辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终5807号上诉人（原审原告）：马盛杰，男，1974年11月27日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：康波、刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连广宇置业有限公司，住所地大连市甘井子区甘欣街**。法定代表人：史志勇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹、李佳，辽宁智库律师事务所律师。上诉人马盛杰因与被上诉人大连广宇置业有限公司（以下简称“广宇公司”）合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初8377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马盛杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请或发回重审。主要事实和理由：本案系房屋租赁合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。一、一审判决观点自相矛盾。一审判决在论述被上诉人以案涉车位权利人身份对案涉车位进行处分行为是否有效时适用了《城市地下空间开发管理规定》第25条的规定，认定被上诉人作为建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁，对于转让、租赁的理解，理应为所有权的转让及使用权的转让。纵观本案，双方对使用权转让达成一致，即租赁合同关系。既然原审法院认定被上诉人将案涉车位的使用权对外进行转让，那本案何来房屋买卖合同之说？二、《地下车位使用权转让协议》的性质为租赁关系。上诉人不否认转让协议的内容，一审法院认为该协议符合使用权转让的法律关系，既然我国现行法律中没有使用权转让合同这一法律关系，那案涉合同的性质是什么？被上诉人实际上是以使用权转让为名掩盖租赁之实，一审判决始终对使用权转让的本质避而不谈。上诉人认为租赁的实质为所有权人将标的物的占有、使用、收益的权利依法转让给承租人，承租人支付相应对价，且租赁期限不得超过20年，超过部分应属无效，而原被告双方对案涉车位的约定即符合该特征。广宇公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应维持原判。主要答辩理由如下：一、被上诉人作为案涉地下车位的建设单位，依法有权处分案涉地下车位，有权对外签订车位使用权转让协议。案涉地下车位及所在地下车库均计入建筑面积、未计入分摊面积，为被上诉人所有，案涉车位所在土地的使用权届满之日为2081年5月30日。被上诉人作为案涉地下车位及所在地块的土地使用权人及建设单位，有权在前述期限内将地下车位的使用权对外转让。二、《合同法》允许当事人之间订立无名合同。案涉《地下车位使用权转让协议》为双方的真实意思表示，双方缔约时即均同意转让案涉车位使用权，该协议为无名合同，合法有效。1、一审判决认定本案争议双方之间系车位使用权转让法律关系，事实认定准确、法律适用正确，并不存在上诉人所称的“自相矛盾”的情形。案由仅为法院立案时初步对案件类型进行确定的，立案时立案法官并不知悉案件全部情况，司法实践中客观上会存在立案时案由与法院对案件进行实体审理后认定的法律关系不一致的情形。虽然本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但是一审判决明确认定本案法律关系为车位使用权转让关系是正确的。2、《合同法》允许当事人之间自行订立无名合同。上诉人称因“我国现行法律中没有使用权转让合同”，故“使用权转让合同就是租赁合同”的观点，系法律适用错误，《地下车位使用权转让协议》属于无名合同。《合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定”。即并非所有合法有效的民事合同种类必须为合同法分则规定的有名合同，当事人有权自行订立无名合同。案涉《地下车位使用权转让协议》属于合同法没有明文规定的“无名合同”，根据《合同法》第四条，双方的权利义务应以合同约定为准。案涉《地下车位使用权转让协议》已明确约定了双方系地下车位使用权的转让、受让关系，不存在违反法律法规强制性禁止性规定的情形，合法有效，也不是租赁合同关系。3、双方订立案涉《地下车位使用权转让协议》时双方的真实意思表示即为一次性转让案涉车位使用权，而并非租赁。案涉《地下车位使用权转让协议》的名称即为使用权转让，且协议内容中也已经明确约定上诉人受让的是使用权，且上诉人在本案一审庭审时已经自认其订立合同时的真实意思表示即为购买案涉车位，而非承租案涉车位。双方的真实意思表示即为将案涉车位除产权登记外的占有、使用、收益、处分等权能一并永久转让，为使用权转让，而非租赁。4、案涉《地下车位使用权转让协议》系一次性永久转让案涉车位使用权，未约定期满返还，为按个计价而非按期限计价，与租赁合同期满交还、按期计价、租金标准等特征明显不符。租赁合同与使用权转让协议在标的物期满是否返还、是否按期计价、计价标准上均存在本质区分。案涉《地下车位使用权转让协议》约定案涉车位转让系按个计价，且该车位移交后，上诉人是该车位的唯一合法使用者。双方将案涉车位所在地块剩余使用权期限作为上诉人受让车位使用权的期限，使用权转让对价考量的是案涉车位使用权的一次性永久转让，与期限无关。所以，案涉《地下车位使用权转让协议》显然不是租赁合同。马盛杰向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条使用期限中超过20年的部分(即2036年8月31日至2081年5月30日)无效；2、被告返还原告使用期限无效部分对应的使用权转让款93,301.16元。一审法院认定事实：原告于2015年2月9日从被告处购买被告开发的位于甘井子区“远洋钻石湾”小区房屋一处,并于2016年8月22日与被告签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定,本协议项下的地下车位位于大连市甘井子区地下车位。使用期限为自地下车位已交之日起至2081年5月30日止。该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币135,000元。乙方(原告)按期付清车位使用权转让价款后，乙方是该地下车位的唯一合法使用者。未经甲方(被告)书面允许，乙方不得转让、转租、转借或允许第三方使用该地下车位。双方确认甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。双方同时对其他事项等进行了约定。合同签订后,原告向被告支付全部转让款135,000元。被告提供《商品房买卖合同》及补充协议、详规图、房屋面积测绘成果报告，以证明其有权将地下车位使用权转让。该商品房买卖合同第十七条第五款约定，本小区内规划用于停放汽车的车位、车库、、地下停车场、小区医疗卫生用房教育用房等，未作为共有面积进行分摊，其土地使用权、房屋产权属于出卖人所有。补充协议第十三条第1项约定，除已分摊入买受人建筑面积的共有建筑面积外，小区公用设施、公用场地、停车场地和小区公共部位的出卖人保留使用和收益权。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告以案涉车位权利人的身份对案涉车位进行处分的行为是否有效；2、原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》涉及的法律关系性质问题。针对焦点一，一审法院认为，被告以案涉车位权利人的身份对案涉车位进行处分的行为应认定为有效。被告系案涉小区的开发建设单位，享有案涉车位所在地块的土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外；又参照《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，，地下工程应本着“谁投资谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。被告作为案涉车位所在地块的合法使用权人，对案涉小区及地下车位进行了开发建设，其通过原始取得的方式设立了地下车位的物权。故被告有权将案涉车位使用权对外进行转让，一审法院对被告作为权利人的主体地位予以认可。针对焦点二，一审法院认为，应认定原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》符合使用权转让的法律关系。首先，原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实的意思表示，协议中约定“甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权”，虽然原告在庭审中表示被告承诺“后期给办产权”，但原告对此并未举证证明，且协议中对产权的问题也进行了专门约定，应视为原告对此节事项明确知晓。针对原告提出的法律中没有规定使用权转让合同这一法律关系，双方所谓使用权转让实为租赁这一主张，虽然合同法中没有针对使用权转让合同的专门约定，但对于私权利而言，法无禁止即自由，现行的法律、法规并未规定地下车位使用权不能转让，原、被告的约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告主张该协议部分无效并无依据。其次，租赁合同从其性质、特征而言，是一种转移财产使用权、收益权的合同，但并不能反过来认定使用权转让合同就等同于租赁合同。停车位使用权作为建立在停车位所有权上产生的权利，依法可以自由转让，实践中也多见此类协议约定。故原告以该协议实际上是租赁合同为由，主张部分无效，并无依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告马盛杰的诉讼请求。案件受理费人民币2130元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在一审庭审时，被上诉人提交的商品房买卖合同中记载，被上诉人对案涉远洋钻石湾B3、B5区一期所在土地享有的使用权期限至2081年5月30日。上诉人对该合同真实性等无异议。本院确认上述事实有商品房买卖合同、一审庭审笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条之规定，在不违反合同法总则相关规定的前提下，当事人有权签订合同法分则所规定合同类型之外的合同。本案即属于此种情形。案涉《地下车位使用权转让协议》实际上不能归类于该法分则所列明的十五种有名合同中的任何一种，该协议书是双方当事人根据案涉车位的特性及各自需求自愿达成真实意思表示的无名合同。首先，案涉协议书约定的标的物是未办理物权登记的车位。被上诉人广宇公司既是案涉车位所在土地使用权人，亦是案涉小区的开发建设单位。在上诉人马盛杰未有相反证据证明案涉车位的物权归属的情况下，一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条等法律规定，认定被上诉人广宇公司系案涉车位的物权人，有权转让案涉车位使用权，有事实和法律依据；其次，案涉协议书约定转让的是该车位使用权。被上诉人广宇公司享有的该土地使用权期限至2081年5月30日，其将案涉车位在该期限内的使用权一次性转让给上诉人马盛杰，并明确约定上诉人马盛杰此后系该车位唯一合法使用权人。即双方真实意思表示系转让案涉车位的使用权归属，而非上诉人马盛杰使用车位后到期返还；再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条之规定，租赁合同系指出租人不改变物归属，只向承租人有偿让渡一定期限的使用权能等权益，期限届满则承租人须返还该物。如前所述，从案涉协议书约定内容可以直接看出，上诉人马盛杰依约取得了案涉车位的使用权，不需要到期向被上诉人广宇公司返还车位，该协议书与租赁合同存在本质区别。因此，上诉人马盛杰主张案涉协议书系租赁合同，无事实和法律依据，一审判决未采纳该观点，并驳回上诉人马盛杰的诉讼请求，于法有据，并无不妥。据此，上诉人马盛杰的上诉请求，本院依法不予支持。鉴于案涉《地下车位使用权转让协议》约定标的物系车位，不是房屋，且约定转让的是车位使用权，而非房屋所有权，故一审判决确定案由为房屋买卖合同纠纷有失妥当，应调整为合同纠纷为宜。综上所述，马盛杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽确认本案案由有失妥当，但认定事实清楚，适用法律正确，处理结果，于法有据，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由马盛杰负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年九月二十六日书记员  连亚妮