广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初1942号原告（反诉被告）：廖永喜，女，1985年4月2日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾存良，广东御福律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林惠玲，女，1987年8月20日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆倩倩，广东中肯律师事务所实习律师。第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所清远市新城人民三路24号金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：陈卫娟，公司行政总监。委托诉讼代理人：欧勇恒，公司店长。原告（反诉被告）廖永喜与被告林惠玲（反诉原告）及第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖永喜的委托诉讼代理人周琴，被告（反诉原告）林惠玲及其委托诉讼代理人陆锋、陆倩倩，第三人的诉讼委托代理人陈卫娟、欧勇恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖永喜向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方解除《房屋买卖合同》；2、判决被告退还原告房款160000元，并向原告支付违约金200000元；3、判决被告向原告支付律师费25000元；4、本案诉讼费用、保全费及提供担保的费用由被告负担。事实和理由：在第三人的促成下，原告、被告于2017年10月14日签订了《房屋买卖合同》，双方约定：被告作为卖方将其所有的位于清远市××大道××诗意花园××楼××号房屋，物业面积为120.96平方米以1000000元的价格卖给原告(第二条)。该房屋的交付时间是：卖方收齐首期款五日内（第五条）。被告在收取定金后叁日内须将物业之权属证明交由经纪方或银行代办点保管至交易递件之日。卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后叁天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同（第十一条）。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用（第二十一条）。付款方式：涂销后银行按揭付款：人民币贰万元整，买方应在签署本合同同时向买方支付并自动转为部分楼款。定金余款：人民币壹拾肆万元整，买方在2017年11月20日支付给买方自动转为部分楼款。卖方需于签署本合同后壹拾伍个工作日内向银行申请提交还贷手续，在银行通知还贷后壹拾伍个工作日内办理还贷及涂销手续。在领回房地产权证且买方贷款银行同意买方贷款申请后壹拾伍个工作日内提供齐全全部资料，前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续及并签署《广东省房地产买卖合同》。首期余款（不含定金）：人民币540000元整，买方在卖方办理提前还贷当天向卖方支付。（附件内容）。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了160000元定金，并告知被告剩余的540000元楼款已经准备好，待被告或中介通知后随时可以支付。但是，原告迟迟没有接到被告或中介通知，告知原告缴纳剩余的楼款。经原告不断的催促和询问，才了解涉案的房屋根本没有证，不具备二手房过户手续，原告根本不可能获得二手房贷款。第三人或被告一直向原告保证房产证很快就有了，不用担心。但是被告及第三人从2017年11月保证至2018年3月底，涉案房屋的产权证仍未办理好，中介也从未通知原告缴纳剩余的首期款。原告已经向被告缴纳了160000元的定金已经长达半年了，但是被告及第三人均没有继续履行合同。无奈之下，原告于2017年3月27日委托广东御福律师所律师分别向被告、第三人发出《催告履约，否则解除合同的律师函》、《关于催告、督促卖方履行合同》，但是被告至今未向原告提供向银行提前还贷的证据，导致无法办理涂销手续，更不能向管理部门完成递件手续，已经构成根本性违约，原告有权解除合同。根据双方之约定，被告应当退回原告的160000元的房款，并向原告支付违约金200000元及承担本案的诉讼费用、保全费和担保费用。为了维护原告的合法利益，原告特向贵院起诉，恳请法院予以批准是荷。被告林惠玲答辩称，一、答辩人就涉诉房屋产权及具体状况已向被答辩人履行详细告知义务。在签订买卖合同的同时，答辩人和第三人就涉诉房屋的权属情况和房屋的具体状况向被答辩人作了详细告知。房屋买卖合第一条关于房屋权属情况的约定中，填写为“卖方持有商品房买卖合同号码为2016104755”，合同第二十条对涉诉房屋产权登记进行了约定，合同第六条的约定，也能证明被答辩人已经详细了解了涉诉房屋的权属状况，被答辩人自称答辩人与第三人未告知涉诉房屋的权属状况与事实不符。二、本案答辩人与被答辩人于2017年10月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，答辩人无任何违反行为，相反是被答辩人严重违约，被答辩人应按合同约定赔偿给答辩人。合同签订后，答辩人积极履行合同，在收取定金后叁天内将涉诉房屋之权属证明原件交由经纪方保管，且于2017年12月20日向银行申请提前还贷。根据合同第五条约定“买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首期楼款五日内”及附件约定“首期楼款：人民币伍拾肆万元，买方应在卖方办理提前还贷当天支付”，但至今为止，被答辩人仍未按合同约定支付首期楼款，并且伪造答辩人的签名前往物业处收楼及私自入住涉诉房屋，并对涉诉房屋进行部分拆除，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。反诉原告林惠玲诉称，反诉原告与反诉被告廖永喜在第三人的促成下，签订了《房屋买卖合同》合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了定金160000元。其后，反诉原告欲向银行申请提前还贷，但反诉被告表示希望给予时间准备首期款。于是，反诉原告于2017年12月20日向银行申请提前还贷，后经反诉原告及第三人多次催促，反诉被告仍拒绝支付首期楼款，且反诉原告于2018年3月24日发现，反诉被告伪造反诉原告的签名前往物业处收楼私自入住涉案房屋，并对涉案房屋进行部分拆除，给反诉原告带来巨大损失。反诉原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合同未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人应当按照约定全面履行义务。根据合同第五条约定“买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首期楼款五日内”及附件约定“首期楼款：人民币伍拾肆万元，买方应在卖方办理提前还贷当天支付”，但至今为止，被答辩人仍未按合同约定支付首期楼款，并且私自入住及拆除涉案房屋，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2017年10月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金200000元；3、判令反诉被告支付本案律师费16000元；4、本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告廖永喜辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求。1、双方虽然确认涉案买卖合同要解除，但是该理由不是基于反诉被告违约，而是基于反诉原告违约，在我方发律师函之前，反诉原告或第三人从没有通知我方去交按揭款；2、涉案合同在法律上不能履行，涉案房屋无产权证，这是隐瞒的事实，房屋买卖合同不办证的情况有两种，一种是不去办证，第二种是不具备办证条件。涉案房屋没有产权证，无法办证，不具备办证条件，无法履行合同；3、涉案房屋在双方交易期间已经被第三方申请查封，根据法律规定，我方只能要求解除合同并赔偿损失。关于入住问题，钥匙是通过中介方领取的，也是反诉原告同意的，反诉原告的理由根本不成立，请求驳回反诉原告的第二、三项诉讼请求。第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司述称，对解除合同无异议。合同签订后，原告向被告支付160000元定金，剩余款项540000元被告在2017年12月左右向银行申请提前还贷，原告去物业公司伪造被告签名去办理装修。原告在2018年2月左右向被告借地方存放家具，所以拿走了涉案房屋的钥匙。原告起诉的事实有部分不符。对反诉原告的请求及事实无异议。本院经审理认定事实如下：2017年10月14日，廖永喜（买方）与林惠玲（卖方）及第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，合同主要约定，买卖双方委托经纪方出售及购入位于清远市××大道××诗意花园××楼××号房屋，买方持有商品房买卖合同号码为2016104755；该物业成交价为人民币1000000元；买方支付购买该物业所产生和所有相关税费；买方使用日期为卖方收齐首期楼款五日内；卖方在收取定金三天内须将该物业之权属原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当日，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为违约，在经纪方书面催告后三天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方；买方支付定金后不依本合同履行付款义务的，则视为违约，在经纪方书面催告后三天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》及办理房屋相关手续的，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任，卖方有权要求买方支付相当于该物业成交价20%的违约金；若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延；在本合同执行过程中，违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。上述合同还就中介代理及咨询费的支付承担等进行了约定。同日，三方在合同附件进行了约定，买方在签署本合同同时支付给卖方20000元部分定金，买方在2017年11月20日前支付给买方定金余款140000元；卖方在签署本合同后15个工作日内向银行申请提前还贷手续，在银行通知还贷后15个工作日内办理还贷及涂销抵押手续，在领回房地产权证且买方贷款银行同意买方贷款申请后15个工作日内提供齐全全部资料，前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》；买卖双方应在签署本合同后15个工作日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续；首期楼款（不含定金）540000元，买方在卖方办理提前还贷当天支付，楼价余款300000元，在领取新证到银行抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款帐户。上述合同及附件签订后，林惠玲分别于2017年10月14日、2017年11月11日出具收款收据，收取了廖永喜支付的购房定金共160000元。之后，林惠玲没有按照合同约定在15个工作日内向银行申请提前还贷手续，廖永喜亦没有支付房屋首期款540000元给林惠玲。2018年3月中旬，廖永喜通过第三人领取了涉案房屋的钥匙，使用涉案房屋并存放其物品。2018年3月24日，林惠玲向公安机关报警，廖永喜于2018年3月26日搬出涉案房屋。2018年3月27日，廖永喜通过委托律师事务所向林惠玲及第三人发出律师函，认为根据合同约定，林惠玲须于签订合同后15个工作日内向银行申请提前还贷手续，但至今仍未向银行申请提前还贷，导致无法办理涂销抵押手续，更不能向房管部门完成递件手续以将约定房屋过户给委托人，已构成根本违约，并限林惠玲收到律师函五个工作日内，向银行申请提前还贷并向委托人提供银行出具相关的证明，逾期的，委托人将依法解除合同，并追究违约责任，同时要求第三人依据合同约定经纪方有义务催告卖方在约定房屋的权属证明原件交由纪纪方或银行代办点保管至交易递件当日及办理房屋交易手续，要求第三人收到律师函三日内书面催告林惠玲按合同约定办理房屋交易手续。同日，林惠玲亦向廖永喜发出通知书，认为双方签订的合同第五条“买卖双方同意卖方交付该物业予以买方使用之日期为：卖方收齐首期楼款伍日内”及附件“首期款支付时间为买方在卖方提前还贷当天向卖方支付”的相关约定，本人于2017年12月到银行申请提前还贷，并通知您支付首期款，但您至今仍未支付，现您在本人不知情的情况下，伪造本人签名前往物业处收楼装修，严重侵害了本人的合法权益，已构成根本违约，现勒令您即时停止装修并于三天内支付首期款。第三人于2018年4月9日向廖永喜发出告知函，认为卖方于2017年12月到银行申请提前还贷，并通知您支付首期款，但是至今您仍未支付，现我司向您发出函告，请您自收到本函后三日内按合同的约定向卖方支付首期款。由于买卖双方存在分歧，均未再继续履行涉案房屋交易。廖永喜遂诉至本院，林惠玲亦提出反诉。另查明，涉案房屋为林惠玲于2016年10月19日向清远市方圆汇裕房地产开发有限公司购买的预售商品房，合同约定房屋交付时间为2016年11月30日，林惠玲在购买涉案房屋时部分购房款选择向银行贷款，并办理了预告抵押登记；与廖永喜及第三人签订《房屋买卖合同》时尚未办理涉案房屋的所有权证书；根据清远市住房和城乡建设局出具于2017年12月21的答复，涉案房屋所在的云山诗意花园桃源居五号楼于2016年10月完工交楼，交楼时已完成基础验收、主体验收、节能验收、消防验收、防震验收、规划验收、水电验收，还有人防验收未通过，目前人防验收已提交相关资料，目前正在办理备案手续；涉案房屋于2018年4月3日被本院另案查封，后林惠玲向本院提供现金担保，另案对涉案房屋裁定予以解除查封；本案在诉讼过程中，根据廖永喜的申请，于2018年4月19日依法查封了涉案房屋。再查明，廖永喜、林惠玲为本案诉讼，分别委托了广东御福律师事务所律师、广东中肯律师事务所律师进行诉讼，为此，分别支付了律师费25000元、16000元。本案在诉讼中，经本院组织当事人调解或当事人庭处多次自行协商，但未能达成调解协议。以上事实，有原告廖永喜提供的房屋买卖合同、收款收据、律师函、委托代理合同、发票、清远市住房和城乡建设局答复、不动产资料查询结果证明等，被告林惠玲提供的楼宇按揭贷款变更条件申请表、通知书（快递单）、报警回执、照片、委托代理合同、发票、商品房买卖合同（预售）等，第三人提供的微信聊天记录、告知函，本院庭审笔录当事人的陈述等附案为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”廖永喜作为买方、林惠玲作为卖方、第三人作为经纪方，三方签订的《房屋买卖合同》内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方应按合同履行各自义务。从本案查明事实来看，林惠玲提供的楼宇按揭贷款变更条件申请表记载的申请时间为2017年12月20日，未能依合同约定在15个工作日内向银行申请提前还贷手续，亦未提供银行同意提前还贷款的通知，且作为经纪方的第三人亦没有提供证据证明向廖永喜催告支付首期楼款，因此，林惠玲已构成违约。廖永喜在未按合同约定支付首期楼款的前提下，擅自使用涉案房屋，也构成违约。本案合同仅是履行了支付购房定金,合同买卖双方的主要义务尚未履行就发生矛盾纠纷,之后，各方虽然相互发通知要求对方在期限内履行合同义务，但双方均未予履行。诉讼中，本院亦组织双方进行调解或双方多次进行庭外协商，但协商未果，致使未能继续履行合同。鉴于原、被告双方均请求解除合同，对此，本院予以支持。关于违约责任承担问题。如前的述，双方均存在先后违约情形，违约程度各异，本院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，原、被告应各自承担相应的违约责任。林惠玲已收取廖永喜的购房定金160000元应予退回。廖永喜、林惠玲各自主张对方赔偿违约金200000元及律师费的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告廖永喜（反诉被告）、被告林惠玲（反诉原告）及第三人于2017年10月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告林惠玲（反诉原告）应于判决生效之日起七日内返还160000元给原告（反诉被告）廖永喜；三、驳回原告（反诉被告）廖永喜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林惠玲的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3538元（已预交2000元），由原告（反诉被告）廖永喜负担2052元、被告（反诉原告）林惠玲负担1486元；反诉受理费2270元，由被告（反诉原告）林惠玲负担；保全费2420元，由原告（反诉被告）廖永喜、被告（反诉原告）林惠玲各负担1210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟坚二〇一九年九月十二日书记员  周嫣娉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。