黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1535号原告：大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业公司），住所地大庆市萨尔图区东风新村。法定代表人：田洪哲，总经理。委托代理人：梁宝珠，该公司项目经理。被告：于海洋,男，汉族，住大庆市开发区。原告众城物业公司与被告于海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告众城物业公司委托代理人梁宝珠、被告于海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年至2018年期间物业服务费5478.22元；2.判令被告按银行贷款利率支付自2016年1月1日至实际偿还之日止的违约金999.78元，合计4678.00元；3.判令被告承担本案的案件受理费和送达费。事实与理由：2013年1月1日，原告与盛景九号小区开发商黑龙江省联力房地产开发有限公司签订了物业管理服务合同，服务期限为2013年1月1日至2016年11月30日，住宅物业服务费每年每平方米23.268元。2016年1月1日开始至今，原告与大庆高新技术产业开发区黎明社区绿地居民委员会签订物业管理服务委托合同，按约定原告自2013年1月1日起开始为盛景九号小区提供物业管理服务，住宅物业服务费每年每平方米23.268元（2013年1月1日-2013年12月31日为地产交纳物业费）。业主应于上一年度费用到期前十日至上一年度费用到期之日交纳物业费，逾期交纳物业管理费的。物业管理服务委托合同生效后，原告为盛景九号小区提供物业服务至今，完全履行了管理服务义务。被告所购买的房屋为盛景九号，面积为78.48平方米，每年物业费用为1826.07元。被告自2016年1月起至今一直未交纳物业费，虽经原告多次催收，被告仍未交纳。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.至今未看到过与物业的合同，合同上有什么内容不知。尤其是物业公司不是业主自己的选择，属于强硬摊派，这不合法。2.物业管控条例第七条规定按时交纳物业服务费是业主的一项基本义务，但是出现物业管理企业未做到相应服务的情况下，业主可以不交或者少交物业服务费用。被告家窗户自接房时就存在漏风，当时二楼卧室窗户和一楼客厅及厨房窗户外均有5-6厘米宽的口子，找来物业和施工方，说是安装窗户的工人忘记抹水泥了，造成窗户漏风。被告自己找来工人抹平了窗户外侧的缝隙，但是漏风现象没有解决。之后又多次报修，那时的物业经理是一位男经理，他非常积极地协助被告解决问题。窗户扇变形，他协调工人将楼道里的窗户扇拆下来给被告家按上。窗户漏风，他又积极找维修工人进行打胶等，所以被告那两年从未欠过物业费。虽然问题没有解决，但是服务态度积极。两年后，那个男经理走了，但是被告家窗户漏风的问题还是没有解决，二楼窗户变形严重。之后，被告又多次向物业报修，但是物业新上任的经理一直不积极给解决，派过一次维修人员来看，维修人员说自己不是维修窗户的，也不懂窗户维修，手都没动就说解决不了就走了。至此，被告家窗户问题就搁置了，打电话报修，物业也不来工人解决，说解决不了。可物业费每年都催缴，由于物业这种态度，被告从2016年开始就拒交物业费。2018年初，新任物业经理催缴物业费，被告又说了窗户的问题，物业经理派了一个说是窗户厂家的工人来检查。检查结论是确实存在漏风且变形严重，工人提出要想彻底解决漏风，就得把窗户刨了，重新换一扇窗户，可工人一算完费用，物业就没动静了。工人算的费用是把原有的窗户刨了，然后再重新制作一扇窗户按上，再恢复墙体，光这些得收费2000元（人工费）。当然这个窗户不可能还是这种工程窗户，一定要耐用的、好质量的窗户。这还没算上被告家二楼窗户包的实木窗口、高强度玻璃窗台、窗户一侧整面墙硅藻泥的破损费用，加上这些，整体费用在3500元左右，物业经理一听就走了，不想出这个钱，撤了，至此再没向被告要过物业费。2018年末，物业又换了一个女经理，还安排了2号楼管家，叫于海生。于海生给被告打电话催交物业费，被告又一次说了窗户问题，他答应给被告减免一些物业费，同时在大修基金中给被告补偿一些，这样把窗户问题解决。正在被告高兴的时候，现任物业经理只同意减免物业费500元，其他费用让被告自理。物业公司安排的工人来报价维修是2000元，加上被告家二楼窗户包的实木窗口、高强度玻璃窗台、窗户一侧整面墙硅藻泥的破损费用共计3500元，让被告自己承担3000元，这是解决问题的态度吗？这本来就是物业解决的事情，竟然推给业主，这态度极其恶劣。而且，被告只是让维修二楼窗户的问题，一楼厨房和客厅窗户问题呢？加上这些这个数字只怕要上万。这就是被告拒交物业费的主要原因。3.被告家可视门铃从来没有好使过，报修了五次均无结果，这就是典型的物业管理企业未做出相应服务的情况，被告作为业主有权拒交物业费。4.被告家在2号楼，两侧电梯口均有广告牌，这是否违法违规，相信大家心里明镜的，这是物业的创收。也许物业会谎称这是公示牌，公示牌有广告就不是广告了？有广告就意味着收费，利用业主花钱购买的公摊区域来做广告谋私利，这就是物业的违法行为，所以被告拒交物业费。2016年至2018年物业费未交属实，具体原因如上答辩所述。还有被告的车在停车场被刮，也没有监控。物业对被告说停车场归商城管理，现在被告认为物业在欺骗业主。针对被告的答辩意见，原告陈述如下：窗户问题属于开发商遗留问题，不属于物业管理。现在已过质保期，业主可以起诉开发商。门铃问题庭后回去落实。广告公司无偿提供宣传栏，物业公司未收取广告费。停车场是物业公司于2019年接到城管局文件要求停车场划线，是由物业公司出钱进行划线，但现在物业公司也没有接收停车场，停车场管理一直由商场负责，现在物业公司向把停车场收回来，但是商场不同意。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.物业服务委托合同5份、大庆市住宅物业服务内容备案表1份，拟证明自2014年1月1日至2018年12月31日，依据物业服务合同的要求，原告对盛景九号小区进行物业管理，原告每年都按照合同的约定和标准，为被告进行服务。经质证，被告对该证据有异议，认为该合同不是其所签，不认可这几份合同。住宅小区的物业服务合同签署只能是开发商或业主委员会、居委会等主体代表业主与物业公司签署，被告未亲自签名属正常现象，该证据能证明原告主张，本院予以采信。2.欠费证明1份，拟证明被告拖欠2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，欠费金额共计5478.22元、违约金999.78元，合计6478.00元。被告已接受了原告提供的服务，有义务足额交纳物业服务费。经质证，被告对欠交物业费时间和数额无异议，对违约金有异议，认为不是业主的原因欠交物业费。原告陈述收费标准已在委托合同中载明。本院认证认为，原告对欠费数额无异议，对该证明部分予以采信。3.催缴日志1份、催缴通知单张贴照片3张，拟证明原告多次向被告催收物业费的事实。经质证，被告对该证据无异议，对该证据本院予以采信。被告为证明其主张成立，向本院提供照片15张，拟证明被告在答辩时提到的物业服务中存在的问题。原告质证意见同针对被告答辩意见的陈述。本院认证认为，被告提供的证据能证明其窗户存在问题，原告对该问题亦不持异议，故对该证据的真实性本院予以采信。经审理查明，本案事实如下：原告自2013年1月1日起为大庆市开发区盛景九号小区提供物业服务，被告系该小区居民，所属房产位于盛景九号小区，建筑面积为78.48平方米。被告因自家窗户存在问题未能得到妥善解决，自2016年1月1日起至2018年12月31日拖欠物业费5478.22元未交纳，原告诉至法院要求被告交纳物业服务费及违约金。本院认为，原告为被告居住的小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，双方应履行各自义务，原告已履行基本的物业服务义务，被告应按时交纳物业服务费。被告欠交物业服务费事实成立，原告要求被告交纳物业费的请求有事实根据，本院予以支持。被告拖欠物业费时间较长，与原告未积极主张权利有关，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。被告家窗户存在问题，应在确定责任主体的情况下向其主张权利，不是拒交物业费的正当理由。依据《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告于海洋于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市众城物业管理有限公司2016年1月1日-2018年12月31日期间的物业服务费5478.22元。二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇一九年九月十六日书记员  陈洪涛