安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0291民初3383号原告：芜湖正勤物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江**109，统一社会信用代码91340200059705531D。法定代表人：杨根龙，总经理。被告：王旭，男，1989年9月25日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。被告：窦婷，女，1989年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。芜湖正勤物业管理有限公司与被告王旭、窦婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖正勤物业管理有限公司的法定代表人杨根龙、委托诉讼代理人周晓雨到庭参加了诉讼，被告王旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。芜湖正勤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告给付已拖欠的物业费7686元（88.97平方米×1.3元/平方米月×36个月+88.97平方米×1.1元/平方米月×36个月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系芜湖市大桥新城小区5幢2单元602室业主，物业面积88.97㎡，其所居住的房屋自2013年1月1日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，共计欠费7686元。原告曾多次催要，并且发出了书面的催款通知，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特根据我国法律相关规定，现诉诸贵院,请求判如所请。王旭、窦婷辩称，我们在2012年拿房，但是小区各方面都不行，我们没有享受到相应的服务。原告接手时我们小区的业主向物业公司反映了各方面的情况，但是物业公司疏于管理。之后我就搬走了，很少回来，在今年7、8月份接到法院的电话才知道欠付物业费这一状况，后来我去小区看，发现小区比以前还要差，所以我就不愿意交物业费。为证明原告物业服务水平较差，被告向本院提交了照片若干，分别用以证明:1.小区电房附近都是纸盒、垃圾、通道也被占用，存在安全隐患；2.楼道间有生活垃圾、电动车乱停乱放且有住户从楼上拉电线下来充电，存在安全隐患；3.楼层的消防栓上没有年检标志，不清楚能不能正常使用；4.每层楼的水表箱以及电缆箱堆积的都是业主的废旧衣物，存在安全隐患；5.物业环境管理较差，小区池塘没有定期清理，存在异味，小区的阿姨还在里面洗拖把；6.许多人把被子放在绿化带上晒；7.有很多餐饮车堆在小区门口；8.小区的公示栏都是一些广告以及宣传海报，没有什么其他对业主有益的信息；9.蜂巢快递柜摆放多年，无人使用还占地方；10.楼道处的灯没有灯罩，电线都裸露在外面，电梯顶的玻璃损坏很久都无人修理。原告质证后对照片的关联性不予认可并认为照片只能反映某一时间节点上小区内的情况，即使原告提供的物业服务存在部分瑕疵，也不是被告拒缴物业费的原因。原告同时表示其对于私拉电线的行为和在绿化带上晒被子的行为都给予了管理；小区没有专门的电动车停车的位置，，地下停车位也都停满了客观上管理车辆存在难度；有的业主乱扔垃圾原告也在收拾；对于池塘原告一直都有人在打捞清理；因为天气缘故，楼道的灯罩在夏天时容易炸裂，无法及时更换；对于蜂巢快递柜的问题，已敦促相关公司派人拆走；对于电梯玻璃损坏问题，物业在年底时会统一更换；此外，原告每年都会更换新的消防栓，并定期清理楼道垃圾。本院经审理查明，二被告系大桥新城5幢2单元602室业主。自2012年年底开始，原告与芜湖市大桥新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业服务、收费标准及相关权利义务事宜。合同其中约定原告对管理服务区域内的房屋建筑本体及公用设施设备有养护、维修、管理等义务；对公共环境负有清洁卫生、收集清运垃圾的义务。根据合同约定二被告的物业面积为129.85㎡，2013年度至2015年度的收费标准为每月每平米1.3元；2016年度至2018年度收费标准为每月每平米1.1元。二被告自2013年起在外居住，并不常回大桥新城小区。后原、被告双方因物业费交纳一事产生争议并诉讼来院。本院认为，芜湖正勤物业管理有限公司自2013年起与芜湖市大桥新城业主委员会签订《大桥新城小区及商业街物业管理与服务合同》，合同系原告与大桥新城业主委员会的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，对原、被告双方均有法律约束力。被告对欠付2013年至2018年物业费一事不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于如何评价原、被告之间的物业服务合同关系。首先，《大桥新城小区及商业街物业管理与服务合同》虽然对委托原告进行管理的事项进行了约定，但并未约定这些事项的管理细则。因此在实际生活中，小区业主和物业服务公司可能会对服务内容产生不同的理解。小区业主和物业公司之间应多交流、沟通，尽量明确相应的权利义务。其次，从证明力角度上来看，被告的提供的照片只能表明某一个时间节点上大桥新城小区的特定状况，但物业服务具有持续性、动态化的特点，照片难以客观反映一个周期内小区物业服务的整体状况。针对被告的抗辩理由和原告的自认，本院认为原告应当在以下几个方面做到较为妥善：1.定期对工作人员进行消防安全的培训、演练，在楼道及小区其他存在安全死角的地方加强日常巡查、管理，排除安全隐患；2.对小区内的有裸露电线的电线桩进行修复、对从楼上挂电线下来给电动车充电的业主予以登记，并告知其相应的风险和责任。同时考虑引入充电桩工程以解决小区内电动车充电问题；3.加强对小区内绿化、垃圾清扫的管理责任，同时进行文明宣传；4.切实加强对小区内公共设施设备的维修、维护：对摄像头、损坏的路灯、破损的电梯顶玻璃逐一登记，限时予以更换维修。同样，原告应加强管理，对于破坏公共财物的业主和他人，依法追究其相应责任；5.对于车辆停放问题，考虑到大桥新城小区路面的自然状况以及众多业主利益需求的不同，业主和物业服务公司应自行协商管理方案。最后，被告虽提出了诸多意见，但原告提供了基础性的物业服务是不争的事实，且原告的服务也得到了小区内众多业主的认可。对于原告服务中不到位及有待改善的地方，业主应主动行使自身权利，通过对合同条款进行细化明确的方式，积极表达相应的诉求、维护自身合法权益。本院尊重原告的自主经营和决策管理权，亦希望原、被告之间乃至原告与其辖区内众多业主之间能够和谐共处，共同营造良好的小区氛围。本院根据原、被告之间的陈述、辩论意见及案件的实际情况，酌情减免被告应交纳物业费的25%。2013年1月1日至2018年12月31日期间，被告共计欠付物业费7686元，应补交5764.5元（7686元×75%）。原、被告的其他辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王旭、窦婷于收到本判决之日起10日内向原告芜湖正勤物业管理有限公司补交截至2018年12月31日的物业费5764.5元；二、驳回原告芜湖正勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王旭、窦婷承担负担19元，原告芜湖正勤物业管理有限公司负担6元。本判决为终审判决。审判员  蒋卫斌二〇一九年九月二十五日书记员  冯争利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。