昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3551号原告：金正坤，男，汉族，1971年3月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：解敏，云南滇铭律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张海燕，关上法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。原告：解富华，女，汉族，1972年1月18日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：解敏，云南滇铭律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张海燕，关上法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。原告：金恩媛，女，汉族，1994年9月12日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张海燕，关上法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：解敏，云南滇铭律师事务所律师。特别授权代理。被告：周兴国，男，汉族，1956年8月27日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴超，云南于波律师事务所实习律师。被告：何吉仙，女，汉族，1961年12月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴超，云南于波律师事务所实习律师。原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛与被告周兴国确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，于2019年5月7日依法通知何吉仙作为共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛及其委托诉讼代理人解敏，被告何吉仙，被告周兴国、被告何吉仙的委托诉讼代理人于波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛向本院提出诉讼请求：确认原被告双方于2007年3月23日签订的《卖房契约》无效。事实和理由：原被告于2007年3月23日签订了《卖房契约》，约定原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛将其所有的坐落于云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处麦地村302号（麦地村新村）的房屋出售给被告周兴国。但事后原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛意识到此行为违反国家法律规定，故想解决此事，但是多次与被告方协商未果。被告周兴国、被告何吉仙辩称，第一，《卖房契约》系原被告双方自愿订立，且有八位证人签字确认，《卖房契约》合法有效。被告周兴国于2007年3月23日支付了购房款20万元，原告方于当日将房屋交付被告方，被告方于同年4月24日支付了尾款3.80万元，合同已经履行完毕。第二，卖房事实已经得到居委会的认可，并请相关部门办理了水表过户手续。第三，被告方已于2009年3月5日将涉案房屋出售给同村村民段美山，且已交付。该房屋于2016年被拆迁，标的物已不存在。综上，原被告双方之间的《卖房契约》已于12年前履行完毕，现因地价上涨，原告方在有利可图的情况下见利忘义，滥诉原告方，其行为有悖诚实信用原则。原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛依法提交了户口簿、《结婚申请书》《卖房契约》《使用协议》、照片等证据。被告周兴国、被告何吉仙依法提交了《建房协议》《卖房契约》（二份）、《使用协议》《证明》（二份）、《收条》（二份）、《交房协议》《诊断证明书》。根据原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛的申请，本院依法委托调取了《盘龙区宝云片区瓦窑村、棕皮营村、麦地村、司家营村城中村改造项目房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称“拆迁协议”）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告周兴国提交的其与案外人段美山之间的《卖房契约》《交房协议》可以与拆迁协议相互印证，故本院依法对其均予以采信。被告周兴国、被告何吉仙提交的《诊断证明书》与本案无关，故本院依法对其不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年6月30日，原告解富华与昆明市官渡区龙泉镇麦地村村民委员会签订《建房协议》，约定原告解富华一家在麦地村建设房屋（以下简称“涉案房屋”）。后原告解富华一家按约定建设了涉案房屋（一层），并在涉案房屋前方建盖了两间石棉瓦房（约30平方米）。2007年3月23日，原被告双方签订《卖房契约》，《卖房契约》载明：“宝云社区居委会八组组民金正坤自愿将自己所有权的砖混结构房屋一所一层（占地面积80平方米）永久性卖给盘龙区万华路张官营村村民周兴国使用，卖价：贰拾叁万捌仟元正（￥：238000元正）。该房屋只提供村上土地收据一张，提供村社与金正坤建房协议。该房屋位置：麦地村新村。该房屋四至：东面至路道，南至段冬梅房屋，西面至路道，北面至郑琼仙房屋。交房时间：二00七年三月二十三日（付款日期），自二00七年三月二十三日该房屋产权永久性属于周兴国所有。空口无凭，特立此据。此契约一式贰份，双方各执壹份，经双方签字生效。共同遵守执行。卖房人（签章）：买房人（签章）：证明人：”原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛在《卖房契约》的“卖房人（签章）：”后签名、捺印，被告周兴国、被告何吉仙在“买房人（签章）：”后签名、捺印，案外人金正义、桂柱友、毕绍荣、周何静、鲁景春、周秀珍、田才忠、余国明等人在“证明人：”后签名、捺印。同日，原告金正坤与被告周兴国签订《使用协议》，《使用协议》载明：“金正坤，新村房前对面石棉瓦房两间约30平方，经双方协议给周兴国使用永远，如遇国家、集体占用，不以金正坤无事，周兴国无条件复从拆迁。特立此协议为证。卖方人：（签字）买方人：（签字）”原告金正坤在“卖方人：（签字）”后签名、捺印，被告周兴国在“买方人：（签字）”后签字、捺印。2007年3月23日，被告周兴国、被告何吉仙支付了原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛购房款20万元，原告金正坤于当日向被告周兴国出具了《收条》。后被告周兴国、被告何吉仙按约定支付了剩余购房款，原告金正坤、原告解富华于2007年4月24日向被告周兴国出具了《收条》，载明被告周兴国已付清购房款合计23.80万元。《卖房契约》签订后，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛按约定将涉案房屋交付被告周兴国、被告何吉仙居住、使用。被告周兴国、被告何吉仙受让涉案房屋后，在房屋上进行了加盖。2007年5月14日，昆明市盘龙区宝云社区居民委员会出具《证明》，证明原告金正坤自愿将其名下的砖混结构房屋一栋（一层，占地面积80平方米）出售给被告周兴国，该房屋从2007年3月23日起归被告周兴国所有。2008年7月21日，昆明市盘龙区宝云社区居民委员会出具《证明》，证明原告金正坤将涉案房屋转让给被告周兴国。2009年3月5日，被告周兴国、被告何吉仙等人与案外人段美山签订《卖房契约》，约定被告周兴国、被告何吉仙等人将涉案房屋及对面的简易房屋出售给案外人段美山。后段美山与云南俊发宝云房地产有限公司、云南光明房屋拆迁开发有限责任公司签订拆迁协议，约定对涉案房屋进行拆迁，云南俊发宝云房地产有限公司给予段美山补偿。2015年年底，涉案房屋被拆除。另查明，原告金正坤与原告解富华系夫妻关系，原告金恩媛为原告金正坤与原告解富华之女，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛的户籍所在地（云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区居民委员会麦地村**）为原告金正坤父亲所留的房屋。2012年6月15日，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛的农村户口户口转为城镇户口。周兴国与被告何吉仙系夫妻关系。本院认为，双方争议的焦点为：《卖房契约》是否无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”该法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”本院认为，本案中，要认定《卖房契约》是否无效，应从以下几个方面综合考虑：第一，根据原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛在出售涉案房屋提交的《建房协议》，原告方在建设涉案房屋时，已取得所在集体经济组织的同意。第二，在原被告双方签订《卖房契约》时，虽然被告周兴国、被告何吉仙并非涉案房屋所在地的集体经济组织的成员，但是被告周兴国、被告何吉仙也是其他农村集体经济组织的成员，而非城镇居民。第三，根据昆明市盘龙区宝云社区居民委员会出具的《证明》可知，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛将涉案房屋出售给被告周兴国、被告何吉仙的行为已经得到原告方所在集体经济组织的认可。第四，原被告双方已按《卖房契约》的约定履行了合同义务，即被告周兴国、何吉仙支付了购房款，被告周兴国、被告何吉仙交付了涉案房屋，被告周兴国、被告何吉仙实际占有、使用了涉案房屋，并对涉案房屋进行了改建、扩建，且原告方在集体经济组织内还拥有其他房屋。第五，《卖房契约》签订至今已达十二年，涉案房屋已被被告方出售给案外人，且涉案房屋已被拆迁；从原被告订立《卖房契约》至涉案房屋被拆迁期间，原被告双方及相关部门并未对涉案房屋的性质及《卖房契约》的效力提出异议。综上，本院认为，原被告双方之间的《卖房契约》并未违反法律的强制性规定，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛也未提交证据证明《卖房契约》存在合同法第五十二条规定的应认定合同无效之其他情形；故《卖房契约》合法有效，对当事人有约束力，原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。关于《使用协议》与《卖房契约》的关系问题。本院认为，《使用协议》系原被告双方对坐落于涉案房屋对面的简易房屋（石棉瓦房）的使用权（所有权）的约定，该协议系独立的合同，不属于本案审理范围，故本院依法对其性质及效力等问题不予处理，相关当事人可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，判决如下：驳回原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金正坤、原告解富华、原告金恩媛共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王 臣人民陪审员  顾金梅人民陪审员  黄素平二〇一九年九月三十日书 记 员  孙海鸥