福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6498号 上诉人（原审被告）：陈知清，男，1959年7月8日出生，汉族，住福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃、林烨，福建名仕律师事务所律师。 上诉人陈知清因与被上诉人福州市国有房产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈知清上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：1.2014年,小区物业处主任洪某某向上诉人借款2800元,因上诉人特别困难,一时忽略,无力及时缴纳租金,导致欠缴租金，事出有因,非故意欠缴。当时,被上诉人只给予其安置廉租房43平方米,但按当时政策规定,应当安置60平方米廉租房,差额17平方米部分应当可以充抵廉租房租金。2.本小区很多承租户有类似上诉人欠缴租金情况，被上诉人只起诉上诉人不公平。3.上诉人是困难户、贫困户,无房居住。上诉人一定想方设法、甚至借钱也要交清所欠房租,请求让上诉人继续租住案涉廉租房。 福州市国有房产经营有限公司辩称：1.上诉人所称的上诉理由不是法定和合同约定的免交租金的理由。根据案涉《福州市国有房产廉租住房租赁合同》约定，上诉人累计不交租金6个月以上，被上诉人有权解除合同并收回房屋。2.上诉人提出案涉房屋不符合居住等标准，没有任何依据。 福州市国有房产经营有限公司原向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即腾退坐落于福州市仓山区，返还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的租金（租金按每月76.8元计算自2014年1月至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为4224元）；4.被告向原告支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2014年1月至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为211.2元）；5.被告向原告支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占用使用费参照原租赁合同约定的租金每月76.8元计算至被告实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年4月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000050001），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁坐落于福州市仓山区的廉租住房；房屋月租金为76.8元；租赁期限自2010年5月1日起至2012年4月30日止；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨乙方所拖欠的租金；合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告租金仅支付至2013年12月,自2014年1月1日起拖欠租金至今。2017年12月4日，原告按合同约定的廉租住房地址向被告邮寄送达律师函，要求被告支付拖欠的租金，被告确认已收到该律师函。 另查明，2017年8月23日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出台房[2017]435号《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，陈知清因欠租6个月以上，被核准取消廉租住房保障资格。 一审法院认为，原、被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2012年4月30日届满，但被告仍继续使用该租赁房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，均应按原合同约定的条款遵照履行，被告仍应按约及时向原告交纳租金。现因被告欠租，被相关行政部门核准取消其廉租住房保障资格，故原告诉请解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金，合法有据，予以支持。但原告主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，予以核减为以每月租金76.8元为基数，按日万分之五计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失……”之规定，被告应当将其承租的房屋腾空并返还给原告，但应给予被告合理的腾房时间，酌定腾房期为30天。原告提出的被告在本判决解除之后如未搬离承租的房屋必须支付合理搬迁期间的占用使用费，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告福州市国有房产经营有限公司与被告陈知清签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000050001）于本判决生效之日予以解除；二、被告陈知清于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区房屋，并返还原告福州市国有房产经营有限公司；三、被告陈知清于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月76.8元的标准，自2014年1月1日起计算至本判决生效之日止）；四、被告陈知清于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月76.8元为基数，按日万分之五，分别从2014年1月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）；五、被告陈知清于返还上述房屋的同时支付原告福州市国有房产经营有限公司合同解除后的占用使用费（金额参照合同约定的租金每月76.8元的标准，自本判决生效次日起计算至被告实际返还房屋之日止）。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实未提出异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2012年4月30日届满，但上诉人仍继续使用该租赁房屋，被上诉人亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，均应按原合同约定的条款遵照履行，上诉人仍应按约及时向被上诉人交纳租金。现因上诉人欠租，被相关行政部门核准取消其廉租住房保障资格，故被上诉人诉请解除租赁合同并要求支付拖欠的租金及违约金，合法有据。上诉人提出继续租住案涉廉租房的上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈知清负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 芳 审判员 林 峰 审判员 纪得军 二〇一九年九月三十日 书记员 涂腾香 附：本案涉及的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。