福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽04民终1253号 上诉人（原审原告）：蔡江虹，男，1966年2月4日出生，汉族，住福建省宁化县。 上诉人（原审被告）：刘永琴，女，1968年8月11日出生，汉族，住福建省宁化县。 原审第三人：邱旺东，男，1967年6月28日出生，汉族，住福建省宁化县。 原审第三人：蔡佩英，女，1968年10月27日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：邱旺东（系蔡佩英丈夫），本案原审第三人。 上诉人蔡江虹因与被上诉人刘永琴、原审第三人邱旺东、蔡佩英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2018）闽0423民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡江虹、原审第三人邱旺东并作为原审第三人蔡佩英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人刘永琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蔡江虹上诉请求：1.撤销清流县人民法院作出的（2018）闽0423民初1091号民事判决，依法改判。2.本案的诉讼费用由刘永琴承担。事实与理由：一、在宁化县人民法院查封之前，其与邱旺东、蔡佩英就已签订合法有效的书面转让（买卖）合同并已支付全部价款。其与蔡佩英系兄妹关系，邱旺东、蔡佩英系夫妻关系。蔡佩英以做生意需资金周转为由，于2011年10月间向其提出借款人民币50万元，其当时答复她没有这么多钱，蔡佩英就要求其以座落在宁化县房屋贷款借给她，其虽没做过生意，但也知道做生意有风险，本不想将房屋贷款借给她。但经不住蔡佩英的要求，并且她也承诺如她真的做生意亏本，愿将宁化县（以下简称财富花园商住楼303室）房屋赔给我，基于以上原因，本人妻子黄雪花就去邮政储蓄银行宁化支行贷款。经过房屋评估等手续，邮政储蓄银行宁化支行于2012年1月10日将人民币50万元转到其妻黄雪花在邮政储蓄银行宁化支行的帐户，并于当日将人民币50万元转到蔡佩英的帐户內。后去蔡佩英的办公室，她和阴仁坤（蔡佩英的生意合伙人）于当日写了一张借条，借款时双方约定月利率2%（用于归还每月的按揭贷款11400元）。之前都是蔡佩英联系的借款，阴仁坤为何在借条上署名，事后蔡佩英有解释，她说这笔款本来是跟阴仁坤合伙借的，后来因为她将这笔款归还了卢木生412000元，卢木生欠款是蔡佩英借的，所以这笔借款就是蔡佩英的，事后也是蔡佩英支付利息。2012年6月19日蔡佩英又提出借款3万元，是蔡佩英一人写的借条，借款时双方约定月利率2%，借人民币50万元每月利息是10000元，后来又借3万元，利息是10600元，蔡佩英利息支付至2013年12月份，自2014年1月起至2015年11月止，欠其利息243800元，共计欠款本息773800元。因蔡佩英、邱旺东无力归还本息773800元，经双方协商，蔡佩英、邱旺东兑现诺言，同意将他们名下位于宁化县房屋商品房转让，用于抵销债务，双方于2015年11月26日订立《房屋转让协议书》。该商品房于2008年1月20日由蔡佩英、邱旺东购买，价款为354914元，蔡佩英、邱旺东于2009年8月29日由三明市住房公积金管理中心宁化管理部提供公积金贷款，向中国工商银行宁化县支行贷款人民币21万元，为此办了他项权证（证号：宁房他证字××号，登记时间为：2009年8月25日至2026年8月25日），房屋贷款抵押21万元，抵押权人为三明市住房公积金管理中心宁化管理部。蔡佩英、邱旺东每月按揭还款，至2015年11月26日已归还13.1万元，尚欠贷款7.9万元购房款；同时，其再支付蔡佩英、邱旺东现金7万元用作购房款，该款用于蔡佩英、邱旺东归还公积金贷款，即每月归还按揭款使用（还款到期时间2026年8月25日），当时双方约定该款付清后，双方房款及债权债务两清。二、其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。1.蔡佩英、邱旺东向其借款时，财富花园商住楼303室即抵押给其父母家人居住使用，其家人于2012年8月18日搬入该房居住使用至今。《房屋转让协议书》签订后，蔡佩英、邱旺东即将财富花园商住楼303室交付其家人居住使用，蔡佩英、邱旺东不再拥有该房屋产权，有关房屋购买合同、票据等交均交其保管。2.财富花园商住楼303室由于房地产商的原因至2015年11月5日才办理产权手续，并且蔡佩英、邱旺东尚欠公积金贷款未还清，其同意又再交7万元给蔡佩英，由蔡佩英、邱旺东还清银行贷款后，再办理过户手续。二、该商品房非因其自身原因未办理过户登记。财富花园商住楼303室由于房地产商的原因一直无法办房产权证，后来许多业主多次到县里上访，至2015年11月5日才开始办理产权手续，因蔡佩英、邱旺东于2009年8月29日向三明市住房公积金管理中心宁化管理部申请公积金贷款，向中国工商银行宁化县支行贷款人民币21万元，为此办了他项权证（证号：宁房他证字××号，登记时间为：2009年8月25日至2026年8月25日），房屋贷款抵押21万元，抵押权人为三明市住房公积金管理中心宁化管理部。由于尚欠公积金贷款未还清，他项权证还压在中国工商银行宁化县支行。蔡佩英、邱旺东要还清银行贷款后，才能办理房屋过户手续，当时蔡佩英有向中国工商银行宁化县支行申请提前还贷，但中国工商银行宁化县支行说会将她的提前还贷申请转给市分行，叫她等通知，但一直未收到通知，所以房屋无法办理过户手续，不是其自身原因未办理过户登记。三、其依据蔡佩英、邱旺东名下的该商品房《房屋所有权证》在宁化县房管所已办理了抵押登记手续。该商品房购买价款354914元，蔡佩英、邱旺东当时尚欠贷款7.9万元，房屋余款约28万元，所以在无法办理过户手续的情况下，当时双方同意先行办理房屋二次抵押手续，他项权证（证号：宁房他证字××号，登记时间为：2015年11月27日，抵押期限从2012年1月20日至2035年11月20日），债权数额为28万元，抵押权人为蔡江虹。该房屋已于2015年11月转让，其家人于2012年8月18日搬入该房居住使用至今。其已按合同支付全部价款，合法占有了该不动产房屋，未办理过户的原因是该房屋尚欠按揭贷款无法还清，还办理了二次抵押手续。该房屋一直是其及家人在管理使用。2017年4月10日，刘永琴与邱旺东、蔡佩英因民间借贷纠纷一案涉诉，宁化县人民法院作出（2017）闽0424民初99号民事判决书，据此判决书宁化县人民法院作出（2017）闽0424执500号《执行裁定书》和（2017）闽0424执500号《协助执行通知书》，裁定将其购买的登记在邱旺东、蔡佩英名下宁化县房屋予以查封。2017年11月20日，其向宁化县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求对登记在邱旺东、蔡佩英名下财富花园商住楼303室房屋解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年9月17日，宁化县人民法院作出（2018）闽0424执11号《执行裁定书》，裁定驳回上诉人蔡江虹的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，其与邱旺东、蔡佩英达成的《房屋转让协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，邱旺东、蔡佩英应当协助办理产权过户登记。同时，其已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据相关法律规定,该房屋的所有权早已发生转移，是其合法财产。请求撤销原审判决，依法改判。 刘永琴未作答辩。 原审第三人邱旺东述称：蔡江虹的诉讼请求是正确的,其妻做生意借款,没有还钱,以物抵债,把房屋抵给蔡江虹,双方订立的合同有效,且房屋已实际交付,该产权应是蔡江虹的,应支持其执行异议。 蔡江虹向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于宁化县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认蔡江虹与邱旺东、蔡佩英于2015年11月26日签订的《房屋转让协议书》合法有效，并确认案涉房屋归蔡江虹所有。 一审法院认定事实： 蔡江虹与黄雪花系夫妻关系，蔡佩英与邱旺东系夫妻关系，蔡江虹与蔡佩英系兄妹关系。2012年1月10日，阴仁坤向蔡江虹借款500000元，由蔡佩英担保，并出具借条，借条载明：“兹向蔡江虹借到人民币伍拾万元整（¥50万元），利息每月按2%，每月按壹万元计息。借款人：阴仁坤，担保人：蔡佩英。”该借条出具后，黄雪花于当日将该款转入刘承来603953001200249538账户，刘承来当日将该款取出交付蔡佩英，蔡佩英当日将该款存入蔡佩英名下62×××27账户，蔡佩英又于当日将该款转入蔡佩英名下62×××12账户。2012年6月19日，蔡佩英向黄雪花借款30000元，并出具借条，借条载明：“今借到黄雪花人民币计叁万元整（¥3万元），利息按2分计算，每月付清。此据，借款人：蔡佩英。2012年6月19日。”借款后，蔡佩英每月向黄雪花支付10600元利息至2013年12月10日，此后未再还本付息。2015年10月19日，蔡佩英委托邱旺东为代理人，代表蔡佩英办理宁化县房屋的银行贷款清偿、解押、领取房屋权属证书，并将该房屋出售、协助买方办理过户等相关手续，并认可邱旺东的转委托权利，委托期限自2015年10月19日至办理完相关事项时止。该委托经福建省宁化县公证处公证。因蔡佩英无法偿还上述债务，蔡江虹与蔡佩英、邱旺东于2015年11月26日签订《房屋转让协议书》，协议书约定：1.截至2015年11月，蔡佩英尚欠蔡江虹借款本金530000元及2014年1月至2015年11月的借款利息243800元，共计773800元；2.蔡佩英同意将其与邱旺东共有的位于宁化县房屋转让给蔡江虹，用于抵销上述蔡佩英向黄雪花所借借款本息，欠款773800元转为购房款，蔡江虹另支付现金70000元给蔡佩英，用于归还转让房屋的公积金按揭贷款，此后双方债权债务两清；3.蔡佩英向蔡江虹借款时，房屋即已抵押给蔡江虹父母居住使用，协议签订后，该房屋即交付蔡江虹所有，由蔡江虹及其父母居住使用，蔡佩英不再享有该房屋产权，房屋买卖合同、票据等交付蔡江虹保管；4.因开发商原因，房屋2015年11月才办理房屋权属证书，蔡佩英尚欠公积金贷款未清偿，蔡江虹同意由蔡佩英清偿银行贷款后再办理过户手续，办理过户手续时，蔡佩英应无条件协助蔡江虹办理，费用由蔡江虹承担；5.因房屋未过户，且蔡佩英尚欠房屋贷款79000元，双方同意按房屋余额280000元办理二次抵押手续，抵押权人为蔡江虹等等。协议签订后，蔡佩英将购房合同、票据等交由蔡江虹保管，蔡江虹与蔡佩英、邱旺东就上述房屋办理了抵押权登记，宁化县房地产管理所为双方办理了房屋他项权证，证号为：宁房他证字第××号，他项权人为蔡江虹，权利期间为2012年1月20日至2035年11月20日。蔡佩英于2015年11月28日向蔡江虹出具收条确认收到蔡江虹现金70000元。2017年4月10日，刘永琴与邱旺东、蔡佩英、邱承晖民间借贷纠纷一案，经宁化县人民法院作出（2017）闽0424民初99号民事判决书，判决：邱旺东、蔡佩英、邱承晖应于判决书生效之日起十日内偿还刘永琴借款本金200000元及2015年5月23日起至实际还款之日止按月利率2%计算支付的利息。判决书生效后，刘永琴向法院申请执行。2017年7月7日宁化县人民法院作出（2017）闽0424执500号执行裁定书，查封了邱旺东、蔡佩英共有的包括宁化县房屋在内的3套房屋。蔡江虹对此提出异议，请求解除对宁化县房屋的查封，宁化县人民法院于2018年9月17日作出（2018）闽0424执异11号执行裁定书，驳回了蔡江虹的异议。蔡江虹不服该裁定，于2018年10月10日提起诉讼。 另查明，案涉房屋建筑面积117.74平方米，由蔡佩英、邱旺东于2008年1月20日购买，房屋价款为354914元，购房时蔡佩英、邱旺东向三明市住房公积金管理部宁化管理部抵押贷款210000元。案涉房屋权属证书至2015年11月才办理，房产证号为：宁房权证字第20152384-1、-2号，土地使用权证号为：宁国用（2015）第26561号。房屋权属证书办理好后，邱旺东、蔡佩英办理了宁房他证字第××号他项权证，权利人为三明市住房公积金管理部宁化管理部，权利期间为2009年8月25日至2026年8月25日。案涉房屋公积金贷款尚未清偿。再查明，蔡江虹父母在案涉房屋被查封前已入住该房屋。 一审法院认为，本案系执行异议之诉纠纷，蔡江虹对案涉房屋是否享有所有权及是否享有足以阻却执行的权益是本案的争议焦点。关于蔡江虹是否对案涉房屋享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，未经登记的，不发生效力。案涉房屋至今仍登记在第三人邱旺东、蔡佩英名下，其所有权人应认定为蔡佩英、邱旺东。蔡江虹虽与邱旺东、蔡佩英签订了房屋转让协议，但因该房未办理过户登记，其所有权并未发生变更。蔡江虹仅享有要求第三人邱旺东、蔡佩英协助办理过户登记的请求权，其要求确认房屋归其所有的请求，无事实及法律依据，不予支持。关于蔡江虹对案涉房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。首先，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)》第三百一十一条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)规定，蔡江虹作为案外人应当举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房屋属于不动产，根据上述法律规定，不动产物权的变动应依法登记;在未经登记的情况下，则不发生物权变动的效力。本案中，案涉房屋并非单纯的买卖行为，蔡江虹与蔡佩英签订《房屋转让协议书》的目的是抵偿双方存在的773,800元债权债务关系，名为房屋转让协议实为以房抵债协议，不必然引起房屋权属的变动。因蔡佩英、邱旺东仍是案涉房屋的登记权利人，故人民法院查封案涉房屋符合法律规定，蔡江虹要求解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，不予支持。本案中以房抵债协议并不具有优于其他债权的利益，如确认其具有阻却执行的权益，不仅破坏了一般债权平等受偿的原则，也损害了其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利、救济途径，故以房抵债协议并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。其次，蔡江虹请求阻却执行的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买卖协议有效、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使以房抵债协议签订于2015年11月,房屋亦于2015年11月取得权属证书，至本案房屋被查封时已过一年半时间,在此期间,案涉房屋一直没有办理过户登记手续。对于未办理过户登记手续的原因,蔡江虹称是由于蔡佩英未提前归还案涉房屋所附的公积金贷款等原因，即说明蔡江虹是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利,从而没有将债权及时转化为所有权,故其自身对未办理过户登记手续存有过错,不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。最后，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议,以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式,基于以房抵债而拟受让房屋的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对案涉房屋的物权期待权。综上，蔡江虹提出要求确认房屋所有权、停止执行、解除查封的诉讼请求，不予支持。蔡江虹与蔡佩英、邱旺东之间的债权债务纠纷可另寻途径解决。一审法院依照《中华人民共和国物权法(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)》第九条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)》第二十八条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)，《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)》第六十四条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)、第一百四十四条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)、第二百二十七条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)》第九十条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)、第三百一十条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)、第三百一十二条(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?lats?/?javascript:void(0);?)第一款第二项的规定，判决：驳回蔡江虹的诉讼请求。案件受理费6624元，由蔡江虹负担。 二审中，当事人没有提供新证据 当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，未经登记的，不发生效力。案涉房屋至今仍登记在邱旺东、蔡佩英名下，其所有权人应认定为蔡佩英、邱旺东。蔡江虹虽与邱旺东、蔡佩英签订了房屋转让协议，但因该房未办理过户登记，其所有权并未发生变更。蔡江虹仅享有要求邱旺东、蔡佩英协助办理过户登记的请求权，其要求确认房屋归其所有的请求，本院不予支持。关于蔡江虹对案涉房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。案涉房屋并非纯房屋买卖行为，蔡江虹与蔡佩英签订《房屋转让协议书》的目的是抵偿双方存在的债权债务关系，名为房屋转让协议实为以房抵债协议，不必然引起房屋权属的变动，因蔡佩英、邱旺东仍是案涉房屋的登记权利人，故人民法院查封案涉房屋符合法律规定，蔡江虹要求解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。蔡江虹上诉称其以房抵债协议有效，并要求解除强制执行措施等的上诉理由,证据不足，不予采纳。刘永琴拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，蔡江虹的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6624元，由蔡江虹负担。。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇一九年九月二十九日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。