山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3790号 原告：威海金森物业服务有限公司，住所地威海市环翠区统一路**-25。 法定代表人：赵美，负责人。 委托诉讼代理人：勇冉，山东华田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志强，山东华田律师事务所实习律师。 被告：×××，男，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：孙树君，山东力诺律师事务所律师。 原告威海金森物业服务有限公司与被告蔡××物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海金森物业服务有限公司之委托诉讼代理人勇冉、王志强、被告×××之委托诉讼代理人孙树君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海金森物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告自2014年12月1日至2017年12月31日物业管理费共计4671.85元及违约金；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月1日原告与威海市环翠区竹岛办事处四方社区居民委员会签订了物业服务合同一份，约定原告自2014年12月1日起为××小区提供物业管理服务，合同同时约定了缴纳物业费的时间及各方权利义务关系，合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2015年起至今迟迟未缴纳物业管理费，经催要未果后，为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 蔡××辩称，第一，2014年12月1日至2016年6月18日之间的物业费请求已过诉讼时效。《民法总则》2017年10月1日开始实施，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持；第二，原告无权对我小区进行物业服务。根据《物业管理条例》第24条规定第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。原告成为本小区物业管理公司并没有经过竞标或者协议选聘合法方式。根据《物业管理条例》第32条第2款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原告金森物业服务有限公司2014年3月12日成立，注册资本100万元，根据《物业管理企业资质管理办法》等级划分，该物业公司必须依法申请三级资质，原告并未取得相应服务资质。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。很明显原告现实中并不具备这种资质，被告发现，整个小区原告仅雇佣两个六、七十岁的老人看门，两个六十多岁的老人做内部保洁，一个五十多岁的外部保洁，仅仅五个老人不可能对小区进行合格的物业服务；第三，物业合同签订主体不适格。根据《物业管理条例》第35条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的书面物业服务合同。除了前期物业合同由建设单位与物业服务公司签订外，物业合同签订主体应当是业委会与物业服务公司，很显然，原告提供的物业合同主体不符合法律规定；第四，根据《物业服务收费明码标价规定》第2条规定，物业管理企业向业主提供服务包括可按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，应当按照本规定实行明码标价，价目服务项目、收费标准等有关情况。第6条规定，物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话1****等。第七条物业管理企业在其服务区域内的显著位置或者收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。根据《物业服务收费管理办法》第8条，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第12条第2款规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原告金森物业亦没有对上述事项进行公示；第五，根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。可是原告入驻小区后造成了十分混乱的现象：1、消防系统常年未检修。1号、2号楼为小高层建筑结构，地下，地下水泵不能正常工作楼座长期泡水，存在严重的安全隐患；2、车辆出入混乱，乱停乱放严重，2015至2018年将我们原有的车辆蓝牙卡收走至今未还，车辆随意出入，夜间大门不关。车辆长期占用消防通道停放，无人管理，2号楼下车库该做门市与外街打通，消防安全隐患、小区安全隐患严重；3、物业区域内的公用设施未得到正常的维护和保养监护，公共绿地管理和养护缺失，草坪长时间不浇水、清理，导致草坪大面积枯死，有的地方甚至野草丛生，2015年居委会改下水道自小区东北至西北开沟后不恢复草坪，导致全部枯死。对物业费及违约金的计算方式不予认可，被告不应当缴纳物业服务费。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案威海市环翠区××小区1号楼××业主为蔡××，房屋建筑面积169.27平方米。原告为该小区提供物业服务，2014年12月1日，原告（合同乙方）与威海市环翠区竹岛办事处四方社区居民委员会（合同甲方）签订《物业委托服务合同》，合同约定物业管理费用0.8元/平方米/月，物业服务费用每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每年的1月上旬和7月上旬履行缴纳义务。合同中，期限处存在更改，更改后的合同期限为2014年12月1日起至2017年12月1日，更改处加盖甲乙双方印章。合同签订后，原告入驻该小区，被告从未缴纳过物业费。2019年7月4日，原告起诉至本院，要求被告缴纳自2014年12月1日至2017年5月15日的物业服务费。 原告为证实其主张，提供证据一、2015年至2017年12月份物业费缴费明细表各一份，证明自原告入住后，物业费交纳的情况，每年均达到85%以上，同时也证明了物业服务的水平、服务的能力及成果，得到了大部分业主的认可；证据二、部分业主回访记录以及维修登记簿各一份，证明原告的日常管理及日常维修的服务情况；证据三、光盘一份，证实原告履行了合同义务。被告质证称，对证据一真实性不予认可，所证明的内容不予认可，如果该项记录是真实的，仅表明业主自觉缴费，期望物业企业提供良好的服务，但不能证明物业企业已经尽到了法定约定的义务；对证据二真实性不予认可；对证据三，关于门岗的视频，有事先安排之嫌，几分钟视频所体现的抬杆、落杆不能体现小区全天门岗的服务质量，由其是夜间，原告所称的被告反映草坪的问题属于特定性，在原告提供的视频中能够清楚的看见草坪绿化中只有几棵大树，所谓浇水也是浇几棵大树，原告提供的视频中防空洞入口杂乱无章。 被告为证实其主张，提交光盘一张，证明物业管理混乱，且光盘中显示出本小区的绿化已经所剩无几，之前的物业公司所形成的绿化覆盖率达到42%，说明原告入驻后没有履行相关义务。原告质证称，有关绿化问题，原告整体卫生环境及绿化都较为不错，由于天气干燥原因，被告所提交的照片具有特有性和固有性，不能以某一时间段某一小部分的绿化否定原告整体绿化，何况照片中还有属于道路部分，原告曾购入一批树苗，进一步强化绿化；针对乱停车辆问题，通过原告提交证据，社区门口具有完整、完善的识别系统，内部车辆经识别进入，外部车辆有完善的登记制度，在整个车辆管理过程中，原告尽到了相应的责任，也尽量的控制了外来车辆长期占用社区车位时间问题，被告提交的照片无法确认照片的时间以及地点，另外，原告认为偶尔的外来车辆停放也属于正常范围之内的；在针对消防栓的问题，消防栓经检测，系整个配套老化，这属于大的维修及更换项目，原告曾找过一级资质的评估机构进行预估，整个消防系统的更换要在30万元左右，远远超出物业服务范围，由于该小区无维修基金，按照法律规定，应属于本小区三分之二以上业主同意且由全体业主出资的范畴；对于一号楼、二号楼防空洞问题，原告认为这属于建设遗留问题，且经了解，该设施的更换也需要40万元到50万元，同样不属于原告服务范围；对于广告张贴费用问题，原告经了解，该部分的张贴广告费用，并非原告收取，而是由业主委员会处置，原告并不清楚业主委员会是否收取，广告的招商也并为原告所招。 本院认为，原告为涉案小区提供物业服务，与被告形成了物业服务合同关系，被告理应依约交纳相应的费用。且原告进驻小区提供物业服务后，被告并未明确表示反对和拒绝，亦实际上亦接受了原告提供的物业服务，在原告按照合同的约定向包括被告在内的所有小区业主提供物业服务的情况下，被告等业主则应当履行相应的交费义务。被告主张原告物业服务不到位进而拒绝支付物业服务费用，因被告对原告所提供物业服务是否到位的评价，仅系其个人的一种感观，被告亦未有证据证实从客观上原告未能履行针对涉案小区的主要物业服务，即未能履行其主要服务义务，故被告以原告物业服务的个别方面存在瑕疵而拒绝或减少缴纳物业服务费用的抗辩，理由不当，本院不予支持。就诉讼时效问题，因原告系于2017年结束物业服务，于2019年起诉至本院，并未超过诉讼时效，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。就物业服务费用数额，结合物业服务合同期限，原告并无证据证实其在2017年12月之后仍在涉案小区提供服务，故原告要求被告缴纳2015年1月至2017年12月1日的物业服务费的诉讼请求本院予以支持。结合原告计算方式及被告房屋面积，原告主张的费用本院调整为4536.44元。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告之所以拖欠物业服务费，实际上是由于被告对原告的服务存在瑕疵不满所致，被告以拖欠物业费作为抗辩，是希望以此敦促原告进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 物业服务企业面向全体业主所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业费是用于整个小区设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵就可拒缴物业费，既是对其他正常缴费业主利益的侵害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，从而进一步影响物业服务企业维持其正常的服务水准，最终影响到小区全体业主的利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六十七条规定，判决如下： 被告×××于判决生效后十日内给付原告自2014年12月1日至2017年12月31日物业管理费4536.44元。 如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 于 琳 二〇一九年九月二十七日 书记员 侯雨昕