湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2014号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人:王保权，系该公司董事长。委托诉讼代理人:邓志雄，男，系该公司工作人员。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。委托诉讼代理人:陈霞，女，系该公司工作人员。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：鲁志标，男，1989年1月15日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人:曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为和解，代为提起反诉，代为提起上诉等。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下称奥园公司）因与被上诉人鲁志标商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：撤销一审判决，改判奥园公司少支付违约金3974元。事实和理由：按照房屋买卖合同约定，五方主体验收合格并出具《验收报告》即符合交付条件，故违约金应当计算至验收报告出具的时间，一审法院计算至行政部门出具《工程质量监督报告》错误。鲁志标辩称，奥园公司之前制作了虚假的房屋验收报告，故以行政部门出具《工程质量监督报告》的时间作为验收合格时间正确。鲁志标向一审法院起诉请求：奥园公司按双方当事人签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金14896元。一审法院认定事实：2013年12月3日，鲁志标（买方）与奥园公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000187092）约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号奥园广场11栋3304号房屋；总房价款暂定为584430元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，鲁志标共向奥园公司支付购房款584430元。奥园公司于2016年向鲁志标邮寄发出《入伙通知》通知鲁志标收房。2017年6月25日，鲁志标办理了收房手续。另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2019）湘02民终571号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对奥园公司开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，奥园公司与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，奥园公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”奥园公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后奥园公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，奥园公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金；2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为奥园公司未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求奥园公司立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改；2017年4月18日，奥园公司组织五方责任主体对所涉工程进行竣工验收，各方均同意验收。2017年7月31日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。”鲁志标已领取违约金13325元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为奥园公司是否应承担鲁志标收房后的逾期交房违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下：本案中，双方当事人系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，奥园公司未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，奥园公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而鲁志标并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在鲁志标收房时未具备交付条件，鲁志标作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其明知房屋未经验收合格仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，鲁志标已支付房款584430元，2017年6月25日办理收房手续，故奥园公司应向鲁志标支付逾期交房违约金22792.77元（584430元×0.01%×390天），扣减已支付的13325元，还应支付9467.77元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向鲁志标支付逾期交房违约金9467.77元；二、驳回鲁志标的其他诉讼请求。本案案件受理费172元，减半收取86元，由株洲奥园房地产开发有限公司负担55元，鲁志标负担31元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审法院将逾期交房违约金计算至“五方验收”合格日之后是否合理。按照合同约定，房屋交付的条件是“五方验收”合格，根据一般常理和共识，该条款的真实意思是奥园公司应当交付符合国家质量标准的房屋。本案中，因第一次“五方验收”的不诚信，买房人有理由相信其第二次“五方验收”亦不符合质量标准，买房人不予收房亦符合情理，故一审法院以建筑质量监督处出具《工程质量监督报告》之日，作为符合交付条件的日期更合情合理，一审法院对于《工程质量监督报告》之后收房的，逾期交房违约金计算至《工程质量监督报告》较为恰当。对于在第二次“五方验收”后，《工程质量监督报告》出具之前收房的，应视为交房时符合交付条件，以实际交房之日计算违约金较为合理。综上所述，上诉人株洲奥园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年九月十九日法官助理  陈 河书 记 员  杨 青