河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初5390号原告：新密市工业物资总公司，住所地：新密市青屏街**。统一社会信用代码：914101837156482493。法定代表人：张春奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炎华，河南京原律师事务所律师。被告：山西华福建安房地产开发有限公司，，住所地：太原市小店区西吴苑小区**楼******统一社会信用代码：91140100692211182B。法定代表人：梁晓杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李拥，河南钰琢洋诚律师事务所律师。原告新密市工业物资总公司诉被告山西华福建安房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新密市工业物资总公司（简称物资公司）委托诉讼代理人张炎华，被告山西华福建安房地产开发有限公司（简称华福建安公司）委托诉讼代理人李拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物资公司诉请：1、依法判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》部分合同无效；2、本案诉讼费用等费用由被告承担。事实与理由：2011年3月2日、2011年3月10日，原、被告分别签订了《房屋买卖合同书》及《补充协议》，约定由被告出资300万元购买原告后院5亩多空地及其上面的附属建筑物，签订上述合同后，被告一直没有履行自己的义务。因该土地的性质系划拨土地，根据法律法规规定，对外转让上述产权需要得到政府相关部门的批准。签订合同后，被告没有履行自己相应的义务，也未向政府相关部门办理审批手续，且上述土地及建筑物未办理产权变更登记，按照法律规定被告没有得到上述土地及附属物的产权。现被告强行将原告的员工撵出上述房屋，将房屋配套设施进行强拆并将原告的办公材料扔在院中，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，为此，原告根据《民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。被告华福建安公司辩称：1、原告在（2019）豫0183民初702号案件开庭时当庭承认政府对涉案土地的出让已经办理审批，且政府已经批准涉案房产及配套设施可以整体转让，相关房产已经办理房产证，表明合同已生效且履行。2、（2017）豫0183号民初1716号民事判决书也认定双方间签订的房屋买卖合同和补充协议成立并生效，原告的请求不能成立，应依法驳回。为支持诉讼请求，原告提交的证据有：第一组：1、密编字【1993】24号文件1份；2、营业执照1份。证明1993年2月22日，密县编制委员会同意建立“密县工业物资总公司”，公司，公司地址设在原工业局院内999年6月10日更名为新密市工业物资总公司。第二组：企业信用信息公示报告1份。证明被告华福建安公司法定代表人为梁晓杰，成立日期2009年7月22日，注册资本为1000万元，实缴资本为60万元。第三组：1、关于成立青屏街办事处城中村改造工作指挥部的通知1份；2、项目投资合作协议书1份；3、房屋买卖合同书1份；4、补充协议1份。证明2010年1月27日新密市青屏街办事处印发关于成立城中村改造通知，原告公司地址在城中村改造项目内。2011年3月2日、2011年3月19日原、被告双方先后签订《房屋买卖合同书》及《补充协议书》，约定原告向被告出售位于河南省新密市××大街××号部分房屋共计4223.5平方米，由被告按照合同约定向原告支付1370万元；楼后院约5亩空地作为以上购房屋的停车车位（另增加5亩土地补偿金300万元，其余不增加任何费用），此款项待开发时付清。该合同书也是在城中村改造的基础上签订，现该项目一直未实施。第四组：1、密编字【1993】24号文件1份；2、密土补征字（93）036号文件及审批材料1份；3、新密国用（2002）字第039号国有土地使用证1份。证明1993年2月22日，密县编制委员会同意建立“密县工业物资总公司”，公司，公司地址在原工业局院内的建筑物为国有资产。1993年4月16日，密县土地管理局同意补征城关镇韩庄村第二村民组耕地7.8亩，非耕地0.3亩，合计8.1亩，作为县工业物资总公司宿办楼及营业楼用地。2002年4月10日，新密市国土资源局向新密市工业物资总公司颁发位于青屏大街78号国有土地使用证，该块土地使用权类型：划拨土地。为支持其辩解意见，被告提交的证据有：一、（2017）豫0183民初1716号民事判决书一份；原、被告于2011年3月2日签订的《房屋买卖合同书》、2011年3月19日签订的《补充协议》各一份。证明判决书第7页第21-25行认定：“本院认为，原被告之间签订的合同及补充协议成立并生效，双方都在切实履行该合同。”二、原告于2011年3月19日出具的委托书，原、被告于2011年4月3日签字确认的移交表各一份。证明：原告履行合同情况。包括原告于2011年3月19日委托被告全权处理该房产的物业管理、销售、过户，并于2011年4月3日将房产及证件（包括土地证）全部移交给被告等。三、原告于2011年3月22日出具的收到被告1000万元款项的收据1份及原告于2011年4月13日至2012年7月25日出具的收据22份、税票10份（共12页）。原告员工鲍自成收据8份、刘树立收据6份、海万松收据1份、工资表11页。证明：被告履行合同情况，包括被告按约定于2011年3月22日向原告支付1000万元，后以直接付款、代付税款、修理费、工资等方式陆续向原告支付7237331元，被告共向原告支付17237331元。四、新密经字【2007】21号文件、新密市经济委员会2008年1月3日的请示及批示、新密经字【2009】12号文件、青屏街工作委员会青党字【2010】8号文件、青屏街街道办事处与原告签订的合作协议书、原告2011年11月提交的开发投资项目申请报告、新密科工信字【2012】7号文件、2012年3月29日新密市地方税务局城管分局调查报告各一份，房产证7份。证明：政府批准情况及房产证办理情况。包括经新密市主管工业的市长王明安2007年10月17日签字确认，新密市政府批准同意整体协议转让本案争议房产的13层主体楼及后院一栋三层办公楼及其他配套设施。因原告濒临破产、为解决原告职工安置问题，经新密市市委书记王铁良批示，新密市政府对该项目给予税费优惠。新密经字【2009】12号文件，证明该项目更名为鑫领寓。青屏街街道办与被告签订合作协议并成立改造指挥部和被告共同开发鑫领寓，新密市科技和工业信息化局批准同意该合作开发事宜。2012年3月29日新密市地方税务局城管分局调查报告中注明该项目系市委创建卫生城市引资合作后改造。7份房产证中注明“该房产享受商品房产权待遇，实施无障碍上市交易”。五、青屏派出所2017年2月26日接警登记表一份，新密市公安局2018年出具的伤情鉴定表一份。证明：原告于2017年派人掐断鑫领域电线、摘走电表。于2018年10月将被告人员朱广生打成轻微伤。原告长期恶意制造各种障碍阻碍被告正常使用房产，已经严重违约应承担违约金。前四组证据见（2017）豫0183民初1716号民事卷宗，第五组证据见（2019）豫0183民初702号民事卷宗。经审理查明，原、被告于2011年3月2日签订《房屋买卖合同书》，合同约定，被告购买原告所售位于新密市××大街××、××、××、××、××（××套住宅）共计4223.50平方米的房产。合同价款为-1层1241.25㎡，单价2500元／㎡商定价款3103125元。1层445.37㎡，单价6346.64元／㎡，商定价款2826605元。2层999.26㎡，单价3500元／㎡，商定价款3497410元。3层857.62㎡，单价3000元／㎡，商定价款2572860元。4-12层（六套住宅）680㎡，单价2500元／㎡，商定价款1700000元。以上房产面积共计4223.5平方米，总价款共计13700000元。合同第二条第3项约定“楼后院约5亩空地作为以上购房屋的停车车位（另增加5亩土地补偿金300万元，其余不增加任何费用），此款项待开发时付清”。至此，该房屋买卖合同约定总价款为16700000元。付款方式为原告将所售给被告的房屋产权证办齐并交付给被告后，被告首付1000万元给原告，剩余370万元待原告将剩余尾工及有关验收手续和房产手续完善后付清。双方于2011年3月19日签订的《补充协议》一份，协议约定：“新密市青屏大街78号房屋（4223.5㎡）和后院作为停车场的5亩多空地及其上面的附属建筑物，产权实归乙方梁学亮所有，因双方原因暂不办过户手续，但管理、出售权归乙方梁学亮全权负责。在上述建筑物及空地的销售处理过程中，甲方无条件进行全程配合，完善所需的一切过户手续及事宜。所需的过户手续费用按相关市场情况，按规定甲、乙双方各负其责。楼后院作为停车场的5亩多空地，挂牌出让由乙方全权负责”等内容。上述两个协议签订后，原告将房屋及办理房屋产权所需手续交付给被告，被告已为上述房产办理了房屋所有权证，被告已支付房屋买卖价款及相关费用，因双方产生纠纷，就被告已付款数额双方有争议没有进行核算。2017年2月27日原告向被告发出《通知》，以双方签订的《房屋买卖合同》第2条第3项后院五亩土地补偿的约定和双方于2011年3月14日签订《补充协议》，对后院五亩及空地上面附属建筑物的处理方式与对国有土地资产的使用保护及处分的相关强制性规定相背而该合同至始至终无效，依法应予撤销为由，通知被告2011年3月2日双方签订的《房屋买卖合同》第2条第3项及2011年3月14日签订《补充协议》自行解除。被告对该解除通知有异议，向本院提起诉讼，本院于2017年6月26日做出（2017）豫0183民初1716号民事判决书，判决：“新密市工业物资总公司2017年2月27日发出的解除通知无效”。原告认为，因该土地的性质系划拨土地，根据法律法规规定，对外转让上述土地需要得到政府相关部门的批准。签订合同后，被告没有履行自己的相应义务，也未向政府有关部门办理审批手续，且上述土地及建筑物未办理产权变更登记，按照法律规定被告没有得到上述土地及附属物的产权。现被告强行将原告的员工撵出上述房屋，将房屋配套设施进行强行撤除并将原告的办公材料扔在院中，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，为此，特向法院提起诉讼。另查明，双方协议约定买卖的房屋所占用的土地及后院5亩土地，土地性质为划拨土地，登记土地使用者为新密市工业物资总公司，用途为综合用地，面积为5400平方米。原被告双方对《房屋买卖合同》及补充协议中关于后院5亩土地及地上附属建筑物的约定均认为是买卖行为。《房屋买卖合同》中第二条第3项约定的“此款项待开发时付清”的意思为：“市区府西街以西，幸福路以东，青屏大街以北，溱水路以南范围内约88亩（包括本案诉争的房屋买卖所占用土地及后院5亩土地）土地的旧城改造项目进行开发时。”新密市经济委员会于2007年10月15日发新密经字【2007】21号文件、新密市经济委员会2008年1月3日的请示及批示、新密经字【2009】12号文件、青屏街工作委员会2010年1月27日青党字【2010】8号文件、2012年3月1日青屏街街道办事处与被告签订的合作协议书、被告2011年11月提交的开发投资项目申请报告、新密科工信字【2012】7号文件。以上文件及批示等能证实约88亩旧城改造项目进行了变更土地性质等前期工作，但至今没有新的进展。被告已将部分房产办理房屋所有权证，缴纳房屋所占土地的土地收益金。本院认为，原被告间签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》系双方经协商达成的，是双方的真实意思表示。但根据合同法等相关法律规定，合同有效必须建立在不违反法律的强制性规定和不损害国家、集体和其他人的合法利益的前提下才能合法有效。本案中双方诉争协议中关于后院5亩土地及地上附属建筑物的约定条款，因该土地性质为划拨。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地的转让符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第二章第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。从以上条例可以看出，本案诉争的土地如进行转让，应按条例第四十五条的规定，必须签订书面的转让合同，并报市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。而本案原被告双方并未就后院5亩多划拨土地及地上附属物的转让签订出让合同，而是仅在《房屋买卖合同》中以“停车车位”、“补偿金”及《补充协议》中“产权实归”、“管理、出售权归乙方全权负责”等形式进行的所谓买卖，这显然不符合土地转让合同的成立的基本要件。市政府虽将包括诉争的8.1亩土地纳入88余亩土地的旧城改造项目规划中，但在还没有取得市政府批准情况下，原告将登记在自己名下的划拨土地以“补偿金”的方式进行买卖，违反了国有土地使用权转让的相关程序和法律的强制性规定，故双方对该部分的约定应为无效。原告在明知土地性质为划拨的情况下，仍将该土地变相买卖，被告可就原告不能履行合同的违约行为另行主张权利。而双方买卖房屋所占用土地，因取得了市政府有关文件立项批准，且缴纳了土地收益金，故买卖房屋部分为有效。关于被告按合同约定已支付款项及已缴纳税金部分，原被告双方应另行结算，如协商不成可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：原告新密市工业物资总公司与被告山西华福建安房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》第二条第3项及《补充协议》第一条、第三条、第四条中涉及后院5亩多空地及地上附属建筑物的约定无效。本案诉讼费100元减半收取为50元，由原告新密市工业物资总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  李耀强二〇一九年九月九日法官助理王一帆书记员张盟莉