江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终5974号上诉人（原审原告）：苏州金塔企业管理有限公司，住所地苏州市西二环路******。法定代表人：毕建钢，执行董事。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严海林，男，1954年8月29日出生，汉族，住，住所地苏州市吴江区/div>委托诉讼代理人：严正华，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。上诉人苏州金塔企业管理有限公司（以下简称金塔公司）与被上诉人严海林返还原物纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2018）苏0509民初12323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金塔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金塔公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实缺少证据，且自相矛盾。生效判决已经认定严海林对争议房产不存在租赁权，一审法院依然认定争议房产上存在租赁负担，前后矛盾。金塔公司以相应价格竞得涉案房产，并不能反映案涉房产价值即受到所谓租赁负担的影响。二、司法拍卖公告调查表未经执行程序的债权人，根没有经过金塔公司的质证，一审法院违反证据规则，程序严重违法。三、一审判决认定本案房屋利益归属案外人缺乏基本的事实和法律依据。严海林辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。金塔公司向一审法院起诉请求：1.判令严海林立即搬离盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋；2.判令严海林偿付房屋占用费人民币530400元(自2015年5月28日暂计算至2018年8月28日，2018年8月29日至实际搬离日的房屋占用费按照一楼60元/㎡/月计算，二楼25元/㎡/月计算，三楼15元/㎡/月计算)；3.本案的诉讼费用由严海林承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴江区房屋，其所有权原登记在南新公司名下。因南新公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，一审法院委托评估公司对南新公司名下位于苏州市吴江区西侧的二处房地产及机器设备进行评估，评估报告书中列明了部分出租情况，包含沿西环路二十开间房屋一至三楼（约4100平方米）已出租，租约至2023年12月28日止，本案涉及为二十开间房屋中的××-20号的房屋一至三楼，评估报告书载明本次评估已考虑租约对房地产价值的影响。一审法院于2015年4月21日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了对上述房地产及相关资产的拍卖公告信息。公告的买房注意事项载明，租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式。公告中特别提醒，标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在拍品现状中，明确有租赁，租赁情况中，南新公司门面租赁期限为20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，包含本案涉及的××-20号的房屋。并备注：其租金及租金给付方式以租赁合同（协议）为准，房地产拍卖成交，以房地产过户至买受人名下的时间节点为准，之后的房租费用由买受人收取。2015年5月6日，金塔公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物。2015年5月20日，苏州市吴江区人民法院作为拍卖人，金塔公司作为买受人，签订拍卖成交确认书，第四条明确确认，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。2015年5月28日，本院向吴江区房产管理处出具协助执行通知书，强制注销了南新公司上述房产抵押登记，将登记在南新公司名下位于苏州市吴江区西侧的房地产过户至金塔公司名下。金塔公司于2015年6月1日向原南新公司的房屋租户发出通告，通告要求：1、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，须在通告之日起十日内到我公司指定地点登记备案，并出示租赁原始合同，租金结缴款收据，确认存在的租赁关系信息；2、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同已到期的租赁户，如愿意续租的，须在10日内到我公司指定地点签订新的租赁合同；3、凡是在南新公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，租金、水费、电费欠缴的租户，须在10日内到我公司指定地点登记备案，确认存在的租赁关系信息，并结缴应付欠款；4、近期我公司将对原南新公司的土地、房屋等资产进行普查登记，采集公司资产的全部详细信息，请所有租赁户给予配合；5、近期我公司将对原南新公司的土地、房屋等资产，进行必要的维护、维修管理，保证资产的相对完好使用，请有关租赁户给予配合；6、以上通告中凡涉及有关租赁户配合的内容，所有租赁户必须无条件配合，对不配合者我公司将通过法律途径进行清理。严海林曾因与金塔公司用益物权确认纠纷一案向一审法院起诉，一审法院于2015年9月1日立案受理。在该案诉讼中，严海林向一审法院提供由案外人卢丽健出具的情况说明一份，证明苏州市吴江区房屋于2013年12月1日出租给案外人卢丽健；由严海林之子严海金与案外人卢丽健签订房屋租赁合同，合同期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金8万元；2013年至2014年全年租金及2014年至2015年半年租金已支付给严海林之子严海金；现拒绝支付剩余半年租金给严海金，是因为苏州金塔企业管理有限公司声称已经通过法院拍卖取得了南新大厦所有权，苏州金塔企业管理有限公司书面通知案外人卢丽健，要求案外人卢丽健与苏州金塔企业管理有限公司重新签订租赁合同，并向其支付房租；只要严海林及其子严海金能够证明对苏州市吴江区房屋拥有租赁权，案外人卢丽健保证将剩余房租支付给严海林及其子严海金，严格履行与严海金签订的租赁合同。严海林向本院提供金塔公司于2015年6月1日发出的通告一份，证明由于苏州金塔企业管理有限公司所发的通告，致使案外人卢丽健拒绝将剩余租金支付给严海林。严海林向本院提供欠款协议书一份，证明严海林向案外人盛后泉支付土地出让金278万元，从案外人盛后泉手中取得南新大厦所在土地的使用权，同时证明严海林拥有南新大厦××-20号房屋租赁权的由来，是通过土地使用权的交换所得。严海林向一审法院提供证人陈某与证人李某的证言，证明严海林与南新公司的法定代表人胡学明之间存在合伙关系；南新公司厂房及办公楼的土地是案外人盛后泉转让给严海林的；严海林退伙后，胡学明将南新大厦××-20号房屋抵给严海林。严海林向一审法院提供司法拍卖公告一份，证明在拍卖标的调查情况表中明确载明：南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为严海林租赁，同时证明严海林的租赁权已经过法院确认并对外公示。在该案的审理中，就苏州市吴江区房屋，严海林确认未与南新公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给严海林的。一审法院对该案于2016年4月26日作出判决，判决：一、驳回严海林要求确认对盛泽镇西环路南新大厦××-20号拥有租赁权的诉讼请求；二、驳回严海林的其他诉讼请求。严海林不服判决上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审理认为，承租人在法院查封之前已经签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得该不动产租赁权。本案中严海林确认涉案房屋是退伙时胡学明折抵给严海林的，严海林没有与南新公司签订租赁合同。司法拍卖公告中标的调查表中虽记载了南新公司门面房租赁期限为20年，租金已经付清，但上述记载没有相应的调查过程相互印证，缺乏相应的证据支持。因此对于严海林主张对南新大厦××-20号房屋拥有租赁权缺乏足够的事实和法律依据，不予认可。综上所述，严海林的上诉请求不能成立，应予以驳回。江苏省苏州市中级人民法院于2016年9月12日作出判决，驳回上诉，维持原判。一审审理中，严海林确认对涉诉房屋已失去控制，无法进入房屋内，南新大厦××-20号房屋二、三楼除不能拆除的装修外已无可搬迁的财产。一审法院认为：虽然严海林对南新大厦××-20号房屋拥有租赁权缺乏足够的事实和法律依据，但一审法院在拍卖公告中明确列明该房产上的租赁负担，评估报告书中也明确载明了南新大厦××-20号房屋1-3楼租赁期限至2023年12月28日止，房产价值评估时已经考虑到了此情况对价格的影响，而标的物明示带租赁负担拍卖，必然对其成交价产生影响。金塔公司通过司法拍卖获得了涉诉房产的所有权，在拍卖过程中，公告中明确列明该房产上的租赁负担等，包括了本案所涉的房屋，故应当认定，金塔公司竞买涉诉房产时，已明确知悉本案租赁合同的存在及履行情况，金塔公司参与竞拍的行为表明其接受涉诉房产现状，愿意以出价购买该房产并承受瑕疵。在成交确认书中，也明确以拍卖标的现状进行拍卖，对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。即使本案严海林对涉诉房产不享有租赁权，也不享有所有权或任何使用权，那么一审法院在网拍南新大厦公告中既然载明了不包括对××-20号房屋至2023年12月28日前的使用权，对该期间的房屋使用权产生的价值应由南新公司、胡学明的相关债权人享有，金塔公司无权主张。金塔公司购得带租赁负担的房产，又要求涤除租赁，违背了诚实信用原则。现被告已不占用涉诉房产，故不存在搬离的事宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百三十六条的规定，判决：驳回苏州金塔企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9104元，由苏州金塔企业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，金塔公司在通过司法拍卖买受涉案房产时，拍卖公告中明确列明涉案房产上的租赁负担，评估报告书中也明确载明了南新大厦××-20号房屋1-3楼租赁期限至2023年12月28日止，标的物明示带租赁负担拍卖。金塔公司在本案中主张严海林返还涉案房产，目的在于排除涉案房产上的负担，实质上构成对司法拍卖程序的异议，金塔公司的起诉应当予以驳回，一审法院对本案进行实体审理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初12323号民事判决；二、驳回苏州金塔企业管理有限公司的起诉。一审案件受理费9104元，退还苏州金塔企业管理有限公司；上诉人苏州金塔企业管理有限公司预交的二审案件受理费9104元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  杨 兵二〇一九年九月十一日书记员  闻 艺