黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2183号上诉人(原审原告)：张宏宇，男，1976年4月17日出生，汉族，个体,住杜尔伯特蒙古族自治县。被上诉人(原审被告)：大庆金岳置业有限公司，住所地：黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县政府西门**。法定代表人：刘剑锋，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚平，女，该公司会计。委托诉讼代理人：刘刚,安徽安泰达律师事务所律师。上诉人张宏宇因与被上诉人大庆金岳置业有限公司（以下简称金岳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。张宏宇上诉请求：1、依法撤销杜蒙县人民法院（2019）黑0624民初618号民事判决全部内容；2、改判金岳公司支付违约金7727.40元；3、判决金岳公司承担两审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、金岳公司的违约事实存在，张宏宇没有放弃向其主张违约责任的意思表示。2018年8月22日，张宏宇接受房屋时，金岳公司要求张宏宇签订承诺书，否则不向其交付钥匙即不允许张宏宇进行装修。无奈之下签订该承诺书，当时张宏宇并不知道该承诺书的具体内容，并且该承诺书是金岳公司提供的，凡是其后取钥匙的业主都需要签订该承诺书，即该承诺书为金岳公司单方制作，其中对“双方互不追究违约责任”是张宏宇重大权力的放弃，对此，依据《中华人民共和国合同法》之相关规定金岳公司对该内容的描述必须明确，并提请当事人注意。但金岳公司未能提示，致使张宏宇在不知情的情况下签订该承诺书。故此，该承诺书对当事人权利放弃部分不是张宏宇的真实意思表示，请二审法院查清事实，依法维护上诉人合法权益。二、张宏宇并没有实际接受房屋，业主装修承诺书，是金岳公司为其后实际接受房屋所做的准备工作，金岳公司至一审结束未能提供，张宏宇接受房屋的直接证据，即没有接收报告书，张宏宇对该房屋进行装修是在金岳公司隐瞒房屋未进行验收情况下进行的装修，其后得知该房屋迟迟不能进行验收是房屋质量不合格。所以，金岳公司于2018年12月末取得验收备案证明，并且至今未能取得房屋测绘报告，故此，张宏宇向其主张约定交房时间2018年6月30日至2019年3月1日违约金，事实清楚，于法有据，恳请二审法院，查清事实，依法撤销一审判决，并依法改判。三、承诺书中关于双方互不追究违约条款是商业霸王条款，承诺书中只是装修承诺书与违约金无关，我接收房屋是在路面没有硬化完善的情况下接收房屋，我没有追究这方面的违约责任，所以签订了业主装修承诺书，与违约金无关。金岳公司辩称，1、答辩人已经按照合同约定交付房屋，上诉人主张答辩人构成违约缺乏事实依据。2、上诉人所签订的承诺书是对其民事权利的依法处分，承诺书内容不违反任何法律的强制性规定，依法应当作为本案的定案依据。3、承诺书不属于涉案商品房屋买卖合同的合同条款,更不存在上诉人所说的霸王条款，其实质是合同当事人对自己合同权利的一种处分，因而上诉人主张以霸王条款为由，确认承诺书无效没有事实根据和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请法院驳回上诉。张宏宇向一审法院起诉请求：1.请求依法判令金岳公司支付逾期交房违约金7727.40元；2.诉讼费用由金岳公司承担。一审法院认定事实：2017年10月9日，张宏宇与金岳公司签订了商品房买卖合同（预售），金岳公司将其开发的杜尔伯特城市配送中心10号楼1单元1-2层商服28号房屋预售给了张宏宇，预测建设为面积68.98平方米，单价每平方米3420.00元，总价款为235912.00元，张宏宇现已交齐购房款。合同约定商品房交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：2018年6月01日前；逾期交付责任：1．逾期在60日之内，自约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金。2．逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订上述合同的同时，张宏宇（甲方）又与大庆吉禾文化旅游有限公司（乙方）签订了杜尔伯特城市综合配送中心委托经营管理合同，甲方同意将在被告外购买的房屋委托乙方经营管理，委托经营期限自2018年5月31日起至2021年5月31日止。合同还约定，在双方签订的商品房买卖合同约定的交付日期，由金岳公司配合张宏宇向乙方交付房屋，并办理交付手续。若张宏宇未在商品房买卖合同约定的交付日期办理交付手续，则视为张宏宇同意乙方代表张宏宇办理交付手续。庭审中，双方均承认实际交付房屋的时间为2018年8月22日，张宏宇对房屋进行了装修。一审法院认为，张宏宇与金岳公司签订的商品房买卖合同（预售）系商品房预售合同，由此产生的纠纷系商品房预售合同纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。金岳公司系在取得商品房预售许可证后进行的买卖行为，故双方签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。张宏宇依据合同约定，向金岳公司交付了购房款，金岳公司理应依约交付房屋。金岳公司提出案涉房屋已由张宏宇委托的大庆吉禾文化旅游有限公司于2018年6月30日接收房屋，张宏宇无权主张违约。一审法院认为，张宏宇与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的合同中约定，金岳公司配合张宏宇向大庆吉禾文化旅游有限公司交付房屋，并办理交付手续。这说明金岳公司只是配合张宏宇将房屋交付给第三人，而不是根据自己的意愿将房屋交付第三人。双方应在达成合意的情况下，才能由第三人履行交付手续。金岳公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为虽然构成了违约，但是根据由张宏宇属名签订的《业主入住装修承诺书》中载明：业主对此房屋装修则视为对此房屋的接收，视为业主同意在路面没有完全硬化、完善的情况下接收房屋，双方互不追究违约责任。该承诺是张宏宇的真实意思表示，是对自己民事权利的处分，并不违反法律规定，本案中，张宏宇于2018年8月22日就已经接收房屋并装修，因此，一审法院对张宏宇的诉讼请求不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回张宏宇的诉讼请求。案件受理费25.00元，由张宏宇负担。本院二审期间，张宏宇围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证上诉人：一、业主入住装修承诺书2份，证明：所有接钥匙的业主都有承诺书，这是其他业主的。二、照片9张，证明：我接钥匙时，房屋不具备交付条件，金岳公司说的不属实，金岳公司给我寄的通知上显示具备条件，我就认为具备，所以我就接钥匙了。照片是我2019年6月份用手机拍摄的涉案房屋。三、光盘一份，2019年6月17日录制的，是张宏宇和销售人员王春媛的录音。证明：张宏宇在办理接房手续时，销售人员王春媛让张宏宇签业主装修承诺书、业主手册还有许多材料，没有提示张宏宇阅读或注意哪些内容，所有人员都得签署，否则不能接钥匙。金岳公司质证称：1、对证据一的真实性、关联性、合法性均有异议。首先，提供的不是原件，无法核实真实性。其次，金马商城数百名购房业主，张宏宇只提供两份不具代表性，该组证据与本案没有关联性。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。该证据拍摄时间地点主体均无法查明，该证据也无法实现上诉人证明的目的，不能证明涉案房屋不具备交付条件，即使存在质量瑕疵不影响房屋交付，房屋交付后有保修期。对证据三真实性、关联性、合法性均有异议，我们不清楚该通话中双方是谁，根据张宏宇陈述录音时间是2019年6月，是在本案一审起诉后，显然存在误导相对方恶意提供证据的嫌疑。本案张宏宇作为成年人其签署具有权利义务性质的文件，不是必须需要对方提示的，更不能以对方没有提示为由，主张相关法律文件无效。本院认为，以上证据不具有证明力，不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张宏宇自认于2018年8月22日接房当日签署了业主入住装修承诺书，该承诺书并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张宏宇作为完全民事行为能力，签署承诺书是对其民事权利的处分，其应自行承担相应的不利后果。该承诺书的内容显示，张宏宇因个人原因急需装修入住，装修视为接收房屋，双方互不追究违约责任。故张宏宇在接收房屋后提起诉讼主张金岳公司承担延期交房违约责任的诉讼请求，于法无据，一审未予支持，并无不当。综上所述，张宏宇的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张宏宇负担。本判决为终审判决。审判长 朱志晶审判员金玉审判员战剑二〇一九年九月二日书记员 王           玮