文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初2050号原告：邹思东，女，汉族，1969年9月9日出生，现住广州市越秀区。被告：黄国高，男，汉族，1979年1月19日出生，现住梅州市梅县区。原告邹思东诉被告黄国高租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹思东，被告黄国高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹思东向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原、被告双方于2018年12月4日签订的《场地租赁合同》，判令被告将梅州市新峰路二号302、303房交换给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金6600元（暂计：2019年2月至2019年7月）及逾期违约金3400元（从2019年2月2日起暂计至2019年5月1日，每日按欠费金额的3%计算），房屋租金和违约金应计算至实际交换房屋时止；3.判令被告承担本案诉费用。事实和理由：梅州市新峰路二号302、303房为原告胞妹所有，经其委托，原告与被告于2018年12月4日签订了《场地租赁合同》，约定租期从2018年12月1日至2023年12月31日止，租金为1100元/月，每年租金递增5%，支付租金时间为每月1日，若逾期每日按履约保证金的3%计收违约金，当逾期罚息达到履约保证金1/3时则视为承租人单方毀约，租赁合同即可予以终止。随后，被告向原告交付了履约保证金2200元和第1个月的租金1100元，原告也已将该房屋交付给被告使用至今。2019年1月3日，被告通过微信转账支付了1月份的租金1100元。但从2月份开始，被告就一直没有缴付租金，且对原告的电话、微信、联系约见等均采取回避或不作出任何回复的消极态度。截至目前为止，被告已拖欠今年2-7月份的6个月租金共计6600元，被告已构成了严重违约，原告有权解除租赁合同关系并立即收回房屋，特诉诸法院，请求法院判如所请。被告黄国高辩称，2018年7、8月间，被告与原告哥哥及他人有意合伙投资养生体验馆，经商量由被告做代表与原告签订租赁合同，10月与原告商定租金1100元/月，10月下旬进场装修，11月中旬装修基本完成。2018年12月原告哥哥用广州物业收益抵交了2200元押金、1100元租金。2019年1月原告哥哥转给被告600元，加上被告出资500元，合计1100元微信转账支付1月份租金给原告。因投资办营业执照等事宜大家协商不一致，被告便在2019年年前把1台仪器撤走，他人也撤资，原告哥哥以公物为由禁止被告搬走相关物品。因此，被告认为租赁合同是诈签行为，目的是利用被告等人的投资达到装修三楼。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于梅州市新峰路二号五层楼房（证号：粤房地证字第××号、地号：140208020851）内的**（302及**），该三楼在2014年间经梅州市嘉应公证处公证，由原告妹妹邹思懿继承所有，原告邹思东则继承四楼。原告称因其与妹妹邹思懿私底下对继承的楼层相互作了调换（未办理房产变更登记手续），此前被告也曾租赁过四楼，租金亦交给其妹妹，因此被告是清楚三楼是属于原告的。被告则称，之前其租赁四楼时租金是交给原告哥哥邹思民，后来在2018年7月才知道四楼是邹思懿的，之后便租金交给邹思懿了，他们兄妹三人是一体的。被告称其与原告哥哥邹思民在2018年10月中旬对租赁物进行了装修，2018年12月5日原告与被告签订《场地租赁合同》，合同主要约定有：“第一条租赁场地，乙方（被告）承租甲方（原告）位于梅州市××及××房经营医疗康复中心业务场地，不得经营非法行业，必须守法经营。第二条租赁期限，自2018年12月1日起至2023年12月31日止。第三条租金，1.……租金按每月1100元正，先交后使用，按每个月一次性缴清。乙方缴纳履约保证金计人民币2200元正，……。2.租金支付时间为：每个缴付日按每壹月1日，逾期每日需按履约保证金全额的3%计收罚息，若乙方当次逾期罚息达履约保证金全额的叁分之壹，则即视作单方毁约，本协议即作到期终止约定。第六条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方缴纳履约保证金计人民币2200元正，作为支付违约金。1.利用场地进行违法犯罪活动及经营的。2.将场地擅自转租、转让、转借给第三人。3.逾期三十日未支付租金的。”原告确认租赁合同签订后，被告缴交了2018年12月和2019年1月的租金，被告确认2018年12月租金是由邹思民支付的，2019年1月的租金则是邹思民出资600元加上其本人出资500元进行缴交的。原告确认收取了被告的履约保证金2200元，被告则表示该履约保证金是原告哥哥邹思民交的，因此，被告认为原告与其哥哥邹思民存在诈签合同行为。2019年2月始至今的租金被告未缴交，原告经催收未果后向本院起诉，提出上列诉请，被告则作了上述答辩意见。庭审中，被告确认原告在2018年国庆回梅州，告知了其三楼是原告的物业。被告称涉案租赁合同是2018年12月3日由原告和原告哥哥邹思民发给其电子版，在同年12月5日由原告哥哥邹思民代表原告与被告先签，尔后原告广州回来在2019年1月份补签，两份合同的内容一致，先签的合同没有收回来。原告则称因被告催促其要装修租赁物，而原告在广州，因此让其哥哥代签合同。原告表示通过电话、微信和在2019年5月邮寄律师函的方式，向被告催收租金并提出解除合同，被告则称因为担心原告和原告哥哥有勾结，而其与原告哥哥还有装修款、合伙投资款、物业等款项没有搞清楚，所以才不回复原告催收电话和不签收律师函的。原告确认在第一次起诉（2019年6月17日第一次起诉）前已将租赁物上锁。本院认为,本案为租赁合同纠纷，根据原、被告的诉辩意见及举证，主要焦点是被告的抗辩主张是否有理，原告的诉请是否符合法律规定，应否得到支持。一、原、被告于2018年12月5日签订的《场地租赁合同》，系双方经协商后作出的签订，根据庭审双方陈述，被告是清楚原告为涉案租赁物（三楼）实际所有人这一事实的，原告为此提供了妹妹邹思懿出具的委托书，证明其出租涉案租赁物的合法性。因此，该《场地租赁合同》是原、被告真实意思表示，并且被告已向原告缴交了租金，装修了租赁物，合同已实际履行，因此本院认定合同依法成立，合法有效。被告主张原告及原告哥哥邹思民诈签合同，依据不足，理由不成立，本院不予采纳。二、依照《场地租赁合同》第六条约定，解除合同的情形之一有“逾期三十日未支付租金的”，现被告已超过该约定时间未缴交租金，致原告在起诉前向被告提出了解除合同的主张。又，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告至今仍欠缴几个月的租金，已造成无法实现合同目的，因此原告请求解除合同，符合合同约定，亦符合上述法律规定，本院予以支持。三、原告请求被告支付拖欠的租金6600元（暂计：2019年2月至2019年7月），因被告拖欠租金事实清楚，原告请求合法有理，应予支持，鉴于原告已在2019年5月提出解除合同主张，并在2019年6月17日前已将租赁物上锁，因此，该请求计算至2019年5月止，则计算为4400元（1100元/月×4个月），请求超过部分不予支持。四、原告请求被告支付逾期违约金3400元（从2019年2月2日起暂计至2019年5月1日，每日按欠费金额的3%计算），原告该请求有合同约定，但该合同约定的标准超过法律规定，依法应予调整，酌情参照最高院有关民间借贷司法解释的资金占用费标准计算，即按年利率6%计算，从逾期未缴交之日2019年2月2日起算。五、原告已在本案起诉前对租赁物进行了上锁，被告也无法继续使用租赁物，为此原告请求被告交还租赁物已无必要。而被告在本案中未就租赁物装修部分主张权利，基于不告不理原则，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年12月5日签订的《场地租赁合同》；二、被告黄国高应于本判决生效后十日将位于位于梅州市新峰路二号楼房内的三楼（302及303房）租赁物交还给原告邹思东；三、被告黄国高应于本判决生效后十日内支付租金4400元给原告邹思东；四、被告黄国高应于2019年2月2日起至租金4400元支付清楚时止，按年利率6%支付违约金给原告邹思东。五、驳回原告邹思东的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），依法减半收取计25元，由被告黄国高负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  卓慧萍二〇一九年九月二十五日书记员  刘叶韬