湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2910号上诉人（原审原告）：李文玉，女，汉族，1985年4月2日出生，居民，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：伍道伟，系李文玉丈夫(特别授权)。上诉人（原审原告）：伍道伟，男，汉族，1981年6月23日出生，现住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路**。法定代表人：李三妹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区，系该公司员工。上诉人李文玉、伍道伟因与被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文玉、伍道伟上诉请求：1.请求撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初1983号民事判决，并依法改判；2、请求被上诉人退还上诉人办理《房屋产权证》多缴纳的办证款项15,290元；3、请求被上诉人退还多缴纳的房屋面积的房款，具体以《房屋产权证》面积为准；4、请求被上诉人支付延期办理不动产权证书的违约金3140元；5、本案诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，请求永州市人民法院予以改判。被上诉人辩称，1、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同第四条约定办理房屋产权登记证时，按相关部门缴纳的税、费均由上诉人承担。2、双方签订的合同没有约定办证费用多退少补，被答辩人未提供相应证据证明，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予以维持。李文玉、伍道伟向一审法院起诉请求：1、要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用15,290元；2、要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款5269.54元；3、要求被告支付延期办理不动产权证书的违约金3140元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月25日原告与永州市锦华置业发展有限公司（2013年12月30日企业变更登记为湖南锦洪地产实业有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的锦华·阳光百合1509号住宅，合同约定建筑面积115.6平方米，实际面积以市房产局测绘结果为准，多退少补，原价不变；商品房单价2716.26元/平方米，总价为314,000.00元，以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代扣代缴；每户配独立水、电表，水、电入户；被告应当在商品房交付使用后180工作日内，由被告提供的资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》；如因被告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金等等。2012年6月26日被告为原告开出销售不动产统一发票。2012年7月4日、5日被告分别向永州市电业局相关部门和永州市自来水公司申请水电开户，被告依约交付给原告的位于永州市冷水滩区零陵北路与春江路交叉路口东南角阳光百合1-1509号房屋，原告生活使用至今，水、电使用正常。2013年3月8日原告向被告预交办证款20,000元，2017年8月19日被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记证的相关事宜，约定每户每证600元，2017年12月28日被告代缴涉案房契税4710元。2018年1月25日被告代办出合同约定的房屋不动产权证书交给原告，证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第xxxxx号，确定房屋建筑面积为113.66平方，比合同约定建筑面积少1.94平方米。另，被告缴纳的不动产销售税费、水电开户费、证件工本费、不动产中心测绘费、办证代办费等均未将发票分开到户。一审法院认为，原、被告之间是一起商品房买卖合同纠纷案件。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，其内容、形式均符合法律法规的规定，是有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原、被告双方合同约定的房屋建筑面积比实际面积多，现原告诉请要求被告依合同约定退还多收的购房款，被告亦无异议，本院予以支持。原、被告合同约定“商品房单价2716.26元/平方米，总价为314,000元，以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代扣代缴”。但对办证税、费的种类并没有明细，对水、电开户亦未约定明确，但被告已为原告办理出了不动产权证书，原告正常水电使用，原告并无证据证明双方约定了“办证费用以实际发票为准，多退少补”，现原告仅以已收到的发票上的金额为据，诉请要求被告返还办证费用，与本院查明的事实不符，其理由不成立，本院不予支持。被告辩称已为原告代缴了房屋维修基金3415元，但提交的证据不能证实是为原告锦华·阳光百合1509号房屋所交，故，原告诉请要求被告退付房屋维修基金3415元符合法律规定，法院予以支持。原告诉请要求被告支付延期办理不动产权证书的违约金，但原告没有提供充分证据证实延期办理不动产权证书是被告的责任，其诉请理由不成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、限被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决书生效之日起三十日内退付原告李文玉、伍道伟房屋维修基金3415元；二、限被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决书生效之日起三十日内退付原告李文玉、伍道伟购房款5269.54元；三、驳回原告李文玉、伍道伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费393元，减半收取196.50元，由原告李文玉、伍道伟负担60元，被告湖南锦洪地产实业有限公司负担136.50元。二审期间，上诉人伍道伟向本院提供了不动产登记申请书一份，拟证明上诉人没有在合同约定的期限内，办理出不动产权证。湖南锦洪地产实业有限公司质证认为，对此证据的真实性无异议，但逾期办理不动产登记证明系政府相关部门的原因，非被上诉人原因。经当事人举证、质证，本院认证认为，上诉人伍道伟提交的不动产登记申请书，加盖永州市不动产信息查询专用章，内容真实、合法、有效。该不动产登记申请书上，载明被上诉人申请不动产登记的时间为2017年12月28日，已超过当事人双方合同约定的办证日期，本院对该证据予以采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审另查明，当事人双方《商品房买卖合同》第八条、第十三条约定，被上诉人应在2012年4月30日前将验收合格的商品房交付使用，并在随后的180个工作日内，为上诉人办理房屋产权登记，逾期按已付房价款的1%计算违约金。还查明，根据相关部门的规定，办理不动产登记时，上诉人需缴纳的税、费分别是契税、房屋维修基金、测绘费（312元）、证件工本费（80元）。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、办理房屋产权登记缴纳的税、费由谁承担；2、被上诉人逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任。1、办理房屋产权登记缴纳的税、费应由谁承担。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第四条约定，“以上价格不包含商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，上诉人代收代缴”。根据相关部门的规定，办理不动产登记时，买方需承担的税、费有房屋维修基金、契税、测绘费和证件工本费，其他税、费由卖方承担。因此，合同对房屋产权登记的办证税、费约定明确，当事人双方按照相关法律法规承担相应办证的税、费。综上，被上诉人应退付上诉人预交办证款项11483元（20000元-4710元-3415元-80元-312元）。2、被上诉人逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2012年4月30日前将商品房交付使用，实际交付日期为2012年7月4日，在随后的180个工作日内，上诉人应为被上诉人办理好房屋产权登记证。因出卖人的责任，买受人不能按时取得房地产权属证书和土地分户证，应按已付房价款的1%计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人实际取得房屋产权证书的时间为2018年1月25日，被上诉人已构成违约，故上诉人请求被上诉人支付逾期办理房屋产权证的违约金3140元（314000×1%）元，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1983号民事判决第一项、第二项，即“限被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决书生效之日起三十日内退付原告李文玉、伍道伟房屋维修基金3415元；限被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决书生效之日起三十日内退付原告李文玉、伍道伟购房款5269.54元”；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1983号民事判决第三项；三、限被上诉人湖南省锦洪房地产实业有限公司于判决生效后十日内退还上诉人李文玉、伍道伟预交办证款11,483元；四、限被上诉人湖南省锦洪房地产实业有限公司于判决生效后十日内支付上诉人李文玉、伍道伟逾期办证违约金3140元；五、驳回上诉人李文玉、伍道伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费393元，减半收取196.5元，由上诉人李文玉、伍道伟负担60元，被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司负担136.5元。二审案件受理费261元，由上诉人李文玉、伍道伟负担66.5元，被上诉人湖南省锦洪房地产实业有限公司负担194.5元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇一九年九月十一日书记员  吕 琴