黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初111号原告（执行案外人）：李宏友，男，1985年9月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路**九龙达小区**车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省大庆市红岗区元建委办公楼div>法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司员工，住大庆市龙凤区。原告李宏友与被告大庆国高房地产开发有限责任公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋何伟、被告委托诉讼代理人刘文佰、第三人委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宏友向本院提出诉讼请求：1．请求确认大庆市××岗区红岗新城11号楼2单元701室房屋归原告所有，停止对该房产的执行；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月，原告得知自己购买的案涉房屋被法院查封，遂向法院申请执行异议，法院驳回原告的申请。1、原告是消费者，法院不应对消费者作狭义的理解，艾洪珍向被告购买了案涉房屋并将案涉房屋以274,656元价格置换给原告，并由第三人给原告出具了房款收据，所以原告实际购买了案涉房屋，成为消费者。2、虽然原告未与艾洪珍签订书面买卖合同，但置换房源转出审批单完全能够证实原告与艾洪珍之间形成了事实上的买卖合同关系，且艾洪珍与第三人签订了正式书面买卖合同。3、案涉房屋之所以未能办理产权登记手续，是由于金地公司欠税导致无法办理网签备案手续，无法办理过户手续的过错在第三人，与原告无关。综上，原告与第三人形成事实上的房屋买卖合同关系，原告交付了全部购房款，并且在法院查封之前已经实际占有使用了案涉房屋。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院应保护原告的权益。国高公司辩称，一、关于案涉房屋的开发主体。案涉房屋的开发主体为被执行人金地公司。案涉房产自开发后一直未办理房屋产权过户登记及物权期待权登记,案涉房屋所有权一直未发生转移。1、原告所主张权利的案涉房屋为金地公司开发所有,并非案外人艾红珍所有的房产,产权一直归金地公司所有。原告对于艾洪珍一无所知,与本案争议的房产没有任何关联性。2、大庆中院在查封案涉房屋是在调査清楚房屋所有权仍归金地公司所有及被告提供足额担保的情况下进行的依法查封。经法院调查,査封的是金地公司名下的房产,而非案外人或者原告的房产,故该查封行为合法有效。二、案外人及原告对案涉房屋不具有物权所有权。根据《物权法》第九条、第十四条及相关法律规定,房屋所有权转移必须以产权过户登记为必要的法定要件。案涉房屋没有办理所有权的过户登记。案外人及原告如欲使案涉房屋所有权发生转移,仍要依法履行过户登记手续。案外人及原告在对案涉房屋未履行并完成产权过户登记手续之前,对该案涉房屋不具有合法的物权所有权。最高人民法院在《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》[(2016)最高法民申3620号]指导案例中明确指出:“没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能优先于一般债权的物权期待权,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称《执行规定》)所规定的基于买卖所产生物权期待权具有基础性的区别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权,以物抵债协议产生的权利未超出债权之维度,并无任何物权之属性。此处的“基础性区别”,即指“没有履行过户登记手续的以物抵债协议”中“物的交付”的“债权”性质与《执行规定》中基于买卖而产生的“物权期待权”的区别,实质上仍是指“债权”与“准物权”即“物权期待权”的区别。三、案外人及原告对案涉房屋未依据《物权法》第二十条之规定,履行物权期待权的预告登记,同样不具有法律所保护的物权期待权。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《规定》)第28条、29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。其中,第29条是专属于商品房买卖合同纠纷物权期待权案件法律适用的专属条款。本案应该依法适用该条规定内容来审核、评判原告的诉求是否合理合法。本案按照原告的诉状陈述内容,无论“置换”,还是“抵款”均为“以房抵债”，并非正常的商品房买卖,案外人及原告不属于《消法》第二条所规定的消费者主体资格，案外人对案涉房屋不具有所有权,无权处分案涉房屋。依据《物权法》第二十条,案外人及被告针对案涉房屋没有在政府房产过户主管部门办理网签等相关登记的前提下，亦无法取得法律所保护的物权期待权。就原告在购房时对案涉房屋的了解,仅限于房屋清单及案涉房源转出审批单等证据看,其未了解清楚所购房的所有权主体,其自身存在明显过错。在能办理物权期待权预告登记的情况下,未申请并进行预告登记,过错明显。故案外人、原告的情形均不符合《规定》第29条对商品房一般买受人及消费者物权期特权的保护,其诉求不应得到支持。四、贵院(2019)黑06执异31号《执行裁定书》,认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。本案争议的焦点为:原告的异议能否排除执行。贵院在执行异议程序中已经明确查明并认定，案外人及原告均不符合《消法》第二条之规定,并非正常房屋买卖关系中的消费者。被告在执行异议程序中向贵院提交的房款收据证实收款方式为“抵款”,且原告在异议申请中亦主张案涉房产系通过置换方式取得,而该“抵款”及“置换”均非《消法》所规定的消费者“商品房买卖”之意。根据本案上述事实,贵院已经认定,原告的异议既不符合《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,也不符合第29条规定,并依据该两条规定依法驳回原告的异议诉求。故该裁定认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。五、原告没有充分的事实和合法有效证据支持其异议主张。此前类似执行异议案件已经查明,案外人艾红珍与某建筑公司系以房抵债关系,某建筑公司与第三人系以房抵债关系,根本不存在艾红珍购买被告案涉房屋之事。关于原告证据、具体的意见和观点,待原告举证、质证时并发表意见。综上事实和理由,请求法院查明事实,依法驳回原告的全部诉讼请求。金地公司辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分别进行认定。原告李宏友提交如下证据：证据一、房屋买卖合同、商铺清单、房屋买卖合同补充协议书、调整后商铺住宅明细表及房源清单各一份，证明2014年7月9日,第三人与案外人艾洪珍签订房屋买卖合同，艾洪珍以300万元购买第三人41套商品房。2015年5月17日,双方再次签订补充协议,约定原出售的房屋作部分调整,调整后的房屋包括案涉房屋,该房屋售价为274，656元。被告质证称，该证据能够证实案外人艾洪珍与金地公司之间存在以物抵关系,不是消法第二条所规范的消费者购房消费行为。2015年5月10日金地公司出具的收据所载明的内容也是抵款和预约定金,仍然是一种以物抵债、以房抵债关系。智联物业的收据内容显示物业公司收取物业费、电梯费的时间是2017年7月20日,证实原告即使实际占有案涉房屋,占有时间也是在2017年7月。第三人质证称，对该证据无异议。本院将综合全案对证据进行采信。证据二、房款收据一份及置换房源转出审批单一份，证明2015年6月18日,案外人艾洪珍以274，656元价格将案涉房屋置换给原告,艾洪珍、金地公司分别在置换房源转出审批单上盖章及签字,并由金地公司给原告出具收款收据一份,该房屋现实际所有人为原告。被告质证称，金地公司和智联物业所出具的收据均非正规收据,均不具有证据的合法性,置换房源转出审批单也是以房抵债关系。第三人质证称，对该证据无异议。本院将综合全案对证据进行采信。证据三、交房承诺书、装修建筑垃圾清运协议、消防安全协议书、房屋进户验收单、前期物业管理服务协议、房屋室内装饰装修管理服务协议、临时管理规约、业主手册各一份、物业费、电梯费收据两份,证明原告于2015年6月18日接收了案涉房屋并缴纳了水、电等相关费用,实际占有使用案涉房屋。被告质证称，交房承诺书的承诺主体应该是写反了,承诺的责任主体为正大建材,而承诺人却是金地公司,该份承诺书不具有证据的真实性、合法性及关联性,依法不能证实原告所要证明的问题。对其他证据的真实性及所要证明的问题均不认可。临时管理规约没有任何人签字,所以不具有关联性。对业主手册真实性无异议,与本案无关。第三人质证称，对该证据无异议。本院认为，2019年7月25日本院到案涉房屋进行了勘查，案涉房屋现为李宏友实际占有使用。2019年8月28日本院前往大庆市智联物业服务有限公司进行了调查，核实原告提交的《交房承诺书》、《房屋进户验收单》、《消防安全协议书》、《前期物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》、物业费电梯费收据等证据，大庆市智联物业服务有限公司均留存原件，并对上述证据中该公司公章、签写时间的真实性均予确认，还明确协议签订后即将房屋钥匙交给原告。结合对大庆市智联物业服务有限公司的调查，本院对原告提交的与该物业公司签订的相关协议等证据的真实性予以确认。证据四、(2019)黑06执异31号裁定书一份,证明因大庆市中级人民法院依被告的申请查封了案涉房屋,原告提出执行异议申请,法院裁定驳回了原告的执行异议申请。被告质证称，对证据的真实性无异议。第三人质证称，对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信。证据五、(2018)黑06民初127号民事判决书一份,证明同样是自艾珍处购买房屋的同类案件已经由贵院判决。被告质证称，对该证据的真实性无异议,该判决与本案不具有关联性。第三人质证称，对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信。第三人金地公司举示龙江银行对账单、案外人张健付款凭据各一份。本院对该证据的真实性予以确认。被告国高公司未举示证据。本案经审理认定法律事实如下：本院查明,大庆市××岗区红岗新城11号楼2单元701室房屋为金地公司承建并所有。2014年7月9日艾洪珍汇入金地公司244万元，另有张健汇入金地公司29万元。同日，金地公司为艾洪珍出具借据一张，载明收到款项叁佰万元整为借款。2014年7月9日，金地公司与艾洪珍签订《房屋买卖合同》一份，约定金地公司将红岗新城庆南购物中心A区三楼41套（附表表明系商辅）总建筑面积为767.29平方米的房屋全部卖给艾洪珍，总价款为叁佰万元。2015年5月17日，金地公司与艾洪珍签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定双方在2014年7月9日签订的《房屋买卖合同》中约定的内容中有部分房源在中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司款抵押，现将抵押的部分房源退还给甲方，房源清单有部分调整。在调整后的房源清单中有涉案的红岗新城11号楼2单元701室房屋。2015年6月18日，金地公司出具《置换房源转出审批单》，艾洪珍同意将涉案房屋转出，在审批单中，客户姓名登记为“李宏友”。艾洪珍出具《交房承诺书》，金地公司将房屋提前交给李宏友，因此产生的一切责任均由艾洪珍负责，金地公司向李宏友发出《入住通知单》。同日，李宏友与大庆市智联物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》、《装修建筑垃圾清运协议》、《消防安全协议书》。李宏友在大庆市智联物业服务有限公司出具的《房屋进户验收单》上签字。2017年7月20日大庆市智联物业服务有限公司收取李宏友2015年、2016年物业费、电梯费。涉案房屋至今未办理产权过户手续。另查明，国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,本院于2016年7月1日作出(2015)庆商初字第212号民事判决,判决如下:(一)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高房公司借款本金2000万元;(二)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高公司借款利息270万元(截止至2014年7月30日),自2014年7月31日起至判决生效之日止以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息;(三)驳回国公司的其他诉讼请求。该案审理过程中,2015年12月10日,本院依国高公司申请作出(2015)庆商初字第212号民事裁定,查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3，600万元的财产。次日,本院作出(2015)庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局,请其协助查封金地公司名下位于红岗新城的房屋）包括案涉房屋。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具(2015)庆商初字第212号协助执行通知书(回执)，证实预查封大庆红岗新城项中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的11号楼2单元701室房产。判决生效后,国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日,本院作出(2016)黑06执200号执行裁定,以该案被执行人住所地财产所在地系红岗区管辖,为便于执行,裁定本案由红岗区法院继续执行，红岗区法院于2016年11月14日立案执行。2018年11月5日,红岗区法院作出(2017)黑0605执恢152号执行裁定,续封被执行人金地公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产,查封期限三年。该执行裁定书及相应协助执行通知书于同日送达至大庆市房产管理局。该查封裁定及协助执行通知书续査封了案外人所提异议的11号楼2单元701室房产。异议审査期间,案外人向本院提交《房屋买卖合同》及补充协议书、《置换房源转出审批单》、《交房承诺书》、房源清单、房款、物业费、电梯费收据复印件各一份。本院于2019年2月27日作出（2019）黑06执异31号执行裁定书，裁定驳回李宏友的异议请求。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告李宏友的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中：一、艾洪珍与金地公司因借款而发生以房抵债关系，且因艾洪珍以306,288元的价格将房屋再次抵债给李宏友而完成了履行行为，该行为有双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、房源清单及《交房承诺书》予以证实。依据李宏友提供的《置换房源转出审批单》及《交房承诺书》等证据，证实金地公司将涉案房屋出售给李宏友系双方真实意思表示，《置换房源转出审批单》虽然名称不是“房屋买卖合同”，但其实质是为了确认双方之间的房屋买卖合同关系而签订的协议，应当视为是《房屋买卖合同》的一种变换形式，其效力等同于房屋买卖合同。关于艾洪珍与李宏友之间的债权债务关系问题，虽然各方当事人现均不能提供艾洪珍的下落，但根据《置换房源转出审批单》的记载，艾洪珍与金地公司均已签字、盖章确认，经本院到现场实际勘查，李宏友已对涉案房屋装修并实际入住，已实际占有房屋，故本院根据现有证据、现场勘查情况及各方当事人的陈述，认定《置换房源转出审批单》的效力及真实性；二、依据《置换房源转出审批单》、《房源清单》及《收据》，可以证明李宏友已经以抵账的形式缴纳了全部房款；三、依据李宏友提交的《交房承诺书》、《前期物物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》《装修建筑垃圾清运协议》、《消防案例协议书》、《入住通知单》，《房屋进户验收单》、物业费、电梯费缴纳票据，证实李宏友于2015年7月已使用涉案房屋，即在本院2015年12月10日对案涉房屋查封前，已实际占有该房屋；四、因金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，李宏友并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李宏友对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本院予以支持。综上所述，原告李宏友的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行红岗新城11号楼2单元701室房屋。案件受理费5，420元，由被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑06执异31号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年九月十日法官助理姜海涛书记员王子强附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。