河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9237号 上诉人（原审原告）：北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司，住所地：石家庄市桥**裕华东路**中天世都**。 法定代表人：张红志，该公司经理。 委托诉讼代理人：霍亮，河北林平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾丹，女，1983年8月8日生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告）：郭庆民，男，1979年9月29日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：杨海伟，男，1973年3月25日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。 上诉人北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司（以下简称中天恒信公司）因与被上诉人贾丹、郭庆民、杨海伟案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初7169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中天恒信公司的上诉请求：一、撤销原判，将本案发还重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误且程序违法，依法应予纠正。一、上诉人与被上诉人贾丹签订《中天世都内部认购协议》时，上诉人并未取得涉案房屋的预售许可证，且直至本案起诉前仍未取得，故该内部认购协议无效。在内部认购协议无效的情形下，案涉房屋显然不可能成为被上诉人贾丹的可供执行的财产。二、案涉房屋尚未取得预售许可证，也未进行初始登记。因此，即使假定内部认购协议合法有效，其也仅仅具有债权效力，不具有物权效力。作为案涉房屋的开发商，上诉人对尚未进行初始登记的房屋享有所有权，这是毋庸置疑的。该权利足以排除强制执行。三、二被上诉人在书写欠条时，将欠款权利人错写成原告总公司的法定代表人甄永杰。但从其欠条内容来看，该笔欠款显然是被上诉人欠上诉人未付的购房款，不仅欠款金额与被上诉人尚未支付的购房款285万元分毫不差，而且被上诉人还特意注明“到中天世都商务公馆取得预售许可证后一次性付清”。原审判决认定该欠条与本案无关联性、上诉人因《内部认购协议》享有的合同之债已经实现，明显错误。四、上诉人在向原审法院提起本案诉讼前，以被上诉人贾丹、郭庆民为被告，向河北省石家庄市新华区人民法院提起了确认合同效力之诉。因该案件结果与本案有关。故在本案审理过程中，上诉人依法向原审法院申请中止审理，原审法院亦作出了中止审理的裁定。但原审法院在关联诉讼案件尚未结案的情况下，又恢复对本案的审理，既未说明恢复审理的原因，亦未作出书面裁定，程序违法。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误且程序违法，依法应予纠正。故提起上诉。望贵院依法支持上诉人的上诉请求，以维护其合法权利。 被上诉人杨海伟提交书面答辩意见称，一、被执行人贾丹已就执行标的房产向上诉人支付全部510万房款且实际占有、装修并使用入住，该执行标的房产依法属于被执行人贾丹可供执行的财产，执行法院对执行标的房产进行评估拍卖符合法律规定。根据答辩人在执行异议程序及本案一审程序中提交并经法庭组织质证的证据:1、《中天世都内部认购协议》，2、总额为510万元的四份收款收据，3、上诉人向被执行人出具的《消防设施整改通知》，4、被执行人贾丹、郭庆民投资设立的河北鼎杰房地产开发有限公司(也系被执行人)工商登记信息四份证据可以证实，上诉人已于2011年10月11将本案执行标的房产出卖给被执行人贾丹，且贾丹分四笔依约足额支付了510万元房款完毕，上诉人据此向被执行人贾丹出具了相应四份收款收据。在贾丹入住装修执行标的房产后，上诉人又于2015年12月3日向贾丹出具《消防设施整改通知》，要求贾丹对执行标的房产恢复原状，否则承担相应责任，这充分说明贾丹已经实际占有、入住。另外，被执行人贾丹、郭庆民投资设立的河北鼎杰房地产开发有限公司的住所登记地址也是执行标的房产，也可以印证贾丹实际占有、入住。以上证据足以证明执行标的房产属于贾丹名下可供依法执行的财产，依据最高院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知【法(2012)151号】中“不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋”的规定，执行标的房产依法可进行“现状处置”，执行法院对该房产的处置符合法律规定，不应停止。二、上诉人证据不足以证实其对本案执行标的房产仍享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定正确。(一)上诉人提交的土地使用权证、建设用地规划许可证可以证明执行标的房产所在项目由其开发建设，但并不能证明其对执行标的这一具体房产仍享有足以排除执行的实体民事权益。(二)上诉人在一审程序中出具的2014年1月13日收据上标注有“此款还未付”，意图说明贾丹仍欠其房款285万元，但答辩人提交的，由上诉人开具给贾丹的2014年1月13日收据上却没有标注上述未付款的内容，一审法院认定上诉人提交收据中“此款还未付”的内容系上诉人自行书写、未付款而开具收据不符合常理、亦不符合贾丹与上诉人之间的交易习惯(双方的交易习惯四次均是现金交付，且上诉人对285万元以外的三次共计225万元现金付款未提出任何异议)的事实正确。(三)上诉人提交的内容为贾丹、郭庆民欠甄永杰285万元该款到项目取得预售许可证后一次性付清的欠条与本案待证事实无关联性，因甄永杰与上诉人系不同的民事法律主体且甄永杰、贾丹、郭庆民均未到庭质证无法核实，上诉人在执行异议程序中不提交该证据而在一审程序中提交可说明该证据系“临时制作”，规避执行的意图明显，原判决认定上诉人该份证据与本案无关联性合法且合理，原判决就此事实认定正确。三、关于上诉人主张执行标的房产未取得预售许可证问题。首先，执行异议之诉的目的在于解决案外人对执行标的所享有的实体权益能否排除强制执行问题，上诉人因该协议享有的合同权利已经实现，后续其仅负有配合办证的义务，执行法院对执行标的的处置并未侵犯上诉人的合法权益，原判决对此认定符合执行异议之诉的诉讼目的，合法正确。依据民诉法解释第312条“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，综合考虑本案事实以及原告未提出确权请求等因素，贵院在不作出确权裁判的情况下仍可以依法实现执行异议之诉的诉讼目的，并且根据答辩人之前所述，人民法院依法有权对未办证的房产进行处置，本案需要解决的问题完全可以依法做出裁判，据此原判决认定“对涉案房产进行评估拍卖并未侵犯原告的合法权益”完全符合法律规定且合乎情理，故应予维持。其次，上诉人作为开发商，其在出卖房产、收清房款、交付房产后又以未取得销售许可、未签订正式《房屋买卖合同》为由主张执行标的房产不可能成为贾丹可供执行的财产而仍归其所有，其主张明显违反了诚实信用的民事行为原则而且明显系故意妨碍执行行为，参考曾引起舆论极大轰动的西安中院(2018)映01民终8145号民事判决及石家庄桥西法院类似案例的裁判观点:“开发商对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对其不办理预售许可证行为的违法性应当是明知的。现开发商以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖……开发商签约时未取得预售许可证，虽然违反了有关规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效……”，上诉人主张执行标的房产未取得预售许可证就不可能成为被执行人贾丹的可供执行财产的上诉理由于法不符、于理不合。综上，原判决事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不合法、不合理，执行标的房产应当继续依法执行，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人贾丹、郭庆民在二审诉讼过程中未到庭，未提交书面答辩意见。 原告中天石家庄分公司向原审法院提出诉讼请求：一、判决立即停止对坐落于石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角（裕华东路89号）中天世都1栋1单元2101号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原告与被告贾丹签订《内部认购协议》，约定贾丹向原认购坐落于石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角（裕华东路89号）中天世都1栋1单元2101室房屋，待条件成就时签订《房屋买卖合同》，以《房屋买卖合同》为准。2015年10月9日河北省石家庄市平安公证处作出（2015）冀石平证执字第253号执行证书，申请执行人为被告杨海伟，被执行人为被告贾丹、郭庆民等。2016年12月12日贵院作出(2016)冀0102执恢321号执行裁定书，拍卖被告贾丹认购的坐落于石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角（裕华东路89号）中天世都1栋1单元2101号房屋。《内部认购协议》签订后至今，原告仍未取得上述房屋的销售许可,故双方并未签订《房屋头卖合同》，亦未向被告贾丹交付房屋。且被告贾丹并未付清购房款。故该房屋所有权仍归原告所有。并非被告贾丹夫妻所有的合法财产。故原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2017年7月10日作出(2017)冀0102执异69号执行裁定书，认为原告的主张涉及实体权利。不宜在执行程序中作出认定，应另行诉讼，故诉至贵院，望依法支持原告诉讼请求，以维护其合法权益。 被告杨海伟向原审法院辩称，一、原告中天石家庄分公司应就其对执行标的享有足以排除执行的民事权利承担举证责任，但原告并未提交相应证据，其在执行异议中提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证也不是执行标的这一具体房产的权属证明，原告不足以证实执行标的仍归原告所有；二、本案执行标的尚未进行初始权属登记，但执行法院已根据原告与贾丹所签内部认购协议房款支付情况、实际占有等证据综合认定执行标的属于贾丹可供执行财产，根据最高院法2012（151号）等规定,本案执行标的依法可以进行现状处置；三、贾丹已支付完毕510万元房款且实际占有装修使用入住执行标的，双方所签的认购协议明确约定了买卖双方的基本信息、房产的基本情况、房款数额及交付等条款。自2014年开始贾丹与另一被执行人郭庆民投资设立的河北鼎杰房地产开发有限公司已开始使用该房产，另外2015年12月3日原告曾向贾丹出具一份《消防设施整改通知》，该证据可以证实贾丹实际占有、装修执行标的房屋，还可以佐证贾丹已付清510万元房款的事实。上述证据可以证实执行标的是贾丹的可供执行财产，原告所提执行标的归其所有，未交付房产，未收清房款的主张均不成立，原告作为开发商在出卖房产、收清房款、交付房产后又主张执行标的仍归其所有，明显违反诚实信用原则，且明显系故意妨碍执行，原告对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，仅负有协助办理产权登记的义务，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告贾丹、郭庆民原审诉讼过程中未到庭，未提交书面答辩意见。 原审法院查明认定的事实：被告杨海伟因与河北鼎杰文化传播有限公司、河北鼎杰房地产开发有限公司、贾丹、郭庆民、王熠执行公证债权文书纠纷，向原审法院申请强制执行，原审法院依法作出（2016）冀0102执恢321号执行裁定书，决定对贾丹购买的坐落于石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角（裕华东路89号）“中天世都”项目1栋1单元2101号房屋采取执行措施，进行评估拍卖，本案原告中天石家庄分公司作为案外人对该裁定不服提出异议，并提交中天世都内部认购协议、国有土地使用证、建设用地规划许可证，认为涉案房屋未进行产权登记，贾丹未付清房款，所有权归属原告，请求终止评估拍卖程序，原审法院于2017年7月10日作出（2017）冀0102执异69号《执行裁定书》，以本案原告的主张涉及当事人的实体权利，执行程序不宜作出认定为由，驳回了本案原告的异议请求。2017年8月14日本案原告收到该《执行裁定书》，2017年8月29日本案原告提起本诉。 原审法院另查明，本案原告中天石家庄分公司于2011年10月11日与被告贾丹签订《中天世都内部认购协议》，约定贾丹购买涉案房产，建筑面积565.43平方米，具体买卖条件以双方签署之《商品买卖合同》为准，房屋建筑面积以房管局实际测量确认的面积为准，多退少补；房屋总价为510万元，贾丹所交房款不包含燃气、有线电视等集资费及贾丹应缴的公共维修基金、税费；贾丹在2011年10月11日之前支付首付款200万元，余款310万元于2012年1月15日之前支付给中天石家庄分公司：贾丹应在接到中天石家庄分公司通知换签正式合同后，7天内与中天石家庄分公司签署《商品房买卖合同》，并办理相关手续；逾期办理超过15天，中天石家庄分公司有权将此房屋另行出售，退还贾丹已付房款；因贾丹原因退房的，中天石家庄分公司有权将此房屋另行出售，贾丹所交定金不退。2011年10月11日，中天石家庄分公司收取贾丹给付的首付款200万元，2012年1月18日收取贾丹交付的购房款20万元，2012年7月27日收取贾丹交付的5万元购房款。原告提交其于2014年1月13日出具的收据一份，该收据显示贾丹交付涉案房产购房款285万元，但该收据备注：此款还未付。原告称该收据是在贾丹表示回去转账后应贾丹要求出具的，但贾丹并未支付上述款项。原告同时提交贾丹、郭庆民于2014年1月13日向甄永杰出具的欠条一份，该欠条载明名为贾丹、郭庆民的人向甄永杰出具欠甄永杰285万元的欠条，该款到中天世都商务公馆取得预售许可证后一次性付清。原告称甄永杰系北京中天恒信房地产开发有限公司法定代表人，因甄永杰直接与贾丹商谈，故此，由贾丹向甄永杰出具欠条。被告提交由原告出具的关于贾丹于2014年1月13日向原告交付285万元购房款的收据一份，该收据无任何备注。2015年12月3日中天石家庄分公司向被告贾丹出具《消防设施整改通知》，载明贾丹在入住装修时，对原有消防设施进行过改造，通知贾丹务必于2015年12月15日前恢复原状；若不能恢复原状，影响消防设施验收通过的责任由贾丹承担；在消防设施试水过程中出现漏水等造成的损失由贾丹承担。原告称贾丹私自入住。 上述事实，有执行裁定书、送达回证、中天世都内部认购协议、收据、欠条、消防设施整改通知及庭审笔录在卷佐证。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告贾丹尚欠其购房款285万元未付，但被告杨海伟提交的2014年1月13日收据显示原告已经收取了贾丹交付的285万元购房款，原告虽提交由被告贾丹、郭庆民出具的欠条及进行备注的收据，但收据中的备注系原告自行书写，欠条无法证实与本案的关联性，且原告称在贾丹未付款时向贾丹出具收据不符合常理，亦不符合原告与贾丹间的交易习惯，故，对原告的该项主张不予支持。被告贾丹针对该认购协议已经交清全部购房款且实际入住，原告因该认购协议享有的合同之债债权已经实现，原审法院裁定对涉案房产进行评估拍卖并未侵犯原告的合法权益，故此，原告主张立即停止对坐落于石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角（裕华东路89号）中天世都1栋1单元2101号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封于法无据，对此不予支持。被告贾丹、郭庆民经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条之规定，一审判决如下：驳回原告北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司的诉讼请求。一审诉讼费80元，由原告北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司负担（诉讼费用原告已预交）。 本院二审期间，双方当事人在二审诉讼期间均未提交新的证据。二审诉讼过程中，上诉人主张，其虽曾经提起的确认合同效力之诉，但在本案一审判决结果作出之前，其已经申请撤回该起诉。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，当事人应当对其主张的事实提供证据加以证明。没有证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人贾丹尚欠其购房款285万元未付，但被上诉人杨海伟提交的2014年1月13日收据显示上诉人已经收取了贾丹交付的285万元购房款。上诉人虽提供署名为贾丹、郭庆民的人向甄永杰出具的欠甄永杰285万元的欠条一份，但上诉人并未提供充分证据证实该证据与本案的关联性，且上诉人提出的在贾丹未付款时向贾丹出具收据的主张不符合常理，亦不符合日常交易习惯。经审查，被上诉人杨海伟一审提交如下证据：一、上诉人于2015年12月3日向贾丹出具《消防设施整改通知》，要求贾丹对执行标的房产恢复原状，否则承担相应责任；二、被上诉人贾丹、郭庆民投资设立的河北鼎杰房地产开发有限公司的住所登记地址也曾为在案涉房产处。本院认为，被上诉人杨海伟依据上述证据所提出的上诉人已经将涉案房屋交付贾丹的主张符合常理，结合本案事实及现有相关证据可以确认，被上诉人杨海伟所主张的上诉人“因该协议享有的合同权利已经实现”，该主张符合常理，本院对此依法予以确认。综上，上诉人北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人北京中天恒信房地产开发有限公司石家庄分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王靖 审判员  张洁 审判员  李祥 二〇一九年九月十九日 书记员  王琪 ——