四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终555号 上诉人（原审原告）：邹光永，男，汉族，1974年2月21曰出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠城（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：李欣，北京市惠城（成都）律师事务所。 被上诉人（原审被告）：鹏瑞利（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区光华北三路**。 法定代表人：PuaseckGuan，董事长。 委托诉讼代理人：朱亮亮，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 上诉人邹光永因与被上诉人鹏瑞利（成都）实业有限公司（以下简称鹏瑞利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹光永上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持邹光永全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为“承租人能否续租的决定权在甲方”从而否定邹光永享有优先承租权属事实认定错误。案涉房屋租赁合同第3.5条“视为乙方放弃优先承租权”的内容明确了邹光永享有优先承租权。鹏瑞利公司单方决定是否续租的权利与邹光永的优先承租权不冲突。上述条文中鹏瑞得公司有权按届时的实际情况单方面决定是否同意乙方续租是指鹏瑞利公司作为案涉房屋的出租人、所有权人，享有租赁期满是否继续出租房屋的权利，即租赁期满鹏瑞利公司不再对外出租该房屋时，鹏瑞利公司有权单方决定拒不同意邹光永续租，但若鹏瑞利公司要继续对外出租该房屋，同等条件下邹光永优先于其他第三方享有承租的权利，该权利与鹏瑞利公司享有的单方决定不再续租的权利并不矛盾。2.案涉房屋租赁合同第3.5条属于格式条款，即使存在冲突，也应做有利于邹光永的解释。案涉房屋租赁合同系鹏瑞利公司为重复使用而预先拟定，其中第3.5条在订立合同时未与邹光永协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，第3.5条属于格式条款。鹏瑞利公司系合同提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对上述条款应做有利于邹光永的解释，即认定邹光永享有优先承租权，否认鹏瑞利公司享有是否续租的单方决定权。另，第3.5条既给予了邹光永优先承租权，又设置了不合理霸王条款，并未对格式条款做合理说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，所谓的视为乙方放弃优先承租权的这些霸王条款应属无效。3.鹏瑞利公司在案涉租赁合同约定的租赁期届满前三个月未通知邹光永即将房屋出租给第三人，侵犯了邹光永的优先承租权。邹光永从未放弃优先承租权。邹光永提交的快递凭证、录音均证明，邹光永于租赁期届满前3个月按照案涉房屋租赁合同的约定提前告知了鹏瑞利公司欲续租房屋，不符合合同第3.5条约定的放弃优先承租权的情形，邹光永一直积极主张优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，出租人应在租赁合同到期前的合理期限向承租人作出是否继续出租租赁房屋的通知；出租人如果要继续出租租赁房屋，应通知承租人并提供“同等条件”供承租人选择。本案中，录音证据证明，鹏瑞利公司在租赁期届满前3个月，即邹光永申请续租权期限届满之前，未告知邹光永即将房屋租赁给他人，侵犯了邹光永的优先承租权。3.从实质上，邹光永应享有优先承租权。其一，邹光永按照合同约定告知了鹏瑞利公司愿意续租房屋。其二，邹光永愿意续租的房屋是该房屋全部。其三，根据录音证据可知，鹏瑞利公司租赁给第三方也经营钟表业务，与邹光永经营业务相同。其四，根据录音证据可知，若续租房屋，鹏瑞利公司涨租金，邹光永愿与鹏瑞利公司协商，但鹏瑞利公司拒不与邹光永协商。三、一审法院未查清基本事实。1.案涉房屋租赁合同第3.5条约定，鹏瑞利公司应根据实际情况决定是否续租，但一审过程中，一审法院未查明鹏瑞利公司拒不续租的原因。2.邹光永主张优先承租权，故鹏瑞利公司出租的第三方是谁、该第三方利用该房屋从事的业务是什么、租金是多少等相关情况对比较邹光永与该第三方的租赁条件优劣、邹光永是否应当享有优先承租权具有重要意义，但以上基本事实，一审法院均未查清。四、在租赁合同到期3个月之前，邹光永通过录音证据了解到鹏瑞利公司已将租赁物另行出租给第三人，虽然鹏瑞利公司当庭否认了录音的证据效力，但其没有任何证据证明被录音的人员不是其工作人员。为了查清事实，申请法庭向鹏瑞利公司出具调查令，到成都市社保中心查询邹光永所录音的相关人员的社保情况，以次证明在合同到期3个月之前鹏瑞利公司就无视邹光永的优先租赁期，将房屋出租给第三人。 鹏瑞利公司辩称，一、一审法院查明事实清楚，对事实部分无异议。二、案涉房屋租赁合同第3.5条不属于格式条款，鹏瑞利公司与腾退青羊广场的承租方签订合同时允许承租方对合同条款进行修改或双方对原合同条款有异议的部分签订补充协议。第3.5条约定了鹏瑞利公司对于是否续租具有单方决定权，以及五种邹光永不享有优先承租权的情形。本案中，鹏瑞利公司已经书面通知邹光永不予续租，并且双方没有签订新的租赁合同，因此邹光永不享有优先承租权。三、对于录音证据的质证意见与一审质证意见一致。 邹光永向一审法院提出诉讼请求：一、判令鹏瑞利公司就成都市青羊区光华北三路55号之“鹏瑞利青羊广场租赁单位：L1065楼层L1（室内面积30平方米，建筑面积48平方米）”由邹光永享有履行优先续租权；二、本案诉讼费用由鹏瑞利公司承担。 一审法院审理查明事实：2017年，邹光永（承租方乙方）与鹏瑞利公司（出租方甲方）签订《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》，约定鹏瑞利公司将成都市青羊区光华北三路55号之“鹏瑞利青羊广场，租赁单位：L1065楼层L1（室内面积30平方米，建筑面积48平方米）”出租给邹光永，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，并在3.5条约定：租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如其返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租的书面要求，甲方有权按届时的实际情况单方面决定是否同意乙方续租。如果甲方未于租赁期届满前三个月之前收到乙方发出的续租通知，或者续租通知所要求续租的房屋不是该房屋的全部，或者甲方无法同意乙方提出的续租条件，或者双方未能按照规定签署房屋续租合同，或者乙方于租赁期届满前三个月之前的任何时候表示不再续租的，则视为乙方放弃优先承租权，而本合同规定的租赁关系将于本合同规定的租赁期届满时终止。 2018年3月28日，邹光永向鹏瑞利公司提交了申请书，载明：邹光永（时佳表行）与鹏瑞利公司于2017年7月1日至2018年6月30日签订的租赁单位L1065即将于2018年6月30日到期，现向鹏瑞利公司申请续租事宜，继续租赁单位L1065。2018年3月29日，鹏瑞利公司向邹光永出具了回复函，载明：鹏瑞利公司已收到邹光永于2018年3月28日提出的续租申请，现因公司经营需要，决定在《房屋租赁合同》到期后，不再与邹光永续租。 一审审理中，（一）邹光永陈述，2018年7月7日晚上，邹光永的物品被强制性清理出案涉商铺。（二）邹光永提出四份录音及其文字整理，拟证明鹏瑞利公司在邹光永合同到期三个月前未告知邹光永已经将店铺出租给案外人，侵犯了邹光永的优先承租权，鹏瑞利公司对此不予认可。但鹏瑞利公司认可案涉争议房屋已转租给案外人，2018年7月10日，案外人进场。 一审法院认为，邹光永、鹏瑞利公司于2017年签订的《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于承租人是否享有优先租赁权。双方签订的合同第3.5条已经载明“乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三（3）个月，向甲方提出续租的书面要求，甲方有权按届时的实际情况单方面决定是否同意乙方续租”，说明承租人能否续租的决定权在甲方，即本案的鹏瑞利公司，对于邹光永提交的申请，鹏瑞利公司已经明确地表达不愿意续租的态度，因此，对于邹光永享有优先承租权的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回邹光永的诉讼请求。一审案件受理费100元，由邹光永负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审中双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是鹏瑞公司是否侵害了邹光永的优先承租权。对此，邹光永上诉认为，案涉合同第3.5条规定了自己的优先承租权，即使其内部存在矛盾性规定，其中关于自己不享有续租权益的规定也属于无效的格式条款，其中对自己不享有续租权益的规定对自己不具有约束力，同时参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，鹏瑞利公司未履行提前通知义务，在无证据证明同等情况下自己放弃续租的情况下，另行与他人签订租赁合同侵犯了这一权益。本院审查认为，第一，对合同条文的理解应整体、全面。案涉合同第3.5条首先规定，租赁期满鹏瑞得公司有权收回房屋，乙方应如期返还，该条规定符合多数租赁合同关于租期届满不再续租的规定，并未约定邹光永有无条件的优先承租权。其次，该条规定如邹光永需继续承租房屋，应于租期届满前三个月提出申请，同时规定鹏瑞利公司有权单方决定是否同意续租，该规定是对邹光永愿意续租情况下如何审查处理，也非赋予邹光永有优先承租权。邹光永上诉认为鹏瑞利公司侵犯其优先承租权并与合同约定不符。第二，我国法律并未规定租赁合同期满后承租人有优先承租的权利。案涉合同系鹏瑞利公司面向不特定承租人提前拟定，结合多处以空白填写具体内容的方式确定案涉租赁内容等特征，可认定其中关于鹏瑞利公司有权单方面决定不予续租的内容属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式合同具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因案涉合同关于鹏瑞利公司有权决定是否续租的约定，并不违反我国合同法第五十二条和第五十三条关于合同无效的规定，也未不合理地限制邹光永的权利或免除鹏瑞利公司的义务，因此，案涉合同上述条款不应认定无效。第三，当事人在民事合同履行中的权利应主要通过合同约定予以保障，在双方未约定、法律也未规定有某项法定权利的情况下不能简单参照其他法律规定主张相关权利。根据上述条文关于续租的约定，邹光永如需续租应提前提出书面申请，而未规定鹏瑞利公司应提前发出通知。同时，我国合同法第二百三十条关于出租人的通知义务是在转让租赁物的情况下，应通过通知承租人以保障其优先购买权，该规定有特定的适用前提，本案不应参照该规定认定鹏瑞利公司有事先通知的义务。因此，邹光永认为鹏瑞利公司未履行通知义务侵犯其优先承租权的上诉意见缺乏合同和法律依据。故邹光永所提其享有优先承租权，鹏瑞利公司的行为侵犯其这一权利的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人邹光永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邹光永负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年九月十一日 书记员  方丽雯