重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17610号 原告：重庆宏声物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区江南大道******，统一社会信用代码915001087093601506。 法定代表人：吴跃军，总经理。 委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆邦民律师事务所律师。 被告：胡蓉，女，汉族，1986年5月2日出生，住重庆市渝**。 原告重庆宏声物业管理有限责任公司（以下简称宏声物业）与被告胡蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法由审判员田秀荣适用小额诉讼程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告宏声物业的委托诉讼代理人冉晓燕、被告胡蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏声物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物管费1241.01元（2016.4.1-2016.12.31）、公摊电费80.98元，公摊水费0.28元，共计1331.27元；2、依法判令被告支付违约金（以当月应缴纳的物管费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；本月物管费从下月1号计算至付清之日为止。）。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订《大竹林商业街前期物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告作为该区域业主没有按时缴纳物业费，被告自2016年4月至今拖欠物管费、公摊费等费用，原告多次催收无果，为维护合法权益，遂来法院起诉，望判如所请。 被告胡蓉辩称，部分诉讼时效已过。对物管费欠付期间无异议，觉得物管管理不好，对黑旅馆装修、违章搭建等管理不善，物业代管无服务意识，保安在岗睡觉，占用消防通道等，物管管理存在瑕疵。原来一直在缴纳公摊水电费，现在不同意缴纳。 本院经审理认定事实如下：被告胡蓉系位于重庆市渝北区x路x号x号房屋的业主，该房屋建筑面积为86.18平方米，系住宅。 2014年1月15日，以重庆渝高新兴科技发展有限公司为甲方，宏声物业为乙方签订《竹林康居小区二期——中心商业街前期物业服务合同》，约定由甲方代表全体业主以公开招标方式选聘乙方对竹林康居小区二期——中心商业街实行前期物业管理。物业管理服务费用：住宅物业服务费1.6元/平方米·月（含电梯费），商业（办公）物业服务费3.6元/平方米·月（含电梯费）；业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，据实分摊，向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或其他非业主物业使用人应在每月15至20日内履行交纳义务。本合同期限为两年，自2014年1月15日起至2016年1月14日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同还对其他内容进行了约定。 2015年4月23日，以胡蓉为甲方，宏声物业为乙方签订《大竹林商业街前期物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对大竹林商业街实行物业管理。物业管理服务费用：住宅物业服务费1.6元/平方米·月（含电梯费，不含共用部位、共用设施设备能耗费），商业（办公）物业服务费3.6元/平方米·月（含电梯费，不含共用部位、共用设施设备能耗费）；业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，据实分摊，向业主分摊计收。业主应于接房之日或商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15至20日内履行交纳义务。本合同期限为两年，自2015年4月23日起至2016年1月14日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同还对其他内容进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告开始按照约定提供物业服务，并到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，2017年4月12日的《移交备案书》载明，宏声物业于2016年12月29日至12月31日将位于两江新区康美街道金竹苑和银竹苑社区的渝兴新街坊物业服务移交给重庆渝高物业管理有限责任公司。2017年4月17日的《证明》载明，宏声物业已于2016年12月31日前按物业管理的要求，将财务、设施设备及相关资料等移交清楚给重庆渝高物业管理有限责任公司，自2017年1月1日由渝高物业对该项目实施物业管理。2019年7月30日，康美派出所出具《证明》，证明竹林康居小区二期中心商业街与两江新区金竹路渝兴新街坊商业街属于同一地址。2018年6月，宏声物业向胡蓉发出《律师函》，催促其缴纳物管、公摊费用、违约金等。 另外，被告胡蓉举示一组照片，证明宏声物业的服务有瑕疵。 庭审中，原告陈述，物管费标准为建面每平方米1.6元；水电费应该进行过公示，但现在撤场了无书面证据。 上述事实，有前期物业服务合同、备案证明、派出所出具的证明、大竹林商业街前期物业服务合同、移交备案书、国土局两江分局档案查询结果、律师函、EMS快递单、电表记录，核算的每户每月应当缴纳金额的统计表、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆渝高新兴科技发展有限公司与宏声物业签订的《竹林康居小区二期-中心商业街前期物业服务合同》，胡蓉与宏声物业签订的《大竹林商业街前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。宏声物业与重庆渝高新兴科技发展有限公司签订的《竹林康居小区二期-中心商业街前期物业服务合同》约定了合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2015年4月23日，业主胡蓉与宏声物业签订《大竹林商业街前期物业服务合同》，该《物业服务合同》对大竹林商业街的业主具有约束力。原告作为物业服务企业为大竹林商业街进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照前期物业服务合同向宏声物业支付物业服务等费用。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供了物业服务直至2016年12月31日移交，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。涉案房屋权属登记在被告名下期间，原告为被告涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应给付相应的物业服务费用。根据合同约定，住宅物业服务费1.6元/平方米·月（含电梯费，不含共用部位、共用设施设备能耗费），另因《物业服务合同》约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。被告胡蓉作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现胡蓉未对此进行举证，且宏声物业在2018年6月向被告发过律师函催收物业费等费用，权利人在三年诉讼时效届满前积极向义务人提出履行请求，故不存在被告陈述的诉讼时效问题，本院依法认可原告陈述的胡蓉欠付从2016年4月1日至2016年12月31日期间的物管费，因被告的房屋用途为住宅，故被告应交纳的物业服务费为1.6元/月/平方米×86.18平方米×9个月=1240.99元。故对于原告宏声物业请求判令被告胡蓉支付物管费1240.99元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，不予支持。 对于公摊水电费。原告未提供任何公示材料等证据予以佐证，请求被告胡蓉支付公摊水电费无事实和法律依据，故本院不予支持。 关于违约金。经本案审查并结合另案证据，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但这尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告胡蓉在本判决生效之日起三日内支付原告重庆宏声物业管理有限责任公司物业服务费1240.99元； 二、驳回原告重庆宏声物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告胡蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 田秀荣 二〇一九年九月九日 法官助理 马晓苒 书 记 员 蹇 丹