四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1390号 原告：甘红莲，女，1979年3月25日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄梅，四川同兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李志国，男，甘红莲之夫。 被告：徐旭，男，1989年10月2日出生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩羽，四川思朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓柳思，四川思朗律师事务所律师。 原告甘红莲与被告徐旭租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，开庭进行了审理。原告甘红莲及其委托诉讼代理人黄梅、李志国，被告徐旭及其委托诉讼代理人韩羽、邓柳思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 甘红莲向本院提出诉讼请求：1．判令徐旭返还甘红莲拆迁补偿款706,618元；2．判令徐旭返还甘红莲已变卖的家电、家具、彩钢棚及相关设备设施款100,000元；3.判令徐旭支付拖欠甘红莲的租金37,500元；4.判令徐旭支付甘红莲因擅自处置农家乐而造成的损失100,000元；5.本案诉讼费、保全费由徐旭承担。事实和理由：2014年5月19日，甘红莲与雅安市雨城区北郊镇金鸡村村民委员会签订《租用合同转让协议》。甘红莲租用金鸡村学校的房屋和土地。租期至2030年9月30日。租赁期间，将房屋等相关设施改建为可以经营使用的农家乐，添置了相关的设备和家电、基础设施，硬化了道路、停车场，地面积大约2,000多平方米，拥有三个大包间，二个小包间，二个卫生间，搭建了彩钢棚，使整个租用场地能经营“农家乐”，并实际在经营使用。2017年6月22日，甘红莲与徐旭签订《农家乐出租合同》。约定将甘红莲承租的位于雅安市雨城区土地上修建的“农家乐”全部出租给徐旭，并对租赁期限、租金、征用拆迁赔偿等进行了约定。合同签订后，2019年6月，出租的农家乐被拆迁征用，徐旭没有征得甘红莲同意，擅自与雅安市雨城区北郊镇镇政府签订拆迁赔（补）偿协议书，并擅自将“农家乐”的相关设备设施拆除、变卖，该行为严重违反双方租赁合同约定。甘红莲为维护其合法权利，遂提起诉讼，望判如所请。 徐旭辩称，一、徐旭经营的农家乐系依据雅安市拆迁相关政策规定的合法被拆迁主体，徐旭经营的农家乐系从甘红莲处合法租用，相应的设施设备多为徐旭自行建造和购置，产权归徐旭所有，拆迁补偿款系徐旭的合同应得财产；二、租赁当时，甘红莲交付的少数设施并非其提交的清单上列明的设施。该清单也非合同附件，没有徐旭签字。甘红莲无证据证明其交付的设施内容和价值；三、徐旭没有拖欠租金，且接到拆迁通知起合同目的已经无法实现，依据法律有权不支付租金；四、甘红莲要求徐旭支付因擅自处置农家乐而造成的损害没有法律和合同依据。综上，甘红莲的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应该予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2010年9月17日，雅安市雨城区姚桥镇金鸡村与王清江、杨海签订《租赁合同》，约定将金鸡村学校的房屋和土地出租给王清江、杨海，租赁期自2010年9月30日起到2030年9月30日止。2014年5月19日，雅安市雨城区北郊镇、王清江、杨海、甘红莲签订《租用合同转让协议》，约定王清江、杨海将金鸡村学校租用范围内所有房屋、场地全部转租给甘红莲，租期至2030年9月30日。2017年6月22日，甘红莲作为出租方甲方与作为承租方乙方的徐旭签订《农家乐出租合同》，约定：甲方将雅安市雨城区修建的农家乐全部出租给乙方；现有装修、附属设施和设备状况由甲、乙双方在本合同附件1、2中明确。双方同意附件1、2作为甲方向乙方交付该农家乐和乙方在本合同出租期满向甲方交还该农家乐时的验收依据；租赁期自2017年6月23日起至2030年9月30日止；甲、乙双方约定农家乐第一年至第三年的年租金均为50,000元；租金一年一付；第一年租金从2017年9月23日起算，次年起每年9月20日前支付当年租金；甲方现有装修，乙方可以进行拆除和改动等。其中，附件2约定：如遇农家乐因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁时，装修赔偿按比例分配，前六年双方各获配50%。赔偿需甲乙双方同意后方可签字。合同签订后，徐旭对承接租赁的农家乐进行相应改造和装修，以“雅禾庄农家乐”名称对外营业。2018年9月至2019年9月的租金，徐旭只向甘红莲交纳了一个季度的租金。 2019年6月19日，因征收农家乐所在土地，雅安市雨城区自然资源和规划局与徐旭签订《货币补偿协议书》，就案涉土地进行货币补偿，补偿款共计706,618元，其中砖混5,217元，砖木528,567元，附属设施补助费135,496元，设备搬迁一次性补助34,338元，交房奖励3,000元。 以上事实，有经当事人举证、质证，并经本院确认的甘红莲提交的《租赁合同》《租用合同转让协议》《农家乐出租合同》《合同未经事宜，双方订立的补充条款》及徐旭提交的《货币补偿协议书》《房屋现状测量分户图》。 本院认为，《农家乐出租合同》及附件2《合同未经事宜，双方订立的补充条款》均是各方当事人在平等、自愿、协商基础上所形成的意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应作为本案纠纷的处理依据。关于甘红莲的诉讼请求，本院评析：一、关于拆迁补偿款的问题。《合同未经事宜，双方订立的补充条款》第一条约定“如遇农家乐因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁时，装修赔偿费按比例分配，前6年双方各获赔50%。赔偿需甲乙双方同意后方可签字。”本案中，2019年6月19日，案涉土地拆迁获得货币补偿共计706,618元，该补偿款是对土地附着物的补偿。徐旭租赁农家乐后对设施进行了改造和装饰装修，该部分投入在拆迁时应当得到补偿。甘红莲要求徐旭将拆迁补偿款全部返还自己的诉请显然有违事实。鉴于双方均未提交证据证明属于各自的装修部分，依照甘红莲、徐旭的前述约定对农家乐的拆迁补偿款进行处理更为符合客观情况和双方在订立租赁合同时的预期。故徐旭应当返还甘红莲补偿款为353,309元。二、关于返还甘红莲已变卖的相关设备设施款的问题。庭审中，甘红莲未提交充分证据证明徐旭将甘红莲所有的家电、家具、彩钢棚等相关设备设施变卖，故，甘红莲的该项诉讼请求本院不予支持。三、徐旭拖欠租金的问题。甘红莲、徐旭在《农家乐出租合同》中约定农家乐第一年-第三年的年租金均为50,000元，一年一付，第一年租金从2017年9月23日起算，次年起每年9月20日前支付当年租金。庭审查明，徐旭未交2018年9月20日到2019年9月20日的租金，而2019年6月19日，农家乐已经拆迁，《农家乐出租合同》的目的已经不能实现，因此，第二年的租金应该从2018年9月20日计算至2019年6月19日，即25,000元（50,000/12个月*6个月）。故，甘红莲要求徐旭支付其拖欠的租金的主张成立，本院予以支持，徐旭应当支付甘红莲拖欠租金25,000元。四、徐旭擅自处置农家乐给甘红莲造成损失的问题。本案中，《合同未经事宜，双方订立的补充条款》第一条约定赔偿需甲乙双方同意后方可签字，而《货币补偿协议书》的相对方分别系徐旭与雅安市雨城区自然资源和规划局，甘红莲未在该协议书上签字确认，甘红莲未提交证据佐证徐旭的前述行为造成其损失，故甘红莲的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、徐旭于本判决发生法律效力之日起十日内返还甘红莲拆迁补偿款353,309元； 二、徐旭于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠甘红莲的租金25,000元； 三、驳回甘红莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,240元，减半收取6,620元，财产保全费5,000元，由甘红莲负担3,310元、徐旭负担8,310元，徐旭于本判决书发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  张曦 二〇一九年九月二十七日 法官助理樊凌莎 书记员漆喜梅