上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终4222号上诉人（原审被告）：薛昊，女，1975年11月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1981年3月13日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。原审第三人:薛志杰，男，1943年10月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人薛昊因与被上诉人刘海涛、原审第三人薛志杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初16389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛昊上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不赔偿刘海涛差价损失人民币（以下同）618,000元。事实和理由：薛昊与刘海涛之间就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的《房屋买卖合同》已于2016年解除。薛昊在2016年得知刘海涛不符合购房资格后，即通知其合同解除，不再继续履行合同。基于此，刘海涛于2016年6月向一审法院起诉要求继续履行合同。在该案审理中，薛昊于2016年10月28日明确表示不同意刘海涛的诉讼请求，理由是刘海涛没有购房资格。因该案中查明刘海涛没有购房资格，刘海涛遂撤诉。后刘海涛多次上门骚扰，薛昊亦多次明确告知合同已经解除。薛昊已在2016年4月至2018年4月间通过各种形式向刘海涛表达了解除合同的意思表示，薛昊并未怠于行使解除权。一审法院仅因薛昊于2018年4月才向刘海涛发出书面解除函就认定薛昊怠于行使解除权，有失偏颇。虽然薛昊在签订合同时未告知共有人薛志杰出售给刘海涛的事实，但薛志杰已明确表示若2016年刘海涛满足购房资格，薛志杰愿意追认，故薛昊无实质违约行为和过错责任。根据双方合同第22条关于情势变更的约定，双方因政策调整解除合同互不追究责任，故差价损失应由刘海涛自行承担。同时，一审法院未对系争房屋的价值进行评估，亦未对损失计算的时间点进行确认，故一审法院酌定的差价损失缺乏依据。刘海涛辩称，薛昊在2016年的案子庭审中仅表示愿意过户给刘海涛，没有解除的意思表示，亦未退还刘海涛已支付的钱款。根据合同约定，第一笔款项支付后薛昊应交付系争房屋，但薛昊非但不交付系争房屋，还将系争房屋出租以获取租金。刘海涛于2018年4月1日符合新政的购房资格后，薛昊却将系争房屋出售给案外人，导致合同无法继续履行，过错责任在于薛昊。薛志杰是薛昊的父亲，从未出现过。签订合同时，薛昊承诺薛志杰是同意的，遇到对其不利的情况下又说薛志杰不知情。薛昊对系争房屋存在一房三卖的行为，在无法获得系争房屋的情况下，刘海涛无奈才主张差价损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。薛志杰未到庭发表述称意见。刘海涛向一审法院起诉请求：1.薛昊返还刘海涛已付房款350,000元；2.薛昊赔偿刘海涛房屋差价损失1,030,000元。审理中，刘海涛增加第三项诉讼请求为：3.确认刘海涛、薛昊签订的房屋买卖合同于2018年4月5日解除。一审法院认定事实：2015年8月31日，刘海涛作为买受人（乙方）与薛昊、薛志杰作为出卖人（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款为750,000元，建筑面积为60.25平方米；房屋拆迁补偿安置协议签订日期为2012年8月17日，商品房预售合同签订日期为2013年6月11日；付款方式为：乙方于2015年7月16日以现金向甲方交付了定金20,000元，于2015年8月31日支付第一笔购房款330,000元，于产证下达支付第二笔购房款300,000元，尾款100,000元于过户当日支付；交付第一笔购房款后两日甲方将房屋腾空交付给乙方，并结清该房屋的有关费用；在上海XX公司、房地产开发公司或物业公司通知动迁户办理房地产权证（小产证）后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司、房地产开发公司或物业公司报送申办房产证的全部材料……；房屋交易限制期届满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本；因前述所有情形及任何其他未列举的情形导致系争房屋限制期届满后未能过户给乙方而由甲方收回或者做其它处分的，甲方构成根本违约；甲方构成根本违约时，须赔偿乙方1,500,000元，同时退还乙方所有支付的购房款，并以乙方支付的750,000元购房款为基数，按照同期中国人民银行个人购房贷款基准利率的四倍计算利息支付给乙方；因相关的法律规范（法律、法规、规章、司法解释）或者国家和本市关于动迁安置房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能过户而造成的损失，双方损失自理互不追究违约责任，互相遵守新的法律、法规、规章、司法解释或者国家和本市关于动迁安置房和房地产买卖的行政管理规定；合同附件一为出卖人产权声明承诺书，写明系争房屋为拆迁安置房，被拆迁人为薛昊及薛志杰，薛昊及薛志杰对系争房屋有完全的所有权和完全的处分权，经全家人协商一致，将该房屋以总价700,000元出售给了刘海涛……；附件二为补充协议，约定双方在知情系争房屋为动迁安置房，现未满3年未符合国家规定上市交易过户的要求进行交易，系争房屋产证未办理，甲方承诺明确保证是本人的房屋，产证于2015年12月30日前办理好……；另该份合同对继承、基本义务等有关事宜作出了约定。2015年8月31日，薛昊、薛志杰出具房款收据一份，写明，收到刘海涛支付的第一笔购房款350,000元（其中包含定金20,000元）。上述合同及房款收据上薛志杰的签名均为薛昊代签，系争房屋至今未交付给刘海涛。一审法院另认定，2013年4月26日，系争房屋的权利人核准登记为上海XX有限公司（即系争房屋的开发商）。2016年9月1日，一审法院立案受理刘海涛诉薛昊、薛志杰、上海XX有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2016）沪0117民初15819号]，刘海涛诉请确认刘海涛与薛昊、薛志杰签订的《房屋买卖合同》有效、判令薛昊、薛志杰立即交付系争房屋及上海XX有限公司协助薛昊、薛志杰办理系争房屋的产证。该案审理过程中，刘海涛于2016年10月28日一审法院的谈话笔录中陈述其已缴纳社保累计41个月，不满60个月；薛昊于2016年10月28日一审法院的谈话笔录中陈述其不同意刘海涛的诉讼请求，因为刘海涛拒绝配合其办产权证并签订正式买卖合同。2016年12月13日，该案第一次庭审因刘海涛当庭变更诉请，薛昊、薛志杰需要答辩期而结束。2016年12月26日，一审法院出具（2016）沪0117民初15819号民事裁定书，裁定：准许刘海涛撤诉。2018年3月26日，系争房屋的权利人经核准登记为薛昊、薛志杰。2018年3月31日，薛昊、薛志杰向刘海涛发送《解除合同通知书》一份，载明双方于2015年8月31日就系争房屋签订的房屋买卖合同约定2016年6月办理过户手续，因刘海涛不具备购房资质，该合同未继续履行；2016年9月1日，刘海涛向一审法院提起诉讼，要求薛昊配合办理房屋过户手续并交付房屋，但庭审中经法庭调查，刘海涛不具备购房资质，故按刘海涛撤诉处理，庭审中薛昊已明确表示因刘海涛不具备购房资质，故解除合同；后刘海涛多次来薛昊处闹事，赶走租客，封堵房门，薛昊均报警处理并一再表态双方合同业已解除。据此，薛昊特书面通知刘海涛：双方于2015年8月31日签订的系争房屋的房地产买卖合同已经解除。该份通知书上薛志杰的签名为薛昊代签。2018年4月2日，一审法院受理刘海涛诉薛昊、薛志杰及王某房屋买卖合同纠纷一案，后一审法院于2018年9月6日出具（2018）沪0117民初5352号之三民事裁定书，裁定：一、准许刘海涛撤回起诉；二、准许薛昊、薛志杰撤回反诉。一审法院又认定，2018年2月25日，薛昊与案外人王某就系争房屋签订《房地产出售居（租）间协议》及《房地产买卖协议》，约定薛昊及薛志杰将系争房屋出售给案外人王某，房屋总价款为1,780,000元；后案外人王某向薛昊、薛志杰支付购房款840,000元。2018年8月15日，一审法院受理案外人王某诉薛昊、薛志杰房屋买卖合同纠纷一案，后王某与薛昊、薛志杰达成调解协议：双方就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议继续履行；王某于2018年9月30日前支付薛昊、薛志杰剩余房款940,000元；薛昊、薛志杰于2018年10月15日前协助王某办理系争房屋的过户手续。2018年9月20日，一审法院出具（2018）沪0117民初14430号民事调解书，确认了上述协议的法律效力。一审中，刘海涛、薛昊一致确认，刘海涛于2018年4月1日具有本市购房资格；刘海涛于2018年4月5日收到薛昊发送的《解除合同通知书》。刘海涛陈述，在购买系争房屋过程中，并未见过薛志杰，薛昊也未出具薛志杰的授权委托书，仅带了薛志杰的私章盖在合同的骑缝处；薛昊陈述，其代薛志杰签订房屋买卖合同及房款收据，后在2016年4月知晓刘海涛没有购房资格，但仅在2018年3月31日向刘海涛发出解除合同通知书；薛志杰陈述，其直至2018年才知晓刘海涛、薛昊之间就系争房屋签订《房屋买卖合同》；刘海涛于2018年4月2日起诉要求继续履行房屋买卖合同时，其不同意追认薛昊的签字，并且此时系争房屋已出售给了案外人。一审法院认为，刘海涛、薛昊签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行己方义务。现系争房屋登记的权利人为薛昊及薛志杰，薛志杰明确表示不同意追认薛昊的代签行为，且系争房屋已出售给案外人王某，故刘海涛要求解除刘海涛、薛昊双方签订的房屋买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。鉴于刘海涛在庭审前并未向薛昊送达解除合同的意思表示，一审法院确定刘海涛、薛昊签订的房屋买卖合同解除时间为庭审之日，即2018年10月19日。薛昊认为双方签订的合同已于2016年10月28日解除，因在（2016）沪0117民初15819号案件审理过程中，薛昊并未明确提出解除合同，也未向刘海涛送达解除合同的通知书，又因薛昊自述其于2016年4月即知晓刘海涛没有购房资格，但薛昊直至2018年4月5日才向刘海涛送达解除合同通知书，薛昊一直怠于行使解除权，而刘海涛在2018年4月1日已具备本市购房资格，薛昊无行使解除权的法定或约定事由，故薛昊该项辩称意见，无事实及法律依据，一审法院不予采信。关于合同解除的后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘海涛、薛昊签订的房屋买卖合同解除，薛昊理应将刘海涛已付的房款退还给刘海涛，故刘海涛主张要求薛昊返还房款350,000元之请求，一审法院予以支持。关于刘海涛主张的房屋差价损失，一审法院认为因薛昊存在未取得薛志杰授权而在合同上代签的行为，薛志杰也不同意追认薛昊的代签行为，并且在合同未解除的情况下，薛昊又将系争房屋出售给案外人王某，致使刘海涛无法实现合同目的而导致合同解除的，薛昊就刘海涛存在的损失承担主要过错责任；而刘海涛明知薛昊无薛志杰授权而存在代签行为，并且刘海涛在2016年第一次起诉时即清楚己方在本市无购房资格，却一直放任损失的扩大，应承担次要的过错责任。现系争房屋已出售给案外人王某，房屋价款为1,780,000元，（2018）沪0117民初14430号民事调解书亦确认王某与薛志杰、薛昊签订的房屋买卖合同及补充协议继续履行，故一审法院充分考虑刘海涛、薛昊双方在合同履行过程中的过错、刘海涛购房资格取得时间及付款情况以及薛昊出售系争房屋的时间及价款等因素，酌定薛昊应赔偿刘海涛房屋差价损失618,000元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定判决：一、刘海涛、薛昊就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年10月19日解除；二、薛昊于判决生效之日起十日内返还刘海涛已付房款350,000元；三、薛昊于判决生效之日起十日内赔偿刘海涛房屋差价损失618,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,220元，减半收取8,610元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,610元，由刘海涛负担1,870元，薛昊负担11,740元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方在《房屋买卖合同》第二十一条第3项约定“交易限制期届满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人（如乙方的配偶、子女、父母、朋友或者兄弟姊妹）名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方要求过户到自己指定的人名下，则甲方届时配合过户给乙方指定的受让人，若甲方拒绝配合过户，构成根本违约，按照本合同第十七条的规定承担根本性违约责任。”在刘海涛提起的（2016）沪0117民初15819号案的第一次庭审中，刘海涛当庭变更诉请，依据合同第21条的约定提出第4项诉请：判决薛昊、薛志杰办理系争房屋的产权登记过户至刘海涛姐姐刘某名下的手续。薛昊、薛志杰当庭表示因刘海涛当庭变更诉讼请求而需要答辩期，并表示“我认为即便合同可以履行的话，是应该过户到刘海涛的名下，我与刘某没有合同关系。”薛昊、薛志杰通过快递形式向刘海涛发送《解除合同通知书》，快递寄出的时间是2018年4月2日。二审中，双方均确认，双方于2015年8月31日签订《房屋买卖合同》时，刘海涛符合当时限购政策规定的购买资格。本院认为，刘海涛与薛昊于2015年8月31日签订《房屋买卖合同》后发生过多次诉讼。在第一次诉讼即（2016）沪0117民初15819号案中，刘海涛起诉要求薛昊、薛志杰继续履行《房屋买卖合同》、交付系争房屋和协助办理过户手续等。薛昊在庭审前的单方谈话（2016年10月28日）中表示“其不同意刘海涛的诉讼请求，因为刘海涛拒绝配合其办产权证并签订正式买卖合同”，其后在第一次庭审中因刘海涛当庭变更诉讼请求薛昊、薛志杰要求答辩期而仅表示“即便合同可以履行的话，是应该过户到刘海涛的名下”的意见。对此，本院认为，首先，薛昊在双方都出庭的第一次庭审中没有发表答辩意见，亦未明确表达解除合同的意思表示。其次，薛昊关于“其不同意刘海涛的诉讼请求”的意思是在一审法院组织的单方谈话中表达的，而非向刘海涛直接表达，故难以认定该意思表示已经到达刘海涛。退一步讲，即使该解除的意思表示已经到达刘海涛，还应审查薛昊有否约定解除权或法定解除权，否则不发生合同解除的法律后果。从薛昊陈述的解除理由来看，其并非以刘海涛没有购房资格而提出解除合同，而是以刘海涛拒绝配合办理产证和签订买卖合同为由。由于当时系争房屋的产证还登记在开发商名下，薛昊、薛志杰未按照合同约定于2015年12月30日前办理好产证，在薛昊、薛志杰未将产证登记在自己名下的情况下，薛昊主张刘海涛拒绝配合办理产证，显然缺乏依据。在没有其他有效证据佐证的情况下，薛昊上诉主张其于2016年与刘海涛解除《房屋买卖合同》，本院不予采纳。薛昊还主张其已在2016年4月至2018年4月间通过各种形式向刘海涛表达了解除合同的意思表示，因同样缺乏证据支撑，本院亦不予采纳。薛昊于2018年4月2日向刘海涛发出《解除合同通知书》，刘海涛于2018年4月5日收到，而此时刘海涛已经符合购房资格，薛昊在该书面解除通知上所列明的理由，如前所述，均缺乏依据，故薛昊无法定或约定解除权，该解除通知不产生解除的法律后果。由于薛昊存在一房多卖的严重违约行为，刘海涛通过诉讼的方式行使解除权，于法有据。双方解除合同并非因为政策调整，故薛昊主张适用双方合同第22条的约定，本院不予采纳。关于差价损失的认定，一审法院在充分考虑了双方的过错责任、合同履行情况、购房资格取得时间等因素而酌定的差价损失金额，并无不当，本院予以认同。综上所述，薛昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,980元，由薛昊负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年九月二十三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……