文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初1569号原告：刘石平，男，1973年11月11日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，上海申浩（淮安）律师事务所实习律师。被告：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地江苏省涟水县涟城街道安东路**。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东、项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。第三人：淮安市中恒置业发展有限公司，，住所地江苏省涟水县中恒国际新城****楼**法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：桑友高，该公司员工。原告刘石平诉被告淮安市新安建筑工程有限公司（以下至主文简称新安公司）、第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下至主文简称中恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用普通程序分别于2019年4月25日、9月3日、9月12日公开开庭进行了审理。原告刘石平委托诉讼代理人孙任公与第三人中恒公司委托诉讼代理人桑友高到庭参加诉讼，被告新安公司委托诉讼代理人项玉宝第一次开庭时到庭参加诉讼，新安公司法定代表人李兵第二次开庭时到庭参加诉讼，新安公司委托诉讼代理人朱燕东第三次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告新安公司与第三人中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，因中恒公司没有自觉履行（2015）涟民初字第01963号民事判决书内容，被告新安公司向本院申请执行，本院依法立案，执行案号为（2017）苏0826执132号。本院于2017年4月10日作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，查封中恒公司开发的位于涟水县中恒国际A13幢1503#、E04幢903#住宅及D09幢IS108、A01幢（IS01、IS02、IS03）、D26幢（101、102、103、104、105、106、107）、D32幢（IS101、IS102、IS103、IS104、IS105、IS106）、D31幢（IS106、IS107）、D33幢（101、102）、D34幢（-102、-103、-104、-105、-106、-107）、D35幢（101、102、103、104、105、106、107）商铺。2017年12月16日，本院裁定终结本次执行程序。2018年3月12日，本院决定恢复对中恒公司的执行，执行案号为（2018）苏0826执恢74号。2019年1月3日，本院作出（2018）苏0826执恢74-6号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人中恒公司所有的位于涟水县淮浦路东侧中恒国际新城小区D32幢1S01、1S02、1S03、1S04、1S05、1S06室；D33幢101、102室；D34幢-102、-103、-104、-105、-106、-107室；D35幢101、102、103、104、105、106、107室；D09幢1S08室商铺。案外人刘石平提出异议后，本院于2019年2月27日作出（2019）苏0826执异16号执行裁定书，驳回案外人刘石平的异议请求。原告刘石平向本院提出诉讼请求：1、排除对涟水县中恒国际新城小区D34幢102室的执行；2、被告新安公司承担案件受理费。事实与理由：涟水县人民法院正在网络司法拍卖案涉争议房屋。该房屋系由原告从第三人中恒公司处购买，已经签订商品房买卖合同，支付了购房款，并交付占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，原告享有物权期待权，涟水县人民法院不得擅自处分。原告根据相关法律规定提起执行异议之诉，请求排除对该财产的执行，并立即予以解封。被告新安公司辩称：涉案房屋原告并未取得产权，从原告所举证据看，不能认定原告是房屋的实际所有权人，根据物权法相关规定，原告对案涉房屋未取得物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告提出排除执行的理由不能成立，请求依法驳回原告诉请。第三人中恒公司述称：原告所述属实，认可原告的诉讼请求。本院查明，2015年9月20日，原告刘石平与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：刘石平购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D34幢-102号房,付款方式为买受人在签订本合同当日一次性付清全部房款和代收代办费用。同日，第三人中恒公司向原告出具收据，载明：“收据入账日期：2015年9月20日交款单位：刘石平人民币（大写）：陆拾万零叁仟陆佰玖拾元整￥603690收款事由：D34-102房款”，并加盖中恒公司发票专用章。关于购房款的支付方式，原告陈述系其用个人账户于2015年2月6日直接向第三人中恒公司账户汇款100万元，用于购买涟水县中恒国际新城小区D34幢102室及D21-S01室。依原告刘石平申请，本院调取了原告刘石平卡号为60×××66的中国银行账户于2015年2月6日向案外人庄艳的卡号为62×××48的中国银行账户转账100万元的国内汇款通知单，该通知单上显示汇款用途为“货款”。本院依职权调查了原告在涟水县境内购买商品房的情况，结果显示原告刘石平在涟水县境内签订房屋买卖合同的房屋为：1、涟水县中恒国际新城D34幢-102室，签订日期为2015年9月20日，合同编号1023840002297，总价603690元；2、涟水县中恒国际新城D21幢S01室，签订日期为2015年5月5日，合同编号1023840002230，总价304500元；3、涟水县中恒国际新城D21幢S01室，签订日期为2015年5月5日，合同编号1023840002231，总价203040元；4、涟水县新涟中花园24幢106室，签订日期为2016年12月30日，合同编号1032480001272，总价974200元。由于案涉中恒国际新城小区D34幢尚未经过竣工验收合格，故该房屋尚不能办理产权过户登记。2015年5月21日，原告刘石平与第三人中恒公司签订《商品房售后返租合同》，约定：原告将中恒国际D34-102室房屋返租给第三人中恒公司，返租期限为10年，自2015年6月1日，止于2025年5月31日；返租租金标准：第三人支付给原告的售后返租租金为原告购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月；返租租金的支付方式：原告交清购房首付款后，第三人将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给原告。2015年5月27日，第三人中恒公司向刘石平出具房屋交付及租金支付通知单，通知内容为：涟水县中恒国际新城D34-102室已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。本案争议焦点为：案外人刘石平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人刘石平在诉讼中请求法院排除对涟水县中恒国际新城小区D34幢102室的执行，并解除对案涉房屋的查封措施，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，原告刘石平虽然与第三人中恒公司签订了房屋买卖合同，因原告未办理案涉房屋的所有权登记手续，故刘石平并未享有案涉房屋的所有权。关于案外人刘石平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人刘石平主张排除对涉案房屋的执行，应当举证证实其已经具备上述第十七条所列条件。虽然在涉案房屋被本院查封前，案外人刘石平与第三人中恒公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房售后返租合同》，第三人中恒公司也向刘石平出具了收到购房款的《收据》、《房屋交付及租金支付通知单》等材料，但其并未提供充分证据证明刘石平已全部支付了案涉房屋的购房款。理由如下：一、关于购房款的支付方式，原告陈述系其用个人账户于2015年2月6日直接向第三人中恒公司账户汇款100万元，用于购买涟水县中恒国际新城小区D34幢102室及D21-S01室。经本院调查，原告刘石平确曾于2015年2月6日通过其本人的中国银行账户向案外人庄艳转账100万元，第三人中恒公司庭审中也认可庄艳系其财务经理，但该汇款付款通知单上“用途”一栏注明为“货款”。因此，刘石平在支付该笔款项时，已明确用途为“货款”，而非本案所涉房屋的购房款。二、原告刘石平与第三人中恒公司于2015年5月21日签订案涉房屋的《商品房售后返租合同》，早于2015年9月20日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，该行为有悖于常理，原告及第三人均未能做出合理性解释。三、案涉《商品房买卖合同》约定付款方式为签订合同当日一次性付清全部房款和代收代办费用，刘石平虽然提供第三人中恒公司于合同签订之日即2015年9月20日出具的收据，但该收据上未载明购房款的支付方式，刘石平也未能提供证据证明该收据与其主张的100万元汇款具有关联性，因此不能证明其已支付案涉购房款。综上，案外人刘石平提供的证据尚不能证明其向被执行人中恒公司实际支付了全部房款，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告刘石平全部的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告刘石平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××48）审 判 长  张健人民陪审员  张煦人民陪审员  李虹二〇一九年九月十三日书记员刘欢附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。