山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6142号上诉人（原审被告）：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：王岭云，女，1979年11月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原审被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：汪琰，总经理。委托诉讼代理人：亓俊，男，该公司工作人员。原审第三人：济南怡生乐居广告有限公司，住所地济南市。法定代表人：贺寅宇，经理。委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶岩枫，男，该公司工作人员。上诉人济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）因与被上诉人王岭云、原审被告山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛公司）、原审第三人济南怡生乐居广告有限公司（以下简称为怡生乐居公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回王岭云的诉讼请求；2.诉讼费用全部由王岭云负担。事实和理由：一审法院认定，双方房屋买卖过户过程中，契税及印花税由锦兴置业公司与王岭云共同承担，系认定事实不清，适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，购买标的系存量房屋，双方共签订了两份买卖合同，分别是《济南东都国际广场公寓买卖合同》以及《济南市存量房屋买卖合同》。两份合同中对契税及印花税的约定不相符，其中《济南东都国际广场公寓买卖合同》中约定契税、印花税由双方共同承担，而《济南市存量房屋买卖合同》中明确约定，房屋过户过程中产生的税费均由买方即王岭云承担。首先，两份合同均是双方的真实意思表示，均是合法有效的合同。虽然《济南市存量房屋买卖合同》中王岭云一方是由其代理人和盛公司的法定代表人汪琰所签，但王岭云已向和盛公司出具了授权委托书，受托人代理行为产生的法律后果应当由被代理人即王岭云承担。故此，双方《济南市存量房屋买卖合同》系有效合同。其次，从两份合同的签订时间上来看，《济南东都国际广场公寓买卖合同》签订时间在前，《济南市存量房屋买卖合同》签订时间在后，对于两份合同约定内容不一致的，应当以时间在后的合同为准。另外，从两份合同的实际履行情况来看，本案房屋过户过程中的税费也全部是由王岭云支付，并且因王岭云前期所交的税费不足，王岭云补交了部分税费。可见，在实际履行合同的过程中，双方均是按照《济南市存量房屋买卖合同》中的约定履行，由王岭云承担全部税费。故此，《济南市存量房屋买卖合同》税费全部由王岭云承担是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，王岭云无权要求锦兴置业公司返还税费及利息。王岭云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》是在双方协商一致的基础上自愿签订，是双方的真实意思表示，合同明确约定相应税款及不动产登记费由双方共同承担，锦兴置业应当依据合同约定履行合同约定的义务，承担相应税款及不动产登记费用；二、《济南市存量房屋买卖合同》是办理网签需要而签订，并非双方真实意思表示。该合同并非王岭云本人所签，王岭云从未见过该合同，也不知道该合同的存在，对和盛公司出具的授权委托书仅授权其代为办理房产登记及抵押登记事宜在双方已签订房屋买卖合同的情况下，网签合同不具有独立性，内容不一致时，应以双方前期签订的代表双方真实意思表示的书面房屋买卖合同为准；三、关于税款及不动产登记费的支付情况，锦兴置业公司作为房屋交易优势方，在当时税费数额不能确定的情况下，要求王岭云先行垫付，王岭云基于购房的迫切需求，便先行垫付，待数额确定后再行结算。后期补交部分税费，也是因为锦兴置业公司怠于履行义务，王岭云为尽快拿到房屋产权证，只能先行垫付后再向锦兴置业公司主张权利。先行垫付并非对《济南市存量房买卖合同》的实际履行。原审被告和盛公司未到庭陈述意见。原审第三人怡生乐居公司述称，一、怡生乐居公司的居间服务合同已履行完毕，合法有效。王岭云已实际享受了购房服务优惠，顺利签订了《商品房认购协议》，涉案合同已履行完毕；二、居间服务合同约定王岭云为购买新建商品房，在第三方支付平台开立的预存账户预付10万元，作为预存的服务费以享有“贰万抵伍万”的优惠政策，双方签订的《结算协议书》约定王岭云同意将预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。现该居间服务合同已履行完毕，王岭云实际享受了折抵5万元的购房优惠，要求返还服务费没有依据。且该服务事项与房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，一审法院对该部分事项作出的判决正确。王岭云向一审法院起诉请求：1.判令锦兴置业公司返还收取的服务费10万元、契税印花税费26980.29元、不动产登记费1375元并支付利息损失（利息计算方式：以10万元为基数，自2017年6月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以26980.29为基数，自2017年6月26日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.判令锦兴置业公司返还代理办证费6500元并支付利息损失（利息计算方式：以6500元为基数，自2017年6月26日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），和盛公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由锦兴置业公司、和盛公司承担。一审法院认定事实：2017年6月7日、6月26日，王岭云通过郑兆浦向锦兴置业公司支付10万元。王岭云（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）在东都国际售楼处签订《商品房认购协议书》五份（协议书均未载明签订时间），约定王岭云认购锦兴置业公司所有的位于济南市工业北路东都国际广场1号楼316室、317室、320室、321室、322室，总价款分别为407436元、406589元、407436元、407436元、408709元，乙方在签订该协议时缴纳定金3万元。王岭云另在该售楼处签订《结算确认书》五份（未载明签订时间），内容主要为：本人通过怡生乐居公司提供的优惠服务，确认购买涉案公寓，确认使用E金券，用以享受预存2万服务费优惠5万购房款政策，同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。《结算确认书》中关于服务机构服务细则约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋；2.服务机构代为查询发展商房源基本情况后，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息后，购房者及时与发展商签署商品房买卖合同；3.服务机构为购房者提供订约的媒介服务；4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还；5.如本人与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，则视为服务机构提供的服务已生效，本人同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。锦兴置业公司于2018年4月1日、4月28日向王岭云出具了服务费共计为10万元的发票。2017年5月29日，王岭云签署《东都项目购房合同审批表》，载明王岭云购买的东都国际广场1-321，折前总价407436元，折后总价353862元，折扣说明：2万抵5万，99折；同年6月12日，王岭云签署《东都项目购房合同审批表》，载明王岭云购买的东都国际广场1-320，折前总价407436元，折后总价353862元，折扣说明：2万抵5万，99折；同年6月25日，王岭云签署《东都项目购房合同审批表》两份，分别载明王岭云购买的东都国际广场1-316，折前总价407436元，折后总价353862元；王岭云购买的东都国际广场1-317，折前总价406589元，折后总价353023元；折扣说明：2万抵5万，99。王岭云（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）签订《公寓买卖合同》五份，分别约定王岭云购买位于济南市工业北路东都国际广场1号楼316、317、320、321、322房屋。合同第六条税、费相关规定约定（二）办理房屋所有权转移登记手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税、费为：契税、增值税及附加、房屋维修基金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税。乙方承担的税、费为：契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。2017年6月26日，王岭云出具五份授权委托书并经济南市齐鲁公证处公证，授权和盛公司法定代表人汪琰到相关银行及房屋产权登记部门办理涉案房屋产权登记至王岭云名下，代为办理抵押登记、代领涉案房屋的《不动产权登记证书》、《不动产登记证明》。同日，王岭云支付和盛公司办证手续费6500元。2017年7月17日，王岭云（买受人）与锦兴置业公司（出卖人）签订《济南市存量房屋买卖合同》五份，合同分别约定王岭云购买位于历城区东都国际广场1-316号、1-317号、1-320号、1-321号、1-322号商务公寓，建筑面积均为40.61㎡，成交价款分别为353862元、353862元、353862元、353862元、355122元。合同另约定，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定买方承担。上述合同系办理网签需要，由汪琰代理王岭云与锦兴置业公司签订。涉案房屋系锦兴置业公司自其他开发商处整体购买，其在取得权属证书后对外出售。王岭云在签订《公寓买卖合同》后，向锦兴置业公司支付购房款，锦兴置业公司向其出具购房发票。王岭云于2017年9月26日取得税收完税证明，其中涉案1-316号房屋缴纳契税10612.75元、印花税176.90元，合计10789.65元；涉案1-317号房屋缴纳契税10588.78元、印花税176.50元，合计10765.28元；涉案1-320号房屋缴纳契税10612.75元、印花税176.90元，合计10789.65元；涉案1-321号房屋缴纳契税10612.75元、印花税176.90元，合计10789.65元；涉案1-322号房屋缴纳契税10648.75元、印花税177.60元，合计10826.35元；以上总计53960.58元。王岭云现已取得涉案五套房屋的不动产权证书，并因此支出不动产登记费共计2750元。审理中，王岭云认可其涉案房屋的不动产权证系由和盛公司代为办理。锦兴置业公司、怡生乐居公司均称，锦兴置业公司收取的10万元服务费系其代怡生乐居公司收取，之后双方再进行结算，目前尚未结算。一审法院认为，王岭云与锦兴置业公司签订的《商品房认购书》、《公寓买卖合同》以及王岭云与怡生乐居公司签订《结算确认书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。锦兴置业公司辩称契税费用的承担应当按照后来签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准，因该合同系为办理网签所需由汪琰所签，一审法院认为双方的真实意思应以《公寓买卖合同》约定为准，故对该辩称意见不予采信。根据《公寓买卖合同》约定，契税、印花税、不动产登记费应由王岭云和锦兴置业公司双方共同承担。王岭云在缴纳了涉案房屋的契税、印花税、不动产登记费后，有权要求锦兴置业公司返还50%，即53960.58元×50%=26980.29元、不动产登记费2750元×50%=1375元。王岭云主张锦兴置业公司支付其契税、印花税及利息损失，于法有据，予以支持。关于代理办证费问题，王岭云向和盛公司法定代表人汪琰出具委托书，系其真实意思表示，且和盛公司也按照委托书授权为王岭云代为办理了涉案房屋的不动产权登记，王岭云应当予以支付代办费用。对于王岭云主张的锦兴置业公司将合同收回恶意刮掉的事实，其并未提供相关证据予以证实，不予采信，因此，王岭云要求锦兴置业公司、和盛公司返还代理办证费的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于服务费问题，王岭云与怡生乐居公司存在服务合同关系，与锦兴置业公司存在房屋买卖合同关系，两者并非同一法律关系。锦兴置业公司与怡生乐居公司之间存在合同关系，双方的合作符合交易惯例，双方之间的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。王岭云支付了服务费10万元，享受了交2万元服务费抵5万元房款的优惠政策后，要求锦兴置业公司返还服务费10万元并支付利息，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王岭云税款26980.29元，并赔偿王岭云利息损失（以26980.29元为基数，自2017年9月27日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算）；二、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王岭云不动产登记费1375元；三、驳回王岭云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务本息。案件受理费减半收取1498元，由王岭云负担1276元，济南锦兴置业有限公司负担222元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，锦兴置业公司与王岭云签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于税费的约定均以在税费项目前打“√”的形式确定各方应承担的税费。在该条约定中，锦兴置业公司项下打“√”的项目为契税、增值税及附加、房屋维修金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税；王岭云项下打“√”的项目为契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。锦兴置业公司陈述，锦兴置业公司负担费用项目中契税前打“√”系工作人员工作失误，不能代表其真实意思表示。本院认为，本案的争议焦点在于锦兴置业公司是否应当向王岭云支付50%的税费。首先，本案所涉《济南东都国际广场公寓买卖合同》系锦兴置业公司与王岭云在平等自愿无胁迫的情形下签订，应视为真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。其次，《济南市存量房屋买卖合同》中约定契税由王岭云负担，但在买方签字处系由汪琰签字确认。汪琰受王岭云委托办理房产过户等事宜，但在授权委托书的委托事项中不包括代为签订买卖合同的权限，汪琰超出授权代表王岭云在该合同中签字的行为系无权代理，王岭云未予追认，亦不予认可，其签字的行为不能代表王岭云的真实意思表示，故该合同中关于契税由王岭云负担的约定对王岭云没有约束力。再者，锦兴置业公司虽陈述，关于契税承担的约定系其工作人员失误所致，但并未提供证据证实，且锦兴置业公司作为合同一方加盖公章，视为对条款的确认和认可，其亦应对该条款产生的后果予以承担，即《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于费用负担的约定，契税这一项前双方均打“√”予以确认，根据税费的确定方式，应视为双方认可对契税共同负担。另外，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同虽约定双方负担契税，但并未对负担的比例明确约定，一审法院根据惯例，推定双方各负担50%并无不当。综上，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。综上，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人济南锦兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年九月十八日书记员  朱俞颖