四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1453号上诉人（原审被告）：刘端华，女，汉族，1953年6月25日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：黄咏梅，四川川盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇炎，男，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：钟玉英，女，汉族，1966年7月18日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：钟勇(系钟玉英之子)，男，汉族，1988年10月31日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。原告:钟利奎，男，汉族，1963年5月19日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：钟勇(系钟利奎之子)，男，汉族，1988年10月31日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。上诉人刘端华因与被上诉人钟玉英、钟利奎房屋买卖合同纠纷一案,不服自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初696号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘端华及其委托诉讼代理人黄咏梅、黄崇炎，被上诉人钟玉英和钟利奎的共同委托诉讼代理人钟勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘端华上诉请求：1.撤销自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初696号民事判决，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人达成房屋买卖口头协议和上诉人收到1000元购房款，属认定事实错误。上诉人从来没出卖房屋的意思表示；房屋是不动产，不是一般动产，要转让，须签订书面合同；一审判决将上诉人出卖望到瓦桷物料的行为，认定为屋角边料，认定错误；案涉房屋没有变更登记，被上诉人不能取得所有权。一审法院允许被上诉人变更诉讼请求，程序违法。钟玉英、钟利奎向一审法院起诉讼请求：1.判决钟玉英、钟利奎和刘端华之间房产买卖口头协议成立、有效；2.坐落于自贡市大安区大山铺镇大山村13组房产（自大府权字第30118164）归钟玉英、钟利奎所有；3.本案诉讼费由刘端华承担。一审法院认定事实：钟玉英、钟利奎与刘端华原均系自贡市大安区大山铺镇大山村**村民，现已迁入城镇户籍。钟玉英、钟利奎系夫妻关系。刘端华在自贡市大安区大山铺镇大山村13组曾有土木结构房屋二间，并于1997年2月14日取得了该房屋的《村镇房屋所有权证》。1997年，钟玉英、钟利奎在得知同村同组的刘端华欲出让房屋后，遂与其进行房屋买卖的协商，并最终达成了将登记于刘端华名下、坐落于自贡市大安区大山铺镇大山村**、产权证号为自大府权字第30118164号的房屋作价1000元转让给钟玉英、钟利奎的口头买卖协议。钟玉英、钟利奎在向刘端华支付了房屋价款1000元后，遂将其中的一间拆除新建，并在该房屋居住至今，该房屋至今未办理过户登记。一审法院认为，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式，本案中钟玉英、钟利奎和刘端华之间虽然未签订书面的买卖合同，但钟玉英之子与刘端华的电话录音中，刘端华多次提到“那个房子我用钱给你买回来”可以证明双方存在房屋买卖关系，该通话录音中显示的通话号码与刘端华向本院提供的电话号码一致,且该录音未严重侵害刘端华合法权益，也非以违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法获取，故刘端华认为该录音不能作为定案依据的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。其次，刘端华认可收取了1000元，但否认该款项为购房款，称该款系原告为修建猪圈，向其购买的屋角边料的款项，根据当时的物价水平，用1000元购买屋角边料与当时的市价不符；刘端华辩称该款系刘端华受母亲委托支付，但未举示相关证据予以反驳，故刘端华的抗辩理由不能成立；再次，刘端华认为钟玉英、钟利奎无权占有该房屋侵犯了刘端华的权利，但刘端华也认可钟玉英、钟利奎自1998年开始便在该房屋居住至今，在此期间，刘端华从未提出过异议，也未主张过权利与逻辑不符。综上，根据民事证据高度盖然性规则，双方形成了口头买卖协议。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。故钟玉英、钟利奎诉请确认其与刘端华口头房屋买卖协议合法有效的主张于法有据，一审法院予以支持。钟玉英、钟利奎已按照合同约定向刘端华支付了购房款，履行了全部合同义务，据此应当享有合同权益，即享有合同标的房屋的权益,故钟玉英、钟利奎诉请登记在刘端华名下、、坐落于自贡市大安区大山铺镇大山村**产权证号为自大府权字第30118164号的房屋归钟玉英、钟利奎所有的主张于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、钟玉英、钟利奎与刘端华口头房屋买卖协议合法有效；二、现登记于刘端华名下、坐、坐落于自贡市大安区大山铺镇大山村**权证号为自大府权字第30118164号的房屋归钟玉英、钟利奎所有。本院二审期间，上诉人提交证据案涉房屋现状照片6张，拟证明钟玉英、钟礼奎有其他房屋，房屋面积超出规定，所以无权购买；刘端华持有的房屋产权证书，拟证明房屋仍属刘端华所有，钟玉英、钟利奎没有权属证明，属于侵占行为；大山大队第十三生产队与杨申桂的协议书、杨声柱与曾群芳房屋买卖契约及票据8份拟证明同类房屋买卖价格都更高，本案房屋买卖不符合当时市场价格，钟玉英钟利奎提供发建设新房屋的材料收据不能证明其是房屋所有人。被上诉人质证认为房屋照片真实性无异议，其余证据与本案不具有关联性。本院经审查认为，上诉人举示的照片应予采信，但与本案争议事实不具关联性；房屋产权证真实性应予采信，但不能达到上诉人的证明目的；与房屋是否买卖不具关联性，证据与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信；大山大队第十三生产队与杨申桂的协议书、杨声柱与曾群芳房屋买卖契约及票据8份等与本案不具有关联性，不予采信。本院二审查明的案件事实与一审查明案件事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一是刘端华与钟玉英、钟利奎之间有无合同成立；二是如合同成立，是否有效；三是案涉房屋是否应归钟玉英、钟利奎所有。关于刘端华与钟玉英、钟利奎之间有无合同成立的问题，虽然本案双方未签订房屋买卖书面合同，但当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式，故双方有无房屋买卖的事实，需要结合全案综合分析，钟玉英之子与刘端华的电话录音中，刘端华多次提到“那个房子我用钱给你买回来”可以证明双方存在房屋买卖关系，该通话录音中显示的通话号码与刘端华向一审法院提供的电话号码一致,且本案中双方虽然未签订书面的买卖合同，但刘端华认可收取了钟玉英1000元，虽刘端华主张该款项非购房款，系钟玉英、钟利奎为向其购买屋桷瓦料的款项，根据当时的物价水平，用1000元购买屋桷瓦料与当时的市价不符，且案涉房屋为土坯墙，如刘端华只将屋桷瓦料卖给钟玉英、钟利奎，则该房屋在无遮盖情况下必然毁坏，同时，钟玉英、钟利奎占有使用房屋二十多年来，刘端华未向钟玉英、钟利奎主张过权利，表明刘端华对钟玉英、钟利奎占有使用房屋并无异议，故刘端华主张双方未达成房屋买卖合同的理由不符社会生活常理，应认定为双方达成了买卖合同，且钟玉英、钟利奎支付房屋对价后占有使用了房屋，刘端华的上诉理由不能成立；关于合同是否有效的问题，刘端华主张钟玉英、钟利奎的房屋面积超过相关规定，所有买卖无效，《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”该法第六十二条第四款同时规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见法律允许通过买卖方式取得宅基地使用权，同时《土地管理法》第六十二条第一款规定系管理性规范，而非效力性规范，即使房屋买卖合同违反了该条规定，也不因此而无效，钟玉英、钟利奎购买同一集体经济组织内其他成员刘端华的房屋，支付了合理对价，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，应受法律保护；关于案涉房屋是否应归钟玉英、钟利奎所有的问题，刘端华主张案涉房屋产权证书登记在其名下，故应属其所有，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，双方达成房屋买卖合同，钟玉英、钟利奎支付房屋对价，占有使用房屋后，刘端华应协助钟玉英、钟利奎办理房屋过户手续，但因故未能办理，时至今日，由于房屋拆迁及双方当事人的户籍已经迁出原集体经济组织，故不能办理过户手续，但案涉房屋已经交付钟玉英、钟利奎占有、使用、管理、维护二十余年，故一审法院直接判定房屋归钟玉英、钟利奎所有，并无不当，刘端华的上诉理由不能成立。综上所述，刘端华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘端华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈位初审 判 员 陈品强审 判 员 谢邑钦二〇一九年九月二十九日法官助理 唐一银书 记 员 陈 淦