湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1754号原告:郴州市众心物业服务有限公司，住所地：郴州市北湖区国庆北路**海天宾馆**房。法定代表人：雷某某，男，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈智锋，男，湖南银光律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告:汪某某，男，1971年9月20日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住桂阳县。委托诉讼代理人：曹波，男，湖南瀛森律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李光乔，男，湖南瀛森律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告郴州市众心物业服务有限公司（以下简称众心物业）与被告汪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众心物业的法定代表人雷某某及其委托诉讼代理人陈智锋、被告汪某某的委托诉讼代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众心物业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付物业服务费1548元；2、判决被告支付681元违约金（滞纳金）（暂计算至起诉之日，后期另算），以上共计2229元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与桂阳县公安局老住宅小区业主委员会签订《桂阳县公安局老住宅区物业服务合同书》，合同约定由原告为被告所住的小区提供物业服务，服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取，逾期缴纳物业费每天按应缴费万分之五缴纳违约金（滞纳金）。原告自2014年1月1日开始为被告等各位业主提供物业服务，2016年12月23日合同到期终止后原告离场。但被告却无故拖欠原告3年服务期限的物业服务费至今，经原告多次催收后，被告仍然不履行。因此，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告汪某某辩称：1、原告没有和被告签订合同，不应当支付物业费；2、与原告签订物业服务合同的主体是桂阳县公安局，而不是被告，而且桂阳公安局已经支付相应的对价给原告；3、原告所提交的与桂阳县公安局老住宅小区业主委员会签订的合同是无效的，该业主委员会根本不存在，被告已经向湖南省资兴市人民法院提起行政诉讼请求撤销，被告对所谓的业主委员会没有授权，业主委员会无权代表被告；4、原告没有向被告提供任何的物业服务，更谈不上无效合同中约定的三级服务标准。综上，应当驳回原告的所有的诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3桂阳县公安局老住宅区物业服务合同书，真实性予以采信，但证明方向不予采信；证据4照片，拍摄时间、地点不明，无、地点不明性，本院不予采信；被告提交的证据1《关于桂阳县公安局老住宅小区业主委员会的情况说明》、证据2《关于给予桂阳县老住宅小区业主委员会备案通知》、《湖南省资兴市人民法院受理通知书》，真实性予以采信，但证明方向本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2014年原告众心物业通过招投标方式竞得为桂阳县公安局老办公区及其家属区提供物业管理服务，被告汪某某系桂阳县公安局老住宅小区5栋1单元202号的业主，房屋建筑面积85.42平方米。2014年1月1日，桂阳县公安局为合同委托方（甲方），众心物业公司为受托方（乙方），双方签订了《物业管理服务委托合同》，合同甲方签章处加盖“桂阳县公安局老住宅小区业主委员会”公章及王洪波、彭圣荣、李永波、胡国运、蒋桂和、朱益成、邓永辉等七人作为业主委员会代表签字。合同约定具体物业服务内容及服务等级标准如下：（1）综合管理三级；（2）公共区域清洁卫生服务三级；（3）公共区域秩序维护服务三级；（4）公共区域绿化日常养护服务三级；（5）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务：a.公共部位三级b.供水系统一级c.排水系统一级d.公共照明三级e.消防系统一级f.避雷系统三级g.弱电系统一级。管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按以下款项处理：（1）从逾期之日起每天应按缴纳费的万分之5缴纳滞纳金；（2）多次（3次以上）催缴仍不缴纳物业管理费的，由乙方向法院起诉。2016年12月31日合同到期后，众心物业离场。汪某某从2014年1月1日起至2016年12月31日未向众心物业交纳物业管理费，由此引发此诉。另查明，桂阳县房产管理局2014年4月9日出具的“关于给予桂阳县公安局老住宅小区业主委员会备案的通知”显示桂阳县公安局老住宅小区业主委员会第一届委员会成立时间为2014年3月28日，任期三年。业主委员会成员名单为：王红波、李永波、胡国运、蒋桂和、朱益成、彭圣荣、邓永辉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方争议焦点主要为被告汪某某是否应向原告众心物业交纳物业服务费。首先，原告众心物业具有物业服务质资，为桂阳县公安局老住宅区提供了相应的物业服务，被告汪某某作为小区业主，其与众心物业之间形成了物业服务法律关系，并在2014年1月1日至2016年12月30日期间接受了相应的物业服务后，应该按时交纳物业服务费用。关于物业服务费的交纳方面，被告汪某某的委托诉讼代理人曹波辩称案涉房屋已出租，租户已缴纳相应物业费，但被告未向本院提供相应证据予以证实，对被告该项主张本院不予采纳。同时，众心物业公司自认物业服务尚有未做到位的地方，结合庭审调查情况，众心物业公司的法定代表人对三级物业服务标准内容并不熟悉、清楚，同时亦未能举证证明对物业服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据等事项在物业管理区域内显著位置进行了公示，故众心物业提供的物业服务存在一定瑕疵，不应完全按照标准收取全额物业费，可以适当减免汪某某的物业费，经综合考量，本院酌情确定减免汪某某所欠物业管理费的20％，经核算，汪某某应支付物业服务费为1230元（85.42㎡×0.5元/㎡×36个月×80%）。其次，关于违约金（滞纳金）的问题，众心物业提供服务质量存在不足的地方，业主也有较多的反映，且众心物业对何时、何地、何种方式向汪某某催讨过物业费都未提供充足证据予以证明，故对众心物业要求被告汪某某支付违约金（滞纳金）的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第五条、第八条、第十五条之规定，判决如下：一、被告汪某某于本判决生效后十日内向原告郴州市众心物业服务有限责任公司支付物业服务费1230元；二、驳回原告郴州市众心物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  龙琼二〇一九年九月二十七日法官助理洪美丽书记员雷伟燕附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。２.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。