四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异79号 异议人（被执行人）：乐山市金凤凰新能源科技有限公司。住所地：四川省乐山市市中区水口镇兴业路工业园区内。统一社会信用代码：915111005632570027。 法定代表人：李忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖民权，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邸梦瑶，四川公生明律师事务所律师。 申请执行人：乐山三江农村商业银行股份有限公司城南支行。住所地：四川省乐山市市中区九峰镇九峰路**。统一社会信用代码：915111005775602219。 主要负责人：周京龙，该行行长。 委托诉讼代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨姝颖，四川智凯律师事务所律师。 在本院执行申请执行人乐山三江农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称三江农商行城南支行）与被执行人乐山市金凤凰新能源科技有限公司（以下简称金凤凰公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人金凤凰公司对本院作出的（2018）川1102执恢195号执行裁定、（2018）川1102执恢195号之一执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人金凤凰公司称，四川省乐山市市中区人民法院拍卖异议人位于四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢的厂房（房产证号：乐山市房权证市中区字第国**************）及四川省乐山市市中区景盛路****（双号）工业用地的使用权｛土地证号：乐中国用（2012）第000**｝中，确定拍卖保留价所依据的评估报告是违法的、无效的，应当依法撤销本次拍卖以及对应的执行裁定书。理由如下：一、本次拍卖确定拍卖保留价所依据的评估报告的出具机构乐山市智信房地产评估咨询有限公司（以下简称智信房地产评估公司）无土地评估资质和资产评估资质，而且进行评估的估价师也无土地评估资格和资产评估资格，因此，出具本次评估报告的评估机构和估价师均无权对异议人位于四川省乐山市市中区景盛路464号-508号（双号）工业用地使用权和资产进行评估。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《中华人民共和国资产评估法》《城镇土地估价规程》及相关法律的规定，从事土地估价、资产评估的市场中介评估机构应当具有相应的评估资质。但是在本案中，智信房地产评估公司营业执照上明确载明经营范围为房地产评估及咨询，并没有土地评估资质和资产评估资质，而且估价师朱均祥、刘练平也仅有房地产估价资格，并没有土地估价资格和资产评估资质。因此，智信房地产评估公司及估价师朱均祥、刘练平均无权对异议人位于四川省乐山市市中区景盛路464号-508号（双号）工业用地的使用权进行评估，也无权对异议人的资产进行评估，例如：水电气、园林绿化、道路硬化、护坡堡坎、排污系统、消防设施等。智信房地产评估公司违反法律规定对异议人所有的案涉工业用地的使用权及相关资产进行评估，并违法制作智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》，该估价报告为无效报告，确定的评估价格为无效价格，不能作为司法拍卖确定拍卖保留价的依据。但是，四川省乐山市市中区人民法院在拍卖异议人案涉厂房及土地时，却依据智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》确定的评估价确定了拍卖保留价。四川省乐山市市中区人民法院依据错误的、无效的拍卖保留价进行拍卖，属于违法的，无效的。二、本次拍卖确定拍卖保留价所依据的智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》的评估方法错误。智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》对异议人位于四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢的厂房（房产证号：乐山市房权证市中区字第国000584号、000585号、000586号、000587号、0：乐山市房权证市中区字第国**************算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。但是，案涉厂房位于四川省乐山市市中区景盛路488号，属于乐山工业集中园区内的工业房地产。该工业集中园区位于四川省乐山市市中区水口镇，市内交通和对外交通方便，园区内基础设施完善，通水、电、视、讯等，分布有众多工业企业，工业集聚度高。案涉厂房显然不属于无收益又很少发生交易的房地产，也明显不属于无法运用比较法进行估价的房地产，所以适用成本法进行估价错误。案涉厂房位于地理位置优越、发展前景良好、对比对象密集的区域,应该采用比较法对其进行评估。然而，智信房地产评估公司却错误选用评估价格最低的成本法进行评估，造成案涉厂房价格明显偏低。因此，智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》不能作为乐山市市中区人民法院拍卖异议人案涉厂房及土地使用权的依据。三、本次拍卖确定拍卖保留价所依据的智信[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》评估项目不全面，漏评案涉厂房的附属设施设备等，根本不能全面反映被评估厂房的真实价值。智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》没有详细的评估构成清单，对案涉厂房的排污系统、消防系统、水电气、配套设施（如堡坎、绿化、防空、防雷击、防白蚁等）、商标专利等项没有进行评估估价，造成案涉厂房评估价格偏低。而且智信房地产评估公司在评估案涉土地时未考虑土地在近几年的高速增值以及异议人受让土地、修建厂房的成本，造成案涉厂房及土地使用权的总评估价值畸低。智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》根本不能全面、真实地反映案涉厂房及土地使用权的价值，因此，不能作为四川省乐山市市中区人民法院拍卖异议人案涉厂房及土地使用权的依据。综上，四川省乐山市市中区人民法院拍卖异议人的案涉厂房及工业用地使用权的执行过程中存在违法行为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”，本案尚未执行终结，故异议人请求依法撤销四川省乐山市市中区人民法院作出的（2018）川1102执恢195号执行裁定、（2018）川1102执恢195号之一执行裁定。 申请执行人三江农商行城南支行称，异议人要求四川省乐山市市中区人民法院撤销（2018）川1102执恢195号执行裁定、（2018）川1102执恢195号之一执行裁定无事实和法律依据，执行异议不能成立。理由如下：一、异议人已认可评估报告。四川省乐山市市中区人民法院在执行（2017）川1102执195号案件中，拟对处置资产进行评估，于2017年8月9日通过机构库随机选择确定评估公司，智信房地产评估公司根据乐山市市中区人民法院的委托依法作出了评估报告，评估报告送达双方后，异议人向四川省乐山市市中区人民法院提出异议，为此，四川省乐山市市中区人民法院根据异议人的申请，通知了评估人员、异议人的法定代表人李忠、申请执行人的代理人、执行人员于2017年11月1日到评估财产所在地再次进行了现场查勘，查看后评估公司向四川省乐山市市中区人民法院出具了一份评估说明。首先，根据2017年12月21日的执行笔录可知，异议人对评估公司出具的评估说明无异议，且同意再恢复执行时以本案的评估报告为基础直接进行网络拍卖。其次，评估机构对此出具书面回应，对异议人的异议已作出了详细说明，在无证据证明评估程序存在不当的情况下，人民法院依据评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可，故异议人不能再以评估报告为由提出异议。二、异议人不能对同一事项提出两次异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，异议人已在2017年对评估报告提出了异议，四川省乐山市市中区人民法院对异议人的异议已经进行了回复，故应认定异议人已提出过异议，且异议人在2017年12月21日的执行笔录中，对恢复执行时以该评估报告为基础进行网拍无异议，故异议人不能再以同样的事由提出相同的异议。三、异议人对评估报告提出异议已过法定期限。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，评估报告在2017年就已送达异议人，而时隔2年后，异议人又再次向四川省乐山市市中区人民法院就评估报告提出异议，已超过法定期限，故不应予以支持。四、评估公司对涉案财产所作的评估价仅为参考价，涉案财产的最终市场价值是在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定。假定退一万步说，即使评估报告有瑕疵，现案涉房产已通过淘宝网进行公开拍卖，第一次拍卖以评估价作为参考价，因无人竞买而流标，第二次拍卖在流标价的基础上降价10%进行拍卖，其真实价值也已在第二次拍卖中得到了市场检验，最终以1087.02万元成交，涉案房产最终的市场价值已确定，且案涉房产拍卖成交后已完成了产权的变更登记。综上所述，申请执行人认为异议人请求撤销拍卖裁定和拍卖成交裁定无事实和法律依据，四川省乐山市市中区人民法院在拍卖中程序合法，竞买人具有竞买资格，评估报告仅为人民法院处置资产提供参考，最终涉案财产的价值系由市场决定，故请求依法驳回异议人的异议请求。 本院查明：2016年2月16日，本院立案受理了原告三江农商行城南支行与被告金凤凰公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）川1102民初1483号。在该案审理中，本院于2016年2月23日作出（2016）川1102民初1483号民事裁定，裁定查封登记在金凤凰公司名下位于四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢的厂房及工业用地（房产证号：乐山市房权证市中区字第国000584号、000585号、000586号、000587号、000588号、000589号、000590号），保全金额以1250万元为限。201：乐山市房权证市中区字第国**************）支行借款本金1140万元及利息（从2014年12月21日起至2015年4月15日止的利息，以1140万元为基数按月利率7.175‰计算；2015年4月16日起至2016年2月17日止的利息，以1100万元为基数按月利率7.175‰计算；2016年3月2日起至本金付清之日止的逾期利息，以1100万元为基数按月利率10.7625‰计算；2015年4月16日起至本金付清之日止的逾期利息，以40万元为基数，按月利率10.7625‰计算；在应付利息中扣除已付的1188.57元)；二、原告三江农商行城南支行对被告金凤凰公司所有的房产证号为：乐山市房权证市中区字第国000584号、000585号、000586号、000587号、000588号、000589号、000590号的抵押房产在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。金凤凰公司承担案件受理费90200元，公告费600元。 2017年2月9日，申请执行人三江农商行城南支行依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初1483号民事判决书，向本院申请执行，本院于同日受理，案号为（2017）川1102执195号。在该案执行过程中，本院于2017年7月18日作出（2017）川1102执195号执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人金凤凰公司名下位于四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢的厂房｛房产证号：乐山市房权证市中区字第国000584号、000585号、000586号、000587号、000588号、000589号、000590号，土土地证号：乐中国用（2012）第000**。另，2017年8月7日，四川省乐山市金口河区人民法院将被执行人金凤凰公：乐山市房权证市中区字第国**************，并由四川兴立方资产评估有限公司评估，确认评估价为21.13万元。2017年8月9日，本院向智信房地产评估公司出具（2017）乐中法技委字第249号司法评估委托书，委托智信房地产评估公司对案涉厂房及工业用地进行评估。2017年8月22日，智信房地产评估公司出具智信：乐山市房权证市中区字第国****告》，确认案涉厂房及工业用地在价值时点2017年8月9日的估价结果1488.62万元。2017年8月23日，本院向申请执行人三江农商行城南支行和被执行人金凤凰公司分别送达了智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》，并告知双方当事人如对评估报告有异议，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。同日，金凤凰公司对前述评估报告提出异议。2017年11月1日，本院组织智信房地产评估公司在三江农商行城南支行、金凤凰公司相关人员在场的情况下，再次到案涉厂房进行现场查看。2017年11月6日，智信房地产评估公司出具《关于对乐山市金凤凰新能源科技有限公司所属工业房地产再次查看评估说明》，本院于2017年12月21日向三江农商行城南支行和金凤凰公司出示智信房地产评估公司出具的《关于对乐山市金凤凰新能源科技有限公司所属工业房地产再次查看评估说明》，双方当事人对此无异议。因申请执行人三江农商行城南支行表示不能提供被执行人有其他可供执行的财产线索，要求暂不处置案涉厂房，并同意终结本次执行程序，本院依法将金凤凰公司纳入失信被执行人名单、发出限制消费令予以惩戒。2017年12月21日，本院作出（2017）川1102执195号之一执行裁定，终结该案的本次执行程序。 2018年4月23日，申请执行人三江农商行城南支行向本院申请恢复执行，本院于同日受理，案号为（2018）川1102执恢195号。在该案执行过程中，本院于2018年5月18日作出（2018）川1102执恢195执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人金凤凰公司名下位于四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢的厂房及工业用地｛房产证号：乐山市房权证市中区字第国000584号、000585号、000586号、000587号、000588号、000589号、000590号，土地土地证号：乐中国用（2012）第000**并于2018年8月20日在本院司法网络平台进行拍卖。第一次拍卖流拍后，本院以1087.02万元的保留价进行第二次拍卖。2018年11月1日，买受人乐山市家家乐超市连锁有限公司：乐山市房权证市中区字第国**************：一、四川省乐山市市中区景盛路488号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢的厂房及景盛路464号-508号（双号）一宗出让工业用地使用权｛房产证号：乐山市房权证市中区字第国000584号、000804号、000585号、000586号、000587号、000588号、000589号、000590号、000805号，土地证土地证号：乐中国用（2012）第000**有权及相应的其他权利归乐山市家家乐超市连锁有限公司所有。上述财产的所有权自本××人乐山市家家乐超市连锁有限公司时起转移。二、买受人乐山市家家乐超市连锁有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过：乐山市房权证市中区字第国******************02执恢195号之二执行裁定，裁定终结本院（2018）川1102执恢195号案件的执行。 2019年9月18日，申请执行人三江农商行城南支行向本院再次申请恢复执行，本院于同日受理，案号为（2019）川1102执恢572号，该案现在执行中。 上述事实，有异议人金凤凰公司提交的（2018）川1102执恢195号执行裁定书、（2018）川1102执恢195号之一执行裁定书，申请执行人三江农商行城南支行提交的本院于2017年12月21日所作的执行笔录、授权委托书，本院调取的（2016）川1102民初1483号民事裁定书、（2016）川1102民初1483号民事判决书、（2017）川1102执195号执行裁定书、（2017）川1102执195号之一执行裁定书、（2017）川1102执195号之二执行裁定书、（2017）乐中法技委字第249号司法评估委托书、智信房估[2017]字第8-17-1号《房地产司法鉴定估价报告》《关于对乐山市金凤凰新能源科技有限公司所属工业房地产再次查看评估说明》、执行笔录、（2019）川1102执恢572号受理执行案件通知书、（2017）川1102执195号执行案件卷宗材料、（2018）川1102执恢195号执行案件卷宗材料、（2019）川1102执恢572号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，根据审查查明的事实，在（2017）川1102执195号案件执行中，因异议人金凤凰公司未履行生效法律文书确定的义务，本院裁定拍卖金凤凰公司名下的前述案涉厂房及工业用地,依法委托智信房地产评估公司对案涉厂房及工业用地进行评估,并分别向三江农商行城南支行和金凤凰公司送达了评估报告。金凤凰公司在法定期限内对该评估报告提出异议后，本院在三江农商行城南支行和金凤凰公司相关人员在场的情况下组织智信房地产评估公司对案涉厂房及工业用地再次进行了现场查看，智信房地产评估公司出具了再次查看案涉厂房及工业用地后的评估说明，本院又向三江农商行城南支行和金凤凰公司出示了该评估说明，金凤凰公司对此不持异议。在（2018）川1102执恢195号案件执行中，因金凤凰公司仍未履行生效法律文书确定的义务，本院作出（2018）川1102执恢195号执行裁定，再次裁定拍卖案涉厂房及工业用地，并对异议人金凤凰公司名下的前述财产进行网络司法拍卖。买受人乐山市家家乐超市连锁有限公司在第二次网络司法拍卖中以1087.02万元的最高价竞得上述房屋，本院作出（2018）川1102执恢195号之一执行裁定，确认拍卖成交。综上，前述委托评估、拍卖行为符合法律规定，并无不当。 本案中，异议人金凤凰公司未提供证据证明本院作出（2018）川1102执恢195号执行裁定和（2018）川1102执恢195号之一执行裁定中的执行行为错误，其以本院委托的智信房地产评估公司无土地评估资质和资产评估资质、估价师无土地评估资格和资产评估资格、评估方法错误、评估项目不全面、评估报告违法无效等为由要求撤销（2018）川1102执恢195号执行裁定和（2018）川1102执恢195号之一执行裁定的主张，系对评估报告提出的异议，并非本案执行行为异议审查的范围，其异议请求不成立，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十八条、第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第七条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人乐山市金凤凰新能源科技有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向四川省乐山市中级人民法院申请复议。 审判长  万敏 审判员  王涛 审判员  陈黎 二〇一九年九月二十六日 书记员  万宇