北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终8840号上诉人（原审原告）：张立水，男。委托诉讼代理人：郑亚东，北京市亚东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘卫杰，男。委托诉讼代理人：杨静，北京市广银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘津，男。委托诉讼代理人：任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李华荣，男。上诉人张立水因与被上诉人刘卫杰、刘津、李华荣确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初10630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张立水上诉请求：撤销原判，改判支持我原审的全部诉讼请求。事实和理由：在张某失联期间，刘卫杰与刘津签订《存量房屋买卖合同》，明显低于市场价格，不符合正常交易，该合同应属无效。刘津与李荣华签订的买卖合同及补充协议约定的价格也明显低于市场价格，该三人之间存在串通，不属于善意取得。三人之间的合同均应属无效合同。刘卫杰辩称，我和刘津之间的买卖合同应当是有效的，刘津和李华荣之间的买卖我没有参与，不发表意见，不同意张立水的上诉请求。刘津辩称，我与刘卫杰、李华荣之间的买卖合同均应是有效的。我和刘卫杰之间就价款是达成合意的，不能认为价格低就是无效的。不同意张立水的上诉请求。李华荣辩称，我支付了合理对价，构成善意取得，不同意张立水的上诉请求。张立水向一审法院起诉请求：1.刘卫杰与刘津于2016年12月9日就位于北京市大兴区XXX房屋签订的编号为C1428995的《存量房屋买卖合同》无效；2.刘津与李华荣于2017年2月27日就位于北京市大兴区XXX房屋签订的编号为C1447585的《存量房屋买卖合同》无效；3.刘津与李华荣于2016年12月20日就位于北京市大兴区XXX房屋签订的编号为100000566226的《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议无效；4.诉讼费用由刘卫杰、刘津、李华荣承担。一审法院认定事实：刘某与张某一系夫妻，张立水、张某系二人的子女。张某与刘卫杰系夫妻，于1993年12月28日登记结婚，刘卫杰认可涉案房屋系其与张某婚姻关系存续期间购买，且在与张某婚姻关系存续期间未对该期间所得财产归属问题进行约定。张某一于1995年死亡，刘某于2018年5月7日死亡。2018年5月31日，北京铁路运输法院做出（2017）京7101民特14号民事判决书，判决：宣告张某于2014年3月8日死亡。2010年9月21日，出卖人北京某公司与买受人刘卫杰签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，刘卫杰购买涉案房屋，价款按照套内建筑面积计算，每平方米35358.85元，总价款为2405109元，涉案房屋登记的所有权人为刘卫杰，房屋性质为商品房，规划用途为办公，建筑面积为106.30平方米。2016年12月9日，出卖人刘卫杰与买受人刘津签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，编号为C1428995，约定刘津向刘卫杰购买涉案房屋，成交价格为240万元。2016年12月15日，刘津通过网上银行向刘卫杰支付240万元购房款。2016年12月20日，出卖人刘津与买受人李华荣通过北京某房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，李华荣以395万元的价格购买涉案房屋。李华荣以贷款方式购买涉案房屋，贷款金额为120万元，李华荣通过理房通账户及银行转账形式共计支付购房款263万元，李华荣称另有10万元定金以现金方式支付给刘津，剩余2万元用于物业交割。2017年2月27日，刘津与李华荣进行网签，签订合同编号为C1447585的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，涉案房屋的网签价格为240万元。李华荣交纳涉案房屋的相关税费，并于2017年3月取得涉案房屋的不动产权证书。为证明刘卫杰低价出售房屋，张立水提交了涉案房屋所在小区的房价走势，价格为每平方米45000余元，刘卫杰、刘津、李华荣对此不予认可。一审法院认为，根据查明的身份关系，刘某系张某的继承人，张立水系刘某的继承人，张立水在本案中系适格原告。涉案房屋系刘卫杰与张某在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻双方共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本案中，刘卫杰在张某失踪期间出售涉案房屋，属无权处分。无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，刘卫杰以低于购买价格的价格将涉案房屋出售给刘津，显然不符合正常的交易情形，故刘津不构成善意取得，刘卫杰对涉案房屋进行处分的行为侵犯了相关权利人的权利，应属无效。李华荣是否构成善意取得是本案争议的另一个焦点问题。首先，张立水提供的证据不足以证明李华荣与刘津恶意串通，其次，刘津与李华荣的交易价格是否合理，刘津与李华荣的实际交易价格为395万元，一般认为对于转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,可视为明显不合理的低价。即使按照张立水提交的证据来确定涉案房屋的市场价格，395万元的成交价格也高于市场成交价格的70%，因此可以认定李华荣支付了合理对价。最后，李华荣取得涉案房屋的不动产权证书。综上，可以认定李华荣为善意取得，其与刘津签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议应为合法有效。李华荣与刘津签订的编号为C1447585的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系李华荣与刘津签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同，实际履行应以《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准，法院已经对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的效力进行了认定，对编号为C1447585的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的效力不再评述。综上所述，对张立水的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、刘卫杰与刘津于2016年12月9日就位于北京市大兴区XXX房屋签订的编号为C1428995的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；二、刘津与李华荣于2016年12月20日就位于北京市大兴区XXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议有效；三、驳回张立水的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见基本按现已查明的事实，本案争议焦点可归纳为：焦点一：张立水是否有权以原告的身份提起本案诉讼，即主体是否适格；焦点二：刘卫杰与刘津签订的房屋买卖合同是否有效；焦点三：刘津与李华荣之间的房屋买卖合同是否有效。关于张立水的原告主体是否适格一节，因张立水之妹张某被宣告死亡的时间为2014年3月8日，而张立水之母刘某于2018年5月7日去世。故从死亡时间的先后顺序分析，刘某作为张某的法定继承人，后于张某死亡，而张立水亦系刘某之法定继承人。因此，依据我国《继承法》中关于转继承的相关规定，张立水系与本案纠纷有利害关系的自然人，有权以原告身份提起诉讼，其原告诉讼主体适格。刘卫杰的该项抗辩理由不能成立，一审法院未予采信处理正确，本院予以确认。关于合同效力争议一节，从张立水的诉讼理由归纳分析，其起诉要求确认合同无效的法律依据有二：其一，案涉合同的出卖人存在无权处分情节，由此导致买卖合同无效；其二，案涉合同的买卖双方之间存在恶意串通损害其合法利益的情节，由此导致合同无效。须首先指出，关于无权处分行为与合同效力之间的关系，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。申言之，出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同效力并不构成直接影响。在此情况下，张立水以出卖人无权处分作为其于本案中要求确认合同无效的诉讼理由，缺乏法律依据，本院首先对此予以明确。据此，本案争议焦点集中于，案涉合同的买卖双方之间是否存在恶意串通，损害第三人合法利益的情节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人对恶意串通事实的证明，应达到待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准。根据本案现有证据显示，在刘卫杰与刘津之间的房屋买卖合同关系中，刘卫杰作为出卖人，系在其配偶张某因“马航370航班事件”下落不明期间出售涉案房屋，其对于案涉房屋系夫妻共同财产且张某另有其他继承人的事实属于明知的主观态度，在此情况下刘卫杰仍对房屋予以处分，并以明显不合理低价将涉案房屋出售予刘津。而刘津作为买受人，与刘卫杰系朋友关系，对刘卫杰的婚姻状态应有所了解。但刘津仍在刘卫杰单方擅自处分房屋的情况下，以不符合正常交易流程的方式低价购买房屋，并在短时间内将房屋高价卖出。结合上述事实，已足以认定刘卫杰与刘津之间存在恶意串通损害第三人利益的情节，故刘卫杰与刘津签订的房屋买卖合同应属无效。一审法院对此合同效力的认定结果正确，本院予以确认。而在刘津与李华荣之间的房屋买卖合同关系中，张立水并未提供任何证据证明双方之间存在恶意串通之故意。同时，经本院审查，该房屋买卖合同关系所涉395万元购房款，其中263万元系通过理房通账户及银行转账的形式支付，120万元系银行贷款，李华荣主张剩余12万元为定金及物业交割性质，其主张以现金方式给付与交易习惯不悖。张立水虽对上述款项给付事实不予认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼主张难以采信。据此，张立水并未就其此项诉讼主张尽到必要的举证责任，应承担举证不能的不利后果。一审法院对其要求确认刘津与李华荣之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以驳回，处理结果正确，本院予以确认。综上所述，张立水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由张立水负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇一九年九月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 刘欣欣