河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16473号上诉人（原审原告）：王玲玲，女，汉族，1984年10月4日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：马明锐，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张擎，河南正方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市**长江东路**院商业**楼****。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。上诉人王玲玲因与被上诉人河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初7821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玲玲的委托诉讼代理人马明锐，被上诉人河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人谷聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲玲上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判为支持上诉人的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。关于上诉人与被上诉人签订的合同明确约定被上诉人应当在2015年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，逾期未报送或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向上诉人支付总房款的0.01%违约金，上述约定系双方真实意思自治的表示，且不违反法律的规定，双方约定的违约金并未超过《合同法》司法解释中关于超过造成损失的30%，双方约定的违约金并未超过法律规定，且符合合同约定。关于被上诉人答辩中所述，因政策原因导致上述初始登记迟延履行也与政策不符。首先上述时间之前并未出现不动产登记与房管局合并，但被上诉人一直未办理初始登记，由于被上诉人的原因导致上述情况，风险应由被上诉人自行承担。其次，上述原因也属于商业风险，对于商业风险应由被上诉人自行承担。二、根据双方合同约定，被上诉人应取得商品房初始登记后180日内（即2016年2月28日前），取得上述房屋的所有权证并办理商品房转移登记。但被上诉人一直未按照合同约定的时间去房管局办理房屋权属初始登记资料的报送。根据合同约定，上诉人可以不解除合同，之后应按照日万分之一支付违约金。虽然上述条款前述开发商不予认可，辩称合同未约定，但该条款明显属于格式条款，其也具体违约金的承担条款，被上诉人也未举证在签订合同时明确告知过上诉人。因此，根据合同法的相关规定，上诉人根据合同约定要求被上诉人支付逾期办理商品房转移登记违约金合法有效，应当予以支持。河南省多元投资开发有限公司辩称，一、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施，随后河南省发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和接方案制定工作”。这说明自2015年3月1日后各地房地产与不动产的相关部门都在进行政策改革的准备工作。根据2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定，无法按照原合同约定为上诉人办理初始登记证书，应办理不动产首次登记，法律法规、政府政策的颁布和变更应属于合同的情势变更，并非被上诉人签订《商品房买卖合同》所能预见到的情况，原审认定事实清楚正确。二、关于上诉人主张的商品房转移登记违约金，原审已经查明，双方合同中并未对此做出约定，上诉人主张违约金没有依据未予支持。现上诉人又以“被上诉人未按约定报送房屋权属初始登记的资料”主张日万分之一违约金，因未按约定报送房屋权属初始登记的资料是因政策变更导致，且原审已经按照总房款0.5％的标准判定违约金，上诉人再以此主张房屋转移登记违约金属于重复主张。因办理首次登记是办理转移登记的前置程序，且对于转移登记的违约金双方亦未约定，原审判定的总房款0.5％的违约金已经足以弥补上诉人的损失。另根据合同法的规定，违约责任应当秉持损失填平的原则，原审按照总房款0.5％的标准判定违约金，是衡平各方的合同履行、政策因素及上诉人损失情况后进行的认定，符合法律相关规定及本案实际情况。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原审判决！王玲玲向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金暂定56079元（自2015年9月1日起至逾期初始登记之日止，以从购房款为基数按每日0.01%的标准计算）；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金暂定59021元（违约金以总房款为基数，按照0.01%的标准从2016年2月28日起计算至逾期转移登记之日）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，原告（××）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，双方主要约定，××购买出卖人开发的位于郑州市××开发路东、××北××＃楼××套商品房，总金额835608元，出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属登记初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金，××委托出卖人办理该商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取。双方还对其他相关事项进行了约定。2015年8月1日，被告将涉案的商品房交付给原告。但未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记相关资料。现原告以被告违约为由，诉至该院。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于原告诉求的逾期办理房屋初始登记违约金问题，因双方约定被告应当于2015年9月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但被告并未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。故被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。但是，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致被告未能及时为原告办理房屋初始登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况，该院酌定原告诉求的违约金按购房总价款的0.5%计算为4178元（835608元×0.5%）较为适宜，超过部分，该院不予支持。原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金，因合同中双方对此没有约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王玲玲支付逾期办理房屋权属登记违约金4178元；二、驳回原告王玲玲的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元，法院减半收取后，原告王玲玲负担500元，被告河南省多元投资开发有限公司负担801元。余额1301元待本判决生效后退回原告王玲玲。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付2016年8月20日之后未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。一审法院结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况及产权登记变化情况，酌定按购房总价款的0.5%计算违约金，并无不当。因双方签订的《商品房买卖合同》对于支付逾期办理商品房转移登记违约金并无明确约定，一审法院未支持上诉人主张的逾期办理商品房转移登记违约金，并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金部分诉求不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，王玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由王玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年九月二十九日书记员  刘佳辉