贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初1468号 原告：喻吉良，男，1966年5月18日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：梁婷，贵州他山律师事务所律师。 原告：刘忠会，女，1972年4月4日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：梁婷，贵州他山律师事务所律师。 被告：绥阳碧桂碧房地产开发有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇千工堰还房小区。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：段鹏程，该公司员工。 原告喻吉良、刘忠会与被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠会的委托诉讼代理人梁婷、原告喻吉良及其委托诉讼代理人梁婷，被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告喻吉良、刘忠会向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还二原告所购买房屋面积误差3%范围内的购房款58,014.00元，按银行贷款基准利率4.75%支付2017年7月23日至给付之日的利息；2、判决被告双倍返还二原告所购买房屋面积3%范围外的购房款320,248.00元；3、判决被告赔偿二原告所购买房屋因多出的墙壁造成房屋贬值损失193,186.00元；4、判决被告赔偿二原告所购买房屋因门头处横梁过低造成的房屋贬值损失96,593.00元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告喻吉良、刘忠会变更诉讼请求判决被告赔偿二原告所购买房屋因多出的墙壁造成房屋贬值损失193,186.00元为：判决被告拆除二原告所购买房屋内多建的墙壁，恢复至该房屋规划设计的原状；放弃判决被告赔偿二原告所购买房屋因门头处横梁过低造成的房屋贬值损失96,593.00元的诉讼请求。事实及理由：2018年3月31日，二原告购买被告开发的绥阳县洋川镇滨河一路楼盘“绥阳碧桂园”第1幢1层1－5号商业门面，建筑面积164.02平方米，套内面积159.84平方米，房屋单位为12,086.20元/平方米。二原告于2017年7月22日分三期被告支付购房款1,931,858.00元。合同第十五条第一款第二项约定：实测套内面积小于预测面积时，套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的部分房款，由出卖人退还买受人，绝对值超过3%部分的房款，由出卖人双倍退还买受人。2019年年初，被告通知原告接房，二原告发现该房套内面积只有141.79平方米，面积减少18.05平方米，面积误差值达到11.29%，且该房内多了一堵墙，门口入口处横梁下沉，在原告对门面的使用造成不便，影响了该门面的采光和价值。经多次与被告协商无果。 被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司辩称，原告所述与事实不符。该门面系现房销售，二原告在购买该门面时已知道该门面内存在墙壁的事情，门面门口处横梁过低的问题双方在合同中没有约定，原告购房房屋时，该房屋未取得竣工备案表，属法律意义上的期间，房屋套内实测面积与合同约定面积存在误差是客观存在的，根据双方和买卖合同及补充协议第七条约定，面积差异百分比在±3%（含本数）以内，按双方约定的退补单价多退少补，未约定要承担相应的利息，对房屋面积差异超过的部分，根据双方的合同约定，各自的损失各自承担，我公司不应当承担双倍返还的责任，故不同意支付多付部分房款的利息和双倍退还误差面积超过3%部分的房款。对原告请求我公司按规划恢复房屋原状，由于该房是现房买卖，原告在买房时已知道该房的现状，该墙壁是该房屋的一部分，原告要求恢复该内规划时的状态，应提供经政府审批的规划设计图，故我公司不应当承担拆除该墙壁的责任。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告喻吉良、刘忠会与被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告开发的位于绥阳县洋川镇××“××”××房××的房屋一间，建筑面积为164.02平方米，套内面积为159.84平方米，商品房面积的房产测绘的机构为被告委托的遵义顺成测绘有限公司。房屋价款按该房套内面积计算，每平方米12,086.20元，房屋总价款1,931,858.00元；付款方式为分期付款：2017年5月24日首付482,964.00元，2017年6月24日付款482,965.00元，2017年7月22日付款965,929.00元。双方在合同中约定房屋误差面积的处理由双方附件十二《补充协议》第七条约定处理；出卖人应当按照行政主管部门核发的建设工程许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面通知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》处划“×”。同日，被告让二原告在另行打印的《补充协议》上签名，但未将该《补充协议》交付二原告，该《补充协议》第七条约定：“关于面积差异处理（此条所述面积均指“套内面积”），买卖双方一致同意合同第十五条全部变更如下：1、该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%（含本数）的，买卖双方按本款约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同，选择多退少补的，按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退还已收全部房款及利息（以付款日起至退款止为期，以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）。除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自损失由买卖双方各自承担，面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%，买卖双方一致同意：不管合同中所约定的该商品房的房屋单价为多少，该商品房的合同约定计价面积的退补单价为（人民币）12,086.20元/平方米。”合同签订后，二原告于2017年5月22日向被告支付购房款452,964.00元及物业维修基金4,921.00元、2017年7月20日向被告支付购房款482,965.00元、2017年8月31日向被告支付购房款110,000.00元、2017年9月27日向被告支付购房款65,929.00元，共计支付购房款1,116,779.00元。2018年3月31日，二原告在向被告支付购房款815,079.00元后，被告统一向二原告出具《收据》，共计收款1,931,858.00元。2018年11月5日，遵义顺成测绘有限公司对被告所开发的绥阳碧桂园的房屋面积进行测绘，二原告所购买的房屋套内面积为141.79平方米，与原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋套内面积少18.05平方米。2019年初，被告通知二原告接房，二原告发现该房屋套内面积只有141.79平方米、房内多墙、房屋入口处横梁过低的情况，二原告就上述问题与被告进行协商解决，在协商过程中，二原告才在被告处复印了一份《补充协议》，在该《补充协议》中，被告未加盖共公章。该纠纷经原告多次与被告协商无果，二原告至今未接收该房。 另查明，二原告在购买房时，被告已将该房屋作为其公司售房中心的一部分进行了装修，该房屋的装修拆除后，该房内与双方签订的《商品房买卖合同》中附件一《房屋平面图及位置图》遵义顺成测绘有限公司的《测绘报告》中的房屋分层平面图、绥阳县城乡和住房建设局《规划图》相比，该房内多一堵墙壁。 上述事实，有原、被告陈述，二原告提供的《商品房买卖合同》，被告出具的《机打收据》、《消费票据》、原告喻吉良在中国建设银行股份有限公司绥阳支行的《银行流水》，广东碧桂园物业服务股份有限公司绥阳分公司《房屋分层平面图》、遵义顺成测绘有限公司《测绘报告》、绥阳县住房和城乡建设局《商品房预售备案通知书》、《照片》、原告从被告处复印的《补充协议》，被告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、照片及电脑截图等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为,原告喻吉良、刘忠会与被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。二原告已按合同约定向被告履行了交付购房款1,931,858.00元，被告应当按照合同约定向二原告交付其购房的房屋，被告在向二原告交房的过程中，因房屋面积差异、房内多墙及房屋门口横梁问题未能与二原告达成协议，二原告至今未接收该房。本案的争议焦点是：一、双方于2018年3月31日签订的《补充协议》是否有效？对双方当事人是否具有法律约束力？二、被告退还二原告多付的购房款及利息应当怎样计算退还？三、被告是否应当拆除二原告购房的房屋内多出的墙壁？针对第一个焦点，二原告认为被告提供的《补充协议》无页码、且协议中只有最后一页有其签名，也未将该协议送达给他们，不予认可。本院认为，被告提供的该协议虽然有二原告的签名和捺印，但该《补充协议》约定的内容对原、被告签订的《商品房买卖合同》的部分条款内容进行了变更和废止，减轻被告在履行合同过程中存在违约行为的责任，属于对双方签订的《商品房买卖合同》的重大变更，被告应当将《补充协议》的内容进行告知或将《补充协议》交付二原告。根据被告提供的《补充协议》无页码编码，协议中其他页无二原告签名或捺印，而协议的签订时间是2018年3月31日，与原、被告签订《商品房买卖合同》的时间系同一日，被告应当将《补充协议》订入《商品房买卖合同》中一并编码或另行交付二原告，否则被告对除协议的最后一页以外的协议内容进行随意更改，该协议是否真实存在，是否系双方当事人的真实意思表示将无法确认。被告未能提供证据证明该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是真实存在的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的法律后果，即该协议中约定的内容对二原告不具有法律约束力，本院对原、被告于2018年3月31日签订的《补充协议》不予认定。针对第二个焦点，由于双方于2018年3月31日签订的《补充协议》未被认定为合法有效，对二原告不具有法律约束力，二原告所购买的房屋面积差异的处理应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定处理，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和遵义顺成测绘有限公司的《测绘报告》，二原告向被告所购买的该房屋套内面积相关18.05平方米，其房屋面积误差百分比为11.29%，根据双方合同约定的房屋单价12,086.20元计算，被告应当退还二原告购买该房屋时多给付的房屋面积误差百分比在3%以内部分购房款，为12,086.20元/平方米×159.84平方米×3%＝57,955.75元，双倍退还二原告购买房屋时多付的房屋面积误差百分比超过3%的部分购房款，为12,086.20元/平方米×（18.05平方米－159.84平方米×3%）×2倍＝320,400.33元，对二原告请求被告退还多交房屋面积误差百分比3%以内的部分房款58,014.00元，本院予以部分支持，对原告请双倍退还房屋面积误差百分比超过3%的部分房款320,284.00元，本院予以支持。对原告请求被告支付多付房屋面积误差百分比3%以内房款的利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，本院予以支持，其利息应从二原告付清购买房之次日（即2017年9月27日）起计算，计算至二原告起诉之日（即2019年6月10日）止，利率按照中国人民银行的同期存款年利率1.50%计算，其利息为57,955.75元×1.50%÷365日×620日＝1,476.68元，对其该请求，本院予以部分支持。针对第三个焦点，本院认为，根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及广东碧桂园物业服务股份有限公司绥阳分公司《房屋分层平面图》、遵义顺成测绘有限公司《测绘报告》、绥阳县住房和城乡建设局的规划图，二原告向被告购买的房屋中间均无墙壁，且二原告在被告购买该房屋时，由于该房屋是被告装修的绥阳碧桂园售房中心的一部分，被告已对该房屋进行了装修，为了绥阳碧桂园售房中心的布局有需要，被告在装修时在该房屋内增加墙壁，但被告在向二原告交房时，应当拆除在装修时增加的墙壁，恢复至该房屋规划设计时的状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当将双方合同约定结构的房屋交付二原告，故对二原告请求被告拆除该房内多出的墙壁，恢复至该房屋规划设计时的状态的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司退还原告喻吉良、刘忠会购买“绥阳碧桂园”第1幢1层1－5号房屋面积误差百分比3%以内的购房款57,955.75元，并支付利息1,476.68元（从2018年4月1日计算至2019年6月10日），限本判决生效后十日内付清； 二、由被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司双倍退还原告喻吉良、刘忠会购买“绥阳碧桂园”第1幢1层1－5号房屋面积误差百分比3%以内的购房款320,284.00元，限本判决生效后十日内付清； 三、限被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将原告喻吉良、刘忠会购买“绥阳碧桂园”第1幢1层1－5号房屋内与该房规划设计不一致的墙壁拆除； 四、驳回原告喻吉良、刘忠会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,532.00元，减半收取5,266.00元，由原告喻吉良、刘忠会负担2,266.00元，被告绥阳碧桂碧房地产开发有限公司负担3,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黄刚 二〇一九年九月六日 法官助理郭丞 书记员喻露平