河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10038号 上诉人（原审被告）：于泽峰，男，1983年10月18日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：于晨宏，河北远瞾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈砚鸿，河北远瞾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙云飞，男，1990年12月4日出生，汉族，住河北省赵县。 委托诉讼代理人：田立会，河北乾骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏巍巍，河北乾骥律师事务所律师。 上诉人于泽峰因与被上诉人孙云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于泽峰上诉请求：1.撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初662号民事判决书。改判驳回孙云飞诉讼请求。2.本案诉讼费由孙云飞承担。事实与理由：1.于泽峰与孙云飞在2018年4月19日签订房屋买卖三方合同时，涉案房产还未办理产权证书，买卖合同应属无效。由于经纪人孙少东和孙云飞的疏忽大意最终导致合同无效。三方均有过错。2018年7月底，房屋不动产权证书办理完毕，原本合同可以转为有效合同，但是由于建佳公司经纪人的懈怠涉案房产共有权人任巧芝始终没有签字，合同还是终归无效。2.即使合同有效，合同的违约责任也不应由于泽峰承担。按照合同第九条约定：“甲方交完所有资料给丙方后，丙方保证一个月以内办理完催本手续，如因甲方原因导致房本无法办理三方互不违约。甲方退还定金给乙方。”根据该条约定，办理房本的责任在建佳公司，据孙云飞所述，建佳公司收了他们数千元催本费交与领导办理催本手续，但是由于建佳公司单方原因并未办理成功，钱也未退。建佳公司已构成违约。孙云飞因为急于用钱低价出售涉案房产，但由于建佳公司的违约导致于泽峰无法及时取得房款应急，于泽峰只能自行找到开发商协商。在2018年7月9日出资28,000元购买了开发商无产权手续的地下室才得以办理了产权证。之后，于泽峰一直积极联系孙云飞商谈地下室费用承担和继续交易问题，而孙云飞一再声明不要地下室，也不出钱，在多次联系孙云飞和建佳公司经纪人孙少东无果后，于泽峰只得以实际行动解除了三方合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则。并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。纵观本案，在办理房本的过程中，先有建佳公司的违约，后有孙云飞的怠于履行合同，再有开发商的乘人之危、趁火打劫，致使于泽峰无路可走，只得高价购买无产权的地下室以取得产权证。于泽峰在联系建佳公司经纪人无果的情形下，只能以实际行动解除了合同。此种情况完全符合情势变更，从该角度讲，于泽峰亦有权要求变更合同，而不承担违约责任。综上所述。一审法院在审理该案过程中，完全未考虑建佳公司的过错和孙云飞的过错，也未考虑于泽峰为促成该笔交易所做出的努力和付出的代价，而只单纯地将合同责任全部推给了于泽峰，有失司法的公平、公正，严重损害了于泽峰的合法权益。请贵院支持于泽峰的上诉请求，撤销一审的错误判决，驳回孙云飞诉请。 孙云飞答辩称，签订合同时没有房本，房产证是在中介的帮助下办理了房产本，房屋买卖没有约定购买地下室，在孙云飞无任何违约的情况下，于泽峰没有通知孙云飞就将房产卖给他人，构成违约，应当承担违约责任。于泽峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孙云飞向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除孙云飞、于泽峰签订的《房屋买卖三方合同》；2.请求法院判令于泽峰向孙云飞支付违约金104000元；3.本案诉讼费由于泽峰承担。事实与理由：2018年4月19日孙云飞（乙方）与于泽峰（甲方）及石家庄建佳房地产经纪有限公司第十一分公司（以下简称建佳公司）签订了《房屋买卖三方合同》，孙云飞购买于泽峰名下位于石家庄市长安区，约定成交价格为1040000元，签订合同当日孙云飞向于泽峰支付20000元定金。合同签订后，孙云飞向建佳公司交付了贷款需要的材料，等待于泽峰一起办理贷款事宜，于泽峰却一直不予配合，现孙云飞根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 一审法院认定事实：2018年4月19日，孙云飞、于泽峰于石家庄建佳房地产经纪有限公司第十一分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定：孙云飞购买于泽峰坐落于石家庄市长安区，成交价格为1040000元，签订合同的同时孙云飞给付于泽峰购房定金20000元。合同约定如孙云飞、于泽峰双方中途违约，违约赔偿金为总房价的10%，由违约方支付给守约方，此10%违约金包括定金、中介服务费等费用。后于泽峰未配合孙云飞办理银行贷款面签事宜，2018年12月21日，河北乾骥律师事务所的律师田立会、魏巍巍向于泽峰出具律师函，告知于泽峰在收到律师函7个工作日之内配合孙云飞办理完成购房贷款面签事宜，否则视为拒绝履行合同义务本合同解除。于泽峰在收到律师函后也未配合孙云飞办理相关事宜。后孙云飞在石家庄市不动产登记中心查询该房产系于泽峰与其妻子任巧芝共有，该房产已卖给第三人丁拓。 一审法院认为，孙云飞、于泽峰系在平等自愿的基础上签订《房屋买卖三方合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，该院予以确认。双方均应按合同的约定履行。于泽峰辩称涉案房产在合同签订时并未办理房产证且该房产的共有权人毫不知情，合同无效，但于泽峰未在签订合同时告知孙云飞该房产系其与妻子任巧芝共有，也亦未告知其妻子任巧芝将涉案房产出售给孙云飞，故该院对于泽峰的辩称不予采纳。因于泽峰未能配合孙云飞办理完成购房贷款面签事宜，使孙云飞不能办理过户手续，且该房产已出售给第三人，根据合同约定，于泽峰属于违约，导致合同无法履行，故对孙云飞主张解除孙云飞、于泽峰签订的《房屋买卖三方合同》，于泽峰按照合同约定支付孙云飞违约赔偿金（总房价的10%）104,000元，于法有据，该院予以支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、依法解除孙云飞、于泽峰于2018年4月19日签订的《房屋买卖三方合同》二、于泽峰于本判决书生效之日起十日内支付孙云飞违约赔偿金104,000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费2,380元，保全费1,040元，由于泽峰负担（诉讼费孙云飞已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院查明事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、孙云飞、于泽峰签订的《房屋买卖三方合同》是否属于无效合同；二、于泽峰是否存在合同违约行为。 关于孙云飞、于泽峰签订的《房屋买卖三方合同》是否属于无效合同的问题。诉涉房产系于泽峰与其妻子任巧芝共有，虽任巧芝未在《房屋买卖三方合同》中签字，但于泽峰将其与开发商签订的购房合同以及办理的房产本等原件交由中介进行房产交易，且中介工作人员孙少东出庭作证证明任巧芝对本案诉涉的房产交易知情。鉴于于泽峰与任巧芝系夫妻关系，于泽峰以此理由主张诉涉《房屋买卖三方合同》无效，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，于泽峰以诉涉房产未办理产权证书为由主张《房屋买卖三方合同》无效，本院亦不予支持。 关于于泽峰是否存在合同违约行为的问题。本案诉涉双方签订《房屋买卖三方合同》后确实存在于泽峰为顺利办理房产证而购买地下室的情况。《房屋买卖三方合同》中明确孙云飞购买标的物不包括地下室，于泽峰理应积极与孙云飞协商解决地下室的问题，在协商不成的情况下，采取合法途径实现自己的权益。而本案中于泽峰与孙云飞协商不一致的情况下，又将诉涉房产卖与他人，应认定为于泽峰违约，承担违约责任。《房屋买卖三方合同》第九条约定于泽峰交完所有材料给中介方后，中介方保证一个月之内办理催本手续，如因于泽峰原因导致房本无法办理，三方互不违约，于泽峰退还定金给孙云飞。本案中不存在未能办理房本的情形，亦不能证明中介方未在一个月之内办理催本手续。故于泽峰以此条约定主张其不承担违约责任，本院不予支持。 综上所述，于泽峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,380元，由于泽峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 贾 虹 审判员 刘明军 审判员 李 超 二〇一九年九月三日 法官助理聂瑞强 书记员王歌