云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6110号上诉人（原审被告）：昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司，住所地：昆明市五华区圆通街北廊**号**（圆通街**）。法定代表人：张宪荣。委托诉讼代理人：刘正宇，云南民定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆明城乡土地运营有限公司，，住所地：昆明市五华区人民中路**法定代表人：倪云丰。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师。上诉人昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司（以下简称新世界公司）与被上诉人昆明城乡土地运营有限公司（以下简称城乡公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人新世界公司的上诉请求：1．撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1236号民事判决书，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》不应解除。（一）一审法院判决解除合同未充分考虑该合同签订的背景。上诉人在本案租赁物所经营的餐饮项目是当时的招商引资项目，“99昆明世博会”后，上诉人为响应昆明市人民政府办公厅《关于宝海公园建设问题的会议纪要》“集各家所长、招商合作、进行多元化建设”之精神，经与昆明宝海公园经营管理有限公司（以下简称宝海公司）协商，于2003年7月15日签订《合同书》，约定由宝海公司提供办公楼一幢，绿化空地一块供上诉人使用，租赁期限自2004年5月1日至2012年4月30日，共计8年。因上诉人在施工过程中遭遇诉讼，直至2008年方才开始营业，双方又于2010年5月签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年11月1日至2020年10月31日，共计8年。双方租赁关系建立之前，租赁合同中所述的办公楼已为危楼，空地为坑洼不平未经平整的空地，不具备基本的使用和经营条件。（二）一审法院判决解除合同未充分考虑上诉人对租赁物的贡献。上诉人与宝海公司签订租赁合同后，出资对办公楼进行了整体统一修缮，并建盖了玻璃空间房屋和宝海公园停车场，初始投资达30250741元。（三）一审法院判决解除合同不利于纠纷的解决。在上诉人与宝海公司签订的《房屋租赁合同》中，并未对合同提前解除情形下建筑物、构筑物、相关设施、装修等的归属作出具体约定，故合同一旦提前解除，势必造成双方对合同项下的建筑物、构筑物、相关设施、装修等发生争议，引发新一轮的纠纷。（四）上诉人迟延支付租金和管理费之情形不应定性为《房屋租赁合同》中约定的“无故超过合同约定的交纳期30天仍未交纳租金和管理费”。1、宝海公园玻璃空间房屋建设时，官渡区建设局颁发的《建筑工程施工许可证》上载明的建设单位即为上诉人，而该房屋确由上诉人出资修建，但在上诉人毫不知情的情况下，该房屋已登记于被上诉人名下。正是基于此，上诉人一直积极与被上诉人协商，寻求合理的解决方案。2、上诉人已多次就房屋租赁事项向被上诉人和宝海公司提出书面申请和情况汇报，但被上诉人未予回复。2018年1月23日，上诉人就宝海公园玻璃空间房屋租赁及修建的全面情况书面向被上诉人进行了汇报，并提出了回购、延长经营使用期限等方案，但被上诉人未予实质性回复。2018年4月18日，上诉人根据合同约定向宝海公司提出转租申请，该公司未置可否。2018年10月18日，上诉人向宝海公司提交书面申请，希望缓交租金，该公司亦未回复。3、上诉人在诉前及诉讼中一直认可支付租金及管理费，未做出过任何拒付租金的意思表示，延付租金确属事出有因，而非一审判决中所认定的“无故”。（五）判决解除合同有违鼓励交易原则。鼓励交易原则是合同法重要的立法目的和价值取向。鼓励交易原则是对已经成立的合同最大可能的予以维护，除法律特别规定外，严格限制合同无效和解除的条件，对可变更、可撤销的合同，倡导变更而非撤销。租赁合同约定“超过合同约定的交纳期30天仍未交纳租金和管理费，出租人有权解除合同”的本意是防止承租人恶意拖欠租金和无力支付租金，对出租人的利益造成不可弥补的重大损失。在本案中，从上诉人前后多次与出租人积极磋商及上诉人长达14年时间基本如约支付租金的情况来看，上诉人无拖欠租金之主观恶意，被上诉人亦无利益不可弥补之风险。租赁合同继续履行不仅有利于双方交易目的实现，更符合交易的持续性、稳定性的内在要求。（六）判决解除合同有违公平原则。公平原则是合同法乃至民法最基本的原则。如前所述，上诉人对租赁物的初始投资即为3000万余元，后续投入亦不在少数。在上诉人投入巨资让租赁物具备完善的美观、使用功能，且连续14年基本能按约支付租金的情况下，仅因其延付一、两期租金就判决解除合同，实为显失公平。二、被上诉人无权向上诉人主张2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金和管理费。被上诉人与宝海公司于2018年7月26日向上诉人发送《合同权利义务转移通知》，告知自2018年8月1日起《房屋租赁合同》出租人变更为被上诉人。根据合同约定，上诉人于2018年4月30日前应交纳2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金，即早在《房屋租赁合同》出租人主体变更前的3个月，上诉人2018年8月1日至2018年10月31日的租金和管理费交纳义务就已产生，其交纳对象当然应为原出租人宝海公司，在《合同权利义务转移通知》未明确将该款项收取权利转让至被上诉人的情况下，收取该款项的权利仍归于宝海公司而非被上诉人。三、一审判决上诉人向被上诉人支付的违约金过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被上诉人未提供其遭受损失的证据，一审判决的违约金显然过高。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法改判。被上诉人城乡公司答辩称，一、《房屋租赁合同》项下的出租资产属于被上诉人母公司昆明市土地开发投资经营有限责任公司（以下简称“市土投公司”）所有，具有相应的权利凭证上诉人与宝海公司于2010年5月11日签订的《房屋租赁合同》项下出租资产昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物和相关设施属于市土投公司所有，由市土投公司分别于2011年10月27日取得编号为：昆国用（2011）第00400号《国有土地使用证》，2011年6月3日取得编号为昆房权证（昆明市）字第××《房屋所有权证》，2011年6月3日取得编号为昆房权证（昆明市）字第**《房屋所有权证》。其中：l、坐落于昆明市关上街道办事处地块，土地使用面积为43256.70㎡，《国有土地使用证》编号为昆国用（2011）第00400号，即上诉人承租的昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物属于该地块范围内。2、房屋坐落于昆明市宝海路133号南门经营性用房l一2层，《房屋所有权证》编号为昆房权证（昆明市）字第**，即上诉人承租用于经营的房屋。3、房屋坐落于昆明市宝海路121号游泳馆1-3层，《房屋所有权证》编号为昆房房权证（昆明市）字第**，上诉人经营的“玻璃空间”相连接的游泳馆。综合以上情况，市土投公司为上述出租资产的合法产权所有人。二、被上诉人系《房屋租赁合同》项下出租资产的适格出租主体。被上诉人系市土投公司的全资子公司，负责市土投公司名下相关的住房、商业物业资产招商、租赁等工作。被上诉人系昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物和相关设施的适格出租主体，有权收取相应的租金及综合管理费。三、上诉人拖欠租金时间较长，且在拖欠租金期间并未真诚与被上诉人进行协商。被上诉人自2018年3月1日起开始拖欠租金及综合管理费，当时还是出租主体的宝海公司多次发送《交款通知书》及《律师函》后，上诉人仍不予交纳，直至2019年1月14日上诉人才将欠缴的2018年3月1日至2018年7月31日的租金交清。但针对宝海公司将《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务转移给被上诉人后至今的租金及综合管理费，上诉人就一直拖欠（即2018年8月1日至今）。2018年12月，上诉人、被上诉人在官渡区人民法院进行诉前调解，在调解过程中，上诉人并未拿出任何调解方案进行调解，最后诉前调解以失败告终。在一审庭审过程中一审法官再次组织调解，但上诉人仍未拿出任何调解方案或解决方案，最终法院只能依法判决。因此，不是被上诉人不愿与上诉人进行协商，只是在此过程中，上诉人一直未认真与被上诉人进行协商，无论在未起诉阶段、诉前调解阶段还是一审庭审调解阶段，上诉人都只是说不愿解除合同或是短期内支付不了租金，可针对具体的支付期限和支付金额从未明确。在如此情况下，试问如何协商。四、被上诉人有权解除合同，且有权无条件收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《房屋租赁合同》第十条“上诉人无故超过合同约定的缴纳期30日仍未缴纳租金和综合管理费的，被上诉人有权无条件解除合同收回房屋”。《房屋租赁合同》第十二条第（二）款“如上诉人违约终止合同，则被上诉人有权无条件解除合同收回房屋，被上诉人收取的租金和保证金不退，房屋装修无偿归被上诉人所有”。因此，被上诉人有权解除该房屋租赁合同，并且有权无条件收回房屋。五、一审法院判决的违约金符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”上诉人自2018年8月1日至2019年4月30日起拖欠的租金及综合管理费为人民币849880.32元，支付违约金人民币10万元，即违约损失的0.118%。因此，一审法院判决上诉人支付10万元的违约金，并未超过法律规定的“违约金不超过造成损失的百分之三十”。综上所述，上诉人的诉讼请求没有任何法律和事实依据，恳请依法驳回上诉，以维护被上诉人的合法权益。原审原告城乡公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．被告将租赁的宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物和相关设施腾退交还原告；3．被告向原告支付自2018年8月1日起至实际腾退交还租赁房屋之日止拖欠的租金；4．被告立即向原告支付自2018年8月1日起至实际腾退交还租赁房屋之日止拖欠的综合管理费；5．被告立即向原告支付违约金100,000元。一审法院认定事实：2010年5月11日，昆明宝海公园经营管理有限公司（合同甲方，以下简称“宝海公司”）与被告新世界公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于关上宝海公园4号楼及门前绿化空地一块出租给乙方使用，具体面积共计3288㎡，其中办公楼面积1686㎡，空地面积1602㎡，出租价格为：办公楼25元/㎡，空地22元/㎡。本合同在原合同租赁期满后再执行，租赁期共8年，自2012年11月1日起至2020年10月31日止。2012年11月1日至2015年10月31日前三年，每年租金分别为928,728元。从第四年度开始，每年租金在上年度基础递增5%，即2015年11月1日至2016年10月31日第四年，租金为975,164元；2016年11月1日至2017年10月31日第五年，租金为1,023,922元；2017年11月1日至2018年10月31日第六年，租金为1,075,118元；2018年11月1日至2019年10月31日第七年，租金为1,128,873元；2019年11月1日至2020年10月31日第八年，租金为1,185,316元。每年按当年租金的2%收取综合管理费。租金和综合管理费半年交一次，于租赁期到期之日前交纳，即当年10月31日前和次年4月30日前用支票或银行转账方式交清。租金和综合管理费应当同时缴纳。合同第六条关于装修和改变之规定的约定：“本合同签订生效后，乙方可对所承租的房屋进行装修装饰施工。但装修施工方案必需符合国家有关消防、安全、环保等法律法规的规定，以符合办理相应经营许可证的条件为原则，装修施工方案必需报甲方书面同意后，方可施工作业。乙方不得随意改变楼房的建筑结构、不得随意损坏房屋设施、不得增盖和加高原有建筑物。有关装修的费用由乙方承担。”合同第七条第四款约定：“……乙方退租时，乙方须保持原状；乙方需拆除所添置的设备时，不得损坏房屋结构、原有装修和设施。经甲方验收认可，方可退租。对于乙方所添置的设备或装修装饰不予补偿。”合同还约定乙方无故超过合同约定的交纳期30天仍未交纳租金和综合管理费的，甲方有权无条件解除合同收回房屋。违约金订为10万元。2018年7月26日，宝海公司将上述合同权利义务全部转移给原告城乡公司并通知了被告新世界公司，新世界回函表示同意，并承诺按时足额向原告城乡公司支付房屋租金。合同履行过程中，被告未按约足额支付租金，合同权利义务转移前尚欠的租金由宝海公司向被告新世界公司主张，转移后所欠的租金和综合管理费由原告城乡公司向被告公司主张。被告新世界公司尚欠原告城乡公司自2018年8月1日起至2018年12月31日期间的租金456,925元、综合管理费9139元以及2019年1月1日起的租金和综合管理费均未支付，故原告诉至法院诉请如上。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》项下的出租人的合同、权利义务已由宝海公司全部转移给原告城乡公司，被告新世界公司同意并明确与原告形成租赁关系并应向原告支付租金。但合同履行过程中，被告未按约向原告城乡公司支付租金和综合管理费，其行为已违约，原告根据合同约定主张解除《房屋租赁合同》，原告的此项诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，被告应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后的效力的规定返还租赁物，原告要求被告退还租赁物的诉请，于法有据，一审法院予以支持。被告认可尚欠原告的租金和综合管理费，原告主张被告支付自2018年8月1日起至退还房屋之日止的租金和综合管理费的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同约定的租金标准为：①2017年11月1日至2018年10月31日的租金为1,075,118元；②2018年11月1日至2019年10月31日的租金为1,128,873元；③2019年11月1日至2020年10月31日的租金为1,185,316元，被告尚欠的租金根据其实际退还房屋的时间按照上述标准计算。被告逾期支付租金的行为构成违约，应承担违约责任，原告根据合同约定主张10万元违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：“一、原告昆明城乡土地运营有限公司与被告昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月25日解除；二、被告昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明城乡土地运营有限公司退还位于关上宝海公园4号楼及门前绿化空地一块（面积共计3288㎡）；三、被告昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明城乡土地运营有限公司支付自2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金456,925元、综合管理费9139元；并支付自2019年1月1日起至返还租赁物之日止按合同约定标准计算的租金和综合管理费；四、被告昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明城乡土地运营有限公司支付违约金100,000元。”二审中，上诉人未提交证据；被上诉人提交以下证据：1、昆国用（2011）第00400号《国有土地使用证》、昆房权房房权证（昆明市）字第**所有权证》、昆房权房权房权证（昆明市）字第**有权证》，证明昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物和相关设施，属于市土投公司所有。［其中：1、坐落于昆明市关上街道办事处地块，土地使用面积为43256.70平方米，国有土地使用证编号为昆国用（2011）第0400号，即上诉人承租的昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物属于该地块范围内。2、房屋坐落于昆明市宝海路133号南门经营性用房1-2层，房屋所有权证编号为昆房权房权证（昆明市）字第**，诉人承租用于经营的房屋。3、房屋坐落于昆明市宝海路121号游泳馆1-3层，房屋所有权证编号为昆房权证房权证（昆明市）字第**，人经营的“玻璃空间”相连接的游泳馆］。2、《国家企业信用公示系统》，证明被上诉人系市土投公司的全资子公司，市土投公司委托被上诉人负责其名下相关的住房、商业物业资产招商、租赁等工作。被上诉人系昆明市宝海公园4号楼、门前空地及地上建构造物和相关设施的适格出租主体，有权收取相应的租金及综合管理费；3、《昆明宝海公园经营管理有限公司交款通知单》、《律师函》、《交款通知单、律师函签收记录》、《客户回单》、《云南省增值税普通发票》、《记账凭证》，证明上诉人自2018年3月1日起开始拖欠租金及综合管理费，当时还是出租主体的宝海公司多次发送交款通知书及律师函后，上诉人不予缴纳。直至2019年1月14日，上诉人才将欠缴的2018年3月1日至2018年7月31日的租金交清，但针对宝海公司将房屋租赁合同项下出租人的权利义务转移给被上诉人后至今的租金及综合管理费，上诉人就一直拖欠，即2018年8月1日至今，2018年12月上诉人与被上诉人在官渡区人民法院进行诉前调解，在调解过程中，上诉人并未拿出任何调解方案进行调解，最后诉前调解以失败告终。在一审庭审过程中，一审法官再次组织调解，但上诉人仍未拿出任何调解方案或解决方案，最终法院只能依法判决；4、《关于昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司欠租赁费明细表》，证明上诉人自2018年8月1日至2019年4月30日起拖欠的租金及综合管理费为849880.32元，因此一审法院判决上诉人支付10万元的违约金并未超过法律规定的“违约金不超过造成损失的30%”。经质证，上诉人对于证据1的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，土地使用权证和房屋所有权证上注明的使用权、所有权人均为市土投公司，并非被上诉人，虽然房屋所有权人是市土投公司，但是可以确定的事实是本案涉案标的物均为上诉人所建；对于证据2的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，虽然被上诉人是市土投公司的全资子公司，但是是否具有相应的经营权限、房屋出租权限无法通过企业信用公示系统上的相关内容证明；对于证据3的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，因为证据3上所涉主体并非本案的被上诉人，而是宝海公司；对于证据4的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，因为费用明细无法证明被上诉人所要证明的目的。另，上诉人对一审判决认定的事实无异议，同时补充以下事实：1、本案涉案标的是由上诉人出资建盖；2、本案涉及房屋及土地登记的主体是市土投公司，而非本案被上诉人和宝海公司；3、从上诉人和宝海公司自2008年建立租赁合同关系开始，一直按照约定支付租金，2018年8月1日之后因为经营状况不好才会迟延支付租金，后续与被上诉人进行了协商；被上诉人对一审判决认定的事实无异议。本院认为，上诉人提交的证据，被上诉人对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但是否能够证明其观点及上诉人所提遗漏的事实，本院在说理部分综合评判。综上，二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案争议焦点是：1、案涉《房屋租赁合同》应否解除？2、上诉人是否应向被上诉人返还租赁物及支付租金、综合管理费，金额如何确定？3、被上诉人主张的违约金是否成立？争议焦点1：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合一、二审查明的事实：2018年7月26日，宝海公司将《房屋租赁合同》的权利义务全部转移给被上诉人并通知了上诉人，上诉人回函表示同意，双方形成租赁合同关系，现上诉人根据被上诉人二审提交的案涉租赁物的权属证书主张被上诉人不是适格的出租主体，依据不足，且从被上诉人持有案涉租赁物的土地使用证原件及其提交给本院作为参考的委托经营合同等，能够印证被上诉人所提案涉租赁物系市土投公司委托其对外出租管理的主张，故根据租赁合同约定，上诉人应向被上诉人履行合同义务。双方在合同中约定：“上诉人无故超过合同约定的交纳期30天仍未交纳租金和综合管理费的，被上诉人有权无条件解除合同收回房屋”，上诉人违反该约定迟延履行交付租金及综合管理费的义务，故被上诉人据此主张解除合同的请求，本院予以支持。至于上诉人所提案涉租赁物系其建盖及装修，解除租赁合同可能会引发争议的主张，不属于本案审理范围，本院不做评述。争议焦点2：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被上诉人主张上诉人返还租赁物，本院予以支持。关于租金及综合管理费，如前所述，宝海公司于2018年7月26日将《房屋租赁合同》的权利义务全部转移给被上诉人，故上诉人应向被上诉人支付2018年8月1日至房屋返还之日止的租金及综合管理费，标准按照案涉租赁合同约定计算。争议焦点3：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上诉人拖欠被上诉人自2018年8月1日至今的租金，且至今租赁物仍未返还被上诉人，给被上诉人造成资金及房屋被占用期间的损失，同时上诉人也未能举证证明双方约定的10万元的违约金过高，故一审法院支持被上诉人违约金10万元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9460元，由昆明新世界饮食娱乐策划管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 李 娜审判员 杨章亮审判员 李 希二〇一九年九月二十九日书记员 袁 源