安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初842号 原告：含山县兴含房地产开发有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰东路水心亭大市场**楼，统一社会信用代码91340522723339331B。 法定代表人：胡进，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张艳，该公司员工。 委托诉讼代理人：娄立群，男，1961年9月7日出生，汉族，住安徽省含山县。 被告：尹力，男，1986年7月5日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 原告含山县兴含房地产开发有限责任公司（以下简称兴含房地产公司）与被告尹力商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告兴含房地产公司的委托诉讼代理人娄立群，被告尹力及其委托诉讼代理人康文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴含房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告所签《商品房买卖协议》；2.判令被告支付1010室购房尾款628216元及利息（以628216元为基数，按月利率8%，自2015年11月1日起至清偿之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系含山县环峰镇含城农贸市场的开发商。被告购买原告开发的摊位一间，为此被告向原告支付购房定金210000元。原、被告签订《商品房买卖协议》，协议约定：被告所购房屋的房号为1010，楼层为北一层，用途为商铺（内），建筑面积34.06㎡，单价24610元/㎡，房屋总价款838216元，协议对房款支付进行了约定，同时第十一条第3款约定，被告在约定时间内逾期支付购房款，自逾期之日起按8‰月利率向甲方支付应交购房款的利息至付清该房款之日止。此后，被告未能按照协议约定全面履行义务，故提起诉讼。 尹力辩称，1.双方之间存在房屋买卖合同关系没有异议，被告已支付房款21万元，该21万元是以借条的形式收取的；2.被告要求解除双方的商品房买卖合同，要求退房并退还已付的购房款，并希望通过调解方式解决，理由如下：原告出售的是期房，不符合售房条件；被告按约交付房款21万元之后，原告的房屋不符合出售条件导致被告无法贷款，造成款项无法到位；原告至今未按照约定交付房屋，逾期交房长达四年时间；原告在合同中约定房屋层高4.7米，但实际并没有达到4.7米；双方合同约定，被告可以要求退房，原告应当退还购房款，不支付利息；3.原告的诉请已经超过诉讼时效。 兴含房地产公司为支持其诉请，向法庭提交以下证据： 证据一、兴含房地产公司的营业执照、商品房预售许可证，证明：兴含房地产公司的诉讼主体资格适格，同时兴含房地产公司已民经取得案涉房产的预售许可证； 证据二、商品房买卖协议，证明：兴含房地产公司与尹力之间成立商品房买卖合同关系，买卖协议对房屋的价款、支付方式、迟延付款的违约责任等进行了约定，兴含房地产公司主张购房尾款及迟延付款违约金具有合同依据； 证据三、交房须知，证明：兴含房地产公司已履行合同义务，通知被告接收涉案房屋； 证据四、竣工验收移交验收证书，证明：案涉房屋已于2015年5月28日通过竣工验收； 证据五、含山县人民政府关于含城农贸市场有关问题协调会议纪要，证明：含城农贸市场的管理主体是县商务局； 证据六、含城农贸市场业主信息、承诺书、交房确认书（刘礼群、李铭维、贾思花），证明：原告已履行交房通知义务，案涉房屋已经备案登记，兴含房地产公司合同义务已全部履行； 证据七、含山县人民法院（2015）含民三初字第00135号民事判决书、（2015）含民二初字第00281号民事判决书，证明：与本案基本事实相同的案件，人民法院生效判决支持了兴含房地产公司的诉请； 证据八、含山县人民法院（2017）皖0522多元调解117号诉前登记案件管理信息表、立案登记表、民事起诉状，（2018）皖0522民初60号民事裁定书、（2018）皖0522民初60号之一民事裁定书，证明兴含房地产公司曾于2017年9月8日、2018年1月2日向含山县人民法院起诉，后申请撤诉。 尹力对兴含房地产公司提交的证据质证如下：对证据一，三性无异议，说明一下，原告在签订商品房买卖合同时不符合预售条件，原告收款出具借条，不是定金；对证据二的真实性无异议，对合法性有异议，签订商品房买卖合同不符合规定应该是违规的；对证据三，交房须知至今没有看到，没有收到，仅是原告单方陈述；对四、五、七，三性无异议，不能达到原告的证明目的；对证据六，与本案没有关联，不代表通知被告以及被告已经确认；对证据八，三性不持异议。 本院对兴含房地产公司提交的证据的认证意见：对证据一、八，内容真实，来源合法，本院予以认定；对证据二，被告对真实性不持异议，至于《商品房买卖协议》的效力待后综述；对证据三，因尹力当庭承认兴含房地产公司在房屋竣工后通知其交房，本院对其三性予以认定；对证据四，能够证明含城农贸市场已经通过竣工验收，符合交付条件；对证据五，与本案不具有关联性，不予认定；对证据六，系兴含房地产公司与他人之间的相关交房情况，与本案不具有关联性，不予认定；对证据七，对该两份生效判决的真实性、合法性予以认定，但属于兴含房地产公司与他人之间的生效判决，与本案不具有关联性。结合法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，兴含房地产公司（甲方）与尹力（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定：一、房号、楼层、用途、建筑面积、单价等：甲方将含城农贸市场北一层1010号商铺（内）出售给乙方，建筑面积34.06㎡，单价24610元/㎡，总金额838216元；二、房款支付1、签订本协议当日，乙方向甲方交购房定金160000元（届时可抵作购房款）；2、北一层封顶时，乙方预交购房款160000元；南一层封顶时，乙方预交购房款108216元；尾款410000元通过按揭贷款方式于主体工程封顶之日付清（南一层封顶时开始办理按揭）；六、房屋交付期限甲方于2015年6月底将乙方所购房屋交付乙方，因下列原因之一，甲方可延长交房时间三个月，且不承担违约责任：1、阴雨、高温、寒冻天气较长，影响施工进度；2、施工企业拖延工期致使甲方不能按期交付房屋；3、遭遇不可抗力；十一、违约责任1、本协议生效后，甲方将乙方预订的房屋转售给他人，应全额退还乙方交付的购房款（含购房定金）本金，甲方同时付给乙方与购房定金等额的违约金。乙方非因工程质量被依法认定为不合格而单方面解除本协议，要求退房，甲方只退还除预购定金之外的购房款本金，不支付利息，乙方预交的购房定金作为乙方付给甲方的违约金；3、乙方在约定的时间内逾期支付购房款，自逾期之日起，按8‰月利率向甲方支付应交购房款的利息至付清该房款之日止；协议还约定了其他事项。当日，尹力向兴含房地产公司交付160000元，并由时任该公司负责人郭锡宏出具借条一份。此后，尹力又支付购房款50000元。 2014年9月17日，兴含房地产公司取得含城农贸市场的商品房预售许可证，许可证号为：（含）房预售证第20140099号。2015年9月2日，含城农贸市场经含山县建设工程质量监督站验收合格。2015年9月30日，兴含房地产公司向全体业主发出交付房屋通知，要求在2015年10月8日前办理房屋交付，同时兴含房地产公司又通过物业通知尹力支付购房尾款并办理房屋手续，但尹力既未支付购房尾款，也未受领案涉商铺。 另查明，兴含房地产公司诉尹力商品房预售合同纠纷一案，兴含房地产公司于2017年向本院提起诉讼，本院于2017年9月8日立案，案号为（2017）皖0522多元调解117号，后因未达成调解协议进入诉讼程序。 本案在审理过程中，尹力当庭要求解除《商品房买卖协议》并退还购房款，本院明确告知其应当提起反诉或者另行诉讼，尹力明确表示不提起反诉。 本院认为：一、兴含房地产公司与尹力之间签订的《商品房买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且兴含房地产公司在起诉前已取得案涉房产的商品房预售许可证，因此该协议成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。含城农贸市场于2015年9月2日通过竣工验收，房屋符合交付条件，并于竣工后通知尹力交房。根据双方在《商品房买卖协议》中约定，在二层封顶之日付清全部房款，但尹力截至目前仅支付购房款210000元，尚欠购房款628216元，显属违约，故兴含房地产公司有权要求尹力继续履行合同并支付剩余购房款。至于尹力要求解除《商品房买卖协议》并退还购房款，因其未提起反诉，本案不予处理。二、关于违约金问题。双方在《商品房买卖协议》中约定，乙方在约定的时间内逾期支付购房款，自逾期之日起，按8‰月利率向甲方支付应交购房款的利息至付清该房款之日止。兴含房地产公司诉请自2015年11月1日起计算违约金，该违约金的起算节点在合同约定的逾期付款日之后，相应减少了违约金数额，这是兴含房地产公司对其实体权利的处分，不违反法律规定，故对兴含房地产公司要求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于诉讼时效问题。尹力抗辩兴含房地产公司起诉已经超过诉讼时效，经审查，案涉农贸市场于2015年9月2日经建设部门验收通过，兴含房地产公司于2015年9月30日发出交房须知，并通过物业通知尹力支付购房款并交付房屋，尹力既未支付房款亦未接收商铺，因而诉讼时效中断。兴含房地产公司曾于2017年9月8日向本院提起诉讼，因未达成调解协议进入诉讼程序，再次引起诉讼时效的中断，现原告诉请尹力继续履行合同并支付购房款，并未超过法定的诉讼时效，因此被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、尹力继续履行与含山县兴含房地产开发有限责任公司于2013年12月28日签订的《商品房买卖协议》； 二、尹力于判决生效之日十日内给付含山县兴含房地产开发有限责任公司购房尾款628216元及利息（以628216元为基数，按月利率8‰计算，自2015年11月1日起算至实际给付之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10160元，由尹力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  王礼芳 人民陪审员  熊月文 人民陪审员  董 红 九年九月三十日二〇一九年九月三十日 书记员孙燕 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情况。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。