浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5817号 原告杭州运河集团投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路**。 法定代表人马炯，该公司董事长。 委托代理人姜小明、蔡燕燕，浙江泽大律师事务所律师。 被告中基宁波集团股份有限公司，住，住所地浙江省宁波市鄞州区天童南路**/div> 法定代表人周巨乐，该公司董事长。 委托代理人许如春、徐能权，浙江太安律师事务所律师。 原告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）诉被告中基宁波集团股份有限公司（以下简称中基公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告运河公司于2019年6月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判。于2019年8月27日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告运河公司基于双方签订的《天城国际写字楼租赁合同》而起诉，认为中基公司逾期支付房租，运河公司因而通知解除双方之间的租赁合同。诉讼请求：1、判令被告支付逾期付款违约金6187.05元（以206234.93元为基数，自2018年11月1日起按日万分之五的标准计算至合同解除之日，即2018年12月31日）；2、判令被告支付合同解除违约金528012.55元；3、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告中基公司辩称：1、2018年8月以来，被告一直与原告协商退租事宜，并于2018年11月发出书面退租函告，2018年12月1日正式搬离案涉房屋。原告实际已将案涉房屋做餐厅使用，双方合同实际已经解除。2、被告并无逾期支付租金，2018年11月已通知原告解除租赁合同，原告多收的租金应当退还。原告尚未退还被告已付的2018年12月的房屋租金68744.98元及保证金196147.35元。3、原告主张违约金无依据，原告并无实际损失产生，且其主张的违约金过高。4、律师费属于损失赔偿的一部分，不应当与违约金同时主张，且合同约定在继续履行租赁合同的情况下才可以主张。5、双方约定未支付租金及违约金的应先扣取保证金并由原告通知扣取金额及理由，而本案原告未通知扣取情况，故不存在被告未支付租金及违约金的情形。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：原告与被告于2017年6月21日曾签订《天城国际写字楼租赁合同》一份。 出租人：运河公司。 承租人：中基公司。 租赁标的：位于杭州市江干区机场路**天城国际写字楼地上****（建筑面积614.16平方米）。 租赁用途：办公。 租赁期限：2017年10月1日至2021年6月9日。 租金标准：日租金为3.5元/平方米，月租金为65382.45元。自第2租赁年度起，按每年环比递增5%。 租金支付方式：除首期及末期租金外，每3个月为一个付租期，先付后用。首期租金在房屋交付日（2017年10月1日）前支付，计196147.35元。后期每期应付租金应于上期租金到期前一个月的1日前支付。 租赁保证金：合同签订当日，承租方支付196147.35元作为租赁保证金。租赁保证金用于担保承租方履行本合同及物业服务相关的责任和义务，包括但不限于承租方依约应支付的租金、物业服务费及其他费用、违约金、赔偿金等。 承租人不按时支付租金、各项费用、不按时缴纳违约金等，出租人除可根据合同规定提前终止或解除合同及主张其他权利外，还可以从租赁保证金中扣取等额于承租人应偿付的款项，出租人应在扣取前3个工作日通知承租人并说明扣取的金额和理由。 违约责任：承租人逾期支付租金及其他费用连续超过30日的，出租人有权单方解除合同。 如果一方违反合同中的任何规定，即视为违约。守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括采取法律行动及保护合法权益而支出诉讼仲裁费用、律师费用）进行赔偿。 承租人逾期支付的租金、物业服务费及其他各项费用，每逾期一天，应按所欠款项的万分之五向出租人偿付违约金。 出租人依据承租人逾期支付租金及其他费用连续超过30日等原因单方解除合同的，承租人应当向出租人支付导致合同解除的违约金，该违约金标准为剩余租期租金的25%金额，但不得低于三个月的当期租金金额，承租人还应按约支付逾期付款违约金。违约金不足以弥补出租人损失的，承租人还应赔偿出租人损失与违约金的差额部分。 款项支付情况：被告已支付租赁保证金196147.35元，及至2018年12月31日的租金。2018年11月1日应付2019年1月至3月的租金206234.93元尚未支付。 合同履行情况： 2018年10月31日，被告曾向原告邮寄《函》一份，表示自2018年8月1日以来一直致力于和原告协商退租事宜，现定于2018年11月16日搬离并解除合同。 2018年12月1日，被告实际搬离案涉房屋。 2018年12月25日，原告向被告发出《律师函》，表示被告逾期支付理应于2018年11月1日支付的第六期（2019年1月1日至2019年3月31日）租金206234.93元已连续超过30日，故通知被告自2018年12月31日起解除双方租赁合同等。被告确认已收到该份函件。 另查明，原告为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费20000元。 以上事实有原告运河公司提交的《租赁合同》、律师函、委托代理合同、发票，被告中基公司提供的函件、物品放行单、收据、发票，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，运河公司与中基公司签订的《天城国际写字楼租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。承租人中基公司向出租人运河公司发函要求自2018年11月16日起解除双方租赁合同，系欲单方解除合同，但并无法定及约定依据，出租人运河公司有权予以拒绝，中基公司单方解除合同的函件不能起到解除双方租赁协议的法律效力。 在中基公司未按约支付第六期租金持续30日以上的情况下，原告运河公司依据双方合同约定主张解除双方租赁合同，并向中基公司进行通知，具有法律依据，双方租赁合同应当于2018年12月31日解除。 双方租赁合同解除前，被告仍应按约向原告支付租金，被告未能按约于2018年11月1日支付下一期租期的租金，原告有权要求其支付逾期付款违约金。自2018年11月1日计算至2018年12月31日，以应付下一期三个月租金206234.93元为基数按照每日万分之五的标准计算，被告应支付逾期付款违约金6187.05元。 因本案系由被告中基公司逾期支付租金导致原告运河公司依约主张解除合同，中基公司还应依约向原告支付违约金。双方约定的违约金金额为剩余租期租金的25%金额，但不得低于三个月的当期租金金额，原告据此主张计算剩余30个月租期租金的25%，计算为528012.55元。本院认为，原告未提供证据证明其实际损失情况，但因被告逾期支付租金导致原告解除合同，必然会使原告产生另行出租或自用准备期间的损失等，故被告辩称原告并无实际损失产生，本院不予采纳。但综合双方沟通过程等实际情况，本院认为原告主张的违约金金额过高，本院酌情支持274980元。该项违约金系基于被告违约而导致原告主张解除合同而产生，与原告主张的被告逾期付款的违约金性质并未重复，且双方合同对此有明确约定原告可以同时主张，故本院均予支持。 对于原告主张的律师费损失，双方并无在被告逾期支付租金导致原告解除合同情形下由被告承担原告律师费损失的约定，故对原告该项主张不予支持。 对于被告主张的原告未返还租赁保证金一项，原告明确反对，且被告未作为反诉请求提出，故本院不予处理，被告可另行主张权利。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告中基宁波集团股份有限公司支付原告杭州运河集团投资发展有限公司逾期付款违约金人民币6187.05元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告中基宁波集团股份有限公司支付原告杭州运河集团投资发展有限公司因违约致合同解除违约金人民币274980元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告杭州运河集团投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9342元，减半收取人民币4671元，由原告杭州运河集团投资发展有限公司承担人民币1912元，被告中基宁波集团股份有限公司承担人民币2759元。被告承担的诉讼费用应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇一九年九月十六日 代书记员 肖忆敏