辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7397号上诉人（原审原告）：周婷婷，住址：沈阳市大**。上诉人（原审原告）：刘军，住址：沈阳市大**。委托诉讼代理人：周婷婷，系刘军妻子。被上诉人（原审被告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：周焕喆，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘春英，系辽宁迅驰律师事务所律师。上诉人周婷婷、刘军因与被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司（以下简称“嘉伟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初1278号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周婷婷、刘军上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未与上诉人所在小区业主委员会签订服务合同；2.上诉人小区业委会已于2017年5月24日与沈阳恒品筑鑫物业公司签订合同，被上诉人拒绝撤场；3.被上诉人与园区其他业主纠纷已由大东区法院作出（2017）辽0104民初9820号民事判决，判决中明确被上诉人服务存在瑕疵，仅支持收取物业费至2017年5月31日；4.被上诉人服务期间服务质量不达标，多次被媒体曝光。嘉伟物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周婷婷、刘军向一审法院起诉请求：1.要求被告退还已缴纳2016年11月1日-2017年10月31日及2017年11月1日-2018年10月31日的物业管理费共计2915.1元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系沈阳市大东区北海街72号1-5-1，面积为51.25平方米的业主。2014年4月24日被告与房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告为该小区提供物业服务，委托管理期限为自2014年4月25日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，并约定住宅物业费每月每平方米按2.5元收取。2018年9月29日，被告与沈阳市大东区水润年华业主委员会签订交接事项，约定沈阳嘉伟物业管理有限公司服务期限至2018年9月30日止，2018年9月30日前未收取的物业费由被告自行负责收取，先期收取的2018年10月1日至2018年10月31日的物业费由被告与业主核对之后于2018年10月31日前返还给业主。现二原告要求被告退还已缴纳2016年11月1日-2017年10月31日及2017年11月1日-2018年10月31日的物业管理费共计2915.1元，于2019年1月6日起诉来院。一审法院认为，被告系按法定程序招标后同开发商签订物业合同，后于2018年9月29日开始从沈阳市嘉伟物业有限公司和沈阳市大东区恒品筑鑫管理物业中心在街道办事处进行了交接，并明确服务与收取物业费具体的内容。物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业费。关于原告提出被告物业服务不达标、物业服务存在瑕疵等主张，因原告提供的照片不足以证明被告在园区服务期间存在瑕疵，故原告要求被告返还2016年11月1日至2018年10月30日物业费共计2915.1元，一审法院不予支持。关于二原告提出要求被告返还二原告2018年10月1日至2018年10月31日期间物业费2915.1元问题，因被告于2018年9月29日与业主委员会签订交接事项协议，交接协议注明被告服务期限至2018年9月30日，且2018年10月1日至2018年10月31日被告未提供服务，故被告应当返还二原告的一个月的物业费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳嘉伟物业管理有限公司于本判决生效之日起立即返还原告周婷婷、刘军2018年10月1日至2018年10月31日期间已交纳的物业费128.13元；被告如逾期履行,被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由原告周婷婷、刘军共同承担。余款25元退还原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人为支持其主张，提供了以下证据：案号为2017辽01**民初9820判决书、大东区住宅小区管理办公室执行通知、沈阳晚报物业黑榜报纸（复印件），证明：小区脏乱差，收取物业费不合理。被上诉人发表如下质证意见：对判决书真实性没有异议，对执行通知和沈阳晚报的真实性、关联性均有异议，判决中业主委员会我方正在诉讼中，业委会选举主体资格不合法，对于成立一审是驳回的，后续我方与业委会及新的物业公司三方达成了交接协议，交接时间为2018年9月30日。经审查，本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。被上诉人为支持其主张，提供了以下证据：案号为2017辽01**民初11975号、2019辽01民终5777判决两份，证明：我方与业委会及沈阳恒品筑鑫物业管理有限公司三方办理了交接手续，共同签字盖章，交接事项注明我方提供物业服务至2018年9月30日，2018年9月30日之前的物业费由我方负责收取，先期收取的2018年10月1日以后的物业费由我方与业主核对后返还给业主。上诉人发表如下质证意见：对判决的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明被上诉人所主张的观点。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人嘉伟物业公司与辽宁富莱特普房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。被上诉人在案涉园区提供了物业服务，上诉人亦应按合同约定交纳物业费。关于上诉人主张案涉园区业委会已于2017年5月24日与沈阳恒品筑鑫物业公司签订合同，被上诉人拒绝撤场的问题。2018年9月29日，被上诉人与上诉人所在园区业主委员会及案外人沈阳恒品筑鑫物业管理有限公司办理了物业交接手续，三方共同在《交接事项》上盖章确认。《交接事项》上注明被上诉人提供物业服务至2018年9月30日止，2018年9月30日之前未收取的物业费由被上诉人自行负责收取，先期收取的2018年10月1日以后的物业费由被上诉人与业主核对后于2018年10月31日之前返还给业主。故一审法院判决被上诉人向上诉人仅返还2018年10月1日至2018年10月31日期间已交纳的物业128.13元并无不妥。关于上诉人主张物业服务不达标的问题。因上诉人提供的证据不足以证明其主张，且即便案涉园区一般瑕疵，上诉人亦不得以此为由拒绝交纳物业费。关于上诉人主张已有生效判决明确被上诉人服务存在瑕疵的问题。首先，另案判决时间为2017年，与本案物业费期间并不完全重合，而物业服务质量在实践中是随时变化的，结合本案上诉人提供的照片，不能证明案涉园区物业服务存在瑕疵；其次，本案处理结果并不以另案判决结果为依据，故另案判决并不影响本案事实认定。上诉人以另案判决而否认一审对本案事实的认定缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人周婷婷、刘军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周婷婷、刘军负担。本判决为终审判决。审判长  关宇宁审判员  宋 刚审判员  赵 卫二〇一九年九月十七日法官助理贺菲书记员钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；