宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民初59号 原告：白某，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：辛某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：中国建设银行股份有限公司中宁支行。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：胡某，宁夏中宝律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：宁夏楚雄实业集团有限公司。 法定代表人：马某，系该公司董事长。 第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。 法定代表人：马某，系该公司董事长。 第三人：马某，中卫市楚雄房地产开发有限责任公司董事长，住宁夏回族自治区中卫市。 上述三第三人共同委托诉讼代理人：丁某1，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：丁某2，住宁夏回族自治区中卫市，系第三人马某之妻。 原告白某与被告中国建设银行股份有限公司中宁支行（以下简称建行中宁支行），第三人宁夏楚雄实业集团有限公司（以下简称楚雄集团公司）、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄房地产公司）、马某、丁某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告白某的委托诉讼代理人辛某，被告建行中宁支行的委托诉讼代理人胡某，第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某的共同委托诉讼代理人丁某1到庭参加了诉讼，第三人丁某2经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告白某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令中止对中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园42#楼306号（房产证号：卫字第00**78**）、42#楼101、201号（房产证号：00**78**）营业房的执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月8日，原告与第三人楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》。根据该合同约定第三人楚雄房地产公司将位于中卫市××区、101室、201号营业房出售给原告，价款合计3001160元，同时合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向楚雄房地产公司支付了涉案营业房购房款，楚雄房地产公司将涉案房屋交付原告使用，并为原告开具了购房发票。此后，原告将涉案房屋装修后出租给案外人使用至今。2019年，原告得知中卫市中级人民法院（2018）宁05执106号执行裁定书方知原告购买的楚雄房地产公司涉案房屋已被中卫市中级人民法院依法查封，原告依法向中卫市中级人民法院提出执行异议，中卫市中级人民法院以（2019）宁05执异7号裁定书驳回了原告的异议请求，目前涉案房屋已进入执行程序。 原告与第三人楚雄房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示合法有效，原告按照合同约定支付了全部价款，楚雄房地产公司也向原告交付了上述房屋，并由原告占有使用收益至今，原告系涉案房屋的合法所有权人。根据法律规定其权利能够排除执行，故原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告建行中宁支行辩称，原告的诉求与被告没有关系。第一项诉求不明确，原告要求解除查封的房产只是被告依法申请强制执行第三人楚雄房地产公司房产中的一小部分，第二项诉求原告与被告不存在任何法律意义上的关系。被告与第三人楚雄集团公司曾经签订过金融借款合同，由第三人楚雄房地产公司以名下房产为借款提供抵押担保。被告对楚雄房地产公司名下的房产进行了核实，并且办理了抵押登记等合法手续，后因楚雄集团公司没有依约履行还本付息的义务，被告通过诉讼的方式以（2018）宁05民初72号判决确定自己的合法权益，判决生效后被告依法申请强制执行，法院对包括涉案房屋在内的其他房产下发了相关的执行裁定。原告在执行异议申请被驳回之后应该按照驳回异议裁定书上释明的救济渠道主张自己的权利；2.被告对原告与楚雄房地产公司之间的房屋买卖关系不知情，根据物权优于债权的原则，被告享有优先受偿权，若原告认为其与楚雄房地产公司之间的买卖关系有效，可以依法另行主张；3.司法实践中，只有以下七种情形方能突破物权并非优先的原则，这七项分别为：税收优先、建设工程价款优先受偿权、船舶优先权、民用航空器优先权、实现担保物权费用的优先权、留置权优先于抵押权、买卖不破租赁。因原告自认涉案房屋没有办理不动产登记变更的相关手续，且被告已经通过了生效的法律文书确定自己抵押权的合法效力，符合物权法第二十八条的规定，原告与第三人之间基于买卖关系形成的债权应该退让，被告的抵押权优先于原告与楚雄房地产公司之间的商品房买卖关系。 第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某述称，楚雄房地产公司就涉案房屋于2015年7月8日与原告签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出售给原告并出具了购房发票，已实际交付了涉案房屋，涉案房屋在出售给原告之前，已在他处登记抵押。2016年就涉案房屋又在被告处做抵押贷款，因此，涉案房屋出售给原告后，楚雄房地产公司无法及时给原告办理涉案房屋过户登记手续，同意原告的诉讼请求。 第三人丁某2未到庭参加诉讼，也未作答辩陈述。 原告提交以下证据支持其主张的事实： 证据一：中卫市中级人民法院（2019）宁05执异7号执行裁定一份。拟证明：原告基于实体权利对执行标的提出异议，系本案适格的主体； 证据二：2-1商品房买卖合同两份。拟证明：2015年7月8日，第三人楚雄房地产公司与原告签订了两份《商品房买卖合同》，对位于黄河花园42#楼101、201、306号营业房的价款、交付等进行了详细约定，该合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应受到法律保护的事实。 2-2宁夏回族自治区销售不动产专用发票两份、个人业务交易凭证、电汇凭证、业务受理单各一份。拟证明：原告购买涉案房屋，以抵顶工程款、现金支付方式支付了全部购房款，并由第三人楚雄房地产公司为原告开具了发票的事实； 证据三：房屋租赁合同一份、宁夏银行个人业务委托书一份、宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票三份。拟证明：涉案房屋自2016年4月被原告租赁给案外人使用至今，原告对该房屋的占有使用早于中卫市中级人民法院的查封时间； 证据四：中卫市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息及抵押权登记信息各两份。拟证明：涉案营业房自原告签订合同以前至被人民法院查封时一直持续处于被抵押状态，无法办理产权登记的责任不在原告方。 被告建行中宁支行对原告白某提交的证据发表如下质证意见：对证据一的三性无异议，但原告在本案起诉前已经提出异议申请，且被法院裁定驳回，原告应通过提起审判监督程序予以救济，在本案中不能以原告的身份起诉被告；对证据二的形式予以认可，但被告在与楚雄集团公司、楚雄房地产公司签借款合同及做相关抵押登记手续时对涉案房产的买卖情况均不知情；证据三与被告没有关系，对该份证据的关联性不予认可；对证据四的真实性无异议，白某的丈夫任平与马某的私人关系较好，鉴于任平与马某的个人关系，原告对涉案房屋的抵押状态一直是明知的，故原告的证据不能达到其举证的目的。 第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某对原告白某提交的证据发表如下质证意见：房屋租赁合同与楚雄集团公司、楚雄房地产公司无关，不发表质证意见，对其他证据均予以认可。 被告及第三人均未向本院提交证据。 本院对原告白某提交的证据认证如下：证据一为本院已生效的执行裁定，被告及第三人均无异议，该证据能够达到原告的证明目的，本院予以采信；证据二内容客观真实，能够证实原告向第三人楚雄房地产公司购买了涉案房产，对其证明目的予以采信；证据三内容客观真实且能够相互印证，对其证明目的予以采信；证据四系中卫市不动产登记事务中心出具的本案涉案房屋不动产登记信息及抵押权登记信息，内容客观真实，能够证实被本院查封的楚雄房地产公司名下中卫市黄河花园42#楼306号（房产证号：卫字第00**78**）、42#楼101、201号（房产证号：卫字第00**78**）房产的抵押登记状态，对该证据的证明目的予以采信。 经双方当事人当庭陈述、举证、质证、法庭辩论及本院认证，查明以下事实： 2015年7月8日，白某与楚雄房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，分别以1852840元、1148320元的价格购买黄河花园42#楼306、101、201号营业房，并由楚雄房地产公司于当日向白某开具发票。2016年4月26日，白某与案外人李某签订《房屋租赁合同》，将其中一套房屋出租给李某，另一套房屋由白某与其丈夫任平共同成立的宁夏盛世鸿泰投资管理有限公司使用。 2016年1月11日，建行中宁支行与楚雄房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以包括黄河花园42#楼306、101、201号在内的13套营业房为楚雄集团公司提供抵押担保，并办理了不动产抵押登记。2017年1月14日、2017年3月10日，建行中宁支行与马某、丁某2签订《自然人保证合同》2份，由马某、丁某2为楚雄集团公司的债务提供连带责任保证。因楚雄集团公司未按期向建行中宁支行偿还借款本息，经本院判决，建行中宁支行对楚雄房地产公司名下的黄河花园包括42#楼306、101、201号在内的13套营业房享有优先受偿权。2018年10月11日，本院作出（2018）宁05执106号执行裁定，查封、拍卖、变卖楚雄房地产公司名下的黄河花园包括42#楼306、101、201号在内的13套营业房。白某作为案外人对本院作出的（2018）宁05执106号执行裁定提出异议，本院于2019年3月29日作出（2019）宁05执异7号执行裁定，驳回了白某的异议请求，白某在法律规定的期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，涉案黄河花园42#楼306、101、201号房屋产权均登记在楚雄房地产公司名下，42#楼306号房产证号为卫字第00**7828，42#楼101、201号房产证号为卫字第00**7829。其中42#楼306号2011年12月21日至2015年2月11日被楚雄房地产公司抵押给中航国际租赁有限公司、2015年6月19日至2016年1月13日被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行、2016年1月13日至今被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行。42#楼101、201号2011年12月21日至2015年2月11日被楚雄房地产公司抵押给中航国际租赁有限公司、2015年2月16日至2015年6月18日被楚雄房地产公司抵押给殷学伟、2015年6月19日至2016年1月13日被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行、2016年1月13日至今被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行。 本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。因建行中宁支行申请执行楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某、丁某2金融借款合同纠纷一案属金钱债权执行，涉案黄河花园42#楼306、101、201号房屋登记在被执行人楚雄房地产公司名下，白某的身份为房屋买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，如白某具备上述司法解释规定的四种情形，则白某就享有排除强制执行的民事权益。故本院结合查明的事实对白某是否具备上述四种情形逐一评判如下： 一、白某于2015年7月8日与楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案42#楼306、101、201号营业房，本院查封时间为2018年10月11日，白某签订《商品房买卖合同》的日期早于本院查封的日期； 二、白某购买涉案42#楼306、101、201号营业房后，楚雄房地产公司即将房屋交付白某使用，其中一套由白某与其丈夫任平共同成立的宁夏盛世鸿泰投资管理有限公司使用，另一套房屋于2016年4月26日由白某出租给案外人李某使用，本院查封时间为2018年10月11日，在本院查封之前白某已经合法占有涉案房屋； 三、白某于2015年7月8日向楚雄房地产公司支付了全部价款，并由楚雄房地产公司当日开具购房发票； 四、白某于2015年7月8日购买黄河花园42#楼306、101、201号营业房。上述房屋自2015年6月19日至今一直被楚雄房地产公司抵押与建行中宁支行，无法办理产权过户登记，故非因白某自身原因未办理过户登记。 综上，白某已经具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，且其享有的合法权益足以排除建行中宁支行对涉案42#楼306、101、201号营业房的强制执行，其提出的事实理由依法成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行登记在第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司名下的黄河花园涉案42#楼306、101、201号营业房。 案件受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司中宁支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  郭群杰 审判员  杨 涛 审判员  王 军 二〇一九年九月十一日 书记员  张 旭 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；