呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初221号原告(执行案外人)：李德胜，男，1970年11月21日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市兴和县赛镇钦宝营八队。委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江中成建工集团有限公司，住所地浙江省绍兴市马山海南路**。法定代表人：王永泉，该公司董事长。被告委托代理人：叶士坚，男，1968年3月25日出生，汉族，该公司法务部经理，住浙江省上虞市。被告委托代理人：张程杰，男，1993年10月18日出生，汉族，该公司法务，住浙江省绍兴市。第三人（被执行人）：内蒙古瓯江房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十二路南侧世纪十三路北侧法定代表人：李义星，该公司总经理。委托诉讼代理人：高杰，男，1987年6月1日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市新城区北二环路盛世名筑**楼****。原告李德胜与被告浙江中成建工集团有限公司（以下简称浙江中成）、第三人内蒙古瓯江房地产开发有限公司（以下简称瓯江公司）执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李德胜的委托诉讼代理人周兵，被告浙江中成的委托诉讼代理人张程杰，第三人瓯江公司的委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德胜向本院提出诉讼请求：1、确认位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房产属李德胜所有；2、依法终止执行行为,解除对该房屋的查封等执行行为；3、案件受理费由浙江中成、瓯江公司承担。事实和理由：一、本案的基础事实。1、2011年9月7日，李德胜与瓯江公司签订《商品房买卖合同》,约定李德胜以611847元的价格购买瓯江公司开发的位于呼和浩特市××区以北、达尔登路西瓯江现代城小区5号楼1单元1801室。合同签订后,李德胜依约于2011年9月7日支付瓯江公司购房款183554元,2013年10月12日支付瓯江房地产开发有限公司购房款305924元。2、呼和浩特市中级人民法院在执行浙江中成与瓯江公司建筑工程施工合同案件过程中,于2016年6月24日作出(2015)呼法执字第OO238号裁定,查封瓯江公司瓯江现代城小区5号楼1单元1801室房屋。2017年3月12日,呼和浩特市中级人民法院作出(2015)呼法执字第OO238号之二裁定书,裁定将瓯江公司开发建设的瓯江现代城小区25套房屋(包含本案争议房屋)以流拍保留价支付浙江中成,以抵偿瓯江公司所欠工程欠款。2018年2月12日,瓯江公司、浙江中成公司根据(2015)呼法执字第OO238号之号裁定书内容签订《交接单》,内容为:经双方核对以物抵债的25套房屋中,有8套房屋已提交执行异议,不能交付,其余17套房屋(包含原告购买的涉案房屋)进行交付;以上房屋交付后一切后果由浙江中成承担。3、根据《无房证明》可以证实,李德胜所购房屋系用于居住的唯一房屋。二、涉案房屋属李德胜所有。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行对房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、按照本案事实,结合法律规定,涉案房屋属李德胜所有:(1)李德胜与瓯江公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》是在2011年9月7日,而呼和浩特市中级人民法院查封涉案房屋的时间为2016年,李德胜在涉案房屋查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同；(2)根据李德胜提供的《无房证明》,可以证实李德胜所购商品房用于居住,且李德胜名下无其他居住的房屋；(3)根据瓯江房地产开发有限公司给李德胜开具的交纳购房款票据,李德胜两次共计交纳购房款489487元,超过购房款总额的80%。综上,涉案房屋应当属于李德胜所有,呼和浩特市中级人民法院(2O18)内O1执异392号执行裁定驳回李德胜的执行异议错误。3、瓯江公司与浙江中成根据(2015)呼法执字第OO238号之二号裁定书内容于2018年2月12日签订的《交接单》,不具备发生物权变动的法律效力,呼和浩特市中级人民法院(2O18)内O1执异392号执行裁定以此驳回李德胜的执行异议申请错误,应予以纠正。（1）涉案房屋的物权性质。本案涉案的标的物系房屋,按照物权法的规定,属于不动产。(2)物权法关于不动产物权变动的法律规定根据物权法的相关规定,对于不动产转移以房产登记机关的变更登记为准,而动产则以交付为原则。(3)2018年2月12日签订的《交接单》不具备涉案不动产物权变动的法律效力《交接单》虽约定瓯江公司将17套房屋(包含李德胜购买的涉案房屋)交付给浙江中成,但根据以上关于不动产交易的原则,涉案房屋并未履行物权法所要求的物权变更登记手续,浙江中成不能以此当然取得涉案房屋的所有权,该涉案房屋仍属于李德胜所有。同时按照该《交接单》的内容,浙江中成确认对呼和浩特市中级人民法院执行裁定之二中25套房屋中已提出执行异议的8套房屋无法交付,对剩余17套房屋中李德胜购买的房屋如果也提出执行异议,则该涉案房屋亦不具备交付的条件，故呼和浩特市中级人民法院违反不动产交易的原则,以瓯江公司与浙江中成签订的《交接单》已对涉案房屋交付为由,否认李德胜对涉案房屋的所有权,进而驳回李德胜的执行异议申请错误。综上所述,李德胜对涉案房屋拥有所有权,请求人民法院依法维护李德胜对合法权益不受侵害。补充意见：房屋的产权登记在未办理分户之前登记在房地产开发企业名下，在房屋买卖合同生效后，房屋开发企业依据初始登记将买受人所购买的房屋进行分户，在这个过程中，如果买卖行为发生，即使房屋初始登记在房屋开发企业名下，所有权已发生变动，只是未办理分户登记。浙江中成辩称，李德胜的诉讼请求不成立，该房屋已归浙江中成所有，请求依法驳回李德胜的诉讼请求。1、根据呼和浩特市中级人民法院(2018)内01执异415号、392号呼和浩特市中级人民法院已确定案涉两个房屋已属于浙江中成所有。2、案涉两套房屋是瓯江公司所有，在浙江中成与其建设工程施工合同纠纷案件中，浙江中成已查封，期间经过拍卖、流拍、并在呼和浩特市中级人民法院执行法官的主持下，双方完成了包括该两套案涉房屋的共计17套房屋的交付。所有权已转移由浙江中成所有。在交付当日在执行法官、浙江中成及瓯江公司三方在现场进行了核实，房屋内并没有任何物品，是一套空房。这点能明确该套房屋根本不可能是用于居住的，且是李德胜的唯一居住房屋。3、2015年开始该案涉两套房屋均已被査封拍卖等程序，李德胜一直未提执行异议，表明李德胜根本没有在该房屋内居住，不符合关于执行异议的规定。4、案外人提执行异议的时间是执行过程中，到房屋交付后李德胜也未提起执行异议，依据两份驳回执行的裁定书的日期，两份均为2018年10月，法律规定人民法院应在案外人提执行异议15日内审查结束，即能证明李德胜是在2018年9月份才提出的执行异议，不符合在执行过程中提出执行异议的规定。因此该案涉两套房屋应归浙江中成所有，且已实际交付。至于李德胜所说的买卖合同生效后不动产的所有权发生转移，这是不对的。事实上，该诉争小区不具备竣工验收提交，无法办理房地产交易的登记备案，双方均没有登记，不动产未登记的，已交付在先为所有权转移，即浙江中成理应是该房产的所有权人。瓯江公司述称，对李德胜的起诉状没有异议。本院经审理查明，李德胜与瓯江公司于2011年9月7日签订商品房买卖合同，约定瓯江公司将位于呼和浩特市××区房屋出售给李德胜，瓯江公司分别于2011年6月9日、2013年3月20日向李德胜出具两枚各233356元的收据。本院于2016年6月24日以（2015）呼法执字第00238号裁定查封诉争房屋；于2017年3月12日做出（2015）呼法执字第00238号之二裁定书，裁定将诉争房屋交接给浙江中成。李德胜向本院提出执行异议，本院于2018年10月24日做出（2018）内01执异392号执行异议裁定书，驳回李德胜的异议请求。另查明，李德胜截止2019年6月5日在呼和浩特市不动产登记局并无房屋登记信息（不包括已网签备案但未办理不动产登记的房屋信息）。以上事实，有房屋买卖合同、收据、（2015）呼执字第00238号之一执行裁定、（2015）呼执字第00238号之二执行裁定、交接单、不动产登记信息查询、（2018）内01执异392号执行裁定等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为李德胜是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总造价款的百分之五十。”即作为案外人的商品房买受人在符合上述法律规定规定的三项条件即可排除人民法院的强制执行。本案中，李德胜与瓯江公司于2011年9月7日签订《商品房买卖合同》，瓯江公司于2011年6月9日、2013年3月20日分别为李德胜出具二张收据，李德胜与瓯江公司签订《商品房买卖合同》的时间应视为2011年9月7日，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，签订时间早于查封时间；涉案被执行房屋为住宅且为李德胜名下唯一住房；李德胜已通过分期付款的方式向瓯江公司支付了80%的房款。故李德胜针对涉案被执行的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，可以排除强制执行。综上所述，李德胜对于涉案执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、确认位于呼和浩特市××区房屋属于李德胜所有；二、不得执行位于呼和浩特市××区房屋。案件受理费9633.89元，由浙江中成建工集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2018）内01执异392号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 张蒙江 二〇一九年九月十九日书记员 贾沛然