重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11861号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：邓超，男，汉族，1971年出生，重庆市南岸区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告邓超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托诉讼代理人卞晓蕊，被告邓超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院起诉请求：1、被告立即支付物业费12372元。2、被告以尚欠的物业费为基数，从欠费之日起按照每日万分之三十的标准计算违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，约定由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告系阳光美地小区17幢1单元5层2号的业主，然而，被告未按照约定向原告支付物业服务费，被告未按时足额支付物业服务费的行为已构成违约。截止到2018年12月31日尚欠物业费12372元。被告邓超辩称：原告擅自将物业服务费调价至1.70元/月/平方米不符合法律规定。被告在原告违法涨价之前，已履行了缴纳物业服务费的义务。被告认可按照涨价前的标准即1.2元/月/平方米/月向原告缴纳物业服务费。对于违约金双方并未约定，因被告不存在逾期违约行为，且原告主张的违约金过高。原告主张2016年5月10日之前的物业服务费已过诉讼时效，不同意支付。经审理查明：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米/月；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章，甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号17幢1单元5层2号即阳光美地小区17-1-5-2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为121.30平方米。原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用。另查明：原告商社物业于2004年7月26日向重庆市工商局渝中区分局申请企业名称核准登记，于2004年8月9日成立，经营范围有物业管理、从事建筑相关业务等，2013年4月3日其评定的资质等级为贰级。阳光美地小区目前尚未成立业主委员会，该小区于2017年度被评为四星级小区称号。2017年7月10日本院受理原告诉该小区13幢3单元5层1号业主覃邦泽物业服务合同纠纷一案，在该案中我院向白鹤苑居委会调取了存档保存的阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋），并在庭审中，当庭对封存的文件袋进行现场开启，其中双方对弃权的票数84票无争议，双方仅对同意票数及不同意票数进行质证。经统计，除去弃权的票数84票，不同意涨价的票数为96票，同意票数686票中，业主覃邦泽认为非业主签名的有118票，票数上显示为业主签名的有568票，业主覃邦泽请求由法院审核。经我院审核，覃邦泽质疑的非业主签名的118票选票中显示的为业主签名。对于覃邦泽质疑的同意票数中，经本院释明，覃邦泽表示不申请对选票上的签名是否为业主本人签名作鉴定。随后我院作出（2017）渝0108民初9814号民事判决书，认为原告将物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米符合相关程序，为合法有效。作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。遂判决覃邦泽应向本案原告缴纳拖欠的从2014年1月起至2017年6月期间的物业服务费为5720元（80.11平方米×1.7元/平方米/月×42个月）。覃邦泽不服上述判决，在法定期限内提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）渝05民终5664号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。以上事实有，《中天阳光美地前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方的主要争议焦点为：一、中天物业与原告签订的《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效。二、原告将原物业服务费上调至1.7元/平方米/月的行为是否合法。三、原告主张的2016年5月10日之日取得物业费是否超过诉讼时效。针对本案的第一个焦点：签订《中天阳光美地前期物业服务合同》的双方为中天物业与原告，该合同落款处载明的时间为2004年7月20日。该处载明的时间明显于原告申请企业名称核准登记及原告成立时间之前，故该前期物业合同落款时时间确实存有矛盾。但从原告进入该小区提供物业服务起，原告仍依据该合同提供物业服务，亦表示受该合同的约束。被告在原告涨价前，亦按照该合同约定向原告支付了足额的物业服务费等费用，且此前未对该合同的效力发生质疑，亦未有小区业主对合同效力提出确认无效。其次，该前期物业服务合同的相对方为中天物业与原告双方。上述前期物业服务合同内容未违反法律强制性规定。基于此，本院认为，上述前期物业服务合同已成立并生效，并对合同效力予以确认。被告以该合同落款时间与原告成立时间有矛盾来证明上述前期物业服务合同属于无效合同的事实及理由均不充分，本院对被告提出的该项抗辩，不予采纳。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。针对本案的第二个焦点：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本院审理查明的事实及生效裁判认定的事实，阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。故被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月起至2018年12月期间的物业服务费取整为12372元（121.30平方米×1.7元/平方米/月×60个月）。物业服务具有持续性，被告辩称的理由及举示的证据亦不能充分证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。针对本案的第二个焦点：原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，原告向被告的催收行为，引起了诉讼时效的中断。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案系物业服务纠纷，适用普通诉讼时效的规定。原告于2019年5月16日向本院递交民事起诉状，原告请求被告支付截止2018年12月之前的物业服务费并未过诉讼时效期间，对于被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月1日起计算至付清时为止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告邓超于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月起至2018年12月期间的物业服务费12372元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付标准违约金（违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月1日起计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元减半收取94.5元，由被告邓超承担（此款暂由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告邓超于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邓小晶二〇一九年九月十二日法官助理 吕金伟书 记 员 王寅萍