广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终746号 上诉人（原审原告）：广西信和房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道**财富广场**楼**。统一社会信用代码：914502007759523140。 法定代表人：林盛涛，该公司董事。 委托诉讼代理人：黄海东，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春园，广西精一律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吴美壤，男，汉族，1987年11月4日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：潘彦杏，广西南港律师事务所律师。 原审第三人：刘力，男，汉族，1960年8月8日出生，住河北省承德市双桥区。 上诉人广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人吴美壤、原审第三人刘力确认合同效力纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理,并于2019年9月10日召集各方当事人进行了质证、调解。书记员黄柳斌担任法庭记录。上诉人信和公司的委托诉讼代理人黄海东、黄春园到庭参加诉讼，被上诉人吴美壤的委托诉讼代理人潘彦杏到庭参加诉讼。第三人刘力经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 上诉人信和公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、依法改判支持信和公司一审的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋回购合同》和三份《商品买卖合同》有效错误。（一）成立商品房买卖合同必须符合《合同法》关于买卖合同的订立要素，本案所涉房屋买卖合同的双方当事人均没有一方取得房屋价款、一方获得房屋所有权的真实意思，即双方并不存在真实的买卖商品房的意思表示。故信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同，而以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。（二）一审法院认可双方构成民间借贷法律关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，如信和公司逾期履行债务，双方应对三套房屋进行拍卖，清算债权债务。本案双方的行为并不符合该规定。（三）《房屋回购合同》符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。既然一审法院认可三份《商品房买卖合同》系作为《房屋回购合同》中所确定190万元借款的担保，《房屋回购合同》又约定了“信和公司可于2016年1月1日按购房价格回购以上房产，如信和公司不能在合同规定的期限内回购上述房产，吴美壤有权继续享有该房屋的所有权，并可自行出让、拍卖”，完全符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定。（四）信和公司已经超额履行还款义务。信和公司和关联企业华景公司的实际控制人均是同一人，信和公司及华景公司自2015年12月16日至2017年10月14日期间在吴美壤及其团伙的暴力讨债下，共计向包括吴美壤、吕世作、吴华强（与被上诉人是叔侄关系）在内的职业放贷团伙支付本金加利息共计12613300元。扣除本金190万元和554.2463万元，共支付利息共计517.0837万元。仅支付到吴美壤个人名下的本金加利息共计1210.17万元。信和公司已经超额履行了还款义务，被上诉人理应将三套房屋归还信和公司。二、案涉商品房买卖合同涉及刘力利益，信和公司与刘力的合同成立在先。信和公司与刘力于2013年2月22日就案涉B2幢5号房和3A号房分别签订了两份《商品房买卖合同》，但未办理房屋备案登记手续。鉴于本案涉及刘力利益，且信和公司与刘力合同成立在先，应确认信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》无效，判决吴美壤协助信和公司办理撤销房屋备案登记，以便信和公司备案至刘力名下。信和公司与吴美壤的债权债务问题，吴美壤可通过民间借贷关系进行主张。三、吴美壤涉嫌暴力追贷，构成恶势力犯罪，请求移送公安机关处理。综上所述，一审判决前后矛盾，判决错误，请求二审法院改判支持信和公司的诉讼请求。 被上诉人吴美壤答辩称：一、案涉三份商品房及回购合同并未违反相关法律规定，是合法有效合同。二、信和公司确实在借款后归还部分利息，吴美壤承认归还利息时间为2017年5月24日转款5万元，备注为财务费用的是借款利息，2017年5月15日转款2万元标注为资金往来的也是190万元本金的利息，但信和公司并未清偿完毕本息190万元。因此信和公司要求撤销备案诉请不应得到支持，一审判决正确。信和公司上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人刘力经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见，视为放弃陈述、举证、质证等权利。 上诉人信和公司一审诉讼请求：1.确认信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》无效；2.确认信和公司与吴美壤签订《商品房买卖合同》无效（编号为:Dl#3、B2#5、B2#3)；3.吴美壤协助信和公司撤销信和观湖园Dl#3、B2#5、B2#3A号房合同备案。 一审法院审理查明：2013年2月22日，信和公司为出卖人与刘力为买受人签订两份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房出售给买受人，建筑面积分别为331.79平方米、340.80平方米，单价均为4600元/平方米，总价款分别为1526234元、1567680元，用途均为住宅；合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府有关规定并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同附件四约定买受人在签署本合同时分两期支付购房款，其中第一期在签订合同当日支付全部房价款的50%，在2013年8月22日前缴纳全部房价款的50%；合同并对违约责任等作具体约定。同日，信和公司向刘力出具两张《收据》（编号分别为：4023096、4023097），表明收到刘力信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房50%购房款分别为763117元、783840元。2013年8月19日，信和公司向刘力出具两张《收据》（编号分别为：0135830、0135831），表明收到刘力信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房购房款分别为763117元、783840元。以上款项均由刘力于《收据》出具当日通过刷卡、转账方式转入信和公司的银行账户。2015年11月30日，信和公司为甲方与吴美壤为乙方签订一份《房屋回购合同》，约定甲方自愿将位于防城港市港口区沙潭江中心区信和观湖园的三套别墅出售给乙方，房屋编号分别为Dl#3、B2#5、B2#3A，房屋总面积为1059.83平方米（以双方签订的房屋买卖合同为准），合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让；甲方承诺在征得乙方同意的前提下，可于2016年6月1日内按购房价格回购该房地产；甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；房地产交易总价为190万元，乙方将购房款一次性全额支付给甲方（蒋湛如的工行账户），合同项下的房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中；甲方应于本合同签订之日起当天将合同项下房屋所有权全部交付给乙方；如甲方到期未能按合同约定的价格及时回购房屋，乙方有权享有房屋的所有权，乙方可自行出让、拍卖；甲方在回购期限内回购的，乙方无条件协助甲方办理房屋解除买卖合同备案手续；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不妥的，依法向房屋所在地法院起诉。信和公司在甲方（出卖人）落款处加盖合同专用章并有蒋湛如签字；吴美壤在乙方（买受人）落款处签字。同日，信和公司为出卖人与吴美壤为买受人签订三份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房、D1栋3号房出售给买受人，建筑面积分别为331.79平方米、340.80平方米、387.24平方米，每套商品房的总价款均为634000元，用途均为住宅；B2栋3A号房、B2栋5号房的单价均为1637元/平方米，D1栋3号房未填写单价；合同第八条约定出卖人应当在2016年2月30日前依照国家和地方人民政府有关规定并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同附件四约定买受人在签署本合同时一次性交纳全部购房款634000元；合同并对违约责任等作具体约定。上述三份合同于签订当日在防城港市房产管理局办理合同备案登记。在上述合同签订当日，信和防城港分公司向吴美壤出具一份《委托书》，委托蒋湛如负责该公司办理房产备案手续以及转账手续事宜，吴美壤于同日向信和公司指定的蒋湛如的工行账户一次性转款190万元。2015年12月21日，信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房、D1栋3号房在防城港市住房保障和房产管理局办理《房屋预告登记证明》（编号分别为：防港房预港口直字第A120155620号、防港房预港口直字第A120155619号、防港房预港口直字第A120155641号），预告登记权利人为吴美壤，预告登记义务人为信和公司，预告登记业务种类为预购商品房。2018年12月27日，经刘力向防城港市房屋交易管理中心查询，该中心出具《房屋信息查询证明》，证明信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房已经备案至他人名下，未备案至刘力名下。另查明，信和防城港分公司曾向刘力出具两份《交房通知》，落款日期均为2014年5月20日，内容为通知刘力在2014年5月20日至6月20日期间前往办理信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房的交房手续。再查明，信和防城港分公司于2016年6月28日、6月30日分别向吴美壤转款3万元、5万元，用途均注明为“资金暂用费”；于2017年5月15日向吴美壤转款2万元，用途注明为“资金往来”；于2017年5月24日向吴美壤转款5万元，用途注明为“财务费用”。 一审法院审理认为：本案的争议焦点有：一、信和公司与吴美壤之间是否存在借贷关系及本案的案由；二、信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》是否为无效；三、信和公司要求吴美壤协助办理案涉三套商品房的合同备案撤销手续是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。庭审过程中，信和公司与吴美壤对双方之间的法律关系存在较大争议，信和公司认为是借贷关系而吴美壤坚称是商品房买卖合同关系。从信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》的内容以及同日签订的三份《商品房买卖合同》的内容看：第一，三份《商品房买卖合同》约定单价乘以建筑面积与每份合同的总价款不符，而三份合同总价款之和与《房屋回购合同》约定的190万元交易价款相符，合同中约定的交房时间为2016年2月30日这一不存在的日期，吴美壤在支付款项后未主张信和公司出具购房款收据或其他票据；第二，《房屋回购合同》约定的支付的购房款数额及信和公司在一定期限内保有回购权等条款。以上两点均与以支付购房款取得房屋所有权为目的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合，可进一步推定双方之间的真实意思表示系三套商品房为担保债务的履行，双方之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以买卖合同为担保的借贷法律关系。关于本案的案由，立案案由为借款合同纠纷，而根据信和公司的诉讼请求均是确认案涉四份合同无效以及依据合同无效的法律后果主张协助撤销案涉三套商品房的合同备案登记，本案的案由应为确认合同无效纠纷。关于第二个争议焦点。信和公司主张依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条的规定主张信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》因违反法律规定而应认定为无效合同。如前所述，信和公司与吴美壤之间确存在借贷款项，可以适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，在双方均未提供其他民间借贷合同的情况下，可以认定三份《商品房买卖合同》系作为《房屋回购合同》中所确定190万元借款的担保，因信和公司在与吴美壤签订三份《商品房买卖合同》后为该三份合同办理合同备案登记并就合同所涉三套商品房办理了预告登记，如信和公司逾期支付借款本息，双方可就案涉三套商品房依法进行处理，但此担保并不能适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条有关禁止流押、禁止流质的规定。因此，信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》应为有效合同。对信和公司在与刘力签订的信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房两份《商品房买卖合同》履行过程中存在的违约行为，刘力可与信和公司进一步协商或另行起诉。关于第三个争议焦点。由于本院已认定信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》以及案涉三份《商品房买卖合同》为有效合同，故在信和公司无相关证据证实190万元借款已清偿的情况下，本院不予支持该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回信和公司的诉讼请求。案件受理费22200元，由信和公司负担。 上诉人信和公司在二审期间向本院提供如下新证据：信和公司涉黑涉恶举报信复印件、照片、微信聊天记录截图、手机通话记录截图，共同证明被上诉人吴美壤、吕世作、吴华强职业放贷团伙使用软暴力向上诉人信和公司追债的事实。 被上诉人吴美壤、原审第三人刘力在二审期间均没有向本院提交新证据。 经质证，吴美壤对信和公司提交的新证据的合法性、关联性、真实性均有异议。本院认为，信和公司涉黑涉恶举报信复印件并没有得到相关部门的答复确认，且不能证明其主张，本院不予采信；照片、微信聊天记录截图、手机通话记录截图没有原件核对，且不能够证明吴美壤涉黑涉恶，本院不予采信。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，信和公司与吴美壤在二审中均认可双方签订的《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》是对双方之间190万借款的担保。信和公司主张已支付吴美壤75万元，但吴美壤仅认可偿还了7万元。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、信和公司与吴美壤之间存在何种法律关系，本案案由如何确定；2、信和公司请求确认案涉商品房买卖合同及房屋回购合同无效有无事实和法律依据；3、信和公司要求吴美壤协助办理案涉三套商品房的合同备案撤销手续是否有事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。由于在二审庭审中双方都认可所签订的《房屋回购合同》和三份《商品房买卖合同》是对双方190万元借款的担保，因此双方之间的基础法律关系是属于借款合同关系，一审法院认定正确，本院予以确认。关于本案案由。虽然双方的基础法律关系是借款关系，但信和公司诉求主要是请求确认案涉的《房屋回购合同》和三份《商品房买卖合同》无效，因此本案的案由确定为确认合同无效纠纷。一审法院认定正确，本院予以确认。 二、关于第二个争议焦点问题。信和公司与吴美壤均认可案涉《房屋回购合同》和三份《商品房买卖合同》是具有担保性质的合同，本院对信和公司合同的担保性质亦予以认可。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条第一款规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。在案涉《房屋回购合同》中约定的第四条：“如甲方到期未能按合同中第一条第二款规定的价格及时间回购该房屋，乙方有权享有该房屋的所有权，乙方可自行出让、拍卖”，该条款约定债务履行期满债权人未受清偿时，案涉房屋归吴美壤所有，因此案涉《房屋回购合同》中的该条款无效。但该条款无效并不影响《房屋回购合同》中的其他条款内容的效力。因此本案中《房屋回购合同》除约定的第四条无效外，其余为有效条款。信和公司请求确认《房屋回购合同》无效的理由不成立，本院不予支持。而三份《商品房买卖合同》并非独立存在，而是与《房屋回购合同》作为一个整体对190万元作担保，因此信和公司请求确认其与吴美壤签订的三份商品房买卖合同无效的理由亦不成立，本院亦不予支持。一审法院对驳回信和公司的该项请求正确，本院予以维持。 三、关于第三个争议焦点问题。虽然双方对这190万元借款的主债务人有争议，但一审查明的事实表明，吴美壤已根据信和公司的指示将190万元打入信和公司指定的银行账号。由于案涉《房屋回购合同》和《商品房买卖合同》实为190万元借款的担保合同，其功能是担保190万元债权的实现。信和公司要求吴美壤协助办理合同备案撤销手续提前是本案《房屋回购合同》中的190万借款已经清偿完毕。但从双方在二审中对已还款数额的争议可知，信和公司并未还清借款给吴美壤。信和公司主张本案所涉借款已通过华景公司还清该笔借款，亦未提供相应证据证明。因此其请求吴美壤协助办理解除买卖合同备案条件尚未具备。一审法院不予支持该项诉求正确，本院予以维持。 关于吴美壤是否构成黑恶势力犯罪以及是否是职业放贷人的问题。因信和公司提供的证据不充分，本院对其主张不予支持。至于信和公司与刘力之间的合同关系，不属于本案的审理范围，刘力可另行主张权利。 综上所述，上诉人信和公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22000元(上诉人广西信和房地产开发有限公司已预交)，由上诉人广西信和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 雁 审 判 员  宋丞致 审 判 员  潘云燕 法官助理  吴翠兰 二〇一九年九月十九日 书 记 员  黄柳斌