湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初2789号 原告：蒋菊芳，女。 委托诉讼代理人：张华飞，湖南永州市诚信法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告：湖南盛德房地产开发有限公司，住所地：永州市零陵区。 法定代表人：王美珍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑选举，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。 原告蒋菊芳与被告湖南盛德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张华飞，被告湖南盛德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑选举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋菊芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金10454元;2、判令被告为原告办理出所购房屋不动产权证;3、判决被告向原告支付逾期办证违约金54897元，自2017年1月30日至实际支付之日，暂计算至2019年6月30日;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年1月28日，原告与被告签订了合同编号：永零商合[2014]《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，被告应在2015年8月30日向原告交付房屋，而实际被告于2017年8月18日才交付房屋，逾期交房718天，被告应支付原告逾期交房违约金10454元。合同还约定在该商品房交付使用后的360个工作日内办理权属登记。否则，原告不退房，被告需向原告支付已付房价款同期银行贷款利息作为违约金，依原告全部已付款的同期银行借款利息计算。2014年1月28日原告向被告支付了部分购房款145600元。至2018年1月17日止，原告累计共支付全部购房款475600元，但是被告未按照合同约定时间向原告提供房地产权属证书，根据被告逾期办证的事实以及双方的约定，被告应当向原告支付自2017年1月30日起至2019年6月30日的违约金。为维护原告合法权益，根据我国法律相关规定，向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告湖南盛德房地产开发有限公司辩称：一、关于逾期交房的问题。原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，这个问题在2016年3月21日的《汇金中央广场购房补充协议》中已经解决。该补充协议将交房时间变更为2016年8月30日，明确约定对于2014－2015年12月31日以前交房的，免交物业费至2017年12月31日，作为被告向业主的补偿。该补充协议得到了实际履行，根据现在业主委员会自己聘请的永州市怀大物业公司证实，第2栋业主从2015年12月30日起至2017年12月31日免交了物业费，第3栋业主从2015年8月30日起至2017年12月31日免交了物业费；二、关于办理房屋不动产权属证书的问题。依据相关法律规定和购房合同的约定，办理房屋不动产权属证书，房屋买受人是申请办理房屋不动产权属证书的法定义务人，被告只有协助办证的义务。首先是相关法律的规定。2019年3月24日国务院修订的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日之内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。从该条规定可以知道，申请办理房屋不动产权属证书是房屋买受人的义务，被告只有协助的义务。其次是合同的约定。（1）《商品房买卖合同》第十五条规定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意这样处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付同期银行利息。从该条约定可以看出:其一，答辩人只是在360个工作日内将房屋买受人提供的办证资料交到房管部门；其二，没有约定究竟在什么时间办妥房屋不动产权属证书。因此，对于原告诉请要求被告办证的问题，应按照相关法律规定和合同约定，被告配合办理；三、关于逾期办证违约金的问题。在办证问题上答辩人不存在违约，原告主张逾期办证违约金，没有事实和法律依据。一是按照商品房买卖合同的约定，该合同只是约定了答辩人在360个工作日内将买受人提交的办证资料交给办证部门，并没有约定办证期限。二是按照购房补充协议的约定，办证期限为房屋竣工验收后360个工作日内，至今也没有超过竣工验收时间360个工作日。三是原告没有按照商品房买卖合同及其补充协议的约定，及时提交办证资料，为此被告分别在2016年3月15日和2017年6月10日，向全体业主发出了公告和通知并通过业主委员会管理人员催促业主提交办证资料，但是原告至今仍然没有提交全部办证资料，至今没有办理不动产权属证书的责任不在答辩人。综上所述，请求法院驳回原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求。而对于主张由被告办理不动产权属证书，请法院依据本案的事实和法律规定进行判决。 本院经审理认定本案事实如下：2014年1月28日，原告蒋菊芳与被告湖南盛德房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买位于汇金中央广场第*栋第*单元第**楼****号住房一套，该房建筑面积约为143.98平方米，每平方米单价为3303.23元，该房总价款为475600元，原告支付首付款145600元后，下余款项已到银行按揭贷款;第九条约定出卖人在2015年8月30日向原告交付该住房,但实际交房时间是2017年8月18日;第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自第九条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；2、买受人如不及时配合出卖人办理交房手续，双方不追究相应责任；第十二条约定，出卖人的所有事项通知包括书面、电话、邮寄、当面口头告知、项目地粘贴公告等形式均视为通知买受人的通知到达之日为有效方式，买受人必须执行;第十五条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋不动产权属证书的，原告不退房，被告需向原告支付已付房价款同期银行贷款利息作为违约金。被告分别在2016年3月15日和2017年6月10日向全体业主发出了公告和通知，催促业主提交办证资料。该案住房物业专项维修资金收据原件现在原告处，而办理该房不动产权属证书必须将该收据原件一并交给办证部门。 另查明，因该小区部分业主到相关部门信访，2016年3月21日的《汇金中央广场购房补充协议》,约定:交房时间为2016年8月30日,对于2014－2015年12月31日以前交房的，免交物业费至2017年12月31日，作为被告向原告的违约补偿;2016年8月30日开发商还没交房时，开发商承担总房款每日万分之一的违约金赔偿;在房屋竣工验收后360个工作日内办妥房屋不动产权属证书（该房竣工验收日期为2018年11月7日）。该协议中有31个业主签字，还有开发商代表签字并加盖了被告单位印章，还有两个公证单位人员签字，但原告蒋菊芳未签字。原告已免交2015年8月30日至2017年12月31日期间物业管理费。原告诉请的逾期交房违约金的计算期基数为首付款145600元。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同,是双方真实意思表示,双方应按合同约定全面履行。原告要求被告为其办理涉案住房不动产权证，有法律和合同依据，故对原告要求被告为其办理所购住房不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。被告已按合同约定的形式通知原告提交办证所需的资料，但原告至今未提交办证必须的物业专项维修资金收据原件，可认定为原告至今未将办证必须的资料全部交给被告，办证必需资料不全，被告自然不能办理房屋产权证，且原、被告签订的商品房买卖合同只约定被告在交房后360日内将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，未明确约定办证期限，之后的《汇金中央广场购房补充协议》约定办证期限为房屋竣工验收后360个工作日内，虽然原告未在该补充协议上签名，但被告已按该协议免去原告2015年8月30日至2017年12月31日期间物业管理费，原告亦未抗辩其已缴纳该期间的物业管理费，故原、被告双方已实际履行该协议，该补充协议对双方有法律效力。依该协议，房屋竣工验收至今没超过360个工作日，原告的证据又不足以证实被告应当给付原告延期办证违约金，应承担举证不能的不利后果。因此，对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持，本案原、被告已对截止2016年8月30日的延期交房违约责任达成协议，并已实际履行完毕，对原告要求被告给付截止2016年8月30日的延期交房违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持，但是被告仍延期交房353天（自2016年8月30日至2017年8月18日），按约定延期交房违约金为5139元（145600元×万分之一×353天）。故对原告蒋菊芳要求被告给付延期交房违约金元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南盛德房地产开发有限公司于2020年3月30日前为原告蒋菊芳办妥涉案住房的不动产权证； 二、被告湖南盛德房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告蒋菊芳延期交房违约金5139元 三、驳回原告蒋菊芳要求被告其他诉讼请求。 如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1434元，减半收取717元，由原告蒋菊芳负担661元，被告湖南盛德房地产开发有限公司负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  卿淑君 二〇一九年九月二十九日 书记员  李明悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。