四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终496号 上诉人（原审原告）：陈洪刚，男，1977年11月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：吴丽华，女，1981年7月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤莉侠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人陈洪刚、吴丽华因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈洪刚、吴丽华共同委托诉讼代理人阎朝旭，被上诉人金马房地产公司的委托诉讼代理人徐成东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洪刚、吴丽华上诉请求：撤销原判，改判金马房地产公司支付违约金39,900元，并承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：（一）金马房地产公司在案涉房屋不具备交房条件时，就通知上诉人交房明显不当；（二）原审法院认定日租金标准与客观事实不符；（三）违约金按房款总价的10%计算，是双方真实意思表示；（四）对同一小区已有生效文书确定违约金的计算标准，原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则。 金马房地产公司辩称，1．上诉人未举证证明迟延收房造成的损失，结合签订的商品房买卖合同及西蜀桦苑商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），约定的违约金远远超过了给上诉人带来的损失。原审法院依法予以调减，即以基础损失加百分之三十的损失作为损失计算的标准并无不当；2．案涉房屋交接书中载明上诉人实际收到房屋的时间，也载明上诉人认可交房时间，故上诉人收到房屋后不应再计算违约金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 陈洪刚、吴丽华向一审法院起诉请求：1．判令金马房地产公司支付违约金39,900元；2．金马房地产公司承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年2月15日，陈洪刚、吴丽华与金马房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定陈洪刚、吴丽华购买金马房地产公司开发的预售房屋，付款方式为分期付款，房屋位于仁寿县，名称为西蜀桦苑一期，房号为2幢2单元5层2号，测绘建筑面积共118.25平方米，其中套内建筑面积100.25平方米，总价款399,000元。合同约定金马房地产公司应当在2016年3月30日前向陈洪刚、吴丽华交付商品房。 双方签订的商品房买卖合同和补充协议系格式合同，其中约定了双方相应的权利义务。双方在商品房买卖合同第十二条对逾期交房责任约定为“逾期在60日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。同时在补充协议第十一条约定“甲方、乙方在商品房买卖合同、本补充协议及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”。补充协议第十四条约定“补充协议与商品房买卖合同不一致的，以补充协议为准”。补充协议第六条第5项对免责事项的约定为“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”。补充协议第十二条对通讯联系方式的约定为“在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地、电话等通信联系方式发生变化的，均应及时以书面形式告知对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担”。 在合同履行过程中，因金马房地产公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患，四川省都江堰东风渠管理处眉山站于2015年9月25日、10月8日分别向金马房地产公司发函要求整改并加固，同年12月4日四川省都江堰东风渠管理处向金马房地产公司发函，要求金马房地产公司停工并做好应急抢险预案和应对措施，并要求金马房地产公司委托相关单位对隐患渠堤进行整治工程勘测、设计、评审，及时按整治设计方案对该渠段险情进行整治。金马房地产公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 西蜀桦苑住宅楼一期完工后，金马房地产公司于2016年6月26日用邮政特快专递按照合同上陈洪刚、吴丽华的通讯地址向陈洪刚邮寄了交房通知书，通知书上载明陈洪刚、吴丽华办理交房手续的日期为2016年7月15日、7月16日。之后，金马房地产公司于2016年7月12日在售房部及该小区门口张贴了交房公告，公告载明“西蜀桦苑交房手续暂定在2016年8月31日前完毕（若遇东风渠突发险情需推迟日期，我司将另行公告通知）”。吴丽华于2016年8月6日到西蜀桦苑接收了房屋。在交接房屋时，双方就合同履行终结后的权利义务签订了房屋交接书，其中第3条载明“乙方（陈洪刚、吴丽华）已确认甲方（金马房地产公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第4条载明“甲方（金马房地产公司）确认乙方（陈洪刚、吴丽华）款项全部付清，同意交房”。 另查明，2016年度，仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9,200元左右，即日租金25.21元左右。 以上事实，有当事人身份证复印件、营业执照、商品房买卖合同及补充协议，四川省都江堰东风渠管理处出具的函，金马房地产公司出具的公告，房屋交接书，房屋出租合同等证据以及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈洪刚、吴丽华与金马房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。双方在履行合同中，应当按照合同约定履行自身的义务。 金马房地产公司辩称，迟延交房系政府行为和不可抗力，属于合同约定的免责事由。金马房地产公司虽在政府规划的红线内开发施工，但对东风渠边坡造成滑坡隐患系施工引起，从维护国家利益和人民生命财产安全角度考虑，金马房地产公司理应采取措施消除滑坡隐患，确保安全，虽对导致迟延交房有直接的因果关系，但其采取措施消除隐患的行为并不是不可抗力，不属于合同约定的免责事由，对陈洪刚、吴丽华造成的实际损失应当承担相应责任，对金马房地产公司的上述辩称不予支持。金马房地产公司又辩称，根据补充协议约定，交房时间可以是“合同约定”的交房日期，也可以是“公司通知”的交房日期，金马房地产公司以公告、邮寄的方式通知，没有违反约定。因双方在商品房买卖合同中明确约定了交房日期，其签订的补充协议第六条第四款“甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，乙方应于合同约定的交房日或甲方通知的交房日期，前往西蜀桦苑售楼部办理房屋交付手续。……”并不能视为是对主合同约定交房时间的变更，对金马房地产公司的该辩称不予支持。金马房地产公司再辩称，双方交接房屋时签订的房屋交接书，应当视为陈洪刚、吴丽华认可了交房时间符合合同约定，故金马房地产公司未违约，陈洪刚、吴丽华认为房屋交接书没有房屋共有人签字，且内容系格式条款，因此该交接书无效。该房屋交接书是对合同履行终结时双方权利义务的认可和确定，并非格式合同；虽然房屋交接书仅有吴丽华的签名，但其在办理房屋交接时应该告知了作为房屋共同买受人的陈洪刚，因此有理由相信陈洪刚知晓或者具有知晓吴丽华办理了房屋交接手续的可能性，其签名对陈洪刚、吴丽华应当均具有约束力，不能否认其接收房屋的时间及事实。陈洪刚、吴丽华关于房屋交接书无效的主张没有法律依据。但房屋交接书中载明的“陈洪刚、吴丽华已确认金马房地产公司交付房屋符合约定时间及标准，同意接收”，并不能否认金马房地产公司迟延交房的客观事实，对金马房地产公司据此拒赔的辩称，不予支持。综上，金马房地产公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，对陈洪刚、吴丽华造成的损失应当承担相应违约责任。 关于违约金的计算标准，陈洪刚、吴丽华诉称要求金马房地产公司按照总房款10%支付违约金，但其并未提交证据证明金马房地产公司迟延交房导致其产生的实际损失。金马房地产公司辩称，即便自己违约，陈洪刚、吴丽华主张的违约金明显超过了金马房地产公司违约给陈洪刚、吴丽华造成的损失，应当按同时期、同地段、同面积的租金为基准计算损失，并提供了2016年仁寿县视高镇八套不同面积房屋的租赁合同及证人证言作为佐证。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。陈洪刚、吴丽华诉称的按总房款的10%计算违约金明显高于了金马房地产公司违约期间的房屋租金数额。因陈洪刚、吴丽华未提交证据证明其实际损失，结合案涉证据与具体生活实践，认可金马房地产公司以同时期、同地段、同面积的房屋租金为违约金计算标准的主张。违约金具有赔偿性和惩罚性，因此案涉违约金的计算，以在按日租金计算赔偿性违约金的基础上另加计30%的惩罚性违约金较为适宜。综上，陈洪刚、吴丽华主张的违约金本院确定为32.77元/天（25.21元＋25.21元×30%）。 关于违约天数的计算。金马房地产公司于2016年7月12日发布公告通知陈洪刚、吴丽华在2016年8月31日前完成交房手续，陈洪刚、吴丽华在公告期内办理了交房手续，应认定金马房地产公司的违约截止日为实际交房日，即2016年8月6日。因此，金马房地产公司的违约时间应从2016年3月31日计算至2016年8月6日，计129天。 金马房地产公司因迟延交房而给陈洪刚、吴丽华造成的损失应当赔偿，陈洪刚、吴丽华因金马房地产公司迟延交房而提出按总购房款的10%计算违约金的诉讼请求过高，应予降减。陈洪刚、吴丽华因金马房地产公司迟延交房而造成的损失经核定为同时期、同地段的房屋平均年租金9,200元，即每天25.21元，再加计30%，共计每天损失为32.77元。金马房地产公司迟延交房129天，故金马房地产公司因违约迟延交房应当支付陈洪刚、吴丽华的违约金为4,227.33元。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、四川金马房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付陈洪刚、吴丽华违约金4,227.33元；二、驳回陈洪刚、吴丽华的其他诉讼请求。一审案件受理费399元（已减半），由陈洪刚、吴丽华承担374元，金马房地产公司承担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交仁寿县建设工程规划核实合格证和案涉房屋面积统计清单各一份，欲证明金马房地产公司提前交付没有办理竣工验收的房屋系严重违法行为，合法有效的交房行为的认定不得早于2016年12月13日；根据案涉房屋面积统计清单，上诉人在一审中提交的租金情况不合理，不应被采信。被上诉人质证意见为，对上述证据的真实性无异议，但该合格证用于完善项目规划方面的手续，与房屋交付无关。被上诉人提交房屋出租合同两份，欲证明2016年同地段同时期的租金情况。经质证，上诉人认为该组证据的真实性无法确定，与本案不具关联性。本院认证，上诉人所提交证据与本案诉争焦点不具有关联性，不予采信；被上诉人提交的证据与其一审提交的证据均拟证明租房损失，该证据对认定该地区该期间租金标准具有一定的参考性，与本案具有一定关联性，予以采信。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实基本一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对金马房地产公司延迟交房构成违约的事实无异议，予以确认，故本案争议焦点为：如何确定金马房地产公司应当支付的违约金数额。上诉人对一审确认违约金的标准和违约天数均有异议，请求金马公司按合同约定支付违约金。 关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张调整约定违约金的，法院在考虑综合因素情况下，根据公平原则和诚实信用原则予以裁决。本案中，金马公司提出逾期交房违约金约定过高，主张调低，并提交证据证明案涉房屋所在地此期间的租金情况。上诉人未能提供相应损失的证据。对此，本院认为，首先，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房受损；其次，金马房地产公司逾期交房也确实存在相关部门要求其对东风渠边坡安全隐患停工整改并加固的因素，该因素虽不足以抗辩是否违约，但也应区别于其他恶意违约行为；第三，对刚需购房者而言，逾期交房可能导致其仍需租房居住，其损失主要体现在租房损失；对于非刚需购房者而言，基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，其损失主要体现在资金占用利息损失。作为新兴开发建设的区域，案涉房屋所在片区此前并无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，一审法院参照租金标准，以酌定租金为基础并上浮30%所确定的违约金已经兼顾刚需购房者租房损失及非刚需购房者资金占用利息损失，并无不当。 关于违约天数计算的问题。本案中，双方当事人在合同中约定买受人应于合同约定的交房日或者出卖人通知的交房日期办理房屋交付手续，逾期由买受人自行承担责任。金马房地产公司先后于2016年6月26日、2016年7月12日以向买受人确定的通讯地址以邮政特快专递形式送达交房通知书，在案涉房屋所在小区及售楼部张贴交房公告形式通知交房。上诉人于2016年8月6日接收了房屋，并签订了房屋交接书，确认金马房地产公司交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收。上诉人在法定或约定交房条件成就前先行收房，其实际收房后金马房地产公司即已经完成了房屋的转移占有，履行了交房义务。故双方实际已经合意变更了案涉合同约定的房屋交付条件及程序。一审确定的违约天数截至购房者实际收房时止并无不当。至于上诉人认为原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则，经核实，前一类案双方诉辩焦点与本案并不相同，故本案不存在同案不同判的情形。 综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费797元，由上诉人陈洪刚、吴丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 辛利平 审判员 罗 洁 二〇一九年九月十二日 书记员 吴 倩 书记员 江 燕