广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终2604号 上诉人（原审原告）：中国外运广西公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市潭中东路**外运大楼内。统一社会信用代码：91450200198593218A。 负责人：庞国旗，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西中略贸易有限公司，，住所地：广西壮族自治区柳州市北雀路**之一桃源居小区****统一社会信用代码：91450205059521302Ｊ。 法定代表人：黄霖，该公司总经理。 原审第三人：广西柳州外运有限责任公司，住所地：，住所地：广西壮族自治区柳州市潭中东路**外运大楼信用代码：91450200272978037Y。 法定代表人：覃海。 上诉人中国外运广西公司柳州分公司（以下简称外运公司）与上诉人广西中略贸易有限公司（以下简称中略公司）、原审第三人广西柳州外运有限责任公司（以下简称柳州外运公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 外运公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、加判中略公司还应向外运公司支付拖欠租金673420元及逾期支付租金的违约金486347元，合计1159767元。三、加判中略公司向外运公司支付土地占用费40000元（按16亩土地，每年每亩土地30000元从2018年6月26日起暂计至2018年7月26日，之后应计至归还租赁土地之日止）；四、一审、二审案件诉讼费用由中略公司承担。事实和理由：一、一审法院在中略公司没有提起反诉的情况下，将中略公司与柳州外运公司另一《房屋租赁合同》法律关系当中应当由柳州外运公司履行的给付义务，由外运公司承担，并将中略公司应付的土地租金及违约金直接扣减柳州外运公司履行的给付义务，认定事实不清，适用法律错误,应当予以改判。1.一审判决认为外运公司与柳州外运公司是“同一批人，两个公司名称”并没有事实依据，属于对本案事实认定错误。外运公司为国有经营单位(非法人），是中国外运广西公司的分支机构。而柳州外运公司虽然是由中国外运广西公司独资成立，但是具备独立法人资格的有限责任公司，两者类型上是完全不同的，也不具备隶属关系，是两个不同的法律主体，不能因为外运公司的负责人庞国旗曾经担任柳州外运公司高级管理人员，而认定两者是“同一批人，两个公司名称”。且中略公司提交的《收款单》上表明是柳州外运公司收到了中略公司的“业务风险保证金”，而非外运公司与中略公司之间租赁合同约定的“履约保证金”，两者从合同约定、款项名称、开具日期都不一致，一审判决仅从金额上认定该款项为案涉合同保证金，继而认定“同一批人，两个公司名称”事实，明显是认定事实错误。2.一审判决在中略公司逾期支付土地租金的违约金的计算上有误，事实不清。依据外运公司与中略公司签订的《土地租赁合同》，中略公司逾期支付租金是需要承担违约责任的，而中略公司与柳州外运公司之间的《房屋租赁合同》中，对于逾期支付租金并无违约责任的条款。一审判决一方面确认了逾期支付土地租金的违约责任的合法性，但却将柳州外运公司应付给中略公司的房屋租金数从外运公司应得土地租金中扣除，再计算逾期支付土地租金的违约金，明显损害了外运公司的应得利益，应予纠正。3.中略公司在一审诉讼中未就其应得房屋租金问题提起反诉，也未提出另案诉讼进行确认，一审判决仅依据中略公司在庭审中提出的抗辩理由，主动判决将中略公司应当支付地块一在2013年1月1日至2018年6月26日期间的租金与柳州外运公司应付房屋租金进行扣减，违反民事诉讼“不诉不理”的基本原则，而且两者明显属于两个不同的法律关系，不能在本案中予以扣减，一审判决明显缺乏法律依据。二、一审判决不支持外运公司要求中略公司支付土地占用费的诉请，是认定事实不清、适用法律错误，应当予以改判。外运公司与中略公司签订土地租赁合同后，已按合同约定将两地块交付给中略公司，而中略公司并未按期支付租金，一审判决第二项也是判令中略公司向外运公司返还16亩的租赁土地，这说明租赁物直至今日仍由中略公司占有支配，外运公司要求此期间的租金损失应属合理合法的诉请，一审判决对此视而不见，依法应予纠正。 中略公司辩称，1.合同里双方没有约定需支付土地占用费。2.不存在拖欠租金和应支付的违约金，因为中略公司已经按照合同约定在外运公司交付的地块一2亩土地上建了一栋写字楼，并且柳州外运公司一直在使用。是由于外运公司一直没有提交相关的报建手续导致中略公司没有在外运公司交付的地块二14亩土地上建设合同约定的商业楼，所以中略公司不应该承担相应的租金及违约金。3.一、二审案件诉讼费不应该由中略公司承担。 中略公司上诉请求：一、判决外运公司与中略公司于2012年12月28日签订的《鹧鸪江3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》真实有效，并继续执行。二、中略公司继续使用位于柳州市物流基地的16亩的租赁土地，并拥有在此土地所建建筑物的所有权和经营使用权至合同期满。三、撤销中略公司向外运公司支付土地租金946580元及逾期付款违约金149273元的判决。四、判令外运公司按国家相关报建规定向中略公司提供相关报建手续所需资料。五、申请判决外运公司承担合同诈骗的相关法律责任。六、判令外运公司承担上诉所需相关费用。事实和理由：中略公司在2012年12月28日与外运公司签订《鹧鸪江3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》，按合同约定交纳合同保证金300000元，并于2014年1月1日在地块一上建成双方合同约定的办公楼交付给外运公司使用，中略公司已履行完合同约定先决条件。在此期间中略公司曾多次要求外运公司提供相关报建资料完善此建筑物的报建手续，但外运公司一直推诿搪塞，再加上外运公司原经办人该公司总经理刘子强、副总经理牙政电、管家强相续被逮捕，判刑，之后该公司的两三任领导均以不了解情况推脱。在地块二交付中略公司时，中略公司亦多次要求外运公司提供相关报建手续资料，完善相关建设手续，中略公司方能开工建设，但外运公司一直不予理踩，导致该合同不能正常执行。外运公司用柳州外运公司收取中略公司合同保证金300000元并用柳州外运公司与中略公司签订办公楼租赁合同，很明显就是利用中略公司对外运公司央企身份的信任及利用合同条款中的相关不合法条款，妄图瞒天过海，骗取中略公司合同保证金300000元及中略公司所建办公楼所有权和使用权。 外运公司辩称，1.中略公司与外运公司所签订的租赁合同已经经过法定程序解除，中略公司要求继续履行已经没有任何事实和法律依据。2.租赁合同被解除的原因是中略公司没有按照合同约定支付租金，一审判决判令中略公司应当支付租金及相应的违约金是正确的，只是在数额上有错误，中略公司要求撤销支付租金和违约金的判决是没有事实和法律依据的。 柳州外运公司未作答辩，未提交书面意见，也未提交新证据。 外运公司向一审法院起诉请求：１.确认外运公司、中略公司于2012年12月28日所签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》已于2018年6月26日解除；2.判令中略公司立即腾空位于柳州市亩租赁土地，并将租赁土地交还给外运公司；3.判令中略公司支付所拖欠的租金1620000元（按合同约定，地块一2亩，地块一2亩土地地30000元从2013年1月1日起计算至2018年6月26日止，合计360000元；地块二14；地块二14亩土地0000元，从2016年4月1日起计算至2018年6月26日止，合计1260000元。）及逾期支付租金的滞纳金506520元（以欠款额的0.05%/日计收，从2013年1月16日起暂计至2018年6月26日止）；4.判令中略公司支付土地占用费40000元（按16亩土地，每年每亩土地30000元从2018年6月26日起暂计至2018年7月26日，之后应计至归还租赁土地之日止）；5.本案诉讼费用由中略公司承担。 一审法院认定事实：外运公司属于国有经营单位，从事国际货物运输代理、包裹速递，铁路专线运输、仓储等，经营场所位于柳州市外运大楼内。中略公司系从事金属材料、建筑材料、装饰设备、电力设备、机械设备、五金交电、化工产品、农副产品、日用百货等销售，消防器材的安装及销售，货物进出口业务，装卸搬运服务等经营的有限责任公司。 2012年12月28日，外运公司与中略公司签订《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》，约定：外运公司将柳州市物流基地部分土地（约16亩）有偿租赁给中略公司用于建设商业办公铺面；中略公司享有在本合同约定土地租赁范围内所建设的商业办公铺面的权利并享有独立经营本合同项下中略公司所建商铺在合同期内的收益权（合同约定的商铺的整体立项、规划、设计报批、投融资建设均由中略公司独自承担，同时中略公司承担商铺的一切经营风险）；租赁期限20年，租赁期届满，本合同解除，租赁期内中略公司建成的建筑物及其他不动产均属外运公司所有。在同等条件下中略公司可优先租用场地和建筑，租期、租金双方另行协商；租赁场地范围包括地块一和地块二，地块一为鹧，地块一为鹧鸪江**沿东面围墙以西约150米长，本区域租赁时间自2013年1月1日至2032年12月31日止，按2亩计收租金。地块二为液。地块二为液化气站区域约14亩，地块二的租赁时间自外运公司与液化气站租赁合同期满次日起20年年7月1日至2037年6月30日止），若外运公司能协调提前解除与液化气站的土地租赁合同，则该区域土地租赁期可相应调整为“自外运公司与液化气站租赁合同解除之日起20年”，按14亩计收租金；租金标准为各地块20年租期内，前10年租金按每年每亩30000元计算，后10年租金按每年每亩50000元计算，中略公司于每年1月15日前交纳当年租金，逾期未支付，中略公司应按欠款金额的0.05%每日计收滞纳金；中略公司在本合同签订之日起5个工作日内向外运公司支付履约保证金300000元，中略公司在履行合同期间未有任何违约行为，则本合同中止或者终止后该保证金不计息退回外运公司；租赁合同中止或终止或解除，中略公司须在接到外运公司通知后1个月期限内清场、撤出，租赁期内中略公司建成的建筑物及其他不动产的所有权一并归外运公司；本项目合作期限内，中略公司对租赁外运公司场地进行的建设规划方案及施工计划等，需报外运公司审核认同后方可实施；中略公司在租赁区域建成的商业办公铺面，中略公司应给予外运公司优先选用不低于200平方米；中略公司在实施商业办公铺面建设中所有风险、责任、义务均由中略公司承担；中略公司两次未按约定支付租金则视为中略公司违约，外运公司可解除本合同，因中略公司违约导致合同解除，外运公司不退还中略公司履约保证金，同时中略公司在租赁土地范围内已建成的、建设中的建筑物所有权归外运公司，且中略公司还必须承担违约责任；本合同确定的地块一商业办公铺面建设期为场地交付之日起6个月，地块二商业，地块二商业办公铺面的建设期为场地交付之日起12个月因中略公司的原因未能完工，视为中略公司违约，外运公司可解除本合同，外运公司不退还中略公司履约保证金，同时中略公司在租赁土地范围内已建成的、建设中的建筑物所有权归外运公司，且中略公司还必须承担违约责任，并支付所有工程款等等。合同签订后，外运公司于2013年1月1日将合同约定的地块一交付给中略公司使用，中略公司亦按照合同约定与相关人员签订建设工程承包合同并在地块一上建设办公楼。外运公司又于2016年3月29日将地块二交付给中略公司使用，因中略公司未能办理地块一上已建成的办公楼的相关报建手续，故并未按合同约定在地块二上建设商业办公铺面，亦未按合同约定向外运公司交付土地租金。2018年5月4日，外运公司出具书面《通知》，称中略公司分别于2013年1月1日、2016年4月1日接收地块一、地块二后，、地块二后租金，外运公司决定行使合同约定的解除合同的权利，告知中略公司该合同自中略公司收到该《通知》之日起解除。外运公司的工作人员于2018年6月21日将该《通知》邮寄给中略公司，中略公司于2018年6月26日收到该《通知》。 一审另查明，2016年5月20日，中略公司与柳州外运公司签订《房屋租赁合同》，约定：中略公司将“柳州市外运物流基地沿东面围墙边办公楼三楼1至12号办公室”约432平方米房屋出租给柳州外运公司用于办公，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金为每间每月500元，柳州外运公司至今仍使用上述办公室。 柳州外运公司属于法人独资的有限责任公司，其唯一股东为中国外运广西公司，其在工商部门登记的住所地与外运公司一致（均位于柳州市外运大楼内），且外运公司负责人庞国旗曾任柳州外运公司高级管理人员。2013年1月29日，柳州外运公司于出具《收款单》，确认收到中略公司交来“业务风险保证金”300000元。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人依据合同约定的解除条件成就主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以在三个月内（如双方约定有异议期，以约定为准）请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案外运公司与中略公司签订《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》明确约定，中略公司两次未按约定支付租金则视为中略公司违约，外运公司可解除本合同，现中略公司确实未向外运公司支付土地租金，故双方约定的合同解除条件已经成就，外运公司已向中略公司发出书面的解除合同通知，中略公司在2018年6月26日收到该通知后也未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的行为无效，故外运公司诉请确认柳州外运公司、中略公司于2012年12月28日所签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》已于2018年6月26日解除符合法律规定，予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此外运公司诉请中略公司返还所租赁的土地亦符合法律规定，予以支持。 关于土地租金的问题，中略公司应按照合同约定向外运公司支付合同期内的租金，即支付地块一在2013年1月1日至2018年6月26日期间以及地块二在2016年4月1日至2018年6月26日期间的土地租金，根据合同约定的租金标准，地块一在2，地块一在2013年1月1日至2018年6月26日期间的租金合计329350元0元×2亩÷12个月)×（65+26天/30天）个月]，地块二在2，地块二在2016年4月1日至2018年6月26日期间的土地租金合计940450元0元×14亩÷12个月)×（26+26天/30天）个月]。但根据本案查明事实，柳州外运公司的唯一股东为中国外运广西公司，即外运公司的总公司，柳州外运公司的住所地与外运公司一致，且外运公司负责人庞国旗曾任柳州外运公司的高级管理人员。此外，柳州外运公司亦出具《收款单》确认收到中略公司交付案涉合同的履约保证金300000元。因此，中略公司主张外运公司与柳州外运公司是“同一批人、两个公司名称”具有事实依据，即外运公司主张的土地租金应扣减柳州外运公司应向中略公司支付的房屋租金，根据合同约定，柳州外运公司在2014年1月1日至2018年6月26日期间应向中略公司支付房屋租金合计323220元[(500元/间/月×12间)×（53+26天/30天）个月]，综上，中略公司应向外运公司支付土地租金946580元（329350元+940450元-323220元）。此外，合同还约定中略公司逾期未支付土地租金的，还应按欠款金额的0.05%每日（即每月1.5%）计收滞纳金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应对双方具有法律约束力，合同约定中略公司应于每年1月15日前交纳当年租金，故地块一租金自2013年1月15日计算至2018年6月26日的逾期付款违约金为6011元[（329350元-323220元）×1.5%×（65+11天/30天）个月]，地块二的租，地块二的租金应在2017年1月15日前交纳第一年租金1月15日前交纳第二年租金，故地块二的逾期付款违约金分为两部分，分别是109431元[（30000元×14亩）×1.5%×（17+11天/30天）个月]和33831元[（30000元×14亩）×1.5%×（5+11天/30天）个月]。逾期付款违约金合计149273元（6011元+109431元+33831元）。综上，中略公司应向外运公司支付土地租金及逾期付款违约金合计1095853元（946580元+149273元）。 因地块一实际由柳州外运公司占有使用，而地块二中略公司并未实际使用，故外运公司要求中略公司支付合同解除后，即2018年6月26日之后的土地占用费没有事实依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认外运公司与中略公司于2012年12月28日签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》已于2018年6月26日解除；二、中略公司向外运公司返还位于柳州市物流基地约16亩的租赁土地；三、中略公司向外运公司支付土地租金946580元及逾期付款违约金149273元，合计1095853元；四、驳回外运公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24132元（外运公司已预交），由外运公司负担11926元，由中略公司负担12206元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对于中略公司提交的2019年8月5日拍摄的柳州市大楼现场视频光碟一张，可以反映大楼的使用现状，但无法反映使用人是谁，无法证明中略公司的证明目的，无法确定与本案具有关联性，故本院不予认定。2.按照中略公司与外运公司签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》，约定“外运公司将柳州市物流基地部分土地（约16亩）有偿租赁给中略公司用于建设商业办公铺面”，中略公司签订建设工程承包合同与建设办公楼均系履行合同义务的行为，一审法院认定“中略公司亦按照合同约定与相关人员签订建设工程承包合同并在地块一上建设办公楼”的表述并无不当，外运公司对此表述提出的异议不成立。 当事人对一审查明的其他事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、案涉租赁合同是否应解除？应否返还租赁的场地？二、柳州外运公司欠付中略公司的租金是否可以在本案中略公司应承担的民事责任中抵扣？三、外运公司要求中略公司向其支付合同解除后的土地占用费能否得到支持？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 根据双方签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》中第十条第1点的约定，中略公司两次未按约定支付租金则视为其违约，外运公司有权解除合同。有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一的，当事人可以解除合同。在本案中，中略公司认为其在地块一已建设完成办公楼，但外运公司经催促一直未提供相应资料进行报建，因此中略公司一直未向外运公司交纳租金。而案涉租赁合同第一条明确约定，外运公司同意将约16亩土地有偿租赁给中略公司用于建设商业办公铺面，外运公司在知道中略公司租赁案涉土地用途的情况下，其作为土地使用权人，不提供相应资料给中略公司，双方租赁合同继续履行的基础动摇，且外运公司已向中略公司通知解除合同，双方合同目的难以实现。一审法院据此确认外运公司与中略公司签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》于2018年6月26日解除，符合本案实际情况和相关法律规定，本院予以维持。 合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，外运公司有权要求中略公司返还租赁的位于柳州市物流基地约16亩的土地。 中略公司要求继续履行该合同，并不同意返还租赁的土地，没有法律依据，本院难以支持。 关于争议焦点二，中略公司未能按照与外运公司签订的《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》约定按时支付地块一、地块二的租、地块二的租金支付2018年6月26日合同解除前的土地租金，并按照合同约定的按欠款金额每日0.05%支付逾期付款违约金。 柳州外运公司与中略公司签订租赁合同的时间是2016年5月补签，租赁期限从2014年1月1日起算。而柳州外运公司收取中略公司支付的300000元是在2013年1月，虽然在收款单上注明是“业务风险保证金”，但该款项收取的时间和金额大小与外运公司和中略公司签订《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》中约定的收取时间基本相符，金额一致。柳州外运公司亦未提出其与中略公司之间还有其他经济往来以及收取该保证金的依据。外运公司亦未提供证据证实其另行收取了该保证金或对该保证金催促过中略公司履行。因此，可以认定系柳州外运公司收取了案涉《鹧鸪江路3号（柳州外运物流基地）部分土地租赁合同》中的履约保证金300000元。一审法院结合柳州外运公司实际租赁使用案涉土地上中略公司建设的房屋，与外运公司经营地址一致，股东唯一，管理人员出现重合等，双方一直未向对方交纳租金等事实，将柳州外运公司应向中略公司交纳租赁12间办公室的租金与中略公司应向外运公司交纳的土地租金相互抵扣，并无不当。中略公司在抗辩中也主张了抵扣该部分租金。外运公司要求加判中略公司支付该部分租金及违约金，本院不予支持。 关于争议焦点三，地块一实际，地块一实际由柳州外运公司占有使用，地块二中略公司未进行建设，案涉租赁合同解除后，外运公司可以收回其租赁土地，一审法院未支持外运公司要求中略公司支付合同解除后的土地占有使用费，有事实依据，本院予以维持。 至于中略公司提出判令外运公司向其提供报建所需资料以及判决外运公司承担合同诈骗的相关法律责任等请求，已经超出了本案二审审理范围，外运公司也不同意向其提供报建所需资料，故本院在本案中不予审理。 综上所述，外运公司、中略公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30261元（外运公司已预交15598元，中略公司已预交14663元），由上诉人中国外运广西公司柳州分公司负担15598元，上诉人广西中略贸易有限公司负担14663元。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年九月十七日 书记员 覃 溪