黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6022号上诉人（原审被告）：黑龙江省哈大铁路客运专线有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路**。法定代表人：许庄，董事长。委托诉讼代理人：董平，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江世财房地产开发有限公司，，住所地哈尔滨市松**万宝镇万宝大街**法定代表人：孙民龙，总经理。委托诉讼代理人：王有东，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟俭丰，黑龙江美盛泰富律师事务所实习律师。上诉人黑龙江省哈大铁路客运专线有限责任公司（以下简称哈大公司）因与被上诉人黑龙江世财房地产开发有限公司（以下简称世财公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈大公司委托诉讼代理人董平，被上诉人世财公司委托诉讼代理人王有东、迟俭丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈大公司上诉请求：撤销一审判决，驳回世财公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序严重违法。1.一审法院在2019年的4月3日、5月6日两次开庭审理世财公司诉哈大公司解除项目转让协议一案，并已庭审辩论终结，一审于2019年5月24日向哈大公司送达了世财公司于2019年5月22日提出的确认项目转让协议无效的变更诉讼请求申请书及5月29日开庭审理传票。根据最高院关于适用《民事诉讼法》的解释[法释（2015）5号]第232条的规定，一审法院在法庭辩论结束后受理世财公司变更诉讼请求申请，程序违法，适用法律错误。2.一审法院在法庭辩论结束后对世财公司进行“释明”，程序偏倚。3.本案双方当事人基于同一合同法律关系，已分别在上下级法院提起了相互排斥的两起诉讼案件，产生这些情况的原因是一审法院坚持要求哈大公司如反诉必须向哈尔滨市中级人民法院另诉。一审法院在明知上下级法院已分别受理相互排斥的两起案件的情况下，执意先审先裁，系违法割裂本诉和反诉。本来依法应当合并审理的案件，现人为导致形成一起案件须以另一起案件的审理结果为依据，影响了本案的公正审理。二、一审判决掩盖了世财公司的违约行为，认定事实不清。双方于2010年的9月10日签订的《项目转让协议书》明确约定了二期开发项目前期规划手续的办理应由世财公司负责。世财公司的违约行为直接导致哈大公司受让的二期开发项目没有取得部分前期规划手续。三、一审适用法律明显错误。双方签订的《项目转让协议书》标的是有关世财滨江音乐花园二期开发项目整体转让，不是二期项目的在建工程。世财公司以出让方式取得世财滨江音乐花园项目国有建设用地，土地用途规划为住宅用地，世财公司得了国有土地使用权证和建设用地规划许可证。该开发项目依法具备进入市场进行转让的法定条件，世财滨江音乐花园开发项目分为两期开发建设，世财公司现已完成该项目的一期开发并已实际销售完毕，世财公司将二期开发项目整体转让给哈达公司，双方主要的权利义务是二期开发项目，即土地使用权的转让，并非是二期开发项目在建工程的转让。根据《物权法》第143条的规定，世财公司作为建设用地使用权人，有权将建设用地使用权依法转让。由于松北区列入国家新区，现在松北区的房地产价格与2010年签订协议时的价格相比，已经翻了数倍，项目转让协议背后隐含着数亿元的经济利益，这是世财公司违约失信提起诉讼，解除和确认协议无效的一个根本原因。由于世财公司没有履行合同义务，致使二期项目尚未取得建设工程规划许可证，世财公司依法应承担相应的违约责任。认定合同无效的依据只能是法律和行政法规。一审法院以二期项目所涉工程未取得建设工程规划许可证为由认定项目转让协议无效，实质是以违约的后果作为认定合同无效的依据，否定双方当事人所达成的合意，如此适用法律，不仅与法律相悖，还回避了世财公司的违约责任，侵害了诚信守约方的合法权益，严重损害了国有权益。综上，双方签订的项目转让协议书内容没有违反法律和效力性的强制规范，该协议合法有效。世财公司辩称，一审程序合法，事实查明清楚。关于本案争议的是项目转让还是在建工程转让问题，双方项目转让协议中已明确约定了在建工程中所涉及的办理建设工程规划许可证、施工许可证等相关内容，也约定了办理该证件时所需要的费用分担，故应为在建工程转让，而不是哈大公司所称的整体项目转让。哈大公司向一审法院起诉请求：确认世财公司与哈大公司于2010年9月10日所签署的关于世财滨江音乐花园二期项目的《项目转让协议》无效。一审法院认定事实：2010年9月10日，世财公司（甲方）与哈大公司（乙方）签订项目转让协议，协议约定：甲方同意将位于松北区松北一路与学海路交汇处的世财滨江音乐花园项目按协议确定的价格转让给乙方。该项目工程总体规划图已审批，将办理建筑工程规划许可证；项目整体转让单价为建筑面积3000元/平方米，整体转让总建筑面积74978.27平方米（小学校和廉租房面积已减掉），用地面积10347.37平方米，转让总价款为224,934,810元；乙方配合甲方办理项目转让过户手续，因此而发生的税及各项费用由甲方承担；该项目应按甲方已获得的规划审批继续办理建设工程规划许可证。关于项目转让运作方式，协议约定：双方签订协议后三日内，甲方将该项目的土地证、用地规划许可证、工程总体规划图等所有批件、文件、资料转交给乙方；该项目土地变更前的所有前期手续，仍以甲方名义进行申报办理。由甲方负责，乙方协助办理建筑工程规范许可证、施工许可证等前期审批手续；经乙方指定施工单位，并由该施工单位对此项目进行垫资施工。工程款垫付以不低于总工程款25%为基础，确保甲方办理项目土地转让的基本条件。关于项目转让资金支付方式，协议约定：合同签订后三日内，乙方向甲方支付4000万元前期预付金，双方共同办理建筑工程规划许可证、施工许可证等相关前期手续，所需费用经甲方同意（包括甲方因一期建设所欠政府的一切相关费用）均由乙方垫付，该项目具备转让条件时，甲乙双方共同办理项目转让更名过户手续，乙方先向政府相关部门垫付应交纳的该项目转让更名过户的全部费用。关于双方责任，协议约定：乙方应确保转让金按期支付，如乙方不能按约定支付转让金，应按照合同法的相关条款向甲方支付违约金，甲方应积极办理土地更名手续，确保项目土地的变更能够顺利实施，如不能按照约定履行，甲方要承担相关的违约责任和给乙方造成的经济损失。关于违约责任，双方约定：由于甲方原因违约造成本协议不能履行或不能完全履行，应退还乙方所付资金（包括向政府部门缴纳的垫付资金），并承担乙方项目建设及工程管理所投入的全部资金和经济损失赔偿，由于乙方原因，没有按期付款，造成协议无法履行或不能完全履行，乙方应按照甲方实际所发生的经济损失承担相应责任和经济损失赔偿。上述项目转让协议签订后，自2010年9月17日起至2011年8月31日，哈大公司陆续向世财公司支付了包括前期预付金在内的项目转让款共计157,873,108元。涉案项目于2011年9月开工建设，已完成正负零以下主体工程施工，现因未获得施工许可证于2013年5月停工。且世财公司尚未全部缴纳涉案项目土地出让金及滞纳金。2013年5月23日世财公司与锦州银行股份有限公司哈尔滨分行签订《借款抵押合同》，其以涉案项目建设土地使用权为其关联公司黑龙江孙氏市场投资管理集团有限公司借款三千万元提供抵押担保。2018年5月29日世财公司又与抵押人签订了《借款展期合同》。另查明，该项目转让协议所涉及的建筑工程，至今未取得建设工程规划许可证及施工许可证等审批手续。一审法院认为，关于本案审理世财公司变更诉讼请求是否符合程序问题。本案在审理过程中，结合签订的《项目转让协议》中所转让的房地产开发项目至今尚未取得建设工程规划许可证及施工许可证的情况，一审法院释明世财公司是否变更诉讼请求确认合同效力。嗣后，世财公司变更诉讼请求为确认《项目转让协议》无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉应当在举证期限届满前提出的限制。故世财公司在经一审法院释明后变更诉讼请求，法院进行审理，均符合法律规定。关于世财公司与哈大公司于2010年9月10日所签署的关于世财滨江音乐花园二期项目的《项目转让协议》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……”建设工程的规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，未取得建设规划审批手续的项目不得建设。本案《项目转让协议》违反法律法规的强制性规定，属无效协议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：世财公司与哈大公司于2010年9月10日所签署的关于世财滨江音乐花园二期项目的《项目转让协议》无效。二审中，哈大公司举示了五份证据，世财公司对其提交的证据一《关于世财滨江音乐花园土地审批手续办理情况的说明》、证据二《关于重新核收土地出让金的补充规划设计条件》哈城规（松北）函字[2011]079号、证据三《关于世财滨江音乐花园小区项目规划用地预审意见的函》哈国土松函[2011]25号、证据四《关于世财滨江音乐花园小区项目申请报告予以调整的通知》哈松发改投字[2011]148号的真实性均无异议，本院对该四份证据的真实性予以确认。哈大公司提交的证据五《江北世财音乐花园二期提前进场施工协议》，拟证明：2010年8月18日，世财公司与施工单位黑龙江化工建设有限责任公司签订提前进场施工协议的事实。世财公司质证认为，对该证据的真实性、关联性和证明问题均有异议，该证据为复印件，不符合证据要求，不能作为本案证据予以使用；针对该工程的前期进场施工协议以及哈大公司与世财公司签订的项目转让协议均可以证实，该转让工程在哈大公司接手该工程前已经存在施工，从而进一步证实转让的为在建工程。本院认证意见：因该协议系复印件，且哈大公司未提交其他证据证实其主张，故不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，世财公司取得的世财滨江音乐花园土地使用权证所涉及地块系包含一期项目和二期项目的所有土地。本院认为，本案争议的焦点为案涉《项目转让协议》效力问题。审查协议效力问题，首先需要明确案涉协议转让的具体内容，即案涉项目转让协议的标的是二期工程整体项目还是在建工程。因案涉协议载明：“第一条世财滨江音乐花园二期项目工程基本情况1.1该项目土地证、用地规划许可证已审批完成。1.2该项目总体规划图已审批，将办理建筑工程规划许可证。……第二条转让项目内容及造价2.1甲方同意将该项目按本协议确定的价格转让给乙方。项目整体转让单价为建筑面积3000元/平方米，整体转让总建筑面积74978.27平方米（小学校和廉租房面积已减掉），用地面积10347.37平方米，转让总价款为224,934,810元……第三条运作方式……3.4在该项目形象进度或投资额度达到项目转让条件时，甲方牵头，乙方配合共同办理该项目土地的转让等所有过户手续……”通过以上内容可以看出，哈大公司与世财公司所签订协议转让的应为世财滨江音乐花园二期项目整体工程项目。在房地产项目转让中，土地使用权转让居于核心地位，房地产项目的转让实际上是转让了项目用地的国有土地使用权。故审查案涉转让协议效力的关键应为审查案涉转让项目是否取得土地使用权。哈大公司与世财公司均认可，案涉二期项目土地使用权与一期项目土地使用权共同包含在一个土地使用权证，世财公司已经取得案涉项目土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”我国不动产物权变动实行契约加登记制度，故土地使用权变更登记手续只是合同生效后的履行问题，是土地使用权是否发生转移变动的外在标志，确定物权变动发生效力的时间，而不是合同的效力条件，不能因当事人之间未办理土地使用权登记变更手续就反推土地使用权转让合同无效。此外，转让人是否缴清土地出让金，属于《国有土地使用权出让合同》约定的权利义务内容，应依该合同约定进行处理。转让人是否完全履行出让合同义务，属于另一个民事法律关系。只要转让人取得土地使用权证书的，就意味着对该土地享有完整的使用权，可以依法转让，而不会因未缴清土地出让金而影响土地使用权转让合同的效力。具体到本案中，世财公司已经取得了案涉土地使用权证，其虽欠缴部分土地出让金，但并不影响案涉项目转让协议的效力，且案涉合同约定该项目具备转让条件时，双方共同办理项目转让更名过户手续，故案涉转让协议效力应为有效。一审认定该协议无效，系适用法律错误，世财公司请求确认该协议无效无事实和法律依据。哈大公司二审中申请法院调取世财滨江音乐花园二期开发项目的土地及规划档案，因本案仅涉及案涉协议是否具有法律规定的无效情形，其申请调取的相关材料与案涉协议效力并无直接关联性，故本院不予调取。综上所述，哈大公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8405号民事判决；二、驳回黑龙江世财房地产开发有公司的诉讼请求。一审、二审案件受理费200元，由黑龙江世财房地产开发有公司负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年九月十七日书记员 周      小      倩