山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1523民初2865号原告（反诉被告）：肖琳，男，1964年5月6日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：王金杰，山东敏行律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司。住所地：聊城市昌润北路**。负责人：李文忠，经理。委托诉讼代理人：赵春军，山东万航律师事务所律师。原告（反诉被告）肖琳与被告（反诉原告）齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司（以下简称齐鲁交通聊城分公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后齐鲁交通聊城分公司提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议后，齐鲁交通聊城分公司提出上诉。2018年12月6日，聊城市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年12月25日，齐鲁交通聊城分公司提起反诉，本院依法适用简易程序合并进行了审理。肖琳及委托诉讼代理人王金杰，齐鲁交通聊城分公司委托诉讼代理人赵春军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖琳向本院提出诉讼请求：1.齐鲁交通聊城分公司赔偿肖琳建设费、管理费、财务损失费等82万元；2.齐鲁交通聊城分公司赔偿肖琳违约金20万元；3.诉讼费由齐鲁交通聊城分公司承担。后肖琳变更诉讼请求为：1.齐鲁交通聊城分公司赔偿肖琳已鉴定的建设物价值373484.8元、鉴定费26000元、可得利益损失20万元以及未鉴定部分的损失463563.07元，共计102万元；2.诉讼费由齐鲁交通聊城分公司负担。事实与理由：2017年6月22日，原、被告签订《土地租赁合同》一份，约定齐鲁交通聊城分公司将其茌平收费站院内一块16800平方米的土地租赁给肖琳用于养殖鱼类培育生产基地等，租赁期限19年，自2017年9月1日至2036年9月1日。合同签订后，肖琳积极平整土地、修缮房屋、整建鱼塘及附属设施，投入共计82万元。2018年6月齐鲁交通聊城分公司无理通知肖琳解除《土地租赁合同》并禁止肖琳的客户入院，妨碍肖琳经营。齐鲁交通聊城分公司的违约行为造成肖琳重大损失。双方协商未果，诉至法院。肖琳每年盈利至少1万元，约定租赁期限内可得利益20万元。请求法院维护肖琳的合法权益，支持肖琳的诉讼请求。齐鲁交通聊城分公司辩称，1、肖琳应当在2017年8月25日前交纳租金5万元但肖琳未按时交纳。齐鲁交通聊城分公司于2017年9月、10月、12月三次安排工作人员陈某电话催促肖琳交纳租金，肖琳仍然拒不交纳，肖琳的行为构成根本违约。2、《土地租赁合同》第五条第一款约定“乙方不得中途退租且必须按时交纳租金。如逾期交纳租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚。经甲方催收，超过30日乙方仍未全额交纳当年租金的，视为乙方单方违约，因此产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议”。2018年6月6日齐鲁交通聊城分公司书面通知肖琳解除租赁合同符合合同约定及法律规定，其主张的损失应当自行承担。3、《土地租赁合同》第五条第三款约定“租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担”。肖琳建设的附属物均未经齐鲁交通聊城分公司同意，因此产生的后果应当由肖琳自行承担。综上，肖琳的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回肖琳诉讼请求。齐鲁交通聊城分公司向本院提出反诉请求：1.判令肖琳向齐鲁交通聊城分公司支付2017年9月1日至2018年6月5日的租金37500元及违约金9000元，赔偿2018年6月6日至2019年1月5日的租金损失25000元，共计75000元；2.反诉费由肖琳承担。反诉事实与理由：2017年6月22日双方签订《土地租赁合同》一份，约定齐鲁交通聊城分公司将其茌平收费站院内南侧一块土地租赁给肖琳使用。肖琳应当在2017年8月25日前交纳租金5万元但肖琳未按时交纳。齐鲁交通聊城分公司三次安排工作人员陈某催促肖琳交纳租金，肖琳仍然拒不交纳。齐鲁交通聊城分公司已经通知肖琳解除合同，但肖琳拖欠的租金不因合同的解除而免除。合同解除后肖琳未返还土地造成反诉原告的租金损失也应当依法赔偿。请求法院支持反诉原告的反诉请求。肖琳对齐鲁交通聊城分公司的反诉辩称，1、肖琳并非无理拒交租金。合同签订后齐鲁交通聊城分公司未按约定清除租赁土地上的垃圾也未将餐厅清空交给肖琳，为此肖琳曾多次和齐鲁交通聊城分公司的合同负责人蒋玉平沟通，蒋玉平同意肖琳在餐厅和垃圾问题解决后再交纳租金。2017年9月10日肖琳曾与蒋玉平沟通交纳租金的事情但蒋玉平说不慌，因此肖琳未按合同期限交纳租金。2、齐鲁交通聊城分公司从未催促过肖琳交纳租金。2017年12月齐鲁交通聊城分公司才清空餐厅，2018年3月肖琳花费6000元自行将垃圾清除。后茌平收费站又禁止肖琳客户共用大门道路并停水停电导致肖琳无法正常经营。在双方协商过程中，齐鲁交通聊城分公司单方要求解除合同，肖琳诉至法院。2、肖琳同意在扣除垃圾处理费6000元和延期交付餐厅的费用4000元后支付合同解除前的租金。合同解除后双方的权利义务终止，肖琳不同意再继续支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月22日，齐鲁交通聊城分公司（甲方）与肖琳（乙方）签订《土地租赁合同》一份。蒋玉平作为齐鲁交通聊城分公司代表在合同上签字。合同约定：一、租赁土地情况。甲方将位于齐鲁交通发展集团聊城分公司茌平收费站院内南侧的一块土地以有偿的方式租赁给乙方用于养殖鱼类培育生产基地等，该土地南北长120米，东西长140米，合计面积16800平方米，折合25.2亩，内有鱼池两处，内部餐厅平房8间，乙方和茌平收费站共用入院大门和东西通道。二、租赁期限。双方约定为19年，即自2017年9月1日起至2036年9月1日止。三、交付时间。在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租。四、租金计算、付款方式及保证金。1、租金计算：甲乙双方约定，该土地租金前五年每年包干租金为5万元，第二个五年每年在第一个五年年租金的基础上递增10%。……2、租金支付：乙方必须在每年的8月25号前缴交当年租金，甲方收取租金时开付收款收据。五、双方的权利和义务。1、乙方不得中途退租且必须按时交纳租金。如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚。经甲方催收，超过30日乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视为乙方单方违约，因此产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。2、……3、租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担。4.乙方必须依法经营，租赁期内必须遵守中华人民共和国的各项法律法规。在该土地内所产生的任何税费（包括国家或地方政府征收的土地使用税及房产税等）由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防、防噪音等工作，因工作措施不到位而产生责任事故的，该事故责任及经济损失由乙方负责，与甲方无关。六、合同期满及终止的处理。1.合同期满，如乙方退租，乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包括房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）需在30天内自行拆除（或议价转让给新的承租人），逾期将无偿归甲方所有，乙方不得有异议。2.……八、补充事项：因乙方和茌平收费站共用入院大门且乙方属商业经营，乙方客户进出大院要服从收费站门卫人员的管理，乙方要安排专人加强对入院客户车辆及人员的管理，不得影响到收费站正常的工作秩序。如使用收费站的水电设施，甲方协助乙方办理相关事宜，水电费由乙方负责。九、合同自双方签字、盖章后生效。经现场勘查，茌平收费站大门向东，一条东西路贯穿大院，路北为收费站的办公区，路南为案涉租赁土地。租赁土地中间有一条南北路，路东为鱼塘，路西为餐厅、平地及菜地。合同签订后，肖琳对租赁物进行改善和增设他物并进行养殖和垂钓。肖琳对租赁物改善和增设他物时未征求齐鲁交通聊城分公司的意见，齐鲁交通聊城分公司亦未提出异议或予以阻拦。双方认可下列固定资产系肖琳建设：1、钓鱼台2、新建房屋3、房间套装门4、铝合金门窗5、新修路面6、石材台阶面7、观光台8、观赏亭9、存鱼池10、生态木屋11、下水道12、厕所13、部分砖墙14、自来水铺设15进水管。双方认可下列动产系肖琳出资添置：鱼塘周边的监控、线路和太阳能灯若干，安全网、压力泵1个、潜水泵1个、充氧泵2套。肖琳另主张自己翻新鱼池、填埋垃圾、平整土地、放养鲤鱼5000斤、龙虾3000斤，齐鲁交通聊城分公司均不予认可，肖琳未提供充分的证据予以证明。齐鲁交通聊城分公司负有清空餐厅并交付给肖琳的义务。其腾空餐厅的时间约在2017年10月底-12月份，比约定时间晚约两三个月。蒋玉平于2017年9月、10月、12月三次安排下属工作人员陈某电话催促肖琳交纳租金，肖琳未交纳。2018年3、4月份，因道路通行问题茌平收费站禁止肖琳的垂钓客户入院。2018年5月初，茌平收费站给肖琳下达《隐患整改通知》一份，要求肖琳对鱼池用电进行整改，按标准重新铺设线路，电表保护器统一安装至茌平收费站配电室内。肖琳未予整改。5月18日上午茌平收费站以线路不规范、存在安全隐患为由停电，双方交涉后下午4时许又送电。后齐鲁交通聊城分公司给茌平收费站下达《茌平县收费站安全隐患整改通知》一份，内容为：茌平收费站，经分公司安委办对你站安全生产工作进行了全面检查，经检查发现以下问题：1.办公庭院存在管理不严，社会车辆随意进出，需加强管理，非本单位车辆严禁进入院落；2.办公用电存在安全隐患，为防止发生安全生产事故，严禁外单位使用；3.因院内有承包商，为保证庭院整体规划，任何建设项目必须报分公司批准后方可实施，严禁私搭乱建。以上三项10内整改完毕，安委办将对整改情况进行监督。2018年5月23日。后肖琳多次找茌平收费站和齐鲁交通聊城分公司的有关人员就电路规范、道路通行及资金负担问题进行沟通。2018年6月6日，齐鲁交通聊城分公司以多次催促肖琳交纳租金，肖琳至今仍未交为由书面通知肖琳解除双方签订的《土地租赁合同》，通知于2018年6月7日到达。肖琳表示自己并未无故拖延交纳租金，希望继续履行合同，愿意积极交纳租金并请对方提供交款账户或收取现金，齐鲁交通聊城分公司予以拒绝。2018年8月30日，肖琳诉至本院。2018年10月26日，本院依据肖琳的申请冻结齐鲁交通聊城分公司银行存款102万元，肖琳支出财产保全费5000元。为明确双方均认可的固定资产的现存价值，肖琳申请鉴定并支付鉴定费26000元。2019年6月1日，山东省民信价格评估有限公司出具评估结论，前述15项固定资产2019年4月10日的评估价值共计373484.8元。齐鲁交通聊城分公司以前述1-6项固定资产的评估价格过高为由申请重新鉴定并支付鉴定费10000元。2019年9月9日，济南万通资产价格评估有限公司出具评估意见：前述1-6项固定资产在2019年4月10日的现存价值为256125元，与山东省民信价格评估有限公司评估的价值258006.2元相差1881.2元。齐鲁交通聊城分公司不认可肖琳关于齐鲁交通聊城分公司负有清除垃圾之义务和蒋玉平同意肖琳在餐厅及垃圾问题解决后再交租金的主张。肖琳在指定的期限内未提供充分的证据证明该主张。以上事实有土地租赁合同，茌平收费站关于隐患整改的通知，聊城分公司关于安全隐患整改通知，解除合同通知，继续履行合同通知书及回复函，肖琳与蒋玉平、陈某、梁志刚、任继东的通话录音，肖琳与蒋玉平的微信聊天记录，证人陈某、娄某、刘某、冯某的证言，现场照片及双方当事人陈述在卷作证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1、齐鲁交通聊城分公司是否有权单方解除土地租赁合同；2、合同解除的时间及法律后果；3、双方的诉求是否支持。关于焦点1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉《土地租赁合同》第四条约定“乙方必须在每年的8月25号前缴交当年租金，甲方收取租金时开付收款收据”，肖琳也自认应当在2017年8月25日前交纳2017年9月1日-2018年8月31日的租金5万元。肖琳应当按约定时间和数额交纳租金。肖琳主张对方负有清理垃圾的义务，该主张与《土地租赁合同》第三条“在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租”以及第九条“合同自双方签字、盖章后生效”的内容不符，且肖琳未提供充分的证据加以证明，对该主张，本院依法不予认定。肖琳主张蒋玉平同意肖琳在餐厅及垃圾问题解决后再交租金，齐鲁交通聊城分公司亦不予认可，肖琳对该主张应当承担举证证明责任。肖琳在指定的期限内未提供充分的证据予以证明，对该主张，本院依法不予认定。齐鲁交通聊城分公司三次安排工作人员陈某电话催促肖琳交纳租金，肖琳拒不交纳，其行为构成根本违约。齐鲁交通聊城分公司有权单方解除《土地租赁合同》。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，案涉《土地租赁合同》于2018年6月7日解除通知到达肖琳时解除。关于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后双方均有权请求对方返还财产。因租赁土地位于齐鲁交通聊城分公司茌平收费站院内，双方共用入院大门和东西通道，齐鲁聊城分公司对肖琳的增设他物的行为应当是明知的，但其在合同解除前从未提出异议也未予阻拦，应当认定齐鲁交通聊城分公司默示同意肖琳的建设行为。齐鲁交通聊城分公司关于肖琳未经其同意建设附属物应当自行承担相关后果的答辩意见，本院不予采纳。本案肖琳应当返还租赁的土地，齐鲁交通聊城分公司应当返还案涉土地上肖琳投资建设的财产。关于焦点3，鉴于肖琳投资建设的15项固定资产已经与案涉土地上的鱼塘、房屋、土地成附合关系无法返还，该固定资产可归齐鲁交通聊城分公司所有，齐鲁交通聊城分公司向肖琳支付折价款373484.8-258006.2+256125=371603.6元，肖琳出资添置的动产归肖琳所有。第一次鉴定的费用26000元由双方均担，第二次鉴定的费用10000元由齐鲁聊城分公司承担8200元，肖琳承担1800元，齐鲁聊城分公司应向肖琳支付13000-1800=11200元。关于肖琳要求对方赔偿可得利益损失20万元的诉讼请求，因合同解除系因肖琳违约所致，本院依法不予支持。关于肖琳主要求对方赔偿翻新鱼池、填埋垃圾、平整土地等未鉴定的损失463563.07元的诉讼请求，因肖琳未提供证据证明工程的具体情况且齐鲁交通聊城分公司不予认可，对该部分本案不予处理，肖琳可在证据充分后另行主张。关于肖琳支出的财产保全费5000元，结合其保全数额及可得数额，本院酌定齐鲁交通聊城分公司赔偿其一半即2500元。关于齐鲁交通聊城分公司的反诉请求，因肖琳在合同期内占有、使用租赁土地未交纳租金，齐鲁交通聊城分公司有权要求其继续支付租金并参照合同标准支付合同解除后的土地占有使用费5万÷12个月×16个月=66666.7元。肖琳要求扣除1万元证据不足，本院依法不予支持。综上，肖琳的诉讼请求及齐鲁交通聊城分公司的反诉请求，本院依法部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖琳于本判决生效后三日内将案涉租赁土地返还给被告（反诉原告）齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司，被告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）肖琳支付固定资产折价款371603.6元；二、被告（反诉原告）齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）肖琳支付鉴定费11200元及保全费2500元；三、原告（反诉被告）肖琳于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司支付租金及2019年6月7日至2019年1月5日的土地占有使用费共计66666.7元；四、驳回原告肖琳及反诉原告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13980元，减半收取6990元，由原告肖琳负担3440元，被告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司负担3550元。反诉案件受理费794元，由反诉原告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司负担61元，反诉被告肖琳负担733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  单维维二〇一九年九月二十九日书记员  高爱玲