河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18929号上诉人（原审原告）：冯莉，女，1985年9月12日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：邱静静，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路**。法定代表人：贾长贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：段文娟，河南天坤律师事务所律师。上诉人冯莉因与被上诉人郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初13026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯莉上诉请求：1、撤销（2019）豫0191民初13026号民事判决第二项，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由郑州健达房地产有限公司承担。事实与理由：一、一审法院以郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记（以下简称政府行政职能调整）为由，认定被告不存在违约行为是错误的，理由如下：1、虽然2016年8月20日之后房地产管理部门不再办理初始登记，但是相应的登记变为不动产权属登记，即便初始登记被不动产权属登记取代，履行不能，但是郑州健达房地产有限公司也没有为冯莉办理取代后的不动产权属登记，也就是说，不论是初始登记材料的报送还是不动产权证书的材料报送，郑州健达房地产有限公司均没有完成，郑州健达房地产有限公司逾期为冯莉办证的事实确凿，违约事实清楚。2、庭审中，郑州健达房地产有限公司称因与施工单位存在纠纷导致一直未取得竣工验收资料，由此可见郑州健达房地产有限公司逾期办证的原因并非上述的政府行政职能调整，而是其与施工单位工程款结算问题导致一直未取得竣工验收资料，从而无法向房地产管理部门报送办理产权证书的资料，换句话说，即便不存在上述政府行政职能调整，郑州健达房地产有限公司也无法按期为冯莉办理初始登记，由此可见，郑州健达房地产有限公司的违约行为与政府行政职能调整没有任何关系，其违约行为完全是其自身原因造成的，政府行政职能调整不是本案郑州健达房地产有限公司违约的免责事由。二、一审法院对于同样的事实，却作出相反的裁判，同一法院，同案异判”，这将严重损害了司法的公信力和权成性，带来恶劣的示范和引导效应，激化矛盾，引发更严重的社会问题。由于涉案小区迟延交房，2018年1月份左右，郑州健达房地产有限公司作为被告被大量业主诉至郑州高新技术开发区人民法院，该批量诉讼现已经过一审、二审审理终结。在该批量诉讼中，业主方主张的初始违约金获得了郑州高新技术产业开发区人民法院的支持，而在本案中，同样是初始登记违约的事实，在没有任何新的事实出现的情况下，同样的法院，却做出完全相反的认定，做出了截然不同的判决。不同的法院对法律的理解不同，可能对同样事实的案件做出不同的判决，而同一法院裁判规则应当统一，所以同案异判不应发生在同一法院，这将严重损害司法的公信力和权威。综上，请二审法院依法纠正一审法院的错误！郑州健达房地产有限公司辩称，一审法院认定事实正确，判决结果正确，应当依法予以维持。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条虽约定逾期报送初始登记资料的违约责任，但2016年8月20日开始，郑州市所有不动产应履行的是不动产首次登记，而非房屋权属初始登记，所以合同约定的房屋初始登记自始不能履行，冯莉依据该条款主张郑州健达房地产有限公司承担违约金不应得到支持，我国不是判例制法系国家，一审法院以合同约定条款自始无法履行为由作出不同的裁判结果并不违背合同法的相关规定。按照冯莉的逻辑，生效判决认定政府治理大气污染停工天数为自然日历天数的30%，判决开发商承担70%的逾期交房违约金，那么本案中是不是也应该让郑州健达房地产有限公司承担70%的逾期交房违约金？冯莉向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告逾期交房违约金25982元（以总房款721735元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日暂计算至2018年6月1日，以后继续计算至被告正式向原告交付房屋之日）；2、被告赔偿原告房屋初始登记逾期违约金34643元（以总房款721735元为基数，按照日0.01%的标准，从2017年8月1日暂计算至2018年12月1日，以后继续计算至初始登记完成之日）。一审法院认定事实：2016年7月31日，原告与被告签订了编号为GX16002599170的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房，总价款721735元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”合同签订后，原告交付了全部房款。涉案房屋所在的西湖颐城小区建设工程于2017年6月竣工，但由于被告与施工单位河南国安建设集团有限公司之间有纠纷，导致该建设工程至今未取得主管部门的竣工验收备案。2017年9月10日，被告发布《致全体业主的一封信》，向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。2017年12月，该小区水、电、气开通。2018年3月8日，被告发布《致全体业主的一封信》，宣布撤销2017年9月10日发布的“致全体业主的一封信”的内容，仍按备案的商品房买卖合同执行。期间有部分业主陆续入住，本案原告于2018年4月20日入住，并与被告及物业公司签订了《违约金冲抵协议》，与物业公司签订了《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》，《违约金冲抵协议》约定原告用被告认可的逾期交房违约金冲抵原告应向物业公司缴纳的物业费和垃圾清运费。另查明，2016年8月20日起郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。关于逾期交房问题：合同约定的交房时间是2017年5月31日前，原告实际入住时间是2018年4月20日，虽然涉案房屋并没有取得行政主管部门的竣工验收备案，但基本入住条件均齐备，原告入住后就不再继续产生房租等实际损失，综合考虑被告对逾期交房违约金的承诺、房租水平等情况，该院酌定逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算至实际交房之日（逾期共计324天），共计23384元（721735＊0.01%＊324=23384）。被告辩称的违约金冲抵物业费、垃圾清运费的问题，系双方就违约金的支付方式等问题达成的一致意见，与如何计算违约金无关，故对被告的该项辩称该院不予采纳。关于逾期办理初始登记问题：合同约定“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”因郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记自始无法履行，故对于原告有关逾期办理初始登记违约金的请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯莉逾期交房违约金23384元。二、驳回原告冯莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，减半收取658元，由原告冯莉负担466元，被告郑州健达房地产有限公司负担192元。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送住房保障和房地产管理局。因住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，冯莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由郑州健达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年九月三十日书记员  张倩倩