江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初4061号 原告：南通润森木业有限公司，住所地海安市西城街道达欣路**。 法定代表人：曹锦峰，系南通润森木业有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。 被告：李虎新，男，1987年10月6日生，户籍所在地四川省旺苍县，经常居住地。 委托诉讼代理人：臧祝文，江苏丁晓农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑州，江苏丁晓农律师事务所律师。 原告南通润森木业有限公司（以下简称木业公司）与被告李虎新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员孙翠燕独任审判，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告木业公司的法定代表人曹锦峰、委托诉讼代理人范舒钰，被告李虎新及其委托诉讼代理人臧祝文、郑州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告木业公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告给付2018年11月30日前应支付的半年租金（扣减2019年3月28日交纳16800元后）余额37200元；以54000元为本金按照年利率24%的标准计算的自2018年12月1日起至2019年3月28日止的滞纳金及以37200元为本金按照年息24%标准计算的自2019年3月29日起至实际付清之日止的滞纳金；2、判令被告向原告支付违约金108000元；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年8月27日，原、被告签订了关于海安达欣路8号约600多平方米的《厂房租赁合同》，厂房租赁期限从2018年9月10日至2024年9月9日，年租金108000元，后三年租金保持每年递增5%。《厂房租赁合同》对拖欠租金增收滞纳金及违反合同条款的违约责任进行了约定。根据《厂房租赁合同》，2018年11月30日前被告应支付下半年租金54000元，但原告多次催缴，被告仅于2019年3月28日交纳16800元，余款至今未支付。被告要求单方解除合同显属根本违约。原告为维护自身权益，依据《厂房租赁合同》及相关法律规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李虎新辩称：1、原、被告在2019年3月26日、3月27日已经口头协议解除租赁合同，双方就合同解除及合同解除后的赔偿达成协议，由被告支付两个月租金作为补偿,且被告已于同年3月28日履行完毕。既然原、被告之间签订的租赁合同已经解除，故被告对租赁合同不存在违约及拖欠租金的事实。2、原告在租赁合同期间违约在先，在合同第一条第一款、第三条第一款、第四条第一款、第三款、第六款，约定了承租面积，办公区域，电力及后勤管理、食堂安排就餐等事项，均未按照合同约定的义务履行出租人的义务。正是因为原告的诸多违约行为，才导致双方合同解除，被告于2019年3月27日撤离承租场所。3、原告主张的违约金、滞纳金没有事实和法律依据。原、被告就租赁合同解除已达成一致，并不存在原告诉请的事实基础，并且原告已将案涉被告承租的场地另行出租，并未造成实际损失，原告主张的诉讼保全保险费亦没有法律依据。综上，请求法庭驳回原告对被告的诉请。 本院经审理查明认定事实如下：2018年8月27日，原告木业公司（甲方）与被告李虎新（乙方）签订《厂房租赁合同》，由木业公司将位于海安高新区达欣路8号厂房西部最北栋的车间、宿舍、办公区域，总面积约600多平方米（车间、办公）出租给李虎新使用，双方约定：“……租赁期限6年，自2018年9月10日起至2024年9月9日止；年租金108000元，后三年租金保持每年递增5%，合同生效后三日内乙方缴纳水电押金2万元（甲方开具收条，双方合同解约后退还），同时付清第一年的半年厂房（含车间、宿舍、办公）租金给甲方，2018年11月30日前支付下半年租金，第二年之后的年租金乙方需提前三个月一次性全部缴纳，如乙方无故拖欠，甲方每天按实际年租金的1%增收滞纳金，并有权终止租赁合同，追缴其违约金。……任一方如违反本租赁合同中的条款，违约方应支付相当于当期一年租金的违约金给守约方……。”合同签订后，被告李虎新即向原告缴纳了半年租金54000元（2018年9月10日至2019年3月10日期间）及押金20000元，并实际占有使用了案涉厂房。 因被告李虎新未按厂房租赁合同约定于2018年11月30日交纳下半年租金，原告木业公司遂向被告催交，采用不许被告李虎新出货的方式要求被告李虎新交纳下半年租金。 2019年3月26日，被告李虎新向原告木业公司出具便条一份，上面载明为：“我要求退掉现在租用的南通润森木业有限公司不到600平米的厂房，自愿承担两个月的空置租费（3月10号-5月10号）；2019年4月10前搬清，结清所用电费；甲方退还贰万元押金（20000），原合同失效。”当日，双方未能就各项事宜商谈圆满。 2019年3月27日，被告李虎新就解除合同事宜与原告法定代表人再次协商，双方交涉过程中，原告要求被告签署承诺书一份（打印部分原告提供），并表示只要被告签好承诺书后即通知门卫放行，该承诺书打印部分载明：“一、本人保证于2019年4月10日前结清所有租金和电费；二、保证厂房符合正常使用情况下的完好状态，如有损坏承担维修费用；三、为保证后续遗漏问题的及时处理，消除出租房的顾虑，现本人确认新租赁厂房地址为真德食品厂在镇南路8号，本人通信联系地址为直德食品厂，在镇南路8号，……。”，后经协商，被告李虎新手写添加“四、五”条款，即：“四、本人付2019年3月10日到5月10日的租金壹万陆仟捌佰元整（16800元），待我方所有产品和设备全部搬出后给付，作为对润森木业有限公司的赔偿；五、我方在搬出前结清所有电费，润森木业有限公司向我方退还水电押金贰万元整（20000元）”。之后，被告李虎新于同年3月28日向原告木业公司缴纳了16800元，于同年4月1日前实际搬离了承租厂房并结清了租赁期间的电费，但原告木业公司未予返还押金20000元。 2019年4月19日，被告李虎新收到原告木业公司邮寄的“不同意解除《厂房租赁合同》及催交租金、滞纳金的通知”（以下简称催费通知）一份，主要内容为：“……我司不同意解除该《合同》。请收到本通知后10日内，交纳《合同》约定的2018年11月30日前应支付的半年租金（扣减2019年3月28日交纳16800元后）余额37200元、以54000元为本金按照年息24%的标准计算的自2018年12月1日起至2019年3月28日止的滞纳金及以37200元为本金按照年息24%的标准计算的自2019年3月29日起至实际付清之日止的滞纳金。如仍不交纳，视为你拒绝继续履行《合同》，构成根本违约，我司将依据《合同》及相关法律规定追究你的违约责任。” 庭审中，被告李虎新陈述：我是正常生产、发货，因为原告方不让我出货，为此我还报警。第一次报警是3月26日，报警后，原告方让我写了一份退租协议，我按照原告方的口述写好后，原告方说我可以发货了。第二天原告方又不让我发货，我又报警。原告方要求我签一份承诺书，晚上我去的时候承诺书已经打印好了，手写的部分是我后来添加的。3月28日我交了16800元后原告方就让我发货了。 原告木业公司法定代表人陈述：因为被告不交房租，所以我阻止被告发货的。承诺书不是我方提供的，而且这份承诺书是因为原告担心被告搬走后不知道去哪儿找被告，才要求被告出具的。 被告李虎新还提供了2019年3月26日、3月27日原告法定代表人曹锦峰与被告夫妇的商谈录音。 3月26日，原告法定代表人曹锦峰与被告李虎新夫妇的商谈录音。录音整理资料显示：……曹：4月1号之前搬完。李：搬完你可以上设备。曹：上设备没那么快，还没有准备。4月10号前搬走，租金付到什么时候？李：5月10号。曹：5月10号2个月。李：对。3月10号到期至5月10号是2个月。曹：押金和2个月房租要分开的。李：对。曹：该退你我退你，该你给我的就给我，那我们的合同解除。李：解除啊。然后我把钱付给你，然后你给我写个单子，你看怎么写？曹：你就给我3年租金，我也肥不到哪儿去。李：今天我们谈得很开心，昨天要赔二十几万。曹：写是这么写的，当时说我们可以协商。…… 3月27日，原告法定代表人曹锦峰与被告李虎新夫妇的商谈录音。录音整理资料显示：……曹：你一年也好，两年也好，当时说协商，账上算是那么多，好协商，不贴补给我肯定不可能的，当时我就通知律师起诉。我要撤诉还要通过律师。上午等他说中午，和他吃饭又说有事。李左一个电话右一个电话。罗（李虎新之妻）：我们着急发货，不让出货，我们报警。才出去半车货。曹：要从根本上解决问题，我们商量，你们赔我多少钱，我放行。我儿子说你们会跑掉，要你们承诺。罗：我们的新厂就在对面的食品厂，欢迎你随时来找我们，我们不会跑，李的身份证号码都在你那里。……曹：放行可以，万一不给钱怎么办：罗：有昨天写的纸在你那儿。曹：那纸有什么用，还有你签的合同有什么用？罗：合同失效了，只是我们单方面的。曹：我在追起诉，今晚就不跟你们说了，法院直接来封你东西了，今天谈就是为了不影响你的生产，好离好散，以后我们还是朋友。他们提出要你写这个东西，怕你们跑掉，要你们的新厂址。和昨天那张纸的内容差不多。这是律师撤诉的要求。你把账结清了，我们就没关系了。罗：这只是我们单方面的承诺，没有你的。曹：我承诺，签好字，我就跟门口说放行，你把新地址告诉我，身份证复印件给我。罗：承诺书里面的（1）是不是指3月10日－5月10日的费用，我们就按照昨天谈好的写。曹：这个是什么？罗：这是4月10号前搬清后结清所有电费。李：应该要补上。曹：补上也可以，多给没事，不要少给。曹：律师的意思你把承诺书签好，我就通知门卫放行。你找谁都可以，过了今天不候，我至少3天后才能回来。你和新房东签合同没有？罗：没有，只是付了定金，搬过去一点东西。曹：还是人家说得对，你跑了我怎么办？罗：要跑昨天门坏了就跑掉了。曹：想走就走得了吗？我费那么大劲就不值了。…… 另查明，江苏森材木业有限公司（以下简称森材公司）为案涉出租厂房的产权所有人，森材公司于2018年6月30日向木业公司出具授权委托书一份，授权木业公司对外出租海安市高新区达欣路8号的厂房。 本案审理过程中，原告木业公司申请本院对被告李虎新财产进行保全。本院依法作出裁定，对被告李虎新的银行账户进行了冻结，冻结期限自2019年6月25日至2020年6月25日。 上述事实，有厂房租赁合同、被告要求退租的书面材料及承诺书、催交通知、商谈录音及整理内容、照片以及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，森材公司已明确授权原告木业公司对外出租其所有的厂房，故木业公司与李虎新签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点是案涉厂房租赁合同是否已经解除？根据庭审中双方提供的证据及双方商谈的电话录音，原、被告之间签订的厂房租赁合同已于2019年3月27日协商解除。其理由如下：一、被告李虎新在履行厂房租赁合同过程中，因未按照约定交纳下半年的房租，原告木业公司采取了不让被告李虎新出货的方式要求李虎新交纳下半年的房租。双方协商后，被告李虎新于2019年3月26日向被告木业公司提出退租，同年3月27日被告夫妇与原告方在继续商谈过程中，原告方要求被告李虎新签订承诺书，后被告李虎新已按照承诺书的内容，于同年3月28日赔偿原告16800元，并于同年4月1日前搬离案涉租赁厂房。二、被告李虎新所出具承诺书系由原告木业公司（打印部分一、二、三条款）提供及被告手写（四、五条款）补充形成，其中条款一“本人保证于2019年4月10日前结清所有租金和电费”、条款二“保证厂房符合正常使用情况下的完好状态，如有损坏承担维修费用”系由原告提供，均具有同意被告提前退租并搬离的意思表示，而被告手写添加的部分系其对自身权利义务的确认，亦未损害原告的利益；三、原告出具给被告的承诺书、接受了被告按照承诺书履行的义务、同意被告搬离案涉租赁厂房，亦可视为原告以实际行动确认承诺书之内容。既然被告李虎新已按承诺书内容搬离厂房、赔偿原告16800元并结清电费，其就解除合同的各项义务已履行完毕，因此原告于2019年4月19日向被告送达催费通知的行为应认定为事后反悔行为，不能对被告产生任何约束力。故原告主张案涉租赁合同尚未解除、并要求被告继续缴纳租金、滞纳金及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南通润森木业有限公司的诉讼请求。 案件受理费3204元，减半收取1602元，诉讼保全费1270元，合计2872元，由原告木业公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3204元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 员 孙翠燕 二〇一九年九月十二日 法官助理 许蓓蓓 书 记 员 任泱泱 附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。