江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民初68号原告（执行案外人）：彭来亮，男，汉族，1967年4月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：包祟安，浙江横阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司永修支行。住所地：江西省九江市永修县发达路**。负责人：蔡恒勇，该行行长。委托诉讼代理人：陈骥，江西柴桑律师事务所律师。被告（被执行人）：温州三联集团有限公司。。住所地：浙江省平阳县平阳经济技术开发区昆鳌大道法定代表人：王庆忠，该公司董事长。被告（被执行人）：平阳县海星纸张有限责任公司。。住所地：浙江省平阳县平阳敖江镇埭头村法定代表人：应良玉，该公司经理。被告（被执行人）：王朝辉，男，汉族，1976年8月12日出生，住浙江省平阳县。被告（被执行人）：李其秋，男，汉族，1956年6月14日出生，住浙江省平阳县。被告（被执行人）：温从忠，男，汉族，1972年11月16日出生，住浙江省平阳县。被告（被执行人）：王庆忠，男，汉族，1946年10月20日出生，住浙江省平阳县。被告（被执行人）：白福文，男，汉族，1981年1月15日出生，住浙江省平阳县。被告（被执行人）：孙安铁，男，汉族，1983年4月8日出生，住浙江省苍南县。原告彭来亮与被告中国银行股份有限公司永修支行（以下简称中行永修支行）、温州三联集团有限公司（以下简称温州三联公司）、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。彭来亮及其委托诉讼代理人包祟安，中行永修支行的委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼。被告温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭来亮向本院提出诉讼请求：1.确认其与温州三联公司之间签订的房屋转让及经营契约协议书有效。2.判决不得执行坐落于平阳县敖江镇建兴巷31号店面房。3.本案诉讼费用由被告承担。2019年5月13日变更诉讼请求为：1.判决不得执行坐落于平阳县敖江镇建兴巷31号店面房。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年9月29日，温州三联公司在平阳县敖江镇新河路建菜市场，将新建成的店面转让给彭来亮，由于店面尚处于建设阶段，具体店面房要进行抽签。在1999年2月3日、1999年11月9日，彭来亮向温州三联公司交纳了房款共计21万元。在2000年元月25日，其与温州三联公司签订房屋转让书，确定所转让房屋为平阳县敖江镇建兴巷31号。尔后，温州三联公司将该房屋及该房屋的土地使用权证和房屋所有权证交付给彭来亮。彭来亮购得该房屋后，将房屋长期出租给他人作为经营使用。只是未办理该房屋所有权和土地使用权的过户登记手续。2015年7月28日，本院依据已经发生法律效力的（2015）赣民二初字第3号民事判决书作出（2015）赣执字第30号执行裁定书，依法查封了其所有的坐落于浙江省平阳县敖江镇建兴巷31号房屋。其于2019年2月向本院提出执行异议，2019年4月11日其异议被裁定驳回。另外，因温州三联公司与浙商资产管理有限公司、中国东方资产管理有限公司杭州办事处金融不良债权追偿纠纷一案，其所有的坐落于平阳县敖江镇建兴巷31号店面曾被浙江省平阳县人民法院、浙江省温州市鹿城区人民法院查封，后其提起执行异议之诉，浙江省平阳县人民法院、浙江省温州市中级人民法院先后判决其与温州三联公司签订的房屋转让及经营契约协议书有效，判决不得执行诉争房产。综上，其与温州三联公司之间订立的房屋转让书合法有效，温州三联公司已向其交付房屋和房屋的所有权证及国有土地使用权证、契证。其支付了全部房款，并已占有使用诉争房屋多年，该房屋的所有权人是彭来亮。本院的查封是错误的，请求支持其诉讼请求。被告中行永修支行辩称，一、彭来亮与温州三联公司签订的《房屋转让及经营契约》既未约定价款，亦未约定买卖双方的房产标的，且无案涉房产的任何信息，为意向性约定，而非买卖合同，不可据此认定案涉房屋所有权归彭来亮。二、《房屋转让书》不存在双方当事人，并非买卖合同，仅为温州三联公司出具的单方申明。三、彭来亮提交的收款收据载明的金额与其主张的《房屋转让书》自相矛盾；且根据收款收据无法认定支付的款项系用于购买案涉房屋。1、彭来亮所提交的收款收据载明金额为21万元，而其主张有效的《房屋转让书》申明转让价款为10万元，金额不符。2、退一步讲，即使认定彭来亮支付的前述款项用于向温州三联公司购买房屋，收款收据亦无法证明所支付的款项系用于购买案涉房屋。四、其他证据亦不足以证明彭来亮为案涉房屋所有权人，反而能证明案涉房屋所有权人为温州三联公司。根据彭来亮提供的发票、契税纳税申报表、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，案涉房屋的所有权人为温州三联公司。五、彭来亮与温州三联公司自签订意向性约定至今二十余年，早已具备了权属登记的条件，无论出于何种目的考虑，若双方存在真实有效买卖关系的话，彭来亮早应要求办理权属过户登记。故彭来亮的陈述与辩解不符合常理与基本逻辑。六、案涉房屋所有权人为温州三联公司，彭来亮所提提起执行异议之诉存在相关责任主体意欲借助司法手段逃避债务或虚假诉讼的嫌疑。综上，彭来亮的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁未做答辩。原告彭来亮围绕诉讼请求提供了以下证据：证据一、居民身份证，证明原告主体情况。证据二、企业登记信息、证明，证明被告主体情况。证据三、江西省高级人民法院执行裁定书、协助执行通知书，证明江西省高级人民法院查封彭来亮房屋情况。证据四、房屋转让及经营契约，证据五、房屋转让书，证据六、收款收据、发票、契税纳税申报表，证据七、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，证据八、用水情况查询清单，证据九、房屋租赁协议书、住所产权证明、个体工商户登记情况，证据十、浙江省平阳县人民法院民事判决书、浙江省温州市中级人民法院民事判决书、浙江省温州市鹿城区人民法院执行裁定书，证据十二、涉案房屋的用电情况。证明：涉案房屋系彭来亮所有，本院裁定查封其房屋是错误的。证据十一、执行裁定书，证明执行裁定的相关情况。证据十三、《平阳县不动产权属信息查询记录》，证明诉争房产的查封情况。中行永修支行质证如下：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据四、证据五形式上的真实性无异议，内容的真实性有待核实，且无法达到原告的证明目的。证据四仅为意向性约定，并非买卖合同。证据五并非买卖合同，仅是温州三联公司的单方声明。对证据六中的收款收据形式上的真实性无异议，但对内容的真实性有异议，收款收据是温州三联公司单方盖章表示与原件一致，没有见到原件，且无法证明是用于购买案涉房屋所支付的款项。对证据六中的发票、契税纳税申报表的真实性、合法性、关联性均无异议，反而可以证明案涉房屋所有权人为温州三联公司。对证据七的真实性、合法性、关联性无异议，但无法达到彭来亮的证明目的。该组证据证明案涉房屋所有权主体为温州三联公司，与彭来亮毫无关系，结合第六组证据，反而证明本院裁定查封案涉房屋是正确的。对证据八、证据十二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，仅能证明查询的相应日期水电使用人为彭来亮，而并非房屋所有权人为彭来亮，故不能达到彭来亮的证明目的。且不符合常理，一般情况下，用水用电均需要相关的房产产权证件，故对相关证据载明诉争房屋水电的使用人为彭来亮有异议。对证据九的形式真实性无异议，内容真实性有待核实，且本组证据无法达到彭来亮的证明目的。1、房屋租赁协议只能证明出租人为彭来亮，而非所有权人。2、住所（营业场所）产权证明上产权人虽为彭来亮，系其为出租案涉房屋自行填写报备使用，平阳县市场监督管理局及平阳县敖江镇江滨社区居民委员会盖章也仅针对其出租的报备行为，而非确权行为；而且，此组证据反映案涉房屋产权人并非彭来亮而是温州三联公司。3、个体工商户登记情况仅能证明经营者信息。对证据十的真实性、合法性无异议，与本案无关联性。对证据十一的真实性、合法性、关联性无异议。对证据十三的真实性、合法性无异议，但无法达到彭来亮的证明目的，反而能证明诉争房屋的产权人为温州三联公司而非彭来亮。本院认证如下：对证据一、证据二、证据三、证据十一，双方无争议，予以采信。对双方有争议的证据认证如下：对证据四、证据五、证据六中的收款收据，中行永修支行对其内容的真实性有异议，本院认为，对于证据4、证据5，彭来亮提供了原件核对，对其真实性予以确认，且综合全案证据可以认定彭来亮与温州三联公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。虽然1999年2月3日收款收据中载明“收16号营业房款”，彭来亮称当时未经抽签确定房号便随意写了一个房号，在不规范的市场操作中，彭来亮的解释有一定的合理性，且本案中并无证据证明存在16号的营业房且彭来亮还另外购买了16号营业房，故对其内容的真实性予以确认。另外，温州三联公司盖章确认其收到了21万元房款，也没有证据证明温州三联公司与彭来亮存在串通行为。综上，对上述证据内容的真实性予以确认，且与本案有关联，予以采信。对证据六中的发票、契税纳税申报表及证据七的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据八、证据十二的真实性、合法性予以确认，且能够证明2006年、2007年诉争房屋已产生水费，2009年诉争房屋已产生电费，水电费清单的用户名为彭来亮，与本案有关联，予以采信。对证据九的真实性予以确认，根据该组证据彭来亮2016年5月30日将诉争房屋租赁给郑牡丹，租赁时间发生在2015年3月30日诉争房屋查封之后，不能证明诉争房屋查封之前彭来亮的占有使用情况，与本案无关联，不予采信。对证据十的真实性、合法性予以确认，但不能达到彭来亮的证明目的。对证据十三的真实性、合法性予以确认，且能够证明诉争房产上登记的权利和查封情况，与本案有关联，予以采信。被告中行永修支行、温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁均未提交证据。根据以上对事实和证据的分析认定，本院经审理查明以下事实：因敖江镇老城三期改造，温州三联公司取得位于浙江省平阳县敖江镇建兴巷31号的诉争店面房，房屋建筑面积15.05平方米，原产别为集体所有房产，规划用途非居住。诉争房屋原土地使用权类型为划拨，2010年1月17日，温州三联公司申报缴纳出让契税，同年，使用权类型变更为出让。2009年7月10日，温州三联公司取得坐落于浙江省平阳县敖江镇建兴巷31号的房屋所有权，所有权证号为平阳县房权证敖江字第**。1998年9月29日，彭来亮与温州三联公司签订一份《房屋转让及经营契约》，契约载明：温州三联公司原新河路建兴菜市场因老城三期改造拆建，现新建成一批店面房，转让给业主经营，现就相关事项约定如下：一、本公司转让给业主的营业店面房，办理过户手续时一切过户费用概由买主自理。二、本公司转让给业主的营业店面房，统一按本契约分类抽签分配论定。三、业主购得的营业店面房，只准经营菜市场类商品，不得超越经营其它商品。四、业主购得的营业店面，不是自营而出租给他人经营的，由本公司统一出租其租金按数付与业主。五、业主所购的营业店面房竣工落成时，一定须交备余款与按上述4条原则，若违背上述4条原则或不按时交清房款者，一律作自动放弃，本公司退还业主前期所交款项，不计利息。温州三联公司及彭来亮分别在该契约上签章、签字。2000年元月25日，温州三联公司向彭来亮出具《房屋转让书》，载明：兹有温州三联公司在敖江镇老城三期改造所分配的安置房，坐落在敖江镇建兴巷**，建筑面积计15.05平方米。房屋安置价为壹拾万元，转让给内部职工彭来亮为实业。其转让契税费由安置户自理。温州三联公司在该转让书上签章。彭来亮向本院提交了两张温州三联公司出具的收款收据复印件，温州三联公司均在收据上盖章确认与原件一致。收款收据的交款人均为彭来亮，均加盖了温州三联公司的财务专用章。一张载明的收款时间为1999年2月3日，金额为6万元，交款项目为“收16号营业房款”。另一张载明的收款时间为1999年11月9日，收款项目为“建新市场营业房预收款”。彭来亮提交的《用水情况查询清单》显示，用户名称为彭来亮，，地址为建兴巷**2006年、2007年均已实际产生水费。其提交的用电信息显示：用户名称为彭来亮，用电地址：浙江省温州市平阳县鳌江镇江滨社区行政村建兴巷31号，立户日期2002年6月12日，送电日期2009年6月22日。诉争房屋转让给彭来亮后未办理过户登记，至今仍登记在温州三联公司名下。诉争房屋上未设定抵押权，首次被查封的时间为2014年5月6日。另查明，原告中行永修支行与被告温州三联公司、江西泽晖纸业有限公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月22日作出（2015）赣民二初字第3号民事判决，判令：1.被告江西泽晖纸业有限公司于该判决生效之日起十日内偿还原告中行永修支行流动资金借款本金人民币29972121.34元，银行承兑汇票垫款人民币130000000元，合计人民币159972121.34元及该借款、垫款至2014年12月5日的利息、罚息人民币37432526.63元（附计算方法）；……；4.被告温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁对江西泽晖纸业有限公司所欠流动资金借款、银行承兑汇票垫款本金人民币159972121.34元及利息、罚息承担连带责任……。在本案审理期间，本院于2015年3月12日作出（2015）赣民二初字第3号民事裁定，查封、冻结或扣押被告江西泽晖纸业有限公司、温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁价值人民币197404647元的财产。2015年3月30日，本院作出并送达（2015）赣民二初字第3-6号协助执行通知书，责令浙江省平阳县住建局协助查封温州三联公司所属的坐落于浙江省平阳县敖江镇中心菜市场建兴巷31号等12套房产，并于2018年3月13日作出并送达（2015）赣执字第30-3号协助执行通知书，对上述房产继续查封。本案上述判决生效后，由于被告江西泽晖纸业有限公司、温州三联公司等未履行生效法律文书确定的义务，中行永修支行向本院申请强制执行，本院于2015年7月14日立案受理，案号为(2015)赣执字第30号。2015年7月28日，本院作出（2015）赣执字第30号执行裁定：1.冻结、划拨被执行人江西泽晖纸业有限公司、温州三联公司、平阳县海星纸张有限责任公司、王朝辉、李其秋、温从忠、王庆忠、白福文、孙安铁存款人民币20000万元（借款本金、诉讼费、保全费、律师费、利息等）；2.如上述冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结上列被执行人相应的其他财产。本院于2015年9月2日作出（2015）赣执字第30-1号执行裁定，终结本院（2015）赣执字第30号案本次执行程序。经中行永修支行申请，本院于2019年1月18日作出(2019)赣执恢7号执行裁定，恢复对本院（2015）赣民二初字第3号民事判决的执行。在执行过程中，案外人彭来亮提出执行异议，请求撤销本院（2015）赣执字第30号执行裁定，终止对诉争房屋的执行，并解除对诉争房屋的查封。本院于2019年4月11日作出（2019）赣执异4号执行裁定书，裁定驳回彭来亮的异议请求。在原告彭来亮（案外人）与被告浙江省浙商资产管理有限公司（被执行人）、被告（被执行人）温州三联公司等案外人异议之诉纠纷一案（案号：（2016）浙0326民初488号）中，争议标的物与本案争议标的物相同，浙江省平阳县人民法院作出的（2016）浙0326民初488号民事判决书载明：“被告温州三联公司答辩称：该讼争店面房至今确实是温州三联公司出售给原告的，相关证件也已经交付给了原告，原告占有、使用该讼争店面房也有16年了，至于讼争店面房至今未办理过户是因为原告为了避税引起的，望法院依据事实判决。”本院认为，本案焦点为：彭来亮对坐落于浙江省平阳县敖江镇建兴巷31号的店面房（产权证号：平阳县房房权证敖江字第**）否享有足以排除强制执行的民事权益。该问题可结合被执行人温州三联公司的责任财产范围，异议人彭来亮、申请执行人中行永修支行及被执行人温州三联公司对案涉房屋各自享有的权利性质等方面进行综合判断。1.案涉房屋不属于温州三联公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案中，首先，根据1998年9月29日彭来亮与温州三联公司签订的《房屋转让及经营契约》，双方已约定由彭来亮购买温州三联公司的店面房，当时虽未约定具体的房号，但已经约定通过抽签决定房号，而2000年元月25日温州三联公司向彭来亮出具《房屋转让书》，双方确定了具体的房屋和房屋价格。1998年9月29日双方签订的《房屋转让及经营契约》和2000年元月25日温州三联公司向彭来亮出具《房屋转让书》构成了双方的书面买卖合同，通过上述合同可以确定双方就购买诉争房屋达成了一致意思表示，上述合同不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中本院查封诉争房屋的时间为2015年3月30日，因此，在本院查封之前，彭来亮与温州三联公司就诉争房屋已签订合法有效的书面买卖合同。其次，彭来亮提交的用水用电情况清单，能够证明彭来亮在本院查封之前已经合法占有诉争房产。再次，合同约定房屋价款为10万元，彭来亮主张其交付了21万元，温州三联公司已出具收据确认其收到了21万元。尽管实际交付房款与书面合同约定房款价格不符，但在不规范的房产交易市场中，这种现象也会存在。因此，彭来亮已支付全部价款。最后，本案中没有证据证明彭来亮与温州三联公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，彭来亮与温州三联公司之间的房屋买卖合同已经基本履行完毕。温州三联公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助彭来亮办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离温州三联公司责任财产范围，温州三联公司因全额收取了彭来亮支付的购房款，其责任财产并未因此减损，温州三联公司也已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平原则和诚实信用原则。中行永修支行作为温州三联公司的债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿温州三联公司所欠债务，除非其有证据证明彭来亮与温州三联公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对温州三联公司责任财产范围的认定。2.彭来亮对案涉房屋享有的物权期待权与中行永修支行的普通金钱债权相比，应予优先保护。彭来亮在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对温州三联公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利性质为物权期待权。物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。温州三联公司作为出卖人因买受人彭来亮依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，彭来亮对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的所有权，但已具备了物权的实质性要素，彭来亮可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权。而基于本院（2015）赣民二初字第3号生效民事判决，中行永修支行对温州三联公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。彭来亮所享有的权利在内容和效力上已经超过了温州三联公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明彭来亮物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于中行永修支行的普通金钱债权予以保护。本案中彭来亮未提供证据证明其积极向温州三联公司主张过办理过户而温州三联公司怠于办理过户或因其他不可归责于彭来亮的客观原因导致未能在人民法院查封之前办理过户。因此，彭来亮提供的证据不能证明非因其自身原因未办理过户登记。虽然案涉房屋因彭来亮自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对彭来亮享有前述物权期待权的认定。但彭来亮怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况，由彭来亮承担本案一审诉讼费用，以示惩戒。综上，彭来亮对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行坐落于浙江省平阳县敖江镇建兴巷31号的房屋（所有权证号为平阳县房权房权证敖江字第**）院（2019）赣执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费8900元，由彭来亮负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  刘伟伟审判员  吴玉萍二〇一九年九月九日法官助理李平书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。