海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3499号上诉人（原审原告):杨芬，女，1986年10月4日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口金盛元房地产开发公司，住所地海口市琼山区府城镇中山路东坡楼（**），统一社会信用代码：914601002014231579。法定代表人：杨进忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。上诉人杨芬因与被上诉人海口金盛元房地产开发公司（以下简称金盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨芬上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判金盛元公司向杨芬支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为杨芬办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按杨芬已付购房款562308元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为7574.29元；3.本案一、二审诉讼费均由金盛元公司承担。事实与理由：一审法院的判决认定事实不清。金盛元公司向杨芬支付逾期办理权属登记的违约金的起始时间存在计算错误。一审法院认定金盛元公司应向杨芬支付逾期办证违约金的时间延迟至从房屋交付之日起算1469天后才起算，明显错误。首先，根据杨芬与金盛元公司签订的《海口市商品房买卖合同》，金盛元公司应当自房屋交房之日起730日内为杨芬办理房屋权属证书。金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给了杨芬，在2015年4月19日之日起，已经产生了逾期办证违约金，直至2016年6月25日（即海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记前一个月），金盛元公司均未为杨芬办理房屋权属证书，故该违约金系一直延续计算的，但一审法院却刻意忽略该阶段内的违约金，任其凭空消失。其次，在海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记后，土地使用权证书不再单独办理，杨芬可自行办理不动产权证书，无须金盛元公司配合，所以金盛元公司的逾期办理土地使用权证的违约责任已经不存在，故合同约定的在杨芬取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为杨芬办理土地使用权证的义务已经不存在。该合同上的办理土地证期限也不存在。但是前提，金盛元公司应为杨芬办理房屋权属证书，但在本案当中，金盛元公司一直没有进行办理房屋权属证书，杨芬就无法在2016年7月25日后办理不动产权证书，故逾期办证违约金应一直延续计算。最后，因房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，而且杨芬在本案中也未放弃对该阶段违约金的追索，故一审法院简单的将办证期限为两证（即房屋权属证书及土地证）办证期限简单相加并认定该期限之后才计算违约金的说法并不合理。综上，请贵院依法支持杨芬的诉请，维护杨芬合法权益。金盛元公司辩称，一、由于政策法规的变化，涉案双方在《海口市商品房买卖合同》第十五条中约定的“房屋权属证书”与“土地使用权证书”已在客观上无法办理，而是统一合并为《不动产权证书》。在涉案双方未对《不动产权证书》有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定的情况下，一审判决参照合同条款，将房、地产权属证书的办理期限相加视作《不动产权证书》的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到杨芬的利益，并无不当。1.在不动产统一登记制度实施的过程中，政府部门已不再分别办理房产证和土地证，金盛元公司因上述客观原因已经不可能依照合同的约定办证。杨芬错误套用法规变化前所约定的“房屋权属证书”办理期限，作为金盛元公司办理《不动产权证书》的期限，要求金盛元公司承担违约责任，不符合合同的约定。依据《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起…买受人有权单方解除合同”，由此可知，杨芬主张“金盛元公司承担逾期办证的违约责任”的前提条件是“因出卖人的责任导致办证逾期”。而在本案中，导致杨芬无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，不属于“出卖人的责任”，因此杨芬主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。此外，涉案双方在合同第十五条第五款中也明确约定：“如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”本案中，因“政府的有关法规政策”变化导致杨芬无法取得房屋权属证书的情况，也符合双方明确约定的免责事由。2.就《不动产权证书》而言，涉案双方未对其有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定。既无约定，也就无“违约”之说。3.事实上，不动产统一登记制度的推行工作并不是一蹴而就的，其中涉及到政府部门职责的划转、新设登记机构与原登记机构工作衔接等问题，因此制度改革对于办证进度的影响也并非只在一朝一夕。金盛元公司在一审已举证证明：海口市的不动产统一登记机构设立、运作均较晚，且新设机构人手少、办证工作量巨大，造成《不动产权证书》办证进度迟缓。而且，金盛元公司从房屋交付后即已实际着手办理房屋权属登记，曾按照原流程向住建部门申请办理房屋权属登记业务，但在业务办理过程中，却又被告知由于“两证合一”的原因，需要到新设登记机构再次进行一遍新的申请程序，才致使办证进度被延缓。4.《不动产权证书》项下登记的两项权利既包含了房屋所有权，又包含了土地使用权。杨芬认为房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去的说法错误，且无任何法律依据。二、金盛元公司在一审已提出过时效抗辩，即便假定导致本案中办证迟延的原因可以归咎于金盛元公司，金盛元公司要自2015年4月19日起承担违约责任。杨芬却一直怠于行使自己的权利，迟至2019年1月28日才提起诉讼，诉讼时效期间早已届满，杨芬已丧失胜诉权。依据最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》法释〔2018〕12号第三条、《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，杨芬所诉请的全部违约金均属于违约责任的一种承担方式，杨芬请求金盛元公司承担违约责任，则应从知道金盛元公司违约（权利被侵害）之日起计算诉讼时效期间。杨芬在2015年4月19日未能依照合同约定取得“房屋权属权属证书”，即已明确知道自己的权利受到了侵害，那么依据《民法通则》的规定，杨芬最迟应当在2017年4月20日提起诉讼。杨芬至2019年1月28日才提起诉讼，已远远超过法定诉讼时效期间，杨芬已丧失胜诉权，应当依法驳回其诉讼请求。三、金盛元公司有充分证据证明是由于政府原因导致办理不动产证延迟，不能计算逾期办证违约金。在“两证合一”前，为每个买受人办理“房屋权属证书”的前提是在住建部门办理商品房初始登记（即房屋总证）。而办理商品房初始登记则需要提供不动产所在地公安局门（楼）牌编制管理部门出具的《房屋坐落门牌证明》。金盛元公司从2013年6月18日即已书面申请公安部门出具门牌证明，然而公安部门迟至2016年12月15日才向海口市住建局出具该证明，政府部门在一个门牌证明上就拖延金盛元公司三年半时间，依法应合理扣除公安部门延误造成的延误天数。四、金盛元公司在2017年9月14日申请办理涉案房产的房屋分户登记，并已经受理，按照政府办理不动产时限，受理后15工作日办理出不动产分证，但是不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，扣除合理的政府承诺的15天办证政务承诺，2017年9月29日应该办理出来不动产分证给金盛元公司，但不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，政府办证延期九个月270多天，依法应该扣减该由于政府原因造成延误的270天，但是一审判决并未扣减，已经多计算逾期办证违约金天数，判决不公平。五、此外，杨芬等不配合提供办证所需的证件资料也大大延缓了办证的进度，杨芬对于办证迟延存在过错与责任。一审判决并未扣除合理的由于杨芬提供办证资料延误的天数，判决违约金过高。六、杨芬在2016年3月才补交契税，税务机关才出具完税证明，才具备办证条件，杨芬上诉要求从2015年4月19日起算逾期办证违约金，没有事实与法律依据。七、一审法院在庭审中发问杨芬，房产证取消后，双方是否对办理不动产证的时间从新约定，杨芬回答，没有约定。并且杨芬在明确主张时，回答法庭，要求办理证件的就是不动产证，据此不能从2015年4月19日起算逾期办证违约金。综上所述，导致杨芬无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，不可归咎于金盛元公司，杨芬主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。请求依法驳回杨芬的上诉请求。杨芬向一审法院起诉请求：1.金盛元公司向杨芬支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为杨芬办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按杨芬已付购房款562308元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为7574.29元；2.本案诉讼费由金盛元公司承担。一审法院认定事实：2012年4月25日，杨芬、金盛元公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：杨芬购买金盛元公司开发的预售商品房，即位于海口市××区金盛元住宅小区4、5号楼3层4-301号房，建筑面积共105.99平方米；每平方米5305.3元，总金额562308元；杨芬应在合同签订当日向金盛元公司支付首期房款172308元，余款390000元申请银行公积金按揭贷款；金盛元公司应在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘查五个建设相关单位现场验收认可合格的的商品房交付给杨芬使用；金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为杨芬办理房屋权属证书，在杨芬取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为杨芬办理土地使用权证，金盛元公司应当给提前10日如实书面告知杨芬办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由杨芬提供的证件资料，杨芬应及时提供；如因金盛元公司的责任，杨芬不能在约定期限内取得房地产权属证书的，金盛元公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点一向杨芬支付违约金；逾期200日以上的，杨芬有权单方解除合同。如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。合同签订后，杨芬向金盛元公司支付首付款172308元和余款390000元，金盛元公司分别于2012年5月9日、2012年11月29日向杨芬出具发票。2013年4月18日，金盛元公司向杨芬交付房屋。2012年11月26日，杨芬缴纳了涉案房屋的契税费8012.89元；2016年8月3日，杨芬补交421.73元契税后，税务机关向杨芬开具了税收完税证明。2017年9月14日，金盛元公司向不动产登记中心提交涉案房产过户至杨芬名下的登记申请。2018年10月9日，涉案房产不动产权证办理至杨芬名下。一审法院另查，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一，统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。2013年6月18日，金盛元公司向海口市公安局琼山办证中心、文庄派出所提交《地名、门牌立户申请报告》，该局2016年12月15日向海口市住建局出具证明。诉争房屋在交付时并不具备合同约定的“经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘查五个建设相关单位现场验收认可合格”交付条件。金盛元公司提交的证据显示诉争房屋完成测绘时间为2016年6月8日，房屋经建设、勘察、设计、监理、施工五单位组成的验收组，验收竣工时间为2014年1月16日。但不动产权属证书上记载该房屋竣工时间为2016年9月29日。一审法院认为，杨芬、金盛元公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人双方应按照合同约定全面履行各自义务，杨芬已依约支付全部购房款，金盛元公司亦应依约为杨芬办理房产权属登记。关于金盛元公司是否应当向杨芬支付逾期办证违约金的问题。双方在合同中约定，金盛元公司应当自房屋交付之日起730日内为杨芬办理房屋权属证书，在杨芬取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为杨芬办理土地使用权证。合同履行至2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不分别办理房产证和土地证。即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能，但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间，故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用，结合二证合一的政策调整对开发商办理好房、地产权属证书的期限却有影响，故将两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理。根据不动产权中心的相关工作人员答复双证合一后对外窗口一直受理相关权属证书的登记。房屋权属证书虽由原来的双证变为一证，但不影响到可继续办理不动产权属证书。故金盛元公司以双证合一政策的调整作为合同约定的免责事由的辩称意见一审法院不予采信。因此金盛元公司在原约定的办理房产证及土地证的期限（730天+730天=1460天）仍未办理好不动产权属证书的应视为金盛元公司违约。金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给杨芬，其应当最迟于2017年4月18日前办理好不动产权证。经法院查明，金盛元公司是于2017年9月14日才向不动产权中心递交相关材料及登记申请。因合同中约定在交付房屋四年内办理好房地产权证，双方并未约定开发商递交登记材料之日为已履行办证义务，故一审法院认定金盛元公司的违约起算日为四年办理权属证书到期之日的次日即2017年4月19日。而涉案房屋的不动产权属证书直至2018年10月9日才登记到杨芬名下，因此，一审法院认定金盛元公司存在逾期办证的事实，应承担违约责任，应向杨芬支付自2017年4月19日起至2018年10月9日止，以购房款562308元为本金按每日万分之零点一计算逾期办证违约金，即3025.22元（562308元×0.01‰×538日）。杨芬主张的金额超出部分，一审法院不予支持。金盛元公司抗辩称公安机关延迟出具房屋门牌证明导致办理房产证迟延，因双方约定的办理房产证时间已涵盖所有可能产生的延误，金盛元公司未在约定时间内办理好房屋产权证就应承担违约责任，除非有不可抗力和免责的因素。金盛元公司抗辩称因杨芬完税时间推延导致办理房产证迟延，双方在合同中约定金盛元公司办理权属证书应在十日前通知杨芬，经查金盛元公司于2018年5月在小区张贴公告要求业主补齐办证材料，因其未举证证明已经在合同约定的办证时间内通知杨芬，故逾期办证的责任不可归责于杨芬，杨芬在办证过程中无过错。故金盛元公司以上抗辩意见一审法院不予采信。关于金盛元公司抗辩杨芬起诉超过诉讼时效的意见，因金盛元公司的违约起算日为杨芬收房之日起四年期满的次日即2017年4月19日，故杨芬自知道自己的权利被侵害之日起三年之内起诉并未超过时效。故金盛元公司的该项抗辩意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、限金盛元公司于本判决生效之日起十日内向杨芬支付自2017年4月19日起至2018年10月9日止的逾期办证违约金3025.22元；二、驳回杨芬的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由金盛元公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：金盛元公司逾期办证违约金应从何时起算的问题。根据约定，金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为杨芬办理房屋权属证书，在杨芬取得商品房权属证书后的730日内为杨芬办理土地使用权证。案涉房屋的交付时间为2013年4月18日，按照约定，金盛元公司为杨芬办理房屋权属证书的截止时间是2015年4月18日，办理土地使用权证的截止时间是2017年4月18日。但2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不再分别办理房产证和土地证，而是要求统一办理不动产权证。此时，杨芬与金盛元公司在合同中约定的办理土地使用权证的期限尚未届满，金盛元公司亦尚未办理好房屋权属证书，但因政策原因，金盛元公司已经不能再为杨芬分别办理房产证和土地使用权证，而双方对不动产权属证书的办理期限又未重新约定。鉴此，一审法院在综合全案情况后将合同约定的办理土地使用权证的截止时间认定为办理不动产权属证书的截止时间，从2017年4月19日起计算金盛元公司的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。杨芬的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，杨芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨芬负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年九月二十九日书记员 邴长莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。