湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1630号上诉人（原审被告）：张红萍，女，1963年4月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。被上诉人（原审原告）：资兴市互湘物业服务有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道东江大道东江庭园**。法定代表人：冯德威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。上诉人张红萍因与被上诉人资兴市互湘物业服务有限公司（以下简称互湘公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2018）湘1081民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张红萍，被上诉人互湘公司的委托诉讼代理人谢春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回互湘公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由互湘公司负担。事实和理由：张红萍不欠付互湘公司物业费，一审判决认定张红萍提交的两份证据不足以证明其已交清所有物业费的事实错误。1.张红萍提交的直接证据即2015年11月10日的《物业服务费催缴通知》，系互湘公司送达张红萍的书面证据，互湘公司在庭审中对该证据亦予认可。根据该证据载明的“截至2015年10月30日（张红萍）需缴纳物业服务费共计41050元，现已缴纳22100元，欠缴纳物业服务费共计18950元整”的内容可知，互湘公司以书面函件的方式对2015年10月30日前张红萍需交纳的物业服务费进行了确认并送达张红萍后予以确认，该行为属结算行为。且该通知中对物业服务费的计算方式再次确认了上述事实。2.张红萍提交的另一组证据即张红萍2017年度、2018年度交纳物业服务费的收据和发票，互湘公司在庭审中对该组证据无异议，且该组证据记录的缴费欠付金额与互湘公司在起诉状中所称张红萍欠付的物业费金额相吻合。3.根据常理及《物业服务费催缴通知》分析，催缴欠费均为先清老账，再清新账。张红萍交纳2017年度、2018年度的物业服务费后不再欠付互湘公司物业服务费，否则互湘公司不可能在2015年11月10日向张红萍送达《物业服务费催缴通知》后，一直不向张红萍主张2015年10月30日以前及2016年度的物业服务费。4.本案的事实是，张红萍曾与互湘公司之间存在房屋质量纠纷，后经开发商协调，互湘公司与张红萍达成了口头协议，即2015年10月前，互湘公司只要求张红萍交纳18950元物业服务费，张红萍交纳该18950元物业服务费后就不再欠互湘公司物业服务费。互湘公司之所以起诉张红萍，是因互湘公司当初经手张红萍交纳物业服务费事宜的工作人员离职后，互湘公司目前的工作人员对原来的情况不熟悉，疏忽起诉。互湘公司辩称：1.互湘公司于2015年11月10日向张红萍送达的《物业服务费催缴通知》中记载的张红萍欠缴的物业服务费18950元，仅为2015年1月至2015年10月期间张红萍欠缴的物业服务费。2.2010年1月至2012年6月期间，张红萍应交纳的物业服务费已由互湘公司全额免除，2012年7月至2015年6月期间，张红萍应交纳的物业服务费已由互湘公司免除一半，但2012年7月至2016年12月期间的物业服务费张红萍未按合同约定交纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张红萍的上诉。互湘公司向一审法院起诉请求：1.判令张红萍支付互湘公司物业服务费220259元、违约金53796元，合计274055元；2.本案诉讼费用由张红萍负担。一审法院认定事实：互湘公司系东江湾风情酒吧街物业服务企业，张红萍系东江湾风情酒吧街金麒麟山水酒店业主。2010年12月25日，互湘公司、张红萍签订了《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》，协议约定：1.酒店建筑面积5129.7㎡，物业服务费标准为按建筑面积每月2元/㎡；2.物业费计费时间自开发商通知领房之日的下月1日计收，物业管理服务费实行每两月预收一次，交纳费用时间为每两个月的第一个月上旬；3.乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。后为鼓励业主装修营业，开发商决定对本街首批入驻的业主实行优惠政策，对2011年1月至2012年6月的物业费由开发商赠送而免收，2012年7月至2015年6月的物业费免收一半；对经营面积500㎡以上的业主从2015年7月起，对未装修营业部分暂不收取物业费；如在每年的第一个季度一次性交清全年物业费，再优惠一个月。互湘公司认为，按照上述优惠政策，张红萍在2012年7月至2018年12月期间，累计欠缴互湘公司物业费220259元，已产生逾期付款违约金53796元。互湘公司按照合同约定为张红萍经营的酒店提供了优质的物业管理服务，但张红萍却未完全履行自己交纳服务费的义务，经互湘公司多次催讨，张红萍仍未交纳，为此，起诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，互湘公司、张红萍签订的《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》和《东江湾风情酒吧街前期物业服务合同补充协议》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，该合同对东江湾风情酒吧街业主依法具有约束力。本案的争议焦点是：第一，张红萍收房时间的问题。张红萍认为其在2010年12月25日收铺时发现房屋质量有问题，在2015年8月12日经过沟通后，划了一个句号，所以其实际收房时间2015年8月12日。一审法院认为，张红萍于2010年12月25日收房验房时发现商铺存在质量问题并提出，但又认为“主体合格”并签名确认，于当日与互湘公司签订了《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》，且未提供张红萍与开发商就收房事宜重新协商确定的相关证据，故认定张红萍收房时间为2010年12月25日。第二，张红萍是否还欠互湘公司物业服务费的问题。庭审中，张红萍提出其已交清2018年及以前的所有物业服务费，并提交了2015年11月10日由互湘公司发出的物业服务催缴通知及2017年、2018年交纳物业服务费的相关票据。一审法院认为，张红萍提供的两份证据不足以证明张红萍已交清所有物业费的事实，故，对于张红萍的主张，不予支持。根据涉案《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》和《东江湾风情酒吧街前期物业服务合同补充协议》约定及相关优惠政策，张红萍应当按每月1元/㎡的标准向互湘公司交纳物业服务费，对互湘公司要求张红萍支付2012年7月至2018年12月期间累计欠缴物业服务费220259元的诉讼请求，予以支持。关于互湘公司要求张红萍支付滞纳金的诉讼请求，因本案当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，张红萍未按时交纳物业服务费并非恶意拖欠，情有可原，综合考虑，对互湘公司要求张红萍承担违约金的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告张红萍于本判决生效之日起五日内支付原告资兴市互湘物业服务有限公司物业服务费220259元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5411元，减半收取计2705.50元，由被告张红萍负担。”本院二审期间，张红萍围绕上诉请求依法提交了5份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张红萍提交的5份证据，本院认证认为：《装修现场巡查记录表》、《郴州时代建筑勘察设计有限公司设计处理通知单》、《郴州时代建筑勘察设计有限公司技术处理单》、资兴市建设工程质量安全监督站出具的《关于东江吊桥风情酒吧街金麒麟山水酒店屋面梁裂缝情况调查及处理意见》、郴州市互湘房地产有限公司出具的《东江湾风情酒吧街A栋项目存在问题完成的处理意见表》均系张红萍就房屋质量问题提供的证据，与本案物业服务费问题的处理不具有关联性，本院均不予采信。本院二审查明：一、互湘公司于2015年11月10日向张红萍送达的《物业服务费催缴通知》载明：“至A栋金麒麟山水酒店：根据贵酒店与我司签订的《前期物业服务协议》及《补充协议》约定，贵酒店物业服务费截至2015年10月30日需缴纳物业服务费共计41050元，现已缴纳22100元，欠缴纳物业服务费共计18950元整。…”。二、根据《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》、《东江湾风情酒吧街前期物业服务合同补充协议》的约定，2015年1月至2015年10月期间，张红萍应交纳的物业服务费为4105㎡×1元/㎡=41050元。三、互湘公司在二审庭审中陈述，其仅在2015年10月11日向张红萍发出《物业服务费催缴通知》，是因该公司此前一直是以口头和短信催缴方式向张红萍催缴物业服务费，但张红萍一直拒交，该公司没办法才向张红萍发出《物业服务费催缴通知》。该公司更换过负责人。三、对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：张红萍是否应向互湘公司交纳2012年7月至2016年12月期间欠缴的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。互湘公司在本案中主张张红萍欠付其2012年7月至2016年12月期间的物业服务费，而张红萍予以反驳，主张其已交纳该期间的物业服务费。根据上述法律规定，张红萍就其已交纳该期间的物业服务费的事实应当提供证据加以证明。本案中，1.张红萍提交的《物业服务费催缴通知》虽载明“截至2015年10月30日（张红萍）需缴纳物业服务费共计41050元，现已缴纳22100元，欠缴纳物业服务费共计18950元整”，但根据《东江湾风情酒吧街前期物业服务协议》及《东江湾风情酒吧街前期物业服务合同补充协议》的约定，张红萍2015年10月30日前（2012年7月至2015年10月）需交纳的物业服务费显然不止41050元，该41050元物业服务费应当为2015年1月至2015年10月期间产生的物业服务费。而张红萍并未提供证据证实其已交纳2015年10月30日前的物业服务费。因此，互湘公司提出催缴通知中记载的18950元物业服务费，仅为2015年1月至2015年10月期间张红萍欠交的物业服务费，该辩解理由具有事实依据，可予采信；2.互湘公司陈述其仅向张红萍发出一份《物业服务费催缴通知》，是因其此前一直是以口头和短信催缴方式向张红萍催缴物业服务费。根据该陈述，结合该公司负责人发生变更的情况，本院认为，互湘公司一直未以书面形式向张红萍催缴2012年7月至2016年12月期间其欠缴的物业服务费，符合常理；3.张红萍在本案中提交的物业服务费收据和发票分别系2017年度和2018年度的物业服务费票据，仅能证明其2017、2018年度交纳物业服务费的事实，不能证明2017年以前的物业服务费交纳情况；4.张红萍虽主张其与互湘公司达成了口头协议，即2015年10月前，互湘公司只要求其交纳18950元物业服务费，其交纳该18950元物业服务费后就不再欠互湘公司物业服务费，但其未提供相应的证据予以证实。综上，张红萍提交的《物业服务费催缴通知》、2017年度的物业服务费收据、2018年度的物业服务费发票，不足以证实其已交完2012年7月至2016年12月期间的物业服务费。一审判决根据《前期物业服务协议》、《补充协议》及互湘公司出台的相关优惠政策，结合当事人的陈述，认定张红萍2012年7月至2018年12月期间（2017、2018年度物业费已交纳）累计欠缴互湘公司物业服务费220259元并无不当，本院予以确认。张红萍主张其不欠互湘公司物业服务费，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人张红萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5411元，由上诉人张红萍负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一九年九月二十三日法官助理孙宝乐书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。