河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7999号上诉人（原审原告）：史彦良，男，1978年6月11日出生，汉族，农民，住元氏县。委托诉讼代理人：刘士乾，河北天宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜海，河北天宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北东盛房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区西古城村**，统一社会信用代码：91130100731437767F。（以下简称东盛公司）法定代表人：任明英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立军，河北信联律师事务所律师。原审第三人：王少博，男，1988年6月3日出生，汉族，住河北省石家庄市元氏县。上诉人史彦良因与被上诉人河北东盛房地产开发有限公司，原审第三人王少博房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2018）冀0132民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人史彦良的委托诉讼代理人刘士乾、陈胜海，上诉人河北东盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘立军到庭参加诉讼，原审第三人王少博经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。史彦良的上诉请求：1、撤销元氏县人民法院（2018）冀0132民初3061号民事判决第三项；2、依法改判确认位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-403号的房屋归上诉人所有；3、依法改判被上诉人为上诉人办理位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-403号房屋的合同备案手续和不动产登记手续；4、依法改判本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“因原告没有办理按揭，也没有交付剩余房款，其要求确认涉案房屋归其所有的请求，没有法律依据，对其请求不予支持”是错误的。首先，由于被上诉人没有向上诉人交付涉案房屋竣工验收合格的相关手续和住宅质量保证书，交付的房屋及小区的电、路、供热不符合约定。所以上诉人才没有办理按揭，也没有交付剩余房款。其次，上诉人没有办理按揭或交付剩余房款，被上诉人对上诉人享有债权。被上诉人可以反诉或另行起诉上诉人，这与确认涉案房屋权属没有任何关系。并且《购房协议》中没有约定没有付清全款时保留所有权；也没有任何法律规定，没有付清全款不能转移所有权。再次，一审判决已经确认上诉人与被上诉人签订的《购房协议》有效，同时明确认定了涉案房屋于2013年6月2日交付给了上诉人，上诉人至今居住在涉案房屋已经5年有余。根据《合同法》第133条规定，标的物的所有权自交付时起转移，也就是说，从2013年6月2日，上诉人已经取得房屋所有权，本次起诉，在这点诉求上，只是让法庭确认该所有权，一审法院在明确交付的情况下，依法应该确认房屋所有权归属上诉人。并且《商品房买卖合同司法解释》第11条规定，房屋毁损灭失的风险在交付后由买受人承担。现在涉案房屋已交付给上诉人，涉案房屋毁损灭失的风险上诉人已承担五年。所有权不转移、没有所有权上诉人如何承担灭失的风险？更何况不确认归上诉人所有，如果被上诉人再将涉案房屋再卖予他人，上诉人岂不会陷入无穷的诉讼当中，如何维护市场交易的稳定？因此，确认涉案房屋归上诉人所有既有事实依据，更有法律依据。一审判决因上诉人没有办理按揭、没有交付剩余房款，否认上诉人的所有权，不但违反了法律的规定，依据的事实也不正确。二、一审判决认定“因原告没有履行全部的付款义务，其要求办理合同备案手续和不动产登记手续的请求，不予支持”是错误的。第一，如上所述，上诉人没有履行全部付款义务是有原因的，被上诉人对上诉人享有债权。被上诉人可以反诉或另诉上诉人，这与办理合同备案手续和不动产登记手续没有任何关系。并且《购房协议》中没有约定上诉人没有履行全部付款义务前，被上诉人可以不办理合同备案手续和不动产登记手续；也没有任何法律规定，没有履行全部的付款义务不能办理合同备案手续和不动产登记手续。第二、《购房协议》第二条约定争议房屋是正规产权，协议签订时涉案房屋是在建商品房。在现有不动产登记制度下，合同备案作为一种行政管理措施，是办理不动产登记的前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第18条规定，在建商品房应当在交付后90天内办理权属证书。因此，一审判决以上诉人没有履行全部的付款义务，进而否认上诉人要求办理合同备案手续和不动产登记手续的请求是错误的，直接违反了法律的强制性规定。综上所述，上诉人认为：一审判决以上诉人没有付清余款或按揭，否认上诉人确认涉案房屋归其所有的请求：以没有履行全部的付款义务，否认上诉人办理合同备案手续和不动产登记手续的请求；是完全错误的，违反了合同自由原则。同时，在法律有明确规定的情况下，仅以上诉人与被上诉人双方在《购房协议》中没有约定，就否认上诉人逾期办证违约金的请求，更是不正确的。为此，特上诉至贵院，望判如所请。河北东盛房地产开发有限公司辩称，原判关于驳回上诉人郭树君等7人要求确认房屋归其所有和驳回其要求办理备案登记手续和不动产登记手续的判决正确。上诉人郭树君等7人未履行合同约定的付款义务，上诉无理。望二审法院依法驳回上诉人的无理上诉。河北东盛房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由，纵观原审判决，无论认定事实还是适用法律均存在错误，下面我从以下几个方面简要分析：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人间的《购房协议》已解除。上诉人与被上诉人虽于2012年9月21日签订了《购房协议》，但依据该《购房协议》第三条及被上诉人2013年6月2日向上诉人出具的《盛元国际业主承诺书》可见，被上诉人如不能依约办理按揭贷款手续或支付余款，被上诉人自愿退房，并同意上诉人处理房产。自2015年1月8日开始，上诉人通过电话、邮寄、在所购房屋门口、单元门张贴通知、在燕赵都市报登报公告等方式通知被上诉人办理按揭贷款手续或支付余款并告知其相应的法律后果，因被上诉人拒不履行协议约定交付房款的义务，故上诉人依据《购房协议》、《盛元国际业主承诺书》的约定，依法解除了上诉人与被上诉人之间的《购房协议》，并于2017年9月27日上诉人同原审第三人就本案诉争房屋签订了《商品房买卖合同》且依法办理了备案登记手续，原审第三人已经依据合同约定交付了全部购房款。原审判决对上诉人与被上诉人之间《购房协议》已解除且该诉争房屋已卖于原审第三人并办理备案登记的事实不予认可，却错误认定上诉人与被上诉人间的《购房协议》有效，明显属于事实认定错误，是导致本案错判的重要原因。2、上诉人不应给付被上诉人暖气和天然气接口费用。关于暖气：上诉人向被上诉人交付的房屋已安装有天然气取暖的暖气设施，该费用上诉人已全部承担，并未要求被上诉人支付。被上诉人本案所主张的暖气费用，系被上诉人于2018年另行改装暖气所产生的费用，与上诉人无关，该暖气费用不应由上诉人承担。关于原判认定的天然气接口费：被上诉人在一审庭审中并未提交证据证明其缴纳的天然气费用系天然气初装费，《河北省天然气价格管理办法（试行）》第十条第二项规定，新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳。而对于被上诉人主张的天然气接口费是否属于前述规定的天然气初装费，被上诉人并未提交证据证实，因此，原判判令该费用由上诉人承担，明显属于事实认定错误。二、原审判决适用法律错误，上诉人请求应得到人民法院的支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案诉争房屋虽然已交付被上诉人，但因被上诉人不履行《购房协议》约定的支付购房款的义务，上诉人依据《购房协议》、《盛元国际业主承诺书》的约定，已同被上诉人解除了《购房协议》。后上诉人与原审第三人依法签订了《商品房买卖合同》且到房管部门办理了备案登记手续，原审第三人也已支付了全部的购房款项。前述司法解释关于一房数卖的规定是在数份合同均有效的前提下适用的，而本案中的上诉人与被上诉人之间的《购房协议》已因被上诉人不履行合同而解除，因而，不应适用该解释的相关规定。退一步讲，即使应适用该解释规定，依据前述司法解释有关权利保护顺位的规定，合法占有房屋并非权利优先，还需看合同的履行情况。被上诉人虽已占有房屋但拒不支付购房款项的情形，同原审第三人的《商品房买卖合同》已在房管部门备案登记且已依据约定履行了支付全部购房款的合同义务的情形相比较，保护诚实守信的原审第三人的利益，更符合前述司法解释制定时所坚持的六个原则之一的“倡导诚实守信”原则。因此，原审判决认定被上诉人的《购房协议》有效，明显属于适用法律错误，是导致本案错判的主要原因。综上所述，原审判决错误认定案件事实及适用法律，应予纠正。望二审法院依法撤销原审判决并支持上诉人上诉请求，以维护法律的尊严和上诉人依法应享有的合法权益。史彦良辩称，东盛公司上诉称与答辩人的《购房协议》已解除没有任何事实和证据证实，是错误的。东盛公司与答辩人签订《购房协议》后，履行了交纳首付款的义务，东盛公司虽然没有按合同的约定交房，但也在违约后不长时间向答辩人交付了本案争议房屋。交房之后，答辩人一直没有收到东盛公司解除《购房协议》通知。根据《合同法》第96条的规定，合同解除的，应当通知对方。但直到一审开庭，答辩人没有收到东盛公司解除购房协议的通知。并且直到今天二审开庭，东盛公司也没有指明于哪年哪月哪日在何地通过什么方式向答辩人行使合同的单方解除权。合同法中规定的单方解除权，是守约方享有的权利，这是一个原则。如上所述，东盛公司在本案中不是守约方反而是违约方。因此，东盛公司不享有单方解除权。退一步讲，即使东盛公司援引《购房协议》第3条不办理按揭单方解除合同，但该单方解除合同的权利已经消灭。正如东盛公司在上诉状中所称：其在2015年1月8日开始通过电话、邮寄、房屋门口、单元门口进行催告，不管上述催告方式是否有效、生效，是否指明答辩人姓名，更何况其催告的抬头是“未办理按揭的业主”。那么其应在三个月内行使单方解除权，但东盛公司在2015年6月仍在催告答辩人办理按揭贷款。根据最高人民法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，东盛公司催告答辩人办理按揭后，三个月内没有行使解除权，其解除权消灭。因此，一审判决认定：东盛公司称已经与答辩人解除了《购房协议》，但没有提供通知答辩人的证据，对其主张不予采信是正确的。东盛公司上诉称《购房协议》已解除不符合客观事实，也没有任何证据证实，是完全错误的。二、东盛公司上诉称不应向答辩人给付暖气接口费和天然气接口费上诉主张是错误的。暖气接口费和天然气接口费早已是明令禁止向买房人收取的费用，该两项费用是包含在房价当中的，虽然合同中有约定，但由于是格式条款并且违反国家的政策和禁止性规定，因此《购房协议》中第三条第二款关于另行收取天然气集资费的约定无效。同时，由于东盛公司交房时小区供暖达不到国家规定标准，不得以在政府部门的协调下，答辩人按每平方米50元的标准交纳了暖气接口费，整个小区才接通了集中供热。暖气接口费和天然气接口费作为包含在房价中的费用，现在却由答辩人承担，是不合理也不合法的。因此，东盛公司应向答辩人给付，其上诉主张不能成立。三、答辩人保护顺位优于原审第三人是正确的，一审适用法律准确。本案中，东盛公司与原审第三人2017年才签订的《商品房买卖合同书（预售）》，他们签订合同时，答辩人已经合法占有、东盛公司已向答辩人交房达5年之久，况且答辩人与东盛公司签订了合法有效的《购房协议》。因此认定答辩人保护顺位优于原审第三人是正确的，理由如下：首先是，最高人民法院法释（2012）8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”、《合同法》第174条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定，”我国有关商品房买卖的法律中对“一房数卖”没有明确规定，因此根据合同法的规定应该适用买卖合同的有关规定。其次是，2016年11月30日最高人民法院法释公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条明确规定“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”因此，一审判决认定：2013年交付房屋，答辩人至今占有。东盛公司与原审第三人2017年签订《商品房买卖合同书（预售）》，依据上述会议纪要规定，答辩人合法占有涉案房屋，其保护顺位在先是完全正确的，既符合本案的客观事实，也符合法律规定，东盛公司主张适用法律错误的上诉主张是不能成立的。以上说明，东盛公司的上诉主张没有任何事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。原审原告向一审法院的诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2012年9月21日签订的《购房协议》有效；2、依法确认位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-403号的房屋归原告所有（价值33.4万元）；3、判令被告为原告办理位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-403号房屋的合同备案手续和不动产登记手续；4、判令被告支付原告逾期办证违约金（以已交房款167623元为基数，按照年利率9.17%计算）自2013年9月3日始至不动产权属证书交付原告之日止（违约金76855元是截止到2018年9月3日）5、判令被告给付原告垫付的暖气、天然气接口费9403元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案当事人争议的焦点为：1、原、被告签订的购房协议是否有效；2、本案争议的房屋是否归原告所有；3、原告要求被告办理合同备案手续和不动产登记手续以及要求被告支付逾期办证违约金、暖气、天然气接口费的事实依据和法律依据。针对第一个焦点：原、被告签订的购房协议是否有效。原告史彦良的意见及提交的证据为：原告认为原告和被告签订的购房协议有效，因为双方签订的协议内容符合商品房销售管理办法第16的规定，根据商品房买卖合同司法解释第5条的规定，应当认定为商品房买卖合同，并且现在被告已有预售许可，购房协议是原、被告双方真实意思的表示，没有违反法律、法规效力性强制规范，也没有其他合同无效的情节，因此应认定协议有效。提交证据：1、购房协议；2、盛元小区地下室购买协议；3、收款收据5份，证明双方签订协议是真实自愿的意思表示，合同签订后原告支付了合同约定的首付款，协议约定的内容符合商品房销售管理办法16条规定的商品房买卖合同应具备的主要条款及价格、面积、单价、总价、房屋的基本情况、楼号。被告东盛公司的质证意见：原告提交的证据真实性无异议。当事人王少博的质证意见：真实性无异议，但该房屋系原、被告之间普通买卖关系，且该房屋没有备案登记，该房屋没有发生所有权转移，且原告占用的房屋只是占有，但不能确定该房屋归属权。针对第二个焦点本案争议的房屋是否归原告所有。原告史彦良的意见及证据为：原告认为争议房屋的所有权应归原告，因为原告和被告签订了合法有效的购房协议，原告按合同支付了购房款，同时被告也履行交付义务，将诉争的房屋交付原告，现原告占有使用居住长达五年，根据合同法第133条的规定标的物所有权自交付之日起转移，虽然我国物权法规定了不动产物权的登记制度，但这并不排除原告对争议房屋享有所有权，因为根据物权法第106条的规定，无权处分他人财产善意取得尚能取得所有权，更何况原告是被告通过合同出让又支付了款项，被告又交付了争议房屋，根据商品房买卖司法解释第11条的规定，房屋毁损灭失的风险在交付后由买受人承担，现在争议房屋已交付，没有所有权如何承担灭失的风险，因此争议房屋的所有权应归原告所有。提交证据：4、盛元国际交房传递单1份；5、垃圾清理费、电梯使用费收据3份；6、物业费的收据4份；7、购电记录。证实被告履行了交付义务，争议房屋原告占有使用居住长达5年，争议房屋灭失的风险也由原告承担。被告东盛公司的质证意见为：对证据4无异议；对证据5有异议，0084070号票据（白色存根）有异议，该证据无收款单位公章，对其真实性有异议不予认可，0084070号票据（红色票据）有异议，该证据不真实，存根应当在票据上保持并且作为入账的凭证附件，该存根由原告保存明显证实有关电梯使用费和垃圾清理费的收费是不真实的，031018号票据有异议，该票据没有收费项目或用途的内容，不能证实是电梯使用费和垃圾清理费，因此该证据与本案无关；证据6中有关物业费的收据有异议，该证据4份收据由安瑞物业公司和仝达物业公司，原告没有其他证据证实两个公司的负责时间、阶段并且该收费票据显示的时间交叉因此该证据不真实；证据7有异议，该证据不真实，该收取电费的证据应由供电公司出具，但此证明仅盖有安瑞公司的公章，该证据无负责人及经办人的签名不符合民诉解释115条的规定，不应予以认定。本案诉争房屋应归第三人所有，原、被告2012年9月21日签订购房协议后，因原告不履行协议约定的支付剩余50%房款的义务，被告依据协议及承诺书约定已解除了原、被告之间的协议，并将该房屋出卖与第三人，并办理了备案登记手续，并且配合第三人办理了按揭贷款手续，依据我国物权法最高法院商品房买卖司法解释及第八次全国民事审判会议纪要第15条的规定，该房屋因原告不履行合同主要义务，被告依据约定解除原被告之间协议后，将该房屋依法卖给第三人符合前述法律规定，因此该房屋应归第三人所有。第三人王少博的质证意见：同被告质证意见。针对第一、第二个焦点，被告东盛公司提交的证据为：1、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告有权出售本案诉争房屋；2、购房协议、承诺书、原告身份证复印件，证明被告与原告曾签订购房协议，原告采取分期付款方式支付购房款，并约定如未支付剩余房款，被告有权将房屋出售第三方，并要求原告承担违约责任，原告也承诺如果违约自愿退房，并同意被告处理房产等；3、通知物业证明、燕赵都市报，证明被告通知原告履行合同义务，并告知其违约的法律后果，原告拒不履行合同义务，被告与原告解除双方买卖协议；4、第三人签订的商品房买卖合同、第三人购房协议、承诺书、身份证复印件、第三人录音，该证据证明被告与第三人签订的房屋买卖合同并办理了备案登记手续，并且被告将诉争房屋的现状曾如实告知第三人；5、暖气安装合同、燃气入户合同、燃气工程发票等，证明被告依据约定履行了合同义务。原告史彦良的质证意见：对证据1三性无异议；对证据2中身份证复印件、购房协议三性无异议，对承诺书有异议，该承诺书系被告提供的格式文书，是在交房时让原告签署的，不签署不给交房，根本不像承诺书上写的申请提前入住，按照合同的约定，被告逾期交房，被告是为了减轻自己逾期交房的责任才强迫原告签订的承诺书，不签不给房子；对证据3通知、物业证明、都市报都有异议，原告没有收到被告的解除通知，而且这几份证据也仅仅是通知原告办理贷款手续，并没有说解除原告与被告的协议，因此这几份证据无法证实被告行使了合同解除权；对证据4真实性无异议，合法性我们认为是无效协议，关联性我们认为该合同无法证实原告和被告的协议无效，也无法证实争议房屋归第三人所有，只能说明第三人与被告之间存在债权关系；对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，该证据恰恰证明原告方在入住以后被告方提供的房屋没有暖气设施，因此被告方在2014年底才与其他公司订制燃气锅炉进行供暖，因此该证据只是被告方在没有履行交房合同与约定的供暖条件下进行的补救措施，由于没有其他证据提供，可以认为被告在涉及到水、电、路等方面都没有按照合同约定进行履行。交付的房屋没有达到通常的入住条件。第三人王少博的质证意见：对被告提交证据的内容真实性无异议，原、被告签订的购房协议解除后，原告可向被告主张其他救济权利，但不应当以继续履行合同为由确认合同有效，既然合同已经解除原告要求房屋归其所有的请求的目的不能实现，关于第三人与被告于2013年3月1日签订购房协议，协议签订后因被告没有按时交房将该房屋调整到现在诉争的房屋，重新签订商品房买卖合同，并在银行办理了按揭贷款，关于视听资料因被告提供的证据证人没有出庭作证对其录音真实性不予认可，但第三人购房是经被告同意后将该房屋调整在诉争的房屋，被告承诺该房屋没有争议后第三人与被告签订了正式商品房预售买卖合同，被告与第三人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示。第三人王少博提交的证据为：1、商品房买卖合同，证明被告将房屋出售给第三人，且该房屋已备案登记；2、2018年12月6日查询证明，证明该房屋备案登记后，房管部门对该房屋以确权给第三人；3、第三人向被告缴纳全部房款，附有交款凭证，证明自双方签订合同之日起房屋所有权发生转移，转移给第三人；4、2017年9月20日的证明，证明第三人王少博在部队服役，原住址为元氏县赵同乡井下村。原告史彦良的质证意见：对以上证据真实性无异议，关联性有异议，证据1中房号为2-2-403和被告方提交的合同书不一致，被告方提交的房号为1-2-1501号，两份合同必有一假；证据2来源于证据1，因此也不认可该证据的关联性；证据3由于该购房款打入的银行和备案合同中的银行不一致不认可其关联性；证据4与本案无关，由于第三人提供的证据跟本案不具有关联性因此不能证明第三人的主张。被告东盛公司质证意见：关于房号不一致的问题说明一下，第三人王少博2013年3月1日同被告签订协议，购买2-2-1503室房屋，因第三人王少博没有按照被告的通知履行交付剩余房款的义务，被告同第三人解除了2013年购房协议，后第三人又找到被告要求还要购买本小区房屋，因原告不履行合同约定付款义务，故被告同原告解除购房协议后将本案诉争房屋（2-2-403）卖给第三人王少博，并同王少博签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记手续，王少博已将该房屋所有款项交齐，对其他第三人提交的证据无异议。针对第三个焦点：原告要求被告办理合同备案手续和不动产登记手续以及要求被告支付逾期办证违约金、暖气、天然气接口费的事实依据和法律依据。原告史彦良的意见及证据为：原、被告双方签订的购房协议第2条约定是正规产权，在我国现有的不动产登记制度下，合同备案是办理不动产登记的前提，并且被告已向原告交付争议房屋，因此被告应当为争议房屋办理合同备案和不动产登记手续，否则原告的合同目的不能实现。逾期办证违约金双方在协议中没有约定，那么根据商品房买卖司法解释第18条，由于诉争的房屋签订合同时是在建商品房，应在交付后90天内办理权属证书，逾期不办理的应承担违约金，违约金的计算标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准，双方签订合同的时间是2012年9月21日，交房时间是2013年6月2日，因此交房后已达五年，因此我们采用五年期的贷款利率，中国人民银行公布的2012年7月6日以后五年期的贷款利率标准是6.55%每年，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，银发（2003）251号第3条的规定金融机构计收逾期贷款利息的利率为在原合同基础上上浮30%-50%，我们取了中间数40%，因此我们采取的利率计算标准是6.55%*1.4=9.17%，年利率9.17%*原告缴纳的首付款167623元*5年到2018年9月3日计算了五年，违约金截止到2018年9月3日是76855元。我们要求是从2013年9月3日一直到被告将房屋所有权证书交付我们。虽然原、被告的协议约定暖气、燃气接口费另行收取，但是该协议的该条款违反了国家的规定，并且是格式条款，因为国家早就取消了暖气、天然气接口费，而被告通过协议另行向原告收取是违法的和无效的，现在争议小区在全体业主多次找政府相关部门解决暖气、天然气的问题后，政府相关部门协调由每家每户自出费用50元每平米才接通了集中供暖暖气，暖气接口费和天然气接口费本来是被告应该向有关部门缴纳的费用，已包含在房价中，但被告却另行收取至原告不得不交，否则整个小区将不能通暖气，因此原告承担的本应该由被告负担的暖气和天然气接口费，被告应予以返还。提交证据：8、暖气接口收据；9、天然气接口费收据，天然气收据上虽然没有写着接口费，但该收费可以和购房协议第3条相互印证，并且交款时间也就是交房时间，因此该收据上的天然气就是天然气接口费。被告东盛公司的质证意见：关于备案和不动产登记，原告无权要求被告办理备案和不动产登记，因原告不履行支付房款的义务，依据我国合同法第67条有关先履行抗辩权的相关规定，被告有权拒绝为其办理相应的备案和不动产登记手续，另外因原告不履行合同主要义务，被告依据双方签署的协议和承诺书的约定已解除了原被告之间的买卖协议，因此原告无权要求办理备案和登记手续。关于逾期办证违约金，1、原、被告之间的买卖协议，原告负有支付全部房款的义务，由于原告不履行支付房款的义务，依据我国合同法第67条有关先履行抗辩权的规定，被告有权拒绝其要求办理房产证，因此也无权要求支付逾期办证违约金；2、依据第八次会议纪要第18条规定，原告要求支付逾期办证违约金应从合同约定或者法定期限届满之次日起，计算诉讼时效期间，原告主张从2013年9月3日开始计算违约金，该请求已超过法定的诉讼时效，对该请求不应予以支持。对证据8有异议，该证据不真实，收据所盖的公章看不清是哪个公司，据王素丽案子中原告提交的证据显示物业公司是安瑞物业公司，本案中显示的好像是仝达物业，也就是在相同的时间段出现两个物业公司，哪个物业公司是真的那个物业公司是假的不能辨别，因此该暖气接口费不真实不应予以支持，暖气接口费应由供热部门收取，并且收取时间是2018年8月6日，被告交房是2013年6月2日，被告交房时该房屋通有天然气取暖的暖气，此次的暖气接口应该是原告私自改暖气造成的，因此与本案也无关联，原告无权要求被告支付改暖费用；对证据9对收取天然气费用的收款收据真实性无异议，原告陈述该收据系天然气接口收据，但该票据显示的收款事由仅标明天然气字样，无法证实收取的是接口费。本案诉争房屋在交付时因电厂的暖气容量的缘故，盛元国际小区不能使用电厂的暖气，被告为原告所在的小区安装了天然气锅炉，并开通了天然气管道，天然气取暖比电厂暖气取暖初装成本要高的多，因为多种原因也有业主不交物业费和取暖费的，也存在烧暖工人不尽责任等等导致暖气不尽如人意，但这些并不是被告没有履行合同的义务，因此原告无权要求被告支付暖气和天然气接口费用。第三人王少博的质证意见：原告提交的证据与第三人无关，第三人不发表质证意见。原告史彦良的补充意见：给小区提供物业服务的是一个公司，是一套人马有两个牌子，所以说用章也不规范，原告之所以没有办理按揭贷款手续，是因为被告交付的房屋存在质量问题，并且电、暖气、小区到主干道的道路均不符合合同约定和交付的标准，因此原告才没有办理按揭贷款，这是原告行使同时履行抗辩权，现在双方的购房协议真实有效况且原告至今没有收到被告解除购房协议的通知。被告东盛公司的补充意见：依据原告刚才的陈述可见，本案诉争房屋所在的物业公司管理混乱，随意的为他人出具证明文件，因此对该两个物业公司出具的收据证明，被告方均不予认可。被告依据与原告签订的协议和承诺书，在与原告解除合同后，已将该房屋卖给第三人，并办理了备案手续，该房屋已归第三人所有，另外原告主张房屋存在质量问题，可依法行使其他救济权利，原告主张电、暖气、小区道路等不符合约定和标准，但据原告所提交的证据可见原告在该房屋已经居住了近五年，被告多次通知原告搬离房屋，原告仍拒不搬走，这些都证明被告所交付的房屋符合合同约定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告史彦良与被告东盛公司2012年9月21日签订的《购房协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告东盛公司交付首付款后，2013年6月2日，被告东盛公司将本案房屋交付原告，原告至今居住在该房屋，原告对于涉案的房屋属于合法占有。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因原告没有办理按揭，也没有交付剩余的房款，其要求确认涉案房屋归其所有的请求，没有法律依据，对其请求不予支持。因原告没有全部履行的付款义务，其要求办理合同备案手续和不动产登记手续的请求，不予支持。双方在《购房协议》中没有约定逾期办证违约金，原告的该请求，亦不能得到支持。关于暖气、天然气接口费，按照相关规定应由开发商承担，原告的该请求，符合规定，本院予以采纳。被告东盛公司称已经同时原告解除了《购房协议》，但其没有提供其通知原告的证据，对其主张不予采信。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关本案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。原告与被告2012年9月21日签订的《购房协议》，被告2013年6月2日交付房屋，原告至今占有使用。被告与第三人于2017年9月27日签订《商品房买卖合同》，依据上述会议纪要规定，原告合法占有涉案房屋，其保护顺位在先，故第三人请求确认原告与被告签订的《购房协议》无效的主张，理据不足，不予支持。一审法院判决如下：一、确认原告史彦良与被告河北东盛房地产开发有限公司2012年9月21日签订的《购房协议》有效；二、本判决生效后十日内被告河北东盛房地产开发有限公司给付原告史彦良暖气、天然气接口费9403元；三、驳回原告史彦良的其他诉讼请求。案件受理费1956元，由原告史彦良负担978元，被告河北东盛房地产开发有限公司负担978元。本院二审中，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，有《购房协议》、一审、二审庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，二上诉人之间签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性禁止性规定，应认定合法有效，协议双方均应按照约定行使权利，履行义务。上诉人东盛公司虽称其已经与上诉人史彦良解除购房协议，但未提交有效证据证明其主张，依法应承担不利后果。据此，原审法院对东盛公司的该项主张不予支持，并无不当。关于上诉人史彦良要求确认涉案房屋归其所有并改判东盛公司为其办理合同备案手续和不动产登记手续的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，东盛公司于2013年6月2日将涉案房屋交付史彦良使用，史彦良至今居住在该房屋，属于合法占有，对该事实本院依法予以确认。但根据原审查明的事实可知，史彦良至今未办理按揭，亦未交清剩余房款。故，根据上述法律规定和事实，原审法院对史彦良要求确认涉案房屋归其所有并要求东盛公司为其办理合同备案手续和不动产登记手续的主张不予支持，于法有据，并无不当。上诉人史彦良可待条件成就后，另行处理为宜。关于上诉人东盛公司主张其不应承担暖气和天然气接口费的上诉请求。本院认为，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》规定：“取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。”依据上述规定，本案所涉费用属于城市基础设施配套费，应作为开发建设成本由开发商承担较妥。故原审法院判令上述费用由上诉人东盛公司承担，并无不妥。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费80元，由上诉人河北东盛房地产开发有限公司承担40元，由史彦良承担40元。本判决为终审判决。审判长  刘俊平审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年九月五日书记员  刘琪瑶