浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终601号 上诉人（原审被告）：徐友兴，男，1950年12月24日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：陈香岳，女，1956年8月15日出生，系上诉人徐友兴妻子。 被上诉人（原审原告）：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区江滨西路****，统一社会信用代码：9133080370460876X2。 法定代表人：吴浩，董事长。 委托诉讼代理人：朱文，衢州市平治法律服务所法律工作者。 上诉人徐友兴因与被上诉人衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称“航民物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐友兴上诉请求：依法撤销原审判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、事实认定方面。1.原审认定的物业费每月缴纳标准存在错误。上诉人在2001年8月29日与航民物业公司草签了协议，对物业费的缴纳标准进行了约定，此后双方未再签订过任何协议。被上诉人擅自提高物业费缴纳标准，对上诉人不具有约束力。原审认定被上诉人提供的两份《前期物业合同》真实、有效，但第一份前期物业合同约定2012年至2016年的物业收费价格是0.6元/㎡/月，而第二份前期物业合同又把2015年至2016年的物业费提高到0.9元/㎡/月，被上诉人自己都不遵守生效合同的约定。2.本案《前期物业合同》的签订双方，一直以来都是“二块牌子一套人马”，以恶意串通的手法，没有通过公开选聘的方式招聘前期物业服务企业，违反了物业管理条例的规定，其缔结的合同也无效，原审对此不予认定错误。3.根据涉案小区业委会公开选聘的物业公司报价显示，衢州本地物业服务费最高标准也就是0.8元/㎡/月，被上诉人主张的标准明显不合理。4.被上诉人并未以书面形式向业主催缴物业费，原审受理本案并作出判决，与上级法院的审判意见不符。二、上诉人在原审中已提供证据，可以证明被上诉人在2017年两次采用停止物业服务、关闭路灯等方式，侵害了业主的合法权益，上诉人为此主张扣除8个月的物业费作为赔偿具有依据，原审不予支持不当。三、原审关于诉讼时效的认定存在错误。上诉人拒绝缴纳2012年至2014年的物业费，被上诉人曾经在2014年12月10日向原审法院起诉，后为逃避法院对其的不利判决而申请撤回起诉，被上诉人现起诉2014年以前的物业费，已经超出法律规定的诉讼时效期限。 航民物业公司答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、房开公司与物业公司是两个独立的法人，签订的合同并不违反法律禁止性规定，签订的《前期物业服务合同》的内容真实、有效。在小区尚未成立业委会前，《前期物业服务合同》均由合同相对人房开公司与物业公司之间签订，2011年、2016年的合同未经过住建局备案，但并不影响合同的效力和客观存在以及实际履行的事实。二、2011年12月28日签订的《前期物业服务合同》调价，经过向衢江区物价局请示、小区公示和事后物价局备案的程序，调价合法、合理。2015年调价是按照法律规定，别墅高标准住宅物业收费实行“市场调节价”而不是“政府指导价”，收费标准无须向物价部门备案，且已经向业主群发调价征求意见信息、小区宣传栏张贴调价征求意见公示，从近三年小区物业费的缴费情况也印证大部分业主是认可物业收费标准调整的。而且，关于物业费的调整效力，法院已有生效判决予以确认。三、根据近三年已交物业费明细，证明三年期间小区交费率超过业主户数的三分之二、超过专有建筑面积三分之二事实。四、根据《民法通则》的相关规定，权利的主张方式并没有前置条件限制，上诉人拒不缴纳物业费的违约行为持续存在至2017年，本案也不存在诉讼时效逾期的问题。 航民物业公司向原审法院起诉请求：1.依法判令徐友兴立即支付自2012年1月1日起至2017年12月31日期间欠付原告的物业服务费22857.50元；2.依法判决徐友兴支付自欠缴之日起至实际付清之日止按每日万分之五计算应付物业服务费逾期支付滞纳金（暂计算至起诉之日合计滞纳金为12752.26元）；3.本案全部诉讼费用由徐友兴承担。 原审法院审理认定，衢州航民望江园小区内包含A区、B区、C区、F区（含原D区、E区）及综合楼、自建商铺，其中A区、B区及商铺为自建房，其余为商品房。各区域间并无隔离，共用公共道路、绿化、照明等。原告航民物业公司成立于1996年4月29日，自成立以来至本案诉请的2017年12月31日，为航民望江园小区物业服务企业，并采取先服务后收费方式，于当年12月31日前计收本年物业服务费用。被告徐友兴系A区107号房产业主，房产面积424.45㎡。2012年之前，被告徐友兴曾按小区内商品房物业费标准及收费时间向原告交纳物业费。2012年年初至2014年年底，原告对案涉小区商品房物业费收费标准为0.6元/㎡/月，从2015年1月1日起至2017年年底，按0.9元/㎡/月计收。2017年9月1日至同年9月5日，原告停止案涉小区物业服务5日。2013年5月6日，原告向被告邮寄法律意见函催缴物业费未果。2014年12月15日，原告提起诉讼要求被告交纳物业费，经审理于2015年4月7日撤诉。2018年11月，原告再次向被告邮寄法律意见函催缴物业费未果。 关于本案的争议问题，原审法院分析如下： 首先，就被告是否应当向原告交纳物业费用。法院认为，原告作为前期物业服务公司与小区建设单位签订了物业服务合同，虽未与自建房业主单独签订物业服务合同，但原告作为案涉小区的物业管理单位，在原告成立时起至2017年期间已经为案涉小区的业主提供了物业服务，被告作为航民望江园房产业主，实际享受了被告提供的物业服务，并交纳了2012年之前的物业费用，故原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系。 其次，就原告的收费标准是否合理问题。被告虽为航民望江园小区自建房业主，但原告为被告提供了与小区内其他商品房无差别的物业服务，包括与商品房业主共享公共绿化、通行道路、安保服务等。故此，原告主张按照与商品房一致的物业服务收费标准向被告收取物业费用并无不妥。 再次，关于诉讼时效问题。法院认为，原、被告之间的事实物业服务合同可参照前期物业服务合同。本案前期物业服务合同期限分别从2012年1月1日起至2016年12月31日止及2017年1月1日起至2018年12月31日止。合同中虽有约定付款节点，但原告的物业服务是持续的，且合同履行期限的整体性不可分割，故应当从合同最后一期届满之日计算诉讼时效。故本案原告的诉请并未超过诉讼时效。 最后，对于逾期付款滞纳金问题。法院认为被告作为自建房业主，并非恶意拖欠物业费用，故法院对逾期付款滞纳金不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、《物业管理条例》第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告徐友兴于判决生效之日起三日内支付原告航民物业公司自2012年1月1日起至2017年12月31日止欠付的物业费22857.50元；二、驳回原告航民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取345元，由原告航民物业公司负担124元（已交），由被告徐友兴负担221元，于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，上诉人向本院提交衢州航民望江园资料移交清单、物业资料移交单、视频光盘各一份，拟证明：根据2019年6月10日航民物业公司与业委会之间的资料移交现场交涉情况，被上诉人认为上诉人所在的A、B区与物业公司无关，所以没有A、B区的物业资料移交，由此证明A、B区的物业管理与被上诉人无关，被上诉人不应向上诉人主张物业费。被上诉人认为，对上诉人提供的证据真实性无异议，但需要说明的是，A、B区都是业主的自建房，业主不把物业资料交给物业公司，物业公司也没有办法向业委会移交。包括上诉人在内的A、B区业主都享受到了物业服务，是否有物业资料移交，不影响被上诉人向上诉人主张物业费。本院认为，上述证据仅是反映航民物业公司与业委会之间关于物业资料移交的问题，无法作为上诉人拒交物业费的抗辩依据，本院对其证明主张不予采信。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，第一，案涉小区航民望江园是别墅高标准住宅，物业收费有别于其他一般商品房住宅小区。在小区业主大会及业主委员会成立之前，航民物业公司与航民房地产公司签订前期物业服务合同并不违反法律法规的禁止性规定，且符合实际居住生活需要，合法有效。根据法律规定，小区业主是该服务合同下权利义务的承担主体。根据上述情况及小区业主有关物业费缴纳的实际情况，原审法院认定航民望江园物业公司变更合同条款上调物业费的行为合法有效，并无不当，上诉人亦未提供充分有效的证据予以反驳，本院对此予以确认。第二，关于本案中被上诉人存在的停止物业服务行为，综合考量该行为的方式及持续时间，以及航民望江园小区部分业主长期拖欠物业费的实际，本院认为双方均存在违约行为，两者违约行为后果大致相当，原审对被上诉人主张的逾期缴纳物业费滞纳金、上诉人主张的扣除8个月物业费均不予支持，属于自由裁量范围，也符合本案实际。第三，关于上诉人抗辩的诉讼时效，因被上诉人所依据的前期物业合同均约定于当年12月31日前计收本年物业服务费用，故在上诉人未按该期限缴纳物业费时，被上诉人应当知道上诉人的行为已经使其权利受到侵害，则应自此作为诉讼时效期间的起算点。根据民法通则关于诉讼时效期间的规定，被上诉人主张的2014年度及此之前的物业费，已逾法定时效期间。上诉人关于诉讼时效的抗辩成立，原审对此处理不当，本院对此予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初1279号民事判决第一项为：徐友兴于本判决生效之日起三日内支付航民物业公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止欠付的物业费13752.18元； 二、驳回航民物业公司的其他诉讼请求； 三、驳回徐友兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费690元，减半收取345元，由航民物业公司负担212元，徐友兴负担133元；二审案件受理费371元，由徐友兴负担223元，航民物业公司负担148元；均限于本判决生效之日缴纳。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年九月二日 书记员 黄徐燕