福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4047号 原告：林萍萍，女，汉族，1980年11月14日出生，住福建省福安市。 被告：陈昌培，男，汉族，1993年1月18日出生，住福建省大田县。 原告林萍萍与被告陈昌培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告林萍萍与被告陈昌培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林萍萍向本院提出诉讼请求：1.判令陈昌培支付违约金5000元；2.判令陈昌培支付逾期支付租金产生的滞纳金962.5元；3.判令陈昌培支付租期拖欠的电费108元；4.判令陈昌培支付恢复房屋卫生、摆设所产生的费用及房屋附属设备发生损坏所产生的费用300元；5.本案全部诉讼费用由陈昌培支付。 事实与理由：2018年4月10日，林萍萍与陈昌培签订《房产租赁合同》，将福州市闽侯上街耕天下**楼**1102的房产租于陈昌培等三人，每月租金2500。2019年4月合同期限届满。陈昌培以临时一周结算的方式延长租期，即一周700元。2019年4月26日通过电话沟通，陈昌培表示愿长期租赁，并签合同按月支付，并通过微信委托他的合租人负责，陈昌培推荐“背景耕天下zax80677585”微信号，该人在微信中明确表明其租客的身份，林萍萍有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 林萍萍通过微信收取了当月租金2500并与陈昌培及同住人约定更换两台空调，林萍萍也依据双方约定购买了空调，陈昌培也接受并签收了该空调，林萍萍通过微信向其发送《房屋租赁协议》进行了合同确认虽然未通过手写签字的方式进行签订，但租客收到租赁协议后，微信聊天表示认同，并已实际履行的方式，确认了租赁协议的有效，另外在签字之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。林萍萍通过微信发送的合同中明确书写甲乙双方的姓名，身份证号码，租赁的时间，租金，违约责任，陈昌培也并未提出异议，林萍萍两次催促陈昌培去签订合同，陈昌培也提出愿意前往签订。按合同约定，陈昌培及其同住人要终止合同，必须提前一个月告知对方并支付一个月的违约金。否则就要支付两个月的租金作为违约金，以补偿对方的损失。 陈昌培在2018年4月13日至2019年4月13日的租赁过程中，连续十一个月逾期7天支付房租，应承担违约责任，守约方可以不解除合同，等到履行期届满后再要求对方承担违约责任。 林萍萍与陈昌培约定的缴纳租金的时间为每月13日，林萍萍与陈昌培并未口头约定每月28、29号为缴纳租金的时间，林萍萍屡屡通过电话或者微信的方式提出抗议，要求陈昌培缴纳房租等费用，但其都置之不理，还拖欠电费及物业费，按合同约定陈昌培应按时缴纳租金，否则以每日千分之五支付滞纳金，陈昌培应支付滞纳金962.5元。陈昌培尚欠2019年5月份电费合计108元至今未结清。 陈昌培私自搬离，并未告知林萍萍，林萍萍事后发现沙发破损严重、屋内卫生混乱、摆设混乱、地板多处损坏严重，告知陈昌培上述情况但其置之不理，请求法院判决陈昌培支付房屋卫生费、设备损坏费以及赔偿沙发损坏的费用300元。 综上，陈昌培逾期支付租金，毁坏租房，拖欠电费行为已构成违约，故诉至法院。 陈昌培辩称，1、陈昌培没有授权合租人与林萍萍签订合同，陈昌培是和林萍萍电话沟通约定再租一个月，之后会帮忙转租，也联系了麦田房产中介；2、逾期支付房租是因为陈昌培工资发放时间为每月的27、28号，已经跟林萍萍提过这个事情，所以才迟交房租；3、陈昌培没有损坏沙发，黑色沙发不能确认是原先损坏还是事后损坏，属于自然损坏；4、搬离房屋时，有请专门人员做卫生，麦田房产也有拍摄视频，陈昌培搬进去的时候是空的，家具是陆续添置的，所以摆设与原来不一致。空调原先就是损坏的，是林萍萍要租给下一个租客才买新的空调。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月10日，林萍萍（甲方）与陈昌培（乙方）签订《房产租赁合同》，约定林萍萍将坐落于福州市上街尚书耕天下7#楼1102房出租给陈昌培作居住使用。第二条约定租赁期限自2018年4月13日起至2019年4月12日止。第三条约定在签订本合同后1日内，乙方应当支付甲方5000元整作为承租该房屋及其配套设施的信用保证金，待租期届满时，经双方验收房屋且结清所有费用后，甲方应及时无息退还。第四条约定月租金为2500元，乙方应当每个月支付一次租金，在应付租金当月的13号前支付。第九条第四款约定按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天以上的以违约论处（征得甲方同意的除外）。第十条约定甲乙任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方并向对方支付与月租金等额的违约金，支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分。 合同签订后，林萍萍交付了诉争房屋，陈昌培按约支付押金5000元。陈昌培在2018年5月至2019年4月期间均有迟延支付租金，2018年5月、11月、12月逾期天数14天，2018年6月、7月逾期天数13天，2018年9月、10月、2019年2月、3月逾期天数15天，2019年1月逾期天数17天。租赁期限届满后陈昌培继续租赁一个月零一周，并支付相应租金，但并未与林萍萍签订书面租赁合同。陈昌培于2019年5月9日搬离诉争房屋。经麦田房产提供居间服务，2019年5月26日林萍萍将诉争房屋租赁给案外人，并签订租赁合同。 本院认为，陈昌培在2018年5月至2019年4月租赁期间有10个月迟延支付租金，违反合同约定，根据双方签订的《房产租赁合同》第九条第四款约定，陈昌培应支付逾期缴纳租金的违约金，因合同约定的违约金计算标准过高，本院调整为按月利率2%计算，违约金为239元（2500元/月×月利率2%÷当月天数×逾期天数）。林萍萍要求陈昌培支付租赁期间产生的电费108元，陈昌培对此无异议，故本院对其该诉讼请求予以支持。林萍萍要求陈昌培支付恢复房屋卫生、摆设所产生费用及房屋附属设备发生损坏产生的费用300元，但其未提供证据证明已实际支出该笔费用，亦未提供充分证据证明房屋附属设备发生损坏系陈昌培导致，故本院对其该诉求不予支持。林萍萍要求陈昌培支付违约金5000元，因租赁期届满后，双方未签订书面租赁合同，陈昌培继续使用租赁物，林萍萍未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原《房产租赁合同》第十条约定甲乙任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方并向对方支付与月租金等额的违约金，因陈昌培已经提前告知林萍萍需要终止合同，并通过麦田中介联系转租事宜，且林萍萍亦于2019年5月26日将诉争房屋租赁给他人，故陈昌培只需向林萍萍支付违约金2500元。林萍萍应待陈昌培结清所有费用后返还陈昌培租赁押金5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、陈昌培应于本判决生效之日起五日内向林萍萍支付电费108元及逾期缴纳租金的违约金239元； 2、陈昌培应于本判决生效之日起五日内向林萍萍支付违约金2500元； 3、驳回林萍萍的其他诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序审结，依法减半收取计25元，由陈昌培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈彬 二〇一九年九月二十九日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。