湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3122号 上诉人（原审原告）：雷三华。 上诉人（原审原告）：何英英。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂阳华源置业有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道牛巷口。 法定代表人：林启良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙秀录，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李石文，湖南志浩律师事务所律师。 上诉人雷三华、何英英，上诉人桂阳华源置业有限公司（以下简称华源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷三华、何英英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持雷三华、何英英一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由华源公司负担。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定交房条件包括“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”等，一审判决已查明涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件却认定涉案房屋符合交房条件，前后矛盾，亦与双方约定的交房条件不符，故一审判决认定事实错误。2.华源公司反复强调涉案合同系全国统一适用的版本，既然是全国统一适用的版本则不存在本案违约金过高情形。华源公司作为专业的房地产开发公司应对其实施的民事行为具有预见性，应尊重契约精神，且本案延期交房违约金并不高，一审判决主观认定本案延期交房违约金过高没有事实和法律依据。3.一审判决认定本案违约金按银行同期贷款利率计算至2019年6月26日无事实和法律依据。4.一审判决擅自改变合同约定的房屋交付条件，判令华源公司在判决生效后二十日内将涉案房屋交付给雷三华、何英英，明显错误。综上，请求支持上诉请求。 华源公司辩称：一、一审判决认定涉案商品房符合交付条件的基本事实清楚，并无认定错误。涉案房屋建设工程于2018年12月11日经五方主体竣工验收合格，已符合《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国建设工程质量管理条例》规定的法定交付条件，且相关部门已出具认可证明，故案涉房屋于2018年12月11日已符合法律规定的交付条件，且取得相关部门认可文件，已满足建设工程竣工验收备案的实质条件，华源公司按照法定条件交付案涉房屋，不影响雷三华、何英英对案涉房屋的交付使用，亦不损害雷三华、何英英的合法权益。因此，一审判决认定案涉房屋已符合交付条件，并无不当。二、涉案商品房买卖合同系行政机关制定的格式合同，交房条件系固定条款，不属于当事人的意思自治，依法应当适用法律规定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，备案是对建设单位组织竣工验收的事后监督，是有关行政机关所履行的法定职责。华源公司将竣工验收报告和相关部门出具的认可文件向备案机关报备，至于备案机关是否履行备案职责等不属于华源公司所能控制的风险。另涉案《商品房买卖合同》系格式合同，该合同以取得备案证明文件作为房屋交付条件，其不是华源置业公司的真实意思表示，且与《中华人民共和国建筑法》等规定的法定交付条件不符。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，华源公司可以请求法院将合同约定的交房条件变更为按法定条件交付商品房，故一审判决认定案涉房屋已符合交房条件，符合本案实际和相关法律规定。三、其他答辩意见同华源公司的上诉意见。 华源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回雷三华、何英英的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由雷三华、何英英负担。事实与理由：1.华源公司投资开发的湘南物流园配套商品房项目工程于案涉合同约定的交房日期（2018年12月31日前）届满前已竣工验收合格，符合法定的交房条件。一审判决认定华源公司未举证证明已于合同约定交付日履行了交付义务，则明显错误，对华源公司极不公平。双方在《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定交房时间为2018年12月31日前，第（二）项约定，买受人未收到交付通知的，以本合同约定交付日期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该约定系对合同双方当事人的约定，在交付日办理交房手续是双方的义务，而非出卖人一方的义务。因雷三华、何英英在交付日及此后不配合办理交房手续，未能交房的责任应由雷三华、何英英承担。2.一审判决认定华源公司逾期交房构成违约与查明的事实不符，华源公司依法不承担逾期交房的责任。雷三华、何英英在起诉状中称其拒绝收房的理由是房屋存在严重质量问题，不符合合同约定的交房条件，但一审认定雷三华、何英英提出的房屋质量问题，没有提交证据证明，同时，一审判决认定涉案房屋已于2018年12月11日经五方验收合格，符合交房条件。双方合同约定的交房时间为2018年12月31日、办理交房手续的地点为房屋所在地，雷三华、何英英以房屋存在质量问题拒收房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，本案造成逾期交房的责任应由雷三华、何英英承担。综上，请求支持上诉请求。 雷三华、何英英辩称：1.雷三华、何英英至今未收到华源公司的收房通知，且华源公司至今未取得涉案房屋的备案证明文件，其还不具备通知收房的基本条件。2.双方签订的《商品房买卖合同》对交房条件及逾期交房违约金的计算有明确约定，该合同是双方真实的意思表示，不违反国家强制性规定，故应按照合同约定进行判决。 雷三华、何英英向一审法院起诉请求：1.依法判决华源公司继续履行合同约定的交房义务；2.依法判决华源公司向雷三华、何英英支付逾期交房违约金12960元（自2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，之后违约金按108元/日计算至实际交房之日止）；3.依法判决华源公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年9月25日，雷三华、何英英与华源公司签订《商品房买卖合同》，雷三华、何英英购买华源公司在桂阳县珍珠大道与马鞍岭路交叉口西北面开发的桂阳县商贸物流园北区二期项目中的18栋2层208号住房一套，合同约定：该商品房预测建筑面积129.84㎡，其中套内建筑面积116.72㎡，分摊共有建筑面积13.12㎡，合同约定单价2773元/m2,总价款为360046元…以贷款方式按期付款，非一次性付款时的首付款80046元…买受人应于2017年9月25日前支付首期房价款80046元，余款向桂阳县农村信用合作联社工业园分社申请贷款支付…第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理…第十二条逾期交付责任除不可抗力外出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，雷三华、何英英依约交付购房款。华源公司于2018年12月11日对桂阳县商贸物流园房地产开发项目工程统一进行竣工验收。但是案涉商品房竣工验收合格后并未书面通知雷三华、何英英验收。截至起诉之日，华源公司仍未将房屋交付给雷三华、何英英。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、华源公司是否应继续履行合同约定的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，华源公司房屋验收合格后应向雷三华、何英英交付房屋，雷三华、何英英认为房屋存在严重质量问题不符合交付条件。双方在《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，华源公司于2018年12月11日组织五方主体对案涉商品房进行了验收且验收合格，证明案涉商品房已经符合法律规定的交付条件。本案中，案涉商品房虽未取得建设工程竣工验收备案证明文件，但因其为住宅用房，经五方主体验收已符合法律规定的居住和交付标准，并不会实际影响雷三华、何英英接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分。对于雷三华、何英英提出的案涉商品房存在严重质量问题，因其未提交相应的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定不予认可。综上，案涉商品房已经符合交房条件，华源公司应继续履行交房义务。 二、华源公司逾期交房是否构成违约及违约金的计算。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。雷三华、何英英按合同约定履行了交付购房款的义务，华源公司应按约定在2018年12月31日前将验收合格的商品房交付雷三华、何英英。但是华源公司于2018年12月11日组织五方主体对房屋进行验收后也未书面或以其他有效方式通知雷三华、何英英，华源公司的行为已经构成违约。另，在本案庭审中，华源公司邀请雷三华、何英英收房，但雷三华、何英英认为不符合收房条件拒绝收房。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于出卖人逾期交付责任的约定，逾期天数超过60日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金，从2018年12月31日至本案庭审之日（2019年6月26日）止，华源公司依约承担的违约金共19118.44元（360046元×0.03%×177天）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案双方约定违约金过高，应适当核减。因雷三华、何英英未提交在同类地段租房的证据，故参照雷三华、何英英所支付的房款从2018年12月31日至本案庭审之日止同期银行贷款的利率6个月至1年期利息计算损失较为合适，经核算该段时间的利息为7595元（360046元×4.35%÷365天×177天），故该违约损失为7595元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内交付原告雷三华、何英英购买的位于桂阳县商贸物流园北区二期项目中的18栋2层208号住房一套；二、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告雷三华、何英英支付逾期交房违约金7595元；三、驳回原告雷三华、何英英其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费284元，减半收取142元，由被告桂阳华源置业有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：华源公司提交的证据1中国联通湖南分公司用户通话详单真实性无法核实，证据2湘南国际二期交房业主名单与本案无关联，证据3中国邮政快递单在无其他证据相佐证情况下不足以证明其拟证明的事实，证据4桂阳县商贸物流园区住宅二期A标段建设工程质量监督报告，虽体现了桂阳县建设工程质量安全监督站对涉案房屋项目竣工验收的监督过程，但其不足以证明该项目工程已取得竣工验收备案证明文件。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：1.华源公司已向相关行政部门提交涉案房屋项目工程竣工验收备案相关资料，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明。2.桂阳县商贸物流园区住宅二期B标段建设工程质量监督报告体现了桂阳县建设工程质量安全监督站在对案涉房屋项目常见质量问题专项治理监督检查中，发现问题并下发了整改通知（桂）质安监[2017-C-05]、（桂）质安监停[2017-C-19]号、（桂）质安监停[2017-C-20]号；在竣工预验收中发现问题并下发了整改通知单号（2018-001）及在工程质量检查中下发了竣工验收限期整改通知书（桂）质安监竣工整改[2018-C-001]号。3.案涉房屋已取得房屋测绘报告。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点是：一、合同约定的交房条件是否应作为交房依据；二、华源公司是否构成违约，如违约，逾期交房违约金如何计算。 关于焦点一。案涉《商品房买卖合同》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，无合同法第五十二条规定的无效情形，该合同对双方均具有约束力。根据该合同第九条约定，华源公司交付房屋时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而至今华源公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。现雷三华、何英英要求继续履行合同，故华源公司应继续履行上述合同，并按照合同约定取得涉案房屋备案证明文件才向雷三华、何英英交付房屋。一审判决认定案涉房屋已具备交付条件有误，本院予以纠正。 关于焦点二。根据合同约定，华源公司应于2018年12月31日前向雷三华、何英英交付房屋并取得该房屋项目工程竣工验收备案证明文件，华源公司虽于2018年12月才组织竣工验收，但在竣工验收和申请验收备案过程中被监理单位及相关职能部门多次下发整改通知要求对项目存在的问题进行整改，致使至今尚未取得上述备案证明文件。故华源公司无法按合同约定向雷三华、何英英交付房屋，系其自身原因造成，华源公司构成违约。另双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房违约金计算标准过高，且雷三华、何英英未提交证据佐证其损失，一审判决根据本案情况酌情将逾期交房违约金计算标准调整为同期银行贷款利率4.35%并无不当，本院予以确认。本院确定从2019年1月1日至2019年8月31日期间逾期交房违约金为11746.50元（360046元×4.35%÷12个月×9个月），2019年8月31日之后的逾期交房违约金以全部房价款按年利率4.35%计算至华源公司交付房屋之日止。 综上所述，上诉人雷三华、何英英的上诉请求部分成立，予以支持；上诉人华源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1259号民事判决； 二、桂阳华源置业有限公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定于取得涉案房屋备案证明文件之日起十日内向雷三华、何英英交付位于桂阳县商贸物流园北区二期项目中的18栋2层208号住房一套； 三、桂阳华源置业有限公司于本判决生效后十日内向雷三华、何英英支付逾期交房违约金11746.50元（从2019年1月1日暂计至2019年8月31日，之后的逾期交房违约金以全部房价款按年利率4.35%计算至桂阳华源置业有限公司交付房屋之日止）； 四、驳回雷三华、何英英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费281元，减半收取142元；二审案件受理费，雷三华、何英英预交的50元，桂阳华源置业有限公司预交的50元，合计242元，均由桂阳华源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄肖华 审 判 员 欧旭敏 审 判 员 雷金梅 二〇一九年九月二十五日 法官助理 陈祠平 法官助理 黄晓宇 书 记 员 谷 琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。