查封房屋的执行。长城公司认为上述裁定认定事实不清,适用法律错误,段钰松所提执行异议并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。具体理由为：（一）段钰松之母黄兴云及段钰松与利安公司签订的《购房协议》《商品房买卖合同》不具有真实性、合法性,段钰松未合法占有该诉争房屋。（二）段钰松不能证明其就现在占有的房屋已向利安公司支付了购房款。段钰松之母黄兴云所出示的银行流水记录根本没有收款方的银行账户信息,支付对象不明,黄兴云没有任何证据证明其已经将购房款支付至利安公司。（三）段钰松与利安公司实际是借贷关系,应该按照借贷关系处理,其对房屋的权利主张不能对抗长城公司的抵押权。（四）长城公司已申请查封了涉案房屋,人民法院应当依法保护长城公司的优先权。 段钰松答辩称，请求依法维持（2017）黔执异79号执行裁定，驳回长城公司请求继续执行的请求，本案诉讼费用由长城公司承担。事实和理由：段钰松对案涉房屋的合法权利应当受到法律保护。长城公司的诉请理由与事实不符，没有相应证据支持，缺乏法律依据，应不予支持。 利安公司答辩称，段钰松与利安公司在案涉房屋抵押前就已经签订购房合同且已经实际履行,应当予以保护。 一审法院经审理查明：2009年6月18日，段钰松之母黄兴云与利安公司签订《购房协议》，预约购买安顺市东街小十字“中环商业广场”商住楼一楼沿街商用房400㎡以内（实际面积以建筑设计图轴线按规划实际计算）每平方米售价22500元／㎡人民币计价；买受方（乙方）在本协议签订后分期向甲方支付房款1000万元人民币；甲方须按乙方所提供的子女名单、面积办理商品房买卖合同，并分别与段黎黎、段钰松、黄兴云、段辉录单独签订商品房买卖合同（乙方提供分配方案）。乙方所付甲方的购房款1000万元人民币视同段黎黎、段钰松、黄兴云、段辉录支付。2012年6月18日，利安公司向段钰松出具名为“购房款”的收款收据，金额为3920400元，备注“Ａ栋底层铺面，面积174.24㎡”。段钰松提供了其母黄兴云贵州银行账户的流水清单以证明付款情况。2012年12月20日，段钰松与利安公司签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房，房号为1-11，价款3820400元。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。合同第二条载明“预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局,预售许可证号为商房预字第××号”。2012年10月20日，利安公司将案涉房屋交付给段钰松使用。贵州省安顺市中级人民法院在审理段钰松诉利安公司、安顺开发区顺阳汽车服务有限公司、安顺中环百盛百货有限公司（以下简称中环百盛公司）一案中作出（2018）黔04民终106号民事判决认为，段钰松与利安公司对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，段钰松依约定支付了房款，符合商品房买卖合同关系，确认合同有效。 2013年12月10日，长城公司与华能信托公司、利安公司、恒法投资公司、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托公司将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给长城公司。同日，长城公司与利安公司、恒法投资公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将“中环商业广场”项目的国有土地使用权及A号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第J1300051号在建工程他项权证。因利安公司未按协议约定偿还债务，长城公司将利安公司、恒法投资公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚诉至一审法院。经长城公司申请，一审法院于2016年3月30日保全查封了前述担保物国有土地使用权、在建工程及股权等。一审法院于2016年5月24日作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决，判令长城公司对利安公司名下位于安顺市中华东路的国有土地使用权、“中环商业广场”A号楼在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生法律效力后，利安公司未履行判决给付义务。长城公司于2016年11月1日向一审法院申请强制执行，一审法院受理后于2017年3月10日作出（2017）黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。段钰松遂于2017年5月14日，以房号为A栋1-11的被查封房屋系其购买并占有为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异79号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。长城公司遂向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，长城公司申请执行被执行人利安公司的案涉商铺，案外人段钰松以其为案涉商铺的所有人为由向一审法院提出异议，一审法院作出中止执行的裁定。申请执行人长城公司以案外人段钰松为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉商铺，符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条申请执行人执行异议之诉的规定，故本案案由为申请执行人执行异议之诉。《民事诉讼法司法解释》第三百零八条规定，“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案利安公司明确反对长城公司申请执行，故利安公司为本案共同被告。 一审法院认为，段钰松对案涉商铺可以排除执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照上述条款，本案人民法院查封案涉商铺的时间是2016年3月30日，段钰松与利安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月20日；段钰松已支付全部购房款并已实际占有和出租案涉商铺，虽然长城公司怀疑段钰松购房合同、交款等不真实，但无有效证据证明段钰松与利安公司签订的《商品房买卖合同》无效以及不能办理过户登记系买受人段钰松的过错导致。 综上所述，针对段钰松对案涉的安顺市西秀区中环商业广场A栋1层1-11号商铺是否可以排除执行的问题，一审法院认为，段钰松在人民法院查封前与利安公司签订了有效的《商品房买卖合同》;已支付全部购房款并实际占有案涉商铺;合同签订时,利安公司持有商品房预售许可证，段钰松尽到普通民众应尽的注意义务,不能办理房屋登记不应归责于段钰松。故一审法院作出（2017）黔执异79号执行裁定并无不妥。长城公司诉请撤销该执行裁定和准予继续执行案涉商铺无事实和法律依据，应予驳回。一审判决：驳回长城公司的诉讼请求。案件受理费100元，由长城公司承担。 二审中，长城公司向本院提交了两份新证据。证据一为安顺市建筑工程质量监督管理站出具的《证明》。内容为截至2019年2月21日，“中环商业广场”A栋项目未办理竣工验收备案。证明目的为段钰松对案涉房屋系违法占有。证据二为安顺市住房和城乡建设局出具的《查询情况》。内容为“中环商业广场”A幢4-1、1-6、1-7、1-8、1-11未办理商品房预售合同备案。证明目的为段钰松购买案涉房屋时未注意到其权利限制状态，应自行承担不利后果。 段钰松质证认为，对于证据一、证据二的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。上述证据与其合法购房行为没有关联性，案涉房屋没有竣工验收是现在才知道。 段钰松向本院提交了两组新证据。第一组证据为《中环百盛14-16年12月付租金明细》。内容为中环百盛公司于2014年至2016年向段钰松转账共49万元。证明目的为段钰松已将部分铺面出租给中环百盛公司并收取租金。第二组证据为贵州睿鹏商贸有限公司（以下简称睿鹏公司）出具的《证明》及其向黄兴云转账的部分转账凭证。《证明》内容为段钰松将部分铺面出租给睿鹏公司经营，睿鹏公司将2012年11月至2019年11月的租金每年一次汇入黄兴云账户。《证明》还载明上述款项中2012年11月至2014年11月转账凭证因公司账务封存无法复印。转账凭证内容为案外人张招如于2015年10月至2017年11月向黄兴云转账共计195万元，陈红梅于2018年10月向黄兴云转账65万元。证明目的为段钰松已将部分铺面出租给睿鹏公司并收取租金。 长城公司质证认为，对第一组证据的真实性不认可。段钰松并未提供与该明细相匹配的银行流水等证据印证租金已实际支付。对第二组证据的真实性、关联性均不认可。《证明》载明的是睿鹏公司租用2号门面而非1-11号商铺。转账凭证所载明的付款人张招如、陈红梅与本案无关。 本院对长城公司提交的两份新证据做如下认证：长城公司当庭提交的两份新证据系原件。虽然证据形成时间系一审判决作出之前，不属于一审庭审结束后新发现的证据，但因段钰松对此未提出异议，故对其真实性、合法性本院予以认定。从内容来看，该两份证据涉及案涉商铺的竣工验收及预售合同备案情况，与本案具有直接关联，故对其关联性本院亦予以认定。综合上述分析，本院对长城公司提交的两份新证据予以采信。 本院对段钰松提交的两组新证据做如下认证：第一组证据系案外人中环百盛公司单方出具，缺乏相应的转账凭证佐证，不能达到证明目的，本院不予采信。第二组证据中付款凭证系复印件，且张招如、陈红梅与睿鹏公司的关系无法证实，本院不予采信。 一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，段钰松与利安公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，段钰松与利安公司应当在合同签订之日起90日内向当地房屋登记机关申请预告登记。 本院认为，本案争议的焦点为为段钰松对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）从规范目的来看，《执行异议和复议规定》第二十八条所确立的无过错不动产买受人享有排除执行权利的规则，是对该解释第二十七条“申请执行人对依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的例外性规定，应当审慎适用。特别是本案涉及大额商铺产权交易，有别于消费型房屋买卖，属于典型的投资行为，更应当严格按照司法解释规定执行，妥当平衡购房者和抵押权人的利益。 由于段钰松未依照合同约定督促利安公司于合同签订之日即2012年12月20日起90日内办理房屋预告登记，导致2013年12月16日“中环商业广场”得以设立在建工程抵押权。对此，段钰松具有明显过错。段钰松提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规范目的。 （二）从规范内容来看，《执行异议和复议规定》第二十八条明确要求执行异议成立应以“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为必要条件。 关于占有事实，2012年10月8月、2012年10月20日利安公司分别向段钰松出具了两张交房条。其中，2012年10月8日交房条内容为“中环商住广场”A号楼一层1/5-14D轴号商铺达到交付使用条件，现将房屋交给业主段钰松。该交房条由段辉录签收。2012年10月20日交房条内容为“中环商业广场”A幢1楼2号商铺于2012年10月20日前交付段钰松使用。该交房条加盖了利安公司的印章。两张交房条出具时间仅间隔12天，但形式和内容却差别明显，不符合常理。至于段钰松所提交与中环百盛公司、睿鹏公司签订的房屋租赁合同和缴税凭证，因段钰松不能证明缴税凭证所载明的税款与案涉房屋租金收益有关，亦难以证实段钰松已于查封前实际占有案涉房屋。 关于付款事实，段钰松所提交黄兴云账户自2009年3月至2011年12月的银行账户流水清单未载明收款人为利安公司，款项支付用途不明确，交易金额亦与合同约定的购房款不符，不能证明段钰松已经实际支付购房款。段钰松提出流水清单未载明收款系银行技术问题，但未能提供相关证据予以证实。另案（2018）黔04民终106号生效判决虽然查明段钰松已支付购房款，但未列明据以确认该项事实的相关证据，且另案与本案并非同一法律关系，段钰松是否支付购房款不属于另案的基本事实，故段钰松仅凭（2018）黔04民终106号生效判决主张其已经实际支付购房款，本院不予采信。 根据上述分析，因段钰松未能提交充分证据证实其已于查封前实际占有案涉房屋并支付全部购房款，其提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规范内容，应不予支持。 除《执行异议和复议规定》第二十八条外，第二十九条亦规定有可以排除执行的情形。鉴于案涉房屋系登记在被执行的房地产开发企业利安公司名下，严格来讲，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来考察段钰松提出的执行异议是否成立。因段钰松所购商品房并非用于居住，故其异议申请亦不能成立。 综上，长城公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省高级人民法院（2017）黔民初118号民事判决； 二、准许继续执行安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”A号楼1-11号房屋。贵州省高级人民法院（2017）黔执异79号执行裁定自本判决生效之日起自动失效。 一审案件受理费100元，由段钰松负担50元，贵州利安房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费100元，由段钰松负担50元，贵州利安房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  魏文超 审判员  葛洪涛 审判员  司 伟 二〇一九年九月六日 法官助理叶阳 书记员朱小玲