四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11300号 上诉人（原审被告）四川宏都房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区星辉东路********。 法定代表人王玲，总经理。 委托代理人何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。 委托代理人朱安宏，系公司工作人员。 被上诉人（原审原告）成都共享物业管理服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区交桂路**附**。 法定代表人幸莉，总经理。 委托代理人曹莉，系公司工作人员。 委托代理人彭晓，系公司工作人员。 上诉人四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）因与被上诉人成都共享物业管理服务有限公司（以下简称共享物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初10845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2003年6月16日，成都市物价局向成都洁美物业管理有限公司（以下简称洁美公司）作出《关于府河苑物业管理费标准的批复》，同意洁美公司按照建筑面积每月每平方米电梯公寓1.2元、非住宅1.8元、营业房5元的标准向业主收取物业管理费。该标准从二〇〇三年七月执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行报批。 2010年，宏都公司（甲方）与中国农业银行股份有限公司成都成华支行（乙方，以下简称农行成华支行）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方府河苑小区第一层和第三层营业用房，建筑面积：3418.174平方米（其中一层1886.848平方米，三层1531.326平方米），面积以房产证和成都市房屋产权监理处的测量报告为准。乙方租赁该房屋作为办公和营业使用。租赁期限为2010年2月11日至2013年2月10日止。租赁期间，物业管理费以及机动车停车费等由乙方承担。双方约定，乙方正式入驻后，物管费按每月每平方米1元收取。物管费按月支付。 2014年12月9日，共享物业公司（乙方）与府河苑业委会（甲方）签订《物业服务合同》，约定共享物业公司为府河苑小区提供物业服务。其中第五条约定：乙方提供的物业公共服务事项包括房屋共有部分（基础、内外承重墙体、樑、柱、栏板、楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、水泵房、电梯间、电表间、发电机房、地下室、室外平台、走廊通道、门厅等），附属建筑物、构建物（包括小区道路、绿地、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚），文化体育设施、场所的维修、养护和管理，共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、照明、天线、加压水泵、楼内消防设施设备、通风设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等）的维护、养护、运行和管理；服务内容与标准应符合四川省《住宅物业服务等级划分》中的二级服务标准。本区划内的办公物业服务参照相关标准执行。相关事宜与商务写字楼业主协商。其中住宅用房物业费标准为1.2元/月·平方米，非住宅用房5元/月·平方米，住改商3元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起，按所欠费用金额每日千分之一交纳滞纳金。机动车停车场属开发建设单位所有的车位，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车租用，车位所有人按车库车位50元/个·月的标准向乙方交纳车位管理费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向相关业主收取手续费等额外费用。合同期限为2014年12月28日至2017年12月28日。 2014年12月11日，成都市金牛区房产管理局作出《限期整改通知书》，要求洁美公司退出府河苑小区管理区划。 宏都公司诉府河苑业委会业主撤销权纠纷一案，经原审法院（2015）金牛民初字第6771号民事判决，判决撤销府河苑业委会于2014年11月10日作出的《关于选聘物业服务业主大会会议表决结果的公告》的决定。府河苑业委会不服提起上诉，2016年4月27日本院作出（2016）川01民终968号民事判决书，判决内容为一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6771号民事判决书；二、驳回宏都公司的诉讼请求。 2016年7月15日，原审法院作出（2015）金牛民初字第1573号民事判决，判决洁美公司应在判决发生法律效力后五日内退出成都市金牛区星辉东路4号府河苑小区物业管理区域，并向成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会移交物业服务用房和相关设施及国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料。2016年9月23日，原审法院向洁美公司发出执行公告，要求其履行（2015）金牛民初字第1573号民事判决确定的义务。 2016年7月22日，成都市金牛区人民政府驷马桥街道办事处（甲方）与共享物业公司（乙方）签订《驷马桥辖区生活垃圾处理费委托书》，约定甲方委托乙方代为收取府河苑建筑区划物业管理小区内的垃圾清运费。其中核定商铺1户，每月应缴纳生活垃圾处理费108元。2016年7月至2018年6月，共享物业公司向驷马桥街道办事处缴纳了垃圾清运费。 2016年9月12日，共享物业公司进驻府河苑小区的地下停车场提供物业服务。其后，宏都公司缴纳了部分车位管理费。 2017年12月20日，共享物业公司（乙方）与府河苑业委会（甲方）签订《府河苑小区物业服务合同补充协议》，约定了合同期限届满后，若业主委员会组织小区全体业主进行选聘和解聘物业服务企业的签字投票表决未达到双二分之一的法定业主投票人权数，则乙方继续按照物业服务合同的相关约定在小区提供物业服务，直到小区选聘或解聘物业服务企业的投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甲方代表全体业主与乙方或新的物业服务企业签订新的物业服务合同为止。在此期间，甲、乙双方应该履行的权利义务、物业服务标准以及物业服务收费标准按照原物业合同履行。若业主委员会组织小区全体业主选聘或解聘物业服务企业的签字投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，全体业主不同意与乙方签订新的《物业服务合同》或选聘了其他物业服务企业，则乙方应该严格按照《物业管理条例》的相关规定和物业服务合同的约定，退出小区的物业服务，并按照有关规定和物业服务合同的约定办理移交手续和项目退出手续，乙方提前预收的物业服务等相关费用应退还相关业主，否则，甲方有权追究乙方的法律责任，给全体业主或相关业主造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。若业主委员会组织小区全体业主选聘或解聘物业服务企业的签字投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，全体业主同意与乙方签订新的《物业服务合同》，甲方代表全体业主与乙方签订了新的《物业服务合同》，则甲、乙双方应该履行的权利义务、物业服务标准以及物业服务收费标准均按照甲、乙双方签订的新的《物业服务合同》的相关约定执行。 2018年1月25日，共享物业公司（乙方）与府河苑业委会（甲方）签订《物业服务合同》，约定共享物业公司为府河苑小区提供物业服务，合同期限为2018年1月25日至2021年1月24日止。其中住宅用房物业费标准为1.50元/月·平方米，非住宅用房5.50元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月2日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起，按所欠费用金额每日千分之一交纳滞纳金。机动车停车场属开发建设单位所有的车位，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车租用；车位所有人按车库车位50元/个·月的标准向乙方交纳。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向相关业主收取手续费等额外费用。2018年4月20日，该合同在成都市金牛区房产管理局备案。 2018年11月16日，洁美公司出具证明，证明其在府河苑提供物业服务期间，住宅房屋的物管费收费标准为每月每平方米1.2元，农行成华支行租赁的1楼和3楼收取的物管费标准为每月每平方米1元，2楼商业用房收取的物管费标准为每月每平方米2元。 另查明，案涉物业1-3层登记于宏都公司名下，面积为5749.52平方米。案涉物业配备2部电梯，均需刷卡使用，其中1部电梯不在2楼停留。两部电梯均可到达地下车库部分（共计3层）。案涉物业1-3层另有楼梯可以通行。 共享物业公司向原审法院提起诉讼，请求1.判决宏都公司支付共享物业公司府河苑小区应缴纳的物业服务费及违约金共计948809.93元；2.判决宏都公司支付共享物业公司府河范小区应缴纳的车位管理服务费共计100106.6元；3.判决宏都公司支付共享物业公司府河苑小区由其代收代缴的城市生活垃圾清运费共计2516.40元；4.本案诉讼费用由宏都公司承担。 以上事实，有关于府河苑物业管理费标准的批复、房屋租赁合同、物业服务合同、限期整改通知书、驷马桥辖区生活生活垃圾处理费委托书、府河苑小区物业服务合同补充协议、民事判决书、照片、欠费明细、小区平米图、当事人陈述、规划图、原审庭审笔录等在案为证。 原审判决认为，本案的争议焦点为：共享物业公司与府河苑业委会签订的《物业服务合同》是否对宏都公司具有法律效力。根据审理查明的事实，宏都公司曾以选聘物业服务企业的程序不合法为由，请求法院撤销府河苑业委会作出的《关于选聘物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》，但经二审判决，认定府河苑业委会作出的上述公告符合法律规定，驳回了宏都公司的诉讼请求。故原审判决认定2014年12月9日共享物业公司与府河苑业委会签订的《物业服务合同》系依法成立。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，上述《物业服务合同》对宏都公司具有约束力，对其产生法律效力。关于2017年12月20日签订的《府河苑小区物业服务合同补充协议》以及2018年1月25日签订的《物业服务合同》，均系共享物业公司与府河苑业委会签订，宏都公司作为业主，并未提起撤销权诉讼，进而否定上述合同的效力，其关于上述合同不对其产生约束力的抗辩，原审判决不予采纳。另，早在2003年，原物管公司洁美公司即以营业房5元的标准向成都市物价局申请备案，虽然洁美公司服务期间实际上按照1月和2元的标准收取物业费，但属于相关权利方对自己权利的处分，可以证明当前收费标准并未显著加重了宏都公司的义务。宏都公司作为业主，可以采取向府河苑业委会提出异议、行使业主权利或者提起撤销权诉讼的方式表达诉求，直接拒缴物管费于法无据。同时，根据审理查明的事实，案涉物业与房屋建筑物本体存在共用部分，并且共用给排水、供电、消防等设施，共享物业公司对于全体业主共有的基础设施和配套设备已经提供了相应的物业服务，宏都公司以其在专有部分进行日常管理、并未享受到物业服务为由拒交物管费的理由不能成立。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。现共享物业公司向原审法院起诉，要求宏都公司支付物管费的请求符合上述法律规定，故宏都公司应向共享物业公司支付2016年7月22日至2018年1月24日期间欠缴的物管费520331.56元，支付2018年1月25日至2018年7月31日期间欠缴的物管费196058.63元。宏都公司虽然对共享物业公司提交的车位管理费金额存在异议，但并未提交反驳证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼的若干证据》第二条的规定，应承担举证不力的后果，原审判决认定宏都公司应向共享物业公司支付2016年9月12日至2018年7月31日期间欠缴的车位服务费共计100106.67元。根据共享物业公司与成都市金牛区人民政府驷马桥街道办事处签订的《驷马桥辖区生活生活垃圾处理费委托书》，宏都公司应向共享物业公司支付2016年7月22日至2018年6月30日期间的垃圾清运费共计2516.4元。关于违约金。因宏都公司主张违约金过高，共享物业公司也没有举证证明其存在其他损失，故原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条的规定，酌情调整滞纳金，按照欠费的5%予以计算。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宏都公司应于判决生效之日起三十日内向共享物业公司支付2016年7月22日至2018年1月24日期间欠缴的物管费520331.56元；二、宏都公司应于判决生效之日起三十日内向共享物业公司支付2018年1月25日至2018年7月31日期间欠缴的物管费196058.63元；三、宏都公司应于判决生效之日起三十日内向共享物业公司支付欠缴2016年7月22日至2018年7月31日期间物管费的违约金35820元；四、宏都公司应于判决生效之日起三十日内向共享物业公司支付2016年9月12日至2018年7月31日期间欠缴的车位服务费100106.67元；五、宏都公司应于判决生效之日起三十日内向共享物业公司支付2016年7月22日至2018年7月31日期间的垃圾清运费2516.4元；六、驳回共享物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14263元，因适用简易程序审理并结案减半收取7131.5元，由宏都公司承担。 宏都公司不服一审判决，向本院提起上诉称，案涉物业服务合同中涉及非住宅用房物业费标准的相关条款依法应属无效，一审法院认定错误，请求二审法院予以纠正；案涉物业服务合同中涉及的非住宅用房物业费标准的法律约束力不及于上诉人，被上诉人无权以此向上诉人主张权利；被上诉人没有举证证明其履行了相应的物业服务，应当承担举证不能的相应法律后果。一审法院事实认定及法律适用均存在错误，请求撤销原判并依法改判。 被上诉人共享物业公司辩称，宏都公司交纳物业服务相关费用符合法律规定和合同约定；案涉物业服务合同经人民法院认定合法有效，不存在加重了宏都公司责任的情形，合同对全体业主均有约束力；商业物业的收费标准系合同约定，宏都公司因未缴纳共用维修资金不享有投票权，宏都公司不知晓、未收到通知参加业主大会表决是强词夺理；被上诉人按照合同约定提供了物业服务，宏都公司也享受了相应服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，案涉物业服务合同及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对作为案涉物业的的业主宏都公司具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如宏都公司认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主大会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力，故宏都公司关于合同中涉及非住宅用房物业费标准的相关条款依法应属无效、对其不具有约束力的意见本院不予采纳。 根据查明的事实，共享物业公司一直为案涉小区服务至今，且上诉人二审中也确认被上诉人提供了服务，宏都公司若认为共享物业公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促共享物业公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取。 综上，上诉人共享物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14263元由上诉人成都共享物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年九月六日 书记员  陈 悦