贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初3530号原告袁飞，男，汉族，1960年4月19日生，重庆市九龙坡区人，住重庆市九龙坡区中梁山后街**，现住安顺市经济技术开发区，委托代理人：谭林敏，贵州圣丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告龚彪，男，汉族，1980年6月13日生，江西省抚州市人，现住安顺市西秀区，委托代理人：秦琪，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：涂松松，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告袁飞诉被告龚彪租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭林敏、被告委托代理人涂松松、秦琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月31日签订的《场地租赁协议》；2、判令被告返还原告2019年5月31日至2019年8月31日期间的租金97500元、履约保证金50000元；3、判令被告支付因其违约给原告造成的损失人民币55707元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因具有多年办学经验，拟在安顺投资开办技术培训学校，2018年7月31日，原告与被告达成《场地租赁协议》，约定原告承租被告位于安顺市西秀区××冷冻厂内××办公大楼、办公正门左侧库房一间约200平方米、办公楼前两侧空地约1200平方米，用以原告经营营业执照核准的经营范围为准，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日止，共计12个月，租金实行一次性支付制，新大楼租金标准为280000元，正大门两侧及库房租金标准为110000元，共计390000元，租金支付一次性付清，履约保证金共计50000元，原告于双方签订协议之日支付，被告应提供场地及相关配套设施和经营条件（包括不限于用水、用电等），保障原告正常经营，同时被告承诺原告如因办学需要，可对场地进行新建、改建、扩建。合同签订当日，原告请合伙人王建军代为向被告转账支付租金390000元、履约保证金50000元，被告向原告出具了《收条》交原告收执。原告进驻后才发现被告供应的水是臭的，根本不能正常使用，而且动力不足，不能供应二楼以上楼层，为此原告多次找被告解决，被告每次说尽快解决，但一拖再拖。另外该租赁场地周边设有砂石厂，协议签订前被告明确告知原告该砂石厂已停工几年，承诺不会继续施工，不会影响学校经营，事实上在原告等人入驻后两个月，该砂石厂经常不定期地生产，噪音影响严重。2019年5月，原告为解决学校实操场地问题，经被告同意后在办公楼前右侧空地搭建临时工棚，结果被住建局以违规建筑为由要求自行拆除，否则予以挖毁。原告租赁办公楼和两侧空地的目的是为了开设学校，收取学费、培训他人技术，但如今该场所连最基本的供水都不能解决，培训实操的场地更无法落实，原告为了止损迫于无奈于2019年5月30日请人拆除并全部搬离了前述租赁场地，原告搬离当天找被告协商过退还租金及赔偿事宜，但未谈妥。原告认为被告不能为原告提供正常的经营环境和条件，致使原告不能实现签订租赁合同用于开办学校的目的，原告有权解除合同，并要求被告返还未使用期间的租金。故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1、租赁合同并未达到解除条件，租赁合同已经履行完毕；2、租赁场地的供水完全正常，均有正常供水；3、砂石厂的问题是原告单方的虚假陈述，不是被告的承诺，原告也已经对现场进行考察过，应该有判断砂石厂是否会影响其正常经营的能力；4、根据合同约定原告对租赁场地进行改造需要经过被告的同意，也要办理相关手续，原告进行改造时，既没有经过被告的同意，也没有办理相关合法手续，所以才导致违建重拆，因此，请求驳回原告的诉请。原告在举证期限内提供了原告的身份证复印件、场地租赁协议、收条两份，被告提供的场地照片、光盘等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。原告提供的：1、收款收据两份，证明原告经被告许可搭建工棚，后被要求强制拆除遭受的损失为55707元。被告对该证据的真实性有异议，认为不是法律规定的有效发票，且收款人的签字捺印均无法查实，达不到原告的证明目的。本院认为原告未提供相关支付凭证，该收款收据的真实性无法确认，故对该证据本院不予采信；2、照片复印件，代理人谭林敏拍摄于2019年6月27日，证明：1、原告于2019年5月30日搬离办公楼及场地之后的一个现状；2、租赁场所旁边有砂石厂经常不定期的生产经营，对原告办学有重大影响；3、当时没有办法去看供水的情况，一二楼是锁起的。被告对真实性、合法性无异议，但认为无法达到原告的证明目的。本院认为该组照片确实反映场地旁在砂石厂，但原告庭审中自认签订协议前进行过现场实查，其对办学条件应该清楚，其对砂石厂是否对办学有影响应该有正确判断，其无证据证明被告承诺过砂石厂不会再继续生产，也无证据证实供水存在问题，该证据不能证实搬离原因，故对该证明目的不予采信。3、两份营业执照复印件，证，证明住所的变更前确实是在案涉的租赁场所，但是后面搬迁到其他地方，住，住所变更明确实搬离的客观事实。被告对真实性无异议，但认为该证据不能证明其注册了新的场所就意味着没有继续使用被告出租给原告的场地，故无法达到原告的证明目的。本院对真实性予以采信，本院认为原告未提供证据证实向被告交还场地的相关依据，营，营业执照住所地的变更不能代表未使用原租赁场地对原告证明目的不予采信。4、不动产权证书复印件，证明案涉租赁场地并不是被告所有。被告对真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性，也不能证明本案承租标的物是安顺黄瀑肉类加工有限公司所有的事实，无法达到原告的证明目的。本院认为被告对原告租赁场地有无处分权，不取决于是否拥有该场地或房屋产权，而取决于是否对场地有处分权或用益物权等，因被告对该证据的真实性不持异议，本院对案涉租赁场地并不属被告所有的证明目的予以采信。5、证人李某证言，证明原告在2019年5月30日全部搬离的事实，东西都是请李某搬运的。被告对证人的证言真实性无异议，但认为只能证明原告请证人搬运过桌椅板凳，并不能证明原告在2019年5月28日就已经撤离。本院认为证人陈述的内容只能证明其于2019年5月28日给原告搬运过两车桌椅板凳，不能证实原告是否全部搬离，故对原告证明在2019年5月30日全部搬离的证明目的不予采信。被告提供的：1、光盘、照片复印件，证明租赁场地供水正常，一楼二楼的供水正常，三楼是没有水管，所以不需要供水。原告对照片真实性无异议，但认为被告提供的证据反映水的问题是一个事后行为，在原告使用时是不能正常使用且水是臭的。本院对照片真实性予以采信，因原告未提供证据证实其在租用时供水存在问题，故对被告证明供水正常的证明目的予以采信。2、承租合同，证明被告向产权证上的所有人安顺黄瀑肉类加工有限公司承租来的场地，有一部分用于经营，有一部分用来转租给本案的原告。原告对真实性无异议，但认为这与租赁给原告的场地是否有关联不能确定。因原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，本院认为该租赁合同上加盖有安顺黄瀑肉类加工有限公司印章，合同对租赁标的有明确，与原告向被告承租的场地位置一致，故对被告证明目的予以采信。经审理查明：2018年7月31日，被告作为甲方，将其向安顺黄瀑肉类加工有限公司承租来的房屋、场地部分转租给作为乙方的原告，双方签订《场地租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于安顺市西秀区××冷冻厂内××办公大楼、办公楼正门左侧库房一间约200平方米、办公楼前两侧空地约1200平方米，用以乙方经营营业执照核准的经营范围为准，租赁期限为自2018年9月1日起至2019年8月31日止，共计12个月，租金实行一次性支付制，新大楼租金标准为280000元，正大门两侧空地及库房租金标准为110000元，共计390000元，租金支付一次性付清，履约保证金共计50000元，乙于双方签订协议之日支付，履约保证金的用途为：用来修复或补偿乙方的违约等行为对甲方造成的损失，乙方无违约行为，甲方应于协议终止后十日内将履约保证金无息退还乙方，乙方如需对场地、房屋涉及到改造、建设的，必须经甲方同意，并办理相关合法手续后，方可施工。甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知甲方，并应按照月租金的20%的标准向甲方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。因甲方自身原因提前解除合同的，应按照实际租赁天数向乙方计收租金，无需承担其他责任。甲方未按合同约定提供场地或用水用电等场内的经营设施致使乙方未能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿实际损失，但最高不超过当期租金。合同签订当日，原告请案外人王建军代为向被告转账支付租金人民币390000元、履约保证金人民币50000元，被告分别出具了两份《收条》交原告收执。后原告自行在租赁场地内搭建工棚，被相关管理部门责令拆除。2019年5月28日原告将部分桌椅板凳搬离经营场地。现原告以被告提供的场地供水不能解决、培训实操的场地无法落实、已于2019年5月30日拆除工棚并全部搬离了租赁场地为由，向本院提起诉讼，并提出如前诉请。本院认为：原、被告签订《场地租赁协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定全面履行合同义务。原告在签订合同当日向被告交付了租金及履约保证金，被告也将租赁场地交付原告使用。原告主张供应的水是臭的，根本不能正常使用，无证据证实；原告主张租赁场地周边设有砂石厂，被告承诺不会继续施工，不会影响学校经营，事实上在原告等人入驻后两个月，该砂石厂经常不定期地生产，噪音影响严重，但原告无证据证实被告作过砂石厂不会继续施工的承诺，且原告庭审中自认签订协议前进行过现场实查，其对办学条件应该清楚，其对是否对办学有影响应该有正确判断；原告主张搬离当天找被告协商过退还租金及赔偿事宜，无证据证实；原告主张2019年5月30日已全部搬离场地，无证据证实，即使原告有搬离的行为存在，但无证据证实其已将租赁场地交还被告，故原告要求被告退还2019年5月31日至2019年8月31日期间的租金，无充分的理由和依据，但根据双方协议中“乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知甲方，并应按照月租金的20%的标准向乙方支付违约金，其他手续由乙方自行办理”的约定，原告于2019年7月2日向本院提起诉讼，并提出关于解除协议的诉讼请求，因原告无证据证实该解除请求被告有责任，故按照“提前三十日书面通知甲方”的约定，自被告2019年7月5日收到起诉状之日起经过30日，即自2019年8月4日起，之后的租金可以退还，但也应按协议约定由原告承担月租金的20%的违约金。经核算，自2019年8月4日至2019年8月31日租金为29918元，扣除原告应自行承担的违约金32500/月×20%=6500元，应退还租金为29918-6500=23418元，本院支持由被告退还原告租金人民币23418元。原告要求退还履约保证金50000元，因协议约定“履约保证金的用途为：用来修复或补偿乙方的违约等行为对甲方造成的损失，乙方无违约行为，甲方应于协议终止后十日内将履约保证金无息退还乙方”，现被告未举证证实存在修复的费用和对被告造成损失的依据，该履约保证金按约定应予退还，故对该诉请，本院予以支持。原告诉请要求解除原、被告于2018年7月31日签订的《场地租赁协议》，虽然原告在提起诉讼时该协议约定的租赁期限尚未到期，但在本院作出判决前租赁期限已届满，该协议无需再解除，故对该请求，本院不予支持。原告诉请要求判令被告支付因其违约给原告造成的损失人民币55707元，因搭建工棚系原告的单方行为，无证据证实经被告同意，其支付相关搭建费用的收款收据不能确定真实性，即使存在支付过搭建费用，但因双方租赁协议第五条第3款约定“乙方如需对场地、房屋涉及到改造、建设的，必须经甲方同意，并办理相关合法手续后，方可施工”，原告无证据证明搭建工棚经过被告同意并办理相关合法手续，故因此产生的损失，应由原告自行承担。故对该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：由被告龚彪于本判决生效后五日内退还原告袁飞履约保证金人民币50000元；由被告龚彪于本判决生效后五日内退还原告袁飞租金人民币23418元；三、驳回原告袁飞的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4398元，减半收取人民币2199元，由原告袁飞承担人民币1417元，由被告龚彪承担人民币782元（该款原告已预交，由被告于本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满后两年内，向本院申请强制执行。审判员 张 红 文二〇一九年九月十日法官助理包欣书记员 杨恒(代)