西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民初3158号 原告：西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司。住所地：西安市临潼区（银顶今城院内）。 负责人：胡东平，总经理。 委托诉讼代理人：杨红军，男，1966年12月28日出生，汉族，该公司客服主管，住西安市临潼区。 被告：聂红琳，女，1971年12月28日出生，汉族，西安北方秦川集团有限公司职工，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：刘峥凯，（被告之夫），男，1968年5月14日出生，汉族，西安北方秦川集团有限公司职工，住西安市新城区。 原告西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司与被告聂红琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司委托诉讼代理人杨红军、被告聂红琳及其委托诉讼代理人刘峥凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告依法支付其拖欠的物业、卫生、电梯等费用及违约金共计19039.04元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系西安市临潼区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主，其自2012年7月15日购房以来至2017年8月1日原告撤出名仕公馆物业服务之时，一直未来办理接房手续。但原告依照与开发公司签订的名仕公馆前期物业服务协议，为被告提供了相应的物业服务，然而被告自2012年7月起，未曾缴纳过物业等费用，原告工作人员曾多次反复与被告沟通，但被告拒绝履行，故诉至法院。 被告聂红琳辩称，1、其于2011年3月30日购买临潼区名仕公馆3号楼1单元602室房屋，2016年11月15日缴纳了全部房款并办理了房产证，房屋一直空置，亦未办理过任何收房手续。2017年9月11日被告将该房屋出售给宗某某，约定由其办理收房时物业相关手续，宗某某于2017年10月28日与当时的物业签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，并缴纳了装修押金等相关费用；2、原告从未就该物业费事宜与被告联系沟通，违背了其前期物业服务的应尽义务；3、原告与被告未签订过任何物业服务合同，未为被告提供过任何可收费服务，原告称被告所欠其物业费及违约金不属实；4、宗某某于2017年年底将名仕公馆3号楼1单元602室的2012年至2016年基本热费（暖气费）2905.45元交纳给西安市临潼区绿源热力有限公司，所以被告不存在拖欠热力费（暖气费）问题；5、2017年8月1日，原告撤出名仕公馆之时，应向下一任物业服务企业或业主委员会移交相关资料（含财务资料）。如果原告认为被告拖欠其物业费，可通知被告交纳或委托下任物业部门收取所欠费用。至买房人宗某某办理房屋装修手续时，被告未收到任何欠费通知，新任物业也未提及此项费用的存在，被告认为原告由于自身管理出现疏漏及工作人员的不作为造成其损失，应由自己承担或向开发商追索；6、从法院通知被告起，被告积极与原告及宗某某联系，宗某某表示同意按公平合理收费数额交纳此项费用，但原告没有解决问题的诚意，执意要求被告按其提出数额支付物业费及违约金，请求法院驳回原告不合理且不合法的请求并承担诉讼费用。 原告向本院提交的证据：1、陕西朗钜置业有限公司与西安铁锋物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同一份，证明原、被告存在物业服务合同关系。被告对原告提交的此组证据无异议,本院对该证据依法予以采信；2、商品房买卖合同一份，证明XX小区XX号楼XX单元XX室归被告聂红琳所有，其有按时交纳物业等费用的义务。被告对此组证据真实性无异议,认为原告可收取管理费用，不承担违约金，本院对该证据真实性予以认可；3、交接单一份，被告对此组证据认可，本院对该证据依法予以采信；4、供热合同、临潼区物价局文件，证明暖气基础费收费依据。该证据本院依法予以采信。 被告提交证据：1、陕西朗钜置业有限公司的交房通知、契税发票、交房手续单、购房发票，证明买房和收房的时间；2、与宗某某签订的协议一份、房屋装修协议、交纳暖气费及物业费等的收据，证明新买房人宗某某已将费用结清，不存在违约情况。 原告对被告提交的证据真实性无异议，原告提交证据真实性、合法性、关联性本院予以认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司系西安铁锋物业管理有限责任公司成立的分公司，为被告聂红琳在内的临潼区名仕公馆小区业主提供物业服务至2017年7月31日。陕西朗钜置业有限公司与西安铁锋物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同第六条载明“物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层（小高层）住宅：0.95元/月·平方米；商业物业：2.60元/月·平方米；地下室：0.30元/月·平方米”；第七条载明“物业服务费用（物业服务资金）按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的10号之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务”。第二十八条载明“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、采暖、电梯等费用的，应按剩余部分金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”。补充协议第一条第1项载明“业主购买房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费、电梯费等按收费标准的70%交纳。入住后（含房屋装修），不使用期连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费、电梯费等按收费标准的70%交纳。”第二条载明“合同中所涉及的面积均以房屋产权证面积为准，产权证未办理之前按房屋销售面积计算，产权证办理后按产权证面积计算，前期所收费用多退少补”。第四条载明“相关费用标准：1、水费：2.70元/吨（暂定价，含跑冒滴漏及二次加压费用），2、电费：0.60元/度（含公共用电公摊），3、电梯运行维护费：0.30元/月·平方米（均价），4、生活垃圾处理费：6元/户·月”。2011年3月30日，被告购买XX小区XX号楼XX单元XX室房屋并签订商品房买卖合同，2012年7月15日开发商通知被告办理交房手续，2016年11月15日，被告将剩余房款交清后办理房产证。期间被告未办理房屋交接手续，房屋也一直空置。2017年9月11日，被告将该房屋出售给宗某某。2017年11月15日，宗某某按每平方米5.5元向西安市临潼区绿源热力有限公司缴纳了2012年至2016年的基本热费2905.45元。从2012年7月14日截至2017年7月31日，被告未向原告交纳过物业费等费用，原告一直也未向被告进行催要。本案审理过程中，因原、被告意见分歧较大，致调解未成立。庭审中，原告放弃暖气基础费违约金的请求。 本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求能否得到支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告以原告与开发商签订的物业合同对其没有约束力的辩称不能成立。业主从开发商处通知交房时起，就实际占有了房屋，并享有了业主权利，原告依照前期物业服务合同履行了物业服务，被告理应向原告交纳物业费等相关费用。原告认可被告房屋从2012年7月15日至2017年7月31日一直空置，故物业费、电梯费应按收费标准70%收取，故被告应支付原告物业费88.044m2×0.9×61×70%=3383.53元、电梯费88.044m2×0.28元×61月×70%=1052.65元、卫生费6元×61月=366元。《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主转嫁手续费等额外费用。宗某某受让被告房屋后已向西安市临潼区绿源热力有限公司全部缴纳了2012年至2016年基本热费，故原告主张的暖气基础费704.35元，本院依法不予支持。被告未与原告直接签订物业服务合同，也未居住，不清楚物业费缴费标准及时间，而原告2019年元月前一直认为被告购买的房屋为开发商预售房，并未向原告催收过物业费，故原告主张的违约金本院不予认可。 综上所述，合法的物业服务合同受法律保护。原告依约向被告在内的业主提供物业服务至2017年7月31日，被告应及时支付物业费、电梯费、卫生费、暖气基础费等费用。为保护双方当事人合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、聂红琳于本判决书生效之日起五日内给付西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司截至2017年7月31日的物业费3383.53元、电梯费1052.65元、卫生费366元，合计4802.18元。 二、驳回原告西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费276元，由聂红琳负担50元，被告西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司负担226元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  朱 漪 人民陪审员  李建武 人民陪审员  梁忠诚 二〇一九年九月二日 书 记 员  任 璐 -1-