上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8849号上诉人（原审被告）：上海海大船务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥东路******。法定代表人：刘汝亮，总经理。委托诉讼代理人：司功卓，上海锦名律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷永平，上海锦名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海仁胜投资有限公司，住所，住所地上海市浦东新区川沙路****div>法定代表人：娄延川，总经理。委托诉讼代理人：陈根轲，上海钧发律师事务所律师。上诉人上海海大船务有限公司（以下简称海大公司）因与被上诉人上海仁胜投资有限公司（以下简称仁胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初79748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海大公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：被上诉人没有按时支付租金，已经构成根本违约，应该承担违约责任。合同约定装修期为2018年8月8日至9月30日，被上诉人应该在装修期满前即2018年9月8日前向上诉人支付首期租金，而非装修期后再向上诉人支付租金。上诉人从未同意免除被上诉人支付租金和物业费的义务，只是装修期间不用支付，如果上诉人耽误了被上诉人装修，对耽误的期间上诉人不会收取，但绝对没有同意被上诉人可以迟延或不支付房租。本案合同无法继续履行，正是被上诉人没有按约支付房租造成的。即使物业公司当初接受了装修押金，也不能推测物业公司后来就不会停电。综上，被上诉人没有按约支付房租，违约在先，一审判决被上诉人占有使用房屋5个月却不用支付任何费用，无需承担任何责任，显然是错误的。被上诉人仁胜公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。仁胜公司向一审法院起诉请求：1.解除仁胜公司、海大公司于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.海大公司返还仁胜公司租赁保证金50万元（人民币，下同）、物业管理费押金71,077.50元；3.海大公司支付仁胜公司解除合同违约金50万元；4.海大公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月8日仁胜公司作为承租方（乙方）与海大公司作为出租方（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，合同第一条“出租或预租房屋情况”第1款约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市浦东新区XX大道XX号（C栋）全幢（含北侧院落全部，南侧2个车位，此车位可以停车，但非标准停车位，以下简称系争租赁房屋）。合同第二条“租赁用途”约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为包括但不限于办公、美容院等合法用途……。合同第三条“交付日期和租赁期限”第1款约定：甲方于2018年8月8日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年10月1日起至2023年5月31日止。合同第四条“租金、支付方式和期限”第1、2款约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为见补充条款，166,666.66元/月，该房屋租金三年内不变；乙方应于应付租金月见补充条款日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需要按日租金的0.5%支付违约金。合同第五条“保证金和其它费用”第1款约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金即50万元，甲方收取保证金后3日内向乙方开具凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条“房屋使用要求及维修责任”第3、4款约定：租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常使用的可使用和安全的状态……除了合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。合同第九条“解除本合同的条件”第2款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，（一）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……。合同补充条款第一条“租赁期限及装修期约定”约定：房屋租赁期自2018年10月1日起至2023年5月31日止，装修期为2018年8月8日至2018年9月30日，免租期为2020年5月1日至2020年5月31日，在该装修期和免租期内，乙方不需要支付租金，但需要支付物业管理费及电费等费用。合同补充条款第二条“租金及租赁保证金”约定：在2018年10月1日到2021年9月30日期间，每月租金为166,666.66元，在2021年10月1日到2023年5月31日期间，每月租金为183,333.30元，甲乙双方约定，租赁保证金为50万元。合同补充条款第三条“租金、租赁保证金支付日期和租金发票”第2款约定：乙方应支付的房屋租赁保证金50万元在2018年8月8日（包括2018年8月8日）前向甲方支付，乙方应支付的首期租金499,999.98元在2018年9月8日（包括2018年9月8日）前向甲方支付，甲方收到该款项后3日内开具租赁保证金的收据给乙方，甲方同意在收到乙方租金后10个工作日内开具符合税务局要求的正式发票给到乙方，甲方是否收到款项以乙方汇款凭证为主，若乙方不能在上述期限内支付房屋租赁保证金和首期租金，则视为乙方违约，甲方有权因此解除本租赁合同，但因甲方或者银行原因造成乙方的上述款项未能按时支付至甲方银行账户的情形除外。合同补充条款第四条约定：甲方于2018年8月8日前可将房屋交付于乙方，交房标准为现状交房。合同补充条款第五条约定：物业管理费的付款方式为押三付三，每个月的物业管理费为23,692.50元，物业管理费押金为三个月的物业管理费，押金合计71,077.50元交给甲方，每次物业管理费乙方交给XX大道XX号物业管理公司。合同补充条款第六条约定：如在租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除应全额退还乙方的租赁保证金外，还另需向乙方支付金额相当于该租赁保证金的违约金，如在租赁期间乙方擅自解除本合同，提前退回该房屋的，乙方的租赁保证金将被甲方没收。合同补充条款第九条约定：甲方同意提供2个注册地址给乙方进行该房屋的实地注册，甲方愿意去和产权人积极沟通帮助乙方进行另外2个公司的实地注册，若另外两个公司的注册不能从产权人那里争取下来，甲方同意将该房屋转让给乙方并配合乙方和产权人签订租赁合同，同时乙方将支付30个月的租金差额给到甲方作为转让费用，（租金差额指的是甲方与产权人签订的租金和本合同甲方与乙方签订的租金之间的差额），甲方提供乙方需要注册的相关联材料并积极配合乙方进行注册事宜（甲方提供原产权人和甲方的合同复印件和转租确认书和房产证复印件和所能提供的图纸以及其他注册相关联材料）。合同补充条款第十一条约定：本租赁合同正文中如有条款与本补充条款不一致的，以本补充条款为准。2018年8月16日海大公司向仁胜公司交付系争租赁房屋。2018年8月31日海大公司向仁胜公司出具收到仁胜公司支付的系争租赁房屋的租赁保证金50万元和物业管理费押金71,077.50元的收据各一张。同日，上海A有限公司出具收到装修押金2万元的收据一张。自2018年9月10日起系争房屋被停电。2018年9月12日仁胜公司副总李某与海大公司法定代表人刘汝亮面谈，李某说“你看啊刘总，你说我们9月6号才签的补充协议，这9月9号你就说和娄总谈，我听娄总说了一下，说我们，就是不要让我们租了？”刘汝亮回答“不是……”，李某又说“然后10号就听到这边说停电了。”刘汝亮答“……我所了解的情况我原盘告诉给你啊，有一些事情现在陆家嘴也定不了，他就是说你们这个装修啊，包括你们的进驻，这是我所有之前都是什么打电话说过的，包括你们美容院这些所有所有，但他有一点他现在是什么，他总得找个理由让你停下来……现在其实让你停下来，其实也是保护……”“……我所了解的只是说别人说要停下来……但是呢是有一点李总，我想好的对你们怎么说呢，停下来的，不是停下来了嘛，然后呢是我也不让你付房租，不让你付物业费，还有一点你说装修期，不是那个两个月的装修期，不是中间的话耽误你时间了嘛，然后下一步如果情况明朗的话，……我耽误你多少天我给你补多少天，就是说什么呢比如延长多少天……”。2018年9月30日案外人上海B有限公司出具《证明》一份，内容为：2018年8月31日开始，我们去XX物业办理装修手续并缴纳装修押金后进入上海市浦东新区XX大道XX号（C栋）大楼做装修，9月10日突然被停电，后经多次交涉，直到9月30日一直没有恢复供电，我们被迫撤离，据物业公司的人说：因大数据中心要求承租该大楼，业主XX集团让停电的，以赶走现在的租客。审理中，仁胜公司明确诉请为：1.2018年8月28日仁胜公司就系争租赁房屋的装修工程办理了消防设计备案，2018年8月31日仁胜公司进场装修并支付装修押金2万元，2018年9月10日装修期间租赁房屋停电，仁胜公司无法继续对租赁房屋进行装修，也无法按照合同约定时间入住，为此海大公司同意仁胜公司停付租金，在之后长达一个月的时间内海大公司也没有解决停电的问题。直到仁胜公司向法院起诉那天，仁胜公司发现租赁房屋门口张贴了大房东向海大公司发出的《合同终止函》。客观上，仁胜公司、海大公司之间的合同已经无法继续履行，仁胜公司基于合同法第94条的规定，要求解除仁胜公司、海大公司于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.租赁合同解除后，要求海大公司返还仁胜公司已付租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元；3.根据合同第9.2条、合同补充条款第6条的约定，要求海大公司支付解除合同违约金50万元（月租金的三倍）。仁胜公司为此提供了案外人上海XX股份有限公司因海大公司欠付租金向海大公司提出解除合同的《合同终止函》、消防办事大厅下载的备案信息、建设工程消防设计备案表、建设工程保单。海大公司则认为，系争租赁房屋停电是因仁胜公司未取得物业公司颁发的装修许可证引起，对仁胜公司提供的消防办事大厅下载的备案信息、建设工程消防设计备案表、建设工程保单真实性认为无法核实。海大公司虽然听说案外人上海XX股份有限公司在系争租赁房屋门口张贴了通知要求与海大公司解除租赁合同，但书面的通知海大公司从未看到也从未收到过。海大公司仅同意仁胜公司不支付停电期间的租金和物业管理费，没有免除仁胜公司全部的付款义务。基于仁胜公司未按约支付租金，涉案租赁合同确实已经无法继续履行，海大公司同意双方的租赁合同于海大公司收到诉状之日即2018年12月17日解除。确认收到仁胜公司支付的租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元，但认为仁胜公司未付租金构成违约，不同意返还租赁保证金和物业管理费押金。海大公司没有违约，不同意支付解除合同违约金，对合同约定解除合同违约金的金额为50万元无异议，但认为仁胜公司主张的违约金金额过高，要求法院予以调整。一审法院认为，当事人应当按约全面履行自己的义务。仁胜公司、海大公司于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。关于2018年9月10日起系争租赁房屋停电的责任方的问题。法院认为，合同没有约定仁胜公司装修系争租赁房屋需获物业公司颁发的装修许可证，2018年8月31日物业公司就该装修工程收取了仁胜公司装修押金2万元，该行为应视为物业公司同意仁胜公司对系争租赁房屋进行装修，海大公司无证据证明仁胜公司未对相关消防施工进行备案，故海大公司认为停电是由仁胜公司原因引起的观点法院不予采纳；合同约定海大公司应保证租赁期间系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，供电是正常使用房屋的条件之一，是海大公司应尽的合同义务，另外根据仁胜公司提供的面谈录音证据，可以反映因租赁房屋停电，海大公司同意免除仁胜公司支付租金和物业管理费的义务，因海大公司未举证其已经解决了相关用电问题，仁胜公司在装修期后未支付租金的行为未构成违约。因海大公司交付的租赁房屋处于停电状态，致使仁胜公司无法正常使用租赁房屋，已经构成违约，该违约行为造成仁胜公司合同目的无法实现，仁胜公司有权按照合同约定要求解除合同，海大公司于2018年12月17日收到本案诉状副本且同意解除合同，对此法院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，仁胜公司已付租赁保证金和物业管理费押金应当予以返还，仁胜公司请求海大公司返还租赁保证金50万元和物业管理费押金71,077.50元的诉请，于法有据，法院予以支持。租赁合同因海大公司交付的房屋不符合约定而解除，仁胜公司请求海大公司支付解除合同违约金的诉请，具有合同依据，法院予以支持。至于违约金的金额，法院综合当事人的过错程度、合同的履行情况、海大公司对违约金提出的抗辩，确定海大公司应支付仁胜公司解除合同违约金15万元，仁胜公司过高的诉请，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、上海仁胜投资有限公司与上海海大船务有限公司于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月17日解除；二、上海海大船务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海仁胜投资有限公司租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元；三、上海海大船务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海仁胜投资有限公司解除合同违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,439元，减半收取计7,219.50元，由上海仁胜投资有限公司负担1,714.50元，上海海大船务有限公司负担5,505元；诉讼保全费5,000元，由上海仁胜投资有限公司负担875元，上海海大船务有限公司负担4,125元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现租赁合同已经双方当事人一致确认解除，本案二审的争议焦点在于合同解除的责任认定。上诉人主张本案系因被上诉人未按约支付租金构成违约而解除，被上诉人则主张系上诉人交付的租赁房屋处于停电状态无法正常使用而解除。对此本院认为，根据本案已查明的事实，在签订租赁合同后的一个月，系争租赁房屋便处于停电状态，此时被上诉人正对系争租赁房屋进行装修，尚未正式入驻，且上诉人并无证据证明停电系因被上诉人的原因所导致。在此情况下，双方通过协商，上诉人同意被上诉人暂缓支付房屋租金，并补偿相应的装修期，故上诉人未再向被上诉人支付首期房租，系双方协商一致的结果，并不构成违约。上诉人主张其仅同意对装修期间予以相应补偿，而并没有同意可以延迟支付房租，显与在案证据不符，亦缺乏常理，本院不予采信。无论停电是否系因上诉人与大房东之间的纠纷所引起，上诉人始终未能向被上诉人提供可正常使用的租赁房屋，据此，一审认定本案租赁合同因上诉人交付的房屋不符合约定，致使被上诉人无法达到合同目的而解除，具有事实依据，本院予以支持，上诉人理应就此承担合同解除的违约责任。一审判令上诉人返还被上诉人租赁保证金、物业管理费押金的同时，判令上诉人支付被上诉人解除合同违约金，于法有据，本院同样予以支持。综上所述，海大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,010元，由上诉人上海海大船务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年九月二十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……