山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7179号 上诉人（原审被告）：青岛霄隆置业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江路中路****。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林林，女，1964年6月4日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：徐媛君，女，1990年9月28日生，汉族，住青岛市黄岛区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑晓，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛霄隆置业有限公司（以下简称“霄隆公司”）因与被上诉人林林、徐媛君商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初8941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 霄隆公司向本院上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判上诉人承担不超过一审判决逾期交房违约金数额的50％。2、本案一审、二审等诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：涉案房屋已经交付给被上诉人居住使用，而逾期交房的责任是多方原因共同导致的，根据过错责任原则，过错方都应承担相应的责任，上诉人仅应在自身过错范围内承担相应的责任，一审法院判决上诉人承担全部责任于法无据。 一、因市政供暖工程原因、以及电力和燃气等市政配套部门原因导致上诉人无法按时办理竣工验收，政府部门及电力和燃气等市政配套部门自身亦存在过错，应当对逾期交房承担一定的过错责任。 “海德公园三期小区内供热工程”的建设单位是青岛市黄岛区建设局，上诉人于2013年3月12日缴纳了供热配套资金，而该供暖工程的开工日期为2015年12月10日，竣工日期为2017年12月20日，供暖工程只有经过验收合格后才能投入使用，因此验收的时间更是在竣工时间之后。而上诉人与大唐青岛西海岸热力有限公司签订《黄岛区新建居住建筑小区热力入网协议》的时间是2018年11月28日，协议中约定的预计首次供暖时间为2018年12月1日，因此可以推断出该供暖工程是在2017年12月20日至2018年11月28日之间验收合格后投入使用的。 而商品房预售合同中约定的上诉人交房时间是2016年8月31日，案涉小区的供暖工程于2017年12月20日才竣工，验收时间更是在约定的交房时间之后，上诉人早已于2013年12月18日进行了地基与基础工程质量验收备案,于2014年6月6日进行了主体整体结构工程质量备案,而正是因市政供暖不能及时验收导致上诉人无法办理竣工验收手续，上诉人也无法在合同约定的日期交付房屋。 此外，上诉人一直申请关于海德公园三期项目的居民用电和燃气供应，供电部门国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司直到2018年8月7日才回复上诉人的用电申请，而燃气供应部门也是一直迟延处理，导致上诉人无法按时为业主开通燃气，正是由于电力和燃气等市政配套部门的拖延，导致上诉人无法按时办理房屋验收，上诉人也无法在合同约定的日期交付房屋。 二、被上诉人提前装修入住、擅自改变房屋外墙立面的结构，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”、项目规划验收未通过，被上诉人自身也存在过错，对逾期交房也应承担相应的过程责任。 被上诉人明知案涉房屋未竣工验收、不具备交付的条件，却多次到政府部门反映问题，在政府部门的协调下，上诉人只能同意被上诉人进住到未经竣工验收的房屋内，上诉人已经实际交付了房屋，被上诉人也在房屋钥匙接收单上签字确认。此外，被上诉人在提前装修房屋时签署了《竣工验收前严禁施工事项》，其中载明：严禁业主出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩墙、改动阳台灯破坏外墙立面的行为。否则，由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果由业主承担。 而被上诉人却违反了上述《竣工验收前严禁施工事项》的约定，提前装修房屋且出现了封闭阳台、空调外机挂在外墙等擅自改变房屋外墙立面结构的行为，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”，青岛西海岸新区城市规划技术服务中心的项目规划验收未通过。被上诉人在明知道房屋不具备交付条件且签署了《竣工验收前严禁施工事项》的前提下，还是随心所欲的装修，主观上存在故意和重大过错，由此导致房屋逾期交付的后果被上诉人自身也应当承担一定的责任。 三、上诉人已经实际交付了房屋，被上诉人也在房屋钥匙接收单上签字确认，被上诉人因此实际控制、占有、管理和使用房屋，得到了房屋的占有、使用、收益的权能，这也可以视为双方以实际行为改变了商品房预售合同中约定的交付条件，且双方已经履行完毕，被上诉人装修入住的行为可视为其认可房屋达到了交付条件，且其入住之后逾期交房的实际损失也不再产生。因此，被上诉人收房入住之后不会产生逾期交房的损失，该部分的逾期责任不应由上诉人承担。 综上，上诉人作为案涉房屋的开发商，负有向业主交付房屋的义务,但逾期交房不能完全归责于上诉人。根据过错责任原则和公平原则，上诉人最终承担的责任不应超过全部责任的50％。一审法院判决上诉人承担全部责任违反了过错责任原则和公平合理的原则。此外，被上诉人对逾期交房存在过错的前提下却因此过错而受益，占有使用收益房屋的同时，却还要上诉人承担全部逾期交房的责任，也违反了权利义务对等的原则，与理不符，于法无据。 被上诉人辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉，依法维持原判。具体理由如下：一、上诉人所述的案外人因素影响涉案房屋按期交付，不能减损其在本案中违约责任的承担。涉案商品房预售合同系被上诉人与上诉人签署，根据合同的相对性，上诉人应就其合同项下产生的逾期交房违约事项承担完全、独立的责任。对于供暖、电力和燃气等重要的市政配套工程，上诉人作为开发商应有效把握工程的进度，及时支付工程款项和有关资金。上诉人如何与案外人签订和履行有关施工合同，与本案无关，如上诉人认为案外人履行所涉工程施工合同等存在违约行为造成工程逾期，应另行协商或诉讼。二、被上诉人对涉案房屋逾期交付不存在过错，不应承担上诉人所称的“过错责任”。涉案房屋逾期交付且工程进展缓慢的根本原因系上诉人资金紧张造成工期拖延，涉案小区业主向政府相关部门反映系寻求推动问题解决的合法途径，城建局形成了《关于海德公园三期项目协调会有关情况的报告》，确认系上诉人资金拨付影响了工程进度，书面答复将督促工程的推进。同时，上诉人迫于其所谓的政府压力等做出的交付涉案房屋的钥匙的行为，不是符合合同约定的实质意义的交房，更不应反过来责难业主的正常维权渠道。上诉人一审所提交的证据，不能证明系被上诉人或本次所涉逾期交房案件其他有关业主的装修行为导致项目规划验收未通过，反而恰恰证明了涉案项目存在的诸多问题和部分工程未完工的情况，一审法院未采纳上诉人上述意见，认定事实清楚。三、涉案房屋逾期交付给被上诉人持续造成损失，上诉人至今未发出项目验收合格可以收房的通知。因上诉人逾期交房违约行为，给包括被上诉人在内的多位业主造成了重大损失和长期的心理压力。所涉小区部分房屋系业主唯一住房，导致业主长期在外租住房屋，甚至因无法落户造成子女就学困难。近两三年的不断与上诉人交涉让被上诉人等诸多家庭承受着各种压力和诉累。双方签署的商品房预售合同中约定的逾期交房违约金仅为银行同期贷款利率，由该约定标准计算得出的违约金金额与被上诉人的实际损失相差甚远，且一审法院也暂未支持至房屋实际交付之日，对此，被上诉人将根据上诉人实质交付涉案房屋和办理产权证书的进展情况和处事态度保留继续追责的权利。截至目前，上诉人仍未向被上诉人等业主发出交房通知书，涉案项目是否通过竣工验收备案的情况被上诉人并不清楚，请求二审法院审理查明涉案项目工程综合验收备案办理情况。另，一审审结后，部分业主收到上诉人要求放弃逾期交房违约金以办理产权证书的消息，令业主倍感无奈和寒心。 林林、徐媛君向一审法院起诉请求：1.判令霄隆公司支付逾期交房违约金，暂计算至2018年6月1日为123328.40元，并要求以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际交房之日；2.判令本案诉讼费用由霄隆公司承担。 一审法院认定事实： 1、2015年6月10日，林林、徐媛君（乙方）与霄隆公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称“合同”），约定由林林、徐媛君购买霄隆公司开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期17栋2单元1201户房产，总价款1553040元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款及房屋专项维修基金；合同第十一条约定：甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买房人不退房的（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止），出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金；合同补充条款第六条第3项约定：因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。 2、林林、徐媛君于2015年4月16日前支付553040元，剩余100万元办理银行贷款，于2015年9月16日发放到位。林林、徐媛君于2015年4月16日缴纳了房屋专项维修基金19125.4元。 3、霄隆公司未能在约定的时间交付房屋。部分购房者自2016年起多次到黄岛区政府上访，林林、徐媛君提交黄岛区城建局国土资源与房屋管理局2016年10月13日的《会议纪要》显示：前期因开发单位宵隆公司资金拨付问题影响了工程进度，经协调，施工单位保证17号楼、18号楼在2017年5月1日前完工。林林、徐媛君提交的2018年3月17日区青岛西海岸新区城市建设局出具《信访事项处理意见书》，调查的事实为：17号楼项目2013年3月份开工建设，目前项目实体已完工，正在进行后期配套施工及竣工验收备案手续办理阶段，建设单位承诺将于2018年6月15日完成备案并交付业主使用。期间建设单位将与相关职能部门积极对接，尽快取得相关验收意见并完成竣工验收备案手续。 4、林林、徐媛君提交的涉案楼栋现状照片打印件一份，照片显示涉案房屋及项目楼道工程等仍在施工中。 5、霄隆公司提交17号楼《地基与基础工程质量验收备案报告》和《主体结构工程质量验收备案书》，其上显示17号楼地基与基础于2013年12月18日经质量验收合格，主体结构于2014年6月6日经验收合格备案。霄隆公司未能提交17号楼竣工验收备案登记表，霄隆公司称因政府供暖配套原因，至今未能取得验收备案登记。 6、霄隆公司提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，霄隆公司缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。霄隆公司提交《建设工程质量（安全）监督记录》图片打印件，林林、徐媛君对其真实性不予认可。该打印件模糊不清，霄隆公司未能提供原件，对该证据原审不予采信。 7、霄隆公司提交《项目规划验收核实情况表》，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3、停车位数量：地下批准（：地下批准69个，实测无；4、绿地面积：批准（地块总）3（地块总.91平方米，实测1800.76平方米；5、室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致。6、外立面局部与规划批准图纸不一致。林林、徐媛君不予认可，认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是林林、徐媛君原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、霄隆公司是否构成逾期交房？2、霄隆公司应否承担逾期交房违约责任，即霄隆公司抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立？3、违约金如何计算？ 综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，原审作出如下分析判定： 一、霄隆公司构成逾期交房。理由如下：林林、徐媛君与霄隆公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。林林、徐媛君已支付了全部购房款及缴纳了房屋专项维修基金，霄隆公司应当依约按时交付涉案房屋。双方在合同第十一条约定了交房时间为2016年8月31日前，但在该时间，霄隆公司未能向林林、徐媛君交付房屋，霄隆公司已构成逾期交房。 二、霄隆公司应承担逾期交房违约责任。理由如下：霄隆公司抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”原审认为，霄隆公司的抗辩理由不能成立。首先，霄隆公司虽缴纳了市政配套资金，但这是霄隆公司开发房地产必须履行的手续。17号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，霄隆公司未能提供证据证明。其次，霄隆公司至开庭时，仍未能提供涉案17号楼经单体竣工验收合格的证据。再次，霄隆公司提交的《项目规划验收核实情况表》，其上除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此，霄隆公司不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收的唯一原因。同时，霄隆公司亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，霄隆公司抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由以及因业主的原因导致未能通过规划验收的理由，均不能成立，对其抗辩意见，原审不予采纳。霄隆公司应承担逾期交房的违约责任。 三、违约金的计算方式。根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，林林、徐媛君主张至2018年6月1日的逾期交房违约金123328.40元，有事实和法律依据，原审予以支持。林林、徐媛君主张以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年6月2日起至实际交房之日的逾期违约金，因涉案房屋竣工验收备案的时间尚不明确，原审暂不予支持。 综上，林林、徐媛君所诉，有事实和法律依据，原审部分予以支持。霄隆公司所辩，证据不足，原审不予采纳。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、青岛霄隆置业有限公司于判决生效之日起10日内支付林林、徐媛君逾期交房违约金123328.40元；二、驳回林林、徐媛君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2767元（林林、徐媛君已预交），由青岛霄隆置业有限公司负担。 二审时，上诉人提交2019年4月26日的《建设工程竣工验收备案表》复印件（复印件上盖有“青岛市黄岛区城建档案馆业务专用章”），即合同约定的交房条件竣工验收备案表，用以证明涉案房屋2019年4月26日已完成最后的竣工验收备案，被上诉人接受的房屋质量合格。经质证，被上诉人称：《建设工程竣工验收备案表》系从城建档案馆调取，对真实性我们予以认可，该备案表显示上诉人于2019年4月26日才完成了竣工验收，且仅为五方验收，并不是最终的综合竣工验收备案，也不是合同约定的竣工验收备案，我们认为应当取得建管部门的备案证。 本院二审查明，一、上诉人当庭认可被上诉人在本案一审时尚未接收房屋钥匙。二、根据上诉人二审提交的《建设工程竣工验收备案表》，被上诉人当庭询问上诉人在其完成涉案工程项目竣工验收备案前，对其所称的部分业主擅自装修改变的外墙立面结构是否进行了整改问题，上诉人称庭后落实，但其未向本院提供对该问题的落实情况。 二审查明的其他事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行合同义务。根据一、二审调查情况，本案争议的焦点为上诉人是否只应承担不超过50%的逾期交房违约金。上诉人主张因市政配套部门的供暖、电力以及燃气等市政配套工程迟延完工，导致其无法按时办理涉案工程项目竣工验收，但其为此提供的证据不充分，不足以证明是政府部门及市政配套部门的原因造成其逾期交付房屋。上诉人虽对被上诉人在一审提交的黄岛区城建局国土资源与房屋管理局2016年10月13日的《会议纪要》不予认可，但其在一、二审期间均未举证予以反驳，依法应承担举证不能的不利后果。根据该《会议纪要》内容，上诉人逾期交房系其资金拨付等自身原因造成的。因此，虽然上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同补充条款第六条3项约定“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”但不能因此免除上诉人承担逾期交房违约责任。上诉人认为政府部门以及相关市政配套部门在本案中亦有过错，系其与政府以及市政配套部门之间的法律关系，可另行解决；其主张仅承担不超过50%的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1342元，由上诉人青岛霄隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  侯 娜 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 审判员  王昌民 二〇一九年九月二十九日 书记员  王 晶 书记员  李珊珊