四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2688号 原告：李福昌，男，1955年11月29日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：梅俊嘉，眉山市东坡区万胜法律服务所法律工作者。 被告：魏源，女，1988年8月26日出生，汉族，四川省彭州市。 委托诉讼代理人：解斌，男，1984年11月234日，住眉山市东坡区。（被告魏源之夫） 委托诉讼代理人：邵建成，四川怀志律师事务所律师。 原告李福昌诉被告魏源房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福昌的委托诉讼代理人梅俊嘉、被告魏源及委托诉讼代理人解斌、邵建成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李福昌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月23日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款388000元及资金占用利息（利息计算方式：以本金388000元为基数，从2018年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本金付清止）；向原告支付利息37360元。3、判令被告承担违约金450000元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告欲为子购婚房，其通过李某联系眉山市东坡区龙跃居房产经纪有限公司（下简称龙跃居房产经纪公司）介绍与原告签订《存量房买卖合同》，购买原告位于眉山市东坡区东坡岛“龙玺台”5幢14层5号商品房及负2层B1-428号车位，价款988000元。原告按约支付首付款388000元后，被告未按约通知原告办理房产过户登记手续，反而将该房产出售他人。被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判决。 被告魏源辩称，原告主体不适格，实际购房人为李某，李某以原告的名义购房，并向被告交付首付款388000元。2018年9月19日，李某与被告签订《补充协议》，已将购房人变更为李某，被告已将房屋交付李某。李某参与了整个看房、买房过程，向购房中介留有电话，中介房每次均与李某联系购房事宜，二原告只参加了看房和当天的签字，也为留有任何联系方式。即使是原告购房，被告也有理由相信李某有代理权，符合表见代理特征。故请求驳回原告起诉。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、原、被告身份证复印件；证明原、被告主体适格。被告对该组证据的三性无异议，该证据本院予以采信。 2、《房产登记信息查询情况说明》两份；证明上述房产及车位登记在被告名下，登记时间为2019年6月10日（房产登记）、2019年1月15日（车位登记）。被告对该组证据的三性无异议，但提出房产房产初始登记为2018年8月24日。该证据本院予以采信。 3、《存量房买卖合同》；证明原告购买被告上述房屋和车位，约定价款988000元，首付款388000元，在2018年8月30日前办理房产过户登记，否则被告应支付违约金；在原告交付首付款388000元后，被告一直未通知原告办理过户手续，已构成违约。被告对该组三性无异议无异议，根据约定办证前，原告应交付定金和首付款为538000元，余款450000元在银行按揭。因原告已超过60周岁，已不能办理按揭，原告应付全款，且原告只支付388000元，还不具备过户条件。该证据本院予以采信。 4、收据两份；证明原告于2018年5月23日支付被告定金188000元、6月6日支付200000元；被告认可无异议。该证据本院予以采信。 5、电话录音记录光盘，证明2019年4月10日原、被告手机通话，被告已将房产证和房屋交付李某，原告与李某已签订补充协议，被告领取房产证后没有告知原告。被告对交房以及房产证、签订补充协议无异议；因原告未留有电话联系，被告领取房产证后通知了中介方。中介方通知了李某。该证据本院予以采信。 6、李某的银行账户明细；证明原告之子李博向其同事张亚华借款购房，由张亚华于2018年5月16日向李某转款180000元、6月6日转款20000元，由李某将上述款项转给被告；被告质证该证据真实性无异议，但不能证明张亚华是为原告购房转款给李某，达不到原告的证据目的。该组证据的真实性本院采信。 被告提交了如下证据： 1、《存量房买卖合同》；证明原告应付538000元才能本证过户，并应通过中介办理按揭；原告质证原告衣服388000元，按约定另150000元应在2018年8月30日办理过户登记同时给付，但被告一直没有通知原告到登记机关办证。该证据本院予以采信。 2、《补充协议》；证明李某与被告于2019年9月19日签订《补充协议》，将买房人变更为李某，当时李某给付被告400000元，被告将房产证以及房屋交付给李某，李某尚欠购房款200000元；原告质证其当时对《补充协议》不知情，原告才是购房人，李某和被告无权变更购房人，该协议无效。现被告将房产证以及房屋交付给李某，已构成根本违约。该证据真实性本院予以采信。 3、被告的银行账户明细；证明李某凤三次向被告转款188000元、200000元、400000元；被告质证前两笔无异议，是由李某带原告支付给被告，第三笔不知情，其与原告无关。该证据本院予以采信。 4、卖方中介眉山市东坡区名都房产信息服务部（下简称名都房产信息服务部）及其工作人员刘亨出庭作证的证言；证明2018年5月23日，原告与李某等四人一起去看上述房屋，在签订协议是李某说该房是买来送给其侄子即原告之子作婚房的，所以由原告签订买卖合同，但一切事务由李某全权办理，李某当即转款188000元给被告；合同上没有双方电话，原、被告之间也未留有电话，后续手续由买房中介协助办理；被告质证该证据证明房屋买方是原告，合同是由原告签订的。是由原告签订的。该证据本院予以采信。 5、买方中介龙跃居房产经纪公司及其工作人员陈永清出庭作证的证言；证明事前李某到龙跃居房产经纪公司联系买房事宜，2018年5月23日，原告与李某等四人看房后在龙跃居房产经纪公司签订《存量房买卖合同》，当时李某说买房送给其侄儿，所以由原告在合同上签字，李某当即转款188000元给被告，应当时房产证未办好，双方约定在2018年8月30日办理过户登记，到8月24日房产证办好后，龙跃居房产经纪公司通知李某办证，因李某在外地，就约定在9月30日前办理，9月19日，李某与被告在龙跃居房产经纪公司签订补充协议，将付款变更为全款，买房人变更为李某，当日，李某付款400000元给被告，被告将房产证以及房屋等交付李某，并约定在10月30日前办理过户登记。在整个交易中，原告只在5月23日出现过一次，也未留有联系方式，均是由李某与被告和中介方交换意见、办理相关事宜。原告质证本案买房人为原告，卖方及中介梅通知过原告而是通知李某，证人与李某所谈之事原告不清楚。该证据本院予以采信。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实：魏源通过中介名都房产信息服务部出售其房屋，李某通过中介龙跃居房产经纪公司购房，2018年5月23日，李福昌、李某等四人通过双方中介到魏源所有的位于眉山市东坡区东坡岛“龙玺台”5幢14层5号商品房及负2层B1-428号车位看房，决定购买后，李福昌、李某与魏源在龙跃居房产经纪公司签订合同时，李某表示该房是其送给侄子即李福昌之子，李福昌当时无异议，由李福昌在合同买房处签字，但未留有电话等联系方式。双方签订的《存量房买卖合同》主要约定，总价款为988000元，签订合同时支付定金188000元，首付款为350000元，在6月30日付200000元，在办理过户登记时付150000元，余款450000元在银行按揭，过户办证在8月30日前。合同加盖了中介方龙跃居房产经纪公司印章。合同签订后，李某当日转账给魏源，6月6日转账200000元，魏源出具了两张收据载明收款对象为李福昌。8月24日，魏源领取了房产证后通知龙跃居房产经纪公司，龙跃居房产经纪公司随即通知了李某办理过户登记，但直至2019年9月19日，李某到龙跃居房产经纪公司与魏源协商，签订《补充协议》，约定1、卖方魏源在2019年9月19日将房屋及车位交付李某；2、卖方于2019年9月19日支付卖方400000元；3、尾款200000元在车位产权证办好后10个工作日内支付；4、房屋过户时间更改为2018年10月30日前；5、买房由李福昌变更为李某，卖方同意，买房李福昌无异议。该协议由魏源、李某签字，龙跃居房产经纪公司加盖印章。当日，李某转账给魏源400000元，魏源将房产证及房屋交付李某至今。在此间，李福昌未与魏源及中介方联系过，直至2019年4月10日与魏源电话联系要求魏源承担责任。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施地理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。根据本案查明的事实，可证明欲购房是由李某向中介方提出，在整个房屋交易过程中，李福昌只在2018年5月23日看房和签订合同时出现过，在此后付款及交接相关事宜均是由李某出面办理，且在约定的2018年8月30日办证时间过后，李福昌一直未向魏源及中介方联系主张权利，其不符合常理。这使魏源有理由相信李某有代理权，能代表李福昌实施民事行为，李某的行为对李福昌有约束力；故2019年9月19日签订《补充协议》对李福昌有效。若李某行为损害了李福昌的利益，李福昌可向李某另行主张权利。故李福昌的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下： 驳回原告李福昌的诉讼请求。 案件受理费减半收取6840元，由原告李福昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陶 剑 二〇一九年九月四日 书记员 徐丽娟