北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15689号原告（反诉被告）：刘学军，住河南省。委托诉讼代理人：毛子熙，北京市邦盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕钦伦，住山东省。被告：王晶晶，住北京市房山区。二被告之委托诉讼代理人：张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘学军与被告（反诉原告）吕钦伦、被告王晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学军之委托诉讼代理人毛子熙，被告吕钦伦、王晶晶之委托诉讼代理人张海涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘学军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年12月2日签订的房屋租赁定金协议；2、判令被告向原告退还10万元意向金；3、判令被告向原告支付自资金占用费3432．33元（暂计算自2017年12月14日至2018年9月28日共288天，按中国人民银行同期贷款利率4．35%，一年按365天计数）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，刘学军与吕钦伦签订《房屋租赁定金协议》，双方约定被告将其某房屋租赁给原告作为其开办幼儿园使用，除常规房屋租赁内容外，该协议还约定：双方在2017年12月8日前签署正式合同、原告支付10万元定金、幼儿园办园许可证归原告名下、被告不能协助办理幼儿园许可证则退还定金等内容。另外，双方均同意由吕钦伦先行协调办理幼儿园办园许可证事宜，后根据协调情况履行合同。此后，因吕钦伦在协调办理幼儿园手续方面出现问题，向原告提出宽限时间，故双方并未于2017年12月8日签订正式合同，同时被告以协调关系为由要求原告支付10万元。2017年12月14日，因开办幼儿园手续方面的问题悬而未决，双方经协商同意将10万元定金的性质变更为意向金，且原告于当日向被告王晶晶（吕钦伦公司的会计）支付了10万元，王晶晶出具了收据，收据上明确记载10万元的性质为“意向金”。此后，原告积极要求吕钦伦履行合同义务，但是被告以各种理由推脱不履行合同义务。此外，在未经原告同意的情况下，被告将房屋租赁给了第三人，且恶意拒绝返还10万元意向金。为此，原告依据相关法律规定诉至法院。吕钦伦、王晶晶辩称，不同意原告诉讼请求，请法院依法予以驳回。1、原、被告之间不存在退还意向金的法律关系。原、被告于2017年12月2日签订了房屋租赁定金协议。该协议，双方签订后，对该协议进行了履行。也就是说，原告于2017年12月4日向被告交纳了定金协议中所约定的定金10万元。并且，由被告吕钦伦工作人员王晶晶进行实际收取。被告认为，被告收取的为定金，并非意向金。依据定金协议第9条规定，由于原告没有在2017年12月8日前签署正式合同，定金不予退还，现在被告不同意退还；2、原、被告依据定金协议，原告向被告交纳的定金10万，该协议中并未对10万元资金占用期间约定相关利息。并且就本案而言，是由于原告违约所致。所以原告要求资金占用费的请求没有法律依据。综上，请法院驳回原告诉讼请求。吕钦伦向本院提出反诉，反诉请求：要求刘学军赔偿吕钦伦房屋空置期间损失186000元。事实及理由：双方于2017年12月2日签订《房屋租赁定金协议》，约定2017年12月8日签订正式合同，于2017年12月4日交纳定金10万元。自此，吕钦伦将房屋一直为刘学军留置，吕钦伦为签订正式合同履行了前期准备付出了前期投入，现由于刘学军恶意不租致使吕钦伦损失过大，违反了公平原则，为此提出反诉，请法庭准许。刘学军对吕钦伦的反诉辩称，不同意吕钦伦的反诉请求，请予以驳回。1、双方签订的协议没有约定存在相关违约条款，反诉首先不符合协议的约定，没有约定基础；2、通过证人证言、吕钦伦陈述可知，吕钦伦于2018年上半年已将房屋对外出租，正是因为其对外出租行为，导致双方签署正式协议已无可能，是吕钦的行为导致了协议无法履行，构成实质性的违约；3、吕钦伦没有提出有效证据支持其反诉请求，仅仅以一段录音为证，真实性、证明效力都存在瑕疵。虽然证人姜某在作证时承认了是他和吕钦伦对话，但仅能说明录音双方的身份，无法证明电话录音内容和真实的情况相符。通过录音证据内容看出，基本上是吕钦伦陈述，姜某是被动应答，存在误导姜某进行套话意图，对取得证据合法性有疑问，也无法证明录音与事实情况相符。录音没有经公证，不能确认是否被裁减，即使有录音也不排除在证据中有裁减的行为，对真实性怀疑。姜某是刘学军未来潜在合作伙伴，不是刘学军本人，姜某没有参加全部商谈和后续的事，所以其在对方套话情况下下意识回答，不能证明真实情况。吕钦伦录音证据是孤证，无法支持其诉讼请求；4、吕钦伦反诉状中基于公平原则提出诉讼请求，请法庭注意，非基于违约责任条款，并且其要求支付的违约金金额高达涉诉金额1．86倍，根据司法解释即使存在违约条款需要支付违约金情况下，这请求的金额偏高，并且不存在违反公平原则的情况，也无相关证据佐证。综上，吕钦伦的反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，吕钦伦（甲方）与刘学军（乙方）签订房屋租赁定金协议，约定甲方将位于某房屋租赁给乙方使用，乙方向甲方支付定金等事宜达成如下协议：1、房屋位置：某号。2、租赁区域：某地首层及二层。3、租赁期限：12年，其中免租期3个月。4、房屋面积：1926．68平方米（建筑面积）。5、房屋用途：商业。6、租金及递增：1．9元每天每平米，每三年递增5%。7、付款方式：押贰付叁。8、定金数额：人民币大写壹拾万元整（￥100000．00元）；定金交付以甲方签收的书面收据为据。9、有效期限：本协议条款作为签署正式合同的主要依据。双方约定于2017年12月8日前签署正式合同。如乙方原因未在甲方约定日期前同甲方签订正式房屋租赁合同，定金不予退还；如甲方无合法理由拒绝与乙方签订正式书面房屋租赁合同的，甲方应双倍返还定金。10、其他约定事项：A、……G、如甲方协助下乙方办不了办园许可证，须在三个工作日内退回全额定金；11、本协议经甲乙双方签字盖章后生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2017年12月份，吕钦伦公司工作人员王晶晶出具收据：今收到刘学军交来意向金10万元整，该收据日期一栏为2017年12月41日。关于该收款日期，吕钦伦称为2017年12月4日，刘学军称为2017年12月14日，刘学军方提供的证人孟某在出庭作证时称其为刘学军、吕钦伦关于租赁一事的介绍人，认可在刘学军在刘学军、吕钦伦签订定金协议后两天内给付的10万元。关于该10万元性质，双方意见不一：刘学军称该10万元系与吕钦伦协商后改为意向金；吕钦伦主张该10万元为双方在定金协议中约定的定金，双方并未协商将定金改为意向金，是王晶晶依刘学军要求写成意向金。后吕钦伦、刘学军未依约签订正式房屋租赁合同。刘学军尚未取得办园许可证。吕钦伦称涉案房屋已于2018年1月29日转租案外人。现刘学军诉至法院，要求解除吕钦伦、刘学军之间的房屋租赁定金协议，返还10万元意向金，吕钦伦提出反诉，要求刘学军赔偿房屋空置期间租金损失。吕钦伦称王晶晶收取10万元系代吕钦伦收取，系职务行为。上述事实，有双方当事人陈述、刘学军提交的房屋租赁定金协议、收据、证人证言，吕钦伦提交的光盘及文字资料、房屋租赁协议等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。王晶晶并非房屋租赁定金合同的当事人，且吕钦伦认可王晶晶系代吕钦伦收取的10万元，故王晶晶不应承担返还10万元定金及利息的责任。本案中，关于涉案10万元的性质，根据双方签订的房屋租赁定金协议的约定、10万元的给付时间及证人、双方当事人当庭陈述，本院认为该10万元性质为定金，但依据双方在房屋租赁定金协议中的约定“如甲方协助下乙方办不了办园许可证，须在三个工作日内退回全额定金”，刘学军未取得办园许可证，吕钦伦应全额退还刘学军涉案10万元定金。关于刘学军要求吕钦伦未返还10万元造成的利息损失，于法有据，本院予以支持，具体利息起算时间及给付标准由本院酌定。对刘学军要求解除涉案房屋租赁定金协议的诉讼请求，考虑涉案房屋现已经出租给他人，房屋租赁定金协议中关于2017年12月8日前签订正式房屋租赁合同的约定已客观不能继续履行，故对刘学军该项诉讼请求本院予以支持。刘学军过高诉讼请求，本院不予支持。吕钦伦主张刘学军恶意不签订正式房屋租赁合同，造成房屋空置期间租金损失，但其对因刘学军原因造成未签订正式房屋租赁合同，未能提供充分证据，故对其该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘学军、吕钦伦于2017年12月2日签订的房屋租赁定金协议；二、吕钦伦于本判决生效之日起七日内返还刘学军10万元并给付相应利息（以10万元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率自2018年1月29日计算至实际给付之日）；三、驳回刘学军其他诉讼请求；四、驳回吕钦伦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1184元，由吕钦伦负担（于本判决生效之日七日内交纳）。反诉案件受理费2010元，由吕钦伦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇一九年九月十九日书记员  安 雪