江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终2200号 上诉人（原审被告、案外人）：杨晋宝，男，1985年7月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：孙金萍，上海申浩（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，上海申浩（淮安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：袁建平，男，1978年8月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：赵志康，江苏泰耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：胡闯，男，1978年5月24日出生，汉族，原住淮安市清江浦区，现住址不详。 上诉人杨晋宝与被上诉人袁建平、胡闯申请执行人执行异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）作出的（2018）苏0812民初6340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨晋宝上诉请求：1.撤销（2018)苏0812民初6340号民事判决书，发回重审，或查明事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。事实是：1.在2018年1月3日法院查封之前，上诉人杨晋宝与原审被告胡闯、案外人赵小倩已经签订合法有效的房屋买卖合同。2017年12月18日，上诉人与案外人赵小倩在中介的主持下签订了房屋买卖合同，双方就房屋位置、成交总价、过户手续的办理、违约责任、房屋交付等都作出明确约定。该合同是双方真实意思表示，合法有效。2.在法院查封之前上诉人已经合法占有涉案房屋。2017年12月28日，上诉人依约取得涉案房屋的钥匙、水、电、气缴费卡以及胡闯、赵小倩分别持有的房屋所有权证、土地使用权证，已经完成了房屋的形式以及实质上的交付。3.在人民法院查封之前已经支付全部价款。正如一审判决已经查明的，上诉人连同定金分四次以转账的方式付清全部购房款。4.非因上诉人自身原因未办理过户登记。上诉人付清房款五日后去相关部门办理过户登记，发现涉案房屋因被上诉人起诉而被法院查封。最终无法完成过户登记。综上，上诉人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审判决错误。敬请二审法院撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 二审期间，杨晋宝补充上诉请求：1.法律并不禁止从事房产中介的人购买房屋用于自行居住；2.被上诉人袁建平与原审被告胡闯的债权并未到期，其于2018年1月2日起诉，次日即进行涉案房屋的保全，和胡闯有明显的恶意串通嫌疑；3.被上诉人袁建平在本案一审时，在谈话笔录中明确陈述其向胡闯的借款来源是银行贷款25万元和15万元，胡闯为其提供担保，但被上诉人未要求胡闯提供反担保，也未要求胡闯对涉案房屋提供抵押，上诉人认为被上诉人对涉案房屋没有比上诉人更优先的权利，请求二审法院支持上诉人的请求。 被上诉人袁建平答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于胡闯与袁建平之间的债权，与贷款是否到期没有关联性。上诉人强调法律不禁止中介买房，在本案中上诉人没有真实的购买房屋的意思表示，其行为不能认为是买卖房屋。 被上诉人胡闯未作答辩。 原告袁建平向一审法院提出诉讼请求：撤销清江浦区法院（2018）苏0812执异36号执行裁定书，恢复对清江浦区大河新城21号楼2单元304室房屋的执行。 一审查明的事实：2018年1月2日，袁建平向清江浦区法院起诉胡闯民间借贷纠纷一案过程中，向该院提起保全申请，该院于同年1月3日作出（2018）苏0812民初113号民事裁定书，裁定冻结被申请人胡闯银行存款48万元或查封、扣押其价值相当的财产。同日，该院依据上述民事裁定书向淮安市国土局下发了（2018）苏0812民初113号协助执行通知书，查封了胡闯所有的位于淮安市房屋一套，查封期限为三年，限额48万元。在涉案房屋的查封过程中，案外人杨晋宝向该院提起保全异议，该院于2018年5月16日作出（2018）苏0812执异36号裁定书，裁定中止对淮安市大河新城21号楼304室房屋的执行。 申请执行人袁建平对（2018）苏0812执异36号裁定书的内容不服，于2018年6月25日向该院提起执行异议之诉。 2018年11月21日，袁建平向该院申请执行，执行案号为（2018）苏0812执4513号。 清江浦区法院另查明以下事实： 一、关于杨晋宝购买涉案房屋的事实。 2017年12月18日，杨晋宝与赵小倩签订了涉案房屋的买卖合同，淮安市清浦区和平房产中介信息部在该合同上加盖了印章，约定房屋总价款75万元，其中购房定金3万元于当日通过银行转账支付给赵小倩。同年12月26日，杨晋宝通过银行转账支付给胡闯16万元；同年12月27日，杨晋宝通过银行转账支付给胡闯27万元；同年12月28日，杨晋宝通过银行转账支付给赵小倩29.031万元。同日，胡闯、赵小倩向杨晋宝出具收到75万元的房款的收条一张。同日，杨晋宝向中介朱芹的账户转账7500元，杨晋宝与朱芹均称该笔款项为涉案房屋的中介费。 2017年12月26日，胡闯、赵小倩出具委托书一份，授权杨晋宝可以就涉案房屋与买受人签署《不动产转让合同》、缴纳税费、办理网签、协助买方办理贷款、办理退税、办理不动产权证过户手续等相关事项，委托期限两年。上述委托书于同日在淮安市公证处公证。 杨晋宝称，2017年12月28日，胡闯、赵小倩在行政审批中心向自己交付了涉案房屋，当时中介朱芹也在场，自当日起，房屋钥匙和水、电、气缴费卡由自己保管，后来因为自己常常出差，就将房子让给亲戚居住。 2018年3月30日，在杨晋宝、史元元的申请下，淮安市住房和城乡建设局开具了购房资格证明一份，证明二人符合新购一套住房的条件。 二、关于涉案房屋被保全的时间。 清江浦区法院查封涉案房屋的时间是2018年1月3日。 三、关于房屋未能过户的原因。 杨晋宝称自己没有及时过户涉案房屋是因为自己要用涉案房屋办理贷款，并按照中介的要求与胡闯、赵小倩到公证处办理委托手续，2018年1月3日办理贷款时才发现房子被查封了。得知房屋被查封，自己请了律师，因律师要求提供购房资格证明，自己才在2018年3月30日到房管局开具了购房资格证明。但是该院调查到的杨晋宝作为刘乃成、蔡锦利（出卖方）的代理人交易的房屋的付款时间为2017年12月20日，付款方式为杨晋宝通过自己的中国银行账户向刘乃成转账交付房款，杨晋宝代表出卖方与洪传俊（买受人）签订《房屋买卖合同》的时间为2018年1月18日；杨晋宝作为朱亮、顾荣（出卖方）的代理人交易房屋的付款时间为2017年12月18日，付款方式为杨晋宝通过自己的中国银行账户向朱亮转账交付房款，杨晋宝代表出卖方与许新军、陈秀云（买受人）签订《房屋买卖合同》的时间为2018年2月27日。 四、关于原告举证证明杨晋宝涉嫌炒房的相关情况。 被告杨晋宝所举证的由胡闯、赵小倩出具的授权委托书中受托人为杨晋宝，企业工商登记信息显示杨晋宝是淮安市清河区旺淮房产信息服务部负责人，以及杨晋宝的银行账户中显示在2017年12月份，除了涉案房屋之外，还有购买另外三套房屋的付款记录，上述证据的真实性该院亦予以确认。根据该院查询到淮安市公证处的档案材料显示，仅2017年12月18日至同年12月26日期间，杨晋宝先后与朱亮、刘乃成、胡闯签订关于代理房屋买卖的授权委托书三份。在签订授权委托书的当日，杨晋宝用自己的中国银行账户向上述卖房人支付房款。从淮安市国土局调取的材料反映，杨晋宝代理朱亮、刘乃成（出卖方）分别于2018年1月18日、2018年2月27日与买受方签订房屋买卖合同并备案。对此，原告袁建平称，杨晋宝在一个月之内购买了陈国昌、刘乃成、朱亮、胡闯的四套房屋显然不是为了个人居住，结合杨晋宝付款给朱亮两个月之后，并不是过户到自己名下，而是在两个月后以朱亮代理人的名义与陈秀云签订房屋买卖合同，再结合蔡锦利、刘乃成、洪传俊的房屋买卖过程中的类似情形，杨晋宝购买涉案房屋的目的应当是炒房。被告杨晋宝称，对朱亮、刘乃成等房屋买卖的证据材料真实性没有异议，但是与本案没有关联性。 清江浦区法院认为，一、依法成立的合同，方受法律保护。本案中，被告杨晋宝一直声称自己没有从事房产中介，隐瞒其在从事房产中介经营活动中，在不到十日的时间里就与本案被告胡闯、案外人刘乃成、朱亮等多位卖房人签订委托书的事实。支付房款是房屋买受人的义务，杨晋宝作为出卖人的受托人却以个人账户中的资金在签订委托书的当日即向卖房人胡闯、刘乃成、朱亮支付房款，其行为与其中介身份明显不符。在支付完房款之后，杨晋宝并没有将朱亮、刘乃成的房屋过户到自己名下，而是在数十日之后方找到其他买受方另外签订房屋买卖合同，其行为涉嫌炒房，并非以买房过户为目的。根据杨晋宝提供的经过公证的《委托书》的第一条的约定可以看出，杨晋宝属于涉案房屋的出卖方胡闯、赵小倩的受委托人，并非房屋买受人。结合朱亮、刘乃成的委托书签订时间、付房款时间及方式与胡闯的房屋情形类似，且前述两套房屋交易过程中，房屋均没有过户到杨晋宝的名下，而是过户到其他买受人名下，杨晋宝提供的证据不能证明其与胡闯、赵小倩之间存在房屋买卖的真实意思表示，不能证明其有将涉案房屋过户到自己名下的意愿。因此，该院认为杨晋宝对于涉案房屋未能及时过户到其名下有明显过错。 二、关于杨晋宝占有涉案房屋的时间。 杨晋宝称自己是在2017年12月28日与胡闯、赵小倩进行房屋交接的，且中介朱芹在场，而朱芹称涉案房屋交接自己并不在场。在本案调查过程中，杨晋宝没有提供能够证明其在2017年12月28日即占有、使用涉案房屋的其他书面证据材料，也不愿意透露房屋现居住人的姓名。在该院到涉案房屋实地调查的过程中，实际居住人李星举称2018年5月份自己方才入住。杨晋宝证明自己在上述时间及占有涉案房屋的证据不足，故该院对其主张不予支持。 三、关于杨晋宝已经支付了涉案房屋房款的问题。 杨晋宝提供的银行交易明细等证据能够证明其已经通过自己的账户向胡闯等人支付了钱款，因为胡闯被法院执行导致涉案房屋被法院查封，杨晋宝可以就自己的实际损失另案向胡闯等人主张权利。 据此，清江浦区法院于2019年2月12日作出（2018）苏0812民初6340号民事判决：准许对淮安市房屋的执行。案件受理费11300元，由被告胡闯负担5650元，被告杨晋宝负担5650元。 本院二审期间，双方当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，袁建平诉胡闯民间借贷纠纷一案，清江浦区法院于2018年6月25日作出（2018）苏0812民初113号民事判决书，判决：胡闯应于本判决发生法律效力之日起十日内向袁建平偿还借款本金45万元，并支付自2018年1月2日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍（以不超过月息2%为限）计算至实际清偿之日止的利息；二、胡闯应于本判决发生法律效力之日起十日内向袁建平支付律师代理费1.5万元；三、驳回袁建平的其他诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人杨晋宝对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于上诉人杨晋宝对涉案房屋是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，上诉人杨晋宝虽然主张与胡闯、赵小倩签订了房屋买卖合同，因上诉人并未办理涉案房屋的所有权登记手续，涉案房屋至今仍登记在胡闯名下，故上诉人杨晋宝并不享有涉案房屋的所有权。 关于上诉人杨晋宝对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人杨晋宝在诉讼中请求法院停止对案涉房屋的执行，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人杨晋宝虽然于2017年12月18日与赵小倩签订了涉案房屋的买卖合同，约定房屋总价款75万元，但涉案房屋的出卖人赵小倩和胡闯于同年12月26日向购房人杨晋宝出具委托书一份，授权杨晋宝可以就涉案房屋与其他买受人签署《不动产转让合同》、缴纳税费、办理网签、协助买方办理贷款、办理退税、办理不动产权证过户手续等相关事项，委托期限两年，上诉人杨晋宝接受委托。因上诉人杨晋宝与赵小倩签订合同购买的房屋与赵小倩、胡闯委托杨晋宝出售的房屋系同一套房屋，故自杨晋宝接受胡闯和赵小倩委托起，杨晋宝的身份已经由原购房人转变为原售房人胡闯和赵小倩的代理人，上诉人杨晋宝与胡闯之间并无真实的房屋买卖关系。另外，上诉人杨晋宝于2017年12月26日接受胡闯和赵小倩委托，由于其身份为胡闯和赵小倩出售涉案房屋的代理人，故上诉人接受委托后支付给胡闯和赵小倩的款项不能认定为购房款。所以，上诉人杨晋宝对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 此外，因申请执行人执行异议之诉案件只就案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理，上诉人主张被上诉人袁建平与胡闯之间的债务有无到期、执行案件所依据的判决书是否有误，均不属本案审理的范围。 综上所述，杨晋宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300元，由上诉人杨晋宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  孙亚平 审判员  刘玉娟 二〇一九年九月十七日 书记员  程 莹