北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22793号原告：乔某某，男，1981年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邹涛，北京市京晓律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司专员。原告乔某某（以下简称原告）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹涛，被告委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失1741310元及利息（以166万元为基数，按日万分之1.75计算自2018年9月1日至实际支付之日止）；2.判令被告赔偿原告逾期还款导致的利息376240元。事实和理由：因原告需要资金使用，拟将自己所有的北京市海淀区某某庄某某园某号楼某层某单元205号房屋（以下简称涉案房屋）出售。2015年11月23日，经被告居间，原告与买受人辛某某签订房屋买卖合同。同日，原告（甲方）、辛某某（乙方）、被告（丙方）签订补充协议，约定：房屋成交价为3948000元，并约定辛某某于签约当日将第一笔定金10万元自行交付给原告，于2015年12月14日将第二笔定金68万元以理房通托管方式支付至甲方。2015年11月24日，辛某某向原告支付定金10万元；2015年12月24日，三方签订《定金托管协议》，约定原告与辛某某委托被告及北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）按该协议约定条件将定金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方或退还到乙方,乙方应于该协议签署时将定金68万元存入托管账户内；甲方双方授权，在托管期内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方指定账户，协议明确了甲方指定账户信息。托管协议还约定，托管最长期间为从乙方第一笔资金存入托管账户之内10日止，该协议在第五条违约责任条款约定丙方应严格按照本协议约定及时完成托管资金的划转及退回事宜，因丙方故意或重大过失导致托管资金划转或退回有误，造成的相关损失，由丙方承担。被告与辛某某于2015年12月4日办理了房源核验。2015年12月24日，辛某某通过POS刷卡方式将定金68万元存入托管账户，但被告以辛某某要求在房屋交付后才能支付定金为由一直未能按照托管协议将该笔定金划转至原告，原告多次找被告及辛某某交涉，但被告始终未按照托管协议履行划转义务。2016年初，辛某某以本案原告为被告，本案被告作为第三人提起房屋买卖合同纠纷一案，要求原告继续履行合同。因该房屋交易在诉讼过程中，原告房产未能依约交易，导致原告无资金偿还对案外人的借款，被案外人以民间借贷纠纷为由诉至法院，并对交易房屋进行了保全，辛某某随即变更诉讼请求要求解除合同。法院以辛某某依约履行了定金给付义务不存在违约为由，于2018年4月20日作出（2016）京0108民初4085号民事判决书，判决解除相关合同协议，原告退还辛某某定金10万元并支付违约金156万元，承担案件受理费18840元、反诉费19192元、评估费18000元。后原告不服该判决并上书，北京市第一中级人民法院于2018年8月24日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。这导致原告再次损失二审受理费25278元。原告认为，资金托管协议系三方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方应严格按照协议约定履行义务，被告以辛某某要求先交房后划转为由，拒不按照约定期限和条件向原告划转定金，导致该房屋未能依约交易并发生诉讼，且因原告未能及时获得售房款，无力偿还他人借款，导致交易房屋被查封。如果被告依约将款项划转原告，房屋将很快顺利完成交易，被告的行为严重违反资金管托协议的约定，根据该协议的约定，给原告造成的损失，应当由被告全部承担。被告辩称，第一，原告与案外人辛某某签订的定金托管协议，变更了定金支付时间，辛某某于2015年12月24日向理房通账户支付首付款68万元不构成违约，原告在2016年1月3日发出申请书并要求撤销核验，拒收定金的行为，已经构成根本违约；同时，涉案房屋被另案查封，导致辛某某无法取得所购房屋产权，辛某某不得己要求解除合同，原告构成根本违约。第二，原告违约行为与我公司无关，根据合同约定及另案查明，2015年12月24日，辛某某即完成付款行为，完成了合同约定义务，但原告主张辛某某应于12月14日付款且在12月24日怠于履行支付义务，后因交房问题与辛某某产生争议，导致辛某某要求就房屋交付问题先行协商且延期放款，未达成一致意见的情况下，于2016年1月3日三方协商过程中，发出申请书，拒绝履行合同。我公司经纪人陈述因其原因导致28-29日未放款，延迟2日，但亦在三方录音中表示2015年12月30日前就定金是否应于14日支付以及如何放款问题，原告及辛某某已有纠纷，2015年12月30日当日，经纪人到京并可以当日放款，但原告表示拒绝出售房屋，才又于2016年1月3日三方再次协商，但未能达成一致，原告拒绝履行合同。第三，涉案房屋已被查封无法履行，系因原告违约。在辛某某及我公司均希望继续履行合同的情况下，原告予以拒绝，导致辛某某不得已提起诉讼，因诉讼而未能按期履行买卖合同，导致涉案房屋因原告债务问题而被另案查封，原告拒绝履行买卖合同的行为导致其无法按期获得购房款，导致房屋查封，完全归责于原告。第四，原告主张的赔偿金额并非其实际损失，原告所主张的损失中包括其收取的辛某某10万元定金，合同因原告原因解除，理应退还；156万元差价损失，系因房屋增值差价，系因原告违约导致合同解除，原告享有了案外人辛某某本应享有的房屋增值利益，并非原告实际损失；余款81310元系诉讼费、评估费，亦是由于原告违约导致，原告对此有过错，虽系原告实际损失，但应由原告自己承担。第五，原告另案产生的利息376240元，与本案无因果关系。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，原告作为出卖人与案外人辛某某作为买受人经被告居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定辛某某购买原告所有的涉案房屋，购房款3948000元，签约当日支付定金100000元，2015年12月14日通过理房通托管方式支付第二笔定金68万元。2015年11月24日，辛某某向原告支付购房定金10万元。2015年12月24日，原告作为甲方（出卖方）、辛某某作为乙方（买受方）与被告作为丙方签订《定金托管协议》，约定：三方就房屋定金托管事宜达成协议。其中《定金托管协议》第二条约定，经各方同意，乙方应于本协议签署时将定金68万元定金存入托管账户内。第三条定金的划转约定，甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》一致的，丙方应在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。第四条定金的退回约定，甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》不一致的，丙方应在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金退还至乙方在理房通开立的账户。第五条违约责任丙方应严格按照本协议的约定及时完成托管资金划转及退回事宜，因丙方故意或重大过失导致托管资金划转或退回有误，造成的相关损失，由丙方承担。2015年12月24日（周四），辛某某通过POS机刷卡方式将定金680000元存入托管账户。经查，《定金托管协议》签署前，被告便已收到涉案房屋的核验结果且与《买卖定金协议书》一致，但被告未按照《定金托管协议》约定的付款条件进行付款，即未在2015年12月25日（周五）完成资金划转，将68万元定金支付至原告指定的账户。关于未按约定向原告划转定金的原因，被告称三方协商在2015年12月28日向原告放款，因经纪人马某某的原因当日未在京，导致28、29日未能放款，当月30日马某某回京，几方就交房时间协商未能达成一致，当日亦未能放款，2016年1月3日三方再次协商未果，原告当日向我方提交申请书要求撤销房屋核验。原告不认可被告所述的三方协商一致变更放款时间。关于被告主张其按照辛某某指示未放款，但就此并未举证。后原告与辛某某就履行合同发生争议。2016年1月，辛某某作为原告起诉本案原告房屋买卖合同纠纷一案，案号（2016）京0108民初4085号（以下简称4085号），要求原告向其交付涉案房屋并办理房屋过户登记等；原告提出反诉，要求解除双方间房屋买卖合同及补充协议，后辛某某同意解除双方之间合同关系。2018年4月20日，北京市海淀区人民法院就此依法作出在（2016）京0108民初4085号民事判决书，判决中认定的事实有：因马某某在离京办事时未就定金划转事宜完成工作交接，导致定金未能按约定划转至原告处，马某某于2015年12月30日回京时，原告已就该笔定金划转事宜产生了异议，且无证据证明存在辛某某在存入定金后明确表示拒绝向原告划转定金的情况，故原告在不具备单方解除合同的情形下提出单方解约，且在诉讼过程中因原告与他人诉讼导致涉案房屋被查封，原告构成根本违约，故判决解除原告与辛某某间房屋买卖合同，原告退还辛某某定金10万元并支付违约金156万元，承担本诉案件受理费18840元及反诉案件受理费19192元。在4085号案件审理过程中，经法院委托，涉案房屋在评估市值为8025000元。根据合同约定，根本违约情形下的违约金为789600元，涉案房屋成交价为3948000元，涉案房屋市值与双方成交价差额为4077000元，4085号民事判决在考虑辛某某实际损失的基础上提高了违约金标准，酌情确定违约金156万元。在4085号案件审理过程中，辛某某提交录音一份，录音中有对话显示，原告：你们听清楚了，是他不让你来，那天您打电话我给您说了吧，他现在他，你们钱给链家了，别找我要，跟他要，打官司跟他打，给他了，没在我账上，按道理他应该到我账上，结果没到，他说了辛某某说的不让转的，他这么跟我说的，当然，现在都做在这了，他说的额，不让你转的。辛某某：我是说转之前通知我一声，我看看跟他们沟通没有，我没有说你扣着这钱你别转，我没有说这种话。乔某某：就他们账上，你找他要钱，你买不买房，不买房你也找他要钱。后原告对4085号民事判决书不服并提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年8月24日作出（2018）京01民终6683号民事判决书，判决认定：马某某多次认可系其因故回老家未办理工作交接导致定金划转延迟，辛某某不存在延迟支付定金的行为，故判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25278元由原告负担。另查，2016年5月，案外人翟某某作为原告起诉本案原告民间借贷合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2016年7月8日作出（2016）京0108民初17803号（以下简称17803号）民事判决书，判决查明：2015年3月17日，翟某某向原告转账500000元，同月19日转账65600元，原告于3月19日向翟某某出具欠条，载明：于2015年3月17日向翟某某借款伍拾万整，后于19日又借65600元，合计565600元（伍拾陆万伍仟陆佰元）。本人承诺以每年20%的利息计算偿还。借期一年到2016年3月17日本息一并归还。17803号民事判决书判决：原告偿还翟某某借款本金565600元及利息（以565600元为基数，按年利率20%计算自2015年3月18日至实际付清之日止），保全费5000元及诉讼费5389元由原告负担。该判决于2016年8月16日生效。在17803号案件中，翟某某申请对原告名下的财产采取保全措施，并查封了涉案房屋。本案庭审中，原告主张其计划将收取的辛某某所支付的68万元定金用于偿还案外人翟某某的借款，因其未能按期拿到定金导致未能按期偿还借款本息，进而导致债权人翟某某提起诉讼并查封了涉案房屋，导致其无法继续履行房屋买卖合同，进而构成违约，导致合同解除，其承担了违约责任，而其未能按时收到68万元定金系因被告经纪人马某某未按《定金托管协议》履行划转义务，则被告应承担赔偿责任。关于原告各项诉讼请求，原告称根据4085号民事判决书，其应向辛某某退还定金10万元、支付违约金156万元，承担一审案件受理费18840元、反诉费19192元、评估费18000元，二审案件受理费25278元；根据17803号民事判决书，其应向翟某某支付的逾期付款利息损失。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及案外人辛某某签订的《定金托管协议》系三方真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，合法有效，几方应据此履行各自义务。关于原告主张的各项诉讼请求。本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，辛某某按照约定支付了68万元定金，被告应按约定及时完成划转义务，将68万元定金于2015年12月25日划转至原告指定账户，而被告经纪人马某某因个人工作失误未完成划转，被告已构成违约，其应就此承担相应违约责任。对原告主张的17803号民事判决中所确定的相关赔偿义务。本院认为，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告未按约定将68万元定金及时划转至原告指定账户，构成违约，但三方在签订《定金托管协议》时，原告未向被告披露68万元定金用于偿还其对翟某某的债务，故原告所承担的17803号民事判决所确定的赔偿已超过了被告可预见范围，故本院对原告要求被告承担17803号民事判决的相关赔偿义务的请求不予支持。对原告主张的4085号民事判决中所确定的相关赔偿义务。本院认为，在4085号案件中，原告构成根本违约的理由有二，一是涉案房屋已被查封，致使辛某某无法取得涉案房屋的所有权，原告构成根本违约；二是辛某某按约支付定金，不存在延迟付款的情形，原告行使单方解除权没有依据，构成根本违约。对理由之一，如前所述，系原告对案外人的到期债务导致的纠纷，是被告所不能预见的情形，被告对此不应承担责任。对理由之二，被告一直主张系辛某某要求在原告交付房屋后再支付定金。根据4085号案件中辛某某提交的录音，被告以辛某某不同意支付为由拒绝向原告划转定金，客观上给原告造成了“辛某某不同意付款而构成违约”的错误认识，对原告误信自己有单方解除权的观念形成有一定的过错，进而导致原告在4085号案件中行使单方解除权构成根本违约。据此，被告作为居间方，未能按照《资金托管协议》约定履行资金划转义务，不当地扣押68万元定金，给交易双方造成误解进而导致交易失败，其应就原告在4085号案件中所承担的赔偿义务承担部分赔偿责任。对原告就4085号民事判决中所承担的赔偿义务中，原告应返还的定金10万元系辛某某此前支付的定金，并非原告实际损失；违约金156万元远低于因违约导致的房屋增值，原告与辛某某间房屋买卖合同解除后，原告实际享有增值利益，故156万元违约金亦非原告实际损失。综上，本院对原告要求被告承担上述两项损失的请求不予支持，但原告在4085号案件及该案件的二审诉讼中承担了案件受理费、保全费、评估费等，该部分为原告实际损失，本院根据双方过错程度等因素酌情确定被告承担其中的4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告乔某某损失40000元；二、驳回原告乔某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20428元，减半收取10414元，由原告乔某某负担10014元（已交纳），被告北京链家房地产经纪有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李延贵二〇一九年九月十二日书记员  张 硕书记员  张晓明