江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2496号上诉人（原审被告）：苏州立德节能材料科技有限公司,住所地苏州高新区科灵路**。法定代表人：徐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭双琴，江苏新苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷雪梅，女，1985年2月7日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏禹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称立德公司）因与被上诉人殷雪梅商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初1323号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人立德公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.本案一、二审诉讼费用由殷雪梅负担。事实和理由：一、虽然房屋买卖合同形式上买受人是殷雪梅，但殷雪梅系代表苏州阳森环境工程有限公司（以下简称阳森公司）以工程款抵部分房款的方式签约买房，殷雪梅以个人作为买受人起诉缺乏依据。另，阳森公司至今未开具工程款发票，且拒绝开具，故抵款行为并未完成。二、本案买卖双方在明知标的物存在抵押权的情况下，并未通知抵押权人，擅自签订的买卖合同因违反法律的禁止性规定而无效。三、本案房屋买卖合同在性质上是预约合同，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》缺乏事实依据。四、买受方对买卖合同的履行存在重大过错，在履行过程中不积极办理工程竣工验收及资料交接手续，导致拖延到2018年2月10日才完成工程结算核定，2018年3月27日才得以签具1235274.48元的收据，且买受方迟至今日仍未支付约定的50%房款。阳森公司对于拖延履行合同导致的后果应承担责任。五、本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，并机械判决“解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿房屋差价损失2662535元、赔偿50万元”，导致时隔两天2835274.48元即变成2835274.48元+3162535元，2天的损失为3162535元，判决明显错误。六、本案程序不当，阳森公司与本案处理结果有法律上的利害关系，应列为第三人并参加诉讼。七、本案买受方为了自己的利益最大化，有意拖延甚至不履行合同，恰逢房产被查封而最终无法实现合同目的，对于合同因2018年4月初房屋被查封而不能履行，买受方有不可推卸的责任。八、一审判决明显违反违约损失的可预见原则。买受方的根本目的是尽快取得工程款，并非取得房屋所有权。合同不能履行的直接后果是阳森公司不能通过工程款抵房款，唯一可能造成的买受方损失就是购房款产生的银行利息损失。合同约定价款为6064965元，房屋评估价为8727500元，两者差价为2662535元，鉴于6064965元仅有2835274.48元工程款可抵扣，占比46.75%，故可得利益损失不应超过2662535×46.75%=1244692.68元。被上诉人殷雪梅辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，立德公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审原告殷雪梅向一审法院起诉请求：1.判令立德公司立即涤除在苏州高新区商品房上设立的抵押阻碍，为殷雪梅办理购房合同网签备案手续；2.判令立德公司配合殷雪梅办理苏州高新区商品房不动产权属登记至殷雪梅名下的手续；3.判令立德公司在殷雪梅付清苏州高新区商品房购房全款之日向殷雪梅交付该商品房；4.判令诉讼费用由立德公司承担。后殷雪梅变更诉讼请求为：1.判决解除殷雪梅与立德公司于2017年1月22日签订的关于商品房的《苏州市商品房买卖合同》；2.判令立德公司立即向殷雪梅返还已付购房款2835274.48元及以已付购房款160万元为基数，自2017年1月23日起按照银行同期贷款基准利率计算至实际返还日为止的利息，以已付购房款1235274.48元为基数，自2018年3月27日起算，均按照银行同期贷款基准利率计算至实际返还日为止的利息；3.判令立德公司立即向殷雪梅赔偿不动产差价损失2662535元；4.判令立德公司向殷雪梅承担惩罚性赔偿金2835274.48元；5.本案诉讼费用由立德公司承担。一审法院认定事实：2017年1月22日，殷雪梅作为买受人与立德公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》（以下简称买房合同）一份，约定立德公司将商品房以6064965元的价格出售给殷雪梅，房屋建筑面积495.18平方米，用途为非住宅。买房合同第三条约定：“该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行苏州工业园区支行，抵押登记部门为苏州市国土资源局高新区分局，抵押登记日期为2013年1月30日。出卖人保证在不动产首次登记时已注销该商品房原由出卖人设定的抵押权”。合同第五条第4款约定：“签约当日买受人以苏州阳森环境工程有限公司对出卖人享有的部分工程结算款人民币小写：1600000元，大写壹佰陆拾万元整支付本合同第四条约定房屋总价款的首付款，其余部分房价款由苏州阳森环境工程有限公司与立德公司工程款审计决算后用工程结算款实际差额支付，如所抵工程款不足50%，差额部分由买受人先补足后办贷款支付。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房款总价20%向买受人支付违约金。”合同另约定补充条款，其中第二十一条约定“因出卖方期改现尚未完成，现在不能网签购房合同，双方均同意以手签合同的方式签订该商品房买卖合同”；第二十二条约定“此房出售前已租给东吴面馆，与东吴面馆的租赁合同继续履行，均不受改变。租金待房屋交付后开始归买受人”；第二十三条约定“购房合同网签内容以该商品房买卖合同为准，网签时间为本合同中已经说明的阻碍现在立即网签的事由清除之日。可网签之日出卖方应通知买受方办理购房合同网签手续”。殷雪梅、立德公司分别在合同下方落款的“买受人（签章）”、“出卖人（签章）”处签字、盖章确认。2017年1月23日、2018年3月27日立德公司向殷雪梅出具收据，载明款项内容为“抵工程款”，金额分别为1600000元、1235274.48元。涉案的绿筑商务广场1幢102室房产于2014年10月30日登记了在建工程抵押，证号为00001202，于2015年10月27日登记注销；后于2015年10月29日登记了在建工程抵押，证号为00001498，于2017年3月15日登记注销；后于2017年3月16日进行了所有权登记，证号为05048562，于2017年3月23日登记注销；后于2017年3月23日进行了所有权登记，登记证号为05049631，所有权人为苏州立德节能材料科技有限公司，共有情况为单独所有；后于2017年4月6日进行了他项登记，登记证号为05036562，他项权利人为中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称“建行苏州园区支行”），登记的债权金额为3425310元，债务履行期限为2013年1月31日至2019年1月30日，抵押顺位为第一顺位。后，涉案房产于2018年4月2日被广东省佛山市中级人民法院以（2018）粤06执保76号案件查封，查封顺位为第一顺位；于2018年4月3日被本案查封，查封顺位为第二顺位；于2018年4月8日被湖南省衡山县人民法院以（2018）湘0423民初184号案件查封，查封顺位为第三顺位；于2018年5月16日被苏州市中级人民法院以（2018）苏05执保55号案件查封，查封顺位为第四顺位；于2018年7月27日被南京市建邺区人民法院以（2018）苏0105民初3455号案件查封，查封顺位为第五顺位。2015年7月，立德公司作为甲方（发包人）、阳森公司作为乙方（承包人）签订《施工合同》一份，该合同约定由阳森公司承包立德商务广场景观绿化市政水电安装工程，开工日期为2015年7月28日，计划竣工日期为2015年10月15日，工程总价为3080000元。2016年1月28日，立德公司作为甲方（发包人）与阳森公司作为乙方（承包人）签订《补充协议》一份，该协议约定甲方支付工程款50万元，剩余工程款乙方购买甲方的商铺（该商铺暂抵押在银行内），总价款为5993314元。待乙方本项目结算完成后，根据结算金额，扣除已付的工程款和结算总额后，乙方一次性缴齐剩余房款，乙方缴齐剩余房款甲方在30天内办理好银行解押手续，并与乙方网签正式购房协议。2016年2月2日，立德公司将50万元工程款汇入阳森公司账户。2016年12月12日，立德公司向阳森公司发函，要求阳森公司于2016年12月25日前就立德商务广场景观绿化市政水电安装工程做好验收准备。2017年5月26日，立德公司委托江苏名仁律师事务所向阳森公司发出律师函，再次要求阳森公司就立德商务广场景观绿化市政水电安装工程办理竣工验收及资料交接手续。2018年2月10日，立德公司与阳森公司签订工程结算核定单，确认立德商务广场景观绿化市政水电安装工程审定总价金额为3335274.48元。庭审中，立德公司确认上述结算的款项已支付完毕，其中50万元系2016年2月2日支付，剩余的2835274.48元已由殷雪梅抵付了本案的购房款。案外人阳森公司系2008年7月14日成立有限责任公司，现注册资本为1000万，现股东为殷雪梅、沈飞，持股比例分别为55%、45%，殷雪梅系该公司的法定代表人。阳森公司向一审法院出具情况说明：确认其对立德公司享有的两笔金额分别为1600000元、1235274.48元的工程款，已用于抵付殷雪梅在买房合同中向立德公司支付的两笔购房款，且承诺不再另行向立德公司主张该部分的工程款。一审诉讼中，殷雪梅要求解除涉案的《苏州市商品房买卖合同》的诉请于2018年5月8日庭审时当庭到达立德公司。受一审法院委托，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房产在2018年5月8日时点的价值进行了评估，评估价格为8727500元。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、收据、房屋在建工程证明存根、房屋权属登记信息查询结果证明、施工合同、补充协议、房地产估价报告以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，殷雪梅、立德公司签订的买房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一审法院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方于2017年1月22日签订买房合同时，立德公司已明确承诺“出卖人保证在不动产首次登记时已注销该商品房原由出卖人设定的抵押权”，立德公司虽在2017年3月15日注销了涉案房产的在建工程抵押登记并于2017年3月23日完成了涉案房产所有权的首次登记，但是却在未告知殷雪梅的情况下，又于2017年4月6日将已获得所有权证的涉案房屋抵押给第三人建行苏州园区支行并办理了抵押登记手续，且由于立德公司的原因涉案房产已被数家法院查封，导致殷雪梅购买涉案商品房的合同目的不能实现，立德公司已构成根本违约，故殷雪梅有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求立德公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，殷雪梅解除合同的意思表示最早于2018年5月8日庭审时到达立德公司，故一审法院认定买房合同解除的时间为2018年5月8日。本案中，殷雪梅分别于2017年1月23日、2018年3月27日以案外人阳森公司对立德公司享有的两笔金额为1600000元、1235274.48元的工程款，抵付本案中应向立德公司支付的购房款，立德公司出具收据予以确认，案外人阳森公司亦出具情况说明予以认可，故殷雪梅已支付的购房款为2835274.48元，现殷雪梅要求立德公司返还已付购房款2835274.48元，并以160万元为基数，自2017年1月23日起按照银行同期贷款基准利率计算至实际返还日止的利息，以1235274.48元为基数，自2018年3月27日起按照银行同期贷款基准利率计算至实际返还日为止的利息，符合法律规定，一审法院对此予以支持。关于损失赔偿，本案中，双方约定立德公司以6064965元的价格将案涉房屋出售给殷雪梅，案涉房屋于合同解除日即2018年5月8日时点的评估价格为8727500元，立德公司所辩称的应在扣除假使殷雪梅能够获得涉案房屋产权时应缴纳的税费的基础上，计算殷雪梅实际损失的意见没有法律依据，一审法院不予采纳，立德公司需赔偿殷雪梅房屋差价损失2662535元。关于殷雪梅要求立德公司承担惩罚性赔偿金2835274.48元的诉请，一审法院认为，殷雪梅提出的赔偿金额过高，考虑到涉案房产的价格增值及立德公司的违约情形，一审法院依法调整为赔偿50万元。关于立德公司所辩称的殷雪梅以个人名义与立德公司签订的商品房买卖合同是以房抵债协议，应确定为无效合同，且本案的权利主体应为阳森公司而非其法定代表人殷雪梅，殷雪梅在本案中主体不适格的意见，一审法院认为，阳森公司确认其对立德公司享有的工程款用于抵付殷雪梅在商品房买卖合同中的购房款，且立德公司于2017年1月23日、2018年3月27日向殷雪梅出具的收据中亦载明“抵工程款”，故双方订立本案的商品房买卖合同并以案外人阳森公司对立德公司享有的部分工程款抵扣购房款、系当事人的真实意思表示，本案的商品房买卖合同不存在法律规定的无效情形，殷雪梅作为涉案商品房买卖合同的购买人，系本案纠纷的适格原告，故一审法院对立德公司的该项辩称意见不予采纳。关于立德公司所辩称的无法履行商品房买卖合同，是殷雪梅担任法定代表人的阳森公司迟迟不与立德公司就施工工程进行竣工验收，立德公司有先履行抗辩权的意见，一审法院认为，本案殷雪梅商品房买卖合同目的不能实现的根本原因系立德公司在完成涉案房产所有权的首次登记后又再次将涉案房产抵押给第三人，加之目前涉案房产被多次查封，致使合同无法继续履行；至于建设工程合同，不属于本案理涉范围，立德公司可以另行起诉，故一审法院对立德公司的该项辩称意见不予采纳。关于立德公司所辩称的其于2017年4月份在涉案房产上设定的抵押不是新抵押，而是老抵押的一个延续，且殷雪梅知情的意见，一审法院认为，本案涉案房产在首次登记前后的抵押分别为在建工程抵押和不动产抵押，两者在抵押登记时间上有明显的先后，手续上亦有明显的区别，殷雪梅代表阳森公司与立德公司于2016年1月28日签订的建设工程《补充协议》中所述的“该商铺暂抵押在银行内”应为在建工程抵押，该在建工程抵押在首次登记时已被注销，立德公司在完成首次登记后另行设立的抵押，应为新的抵押，立德公司对此未告知殷雪梅，导致殷雪梅购买涉案商品房的合同目的不能实现，已构成根本违约，故一审法院对立德公司的该项辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，一审法院判决：一、殷雪梅与苏州立德节能材料科技有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2018年5月8日解除。二、苏州立德节能材料科技有限公司于判决生效之日起十日内向殷雪梅返还购房款2835274.48元并支付利息（利息以160万元为基数，自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止，以1235274.48元为基数，自2018年3月27日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。三、苏州立德节能材料科技有限公司于判决生效之日起十日内向殷雪梅赔偿房屋差价损失2662535元。四、苏州立德节能材料科技有限公司于判决生效之日起十日内向殷雪梅赔偿50万元。五、驳回殷雪梅的其他诉讼请求。案件受理费70132元，保全费5000元，鉴定费49488元，合计124620元，由殷雪梅负担16347元，苏州立德节能材料科技有限公司负担108273元。二审中，殷雪梅提交一份《往来结算》，用于证明2018年8月13日殷雪梅与阳森公司之间就2017年11月13日至2018年8月12日期间资金往来进行了内部结算，殷雪梅因阳森公司对外工程项目需要向阳森公司陆续提供流动资金周转，殷雪梅对以立德公司两次工程结算款抵付其个人购房款的收款方式和收款金额予以认可，并确认从以往流动资金借款中扣减结算。立德公司质证认为，殷雪梅与阳森公司之间所谓的往来结算，没有相应的原始凭证，也没有相应的股东会决议予以印证，不能证明借款与抵债关系。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，殷雪梅与立德公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于立德公司主张买受人应为阳森公司，殷雪梅系代表阳森公司签约购房的上诉意见，本院认为，并无证据证明签订合同时殷雪梅是以阳森公司法定代表人身份或向立德公司明确表示其系代表阳森公司，故应认定《苏州市商品房买卖合同》系殷雪梅以个人名义签订，殷雪梅可以作为买受人提起诉讼。阳森公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加，并无不当。一审中殷雪梅已提交两张立德公司出具的收据，证明立德公司分别于2017年1月23日、2018年3月27日确认以阳森公司对立德公司享有的1600000元、1235274.48元工程款抵付殷雪梅应支付的购房款，阳森公司亦出具情况说明对此予以认可，故可认定殷雪梅已支付购房款2835274.48元。双方合同第三条约定“出卖人保证在不动产首次登记时已注销该商品房原由出卖人设定的抵押权”。立德公司虽在2017年3月15日注销了涉案房屋的在建工程抵押登记，并于2017年3月23日完成了涉案房屋所有权的首次登记，但又于2017年4月6日将涉案房屋抵押给建行苏州园区支行并办理了抵押登记手续，且现涉案房屋因立德公司的原因被数家法院查封，殷雪梅购买房屋的合同目的已不能实现，故殷雪梅有权要求解除合同。关于立德公司主张买受人对合同履行存在重大过错的上诉意见，本院认为，立德公司确认阳森公司第二笔工程款抵付购房款的时间为2018年3月27日，而在此之前2017年4月6日立德公司已将完成首次登记的涉案房屋又办理了抵押登记，导致合同不具备继续履行的条件，之后涉案房屋又因立德公司的原因被数家法院查封，故合同解除系立德公司的根本违约所致，殷雪梅在合同履行过程中并无过错。二审中，立德公司对合同解除、返还购房款本金及利息并无异议，本院予以确认。关于殷雪梅主张的差价损失，本院认为，双方合同约定的房屋价格为6064965元，案涉房屋于合同解除日2018年5月8日时点的评估价格为8727500元，两者之间的差价2662535元系合同履行后殷雪梅可以获得的利益，现因立德公司的根本违约导致合同解除，立德公司应当赔偿殷雪梅差价损失2662535元。关于殷雪梅主张的惩罚性赔偿金，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，立德公司在涉案房屋完成首次登记后，在未告知殷雪梅的情况下，又将房屋办理了抵押登记，符合上述规定的情形，故殷雪梅主张惩罚性赔偿金，于法有据。但殷雪梅提出的赔偿金额过高，一审法院酌情将赔偿金调整为50万元，并无不当。综上，立德公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32100元，由上诉人苏州立德节能材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年九月二十七日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。