河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初1861号原告：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道**院**2。法定代表人：王新立，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏东戈，河南先为律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师，特别授权。被告：苗秋芳，女，1963年7月13日出生，汉族，户籍地洛阳市洛龙区。现服刑于郑州女子监狱。第三人：中信银行股份有限公司洛阳分行，住所地，住所地：洛阳市西工区中州中路**iv>负责人：杨勇，该行行长。委托诉讼代理人：高琳萍，女，汉族，1988年2月22日出生，住河南省洛阳市西工区，该公司员工，特别授权。原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司（以下简称“凯瑞公司”）诉被告苗秋芳、第三人中信银行股份有限公司洛阳分行（以下简称“中信银行洛阳分行”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯瑞公司的委托诉讼代理人苏东戈、肖春，被告苗秋芳，第三人中信银行洛阳分行的委托诉讼代理人高琳萍到庭参加了诉讼。原告凯瑞公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的合同编号为YS0222454的《商品房预售合同》解除；原告不予交付该合同约定的国宝花园超高层综合楼第1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋；二、判令被告向原告支付代其偿还第三人的款项1211373.37元；并向原告支付该款项从代付之日起至实际偿还之日止按日百分之一的标准计算的违约金；三、判令被告向原告支付解除合同违约金1246878元以及原告为实现债权而支付的律师费10万元；四、由被告承担原告另行出售国宝花园超高层综合楼第1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋的交易费；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月8日，被告苗秋芳以银行按揭方式购买原告开发的国宝花园超高层综楼1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋,原被告双方签订了《商品房预售合同》,约定房屋价格按建筑面积计算,其中第1305号房屋建筑面积128.06平方米、房屋单价10356元/平方米,第1306号星建筑面积149.09平方米、房屋单价11272元/平方米,第1307号房屋建筑面积106.28平方米、房屋单价10051元/平方米,第1308号房屋建筑面积154.06平方米、房屋单价10255元/平方米,第1309号房屋建筑面积106.28平方米、房屋单价10051元/平方米,第1310号房屋建筑面积149.09平方米、房屋单价10662元/平方米。上述6套房屋总价为8312521元。被告首付房款4312521元,向第三人贷款400万元。另外,原、被告及第三人于2014年4月10日签订《中信银行个人购房借款合同》,约定由被告向第三人贷款400万元,期限自2014年4月起至2024年3月止。被告以所购买房屋提供抵押担保,原告对被告取得房产证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证。为约束被告按期偿还第三人贷款本息,原被告在《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”中明确约定,如被告未按期偿还到期贷款本息,导致原告承担担保责任的,被告从原告代其还款之日起按日百分之一的标准向原告支付违约金;若被告连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务的,原告有权与被告按合同价格解除商品房买卖合同,并另行出售房屋,同时,被告应当按照购房款的15%向原告支付违约金,并承担原告另行出售该屋的交易费,以及出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等。上述合同签订后,被告支付了首付款,第三人发放了贷款。但被告却因个人原因自2015年10月起开始停止向第三人偿还贷款本息,第三人直接从原告账户进行了扣划。经原告及第三人多次催促,被告未补交拖欠款项及偿还原告被扣划款项,且拖欠贷款本息已连续超过三期。现原告起诉至法院,要求解除与被告苗秋芳的购房合同,追究其相应的违约责任。被告苗秋芳辩称，原告凯瑞公司提起的第三项诉讼请求中的违约金过高，不应该按房屋的总价计算，对其它几项诉讼请求均无异议。第三人中信银行洛阳分行述称，对原告诉求无异议，但在2018年的时候我行也将被告起诉，因为被告欠我行贷款一直逾期未还。我行诉完了之后判决书已经下发，原告把被告欠我行的贷款全部结清之后，才能继续走其他的程序。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：原告凯瑞公司与被告苗秋芳于2014年4月8日签订合同编号为YS0222454的《商品房预售合同》，主要约定：被告苗秋芳向原告凯瑞公司购买了位于洛阳市××大道××号国宝花园超高层综合楼第1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋，房屋总价为8312521元，合同约定被告首付房款4312521元，余款400万向银行办理抵押贷款。合同附件四补充协议第七条第2款约定:“如买受人未按期偿还到期贷款本息,导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人,并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金。同时,还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。”第3款约定:“若买受人连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务,导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，视同买受人违约不履行付款义务,买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人,并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额日百分之一的标准向出卖人支付违约金。如在出卖人向其发出缴款通知三日内未能向出卖人偿还相应款项的，如房产尚未交付，出卖人有权拒绝交付该商品房；如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋。同时出卖人有权与买受人解除《商品房买卖合同》,买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费,已交购房款的，出卖人在扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用及其他欠款后,无息退还买受人;购房款不足抵扣上述款项的,买受人继续补偿出卖人;出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。”双方还在协议中对其他权利义务进行了约定。2014年4月10日，原告凯瑞公司作为保证人、被告（借款人）苗秋芳、第三人（贷款人）中信银行洛阳分行共同签订2014年豫银房贷字第144031号《中信银行个人购房借款合同》，约定被告苗秋芳向第三人中信银行洛阳分行贷款400万元用于购买洛阳市××大道××号国宝花园超高层综合楼第1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋，贷款期限自2014年4月10日起至2024年4月10日止；还款方式为按月等额本息还款法；被告苗秋芳以前述所购买房屋向第三人中信银行洛阳分行提供抵押担保，原告凯瑞公司对被告办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之前所产生的合同项下的债务提供阶段性连带责任保证;保证期间为担保阶段内被告苗秋芳每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同生效后,第三人中信银行洛阳分行依照约定向被告苗秋芳发放了400万元贷款。后因被告苗秋芳未依据与第三人中信银行洛阳分行所签《中信银行个人购房借款合同》的相关约定按期还款，中信银行洛阳分行以借款合同纠纷为由将苗秋芳、凯瑞公司起诉至洛阳市涧西区人民法院，该院作出（2018）豫0305号民初2148号民事判决，判决苗秋芳向中信银行洛阳分行支付借款本金2961855.51元及相应利息，并判决凯瑞公司对该借款本金及利息承担连带清偿责任。凯瑞公司不服上诉于洛阳市中级人民法院，该院作出（2019）豫03民终421号民事判决，维持原判。另查明，原告凯瑞公司提交的证据显示其替苗秋芳向第三人中信银行洛阳分行代偿情况如下：2015年10月23日98175.48元、2015年11月25日48920.13元、2015年12月21日48860.46元、2016年3月22日139056.74元、2016年6月30日139351.80元、2016年9月28日139278.01元、2016年12月26日139212.40元、2017年2月11日46225.01元、2017年3月14日46261.62元、2017年6月27日186428.77元、2017年7月25日46029.81元、2017年8月25日46029.81元。洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终421号生效判决确认截止2017年8月25日，凯瑞公司代苗秋芳偿还本金及利息1211373.37元。后原告凯瑞公司又一次性向第三人中信银行洛阳分行替苗秋芳代偿3448875.67元。截至2019年6月28日，凯瑞公司共计代苗秋芳偿还中信银行洛阳分行共计4660249.04元（其中包含西工区法院判决书中诉讼费35387元、保全费5000元），后中信银行洛阳分行给凯瑞公司出具《代偿证明》，该证明显示凯瑞公司已替苗秋芳代偿贷款剩余全部本息。本院认为:原告与被告苗秋芳签订的《商品房预售合同》及第三人中信银行洛阳分行与原、被告双方签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当依照合同约定履行各自的权利义务。本案中，被告苗秋芳在签订合同后，向原告支付了首付款4312521元，且第三人中信银行洛阳分行已将被告苗秋芳贷款的400万元予以支付，由于被告苗秋芳未按照上述两份合同的约定向第三人中信银行洛阳分行偿还贷款，引发本案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”由于被告苗秋芳已经连续三期以上未按约定向贷款银行履行还款义务，已构成违约，且该事实已经涧西区法院（2018）豫0305号民初2148号和洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终421号民事判决予以确认，并判决苗秋芳向中信银行洛阳分行支付借款本金2961855.51元及相应利息，凯瑞公司对该借款本金及利息承担连带清偿责任。因本案原、被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第七条第3款对该项违约有明确约定，现原告起诉要求解除双方之间的《商品房预售合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因本案涉及的房屋尚未交付，现案涉合同予以解除，原告不需另行向被告交付本案涉及房屋。关于原告主张被告承担解除合同的违约金问题，原、被告双方签订的《商品房预售合同》中约定买受人违约应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，综合本案情况，被告未依约向第三人还款，造成原告分批代偿款项共计4660249.04元。而涉案合同约定按购房款（房屋总价为8312521元）计算违约金，其数额过分高于造成的损失，不符合法律相关规定，本院予以调整，违约金按照原告代偿款4660249.04元的15%予以计算即699037.36元。本案中，由于被告苗秋芳未按合同约定的期限履行付款义务，导致原告承担了担保责任，代被告向银行偿还了贷款本息，故原告要求被告偿还2015年10月23日至2017年8月25日期间第三人划扣的款项本息共计1211373.37元，已有生效判决予以确认该数额，故本院依法予以支持；关于原告主张的该项代偿款项违约金问题，原告与被告签订的《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第2、3款约定，被告应从原告代其还款之日按照代还金额每日1%的标准向原告支付违约金，因该违约金标准过高，本院酌定按照年利率24%的标准计算该部分违约金。该部分约定为违约金，实则为代偿款的利息。据此，2015年10月23日至2017年8月25日期间每笔代偿款按照年利率24%的标准分段计算至2017年8月25日的违约金合计为244745.63元（其中2015年10月23日至2017年8月25日以代偿款98175.48元为基数计算的违约金为43982.62元、2015年11月25日至2017年8月25日以代偿款48920.13元为基数计算的违约金为20839.98元、2015年12月21日至2017年8月25日以代偿款48860.46元为基数计算的违约金为19967.64元、2016年3月22日至2017年8月25日以代偿款139056.74元为基数计算的违约金为48299.04元、2016年6月30日至2017年8月25日以代偿款139351.80元为基数计算的违约金为39111.41元、2016年9月28日至2017年8月25日以代偿款139278.01元为基数计算的违约金为30734.01元、2016年12月26日至2017年8月25日以代偿款139212.40元为基数计算的违约金为22459.6元、2017年2月11日至2017年8月25日以代偿款46225.01元为基数计算的违约金为6009.25元、2017年3月14日至2017年8月25日以代偿款46261.62元为基数计算的违约金为5057.94元、2017年6月27日至2017年8月25日以代偿款186428.77元为基数计算的违约金为7332.86元、2017年7月25日至2017年8月25日以代偿款46029.81元为基数计算的违约金为951.28元），自2017年8月26日起应以截止此日的代偿款1211373.37元为基数按照年利率24%的标准计算违约金至被告实际履行之日止。关于原告主张律师费10万元的问题，双方合同对原告基于实现债权而支付的律师费有明确约定，现有原告提供的委托代理合同及票据予以印证原告为本案诉讼花费律师费10万元，故本院对该主张予以支持。关于原告主张被告承担另行出售案涉房屋的交易费，由于该费用尚未实际发生，金额也不明确，本院不予支持。现原告因被告苗秋芳违约要求解除合同，本院准予解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告苗秋芳已交付该房首付款4312521元，同时原告还收到被告向第三人申请的贷款400万，故原告从被告苗秋芳处收到关于该房产总金额为8312521元，原告应将被告苗秋芳应承担的款项扣除后，多余款项原告应当向被告苗秋芳予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司与被告苗秋芳签订的编号为YS0222454的《商品房预售合同》；原告不予向被告苗秋芳交付该合同约定的国宝花园超高层综合楼第1305、1306、1307、1308、1309、1310号房屋；二、被告苗秋芳应于本判决生效后十日内偿还原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司代偿的贷款1211373.37元及违约金（自2015年10月23日至2017年8月25日期间的违约金为241754.9元，自2017年8月26日起以代偿款1211373.37元为基数按照年利率24%标准计算至被告苗秋芳实际履行之日止）；三、被告苗秋芳应于本判决生效后十日内支付原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司解除合同违约金699037.36元；四、被告苗秋芳于本判决生效后十日内支付原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司为实现债权而支出的律师费100000元；五、驳回原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41780元,由被告苗秋芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  党 育人民陪审员  马伟峰人民陪审员  闫莹莹二〇一九年九月十九日书 记 员  李慧云