江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2956号上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦。法定代表人：黄奉潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：管大翔，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏传友，男，1976年1月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：袁明，男，1977年2月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。原审被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司盐城分公司，住所地江苏省盐城市大丰区高新技术区五一路**。负责人：徐明峰，该公司总经理。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐雅公司）因与被上诉人夏传友、袁明，原审被告雅居乐雅生活服务股份有限公司盐城分公司（以下简称雅居乐雅盐城分公司）业主知情权纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回夏传友、袁明要求雅居乐雅公司公布碧水豪庭小区2018年1月1日至2019年2月14日期间车位管理费收支账目的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由夏传友、袁明承担。事实与理由：1.雅居乐雅公司提供的物业服务性质属于包干制，车位管理费不需要公示账目，因为根据《江苏省物业管理条例》第五十条规定，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定，实际酬金制方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。本案中，雅居乐雅公司提供的物业服务属于包干制，不同于酬金制，而车位管理费属于前期物业服务合同约定的项目，故不需要向业主公开账目。2.一审判决既认定“建筑区划内规划用于停车的车位应属于建设单位所有，并非业主共有，故夏传友、袁明要求雅居乐雅公司公布地下车库临时停车费账目的请求缺乏依据并不予支持”，却又在判决主文第二项中判决雅居乐雅公司公布2018年1月1日至2019年2月14日期间的车位管理费收支账目，两者是相互矛盾的，因为本小区内并不存在业主共有部位的车位，故雅居乐雅公司无需公布车位管理费用的账目。夏传友、袁明共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.雅居乐雅公司以包干制为由主张其不应公开车位管理费账目，其理由不符合现行的《江苏省物业服务收费管理办法》第三十八条规定，该条明确规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查；实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。2.关于雅居乐雅公司认为一审判决第二项的内容与一审判决说理相互矛盾的问题，系雅居乐雅公司对判决书内容理解不够所造成的。因为，一审判决仅认定地下车库临时停车费的账目无需公开，并没有认定地下车位管理费的账目无需公开，故雅居乐雅公司收取地下停车位管理费的账目仍需要公开。请求二审驳回上诉，维持原判。雅居乐雅盐城分公司未作陈述。夏传友、袁明向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司公开2018年碧水豪庭一期公共能耗费、车位管理费、地下车库临时停车费账目，2019年1月起每季度公开一次账目；2.要求雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司公开碧水豪庭公共部位收入（广告费及物业用房出租收入）；3.本案诉讼费由雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司承担。一审法院认定事实：2016年3月28日，袁明、江丽华与盐城市粤丰房地产开发有限公司（以下简称粤丰房产公司）签订《商品房买卖合同》，约定袁明、江丽华购买大丰区花园南路3号、大华东路5号碧水豪庭32幢303室、-04室。2016年8月10日，夏传友、李成艳与粤丰房产公司签订《商品房买卖合同》，约定夏传友、李成艳购买碧水豪庭33幢602室、32幢-44室。2017年9月13日，雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司与粤丰房产公司签订《前期物业服务合同》，约定粤丰房产公司将坐落于盐城市大丰区花园南路3号、大华东路5号的碧水豪庭小区委托雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司（后更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司盐城分公司）实行前期物业管理，物业服务合同期限自2018年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同附件五“前期物业管理服务质量标准”第十条第⑤点载明：建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。2017年12月31日，袁明与雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司签订《临时管理规约前期物业服务协议》，约定物业管理服务收费标准:住宅每月每平方米1.5元（含储藏室面积及开发商赠送储藏室部分），商铺每月每平方米2.0元，别墅每月每平方米2.5元，车位管理费每月50元，汽车库管理费每辆车每个月50元。经查，上述住宅每月每平方米1.5元中包括住宅物业服务费每月每平方米0.96元和公共能耗费每月每平方米0.54元，公共能耗费用于小区的公共设施、设备的维修保养、道路亮化、绿化维护及特种设备的维护及年检费用。夏传友与雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司签订《临时管理规约前期物业服务协议》内容同袁明的合同。夏传友、袁明于2018年1月1日拿到住房钥匙，于2018年7月底办理所购房屋的不动产权登记证，于2018年8月份正式入住碧水豪庭小区。夏传友、袁明曾于2018年9月份找雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司要求公开车位管理费及小区广告费用的账目遭拒。一审审理中，夏传友、袁明陈述原雅居乐物业管理服务有限公司盐城分公司收取地下车库车位管理费每月50元，并收取地下车库临时停车费的事实，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司辩称，该小区目前没有地上车位，仅有地下车库车位，对于出售给业主的地下车库车位实际收取车位管理费每月30元，原来多收的都退还了，没有退的就留在业主的账户上，对外来车辆、没有车位的车辆收取临时停车费是事实。为证明经营小区共有部位存在收益，夏传友、袁明提供小区内广告统计清单及广告照片，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司表示仅2018年与盐城市大丰意创广告有限公司签订一份《广告位租赁合同》，年租金50000元，并提供了《广告位租赁合同》复印件。夏传友、袁明陈述雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司将小区物业用房予以出租，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司表示没有出租，是免费对外提供用房。为证明对相关事项已经公示，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司提供照片一张，证明对小区物业的服务内容、收费项目、收费标准等已在小区公布。夏传友、袁明表示，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司是在物业办公室内部张贴公布，该公布只是走形式，公布的内容也不符合业主需要知道的内容，也不知道雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司何时公示，业主不知情。一审法院认为，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。夏传友、袁明于2016年向粤丰房产公司购买碧水豪庭小区商品房，于2018年1月1日取得所购商品房钥匙，于2018年7月底办理了不动产权证，夏传友、袁明系所在大丰区碧水豪庭小区的业主，对小区内物业服务合同、共有部分的使用和收益情况享有知情权。雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司依据与业主签订的物业服务合同收取公共能耗费、车位管理费，据此，夏传友、袁明作为该小区业主对该费用收支情况享有知情权。审理中，双方当事人确认雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司未收取2019年公共能耗费，故夏传友、袁明要求公开2019年公共能耗费账目的请求，一审法院不予支持。物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据上述规定可知，建筑区划内规划用于停车的车位应属于建设单位所有，并非业主共有，故夏传友、袁明要求公布收取地下车库临时停车费账目的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。夏传友、袁明主张雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司出租小区的物业用房，雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司辩称系免费提供使用，夏传友、袁明对其主张证据不足，故其要求雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司公开出租物业用房的账目的诉讼请求，一审法院不予支持。雅居乐雅盐城分公司系雅居乐雅公司设立的分支机构，其从事民事活动所产生的民事责任应由雅居乐雅公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，一审法院判决：一、雅居乐雅生活服务股份有限公司于判决生效后十日内向夏传友、袁明公布所在碧水豪庭小区2018年度公共能耗费收支账目。二、雅居乐雅生活服务股份有限公司于判决生效后十日内向夏传友、袁明公布所在碧水豪庭小区2018年1月1日至2019年2月14日期间车位管理费收支账目。三、雅居乐雅生活服务股份有限公司于判决生效后十日内向夏传友、袁明公布所在碧水豪庭小区2018年1月1日至2019年2月14日共有部位收益情况及收支账目。四、驳回夏传友、袁明的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本案二审争议的焦点问题是：雅居乐雅公司、雅居乐雅盐城分公司是否应当向夏传友、袁明公开案涉碧水豪庭小区2018年1月1日至2019年2月14日期间地下车位管理费收支账目。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据物业管理的相关规定，物业服务企业应当将服务管理的内容、收费项目、收费标准、收费方式及收费依据等有关情况予以公示。且实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。本案中，雅居乐雅盐城分公司与粤丰房产公司签订《前期物业服务合同》，约定粤丰房产公司将案涉碧水豪庭小区委托雅居乐雅盐城分公司进行前期物业管理，该合同附件五“前期物业管理服务质量标准”第十条第⑤点明确载明：建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。依据该前期物业服务合同的约定、我国物权法关于业主知情权的规定以及物业管理的有关规定，由于雅居乐雅盐城分公司向所在小区业主收取的地下车库的车位管理费，系该公司在履行前期物业服务合同过程中向业主收取的费用，故应当向业主公布该费用的收支账目。即使如雅居乐雅公司所说，该车位管理费实行包干制收费，其亦应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，并按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受业主监督。因此，一审法院判决雅居乐雅公司向夏传友、袁明公布所在碧水豪庭小区2018年1月1日至2019年2月14日期间的车位管理费收支账目，符合前期物业服务合同的约定与法律规定，依法应予维持。关于一审判决主文第二项的内容与说理是否存在矛盾的问题。经查，一审法院因地下车库用于临时停车的车位仍属于建设单位所有，并非业主共有，故据此认定地下车库临时停车费的账目无需公开，但一审法院并未认定雅居乐雅公司向业主收取的地下车位管理费账目无需公开。故雅居乐雅公司认为一审判决第二项内容与说理存在矛盾，无事实依据，本院不予采纳。综上，雅居乐雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年九月三日书记员  周 洋