山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初1602号原告（案外人）：董传柱，男，1958年9月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王崇胜，济南长清弘泰法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：卢林，男，1963年9月26日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：王万福，山东舜翔律师事务所律师。被告（被执行人）：济南万祥房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙建国，总经理。委托诉讼代理人：邢桂梅，山东天齐律师事务所律师。原告董传柱因与被告济南万祥房地产开发有限公司（以下简称济南万祥公司）、卢林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭审理。原告董传柱及其委托诉讼代理人王崇胜、被告卢林的委托诉讼代理人王万福、被告济南万祥公司的委托诉讼代理人邢桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董传柱向本院提出诉讼请求:1.依法撤销济南市中级人民法院(2019)鲁Ol执异626号执行裁定书：2.确认原告与被告济南万祥公司签订的购房协议效力：3.停止对济南市长清区万祥花园小区l#楼1单元602室房产的执行拍卖，解除对房产的查封；4.案件受理费及其它诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月15日原告与被告济南万祥公司签订购房协议；购买被告名下开发的长清区万祥花园小区1号楼l单元602室，并支付了全部购房款。2018年8月31日济南市中级人民法院作出(2018)鲁01执663号执行裁定：自2018年8月31日起，查封包含原告购买的上述房产在内的，被执行人济南万祥公司名下1#楼、2#楼、3#楼会所。2018年12月23日济南市中级人民法院作出(2018)鲁01执663号之三执行裁定，拍卖以上房产及土地使用权；2019年3月27日济南市中级人民法院作出(2018)鲁01执663号之四执行裁定，变卖以上房产及土地使用权：2019年4月15日作出(2018)鲁Ol执663号之五执行裁定，将上述房产及土地使用权归为买受人济南海德实业有限公司所有。2019年原告就以上查封拍卖变卖等行为提出案外人执行异议申请，济南市中级人民法院以(2019)鲁01执异624号执行裁定驳回原告的异议。原告购买房屋的时间是在2015年1月15日，在被告卢林担任济南万祥公司法定代表人期间，购买协议是买卖双方的真实意思表示，符合合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及第五条的规定，应当认定协议合法有效；且该购买时间早于2015年5月5日实行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。济南市中级人民法院依据该规定29条驳回原告异议的裁定，违反了法律溯及力原则。济南市中级人民法院裁定驳回原告的执行异议，侵犯了原告的合法权益，为此，原告提出执行异议之诉，请贵院依法裁决。被告卢林辩称，1.董传柱与万祥公司签订的是认购协议，而非书面的买卖合同，在认购协议中未约定买售房屋的交付条件及交付时间，不符合商品房销售管理办法第16条关于书面买卖合同的主要内容的标志，因此不属于房屋买卖合同。2.因涉案房产至今未取得房屋销售预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》第2条的规定该协议应属无效协议。3.董传柱的诉讼请求没有法律依据，董传柱的起诉不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第29条，无法排除济南市中级人民法院对涉案房产的拍卖。综上，董传柱起诉没有事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告济南万祥公司辩称，认可与原告在2015年1月15日签订的购房协议，该协议是双方在平等自愿基础上达成的一致意思表示，且济南万祥公司已收到原告交纳的购房全款，该行为符合法律的相关规定，应当认定为有效的房屋买卖合同，因此请法院依法审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。董传柱提交如下证据：证据一：董传柱的商品房认购协议书；证据二：董传柱的购房交款收据复印件四张；证据三：董传柱的结婚证复印件、王传燕的身份证复印件；证据四：董传柱的无房产证明；证据五：董传柱的赠送承诺书。主张认购协议书本身就是合同法规定的买卖合同，合同相关条款也明确了所购买房屋的楼号、单元、所指定的房间号及所购买房屋的面积、单价，完全符合合同法所规定的买卖合同的条款；证据六：万祥花园推出二期开盘的宣传资料，宣传内容是“万德镇唯一五证齐全……”，证明卢林担任法人时所做的虚假宣传，但董传柱不认为是虚假的，由此董传柱才购买的涉案房屋。卢林质证称，对证据一的真实性无异议，但是该协议为认购协议书，在该协议中未约定房屋的交付时间、交付条件、公共面积的权属归属等商品房买卖合同的主要内容，不符合商品房销售管理办法第16条的规定，因此不属于商品房买卖合同。因涉案房产未取得预售许可证，系无效协议。对证据二、三、五的真实性无异议，但无法证明其证明目的。对证据四，通过该证据无法证明其证明目的，因为农村自住房，并不体现在济南市房管局的档案系统中，因此无法证实其无其它居住的房屋。对于证据六的真实性有异议，与本案没有关联性，不能作为证据使用。济南万祥公司质证称，对于证据六的真实性有异议，与本案没有关联性，不能作为证据使用，其他证据无异议。卢林提交如下证据：证据一、（2015）济民五初字第74-1号裁定书及协助执行通知书，证实涉案房产在2015年9月17日由济南市中级人民法院依法查封。证据二、（2018）鲁01执663号之一协助执行通知书，证实涉案房产在2018年9月5日由济南市中级人民法院在济南市城乡建设委员会依法查封。证据三、（2018）鲁01执663号之五、之六执行裁定书，证实涉案房产已由济南海德置业有限公司变卖所得。证据四、（2017）鲁01民终8845号民事判决书，证实涉案房地产因未取得预售许可证，经长清区人民法院及济南市中级人民法院判决认定万祥公司与购房者签订的认购协议属于无效协议。董传柱质证称，对证据一、二均是复印件，看不清，不予质证，要求被告卢林提交证据原件。对证据三有异议，裁定侵犯了原告合法财产所有权，没有见到过，执行局听证的时候也未见到过。对证据四，董传柱认为与本案的执行异议没有直接关系，其证实卢林对董传柱提出抗辩没有法律依据，董传柱认为商品房管理办法是一个行政管理方面的规章，合同法所规定的买卖合同无效是指违反法律法规的民事行为，作为原告与被告济南万祥公司签订商品房认购协议并不违反合同法所规定的相关法律条款，应当认定为有效买卖合同。济南万祥公司质证称，证据一能证实济南万祥公司与董传柱所签订的认购协议早于查封裁定。证据二济南万祥公司未见到。证据三济南万祥公司未收到。对证据四有异议，当时这个案子济南万祥公司已经上诉，根据济南万祥公司与董传柱所签订的认购协议，具备最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第5条的规定，因此该协议应当认定为商品房买卖合同，是有效的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：卢林与济南万祥公司、孙建国民间借贷纠纷一案，卢林向本院提出财产保全申请，本院于2015年9月17日作出（2015）济民五初字第74号协助执行通知，查封济南万祥公司名下位于济南市京沪铁路西、灵岩路北侧，证号长清国用（2010）第0700053号项下国有土地使用权，查封期限三年，自2015年9月17日至2018年9月16日。2017年7月6日，本院作出（2017）鲁01民初37号民事判决，判决的主要内容为，济南万祥公司、孙建国于判决生效之日起10日内支付卢林借款2919万元及利息（以2453万元为基数，自2014年11月10日起至判决生效之日止，按年息24%计算；以466万元为基数，自2015年9月6日起至判决生效之日止，按年息6%计算）。判决生效后，济南万祥公司、孙建国未主动履行生效判决确定的义务，卢林向本院申请强制执行。2018年8月31日，本院作出（2018）鲁01执663号执行裁定，主要内容为：一、继续查封被执行人济南万祥公司名下位于济南市京沪铁路西、灵岩路北侧的国有土地使用权【证号：长清国用（2010）第0700053号】，查封期限三年，自2018年8月31日至2021年8月30日；二、查封被执行人济南万祥公司名下位于上述土地上的地上建筑物，即万祥花园房地产开发项目—1#楼（含北侧商业）、2#楼、3#楼、会所，查封期限三年，自2018年8月31日至2021年8月30日。2018年9月5日，本院作出（2018）鲁01执663号之一执行裁定，查封被执行人济南万祥公司名下位于济南市京沪铁路西、灵岩路北侧土地【证号：长清国用（2010）第0700053号】上的建筑物，即万祥花园房地产开发项目—地下车库。查封期限三年，自2018年9月5日至2021年9月4日。2018年12月23日，本院作出（2018）鲁01执663号之二执行裁定，拍卖被执行人济南万祥公司开发的万祥花园房地产开发项目—1#楼、2#楼、3#楼、地下车库及万祥花园房地产开发项目—**楼（含北侧商业）、2#楼、3#楼、会所所占土地使用权。2019年3月27日，本院作出（2018）鲁01执663号之四执行裁定，变卖被执行人济南万祥公司名下位于济南市京沪铁路西、灵岩路北侧，万祥花园房地产开发项目1、2、3号楼、会所、地下车库及上述房产所占土地使用权。2019年4月15日，本院作出（2018）鲁01执663号之五执行裁定，主要内容为：将位于济南市京沪铁路西、灵岩路北侧，万祥花园房地产开发项目1、2、3号楼、会所、地下车库及上述房产所占土地使用权归买受人济南海德实业有限公司所有，上述房产所有权及所占土地使用权自裁定送达买受人济南海德实业有限公司起转移，待具备过户条件时，买受人济南海德实业有限公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。另查明，董传柱与济南万祥公司签订《商品房认购协议书》，约定董传柱自愿认购位于万祥花园房地产开发项目1号楼的涉案房产，建筑面积约为107.72平方米，单价3298元/平方米，总价款为355260元。另约定，董传柱应在签订协议之次日起15日内，持认购协议、定金收据及办理按揭贷款手续到万祥花园营销中心交清涉案房产及储藏室的首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》。董传柱于2015年1月18日向济南万祥公司支付涉案房产购房定金10000元，王传艳于2015年1月26日分两笔向济南万祥公司支付涉案房产购房款共计334604元。《济南市房屋登记信息查询结果证明》载明，董传柱、王传艳名下无房屋登记信息。另，董传柱与王传艳为夫妻关系。董传柱对(2019)鲁01执异626号执行裁定书不服，提起本案诉讼。庭审中，济南万祥公司、卢林均认可济南万祥公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证。本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：房屋基本情况、签署正式契约的时间约定等。本案中，董传柱与济南万祥公司签订的《商品房认购协议书》中载明约定房屋的位置、单价，董传柱并支付了部分房款，同时约定了签订商品房买卖合同的时间。但涉案《商品房认购协议书》中仅约定了上述事项，并未约定《商品房销售管理办法》第十六条所规定的交付使用条件及日期等内容，因此涉案《商品房认购协议书》并未具备全部商品房买卖合同成立的必要内容，应认定为商品房预约合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，董传柱与济南万祥公司在人民法院查封之前未能签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述法律规定，故董传柱并不具有排除执行的权利，其请求撤销(2019)鲁01执异624号执行裁定书，停止对济南市长清区万祥花园小区l#楼1单元901室房产的执行拍卖，解除对房产查封的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告董传柱的诉讼请求。案件受理费6629元，由原告董传柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  吴松成审 判 员  赵玉兰人民陪审员  张秀梅二〇一九年九月二十三日法官 助理  万振驰书 记 员  吴颖颖