河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2124号原告丁某某，女，1980年5月19日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。委托诉讼代理人马楠，河北新新律师事务所律师。被告王某某，女，1983年2月24日出生，满族，住河北省承德市隆化县。被告孙某，男，1984年7月3日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。第三人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司，住所地：大厂回族自治县厂香路西侧，统一社会信用代码：91131028347961193G。负责人赵亮，总经理。委托诉讼代理人杨建飞，系该公司职员。原告丁某某与被告王某某、孙某、第三人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某某委托诉讼代理人马楠、被告王某某、孙某，第三人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司委托诉讼代理人杨建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某诉称，2018年12月25日，经第三人居间其与被告王某某签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》各1份，其以1300000元价款购买被告王某某名下于大厂县紫藤园12号楼2单元2803号房屋（以下简称诉争房屋）1处。合同签订后，其按合同约定向被告王某某支付了首付款1000000元，但二被告未按约定偿还银行贷款，其无法为诉争房屋办理过户手续，导致合同目的无法实现，构成根本违约，故其诉至法院，请求依法判决：1、解除其与被告王某某于2018年12月25日签订的房屋买卖居间合同及补充协议。2、二被告共同返还购房首付款1000000元。3、二被告共同向其支会违约金300000元。4、二被告共同向其支付中介费25500元并承担本案的全部费用。被告王某某辩称，原告所讲双方签订房屋买卖居间合同及补充协议、原告购买诉争房屋及已支付购房款1000000元的情况属实，其对原告的诉讼请求没有意见。被告孙某与被告王某某答辩意见一致。第三人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司述称，原、被告双方签订房屋买卖居间合同及补充协议、原告购买诉争房屋及付款情况属实，其对解除房屋买卖居间合同及补充协议无异议。经审理查明，2018年12月25日，经第三人居间原告与被告王某某签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：0001418）及《补充协议》各1份，合同约定：1、甲方（被告王某某)将其名下位于大厂县房屋（即诉争房屋）以1300000元出售给乙方（原告），乙方应于2018年12月25日甲方支付购房定金50000元、于2018年12月30日前将首付款1000000元（含购房定金50000元，购房款600000元及未返还借款350000元）打入甲方指定帐户。2、该房屋为商品房，有抵押贷款850000元未偿还，甲方应于合同签订后150日内向贷款机构预约还款，并于2019年6月30日前还清贷款。3、房屋买卖产生的税费均由乙方承担。4、乙方负担丙方（第三人）居间服务费用25500元。5、甲乙任何一方违约导致房屋买卖居间合同无法履行，违约方应向丙方支付合同约定的居间服务费及贷款服务费。6、若甲方出下列情形之一的：，②、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权解除合同且甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价款30%的标准向乙方支付违约金及房屋差价损失。2018年12月25日，原告向被告王某某交付购房定金50000元，向第三人交付中介服务费用25500元。2018年12月28日，原告分2次向被告王某某帐户汇款共1000000元。另查明，被告王某某于2018年1月16日向上海浦东发展银行股份有限公司三河燕郊支行贷款850000元，贷款期限30年，2018年2月5日，被告王某某用诉争房屋为贷款办理了抵押登记。截止诉前，二被告均到银行办理贷款偿还事宜，该贷款未偿清。上述事实，有原告提交的房屋买卖居间合同1份、补充协议1份、收条2张、借条1张、银行流水1份、收据1张、不动产查询结果1份以及原、被告双方与第三人的当庭陈述予以证明。本院认为，原、被告双方及第三人签订的房屋买卖居间合同与补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依约向被告王某某交付了购房款，但被告王某某未按约定偿还银行贷款，致使原告无法取得诉争房屋所有权，合同目的无法实现，依据合同约定原告有权解除房屋买卖居间合同及补充协议，且二被告及第三人均对原告的主张予以认可，故本院对原告解除房屋买卖居间合同及补充协议的诉讼请求予以维护。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告王某某未按合同约定在限定期限内到银行办理偿还按揭贷款构成违约导致合同解除，原告要求被告王某某返还购房款1000000元的请求于法有据，本院予以维护。关于原告已支付的25500元中介服务费，依据双方合同约定，应由违约方即被告王某某负担。关于违约金数额，本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方约定的违约金明显高于因被告违约造成的损失，故本院酌定违约金应当以所欠购房款为基数按照中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率一点三倍的标准计，自2018年12月25日起开始计算至欠款实际付清之日止。被告孙某自愿与被告王某某共同承担本案的偿还责任，系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告丁某某与被告王某某、第三人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司于2018年12月25日《房屋买卖居间合同》（合同编号：0001418）及《补充协议》。二、被告王某某、孙某于本判决生效之日起十日内共同返还原告丁某某购房款1000000元.并以欠款为基数按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率一点三倍的标准支付自2018年12月25日起至欠款付清之日止的违约金。三、被告王某某、孙某于本判决生效之日起十日内共同返还原告丁某某中介服务费25500元。四、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8365元、保全费5000元，合计13365元，由被告王某某、孙某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  冯爱民二〇一九年九月二十六日书记员  董唐宇附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（针对合同目的不能实现或主要债务不履行）（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。