上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7894号上诉人（原审原告）：上海维暖纤维织品有限公司，住所地上海市闵行区华漕镇鹫山村卞更巷生产队。法定代表人：陆建柱，执行董事。委托诉讼代理人：许乐，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海慈民实业有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路************。法定代表人：章光云，董事长。被上诉人（原审被告）：章光云，男，1967年1月19日出生，汉族，户籍地四川省眉山市东坡区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王芳，上海耀威律师事务所律师。上诉人上海维暖纤维织品有限公司（以下简称维暖公司）因与被上诉人上海慈民实业有限公司（以下简称慈民公司）、章光云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。维暖公司上诉请求：撤销一审判决，改判慈民公司支付维暖公司房屋占有使用费265,000元，章光云承担连带责任。事实和理由：维暖公司与慈民公司分别于2013年4月24日、2013年5月9日签订了两份《厂房租赁协议》。协议约定由维暖公司向慈民公司出租位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号靠北侧的2层混合结构厂房以及位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号靠南侧的混合结构厂房。后因政府动迁，租期于2017年4月底提前到期。经核算后，慈民公司尚欠维暖公司2013年第四季度租金107,500元以及2014年第一季度租金157,500元，共计265,000元。自合同开始履行，慈民公司均是以银行转账的方式支付租金，双方从未以现金的方式结算过租金。慈民公司也未提供任何证据证明其足额支付过上述两期租金，故应认定慈民公司存在欠付租金的行为。关于诉讼时效的问题，慈民公司虽未足额支付上述两期房屋占有使用费。但慈民公司在2014年3月31日至2017年1月11日多次通过银行转账方式向维暖公司支付了175万元左右的房屋占有使用费。由于货币是种类物，且慈民公司支付维暖公司上述款项时并未明确该款项系偿还哪一期的房屋占有使用费，故慈民公司2014年3月31日至2017年1月11日的还款行为，视为其同意履行房屋租赁合同所约定的付款义务，产生诉讼时效中断的法律效果。故本案的诉讼时效应从2017年1月11日重新计算。同时，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起开始计算。由此，维暖公司的诉讼请求，亦未超过诉讼时效。维暖公司的上诉请求，依法应得支持。被上诉人慈民公司、章光云共同辩称，不同意维暖公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。维暖公司向一审法院提出诉讼请求：1.慈民公司向维暖公司支付其拖欠的租金265,000元；2.慈民公司向维暖公司支付因其拖欠租金而产生的以265,000元为本金，自2014年1月1日起至实际支付之日止，按年利率6%计算的滞纳金；3.慈民公司向维暖公司支付违约赔偿金170,100元；4.慈民公司缴清其租赁过程中所产生的所有水费、电费等费用；5.章光云对上述诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2013年4月24日，维暖公司（签约甲方）与慈民公司（签约乙方）签订《厂房租赁协议》1份，约定：1.甲方同意将位于闵行区XX镇XX路XX弄XX号靠北侧的2层混合结构的厂房和相应的3层生活及办公用房租赁给乙方，该处房屋的建筑面积为3,100平方米。2.租赁期限为6年，即2013年7月1日起至2019年6月30日止，期满后在相同的价格下乙方有优先承租权。3.租赁价格：承租价格为每年38万元，每3年递增8%，该租金为甲方不含任何税收的租金。4.付款方式：付三押二，先付后用，该协议签订后，乙方应先付2个月的租金作为押金付给甲方作为该协议的保证金，2013年6月20日前乙方开始向甲方支付租金。5.甲方为乙方提供单独的分电表及分水表，乙方有义务按照当地的结算价格向相关单位和部门进行缴纳。6.租赁合同成立后，房屋的修缮和保养工作由乙方负责，租赁行为结束后，乙方有义务将房屋恢复原状。7.在合同期内，乙方必须严格遵守地方政府做出的安全、消防、卫生、工商注册及环保等规定，并按照村里的要求支付相应的卫生等一切费用。8.在合同期内，除自然灾害的原因以外，因乙方在对该承租的房屋进行改建的过程中或因使用不当所引起的房屋倒塌、火灾和损坏等引起的人员伤亡设备损坏等事故，由乙方承担全部责任。9.在履约期间，乙方不得以任何理由拒绝或拖欠房屋租金，拖欠租金超过10天的，甲方有权按照每天百分之一加收滞纳金。10.在合同履约期间，乙方如需提前解除该租赁合同的，乙方需提前3个月用书面方式向甲方提出，2个月的押金作为提前解约的补偿金，合同解约后，乙方必须在已付租金的期限内搬离该承租地。11.在合同签订时，乙方须向甲方提供有效的营业执照**织机构代码证和税务登记证的复印件以及公司银行基本账户的账号。12.本协议各签约方公司的出资人为本协议的担保人，在签约时，主要担保人需提供本人有效的身份证复印件和详细的联系地址。13.违约责任：甲乙双方必须严格遵守本协议之规定，任何一方违反该规定的，另一方有权终止本协议的继续履约。甲方除不返还押金外，还可以要求乙方赔偿以3个月的租金为标的的赔偿金，乙方可以要求甲方双倍返还押金。14.在履约期间，如遇政府规划改变需要动迁的，甲方不承担任何违约责任和损失的赔偿；乙方必须无条件的按照时间要求搬离承租地。15.本协议一式六份，双方各执三份。上述协议甲方落款处由维暖公司盖章并由法定代表人陆建柱签名，乙方落款处由慈民公司盖章并由章光云签名。2013年5月9日，维暖公司（签约甲方）与慈民公司（签约乙方）签订《厂房租赁协议》1份，约定：1.甲方同意将位于闵行区XX镇XX路XX弄XX号靠南侧的混合结构的厂房和相应的3层生活用房租赁给乙方，该处房屋的建筑面积为1,500平方米。2.租赁期限为6年，即2013年7月1日起至2019年6月30日止，期满后在相同的价格下乙方有优先承租权。3.租赁价格：承租价格为每年25万元，每3年递增8%，该租金为甲方不含任何税收的租金。上述合同第4条至第15条的约定内容同双方与2013年4月24日签订的《厂房租赁协议》一致。上述协议甲方落款处由维暖公司盖章并由法定代表人陆建柱签名，乙方落款处由慈民公司盖章并由章光云签名。2017年2月28日，华漕镇拆违和环境综合整治工作办公室、华漕镇XX村民委员会向维暖公司发出《通知》1份，载明：一、根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市拆除违法建筑若干规定》及《上海市农村村民住房建设管理办法》等法律、法规规定,未经规划、房地等部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑依法应当予以拆除。二、为确保人身安全，减少财产损失，承租违法建筑的各类人员应立即按整治工作要求，于2017年4月30日前自行搬离所租赁的违法建筑房屋(简易窝棚)。对不予配合的租赁单位(人员)将被依法强制清退。三、党员干部、国家机关工作人员、公职人员必须带头拆除违法建筑。对不自觉拆除违法建筑的党员干部、国家机关工作人员、公职人员将提请相关单位依据党纪政纪规定进行严肃查处。四、对拒绝、阻碍行政执法部门依法履行职责的，由公安机关按照中华人民共和国治安管理处罚法予以处罚；构成犯罪的，将被依法追究刑事责任。一审法院另查明：闵行区华漕镇XX村民委员会于2009年5月20日出具《证明》1份，上载：位于闵行区XX镇XX路****的混合结构厂房，为我闵行区华漕镇XX村村民委员会的集体资产。现无产证。我鹫山村下属的上海XX有限公司于2002年起将该厂房租赁给了上海维暖纤维织品有限公司。2008年因发生金融危机上海维暖纤维织品有限公司的经营状况遇到了困难，故该单位向上海XX有限公司提出转租的要求。经协商同意上海维暖纤维织品有限公司将已经承租的厂房再进行转租。一审法院还查明：章光云于2017年1月11日向维暖公司法定代表人陆建柱转账支付了170,100元。维暖公司向章光云于2017年11月11日转账了10,000元、于2017年11月18日转账了10,000元、于2017年11月26日分四笔共计转账了30,000元。一审法院又查明：根据维暖公司提供的银行明细清单显示，维暖公司于2013年6月25日收到157,500元，于2013年10月10日收到50,000元，于2014年7月9日收到157,500元，于2014年10月3日收到157,500元。本案一审审理中，维暖公司明确对于其主张的水、电费用没有具体的金额，且其也没有代为缴纳，并陈述对于慈民公司欠付的款项，其都是口头进行催讨。慈民公司、章光云认为根据合同约定付款方式为先付后用，双方除了转账还有现金结算，因时间较长，且公司财务多次更换，双方交易混乱，故无法核实并提供支付凭证，且认为维暖公司提供的银行明细并不能说明慈民公司未支付租金。对于押金，维暖公司、慈民公司均表示不要求在本案中处理。一审法院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案《租赁合同》所涉的房屋无证据证明具有合法有效的产权证明及建造手续，故维暖公司与慈民公司之间签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，维暖公司虽仍可参照合同约定的标准向慈民公司收取房屋使用费，但本案中，对于维暖公司主张的2013年第4季度、2014年第1季度的房屋使用费，维暖公司述称向慈民公司催讨过使用费，但未能提供证据加以证明其在拆除房屋前向慈民公司主张过；反而在房屋拆除后，维暖公司却向慈民公司退还了房屋押金，如若双方之间对使用费或者其余费用未结清存在纠纷，出租方一般不会将押金退还承租方，该做法也不符合常理与交易习惯，从维暖公司长达多年期间从未向慈民公司催讨上述费用及房屋拆迁后又退还慈民公司押金的行为，可以认定维暖公司的行为是对慈民公司已结清使用费的事实予以确认，现维暖公司再向慈民公司主张2013年第4季度及2014年第1季度的使用费之请求，于法无据，不予支持。鉴于此，维暖公司主张的其余诉讼请求，亦缺乏事实及法律依据，均不予支持。一审法院审理后于2019年3月28日作出判决：驳回上海维暖纤维织品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,400.13元，由上海维暖纤维织品有限公司负担。二审中，维暖公司提供证据如下：1、维暖公司法定代表人陆建柱名下工商银行借记卡、农业银行借记卡交易明细清单一组，以证明自签订租赁合同后，慈民公司均是以银行转账的方式支付房屋占有使用费，从未以现金形式支付；2、农业银行汇款单一张、工商银行借记卡账户历史明细清单一份、陆建柱与章光云的短信聊天记录打印件一组，用以证明维暖公司原计划退还押金6万元，事实上仅退还了5万元。在发现慈云公司欠付租金后，陆建柱发短信要求慈云公司返还该笔5万元押金；3、陆建柱与章光云的短信聊天记录打印件一组，以证明发生纠纷前，陆建柱与章光云的关系融洽。慈民公司、章光云对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明维暖公司的主张。因各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述三组证据的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于被上诉人是否欠付2013年第4季度及2014年第1季度房屋占有使用费的争议。首先，从双方的实际履行行为看。直至被上诉人搬离租赁物前，上诉人从未向被上诉人催缴过，也无证据证明上诉人催缴过其他期的房屋占有使用费。虽然上诉人举证证明被上诉人以银行转账的方式支付了其余部分的房屋占有使用费，但并不能据此认定双方系完全以银行转账方式支付房屋占有使用费，无法以此排除被上诉人以其他方式支付争议的两期房屋占有使用费的可能性。其次，从诉讼时效的角度看。上诉人陈述争议两期房屋占有使用费的支付期限分别为2013年9月底、2014年12月底。至双方发生争议前，并无证据证明上诉人向被上诉人主张过，上诉人的诉讼请求，已超过诉讼时效，被上诉人也不愿意支付，上诉人的该项权利，已不受法律强制性的保护。综合上述两点，上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人维暖公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,400.13元，由上诉人上海维暖纤维织品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年九月十九日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……