山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1409号上诉人（原审原告）：周建政，男，1964年4月18日出生，汉族，住山东省文登区高村镇高村**，现住文登区。委托诉讼代理人：王善毅，威海文登城里法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘茂清，山东钟鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区天福街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：威海中天房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：侯登辉，男，1985年6月4日出生，汉族，住，住山东省威海火炬高技术产业开发区威海中天房地产有限公司管理人工作人员。上诉人周建政与被上诉人威海中天房地产有限公司（以下简称中天公司）破产债权确认纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初4839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周建政上诉请求：1.请求撤销一审民事判决第二项，依法判决确认上诉人对被上诉人开发的位于威海市文登区龙都丽景居民小区6号楼1单元2303室楼房享有居住使用上的优先权。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律不当。1.本案争议的焦点为双方是否以电缆款抵顶了购房款。根据双方签订的协议书、龙都丽景商品房订购书、电缆清单，可以证明双方之间进行了结算并以电缆款抵顶了购房款。本案系中天公司管理人参加诉讼，对本案案情不知情，导致其对上诉人提供的证据一概否认。被上诉人法定代表人余印强及其余与案件相关的人员都应参加诉讼，且被上诉人也应提供会计账簿以证明其主张。2.涉案房屋及（2018）鲁1003民初4838号案件中的房屋均由上诉人女儿周思岑缴纳物业费，该两栋房屋交费收据中出现混淆，不能否认上诉人缴纳物业费的事实。一审法院以该两起案件交费单据混淆为由均否认交费事实，根据上诉人提供的照片，上诉人确实居住使用该楼房。3.一审法院认为涉案房屋所在建筑工程未经综合验收等手续，不符合交付条件，认定错误。根据相关规定，综合验收只是办理产权证的前提条件，不是交付房屋的前提条件。4.一审法院认为案涉房屋备案登记在许华欣名下，认定被上诉人与许华欣签订了有效买卖合同，认定错误。许华欣系被上诉人安排的人员与其签订网签合同，二者间不存在真实的房屋买卖关系，许华欣将上百套房产网签至其名下，明显不属于消费性购房，一审法院认定其买卖合同有效，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定相矛盾。5.文登市蟠亿电线电缆有限公司（以下简称蟠亿公司）系上诉人独资设立的公司，与上诉人财产互相不独立，一审法院以供销电缆合同的双方当事人为蟠亿公司与被上诉人，而以此否认上诉人不能直接取得债权，与公司法的规定相悖。6.一审法院认定上诉人对购买的车位享有优先权，证明上诉人不可能只购买车位，而不购买房屋。7.上诉人以电缆款抵顶购房款且对涉案房屋装修居住多年，应系消费性购房。综上，请求查明案情，依法处理。被上诉人中天公司辩称：上诉人与中天公司之间并没有就电缆款抵顶房款进行结算并互开电缆款收据和房款收据，上诉人与中天公司之间签订的电线电缆购销合同所产生的是中天公司欠付上诉人电线电缆款的问题，而上诉人所主张的诉争房产争议的问题是房款支付问题，并没有证据证明二者之间已结算并互相抵顶，因此上诉人并未支付涉案房款。请求维持一审判决。周建政向一审法院起诉请求：请求确认周建政对中天公司开发的位于威海市文登区龙都丽景居民小区6号楼一单元2303号楼房及甲5-161号车位享有居住、使用的优先权。一审法院认定事实：蟠亿公司系周建政出资设立具有法人资格的独资公司。2011年7月30日，蟠亿公司与中天公司签订协议书一份，约定因中天公司施工文登市体育场场地灯管及场地灯光工程需要，由蟠亿公司提供其生产的各种不同规格型号的电缆。供货方式为各种规格电缆由蟠亿公司运至中天公司使用地点，经双方及有关部门技术人员共同验收。中天公司不拨付订货预付款，蟠亿公司提供的电缆全部到达中天公司使用地点，并经中天公司验收后，予以办理结算手续，结算后的价款总额以文登市龙都丽景居民小区5#、6#、7#楼商品房抵顶（抵顶金额在七十万元以上）。抵顶商品房价格按现有公示的房价的9.7折予以优惠等。2016年2月1日，中天公司进入破产重整程序。周建政向管理人申报债权，要求中天公司向其交付文登区龙都丽景居民小区6号楼一单元2303室房产及龙都丽景居民小区甲5-161号车位，管理人经核查认为周建政并未实际支付所主张房产的购房款，故不予确认其优先权利。另查，文登区龙都丽景居民小区6号楼一单元2303室房产由中天公司于2011年3月23日与案外人许华欣签订《商品房买卖合同》，并于同日在文登区不动产登记中心办理了网签备案登记。对于龙都丽景居民小区甲5-161号车位中天公司收取114368元购地下车位款，管理人无异议。对双方当事人有异议的证据，一审法院认定如下：1、周建政提交自行制作的龙都丽景电缆清单一份，签名为“许玉全”（因字迹潦草，管理人代理人及周建政代理人辨认后认为可能系此签名），周建政未提供该人身份情况，管理人亦否认中天公司有此人，因无从查证该签名的证明力，对该证据不予认定。2、周建政提交“龙都丽景商品房定购书”一份，主要内容为周建政向中天公司定购房，房号为龙都丽景一期6号楼一单元2303室，建筑面积139.38平方米，总价款780528元，定金金额5万元，付款方式为一次性付款，其他“付款方式”及“定购条款”主要约定内容为空白，该定购书有周建政等签字，并加盖“威海市中天房地产有限公司商品房认购专用章”（印章未备案），另“备注”一栏有“同意按一次性付款按9.7折办理”的内容，落款时间为2011年8月19日。经审查，该“定购书”主要合同内容不全，签章有瑕疵，周建政无证据证明已履行定购房屋合同的有关支付房款等条款的约定。故对该证据的证明效力不予认定。3、威海市隆达物业服务有限公司物业收款收据等一宗，证明周建政向该公司缴纳龙都丽景居民小区5号楼502室电梯维保费、物业费的费用。经质证，该龙都丽景居民小区5号楼502室的相关收据与周建政主张的6号楼一单元2303室房屋不一致，与待证事实无关联性。一审法院认为，关于案涉争议房产的性质问题。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法定原则，案涉房产仍属债务人中天公司财产。同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因案涉房屋所在建筑工程未经综合验收等手续，不符合交付条件。关于周建政对争议房屋是否享有优先权的问题，主要看周建政是否系消费性购房，根据破产法公平清理债权债务的原则，应严格把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行，在确定消费性买受人标准中可资参照。周建政所提供落款时间为2011年8月19日商品房定购书，因无证据证明其已实际履行，且定购书亦不符合书面买卖合同的要求；案涉龙都丽景居民小区6号楼一单元2303室房屋早于2011年3月23日备案登记于第三人许华欣名下，中天公司已与许华欣签订有效买卖合同，故周建政签订合同并网签备案条件已不具备，双方未形成合法有效的商品房买卖合同；周建政所称双方以电缆款抵顶房款，而该供销电缆合同的双方当事人为蟠亿公司与中天公司，蟠亿公司系有独立责任能力的法人单位，根据合同相对性及法人人格独立的原则，周建政不能直接取得该债权，而其双方并无债权转让协议及对账清算、电缆款转化为已付购房款等证据，故周建政称已交付房款的主张不予认定；周建政所提供缴纳龙都丽景居民小区5号楼502室电梯维保费、物业费的费用的证据，与本案待证事实无关联。故周建政对案涉房屋的主张未成立商品房买卖合同、无付款凭证，其不符合消费性购房者的条件，依法不享有优先权。对于案涉文登区龙都丽景居民小区甲5-161号车位的交付款凭证等，管理人无异议，按照中天公司债权的认定规则，可以认定为消费性优先权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、第二条规定，判决如下:一、确认周建政对威海中天房地产有限公司开发的位于威海市文登区龙都丽景居民小区甲5-161号车位享有优先权；二、驳回周建政要求对威海中天房地产有限公司开发的位于威海市文登区龙都丽景居民小区6号楼一单元2303号楼房享有居住使用上的优先权的诉讼请求。案件受理费100元，由威海中天房地产有限公司、周建政各负担50元。本院二审期间，周建政提交前期物业合同一份，经质证，中天公司主张因该合同内容为空白，无法证明与本案诉争房产的关系，小区一期其他购房业主向管理人提交的前期物业服务合同和楼宇交接单等交房手续内容基本都是完备的。因该前期服务合同内容为空白合同，本院对该证据与本案的关联性不予认定。一审中，上诉人提交的《商品房定购书》备注一栏中有余至坚的签字，二审中，中天公司对上述定购书中余至坚签字的真实性予以认可，并称余至坚系中天公司股东、负责人之一，中天公司原法定代表人余印强现下落不明。另查明，涉案房产曾网签至许华欣名下，但并未向许华欣交付，中天公司认可许华欣与其之间的房产买卖合同纠纷已处理完毕，其无需向许华欣交付涉案房产。又查明，在周建政之女周思岑与中天公司破产债权纠纷一案［案号为（2018）鲁1003民初4838号］中，周思岑提交其自2013年起至今就本案所涉威海市文登区龙都丽景居民小区6号楼一单元2303号房屋缴纳电费、水费、物业费、垃圾费、车位服务费等的单据。二审中中天公司认可涉案房产目前由上诉人或其女实际占有使用。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.周建政与中天公司之间是否已就购销电缆事宜进行款项结算，涉案房产是否已实际交付；2.周建政对涉案房产是否享有优先权。关于争议焦点一。本案中，蟠亿公司系周建政一人独资公司，蟠亿公司与中天公司签订的《协议书》约定应付货款以中天公司开发的文登市龙都丽景居民小区商品房抵顶。协议签订后蟠亿公司向中天公司供应电缆，其后周建政与中天公司签订《商品房定购书》，该定购书约定了定购房屋的地址、房号、面积及价格，并由中天公司负责人余至坚签字，且已实际履行，故对该定购书的真实性应予认定。该《商品房定购书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。上诉人周建政虽未提交其与中天公司办理房产交付的证据，但周建政提交的其女周思岑就涉案房屋自2013年起缴纳电费、水费、物业费等的单据，可以证明周建政已实际占有使用该房屋，对此中天公司亦予认可，其未提交证据证明周建政系以非法手段取得涉案房屋，故对中天公司已将涉案房屋交付周建政的事实应当予以认定。中天公司已将涉案房屋交付给周建政，周建政占有房屋居住至今。中天公司主张周建政没有证据证明蟠亿公司与中天公司之间已结算货款并互相抵顶，但该房屋于2013年交付后直至2016年2月1日中天公司被裁定重整，中天公司未曾向周建政主张要求其支付房款，中天公司亦未提交证据证明所建设工程有其他单位向其供应电缆，故应认定对于供货协议及以房屋偿付货款的约定，双方均已履行完毕。关于争议焦点二。周建政虽与中天公司签订《商品房定购书》，但结合上述事实，该定购书实际系为履行蟠亿公司与中天公司签订的《协议书》中以商品房抵顶货款的约定而签订，中天公司以涉案房产清偿货款，周建政并非基于消费目的购买涉案房产，一审法院认定周建政不享有消费者优先权正确。但中天公司与周建政之间签订合法有效的《商品房定购书》，双方间以房屋抵顶货款已履行完毕，涉案房屋已由周建政合法占有，未办理产权登记并非因周建政自身原因。涉案房屋虽曾网签至许华欣名下，但许华欣与中天公司已协商解决纠纷，中天公司无需向许华欣交付该房屋，其亦未提交证据证明涉案房产存在其他权利人，故周建政对涉案房屋已具有物权期待权，该权利顺位具有优先性，应予保护。综上，上诉人周建政的上诉理由成立，本院予以支持，一审在认定事实及适用法律上均有错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初4839号民事判决第一项；二、撤销山东省威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初4839号民事判决第二项；三、确认周建政对威海市文登区龙都丽景居民小区6号楼1单元2303室楼房享有优先权。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由被上诉人威海中天房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 锐审判员 李慧东审判员 马树芳二〇一九年九月十七日书记员 孙晓燕