上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7915号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈卓，男，1994年8月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵燕，女，1980年11月5日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人陈卓因与被上诉人赵燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初88811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈卓委托诉讼代理人梁蔚飞、被上诉人赵燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈卓上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼并请求驳回被上诉人一审反诉请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2018年10月23日签订了一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），被上诉人将坐落于上海市浦东新区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）出售给上诉人，但双方就付款方式、付款期限等均未作约定，且无法按照交易习惯推定，此后双方就上述未约定事项协商未果，故买卖合同无法继续履行，应予解除。至于上诉人是否知晓被上诉人在涉讼房屋上的贷款与双方对付款期限、付款方式未作约定之间没有关联性，且付款期限、付款方式系买卖合同的重要条款，因此一审法院认为合同未约定付款方式和付款期限不影响买卖合同继续履行，显然错误。2、截止双方约定的过户期限，被上诉人未能及时还清贷款注销房屋上设定的抵押权，导致双方无法按约定完成过户，被上诉人应为违约方。根据法律规定，被上诉人作为违约方无权要求继续履行合同。3、上诉人购买房屋需要贷款，现在贷款无法落实，导致上诉人无力支付剩余房款，一审法院判令继续履行合同无执行可行性。被上诉人赵燕辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在签约时告知上诉人涉讼房屋上有贷款需要撤押，且被上诉人在一审审理中提交了其与上诉人之间微信联系的内容，证明上诉人知晓被上诉人需要办理撤押手续且被上诉人告知上诉人银行于每月21日扣款，上诉人未持异议，故在被上诉人完成撤押手续后即可继续办理过户手续，被上诉人没有违约。上诉人事后反悔要求解除合同明显存在恶意，故被上诉人不同意解除合同。陈卓向一审法院起诉请求：1、判令解除陈卓、赵燕于2018年10月23日签订的《买卖合同》；2、判令赵燕返还陈卓购房款人民币（以下币种相同）300,000元。赵燕向一审法院提起反诉请求：1、判令陈卓继续履行《买卖合同》，并支付剩余购房款350,000元；2、判令陈卓支付以350,000元为基数，自2018年12月7日起至陈卓付清350,000元之日止，按照日万分之五计算的违约金。一审法院认定事实：赵燕为涉讼房屋所有权人。2018年10月23日，陈卓（乙方）与赵燕（甲方）签订《买卖合同》，由陈卓向赵燕购买涉讼房屋。《买卖合同》第二条约定，涉讼房屋转让价款为630,000元，陈卓的付款方式期限和付款期限由陈卓、赵燕双方在付款协议（附件三）中明确……。《买卖合同》第四条约定，赵燕于2018年11月23日前腾出涉讼房屋并通知陈卓进行验收交接……。《买卖合同》第六条第1款约定，陈卓、赵燕双方确认，在2018年11月23日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《买卖合同》第九条约定，陈卓未按《买卖合同》约定期限付款的，双方同意每逾期一日，陈卓应向赵燕支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。《买卖合同》附件三付款协议中，陈卓、赵燕未作约定。同日，陈卓母亲马某通过银行转账向赵燕付款300,000元。后双方发生争议，致涉讼。一审法院认为，本案《买卖合同》由陈卓、赵燕签订，据此建立的买卖合同关系是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履约，以保证合同目的的实现。根据《买卖合同》约定，双方就买卖标的、面积、价款及过户时间进行了约定，对于付款时间未明确约定，但《买卖合同》签订后，双方在微信中就赵燕归还贷款的事宜进行了协商，陈卓未对涉讼房屋需要归还贷款提出异议，且对赵燕将于2018年11月21日还清贷款予以确认。因此，法院认为，陈卓对于涉讼房屋存在贷款的事实及由此可能造成涉讼房屋延误过户的影响是知晓的，相应的付款时间延后并未对陈卓不利，也不影响《买卖合同》的继续履行，故陈卓要求解除《买卖合同》的诉求，依据不足，法院不予支持。双方应按照《买卖合同》继续履行各自义务，对于赵燕要求陈卓支付剩余购房款的反诉诉求，法院予以支持。根据《买卖合同》约定，涉讼房屋转让价款为630,000元，赵燕称购房款为650,000元，但未提交证据予以佐证，法院不予采信。现陈卓已支付购房款300,000元，故陈卓应向赵燕支付的剩余购房款为330,000元。对于赵燕要求陈卓支付违约金的反诉诉求，法院认为，《买卖合同》对于陈卓支付剩余购房款的期限未作约定，且赵燕对于涉讼房屋存在银行抵押贷款是明知的，故对于未能按照《买卖合同》约定的时间过户涉讼房屋，双方均未尽审慎义务，对于赵燕该反诉诉求，依据不足，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、驳回陈卓全部的诉讼请求；二、陈卓于判决生效之日起十日内支付赵燕剩余购房款330,000元，同时，赵燕协助陈卓办理坐落于上海市浦东新区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋的过户手续；三、驳回赵燕其余的反诉诉讼请求。案件本诉受理费5,800元，减半收取计2,900元，财产保全费2,020元，合计4,920元，由陈卓负担；本案反诉受理费3,275元，由陈卓负担3,125元，由赵燕负担150元。综上，陈卓应负担之款3,125元，于判决生效之日起七日内交纳法院。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人陈卓与被上诉人赵燕于2018年10月23日签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，双方当事人应当按约履行。本案争议焦点在于：上诉人能否以付款期限、付款方式未作约定且事后双方协商未果为由主张解除合同？根据已查明的事实，双方签订的《买卖合同》附件三付款协议是双方对付款时间、付款方式等内容作出约定之处，然双方签订的《买卖合同》附件三付款协议上面为空白，也就是双方未就上述条款作出约定。对此，本院认为，关于付款期限，根据法律规定，没有约定可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于双方在买卖合同中对涉讼房屋的成交总价63万元已作约定，上诉人在签约当日向被上诉人支付30万元首付款，剩下的就是33万元房款何时支付的问题，本院结合双方约定于2018年11月23日办理转让过户手续，显然涉讼房屋权利发生转移之日为上诉人支付剩余33万元房款时间的认定，符合通常的交易习惯。只是因为被上诉人未能在该日完成撤押手续，导致上诉人也未能于该日付款，但被上诉人之后完成撤押手续，则上诉人也可以支付剩余房款，即双方之间的买卖合同完全可以继续履行。显然双方未就付款期限作出约定并不影响本案双方之间买卖合同继续履行。关于付款方式，上诉人向被上诉人支付房款是其合同义务，上诉人作为义务方更应谨慎签约，然上诉人并无证据证明其在签约前与被上诉人协商过贷款问题，被上诉人在一审审理中认可的是上诉人在签约后提出以贷款方式支付，从有利于实现合同目的方式履行之出发，可以认为双方对付款方式不限定，即上诉人可以以现金方式也可以以贷款方式支付。在上诉人无法办出贷款情况下，上诉人应以现金方式支付。显然双方未就付款方式作出约定也不影响本案双方之间买卖合同继续履行。据此，上诉人以付款期限、付款方式作为合同主要条款缺失且无法协商为由主张双方之间的买卖合同无法继续履行，本院不予采信。另外，根据被上诉人提交的微信记录，被上诉人在签约后即前往银行办理撤押手续，并在得知银行于每月21日扣款后告知了上诉人，上诉人当即未持异议，表明上诉人知晓被上诉人需要办理撤押手续。虽然被上诉人未能于2018年11月23日完成撤押手续，导致双方于该日未办理转让过户手续，但被上诉人此后办妥了撤押手续，上诉人的购房目的显然也不存在履行障碍。据此，上诉人以被上诉人迟延办理撤押手续为由主张买卖合同无法继续履行，本院亦不予采信。一审法院基于查明的事实判令双方之间的买卖合同继续履行，在上诉人支付剩余房款后由被上诉人协助上诉人办理涉讼房屋的过户手续，并无不妥，本院予以认同。综上所述，陈卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,925元，由上诉人陈卓负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年九月二十九日书记员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……