山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终341号上诉人（原审被告）陈京鑫，男，1981年7月20日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：宋彬，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景坤，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路**。法定代表人：郭延峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵兆井，山东莫同律师事务所律师。上诉人陈京鑫因与被上诉人滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称中喜建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈京鑫上诉请求：请求二审法院撤销原判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同。事实与理由：一审法院认定的事实错误，适用法律错误，作出的判决结果严重损害了上诉人的合法权益。一、一审法院认定被上诉人是在以新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司购买被上诉人办公楼，并从购置办公楼的国有资金中补贴给被上诉人利润，从而形成的上诉人与被上诉人房屋买卖价格是明显错误的。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中的房价是基于上诉人与其他团体购房人的团购行为及被上诉人筹集资金需要形成的合理的市场价格，该价格远远高于房产的建设成本，房产销售利润率也处于较高水平，并且也给被上诉人节约了大量的销售成本。因此上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的价格是公平合理的，不但没有给被上诉人造成损失，而且帮助被上诉人解决了资金难题。被上诉人在使用完上诉人的购房资金后，又以购买办公楼补贴、房价低于评估价为由诉讼解除合同，是明显的恶意诉讼，依法应予驳回。一审法院对“购买办公楼款补贴团购人员房款”这一与本案无关且违法的事实，并认定被上诉人构成重大误解是错误的，由此作出一审判决是错误的、违法的，是在保护违法行为。二、一审法院对撤销权的认定是错误的。一审法院在错误的认定被上诉人构成重大误解后，又继续错误的适用法律，最终作出的判决是错误的，既侵害了上诉人的个人合法权益，又损害法律的公信力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项明确规定：“（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的，撤销权消灭。因此，假设一审法院认定的被上诉人重大误解存在，其行使撤销权的期间为3个月，被上诉人在起诉时已超过撤销期间，其诉讼请求也不应得到支持。一审法院对该法律规定作出的阐述和认定是错误的。三、一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条来认定上诉人与被上诉人的房屋买卖价格属于“明显不合理低价”在适用法律和认定事实上都是错误的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”而《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。从以上法律规定可以明确确认以上规定中的“明显不合理的低价”适用于债务人基于逃避债务的目的而进行的低价转让财产行为，明显不适用于上诉人和被上诉人之间的房屋买卖行为。一审法院基于此认定上诉人与被上诉人的房屋买卖价格为“明显不合理的低价”，并根据以上法律规定予以撤销是明显的适用法律错误、认定事实不清。综上所述，一审法院对于上诉人与被上诉人签订的合法、公平、公正的《房屋买卖合同》进行错误理解，错误的审理调查与本案无关的违法事实，认定事实错误，适用法律存在多处错误。请求二审法院撤销原判决、依法改判驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同。陈京鑫二审过程中补充上诉理由如下：一审法院收取诉讼费的数额是错误的，依据一审原告的诉讼请求，本案的案件性质在法院案件受理费分类中属于“其他非财产案件”，每件应按50-100元标准收取，而不是一审判决中判决由上诉人负担的7792元案件受理费，因此，上诉人请求法院判决退还不当收取诉讼费用，并判决案件受理费、上诉费由被上诉人负担。中喜建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判，理由如下：第一，上诉人上诉称房屋买卖合同中的房价是基于其与其他购房者的团购行为及答辩人筹集资金需要形成的合理市场价格是不能成立的。上诉人与答辩人商品房合同中的精装房房屋单价5150元/平方米，是答辩人在受到上诉人单位（新华保险滨州支公司）能购买答辩人办公楼的重大误解基础上作出的，该价格明显低于当时的市场价格，不是因为上诉人诉称的“团购行为”和“筹集资金需要”。1.答辩人与上诉人在整个合同签订过程中，没有单独进行过价格磋商，答辩人与上诉人也没有过单独联络，所有的商品房价格上的磋商都是由上诉人单位负责人刘学谦和答辩人公司负责人张洪欣沟通，然后上诉人单位委派其办公室主任朱立华与答辩人销售部经理王新进行联络沟通。2015年5月份开始，答辩人销售部经理王新开始向上诉人办公室主任朱立华邮件发送关于答辩人办公楼的相关资料，2015年11月答辩人销售部经理王新又开始将住宅楼相关资料发给朱立华，这是答辩人与上诉人单位沟通办公楼及住宅楼交易的基本事实情况。并且答辩人与朱立华的民事判决已经生效，朱立华已经退房，对本案的事实情况朱立华是最清楚和了解的。2.在办公楼、住宅楼购买磋商过程中，答辩人给予上诉人等新华保险公司员工在内的价格优惠不是因为人员多少，而是其是否属于新华保险公司的员工，根本不符合“团购”的行为特征。团购是根据人数多少进行定价，而根据一审中，王新与朱立华2016年6月17日的邮件内容显示，当时新华保险公司欲购房人数为34人，但至2017年1月23日、1月25日签订合同时仅有18人，人数上减少了一半，但价格上基本没有变化，并且上诉人购买的是已经完成装修的精装房，前期邮件中注明的装修费也没有了。如果答辩人是“团购”让利，在上诉人购房人数出现如此大幅度减少的情况下，答辩人理应该提高单价，但单价却不涨反而下降，根本不符合“团购”让利的行为特征，因此上诉人诉称是由于“团购”形成的市场价格显然不能成立。3.上诉人上诉称是由于答辩人筹集资金需要形成也是不能成立的。上诉人购买的中喜国际金融中心2-1-104商品房位于滨州市，为实验学校学区房，并且上诉人购买的是精装房。在一审中，答辩人提交了2015年3月至2016年10月，2017年1月至3月等期间出售的商品房合同及购房者缴纳房款的证据，可以证实涉案毛坯房屋在2015年期间的价格已经在5210元-5800元/平方米。2017年1月-3月期间，答辩人出售给他人的毛坯商品房单价基本在7500元/平方米。并且2017年1月期间，滨州的房价正处于上涨期间，答辩人的商品房基本售罄，根本不存在筹集资金的需求。并且根据王新与朱立华的邮件，在2016年6月17日，包括上诉人在内的购房者基本已经选择了房号且价格也基本确定，如果是答辩人筹集资金，应该是答辩人催促上诉人尽快签订合同，让上诉人交纳房款，没有理由拖延不签合同。并且在2017年1月、2月签订合同时应该将房价提高，但过了半年后签订合同时的价格反而降低了，上诉人辩称答辩人筹集资金的理由不能成立。上诉人的房屋单价为5150元/平方米，而且是完成装修的精装房，在既不符合“团购”让利的情况下，答辩人如此低价出售房屋是基于相信上诉人单位会购买答辩人的办公楼。根据一审中答辩人提交的滨州铭泰资产评估事务所资产评估报告，涉案房屋2017年1月1日至3月31日的市场价格是8400元/平方米（包括了装修费用），而答辩人出售给上诉人的5150元/平方米，远低于市场价格的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”综合上述评定标准，答辩人出售的房屋价格明显低于当时正常的市场交易价格，该价格形成是由于答辩人在与上诉人单位磋商购买办公楼过程中，基于相信上诉人单位会购买答辩人办公楼的前提下形成的，但上诉人单位没有购买并且已经明确不再购买答辩人的办公楼。在此情况下，如果继续履行该商品房买卖合同，将导致上诉人与答辩人经济利益明显失衡，答辩人利益明显受损，符合重大误解及显失公平的构成，一审法院对本案事实的认定是正确的。第二，答辩人行使撤销权的期间也未超出法律规定的期间。上诉人主张依据《民法总则》第一百五十二条第一项的规定答辩人行使撤销权超出了3个月的期间，一审判决对基于重大误解的撤销期间和基于显失公平的撤销期间也作出了详尽的说理和阐述，即法律设定撤销权的根本宗旨在于使合同双方的权利义务得以平衡，并且本案答辩人主观上既存在重大误解，另一方面也符合显失公平的情形。从答辩人与上诉人签订合同之日至答辩人一审起诉之日并未超过一年的期间，没有超过法律规定的撤销权行使期间。并且《合同法》第五十五条对撤销权的行使期间也做出了1年的法律规定，根据特别法优于一般法的适用原则，本案为合同纠纷，也应适用1年行使期间的法律规定。第三，上诉人主张一审法院适用法律错误的理由也不能成立。本案答辩人主张撤销权的依据其一是基于相信上诉人单位会购买答辩人的办公楼而产生了重大误解，其二是双方交易价格显失公平。认定双方交易价格是否显失公平，一审法院本可以自由裁量，但一审法院为查清涉案商品房的价格是否显失公平，不仅调取了答辩人前期出售给其他人的已经在房管部门备案的53套商品房合同，而且依据滨州铭泰资产评估事务所的评估报告对涉案商品房的价格进行对比。通过对比，上诉人购买房屋的价格尚达不到当时市场价格的70%，一审法院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条第2款的规定，认定双方交易价格“显失公平”是合理的，也符合法律规定。上诉人以此主张一审法院适用法律错误明显是片面的理解了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条的法律适用。针对上诉人当庭补充的上诉理由，一审法院对诉讼费的判决不属于上诉人上诉范围，上诉人不得对诉讼费提起上诉，如果上诉人认为诉讼费收取不合理，可以依据国务院诉讼费缴纳办法的规定向法院提出复核申请。因此上诉人当庭补充的上诉理由不在本案审理的范围之内。中喜建设公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销双方2017年1月25日签订的《商品房买卖合同》；2.诉讼费由陈京鑫承担。一审法院认定事实：陈京鑫系新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司职工。2015年5月份，新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司表示欲购买中喜建设公司开发的中喜国际金融中心办公楼。自2015年5月4日起至2017年7月18日，中喜建设公司工作人员王新多次向新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司办公室主任朱立华以电子邮件的形式发送涉案办公楼情况介绍、价格明细等相关资料。自2016年1月14日起至2017年4月15日止，朱立华多次就大楼概况、市场调研情况、购买房产资料、项目汇总表等以电子邮件形式发送至王新。期间，王新亦以短信形式与朱立华就办公楼价格等事宜进行沟通。2015年11月，新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司提出拟组织联系包括被告在内的职工团体购买中喜建设公司开发的金融国际中心住宅。王新多次以电子邮件形式向朱立华发送团购资料、客户按揭所需资料等。2016年6月17日双方沟通邮件载明，新华保险团购人员包括陈京鑫在内的34人名单及联系方式、楼号、面积、单价、房款等内容，其中陈京鑫所购涉案房屋金融国际中心第3幢1单元103号房单价为4580元。2017年1月25日，中喜建设公司（出卖人）与陈京鑫（买受人）签订商品房买卖合同，约定，买受人购买出卖人开发的位于滨州市金融国际中心第3幢1单元103号房，建筑面积共69.50平方米，附属物03号，面积为20.90平方米；按建筑面积计算，该商品房价格为357925元，附属物03号的价格为73150元，总金额为431075元；买受人于2017年1月25日交首付房款171075元，其余房款260000元七日内办理银行按揭贷款；出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。陈京鑫向中喜建设公司交纳购房首付款171075元。2017年4月18日，陈京鑫与中国建设银行股份有限公司滨州分行签订个人住房（商业用房）借款合同，申请贷款260000元。中喜建设公司未协助陈京鑫办理银行按揭贷款，亦未将涉案房屋交付陈京鑫。新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司表示不再购买中喜建设公司开发的办公楼。2017年6月20日，以新华保险团购名义购买的人数确定为18人，其中包括范敏，房屋为2-1-703，单价为5450元；程艳敏，房屋为2-1-201，单价为5200元（精装）；范本刚，房屋为3-1-1002，单价为5600元；马士强，房屋为3-1-102，单价为5150元；王男男，房屋为3-1-1102，单价为5650元。2017年7月12日，王新向朱立华发送短信载明：“您好主任，你说的团购退房的事我给你问了，可以退，如果你有啥事再给我打电话”。朱立华回复“怎么退法”。2017年9月5日，王新向朱立华发送短信载明：“朱主任，你们新华保险不讲诚信，始终没有依照当初承诺购买我司办公楼，企图诈骗我公司住宅，你们一人还购买两三套。你们当别人是傻子吗？这样欺骗我们有意思吗？你们当初承诺，买办公楼住宅价格补贴，真要是彻底毁约，不购买我们办公楼也可以，我们还是会本着仁义道德把你们所交房款（外加利息）退还你们，就当是吃亏买个教训。请尽快予以答复，回避推脱是解决不了问题的。”2017年9月5日，王新将上述内容发送至新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司张玉文。2017年9月13日，王新再次向张玉文发送短信载明：“张总，刘总让我联系您房子处理意见，问题总归要处理的，避而不谈不是办法，我们也是想尽早解决。”张玉文回复“正在征询所有购房者意见！”王新“那您自己的意见呢？”张玉文回复“履行合同”。王新“您订了三套，签了两套，其中两套精装修（精装修费用一分钱都没付），当时你们承诺是买办公楼补住宅，你们不买办公楼了，你们的承诺不履行了，后买的合同怎么履行？”张玉文回复“1.我感觉你在讲笑话，我们一直在和你们交涉，尽快给我们办理网签备案手续，一直是你们在用各种理由回避、推脱，近一年来我们心急如焚；2.我们自行组织的团购行为与什么办公楼没有任何关系，签订合同时你们并无任何人告知；3.我买房子是你们愿意卖给我的，并签了合同！”2017年10月18日，王男男向中喜建设公司申请上述房屋每平方米加价1500元进行购买。同日，王男男向中喜建设公司按房屋每平方米1500元补交了差价。2017年10月18日，程艳敏向中喜建设公司申请退回上述房屋，双方解除合同，中喜建设公司将相应房款及利息返还程艳敏。2018年1月23日，范敏向中喜建设公司申请退回上述房屋，双方解除合同，中喜建设公司将相应房款及利息返还范敏。2018年1月29日，马士强向中喜建设公司申请退回上述房屋，双方解除合同，中喜建设公司将相应房款及利息返还马士强。2018年2月1日，范本刚与中喜建设公司解除购房合同，中喜建设公司将相应房款及利息返还范本刚。中喜建设公司委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案小区2号楼及3号楼中16套房产（其中包括涉案房屋）及附属的市场价值进行评估。滨州铭泰资产评估事务所于2018年1月7日出具资产评估报告，载明，价值类型：本次评估价值类型为市场价值，评估基准期间：2017年1月1日至2017年3月31日；根据《中国房价行情网》查询委估房产周边住宅小区市场交易均价，结合委估房产所处区域实际市场交易情况，分别选取3个可比实例进行比较，该小区均价为8350元/㎡，委估房产所在楼均为23层，根据房地产销售楼层对价格的影响情况和评估经验，本次取地上12层为均价楼层，楼层差价上下各递增递减50元/层，其中涉案房屋主房评估价值（毛坯），评估单价7800元/㎡，评估价值542100元。一审法院认为，本案的争议焦点为原被告于2017年1月25日签订商品房买卖合同的行为是否存在重大误解及显示公平的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条亦规定了因重大误解及显示公平订立的合同，当事人有权请求撤销。本案中，原被告在签订商品房买卖合同时是否存在重大误解及显失公平的情形，应当主要审查双方签订商品房买卖合同时，是否以被告所在单位购买办公楼为前提条件，从而导致价格是否显著低于市场价格，损害中喜建设公司利益。首先，从中喜建设公司与被告所在单位办公室主任的往来邮件内容来看，虽然没有涉案合同价格以购买办公楼为前提的直接内容，但从双方的往来邮件可以看出，是被告所在单位欲购买办公楼在先，在洽谈此事宜中，被告所在单位购买包括涉案房屋在内的房屋；且在被告所在单位确定不购买中喜建设公司办公楼后，以新华保险名义团购的部分客户或已陆续解除了与中喜建设公司在2017年签订的商品房买卖合同，或在原来合同基础上进行了加价，重新达成了购房协议；其次，涉案合同约定的价格来看，单价为5150元/㎡，而涉案房屋经评估毛坯单价为7800元/㎡。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70％的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30％的，一般可以视为明显不合理的高价。”即使扣除团购因素，涉案房屋转让价格亦达不到交易时交易地市场交易价70％，应视为明显低于市场价格。中喜建设公司作为一个从事房地产的理性商人，对市场行情和商品价值有着比一般公众更强的辨识力，在涉案房屋显著低于市场价格的情况下，更理性的行为是涉案合同的签订存在前提条件，即中喜建设公司陈述的以被告所在单位购买办公楼为前提条件，方符合常理。综上，原被告在签订涉案合同时，以被告所在单位购买办公楼为前提，现被告所在单位并未购买中喜建设公司办公楼，应视为并非其真实意思表示，构成民事行为中的重大误解及显失公平的情形，其请求法院对该行为予以撤销，符合法律规定，本院予以支持。关于中喜建设公司撤销权是否消灭的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权……”。基于重大误解，自知道或者应当知道撤销事由，请求撤销的期间为三个月，基于欺诈、胁迫、乘人之危及显示公平，自知道或者应当知道撤销事由，请求撤销的期间为一年。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的规定，基于重大误解或显失公平请求撤销或变更的法律保护期间为自行为成立时一年。首先，根据相关规定，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行后，《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》并未废止，仍具有法律效力，人民法院在审判案件中仍应遵照执行；其次，欺诈、重大误解、显失公平等情形在民事活动中并非泾渭分明，非此即彼的对立关系。在本案中，中喜建设公司与包括陈京鑫在内的多人购房所确定的价格确与新华保险与中喜建设公司磋商的办公楼事宜存在事实上的关系，并形成价格因素。现并无证据证明新华保险系恶意磋商的欺诈，但存在客观上造成中喜建设公司基于双方的磋商条件，而与被告确定了与当时市场交易价格存在显著悬殊的交易价格，且误解意思作出并非其真实本意的行为。因此，无论根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》所规定的行为成立时一年，即2017年1月25日至2018年1月25日，还是根据《中华人民共和国民法总则》规定的显失公平自知道或者应当知道一年，中喜建设公司起诉请求撤销的时间均未超过法律的期间。如果单纯机械解读《中华人民共和国民法总则》中重大误解三个月期间，显然不符合《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》和《中华人民共和国民法总则》关于撤销权三个月内在逻辑关系。说到底，其根本原因在于撤销权的设立根本宗旨在于解决民法法律中各方的利益平衡关系。被告所提辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：撤销中喜建设公司滨州市中喜城市建设有限公司与陈京鑫于2017年1月25日签订的商品房买卖合同。案件受理费7766元，由陈京鑫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，中喜公司2016年6月至2017年3月出售的涉案小区房屋平均标准价（中喜公司认可12层售价为标准价，每平米每高一层增加50元，每低一层减少50元）分别为：2016年6月5634.67元、7月5787.77元、8月5928.49元、9月5762元、10月5720元、11月5542元、12月未售出房屋、2017年1月6160元、2月6608.5元、3月6403元。陈京鑫等人的房屋的标准价均为5700元，合同报价时间为2016年11月，签订时间为2017年1月底至2月初。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：双方签订涉案商品房买卖合同的行为是否存在重大误解或者显失公平情形。对此，本院评述如下：一、关于本案如何适用法律的问题《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起生效，本案于2018年1月12日立案。根据新法优于旧法的原则，当其他法律与《中华人民共和国民法总则》存在不一致规定时，应当依法适用《中华人民共和国民法总则》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定了重大误解法律制度的适用问题，第一百五十一条规定了显失公平法律制度的适用问题，第一百五十二条规定了撤销权消灭的问题。在《中华人民共和国民法总则》对重大误解和显失公平法律制度及相关撤销权已经作出明确规定的情况下，应当依法适用《中华人民共和国民法总则》，而不应当适用之前与此规定不一致的规定。特别是《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条对显失公平法律制度作出了较大修改，本条规定已经覆盖了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第五十九条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第二款的规定，在适用法律时应以本条规定为准。另外，重大误解和显示公平系两个不同的法律制度，二者法律规定存在清晰、明确的区别，构成要件、法律适用和撤销权消灭均不同，所以应当分别考察是否构成重大误解或者显失公平，而不能混同适用。二、关于本案显失公平的事实认定问题一审法院认定显失公平的理由是诉讼双方约定的房屋单价低于市场价格的70%，而据以确定市场价格的依据是中喜公司单方委托滨州铭泰资产评估事务所作出的评估报告认定涉案房屋在内的16套房屋，在2017年1-3月份的市场价格为7800元。本院认为，该评估报告的证明力存在重大瑕疵，不能作为认定事实的依据，理由如下：1.该评估报告为中喜公司单方委托，对方不予认可，证据来源上即存在瑕疵。2.涉案合同于2016年11月进行报价，签订于2017年1月底至2月初期间，而评估报告的价格基准日为2017年1至3月，即便按照涉案合同的订立期间确定市场价格，也应仅鉴定2017年1-2月的市场价格，而不能将上涨后的3月份市场价格考虑在内。3.根据查明的中喜公司出售涉案房屋的事实，其在涉案合同订立期间即2016年11月及2017年1月、2月期间，所出售的房屋最高单价（标准价）也仅为6717元，与评估报告所记载的7800元有相当大的差距。中喜公司同期出售的同小区房屋对于市场价格的参照意义和证明力，明显大于评估、估算的鉴定意见的参照意义和证明力。4.即便采纳鉴定意见，也应将陈京鑫等人购买的房屋折合标准价后再予比较，折合后的标准价为5700元，高于评估价格的70%（5460元）。因此，原审法院采纳鉴定意见认定涉案合同属于重大误解、显失公平，缺乏事实依据。陈京鑫等人与中喜公司约定的房屋标准价5700元，为中喜公司2017年1月售出房屋的平均标准价的92.53%、为2017年2月售出房屋的平均标准价的86%，为中喜公司2016年11月至2017年2月期间售出的单套房屋最高标准价的84.85%。即便将合同签订之后的2017年3月售出的房屋作为比较对象，该价格也为3月平均标准价的89.02%，3月单套房屋最高标准价的78.08%，均不满足司法解释规定的“低于市场价格的70%”的条件，不构成显失公平。三、关于显失公平和重大误解的法律适用问题关于本案是否构成显失公平的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本条关于显失公平的规定对以前的相关法律规定作出了较大修改，在尊重意思自治和保障交易安全之间作出了新的平衡。特别需要注意的是，显失公平添加了重要的限制条件，即“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形”。可以看出，要构成本条所规定的因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为，须具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势之地位；二是须一方有利用对方危困或弱势，谋取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。1.中喜建设公司不处于危困或弱势地位。中喜建设公司是从事专业房地产开发的理性市场主体，在大批量出售开发的房屋的情况下，无论是对市场行情的理解、经济利益的考量、专业知识的掌握，还是交易时所处的地位，相对于购房户而言，中喜建设公司均不处于弱势地位，也不处于危困，相反，其处于强势地位和专业地位。所以，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，无论交易价格如何，在本案中均不具备成立显失公平的前提条件。2.关于交易价格是否显失公平问题。中喜公司主张显失公平的主要问题是交易价格大幅度低于市场价，但是交易价格的高低影响因素很多，商品房交易过程中，由于团购等原因，大幅度降价销售也符合正常交易习惯，中喜建设公司同时也称购房者享受了自己公司高管层的内部优惠价，说明双方达成的交易价格并非无中生有。中喜公司2016年6月-11月，出售房屋价格折算成标准楼层12层的价格后，最高售价为6250元，最低售价为4989元，每月均价在5500-5800之间。中喜建设公司提交的评估意见为单方委托，而且由于涉案房屋买卖洽谈时间较早，评估选取的时间段、评估方式、参考对象均不合理，且明显高出同期中喜建设公司出售房屋的价格，不能作为确定涉案房屋市场价的依据。而且，即使降价幅度超过正常程度，由于中喜建设公司并不处于危困和弱势地位，也不构成显失公平。3.关于交易风险和营销策略问题。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间在未能最终达成交易之前，中喜建设公司与购房者已经签订商品房买卖合同。假设中喜公司一方自己认为两个方面的交易互为前提或者互为条件，也是自己对两个方面交易能否最终达成缺乏市场交易判断，从而引发了交易风险，这种交易风险系经济交易行为。关于本案是否构成重大误解的问题。意思自治是民法的核心原则。一方面，自己对自己的行为负责系意思自治题中之意，另一方面，意思自治以真实意思的表达为实现法律效力的前提。因而民法为因自己原因造成但并非出于故意的意思与表达不一致提供了救济机会。但与此同时，为了维护市场交易秩序，保护善意相对人，避免善意相对人因他人承担过于繁重的纠错成本，又对上述救济加以限制。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”一般而言，重大误解的构成要件有五个：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。司法实践中，重大误解主要有以下几种情形：一是对民事法律行为性质的错误认识；二是对民事法律行为相对人的错误认识；三是对标的物本身的错误认识；四是足以对当事人利益造成重大损害，对标的物质量、数量、履行地点、履行期限、履行方式等的错误认识。1.关于本案的基础法律关系问题。本案中，双方当事人之间的基础法律关系为商品房买卖合同法律关系，是否构成重大误解审查的对象是签订商品房买卖合同的民事行为。通过中喜建设公司提供的证据可以看出，当事人之间磋商涉案房屋买卖过程中，同时中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间也就中喜建设公司开发的商业办公用房买卖事宜进行磋商。虽然同时存在两个方面的房屋买卖磋商，在市场交易方面也存在一定的关联关系，但是从法律意义上看，两个方面的房屋买卖事宜主体不一致，交易的标的物也不一致，这两个方面的房屋买卖系互相独立的法律关系，并非互为前提或者互为条件。重大误解构成要件中，均是对意思表示和标的物的认知问题，对于关联的交易能否达成并非认定重大误解的考虑范围。本案中，对于房屋买卖事宜，也不存在误解。如果新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司与中喜建设公司在洽谈中存在缔约过失问题，也是两家公司之间的行为，与本案无关，当事人可以另行处理。2.关于交易价格是否存在重大误解问题。中喜建设公司作为涉案商品房的开发商，将所开发的大量房屋在市场上销售，交易本身以及交易主体不存在重大误解的可能。因为交易价格是确定性的数字，也不存在误解的问题。另外，中喜建设公司主张本案中的房价较低的原因是在新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司在购买其办公用房时价格较高，差价以购置办公楼的价格找补。合同具有相对性，由于交易主体不一致，合同一方与第三人之间是否达成意向，不应当应影响到合同双方的意向和内容。而且所谓的价格找补交易方式违反法律规定，也有恶意损害公司利益之嫌，本院对此主张不予支持。3.购房者一方属于善意相对人。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间就办公楼房买卖进行磋商的情况下最后未能签订买卖合同，但是中喜建设公司与购房者已经签订商品房买卖合同，购房者也按照合同约定履行了阶段性房款交付义务。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间交易出现问题，购房者属于善意相对人，对于善意第三人的利益应当予以优先保护。一审判决认定中喜建设公司享有撤销权适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人陈京鑫的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初274号民事判决；二、驳回滨州市中喜城市建设有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7766元，由滨州市中喜城市建设有限公司负担。二审案件受理费7766元，由滨州市中喜城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  李添珍审判员  刘连义二〇一九年九月六日书记员  张 智