河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初4229号原告：石金龙，男,1964年9月2日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：田以功，河南明辨律师事务所律师。被告：鹿邑浩祥物业服务有限公司，住所地鹿邑县紫气大道西段路北，统一社会信用代码91411628MA3X44KA4F。法定代表人：张海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王韶华，河南良承律师事务所律师。原告石金龙与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告石金龙及委托诉讼代理人田以功，被告法定代表人张海涛及委托诉讼代理人王韶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石金龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2016年1月19日签订的《鹿邑汽贸城委托出租合同》，责令归还原告房屋，恢复原样；2.依法责令被告返还所收租金118751.76元（2016年5月1日至2019年5月1日，每年按购房总价的8%计算，2019年5月1日另计返还）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月17日原告与河南飞翔置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），购得鹿邑汽贸城项目9号楼139号铺，建筑面积83.44平方米，总价494799元的商铺。该商品房买卖合同约定：暂定被告做前期物业管理，服务期限从2016年5月1日起三年。2015年12月30日被告让原告签10年的《鹿邑汽贸城委托出租合同》，在原告及时发现反对的情况下，被告又让原告签订了本案所诉《鹿邑汽贸城委托出租合同》。2019年4月30日委托合同到期后，被告未经原告协商同意，擅自收取之后的租金。本案委托合同，被告单方扩大委托租赁期限、又约定“不得单方解除合同”、“无权另行选择物业公司”等都违反了法律的强制性规定。被告拒不向原告披露委托管理情况，原告多次找其交涉至今未果。被告鹿邑浩祥物业服务有限公司辩称，一、被告与原告签订的《委托出租合同》不符合法定解除或约定解除的条件，原告的第一项诉讼请求无任何法律和事实依据。原告所诉《委托出租合同》仍处于合同履行期限内，在无法定和约定解除条件的情况下，原告无理由诉请解除合同。原告委托被告对其所购商铺进行出租，一方面是双方共同协商并达成的一致意向；另一方面是被告拥有专业的招租经验和专业的市场运作能力。双方签订《委托出租合同》后，被告按照合同履行相关义务，已将该商铺租赁给商户使用，且该租赁合同仍处于履行期内，被答辩人无任何法律依据可以解除该合同。二、原告要求退还前三年租金和后续租金无事实依据。被告与原告签订的《委托出租合同》已明确约定合同履行前三年租金的支付方式和后续租金价格的确定方式，根据《委托出租合同》约定前三年租金已由原告购买商铺时一次性折抵购房款，其无任何理由要求返还。关于后续租金的问题，被告多次组织原告与商户协商租金价格并从中协调，努力为原告争取更多的利益，但原告一味索要高于市场标准的租金，违反了《委托出租合同》的约定。综上，原告的诉请无事实和法律依据，恳请依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交以下证据：1、商品房买卖合同(预售)1份、销售不动产统一发票(代开)办证联1张,证明原告委托被告管理的租赁物，所有权归原告，其来源合法。经质证，被告对证据真实性无异议，但该购房合同的价款是飞翔置业优惠过的价格。经审查，对该证据，本院予以认定。2、鹿邑汽贸城委托出租合同1份，证明原、被告之间存在民间委托理财合同关系，且该合同已实际履行三年多，该合同的相关条款约定，违反了合同法的强制性定，应当解除；第三页、五页的相关约定，被告构成实质性违约，致使合同目的不能实现，也应当解除。经质证，被告对证据真实性无异议，但该合同中约定的第四条第二款明确约定为前三年租金已经折抵，第三条第二款约定合同不可撤销，第四条第三款约定甲方不得无故高于市场出租，第二条约定经营权收益权委托给乙方。经审查，对该证据，本院予以认定。被告为证明其主张，提交以下证据：1、委托出租合同1份，证明被告依约履行前期物业服务并按照《委托出租合同约定》向原告一次性支付了商铺前三年的租金，支付方式为在商品房购房价款中进行一次性折抵三年租金，商品房买卖合同中约定的商铺总价款为折抵后的价格；原、被告双方签订的《委托出租合同》仍在合同履行期限内，原告无任何法定或约定事项解除双方签订的《委托出租合同》。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为一个租赁物不可能签两份租赁合同，该合同签订后，原告发现被告擅自把租赁期限变成10年，又找其交涉签订了本案所诉租赁合同。经审查，对该证据，本院予以认定。2.河南众力行房地产营销策划有限公司的情况说明、公司营业执照、法定代表人身份证明、销售代理合同；原告签订的商铺认购书各1份，证明河南众力行公司为鹿邑汽贸城的销售公司，原告在购房时销售公司已明确告知其合同签约价格为折抵三年租金后的价格；三年租金折抵购房款事项在《商铺认购书》中也明确说明，约定前三年使用权归河南飞翔置业有限公司所有。经质证，原告提出异议，说明的单位是河南众力行公司与本案无关，不能达到被告的证明目的，根据合同相对性原则，众力行公司不是本案的任何一方，与本案没有关联性；所出具的说明不具有客观真实性。至于众力行公司与河南飞翔置业签订的代理合同，只对他们之间产生合同效力，对外不产生效力。经审查，对上述证据，本院予以认定。3.被告与商户签订的《商铺租赁合同》1份、涉案商铺现状照片2张，证明被告依照原告委托将商铺出租，涉案商铺现状为商户租赁的22间商铺的其中一间，商户租赁的商铺仍处于合同履行期限内，原告无任何理由解除原、被告之间签订的《委托出租合同》；原告购买1间商铺价款中折抵的三年租金为118751.76元，而被告为了快速开发市场，对商户租赁22间商铺（其中包括涉案商铺）三年租金仅收取198000元。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为原告与飞翔公司买卖合同中的材料，与本案委托理财合同没有关联性，商铺租赁合同真实性无法确定，这也是被告应该随时向原告报告的事情，而原告至今才见到这份合同，证明被告没有履行向原告披露报告委托事项的义务，违反了合同法的强制性规定。经审查，对该组证据，本院予以认定。4.业主代表参会记录、商户通知开会记录，证明被告多次组织业主（包括原告）与商户关于后续租金价格进行磋商，尽最大努力为双方提供沟通平台，并要求商户在原有租金价格上增加租金，但原告无理主张高于市场标准的租金，已经违反《委托出租合同》的相关约定。经质证，原告对证据真实性无异议，但这是原告要求解除委托理财合同多次交涉的过程，而被告执意不予解除，违反了合同法规定的任意解除行为。经审查，对该组证据，本院予以认定。5、鹿邑汽贸城商家（承租户）对租金的回复单，证明被告作为原告的代理人，积极履行合同义务，与承租人进行协商房屋价格，以及承租人对整个市场的租金承受能力，被告积极履行合同义务，不存在任何违约行为。经质证，原告对其真实性有待确认，但异议认为这就是原告委托被告管理的事务，但是被告并没有向原告及时披露报告，因此违反了合同法规定的受托人报告义务，且结果是原告不认可的。经审查，对该证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月17日原告石金龙与河南飞翔置业有限公司签订通冠·鹿邑汽贸城商铺认购书，认购房号9楼39号，建筑面积83.44㎡；总价494799元；购房定金10万元，选取房源且签订本认购书后定金不退还，转为房款。若原告为投资自营客户，在规定时间内须与河南飞翔置业有限公司签订《自营承诺书》，原告须服从河南飞翔置业有限公司同一业态规划，统一经营管理，同一市场开业，原告返租时间自开业之日起计算。若原告为纯投资客户，在规定时间内须与河南飞翔置业有限公司签订委托租赁管理协议，原告返租时间自开业之日起计算，本商铺前三年使用权归河南飞翔置业有限公司所有。2015年12月17日，原告石金龙与河南飞翔置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：河南飞翔置业有限公司向原告出售其开发建设的房屋，该商品房为鹿邑通冠国际汽贸城9幢9单元1-2层139铺（39）号，预测建筑面积83.44㎡，总价款494799元；付款方式及期限:原告应当于2015年12月17日前支付首期房价款254799元，余款24万元向鹿邑县农村信用合作联社申请贷款支付。河南飞翔置业有限公司应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房。河南飞翔置业有限公司依法选聘前期物业服务企业为鹿邑浩祥物业服务有限公司，物业服务时间从2016年5月1日到2019年5月1日。2016年1月19日，原告石金龙与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司签订《委托出租合同》，原告将其所购鹿邑汽贸城9号楼39号铺委托被告鹿邑浩祥物业服务有限公司出租，合同约定：一、租赁标的物位于鹿邑汽贸城项目9号楼39号铺，建筑面积83.44㎡，标的用途为租赁用房。二、委托出租方式：原告就其拥有的9号楼39号铺委托给被告自行出租或经营，期间该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给被告或被告设立的公司独立行使，由被告或被告设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营。在委托出租期限内，被告有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理），原告不得干涉被告或第三方的经营管理，但被告或第三方不得违法经营。三、委托出租期限：分为第一阶段（第一、二、三年）和第二阶段（第四、五、六年）。第一阶段第一年：2016年5月1日起至2017年4月30日止计12个月；第二年2017年5月1日起至2018年4月30日止计12个月；第三年2018年5月1日起至2019年4月30日止计12个月。第二阶段（第四、五、六年）2019年5月1日起至2022年4月30日止计36个月。双方特别约定，在委托出租期内，本合同为不可撤销合同。四、租金支付方式：租金标准，在本合同有效期内，被告每年按原告与开发商签订《商品房买卖合同》约定购房总价款的8%标准作为税前租金向原告支付。原告与开发商签署正式购房合同并交付购房价款之日，被告一次性支付原告第一阶段3年（2016年5月1日至2019年4月30日）租金已经由开发商在购房价款中予以折抵，原、被告双方与开发商配合完成折抵的财务支付流程。上述委托期限届满后，原告选择第二阶段委托被告出租三年即第四、五、六年租期的延续，则被告每年收取租金10%作为运营管理费，剩余90%租金被告每年支付原告一次（租金标准依据：将参照市场标准由原、被告双方协商确定，若双方协商未达成一致，原告不得无故高于市场租金标准，同等条件下被告有优先续约权，否则原告须赔偿被告经济损失）。九、原告的权利与义务：委托出租期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取委托出租期间租金。原告不得单方面解除合同。在委托出租经营期间，原告及业主委员会无权另行选择物业公司。十、被告的权利与义务：全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法，获取经营管理收益；制定统一经营的标准并严格执行；根据具体情况市场变化，对经营方案、策划定位进行调整；被告须按期足额向原告交付委托出租期间租金。十三、合同的解除，存在下列情形之一时，本合同自动解除，原、被告均不承担责任：因不可抗力导致本合同无法执行时；本合同有效期届满；经双方同意的其他情况。本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本补充协议一式三份，原告壹份，被告贰份，自双方签字盖章之日起生效。2019年4月14日，就鹿邑汽贸城商铺委托出租合同和商铺租赁合同第四至六年租金定价问题，业主代表、商户代表、鹿邑汽贸城物业三方开展第一次协商，并形成会议纪要，协商意见及结果：未果，再次协商。本院认为，本案争议的焦点问题：一、涉案《委托出租合同》应否解除；二、被告应否返还原告2016年5月1日至2019年5月1日租金118751.76元。一、关于涉案《委托出租合同》应否解除的问题。原、被告签订的《委托出租合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力。原、被告均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案被告在合同履行过程中，第一阶段3年（2016年5月1日至2019年4月30日）租金已经由开发商在购房价款中予以折抵，原、被告双方与开发商配合完成折抵的财务支付流程，被告已按合同约定方式履行了约定义务，原告亦没有提供相关证据证明被告存在违约行为。原告诉称被告单方扩大委托租赁期限6年、拒不向原告披露委托管理情况。根据双方的委托出租合同约定，原告诉称理由不成立。原告主张委托合同约定“不得单方解除合同”、“无权另行选择物业公司”违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，该约定并不违反法律强制性规定。综上，被告皆不构成违约。原告请求解除涉案合同既不符合双方约定的解除条件，亦不符合法定的解除条件，故其主张解除涉案合同的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否返还原告2016年5月1日至2019年5月1日租金问题。根据原、被告《委托出租合同》约定，原告与开发商签署正式购房合同并交付购房价款之日，被告一次性支付原告第一阶段3年（2016年5月1日至2019年4月30日）租金已经由开发商在购房价款中予以折抵，原、被告双方与开发商配合完成折抵的财务支付流程。因此，原告仅凭房管部门留存的销售不动产统一发票（代开）办证联，请求被告返还2016年5月1日至2019年5月1日的租金，该证据不足以证明其主张成立，故原告该项请求，本院不予支持。关于原、被告之间约定租金标准协商确定存在的争议，属于合同履行问题，当事人双方均未提出主张，不属于本案审理范围，故在本案中不作处理，原告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告石金龙的诉讼请求。案件受理费1337.52元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  荆武成二〇一九年九月十七日书记员  冯亚楠