湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7128号原告黎洪武，男，1977年5月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告詹小红，女，1990年2月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路**。代表人文爱华，行长。委托代理人李雨浓，男，1988年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系银行员工。原告黎洪武与被告詹小红、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎洪武的委托代理人余继红、第三人建设银行的委托代理人李雨浓到庭参加诉讼。被告詹小红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黎洪武向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2015年11月11日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，解除原告与被告、第三人签订的《借款合同》，责令被告詹小红腾退房屋给原告，并协助原告办理购房合同备案注销手续、商品房预告登记和预告抵押的注销手续；2、被告支付违约金17682.15元，该违约金从被告已付款项中扣除，不足部分有其向原告另行支付；3、判令被告承担原告被第三人扣收的贷款本息（截至2019年6月30日为60608.73元）；4、被告承担诉讼费。被告詹小红无答辩。第三人建设银行辨称，在保护第三人的借贷资金安全的前提下，同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，案外方浏阳华通置业有限公司（出卖人）与被告詹小红（买受人）签订《商品房买卖合同》（201400011003A），约定：“买受人购买出卖人开发的位于浏阳市荷花街道办事处唐家洲水岸山城三期第1幢1003A号房，建筑面积60.68平方米，单价每平方米5828元，总金额353643元；首付106643元，余款247000元由买受人与银行办妥按揭手续…第七条、买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”。同日，浏阳华通置业有限公司（出卖人）与被告詹小红（买受人）签订《合同补充协议》（201400011003A），约定：“因买受人未及时足额偿还本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人还款通知之日起10日内归还相关本息，并承担自银行扣款之日至买受人归还之日期间的利息，在上述约定时间内如仍未偿还的，视为买受人违约，按主合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任，若买受人连续或累计3个月延期支付本息的，出卖人有权单方面解除所有合同，收回所购房屋产权，出卖人解除所有合同的，买受人除向出卖人支付银行扣收的贷款本息外，还应按主合同约定该商品房总金额的5%向出卖人支付违约金”。被告詹小红于2015年11月11日支付4778元。2015年12月28日，浏阳华通置业有限公司（保证人）与被告詹小红（借款人）、第三人建设银行（贷款人）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430754136-2012-20150790497），约定：“借款人向贷款人借款247000元，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是银行同业公认的同期同档次贷款利率；未按约定使用贷款，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上浮100%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上浮50%；按月等额本息还款。浏阳华通置业有限公司为贷款提供连带责任保证担保，保证期间为抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围为贷款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权及担保权利而发生的相关费用”。建设银行于2016年1月29日向詹小红发放了贷款247000元，截至2017年8月29日，被告詹小红断断续续支付贷款本息共计32584.5元，之后起未再还款；未还款项由浏阳华通置业有限公司代为偿还。截止2019年6月30日，浏阳华通置业有限公司共计代为偿还60608.73元，尚欠建设银行贷款本息余额192305.54元。涉案商品房办理了商品房预售合同备案登记、商品房预告抵押、商品房预告登记的手续，未办理房屋权属过户登记手续，房屋亦未实际交付使用。浏阳华通置业有限公司于2019年3月11日注销。浏阳华通置业有限公司的股东黎洪武（原告）、黎越常（案外人）、钟琳（案外人）一致确认，原告可以以个人名义就商品房买卖合同的合同权益对利益相关方主张所有权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案浏阳华通置业有限公司与被告詹小红签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配”的规定，浏阳华通置业有限公司被登记注销、公司法人资格终止，公司的债权不因其主体消灭而灭失，公司全体股东基于民法权利义务承继原则成为权利继受主体，公司原股东一致确认原告可以以其名义主张权利，原告继受浏阳华通置业有限公司的主体资格。按照合同约定：“买受人连续或累计3个月延期支付本息的，出卖人有权单方面解除所有合同，收回所购房屋产权，出卖人解除所有合同的，买受人除向出卖人支付银行扣收的贷款本息外，还应按主合同约定该商品房总金额的5%向出卖人支付违约金”，现被告自2017年8月27日未再还款，且经本院传票传唤，被告仍未履行义务，被告以自己行为表示不再履行主要义务，原告有权解除合同，并收回房屋，并支付违约金17682.15元（353643元×5%），故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及腾退房屋，并要求被告协助办理购房合同备案注销手续及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》与《个人住房（商业用房）借款合同》紧密联系，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》解除后，按揭借款人一般不再履行按揭贷款合同约定的按期还款义务，亦必然对银行贷款回收产生不利影响，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，故对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，因合同解除后，房屋由原告收回，而首付款、银行贷款本息系基于买卖合同而支付给原告的，自然应当予以返还，故原告应返还被告詹小红实际支付的首付款4778元及利息、截至2017年8月29日的贷款本息32584.5元；银行贷款余款本息亦由原告负责偿还；而原告要求被告返还代偿的银行贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。但按揭贷款产生的罚息、复利、违约金应由被告詹小红负担。原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。被告詹小红未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除浏阳华通置业有限公司与詹小红在2015年11月11日的签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号：（201400011003A）；詹小红于判决生效后3日内腾退位于浏阳市荷花街道办事处唐家洲水岸山城三期第1幢1003A号商品房给黎洪武，并协助黎洪武办理商品房预售合同备案登记、商品房预告抵押、商品房预告登记的注销手续；二、解除浏阳华通置业有限公司、詹小红、中国建设银行股份有限公司湖南省分行于2015年12月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430754136-2012-20150790497）；三、限黎洪武于本判决生效之日起3日内偿还中国建设银行股份有限公司湖南省分行关于浏阳市荷花街道办事处唐家洲水岸山城三期第1幢1003A号房的截至2019年6月30日的贷款余款192305.54元及利息（含逾期罚息、复利及违约金，以清偿时实际发生的为准）；詹小红于黎洪武清偿贷款后3日内向黎洪武支付清偿银行贷款实际发生的罚息、复利及违约金；四、黎洪武向詹小红返还首付款4778元及利息（利息计算方式：以4778元为本金自2015年11月11日起按中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算至付清之日）、银行贷款本息32584.5元；五、詹小红向黎洪武支付违约金17682.15元；上述第四项的履行方式：詹小红履行上述第一项确定的义务或第一项确定的义务完成后3日内由黎洪武扣除第五项违约金、银行逾期罚息及复利后支付。六、驳回黎洪武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费1757元，减半收取878.5元，由詹小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘敢德二〇一九年九月十七日法官助理张丹枫书记员陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。