云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初1225号 原告：吴森，男，1954年2月18日生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人:朱建科，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组,住所:祥云县祥城镇城西社区。 负责人：任其培，组长。 委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：任大旺，男，1954年3月7日生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告吴森与被告祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组（以下简称城西八组）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依职权追加第三人任大旺参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴森及其委托诉讼代理人朱建科、被告城西八组的委托诉讼代理人罗珍国到庭参加诉讼，第三人任大旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吴森向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告转让土地使用权的行为无效；2、判令被告返还原告土地转让款384000元；3、判令被告赔偿原告建房损失90724.84元；被告承担案件受理费。事实与理由：原告吴森系祥云县祥城镇城西社区居民委员会第一居民小组（以下简称城**）居民。2018年6月，原告听说被告对外转让位于祥云县看守所东南侧农宅统规区的土地使用权。原告之子吴林春退伍后无房居住，原告便向被告询问购地事宜。被告答复可以购买，并保证宗地手续齐全，道路通畅。2018年7月9日，经双方协商，原告向被告购买该小区的2号宗地，面积120平方米，价格384000元。当日，原告通过吴林春帐户向被告转账支付土地转让款384000元，被告向原告出具了《收据》，答复原告可在该土地建房。上述手续办理后，原告准备了建房所需水电、钢筋、石料等，并在宗地上打孔桩及浇灌孔桩。期间，因被告与案外人城西九组未协调好小区道路，致原告道路受阻，准备了材料却无法建房，给原告造成经济损失。原告要求被告退还转让款并赔偿建房损失，但被告拒绝。综上，被告将集体土地向本集体经济组织成员之外的原告转让，且未办理农用地转用审批手续，违反法律强制性规定，其转让土地使用权的行为应属无效，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，2015年7月，祥云县城乡规划委员会审查同意被告的农宅统规区项目选址实施。被告自筹资金修建了小区挡墙、道路、水电等基础设施，按每宗土地120平方米划分了地块，小区道路位于小区东北角及东南角（被告修建小区时从东北角道路出入）。被告以抽签形式将地块分配本集体成员后，尚剩余几宗土地。经被告召开户长会议，决定将剩余宗地向本集体成员有偿转让。2018年上半年，小区东北角道路被祥云县公安局扩建看守所围进用地范围，致道路受阻。之后，被告从东南角道路出入小区。2018年6月，原告向被告询价购买宗地，被告答复宗地不向本集体成员以外的人转让。十多天后，被告本集体成员任大旺与被告商量转让宗地事宜。交付宗地转让款时，被告才知转让款系原告支付。被告起初不同意接受原告款项，但原告说明仅为其与任大旺之间留有付款凭据，被告才表示不予干涉，并声明该宗地转让、集体用地登记及建房手续申报等，被告只面对任大旺，故被告出具原告的《收据》注明“挂靠任大旺”字样。2018年7月，在被告尚未申报建房手续情况下，原告率先动工建房，导致城西九组将小区东南角道路封堵。城西九组称，该小区通往主路的路面及挡墙系其筹资修建，未经其同意被告无权通过该路面。经祥城镇人民政府多次协调，城西九组同意东边让出3米给被告通行，但要求被告拼出修建挡墙、路面的费用90多万元。因该款数额较大，被告集体成员难以统一意见，现仍等待政府协调处理。综上，本案宗地转让中，被告未直接面对原告，原、被告之间并无土地使用权转让合同关系。小区道路受阻系政府行为及原告过错造成，现仍在协调解决中，被告并无过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人任大旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。诉讼中，经本院传唤任大旺询问，任大旺述称：其系居民，，吴森系城**居民，与吴森系同学关系。在某次闲聊中，其与吴森说起农宅统规区还剩余几宗土地，只处理给本队人，如吴森购买，购地名义可以挂靠在其名下。之后，吴森与商定了购买宗地事宜，其为吴森提供挂靠，由吴森向购买了案涉宗地，知晓并同意挂靠事实。案涉宗地系吴森购买，其只为吴森挂靠一下，并非其购买宗地。宗地转让款系吴森直接支付，其没有经手，也没有从中收取费用。已将宗地交付给吴森，吴森在宗地上打了孔桩准备建房，后因道路不通等问题，吴森建房未果。 为证明其诉讼主张，原告吴森向本院提交下列证据： 1、身份证，以证明吴森身份情况； 2、常住人口登记卡、城西一组证明，以证明吴森、吴林春系父子，二，二人系城**居民；div> 3、农宅小区宗地转让竞标细则、宗地图，以证明被告发给原告竞标细则等材料及其载明的内容； 4、中国农业银行超级柜台客户回执、收据，以证明吴森于2018年7月9日以银行转账方式从吴林春帐户将土地转让款384000元支付到被告帐户，被告向吴森出具收据等情况； 5、照片，以证明被告向原告交付的宗地现状； 6、祥瑞钢材销售单，祥云县建材（集团）有限责任公司水泥调拨单、祥云县华盛建材经营部收据，祥云县中祥工贸有限公司灰窖采石厂过磅单，水电转让协议、收条、祥云县供排水有限责任公司水费结算清单，单顺章收据；以证明为准备建房，原告购买钢筋支出35584元，购买水泥支出4940元，购买碎石支出1878元，向李明章户购买水电设施支出转让费4000元、水费196.84元，在宗地上打孔桩、浇灌孔桩支付单顺章材料、工时费19800元，支出合计66398.84元等情况； 7、照片，以证明原告在宗地现场堆放所购钢筋、碎石及搭建工棚情况。 经质证，被告对第1组身份证无异议；认为第2组证据与本案无关联；认为第3组证据系被告发放给本集体成员的竞标材料，并未发放给原告；认为第4组证据真实，但收据载明宗地的受让对象是任大旺；认为第5、7组证据不能达到原告证明目的，被告并未向原告转让、交付过宗地；认为第6组证据或者不具备证据的形式要件，或者不能达到原告的证明目的，均不予认可。 为证明其抗辩主张，被告向本院提交下列证据： 1、祥云县祥城镇城西社区居委会证明，以证明被告负责人任其培身份情况； 2、祥云县城乡规划委员会项目审查决议通知（祥规委字第[2015]1号文件），以证明被告农宅统规区项目获得批准建设情况； 3、照片，以证明农宅统规区全貌、出路，以及原告在宗地准备建房情况。 经质证，原告吴森对第1、3组证据无异议；对第2组文件的真实性无异议，但认为不能证明案涉宗地已办理农用地转为建设用地的审批手续。 本院审查认为，原告吴森提交的第1至7组证据，被告提交的第1至3组证据，来源合法，内容相互印证，能证明吴森的身份情况，农宅统规区项目获得主管部门批准，吴森通过挂靠任大旺的形式向购买案涉宗地，支付宗地转让款，吴森为在宗地建房购买建材、打浇孔桩等事实，本院予以确认。;"> 本院经审理查明的案件事实：吴森系城**居民，系居民，二人系同学关系。2015年7月30日，祥云县城乡规划委员会作出了《祥云县城乡规划委员会项目审查决议通知》（祥规委字第[2015]1号文件），同意申报的农宅统规区项目选址，A区选址在祥城镇进平坝道路南侧、广大铁路西侧、用地规模21.78亩，B区选址在祥城镇进平坝道路南侧、广大铁路东侧、用地规模5.54亩，C区选址在祥云县看守所南侧、用地规模11.89亩。此后，筹资修建了该统规小区的挡墙、道路、水电等基础设施，并以每宗地120平方米划分地块，在本集体成员中进行了分配。对于分配结束后尚剩余的集体宗地，经户长会议讨论，决定向本组居民公开招标转让土地使用权。2018年6月20日，制定《农宅小区宗地转让竞标细则》，对公开招标转让土地使用权事宜进行了规定。其中，竞标人资质条件规定为“具有民事行为能力的本组自然人”。2018年6月，经吴森与口头协商，吴森以挂靠任大旺名义的形式向购买上述统规小区的2号宗地（面积120平方米），购买价格384000元，双方未签订书面合同。2018年7月9日，吴森通过其子吴林春的中国农业银行账户向的代收款账户祥云县祥城镇农村会计核算中心转账支付了宗地转让款384000元。同日，向吴森出具了一份《收据》载明：收到吴森挂靠任大旺农宅统规区2号宗地款384000元，系转账收讫。该《收据》加盖了祥云县祥城镇城西农经服务站的印章。之后，向吴森交付了上述统规小区2号宗地。吴森在宗地上打孔桩及浇灌孔桩12个，支出工时、材料费合计19800元。为建房，吴森还购买了钢筋、砂石料、水泥以及水电设施等准备施工。期间，因案外人城西九组与就案涉小区的道路问题发生争议，导致道路被阻塞，吴森未能在宗地开工建房。为主张返还宗地款、赔偿损失，吴森诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉土地使用权转让行为的当事人及转让行为的效力；二、应否返还吴森土地转让款，并赔偿损失。 关于土地使用权转让行为的当事人。本案经审理查明，案涉2号宗地土地使用权转让事宜及转让款金额系与吴森协商确定;宗地转让款384000元系吴森通过其子吴林春帐户转账支付到的代收款账户，案涉宗地系交付吴森;出具吴森的宗地转让款《收据》，亦明确记载宗地款交款人为吴森，挂靠人为任大旺；任大旺亦述称，其仅为吴森购买宗地提供挂靠，本人并不购买宗地。上述事实表明，在案涉宗地土地使用权转让行为中，系宗地转让人，吴森系宗地受让人，任大旺仅为名义上的挂靠人，、吴森、任大旺对上述挂靠购地事实均知情且不持异议。因此，与吴森之间形成事实上的土地使用权转让合同关系。关于宗地转让中其不直接面对吴森，与吴森之间无土地使用权转让合同关系的答辩意见，与本案事实不符，本院不予采纳。 关于土地使用权转让行为的效力。根据我国土地管理法等法律、法规的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地作为农村居民建设住宅经依法批准而使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，其取得具有福利性、保障性及身份性等特点，故宅基地的流转原则上仅限于本集体经济组织成员内部。此外，制定的《农宅小区宗地转让竞标细则》，对公开招标转让土地使用权的竞标人资质条件亦规定为“具有民事行为能力的本组自然人”。吴森系。吴森系城**居民，经济组织成员，依照法律规定及制订的竞标细则，吴森均不具备受让案涉农宅统规小区宗地的资格。吴森、、任大旺在本案宗地转让中，通过吴森挂靠于本集体组织居民任大旺的形式转让案涉宗地，以掩盖吴森实际受让宗地的目的，违反了法律的强制性规定，构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，故案涉土地使用权转让行为依法无效。综上，吴森请求确认与吴森之间的土地使用权转让行为无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于应否返还吴森土地转让款384000元并赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，案涉土地使用权转让行为无效，故收取的宗地转让款384000元应予返还。吴森请求返还宗地转让款384000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于吴森所受损失的赔偿。案涉宗地交付后，吴森在宗地上打孔桩及浇灌孔桩12个，购买了钢筋、砂石料、水泥、水电设施等建材，对建房作了相关准备。土地使用权转让行为被确认无效后，吴森为上述建房准备所发生的开支显然受到损失。根据吴森、对土地使用权转让行为无效均有过错，案涉孔桩与宗地已形成附合，不能返还且没有必要返还，案涉钢筋、砂石料、水泥、水电设施等吴森可自行处理等案件实际，吴森打孔桩及浇灌孔桩所支出的费用，应由予以赔偿。吴森所诉的其他建房损失，可由吴森自行承担。第三人任大旺为吴森提供挂靠，对土地使用权转让行为无效虽有过错，但任大旺的过错较吴森、为小，且其在宗地转让中没有利益，故任大旺可不承担本案责任。关于打孔桩及浇灌孔桩的费用，吴森主张支出19800元，并进行了举证，对该费用的金额虽不予认可，但未举证反驳，故本院对打孔桩及浇灌孔桩费用为19800元予以确认。对吴森请求赔偿打孔桩及浇灌孔桩损失19800元的诉讼请求，本院予以支持。对吴森主张的其他建房损失，本院不予支持。关于案涉宗地的返还问题，因未提起反诉，本案中不予处理，可另案主张权利。第三人任大旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、原告吴森与被告祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组转让案涉2号宗地土地使用权的行为无效； 二、被告祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组于判决生效后五日内返还原告吴森宗地转让款384000元； 三、被告祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组于判决生效后五日内赔偿原告吴森打孔桩及浇灌孔桩损失19800元； 四、驳回原告吴森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7758元，由原告吴森负担3879元，由被告祥云县祥城镇城西社区居民委员会第八居民小组负担3879元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨志坚 审 判 员  杨茂林 人民陪审员  许建平 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  杨浩然