上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10863号上诉人（原审被告）：上海翔虹电脑有限责任公司，住所地上海市闵行区苏近路********。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡孟成，男，1980年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张鉴岗，上海邑鼎律师事务所律师。上诉人上海翔虹电脑有限责任公司（以下简称翔虹公司）因与被上诉人胡孟成房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翔虹公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人胡孟成的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决仅认定胡孟成系本案房屋租赁协议的合同相对人是错误的。首先，上诉人是与案外人胡某签订系争协议的，上诉人仅向胡孟成支付了部分租金，且是胡某给上诉人出具了租金收条。其次，胡某是以自己名义与上诉人签协议的，如胡某是胡孟成的代理人，不符合委托代理人的法律特征。还有被上诉人举证的《委托书》在形成时间上不符合事实和情理，系伪造的。另外，被上诉人没有证据证明向上诉人出示过委托书，故胡孟成与胡某均是出租方。二、本案是出租方违约在先，上诉人有拒付房租的抗辩权。依约定上诉人在办理租赁房屋内经营所需的一切证照时，被上诉人应全力配合并提供。而实际上胡某没法向上诉人提供产证等证照材料，故其先违约。同时，因系争房屋产权人与胡孟成的租赁合同已被生效判决解除，故胡某和胡孟成已经无权继续转租案涉房屋给上诉人，故上诉人有权拒付房租。三、系争租赁房屋在所属土地上建筑物的产证和地籍图上有部分未记载，且被上诉人实际出租给所有承租户的房屋总面积超出其从上海XX有限公司第一分公司（以下简称XX公司）租入的总面积，故超出部分应属违章建筑，应认定所涉租赁协议无效。四、一审严重违反法定程序。胡某和XX公司作为本案的实际出租人和房东，上诉人一审中请求追加为第三人并提出反诉请求追究胡某的违约责任，均被一审驳回，显属违法。五、一审判决上诉人承担律师费4万元是错误的。被上诉人胡孟成不同意上诉人的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、关于被上诉人的主体资格，虽然被上诉人未出面与上诉人签系争合同，但胡某是依据被上诉人的委托书代表被上诉人与上诉人签租赁协议的，若胡某没有转租权或委托手续，按常理，上诉人是不会相信他而直接与其签协议的。二、系争合同未约定被上诉人有义务提供相关证照，涉案房屋为XX公司所有，XX公司未向被上诉人提供有关证照，被上诉人也无法向上诉人提供有关证照。三、关于律师费，依据协议约定，如上诉人违约造成被上诉人有律师费损失，应由上诉人赔偿，故原审判决上诉人支付律师费4万元是有合同依据的。一审判决认定事实、适用法律和审判程序均无不当。应驳回上诉，维持原判。胡孟成向一审法院起诉请求：1、判令翔虹公司支付胡孟成自2017年5月1日起至2018年4月30日的租金27万元；2、判令翔虹公司支付胡孟成自2018年5月1日起至2019年4月30日的租金297,000元；3、判令翔虹公司支付违约金27万元；4、判令翔虹公司承担胡孟成律师费4万元。一审法院认定事实：XX公司系上海市XX镇XX村**厂房的产权人。2014年7月16日，胡孟成（乙方、承租方）与XX公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》。双方约定：甲方将其合法拥有的座落于上海市XX镇XX路XX村XX组2、4、5、6、7、10号厂房租借给乙方；该厂房租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日；甲方同意乙方在租赁经营期间可以对部分房屋进行转租，但乙方转租后与第三方产生的任何经济纠纷，均由乙方承担。2014年7月17日，胡孟成委托其胞弟胡某代为与他人签订有关将房屋转租的协议，并出具《委托书》，委托期限自2014年7月17日至2016年7月15日止。2016年3月20日，胡孟成之弟胡某（甲方、出租方）与翔虹公司的法定代表人陈刚（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，双方约定：甲方将其合法拥有的座落于上海市XX镇XX路XX村XX组10号厂房租借给乙方；该厂房面积共388平方米，甲方应在2016年3月20日之前将该房屋交付给乙方使用；该厂房租赁期限自2016年5月1日至2029年5月1日；甲、乙双方商定上述房屋租金为税后每年27万元，一年一付，先付后租；合同签订之日付第一年的租金，租金自第一年起每两年递增10%。乙方在办理租赁房屋内经营所需的一切证照事宜时甲方应全力配合乙方并提供一切资料及方便；甲乙双方均应按本合同约定履行各自义务，如甲乙双方任何一方违反合同约定提前终止本合同，均视为违约，违约方应支付守约方违约金一年房租。在合同第十一条特别条款，双方约定：甲方若因违约，造成乙方损失，甲方应赔偿乙方的损失，甲方不予赔偿的，乙方则以诉讼方式解决；乙方因诉讼所支付的有关律师费、调查费均由甲方承担；如乙方违约，所承担的责任与甲方同等。双方另对其余事项作了约定。胡孟成向翔虹公司交付了房屋，翔虹公司在涉案房屋内开设网吧。另查明,陈刚与胡孟成兄弟系老乡。陈刚向一审法院陈述，上述合同签订时，胡某向其出示过胡孟成与XX公司签订的《房屋租赁协议》。其以现金支付了第一年的租金后，胡某向翔虹公司出具了收条。2018年4月13日胡孟成委托律师向翔虹公司的法定代表人陈刚发出律师函，要求翔虹公司尽快向胡孟成付清欠租，否则将主张相应的违约责任。2018年5月4日，胡孟成为处理纠纷，与上海邑鼎律师事务所签订《聘请律师合同》，支付4万元律师代理费处理本案诉讼。目前翔虹公司仍使用涉案房屋，但拒付租金。一审法院认为，胡某受胡孟成委托与翔虹公司的法定代表人陈刚签订了《房屋租赁协议》，根据在案的证据以及双方当事人的陈述，该合同直接约束本案双方当事人。关于翔虹公司所称胡孟成负有大量外债，缺乏履约能力，故翔虹公司的法定代表人陈刚等老乡均选择与胡某签订租赁合同，胡孟成非适格原告之辩称，首先胡孟成于涉案房屋系出租方，是收取租金的权利人，而非债务人；其次，承租涉案房屋时陈刚看到过XX公司与胡孟成签订的租赁合同，亦即审查过房屋来源和胡孟成的转租资格；再次，如翔虹公司认为胡氏兄弟之间不存在代理关系，翔虹公司却向胡某以现金支付全年租金，明显不符常理。故翔虹公司的辩称意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。鉴于涉讼之《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，故双方当事人均应当恪守。翔虹公司长期拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任。胡孟成要求翔虹公司支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金，合理合法，一审法院予以支持。根据合同约定，翔虹公司未及时支付租金应当向胡孟成支付违约金，违约方应支付守约方违约金一年房租。翔虹公司抗辩因胡孟成向上家XX公司违约，胡孟成无法提供产权证，导致翔虹公司无法办理营业执照，胡孟成违约在先，不同意支付违约金。一审法院认为，翔虹公司作为承租人长期拖欠租金，违反了合同主要义务，应当承担违约责任。双方在合同中约定的违约金就胡孟成因此遭受的损失而言确实过高，一审法院根据胡孟成实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为10万元。胡孟成主张律师代理费4万元，具有合同依据，一审法院予以支持。翔虹公司若认为在合同履行过程中胡孟成存在违约情形，可另行主张，但不能据此拒绝承担其自身的违约责任。据此判决：一、翔虹公司于判决生效之日起十日内支付胡孟成自2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金270,000元；二、翔虹公司于判决生效之日起十日内支付胡孟成自2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金297,000元；三、翔虹公司于判决生效之日起十日内支付胡孟成违约金100,000元；四、翔虹公司于判决生效之日起十日内支付胡孟成律师代理费40,000元。一审案件受理费12,570元，由胡孟成负担3,700元，翔虹公司负担8,870元。本院二审期间，上诉人翔虹公司提交如下新的证据材料：1、案涉房屋的房产证及现场照片一组，证明案涉房屋与产权证不符，属于违法建筑，合同无效。2、胡孟成与XX公司的租赁协议及胡孟成与案外人张某2、余某等的租赁协议、诉张某1民事起诉状一份，证明胡孟成租进房屋总面积2,881.31平方米，租出总面积3,448平方米，案涉房屋是违法建筑，合同无效。3、大药房、烧烤店、楼上未出租照片一组，证明大药房、烧烤店、楼上未出租部分房屋面积合计约900平方米，案涉房屋是违法建筑，合同无效。4、（2016）沪0112民初27935号民事判决书一份，证明被上诉人违约没有提供水、电、污水纳管，没有提供房产证，拖欠XX公司租金等，导致上诉人无法使用案涉房屋。5、申请材料核实结果报告一份，证明案涉房屋在2017年5月18日之前就被市场监督管理局冻结至今无法正常使用。被上诉人质证认为，对于证据1-4不予认可，胡孟成租赁XX公司房屋后又自建了一层，有600平方米。故胡孟成与张某1签订的租赁合同是在原来产证上多出600平方米，王某的租赁面积是从张某1中挖出来的，所以王某的面积也是在产证里面的，根据产证的地理位置可以证明王某的租赁房屋是有产证的，不能根据胡孟成多租出去的面积就认定案涉房屋是无产证的违章建筑。关于证据3中提到的未出租的面积有900平方米是错误的，导致了上诉人后来的计算也是错误的。对于证据5，申请材料核实结果报告是发给案外人，与本案没有任何关联性，不予认可。本院经审核认为：上述证据1、2、3、4的记载内容并不能直接证明系争租赁房屋属违章建筑，不能达到上诉人的举证目的；证据5的内容也不能证明系争房屋的使用达不到上诉人的合同目的，故上述新的证据材料，本院均不予采纳。被上诉人二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人胡孟成是否系争租赁协议中承租人的相对方并与胡某是系争房屋的共同出租人；二、被上诉人胡孟成是否先违约或其与XX公司的租赁合同早已被解除，据此上诉人是否可不履行支付系争租金的义务；三、系争协议是否有效；四、上诉人翔虹公司是否应赔偿被上诉人律师费四万元。针对争议焦点一：首先，从在案证据，即时任上诉人的法定代表人又是代表上诉人在系争《房屋租赁协议》上签字的陈刚在一审确认过真实性的有关调查笔录中所作陈述显示，陈刚曾自认签约时实际上系争房屋是向胡孟成租赁经营网吧的，且陈刚在一审当庭确认明知胡孟成出租的房屋来源于向XX公司承租的。同时经查，本案中胡孟成举证的其委托胡某签约的委托书与胡孟成委托胡某与其他案外承租人签租赁协议的委托书是同一份，且得到他案承租人王某确认委托书的真实性及在与本案签约同期签约时出示过，故现上诉人否定该委托书的真实性，未提供相应反证予以支持。另外，陈刚在上述调查笔录的陈述中还自认其明知是向胡孟成承租的，但实际上是以上诉人名义与被上诉人弟弟胡某签署租赁协议的，承租人是上诉人。其次，从租赁协议的交易惯例和情理上分析胡孟成依据其与XX公司的协议有转租系争房屋的权利，而胡某无合法的转租权，胡某是受胡孟成委托与上诉人签约的。上诉人在签约时也明知该些情况才签约的，否则，如胡某未受胡孟成委托或没转租权，上诉人与之签约是无效和不合常理的。再有，依照我国合同法第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。据此结合上述事实上诉人和被上诉人的关系符合该规定，系争合同直接约束该双方当事人，故上诉人认为以胡某名义代胡孟成签订系争协议不符合代理的法律规定的理由不能成立。据此可推定系争租赁协议的实际出租人是被上诉人胡孟成而非胡某。针对争议焦点二，首先，上诉人主张被上诉人方违约的情形是，被上诉人未按协议第五条约定向上诉人提供案涉房屋的产权证和胡孟成与房东的租约已解除，胡孟成已无权转租给上诉人。对此，上述约定条款在文字表述上未明确提供证照的范围包括产证，且上诉人并未举证证明其向被上诉人提出过请求提供产证；同时，虽然胡孟成与房东的租约已被生效判决解除，但截止被上诉人请求上诉人支付租金的截止日前，该合同解除的判决尚未生效，且上诉人仍占用系争租赁房屋，因此，被上诉人的行为并未构成违约。其次，依照系争协议内容，上诉人支付租金的履约义务与被上诉人应提供的有关证照义务并未有先后履行的约定，故上诉人以被上诉人未先履行提供产证的合同义务为由，拒不履行付款义务无合同和法律依据。针对争议焦点三，经查，虽然被上诉人出租给本案上诉人与其他承租户的房屋总面积超出了产权证记载的面积，但上诉人承租的房屋属于产权证和地籍图记载的房地产范围内，而上诉人作为反驳诉讼请求方，未举证证明超出的面积属违法建筑和其承租的房屋属该超出面积范围。故仅凭存在上诉人主张的该些情况，不足以认定系争租赁协议无效。针对争议焦点四，依照系争协议约定，若上诉人方违约，被上诉人为此诉讼所支付的有关律师费由上诉人承担。已查明的事实表明，被上诉人为本案诉讼与其委托诉讼代理人签订了《聘请律师合同》，并有律师费发票证明其支付了合同项下律师费四万元。同时，现一、二审法院均认定上诉人违约，故原判判决上诉人承担支付被上诉人律师代理费四万元，有事实和合同依据，本院予以确认。本院还注意到，上诉人还称原审拒绝其追加第三人和反诉的请求违反法定程序。经查，上诉人请求追加胡某和XX公司的目的是为查明本案事实，但上述已查明的事实表明，双方诉辩主张与本案争议焦点有关的事实，已无需向该两案外人调查即可予以认定，故原审未予追加为第三人并无不当。另外，关于上诉人反诉的问题，经查，原审鉴于对被上诉人作为一审原告的主体适格存在异议，而上诉人反诉请求是针对案外人胡某的，故不予受理也无不当。综上所述，上诉人翔虹公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,870元，由上诉人上海翔虹电脑有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年九月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……