浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初2359号 原告：周元仙，男，1958年7月2日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：周保国，男，1989年7月11日出生，汉族，住仙居县，系周元仙儿子。 委托诉讼代理人：沈焕来，浙江鑫火律师事务所律师。 被告：孔金妹，女，1965年11月30日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：高瑞强，男，1959年1月3日出生，汉族，住仙居县。 被告：张余辉，男，1995年3月22日出生，汉族，住仙居县。 原告周元仙与被告孔金妹、张余辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周元仙的委托诉讼代理人周保国、沈焕来，被告孔金妹及其委托诉讼代理人高瑞强到庭参加诉讼。被告张余辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周元仙向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告购房款人民币65000元；2.判令被告立即赔偿原告坐落在仙居县土地及地上建筑物的拆迁利益（价值约40万元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求第二项为：判令二被告赔偿原告因合同无效的损失费用175万元。事实和理由：被告孔金妹系余尧斌（已于2013年亡故）之妻。余尧斌系张瑞生（又名张汝生，已于2014年亡故）之继子，被告张余辉系孔金妹与余尧斌之子。2004年12月10日，原告与张瑞生就坐落在仙居县的房屋订立了一份房屋买卖协议，双方在该协议中约定：张瑞生将其所有的、坐落在仙居县城区大祠堂卷**的房屋以65000元的价格出卖给原告，房款付清后，张瑞生将该房的房产证交付原告，并配合原告办理该房的过户手续。同时约定该房由张瑞生居住至百年之后。上述协议订立后，原告通过中间人王兴法向张瑞生支付了购房款35000元，余款30000元原告自行交付给张瑞生。上述款项付清后，张瑞生将该房屋的房产证交付给原告。2017年8月1日，二被告向仙居县人民法院起诉，要求确认坐落在仙居县土地及原地上建筑物物权产生的相关权益由其享有。2018年12月4日，仙居县人民法院以（2018）浙1024民初4867号判决书确认张瑞生与原告于2004年12月10日订立的卖房协议无效。综上，原告认为上述卖房协议被确认无效后，按照无效合同的处理原则，当事人因该无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。张瑞生作为农村宅基地使用权人其出售房屋的行为包含了抛弃农村宅基地使用权的意思表示，根据“房地一致”原则，当事人抛弃农村宅基地使用权也即丧失了宅基地之上的房屋所有权。二被告对合同无效应承担过错，原告并无任何过错。对损失部分，应按照安置期房周边的房价13000元每平方米计算，加上货币补偿金44000多元，合计损失为175万元，应由被告赔偿。 被告孔金妹、张余辉辩称，原告诉称理由与事实不符。1.诉讼主体不符。原告所诉的65000元购房款，二被告分文未收到，是原告与二被告的长辈张瑞生的关系，与二被告无关。2.原告所诉的65000元购房款虚假。据二被告所知，原告仅支付购房款35000元，另有30000元张瑞生生前没有提过。3.原告要求赔偿坐落在仙居县土地及地上建筑物价值约175万元拆迁利益，没有事实和法律依据。有关该房屋的所有权确认纠纷一案，二被告已于2018年向仙居县人民法院起诉，并经法院（2018）浙1024民初4867号民事判决书和台州市中级人民法院（2019）浙10民终40号民事判决书判决在案，确认孔金妹、张余辉享有涉案房屋土地及地上建筑物的拆迁利益。上述判决书已经生效，原告无权分享权益。导致该房屋买卖合同协议无效的过错是双方的，不是单方的。原告明知该房屋土地使用权是村集体所有，而要与张瑞生购买，是明显过错，后果当然自负。同时，原告要求按照175万元计算损失并无相应依据，因为原来的诉讼请求确认拆迁利益为40万元，即使进行变更，也应该按照拆迁指挥部对超出安置面积7.672平方米要求被拆迁人补缴62143.2元的方式，计算为每平方米8100元。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：孔金妹系余尧斌的妻子，余尧斌系张瑞生（2014年亡故）的继子，张余辉系孔金妹与余尧斌的儿子。原告周元仙系仙居县上张乡米坑村村民。2004年12月10日，张瑞生（又名张汝生）与周元仙签订卖房协议，将其所有的坐落在仙居县的房屋出卖给周元仙，双约定：房屋的出卖款为65000元，房款付清后，张瑞生将该房屋的房产证交给周元仙，并配合周元仙办理该房屋的过户，同时约定该房屋由张瑞生居住至百年之后。协议签订后，周元仙通过中人王兴法向张瑞生支付了购房款35000元，另外30000元由周元仙自己支付给张瑞生，付清该款项后张瑞生将该房屋的房产证交给周元仙。2016年，本案所房屋被列入仙居县旧城西门片区二期改造的范围（现已被拆除）。2017年1月7日，中诚建设开发有限公司作为征收实施单位向孔金妹发送了房屋征收协议签订排序告知单。2017年5月27日，周元仙凭与张瑞生之间的卖房协议和房产证与征收部门仙居县国土资源局、征收实施单位签订了本案所涉房屋的征收补偿协议书。孔金妹、张余辉发现上述情况后诉诸本院。2018年12月4日，本院作出（2018）浙1024民初4867号民事判决书，认为周元仙与张瑞生之间的房屋买卖合同因涉及农村房屋，依法应认定无效，判决确认孔金妹、张余辉享有坐落在仙居县土地及地上建筑物的拆迁利益。该案上诉后，台州市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）浙10民终40号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2017年5月27日，周元仙与征收部门签订的房屋征收补偿协议书（产权调换）确认涉案房屋被征收后，被征收人选择期房安置，安置地点为仙居县旧城西门片区二期改造工程中的1号、2号、3号地块，总安置面积为131.33平方米，根据套型面积提供给被征收人期房1套，面积为139平方米。根据附件《个人被征收房屋产权调换预结算书》载明，对上述安置协议中确认的安置房面积大于总安置面积的7.672平方米，由被征收人支付房款62143.2元。此外，被征收人还应缴纳房款157593.6元。征收部门给予被征收人的其他货币补偿合计为44442.8元。现该安置期房仍在建造过程中，各项相关拆迁利益原告均未领取。 上述事实，有当事人提供的《房屋征收补偿协议书（产权调换）》、《个人被征收房屋产权调换预结算书》、《卖房协议》、《公证书》复印件各一份，（2018）浙1024民初4867号民事判决书和（2019）浙10民终40号民事判决书以及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、由于合同的无效为自始无效，因此，被告应向原告返还购房款65000元。被告抗辩称购房款仅支付了35000元，没有相应证据推翻关联案件判决书确认的事实，本院不予采纳。被告还抗辩称该款项系交付给张瑞生与被告并无关系，因被告作为张瑞生的法定继承人主张周元仙与张瑞生的卖房协议无效，根据权利义务相统一原则，二被告理应对该合同无效造成的相关损失在遗产继承范围即涉案房屋拆迁利益范围内承担相应义务。故本院对二被告的上述抗辩不予采纳。二、合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知涉案房屋系其他集体经济组织土地上的房屋而进行购买，亦有过错，应承担一定的责任。但原告周元仙支付了房款，张瑞生也向原告交付了房屋，原告对案涉房屋进行了长达十三年的占有、使用和管理。现被告因涉案房屋拆迁，不顾长辈张瑞生的生前意愿，不顾卖房协议中张瑞生做出的“以后乙方（周元仙）拆建，甲方（张瑞生）亲属不得干扰”的白纸黑字承诺，反而主张合同无效并要求占有相关拆迁利益，有违诚实信用原则，更有违本院关于在民事审判中适用善良习惯的若干意见（试行）中有关尊重民间以“叔伯兄弟子侄不得争执”、“永远为照”等表述的纠纷解决协议的效力的规定。为此，二被告应承担合同无效的主要责任。三、对拆迁利益的损失部分，因原、被告均未申请对安置房价值进行评估，且安置房未建成不具备评估条件，故本院按照《个人被征收房屋产权调换预结算书》中对给予被征收人的安置房面积大于总安置面积的7.672平方米对应房款62143.2元的计算方式，确定安置房价款为8100元每平方米（62143.2元/7.672平方米），房价损失为1063773元，加上货币补偿损失44442.8元，合计拆迁利益损失为1108215.8元。综合双方过错情况，由二被告承担其中大部分损失的赔偿责任102万元。 综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告孔金妹、张余辉于本判决生效之日起十日内返还原告周元仙购房款65000元。 二、被告孔金妹、张余辉于本判决生效后一个月内赔偿原告周元仙拆迁利益损失1020000元。 三、驳回原告周元仙的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25225元，减半收取计12612.5元，由原告周元仙负担5072.5元，由被告孔金妹、张余辉负担7540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 卓春燕 二〇一九年九月二日 代书记员 马 瑞 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2019）浙1024民初2359号 周元仙、孔金妹、张余辉： 原告周元仙与被告孔金妹、张余辉房屋买卖合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用25225元，并在提交上诉状时一并预交。上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。 特此通知。 二〇一九年九月二日