安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2353号上诉人（原审原告）：陈如林，男，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人（原审原告）：夏宝静，女，1971年7月16日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。被上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。上诉人陈如林、夏宝静、滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈如林、夏宝静上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判解除陈如林、夏宝静与中兴公司签订的《委托经营管理合同》；3.诉讼费由中普公司、中兴公司承担。事实和理由：陈如林、夏宝静与中普公司、中兴公司所签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》对支付租金进行了明确约定。且双方还签订违约责任。但中普公司、中兴公司至起诉之日未按照合同约定的条款支付租金，损害了陈如林、夏宝静的合法利益，使陈如林、夏宝静索蒙受了经济损失。中普公司辩称，中普公司与业主之间没有房屋租赁合同关系，业主要求解除委托经营合同的上诉请求不能成立。因为该房屋属于虚拟分割，无法单独使用，同时租赁物已经整体租赁给居然之家使用，居然之家作为实际承租人并未违约，所以也不可能终止与居然之家的合同。中兴公司辩称，中普公司与业主之间没有房屋租赁合同关系，业主要求解除委托经营合同的上诉请求不能成立。因为该房屋属于虚拟分割，无法单独使用，同时租赁物已经整体租赁给居然之家使用，居然之家作为实际承租人并未违约，所以也不可能终止与居然之家的合同。中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈如林、夏宝静对中普公司的一审诉讼请求；2.陈如林、夏宝静承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与陈如林、夏宝静之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与陈如林、夏宝静签订的，中兴公司承租陈如林、夏宝静涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与陈如林、夏宝静所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。陈如林、夏宝静辩称，中普、中兴公司没有完全支付陈如林、夏宝静的租金，已经严重违约，所以要求解除委托经营合同。中兴公司辩称，同意中普公司的上诉请求。陈如林、夏宝静向一审法院起诉请求：中兴公司、中普公司给付截止至2019年4月30日止的租金47758元，以后租金按合同约定计算至房屋移交之日止；给付截止至2019年4月30日止，按合同约定的每月每平方米50元的标准计算的违约金20532元，以后违约金按合同约定计算至付清之日止；解除双方签订的《委托经营合同》；诉讼费用由中普公司、中兴公司负担。一审法院认定事实：2013年，陈如林、夏宝静以216764元的价款从中普公司处购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场全球家居生活馆）家居馆C2001室房屋。同年，陈如林、夏宝静（委托方）与中兴公司（受托方）、中普公司（回购方）签订《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，约定：陈如林、夏宝静将上述房产的使用权交付中兴公司统一招商并管理；本合同中房款总价及面积以陈如林、夏宝静与中普公司签订的《商品房买卖合同》为准或以测绘面积为准；经营管理期限自2013年10月1日至2033年9月30日止，计20年；委托期内第一至三年，为免租期；第四至七年，中兴公司承诺给予陈如林、夏宝静每年保底收益，按房款总价的11.84%计算；租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；违约责任：三方应严格遵守本合同所约定内容，均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行，均构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止本合同，视为违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为，按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限等内容。上述合同签订后，陈如林、夏宝静将其购买的上述房屋交由中兴公司经营管理。双方系以先付租金，后使用房屋的方式计算租金。经营期间，中兴公司未能按约如期足额支付租金，经双方对账，截止至2019年4月30日，中兴公司欠付陈如林、夏宝静租金计47758元。庭审中，中普公司、中兴公司认可前期已支付租金于计算违约金时，可不予扣减。中普公司于售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。陈如林、夏宝静已将所购房屋交付中兴公司经营管理，故中兴公司应按合同约定给付租金。根据双方约定，中兴公司最迟应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日、2018年10月31日前支付各期租金12832.43元。经对账，中兴公司尚欠陈如林、夏宝静截止至2019年4月30日止的租金计人民币47758元，应及时给付。陈如林、夏宝静主张按50元/平方米/月计算延期支付租金的违约金。该违约金的计算方式，过分高于其实际损失，酌定调整以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于陈如林、夏宝静主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效后十日内给付陈如林、夏宝静截止至2019年4月30日止的房屋租金计人民币47758元，并给付逾期支付违约金（违约金分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，按本金12832.43元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年4月30日止；自2019年5月1日起，按本金47758元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）；二、驳回陈如林、夏宝静的其他诉讼请求。案件受理费1587元，减半收取计793.50元，由陈如林、夏宝静负担193.50元，滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1.陈如林、夏宝静要求解除与中普公司、中兴公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的理由能否成立；2.中普公司对中兴公司欠付陈如林、夏宝静的涉案租赁费用及违约金应否承担共同给付责任。关于争议焦点一、涉案租赁物虽然办理了相应的产权登记手续，但由于涉案租赁物未进行单独隔断分离，且由于涉案租赁物系整体规划使用，如进行分割必然造成租赁物的使用功能降低，从而造成租赁物的使用价值贬损。故对陈如林、夏宝静要求解除与中普公司、中兴公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二、由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，且中普公司、中兴公司与陈如林、夏宝静签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中明确约定了陈如林、夏宝静在委托经营管理期内可获得固定回报收益，故中普公司、中兴公司应共同支付所欠陈如林、夏宝静的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金。综上所述，陈如林、夏宝静、中普公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1387元，由上诉人陈如林、夏宝静负担393元，上诉人滁州中普置业有限公司负担994元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年九月十六日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。