广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2107号上诉人（一审被告）：珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司，住所地：珠海市平沙新平二村**。法定代表人：杨绍坤。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：丘伟富，男，汉族，1991年2月25日出生，住广东省台山市，委托诉讼代理人：伍伟俊，广东方荣律师事务所律师。上诉人珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司（简称威名花公司）因与被上诉人丘伟富房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本院审理查明的事实2014年11月25日，丘伟富、威名花公司签订《购房协议书》，内容如下：丘伟富购买威名花公司征地筹建的位于平沙镇××商住楼××单元××房，建筑面积约为97.97平方米，总价548,000元，丘伟富交付清本套房款及相关费用，威名花公司为丘伟富办好产权证时正式移交给丘伟富。庭审中，威名花公司称《购房协议书》才是双方实际履行的合同，应以《购房协议书》认定丘伟富、威名花公司双方的权利义务，丘伟富对此不予认可。2015年7月30日，丘伟富、威名花公司签订正式《商品房买卖合同（预售）》，合同编号1501013415，约定：丘伟富购买威名花公司开发的平沙镇美平一街6号（金庭雅轩）2单元501房，建筑面积为97.97平方米，单价5600元/平方米，总价款为人民币548,632元。商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天则视为已签收。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还对其它事项作了约定。该合同已经进行网上备案。2015年8月3日，威名花公司向丘伟富开具金额为290,632元的购房款发票。2015年8月18日，威名花公司向丘伟富开具金额为8000元的购房款发票。2017年2月24日，威名花公司向丘伟富开具金额为248,320元的购房款发票。上述金额合计为546,952元。丘伟富、威名花公司在庭审中共同确认，因房屋实际面积少于合同约定的面积，故房屋实际总价少于合同约定的总价。庭审中，丘伟富称支付房款时间及金额分别为：2014年11月25日支付25万元，2015年5月6日支付5万元，剩余25万元通过银行按揭方式支付，具体到账时间不清楚。威名花公司确认于2015年8月24日收到丘伟富按揭贷款的25万元，涉案房款已全部付清。2016年1月28日，涉案房屋取得《房地产登记测绘成果报告》，房屋建筑面积为97.67平方米。2016年9月1日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。2016年11月30日，威名花公司向丘伟富开具《收据》，内容为今收到丘伟富交来金庭雅轩楼二单元装修押金款1000元，用水、电及清运垃圾款500元，共1500元。庭审中，威名花公司称丘伟富于2016年11月30日前来收楼并支付上述款项。丘伟富则称缴纳装修押金的时间为2017年7月，威名花公司将支付上述押金及水电等费用作为向丘伟富交付房屋的前提条件，丘伟富实际于2017年7月26日到物业处拿房屋钥匙收楼。丘伟富向一审法院提出诉讼请求如下：1.判令珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司向丘伟富支付逾期交楼违约金人民币62,763.50元（自2016年1月1日起至2017年7月26日止，以总购房款548,632元为基数，按每日万分之二计算）；2.珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司承担本案诉讼费用。以上事实有丘伟富、威名花公司提交的证据及庭审笔录在案佐证。一审判决的理由与结果一审法院认为，一、关于诉讼时效。威名花公司主张约定收楼时间为2015年12月31日，因此诉讼时效从2016年1月1日起计算，丘伟富的主张已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。本案丘伟富主张的是逾期交房的违约金，诉讼时效的起算点应当从威名花公司实际交房的时间开始计算，而不是双方约定的交楼时间。涉案房屋于2016年9月1日才取得《竣工验收备案表》，此时涉案房屋才具备交楼的条件，丘伟富于2019年3月5日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。因此，威名花公司关于“超过诉讼时效”的主张依据不足，一审法院不予采纳。二、关于逾期交房的违约金。丘伟富与威名花公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。威名花公司称《购房协议书》才是丘伟富、威名花公司实际履行的合同，丘伟富对此予以否认。比较《购房协议书》和《商品房买卖合同》，前者时间在先，后面签订的《商品房买卖合同》在房号、房屋单价、房屋面积上均一致，内容更全面，且《商品房买卖合同》是在网上备案的合同，已经完全替代了在先的《购房协议书》，双方应当按《商品房买卖合同》来行使权利、履行义务。1.房屋交付时间的确定。本案中，没有房屋交付的相关书面证据，威名花公司称已于2016年9月1日通知丘伟富验收房屋，丘伟富未来收房，根据《商品房买卖合同》的约定，2016年9月30日视为威名花公司已经交付房屋。《商品房买卖合同》约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天则视为已签收。”根据上述约定，威名花公司通知收楼应当将通知“书面送达买受人”，“超过30天则视为已签收”应限定在买受人查验房屋后因买受人原因导致该商品房未能交付的情形。威名花公司既未举证证明其于2016年9月1日书面通知丘伟富收楼，又未证明丘伟富于2016年9月1日查验了房屋，故对威名花公司主张已于2016年9月1日通知丘伟富验收房屋且2016年9月30日视为威名花公司已经交付房屋，依据不足，一审法院不予采纳。丘伟富称实际交楼时间为2017年7月26日，没有提供证据予以佐证，一审法院亦不予采纳。威名花公司主张丘伟富于2016年11月30日前来收房，提供《收据》予以佐证。《收据》显示，2016年11月30日，丘伟富支付威名花公司房屋装修押金款1000元，用水、电及清运垃圾款500元，共1500元。丘伟富对《收据》出具时间不予认可，但未提供相反证据，一审法院对《收据》上书写的日期予以确认。丘伟富在庭审中主张缴纳上述费用的日期为2017年7月，实际收楼日期为2017年7月26日，并称威名花公司将支付上述押金及水电等费用作为向丘伟富交付房屋的前提条件，可见，缴纳装修押金及水电费与收楼行为具有关联性。因此，威名花公司主张丘伟富于2016年11月30日《收据》开具之日收楼具有高度盖然性，一审法院予以采纳。2.违约金的计算。合同约定房屋单价为5600元/平方米，《房地产登记测绘成果报告》显示房屋建筑面积为97.67平方米，房屋价格为5600元/平方米×97.67平方米＝546,952元。威名花公司按照546,952元向丘伟富开具购房发票，因此，涉案房屋总价为546,952元。《商品房买卖合同》约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同约定房屋应于2015年12月31日前交付，故逾期交房日期为2016年1月1日至丘伟富2016年11月30日收房，逾期交房共计335天，逾期交房违约金计为546,952元×0.02%×335天＝36,645.78元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向丘伟富支付逾期交房违约金人民币36,645.78元；二、驳回丘伟富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币685元，由丘伟富负担人民币285元，由珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司负担人民币400元。当事人二审的意见威名花公司向本院上诉请求：一、依法撤销一审判决书第一项判项，改判威名花公司仅需向丘伟富支付逾期交房违约金19690.27元；二、判令丘伟富承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为诉讼时效的起算点是从威名花公司实际交房的时间开始计算明显错误，依法应当改判。一审法院认为丘伟富主张的是逾期交房违约金，诉讼时效的起算点应当从威名花公司实际交房的时间开始计算。本案中所争议的逾期交房违约金，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。约定每日计算违约金属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其请求的计算时间应从起诉之日向前倒推三年，对于超过三年的部分不应予以支持。从威名花公司、丘伟富签订的商品房买卖合同中第八条约定的逾期付款责任、第十二条约定的逾期交付责任来看，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计计算的，属于继续性债权。在诉讼时效的适用上将其区分为若干个别债权，每一个别债权具有独立性，即逾期一日计算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效，威名花公司所应当承担的逾期交房违约金的期间应当是丘伟富向法院提起诉讼之日往前倒推三年，超过三年之前的部分，应认定已超过诉讼时效期间，不予支持。丘伟富于2019年3月5日向一审法院提起诉讼，逾期交房违约金的起算点应当是丘伟富向法院提起诉讼之日往前倒推三年，也就是2016年3月5日为丘伟富主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点。因此，威名花公司认为一审法院把实际交房日期作为诉讼时效的起算点明显错误，应当以丘伟富提起诉讼之日往前倒推三年即2016年3月5日作为诉讼时效的起算点。二、一审法院认为逾期交房违约金的计算期间为2016年1月1日至2016年11月30日明显错误，依法应当改判。一审法院认为从2016年1月1日起至2016年11月30日止，按照全部房价款万分之二向丘伟富支付违约金明显错误，依法应当改判。基于第一点的论述，丘伟富主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点是2016年3月5日。2016年2月1日，威名花公司已经取得了金庭雅轩工程的《房地产登记测绘成果报告》；2016年9月1日，威名花公司取得了金庭雅轩的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，据此，金庭雅轩已经达到了合同约定的交付标准。威名花公司已经于2016年9月1日电话通知丘伟富前来验收房屋，但丘伟富怠于履行收房手续，一直拖延，未前来收房，导致双方无法完成收房手续。根据《商品房买卖合同》的第十一条之（二）约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，威名花公司应当在交付日届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料通知丘伟富丘伟富未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时，该条查验房屋之第3小点还特别约定，由于丘伟富原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天丘伟富仍然未前来办理收房手续的，则视为其已经收房，后续的相关法律责任也应由丘伟富自行承担，与威名花公司无关。因此，双方的交房日期应该为2019年9月1日。丘伟富主张逾期交房违约金的期间应该是从诉讼时效起算之日至双方交房之日，即从2016年3月5日至2016年9月1日止。威名花公司认为，对于2016年1月1日至2016年3月4日期间的逾期交房违约金，应认定为已超过诉讼时效期间。丘伟富要求威名花公司支付此期间的逾期交房违约金没有合法的理由，一审法院不应该支持此期间的逾期交房违约金。对于2016年3月5日至2016年9月1日期间的逾期交房违约金，威名花公司可以考虑按日计算向丘伟富支付全部房价款546952元万分之二的违约金19690.27元【546952元×180天×万分之二】。综上，威名花公司认为一审法院适用法律错误，依法应当改判。请求二审法院核实采信，支持威名花公司的全部诉讼请求。丘伟富辩称，一、一审法院根据《收据》认定交楼日期为2016年11月30日，虽然与实际交楼的时间2017年7月26日不一致，但丘伟富对一审判决未提出上诉，故认可一审关于交房时间的相关判决内容。威名花公司主张于2016年9月1日取得工程竣工验收备案登记，主张交楼时间为2016年9月1日或2016年9月30日，没有事实、合同及法律依据。关于商品房交付的条件及手续，在双方签订的商品房买卖合同第9、10、11条均作出了约定，取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告只是交付的条件的其中两项，第9、10条约定的条件，需要取得竣工验收、备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、并且供水供电、消防等均达到交付条件。在本案中，威名花公司举证仅能证明已取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但对于房屋是否已经满足商品房买卖合同第9、10、11条约定的条件，威名花公司并未进行举证，在威名花公司未举证“已经符合交楼条件，是丘伟富原因导致未按时交楼”的前提下，不能适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项并据此认定2016年9月1日或2016年9月30日为收楼时间。在合同条款适用的问题上，适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项的前提是必须是买受人的原因导致的，即涉案房屋已达到交付条件、威名花公司的交付手续没有问题。而在本案中，威名花公司一直未举证涉案房屋已经符合商品房买卖合同第9、10、11条约定，按照商品房买卖合同第11条第（二）款约定：威名花公司未能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。而在本案中，威名花公司不能、其也不可能举证涉案房屋在交付条件及手续上满足商品房买卖合同第9、10、11条约定，因为威名花公司于2017年7月26日才交付房屋给丘伟富，并且截至交楼之日，其也是未能满足合同约定的交付条件的。二、本案丘伟富主张威名花公司承担逾期交房的违约责任未过诉讼时效，认可一审法院关于诉讼时效的认定。在本案中，威名花公司逾期交房处于连续性、持续性的状态，因为威名花公司逾期交房，丘伟富的权利受到持续性的侵害，应当在交房的次日起算诉讼时效。本院判决的理由与结果结合威名花公司和丘伟富的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案逾期交房违约金的诉讼时效的起算时间和违约金计算的截止时间。本院认为，丘伟富二审答辩中对一审判决认定的逾期交房违约金的计算截止时间即收楼时间有异议，但未向本院提出上诉，应视为服判；上诉人威名花公司认为违约金应计算至2016年9月1日，与一审查明的收楼时间不符，不予支持。本院对一审判决认定逾期交房违约金的计算截止至2016年11月30日予以维持。威名花公司与丘伟富在《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金约定内容为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，即逾期一日计算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当分别计算诉讼时效期间。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，丘伟富于涉案房屋所在楼宇取得竣工验收备案表后的2016年11月30日收楼。则威名花公司的逾期交房期间为2016年1月1日至2016年11月30日。因按日计算的违约金属于继续性债权，债权的产生具有时间上的固定性，按日产生并按日计算诉讼时效期间。丘伟富于2019年3月5日向一审法院提起本案诉讼，则按照三年的诉讼时效计算，应倒推至2016年3月5日，2016年1月1日至2016年3月4日期间的逾期交房违约金，均已超过诉讼时效期间，威名花公司也以此进行了抗辩，本院不予支持此期间的违约金，故在一审认定的违约天数基础上应扣除该64日，违约天数应为271日（335日-64日）；对于2016年3月5日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金应予支持，该部分违约金数额经计算为29644.80元（546952元×271天×0.0002元/天）。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，威名花公司的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1116号民事判决第二项；二、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1116号民事判决第一项为珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向丘伟富支付逾期交房违约金29644.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费685元（丘伟富已预交），由丘伟富负担361元，珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司负担324元。二审案件受理费224元（珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司已预交），由丘伟富负担。本判决为终审判决。审判长  赵东升审判员  朱 玮审判员  王 芳二〇一九年九月九日书记员  江月娴