重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5166号上诉人(原审被告）：李德芳，女，汉族，1968年11月20日出生。委托诉讼代理人：李新民，男，汉族，1965年2月13日出生，系李德芳所在单位推荐。被上诉人（原审原告）：重庆市南岸资产经营管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南城大道**正联大厦，统一社会信用代码91500108709432417J。法定代表人：唐萍，执行董事。委托诉讼代理人：孔玲珑，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉登仁，重庆中世律师事务所实习律师。上诉人李德芳因与被上诉人重庆市南岸资产经营管理有限公司（以下简称南岸资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李德芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判南岸资产公司支付李德芳设备损失10万元、装修及维修费用8万元以及天然气表、水表、电表3万元。事实和理由：一审法院认定从2018年7月16日期计算房屋租金错误，李德芳已将房屋租金缴至2018年7月30日，并且有证据证明，多缴的租金应当抵扣房屋占有使用费。李德芳租赁房屋期间，从未拖欠租金，还出资对门面的漏雨渗水和门前人行道路进行维修，用去资金数万元。南岸资产公司在2017年2月10日房屋租赁合同中多次提及不给于租赁户相对应的合理的补偿和赔偿，属于欺诈欺骗条款，还强制要求李德芳写出保证书，承诺接受无条件搬出，南岸资产公司和征收单位不给予任何经济补偿、赔偿。该保证书是受胁迫所写，明显损害了李德芳的合法权益。南岸资产公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当依法驳回上诉，维持原判。李德芳租金缴至日期以一审法院认定为准，从7月16日开始主张的是房屋占用费，而不是租金，同意多交的租金抵扣房屋占用费；保证书是向李德芳阐明情况后由李德芳写的，并没有强制行为。李德芳在二审中新提出的诉讼请求不属于本案审理范围。南岸资产公司向一审法院起诉请求：一、原、被告于2018年7月11日解除不定期租赁合同关系；二、被告立即将位于重庆市南岸区南坪后堡一生活区的租赁房屋交还原告；三、被告从2018年7月16日起至交还房屋止按照每月8100元的标准向原告支付房屋占用损失；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月10日，甲方重庆市南岸资产经营管理有限公司与乙方李德芳签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的重庆市南岸区南坪后堡一生活区的房屋（结构为砖混，建筑面积为100平方米），出租给乙方，用途为商业；经双方协商一致，该房屋为临时不定期租赁，租赁期限暂定为2017年1月1日到2017年5月31日，临时租赁期内，甲方有权随时解除本合同并收回本租的房屋，乙方不享有任何优先承租权且需无条件腾空房屋返还甲方，乙方的经济损失由乙方自行承担，若因此给甲方造成损失，乙方负责赔偿；甲方通知乙方解除本合同的，乙方按实际租赁期限向甲方支付租金等相关费用，甲方不向乙方支付任何经济补偿；月租金标准人民币2700元，按季度结算，每半年租金合计人民币8100元，乙方于每期满日前10日内向甲方支付下一季度租金；履约保证金为人民币2000元，合同解除后，乙方在满足约定条件时，甲方应将履约保证金无息退还给乙方；因国家建设或城市规划建设需要征收、征用租赁房屋的，甲方应将征收、征用情况在合理期限内书面通知乙方解除本合同，双方互不承担违约责任，不给予任何补偿或赔偿；本合同终止后三日内，乙方应将房屋及附属设施设备返还甲方，甲乙双方现场验收交接并签字、盖章后视为返还完成；乙方逾期未撤场退还房屋或房屋附属设施的，每逾期一日，乙方应按本合同解除时月租金标准的三倍向甲方支付逾期腾房占有使用费等内容。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今。2017年6月20日，被告出具保证书一份，载明“其系涉案房屋的租户，暂时租用该地，不签订租赁合同，租金按照原有2700元/月标准按月缴纳”等内容。2018年7月2日，重庆市南岸区人民政府作出《重庆市南岸区人民政府关于征收轨道十号线南岸段南滨路站征收项目国有土地上房屋的公告》，征收范围包含南坪街道后堡一生活区副食店等，签约期限2018年7月5日起至2018年9月2日，补偿安置方式为货币补偿。2018年7月11日，原告向被告出具《通知》一份，告知其因轻轨十号线南滨路站建设将征收南坪后堡一生活区门面，原告已签订征收合同。原、被告原签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，期满后不再租赁，现通知被告于2018年7月15日前办理租赁房屋，并根据房屋租赁结清情况办理房屋退还租赁保证金事宜。被告于当日签收。另查明，被告的租金缴纳至2018年7月31日。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，合同当事人应依约全面履行义务。合同到期后，双方虽未再签订书面租赁合同，但双方均认可之间系不定期租赁，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，重庆市南岸区人民政府于2018年7月2日作出征收涉案房屋的公告，原告已无法继续履行租赁关系，被告亦不能达到租赁房屋经营餐饮服务之目的，双方之间的租赁关系符合法定解除条件，故当事人可以解除合同。原告于2018年7月11日通知被告，被告于当日签收，故双方的租赁关系于当日解除。故对原告请求确认于2018年7月11日解除不定期租赁合同关系的诉请，符合法律规定，该院予以支持。租赁关系解除后，被告负有及时搬离并交还涉案房屋之义务，而被告至今尚未搬离租赁房屋，故对原告的该项诉请，该院予以支持。对于房屋占用损失，《房屋租赁合同》解除后，被告负有及时交还房屋之义务，逾期交付应承担房屋占用损失费。原告请求从2018年7月16日起按照原合同约定的月租金标准的三倍支付该项损失，一审法院认为其请求标准过高，酌情按照月租金的标准予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、原告重庆市南岸资产经营管理有限公司与被告李德芳之间的不定期租赁关系于2018年7月11日解除；二、被告李德芳于本判决生效之日起十日内交还原告重庆市南岸资产经营管理有限公司位于重庆市南岸区南坪后堡一生活区的租赁房屋；三、被告李德芳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市南岸资产经营管理有限公司房屋占用损失（以月租金2700元为标准从2018年7月16日起计算至实际交还房屋止）；四、驳回原告重庆市南岸资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取204元，由被告李德芳承担（此款原告南岸资产公司已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。”李德芳在二审中举示了照片8张、《征收补偿方案征求意见公告》、《征收补偿方案》（征求意见稿）、《房屋预评估估价表》、《相关征收费额表》，拟证明本案房屋已于2019年7月3日被拆除、李德芳在房屋内的物品被搬出；李德芳应当获得征收补偿：装修费、搬迁费、水电气表补偿、电话补偿。南岸资产公司质证后，对2019年7月3日已拆除本案房屋的事实予以认可；对李德芳举示的相关文件真实性、合法性予以认可，但认为不能达到其证明目的。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，南岸资产公司请求确认与李德芳的房屋租赁合同关系于2018年7月11日解除有充分的事实和法律依据，一审对此已作详细评述，本院予以采纳并不再赘述。根据二审中新查明的案件事实，本案租赁房屋已被拆除，客观上不需要李德芳再向南岸资产公司交还，但李德芳在房屋被拆除前仍然占有使用，应当支付房屋占用损失至房屋被拆除时止。李德芳上诉提出的关于征收补偿的诉讼请求，不属于本案审理范围，应当另案处理，且不影响本案结果。综上所述，李德芳的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求中的合理部分予以支持。本院根据二审中新查明的案件事实对一审判决予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1005号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1005号民事判决第二项；三、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1005号民事判决第三项为“被告李德芳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市南岸资产经营管理有限公司房屋占用损失（以月租金2700元为标准从2018年8月1日起计算至2019年7月2日止）二审案件受理费408元由上诉人李德芳负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年九月九日（院印）书记员 余文韬