北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14870号原告：北京窦店三仁商城有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建**楼********。法定代表人：庞雪峰，总经理。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，男，1988年12月25日出生。被告：罗莹莹，女，1985年5月22日出生。被告：北京星域宫电子游艺有限公司，，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建**楼**南侧法定代表人：罗莹莹，执行董事。二被告委托诉讼代理人：郭国增，河南隆翔律师事务所律师。原告北京窦店三仁商城有限公司（以下简称三仁公司）诉被告罗莹莹、北京星域宫电子游艺有限公司（以下简称星域宫游艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三仁公司的委托诉讼代理人刘平，被告罗莹莹、星域宫游艺公司的委托诉讼代理人郭国增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三仁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告罗莹莹签订的租赁合同。2、判令被告罗莹莹给付原告租金人民币248643.75元。3、判令被告罗莹莹给付原告物业费人民币12495元。4、判令被告罗莹莹承担违约金90003.5元（按合同总租金10%计收）。上述合计人民币351142.25元。在诉讼过程中原告三仁公司增加诉讼请求：请求判令被告北京星域宫电子游艺有限公司对被告罗莹莹的上述民事责任承担连带责任。事实与理由：2016年6月3日，被告因承租原告经营的位于房山区x镇x苑x号楼C-39∕40三层南侧510平方米。签订了合同编号为SRSC-C-1620-LYY的《租赁合同》约定租期2年4个月，并约定了租金、物业费、冷暖费标准及交付方式，违约责任。合同签订后，被告进驻使用承租场地，并在此注册了被告独资的北京星域宫电子游艺有限公司。但被告在此后的经营中不能诚实守信经营，不能按月及时交纳租金及物业费。并在原告多次催促下，被告于2018年1月11日向原告出具“还款计划书”，确认在2018年3月15日前还清截止至2017年12月31日欠款。但至起诉之日止，被告仅支付原告其自2018年1月1日至2018年7月31日期间发生的租金。又发生自2018年8月1日至2019年2月17日期间的租金及物业费79207.5元未支付。且二被告于2019年2月17日擅自撤离承租场地。原告认为，被告方的行为是根本违约行为，已严重侵害原告的合法权益。为此，原告被迫诉至贵院，望贵院查明事实支持原告诉请为盼。被告罗莹莹、星域宫游艺公司辩称，原告违约在先，致使被告无力履约，合同期内原告有提供稳定良好经营环境的义务，但原告自2017年底就对被告承租的三层进行清场重新装修，导致在2017年底到2018年中六到七个月时间只有被告一家在经营，三层的经营环境恶化，客流量变少导致收入减少。被告没有擅自撤离租赁场地，由于原告的原因使被告受损失，被告多次与原告商量减少房租事宜，原告总是敷衍了事，因此在原告没有谈好的情况下被告才暂时不向原告缴纳房租，合同到期后原告以被告欠缴租金为由，扣除了被告的设备并将场地租赁给他人。原告目前依旧扣留我方的设备，导致设备受损。合同已到期，不存在合同解除的问题。本院经审理认定事实如下：2016年6月3日，三仁公司作为出租方（甲方）与罗莹莹作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，合同编号为SRSC-C-1620-LYY，双方约定甲方将其承租的位于北京市房山区x镇x苑x号楼楼内的部分房屋场地出租给乙方用于电玩城经营使用。乙方承租房屋场地区域为该楼三层南侧510平方米房屋场地，租金标准：第一年2元／平方米／天，2016年8月1日起至2017年7月31日，租金为372300元；第二年在第一年基础上递增5%，2017年8月1日起至2018年7月31日，租金为390915元；第三年在第二年基础上递增5%，2018年8月1日起至2018年11月30日，租金为136820元；租赁期间乙方不得改变房屋用途及经营项目。租赁期限自2016年8月1日起至2018年11月30日止，租赁期限2年4个月。租金缴纳方式为：每季度缴纳一次。缴纳日期为合同约定交款日期前60日。本合同签署之日，乙方缴纳履约保证金30000元。本合同终止时，乙方应将租用场地整洁完好后交还甲方，甲方应将履约保证金退还乙方（不计利息）；如乙方对甲方尚负有债务时，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠债务，退还余额。合同期满或中途解除合同，乙方应在解除合同期限内，或承租期限届满之日搬出全部物品，依附于场地的固定装修归属于甲方。如到期不搬出，场地内物品的所有权归甲方。如乙方违约，应赔付甲方违约金，按当年平均日租金10倍金额赔付。房屋内水、电、通讯的使用费用，水费9.3元／吨、电费1.46元／度，网线每条线路1200元／年。物业费3.5元／平方米／月，冷暖费84元／平方米／年。合同第八条合同的变更、解除与终止约定。乙方有下列情形之一时，甲方有权随时书面通知乙方解除本合同，通知送达乙方之日，即为合同解除日。并没收乙方的全部租赁费及履约保证金。由于乙方行为给甲方造成损失的，由乙方赔偿。1、擅自将承租的场地转租的；2、擅自将承租的场地转让、转借他人或者擅自变更经营者的；3、擅自拆改承租场地所在房屋结构或者改变承租场地用途的；4、未按约定缴付租金超过15日以上的；5、未按约定缴付本合同中应由乙方承担其它费用总计超过1万元的；6、利用承租场地进行违法活动或者存放危险物品的；7、故意损坏承租场地的；8、经营假冒伪劣商品的；9、因与客户发生争议，不能妥善处理，给商城造成重大名誉损失的。合同第九条违约责任约定：在租赁期间，乙方有本合同第八条“合同的变更、解除与终止”第3条所列行为时，造成合同解除或终止的乙方，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，且甲方所收取的履约保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。如乙方未按约定，逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的1.5%向乙方加收滞纳金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的其他费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴金额的1.5%向乙方加收滞纳金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，罗莹莹向三仁公司支付了第一季度的租金、保证金及相关费用，三仁公司亦将房屋场地交付罗莹莹使用。2016年10月，罗莹莹以租赁的房屋场地为经营场所设立北京星域宫电子游艺有限公司并经营至2018年11月30日止。在合同履行期间，罗莹莹及星域宫游艺公司未足额向三仁公司交纳租金及物业费、网费，尚欠租金合计234548.75元、物业费12495元、网费1600元。审理中，罗莹莹及星域宫游艺公司称，罗莹莹设立星域宫游艺公司后，租赁合同约定的罗莹莹的权利义务已转移至星域宫游艺公司。另，三仁公司2017年年底开始清理出租场地内其他经营建材的商铺并于2018年5、6月对清除后区域重新装修。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《场地租赁合同》、还款计划书、收据，证人张某、王某的当庭证言等证据在案佐证。本院认为：三仁公司与罗莹莹自愿签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，三仁公司作为出租方已经按照租赁合同约定将房屋场地交付罗莹莹经营使用，罗莹莹作为承租方应当按照约定及时、足额给付租金、物业费、网费。罗莹莹及星域宫游艺公司未按约定向三仁公司支付租金、物业费、网费，已经构成违约。因此，罗莹莹应当承担违约责任。三仁公司要求罗莹莹给付租金、物业费、网费及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，租金、物业费、网费具体数额按照双方认可欠款数额计算确认。被告应给付违约金的数额，双方合同虽然约定“如乙方未按约定，逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的1.5%向乙方加收滞纳金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的其他费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴金额的1.5%向乙方加收滞纳金。”，约定的滞纳金实为违约金，但滞纳金约定的数额过高，被告应给付的违约金数额本院根据本案的欠款数额以及欠款时间等实际情况予以酌定。原告所持被告中途擅自撤离场地，要求按照合同总租金的10%支付违约金并不退换保证金的主张，证据不足，本院不予支持。又审理中，罗莹莹及星域宫游艺公司表示：罗莹莹设立星域宫游艺公司后，租赁合同约定的罗莹莹的权利义务已转移至星域宫游艺公司。星域宫游艺公司的管理人员张某又有代表公司向三仁公司给付租金及签订还款计划书的行为，故星域宫游艺公司对罗莹莹欠付租金、物业费、网费承担连带给付责任。罗莹莹交纳的保证金3万元，应予扣除。关于原告要求的解除合同的诉讼请求，因双方的租赁合同已经履行届满，因此，原告要求解除合同本院不予支持。关于罗莹莹及星域宫游艺公司认为三仁公司清理出租房屋场地内其他经营建材的商户并进行装修的行为，致使客流减少，影响其经营，违约在先，不同意支付全部租金的抗辩意见，因未提供证据证实其经营收入减少；证人张某、王某的证言也不能证实电玩城经营受到严重影响，收入减少，故对罗莹莹及星域宫游艺公司的抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗莹莹于本判决生效后7日内给付原告北京窦店三仁商城有限公司租金、物业费、网费共计218643.75元。二、被告罗莹莹于本判决生效后7日内给付原告北京窦店三仁商城有限公司逾期付款违约金2万元。三、被告北京星域宫电子游艺有限公司对上述被告罗莹莹的债务承担连带给付责任。四、驳回原告北京窦店三仁商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3284元，由原告北京窦店三仁商城有限公司负担1059元（已交纳），由被告罗莹莹、负担2225元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年九月六日书记员 李文秀