江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2832号上诉人（原审第三人）：谢丽金，女，1986年8月14日出生，汉族，户籍地福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：湖塘镇古方股份合作社，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇古方社区居委会。负责人：周萍华，该合作社董事长。委托诉讼代理人：庄秋亮，江苏群卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵建伟，江苏群卿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谢春华，男，1972年10月23日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人谢丽金因与被上诉人湖塘镇古方股份合作社（以下简称古方合作社）、谢春华房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2018)苏0412民初8492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢丽金上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回古方合作社诉讼请求。事实与理由：一、房屋是否取得规划许可证和房产证不影响租赁合同效力，从合同目的的角度讲，房屋租赁合同是为了使得非产权人能够合法的占有使用该房屋。本案中，古方合作社是否取得规划许可证和房产证并未影响我实际占有使用房屋，我的营业执照和卫生许可证均已正常办理，并未影响正常经营。各方的合同目的均已实现，且未违反法律规定，不应当认定合同无效。我并不知道涉案房屋未取得规划许可和产权证，古方合作社和谢春华也未告知过我，在经营中也未有任何政府职能部门就此提出异议，我有理由相信租赁合同合法有效。二、一审法院认为合同无效，我认为是谁造成了合同无效，就应由谁就来承担损失，我有人员投入、装修费用、设备的投入等损失。2018年12月至2019年1月期间，古方合作社起诉的同时还叫我更换广告牌，我以为还能继续合作，又增加了设备，这些损失应该由古方合作社承担。古方合作社答辩，谢丽金的损失应另案主张，我方认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。谢春华答辩称，我认可一审判决。古方合作社向一审法院起诉请求：1.谢丽金、谢春华返还古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部）房屋；2.谢丽金、谢春华支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每年37070元，暂计算至起诉之日为3250元）；3.谢丽金、谢春华承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：古方合作社将涉案房屋交由谢春华占有、使用多年，谢春华给付了相应的费用。2015年10月13日，古方合作社作为甲方（转让方），谢春华作为乙方（受让方），签订武进区农村集体资产（房屋）租赁合同一份。主要内容为：为发展农村经济等，双方达成以下协议：一、租赁房屋坐落在古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部），共二层，建筑面积约200平方米租给乙方使用。锅炉房一并租赁给乙方使用，产权归甲方所有，甲方不另收租金。二、租赁期间从二Ο一五年十月十五日至二Ο一七年十月十四日。三、年租金，二层每年12320元，底层每年24750元，共计人民币叁万柒仟零柒拾元整。四、年租金的支付方式与期限，先付后用，本合同签订之日乙方给付第一年租金叁万柒仟零柒拾元整（37070.00元），第二年租金于二Ο一六年十月十四日前付清。五、乙方负责支付出租房屋的水费、电费、清洁费等所有租赁期间的各项费用及税金。六、租赁房屋用途，开办饭店、面包房等…八、乙方对所租房屋进行装潢或改善增设他物，不得损坏房屋结构，并应征得甲方同意。租赁合同期满终止，租赁房屋的装修、改善增设他物即归甲方所有，不得计价。乙方经营所用的动产由乙方自行处理。若在租赁期满日起五日内未予处理则视为乙方自动放弃该动产的权利，不得向甲方追偿。九、未经甲方同意，乙方不得转租、转借所租房屋。乙方若续租，应在合同期满前一个月，与甲方协商签订续租合同事宜，在同等条件下，乙方有优先续租权。该合同下方落款甲方处加盖了古方合作社的印章，乙方处有谢春华签字，武进国家高新区北区农村产权交易站在农村产权交易机构处盖章。2017年11月22日，古方合作社作为甲方（转让方），谢春华作为乙方（受让方），又签订武进区农村集体资产（房屋）租赁合同一份。该合同第二条约定，租赁期限从二Ο一七年十月十五日至二Ο一八年十月十四日。此外，该合同约定的租赁标的物、租金标准、承租人不得擅自转租等内容均与前述2015年10月13日的合同相同。2016年3月15日，谢春华作为转租人（甲方），第三人谢丽金作为承租人（乙方），签订房屋转租合同一份。主要内容为：第一条，转租人经得出租人的同意，就承租地址为常州市古方社区公朴路1号（原阳湖世纪苑北苑40-1幢）转租与承租人经营使用。第二条，转租期限自2015年10月15日起至2017年10月14日止，计2年。第三条，每年租金人民币37070元，每年十月十四日以前缴纳（直接交于房东）。第四条使用转租物的限制，乙方于转租期满应即将转租房屋迁让交还，不得向甲方请求迁移费或任何费用等。该合同下方落款转租人（甲方）处有谢春华签名，承租人（乙方）处有谢丽金签名，同时，右下方加盖了武进国家高新区古方社区居民委员会的印章，并有“同意转租”字样及李建明的签名。2015年10月13日的租赁合同签订后，案涉房屋继续由谢春华占有、使用。2016年3月15日的房屋转租合同签订后，谢春华即将房屋交付谢丽金占有、使用至今。谢丽金于2016年6月23日注册成立了武进高新区糕糕在上面包店，经营场所即武进高新区古方社区公朴路**，类型为个体工商户，经营范围为食品经营。武进高新区糕糕在上面包店于2016年7月14日领取了食品经营许可证。谢丽金于2016年10月12日缴纳了2016年10月15日至2017年10月14日期间的房屋占有使用费37070元，于2017年11月22日缴纳了2017年10月15日至2018年10月14日期间的房屋占有使用费37070元；并负责缴纳了使用房屋期间产生的水费、电费和清洁费等。后双方发生纠纷，古方合作社起诉来院，要求处理。一审另查明，案涉房屋即古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部）系古方合作社自建房屋。该房屋没有取得建设工程规划许可证和产权证等。一审还查明，古方合作社于2018年10月17日出具关于限期搬离房屋的通知，要求搬离的日期为2018年10月21日前。一审法院认为，本案的争议焦点为：古方合作社的诉讼请求是否能够得以支持。第一，本案所涉租赁合同、房屋转租合同的效力问题。本院认为，建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求，许可建设单位建设工程的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，至一审法庭辩论终结前，各方当事人未能向法院提交案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据，据此，本案所涉租赁合同、房屋转租合同应属无效。第二，案涉租赁合同、房屋转租合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋实际由谢丽金自2016年3月15日占有、使用至今，古方合作社对此明知，且未提出过异议。因案涉租赁合同、房屋转租合同自始无效，且上述合同均已到期，谢丽金丧失了继续占有、使用案涉房屋的根据，应当将案涉房屋返还给古方合作社。因此，法院对古方合作社要求返还房屋的诉讼请求予以支持，案涉房屋应由谢丽金返还。关于古方合作社主张的房屋占有使用费，一审法院认为，2018年10月14日前的房屋占有使用费已由谢丽金结清；考虑到导致本案合同无效的原因、谢丽金占有使用案涉房屋所获利益的情况，及古方合作社是否在合理期限内进行通知并要求使用人搬离等因素，参照合同约定的租金标准，法院酌情确定由谢丽金按每年35000元的标准向古方合作社支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。法院对古方合作社要求谢春华支付房屋占有使用费的诉请不予支持。综上，古方合作社要求返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，事实清楚，具有法律依据，法院予以支持。因谢春华并未占有使用案涉房屋，故法院对古方合作社要求谢春华返还房屋并支付占有使用费部分的相应诉请不予支持。据此，一审法院作出如下判决：一、谢丽金于判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于武进高新区古方股份合作社；二、谢丽金于判决发生法律效力之日起三十日内按每年35000元的标准向湖塘镇古方股份合作社支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回湖塘镇古方股份合作社的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由湖塘镇古方股份合作社负担25元，谢丽金负担25元。二审中，谢丽金提交照片打印件2张，照片1形成于2016年8月，照片2形成于2019年1、2月。证明古方合作社于2018年年底左右通知我同意我更换广告牌，此时合作社已起诉我，但我尚未收到法院的传票，我第一次收到法院开庭传票是2019年2月，那时新广告牌已弄好一周了，这给我造成了经济损失。古方合作社质证称，对照片真实性无异议，从照片可以反映出一排店面的店招风格是统一规划的，这是应城管部门的要求为美化环境，统一规划所为，谢丽金的店面广告底板资金是由我方承担。谢丽金只承担了上面几个字的费用，如其要主张损失，应另案处理。谢春华质证称，我不清楚这些事，自2016年起，我就不再承租涉案房屋了，是由谢丽金承租的。二审中，古方合作社陈述：在转租前，房屋一直是租给谢春华的，2016年，谢春华或者谢丽金中的一位提出要重新领取营业执照，需要经营场所证明，所以当时就做了一个转租。我方认为该转租就是个形式，谢丽金与谢春华是老乡，也一直以兄妹相称，谢丽金现在用的店招“鼓浪屿”也是谢春华营业执照的名称，在2017年我方还是将房子租给了谢春华，至于谢春华与谢丽金是谁实际使用，是他们两人的内部事宜。谢丽金陈述：房子目前还是我在使用，但我不想用了，我的请求是补偿我5万元，我就搬走。对于房租这一部分，因为古方合作社都不承认合同的效力，所以我不愿意交。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反法律禁止性规定，租赁合同、转租合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产应予返还，故谢丽金应将房屋予以返还。谢丽金自2016年3月5日起至今实际占有、使用涉案房屋，谢丽金已经支付2018年10月14日之前的房屋租金。一审法院判令谢丽金按照35000元/年的标准支付2018年10月14日之后的房屋使用费，与法不悖，并无不当。关于谢丽金所称损失，其未提交充分的证据予以证明，二审不予支持。综上，谢丽金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢丽金负担。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇一九年九月十六日书记员  方 栋