广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13807号上诉人（原审原告）：深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会，住所地深圳市南山区东滨路**。主要负责人：苏长传，主任。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市新街口房地产开发有限公司，，住所地深圳市南山区南油大道新街口大楼**法定代表人：庄儒平，总经理。委托诉讼代理人：杨硕，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会（以下简称业委会）因与上诉人深圳市新街口房地产开发有限公司（以下简称开发公司）物权保护纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业委会上诉请求：改判开发公司支付首期归集的物业专项维修资金的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2004年3月1日起计至移交专项维修资金之日止，暂计算至2017年11月30日为2770243元）。事实和理由：《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条规定：“首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前交清。”第二十七条规定：“物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项维修资金滚存、使用。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。”根据上述规定可知，首期归集的专项维修资金属于业主所有，由开发商在物业项目初始登记前交存至政府维修资金专户，从维修资金存入银行专户之日起就可以收取活期利息，利息可以滚存，维修资金专户中的资金可以参与稳健的理财项目进行增值运作。本小区房产2004年2月交付使用，之前已经完成初始登记，开发公司应该在初始登记前完成维修资金的缴纳，开发公司没有按照规定的时限将本小区专项维修资金缴存至深圳市专项维修资金专户，导致小区的专项维修资金没有利息收入，也不能参与增值运作，业主因此的损失是实实在在发生的；反过来开发公司可以在自己的账户中利用维修资金收取利息或用于投资，因此获利。一审判决驳回业委会要求支付利息的请求是错误的。开发公司辩称，一审关于不需要支付的利息判决正确。业委会的上诉请求内容与其引用法律规定相互矛盾。其主张按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，但其引用的法律却显示按照银行活期存款利率计算利息。退一步来讲，即使需要支付利息，也应当按照中国人民银行同期活期存款利率计算，而不是贷款利率。开发公司上诉请求：驳回业委会的起诉，或将本案发回重审。事实与理由：一、开发公司未支付相关款项的原因是由于目前专项维修资金金额尚未确定，业委会提供的深圳市南山区住宅发展事务中心出具的《关于新街口大楼首期归集的物业专项维修资金的情况说明》也反映最终的金额还没有确定，提供的数据也是“暂按照”《工程造价三算核准表》及《分栋汇总表》中的工程造价来计算，即开发公司最终需支付的金额尚未确定。但一审判决却认为“即便存在被告所陈述事由，但涉案小区工程早已于2004年2月25日竣工，被告应积极确认工程造价以便履行支付首期归集的专项维修资金的义务，上述事由不应构成被告的该项抗辩理由，本院不予支持”。上述认定犯了基本逻辑错误，即在应付款项尚未最终确定的情况下，本应驳回业委会的起诉，或者在业委会没有申请审计的情况下依职权委托审计机构对案涉工程款进行审计，同时中止对本案的审理，待得出审计结果后再恢复审理并作出相应判决。二、《工程造价三算核准表》中说明部分记载，汕头市建安实业（集团）有限公司深圳分公司对建安工程决算总价确定为106623520元，故即使按照暂定计算，也应当按照上述金额进行计算。业委会辩称，一、业委会提交的《工程造价三算核准表》与《分栋汇总表》均从政府单位调取，已经过政府备案，两表中反映工程造价均为小区真实造价。根据该工程造价确定开发公司应划拨首期归集物业专项维修资金的金额正确。二、小区工程早于2004年2月25日竣工，开发公司作为小区开发商，应积极确认工程造价，履行划拨首期归集物业专项维修资金的义务，但开发公司迟迟未确认工程造价，存在恶意拖延的嫌疑，开发公司该行为视为对其权利的放弃，并视为其对《工程造价三算核准表》中工程造价予以认可。业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告向新街口大楼小区（原告所在小区）支付首期归集的物业专项维修资金3399072元（支付至新街口大楼物业专项维修资金专户），并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息从2004年3月1日起至资金支付之日止（暂计至2017年11月30日为2770243元，两项合计为6169315元）；2.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年11月2日，被告与郑某签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告与深圳市规划国土局签订深地合字（1999）0065号《土地使用权出让合同书》及深地合字（1999）0065号补充协议（1）、（二）、（三）、（四），取得深圳市南山区南油大道西、内环路北、宗地编号为T1040015、土地面积7754.8平方米的土地使用权，被告经批准在该土地兴建商品房，定名为新街口大楼，被告将涉案小区某座某号房出售给郑某，并约定于2004年2月28日前将房屋交付郑某使用。2004年2月25日，被告出具《新街口大楼入伙通知》，载明被告开发的涉案小区已具备交付条件，定于2004年2月27日至2月28日办理入伙手续。2016年10月27日，南山区住房和建设局向原告出具《业主委员会备案通知书》，载明原告成立时间2016年10月16日，任期三年。2016年12月10日至2016年12月25日期间，涉案小区召开第一届业主大会第二次会议。2016年12月25日，原告做出《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果统计表》，内容为：该次业主大会审议的议题分别为：是否同意不再续聘新街口物业管理有限公司？是否同意授权业主委员会选聘新物业及签订物管合同？是否同意对《新街口小区（大厦）管理规约》和《业主大会和业主委员会议事规则》的修订？是否同意授权业主委员会依法行使以下职责，包括授权业主委员会依法追缴专项维修基金及利息，含业主日常缴交的维修基金，依法追缴归属全体业主的公共空间、设施及由此产生的公共收益等。该统计表统计了上述议题的表决票数，其中同意票均超过总票数的2/3。同日，原告出具《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果的公告》。2017年10月10日，原告出具《情况说明》，说明业主大会授权业委会采用包括诉讼等方式追缴专项维修基金及利息、公共空间、设施及由此产生的收益，业委会在作出议题表决结果统计表及公共文件时，简略记录了议题内容，导致部分决议文字缺失。原告另提交了深圳市物业管理公众服务号微信截图、深圳市物业专项维修资金管理系统网页截图以作证明。2017年1月10日，南山区住房和建设局向马某出具《关于新街口大楼物业专项维修资金的回复》，回复内容载明南山区住房和建设局多次向被告派发《申报缴交房屋公用设施专用基金通知书》，但被告一直未申报。2018年1月17日，深圳市南山区住宅发展事务中心出具了《关于新街口大楼首期归集的物业专项维修资金的情况说明》，载明新街口大楼建设单位为被告，竣工时间为2004年2月25日，暂按照《工程造价三算核准表》及《分栋汇总表》中的工程造价169953640.8元，计算首期归集的物业专项维修资金为3399072.8元，目前被告未按规定办理缴交。该说明的附件《工程造价三算核准表》亦载明上述工程造价金额。被告提交了《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议（1），合同载明出让方为深圳市规划国土局，受让方深圳市物资综合发展公司（以下简称物资公司）取得地块编号为T104-115的土地，补充协议载明深圳市规划与国土资源局同意物资公司与深圳市百保利实业有限公司合作开发该地块。原告对该证据的真实性予以确认，但不认可其关联性。被告于2017年向原告出具文件，载明：2016年12月20日会议纪要内容中关于首期专项维修资金的具体缴纳日期回复如下：1.2017年年底前缴纳50%的首期专项维修资金；2.余额首期专项维修资金在2018年6月30日前全部缴交完毕。一审法院认为，建设单位应按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，将首期归集的专项维修资金在办理物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。被告作为涉案小区的开发建设单位，已于2004年2月28日向业主移交涉案小区房屋，因此被告应按规定支付首期归集的专项维修资金。现被告以涉案小区其他合作开发公司未提供前期建设工本资料导致建设工程成本数据不完善、工程造价未经最终审定为由辩称应支付的首期归集的专项维修资金金额尚不确定，一审法院认为，即便存在被告所述事由，但涉案小区工程早已于2004年2月25日竣工，被告应积极确认工程造价以便履行支付首期归集的专项维修资金的义务，上述事由不应构成被告长期拒不支付首期归集的专项维修资金的理由，故对于被告的该项抗辩理由，不予支持。此外，被告又以原告主张的应支付首期归集的专项维修资金3399072.8元及利息已过诉讼时效为由进行抗辩，但被告于2017年作出了关于涉案小区的首期专项维修资金的具体缴纳日期的回复，被告在诉讼时效期间届满后，再次向原告作出同意履行义务的意思表示，故被告以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，不予支持。根据深圳市南山区住宅发展事务中心出具的《关于新街口大楼首期归集的物业专项维修资金的情况说明》及《工程造价三算核准表》，涉案小区工程造价169953640.8元，首期归集的物业专项维修资金为3399072.8元（169953640.8×2%），原告主张被告应将首期归集的专项维修资金3399072元支付至涉案小区物业专项维修资金专户，予以支持。关于原告主张的利息，于法无据，不予支持。综上，依照《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条、第八十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市新街口房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将新街口大楼小区首期归集的专项维修资金3399072元缴存至主管部门指定的物业专项维修资金专户；二、驳回原告深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费54985.2元，原告深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会已预交，由原告负担24690.4元，被告负担30294.8元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第三款规定，首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十八条规定，权利人应当自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。业委会并未举证证明涉案物业初始登记日期，根据已查明的事实，涉案物业2004年2月25日竣工，则其应当在2004年4月25日之前申请初始登记，并在该日期之前将物业专项维修资金转入物业专项维修资金专户，开发公司未履行该义务，违反了地方性法规的规定，除了应当按照业委会的请求履行转款义务之外，还应当赔偿由此该业委会造成的损失。虽然《深圳市物业专项维修资金管理规定》规定物业专项维修资金自存入银行专户之日起按照银行活期利率计息，但该规定也授权管理机构对物业专项维修资金进行增值运作，故仅按银行活期利率计息不足以弥补业委会的损失，且对违法方开发公司来说，按照活期利率计息相当于其以极低成本使用了属全体业主共有的维修基金，其从违法行为中获取了利益，故业委会请求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，合情合理，本院予以支持，计息的起算时间应为2004年4月26日。业委会主张从2004年3月1日起算，没有依据，本院不予采纳。根据深圳市南山区住宅发展事务中心出具的《关于新街口大楼首期归集的物业专项维修资金的情况说明》及《工程造价三算核准表》，涉案小区工程造价可以确定为169953640.8元，一审法院以此为标准计算开发公司应划转的物业专项维修资金，有充分的事实和法律依据。涉案小区竣工已十余年，开发公司仍以工程造价未最终审定为由提出抗辩，明显系恶意拖延以逃避履行义务，本院不予采纳。综上所述，上诉人业委会的上诉请求成立；上诉人开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第三款、《深圳经济特区房地产登记条例》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2813号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2813号民事判决第一项为：上诉人深圳市新街口房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将新街口大楼小区首期归集的专项维修资金3399072元及该款自2004年4月26日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息缴存至主管部门指定的物业专项维修资金专户；三、驳回上诉人深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54985.2元，二审案件受理费62954.52元，均由上诉人开发公司负担。业委会已预交二审案件受理费28961.94元，开发公司已预交二审案件受理费33992.58元，经业委会同意，其预交的二审案件受理费本院不予退还，开发公司应在执行时迳付业委会二审案件受理费28961.94元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 付璐奇审判员 李卫峰二〇一九年九月九日书记员 何明辉附相关法条：《深圳经济特区房地产登记条例》第二十八条权利人应当自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。