广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初2239号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：张旭生，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。被告：周少雄，男，汉族，住广州市白云区。第三人：田自香，女，汉族，住广州市白云区。原告广东和顺物业管理有限公司与被告周少雄、第三人田自香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东和顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人张旭生到庭参加诉讼，被告周少雄、第三人田自香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告广东和顺物业管理有限公司诉称：2004年4月15日，原告与广州市白云区梅苑小区业主委员会（下称“梅苑小区业委会”）签订了《物业管理委托合同》，约定原告为广州市白云区梅苑小区（下称“涉案物业”）的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，《物业管理委托合同》中还约定了原告有权按照该合同中约定的收费标准向涉案物业业主或物业使用人收取物业管理服务费及逾期缴纳物业管理服务的滞纳金（从逾期第五日起按每日应交管理费的千分之三缴纳）。合同签订后，原告一直持续的为涉案物业全体业主提供了优质高效的物业管理服务。涉案物业业委会与原告签订的《物业管理委托合同》合法有效，应得到各方的遵守。被告作为梅苑小区32号804房的业主，长期享受原告提供的优质物业管理服务，却长期拖欠应缴纳的物业管理费和垃圾处理费。原告多次书面及上门催缴，被告拒不缴纳。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费4550.07元（按照每月32.27元的标准计算期间为2007年1月1日至2018年9月30日）；2、被告向原告支付垃圾处理费共计260元（按照每月5元的标准自2014年6月1日起计算至2018年9月30日）；3、被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金4550.07元（2007年1月1日至2018年9月30日，以每月拖欠的管理费32.27元为本金，均按银行同期贷款基准利率的四倍为标准，以分别自次月1日起计算至付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的物业管理费本金总额为限）；4、第三人田自香对上述三项诉讼请求承担连带责任；5、被告、第三人承担本案全部诉讼费用。被告周少雄未答辩。第三人田自香未答辩。经审理查明：被告周少雄、第三人田自香是广州市白云区同和中路32号804房（以下简称涉案房屋）的产权人。该房屋的建筑面积为64.54平方米。原告是具备壹级物业管理资质的企业法人。2004年4月15日，原告（乙方）与广州市白云区梅苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：“甲方将梅苑小区委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为贰年，自2004年4月15日起至2006年4月15日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，等等。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取（以下费用均未含公共用水、用电分摊），不带电梯住宅0.5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第五日按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算、账目公开；车位使用费由乙方按物价部门批准的标准向车位使用人收取。如小区原物业管理公司未能按法律法规如期移交小区物业管理权，导致乙方不能按本合同规定的委托期限正常接管梅苑小区物业管理的，甲方同意按乙方实际接管日期相应顺延本合同第三条中的委托期限。乙方违反本合同第十八条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，本合同及补充协议未尽事宜，按照法律法规及政府有关规定执行。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30日前向对方提出书面意见。”。上述合同签订后，因涉案物业原物业管理公司广州市云山物业管理有限公司未撤出该小区，涉案物业业主委员会向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求该物业管理公司将物业管理权移交业主委员会并撤出涉案物业，广州市白云区人民法院作出（2004）云法民一初字第3184号民事判决书，判令广州市云山物业管理有限公司将涉案物业的物业管理权移交给涉案物业业主委员会并撤出该小区。其后，广州市中级人民法院于2006年7月31日作出（2006）穗中法民五终字第97号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述二审判决书认定“梅苑小区业主委员会自2003年11月7日经行政主管部门批复成立，至2005年11月6日任期才届满”。2006年12月20日，涉案物业业主委员会向原告发出《关于进驻涉案物业履行的通知》，要求原告依法进驻涉案物业，履行《物业管理委托合同》，进入时间是2006年12月24日上午10点正。其后，原告进驻涉案物业提供物业管理服务。2014年5月19日，广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，居民每月每户应缴纳垃圾处理费5元，该所决定从2014年6月1日起，委托广州和顺物业管理公司代收涉案物业生活垃圾处理费。2016年9月19日，广州和顺物业管理公司企业名称变更为广东和顺物业管理有限公司。原告陈述涉案物业的业主委员会在上述期限届满后，未成立新的业主委员会，由于其公司于2006年12月24日进驻涉案物业提供物业服务，上述合同的截止日期顺延至2008年12月23日，之后，由于涉案物业的业主委员会解散，就没有续签合同。涉案房屋所在楼栋为不带电梯住宅，该楼栋物业管理费按照0.5元/月/平方米收取，涉案房屋每月管理费为32.27元（64.54平方米×0.5）。被告欠缴自2007年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费，共计4550.07元（32.27元×141月）；2014年6月1日至2018年9月30日的垃圾处理费260元（5元×52月）。以上事实，有物业委托管理合同、补充协议、合同、通知、物业管理资质证书、缴费统计表、民事判决书、中标通知、房产查册、律师函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告作为具有物业管理资质的企业，2004年4月15日签订的《物业管理委托合同》明确约定，委托期限为两年，“按实际接管日期相应顺延合同的委托期限”，因前物业管理公司与涉案物业业委会发生纠纷，原告于2006年12月24日才进驻涉案物业进行物业管理，故委托期限至2008年12月23日，被告在2008年12月23日之前对涉案物业实行物业管理并收取物业管理费有合同依据。《物业管理委托合同》在2008年12月23日履行期限届满后，涉案物业未成功换届或成立新的业主委员会，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘和解聘物业服务企业的决定，原告自愿的情况下，其可继续提供物业服务。现原告继续为涉案物业提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。被告及第三人接受了原告提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。被告及第三人应向原告缴纳2007年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费。涉案房屋建筑面积为65.54平方米，按0.5元/平方米/月计算，每月物业管理费为32.27元（0.5元/平方米/月×65.54平方米），即被告及第三人应向原告支付2007年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费共计4550.07元（32.27元/月×141个月），被告及第三人应向原告支付2014年6月1日至2018年9月30日的垃圾处理费260元（5元/月×52个月）。关于滞纳金的问题。因原告与被告及第三人之间是事实上的物业服务合同关系，双方未就滞纳金作出约定，且另案业主亦提供部分照片反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改。因此，原告诉请被告支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。被告周少雄、第三人田自香经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条，《物业管理条例》第十二条、第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周少雄、第三人田自香于判决生效之日起十日内向原告广东和顺物业管理有限公司支付2007年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费共计4550.07元及2014年6月1日至2018年9月30日的垃圾处理费260元。二、驳回广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东和顺物业管理有限公司负担25元，被告周少雄、第三人田自香负担25元（原告同意其预交案件诉讼费用由被告周少雄、第三人田自香向其直接支付，本院不再退还，由被告周少雄、第三人田自香在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  鲍 敏人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  邓国权二〇一九年九月十日书 记 员  林月好