河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初2043号原告：闫淑青，女，1974年10月7日出生，汉族，住衡水市枣强县。委托诉讼代理人：郭强，河北晨虹律师事务所律师。被告：衡水精信房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区红旗大街**未来资产大厦****。法定代表人：张保起，总经理。委托诉讼代理人：李剑，系被告员工。委托诉讼代理人：张红宇，系被告员工。原告闫淑青与被告衡水精信房地产开发有限公司（以下简称为精信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫淑青及其委托诉讼代理人郭强，被告精信公司委托诉讼代理人李剑、张红宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫淑青向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《龙源东郡认购协议书》无效；2、判令被告退还原告购房款223650元并支付利息（利息计算方式：自2017年5月13日起，以223650元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）、赔偿经济损失223650元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月13日签订《龙源东郡认购协议书》一份，约定原告购买被告开发的龙源东郡2号楼1单元1104号商品房，房屋总价款743650元，按照首付加银行按揭贷款的方式支付房款。同时认购协议书就所购房屋基本状况、商品房的销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、时间、面积误差的处理方式、争议解决方法、违约责任等均进行了约定。签订协议前，龙源东郡售楼处工作人员声称被告资金雄厚，该在建小区五证俱全，且可以用原告的住房公积金贷款购房。在此情况下，原告与被告签订认购协议书，并按照约定于2017年5月13日通过刷卡方式向被告支付213650元，加上2017年5月7日向被告支付的定金10000元，共计支付购房款223650元。被告向原告出具了收款收据，并加盖财务专用章。2019年3月初原告获悉，被告并未依法取得龙源东郡住宅小区2号楼商品房预售许可证，且被告已将该小区国有土地使用证向银行抵押借款，原告已无法用住房公积金贷款。原告到衡水市住房公积金管理中心核实，被告知上述情况属实。原告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，并故意隐瞒该小区国有土地使用证已经向第三人抵押借款的事实，构成严重违约，故诉至法院，望判如所请。被告精信公司辩称，1、签订认购协议书后，收了原告223650元，被告可以退还223650元，对利息和经济损失，被告不承担，原告诉讼请求第一条要求确认认购协议书无效，也就不涉及违约，也就没有违约责任。2、原告在购房时，房产销售人员已经告知没有销售证，所以被告没有隐瞒没有取得销售证的事实.3、国用土地使用证在房屋买卖合同前属被告所有，被告有支配的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据一、原、被告签订的龙源东郡认购协议书。证据二、所售商品房平面图一份。证据三、银行卡刷卡记录持卡人存根2份。证据五、通告一份。证据六、收款收据。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告提供的证据四、录音资料一份。因被告认可案涉小区国有土地使用证办理抵押的事实，故本院对该部分事实予以确认。本院经审理认定的事实如下：2017年5月7日，原、被告就被告开发的龙源东郡2号楼1单元1104号商品房达成购房意向，原告于当日向被告支付定金10000元。2017年5月13日，原、被告签订龙源东郡认购协议书，约定原告购买被告开发的龙源东郡2号楼1单元1104号商品房。该认购协议书载明房屋建筑面积为107平方米，单价为6980元/平方米，优惠后房款共计743650元，付款方式为银行按揭，2017年5月13日支付首付款223650元。原告于当日按照协议约定向被告支付213650元。双方至今未签订正式的商品房预售合同。另查明，在庭审中被告承认现仍未取得诉至房屋所在楼盘的商品房预售许可证明，且该楼盘所涉国有土地使用权已经办理抵押。以上事实有原告提供的有效证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第六条“商品房预售实行预售许可制度。……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，商品房预售必须取得预售许可证明。本案被告未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的龙源东郡认购协议书中明确了买卖双方当事人名称及姓名，买卖标的具体情况及价格，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况等合同主要内容，且原告已经向被告支付223650元购房款，故案涉龙源东郡认购协议书应当认定为商品房买卖合同，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定无效。商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必要条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”对于案涉商品房所在楼盘是否取得商品房预售许可证明的情况，双方当事人所掌握的信息是不对称的，被告辩称原告购房时其销售人员已经告知没有取得商品房预售许可证，但未提供证据证明，且原告对此不予认可，故对被告的该项抗辩不予采信。被告在明知不具备商品房预售法定条件的情况下与原告签订认购协议书并收取相应购房款，被告的行为具有隐瞒没有取得商品房预售许可证明的故意，事实清楚。根据上述法律规定，原告除可请求被告承担合同无效的责任外，并可请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。故原告诉请被告退还全部已付房款223650元、支付利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。关于利息，截至2017年5月13日原告已付购房款共计223650元，现原告要求被告自2017年5月13日起，以223650元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决生效之日止，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告闫淑青与被告衡水精信房地产开发有限公司于2017年5月13日签订的龙源东郡认购协议书无效；二、被告衡水精信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告闫淑青已付购房款223650元、支付利息（利息计算方式：自2017年5月13日起，以223650元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）并赔偿原告223650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8010元，简易程序减半收取计4005元，由被告衡水精信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  朱志猛二〇一九年九月十一日法官助理刘楚月书记员戴帅鑫