河北省阜平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0624民初130号原告：张悦，男，1972年10月14日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：侯新伟，河北展威律师事务所律师。被告：许海陆，男，1977年11月2日出生，男，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：张晓慧,山西鸿安律师事务所律师。原告牛树萃、张悦与被告许海陆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告牛树萃于2019年6月1日向本院提出了撤诉申请，本院于2019年6月5日作出了（2019）冀0624民初130号民事裁定书，准许原告牛树萃撤诉。2019年6月18日公开开庭审理后.发现案情复杂，依法组成合议庭并将本案转为普通程序，于2019年8月27日再次公开开庭进行了审理。原告张悦诉讼代理人侯新伟、被告许海陆诉讼代理人张晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张悦向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的房屋租赁合同解除；2、请求判令被告许海陆返还二原告房屋租金310000元；3、请求判令被告给付二原告违约金1000000元；4、请求判令被告赔偿二原告经济损失453602元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月8日，被告许海陆与原告牛树萃、张悦就房屋租赁一事签订合同。合同第一条约定：许海陆将其拥有使用权和转租权的位于河北省保定市阜平县万人商厦一楼西侧（原乐派克）的房屋（其中建筑面积一楼210平方米、使用面积一楼200平方米，房屋权证号为：阜平镇字第**）出租给二原告用于经营服装品牌专卖使用。合同第二条约定：该房屋租赁期限为七年，自2013年9月9日至2020年9月8日。合同第三条约定了租赁价格及支付租金方式：租期前两年、每年租金贰拾捌万元整，后五年每年叁拾壹万元整。付租金方式为一年一交，上打租金。合同第九条约定，甲乙双方认可违约金为壹佰万元。合同第十条约定：在承租期内甲方提前收回房屋或因丧失出租权导致合同无法继续履行的，应向乙方支付合同违约金，并赔偿乙方的一切直接和间接损失。合同生效后，二原告一直按约定履行合同义务。2015年9月17日，因被告许海陆与房屋所有权人之间发生纠纷，房屋所有权人强令原告搬出，致使二原告被迫停业至今。被告的违约行为不仅导致合同无法继续履行且给二原告造成了严重的经济及商业损失。二原告依据合同约定向被告主张权利，但并未得到解决。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。许海陆委托诉讼代理人辩称，对房屋租赁合同，许海陆没有出租权，该房屋租赁合同应当无效，违约条款不应当被适用；租金收据收条上没有许海陆签字，许海陆不认可收到这笔租金；原告搬离租赁房屋并不是被告强令搬出，原告没有证据证明是被告强令搬出，对搬出原因和时间有待考证；对合伙协议书是牛树萃签署的，主体不适格，与本案无关；原告装修费用没有海澜之家的正规票据，不认可；装修装饰已经使用两年，原告迟迟不起诉，致使装修装饰到目前现存价值基本为零，所以装修装饰款应当扣除其使用价值和由于原告过错导致损耗的损失；关于海澜之家的利润应以实际发生损失为准，不应当以原告推断的利润计算；违约金100万超过法律规定的30%，不符合法律规定，违约条款如果适用，应当按照法律规定为造成损失的30%以下，损失应由原告提供的正规发票。被告未提交相关证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：1、租赁合同一份，由原告提交。被告质证认为该合同的签订方许海陆没有出租权，该房屋租赁合同无效。经查，被告于2010年8月18日与白国强签订了房屋租赁合同，租期至2020年12月27日，本案中，原告所承租的房屋系被告将上述合同所涉标的物中的一楼房屋部分转租给了原告，原、被告双方对租金数额、给付方式、租赁期限、违约责任等进行了约定，系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，被告合同无效的辩解意见不予采信。2、关于租金收条，由原告提交。被告辩称收条上没有许海陆签名，否认收到31万元的房屋租金。经查，阜平县万人商厦工商登记信息显示阜平县万人商厦系个体工商户，经营者系许海陆，租金收条上盖有阜平县万人商厦的印章，被告对此并无异议，故被告未收到31万元租金的辩解意见不予采信。3、关于合伙协议，由原告提交。该协议系牛树萃与张悦于2013年9月8日签订的旨在开设海澜之家服饰加盟店，张悦与牛树萃均系投资人，被告辩称该协议主体不适格于事实不符，不予采信；4、关于装修承包合同书。该证据证明原告的合伙人牛树萃与海澜之家总部指定的江阴成亨装饰有限公司签订了装修承包合同，由江阴成亨公司负责海澜之家阜平加盟店的装修装饰。2013年9月16日，通过牛树萃丈夫华万有的银行卡向江阴成亨公司转账41万元；2013年10月10日牛树萃向江阴成亨公司现金汇款4万元，共计支付江阴成亨公司装修费45万元。该款项有转账凭条、牛树萃与华万有结婚证、身份证相印证，本院予以确认。关于原告支出的其他装修材料费、通讯费共计3602元，因原告未提供正规票据加以证实，本院不予确认；5、关于海澜之家阜平加盟店2013年12月至2015年2月的营业款登记表及汇总表，由原告提交。该表显示，海澜之家15个月总利润为802165.54元，月平均利润约为53477.7元，年利润约为641732.4元。合同约定租赁期限为7年，原告实际承租2年，剩余5年的预期利润约计3208660元。该利润损失并非实际发生的损失，系推断数额，因经营利润的取得会受诸多因素影响，预期利润具有不确定性。故该证据不能作为原告估算利润损失的依据，但可提供参考。该证据的采纳情况将在本院认为中加以阐述。根据当事人陈述及庭审核实，本院认定事实如下：2013年9月8日，被告许海陆与原告张悦就房屋租赁一事签订合同。合同第一条约定：许海陆将其拥有使用权和转租权的位于河北省保定市阜平县万人商厦一楼西侧（原乐派克）的房屋（其中建筑面积一楼210平方米、使用面积一楼200平方米，房房屋权证号为：阜平镇字第**）租给原告用于经营服装品牌专卖使用。合同第二条约定：该房屋租赁期限为七年，自2013年9月9日至2020年10月7日止，甲方应给予乙方30天的免租期，即自2020年9月8日至2020年10月7日止。合同第三条约定租赁价格及支付租金方式：租期前两年、每年租金贰拾捌万元整，后五年每年叁拾壹万元整。付租金方式为一年一交，上打租金。合同第九条约定：甲乙双方认可违约金为壹佰万元。合同第十条约定：在承租期内甲方提前收回房屋或因丧失出租权导致合同无法继续履行的，应向乙方支付合同违约金，并赔偿乙方的一切直接和间接损失。合同签订后，原告按约交付了2013年9月至2016年9月租金，其中包括2015年9月至2016年9月租金31万元。2013年9月9日，张悦和牛树萃合伙投资100万元在租赁房屋处开办了海澜之家阜平店，并使用房屋至2015年9月。2015年9月17日，因被告许海陆与房屋所有权人之间发生纠纷，房屋所有权人强令原告搬出，原告被迫停业至今。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应当按约履行。原告诉请解除合同，对此，被告因承租房屋与房屋所有权人发生纠纷，被告出租的房屋存在权利瑕疵，致使原、被告之间的合同目的无法实现，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持；针对原告要求返还31万元租金的诉求，合同约定，每年租期的起始日为9月8日，因被告方的原因，原告于2015年9月17日搬离租赁房屋，原告因没有使用租赁房屋，原告已经交付给被告的2015年9月至2016年9月的房屋租金31万元应予退还；关于违约金，双方签订的合同第九条约定：甲方没有产权等其他纠纷，双方认可违约金100万元整。第十条规定：在承租期内甲方提前收回房屋或因丧失出租权导致合同无法继续履行的，应向乙方支付合同违约金，并赔偿原告一切直接和间接损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，首先关于原告的停业损失数额，原告提交了海澜之家阜平加盟店2013年12月至2015年2月的营业款登记表及汇总表，根据此表，原告主张店铺停业后预期利润损失约为3206862元。该表为复印件，其真实性不能确定，但原告因关门停业确实遭受到了实际损失，分析损失原因，原告作为承租方，在签订合同时负有审核义务，审查出租方所承租的整幢房屋租赁合同是否存在瑕疵与隐患，预估经营当中可能存在的风险，正因为原告对可能出现的隐患与风险没有尽到审查注意义务，导致合同不能履行，原告亦负有过错，但被告应当承担主要责任。原告于2015年9月17日停业，停业后距合同履行期满尚有五年时间，原告本可以通过另外选址等其他渠道继续经营，故给原告预留出一年半左右的时间作为重新开业的前期准备期间比较合适，参照原告2013年至2015年15个月的经营数据，原告一年半的利润损失约为100万元。原告主张的为预期利益，预期利益具有较大不确定性，综合合同的履行情况、当事人过错程度、经营风险等综合因素，参照原告经营期间的利润情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告预期利益损失为100万，原告诉求被告给付违约金100万元，未超过法律规定，不存在违约金过高的情形，被告亦没有证据证明违约金过高的事实，原告诉求被告给付违约金100万元应予支持。关于原告主张的装修装饰损失，根据房屋租赁合同司法解释，承租人同意装饰装修，合同解除时，双方已经形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：因出租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，原、被告所签合同的第六条约定：租赁期间乙方可根据实际经营需求对房屋进行装潢、装饰…，第八条约定：房屋租赁合同期满后，室内装潢和可移动的装饰材料乙方可以拿走。作为出租人的被告违约致使合同解除，作为承租人的原告有权要求被告赔偿装饰装修损失。关于具体损失数额，根据原告提供的证据可以证明原告对租赁房屋进行了相应的装修、装潢，原告主张装饰装修费453206元，其中45万元有装修费转账凭条及当事人身份信息，能够证明原告合伙人牛树萃向装饰装修公司转款45万元的事实；对于装修杂项费用3602元的19张收条，因原告没有提供正规票据，被告亦不予认可，本院不予确认。鉴于原告对租赁房屋装饰、装修后已经使用了两年，结合房屋使用折旧程度及残值价值及合同的履行情况，并剔除原告主张损失中的可移动物品费用，酌情确认被告应赔偿原告装修损失10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张悦与被告许海陆于2013年9月8日签订的房屋租赁合同；二、被告许海陆于本判决生效后十日内返还原告张悦房屋租金31万元；三、被告许海陆于本判决生效后十日内给付原告张悦违约金100万元；四、被告许海陆赔偿原告张悦对租赁房屋装饰、装修费10万元，于本判决生效后十日内一次性付清。（上述款项汇至：阜平县人民法院执行款专户，开户行：农行阜平县支行中兴分理处；账号：50×××63.并注明案号和审判人员。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张悦的其他诉讼请求；案件受理费20672元，其中原告张悦负担3182元，被告许海陆负担17490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  徐志杰审 判 员  刘占银人民陪审员  徐 南二〇一九年九月十日书 记 员  张拴茹