黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0227民初213号原告：谷玉霞，女，1958年10月11日出生，蒙古族，个体，住黑龙江省富裕县。委托诉讼代理人：马江，男，1953年9月30日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省富裕县。被告：黑河市昌辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231100772637941W，住所地黑龙江省黑河市合作区中央大街电业办公楼东侧昌辉典雅成**楼。法定代表人：何德平，职务董事长。委托诉讼代理人：何星辰，男，1974年9月10日出生，满族，该公司业务经理，住黑龙江省黑河市爱辉区。被告：富裕县海华购物中心，统一社会信用代码91230227565189947E，住所地黑龙省富裕县富裕镇朝阳街。法定代表人：杨柳，职务执行董事。委托诉讼代理人：李雷，女，1982年3月11日出生，汉族，该公司工作人员，住黑龙江省富裕县。原告谷玉霞与被告黑河市昌辉房地产开发有限公司（以下简称昌辉房地产）、富裕县海华购物中心（以下简称海华购物）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷玉霞的委托诉讼代理人马江和被告昌辉房地产的委托诉讼代理人何星辰、被告海华购物的委托诉讼代理人李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷玉霞向本院提出诉讼请求：一、要求被告依据法律规定协助原告办理产权登记手续，追究被告的民事违约责任。二、请求法院判令被告给付原告逾期办理房屋权属证书所产生的逾期办证利息24,657.00元，直至被告提供办理登记手续之日止，给付原告产生月利率2%的利息。三、要求被告退还原告收取的经营保证金1,000.00元、装修保证金1,000.00元及利息749.25元，本息计2,749.25元。商铺经营管理合同违约金22,500.00元，两项合计25,249.00元。四、诉请被告承担本案诉讼费用和其他实际支出费用。事实与理由：原告是原江东大市场业户，在江东大市场拆迁时，按照富裕县城市房屋拆迁管理办公室下发的《关于江东大市场及相关问题的说明》和昌辉房地产下发的《拆迁计划及补偿安置方案》，商城竣工日期“商城2011年10月30日前竣工开业”的规定，可商城实际竣工日期为2012年5月14日才签的富裕海华购物中心回迁安置柜台（铺位）落位选定单（业户）》，延期224天。根据法律规定，被告于2012年2月1日起（扣除法律规定90天）至2018年12月31日止，至今已逾期办证83个月，原告在此期间多次到海华购物索要办理产权证，可被告至今不予提供办理房屋产权证所要求的六项材料手续，使原告的商铺不能进行买卖，给原告造成了极为严重的经济损失。根据法律规定，按二楼同等地段商铺价格总价款19,800.00元/㎡×3/㎡×6%÷12个月×83个月=24,657.00元。被告收取经营保证金1,000.00元，装修保证金1,000.00元毫无法律依据，原告自2012年5月4日与被告签订回迁安置铺位落位选定单至今，从未经营，也未进行装修，根据法律规定，被告应赔偿原告逾期利息2,000.00元×6%÷12个月÷30×2250天=749.25元，本息合计2,749.25元。按照双方签订的商铺经营管理合同，被告应赔偿原告逾期违约金2,000.00元×5×2250天=22,500.00元。综上，原告请求法院依照法律规定判决被告立即向原告提供法律认定的办理产权证书的相关手续，赔偿因被告违约给原告造成的经济损失，共计人民币49,906.25元。被告昌辉房地产辩称，原告起诉不应受理，因为黑河昌辉房地产与海华是两个主体。一个是开发单位，一个是购物中心。没有找过昌辉房地产协助办证。拆迁补偿协议第二条，关于开业时间问题，第三行不可抗拒自然因素和人为原因，导致开业时间和竣工自然顺延。当时是国家政策，营业税和增值税，营改增，国税和地税合并，我们有证据证明海华通知所有业主迅速办证，原告索要赔偿是国家不可抗拒的自然因素，政府行为造成的，昌辉房地产和海华购物中心及时通知业主速办证，海华一共有841户业主，在海华公司及时通知和极力工作现已经办完544户，现有195户没有办理，恰恰是这些业主与原告所陈述的，被告有义务协助原告办证，我公司通知原告办证，可是原告不协助办理，我公司无法配合，导致原告所陈述的诉讼请求责任在于原告，我们不承担相应责任。不同意原告诉讼请求。我们现在还是积极配合业主办理相关证照。因为现在营改增系统升级完毕。我们同意协助原告办理相应手续，但是原告的其他诉讼请求我们不同意，原因不在我们。被告海华购物辩称，同昌辉房地产辩称意见。原告为证明其诉称理由，提供如下证据：1.富裕县城市房屋拆迁办公室下发的关于江东大市场《拆迁计划补偿安置方案》及相关问题说明。第二条:关于开业时间的问题，证明商场竣工投入使用日期开业时间定为2011年10月30日前，但实际竣工使用日期为2012年5月14日才签订落位选定。被告昌辉房地产质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，拆迁补偿第二款标注了，因不可抗拒因素，开业时间顺延。从而证明被告商场开业时间延长是国家政策营改增自然因素。被告海华购物质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，拆迁补偿第二款标注了，因不可抗拒因素，开业时间顺延。从而证明被告商场开业时间延长是国家政策营改增自然因素。本院认为，该证据具有客观性、真实性，结合其他证据能证明拆迁方案约定2011年10月30日前竣工开业及2012年5月14日海华购物与原告谷玉霞签订落位选定单的事实，本院对该证据的效力予以确认。2．黑河昌辉公司下发的《拆迁计划及补偿方案》，证明其方案第一条第七款：竣工日期、商场2011年10月30日前竣工开业，但实际2012年5月14日才与原告签订落位选定单。被告昌辉房地产质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，拆迁补偿第二款标注了，因不可抗拒因素，开业时间顺延。从而证明被告商场开业时间延长是国家政策营改增自然因素。被告海华购物质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，拆迁补偿第二款标注了，因不可抗拒因素，开业时间顺延。从而证明被告商场开业时间延长是国家政策营改增自然因素。本院认为，该证据证明原告落位选定铺位的时间为2012年5月14日，对该证据的效力予以确认。3.证人罗某证人证言。证明原告多次去海华要求办理产权证。被告昌辉房地产质证认为，证人应当出庭作证，不出庭的法院不应采纳。被告海华购物质证认为，证人应当出庭作证，不出庭的法院不应采纳。本院认为，因证人未出庭，该份证人证言需结合其他证据予以认定。4.程玉发在海华购买商铺买卖合同书。证明被告应按照此地段平方米价格计算违约利息。被告昌辉房地产质证认为，不是本案当事人的购买合同，不同地段的价格不一样，与本案无关。我方已经通知原告进行办证。被告海华购物质证认为，不是本案当事人的购买合同，不同地段的价格不一样，与本案无关。我方已经通知原告进行办证。本院认为，该份证据需结合其他证据予以认定。5.富裕县海华购物中心回迁安置柜台（铺位）落位选定单（业户），证明二楼B-081-2号柜台实际交付使用时间为2012年5月14日。被告昌辉房地产质证认为，以上证据与昌辉房地产无关。被告海华购物质证认为，证据中选铺时间是2012年5月14日，交付时间有明确通知，时间为2012年7月25日进场装修。本院认为，该证据具有客观性、真实性，能证明2012年5月14日海华购物与原告谷玉霞签订落位选定单的事实，本院对该证据的效力予以确认。收据复印件两份，证明收取经营保证金至今未退。被告昌辉房地产质证认为，该证据与昌辉地产无关。被告海华购物质证认为，收据一张无异议，收据上有交款人本人签名，证明原告是自愿缴纳的保证金。本院认为，被告海华公司对收据无异议，本院对该证据予以确认。7、商铺经营管理合同复印件一份，证明应按双方约定海华公司应向原告赔偿每日千分之五的违约金。被告昌辉房地产质证认为，该证据与昌辉地产无关。被告海华购物质证认为，他是断章取义，对于经营保证金有不成文的规定，属于商业经营范畴，属于合理收缴，目的是为了规范市场经营所收取的，我公司认为收取并未不妥，同时物业法也有相关规定。本院认为，因双方签订商铺经营管理合同，保证金是在业户退场后6个月内给付，因原告选定摊位后，已经达到经营条件，不入场经营与被告无关且原告系商铺所有人，不是租赁者，所缴纳的经营保证金不应返还。被告海华购物收取装修保证金无法律依据，故该笔保证金应予退还原告，因双方并非借贷关系，故对原告主张利息部分不予支持。被告昌辉房地产为证明其辩称理由，提供证据如下：1.富裕县城市房屋拆迁办公室下发的关于江东大市场《拆迁计划补偿安置方案》及相关问题说明，证明原告办证是自然因素，是国家政策营改增不可抗拒的，造成的经济损失与我方无关。原告谷玉霞质证认为，真实性无异议，主张的问题有异议。营改增是有时间节点的，我认为营改增期间是可以办理业务的。但这些年不予办理。被告海华购物质证认为，属实，无异议。本院认为，该份证据不能证明被告逾期办证是因为国家政策原因导致的，故对被告昌辉房地产的证明目的不予认定。2.关于开具购房正式发票的通知一份，时间2015年6月8日。证明我公司已经及时通知业主因营改增问题应及时进行办证，逾期无法办理、未办理的所产生风险及一切责任与我公司无关。当时通知原告业主，但是谷玉霞拒绝接收。原告谷玉霞质证认为，有异议，被告没有证据证明通知谷玉霞的证据，谷玉霞没有接到该通知。被告海华购物质证认为，属实，无异议。本院认为，结合其他证据，该份证据不能证明逾期办证是因不可抗拒的因素导致，且其无权单方通知逾期办证产生的损失风险不由其承担责任，故对被告的证明目的不予认定。3.昌辉驻海华协助办证人员与海华购物中心业户通话记录详单一份，证明已向业主打电话通知过，也与谷玉霞进行过电话通知。原告谷玉霞质证认为，真实性有异议。这个电话号码是谷玉霞本人，对于怎么回复的有异议。被告海华购物质证认为，无异议。本院认为，该份证据能证明昌辉房地产与原告通过电话，但不能证明通话的具体内容，故对被告的证明目的不予认定。被告海华购物为证明其辩称理由，提供证据如下：1.富裕县人民政府办公室文件-富政办发【2012】56号。证明海华购物中心房产是使用权，由于政府行为要求我们两个公司给予业主办理产权，我们两个公司积极想办法按照政府文件办理。原告谷玉霞质证认为，有异议，该份证据没有谷玉霞签字。被告昌辉房地产质证认为，无异议。本院认为，该份证据符合客观性、真实性，对该份证据的效力予以认定。2.关于海华购物中心商铺测绘面积的通知，证明因海华购物中心情况有诸多原因导致产权难于办理，经过两公司沟通、测绘，于2015年5月通知全体业主进行测绘。原告谷玉霞质证认为，真实性无异议。每个商户独立的测绘报告我们没有。海华并没有出示。被告昌辉房地产质证认为，无异议。本院认为，该份证据符合客观性、真实性，对该份证据的效力予以认定。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告谷玉霞系江东大市场（现为被告海华购物）业户，富裕县城市房屋拆迁管理办公室于2011年2月16日针对江东大市场业户出具了江东大市场拆迁计划及补偿安置方案及相关问题的说明，承诺了江东大市场于2011年4月15日开工建设、开业时间（竣工时间）为2011年10月30日前，并说明了产权证颁发、回迁时采用抽签方式来选择柜台（铺位）等问题。被告昌辉房地产于2011年1月16日针对江东大市场业户出具了拆迁计划及拆迁安置方案，说明了拆迁范围、拆迁对象、拆迁期限、开工日期、竣工日期、拆迁补偿方式等问题。2012年5月14日，昌辉房地产出具一份富裕海华购物中心回迁安置柜台（铺位）落位选定单（业户），原告谷玉霞签字确认，选定了富裕海华购物中心的二楼B-081-2号柜台（铺位），面积3㎡。2012年10月4日，原、被告签订了商铺经营管理合同，并缴纳了1,000.00元经营保证金及1,000.00元装修保证金。2015年6月8日，被告昌辉房地产出具了一份关于开具购房正式发票的通知回执，接收人签字处并非原告谷玉霞签署。2012年7月13日，富裕县人民政府办公室发出了一份富裕县人民政府关于给予海华购物中心业户办理产权证照的通知，内容为要求昌辉房地产负责将于业户签订的使用权转让合同改签为买卖合同，业户享有所有权、给予原江东市场回迁业户和购买海华购物中心商铺业户办理产权证（包括房产证和土地使用证）等事项。2015年5月2日，海华购物出具了一份关于海华购物中心商品面积测绘的通知，通知商铺测绘事宜。被告昌辉房地产和海华购物称逾期开业系因国家政策原因导致，但其未提供证据证明。现原告谷玉霞起诉要求二被告协助办理产权登记手续并主张逾期利息。本院认为，原告谷玉霞系江东大市场（现为被告海华购物）业户，富裕县城市房屋拆迁管理办公室于2011年2月16日针对江东大市场业户出具了江东大市场拆迁计划及补偿安置方案及相关问题的说明，被告昌辉房地产于2011年1月16日针对江东大市场业户出具了拆迁计划及拆迁安置方案，均承诺了江东大市场于2011年4月15日开工建设、开业时间（竣工时间）为2011年10月30日前，但直至2012年5月14日，昌辉房地产才出具一份富裕海华购物中心回迁安置柜台（铺位）落位选定单（业户），原告谷玉霞签字确认，选定了富裕海华购物中心的二楼B-081-2号柜台（铺位），面积3㎡。且截至到目前，二被告仍未提供有效证据证明其已经通知原告方领取办理产权证所需的相关手续（落款时间为2015年6月8日的关于开具购房正式发票的通知回执中接收人签字处并非原告谷玉霞签署，通话记录也不能证明通话内容）。被告称逾期竣工系因不可抗力国家政策营改增所导致，但其未提供有效证据证明，故被告逾期竣工确属违约。另，被告昌辉房地产出具的拆迁计划及补偿安置方案未说明产权颁发的事项，但方案最后一款说明“此安置方案未尽事宜，按国家、省、市、县相关法规和规定执行”，而富裕县城市房屋拆迁管理办公室于2011年2月16日针对江东大市场业户出具的江东大市场拆迁计划及补偿安置方案及相关问题的说明已经对产权证由谁颁发进行了说明（由富裕县房产处颁发产权证），且富裕县人民政府发出了一份《富裕县人民政府关于给予海华购物中心业户办理产权证照的通知》，要求给予原江东市场回迁业户和购买海华购物中心商铺业户办理产权证，故被告昌辉房地产应待办理产权证照的条件成就后出具相关手续协助原告办理产权证，海华购物非提供办证手续的主体，故其不承担责任。关于原告主张逾期办证利息的问题，因原告系江东大市场的回迁业户，其现有的商铺系回迁改造所得，而非从房地产开发企业处购买所得（商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同）的商品房屋，原告的在海华购物的商铺不属于商品房屋，故不适用逾期办证的利息，亦不能适用民间借贷的相关逾期利息的司法解释（本案并非民间借贷法律关系）。且其从选定商铺后能够正常经营，其又未提供相关证据证明产生了实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因2012年10月4日，原告与被告海华购物已签订《商铺经营管理合同》，该份合同应系原告与被告海华购物的真实意思表示，且合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法、有效，原告与被告海华购物均应受到该份合同的约束。虽原告选定的商铺至今未能办理产权手续，但原告能够正常经营，且原告已按《商铺经营管理合同》的约定向被告海华购物支付了经营保证金，而原告又未提供相关证据证明产生了实际损失，故本院对原告要求被告返还经营保证金及赔偿原告逾期违约金的诉讼请求不予支持。又因被告海华购物收取原告的装修保证金既无法律依据，双方亦未进行约定，故该笔装修保证金应予返还给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告黑河市昌辉房地产开发有限公司待能够办理产权证的条件成就后协助原告办理富裕县海华购物中心的商铺的产权登记手续。被告富裕县海华购物中心有限公司在本判决发生法律效力后十日内退还原告装修保证金1,000.00元。三、驳回原告谷玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1,048.00元，由原告负担898.00元，由被告黑河市昌辉房地产开发有限公司负担100.00元，被告富裕县海华购物中心有限公司负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 吕 涛审判员 夏保贵审判员 胡志江二〇一九年九月二日书记员 米 燕