天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0101民初4445号原告：苏佩文，男，1933年1月5日出生，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘卫东，天津启乾律师事务所律师。被告：苏腾，男，1990年4月11日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。被告：苏月，男，1963年2月20日出生，住天津市西青区。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。原告苏佩文与被告苏腾、苏月合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告苏佩文及委托诉讼代理人刘卫东，被告苏腾、苏月及委托诉讼代理人石翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏佩文向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告苏佩文和二被告就天津市和平区×号房屋买卖签订的所有合同及协议已经解除；2、判令二被告腾出所占有使用的天津市和平区×号房屋，房屋面积为58.77平米；3、判令二被告将其全家的户籍从天津市和平区×号房屋内迁出；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告是被告苏腾的祖父，被告苏月是原告的次子，是被告苏腾的父亲。2016年3月18日，原告和被告苏腾签订协议书约定，原告将其所有的天津市和平区×号房屋出售给被告苏腾，房价为人民币80万元整，交款日期不得超过2016年3月20日为限，若款不到位，本协议作废，即使过户也归甲方（即原告苏佩文）所有。该协议还约定，房款中的50万元由被告苏腾支付，30万元由被告苏月承担，苏月在该协议书上签字表示同意。原告的长子苏明在该协议上作为证明人签字确定。协议签订后，被告苏腾支付应付的50万元房款。原告即和被告苏腾到房管局签订正式房屋买卖合同，并办理过户手续。随后，被告苏腾及其妻子等家人即入住该房屋，并将其母亲及其家人的户口迁入该房屋。但被告苏月没有按上述约定时间付清其应付的30万元的房款。2017年10月6日。在原告之女苏萍和长子苏明的证明下，被告苏月以“买方人”代表的身份和原告又签订《协议书》一份，该协议书约定，被告苏月保证在2017年12月20日之前付清上述30万元房款，被告苏月还承诺，其父母（即原告夫妇二人）健在一天，应有权居住在上述房屋内，居住期间二被告决不有任何干扰和悔约行为。上述协议签订后，被告苏月仅支付给原告一万美金，折合人民币65000元，对其余房款23.5万元至今未付。更有甚者，被告苏月所承诺的让原告夫妇居住在该房屋内的话也未能实现。原告认为，自己老两口均已过八旬，该房子是原告十几岁进厂，辛苦一辈子才获得的，原告当时不考虑其他子女的利益，以低价将该房屋卖给被告一家，就期望被告一家善待自己，但被告一家不但不容原告夫妇在该房屋内养老，而且说好的房款也不给原告，令原告对被告一家彻底失望。原告自己现寄身在其长子苏明的住处，原告老伴漂美国，寄身于女儿家内，夫妻老来不能相伴，万里相隔，实乃晚景凄凉，令人同情。原告每提及此事，异常愤怒！依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，原告已委托律师向被告发出通知，解除双方就天津市和平区×号房屋所签订的所有合同及协议。现依法提起本案诉讼，请人民法院依法审判。被告苏腾、苏月辩称，共同发表答辩意见，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求，原告的第一项诉讼请求，解除所有合同及协议，请具体明确所有的概念是包括几份合同或协议。对于原告第一项诉请，要求按照原告与二被告2016年3月18日签订的协议书约定提出解除权，是没有法律依据的。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第34条规定，买卖合同当事人主张按照《合同法》第134条，关于对标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院应当不予支持。故该协议约定的，若款项不到位，本协议作废即使过户也归原告所有的约定，当属于无效；同时，本案中原告与被告苏腾之间交易行为及接受债务人苏月给付货币的方式，已经默示改变该份协议约定的款项不到位，协议作废的内容。原告所称提出解除该份合同或者协议，应当适用法律对于解除权的法律规定；适用一年的除斥期间，该份协议书签订日期为2016年3月18日，显然该除斥期间已经超过，故原告不再享有对该份协议的解除权。本案原告申请被告腾出诉争房屋，是没有事实和法律依据的，有证据证明，本案被告苏月、苏腾及其家人，早在1989年就已在该房屋内居住的事实。本案原告与被告苏腾已于2016年3月18日，前往天津市国土资源和房屋管理局签订正式天津市房产买卖协议，办理房屋过户登记手续，房屋管理部门将苏腾名字登记在不动产登记簿那一刻起，房屋所有权人已由原告苏佩文变更为被告苏腾。作为房屋所有权人，被告苏腾没有义务腾出该房屋，同时需要向法庭讲明一点，该房屋涉及到历史沿革，即1989年被告苏月和妻子张宝华在该房屋内结婚，转年被告苏腾出生，并居住在此，之后被告苏腾一家一直与原告苏佩文及其老伴在此共同生活，但由于被告苏月的母亲酷爱养猫，为了避免邻里纠纷，被告苏月在天津市西青区潘楼附近为二老购买房屋，以便母亲能够养猫居住。2015年前后随着原告苏佩文唯一孙子被告苏腾结婚，由于当时被告苏腾没有条件购买婚房，原告苏佩文就将其名下诉争房屋卫华里3号127-130房屋钥匙交予被告苏腾，让其作为婚房进行装修。2015年10月2日，被告苏腾在此举办婚礼，当时原告和其老伴也前来参加，之后，被告苏腾和其爱人居住在该房屋内，上述事实有居委会及周边邻居可以证实。2016年原告苏佩文夫妇因年事已高，身体状况不佳，又因其二女儿系医务人员，为便于照顾老人的身体，二老打算前往美国治疗并生活，临走前原告苏佩文与被告苏腾前往房管部门签订房屋买卖合同，将房屋产权变更为被告苏腾，故原告诉状所述的内容并非事实。依据《合同法》第95条规定，若本诉原告欲解除2016年3月18日签订的协议，也应按法律规定除斥期间行使权利，现除斥期间已过，本案原告不能再依据《合同法》第93、96条解除该份合同。对于第三项和第四项诉请，不属于法院的受案范围，应当驳回其诉讼请求。即使法院对该诉求有管辖权，作为该房屋产权人也有权将家人的户籍迁入该房屋内。本案原告各项诉请不应得到支持，故不同意支付诉讼费用。苏腾补充答辩意见，本人与原告之间没有债权债务关系，签订房屋买卖协议之后，我已给付应承担的50万元房款，并由原告苏佩文的长子苏明代收该部分款项，原告对此事实予以认可。现在，本人作为该房屋的产权人，有权将我及家人的户籍迁入该房屋内，同时，需要向法庭说明的是2017年10月6日，被告苏月与原告苏佩文签订协议书效力不能及于我本人，且被告苏月本人并不是诉争房屋买受一方，我才是房屋买受人。在2017年的协议中，被告苏月承诺“其父母健在一天，应有权居住在卫华里房屋，居住期间，被告苏月及被告苏腾绝不有任何干扰和毁约行为”的表述内容是没有效力的。我没有授权给被告苏月任何权利，故该表述内容无效。苏月补充答辩意见，本人在2016年3月18日协议书中，仅是对于需要我承担付款义务进行同意，我本人并不是诉争房屋的买受人，实际购房人是被告苏腾，出卖人是原告苏佩文，同时对该协议书即使过户也归甲方所有，在当时书写时候，是没有这句话的，即使当时有所添加，也应当有各方人员同意摁手印有效。因此对该表述内容表示异议。需要说明的是该份协议书是由案外人苏明书写，对于2017年这份协议书，是我本人签字，当时因为手上没钱向父亲支付30万元，也是经父亲同意变更还款期限后才书写的，我仅能代表我自己，我所承诺的内容，不能影响到该房屋实际权利人，即使产权人是被告苏腾，也并没有影响我对父母的赡养和孝心，周围好几十年邻居都知道我对父母孝顺，2018年春节期间父亲本打算和大哥苏明一起过春节，但是当时大嫂不同意还打伤老人，我知道后就把父亲接过来，是在涉案房屋内过的团圆春节，我也发了朋友圈。对诉状中内容表示异议，当时父亲和被告苏腾前往房管局变更房屋登记是事实，也是双方真实的意思表示。故诉状所述内容与事实不符。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告苏佩文是被告苏月的父亲，是被告苏腾的爷爷，被告苏月与被告苏腾系父子关系。2016年3月18日，原告苏佩文与被告苏腾签订协议书约定，甲方苏培文（爷爷）有天津市和平区×号住房一套，以人民币800000元整，卖给乙方苏腾（孙子）。交款日期不得超过2016年3月20日为限，若款不到位本协议视为作废，即使过户也归甲方所有，若按时完成本协议，双方不得反悔。另协议书注：乙方苏腾为500000元，其余300000元由苏月承担。右下方，以上我同意，被告苏月签字摁手印。证明人：苏明。协议书中补写，苏腾500000元整已交清，苏明签字摁手印，时间3月20日。甲方：苏培文，乙方：苏腾。2016年3月18日。原告苏培文与被告苏腾签订天津市房产买卖协议约定房屋坐落天津市和平区×号，位于外环线以内，产别私产，结构混合，用途居住，建筑面积58.77平方米，所有权人苏佩文。甲乙双方同意，以一次性付款方式支付全部房价款，对房价款自行交付不实施监管。苏明给被告出具收条载明，今收到苏腾人民币共计500000元，时间2016年3月20日。2016年4月15日双方在天津市国土资源和房屋管理局（和平区）办理房产过户手续，该处房产过户给被告苏腾名下，共有情况：单独所有。2017年10月6日原告苏佩文与被告苏月签订协议书约定，现有天津市和平区×号偏单一套，原房主苏佩文以800000元人民币卖给被告苏月之子被告苏腾，2016年3月份苏腾已交付人民币500000元整给原告苏佩文，还差300000元至今未付，被告苏月保证2017年12月20日之前给清（300000元整）。被告苏月承诺其父母健在一天应有权居住×号房屋内，居住期间被告苏月及苏腾决不有任何干扰和毁约行为。卖方人：苏佩文，买方人：苏月。右上角，证明人苏萍、苏明签字。协议签订后，被告苏月仅支付原告苏佩文部分款项，余款至今未付。2019年6月4日原告苏佩文委托律师事务所致函二被告，2016年3月18日签订的房屋买卖协议书，交款日期不得超越2016年3月20日为限，若款不到位，本协议作废，即使过户也归原告苏培文所有；2017年10月6日被告苏月代表你们买方，又和原告签订协议书约定，2017年12月20日之前给清（300000元整），但你们仍未付清该款。基于以上事实，通知你们：解除你们与原告苏佩文房屋买卖签订的所有合同及协议。被告苏腾认为，房产买卖协议签订后，被告苏腾已将其所承担的全部房款支付给原告，并在房屋登记管理部门，办理了不动产所有权变更登记手续。本人是该处房产的所有权人，依据有关规定，有权将我及家人户籍迁入该处房产内。至于2017年原告苏佩文与被告苏月的协议书，因未有我签字，我不认可与我无关，对我不具有法律约束力。被告苏月向本院提供天津市和平区新兴街×社区居民委员会及居住在该社区居民的证人证言，证明被告苏月与其爱人1989年9月28日登记结婚，婚后居住该房屋内，次年生育被告苏腾。2015年10月2日被告苏腾登记结婚，入住该房屋居住至今。上述事实，有原、被告当庭陈述及相应的证据材料，附卷佐证，可以采信。本院认为，原告苏佩文以协议方式将其所有住房一套，价款80万元卖给被告苏腾，交款日限定为2016年3月20日。若款不到位，本协议视为作废，即使过户也归原告所有。另协议书注明：被告苏腾为500000元整，其余300000元整，由被告苏月承担，以上我同意，被告苏月摁印签字。协议明确二被告应各自给付原告款项的具体数额；该协议系三方真实意思的表示，虽然协议中，若不履行支付价款，标的物的权属属于出卖人原告的约定无效，但协议的其他部分仍然有效，受国家法律保护。协议签订后，被告苏腾将其所支付的房款交付给原告，原告苏佩文按约到房产权属登记机关，办理了房屋所有权转移登记手续，该房屋已过户到被告苏腾名下，归被告苏腾所有。因被告苏月未能给付原告由其承担的款项，所以原告苏佩文又与被告苏月就其欠款的还款达成一致意见，签订协议书约定，被告苏月保证于2017年12月20日前给清。届时被告苏月仅给付原告部分款项，余款至今未付。鉴于原告与被告苏月达成的还款协议，该协议对被告苏腾不具有法律约束力，所欠原告的债务，仍应由被告苏月负责偿还。依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。三方签订的房屋买卖协议，虽然部分无效，但其他部分已发生法律效力，对三方仍具有约束力；原告要求解除三方签订的房屋买卖合同，不具备合同解除要件，没有法定解除的情形之一；况且，原、被告房屋买卖合同约定，未履行支付价款或其他义务，权属属于出卖人，不适用于不动产的有关规定。在原告不能提供其它证据证明，该房屋归其所有，合同应当予以解除的情况下，要求解除三方所签订的房屋买卖合同的主张，本院不予支持，予以驳回。该处房屋归被告苏腾所有，原告要求被告苏腾腾空使用的房屋交还原告及将全家户籍从房屋内迁出，没有事实及法律上的依据；其户籍迁出也非本院管辖处理的权限。故对其要求被告苏腾腾空房屋交还原告及全家户籍从房屋内迁出的主张，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十三条、第九十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼受理费11800元，减半收取5900元，全部由原告苏佩文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张华辉二〇一九年九月十八日书记员  王 琳附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。