河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0131民初2281号 原告闫会龙，男，1972年5月21日生，汉族，住平山县。 原告单三芹，女，1975年5月25日生，汉族，住址同上。 被告祁树林，男，1965年5月3日生，汉族，住平山县。 第三人康建生，男，1966年5月23日生，汉族，现住平山县。 第三人封喜梅，女，1975年6月2日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人康建生，基本情况同第三人康建生。 原告闫会龙、单三芹与被告祁树林、第三人康建生、封喜梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫会龙、单三芹、被告祁树林、第三人康建生同时作为第三人封喜梅其委托诉讼代理人到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告闫会龙、单三芹向本院提出诉讼请求：请求确认原告与第三人的房屋买卖合同有效，维护原告的财产权益。事实与理由：2018年2月20日，经与第三人康建生协商，第三人康建生将位于平山县，以70万元卖给原告，并签订房屋买卖合同。合同订立后，原告于2018年5月7日通过中国建设银行平山县支行转账给第三人房款461000元，有银行个人活期账户交易明细为证，因此前第三人欠原告借款239000元，抵顶房款后，所有房款全部付清。我方于2018年3月22日入住，至2019年6月先后交付锦绣花园小区物业费337元，水费450元，电费1223元。因所买第三人房屋尚未过户，故交款收据上的交款人仍为第三人姓名。 2019年5月5日，平山县人民法院以张贴封皮的形式将我所买房屋查封，我才知道因第三人欠他人欠款法院将我所买房屋准备拍卖，随即我以案外人身份向平山县人民法院提出执行异议，因提交房屋买卖合同失误，被法院驳回异议请求。综上，我所购买第三人房屋虽然尚未过户，但有买卖合同、银行交易明细和锦绣花园物业管理委员入住证明等相关证据证明房屋买卖合同成立，请求维护我所购买房屋的占有、使用等财产权益。 被告祁树林辨称，我在2018年4月立案后法院就查封了康建生的房屋，只要没有过户，法院就有权利去查封，现在去都可以，康建生有义务按照判决书的内容履行义务偿还我的借款，如果康建生把欠我的钱还给我，房屋可以解除查封。另外在法院执行协调处，二原告说康建生的房屋价格是100万元，现在又说是70万，前后说法不一致，在欺骗我和法院，二原告说是2018年5月交清康建生房款，但在2019年原告及第三人还商量要用闫会龙车库抵顶债务，原告及第三人之间所签买卖协议是虚假的，请求法院判决原告与第三人买卖房产合同无效。 第三人康建生、封喜梅述称,原被告均为我的好朋友，当初开饭店因为资金问题借了他们的钱，后来因为饭店生意不好一直偿还不了他们的欠款，本来打算把房子卖了后把原被告欠款还清，后来原告说让我把房子卖给他们，我以70万元的价格将房屋卖给了原告，偿还了被告一部分欠款本金及利息，现在饭店倒闭了也没有钱偿还给被告。 经审理查明，原告闫会龙与单三芹是夫妻，第三人康建生与封喜梅是夫妻，康成是第三人夫妇之子。被告祁树林与康建生、封喜梅、康成民间借贷纠纷一案，本院2018年5月11日作出（2018）冀0131民初1071号民事判决书，判决康建生、封喜梅于判决生效后十日内偿还祁树林借款本金180000元及利息（自2017年8月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算），已给付原告20000元本金的应付利息（自2017年8月1日起至2018年6月6日止按年利率24%计算），康成对上述借款承担连带清偿责任。同年6月19日，本院作出（2018）冀0131民初1071号民事裁定书，查封了康建生、封喜梅夫妻共同所有的位于平山县，于同年6月20日在平山县不动产登记中心进行了查封登记，并对该房产加贴封条。本院（2018）冀0131民初1071号民事判决生效后，康成曾向本院申请再审，本院于2019年3月26日作出（2019）冀0131民申2号民事裁定书，裁定驳回康成的再审申请。该案进入执行程序后，闫会龙、单三芹向本院提出执行异议申请，在其提交的2019年5月14日执行异议申请书中载明：“2018年2月20日，申请人与被查封房屋所有人康建生、封喜梅签订房屋买卖协议，康建生、封喜梅已将锦绣花园3-4-401出售给申请人，申请人已经按照约定支付了购房款并已入住，正在办理过户中，因康建生与祁树林有经济纠纷而查封该房产损害了申请人的利益，他们之间民间借贷纠纷债务为18万元，而查封价值100万元的房产不公平，他们之间借贷的协议利息为4分，属于高利贷不合法行为。该查封给申请人带来了严重经济损失和精神损失，为维护申请人合法权益，特请求贵院尽快予以解除查封。” 2019年6月13日，本院作出（2019）冀0131执异26号执行裁定书，载明：“案外人称案涉房产已经转让给自己，提交的证据为康建生与闫会龙的‘房屋买卖合同’两份。两份‘买卖合同’内容一致，只是一份时间为2018年2月20日、一份为2019年2月20日。‘房屋买卖合同’载明康建生欠闫会龙款23.9万元，因康建生无法偿还，故将房产卖给闫会龙，该房屋有债务抵押，但无交付时间。案外人没有已经入住的证据。本院认为，案外人称被执行人康建生、封喜梅于2018年2月20日将房产转让给案外人，但提交的‘房屋买卖合同’一份为2018年2月20日、一份为2019年2月20日，应认定为2019年2月20日所立。法院查封房产是在案件审理过程中，当事人并没有对查封依法申请复议。从协议内容看，‘房屋买卖合同’实际为抵账协议，且无证据证明房屋已经交付，房产至今未办理过户登记。综上所述，案外人购买（抵账）被执行人的房产，是在法院查封期间，至今尚未入住和办理过户登记，其异议请求法院不予支持。”裁定驳回了闫会龙、单三芹的异议请求。2019年7月1日，闫会龙、单三芹向本院提起了本案案外人执行异议之诉。 原告闫会龙、单三芹对其所主张提供了如下证据： 1、甲方康建生与乙方闫会龙2018年2月20日签订的房屋买卖合同。内容为：在签订此协议前，甲方康建生欠乙方闫会龙借款23.9万元，无法归还，经双方协商，康建生自愿将其自有的房产卖给闫会龙，价格为70万元。为了明确双方权利、义务，双方在平等、自愿、合法的基础上，签订以下协议：一、乙方所受让房屋的位置情况：甲方卖给乙方的房屋位于平山县城锦绣花园3号楼4单元401室及相应的地下室，房屋的面积以产权部门颁发的产权证书为准。二、乙方所购房屋的产权、担保情况：甲方保证所售房屋产权清晰、完整，无任何纠纷，完全有权处分该不动产，在该房屋的债务抵押等由康建生负责解决与闫会龙无关。三、房屋的数额、付款时间及条件：上述房屋等财产的价款共计大写柒拾万元人民币，小写700000元；1、乙方必须在3个月内给付康建生剩余款461000元（大写肆拾陆万壹仟元），加上康建生欠闫会龙的借款239000元，大写贰拾陆万玖仟元整，共计柒拾万元；2、甲方向乙方房屋产权过户时，过户费由乙方负担，甲方无条件配合；四、房屋交付的条件和手续：甲方向乙方交付房屋时，甲方应保证水、电、暖等齐全，并能够正常使用，并同时交付与房屋有关的所有手续原件，甲方应保证交付的手续完整、真实；五、房屋的风险负担问题：本协议签订后，房屋归乙方所有，以后房屋的增值、贬值由乙方承受，与甲方无关；六、未尽事宜，由双方另行协商解决，无法协商解决的，按照有关法律规定执行；七、本协议自双方签字按手印后生效，一式两份，甲乙双方各持一份，效力同等。后有甲方签字康建生及身份证号、甲方配偶签字封喜梅及身份证号和乙方签字闫会龙及身份证号、乙方配偶签字单三芹及身份证号，但双方未办理所有权变更登记，二原告称一直催康建生办过户，但康建生一直不办。 对于执行阶段提交的两份时间不同的合同，二原告解释称，我们2018年2月20日签订房屋买卖合同，康建生以此房屋抵顶原告借款239000元，为慎重起见，我们于2月24日将此合同拍照存放于手机内，3月22日搬入此房居住，5月17日通过建设银行将购房余款461000元转账给康建生。2019年5月5日，平山法院将此房查封，我得知法院要拍卖此房偿还第三人欠他人债务后，以案外人提起执行异议，需要提供买卖合同，但因为搬家想不起合同放在哪里，康建生保存的合同也找不到了，只好按照手机里保存的合同重新打印一份，再由双方签字画押，因打字员误将2018年打成2019年，原告又粗心草率没发现就交到了法院，后来经反复寻找，找到了原始合同，同时也发现交到法院的合同时间有误，即将原始房屋买卖合同复印交到法院，并要求将原来提交的时间有误的合同撤回来，但法院不允许。 2、中国建设银行单三芹个人活期交易明细一页，载明2018年5月7日，转账支取461000元给康建生账户62×××06，但与其他转账支取给闫会龙账户、单三芹账户的转账款均未注明款项用途。原告以此证明二原告与康建生夫妇之间的房屋买卖支付了部分购房款，并非全部是抵账。 3、2018年11月14日房号3441康建生2018年1月至2018年12月平山县锦绣花园物业费337元收据。 4、商户全称为锦绣花园物业、支付时间及金额分别2018年12月30日80元、2019年3月29日57元、2019年5月28日68元微信支付凭证。 5、扫二维码付款给池汐98K、时间及金额分别为2018年6月27日131元、2018年7月27日262元、2018年9月27日97元微信支付凭证。 6、扫二维码付款给我心依旧、时间及金额分别为2018年8月28日270元、2018年10月31日68元微信支付凭证。 7、2019年6月22日盖有平山县锦绣花园物业管理委员会公章的书面证明，内容为：闫会龙从2018年3月22号交纳锦绣花园3441水电费物业费，居住附买卖合同一份。特此证明。但无出具人签名。 二原告以上述证据3-5证实原告方已经入住诉争房产并承担物业费及水电费。被告祁树林认为，缴费收据是康建生的，两份买卖合同是原告与康建生做的假，其他银行和微信转账均不能证实原告的主张，第三人对原告所提供的证据无异议。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法，而根据原被告及第三人各自陈述及本院查明的事实，本案二原告阻止法院强制执行的主张必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定才能够得到支持。 1、关于二原告与第三人夫妇所签房屋买卖合同是否合法有效。 虽然二原告对在申请执行过程中提交了两份时间不同的书面买卖合同进行了解释，但原告与第三人都丢失合同原件、在重新打印后又找到了原始合同、重新打印的合同又恰恰只在合同签署年份出现错误超出常理性认识，且从其提交的2019年6月22日盖有平山县锦绣花园物业管理委员会书面证明内容看，在二原告搬入诉争房产居住时在该小区物业管理委员会附有买卖合同一份，如果该证明真实，那么在原告和第三人双方均找不到合同原件时完全可以取用居委会保存的合同，而且因为手机时间可以人为调整，所以即使手机留存的照片显示拍摄时间是2018年2月24日18:31分，另外二原告在申请执行异议书中明确诉争房产价值约100万元，而房屋买卖合同约定的房屋价格是70万元，中间差额较大，也与目前平山房地产行情不符， 综合上述因素，二原告所提供的证据并不能充分证实其有关房屋买卖合同签订的真实时间是2018年2月24日。 2、二原告主张购房款除一部分是抵账外，其余461000元是通过银行转账付给了康建生，虽然提供了银行转账明细，但因未备注所转款项性质，又无其他证据相印证，并不能证实此461000元系购房款。 3、二原告主张已经在法院查封前实际入住诉争房产，其提供的证据主要是平山县锦绣花园物业管理委员会书面证明及交费收据和微信转账记录，微信转账记录无实际付款人姓名、收款人姓名也并非全部是锦绣花园物业，而物业费收据所载交款人仍是康建生，而非二原告姓名，且平山县锦绣花园物业管理委员会书面证明无出具证明人签字，不符合证据规则，故此，该部分证据并不能证实原告的主张。 综上，二原告提供的证据并不证实其与第三人的房屋买卖合同真实有效并已经全部付清购房款、入住诉争房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故应驳回二原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告闫会龙、单三芹的诉讼请求。 案件受理费160元，由原告闫会龙、单三芹负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  杨新华 人民陪审员  于静丽 人民陪审员  崔盼弟 二〇一九年九月十二日 书 记 员  刘 伟