兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0191民初1149号 原告（反诉被告）：孙继山。 委托诉讼代理人：米乐，甘肃正天合律师事务所律师。 被告：绿地集团兰州新区置业有限公司。 法定代表人：李蓟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。 被告：深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司。 负责人：孙洪涛，系该分公司经理。 委托诉讼代理人：王行安，系该分公司总监。 委托诉讼代理人：常瑞，系该分公司项目经理。 被告（反诉原告）：谢文婷。 委托诉讼代理人：朱榕桥，甘肃崇平律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙继山与被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司（以下简称物业公司）、（反诉原告）谢文婷财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙继山及其委托诉讼代理人米乐，被告绿地公司委托诉讼代理人毛轩、物业公司委托诉讼代理人王行安、谢文婷委托诉讼代理人朱榕桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙继山向本院提出诉讼请求1.判令绿地公司、物业公司、谢文婷排除房屋漏水妨碍，停止对其权益的进一步侵害；2.判令绿地公司、物业公司、谢文婷赔偿其酒吧装修损及其他财产损失（具体赔偿数额待相应鉴定结果作出时确定）；3.判令绿地公司、物业公司、谢文婷赔偿其商铺租赁费用、商铺物业服务费用、商铺生活垃圾处理费及房屋使用保证金共计66345.96元，并偿还资金占用损失6162.80元（暂计算至起诉前一日，具体数额待实际偿还全部欠款时确定）；4.判令绿地公司、物业公司、谢文婷赔偿其酒吧营业损失（具体赔偿数额待相应鉴定结果作出时确定）；5.本案诉讼费、鉴定费、律师费、保全费及其他诉讼相关费用由绿地公司、物业公司、谢文婷承担。事实和理由：其于2017年5月18日与谢文婷订立合同，租赁谢文婷位于兰州新区用于酒吧经营，经过为期两个月的装修，其于当年7月底开始营业。2017年8月4日，因楼上管道破裂漏水并下渗，致使酒吧地板泡水损坏鼓起、墙纸大面积脱落，沙发等家具被水浸泡，酒吧无法继续经营。其联系绿地公司、物业公司、谢文婷进行处理，要求对损坏管道维修并赔偿损失，绿地公司派人对酒吧楼上管道阀门做了简单查看和关闭处理。数日后又因下雨，酒吧门口地面修建不平导致雨水倒灌屋内，地板再次浸泡鼓起，其再次联系三方要求维修及赔偿。经各方协商一致约定：由物业公司向其赔偿各项损失5万元，并于一周内维修楼上损坏水管，以便酒吧继续经营，其要求就此形成书面协议，但被拒绝。此后，三方既未进行赔偿，也未维修损坏水管，管道处于关闭状态。当年冬季供暖期至，因管道未修复无法供暖致使酒吧卫生间水表被冻坏又一次漏水，浸泡损坏酒吧地板，其再次与各方沟通无果，此后一年多时间，酒吧因被水泡无法正常经营，其与三方多次通过各种方式协商房屋维修及损失赔偿均未果。另起诉前数日，其去酒吧查看时，发现酒吧门已上锁，无法进入，权益受到严重侵害。综上所述，为维护自身权益，根据《侵权责任法》等有关规定诉至法院，望判如所请。 绿地公司辩称，一、该公司与孙继山不存在法律关系，非本案适格被告。二、该房屋在交付前已经通过竣工验收，验收合格后交付买受人，涉案房屋不存在质量问题，孙继山损失非该公司所致，不应承担赔偿责任。三、孙继山要求该公司承担2017年度供暖期至因管道问题导致地板受浸泡损坏的损失于法无据，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第3项规定，供热系统保修最低期限为2个采暖期，案涉房屋供暖管道保修期已于2017年3月供暖期结束止，故孙继山所称发生质量问题的管道已过国家规定的保修期，该公司不应就损失承担赔偿责任。综上所述，孙继山的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 物业公司辩称，一、孙继山于2017年5月对房屋进行了装修，对室内设备进行了相应改动。二、房屋产权归属于房主所有，产生的故障和损坏应由房主承担，不是物业公司承担。三、该公司未承诺赔偿孙继山损失5万元，也未作出过相应决定。四、供暖管道破裂是热力公司与房屋使用方的问题，物业公司只是协助，不存在直接责任。故其不应当承担相应的法律责任。 谢文婷辩称，一、基于房屋租赁关系，其向孙继山履行了交付安全完整房屋的义务，同时在所诉的侵权行为发生后，也向孙继山提供了必要的纠纷解决所需的资料及开发商及物业公司的联系方式。二、孙继山所述的侵权后果与其不存在因果关系，故其不应承担相关法律责任。 谢文婷反诉称：1.判令孙继山支付欠付租金34536元（暂从2018年2月19日计算至2019年5月18日，并减去押金4317元）；2.判令孙继山立即支付欠付的物业费5923元；3.判令孙继山支付逾期交付房租的违约金10360.8元（根据违约条款约定按照合同总值10%计算）；4.判令其与孙继山的《商铺租赁合同》已解除；5.判令孙继山立即腾退租赁的商铺；6.判令孙继山支付2019年5月19日至实际腾出租赁房屋期间的租金；7.判令反诉费用由孙继山承担。事实与理由：2017年5月18日，其与孙继山签订《商铺租赁合同》，将名下位于兰州新区出租孙继山用于经营。合同约定租赁期为两年（自2017年8月19日至2019年8月18日），租金每月4317元，按年支付，保证金4317元。合同签订后，孙继山交纳租金51804元及保证金4317元，其给予孙继山三个月合同免租期便于装修。2017年8月孙继山向其反映相邻住户管道漏水及租赁商铺门前雨水倒灌导致商铺受损，其得知后第一时间向孙继山提供了绿地公司及物业公司资料和联系方式，并积极协调解决维修和赔偿问题，但绿地公司和物业公司推诿不解决。其既未实施对孙继山的侵权行为也充分履行了合同义务，但孙继山却拖欠房租长达9个月，已构成违约，根据合同约定，双方间的租赁合同已解除。综上所述，孙继山的违约行为给其造成严重损失，故提起反诉，望判如所请。 孙继山辩称，一、谢文婷的反诉请求是基于租赁合同关系，与本案侵权损害纠纷属不同法律关系，应另行起诉，其反诉请求应予驳回。二、谢文婷作为房屋出租方没有提供能够安全正常使用的房屋，导致租赁合同履行期间房屋无法使用，也没有积极处理房屋损害问题，导致合同无法继续履行，谢文婷应根据侵权行为及造成的结果承担相应的责任。三、谢文婷主张本合同已经解除，但双方的租赁合同未到期，也未解除。 本院经审理查明，2017年5月18日，谢文婷与孙继山订立《商铺租赁合同》，约定谢文婷将其名下位于兰州新区租赁给孙继山使用，租赁期为两年（自2017年8月19日至2019年8月18日），租金每月4317元，按年支付，保证金4317元；租赁期内，因相邻权纠纷造成孙继山人身伤害或财产损失的，谢文婷应配合协调解决并提供纠纷解决所需的相关资料等。合同签订后，谢文婷交付案涉房屋并给予三个月合同免租期便于装修，孙继山交纳了租金51804元及保证金4317元。孙继山在装修后于2017年7月底作为酒吧进行经营。同年8月4日，因该商铺楼上205室管道破裂渗水造成酒吧地板、墙纸等装修损坏，当日物业公司员工潘继斌对受损现场进行拍摄留存，随后几日孙继山酒吧门口不平整雨水返流室内再次造成地板浸泡。2017年8月9日，物业公司向绿地公司发出彩兰物【20170809】号《Ａ32-106、32-107商铺装修被泡事宜》的函，载明“尊敬的绿地集团各位领导：由于商铺三楼水管阀门自然损坏漏水导致一楼商铺地板被泡鼓起、商铺门口路面雨水回返流向室内导致地板被泡鼓起事宜。避免再次造成业主其他损失，望贵司领导能尽快与相关单位协商处理此问题。”并注明主送赵经理（名为赵万军）、刘浩，起草人蒋昊岍、部门负责人马龙、板块负责人潘继斌等，函件上加盖了“深圳市彩生活绿地智慧金融城物业管理处”印章，该函件由柳冬梅签收。后各方就上述事宜协商未果。 另查明，租赁期间，孙继山向谢文婷支付租金51804元、保证金4317元，并缴纳物业费4017.6元、垃圾处理费6207.36元，以上共计66345.96元。 审理中，绿地公司、物业公司对上述函件的真实性均提出异议。绿地公司陈述该公司有名为赵万军、刘浩的工作人员，但无名为柳冬梅的工作人员，也未收到过此函件。物业公司陈述该函件格式与该公司所用格式一致，也有管理处字样印章，马龙、潘继斌现亦离开该公司，不确定出具过该函件。为此，法庭要求两公司就上述事项予以核实并提供相关人员的联系方式，但两公司均未予以回复。 另外，庭审中，孙继山与谢文婷均认可案涉商铺谢文婷已另行出租他人并进行了重新装修。 以上事实由当事人陈述及商铺租赁合同、商品房买卖合同、兰州新区不动产登记资料查询结果告知单、转账记录、收条、物业费用收据、彩兰物【20170809】函件、照片视屏等在卷佐证，并经当事人质证后确认。 本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十二条规定“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”本案中，孙继山提起本案侵权之诉的主要依据为现场照片视屏及彩兰物【20170809】函件，从现场照片及视屏看，孙继山租赁商铺期间确有房屋漏水及雨水返流情形。所提交的函件虽为复印件，但从函件往来看，系产生于绿地公司与物业公司之间，其应不持有原件。且函件格式与物业公司所用格式一致，亦加盖有该公司物业处印章，所注明人员也分别属两公司相关工作人员。虽然绿地公司对收件人不予认可，物业公司对函件真实性存疑，但两公司在有能力、有义务就上述事宜进行核实的情况下，未在本院规定的期限内就相关问题予以答复，应对此承担相应的责任。根据现有证据并结合各方当事人陈述综合分析判断，孙继山所述绿地公司、物业公司存在侵权的事实，本院予以采信。根据上述法律规定，孙继山提出的损害赔偿请求，本院予以支持。综合两公司侵权情节，本院认定绿地公司应承担主要赔偿责任，物业公司承担次要赔偿责任。故本院酌定绿地公司承担承担70%的赔偿责任，物业公司承担30%的赔偿责任。绿地公司、物业公司关于主体不适格及不应承担赔偿责任的辩由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。根据现有证据及查明的事实，谢文婷并无侵害孙继山的过错行为，故孙继山要求其承担侵权赔偿责任，本院不予支持。 关于赔偿数额的问题。孙继山租赁的商铺因两公司行为无法开展正常经营，其在租赁期间支付缴纳的租赁费、保证金、物业费用共计66345.96元，应为两公司侵权行为造成的损失，但孙继山主张此资金占用利息损失，没有法律依据，本院不予支持。孙继山主张商铺装修及其他财产损失以及营业损失，但就此未提供相应的证据，同时，案涉商铺现已由谢文婷出租他人并重新装修，也已丧失通过鉴定确定损失大小的客观条件，故孙继山的上述诉请，本院不予处理，其可在有证据时另行主张。关于孙继山要求排除妨害、停止侵害的诉求，因涉案商铺谢文婷已另租他人，案涉租赁合同业已届满，故该项诉求本院不予支持。 关于谢文婷反诉的问题，本案系孙继山基于绿地公司、物业公司过错行为提起的侵权之诉，而谢文婷所提反诉系建立于其与孙继山形成的租赁合同基础上，二者分属不同的法律关系，不宜一并处理，其可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司赔偿孙继山租赁费、保证金、物业费用损失46442.12元； 二、深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司赔偿孙继山租赁费、保证金、物业费用损失19903.84元； 三、驳回孙继山的其他诉讼请求； 四、驳回谢文婷的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费906元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担634元、深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司负担272元。反诉费635元，由谢文婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长 马列东 二〇一九年九月十一日 法官助理 张琳泽 书 记 员 王晓丽