福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1222号 上诉人（原审原告）:王剑锋,男,1989年8月24日出生,汉族,农村居民,住福建省宁化县。 委托诉讼代理人:林正添，男，1964年9月18日出生,汉族,住福建省宁化县。 被上诉人（原审被告）：三明华瑞房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇新桥二路**翠江豪园**楼**。统一社会信用代码913504245692742689。 法定代表人：陈辉，执行董事。 委托诉讼代理人：郑艺华，男，住福建省永安市，系该公司职员。 上诉人王剑锋因与被上诉人三明华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2019）闽0424民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王剑锋的委托诉讼代理人林正添，被上诉人华瑞房地产公司的委托诉讼代理人郑艺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王剑锋上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判:按《提前交房补充协议》的规定，自2016年1月1日起至交房之日按2000元/月的标准补偿给王剑锋。履行按套内面积赠送王剑锋1200元/平米的精装修。2.本案的诉讼费用由华瑞房地产公司承担。事实与理由：王剑锋于2013年12月5日，交付10万元现金购房定金，认购了华瑞房地产公司开发的翠江豪园2号楼602房；之后又于2014年1月5日缴纳了602房的首付款5万元；2014年1月18日经王剑锋与华瑞房地产公司协商将602房换到同号楼704房，同日又缴纳了现金5万元（收据款项内容载明为“2-704首付款”);2014年3月25日，又同时缴纳了以下款项：①“首付尾款”51621元；②“704房代办费”1000元;③“704房契税”12324元;④“704房公共维修基金”6360元。同日双方签定了704房《商品房买卖合同》（合同编号201400837号）。2014年下半年宁化房地产市场出现很大波动，出现退房和要求核减房价风波，甚至出现了群体围攻上访事件。商品房整体滞销，各房地产商争相采取各种办法变相降价，华瑞房地产公司开发的翠江豪园尤为突出，为平息风波和稳住客户，华瑞房地产公司推出了“提前交房”和“送1200元/平方以上精装修”两大措施，其中“送1200元/平方以上精装修”还单独发布了广告和通告，《通告》指明了送装修的对象（所有已购和认购的客户）和另行签订协议的截止时间（2014年9月1曰）。约8月中旬，王剑锋得知朋友邱泽贵决定退购同号楼1904房，8月底经王剑锋与华瑞房地产公司协商达成了将704房换成1904的协议,但鉴于1904房办理退购手续需要时间和其他王剑锋不知道的原因，华瑞房地产公司提出不能保证在9月1日前完成1904房《商品房买卖合同》的签订，有可能要延期至9月1日以后，将原704房《商品房买卖合同》直接进行房号和价款作修改变更或重新签订新合同，并同意与王剑锋先行签订针对1904房的《提前交房补充协议》和《装修委托协议》，以免错过该两个协议签订的截止时间，签订该两个协议时暂用704房合同编号：201400837号。2014年9月1日，王剑锋前往询问将原704房《商品房买卖合同》直接进行房号和价款的修改变更或重新签订1904房《商品房买卖合同》的事宜，华瑞房地产公司告知王剑锋要延期办理。于是按事先约定先行与王剑锋签订了针对1904房的《提前交房补充协议》和《装修委托协议》，涉及到需填写合同编号处暂填写了704房合同编号：201400837号。涉及需填写单元号的地方则填直接填写了1904。2014年9月24日，华瑞房地产公司通知王剑锋前往办理1904房《商品房买卖合同》事宜，按照华瑞房地产公司的吩咐马上补交了1904房与704房首付款的差价10294元及相应增加的契税605元，当日下午即完成了1904房《商品房买卖合同》办理和签订，但1904房《商品房买卖合同》的合同编号不是沿用了704房合同编号：201400837号，而产生了新的合同编号（201401660号）。王剑锋对合同编号的变化根本就不知道，或者作为一般买受人根本就没有“合同编号”这个概念，所以更不知道要求华瑞房地产公司将针对1904房而先行签订的《提前交房补充协议》和《装修委托协议》中所填写的内容做相应的更改，但华瑞房地产公司则有可能明知却不主动告知。一审法院没有查清以上事实经过，对明显的事实则视而不见。从以上事实经过可以明显看出：一、王剑锋在2014年9月1日与华瑞房地产公司签订《提前交房补充协议》和《装修委托协议》之前，双方己经协商好704房换到1904事宜，包括：之前王剑锋因买房缴交给的华瑞房地产公司的各种款项由华瑞房地产公司直接转为1904房的购房款项；在1904房《商品房买卖合同》未能在9月1日前正式签订的情况下，则以704房《商品房买卖合同》的合同编号先行签订针对1904房的《提前交房补充协议》和《装修委托协议》。其中《装修委托协议》中“单元”一栏便已经填写了“1904”就是最好的佐证，还有半年之后的2015年2月15日华瑞房地产公司收取了王剑锋1904房装修款的发票则是更有力的证据。没有有效的协议在先，华瑞房地产公司是不可能收受王剑锋装修补偿款的。再退一步说，就算没有协议在先，如果华瑞房地产公司按照《装修委托协议》的补偿款数额收取了任何一个买受人的钱款，都必须按《装修委托协议》中的规定履行承诺，才符合诚实守信原则。二、《提前交房补充协议》和《装修委托协议》均为针对1904房而签订，并不是704房《商品房买卖合同》的从合同。如果一定要当作“从合同”来看待，也应该是1904房《商品房买卖合同》的从合同，在特殊情形下，不能简单地以主从合同的签订时间来作判断。如果不以“从合同”来的角度看待，这两个协议对于不是退房而是同楼换房的特定对象而言，本来也应具有单独的法律效力。综上所述，王剑锋认为，华瑞房地产公司在2014年3月就开始收取了王剑锋购房首付款，但至今已时过五年，仍未能交房给王剑锋，华瑞房地产公司的行为已经严重违约，给王剑锋造成了巨大的经济损失和精神负担。在已造成恶果的情况下，仍百般狡赖，尽量不给或少给受害人补偿损失，违反诚实守信原则，违反社会公平交易原则。一审法院在没有辨请事实的情形下做出了错误判决，恳请二审人民法院依法改判，维护王剑锋的合法权益。 华瑞房地产公司辩称，王剑锋的上诉请求与事实不符，一审法院认定事实清楚，作出判决有法有据，应驳回王剑锋的上诉请求。 王剑锋向一审法院起诉请求：1.判令华瑞房地产公司按每月2,000元计算支付给王剑锋自2016年1月1日起至实际交房日止的违约金（违约金暂算至2018年7月31日为62,000元）；2.判令华瑞房地产公司为王剑锋购买的翠江豪园2幢1904室房屋提供标准为1,200元/㎡（套内面积）的装修；3.本案的诉讼费由华瑞房地产公司承担。 一审法院认定事实： 2014年3月25日，王剑锋与华瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400837）一份，约定：王剑锋向华瑞房地产公司购买坐落于宁化县。 2014年9月1日，王剑锋与华瑞房地产公司签订《提前交房补充协议》，该协议主要约定变更《商品房买卖合同》（合同编号：201400837）的交房时间以及违约金的设定。同日，华瑞房地产公司与王剑锋签订了《装修委托协议》，约定王剑锋一次性补偿华瑞房地产公司23,912元，华瑞房地产公司同意赠送王剑锋购买的房产以1,200元/㎡（套内面积）为标准的硬装修。2015年2月15日，王剑锋支付了装修款23,912元。 2014年9月25日，王剑锋与华瑞房地产公司重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201401660）一份，约定：王剑锋向华瑞房地产公司购买坐落于宁化县，套内建筑面积98.01平方米；商品房价款861915元，其中首付款261915元，剩余购房款600000元由王剑锋申请办理银行按揭贷款；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点一一的违约金”。2014年3月25日，王剑锋已支付给华瑞房地产公司购房款261915元。2014年12月4日，王剑锋向中国农业银行股份有限公司宁化县支行办理了按揭贷款600000元。华瑞房地产公司至今未向王剑锋交房，王剑锋遂诉至法院。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王剑锋与华瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。王剑锋依约支付全部购房款，华瑞房地产公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。华瑞房地产公司未提供证据证明王剑锋有违约情形，应承担举证不能的法律责任。华瑞房地产公司主张其不承担违约责任，于法无据，不予支持。王剑锋主张以《提前交房补充协议》的约定计算违约金，但提供的证据不足以证明华瑞房地产公司对重新签订主合同后对《提前交房补充协议》予以追认，故应以王剑锋已支付的实际款项即861,915元作为违约金计算标准。王剑锋主张要求华瑞房地产公司履行《装修委托协议》，但提供的证据不足以证明华瑞房地产公司对重新签订主合同后对《装修委托协议》予以追认，故王剑锋的主张，不予支持，已支付的装修款23,912元，华瑞房地产公司应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、三明华瑞房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付王剑锋自2016年11月1日起至实际交房日止以购房款861,915元为基数按每日万分之零点一一计算的违约金；二、三明华瑞房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内退还给王剑锋装修款23,912元；三、驳回王剑锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,892元，减半收取计1,946元，由王剑锋负担1,686元，由三明华瑞房地产开发有限公司负担260元。 二审中，王剑锋认为一审法院遗漏认定了双方从704房调换到1904房的过程，2014年9月1日的装修委托协议是针对1904房签订而不是针对704房签订的。华瑞房地产公司对一审认定的事实无异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对二审当事人争议的焦点：2014年9月1日双方签订的《提前交房补充协议》《装修委托协议》是针对翠江豪园2幢704号还是1904号房屋。本院分析认定如下：2014年9月1日双方签订的《装修委托协议》《提前交房补充协议》应视为对翠江豪园2幢1904号进行了装修约定和提前交房约定。具体理由如下： 首先，王剑锋于2013年12月5日，交付10万元现金购房定金，认购了华瑞房地产公司开发的翠江豪园2号楼602房；2014年1月18日经王剑锋与华瑞房地产公司协商将602房换到同号楼704房，8月底经王剑锋与华瑞房地产公司协商达成了将704房换成1904房，其购房的意愿是明确的，作为购买者，期望得到优惠是必然的，其本身意愿是希望享有《提前交房补充协议》《装修委托协议》优惠措施；其次，从704房与1904房屋的面积和房价来分析，704房与1904房屋面积是一致的，双方已约定补楼层差价款，王剑锋也已对楼层差价款进行补交。华瑞房地产公司以已对王剑锋在购买1904房屋在房价上进行优惠，故王剑锋不再享有《提前交房补充协议》《装修委托协议》优惠措施的辩解，没有事实与法律依据，亦与交易习惯不相符；第三，根据王剑锋向法院提交的其与华瑞房地产公司于2014年9月1日签订的《装修委托协议》，对购买的房屋翠江豪园2幢1904号进行了装修约定。该《装修委托协议》的“1904”明显是由“704”涂改而成。王剑锋陈述是华瑞房地产公司涂改，华瑞房地产公司予以否认。本院责令华瑞房地产公司庭后三日内提交其与王剑锋于2014年9月1日签订的《装修委托协议》，华瑞房地产公司未提交，故对王剑锋关于华瑞房地产公司涂改，《装修委托协议》是针对1904房而不是704房的主张，本院予以认可；《提前交房补充协议》于同日签订也应视为是对1904房的约定；第四，华瑞房地产公司未提供证据证明王剑锋购买1904房不符合《装修委托协议》《提前交房补充协议》规定的购房户，王剑锋不具备享受《提前交房补充协议》《装修委托协议》优惠措施的条件；最后，华瑞房地产公司根据2014年9月1日双方签订的《装修委托协议》《提前交房补充协议》，于2015年2月15日收取了王剑锋支付的1904房装修款23,912元。华瑞房地产公司抗辩财务人员不知情况予以错收的理由，没有事实依据。华瑞房地产公司收取王剑锋支付的装修款并出具《收据》给王剑锋的行为，表明华瑞房地产公司就1904房的装修事宜已自愿接受《装修委托协议》的约束。 本院认为，王剑锋与华瑞房地产公司于2014年9月1日签订的《装修委托协议》《提前交房补充协议》系对翠江豪园2幢1904号进行了装修约定和提前交房约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。华瑞房地产公司提供的合同不足以否认双方于2014年9月1日签订的《装修委托协议》《提前交房补充协议》系对翠江豪园2幢1904号进行了装修约定和提前交房约定，应承担举证不能的法律责任。一审法院简单以双方签订1904房屋的购房合同时间在2014年9月25日，王剑锋提供的证据不足以证明华瑞房地产公司对《提前交房补充协议》《装修委托协议》予以追认，不支持王剑锋的主张，属于认定事实错误，本院予以纠正。王剑锋主张华瑞房地产公司支付自2016年1月1日起至实际交房之日止按每月2,000元计算逾期交房违约金的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。王剑锋依《装修委托协议》支付了大部分装修款，华瑞房地产公司也应履行协议约定的义务，向王剑锋赠送1,200元/m2（套内面积）硬装，按合同约定的套内面积计算，装修价值应为117612元（1200元×98.01=117612元）。王剑锋主张华瑞房地产公司向王剑锋赠送1,200元/m2（套内面积）硬装的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于目前尚不具备《装修委托协议》约定的交付装修条件，本院酌定华瑞房地产公司应在本判决生效之日起60日内委托装修公司向王剑锋购买的房屋提供价值为117612元的装修。 综上所述，王剑锋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省宁化县人民法院（2019）闽0424民初141号民事判决； 二、三明华瑞房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给王剑锋自2016年1月1日起至实际交房日止按每月2,000元计算的违约金； 三、三明华瑞房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十日内向王剑锋所购买的坐落于宁化县提供价值为117612元的房屋装修； 四、驳回王剑锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,892元，减半收取计1,946元，由三明华瑞房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3,892元，由三明华瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  林炬火 审判员  吴树辉 二〇一九年九月二十九日 书记员  林 慧 附：本案适用主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定 事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -12- -11-