吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初1796号 原告:田佳炜，男，汉族，1990年12月26日生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王芳，吉林爱华律师事务所律师。 被告:吉林市恒大永盛房地产开发有限公司。 法定代表人:胡志宽。 委托诉讼代理人:司学帅，该公司法务员。 原告田佳炜与被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田佳炜及其委托诉讼代理人王芳、被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人司学帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田佳炜向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告交付位于吉林市船营区珲春中街777号恒大华府一期xxx房屋;二、请求判令被告立即为原告办理案涉上述房屋的产权登记手续;三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月28日，原、被告签署编号0000259号《吉林·恒大华府楼宇认购书》,约定原告向被告认购吉林·恒大华府xxx房（房屋位置:吉林市船营区珲春中街777号恒大华府一期xxx房)，房屋建筑面积509.04平方米，其中套内面积444.52平方米。按建筑面积计算，单价为3198.89元/平方米，按套内面积计算，单价为3663.19元/平方米，总房款1628361元人民币。原告同意签署此认购书时，应支付定金1万元。约定按揭付款（商业贷款):原告应于2016年7月1日前支付首期房款318361元（不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》;余款130万元由银行提供按揭贷款，原告需在2016年7月1日前办理完毕按揭贷款申请手续（详见认购书)。合同签署当即原告支付被告定金1万元，并支付首期房款318361元。为此，被告出具“今收到田佳炜房号xxx交来:首期、已更名。金额:328361元”的《收据》。此后，原告在办理贷款过程中被告不予积极配合。2019年4月29日原告筹集钱款后将剩余房款130万以转账方式一次性支付给被告。综上，原告认为，依据法律规定，原、被告签署的《吉林·恒大华府楼宇认购书》已具备商品房买卖合同主要内容，依法应认定为商品房买卖合同。现案涉房屋又早已具备办理产权登记的条件，且原告已经全额支付了购房款。故，原告的诉讼请求应予支持。 恒大房地产公司辩称，1、被告与原告未签订正式商品房买卖合同，商品房买卖合同未进行备案即房屋未在原告名下，楼宇认购书只是楼宇认购意向，并非商品房买卖合同，且原告未按楼宇认购书约定内容及时履行后续约定义务。在原告未履行约定义务之时，被告已电话通知原告解除商品房买卖合同，同时，被告现在继续通知原告解除双方签订的楼宇认购书。原告宣称在2019年4月29日将剩余尾款130万元一次性支付被告，被告不知情，未经正规财务收入入账，如原告确实将130万元私自转入被告账户，此种行为也不能认定为原告履行合同的行为。因其履行方式不符合认购书约定，且履行期限较晚，在远超法律与常识认定的合理期限，2016年至2019年时间将近长达三年。在此过程中原告并未履行认购书，因此，原告履行行为不符合认购约定即未履行付款义务；2、原告主张的办理产权登记手续，被告认为原告未按认购协议全额支付购房款项不具备办理产权登记条件。综上，希望法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，甲方（出卖人）恒大房地产公司与乙方（买受人）田佳炜签订编号：0000259号《吉林恒大华府楼宇认购书》（以下简称认购书）。该认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林恒大华府xxx房，该商品房建筑面积共509.04平方米，其中，套内建筑面积444.52平方米。选择毛坯装修标准，获41.00优惠后，按建筑面积计算，单价为3198.89元/㎡，按套内建筑面积计算，单价3663.19元/㎡；总金额为人民币壹佰陆拾贰万捌仟叁佰陆拾壹元整(即￥1628361元)。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（即￥10000元）作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按掲付款（商业贷款）：乙方须2016年7月1日前支付首期房款￥318361元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即130万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年7月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天（含10日）的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天（含20日）的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按掲利率，按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额或未获批准，该差额部分乙方应在银行最终确定审批结果之日起5日内付清。）三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修专项资金即￥52940元，并将已缴款凭证在签署《商品买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期的同时预缴税费￥49815.83元，如政府有关部门调整税费标准，接调整后的标准执行多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吉林恒大华府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。 甲方恒大房地产公司经办人、销售经理、财务、营销部人员签名并加盖了恒大房地产公司公章。田佳炜在乙方处签字。 2016年12月28日，恒大房地产公司出具了“今收到田佳炜房号xxx交来：首期、已更名金额（大写）叁拾贰万捌仟叁佰陆拾壹元”的收据。中国工商银行回单凭证记载：2019年4月29日，田佳炜向恒大房地产公司账号内汇款130万元。 另查明：涉案房屋已经取得了《商品房合同备案》，备案登记在田佳炜名下。现案涉房屋空置，没有权利限制，可以办理产权登记手续。 认定上述事实的证据有：原告田佳炜提交的编号0000259吉林·恒大华府楼宇认购书、恒大地产集团收据、中国工商银行银行业务凭证/回单、银联商务签购单、吉林市个人住房信息查询结果及庭审中双方当事人的陈述等。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中，恒大房地产公司与田佳炜于2016年12月28日签订的认购书，2017年6月12日恒大房地产公司也已取得了《商品房现售备案证明》。双方签订的认购书的内容中包括了商品房的基本情况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且田佳炜在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋的首付款318361元（不含定金1万元），恒大房地产公司出具328361元（含定金1万元）收据；田佳炜于2019年4月29日向恒大房地产公司支付了案涉房屋尾款130万元，至此案涉房屋的购房款全部缴纳。因此，该认购书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。 关于案涉房屋的认购合同是否解除的问题。本院认为，恒大房地产公司提出已向田佳炜电话通知解除合同，但未能提供证据，当庭又提出解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。理由如下：首先，按照认购书的约定支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》，田佳炜在2016年12月28日签署认购书同时就支付了案涉房屋首期房款318361元，而恒大房地产公司已经取得案涉房屋《商品房现售备案证明》的情况下，具备签署《商品房买卖合同》的条件，但是恒大房地产公司未履行支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》的约定，违约在先；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”认购书中约定的解除合同的条件为：在2016年7月1日前办理完毕银行按揭贷款等手续，逾期20天以上视作田佳炜单方解除本认购书，所付款项不予退还，恒大房地产公司无须通知田佳炜，可另行销售该房屋。认购书系恒大房地产公司提供且手写内容亦是该公司工作人员预先填写，认购书签订的时间为2016年12月28日，双方约定的办理银行按揭贷款手续的时间在签订时即已经过，那么关于该时间的约定就不明确，进而双方关于认购书的解除条件约定不明。当事人是否享有解除权，就应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定进行认定。现案涉房屋空置，没有权利限制，恒大房地产公司将案涉房屋继续出卖给田佳炜的合同目的能够实现。因给付尾款的履行期限不明确，双方未就给付尾款的时间达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”恒大房地产公司现有证据不足以证明其要求田佳炜给付尾款的时间以及已经给了田佳炜必要的准备时间。田佳炜于2019年7月5日诉至本院要求恒大房地产公司继续履行合同。田佳炜具有履行认购书的意愿并于2019年4月29日将案涉房屋的尾款130万元支付给恒大房地产公司。故恒大房地产公司提出解除行为亦不符合法定解除的条件。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，未约定解除合同的异议期的，解除合同异议期为三个月。恒大房地产公司根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。因恒大房地产公司解除合同的条件不符合上述法律规定解除合同的条件，即便田佳炜没有在法定异议期内提出诉讼，亦不产生解除效力。最后，至2019年4月29日恒大房地产公司收到田佳炜的全部购房款1628361元，但并未积极的将上述购房款予以返还。综上，本院认为恒大房地产公司解除认购书的行为不符合约定或者法定解除条件，不产生解除效力。 关于田佳炜主张恒大房地产公司立即与其签订《恒大华府xxx室房屋的商品房买卖合同》的请求问题。本院认为，双方签订的认购书已具备商品房买卖合同的内容，是否需要重新签订《商品房买卖合同》就属于恒大房地产公司协助田佳炜办理更名过户手续中的履行问题。故本院不作为独立的诉讼请求予以处理。 关于交付房屋的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”因田佳炜于2019年4月29日当日向恒大房地产公司交纳全部购房款尾款。在案涉房屋已经竣工验收的情况下，恒大房地产公司可以在合理的期限内交付房屋。依照诚实信用原则，参照恒大房地产公司的制式合同，考虑到本案具体情况，酌定合理期限为本判决生效后一个月内。 关于田佳炜请求立即为其办理案涉房屋的产权登记手续的主张，经查其所购房屋坐落于吉林市船营区珲春中街777号恒大华府xxx号高层住宅楼己有部分房屋办理不动产登记。恒大房地产公司为田佳炜办理产权登记没有事实上及法律上的障碍，依照公平原则，田佳炜的该项诉讼请求界定在合理期限内，亦应予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向田佳炜交付坐落于吉林市船营区珲春中街xxx房屋（吉林市船营区珲春中街777号恒大华府xxx号）； 二、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助田佳炜办理坐落于吉林市珲春中街777号恒大华府xxx房屋（吉林市船营区珲春中街777号恒大华府xxx号）的产权登记手续； 三、驳回田佳炜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9728元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  南相禄 二〇一九年九月二十七日 书记员  李 晓