上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初60126号原告：谢鹤鸣，男，1960年6月20日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：胡其明，上海东杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纯，上海东杰律师事务所律师。被告：上海大好资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄坤维，执行董事。委托诉讼代理人：陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。原告谢鹤鸣诉被告上海大好资产管理有限公司(以下简称为“大好公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行审理。原告谢鹤鸣委托诉讼代理人胡其明、被告大好公司委托诉讼代理人陈喜昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢鹤鸣向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年6月1日至2019年2月28日止的欠付租金845,969.31元(按照月租金93,996.59元的标准计算9个月)；2.被告向原告支付租金滞纳金101,511元；3.被告向原告支付自2018年5月1日至2019年2月28日止的物业费104,141.30元(按照每月10,414.13元的标准计算10个月)；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年2月，原、被告签订《上海证券大厦房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号上海证券大厦北幢19层04室的房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积357.26平方米；租赁期限自2016年2月29日至2019年2月28日；租金为每天每建筑平方米人民币8.65元，月租金93,996.59元，被告应于每月的20号之前向原告支付；若被告延期支付，按日支付逾期付款的0.5%作为滞纳金；被告应于合同签订之日起十日内向原告支付押金93,996.59元。自2018年5月起被告未再向原告支付过租金，物业费也未按约支付。原告确认收取被告押金93,996.59元，同意将押金抵扣2018年5月的应付租金。关于租金滞纳金的计算方式，将押金抵扣2019年5月租金后，以2018年6月1日至2019年2月28日期间每月应付租金93,996.59元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年6月1日起分别计算至2019年3月31日止，共计101,511元。被告大好公司辩称，被告于2016年8月29日将系争房屋转租给案外人上海闳城投资管理有限公司(以下简称“闳城公司”)，房屋实际由闳城公司使用，故应由闳城公司直接向原告支付租金，被告并非本案的直接义务人，被告仅对闳城公司的债务承担连带保证责任。2019年5月20日，闳城公司已将系争房屋返还原告。原、被告及闳城公司仍在协商将系争房屋出售或出租，三方就补偿事宜尚未达成协议，因原告要价过高，被告并非恶意不支付租金。关于租金滞纳金标准，被告认为按照月利率2%明显过高，如果被告需要承担滞纳金，应按银行同期贷款利率计算。被告认为其已向原告支付押金93,996.59元，原告应于租赁期限届满后退还，如法院认定被告应向原告承担付款义务，则请求直接将押金抵扣应付租金。关于物业费的诉请，被告认为其应向物业公司支付，而非向原告支付。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的《上海证券大厦房屋租赁合同》、产权证书、发票、催款函及EMS快递凭证，被告对其真实性予以确认，内容与双方当事人的庭审陈述一致，故本院对上述证据予以确认。被告提交其与闳城公司的租赁合同及微信聊天记录，原告对上述证据的真实性不予认可，本院认为该租赁合同的当事人是被告与闳城公司，与本案处理无关；微信聊天记录不符合电子证据的形式要求，内容上也未表明原告同意不再向被告主张欠付租金，故对上述证据不予采信；关于物业管理合同，原告对其真实性予以确认，认为物业费应由被告直接向保利物业公司支付，本院予以确认；关于收据、付款回单、发票、律师函等证据，被告未提供证据原件，原告认为与原告无关，对真实性不清楚，本院对上述证据难予采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系原告所有。2016年2月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海证券大厦房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，建筑面积357.26平方米；租赁期限自2016年2月29日至2019年2月28日。合同第5.2款约定：租金按每天每建筑平方米8.65元计算，即93,996.59元/月。合同第8.1款约定：乙方须按上海保利物业酒店管理有限责任公司在发展商指导下确定的标准计算支付承租期间该单位的物业管理费，乙方应将物业管理费付至上海保利物业酒店管理集团有限公司分公司(以下简称保利物业公司)。合同第9.2条约定：租金按月度支付(每三个月支付一次)，乙方应于每月的20号前向甲方支付下月租金，若乙方延期付款，须按日支付逾期款额的0.5%作为滞纳金。合同第10.1条约定：乙方应在签订本合同之日起十天内向甲方支付一个月租金作为押金，计93,996.59元，同时，乙方还应在上述期限内向保利物业公司支付三个月物业管理费作为物业费押金，计31,242.39元。后被告将系争房屋向被告交付，被告向原告支付押金93,996.59元。保利物业公司与被告就系争房屋签订《上海证券大厦物业管理协议》，该合同第2.2条“管理费用及其他费用”约定，根据原告与被告的租赁合同，被告同意自2016年2月29日起至2019年2月28日，由被告向保利物业公司支付物业费等相关费用。审理中，原、被告确认2018年4月之前的租金已结清，双方同意将押金抵扣应付租金，在本案中一并处理。被告陈述其于2016年8月29日与闳城公司签订租赁合同，将系争房屋转租给闳城公司，被告已于2018年6月搬离系争房屋，之后由闳称公司实际使用房屋，闳城公司于2019年5月20日从房屋内搬离。本院认为，原、被告签订的《上海证券大厦房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，被告作为承租人应当按照合同约定向原告支付租金。被告辩称其将系争房屋向案外人闳城公司转租，故应由闳城公司直接向原告支付租金，其仅对闳城公司的债务承担连带保证责任，本院认为，原、被告之间的租赁合同与被告与闳城公司之间的租赁合同是两个独立的合同关系，被告将系争房屋转租给闳城公司并不影响被告承担向原告支付租金的合同义务，故对被告的抗辩意见不予采纳。合同约定系争房屋的租赁期间为2016年2月29日至2019年2月28日，现双方确认2018年4月之前的租金已结清，同意在本案中一并处理押金，在应付租金中抵扣被告已付押金93,996.59元，故原告主张被告支付2018年6月1日至2019年2月28日期间租金845,969.31元的诉请，本院依法予以支持。关于租金滞纳金的诉请，本院认为，原告将押金扣除后计算租金滞纳金，其主张的滞纳金基数、起止时间符合合同约定，又主动将滞纳金计算标准从合同约定的日0.5%调整为月利率2%，并无不妥，被告认为滞纳金计算标准过高请求本院予以调整的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于物业费的诉请，被告与保利物业公司就系争房屋签订物业管理协议，约定被告直接向保利物业公司支付租赁期间内的物业费，所以物业服务合同的当事人系被告和物业公司，原、被告在房屋租赁合同中对于物业费支付的安排也与之相符，被告辩称应直接向物业公司，而非向原告支付物业费的意见，本院予以采纳，原告在审理中也表示认可物业费应由被告直接向物业公司支付，故本院对原告的此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告上海大好资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢鹤鸣支付2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金845,969.31元；二、被告上海大好资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢鹤鸣支付租金滞纳金101,511元；三、驳回原告谢鹤鸣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14,264.60元，减半收取计7,132.30元，由原告谢鹤鸣负担494.90元，由被告上海大好资产管理有限公司负担6,637.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年九月十六日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。