辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初351号原告：孙永南，男，1969年2月14日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：尚雪峰，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海涛，辽宁碧海律师事务所律师。被告：大连华事得房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金马路**收获公寓011-012。注册号00876。诉讼代表人：大连华事得房地产开发有限公司破产管理人。管理人负责人：赵冬梅。委托诉讼代理人：梁义鹏，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佐，辽宁梅隆律师事务所律师。被告：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，住，住所地辽宁省大连市沙河口区高尔基路**一社会信用代码912102047327571564。法定代表人：李献运，该分公司董事长。委托诉讼代理人：刘加清，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郭剑，辽宁法大律师事务所律师。被告：申爱梅，女，1962年9月13日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。被告：鲁勇超，男，1988年8月22日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。原告孙永南与被告大连华事得房地产开发有限公司（简称“华事得公司”）、中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（简称“中建八局东北分公司”）、申爱梅、鲁勇超破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙永南的委托诉讼代理人尚雪峰，被告华事得公司的委托诉讼代理人姚佐，被告中建八局东北分公司的委托诉讼代理人郭剑到庭参加诉讼。被告申爱梅和被告鲁勇超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙永南向本院提出诉讼请求：判令华事得公司、中建八局东北分公司、申爱梅、鲁勇超协助原告办理大连经济技术开发区房屋（简称“案涉房屋”）产权证。事实和理由：1998年6月22日，华事得公司将位于大连经济技术开发区（房屋面积总计10066.44㎡），折价18662793.6元转让给中建八局东北分公司，用于抵顶所欠工程款。1999年8月17日，中建八局东北分公司与鲁成焕签订《购房合同书》，将前述抵顶房屋中的案涉房屋（建筑面积104.03平方米），以100134元的价格转让给鲁焕成。鲁焕成又于2004年7月28日将案涉房屋以994000元的价格转让给原告孙永南，并承诺为原告办理房屋产权证。随后原告将房款缴清，案涉房屋由原告使用。鲁焕成于2017年10月27日去世，申爱梅和鲁勇超为其法定继承人，因此其二人应协助原告办理案涉房屋产权证。但截至今日，各被告并未协助原告取得案涉房屋产权证，华事得公司于2008年8月28日经大连市中级人民法院（2008）大民三破字第3-2-1号裁定进入破产程序，综上，为了维护原告合法权益，特诉至法院。华事得公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.华事得公司与原告之间没有任何合同关系，也不存在其他法律关系，根据合同相对性原则，原告应当向与其签订合同的相对方主张相应的权利。2.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。3.华事得公司没有任何违法或违约的行为，和原告之间也没有任何的法律义务，因此更不应该承担有关诉讼费用。中建八局东北分公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.案涉房屋目前登记在华事得公司名下，原告应当向华事得公司主张协助办理案涉房屋过户登记的权利。2.原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。3.中建八局东北分公司不应该承担诉讼费用。申爱梅和鲁勇超未到庭参加诉讼，但通过书面复函的方式向本庭发表如下意见：案涉房屋确实为鲁焕成当年购买，鲁焕成已于2017年10月27日去世，鲁勇超和申爱梅为鲁焕成现有法定继承人。案涉房屋已于2004年左右卖给原告孙永南，该房屋理应归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：1998年6月22日，华事得公司（甲方）与中国建筑第八工程局第四建筑公司（乙方）签订《协议书》，载明：“甲、乙双方经友好协商就甲方自行开发的商品房抵欠乙方工程款事宜达成如下协议：一、甲方用于抵顶的房屋为位于大连经济技术开发区东北大街与铁山路交汇处嫩江小区的3#和7#楼（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积共计10066.44㎡，折抵总价18662793.60元（详见附表：抵顶价格明细表）。抵顶面积以房地产管理部门核定的面积为准，抵顶价格多退少补。所核定为准，发生的差价多退少补。二、本协议生效后该房屋所有权即归乙方所有，甲方负责将该房屋的产权产籍办至乙方或乙方指定名下，所发生的有关税费由甲乙双方按国家规定各自承担。……”在《协议书》尾部的甲方、乙方处分别由华事得公司和中国建筑第八工程局第四建筑公司加盖印章并由具体的经办人签字。1999年8月17日，中国建筑第八工程局大连公司（甲方，中建八局东北分公司的前身）与当时为该公司职工的鲁焕成（乙方）签订《购房合同书》，约定甲方将案涉房屋以100134元的价格卖给乙方鲁焕成，并约定“房屋产权证及土地使用证由甲方办理，发生的相关费由乙方承担”。1999年12月28日，中国建筑第八工程局大连公司向鲁焕成开具专用收款收据，载明的款项金额为100134元。庭审中，中建八局东北分公司认可收到该款项。2004年7月28日，鲁焕成（甲方）与原告孙永南（乙方）签订《协议书》，约定鲁换成将案涉房屋出卖给原告孙永南。协议同时还约定，“甲方自愿把涉及该房所有大连公司购房清单给乙方。乙方接受房宅后需按大连公司及地方政府要求办理相关手续，费用自理”。同日，原告孙永南向鲁焕成支付了购房款，取得了收款人鲁焕成签字并按捺的收条一张，载明：“今收到孙永南购买鲁焕成房款现金大写：拾万零柒仟元（107000元）。特此证明”。2019年3月23日，大连金普新区马桥子街道杏林社区居民委员会出具的《居住证明》载明，原告孙永南从2004年7月至今居住在案涉房屋。原告孙永南另提交了为案涉房屋支付相关费用的缴费凭证，其中最早缴费时间体现为2004年11月为案涉房屋支付取暖费2080元的发票。鲁焕成于2017年10月27日死亡，申爱梅（鲁焕成配偶）和鲁勇超（鲁焕成儿子）为其法定继承人。中国建筑第八工程局第四建筑公司由中国建筑第八工程局投资成立，后与大连远洋大厦合并成立中国建筑第八工程局大连公司，中国建筑第八工程局内部发文指示，中国建筑第八工程局第四建筑公司东北地区的全部债权债务由中国建筑第八工程局大连公司承继。华事得公司作为产权单位向房屋所有权登记部门对案涉房屋所在的大连经济技术开发区嫩江小区7号楼申报产权并经批准。案涉房屋至今未有分户权属登记记录。在本院作出的（2018）辽02民初200号生效民事判决中查明“2008年8月28日，本院作出（2008）大民三破字第3-2-2号民事裁定，宣告华事得公司破产还债。2008年1月18日，中国建筑第八工程局大连公司名称变更为中国建筑第八工程局有限公司大连分公司；2017年6月26日，中国建筑第八工程局有限公司大连分公司名称变更为中国建筑第八工程局有限公司东北分公司。”本院另查明，在王生发诉华事得公司、中建八局东北分公司、白皓要求三被告协助其办理大连经济技术开发区房屋产权的案件中，本院已作出（2018）辽02民初200号民事判决，王生发根据该生效民事判决取得不动产权证书。庭审结束后，华事得公司破产管理人书面表示案涉房屋并未列入华事得公司破产财产清单中。本院所确认的上述事实，有1998年6月22日《协议书》、《购房合同书》、专用收款收据、2004年7月28日《协议书》、收条、不动产登记查询表、取暖费和燃气费等缴费凭证、水费通知单、电费通知单、专用收款收据、（2018）辽02民初200号民事判决书、不动产权证书等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，案涉房屋系由开发单位华事得公司抵顶给中建八局东北分公司，该分公司又出卖给本单位职工鲁焕成，最终由原告孙永南从鲁焕成处购买所得。基于上述房屋抵顶和买卖行为签订的案涉两份《协议书》、《购房合同书》是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约履行。基于抵顶协议，华事得公司和中建八局东北分公司实现了其以房抵债的目的；基于房屋买卖合同关系，鲁焕成亦在收取房款后将案涉房屋交付给原告孙永南，但案涉房屋仍未完成所有权转移登记。根据我国《合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”房屋作为不动产的交付，不仅包括房屋的转移占有，还应包括房屋所有权的转移登记。因此，基于现已认定的房屋抵顶和房屋买卖合同法律关系，华事得公司、中建八局东北分公司、鲁焕成均负有协助原告孙永南办理案涉房屋产权登记的义务，故案涉房屋应按抵顶及购买顺序，依次办理过户至原告孙永南名下，这与华事得公司及中建八局东北分公司辩称的合同相对性原则并不矛盾。因鲁焕成已过世，其应履行的协助义务，应由其继承人申爱梅和鲁勇超履行。关于华事得公司提出原告的诉请超过诉讼时效一节，本院认为，原告孙永南基于其与鲁焕成签订的《协议书》付清了购房款且房屋已实际交付使用，其与鲁焕成转移所有权的合意占有房屋后，请求办理权属转移登记手续，具有一定的物权请求权性质，此种请求权不适用诉讼时效的规定。故对华事得公司此项主张不予支持。关于华事得公司提出案涉房屋应属于破产财产一节，本院认为，华事得公司系于2008年8月28日被宣告破产还债，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》于2002年9月1日起施行，在该规定第七十一条载明“下列财产不属于破产财产：…（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；…”可见，案涉房屋并不属于破产财产，故对华事得公司此项主张亦不予支持。此节从华事得公司向破产管理人移交的财产清单中不包含案涉房产亦可得到佐证。关于本案诉讼费的承担，从查明的事实可知，原告孙永南于2004年即与鲁焕成达成关于买卖案涉房屋的《协议书》并于同年支付了购房款取得了案涉房屋，此时距华事得公司被宣告破产还债尚有4年，在此期间，原告孙永南未提供证据证明其积极要求任何一方当事人协助其办理案涉房屋的产权变更登记，进而也没有证据证明各被告在其要求协助办理产权变更登记过程中拒不配合导致其提起本次诉讼，故对案件受理费不应由各被告承担，应由原告方承担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大连华事得房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助办理将大连经济技术开发区房屋产权过户至被告中国建筑第八工程局有限公司东北分公司名下的手续；二、被告中国建筑第八工程局有限公司东北分公司于本判决生效之日起十日内，协助办理将大连经济技术开发区房屋产权过户至被告申爱梅和鲁勇超名下的手续；三、被告申爱梅和鲁勇超于本判决生效之日起十日内，协助办理将大连经济技术开发区房屋产权过户至原告孙永南名下的手续。案件受理费5982元（原告已预付），由原告孙永南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年九月二十四日书记员  王丽秋附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。