内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1739号   上诉人（原审原告）：内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司。   负责人：薛荣祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：白露，该公司职员。   被上诉人（原审被告）：王淑晶，女，1973年12月27日出生,汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审被告）：陈斌，男，1972年2月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司（以下简称海洋物业）因与被上诉人王淑晶、陈斌物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   海洋物业的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持海洋物业一审中关于物业费及违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由王淑晶、陈斌承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审法院认定事实错误。海洋物业认可2014年9月25日包头市金山房地产有限责任公司给其转账100000元的事实，但不认可其中包含王淑晶、陈斌2014年5月8日至2015年5月7日的物业费3205元。转账时包头市金山房地产开发有限责任公司并未告知该笔费用中包含了王淑晶、陈斌的物业费，也未给海洋物业提供该笔费用明细。包头市金山房地产有限责任公司给海洋物业转账100000元与王淑晶、陈斌欠付海洋物业的物业费无任何关系。一审庭审中海洋物业也声明过，其曾多次向包头市金山房地产有限责任公司索要100000元费用明细，但其拒绝提供。基于王淑晶、陈斌欠海洋物业2014年5月8日至2016年7月31日间物业费的事实，应由王淑晶、陈斌将该费用支付海洋物业，而非用包头市金山房地产有限责任公司欠海洋物业的债务相抵顶。二、前期物业服务合同第27条明确约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业费的，应按合同收费额5%的标准支付违约金”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力”的规定，王淑晶、陈斌知晓并认可海洋物业在安泰华庭小区提供物业服务，应承担未按时如数交纳物业费的后果，即承担相应的违约金。   王淑晶答辩称，2014年领取房屋钥匙时已经缴纳过1年的物业费，建设单位也表示将10万元转给了海洋物业，海洋物业从未向我们催收过物业费。   陈斌未提出答辩意见。   海洋物业向一审法院起诉请求：1.王淑晶、陈斌支付海洋物业2014年5月19日至2016年7月31日期间物业服务费6944元;2.王淑晶、陈斌支付海洋物业二次垃圾清运费130元;3.王淑晶、陈斌支付海洋物业违约金1500元，以上共计8574元。   一审法院认定事实：2013年7月1日，海洋物业（乙方）与包头市金山房地产有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将位于包头市××区号安泰华庭小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限为3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止。《前期物业服务合同》约定收费标准为：高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元，商业物业按建筑面积每月每平米3.00元，公寓物业按建筑面积每月每平米1.50元向业主收取。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季初履行缴纳义务。甲方、业主、物业使用人未能按时缴纳物业服务费用的（物业服务资金），应按合同收费额5%的标准向乙方支付违约金。合同期满后，海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司协商合同延续1个月，海洋物业于2016年7月31日退出该小区。   王淑晶、陈斌于2014年5月19日向包头市金山房地产有限责任公司购买坐落于本市××区号建筑面积为133.54平方米房屋1套。购房当日，王淑晶、陈斌向包头市金山房地产有限责任公司缴纳2014年5月19日至2015年5月18日物业服务费3205元、垃圾清运费800元及装修押金3000元，以上费用总计7005元。王淑晶、陈斌购房后，房屋空置，未装修居住使用，故未向海洋物业交纳2015年5月19日至2016年7月31日的物业服务费3851.12元。海洋物业在小区提供物业服务期间，未向王淑晶、陈斌索要过物业服务费。   2017年12月1日，王淑晶、陈斌经法院判决离婚，坐落于本市××区号建筑面积为133.54平方米房屋1套判令归陈斌所有。   2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业100000元，海洋物业给包头市金山房地产有限责任公司出具收据，收据上显示：“今收到包头市金山房地产有限责任公司交来代收安泰华庭物业费、装修等费用人民币壹拾捌万零陆佰壹拾陆元整，￥180616，实收11月12日汇入100000.-（工行杨鹏飞），其余80616.-挂账”。收据上还标注以下字样“11月12日汇入杨鹏飞卡10万，巴特尔，12∕10；实收10万元，剩余未收到，薛荣祥”。海洋物业与田利国、朱忠华、李占军三位业主的物业服务纠纷中认可王淑晶等26人于购房时分别向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年物业服务费、3000元装修押金及800元垃圾清运费；以上款项包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业100000元。本次诉讼中，海洋物业的负责人薛荣祥亲自应诉，否认之前认可过的陈述，提出包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业的100000元并非26户业主1年的物业服务费及绝大多数的垃圾清运费，而是包头市金山房地产有限责任公司欠海洋物业的商业门脸房的空置费。   一审法院经审理认为，海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。王淑晶、陈斌作为安泰华庭小区业主，应受上述合同的约束。海洋物业依约为王淑晶、陈斌所居住的小区提供物业服务后，二人应依约向海洋物业支付物业服务费。王淑晶、陈斌2014年5月19日向包头市金山房地产有限责任公司购房并于当日实际交付并向包头市金山房地产有限责任公司缴纳1年的物业服务费3205元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司将二人缴纳的物业服务费3205元转给海洋物业，现海洋物业再次主张2014年5月19日至2015年5月18日物业服务费，依据不足，法院不予支持。王淑晶、陈斌未向海洋物业交纳其婚姻关系存续期间2015年5月19日至2016年7月31日的物业服务费3851.12元，现海洋物业主张该期间物业服务费，理由充分，法院予以支持。海洋物业要求王淑晶、陈斌支付二次垃圾清运费130元，对此，海洋物业未提交任何证据，法院不予支持；海洋物业要求违约金1500元，王淑晶、陈斌在海洋物业实际入驻后购房，对海洋物业与包头市金山房地产有限责任公司签订的前期物业服务合同并不知晓，海洋物业未向王淑晶、陈斌催缴物业服务费，现海洋物业向二人主张违约金1500元，依据不充分，法院不予支持。海洋物业曾在其他诉讼中认可包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业的100000元系王淑晶等26位业主交给包头市金山房地产有限责任公司的物业费、装修押金、垃圾清运费总计180616元中的一部分，现海洋物业全盘否认又做不出合理的解释，故海洋物业关于包头市金山房地产有限责任公司转给海洋物业的100000元并非26户业主1年的物业服务费及绝大多数的垃圾清运费，而是包头市金山房地产有限责任公司欠海洋物业的商业门脸房的空置费的陈述法院不予认可。王淑晶、陈斌提出房屋空置，应减免物业服务费，依据不足，法院不予支持。王淑晶、陈斌提出垃圾清运费800元因房屋空置不应该由海洋物业收取，实际上，垃圾清运费800元王淑晶、陈斌交给包头市金山房地产有限责任公司，包头市金山房地产有限责任公司未将26位业主的垃圾清运费全额交给海洋物业，故王淑晶、陈斌交给包头市金山房地产有限责任公司的垃圾清运费800元不宜在本案中一并处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王淑晶、被告陈斌支付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司2015年5月19日至2016年7月31日的物业服务费3851.12元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司已预交，由原告包头市海洋物业服务有限公司包头分公司负担28元，被告王淑晶、被告陈斌负担22元，被告王淑晶、被告陈斌负担部分于本判决书生效之日起三十日内随上述款项一并给付原告内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。二审中当事人没有提交新证据。   本院认为，本案二审争议的焦点为：一、王淑晶、陈斌是否应当向海洋物业支付2014年5月8日至2015年5月7日间的物业服务费。二、王淑晶、陈斌是否应当向海洋物业支付违约金。   一、关于王淑晶、陈斌是否应当向海洋物业支付2014年5月19日至2015年5月18日间的物业服务费的问题。   根据庭审查明，王淑晶、陈斌购房后向包头市金山房地产有限责任公司交纳了2014年5月19日至2015年5月18日间的物业服务费3205元。2014年9月25日，包头市金山房地产有限责任公司向海洋物业转账100000元，根据一审法院向包头市金山房地产有限责任公司核实，其称该100000元中包含了王淑晶、陈斌在内的26位业主第一年度的物业费。海洋物业认可收到该100000元为物业费，只是称其中不包含王淑晶、陈斌第一年度的物业费，但对此未提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。因此，海洋物业要求王淑晶、陈斌支付2014年5月19日至2015年5月18日间的物业费没有事实和法律依据。   二、关于王淑晶、陈斌是否应当向海洋物业支付违约金的问题。   海洋物业作为案涉小区的物业服务企业，应当对于小区业主的入住情况及动态变化进行了解，并及时与建设单位进行沟通交接，这样才能更好地为业主提供服务。本案中，海洋物业在时隔四年才知晓王淑晶、陈斌为小区业主，没有尽到其应尽的管理义务，故本院对于其关于违约金的诉讼请求不予支持。   综上所述，海洋物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人内蒙古海洋物业服务有限公司包头分公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年九月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。