上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12608号上诉人（原审被告）：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区川宏路**，实际经营地上海市浦东新区川图路**。法定代表人：严昕，执行董事。委托诉讼代理人：何旺明，男，上海晨晗资产管理有限公司工作。被上诉人（原审原告）:张孝进,男，1969年10月12日生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。委托诉讼代理人：方莉，浙江之江律师事务所律师。上诉人上海晨晗资产管理有限公司（以下简称晨晗公司）因与被上诉人张孝进房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晨晗公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实与理由：上诉人在承租涉案房屋后即对房屋进行装饰装修，并积极办理相关证照手续，无论是整个园区的大消防还是涉案房屋的消防管道都没有水，均存在严重的消防安全隐患，导致上诉人无法及时办理出消防相应证照，致使消防等相关部门持续不断的检查、责令整改并作出处罚，导致涉诉房屋无法正常经营，上诉人没有相应的收益。故上诉人未及时支付租金的真正原因是涉案房屋无法正常使用。此外，一审法院判令租赁合同关系解除后上诉人需按月租金的2倍支付自2019年3月4日起至房屋实际返还之日止的占用使用费，缺乏事实和法律依据，且该部分具有违约金性质的使用费金额超过被上诉人的实际损失，应予调整。被上诉人张孝进辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。张孝进向一审法院起诉请求：1.要求确认晨晗公司与张孝进双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年1月31日予以解除；2.判令晨晗公司将上海市浦东新区XX路XX号XX幢甲单元101、201、301、401、102、202、302、402室房屋（以下统称系争房屋）腾退返还给张孝进；3.判令晨晗公司支付张孝进至2019年1月31日期间拖欠的租金人民币179,912元（以下币种相同）；4.判令晨晗公司支付张孝进逾期付款违约金（2018年2月10日前租金的逾期付款违约金及2018年2月11日至2019年1月31日期间未支付租金算至2019年1月31日的逾期付款违约金共计21,767.09元；2018年2月11日至2019年1月31日未付租金部分，按照日万分之五的标准从2019年2月1日起分段计算至实际支付之日）；5.判令晨晗公司按照月租金15,415元的2倍支付从2019年2月1日至晨晗公司实际返还房屋之日止的房屋使用费。一审法院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为吴某，房屋用途为厂房。吴某与张孝进为夫妻关系。2015年8月11日，由张孝进作为出租方（甲方）与晨晗公司作为承租方（乙方）订立租赁合同一份，约定乙方租赁甲方房屋用于商业开发等，所有房屋建筑面积共计844.67平方米，乙方可根据实际经营需要对房屋进行招商转租，甲方对此不持异议；租赁期限为15年，自免租期满次日起算，自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，甲方免除乙方该6个月的租金；租金单价为0.60元每天每平方米，月租金为15,415元，该租金三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%；合同生效后15日内，乙方向甲方预付一个月租金的保证金及首期两个月的租金，共计46,245元，租金起算日为免租期满次日，保证金在本合同期满前最后一个月自动转为最后一个月的租金；首期租金期满后，乙方每月25日前向甲方支付，逐月支付；甲方应为乙方提供必要的协助和文件，以帮助乙方取得、保持从事各项生产经营及其经营范围内的经营活动所需要的营业执照、许可证及设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续；……甲乙双方同意，有下列情形之一，守约方可书面通知违约方解除合同：……（3）乙方逾期支付租金连续达90天（含）以上的；本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方；乙方返还的承租物业应符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清应承担的费用；乙方可在合同终止后的30日内拆除及取回乙方所有的设施、设备；乙方在规定的日期内未拆除、取回物品悉归甲方所有，该30天为拆除期，甲方免收租金；乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起按当月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金；……。张孝进与晨晗公司告共同确认，系争房屋为签约当日予以交付。2015年8月，晨晗公司向张孝进支付46,245元，其中15,415元为租赁保证金。张孝进确认晨晗公司截止2017年2月10日前的租金均支付正常，之后的租金未能依照约定在每月的25日前支付。双方对之后的支付，共同确认：2017年3月24日晨晗公司向张孝进转账支付15,623元，其中包含对2017年2月11日至2017年3月10日租金逾期支付的违约金208元；2017年3月29日晨晗公司向张孝进转账支付15,623元；2017年5月12日晨晗公司向张孝进转账支付15,415元；2017年6月22日晨晗公司向张孝进转账支付15,415元：2017年8月4日晨晗公司向张孝进转账支付15,415元；2017年10月25日张孝进收到晨晗公司15,415元；2017年10月27日张孝进收到晨晗公司15,415元；2017年12月14日张孝进分两次共收到晨晗公司30,830元；2017年12月26日张孝进收到晨晗公司15,415元；2018年3月30日张孝进收到晨晗公司15,415元；2018年9月30日晨晗公司向张孝进转账支付15,415元。截止至2019年1月31日，晨晗公司未付租金金额为179,912.05元。因晨晗公司未如期支付租金，张孝进以此为由，向一审法院提起诉讼要求确认双方租赁合同予以解除，该含有解除意思的诉讼材料由晨晗公司于2019年1月31日签收。晨晗公司表示承租系争房屋后其对外进行了转租。次承租方进行酒店经营，因消防设施年久失修，上海市浦东新区公安消防支队向次承租方下达了限期整改的通知，为此次承租方被相关部门查封，无法正常经营，未向晨晗公司支付租金，由此晨晗公司也未向张孝进支付房租。但张孝进对晨晗公司上述陈述，均不予确认。在法院指定的期限内，晨晗公司也未就其另行转租的行为提供合同、次承租人的相关信息。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张孝进与晨晗公司双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。作为承租方，主要的合同义务，应当是履行支付租金义务。从双方建立合同关系后，自2017年2月11日开始的租金，晨晗公司时常存在不能如约履行的情况，直至2018年2月11日后的租金就未再行支付，虽晨晗公司提出房屋消防问题房屋不能正常使用，由此才逾期支付租金的理由，但张孝进表示，作为出租方，房屋本身是符合建设房屋交付的大消防，但房屋需根据实际使用用途，在进行装修后另行设置消防措施，符合消防安全要求。对此一审法院认为，晨晗公司提出因消防问题不能正常使用房屋，并未提供证据证明，即使根据晨晗公司提供案外人消防限期整改的通知，也可以反映消防部门所要求整改的对象并非产权人或出租人，房屋早已在双方签约时交付晨晗公司使用，房屋本身不存在不能实现合同目的的情况，由此晨晗公司以此作为不如期支付租金的抗辩，一审法院难以采纳。晨晗公司未如期支付租金的行为构成违约。张孝进现依约要求确认双方租金合同于2019年1月31日予以解除，该日系一审法院送达张孝进要求解除意思诉状到达晨晗公司的日期，因张孝进要求解除合同，符合合同约定，故一审法院确认双方的租赁合同于2019年1月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，张孝进要求晨晗公司将系争房屋腾空予以返还，于法有据，一审法院予以支持。张孝进要求晨晗公司支付至2019年1月31日期间拖欠的租金179,912元，晨晗公司对金额不持异议，一审法院确认并予以支持；就2019年1月31日前逾期未支付的租金，张孝进按照日万分之五的标准分段计算至2019年1月31日止的逾期付款违约金为21,767.09元，对此计算标准及金额，晨晗公司均不持异议，一审法院予以支持。至于张孝进主张晨晗公司对未付租金部分承担逾期付款违约金至实际付款之日止，一审法院认为，承租方租金逾期支付行为，赋予出租方可以选择在继续履行的状态下要求承租方承担逾期付款违约金，也可以选择解除合同及约定解除后果处理，现张孝进已经选择了单方解除，那么一审法院就张孝进就未付租金部分的逾期付款责任支持至双方租赁合同解除之日。合同解除后，张孝进要求晨晗公司从2019年2月1日开始按照月租金15,415元的2倍支付使用费至晨晗公司实际返还房屋之日止，对此一审法院认为，根据合同约定，即使存在合同单方解除，但作为出租方仍应给予承租方30天拆除、搬迁日期，该期间是不计算费用的，由此对使用费应从2019年3月4日开始起算，对于合同约定的按照租金的双倍支付至房屋实际返还之日，符合合同约定，晨晗公司对此计算构成不持异议，一审法院予以支持。至于晨晗公司支付的租赁保证金15,415元，张孝进同意抵扣在晨晗公司未付租金中，并无不可，一审法院在本案中一并予以处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出判决：一、确认张孝进与上海晨晗资产管理有限公司订立的《房屋租赁合同》于2019年1月31日予以解除；二、上海晨晗资产管理有限公司应于判决生效之日起三十日内腾空上海市浦东新区XX路XX号XX幢甲单元101、201、301、401、102、202、302、402室房屋并向张孝进予以返还；三、上海晨晗资产管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向张孝进支付至2019年1月31日止未付租金179,912元（从中扣除已付租赁保证金15,415元，实际应付金额为164,497元）；四、上海晨晗资产管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向张孝进支付逾期支付租金违约金21,767.09元；五、上海晨晗资产管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向张孝进按照15,415元的2倍即30,830元，支付从2019年3月4日起至房屋实际返还之日止的使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,839元，减半收取计2,919.50元，由上海晨晗资产管理有限公司负担。二审期间，上诉人提交了一份消防喷淋给水工程施工合同，旨在证明：整个园区都在按消防部门要求进行消防施工整改，施工地点就是涉案房屋所在地，涉案房屋确实存在消防安全问题，导致上诉人无法开展经营活动。被上诉人对上述证据的真实性和关联性均不予认可，且认为上诉人在一审庭审结束前能够提供却没有提供，故不属于新的证据，不同意质证。本院认为，上诉人逾期提供证据，且无合理理由，亦不属于新证据，相关内容也不能充分证明其主张，故不予采纳。除此以外，当事人未提交其他新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺，按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人辩称其未向被上诉人支付租金系因涉案房屋存在消防安全隐患被责令限期整改导致无法正常经营，直至涉案房屋被消防部门查封导致完全无法营业，故无需向被上诉人支付租金。但是，上诉人并未就其上述主张提供充分、有效的证据予以证明，且其所作相关陈述和举证亦未能有效对抗和否定被上诉人的事实主张。本院注意到，涉案房屋系工业用房，上诉人晨晗公司陈述其将房屋用于酒店经营，显然不符合涉案房屋的使用性质；且根据一般性常识，厂房与酒店在消防设施和安全要求方面肯定存在较大不同，《房屋租赁合同》中也明确约定由上诉人晨晗公司自行办理与其生产、经营有关的一切手续；上诉人亦确认其接收的是毛胚房屋，若用于酒店经营，则势必需要对涉案房屋进行相应的改造和装修。综上所述，现上诉人将其不能正常经营的原因归责于涉案房屋存在消防安全隐患且应由被上诉人担责，明显不能成立。故本院对上诉人的上述抗辩主张，依法不予采信。此外，双方已在《房屋租赁合同》中约定，若晨晗公司不按要求返还房屋而继续占用房屋的，则自占用之日起应当按月租金的2倍承担占用房屋的违约金。该等违约金应已包含了房屋占有使用费等损失部分，且兼具惩罚和补偿的功能。本院亦注意到在一审庭审中上诉人明确表示，若租赁合同解除，则对于被上诉人主张按照月租金的2倍计算房屋占有使用费不持异议。综上，对于本案《房屋租赁合同》解除后法律后果的处理，包括晨晗公司应支付不及时返还房屋产生的占有使用费等内容，一审法院所作判定并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人上海晨晗资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,787元，由上诉人上海晨晗资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 许鹏飞二〇一九年九月三十日书记员 韩欣彦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……