广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23954号原告雷洪涛，男，汉族，1984年10月3日出生，户籍地湖南省鲁山县，被告肖筛仔，男，汉族，1983年3月29日出生，户籍地址湖南省嘉禾县，委托代理人汪方琪，广东圣马律师事务所律师。原告雷洪涛与被告肖筛仔租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告肖筛仔租赁深圳市宝安区××街道东方南边头大田洋田××号宿舍楼一楼铺面期间，2019年6月1日，雷洪涛通知被告肖筛仔交六月份房租，肖筛仔以合同到期不能续签为由，未交六月份房租，到2019年6月21号原告雷洪涛再次找被告肖筛仔催交房租，被告肖筛仔以要在别的地方租店铺为由，家里没有钱，希望可以用押金抵扣六月份，七月份房租，到八月份可以交清所欠房租，原告出于好心，同意被告肖筛仔八月份交清所欠房租。但是到八月份，原告雷洪涛找被告肖筛仔催交房租，被告肖筛仔又以必须签了续租合同才可以交清房租。原告雷洪涛不同意，采取停水停电措施，8月13日原告强行打开店铺大门，看到被告肖筛仔已经将房屋内部分设备搬走后，换了门锁，2019年8月13日下午三点左右被告肖筛仔未经原告同意强行将房屋大门打开，搬走房屋内全部设备。原告报警处理，警察让原、被告双方协商，随后离开。下午五点原告雷洪涛和被告肖筛仔又去东方派出所调解，仍未协商好。被告肖筛仔未按照合同交付房租，水电费。搬离时未按照合同清理好商铺内装修设施，维修复原交与甲方验收。因此对雷洪涛所造成的损失应由肖筛仔负责。雷洪涛因此事找肖筛仔多次协商未果。给原告造成极大困扰，原告又难以通过其他途径解决纠纷，为维护权益，诉至法院，请求人民法院判决：1、本次诉讼费用由被告承担；2、被告交清管理处水电费用4300元；3、被告交清所欠三个月房租12000元；4、被告交清所租店铺内装修设施拆除费用15000元；5、被告交清下水道疏通费用3000元；6、被告交清房屋外烟囱拆除费用5000元；7、根据合同被告应付2019年6月1日至8月31日房租违约金14400元；8、被告母亲对雷洪涛进行辱骂，赔偿精神抚慰金10000元，并公开道歉；9、被告应付清免租期房租2000元。被告辩称，1、被告无需支付2019年6、7、8月份房租及违约金。原告雷洪涛已经书面同意被告的押金8000元用于抵扣被告2019年6、7月房租，被告并不欠付原告2019年6、7月房租，原告没有合理合法的理由，拒绝被告的续约，是原告本身存在违反《场地租赁合同书》的行为，且原告造成被告8月份根本无法正常使用租赁场地以及造成被告的重大损失，被告在租赁使用权受到原告严重侵害的情况下，不应继续承担8月份房租的支付责任，被告不存在违约行为，而原告主观恶性极大，其要求房租超高的违约金违约违法，不应得到支持；2、原告存在违约的行为，且原告肆意造成被告巨大损失，被告依《场地租赁合同书》的约定，于合同到期届满前2个月提出续约，原告没有合理理由不肯续约，且原告不顾被告的装修及设施损失，强行解约，原告具有严重违约违法行为，被告在与原告协商过程中，原告采取非法手段，强行进入被告租赁场地，强行进行换锁，强行停水停电，强行毁坏被告各种财物，其行为已经构成非法入侵的违法行为，合同未到期之时，原告擅自强行毁坏被告高达数万元的各种装修及设施，造成被告大量损失，其行为在于有意地扩大被告损失；3、原告存在故意侵权的行为，其侵权费用不应得到支持，原告在远远尚未达到合同期限时，提前拆除被告装修及设施的行为，已经属于违法违约行为，其所谓的拆除、疏通等行为恰恰证明其侵权的事实，其侵权产生的拆除疏通费用不应得到支持。原告在被告依约提出续租时，私自侵入被告使用的租赁场地进行大肆毁坏，私自要求物业停水停电，擅自拆毁被告的装修及设施，造成被告重大损失，被告保留其追究原告赔偿以及刑事责任的权利；4、水电费的计算没有合法依据，水电费的计算不规范不合法，没有正规的发票，且其额外的大笔损耗及公摊没有法律依据和事实依据，原告也不是水电费的合法收款人，关于水电费的计算及供应，被告已经与物业人员有协商处理，物业及水电工已经同意继续供应水电，但原告私自要求物业及水电工停止供应，原告旨在恶意造成被告的重大损失；5、免租期租金、精神抚慰金及公开道歉没有法律依据，免租期不产生房租，原告要求免租期的房租不合约，不合理，也不合法，原告没有证据证明被告母亲的辱骂行为以及造成的严重后果，依法不应获得精神抚慰金以及被告的道歉；6、请求法院依据事实，审核原告行为的公平性，在整个事件过程及处理过程中，原告没有依法、合理、公平地解决本案事项，反而采取扩大损失，侵犯被告租赁权，造成被告重大损失等行为，以非法手段使得被告无法正常使用租赁场地以达到其逼迫被告搬离的非法目的，其行为对作为承租人的被告十分不公平，原告索要其不合常理的，违法违约的房租租金，却给被告造成的重大损失远远超过了原告索要的租金金额，原告主观上存在极大的恶意，其行为是滥用出租人的优势地位，极大地违反了公平原则，违反了租赁合同关系的和谐公平性，请求法院依据事实进行审查。综上所述，请求法院秉承公平的法律原则，详查原告侵权事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告雷洪涛与被告肖筛仔签订《场地租赁合同书》，双方约定原告将位于深圳市宝安区××街道东方南边头大田洋田××号的商铺租给被告，出租期限为一年，从2018年8月31日起至2019年9月1日止，被告在签订合同时向原告预付一个月租金4000元，并交纳三个月租金数额的履约保证金为8000元，共计人民币12000元。2016年6月份，被告肖筛仔主张以交纳给原告的8000元押金抵扣6、7月份房租，原告予以同意；2018年8月6日因被告逾期未交纳七月份水电费4100元及双方对房租缴纳产生争议，原告采取停水停电、收回商铺等措施。以上事实，有经当庭质证的场地租赁合同书、水电费通知单、商铺现场照片等证据及庭审笔录予以证实。关于原、被告双方签订的《场地租赁合同书》是否有效问题。庭审过程中，原、被告双方均对位于深圳市宝安区××街道东方南边头大田洋田××号的商铺未取得建设工程规划许可证或房地产权证书的事实予以确认，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同书》违反法律强制性规定，自始无效。因此，原告所主张的违约金，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费用4300元、房屋租金及2019年6月1日至8月31日房租违约金14400元。本院认为，依据南边头科技园管理处出具的7月水电收费通知单，被告应支付原告水电费4100元，原告实际已代替被告支付了该笔费用，因此，被告应向原告支付其缴纳水电费用4100元。原告于2018年8月6日收回该涉案商铺，被告实际以预缴纳的8000元定金抵扣原告主张的2018年6、7月份租金，经核算被告应支付原告2018年8月1日至2018年8月6日租金800元（4000÷30×6）。关于原告主张的免租期房租。本院认为，原告未提交证据证明给予了被告免租期优惠，且双方在合同中约定了计租起始时间，应当参照双方在合同中约定的计租起始时间，原告所主张的免租期房租，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张的下水道疏通费用、房屋外烟囱拆除费用及下水道疏通费用。本院认为，原告提交第三方报价表，不能证明该复原费用已实际产生，且双方在订立租赁合同时，只是要求承租人将人为损坏部分复原，对被告的装修及添附部分并未作出明确约定，原告所主张的复原费用，无事实与法律依据，本院不予支持。原告主张的赔偿精神抚慰金10000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告肖筛仔应于本判决生效之日起三日内返还原告雷洪涛水电费4100元；二、被告肖筛仔应于本判决生效之日起三日内返还原告雷洪涛租金800元；三、驳回原告雷洪涛的其他诉讼请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案受理费人民币721元，由被告承担667元，原告承担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇一九年九月二十四日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。