湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初3671号原告双峰县楚泰物业服务有限公司，住所地：双峰县永丰镇城北建材市场****，统一社会信用代码914313213385326610。法定代表人宋宇坤，该公司经理。委托代理人朱湖兵，双峰县方圆法律服务所法律工作者。被告彭保元，男，1955年7月29日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。委托代理人谢巧明，男，1956年11月7日生，汉族。原告双峰县楚泰物业服务有限公司（以下简称楚泰物业公司）诉被告彭保元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。楚泰物业公司请求判令彭保元支付物业服务费1436元。彭保元答辩要点：1、楚泰物业公司进驻玉盘小区属于非法进入，签订物业服务合同是无效合同；2、我所在单元由于房顶漏水造成整个单元墙面的仿瓷粉刷全部脱落；3、楚泰物业公司服务不到位，小区内安全得不到保障，保安没有管，物业公司不解决，路灯不亮，物业没有维修，基于原告服务不到位，物业服务费无理收取。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、楚泰物业公司成立于2015年3月30日，公司类型为有限责任公司，经营范围：物业管理服务。玉盘小区业主委员会于2011年6月26日制定了《玉盘小区业主委员会章程》，第十二条关于委员会权利第3点规定：选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同。彭保元是玉盘小区19栋3单元201房的业主。二、2016年2月29日，玉盘小区业主委员会（甲方）与楚泰物业公司（乙方）签订《委托物业服务合同》，合同约定了物业管理区域概况，物业服务项目及等级标准，包括综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设备日常运行、保养、维修服务，服务费用，双方的权利和义务，合同期限，违约责任，其他事项。合同具体条款摘要如下：1.综合管理服务的条款：……对业主或使用人的投诉在三天内答复处理②建立健全财务制度，对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰③代业主委员会对小区房屋维修资金进行专账管理，做到运作规范，账目清晰，……；2.公共区域清洁卫生服务的条款：……地面每日清扫一次，楼梯每月拖洗一次，，地面清洁每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次；3.公共区域秩序维护服务的条款：……，小区录像监控、楼宇对讲等技防设施24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，及时处理车辆停放不规范的现象，……；4.共用部位、共用设备日常运行、保养、维修服务的条款：……，每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通、保持排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、破裂、隔热板断裂、缺损的应及时修理，每周一次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼阁灯、街坊灯90%以上的亮灯率，监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆车牌号，录像功能正常，……5.服务费用的条款：住宅的物业管理费多层0.55元/月/平方米,高层7-19楼1.15元/月/平方米,商铺1.8元/月/平方米;6.合同期限的条款:合同期限为3年,自2016年3月1日起至2019年2月28日止;7.违约责任和条款:业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时足额交纳物业服务费的应按欠缴金额每日2%的标准向乙方支付违约金,拖延费用三个月以上的,乙方可以提起诉讼,……;8.其他事项条款：……，双方约定自本合同生效之日起3天内,根据甲乙委托管理事项,办理接管验收手续,房屋外墙、屋顶、窗台渗漏、房屋开裂、设施设备故障等问题，在保质期内应由建设单位负责维修，超过保质期的由专项维修基金开支维修，本合同自签字之日起生效。三、楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，即委派物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，向本院提交了玉盘小区业主投诉登记表、保安队长工作日记记录表、保安队长交接记录表、保安晚班轮岗值班表、白班保安巡查记录表，可以证明楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了相关的服务工作，楚泰物业公司还向本院提交了双峰县玉盘小区业主委员会于2019年5月29日出示的《证明》，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司提供的物业服务基本满意，并经小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，因楚泰物业公司自愿退出，自2019年3月1日后楚泰物业公司不再为玉盘小区提供物业服务。四、楚泰物业公司进驻玉盘小区开展物业服务后，彭保元缴纳了部分物业服务费，至2019年2月28日止，彭保元尚欠物业服务费1436元。上述事实，有当事人陈述、委托物业服务合同、玉盘小区业主委员会章程、玉盘小区业主委员会的证明、登记表等证据在卷佐证，可以认定。本案争议的焦点：1、原告是否按照《委托物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务；2、被告应否支付原告物业服务费。判决的理由与结果本院认为：1、原告是否按照《委托物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务。楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，当即委派了物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，合同期满后，玉盘小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司的物业服务基本满意，基于此，可以认定楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了一定的服务和管理工作。在楚泰物业公司从事玉盘小区的物业服务期间，也有业主反映原告在物业服务期间，物业服务不到位，不作为，主要表现在如下方面：①公共设施管理混乱，楼道照明灯坏了，很久没有维修；②卫生清洁、管理工作很不好，根本没按合同约定的每天清扫1次，仅仅是将垃圾进行了清理；③公共秩序混乱，车辆摆放无序，车辆通行不方便，多次发生摩托车被盗、车辆被刮损事件，而不能提供监控视频；④下水管道不通或堵塞，业主反映后，疏通不及时或敷衍了事；⑤最普遍的是顶楼漏水、房屋漏水问题未能得到及时、有效的处理甚至推诿不处理，导致很多业主房屋受损。基于诸多原因，造成越来越多的业主都不愿意缴纳物业服务费。本案中，对业主们反映的原告服务不到位、不作为的种种情形中，对于被告提出的委托物业服务合同有效无效，与本案非同一法律关系，被告可另寻合法途经解决。对于被告提出的房子屋顶漏水等问题，既没有向本院提起反诉，也未提供相足够证据证明。此外，根据《委托物业服务合同》的相关约定，原告“应建立健全财务制度，对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，应代业主委员会对小区房屋维修资金进行专账管理，做到运作规范，账目清晰，应对小区录像监控、楼宇对讲等技防设施24小时开通，并有人驻守”等，对于这些合同明确约定，又不可或缺的内容，原告没有提供证据证明其已服务到位，因此，可以认定，原告在履行《委托物业服务合同》约定的服务内容时，存在瑕疵。2、被告应否支付原告物业服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，彭保元本人虽然没有与原告签订物业服务合同，但原告是被告所在小区的业主委员会选聘的物业管理企业，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《委托物业服务合同》是双方的真实意思，合同依法成立，具有法律效力，原告与被告所在小区的全体业主包括被告应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告提出原告进驻玉盘小区属于非法进入，委托服务合同无效等辩论意见，不予采纳。原告按照《委托物业服务合同》的约定为被告小区内的物业进行了一定的服务和管理工作，被告亦应当按照合同的约定支付物业服务费，基于原告在履行《委托物业服务合同》时，存在瑕疵，对被告应缴纳的物业服务费可以适当减少，根据原告履行物业服务合同过程中存在瑕疵的情形，以及原告在物业服务中存在的瑕疵与被告的关联程度，对被告应支付的物业服务费酌情由被告支付90%。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：被告彭保元在本判决生效后五日内支付原告双峰县楚泰物业服务有限公司物业服务费1292.4元。如果彭保元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由双峰县楚泰物业服务有限公司承担2.5元，由彭保元承担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 员  钟平亮二〇一九年九月二十日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。