江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2739号上诉人（原审被告）：卢庆龙，男，1987年11月4日出生，汉族，户籍地福建省闽清县，现住江苏省常州市。被上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司常州分行，住所地江苏省常州市天宁区和平北路**。代表人：薛小华，该分行行长。委托诉讼代理人：俞伯俊。委托诉讼代理人：陆馨洁，江苏苏正律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：刘冠华，女，1984年4月7日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人卢庆龙因与被上诉人中国光大银行股份有限公司常州分行（以下简称光大银行）、刘冠华排除妨害、赔偿损失纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2018)苏0411民初7666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢庆龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回光大银行对我的诉请；一审、二审诉讼费用均由光大银行承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决结果错误。一、一审认定“在卢庆龙已经知道案涉房屋实际所有权人为光大银行的情况下，并未与原告进行协商…客观上，两被告共同侵犯了原告的物权，原告主张由刘冠华与卢庆龙共同承担占用房屋期间的租金损失，本院依法予以支持”，该认定错误。1.我在本案中不存在过错，不应承担侵权责任。首先，我与刘冠华于2018年7月签订房屋租赁合同，当时刘冠华提供了其为权利人的房产证，我主观上不存在过错。其次，我与刘冠华签订补充协议，是我在装修期对他人告知的房屋抵押给银行的事情存在不知与不安，我与刘冠华协商后，她提供的租赁合同继续履行的担保，使我更加确信继续使用房屋不存在风险。此时，我并不知情房屋产权人为光大银行，该补充协议不能证明我已知晓房屋产权变更，且放任后果。再次，2018年8月23日，光大银行告知我房屋产权变更事宜，此时我才知晓其为房屋实际产权人。为维护自身利益，当日我向三井派出所报案，但常州市公安局新北分局在2019年1月28日出具不予立案通知书。此后，我一直积极与光大银行协商、沟通。在沟通期间，光大银行从未明确告知让我搬迁。刘冠华也曾表示将我已付的一年租金转让给光大银行，防止其租金受损，但光大银行不接受，并要求让我出资购买该房产，最终协商未果。我为减少已经投入的装修等各项成本损失，才继续使用房屋至今。但因本案，我最终未能按预期方案投入运行，造成更大的营运损失。因此我在本案中不存在过错，本意也并不想侵害光大银行的合法权益。刘冠华的过错造成目前的局面，光大银行虽有损失，但该损失远远小于我的损失，因此，光大银行的损失不应由我承担。2.光大银行的损失应由刘冠华承担。我与刘冠华不存在共同侵权的合意，且我也是受害者，光大银行的过错不应由我来承担。二、一审法院认定“至于租金损失标准，原告主张参照刘冠华与卢庆龙约定的租金标准，本院依法予以支持”，该认定错误。我与刘冠华约定的租金，远高于市场价格。当时我急着租房，不得不接受这个价格。但该价格不代表该房屋附近相邻阶段租价，隔壁房屋出租价格远低于合同约定的租金。我在一审判决书出具前一个月已经停业，目前正变卖房屋内的设施、用品。且因本案纠纷，我未曾真正按预期目标进行运营，营业损失就巨大，因此再按一审法院认定的租金标准执行，实为不公。三、光大银行自身存在一定过错，其放任损失扩大，未及时采取损失规避措施，最终造成今天的局面。同时，责任承担起始点也不应从2018年7月1日起开始计算，理应根据本案事实，合情合理的据以确定。光大银行答辩称，我公司是涉案房屋的所有权人，房屋被卢庆龙持续占有使用至今，卢庆龙与刘冠华在我公司毫不知情的情况下签订租赁合同，卢庆龙自认与刘冠华签订合同后就知道房屋属于我公司所有，但其仍对房屋进行装修使用，客观上卢庆龙与刘冠华共同对我公司造成了侵害，请求驳回上诉。刘冠华未作答辩。光大银行向一审法院起诉请求：1.刘冠华、卢庆龙停止侵权，将非法占有的属于我公司所有的坐落于常州市新北区房屋恢复原状返还我公司；2.判决刘冠华、卢庆龙按同地段同类房屋的租金标准赔偿损失（自2018年7月1日起计算至房屋实际返还之日止）；3.诉讼费由刘冠华、卢庆龙承担。一审法院经审理查明，刘冠华因其向光大银行借款以及为案外人借款提供担保，以其所有的坐落于常州市新北区（原房权证号：常房权证新字第**）和2-68号（原房房权证号：常房权证新字第**）产向光大银行提供抵押担保。因相应借款未能按约归还，光大银行于2014年诉至常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院），后双方达成调解协议，由天宁法院出具（2014）天商初字第1447号民事调解书和（2014）天商初字第1448号民事调解书。后因债务人未能主动履行上述两份民事调解书，光大银行向天宁法院申请执行。执行过程中，天宁法院于2017年9月20日作出（2014）天执字第261、262号执行裁定书，裁定：将被执行人刘冠华名下位于常州市新北区万达广场2-67号、2-68号房产作价492万元，交付申请执行人光大银行抵偿债务492万元；常州市新北区万达广场2-67号、2-68号房产所有权自本裁定送达申请执行人光大银行时起转移。2018年5月，光大银行领取常州市新北万达广场2-67号不动产权证（苏（2018）常州市不动产权第xx号）和2-68号不动产权证（苏（2018）常州市不动产权第xx号）。2018年7月（合同落款日期为7月1日），刘冠华（甲方、出租方）与卢庆龙（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于常州市新北万达广场2-67号和2-68号的房屋出租给乙方用于开设奶茶、烘焙，租期五年，自2018年7月1日至2023年8月19日止（已含免租期50天，合同生效日起至2018年8月20日为免租期）；房租金第一年为22万元，第二年为22万元，第三年为22万元，第四年为23万元，第五年为24万元，租金按照先付后用原则，每12个月一付，首笔租金22万元在2018年7月18日前付。刘冠华另向卢庆龙出具落款日期为2018年7月1日的补充条款一份，载明“万达商铺2-67、68转让费80000元，本人刘冠华承诺一年之内，本人若违约收回房屋出租给他人的话，将80000元转让费全部退回承租人卢庆龙”。2018年8月23日，卢庆龙向常州市公安局新北分局三井派出所报案，并陈述“今天银行的人找到我，跟我说，2018年5月份的时候，银行就已经获得了我所租房的产权。而我是2018年7月与一个叫刘冠华的女的签订的租房合同。2018年7月14日，我选中了常州市新北区万达广场2-67、2-68号两间店面房……我就跟他说要租这两间店面，商量下来以22万一年，转让费8万。价格商量好当天（2018年7月18日），房主刘冠华就过来了，与我签订一份五年的房屋租赁合同，自2018年7月1日起至2023年8月19日止（因为7月1日开始比较好算日期）……2018年7月14日当晚，我和合作伙伴王宽亮微信转账给刘冠华1万元，银行转账2万元，支付了3万元订金。2018年7月18日，我女朋友通过微信、银行卡转账给刘冠华22万元。王宽亮通过微信、支付宝和银行卡转账给刘冠华5万元。等于是我和王宽亮把第一年的房租和转让费付清了。然后我就开始着手装修了。2018年8月23日，光大银行的人过来称刘冠华早就已经将这两间商铺抵押了，光大银行2013年就已经向法院起诉，2018年5月获得这两间商铺的产权。我与刘冠华签订合同时，她出示了身份证和房产证原件，当时我没有问她有无银行抵押之类的情况。我与刘冠华合同签完了之后，有个人到店铺让我别装修了，这个店铺存在纠纷，房子被抵押给银行了。然后我就找刘冠华问这个事情。刘冠华与我签订了一份补充协议（签订于2018年8月13日），并支付给了我10万元保证金，如果因为她的原因造成我租这个房子不满两年，这10万元就赔偿给我，如果不满一年则再赔偿给我10万元，就是20万元，如果不满半年，则总共赔偿给我25万元。光大银行的人说刘冠华在2018年7月的时候去过法院了，应该知道其已经不是该两间商铺的产权人了…我和王宽亮一共支付给刘冠华30万元。”截至目前，案涉商铺仍由卢庆龙实际经营使用。光大银行在庭审中明确，诉讼请求第二项中的租金标准参照刘冠华、卢庆龙之间签订租赁合同的租金标准，自2018年7月1日起至房屋实际返还给光大银行之日止（前三年为22万元每年，第四年为23万元每年，第五年为24万元每年）。一审法院认为，坐落于常州市新**万达广场2-67、2-68号的案涉房产经天宁法院执行程序，已于2017年9月20日裁定归光大银行所有，并于2018年5月领取产权证书，刘冠华对案涉房产已无任何处分权。刘冠华就案涉房产向光大银行办理抵押，因无法清偿债务，案涉房产进入执行程序，对此，刘冠华是明知的。刘冠华于2018年7月与卢庆龙签订的房屋租赁协议不能对抗权利人光大银行。光大银行要求刘冠华、卢庆龙停止侵权，迁出涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。但光大银行并未提供证据证明案涉房屋的原状，因此，法院对光大银行要求恢复原状的请求部分，依法不予支持。根据卢庆龙在公安机关所作询问笔录中的陈述，卢庆龙仅看到刘冠华提供的原产权证书，并未询问案涉房屋是否存在其他权利障碍的情况下即签订合同。在卢庆龙与刘冠华合同签完了之后，即有人告知卢庆龙停止装修，案涉店铺存在纠纷，房子被抵押给银行了，但卢庆龙选择了与刘冠华通过签订补充协议并收取10万元保证金的处理方式。在卢庆龙已经知道涉案房屋实际所有权人为光大银行的情况下，并未与光大银行进行协商，依然继续装修并占有、使用案涉房屋。客观上，卢庆龙、刘冠华共同侵犯了光大银行的物权，光大银行主张由刘冠华与卢庆龙共同承担占用房屋期间的租金损失，法院依法予以支持。至于租金损失标准，光大银行主张参照刘冠华与卢庆龙约定的租金标准，法院依法予以支持。刘冠华在答辩期内不作答辩，经法院传票传唤无正当理由又拒不到庭参加诉讼，是对光大银行所举证据质证权利和对本案实体抗辩权的放弃，依法可以缺席审理。至于卢庆龙与刘冠华之间的租赁纠纷，卢庆龙可根据合同约定另行解决。据此，一审法院作出如下判决:一、刘冠华、卢庆龙于判决生效之日起二十日内从位于常州市新北区万达广场2-67、2-68号的房屋内迁出；二、刘冠华、卢庆龙于判决生效之日起十日内支付中国光大银行股份有限公司常州支行房屋占用费用（自2018年7月1日起计算至房屋实际返还之日止，标准为：2018年7月1日至2021年6月30日期间，22万元每年，2021年7月1日至2022年6月30日期间为23万元每年，2022年7月1日至2023年6月30日期间为24万元每年）；三、驳回中国光大银行股份有限公司常州支行在本案中的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由刘冠华、卢庆龙共同负担。二审中，卢庆龙提交如下证据：1.刘冠华的身份证、房产证复印件，证明在签订合同时，自己已尽到核实的义务；2.微信截屏、银行汇款记录合计5页，证明其已向刘冠华实际支付了22万元房租及转让费8万元合计30万元。光大银行质证称，卢庆龙对于该房屋存在争议不能租用是明知的；卢庆龙称签订合同时刘冠华出示了房产证，不动产办理抵押权应记载于不动产登记簿，故卢庆龙也应明知房屋有抵押，其提交的材料中也反映了这一点。二审中，光大银行提交了情况说明一份，称该材料系光大银行与刘冠华金融借款合同纠纷执行案件承办人出具，主要内容为：天宁法院在执行光大银行与刘冠华金融借款合同纠纷一案中，于2017年9月20日作出裁定，将刘冠华名下位于常州市新北区万达广场2-67号、2-68号房产作价492万元，交付申请执行人光大银行抵偿债务492万元。上述裁定书及相应的协助过户通知书已送达给了光大银行，房产由光大银行按现状接受，该院未在现场办理交接手续。刘冠华在2018年上半年来法院找承办人询问上述两套房产的情况，承办人告知其房产已作价抵债给了光大银行，但未做书面材料。二审中，双方均确认卢庆龙已于2019年8月17日将涉案房屋腾空交付给光大银行。二审中，光大银行称领取产权证后，其公司已经更换了钥匙，准备对涉案房屋进行资产评估拍卖。二审中，卢庆龙称：我是通过门口张贴的招租广告联系上的刘冠华，刘冠华让她朋友拿钥匙开的门。房屋的真实签订日期为2018年7月18日，之所以与落款时间不一致，是因为刘冠华承诺有几十天的免租期，把日期放到2018年7月1日方便计算日期。光大银行说我已明知房屋不是刘冠华的，这不属实，我所知道的纠纷是刘冠华与上一任租客的纠纷，而非刘冠华与银行之间的纠纷，等我知道房子是光大银行所有时，我已在装修，且已投入了60多万元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于刘冠华出租房屋的行为认定。涉案房屋所有权人于2018年5月14日由刘冠华变更登记为光大银行，刘冠华于2018年7月将涉案房屋出租给卢庆龙，刘冠华的行为应认定为无权处分。二、关于卢庆龙是否应认定为善意、无过失的问题。2018年8月23日，卢庆龙向公安机关报案时陈述：签订合同时刘冠华出示了她的身份证以及房产证原件，房产证上写着房屋是刘冠华单独所有，登记日期为2012年6月4日。自己已经给付了第一年的租金22万元以及转让费8万元。二审认为，卢庆龙陈述的该部分事实，在二审中补充提交了刘冠华的身份证复印件、房产证复印件、付款凭证等予以证明，光大银行并无充分的证据予以反驳，而刘冠华放弃到庭陈述案件事实的权利，故本院对于卢庆龙陈述的上述事实予以采信。关于卢庆龙所称在与刘冠华合同签完后即有人告知其房屋存在纠纷，房子被抵押给银行的事宜，卢庆龙在二审中解释为其所知道的是刘冠华与上一任租客之间的纠纷。二审认为，若刘冠华不如实告知房屋的相关情况，卢庆龙凭一己之力也无法查询到涉案房屋的抵押以及产权变更情况；况且即使房屋存在抵押权，也并不影响租赁权的行使。根据光大银行在二审中提交的情况说明可知，天宁法院在执行涉案房屋时，刘冠华与光大银行并未办理涉案房屋的交接手续，也未要求刘冠华交出原房产证。导致卢庆龙在承租涉案房屋时，误以为涉案房屋为刘冠华所有，与刘冠华签订了租赁合同，并支付了费用。据此，二审认为，签订合同时卢庆龙已经尽到一般承租人的谨慎、注意义务，且已向刘冠华付款30万元，并无证据显示合同约定的租金与当时的市场价格严重偏离。综上，二审认定卢庆龙为善意、无过失。三、关于刘冠华与卢庆龙签订的租赁合同。刘冠华虽无权出租房屋，但其与卢庆龙签订的租赁合同，并不符合法律规定的认定合同无效的条件，且也未被人民法院或者仲裁机构撤销，故应认定为有效合同。四、关于光大银行的诉讼请求。光大银行称已于2018年8月23日将房屋所有权人的情况告知了卢庆龙，因此不能认定卢庆龙为善意。二审认为，卢庆龙已于2018年7月签订了租赁合同，并已经支付了一年的房屋租金，其依据有效的租赁合同占有、使用涉案房屋，有事实依据。光大银行称卢庆龙为“非法占有”，不能成立。光大银行与刘冠华至今未进行房屋交接，光大银行所遭受的相关损失，应由刘冠华向光大银行承担。光大银行与卢庆龙之间并无合同关系，卢庆龙主观上也不存在侵权的故意，其支付了2019年8月20日前的租金，并于2019年8月17日搬离，故光大银行要求卢庆龙支付房屋占有使用费的诉请，缺乏事实和法律依据；且对卢庆龙而言，重复给付房屋租金，亦不公平、不合理，故二审对光大银行的该部分诉请不予支持。刘冠华无权出租房屋，又将涉案房屋租金占为己有，缺乏事实和法律依据，光大银行向其主张返还房屋占有使用费，依法有据，应予支持。另，鉴于涉案房屋已经腾空，并由光大银行接受，故继续判令刘冠华、卢庆龙从涉案房屋中迁出已无必要。综上，卢庆龙的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初7666号民事判决；二、刘冠华于本判决生效之日起十日内支付中国光大银行股份有限公司常州支行房屋占用费248932元（按22万元/年标准，自2018年7月1日起计算至2019年8月17日止）；三、驳回中国光大银行股份有限公司常州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由刘冠华负担；二审案件受理费5800元，由中国光大银行股份有限公司常州支行负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  孙海萍审判员  卢文忠二〇一九年九月二十日书记员  方 栋