福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初2994号 原告：林某，男，2013年5月7日出生，汉族，住福建省永安市。 法定代理人：林茂荣，男，1970年10月3日出生，汉族，住福建省永安市。系林某的父亲。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路**，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮、黄人杰，福建众强律师事务所执业律师。 原告林某与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林某法定代理人林茂荣，万年公司的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林某向本院提出诉讼请求：1.万年公司向林某支付2016年1月1日至2016年5月1日（共计122天）的全部逾期交房违约金及2016年5月2日至2018年8月27日（共计847天）70%的逾期交房违约赔偿金共计227338.2元（1060000元×0.03%×122天＋1060000元×0.03%×847天×70%＝227338.2元）；2.由万年公司承担本案诉讼费用。事实和理由：林某向万年公司购买其开发的位于福建省永安市城区房屋。林某于2014年1月3日将全额购房款1060000元交付给万年公司，万年公司于当日出具三张发票给林某。林某于2014年7月28日与万年公司补签一份《商品房买卖合同》，合同约定：万年公司将位于福建省永安市城区房屋出售给林某，该套房屋价格为1060000元；林某应一次性付款1060000元，万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定条件的房屋交付林某；万年公司未在约定时间内交房，逾期超过60日后，林某有权解除合同，林某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万年公司按日向林某支付已付款万分之三的违约金等。合同签订后，万年公司却未按照合同约定的时间将本应符合各项约定条件的房屋交付给林某，经小区业主多次催告，万年公司迫于压力，于2016年5月2日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未竣工及未通过验收的情况下仓促向林某交接钥匙，该房于2018年8月27日通过竣工综合验收并办理备案。万年公司未能按照合同约定时间将符合约定条件的房屋交付给林某已构成违约。万年公司应承担交房的违约责任。林某为维护自身合法权益，故提起诉讼。 万年公司辩称：一、林某起诉要求万年公司支付逾期交房违约金属于债权请求权，受诉讼时效的限制，林某的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。2014年7月28日，林某与万年公司签订《商品房买卖合同》，合同约定万年公司应在2015年12月31日前将涉案房屋交给林某，林某应当自2016年1月1日起就知道其权利受侵害，应于2019年1月1日前主张逾期交房违约金，林某起诉状的落款日期为2019年7月16日，因此林某的起诉已经超过了法定诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、根据合同附件六的约定，万年公司可以不承担逾期交房违约责任。根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定：“商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全性的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。”林某于2017年5月2日交接了涉案房屋。林某无论从主观意愿还是客观行为都表现出接收了未竣工验收的房屋，所以，涉案房屋在2016年5月2日林某实际接手后导致逾期交付的情况已不存在，所以，若诉讼时效不从2016年1月1日起算，那也应当自2016年5月3日起算，林某的起诉依然超过诉讼时效。三、本案较为特殊，双方在涉案房屋未竣工验收时办理了交房手续，现林某起诉逾期交房违约金，应当确定的则是逾期交房的时间，而不是竣工验收时间，逾期交房与竣工验收是两个完全不同的法律概念，应当明确地区分开来，林某实际上于2016年5月2日交接了涉案房屋，因此，万年公司逾期交房的时间就应当计算至2016年5月2日的交房时间为止，而不是以竣工验收的时间为准。所以，如若万年公司要承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房的时间也应当是自2016年1月1日至2016年5月2日。四、林某实际支付的购房款为1058669元。如果万年公司需要承担违约责任，应考虑到林某交房后实际损失较小，根据公平原则对万年公司责任予以认定。并且，虽然涉案合同约定逾期交房违约金按已支付款的日万分之三计算，但万年公司认为以该方式计算违约金畸高，希望法庭予以调整或按中国人民银行同期同类贷款年率4.35%的标准计算。 林某围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、户口簿、工商登记信息、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》物业缴费凭证复印件各一份；万年公司向本院提交以下证据：《交房通知书》、福建增值税普通发票、《日出东方房屋交接验收表》复印件各一份。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年7月28日，林某与万年公司签订《商品房买卖合同》（含附件六：《合同补充协议》），林某购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,价格为1060000元。该合同第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同签订前,林某已于2014年1月3日将全额购房款1060000元交付给万年公司。 2.2017年5月2日，万年公司与办林某理了交房手续。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第15幢楼于2018年8月27日通过竣工综合验收并办理备案。 3、2018年9月10日，万年公司向林某退回购房款1331元，林某实际支付的购房款为1058669元。 本院认为，林某与万年公司于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。林某按约缴付购房款，万年公司却未能按合同约定于2015年12月31日前将符合约定条件的涉案商品房交付给林某，已构成违约。故万年公司应承担逾期交房的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算违约金。因林某与万年公司于2016年5月2日办理了房屋交接手续，故该逾期交房的违约金应从2016年1月1日计算至2016年5月2日止（共计122天）。但交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然林某已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着林某同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为林某放弃对万年公司违约行为的追究权利。且林某事后提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日（2018年8月27日）的逾期交房违约责任。因林某已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响林某居住使用等事实，林某要求万年公司承担2016年5月3日至2018年8月27日（共计847天）70%的逾期交房违约责任，符合法律规定予以支持。双方一致确认林某支付的购房款金额为1058669元。万年公司应当支付给林某的逾期交房违约金共计227052.8元（1058669元×0.03%×122天＋1058669元×0.03%×847天×70%）。关于林某主张违约金的请求是否已经超过诉讼时效的问题，结合本案查明事实分析，鉴于本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故万年公司关于本案违约金主张已经超过诉讼时效的抗辩理由，与事实不符亦无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向林某支付逾期交房的违约金227052.8元。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4710元，减半收取2355元，由福建万年房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗志龙 二〇一九年九月十日 书记员  俞丽蕙 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。