四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终12085号上诉人（一审被告，反诉原告）：罗胤斐，男，1973年12月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：何滔，四川蜀鼎律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：刘再美，女，1978年10月2日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：李鹏，四川毫达律师事务所律师。上诉人罗胤斐因与被上诉人刘再美房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗胤斐上诉请求：一、撤销一审判决，并改判：1.确认刘再美于2019年3月7日寄送的《解除通知书》无效；2.在一审判决第一项所认定的返还内容上，增加“刘再美在判决生效后10日内撤销案涉房屋的抵押权登记，罗胤斐撤销抵押登记后45日内向刘再美返还800000元”，并改判罗胤斐不向刘再美支付利息；3.判令刘再美赔偿罗胤斐重新办理案涉房屋贷款手续时，因无法恢复公积金贷款而不得不进行银行商业抵押贷款所形成的利率差价和有关手续费等损失100000元。二、本案一、二审诉讼费用由刘再美承担。事实和理由：一、刘再美通过虚构债务对案涉房屋设置抵押权登记的行为，已实质性的变更了合同履行条件，且必然对一审判决所认定的返还时间、返还条件发生影响，一审判决应当兼顾该情况而同时公允地作出处理。本案的纠纷出现在成都市限购政策出台后，原本应该能正常过户的房屋，因刘再美的自身原因，导致无法完成过户手续。刘再美口头表示将继续购买该房屋，并于2018年6月1日通过设定抵押权的方式，使罗胤斐确信其购房意愿。结合双方之前的交易过程和合同条款的先后顺序来看，罗胤斐当然有理由认为房屋交付应当是在刘再美支付了全部购房款后再在进行。基于这一逻辑，那么对原购房协议中关于交付条件的约定，显然应当予以变更。在抵押手续登记完成后，刘再美即应当支付1500000元购房款。罗胤斐在没有取得全部购房款未实现其合同目的的得情况下，不向刘再美交付房屋，符合《购房协议》约定的交易顺序和双方设置抵押权的目的。本案既然不是基于罗胤斐违约而判令返还定金和购房款，则一审判决显然应对罗胤斐释明其所认定的法律关系变化，且对刘再美原作出的解除合同通知认定为无效，并公允地对返还时间、返还条件作出处理。一审判决存在违反法定程序的情形。二、一审判决仅判令刘再美向罗胤斐返还定金及购房款800000元，但是对刘再美为设置抵押权而虚构借款债务导致罗胤斐的房屋权利所受到的影响，以及罗胤斐重新办理房屋抵押贷款所存孙在的利率差价损失均未作出处理，是显失示公允的。一审中，刘再美在庭审中已明确承认设置抵押登记所约定的2300000元借款债务为虚假债务。既然该事实已经查明，一审判决显然应当就该抵押问题作出明确处理，并判令刘再美解除该抵押登记。罗胤斐收取刘再美支付的定金和购房款已按约定用于原公积金贷款的偿还，现已无法恢复继续办理公积金的购房贷款，只能以房屋抵押方式办理银行商业贷款，必然给罗胤斐造成巨大的利率差价损失和重新办理贷款手续和误工损失，因此应当比照刘再美原所交的定金金额，判令刘再美赔偿罗胤斐的经济损失100000元。刘再美辩称：罗胤斐的上诉请求及事实理由不成立，请法院依法驳回罗胤斐的上诉请求。刘再美一审诉讼请求：1.刘再美与罗胤斐于2018年5月1日签订的《购房协议》自2019年3月8日起解除；2.罗胤斐返还刘再美购房款700000元（不含定金）及利息26136.25元（利息从2018年5月3日起按银行同期贷款年利率4.35%计算至全部款项付清之日止，前述利息金额为计算至2019年3月12日的利息金额）；3.罗胤斐双倍返还刘再美定金200000元。罗胤斐一审反诉请求：1.确认刘再美《解除通知书》无效；2.变更《购房协议》第三条之房屋交付约定为“乙方向甲方付清购房余款后，甲方将房屋交付给乙方”；3.本案案件受理费由刘再美承担。一审法院审理查明：2018年5月1日，刘再美、罗胤斐签订《购房协议》，约定罗胤斐（甲方）将位于成都市郫都区房屋转让给刘再美（乙方），转让价格2300000元，支付方式为：签订协议之日起乙方支付甲方定金100000元；2018年5月5日前乙方支付甲方700000元，房屋过户在乙方名下同时，乙方支付甲方余款1500000元。甲方于2018年6月15日前将房屋交付于乙方。合同签订后，刘再美于2018年5月1日向罗胤斐支付定金100000元，于2018年5月3日支付700000元。2018年5月15日，成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（简称成都市5.15通知），刘再美、罗胤斐在该通知发布后到房管部门办理案涉房屋过户手续时，得知根据成都市5.15通知，刘再美不符合在成都市郫都区购房条件，双方办理房屋过户手续未果。2019年3月7日，刘再美向罗胤斐发出解除《购房协议》通知书，通知解除双方于2018年5月1日签订的《购房协议》，请罗胤斐于通知书送达3日内将定金、购房款共计800000元返还。罗胤斐于2019年3月8日收到该通知。同时查明，根据成都市5.15通知，刘再美目前仍不具备在成都市郫都区购房条件。刘再美与罗胤斐于2018年6月1日对案涉房屋办理了抵押登记。本案在审理过程中，根据刘再美的保全申请，于2019年3月21日作出（2019）川0124民初1556号民事裁定书，查封了案涉房屋，刘再美缴纳了5000元保全费。一审法院认定以上事实，有刘再美、罗胤斐的身份信息、《购房协议》、收条及汇款单、公证书、交房催告函及投递状况、解除《购房协议》通知书、投递情况及EMS快递单、一审法院民事裁定书，成都市5.15通知、房屋查询信息及借款协议之补充约定，双方当事人相关陈述等予以证实。一审法院认为，刘再美、罗胤斐签订的《购房协议》是合法有效的，但在签订合同后，双方办理房屋过户交易手续前，成都市人民政府发布成都市5.15通知，刘再美根据该通知的规定，已不具备购买案涉房屋的条件，双方不能办理案涉房屋的过户手续，刘再美不能达到购房的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项的规定和参照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第二款“房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持”的规定，刘再美于2019年3月7日向罗胤斐发出解除《购房协议》通知，符合上述法律和规定，一审法院予以支持；因该解除通知罗胤斐于2019年3月8日收到，一审法院对刘再美要求判决双方签订的《购房协议》自2019年3月8日起解除的请求予以支持。因本案《购房合同》的解除是因政策原因导致，属于不可抗力因素，不能归责于双方当事人，因此刘再美要求双倍返还定金的主张不予支持，罗胤斐要求确认刘再美《解除〈购房协议〉通知书》无效的主张不予支持。对于罗胤斐要求变更《购房协议》第三条之房屋交付约定为：“乙方向甲方付清购房余款后，甲方将房屋交付给乙方”的主张与本院确认解除《购房合同》的事实相悖，一审法院对该主张不予支持。合同解除后，刘再美要求罗胤斐返还定金和购房款800000元符合法律规定，予以支持。对于刘再美主张的利息，因刘再美在解除合同通知中要求罗胤斐在解除合同后的3日内即2019年3月11日前返还上述款项，罗胤斐至今没有返还该款项，刘再美要求其承担利息的主张符合法律规定，应予支持，但利息应从2019年3月12日开始计算，而不是刘再美主张的2018年5月3日起计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、罗胤斐在本判决生效后十日内返还刘再美定金和购房款共计800000元以及相应利息（利息计算方式：以800000元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2019年3月12日计算至付清上述款项为止）。二、驳回刘再美和罗胤斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6531元，反诉案件受理费50元，共计6581元，由刘再美承担1200元，罗胤斐承担5381。保全费5000元，由刘再美承担。二审中，刘再美提交新证据：微信聊天记录。证明目的：案涉房屋在双方签订《购房协议》时存在两个抵押，一是公积金贷款抵押，二是平安普惠贷款抵押，认为到2018年5月17日，罗胤斐仍未解除案涉房屋的抵押登记，案涉房屋即便不存在5·15限购政策也不具备过户给刘再美的条件。罗胤斐经质证认为：在2018年5月10日至12日，罗胤斐给刘再美说留车库的问题，双方还在协商履行合同的意见，至5月16日下午两点，罗胤斐得知5·15新政出台并发送了相应的文件给刘再美，要求刘再美核实是否有购房资格，刘再美陈述去年7月就开始交了，说明至5月16日时刘再美还在说具备购房资格，根据聊天记录刘再美一直要求继续履行合同，并未否认履行合同。本院对上述证据认定如下：对微信聊天记录的真实性本院予以认可，对其证明目的结合查明事实综合评判。罗胤斐、刘再美均对一审查明的事实部分无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院另查明，在知悉成都市5.15通知后，刘再美与罗胤斐于2018年6月1日签订借款协议并对案涉房屋办理了抵押登记，同日双方还签订《借款协议之补充约定》：……双方真实的法律关系是房屋买卖，由于5.15新政导致房产无法过户，为了刘再美合法权益而办理抵押登记……。本院认为，罗胤斐与刘再美签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，成都市人民政府发布成都市5.15通知，根据该通知的规定，刘再美已不具备购买案涉房屋的条件，双方不能办理案涉房屋的过户手续，合同目的不能实现。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项的规定和参照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第二款的规定认定刘再美于2019年3月7日向罗胤斐发出解除《购房协议》通知合法有效并无不当，罗胤斐主张《解除通知书》无效无事实和法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，罗胤斐应当向刘再美返还定金及购房款800000元。对于罗胤斐主张刘再美办理注销房屋抵押登记的问题，因成都市5.15通知发布以后，刘再美没有资格购买案涉房屋，为了合同继续履行，双方通过虚构借款方式将案涉房屋抵押登记给刘再美，在案涉房屋上设定的抵押并非为真实借款进行的担保，故《购房协议》解除后刘再美应当协助罗胤斐注销案涉房屋的抵押登记，罗胤斐的该项上诉理由成立，本院予以支持。罗胤斐主张刘再美赔偿其重新办理案涉房屋贷款手续、因无法恢复公积金贷款而不得不进行银行商业抵押贷款所形成的利率差价和有关手续费等损失100000元的问题，因《购房协议》的解除系政策原因，不能归责于任何一方当事人，且罗胤斐并未提交证据证明其实际损失，其该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，罗胤斐的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初1556号民事判决第一项即“罗胤斐在本判决生效后十日内返还刘再美定金和购房款共计800000元以及相应利息（利息计算方式：以800000元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2019年3月12日计算至付清上述款项为止）”。二、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初1556号民事判决第二项即“驳回刘再美和罗胤斐的其他诉讼请求”。三、刘再美于本判决生效之日起十日内协助罗胤斐注销成都市郫都区房屋的抵押登记。四、驳回刘再美和罗胤斐的其他诉讼请求。一审案件受理费6531元，反诉案件受理费50元，共计6581元，由刘再美承担3290.5元，罗胤斐承担3290.5元。保全费5000元，由刘再美承担。二审案件受理费13062元，由罗胤斐负担6531元，刘再美负担6531元。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  冯 璐审 判 员  龚 耘二〇一九年九月十日法官助理  李文慧书 记 员  杨珍梅