河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5298号上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：黄凯凯，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1985年5月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王洋，涿州市清华法律服务所法律工作者。原审被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司董事长。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司因与被上诉人杨帆、原审被告涿州市联合房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京东方鼎石科技发展有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2819号民事判决书。2、依法改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、即便《商品房买卖协议》无效，也不必然导致上诉人必须退还洽商中介服务费。上诉人已履行了义务，提供了服务。原审法院判决上诉人返还中介费40000元没有事实依据，也没有法律依据。原审法院以被上诉人与联合公司的商品房买卖协议无效，即判决上诉人向被上诉人返还中介费是错误的。上诉人既不作为商品房买卖的主体，商品房买卖协议中又未约定上诉人的地位及收益情况，商品房买卖协议是否有效均不能导致上诉人退费。上诉人与被上诉人是委托代理关系，在被上诉人确定购买原审涉诉房屋后，委托上诉人就房屋价格与开发商进行洽谈。被上诉人与联合公司于2017年2月4日签订《金域中央认购定单》，约定被上诉人以15136.2元/平米、总价1457919元购买原审涉诉房屋。后被上诉人于2017年2月9日参加上诉人组织的团购活动，委托上诉人就房屋价格与联合公司进行治谈。上诉人接受被上诉人委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为被上诉人争取为12967.02元/平米、总价1248983元，使被上诉人房款得到将近21万元的优惠。上诉人履行了义务，提供洽商服务，不论被上诉人与联合公司的买卖关系是否无效，均不能导致上诉人与被上诉人的代理关系无效，更不能否认上诉人提供了服务的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人返还全额洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实，显失公允。二、被上诉人明知原审涉诉房屋未取得商品房预售证，在房地产火爆的市场行情下，仍自愿购买，存在过错，现房价大幅度降价，被上诉人又以此为理由要求上诉人退费，存在恶意。根据《购房声明》可知，被上诉人明知原审涉诉房屋未取得商品房预售许可证。即便房屋买卖协议无效，双方仍可以恢复到之前的状态，但上诉人为被上诉人提供团购服务的成本已经发生，被上诉人得到团购服务后又以事先明知的理由要求上诉人退还服务费用，使上诉人遭受损失，是恶意的。《金域中央项目团购优惠告知书》明确约定上诉人仅为被上诉人提供得到购房优惠的服务，不对其购房行为及房屋质量承担任何责任。原审法院判决未考虑被上诉人过错，即判决上诉人全额返还服务费，显失公允。三、原审法院对无效合同的处理显失公允，对合同法第五十八条的适用不全面。退一步讲，即便如原审法院所判上诉人将基于《商品房买卖协议》无效，导致退费。在无效合同的处理上，原审法院的判决也有失公允。在合同无效的情况下也应是双方返还，被上诉人也应就上诉人提供的服务折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据上诉人提交的洽商中介服务费收据可以得知上诉人提供的服务市场价值为4万元。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同无法在本案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由被上诉人折价补偿上诉人1万元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，对该法条的运用不全面，同时未考虑上诉人损失，显失公平。综上，上诉人已为被上诉人提供了团购优惠活动服务，且上诉人为此支付了成本，原审法院判决认定事实缺乏依据且错误，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。杨帆辩称，1、上诉人的上诉理由不成立。上诉人称提供服务产生的费用，并未明确是什么费用，也没有提供相关证据证明。2、上诉人提供中介服务的说法不成立，因其明知该房屋没有预售许可证等相关手续还公开售卖，其促成与联合房地产签订的买卖协议本身违法无效，并经法院确认。上诉人没有提供任何有效的服务，请求法院驳回上诉。涿州市联合房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉与我方无关，该笔款项由上诉人收取，认可一审判决我方返还购房款本金378983元及手续费20元，合计379003元。杨帆向一审法院起诉请求：l、确认原被告签订的房屋买卖协议（0539号）及团购优惠告知书无效；判令第一被告返还原告购房款379003元；判令第二被告返还原告洽商中介服务费40000元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月4日原告的丈夫刘旻佳与第一被告联合房地产签订《金域中央认购定单》，认购金域中央7号楼2单元503室房屋。2017年2月9日原告的丈夫刘旻佳与第二被告东方鼎石签订《金域中央项目团购优惠告知书》，约定原告参加金域中央项目的团购活动，原告缴纳4万元洽商中介服务费购买金域中央7-2-503房屋，总房款优惠8万元，同日，原告向第二被告支付洽商中介服务费40000元，第二被告出具了相应收据。经原告杨帆及其丈夫刘旻佳与二被告协商一致，最终由原告杨帆于2017年3月4日与第一被告联合房地产签订《商品房买卖协议》，约定购买第一被告开发的金域中央7号楼2单元503室房屋，总价款1248983元，首付378983元，剩余87万元房款申请按揭贷款。原告于协议签订当日向第一被告支付房屋首付款378983元及手续费20元，被告联合房地产为原告出具相应收据。一审法院认为，庭审中被告联合房地产自认其与原告签订的《商品房买卖协议》为无效合同且被告联合房地产未向法院提交相应商品房预售许可证。故原告与被告联合房地产签订的《商品房买卖协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。第一被告应当对原告已付房屋首付款378983元及手续费20元予以返还；由于本案涉诉《商品房买卖协议》系无效合同，原告实际并未享受到被告东方鼎石提供的团购优惠服务，被告东方鼎石应当返还收取原告的40000元洽商中介服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告杨帆与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年3月4日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0539）无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨帆返还房屋首付款378983元及手续费20元，以上共计379003元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告杨帆返还洽商中介服务费40000元。四、驳回原告杨帆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7585元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司承担6860元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司承担725元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，原审被告涿州市联合房地产开发有限公司作为金域中央项目的开发商，因未取得商品房预售许可证，其与被上诉人杨帆之间签订的《商品房买卖协议》为无效合同。因北京东方鼎石科技发展有限公司与被上诉人杨帆签订《金域中央项目团购优惠告知书》是基于杨帆购买涉案房屋的行为，即签订《金域中央项目团购优惠告知书》与被上诉人杨帆购买涉案房屋是统一的整体。现《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效，一审法院认定《金域中央项目团购优惠告知书》亦归于无效并由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司返还洽商中介服务费并无不当。上诉人主张应扣除其为履行合同而支付的相关成本费用，但未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额，故其该项主张缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，北京东方鼎石科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 刘 娟审判员 田 苗审判员 万丙申二〇一九年九月十九日法官助理陈绍文书记员卢灏辰