上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11625号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海灿城房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区秀沿路****。法定代表人：赵群翠，执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范军，男，1980年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范章余，上海高达律师事务所律师。上诉人上海灿城房地产经纪有限公司（以下简称灿城公司）因与被上诉人范军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0105民初26951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人灿城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、上诉人在2016年9月14日通过支付宝向被上诉人账户先后转账10,000元（人民币，币种下同）、10,000元及2,500元，被上诉人在庭审中对此也是认可的，但一审判决未提及；2、上诉人与被上诉人在2017年1月25日达成新的协议，约定2017年1月8日至2月7日的租金延至2021年7月8日支付，但一审判决却要求上诉人在判决生效之日起十日内支付，违背了双方的自由意志；3、2017年5月8日之后被上诉人也是同意房租一月一付的，上诉人已经按约支付了租金，不存在拖欠行为；4、2019年7月25日被上诉人已经收回租赁房屋；5、上诉人于2019年7月25日晚去租赁房屋搬家具家电，但被上诉人以上诉人败诉为由不让上诉人搬离，强行侵占使用，造成上诉人损失。被上诉人范军辩称，被上诉人确实已于2019年7月25日收回租赁房屋，故不再要求上诉人返还房屋，同意房屋使用费的计算截止日期为2019年7月25日。至于上诉人的其他上诉请求，缺乏法律依据，请求二审法院予以驳回。范军向一审法院起诉请求：1.判令范军与灿城公司双方签订的房屋租赁合同解除；2.判令灿城公司立即腾空和迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），并将该房屋交还给范军；3.判令灿城公司按每月2,500元标准立即支付范军自2019年2月8日起至灿城公司实际返还房屋之日止的租金、占有使用费；4.判令灿城公司支付违约金6万元；5.本案诉讼费由灿城公司承担。一审审理中，范军增加了诉讼请求，要求判令灿城公司支付2017年1月8日至同年2月7日止的租金2,500元，并将第四项诉讼请求调整为：判令灿城公司支付违约金1万元。灿城公司向一审法院提出反诉请求：1.判令范军支付违约金6万元；2.判令范军赔偿灿城公司装修损失35,000元；3.判令范军承担本案的诉讼费用。一审法院审理后，于二○一九年六月十七日作出判决：一、上海灿城房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内搬离并返还范军位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、上海灿城房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内支付范军租金11,166元；三、上海灿城房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内按每月2,500元标准支付范军自2019年5月22日起至上海灿城房地产经纪有限公司实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、上海灿城房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内支付范军违约金1万元；五、驳回上海灿城房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1,550元，减半收取计775元；一审反诉受理费775元，减半收取计387.50元，均由上海灿城房地产经纪有限公司负担。二审审理中，上诉人提交了微信聊天记录，欲证明被上诉人同意其租金一月一付。被上诉人对于该证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。本院经审查认为该证据并不足以证明上诉人要证明的内容，故对其证明力不予确认。本院经审理查明，上诉人于合同签订当日即2016年9月7日支付租房保证金2,500元，并于2016年9月14日支付了2016年10月8日至2017年1月7日的租金。一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，被上诉人于2019年7月25日收回系争房屋。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同解除的责任归属。根据查明的事实，上诉人违反合同约定，长期迟延支付房屋租金，被上诉人依约有权解除双方租赁合同。上诉人虽辩称双方协商一致将租金支付方式由三月一付变更为一月一付，但该意见显然与本案查明的事实相悖，被上诉人仅是就部分租期的租金支付方式变更与上诉人达成一致，故本院对上诉人的上述抗辩意见难以采纳。由此，一审法院认定双方合同解除的责任在于上诉人并无不当，本院予以认同。双方合同既因上诉人违约而解除，则被上诉人有权要求上诉人依约承担相应的违约责任。考虑到上诉人已将主张的违约金数额从合同约定的6万元降低为1万元，故一审法院判决予以支持应属合理，本院予以维持。至于上诉人要求被上诉人赔偿装修损失、支付违约金的反诉请求，缺乏法律依据，本院难以支持。上诉人若认为被上诉人在交接房屋时拒绝其搬离家具家电等设备设施并占有使用造成其损失，其亦应另行主张，不属于本案二审的审理范围。关于房屋的返还及租金、使用费的支付问题。一审中，双方当事人一致确认系争合同于2019年5月21日解除，上诉人已经丧失继续占有使用系争房屋的法律基础，故被上诉人有权要求上诉人返还系争房屋并支付拖欠的租金以及合同解除之后的房屋占有使用费。上诉人虽辩称双方已将2017年1月8日至2月7日期间租金的支付时间延后至2021年7月8日，故上诉人不应支付该期间的租金，但本院需指出的是，从当事人的真实意思来看，该期间租金支付时间的延后系以合同继续履行为前提，现双方合同因上诉人违约已经确认解除，被上诉人要求上诉人支付该期间的租金，应属合理，故本院对于上诉人的该项抗辩意见不予采纳。至于上诉人对于拖欠租金数额提出的异议，缺乏事实依据，亦与其在一审庭审中的陈述相悖，本院亦不予支持。综上所述，上诉人灿城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于被上诉人在一审判决后已经收回系争房屋，故本院对一审判决主文据实予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26951号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26951号民事判决第一项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26951号民事判决第三项为：上海灿城房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月2,500元标准支付范军自2019年5月22日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1,166元，由上诉人上海灿城房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年九月二十五日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。