重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2018)渝民申566号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆市德感房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感上新街**，组织机构代码20359571-0。法定代表人：陈德祥，总经理。委托诉讼代理人：郑燕，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉艺，北京德恒(重庆)律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆法苑小区业主委员会，，住所地重庆市渝**龙塔街道紫园路**负责人：李军，主任。被申请人(一审原告、二审上诉人)：邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：重庆柳力物业公司，住，住所地重庆市渝**龙塔街道紫园路**织机构代码20364308-1。法定代表人：邓光泽，总经理。委托诉讼代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。再审申请人重庆市德感房地产开发有限公司(以下简称以下简称德感公司)、重庆法苑小区业主委员会(以下简称法苑业委会)因与被申请人邓光泽、重庆柳力物业公司(以下简称柳力公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院(2017)渝02民终805号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。德感公司、法苑业委会申请再审称：一、《购房预付款协议书》系预约，而非本约。首先，本案中的协议书仅为一页纸的数句条文，内容非常简单，且对房屋面积、格局等基本状况、购房总价款、交付使用条件、办理产权登记等有关事项未作出明确约定，特别是其对房屋面积的约定为“准确面积待房屋最终测量为准”，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，合同性质应当属于预约。其次，本案协议书从合同名称上看即为预付款协议，且第六条明确约定该协议属于预售预算协议，待需办理转让过户时再签订正式格式合同书，可见，订立该协议的双方有再订立正式合同的意思表示，故该协议本身仅仅为预约。再次，被申请人在本案一审中第一项诉求即为“判决被告按《购房预付款协议书》第六条签订正式格式合同”即使其在一审中放弃该诉讼请求，也不能改变双方对协议书性质的真实意思表示，协议书为预约，签订目的是在将来再签订正式格式合同书。对此申请人提交如下新证据可以证实：2011年11月14日向邓光泽发送的律师函、2012年5月17日与邓光泽的《告知记录》、2012年5月12日柳力公司向申请人发送的《申请书》、2012年6月28日向邓光泽发送的《再次催交欠款通知书》。最后，在签订协议书时，该门面属于划拨土地，且未办理大证，在这种情况下进行门面买卖还需履行其他程序，包括税务清算、办理出售许可证、转土地性质手续等。二、《购房预付款协议书》继续履行的内容是签订正式格式合同，并在此基础上由被申请人履行付款义务。二审法院忽略签订正式格式合同和付款事宜，直接判决过户，此判决标的不明确，无法执行。三、被申请人向二审法院汇款的行为不能认定为已履行支付购房余款的义务。根据合同相对性原理，被申请人在二审期间向二审法院汇款的行为，并无任何合同约定依据，也未得到确认，不能产生向申请人支付购房款的效力。另根据《购房预付款协议书》约定，被申请人在2010年12月30日付清余款。被申请人现已构成根本违约，且二审法院不能强行改变合同约定的付款时间。四、“法苑小区业主委员会”与申请人“重庆法苑小区业主委员会”并非同一主体。“法苑小区业主委员会”未按照法定程序设立，不具备相应的民事主体资格及民事行为能力，以其名义从事的民事行为无效。且其在未取得事前同意或事后追认情况下，未形成有效的代理关系，无权与被申请人订立合同，代实际产权人行使处分权利。一中院出具的《说明函》无负责人及制作人签字，内容与职权不符，载明事项与客观事实不符，因此法院依据此认定合同有效，属于认定事实不清，适用法律错误。五、只有邓光泽单方陈述表明柳力公司的协议书已废止，而无法定程序也无法律行为，不能认定柳力公司的合同已解除。且柳力公司已支付房屋首付款，应当认定本案的原告是柳力公司而非邓光泽。德感公司、法苑业委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。邓光泽、柳力公司提交意见称：一、关于再审申请人的再审请求不明确、相互矛盾的问题。再审申请人针对重庆市第二中级人民法院作出的(2017)渝02民终805号民事判决提出再审，但再审请求中提出维持一审判决，又请求改变一审判决，其再审请求不明确，存在相互矛盾的问题。二、关于《购房预付款协议书》不属于预约合同的问题。首先，预约合同是双方当事人约定将来履行相关民事行为的预约。本案中，再审申请人与被申请人签订《购房预付款协议书》后，将出卖房屋实际交付被申请人占有使用，并收取被申请人房屋购买款150万元及购房佣金3.5万元，已由预约行为变更为实际履行合同义务的行为，不符合预约合同的合同目的；其次，重庆市万州区人民法院作出的(2013)万法民初字第01412号生效民事判决对此问题已作出判决。因此，《购买预付款协议书》不属于预约合同。三、关于重庆市万州区人民法院作出的(2013)万法民初字第01412号民事判决判决再审申请人继续履行合同义务的问题。继续履行合同义务并非仅指签订格式合同义务。（2013）万法民初字第01412号生效判决中所认定的继续履行合同义务，是判决再审申请人全面履行合同义务，签订格式合同只是全面履行合同义务的内容之一。再审申请人将继续履行合同义务理解为签订格式合同的义务，缺乏事实和法律依据。四、关于被申请人向重庆市第二中级人民法院提存230万元购房款的行为合法有效。本案从2012年开始，被申请人向再审申请人要求缴纳购房款，均被再审申请人以被申请人系非法占有房屋为由拒绝收取剩余的购房款；在重庆市万州区人民法院作出（2013）万法民初字第01412号民事判决生效后，被申请人要求再审申请人履行交付剩余面积的房屋（注：已经交付的382.32平方米房屋被申请人出租给中共重庆市委政法委员会使用，并收取租金，剩余面积的房屋原本是被申请人在使用，但再审申请人通过诉讼保全的方式收回765.27平方米的房屋）；此外，再审申请人拒收剩余购房款230万元，被申请人依据《合同法》第一百零一条第（一）项的规定，向重庆市第二中级人民法院提存230万元的行为符合法律规定。因此，再审申请人的请求缺乏法律依据。五、关于“法苑小区业主委员会”的主体资格问题。再审申请人称在2008年以前“法苑小区业主委员会”就存在属客观事实，540名法官集资建的房屋有7000平方米，对外进行出租、出售，都是以“法苑小区业主委员会”的名义收取租金、购房款，并非只针对被申请人一家进行的民事行为，且收取的租金、购房款和购房佣金等收益也全部分给540名法官，上述事实均在生效的重庆市万州区人民法院作出的（2013）万法民初字第01412号民事判决得到确认。因此，视为540名法官已追认“法苑小区业主委员会”的行为，“法苑小区业主委员会”依法具有主体资格，再审申请人的请求于法无据。六、关于被申请人的主体资格问题。本案被申请人的主体资格，原一、二审均作出明确的判决，且重庆市万州区人民法院作出的（2013）万法民初字第01412号生效判决已进行了确认。再审申请人称被申请人无主体资格缺乏事实和法律依据。综上所述，本案再审申请人的再审请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回再审申请人的再审申请。本院经审查认为，本案的争议焦点是邓光泽向二审法院提存款项的行为能否认定其已履行了支付剩余购房款的义务，邓光泽要求办理房屋产权转移登记手续的诉求是否应予支持。经查，双方当事人于2012年起因案涉房屋买卖以及其他房屋租赁产生了多个诉讼案件。从多个诉讼案件情况看，德感公司一直对案涉《购房预付款协议书》的效力不予认可并要求解除该协议书。德感公司在本案中并未提供充分证据证明其曾在合同约定的付款时间届满后要求邓光泽支付剩余购房款，且德感公司在多个案件中亦未提出过要求支付剩余购房款的诉讼请求或据此提出解除案涉协议的主张，故在德感公司拒绝履行案涉房屋买卖协议的情形下，邓光泽确存在无法继续履行支付剩余购房款的障碍。虽然邓光泽于本案二审期间才将购房款230万元转账到二审法院，但该提存行为并未违反法律规定且未损害德感公司的合法权益，故原审认定邓光泽在二审中的提存行为实质已经履行了支付剩余购房款的义务有相关的事实依据，并无不当。另，本案案涉协议效力已经相关生效判决确认为有效，德感公司、法苑业委会另案起诉要求解除协议的请求亦被生效判决驳回。本案系在确认案涉协议效力和解除协议诉讼之后，因邓光泽要求德感公司履行房屋产权转移登记义务而产生的诉讼，德感公司在本案中提出的起诉主体资格、《购房预付款协议书》的性质以及“法苑小区业主委员会”的主体资格等问题已经上述生效判决作出认定，其应在前述案件中通过法定程序提出而不应在本案中重复主张，故对上述问题本院不再重复审查。由于德感公司拒绝履行案涉协议客观上给邓光泽支付剩余购房款造成了履行障碍，邓光泽在二审中主动向法院缴纳剩余购房款的行为应视为其已经履行了支付剩余购房款的合同义务，原审据此判决德感公司协助办理房屋产权转移登记手续符合法律规定，并无不当。综上，德感公司、法苑业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回重庆市德感房地产开发有限公司、重庆法苑小区业主委员会的再审申请。审判长  曹晓锐审判员  杨卉萍审判员  黄 成二〇一九年九月五日书记员  陈书晓