湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3571号原告：李漫，女，1971年2月27日出生，回族，大学文化，企业管理人员，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：安吉彪，湖南金旅律师事务所律师，系原告李漫的特别授权委托代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告李漫与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告李漫的委托诉讼代理人安吉彪到庭参加诉讼、两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李漫向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司立即受让原告购买的坐落于张家界大成山水国际大酒店山水座第9层915号房50%的产权并一次性支付受让款338400元；2.判令被告大成酒店公司向原告支付欠付的自2016年3月15日至2019年3月14日的租金和房屋装修折旧款共计75960元；3.判令被告大成酒店公司向原告支付自2019年3月16日起至实际清偿案涉房屋全部受让款之日止按照50760元／年（即原合同约定的房屋租金和装修折旧款的合计金额）标准计算的房屋占用费；4.判令被告山水置业公司对前述第二项、第三项诉讼请求承担连带保证责任。事实和理由：根据原、被告签订的《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国家大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》等合同，约定原告将购买山水置业公司开发的第9层915号房（原告占50%产权，总价款141000元）租赁给被告大成酒店公司经营，并委托其进行装修，被告大成酒店公司则按照一定标准给原告支付租金和返还委托装修折旧款，及逾期付款的违约责任。上述《房屋租赁合同》还约定“租赁期满五年后，甲方有权要求按房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受转让”。但合同履行中，被告并未按照合同约定支付租金和装修折旧款。原告特具状起诉，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状，共同辩称:1.原告以主张房屋投资收益的方式选择了放弃回购权利，其要求被告支付房屋回购款的请求不成立；2.原告不能举证证明其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于形成权，现已超过3个月的行使期限，原告合同解除权已经丧失；4.被告愿意配合原告办理房屋过户登记手续；5.原告未在6个月保证期间主张保证责任，担保人已经实际免除了担保责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2014年3月15日，原告李漫与案外人龙小芳以28.2万元购买了被告山水置业公司销售的第9层915号商品房（建筑面积56.4㎡、套内建筑面积40.71㎡、分摊面积15.69㎡）一套，原告李漫占50%产权。同日，原告李漫、案外人龙小芳与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，约定将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为42300元／年（其中李漫与案外人龙小芳各为21150元／年），第三年至第五年该房屋租金为28200元／年（其中李漫与案外人龙小芳各为14100元／年），自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期满五年后，原告李漫有权要求被告大成酒店公司按房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）将该物业转让给大成酒店公司，大成酒店公司必须接受转让。李漫向大成酒店公司提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，大成酒店公司在接到原告书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，房屋转让款于房屋手续办妥之日一次性支付给李漫。被告山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。（二）2014年3月15日，原告李漫、案外人龙小芳与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告李漫、案外人龙小芳将从被告山水置业公司购买的第9层915号房屋以394800元委托给被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款。第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还，其返还金额为59220元／年（其中李漫、龙小芳各为29610元／年），第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，其返还金额为39480元／年（其中李漫、龙小芳各为19740元／年）。自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。（三）原告李漫于2014年3月15日支付了案涉房屋50%的购房款14.1万元和50%的房屋委托装修款19.74万元。2019年4月16日，原告李漫向被告大成酒店公司提出书面申请，要求被告大成酒店公司受让案涉房屋的50%产权。截止2016年3月14日，被告大成酒店公司按照合同约定向原告李漫全额支付了房屋租金。2016年3月15日-2019年3月14日期间，被告大成酒店公司共向原告支付了26688元，具体付款情况为：2017年3月29日付款16920元；2018年1月30日付款3000元；2018年3月至2018年11月每月付款564元，共计付款5076元（564元×9个月）；2019年1月24日付款564元；2019年5月10日付款564元；2019年8月14日付款564元。综上，被告大成酒店公司欠付原告李漫自2016年3月15日-2019年3月14日止的房屋租金及装修折旧款共计74832元〔（14100元+19740元）×3年-26688元〕。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、购房款收据、《房屋委托装修合同》、委托装修款收据、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、案涉房屋50%产权转让申请书、原告李漫中信银行账户的交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李漫与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告李漫已经按照《商品房买卖合同》《房屋委托装修合同》的约定及履行了支付购房款14.1万元及房屋委托装修款19.74万元的义务，并按照约定将房屋交给被告大成酒店公司经营。原告李漫与两被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》约定，房屋租赁期满五年后，原告李漫有权要求被告大成酒店公司按房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）将该物业转让给大成酒店公司，大成酒店公司必须接受转让。李漫向大成酒店公司提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，大成酒店公司在接到原告书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，房屋转让款于房屋手续办妥之日一次性支付给李漫。本案合同约定的5年租赁期已于2019年3月14日届满，被告大成酒店公司已经于2019年4月16日接到原告李漫要求其受让案涉房屋的50%产权的书面申请。根据上述合同约定原告应提前90个工作日提出要求被告大成酒店公司受让房屋的书面申请，其包含有原告应给予被告大成酒店公司90个工作日的为原告办理房屋转让的准备时间。根据该规定被告大成酒店公司至迟应当在2019年8月6日前为原告李漫办理完相关转让手续并支付房屋转让款。被告大成酒店公司至今没有为原告李漫支付房屋转让款，属违约行为，应承担继续履行的义务。本案原告李漫要求被告按照《房屋租赁合同》履行受让房屋义务，并非是要求解除该合同，故两被告辩称原告没有在3个月内主张解除合同，已过解除权期限，原告无权再主张要求被告大成酒店公司受让房屋的辩称理由不成立，本院对其抗辩不予采纳。故对原告李漫要求被告大成酒店公司支付33.84万元房屋受让款的诉讼请求，本院予以支持。（二）因原告李漫诉讼要求被告大成酒店公司受让房屋系以房屋租赁合同及房屋委托装修合同终止为条件的履行。本案原告于2019年4月16日向被告大成酒店公司提出受让房屋，被告大成酒店公司没有履行受让房屋义务，而是仍然使用案涉房屋进行酒店经营。2019年8月6日，原告向本院提起诉讼要求被告大成酒店公司履行受让房屋义务，本院依法支持原告的该诉讼请求，据此，原告与被告的前述房屋租赁合同及委托装修合同即已经终止，被告大成酒店公司受让房屋后无须再向原告履行房屋占用费的义务。至于被告大成酒店公司没有按时清偿房屋受让款，则系生效判决的执行问题，此不成为原告要求被告大成酒店公司支付房屋占用费的理由。故，被告大成酒店公司应按照房屋租赁合同、房屋委托装修合同的支付标准支付自房屋租赁合同和房屋委托装修合同履行期限届满次日即2019年3月15日起至原告提起诉讼之日即2019年8月6日止的房屋占用费13338.6元〔（14100元+19740元）÷12个月×4.73个月〕。（三）原告李漫与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。故本院对原告李漫诉请被告大成酒店公司支付下欠房屋租金及装修折旧款，以及逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。（四）被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司为原告李漫支付租赁收益及返还委托装修改造折旧款提供连带担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告李漫不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告李漫依法有权要求被告山水置业公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。但被告山水置业公司提供担保责任应以合同的约定为限。上述合同没有约定被告山水置业公司在合同期满后被告大成酒店公司仍使用房屋的占用费承担担保责任，故本院对原告李漫的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李漫支付房屋受让款33.84万元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李漫支付自2019年3月15日至2019年8月6日止的房屋占用费13338.6元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李漫支付自2016年3月15日-2019年3月14日止的租金及房屋委托装修折旧款共计74832元；四、被告张家界山水置业有限公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第三项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告李漫其他的诉讼请求。案件受理费7698元，适用简易程序减半收取3849元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇一九年九月十三日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。