湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初981号 原告：叶炳康，男，1955年5月5日出生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 原告：朱爱英，女，1959年11月22日出生，瑶族，居民，住湖南省汝城县。 以上两名原告共同委托诉讼代理人：蒋阳丹，湖南锐杰律师事务所律师。 以上两名原告共同委托诉讼代理人：刘紫琼，湖南锐杰律师事务所律师。 被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇锦堂村陈家组。 法定代表人：刘叔华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。 原告叶炳康、朱爱英与被告郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶炳康、朱爱英的共同委托诉讼代理人蒋阳丹，被告今朝房产公司的委托诉讼代理人邱细容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶炳康、朱爱英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告开具正式税务发票；2.判令被告协助两原告办理房屋产权证书(明确为立即协助办理不动产权证、国有土地使用权证)；3.判令被告向两原告支付逾期办理房屋产权证的违约金24961元（以合同总价1248072元的2%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年2月10日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因出卖人的原因未能在规定的时间办理好产权登记的，出卖人在第731天起向买受人按日支付万分之一的违约金，违约金最多不超过合同总价的2%。”按照合同约定，被告应在2017年10月31日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并由登记机关顺利办理好不动产权证。但截至2018年7月19日，由于被告未能在税务局缴纳税费，导致两原告房屋产权证不能办理。被告的行为已构成违约，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任。另根据国家税务总局印发《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》规定，从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。两原告与被告签订合同后，按照合同约定支付了848072元的首付款，但被告仅开具收据，并没有开具正规税务发票，未履行其随附义务。为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告今朝房产公司辩称：1.未办理两原告诉请的不动产权证和国有土地使用权证的责任在于两原告本人，《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人负有向出卖人按时提交办理产权所需的相关资料”，今朝房产公司多次电话通知两原告提交相关资料，但至今为止均未收到；2.《商品房买卖合同》未约定今朝房产公司负有开具发票的义务，原告开具发票的诉请系基于我国税法的规定，不属于民事审判解决的平等主体之间的权利义务关系，不属于本案审查范围。故两原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。 原告叶炳康、朱爱英为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.收据。经审查，以上证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告今朝房产公司在举证期限内未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月10日，原告叶炳康、朱爱英与被告今朝房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于汝城县商铺，合同约定建筑面积46.92平方米，单价26600元／平方米，总价款1248072元。合同签订后，两原告于2015年2月10日向被告支付了首期购房款848072元，余款400000元办理了银行按揭贷款。在约定办理权属登记的时限内，被告未按约将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，两原告至今未取得房地产权属证书。被告收取购房款后仅开具收据，至今未向两原告开具发票。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告叶炳康、朱爱英与被告今朝房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。 第一，关于被告收取购房款后是否应当向两原告开具发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”以及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，被告收取款项开具发票是其履行税法上的义务，无论原、被告双方是否在合同中明确约定，两原告均有权利要求被告收到购房款后开具相应数额的销售不动产统一发票。因此，两原告要求被告收取购房款后开具发票的请求应予支持。被告的有关抗辩于法无据，本院不予采纳。 第二，关于被告是否应当协助两原告办理房屋产权登记证书，以及是否存在逾期办理房屋产权登记证书的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告作为房地产开发企业，其将房屋销售给两原告后，其有义务将房屋所有权转移给两原告，即应当协助两原告办理房屋产权登记证书。双方签订的合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：自买受人按照规定付清房款和提交产权所需要的相关合法资料起算，因房屋登记机关在规定的期限内未按时做出登记的，办理产权登记的时间应顺延。若买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。因出卖人原因未能在规定时间办理好产权登记的，出卖人在第731天起向买受人按日支付万分之一的违约金，违约金最多不超过合同总价的2%。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…”合同签订后，两原告已按约支付房款，履行了合同的义务，但被告却未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案，造成两原告至今未取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定被告应当在交付期限届满的第731天即自2017年10月31日起至取得房屋权属证书止向两原告按日支付万分之一的违约金，违约金最多不超过合同总价的2%。故两原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金24961元（按合同总价1248072元的2%计算），符合法律规定，应予支持。被告辩称因两原告的原因而未取得房屋权属证书，并未能提供证据予以证明，本院不予采纳。 综上所述，本院对原告叶炳康、朱爱英的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告叶炳康、朱爱英购买的汝城县君莲国际购物中心项目第一层C2-2号商铺开具购房款1248072元的发票； 二、被告郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告叶炳康、朱爱英办理汝城县君莲国际购物中心项目第一层C2-2号商铺的房地产权属证书； 三、被告郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶炳康、朱爱英支付违约金24961元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424元，由被告郴州市今朝房地产开发有限公司负担。负有承担诉讼费义务的当事人限在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈军英 审 判 员  袁伟珍 人民陪审员  李柏京 二〇一九年九月二十八日 法官 助理  侯海军 书 记 员  何琼兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国税收征收管理法》 第二十一条税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据、或者人民法院认为审判案件需要的证据、人民法院应当调查收集。 人民法院应按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。