广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2406号原告：肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司，住所地肇庆市鸿苑路雅怡居**首层第三卡，统一社会信用代码：91441202MA4W47JY3N。法定代表人：俞瑞兴。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：苏德弟，男，1981年8月21日出生，汉族，住广东省封开县，被告：周水华，女，1985年8月26日生，汉族，住广东省封开县，原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司诉被告苏德弟、周水华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用简易小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓学明到庭参加了诉讼，被告苏德弟、周水华经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司的诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年8月29日至2019年7月28日期间的物业服务费2029元，其中，物业管理服务费1572元、公摊水电费及二次加压费294元、设备设施维护保养费163元；2019年7月28日以后的物业管理费按143元/月，公摊水电费及二次加压费按26.7元/月，设备设施维护保养费按14.8元/月计算，直至被告全部付清为止。2、判决被告立即向原告支付逾期支付物业管理费等款项的违约金暂计670元，实际金额以2029元为本金，按每日千分之一自2018年8月29日起计至付清全部欠款为止，暂计至2019年7月28日；3、判决全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系肇庆市××区××岸镇××层××房的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米。原告与被告于2017年6月6日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由被告委托原告对其物业进行管理，第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，暂按市场调整收1.6元（电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统、门禁系统、玻璃门、地弹簧、电子门锁、公共水电费、保险费、节日装饰费、园艺及植物费、化粪池清洗费、固定资产折旧费由业主分摊）”。第十一款约定“公共用水、电费，二次加压及设施设备维护费，根据物业服务实际情况与业主协商确定收费”。第十二款约定“物业管理服务费按月交纳，因物业交付前期甲方须进行大量的非常规性物业服务，业主在办理房屋交付使用手续时一次性交纳三个月的物业管理服务费以提高甲方工作效率，并与甲方签订银行委托收款协议，乙方应保证银行账户中有足够金额供甲方扣收。如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。《物业水电、设施、设备维护管理服务费》第一条第1款约定“公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主和物业使用人收取”。第2款约定“设备设施维护保养费（电梯维护、检测费和运行电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统等），按每月每户14.8元分摊向业主和物业使用人收取”。被告于2017年8月29日收楼后，原告按照合同约定为被告提供了相应的物业管理服务，小区物业及公共配套设施进行了清洁、维修和管理，原告为止付出了大量的人、财、物等成本，被告享受了相应的服务，但是，自2018年8月29日起一直拒绝支付物业管理费及相关费用。故原告不得不起诉至贵院，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告苏德弟、周水华没有到庭参加诉讼，也没有答辩意见。经审理查明：原告与被告于2017年6月6日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由被告委托原告对其物业进行管理，第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，暂按市场调整收1.6元（电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统、门禁系统、玻璃门、地弹簧、电子门锁、公共水电费、保险费、节日装饰费、园艺及植物费、化粪池清洗费、固定资产折旧费由业主分摊）”。第十一款约定“公共用水、电费，二次加压及设施设备维护费，根据物业服务实际情况与业主协商确定收费”。第十二款约定“物业管理服务费按月交纳，因物业交付前期甲方须进行大量的非常规性物业服务，业主在办理房屋交付使用手续时一次性交纳三个月的物业管理服务费以提高甲方工作效率，并与甲方签订银行委托收款协议，乙方应保证银行账户中有足够金额供甲方扣收。如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。《物业水电、设施、设备维护管理服务费》第一条第1款约定“公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主和物业使用人收取”。第2款约定“设备设施维护保养费（电梯维护、检测费和运行电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统等），按每月每户14.8元分摊向业主和物业使用人收取”。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告从2018年8月29日起至今未支付物业管理费。另查明：案涉房屋位于肇庆市××区××岸镇××层××房，该房屋建筑面积为89.29平方米。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，被告苏德弟、周水华经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，被告缺席是放弃相应诉讼权利的表现，其在法定举证期限内不举证，本院视其对原告所举证据没有异议。原告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业水电、设施、设备维护管理服务费》是原告与苏德弟、周水华依法签订的，本院确认合同合法有效，故有关的收费以该合同为依据。即2018年8月29日至2019年7月28日苏德弟、周水华应承担的物业管理服务费为：1571.46元[142.86元/月（1.6元/月×89.29平方米）×11个月]、公摊水电费及二次加压费293.7元(26.7元/月×11个月)、设备设施维护保养费162.8元(14.8元/月×11个月)，上述款项经本院核算为2027.96元，原告请求2029元计算有误，本院予以纠正。对于肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司主张违约金670元的请求。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第十二款“……如乙方（苏德弟、周水华）未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”，苏德弟、周水华逾期没有交纳物业管理费用，依合同约定对原告构成违约，应向原告支付违约金，虽然原告自行调整违约金按日千分之一计算。但仍然超出法律规定，应当予以调整。违约金计算应以迟延支付物业管理费等相关费用为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。原告请求的违约金应从2018年8月29日暂计至2019年7月28日止以中国人民银行发布的一至五年（含五年）贷款利率的1.3倍标准，按实欠的物业管理费分段进行计算至付清欠费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告苏德弟、周水华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月29日至2019年7月28日的物业管理费2027.96元给原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司，之后物业管理服务费按《前期物业管理服务协议》的约定另计。二、被告苏德弟、周水华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金[违约金的计算方式：从2018年8月29日暂计至2019年7月28日止以中国人民银行发布的一至五年（含五年）贷款利率的1.3倍标准，按上述第一判项的实欠物业管理费分段进行计算至被告付清欠费之日止]。三、驳回原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告逾期支付的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担6元，被告苏德弟、周水华负担19元。本判决为终审判决。审判员  郭小梅二〇一九年九月十二日书记员  凌卉翘