陕 西 省 泾 阳 县 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0423民初2691号原告：永兴物业公司。法定代表人：王某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人:高某某，永兴物业公司法务。委托诉讼代理人:唐某某，永兴物业公司法务。被告：樊某某，男，汉族某某。原告永兴物业公司（以下简称“永兴物业”）与被告樊某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告永兴物业之委托诉讼代理人高某某到庭参加了诉讼、被告樊某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永兴物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付其拖欠的物业管理费、垃圾处理费、电梯费、水费，合计2361元，并承担违约金451元，共计2812元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月12日，原、被告双方在自愿、平等并协商一致的基础上，签订《前期物业管理服务协议》，合同约定，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，并代收代缴各项费用，被告应于每月的30日之前向原告缴纳各项费用，如被告违反约定，原告有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天按应缴费用的3‰缴纳违约金。协议签订后，原告按照协议履行了服务义务，被告也享受了原告提供的各项物业管理服务，但到缴纳物业费的时间，被告却一直推脱，拒不按时缴纳各项费用。该欠费经原告多次向被告催讨并阐明有关费用，原告仅是向有关部门代收代缴，但被告仍拒不交纳，其行为已严重影响原告的正常生产和经营，其各种行为已经构成违约，故原告依法诉至法院。被告樊某某未出庭亦未作答辩。原告永兴物业为支持自己的主张向本院提交如下证据：1、营业执照、资质证书、组织机构代码证各一份，证明原告是独立合法主体；具有物业管理资质。2、经营性服务收费证一份，证明某某物价局向原告颁发的收费许可，原告有权收取物业服务管理的各项费用。3、《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，并代收代缴各项费用，被告应于每月的30日之前向原告缴纳各项费用，如被告违反约定，原告有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天按应缴费用的3‰缴纳违约金。4、《物业管理委托合同》一份，证明原告与某某小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》，对该小区进行服务，并对权利义务及部分有偿项目的服务费用进行明确约定。5、证明一份及协议函一份，证明原告已经在某某物价局登记备案，关于收取暖气费及各项标准，已经在小区进行公示，告知了所有业主。6、情况说明一份：证明某某公司就本小区收取水费的规定实行办法为：以总表数字向原告收取水费，再由原告向各户收取相应水费。7、证明及收费票据各二份：证明某某管理局委托原告向各位业主收取垃圾处理费，原告也已经向政府缴纳了垃圾处理费。   8、催交欠费通知书五份：证明原告从2012年开始，一直向被告及其他业主催交各项物业管理服务费用，并告知其违约行为及后果，但被告一直拒不按时缴纳各种费用。   9、民事判决书及通知各一份：证明原告与某某业主委员因委托合同产生纠纷；原告于2017年11月25日收到咸阳市中级人民法院（2017）陕04民终1833号判决书，并向被告及其他业主下发通知，将所有的物业服务费用计算到2017年10月31日，并已经撤离。被告樊某某对原告永兴物业提交的证据未进行质证,亦未提交证据。本院对原告永兴物业提交的上述证据，经本院核实，上述证据内容客观真实、形式合法、与本案有关联，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系合法的物业管理公司，被告樊某某系某某XX小区XX号楼XX单元XX室某某小区的业主。2006年某某小区建成后，开发商将小区的物业管理委托给原告管理。2010年6月12日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》。2013年6月23日董某某以该小区业主委员会代表人的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日。合同到期后，董某某再次以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2015年7月1日至2018年6月30日。因物业服务质量问题，业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出。之后，该业主委员会诉至本院，经过两审终审，2017年11月21日咸阳市中级人民法院作出（2017）陕04民终字1833号民事判决书，判决原告于判决生效后十日内退出某某物业服务区域。另核实，原告物业费及暖气费收费标准经政府物价管理部门备案并向业主公示。某某管理局委托原告代收垃圾处理费，某某公司委托原告代收用户水费。被告樊某某未向原告永兴物业缴纳2016年物业费502元，垃圾处理费72元，电梯费215元； 2017年物业费837元、垃圾费处理费60元、电梯费358元；截止2017年8月16日欠水费316.80元，共计2360.80元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告退出小区物业管理的时间为2017年11月30日。原告在退出某某小区之前，一直为该小区业主提供物业服务，其请求业主支付相应物业费用于法有据。对此之前的各项物业管理费用，被告应予缴纳。水费及垃圾处理费是原告代有关部门收取的费用，被告应按期足额缴纳。由于业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出，双方的纠纷直到2017年11月21日才予以解决，故对物业费按照物价部门备案标准的80%计算，故物业费应为（502+837）×0.8=1071.20元。关于应收取电梯费，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对物业公司主张的电梯费按照70%的比例酌情予以调整，故电梯费应为（215+358）×0.7=401.10元；关于垃圾处理费和水费，因系原告代有关部门代收，故对此两项请求应足额予以支持，故垃圾处理费为132.00元，水费为316.80元；关于违约金，因被告迟延缴纳各项费用确与原告物业服务有瑕疵有关，故对原告请求的违约金本院不予支持。综上所述，本院对原告主张被告清偿所欠物业费、垃圾处理费、电梯费及水费的合理诉讼请求，予以支持，但金额以本院确认为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、2010年6月12日原告永兴物业公司与被告樊某某签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同。二、被告樊某某于本判决生效之日起十日内向原告永兴物业公司支付物业费1071.20元、垃圾处理费132.00元、电梯费401.10元、水费316.80元，共计1921.10元。三、驳回原告永兴物业公司的其他诉讼请求。如果被告樊某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告樊某某负担17元；原告永兴物业公司负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  员    李     璇 二〇一九年九月十一日 书  记  员    李     欢  法条索引：《中华人民共和国合同法》    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》    第四十一条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。    第四十四条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。  物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。泾阳县人民法院不履行生效法律文书确定义务风险告知书根据《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》等规定精神，现将不履行生效法律文书确定义务风险告知如下：一、有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，可能会被人民法院采取如下措施：1、纳入失信被执行人名单；2、限制消费；3、限制出入境；4、征信系统记录；5、公布不履行义务信息等；6、罚款、拘留。二、对人民法院的判决、裁定有能力履行而拒不履行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。负有执行义务的人拒不履行判决、裁定，侵犯了申请执行人的人身、财产权利，申请执行人可以向人民法院提起自诉，请求追究被执行人的刑事责任。