江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3184号上诉人（原审原告）：张宏春，男，1965年2月17日生，汉族，住如皋市。上诉人(原审原告)：吉云，女，1964年7月5日生，汉族，住如皋市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯岳，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)：陈兆明，男，1969年3月22日生，汉族，住如皋市。被上诉人(原审被告)：何娟，女，1970年8月24日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈兆明，系何娟之夫。被上诉人(原审被告)：如皋市康铖房产信息咨询服务部，住所地：如皋市。经营者：李爱云，女，1974年10月9日生，汉族，住如皋市。被上诉人(原审被告)：如皋市全友中介服务部，住所地：如皋市。经营者：王长江。委托诉讼代理人：黄亚静，女，1956年8月2日生，汉族，住如皋市。上诉人张宏春、吉云因与被上诉人陈兆明、何娟、如皋市康铖房产信息咨询服务部（以下简称康铖房产）、如皋市全友中介服务部（以下简称全友中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2019)苏0682民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宏春、吉云上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、其的损失远远超过违约金。根据其现在的查询，案涉房屋所在小区均价是11854元/平方米，此与合同价相差1688819.8元，即其若现在购买案涉房屋或类似房屋，需多拿出160万余元。即便案涉房屋房主张贝贝明确不出售该房屋，其知道或应当知道差价损失必然发生之日，也即2018年8月29日，根据安居客房价走势，案涉房屋在2018年8月的均价是11435元/平方米，该房总价涨至2786709.5元，购房差价亦高达1586709.5元。上述购房差价应属于被上诉人的违约行为而造成其的损失，故其认为，因被上诉人的违约行为，给其造成的损失高达1586709.5元至1688819.8元之多，属于实际损失已明显超过违约责任，故违约金应全额予以赔偿，同时违约金不足以弥补损失的，按照法律规定，其对于超过违约责任的损失有权保留诉权。2、原审对其的过错认定错误。在被上诉人明确表示不履行，且双方争议已激化到报警的情况下，要求其继续按约支付房款，显然不合理。即便其按约付款，因案涉房屋的房主张贝贝拒绝卖房，故仍然不能继续履行案涉房屋的买卖，原审仍认为其有过错，明显不当。陈兆明、何娟辩称，其虽未提出上诉，但不代表同意一审判决，因对方已提出上诉，所以其未提出上诉。其认为，本案的违约方是张宏春、吉云，其不存在违约行为，不应承担赔偿责任。1、一审判决认定“客观上，陈兆明、何娟未取得所有权、处分权，在登记所有权人张贝贝未追认的情况下，房屋权属变更登记手续无法进行，故本案违约方为陈兆明、何娟”，该认定错误。第一、在本案房屋买卖协议签订前，陈兆明已经向张宏春、吉云告知案涉房屋系抵债房，登记在张贝贝名下，张宏春、吉云对该房屋的性质是明知的，相关事实有中介陈述佐证。张宏春、吉云一审中称其2018年6月29日在丰乐派出所才知道房屋不在陈兆明名下不是事实。第二、签订协议时原本卖方为张贝贝，因张宏春、吉云的要求才将卖方改为陈兆明，此节事实有中介在原审法庭的陈述为证。张宏春、吉云购房前明知房屋权属状况，陈兆明根据其要求作为卖方签订了房屋买卖合同，即便陈兆明未取得房屋处分权在房屋买卖合同签字，也是基于张宏春、吉云的主动要求。第三、张宏春、吉云在一审法院(2018)苏0682民初7539号案件一审起诉书中称：“原告于2018年6月29曰再次报警，要求被告履行合同，办理过户登记手续，交接尾款。后派出所警官经电话联系原告称，被告一（张贝贝）承认委托被告二三出售房屋”，张宏春、吉云上述自认的事实也表明直至2018年6月29日，张贝贝仍然认可由陈兆明出售该房屋，故本案陈兆明处置该房屋取得了张贝贝的授权，无任何过错。2、一审判决认为其不出售房屋的原因是要求上涨购房款，该事实认定错误。一审法院已查明陈兆明在2018年6月27日已表示同意履行原合同，陈兆明此后并未作出拒绝履行合同的意思表示。且本案中张宏春、吉云也未能提供证据证明其准备履行金钱给付义务，张宏春、吉云在一审中陈述“原告第一次起诉之前即携带现金到丰乐派出所等待被告，准备履行支付尾款的义务”，称当时带了60万现金。但当代理人追问资金来源时，其陈述“借的亲戚朋友的”，代理人问有无证据时，其又陈述带的是卡，代理人追问是哪个银行的卡，其又陈述是建行卡，“但是当时别人的钱还没有打到我卡上”。从其陈述前后矛盾，表明根本没有准备相关款项，也没有准备按照合同约定履行义务，其相关陈述系虚假陈述，故意误导和欺骗法庭。3、本案的违约方是张宏春、吉云。陈兆明在2018年6月27日已表示同意履行原合同，在此情况下，张宏春、吉云应当按照双方房屋买卖合同约定在2018年6月30日之前付清房款。但张宏春、吉云未能安置约定按期支付购房款，应承担违约责任。且其违约行为造成张贝贝后来反悔不出售房屋，该节事实有(2018)苏0682民初7539号案件中提供的情况说明为证。张宏春、吉云不支付尾款的违约行为是造成本案房屋买卖合同无法履行的根本原因，其对相关损失应当自行承担责任。4、张宏春、吉云还认为一审认定的损失过低。第一，陈兆明、何娟在本案中不存在不错，不应承担损失赔偿责任。第二，张宏春、吉云在第一次诉讼以及本案一审中也未能提供有效的证据证明其损失，其提供的证据系打印件，真实性难以确认。第三，一审判决赔偿的损失系基于双方过错程度酌情确定，基于张宏春、吉云在本案中存在的违约行为，其认为一审判决的损失过高而非过低。综上所述，张宏春、吉云购房前明知房屋权属状况，陈兆明根据其主动要求作为卖方签订了房屋买卖合同，但张宏春、吉云未能按期履行金钱给付义务，也没有做好履行合同的准备，造成案涉房屋无法过户，应当承担违约责任。在(2018)苏0682民初7539号案件中张宏春、吉云撤回起诉，后陈兆明已退还了款项，相关纠纷已经处理结束，张宏春、吉云再次提起诉讼，浪费司法资源，且不诚信诉讼，对其行为建议法院予以制裁，并驳回张宏春、吉云一审诉讼请求。康铖房产辩称，其是案涉房屋买卖的见证方，除了清楚第一次的定金2万元，其他付款不清楚。张宏春、吉云了解案涉房屋状况，其是中介，不应承担责任。全友中介辩称，其没有隐瞒事实，不应承担责任。张宏春、吉云向一审法院起诉请求：1、判令陈兆明、何娟、康铖房产、全友中介立即返还其剩余购房款10万元；2、陈兆明、何娟、康铖房产、全友中介立即赔偿其损失约50万元（包含违约金30万元，具体数额待鉴定结果确认）；3、本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：张宏春、吉云系夫妻关系，陈兆明、何娟系夫妻关系。如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室房屋登记所有权人为案外人张贝贝。2017年5月27日，经康铖房产、全友中介居间介绍，张宏春、吉云与陈兆明、何娟就如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室不动产达成购买意向，并签订《转让协议》，约定转让价格120万元、定金10万元。交易过程中，陈兆明、何娟告知张宏春、吉云该房屋系他人抵债而来，保证能够办理过户手续。张宏春、吉云支付给陈兆明、何娟定金10万元。审理中查明案涉房屋系案外人吴兴国抵债给陈兆明，吴兴国系张贝贝的父亲。2017年6月8日，张宏春、吉云作为购房人（乙方），陈兆明、何娟作为售房人（甲方），康铖房产、全友中介作为中介方，三方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室出售给乙方，建筑面积137.60㎡+68.52㎡，车棚面积37.58㎡；成交价款120万元，购房定金10万元；乙方在2018年6月30日前将购房款全部付清；款项付清的同时，甲方将房屋交付给乙方；乙方中途毁约或不能按期付清房款，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约或不能按时交付该房地产，甲方应在毁约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，每逾期一日，另给付乙方每日总房价的1.5%元的滞纳金。该合同最后一项约定其他事项：1、总房价为壹佰贰拾万元整，首付肆拾万元整（含壹拾万元定金），再于2018年2月10日之前再付贰拾万元（根据乙方经济情况能多则多给），尾款陆拾万元于贷款到位后乙方一次性付清（若乙方有实力可以以现金付于甲方）。2、具体的税费由乙方承担，甲方不承担，中介费由乙方承担，甲方不承担。3、若在此合同期内（未过户之前），若甲、乙双方有一方违约，则违约方以定金壹拾万元的三倍赔偿对方，中介费由违约方承担。合同签订当天，陈兆明向张宏春出具收款收据一份，载明收取购房款40万元（包含定金10万元）。同日，张宏春支付中介费用6000元。2018年2月7日，张宏春通过中国建设银行转账23万元给陈兆明。2018年6月20日，陈兆明给康铖房产经营者李爱云发信息，“就2017年6月8日将朋友抵款给我的荷兰小镇6-1101房子通过两中介转让给张宏春、吉云一事致函。签订合同时我也说明该房子是我朋友抵款的，房子是我朋友女儿的名字，等好过户的时候，就过户给买方，日前我朋友要求按照目前市场价结算、否则不予过户，故去函两中介，通知买方，我不可能赔本转让否则终止契约。”后康铖房产、全友中介组织买卖双方协商，张宏春不同意加价，2018年6月27日陈兆明表示仍然按照原合同继续履行。2018年6月29日，张宏春到康铖房产处，经营者李爱云为其电话联系了陈兆明，陈兆明未到场，后张宏春报警，如皋市公安局丰乐派出所处警，接处警工作登记表中记载“经了解，系张宏春报称其在全友中介和康铖中介的介绍下，购买了荷兰小镇6幢1101室的房子，与卖方陈兆明签合同的时候，陈兆明也说明了房子不是他的，是别人抵债给他的，但是陈兆明保证能够过户，现至今未能过户，民警至现场时全友中介已关门，民警帮助其联系中介，告知双方关于该房子一事好好协商，若协商不成可通过其他合理合法途径解决，不得有过激违法行为。”2018年7月27日，张宏春、吉云至一审法院起诉张贝贝、陈兆明、何娟、康铖房产、全友中介，要求继续履行房屋买卖合同，将案涉房屋过户至张宏春、吉云名下等。原审审理过程中，张贝贝明确表示未委托任何人出售案涉房屋，张宏春、吉云撤回对张贝贝的起诉，并变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同、返还购房款等。陈兆明分别于2019年1月2日、1月3日转账30万元、23万元给张宏春、吉云。张宏春、吉云于2019年1月29日申请撤诉，一审法院作出（2018）苏0682民初7539号民事裁定书，准许张宏春、吉云撤诉。2019年3月5日，张宏春、吉云再次诉至一审法院，要求判如所请。案件审理过程中，张宏春、吉云申请对陈兆明、何娟的财产进行保全，并提供了担保。一审法院作出（2019）苏0682民初2154号民事裁定书，裁定保全陈兆明、何娟银行存款600000元或查封、扣押其等额财产，并依法冻结了陈兆明尾号8118_156_1、尾号1202_0_0中国建设银行账户，冻结期限自2019年4月2日至2020年4月2日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，陈兆明、何娟虽不是案涉房屋登记权利人，但其与张宏春、吉云签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（2018）苏0682民初7539号民事案件审理过程中，张宏春、吉云要求解除合同，陈兆明随即退还了53万元，系以其自己的行为表明同意解除合同。关于违约方的认定，张宏春、吉云在明知陈兆明、何娟形式上没有处分权的情况下仍然签订了案涉房屋买卖合同,双方约定2018年6月30日前付清房款并交付房屋，张宏春、吉云未按约履行支付房款义务,存在过错,但不构成根本违约。纵观全案,陈兆明、何娟不出售房屋、不协助过户的根本原因并非基于张宏春、吉云未支付余款,而是要求上涨购房款。客观上，陈兆明、何娟未取得所有权、处分权，在登记所有权人张贝贝未追认的情况下，房屋权属变更登记手续无法进行，故本案违约方为陈兆明、何娟，应当退还定金10万元并承担违约责任。陈兆明、何娟主张约定的违约金过高，在考虑张宏春、吉云所受损失基础上，兼顾合同履行情况、双方对于合同未能履行均有过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对违约金数额予以适当调整，确认为18万元。康铖房产、全友中介与买卖双方之间系居间合同关系，其作为居间人并未隐瞒案涉房屋的重要事实，并未提供虚假情况，故不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决：一、陈兆明、何娟返还张宏春、吉云定金10万元。二、陈兆明、何娟支付给张宏春、吉云违约金18万元。上述两项给付义务均于判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回陈兆明、何娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由张宏春、吉云负担2150元，由陈兆明、何娟负担2750元。二审中，张宏春、吉云提供一份安居客对荷兰小镇房价走势图，以证明案涉房屋价值因时间不同存在差额。陈兆明、何娟经质证，对真实性有异议。康铖房产经质证认为，房屋是一房一价。全友中介同意康铖房产的意见。陈兆明、何娟提供一份张宏春、吉云于2018年7月26日的民事起诉状，以证明张贝贝委托其卖房，其有权处理案涉房屋。张宏春、吉云经质证认为，其起诉张贝贝后，张贝贝表示其未委托他人出售案涉房屋，故对其证明力不予认可。康铖房产、全友中介没有意见。对张宏春、吉云所举证据，在本院认为部分进行阐述。对陈兆明、何娟所举证据，本院经审查认为，案涉房屋房主张贝贝已明确表示其未委托他人出售案涉房屋，故对该证的证明力不予认可。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于双方对案涉合同未能履行是否存在过错的问题。陈兆明、何娟在没有得到案涉房屋产权人张贝贝授权的情况下，就与张宏春、吉云签订案涉房屋买卖协议，事后也并未得到张贝贝的追认，导致案涉合同无法履行，明显存在过错。张宏春、吉云在明知案涉房屋不属于陈兆明、何娟的情况下，仍与陈兆明、何娟签订案涉房屋买卖协议，自身亦存在过错。康铖房产、全友中介作为居间人并未隐瞒案涉房屋的重要事实，亦未提供虚假情况，故不存在过错。关于张宏春、吉云的损失认定和承担问题。案涉合同是双方真实意思表示，应为合法有效。根据上述问题的分析，导致案涉合同无法履行，张宏春、吉云和陈兆明、何娟均有过错，其中陈兆明、何娟过错明显，陈兆明、何娟应当承担赔偿张宏春、吉云损失的违约责任。本案双方虽在合同中约定了违约金，但陈兆明、何娟有权依法请求适当减少。至于如何确定张宏春、吉云的损失，张宏春、吉云虽上诉主张案涉房屋目前的价格与合同订立时的价格相差甚远，其损失远远超过违约金，故违约金应全额赔偿。但房屋交易时的价格受市场因素的影响，亦受人为因素的影响，同房不同价的现象亦很正常。张宏春、吉云虽提供相关机构对案涉小区房价的走势研判，但此仅能作交易时的参考，实际交易过程中的不确定因素太多，张宏春、吉云并未能提供权威机构对案涉房屋的鉴定而确定差价损失，原审因此根据案涉合同的履行和双方过错等情况，依据公平原则和诚实信用原则，对案涉违约金调整并确认为18万元，判由陈兆明、何娟承担，并无不妥。本院对张宏春、吉云二审所举证据的证明力，不予认可。综上所述，张宏春、吉云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张宏春、吉云负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇一九年九月三十日书记员 汤婷婷