贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初3405号 原告（执行案外人）：金方洪，男，1969年9月17日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告（申请执行人）：桐梓县荣兴商联小额贷款有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇河滨南路荣兴大厦。 统一社会信用代码：9×××C 法定代表人：令狐荣栋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷文忠，系该公司工作人员。 第三人（被执行人）：桐梓县鑫豪房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇河滨北路。 统一社会信用代码：9×××B 法定代表人：简小飞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨再敏，系该公司工作人员。 原告金方洪与被告桐梓县荣兴商联小额贷款有限公司（以下简称荣兴公司）、第三人桐梓县鑫豪房地产开发有限公司（以下简称鑫豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案，依法适用普通程序审理，原告金方洪、被告荣兴公司的委托诉讼代理人殷文忠、第三人鑫豪公司的委托诉讼代理人杨再敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于桐梓县海校街道××村××期×号楼住房一套（房号1-22-1）的强制执行，并解除对该住房的查封；2、判决确认原告于2017年9月20日与第三人鑫豪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于桐梓县海校街道××州××楼××房归原告所有；3、判决鑫豪公司立即配合原告办理桐梓县海校街道××州××楼××房网签备案登记；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月20日出借给第三人借款30万元，并约定利息，第三人借款到期后无力偿还，便用其开发的××期×号楼1-22-1号住房一套折抵借款本息，双方于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定将上述住房出售给原告折抵借款本息，其相关税费由原告自行承担。2018年7月18日，第三人与被告荣兴公司因借贷纠纷一案涉诉，桐梓县人民法院作出（2018）黔0322执710号之二执行裁定书，将原告购买的桐梓县海校街道××州××楼××房予以查封，2019年1月，原告提出书面异议，并提供相关证据，被桐梓县人民法院作出的（2019）黔0322执异37号执行裁定书驳回，原告特提起诉讼。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，第三人应当协助办理网签备案登记，原告已依约定装修入住该房至今，依据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，原告取得的涉案房屋，未网签只是物权未设立，不影响合同效力，且原告无过错，另外，人民法院查封了温江理、梁正军房屋，与原告情形一样，后来法院解除了该二人的查封。为此，依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定，原告请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，涉案房屋在法院查封时原告没有占有使用，原告与第三人签订合同是以物抵债，没有实际支付购房款，不是买卖合同，没有转移财产所有权，所以合同未生效，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，在法院查封涉案房屋之前，第三人就以物抵债，不是被告所称的查封后才签订合同。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，第三人鑫豪公司（出卖人）与原告金方洪（买受人）签订合同编号为Z-201709-20的《商品房买卖合同》，约定原告以418894.4元价款购买第三人鑫豪公司开发的桐梓县九州豪苑二期第三座一单元二十二层一号房屋，房号为3-1-22-1，面积113.83平方米，预售许可证为遵义市房预证桐字（2014）第03号，约定于2018年6月30日前交房。2017年9月20日，第三人出具收条给原告，载明“今收到金方洪购买桐梓县九州豪苑二期3号楼一单元22层1号房（户室号1-22-1）购房款叁拾柒万贰仟元整，（372000.00元）”2018年5月15日，原告与第三人签订《桐梓县九州豪苑二期商品房交接确认书》，确认原告于当日从第三人处收到了九州豪苑二期3号楼1-22-1号房。原告为证明房款的情况，提交了原告与第三人于2017年7月10日签订的《偿还借款协议》，约定第三人向原告于2016年6月20日借款30万元，月利率2%，一年的本息372000元，因第三人无力偿还，用九州豪苑二期3号楼1-22-1号房折价418894.4元偿还借款，原告应补偿第三人46894.4元，第三条约定，双方同意该折抵的商品房暂不进行网签，以便原告处置该房，第三人收到原告应补的房款后，在五个工作日内为原告办理网签备案手续。签订协议后，原告没有补交房款，至今未办理网签手续。原告与第三人在庭审中均称原告所交372000元房款是抵工程款。本院在执行荣兴公司与鑫豪公司民间借贷纠纷一案中，于2018年7月18日作出（2018）黔0322执710号之二执行裁定书，查封了鑫豪公司开发的桐梓县九州豪苑二期三号楼包括1-22-1号房在内的15套房屋，原告称知道房屋被法院查封了，于2019年6月9开始装修被查封的房屋，于2019年6月19日入住，原告向法院提出执行异议，本院（2019）黔0322执异37号执行裁定书驳回了原告的异议。原告遂向本院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收条、借款协议、交接确认书、执行裁定书及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告金方洪与第三人鑫豪公司于2017年9月20日签订了《商品房买卖合同》，双方就鑫豪公司开发的桐梓县九州豪苑二期第三座一单元二十二层一号（3-1-22-1）房屋的买卖达成一致意见，该合同载明鑫豪公司获得了有关部门颁发的预售许可，本院认定《商品房买卖合同》合法有效，对被告关于《商品房买卖合同》无效的主张不予支持。原告诉状上称房款来源于民间借贷，并有《偿还借款协议》印证，而原告和第三人在庭审中称房款来源于工程款，本院认定收条上的房款来源于原告向第三人出借的30万元及按月利率2%元计算一年的利息。原告与第三人于2018年5月15日签订《桐梓县九州豪苑二期商品房交接确认书》，原告主张该房屋属于原告所有，并在明知法院查封房屋的情况下予以装修，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，3-1-22-1号房屋因未办理登记，物权未发生转移，仍由鑫豪公司享有物权，原告未享有该房屋的物权，原告请求法院判决该房屋归其所有，本院不予支持；原告与第三人在签订《偿还借款协议》时约定不办理网签，目的是便于原告处置房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，原告与第三人签订《商品房买卖合同》是以物抵债，没有网签的目的是为了将房屋变现，因此，本院对原告请求停止执行并解除查封的主张不予支持。原告与第三人签订房屋买卖合同，应当依照合同约定履行，现因法院对该房屋予以查封，客观上不能履行，因此，本院对原告请求第三人协助办理网签的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、原告金方洪与第三人桐梓县鑫豪房地产开发有限公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告金方洪的其他诉讼请求。 案件受理费100元由原告金方洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  韩庆均 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  梁隆琴 二〇一九年九月五日 书 记 员  张 野