浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8208号 原告：张园，女，1981年9月27日出生汉族，职员，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：华金涛，浙江海泰(奉化)律师事务所律师。 被告：林斌，男，1983年7月14日出生汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：林国富，男，1958年1月31日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 原告张园与被告林斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法由审判员陈雯雯适用简易程序审理。后原告申请追加林国富为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告林斌实施了财产保全。本案于2019年7月16日、2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告张园及委托诉讼代理人华金涛，被告林斌及委托诉讼代理人贾向华，被告林国富均到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告张园向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将宁波市鄞州区忆江南小区12幢45号801室房屋（以下简称涉案房屋）交付原告，并协助原告办理转让过户手续；2.判令被告承担逾期签订《存量房屋买卖中介合同》的违约责任，按每逾期一天支付1000元计算，从被告取证后三天(2019年5月17日)起计算至签订上述合同日止，暂计算至起诉之日为4000元。后原告将第2项诉讼请求中的起算时间变更为2019年5月11日、暂计金额变更为9000元。事实与理由：2018年5月3日，原告与被告林斌签订《房屋转让协议》一份，约定被告以1598190元将房屋转让给原告，被告取证后逾期一天签订房屋买卖中介协议支付1000元，以及违约方向守约方支付违约金300000元并赔偿损失等内容。原告代被告抽签确定房号为宁波市鄞州区忆江南小区12幢45号801室。原告已支付800000元，即定金50000元，首付款450000元，房号确定后又支付了300000元。被告于2019年5月8日取得房产证后，却拒绝继续履行合同，要求解除合同。原告与被告沟通，要求继续履行合同未果。原告认为房屋转让协议真实、合法、有效，被告拒绝继续履行合同义务，已经构成严重违约，侵犯了原告合法权益。 被告林斌辩称，1.其与原告签订的《房屋转让协议》无效。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋为其与林国富各占50％份额的按份共有，签订合同时其所占份额未达到三分之二以上，对涉案房屋无处分权，《房屋转让协议》系无权处分的合同，应属无效。2.若《房屋转让协议》有效，也不具备继续履行的条件，属于法律上履行不能的情形。原告请求继续履行合同，应当符合合同法关于继续履行的条件。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”《房屋转让协议》能否履行需考虑原告的诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。被告林斌对涉案房屋所占份额为50％，不符合按份共有物的处分条件。《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。其虽属管理性强制性规范，但登记部门在办理房地产权属变更登记时，如经审查发现登记权利人出卖共有物并未得到其他共有权人的同意，则不予办理。在共有人林国富拒绝协助办理过户手续的情况下，该房屋的权属变更将不能完成，即使原告的诉讼请求获得支持，判决书也因存在与《城市房地产管理法》不一致的情形而得不到履行。3.在合同不能履行的情况下，原告及中介亦存在过错。签订《房屋转让协议》时，其已将涉案房屋的拆迁协议向中介披露，该房屋为其与他人共有。原告在明知房屋涉及其他共有人的情况下未要求其他共有人到场签字，未尽到审慎注意义务。中介做为专业的居间服务提供者明知共有房屋在处分时需取得其他共有人书面同意的凭证，亦未要求其提供，对于合同不能履行也存在一定过错。4.双方签订合同时候已对合同不能履行无法办理过户手续有预知。《房屋转让协议》第六条第1款约定：“甲方保证上述房屋和设施权属清楚无争议，发生债权债务纠纷，产权或使用权纠纷，家庭内部纠纷，产权人所在单位对房屋出售有异议等导致上述房屋无法正常过户的情况，一概做甲方违约处理，并承担违约责任。”第七条违约责任约定：“如有违约，应向守约方支付违约金叁拾万元整。”据此，双方在签订合同时已对有可能发生无法过户的情况有所预料，且对后续违约赔偿进行了安排。5.被告林斌在签订《房屋转让协议》时不具有代理权，也不构成表见代理。违约金已作约定，原告第2项诉讼请求因林国富不同意出售房屋，不应再按照逾期天数来计算违约金。 被告林国富辩称，1.其不知原告和林斌之间房屋买卖的事情，也未参与；其既未与原告等人碰过面，也未接到过任何电话。2.涉案房屋系其唯一住房，其要自住，不同意出售。原来是说过其过世以后该房屋才能给林斌。 原告张园为证明自己的诉讼主张，提交证据如下： 1.《房屋转让协议》一份、收据及银行流水一套，拟证明其与被告林斌签订协议并已支付购房款800000元的事实； 2.录音及文字整理资料一份，拟证明被告林国富对涉案房屋买卖知情、被告林斌有代理权的事实； 3.《委托书》、抽签结果、《抽签安置定位表》、抽签定位的通告各一份（均为复印件），拟证明二被告授权委托原告进行抽房、双方系房屋买卖关系的事实；签《委托书》时工作人员给林国富打过电话； 4.宁波市不动产登记信息查询结果一份，拟证明被告林斌有4套拆迁安置房，继续履行合同、交付房屋并不会影响二被告的居住权的事实； 5.被告林国富与案外人王雪莲的《离婚协议书》一份，拟证明被拆迁房屋产权归林斌所有的事实。 上述证据经庭审出示，被告林斌对证据1-5的真实性、合法性均无异议，对于其与原告之间的事实均认可，但认为均为其一个人签字和收款，其父亲林国富从不知情，其在拿房产证之前也从未告知过父亲涉案房屋出售的事实，其一直向原告说的是其对涉案房屋有权处置，而非父亲同意。证据2是林斌的单方面陈述，不能证明林国富知情及林斌有代理权的事实。证据3中《委托书》上“林国富”三个字是林斌代签的，作了注明；林国富对委托书并不知情；当时工作人员确实给林国富打过电话。证据4与涉案房屋能否继续履行没有关联性，林斌名下的房屋不属于林国富。 被告林国富表示对证据均不知情，其直到拿到房产证时林斌说起卖房才知晓此事。确实有工作人员给其打过电话，但内容只是林斌代签字可不可，其说可以的。对证据5的真实性、合法性没有异议。其与林斌母亲离婚20多年，期间其并未与林斌共同居住，现在也是住在朋友地方，父子联系并不多。 本院认为，因被告对证据1-3的真实性、合法性均无异议，本院对证据本身、证据所载内容及被告认可的事实予以认定。证据4与涉案房屋能否履行没有关联，本院不予认定；证据5关于权属的约定与本案并非同一标的房屋，且与本案不动产权证书登记的权利人不一致，本院不予认定。 被告林斌为证明自己的诉讼主张，提交证据如下： 1.不动产权证书一份，拟证明涉案房屋系二被告按份共有，各占50%份额的事实； 2.《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》（以下简称《拆迁协议》）、收条各一份，拟证明林斌已在签订合同之前将涉案房屋为共有的事实向中介披露； 3.宁波市鄞州立鼎房产经纪有限公司工商登记信息、章程、法定代表人信息各一份，拟证明签收《拆迁协议》的收件人为宁波市鄞州立鼎房产经纪有限公司（21世纪不动产加盟店）的法定代表人何某。 上述证据经庭审出示，原告张园对证据1-3的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为证据1只是为了拆迁扩户所需，实际的真正产权人是被告林斌；证据2《拆迁协议》确实在签订《房屋转让协议》时给原告看过，但林斌一直强调他可以处置涉案房屋；对证据3没有异议。 被告林国富质证认为林斌无权处置涉案房屋，因为是二被告共有的，其所说的房屋给林斌是在其过世以后。 本院认为，因原告对证据1-3的真实性、合法性均无异议，本院对证据本身及所载内容予以认定。 被告林国富未向本院提交证据。 为查明事实，本院依据原告张园的申请调取了以下证据：1.向宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会及工作人员陈某所作的调查笔录一份；陈某陈述：“（《委托书》）是我经手的，抽签当天或者前一两天（具体时间记不清），林斌、张园和中介一起过来，因为林国富没有来，我问林斌原因，林斌说他爸爸生病了，身体不舒服，所以我打了林国富的电话，问他房子卖掉的事情是否知道，对方说他知道。……所以就让他儿子林斌代签了，我专门让林斌写了代字，买卖关系也是我备注的。这种房子卖掉，由共有人代签字的现象不止他们这户。……身份证是原件，有林国富的。没有当事人的身份证原件、拆迁协议等材料，我们是不会开委托书的。”2.向宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室及工作人员俞康明所作的调查笔录一份；俞康明陈述：“抽签是张园来抽的，这个定位表（87档）上，张园的签字是本人签的，边上的买字是我备注的。……（如果房屋是两人以上共有的，由其中一人签字，其他方需要向抽签的人出具委托书吗？）不用的。像王雪莲和林斌两人共有的房子也是林斌一人抽签的。（共有人其中一人代抽的情形多吗？）多的。（抽签通告上，第4条）指权利人都没有到场，委托他人代抽的情形。”原告对证据2无异议，被告林斌对证据2的形式真实性、合法性无异议，但对内容真实性及关联性有异议，即俞康明并未核实过林国富有没有委托林斌签字，其举例王雪莲与林斌共有的房屋也系林斌一人抽签，只能说明林斌家庭内部抽签由林斌出面，并不能说明房屋在出卖情况下也仅需林斌一人签字即可。被告林国富对证据2认为俞康明从未联系过其。 后本院依据原告张园的申请，准许证人陈某、何某、曹某出庭作证。证人陈某当庭陈述：其是宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会工作人员，其与原告张园通过涉案房屋抽签、买房认识，与二被告是村民，也认识，但不熟悉。其确认其经手的《委托书》是原告证据3中的《委托书》，该《委托书》上除了委托人、受托人处的签字是各方所签外，其他字均是其书写的。林国富没来，其使用林斌的电话与林国富联系过，询问林国富房子卖掉了是否知情、儿子在《委托书》上代签字可不可以。他说知道的，可以代签字。打完电话确认后其备注了“买卖关系”。如果是夫妻关系代抽签，其就备注“夫妻关系”，每个代抽签的情况都会备注一下。如果不是委托张园抽签，那是不用《委托书》的，因为拆迁协议上林斌和林国富的名字都有的。《委托书》的具体签字时间、地点不记得了，因为当天写、前两天写、甚至前一个星期写的都有，而且写的人很多。电话核实的具体方式，工作人员主动拨打和当事人接通后给其听的情形都有，其确认那头是林国富，是因为其询问了对方是不是林国富。其在《委托书》上写身份证号码，是因为手上有各方的身份证原件。其打电话时原告、林斌、中介都在。 证人何某当庭陈述：其是宁波市鄞州立鼎房产经纪有限公司，即立得房产缔壹城店的店长，其与原告张园、被告林斌是在签订《房屋转让协议》时认识的，与被告林国富不认识。因业务员的单子都需要店长参与，所以其也在签协议现场。原告提出过异议，因为《拆迁协议》是二被告的名字，但林斌说“我可以作主的”。其未让另一共有人来签字，是因为林斌说其父亲不在宁波。其听到张园问林斌：“这个房子卖给我你爸爸知道吗？”林斌说：“知道的。”其不知道后期原告有没有提出来过要求林斌父亲来补签字。“我可以作主的”和“我父亲知道的”，林斌应该都说过，但说的先后不记得了。 证人曹某当庭陈述：其是宁波市鄞州立鼎房产经纪有限公司，即立得房产缔壹城店的业务员，其与原告张园是初中同学，与被告林斌是在涉案房屋买卖过程中认识的，与被告林国富不认识。其直接参与的有签订《房屋转让协议》、抽签及一些联系的事情。在签订《房屋转让协议》，中介也说了为什么林斌父亲没来，林斌说因为在乡下，不方便。原告提出过疑问，问林斌：“这个房子卖给我你爸爸知道吗？”林斌说：“知道的。”共有人应当是要签字的，我们要求打电话，但最后打没打记不清了。抽签那天其和原告、林斌一起去的，《拆迁协议》是其带去的。工作人员问过林斌“你父亲房子卖掉知道吗？”林斌说知道的。其也看到工作人员给林斌父亲打电话了，但具体说了什么记不清了。后来房屋买卖没达成，是因为5月交房后林斌不肯再来签三方协议了。中介也给他们调解过。林斌不卖了的理由是他爸爸不想卖了，时间是交房后。其提交了林斌与其的微信聊天记录，2019年5月17日13时20分一条时长10秒的语音内容为：“实在我那天也跟你说得很清楚，现在我爸爸不同意卖，你今天这样说的话也没什么意思了。”之前还有语音通话和其他记录，林斌确实在该10秒的语音之前说过他爸爸不同意卖了。林斌说过两条解决方案，加价购买或者不卖了。 上述证人证言经原、被告质证，原告对证人陈某的证言无异议，认为其是代表村里的工作人员，回忆清楚，可以作为认定案件事实的重要证据。原告在现场时心思全聚集在抽签上，确实没有留意到电话的内容。对证人何某的证言无异议，认为可以证明林斌告诉过父亲、其父亲林国富知情的事实。对曹某的证人证言无异议，曹某提交的微信语音中林斌说“现在我爸爸不同意卖”，可以说明之前其父亲林国富是同意卖的。当时听曹某转述林斌说的加价购买的金额是230万还是23000元每平（后明确加价是23000元每平，因为录音里林斌认为可卖到25000每平，说给原告便宜2000元每平），本案纠纷就是因为房价上涨引起的。被告林斌对证人陈某的证言不予认可，其对签署《委托书》的具体时间、地点想不起来，中介也不清楚是哪个中介；打电话时张园本人在场，但张园本人对电话内容表示不知情；双方身份证都在不能想当然认为另一方同意出卖。证人何某对于林斌说的“我可以作主的”和“我父亲知道的”用词是“应该”，带有其主观推断色彩，说明其也记不清了，不能作为认定事实的依据。对曹某的证言，认为曹某与原告存在利害关系；《委托书》的电话内容其并不知情；其未要求林国富补签字，也未给林国富打电话确认，不能证明林国富知道房屋出卖的事情。其提交的微信聊天记录，“现在”的意思是现在这个时间没办法了，针对的是之前说的“做爸爸的思想工作”而言，不是针对签协议时父亲同意而言；加价购买说的是气话，加多少金额也忘记了。双方仅调解过一次，即原告录音的那次。“我父亲知道”这句话，有没有说过忘记了，有可能说过；“我有权作主”，这个是说过的。被告林国富认可接过电话，不知道对方具体是谁，只知道是工作人员；对方问“林斌代签可以吗”，其说可以，根本没有提及买卖的事实；身份证原件当时确实交给林斌带去的。对证人何某、曹某认为中介至少应当打电话核实，电话确认的内容同之前的意见，未涉及房屋卖掉的事情。 本院对于调查笔录、证人证言中与原、被告陈述一致的事实予以认定，其他内容的认定详见说理部分。 综上，结合原、被告陈述、举证，法庭调查及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：被告林国富与被告林斌系父子关系。2012年11月20日，二被告（乙方）与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（甲方）签订《拆迁协议》一份，约定：“乙方被拆迁房屋坐落江南横档，建筑面积55平方米。甲方同意调产安置建筑面积约87平方米住宅壹套。……”被告林斌拟出售该房屋给原告。2018年5月2日，被告林斌将该《拆迁协议》交给中介宁波市鄞州立鼎房产经纪有限公司的法定代表人何某。2018年5月3日，原告张园与被告林斌签订《房屋转让协议》一份，约定：被告将坐落于忆江南的房屋转让给原告，建筑面积约87平方米，转让价格为1598190元；建筑面积以最终产权面积为准，如有面积差异，另调整总价，均价按18370每平米计算；定金为50000元，7日后支付首付款450000元，房号确定后三日内支付300000元，余款原告用组合贷款方式给被告；款清交房；被告保证涉案房屋和设施权属清楚无争议，发生产权或使用纠纷、家庭内部纠纷等导致房屋无法正常过户的，一概作被告违约处理，并承担违约责任；在被告按期取证后三天内，双方必须按约签订《存量房屋买卖中介合同》，如逾期，每逾期一天，违约方向守约方支付1000元，逾期超过十天，守约方有权解除合同，并有权要求违约方承担违约责任；如有违约，应向守约方支付违约金300000元，等等。合同签订后，原告张园分别于2018年5月2日、2018年5月9日、2019年3月25日向被告林斌支付50000元、450000元、300000元，合计800000元。2019年3月22日，原告张园抽签确定房号为宁波市鄞州区忆江南小区12幢45号801室。抽签之前，原告张园、被告林斌、中介曹某携带原告、二被告的身份证原件等材料，在宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会办理《委托书》。因被告林国富未到场，宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会工作人员陈某通过林斌的电话向林国富核实了被告林斌能否代为在《委托书》上签字等相关信息后，在《委托书》上填写了除委托人、受托人签字以外的文字，备注了“买卖关系”。2019年5月8日，涉案房屋办理了不动产权证书，载明权利人为林国富、林斌，按份共有，二人各占50%，房屋建筑面积98.76平方米。取得房产证后，被告林斌告知原告及中介，父亲林国富不同意出售，《房屋转让协议》无法继续履行。2019年5月17日13时20分，被告林斌与中介曹某一条时长10秒的语音内容为：“实在我那天也跟你说得很清楚，现在我爸爸不同意卖，你今天这样说的话也没什么意思了。”2019年5月18日，原告张园、被告林斌、中介曹某、竺颖琼就涉案房屋买卖事宜进行协商。林斌陈述：“情况我和你们讲一讲，现在我爸爸不同意卖了。”“因为那个时候我爸从来没和我说过这个事情。”“因为现在我爸不同意卖了。”“他（林国富）本来讲卖掉，那天又和我说住的地方没有。”双方协商未果。 被告林斌在庭审中自述，江南横档的被拆迁私房虽然在父母的《离婚协议书》中写了“产权归儿子”，但拆迁前为扩户，三人公证了该房屋属三人共有。 原告自认签订《房屋转让协议》时知道涉案房屋是二被告共同所有的，其未给林国富打过电话或见到过本人。庭后原告书面表示，因房产证上的房屋面积98.76平方米与《房屋转让协议》约定的87平方米多了11.76平方米，愿意按《房屋转让协议》约定的单价18370元每平米补足购房款差价216031.2元。 本院认为：《房屋转让协议》有原告张园和被告林斌的签字，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同权利义务。本案的争议焦点是涉案房屋共有人林国富对该《房屋转让协议》是否知情，其是否受该《房屋转让协议》的约束。对此，本院认为被告林国富知情。首先，证人陈某系宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会工作人员，与原、被告并无利害关系，其开具《委托书》系履行职务的行为，该证人证言具有较高有可信度。其关于给被告林国富打电话核实了涉案房屋出卖是否知情、儿子林斌在《委托书》上代签字是否同意的陈述，能够与《委托书》上“买卖关系”的备注等书证相印证，也能够与宁波市鄞州区福明街道江南社区居民委员会与宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室均向本院所作的共有人代抽签不需要出具《委托书》的陈述相印证，可以证明被告林国富对涉案房屋出卖知情的事实。其次，按照通常文义理解，被告林斌在录音中“他（林国富）本来讲卖掉，那天又和我说住的地方没有”的陈述，应为被告林国富本来同意卖掉、后来以住的地方没有为由不同意卖了的意思；被告林斌在录音和微信语音中多次讲到“现在我爸爸不同意卖了”，应是之前同意卖、现在不同意卖了的意思。被告林斌虽然在录音中解释林国富讲的卖掉是卖给林斌、“现在”针对的是之前去做林国富的工作以使其同意卖掉房屋、结果其不同意卖而言，但其解释未免牵强，本院难以采纳。且在证人证言质证过程中，被告林斌自己也不排除可能向原告和中介说过“我父亲知道”。最后，从常情常理看，二被告系父子关系，被告林斌陈述为扩户而将被拆迁房屋公证为三人共有，可见二被告在重大财产的处理上是有商量的；而涉案房屋出售、不同意出售认定为父子二人商量的结果，也符合日常经验。综上，被告林斌虽然对涉案房屋中被告林国富的份额作了无权处分，但被告林国富知情而从未对原告张园代抽签等行为提出异议，视为追认，该《房屋转让协议》对被告林国富亦有效，被告林国富应受该协议约束，履行协议中的卖方义务。《房屋转让协议》第一条、第八条均约定房屋面积以最终产权面积为准，如有差异，按18370元每平米调整差价；据此，原告张园尚需加付被告林斌、林国富面积差价216031.2元。因原告张园已履行800000元的购房款支付义务，余款约定以组合贷款方式支付，故二被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。《房屋转让协议》约定款清交房，故二被告应在张园付清全部购房款1814221.2元后交付涉案房屋。因《存量房屋买卖中介合同》并非办理过户的必要资料，原告也未诉请二被告签订《存量房屋买卖中介合同》，故原告要求被告承担逾期签订房屋买卖中介合同的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。另需指出的是，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。无论房价涨跌，买卖双方均应诚信地履行各项权利义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告林斌、林国富协助原告办理宁波市鄞州区忆江南小区12幢45号801室房屋的过户手续，限于本判决生效后十五日内履行完毕； 二、被告林斌、林国富在原告张园付清全部购房款1814221.2元后五日内将宁波市鄞州区忆江南小区12幢45号801室房屋交付给原告张园； 三、驳回原告张园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费19265元，减半收取9632.5元，由原告张园负担54元，由被告林斌、林国富负担9578.5元；财产保全申请费5000元，由被告林斌、林国富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈雯雯 二〇一九年九月十二日 代书记员 朱梦艺