河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初989号原告：付恒明，男，1964年2月25日出生，汉族，户籍地址保定市莲池区，现住址保定市。委托诉讼代理人：任小林，女，1968年11月14日出生，汉族，现住址，与原告夫妻关系。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路**。统一社会信用代码91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长。委托诉讼代理人：许淑霞、赵俊杰，河北明光律师事务所律师。原告付恒明与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付恒明的委托诉讼代理人任小林、被告嘉昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付恒明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理不动产权登记手续，将位于保定市竞秀区房屋不动产权过户至原告名下，并承担原告应缴纳的契税、维修基金等费用；2、判令被告支付迟延办理不动产权证违约金（以原告缴纳总房款为基数，按年利率6%标准计算自2015年5月31日至2019年1月1日期间）74685.64元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告订立商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于竞秀区温馨嘉园（荣域铂庭）9幢3单元801室商品房，建筑面积102.12平方米，总价为347103元整。目前因被告拒绝向房产部门提供相应资料致使原告及小区其他业主均无法正常办理产权登记。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权登记，致使原告无法正常上市交易，其行为严重侵害了原告合法的财产权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。嘉昌房地产开发有限公司辩称，嘉昌房地产开发有限公司辩称，1、被告不办理房产证属于历史遗留问题，是由于客观原因办证条件不具备。被告给保定市政府垫资，政府无力偿还，现政府已将此列入了政府解遗的范围，政府的行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约；2、原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。合同并没有提到给付违约金的规定，不知道违约金的给付及数额从何而来。实际中，被告已经为原告办理了初始登记，按照《城市房屋权属管理登记办法》规定，原告应向房地产开发公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在原告未提出办证申请且在未交付相关证件下，原告即使条件完备的情况下也办理不了房产证，被告不应承担没有办理房产证的违约责任；3、原告诉请被告承担契税、维修基金等费用，缺乏法律和合同依据；4、即使不考虑被告提出的不构成违约的意见，应以原告交纳的首付款177106元为基数计算违约金；5、原告主张自2015年5月31日计算违约金，已明显超过诉讼时效的规定。本院经审理认定事实如下：2014年5月8日，原告付恒明作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20110110103号商品房买卖合同。合同约定：出卖人经批准在上述地块建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第9号楼幢3单元801号房；按建筑面积，该商品房单价为每平米3399元，总金额叁拾肆万柒仟壹佰零陆元整；买受人于2014年5月15日前付清房款177106元（含定金10000元），余款170000元办理按揭贷款并备齐相关按揭资料；出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房款的%向买受人支付违约金，出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书。另查明，原告付恒明自述，购买的房子于2013年5月19日先交付居住使用的，后补的商品房买卖合同。原告曾于2009年4月4日、4月10日、2011年8月24日共计交纳购房款177106元。被告抗辩合同约定交付日期为2014年5月31日。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账真实性和关联性均不予认可。以上事实，有商品房买卖合同、嘉昌地产出具的收据及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告付恒明与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，原、被告商品房买卖合同关系成立，本院予以确认，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。原告诉请被告继续履行购房合同，办理房屋产权登记，符合合同约定，本院予以支持。本案中，依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2015年5月31日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的标准计算。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年4月26日至2019年4月26日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。截至商品房销售合同约定房屋交付之日2014年5月31日，原告已交纳购房款177106元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。原告主张被告承担公共维修基金、契税等费用，因上述费用原告并未提交证据，原告本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司继续履行与原告付恒明签订的合同编号为GF20110110103号商品房买卖合同；二、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付恒明逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款177106元为基数，自2016年4月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年4月26日）；三、驳回原告付恒明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7626元，减半收取3813元，由原告付恒明负担368元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担3445元。于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  汪浙二〇一九年九月十四日书记员  杨飞