广东省清远市清城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1802民初4779号 原告（反诉被告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市北江二路**和富广场****。 法定代表人：刘向宇，该公司总经理。。 委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓人杰，男，1985年8月9日出生，汉族，住广东省清远市清新区。 委托诉讼代理人：余允添，广东易之堃律师事务所律师。 原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告邓人杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告邓人杰的委托诉讼代理人余允添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告世纪鑫元公司与被告邓人杰签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2018年12月20日解除；2、判令被告邓人杰向原告世纪鑫元公司支付拖欠的租金29919.6元；3、判令被告邓人杰向原告世纪鑫元公司支付拖欠租金的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至被告邓人杰付清租金之日止，暂计至2019年3月10日为113389.05元；4、原告世纪鑫元公司向被告邓人杰收取的租赁保证金51300元不予退还；5、本案诉讼费由被告邓人杰承担。事实和理由：2017年8月16日，原告世纪鑫元公司与被告邓人杰签订一份《世纪荟商铺租赁合同》以及《补充协议》、于2017年8月24日签订《世纪荟商铺租赁合同》（补充协议二），约定由被告租赁原告拥有出租、管理权的位于清远市清城区的世纪荟购物广场3层301-302号商铺，商铺出租面积为171平方米，该商铺只供用作经营品牌为星期六儿童乐园的儿童乐园配套店铺之用，租赁期限从2017年8月7日起至2020年8月6日止（共36个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金支付方式以每月固定租金与当月提成租金两者中较高者计取，固定租金具体为：第1-2年为16245元/月，即按照出租面积计算为95元/㎡/月；第3年为17100元/月，即按照出租面积计算为100元/㎡/月；提成租金具体为：第1-3年，当月销售额（税前）的提成15%，固定租金优惠期（自开业之日起计），优惠后的固定租金与销售额提成两者中取高计：第1-3个月，按固定租金5折计算，即8122.5元/月；第4-6个月，按固定租金7折计算，即11371.5元/月。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，该费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按逾期交付金额的千分之三收取违约金，不按时支付应付租金达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将约定的违约金提高至百分之一。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。被告逾期交还该铺位的，每日按合同最后一个月的日租金的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，令人遗憾的是，被告从2017年9月、10月欠提成租金1621.86元，2018年7月、8月欠固定租金共28297.74元，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2018年11月19日通过EMS特快专递向被告邮寄《律师函》，但被告于2018年11月27日收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2018年12月20日在被告租赁商铺门口张贴《解除合同通知书》，解除与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退商铺和3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2018年12月20日送达。但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的租金和费用。原告认为，《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，拖欠租金，其违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的提成租金1621.86元（2017年9月份、10月份）、固定租金28297.74元（2018年7月份、8月份）。2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠租金之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清租金之日止。该项违约金暂计至2019年3月10日为113389.05元。3、被告此前支付的租赁保证金51300元，原告依约有权不予退还。基于上述事实和理由，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，专此起诉至法院，请法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告邓人杰辩称，一、答辩人已提交2017年9月管理费、10月租金及管理费，原告提交证据无法证明答辩人2017年9月、10月欠提成租金共1621.86元。根据《世纪荟商铺租赁合同》第4.1条，租金支付方式以每月固定租金与当月提成租金取较高者。其中自开业之日起，第一月至第三月，按固定租金的5折计算，即8122.5元/月，优惠后的固定租金与提成租金取较高者;第6.1条约定，答辩人享有45日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算，免租装修期内，答辩人无需交付固定租金，答辩人与原告于2017年8月签订合同交付商铺，2017年9月属于免租装修期，无需交付固定租金。根据合同约定以及原告提交的证据，无法证明答辩人2017年9月、10月提成租金要高于固定租金，也无法证明答辩人2017年9月、10月应缴纳1621.86元的提成租金。同时答辩人提交的证据证明答辩人于2017年10月已经缴纳2017年9月管理费和10月租金及管理费，不存在原告所说的拖欠2017年9月、10月提成租金的事实。二、2018年5月至8月，原告无法及时修缮天花板漏水问题，导致答辩人无法正常经营。根据《世纪荟商铺租赁合同》第8.4条约定，在租赁期间，原告或世纪荟购物广场的管理公司应尽力确保该商铺屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态;《世纪荟商业管理合同》第2.9条约定，原告须尽力保持商场屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线处于良好的使用状态。于2018年5月开始，答辩人所租301-302号商铺的天花板开始漏水，答辩人多次通知原告进行修缮，但一直被各个部门以各种理由推诿，由于天花板漏水，造成游乐设施湿滑，甚至造成天花板掉落，万幸的是没有砸到在游玩的小朋友，直至到2018年8月原告仍然没有维修好天花板漏水问题。由于天花板漏水产生种种安全隐患，所以答辩人一直无法正常营业，原告未尽维修、保养义务严重影响答辩人的经营。根据《世纪荟商铺租赁合同》第15.2条，租赁期限内，原告不及时履行本合同约定的维修、保安的义务，导致该商铺发生损坏，造成答辩人财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任。因原告未能及时处理天花板漏水的问题导致答辩人的经济损失应由原告承担。三、原告违反唯一性条款，允许其他儿童乐园在世纪荟购物商场经营。《商铺租赁合同之补充协议》约定，原告只同意独家经营儿童乐园，同时在双方保持合作的情况下，如有二期的儿童乐园业态的需求，优先考虑与答辩人合作。但于2018年7月开始，另一儿童乐园进驻世纪荟购物商场经营，同时根据《世纪荟商铺租赁合同》第十五条甲方违约责任约定，原告的行为已经严重违约，答辩人有权单方终止合同。鉴于原告此行为，答辩人已经提起反诉。四、原告违约在先，其无权要求答辩人支付违约金。如前所述，原告存在未及时修缮商铺、允许其他儿童乐园在世纪荟购物商场经营等违约行为，损害了答辩人的合法权益。原告违约在先，其无权要求答辩人支付违约金。另外，合同约定每日千分之三的违约金标准系霸王条款，而且明显过高，依法应不予支持。五、原告违约在先，其无权不予退还保证金。如前所述，原告存在未及时修缮商铺、允许其他儿童乐园在世纪荟购物商场经营等违约行为，损害了答辩人的合法权益。原告要求不予退还保证金的主张，理由不成立，应予驳回。原告应将保证金51300元退还给答辩人。综上所述，原告没有遵照合同的约定，履行其义务，违约在先，严重影响答辩人正常经营，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告邓人杰向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年8月16日签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《商铺租赁合同之补充协议》、于2017年8月24日签订的《世纪荟商铺租赁合同》(补充协议二)；2、判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金51300元及利息(利息以51300元，从2018年12月20日起按年利率6%计算至付清款项之日止，暂计至反诉之日为1923元);3、判令反诉被告支付反诉原告损失177991元。事实和理由：2017年8月16日，反诉被告与反诉原告签订一份《世纪荟商铺租赁合同》以及《商铺租赁合同之补充协议》、于2017年8月24日签订一份《世纪荟商铺租赁合同》(补充协议二)，约定反诉被告将位于清远市清城区的世纪荟购物广场三层301-302号商铺租赁给反诉原告，该商铺只供用作经营品牌为星期六儿童乐园的儿童乐园配套店铺之用，租赁期限从2017年8月7日至2020年8月6日止。《商铺租赁合同之补充协议》约定，反诉被告只同意独家经营儿童乐园，同时在双方保持合作的情况下，如有二期的儿童乐园业态的需求，优先考虑与反诉原告合作。但于2018年7月开始，另一儿童乐园进驻世纪荟商场经营，同时根据《世纪荟商铺租赁合同》第十五条甲方违约责任15.3及15.4约定，在合同有效期内，反诉被告违反本合同的约定，使反诉原告无法按其用途使用该商铺，或出现法律、法规或该合同其他条款允许反诉原告单方提前终止合同的其他情况时，反诉原告有权单方面解除该合同。反诉原告单方终止合同的，可要求反诉原告返还租赁保证金(无息)，退还多收的预交款项，反诉原告因反诉被告的违约行为而发生的损失均由反诉被告承担。鉴于有另一儿童乐园进驻商场经营的事实，反诉被告已经根本违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应返还反诉原告租赁保证金，并赔偿反诉原告的损失。根据《世纪荟商铺租赁合同》第4.4.2条约定，租赁保证金为51300元，反诉原告于2016年10月14日、2016年11月30日分别转帐25650元(共计51300元)给反诉被告。基于反诉被告根本违约行为，反诉被告应返还反诉原告租赁保证金51300元。反诉原告为建设星期六儿童乐园，于2016年10月14日，与广州星期六品牌投资管理有限公司签订《星期六儿童主题乐园商务合作册》，购买儿童乐园设备共计95900元。反诉原告于2017年7月26日，与毅博装饰公司签订《毅博装饰施工合同》，对星期六儿童乐园进行装修，装修费用共计92495元。反诉原告于2017年8月15日与深圳汇安消防设施工程有限公司清远分公司签订《消防设备安装工程施工合同》，为星期六儿童乐园安装消防工程，工程费用共计27300元。反诉原告于2017年9月21日向中国电信安装宽带并预存宽带费用，费用共计1399元。反诉原告于2017年9月26日向清远市清城区文兴家电商行购买壁扇9台，每台1**元，共计1395元。根据《世纪荟商铺租赁合同》第十条保险，反诉被告要求反诉原告购买保险，反诉原告于2017年9月30日向中国平安财产保险股份有限公司购买平安公众责任保险，保金4000元。反诉原告为投资建设星期六儿童乐园购买保险共计222489元。基于反诉被告违约事实，反诉原告有权解除合同，并赔偿反诉原告的损失，按折旧计，反诉被告应赔偿反诉原告177991元。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法裁决。 原告世纪鑫元公司对被告邓人杰的反诉辩称，一、答辩人不存在涉案的《世纪荟商铺租赁合同》及《补充协议》中约定的违约情形，本案违约方为被告。涉案的《世纪荟商铺租赁合同》和《补充协议》在2018年12月20日已经解除。首先，答辩人与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，依照涉案《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日内向答辩人交纳当月租金、管理费，并于每月10日向答辩人缴纳上月水费、电费等各种费用，但被告在使用商铺后，一直拖欠2018年7月份、8月份的租金，经多次催收，至今被告仍拒绝支付租金等费用，已构成根木违约，本案违约方为被告。其次，答辩人不存在任何合同约定的违约行为。由于被告承租的商铺位于3楼，而商场4楼同位置的商铺是经营餐饮的，由于该商铺在装修时防水措施未做到位，导致有漏水的个别情况，但经过答辩人与该商铺承租人协商，已采取“引流”的措施解决漏水问题，答辩人在该情况出现时积极与承租人协商，尽力修缮，已履行合同义务，而被告以此作为拒绝支付租金的理由，明显依据不足。再者，答辩人并未违反《补充协议》的约定，答辩人在出租商场商铺时，并未引进与被告同样经营儿童乐园的承租人，在商场所有商铺中仅有被告在经营儿童乐园，此外，根据《补充协议》的约定第2点:“本商场只同意独家经营儿童乐园”，是要求答辩人只同意被告经营儿童乐园项目，不允许其经营儿童乐园以外的项目，而在2018年7月份，答辩人为吸引商场人流，打算举办一些活动吸引放暑假的学生及家长，便与被告协商其是否同意到商场中庭举办一些儿童的游戏活动，但被告不同意，迫于无奈，答辩人只能在中庭广场上举办一些活动吸引人流，带旺商场，但并没有影响到被告的日常经营，而被告以此作为解除合同的理由，明显缺乏合同依据。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十四条及九十六条规定，以及《世纪荟商铺租赁合同》第16.3.5款约定，合同解除权应归于答辩人，被告并不享有合同解除权，因此，涉案的《世纪荟商铺租赁合同》和《补充协议》应于在2018年12月20日已经解除。二、被告要求答辩人返还商铺租赁保证金51300元及利息没有事实和法律依据。如前文所述，涉案违约方为被告。依据《世纪荟商铺租赁合同》第十六条第16.4款:“甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方;若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失”之规定，由于被告一直拖欠租金等费用，构成根本违约，造成答辩人严重损失，答辩人已向被告书面发出《解除合同通知书》，要求被告撤场归还商铺，现由于被告撤场，导致答辩人需再次对该商铺进行招租，招租需要一定的时间，以及出租后需要再次给第二方承租人一定的免租装修期，导致答辩人损失该涉案商铺空置期间的租金损失，答辩人有权依据合同约定，要求该租赁保证金作为被告根本违约的违约金，以弥补答辩人损失。因此，对于被告主张退还商铺押金的诉讼没有事实和法律依据，应予驳回。三、被告要求答辩人赔偿损失177991元没有事实和法律依据。涉案《世纪荟商铺租赁合同》合法有效，答辩人不存在任何违约行为，本案的违约方是被告，其因自身违约行为导致撤场，应自行承担该部分损失，其要求答辩人赔偿装修损失没有事实和依据，应予驳回。综上所述，答辩人不存在合同中约定的违约行为，本案的违约方是被告，反诉原告的各项诉讼请求明显依据不足，请求贵院驳回反诉原告的反诉请求，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告世纪鑫元公司与被告邓人杰签订了《世纪荟商铺租赁合同》，合同约定甲方（原告世纪鑫元公司）将位于清远市清城区世纪荟购物广场3层301-302号商铺出租给乙方（被告邓人杰）使用，租赁期限自2017年8月7日至2020年8月6日。该商铺暂定交付日期为2017年8月6日，如甲方没有在暂定交付日期前将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。该商铺的出租面积171平方米，乙方租用该商铺经营品牌为星期六儿童乐园的儿童乐园配套店铺之用。乙方应在签署合同前支付首期租赁保证金25650元，签署合同之日起5日内再支付第二期租赁保证金25650元，共计51300元。租金标准以每月固定租金与当月提成租金两者中较高者计取，固定租金具体为：第1-2年为16245元/月，第3年为17100元/月；提成租金具体为：第1-3年，当月销售额（税前）的提成15%，固定租金优惠期（自开业之日起计），优惠后的固定租金与销售额提成两者中取高计：第1-3个月，按固定租金5折计算，即8122.5元/月；第4-6个月，按固定租金7折计算，即11371.5元/月。首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月10日前先行支付当月的租金。首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。乙方享有45日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付固定租金，但仍需承担装修期费用以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用。管理费的交纳和其他能源费（即与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用）的负担，由乙方另行与甲方或甲方委托的世纪荟购物广场管理公司签订《世纪荟商业管理合同》中约定。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。8.1约定：“在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方维修，并采取有效措施防止损失扩大。”8.2约定：“租赁期内，乙方应正常使用并爱护该商铺内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等，并确保其处于正常租用的使用状态。”8.4约定：“甲方或世纪荟购物广场的管理公司应尽力确保该商铺屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态。”15.3约定：“在合同有效期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：……15.3.2违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用该商铺的。……。”16.3约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利，……16.3.5乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的。……”16.4约定：“甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。”12.1.2约定：“除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。”12.2.1约定：“合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。”12.2.2约定：“如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。”如果乙方未依照合同第12.1条的规定交还该商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置，甲方有权将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，由此而产生的费用均由乙方负担。对于因履行合同发出的书面通知（包括但不限于通知），均以合同所约定通讯资料（包括地址、传真、邮政编码）为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。同时，原、被告双方还签订《商铺租赁合同之补充协议》，协议约定：本商场只同意独家经营儿童乐园，在保持共同合作的情况下，如二期有儿童乐园业态的需求，优先考虑与星期六儿童乐园合作。2017年8月24日，原、被告双方签订了《世纪荟商铺租赁合同》（补充协议二），协议对《世纪荟商铺租赁合同》中第二十二条经营条款的第二款（即22.2条）作补充约定。 对于合同约定的租赁保证金51300元，被告已付清。合同签订后，被告支付了至2018年6月30日止的租金，自2018年7月1日开始的租金没有支付。被告抗辩称自2018年5月份起涉案商铺天花板存在漏水现象，但原告一直没有维修好，并且原告自2018年7月开始擅自引进其他儿童游乐项目在商场中庭经营，从而影响其经营活动，故于2018年8月23日撤场，没有在涉案商铺继续经营，亦没有支付2018年7月和8月的租金。原告确认在被告撤场当天收回商铺。被告提供了原告于2017年10月16日开具的收据（单据号：18729495），予以证明其已付清2017年9至10月租金。原告述称对涉案商铺漏水现象一直有维修，而中庭儿童游乐项目只是为了搞活动提升商场人流，持续时间只有8-10天，没有实际影响被告的经营活动。 广东大观律师事务所受原告委托，于2018年11月19日通过邮政特快专递向被告邮寄一份《律师函》，告知被告在三日内支付拖欠的租金及其他费用共计45851.22元及逾期支付利息，否则将循法律途径追究其法律责任。2018年12月20日，原告在涉案商铺门前张贴一份《解除合同通知书》，该通知书的主要内容为原告认为被告拖欠租金等费用达1个月以上，通知被告其决定解除双方所签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，要求被告收到通知之日起3日内办理场地交还手续及清偿拖欠的费用和违约金。被告抗辩称没有收到上述解除合同通知书，并认为其于2018年8月23日撤场，当日为解除合同时间。 被告为证明涉案商铺自2018年5月份起存在漏水现象，其提供了多份微信聊天记录用于证明其向原告反映漏水情况并要求原告维修，此外，被告还提供光碟证明原告擅自引入其他儿童游乐项目在商场中庭经营。原告称对涉案商铺漏水问题一直有维修处理，并不影响到被告正常经营活动，至于商场中庭儿童游乐项目只是搞活动提升人流，并非引入其他儿童游乐项目进场经营。 被告提供商务合作册、装饰施工合同、消防设备安装工程施工合同、收据、保险单、发票等，予以证明其对涉案商铺装修、购置设施、购买保险等投入共计222489元。原告对被告上述的总投入222489元不予认可。 以上事实，有原告提供的不动产权证、世纪荟商铺租赁合同、世纪荟商业管理合同及补充协议、解除合同通知书、快递单、快递物流信息、缴费通知单、催缴函、收款电子回单、账户明细、欠费明细表，被告提供的微信聊天记录、图片及光碟、商务合作册、装饰施工合同、消防设备安装工程施工合同、收据、保险单、发票，以及本案的庭审笔录等证实。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原、被告双方签订的《世纪荟商铺租赁合同》的解除合同时间；二、原、被告是否有违约行为，应如何承担违约责任。 对于第一个争议焦点，虽然被告未经原告同意擅自于2018年8月23日撤场，但原告在被告撤场当天已收回涉案商铺，原、被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》实质上已于2018年8月23日终止履行，故对被告抗辩认为《世纪荟商铺租赁合同》的解除合同时间为2018年8月23日，本院予以采信。本院确认原、被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》的解除合同时间为2018年8月23日。原告要求确认《世纪荟商铺租赁合同》已解除的诉讼请求已予以支持，故对被告反诉要求解除《世纪荟商铺租赁合同》以及《商铺租赁合同之补充协议》、《世纪荟商铺租赁合同》(补充协议二)的请求，本院予以驳回。 对于第二个争议焦点，被告抗辩认为自2018年5月份起涉案商铺天花板存在漏水现象，但原告一直没有维修好，并且原告自2018年7月开始擅自引进其他儿童游乐项目在商场中庭经营，从而影响其经营活动，原告已构成违约。首先，被告向原告反映涉案商铺天花板存在漏水现象后，原告一直有履行修缮义务，而且漏水现象并未严重导致被告不能营业；其次，原告引入其他儿童游乐项目在商场中庭搞短期活动，目的是为了提升商场人流，被告提供的光碟只能证明商场中庭有其他儿童游乐项目，但不能证明该儿童游乐项目是原告引入长期经营的。综上，被告上述抗辩认为原告构成违约的意见，依据不足，本院不予采信。原告在签订《世纪荟商铺租赁合同》后已按约定将租赁商铺交付给被告经营，被告依约应向原告交缴租金，被告拖欠原告2018年7月份租金16245元及8月份租金12052.74元，事实清楚，依据充分，本院予以确认，对原告主张要求被告支付该拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张被告拖欠2017年9至10月提成租金共计1621.86元，按照合同约定，被告每月缴纳的租金以每月固定租金与当月提成租金两者中较高者计取，根据被告提供原告于2017年10月16日开具的收据（单据号：18729495），足以证明被告已付清2017年9至10月租金，故，对原告主张要求被告支付拖欠2017年9至10月提成租金1621.86元的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。 被告未按照《世纪荟商铺租赁合同》约定向原告支付租金，已构成违约，合同约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且原告同时主张没收保证金及计付拖欠租金的违约金明显过分高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金给被告已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，对于原告请求确认租赁保证金51300元不予退还的诉讼请求，本院予以支持，对于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，本院予以驳回。对被告反诉要求原告退还租赁保证金51300元及利息的请求，本院予以驳回。 由于被告在《世纪荟商铺租赁合同》履行过程中存在合同约定的拖欠租金的违约行为并导致原告通知解除该商铺租赁合同，过错责任在于被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”因此，对被告反诉要求原告赔偿损失177991元的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告邓人杰签订的《世纪荟商铺租赁合同》已于2018年8月23日解除； 二、被告邓人杰于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金28297.74元； 三、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取的租赁保证金51300元无需退还给被告邓人杰； 四、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告邓人杰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5593元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担1284元，被告邓人杰负担4309元。反诉案件受理费2384元，由被告邓人杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。 审判员  梁健球 二〇一九年九月三十日 书记员  郭晓君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。