文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11135号上诉人（原审第三人）：李家励，女，1964年1月21日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永平，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海荣，女，1943年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘识文、李阳，均系广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**A，组织机构代码231240984。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人李家励因与被上诉人胡海荣、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李家励的委托诉讼代理人曾祥敏、朱永平，被上诉人胡海荣的委托诉讼代理人刘识文、李阳，被上诉人国龙公司的管理人负责人倪烨中、委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人（原审第三人）李家励上诉请求：一、撤销（2016）粤0106民初1710号民事判决；二、改判驳回胡海荣的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，错误认定李家励与国龙公司之间是借款关系。（一）国龙公司与梁锦荣、李某在2004年7月、9月签订的借款协议与李家励无关。（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）所记载李某称陈中兴向李某、李家励借款，向国龙公司出借的1000万元是李家励提供，通过东悦酒店转出，以上均为李某的单方陈述，并无证据佐证。李某与李家励之间不存在任何委托代理关系，其无权代表李家励作出任何意思表示。事实上，李家励只是通过东悦酒家的股东李某认识了国龙公司的法定代表人陈中兴，当时陈中兴有意出售华翰大厦的二至六层，李家励签订了认购书，始终没有借款的意思。李家励已经举证证明涉案1000万元属于其本人，有相关的付款凭证佐证，该款项是用于购买涉案房屋，并不是对国龙公司的借款。（二）李家励与国龙公司之间是商品房买卖合同关系,李某与国龙公司之间是借款关系,二者之间主体不同,法律关系不同。1.没有任何证据证明李家励有向国龙公司出借款项的意思表示。李某与国龙公司签订借款协议后，向国龙公司表示李家励支付的购房款即为李某向国龙公司的借款。但李家励从未对此表示认可，并举证证明案涉1000万元是购房款，李某无权代表李家励将前款视作其对国龙公司的借款。2.李家励是履行购房合同项下义务，而非借款合同项下义务。从签订五份《商品房买卖合同》到支付房款、办理预售合同备案登记，李家励均是履行商品房买卖合同的义务。（三）769号刑事判决不应作为本案事实认定的依据。769号刑事判决要查明的是国龙公司实施合同诈骗的犯罪行为，而非查明李家励与李某、国龙公司之间的民事法律关系。769号刑事判决中认定李家励与国龙公司存在借款合同关系的依据是李某、黄某等人的单方陈述，并没有直接证据予以证明，李家励始终对此不予确认。从本案事实看，国龙公司财务人员所做的会计凭证记录是虚假的，可见其和胡德胜、胡海荣等人有串通。769号刑事判决中被告人供词、涉案人证词涉及其自身利益，不能作为认定涉案房产归属、李家励是否为真正购房人的依据。对于在刑事判决中仅有当事人陈述、无其他证据辅佐而认定的事实，在民事案件中其证明力如认定不足的，可不予采纳。（四）一审法院认定《承诺书》与李家励的付款情况矛盾，但实际上并不矛盾。《承诺书》是2004年11月1日作出的，当时李家励正与国龙公司协商购买国龙大厦，《承诺书》所提及的免除款项相当于对李家励购买国龙大厦的优惠，但因为双方并没有履行买卖国龙大厦的合同，所以李家励在11月3日支付了尾款，尾款和《承诺书》确定的金额是基本一致的，并无矛盾。二、一审法院认定事实错误，胡海荣与国龙公司之间不是房屋买卖合同关系。首先，胡海荣没有《商品房买卖合同》原件、没有备案登记、没有支付房款，国龙公司也当庭承认从未收到过胡海荣的购房款，胡海荣不能证明购房事实。胡海荣为证明其已经支付完毕购房款，提交的证据只能说明胡海荣的储蓄存取情况以及与陈中兴的经济往来，并不能直接证明胡海荣曾支付完毕房款给国龙公司的事实。一审法院一方面对胡德胜、胡海荣等人的付款凭证及收据并没有完全确认，而是依据769号刑事判决中关于付款总额为1500万元的认定，在5件关联案中对付款情况进行了简单分割。但该769号刑事判决，则是根据同样的收据作出的认定，一审的判决是矛盾的。此外，国龙公司在一审庭审中也称其从未收到过胡海荣的购房款，一审对此认定错误。其次，合同备案的条件之一是第一笔购房款要汇进购房款监控账号，胡海荣于2005年5月与国龙公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，但却一直未办理备案登记，显然胡海荣是没有任何购房款存入监控账号。再次，胡海荣在本案中提供的收据与合同款项不符，该收据金额为3624804元高于合同价款3524804元，与常理不符。此外，在调查国龙公司诈骗案中发现一张国龙公司给胡德胜的借款借据，可见双方存在借款事实。胡德胜、胡海荣等人是完全低于市场价购入5套房产，若算上免除的管理费，实际上国龙公司是亏损的，当时国龙公司尚欠银行2亿多元，若买卖合同真实，就损害了债权人的利益。三、一审法院认定国龙公司将涉案房产交付给胡海荣使用，属于事实认定错误，胡海荣并非通过合法手段占有涉案房产。（一）本案没有任何合法证据证明国龙公司将涉案房产交付给胡海荣，胡海荣提供的用以证明房产交付的广州市泰兴物业管理有限公司（以下简称泰兴公司）出具的《说明》落款时间为2017年4月23日，但国龙公司负责人陈中兴于2006年底已经逃匿，泰兴公司相关人员在2007年4月离开广州，不可能在2017年4月23日再出具一份关于房产交付的《说明》，可见该《说明》涉嫌伪造，不能证明房产已交付给胡海荣，胡海荣对涉案房产并非合法占有。此外，根据法院调查的材料《群众报案登记表》显示，胡德胜已于2007年4月20日报案称其与胡海荣购买的涉案房产被骗。但胡海荣依据该《说明》又主张2007年4月23日收到泰兴公司出具的交房说明，明显不合情理。(二)2008年4月26日，天河南街司法所曾协调李家励和胡海荣、胡文峰对于涉案房产作出约定，即双方以法院民事判决来确定最终产权人，法院未作出民事判决前双方均不得占有涉案房产。胡海荣在法院未作出民事判决前，称其对涉案房产合法占有，没有事实和法律依据。四、一审程序存在错误：（一）本案一审立案时，被上诉人国龙公司已经进入破产清算程序，根据企业破产法第二十一条的规定，本案应由广州市中级人民法院一审；（二）一审法院直接判决国龙公司办理房产证属于程序错误，有关诉争房产是经过房管部门鉴证且经过房管部门备案，行政机关对李家励与国龙公司的买卖合同作出确认的行为，在登记备案没有被撤销的情况下，法院直接作出判决是程序的错误。被上诉人（原审原告）胡海荣答辩称：不同意李家励的上诉理由，一审认定李家励与国龙公司之间是借款合同关系，非商品房买卖关系理据充分。李家励上诉理由及事实有不实之处：一、根据一审法院向广州市公安局经侦支队调取国龙公司涉嫌诈骗犯罪的笔录，其中有三份公安机关对李家励所做的询问笔录，可看到李家励声称她是通过东悦酒店的另一名股东李某认识了当时国龙公司的法定代表人陈中兴，并与李某一起合伙购买华翰大厦，该笔录反映李某从始至终都有参与李家励与国龙公司所谓商品房买卖过程。李家励在2007年9月第一次询问笔录中确认了上述事实，但李家励及其委托代理人在二审否认了该事实。在公安机关的笔录中，李家励声称其让李某去留意华翰大厦的情况，并且在2007年4月29日，李某告诉他华翰大厦5-6层已被出租，直至此时她才发现出了问题。由于李家励在接受公安机关询问时明确确认，其是和李某等人合伙购房，李某从始至终都有介入李家励与国龙公司的商品房买卖关系，李某对李家励与国龙公司的关系是非常清楚的。在769号刑事判决可以看到，李某一再确认李家励与国龙公司是借贷关系，而李家励与国龙公司就涉案房屋所签订的商品房买卖合同及就该合同所办理的备案登记手续，都是作为一种借款担保方式。二、李家励声称其已付清全部购房款也属于虚假陈述。首先，李家励在接受公安机关询问时，明确表示她除通过东悦酒店以支票方式支付1000万外，另外的2100万元是以现金的方式分三次支付，但在庭审中又声称现金并不是分三次或三笔支付，而是多次以现金支付，其陈述前后矛盾。其次，李家励主张其在2004年9月30日至11月3日短短的30日内完成了高达2000万元的现金支付，即使李家励确实具有支付能力，但其操作模式是有违常理的。三、2004年7月转账40万元，2004年11月以支票方式支付1000万元，这两笔款项一并以2004年9月出具的两张连号收据作为收款凭证，令人难以置信。四、国龙公司向李家励出具的5张收据编号一一相连，但是收据所填写的开具日期却跨度极大，结合769号刑事判决所引述的经手出具上述收据的原国龙公司财务黄某的证言，可以证明上述收款收据是虚开的。五、李家励在（2011）穗中法行终字第406号案中所提交的落款日期为2004年11月的《承诺书》中，国龙公司明确不附任何条件免除李家励1900万购房款的单方承诺，李家励是以该《承诺书》结合其通过东悦酒店支付1000万元来证明其应付的3100余万元购房款已全部付清，且全部房款支付到国龙公司的监控账户，因此，一审判决认定李家励将该《承诺书》做为证据提交与其在本案中所做陈述矛盾，理据充分。被上诉人（原审被告）国龙公司答辩称：一、国龙公司管理人在一审期间就胡德胜、胡海荣等人提交的凭证提出质疑，是由于国龙公司在出事后泰兴物业的公章下落不明。在公安机关对国龙公司立案侦查的当天，泰兴公司出具了交付房屋给胡海荣的《说明》并加盖了公章，管理人认为，泰兴公司的公章是被与胡德胜、胡海荣等人有关的人所持有的，故对泰兴公司加盖公章的收据不予确认。二、国龙公司进入破产程序后，管理人未能接管到本案的相关财务资料，因此只能结合公安机关在国龙事件发生后对相关各方以及当时国龙公司的财务人员和高管所做的笔录来作出判断。一审判决所查明的事实是清晰的，国龙公司从李家励、李某等人所收到的款项总共1000万元，从胡德胜、胡海荣等人所收到的款项约为1500万元，无论法院最终判决哪一方对争议的房产享有购房权益，事实上胡海荣、李家励都还没有付清全款，因此如果需要国龙公司协助办证，需要付清全款的本金加利息。胡海荣向一审法院起诉请求：一、国龙公司为胡海荣办妥广州市天河区天河直街30号之一第四层房屋（401房）的不动产登记证；二、国龙公司承担本案的受理费。李家励向法院主张：驳回胡海荣要求国龙公司为其办妥上述房屋的不动产登记证的诉讼请求，并由国龙公司为李家励办理上述房屋的不动产登记证。一审法院认定事实：位于广州市天河区天河直街**之一地块的华翰大厦是国龙公司所开发建设的商品房。2004年11月2日，李家励与国龙公司签订穗房合字××号共5份《商品房买卖合同》，分别约定由李家励向国龙公司购买华翰大厦第二层至第六层的房屋（其中，双方分别约定：第二层房屋建筑面积为1146.2934平方米，价格为9170347元，在办妥监证登记后二天内支付2292587元、2004年12月30日前支付2751104元、2005年6月30日前支付2751104元、在领取房产证时支付1375552元；第三层房屋建筑面积为1146.2934平方米，价格为9170347元，在办妥监证登记后二天内支付2292587元、2004年12月30日前支付2751104元、2005年12月30日前支付2751104元、在领取房产证时支付1375552元；第四层房屋建筑面积为691.1380平方米，价格为4492397元，在办妥监证登记后二天内支付1123099元、2004年12月30日前支付1347719元、2005年6月30日前支付1347719元、在领取房产证时支付673860元；第五层房屋建筑面积为699.1784平方米，价格为4544660元，在办妥监证登记后二天内支付1136165元、2004年12月30日前支付1363398元、2005年6月30日前支付1363398元、在领取房产证时支付681699元；第六层房屋建筑面积为699.1784平方米，价格为4544660元，在办妥监证登记后二天内支付1136165元、2004年12月30日前支付1363398元、2005年6月30日前支付1363398元、在领取房产证时支付681699元）。上述合同均约定出卖人应当在2005年6月29日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案等。上述合同均于2004年11月2日在广州市房地产交易所办理了预售合同备案登记手续。2005年5月20日，胡海荣（买受人）与国龙公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得天河区天河直街30号之一地块的土地使用权，经批准在该地块上建设华翰大厦；买受人所购买商品房为华翰大厦四单元（自然层4）（以下简称华翰大厦第四层房屋）；该商品房用途为商业；建筑面积共691.1380平方米，其中，套内建筑面积577.8117平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积113.3263平方米；该商品房属预售，按整层出售，总金额为3524804元整；2005年5月24日前支付全部房价款的45%，计1600000元；2005年12月10日前支付全部房价款的55%，计1924804元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等条款。另，2005年1月19日，案外人胡德胜与国龙公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由胡德胜以3565810元的价格购买国龙公司开发的华翰大厦第六层房屋。2005年9月26日，案外人胡文峰与国龙公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由胡文峰以3565810元的价格购买国龙公司开发的华翰大厦第五层房屋。2005年9月30日，案外人胡德胜与国龙公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由胡德胜以6000000元的价格购买国龙公司开发的华翰大厦第二层房屋。同日，胡德胜与国龙公司签订另一份《商品房买卖合同》，约定由胡德胜以6000000元的价格购买国龙公司开发的华翰大厦第三层房屋。因国龙公司及其工作人员在开发、销售国龙大厦及涉案的华翰大厦过程中，存在涉嫌犯罪的行为，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日以国龙公司、林雪瑞、黄金赐犯合同诈骗罪、以刘金木犯窝藏罪为由，向广州市越秀区人民法院提起公诉。广州市越秀区人民法院经审理后，于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决，该判决经审理查明：……二、2004年7月、9月，被告单位国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议；借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记；鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司；国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李某；借款后，被告单位国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）；直至案发为止，被告单位国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15位购房人名下；上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，予以确认：……9、证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴；2004年7月，陈中兴向其借款350万，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁锦荣与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下；当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有；后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业；2004年9月间，陈中兴向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证；华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下；借款后，陈中兴没有还款；10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的；华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买；2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下；后来，陈中兴告诉其，李某没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款；在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据；梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元；11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李家励、梁锦荣名下；陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全；陈中兴仅收到李某的借款1350万元；12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押；13、证人麦某签认的国龙公司收到向李某借款1000万元的银行送款单及李某、李家励的购房收据，证明2004年11月15日，国龙公司向李某借款1000万元，但未收到李家励、李某所谓的借款外的购房款；14、证人廖某（原建行白云支行行长）的证言，证明国龙公司因欠建行白云支行贷款，法院查封了华翰大厦的物业，后建行与国龙公司达成协议，国龙公司支付建行白云支行1000万元贷款，解封华翰大厦。该1000万元是李某以购房款的形式存入国龙公司在广东发展银行沙面支行的监管账户再转到建行白云支行；15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同；在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产……；17、证人李家励的证言，证明2004年底左右，其到房管局查询得知，华翰大厦第二至六层登记在自己的名下；2007年4月20日，李某告诉其，华翰大厦第五至六层已被出租，且有一帮人在搬东西占住第二至四层。这时，他们才意识到出了问题……；21、被告人林雪瑞在侦查阶段的供述：在2004年11月，黄某交给其一张1000万元的支票，其到银行办理入帐手续，该款是向一个姓李的人借入的；在国龙公司会计帐上，登记的是借款；其曾收到胡德胜购买华翰大厦第六层的购房款，并开具收据；华翰大厦第二至第六层卖给了胡德胜及其朋友，其没有收过姓李之人购买该房产的款项……等内容。该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，载明：            房  号              购房人              已支付房款（元）              登记预购人                  ……              ……              ……              ……                  华翰大厦第二、三、六层及负一层6、15、21、22号车位              胡德胜              15000000              第二、三、六层登记预购人：李家励，负一层登记预购人：李志明                  华翰大厦第四层              胡海荣              李家励                  华翰大厦第五层              胡文峰              李家励      因李家励坚称769号刑事判决书中将胡海荣确定为华翰大厦第四层房屋的购房人是错误的、其才是该房屋的购买人，为查明案件事实，一审法院依法向广州市公安局经侦支队调取上述刑事案件的档案资料，除了核实了上述刑事判决中的询问笔录外，还查明了以下事实：1、国龙公司与李某于2004年9月26日签订的《协议书》中约定国龙公司将广州市天河直街30号华翰大厦负一层至第六层共6039.5843平方米建筑面积的房产作为抵押物向李某借款1000万元,在签订本协议书的同时，双方签订该房产的买卖合同;2、国龙公司、李某、中国建设银行广州市白云支行、广东发展银行沙面支行于2004年9月24日签订的《协议书》中约定中国建设银行广州市白云支行同意国龙公司销售天河直街项目第一层至六层裙楼给李某，所得的售楼款中1000万元用来归还国龙公司欠中国建设银行广州市白云支行的贷款；3、李某确认其和李家励借款1000万元给国龙公司，国龙公司将华翰大厦二至六层房屋做抵押，以买卖楼的方式签订《商品房买卖合同》登记在李家励名下；李某确认其借款给国龙公司的1000万元是由李家励提供的，以东悦酒店名义转出的；4、国龙公司负责财务工作的麦某指认李家励提交的主张向国龙公司支付购房款1000万元的送款单是国龙公司向李某借款1000万元的凭证，陈中兴让麦某按收到1000万的借款做公司财务账；5、国龙公司财务部经理黄某指认李家励提交的主张向国龙公司支付购房款1000万元的送款单是国龙公司向李某借款1000万元、以华翰大厦二至六层为抵押的收款凭证；6、国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪瑞确认，如果客户交纳的房款为现金，大多数都由其收取；收取现金后会存入国龙公司账户或陈中兴个人账户或林雪瑞个人账户；7、国龙公司的副总经理张萍确认广州艾天环保高新科技有限公司由陈中兴的女朋友周琴担任负责人；国龙公司财务谢碧珊确认广州艾天环保高新科技有限公司系陈中兴开办的另一家公司；8、李家励表示其通过东悦酒店的股东李某认识了国龙公司的法定代表人陈中兴，陈中兴提出可以出售华翰大厦二至六层，其认为是挺好的投资项目，因此和李某等十几个朋友合伙出资购买了华翰大厦二至六层；经过磋商签订了认购书，并开始支付房款；2004年9月28日前后，其通过东悦酒店位于广东发展银行的账户以支票的方式支付了1000万元给国龙公司；另外的2100万元以现金的方式支付为主，有美金、港币，折合人民币2100万元，分三次支付；第一次是2004年9月30日支付了折合人民币500万元，第二次是2004年10月9日支付了折合人民币7345680元，第三次是2004年11月3日支付了折合人民币9576731元。769号刑事判决宣判并生效后，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）于2011年1月31日核准登记并为胡海荣核发了粤房地权证穗字第**《房地产权证》，将华翰大厦第四层房屋产权登记至胡海荣名下。此后，李家励、胡海荣及房管部门之间，产生了多个行政诉讼。具体案件情况如下：一、2011年，李家励以市国土房管局为被告，向一审法院提起行政诉讼，请求判令确认市国土房管局注销预售合同备案登记违法并予以撤销确认原合同预售登记有效的诉讼请求。一审法院经审理后作出（2011）天法行初字第74号行政判决，驳回了李家励的诉讼请求。李家励不服上诉至广州市中级人民法院。该院于2015年7月15日作出（2011）穗中法行终字第411号行政判决，查明李家励于2004年11月2日与国龙公司签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定由李家励向国龙公司购买华翰大厦第二层至第六层的房屋；市国土房管局为双方办理了上述合同的备案登记；认为2010年9月，市国土房管局在其政务网站上公告注销了上述预售合同的备案登记，该行为对李家励的权利造成实际影响；李家励是被注销行为的行政相对人，市国土房管局在作出注销行为之前没有告知李家励，之后也没有送达李家励，违反了法定程序，依法应予撤销；遂判令：一、撤销广州市天河区人民法院（2011）天法行初字第74号行政判决；二、撤销市国土房管局于2010年9月7日作出的《关于撤销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》。该判决宣判后，胡德胜、胡海荣、胡文峰向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年11月25日作出（2015）粤高法行申字第528号行政裁定，裁定该案由该院提审，再审期间，终止原判决的执行。该案提审后，广东省高级人民法院于2015年12月15日作出（2015）粤高法行提字第14号行政判决，判令：一、维持广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决；二、责令广州市国土资源和房屋管理局对李家励房屋预售合同备案登记行为的效力依法重新作出处理。二、2011年3月16日，李家励市国土房管局为被告、胡海荣为第三人，向一审法院提起行政诉讼，请求判令市国土房管局撤销胡海荣名下广州市华翰大厦第四层房屋的12××52号《房地产权证》、恢复穗房合字××号《商品房买卖合同》预售合同的备案登记。一审法院经审理后，作出（2011）天法行初字第69号行政判决，查明：李家励于2004年11月2日与国龙公司签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定由李家励购买国龙公司开发的华翰大厦第四层的房屋，并于同日在市国土房管局处办理了预售合同备案手续；市国土房管局于2011年1月31日核准登记并为胡海荣核发了粤房地权权证穗字第**房地产权证》；认为：市国土房管局依据已生效的法院判决中认定的事实，注销了原商品房预售备案登记；此后，根据第三人胡海荣提交的相关资料，按照法定程序进行审查后，核发产权证给第三人，符合上述法律规定，并无不当；遂判令驳回李家励的诉讼请求。李家励对此不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审理后，于2015年7月15日作出(2011)穗中法行终字第406-410号行政判决，认为市国土房管局于2011年1月31日向原审第三人核发的粤房地权证权证穗字**地产权证》的登记范围与市国土房管局2004年9月为李家励办理的华翰大厦第二—六层房屋预售合同登记备案内容重合；尽管在核发上述房地产权证前已注销该登记备案行为，但由于该院（2011）穗中法行终字第411号行政判决已认定市国土房管局的注销行为违法并判决撤销，在涉讼房屋尚预售登记在李家励名下的情况下，市国土房管局再向原审第三人核发涉讼房屋房地产权证的行为，不符合法律规定；遂判令：一、撤销广州市天河区人民法院(2011)天法行初字第69-73号行政判决；二、撤销广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗权证穗字**产权证》。广州市中级人民法院的上述行政判决宣判后，该案的原审第三人胡德胜、胡海荣、胡文峰不服向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年12月16日作出（2015）粤高法行申字第549-553号行政裁定，裁定驳回胡德胜、胡海荣、胡文峰的再审申请。上述行政判决宣判后，广州市不动产登记中心于2016年1月7日发出《告知函》给李家励，告知：根据广东省高级人民法院《行政判决书》（2015）粤高法行提字第14号判决内容：“一、维持广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决；二、责令广州市国土资源和房屋管理局对李家励房屋预售合同备案登记行为的效力依法重新作出处理”，现恢复2004038834-2004038838号《商品房买卖合同》（于2004年11月2日办理备案）的合同备案情况。三、2016年3月7日，胡海荣以广州市国土资源和规划委员会为被告，李家励、国龙公司为第三人，向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，请求判令该案被告撤销穗房合字××号《商品房买卖合同》的预售合同备案登记。该院于2016年12月30日作出（2016）粤7101行初840号行政判决，驳回了胡海荣的诉讼请求。胡海荣不服上诉至广州铁路运输中级法院。该院于2017年7月5日作出（2017）粤71行终720号行政裁定，认为：上诉人胡海荣要求原审第三人国龙公司按购房事实为其办理涉讼房产不动产登记证的民事诉讼、原审第三人李家励要求原审第三人国龙公司为其办理涉讼房产不动产登记证的民事诉讼均在广州市天河区人民法院审理之中，故上诉人胡海荣对涉讼房产预售合同备案登记是否具有利害关系尚处于不确定状态，根据前述法律及司法解释的规定，其（即胡海荣）起诉依法应予驳回；遂裁定撤销广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初840号行政判决，驳回上诉人胡德胜的起诉。本案诉讼过程中，针对案件相关事实，双方当事人陈述并提交证据如下：一、对于房款的支付情况，胡海荣、李家励各自陈述并举证如下：（一）胡海荣表示其已付清了全部房款，为此提供了国龙公司开具的二张收款收据原件，拟证明其已依约付清了华翰大厦第四层房屋的房款；编号为0124192的收款收据的开具日期为2005年5月24日，该收据载明：兹收到胡海荣交来华翰大厦第四层楼款1600000元；并加盖了国龙公司的收款专用章；编号为0045829的收款收据的开具日期为2005年12月10日，该收据载明：兹收到胡海荣交来华翰大厦第四层楼款2024804元；并加盖了国龙公司的公章。经质证，国龙公司对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为胡海荣只提供了收据，没有发票及相应凭证，而其财务资料都在广州市经侦支队，其需查看相应财务资料后才可以确定。第三人李家励李家励对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示其无法确定收款单位的公章是否属实，认为该收据是胡海荣为了配合诉讼而伪造的。因胡德胜、胡海荣、胡文峰所提供的购买华翰大厦第二至第六层的收据总额已超过1500万元，而769号刑事判决中认定的胡德胜、胡海荣、胡文峰总付款为1500万元；胡海荣为证实其已付清华翰大厦第四层房屋的房款，补充提供了以下证据原件：1、胡海荣中国建设银行存折一本，显示其于2005年5月24日“转取”160万元；2、中国建设银行取款凭条一份，显示胡海荣于2005年5月24日于中国建设银行天河直街支行取款160万元，凭条流水号4406093171010000078；3、中国建设银行存款凭条一份，显示陈中兴于2005年5月24日于中国建设银行天河直街支行存款160万元，凭条流水号4406093171010000079号；4、胡海荣中国建设银行存折一本，显示其于2005年12月5日转取1840730.90元；胡海荣表示其中115926.90元支付物管费，国龙公司为此免除该房屋此后的物业管理费；5、中国建设银行取款凭条一份，显示胡海荣于2005年12月5日于中国建设银行天河直街支行取款1840730.90元，凭条流水号4406093171070000068；6、中国建设银行存款凭条一份，显示陈中兴于2005年12月5日于中国建设银行天河直街支行存款1840732.56元，凭条流水号4406093171070000069号；胡海荣并表示，其于2005年12月5日支付现金200000元给国龙公司的法定代表人陈中兴，该部分款项包含在国龙公司2005年12月10日开具的2024804元收款收据中，但未举证证实。经质证，国龙公司对上述证据的真实性不予确认，其只认定确认（2011）穗中法行终字第406-410号判决中以及769刑事判决中认定的胡德胜、胡海荣、胡文峰总共付款1500万元的事实。李家励对上述证据的真实性不予确认，并认为上述款项的付款人并非胡海荣，且不能证明上述款项是用于购买华翰大厦第四层房屋。（二）李家励表示其已付清包括本案涉讼的华翰大厦第四层房屋在内的华翰大厦第二至六层房屋的购房款。庭审中，李家励表示其合计支付31922411元给国龙公司，国龙公司开具了收据。其中，2004年7月23日支付40万元，2004年11月17日支付1000万元，国龙公司为此开具了编号分别为0000543、0000544收据两张，两张收据开具日期均为2004年9月28日；2004年9月30日支付500万元（国龙公司开具了编号为0000542号收据），2004年10月9日支付7345680元（国龙公司开具了编号为0000545号收据），2004年11月3日支付9576731元（国龙公司开具了编号为0000546号收据）；除0000544、0000543号收据显示的款项有支付凭证外，另外3张收据所显示的款项实际上并非分3笔各自支付，而是多次以现金方式支付。为此，李家励提供了以下证据：1、广东发展银行于2004年7月23日开具的转账凭证（复印件），该凭证上载明收款单位为国龙公司，金额为40万元，款项性质为“楼款，李某第三层、第四层、第二层、第五层、第六层（李家励）”；2、广东发展银行支票（复印件）及对帐单（原件）各一份，支票的开票人为广州市天河东悦酒店，收款人为国龙公司，金额为10000000元；3、收据5张，其中编号为0000542号的收据载明开具日期为2004年9月30日、金额为5000000元；编号为0000543号的收据载明开具日期为2004年9月28日、金额为5000000元；编号为0000544号的收据载明开具日期为2004年9月28日、金额为5000000元；编号为0000545号的收据载明开具日期为2004年10月9日、金额为7345680元；编号为0000546号的收据载明开具日期为2004年11月3日、金额为9576731元；上述5张收据均载明“今收到李家励交来华翰大厦第二至第六层购楼款”，且均加盖国龙公司的发票专用章。经质证，胡海荣对上述证据1、2的真实性予以确认，确认李家励以支票方式支付1000万元给国龙公司，但认为该笔款项并非李家励支付房款而是出借给国龙公司的款项；其认为40万元款项与李家励没有任何关系，不能将该笔款项作为李家励向国龙公司支付的款项；对证据3的真实性不予确认，认为收据与生效的769号刑事判决书认定的事实冲突，且该证据仅为收据，而没有相应银行付款凭证。国龙公司对证据1中的40万元的付款凭证因没有原件，对其真实性不予确认；对证据3的真实性不予确认，认为李家励没有提供其他付款凭证予以佐证，而其财务资料在广州市公安局经侦支队，其无法核实。（三）李家励为证实其具有大额现金付款能力，补充提供了以下证据:1、汇款申请书及翻译公证本各四份，拟证明其于2004年5月3日在恒生银行分别申请汇款1200万元港币、500万元港币至广州商业银行，在香港汇丰银行申请汇款400万元港币至广州商业银行，于2004年9月24日在恒生银行申请汇款900万元至广州商业银行，其在与国龙公司签订《商品房买卖合同》时具有履约能力；2、亲属关系证明公证书（证明肖幸携是李家励的母亲、李家励是肖幸携的女儿）、肖幸携出具的声明书（肖幸携同意其广州银行珠江支行6个账户、中国农业银行股份有限公司广州小北路支行1个账户的存款用于李家励购置华翰大厦2-6层房屋）、肖幸携的银行账户流水单等，拟证明李家励在和国龙公司签订合同前后大量提取现金，除了1040万元转账凭证外其余房款均为现金支付。经质证，胡海荣对上述银行账户流水单的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予确认，并认为上述证据不能证明李家励实际支付了房款；并表示在（2011）穗中法行终字第第406-410号案中，李家励提交了一份国龙公司出具的承诺书，该承诺书明确免除李家励的部分房款，故上述证据与该承诺书相矛盾；国龙公司认为上述证据与本案无关。（四）为反驳李家励所称其已付清房款31922411元、多次以现金支付购房余款的陈述，胡海荣提供了以下证据：1、李家励于2011年6月24日出具的证据清单一份，该清单上载明：提交人李家励（上诉人），案号：（2011）穗中法行初字第406号；该清单上载明证据6名称为《承诺书》，包括该证据在内的证据1至证据6共6份证据，证明内容为李家励已向国龙公司足额支付了涉讼房屋的全部购房款，并且全部房款是支付到国龙公司的购房款监控账户；2、《承诺书》一份，该承诺书落款承诺人为国龙公司，加盖有国龙公司的公章，并有陈中兴签名确认，落款日期为2004年11月1日；内容为：我公司（国龙公司）于2004年11月与李家励小姐签订《商品房买卖合同》共伍份；根据上述合同的约定，我公司将我公司名下的位于“华翰大厦”的第二、第三、第四、第五和第六层合共五层，总建筑面积为4382.0826平方米的房产以总售价为31922411元卖给李家励小姐，至2004年11月1日止，李家励小姐已经支付了购房款12000000元；现本公司研究决定承诺如下：我公司不再要求李家励支付购买上述房产的应付余款19922411元，即李家励小姐已经付清向我公司购买我公司名下的“华翰大厦”的第二、第三、第四、第五和第六层合共五层房产的所有款项，特此承诺。经质证，李家励认为上述证据仅能证明其与国龙公司存在买卖合同关系，该《承诺书》并未实际履行；国龙公司认为该部分证据没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。二、关于华翰大厦第四层房屋的交付使用情况庭审时，一审法院询问在就华翰大厦第四层房屋分别与胡海荣、李家励签订买卖合同的情况下，国龙公司将房屋交付给何人使用的问题时，国龙公司明确答复其将该房屋交付给胡海荣使用；李家励表示当时国龙公司涉嫌刑事诈骗罪，没有人管理，胡海荣等趁虚而入霸占了该房屋，并于2007年4月接管了整个小区的物业管理。因李家励认为胡海荣非法占用华翰大厦第四层，且声称于2008年4月在天河司法局天河南街司法所的调处下曾达成过一致意见。为此，一审法院依法至天河南街司法所进行调查，调取了2008年3月26日调解笔录、2008年4月26日会议纪要各一份。调解笔录显示参与调解人为胡德胜（并代表胡海荣、胡文峰）、李家励，调解过程中，胡德胜明确华翰大厦第二至六层由其实际占有，李家励认为2007年4月份开始国龙公司未在二、三层办公后就被其上锁，后来其发现二、三、四层被出租，故其租回了两间房；李家励提出双方都退出华翰大厦第二至六层并上锁，但胡德胜予以拒绝，认为其合法使用第二至六层，且物业均已出租其无法毁约；双方未能达成一致。2008年4月26日的会议纪要显示，双方达成如下意见：1、李家励安排两个员工在206办公，胡德胜安排10个以内的员工在第六层西边及606房办公；2、2008年4月26日晚上11点之前，由街道办事处将三楼上锁；2008年4月27日晚上11点之前，由街道办事处将503房、504房及606房对面的房子上锁，直到产权明晰后开锁等。为证明华翰大厦第四层房屋等房产交付使用的问题，胡海荣还提交了以下证据：1、案外人广州市泰兴物业管理有限公司出具的《说明》，内容：2005年5月，其依据国龙公司的指令将华翰大厦第四层房屋交付给胡海荣使用等；2、胡海荣于2011年2月18日与案外人徐杰签订的《写字楼租赁合同》，显示徐杰向胡海荣承租华翰大厦第四层房屋。经质证，国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其与本案无关；李家励对上述证据的真实性、合法性、关联性亦均不予认可，认为胡海荣无权出租华翰大厦第四层房屋，并认为双方曾在天河南街司法所的主持下双方达成协议同意双方均不能使用、占用华翰大厦第四层房屋等房产，因此胡海荣占有使用上述房屋是非法行为并申请对上述《说明》中广州市泰兴物业管理有限公司的印章真伪进行鉴定。2016年8月22日，一审法院到华翰大厦第四层房屋进行现场勘查，发现第四层房屋由一家名为方洁的酒店对外进行经营使用。当日在华翰大厦第四层房屋张贴公告，敦促对上述房屋主张权利的公民、法人或其他组织，应自本公告张贴之日起五日内，向一审法院申报权利。至今并无相关权利人向一审法院申报权利。三、为查明华翰大厦第四层房屋的产权、预售、查封等情况，一审法院依法向房管部门查询。房管部门出具的华翰大厦第四层房屋查册表显示，原广州市国土资源和房屋管理局于2011年6月22日发出公函一份，要求限制该房屋转移产权。为此，一审法院发函至房管部门，请求协助查询下列问题：一、华翰大厦第二至六层房屋的权属登记、预售、抵押、查封情况？二、原广州市国土资源和房屋管理局要求限制转移产权的具体原因是什么？现是否仍限制上述房屋的产权转移？2016年9月12日，房管部门函复一审法院称：一、关于天河直街30号之一第二层至第六层权属等情况详见广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第406-410号行政判决书，暂无查封、抵押信息；二、鉴于上述房屋存在产权争议，我委在来函所附2011登记1305391-1305395号《不动产登记查册表》注记了限制转移产权的公函，因2011登记1305931-××号《房地产权证》已注销，我委在上述《不动产登记查册表》注记的限制转移产权信息的主体已不存在；三、你院在审理查明上述房屋的实际购房人并出具协助执行通知书及裁定书后可为购房人办理产权过户手续。四、庭审中，国龙公司主张其与胡海荣就华翰大厦第四层房屋存在房屋买卖合同关系；认为其与李家励就华翰大厦第四层房屋并不存在房屋买卖合同关系，而是借款担保关系。一审法院认为：华翰大厦第四层房屋原因李家励与国龙公司签订的《商品房买卖合同》而于2004年11月2日办理了预售合同备案登记，后又因胡海荣与国龙公司就该房屋订立的《商品房买卖合同》而注销李家励的预售合同备案登记手续，并于2011年1月31日被登记至胡海荣名下。后胡海荣持有的《房地产权证》又被发生法律效力的（2011）穗中法行终字第406-411号行政判决撤销，李家励与国龙公司就上述房屋所订立的《商品房买卖合同》又因（2011）穗中法行终字第411号行政判决而恢复合同备案登记。但上述房地产权证的撤销、预售合同备案登记的恢复，均是因房管部门在办理产权证、注销合同备案登记过程中存在程序问题所致，并不能因此而排除当事人就华翰大厦第四层房屋所享有的民事权利，当事人在此情况下仍有权依据合同关系主张相应的民事权利。本案中，国龙公司就华翰大厦第四层房屋先后与李家励、胡海荣各签订一份《商品房买卖合同》，现胡海荣依据其所签订的《商品房买卖合同》要求办理不动产登记证，李家励依据其所签订的《商品房买卖合同》主张驳回胡海荣的诉请；国龙公司则主张其与胡海荣之间为房屋买卖关系，与李家励之间为借款合同关系。因此，本案争议焦点为胡海荣、李家励分别与国龙公司形成的合同关系性质、应当履行哪一份《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，依据已经发生法律效力的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决查明的事实及认定，国龙公司向李某借款1000万元后，依据李某的指定与李家励就涉讼的华翰大厦第四层房屋签订《商品房买卖合同》，并将该房屋的预购人登记为李家励，由此可见，李家励所签订的《商品房买卖合同》实质是国龙公司向李某借款而以涉讼的华翰大厦第四层房屋作为抵押，以房屋买卖的形式对其借款进行担保；李家励与国龙公司双方之间真实的法律关系为借款关系，而非商品房买卖合同关系。虽然李家励坚持认为其与国龙公司之间成立的是商品房预售合同关系，与李某及国龙公司之间的借贷关系无关，并提交了相关证据，但其在本案中的陈述及提交的证据与一审法院查明的事实存在众多矛盾之处。首先，综合李家励提交的证据及一审法院所调取的证据显示，李家励所主张向国龙公司支付的1000万元房款，与769号刑事判决中所查明的李某向国龙公司的借款1000万元为同一笔款项。而且，从李家励所主张的房款支付时间、金额显示，李家励所支付的各笔款项的时间、金额均与其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》所约定的房款支付时间、金额完全不相符；甚至根据李家励提交的收据显示，其在合同约定的第二笔房款支付期限（2004年12月30日前）已向国龙公司支付了第二层至第六层的全部房款，上述李家励所主张的付款事实显然与合同约定不符。其次，李家励在（2011）穗中法行初字第406号案件中提交了《承诺书》作为证据，该《承诺书》中国龙公司表示至2004年11月1日止李家励已经支付了购房款1200万元、国龙公司承诺不再要求李家励支付应付余款19922411元，即《承诺书》中国龙公司确认在2004年11月1日前所实际收到的李家励支付的款项金额为1200万元，而并非本案中李家励所主张的已实际支付了全部购房款。李家励在另案中提交的《承诺书》是作为有利于己方的证据，即李家励确认该《承诺书》的内容，但显然《承诺书》所显示的内容与本案中李家励所主张的房款支付事实及提交的付款凭证存在重大矛盾。再者，一审法院向广州市公安局经侦支队调取的上述刑事案件档案资料证实，国龙公司与李某已签订《协议书》，明确约定国龙公司将华翰大厦负一层至第六层共6039.5843平方米建筑面积的房产作为抵押物向李某借款1000万元,在签订本协议书的同时，双方签订该房产的买卖合同；李某确认其和李家励借款1000万元给国龙公司，国龙公司将华翰大厦二至六层做担保，以买卖房屋的方式签订《商品房买卖合同》登记在李家励名下；李某、国龙公司负责财务工作的麦某及财务部经理黄某又均确认或指认李家励提交的主张向国龙公司支付购房款1000万元凭证是国龙公司向李某借款1000万元，并以华翰大厦二至六层为抵押的收款凭证。至于李家励提供的其具有大额现金付款能力的证据由于没有其他相关证据佐证具体用途及与本案的关联性，一审法院无须作出认定。综上，李家励在本案中的证据并不足以推翻已生效769号刑事判决认定的事实，其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，双方形成的并非房屋买卖合同关系，而仅是在李某与国龙公司之间的借款关系中对借款安全的一种保障手段。因此，李家励认为其与国龙公司签订《商品房买卖合同》的时间在前，据此要求驳回胡海荣的诉请并要求将涉讼房屋过户登记至其名下的抗辩缺乏事实及法律依据，一审法院不予以采纳。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，李家励无权依据《商品房买卖合同》主张买卖合同项下的相应权利。根据已经发生法律效力的769号刑事判决所认定的相关事实[国龙公司将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡海荣、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4））]，以及该刑事案件审理过程中被告人、证人的陈述，结合庭审中国龙公司关于其与胡海荣就涉讼房屋存在房屋买卖合同关系的主张，足以认定胡海荣与国龙公司就华翰大厦第四层房屋形成了商品房买卖合同关系。因此，胡海荣作为购房人应当向国龙公司支付购房款，国龙公司作为出售方应当交付房屋并协助办理产权过户手续。关于胡海荣在合同签订后的房款支付问题。因胡德胜、胡海荣、胡文峰所提交的收款收据总付款远超1500万元，而769号刑事判决认定的已付房款及国龙公司确认的房款总额均仅为1500万元，因此本案不能仅凭收款收据确定胡海荣的房款支付情况。胡海荣为证实其房款支付情况而补充提供的证据，国龙公司虽不确认其真实性，但补充提供的证据均为原件且能够相互印证，因此一审法院对此予以确认，结合国龙公司林雪瑞关于国龙公司确实存在直接收取或以陈中兴或以林雪瑞名义收取现金房款行为的供述、胡海荣关于部分款项交纳物业管理费的自述，一审法院确认胡海荣已付房款3324804元。关于胡海荣主张的2005年12月5日支付现金200000元，因胡海荣并未提供任何证据，且该笔相对大额的现金付款时间为2005年12月5日但国龙公司直至2005年12月10日才开具收据，显然有违常理，一审法院不予确认。关于华翰大厦第四层的交付使用问题。根据胡海荣、国龙公司双方当事人的陈述，结合一审法院就此调取的证据显示，在胡海荣与李家励就华翰大厦第四层产生纠纷之前，该层房屋已由国龙公司交付给胡海荣使用；至于此后胡海荣与李家励就房屋产生纠纷导致双方对房屋占用产生变化，属于另一个法律关系，并不影响国龙公司依据合同将房屋交付胡海荣使用的事实。另，李家励要求对《关于华翰大厦四层楼房产移交胡海荣业主的说明》上广州市泰兴物业管理有限公司的印章真伪进行鉴定，而经一审法院调查及相关证据已可确认华翰大厦第四层房屋的交付使用情况，上述证据并非本案关键证据，故一审法院对李家励的上述鉴定申请不予准许。虽就华翰大厦第四层房屋胡海荣与国龙公司之间形成了房屋买卖合同关系，房屋亦已交付给胡海荣使用，房管部门亦函复在审理查明上述房屋实际购房人并出具协助执行通知书及裁定书后可为购房人办理产权过户手续，国龙公司本应协助办理上述房屋的产权过户手续；但由于胡海荣现尚有房款200000元未支付，在其尚未付清房款的情况下其要求国龙公司协助办理过户手续缺乏依据，且国龙公司亦未明确表示在此情况下同意胡海荣的诉请，本案中不予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：驳回胡海荣的诉讼请求。本案受理费35000元，由胡海荣负担。2016年9月18日，李家励向一审法院提起另案诉讼，案号为（2016）粤0106民初字16567号，请求判决被告国龙公司为其办理案涉房屋的不动产登记证，在判决发生效力之日起十日内向李家励支付违约金，并赔偿其损失。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、李家励交付1000万元款项的相关事实。2004年7月23日银行凭证显示，国龙公司在广发行广州沙面支行（账户12×××25）收到40万元，备注为：楼款李某第三层、第四层、第二层、第五层、第六层（李家励）。2004年9月27日银行进账单显示，出票人LIJIALI（李家励）向广州市天河东悦酒店（以下简称东悦酒店）在广东发展银行广州沙面支行（账户12×××25）转入1000万元款项，事由为“购房款”。2004年9月30日，东悦酒店与广东发展银行广州沙面支行签订《授权书》，载明：授权人广州天河东悦酒店因代理黄少玲、李家励购买广州市国龙房地产开发有限公司开发的位于天河直街《华翰大厦》第一至第六层（其中第一层购买人黄少玲，第二层至第六层购买人李家励）裙楼付款的需要，将购楼的首期款项1000万元存入广东发展银行广州沙面支行开立的账户（账号：12×××25），现授权广东发展银行广州沙面支行对此账户进行管理……2004年9月24日，中国农业银行广州市淘金支行、中国建设银行广州市白云支行、广东发展银行广州沙面支行、国龙公司，签订《协议书》，四方就位于广州市天河直街30号之一的华翰大厦销售、解押、解封问题达成协议内容。2004年9月24日，中国建设银行广州市白云支行（甲方）、国龙公司（乙方）、广东发展银行广州沙面支行（丙方）与李某（丁方）签订《协议书》，协议约定：一、甲方同意乙方销售天河直街项目第一至第六层裙楼给丁方，所得的售楼款中1000万元用来归还乙方欠甲方的贷款；二、丁方须在本协议签订之日起二日内将上述售楼款存入以自己的名义在丙方开立的账户内，作为购房的保证金。保证在甲方办理了解封手续的当日，授权丙方将该笔款项划入乙方在丙方开立的监控账户，用于支付购房款……二审期间，李家励为证明李某并非东悦酒店法定代表人或股东及东悦酒店与广州东悦海鲜酒家有限公司（以下简称东悦酒家）是不同的法人主体，向本院提交东悦酒店、东悦酒家的工商资料，显示东悦酒店合伙人先后为肖幸携、梁锦华、梁锦荣、梁锦明，东悦酒家股东先后为李某、肖幸携、朱仲金。针对前述证据材料，胡海荣认为：1.对于前述工商登记资料真实性无异议，但根据李家励本人在公安机关的笔录可见，李家励认可李某为股东之一，故前述材料不足以证明东悦酒店支付给国龙公司的案涉1000万元款项为购房款。2.2004年9月，李某与国龙公司就出借1000万元签订协议书，并将华翰大厦负一层至六层的房屋通过签订买卖合同并办理鉴证登记的方式作为借款担保。而后李某与中国建设银行白云支行等签订的协议书均是该借款协议履行过程中的产物，协议约定李某将1000万元的借款以华翰大厦1-6楼售楼款的名义转入广发银行的账户，用以偿还国龙公司欠付中国建设银行白云支行的贷款。故此，即使相关银行的单据上注明款项为购房款，也不足以证明该笔款项确实就是购房款。国龙公司管理人认为：国龙公司的相关负责人、经手人以及银行的负责人都提及国龙公司与李某的借款情况，均明确表示国龙公司收到的1000万是以借款来做账的。因为这些都是国龙公司工作人员的证词，而东悦酒店是合伙企业，共有三名合伙人，肖幸携是李家励的母亲，难以判断其是名义上的合伙人还是真实的合伙人，管理人建议传唤相关证人出庭作证。对于前述问题，本院认为：1.李家励通过东悦酒店向国龙公司支付1000万元款项的事实有银行凭证、《授权书》等予以佐证，本院予以确认。2.李家励主张李某并非东悦酒店股东，有相关工商登记资料予以佐证，本院予以确认。胡海荣主张李某为东悦酒店股东，依据不足，本院不予采纳。3.对于国龙公司管理人建议应该传唤东悦酒店合伙人及国龙公司相关人员出庭作证的问题，因庭后各方当事人均无向本院提出传唤证人出庭作证的书面申请，故此本院对此不做处理。二、关于胡海荣与国龙公司之间是否订立有《商品房买卖合同》的相关事实。胡海荣提起本案诉讼时，向一审法院提交其与国龙公司订立的《商品房买卖合同》复印件，一审期间，胡海荣以合同原件交国土部门办证、其并无持有合同原件为由，未当庭出示该合同原件。二审期间，胡海荣为证明其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》存在原件，向广州市房地产档案馆申请调取前述合同存档原件的复印件，以证明合同原件存放于国土部门。经李家励委托诉讼代理人申请，本院依法发出《律师调查令》，李家励委托诉讼代理人持《律师调查令》向广州市房地产档案馆调查核实备案合同原件后，李家励当庭确认档案馆内确实存有前述合同原件。但经各方当事人当庭核对确认，调取自广州市房地产档案馆保存的合同原件的复印件较之胡海荣向一审法院提交的合同复印件在个别手写内容处增加了涂改内容。2007年10月12日询问笔录中，就公安机关询问胡德胜等人提供的《商品房买卖合同》为何没有签订日期及内容填写不齐全的问题，胡德胜解释称：“因为，原始的合同在我们签订付款后，国龙公司以办理国土局相关手续为由收回，后来一直没还给我们，因我二至六层需要出租，出租时有关部门必须要有合同原件，在我的要求下，当时国龙公司又给我出了这样一本合同（盖红印）”。二审期间，胡海荣确认前述询问笔录中所指“盖红印”的合同与其提起本案诉讼时提交的合同复印件非同一版本。并针对国龙公司管理人提出胡海荣等人提交的合同上的国龙公司印章样式与管理人接管的国龙公司印章样式不同的问题，胡海荣向本院提交国龙公司工商登记内档资料，拟证明国龙公司在工商备案的公章、合同专用章、财务章有两种以上的样式。国龙公司管理人质证认为：胡德胜在公安机关对于原始合同的前述描述与胡德胜、胡海荣等人在二审描述的事实不同。关于胡德胜在2007年10月12日公安机关中所称的国龙公司一直未将原始合同归还的表述，管理人认为直到公安作询问笔录时，胡德胜、胡海荣等人一直没有拿到原件。由于管理人认为国龙公司的印章管理是混乱的，因此管理人不能确定胡德胜、胡海荣等人后期备案合同原件情况。李家励质证认为：1.胡德胜、胡海荣等人二审期间称国龙公司在2005-2006年间已经返还合同原件，与其在2007年10月12日公安机关讯问笔录中关于国龙公司至今未将原始合同的原件返还的陈述是相互矛盾的；2.胡德胜、胡海荣等人称其在2005-2006年间已经取回合同原件，但未在2007年报案时出示给公安机关，亦未持该合同办理房屋对外出租手续，该陈述与其行为相矛盾。3.结合管理人陈述以及公安调查的事实，国龙公司曾经处于失控状态，至今管理人手上只有在2016年取回的公章，而房管部门存档的合同原件是加盖合同专用章的，该合同专用章至今不知所踪。可见胡德胜、胡海荣等人的《商品房买卖合同》是不真实的，并非是在2005年期间签订。胡海荣对于李家励及国龙公司管理人的前述意见作出如下解释：1.胡德胜在2007年10月12日接受公安询问时称合同原件至今未取回，是解释报案时出示的封面加盖国龙公司红色印章合同的由来，是因原始合同签订后被国龙公司收走一直没给回，因胡德胜、胡海荣等人要办理出租索要合同原件国龙公司才给出加盖封面红色印章的合同。其中所称的“一直没还给我们”指的时间截止日是国龙公司经胡德胜、胡海荣等人索要而交给他们这套封面加盖红色印章合同的时间点，并不能曲解为直至胡德胜、胡海荣等人报案之日仍然没给回合同原件。事实上，国龙公司在给其这套封面加盖红色印章的合同不久，在胡德胜等人的要求下，已于2005-2006年间将合同原件给回胡德胜等人。在2007年向公安机关报案时，因情况紧急，胡德胜、胡海荣等人在匆忙中只提交了封面加盖红印的合同给公安机关。2.胡德胜、胡海荣等人与承租人签订租赁合同以后，因办理租赁备案需要出具充分的房屋产权证明，在此情况下国龙公司应胡德胜等人的要求，方便承租人经办的租赁备案、申领营业执照而作为名义上的出租人又另行签订了一份登记机关格式版本的租赁合同。3.胡德胜、胡海荣等人并无持有国龙公司印章，其持有的合同真实有效。对前述问题，本院认为，经当庭质证可以确认胡海荣提交的《商品房买卖合同》复印件与其在广州市房地产档案馆备案留存的原件版本确实存在差异，原件较之复印件在个别手写内容处增加了涂改内容，但在未经专业技术鉴别的情况下，本院并无发现其他可以显示二者为不同版本的明显差异。在各方均无提出对原件与复印件进行鉴定是否为不同版本的情况下，本院根据证据规则予以确认该复印件为档案馆留存原件涂改前的版本复印而来。该合同原件为胡海荣向国土部门递交，本院对胡海荣持有合同原件的事实予以确认。至于国龙公司管理人及李家励称该合同印章失控，印章被与胡德胜有关的人员所控制，并据此不予确认胡海荣所持有《商品房买卖合同》的问题。因李家励及国龙公司管理人均未能就此提供相应的证据予以佐证，该主张依据不足，本院不予采纳。三、关于案涉房屋交付使用的问题。胡海荣提交以下证据材料拟证明其已取得案涉房产的交付并已实际出租收益：1、2005年5月6日，胡海荣（甲方）与广州统一企业有限公司营业所（乙方）签订的《写字楼租赁合同》及《合同附加补充协议》，载明甲方将广州市天河区天河直街30号之1华翰大厦4楼裙楼全层的写字楼出租给乙方，租期自2005年6月1日至2010年5月30日。2、与前述《写字楼租赁合同》中约定收取租金的胡海荣银行账户相同的胡海荣名下的银行存折复印件，及银行流水清单。3、胡海荣开出的收取三个月押金的收款收据。4、2008年8月18日，广州统一企业有限公司营业所（乙方）签章出具的《房屋移交确认书》载明乙方自2005年6月1日租赁前述四楼全层房屋，后于2008年7月31日退出该场所。5、广州统一企业有限公司营业所工商登记内档资料，显示该营业所自2005年5月10日注册地为前述地址4楼。李家励质证认为，前述材料不能证明胡海荣合法取得房屋的交付，并依据2007年6月29日胡德胜所作的询问笔录，主张胡德胜、胡海荣等人与国龙公司之间为借款关系，其收取租金是用于抵扣借款：2007年6月29日的询问笔录中，胡德胜就公安机关询问其所出示的购房款收据中为何有一张是“借据”的问题时，胡德胜解释称：“因为购买四楼时，国龙公司答应我办理鉴证后，支付贰佰零贰万肆仟捌佰零肆元，后因，国龙公司资金紧缺，陈中兴通过沈超云找我，叫我先交完这剩余的款，保证会帮我在约定的时间内办理国土鉴证手续，最后，我们约定以借款的形式支付”。此外，2007年5月30日、7月2日、11月12日，李家励在广州市公安局经济犯罪侦查支队的《询问笔录》中称，其是案涉房屋的购房人，由于没有策划好房屋用途故一直未收楼，其在2007年4月20日想到现场收楼时，发现案涉房屋被一名姓胡的人侵占并出租。对此，本院认为，李家励主张胡德胜、胡海荣等人收取租金是用于抵扣其与国龙公司之间的借款，因胡德胜、胡海荣等人对此不予认可，而李家励亦未能提交足以证明国龙公司与胡德胜、胡海荣等人之间确实存在借款关系并约定以租金抵扣借款的相应证据，李家励该主张依据不足，本院不予采纳。胡海荣为证明其已实际取得案涉房产并出租收益，所提交的向案外人出租房屋的租赁合同、案外人使用该房屋作为企业工商登记地址的证据材料、胡海荣收取租金、承租人离场时出具的《房屋移交确认书》等证据材料，已形成完整证据链。足以证明其主张的前述事实，本院对此予以确认。再查明，2016年9月18日，李家励向一审法院提起另案诉讼，案号为（2016）粤0106民初字16567号，请求判决被告国龙公司为其办理案涉房屋的不动产登记证，在判决发生效力之日起十日内向李家励支付违约金，并赔偿其损失。本院认为，本案二审期间争议焦点为：一、李家励与国龙公司之间为商品房买卖合同关系抑或借款关系的问题。二、国龙公司与胡海荣之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系的问题。三、国龙公司应当继续履行案涉哪一份《商品房买卖合同》的问题。关于争议焦点一，李家励与国龙公司之间为商品房买卖合同关系抑或借款关系的问题。首先，李家励主张其与国龙公司之间为商品房买卖合同关系，为此提交了其与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》、支付购房款的银行凭证、并办理了商品房预售合同备案登记，以上证据已经形成完整证据链，足以证明李家励与国龙公司之间存在房屋买卖合同关系。其次，根据本案查明事实，李家励与国龙公司之间无订立借款协议，李某与国龙公司签订的借款协议亦无李家励的确认或追认，李某亦无取得李家励的授权代表，李某以其本人名义与国龙公司之间订立的借款协议效力不能及于李家励。再次，虽然李某及国龙公司相关工作人员在769号刑事案件中均称李家励与国龙公司之间为借款关系，国龙公司收取的案涉1000万元款项即为前述借款。但该笔款项为东悦酒店所支付，而东悦酒店的法定代表人为李家励母亲，东悦酒店付款时出具的《授权书》及付款凭证均明确表明该笔款项为代替李家励向国龙公司支付的购房款，在胡海荣无进一步证据证明李某为东悦酒店出资人或实际控制人，亦无证据显示李家励确认其通过东悦酒店支付给国龙公司的1000万元款项是用于李某与国龙公司之间借款协议的情况下，根据现有证据，不足以证明李家励通过东悦酒店向国龙公司支付的款项即为李某与国龙公司之间所订立的借款协议项下借款，即不足以证明李家励向国龙公司出借1000万元的事实。最后，已经发生法律效力的769号刑事判决中关于李家励向国龙公司支付的1000万元即为李某向国龙公司出借的1000万元的事实认定，能否直接作为本案认定李家励与国龙公司之间法律关系依据的问题。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。769号刑事判决中处理的是国龙公司及相关人员犯罪事实的问题，在李家励本人未参与该刑事案件诉讼，未能就此举证辩解的情况下，民事诉讼案件直接引用该刑事判决确认的前述事实而认定李家励与国龙公司之间为借款关系，对于李家励而言是剥夺其民事诉讼权利的表现。本案应当查明事实，判断当事人是否有相反证据足以推翻前述刑事判决所认定事实，进而认定是否可以依据该刑事判决认定事实作为本案定案事实。故此，虽然已经发生法律效力的769号刑事判决认定李家励向国龙公司支付的1000万元为李某向国龙公司出借的款项，但李家励所提交的《商品房买卖合同》、交付购房款的银行凭证、《授权书》及商品房预售合同备案登记等证据已经形成完整的证据链，证明李家励与国龙公司之间为商品房买卖关系，李家励所支付的1000万元为该商品房买卖合同项下购房款，足以推翻前述769号刑事判决所认定前述1000万元为李某向国龙公司出借款项的事实认定，即该刑事判决所认定事实不能直接作为本案定案事实。综上，李家励为证明其与国龙公司之间为商品房买卖合同关系，并非借款关系，提交了其与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》、备注用途为购房款的1000万元银行划款凭证，东悦酒店说明款项为购房款的《授权书》，并就此办理了商品房预售备案登记手续，在无其他充分证据予以推翻的情况下，应当认定李家励与国龙公司之间构成商品房买卖合同关系。一审法院认定双方之间为借款关系，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，国龙公司与胡海荣之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系的问题。首先，胡海荣为证明其与国龙公司之间订立有真实有效的《商品房买卖合同》，提交了盖有国龙公司印章的《商品房买卖合同》及国龙公司的工商内档中的印鉴资料予以佐证。其次，结合国龙公司相关工作人员在国龙公司案发后公安机关刑事侦查阶段所作关于胡德胜等人为购房人的陈述，可以佐证前述《商品房买卖合同》的真实性。再次，在李家励、国龙公司管理人无相反证据足以证明该份《商品房买卖合同》为伪造、非国龙公司真实意愿所订立的情况下，应予确认该份《商品房买卖合同》为胡海荣与国龙公司之间真实意思表示，胡海荣与国龙公司之间存在商品房买卖合同关系。李家励主张胡海荣与国龙公司之间无订立《商品房买卖合同》的依据不足，理由不能成立。国龙公司管理人在一审、二审期间就胡海荣与国龙公司之间是否订立《商品房买卖合同》的事实前后陈述不一致，其二审期间提出国龙公司公章处于失控状态，并以此为由不予认可胡海荣与国龙公司之间订立的《商品房买卖合同》及《华翰大厦二三楼购房补充协议》，但均未就此提出相应的证据予以佐证。综上，在没有充分证据证明胡海荣持有国龙公司印章并伪造合同的情况下，本院对国龙公司管理人的前述主张均不予采信。至于李家励主张胡德胜、胡海荣等人与国龙公司之间为借款关系，国龙公司以前述房屋租金抵扣其对胡德胜、胡海荣等人欠款的主张，李家励所依据的证据材料仅为2007年10月12日胡德胜在公安机关所作询问笔录中提及的《借据》，因其未能就此提交胡海荣与国龙公司之间借款协议、还款协议或其他进一步证据予以佐证，或提交充分证据推翻胡海荣所提交的《商品房买卖合同》等证据，在胡海荣对此不予认可的情形下，无论胡海荣与国龙公司之间是否存在借款关系，均不足以证明国龙公司与胡海荣协商将房屋租金用于抵扣欠款的事实，李家励前述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，国龙公司应当继续履行案涉哪一份《商品房买卖合同》的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。胡海荣、李家励与国龙公司之间分别自愿签订的《商品房买卖合同》，内容与法无悖，均为有效。国龙公司作为房屋出卖人，就同一房屋分别与胡海荣、李家励签订多重买卖合同，且买卖合同均有效，在买卖合同项下房屋均未依法办理不动产物权登记的情况下，胡海荣与李家励均未取得案涉房屋所有权。现胡海荣、李家励作为房屋买受人均要求继续履行合同的情况下，应判断国龙公司继续履行何份合同。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，对于不动产的占有、使用、收益和处分的权利属于所有权的具体表现。在多个买受人就同一房屋标的物与房屋出卖人均订立购房合同，而买受人均未取得物权法规定的不动产物权的情况下，因对房屋标的物实际占有、使用和收益的行为具有一定的公示作用，行使前述占有、使用房屋行为的买受人实际已经在行使部分物权的权能，在无其他权利人对此提出异议的情况下，先行取得房屋交付并实际占有、使用房屋的买受人应当优先于其他未占有、使用房屋的买受人得到保护。胡海荣与国龙公司签订《商品房买卖合同》后，将案涉楼层相关房屋进行出租，并提交了相关楼层房屋对外进行出租收益的《租赁合同》、租金收据、银行存折、流水记录及显示承租人在该处办公的工商登记资料等证据材料予以佐证。据此，本院认为：从胡海荣提交的前述证据材料可见，胡海荣与国龙公司订立《商品房买卖合同》后，在2005年至2007年期间、国龙公司仍然正常经营的情况下，即已实际掌握了案涉前述房屋的使用、收益权，胡海荣将案涉房屋出租给他人收取租金收益，以上事实足以证明国龙公司已经先行将案涉房屋交付给胡海荣使用，胡海荣提出继续履行与国龙公司之间的《商品房买卖合同》的主张依据充分，本院予以支持。关于李家励所称胡海荣属于抢占案涉房屋的问题，从胡德胜、李家励双方发生争议后在调解中心所做的调解笔录、物业公司的陈述等证据可见，胡海荣对于前述楼层的出租使用并非在2007年国龙公司刑事犯罪案发时发生的事实，故李家励前述关于胡海荣是在国龙公司刑事诈骗案发后才抢占楼房的主张与事实不符，不予采纳。此外，关于李家励上诉称胡海荣等人未交付购房款的问题。因一审根据胡海荣等人在关联案件中提交的证据认定本案的付款情况后作出一审判决支持胡海荣关于继续履行合同的请求，作为应当继续履行本案所涉购房合同的相对人胡海荣及国龙公司均未就此提起上诉，故此，本案二审期间对此不做审处。关于李家励上诉所称一审程序错误的问题。1.2015年12月30日本院裁定受理国龙公司破产案，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理申请的人民法院提起，本案胡海荣应向本院提起本案诉讼，一审法院受理本案存在程序违法。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代理诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。本院认为，本案一审程序虽存在瑕疵，但不属于法律规定严重违反法定程序应当撤销原判决的情形。2.关于李家励提出一审法院直接判决国龙公司办理房产证属于程序错误的问题。李家励主张诉争房产是经过房管部门鉴证且经过房管部门备案，行政机关对李家励与国龙公司的买卖合同作出确认的行为，在登记备案没有被撤销的情况下，法院直接作出判决是程序的错误。对此，本院认为，行政机关对于房屋预售合同的备案登记并非不动产物权的变更登记，不能产生物权变动的法律效力。且2016年9月12日，房管部门向一审法院的复函中亦明确称：法院在审理查明上述房屋的实际购房人并出具协助执行通知书及裁定书后可为购房人办理产权过户手续。综上，李家励前述主张无法律依据，本院不予采纳。此外，李家励在二审期间，向本院提出以下申请：1.向广州市司法局、纪检部门等单位调取罗某等人存在违法不当行为的材料，调取（2011）穗中法行终字第406-411号案件卷宗材料，拟证明769号刑事判决中对李家励与国龙公司之间为借款公司的认定不应作为本案定案依据；2.向广州市公安局调取胡德胜、胡海荣等支付房款的证据材料，向广州市国土资源和房屋管理局调查胡海荣办理房产证的全部资料，拟证明胡海荣与国龙公司之间不存在房屋买卖关系；3.申请对769号刑事案件中涉及署名为“李家励”的《收据》签名真实性进行鉴定，拟证明李家励未收取国龙公司偿还借款的利息，李家励与国龙公司之间不存在借款关系。4.向广州市公安局经济犯罪侦查支队调取国龙公司财务账册等资料，拟证明胡德胜、李家励与国龙公司之间的真实法律关系。对于李家励前述所提申请拟证明的问题，本院根据查明事实已经在本案中对此作出认定和处理，故对其前述申请均不予采纳。综上所述，本院认为，根据本案现有证据足以认定胡海荣与国龙公司订立《商品房买卖合同》的同时，国龙公司已经将案涉房产交付给胡海荣占有、使用、收益，胡海荣提出继续履行《商品房买卖合同》的请求依据充分，应予支持。本案一审判决虽认定李家励与国龙公司之间为借款关系存在错误，但李家励提出判决继续履行其与国龙公司之间《商品房买卖合同》的主张理由不能成立，应予驳回。一审判决程序瑕疵，认定事实错误，但处理结果正确，本院予以纠正后，依法维持一审判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35000元，由李家励负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬梅审判员  葛卫东审判员  苏喜平二〇一九年九月二十七日书记员  罗丽华蔡晓屏