浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1098号 上诉人（原审原告）：吕爱珠，女，1951年4月13日出生，汉族，现住玉环市。 委托诉讼代理人：朱晓丽，浙江多联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方桂林（曾用名方珠林），男，1955年12月21日出生，汉族，现住玉环市。 委托诉讼代理人：吴君银，玉环市珠港法律服务所法律工作者。 上诉人吕爱珠因与被上诉人方桂林返还原物纠纷一案，玉环市人民法院于2017年10月19日立案后，于2018年8月13日作出（2017）浙1021民初8714号民事判决。上诉人吕爱珠不服一审判决提出上诉，本院于2019年1月17日作出（2018）浙10民终2454号民事裁定，将案件发回玉环市人民法院重新审理。玉环市人民法院于2019年4月2日作出（2019）浙1021民初870号民事判决，上诉人吕爱珠不一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕爱珠上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定本案讼争的南首第二间房屋在1952年由张华清居住后即有权以所有权人的意思占有、使用并处分该房屋，张华清将该房屋卖给林国章时，已缴纳了契税并取得了契证，因此该买卖行为应当认定为有效的认定缺乏事实和法律依据。首先，房屋买卖合同是否有效应该满足法定条件。本案讼争的房屋在土改时由原玉环县政府颁发权属证书确认为吕爱珠的父亲吕声东所有，且至今一直登记为吕声东，从未做过变更登记，因此该房屋的唯一所有权人应该是吕声东。即使在1952年该房屋被安排给张华清居住，但并不代表张华清因居住在此而具有了所有权人的身份，享有所有权人占有、使用并处分该房屋的权利，因此张华清的行为属于无权处分。其次，根据一审法院认定的事实，1952年下半年，张华清被安排在讼争房屋居住，1953年8月份就将该房屋卖给了林国章。一审法院认为吕声东一家应当知晓买卖的事实但没有提出异议，视为认可其买卖行为。该认定完全属于一审法院的主观臆断且没有事实依据。吕爱珠一家几十年来一直在向有关部门反映情况主张自己的权利，虽然没有证据但不能反过来推论出吕爱珠一家认可张华清与林国章的买卖行为。另外，物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，张华清将讼争房屋卖给林国章，仅缴纳了契税，取得了契证。契证只是一种完税凭证，并不能等同于房屋所有权证，只有房屋权属证书才是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，仅取得契证不能产生不动产物权转让的效力。综上，张华清在无权处分讼争房屋的情况下将房屋卖给林国章，仅取得了契证，未办理房屋转让登记手续，因此张华清与林国章的买卖行为应该是无效的。二、一审法院认为林国章已经支付了合理价格并取得了县政府颁发的契证，且不存在恶意的情况下，应视为林国章已经善意取得了该房产是错误地适用了善意取得制度。物权法第一百零六条明确规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人，受让人善意取得该不动产或动产的所有权，需满足三个条件，一是受让人受让该不动产或动产时是善意的，二是以合理的价格转让，三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，林国章仅缴纳了契税，未办理房屋权属证书，至今该房屋权属证书上仍登记为吕声东，因此林国章不符合善意取得的条件。综上，吕爱珠基于房屋所有权人的身份提起诉讼，其合法权益应当予以保护。 方桂林辩称，一、本案的情况是，1952年下半年，“土征”后案涉房屋由退伍军人张华清居住，1953年8月14日，经过当时的西青村村长陈登顺（系买卖契的中人）、陈明来及马道乡人民政府签章同意，张华清将该房屋卖给林国章并签订契约。1953年10月10日，按照当时的法律规定交当地县政府签证并缴纳了契税，取得县政府颁发的契证。显然该房屋的买卖行为得到各级政府的认可，应为合法有效。也可以说明房屋的原产权已经属于张华清，买卖后归林国章所有，1967年林国章在拆除了桁条、楼板、楼彭等之后，又将该房屋卖给方桂林的父亲方于登，方于登对房屋进行重建后使用至今。所以该房屋的结构已经发生明显的改变，与原房屋状况难有同一性。因此1996年玉环县人民法院的判决也没有支持吕爱珠归还房屋的主张。（1996）玉民初字第269号判决后，吕爱珠也没有提出上诉和异议，应视为认可该判决的事实。上述事实可以说明案涉房屋是方于登从林国章处合法取得，产权归方桂林所有，并且当时农村都没有要求办理房屋过户登记。故方桂林不存在侵占吕爱珠房屋的事实。现吕爱珠要求返还缺乏事实和法律依据。二、吕爱珠提出的张华清在未能取得房屋所有权证的情况下将房屋卖掉属于无效买卖的主张是错误的。本案房屋买卖有各级政府的认可，特别是玉环县人民政府颁发的契证（契证与土地证具有同等的法律效力）就充分说明该房屋产权已经属于张华清所有，如果不属于张华清所有，县政府也不会同意买卖并出具买卖契证，现吕爱珠没有提供证据证明林国章在取得该房屋时存在恶意的情况下，应视为林国章已善意取得该房屋。即1953年10月10日以后该产权便属于林国章所有，因当时农村没有要求办理房产证，所以张华清、林国章以及方于登都没有办理变更登记，而林国章之后如何处理房产与吕爱珠无关，吕爱珠无权干涉。因此，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。 吕爱珠向一审法院起诉请求：1、被告应返还原告坐落在玉环市头南面第二间二层楼房一间，价值人民币10000元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定，原告之父吕声东在解放前向江怀富购得坐落于玉环市玉城街道西青岙村大路头的二层楼房五间、披屋二间。1950年下半年土改时，上述房屋的北首二间和披屋一间被政府没收，分别分给被告父亲方于登（已死亡）和赵和顺等所有，由政府颁发了产权证，其余房屋于1952年4月10日由政府颁发土地房产证，确认为吕声东的产权。1952年下半年，上述被确认为吕声东的房产，其中南首第二间楼房由张华清（已死亡）居住，1953年8月14日，张华清与林国章（已死亡）签订买卖合同，将该房屋卖给林国章，并向当地乡政府办理了签证，同时向原玉环县人民政府缴纳了契税，原县政府于1953年10月10日颁发了契证。1967年，林国章将该房屋卖给方于登，并将相应买卖契约、契证交与方于登，现由被告（方于登之子）一直在使用。南首第三间二层楼房则由玉环市玉城街道西青岙村村民委员会在使用。1984年3月16日，村委会将该间房屋以1320元的价格卖给被告方桂林。原告得知后提出异议，要求村委会、原城关镇等部门解决被方桂林占有的两间房产问题。1993年4月3日，原玉环县城关镇人民政府向玉环县人民政府作出《关于落实吕爱珠房产问题的报告》，认为1950年土改没收了吕声东三间房屋，1951年下半年土征时又没收了两间房屋。后没收的南首第二间房屋于1953年分配给张华清居住，几个月后张华清卖给了林国章。林国章住到1967年，拆去桁条、楼板、楼栅、椽、瓦片后将地基送给了方桂林，方桂林在此重建了一间房屋。南首第三间作为村集体用房，于1984年由村委会卖给方桂林。上述房屋已经几易其主，且并非完全是原吕声东的房屋，建议归方桂林所有，由县政府给予吕爱珠一定的补偿。后县政府认为该报告所述土征时另外没收两间房屋的事实不清，依据不足。1996年12月12日，原告吕爱珠向该院起诉原玉环县城关镇西青岙村村民委员会，以村委会借用其两间房屋未还为由要求返还。该院审理过程中追加房屋的实际占有人即本案被告方桂林为第三人参加诉讼。1998年8月11日，该院作出（1996）玉民初字第269号民事判决书，认为南首第三间房屋于1952年后一直登记为吕声东所有，未作变更登记，村委会将之卖给方桂林违法，买卖合同无效，应当由方桂林予以返还，由村委会对方桂林予以补偿。同时认为没有证据证实南首第二间房屋由村委会安排给张华清居住，原告要求返还缺乏依据。故判决方桂林返还原告南首第三间的房屋，驳回了返还南首第二间房屋的诉讼请求。 一审法院认为，本案讼争的一间楼房土改时由县政府颁发权属证书确认为吕声东所有，虽然其后政府并无明确的没收手续，但1952年该房屋被安排给张华清居住，不久张华清即将房屋卖与林国章，显然张华清以所有权人的意思占有、使用并处分该房屋。吕声东一家就居住在隔壁，其应当知晓买卖的事实，现没有证据证实其已提出异议，视为认可其买卖行为。张华清与林国章之间的买卖已经按照当时的法律交当地政府签证，并缴纳了契税取得了县政府颁发的契证，显然已经得到政府的认可，该买卖行为应当认定为有效。即使当时张华清无权处分了该房产，那么在林国章已经支付了合理价格并取得了县政府颁发的契证，且原告没有证据证明林国章在取得该不动产时存在恶意的情况下，应视为林国章已经善意取得了该房产。至于1967年，林国章再将该房屋如何处置，已经与原告无涉。另外，在此期间，该房屋建筑结构也已发生明显改变，与原有房屋状况难有同一性。被告系方于登之子，其对该房屋居住使用至今，其权益应当予以保护，原告要求返还，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告吕爱珠的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕爱珠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，案涉房屋（即南首第二间房屋）在1952年4月10日由政府颁发土地房产证，确认为吕声东的产权，后于1952年下半年被安排由张华清（已死亡）居住；后张华清于1953年8月14日将房屋卖给林国章（已死亡），并由原县政府于1953年10月10日颁发了契证；林国章又于1967年将房屋出卖给方于登，并将相应契证交付给方于登，现由方于登之子方桂林使用至今。因该房屋涉及土改房屋确权问题，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第53条规定，有关土改遗留的房屋确权纠纷，一般以土改时所确定的产权为准。土改时地主、富农被没收、征收的房屋，已确权给他人或归集体所有的，应依法保护。本案争议房屋纠纷发生时间跨度较长，现虽已无法核实系原玉环县城关镇西青岙村村民委员会或是其他部门将房屋分配给张华清居住，但原玉环县城关人民政府所作的《关于落实吕爱珠房产问题的报告》及后续县政府调查认定，该报告所述土征时另外没收两间房屋（南首第二间房屋与南首第三间房屋）的事实不清，依据不足，即现有的证据无法认定张华清已经获得案涉房屋的所有权。至于善意取得的问题。首先，我国法律关于善意取得制度的规定，首见于1988年4月2日发布的最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”后2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”其次，契证是一种完税凭证，其并不等同于房屋权属证明，原玉环县政府颁发的契证并不等同于已经完成房屋产权变更登记，不动产物权的转让，未经登记，不发生效力，本案讼争房屋无论是从张华清流转至林国章，还是从林国章流转至方于登，均未办理房屋所有权转让的登记，不能发生物权变动的效力，因此本案中无法认定林国章已经善意取得涉案房屋，一审对此认定错误，本院予以纠正。张华清擅自将非其所有的南首第二间房屋出卖给林国章，林国章又将房屋转让给方于登，但张华清、林国章、方于登均未取得讼争房屋的所有权，讼争房屋的所有权一直归属于吕声东及其继承人。方桂林只是讼争房屋的占有人而非所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产支出的必要费用。因此吕爱珠要求方桂林归还现仍登记在其父吕声东名下的涉案房屋的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。至于方桂林是否能够作为善意占有人主张维护讼争房屋而支出的必要费用，可由方桂林另行主张解决。 综上所述，吕爱珠的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十五条、第一百五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销玉环市人民法院（2019）浙1021民初870号民事判决； 二、被上诉人方桂林于判决生效后30天内将坐落在玉环市头南面第二间二层楼房返还给上诉人吕爱珠所有。 一审案件受理费50元，由被上诉人方桂林负担；二审案件受理费50元，由被上诉人方桂林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 勇 审 判 员  陈文杰 审 判 员  张淑娅 二〇一九年九月二十七日 代书记员  赵灵仙