上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7746号原告(反诉被告)：上海天迈物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高丽君，执行董事。委托诉讼代理人：陈惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中园，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海思优文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：程时宇，总经理。委托诉讼代理人：秦敏律，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海天迈物业管理有限公司与被告上海思优文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人陈惠忠、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海天迈物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年12月5日解除；2、判令被告支付原告2018年11月3日至2018年12月3日的租金18,200元及免租期租金8,750元；3、判令被告按月租金18,200元的标准，向原告支付从2018年12月6日起计算至实际腾房之日止的房屋使用费；4、判令被告已付的租赁保证金52,500元归原告所有；5、判令被告支付原告违约金54,600元。事实和理由：2017年7月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市徐汇区零陵路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租期自2017年7月11日起至2018年7月10日止。租金每月17,500元，每月一付。被告无故逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同，原告除可以没收租赁保证金外还可以按照月租金的三倍追究被告违约责任，免租期的租金也应当一并追缴。合同签订后，双方按约履行。2018年7月2日，原、被告经协商一致顺延租期一年，租金涨至每月18,200元，其余条款不变。2018年11月起，被告未按约缴纳应付的租金。2018年11月23日，被告未与原告协商一致办理交房手续的情况下，擅自提前退租，搬离涉讼房屋。后原告多次催告被告付清房租并办理房屋交接，但被告未予理会。故原告诉至法院，请求判如所请。上海思优文化传播有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。被告提前搬离涉讼房屋是因为原告违约在先，涉讼房屋墙壁漏水霉变、厕所常年漏水、抽烟行为不予制止、电表作假等问题，严重影响被告的正常经营。被告多次与原告协商提前退租无果后于2018年11月24日搬离了涉讼房屋。原告在协商中同意被告在补交电费后搬离涉讼房屋，且愿意退还租赁保证金。但被告交纳电费后，原告不让被告搬离，被告无奈自行搬离。因此，合同应于2018年11月24日解除。租金应计算至被告实际搬离之日。此后，被告没有占用涉讼房屋，不存在房屋使用费。被告没有违约，保证金应予返还。不同意支付违约金，即使判令被告支付违约金，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。上海思优文化传播有限公司基于上述辩称意见所述之事实及理由，向本院提出反诉诉讼请求：判令原告返还被告租赁保证金52,500元。上海天迈物业管理有限公司对于上海思优文化传播有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。被告反映的抽烟现象确实存在，但原告只能进行劝阻，并无权采取强制措施，这不能成为原告提前退租的正当理由。房屋漏水霉变，并不影响房屋的正常使用。厕所距离涉讼房屋有150米，不存在漏水问题，也不影响房屋正常使用。被告所说的偷电并非事实，原告维护电力设备与被告无关。被告擅自退租，已构成根本性违约，原告有权按约没收保证金。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告作为办公使用，建筑面积160平方米；租赁期限自2017年7月11日起至2018年7月10日止；被告应于合同签订当日向原告支付保证金10,000元，于原告正式交房之前支付剩余保证金42,500元，租赁保证金合计伍万贰仟伍佰元；合同期结束或提前解除且被告将涉讼房屋交还原告时并付清其所有应付费用，并将涉讼房屋内的营业执照注销或迁移后10个工作日内，原告将保证金无息退还被告；在合同履行期间如被告违反本合同约定，构成根本性违约的，则保证金抵用违约金，由原告予以没收；原告给予被告15日免租期，租金起算日期自原告完成交付之日起15日后起算；每月租金为17,500元；租金先付后用，每1个月支付一次，今后付款为每月的3日前；若被告无故逾期支付租金的，每逾期一日，则应按月租金5%支付违约金；逾期支付租金超过30日以及被告中途擅自提前退租的，均视为被告根本性违约，原告有权单方面解除合同；原告有权没收被告已支付的租赁保证金外，并有权按月租金的3倍追究被告的违约责任；同时，免租期内的租金(租金标准按首月月交租金为基数，按天计算)也应一并予以追缴；合同单方面解除时，原告给予被告5个工作日的撤空期，撤空期内被告免交租金并不得全部或部分进行营业；未经原告书面同意，被告仍在营业或逾期返还的，被告应支付相当于房租3倍的使用费，直至被告实际归还房屋之日止。租赁合同签订后，双方按约履行。2018年7月2日，原、被告签订《天迈商务楼房屋租赁补充协议》，约定：根据双方签订原合同，原租赁期限为一年(自2017年7月11日起至2018年7月10日)；现双方约定增加租赁期限一年，自2018年7月11日至2019年7月10日，租金为18,200元；本补充协议书约定事项与原被告双方所签订的房屋租赁合同不一致之处，以本补充协议约定为准，其余事项仍由双方所签署的房屋租赁合同约定履行。2018年11月起，被告未能按约支付租金。2018年11月22日，原告致函被告，表示：双方约定每月3日前支付租金18,200元，但被告并未能按约定及时支付租金；函请被告于2018年11月23日前将所欠租金支付原告。2018年11月24日，被告在未与原告进行交接及结算的情况下，自行搬离了涉讼房屋。2018年12月6日，原告通过微信向被告法定代表人发送《合同解除通知书》照片，原告在该通知书中表示：被告逾期支付房租已超过30日，且经原告催告无果，被告延期支付房租的行为已构成根本违约，原告按约单方面解除租赁合同，租赁合同自通知书送达之日起解除；同时，请被告在接到通知书后三个工作日内腾空房屋并交付原告，并按约付清租金、支付相关违约金。嗣后，因被告未能支付相关费用，原告遂诉至本院。审理中，被告申请证人李某某出庭作证。李某某到庭陈述：其系原告的前员工，从事物业管理和财务工作，后于2018年10月离职；原告在日常物业管理中存在房屋霉变、厕所漏水、禁烟不力、私拉电线等问题；被告一直向其反映上述问题，要求原告予以解决；对于被告搬走的情况，其是事后才知道的。对于证人所述，原告认为证人与原告存在劳动争议，对原告怀有敌意，其所作陈述并无证据证明且与本案无关。被告则对证人所述无异议。原告另称，被告搬离时没有将电子锁钥匙交还原告，之后原告于2019年1月10日撬锁进入，自行收回了涉讼房屋，故原告第3项诉请主张的使用费要求计算至2019年1月10日止。原告同时明确该项诉讼请求(为2018年12月6日至2019年1月10日期间使用费)计算方式为：月租金18,200元×12个月÷365天×5天，再加上一个月租金18,200元，使用费合计21,191元。被告对于原告明确的上述使用费计算方式没有异议，但不同意承担。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、房屋交接书、天迈商务楼房屋租赁补充协议、函、付款凭证等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，在租赁期限内未按约支付租金，且在未与原告协商一致的情况下自行搬离涉讼房屋，擅自提前终止合同的履行，其行为已构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。被告认为原告存在诸多管理问题、违约在先的抗辩意见，缺乏事实及合同依据，不能成为其拒付租金、擅自提前终止合同的合法依据。原告作为出租方，根据双方合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金及相关费用等，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于合同解除的时间，根据审理查明的事实，原告于2018年12月6日通过微信向被告法定代表人发送了解约通知，故双方合同应于该日期予以解除。对于原告主张的使用费，原告在2018年12月6日发出解约通知后，因被告未能与原告办理交接手续，原告于2019年1月10日自行收回涉讼房屋应属合理。现原告在合同约定的使用费(月租金3倍)基础上自行降低计算标准为月租金金额，并明确主张到2019年1月10日，原告的该项主张应属合理，并无不当，本院对此予以支持。关于租金的计算截止日期以及房屋使用费的起始日期，本院根据上述确认的合同解除日期予以调整。对于保证金及解约违约金，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日以及被告中途擅自提前退租的，均视为被告根本性违约，原告有权没收被告已支付的租赁保证金并按月租金的3倍追究被告的违约责任。现原告据此主张没收保证金并要求被告支付解约违约金，具有事实及合同依据，本院予以支持。对于被告要求返还保证金的反诉请求，缺乏事实依据且有悖于合同约定，本院难以支持。至于违约金的金额，原告依据合同约定主张为三个月租金金额，被告则认为过高，请求予以调整。根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行综合考量。本案中，对于被告的违约行为原告已主张了租金、免租期租金、使用费并没收租赁保证金等，在此基础上再要求被告支付相当于三个月租金的违约金，该违约责任的约定明显高于实际造成的损失，应属过高。本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为一个月租金标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认上海天迈物业管理有限公司与上海思优文化传播有限公司就上海市徐汇区零陵路XXX号XXX号楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月6日解除；二、上海思优文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海天迈物业管理有限公司租金18,200元；三、上海思优文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海天迈物业管理有限公司免租期租金8,750元；四、上海思优文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海天迈物业管理有限公司房屋使用费20,593元；五、上海思优文化传播有限公司支付的租赁保证金52,500元不予返还，由上海天迈物业管理有限公司予以没收；六、上海思优文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海天迈物业管理有限公司违约金18,200元；七、驳回上海思优文化传播有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计919元，由上海天迈物业管理有限公司负担178元，上海思优文化传播有限公司负担741元。反诉案件受理费减半收取计556.25元，由上海思优文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一九年九月十七日书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。