陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书                          （2019）陕01民终8654号上诉人（原审被告）：李君芹，女，汉族，1975年10月5日出生，住西安市未央区重型机械研究所福利区。委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司，住所地：西安市雁塔区。负责人：杨叶华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李佳佳，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，陕西云德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郝凤仙，女，汉族，1976年9月13日出生，住陕西省榆林市榆阳区高新区。委托诉讼代理人：张桂芝，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安东骊实业有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：罗文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘静，该公司员工。委托诉讼代理人：张桂芝，上海市（西安）律师事务所律师上诉人李君芹、上诉人西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司（以下简称得金公司兰亭分公司）因与被上诉人郝凤仙、原审第三人西安东骊实业有限公司（以下简称东骊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李君芹及委托诉讼代理人王敏、上诉人得金公司兰亭分公司委托诉讼代理人李佳佳、李健，被上诉人郝凤仙及委托诉讼代理人张桂芝、东骊公司委托诉讼代理人张桂芝、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李君芹上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1244号民事判决书；2.驳回郝凤仙的全部诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费由郝凤仙承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，程序不合法，适用法律错误。1.李君芹于2017年7月2日从东骊公司销售部订购望庭国际小区1-2-2905和1-2-2906房并交付了定金，东骊公司为李君芹保留房源1个月并同意李君芹具有转售权利，该事实有东骊公司销售人员张某某、徐某某向李君芹出具的认购收据为证。关于李君芹每套房屋的优惠购房价格为一套80万元的事实，有2017年7月6日东骊公司出具的合同审批表为证。2.郝凤仙于2017年7月4日通过得金公司兰亭分公司从李君芹处购买了望庭国际小区1-2-2905和1-2-2906房屋，三方签订了《房屋买卖合同》，每套房屋合同价格为93万元。合同中约定乙方（郝凤仙）提供购房和申请贷款所需要全部有效材料,甲方（李君芹）协助乙方在开发商处办理贷款手续和网签备案手续。2017年7月6日，李君芹协助郝凤仙在东骊公司销售部完成了合同审批表的变更，将购买权变更到郝凤仙指定的庄某某名下，该事实有2017年7月6日东骊公司出具的合同审批表为证。李君芹还协助郝凤仙与东骊公司签署了购房合同，在郝凤仙向李君芹支付了部分购房款后，李君芹以庄某某的名义向东骊公司支付了购房款，每套40万元，两套共80万元，该事实有银行转账记录为证。之后，李君芹协助庄某某完成了网签备案手续，并协助其递交了贷款办理手续，即庄某某已经取得了其所购的房屋所有权，李君芹与郝凤仙及庄某某的合同已履行完毕。3.郝凤仙与东骊公司签署购房合同前，已经知晓李君芹与东骊公司的购房价格为每套80万元，该事实有合同审评表和郝凤仙与东骊公司签署的购房合同为证，两份文件中都写有购房价格为80万元，其间如果郝凤仙提出异议，完全可以终止合同，李君芹也可以顺利购买房屋，郝凤仙在房屋已购买到手后且李君芹已履行完毕合同后，起诉撤销合同，一审法院予以撤销依法不能成立。4.郝凤仙多次威胁李君芹，暴力砸门，严重影响李君芹生活。5.郝凤仙与李君芹、得金公司兰亭分公司签订的三方合同中明确约定，房屋价款为每套93万元，郝凤仙又将房子转卖庄某某，三方合同已经完成。6.购房时，是李君芹向东骊公司交付的钱款，现在，东骊公司并未向李君芹退钱，不存在买卖不成立的问题。李君芹也向一审表示愿意退款，让郝凤仙将房屋返还李君芹，但当时是郝凤仙、东骊公司不愿意。7.房屋实际由庄某某购买成功，庄某某并未提出异议，郝凤仙作为中间人，不具备诉讼主体资格。8.一审判决撤销合同，但没有判郝凤仙退还和赔偿，由此说明一审判决不公。9.是否是工程抵债房对合同履行没有影响，一审因工程抵债房不实，而判决撤销合同不符合因果关系。10.签订的三方合同中明确约定了成交价93万以及与东骊公司签订的合同价，以及差价归属问题，并不存在欺诈。11.李君芹向东骊公司订购了涉案房屋，东骊公司为李君芹保留房源一个月，东骊公司并未要求李君芹必须本人购买，是同意李君芹转售的。且在后续履行过程中，东骊公司同意了该购买权的转让，且办理了购买人变更手续。12.东骊公司称张某某、徐某某并非其公司员工，未收到李君芹支付的500元，但上述人员却在合同评审表中签字，故东骊公司的陈述与事实不符，东骊公司是否收到500元，属于其内部管理问题。13.一审适用法律不当。14.本案并未移送公安机关，故所为诈骗不能成立，由此可见，判决不公，不能成立。郝凤仙答辩称，一审法院认定事实正确，判决李君芹退还购房款正确。本案涉案房屋并非李君芹与东骊公司的工程抵债房，也并非李君芹从东骊公司购买所得。庭审中，李君芹提交的张某某收取定金的收条，并不能说明李君芹对涉案房屋享有所有权、处分权。首先，张某某不是东骊公司的员工，其仅为负责推广东骊公司房屋的推介人员，东骊公司没有授权张某某收取任何购房费用。其次，东骊公司也并未收到李君芹任何购房款，李君芹无权处分东骊公司的房屋。李君芹虚构事实，隐瞒涉案房屋的真实情况，将东骊公司的房屋谎称工程抵债房在中介机构发布售房信息，基于对房屋中介机构的信任，致使郝凤仙对涉案房屋有了错误的认识，郝凤仙与李君芹签订购房合同，受到了财产损失，李君芹获得非法利益。李君芹违背诚实信用原则，以合法形式掩盖非法目的，因此，郝凤仙与李君芹签订的合同应是无效的。得金公司兰亭分公司认可李君芹的上诉理由。得金公司兰亭分公司上诉请求:1.依法撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1244号民事判决书第三项，并依法对本案进行改判；2.案件诉讼费用由郝凤仙承担。事实与理由：一、得金公司兰亭分公司作为居间人，在了解到房源信息后及时向委托人郝凤仙报告案涉房产的交易信息，即提供了签订合同的机会，又积极联系并协调交易各方，最终促成房屋买卖合同的订立，得金公司兰亭分公司的居间义务已经完成。二、在得金公司兰亭分公司完成居间义务的情况下，得金公司兰亭分公司有权收取居间佣金，故得金公司兰亭分公司已经收取的16740元佣金费用不应予以退还，原审法院判决得金公司兰亭分公司退还郝凤仙中介费16740元显属错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。郝凤仙答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得金公司兰亭分公司退还中介费正确。得金公司兰亭分公司作为居间人，在李君芹仅口头说明案涉房屋为工程抵债房，却未提供任何对案涉房屋具有所有权、处分权的证明材料的情况下，就在网上发布了售房信息，得金公司兰亭分公司在居间活动中并未尽到审查义务，致使郝凤仙与李君芹签订购房合同并造成财产损失。得金公司兰亭分公司的居间行为存在过错，理应退还其所得的中介费。李君芹称，案涉房屋买卖合同合法有效，得金公司兰亭分公司履行了居间合同义务。针对李君芹、得金公司兰亭分公司的上诉，东骊公司共同答辩称，一审法院认定事实正确，判决李君芹、得金公司兰亭分公司退还购房款及中介费正确。东骊公司与李君芹之间没有任何关系，并不存在工程抵债，李君芹到东骊公司销售部办理了购房登记，并未与东骊公司签订商品房买卖合同，也未给东骊公司交过购房款及定金，李君芹对案涉房屋并无处分权。李君芹提出是否能将登记在自己名下的房屋登记到他人名下，东骊公司对此不持异议，但变更房屋登记人不代表李君芹对东骊公司房屋具有处分权。东骊公司并不知晓李君芹到其销售部一次性订购四套房屋的真实目的，但李君芹以工程抵债房的名义在得金公司兰亭分公司处发布出售案涉房屋的信息，严重侵害东骊公司的利益。郝凤仙向一审法院起诉请求：1.判令撤销郝凤仙与李君芹、得金公司兰亭分公司签订的《房屋买卖合同》，并判令李君芹、得金公司兰亭分公司返还购房款13万元、中介费16740元及计算至2017年12月29日的利息3050元（利息按照银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日止）。2.判令李君芹、得金公司兰亭分公司承担案件诉讼费。一审法院查明的事实：2017年7月4日，郝凤仙（乙方、买受方）与李君芹（甲方、出售方）、得金公司兰亭分公司（丙方、居间人）签订编号为0008418的《房屋买卖合同》，约定郝凤仙以930000元购买李君芹所有的西安市高新区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，建筑面积120方米，产权状况为购房合同，开发商房屋已交；签订合同时乙方支付定金50000元以确立买卖关系；各方一致同意按揭购房，在签订本合同后15个工作日内将首付款530000元存入丙方指定的资金监管账户；丙方促成本合同成功签署，视为中介成功，乙方支付佣金19500元，于本合同签订当日缴纳。合同第十三条约定，此房为工程抵债房，由甲方协助乙方在开发商办理贷款手续和网签备案手续；卖方承诺该房屋可以贷款不超过400000元；买方不得将此房高价转售，买方2017年7月15日前备齐首付款，配合卖方办理手续；如因出于开发商原因甲方不算违约，如甲方高价出售，属于甲方违约。经查，案涉房屋非工程抵债房。合同签订当日，郝凤仙向得金公司兰亭分公司转账支付100000元，李君芹于2017年7月8日向郝凤仙出具收条，载明收到望庭国际1号楼2单元2905室和2906室房屋定金100000元。郝凤仙于2017年7月10日向李君芹转账支付993480元（其中960000元为两套房屋房款、33480元为两套房屋的中介费，中介费由李君芹转交得金公司兰亭分公司），得金公司兰亭分公司于2017年7月24日向郝凤仙出具收到佣金16740元的收款收据。郝凤仙陈述庄某某系其丈夫。2017年7月27日，庄某某与第三人东骊公司签订X17125435的《商品房买卖合同（现售）》，约定庄某某以800000元购买第三人东骊公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，于2017年7月10日前支付首期房价款400000元，余款400000元向西安银行申请贷款支付。经询，该合同约定的400000元系李君芹向第三人东骊公司支付。2019年1月14日，郝凤仙（乙方、买受人）与第三人东骊公司（甲方、出卖人）签订《合同解除协议》，约定自本合同签订之日起甲方与乙方签订的编号为X17125435《商品房买卖合同》双方自愿解除，商品房买卖合同解除网签备案后，甲方将乙方首付款肆拾万退回乙方，双方再无责任义务。2019年1月22日，第三人东骊公司将400000元退还郝凤仙。庭审中，郝凤仙撤回关于利息的诉讼请求。李君芹提交案外人张某某、徐某某于2017年2017年7月2日出具的《收据》（该收据载明“今收李君芹订金伍佰元（500元可退），订1-1-2907和2-2-2905、1-2-2906、1-2-502，房源保留一个月”）和张某某作为销售组签字确认的合同审批表（该审批表载明“姓名庄某某、房号22905-22906，总价1620644，优惠到每套80万”、“申请孙总审批”等），主张张某某系第三人东骊公司的员工，其以500元订购了4套房屋，第三人东骊公司承诺该4套房屋保留1个月。第三人东骊公司不认可张某某、徐某某系其公司员工，提交西安云库网络信息科技有限公司出具的《说明》作为证明，并陈述其公司未收到李君芹支付的500元。 一审法院认为，郝凤仙与李君芹、得金公司兰亭分公司签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋为工程抵债房，而实际上案涉房屋既非工程抵债房，亦非李君芹所有。现郝凤仙以李君芹称案涉房屋系其所有的工程抵债房、存在欺诈，致使其在认为案涉房屋系工程抵债房的情况下签订合同为由，请求撤销《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。李君芹因该合同收取郝凤仙53万元，其中40万元以首付款形式支付给第三人东骊公司，现郝凤仙与东骊公司之间签订的《商品房买卖合同》已解除，第三人东骊公司已向郝凤仙退还首付款40万元，故李君芹应向郝凤仙退还13万元。得金公司兰亭分公司作为专业的房地产中介公司在促成郝凤仙和李君芹签订《房屋买卖合同》的居间活动中未尽到审查义务，对居间活动存在重大过错，现郝凤仙请求得金公司兰亭分公司退还中介费16740元，于法有据，一审法院依法予以支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十五条的规定，作出判决：一、撤销郝凤仙与李君芹、西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司于2017年7月4日签订的编号为0008418的《房屋买卖合同》。二、李君芹于判决生效之日起十日内向郝凤仙退还购房款130000元。三、西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司于判决生效之日起十日内向郝凤仙退还中介费16740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，由郝凤仙承担3100元，李君芹承担10000元。因郝凤仙已预交，李君芹应于支付上述款项时将承担的案件受理费一并支付郝凤仙。   经审理查明，一审查明事实属实。二审中，李君芹提交了：1.二手房销售信息，以证明郝凤仙曾在网上发布涉案房屋的销售信息，郝凤仙称其与东骊公司解除合同与事实不符，郝凤仙有可能与东骊公司联合将房屋转售第三人。2.李君芹向东骊公司的转账记录，以证明2017年7月10日李君芹向东骊公司转账后，至今未收到东骊公司退还，郝凤仙称已经退房不能成立。3.党昌利证人证言，以证明签订三方合同时，李君芹已告知郝凤仙每套房屋价格80万元，总价款93万元中李君芹要赚取13万元。党昌利称，其是房源方，其同事弋某某是客源方，李君芹将房屋信息发布网上后，其没有实际审查房屋信息亦未来得及收取房屋相关资料，就将房屋信息发布于朋友圈，其同事弋某某又将房屋信息发布在其自己朋友圈，郝凤仙在弋某某朋友圈看到了信息，后其本人、李君芹、弋某某、郝凤仙四人去看了房子，其朋友圈中并没有写房子是工程抵债房，合同中将房子表述为工程抵债房是应郝凤仙的要求，在签订合同时，也明确告知郝凤仙房子是80万元，另外13万是李君芹要收取的差价，并称由于该房屋具有商业性质，只能贷款50%，故其在朋友圈发布的信息以及三方合同中都写明了贷款不超过40万元，相当于已经表明了房屋总价80万元。4.收条，以期证明中介公司知道李君芹要赚取房屋差价以及房屋实际价款，当时为保障李君芹如约履行合同义务，还收取了李君芹的一份房屋买卖合同作为抵押。郝凤仙、东骊公司对前述证据1、2的真实性认可，但证明目的不认可，认为其二者的网签合同确实已经注销，对证据3证人证言真实性不认可，认为中介公司与李君芹有利害关系，对证据4亦不认可，认为该收条与本案无关。得金公司兰亭分公司对李君芹的证据无异议。    本院认为，本案争议的主要问题为涉案合同应否撤销，李君芹、得金公司兰亭分公司是否应向郝凤仙返还相关款项。根据查明的事实，涉案房屋并非工程抵债房，李君芹虽提交中介公司员工的证人证言欲以证明在合同中将房子表述为工程抵债房是应郝凤仙要求所写以及在签订合同时其已经明确告知郝凤仙房子成交价93万元，网签价80万元，另外13万是其收取的差价。由于该证人证言并无其他证据佐证，对该证言难以采信。因此，一审认定李君芹称案涉房屋系其所有的工程抵债房存在欺诈，致使郝凤仙在认为案涉房屋系工程抵债房的情况下签订合同，并判令撤销《房屋买卖合同》并无不当。同时考虑到郝凤仙在签订涉案三方房屋买卖合同后，因其丈夫庄某某自身原因导致与东骊公司的合同予以解除，对于未能成功购买房屋亦存在过错，故其要求李君芹退还13万元的请求不应全额支持，综合考量各方过错、履行合同情况，本院酌情确定李君芹退还郝凤仙6.5万元。至于得金公司兰亭分公司，其在发布房源时并未审核房屋信息，未尽到审查义务，一审判令其退还中介费16740元正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：    一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1244号民事判决第一项、第三项；    二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1244号民事判决第二项为李君芹于判决生效之日起十日内退还郝凤仙6.5万元；    三、驳回郝凤仙其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费13100元（郝凤仙预交），由郝凤仙承担6550元，由李君芹承担6550元；二审案件受理费13319元（李君芹预交13100元，西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司预交219元），由郝凤仙承担6550元，由李君芹承担6550元，西安得金置业顾问有限公司兰亭分公司承担219元。    本判决为终审判决。   审判长  李雪晴                                 审判员  姬  钊                                审判员  蒋  瑜二〇一九年九月三日书记员  张  茜