广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1122民初964号 原告：李明新，男，1988年3月1日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：廖江平，女，1989年2月7日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：杨科，钟山县兴钟法律服务所法律工作者，为以上二原告共同代理。 被告：钟山泰丰房地产开发有限公司，住所地钟山县钟羊中路**（至尊国际**）。 法定代表人：陈海连，董事长。 委托诉讼代理人：朱琨琳，男，钟山泰丰房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：陈裕卫，钟山县众诚法律服务所法律工作者。 原告李明新、廖江平与被告钟山泰丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明新、廖江平的委托诉讼代理人杨科、被告钟山泰丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱琨琳、陈裕卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明新、廖江平向本院提出诉讼请求：判令被告按照合同约定支付原告逾期办理不动产权登记证书违约金2151.19元（430237元×0.5%）。事实和理由：2017年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：00521），合同约定被告将至尊国际小区第2幢1单元20层3号商品房销售给原告，房屋总价款为430237元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2017年4月1日，被告将商品房交付给原告。但因被告的原因该商品房交付至今，仍然无法办理不动产权属证书，被告的行为违反了上述合同第十五条的约定，已构成违约，应向原告支付已付购房款0.5%的违约金。原告与被告协商无果，故提起本案诉讼。 被告钟山泰丰房地产开发有限公司辩称，逾期办理不动产权证系遭遇行政不可抗力所致，被告无过错,依法不承担违约责任。被告于2013年12月开发建设“至尊国际”房地产项目，根据经住建局审核备案并由买卖双方签订的《商品房买卖合同》第八条第5项“所售商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格即可交付买受人使用”以及第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的。出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，被告所售商品房经五方验收合格交付买受人后，在规定期限内向住建局申请办理权属登记备案，住建局根据2016年实施的《不动产登记暂行条例》的规定，提供新拟定的《建设工程质量安全监督备案材料目录》，其中增加一项要求提交“规划意见书”，而被告开发该房地产项目时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布实施，房屋单体建筑质量经五方验收合格后，即可向产权登记机关办理权属登记备案，而《不动产登记暂行条例》出台后，需项目整体验收合格才能办理登记备案，因项目二期尚未完工，无法进行整体验收，故被告无法提供规划验收意见书，住建局不予登记备案，产权登记机关亦不予办理不动产权证，属于重大情势变更。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，该条表明，在无过错责任下，不可抗力可作为法定的免责事由。由于政府部门实施《不动产登记暂行条例》，因该行政行为导致逾期办证属于不可抗力。因此，出卖人不承担违约责任。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的逾期，出卖人不承担违约责任。由于本案的行政行为构成了合同法上的不可抗力，出卖人不应承担违约责任。综上所述，商品房产权证逾期办理，主要是发生被告不能预见、不能避免的行政不可抗力所致，被告无过错，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：00521），合同约定被告将至尊国际小区第2幢1单元20层3号商品房销售给原告，房屋总价款为430237元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按合同约定支付完全部购房款430237元。2017年4月1日，被告将涉案商品房交付给原告。2016年10月，被告到钟山县住房和城乡建设局申请办理至尊国际小区1#、2#、3#、5#楼的验收备案，因被告提供的备案材料不齐全（缺少规划意见书，因被告没有提供竣工测量成果至规划部门核实，规划部门未出具规划意见书），钟山县住房和城乡建设局不予办理，并提供备案材料目录，要求被告按目录要求提供齐全的备案材料后再予以办理。截至2019年7月24日，被告仍未能提供关于至尊国际小区1#、2#、3#、5#楼的完整备案申请材料。另，2016年10月至2017年3月期间，被告到钟山县房地产管理所提交前期办理至尊国际小区1#、2#、3#、5#楼房产证的资料，因被告没有规划意见书而未取得《竣工验收合格备案表》，钟山县房地产管理所不接受办理。被告至起诉时仍未向房屋登记管理部门提交齐全的相关办证资料，原告尚未取得房屋不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告交付房屋后的180日内，未向房屋登记管理部门提交齐全的相关资料备案，已构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金2151.19元（430237元×0.5%），符合法律规定，本院予以支持。被告辩解逾期办理不动产权证系不可抗力所致，因国家实施《不动产登记暂行条例》后，房屋不动产权证的登记要求及办证条件发生重大变更，即由之前的商品房住宅建筑质量经五方验收合格即可办理不动产权证，变为需要工程整体项目及全部配套设施验收合格才能登记备案，因项目二期工程尚未完工，无法进行整体验收，故被告无法提供规划意见书、竣工验收合格备案表，房屋登记部门不接受办理不动产权证，这是原、被告在签订合同时无法预见的，被告没有过错，不应承担违约责任，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、2018年修订之前的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：……住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：……（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”之规定，分期开发的住宅小区可以分期验收，且验收前必须进行规划核实。上述规定在原、被告签订合同时已经颁布实施，被告作为开发商对此应当知晓，且办理不动产权证应由被告提供的《竣工验收合格备案表》，因被告没有提供竣工测量成果至规划部门核实，而至今尚未取得，住建局因被告没有规划意见书，不予登记备案，属行政职能部门是否依法履职问题，为被告与行政职能部门之间的另一法律关系，不能作为被告在本案免责的事由。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求有理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李明新、廖江平逾期办理不动产权证违约金2151.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告钟山泰丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审判员 欧 捷 二〇一九年九月二十六日 书记员 严昱婷 附相关法律条文： 《中华人民共和合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。