广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8102号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货**，统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：李俊伯，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎锦寿，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市优客莱商业城有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区连升路**连升广场负**D001，统一社会信用代码为91441900MA4UUPXA51。法定代表人：吴桂生，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市鸿艺商业管理有限公司。住。住所地：广东省东莞市虎门镇连升北路**一社会信用代码为91441900325108589U。法定代表人：黄永捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎锦寿，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。上诉人东莞市文和实业投资有限公司（以下简称文和公司）因与上诉人东莞市优客莱商业城有限公司（以下简称优客莱公司）、原审第三人东莞市鸿艺商业管理有限公司（以下简称鸿艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5782号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人文和公司、原审第三人鸿艺公司的共同委托诉讼代理人黎锦寿、上诉人优客莱公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年3月8日作出（2018）粤1972民初5782号民事判决：一、确认鸿艺公司与优客莱公司于2016年12月11日签订的《商业租赁合同》及《补充协议一》已经于2018年10月19日解除；二、限文和公司于判决发生法律效力之日起三日内向优客莱公司返还租赁保证金600000元及利息（利息以600000元为本金，自2016年12月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际返还之日止）；三、限文和公司于判决发生法律效力之日起三日内向优客莱公司赔偿损失500000元；四、驳回文和公司的所有诉讼请求；五、驳回优客莱公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费14452元（文和公司已预交），由文和公司自行负担。本案一审反诉受理费25844元（由优客莱公司预交），由文和公司负担4898元，由优客莱公司负担20855元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5782号民事判决书。文和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持文和公司一审的诉讼请求；3.优客莱公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定优客莱公司未交付租金及水电费不构成违约错误。文和公司即使于2017年2月至8月期间没有对优客莱公司提出的问题作出明确回复，但鸿艺公司与优客莱公司于2017年10月30日再次签订《补充协议》，对使用广告位置作出了详细约定，优客莱公司不按时缴纳水电租金，鸿艺公司有权提前收回广告位。优客莱公司应于2017年6月30日交付租金300000元，但其以广告位之琐事百般拖延。文和公司无奈与优客莱公司签订《补充协议》，但优客莱公司依然没有按照约定交付租金和水电费，足以证明其存在违约行为。（2018）粤1972民初3798号民事判决书已认定优客莱公司违约欠缴水电费的事实，该判决书也是基于相同的事实、《商业租赁合同》、《补充协议一》等证据作出的。二、2017年11月15日，文和公司委托广东腾锐律师事务所向优客莱公司发出律师函，要求优客莱公司在2017年11月30日前支付租金、水电等费用，若优客莱公司未付清租金、水电等费用，则解除双方《商业租赁合同》。在解除合同前，文和公司已给予优客莱公司补交租金宽限期，案涉租赁合同于2017年12月1日解除。鸿艺公司停水停电的行为发生在案涉租赁合同解除后，而根据《商业租赁合同》的约定，鸿艺公司采取的行为并无不妥。三、一审认定文和公司将案涉租赁物另行出租给他人的行为构成违约错误。一审庭审时间为2018年7月26日，距文和公司最后一次向优客莱公司发出律师函时间相差七个多月，案涉商铺面积11160平方米，利益巨大。文和公司不可能在优客莱公司拒不缴纳租金，又不积极协商的情况下虚耗时间致使利益损失进一步扩大。优客莱公司未按照《商业租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议》的约定按时足额支付预付租金，依据《商业租赁合同》第六条第3、4项，文和公司单方提出解除合同合法有据。文和公司已优客莱公司与合法解除合同，当然有权处分案涉租赁物。四、一审对优客莱公司拒付租金、水电费的违约行为只字不提，即认定解除合同的责任在文和公司一方显失公平。文和公司和鸿艺公司起初为了将市场做旺，在租金标准、免租期、租金支付期限等方面给予优客莱公司极大的优惠和支持，也允许其在负一楼主入口、连升广场各出入口悬挂、张贴广告。优客莱公司招商工作后开展不理想，便纠缠于广告张贴、个别水电设施故障等小事，无端生事，拒不履行其作为承租人支付租金、水电费的义务。优客莱公司应于2017年6月30日缴纳租金300000元，但一直拖延不交，双方2017年10月30日签订《补充协议》后仍未付清租金，明显违约在先，文和公司不得不单方解除合同。一审不仅判决优客莱公司白白使用文和公司11160平方米的商铺两年多，还额外获得50万元“赔偿”，优客莱公司违约和招商的不利后果反而全部由文和公司承担并不公平。优客莱公司辩称：一、文和公司提及的另案物业公司在实际管理中计费出错不断，且有乱收费现象。二、鸿艺公司作为文和公司的代理人，在合同正常履行期间，不断升级违约行为，给优客莱公司的招商工作造成严重阻碍，最终造成优客莱公司巨大损失。三、双方诉讼期间，诉讼结果尚未明确，文和公司即无视法律及合同规定，将尚存放优客莱公司及商户用品的租赁物出租给他人，甚至也不通知优客莱公司，可见对优客莱公司权利的漠视已经是常态。四、文和公司上诉中一再称广告张贴、水电设施故障是小事，不值得优客莱公司为此与之纠缠，但从鸿艺公司发出的律师函中可看出文和公司只强调预交一个月租金，并未提及市场推广费、管理费等名目，文和公司根本没有配合优客莱公司做市场推广的想法。优客莱公司上诉请求：1.变更一审判决第三项，改判文和公司赔偿损失1427284元；2.撤销一审判决第五项，改判文和公司赔偿可预期利润损失3671050元；3.文和公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审酌情支持损失500000元只相当于优客莱公司实际投入损失约1/3，严重损害了优客莱公司的合法权益。优客莱公司2016年8月至2017年11月，一直开展招商工作。自2017年2月起，文和公司违约拆除广告牌等行为，优客莱公司的招商就变得艰难但仍坚持投入。一审未全面核查优客莱公司的实际投入，未从招商工作的实际情况出发，草率认为优客莱公司“提交收据无法反映实际支出”而酌情支持损失500000元，其远低于优客莱公司的实际投入损失。招商期间，优客莱公司的招商广告、装修、人员成本共投入1427284元。优客莱公司为节约成本，只有在支付各项费用时以收据形式，少交税款降低成本，符合社会实际情况。文和公司强行停水停电赶走优客莱公司，导致优客莱公司的个别单据丢失，优客莱公司诉讼提交的相关收据只是一部分，其余未能找到。文和公司提交的证据可以看出，诸多支出项目除收据外，还有相关合同、银行流水、照片等证据。一审未全面审核，以收据为由仅支持部分损失错误。二、优客莱公司主张可得利益损失3671050是按最低数额计算，案涉合同期项虽然是10年，但优客莱公司只计算2018年、2019年两年的保守收入，且按正常发生原则扣除相关经营支出费用。一审未认真审核，错误认定优客莱公司不存在可预期损失，既损害优客莱公司的合法利益，也助长了违约责任者的气焰。即使不进行可得利润测算，优客莱公司就目前已招商49户商户，截止合同期满，优客莱公司应收租金、管理费收入应为3873002.72元，但因文和公司的违约而无法收取，直接造成了损失。文和公司辩称：与一审答辩意见一致。鸿艺公司辩称：与一审答辩意见一致。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据本案各方当事人的上诉和答辩意见，本案的二审争议焦点为：文和公司、优客莱公司各自行为是否构成违约，文和公司、优客莱公司各自应否承担相应违约责任。文和公司委托鸿艺公司与优客莱公司签订的商业租赁合同、补充协议一、补充协议为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。文和公司、优客莱公司应依法履行上述合同的约定。文和公司依合同约定应当交付符合优客莱公司经营要求的房产，提供广告宣传、停车位使用、出入口管理等基本条件，优客莱公司接收承租的房产后多次发函要求文和公司解决房产使用中存在的上述问题，但文和公司一直未予处理。双方虽于2017年10月30日经协商签订补充协议，确定文和公司应为优客莱公司提供广告宣传的具体条件，但双方仍未协商解决优客莱公司提出的其他问题。因此，文和公司交付的租赁房产未提供符合合同约定的经营条件，优客莱公司依法有权拒绝支付文和公司租金及水电费，文和公司主张优客莱公司于2017年6月30日前未预付租金构成违约，本院依法不予支持。文和公司一方于2017年12月7日对优客莱公司租赁的房产采取停水停电、封闭出入口等措施，并将房产租赁他人，其行为致使优客莱公司事实上无法实现合同目的，一审据此认定文和公司的行为构成违约处理正确。文和公司主张违约金、租赁保证金，缺乏依据，本院依法不予支持。优客莱公司依合同约定有权对租赁房产合理装修，而文和公司存在违约的情形，其按现状交还租赁房产并无不当，因而文和公司主张墙体还原费用缺乏依据，本院不予支持。依据约定，案涉租赁房产在合同解除时仍在免租期内，优客莱公司无需支付租金，文和公司主张的租金不予支持。优客莱公司因文和公司的违约行为解除合同，主张实际损失1427284元，但优客莱公司提交的证据不能证实其实际的支出损失，一审根据其投资的客观事实酌定支持损失500000元并无不当。优客莱公司另主张的预期利润仅为可能发生，存在不确定的经营风险，并非必然能够获得的利益，因而优客莱公司主张的预期利润损失不属于直接损失，本院依法不予支持。综上所述，文和公司、优客莱公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费58039元，由东莞市文和实业投资有限公司负担14452元（已预交），由东莞市优客莱商业城有限公司负担43587元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 鹏审判员 杨 浩审判员 胡文轩二〇一九年九月九日书记员 张 优