广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2595号 上诉人（原审被告）：唐武，男，1973年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：桂林市润元文化教育有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区解放东路**文化大厦综合楼，统一社会信用代码：91450302075206193M。 法定代表人：唐武，该公司执行董事兼总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：官宇，广西昊旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽琴，女，1964年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：唐素月，女，1943年3月28日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林兴安县。 被上诉人（原审原告）：刘德顺，男，1935年8月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林兴安县。 被上诉人（原审原告）：刘灵辉，男，1969年4月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：刘俐玲，女，1974年8月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：刘灵龙，男，1963年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁是青秀区。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：邓君，广西鹏韵律师事务所律师。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：刘芯彤，广西鹏韵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：桂林市正阳步行街业主委员会，住所地桂林市正阳路社公巷******。 法定代表人：陈建华，主任。 上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司（以下简称润元公司）因与被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙、桂林市正阳步行街业主委员会（以下简称正阳业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐武、润元公司共同的委托诉讼代理人官宇，被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙的委托诉讼代理人邓君，被上诉人正阳业委会的法定代表人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐武、润元公司共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初227号民事判决，依法改判；2.依法判决被上诉人正阳业委会承担支付责任；3.本案诉讼费按照法律规定承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……，本案中，上诉人在与被上诉人正阳业委会签订合同时并不知道被上诉人之间的代理关系，一审期间被上诉人才出示与被上诉人正阳业委会之间的委托书，在此时上诉人才知道他们之间的委托关系。因此，该租赁合同不能直接约束被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙与上诉人。二、上诉人唐武在合同结束后将租赁物转让给上诉人润元公司，双方已经办理了移交手续，故上诉人唐武的租赁合同已经结束，上诉人唐武不应承担支付房屋占用费的义务。综上，上诉人认为一审法院的认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人正阳业委会辩称，与被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙答辩意见一致。 被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙向一审法院起诉请求：1.二被告将位于桂林市秀峰区铺面腾空并返还给原告；2.二被告向原告支付租金损失共计67020元（费用暂计至2018年6月30日，之后租金损失每年递增5%，计算至被告返还铺面时止）。3.二被告支付逾期滞纳金，每日按应付租金的1%计算至实际付清拖欠的租金为止。 一审法院认定事实：2010年12月20日，正阳业委会受原告共同委托，与被告唐武签订《房屋租赁合同书》，约定将原告所有的位于桂林市秀峰区铺面出租给被告唐武，商铺面积为23.57平方米，租赁期限为：2010年3月1日至2016年2月29日，租金第一年为每月50元每平方米，第二年起每年递增5%。 2016年6月1日被告唐武以润元公司名义与正阳业委会签订《续租合同》，续租期限为7年，从2016年3月1日至2023年2月29日止，每年租金递增5%。《续租合同》约定了生效条件：“1.被告唐武必须将原欠8个月租金付清；2.签订续租合同三个月内不能进场造成本场地迟迟不能开业。如有违反此两条的则本合同无效。”合同签订后，被告唐武没有开张营业，也一直没有履行给付租金的义务。2016年10月14日，正阳业委会向唐武发出催收通知，2016年10月21日唐武出具《承诺书》，承认其本人租赁的原告门面已有八个月的租金未给付，并做了还款计划，表示尽快装修营业（2016年12月底前装修开业），并同意如若未按期履行承诺，则按自动退场处理。但被告唐武实际未履行承诺，亦未将承租的门面退还给第三人。 一审法院认为，原、被告双方的争议焦点主要是：一、原告刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙是否具有诉讼主体资格；二、被告润元公司、被告唐武应承担什么法律责任。 一、原告刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙是否具有诉讼主体资格。 本案中，2010年12月20日被告唐武与第三人签订《房屋租赁合同书》，被告唐武应当知道第三人有业主授权，合同到期后，被告唐武又以润元公司名义与第三人签订《续租合同》，虽然该续租合同没有生效，但被告唐武也未退还租赁房屋，故出租人有权主张租金损失（房屋占有使用费）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此，本案原告作为授权人，对受委托人签订的合同予以确认，即有维护自己合法权利的权力，可以直接对被告行使诉权。 二、被告唐武、被告润元公司应承担什么法律责任。 2010年12月20日，正阳业委会与被告唐武签订《房屋租赁合同书》，该合同已履行完毕，双方没有发生纠纷。2016年6月1日双方又签订《续租合同》，虽然合同是以润元公司名义签订，但实际是由被告唐武承租，并且被告唐武在《承诺书》中亦承认原告的门面由其本人承租。合同签订后，被告唐武一直没有履行给付租金的义务，亦没有开业营业。根据该合同约定的生效条件：“签订续租合同三个月内不能进场开业的，则本合同无效。”故该续租合同为附条件合同，因条件还未成就，则合同并没有生效，被告唐武应当将门面返还给原告，同时根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故本案被告唐武应当支付原告房屋占有使用费。原告主张从2016年3月1日至2018年6月30日租金损失共计67020元（2310×12+2426×12+2547×4=67020），2016年租金按每月2310元计算，2017年按每月2426元计算，2018年按每月2547元计算，以后月租金损失每年递增5%，以此类推直至被告交还房屋为止。一审法院认为，原告的商铺面积为23.57平方米，按每平方米50元计算，月租金为1178.5元，原告主张以每月2310元从2016年3月1日起算租金损失，原告未当庭提交其它证据予以佐证2016年实际收到租金是多少，如果按月租金为1178.5元从2010年3月1日起算，按合同约定年租金递增5%幅度至2016年3月1月租金应为1579元（1178.5×1.05ˇ6次方），故原告主张每月2310元没有事实依据，一审法院仅以每月1178.5元从2016年3月1日起算租金损失，且以1178.5元月租金为基数每年递增5%的范围内予以支持，故原告从2016年3月1日至2018年6月30日租金损失应为34182元（1178.5×12+1237×12+1299×4=34182），2018年按每月1299元计算。被告润元公司在本案中与原告没有实际权利义务关系，故不承担债务责任。对于原告主张的滞纳金问题，因续租合同并未生效，故原告主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条，判决：一、被告唐武将占有使用的正阳广场1-34号门面腾空并返还给原告刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙。二、被告唐武支付原告刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙房屋占有使用费34182元（自2016年3月1日至2018年6月30日,2018年按每月1299元计算），之后房屋占用费按上一年度月租金递增5%计算，直至交还房屋为止。三、驳回原告刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙其它诉讼请求。本案案件受理费1476元，因适用简易程序减半收取738元（原告已预交），由被告唐武负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，除上诉人唐武、润元公司认为被上诉人正阳业委会受被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙委托与其签订《房屋租赁合同书》有误外，对一审判决查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对上诉人唐武、润元公司提出异议的事实，本院认为，上诉人唐武与被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙于2010年12月20日签订的《房屋租赁合同书》中第四条“甲方提供正阳广场业主同意授权甲方统一出租授权书或委托书复印件作为本合同的重要附件”以及第十五条“甲方督促原租赁方交付的房屋须满足如下条件：（1）正阳广场各业主出租委托书……”从上述约定可知，上诉人唐武对被上诉人正阳业委会受各业主的委托而与其签订租赁合同应是明知的，其提出一审期间才知道委托关系，本院不予认可。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙是否具有本案原告的诉讼主体资格；二、一审法院判决唐武支付房屋占用费是否正确。 上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。 一、关于被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙是否具有本案原告的诉讼主体资格问题。 《房屋租赁合同书》中已明确约定该合同由“授权的签约代表”签字生效，且合同文本以“正阳广场业主同意授权被上诉人正阳业委会统一出租授权书或委托书复印件作为合同的重要附件”，交付房屋亦必须以业主出租委托书为条件。由此可知，上诉人唐武签订涉案租赁合同时，应当知道被上诉人正阳业委会有正式授权且知道房屋所有人与被上诉人正阳业委会之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》对被上诉人刘丽琴、刘俐玲、刘灵辉、刘德顺、唐素月、刘灵龙有约束力，有权以自己的名义主张权利。 二、关于上诉人唐武是否应当支付房屋占用费的问题。 上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》履行完毕后，被上诉人正阳业委会与上诉人润元公司于2016年6月1日签订了附生效条件的《续签合同》，后因条件未成就致合同未能生效，但案涉房屋由上诉人唐武继续占有和使用。2016年10月21日，上诉人唐武出具《承诺书》，承认案涉房屋为其本人租赁及欠付租金的数额，并作出承诺如未能按约定支付租金和装修开业，则按自动退场处理。现上诉人唐武未能履行承诺，应将承租房屋返还。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院据此计算上诉人唐武应当支付的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以维持。上诉人唐武认为应由被上诉人正阳业委会承担支付房屋占有使用费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人唐武、润元公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费996元（上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司已预交），由上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年九月十六日 法官助理 黄 赟 书 记 员 叶菁华