江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初140号 原告：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所，统一社会信用代码913211007910971510。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长 委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。 被告：刘顺平，男，汉族。 委托诉讼代理人：刘健（系被告刘顺平之子）。 被告：仲继龙，男，汉族，。 原告中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）与被告刘顺平、仲继龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南镇江公司的委托诉讼代理人谷青旺、被告刘顺平及其委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼，被告仲继龙经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南镇江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金463824元及违约金123704.72元（截止2018年12月27日，之后按照927.65元每日计算至租金付清之日止）；2.判令被告向原告支付电费968568.59元及违约金1043900.15元（截止2018年12月27日，之后按照1937.14元每日计算至电费付清之日止）；3.判令被告向原告支付水费70933元及违约金90831.86元（截止2018年12月27日，之后按照141.87元每日计算至水费付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年6月1日，原告中南镇江公司与原承租人夏某、张某某、刘顺平签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，夏某、张某某、刘顺平租赁原告中南镇江公司位于镇江某处的房屋，租赁期限自2016年1月1日至2020年11月30日，租金总额为950384元。2015年7月28日，原告中南镇江公司与原承租人夏某、张某某、刘顺平及被告刘顺平、仲继龙签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，确认承租人由夏某、张某某、刘顺平变更为被告刘顺平、仲继龙，由被告刘顺平、仲继龙承继原承租人夏某、张某某、刘顺平的权利义务。被告逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向原告支付违约金。原告按约提供房屋及相关服务，被告刘顺平、仲继龙未依约支付租金等款项。截止2018年12月7日，被告刘顺平、仲继龙欠原告租金463824元、电费968568.59元、水费70933元及对应的违约金123704.72元、1043900.15元、90831.86元。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告刘顺平辩称：被告欠原告租金463824元、水费70933元、电费968568.59元是事实，被告非恶意不交水电费及租金。2016年6月4日，因为原告的消防设施漏水，造成被告损失，双方关于损失的赔偿问题未谈妥。原告内部管理问题，造成被告拖欠水电费和租金。原告主张的违约金明显偏高，不认可违约金的数额。 被告仲继龙在本院审理期间未答辩亦未提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告中南镇江公司与被告刘顺平签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，夏某、张某某、刘顺平租赁原告中南镇江公司位于镇江某处的房屋，房屋建筑面积约为1495平方米；夏某、张某某、刘顺平保证该房屋仅作销售/经营/休闲浴场之用途；租赁期限自2016年1月1日至2020年11月30日止；租金总额为950384元，租金支付按照先付后用的原则，合同签订当日被告支付第一笔租金136418元，第二笔于2017年12月1日支付租金136419元，第三笔于2018年12月1日支付租金327405元，第四笔于2019年12月1日支付租金350142元；水、电、燃气等公用事业费及其他被告经营过程中发生的费用由被告自行承担，逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向原告支付违约金；夏某、张某某、刘顺平应当将租金、履约保证金，在本合同约定的时间内支付至原告指定账户，（户名：南通中南商业发展有限公司，开户行：中国银行江苏省分行南通分行经济开发区支行中南世纪城支行，账号：47×××31）；合同签订当日，夏某、张某某、刘顺平向原告支付合同履约保证金75385元；夏某、张某某、刘顺平拖欠原告任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费或其他费用等，原告有权从夏某、张某某、刘顺平的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款，若原告从上述履约保证金中扣减、抵销任何不以应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用致使夏某、张某某、刘顺平支付的履约保证金低于约定标准，夏某、张某某、刘顺平须在接到原告通知后五日内补足，否则原告有权以书面通知终止本合同；原告负责该房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护；约定合同期满或任何原因终止后，夏某、张某某、刘顺平应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还原告；并约定夏某、张某某、刘顺平逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，原告有权解除合同等违约责任。 2015年7月28日，原告中南镇江公司与夏某、张某某、刘顺平及被告刘顺平、仲继龙签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份。协议确认承租人由夏某、张某某、刘顺平变更为被告刘顺平、仲继龙，被告刘顺平、仲继龙同意承继原承租人夏某、张某某、刘顺平的权利义务。 2015年6月，被告刘顺平支付原告中南镇江公司履约保证金75385元、第一笔租金136418元。后原告中南镇江公司将房屋交付被告刘顺平、仲继龙租赁，自2017年12月1日起被告刘顺平、仲继龙未支付原告中南镇江公司房屋租金，2018年12月3日，原告中南镇江公司向被告刘顺平发函，要求被告刘顺平支付所欠租金及违约金等。截止2018年12月27日，被告刘顺平、仲继龙欠原告中南镇江公司租金463824元、电费968568.59元、水费70933元。 另查明，2016年1月4日，案外人陈伟因原告中南镇江公司要求检查消防设施将消防栓使用，导致被告正在装修的浴场被淹。案件审理过程中，被告刘顺平未提交浴场因被水淹重新装修支付款项的证据。 本院认为，原告与被告刘顺平、案外人夏某、张某某签订《房屋租赁合同》，原、被告及案外人夏某、张某某签订的《房屋租赁合同主体变更协议》，系当事人真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效。合同签订后，原、被告均应按约履行，原告按约履行合同义务后，被告应按约付款，逾期付款应承担违约责任。被告未按约给付原告房屋租金及水电费，且经原告催要后仍未履行，原告要求被告给付所欠租金463824元、电费968568.59元、水费70933元，符合双方约定，本院予以支持。原告主张每逾期一日按欠缴总额的2‰支付违约金，因被告自2017年12月1日起即不按时交纳租金，原告2018年12月才发函主张权利，被告违约，原告应当采取措施防止损失扩大，原告怠于行使相关权利，未采取措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，该违约金过分高于造成的损失，被告辩称原告主张违约金偏高，综合考虑原告实际损失、被告违约状况，原告主张的违约金偏高，本院酌定违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算，截止2018年12月27日，被告应给付原告租金463824元、电费968568.59元、水费70933元对应的违约金10308.73元、3874.27元、283.73元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称原告的消防设施漏水造成损失，未提交重新装修支付款项的证据，该辩称理由依法不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘顺平、仲继龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中南镇江房地产开发有限公司租金463824元，违约金10308.73元（截止2018年12月27日），逾期违约金（以463824元为基数，自2018年12月28日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）。 二、被告刘顺平、仲继龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中南镇江房地产开发有限公司电费968568.59元，违约金3874.27元（截止2018年12月27日），逾期违约金（以968568.59元为基数，自2018年12月28日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）。 三、被告刘顺平、仲继龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中南镇江房地产开发有限公司水费70933元，违约金283.73元（截止2018年12月27日），逾期违约金（以70933元为基数，自2018年12月28日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28894元、公告费600元，合计29494元，由原告中南镇江房地产开发有限公司负担13285元，被告刘顺平、仲继龙负担16209元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  卞正鲁 人民陪审员  刘小春 人民陪审员  陆坊琴 二〇一九年九月二日 书 记 员  卜 瑾 （附上诉须知） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。