四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2372号 上诉人（原审被告）:袁海清，男,1976年11月18日出生,汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：熊敏，四川忠敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗洪钊，四川忠敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南部县亿联置业有限公司,住所地：四川省南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线**。 法定代表人：王运浩。 被上诉人（原审原告）：南部县亿川商业运营管理有限公司,住所地：四川省南充市南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线**。 法定代表人：陈继阳。 二被上诉人委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。 上诉人袁海清因与被上诉人南部县亿联置业有限公司（以下简称亿联公司）、南部县亿川商业运营管理有限公司（以下简称亿川公司）房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 袁海清上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回两被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。1.一审将两个诉合并审理错误。上诉人分别与亿联公司、南部县亿联物业管理有限公司（以下简称亿联物业公司）签订《商铺经营合同》、《物业管理合同》。两个合同主体不同，法律关系各异，属于两个独立的诉讼标的，不能一并受理与裁判。一审法院认为案涉房屋租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷都为合同之诉，进行合并审理并判决上诉人支付租赁费、管理费等不当。2.一审判决超诉讼请求范围。被上诉人在一审中未主张解除物业管理合同，但一审法院却判令解除《商铺租赁管理经营合同》等。同时，被上诉人也未主张不退还履约保证金和收取逾期租赁费，一审法院却判决上诉人不退还履约保证金并收取逾期租赁费，严重违背“不告不理”原则。二、一审法院认定事实错误。1.市场租赁条件未成就。（1）租期应从市场全面正式营业之日起计算。亿联公司在招商广告中明确有36个月的免租市场培育期并投入亿元资金培育市场。据此说明需先从市场培育期过度为试营业后，再过度到全面正式营业。如今被上诉人出尔反尔，违背邀约承诺。被上诉人应举证证明正式营业的时间。否则，应不认定其主张。被上诉人没有正式的开业典礼表明已开业，仅以2014年5月25日的个别商户参与的活动优惠为由说明已全面正式营业，不符合商业惯例。被上诉人举办的“2014南部亿联•首届建材家装博览惠”，系基于培育、炒作该市场，用以达到其卖房盈利的目的，而非试营业,且被上诉人在活动当时均未表述本次活动是试营业还是正式开业，对于租期的起算时间只字未提。被上诉人于2016年12月16日向上诉人所发的通知中写明的起租时间2014年1月9日，系被上诉人单方书写，无事实依据。一审判决本院认为部份中“上诉人未在通知的期限办理，应当视为对通知所附《商铺租赁交费明细表》的确认”，虽认定上诉人已默示起租时间，但默示只有在法律规定或当事人有约定的情况下才适用，故本案不应适用默示的相关规定。一审法院仅以被上诉人单方的事后通知为依据，片面认为全面营业时间以2014年5月25日起算的观点不成立。（2）市场不符合全面正式营业的标准与条件。本案缺乏市场登记注册证、工程验收合格证、消防验收合格证、环境评价合格文件以及交通、物流设施。（3）被上诉人违反承诺。被上诉人为培育案涉市场，在招商时承诺：商户先入驻免租金、打造川东北物流园、提供货物仓库等各种大量优惠政策……诱使上诉人与之签订意向不明的经营合同，致使上诉人投入大量的人力、物力、财力装修店面。被上诉人现以市场早已开始正式营业为由向上诉人主张租金，并野蛮地采用拉闸关电等方式迫使商户与之签订不平等的补充协议。三、解除本案合同无法律依据。（1）上诉人未付租金的原因。上诉人在起租条件未成就的情况下未给付租金，是基于不安抗辩权的合理期待行为。（2）本案应作出利于上诉人的解释。本案合同是被上诉人拟制的格式合同，对合同条款产生争议，应作出有利于上诉人的解释。（3）解除权已过除斥期间。被上诉人从未向上诉人主张解除权，且其行使解除权的期间已过，一审判决支持被上诉人已消灭的解除权违法。（4）解除合同对上诉人不公平。上诉人为市场人气的提升做出了贡献，被上诉人在人气渐长后让商户失去经营机会极不公平。 亿联公司、亿川公司答辩称，一审程序合法。一、本案与生效判决查明的事实一致。案外人邓黎、梁小青各与本案的两被上诉人的房屋租赁合同及物业服务合同纠纷案，已经一审法院及南充市中级人民法院审结。该审结的两案与本案的基本事实一致，且所涉事实已被两级法院反复查明，在没有新的事实和证据的情况下没有发回重审的必要。否则，会对被上诉人的实体权利造成极大损害。同时，本案上诉状中载明的事实和理由没有发回重审的理由。二、案涉标的均源于租赁合同。各方签订的《商铺租赁合同》既涉及租金的约定又涉及物业管理费的约定。诉讼实质仍为解决同一合同纠纷，一审法院将此作为一个案件处理有法律依据。三、一审关于试营业时间点认定正确。合同约定的“该区域”即建材市场A区。各区域功能独立、区位独立，营业状态互不干扰，地理位置又相互独立，各区建设时间不同、没有统一开业的必要性，且业主委托经营管理的时间和企业基本生存的需要都决定了不可能等待各区均开业才收取租金和管理费。 亿联公司、亿川公司一审起诉请求：1.依法解除双方于2013年6月13日签订的《商铺租赁管理经营合同》，并判令袁海清立即腾退搬离建材城A区11幢4、5、20、21号租赁房屋；2.判令袁海清立即向亿联公司、亿川公司支付欠付租金122918元及物管费15699元，并支付资金占用期间利息；3.判令袁海清承担违约金。 原审查明，2013年6月13日，亿联公司（甲方）、亿川公司与袁海清（丙方）签订《商铺经营合同》，约定甲方将其位于四川省南部县奥体路8号中国南部五金机电城（以下简称五金机电城）A区11幢4、5、20、21号商铺，总建筑面积343.2平方米，租赁给丙方经营卫浴，租赁期限共36个月，起租时间从该区域试营业之日起算租期；租金标准：一层定价租金27.48元/月/平米，折后租金16.48元/月/平米。二层定价租金17元/月/平米，折后租金10元/月/平米。租赁费用：合同期内每年租金：54507元3.其他费用:物业管理费定价3元/月·m2，优惠后单价1元/月·m2；丙方于2013年8月13日前支付一年物业管理费4118元，大写：肆仟壹佰壹拾捌元整。经营保证金每间500元，合计为2000元。本合同到期，丙方可享受18个月免租金使用期限，其余费用正常缴纳。丙方有优先承租权，续租所有费用在原定价基础上每年递增8%，并于合同到期前3个月先一次性支付1年商铺租赁费和相关费用。租金支付:丙方于2013年9月1日前支付第一年租金54507元。丙方于从该区域试营业之日起第二年提前一个月支付第二年租金54507元。丙方于从该区域试营业之日起第三年提前一个月支付第三年租金54507元。物业费支付:丙方于2013年9月1日前支付第一年物业管理费4118元。丙方于从该区域试营业之日起第二年提前一个月支付第二年物业管理费4118元。丙方于从该区域试营业之日起第三年提前一个月支付第三年物业管理费4118元。经营保证金支付丙方于2013年6月13日前支付经营保证金2000元。甲、乙、丙三方的权利和义务:乙方有权根据《中国南部五金机电城商业运营管理公约》所赋予的权利制定相关市场运营管理办法，对丙方的经营管理行为进行监督管理。乙方有权代收商铺租赁费；收取市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用。丙方须严格遵守乙方的统一装修时间、统一开业时间和统一营业时间规定，不得无故停业或推迟营业；否则乙方有权解除合同，经营保证金不予退还。…丙方违反《中国南部五金机电城商业运营管理公约》中涉及合同解除事项，乙方有权单方解除合同。租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担：丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。丙方未在规定的时间进场装修、铺货、开业营业的。违约责任…租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金，…未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用的。 同日，亿川公司（甲方）与袁海清（乙方）签订了《中国南部五金建材城商业运营管理公约》和《中国南部五金建材城物业管理服务合同》。其中，管理公约约定：商户应确保按管理公司的规定时间装修、铺货、统一开张营业；商户如需超时经营，必须于当日上午前向管理公司提出书面申请，经管理公司同意后提供相关服务；严格按照建材城统一的营业时间经营，未经管理公司同意擅自推迟开市或提前收市，每周累计超过7小时者，商户应向管理公司作出合理解释，连续3周以上即责令停业整改。管理服务合同约定：乙方按商铺经营合同的约定交纳物业管理费、经营管理费及经营保证金，如甲方合理地调整物业管理费，甲方根据修订后的物业管理费标准，以书面形式通知乙方缴纳；本合同期满后，如乙方已缴清全部物业管理费及其他应缴费用，并无违约行为。甲方在期满后将乙方的经营保证金如数（无息）退回乙方。如乙方有未清缴费用的，甲方将按经营合同约定的欠费违约条款处理；乙方不得因履行经营合同出现争议而拒绝交纳物业管理费或拒绝履行本合同的其他条款；乙方保证按照装修期的约定按时完成合格装修，按时开业；乙方应遵守中国南部五金建材城开业时间和营业时间规定；如乙方延迟缴纳物业管理费、经营管理费、水电费及其他应交的费用，从延迟之日起，甲方将按日加收当日所欠金额总额3%的滞纳金。乙方如逾期15日不交物业管理费、水电费等应缴之费用，甲方有权采取向乙方租赁的商铺停水、停电等措施，追究乙方的违约责任，并要求乙方以应缴而未交款总额的10%/天向甲方支付违约金；本合同随乙方与甲方的经营合同及相关补充协议的解除或终止而相应解除或终止。 合同签订后，袁海清按约交纳租金34507元、物业管理费4118元、经营保证金2000元。 2013年2-4月，第三人李明顺、张贞雄、李娜（甲方）将其购买亿联公司（乙方）开发的中国南部五金建材城A区11幢4、5、20、21号商铺分别委托亿川公司经营，均约定“委托经营管理10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止。委托期限前3年，为了共同培育市场，在此期间甲方自愿放弃该商铺的收益权，乙方在此期间无需向甲方支付租金等任何费用。…”。 2013年10月，袁海清在《商铺交楼流转表》业主签章栏签名，并在亿川公司提供的《装修申报表》业主栏签名。次日，袁海清在《交房验收单》业主签字栏签名，并作为乙方与装修管理方签订了《装饰装修管理服务协议》。 2014年5月10日，袁海清在《商家承诺书》的承诺人栏签名，该承诺书载明：亿川公司，根据你方对“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动的要求，我经营的品牌作以下承诺：信誉承诺、价格承诺、质量承诺、服务承诺… 2014年5月25日，亿川公司在五金机电城举办了首届“建材家装博览惠”活动。 2016年11月28日，亿川公司市场管理服务中心向袁海清发出《缴费通知单》，载明：袁海清商户，你好！感谢您长期以来对市场管理工作的支持与理解，你位于A区11幢4、5、20、21号商铺的租金、物业管理费已经到期，请缴纳2014年10月10日到2016年10月9日租赁合同周期内第2、3年的费用。为了便于后期合同的正常履行，请您在接到通知后的7个工作日内交清相关费用。交纳地址：A区A3栋三楼市场运营部财务室。 2016年12月16日，亿川公司向袁海清发出《通知》，载明：袁海清先生，你于2012年6月13日与我公司签订了五金建材城A区11幢4、5、20、21号商铺的租赁合同，2013年9月6日办理了进场手续营业至今。其间，你仅交纳了第一年的租金34507元、物业管理费4118元，合同期内经营保证金2000元。合同约定租36个月，送12个月，其他基本约定见本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》。2016年11月28日，我公司先后发给你了《缴费通知单》，通知你7个工作日内到我公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清租金等相关费用；2016年12月6日，我公司工作人员先后又上门通知你到公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清相关费用，但你至今仍未与我公司办理。现经我公司研究决定特通知你户：务必在2016年12月22号17点到我公司运营部协商确认《商铺租赁管理合同》相关内容，若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年1月9日，终止时间为2018年7月8日止，你应交所欠第二、第三交费周期内租金等各种费用共计130690元，请你务必在2016年12月30日前交清。该通知所附《商铺租赁交费明细表》载明的内容为： 合同基本信息 商户姓名袁海清经营品牌赛唯雅位置A11-1/2F房号4/5/20/21合同签约时间2013-6-13办理进场装修手续时间2013-9-6进场经营累计天数合同面积343.2测绘面积330.28面积差12.92租金定价22.24租金折后13.24物管费定价3优惠后定价1物管费支付比例100%租期36免租期18起租时间自该区域试营业之日起（2014-1-9）终止时间2018-7-8合同约定年租金54507合同约定年物业管理费4118经营保证金2000交费方式年交已交租金34507已交物业管理费4118已交经营保证金2000交费信息 计费周期起止时间租金/元物业管理费经营保证金应交费合计已交费合计差额收费时间收款人状态第一年2014.1.9 -2015.1.852475396320005843840625-178132013.6.13未付清第二年2015.1.9 -2016.1.852475396356438-17813-74251未付清第三年2016.1.9 -2017.1.852475396356438-74251-130690未付清第四年2017.1.9 -2018.1.8免租期39633963-130690-134653未付清第五年2018.1.9 -2018.7.8免租期19821982-134653-136635未付清说明1、第四、五年物业管理费暂按每平米每月1元计，实际收费按照当期市场定价计，但不低于1元；2、交费时间提前一个月于下一计费周期的起始日；3、以上明细经双方确认，签字生效；4、参与了2014年5月25日中国南部五金建材城“首届建材家装博览‘惠’”。袁海清至今未在该明细表商户签名栏签字。 2017年10月16日，亿川公司向袁海清发出《商铺租金缴纳通知书》，载明：尊敬的袁海清商户朋友,你好!您于2013年6月13日与我公司签订了五金建材城A区11幢商铺的租赁管理合同，于2013年9月6日办理了进场装修手续营业至今。其间，您仅交纳了第一年的相关费用（包括：租金和租赁保证金以及物业管理费）。2016年11月28日至今，我公司先后多次通过书面方式向您发放《缴费通知单》，您均以各种理由要求暂缓缴纳租金。现最后一次敦促您，请您于2017年10月31号17点前到我公司运营部确认《商铺租赁管理合同》相关内容并交清欠缴租金等相关费用，若在上述期限内再次拖欠租金等相关费用，除加收利息以外，我司将通过法律途径解决，因此造成的经济损失与后果将由您自行承担。请商户朋友认真考虑我方意见，避免不必要的损失和麻烦。让我们全体员工以饱满的热情、优质的服务、敬业的态度为您的事业更加努力而服务。感谢您对我们工作的支持与信任，我们期待您的到来。特此通知。 2018年5月4日，亿川公司向袁海清发出《缴款通知书》，载明：尊敬的袁海清商户朋友，您好！你于2013年6月13日与我公司签订了五金建材城A区11幢的租赁合同，2013年9月6日办理了进场手续营业至今。2016年11月28日至今，我公司先后多次口头或书面形式向你催收相关费用，你均以各种理由要求暂缓缴纳。现再次敦促你，请于2018年5月7号17点前到我公司运营部确认《商铺租赁管理合同》相关内容并交清租金等相关费用，若在上述期限内再次拖欠租金等相关费用，除加收利息以外，因你方拒绝履行合同，我司采取收回商铺、腾退房屋、解除租赁合同等措施予以解决，因此而造成的经济损失与后果将由你方自行负责。 亿川公司提交的书面意见尾部，亿联物业公司确认案涉物业管理费其已转让与亿川公司。 原审认为，亿联公司和亿联物业公司与袁海清签订的《中国南部五金机电城商铺经营合同（五年）》以及亿联物业公司与袁海清签订的《中国南部五金机电城商业运营管理公约》和装修管理方与袁海清签订的《装饰装修管理服务协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点如下，分别分析认定如下： 亿川公司是否本案适格主体 案涉合同中虽有亿联物业公司名称，但合同尾部系加盖亿川公司印章，且亿联物业公司确认案涉物业管理费其已转让与亿川公司，故亿川公司应当认定是《中国南部五金机电城商业运营管理公约》、《中国南部五金建材城物业管理服务合同》合同相对方，其有权主张权利。本案中，2013年9月13日，袁海清在亿川公司提供的《商铺交楼流转表》、《装修申报表》、《交房验收单》、《装饰装修管理服务协议》业主栏签名，并于2014年5月10日向亿川公司举办的“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动作出承诺，且至2016年11月28日起，亿川公司多次向袁海清发出《缴费通知单》等，能够证明袁海清知晓提供物管服务的亿联物业公司将其享有的权利已转移给亿川公司，亿川公司也履行了通知义务，同时，本案中的债权转让并没有致使债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务人履行债务的负担，也没有损害袁海清的利益。故亿川公司是本案的适格主体。 二、亿联公司与亿川公司的不同诉求能否合并审理 本案中虽亿联公司主张的是租赁费，亿川公司主张的是物业服务费，系两个不同的法律关系，但二者的诉讼标的是同一种类，都为合同之诉，且为同一合同的当事人，合并审理不违反法律的禁止性规定，受诉人民法院都有管辖权，而且合并审理不会给当事人及法院带来不便，有利于提高审判效率，减少当事人诉累。故袁海清抗辩将不同的两个法律关系诉请法院一案裁判不当的理由不能成立，不予采纳。 三、案涉《商铺经营合同》约定的起租条件是否成就 当事人对案涉合同涉及统一装修时间、统一开业时间、统一营业时间和市场培育期及区域试营业之日理解有争议，根据合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故：对于统一装修时间，由于亿联公司和亿川公司与各业主签订《商铺经营合同》的时间不同，装修时间进行统一会损害部分业主的权益，对此，各业主的商铺经营合同中虽约定了装修时间，但存在不一致，且部分业主在装饰装修管理服务协议中对装修时间进行了合意变更，故统一装修时间事实上没有得到切实履行，但装修时间是否统一并不对本案处理结果产生影响；对于统一开业时间，合同并没有约定，综合案件实际，统一开业时间应指正式营业时间；对于统一营业时间，结合其他合同的约定，认定为开市和收市时间的统一，目的便于管理；对于市场培育期，属于亿川公司与房屋所有人签订返租协议中约定，即委托期限前3年（即2013.5.1-2016.5.1）为共同培育市场，公司无需向所有人支付租金。该约定实质是对房屋所有人回报的约定，属于当事人在法律规定的范围内对自己民事权利的有权处分，不在亿川公司与承租人之间产生效力，故不能将此市场培育期与本案的试营业混同。本案中，试营业时间没有约定，虽其他业主约定“中国南部五金机电城A区统一试营业时间为于2013年5月1日开业”，但案涉房屋交付时间为2013年10月，同时约定了装修时间，由此，本案的试营业时间不能认定为2013年5月1日。2014年5月25日，原审原告举办“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动时，涉案十二户业主和其他业主均开业经营，即此时应为前述所称的统一开业，也为正式开业，试营业时间应该在之前，从《缴费通知单》载明的内容看，袁海清试营业时间为2013年10月10日，但原审原告2016年12月16日向袁海清发出的《通知》又载明起租时间为2014年1月9日，在袁海清不能提供试营业时间的基础上，根据对于己不利的事实明确表示承认的认定原则，认定试营业时间为2014年1月9日。 同时，原审原告于2016年11月28日就开始催款，并在通知书上载明“若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年1月9日，终止时间为2018年7月8日止”，袁海清未在通知的期限办理，应当视为对通知所附的《商铺租赁交费明细表》的确认。袁海清至今不支付租金及管理服务费，显属违约，经原审原告催收后，仍不履行支付义务，依约应承担相应的违约责任。合同约定“未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，故原审原告主张解除合同，符合法律规定及双方合同约定，予以支持。 原审原告在自制的《商铺租赁交费明细表》中载明袁海清租赁房屋的合同面积与测绘面积多出12.92平方米，故应以测绘面积计算租赁费和物业服务管理费。经审查，原审原告提供的《商铺租赁交费明细表》中载明的租金及物业管理费已按测绘面积进行的计算，予以确认。由此，2014年1月9日至2018年7月8日期间，袁海清欠付的租赁费为：54507元×3年-已交租金34507元=129014元；袁海清欠付的管理费为：3963元×4年+1982元-已交物管费4118元=13716元。关于原审原告主张的违约金及资金占用利息，系基于不同性质、不同基础、不同法律依据提出的指向不同的利益主张。违约金主张基于合同明确约定而提出，而资金占用利息损失则基于法定孳息和实际损失提出。依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，二者相互独立、可并存且不重合。合同约定“租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担；丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。”、“租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，袁海清交纳的经营保证金1000元不应退还，仍需承担租赁费、物业管理费总和10%的违约金，即（129014元+13716元）×10%=14273元。资金占用利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算。 综上所述，原审原告的诉讼请求，予以部分支持，袁海清的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除亿联公司和亿联物业公司与袁海清于2013年6月13日签订的《商铺租赁管理经营合同》及相关附属合同； 二、袁海清于本判决生效之日起十日内返还亿联公司位于四川省南部县奥体路8号中国南部五金机电城A区11幢4、5、20、21号商铺； 三、袁海清于本判决生效之日起十日内支付亿联公司租赁费129014元和逾期租赁费（逾期租赁费的计算方法：以年租金54507元递增8%为标准，从2018年1月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金20000元为基数，从2014年1月9日起；以本金54507元为基数，从2015年1月9日起；以本金54507为基数，从2016年1月9日起；以逾期租赁费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 四、袁海清于本判决生效之日起十日内支付亿川公司管理费13716元和逾期管理费（逾期管理费的计算方法：以年管理费3963元为标准，从2018年7月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金3808元为基数，从2015年1月9日起；以本金3963元为基数，从2016年1月9日起；以本金3963元为基数，从2017年1月9日起；以本金1982元为基数，从2018年1月9日起；以逾期管理费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 五、亿联公司、亿川公司对袁海清向其交纳的履约保证金3500元不予退还； 六、袁海清于本判决生效之日起十日内支付亿联公司、亿川公司违约金14273元； 七、驳回亿联公司、亿川公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3072元（减半收取1536元），由袁海清负担。 袁海清在本院审理中将“改判驳回两被上诉人的一审全部诉讼请求”变更为“发回一审法院重审”。 二审查明：亿联公司在与袁海清订立《商铺租赁管理经营合同》时向袁海清收取诚意金20000元，后既未退还袁海清，也未抵减本案欠款。 本院认为，各方当事人二审中争议的焦点问题如下： 一、关于一审审理程序是否正确的问题。首先，对于可否合并审理的问题。《商铺经营合同》既对租赁的相关事宜进行了约定，又对物业管理费的收取进行了约定。一审法院将房屋租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷一并审理，实为解决当事人在履行《商铺经营合同》中发生的纠纷，程序并无不当。其次，关于是否超诉讼请求判决的问题。第一，与《商铺经营合同》相关的附属合同是对《商铺经营合同》约定的细化，若《商铺经营合同》解除，相关附属合同不予解除已无实质意义，自然应当予以解除。亿联公司与亿川公司请求解除《商铺经营合同》，一审法院判决解除《商铺经营合同》及相关附属合同并不存在超诉讼请求判决的问题。第二，《商铺经营合同》约定，未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天的，承租方承担违约责任的方式之一就是保证金不予退还。亿联公司与亿川公司起诉请求判决袁海清承担违约责任，一审判决亿联公司与亿川公司对袁海清交纳的履约保证金3500元不予退还，并未超过亿联公司与亿川公司的诉讼请求。综上，袁海清上诉称一审程序错误缺乏依据。对其要求发回重审的主张，本院不予支持。 二、关于合同约定的支付租金条件是否成就的问题。对于如何确定租金起算时间的问题，案涉《商铺经营合同》约定“起租时间从该区域试营业之日起算”。《商铺经营合同》对“该区域试营业”没有定义，按照合同文义不能准确界定，应结合合同签订目的与现有证据及日常生活经验综合进行判断。2014年5月25日，亿川公司通过举办“2014南部亿联.首届建材家装博览惠”活动，向众多经营者及消费者表明市场已全面正式营业。故试营业时间应该在之前。虽根据亿川公司于2016年11月28日向袁海清发出《缴费通知单》载明内容“请缴纳2014年10月10日到2016年10月9日租赁合同周期内第2、3年的费用”可知，租金的起算时间为2013年10月10日；但亿川公司在之后于2016年12月16日向袁海清发出的《通知》又载明起租时间为2014年1月9日。一审法院在袁海清不能提供试营业时间的基础上，根据亿川公司对己不利的意思表示，认定试营业时间为2014年1月9日并无不当，本院予以维持。 亿联公司在与袁海清订立《商铺租赁管理经营合同》时向袁海清收取诚意金20000元，应在本案租金数额中予以扣减，即：袁海清在扣减该款后应向亿联公司支付剩余租金109014元，据此，袁海清应承担违约金12273元（109014元+13716）*10%）。 对于袁海清上诉提及亿联公司提供的租赁物不符租赁条件，市场管理方严重不作为的问题。本院认为这并非本案审理范围。若袁海清认为亿联公司与亿川公司或亿联物业公司在履行合同中存在违约情形给其造成了损失，可另案主张。 综上所述，袁海清的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下： 一、维持四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3080号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项，即“解除南部县亿联置业有限公司和南部县亿联物业管理有限公司与袁海清于2013年6月13日签订的《商铺租赁管理经营合同》及相关附属合同”、“袁海清于判决生效之日起十日内返还南部县亿联置业有限公司位于四川省南部县奥体路8号中国南部五金机电城A区11幢4、5、20、21号商铺”、“袁海清于判决生效之日起十日内支付南部县亿川商业运营管理有限公司管理费13716元和逾期管理费（逾期管理费的计算方法：以年管理费3963元为标准，从2018年7月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金3808元为基数，从2015年1月9日起；以本金3963元为基数，从2016年1月9日起；以本金3963元为基数，从2017年1月9日起；以本金1982元为基数，从2018年1月9日起；以逾期管理费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算）”、“南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司对袁海清向其交纳的履约保证金3500元不予退还”、“驳回南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3080号民事判决第三项，即“袁海清于判决生效之日起十日内支付南部县亿联置业有限公司租赁费129014元和逾期租赁费（逾期租赁费的计算方法：以年租金54507元递增8%为标准，从2018年1月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金20000元为基数，从2014年1月9日起；以本金54507元为基数，从2015年1月9日起；以本金54507元为基数，从2016年1月9日起；以逾期租赁费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算）”为“袁海清于判决生效之日起十日内支付南部县亿联置业有限公司租赁费109014元（应收租金129014元-已交诚意金20000元=109014元）和逾期租赁费（逾期租赁费的计算方法：以年租金54507元递增8%为标准，从2018年1月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金54507元为基数，从2015年1月9日起；以本金54507元为基数，从2016年1月9日起；以逾期租赁费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算）”； 三、变更四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3080号民事判决第六项，即：“袁海清于判决生效之日起十日内支付南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司违约金14273元”为”袁海清于判决生效之日起十日内支付南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司违约金12273元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3072元，由南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司负担300元，袁海清负担2772元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年九月三十日 书记员 汤 彬