福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执复132号 复议申请人（被执行人）：福州市水木青华贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲路街道三通路**中亭街改造嘉辉苑连体部分****3090-1，统一社会信用代码91350103092683477J。 法定代表人：陈源生,董事长。 申请执行人：招商银行股份有限公司福清支行，，住所地福建省福清市元洪路**统一社会信用代码91350181683074868J。 法定代表人：李伟东，行长。 被执行人：福建大青实业有限公司，住，住所地福建省宁德市屏南县际头工业园区内织机构代码56168851-1。 法定代表人：林回春。 被执行人：林回春，男，1964年12月18日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：魏惠云，女，1965年8月27日出生，汉族，住福建省福清市。 复议申请人福州市水木青华贸易有限公司（以下简称水木青华公司）不服福州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2019）闽0102执异187号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 鼓楼法院在执行（2019）闽0102执890号申请执行人招商银行股份有限公司福清支行与被执行人福建大青实业有限公司、林回春、魏惠云、福州市水木青华贸易有限公司借款合同纠纷执行一案中，异议人水木青华公司向鼓楼法院提出执行异议，请求对被执行人林回春、魏惠云名下位于福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房Ｂ4＃楼302复式单元房产、水木青华公司名下位于福州市××镇××防洪堤商品房××＃楼××、××、302复式单元房产进行重新评估。 鼓楼法院查明，本案的执行依据为福清市人民法院于2016年9月28日作出（2015）融民初字第4443号民事判决：“一、被告福建大青实业有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司福清支行11838005.56元、利息人民币1077757.48元（含罚息、复息）及自2015年7月11日起至款项还清之日止按《借款合同》上约定的借款利率计算的利息；二、原告招商银行股份有限公司福清支行对被告林回春、魏惠云、福州市水木青华贸易有限公司提供抵押担保并记录在《他项权利证书》上的不动产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权……”上诉人林回春不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）闽01民终2716号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2017年11月23日生效。该判决书生效后，申请执行人招商银行股份有限公司向福清市人民法院申请强制执行，福清市人民法院后移送该院执行，该院于2018年1月25日立案执行，执行案号为（2018）闽0102执890号。该院于2018年4月11日作出（2018）闽0102执890号执行裁定和协助执行通知书，查封了被执行人林回春、魏惠云名下福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房B4#楼302复式单元房产、福州市水木青华贸易有限公司名下福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房B4#楼102单元房产及福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房B4#楼202单元房产。后该院于2018年5月15日作出（2018）闽0102执890号之一执行裁定书，裁定拍卖变卖上述房产。 另查明，该院于2018年6月5日作出《司法评估委托书》，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司于2018年7月20日作出兴闽房评字【2018】第0050号《房地产估价报告》。2019年3月18日，异议人对该评估报告提起异议，2019年4月22日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对该异议进行回函，在上述回函中，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对于异议人对评估报告中采用的估价方法不合理的问题进行了具体的回复。异议人对该回函不服，向该院提出执行异议申请。 鼓楼法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第四项之规定，当事人对评估程序是否严重违法有异议，可以参照执行异议进行处理，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，才符合申请重新评估的条件。而异议人称案涉房产的评估机构评估期限超过规定的“一个月”的期限，属于程序性瑕疵，异议人也并未向该院举证，因评估期限超期导致评估价值低于实际价值，故并不属于上述法条规定的严重违法而启动重新评估的事由。 另根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条之规定当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。异议人关于对评估报告采用的估值法不合理的异议，属于对评估报告的实体性争议，评估机构已对该异议进行了书面说明，根据上述规定，异议人对评估机构出具的书面说明仍有异议，该异议内容不属于执行异议的审查范畴，该院不予受理。综上，异议人的异议请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回被执行人福州市水木青华贸易有限公司的执行异议请求。 复议申请人水木青华公司向本院申请复议称，一、执行法院为拍卖复议申请人的房产而委托评估机构出具的房地产评估报告已超过有效期，该评估报告已不能客观反映评估对象的真实价值。执行法院在第一次向复议申请人送达法律文书时未能实际送达，致使复议申请人在抵押房产以不合理的价格进行司法拍卖时，无法向执行法院提出异议。其后执行法院依法重新向复议申请人送达了本案相关的法律文书，但根据《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条关于房地产估价报告的有效期不超过一年的规定，此时已超过有效期，该评估报告已无法客观反映该房产的真实价值，另根据《福建省高级人民法院执行局关于执行工作中相关问题的解答二》第六条关于“以评估报告为依据确定起拍价的，如评估报告已过有效期，应要求评估机构调整评估价格或重新评估。不得以过期的评估报告为依据确定拍卖保留价并组织拍卖。”的规定，执行法院应当要求委托评估机构对该抵押房产的市场价值进行重新评估。但复议申请人向执行法院申请对抵押房产重新评估时，执行法院不但没有要求评估机构重新评估，反而以评估机构已出具书面说明为由驳回复议申请人的执行异议请求。二、评估机构的评估方式不合理，且评估程序违法，该评估报告不能作为认定拍卖房产现有价值的参考依据。执行法院拍卖复议申请人位于福州市××镇××防洪堤商品房××＃楼××、××、302复式单元房产所依据的《房地产评估报告》存在以下问题：1.评估机构的评估程序严重违法。评估机构未在执行法院确定的一个月评估期限内出具评估结果、严重违反法定程序，已丧失合法的授权评估资格。执行法院应当重新确定评估机构。2.评估机构的评估方式不合理。评估机构对周边地产价值的判断缺乏必要的数据依据，评估报告也未结合周边市场价格信息，致使评估结果严重低于相似实例的价值。故，请求依法撤销鼓楼法院作出的（2019）闽0102执异187号执行裁定，发回重新审查或依法变更为对复议申请人水木青华公司位于福州市××镇××防洪堤商品房××＃楼××、××、302复式单元房产进行重新评估。 本院对鼓楼法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，水木青华公司认为房地产评估报告已超过有效期，该评估报告已不能客观反映评估对象的真实价值的复议理由，未在执行异议阶段提出，故复议程序对此不予审查。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院对于评估报告异议,重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此,本院重点针对水木青华公司所主张评估程序违法问题进行审查。水木青华公司称评估机构未在执行法院确定的一个月评估期限内出具评估结果、严重违反法定程序，本院认为，超期作出评估报告为程序瑕疵，对评估程序及评估结果并无重大影响,不足以认定评估程序严重违法。水木青华公司所称评估方式不合理，评估价值过低亦不是重新评估的法定事由。最后，评估目的是为司法拍卖或变卖提供房地产市场价值参考依据,该评估结论仅具参考价值,而案涉资产最终价值将通过拍卖程序、由市场交易而确定。综上，复议申请人的复议理由不能成立，鼓楼法院（2019）闽0102执异187号执行裁定认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项规定,裁定如下: 驳回复议申请人福州市水木青华贸易有限公司的复议申请,维持福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102执异187号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  严丽仙 二〇一九年九月二十四日 书记员  林静雅 附:本案引用的相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； ……