四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终11447号上诉人（一审原告）：王珑澔，男，1992年7月18日出生，汉族，住青海省西宁市城**。委托诉讼代理人：钟光艳，四川鑫天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尧，男，1964年3月18日出生，汉族，住青海省西宁市城**。系王珑澔父亲。被上诉人（一审被告）：成都市天府新区永弘置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道办安公路三段**。法定代表人：王淞，董事长。委托诉讼代理人：蒲勇，男，1984年9月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。系成都市天府新区永弘置业有限公司员工。上诉人王珑澔因与被上诉人成都市天府新区永弘置业有限公司（以下简称永弘公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王珑澔上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2019）川0192民初93号判决书，改判永弘公司返还王珑澔认购金100000元整。2.本案一审诉讼费、二审上诉费由永弘公司承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误，认定事实错误，认定事实所依据的证据不足。首先，一审法院认定双方并未约定房屋性质为住宅，适用法律错误、证据不足。永弘公司的宣传广告、宣传画册标有“公寓”等字眼，用于广告宣传的房屋设计模型展示也带有客厅、卧室、厨卫等显示居住功能的房屋。永弘公司明知王珑澔的购房目的为购买用于居住的公寓，永弘公司给王珑澔现场展示的也是精装公寓样板房，并告知王珑澔项目规划为高层单梯单户精装公寓。永弘公司的上述行为旨在掩盖案涉房屋性质为办公的事实。并且永弘公司早在用地规划审批时已经明确知晓其为办公性质，却在与王珑澔签订预约合同时故意不在办公或商业用地的性质上做出标注，有模糊王珑澔对于所购房屋性质认识的故意。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定可知，本案中，即使认购书未明确永弘公司所售房屋用途，但是房屋的居住功能系永弘公司就其商品房开发规划范围内的房屋所作具体确定的说明和允诺，而且该居住功能系双方认购书及房屋买卖合同能否最终订立的必要条件，不论永弘公司与王珑澔所签订的认购合同等合同中是否约定了房屋的用途为居住用途，居住功能都因永弘公司的宣传而包含在了永弘公司与王珑澔的认购书内容之中。永弘公司虽用格式合同载明王珑澔在签订预约合同前已清楚房屋所有情况，但永弘公司并没有举证证明其已经向王珑澔做出了房屋性质为办公、需要与第三方签订改造协议的说明，一审中也没有出示任何证据证明王珑澔与之达成了在毛坯房基础上自行改造为公寓的约定，也没有举证证明签订预约合同之前曾向王珑澔出示了预售合同与补充协议。根据我国《合同法》第三十九条之规定，以及我国《消费者权益保护法》第二十六条第二款之规定，因此该格式条款属于无效。同时，永弘公司违规宣传、恶意误导消费者缴纳定金、签订认购书的行为有违市场交易诚实信用原则，永弘公司要求王珑澔与之签订不符合王珑澔购房目的、不符合最初交易条件的商品房买卖合同，系不能按照最初约定条件履行合同，构成根本违约。一审法院只局限于预约合同有无法定或约定解除的条件，并没有着眼于预约合同的定约目的，预约合同旨在担保本约合同的履行，一审法院应从预约与本约总体分析，本案由于对于案涉房屋性质、房屋交付状态、第三方改造协议等重要条款和因素无法达成一致，王珑澔的购房目的已不能达成，合同目的已不能实现，造成本次合同目的无法实现的原因在于永弘公司的过错，理应退还购房预付款。2.一审法院认定王珑澔提交的部分证据与本案无关联性的行为有违公平正义。王珑澔提交的证据足以证明永弘公司对外宣传案涉房屋为公寓的事实，也能证明永弘公司明知王珑澔购房目的是养老居住的事实。3.销售“类住宅”的行为损害社会公共利益、破坏市场交易正常秩序，在全国各地销售“类住宅”者均为大力整顿的对象。因认购书约定，房屋成交价为2621919元人民币，若王珑澔以此价钱购买办公毛坯房首先不符合情理，且合同即已严重显失公平，况，办公类房屋使用年限依法本严重低于居住类用房的使用权年限，且如今又需以违法途径转化用途，对王珑澔而言，于法不公。永弘公司辩称：1.依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，永弘公司与王珑澔签订的认购书未违反法律和行政法规的规定，合法有效，不应当解除。双方签订的《滨江天樾商品房认购书》中备注了案涉房屋为商业或办公性质，并没有约定该房屋性质为住宅。至于王珑澔提交的有关其居住目的的录音证据，是在认购书签订之后与永弘公司讨论确认，不能证明在签订认购书之前双方讨论过王珑澔的购房目的。根据认购书的第6条“乙方在签订认购书前已充分了解了认购商品房的有关信息”，永弘公司已经按照认购书履行其主要义务，没有违约行为。认购书不应该予以解除。2.关于100000元的定金是否应当退还。首先，永弘公司无违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定，该案也没有不可归责于双方的理由。同时依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，王珑澔所主张退还的定金缺乏事实和法律依据。3.有关王珑澔所提交的照片、录音光盘及其文字版，永弘公司已向一审法官如期提交意见。其关联性已在一审中被予以否认。王珑澔一审诉讼请求：一、请求判令解除《滨江天樾商品房认购书》，永弘公司返还王珑澔认购金100000元；二、本案诉讼费由永弘公司承担。一审法院认定事实：2018年10月4日，王珑澔（由其母亲杨霞代签）与永弘公司签订了《滨江天樾商品房认购书》，编号为CDBJTY-RG-0000471，其中载明“一、乙方自愿认购滨江天樾项目1期3栋10层1004号房屋（□办公/□商业）壹套，测绘建筑面积137.1㎡，（其中套内面积95.1㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积____㎡），总价款2621919元；……三、签订本协议之时，乙方自愿向甲方交纳定金____元。在甲乙双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件《商品房买卖合同补充协议》和《前期物业服务合同》《临时管理规约》等签约要件（以下合称为“合同”）后该定金自动转为首付款的部分或一次性付款的部分；四、乙方应在签订本协议之日起3日内，即2018年10月6日下午6时前主动携带本认购书原件、定金收据原件、应付买卖价款及乙方身份证原件到滨江天樾销售中心与甲方签订合同；……六、乙方在签订本协议时已经实地前往观察滨江天樾项目的地理位置和周边环境，确认已充分了解所认购商品房有关信息（包括不利因素提示），并对销售中心已经公示的《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》、合同及其填充内容清楚无异议，上述公示的待签合同文本中，除买受人个人信息和具体房源信息、具体付款数据外，其他内容均已填写并经乙方逐条阅读认可，如乙方提出要求的，甲方均已按照乙方要求作出了说明。销售中心现场及公示内容已经公证，公证书于现场展示，经买受人核对确认，本协议签订日之公示现状与之相符；……十三、（手写）客户由于资金存于理财，申请于2018年10月30日付清第一次4成款项，2018年11月30日付清3成款项，2018年12月31日付清剩下的3成款项，如未能按约定付清相应款项，房源另售，定金不退”。同日，王珑澔向永弘公司刷卡支付了100000元，支付了100000元认购金，永弘公司同日出具编号为2018000165《成都市天府新区永弘置业有限公司收款据》。王珑澔述称，王珑澔2018年10月27日前往永弘公司签订《预售合同》及相关补充协议，并向一审法院提交了该《预售合同》文本。该合同文本载明，王珑澔认购的商品房为预售许可证101642号下第3幢10层1004号房，规划用途为办公，建筑面积为137.1平方米，套内建筑面积为95.93平方米，装修水平为清水，按照套内面积计算价款，每平方米的单价为人民币13960.62元，房屋总价款为人民币1914001元。王珑澔述称，销售人员销售时，介绍该房屋为精装公寓，其购买目的是自住，而《预售合同》文本载明的案涉房屋性质为办公。王珑澔还述称，永弘公司要求王珑澔与案外人签订装修协议。永弘公司认为，该装修协议主体为案外人，与本案无关。一审法院认定上述事实，有双方身份证明、《滨江天樾项目房源确认表》《滨江天樾商品房认购书》、建设银行刷卡单据、《成都天府新区永弘置业有限公司收款收据》《四川省商品房买卖合同（预售）》文本、庭审笔录在卷作证。王珑澔提交的录音录像材料、售楼宣传照片、户型图、宣传图材料，永弘公司对其真实性、合法性、关联性在庭审中未发表意见，经一审法院认证认为，其内容与本案主要争议无关，不予采信。一审法院认为，本案争议焦点是：一、《滨江天樾商品房认购书》是否应当解除；二、永弘公司是否应退还王珑澔100000元。一、《滨江天樾商品房认购书》是否应当解除。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当如实履行自身义务。《滨江天樾商品房认购书》载明双方应当于2018年10月6日订立《预售合同》。其性质为订立商品房买卖（预售）合同而订立的预约合同。该合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王珑澔述称，双方对《认购书》内容无法达成一致，应当解除合同。经一审法院审查，《认购书》载明双方拟签订《预售合同》的标的物为滨江天樾项目1期3栋10层1004号房屋，其中备注“□办公/□商业”，并未约定该房屋性质为住宅。王珑澔提交的《预售合同》文本载明案涉房屋为办公性质，并未违反以上约定。根据《认购书》第六条，乙方（王珑澔）在签订本协议时已确认充分了解所认购商品房的有关信息。综上，王珑澔提交的证据，能够证明永弘公司提供了相应房屋，已经履行了《认购书》的主要义务，而无法证明永弘公司存在违约行为。王珑澔主张的双方对商品房买卖（预售）合同条款无法达成一致，并非解除预约合同的法定事由。王珑澔提交的证据也不能证明存在《认购书》符合约定解除条件的情形，对其提出的解除《认购书》的诉讼请求，一审法院不予支持。二、永弘公司是否应退还王珑澔100000元。《认购书》第三条载明，签订本协议时，“乙方（王珑澔）自愿向甲方（永弘公司）交纳定金____元”。虽然定金处金额为空白，但该《认购书》签订后，王珑澔通过刷卡向永弘公司支付了人民币100000元。双方并未在《认购书》中约定该资金属于其他性质。且《认购书》第十三条备注处书写内容为，客户未按约定时间节点付清相应部分购房款的，“房源另售，定金不退”。综合《认购书》内容，王珑澔支付的100000元属于双方约定的违约定金。王珑澔主张该100000元属于预付金，一审法院不予采信。如前所述，《认购书》合法有效，尚不存在法定或约定解除条件。而王珑澔未能与永弘公司签订《预售合同》，并按《认购书》约定的时间节点支付相应款项的行为，构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”王珑澔提交的证据无法证明系不可归责于双方的事由，导致《预售合同》未能订立。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，王珑澔无权要求返还定金。综上，王珑澔主张永弘公司向其退还该100000元定金，缺乏事实和法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，一审判决：驳回王珑澔的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由王珑澔负担。二审中，王珑澔提交新证据：证据1.光盘及文字一套、房屋模型图、广告牌网上宣传资料，证明：1.永弘公司明知王珑澔购买房屋是用于居住的精装公寓，永弘公司带领王珑澔看房屋也是三室两厅一卫一厨用于居住的精装公寓样板房，该样板房可以通水电气；2.在签订认购书之前永弘公司并没有向王珑澔说明案涉房屋是属于办公性质，也未向王珑澔提及与第三方签订改造协议。机票是为了证明10月6日的时候王珑澔还在成都，等待拿到身份证以后永弘公司通知时间去签正式合同。证据2.样板房的视频及图片，证明永弘公司明知王珑澔要购买公寓并且带领王珑澔看了样板房的公寓，该样板房展示有三室两厅一厨一卫通水电气适用于居住。永弘公司对于王珑澔提交的证据1真实性无异议，对其关联性存在异议。王珑澔所说的办公性质未在之前告知，该办公性质和商业性质已在认购书予以体现。王珑澔所称永弘公司明知其购房目的为居住，但其所提交的录音为签订认购书之后，并没有在签订认购书之前向永弘公司提及。王珑澔还称永弘公司未与其签订认购书时出示合同，首先王珑澔无证据证明，其次，永弘公司的格式合同文本一直存在滨江天樾售楼部，最后，王珑澔所提交的所有照片说明案涉房屋应为公寓及精装，但其所拍的照片的模型并不能说明是王珑澔所购3号楼之模型，永弘公司在模型旁也有所提示，该模型内装修等非装修的标准。王珑澔所称永弘公司于10月3日签订购房合同与事实不符，认购书中仅是第一笔房款支付的时间，不是签订合同的时间，签订合同时间仍以认购书第4条10月6日为准，且永弘公司在王珑澔未如期履行签约义务的情况下，发函通知客户尽快签约。王珑澔未在认购书约定的时间，也未在永弘公司另行通知的时间签订认购书的情况下，永弘公司发出了解除函。对证据2王珑澔所购买的房屋用于居住，永弘公司对其关联性存异，该证据并不能证明王珑澔购房的目的用于居住，王珑澔所称该房屋的装修及交房标准也没有提供证明永弘公司承诺以该装修为交付标准，且永弘公司已在样板房外进行了非交付标准的提示。本院对王珑澔提交的上述证据认证如下：对光盘及文字一套、房屋模型图、广告牌网上宣传资料、样板房的视频及图片真实性本院予以确认，对其证明目的本院结合查明事实综合予以认定。二审中，王珑澔对一审判决第4页合同第四条、第六条有异议。第四条约定的时间改变成以经过双方协商一致同意更改为2018年10月30日之前付清第一笔款项和签订商品房的合同。由于在10月6日距签认购书仅仅两天时间。购房人王珑澔的身份证还没有邮寄过来，况且也处于国庆假期，不能进行合同的网签，所以合同更改为10月30日。第六条，约定的条款与实际事实不符，在签订认购书之前，公司并未向购房人出示商品房预售合同，公证书已经经买卖人予以确认与事实不符。售楼部现场展示的模型有客厅、卧室、阳台、洗手间、餐厅、客厅、卫生间、适用于居住的三室两厅的房屋，售楼部外面张贴的大型广告牌，明确表明有公寓的字样，因此，该广告宣传、售楼部现场展示与合同标明的房屋用途性质不相符。二审另查明，永弘公司认可王珑澔于2018年10月27日到售楼部，并确认双方签订《商品房买卖合同》的时间为2018年11月3日前。本院认为，根据王珑澔的上诉请求与永弘公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、《滨江天樾商品房认购书》是否应当解除；二、永弘公司是否应当返还王珑澔已支付的定金100000元。现就上述争议焦点的分述如下：关于《滨江天樾商品房认购书》是否应当解除的问题，王珑澔与永弘公司于2018年10月4日签订的《滨江天樾商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，买卖双方均应按照约定行使权利、履行义务。王珑澔在签订《滨江天樾商品房认购书》当天向永弘公司支付认购金100000元，按约定双方应于2018年10月6日签订《商品房买卖合同》，但在2018年10月6日未能签约，永弘公司要求王珑澔在2018年11月3日前到售楼部签约，应视为双方重新约定签订了《商品房买卖合同》的时间，王珑澔于2018年10月27日到售楼签约但因双方对合同内容未达成一致，未能签订商品房买卖合同，故本院认为王珑澔并不存在逾期签订商品房买卖合同的行为。因《滨江天樾商品房认购书》没有界定案涉房屋的性质系公寓还是办公，根据永弘公司的宣传资料及双方当事人陈述意见，可以认定王珑澔购买的房屋为用于居住的公寓性质。但永弘公司提供给王珑澔的《商品房买卖合同》中确定房屋规划用途为办公，办公性质房屋不能用于居住，因此王珑澔购买公寓的合同目的不能实现，要求解除《滨江天樾商品房认购书》的诉请应予以支持。关于永弘公司是否应当返还王珑澔已支付的定金100000元的问题，如上所述，因永弘公司原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，永弘公司应当返还定金。因此，王珑澔主张退还已交付的定金100000元的理由成立，本院予以支持。综上，一审判决驳回王珑澔诉请错误，本院予以纠正。王珑澔的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初93号民事判决；二、王珑澔与成都市天府新区永弘置业有限公司签订的《滨江天樾商品房认购书》于2019年1月31日解除；三、成都市天府新区永弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王珑澔返还定金100000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，由成都市天府新区永弘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  龚 耘审 判 员  冯 璐二〇一九年九月六日法官助理  李文慧书 记 员  杨珍梅