上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7044号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海自豪文化传播有限公司，住所地上海市长宁区延安西路******。法定代表人：金佩英，常务理事。委托诉讼代理人：陈志清，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯栋，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海闿鑫资产经营管理有限公司，住所地上，住所地上海市宝山区牡丹江路**3B-18v>法定代表人：丁春馨，总经理。委托诉讼代理人：张家豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴伟文，上海普盛律师事务所律师。上诉人上海自豪文化传播有限公司（以下简称自豪公司）因与被上诉人上海闿鑫资产经营管理有限公司（以下简称闿鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初16210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人自豪公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清。上诉人自豪公司提前解除合同的原因在于上诉人自2018年2月9日接收房屋至3月31日发函提前解约期间，上海市长宁区XX道XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）上尚有案外人Z公司黄金城道分公司（以下简称Z公司）的营业执照仍注册登记未注销，上诉人无法登记注册及开展经营。根据合同特别约定，被上诉人闿鑫公司有义务协助上诉人办理公司营业执照，由于被上诉人未予协调解决，未履行合同约定的义务，故被上诉人违约在先。上诉人在2018年3月31日解约通知函中提到无法进行工商登记的问题；在2018年4月11日的解约通知函中更是明确因被上诉人未注销案外人的工商执照导致上诉人无法办理执照，且被上诉人未予回应或者答复，即与上诉人办理房屋交接手续，表明被上诉人认可上诉人的解约理由。事实上，案外人Z公司在上诉人与被上诉人协商解除合同期间注销了工商登记信息，但并不为上诉人与被上诉人所知，双方是在本案审理中才知晓案外人Z公司工商执照注销的时间，故不应以案外人Z公司的工商执照注销时间与双方解约时间大体相当来推断是被上诉人协调解决的。鉴于上诉人提前解除合同在被上诉人协调解决前租户工商登记注销之前，且双方签署《房屋退租交接确认书》应视为被上诉人认可上诉人提前解约的理由，双方对租赁合同解除协商一致，故上诉人要求提前解除合同不构成违约，被上诉人应返还上诉人已付租金和保证金。一审法院认定上诉人违约并判令上诉人承担违约责任有误，请求二审法院予以纠正。被上诉人闿鑫公司辩称，不同意自豪公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在签约时告知上诉人存在案外人Z公司的工商登记，且被上诉人在签约后积极协调解决，案外人Z公司在双方解约之前注销了涉讼房屋上的工商登记，被上诉人履行了合同义务，并无违约情形。上诉人在解约通知函中明确提前解除合同的原因是无法通过消防验收及经营战略调整，并不是无法办理营业执照；被上诉人与上诉人签订《房屋退租交接确认书》仅为房屋交接，并不代表被上诉人同意上诉人解约及解约理由，双方并非协商一致解约。根据合同约定，上诉人提前解除合同构成单方违约，应承担违约责任，即上诉人已付租金及保证金不予退还，一审法院所作认定是正确的。自豪公司向一审法院起诉请求：判令闿鑫公司立即返还房屋租金人民币（下同）420,000元、保证金420,000元、物业费21,200元及利息（以840,000元为本金，自2018年4月13日起按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。闿鑫公司提出反诉诉讼请求：1、请求判令确认自豪公司向闿鑫公司实际支付的租金、保证金、物业费不予退还；2、请求判令自豪公司赔偿闿鑫公司装修费损失100,000元、中介费60,000元、律师费25,000元。一审法院认定事实：2018年2月8日，自豪公司（承租方、乙方）与闿鑫公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区XX道XX号XX室，面积为530平方米的商业房屋（建筑面积约530平方米）出租给乙方作为舞蹈类、教育培训经营使用。在该合同签订之前乙方已充分了解知晓商业经营可行性及经营中所需的证照等并已向相关部门进行了咨询，一切手续和相关费用均由乙方自行解决。甲方负责提供已有（已办妥）的资料（或手续），对此乙方已了解并确认同意。甲方协助乙方办理公司营业执照，如因甲方之前租户问题导致的乙方营业执照注册出现问题，由甲方协调解决。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述使用用途。如乙方需要对租赁房屋内的墙体、水、电等建筑和设施进行改造、装潢或扩容，必须事先征得物业管理处和甲方同意后方可实施（严禁破坏主体结构），一切费用均由乙方承担。租赁期限为自2018年3月1日始至2024年2月28日止。交房日期2018年3月1日，以实际交房日期为准，不晚于2018年3月1日。2018年3月1日至2018年3月31日为租赁免租期。涉讼房屋月租金为140,000元/月（含发票）；物业费为10元/平米/月（含发票）。租金每二年递增8%（月租金）。租金每3个月为一个支付周期，先支付后使用。为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签订该房屋租赁合同的同时支付给甲方相当于3个月的租金420,000元作为保证金，甲方在收到保证金后应开具书面收据给乙方。该房屋租赁期满或按8-4款终止合同时，乙方应在5天内将所有添置的可移动的设备物品搬出租赁房屋，并付清所有应付费用（包括但不限于租金、电费、水费、天燃气费、物业管理费等），且在该房屋租赁期满后10天内，乙方应将注册于该房屋的营业执照变更地址或注销。在房屋租赁期满的情况下。上述工作完成之后5个工作日内，乙方提供原始收据,甲方将乙方保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除,不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、天燃气、通讯、设备等费用由乙方自行承担。乙方未经甲方同意，对该房屋进行改善、增设他物或分割的，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。乙方因使用需要，在不得变动房屋建筑主体和承重结构的前提下，可以对承租房屋进行分隔、装修、装饰以及增添和更换装置和设备，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。乙方在装修时应按规定办理包括但不限于消防、环保、治安、卫生等有关部门的一切手续，并征得有关部门的许可方可施工。若有违章，乙方应承担全部责任。在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保所有必要的执照、批准或许可证等在租赁期内完全有效，及在各方面均符合所有必要的执照、批准或许可证等的规定；并且，乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关工商行政管理等行政法律及规章。否则，视为乙方违约，并且乙方将承担因此所造成的一切责任和后果。乙方应按时、足额支付租金、水电费、物业费等各类应付款，如逾期或不足额支付，每超过一天则乙方每天按欠额的千分之五支付违约金。（8-3）租赁期内，未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构或损坏房屋的；逾期或不足额支付租金、水电费、物业费等任何应付费用超过15天的，甲方有权终止合同……（8-4）如果乙方由于经营决策等因素，乙方要求提前终止本合同，须提前2个月书面通知甲方，并结清乙方因经营产生的所有费用，包括但不限于公用事业费等。甲方已收乙方的租金及保证金不予退还。因乙方提前撤场造成的所有纠纷由乙方自行承担。如果由于甲方各种原因，甲方提出提前终止合同并收回该租赁物业的，须提前2个月书面通知乙方。甲方收回房屋后，如乙方未对房屋结构等造成损坏并付清相关承租期内费用的，则甲方将乙方所缴纳的保证金双倍退还给乙方；如乙方对房屋结构等造成损坏的并有任何欠费的，则甲方有权在保证金中先行扣除相关费用后再将剩余费用退赔给乙方。乙方须提供原始保证金收据。租赁合同因租赁期满或按8-3款或按8-4款终止合同后，乙方应在合同终止之日起5天内将属于乙方的可以移动的设备物品搬出该房屋；乙方的装修、装潢及固定设施（包括但不限于门窗、水、电管线，照明、卫生设施，墙体隔断等一切设施）均应完好无损地无偿交给甲方……。2018年2月9日，自豪公司、闿鑫公司签署《房地产起租交接书》，确认闿鑫公司已将涉讼房屋及附属设施设备交付给自豪公司，符合租赁合同所规定的交付时间、条件及标准，自豪公司同意接受。其中，物业管理费载明“3月1日起由乙方（即自豪公司）支付”。2018年3月20日，闿鑫公司向自豪公司出具了发票及收据，载明收到自豪公司支付的2018年4月1日至6月30日的租金420,000元、2018年3月1日至6月30日的物业费21,200元、保证金420,000元。2018年3月31日，自豪公司向闿鑫公司发送了一封《关于提前解除租赁合约商函》，主要内容为：因租赁场地客观条件不符合活动需求，且有未来登记办证之考量，在咨询过相关专业人士意见后，自豪公司认为涉讼房屋无法满足原租赁目的，故调整经营策略，将全部搬迁移出。自豪公司现以书面形式向闿鑫公司提出解除租赁合同，自豪公司将在2018年3月31日前，从涉讼房屋撤离，并清空自豪公司方所有设备器具。2018年4月8日，闿鑫公司回函自豪公司表示：1、闿鑫公司认为涉讼房屋不存在任何出租瑕疵，不认同自豪公司作出的“场地客观条件不符合活动需求”的论断；2、提前解约事宜应当按照双方于2018年2月8日签署的《房屋租赁合同》相关条款予以解决。2018年4月11日，自豪公司回函闿鑫公司，主要内容为：涉讼房屋交付至今，前承租人的工商证照仍旧存续，期间自豪公司工作人员曾多次要求闿鑫公司予以解决，然闿鑫公司一直未能按合同涤除前承租人的工商证照，导致自豪公司无法办理营业执照，亦无法开展经营，给自豪公司造成重大损失，故自豪公司已依法解除与闿鑫公司的租赁合同。自豪公司再次通知闿鑫公司，自豪公司已于2018年4月11日搬迁清空涉讼房屋内的所有属于自豪公司的器械设备，全面移出撤离涉讼房屋，请闿鑫公司于2018年4月12日下午2时安排工作人员至涉讼房屋所在地与自豪公司工作人员办理交接手续及返还租金、押金等相关费用事宜。2018年4月20日，自豪公司、闿鑫公司签署《房屋退租交接确认书》，载明：2018年3月31日，自豪公司当天搬迁清空租赁物内的所有器械设备，使租赁房屋符合交还条件，双方签订本交接确认书完成房屋交接手续，双方所有物品均交接完毕。另查明，2017年4月27日，案外人Z公司注册成立，公司注册登记地址为涉讼房屋。2018年3月29日，税务机关出具《清税证明》，证明Z公司已结清所有税务事项。2018年4月11日，上海市长宁区市场监督管理局发出《准予注销登记通知书》，准予Z公司注销登记。庭审中，自豪公司陈述，闿鑫公司向其交付的的是带简单装修的房屋，其于2018年3月1日接手后将原有装修拆除，重新装修过程中发生了停工。闿鑫公司陈述，由于自豪公司在未与物业签订装修管理协议的情况下私自施工，将原有的豪华装修拆除，闿鑫公司需要将房屋恢复原状，反诉诉请的装修费损失10万元即由此而来，涉讼房屋已于2018年6月4日另行出租给案外人。双方因各执己见，致调解不成。一审法院认为，自豪公司、闿鑫公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，自豪公司在签约之前应当充分了解知晓商业经营可行性及经营中所需的证照等，并向相关部门进行咨询；如因之前租户问题导致的自豪公司营业执照注册出现问题，由闿鑫公司协调解决。现自豪公司以闿鑫公司拒绝协调处理前租户营业执照问题为由解除合同，然从自豪公司发送的《关于提前解除租赁合约商函》记载内容可以看出，自豪公司提前解除合同实际系出于自身经营策略调整之考量，且自豪公司并未提供充分证据证明闿鑫公司在自豪公司营业执照注册出现问题时拒绝协调或不予配合。相反，根据工商登记信息显示，实际上案外人Z公司在自豪公司与闿鑫公司交涉过程中即已注销登记。因此，在双方未协商一致的情况下，自豪公司提前解除合同的行为构成违约，应承担违约责任，闿鑫公司已收自豪公司的租金、保证金依约可不予退还。闿鑫公司反诉要求没收自豪公司的已付租金、保证金，法院予以支持。自豪公司、闿鑫公司于2018年4月20日进行了退租交接，双方签订的租赁合同在该日已实际解除，自豪公司应当支付2018年3月1日至4月20日期间的物业费8,833.33元，剩余的已付物业费12,366.67元闿鑫公司应予退还。自豪公司要求没收全部物业费，没有合同依据，法院不予支持。至于自豪公司要求闿鑫公司支付应返还租金及保证金利息的请求，因缺乏依据，不予支持。对于闿鑫公司要求自豪公司赔偿装修费损失10万元的反诉请求，因合同约定房屋返还时遵循现状交还的原则，闿鑫公司在《房屋退租交接确认书》中亦已明确租赁房屋符合交还条件，故闿鑫公司的该项反诉请求不予支持。关于闿鑫公司反诉主张的中介费、律师费，并无相关合同约定，亦非必然发生的费用，一审法院认为闿鑫公司已经主张没收的租金、保证金足以弥补其损失，故闿鑫公司要求自豪公司支付中介费、律师费的请求难以支持。一审法院据此判决：一、上海闿鑫资产经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海自豪文化传播有限公司就上海市长宁区XX道XX号XX室商业房屋支付的物业费12,366.67元；二、上海自豪文化传播有限公司向上海闿鑫资产经营管理有限公司就上址房屋支付的租金420,000元、保证金420,000元不予退还；三、驳回上海自豪文化传播有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回上海闿鑫资产经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费4,831元，由上海自豪文化传播有限公司负担。本诉案件受理费12,422元，因适用简易程序减半收取计6,211元，由上海自豪文化传播有限公司负担6,156.42元，上海闿鑫资产经营管理有限公司负担54.58元。反诉案件受理费2,000元，由上海闿鑫资产经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人自豪公司与被上诉人闿鑫公司于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方应当按约履行各自的合同义务。本案争议焦点在于上诉人提出解除合同的原因及理由是否正当，双方是否合意解除合同的问题。本院认为，上诉人2018年3月31日向被上诉人发出《关于提前解除租赁合约商函》，在该份解约通知函中明确出于上诉人自身的经营调整等原因。至于上诉人称其在该份解约通知函中写明系被上诉人未协调解决案外人注销工商登记的原因，然上诉人在该份解约通知函中表述的内容是“且有未来登记办证之考量”，并不明确包含上诉人所称的系被上诉人原因导致其无法办理营业执照之意思表示。上诉人以被上诉人未履行合同约定的协调案外人注销工商登记之义务为由认为其解约理由正当的上诉意见，本院难以采纳。同时，根据已查明的事实，案外人Z公司在双方办理退租手续期间注销登记，因上诉人并无证据证明被上诉人存在未履行协调案外人注销工商登记的合同义务之情形；同时，双方于2018年4月20日签署《房屋退租交接确认书》应为被上诉人同意上诉人交还房屋而办理的退租手续，在确认书中也无表达合意解除合同的内容，故在被上诉人不确认双方合意解除合同的情况下，该份确认书并不具有确认双方合意解除合同的法律效力。据此，上诉人提出提前解除合同的要求，构成单方违约，应承担相应的违约责任。根据双方在合同中的约定，上诉人一方要求提前终止合同，被上诉人已收的租金及保证金不予退还。基于被上诉人在一审审理中提起反诉，要求没收上诉人已付租金、保证金，因符合合同约定及查明认定的事实，故一审法院予以支持并无不妥，本院予以认同。上诉人以双方之间系合意解除合同为由要求被上诉人退还已付租金、保证金，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人自豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,312.84元，由上诉人上海自豪文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年九月二十九日书记员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……