四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终11778号上诉人（一审原告）：刘用海，男，1976年1月7日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：丁红梅，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：彭艳华，女，1979年11月2日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：丁红梅，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李继忠，男，1971年9月3日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：屈绥，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨维梅，女，1974年7月18日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：屈绥，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：新都区新锐房屋经纪服务部，经营场所：四川省成都市新都区新都镇金光路**。经营者：陈皓，男，1988年11月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人刘用海、彭艳华因与被上诉人李继忠、杨维梅、新都区新锐房屋经纪服务部（以下简称新锐服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初9454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘用海、彭艳华上诉请求：1.请求撤销一审（2018）川0114民初9454号民事判决书第二项、第三项；2.依法改判李继忠、杨维梅双倍返还刘用海、彭艳华定金700000元。事实和理由：一、一审法院关于合同解除适用法律错误。一审法院根据《合同法》第九十三条第一款之规定认定本案房屋买卖合同的解除是因为双方协商一致，明显适用法律错误，刘用海、彭艳华于2018年9月3日书面催告李继忠、杨维梅后对方仍未履行合同主要义务，2018年9月28日刘用海、彭艳华解除了与李继忠、杨维梅的房屋买卖合同，是根据《合同法》第九十四条第三款之规定行使的法定解除权，而不是双方协商一致的结果，虽然李继忠、杨维梅在诉讼过程中对刘用海、彭艳华要求解除合同的诉请并不持异议。二、一审关于合同解除不能继续履行责任的划分没有事实、合同以及法律依据。在房屋买卖合同履行过程中刘用海、彭艳华没有任何违约行为，导致房屋买卖合同解除不能继续履行的责任在于李继忠、杨维梅。1.虽然案涉房屋在房屋买卖合同签订时已处于抵押状态和查封状态，但是作为文化程度不高的刘用海、彭艳华不能完全理解“抵押”、“查封”的法律术语，即便理解、知晓也仅能说明该交易处于高危状态，而不能据此认定刘用海、彭艳华因为承担了高风险就应当承担房屋不能交易的责任。2.刘用海、彭艳华在合同履行过程中没有任何违反合同约定的行为，李继忠、杨维梅在收取了定金350000元后并未妥善处理案涉房屋的贷款事宜，导致未能在合同约定的时间内办理房屋过户手续，继而导致该房被司法拍卖，合同不能继续履行，责任完全在李继忠、杨维梅。三、一审法院酌定李继忠、杨维梅应向刘用海、彭艳华支付70000元违约金没有事实、合同以及法律依据。1.从房屋买卖合同条款来看，正因为刘用海、彭艳华存在较高的风险，才约定了比较高的违约责任；2.案涉房屋已于2018年11月11日以2200000元的价格拍卖；3.刘用海、彭艳华主张的双倍返还买方所付定金适用的是房屋买卖合同第八条的违约责任。四、由于李继忠、杨维梅未在合同约定的期限内解除查封的抵押、完成过户手续，导致案涉房屋被拍卖，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，李继忠、杨维梅应当承担违约责任。李继忠、杨维梅辩称：1.导致案涉房屋买卖合同未实现的原因系案涉房屋被法院强制拍卖。在签订房屋买卖合同时明确该房屋处于被查封状态，刘用海、彭艳华愿意将自己置于一个高风险的地位，因此合同目的无法实现系双方共同原因所致。双方一致同意解除合同，本案判决合同解除的方式为约定解除更为适宜；2.本案的事实是，双方签订的房屋买卖合同的金额远远低于市场价格，刘用海、彭艳华在这一利益的驱动下与李继忠、杨维梅签订合同具有一定的赌博心态，并不是如刘用海、彭艳华所称的文化低不了解抵押查封的法律术语导致；3.在签订合同时的价格远远低于市场价，刘用海、彭艳华以低价购买商品的价格浮动作为其损失计算方法是错误的，也即刘用海、彭艳华在案涉合同的签订及履行过程中没有任何损失，再以双倍定金主张其损失，显然有失公平。新锐服务部辩称：一审判决错误，李继忠和杨维梅拿到购房款后并未解除查封，故导致房屋被拍卖。刘用海、彭艳华向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》；2.李继忠、杨维梅双倍返还刘用海、彭艳华定金700000元。一审法院认定事实：2018年2月26日，刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅通过新锐服务部的居间服务，签订了一份《房屋买卖合同》，约定李继忠、杨维梅将二人所有的位于成都市新都区，建筑面积为133.85平方米的房屋出售给刘用海、彭艳华，该房屋处于抵押状态。双方定于2018年4月25日前到成都市房产交易中心办理过户手续，不能逾期，如有特殊原因，另行协商。房屋成交总价为1790000元，合同签订时，刘用海向李继忠、杨维梅支付定金350000元，到产权交易中心受理并出具受理单后，刘用海、彭艳华向银行按揭付款，则刘用海、彭艳华应在双方到产权交易中心之前向银行按揭贷款申请的相关材料，买卖双方必须配合银行办理贷款审批手续，刘用海、彭艳华在取得产权证后，由银行向李继忠、杨维梅支付房款600000元。违约责任载明，如李继忠、杨维梅违约则应双倍返还刘用海、彭艳华所付定金，如刘用海、彭艳华违约则所交定金即转为违约金……。合同第十一条本合同未尽事宜和其他约定事项载明，房款净收1790000元，李继忠、杨维梅告知刘用海、彭艳华签订合同时此房（处于）查封状态，由李继忠、杨维梅处理此房事宜。合同签订后，刘用海、彭艳华向杨维梅的个人账户转付350000元，刘用海、彭艳华转款后，李继忠、杨维梅共同出具了收到购房定金350000元的收条。上述合同约定的办理产权手续期限届满，双方当事人未至房产交易中心办理过户手续。2018年9月3日，刘用海、彭艳华向李继忠、杨维梅发出一份《催告函》要求李继忠、杨维梅在2018年9月20日前解决案涉房屋的抵押及查封问题，以便协助刘用海、彭艳华办理房屋过户手续。2018年9月17日，又向新锐服务部发出一份《催告函》，要求新锐服务部协调李继忠、杨维梅在2018年9月25日前解决房屋抵押以及查封问题，以便协助刘用海、彭艳华办理房屋过户手续。在发出上述《催告函》之后，刘用海、彭艳华于2018年9月28日向李继忠、杨维梅、新锐服务部发出一份《律师函》，载明因合同签订后，李继忠、杨维梅未按合同约定办理房屋过户手续，经多次沟通并发出书面函件催告，仍未能办理过户手续，故函告即日起解除刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅及新锐服务部于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》。一审法院另查明，1.刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅签订的《房屋买卖合同》时，李继忠、杨维梅已离婚，但案涉房屋的产权所有人仍未李继忠、杨维梅二人；2.李继忠因与案外人的债务纠纷，被案外人起诉至成都市青白江区人民法院，该院于2017年3月23日立案受理并查封了案涉房屋，案件审结进入执行程序后，案涉房屋于2018年11月11日由成都市青白江区人民法院进行了司法拍卖。上述当事人无争议的事实，一审法院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《房屋买卖合同》、收条、《催告函》、《律师函》、民事判决书、阿里拍卖网页截图等证据在卷作证。一审法院认为，刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅及新锐服务部签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘用海、彭艳华已支付了350000元购房定金，在合同履行过程中，因案涉房屋已被法院进行司法拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人签订的《房屋买卖合同》事实上已不能履行，故刘用海、彭艳华主张解除案涉合同，对于刘用海、彭艳华的该项主张，李继忠不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因此，刘用海、彭艳华要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因本案中刘用海、彭艳华已支付了350000元购房定金，该款系全部转入杨维梅个人账户，并由李继忠和杨维梅共同出具了收取定金的收条，故李继忠、杨维梅应共同承担向刘用海、彭艳华返还350000元定金的责任。关于刘用海、彭艳华要求李继忠、杨维梅双倍返还定金的诉讼请求。对此，一审法院认为，首先双方在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已被司法机关查封，为消除该合同履行的障碍，合同中明确约定：“此房（处于）查封状态，由出售方处理此房事宜。”而李继忠、杨维梅无任何证据证明在合同履行的过程中，为消除该障碍，其已积极去处理查封事宜，故造成案涉房屋最终被司法机关拍卖，合同不能继续履行，李继忠、杨维梅应当承担主要责任；其次，当事人进行房产交易时，李继忠已向刘用海、彭艳华书面告知了交易房屋存在有查封和抵押，而刘用海、彭艳华明知房屋交易存在风险和交易障碍的情况下，仍与之签订了案涉合同，故本案中，刘用海、彭艳华在合同履行过程中也存在一定的过错，应承担合同不能履行的次要责任。关于刘用海、彭艳华已支付的定金，双方在违约责任中明确约定，买卖双方任何一方违约，所交定金即转换为违约金。因案涉合同的正式签订，合同事实上已开始履行，故该定金实际已转为购房款的一部分，双方约定的定金的性质即为违约金。因此综上，一审法院认为，本案不适用定金罚则，根据合同的履行情况，当事人的过错程度，一审法院酌定李继忠、杨维梅承担向刘用海、彭艳华支付70000元违约金的赔偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅、新锐服务部于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、李继忠、杨维梅于本判决生效之日起十日内向刘用海、彭艳华退还350000元款项及支付违约金70000元，合计420000元；三驳回刘用海、彭艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（已减半收取），由刘用海、彭艳华负担2200元，李继忠、杨维梅负担3300元。二审中，李继忠、杨维梅提交证据网络截图一份，拟证明出售房屋时是低价出售，并不存在刘用海、彭艳华所说的损失巨大。刘用海、彭艳华经质证认为，对证据三性均不认可，该证据不属于新证据，仅为网络打印件，不能证明双方在签订合同时的房屋价值。新锐服务部经质证认为，不认可该价格，通过其购买的房子，这个价格是市场均价。本院对李继忠、杨维梅提交的网络截图真实性予以确认，对其证明目的结合查明事实综合予以认定。二审中，刘用海、彭艳华对一审判决第四页第十二行有异议，认为当时李继忠、杨维梅并未告知房屋处于查封状态，导致刘用海、彭艳华以为只是抵押给银行。李继忠、彭艳华对一审判决查明事实无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，根据刘用海、彭艳华的上诉请求与李继忠、杨维梅的答辩意见，本案二审争议焦点为：李继忠、杨维梅是否应当返还刘用海、彭艳华双倍定金700000元。现就上述争议焦点的认定分述如下：本院认为，处于司法查封状态下的财产，义务人在及时清结义务后，即可申请解除司法查封并进行处分，故司法查封并不绝对构成合同的履行障碍。因此，虽然案涉合同中已明确案涉房屋处于查封状态，但同时又约定“由出售方处理此事”，即合同约定李继忠、杨维梅有义务消除该合同履行的障碍以保证交易的顺利进行，该约定亦不违反法律法规的规定，并不构成缔约过失过错。因此，李继忠、杨维梅与刘用海、彭艳华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，买卖双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋买卖合同》签订后，刘用海、彭艳华按照合同约定支付了350000元的购房定金，但李继忠、杨维梅并未按照合同约定的时间消除案涉房屋上已存在的查封，导致房屋最终被司法拍卖，合同不能继续履行，李继忠、杨维梅的行为已构成违约，应当按约承担违约责任。根据双方《房屋买卖合同》第八条第二款“如卖方违约则双倍返还买房所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还”的约定，李继忠、杨维梅应当承担双倍返还定金的违约责任。综上所述，一审判决错误，本院予以纠正；刘用海、彭艳华的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初9454号民事判决；二、解除刘用海、彭艳华与李继忠、杨维梅于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的内容；三、李继忠、杨维梅于本判决生效之日起十日内向刘用海、彭艳华双倍返还定金700000元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费10800元，由李继忠、杨维梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  龚 耘审 判 员  冯 璐二〇一九年九月六日法官助理  李文慧书 记 员  杨珍梅