重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初5944号原告：刘中建，男，1967年10月25日出生，汉族，住重庆市江**。原告：马仕春，女，1969年5月12日出生，汉族，住重庆市渝中区**。二原告委托诉讼代理人：杨勇奇，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张伟强，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：夏普商贸（中国）有限公司，住所地上海市自由贸易试验区新金桥路**新金桥大厦**，统一社会信用代码913100007178560844。法定代表人：今矢明彦，董事长。委托诉讼代理人：张启，重庆锋度律师事务所律师。原告刘中建、马仕春与被告夏普商贸（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘中建、马仕春的委托诉讼代理人杨勇奇、张伟强，被告夏普商贸（中国）有限公司的委托诉讼代理人张启到庭参加诉讼。审理中，双方申请三个月和解期间，但未能协商一致。本案现已审理终结。原告刘中建、马仕春向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年3月至2019年5月21日期间欠付的物业管理费5924.1元；2.判令被告向原告返还其承租的位于重庆市江北区建新北路一支路X号X-X号建筑面积为70平方米的房屋，并恢复原状或支付恢复原状的费用30000元；3.判令被告向原告支付2018年3月14日至2018年6月30日期间的房屋占用使用费65333.1元（123.27平方米×每平方米5元×106天）；4.判令被告向原告支付2018年12月1日起至实际退租之日止的房屋占用使用费（70平方米×5元/平方米/天）；5.判令被告向原告支付预期可得租金损失126000元；6.判令被告向原告支付违约金16800元；7.判令原告不予返还《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除后被告支付的剩余房租，以抵扣被告应支付的前述各项费用，不足抵扣部分由被告补充支付。事实和理由：2017年1月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区建新北路一支路X号X-X号、建筑面积为193.27平方米的房屋出租给被告，租期自2017年3月15日起至2018年3月14日止。到期后，被告一直占用该房屋至2018年6月30日。2018年6月，被告委托办事人员李丹向原告提出，希望原告将前述租赁房屋隔出70平方米出租给被告，后双方再次签订《房屋租赁合同》，并将签订时间落款为2018年3月12日。2018年11月15日，被告向原告发出《提前退租知会函》，明确提出于2018年11月30日单方解除合同。至今，被告仍未返还租赁房屋且进行了装修，故原告提出前述请求。被告夏普商贸（中国）有限公司辩称，1.原、被告关于重庆市江北区建新北路一支路X号X-X号、建筑面积为193.27平方米房屋的租赁关系于2018年3月14日终止，被告已全额支付截至当日的物业管理费。此后，原、被告又另行签订了《房屋租赁合同》，明确约定被告承租前述193.27平方米房屋中的70平方米，被告均按约支付了该70平方米房屋的租金及物业管理费，并未占用该面积以外的房屋。即使被告拖欠物业管理费，也系物业公司与被告之间的法律关系，原告不享有主张物业管理费的权利。2.被告一直按照原告交付房屋时的原有状态正常使用租赁房屋，未进行任何装修或增设附属设施，目前房屋已由原告于2018年11月30日以原有状态收回，原告还于2018年12月9日更换了门锁，故原告要求被告返还房屋并恢复原状或支付恢复原状费用没有依据。3.如前所述，双方就建筑面积193.27平方米房屋的租赁关系于2018年3月14日终止，此后被告并未占用除后一合同约定房屋以外的部分，且原告更换门锁的行为，致被告无法进入租赁房屋，被告无占用房屋逾期返还的可能，故原告要求支付两笔逾期返还房屋的占有使用费均没有依据。4.即使被告违约提前解除合同，根据合同法，被告赔偿原告的损失范围应仅限于“合同履行后可以获得的利益”，即合同剩余期间的全部租金，被告提前解约与履行合同至到期之日相比，“预期可得租金损失”并不会发生任何改变，故原告的“预期可得租金损失”与被告是否违约之间不具有因果关系，原告主张“预期可得租金损失”没有依据。5.被告并未违反双方于2018年3月12日签订的《房屋租赁合同》，故不应支付违约金。即使被告违约，原告亦不能同时主张违约金和损害赔偿费用。6.被告已支付保证金11113元及自2018年11月30日起未履行部分的租金29400元，应予返还或抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定原告将其所有的位于重庆市江北区建新北路一支路X号X-X号、建筑面积为193.27平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，若被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；该房屋每月每平方米建筑面积租金为115元，月租金为22226.05元，支付租金的方式为：被告以电汇方式向原告支付房租，每半年（6个月）付款，2017年3月31日前支付上半期（2017年3月15日至2017年9月14日）房租，2017年9月30日前支付下半期（2017年9月15日至2018年3月14日）房租；原告交付房屋时，被告应支付房屋租赁保证金11113元，合同确认被告已经支付该笔保证金，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、空调、通讯、物业管理费由被告承担；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的7日内返还该房地产，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照每平方米5元向原告支付该房屋占用期间使用费；被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并相互结清各自应当承担的费用；被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状，并由被告自行承担全部费用。合同一亦约定，该房屋的现有装修、附属设施、设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属设施的内容、标准等，由原、被告分别在合同附件二、三中列明，双方同意该附件作为交付房屋和返还房屋的验收依据。合同一的附件二、三未约定现有装修、附属设施及设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属设施及设备的内容和标准。2018年3月12日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定原告将前述房屋中建筑面积为70平方米的部分出租给被告（即承租面积由193.27平方米减少至70平方米），租赁期自2018年3月15日起至2019年3月14日止，原告于2018年3月15日前向被告交付该房屋，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，若被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；该房屋每月每平方米建筑面积租金为120元，月租金为8400元，支付租金的方式为：被告以电汇方式向原告支付房租，每半年（6个月）付款，2018年3月31日前支付上半期（2018年3月15日至2018年9月14日）房租，2018年9月30日前支付下半期（2018年9月15日至2019年3月14日）房租；原告交付房屋时，被告应支付房屋租赁保证金11113元，合同确认被告已经支付该笔保证金，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、空调、通讯、物业管理费由被告承担；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照每平方米5元向原告支付该房屋占用期间使用费；被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并相互结清各自应当承担的费用；被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状，并由被告自行承担全部费用；非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，被告应至少提前60日书面通知原告，并向原告支付相当于2个月租金的违约金，此违约金是被告中途退租所承担违约责任的唯一方式，实际操作中，如合同中途解约，原告应向被告退还尚未发生的房屋租金，退还时原告可以从中抵扣被告应支付的违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。合同二亦约定，该房屋的现有装修、附属设施、设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属设施的内容、标准等，由原、被告分别在合同附件二、三中列明，双方同意该附件作为交付房屋和返还房屋的验收依据。合同二未约定附件二、三。2018年8月27日，被告向原告刘中建转账支付50400元，并附言用途为房租。庭审中，原告确认被告已支付合同二约定的截至2019年3月14日的租金。2018年11月15日，被告向原告发出《提前退租知会函》，主要内容为：因被告原因，被告决定自2018年11月30日起不再租用该房屋，提前解约，相关违约责任按照租赁合同进行协商解决，协商决议双方以书面形式签字确认。审理中，原告表示合同二于2018年11月30日解除，而被告前期支付的费用应作为被告于2018年11月30日之后逾期返还房屋的房屋占用期间的使用费予以扣除。庭审中，原告举示了其与案外人李丹于2018年11月28日签署的《关于夏普退租结算清单》、李丹与原告的邮件往来信息，拟证明案外人李丹系被告在重庆片区的代理人，李丹签署《关于夏普退租结算清单》的行为构成表见代理。该清单载明了被告应负担之违约租金、物管费、原告租金实际损失、恢复及赔偿费用，同时表明被告在合同一到期后一直占用该房屋。清单内容还包括，被告已向原告支付待退还费用—保证金11113元和租金16800元，因被告严重违约，原告原则上不退保证金和已付租金，若被告于11月30日前归还房屋并赔偿原告实际损失，原告可退还保证金和1月15日至3月14日期间的租金；被告还应负担的费用包括违约租金59169.6元、物管费2167.12元、原告租金实际损失252000元、恢复及赔偿费用30000元；合同一于2018年3月14日到期，但被告一直占用该房屋至2018年6月30日，一共拖欠房租3个月又16天，共计123.27平方米×每平方米5元×96天=59169.6元；此外，原告将整体办公室隔断70平方米出租给被告，现被告严重违约，导致原告剩余的该70平方米房屋长期无法出租，因原告隔断的另一间办公室已出租给其他公司至2021年7月，故原告要求被告赔付该70平方米房租损失及房屋恢复等费用。在原告与李丹邮件往来中，李丹系“夏普商贸（中国）有限公司重庆管理中心管理担当”，李丹作为被告在重庆作为“管理担当”，原告表示基于李丹长期与其进行沟通，对于李丹具有被告的授权有一定的信赖，原告相信李丹有权限签署清单，故李丹的行为构成表见代理。另，原告还举示了（2019）渝国证字第7891号《公证书》（该公证书系原告刘中建于2019年5月13日到重庆市国信公证处对其本人自用网易163邮箱“hscq-pump”内的相关邮件进行证据保全的公证），根据公证书载明保证证据的整个过程，原告刘中建于2017年1月18日及当月20日收到李丹发送的邮件，邮件附件系原、被告就位于重庆市江北区建新北路一支路X号X-X号建筑面积为193.27平方米的房屋拟订立的租赁合同，邮件显示李丹系被告于重庆管理中心的管理担当。此外，原告还举示了2018年12月3日其向被告发出《催款函》，原告要求被告按照双方于2018年11月28日达成的《关于夏普退租结算清单》支付原告损失373146.26元。针对前述《关于夏普退租结算清单》、《催款函》、案外人李丹与原告的邮件往来信息，以及（2019）渝国证字第7891号《公证书》，被告认为以上证据均不能证明李丹的行为有被告的授权，结算清单无被告的签章，故李丹的行为不构成表见代理，被告亦未收到《催款函》，故被告不应按照结算清单支付任何款项。关于物业管理费，原告举示了案外人重庆市靖立物业发展有限责任公司未来国际客户服务中心的两份《物业服务费缴费通知函》，其中，2019年3月7日的催费函载明，原告尚欠重庆市江北区建新北路一支路6号未来国际大厦24F-6号房屋于2018年3月15日至同年6月30日期间的物管费2187.01元。2019年5月21日的催费函载明，被告尚欠前述房屋2018年3月15日至2018年6月30日期间的物业费2187.01元、2018年7月1日至2019年5月21日期间的物业费3737.09元。被告表示未收到该通知，且该证据不能证明被告应当支付物管费，该通知是物业公司所发，即使被告拖欠物管费，也应由物业公司主张，不应该由原告主张。关于房屋恢复原状费用，原告举示了《甲级写字楼室内恢复装饰工程预算书》《业主单位装修施工承诺表》《未来国际客服中心装修监管签到表》《装修工程验收表》《装修许可证》，拟证明被告未经原告同意擅自进行装修，按照合同约定，被告应予以恢复原状或承担恢复原状的费用。《甲级写字楼室内恢复装饰工程预算书》系案外人重庆艾德可装饰设计工程有限公司于2019年3月12日作出的室内恢复装修预算表，系针对重庆市江北区建新北路一支路X号未来国际大厦X-X号建筑面积为193.27平方米的房屋，被告认为该预算书不能证明被告有恢复原状的义务，亦不能证明恢复原状的结果与程度，预算书载明是193余平方米，与合同二约定的70平方米不一致。原告主张自己是按照前述《关于夏普退租结算清单》主张恢复原状费用。而《装修许可证》系案外人重庆市靖立物业发展有限责任公司未来国际客户服务中心准许被告施工的许可，《未来国际客服中心装修监管签到表》也是针对前述X-X号的装修工程，《业主单位装修施工承诺表》《装修工程验收表》仅有案外人李丹的签名，无被告的签章，承诺表的时间为2018年5月11日。被告质证认为，被告于2018年3月起使用该70平方米的房屋，不可能在5月再进行装修，且仅有李丹的签字，没有被告的盖章，不能证明被告实际进行过装修行为及装修内容，故被告不应负担该恢复原状费用。庭审中，原、被告对被告发出解约通知后房屋的实际控制存在争议，被告举示了租赁房屋门锁照片、原告与案外人韩建平的微信聊天记录，以及原告刘中建的电话号码，拟证明原告于2018年12月9日更换房屋门锁，并拒绝返还扣留的被告在租赁房屋内的资产，原告表示其从未更换门锁。被告表示原告换锁的行为表明原告已收回房屋，时间为2018年12月9日，原告则认为以上证据均不能证明原告私自换锁。在本案审理过程中，经法庭建议，原、被告同意由双方自行办理房屋交接，其他争议由本院依法裁判。2019年5月21日，原、被告就被告放置于租赁房屋内的固定资产进行移交，被告确认其享有所有权的物品均已搬离租赁房屋，无法搬离的物品由原告自行处置。以上事实，有两份《房屋租赁合同》、《提前退租知会函》、中国银行国内支付业务付款回单、交接证明、（2019）渝国证字第7891号《公证书》，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是：（一）原告能否直接向被告主张物业管理费；（二）案外人李丹的行为是否构成表见代理；（三）被告是否有逾期返还租赁房屋的行为，以及被告是否应当支付房屋占有使用费；（四）被告是否有未经原告同意擅自装修房屋的行为，以及被告是否应当承担恢复原状的义务或支付恢复原状费用；（五）因被告提前解除合同，原告所主张的预期可得租金损失和违约金能否一并主张。关于物业管理费问题，本案两份《房屋租赁合同》均有租赁期间该房屋所发生的物业管理费由被告承担之约定，并约定被告返还房屋时，双方应当相互结清各自应承担的费用。虽然被告作为物业使用人，与物业服务企业形成物业服务合同关系，但基于原、被告之间租赁合同的上述约定，原告可以向被告主张物业管理费，且被告未举证证明其已向物业服务企业支付相应费用的证据，故对原告要求被告支付物业管理费5924.1元的诉讼请求，本院予以支持。关于案外人李丹的行为是否构成表见代理，原告主张李丹系被告于重庆管理中心的管理担当，其参与了本案房屋租赁的磋商，并在《关于夏普退租结算清单》和《业主单位装修施工承诺表》上签字，李丹在与原告的邮件往来中，其邮箱、电话及地址均显示为被告公司，且原告长期与李丹沟通本案租赁事宜等，原告认为李丹系代表被告签署前述清单和承诺表，其身份足以构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见，表见代理一方面要求代理人的无权代理行为在客观上具有代理权的表象，另一方面要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，不仅应当举证证明代理行为存在诸如公章、印鉴等有权代理的形式要素，而且应当举证证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案中，李丹既没有与原告直接签订本案《房屋租赁合同》，又没有证据表明其签署前述清单系基于被告的授权，《业主单位装修施工承诺表》等系基于物业管理，由业主或物业使用人对装修注意事项的承诺，仅从有邮件显示李丹系被告重庆管理中心的管理担当的要素，不足以认定李丹的行为构成使原告有理由相信其代表被告的表见代理。关于逾期返还租赁房屋以及房屋占有使用费的问题，根据本案原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，现原告有两项主张，一是合同一到期后，被告继续使用剩余123.27平方米房屋而产生的费用，其依据是前述案外人李丹签字的《关于夏普退租结算清单》；二是合同二于2018年11月30日解除后，被告未搬离其租赁的70平方米平方而产生的费用。关于第一项主张，虽然《关于夏普退租结算清单》上载明合同一到期后被告一直使用剩余的123.27平方米房屋至2018年6月30日，李丹在该清单上签字，但如前所述，李丹的行为不构成表见代理，故不能据此认定被告存在逾期返还该剩余123.27平方米房屋的行为，故针对原告的该项主张，本院不予支持。关于第二项主张，原、被告共同确认合同二于2018年11月30日解除，合同解除后，被告应向原告返还租赁房屋。由于双方对房屋控制存在争议，被告认为因原告私自更换租赁房屋门锁，房屋实际于2018年12月9日起处于原告的控制之下，并举示了微信聊天记录和租赁房屋门锁的照片。原告对此不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，被告针对其提出的原告私自换锁，致房屋实际于2018年12月9日起处于原告的控制之下应举证证明，而本案中，被告举示的照片仅能反映房屋被加锁的状态，微信聊天记录不能证明对方系原告之一，故应承担举证不利的后果。因被告于2019年5月21日将其物品搬离租赁房屋，故被告应当支付逾期返还70平方米租赁房屋的占用期间使用费。合同二约定，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照每平方米5元向原告支付该房屋占用期间使用费，从而被告应支付2018年12月1日至2019年5月21日期间，未搬离其租赁的70平方米房屋产生的占有使用费60200元（70平方米×每平方米5元×172天）。关于房屋恢复原状问题，原告负有举证责任。合同二约定在附件二、三中单独就房屋现有装修、附属设施、设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属设施的内容及标准进行约定，并将该附件作为返还房屋的验收依据，但合同二并无附件二、三，合同亦约定，被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状，并有被告自行承担全部费用，虽然原告举示的《关于夏普退租结算清单》表明，租赁房屋恢复原状费用为30000元，除此之外，李丹还在《业主单位装修施工承诺表》签字，但如前所述，李丹的签字行为不构成表见代理，故无法认定被告是否将租赁房屋进行了装修，进而不能认定合同二解除后存在房屋恢复原状的问题，故对原告要求被告恢复房屋原状或支付恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告将预期可得租金损失和违约金一并主张的问题，合同二约定，租赁期间，被告中途擅自退租的，应至少提前60日书面通知原告，并向原告支付相当于2个月租金的违约金，此违约金是被告中途擅自退租所承担违约责任的唯一方式。因原、被告在合同二中明确约定了被告无需承担违约金以外的其他违约责任，且《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告所主张的预期可得租金损失既不符合合同约定，也并非合同履行后可以获得的利益，其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金问题，合同履行过程中，被告向原告发出《提前退租知会函》，表示自2018年11月30日起不再租用该房屋，提前解约，故被告应当承担提前解除合同的违约责任，按约计算的违约金为16800元（每月8400元×2个月），但根据本案对房屋占有使用费的处理，其标准为每月每平方米5元，与租金标准4元相比较，是租金标准的1.25倍。虽然被告未主张违约金之调减，但因被告是否认原告的诉讼请求，故在占有使用费与违约金的处理问题上，亦应考虑该问题，从而对违约金的请求，本案以租金的1.3倍与占有使用费的差额为限予以主张，金额为2408元（70平方米×每平方米4元×172天×1.3倍―70平方米×每平方米5元×172天）。此外，根据合同二约定，合同中途解除的，尚未发生的房屋租金和保证金在抵扣相关费用后予以退还。本案中，被告已按约支付2018年9月25日至2019年3月14日期间的房屋租金50400元及保证金11113元，其中，因合同二于2018年11月30日解除，被告所支付的2018年12月1日至2019年3月14日期间的租金28993.55元（每月8400元×3个月+每月8400元÷31天×14天），系实际尚未发生的费用，与保证金一并予以抵扣被告负担的债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告夏普商贸（中国）有限公司向原告刘中建、马仕春支付物业管理费5924.1元、逾期返还房屋的占有使用费60200元、违约金2408元，共计68532.1元；此款抵扣被告夏普商贸（中国）有限公司已付租金28993.55元及保证金11113元后，由被告夏普商贸（中国）有限公司于本判决生效后三日内给付原告刘中建、马仕春28485.55元；二、驳回原告刘中建、马仕春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2750.8元，由原告刘中建、马仕春和被告夏普商贸（中国）有限公司各负担1375.4元；此款已由原告刘中建、马仕春向本院交纳，被告夏普商贸（中国）有限公司在履行上述义务时一并给付原告刘中建、马仕春。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇一九年九月六日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇