贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3469号 原告：季群，女，1970年1月28日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：郭昌海，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 被告：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟成，系贵州桥城律师事务所律师。 原告季群与被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季群及其委托诉讼代理人郭昌海、被告赛维房开公司委托诉讼代理人杨军、粟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季群向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金4650元（自2015年12月31日起按日万分之一计付至2016年5月31日止）；2.判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金14556元（自2015年12月1日起按日万分之零点五计付至2018年6月27日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地第2幢22层11号房屋，于2015年12月31日前交付商品房，于2015年12月1日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款，但被告于2016年5月31日才交付房屋，于2018年6月27日才办理初始登记。综上，被告已构成违约，原告为维护合法权益，遂诉至法院。 被告赛维房开公司辩称：1.原告主张交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》均可以交付；2.政府实施的抽象行政行为属于不可抗力。本案中，政府出台的文件对我省新建住宅小区供电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整，并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式，收费标准大幅提高，从而导致供电部门业务量激增，用电申请被迫暂缓受理，造成房屋延期交付，该情况符合法律规定“不可抗力”的范畴，根据相关规定因为不可抗力而违反合同约定的，违约方可以全部免责，不应承担逾期交房的违约责任；3.原告的合同目的是向被告购买符合国家质量要求的商品房用于居住，实质要件达到安全居住条件即可，案涉房屋因电力安装未能验收，但已符合安全居住条件，逾期交房时间应计算至被告通知交房时止；4.如法庭认为不是不可抗力，逾期交房及逾期办证对原告未造成损失，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整；5.原告主张的诉讼请求部分已超过三年诉讼时效，自法院受理案件之日起往前推三年的部分已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2015年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第2幢22层11号房屋（建筑面积76.9平方米，套内建筑面积59.32平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价5226.45元，总价款310033元；第八条约定：原告首付款62033元，余款248000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。 原告于2015年9月2日向被告支付购房款5000元、于2015年11月10日支付购房款27033元、于2015年11月27日支付购房款30000元、于2016年1月18日支付购房款19000元、于2016年3月15日支付购房款229000元。 案涉商品房于2018年6月25日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告自认于2017年5月31日收房入住，被告对此无异议。 另查明：原告季群当庭增加诉讼请求，请求判令被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》、《房屋移交证明》。 以上事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、贷款合同，被告提交的《暂缓用电受理通知书》、黔发改价格（2014）1705号文件、黔南府办函（2016）40号文件、《供电方案协议（10KV及以上）》、黔府法函（2017）43号文件、黔电市场（2017）49号文件、贵州省人民政府令第177号、《都匀市“汇悦新天地”小区办理房屋不动产权证公告》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《不动产权证书》等证据在案为凭，本院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。 关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2016年5月31日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金应适用两年诉讼时效，逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效，原告于2019年6月17日书写诉状向本院主张权利，故逾期交房违约金的诉讼时效期间已届满（自2016年5月31日计算三年），逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，本院予以采信，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期满届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告主张被告支付逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将违约金计算标准分别调整为日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认，其逾期交付转移登记有关文书违约金计算至初始登记之日较为合理，根据原告支付购房款的时间及金额，分段计算为：1.以2015年12月1日至2016年1月17日已付购房款62033元为基数，违约金计52.73元（2015年12月1日至2016年1月17日共计17日）×62033元×0.00005元/日；2.以2016年1月18日至2016年3月14日已付购房款81033元为基数，违约金计226.89元（2016年1月18日至2016年3月14日共计56日）×81033元×0.00005元/日；3.以2016年3月15日至2018年6月27日已付购房款310033元为基数，违约金计12928.38元（2016年3月15日至2018年6月27日共计834日）×310033元×0.00005元/日。据此前述违约金共计13208元，对原告诉请的超出部分本院，不予支持。关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》、《房屋移交证明》的诉请。交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应负义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告季群逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金13208元； 二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告季群交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》、《房屋移交证明》； 三、驳回原告季群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280元，因适用简易程序实际收取140元，由原告季群负担40元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  毛雯潋 二〇一九年九月十一日 法官助理李昱莹 书记员韦有刚（代）