辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初900号原告：天津市宝地建筑工程有限公司锦州分公司，住所地辽宁省锦州市滨海新区富海街**。负责人：苏连浦，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐凯，系该公司职员。委托诉讼代理人：吴琼，系辽宁天一律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，系辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：张晓南，男，1974年8月6日生，汉族，公司职员，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：赵维振、张弢，系该北京市康达（沈阳）律师事务所律师。原告天津市宝地建筑工程有限公司锦州分公司（以下简称天津宝地锦州分公司）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、第三人张晓南合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐凯、吴琼，被告委托诉讼代理人李艳阳，第三人及委托诉讼代理人赵维振、张弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方两份以物抵债协议的效力；2、请求法院依法判决被告继续履行双方签订的两份以物抵债协议，将合同中约定的房屋所有权转移给原告；3、请求被告赔偿原告因被告迟延履行造成的经济损失50万元；4、诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月6日经双方协商达成合意。签订两份以物抵债协议，两份以物抵债协议约定，以被告现有的锦绣蓝湾小区B19#（71－2000号），C19#（1－48号除34号），C16#2－8－1（31号），C16#2－8－2（32号），E13－1抵付给原告作为锦绣蓝湾住宅小区六期工程款。两份合同经双方协商一致达成合意，双方均签字认可，合同在双方签字盖章后已经生效，合同不存在效力瑕疵情形，也不存在履行不能情形。根据合同法规定，原告请求法院确认合同效力，并请求法院判决被告继续履行合同，要求被告将合同中约定的房屋所有权转移给原告，以及赔偿原告因被告迟延履行合同造成的经济损失。因原、被告双方协商无果，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：顶账协议被告东一公司辩称，两份以物抵债协议仅仅是一种意向，不能直接产生法律意义上的债权请求权。以物抵债的具体操作步骤应当是天津宝地首先核算已发生的工程款数额，向答辩人出具收取工程款的收据。答辩人以相应价格的房屋等抵顶，并向天津宝地公司出具房屋收款收据。完成上述款项抵顶后，如果答辩人不不交付房屋，天津宝地才有权请求交付房屋。本案中，天津宝地请求交付的59套房屋，并未完成实际抵顶步骤，因此，请求交付该房屋是没有道理的。二、答辩人与天津宝地一共签订三份建筑工程施工合同，合同总价为8441.03186万元，答辩人已付工程款6533.72614元（其中现金支付工程款2470元，以房屋、车辆抵顶工程款4063.72614万元），还应扣除税款632.233286万元，扣除未完工程折价1765.737215万元，扣除质保金422.051593万元，答辩人向天津宝地公司实际上已多付了工程款912.176374万元。三、天津宝地不能按照合同约定完成施工，经法院调解后仍然不能按约定完成，双方签订的合同目的已经无法实现。经答辩人多次要求天津宝地到施工现场核对未完成工程量，结算工程款，但天津宝地拒绝核对，并且恶意诉讼拖延时间，以掩盖其多收取工程的事实，欺骗广大农民工，损害购房人的利益，绑架司法机关，制造社会不稳定因素。综上，希望法院查明事实，驳回天津宝地的诉讼请求。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：协议第三人向本院提出诉讼请求：请求法院确认第三人与被告东一公司签订的关于锦绣蓝湾B19－3－23－1（139）等13套房屋的商品房买卖合同有效，驳回原告对上述13套房屋的诉讼请求。事实和理由：第三人张晓南于2016年与东一房产公司达成购买上述13套房产的总体协议，后第三人张晓南陆续交纳了全部购房款。东一房产公司于2017年3月20日与第三人张晓南签订各房屋正式的商品房买卖合同，并向第三人张晓南出具了各房屋的房款收据。宝地建筑锦州分公司在与东一房产公司的建设工程施工合同纠纷中，诉前保全的房产中包括了第三人张晓南购买的该13处房产。第三人张晓南本人在得知情况后，向法院提交了诉讼保全异议申请书，申请法院解除对该13套房产的查封。但根据后来了解到的宝地建筑锦州分公司后续立案时所提交的民事起诉状，进一步了解到该13套房产是该案件争议标的，故根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，张晓南有权申请作为第三人参加诉讼。第三人与东一房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，请求人民法院依法保护第三人的合法权益。第三人张晓南与东一房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，依法应予保护。宝地建筑锦州分公司对东一房产公司提起的建设工程施工合同纠纷的依据是其与东一房产公司之间日期为2016年7月6日的两份所谓关于六期工程款的《双方协议（顶账）》，其主张没有事实和法律依据，其对该13套房产提出的主张不成立，依法应予判决驳回。理由如下：一、该协议不合常理，内容不真实。作为建设工程施工合同的发包人和承包人，双方在没有对工程款进行结算的情况下，于同一日分别签订两份合计高达近4400万的所谓六期工程款顶账协议不具有合理性，宝地建筑锦州分公司有义务向法庭对以下问题作出合理解释：为什么是同一天两份？六期工程当时工程施工到了什么节点？已完成工程量是多少?当时双方已结算的工程款是多少元？已支付多少元？还差多少元？当时六期工程存不存在所谓将近4400万的工程欠款？二、如果宝地建筑锦州分公司不能证明其就六期工程享有这将近4400万的债权，那么即使该协议属实，也仅仅是对将来工程款给付方式的一种框架式协议，根本未到支付时间。该协议没有约定何时签订商品房买卖合同，何时办理备案？备案到谁的名下？何时交付房屋？交付给谁？这些关键内容都没有约定，更不具备商品房买卖合同的内容，所谓顶账未到履行时间，既未实施，也不成立，而仅仅可能是一种对工程款支付方式的框架协议和意向性约定。三、宝地建筑锦州分公司至今未完工，未交付，未验收，未结算，宝地建筑锦州分公司在没有证明东一房产公司尚欠其工程款以及具体数额的情况下，其请求用房产对未证实的甚至不存在的债权顶账没有事实基础。宝地建筑锦州分公司与东一房产公司之间的《锦绣蓝湾六期工程施工合同》中约定于“2016年6月30日完成”，而事实上，宝地建筑锦州分公司的施工至今未完成，既然未结算，宝地建筑锦州分公司到底是否享有债权？享有多少？宝地建筑锦州分公司应当承担举证责任。四、由于宝地建筑锦州分公司的责任，作为主合同的《锦绣蓝湾六期工程施工合同》已解除，作为从合同的《双方协议（顶账）》即使真实，也因一并解除而失去合同效力。东一房产公司曾于2018年起诉宝地建筑锦州分公司，其双方于2018年7月23日达成《关于天津宝地建筑工程有限公司复工的和解协议》，法院也于2018年8月10日在此和解协议的基础上出具了（2018）辽0791民初437号民事调解书。由于宝地建筑锦州分公司又未能按照和解协议履行施工义务，东一房产公司于2019年再次起诉宝地建筑锦州分公司，法院于2019年5月28日作出（2019）辽0791民初458号民事判决书，确认宝地建筑锦州分公司未能履行和解协议，“至2018年11月仍部分工程未完工，完工部分亦未交付及验收”，并判令解除其双方的五期、六期《施工合同》和《和解协议》。主施工合同已解除，从合同必然失去效力。皮之不存，毛将焉附。五、宝地建筑锦州分公司对东一房产公司主张的实质是工程款债权。宝地建筑锦州分公司仅可就东一房产公司是否欠其工程款提出主张，并承担举证责任，这是债权请求权，其对案涉房产不享有物权和物上请求权。六、审判阶段禁止确认以物抵债是法律内在要求，也是统一司法实践。宝地建筑锦州分公司要求以房产之物抵乌有之债，既不合法，也不符合司法实践。最高人民法院三令五申，禁止人民法院在审判阶段确认以物抵债。即使生效判决确认债权成立并进入了执行阶段，也仅可就无争议的房产进行评估拍卖。综上，宝地建筑锦州分公司要求确认以物抵债协议效力并请求向其转移房屋所有权的主张，不合理，不合法，没有事实基础，也不符合司法实践。第三人张晓南是其中十三套房屋的真实买受人，交款了全部购房款，合法权益应受法律保护。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同、收据原告对第三人诉称辩称，第三人陈述确认13套买卖合同有效的观点我方不认可。我公司与东一公司签订的2016年7月6日的顶账协议是真实有效的，第三人的答辩脱离了基本事实，东一公司作为开发公司将工程承包给我公司，并以未完成的建筑物抵顶工程款是符合事实和法律依据的，双方的工程款是多少不重要，东一公司以有形的物抵顶了欠原告的工程款，我方没有义务向第三人告知欠多少钱剩余多少，第三人与东一公司之间签订的合同是在东一公司与我司签订顶账协议之后，第三人与被告之间是串通行为，刻意的强调发生在后面的事实，没有任何证据能够证明东一公司与我方签订的协议不合法，因此原告认为第三人的观点没有证据支持，请法院驳回第三人的参加诉讼的请求。被告对第三人诉称辩称，没有意见本院组织当事人对其围绕诉讼请或答辩意见提交的证据及本院出示的借款证明进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2016年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《双方协议（顶账）》，约定甲方现有锦绣蓝湾小区B19#（71－200号，面积为11527.45平方米），单价为2480元/平方米，合计金额28588076元，甲方以预售方式抵付给乙方作为锦绣蓝湾小区六期工程款。并约定：乙方为甲方开具工程款发票，甲方为乙方开具购房款发票；房屋的契税、维修基金、物业费、电梯费、有钱电视初装费、预交水电煤气费及采暖费等入住时需缴纳的费用由丙方自行承担。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《双方协议（顶账）》，约定甲方现有锦绣蓝湾小区C19#（1-48号除34号，面积为4333.22平方米），单价为3060元/平方米，C16#2－8－1（31号，面积93.18平方米），单价为3060元/平方米，C16#2－8－2（32号，面积93.18平方米），单价为3060元/平方米，E13－1（面积162.77平方米），单价7500元/平方米，合计金额15050690元，甲方以预售方式抵付给乙方作为锦绣蓝湾小区六期工程款。并约定：乙方为甲方开具工程款发票，甲方为乙方开具购房款发票；房屋的契税、维修基金、物业费、电梯费、有钱电视初装费、预交水电煤气费及采暖费等入住时需缴纳的费用由丙方自行承担。协议签订后，被告向原告交付了协议约定的部分房屋。经查，锦绣蓝湾小区六期工程尚未完工，原、被告双方对于工程款没有进行结算。2016年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议，载明：乙方承建甲方的锦绣蓝湾项目六期工程，施工总产值为75949611元，已付款为34061720元。经双方友好协商，达成以下协议：锦绣蓝湾五、六期工程中由乙方进的钢材所产生的利息经双方确认后由甲方承担。为保证工程顺利进行及工程款的支付，甲方将剩余施工产值约41000000元以锦绣蓝湾房屋的形式抵押给乙方，具体房屋为C19#（1-48号除34号），面积为4333.22平方米；B19#（71－200号），面积为11527.45平方米；C16#2－8－1（31号），面积93.18平方米；C16#2－8－2（32号），面积93.18平方米；E13－1（面积162.77平方米）。总计顶账金额为43638766元。2017年2月20日，被告与第三人签订两份《借款证明》，分别约定被告向第三人借款270万元和80万元，并以锦绣蓝湾住宅B19号楼共计13套房产（B19－3－23－1、B19－3－24－2、B19－3－25－1、B19－3－26－2、B19－3－27－1、B19－4－11－1、B19－4－24－1、B19－4－18－1、B19－4－18－2、B19－4－25－1、B19－4－26－1、B19－4－27－1、B19－4－28－1）作为借款保证。2017年7月30日，被告与第三人就上述房屋签订《商品房买卖合同》。同日，被告为第三人出具收款收据。本院认为，原、被告签订的《双方协议（顶账）》约定以房抵款，应系以物抵债协议，该协议系当事人的真实意思表示，且在协议中未明确约定以原告实际取得房屋为成立要件，因此，该协自双方达到合意时成立。原、被告在《双方协议（顶账）》中约定以房屋抵顶工程款，此种以物抵债作为消灭债务的替代履行方式,是以原债务的存在为前提,本案中，原、被双方约定以房屋抵顶锦绣蓝湾六期工程款，经查该工程尚未工，对于工程款的数额双方没有进行结算，具体的债务数额尚不明确。原、被告双方在《双方协议（顶账）》也没有明确约定债务的履行期限。原、被告在债务数额和履行期限均不明确的情况下作出以物抵债的约定，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，因此人民法院对此种以物抵债协议的效力不宜予以确认。原、被告在债务的数额及履行期限均不明确的情况下签订的《双方协议（顶账）》，具有担保债权实现的目的，作为债权人的原告实现债权的方式应当是在债务明确且债务履行期限届满后，向被告主张债权，在被告拒不还债或者无力还债的情况下，原告才能以适当的方式就双方《双方协议（顶账）》约定房屋主张权利，以担保其债权的实现。因此，原告在本案中要求继续履行该协议并将协议中约定的房屋所有权转移给原告的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，对原告请求法院依法确认原、被告双方两份以物抵债协议的效力及判决被告继续履行以物抵债协议，将合同中约定的房屋所有权转移给原告的诉讼请求本院均不予支持；关于原告主张被告赔偿原告因被告迟延履行造成的经济损失50万元，因其未举证证明，本院不予支持；关于第三人主张确认与被告之间签订的商品房买卖合同有效的请求，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予调整。故依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第二十五条，《中华人民民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告天津市宝地建筑工程有限公司锦州分公司的诉讼请求；二、驳回第三人张晓南的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告天津市宝地建筑工程有限公司锦州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张雪冬审 判 员  高 博人民陪审员  常燕燕二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈雨锘