新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初6531号原告（反诉被告）：新疆百商投资集团有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区**庐山街**。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：聂红丽，女，该公司员工。被告（反诉原告）：蓝双喜，男，1978年3月18日出生，回族，现无固定职业，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：杨军，新疆智瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司（以下简称：百商公司）与被告（反诉原告）蓝双喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。为表述便利，以下仍按本诉原、被告的诉讼地位称谓。原告委托诉讼代理人骆峰、被告兰双喜委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付欠付租赁费用3996562.36元；二、请求判令被告支付欠付空调费356132.4元；三、请求判令被告支付欠付采暖费92348.45元；四、请求被告支付欠付水费2027.76元；五、请求判令被告支付违约金742601.14元。共计5189672.11元；六、请求判令与蓝双喜解除租赁合同；七、请求判令被告承担此次诉讼费、邮寄费等费用。事实及理由：2012年7月24日，原告与被告签订租赁合同约定，出租乌鲁木齐市鲤鱼山路1046号百商CD栋5至6层。嗣后，被告欠付原告租赁费等相关费用。故原告起诉，请求判如所请。庭审中，本院对原告的诉讼请求、请求权基础规范、事实主张进行了固定。原告明确，第一项诉讼请求的事实主张是：一、2017年11月24日至2018年8月23日，按照被告出具的承诺书计算，租赁费为971194.3元、物业费1201970.1元。二、2018年8月24日至2019年3月23日，按照《租赁合同》、《租赁合同补充合同》进行计算，租赁费928699.04元，管理费928699.04元。以上金额相加为4030562.48元。本案按诉状上所列的3996562.36元（租赁费1882893.28元、管理费2113669.08元）主张；第二项诉讼请求金额变更为356200元，即按《承诺书》的金额主张；第三项诉讼请求的事实主张是：依照《租赁合同》第20条（7）款、第21条（1）款，被告应承担案涉租赁房屋的供热费用。2018年10月15日至2019年3月23日，157天，4812.6平方米×22元/180天×157天，92348.45元；第四项诉讼请求放弃；第五项诉讼请求主张34天，按合同第24条每天5‰计算；第六项诉讼请求的请求权基础规范是：《中华人民共和国合同法》第九十三条，主张被告未按期支付租赁费，《租赁合同》约定的解除条件已成就。被告百商公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告虽签订了合同，但没有事实上的合同关系。租赁费由百商购物中心收取，物业管理费、空调费、采暖费、水费均由恒泰诺物业公司收取，原告公司从未收取过相关费用，管理费的收费标准应当按照新疆维吾尔自治区的相关法规，原告不是物业公司无权收取；二、即便被告与原告存在合同关系，被告也没有违约。2018年11月，百商购物中心强行收回了5楼，6楼没有后堂无法经营餐厅。2019年1月初原告收回了6楼，现已向外出租；三、不同意解除合同；被告向本院提出反诉诉讼请求：一、请求法院判令被反诉人赔偿损失754815元（包括停业损失574815元、人员工资130000元、维修费50000元）；二、要求被反诉人退还保证金200000元；三、要求被反诉人返还反诉人的酒店用品；四、判令被反诉人承担诉讼费用及邮寄送达费用。事实与理由：2012年7月24日，原、被告签订租赁合同。2018年7月1日，原告无故停电、停电梯，导致被告无法正常营业。2018年11月26日，原告将案涉租赁房屋的5层租赁给案外人。被告上述行为构成违约，故原告起诉，请求判如所请。本院对被告的诉讼请求进行了固定。被告明确第三项诉讼请求是：要求被告退还桌椅板凳、灯具、灶具、后堂设备、办公用品、电脑、文件柜等。原告辩称，一、不同意赔偿损失。原告没有断电、停电梯，被告是因经营困难自行搬离的，对其损失也没有举证；二、不存在转租的事实，原告只是在找承租方，案涉租赁房屋面积较大，2019年6月才有人入驻装修；三、不同意返还物品。被告搬离时已经带走了能拆除的物品，现场只有不能拆迁的装修设施；四、保证金同意退还。根据原、被告的诉辩情况归纳，并经当事人确认的无争议事实为：2012年7月24日，原告与被告签订《租赁合同》约定，出租乌鲁木齐市鲤鱼山路1046号百商CD栋5至6层，租赁面积4871平方米，其中五层2641平方米、六层2230平方米。被告使用该房屋经营“新市区鲤鱼山南路海港城酒店”。上述合同约定：（一）被告应向原告支付租赁、管理费、空调费及有关能源费用；（二）被告延期十天以上支付约定费用，则应按所欠费用千分之五每天支付滞纳金。逾期超过30日的，原告有权解除合同；（三）租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日。(四)被告应于每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日向原告支付后续三个月的租赁费用；（五）本合同租赁费用包括租金、管理费，各期间的金额如下表：序号计租起始日月租金（元）月管理费（元）月合计（元）2013年2月1日至2015年1月31日121775.00121775.00243550.002015年2月1日至2017年1月31日126646.00126646.00253292.002017年2月1日至2019年1月31日131710.50131710.50263521.002019年2月1日至2021年1月31日137131.00137131.00274262.002021年2月1日至2022年1月31日142769.50142769.50285539.002013年9月22日，原、被告签订《租赁合同补充合同》约定，原建筑4871平方米减少为4812.6平方米。以上事实，与本院审查《租赁合同》、《租赁合同补充合同》、《承诺书》认定的事实一致。经当事人确认，本案的争议事实为：一、被告欠付租赁费用、热力费、空调费的期间及金额。原告向本院提交以下证据：证据一、《海港城计划交费承诺书》，证明2017年11月24日至2018年8月23日租赁费用的金额（租金971194.3元、管理费1201970.1元），以及2017-2018年度空调费356200元，被告承诺2018年7月15日之前付清。被告质证，蓝双喜的捺印真实性认可，其余内容是原告起草的，真实性、关联性均不认可。承诺书上的物业费高达一百多万，不符合法律固定物业的收费标准。本院认证，对该证据予以采信。理由是：一、承诺书正反面、金额、时间上，蓝双喜均捺印；二、《租赁合同》约定租赁费用包括租金、管理费，且与承诺书的结算金额相符。证据二、《通知函》，证明：2019年5月24日，原告在《都市消费晨报》发布，内容摘要为：“原告多次联系被告未果，现书面通知被告对现有物品进行清理，逾期不清理，视为被告放弃”的通知。被告质证，真实性不认可。本院认证，对该证据予以采信。被告向本院提供以下证据：证人黄某、李某的证言，内容与证明对象的内容一致。证明：2018年7月1日，无故停电、停电梯，致使被告无法营业，只能搬离；2018年11月左右，原告将案涉房屋5层转租，5楼有后堂，这样整个酒店就无法经营了。原告质证，真实性、关联性不认可，被告欠付房租，原告只是在寻找承租方，没有实际租出去。本院认证，上述证据具有证明能力，但证明力较低，不能证明转租的事实。理由为：一、两位证人均确认目前案涉租赁房屋仍未开业，2018年11月就转租至今未开业，不符合常理；二、证人是被告蓝双喜的员工，其证言证明力较低。本院前往案涉场地进行了调查，并制作了笔录、拍摄了照片，经核实：一、案涉租赁场地仍在装修之中；二、招商办工作人员章守琴陈述，“蓝鲸至尊”于2019年6月进场，之前场地处于空置中（本院人员询问时尚未表明身份）。原告质证，真实性认可。被告质证，关联性不认可，6月份入场，不可能装修成这样。本院通过审查证据并结合相关事实，对上述争议事实认定为：被告欠付费用的期间自2017年11月24日至2019年3月23日，金额为：租赁费用3996562.36元（租金、管理费）、空调费356200元、热力费（采暖费）92348.45元。理由如下：一、欠付费用的期间。被告辩称案涉房屋转租，具有证据提交责任，但其提供的证据不能证明其主张。原告自述，2018年6月30日左右搬离后，因案涉租赁房屋面积达4000多平方米，不可能在短时间内找到租户，与常理相符。相反，被告认为，2018年11月案涉场地就已转租开始装修，而至本院调查时已届10个月，装修还未竣工，显然不符合逻辑。本院前往百商招商中心调查获致的结论，也支持了原告的主张。结合上述事实，本院认为，原告提供的证据已经达到了民事案件高度盖然性的证明标准。二、履行期限已届满。根据《海港城计划交费承诺书》、《租赁合同》约定的履行期限可知。三、租赁费用的计算。（一）根据上述承诺书，2017年11月24日至2018年8月23日的租赁费为971194.3元，物业费为1201970.1元；（二）根据《租赁合同》，2018年8月24日至2019年1月31日，共计161天，租赁费每天4337.71元，计算方法为：131710.5元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）；管理费每天4337.71元，计算方法为：131710.5元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费698371.31元，管理费698371.31元。（三）根据《租赁合同》，2019年2月1日至2019年3月23日，共计51天，租赁费每天4516.23元，计算方法为：137131.00元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积），管理费每天4516.23元，计算方法为：137131.00元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费230327.73元，管理费230327.73元。（四）以上相加为4030562.48元，原告只按3996562.36元主张。四、空调费的计算。按承诺书“2017-2018年度空调费356200元”及原告的主张确定。五、热力费（采暖费）的计算。根据合同约定，2018年10月15日至2019年3月23日，157天，计算方法为：4812.6平方米×22元/180天×157天。二、原告是否构成违约及占有了酒店物品。被告所举证据同上。此外，还提供了《照片》，证明酒店物品：餐桌、餐椅、电脑、电视、红木家具、窗帘、灯具均仍然还在百商广场五楼、六楼堆放。原告质证，真实性、关联性均不认可。本院认证，真实性、关联性均不认可，照片中主要是堆积的旧椅子、餐具等，未能看到其他物品。本院经审查证据认定：原告不构成违约，也没有占有酒店物品。理由为：针对原告违约将案涉场地转租给他人，原告负有举证证明责任但举证不能，本院对其该事实主张不予支持；原告拍摄的照片中不能看到其要求被告返还的全部物品，仅有旧椅子、餐具等，且这些物品的权属也无法确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，按照案涉合同及承诺书，被告欠付租赁费用3996562.36元（租金、管理费）、空调费356200元、热力费（采暖费）92348.45元，支付期限业已届至。根据《中华人民共和国合同法》一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。”被告应支付原告上述欠款。案涉合同约定的解除条件，因被告欠付租赁费用已成就，原告诉请解除上述合同，本院予以支持。关于租赁费用违约金的问题。原告按合同约定的5‰每天主张34天，被告请求予以减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告除利息损失外无法说明其其他损失。据此，本院参照中国人民银行同期贷款利率，对原告违约金的诉请予以减少。即22647.19元（3996562.36元×5‰/30×34天）。此外，原告不构成违约，也没有占有酒店物品，对被告相关的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩，原告不是物业公司无收取管理费的资格，物业费的收费标准也不符合地方性法规。本院认为，原、被告对于管理费的约定未违反法律的强制性规定，属于私法自治的范畴，不必自证正当性，且案涉管理费并不等同于物业服务费用，故本院对该抗辩不予采纳。被告其他答辩意见均无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司与被告（反诉原告）蓝双喜于2012年7月24日签订的《租赁合同》（解除时间为2019年6月21日）；二、被告（反诉原告）蓝双喜应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司租赁费用3996562.36元（租金、管理费）、空调费356200元、热力费（采暖费）92348.45元、违约金22647.19元；三、原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）蓝双喜履约保证金200000元；四、驳回被告（反诉原告）蓝双喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉核定给付标的金额4467758元，占本诉诉讼标的金额5189672.11元86.09%，本诉案件受理费48127.7元（原告已预交），由被告（反诉原告）负担86.09%即41433.14元，原告（反诉被告）负担6694.56元；反诉核定给付标的金额200000元，占反诉诉讼标的金额954815元20.95%，反诉案件受理费减半收取6674.07（被告已预交），由原告（反诉被告）承担20.95%即1398.22元，被告（反诉原告）自行承担5275.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 李   庄   博人民陪审员 李      漫人民陪审员 阿扎提古丽乌斯曼二〇一九年九月二十三日书 记 员 马   晓   芳