吉林省伊通满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0323民初664号 原告长春睿翔物业服务有限公司。住所地长春市经济技术开发区福临家园小区****。 法定代表人：刘杨，总经理。 委托诉讼代理人：刘景升，伊通满族自治县伊通镇法律服务部法律工作者，诉讼代理。 被告：伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司。住所。住所地伊通镇名人府邸小区div> 法定代表人：李勤，该公司经理。 委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师，诉讼代理。 委托诉讼代理人：黄继刚，该公司经理，特别授权。 原告长春睿翔物业服务有限公司（以下简称睿翔物业，下同）诉被告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司（以下简称万嘉房地产，下同）委托合同纠纷一案，由原告睿翔物业于2019年4月9日告诉来院，本院受理后依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘景升，被告委托代理人田雪东、黄继刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告睿翔物业诉称：2014年3月和4月，被告开发的万嘉茗人府邸小区、永青阳光城小区、万嘉幸福湾小区尚未成立业主委员会前，原被告签订了物业管理合同。被告将三个小区的物业服务交给原告，原告收取业主物业费，同时每个小区交被告服务抵押金各10万元，共30万元，约定一年后返还抵押金。合同签订后，原告实际接手履行物业服务，但2015年初至2017年末被告对买受人放户时收取了头三年的物业费1,005,492元，该款被告没有支付给原告；因原告与新成立的业主委员会签订了物业服务合同，不再受前期委托合同的限制，因此，被告所有的永青阳光城小区和万嘉幸福湾小区空置房2018年度物业费1,002,501元物业费依法应由被告交纳，但至今未交。因双方多次协商无法达成一致意见，故诉请人民法院判令被告支付物业费合计2,008,443元，返还管理抵押金300,000元，总计2,308,443元。诉讼费用由被告承担。 为证实自己的主张，原告向本院提交了下列证据： 1.物业管理合同三份。载明被告自2014年4月1日起，将其开发的万嘉茗人府邸小区、万嘉幸福湾小区、永青阳光城小区的物业委托给原告管理。原告管理的事项包括房屋公共部分的维护、养护和管理，房屋公共设备、设施的维护、养护与管理，附属配套建筑设施、公共绿地、公共卫生、地下、地下停车场物改装垃圾清运的管理等；原告按规定向业主、使用人收取物业费。原告每个小区向被告交纳抵押金10万元，一年后返还，作为违约责任罚金。 2.被告民事答辩状一份。证明原告起诉后，被告于2019年4月20日作出书面答辩，被告承认2016年7月1日前预收三年两个小区的物业费142,895元，2016年8月30日阳光城76户和幸福湾110户物业费475,942元，2018年1月4日收取阳光城回迁84户幸福湾39户物业费386,655元，合计1,005,492元。并附有收取三年物业费各户明细，被告单位黄继刚经理签名。答辩状由被告单位加盖了公章。 3.16#楼放户廉租房钥匙接收的补充说明。证明被告从原告手中接收16#楼49套房屋钥匙，被告收取的该物业费待双方确认后拨付给原告。 4.幸福湾及阳光城小区空置房明细表。证明2018年度二个小区空置房1,079套，应交物业费1,002,501元。 5.原告与幸福湾小区、阳光城小区签订的物业服务合同二份。经查未在建设行政主管部门备案。 被告万嘉房地产辩称：2014年4月1日原被告签订前期物业管理合同，原告缴纳保证抵押金30万元，作为违约责任的罚金。由于原告在服务过程中管理不善，致使电缆二次丢失，小区内垃圾杂物随处可见、公共部分不予维修，导致业主不满，被告多次通知其整改未见效果，原告应承担违约金22,245元。原告应承担维修费187,163元，合计209,408元，应从抵押金中扣除。被告代收的物业费179,338,79元，而且是2018年之后的物业费。并非原告诉请的1,005,492元。另外，根据合同的约定，原告提供服务的受益人是业主和使用人，托管期间被告不向原告支付任何费用，原告主张的空置房物业费1,002,501元是基于原告与二个小区业主委员会新签订的物业服务合同。因合同未备案且是虚假的，故被告不同意支付。综上，请求人民法院驳回原告不合理部分的诉讼请求。 为证实自己的反驳主张，被告向本院提交了以下证据： A.物业服务合同。内容同原告证据1。 B.通知一份。证明2016年7月8日因物业服务不规范将单系次罚款500元，累计20次后解除合同。 C.物业室内外卫生管理标准及处罚明细表。证明原告应达到的服务质量标准，因违约对原告处罚九次，共扣除违约金22,245元。 D.扣款明细表及附件。证明电缆丢失、设施损坏后更新费用99,168元。 E.幸福湾小区公共照明电费80,624.65元，此款已由被告垫付。 F.小区卫生、停车、管理现状照片一册。证明原告物业服务质量不达标。 同时被告提出反诉请求，要求解除双方签订的物业委托管理合同。 经审理查明：2014年4月1日，原被告签订委托管理合同三份。被告将其开发的万嘉茗人府邸小区、万嘉永青阳光城小区、万嘉幸福湾小区的前期物业服务交付给原告管理。由原告按规定标准收取物业费。同时每个小区原告交纳服务抵押金10万元，共计30万元，约定一年后返还给原告。合同签订后原告接收并履行物业服务工作，但自2016年7月至2018年1月被告陆续收取了万嘉永青阳光城小区和万嘉幸福湾小区的部分物业费没有交付给原告。由被告开发的万嘉永青阳光城小区和万嘉幸福湾小区空置房2018年度在原告提供物业服务后没有向原告支付物业费。因履行合同过程中发生争议，被告对原告的违约行为下发了通知，共九次处罚22,245元，另被告因原告丢失电缆更新造成损失99,168元，被告为原告垫付万嘉幸福湾小区电费80,624,65元。双方合同未约定委托期限。因收取前三年物业费和空置房物业费双方协商未达成一致意见，致使原告告诉来院。 本案争议的焦点问题是被告是否应支付原告代收的物业费及空置房物业费、返还抵押金。围绕以上焦点，结合双方举证、质证情况。现本院予以认定，评判如下： 对原告提交的证据，被告对证据1无异议，对证据2持有异议，认为系被告方财务人员统计错误整理后提交的，并坚持撤回该答辩，提交新的答辩意见。本院认为，被告在答辩中已承认收取万嘉幸福湾小区和万嘉永青阳光城小区前期物业费共1,005,492元，另有被告方经理黄继刚在部分发户收取物业费明细表上的签名，在被告无充足反驳证据推翻原答辩意见的情况下应予认定，故本院认定被告已收取的二个小区三年物业费为1,005,492元。该款应依委托管理合同交付给原告。原告提交的证据3，即两个小区廉租房的补充说明被告持有异议，认为16#楼指茗人府邸小区的16#楼，并非幸福湾和阳光城的。本院认为，该楼收取的物业费包含在证据2的总额之中。幸福湾和阳光城空置房明细表二册，载明2018年度两个小区存有被告开发的空置房1,079套，应交物业费1,002,501元。被告质证时提出异议，认为两个小区已有空置房500套左右，其余部分空置房信息来源不清。本院认为，幸福湾和阳光城小区系被告开发建设，被告持有房源的基础资料，在被告拒不提供具体空置房源资料的情况下，推定原告主张的事实成立。故认定被告在2018年度有空置房1,079套。原告提交的与幸福湾小区和阳光城小区业主委员会签订的物业服务合同，经本院核实并未在建设行政主管部门备案。 对于被告提交的证据，原告对证据的真实性均无异议，但认为被告在委托管理期间不向原告交纳任何费用指的是被告不支付无关的费用，合同并未明确空置房不交纳物业费。被告的通知及处罚无原告方人员签名，同时认为违反法律规定，作为平等主体的原被告不存在行政管理关系，被告不具有处罚权，处罚行为无效。虽然被告无行政处罚权，但该处罚是基于合同的约定，事实上是对违约损失的计算方法的约定，因此原告应承担违约造成的损失，即九次违约的违约金22,245元，丢失电缆损失99,168元，合计121,413元。关于被告垫付的电费80,624.65元系整个万嘉幸福湾小区安装电表前发生的电费总额，现包括物业公共部分用电，也包括被告工程用电，无法区分原告应负担部分，可待被告完善证据后另行与原告协商处理。 本院认为，原被告在协商一致的基础上签订了物业委托管理合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，故委托合同成立并生效。按照合同的约定，被告应支付给原告已代收的物业费1，005,492元。关于空置房物业费问题，原告认为2018年初自己与二个小区新成立的业主委员会签订了新的物业合同，不再受前期委托合同的限制，虽然该合同未进行法定备案，而备案只是行政管理性规定，并非效力性规定。原委托合同基于物业服务合同的签订自行终止。本院认为，原委托合同未对空置房是否交纳物业费进行约定。结合委托合同第二十条的约定，托管期间甲方不向乙方支付任何费用。原告只负责向业主使用人收取物业费。可以认定，原委托合同约定在委托期间，被告不向原告交纳空置房物业费。原告基于新的物业服务合同主张空置房物业费已超出诉请范围，应在确定新的物业服务合同的效力后再作出具体判定，原告可依物业服务合同另行主张权利。关于抵押金问题，被告应按约定及时返还给原告，但由于在合同履行过程中，因原告经营管理不善未完全达成服务标准，原告应承担违约责任，支付给被告违约金合计121,413元，此款应从抵押金中扣除。虽然被告提出反诉请求，要求解除双方于2014年4月1日签订的三份委托管理合同，但被告未能交纳反诉费用，故被告可另行告诉主张合同的解除权。综上，原告的诉讼请求符合法律规定部分本院予以支持，被告的部分辩解主张成立，原告应承担违约责任，支付给被告违约金。本院为保护合同双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司给付原告长春睿翔物业服务有限公司代收的物业费1,005,492元。 二、被告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司返还原告长春睿翔物业服务有限公司服务抵押金178,587元。 案件受理费25,266元由原告承担12,306元，被告承担12,960元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长 计 奎 人民陪审员 胡 侠 人民陪审员 张会杰 二〇一九年九月十一日 书 记 员 吕煜圻