河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初9675号原告：河南东方实业有限责任公司，住所地郑州市管城回族区城东路**院。法定代表人：朱赵霞，董事长。委托诉讼代理人：李东振，男,系该公司员工。被告：孙国龙，男，1978年12月20日出生，汉族，无业，住河南省中牟县。原告河南东方实业有限责任公司（以下简称东方公司）与被告孙国龙房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人李东振，被告孙国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金136100元、违约金239050元（合计375150元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，东方公司将上述第1项诉讼请求变更为：被告向原告支付租金51100元、违约金239050元。事实与理由：2018年9月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告管理的位于郑州市管城区城东路78号门面房，租赁期限3年，至2021年8月31日。首个租赁年度月租金68300元，自2020年9月1日起递增5%，合同对双方其他权利义务做了明确约定。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告本应依约在2018年12月5日前缴纳10月至12月租金204900元、物业费1200元，共计206100元，但被告仅缴纳20000元租金。为避免损失进一步扩大，原告于2018年12月26日单方解除合同，后被告经营所用桌椅餐具转让抵偿原告租金50000元，剩余租金至今未缴纳。原告为维护合法权益，故提起诉讼。孙国龙辩称，被告于2018年9月12日与原告签订的房屋租赁合同对租赁中的物业费收取未载明，房屋租赁期限是三年，从2018年9月1日至2021年8月31日，水费、电费未在合同中体现，都是交由原告收取，被告就电费收取存在异议，根据国家电网规定商用用电是0.68元，原告实际收取的是1.11元；136100元租金与实际不符，截至到2019年4月18日，实际应欠租金是49900元；不存在违约金，被告在积极还款，能够三个月不还也是在原告的同意下，原被告之间在租赁房屋使用期间，在物业费、电费、房屋租赁费多次争议、协商未果的情况下，被告未与原告达成给付房屋租金的结果，原告在2018年12月26日单方解除房屋租赁合同，使被告不能在房屋租赁合同正常履行期间使用房屋并造成损失。本院经审理认定事实如下：原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）于2018年9月2日签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁物业位于郑州市管城区城东路78号门面房南边第二至第三间，该房屋房产证记载的所有人为郑州百货大楼股份有限公司，甲方享有支配权或转租权，乙方对此明知愿意在此基础上租赁用于餐饮服务；租赁期限为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日；首个租赁年度月租金68300元，2020年9月1日租金开始递增5%，合同续期每两年在上一年基础上递增5%；租金采取预收的方式，每1个月为1个计费周期，乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金交付甲方；乙方逾期缴纳包含但不限于租金、水电费的，应向甲方支付逾期违约金，每日标准为应缴纳数额的1%，逾期达到15日，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；乙方需向甲方支付履约保证金80000元；乙方逾期支付租金及其他费用（包括但不限于水电费、冷暖费、燃气费等）超过15日的，甲方有权解除合同；因乙方原因导致合同解除的，乙方应当向甲方支付租赁期限租金总额的20%作为违约金。2018年12月19日，原告向被告发出催缴通知，载明被告应在2018年12月5日前缴纳10月至12月房租204900元、物业费1200元，现被告已缴纳20000元，剩余租金186100元经多次催要，被告未予缴纳，请被告在接到本通知之日起7日内缴纳剩余租金，逾期将解除《房屋租赁合同》。2018年12月26日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明被告欠原告租金186100元，原告一再催缴，被告未予缴纳，已构成根本违约，即日起解除双方的《房屋租赁合同》。被告于当日签收该《解除合同通知书》。原告于2019年4月17日出具《收到条》一份，载明收到城东路78号附3号原东北家常菜饭店所欠租金50000元。原告在庭审中陈述被告曾以押金80000元抵扣租金，并向原告支付过5000元租金，扣除已付租金后被告2018年10月至12月的未付租金和物业费共计51100元。原、被告均认可被告已支付2018年9月租金，2018年10月起的租金未支付完毕，被告于2018年12月26日停止使用涉案房屋。本院认为，原、被告于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告未按约定支付2018年10月起的租金，已构成违约。原告依据合同约定，于2018年12月26日向被告发出《解除合同通知书》，被告于当日签收，且于当日停止使用涉案房屋，故双方2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月26日解除。合同解除后，原告于2019年4月17日出具《收到条》载明收到租金50000元，双方对该金额无异议，且均认可系被告向案外人转让装修后抵扣的租金，但双方对该50000元转让给案外人的具体装修内容有异议，原告称转让内容为全部装修，被告称仅转让了可移动设备，硬装未转让，因双方均未提交原、被告之间就装修转让或处理的书面协议，且该装修转让的具体内容涉及案外人，故关于涉案房屋装修转让或处理的具体内容引发的纠纷，被告可另行起诉解决，本案中仅确认被告于2019年4月17日向原告支付了50000元租金。原告认可除上述50000元外，被告另支付过5000元租金，并以押金80000元抵扣租金，扣除已付租金后，2018年10月至12月期间，被告未付租金金额为51100元，其中包含物业费1200元；被告认可实际未付租金为49900元，但物业费1200元不应由被告承担。因双方《房屋租赁合同》中未明确约定应由被告向原告支付物业费，亦未约定物业费的收费时间及标准，故原告请求被告支付物业费1200元，本院不予支持，被告应向原告支付2018年10月至12月的租金49900元。原告请求被告支付违约金239050元，被告不予认可，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，现将违约金调整为50000元。原告请求超出部分，本院不予支持。被告辩称双方未约定物业费收取，与本院查明的事实一致，本院予以采信；被告关于电费收取的辩称，与本案没有关联性，本院不予采信；被告辩称截至2019年4月18日实际应欠租金是49900元，与本院查明的事实相符，本院予以采信；被告辩称不存在违约金、被告三个月未支付租金已取得原告同意、原告单方解除房屋租赁合同给被告造成损失，但未提交相应证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告孙国龙于本判决生效之日起十日内支付原告河南东方实业有限责任公司2018年10月至12月的租金49900元及违约金50000元；二、驳回原告河南东方实业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6927元，减半收取计3464元，由原告河南东方实业有限责任公司负担2542元，由被告孙国龙负担922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  罗国昌二〇一九年九月十二日法官助理吴楠书记员李滨