湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初4017号 原告：常德市润家物业服务有限公司，住所地常德市武陵区丹阳街道办事处金桥社区丹阳路**（湘北一村****）。 法定代表人：尹桂武，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王思睿，湖南金州（常德）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李成园，男，一般授权代理。 被告：龚佑萍，女 常德市润家物业服务有限公司（以下简称润家物业公司）与龚佑萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告润家物业公司的委托诉讼代理人王思睿、李成园，被告龚佑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润家物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令龚佑萍向润家物业公司支付自2018年2月1日起至2020年1月31日止的物业服务费3438元及违约金1031.4元，合计4469.4元；2、判令龚佑萍承担本案诉讼费用。 龚佑萍辩称：1、青年新城建设项目于2017年12月15日竣工验收，润家物业公司与龚佑萍签订《前期物业服务协议》的时间是2017年2月5日，润家物业公司违规承接物业，之前不具备交房的前提条件，润家物业公司应从2018年1月1日起开始计算小区业主物业服务费；2、在润家物业公司存在明显合同违约和瑕疵的情况下，业主有权根据《合同法》第六十七条规定行使顺序履行抗辩权，拒绝润家物业公司全额支付物业服务费的履行要求。请求法院判决润家物业公司承担《前期物业服务协议》的违约责任，责令润家物业公司继续完全履行其协议的应尽义务后，业主再行交付整改达标后的物业服务费用；对整改前的物业服务费按照润家物业公司实际已履行部分和未履行部分进行折算后按比例支付；3、润家物业公司没有履行应尽义务：擅自改变公用活动用房和物业用房的用途；没有履行房屋装修管理义务，小区商户乱搭乱建现象严重；从未公示公共部分广告及其他收益情况，公共部分广告收益应归业主所有；小区绿化管理养护不到位，植被枯死；物业公司对小区发生的几起人身财产安全事故负主要责任；未公示小区前期物业招标文书中的具体服务内容、中标通知、收费标准等；未及时处理公用设施的报修；小区垃圾拖运不及时，给商户私开后门等。业主多次向政府部门投诉，但润家物业公司物业工作仍无改进；4、违约金收取不合理，因为物业公司与前期开发商合同约定的是万分之三，现在是按照千分之三收取，故物业公司收取的违约金超过标准；5、物业公司从未当面或入户向业主及家属催缴物业管理费；综上，请求法院依法驳回润家物业公司的诉讼请求，由润家物业公司承担本案的一切诉讼费用。 双方当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据材料，本院依法审查后，结合当事人庭审陈述确认如下法律事实： 龚佑萍为常德市武陵区三闾路与青年路交汇处的XX小区******房屋的买受人，该高层住宅面积XX平方米。2017年2月5日，润家物业公司与龚佑萍签订《前期物业服务协议》，双方约定由润家物业公司为XX小区全体业主和物业使用人提供从房屋出售之日起至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。该合同还约定：“第十六条：物业服务费标准高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.7元；首次交纳之后，每次续缴费用时间为在每年第一季度，一次缴纳12个月，可提前缴纳。逾期缴费，除补交所欠服务费外，则应交纳实际欠费总额的3%作为违约金。第二十四条第二项：龚佑萍违反本协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，润家物业公司有权要求龚佑萍补交，并可从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金。”从2018年2月1日起，龚佑萍开始欠缴物业服务费，已欠缴2018年2月1日至2019年1月31日和2019年2月1日至2020年1月31日两个年度的物业服务费，润家物业公司主张实际执行标准按每平方米1.5元的标准收取，龚佑萍共计拖欠3439.8元（95.55平方米×1.5元/平方米×12个月×2）。润家物业公司分别于2018年9月5日和2019年4月6日，在龚佑萍入户门处张贴《关于催缴物业服务费用的函》，但催缴物业服务费未果，遂诉至人民法院，提出前列诉讼请求。 另查明，常德市武陵区永安街道庆丰社区居民委员会出具证明称润家物业公司自2016年6月21日起至今在XX小区提供物业服务。 上述事实有双方身份信息、商品房买卖合同摘要、《前期物业服务协议》、关于催缴物业服务费用的函、社区证明、入伙程序表、工程竣工验收备案表、照片若干等证据材料在卷佐证，以及当事人陈述，足以认定。 本院认为，润家物业公司与龚佑萍签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，其内容不违反相关法律、法规强制性的规定，合法有效，应受法律保护。润家物业公司提供了物业服务，龚佑萍应当缴纳物业服务费。经查明龚佑萍拖欠物业服务费属实，应承担清偿和违约责任，协议约定高层住宅物业服务费标准按建筑面积每月每平方米人民币1.7元计算，润家物业公司主张按1.5元计算，并未超过约定，本院予以支持。依据合同约定，龚佑萍应缴纳自2018年2月1日起至2020年1月31日止的物业费用是3439.8元（1.5元/㎡/月×95.55㎡×24个月），现润家物业公司主张3438元，系对自身诉讼权利的合法处分，本院予以支持。龚佑萍主张润家物业公司提供的物业服务不符合《前期物业服务协议》的约定标准、存在众多问题，故要求对欠缴期间的物业费进行打折的辩论意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，当事人有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，龚佑萍可依据合同约定要求润家物业公司进行改善，润家物业公司拒不改善的，龚佑萍可另行主张追究润家物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故本院对龚佑萍的该辩称意见不予采纳。同时，龚佑萍提交的现有证据不足以证明润家物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故龚佑萍以润家物业公司存在服务瑕疵为由拒交物业费及要求物业费打折的理由本院亦不予支持。关于龚佑萍辩称2017年12月15日前青年新城不具备交房条件，润家物业公司属违规承接物业的主张，因其向本院举证的“工程竣工验收备案表”中明确载明涉案青年新城小区系2017年1月6日竣工验收，与龚佑萍辩称不一致，故其主张没有事实依据，本院不予采纳；对于违约金，因双方签订《前期物业服务协议》中约定了违约金条款，故对该项诉讼请求，本院予以支持；但对于违约金的给付标准，润家物业公司主张按拖欠物业服务费总额的30%收取违约金，本案物业服务合同系双务合同，为存在对价的价款给付之债，并非履行还款义务，润家物业公司主张的标准过高，本院依法调整为按中国人民银行发布的同期存款基准利率计付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、龚佑萍在本判决书生效之日起十日内向常德市润家物业服务有限公司支付2018年2月1日至2020年1月31日的物业服务费共计3438元及违约金（以3438元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率从2018年2月1日起计算至2020年1月31日止）。 二、驳回常德市润家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由龚佑萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  罗云霞 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  娄 琴 代理书记员  陈 虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。