江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终2859号上诉人（原审原告）：孔繁荣。被上诉人（原审被告）：江苏省烟草公司淮安市公司。法定代表人：李建强。委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人孔繁荣因与被上诉人江苏省烟草公司淮安市公司（以下除判决主文外简称烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初4062号民事判决，本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔繁荣上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人89769.5元。事实与理由：被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，应承担上诉人的装潢费、工人工资及违约金。烟草公司辩称，上诉人租赁涉案房屋时具有营业执照也是用该营业执照主体与被上诉人签订合同，在租赁期间上诉人提出要求被上诉人与案外人签订新的租赁合同，并非上诉人所称办理营业执照变更事宜。因涉案房屋系国有资产，租赁必须经过招投标，被上诉人并未同意，上诉人拒付租金构成违约，被上诉人不存在违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。孔繁荣向一审法院起诉请求：判令烟草公司返还保证金1万元、赔偿各项损失共计493139元并承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实，2016年12月31日，烟草公司（甲方）与淮安滨荣电子商务有限公司（以下简称滨荣公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海西路门市﹟两间（建筑面积约140.52平方米）；租赁期五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日；甲方交付房屋财产后从2017年1月1日起计收房屋租金。具体交纳时间如下：本合同签订后5个工作日内，交纳第一年度（2017年度）租金，金额为60100元。自2017年起，每年的9月30日前缴纳下一年度的租金：第二年租金60100元，第三年租金63105元，第四年租金63105元，第五年租金66260.25元。合同第六条第（二）项约定：“乙方在交纳第一期租金的同时，向甲方交纳保证金壹万元整。租赁期满或合同解除后，该保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。”合同第七条第（四）项约定：“乙方未经甲方同意进行房屋装修、装饰的，甲方有权解除合同，不予退还乙方交纳的保证金；乙方应恢复原状或承担恢复原状的费用。乙方经甲方同意进行房屋装修、装饰的，租赁期满后或因乙方一方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。乙方经甲方书面同意进行房屋装修装饰、改建扩建，若因甲方一方责任导致退租的，除双方另有约定外，由甲方赔偿乙方剩余租赁期内装饰装修物的残值损失；若因双方责任导致退租的，剩余租赁期内装饰装修物的残值损失，由双方根据各自的过错责任分别承担。”合同第九条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方逾期交纳房租、水电费及其他应由乙方支付的费用超过十五日的…。”合同第十条第（一）项约定：“在合同有效期内，甲方如要收回房屋，应提前二个月书面通知乙方；甲方如无故提前收回，造成乙方损失的，由甲方赔偿，同时向乙方支付当年度租金金额20%的违约金。”合同签订后，烟草公司和滨荣公司均在合同上加盖公章。烟草公司按约将涉案房屋交付给滨荣公司使用，滨荣公司支付了2017年度的租金及保证金1万元。2017年9月30日，滨荣公司未按约支付2018年度的租金。烟草公司于2017年9月15日、2017年10月12日分别向滨荣公司发出房租催缴通知书，催收2018年度的租金，但滨荣公司并未及时付款。2017年12月25日，烟草公司向滨荣公司发出《关于即将终止房屋租赁合同的通知书》，载明：“…贵公司须在2017年9月30日前缴纳2018年度的房屋租金，到目前已经逾期近3个月，严重违反了当初所签租赁合同的约定，…截止2017年12月31日前，如果贵公司还不能正常履约，我公司将终止与贵公司所签的房屋租赁合同，收回房屋…”。2018年1月2日，烟草公司向滨荣公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知书》载明：“…我公司决定终止与贵公司所签的房屋租赁合同，收回房屋…”。案外人王佳滨在该通知书上签字。2018年1月2日至2018年2月14日，烟草公司将涉案商铺锁门，禁止滨荣公司使用。经过协调，之后烟草公司开门让孔繁荣处理货物。2018年5月2日，烟草公司与滨荣公司对涉案房屋进行了交接，孔繁荣在交接单上签名，交接单载明：“江苏省烟草公司淮安市公司：现将清江浦康宁路1-15、1-16门面房交还给你单位，房屋已清空，房屋内没有我方的物品，此房屋在我方承租期间没有发生转租情况、没有其他法律纠纷和安全隐患。截止今日，物业、水、店等费用已经交完，如有发生仍由我方承担”。另查明：滨荣公司系有限责任公司，于2016年8月10日成立，2018年8月23日注销，法定代表人为孔繁荣，股东为孔繁荣和王佳滨。一审庭审中，双方均认可2018年1月2日起，滨荣公司与烟草公司之间租赁合同已终止。一审法院认为：烟草公司与滨荣公司签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。因自2018年1月2日起，烟草公司与滨荣公司之间的租赁合同已解除，合同约定在合同解除后，滨荣公司缴纳的保证金在抵扣应由滨荣公司承担的费用、租金以及滨荣公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还滨荣公司。现滨荣公司与烟草公司之间的租赁合同已解除，故孔繁荣作为滨荣公司原法定代表人要求烟草公司返还保证金1万元的诉讼请求，予以支持。关于孔繁荣主张合同解除原因系烟草公司不予配合其办理营业执照，致使无法达到营业目的，违约责任在烟草公司，要求烟草公司返还已缴纳的房租，并支付违约金。一审法院认为，合同约定自2017年起，每年的9月30日前缴纳下一年度的租金，如果超过15日孔繁荣有权单方面解除合同并收回房屋。按此约定，滨荣公司应于2017年9月30日之前交纳下一年度即2018年1月1日至12月31日的房租60100元，但经孔繁荣催收，滨荣公司未按约履行给付租金义务，其行为明显违反了合同约定，构成违约。因合同解除系滨荣公司未按约给付租金所致，孔繁荣不能以烟草公司未配合办理营业执照为由来对抗其应履行的给付租金义务，并以此主张烟草公司存在违约行为，孔繁荣该主张并无事实和法律依据，故对此不予支持。对于孔繁荣因此主张的烟草公司锁门造成其货款损失10万元、2017年10月至2018年3月份的工人工资83400元，因烟草公司对此不予认可，而孔繁荣亦在2月份开门处理货物，其并无证据证明货物损失的具体数额，而人员工资的损失亦是孔繁荣单方违约所造成的损失，但考虑到烟草公司2018年1月2日发出终止房屋租赁合同的通知书后即于当日锁门，给孔繁荣处理货物和及时清退工人带来不变，故从公平原则的角度出发，一审法院酌定烟草公司赔偿孔繁荣5000元。关于孔繁荣主张的装修损失，孔繁荣仅提供工程预算，烟草公司对此不予认可，因合同约定依附于房屋的装修归烟草公司所有，而案涉合同提前解除的原因亦是孔繁荣迟延支付租金所致，故一审法院对于孔繁荣主张的装修损失不予支持。综上，一审法院判决：一、江苏省烟草公司淮安市公司于判决生效后的十日内支付孔繁荣1.5万元；二、驳回孔繁荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4349元（已减半收取），由孔繁荣负担4324元，江苏省烟草公司淮安市公司负担25元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，一审判决认定涉案《房屋租赁合同》解除系滨荣公司违约造成并无不当，上诉人主张被上诉人存在违约行为无证据证明，具体理由如下：1.上诉人主张被上诉人存在的违约行为具体是指承租人滨荣公司因经营不善，被上诉人同意滨荣公司将名称变更，但被上诉人在上诉人装潢后一直拒绝变更并协助办理营业执照。根据上诉人该陈述，其主张实际为合同主体的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。故上诉人应举证证明被上诉人同意合同主体的变更，而本案中上诉人并无证据证明被上诉人同意合同主体变更，被上诉人对此亦予以否认。上诉人应承担举证不能的法律后果。2.根据《房屋租赁合同》的约定，自2017年起，每年的9月30日前缴纳下一年度的租金，滨荣公司应按约缴纳租金，而滨荣公司未按约缴纳租金违约在先，被上诉人有权解除合同，滨荣公司以被上诉人未同意变更合同主体为由拒绝履行合同义务，无合同及法律依据。因系滨荣公司违约在先，被上诉人并不存在违约行为，故上诉人主张被上诉人承担工人工资及违约金没有依据。对于装修损失，因《房屋租赁合同》明确约定因滨荣公司责任导致退租的，依附于房屋的装修归被上诉人所有，故上诉人主张装修损失没有依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2044元，由上诉人孔繁荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 伟审 判 员  王 纯二〇一九年九月十日法官助理  缪 珵书 记 员  陈涵铭