云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0381民初3426号原告：宣威市平安物业服务有限公司。统一社会信用代码:9153XXXXXXXXXXXXX。住所地：宣威市双龙街道新民西巷**。法定代表人：符光才，该公司经理。委托代理人：江庆维，云南大韬（曲靖）律师事务所律师。特别授权代理。被告：吕昭奇，男，1973年3月16日生，汉族，宣威市人，现住宣威市。原告宣威市平安物业服务有限公司（以下简称平安物业）诉被告吕昭奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法由审判员张丕灿独任审判，适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告平安物业的法定代表人符光才、委托代理人江庆维，被告吕昭奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2014年10月至2018年9月的物业管理费8435元；2、请求判令被告支付至起诉之日的滞纳金13837.9元，并判令被告按照日千分之三支付滞纳金至交清物业管理费时止；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的书香尚城小区的业主，于2009年10月双方签订《物业服务合同》、《承诺书》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，并约定了相应的收费项目及标准，逾期交纳需按照日千分之三支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约交纳物业管理费，严重侵犯了原告及其余业主的合法权益，原告多次催交无果，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告吕昭奇辩称：1、双方签订《物业服务合同》是事实，但该合同并非双方平等协商的结果，而是原告单方拟定的格式合同，是强加给被告及所有业主的不平等条约，违反国家法律的强制性规定，自成立时起就无效，无需执行，且原告有一系列的违法及不履行合同义务的行为，物业服务质量差，业主拒交物业管理费是维护自己正当权益的抗辩措施；2、原告诉称被告欠物管费8495元不是事实，且合同并未约定交费时间，计算滞纳金没有依据；3、原告所诉2016年之前的物管费已经超过诉讼时效期限，2016年之后的物管费收费不合法，不应支持；4、原告未履行合同约定的服务责任，服务质量达不到约定标准，且擅自扩大收费范围，提高收费标准，没有物价管理部门的审批文件，被告有权拒交物管费。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方所签订的《物业服务合同》是否合法有效；2、被告平安物业是否已经尽到了管理义务；3、被告吕昭奇是否有权拒交物管费；4、2016年以前的物业管理费是否已经超过了诉讼时效期限；5、2016年之后的物业管理收费是否合法。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、平安物业公司营业执照（复印件）1份，用以证实原告的诉讼主体资格。2、宣威市发展和改革局备案表（复印件）1份，用以证实原告物管车位收费的合法性。3、《物业管理服务合同》（复印件）1份，用以证实原、被告双方签订了合同，约定应交物业费及违约金。4、被告《承诺书》（复印件）1份，用以证实被告承诺按时交费，逾期应支付违约金。5、《收费登记表》（复印件）1份，用以证实被告未交费年数。6、短信平台催交单及通知（复印件）1份，用以证实原告每年都向被告催交费用。7、公共维修费单据，用以证实原告自2009年至今已经支付各项费用231706.18元。8、公共维修部分照片，用以证实原告对部分公共设施进行维修的过程。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2备案表的真实性有异议，经核对，原告提交的备案表原件有效时间为2010年9月17日至2014年9月17日，而提交给法庭的复印件有效时间为2010年9月17日至2019年9月17日，明显有涂改痕迹，所以对真实性不予认可，并且该备案表明确标注每年务必在审核备案有效期前1个月内审核备案，如果按原告提交的原件备案表标注的2014年9月17日，那么自2014年9月18日之后，原告未进行备案，所以收费不合法；对证据3有异议，认为被告在物业管理合同上签订的时间是2011年9月20日，参照原告与曾云芬签订的合同期限为1年，到2012年9月20日，合同期限已满一年，合同自然失效，而2012年9月20日之后，原告与被告并未签订任何物业服务合同，合同对被告也就不产生约束，双方签订合同的时间相差两年，合同根本无效，原告与被告签订的合同，物业管理服务期限处为空白，为不定期合同，被告可以随时解除合同，合同第七章第28条明确规定，合同期满，合同自然终止，双方如需续订合同，应在该合同期满30日前向对方提出书面意见，而原告与被告均未提出书面意见，也就谈不上续订合同，合同对被告就不产生约束；对证据4，原告向法庭提交的被告承诺书，纯粹没有承诺人的签字，一片空白，所以根本无法证明原告的目的；对证据5有异议，该表本身的存在就没有合法性，每年没有向主管部门进行审核，也就失去了所有收费的法律依据，所有的收费都属于乱收费，原告方提出的收费表都是自己制作的，没有出具任何正式发票，因此也不能证明原告收费的合法性；对证据6有异议，认为原告向法庭提供的只是一个短信平台的流水，而没有相关通信部门的签章，不予认可；对证据7、8，认为只能证明原告购买过材料，不能证明使用于何处，不能达到原告的证明目的，不予认可。被告吕昭奇为证明其抗辩主张，向本院提交了书香尚城小区照片44张，用以证实原告提供的物业服务质量存在严重问题，且有不作为、乱作为的行为，是被告拒交物业管理费的理由。质证时，原告认为被告未在举证期限内提交上述证据，故不予质证。本院认为，原告提交的营业执照，证实原告系依法登记成立的有限责任公司，其为书香尚城小区提供物业管理服务是在经营范围和营业期限内，具有诉讼主体资格，本院予以确认；宣威市发展和改革局备案表，证实原告自2010年9月17日备案登记后，相关收费标准一直沿用至今，书香尚城小区业主接受原告物业服务至今且大部分业主按约交纳了物业管理费，对其是否系违法收费本案不作审查；《物业管理服务合同》约定了双方的权利义务关系，从形式上看虽为不定期合同，但双方均未行使解除权，被告虽以原告提供的物业服务存在严重质量问题为由拒交物业管理费，但双方至今仍处于一方提供服务，一方接受服务的现状中，故本院确认该证据作为规范双方权利义务关系的依据；《承诺书》没有被告吕昭奇的签字，本院不予认定；《收费登记表》与被告的当庭陈述相印证，证实被告吕昭奇每年应交物业管理费979元，车位费900元，至2018年9月30日止，尚欠4年物业管理费和车位费，共计7516元，本院予以确认；短信平台催交单证实原告每年都向被告催交费用，本案未超过诉讼时效，本院予以确认；维修费单据及照片与本案没有关联性，本院不予认定。原告对被告吕昭奇提交的证据认为未在举证期限内提交，不予质证，本院认为，该组证据有部分照片客观反映了原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，对该部分证据，本院予以确认，其余证据，本院不予认定。根据庭审和质证、认证，本院依法确认如下法律事实：原告宣威市平安物业服务有限公司于2009年6月30日入驻宣威市丰华街道书香尚城小区，后分别与该小区业主签订了《物业管理服务合同》和《承诺书》，约定了双方的权利义务关系。被告吕昭奇于2011年9月20日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同形式为不定期合同。合同签订后，被告吕昭奇交纳了2009年10月1日至2014年9月30日的物业管理费。后被告吕昭奇以原告提供的物业管理服务存在严重质量问题、有违法收费等行为为由拒交物业管理费，经双方当事人当庭确认，至2018年9月30日止，被告吕昭奇尚欠4年的物业管理费共计3916元，另被告还应交纳每年900元的车位费共计3600元。在此期间，原告通过短信平台向被告多次催收未果，故向本院起诉，提出如前诉请。另查明，宣威市丰华街道书香尚城小区尚未成立业主委员会，原告宣威市平安物业服务有限公司至今仍为该小区提供安保、保洁等物业管理服务。本院认为，原告宣威市平安物业服务有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告吕昭奇于2011年9月20日签订的《物业管理服务合同》内容并不违反法律规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该合同从形式上看虽为不定期合同，但双方均未行使解除权，被告虽以原告提供的物业服务存在严重质量问题为由拒交物业管理费，但双方至今仍处于一方提供安保、保洁等服务，一方接受服务的现状中，被告接受了服务，就应当履行交纳相应物业管理费的义务。被告以原告提供的物业管理服务存在严重质量问题、有违法收费等行为为由拒交物业管理费没有法律依据，本院不予支持，如业主认为权利被侵害或需另行聘请其他管理公司，涉及全体业主的利益，属于全体业主共同管理的事项，应当成立业主委员会依法维权，被告以此作为少数户数拒交物业管理费的理由缺乏依据。被告吕昭奇提交的证据证实，原告在提供物业管理服务期间，存在未能提供良好的服务、服务质量有瑕疵的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定，可以减少价款”之规定，综合全案事实及被告所受影响，对被告吕昭奇所欠原告2014年10月1日至2018年9月30日4年的物业管理费共计7516元，酌情减少该价款的30%，即被告吕昭奇仅需交纳所欠物业管理费7516元的70%的价款5261.20元；对滞纳金，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对该项请求不予支持。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，提高服务意识，与业主多沟通，认真听取业主意见，相互配合，积极整改存在的问题，不断提升完善物业管理水平，为构建和谐、文明的小区环境而努力；同时，小区业主应当尽快成立业主委员会，依法维权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第一百零九条，第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告吕昭奇于判决生效后30日内支付所欠原告宣威市平安物业服务有限公司2014年10月1日至2018年9月30日4年的物业管理费等共计7516元的70%即5261.20元。二、驳回原告宣威市平安物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币358元，减半收取179元，由原告宣威市平安物业服务有限公司负担53.7元，被告吕昭奇负担125.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判员  张丕灿二〇一九年九月六日书记员  顾鹏飞