安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2189号上诉人（原审被告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：吴文明，男，1972年10月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被上诉人（原审原告）：高兰香，女，1971年7月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：黎文超，安徽律维律师事务所律师。上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）因与被上诉人吴文明、高兰香商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院(2019)皖0826民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宿松鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫，被上诉人吴文明、高兰香共同的委托诉讼代理人黎文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松鑫鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、宿松鑫鑫公司与吴文明、高兰香签订的《商品房预售合同》虽然约定了房屋价格是按照建筑面积计算，但《宿松县房屋登记申请书》和《房屋验收交接单》能够证明宿松鑫鑫公司交付房屋时，双方将房屋计价方式变更为按套计价。根据《商品房预售合同》的约定，选择按套计价后，吴文明、高兰香不能因产权登记面积与合同约定面积有差异主张任何赔偿，该诉讼请求应予驳回。2、吴文明、高兰香向一审法院起诉是要求返还多交购房款12954元，一审判决宿松鑫鑫公司返还23400元，超出了诉讼请求，属于程序违法。吴文明、高兰香共同辩称，1、对商品房计价方式的变更属于重大合同变更事项，应当重新办理变更登记手续，宿松鑫鑫公司提供的证据不足以证明双方就计价方式变更为按套计价。吴文明、高兰香在不动产权证领取凭证上的签字只能视为对涉案房屋的交接确认，没有明确表示对房屋面积误差权利的放弃。2、宿松鑫鑫公司上诉认为一审法院超出诉讼请求判决属于以偏概全，吴文明、高兰香一审诉讼请求高于一审法院最终判决，故一审程序没有违法之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴文明、高兰香向一审法院起诉请求：一、依法判令宿松鑫鑫公司返还吴文明、高兰香按合同约定购买房屋面积而多交购房款12954元；二、依法判令宿松鑫鑫公司双倍返还吴文明、高兰香按合同约定购买房屋面积与房屋实际面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款20892元;三、本案的诉讼费用由宿松鑫鑫公司承担。一审法院认定事实：2013年2月19日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾1幢三单元407室的房屋出售给吴文明、高兰香，并签订《商品房预售合同》（合同编号YS00051695房屋代码30638）。合同约定：该房屋的建筑面积为107.95平方米，其中套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.77平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4000元，总金额（人民币）431800元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，吴文明、高兰香按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向吴文明、高兰香交付了该商品房。双方于2018年1月4日办理皖（2018）宿松县不动产权第0000030号产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积102.1平方米，其中专有建筑面积89.73平方米，分摊建筑面积12.37平方米。一审法院认为，吴文明、高兰香与宿松鑫鑫公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴文明、高兰香接收的房屋权属登记面积比合同约定少了107.95平方米－102.1平方米＝5.85平方米,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对吴文明、高兰香主张面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款双倍返还和返还不超出3%部分的房款，不予支持双倍返还，只支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还吴文明、高兰香多交的购房款23400元（5.85平方米×4000元/平方米）。吴文明、高兰香取得房屋所有权证的时间为2018年1月4日,知悉合同约定面积和登记面积有误差,于2019年4月24日主张权利,并未超过诉讼时效，宿松鑫鑫公司辩称超过诉讼时效的意见，不予支持。关于宿松鑫鑫公司提交的双方于2014年9月11日签署的《宿松县房屋登记申请书》、吴文明作为领房人于2014年9月11日签收的《房屋验收交接单》的性质应如何认定的问题，宿松县房屋登记申请书不是办理不动产登记的必备手续，虽该申请书中载明“套价431800元”、“每套面积差异的处理”“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，因双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；吴文明在《房屋验收交接单》与房产证领取凭证中签字行为，只能视为买受人吴文明对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还吴文明、高兰香多交购房款23400元；二、驳回吴文明、高兰香其他诉讼请求。案件受理费646元，减半收取323元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为一审对于涉案房屋价款计价方式的认定以及对诉讼请求的处理是否正确。关于涉案房屋价款计价方式的认定问题，双方前期签订的《商品房预售合同》已在房产部门办理了备案登记手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，应重新签订对商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同并重新办理变更备案手续。本案中双方并未签订其他《商品房预售合同》也未办理变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，《宿松县房屋登记申请书》、《房屋验收交接单》均由宿松鑫鑫公司事先拟定制作并提供给购房者填写，字体均为打印体，系格式化文本，不应视为双方协商一致对涉案房屋计价方式进行了变更，宿松鑫鑫公司辩称涉案房屋按套计价的理由不能成立，双方仍应按《商品房预售合同》中对面积差异处理方式约定即“以发证部门测量面积为准，据实结算”处理涉案房屋价款计价方式问题，一审对该问题的处理并无不当。关于一审对诉讼请求的处理问题，吴文明、高兰香的一审诉讼请求包含要求返还按合同约定购买房屋面积而多交购房款12954元以及双倍返还按合同约定购买房屋面积与房屋实际面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款20892元，两项诉讼请求实质上均为返还按合同约定购买房屋面积而多支付的房款，一审并未支持双倍返还的诉讼请求，仅支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还吴文明、高兰香多交的购房款23400元，并未超出吴文明、高兰香的诉讼请求，一审对该问题的处理亦无不当。综上所述，宿松鑫鑫公司上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 杨审判员 左 红审判员 刘梦灵二〇一九年九月二十七日法官助理赵红军书记员吴杰附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。