江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1398号原告：张春荣，女，1962年11月24日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省。委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司。住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路**时代购物中心**负**。统一社会信用代码：91360200581642238E。法定代表人：吴爱兰，系该公司经理。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司。住。住所地：湖北省武汉市汉阳区阳新路**第**第**一社会信用代码：91420105572025545B。法定代表人：刘纪顺，系该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。原告张春荣诉被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称真快活公司1）、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称真快活公司2）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法组成合议庭，并于2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人，两被告共同委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张春荣向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告真快活公司1签订的购买位于江西省景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层258号商铺（建筑面积12.23平方米）的买卖合同；二、判决两被告返还原告购房款223800元（含定金3万元），支付截止起诉时止的利息57740.4元（起诉后至实际履行完毕止的利息以223800元为基数，按年利率6%计算），赔偿原告已付的购房款223800元；以上共计人民币505340.4元；三、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原告和被告真快活公司1签订了商铺买卖合同。约定被告真快活公司1将位于江西省景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层258号商铺（建筑面积12.23平方米）卖给原告，售价132210元，装修费161590元，共计293800元（付款方式首付70%，按揭30%）。并约定了原告在2025年1月1日至2025年12月31日可要求被告真快活公司1回购。但由于原告当时轻信被告真快活公司1销售人员的谎言，在未签订任何合同的情况下，于2015年1月29日交纳了2000元现金（参与2000元抵10000元活动），于2015年1月28日交纳购商铺定金3万元，于2015年2月11日交纳购商铺款183800元（不含定金3万元），共计223800元（含定金3万元）。且当时被告真快活公司1的销售人员承诺可办理按揭。但实际上，原告在交纳了223800元后，被告真快活公司1并没有兑现承诺，按揭一直办不下来，导致付款金额停留在原状态。且被告真快活公司1在2015年12月26日瞒着原告，将该商铺抵押给银行，用于贷款（被告真快活公司1用类似的37间商铺抵押，共贷款100万元），且至今无法归还贷款。由此导致原告的购商铺目的不能实现。因被告真快活公司1为分公司，没有法人资格，其民事责任由公司承担。故列被告真快活公司2为共同被告。原告曾于2019年1月10日向法院提起诉讼，但由于诉求不当，只得撤诉。现原告为维护自身合法权益，再次提起诉讼，请求法院判如所请。原告张春荣在举证期限内提交如下证据：一、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；二、《商铺买卖合同》一份，证明原告与被告真快活公司1签订了购买258号商铺的《合同》及该《合同》中约定的相关权利义务；三、《收据》三份，证明原告交纳了购房定金、首付款共计22.38万元；四、原告于2019年1月10日提交的《民事起诉状》一份，证明原告曾起诉两被告进行维权；五、《房屋登记簿》一组，证明涉案商铺的基本状况及被告真快活公司1未告知原告，其已用该商铺办理了抵押贷款；六、《案件发生法律效力证明书》及景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初307号《民事裁定书》一组，证明涉案商铺因抵押贷款，故原告所主张的原诉求无法实现，被迫撤诉。被告真快活公司1辩称，第一，关于本案购房款金额的认定。双方签订的《商铺买卖合同》第三条对商铺买卖的房价款以及商场公共区域装修款作出了明确约定和区分，按照通常理解，本案合同其他条款中出现的“房价款”应为买卖双方约定的商铺购买款，不包括买受方交纳的装修款，但对“房价款”作出特别说明或者限定范围的除外。涉案合同条款中共有三条涉及“房价款”的界定，分别为第三条、第四条和第九条。其中，第三条专门对房价款与装修款的计算方式与价款作出明确约定和区分，第四条对“房价款”的范围作出了特别说明，即包括商铺购买款和装修款，第九条对“房价款”未作出特别说明或限定其范围，按照通常理解，本条的“房价款”不包括装修款，与合同第三条约定的房价款含义是一致的。故本案“房价款”特指买卖双方约定的商铺购买款，并不包括装修款(详见)。因本案涉案商铺房价款总金额为人民币132210元；而原告尚欠被告剩余购房款80000元，故原告实际已支付的购房款为52210元。第二，商铺不能过户是原告未付清剩余购房款。涉案合同第四条委托贷款付款备注事项说明：③如买受人提出委托贷款申请后，因经办银行或委托贷款单位不批准买受人贷款申请（包括但不限于：……）或买受人原因导致无法办理委托贷款手续的，……买受人须向出卖方付清本合同第四条第一款规定的全部款项；逾期付款，则按合同第五条的约定承担违约责任。本代理人作为被告特别授权的委托诉讼代理人，曾于2019年4月4日下午在景德镇市珠山区人民法院就原告起诉被告要求将涉案商铺予以过户的民事案件开庭时，就明确告知原告需将剩余购房款付清才能办理过户。第三，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定主张双倍赔偿没有事实和理由。首先，被告不是房地产开发企业。该司法解释第一条明确规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业……。而涉案商铺系被告购买而来，并不是被告开发的，被告不是房地产开发企业。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，并不是商品房买卖合同纠纷。故此，原告依据该司法解释属于法律适用错误。其次,被告的行为没有导致原告的合同目的不能实现.鉴于双方签订的房屋买卖合同第十二条明确约定回购条款,并且自双方签订合同之后至今,被告每月都依据约定向原告支付了收益金,事实上,涉案商铺被告已经交付给了原告,只是原告又依据双方签订的《托管经营服务合同》将商铺委托被告对外出租。综上，原告的合同目的并没有发生不能实现的情况，也没有出现“无法取得房屋的”情形。原告的起诉与事实不符，恳请法院判决驳回原告的诉请。被告真快活公司1在举证期限内未提交证据，其当庭提交三组证据：一、被告支付给原告的商铺收益金（即电子转账回单）一份，证明双方签订了《商铺买卖合同》，也约定了商铺由被告占用使用，并每月向原告支付商铺收益金（每年按比例递增）；二、《托管经营服务合同》一份，证明双方签订的《商铺买卖合同》第三条第四款中，原告所交款项161590元系商铺托管费用，并且双方约定每月由被告向原告支付商铺收益金；三、（2017）赣02民终822号案件生效《民事判决书》一份，证明涉案合同第三条第一款约定的金额是涉案商铺的购房款。被告真快活公司2的辩称意见与被告真快活公司1的辩称意见一致。被告真快活公司2在举证期限内未提交证据，其当庭提交的证据与被告真快活公司1当庭提交的证据一致，且证明内容亦一致。就诉争各方提交的证据，诉争各方的质证意见如下：就原告张春荣在举证期限内所提交的证据，两被告对证据一、四、五，真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二，证明目的无异议，但需补充，《商铺买卖合同》第三条明确约定了双方的购房款金额为132210元，而且根据该《合同》第四条第三款，原告还有8万元的剩余购房款没有向被告支付；该《合同》第十二条明确约定了回购条款，原告称其合同目的不能实现与事实不符；对证据三，真实性无异议，但对其证明目的存在异议，只能说在223800元中能作为购房款部分的只有52210元，因为原告还有8万元购房款未付清，其余款项为装修款；对证据六，证明目的存在异议，虽然是被告的过错，但是原告的购房款也并未交清。就被告真快活公司1及真快活公司2当庭提交的证据，原告对证据一，有异议，汇款人不是托管人，一个是黄涛，另一个是何旺盛；两被告未向法院提交黄涛及何旺盛的身份证复印件以及未向法院提交证据证明上述两人所汇款项的用途；另该二人并没有在汇款单上签字确认是汇给原告的租金；对证据二，被告没有举证证明出租给了谁，没有出租合同，也没有出租凭证，不能证明所谓的租金与托管人的收益有何关联；对证据三，原告认为与本案无关，证明目的不予认可，（2017）赣02民终822号案件生效《民事判决书》中的原告与本案原告并不是同一人，也未提交生效证明。经审理查明，真快活公司1是真快活公司2下属的分公司，有一定的组织机构和财产。2015年2月12日，张春荣（作为买受方）与真快活公司1（作为出卖方）就位于江西省景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层258号商铺签订《商铺买卖合同》一份。该合同约定，……商铺建筑面积共12.23平方米，其中，套内建筑面积5.69平方米，公共部位与公用房屋分摊面积6.54平方米。该商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币132210元（以建筑面积单价计算10810元/平方米）；……张春荣承担公共区域装修款项（其中包括但不限于商铺所在的商场外立面、公共通道、外广场、空调设备、照明设施等）支付至真快活公司1指定的托管方账户上，由托管方代为交付。房价款及商铺所在的商场公共区域装修款，合计人民币161590元；张春荣所支付的款项合计人民币293800元（其中包含商铺认购价及商场公共区域装修改造费用……）；张春荣按按揭方式付款，即2015年2月12日前支付全部房价款的70%（包含定金30000元），计人民币213800元；余下房价款计人民币80000元，由张春荣向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）真快活公司1指定的银行账号……张春荣接到真快活公司1或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续……张春荣选择委托贷款的，自付清首期款并签署《委托贷款合同》之日起计180工作日内，由买卖双方共同向景德镇市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，张春荣应当在收到真快活公司1书面通知后5个工作日内向真快活公司1提供房地产登记机构所需张春荣提供的证件及资料……。真快活公司1如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，真快活公司1按日向张春荣支付已付房价款0.5‰的违约金。张春荣于2015年1月28日向真快活公司1支付其所购商铺的定金3万元；张春荣于次日（即2015年1月29日）向景德镇市大成广告有限公司支付2000元现金，收款事由为：真快活2000元抵1万元活动；2月11日，张春荣向真快活公司1交付其所购商铺的首期款183800元。真快活公司1于2015年12月16日用涉案商铺在浮梁农商村镇银行有限责任公司设定抵押，且该抵押至今尚未解除。张春荣曾于2019年1月10日就涉案商铺所致民事纠纷诉至法院，要求真快活公司1及真快活公司2履行涉案合同，将涉案商铺产权过户至其名下并要求真快活公司1及真快活公司2向其支付违约金3万元整（自2016年12月31日至2018年12月31日止）。后张春荣在该案审理过程中，于2019年5月22日向法院提出撤诉申请，景德镇市珠山区人民法院亦于同日就该案作出（2019）赣0203民初307号《民事裁定书》，即裁定准予张春荣撤回起诉。另，景德镇市中级人民法院就程明生诉真快活公司1和真快活公司2房屋买卖合同纠纷一案于2017年12月15日作出（2017）赣02民终822号《民事判决书》，该判决书中认定的房价款为65250元，不含装修款79750元。张春荣与江西真快活商业管理有限公司及真快活公司2于2015年2月12日就涉案商铺的托管经营事宜签订《托管经营服务合同》，即张春荣同意将涉案商铺委托江西真快活商业管理有限公司托管经营，托管经营服务期限从2015年6月1日至2035年12月31日止。张春荣就涉案商铺的托管经营已收取相应的收益金。现因张春荣认为其合法权益受到侵害，故再次诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因真快活公司1及真快活公司2对张春荣所提诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。认定上述事实的证据有：一、原告的身份证复印件一份；二、《商铺买卖合同》一份；三、《收据》三份；四、原告于2019年1月10日提交的《民事起诉状》一份；五、《房屋登记簿》一组；六、《案件发生法律效力证明书》及景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初307号《民事裁定书》一组；七、《托管经营服务合同》一份；八、（2017）赣02民终822号《民事判决书》一份；九、原告张春荣及被告真快活公司1、真快活公司2向法庭作出的陈述和辩称。本院认为，张春荣与真快活公司1平等民事主体之间，经协商于2015年2月12日签订的《商铺买卖合同》，系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订双方均应按该合同，全面履行各自义务，行使各自权利。张春荣作为涉案商铺的购买方，其已按合同约定，及时履行了自身的付款义务，即在签订涉案合同前，分别于2015年1月28日、1月29日及2月11日向真快活公司1实际交款共计215800元(可折抵的金额为223800元，其中含定金3万元、首期款183800元及其参与的2000元抵兑10000元活动）。现真快活公司1未按合同约定办理涉案商铺的过户手续（即在其将涉案商铺出售给张春荣之后，再行将该涉案商铺设定抵押），导致张春荣签约目的不能实现，已构成违约。本案的诉争焦点有二点，其一即为真快活公司1与真快活公司2就此案纠纷所应承担的民事责任如何认定的问题；其二即为张春荣所主张的各项诉请是否成立的问题。针对本案诉争焦点一，即真快活公司1与真快活公司2就此案纠纷所应承担的民事责任如何认定的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因真快活公司1是经依法设立并领取营业执照，有一定组织机构和财产，而真快活公司2作为设立真快活公司1的法人，应对真快活公司1的违约行为所致的民事后果承担补充责任。针对本案诉争焦点二，即张春荣所主张的各项诉请是否成立的问题。因真快活公司1在将涉案商铺售予张春荣后，其又用该涉案商铺设定抵押，且该抵押尚未解除，故导致张春荣签约目的无法实现。另，真快活公司1及真快活公司2并未举证证实系张春荣自身原因导致涉案商铺的委托贷款事宜未能得以实施，进而导致其未能及时办理好涉案商铺相关产权权属证书。即真快活公司1与真快活公司2之所以未能履行上述义务并不具有合理性，亦未有不能归咎于其自身的过错或在办理过程中存在不可抗力等情形。且真快活公司1及真快活公司2亦未能举证证实在涉案合同签订后，其将涉案商铺设定抵押的事宜告知过张春荣。故真快活公司1与真快活公司2应承担相应的违约责任。现张春荣根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，提出相关诉请。但根据该《解释》第一条之规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业……”。而真快活公司1及真快活公司2提出其并非涉案商铺的开发企业，且在真快活公司1及真快活公司2提交的营业执照经营范围中亦不含“房地产开发”字样。故张春荣根据该《解释》所提相关诉请，其依据尚存法律瑕疵。本院以张春荣的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，诉争当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因张春荣签约之目的（亦含领取涉案商铺产权证的基础目的）至今仍无法实现，故张春荣现主张解除涉案合同，本院予以支持；就张春荣所主张的第二项诉请，即要求真快活公司1及真快活公司2返还已付购房款（按张春荣实际所付购房款金额215800元确认）及支付其利息（张春荣所主张的利息计算方式于法不相悖），本院亦予以支持；关于张春荣在其第二项诉请中所主张的要求真快活公司1及真快活公司2承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（即赔偿张春荣已付的购房款223800元），因张春荣自认其从签约三个月之后至今，均收取到相应涉案商铺所滋生的收益金，即涉案商铺给其带来的收益具有连贯性，亦可视为是对其财产权益的一种保障；且张春荣所主张的利息亦具有对真快活公司1及真快活公司2违约所致的惩罚性质，故在此不作重复叠加，折一适用。故对张春荣此项诉请主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第七十四条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张春荣与被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司于2015年2月12日就位于江西省景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层258号商铺签订的《商铺买卖合同》予以解除；二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张春荣返还购房款215800元及并支付利息（利息的计算方式为：以购房款215800元为基数，从2015年2月12日起算至被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司实际付清上述购房款之日止，按年利率6%计算）；三、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对上述第二项判决确定的被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司所附义务承担补充清偿责任；四、驳回原告张春荣的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9353元，由原告张春荣承担4061元，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司连带承担5292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  余明洲人民陪审员  向 莉二〇一九年九月十七日书 记 员  曹卓兰