嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初4580号原告：顾勤干，女，1968年12月26日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托代理人（特别授权代理）：汤尚义、吴云潇，浙江泰豪律师事务所律师。被告：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市周安路**。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告顾勤干诉被告嘉兴中安市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法由审判员顾德忠适用简易程序独任审判。同年10月26日，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，同年11月6日本院依法作出裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告对此裁定不服，并向嘉兴市中级人民法院提出上诉，同年12月7日，中院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。2019年5月20日，本院依法裁定本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤尚义、被告委托代理人王立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年5月13日签订《仓库租赁合同》一份，约定由原告租赁被告位于嘉兴市，租赁面积941.36平方米，用于夹芯板加工与仓储，租赁期限120个月（十年），即从2015年11月30日起至2025年11月29日止，租赁保证金为人民币20000元;并且约定前五年租金虽为12/月/平方米，每年租金135555.84元，但实为赠送期，即不收取租金；后五年租金为12/月/平方米，每年租金135555.84元。同时合同第13.3条约定：原、被告双方违反本合同规定解除租赁合同的，则由违约方支付守约方违约金600000元。原告在2018年3月29日突看见张贴在租赁物墙上的嘉兴市综合行政执法局行政处罚事先告知书[嘉开综执罚先告字(2018)2-010号]才得知原告所租赁的仓库，被告是在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在嘉兴市嘉兴中安市场管理有限公司内建设的钢结构建筑物，其中还包括其他几家租户所租赁的同一仓库。该行政处罚告知书，对被告作出限期拆除的行政处罚。为此原告被迫搬迁腾退租赁建筑物，2018年5月5日腾退搬迁完成，同时结清了水电费用，本次搬迁给原告造成停产等巨大损失。原告认为正是由于被告隐瞒其出租的房屋是未取得建设工程规划许可证即是违章建筑的事实，并且租期又达十年之久，致使原告投入大量资金.对租赁物进行增添设施，以便于生产经营.因此原告认为被告的行为违反了诚信原则和合同的约定，应承担违约责任，赔偿原告损失。故请求判令解除原、被告签订的《仓库租赁合同》；判令被告退还租赁保证金20000元；判令被告支付违约金600000元；判令被告赔偿搬迁损失费用96600元；本案诉讼费用由被告承担。为证实上述事实，原告向本院提交了以下证据材料：证据一，仓库租赁合同一份，用以证明原、被告在2015年5月13日签订仓库租赁合同，被告将中安钢贸园标准库-1号租赁给原告使用，面积941.36平方米。原告用于夹芯板加工，仓储，租赁期限为120个月，从2015年11月30日至2025年11月29日止，并约定前五年不收取租金，后五年租金为12/月/平方米，每年租金135555.84元。合同第13.3条约定双方违反本合同规定解除租赁合同的，由违约方支付守约方违约金600000元。租赁保证金为20000元，同时证明被告隐瞒租赁物是违章建筑的事实。被告质证对租赁合同予以确认，真实性没有异议，合同内容确认是事实。证据二，嘉开综执罚先告字(2018)2-010号行政处罚事先告知书一份，用以证明被告隐瞒事实，将违章建筑租赁给原告，2018年3月29日，嘉兴市综合行政执法局对被告在未取得建设工程规划许可证的情况下，在被告公司内擅自建设的八处钢结构建筑物，其中包括被告租给原告的房屋，行政执法局要求被告拆除出租物的事实。被告质证无异议。证据三，结婚证一份，用以证明原告与曹未方系夫妻关系。被告质证认为对结婚证请法庭核实真实性。证据四，营业执照一份，用以证明原告夫妻在租赁房屋开设嘉兴市南湖区禾兴彩钢夹心板厂的事实，曹未方是该厂的负责人，该厂是个人独资企业。被告质证对营业执照真实性没有异议，对主体存疑，这是个人独资企业，我认为这存在转租的行为，应当经过被告同意。证据五，收据一份，用以证明原告在2018年4月28日已将租赁物交还被告，电费2850元已结清的事实。被告质证收据不是被告出具的，是中安的物业管理公司出具的，三性无法确认，但会对水电费等都结算后再退还保证金。证据六，照片二张，用以证明原告租赁被告仓库开厂的事实。被告质证无异议。证据七，机械设备拆卸安装合同一份、收据一份、运输发票一份、移装费用发票一份，用以证明原告因被告违约而搬迁支出费用的事实，费用共计96600元。被告质证认为费用都没有经过被告确认，事先也没有和被告说过，对证据的真实性无法确认，无法确认该费用就是用于原告搬迁的事情，发票开具时间过晚。证据八，协议书一份、工商登记信息一份，用以证明原告购买被告办公用房后，原告将涉案搬迁企业的注册地变更至被告中安钢贸园的事实。被告质证认为，协议书系原告当庭提供，无法确认，工商信息以事实登记为准。被告辩称，同意解除租赁合同，并且事实上合同已经无法继续履行；被告同意庭后据实结算退还租赁保证金；违约金600000元产生的前置条件没有成就，被告没有违反合同，不同意支付违约金；搬迁费用合理的被告可以承担一部分；诉讼费请求法庭按比例判决。经对证据的质证，本院认证如下：原告提供的证据一、二、三、四、六，被告质证无异议，本院均予以采纳；证据五，因该电费系原告租赁被告仓库所产生，与本案存在关联性，本院予以采纳；证据七，原告从被告租赁的仓库搬迁厂房，必然会产生的相关费用，是合理存在的且与其他证据相印证，本院予以采纳；证据八，该材料与本案存在关联性，客观真实，本院予以采纳。根据对证据的认证，本院确认本案的事实如下：2015年5月13日，原、被告签订《仓库租赁合同》一份，合同约定：被告将位于嘉兴市租赁给原告使用，租赁物面积为941.36平方米，用于夹芯板加工、仓储。租赁期限为120个月，即从2015年11月30日起至2025年11月29日止。租金约定：前五年租金为12/月/平方米，每年租金135555.84元（为赠送期）；后五年租金为12/月/平方米，每年租金为135555.84元。租赁保证金为人民币20000元,原告应于本合同签订之日，向被告一次性支付租赁保证金。租赁合同解除或终止后，在原告已向被告交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用、违约金、赔偿金以及按本合同规定承担向被告交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后30日内，被告无息退还租赁保证金余款。被告同意原告2015年11月30日到2020年11月29日为装修及赠送期免费使用，2020年11月30日到2025年11月29日按照租金为12/月/平方米支付，每年租金为135555.84元。在租赁期限内，若遇被告转让出租物的部分或全部产权或租赁物拆除的，被告应安排其他场地租赁给原告使用或确保受让人继续履行本合同。合同的解除和终止：原告延迟缴纳租金达两次以上或是延迟租金累计达2个月的，被告有权无条件解除租赁合同，并且不予退还保证金；原、被告双方违反本合同规定解除租赁合同的，则由违约方支付守约方违约金60万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交付了出租的标准仓-1号租赁物。原告接受租赁后，遂将嘉兴市南湖区禾兴彩钢夹心板厂搬迁至标准仓-1号内进行生产经营活动。2018年3月29日，嘉兴市综合行政执法局向被告发出[嘉开综执罚先告字(2018)2-010号]行政处罚事先告知书，认定被告在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在嘉兴市嘉兴中安市场管理有限公司内建设八处钢结构建筑物，其中有被告出租原告的标准库-1号，并拟对被告作出限期拆除的行政处罚。之后，被告通知原告搬迁。同年4月28日，原告结清了租赁期间的电费，同年5月5日，原告完成了将嘉兴市南湖区禾兴彩钢夹心板厂搬迁至油车港残疾人创业园的工作，原告为此支付设备拆装费28000元、运输费29000元、行车拆除改造及移装费39600元，共计人民币96600元。原告因租赁合同的终止及搬迁造成的损失与被告交涉无果，遂向本院提起诉讼。本院认为：原、被告间签订的房屋租赁合同，因租赁物系被告在未取得建设工程规划许可证的前提下擅自搭建的房屋，属违章建筑，因此原、被告间签订的房屋租赁合同无效，租赁合同自始没有法律效力，对此被告负有主要责任，原告负次要责任，原告据此要求被告支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告退还租赁保证金的请求，因原告未能提供证据材料予以佐证，本院不予支持，原告今后如有新证据材料，可另行向被告主张。原告提出要求被告赔偿厂房整体搬迁而造成的设备拆装费、运输费、行车拆除改造及移装费损失的请求，因该损失是客观存在的，考虑到双方签订的房屋租赁合同为无效合同，且原告自承租被告的房屋后也未支付过租金的客观事实，因此原告因该厂房搬迁所造成的损失由原告承担40%，被告承担60%（96600元*60%＝57960元）为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴中安市场管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告顾勤干厂房搬迁损失费57960元；二、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10966元，由原告负担9716元，被告负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  顾德忠人民陪审员  骆惠龙人民陪审员  吴晓亮二〇一九年九月二十七日书 记 员  胡 婷1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。