吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初2133号 原告：兴业银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林市解放大路**。 负责人：冯卓，该行行长。 委托诉讼代理人：杨艺，吉林证律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丽贤，吉林证律律师事务所律师。 被告：张大伟，男，1994年3月8日出生，汉族，农民，住吉林省九台市。 被告：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地，住所地吉林市船营区新生街**iv> 法定代表人：魏庆国，总经理。 委托诉讼代理人：王希，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林红波，吉林齐略律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司吉林分行（以下简称兴业银行吉林分行）与被告张大伟、吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称吉林筑居公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行吉林分行的委托诉讼代理人郭丽贤、被告张大伟、吉林筑居公司的委托诉讼代理人王希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行吉林分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、请求判令张大伟立即偿还原告全部剩余贷款本金275，121.41元及计算至全部本息清偿完毕之日止的利息、罚息和复利（截止到2019年1月23日，被告欠利息10，345.13元，罚息复利369.93元），前述金额合计285，836.65元,；2、请求判令原告对被告张大伟贷款所购房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；3、请求判令原告对吉林省筑居房地产开发有限公司对第一项诉讼请求中张大伟的全部债务承担连带保证责任。4、本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费1万元及其他实现债权的一切费用由两被告承担。事实和理由：2015年5月12日，原告兴业银行吉林分行与张大伟、吉林筑居公司签订了编号为581514625001000的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定：被告张大伟因购买房产资金不足，向原告借款人民币28.8万元，借款期限为360个月，自2015年5月12日至2045年5月12日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次约定执行，即年利率5.65％。采取按月等额本息偿还法。原告有权按照借款合同约定的罚息利率，对被告逾期的借款计收罚息、对被告不能按时支付的利息计收复利。被告如未按约定偿还本息，原告有权提前收贷。被告以其所购的吉林市××区的房屋提供抵押担保，并办理抵押预告登记。被告吉林筑居公司对该合同项下债务承担连带保证责任，保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由抵押权人收执之日起，保证人的保证责任解除。2015年5月15日，原告向被告发放贷款人民币28.8万元，自2018年5月起被告未能按期偿还借款本金及利息，经原告屡次催要，被告仍未履行还款义务，构成违约。所购房产所有权证和房屋抵押登记未办理。原告与被告张大伟、吉林筑居公司签订的借款合同合法有效，被告应当按照约定履行，吉林筑居公司应承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 张大伟辩称：我准备偿还欠原告的两万多元。 吉林筑居公司辩称：首先被告张大伟取得了案涉房屋所有权，并办理了所有权证书，就未办理抵押登记事项，须由张大伟予以配合。在张大伟没有任何办理的情况下，答辩人无法向原告交付抵押权凭证，责任不在答辩人，且涉案房屋已经被查封。相关权利原告可以实现。针对罚息复利的问题，合同上没有约定，且法律规定对于复利不应支持。因此就复利的保证责任问题，答辩人不予认可。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，1、兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表一份；2、吉林市商品房买卖合同一份；3、个人购房抵押（保证）借款合同（合同编号为5811514625001000）一份；4、兴业银行个人贷款业务下柜通知书一份、借款凭证三份、借款借据一份；5、房屋预告登记证明一份；6、拖欠及逾期明细清单一份；7、委托代理合同一份、律师代理费发票一份，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实并具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 张大伟未向本院举证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日兴业银行吉林分行与张大伟、吉林筑居公司签订了编号为581514625001000的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定：张大伟因购买房产资金不足，向原告借款人民币28.8万元，借款期限为360个月，自2015年5月12日至2045年5月12日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次约定执行，即年利率5.65％。采取按月等额本息偿还法。兴业银行吉林分行有权按照借款合同约定的罚息利率，对张大伟逾期的借款计收罚息、对张大伟不能按时支付的利息计收复利。张大伟如未按约定偿还本息，兴业银行吉林分行有权提前收贷。张大伟以其所购吉林市××区的房屋提供质押担保，并办理抵押预告登记。吉林筑居公司对该合同项下债务承担连带保证责任，保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，自债务人将该房屋的抵押权利凭证本等交由抵押权人收执之日起，保证人的保证责任解除。2015年5月15日，兴业银行吉林分行向张大伟发放贷款人民币28.8万元，自2018年5月起被告未能按期偿还借款本金及利息，经原告屡次催要，张大伟仍未履行还款义务，所购房产所有权证和房屋抵押登记亦未办理。2019年5月10日兴业银行吉林分行提起诉讼。 本院认为：张大伟、吉林筑居公司与兴业银行吉林分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。兴业银行吉林分行依合同约定履行借款给付义务后，张大伟、吉林筑居公司未按合同约定的期限履行返还借款本金及支付利息义务，已构成违约，应当承担违约责任。兴业银行吉林分行依据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条约定,要求解除兴业银行吉林分行与张大伟、吉林筑居公司于2015年5月12日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。兴业银行吉林分行请求张大伟偿还借款本金及利息符合双方合同约定及法律规定，应予支持。关于兴业银行吉林分行请求判令对被告张大伟贷款所购房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权，因本案所涉房屋未办理房屋抵押登记，故抵押权未设立，本院对该项诉请不予支持。吉林筑居公司作为上述借款的连带责任保证人，应当依法承担连带保证责任。对兴业银行吉林分行诉请张大伟赔偿律师费10，000.00元，因兴业银行吉林分行与张大伟、吉林筑居公司在《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定，由于借款人违约，应当赔偿律师费等实现债权费用，故本院对民生银行吉林分行的该项诉请予以支持。对吉林筑居公司主张不承担罚息复利保证责任，因张大伟、吉林筑居公司与兴业银行吉林分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》中，对罚息复利作出明确约定，故对吉林筑居公司的该项主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起解除兴业银行股份有限公司吉林分行与张大伟、吉林省筑居房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》； 张大伟偿还兴业银行股份有限公司吉林分行借款本金275，624.41元、支付利息10，345.31元、罚息、复利369.93元（计算至2019年1月23日，此后至付清借款本金时止的利息按合同约定及中国人民银行相关规定计算），于本判决生效之日起七日内付清； 张大伟于本判决生效之日起七日内赔偿兴业银行股份有限公司吉林分行律师费10，000.00元； 吉林省筑居房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带保证责任；吉林省筑居房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向债务人张大伟追偿； 驳回兴业银行股份有限公司吉林分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5，588.00元、保全费1，949.00元由张大伟负担，兴业银行股份有限公司吉林分行已预交，张大伟于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李耀和 人民陪审员  黄 鑫 人民陪审员  李 芳 二〇一九年九月九日 书 记 员  孙 乐