四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12570号 上诉人（原审被告）熊芮，女，1974年11月10日出生，汉族，住重庆市江**。 被上诉人（原审原告）四川盛德物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区长寿南路******。 法定代表人王祖成，经理。 委托代理人李大金，系公司工作人员。 委托代理人李洁，系公司工作人员。 上诉人熊芮因与被上诉人四川盛德物业管理有限责任公司（以下简称盛德物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年7月7日，熊芮（作为买受人）与成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，第十二条约定，（一）出卖人在2013年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十七条约定：（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，6、甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于合同约定的交房日或另行通知日届满前办理房屋交付手续并交清相关费用。乙方如果购买的现房，乙方则应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，甲方不再另行通知乙方办理房屋交付手续。7、乙方未按甲方通知的日期办理商品房验收交接手续的，合同约定的交房日或另行通知日视为甲方的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由乙方承担。同时，房屋及其内设施设备的保修期也自该交付日起算。乙方在甲方通知的日期未办理商品房验收交接手续的，则视为违约，乙方须按房屋总房款的每日万分之一向甲方支付违约金，直到乙方交清相关费用、办理商品房验收止。 同日，熊芮（作为乙方）与盛德物业（作为甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第二条约定，前期物业管理服务期限自本房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效日止。协议第三条约定，物业管理服务费用为：以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期起，乙方向甲方全额缴纳六个月的服务费，住宅按其拥有建筑面积每月每平方米（多层2.3元）向甲方交纳。物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为上月26日至次月5日。空关房屋的物业管理服务费，由业主按其拥有的建筑面积全额向甲方交纳。协议第十条约定：不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管费总金额的0.3%收取滞纳金。 2016年9月30日，青白江区凤凰湖国际社区第一届业主委员会（作为甲方）与盛德物业（作为乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定由盛德物业对凤凰湖国际社区提供物业管理服务，服务期限自2016年11月1日起至小区开发建设完工同时完成最后一批次物业集中交付，再顺延一年止。关于物业管理服务费，合同第十一条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：跃层及别墅住宅物业2.3元/平方米。第十三条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之二向乙方支付违约金。因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起全额交纳。 另查明，案涉房屋于2013年8月31日已满足交付条件。熊芮系凤凰湖国际社区6栋1单元101号业主。该房为住宅用房，建筑面积为179.89平方米。2013年9月1日至2019年2月28日，熊芮欠交物业管理费27307.3元（66个月×179.89平方米×2.3元/月/平方米）。盛德物业多次张贴催缴通知单，并于2019年2月1日向熊芮发送短信进行催收，熊芮至今未缴纳上述费用。盛德物业遂向原审法院提起诉讼，请求1.判令熊芮支付物业管理费人民币27307.3元、违约金人民币5308.79元；2.判令熊芮承担本案诉讼费。 以上事实有双方身份信息、《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同补充协议》《前期物业管理服务协议》《物业管理委托合同》《情况说明》、欠费明细表、物业服务费缴费通知单、催缴短信截图等证据及当事人的当庭陈述在案予以佐证。 原审判决认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。盛德物业与熊芮基于《前期物业管理服务协议》《物业管理委托合同》形成了物业服务法律关系，合同内容系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到合同条款的约束。关于熊芮未按约向盛德物业交纳物业服务费，其辩称未接到收房通知，且房屋存在质量问题，未达到收房条件，故不应支付物业服务费及滞纳金等费用的意见，对此原审判决论述如下：一、对于熊芮辩称未接到收房通知。熊芮与成都市盛鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了交房时间，并约定买受人如未接到交付通知书，应当以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，逾期未办理视为交付并开始缴纳物业费。另熊芮在原审庭审中自述，曾数次就房屋办证问题联系过房屋开发商，而根据《商品房买卖合同》第十七条之约定“房屋交付后365日内办理商品房的所有权证书”可以看出，熊芮应该已知晓房屋符合交付条件一事，而合同约定交付日期为2013年5月30日，距今已有6年时间，而熊芮称开发商至今未通知其收房，熊芮也从未向开发商询问过交房一事明显不合常理，且结合该小区同期大多数业主均已收房的事实，原审判决对熊芮关于并未接到收房通知且不知晓房屋已符合交付条件的辩称表示高度怀疑。综上，原审判决认为，熊芮明知合同约定的交房时间，也已知晓房屋于2013年8月31日前后已符合交付条件的实际情况，且即使熊芮未收到盛德物业交房通知，也应在《商品房买卖合同》约定的最后收房时间即2013年5月30日向盛德物业要求办理房屋交付手续，熊芮不能以未收到接房通知为由而怠于接收房屋。二、对于熊芮提出房屋存在质量问题，未达到交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”，虽然熊芮辩称房屋存在质量问题，但其提供的证据不足以证明该质量问题已达到可拒收房屋的根本违约程度。故熊芮不能以此为由拒绝接收房屋，原审判决对其该项辩称不予支持。综上，盛德物业主张以2013年8月31日作为房屋交付之日，熊芮负担2013年9月1日至2019年2月28日期间的物业费共计27307.3元的诉请，不违反法律规定，原审判决予以支持。 关于违约金。熊芮未按照合同约定的时间缴纳物业服务费，且时间长达五年，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但考虑到盛德物业作为物业服务企业亦应积极与业主做好有效的沟通工作，故原审判决结合双方的主观过错程度、违约所导致的后果等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为1000元。关于熊芮辩称盛德物业擅自整改案涉房屋的问题，与本案系不同的法律关系，故本案不作处理。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决熊芮于判决发生法律效力之日起十日内向盛德物业支付2013年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费27307.3元及违约金1000元，共计28307.3元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费308元，由熊芮负担。 熊芮不服一审判决，向本院提起上诉称，案涉房屋因质量问题未能依法交付，一审法院认定已交付是没有事实依据的；被上诉人未能举证证明其履行物业合同义务，上诉人物业破损，一审法院未能调查，事实认定不清；一审法院直接裁判上诉人与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，系适用法律错误；被上诉人不是商品房买卖合同补充协议的相对方，且该协议系格式条款，应当无效。被上诉人要求上诉人支付物业服务费没有事实依据及法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判。 被上诉人盛德物业辩称熊芮未提出过退房要求，可以视为熊芮愿意继续履行买卖合同，被上诉人于2013年12月30日对房屋进行了验房，由此可知熊芮知晓并认可房屋交付时间及条件；上诉人验房提出的整改问题不属于房屋重大质量问题，不足以影响房屋使用功能；被上诉人与熊芮之间的物业服务符合法律关系，熊芮未对被上诉人的物业服务提出过任何异议，熊芮所在物业被开作业口系开发商进行整改所致，与物业服务无关；商品房买卖合同与补充协议明确约定了房屋交付及产权转移内容，该合同明确陈述了自愿公平原则，合法有效；被上诉人的物业服务行为是在合情合理合法的基础上实施的，且已经客观履行了物业服务行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。另查明，熊芮曾将案涉房屋转卖给案外人，网签系统更改为案外人名字。后因双方在买卖过程中出现争议，又将房屋重新更名并网签至熊芮名下。 本院认为，关于房屋质量和交付问题。商品房买卖合同及补充协议明确约定了交房时间和条件等交付事宜，且熊芮曾数次就房屋办证问题联系过房屋开发商，熊芮主张房屋存在质量问题，未达到交房条件，但合同约定的交付日期距今已有6年时间，熊芮一直未积极与开发商沟通协商解决。另，熊芮曾将案涉房屋进行过转卖，原审判决结合案涉小区同期大多数业主均已收房的事实，认定熊芮关于并未接到收房通知且不知晓房屋已符合交付条件的辩称不合常理正确。 关于物业破损问题。首先，熊芮的房屋整改问题不是盛德物业所为，亦不能归咎于盛德物业未履行物业服务义务；其次，熊芮若认为盛德物业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒缴物业费没有法律依据。 综上，上诉人熊芮的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费616元由上诉人熊芮负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年九月二十三日 书记员  陈 悦