湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0626民初331号原告：保康五环资产经营有限公司（下称：五环公司）。住所地:保康县城关镇新街**；注册号：4206262100271。法定代表人：龚文举，该公司执行董事。被告：黄远翠，女，汉族，1963年4月4日出生，住保康县。委托诉讼代理人：杨大强，保康县黄堡镇法律服务所法律工作者。原告保康五环资产经营有限公司诉被告黄远翠买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保康五环资产经营有限公司的法定代表人龚文举、被告黄远翠及其委托诉讼代理人杨大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保康五环资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告立即偿付原告购房款19万元，从2013年8月15日开始按照月息2分支付利息至款项付清之日止，并承担本案有关诉讼费用。事实与理由：2013年6月5日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将坐落于保康县城关镇西后街原副食品公司所在地的仓库出让给被告，被告取得房屋、土地使用权的方式依据法院的裁定，土地使用权的出让手续及房屋所有权转移所发生的全部税费全部由被告自行承担，标的转让价款为120万元，被告首付100万元，下余20万元给原告出具了欠条，定于2013年8月15日以前付清，超期按照月息5分计算利息。合同签订后，原告按照合同的约定交付了房屋及合同约定的手续，后被告支付1万元款项，下余19万元一直没有支付。原告索要欠款后，被告又提起《房屋买卖合同》之诉，后经一、二审法院审理，驳回了黄远翠的诉讼请求。综上，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告黄远翠辩称，一、原告诉讼主体错误。原告没有依法取得该房屋的所有权，无权对该房屋进行出售。二、原告所出售给被告的房屋面积与实际面积出入较大，原告故意隐瞒事实，抬高了房屋价款。原告主张的19万元实际是多超出部分面积价款，故，被告不同意给付，请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。三、原、被告协议约定违法，协议第五条第一款约定超期付款按月息五分计息不符合法律规定。原、被告双方系房屋买卖关系，就是借贷关系利息也不能超过同类银行贷款利息的4倍，协议约定超期付款月息按五分计算明显不合法。四、原、被告签订的协议是格式合同显失公平。协议只约定原告只有权利，没有义务，没有写入原告必须协助被告办理房产变更登记手续。同时，该协议没有违约条款，不符合合同法相关规定。五、被告曾于2014年7月29日给原告提交了关于解除土地房屋买卖函。该函发出后，原告至今没有回复，也没有实地进行协调，给被告带来的损失不理不问。被告当时购买该房的真实目的是能够依法取得该房屋使用权，利用该房充分发挥商业价值，由于原告故意隐瞒了事实真相，导致被告蒙受巨大经济损失。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、保康县副食品公司因欠原告五环公司借款，用其坐落于保康县××××三宗房地产抵付，四界以房地产证的记载为准。2008年11月20日，本院于作出的（2009）保城民初字第1号民事调解书确认了以上抵付协议。该民事调解书生效后，保康县副食品公司于2009年5月30日将上述房地产及其权属证书保国用（99）字第01030318号国有土地使用证、保房权证城关字第**房屋所有权证移交给原告五环公司，之后又出具了《房屋权有权变更申请》、《过户申请》、《土地分割申请》等，并且交付了一份保康县国有资产管理局作出的保国资行处字（2011）02号同意保康县副食品公司西后街房地产处置申请的批复。2013年6月5日，原、被告签订了《房屋买卖合同》1份。该合同约定，原告五环公司将坐落于保康县城关镇西后街原保康县副食品公司的八间仓库出售给被告黄远翠，房屋四界为：东至山边、西至原医药公司山墙、南至猪栏厕所外坎边和王新荣仓库（王新荣仓库房屋滴水前6.6米为双方共用通道）、北至原百货公司冷冻库滴水为界；土地使用性质为划拨土地，转让相关文件为法院民事调解书、五环公司与保康县副食品公司移交协议、国资局批复等复印件，由黄远翠自行补办使用权出让手续；买方应在合同签订后一周内付清首付款100万元，剩余20万元出具欠条于农历2013年8月15日以前付清；因本房屋所有权转移所发生的全部税费由黄远翠承担。合同签订后，原告五环公司将上述房地产转让给了被告黄远翠，被告黄远翠支付价款100万元，剩余20万元于2013年6月13日给原告出具欠条1份，内容为“欠条欠到五环公司龚文举购房款贰拾万元整（200000.00元），定于古历2013年8月15日前付清。超期不付按月息五分计算利息。欠款人：黄远翠2013．6．13号”。之后，被告黄远翠仅支付购房款1万元，下欠19万元至今未付。经原告五环公司索要，被告黄远翠以未能办理房地产转籍过户手续为由，拒绝支付余款。为此，原告五环公司诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。2、黄远翠为要求五环公司履行房地产过户手续，向本院提起诉讼，本院判决驳回了黄远翠的诉讼请求。黄远翠不服一审判决，向襄阳市中级人民法院提出上诉。该院经审理认为，涉案转让房屋所占用建设用地使用权系保康县副食品公司通过划拨方式取得，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”黄远翠与五环公司签订的合同也明确约定“土地使用性质为划拨土地……由黄远翠自行补办使用权出让手续”，还约定了“因本房屋所有权转移所发生的全部税费由黄远翠承担”。黄远翠对房屋及土地仍登记在保康县副食品公司名下的事实是明知的，虽然五环公司将房屋出卖给黄远翠应承担协助黄远翠办理相关权属过户手续的附随义务，但在未经人民政府审批办理土地使用权出让手续、补交土地出让金的情况下，不能办理相关权属变更手续，是黄远翠购买此房屋所应预见的风险。本案在诉争土地使用权出让审批之前，超出了民事诉讼的范畴。襄阳市中级人民法院据此判决驳回了黄远翠的上诉，维持原判。被告黄远翠在该案一审中明确提出不同意缴纳土地出让金。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。被告黄远翠应当按照合同约定的数额支付价款，已支付原告五环公司101万元，下欠购房款19万元并出具欠条一份，同时约定了付款期限及逾期付款利息。该欠条除约定的逾期利息违反法律规定，超过年利率24%部分的利息无效外，其他内容没有违反法律规定，依法具有法律效力。因此，被告黄远翠应当支付所欠原告五环公司购房款19万元，并自逾期之日即2013年9月20日（农历2013年8月16日）起按年利率24%支付利息，至付清欠款之日。关于被告黄远翠辩称所购房屋未办理转籍过户手续的问题，其原因是未经人民政府审批办理土地使用权出让手续并补交土地出让金，相关事宜在原、被告签订的《房屋买卖合同》有明确约定，未办理过户手续的责任并非在原告五环公司。关于被告黄远翠辩称原告五环公司转让土地面积超实际面积及其他事实及理由，无事实和法律依据，依法不能成立。综上，原告五环公司要求被告黄远翠支付剩余19万元购房款并按年利率24%支付利息之请求，本院依法予以支持。被告黄远翠以辩称之理由拒绝支付剩余购房款，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十九条，《最高人民法院》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告黄远翠支付所欠原告保康五环资产经营有限公司购房款19万元，并自2013年9月20日起按年利率24%支付利息至付清欠款之日，限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8254元，由被告黄远翠负担，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费8254元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  韩兆锦审判员  黄立华审判员  刘忠红二〇一九年九月二十日书记员  王 峰