四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11580号 上诉人（原审被告）朱茜，女，1998年3月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托代理人李新革，系朱茜外公。 被上诉人（原审原告）成都顶好物业管理有限公司。住所地：四川省成都市一环路北四段**。 法定代表人辜正强，董事长。 委托代理人鲜卫东，系公司工作人员。 上诉人朱茜因与被上诉人成都顶好物业管理有限公司（以下简称顶好物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年11月19日，城北小区业主委员会（甲方）与顶好物业（乙方）签订了《物业服务合同》，其中约定：自2012年1月1日起至2014年12月31日止，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，住宅物业服务费用为0.55元/月/平方米；停车场收费按露天机动车车位70元/车/月收取。 2014年8月23日，城北小区业主委员会（甲方）与顶好物业（乙方）签订了《物业服务合同》补充协议，约定如下：城北小区业主委员会根据业主大会的书面表决意见，决定继续聘请顶好物业担任城北小区2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务工作，住宅物业公共服务费不做调整，仍为0.55元/月/平方米，院内地面机动车占道停车的场地租用费调整为90元/车/月，其中80元/月/车归物业公司，用于补贴物管公司成本费用开支的不足部分；10元/月/车归全体业主，用于专项处理城北小区的地下排水、排污管道塌陷，砖砌检查井壁风化的工程维修。2012-2014年签订的《物业服务合同》其他条款不变，双方继续执行合同内容。2017年11月22日城北小区全体业主委员会成员召开会议，作出《城北小区业主委员会会议纪要》，主要内容为：城北小区业主委员会代表全体业主同顶好物业签订的物业服务合同将于2017年12月31日到期。为保持城北小区的稳定和完善业主大会建设，根据四川省住房和城乡建设厅《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条“物业服务合同期限届满前60日内，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或更换物业服务企业等事项。表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同效力延至新物业服务合同生效之日”的规定，业主委员会表决：将与顶好物业签订的物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并签订了新的《物业服务合同》时终止。2017年11月22日城北小区业主委员会向顶好物业发出了《关于城北小区顺延继续执行的通知》，告知顶好物业继续按2017年度的标准做物业服务工作，物管费继续按2017年度的收费标准收取，物业服务工作执行2017年度的标准不变。2017年11月28日，顶好物业向城北小区业主委员会作出《关于城北小区顺延继续执行的通知》的回复函，表示愿意继续按照《物业服务合同》及《补充协议》的约定，继续为城北小区提供物业服务。顶好物业代为小区缴纳水费至2018年9月，垃圾清运费缴纳至2017年12月。 另查明，金牛区三友路18号1栋1单元5层10号楼的房屋（面积为132.82平方米）登记在朱茜与李斌名下。诉讼期间，顶好物业自动放弃了对共有人李斌的起诉。朱茜已经向顶好物业缴纳了2017年1月-6月物业管理费438.6元、2017年1月-12月地面机动车场地使用费1080元、2017年水费427.2元（190-331）、2017年1月-6月垃圾清运费48元。朱茜向城北小区物业服务中心支付了2018年以及2019年的地面机动车停车费、物业服务管理费、水费（331-698）、垃圾清运费等部分费用。 顶好物业向原审法院提起诉讼，请求依法判决朱茜支付2017年7月1日至2018年Ｉ2月31日期间的物业服务费1314.91元，2018年1月1日至2018年12月30日期间川Ａ×××××机动车停车费1080元、水费1051.41元（678-331），2017年7月1日至2018年12月30日期间的代收垃圾清运费144元，共计3590.32元；朱茜承担本案诉讼费。 以上事实，有《物业服务合同》《物业服务合同》以及《补充协议》《城北小区业主委员会会议纪要》、缴费收据、欠费催费通知书、原审庭审笔录等证据在案予以证实。 原审判决认为，根据审理查明的事实，顶好物业依据2011年11月19日与城北小区业主委员会签订的《物业服务合同》、2014年8月23日与城北小区业主委员会签订的补充协议，一直在城北小区提供物业服务，与小区业主成立了事实上的物业服务关系。现2014年8月23日签订的《物业服务合同》履行期限已经届满，其后城北小区的物业服务继续由顶好物业提供，双方事实上的物业服务关系仍在延续，顶好物业要求朱茜支付相应的物业费用于法有据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由全体业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，朱茜虽然主张案涉小区已经选举了自治小组进行自治管理，但是其未能提供证据证明案涉小区全体业主共同决定由自治小组进行管理，以及自治小组实际在案涉小区提供物业服务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，朱茜应当承担举证不力的后果，原审判决对其抗辩不予采纳。因顶好物业未能举证证明已经代为缴纳了2018年的垃圾清运费，顶好物业要求朱茜支付2018年垃圾清运费的主张，原审判决不予支持。 综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、朱茜应于判决生效之日起十日内向顶好物业支付2017年7月1日至2018年12月30日期间的物管费1314.91元、2018年1月1日至2018年12月30日期间的机动车停车管理费1080元以及水费1051.41元（331-678）、2017年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费48元；二、驳回顶好物业的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱茜承担。 朱茜不服一审判决，向本院提起上诉称，一、顶好物业与所谓的业委会签订的物业服务合同是无效合同，案涉小区无业委会，后面签订的顺延合同、补充、追加、会议纪要等均应视为伪造合同；2017年12月17日案涉小区自治小组成立，证明顶好物业在以前的服务上存在大量不足。一审判决认定的事实漏项较多，没有反映本案真实情况，上诉人已经缴纳部分相关费用，不能重复缴纳，上诉人一审材料未准备完全。请求撤销原判并依法改判，顶好物业退还因涨价而多缴纳的物业管理费及停车费。 被上诉人顶好物业辩称，一、案涉小区存在业主委员会且具备签订合同的主体资格，双方签订的物业服务合同合法有效；二、物业服务合同的相对方为城北小区业主委员会，自治小组无权要求顶好物业解除合同并退场；三、上诉人认为一审时没有准备证据，依法应当承担举证不能的不利后果，与被上诉人无关；四、上诉人认为的伪造合同不是本案审理的范围和内容；五、上诉人一审提交的其将相关费用交给自治小组的票据证据与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的案件事实与一审判决一致。二审期间，上诉人朱茜围绕上诉请求提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年12月28日三友路18号城北小区自治管理小组在居委会及所属成都市金牛区驷马桥街道办事处备案。后该自治小组制定自治管理规约、自治管理大会议议事规则等具体自治文件并成立相应自治内设机构。 2018年3月16日，原审法院作出（2018）川0106民初1351号民事判决书，就顶好物业诉成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会（以下简称居委会）、秦某某等七人侵权责任纠纷一案作出一审判决，判决驳回了顶好物业的诉讼请求。一审宣判后，顶好物业提起上诉，本院于2018年10月10日作出（2018）川01民终8258号民事裁定书，裁定因上诉人顶好物业未在限令的期限内补缴上诉费用，按顶好物业撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日发生法律效力。该案一审判决审理查明如下事实：2017年10月16日，居委会在城北小区公示栏张贴《公告》，载明有如下内容：三友路18号大院的居民多次到社区反映院落管理问题，希望大院按程序成立自治小组，为了大院的和谐稳定，以实现居民院落成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。现将成大院自治小组相关事宜公告如下：……同年12月22日居委会在该小区公示栏张贴《公告》，载明有如下内容：2017年12月22日，社区已收到三友路18号城北小区自治管理小组筹备组提交的自治选举备案资料。经社区、街道审核，符合相关规定，予以备案。2017年11月25日，城北小区自治管理筹备组在该小区公示栏张贴《通告（02号）》，载明有如下内容：自治管理筹备组是经指导本小区工作的社区居委会同意成立的，是合法开展院落民主自治管理工作的组织。全体业主理当自觉配合开展相关工作。……全体业主和租房户应自觉交清2017年各项费用，2018年各项费用年底前暂缓交纳，待自治管理小组正式接管后，按新规定执行。……2017年12月29日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《通知》，载明有如下内容：接相关部门通知，驷马桥派出所已通知顶好物业不准收取2018年全年的停车费和物管费，只能收取一个月的。若你已交纳全年费用，请速到顶好物业处退费，避免造成个人财产损失。……2018年1月10日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《公告》，载明有如下内容：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的相关规定，本自治小组已于2018年1月5日把小区内20%业主提议解聘物管事宜的申请书以及已登记的城北小区业主清册交到驷马桥街道办事处备查。…… 2018年5月30日，三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划续聘现物业服务企业业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年5月19日至2018年5月30日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共389个，专有部分面积共计45120.90平方，共发出表决票389张，收回表决票389张；其中有效票387张，赞成票1张，弃权票3张，废票2张。业主大会会议上同意续聘现物业服务企业的人数为1人占全体投票权人数0.15%，同意续聘现物业服务企业的建筑物面积为99.12平方，占建筑物面积0.12%。不同意续聘现物业企业的人数为383人，占全体投票权人数55.67%；不同意续聘现物业服务企业的建筑面积为44382.91平方，占建筑物总面积52.85%。按照表决结果，不续聘现物业服务企业，另行决定今后管理模式。 2018年7月17日，三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划内就物业服务管理方式、选聘方式召开的业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年7月12日至2018年7月16日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共376个，专有部分面积共计43523平方，共发出表决票376张，收回表决票376张，其中有效票375张，废票1张。业主大会会议上在物业服务管理方式表决中，同意自行管理的人数为374人，占区划内全体投票权人数54.3%，同意自行管理的建筑面积为43302.26平方，占区划内建筑物总面积51.5%。同意委托管理的人数为0人，占全体投票权人数0%；同意委托管理的建筑面积为0平方，占建筑物总面积0%。选聘方式中，同意协议选聘的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意协议选聘的建筑面积为0平方米，占区划内建筑物总面积0%。同意公开招标权人数为1人，占区划内全体投票人数0.15%，同意公开招标建筑面积为101.72平方，占区划内建筑物总面积0.12%。同意邀请招标的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意邀请招标的建筑面积为0，占区划内建筑总面积0%，按照表决结果，确定本建筑区划内物业服务采用自行管理模式。本公告公示日期为15日。 2018年4月18日，原审法院作出（2018）川0106行初56号生效《行政裁定书》，并就本案中涉案小区业委会问题认定如下内容：本案中涉案小区未成立业主委员会，因此无法以业主委员会作为主体组织召开业主大会临时会议。 本院认定上述事实，依法采信了裁定书、判决书、三友路18号城北小区自治管理大会议事规则及管理规约、公告、关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知、《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》及当事人的陈述等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”案涉小区业主通过投票方式决定不续聘顶好物业继续管理案涉小区物业，在无相反证据证实案涉小区业主投票结果无效的情况下，应当认定该投票结果合法性。且已有生效行政裁定认定案涉小区并未依法成立业主委员会，故加盖业主委员会和顶好物业公章的顺延服务合同对业主不产生约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，顶好物业无权收取2018年1月1日以后的物管费、机动车停车管理费和垃圾清运费。因此，朱茜应当向顶好物业支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的物管费438.31元（0.55元/月/平方米×132.82平方米×6个月）和2017年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾费48元（6个月×8元/户/月）。关于水费。顶好物业提交的证据未能明确表明朱茜欠付水费的明细，应当承担举证不能的后果，故对其该项诉讼请求本院不予支持。 综上，上诉人朱茜的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1478号民事判决第一项“朱茜应于本判决生效之日起十日内向成都顶好物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年12月30日期间的物管费1314.91元、2018年1月1日至2018年12月30日期间的机动车停车管理费1080元以及水费1051.41元（331-678）、2017年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费48元”为“朱茜应于本判决生效之日起十日内向成都顶好物业管理有限公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的物管费438.31元和2017年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费48元”； 二、维持四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1478号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人朱茜负担25元，被上诉人成都顶好物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年九月六日 书记员  陈 悦