山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1840号上诉人（原审被告、反诉原告）：王建军，男，1959年8月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：苗永健，北京京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海侨乡置业有限公司，住所地威海市金线顶路**。法定代表人：李文琛，董事长。委托诉讼代理人：谭新，男，系该公司职工。上诉人王建军因与被上诉人威海侨乡置业有限公司（以下简称“侨乡置业公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王建军上诉请求：撤销一审判决，改判:1.双方订立的房屋产权置换协议继续履行；2.侨乡置业公司自2009年10月1日起支付停业补助费利息；3.侨乡置业公司支付逾期办证违约金422067.84元；4.侨乡置业公司支付房屋朝向改变违约金20万元。事实和理由：1.房屋产权调换协议是双方的真实意思表示，不应擅自解除。侨乡置业公司在拆迁时即应知内铺分割事宜，分割成本在预算之内，不存在过高的问题，且其已经分割出售；2.如果解除相关部分协议，一审对补偿面积的认定不周全。内铺二次分割产生的公摊面积属于产权登记建筑面积的组成部分，双方对二次分割产生公摊面积并无异议。同时，鉴定机构对案涉商铺出具评估价格显著低于王建军购买同类商铺的价格，一审认为补偿标准应保证王建军可购得类似商铺，则本案应参考双方就同类商铺确定的买卖价格；3.双方在协议中约定了停业补助费的给付时间，侨乡置业公司没有按时给付，应承担逾期付款利息；4.侨乡置业公司协助王建军办理房屋产权证书是协议内容的一部分，双方就合同履行问题产生争议中包含逾期办证违约金，故王建军的此项主张不超过诉讼时效；5.双方在协议中约定了外铺的朝向，但侨乡置业公司无法提供东向商铺，王建军为减少损失选择了北向商铺，不应视为放弃追究侨乡置业公司的违约责任。侨乡置业公司辩称，1.双方在协议中约定的内铺安置内容客观上已不能继续履行。2015年6月，在侨乡置业公司办理一层商场产权登记前后，与王建军情况相同的被拆迁人均放弃内部安置，完成了各项补偿事宜，仅有王建军扔要求安置内铺。案涉商场已登记于一个产权证件下，如果进行分割登记存在法律障碍。同时，案涉内铺仅20多平米，夹在5000多平米的商场内，若分割会严重影响商场的整体使用。一审除判令侨乡置业公司补偿王建军42万余元外，另判令侨乡置业公司给付违约金20万元，已充分体现弥补损失、惩罚违约的法律原则；2.双方在协议中约定停业补助费余额在侨乡置业公司交付商铺时给付，在外铺交付确认书中亦约定面积差价等其他费用在办理产权转移登记前结清，现侨乡置业公司变更了履约方式，应在给付王建军现金补偿时一并给付停业补助，故不存在停业补助金利息问题；3.2015年7月，王建军办理了外铺的产权证件，内铺既未为交付亦未办证，此时，王建军即知道自己的权利受到损害，但并未在法定期限内主张逾期办证违约金，现要求侨乡置业公司承担该部分违约责任，已超过诉讼时效；4.2010年7月，双方签订交付确认书，王建军选择并接收了外铺，表明双方对房屋产权调换协议关于外铺朝向的内容进行了变更和补充，侨乡置业公司不应给付外铺朝向改变违约金。综上，一审判决认定事实准确，对王建军的权益已给予最大的维护，侨乡置业公司因违约而承担了较大经济损失，王建军的过度诉请，不应得到支持。侨乡置业公司向一审法院起诉请求：解除侨乡置业公司与王建军2006年9月22日签订的房屋产权置换协议书第二条第二款中剩余补偿面积用内铺安置的相关约定。王建军反诉请求：1.侨乡置业公司支付停业补助费55944元并自2009年10月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至实际支付之日止，暂计算至2018年6月6日金额为27690.96元；2.侨乡置业公司支付逾期交房违约金317000元；3.侨乡置业公司支付外铺朝向改变违约金200000元；4.侨乡置业公司支付逾期办证违约金422067.84元。一审法院认定事实：2006年9月22日，侨乡置业公司与王建军签订房屋产权调换协议书，约定：一、王建军现有房屋基本情况：1、房屋坐落于威海市，总建筑面积为88.8平方米，套内的使用面积79.28平方米（内含室内立柱面积，立柱面积：0.1036平方米）；2、房屋所有权人王建军，证号：2004039491，房屋用途：经营，国有土地使用权人王建军；3、王建军于协议签订后双方同时履行即：侨乡置业公司将搬迁款项支付给王建军，王建军将该房屋（包括上述第2项的权属证书）交付给侨乡置业公司，侨乡置业公司拆除房屋并向有关部门注销权属证书。如王建军逾期交房则侨乡置业公司有权处理王建军的选定房，王建军可在其他未处分的房屋中选定或者由侨乡置业公司配定。二、侨乡置业公司承诺调换给王建军回迁安置房屋的基本情况：1、双方同意以王建军套内的使用面积采用内铺和外铺相结合的纯一楼的安置方案，兑换侨乡置业公司套内的使用面积；2、侨乡置业公司同意王建军以现有房屋套内的使用面积以1：1的比例先调换侨乡置业公司一层7号外铺，外铺为东向门市房，门面宽度不小于4.2米，东西进深长度9.25米-12米（外铺西墙取齐），层高确认为5.1米；剩余面积以1：1.1的比例调换侨乡置业公司一层内铺；内铺位置由东向外铺西墙向西4个柱网范围内选择确定自己的内铺位置。（于交付时选择并签署确认书，以交钥匙的先后顺序选择内铺）；3、内铺的公摊面积由侨乡置业公司依一层内铺统一的公摊面积无偿奖励给王建军，……，三、侨乡置业公司调换给王建军房屋的交付：1、自王建军向侨乡置业公司交付房屋之日起36个月内，侨乡置业公司应向王建军交付产权调换后的房屋，并通知王建军接收房屋，并在综合验收合格后通知王建军办理产权证。2、侨乡置业公司向王建军发出《交付房屋通知》或其他必要之文件需通知王建军时选择王建军告知的地址邮寄送达，收件人为王建军，王建军确认通讯地址为：（空白），电话号码：138××******。四、王建军躲迁期间及搬迁的补偿：1、自协议签订之日起三日内王建军应交付房屋及权属证书，同时侨乡置业公司向王建军支付搬迁补助费1332元，装修补助费4494元，附属物补助费400元，共计6226元；2、侨乡置业公司从王建军交付房屋之日起30个月内按每平方米每月25元支付王建军停业补助费，逾期每平方米每月30元，先期支付12个月停业补助费26640元，余额以侨乡置业公司向王建军发出《交付通知书》的时间为止计算，在侨乡置业公司交付房屋时一次性给付；3、回迁安置房与被拆迁房的套内使用面积差额部分以建筑面积每平方米13880元双方结算，如因被拆迁房屋面积与回迁房屋面积存在争议可根据《商品房销售管理办法》确认的误差面积解决原则，在测绘结束后办理产权证时公正处理，但因使用面积换算成建筑面积而增加的面积不受该管理办法规定的限制。五、……。六、违约责任：1、……；2、侨乡置业公司迟延交付调换之房屋的违约金为20万元的日万分之五；3、其他重大违约的违约金设定为20万元（实际损失大于20万元的，赔偿金另行计算）。七、本协议订立前双方签订的协议性文件或与本协议内容相关之单方文件全部作废，均以本协议内容为准。协议签订后，2006年9月23日，侨乡置业公司将约定的拆迁补偿费用共计32866元支付王建军，同年9月28日，王建军向侨乡置业公司交付了被拆迁房屋。2010年7月9日，侨乡置业公司与王建军签字确认了《侨乡广场二期回迁外网点交付通知书》，记载：王建军于2010年6月9日收到侨乡置业公司发来的交付房屋通知书，并于同年7月9日，王建军自愿选择并接收海滨北路129号楼21号外网点门市房，套内使用面积约为56.7445㎡；同意内铺面积相对集中统一安置。准确建筑面积和套内使用面积以转移登记时测绘结果为准。待房管部门测绘后双方对面积差价及其他费用做最终结算，多退少补转移登记前相互结清。按序号在王建军之前有于学荣、丛爱芹二人在先行选择，但二人未按通知时间前来选择房屋，所以侨乡置业公司同意王建军先于其二人选择该房屋。后侨乡置业公司向王建军交付了外铺。对于内铺的回迁安置，侨乡置业公司称因案涉房屋所在建筑项目已于2015年6月25日完成初始登记，进行二次分割困难重重，会给侨乡置业公司造成巨大的经济损失，且现该项目仅剩王建军一户未得到安置，20多平方米参差到商场5000多平方米内，对商场的整体处置和使用都是破坏，因此不同意进行内铺安置，可以进行货币补偿，但王建军不同意，坚持要求侨乡置业公司进行内铺安置，双方就此无法达成一致。按照的约定，双方一致认可侨乡置业公司未进行安置的面积数额为24.789㎡（不含公摊面积），公摊面积为4.480㎡（24.789㎡×0.180707）。侨乡置业公司提交落款时间为2012年6月4日的《告知书》一份，内容为“尊敬的业主王建军您好：关于外网点安置后的剩余面积不能按内铺安置办法进行产权分割确权登记。基于此，“内铺交付”之合同目的已经无法实现，已不能按照双方约定履行。因此，为保障您的利益，我方提出以下两种变更履行方式进行补救，供您二选一方式进行选择：1、将内铺面积连接到外铺面积中去，产权按照外铺的有关约定进行办理。如您同意此项方式请立即明确回复，以便于我方与相关部门进行协调，办理测绘等有关事宜。2、现金补偿，按照合同约定，将内铺面积28.3764平米按13880元/平方米单价共计393864元返还给您作为补偿（已含1㎡：1.1㎡置换率的0.1部分=2.2432㎡；已含公摊3.7013㎡）。其他事宜进行面洽。为避免您方经济损失扩大，我方已经尽到了避免扩大经济损失的责任。如果您同意按第一项方式进行解决，务必在2012年6月8日前明确告知我方，逾期，测绘结果完成及初始登记完成后，第一项选择将无法施行。如果你选择第二项，也请在6月8日前到我公司财务部进行结算。按原约定有关内铺面积的相关补偿仅计算到2012年6月8日即告停止。如你对安置问题还有其他好的建议，也可以书面或当面与我方进行磋商”，证实侨乡置业公司曾于2012年发函给王建军告知其两个选项作为补救方案，希望王建军协商，但王建军没有回复。经质证，王建军对该证据的真实性无法确认，称其并未收到该告知书，对此侨乡置业公司亦未提供证据证实该告知书已经送达。同时，侨乡置业公司提交了落款时间为2017年7月24日《办理拆迁剩余面积补偿事宜的催告函》一份，证实侨乡置业公司于2017年7月24日再次发函，告知王建军拟参照王小斌诉侨乡置业公司同类案件标准给予王建军货币补偿，但王建军拒收，后又补签。经质证，王建军对该证据的真实性没有异议，但认为侨乡置业公司违约解除合同条款，故不同意按照上述案件的标准进行补偿。因双方对案涉内铺的现市场价值争议较大，故侨乡置业公司申请对威海市海滨北路129号商业第一层“由东向外铺西墙向西4个柱网范围”房产的市场价格进行评估。一审法院委托山东永平房地产评估有限公司进行评估。2018年9月17日，该公司出具山东永平房（估）字[2018]第4693号出具房地产估价报告：单价为14580元/平方米（价值时点：2018年8月30日，价值类型：采用公开市场价值，即在价值时点公开市场上最可能形成的价格，估价方法：比较法）。为此，侨乡置业公司花费评估费用30000元。经质证，侨乡置业公司对此无异议，王建军对该评估报告不认可并要求评估公司对相关问题进行书面答复。2018年12月13日，山东永平房地产评估有限公司对王建军提出的相关问题进行了书面说明，经质证，侨乡置业公司无异议，王建军仍对上述评估价格有异议。另查明，案涉商铺所在建筑工程项目于2012年11月15日综合验收合格，于2015年6月25日办理了房屋所有权证书。2015年7月30日，侨乡置业公司协助王建军办理了回迁安置外铺的房屋产权登记手续，登记产权人为王建军，房屋坐落为威海市海滨北路-129号-18室，朝向为北，建筑面积69.33平方米。双方协议约定将回迁安置的内铺（位于侨乡广场****）未投入使用。一审法院认为，王建军与侨乡置业公司签订的房屋产权调换协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。协议书签订后，王建军按约定向侨乡置业公司交付了被拆迁房屋，侨乡置业公司亦支付了停业补助费等相关费用并交付了外铺。现未交付的内铺所在的建筑项目已于2015年6月25日办理了房屋产权证书，侨乡置业公司出于减少损失及相关政策的考虑，不同意继续进行内铺安置，要求解除双方签订的《房屋产权置换协议书》当中第二条第二款当中的剩余补偿面积用内铺安置的相关约定，并同意进行货币安置。王建军已经按照协议约定履行了义务，不同意侨乡置业公司提出的货币安置方案，故不同意解除上述条款，要求侨乡置业公司继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行不能实现合同目的时，就不应再将其作为违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，内铺安置所在的建筑项目已经办理了产权登记，且其他被拆迁人已经选择了货币安置等方式，如果让侨乡置业公司继续履行协议，则侨乡置业公司势必因未安置的20多平方米商铺对5000多平方米建筑面积的商场进行二次分割即需对整个商场进行重新设计并报相关部门审批，支付的履行费用过高；约定安置内铺所在的一层商场并未实际经营，事实上也达不到王建军要求继续履行协议的目的。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间签订的《房屋产权调换协议书》合法有效、王建军在履行协议的过程中没有任何违约行为，《房屋产权置换协议书》当中第二条第二款当中关于“剩余面积以1：1.1的比例调换一层内铺；内铺位置由东向外铺西墙向西4个柱网范围内选择确定自己的内铺位置”的约定也应当解除。鉴于王建军在履行协议中没有任何过错，在上述条款解除后，王建军因该协议的履行而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证王建军能在同类地区购得面积相同的类似商铺。侨乡置业公司申请对威海市海滨北路129号商业第一层“由东向外铺西墙向西4个柱网范围”房产的现市场价格进行评估，虽然王建军对山东永平房地产评估有限公司出具的评估意见不认可，但未提供证据予以反驳，在评估机构及评估人员具有资质、评估程序合法、评估结论明确的情况下，对上述评估报告，予以采信。结合评估价格、双方确认的未安置面积及协议书的约定，侨乡置业公司应支付王建军房屋安置补偿款426742.02元﹝24.789㎡＋4.480㎡）×14580元/平方米﹞。同时，因侨乡置业公司未按约定交付内铺，根据双方签订的《房屋产权置换协议书》第六条第三款的约定“其他重大违约的违约设定为20万元（实际损失大于20万元的，赔偿金另行计算）”，侨乡置业公司应支付侨乡置业公司违约金，从减少诉累的角度出发，在本案中一并予以处理，如果王建军认为其实际损失大于20万元，可另行主张。王建军反诉要求侨乡置业公司支付停业补助费55944元及利息的诉讼请求，侨乡置业公司停业补助费55944元没有异议，予以确认；对于王建军主张的停业补助费利息，无事实和法律依据，不予支持。对于王建军诉要求侨乡置业公司支付逾期交房违约金31.7万元的诉讼请求，因双方协议明确约定侨乡置业公司应于王建军交付房屋之日起36个月内向王建军交付产权调换后的房屋，逾期交付，则应当支付违约金（以20万元为基数，按照日万分之五计算）。双方对于该项违约金的计算标准并无争议，但对于违约金计算期限存在分歧，对此一审法院认为，因王建军于2006年9月28日交付被拆迁房屋，故以2009年10月1日作为计算起点，符合法律规定。根据双方约定，侨乡置业公司采用内铺与外铺相结合的方式给予拆迁安置，即侨乡置业公司应分别向王建军交付回迁外铺及内铺，后因双方对于回迁内铺事宜反复协商未果，侨乡置业公司提起本次诉讼要求解除内铺安置的相关条款，故逾期交房违约金应自侨乡置业公司逾期交付房屋之日起算至判决生效之日止，王建军要求数额并未超出前述期限所计违约金数额，故对于王建军该项诉讼请求，予以支持。对于王建军反诉要求侨乡置业公司支付外铺朝向改变违约金20万元的诉讼请求，虽然双方在《房屋产权调换协议书》中约定外铺朝向为东向，而实际交付的外铺朝向为北向，但王建军自愿签署了回迁外网点交付确认书，接收了北向外铺，属于双方对于外铺位置重新达成了合意，故王建军的该项反诉请求无事实和法律依据，不予支持。对于王建军反诉要求侨乡置业公司支付逾期办证违约金422067.84元，因王建军已于2015年7月30日办理了产权登记证书，已知其权利受到了侵害，而王建军于2018年6月8日提起诉讼，已超过诉讼时效，故对王建军的该项主张，不予支持。综上，双方诉请中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除王建军与威海侨乡置业有限公司2006年9月22日签订的房屋产权置换协议书中第二条第二款当中关于内铺安置的约定，威海侨乡置业有限公司支付王建军房屋安置补偿款426742.02元、违约金200000元；二、威海侨乡置业有限公司支付王建军停业补助费55944元；三、威海侨乡置业有限公司支付王建军逾期交房违约金317000元；四、驳回王建军的其余诉讼请求。以上一、二、三项，限于决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14104元（含反诉费14004元）、评估费30000元，由威海侨乡置业有限公司负担36994元，王建军负担7110元。本院二审期间，王建军提交落款时间为2010年7月9日、王建军签字的承诺函一份，主要内容涉及王建军向侨乡置业公司承诺，同意接受集中安置内铺，并交由侨乡置业公司经营管理。拟证实双方自此时即形成铺位租赁关系，侨乡置业公司应支付的补偿款中应包括该部分收益。经质证，侨乡置业公司主张该承诺函系王建军的单方意思表示，双方未达成一致意见。对此本院认为，该承诺即使真实，亦无法表明双方就租赁铺位达成协议，故不予采信。二审过程中，王建军主张按照房屋产权调换协议的约定，内部按统一标准完成装修及配套后交付，而侨乡广场一期交付时计算了装修费用，虽然一审过程中未提出该项诉讼请求，但侨乡置业公司亦应按相同标准向王建军支付装修费用。侨乡置业公司主张一审中鉴定机构出具的评估报告中内铺的价格包括按照现有装修标准计算的费用，故不存在另行给付装修费用的问题。对此，本院已向双方释明王建军在一审中未提出该项诉讼请求，双方亦无一致意见，二审不予审查。另外，王建军于一审中反诉要求侨乡置业公司支付停业补助费55944元，侨乡置业公司无异议，一审法院亦进行了核实确认，王建军现又主张该数额有误要求增加，对此本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，侨乡置业公司与王建军订立房屋产权调换协议，约定，侨乡置业公司拆除王建军的房屋一处，补偿安置外铺和内铺，其中，外铺补偿事宜已履行完毕。2015年，包括侨乡置业公司拟补偿安置给王建军的内铺在内的建筑项目整体登记在侨乡置业公司名下，除王建军外，其他被拆迁人均变更补偿方式为货币安置，至今商场整体一直未实际进行商业运营。在此情况下，如果按照协议继续履行，则需进行再次分割，对侨乡置业公司而言，无疑手续困难繁杂，成本较大，远超20余平方米商铺经营所能获得了利益，同时对王建军而言，能否经营该内铺不无疑问，明显属于当事人履行非金钱债务费用过高的情形。法律保护诚信，但法律亦不强人所难，故侨乡置业公司要求解除协议中关于内铺安置的内容，应予准许，王建军要求继续履行，本院不予支持。房屋产权调换协议有关内铺按照的内容虽可解除，但侨乡置业公司无疑存在违约行为，应承担相应违约责任。双方在协议中约定内铺的公摊面积由侨乡置业公司依据一层内铺统一的公摊面积无偿给付王建军，但该约定并未实际履行，现该层建筑整体登记于侨乡置业公司名下，除王建军外已无其他被拆迁人需实物安置，是否存在再次分割公摊面积、该公摊面积具体数量均无法确定，王建军依据侨乡置业公司开发的其他商铺假设存在该部分面积进而计算内铺建筑面积总数明显与本案实际情况不符，本院不予采信。一审法院委托鉴定机构对于拟补偿安置的内铺进行了价格评估，鉴定机构基于该内铺所在建筑物的现状，采用比较法确定市场上最可能形成的价格出具鉴定意见，现无证据表明该鉴定意见明显不合理。作为商业铺位，价格与铺位所在商场是否运营、如何运营息息相关，该内铺所在商场长期未实际运营，短时间内亦无法确定运营模式，故王建军以位置相近但运行平稳成熟的商业铺位主张上述评估价格低，理由不妥，本院不予支持。侨乡置业公司补偿安置给王建军的外铺于2015年7月30日办理了产权登记手续，而拟补偿安置内铺的约定已不应履行即不存在办理产权登记手续的问题，故王建军要求侨乡置业公司支付逾期办理外铺产权证件违约金的诉请超过诉讼时效，亦不存在内铺逾期办理产权证件的事实。双方协议约定的外铺朝向虽为东向，但2010年7月双方办理了外铺交付手续，王建军实际接收了北向外铺，时隔多年双方并无争议，表明双方对外铺位置进行了变更，王建军现要求侨乡置业公司支付外铺朝向改变违约金，本院不予支持。另外，双方在协议中约定了停业补助费的支付时间，即侨乡置业公司在一定时间内给付部分停业补助费，余额在交付房屋时给付。至今侨乡置业公司未交付内铺，故王建军要求计算停业补助费利息，缺乏事实依据。需要说明的是，违约金以补偿守约方损失为主，兼具惩罚功能。本案双方在协议中已约定重大事项违约金及侨乡置业公司逾期交房违约金，王建军以此主张了逾期交房违约金及重大事项违约金20万元，一审亦予以支持，在此情况下，王建军又另主张外铺朝向改变违约金、停业补助费利息等等，或属于重复主张，或属于主张损失的同时主张违约金，有违法律规定及双方约定的违约金功能、性质。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10120元，由王建军负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年九月十二日法官助理张洁玉书记员张济节