广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5755号 原告：广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市江**白沙大道**会所**，统一社会信用代码914501007968119672。 负责人：付宇。 委托诉讼代理人：劳力，男，系广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司员工。 被告：程汉明。 委托诉讼代理人：廖乃安，国浩律师（南宁）事务所律师。 委托诉讼代理人：莫鹭瑶，国浩律师（南宁）事务所实习律师。 原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司（以下简称龙光物业南宁分公司）与被告程汉明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人劳力，被告的委托诉讼代理人廖乃安、莫鹭瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙光物业南宁分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2011年10月1日起至2014年2月28日止共29个月的物业服务费3045元（房屋面积140平米，以每月0.75元/平米计算）；2.2014年3月1日起至2019年3月31日止共61个月的物业服务费10248元（房屋面积140平米，以每月1.2元/平米计算）；二、判令被告向原告支付自2011年10月1日起至2019年3月31日止的逾期违约金15177.62元（备注：2011年10月1日起至2013年12月31日周期，将从逾期之日起按预期交款额每天万分之四的标准缴纳违约金；2014年1月1日至签订新的物业服务企业止这个周期，将从逾期之日起按逾期交款额每天万分之四的标准缴纳违约金）。以上费用合计人民币28470.62元；三、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年1月1日，原告与南宁市龙光房地产开发有限公司就南宁龙光普罗旺斯小区的物业服务事宜签订《龙光普罗旺斯前期物业服务合同》两份，一份是：2011年1月1日至2013年12月31日止；一份是自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业之日止，由原告为龙光普罗旺斯小区提供物业服务，服务费标准为：2011年1月1日至2014年2月28日物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.75元收取；2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业之日止，2014年3月1日之后物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.2元收取；业主应该在每月10日前向原告缴纳物业服务费，逾期未缴纳的，原告有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴纳违约金；被告至今未缴纳任何费用，期间原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，均未果。原告认为，被告拖欠物业服务费等费用的行为已经严重违反了合同约定，也违反了诚实信用原则，被告除应立即付清所有欠款外，还应按照《龙光普罗旺斯前期物业服务合同》的约定向原告支付逾期付款的滞纳金。请求法院依法查明事实、公正判决，支持原告的诉讼请求，维护原告合法利益。 被告程汉明辩称：一、原告于2019年7月方起诉诉请被告支付的2011年10月至2019年3月物业服务费合计13293元，其中2011年10月至2016年6月期间的物业服务费7749元，因已经超过诉讼时效期间，不应支持，应予以扣减；二、原告诉请逾期违约金15177.62元，没有依据，不应支持；三、原告在诉状中表明2014.3月起将原来每月0.75元每平方物业服务费标准提高至1.2元每平方，并未征求小区业主的同意，应当按原标准计算2014年3月起的物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市江南区龙光·普罗旺斯郁金香庄园小区开发商系南宁市龙光房地产开发有限公司。原告龙光物业南宁分公司成立于2006年12月21日。被告程汉明系南宁市江南区龙光·普罗旺斯第一期10号楼1单元1-2303号房业主，建筑面积140.21平方米。 2011年1月1日，原告与南宁市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光房地产公司）就南宁龙光·普罗旺斯小区的物业服务事宜签订《龙光普罗旺斯前期物业服务合同》，合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。约定：龙光房地产公司委托原告对龙光·普罗旺斯项目提供前期专业化、一体化的物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳：多层住宅物业服务费（无电梯）1元/月/平方米、高层住宅物业服务费（有电梯）1.4元/月/平方米，物业服务费用按约交纳；原告代收代缴水费、电费及专项维修资金等。 2013年12月31日，上述《龙光普罗旺斯前期物业服务合同》到期，龙光房地产公司又与原告龙光物业南宁分公司续签了一份《前期物业服务合同》，约定南宁市龙光房地产开发有限公司委托原告对龙光·普罗旺斯项目提供前期专业化、一体化的物业管理服务，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，物业服务费按月交纳。原告代收代缴水费、电费及专项维修资金等。如南宁市龙光房地产开发有限公司未能按合同约定按时支付各项费用，则龙光物业南宁分公司有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向南宁市龙光房地产开发有限公司收取滞纳金外还将向甲方收取违约金，同时龙光物业南宁分公司有权终止本合同。 另查明，自2011年10月1日起的物业服务费，被告未再向原告缴纳。 本院认为，关于《前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：南宁市龙光房地产开发有限公司是龙光·普罗旺斯小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为龙光·普罗旺斯小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付从2011年10月1日起至2019年3月31日拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。原告主张2011年10月1日至2014年2月28日的物业服务费按照每月0.75元/平米计算，2014年3月1日至2019年3月31日的物业服务费按照每月1.2元/平米计算，又主张被告的房屋面积为140平米，系在法律规定的范围行使自己的权利，本院予以支持。经核算，2011年10月1日至2014年2月28日被告每月应交纳的物业管理费为105元，2014年3月1日至2019年3月31日被告每月应交纳的物业管理费为168元。被告从2011年10月1日至2014年2月28日拖欠的物业服务费为3045元；从2014年3月1日至2019年3月31日拖欠的物业服务费为10248元。 对于被告提出原告将物业服务费用收费标准调高，导致物业服务费过高的主张，经查，原告与龙光房地产公司签订了两份《前期物业服务合同》，在第一份《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准为多层住宅物业服务费（无电梯）1元/月/平方米、高层住宅物业服务费（有电梯）1.4元/月/平方米；而第二份《前期物业服务合同》约定的收费标准为多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米。根据原告提供的证据显示，涉案小区的物业管理费并未有调高，故本院对被告的该项主张不予支持。 关于诉讼时效的问题，本院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，故对被告提出本案部分物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，本院不予支持。 关于违约金问题，本案中，《前期物业服务合同》约定如南宁市龙光房地产开发有限公司未能按合同约定按时支付各项费用，则龙光物业南宁分公司有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向南宁市龙光房地产开发有限公司收取滞纳金外还将向甲方收取违约金。该约定并未涉及小区业主的违约责任，因此，本院认为原告与被告对于违约责任的约定不明，故原告要求被告按照从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴纳违约金的主张，理据不足，本院不予支持。但被告未缴纳物业费给原告的资金占用造成损失，因此，本院酌情支持的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。本案违约金应以每月应交纳的物业管理费为基数，从2011年10月起至2019年3月，按月依次计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告程汉明向原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付2011年10月1日起至2014年2月28日的物业服务费3045元； 二、被告程汉明向原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付2014年3月1日起至2019年3月31日的物业服务费10248元； 三、被告程汉明向原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付2011年10月起至2014年2月物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费105元为基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，按月依次计算）； 四、被告程汉明向原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付逾期违约金(违约金计算：以每月应交纳的物业管理费168元为基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月起至2019年3月，按月依次计算）； 五、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司其余诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费256元，由被告程汉明负担205元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司负担51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年九月十七日 书记员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。