湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初2540号原告：邓灿，男，汉族，1988年10月26日出生，户籍登记地湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：匡琼松，湖南南舫律师事务所律师。被告：衡阳维泰房地产开发有限公司，住所地：衡阳县西渡镇商城路****。法定代表人：欧盛明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王仕斌，湖南追正律师事务所律师。原告邓灿与被告衡阳维泰房地产开发有限公司（以下简称“维泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告邓灿及其委托诉讼代理人匡琼松、被告维泰公司委托诉讼代理人王仕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓灿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付合格的商品房；2、请求判令被告向原告支付违约金27370.37元整（自2019年5月1日起暂计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后，按房款总价每日万分之五计算至实际交房之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定原告付清了全部购房款，《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2018年12月31日前交付合格的商品房给原告使用，但是因被告的原因，该商品房未能在约定的时间交付原告使用。被告已构成违约，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付违约金。2018年12月31日，原告的业主代表与被告签订了承诺书，被告承诺在2019年4月30日交付合格的商品房，但是，按照《商品房买卖合同》与《承诺书》的约定，交付合格的商品房之前，被告须公示绿化验收合格、消防验收合格等相关文件，被告在确定交房时，未出具商品房验收合格的相关文件，视为商品房不符合交房条件。被告于2019年5月27日单方面发出入伙通知书，这种行为不具有法律效力，原告对该入伙通知书提出了异议，要求被告停止违法交房行为。关于商品房的合格交付与违约金问题，原告与被告多次交涉未果。为了维护自己的合法权益，原告根据我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；证据2、被告营业执照，拟证明被告主体适格；证据3、商品房买卖合同、补充协议、承诺书，拟证明原、被告之间存在的商品房买卖合同合法有效，原告与被告签订的商品房买卖合同对交房时间进行了约定，被告存在违约行为；证据4、购房款收据、维修基金发票、银行按揭合同，拟证明原告已付清房款，已经履行了相关义务；证据5、入伙通知书、收房异议书、衡阳县住房和城乡建设局答复意见书，拟证明案涉房屋不符合交房条件。被告维泰公司辩称：1、被告已向原告发出了入伙通知书，已经交付合格商品房；2、被告没有按合同约定的时间准时交房是不可抗力原因造成的，经过政府调解已与业主约定了新的交付时间，所以不存在赔偿原告违约金；3、合同约定的违约金过高，请求法院进行调整。被告为支持其辩称主张，向本院提供以下证据：证据6、商品房买卖合同，拟证明原告主张逾期交房权利的时间是逾期交房120天后及其他无权主张逾期交房的情形；证据7、关于交房的预告，拟证明被告因不可抗力逾期交房向各业主已发了书面通告；证据8、天气报表，拟证明被告逾期交付房屋是因为天气等不可抗力原因所造成的；证据9、房屋验收记录，拟证明被告开发的商品房符合验收标准。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证、质证。对当事人无异议的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下分析与认定：证据3，具有真实性，合法性，与本案案件事实有关联，应予采信；证据4系原告交纳购房款、房屋维修基金票据以及银行按揭合同，具有真实性、合法性，能够证明原告已按合同约定履行了义务，本院予以采信；证据5，具有真实性，能达到原告拟证明案涉房屋不具备交付条件的证明目的，本院予以确认；证据6系原、被告签订的商品房买卖合同，具有真实性，没有违反法律禁止性规定，应属合法有效，但不能达到被告举证之证明目的；证据7、8虽具有真实性，但不能证明被告逾期交房系不可抗力原因造成的，故本院对被告提供的证据7、8的证明目的不予采信；证据9虽具有真实性，但不能达到被告举证证明房屋符合验收标准之目的，故本院对证据9证明目的不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：被告维泰公司于2014年3月7日注册成立，经营范围：房地产开发与经营；建筑材料的销售；园林设计。维泰公司以出让方式取得位于西渡镇合济村，编号为湘（2017）衡阳县不动产第0006661号地块的土地使用权，该地块土地面积为39339.70平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2013年5月30日至2083年5月29日。被告维泰公司经批准在该地块上建商品房。2018年1月18日，邓灿、戴紫郡与维泰公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，合同约定：邓灿、戴紫郡购买维泰公司开发的位于西渡镇合济村人和丽景3栋702室商品房，建筑面积130.55平方米，单价4557.7元/平方米，总金额595008元；邓灿、戴紫郡于签订商品房买卖合同时支付房款205008元，剩余房款39万元办理银行按揭贷款；邓灿、戴紫郡于签订合同之日起7个工作日内提供按揭资料到银行办理好按揭手续；维泰公司应当在2018年12月31日前交付经验收合格的商品房；合同还对邓灿、戴紫郡逾期付款违约责任、维泰公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，该补充协议共分二十四条，其中第十二条第二项约定“该商品房经验收合格是指该商品房经施工验收单位、设计单位、监理单位、建设单位、勘察单位竣工验收时以五方单位签字为准，买受人无异议”。上述合同签订后，邓灿、戴紫郡交清了房屋首付款，并办理了银行按揭手续，交清了契税、印花税及房屋维修基金。2018年12月31日，被告与购买该小区商品房业主代表签订承诺书，被告承诺于2019年4月30日交付验收合格的商品房。2019年5月27日，被告向购买该小区商品房的业主发出入伙通知书，告知商品房已经政府有关部门验收合格，于2019年5月30日准予交付使用。维泰公司安排第1、2、3栋业主于2019年5月30日至6月1日、第8、9栋业主于2019年6月2日至6月4日、第4、5栋业主于2019年6月8日至6月10日带齐证照、资料并按相关收楼流程前往物业服务中心办理交房手续。2019年6月1日，购买人和丽景小区商品房业主汤正芳等人委托湖南南舫律师事务所匡琼松律师向维泰公司发出《收房异议书》，认为维泰公司在确定交房时，未出具商品房验收合格的相关文件，视为商品房不符合交房条件，买房业主们对该入伙通知书提出异议，要求撤销入伙通知书。此后，购买人和丽景小区业主龙寒林向衡阳县住房和城乡建设局就维泰公司延期交房进行信访。衡阳县住房和城乡建设局于2019年6月24日作出答复意见书，处理意见如下：1、责令开发商停止违法交房行为，完成扫尾工程，办理好项目验收手续。配合职能部门做好验收工作，并对发现的问题及时整改到位，达到交房标准，明确交房时间为2019年7月30日之前；2、项目临街人行道，园林绿化等配套设施限期90天内完成全部工程建设，并通过相关部门验收。本案审理过程中，被告维泰公司于2019年9月19日向本院提供了一份“维泰假日广场人和丽景”工程竣工验收备案表，该备案表上加盖了勘察单位湖南中核岩土工程有限公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位江苏南通二建集团有限公司、监理单位衡阳远见建设工程监理有限公司、建设单位衡阳维泰房地产开发有限公司印章，落款时间均为“2018年11月7日”，该备案表上建设行政主管部门未签署意见，未加盖印章。本案审理过程中，原、被告均表示愿意继续履行合同。本案经本院主持调解，因双方意见分歧未果。另查明，邓灿、戴紫郡于2019年5月7日在衡阳县民政局办理了离婚登记，双方签订了《离婚协议书》，双方约定位于衡阳县西渡镇海英大道与人和路交汇处维泰智慧城3栋702室归邓灿所有，剩余房贷由邓灿承担，戴紫郡配合邓灿办理房屋产权登记手续。本院认为，原告邓灿与被告维泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《商品房买卖合同》约定，被告向原告交房时间为2018年12月31日，约定交房条件为“该商品房经验收合格”，原、被告经协商将交房时间变更为2019年4月30日，故应认定交房时间为2019年4月30日。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应于2019年4月30日向原告交付房屋，故被告应自2019年5月1日起向原告支付逾期交房违约金至被告取得竣工验收备案表并实际交付房屋之日止。关于违约金的计算问题，合同约定“出卖人逾期在120日内，买受人同意继续履行合同，逾期超过120日，买受人同意不解除合同，出卖人自第120日起按买受人已付的房款每日万分之五支付违约金给买受人，但买受人房款及其他款项未交清无权向出受人主张逾期交房的违约责任”，本案审理过程中，双方当事人均愿意继续履行合同，被告认为违约金约定过高，请求依法予以调整。本院认为，当事人认为约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院调整时，因逾期交房违约金具有补偿性，应以同地区、同地段、同结构房屋租金标准确定，故本院根据该地段同类房屋租金标准确定被告每月支付违约金1200元，本院根据本案实际情况及原告的诉请确定分段计算逾期交房违约金，即被告自2019年5月1日起至2019年7月31日止按每月1200元标准向原告支付逾期交房违约金3600元，后段逾期交房违约金自2019年8月1日起按每月1200元标准另行计算至被告取得竣工验收备案表并实际交付房屋之日止。对于被告辩称没有按合同约定时间交房系因天气及政府机构调整等不可抗力造成的，不应赔偿原告违约金之主张，本院认为，被告提出的上述原因均不属不可抗力的范畴，被告之辩称主张，于法相悖，与情不符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衡阳维泰房地产开发有限公司自取得商品房竣工验收备案表之日起三日内将位于衡阳县西渡镇合济村人和丽景3栋702室交付给原告邓灿；二、被告衡阳维泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓灿支付逾期交房违约金3600元（自2019年5月1日起按每月1200元的标准计算至2019年7月31日止）；后段逾期交房违约金自2019年8月1日起按每月1200元的标准另行计算至被告实际交付房屋之日止；三、驳回原告邓灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取242元，由被告衡阳维泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖金华二〇一九年九月三十日法官助理陈泰安书记员胡彬附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。