河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18842号上诉人（原审被告）：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路**院**。法定代表人：张震，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：禹晓翠，女，1970年8月31日出生，汉族，住郑州市。上诉人郑州兴联置业有限公司因与被上诉人禹晓翠商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑州兴联置业有限公司的委托诉讼代理人尚晶晶，被上诉人禹晓翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州兴联置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判上诉人不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》后，虽然约定了交房的时间和办理初始登记的时间，但在上诉人履行合同过程中，由于政府进行环境治理、空气质量环评等利国利民的大气环境污染的整治措施等各项政府行政行为，致使上诉人在为履行合同的施工过程中，被迫停工，且无开工期限；从而导致上诉人延误房屋交付时间。同时又因全国房屋管理职能部门政策合并调整，房管部门新旧政策发生变更，造成上诉人办理竣工验收备案以及初始登记等房屋所涉及的各项手续停止办理，并且发生了较大的变化，造成了上诉人无法预见的恶性循环的局面。对此，作为开发单位的上诉人不但无法控制，而且也无法预料。而对非因上诉人自身原因造成无法履行合同的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，上诉人不应承担违约责任。而一审法院不但判决上诉人承担逾期交房的责任，而且还要承担逾期办理初始登记的违约责任，明显是偏袒被上诉人的错误判决，为此，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判上诉人不承担违约责任。禹晓翠辩称：上诉人以情势变更为由，辩解不应当承担逾期交房的违约责任和逾期办理产权登记的违约责任不能成立。一、在一审庭审中，上诉人并未提供任何证据证明其因大气治理或其他政府因素停业，且被上诉人对此也不予认可。被上诉人曾做过深入调查，因大气治理影响而到建筑工地的时间始于2017年，而被上诉人与上诉人所签商品房买卖合同所约定的交房日期为2015年7月30日，所以本案所涉及的商品房建筑工地并未受到大气治理的影响。上诉人所提出的因大气治理而影响施工的理由与事实不符，不能成立。作为一般群众在购买房产后较之开发商存在天然的地位劣势，唯一的依据就是双方签订的购房合同。在履行交纳房款义务后，对交房和办证就会按照合同予以期待。因房产不仅仅是商品，还涉及到孩子入学**籍、社会保险等功能。因上诉人的原因导致未能如期交房或者未能办理产权证书的，会严重影响被上诉人上述权利的如期实现。因此上诉人应当严格按照合同约定交房和办理产权证书，其辩解的理由因无确切证据不能成立。二、关于政府职能部门的变更，因上诉人和被上诉人所签订合同中明确约定了办理产权的时间，该时间在政府机构职能部门变更之前，因此，其在政府机构职能部门变更前就应当完成登记，其未按照合同给定完成登记，就应当承担违约责任。即使约定的登记时间在政府职能部门变更之后，上诉人也应当在法律规定的合理期间内予以办理。另经被上诉人查询了解，2016年8月11日《郑州市上街区人民政府关于上街区实施不动产统一登记的通告》第四条载明：“8月20日至24日，相关部门与上街区不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理移交。8月25日起，上街区不动产登记中心窗口，开始受理各类不动产登记业务申请……”。因此，由于政府职能部门变更影响到的初始登记办理时间仅仅是2016年8月20日至24日的5天时间，而非本案中的实际逾期两年之久。所以，被上诉人认为上诉人应当支付违约金直到办理完毕为止。综上，被上诉人认为二审应当驳回上诉人上诉，维持一审判决。禹晓翠向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房的违约金45,945元；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记的违约金15,345元；3.判令被告支付原告逾期办理转移登记的违约金13,460元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.关于兴联置业公司与禹晓翠实际交房是否违反合同约定的交房条件而构成违约。庭审中，禹晓翠提交了合同编号为SJ140××××****的《商品房买卖合同》、郑州市上街区住房和城乡建设局出具的证明各一份，证明其所居住的新安路××小区××、××、××、××、××、××楼竣工验收备案时间为2017年1月11日，兴联置业公司将不具备合同约定交付条件的房屋进行交付，构成违约。兴联置业公司提交了禹晓翠2015年8月7日签字的交付（入住）资料接收单一份、郑州市房地产开发项目交付使用管理办法郑政［2011］96号文件一份，以证明双方已就争议的商品房达成一致意见并已交付。根据禹晓翠提交的证据，虽然涉案商品房所属楼号竣工验收备案时间为2017年1月11日，但根据兴联置业公司提交禹晓翠签字的交付（入住）资料接收单，证明兴联置业公司已于2015年8月7日将具备入住条件的商品房交付给禹晓翠，禹晓翠并未拒绝交接，应视为双方变更了合同约定的房屋交付条件，兴联置业公司交付房屋因双方变更了商品房交付的条件而未构成违约。2.关于兴联置业公司是否逾期交付商品房。双方商品房买卖合同约定出卖人应当于2015年7月30日前交付买受人，根据兴联置业公司提交的禹晓翠签字的交付（入住）资料接收单，其交房时间为2015年8月7日，该院认定，兴联置业公司存在逾期交付商品房的违约行为，违约交房时间自2015年7月31日至2015年8月7日，共计8天。3.关于兴联置业公司未按《商品房买卖合同》约定时间办理产权初始登记、转移登记是否构成违约。禹晓翠提供提交了郑州市上街区不动产登记中心2019年6月11日出具的证明，证明兴联置业公司就其所购房屋首次登记的时间为2017年10月18日，并未按合同约定办理初始登记和转移登记。兴联置业公司提交了2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告一份，证明郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，该项通告属于政府的行政行为，在该合并期间所发生的影响办理初始登记和转移登记的事项，应当归责于合同法中所规定的情势变更，因情势变更所发生的违约行为，其公司不承担违约责任。根据郑州市住房和房地产管理局通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，2016年8月19日前已经受理的登记业务按原模式继续办理完毕。本案涉案房屋买卖合同签订于《不动产登记暂行条例》实施之前，涉案房屋首次登记的时间为2017年10月18日，兴联置业公司在2015年8月7日房屋交付60日后即2015年10月7日至2016年8月19日期间共计318天未办理初始登记即首次登记，构成违约。兴联置业公司自2016年8月20日至2017年10月18日前未办理初始登记即首次登记，系产权登记部门停止办理房屋的初始登记、转移登记的原因造成，构成合同履行的情势变更，该期间未办理初始登记，不构成违约。根据双方的举证和陈述，兴联置业公司在禹晓翠按揭贷款办理完毕后，于2018年1月份通知业主办理房产证。禹晓翠于2018年2月9日缴纳了所购商品房的契税。兴联置业公司办理涉案商品房首次登记的时间为2017年10月18日，考虑郑州市2016年8月20日停止办理房屋初始登记、转移登记的情势变更情形，兴联置业公司不存在违约办理转移登记的事实。另查明，双方2014年12月24日签订《商品房买卖合同》的房屋价款为294,522元，禹晓翠以按揭方式购买，并按约支付了首付款为94,522元。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付违约金自交付期限第二日至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人未在约定期限内办理初始登记、转移登记的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。一审法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告签的商品房买没合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告兴联置业公司未按约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，故原告禹晓翠诉请被告兴联置业公司支付逾期交房的违约金，该院予以支持，逾期交付的违约金为294,522元×3÷10000×8=706.85元。被告兴联置业公司在2015年8月7日房屋交付60日后即2015年10月7日至2016年8月19日期间共计318天未办理初始登记即首次登记，应当按日向买受人支付总房款万分之一的违约金即294,522元×1÷10000×318=9,365.80元。原告禹晓翠另诉请支付逾期办理转移登记的违约金，因合同履行中发生情势变更，对该项诉请，该院不予支持。被告兴联置业公司辩解2016年8月20日之后无法办理初始登记、转移登记的情况不能视为其违约行为进而不应当承担违约责任的意见，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告禹晓翠逾期交房的违约金706.85元；二、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告禹晓翠逾期办理初始登记的违约金9,365.80元；三、驳回原告禹晓翠的其他诉请。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由原告禹晓翠负担722元、被告郑州兴联置业有限公司负担112元（于判决生效后十日内支付给原告禹晓翠）。二审中，禹晓翠提交2016年8月11日《郑州市上街区人民政府关于上街区实施不动产统一登记的通告》打印件一份，拟证明上诉人办理不动产证拖延时间，初始登记的时间延迟。郑州兴联置业有限公司质证认为：对该份证据的真实性、合法性、证据来源、证明目的均有异议。该份证据系复印件，从通告内容来看，不符合政府发文的一般规定，在落款处既没有政府部门的名称，也没有政府单位的签章。该份通告内容显示自2016年8月20日起因不动产与房管局职能变更，致上诉人无法办理初始登记。故因该变更所造成的违约责任不应该由上诉人承担，证明了上诉人不存在违约情形。另外该通告中载明的25日之后不动产登记中心开始受理各项业务与事实明显不符。该份证据明显系伪造、虚构。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，鉴于禹晓翠提交的证据来源不明，且郑州兴联置业有限公司不予认可，故本院对该份证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》约定，郑州兴联置业有限公司应当在2015年7月30日前交付房屋，而案涉房屋的实际交付日期为2015年8月7日，郑州兴联置业有限公司逾期交付房屋事实清楚，证据充分，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。郑州兴联置业有限公司上诉称由于政府环境治理等原因导致延误房屋交付时间，主张不承担违约责任。因该公司未举证证明，其该项主张理由不足，本院不予支持。一审法院依据合同约定判令郑州兴联置业有限公司承担逾期交房8天的违约金，具有事实和法律依据，判决正确，应予维持。根据《商品房买卖合同》约定，郑州兴联置业有限公司应于房屋交付使用后的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。案涉房屋的实际交付日期为2015年8月7日，报送办理房屋权属初始登记资料的日期应该在2015年10月7日前。但郑州兴联置业有限公司至2016年8月20日郑州市开始实施不动产首次登记时仍未向相关行政机关报送办理房屋初始登记资料，构成违约，应承担逾期报送办理初始登记资料的违约责任。一审法院判令郑州兴联置业有限公司承担逾期报送办理初始登记资料的违约金并无不当。一审法院已考虑到政府职能部门变更、政策调整等原因，故并未判令郑州兴联置业有限公司承担自2016年8月20日之后的逾期报送办理初始登记资料违约金。综上所述，郑州兴联置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1668元，由郑州兴联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年九月二十九日书记员  李志琳