浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初128号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路******。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：范存武，男，1983年2月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告（案外人）：王珊瑚，女，1985年2月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上述二被告共同委托诉讼代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道**v>法定代表人：赵凤林，该公司经理。委托诉讼代理人：曹静，该公司职工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）与被告范存武、王珊瑚、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，被告范存武、王珊瑚的共同委托诉讼代理人黄仰余、黄平平到庭参加诉讼。被告五洲公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲公司名下坐落于乐清市五洲电工电气城D区18幢325室房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024872号]（以下简称涉案房产）。事实与理由：原告在诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案中申请财产保全，贵院于2018年7月24日查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市包括涉案房产在内的共计127套房地产。贵院针对被告范存武、王珊瑚的执行异议，作出（2019）浙03执异2号执行裁定，中止对涉案房产执行错误。被告范存武、王珊瑚与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按相关规定进行网签备案，不具有公示效力和真实性，涉案房产由案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司负责经营管理并收取租金，被告范存武、王珊瑚未合法占有。范存武、王珊瑚不能证明实际支付了涉案房产的价款和所支付款项与涉案房产之间存在关联性；涉案房产属于预售的商品房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，范存武、王珊瑚是申请办理房屋所有权证的法定义务人，申请办证的法定义务须在商品房交付使用之日起90日内履行。范存武、王珊瑚作为义务人未在合同签订后的30日内督促五洲公司对合同进行网签备案，未按规定申请所有权变更登记，与涉案房地产未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，被告范存武、王珊瑚对涉案房产不享有排除执行的权利。原告二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书，证明本院于2018年7月5日受理原告二十冶公司起诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，证明本院于2018年7月23日裁定冻结被告五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，证明本院查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市柳青南路2555号五洲电工电气城D区包括涉案房产在内的共计127套房地产；4.（2019）浙03执异2号执行裁定书，证明被告范存武、王珊瑚对涉案房产提出执行异议，本院裁定中止对涉案房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，证明该案当事人购买五洲公司房产未与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订商铺经营协议，无法占有商铺，所以王珊瑚不可能占有涉案房产。被告范存武、王珊瑚质证认为，证据1-4真实、合法，具有关联性。证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明待证事实。被告范存武、王珊瑚辩称，1.其于2017年10月31日与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。网签仅是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，旨在防范“一房多卖”，是否网签备案并不影响合同的法律效力。2.在涉案房产被人民法院查封之前已完成房屋交接手续，合法占有涉案房产。2018年3月25日，其与五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司签订了房屋交接书，完成交接手续。房屋交付意味着不动产已由其占有，交付使用后该房屋的毁损、灭失等风险将由其承担。至于原告诉称的委托经营管理及收取租金系不动产的收益范畴，与不动产的占有属不同的法律概念。答辩人委托第三方出租，不影响占有该房产的事实。3.在涉案房产被人民法院查封之前，已付清全部购房款637568元。2017年10月22日支付定金5万元，2017年10月30日通过范光福银行转账587568元。4.涉案房产因五洲公司的原因被人民法院查封，致使无法办理所有权过户登记。五洲公司在2018年7月13日对涉案房产办理初始登记，因商铺数量多，需要等候通知办理产权过户手续，后因被法院查封而无法过户，不存在任何过错。其对涉案房产享有的权利符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，能够排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。被告范存武、王珊瑚提交了如下证据：6.身份证、结婚证，证明范存武、王珊瑚的身份情况及夫妻关系。7.户口本，证明范光福系范存武父亲。8.《商品房买卖合同》、范存武与五洲公司售楼部工作人员何芸慧微信聊天记录，证明范存武、王珊瑚与五洲公司于2017年10月31日签订书面商品房买卖合同。9.银行转账凭证、收款收据、浙江省增值税普通发票，证明2017年10月22日，范存武向五洲公司支付定金5万元，2017年10月30日，范存武通过其父范光福工商银行账户向五洲公司支付余款587568元，范存武、王珊瑚在涉案房产被查封之前已付清全部购房款637568元。10.维修资金专用收据，证明范存武、王珊瑚于2018年3月12日缴纳涉案房产商铺物业维修资金。11.《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》，证明范存武、王珊瑚与五洲公司完成交接手续，合法占有涉案房产，并于2018年10月31日委托案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司出租、经营管理。12.不动产权分割登记凭证，证明2018年7月13日五洲公司对涉案房产办理初始登记。13.（2019）浙03执异2号执行裁定书，证明本院裁定中止对涉案商铺的执行。原告二十冶公司质证认为：证据12、13真实、合法，具有关联性。证据6、7的结婚证、户口本没有原件。证据8真实性、合法性、关联性均有异议，合同形成时间有伪造、提前的可能，何芸慧身份无法核实。证据9，范光福未出庭作证，对该笔银行转账关联性不予认可，收据和发票的开具时间不合常理。证据10、11真实性、合法性、关联性均有异议，《房屋交接书（商铺）》是五洲公司为配合执行异议制作的虚假文书，签订时间不合常理，无法证明待证事实。被告五洲公司辩称，1.贵院对范存武、王珊瑚提起的案外人执行异议作出的执行裁定，认定事实清楚，符合法律规定；2.其与范存武、王珊瑚签订《商品房买卖合同》的时间早于贵院查封的时间，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方均有约束力，均应严格遵守。网签备案程序是行政机关行使行政管理职能的行为，对于合同效力和房屋买卖行为的真实性没有影响；3.涉案房产交付范存武、王珊瑚的时间早于贵院查封的时间，该房屋交付于范存武、王珊瑚之后，范存武、王珊瑚即有权合法占有该房屋。至于范存武、王珊瑚是自行出租、委托第三方出租还是借给他人使用或者自己使用，皆系其自由处分财产权的行为，对于合法占有的事实没有影响；4.交款事实有银行转账凭证、收据和发票予以证明，时间、金额均与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明已经支付全部房屋价款的事实；5.非因范存武、王珊瑚自身原因未办理过户登记。双方在申请正常办理产权转移登记手续时，发现该房屋已被贵院查封，无法办理。原告的起诉无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.证据5系乐清市人民法院于2017年11月10日作出的有关原告张望远、高思与被告五洲公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书，该判决与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。2.证据6、8-11均系原件，证据7经核实与原件相符，具有关联性，本院予以认定。本院审理查明，王珊瑚与范存武系夫妻关系，范存武与范光福系父子关系。2017年10月31日，范存武、王珊瑚与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定范存武、王珊瑚购买由五洲公司开发建设的坐落于乐清市五洲电工电气城D区18幢325号商品房，建筑面积73㎡，单价8733.81元，总价637568元，买受人于2017年10月31日前一次性付清涉案房产购房款共计637568元。合同签订前后，范存武于2017年10月22日向五洲公司银行转账5万元，五洲公司出具5万元收款收据。范存武于2017年10月30日通过范光福向五洲公司银行转账587568元，五洲公司于2017年10月31日出具587568元收款收据。合同签订当日，范存武、王珊瑚就涉案房产与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》一份，约定将涉案房产全权委托案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司进行出租和经营管理事宜，经营期限自2017年12月30日起至2027年12月29日止。2018年3月25日，五洲公司、范存武、王珊瑚和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，约定由范存武、王珊瑚接收商铺且由范存武、王珊瑚转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司经营管理。2018年7月13日，被告五洲公司取得乐清市国土资源局颁发的编号330382114252GB00472F00050420不动产权分割登记凭证。2019年1月16日，五洲公司向范存武、王珊瑚就涉案房产购房款出具637568元增值税普通发票。原告二十冶公司为与被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提起诉讼，并于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，请求对被告五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。另，本院于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封被告五洲公司的财产，以109854047.5元限。本院（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书载明，2018年7月26日查封被告五洲公司名下包括涉案房产在内的共计127套房屋。被告范存武、王珊瑚不服，向本院提出执行异议。本院于2019年1月30日作出（2019）浙03执异2号执行裁定，中止对涉案房产的执行。原告二十冶公司不服该执行裁定，提起本诉。另查明，五洲公司柳白新城D地块基建项目于2015年9月13日开工，于2017年12月11日竣工验收，已于2017年12月28日在乐清市住房和城乡规划建设局备案。本院认为，本案的争议焦点是范存武、王珊瑚对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、范存武、王珊瑚已在涉案房产被查封前与五洲公司签订书面买卖合同。范存武、王珊瑚与五洲公司已于2017年10月31日签订《房屋买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。《住房城乡建设部办公厅关于印发的通知》系住房和城乡建设部制定出台的部门规范性文件，该通知中关于网签备案的规定属管理性规定，非法律、行政法规的效力性强制规定，本案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告主张该商品房买卖合同未网签备案无效，合同签订时间可能提前，没有事实和法律依据，本院不予采信。二、范存武、王珊瑚已支付全部价款。范存武、王珊瑚支付的总价款与五洲公司出具的收款收据、增值税普通发票的金额相一致，付款人范光福是范存武的父亲，代为支付购房款，范存武、王珊瑚提供的证据已形成完整证据链，足以证明其已全额支付购房款637568元。原告主张该银行转账与购房款无关联性，理由不充分，本院不予采信。三、范存武、王珊瑚已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。五洲公司、范存武、王珊瑚和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，王珊瑚接收涉案房产后有权占有、管理、使用涉案房产，并有权将涉案房产转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理，转交行为也是行使占有、管理、使用的权利表现。原告二十冶公司主张《房屋交接书（商铺）》系伪造，范存武、王珊瑚、五洲公司与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理之间不存在房屋交付的法律事实，五洲公司才是涉案房产的实际占有人，没有证据支持，本院不予采信。四、五洲公司于2018年7月13日才取得不动产权登记分割凭证，13天后涉案房产就被查封，范存武、王珊瑚未办理产权过户手续，尚在合理时间范围内，不属于因范存武、王珊瑚自身原因导致涉案房屋未办理过户登记的情形。尽管《城市房地产开发经营管理条例》规定预售商品房的购买人应自商品房交付之日起90日内办理产权登记，但本案实际情况是五洲公司直到2018年7月13日才进行不动产权分割登记，客观上造成范存武、王珊瑚无法在商品房交付之日90日内进行过户登记。因此，原告主张范存武、王珊瑚自身原因未办理过户登记，理由不充分，本院不予采信。被告五洲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费10176元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  吴忠烈审 判 员  张 丹人民陪审员  李宜泽二〇一九年九月二日代书 记员  曹 爽