山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0781民初1137号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地山东省青州市范公亭东路**，统一社会信用代码91370781869362606B。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告杨广恩，男，1977年7月21日出生，汉族，住山东省青州市。 被告胡东坤，女，1976年10月15日出生，汉族，山东省青州市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所，住所地山东省潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**社会信用代码9137070057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司总经理。 被告：山东华业地产开发有限公司，住所地山东省青州，住所地山东省青州市益都街道东张村913707816755013727。 法定代表人：王秀红，该公司董事长。 委托诉讼代理人王晨，该公司员工。 委托诉讼代理人赵辉，山东青都律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告杨广恩、胡东坤、山东龙楷融资性担保有限公司（以下至判决主文前简称龙楷担保公司）、山东华业地产开发有限公司（以下至判决主文前简称华业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛，被告华业地产公司的委托诉讼代理人王晨、赵辉到庭参加诉讼。被告杨广恩、胡东坤、龙楷担保公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨广恩、胡东坤共同偿还原告借款本金107938.94元及利息、罚息（按照合同约定计算至实际给付之日）；2、判令被告龙楷担保公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告华业地产公司在最高额保证范围内对上述债务承担连带清偿责任；4、请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告负担，被告杨广恩、胡东坤、华业地产公司、龙楷担保公司支付原告为实现债权支付的合理费用6000元。事实和理由：2012年2月27日，原告与被告华业地产公司签订最高额保证合同。合同约定，自2012年2月25日至2015年2月27日期间对于购买被告华业地产公司的房屋而向原告借款的债务，被告华业地产公司在1亿元范围内承担最高额保证担保责任。2012年3月22日，被告杨广恩、胡东坤因购买被告华业地产公司的房屋需要资金，与原告签订借款合同一份。合同约定，被告杨广恩从原告处借款16万元，借款期限自2012年4月26日至2027年4月26日。该笔借款由被告龙楷担保公司提供连带责任保证担保，被告杨广恩、胡东坤以其购买的房产提供抵押担保，并于2012年4月24日办理了预购商品房抵押登记。此后，原告按照借款合同约定将发放的贷款16万元汇入被告杨广恩指定的被告华业地产公司账户。现被告杨广恩、胡东坤未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，请求判如所诉。 被告华业地产公司辩称：1、被告杨广恩、胡东坤在购买涉案房产时，将涉案房产抵押给原告，依据担保法第二十八条和物权法第一百七十六条之规定，原告应当就抵押物实现担保物权。2、对于被告华业地产公司所应当承担保证责任的数额，在原告举证后予以质证。 被告龙楷担保公司未到庭应诉，其在提交的书面答辩状中辩称：龙楷担保公司与原告签订个人住房借款合同属实，被告杨广恩以其购买的房产进行抵押，根据担保法的规定，原告应当先就被告杨广恩所抵押的房产实现担保物权，不足部分，龙楷担保公司承担担保责任。 被告杨广恩、胡东坤均未答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年2月27日，原告青州建行与被告华业地产公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，被保证的债权为自2012年2月27日至2015年2月27日期间,因原告青州建行享有的对向购置位于青州市工业北路东侧富盈嘉园一期房产的所有债务人的债权，最高额为1亿元，保证方式为连带责任保证担保；保证期间为债务履行期限届满之日起两年；不论主合同项下的债权是否有其他担保，青州建行有权直接要求被告华业地产公司在其保证范围内承担保证责任；保证担保范围包括借款本金、利息、违约金和未实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、执行费等）。双方还对合同其他内容进行了约定。 2012年4月18日，被告杨广恩与被告华业地产公司签订商品房买卖合同书一份。合同约定，被告杨广恩购买被告华业地产公司开发的位于青州市富盈嘉园小区27号楼1单元501室房屋一处，价款237700元。首付款77700元，余款16万元办理按揭贷款手续，所产生的费用由被告杨广恩承担。2012年4月9日，被告胡东坤向原告青州建行出具共同还款声明一份，载明被告胡东坤系被告杨广恩的配偶，其知悉被告杨广恩在原告处的借款行为，保证所借款项用于购买富盈嘉园27号楼1单元501房产，其承诺与借款人共同偿还借款本金及利息。 2012年4月17日，原告青州建行与被告杨广恩、山东龙楷投资担保有限公司签订个人住房（商业用房）借款合同一份。合同约定，被告杨广恩向原告借款16万元，借款年限180个月；借款利率按照中国人民银行基准利率确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告青州建行有权宣布本合同借款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。被告杨广恩、胡东坤自愿向原告青州建行提供抵押担保，抵押物系位于青州市工业北路东侧富盈嘉园一期27号楼1单元501室的房产，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权、抵押权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权、抵押权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。被告杨广恩在该合同借款人、抵押人栏内签字捺印，被告胡东坤在抵押人栏内签字捺印，被告山东龙楷投资担保有限公司在保证人栏盖章确认。双方还对合同其他内容进行了约定。 2012年4月24日，原告与被告杨广恩在青州市房地产管理局对上述抵押物进行了抵押预告登记。原告取得抵押登记机关颁发的青房预经济开发区字第20121681号预告抵押登记证明，载明富盈嘉园27号楼1单元501房预告登记权利人为原告青州建行，预告登记义务人为被告杨广恩。 2012年4月26日，原告将发放的贷款16万元存入被告杨广恩指定的被告华业地产公司在原告处开立的账户。此后，被告杨广恩偿还原告青州建行借款本息至2018年9月29日，后未按照合同约定按时还本付息，尚欠原告借款本金107938.94元及相应利息。 2018年8月22日，原告青州建行（甲方）与被告山东万信（青州）律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份。协议约定，乙方接受甲方委托，为甲方代理与被告杨广恩、胡东坤、龙楷担保公司、华业地产公司金融借款合同纠纷案件，甲方支付乙方律师代理费6000元。2019年3月7日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收据一份，载明收到原告律师代理费6000元。 2015年11月30日，山东龙楷投资担保有限公司变更为山东龙楷融资担保有限公司。 本院认为，原告青州建行与被告杨广恩、山东龙楷担保投资有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同、与被告华业地产公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。原告作为贷款人，按合同约定履行了发放贷款的合同义务后，被告杨广恩、胡东坤作为共同借款人，应当按照约定的期限和数额履行还款义务，不履行或者不适当履行，均应承担违约责任，原告有权宣布本合同借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息。被告龙楷担保公司、华业地产公司作为被告杨广恩、胡东坤的连带责任保证人，应当承担连带清偿责任。因此，原告诉请判令被告杨广恩胡东坤共同清偿所欠借款本息，被告龙楷担保公司、华业地产公司承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等、地役权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，当事人仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，人民法院不予支持。因此，原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。被告华业地产公司、龙楷担保公司所持对原告实现担保物权后不能清偿的债权承担连带清偿责任的主张，于法无据，本院不予支持。 被告杨广恩、胡东坤经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，应视为对自己所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条,、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨广恩、胡东坤共同偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金107938.94元及利息（利息的计算：以借款本金107938.94元为基数，自2018年9月30日至实际给付之日，按照中国人民银行确定的同期贷款利率的150%之标准计算），于本判决生效之日起五日内付清； 二、被告杨广恩、胡东坤共同赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费6000元，与本判决前款所列款项同时付清； 三、被告山东龙楷融资性担保有限公司对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告山东华业地产开发有限公司在最高额1亿元范围内对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 五、被告山东龙楷融资性担保有限公司、山东华业地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨广恩、胡东坤追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。 案件受理费2579元，财产保全费1060元，均由被告杨广恩、胡东坤、山东龙楷融资性担保有限公司、山东华业地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各两份，分别预交二审案件受理费2579元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  冯 伟 人民陪审员  郭庆滨 人民陪审员  李广敬 二〇一九年九月二日 书 记 员  李培坤