广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1024号 原告：广西盟祥物业服务有限公司。住所地广西壮族自治区南宁市北湖南路********房。统一社会信用代码：9145010778843206XY。 法定代表人：李直，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦金叶，女，1989年6月1日出生，壮族，职工，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。系该公司员工。 被告：彭宁宁，女，1983年7月14日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 被告：陈小辉，男，1982年9月12日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告广西盟祥物业服务有限公司（以下简称盟祥物业公司）与被告彭宁宁、陈小辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行审理。原告盟祥物业公司的委托诉讼代理人韦金叶到庭参加诉讼，被告彭宁宁、陈小辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 盟祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令彭宁宁、陈小辉支付凭祥小区1-2-503号房屋物业费1228.5元，代收水费756.3元，代收公摊电费641.2元，代收公摊水费34.9元，代收生活垃圾处理费147元，电梯维护保养费525元，专项维修基金245.7元，合计3578.6元；2.请求法院依法判令彭宁宁、陈小辉合同违约并支付违约金1073.58元。事实和理由：彭宁宁、陈小辉系凭祥小区1-2-503号房的业主，涉案房屋为117.07㎡。2008年1月20日,盟祥物业公司授权其分支机构南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定:由南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司对凭祥小区提供物业服务，合同期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止。2014年9月22日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与陈小辉签订了《凭祥小区前期物业服务协议》及《凭祥小区业主临时管理规约》。合同签订后，盟祥物业公司积极依约履行合同义务。彭宁宁、陈小辉自2014年12月起未交纳物业管理服务费用，截至2019年2月，共拖欠物业费1228.5元，代收水费756.3元，代收公摊电费641.2元，代收公摊水费34.9元，代收生活垃圾处理费147元，电梯维护保养费525元，专项维修基金245.7元，合计3578.6元。按照合同约定，业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰交纳违约金。盟祥物业公司愿意按照拖欠总金额的30%计算违约金，故违约金为1073.58元。上述两项费用共计4652.18元。盟祥物业公司为维护其合法权益，特向人民法院起诉，提出如诉请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案彭宁宁、陈小辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经本院审查，盟祥物业公司提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够形成证据链证明其主张，故本院对其提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：彭宁宁、陈小辉系凭祥小区1栋2单元503号房业主，2008年1月20日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定:由南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司对小区提供物业服务。2014年9月22日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与陈小辉签订了《凭祥小区前期物业服务协议》及《凭祥小区业主临时管理规约》，双方就凭祥小区前期物业服务达成如下协议，约定的主要内容有：1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.采取由业主向甲方预交物业服务费的方式；3.物业管理服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳：六层以下（含六层）住宅:0.5元／月／平方米;七层以上（含七层）住宅：0.55元/月/平方米;4.电梯费按户收取。一层免收，二层至三层，每户20元/月；四层至七层，每户25元/月；八层以上，每户30元/月；5.按政府定价，向业主代收水费、电费等；共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；6.业主逾期交纳有关费用的，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，截至2019年2月，彭宁宁、陈小辉拖欠的物业费1228.5元，代收水费756.3元，代收公摊电费641.2元，代收公摊水费34.9元，代收生活垃圾处理费147元，电梯维护保养费525元，专项维修基金245.7元，合计3578.6元。 另查明，南宁市盟祥物业服务有限公司于2008年1月20日授权南宁市盟祥物业服务有限公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并明确此签约行为属于南宁市盟祥物业服务有限公司的公司行为。2018年11月14日，南宁市盟祥物业服务有限公司更名为广西盟祥物业服务有限公司（盟祥物业公司）。 上述事实有盟祥物业公司提交的《企业变更通知书》、授权书、《前期物业服务合同》、《凭祥小区前期物业服务协议》、《凭祥小区业主临时管理规约》、《崇左市物价局文件（崇价格[2015]25号》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《凭祥小区物业管理部分费用支出明细》、《欠费明细表》、催费照片等予以佐证，本院予以确认。 本院认为,一、关于盟祥物业公司要求彭宁宁、陈小辉缴纳物业管理服务费、电梯维保费、水费公摊、电费公摊等费用是否有事实和法律的依据。依法成立的合同应受法律保护。本案中，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，与陈小辉签订了《凭祥小区前期物业服务协议》及《凭祥小区业主临时管理规约》，上述合同及协议的内容没有违反法律规定，是合法有效的，双方应当全面履行约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案合同对包括彭宁宁、陈小辉在内的全体业主具有约束力，彭宁宁、陈小辉应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用。南宁市盟祥物业服务有限公司已授权其崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并明确此签约行为属于南宁市盟祥物业服务有限公司的公司行为。因此彭宁宁、陈小辉应当向盟祥物业公司支付欠缴的物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费。盟祥物业公司已依约提供了相应的物业服务，彭宁宁、陈小辉应当按照合同约定履行缴纳物业管理服务费、电梯维保费、水费公摊、电费公摊等费用的义务。现盟祥物业公司要求彭宁宁、陈小辉支付上述费用共计3578.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于盟祥物业公司要求彭宁宁、陈小辉支付违约金是否应支持的问题。双方签订的合同约定了缴纳物业管理服务费及相关费用的期限，并约定逾期缴费应该支付违约金。彭宁宁、陈小辉迟延缴费应当承担违约责任。盟祥物业公司要求按欠交总金额3578.6元的30%计算违约金，该计算标准不符合合同约定，且盟祥物业公司在彭宁宁、陈小辉发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但盟祥物业公司未及时提起诉讼，致使彭宁宁、陈小辉应当支付的违约金过高，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，调整违约金为195.93元较为公平合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 彭宁宁、陈小辉于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付物业管理服务费、电梯维保费、水费公摊、电费公摊、生活垃圾处理费、专项维修资金共计3578.6元； 彭宁宁、陈小辉于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付违约金195.93元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由由彭宁宁、陈小辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员 许 欢 二〇一九年九月二日 书记员 覃年芸 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。