大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5616号原告：大连龙湖东港房地产有限公司委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。被告：宫某，男法定代理人：刘某（宫某母亲）、宫本钢（宫某父亲），均系本案被告。被告：刘某，女被告：宫本钢，男三被告共同委托诉讼代理人：张福刚、王志攀，北京德恒（大连）律师事务所律师。原告大连龙湖东港房地产有限公司与被告宫某、刘某、宫本钢商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李升斌、张凯智、三被告共同委托诉讼代理人张福刚、王志攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1.三被告向原告支付欠付购房款人民币1354306元；2.三被告向原告支付逾期付款违约金（以256682元为基数，自2015年3月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年5月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年7月26日计算至2017年9月29日，以74306元为基数，自2015年9月26日起算，以1280000元为基数，自2015年11月10日起算，均按日万分之二的标准支付至实际支付之日止）。事实与理由：2014年11月30日，原告与被告宫某签订了《商品房买卖合同》，其母亲刘某作为法定代理人代为签订，被告购买原告开发的“水晶郦湾”项目第x幢x单元x层x号房屋，总价款2566817元，被告仅支付1212511元，仍欠付1354306元，原告多次催要，被告始终未支付剩余房款，且擅自占有使用了房屋。被告宫本钢于2017年8月28日与原告、大连宏达建设监理有限公司签订《协议书》，对于案涉房屋，宫本钢承诺于2017年11月31日支付至合同额的50%，2017年12月31日前全款完成支付，否则愿意按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。协议签订后，被告仍未按约定支付房款。被告逾期付款构成违约，应支付剩余房款及违约金，被告宫某未成年，被告刘某、宫本钢作为父母负有房款及违约金的支付责任。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对被告已经支付的房款金额没有异议，但原告交付的房屋存在设计缺陷，防水没有做好，导致房屋漏水，给被告造成了严重的损失，原告至今没有赔付。关于房款支付及损失赔偿的问题，原告与被告于2017年8月28日另行签订了协议书，根据协议书的约定，被告支付房款之前，原告应先行解决房屋漏水的相关问题，但原告未按照协议约定的内容履行，依照协议约定的时间履行顺序，被告有权拒绝支付剩余房款。且《协议书》对剩余房款的支付时间和方式等做出了变更，违约责任的起始时间也相应的改变。经审理查明，2014年11月30日，原告（出卖人）与被告宫某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告宫某购买原告开发的龙湖水晶郦湾x期第x幢x单元x层x号公建，建筑面积101.65平方米，总价款2566817元，分期付款（1）2014年11月30日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（2）2015年3月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（3）2015年5月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（4）2015年7月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（5）2015年9月25日前，买受人缴纳房款（人民币）260089元。（6）2015年11月9日前，买受人缴纳房款（人民币）1280000元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同由被告宫某母亲刘某代为签署。被告宫某于2014年11月30日向原告支付定金200000元、房款56682元，于2017年9月29日向原告支付房款955829元，上述款项共计1212511元。案涉房屋已经交付被告使用。2017年8月28日，原告（甲方）与被告宫本钢（乙方）及案外人大连宏达建设监理有限公司（丙方）签订《协议书》，《协议书》第二条约定，对于乙方儿子宫某购买的三套公建房屋（包括案涉房屋），乙方同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部材料准备齐全提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成，否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。本合同签订后，如涉及办理该三套公建房屋网签备案手续的，乙方应予以协助办理。《协议书》第七条约定，因乙方的儿子宫某购买的大连龙湖水晶郦湾项目x#三套公建房屋的时间较早，该三套房屋存在部分配套工程不完备，东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况，甲方同意一次性支付乙方450000元作为房屋功能缺陷补偿。《协议书》第八条约定，三方确认：所有五至七条中甲方向乙方及丙方支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付。此外，甲方支付的前提还必须是乙方及丙方履行了本协议第一、二条约定义务后，甲方直接支付并全部用于乙方儿子宫某购买的三套公建的最后一期房款。《协议书》第十一条约定，就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、收据、《协议书》及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告宫某于2014年11月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方形成房屋买卖合同关系。原告已经交付了房屋，被告宫某应按照合同约定履行付款义务，由于被告宫某未满18周岁，不具备完全民事行为能力，故应由其法定代理人，即被告刘某、宫本钢履行付款义务。合同约定房款总额为2566817元，被告宫某已经支付1212511元，尚欠1354306元，故对原告主张被告刘某、宫本钢支付购房款1354306元的诉讼请求，本院予以支持。关于三被告提出的房屋存在漏水等质量问题原告应先赔偿损失的抗辩意见，本院认为，根据原告与被告宫本钢于2017年8月28日签订的《协议书》，双方认可房屋存在“部分配套工程不完备、东侧及西侧楼板不满足交付条件”的情况，与此同时，协议第二条约定了被告宫本钢向原告支付房款的时间以及相应的违约责任，第八条约定了原告支付补偿款的前提是被告宫本钢按照协议约定时间支付全款。通过上述约定可见，被告宫本钢在知道房屋存在一定问题的前提下，同意继续履行合同，支付房款，并未以房屋质量问题为由拒绝支付房款。该协议第十一条约定：“就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。”从协议书的整体内容来看，并没有约定漏水问题协商一致是支付房款的前提条件，且“协商解决”需要双方意思表示一致，并非明确的单方义务，因此，被告以此提出先履行抗辩权，不符合法律规定。双方未在上述期限内就漏水问题协商一致，被告可以向原告就房屋漏水问题主张相应的权利，但以此为由拒付剩余房款没有法律依据，故对三被告的上述抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》关于付款时间的约定，被告宫某确实存在逾期付款的行为，且逾期付款时间超过90日，应按照合同第七条的约定承担违约责任。虽然被告宫本钢于2017年8月28日与原告签订的《协议书》对付款时间做出了变更，但该协议同时约定，被告宫本钢若未于2017年12月31日前全款支付完成，愿意按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现被告宫本钢并未按照《协议书》约定的时间履行付款义务，因此仍应按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告主张的违约金计算方式符合《商品房买卖合同》的约定，本院予以支持。因被告宫某未成年，该部分款项仍由被告刘某、宫本钢向原告支付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条之规定，判决如下：一、被告刘某、宫本钢自本判决生效之日起十日内向原告大连龙湖东港房地产有限公司支付购房款1354306元及违约金（按日万分之二的标准，以256682元为基数，自2015年3月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年5月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年7月26日计算至2017年9月29日，以74306元为基数，自2015年9月26日起算，以1280000元为基数，自2015年11月10日起算，计算至实际支付之日）；二、驳回原告大连龙湖东港房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9845元（原告已预付），由被告刘某、宫本钢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  率楠楠二〇一九年九月十日书记员  王 健