苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初8036号 原告：吴江恒大装饰广场物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通路口****。 法定代表人：包计干，执行董事。 委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏东恒（吴江）律师事务所律师。 被告：黄建胜。 原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司(以下简称“恒大物业公司”)诉被告黄建胜房屋租赁合同纠纷一案，原告恒大物业公司于2019年6月13日向本院起诉，本院于2019年6月15日立案，依法由审判员张金花适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行审理。原告恒大物业公司的委托诉讼代理人王蕴琦、被告黄建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告所欠租金21098元（从2017年11月8日至2017年12月18日未付租金15627元），并向原告支付违约金7977元（以21098元为基数，以年息24%从2017年11月8日起计算至实际付款日，暂计算至2019年6月6日），暂合计29075元。2、本案律师费3000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月29日签订了《租赁经营管理协议书》(下称“租赁协议”)，约定由被告承租吴江欧蓓莎家居生活中心内一层1264-1266、1205-1207、1155-1156号237.5平方米的商铺，协议期截至2018年1月7日。被告将该店面用于开设景润背景墙的店面。在租赁期限内，被告未按上述协议的约定向原告支付房租，从2017年11月8日开始拖欠房租，至2017年12月18日共计拖欠21098元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告黄建胜辩称：其与原告签订有租赁合同，后来中康公司突然过来让其交租金。其确认结欠原告2017年11月8日至2017年12月18日的租金20808元，对违约金和律师费不予认可，其只付租金；整个欧蓓莎市场都是按季度支付租金的，因当时原告和中康公司交接不清，导致其不知道该将租金支付给谁，才产生本案纠纷。 本院经审理认定事实如下：2015年10月8日，江苏恒大置业投资发展有限公司（以下简称“恒大置业公司”）委托恒大物业公司对坐落于松陵镇江新村高新村205省道西侧的房产行使租赁及相关管理的权利。2016年12月29日，恒大物业公司（甲方）与黄建胜（乙方）签订《租赁经营管理合同书》，约定由甲方将位于苏州市吴江区欧蓓莎家居生活中心一层1264-1266、1205-1207、1155-1156号237.5平方米的经营场地提供给乙方从事景润背景墙的经营，租赁期限自2017年1月8日至2018年1月7日，月租金65元/㎡，合同期内租金185250元。约定首年租金由乙方分两期（即每6个月缴纳一次）向甲方平均缴纳，首期租金在合同签订后3个工作日内向甲方缴纳，第二期开始以后各期租金，乙方应在上一期租金届满前5个月内向甲方一次性缴纳，如乙方逾期10个工作日内未支付租金，自第11个工作日起每日按逾期年租金的5%加收违约滞纳金。并约定如乙方未及时交纳租金、管理咨询费、广告费等费用的，甲方有权解除合同，没收产品质量保证金，同时要求乙方支付违约金并赔偿包含诉讼费、律师费在内的全部损失，违约金计算标准为两个月的租金、物业管理费及管理咨询费。 恒大公司为本案诉讼与江苏东恒（吴江）律师事务所签订了委托代理合同，合同约定代理费为3000元。原告恒大公司提交了一张江苏省增值税普通发票复印件，显示开票日期为2019年5月10日，名目为法律咨询*律师费，价税合计30000元。庭后原告恒大物业公司提交了其所出具的情况说明一份，主要内容为恒大物业公司将系列租赁合同纠纷案打包委托给江苏东恒（吴江）律师事务所，经双方协商，每个案件按照3000元收取律师费，上述30000元的发票系包括本案在内的十个案件的律师费发票。 本院在（2018）苏0509民初12020号原告康福来公司与被告赵岐艳、第三人恒大物业公司房屋租赁合同纠纷一案中，生效判决查明如下事实：欧蓓莎家居生活中心是由恒大置业公司开发的产权式商铺。根据开发时间、位置的不同，区分为欧蓓莎家居生活中心一标段和二标段。黄建胜所租赁的店铺位于二标段。勤思公司原系欧蓓莎家居生活中心的管理公司，后勤思公司中途撤场，恒大物业公司从2015年10月开始接手进行管理。2017年4月7日，苏州市中级人民法院向吴江欧蓓莎家居生活广场承租户发布了一份执行公告，载明该院查封了恒大置业公司名下项目名称为“吴江恒大商贸城”项下（即欧蓓莎家居生活中心）的所有未售房产，查封期间该处房产不得变卖、转移、毁损、抵押、租赁等，该院冻结该处房产产生的租金收益，要求承租人将租金汇付至苏州市中级人民法院的相关账户。2017年12月18日，江苏中康养老产业发展有限公司通过司法拍卖形式拍得欧蓓莎家居生活中心一、二标段恒大置业公司未售出商铺，并成为二标段占地面积最大业主。在此之后，中康公司与恒大物业公司就欧蓓莎家居生活中心的经营管理权问题发生争议，各自先后发出公告，主张自己有合法的经营管理权，要求租户将租金支付给自己。 黄建胜所租赁的店铺位于欧蓓莎家居生活中心二标段。 庭审中，被告黄建胜陈述称：整个市场都是按照季度交纳租金的，恒大物业公司与中康公司交接不明确，欧蓓莎被中康公司收购了，其也不清楚，恒大物业公司亦未提前通知其。 上述事实，由原告恒大物业公司提交的租赁经营管理合同书、委托书、照片、委托代理合同、发票，以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为：第一，原、被告双方之间的租赁经营管理合同合法有效，被告黄建胜应当按约支付租赁费用。被告黄建胜一直拖欠原告恒大物业公司2017年11月8日至2017年12月18日的租金20808元（185250÷365×41）未付，显属违约，故被告黄建胜应予支付。 第二，对于违约金问题，因所涉商铺的产权变更及经营管理权争议，以及原告恒大物业公司的管理问题导致被告所欠租金未能及时算清，遂引起本案纠纷，因租赁合同中约定的违约金过高，原告恒大物业公司主张的违约金计算标准亦过高，本院综合考虑本案中双方的过错以及原告恒大物业公司的损失情况，本院将违约金调整为以欠付租金20808元为基数，自原告恒大物业公司起诉之日即2019年6月13日计算至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息损失。 第三，因双方在租赁合同中约定如承租方出现未按时交纳租金等违约情形，需赔偿出租方因此而发生的律师费等费用，由于被告黄建胜未按约支付租金，致原告恒大物业公司向法院起诉，并委托律师、支付代理费，故被告黄建胜应赔偿原告恒大物业公司律师费损失，原告恒大物业公司主张律师费3000元合理，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告黄建胜于本判决生效之日起十日内向原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司支付租金20808元并支付相应的违约金（以20808元为基数，自2019年6月13日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。 二、被告黄建胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司律师费损失3000元。 （上述款项，如采用转账方式，请支付至原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司的指定账户；或支付至：户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取301元，由原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司负担101元，由被告黄建胜负担200元，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司预交的案件受理费本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审判员  张金花 二〇一九年九月五日 书记员  熊静怡 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。