安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2410号上诉人（原审原告、反诉被告）：王灵，女，1976年5月17日出生，汉族，安徽省明光市。委托诉讼代理人：王一朦，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭飞，男，1982年10月15日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：唐封田，明光市桥头镇法律服务所法律工作者。原审第三人：黄会杰，男，1987年8月18日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省明光市。原审第三人：滁州市南谯区喜乐家房产信息服务中心，住所地安徽省，统一社会信用代码92341103MA2Q6DTH6K。经营者：张晓媛。上诉人王灵因与被上诉人郭飞、原审第三人黄会杰、滁州市南谯区喜乐家房产信息服务中心（以下简称房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王灵上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判要求郭飞继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由郭飞承担。事实和理由：一审法院认定编号为103542的滁州市房地产买卖合同无法继续实际履行，不能实现合同目的，判决解除合同，系适用法律错误。编号为103542的滁州市房地产买卖合同成立并生效，且无《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形。涉案房屋买卖合同明确约定了房屋的具体状况、转让价款、过户时间、出卖人及买受人等条款，并经过王灵与郭飞签字确认。王灵与郭飞在合同签订当日亦签订了存量房资金托管协议，王灵并于当日将其中19万元购房款存入滁州市不动产登记中心名下账户，并开具了资金托管凭证。根据《中华人民共和国合同法》第61条的规定，合同未约定的内容可以按照交易习惯进行确定。一审法院认为因合同未明确约定付款方式及期限、房屋交接方式及期限、违约责任等条款，造成合同无法继续实际履行，不能实现合同目的，明显适用法律错误。综上，王灵认为合同成立且生效，应当继续履行。王灵不存在根本违约的情形，一审法院判决解除合同无任何法律依据。郭飞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王灵的上诉，维持原判。事实和理由：王灵口头委托黄杰到房产中介帮忙买房，黄杰以自己名义与郭飞、房产中介签订了《房屋买卖居间合同》，合同对各方的权利义务作为明确约定，黄杰并按合同约定将5000元定金由房产中介转付给郭飞方。2018年6月27日，王灵以办按揭贷款需要，与房产中介、郭飞一起到滁州市不动产登记中心，王灵与郭飞签订了编号为103542的滁州市房地产买卖合同，该合同没有实质内容，仅对交易当事人、房地产情况、房屋转让价款进行明确（但房屋转让价款是假的，为了少交税收由698000元写成640000元），交房日期是业务员习惯填写。有关房屋价款的付款方式、付款期限、房屋交付条件、交付期限、交付方式、违约责任等实质内容均未约定，该合同只是为了在房管部门网签备案，以便王灵办理按揭贷款所用，无法实际履行。双方能够实际履行的合同是《房屋买卖居间合同》，由于王灵对黄杰所签订的《房屋买卖居间合同》不追认，不同意履行，导致编号为103542的滁州市房地产买卖合同根本无法履行。因此，一审法院判决解除编号为103542的滁州市房地产买卖合同系正确的。王灵向一审法院起诉请求：判令郭飞继续履行王灵与郭飞于2018年6月27日签订的合同编号为103452的《滁州市房地产买卖合同》，判决郭飞配合王灵办理房产过户等义务。郭飞向一审法院反诉请求：判令解除郭飞、王灵、房产中介三方签订的《房屋买卖居间合同》、解除郭飞与王灵签订的存量房买卖合同、由王灵支付给郭飞违约金52,000元；审理中，郭飞变更违约金数额为48,384元。一审法院认定事实：王灵曾口头委托黄会杰到房产中介帮忙看房。2018年6月16日，黄会杰（乙方）以自己的名义与郭飞（甲方）、房产中介（丙方）签订居间合同，三方约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为698,000元；第四条乙方的付款方式和付款期限约定为，乙于2018年6月16日支付给甲方购房定金5,000元，于2018年7月16日之前支付首付款200,000元至滁州市房地产交易资金托管中心，乙方办理个人住房抵押商业贷款，总额为440,000元，用于支付房屋转让价款的余款……第五条甲、乙双方定于全部房款付清后三日内正式交付该房屋……第九条甲乙约定的其他事项：“经友好协商，甲乙双方积极配合丙方办理手续，按揭贷款乙方承担贷款额的1%……乙方在过户当天补给甲方58,000元房款差价”，双方还以格式条款的方式对贷款支付方式、不能贷款如何支付房屋余款、双方其他权利义务及违约责任进行了约定等，甲方的代理人蒋守太、乙方黄会杰在该合同上签名按手印，房产中介工作人谢丽以代理人身份也在该合同上签名并加盖公章。当日黄会杰将定金5,000元转给房产中介后由房产中介转付给郭飞代理人。2018年6月27日，房产中介与郭飞和王灵到滁州市不动产登记中心，郭飞与王灵签订了存量房买卖合同，合同第一条写明了郭飞与王灵通过经纪公司居间介绍由王灵受让郭飞自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）具体状况；第二条写明双方经协商一致同意上述房地产转让价款为640,000元，王灵的付款方式和付款期限在附件三付款协议中约定等；第六条，双方确认“在2018年12月31日之前，X向房地产交易监理处申请办理转让过户手续”等，合同其他内容均为空白，包括第十二条合同生效日期，双方在合同附件后甲方、乙方本人签章处签名，经纪公司加盖合同专用章。经纪公司还办理了《滁州市产地产登记申请书》装订在存量房买卖合同正本前，双方当事人均未签名，经纪公司加盖了合同专用章，滁州市不动产登记中心工作人员签名并加盖了网签合同备案章。同日，郭飞（甲方）、王灵（乙方）与滁州市不动产登记中心（丙方）签订了编号为2018018284号《存量房资金托管协议》，合同第一条注明，甲方与乙方于2018年6月27日签订《存量房买卖合同》，甲方将涉案房屋出售给乙方，甲、乙双方自愿将房款委托丙方管理等；第二条约定，乙方自愿将购房款人民币陆拾肆万元存入托管账户，其中现金人民币拾玖万贰仟元（第一次于2018年6月27日交；第二次未注明日期）按揭贷款人民币肆拾肆万捌仟元……；第三条约定，乙方在领取《房地产权证》后，甲、乙双方凭《托管凭证》、有效身份证件及《房地产权证》，填写《滁州市存量房资金托管支取凭证》，办理托管资金取款手续。三方还对终止交易领款手续、委托他人办理取款手续等其他事项也进行了明确约定。同日，王灵将约定的第一次付款192,000元交付到指定账户后，滁州市不动产登记中心给其办理了《滁州市存量房交易资金托管凭证》。之后，王灵一直未将剩余房款交付到资金托管账户，双方亦未办理房地产过户手续，后双方产生争议。一审法院认为，王灵虽认可曾口头委托黄会杰帮忙看房，但没有办理书面授权委托书委托黄会杰与郭飞、房产中介签订居间合同，郭飞与房产中介虽提出王灵知道并同意黄会杰代理其签订居间合同，有通话记录等可以证明，但郭飞提供的通话录音并没有王灵的，房产中介亦未提供其与王灵直接沟通的相关证据，郭飞与房产中介在王灵到场签订存量房买卖合同时亦未要求王灵对黄会杰签订的居间合同采取一定的方式予以认可，现王灵对黄会杰与郭飞签订的居间合同明确不予认可，黄会杰与郭飞、房产中介签订居间合同的行为构成表见代理的事实依据不足，故居间合同对王灵不能产生约束力。当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式等，但房屋买卖合同因涉及不动产物权变动，还需向房地产管理部门办理产权变更手续，相关法律规定应当采取书面形式；双方签订合同成立不仅要求签订合同的当事人有符合法律规定的主体条件，还要求当事人对合同的主要条款即根据特定合同性质所应具备的条款达成合意，双方当事人对合同价款、履行期限、方式、违约责任和解决争议方法等均属于具有合同实质性内容的主要条款，双方在协商签订合同时应当达成合意，否则将会导致合同无法履行而致不能实现合同目的。王灵与郭飞采取书面合同形式签订了存量房买卖合同，王灵依据该合同及存量房资金托管协议的约定向指定账户交付了首付款，履行了该合同部分付款义务，该存量房买卖合同应自双方签字时成立并生效；但该存量房买卖合同仅对交易双方当事人、房地产情况、房屋转让价款进行了明确，合同第六条虽注明双方确认“在2018年12月31日之前，X向房地产交易监理处申请办理转让过房手续”，但该条款并没有明确郭飞有在2018年12月31日前办理过户手续的义务；且该合同对房屋价款的付款方式和付款期限、房屋交付条件和交付期限方式、双方违约责任等均为空白，双方亦未另行协议补充约定，双方也不愿协议补充，且郭飞对该合同中注明的房屋转让价款亦有异议，导致该存量房买卖合同无法实际履行，亦不能实现双方买卖房屋的合同目的。综上所述，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明；在判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果；合同当事人在订立履行合同时应当遵循公平和诚实信用原则。王灵与郭飞签订的存量房买卖合同中除对涉案房屋的信息、房屋转让价款有写明，双方对付款方式及期限、房屋交接方式及期限、违约责任等合同实质性内容均没有写明，双方亦未另行协商补充约定，甚至双方对注明的房屋转让价款亦有争议，与居间合同的房屋转让价款不一致，郭飞对存量房买卖合同中房屋转让价款的异议有一定事实依据，现王灵对黄会杰签订的居间合同不认可亦不追认，故王灵与郭飞之间就涉案房屋买卖并未完全达成合意；而王灵要求继续履行的存量房买卖合同即网签合同，仅是房屋行政部门网上备案、办理房屋所有权转移登记前置及办理银行贷款等而打印的空白合同，该合同价款有可能并非双方实际交易的房屋转让价款，该合同因缺乏实质性内容且未另行协商补充而无法实际履行，房屋买卖双方应当遵循公平合理和诚实信用的原则另行协商签订具有实质性内容、能够实际履行的房屋买卖合同；另外，王灵在没有履行房屋买卖合同主要合同义务的情况下，也无权要求郭飞配合其办理过户手续的附随义务；王灵提出郭飞拒绝接受王灵支付剩余购房款、明确表示不卖房的主张无事实依据，王灵与郭飞在存量房托管协议中约定将全部房屋转让款交存至滁州市不动产登记中心指定的托管账户托管并非直接交付给郭飞，待双方办理房产过户手续后，郭飞和王灵凭《房地产权证》、托管凭证及有效身份证件，郭飞才能领取托管资金，故王灵要求郭飞继续履行存量房买卖合同、配合王灵办理过户等义务的诉讼请求事实依据不足，不予支持；对郭飞请求驳回王灵诉讼请求的意见予以采纳。因王灵对黄会杰与郭飞签订的居间合同不认可、不追认，郭飞对黄会杰与其签订居间合同构成表见代理的事实主张没有事实依据，该居间合同无法对王灵产生约束力，郭飞与黄会杰、房产中介之间居间合同关系与本案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，应另行主张处理，故对郭飞反诉要求解除其与王灵和房产中介三方签订的居间合同的诉讼请求不予支持。郭飞与王灵签订的存量房买卖合同虽自双方签字时成立并生效，但双方对涉及房屋买卖合同的房屋转让价款有争议、对房屋价款的付款方式及期限、房屋交接方式及期限、违约责任等合同实质性内容亦没有明确约定，现双方无法另行协议补充，造成该房屋买卖合同无法继续实际履行，亦不能实现合同目的，故对郭飞反诉要求解除郭飞与王灵签订的存量房买卖合同的诉讼请求予以支持；郭飞反诉要求王灵依据居间合同的约定承担违约责任没有事实和法律依据，不予支持。对王灵提出的居间合同主体是黄会杰而非王灵、应驳回郭飞反诉要求解除居间合同、由王灵支付违约金的意见予以采纳；对王灵要求驳回郭飞反诉要求解除存量房买卖合同的意见，不予采纳。无独立请求权的第三人黄会杰、房产中介经传票传唤无正当理由拒不到庭的，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第三十条、第四十九条、第九十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百四十条的规定，判决：一、驳回王灵的诉讼请求；二、解除王灵与郭飞于2018年6月27日签订的合同编号为103452的《滁州市房地产买卖合同》；三、驳回郭飞的其他反诉请求。案件受理费10,200元，减半收取5,100元，由王灵负担；反诉费5,650元，由郭飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：王灵要求郭飞继续履行合同的理由能否成立。王灵与郭飞签订的《滁州市存量房买卖合同》虽然对涉案房屋的位置、面积、价格等进行了约定，但对该房屋如何交付、购房价款最终具体支付时间、办理过户手续申请人等具体事宜均未予以明确约定，双方对涉案房屋转让价款亦存在分歧，且双方亦未能就该部分内容达成一致补充协议。而合同的履行系合同双方自愿履行，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定应承担违约责任。王灵在签订《滁州市存量房买卖合同》及《存量房资金托管协议》后，未能按存量房资金托管协议约定将涉案所有购房款交至托管账户，其未履行合同主要义务，郭飞亦要求解除涉案房屋买卖合同，不愿再按其与王灵签订的《滁州市存量房买卖合同》进行履行，故王灵在自己未履行合同主要义务情况下，要求郭飞履行义务的理由不能成立，本院不予支持。而由于郭飞与王灵所签订的《滁州市存量房买卖合同》缺少房屋买卖合同应具备的必要条款，双方亦未能通过协商达成一致补充协议，根据双方现签订的《滁州市存量房买卖合同》的约定无法明确合同各方履行义务的具体期限、方式及违约责任承担等内容，且至一审法庭辩论终结前王灵亦未能按合同约定履行自己的主要付款义务，郭飞要求解除其与王灵所签订的《滁州市存量房买卖合同》的理由成立，一审判决解除并无不当，本院予以确认。综上所述，王灵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人王灵负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年九月二十五日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。