广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复329号 复议申请人（案外人）：温汉林，男，1977年5月8日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。 委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。 申请执行人：深圳市勾陈投资有限公司。住所地：深圳市福田区莲花街道深圳证券交易所广场**。 法定代表人：肖常青。 被执行人：云浮市云城区精艺石材工艺部。。住所地：云城区安塘街道办桐围村委 法定代表人：黄永祥。 被执行人：云浮石银资产管理有限公司。。住所地：云城区河口街道府前路** 法定代表人：高京活。 被执行人：云浮市好来兴石材有限公司。住。住所地：云城区安塘街道桐围村委/div> 法定代表人：黄永祥。 被执行人：黄永祥，男，1975年1月11日出生，汉族，住云城区。 被执行人：黄丽洪，女，1975年3月14日出生，汉族，住云城区。 参与分配人：中国邮政储蓄银行股份有限公司云浮市分行。住。住所地：云浮市市区金山大道首层****、第******/div> 法定代表人：刘志雄，该行行长。 温汉林不服云浮市中级人民法院（2019）粤53执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 云浮市中级人民法院（以下简称云浮中院）在执行深圳勾陈投资有限责任公司（下称勾陈公司）与云浮市云城区精艺石材工艺部（下称精艺工艺部）、云浮市石银资产管理有限公司（下称石银公司）、云浮市好来兴石材有限公司（下称好来兴石材公司）、黄永祥、黄丽洪国内非涉外仲裁裁决一案过程中，裁定拍卖被执行人黄永祥名下位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有建设用地及地上建筑物。案外人温汉林于2019年3月14日向该院提出书面异议，请求中止执行。 案外人温汉林提出异议称，其与黄永祥在2017年7月18日签订了《租赁合同》，约定黄永祥将位于安塘街道××村委××村夏新线侧的厂房（产权证号为：云府国用（2011）第0176号）的物业及机器设备出租给温汉林使用，租赁期限从2017年7月18日至2027年7月17日。同时，异议人一次性支付到2020年10月17日的租金50万元给黄永祥，租用上述厂房及物业、机器设备。但人民法院拍卖涉案的土地及地上建筑物，并未保障异议人的合法租赁权，作为承租方应对涉案厂房及地上建筑物享有用益物权。根据《合同法》第229条、《物权法》第190条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，涉案土地及地上建筑物的抵押登记日期为2017年8月24日，第一次法院查封日期为2018年1月5日，而异议人的《租赁合同》于2017年7月18日签订，早于抵押与查封日期，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说无论拍卖与否，异议人的承租权都应得到优先保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款的规定，异议人已与出租房签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，有权继续占用被执行的不动产，因此，恳请法院中止对涉案土地及地上建筑物的执行。 被执行人黄永祥辩称，租赁合同是双方签订的，租金收据是后补的，但流水都是真实的，并不是伪造的。 申请执行人勾陈公司辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应满足以下三个条件：租赁合同合法有效、合同签订于人民法院查封之前、已占有适用不动产。但案外人温汉林未满足上述条件，理由如下：一、涉案房产系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，温汉林与被执行人签订的《租赁合同》及《协议》无效。二、《租赁合同》及《协议》系温汉林和被执行人在人民法院查封之后恶意串通而订立的，已损害勾陈公司的合法权益，应为无效。1.《租赁合同》及《协议》实际签订于人民法院查封之后，是被执行人为逃避执行而与温汉林伪造的虚假合同，不得对抗答辩人。2.温汉林并未向被执行人支付任何款项，温汉林提供的租金支付凭证是虚假的。三、温汉林未占有涉案不动产。四、被执行人和温汉林虚构租赁关系，已妨碍人民法院的强制执行，应对被执行人和温汉林予以罚款和拘留，并追究其拒不履行判决、裁定的刑事责任。 参与分配人邮政云浮分行称：1.黄永祥与温汉林双方签订租赁合同从2017年7月18日租赁给温汉林，但直到2018年11月底，该标的物所挂公司招牌仍然是好来兴石材公司，经营者也不是温汉林，因此，该租赁合同无效。2.根据好来兴石材公司与邮政云浮分行签订的《土地使用声明》，签订时间为2017年7月28日，声明人是黄永祥与黄丽洪，声明约定该土地使用情况为自用，根据2017年8月24日《抵押人谈话记录》，黄永祥承认抵押物是自用而不是出租。因此，温汉林与黄永祥签订的租赁合同缺乏真实性。 云浮中院审查查明，2017年11月29日，勾陈公司向深圳仲裁委员会提起仲裁申请，要求精艺工艺部支付企业资产收益权回购价3156931.50元及违约金和实现债权的费用，石银公司、好来兴石材公司、黄永祥、黄丽洪承担连带清偿责任。2017年12月29日，勾陈公司向云城法院申请财产保全。云城法院于2018年1月5日作出（2015）云城法立保字第18-1号民事裁定，裁定查封黄永祥位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有土地使用权，证号为云府国用（2011）第0176号。2018年6月25日，深圳仲裁委员会作出（2017）深仲裁字第2583号仲裁裁决书，裁决：一、精艺工艺部向勾陈公司支付回购价款人民币3156931.50元，并支付截止2017年11月6日的违约金人民币147615.04元（从2017年11月7日起，违约金的计算比例按年24%计算，以尚未支付本金数3000000元为基数计算，直至还清全部本金止）；二、精艺工艺部支付勾陈公司律师费134150.06元、保全费5000元、财产保全担保费6975.80元；三、本案仲裁费人民币52849元全部由精艺工艺部承担；四、石银公司、好来兴石材公司、黄永祥、黄丽洪对精艺工艺部的上述清偿义务承担连带清偿责任。上述款项由精艺工艺部、石银公司、好来兴石材公司、黄永祥、黄丽洪于裁决书送达之日起十日内履行完毕。迟延履行应当向勾陈公司支付迟延履行金。该仲裁裁决生效后，勾陈公司向云浮中院申请强制执行。 在执行过程中，云浮中院于2019年3月4日在广东省云浮市中级人民法院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台对黄永祥位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有建设用地及地上建筑物进行公开拍卖。温汉林于2019年3月14日提出执行异议，同时向该院提交其与黄永祥在2017年7月18日签订的《租赁合同》和2018年5月17日《协议》、《收据》、《电子银行回单》、《不动产登记资料查询结果证明》等证据材料，主张其租赁该厂房，要求中止对黄永祥名下位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有建设用地及地上建筑物的拍卖。 云浮中院另查明，温汉林提交的主要证据材料如下:1.温汉林提交的2017年7月18日《租赁合同》记载主要内容为：温汉林承租云浮市安塘街道××村委××村夏新线侧国的厂房及机器设备；租赁期限10年，自2017年7月18日起至2027年7月17日止；租金按总体计算，第一个五年每月按20000元收取，第二个五年每月按40000元收取，付款方式为按月支付；温汉林除每月向黄永祥支付上述租金外，应另行支付因经营该租赁标的物所产生利润的30%，第一个五年按利润的30%支付，第二个五年按利润的40%支付，利润计算方式按双方另行商定的财务制度确定，黄永祥有权参与经营及查询温汉林的经营账册。合同还对违约责任等作了约定。合同甲方为黄永祥签名，乙方为温汉林签名，落款日期为2017年7月18日。2.温汉林提交的黄永祥与温汉林于2018年5月17日签订《协议》，约定内容为：黄永祥一次性收取温汉林30个月的租金，即2018年4月18日至2020年10月17日止，黄永祥同意给予温汉林优惠，优惠后30个月只收500000元。还约定温汉林于2018年5月30日前将租金500000元一次性汇入黄福祥（黄永祥指定）的账号。3.温汉林提供的两张租金收据为：日期为2018年12月20日的收据是收取2017年10月18日-2017年12月18日租金40000元，日期为2018年4月20日的收据是收取2017年12月18日-2018年4月18日租金80000元。另外，温汉林还提交2018年5月30日的4张银行回单共500000元，收款人均为黄福祥，回单也没有注明款项用途。 云浮中院再查明，本案在执行过程中，邮政云浮分行于2019年3月15日向该院提出申请，认为其对该院拍卖的黄永祥位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有土地使用权[证号为云府国用（2011）第0176号]享有优先受偿权。并向该院提交了《不动产登记证明》及黄永祥、黄丽洪借款时于2017年7月28日和8月24日向邮政云浮行所作的《土地使用声明》及《承诺书》、《抵押人谈话记录》等证据材料。其中，黄永祥、黄丽洪在《抵押人谈话记录》、《土地使用声明》中均陈述用于抵押的安塘街道××村委××村夏新线侧国有土地使用权[证号为云府国用（2011）第0176号]是自用。 云浮中院认为，本案的争议焦点在于是否带租约拍卖案涉土地及地上建筑物。“买卖不破租赁”的法律制度应建立在真实有效的租赁关系基础上。在本案中，案外人温汉林向法院提交了其与被执行人黄永祥签订的《租赁合同》，该合同除有租金、租期等约定外，还有经营期间的利润分成的约定，出租方还有权参与经营及查询经营账册等，双方的租赁关系存疑。其次，案外人温汉林未举证证明其对涉案土地及地上建筑物占有使用情况及租金缴纳的客观真实情况，无法证明合同已实际履行。第三，黄永祥、黄丽洪在向邮政银行借款时已声明位于安塘街道××村委××村夏新线侧国有土地使用权[证号为云府国用（2011）第0176号]是自用。也就是说，涉案土地不存在出租情况。综上，案外人温汉林提供的证据不能证明其与被执行人黄永祥存在租赁关系，对其提出的执行异议请求，应不予支持。云浮中院遂于2019年4月2日作出（2019）执异13号执行裁定，裁定驳回案外人温汉林的异议。 温汉林向本院申请复议，请求撤销（2019）粤53执异13号执行裁定；中止对黄永祥名下案涉土地使用权及地上建筑物的强制执行措施。其主要理由为：1.复议申请人与黄永祥在2017年7月18日签订了租赁合同。该合同为双方当事人真实意思表示，在异议听证中得到了被执行人黄永祥的确认，按照协议约定，复议申请人已向黄永祥指定的黄福祥名下的银行账户支付了直至2020年10月17日的租金50万元，并有银行回单和租金收据为证。出租人向承租人依约交付了上述厂房物业、机器设备，双方的租赁关系十分明确。租赁合同已实际履行。2.异议审查法院依据被执行人黄永祥在向邮政银行借款时所做的声明，即涉案土地为自用，以此认定涉案土地不存在出租情况是错误的。首先，庭审中，被执行人黄永祥陈述，该声明是由邮政银行向其出示并要求其签名的，所有的内容均由邮政银行打印好，是银行的格式文件。声明中的关于涉案土地自用、出租处为空白。均是由邮政银行自行填划。被执行人因急于贷款未仔细审阅相关签字文件。其次，该声明由被执行人单方向邮政银行出具。复议申请人自始不知情，也不可能控制所有权人黄永祥对外出具任何声明或其它文字资料。3.异议裁定适用法律错误。《合同法》、《物权法》等相关法律和司法解释均直接或间接体现了买卖不破租赁的规定。云浮中院就案涉土地及地上建筑物的拍卖公告并未保障复议申请人的合法租赁权。同时，云浮中院认定复议申请人是对执行行为提出异议，并依据《民事诉讼法》第225条的规定作出裁定书，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条已明确了提起执行行为异议的事由。而复议申请人是基于对执行标的享有的租赁权而提起的执行异议，并非针对执行行为。原审法院应根据《民事诉讼法》第227条对复议申请人的异议进行审查。 本院对云浮中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人所提异议是对执行行为提出之异议，还是基于租赁权而提出的案外人异议。 一、关于复议申请人所提异议、复议请求的实质目的问题。从复议申请人所提异议、复议请求上看，其基于对案涉土地、厂房的租赁权，提出中止对案涉土地、地上建筑物的执行。而根据《最高人民法院、地上建筑物的执行行异议和复议案件若干问题的规定》的三十一条之规定，承租人基于租赁权并不能阻碍执行法院对案涉不动产的拍卖。换言之，即使租赁权真实、有效，执行法院也可以对不动产进行拍卖。因此，仅就复议申请人在异议及复议申请中所提“中止执行”的请求而言并不成立。 但是，从复议申请人所提理由来看，其提出在案涉不动产被查封和设定抵押之前，已经与被执行人签订了租赁合同，并提出“无论拍卖与否，异议人的承租权都应得到优先保护”以及“有权继续占用被执行的不动产”的主张。因此，复议申请人所提请求的实质目的，是阻止案涉不动产的交付。即，执行法院即使拍卖案涉不动产，其有权继续占有、适用，而不应向买受人交付。 二、关于审查程序的问题。对于案外人基于租赁权提出的实质上要求继续占有、阻碍交付的请求，法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。如在抵押权设定之后，被执行人将其名下不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，不能阻碍交付。同样，如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，同样不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定对承租人之异议进行审查。 本案复议申请人则是主张不动产被查封、抵押之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接涉及不动产是否交付买受人，对评估、拍卖有较大影响。因此，执行法院应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对租赁关系的真实性、合法性进行审查。承租人、申请执行人如对审查结果不服，可行使相应的诉讼权利。 综上所述，云浮中院认定事实虽然清楚，但适用的审查程序不当，复议申请人所提的部分请求及理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销云浮市中级人民法院（2019）粤53执异13号执行裁定。 二、发回云浮市中级人民法院重新审查作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年九月二十九日 书记员  潘 兴