重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5651号上诉人（原审被告）：田龙庆，女，1953年6月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：田群，女，1962年2月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陶兴泉，男，1948年7月15日生，汉族，系田龙庆丈夫，住渝中区。被上诉人（原审原告）：刘叶舟，男，1982年8月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘聪，重庆瑞海律师事务所律师。原审被告：重庆创飞置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区下罗家湾**第**，统一社会信用代码91500103693914939W。法定代表人：孙建，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑修洪，男，该公司员工。上诉人田龙庆、田群与被上诉人刘叶舟、原审被告重庆创飞置业顾问有限公司（以下简称创飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初17418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田龙庆、田群上诉请求：1、撤销原判第二、三项。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人因其收入达不到银行还款总额的两倍，且有多次不按期还贷的不良记录，银行因其征信问题拒贷，被上诉人隐瞒银行不放贷的真实真象，以资料不全搪塞上诉人，折腾两个多月仍无法完成按揭审批，已违约在先。然后，被上诉人又与中介创飞公司恶意串通，私下录制录音并经精心删节，诱导上诉人说出不卖房的话语，该录音证据缺乏公正信，一审予以采信不当并据此作出错误判决，应予纠正。刘叶舟二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。创飞公司二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘叶舟向一审法院起诉请求：1.判令立即解除刘叶舟与田龙庆、田群以及创飞公司之间于2018年4月10日签订的房屋买卖（居间）合同；2.判令田龙庆、田群向刘叶舟支付违约金73000元、居间服务费5250元。一审法院认定事实：2018年4月10日，田龙庆、田群（甲方，售房人）与刘叶舟（乙方，购房人）、创飞公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落在重庆市渝中区大坪支路的房屋出售给乙方，房屋建筑面积47.69㎡，房地产证号，房屋成交价格为人民币730000元，此价格包括物业维修基金、室内现有装饰、固定附属设施及室内家具家电。该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担，该房屋产权转移过户所产生的相关税费由乙方承担。乙方于2018年4月10日支付购房定金人民币20000元；乙方于产权过户当日支付甲方房款人民币350000元；乙方通过银行贷款支付甲方房款人民币350000元，乙方应于签订买卖合同后5个工作日内向银行申请贷款并提交贷款所需全部资料，甲方应积极配合。放贷方式以及期限以贷款银行规定为准，若乙方申请通过的贷款额度不足其申请的额度，则乙方应在该房屋办理产权过户手续当日将不足贷款金额部分支付给甲方。在甲、乙双方办妥该房屋交接手续并甲方结清该房屋相关费用，且确认该房屋内原有户口已迁出后的当日，乙方支付甲方房屋尾款人民币10000元。服务费的支付方式：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳居间信息服务费人民币3000元，乙方须向丙方交纳居间信息服务费人民币7300元；甲、乙双方自愿委托丙方协助办理该房屋的产权交易过户手续，商定于签订本合同时由乙方向丙方交纳代办过户服务费人民币500元；甲、乙双方自愿委托丙方协助办理该房屋的按揭贷款手续，商定于签订本合同时由乙方向丙方交纳按揭服务费人民币5250元。合同第六条第6项约定，若本次交易事宜银行按揭贷款方式支付时：（1）甲、乙双方须保证所提供办理贷款的相关材料与证明真实有效；（2）甲、乙双方须按照贷款银行或丙方指定的时间、、地点办理该房屋按揭贷款所需一切手续并须提供相应的合法证件。若因此出现延误所造成的一切责任由甲、乙双方自行承担，与丙方无关；（3）如乙方已付首付款与贷款银行最终审批要求的最低首付款存在差额，则乙方应及时补足，如未及时补足所造成的一切经济算是及法律后果概由乙方承担；（4）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失、已交纳的贷款服务费不予退还；（5）贷款办理期间如遇银行政策调整，甲、乙、丙三方应按调整后的政策执行。合同第七条违约责任约定，甲乙双方任何一方违反上述条款，导致该合同无法继续履行或不能履行，视为根本违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的10%计算；实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。如因甲、乙任何一方发生违约行为，导致本合同无法继续履行或不能履行，丙方已收取的居间信息服务费不予退还，未收取部分由违约方承担，守约方已支付的居间信息服务费由违约方负责赔偿。该合同还对相关权利义务进行了约定。2018年4月10日，刘叶舟通过银行转账的方式向田龙庆支付购房定金20000元。同日，田群、田龙庆作为收款人出具《收条》，载明收到刘叶舟购买位于渝中区大坪支路房屋定金人民币贰万元整（¥20000）。同日，创飞公司出具《权证委托代管条》，收到田群、田龙庆本案涉案房屋的房地产权证。2018年5月15日，刘叶舟的妻子李丽向田龙庆发送短信，载明的信息为“兴业银行大坪支行，李丽，”。2018年5月16日，田龙庆通过银行转账的方式向刘叶舟的妻子李丽兴业银行卡号为的借记卡退还了购房定金20000元。2018年6月25日，创飞公司向刘叶舟开具发票，载明刘叶舟向创飞公司支付不动产*房地产经纪服务费5250元。另查明，重庆市不动产登记中心于2018年7月23日出具的不动产登记信息查询结果显示，坐落于重庆市渝中区大坪支路房屋，现产权人为田龙庆、田群，权属证书号为号，无抵押，有查封登记。该查封系刘叶舟向法院申请财产保全，请求查封田龙庆、田群名下的上述涉案房屋，并缴纳了诉讼保全费4170元。一审法院作出（2018）渝0103执保1173号《执行裁定书》，对田龙庆、田群名下的上述涉案房屋进行了查封，查封期限为三年。庭审中，刘叶舟为证明田龙庆不愿出售涉案房屋，不愿继续履行合同，田龙庆存在违约行为，举示了以下证据：1、2018年5月23日上午9点半左右录音证据，刘叶舟、田龙庆、田龙庆的丈夫陶兴泉以及创飞公司的郑修洪、杨静之间的对话，该对话载明田龙庆明确表示不出售涉案房屋，双方协商赔偿事宜未果，田龙庆构成违约。田龙庆、田群质证认为，录音对话是田龙庆和丈夫陶兴泉，但录音内容有删减，田龙庆一开始提出由于刘叶舟的按揭没有办理下来，也无法提供现金，故田龙庆没有钱无法到其他地方买房，所以才说不卖房屋。录音里面的对话双方是以商量的口气协商，并不能从该录音中得出何方违约。合同第六条第六项第4款约定，刘叶舟提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。因此，导致房屋不能成交的原因是刘叶舟贷款办不下来，无法支付房款，导致房屋不能成交，这是刘叶舟违约的根本所在。创飞公司质证对录音的真实性无异议，认为该录音没有删减。2、创飞公司于2018年5月28日出具《证明》，载明：2018年4月10日，卖方田群、田龙庆，买方刘叶舟，我公司作为居间方，订立了房屋买卖（居间）合同，卖方将其位于重庆市渝中区大坪支路房屋一套（房产证号：号）出售给买方，房屋出售价款为730000元。买方刘叶舟按合同约定内容向卖方支付了定金贰万元，并向银行提供贷款材料申请房屋按揭贷款。银行审批中，2018年5月14日，卖方向我公司表示不愿意继续出卖房屋，要求我公司向买方转达。2018年5月23日，我公司员工郑修洪与杨静、卖方田龙庆与其丈夫陶老师、买方刘叶舟与其妻李丽在大坪进行商谈，就房屋买卖合同是否继续履行的问题作讨论，卖方田龙庆与其丈夫陶老师多次表示不继续出售房屋并愿意给买方作出一定金额的赔偿，但最终买卖双方未就赔偿金额达成一致意见。另外，因卖方不卖房屋的违约行为导致我公司应按合同向卖方收取的中介服务费5050元不能收取，给我公司造成了损失，卖方还应赔偿我公司中介服务费。田龙庆、田群质证认为该证明是中介方创飞公司出具，不排除创飞公司与刘叶舟有串通的行为。创飞公司质证对该证据的真实性无异议。田龙庆、田群为证明系刘叶舟违约，申请了证人田龙庆的丈夫陶兴泉出庭作证，证人陈述是因刘叶舟两次申请银行按揭贷款未获通过，也不愿意按照合同现金支付购房款，导致合同无法履行，其行为已经构成违约。刘叶舟的妻子提出按揭出现问题，不再购房，要求退还定。刘叶舟与创飞公司串通，假借创飞公司要中介费的名义，约田龙庆协商中介费事宜，选择性录音，企图掩盖自身的违约行为。刘叶舟质证认为证人与田龙庆是夫妻关系，证人不具有合法的证人资格，其证言不具有证明力。创飞公司质证对证人证言的真实性不予认可，认为其陈述不真实。对于刘叶舟举示的2018年5月23日的录音证据，创飞公司认可真实性，田龙庆、田群认可对话人的身份，认为录音有删减，但未举示证据证明，对该录音的真实性予以采信。对于刘叶舟举示的创飞公司于2018年5月28日出具《证明》，其载明的内容与2018年5月23日的录音内容基本相符，对该证据的真实性予以确认。对于田龙庆、田群申请的证人陶兴泉出庭作证的证言，刘叶舟、创飞公司对真实性不予认可，陶兴泉与田龙庆系夫妻关系，与本案存在利害关系，且没有其他的证据佐证该证言的真实性，故对证人陶兴泉的证言真实性不予采信。庭审中，刘叶舟、田龙庆、田群共同确认，刘叶舟购买涉案房屋申请了两次银行贷款，第一次在中国建设银行渝中支行，第二次在中国工商银行两路口支行。刘叶舟陈述，因为第一次申请贷款要求的收入需要达到还款总额的两倍，由于刘叶舟的个人收入无法达到，所以需要增加配偶的收入证明，但是其配偶在之前的其他房屋还房贷过程中存在逾期的情况，所以银行要求上浮较高利率并要求购买保险。随后经刘叶舟了解，发现了工商银行可以提供更加便宜的贷款成本，所以与田龙庆、田群进行了沟通，并达成了更换贷款银行的一致意见。双方到工商银行办理了相应的手续，刘叶舟完善了应该提交的手续，但是在手续审核过程中发现田龙庆、田群提供的银行卡号号码有误，所以要求重新更新数据，但是田龙庆、田群含糊其辞，不愿意提供新的数据，最后又提出不愿意卖房。刘叶舟与田龙庆、田群沟通不愿意卖房的原因，田龙庆、田群陈述由于其意向投资的房屋无法进行交易，所以涉案的房屋也不愿意再进行出售。刘叶舟咨询了律师，律师告知在这种情况下田龙庆、田群毁约的风险很大，刘叶舟应尽快收回成本，并且收集证据。所以刘叶舟的妻子才请田龙庆、田群及时退还20000元定金，刘叶舟才收集了2018年5月23日的录音证据。田龙庆、田群陈述，第一次在建设银行没有继续贷款的原因是刘叶舟告知由于银行要求购买保险以及银行要上浮贷款利率，故不想再到建设银行进行贷款，希望其再次配合到工商银行办理贷款。刘叶舟称找了工商银行的熟人，并给了相关费用，所以工商银行不用上浮利率。建设银行不能贷款的原因是刘叶舟告知因为有其他贷款有延期没有还，建设银行的征信不能通过。田龙庆、田群认为已经配合办理了两次银行贷款，已经履行了自己的义务，第二次银行贷款增加了义务，并且其当场提出了异议。之后创飞公司告知，工商银行的贷款因资料不齐全，也无法办理贷款，故双方之间就发生了争议。我方要求刘叶舟按照合同约定现金全额支付购房款，刘叶舟不同意，其配偶随后要求我方退还其支付的购房定金20000元，并通过短信的方式告知了银行账号，我方认为是刘叶舟是不想买房，随后我方在第二天将20000元定金退还到该账户。2018年5月18日，创飞公司电话通知我方，要求把房产证原件取回，我方随后取回了房产证原件，所以我方不可能将房屋继续出售给刘叶舟。创飞公司陈述，第一次在建设银行已经签订了按揭贷款合同，因银行要求刘叶舟购买保险及利息上浮，刘叶舟要求改签工商银行办理按揭贷款。第二次工商银行按揭贷款合同签订了之后，因田龙庆、田群提供的银行卡号错误，需要补充资料，因一直未提供资料，才有了现在双方的争议。经田龙庆、田群申请，为查明本案案件事实，一审法院于2018年12月5日前往中国建设银行渝中支行和中国工商银行两路口支行调查刘叶舟购买涉案房屋办理银行贷款的具体情况。中国建设银行渝中支行的个贷中心的工作人员告知在电脑系统中无法查询到刘叶舟申请房屋按揭贷款的信息，也没有纸质资料。工作人员告知只有买卖双方正式提交办理按揭贷款资料，草签合报同审批后才会有电子和纸质资料。中国工商银行两路口支行的工作人员告知，刘叶舟的贷款手续草签了相关资料，后银行工作人员通知办理按揭的中介方工作人员补齐买卖双方的贷款资料，中介人员告知买卖双方发生纠纷，故未补齐资料。银行只好将已经草签的相关资料销毁，并退回了其他资料。由于买卖双方未补齐资料，因此不能将贷款报至分行进行审批，在电脑系统中也不会录入相关贷款信息。银行并未进入到审批环节，不存在贷款审批是否通过的问题。刘叶舟质证认为第一次贷款银行的变更是田龙庆、田群认可的，第二次办理银行贷款，本来刘叶舟的贷款是可以正常办理的，终止是因为田龙群、田群没有提供正确的银行卡资料。田龙庆、田群质证认为第一次银行贷款，田龙庆、田群是履行了合同约定的配合办理房贷的义务，未继续进行贷款的主要责任是在刘叶舟。从法院调查的情况看，第二次办理贷款，银行认定的双方资料不全，并不只是卖方的资料不全。我方在银行办理贷款资料，是同创飞公司的工作人员一起，银行要求的填写资料均由创飞公司的工作人员书写，我方只负责签字，即使存在提供不正确的银行卡号信息的情况，也是创飞公司造成的，与我方无关。创飞公司通知过我方办理银行贷款资料不齐，但是没有告知具体是什么资料不齐，当时我方在外地，没有去创飞公司去补齐资料，之后刘叶舟告知其不购买房屋，要求我方退还定金。创飞公司质证认为，在银行办理贷款手续，是由买卖双方自己提供资料，由银行工作人员填写资料，中介不提供资料也不填写资料，因此中介公司不存在任何过错。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，刘叶舟与田龙庆、田群以及创飞公司在2018年4月10日订立的《房屋买卖(居间)合同》，系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于刘叶舟要求解除与田龙庆、田群以及创飞公司之间于2018年4月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，依照合同的约定，刘叶舟通过银行转账的方式向田龙庆支付定金20000元。刘叶舟与田龙庆、田群在第一次向中国建设银行渝中支行申请贷款，还未获得审批通过之前，双方协商更换贷款银行，第二次在中国工商银行两路口支行申请银行贷款。在银行通知需要补齐贷款资料的过程中，双方发生争议，未补齐贷款资料，故贷款未能继续进行。根据刘叶舟举示的2018年5月23日的录音资料，田龙庆在对话中明确表示不愿继续出售房屋，并且与刘叶舟进行协商赔偿事宜，但未达成一致意见。田龙庆已经明确表示不愿继续履行合同，在这种情况下，刘叶舟为了减少自己的损失，要求田龙庆退还定金20000元，是维护自身权利的行为，并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，刘叶舟有权解除与田龙庆、田群以及创飞公司之间于2018年4月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》，刘叶舟的该项诉讼请求，事实和法律依据充分，依法予以支持。至于田龙庆、田群关于导致房屋不能成交的原因是刘叶舟在银行未获得贷款的情况下就应当按居间合同的约定补足房款，但刘叶舟并未补足，并又向第二家银行申请贷款，在第二家银行仍然未批准的情况下，要求退还定金20000元，解除房屋买卖合同，系刘叶舟存在违约行为的辩称。一审认为，根据法院调查的情况，第二次银行按揭贷款在办理中，因未提供资料无法继续办理，不存在银行贷款审批是否通过的情形。田龙群、田群称在银行未获得贷款的情况下刘叶舟应补足房款，与法庭调查的情况并不一致，且在庭审中并未举示充分的证据予以证明。配合办理银行按揭贷款是房屋买卖合同中约定的买卖双方的义务，田龙庆、田群有义务配合刘叶舟办理银行按揭贷款，更换贷款银行也是买卖双方协商一致同意，且2018年4月10日签订买卖合同，到5月第二次办理办理银行按揭贷款，时间不到两个月，是合理的办理按揭贷款期间，刘叶舟并不存在故意拖延办理银行按揭的行为，在第二次银行贷款审批正在进行的过程中，田龙庆就明确提出了不出售房屋，该行为应属于违约行为。故田龙庆、田群的该辩称意见，缺乏事实依据，依法不予采信。关于刘叶舟要求田龙庆、田群支付房屋居间服务费5250元、违约金73000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”合同第七条违约责任约定，甲乙双方任何一方违反上述条款，导致该合同无法继续履行或不能履行，视为根本违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的10%计算。如因甲、乙任何一方发生违约行为，导致本合同无法继续履行或不能履行，丙方已收取的居间信息服务费不予退还，未收取部分由违约方承担，守约方已支付的居间信息服务费由违约方负责赔偿。本案中，因田龙庆明确表示不愿出售房屋，存在违约，系违约方，按照合同第七条的约定，刘叶舟有权要求田龙庆、田群按照房屋成交价的10%即73000元支付违约金，并赔偿居间服务费5250元。综上所述，刘叶舟的该项诉讼请求，事实和法律依据充分，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、立即解除刘叶舟与田龙庆、田群以及重庆创飞置业顾问有限公司之间于2018年4月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、田龙庆、田群在本判决生效之日起十日内支付刘叶舟违约金73000元；三、田龙庆、田群本判决生效之日起十日内赔偿刘叶舟居间服务费5250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为房屋买卖合同不能履行的原因问题。根据上诉人、被上诉人及原审被告共同参加的2018年5月23日的协商会录音，明确反映案涉合同不能继续履行的原因是上诉人欲购买的其他房屋涨价导致交易未达成，因此不再同意出售案涉房屋，并且上诉人对不出售房屋的行为还主动向被上诉人提出补偿，只是经过协商，双方未就补偿金额达成一致意见。上诉人对录音证据中参与人的身份并无异议，认可录音对话是田龙庆和其丈夫陶兴泉，因此，一审采信该录音证据并无不当，依据该对话内容，充分反映合同不能继续履行的原因在于上诉人拒绝出售房屋，故，上诉人应承担违约责任，一审据此主张被上诉人的请求正确。上诉人辩称录音系被上诉人与中介创飞公司恶意串通诱导上诉人所致，却未提供相应证据予以证明，对其该辩称理由，本院不予支持。综上所述，田龙庆、田群的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1757元，由上诉人田龙庆、田群承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年九月二十四日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩