福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初12751号 原告：钟丽娟，女，1981年9月13日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：常楠，福建讴斯森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉欣，福建讴斯森律师事务所实习律师。 被告：吕喆，男，1989年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告钟丽娟与被告吕喆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟丽娟的委托诉讼代理人常楠，被告吕喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟丽娟向本院提出诉讼请求：1.解除钟丽娟与吕喆签订的租赁合同；2.吕喆向钟丽娟返还自2019年3月26日至2019年4月18日的租金3048元、押金3800元，并向钟丽娟支付违约金3800元；3.吕喆向钟丽娟赔偿室内广告制作费4728元、室内补强墙洞、墙面刷新装修费4800元、纱窗170元、搬家费650元、中介费1000元。事实和理由：2019年1月18日，经厦门欢康房地产行销策划有限公司（以下简称欢康公司）居间介绍，钟丽娟与吕喆（由其母亲庄瑛代签）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定钟丽娟租赁吕喆位于厦门市思明区房屋，租期一年，月租金3800元，支付方式为押一付三按季度支付。双方另约定不得借故解除合同。合同签订后，钟丽娟立即向吕喆及其母亲支付了第一季度房租及押金共15200元。3月初，吕喆以出售等理由要求检查房屋，钟丽娟将此事委托中介代为处理，并告知吕喆。但吕喆不断骚扰钟丽娟且恶言相向，于3月18日通过短信方式通知钟丽娟解除合同，并于3月26日通过物业强行断电，导致钟丽娟无法正常使用而被迫搬离租赁房屋。另，钟丽娟因信赖已为租赁房屋花费了装修等费用，故提起如上诉请。 吕喆辩称，一、确认讼争合同由其母亲庄瑛代为签订，讼争合同已经因钟丽娟未按时支付物业、水电费的违约行为而导致解除；钟丽娟应返还吕喆已垫付的物业、水电费。此外，因派出所管理需要提供租户信息，租赁期内曾多次联系钟丽娟上门查看讼争房屋，但钟丽娟均无故拒绝。二、确认其曾于2019年3月26日通过物业对讼争房屋进行断水断电，讼争合同在钟丽娟于2019年4月15日自行搬离时而解除，因此租金应计算至2019年4月15日；讼争房屋内并钟丽娟所主张的广告牌及装修情况，钟丽娟也未曾告知其装修事实。综上所述，要求驳回钟丽娟的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月18日，经欢康公司居间介绍，案外人庄瑛以吕喆（出租方、甲方）名义与钟丽娟（承租方、乙方）签订了一份编号为0001810的《房屋租赁合同书》，约定乙方向甲方承租厦门市思明区厦禾路英才商厦855号1204房屋，建筑面积为48平方米，室内设备和装修包括空调2台、冰箱1台；租赁用途为办公；租赁期限从2019年1月18日至2020年1月17日止，每月租金为3800元；付款方式为每季度支付11400元，每次付款提前7天付清。合同第四条约定：合同签订之日，乙方向甲方交付人民币叁仟捌佰元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第五条约定：在租赁期间，乙方应负责交付水、电费、卫生费、小区管理服务费等费用。合同第七条约定：租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方协商同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同第九条约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。合同第十条约定：租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方，如乙方需续租须提前半个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁期满或合同解除后，乙方退出时，若有家俱杂物等布置不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议。合同第十四条约定：中介费为壹个月的租金，甲、乙双方各付半个月，甲方应付50%，乙方应付50%，签约当日付清。 讼争合同签订后，钟丽娟已依约向吕喆支付了押金3800元及第一个季度租金14700元。之后，双方因吕喆要求看房事项发生争议。 2019年3月18日，吕喆向钟丽娟发送信息“我是英才1204房东，现在我正式通知你，与你钟丽娟解除欢康房产编号0001810租房合同，即日起限定30天内搬离厦禾路855号英才商厦1204室。逾期将强制收回”、“钟丽娟女士，因与你多次预约要检查屋内办公用途未能配合并且态度恶劣。出于我作为出租方需要承担的责任，我并未能了解你租房的用途，因此需要提前解除合同，并赔偿你一个月的租金。请于4月17日前配合房屋按出租时原样交还。如给你带来不便表示抱歉”；钟丽娟于当日回复：“恶劣和谈，我都没有和你沟通过，我们是中介介绍，只是让你找中介沟通，你电话给我告诉我要看房要卖，我说你们存在诈骗，刚刚租给我，收了我租金，我房屋刚装修完搬进来就说要卖”。2019年3月23日，吕喆再次向钟丽娟发送信息“今天我让我代理人处理英才1204相关问题。小李告知我，你说你已与我协商一致，我也多次与你联系，你从来没接电话。请于2019年4月17日前搬离英才商厦1204室，我会在4月18日上午10:30在1204室与你交接房屋和钥匙，请还原房屋内原有样式，按合同约定履行违约责任。逾期未交接房屋，我将强制收回房屋。”2019年3月24日，钟丽娟回复“我是英才商厦855号1204室承租方钟丽娟，鉴于出租方无理由单方面提出租赁违约，侵害了本人的合法权益，给我造成不可必要的经济损失和时间损耗，现对出租方提出违约赔偿要求……出租方需退回本人已付的未到期租金、押金。本人将在收到以上违约赔偿后一个月内搬离，在没有收到违约赔偿前将继续履行租赁合约。关于违约事件前期交涉事宜，本人已全权委托张连团处理，在没有与出租方谈妥合理解决方案前，本人不再出面交涉此事……”。2019年4月18日，吕喆向钟丽娟发送信息“钟丽娟，下午给你多次电话未接，联系不到你，经物业证实你已于三天前将物品清空，并且无人居住与此。物业至今还有尚欠的物业费及水电费。你第一季度缴交的房租至本月17日到期。请你及时与我联系，给我你的卡号，我将返还你押金及违约金，其中会扣除换锁费、物业费以及还原房租原本样式的相关费用”“在物业以及多方机构的见证下，经查验屋内无人并且你钟丽娟的个人财物已经搬空。现已换锁，请你提供银行卡号，我将按合同把相应的违约金转入到你账户。……你已无权以任何形式侵占我的个人财产”，钟丽娟回复“……在我的所有损失委托评估机构还未计算出来之前，目前房屋我不能够交给你，以免造成证据丢失”“租赁合同尚未解除，我依法占有”。 另查明，2019年3月26日，吕喆对讼争房屋进行断水断电；2019年4月15日，钟丽娟从讼争房屋处搬离，吕喆确认其于当日知晓该搬离事实。2019年4月23日，吕喆向物业公司支付了讼争房屋于2019年1月16日至2019年4月15日期间的物业管理费230.1元、水电费160.9元。 本案审理中，钟丽娟主张因本案产生室内广告制作费损失4728元、装修费损失4800元、纱窗费用损失170元、搬家费损失650元及中介费损失1000元，并同意吕喆从其已经支付的押金中抵扣2019年1月18日至2019年3月26日期间的物业、水电费用。为证明前述损失，钟丽娟提交以下证据予以证明：1.厦门微美广告有限公司出具的收款收据及《补充证明》，拟证明因制作广告牌支出室内广告制作费4728元，该广告牌现已经搬到新的租赁地址使用；2.钟丽娟与案外人廖良碧签订的《装修协议书》及收款收据，拟证明因室内补强墙洞、墙面刷新产生装修费4800元及纱窗170元；3.《小羽佳服务验收单》及两份小羽佳家政订单详情的网络截图，拟证明 2019年4月15日产生搬家费650元；4.厦门祥和百信房地产代理有限公司出具的《收款收据》，拟证明支付中介费1000元。吕喆对前述证据的真实性均不予确认，认为讼争房屋在交付钟丽娟前刚进行粉刷，钟丽娟无重新装修的必要，也从未告知吕喆要进行装修。 本院认为，吕喆对案外人庄瑛以其名义签订讼争合同的事实予以认可，因此讼争合同对其发生法律效力。讼争合同系吕喆与钟丽娟的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。吕喆于2019年3月18日通知钟丽娟解除讼争合同，现虽主张系因钟丽娟欠付水电、物业费而要求解除合同，但其在2019年3月18日发出解除通知时并未以此为解约理由，且讼争合同也未对水电费、物业费具体缴交时间进行明确约定，吕喆也未举证证明曾催促钟丽娟支付该费用，因此吕喆前述解除通知于法无据，不发生解除合同的法律效力。 吕喆在无权解约的情况下，于2019年3月26日对讼争房屋进行断水断电，已构成违约，现钟丽娟要求解除讼争合同，本院予以支持。钟丽娟已依约支付2019年1月18日至2019年4月17日租金11400元，吕喆于2019年3月26日对讼争房屋进行断水断电，导致钟丽娟无法正常使用讼争房屋，因此2019年3月26日至2019年4月15日钟丽娟实际搬离期间的房租本院酌定按原租金的50%计算，因此吕喆应退还钟丽娟租金1583元。如前所述，讼争合同现因吕喆违约导致解除，因此钟丽娟要求其支付违约金3800元，符合讼争合同第七条约定，本院予以支持。 讼争合同已经解除，吕喆应退还钟丽娟已收取的押金。钟丽娟同意在押金中抵扣承租期间发生的水电、物业费用，于法不悖，可予以照准。2019年1月16日至2019年4月15日期间的物业管理费230.1元、水电费160.9元，钟丽娟主张应支付的是2019年1月18日至2019年3月26日期间发生的水电、物业费，2019年3月26日吕喆虽已停水停电，但钟丽娟并未从讼争房屋处搬离，综合考虑讼争合同签订时间、讼争房屋停水停电以及钟丽娟实际腾退时间等事实，本院酌定钟丽娟应支付的物业管理费及水电费应为300元，经抵扣后，吕喆应退还钟丽娟押金3500元。 关于钟丽娟所主张的其他各项损失。钟丽娟所主张的各项损失，均无正式发票以及相应付款凭证予以证明，无法根据其现有举证认定其主张的各项损失确已实际发生。此外，钟丽娟主张的室内广告制作费系其因经营需要而支出的费用，且该广告牌其已搬至新租赁场所使用，因此该部分损失并未实际发生。关于室内补墙洞、墙面刷新装修费4800元及纱窗170元，均系装修费用损失，根据讼争合同第九条约定，钟丽娟并未举证证明其装修已经吕喆同意。关于搬家费损失及中介费损失，均非因吕喆违约而必然产生的损失，且前述违约金已足以弥补其实际损失。综上所述，对钟丽娟该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除钟丽娟与吕喆于2019年1月18日签订的《房屋租赁合同书》； 二、吕喆于本判决生效之日起十日内退还钟丽娟租金1583元、押金3500元及违约金3800元； 三、驳回钟丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费328元，由钟丽娟负担202元、吕喆负担126元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王瑛 二〇一九年九月九日 法官助理孟晓媚 代书记员 周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。