河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5500号上诉人（原审原告）：王越红，女，汉族，1976年7月15日出生，住河北省保定市莲池区。委托诉讼代理人：代继革，河北平川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北华建房地产开发有限公司，住所地河北省保定市蠡县永盛北大街**。法定代表人：刘春平，该公司董事长。委托诉讼代理人：安冬玮，河北厚丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保定智瑞房产经纪有限公司，住，住所地河北省保定市竞秀区天香街********/div>法定代表人：藏欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽雪，河北厚丰律师事务所律师。上诉人王越红因与被上诉人河北华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、保定智瑞房产经纪有限公司（以下简称智瑞经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王越红及其委托诉讼代理人代继革、被上诉人华建公司委托诉讼代理人安冬玮，被上诉人智瑞经纪公司委托诉讼代理人刘丽雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王越红上诉请求：1、请求保定市中级人民法院依据事实与法律作出裁决，撤销河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初734号民事判决书；2、发回原审人民法院重审或查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由被上诉人方承担。事实和理由：一、一审法院认定诉争商品房买卖合同关系成立属认定事实错误。一审庭审中上诉人与被上诉人双方均认可一个基本事实就是双方没有签订房屋买卖合同，且房屋也未交付未看过。仅凭交款收据就认定具各商品房买卖合同的主要内容显然是错误的。《商品房销售管理办理》第16条规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且规定了（十三）项主要内容，交款收据不能当然代替合同，一审法院认定事实违反法律规定。二、上诉人方要求返还购房款208900元及中介费36712元应依法得到支持。1、2017年4月6日上诉人交购房款50000元，2017年4月13日交购房款158900元，共208900元，2017年4月6日交中介费36712元，这是本案基本事实。但被上诉人方所出售给上诉人方房屋没有合法手续，该房屋当时应是预售，按照《商品房销售管理办法》第6条规定，商品房预售实行预售许可制度及《城市房地产管理法》第45条商品房预售所具备的条件，被上诉人所预售房屋均不具备，属违法售房。2、被上诉人方证明自己的主张，所提交的《国有土地使用证》、《建设用地规定许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》4证不涉及诉争房屋，不是诉争房屋7号楼具备的必要手续。特别是清苑区产权处2018年12月27日的证明（包括2019年3月18日的证明），根本且当然不能代替商品房预售许可证，这只能说明至今被上诉人方仍不具备诉争房屋的销售许可。3、上诉人在交款208900元及中介费36712元后，不断找被上诉人方要签合同及索要房屋销售合法手续包括五证，并声明如不然就返房退款，但被上诉人方均推脱、掩盖，中介负责人藏欢也多次答应返房退款，但得同第一被告华建公司协调。无奈上诉人于2018年10月与证人王某再次找到藏欢，并去清苑区住建局反映情况，又叫去的华建公司售楼处，再次拖了下来。实在没有办法，二十几万都交了，房子也看不到，钱也退不回，才提起的诉讼，至今已两年多之久，上诉人相信法律应给予公道。综上所述，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审人民法院依据事实与法律作出裁决撤销原判，从保护当事人合法权益出发，从维护老百姓弱势群体出发，实现上诉人上诉请求。华建公司辩称，一、一审法院认定答辩人与被答辩人之间成立商品房买卖合同关系，认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人购买本案所涉房屋，向答辩人交纳房款，由答辩人出具购房收据，答辩人与被答辩人之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是上述购房收据对小区名称、面积、价款等作了明确的约定，系答辩人与被答辩人双方的真实意思表示，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故一审法院认定答辩人与被答辩人之间成立商品房买卖合同关系具有事实和法律依据，依法应当予以维持。二、被答辩人要求返还购房款没有事实和法律依据，依法不应得到支持。被答辩人上诉状中称本案所涉房屋属于违法销售并非本案事实，被答辩人在交纳本案所涉房屋购房款时答辩人虽然未取得商品房预售许可证，但是答辩人在被答辩人起诉前已经取得销售商品房的全部所需证件，已经符合商品房现售标准，已经具备本案诉争房屋的销售许可，并非违法销售；答辩人在一审庭审中提交的相关证件均涉及本案所诉争房屋，答辩人上诉状中所述“被上诉人方为证明自己的主张，所提交的《国有土地使用证》、《建设是用地规定许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》4证不涉及诉争房屋，不是诉争房屋7号楼具备的必要手续。”并非本案事实，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，故被答辩人要求返还购房款没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，答辩人认为依法应当予以维持。智瑞经纪公司辩称，被答辩人要求答辩人返还中介费用没有事实和法律依据，依法不应得到支持。被答辩人委托答辩人作为中介购买涉案房屋，被答辩人与答辩人之间为居间关系，答辩人向被答辩人提供从一审第一被告处购买涉案房屋的中介服务，被答辩人接受了答辩人提供的中介服务，被答辩人也已经从一审第一被告处购买了房屋并支付了部分购房款，而且被答辩人与一审第一被告之间的商品房买卖合同系其双方真实意思的表示，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，答辩人作为居间人，促成该房屋购买合同成立，已经履行了合同义务，被答辩人应当支付报酬。因此被答辩人要求返还中介费用没有事实和法律依据，依法不应得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，答辩人认为依法应当予以维持。王越红向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告华建公司返还给原告购房款208900元，被告智瑞经纪公司返还给原告中介费36712元。2、本案诉讼费用由被告共同负担。一审法院认定事实：2017年4月，原告王越红通过智睿经纪公司的介绍在被告华建公司购买清苑区东方紫园小区7号楼1单元406室房屋一套，面积91.78平米，单价1万元/平米，原告共交纳给华建公司够房款208900元，交给智瑞经纪公司中介费36712元。一审法院认为，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但收款收据对小区名称、面积、价款等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告双方应认定为成立商品房买卖合同关系，该合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告华建公司在出卖房屋时虽未取得商品房预售许可证，但于原告起诉前涉案房屋已经符合商品房预售标准。原告未能提供证据证明被告确实存在违法行为。故法院对于原告要求被告华建公司返还购房款的主张予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，被告智瑞经纪公司作为居间人，促成该房屋购买合同成立，已履行了合同义务，原告就应当按照约定支付报酬。故对原告要求被告智瑞经纪公司返还中介费的主张，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告王越红的诉讼请求。案件受理费4984元减半交纳2482元，由原告王越红负担。二审庭审中上诉人王越红提交了两份证据，证据一、2019年3月18日保定市清苑区房地产管理处出具的“商品房现售备案证明书”，证实在2019年3月18日正式备案。证据二、清苑区人民政府（2017）16号文件。证明目的是华建公司一审提交的2018年12月27日“证明”，不是商品房现房销售许可证明，不能成立。经我方调查核实2019年3月18日保定市清苑区房地产管理处出具的“商品房现售备案证明书”才是具有合法效力的备案证明书。我方起诉立案时间为2019年3月13日，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，充分证实也就是在起诉前被上诉人方未取得商品房证明，一审法院对此的认定是错误的。2、根据保定市清苑区政府2017年4月13日发布实施的关于进一步加强房地产市场调控的意见（2017）16号文件。根据文件规定上诉人不属于清苑区居民未提供一年及以上纳税证明社保证明，不符合可购买新建商品房的条件和要求。被上诉人方别说不具有销售许可，假使具备依此规定也不应该对上诉人进行销售。二被上诉人均存在过错。3、被上诉人华建公司的售房行为不合法不合规。建立在此基础上的居间代理行为不能成立。返还上诉人的购房款208900元及中介费36712元是合理合法，理所当然。华建公司质证称，证据一真实性合法性没有异议，关联性有异议。被上诉人在一审中提交的证明出自于同一个管理处写明房源已符合现房销售标准，而房源明细中包含上诉人所购房屋。说明本案的房屋不是具备预售的条件。而是已经具备现房销售的条件，其本身也是对房屋是否可以销售的证明文件。此外，该法律条文明确写明的是预售许可证明并非上诉人所强调的备案证明，因此被上诉人在一审中提交的2018年12月27日出具的证明足以证实本案房屋是符合法律规定的合法房屋。对证据二的真实性存在异议，该分文件并未体现政府的红头文件的字眼。对于该文件是否是保定市清苑区人民政府出具的提出异议。其次，该分证明文件实施时间为2017年4月13日，假设该文件为真，那么其与本案一审认定的上诉人缴纳的购房款的时间不相符。一审中上诉人缴纳购房款的时间分别为2017年4月6日缴款5万，2017年4月13日缴款158900元。同时在一审庭审笔录中上诉人及其一审证人均证实上诉人知悉清苑区政府有限购的政策，同时系有二被上诉人告知，因此在2017年4月13日缴纳的首付款。所以上诉人提交的证据二与本案无关。一审中二被上诉人均在举证期限内向法院提交了一审中相关证据，其中包含本案所涉的相关证件。而上诉人并未阅卷也未在一审中提交相关证明材料，因此对于上诉人提交的证据一及证据二并非法律规定的新证据。本案不排除上诉人人对涉案房屋存在所谓炒房的嫌疑。智瑞公司质证称，同华建公司的质证意见。对于上诉人提交的保定市清苑区房地产管理处出具的“商品房现售备案证明书”，二被上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以认定。上诉人购买房屋时间是2017年4月6日，清苑区人民政府（2017）16号文件颁布时间是2017年4月13日，该证据与本案无关联性。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人王越红与被上诉人华建公司商品房买卖合同是否成立的问题。上诉人王越红与被上诉人华建公司虽未签订房屋买卖合同，但在上诉人王越红提交的2017年4月6日、4月13日交款收据上已对小区名称、面积、价款等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，原审法院认定王越红、华建公司之间商品房买卖合同关系成立并无不当。关于二被上诉人是否应予返还上诉人王越红购房款208900元，中介费36712元的问题。被上诉人华建公司在2017年4月6日向上诉人王越红出售房屋时未取得商品房预售许可证，但在上诉人2019年3月13日提起诉讼时涉案的房屋已经符合商品房预售标准，有保定市清苑区房地产市场管理部出具的现房销售证明为证，上诉人在原审中对该证明的真实性予以认可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人主张被上诉人华建公司应返还购房款208900元于法无据，本院不予支持。被上诉人智瑞经纪公司作为居间人，促成该房屋购买合同成立，已履行了合同义务，上诉人王越红应当按照约定支付报酬。故上诉人王越红主张被上诉人智瑞经纪公司返还中介费无事实和法律依据，原审法院驳回上诉人王越红该项诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人王越红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4984元，由上诉人王越红负担。本判决为终审判决。审判长  赵鹏壮审判员  张 力审判员  付术勇二〇一九年九月十九日法官助理马巧灵书记员甄红云