广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16104号上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司。法定代表人：周海娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗黎，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会。法定代表人：萧洁茹，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫晓韵，女，该业主委员会工作人员。上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被上诉人广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。辉煌大厦业委会在原审的诉讼请求：1.判令越翔公司立即向辉煌大厦业委会一次性支付广州市东华南路149号B232车位2016年11月1日至2019年4月30日的管理费4500元（每月按150元计算）；2.判令越翔公司立即向辉煌大厦业委会支付迟延支付上述管理费的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至越翔公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按1%的标准计算，违约金总额以4500元为限）；3.判令越翔公司承担本案诉讼费。原审法院判决如下：深圳市越翔房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，向广州市越秀区辉煌大厦业主委员会支付广州市越秀区东华南路149号B232车位，自2016年11月1日起至2019年4月30日的管理费4500元及迟延支付该管理费的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至深圳市越翔房地产开发有限公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按每日1%的标准计算，违约金总额以4500元为限）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由深圳市越翔房地产开发有限公司负担。判后，上诉人越翔公司不服，上诉请求：1.撤销原审判决并改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由辉煌大厦业委会承担。上诉主要理由：1.一审判决遗漏关键事实。（1）辉煌大厦业委会以“协助接管”之名将辉煌大厦涉案地下停车场以外区域内的全部物业管理一并委托给广州祈乐源物业管理有限公司（以下简称祈乐源公司），且该二者之间的协议从未向辉煌大厦全体业主公示过。（2）涉案地下停车场与辉煌大厦住宅部分规划、用途不同，二者分别属于两个独立的物业管理区域，不存在公用设施、设备，辉煌大厦业委会对该区域不享有物业管理权。2.原审法院适用法律错误。辉煌大厦业委会主张的违约金计算标准应当被认定为“过分高于造成的损失”，但一审判决支持该项诉讼请求，适用法律错误。3.一审审理程序多处程序违法。（1）辉煌大厦业委会主体不适格。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为代表业主的执行机构，其主要职责在于执行和监督；代表业主的业主委员会是享受物业服务的一方，实际提供物业服务的人或企业才享有收取物业费的权利。（2）事实上，涉案停车场一直由越翔公司控制管理，无论是辉煌大厦业委会还是祈乐源公司均未对涉案停车场提供实际管理和服务，辉煌大厦业委会对此也没有任何举证。一审判决在关键证据缺失情况下径直作出有利于辉煌大厦业委会的判决，严重违反法定程序。（3）本案存在应当中止审理但未审查的情形。越翔公司已另案起诉请求撤销辉煌大厦业委会聘请祈乐源公司协助接管辉煌大厦的决定，一审法院也已经立案受理。鉴于该业主撤销权案件的审理结果对本案处理有重大影响，越翔公司在一审庭审中书面申请中止本案审理。但一审法院对此未审查也未在判决书提及，严重违反法定程序。（4）一审庭审过程中，辉煌大厦业委会临时补交其与祈乐源公司签订的《物业专项顾问服务合同》原件作为证据，越翔公司当庭要求对该证据的形成时间进行鉴定，一审法院对该要求置若罔闻，侵犯越翔公司合法权益。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人辉煌大厦业委会服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审另查明，2019年6月17日，越翔公司向一审法院递交《中止审理申请书》，以越翔公司已另案起诉主张业主撤销权，请求撤销辉煌大厦业委会聘请祈乐源公司协助接管辉煌大厦的决定，该案处理结果对本案处理有重大影响为由，申请一审法院中止对本案的审理。2019年6月21日，一审法院公开开庭审理了本案，并告知双方当事人由于越翔公司申请中止审理的理由与本案无关，本案不予中止审理。在法庭调查阶段，辉煌大厦业委会主张其根据《辉煌大厦紧急自行管理方案》聘请祈乐源公司进行协助管理，与祈乐源公司签订了《物业专项顾问服务合同》，并当庭提交该证据原件。越翔公司当庭口头申请对该证据的形成时间进行鉴定。同日，一审法院告知因该申请事项并不影响案件的审理，对上述申请不予接纳。本院二审再查明，本院对于越翔公司与辉煌大厦业委会业主撤销权纠纷一案，于2018年11月20日作出（2018）粤01民终19149号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书认为，从《辉煌大厦紧急自行管理方案》的内容来看，只是聘请祈乐源公司协助业主委员会实施紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区，并非聘用祈乐源公司为涉案小区的物业管理公司。本院二审期间，上诉人越翔公司上提交2019年8月6日（2019）粤0104民初22772-22786号案一审庭审笔录复印件，拟证明辉煌大厦业主委员会在系列案中承认实际管理方为祈乐源公司。被上诉人辉煌大厦业委会质证意见：对于庭审笔录的真实性认可，但不认可上诉人主张的证明内容，该笔录不影响本案事实查明。本院认为，关于辉煌大厦业委会是否实际为越翔公司提供了物业服务、是否有权主张管理费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”辉煌大厦业委会是辉煌大厦依法成立的业主委员会。《辉煌大厦紧急自行管理方案》已经辉煌大厦业主大会表决通过并执行，该决议的法律效力亦已被本院生效判决予以司法确认。越翔公司作为小区业主，理应接受《辉煌大厦紧急自行管理方案》约束。辉煌大厦业委会自2016年11月已接管辉煌大厦的物业管理，由辉煌大厦业委会自治管理小区。从《辉煌大厦紧急自行管理方案》的内容来看，辉煌大厦业委会只是聘请祈乐源公司协助业辉煌大厦业委会实施紧急自行管理方案，协助辉煌大厦业委会接管小区，并非聘用祈乐源公司为涉案小区的物业管理公司。故越翔公司上诉主张辉煌大厦业委会没有实际提供物业服务，无权收取物业管理费，理据不充分，本院不予采纳。关于辉煌大厦地下停车场是否属于独立物业管理区域，辉煌大厦业委会对该区域是否享有物业管理权的问题。《辉煌大厦紧急自行管理方案》明确规定授权业主委员会对小区地面停车场及地下车库进行管理，故辉煌大厦业委会对辉煌大厦地下停车场享有物业管理权。辉煌大厦地下停车场属于辉煌大厦的配套设施，客观上不存在可以将该区域单独划定为一个独立的物业管理区域的条件。况且，越翔公司并未提供任何证据证明已经法定表决及审核、备案程序确定该区域划定为独立物业管理区域，故越翔公司上诉主张辉煌大厦地下停车场属于独立管理区域，辉煌大厦业委会对该区域没有物业管理权，理由不成立，本院不予采纳。关于滞纳金的计算标准问题。辉煌大厦业委会主张越翔公司按未付管理费每日1%的标准计付滞纳金，符合《辉煌大厦紧急自行管理方案》的规定，一审判决予以支持依据充分，本院对此予以维持。关于越翔公司提出的一审程序问题。经查，一审法院对于越翔公司提出的中止审理申请已当庭口头告知不予采纳并记入笔录；对当事人提供的证据亦已庭审出示并组织质证，审判程序符合法律规定。如前所述，聘请祈乐源公司协助辉煌大厦业委会接管小区的决定已经小区业主大会表决通过，辉煌大厦业委会与祈乐源公司签订《物业专项顾问服务合同》的时间认定与本案处理并无实质关联。一审亦已口头告知并记入笔录，并无不当。越翔公司上诉主张一审审判程序存在多处违法，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，越翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年九月二十四日书记员  苏宏榴廖玉萍