江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初7096号原告：宜兴硅谷电子科技有限公司，住所地宜兴市屺亭街道庆源大道**，统一社会信用代码91320282794597100Q。法定代表人：邱醒亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：许昌刚，该公司员工。被告：毛静平，女，1971年3月28日生，汉族，住宜兴市官林镇丰义村古庄**，现住宜兴市。委托诉讼代理人：范明川（系毛静平之子），男，1995年8月19日生，汉族，住，住宜兴市官林镇丰义村古庄**住宜兴市。原告宜兴硅谷电子科技有限公司（以下简称电子公司）与被告毛静平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法审判员王艳于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告电子公司的委托诉讼代理人许昌刚、被告毛静平的委托诉讼代理人范明川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电子公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的租房协议已于2019年1月1日合法解除。2、判决被告将涉案空置的房屋取回并配合原告办理房屋交接手续；3、判令被告退回租房租金12600元，押金3500元。后撤回第二项诉讼请求以及对押金3500元的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2018年6月25日签订租房协议一份，约定租赁期自2018年7月1日至2019年6月30日，租金3500元/月，租金一年一付，押金3500元（于签订合同前已支付）。水电、燃气由原告据实支付，物业费被告支付。合同签订后，原告于2018年7月10日向被告一次性支付租金与税款43470元，并按时缴纳水电、燃气费用。原告因特殊原因于2018年12月31日后不再继续承租被告房屋，原告于2018年11月初向被告提出解除合同，要求被告及时办理交接手续，并退回租金12600元（剩余6个月租金21000元－违约金8400元）与押金3500元，但被告未予回复。原告多次发函催促未果，故诉至法院。被告毛静平辩称：一、原告说因为公司员工离职要求退租，但这是属于公司内部事务，不应该将其作为特殊情况来要求解除，我方不同意原告退租从而提前解除合同；二、租赁合同应该是2018年12月31日合同到期才自动解除，没有提前解除，原告单方面解除租赁关系，所以房屋租金不需要退还。三、原告至今没有返还钥匙，应该认为租期期间原告是占有使用房屋的，所以我方不退租金。请求驳回诉请。本院经审理查明事实如下：2018年6月25日，毛静平（甲方）与乙方电子公司签订租房协议一份，主要约定“一、甲方将自有的坐落于宜兴市中星湖滨城二期188幢101室，面积135平方米住房1套，出租给乙方作居住使用，租赁期自2018年7月1日至2019年6月30日；二、租金3500元/月，付款形式为一年一付（总计4200元）；三、租赁期间，双方均不得借故解除合同，如乙方因特殊情况需退房，必须提前30天通知甲方解除合同；如甲方确需收回有用，必须提前30天通知乙方解除合同……八，在租用期间，甲方双方如有一方违约，则违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金……备注：另乙方付甲方押金叁仟伍佰元整（2016年已支付），乙方到期退租时，若各项费用均清，则甲方应及时全额退还押金给乙方”等内容。合同下方乙方由电子公司印章及许云峰签字。2018年7月19日电子公司通过其公司中国银行账户转账支付毛静平银行账户人民币43470元（其中含房租42000元，税费1470元）。2019年1月18日，电子公司以EMS邮寄方式向毛静平发出《催促解除租赁合同及办理房屋交回及退款通知书》，通知书主要载明“因宜兴硅谷公司已没有需要使用上述房屋的需求，为此已多次通知你要求立刻解除上述《租房协议》及将上述房屋立刻交回给你（该房屋从2019年12月份起就已经空置），并要求你退回多付的房租，但您一直不予置理，为此宜兴硅谷公司特此委托本律师向您致函，宜兴硅谷公司要求立刻解除与你所签的上述《租房协议》，宜兴公司要求立刻将上述房屋交回给你，并要求你退回多付的房租，逾期收房造成的损失与宜兴硅谷公司无关。”等内容。该通知书邮件于2019年1月30日显示签收。另，上述通知内容还于2019年1月28日通过短信方式发送给被告。审理中，原告称因公司员工离职、调动无需再租赁房屋故而提出解除合同，对此被告辩称原告所称员工离职、调动不符合双方合同约定的“特殊情况”，其单方面提出解除合同后双方还于2018年12月底左右再一次协商退租事宜，但未能协商一致，原告单方面提出解除后也未交付钥匙，最后被告是于租期到期后联系开锁公司开锁。为证实上述抗辩，被告向本院提交2019年7月1日的联动开锁登记以及微信聊天记录。对被告提供的上述证据，原告质证表示被告的确与其公司的徐淑琴联系协商退租事宜，当时说好退租金后再退还钥匙，押金是许云峰个人交的，对于开锁的费用无异议但该费用应由被告承担。以上事实，有租赁合同、发票、汇款单据、微信聊天记录、通知书、邮寄单、联动开锁记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案的主要争议焦点是一、合同是否已于2019年1月1日合法解除？二、租金12600元是否应退还？一、关于合同的解除。根据我国合同法及相关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除分为当事人约定解除以及合同的法定解除。关于约定解除，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。关于法定解除，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”当事人一方以约定解除合同条件成就以及符合法定解除规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。原告主张其向被告发出《催促解除租赁合同及办理房屋交回及退款通知书》后即已符合双方合同约定的解除条件，从而解除合同，对此被告不予认可。经查，双方租赁合同中关于约定解除条款为租赁合同的第三条，即“租赁期间，双方均不得借故解除合同，如乙方因特殊情况需退房，必须提前30天通知甲方解除合同；如甲方确需收回有用，必须提前30天通知乙方解除合同”。就该合同条款的内容来看，双方均明确“双方均不得借故解除合同”，因此对于双方的约定解除条款应作限缩性理解。根据条款中对于乙方即承租人的解除权约定——因特殊情况需退房——该“特殊情况”在合同中并未作明确，双方就此也未作进一步补充约定。由于该约定不明，应视为未约定。在原告发出解除通知后亦未能与被告就合同是否解除协商确认一致，故原告仅以符合合同约定的解除条款成就为由认为合同已解除的主张，难以得到本院支持。至于原告提出的解除合同情形是否符合法定解除之规定。本案中，原告以员工岗位调整，无需继续租赁为由单方面提出解除租赁，并不符合法定解除之情形。故对原告诉请要求确认原被告双方签订的租房协议已于2019年1月1日合法解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于已付租金12600元是否应予返还。依前述所论，本案所涉租赁合同并未因原告单方面发出解除通知而予以解除，因此合同应继续履行，出租人无需返还已付租金。对原告要求判令被告退回租房租金12600元的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告电子公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取102元，由原告电子公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年九月十六日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。