江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0426民初927号原告：吴某，女，1987年6月11日出生，汉族，无业，住江西省九江市德安县。委托诉讼代理人：袁某（与原告系夫妻关系），1984年5月24日出生，汉族，个体户，住址同上。被告：江西某地产有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区。法定代表人：朱承富，总经理。委托诉讼代理人：淦家定，江西求正沃德律师事务所律师。原告吴某与被告江西某地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某委托诉讼代理人袁某、被告江西某地产有限公司委托诉讼代理人淦家定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金16512元（以215000元为基数，从2017年6月30日起至2019年8月6日止，日利率万分之一计算）及支付从2019年8月7日起至被告交房之日止的违约金（以215000元为基数，日利率万分之一计算）；2.要求被告赔偿原告租房损失20800元；3.要求被告交付房产证、购房发票；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金18816元（以245000元为基数，从2017年6月30日起至2019年8月6日止，日利率万分之一计算）及支付从2019年8月7日起至被告交房之日止的违约金（以245000元为基数，日利率万分之一计算）。事实和理由：2017年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的德安集贸市场第B6栋1单元2603室出售给原告，价款245000元，被告应于2017年6月30日前交付房屋。原告多次与被告协商交房事宜，被告均以原告不交物业费为由而拒不交房。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当按约定时间向买受人交付房屋的使用权，而物业费是基于物业服务合同关系产生，与商品房预售合同属于不同的法律关系，未缴纳物业费不能成为不交房的理由。另由于被告人为原因恶意拖至不交房，导致原告无房居住而需要租房入住，从2017年7月起至2019年8月止合计26个月的房租，每月800元，共计20800元，该租房损失应由被告赔偿。被告江西某地产有限公司辩称，1.被告于2017年8月29日向原告发放过入伙通知书，逾期交房的时间为60天。之所以未交房是因为原告未向被告支付物业费和契税，故逾期交房的责任在原告。2.原告诉请中的租房损失，应由其自行承担。3.被告之所以未给原告办理房产证，是因为原告没有缴纳契税，没有办理房产证的后果应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，原告吴某与被告江西某地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的德安县集贸市场B6栋1单元2603号房，房屋单价2000元/m2，总价款245000元，买受人一次性付清房款，被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋，逾期交付超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原被告双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决，协商不成按第二十七条处理。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为江西正浩物业管理有限公司德安分公司，物业服务时间从2017年6月30日到2020年6月30日。物业管理公共性服务费业主入住时一次性交纳为期12个月的物业管理公共性服务费。双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。合同第二十七条为争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订当日，原告按约向被告付清了全部房款245000元及维修基金4900元。2017年下半年，因原告未向被告缴纳物业管理费，被告拒不交付涉案房屋，被告至今亦未向原告交付涉案房屋的购房款发票。上述事实，有原被告的陈述，商品房买卖合同，收款收据，庭审笔录等证据存卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴某与江西某地产有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点有以下几点：一、被告是否应承担逾期交房的违约责任？二、原告要求被告承担其租房损失20800元的诉讼请求应否支持？三、被告是否应向原告交付涉案房屋的购房款发票、房产证?现逐一分析评判：关于争议焦点一，本院认为，在商品房买卖合同中，卖方交付房屋，买方交付房款是合同双方应当履行的主要义务。本案合同附件虽约定了业主入住时一次性交纳为期12个月的物业管理公共性服务费，但此项义务仅是买方的一项次要义务，在吴某已依约履行了交付全部房款的主要义务之后，开发商不能以其未履行缴纳物业费的次要义务为由拒绝履行自己的主要义务，故被告拒不交房的行为已经构成违约。被告未在合同约定的2017年6月30日前向原告交付房屋，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，截止至2019年8月6日，违约金数额为18522元（245000元×756天×0.0001）。原告要求被告支付逾期交房违约金18816元(截止至2019年8月6日)，计算有误，超出部分本院不予支持。被告江西某地产有限公司辩称其于2017年8月29日给原告发放过入伙通知书，逾期交房的时间为60天，但并未提供证据予以佐证，本院对该辩解观点不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担其租房损失20800元，但原告并未提供证据予以佐证，故对该诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，本案中，原告吴某向被告购买涉案商品房并依约支付了相应的购房款，开具购房款发票给吴某属被告的法定义务，故江西某地产有限公司应向吴某交付涉案房屋的购房款发票。原告要求被告交付购房款发票的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告交付房产证的诉讼请求，本院认为，办理不动产权证需以交房为前提,由于涉案房屋尚未交付，且原告尚未缴纳契税，故原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告江西某地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某支付违约金18522元（截止至2019年8月6日）及以245000元为基数，按日万分之一计算，支付从2019年8月7日起至实际交付房屋之日止的违约金。二、被告江西某地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某交付德安集贸市场第B6栋1单元2603室的购房款发票。三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366.4元（已减半，原告已预交），由原告吴某负担184.52元，被告江西某地产有限公司负担181.88元，被告负担部分于判决生效之日起十日内直接付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  李华二〇一九年九月十九日书记员  曾杨