四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12112号 上诉人（原审被告）袁建华，男，1979年5月28日出生，汉族，住四川省郫县。 委托代理人谷峪，四川凯越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都华居物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀西路********。 法定代表人魏翠，总经理。 委托代理人罗旭，系公司工作人员。 委托代理人彭可涵，系公司工作人员。 上诉人袁建华因与被上诉人成都华居物业管理有限公司（以下简称华居物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年2月10日，华居物业与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》，约定由华居物业为位于成都市郫县（现为成都市郫都区怡景城市花苑商住小区提供物业服务，委托管理服务事项有：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。物业服务质量约定：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；上述服务事项不低于物业管理服务的行业指导标准（具体见附件），该合同附件二为成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）二级；委托管理期限自2011年2月11日至业主大会成立业主委员会选聘新的物业管理企业并签订物业管理服务合同止，物业费标准住宅按照业主建筑面积1.60元／月／平方米收取，原则上每月缴纳一次，缴费时间为当月的前十个工作日，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日每天按照应缴纳管理服务费的万分之三十缴纳滞纳金。合同签订后，华居物业入驻该小区进行物业服务。袁建华系位于成都市郫都区房屋所有权人，该房屋建筑面积85.96平方米。华居物业以袁建华未按照合同缴纳相关费用为由，提起诉讼，请求判令袁建华支付拖欠的物业管理服务费1512.94元、垃圾清运费88元、水费578.72元，合计2179.66元；判令袁建华支付违约金2179.66元；袁建华承担本案全部诉讼费用。 同时查明，案涉小区另一业主吴倩于2012年7月17日和华居物业签订《前期物业服务合同》，合同约定的物业服务事项和华居物业与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》相同，在物业管理服务质量标准中约定，1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；物业服务质量标准不低于《成都市新都区普通住宅物业服务等级标准》中的一级服务标准。物业费的标准为住宅1.6元/月/平方米，每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分之三的比例收取违约金。袁建华称其和华居物业签订的《前期物业服务合同》与吴倩于2012年7月17日和华居物业签订的《前期物业服务合同》约定的权利义务一致。 原审庭审中，华居物业要求支付物业服务费和垃圾清运费的期间为2018年3月1日至2019年1月31日，并提交了向袁建华发出的短信催收记录。袁建华认为支付了相应的费用，但票据丢失。案涉小区垃圾清运费标准为8元/月/户。 本案在审理过程中，经原审法院现场勘查案涉小区环境，情况有：许多楼栋内外墙墙体的墙砖有大面积脱落，7栋楼下有块绿化带有人种植蔬菜，部分绿化带无花草等绿化植物，4栋侧面墙角堆放有脱落的外墙砖渣，负一楼地下室有建渣堆放，2栋1单元外墙有牵拉的光纤网线，消防通道没有发现堵塞，部分楼栋墙体有污渍，部分楼栋地下室负一楼入户顶棚（冷凝水管处）脱落，3栋通往负层的楼梯间路灯损坏，楼梯间堆放有杂物，监控室有21个监控不能使用，部分监控盲点，部分监控信号不清晰，闪烁，7栋的烟感器和声光报警脱落，负二层有部分消防设施缺失，有污水和垃圾堆放，小区外墙公共空间被人搭建商铺使用。 原审庭审中，双方对案涉小区路灯照明时间协商为：每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月从每天晚上19点开至第二天7点。 原审庭审中，双方对华居物业将案涉小区车辆进出识别系统由之前的刷卡进出升级为智能车牌号识别系统的事实无异议，对案涉小区各单元门禁语音系统损坏的事实无异议，对案涉小区没有游泳池的事实无异议。 原审庭审中，华居物业提交了2014年5月20日向成都宝投房地产出具的工作函，就案涉小区单元门禁智能系统出现故障要求处理；华居物业提交了2016年4月19日向案涉小区业委会出具的该业委会代表袁建华2016年4月21日签收的工作函，以及2018年3月7日的向小区业委会出具的工作函，提出对门禁系统进行改造方案，资金渠道建议由专项资金或其他渠道列支，华居物业拟证明就小区单元门禁智能系统出现故障已向原开发商和小区业委会致函并提出修改方案，业委会至今没有回复，物业公司对此已履职尽责。原审庭审中，华居物业提交了2014年12月22日开发商、施工方、业主代表等就案涉小区外墙砖脱落事项开会的会议记录，华居物业就案涉小区外墙砖脱落事项于2015年6月1日向郫县房管局的报告、2017年2月20日向四川中普建设公司的工作函、2017年7月7日该小区业主委员会和华居物业共同向郫县犀浦镇政府、郫县犀浦镇犀河社区出具的紧急事件反应，拟证明华居物业对此事件履职尽责情况。华居物业提交了访客记录登记本，拟证明其对案涉小区外来进出人员在进行核查登记。华居物业提交了其在案涉小区进行物业管理服务的工作照片，拟证明履职尽责情况；袁建华提交了关于案涉小区环境的照片、视频资料，拟证明小区环境卫生差、人员进出没审核登记、消防通道堵塞、部分路灯不能照明、小区顶楼航空警示灯失效、部分信箱损坏等情形，进而证明华居物业没有履职尽责。华居物业确认小区有两栋楼的顶楼航空警示灯失效。袁建华提交了案涉小区前期物业招投标文件，要求华居物业按照招投标文件中的标准履行物业服务。 原审法院在审理过程中，经向成都市新都区房管局了解，该区没有制定物业服务等级指导标准。 原审法院在审理过程中，袁建华经原审法院传唤，没有在2019年4月18日出庭参加诉讼，也未向原审法院提出不到庭的正当理由。 以上事实，有华居物业和袁建华的身份信息、《前期物业服务合同》、房屋信息登记表、华居物业提交的照片、缴费短信催收记录、袁建华提交的照片和视频、华居物业的工作函、访客登记本、原审法院勘验笔录、原审法院的工作记录、2017年成都市住宅物业服务等级指导标准，以及双方当事人当庭陈述等予以证实，原审判决予以确认。 原审判决认为，根据华居物业和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订的《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》、华居物业和袁建华签订的《前期物业服务合同》、案涉房屋的登记信息，可以确认华居物业和袁建华建立了合法有效的物业服务关系。双方应按照合同的约定履行权利义务。对于袁建华认为华居物业应按其招投标文件履行物业服务义务的主张，原审判决认为华居物业和成都宝投房地产开发有限公司，以及华居物业和袁建华签订了《前期物业服务合同》，袁建华的该主张不符合《物业管理条例》第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，华居物业要求袁建华支付拖欠的物业费并承担违约金的主张，符合双方签订的合同的约定和法律规定，应予支持。根据袁建华所有的案涉房屋的建筑面积和双方签订的合同约定的物业服务费标准即1.60元/月/平方米，以及8元/月/户垃圾清运费的标准，原审判决确认袁建华应支付2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费1512.90元、垃圾清运费88元；对于华居物业主张的违约金，虽双方签订的合同中约定每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分之三的比例收取违约金，但在华居物业未提交证据证明袁建华未按时交纳物业服务费所造成的损失的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的：‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际，原审判决确认袁建华应支付华居物业的违约金为302.58元。对于华居物业主张的水费，因没有相应的证据印证，应承担举证不能的后果，原审判决不予支持。对于袁建华认为华居物业没有尽到物业服务义务，构成违约，不应支持其要求支付物业服务费的主张，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原审判决不予支持。 对于袁建华的反诉请求，因在本案审理过程中，袁建华经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据法律规定，原审法院对袁建华的反诉，已按撤诉处理。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决袁建华在判决生效后十日内支付华居物业2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费1512.90元、垃圾清运费88元、违约金302.58元，共计1903.48元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由袁建华承担。 袁建华不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人没有履行向上诉人催要物业费这一前提条件；被上诉人根本违约；上诉人的反诉不应按撤诉处理，答辩及反诉部分理由是成立的，有相应证据证明。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判并依法改判。 被上诉人华居物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，华居物业提交的证据确能证明已经向袁建华进行了催收，且袁建华欠费属实。袁建华提出反诉请求，但在一审第二次开庭时经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院对袁建华的反诉按撤诉处理符合法律规定。 袁建华提交的证据确实能显示小区某一片刻、某个局部的状况，能证明华居物业提供的物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。且华居物业虽然在物业管理中存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，袁建华也应当履行相应的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为正当理由拒缴物业费，缺乏法律依据。因此，原审判决对华居物业的诉讼请求予以支持并无不当。 关于违约金问题。考虑到华居物业在为案涉小区进行服务时确实存在问题，且通过改进物业服务，上述问题可以有所改善，因此本院认为，袁建华要求华居物业改进服务并因此逾期交费的行为，具有一定的合理因素。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，袁建华逾期缴纳物业服务费不属于恶意违约行为，故华居物业要求袁建华依照协议约定交纳违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人袁建华的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初563号民事判决； 二、袁建华在本判决生效后十日内支付成都华居物业管理有限公司2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费1512.90元和垃圾清运费88元，共计1600.9元； 三、驳回成都华居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人袁建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年九月十九日 书记员  陈 悦