安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初2842号 原告：淮南市军供站，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路**，统一社会信用代码12340400485319406Q。 法定代表人：张义祥，该站站长。 委托诉讼代理人：王永忠，安徽志同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅琼，安徽志同律师事务所实习律师。 被告：淮南金地置业发展有限公司，，住所地安徽省淮南市淮舜南路统一社会信用代码913404007529999105. 法定代表人；胡亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘富安，该公司书记。 委托诉讼代理人：沈国松，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告淮南市军供站诉被告淮南金地置业发展有限公司（以下简称：金地置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年4月30日受理后，依法组成合议庭,于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告淮南市军供站委托诉讼代理人王永忠、王雅琼，被告金地置业公司委托诉讼代理人潘富安、沈国松到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮南市军供站向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即履行房屋拆迁补偿意向书所确定的义务，即被告在“金地数码广场”项目内还原安置给原告600平方米连体商业门面房，1000平方米办公用房，并还原5个地下停车位给原告使用；2、判决被告将剩余职工还原住房1191.80平方米，转换为办公房（按0.8:1比例），即1489.75平方米办公房还原安置给原告；3、判决被告自2019年1月1日起按每月80000元（原标准两倍）支付原告安置补助费，办公房租赁费按每年70000元（原标准两倍）支付原告；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：因政府规划的需要，被告淮南金地置业发展有限公司需要拆迁原告淮南市军供站位于淮南市田家庵区朝阳中路的现有住房。2007年3月20日，原被告双方签订了《房屋拆迁补偿安置意向书》（以下简称意向书），根据意向书中约定：被告在“金地数码广场”项目内向原告还原安置总建筑面积2000平方米的职工住房，在数码广场后街还原给原告1-3层600平方米连体商业门面房，建筑面积1000平方米办公用房，5个地下停车位。2008年1月7日，双方又对意向书未尽事宜签订了补充协议。但是协议签订后，至符合交房条件时，被告未按照双方签订的意向书及补充协议履行，导致原告至今未能取得意向书中所确定的商业门面房、办公用房及地下停车位。原告多次找被告要求解决，但最终无果。对于职工安置还原房被告只安置了808.20平方米，剩余1191.80平方米至今未安置，依据协议约定应转换为办公用房。同时，由于被告至今未安置已超过10年，随着社会经济发展水平不断提高和物价上涨因素，原约定的安置补偿费和房屋租赁费已无法维持现实需求，依据法律规定，应予以变更增加。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告金地置业公司辩称：1、政府作出规划调整，实际是对原协议约定内容的变更，原约定安置给被答辩人商业门面房、办公用房和停车位等合同内容已失去法律效力，不再具备履行条件。因淮南市城市规划需要拆迁朝阳中路北侧房屋，答辩人与被答辩人双方于2007年3月20日签订《房屋拆迁补偿安置意向书》和《补充协议》（原协议），约定答辩人负责还原安置被答辩人职工住房、商业用房、办公用房及车位。之后，淮南市规划委员会于2014年1月6日、2017年4月17日先后作出2013年第7次会议纪要、2017年第3次会议纪要，对答辩人的建设项目进行规划调整（被答辩人相关领导参加会议），导致原协议中约定的内容已发生实质性变更。根据调整后的新规划，原协议中约定的600平方米商业门面房、1000平方米办公用房及5个地下停车位已失去法律效力，不再具备履行条件。规划调整后，答辩人于2014年12月15日向被答辩人送达《关于对市军供站拆迁还原的安置意见》，告知其归还调整及原协议约定的商业用房、办公用房等安置不能再履行，并调整在山南新区办公楼及商业用房现房（淮南二中东边）及待建的中央美域广场解决。2014年12月25日，被答辩人向答辩人送达《关于对市军供站拆迁还原的安置意见回复》，已明确知悉上述情况。因此，被答辩人对规划调整后导致原协议不再具备履行条件是明确知悉。2、答辩人已经履行拆迁还原安置义务，共计还原职工住房面积1315.39平方米（12户），扣除上述职工住房还原面积，下剩684.61平方米。按照原协议约定0.8:1转换还办公面积，即转换还原办公面积为855.76平方米。2019年6月3日淮南市房地产测绘中心出具情况说明，对案涉被答辩人职工还原安置住房面积进行测量并出具测绘数据，经答辩人统计，共计还原职工住房面积1315.39平方米。根据原协议约定，职工住房还原安置面积2000平方米，实际职工住房还原安置面积1315.39平方米从2000平方米。 原、被告依法提交了证据，本院依法组织质证，经审查对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院予以认证如下： 1、原告提交的淮南市人民政府专题会议纪要，证明：是经过市政府同意；门面房、办公用房的面积有明确规定，纪要第5项也具体规定了被告支付给原告拆迁安置补偿费。原告要求被告支付双倍安置补偿费有事实依据，同时根据安徽省城市房屋拆迁管理办法第34、36条的规定，被告逾期给予原告安置，应当按照原标准的双倍进行补偿。被告质证：真实性无异议，证明观点有异议。按照原协议补偿是无事实和法律依据的。本院经审查认为：本院对该证据的真实性予以确认，但结合本案其他证据，项目后来规划调整。 2、原告提交的房屋拆迁补偿安置意向书及补充协议附规划表。证明：1、协议是双方真实意思表示，有约束力；2、该协议具体约定了被告应当给原告安置的位置、安置面积比例3、约定了还给原告安置5个地下停车位。4、补充协议中约定了若甲方还原乙方的2000平住宅小于实际面积可转化为办公用房，也就是原告诉请的第2项所依据的事实。600平的商业门面房，当时被告提到要给在二期还原安置房，所以只写了面积。1000平的办公用房在合同有明确约定，5个停车位在意向书第6条有约定，后附的规划表是经过双方盖章确认的。被告质证：真实性无异议，证明观点有异议。1、意向书约定的内容因为政府的原因不具有履行条件；2、被告未安置的说法不属实，双方对于安置的位置等都有协商，原位置在山南新区和中央美域的，我们的确同意在二期提供还原安置。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。 3、原告提交的拆迁安置补偿协议书附安置表，证明双方及第三方共签署了12份拆迁安置补偿协议书。本案被告给每个职工按照70平的标准安置，超过70的按照2500元每平方支付给被告。被告给原告共安置了808.20平，依据意向书及补充协议约定，被告还剩下1191.8平方米未安置。被告质证：协议真实性无异议，证明观点有异议。1、拆迁还原面积12户中有10户就地安置，2户异地安置。70平的面积，是原告提供的数据，该数据实际在后来房改中是达不到的，只是当时他们给职工的承诺，这些内容非计算拆迁安置补偿的唯一依据，应当按照测绘面积为准。三方协议第一条最后提到以房产局测绘为准。2、拆迁户的面积统计，该表的真实性有异议。非测绘面积。补差本该交给被告，因为70平的原因，补差金额全部交给原告单位，我们未再进行收取。房屋已经全部交付，补差的金额也已经交到原告处。本院经审查认为：结合本案其他证据认定还原职工住房面积。 4、原告提交的（2015）田民一初字第04387号和（2016）皖04民终285号民事判决书。证明逾期安置按照拆迁管理办法也是双倍支付。被告质证：与本案无关。该情况与案涉情况不一样。原告要求也明确是在二期。本院经审查认为：对证据的真实性予以确认，证明目的将结合本案案情确定。 5、被告提交的关于拆迁还原安置600㎡商业门面房、1000㎡办公用房、5个人地下停车位：1、市规划委员会2013年底第7次会议纪要（2014年1月6日）、市规划委员会2017年第三次会议纪要（2017年4月17日）、平面图（调整前后）；2、关于对市军供站拆迁还原的安置意见（金地公司2014年12月15日）、关于对市军供站拆迁还原的安置意见回复（军供站2014年12月25日）；3、关于环球之光（金地环球港二期）项目建设内容说明的函复印件（田政出【2018】61号）等，证明：1、双方之前签订的拆迁还原的安置协议因城市规划的调整而发生建设项目的改变，且该调整的行为是由淮南市规委会予以确定的，属政府层面的原因发生的项目变更。2、变化后被告及时通知原告有关调整的内容，被告行为是在规委会会议期间，与原告参加并知悉的情况下进一步的书面告知，是对双方协议履行的遵守3、基于上述原因，双方的协议内容不再具备履行条件，原告的该项请求不能成立。原告质证：真实性有异议。规委会的会议纪要真实性无异议，证明观点有异议。纪要中无原告参加的记录。函与会议纪要相矛盾，函中提到对于三家单位必须原地安置，函中提到区政府要求应当原地安置再原地安置。证据2未收到不予质证。本院经审查认为：庭后被告递交了相关原件核对，原告对相关规划调整没有提出异议，对证据的真实性予以确认。 6、被告提交的关于拆迁还原安置面积：1、关于军供站被拆迁安置调整情况的说明，专题会议纪要（2017年10月19日）；2、情况说明（淮南市房地产测绘中心）、淮南市军供站拆迁户安置房面积确认表（根据测绘中心的测绘数据进行的统计，拆迁还原面积共1315.39平）。证明拆迁还原安置的面积。原告质证：真实性有异议，无原件核对。2个说明，被告混淆了概念。安置户自己掏钱买的并非被告安置的面积。本院经审查，被告庭后提供原件核对，对该证据的真实性予以确认。 7、被告提交的关于安置补助费、办公房租赁费：1、房屋拆迁补偿安置意向书、补充协议，2、结算收据（2011年5月18日）、进账单回单（2011年6月8日）、非税收入一般缴款书、银行回单（2019年5月21日），证明在2011年按照协议约定的时间履行，至今一直支付安置补助费及办公区的租金。附拆迁款清单付款凭证，证明：补偿安置费非双倍；被告支付的补助费和租赁费一直按约定支付，未逾期。原告质证：证明观点有异议。补偿协议虽约定，但现在已经不符合市场行情，十年前的安置补偿约定不适用于现在。本院经核实，对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月20日甲方金地置业公司与乙方淮南市军供站签订《房屋拆迁补偿安置意向书》，约定：因政府规划需要，甲方将拆迁乙方位于朝阳中路北侧的现有房屋，根据市府2006年第60号专题会议纪要精神，经甲、乙双方友好协商，达成意向书如下：一、拆迁范围，乙方位于朝阳中路北侧的现有土地及地面上所有附属物。二补偿措施，1、甲方需在“金地数码广场”项目内向乙方还原总建筑面积2000平方米的职工住房。对在此总建筑面积2000平方米还原住房内乙方部分要求异地还原的住户，甲方在优山美地小区多层住宅楼内予以还原安置，考虑乙方职工的实际困难，甲方给予1:1.28的比例安置住房面积。就地还原的则按1:1的实际面积安置。乙方负责向甲方提交具体安置的套数，户型面积，经双方商定后。共同与还原住户签订安置协议（具体条款另行议定）。办理还原房手续时，还原住户一次性付清个人超面积部分的房款。2、甲方在数码广场后街还原给乙方1-3层600平方米连体商业门面房。详细安置见甲方提供附图。另乙方自费购买120㎡商业用房，价格另议。3、甲方就地在东边高层楼房初定10、11、12层楼还原安置乙方1000平方米建筑面积的办公用房，力争在十层以下调剂安置。甲方负责对其中约500平方米面积进行标准间的土建改造（完善上下水，以乙方提供图纸为准）。4、甲方从2007年6月1日起（在乙方将其房屋基本腾空交付甲方后）每季度首月5日前按时补偿给乙方人民币12万元（3×4万元/月），直至向乙方交付房屋为止，如有延误，每日按500元支付违约金。5、甲方需向乙方支付搬迁补助费和住宅临时安置补助费：a、一次性搬迁补助费：200元/户×19户＝3800元（搬迁前支付），b、住宅临时安置补助费：300元/户.月×19户＝5700元/月（每半年首月5日前按时支付，直至交房为止），c、站内被拆迁户其他补偿如装潢问题等按市政府2005年57号文规定予以补偿，以上费用由甲方支付给乙方，由乙方负责分配给被拆迁住户。6、甲方还原5个地下停车位给乙方使用。7、考虑到乙方的实际困难，甲方同意额外支付给乙方壹拾贰万元，用于乙方老住户的还原补偿。三、权利义务。1、因乙方的职工住房及乙方临时办公安置方案暂未确定，本协议签订后，甲方于5月底前负责自行在乙方区域建筑围墙，乙方同步负责基本腾空后交付甲方，签订正式协议。但本意向书与正式协议书具有同等法律效力。2、乙方按相关政策落实职工住房以后，甲方应积极协助乙方办理产权证书，其办证费用由乙方承担。3、甲乙双方各自内部发生的与拆迁安置有关的纠纷，各自自行解决，对方不承担责任。4、任何一方违反本协议条款，应承担相应的违约责任，给对方造成损失的应予以赔偿。未尽事宜双方协商解决。5、本意向书自甲乙双方签字盖章后生效，本意向书一式六份，甲乙双方各执三份。 2008年元月7日甲方金地置业公司与乙方淮南市军供站签订补充协议，约定：甲乙双方就2007年3月20日所签订的协议未尽事宜，经协商约定如下：1、甲方同意乙方临时办公过渡房迁至淮南军干所四楼，租金费用叁万伍仟元/年。租赁期限为三年。具体支付方式为：甲方一次性支付乙方两年的租金费用柒万元整。如两年后甲方未交付乙方办公用房，按此标准继续支付租金，乙方确保在本协议签订后于2008年2月底前搬迁完毕，将办公楼交甲方拆迁。二、职工住房还原。1、甲方同意给予“优山美地”房屋含多层异地还原，鉴于多层住宅甲方已销售完毕，经协商乙方职工可选择优山美地高层住宅3-16层88.35平方米的房屋，互不补差价。2、甲方应按乙方提供的金地数码高层住宅楼要求还原给乙方职工住房，其他事宜以甲方与乙方及职工签订的拆迁协议为准。3、乙方的被拆迁的还原户本协议签订后在2008年2月底前与甲方签订拆迁还原协议书，并于本协议签订2008年2月底前搬迁完毕。4、甲方需向乙方支付搬迁补助费和住宅临时安置补助费等费用：a、搬迁补助费：200元/户×19户＝3800元（搬迁前支付），b、住宅临时安置补助费：首付2007年11月1日-2008年6月30日，计8个月，300元/户.月×19户×8个月＝45600元/月，以后每半年首月5日前按时支付给乙方。如24个月后未完工，临时安置补助费从第三年开始甲方应按每月每户400元×19户支付给乙方，直至交房为止。c、站内被拆迁户装潢补偿按市政府2005年57号文规定予以补偿。以上费用甲方应在签订本协议时支付给乙方，由乙方负责分配给被拆迁住户。三、以上房屋基本腾空后，甲方应从2007年11月1日起按《房屋拆迁安置意向书》第二条第四款、第七款的规定向乙方支付补偿费：首付2007年11月1日-2008年6月30日，计8个月×4万元＝32万元，以后每季首月5日前按时补偿给乙方人民币12万元（3个月×4万元）；直至向乙方交房为止，如有延误，每日按500元支付违约金。另外，12万元的还原补偿甲方应在签订的补充协议之时支付给乙方。如住宅房暂有几户不能搬迁，甲乙双方共同做住户的工作，确保本协议签订后三个月内完成搬迁。不影响甲方支付给乙方的补偿。本协议签订，甲方即刻支付乙方以上款项。四、其他事项。1、甲方还原乙方2000平方米住宅面积，如乙方实际还原面积小于2000平方米，剩余住宅房屋面积可以转换为办公房，比例为0.8:1。2、乙方自购120平方米商业用房，价格按市场价优惠5%。3、门面房、办公房自本补充协议签订之日起36个月内甲方应交付乙方使用，如甲方不能按时交付使用，在其每月补偿给乙方肆万元补偿金的基础上再增加5%补偿，办公房租赁费用仍由甲方继续支付，直到甲方交房时止。4、如乙方对职工的拆迁安置方案无法履行执行不了,则由甲方提供其他安置住房,具体方案另行协商。五、应乙方要求，甲方同意额外补偿乙方捌万元人民币，本协议生效后，甲方即刻支付到位。六、任何一方违反本协议条款，应承担每日伍佰元的违约金。七、本协议与原2007年3月20日双方签订的《房屋拆迁补偿安置意向书》具有同等法律效力不一致之处，以本协议为准。八、本补充协议一式肆分，双方各两份。自双方签字盖章之日起生效。两份协议签订后，淮南市军供站将房屋交付拆迁。因本市城市建设规划调整，双方约定的还原方案没有按照约定落实。金地置业公司对淮南市军供站12户职工住房进行了安置还原，12户职工对于超出的面积补交差价，根据田家庵区委2017年10月19日“市军供站拆迁还原安置协调”专题会议纪要的要求，职工住房差价交市军供站，金地置业公司根据该专题会议纪要确定的内容认为实际安置军供站职工拆迁还原户面积应以测绘队测量的实际面积为准，并从约定安置还原职工住房2000平方米中扣除，而淮南市军供站认为应当按照政策确定的70平方米确定安置面积。根据金地置业公司提供的单据，金地置业公司按照双方的约定按季度向被告支付安置补偿费等直至2019年5月，每年支付35000元办公用房租金直至2019年度。 本院认为：原、被告签订房屋拆迁补偿安置意向书、补充协议，对于其中的职工住房安置、安置补偿费及办公用房租金的支付，金地置业公司都予以履行。对于原告的诉讼请求第1项、第2项，由于政府规划调整，现在该请求无法实现，该两项诉讼请求不予支持。对于原告第3项诉讼请求，双方协商的安置补助费及办公用房租金是打包价，未约定安置还原房屋的具体期限，现政府规划调整，出现金地置业公司无法控制的事由，金地置业公司对于能够履行的合同义务，均在履行。原告方提出的安置费及租金无法维持现实需要等理由，因没有提供证据或相应鉴定报告予以佐证，难以认定。故对于原告第3项诉讼请求，由于规划调整，金地置业公司在力所能及的范围履行着约定的义务，没有明显违约行为，金地置业公司对规划调整，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不应当承担相应责任，原告的该项请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告淮南市军供站各项诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告淮南市军供站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨勇 人民陪审员  刘斌 人民陪审员  刘玉 二〇一九年九月十一日 法官助理吴远华 书记员权煜婷 附件1：本案证据目录 一、原告淮南市军供站提交的证据和证明观点如下： 证据一、事业单位法人证书复印件，淮南金地置业发展有限公司工商登记信息。证明原被告主体资格。 证据二、淮南市人民政府专题会议纪要，证明：是经过市政府同意；门面房、办公用房的面积有明确规定，纪要第5项也具体规定了被告支付给原告拆迁安置补偿费。 证据三、房屋拆迁补偿安置意向书及补充协议附规划表（均为原件）。证明：1、协议是双方真实意思表示，有约束力；2、该协议具体约定了被告应当给原告安置的位置、安置面积比例3、约定了还给原告安置5个地下停车位。4、补充协议中约定了若甲方还原乙方的2000平住宅小于实际面积可转化为办公用房，也就是原告诉请的第2项所依据的事实。具体的安置面积有表格，庭后提交法庭。 证据四、拆迁安置补偿协议书附安置表，证明双方及第三方共签署了12份拆迁安置补偿协议书。本案被告给每个职工按照70平的标准安置，超过70的按照2500元每平方支付给被告。被告给原告共安置了808.20平，依据意向书及补充协议约定，被告还剩下1191.8平未安置。 证据五、淮房改办（2008）8号文件附明细表复印件，证明明细表中原安置户除了9、11、12三户外，其他安置房面积均为39平，该协议书约定面积超过房改办规定的面积。 证据六、市政府非税收入一般缴款书，从2018.1.1-2018.12月底。证明：被告给原告的安置补助费每月42000元；办公租赁费每年35000元，按照拆迁办法规定，应当支付双倍。 证据七、（2015）田民一初字第04387号和（2016）皖04民终285号民事判决书，证明逾期安置按照拆迁管理办法也是双倍支付。 二、被告淮南金地置业发展有限公司提交的证据和证明观点如下： 证据一、关于拆迁还原安置600㎡商业门面房、1000㎡办公用房、5个人地下停车位：1、市规划委员会2013年底第7次会议纪要（2014年1月6日）、市规划委员会2017年第三次会议纪要（2017年4月17日）、平面图（调整前后）；2、关于对市军供站拆迁还原的安置意见（金地公司2014年12月15日）、关于对市军供站拆迁还原的安置意见回复（军供站2014年12月25日）；3、关于环球之光（金地环球港二期）项目建设内容说明的函复印件（田政出【2018】61号）；证明：1、双方之前签订的拆迁还原的安置协议因城市规划的调整而发生建设项目的改变，且该调整的行为是由淮南市规委会予以确定的，属政府层面的原因发生的项目变更。2、变化后被告及时通知原告有关调整的内容，被告行为是在规委会会议期间，与原告参加并知悉的情况下进一步的书面告知，是对双方协议履行的遵守。3、基于上述原因，双方的协议内容不再具备履行条件，原告的该项请求不能成立。 证据二、关于拆迁还原安置面积：1、关于军供站被拆迁安置调整情况的说明，专题会议纪要（2017年10月19日）；2、情况说明（淮南市房地产测绘中心）、淮南市军供站拆迁户安置房面积确认表（根据测绘中心的测绘数据进行的统计，拆迁还原面积共1315.39平），证明拆迁还原安置的面积。 证据三、关于安置补助费、办公房租赁费：1、房屋拆迁补偿安置意向书、补充协议，2、结算收据（2011年5月18日）、进账单回单（2011年6月8日）、非税收入一般缴款书、银行回单（2019年5月21日），证明在2011年按照协议约定的时间履行，至今一直支付安置补助费及办公区的租金。附拆迁款清单付款凭证，证明补偿安置费非双倍；被告支付的补助费和租赁费一直按约定支付，未逾期。 附件二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。