山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终1972号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地山东省泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：孙连京，山东圣君怀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高京林，男，1983年5月11日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人高京林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波、孙连京到庭参加诉讼。被上诉人高京林经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1．依法撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑不可抗力等问题。涉案工程施工中，遇到地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人亦提交了相关证据。根据《合同法》第117条和《民法总则》第180条的规定，一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，与法律规定相悖。二、一审判决违约金计算终止时间、计算基数及总额有误。双方在涉案的《商品房预售合同》第二十条（一）约定，上诉人自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记，同时根据该条2的约定，上诉人支付违约金的前提条件是出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据涉案合同第二十条2的约定，违约金计算中作为基数的“全部已付款”仅指购房款，不含储藏室等其他已付款项。一审判决按照被告通知声明的时间未按照合同约定的时间计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金的基数，超出了涉案合同的约定。三、一审判决就天然气、暖气开户费的裁决与合同及法律规定相悖。涉案房产由被上诉人依据2012年上诉人发布的《御驾新苑团购房实施方案》购得，根据该方案，暖气、天然气的开口费均由业主承担。被上诉人交纳购房款及其他费用并接受房屋的行为，视为对包括燃气和暖气开口费在内费用自行交纳等合同条款的认同。双方签订的《商品房预售合同》附件八补充协议第5条规定，其他使用功能的开户费等费用由买受人自行缴纳。因此，关于暖气、天然气开口费的约定是明示的，不存在欺诈、胁迫或其他行为。被上诉人作为完全民事行为能力人，对其签署约定的内容、法律后果应当明知，其交纳的费用无权要求退回。一审判决就暖气、天然气开口费的裁决，与事实和法律相悖。鉴于一审判决的上述错误，请求二审法院予以纠正。 高京林未作答辩。 高京林向一审法院起诉请求:1、判令被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司赔偿原告违约金33810元；2、被告退还原告缴纳的天然气开户费2589元，暖气开户费5477元，合计8066元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年，原告购买由被告开发建设的位于泰安市岱岳区粥店办事处过驾院社区房屋。2015年10月9日，按照被告通知要求，原告交齐全部房款，被告当日向原告交付房屋。2015年12月18日，原告与被告补订商品房预售合同，合同约定被告应当在商品房交付使用后12个月内，办理该商品房的所有权转移登记，并约定了违约金。但到2018年12月15日被告才通知原告办理该商品房的所有权转移登记，被告违约。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所诉。 一审法院认定事实：被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司以出让方式取得位于泰安市岱岳区粥店办事处过驾院社区的地块建设商品房，定名为御驾新苑，并取得预售许可。2015年10月9日，原告支付被告购房款424758元（其中房款416244元、储藏室房款8514元）、天然气开户费2589元、暖气开户费5477元，同日，被告向原告交付房屋。2015年12月18日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定，原告购买位于泰安市岱岳区房屋一套，总价款为416244元。被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，如因被告的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同附件八：补充协议第5条规定，本合同第六条约定的商品房总金额未包括出卖人负责代收代缴的物业维修专项基金以上费用按政府规定的收费标准收取。其他使用功能的开户费和办理产权权证的各项费用由买受人自行缴纳。2018年11月26日被告取得泰安市岱岳区御驾新苑17号楼不动产权证,具备了分户办理产权登记条件。2018年12月15日，被告向原告等业主下发关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产证书材料的通知，要求原告等业主于2018年12月23日前提供购房合同、发票等材料，用于办理原告个人不动产权证。以上事实，由原被告陈述、商品房预售合同、发票、收款收据、房屋验房记录表、收条、通知、不动产权证书复印件等证据在案证实。 一审法院认为，原被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告已按约履行合同义务，被告未按约定及时办理该商品房的所有权转移登记，属违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，……”。据此，被告应承担违约责任。被告关于在工程施工中，出现不可抗力因素（国家消防设计规范变化、地质条件特殊），导致工期迟延，进而导致所有权登记办证延期，其公司不承担相应责任的辩解，本院不予采纳。被告于2015年10月9日交房后，按合同约定被告应当于2016年10月9日前为原告办理房屋所有权转移登记，被告未能约定期限履行该项义务，应自2016年10月10日起按照原告已支付全部房款万分之一支付违约金。关于违约金的截止日期，被告办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证后，于2018年12月15日通知原告等业主于2018年12月23日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用，用于办理房产不动产转移登记。被告在通知中声明于2018年12月23日前未提供相关材料，导致延期办证的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2018年12月23日，为计算被告支付违约金的截止日期。故对于原告主张的自2016年10月10日至2018年11月23日共774天，每日按已付全部房款424758元的万分之一计算的违约金，本院依法予以支持。原告主张其他违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还缴纳的天然气开户费2589元，暖气开户费5477元。合同附件八：补充协议第5条规定，本合同第六条约定的商品房总金额未包括出卖人负责代收代缴的物业维修专项基金以上费用按政府规定的收费标准收取。其他使用功能的开户费和办理产权权证的各项费用由买受人自行缴纳。该规定未列明其他使用功能的开户费的具体项目，属约定不明，且天然气、暖气设施属商品房的配套设施，已包含在房价中，被告另收取原告天然气开户费2589元，暖气开户费5477元，没有法律依据，被告应退还原告天然气开户费2589元，暖气开户费5477元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判生效之日起十日内支付原告高京林违约金32876.27元；二、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判生效之日起十日内返还原告高京林天然气开户费2589元，暖气开户费5477元，合计8066元；三、驳回原告高京林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，诉讼保全费520元，由原告承担9元，被告承担935元。 本院二审中，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司围绕上诉请求提交了以下证据：1.《御驾新苑团购房实施方案》，欲证实涉案房产系团购房，属于内部职工用房，而非商品房，且暖气、天然气开户费均已明示不在房价之内；2.被上诉人高京林的缴费收据七份，欲证实涉案房产根据团购房实施方案缴费，以及天然气、暖气开户费交纳情况；3.《商品房预售合同》及专用收款收据一份，欲证实涉案房产在2015年12月18日补签了合同，2015年10月9日将前期已交的房款汇总成为一张收据，房款总额416244元；4.泰安市人民政府第131号令即《泰安市城市基础设施配套费征收使用管理办法》，以及上诉人依照文件交纳相关费用的票据两份，欲证实泰安市人民政府收取燃气、暖气相关费用的规定，以及上诉人交纳有关费用的凭据，且其收费标准与政府规定价格一致；5.案外人购买涉案楼盘房产的《商品房预售合同》，欲证实单位职工的购房价格为4100元-4500元／平方米，对外出售的价格为5100元以上／平方米，因此涉案房产系内部职工住房，并非向不特定人群出售的商品房。高京林对上述证据未作质证。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人所主张的不可抗力能否成为其部分免责事由的问题。上诉人主张，施工过程中遭遇地质条件特殊及国家消防规范变更等不可抗力情况，一审判决不应将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，涉案房屋于2015年10月9日交付，根据合同约定，上诉人应在商品房交付使用后12个月内，协助买受人办理商品房的所有权转移登记手续，否则应当承担违约责任。上诉人并未举证证明施工过程中遭遇的不可抗力与办理商品房的所有权转移登记具有关联性。并且，根据合同的相对性原则，上诉人因第三方的原因造成违约的，也应当向被上诉人承担违约责任。因此，上诉人的该项主张不能成立，其请求本院不予支持。 关于逾期办证违约金计算的终止时间、计算基数是否正确的问题。涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）项约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案所涉房屋于2015年10月9日交付，逾期办证违约金应当自2016年10月10日起算，双方对此均无异议。上述条款约定中的“实际办理所有权转移登记”应指办理涉案房产所在楼栋的所有权转移登记即完成初始登记，上诉人亦认可其支付违约金的前提是其承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之义。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司于2018年11月26日取得涉案房屋所在楼栋不动产权证书，并于2018年12月15日在涉案小区张贴办证通知，告知业主于2018年12月23日前提交办证材料并缴纳相关费用。一审法院将2018年12月23日作为违约金的截止日期并无不当，但一审法院计算违约金的数额有误，本院依法予以纠正。上诉人主张违约金计算基数的“全部已付款”仅指购房款，不包含储藏室等其他已付款项。涉案合同第二十条中约定违约金的计算基数为“全部已付款”，并未特别约定排除配套房款。配套房价款虽然约定在附件中，但附件与合同共同签订，属于《商品房预售合同》不可分割的组成部分。据此，被上诉人交纳的购买储藏室的款项应计算在违约金基数之内。综上，上诉人应按日支付被上诉人已付房款424758元的万分之一的违约金共计34193.02元（805天×42.4758元/天）。被上诉人高京林的一审诉讼请求为要求上诉人赔偿其违约金33810元，该请求并未超出本院计算的违约金数额，本院予以支持。 关于被上诉人交纳的天然气、暖气开户费是否应当退还的问题。本案所涉《御驾新苑团购房实施方案》对房价、储藏室价格以及天然气开户费、暖气开户费价格进行了的约定，系单独计价；且在《商品房预售合同》明确约定其他使用功能的开口费由买受人自行缴纳。上述合同系当事人的真实意思表示，且合同已经实际履行。本案并无证据证实相关开户费属于重复收费，因此，诉争的暖气及天然气开户费不应返还。一审法院判令上诉人返还被上诉人的天然气及暖气开户费合计8066元，属于认定错误，应予纠正。 综上所述，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初69号民事判决第二项，即限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判生效之日起十日内返还原告高京林天然气开户费2589元，暖气开户费5477元，合计8066元；第三项，即驳回原告高京林的其他诉讼请求； 二、变更山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初69号民事判决第一项为：限泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判生效之日起十日内支付高京林违约金33810元。 三、驳回高京林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费424元，诉讼保全费520元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担765元，高京林负担179元；二审案件受理费848元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担687元，高京林负担161元。 本判决为终审判决。 审判长  林建森 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇一九年九月十日 法官助理宋杰 书记员李丹丹