甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初774号原告：朱亚琴，女，1960年12月11日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理：张莉，甘肃融通律师事务所律师。被告：哈琇文，女，1966年7月3日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：舒子铸（哈琇文之子），男，1985年2月2日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：张茜，甘肃王力律师事务所律师。被告：甘肃新阳光物业管理有限公司，住所地兰州市七里河区敦煌路**。法定代表人：徐永康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高明蓉，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯峰，北京大成（兰州）律师师事务所律师。原告朱亚琴诉被告哈琇文、甘肃新阳光物业管理有限公司（以下简称新阳光物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱亚琴的委托诉讼代理人张莉，哈琇文的委托诉讼代理人舒子铸、张茜，新阳光物业的委00托诉讼代理人高明蓉、冯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令本案房屋租赁合同解除；2.依法判令二被告共同赔偿原告各项经济损失50万元（包含租金、店员工资、经营利润损失及装修损失等）；3.依法判令二被告承担本案全部诉讼费用、评估费用。事实与理由：原告出于开设服装店的目的，与被告哈琇文签订《租赁合同》及《补充协议》。合同约定租赁期限从2008年12月8日至2019年3月7日止。合同签订后，原告按约履行支付租金的义务，被告如期收取租金。2018年12月初，原告根据以往的经验，为了能在旺季促销吸引顾客，购买材料聘请工人进行店内布局的重新调整、装修柜台和室内装潢。2018年12月17日，哈琇文指派人员强行将店铺内进行装修作业的工人驱散，并将大门锁上。同时，哈琇文滥用业主身份与新阳光物业相互勾结，恶意破坏店铺的经营活动，对店铺采取了非法停电措施，致使店铺自2018年12月17日起锁闭停电至今。自两被告的侵权和违约行为发生后，原告与被告方已经有数次交涉，但是被告态度嚣张强硬，导致无法协商成功。现认为被告的行为已构成违约，给其造成巨大的经济损失，为此提起诉讼。哈琇文辩称，1.其与原告签订的房屋租赁合同期限已经于2019年3月7日届满而终止，故不存在解除合同一说，无需请求人民法院判令解除。2.首先原告违反租赁合同第7.3条的约定，未征得其同意的擅自对商铺进行装修，构成违约;其次，原告以“罗丽丝”并非以“海澜之家”的名义进行装修备案，说明原告已经做出了将涉诉商铺擅自转让的意思表示;第三，对原告装修行为其已向原告邮寄送达律师函，要求原告立即停止装修，恢复原状，但原告未积极处理，将涉诉商铺搁置，放任损失的扩大;第四，本案为合同之诉而非侵权之诉，故原告要求的店员工资，经营利润等损失应属侵权之诉，人民法院应当驳回其诉讼请求。综上所述，答辩人不应承担赔偿责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。新阳光物业辩称，在程序方面，本案原告将不同的法律关系混在一起，作为一个案件进行起诉于法无据。1.本案朱亚琴与哈琇文属于租赁合同关系，其与哈琇文之间属于物业服务合同关系，朱亚琴仅仅是基于使用哈琇文的物业，代业主哈琇文接受物业服务企业的服务而已，是物业服务合同之外的第三人，与新阳光物业之间并无直接关系；2.依原告诉称，一方面是哈琇文强行上锁、停电存在违约行为，另一方面是哈琇文与新阳光物业非法停电同时存在共同侵权行为，这明显是两个不同的法律关系，分别适用合同法和侵权责任法。在违约责任与侵权责任竞合的情况下，受损害方只能任选其一，或者提起违约之诉，追究对方的违约责任，或者是提起侵权之诉，追究对方的侵权责任，而不能同时行使两个权利。现原告将不同的法律关系混在一个案件中一并起诉，不符合法律规定,无法律依据。在实体方面，新阳光物业并非本案的适格主体。朱亚琴的诉讼请求是解除合同、赔偿损失，新阳光物业不是合同一方当事人。朱亚琴将其列为被告，突破了合同的相对性，于法无据。本案中，虽然哈琇文向其提出申请要求对案涉铺面进行停电，但事实上并未采取停电措施。退一步讲，即便是采取了停电措施，新阳光物业也是基于房屋所有权人的授权进行，并非因为拖欠物业费而实施的，该授权的后果应该由授权人承担。即便新阳光物业停电，对原告解除合同赔偿损失的诉讼请求下，也只能是由哈琇文承担违约责任，再由哈琇文向新阳光物业进行追偿，而不是将新阳光物业作为共同被告。由此可见，本案中，原告将其作为被告，突破了合同的相对性，无事实与法律依据，新阳光物业并非本案适格主体。综上所述，原告的诉讼请求与其无关。本院经审理认定事实如下：1.朱亚琴与哈琇文之间是租赁合同关系，哈琇文与新阳光物业之间是物业服务合同关系。2.2008年12月8日，出租方（甲方）哈琇文与承租方（乙方）朱亚琴签订租赁合同一份。约定：哈琇文将位于甘肃省兰州市总建筑面积190平米、使用面积178平米的房产出租给乙方用于服装经营。租赁期限为十年，自2008年12月8日至2018年12月7日止。在该合同中，双方就租金及支付方式分别进行了约定。关于出租方的责任，合同第6.3条、6.7条约定甲方按时交付房屋，并保证配套设施完善，保证乙方能正常使用。甲方保证乙方在承租期内对所承租的房屋和设施享有合法的使用权。关于乙方保证及责任，合同第7.1条约定乙方应当按照合同的规定如期支付租金；第7.2条约定乙方应当正常使用，并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏；第7.3条约定，乙方可按其装修图对房产外型，内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担，若乙方进行装修或改扩建需改变房产基本结构，应当事先征得甲方同意。合同第八条提前终止条款约定,本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，可以提前终止本合同；若发生地震、水灾、台风和甲乙双方不可预见，也不能控制等不可抗力事件，导致房产本身或周围环境发生重大变化，不能提供合乎本合同规定的房产用途时，乙方有权提前终止合同。合同第10.3条违约责任条款约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应当向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。合同签订后双方又签订补充协议一份，将合同的租赁期限延长至十年零三个月，即自2008年12月8日至2019年3月7日止，同时双方对租赁合同中第三条关于租金的支付方式进行了更改。约定乙方于2015年12月8日前付清2019年3月7日前的全部租金。3.该合同及补充协议签订后双方均如约履行着合同。2015年12月3日，朱亚琴通过中国工商银行向哈琇文支付了最后一笔租金1130320元，自此朱亚琴应向哈琇文支付的十年零三个月的所有房租已全部结清。4.2018年12月初，朱亚琴对承租的铺面进行装修，同年12月17日，哈琇文向新阳光物业申请停止向该铺面供电并强行驱散装修人员，将铺面上锁。同日，新阳光物业张贴告知书：“阳光家园1号楼1层14号商铺经营户：我公司接到阳光家园1号楼1层14号商铺所属业主停电申请，要求在2018年12月17日下午19:00对该商铺停电。为此，物业公司特提醒你商铺做好相关准备（附申请复印件1份）特此告知”,后铺面是否停电无证据印证。5.朱亚琴在哈琇文将铺面上锁后双方经过协商未果，为此原告诉讼来院。6.庭审中，原告认可本案为合同之诉。7.原告主张的损失为装修损失、正常营业时的既得利益损失、2018年12月至2019年3月7日期间的租金损失、锁门期间的店员工资损失。本院受理本案后，依原告申请、本院委托、原被告共同选定的甘肃三公价格评估有限公司对兰州市敦煌路14号一层敦煌路海澜之家服饰店装修价值及经营利润损失价格进行评估。2019年7月10日甘肃省三公价格评估有限公司做出甘公评字［2019］2950099号关于服装店装修经营利润损失的价格评估意见书。价格评估结论为:装修价格和经营利润价格的价格评估标的在价格评估基准日评估价格为人民币298600元。产生评估费15000元。8.《补充协议》第二条约定，2018年12月8日至2019年3月7日的租金为20万元。该铺面自2018年12月17日起被哈琇文上锁后朱亚琴再未占有。9.朱亚琴与哈琇文均认可2019年3月7日以后双方之间合同期限已经届满，合同自此终结，再无需判决解除。本院认为,本案争议的焦点一是朱亚琴的装修行为是否构成违约的问题；二是新阳光物业是否是本案适格被告；三是朱亚琴的损失应否得到支持以及损失的构成。关于第一个焦点朱亚琴的装修行为是否构成违约的问题，哈琇文认为朱亚琴构成违约的理由是朱亚琴违反合同约定，未征求其的意见以“罗丽丝”备案装修，有擅自转让铺面的意思表示。本院经审理认为：2008年12月8日朱亚琴与哈琇文签订的《租赁合同》第7.3条约定：“乙方可按其装修图对房产外型，内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担，若乙方进行装修或改扩建需改变房产基本结构，应当事先征得甲方同意”。由该约定可以确认，朱亚琴可以对铺面的外型、内部布局进行设计和装修，但是若进行装修或改扩建需改变房产基本结构的，应当事先征得哈琇文的同意。即征求意见的前提条件是“需改变房产基本结构”。本案中，哈琇文无证据印证朱亚琴的装修有改变房产基本结构的事实，也无证据证明朱亚琴有转让铺面的行为。故朱亚琴的装修并未违反合同约定，不构成违约。相反哈琇文驱赶装修人员，将铺面上锁的行为与合同约定相悖。双方签订的合同中关于房屋的用途为“服装经营”，虽然该合同第1.2条约定“乙方可将承租房产用于开设海澜之家服饰超市”，但无必须开设海澜之家服饰超市的限制性约定，同时该条还有“乙方在适用期限内依法经营不受甲方干预”的约定，即也就是说在租赁期限内只要是用于服装经营，不管是“海澜之家”还是“罗丽丝”均是服装行业，并未超出“服装经营”的用途约定，哈琇文无权干预；关于第二个焦点新阳光物业是否是本案适格被告问题，本院认为新阳光物业的抗辩意见成立，新阳光物业不是本案涉诉合同的相对人，朱亚琴将新阳光物业列为被告无事实和法律依据；关于第三个焦点朱亚琴的损失应否得到支持以及损失的构成问题，哈琇文在朱亚琴未违约的情况下强行锁闭出租的铺面，导致朱亚琴在合同期内不能正常使用，造成铺面装修不能、正常经营不能开展导致经济损失，应承担相应的责任。对朱亚琴主张的损失中的装修损失和正常营业时的既得利益损失，甘肃省三公价格评估有限公司做出结论为298600元合理合法，本院予以采信；至于2018年12月至2019年3月7日期间的租金损失，因期间双方之间的租赁合同尚未解除，期间因锁门产生的损失也向哈琇文索赔，该诉讼请求属于重复追索，本院不予支持；关于店员工资损失，因期间未实际经营，员工工资亦未实际产生，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、哈琇文于本判决生效之日起十日内赔偿朱亚琴装修损失和正常营业时的既得利益损失共计298600元；二、驳回朱亚琴的其他诉讼请求。案件受理费8900元减半收取计4450元、诉讼保全费2530元，鉴定费15000元，合计21980元，由朱亚琴负担1780元，由哈琇文负担20200元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王素芳二〇一九年九月十九日书记员  臧千雅