宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终2075号上诉人（原审被告）：丁永梅，女，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人:叶庆华，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：陈松进，男，汉族，个体从业人员，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：张淑琴，宁夏永合律师事务所律师。上诉人丁永梅与被上诉人陈松进房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人及委托诉讼代理人、核对案件和事实，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定不开庭审理本案。现已审理终结。丁永梅上诉请求：1、依法撤销银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12725号民事判决，发回原法院重新审理；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决支付租金计算金额、时间划分错误。二、一审法院判决支付违约金10000元认定事实不清。上诉人已支付三年租金27万元中的22万元，根据分段计算使用房屋时间到2020年5月，上诉人在支付租金的前提下，有权继续使用房屋，但被上诉人将出租房屋锁门并对外招租，显然违约在先。三、被上诉人在租赁期间将出租房屋锁住的行为导致上诉人餐厅倒闭，应承担赔偿责任。被上诉人陈松进及其委托诉讼代理人辩称：一、上诉人的第一项上诉请求不能成立，一审认定年租金27万元事实正确。二、答辩人并不存在“将出租房屋上锁致使上诉人经营的餐厅停业，租赁房屋在2018年8月30日已由答辩人实际占有”的事实。陈松进向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将位于银川市兴庆区新华街国芳百盛商城东巷临街54、55、56、57号房屋返还原告；3.判令被告支付自2017年11月10日起至实际返还房屋之日止的租金（按照年租金270000元计算）；4.判令被告向原告支付违约金50000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审理法院认定事实：2005年10月1日，陈松进自宁夏银祥房地产开发集团有限公司购买位于新华商城临街一层54、55、56、57号房屋。2017年10月1日，陈松进、丁永梅签订《房屋租赁合同》一份，约定陈松进将位于银川市新华街国芳百盛商城东巷临街54、55、56、57号4间房屋出租给丁永梅经营，房屋建筑面积为278平方米，租期自2017年11月10日至2023年11月10日，2017年至2020年租金标准为270000元，第四年开始按市场价优惠5%，租金按年支付，合同签订时丁永梅一次性支付全年租金，丁永梅需支付陈松进押金54000元，如丁永梅不支付或者不按约定支付租金达1个月以上、所欠各项费用达20000元以上的，陈松进有权立即单方面解除合同，收回房屋，丁永梅应向陈松进支付违约金50000元，如给陈松进造成损失，亦应全部赔偿。合同签订后，陈松进依约向丁永梅交付涉案房屋，丁永梅在涉案房屋经营叶子音乐餐吧。在合同履行过程中，陈松进于2018年8月30日以丁永梅欠付租金为由将涉案房屋房门上锁。陈松进以合同目的无法实现为由诉至本院。庭审中，陈松进称因丁永梅应于合同签订时支付2017年11月10日至2018年11月10日期间的租金，但至2018年8月30日丁永梅尚欠付50000元租金未支付，陈松进无奈才将涉案房屋房门上锁，但丁永梅在上锁半小时后即将门锁剪开，继续经营，陈松进要求丁永梅支付自2017年11月10日起至2019年3月4日止的租金134360元，自2019年3月5日起继续按此标准主张占有使用费至实际返还房屋之日止。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。陈松进、丁永梅签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。陈松进依约向丁永梅交付涉案房屋使用，丁永梅应按约定向陈松进支付租金。现陈松进欠付租金已超过1个月，陈松进有权依据双方约定单方要求解除涉案合同，亦有权要求丁永梅在合同解除后向其返还涉案房屋，故对陈松进要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并返还涉案房屋的主张，予以支持。关于陈松进要求丁永梅支付自2017年11月10日起至实际返还全部房屋之日止的租金的诉讼请求，现陈松进称丁永梅尚欠2017年11月10日至2018年11月10日期间租金50000元，予以确认，自2018年11月10日至2019年3月4日期间的租金根据双方约定计算为84328.77元（270000元/年÷365日×114日），故丁永梅应向陈松进支付上述期间的租金134328.77元（50000元+84328.77元），并按照年租金270000元标准支付自2019年3月5日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。关于陈松进要求丁永梅支付违约金的主张，因双方约定违约金过高，且双方仅约定第一年度租金的支付时间，未就后续年度租金的支付期限进行约定，故根据双方合同履行的情况，酌情认定丁永梅向陈松进支付违约金10000元。丁永梅经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈松进与被告丁永梅签订的《房屋租赁合同》；二、被告丁永梅于本判决生效之日起七日内向原告陈松进支付租金134328.77元、违约金10000元、返还位于银川市新华街国芳百盛商城东巷临街54、55、56、57号房屋，并按照年租金270000元标准向原告陈松进支付自2019年3月5日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费。案件受理费3987元，由原告陈松进负担865.18元，由被告丁永梅负担3121.82元。公告费300元，由被告丁永梅负担。二审中，上诉人向法庭提交招组告示两份，证明被上诉人陈松进于2018年8月30日、2018年9月6日即进行招租，导致上诉人无法经营。本院依法组织质证，被上诉人对该两份招租告示不认可，招租告未的热线电话以及联系人与被上诉人陈松进无关。经审核，招组告示不属于二审新证据，且招租告示上的热线电话以及联系人没有相关证据证明与被上诉人陈松进有关联，也没有证据证明被上诉人已将涉案房屋另行租赁他人，上诉人二审当庭自认涉案房屋临街大门现由上诉人自行上锁，因此，招租告示不能达到上诉人无法经营的举证目的。二审中，被上诉人向法庭提供苏天元房评咨字（2019）第NX0012号房地产租赁价值咨询报告一份，证明涉案房屋涉案房屋年租金评估值在27.26万元-33.49万元，合同约定的年租金标准是27万元。本院依法组织质证，上诉人对该证据不认可，认为涉案房屋曾发生爆炸，没有人愿意承租。经审核，被上诉人向法提苏天元房评咨字（2019）第NX0012号房地产租赁价值咨询报告出具人是江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司，出具时间2019年7月15日是，属二审新证据。该评估报告结论为兴庆区新华商城临街一层54号、55号、56号、57号房租赁建筑面积273.64平方米，租金单价每平米每月83－102元，年租金每月27.26万元-33.49万元。上诉人虽不予认可，但未提供相反证据反驳，予以认定。该估价虽不能替代当事人的意思自治，但可以成为涉案房屋同期租金的市场参考依据。二审查明的事实与原审认定的一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，租金标准按照一般社会经验法则及交易习惯，按年租金或月租金计算，涉案合同约定：2017年至2020年租金的标准为人民币27万元，租金按年支付，合同签订时被告一次性支付全年租金，说明2017年至2020年期间租金标准为年租金27万元，上诉人于2017年即向被上诉人支付租金22万元也说明合同约定的年租金标准是27万元。涉案合同并没有“2017年至2020年租金计27万元，一次性支付”的表述，因此，上诉人关于2017年至2020年三年的租金是27万元的辩解不成立，不予支持。上诉人未按合同约定足额支付足金，构成违约，应依法承担违约责任，原审酌情判决上诉人承担违约金10000元适当，二审予以维持。上诉人并未提供证据证明其向被上诉人实际交付涉案房屋，涉案房屋仍由上诉人掌控，因此，原审判决上诉人按年租金270000元标准向被上诉人陈松进支付自2019年3月5日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3987元，由上诉人丁永梅负担。本判决为终审判决。审判长  马少骏审判员  王文花审判员  解 杰二〇一九年九月二十六日书记员  陈 静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人法院完审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。