上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12762号上诉人（原审原告）：于航，男，1979年2月9日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：王悦，女，1979年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街****。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海天歌置业有限公司，住所，住所地中国（上海）自由贸易试验区创新西路**div>法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司员工。上诉人于航、王悦因与被上诉人上海小马过河企业管理有限公司（以下简称小马过河公司）、上海天歌置业有限公司（以下简称天歌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初33635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于航、王悦之共同委托诉讼代理人黄超宇，被上诉人小马过河公司之委托诉讼代理人李浩、被上诉人天歌公司之委托诉讼代理人吴秀青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于航、王悦上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院未查明小马过河公司向上诉人收取系争款项的合同及法律依据，各方并未达成意思表示一致；2、小马过河公司与天歌公司之间的约定与本案无关，不能以两者之间的关系认定上诉人应当支付涉案款项；3、小马过河公司与天歌公司关于“收取溢价款”的约定违反法律规定，侵犯了上诉人等买受人的利益；4、上诉人购房的依据为预售合同，定金合同与本案无关，已经为预售合同所变更。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人小马过河公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。首先，销售服务协议合法有效，上诉人应当遵守，其在合同未被撤销或者未被认定无效的情况下要求退还相关费用，缺乏依据；其次，销售服务协议和预售合同是同日签订的，上诉人在签订服务协议前就知晓天歌公司是开发单位，但依然愿意与小马过河公司签订合同，故款项的支付是上诉人的真实意思表示，不存在支付给开发商的错误认知；最后，上诉人支付款项前应当尽到审慎义务，故上诉人的主张亦难以成立。被上诉人天歌公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。天歌公司未收到上诉人主张的相关费用，故不存在退还的情况。于航、王悦向一审法院起诉请求：1.判令小马过河公司、天歌公司返还于航、王悦人民币（币种下同）327,746元；2.本案诉讼费、保全费由小马过河公司、天歌公司承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，天歌公司与小马过河公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马过河公司拟收购天歌公司开发的XX都项目，收购标的坐落于XX路XX弄XX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064（详见预售许可证和预测报告）；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马过河公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马过河公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款（含客户的货款金额）视为小马过河公司支付的购房款；超出底价部分的购房款（溢价房款）由小马过河公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。2017年8月6日，于航、王悦作为乙方（预购方）与小马过河公司作为甲方（卖方）签订《定金合同（供商品房预订时使用）》一份，约定，预定房屋地址XX路XX弄XX号XX室，购房总费用2,227,746元，定金50,000元，双方约定：于航、王悦于2017年8月15日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，房款支付方式：于航、王悦于2017年8月15日前支付首笔购房费用1,277,746元（含已支付的定金50,000元）；余款950,000元，以银行贷款方式支付，该款于2017年10月15日前付清，若届时银行放款未到账或到账金额不足，乙方应于5日内自行补足。同月12日，于航、王悦与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由于航、王悦向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄《XX都》XX号XX层XX室，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积56.35㎡，每平方米房屋建筑面积单价33,717.83元，房屋总房价款暂定为1,900,000元。同日，于航、王悦与小马过河公司签订《销售服务协议》一份，约定：于航、王悦购买上述房屋，小马过河公司在于航、王悦购房过程中提供相应服务，于航、王悦对小马过河公司提供的服务应按本协议约定支付相关服务费用；小马过河公司在于航、王悦购房过程中，提供包括但不限于以下各项服务（提供房源信息、介绍房源情况、带看房屋、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、合同条款释义与协调、协助签约、装修咨询等）；于航、王悦向小马过河公司支付销售服务费327,746元，该费用为固定费用，该费用于2017年8月12日前付清。《上海市商品房预售合同》及《销售服务协议》签订后，于航、王悦分别向天歌公司支付950,000元，向小马过河公司支付327,746元。一审法院认为，根据于航、王悦与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及于航、王悦与小马过河公司签订的《定金合同（供商品房预订时使用）》，于航、王悦所购的房屋为同一套房屋，不论出售方为谁，于航、王悦同意以2,227,746元购买此套房屋的意思表示是明确的，之后，于航、王悦也实际按约支付了首笔购房费用总共1,277,746元的款项。但在实际操作过程中，由小马过河公司、天歌公司分别与于航、王悦签订《上海市商品房预售合同》和《销售服务协议》收取了于航、王悦支付的款项，于航、王悦在签约时也并未提出异议。现根据小马过河公司、天歌公司之间签订的《商业房地产项目收购合同》，可以认定小马过河公司收取的名为服务费的款项实为房屋溢价款，即房款。故现于航、王悦将支付的首笔购房费用分割成两部分，并要求小马过河公司、天歌公司返还其中部分，对此，一审法院难以支持。但在整个购房过程中，小马过河公司、天歌公司未将真实情况如实向于航、王悦表述清楚，存在过错，由此产生的本案诉讼等费用应由小马过河公司、天歌公司承担。一审法院判决：于航、王悦要求上海小马过河企业管理有限公司、上海天歌置业有限公司返还人民币327,746元的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,216元，减半收取计3,108元，诉讼保全费2,158元，由上海小马过河企业管理有限公司、上海天歌置业有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了商标注册信息、举报函及税务检查通知书，以证明系争房屋的项目商标是在小马过河公司名下，若双方存在合同关系，系争款项也应当是基于服务合同关系收取的服务费；上诉人向行政机关进行了举报，根据本案事实小马过河公司承认其收取的是购房溢价款，故其违法收取的房款应当予以退还。小马过河公司表示不清楚商标注册的情况，且举报函等证据与其无关，无法核实其真实性；天歌公司则表示对于商标注册的情况并不了解，对于举报函等证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院经审查认为上述证据与本案处理不具有关联性，亦不能证明上诉人要证明的内容。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人小马过河公司签订的《定金合同（供商品房预订时使用）》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，双方由此形成的合同关系应属合法有效。根据定金合同载明的内容，双方明确约定了系争房屋的购房总价以及首付款、按揭贷款的数额。同时，在合同履行过程中，上诉人亦按照被上诉人要求的支付方式，分别与两被上诉人签订了商品房预售合同及销售服务协议，并实际支付了定金合同约定数额的款项。由此可见，不管被上诉人要求上诉人支付款项的名目为何，作为具有正常民事行为能力的民事主体，双方对于交易房屋的总价款是有明确约定及认知的，均应受有效合同的约束，现上诉人要求被上诉人退还作为“服务费”之部分款项，显然缺乏合同及法律依据，本院难以支持。至于系争“服务费”之款项的性质，考虑到该笔款项所占购房款的比重，仅基于销售服务协议约定认定其为服务费显然有违一般常识及交易惯例。结合本案定金合同及两被上诉人之间的收购合同，一审法院认定系争款项名为服务费，实为房屋溢价款，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人于航、王悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,216元，由上诉人于航、王悦负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年九月三十日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……