河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17539号原告周金秀，女，1973年5月10日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人徐莉，河南班固律师事务所。特别授权。被告河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。统一社会信用代码91410000761669630Q。法定代表人方东兴，总经理。委托代理人吉娟、王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。特别授权。原告周金秀与被告河南老街坊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员樊永鸿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周金秀及其委托代理人徐莉，被告委托代理人吉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权初始登记违约金、逾期办理房屋不动产登记证违约金共计35788.5元（逾期办理房屋不动产登记违约金暂计算至2019年4月16日，后续违约金按日向原告支付总房款的0.005%计算至实际支付之日止）。事实与理由：2016年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定:原告购买被告建设的郑州经济技术开发区第一大街朝凤路北2幢1单元19层1904号住宅一套，建筑面积为87.49平方米，该商品房单价为每平方米11315.58元，房款总金额为990000元，原告已经按照合同的约定履行了付款义务。同时，涉案合同也约定了被告向原告交付商品房的时间(2016年11月30日前)、办理产权初始登记的时间(房屋交付使用后60日内)以及办理商品房所有权登记的时间(出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内)。但是，被告实际交房时间为2016年12月26日，实际办理初始登记的时间为2018年5月11日，至今未给原告办理商品房所有权证。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告存在合理的延期交房事由，交房期限应予以顺延。1.政府因素、环保因素导致延期，交房期限予以顺延。本案商品房施工过程中，政府为环境治理相继发布了《郑州市启动实施Ⅱ级应急减排措施》、《河南省大气污染防治攻坚战领导小组办公室关于做好12月5日至10日扬尘管控工作的紧急通知》【豫气攻坚办〔2016〕102号】，被告为配合政府的法规、规章、命令或者市政建设从而引起了工期的延误，故上述延期的工期应依法予以扣除。2.原告存在逾期支付房款情形，被告交房期限应予以顺延。双方签署的《商品房买卖合同》第八条第2款约定：买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟。故如原告存在延期付款的情形，故对于合同约定的交房期限应依据原告的逾期付款时间逐步顺延。涉案海珀兰轩小区是于2016年12月5日取得竣工验收备案表，被告于2016年12月12日在大河报刊登交房公告，告知原告办理交房手续。被告于2016年12月12日具备了合同约定的交房条件，被告交房时间仅比合同约定晚了12天，而延迟交房系受政府举办重大活动及环保因素影响，且原告还存在迟延支付购房款的情况，原告主张的逾期交房违约金不应予以支持。二、原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金不符合事实及法律依据。1.被告履行的为提交初始登记资料的义务，而并非办理完成初始登记的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款约定：“出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。”根据该约定，“房屋交付使用后60日内”系被告向产权登记机关提交资料的时间，而不是完成初始登记的时间或办理完成产权证件的时间。被告向产权登记机关提交初始登记资料即视为已完成合同约定的义务。2.合同约定被告仅有提交初始登记资料的义务，无提交首次登记资料的义务，初始登记实际上只是首次登记的前置程序（1）《合同补充协议》第六条第一款约定的是向房管局提交“初始登记”资料时间限制，并不是向不动产登记中心提交“首次登记”时间。原告依据“初始登记”时间限制的合同条款，要求被告对“首次登记”时间承担违约责任，没有合同依据。初始登记和首次登记并不是同一行政机关的同一行政行为，两者受理的行政机不同，审核的项目也不同，所需时间也不一致。“初始登记”是由房管局受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件后，即可办理“初始登记”。“首次登记”是由不动产中心受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件，出具测绘成果报告后，还需要继续办理①实测楼盘表确认②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售⑤现场勘查等审核项目等项目。（2）房管局办理“初始登记”的流程为：房屋交付使用后，申请房管局测绘队对房屋进行面积测绘；房屋面积测绘后，房管局收取维修金即可接办理“初始登记”，需要提交的资料见《郑州市房屋登记管理条例》第二十四条。不动产登记中心成立后，上述流程仅为“首次登记”的前置程序；完成上述流程后，再由房管局生成“楼盘确认表”，并提交不动产登记中心，然后被告才能到不动产登记中心继续办理与土地有关的“不动产测绘”、“不动权籍调查”等新“首次登记”增加的审核资料，见《郑州市不动产登记业务指南》。因此，合同约定提交的“初始登记”所需资料，仅为“首次登记”的前置程序，且签订合同时被告仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的材料。3.郑州市房管局与不动产局的调整，业务暂停导致无法提交资料的时间应予免除。2016年8月20日房管局不再受理“初始登记”业务后，与郑州市不动产登记中心之间，就“首次登记”流程并未达成一致意见；2017年1月郑州市房管局和不动产登记中心以会议纪要方式确定了办理“首次登记”流程，规定对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记，见《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪【2017】1号。因此，房管局与不动产中心因职能调整，业务暂停导致被告无法提交资料的时间被告不应承担违约金。综上，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为郑州市不动产登记中心办理的首次登记。同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。办理权属登记的客观情况发生变化，双方订立合同时无法预见，属于情势变更，被告已尽其所能将初始登记的资料提交主管部门，被告不应当承担初始登记违约金。三、原告要求被告承担逾期办理商品房转移登记的违约金没有事实与法律依据。1.根据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》约定，被告仅负有提供初始登记资料的义务并无办理转移登记的义务，买受人委托出卖人办理转移登记并提交办理产权登记所需资料的，被告才能协助原告办理转移登记。而本案原告未向被告出具委托手续，并提供办理产权登记所需资料的，被告不负有办理商品房转移登记的义务，也不应当承担逾期办理商品房转移登记违约金。2.合同约定，初始登记后240日内取得房屋所有权证，但在合同履行过程中，产权登记客观情况已发生重大变化，初始登记已不存在，且房屋所有权证也变为不动产登记证书，已无法按合同约定在初始登记后240日内取得房屋所有权证。被告对此无法预料，也不存在过错，不应当承担逾期办理商品房转移登记违约金。四、本案涉及的争议，已有生效判决予以确认，望法院予以考虑，保持法律文书的同一性。本案涉及的争议，海珀兰轩小区其他业主已以本案同样的事由起诉，郑州市中级人民法院已作出了驳回原告诉讼请求的生效判决，本案也应参照前述判决书驳回原告的诉讼请求，以保持法律文书的一致性。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭支持被告的答辩意见，并对原告的诉请依法予以驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买被告建设的郑州经济技术开发区第一大街朝凤路北2幢1单元19层1904号房屋，合同约定被告向原告交付商品房的时间为2016年11月30日前，办理产权初始登记的时间为房屋交付使用后60日内，办理商品房所有权登记的时间为取得初始登记后的240日内。现原告起诉称被告实际交房时间为2016年12月26日，实际办理初始登记的时间为2018年5月11日，且至今未给原告办理所有权证。庭审中被告称根据合同约定，被告仅负有向房管部门提交初始登记资料的义务，并不负有办理完成首次登记的义务，原告不能依据首次登记办理完成的时间来要求被告承担违约责任。涉案小区交房时因延期交付，开发商与业主已达成协议，用半年物业费抵扣逾期交房违约金，原告不能再重复主张逾期交房违约金。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据本院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，因此关于原告要求被告向其支付逾期办理产权初始登记违约金及逾期办理不动产登记违约金的请求，根据上述规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金，被告称涉案小区交房时因延期交付，开发商与业主已达成协议，用半年物业费抵扣逾期交房违约金，原告不能再重复主张逾期交房违约金，且原告对此予以认可，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周金秀的诉讼请求。案件受理费347元（已减半收取），由原告周金秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  樊永鸿二〇一九年九月十二日书记员  司文娟