河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8339号原告：李俊洪，男，1969年5月16日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：杨春瑞，河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳飞，河南良邦律师事务所实习律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，女，该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市郑东新区商都路********/div>法定代表人：赵钦党，该公司执行董事兼总经理。原告李俊洪与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊洪及其委托诉讼代理人杨春瑞、宋艳飞、被告元通公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告清雅贤居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李俊洪向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告元通公司签订的商品房买卖合同，由二被告退还原告已交房款160839元、退还维修基金1428元，合计162267元；2、判决二被告赔偿原告损失10706.29元（按已付款同期银行贷款利率暂计算至2019年5月31日，最终计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实与理由：2018年1月9日原告与元通公司签订《签约确认单》，约定原告购买元通公司开发的郑州国际医药港1号馆3层3088号商铺，面积21.97平方米，单价18700元/平方米，总价410839元，已付定金0元，按揭首付（50%及以上）为210839元（其中20%及以上90839元；30%及以下12万元），贷款额20万元，维修基金1428元，需补款92267元。元通公司告知原告需支付团购服务费7万元，团购服务费冲抵首付款30%及以下部分，如果不交团购服务费就不享受上述优惠。当天原告在元通公司售楼部，按其要求支付了团购服务费、首付款共计160839元、维修基金1428元，但元通公司开具的团购服务费收款单位是清雅贤居公司，原告当时提出疑问，元通公司的解释是清雅贤居公司是其委托的销售代理商。原告在交款前根本不知道清雅贤居公司的存在，从未与清雅贤居公司进行过任何磋商，也未签订任何协议。所谓的“团购服务费”虽然变换名目，应属于清雅贤居公司代元通公司收取的购房款的一部分。2018年1月9日原告交清商铺首期款后，元通公司告知原告7日内签订书面商品房买卖合同，但至今未签。后来得知因为元通公司违规提供购房首付融资，被郑州市住房保障和房地产管理局列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构。郑州市住房保障和房地产管理局对房地产开发企业通过第三方在网签合同约定价款之外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用及涉嫌违规提供购房首付分期融资等行为进行处罚，处罚措施之一就是“暂停网签服务”，正是由于元通公司存在这些违法销售行为导致商品房买卖合同至今未能签订。同时，元通公司在商铺销售过程中违反诚实信用原则，存在以下系列的违法、违约行为：1、在2014年--2015年期间，在该项目已经取得的各类证件、预售许可证等均为“中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目”的情况下，却以建设项目为“郑州国际元通医药港”系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，在售楼部大厅内展示关于医药港的宣传推介，包括医药港的广告、医药港发展战略、医药港项目政府部门在审批过程中的一些文件（实际并未取得最终的批准手续）、医药港每一层、每个铺位具体经营医药业态、业种的详细规划等，夸大经营收益、商业前景，进行了系列的虚假宣传；2、元通公司销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告，未与原告进行任何沟通、协商的情况下变成了灯饰城。原告本是冲着被告规划好的医药港进行房产投资，被告却违反预约合同约定私自将医药港项目变更为灯饰城，元通公司严重的违约行为严重侵犯了原告的权利，已经导致原告合同目的不能实现。特提起诉讼，望判如所请。被告元通公司辩称：1、涉案房屋买卖合同成立并生效，元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金；2、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的系取得金钱，购房一方的目的则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产，元通地产公司在收取原告首付款后，将能够办理权属转移登记的商业房产交付与原告，原告也能基于此将其购买的房屋登记至自己名下，因而原告购房目的已经实现，本案不存在法定解除合同的情形；3、根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利，华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议，行使的经营决定权，元通公司无权干涉。涉案商场改变业态，非元通公司造成，元通公司对商场经营方向的改变不存在过错；4、元通公司不应对清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。其次，清雅贤居公司是以其个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通地产公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。在原告与元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除，请法院驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：1、2018年1月9日，原告因购买元通公司1-3-3088号房屋交纳了三笔款项：元通公司出具收据载明收到李俊洪1-3-3088首付款（20%）90839元、元通公司出具收据载明收到李俊洪1-3-3088维修基金1428元、清雅贤居公司出具收据载明收到李俊洪团购服务费7万元。诉讼中，原告称交纳上述费用后，元通公司未与其签订正式书面购房合同，元通公司称待网签时一并签订合同。2、原告提供的元通公司2018年4月16日的《关于1号馆客户网签事项的通知》显示：元通公司承诺在2018年4月底之前达到网签条件，并承诺2018年5月19日准时开始办理网签。元通公司未提供已经与原告签订正式商品房买卖合同的证据。3、在本院已经受理的同类相关案件中，当事人提供的电话录音显示：原告申请贷款的资料银行审核后认为由于开发商的过错，不予办理贷款，并退还资料。4、原告提供的郑州市住房保障和房地产管理局2018年11月16日发布的《关于部分房地产企业违规行为的通报》第4项显示：郑州元通房地产有限公司。开发项目：元通医药港。存在问题：违规提供购房首付融资。处理措施：将该企业列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。本院认为，原告提供的证据显示原告为购买被告出售的郑州国际医药港1-3-3088号房屋，已经向被告支付了购房费用162267元，据此可以认定原、被告之间的房屋买卖合同法律关系存在。被告收到原告购房费用后，至今未与原告签订书面购房合同，也未办理网签手续，未履行应尽的义务，原告请求解除合同、退还购房费用符合法律规定，本院予以支持。原告交纳的团购费收据，虽然印章为清雅贤居公司，但从本案查证事实来看，该团购费用构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故原告要求元通公司返还团购费用的诉讼请求，本院予以支持，原告因购房共交纳的购房费用为162267元，元通公司应当予以返还。原告主张的损失计算方式为同期银行贷款利息，于法有据，本院予以支持。被告清雅贤居公司以自己的名义收取团购服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，对本次纠纷的造成具有一定的过错；同时，根据其在本案中所起的作用，被告清雅贤居公司在本案中的地位可以判定为与元通公司同为出售房屋的一方，故其应在收取团购服务费范围内承担连带清偿责任。原告主张律师费没有合同依据及法律依据，本院不予支持。二被告之间的内部纠纷可自行协商解决，如有争议另行依法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李俊洪与被告郑州元通房地产有限公司之间关于郑州国际医药港1-3-3088号形成的房屋买卖合同关系；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李俊洪购房费用162267元并支付利息损失（以162267元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月9日起计算至实际清偿完毕止）；三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司在收取的团购服务费7万元范围内对本判决第二项的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告李俊洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1879元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇一九年九月十七日书记员  郭信煜