山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6905号上诉人（原审被告）：曹士盛，男，1954年10月22日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：吴开玲，女，1957年7月25日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李世明，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈曦，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林森，女，1978年6月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：林鲁山（系林森之父），男，1952年12月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱绍敏（系林森之母），女，1953年3月1日出生，汉族，住济南市。上诉人曹士盛、吴开玲因与被上诉人林森房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹士盛、吴开玲上诉请求：1.请求二审法院依法撤销历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初4321号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将案件发回重审；2.被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。被上诉人系涉案房屋的实际拥有者、居住者、权利人，上诉人与被上诉人之间系买卖行为，而并非一审法院认定的租赁合同关系。2011年7月18日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《柳埠农家大门口内北1号院居住权转租合同》，约定被上诉人租住上诉人房屋院落一处，租住期限自2011年7月18日起至2033年6月30日止。上诉人认为，1、该合同表面形式为租赁关系，实际上为被上诉人出资购买，从该合同内容表述、付款方式、金额以及后续产权办理，均能证实，被上诉人系涉案房屋实际拥有者、居住者，并非一审法院认定的租赁关系;2、从该合同租赁期限来看，租赁期限为22年，《合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无放。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方当事人约定的期限过长，法律不予保护，双方也不可能约定一个租赁期限超过20年的租赁合同。由此可见，该行为指向是房屋买卖，并非单纯租赁行为。3、出于经济利益考虑，在偏远地区将房屋长期出租是不符合实际情况的，而是以租代买的形式来具体体现，该行为系买卖行为。由此可见，被上诉人系涉案房屋实际拥有者、居住者，涉案双方系购买房屋行为，并非一审法院认定的租赁关系，请求二审法院综合认定，查明本案的基础法律关系。二、一审法院认定上诉人返还的涉案房屋租赁金额错误。被上诉人明知房屋属于违法违章建设，对房屋当时的状况也最为熟知，在签订合同时，未尽到合理审查义务，这种情形下仍与上诉人签订合同，对于这种情况下的损失被上诉人应承担相应责任，《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被上诉人对于涉案合同无效具有一定过错，应按照过错比例承担相应责任，一审法院未对被上诉人需要承担的责任予以认定，请求二审法院予以明确。综上所述，一审法院属认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将案件发回重审。林森辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原审判决。一审法院并未向上诉人称的认定涉案合同性质是买卖合同。在原审判决认为中表述的是签订的“居住权转租合同”，而此表述与涉案双方签订的《“柳埠农家”大门口内北1号院居住权转租合同》的名称是一致的。表述合同名称，并不是对合同性质的认定。不知上诉人认为法院认定错误从何说起。因此并不存在认定事实错误的问题。而不论是租赁还是买卖，合同均不得违反法律强制性规定。如果有违反，则应根据合同法第五十二条第（五）项之规定认定合同无效。二、关于原审法院认定的涉案房屋返还金额，被上诉人认为正确。合同无效双方返还，原审法院既然判决要求被上诉人支付房屋使用费，那被上诉人已支付钱款的利息损失也应由上诉人予以返还才对。但原审法院基于过错没有支持被上诉人对于利息损失的诉求。实际是被上诉人于2011年7月18日起即支付完毕钱款，原审法院不支持被上诉人利息损失，就使得上诉人无偿使用了被上诉人钱款长达7年之久，实际利息损失已达10余万元。但为尽快收回损失对此被上诉人也未再提出异议。所以原审法院已经根据法律规定考虑了过错问题，在判决书中也已经有明确表述，并且做出了对上诉人有利的判决。因此上诉人称一审法院未对被上诉人需要承担的责任予以认定，是明显错误的。综上，上诉人的两项上诉理由不但不成立，而且从其陈述看其所谓的理由均是原审法院处理过的，明确过的。这明显是上诉人故意滥用诉权，拖延时间。鉴于对方毫无解决问题的诚意，被上诉人也必将维权到底。请求二审法院，依法维持原审判决。林森向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《居住权转租合同》无效；2.被告返还房租249618元，并以249618元为基数，自2011年7月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费（至2018年5月24日为101967.32元）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月18日，曹士盛（甲方）与林森（乙方）签订《柳埠农家大门口内北*号院居住权转租合同》，合同主要内容如下：租赁期限自2011年7月20日起至2033年6月30日；乙方应在2011年7月20日前一次性支付甲方租赁款。2011年7月13日、7月20日，林森分别支付曹士盛5万元、23500元，2011年7月18日，林森支付吴开玲28万元。涉案房屋及设施于2018年3月10日被拆除。一审审理过程中，原、被告均认可已付款项中包含家电折价3500元。另查明，曹士盛、吴开玲于2010年3月15日离婚，2012年10月8日结婚，2013年3月15日离婚。一审法院认为，林森、曹士盛签订居住权转租合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2011年7月18日双方所签居住权转租违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与林森、曹士盛签订居住权转租合同无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由林森与曹士盛分担。曹士盛、吴开玲向林森收取的购房款35万元应予返还，另3500元为室内家电折价款，不予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付林森，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2011年7月18日至2018年3月10日（计79.7个月）的使用费，房屋使用期限至2033年6月30日(计263.4个月)，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计日算，每月使用费为1328.77元（350000元÷263.4个月），使用费共计105902.97元（1328.77元×79.7个月）。曹士盛、吴开玲在扣除使用费后，余款244097.03元应当返还给林森。关于林森主张的利息损失，其在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，曹士盛、吴开玲没有及时返还相应购房款，应当赔偿林森利息损失，以244097.03元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。判决：一、原告林森与被告曹士盛于2011年7月18日签订的《柳埠农家大门口内北1号院居住权转租合同》无效；二、被告曹士盛、吴开玲返还原告林森人民币244097.03元；三、被告曹士盛赔偿原告林森利息损失，以244097.03元为基数，自2018年3月10日起至应返还款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以上给付，限被告曹士盛、吴开玲于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6574元，原告林森负担1576元、被告曹士盛、吴开玲负担4998元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案居住权转租合同明确约定了租赁期限，故本案应为房屋租赁合同纠纷，一审判决案由欠当，本院予以纠正。涉案租赁合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，违反法律强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋被认定为违章建筑而拆除，故一审判决参照合同约定的购房款金额、使用期限，扣除实际使用房屋期间的使用费，确定曹士盛、吴开玲在扣除使用费后，将余款244097.03元返还给林森，并无不当。关于林森主张的利息损失，双方当事人对合同无效后果均负有过错，应各自承担相应责任。但自涉案房屋实际拆除之日起产生资金占用的损失，一审法院认定按中国人民银行同期同类贷款利率计算占用资金期间的损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人曹士盛、吴开玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6574元，由上诉人曹士盛、吴开玲负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年九月十九日书记员  李宜濂