云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初1152号 原告（反诉被告）:陈全兴，男，1950年11月18日出生，汉族，经营全兴招待所，住勐腊县。 委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）:敬必伦，男，1973年7月21日出生，汉族，个体户，身份证地址重庆市潼南县，住勐腊县。 委托诉讼代理人：周后华，云南厚华律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨云元，勐腊县勐腊镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。 原告陈全兴与被告敬必伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，在答辩期限内，被告敬必伦提出反诉，本院予以受理后依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈全兴及其委托诉讼代理人李红芳、被告敬必伦及其委托诉讼代理人周后华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈全兴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付房租费13100元;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年12月1日租用原告位于勐腊县某宾馆一楼门面2间，双方签订了《租房合同协议书》一份，租期为10年（2015年-2025年），双方约定每月租金2000元（并在此合同协议中备注房租随市场价格可调节），一年一次性付清当年租金。开始时，被告按时支付租金，但自2019年1月8日开始至今，被告就以各种理由拒付房租费13100元，原告多次向被告索要所欠房租未果。被告还跟原告吵架，想要打原告。为维护原告的自身合法权益，现具状起诉。 被告敬必伦辩称，一、原告出租门面给被告经营使用是事实。二、原、被告出租房屋时间是2014年，2019年年初之前被告按照合同履行，按时交纳租金，2019年1月份之后未交纳租金是因为北路在修路，门面被围，基本无生意可做，被告和原告商量晚点交纳租金，当时原告也同意。2019年6月份原告不同意被告缓交租金，要求补交并要将被告赶走，不让被告承租门面。原告强行将被告赶走后擅自开门将门面出租给别人，并擅自进行了装修，被告无奈才将自己东西搬离。三、原告违约给被告造成经济损失，原告应承担被告损失的转让费及装修费。请驳回原告诉请。 反诉原告敬必伦向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告支付赔偿反诉原告门面装修费40760元及门面转让费13000元，合计人民币53760元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年11月底经人介绍反诉原告和反诉被告相识，后经反诉原告和反诉被告协商后，于2014年12月1日签订了一份租期为10年（自2015年-2025年），每月租金为2000元（双门面），及反诉原告有优先权及门面转让权的租房合同协议书。当时反诉原告向前任租房人支付了双门面的转让费用13000元，又向反诉被告支付了一年的租金后，反诉原告就开始了门面装修，并花去门面装修费40760元，后每年反诉原告都按合同约定在年底前都主动向反诉被告交清下年的租金。第三年反诉被告擅自把房租涨到每月2200元，给反诉原告增加了一定的经济压力，但反诉原告也并没有任何异议和怨言，还是按时交清了房租费。到了2019年，因政府修复街道道路工程，围板直接把反诉原告的门面堵了，人员步行都很困难，反诉原告一点生意都没有（反诉原告开的是出售摩托和摩托修理店）。当时反诉原告找到了被反诉原告协商，并把眼前的实际情况跟反诉被告反映了，和反诉被告说今年的租金要推后一点时间给反诉被告，因政府修路生意不好，到年底一次性补上。当时反诉被告满口答应，也没有任何异议。到了2019年6月20日，距上次反诉原告和反诉被告沟通之后还不到一年，只过了半年，反诉被告就找反诉原告催款，反诉原告跟反诉被告说了半天的好话无果，只好向亲戚朋友借了3000元现钱支付给了反诉被告（有反诉被告的收条为证），并与反诉被告口头约定剩余部分连下半年的租金在今年年底前付清，当时反诉被告满口答应了反诉原告。让反诉原告意想不到的是，反诉被告拿着钱走后，只过了十多天时间，也就是7月8号，带着3人到反诉原告店里逼着反诉原告搬家，强行进店就把反诉原告店里的内室门和招牌撤了，抬到路边扔了，并把反诉原告店里的东西往外搬，并告诉反诉原告，门面已经租给别人了，让反诉原告今天必须搬出去，把反诉原告气得连话都说不出口，当时还有两个外人在反诉原告店里，觉得反诉被告的做法太过分，看不下去，说了几句公道话，说反诉原告的东西都还在店里面，你就这样乱搞，太过分，太不像话了。可是，不管旁人和反诉原告怎么说，反诉被告根本就听不进去，照样我行我素，就这样强行把反诉原告赶出了店里。反诉原告与反诉被告是在双方自愿的情况下签了租房合同协议书的，该协议受法律保护，而且在合同书里也明确了双方的权利和义务，租期为十年，十年期满后优先权及转让权是由反诉原告享有。反诉被告竟然擅自为了自己的利益和独吞转让费采用手段来把反诉原告赶走，给反诉原告带来了极大的经济损失和精神打击。综上，反诉原告为了维护其合法权益，现依法具状反诉。 反诉被告陈全兴辩称，反诉被告就反诉原告房屋租赁合同纠纷反诉一案，因反诉事实与客观事实不符，反诉理由不能成立，为此，反诉被告提出如下答辩意见：1、反诉原告违反租房协议，长期拖欠房租，为逃避支付房租而自行搬离房屋，并非反诉被告逼迫其搬离，是反诉原告单方撕毁合同，反诉被告也没有答应其到年底才支付租金。2、反诉被告是在反诉原告自行搬离房屋，并于2019年7月25日将租赁房屋钥匙交付反诉被告后为减少损失，才于2019年8月1日将涉案房屋出租他人使用。3、租赁期间，房屋租金从每间每月1000元调整到1200元，是双方根据合同约定市场行情、协商一致的结果，并且从2017年己实际履行每间每月1200元至2019年，不存在反诉被告违约的问题。4、反诉原告要求反诉被告赔偿其门面装修费40760元及门面转让费13000元无事实和法律依据。首先，反诉被告不存在违约行为，故不存在赔偿问题，相反是反诉原告长期拖欠租金，擅自搬离租赁房屋，单方撕毁合同，存在严重的违约行为，即使存在损失，也应由反诉原告自行承担。其次，反诉原告租赁反诉被告的房屋后并没有进行任何装修和返修，房屋一切装修和水电、隔墙、灶台等都是前几任租房人装修的，反诉原告向前承租人唐某转租时并未支付转租费13000元，当时唐某己支付反诉被告租金至2014年1月8日，反诉原告从2013年10月转租，应补唐某租金5千余元，但实际支付唐某3千余元，尚欠唐某租金2千余元，说明反诉原告在撒谎。反诉原告从2013年10月份开始从唐某手中转租后就开始经营，并不存在于2013年12月装修一个月的情况。综上，反诉原告的诉讼请求均无事实依据和法律依据，依法不能成立，请予以驳回。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的租房合同协议书1份（与被告提交的租房合同协议书一致）、门面租赁协议1份、被告提交的署名为陈全兴的收条1份，各方当事人均无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人有异议的证据本院评判如下： 原告提交的电表照片1份、记录清单2份，欲证明被告应支付的电费，因本案原告的诉讼请求为房租费，虽其在说明房租费时也表述了包含电费，庭审过程中，法庭让其说明诉讼请求的计算依据时，其仅主张其要求的房租费中包含了900元电费，但至法庭辩论结束，其并未变更或增加诉讼请求，因电费并非房屋租金，并非本案原告的诉讼请求范围内，本院不予审查。地板照片1份、原告申请的证人【唐某（男，1986年10月15日出生，汉族，从事摩托车销售），其主要证词为：2010年证人租赁原告门面卖摩托车，经营4年后就将门面转租给敬师傅（即被告，别人叫他老大），当时还剩2个月房租才到期，房租大概5000元，但是出于朋友关系优惠后只收取了被告3000元，不存在收取转让费的情况。证人昨天去涉案门面去看过，大体一样，地板也没动过，地板上还有原来经营按摩院的人打的孔，隔断玻璃原来是证人拆除。证人承租时有卫生间、灶台等，现在也还有。从昨天到现场的情况来看，证人觉得门面唯一的变化就是墙面刮白了，不清楚谁刮。】证言，均欲证实被告租赁了原告的门面后并未支付过转让金及其转让的门面并未进行装修，不存在转让金和装修费的事实。为此被告为反驳原告的上述主张及证实自己的反诉主张向本院提供署名为柏某的收条2份、装修勐腊北路劲隆摩托车行明细1份、照片2份、申请证人【陈某昌（男，1974年12月3日出生，汉族，打工），主要证词为：证人与被告认识有三、四年了，是朋友关系。上个月，证人经过涉案门面时发现在被告未将东西搬离完的情况下，有人在门面里拆除装饰，但不知道拆除装饰的人是谁叫的。过了四、五天证人问被告，为何你的东西未搬完，就有人在撤除装饰了，但被告未作回答。】证言、证人【柏某（曾用名柏某林，男，1979年3月23日出生，汉族，从事装修，住勐腊县。主要证词为：证人与被告系老乡关系，证人从事装修装饰。被告租赁了原告门面后对门面欲进行装修，装修之前证人先去门面看后对应修复的部分及费用做了一个预算，被告同意后才开始进行，在装修过程中对地板并没有全部翻新，而是对坏的部分进行了修复，如果要进行全部翻新，不可能只要5000元。在装修前因需购买材料，被告向证人现金支付20000元，结算时证人出具了装修明细，对剩余的款项被告也是用现金支付。装修明细里的床等物品是被告需要叫证人帮购置，所以证人才买的，算在装修款里一起支付。证人为被告的门面进行装修是事实，证人大概装修了一个月】证言，均欲证实被告搬离原告的门面系被告强迫的情况下而为，原告作为房东有门面的钥匙，所以自己擅自到门面把门面的装饰等拆除并把招牌撤了。后又把门面另租给别人，故原告存在违约的情形，因该违约情形给被告造成的损失（即门面转让费、装修费）应由原告负担。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同虽尚未到期，但现被告已搬离涉案门面，而原告在被告搬离后已将门面另租赁给他人，双方签订的合同实际已经解除。对于合同的解除，被告主张原告违约，但其提供的证据并不能证实原告在合同未到期的情况下强迫其搬离的事实，即不能证实原告存在违约情形；而对于被告主张原告应负担的门面转让费、装修费，对此各方均提供证人来证实自己的主张，因双方提供的证据均系证人证言，除此外各方并未提供其他证据相互印证，且从证据形式来看并不存在一方证据优于另一方证据的情形，故双方证据均不能证实各自主张，本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月1日，敬必伦与陈全兴签订了《租房合同协议书》，约定陈全兴将其位于勐腊县某宾馆一楼门面2间出租给敬必伦使用，租期为10年（2015年-2025年）。 每月租金为2000元，一年一次付清。该合同还备注了房租随市场价格可调节。租赁期限内敬必伦有转让权。从签订合同到2018年年底，敬必伦均按期交纳租金给陈全兴，签订租赁合同后的第三年租金按每月2200元计收。2019年1月至敬必伦搬离涉案门面时其未交纳该时段的房租费。 另查明，敬必伦在2019年7月份搬离了涉案门面，陈全兴于2019年8月1日将涉案门面出租给他人使用。 本院认为，本案系原告以被告不按约交纳房租租金，要求其交纳租金；被告以原告违约解除合同，要求其赔偿损失的房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是本案合同的解除原告是否存在违约情形？其是否应向被告赔偿损失？依法成立的合同，对合同的签订方均具有法律约束力，本案原、被告签订的《租房合同协议书》系各方真实意思表示，不违反法律的规定，因被告未按照该合同约定给付房屋租金，故原告要求其支付房租费符合法律的规定，本院予以支持。至于每月应按何标准支付房租费的问题，原告主张双方签订的《租房合同协议书》中约定房租随市场价格可调节，故原告按照市场价格调整，要求每月按2400元来计算，被告认为，原告一直以来，调整房租都从未与被告协商过。虽双方签订的协议书中载明房租可随市场价格调整，但原告并未提供其调整依据，故本院按照被告在反诉状中所陈述的第三年房租涨到每月2200元，但被告并未有异议的事实予以确认房租费每月为2200元。即按照原告主张的2019年1月1日至2019年7月18日（该期间原告主张6个月零10天，即190天），被告应向原告支付房屋租金13933.33元（2200元／月÷30天×190天），扣减被告已经支付的3000元，实际还应支付10933.33元。庭审中，原告表示其主张的房租费中包含有900元的电费，因本案原告的诉讼请求为房租费，虽其在说明房租费时也表述了包含电费，庭审过程中，法庭让其说明诉讼请求的计算依据时，其仅主张其要求的房租费中包含了900元电费，但至法庭辩论结束，其并未变更或增加诉讼请求，因电费并非房屋租金，并非本案原告的诉讼请求范围内，本院不予审查。 关于本案合同的解除原告是否存在违约情形？其是否应向被告赔偿损失的问题，通过庭审查明的事实可确认原、被告签订的《租房合同协议书》按照约定至今租赁期限未届满，但被告已搬离该门面，而原告在被告搬离后亦将门面租赁给他人，双方签订的《租房合同协议书》已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，虽双方签订的协议书在租赁期限未届满时已经实际解除，但现被告所提交的证据并不能证实合同的解除系原告过错所致，原告应承担违约责任的事实。即不能证实合同的解除是因原告擅自拆除门面装饰、招牌并将门面另行出租强迫被告不得不搬离的事实存在，故其要求原告赔偿其损失的反诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告敬必伦自本判决生效之日起10日内向原告陈全兴支付房租费10933.33元。 二、驳回原告陈全兴的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告敬必伦的反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费128元，因本案适用简易程序审理，减半收取计64元，由原告陈全兴负担11元，被告敬必伦负担53元。反诉案件受理费572元，由反诉原告敬必伦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 张 敏 二〇一九年九月五日 书记员 罗庆花