重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0152民初823号原告：重庆福晟商业管理有限公司，住所地重庆市流**桂林街道事处巴渝大道******，统一社会信用代码9150022330524919XQ。负责人：赵波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被告：邓海英，女，1979年1月20日出生，汉族，住重庆市潼**。原告重庆福晟商业管理有限公司与被告邓海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆福晟商业管理有限公司、被告邓海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆福晟商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年2月7日签订的租赁合同；2.判决被告向原告支付所欠房租费71120元、物管费2520元，逾期交费违约金13028.40元，补交免租期租金67200元，合计152608.40元。事实和理由：因被告在潼南区“隆鑫中央大街”开设“拉丝维斯”休闲餐厅，于2017年2月7日就租赁原告位于隆鑫中央大街商业广场14栋1层5、6号商铺(门市建筑面积为140㎡)签订了租赁合同。合同约定租期从2017年3月1日起至2019年12月31日止，免租金期为6个月，第一年和第二年租金标准分别为80元/月/㎡、84元/月/㎡，物管费均为3元/月/㎡，下季度前一月20日前一次性交纳下一季度的租金和物管费。逾期交纳，被告除应补交欠费外，还应按日1‰承担违约金，并无权要求返还履约保证金，无权享受免租金期的租金，原告还可暂停能源供应，也有权解除租赁合同。合同签订后，被告未完全履行合同义务，从2018年10月1日起拖欠原告房租、物管费和电费至今未付，经原告电话通知和书面通知，被告拒不付款。现为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求如诉称。被告邓海英辩称，原告于2019年1月18日将被告租赁的房屋锁了，双方的合同就应该解除了，故其后的租金不应支付；免租期租金不应向原告支付；押金、装修保证金共计33000元应退还被告。本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原、被告签订了《重庆潼南“隆鑫·中央大街”租赁合同》（甲方为重庆福晟商业管理有限公司、乙方为邓海英），约定甲方将位于重庆潼南隆鑫中央大街商业广场14栋1层5、6号商铺（建筑面积140平方米）出租给乙方，租赁期限为34个月，自2017年3月1日起至2019年12月31日止。双方关于租金和租金交纳期限约定为：1.第一年租金为80元/月/㎡（其中免收租金6个月），第二年租金为84元/月/㎡，第三年租金为88元/月/㎡；2.房屋租金按计租面积（建筑面积）计付，乙方自计租日（接房日）开始承担租金；3.双方另约定物管费为3元/月/㎡；4.合同首期租金期间为2017年3月1日至2017年12月1日，首期租金为33600元；除首期租金外，其他租金按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。双方关于物业服务费约定：1.物业服务费按计租面积（建筑面积）计付，收费标准为3元/月/㎡；2.物业服务费收费方式按每三个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用。双方关于免租期约定，甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，前述免租期应转为计租期，乙方须在本合同提前终止后三天内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向甲方补交期间租金。双方关于违约金和合同解除条款约定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或商管公司、物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告向原告支付首期租金33600元及保证金30000元；其后，被告自2018年10月1日起拖欠原告房租费、物管费未付，原告遂于2019年2月20日向被告送达《租赁合同解除告知书》一份，载明因被告逾期缴纳房屋租金及物业管理费，明确通知被告解除该租赁合同。原告对于收到该告知书亦无异议，并认可该合同于2019年2月20日解除，但至今未向原告缴纳拖欠的房屋租金及物业管理费，原告遂诉至本院，请求如诉称。本院认为，书面合同系双方当事人一致意思表示的文字化体现，在确保内容未违反法律及行政法规强制性规定前提下，双方可以就合同内容、合同的生效及解除自行约定。本案中，原、被告签订的《重庆潼南“隆鑫·中央大街”租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告邓海英自2018年10月1日便未再向原告支付租金及物管费，其行为严重违反了双方合同约定，已构成根本违约，亦符合双方关于合同解除条件的约定，故原告于2019年2月20日向被告送达《租赁合同解除告知书》，要求解除双方租赁合同关系，符合相关法律法规规定，且原、被告双方对于双方合同关系于2019年2月20日解除均无异议，因此，原、被告双方签订的《重庆潼南“隆鑫·中央大街”租赁合同》已于2019年2月20日解除。本案中原告再次要求解除双方签订的《重庆潼南“隆鑫·中央大街”租赁合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照双方租赁合同约定，本案房屋租赁合同解除后，原告依法享有要求被告支付租金及物管费、支付违约金、补交免租期租金的权利。关于租金及物管费计算标准及计算时间，本院认为，按照双方合同约定确定租金及物管费计算标准，以被告自2018年10月1日起拖欠原告房租费、物管费当日确定为租金计算的起始时间，并以原告于2019年2月20日向被告送达《租赁合同解除告知书》当日确定为租金及物管费计算的截止时间。因此，被告应向原告支付租金84元/月/㎡×140㎡×4月+84元/月/㎡×140㎡÷30天×20天=54800元，被告应向原告支付物管费3元/月/㎡×140㎡×4月+3元/月/㎡×140㎡÷30天×20天=1960元，被告应向原告支付免租期租金80元/月/㎡×140㎡×6月=67200元。原告要求被告按照被告应付租金总额的每日1‰的标准支付违约金，本院认为，该违约金条款主要是对欠付租金造成资金利息损失之赔偿，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，该违约金约定标准明显过高，本院依法调整为以应付租金总额为基数，按照年利率24%的标准计算，按照原告主张的违约金计算期限，被告应支付的违约金为（54800元+1960元）×24%/365日×180日=6717.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邓海英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆福晟商业管理有限公司支付租金54800元、物管费1960元、免租期租金67200元及违约金6717.9元，以上金额共计130677.9元。三、驳回原告重庆福晟商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3352元，减半收取1676元，由被告邓海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  孙 健二〇一九年九月二十九日法官助理  陈 法书 记 员  吉泉忠