上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10370号上诉人（原审被告）：蔡顺颖，女，1990年10月4日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞晓峰，男，1983年9月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：方达，北京市京师（上海）律师事务所律师。上诉人蔡顺颖因与被上诉人俞晓峰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡顺颖上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。事实与理由：上诉人误以为房地产买卖合同是草签合同，解约只需承担定金责任，上诉人没有违约的恶意，一审法院判决上诉人承担的违约金过高，根据XX公司的成交记录，涉案房屋3月就已经有高达人民币（下同）4.5万元的单价，违约金以补偿为主，让上诉人承担22万元违约金过于严厉，故要求二审法院纠正一审错误判决。被上诉人俞晓峰答辩称：买卖合同明确约定上诉人违约，需承担总房价款20%的违约金，涉案合同解除时，房价大幅下跌；一审支持的违约金不存在过高情形，被上诉人还支付了律师费50,000元和差旅费7,000元左右，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。俞晓峰向一审法院起诉请求：1、确认俞晓峰与蔡顺颖双方签订的《房地产买卖合同》及《协议书》于2019年1月8日解除；2、判令蔡顺颖向俞晓峰支付违约金564,000元。一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）于2014年7月1日登记于俞晓峰名下。2018年8月6日，俞晓峰（卖售人，甲方）与蔡顺颖（买受人，乙方）签订《房地产买卖合同》。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过XX房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方名下涉案房屋。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意涉案房屋转让价款共计2,290,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年4月10日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）约定，乙方违约责任包括，（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。（2）乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。1、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2、乙方无正当理由单方要求解除合同的。该合同附件三付款协议约定，各期款项金额总计为本合同房价款2,290,000元。乙方于2018年8月7日前自行支付定金30,000元；双方签订本合同后10日内，乙方自行支付20,000元；双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款760,000元；部分房价款1,470,000元，乙方通过申请贷款的方式支付；乙方应于双方签署《房屋交接书》后1日内自行支付给甲方尾款10,000元。甲乙双方同意，出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款和户口保证金外的其他款项后3日内将涉案房屋交付给乙方。同日，俞晓峰（出售方，甲方）与蔡顺颖（买受方，乙方）签订《协议书》。主要约定内容如下：1、甲乙双方确认涉案房屋的总房价款2,820,000元。（1）甲乙双方就涉案房屋已签订《房地产买卖合同》（下称“买卖合同”），买卖合同约定的房价款为2,290,000元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，甲乙双方同意《上海市房地产买卖合同》（用于交易过户及贷款的示范文本）按照上述房价款签署。（2）装修补偿款530,000元，乙方应于签订买卖合同当日直接向甲方支付该款项。前述合同及协议签订后，蔡顺颖向俞晓峰共计支付50,000元。2018年12月30日，蔡顺颖向俞晓峰出具《解约通知函》，表示双方就买卖涉案房屋在XX房地产经纪有限公司居间下，于2018年8月6日签订了《房地产买卖居间协议》，且俞晓峰已收受蔡顺颖支付的定金50,000元，现蔡顺颖确认不再继续履行该协议，并作出如下声明：一、蔡顺颖自发出本通知函之日起同意解除该协议；二、蔡顺颖已付定金50,000元，蔡顺颖同意由俞晓峰予以没收，并承诺事后不提出任何异议；三、蔡顺颖已明确同意居间方解除与俞晓峰之间关于涉案房屋权利证明的保管关系（若有），并承诺事后不提出任何异议；四、自作出本声明之日起，蔡顺颖就涉案房屋的买卖事宜与该协议的任何一方再无其他争议，且蔡顺颖放弃追究与该协议任何一方所产生的其他法律责任，并承诺不再向该协议任何一方主张任何民事权利。俞晓峰接函后表示不同意。2019年1月8日，俞晓峰委托律师以短信的方式向蔡顺颖发送《律师函》。该函记载，合同签订后，蔡顺颖一直未按约定支付530,000元装修补偿款。2019年1月5日俞晓峰收到蔡顺颖寄送的《解约通知函》，根据该函的内容，蔡顺颖明确解除合同，但不愿意按约承担总房价款20%的违约金。双方签署的合同，合法有效，双方应诚信履约，蔡顺颖未按约支付装修补偿款，已属违约在先，俞晓峰一直宽容至今，但蔡顺颖非但不积极履行约定，反而单方要求解约，蔡顺颖的行为已构成根本违约，应当承担法律责任。故函告：一、解除双方签订的《房地产买卖合同》及《协议书》；二、请蔡顺颖于接函之日起三个工作日内向俞晓峰支付5,140,000元。一审审理中，就涉案房屋的市场价格，双方均同意一审法院向第三方进行询价。经询价，上海A有限公司出具《房地产价格咨询意见书》表示涉案房屋在2019年1月买卖价格为2,550,000元；涉案房屋在2019年4月买卖价格为2,650,000元。上海B有限公司出具书面材料表示XX村XX街坊XX号类似楼层类似面积的房屋2019年1月市场价在2,430,000元-2,550,000元之间；2019年4月市场价在2,600,000元-2,700,000元之间。经质证，俞晓峰对前述两份意见书均表示认可；蔡顺颖表示价格过低。一审法院认为，俞晓峰与蔡顺颖就涉案房屋买卖事宜签订的《房地产买卖合同》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。然在履行过程中，蔡顺颖以其行为明确表示不再继续履行涉案合同，显然蔡顺颖的行为已构成根本违约，俞晓峰据此要求解除合同，符合双方约定及法律规定，予以支持，鉴于俞晓峰于2019年1月8日将其解除之意思表示通过短信方式送达蔡顺颖，故一审法院确认双方签订的《房地产买卖合同》及《协议书》于2019年1月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现鉴于导致涉案合同解除的责任完全在于蔡顺颖，俞晓峰就此主张违约金，符合双方约定。但对于违约金的具体金额，蔡顺颖认为过高。一审法院认为，根据相关法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现俞晓峰庭审时表示其主要的损失在于涉案房屋的价格下跌损失。故一审法院经双方同意向上海A有限公司、上海B有限公司进行了询价。两家公司亦向法院出具了前述询价意见书。从询价意见书内容可见，因蔡顺颖的违约行为，确实导致俞晓峰错过了售房最佳时机，给俞晓峰造成一定的经济损失，当然也由于俞晓峰未及时售房，随着交易市场价格的波动，俞晓峰的经济损失也得到了一定的弥补。故一审法院考虑到违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，参考蔡顺颖的违约行为对俞晓峰造成的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，蔡顺颖应向俞晓峰支付的违约金金额为220,000元。鉴于双方均同意蔡顺颖已付的50,000元抵扣违约金，故经抵扣，实际蔡顺颖应向俞晓峰支付的违约金金额为170,000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、俞晓峰与蔡顺颖就上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室房屋签订的《房地产买卖合同》及《协议书》于2019年1月8日解除；二、蔡顺颖于判决生效后十日内向俞晓峰支付违约金170,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,720元，由俞晓峰负担2,420元，由蔡顺颖负担2,300元。二审期间，上诉人提供XXAPP上下载的2019年5月-7月涉案房屋周边房屋的售价表，证明涉案房屋的出售价相比合同签订时的价格并未下跌，反而上升。被上诉人对该证据材料的真实性无法确认。本院认为该证据即使真实，亦系单一中介公司基于自身掌握的情况作出的统计，是否客观反映涉案房屋市场价格变动尚难确认，明显不能证明蔡顺颖主张事实。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审法院确定的违约金22万元是否过高。上诉人与被上诉人于2018年8月6日签订的房屋买卖合同及协议书，约定如任何一方违约，均应向守约方支付房价款20%的违约责任。上诉人辩称涉案房屋的合同及协议书系草签合同，仅需承担定金责任，没有合同依据。上诉人于2018年12月30日发函被上诉人明确表示不再继续履行涉案合同，2019年1月8日被上诉人通过短信方式向上诉人发函要求解除合同，被上诉人的解除权成就，该合同于当日解除。上诉人上诉称解约违约金过高，一审法院在征求双方同意的条件下向两家中介公司分别询问了涉案房屋以及与涉案房屋同地段同面积同楼层房屋在合同解除前后的市场价格，并在此基础上，结合其他因素（包括被上诉人的实际损失）综合考虑确认上诉人应向被上诉人支付违约金22万元，本院认为尚属合理，予以确认。综上，蔡顺颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,440元，由上诉人蔡顺颖负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年九月二十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……