安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1433号上诉人（原审原告）：周登武。委托诉讼代理人：熊志文，安徽祥骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无为县鑫建房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏永彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张光华，该公司员工。委托诉讼代理人：吴长智，安徽淮军律师事务所律师。上诉人周登武因与被上诉人无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周登武的委托诉讼代理人熊志文、被上诉人鑫建公司的委托诉讼代理人张光华、吴长智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周登武上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判鑫建公司支付周登武违约金235940元；2.本案诉讼费由鑫建公司承担。事实和理由：1.一审判决仅通过鑫建公司提供的通话清单认定其履行了通知义务，系认定事实不请，证据不足。2018年9月30日鑫建公司没有如期交房，后周登武致电要求鑫建公司尽快交房，直到2019年1月3日鑫建公司才为周登武办理交房手续。期间，鑫建公司多次打电话是以各种借口敷衍搪塞，并未通知交房。2.补充协议第二条第5款系不合理免除出卖人责任的条款，该条款不论是从法定还是约定的角度，都应当是无效的。一审判决依据该条款认定鑫建公司不存在违约行为是错误的。即便上述条款有效，鑫建公司应当举证顺延事由发生和终止的时间，而非有任何情形出现都可以无限期顺延。3.县长信箱所提到的“后期涉及到县级文物保护，导致周边道路建设延迟”，内容空泛，没有调查取证，一审判决据此认定符合顺延情形，没有事实和法律依据。综上，涉案合同约定2018年9月30日交房，但直到2019年1月3日鑫建公司才完成交房手续，显已构成违约。补充协议第二条第5款系免除其自身责任的格式条款，应当无效。即使有效，其提供的证据不足以证明存在合理的顺延情形，因此不能免责。鑫建公司辩称：本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周登武向一审法院起诉请求：1.判令鑫建公司按全部房款的万分之五计算支付自2018年9月30日至实际交付之日期间的逾期交付违约金（2018年9月30日至2019年1月2日共计94天，违约金为235940元）;2.诉讼费用由鑫建公司承担。一审法院认定事实：2016年11月23日，周登武之妻陈晓娣与鑫建公司签订了商品房买卖合同，商品房项目为无为县米芾广场商贸综合体，该商品房买卖合同将商品房项目的名称，所购买房屋的房号及建筑面积，交款时间及交付时间和违约责任均作了明确约定，并附有补充协议，补充协议第二条第五款对发生下列情况之一的出卖人有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，该情形分为五种：自然现象、为配合政府的法规实施或政府行为等而造成无法正常施工的、因政府市政配套未按时完成而影响购房合同规定的交付条件未能如期完成的等。协议签订后，鑫建公司将该项目中的米芾广场A区1A008室出卖给陈晓娣，陈晓娣并按合同的约定于2016年11月21日将房款502万元交给鑫建公司，鑫建公司出具了502万元房款的收据。后陈晓娣要求将自己所购买的该商品房更换其丈夫周登武的名字，2017年3月8日，鑫建公司报告无为县房地产开发管理中心，要求撤销原网签备案合同，改签为周登武的名字，2017年3月10日，陈晓娣、周登武、鑫建公司三方就更名事宜签订了协议，同日，周登武与鑫建公司签订了与上述内容同样的商品房买卖合同。2018年7月9日，案涉项目工程已竣工，2018年11月29日案涉项目经综合验收备案。自2018年8月起，鑫建公司的工作人员与周登武就交房事宜进行了多次沟通，2018年12月21日，周登武委托律师向鑫建公司发出律师函，要求鑫建公司于2019年1月1日前承担违约责任。2018年12月8日，有网友向县长信箱反映，自己于2017年在米芾商业广场购买商品房门面一套，合同约定于2018年9月30日前交付，于2018年12月8日通知办理交付手续，依据合同约定，开发商应当支付2个月零8天的违约金，但开发商借口市政工程影响交付时间来拒付违约金，这个问题如何解决。县长信箱回复：经查，米芾商业广场工程于2018年7月9日取得工程验收报告，按合同约定，该项目应于2018年9月30日交付，但后期涉及到县级文物保护，导致周边道路建设延迟。后经政府协调，直至2018年11月道路建设完毕，取得项目整体综合验收备案。该商品房买卖合同补充协议第二条、第5款关于房屋交付条件已有补充说明，且该公司同意就延迟交房事宜，同业主协商解决，如业主不满意，可通过法律途径维护自己的合法权益。一审法院认为，周登武与鑫建公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方理应按照此合同的约定履行各自的权利义务。综合双方的诉讼主张，本案争议的焦点是：鑫建公司迟延交房是否构成了违约，鑫建公司是否需承担违约责任。周登武认为，合同中明确约定了买方的交款时间和卖方的交房时间，并明确了违约责任，周登武按合同约定交付了全部房款，现鑫建公司未按合同约定的2018年9月30日交房，已构成根本违约，应按照合同的约定支付违约金。鑫建公司认为，鑫建公司承担违约责任的前提应是其违约，违约行为的判定，应以合同的约定和法律规定为准，而不是以周登武非黑即白的零和逻辑，认为只要自己履行交款义务，剩下就是鑫建公司违约。但实际情况是鑫建公司并不存在违约行为，合同对顺延交付有明确的约定，应适用合同的约定，涉案项目整体验收于2018年11月29日，未能按期综合验收备案是因为案涉项目涉及到县级保护文物导致周边道路建设延迟，影响整体综合验收备案，这完全符合补充协议第二条所约定的顺延情形。本案中周登武夫妻曾两次与鑫建公司签订内容同样的商品房买卖合同，应当对合同所规定的内容充分知晓，合同附件第十一的补充协议对出卖人迟延交付的情形有明确的约定，县长信箱回答网友的问题，对于鑫建公司迟延交付的情形也作了明确解答，迟延交付的原由是因涉及到县级文物保护，导致周边道路建设延迟，以致于不能通过综合验收备案。在2018年8月之后，鑫建公司的销售人员多次与周登武沟通，在2018年11月29日综合验收备案通过后，更加频繁地与周登武沟通，但因双方意见分歧致2019年1月3日涉案房屋才交付。鑫建公司也已履行通知义务。因此，鑫建公司迟延交付符合合同中补充协议第二条第五款规定的情形，鑫建公司不构成违约。综上所述，周登武要求鑫建公司支付逾期交付违约金235940元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回周登武的诉讼请求。二审审理中，周登武提交证据一：无为县消防大队出具的证明，证明涉案项目于2018年8月30日完成消防验收；证据二：无为县规划局出具的证明，证明涉案项目于2018年9月28日完成规划验收；证据三：从无为县承建档案馆调取的材料证明涉案项目存在备案延期的事实；证据四：无为县工程质量监督站调取的备案资料，证明涉案项目于2018年11月15日送交工程质量监督站备案。鑫建公司对周登武提交的四组证据的三性无异议，但对证明目的有异议。本案二审庭审后，无为县文化旅游体育局向本院出具说明一份：无为县“图书馆藏书楼”于2008年批准为县级文物保护单位。根据《中华人民共和国文物保护法》第二十条的相关规定，县政府无权拆除。无为县住房和城乡建设局出具说明：无为县米芾广场商业综合体一期项目早在2018年7月9日已竣工验收，直至2018年11月29日才通过综合查验备案。此原因是：经县政府批准的米芾广场项目规划方案中的县级文图书馆迁移问题一直悬而未决，致使规划中的麻园路无法开工建设（道路建设是综合验收必备条件）。后经县政府多次协调，直至2018年11月麻园路以及给排水、燃气管道等工程才得以施工建设完毕，最终该项目于2018年11月29日方才通过综合查验备案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案的无为县米芾广场商贸综合体一期项目于2018年7月9日已竣工验收，后因涉及县级文物“图书馆藏书楼”拆迁问题久而未决致使周边道路建设延迟，道路建设系综合验收的必备条件，故而影响该项目综合验收，导致涉案房屋迟延交付。根据合同附件十一“补充协议”第二条第5项第（2）、（4）的约定，鑫建公司迟延交房的事由符合上述协议约定迟延交房的免责情形，因此，一审判决认定鑫建公司逾期交房不应承担违约责任并无不当。综上所述，周登武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4840元，由上诉人周登武负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年九月二十七日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。