四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1681民初1356号 原告：唐海森，男，汉族，1990年6月2日出生，高中文化，居民，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：沈朝斌，四川明致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟明星，四川明致律师事务所律师。 被告：广安品培展宸电子商务有限公司，住所地：四川省广安市广安区建安南路**。 统一社会信用代码：91511600MA62B71PX1。 法定代表人：张群林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李颂璘，该公司员工，男，1976年7月15日出生，汉族，大学文化，居民，住四川省广安市广安区。 第三人：华蓥市鸣丰房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市广华大道一段**。 统一社会信用代码：915116813456919510。 法定代表人：颜春燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷欢，该公司员工，女，1992年5月6日出生，汉族，大学文化，农村居民，住四川省邻水县。 原告唐海森与被告广安品培展宸电子商务有限公司（以下简称“品培展宸商务公司”）、第三人华蓥市鸣丰房地产开发有限公司（以下简称“鸣丰房地产公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告唐海森及其委托诉讼代理人沈朝斌、苟明星、被告品培展宸商务公司的委托诉讼代理人李颂璘、第三人鸣丰房地产公司的委托诉讼代理人殷欢均到庭参加诉讼，被告品培展宸商务公司的法定代表人张群林、第三人鸣丰房地产公司的法定代表人颜春燕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐海森向本院提出的诉讼请求：请求依法确认原、被告于2018年11月23日签订的《租赁合同》有效。事实及理由：2018年11月23日，被告品培展宸商务公司受第三人鸣丰房地产公司委托授权，与原告签订《租赁合同》和《商铺委托管理经营协议》。约定：被告将《华蓥凤凰城》5-(1)-（1、2、3、4）号建筑面积共计219.88㎡的商铺出租给原告，租赁期限5年即自2019年4月15日起至2024年4月14日止；原告按约定向被告支付保证金后，被告于2019年1月1日前将该商铺交付原告使用；原告承诺经营该商铺满5年，被告给予原告3年的免租期；免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起逐年确定免租期，原告在免租期无需向被告支付租金，但应缴纳使用该物业而产生的水、电等费用；其租金按50.00元/月/㎡计算，每年应交租金131,928.00元；第一年即2019年4月15日至2020年4月14日为免租期，第二年至第五年即2020年4月15日至2024年4月14日每年免租期为6个月，原告从第二年起应于每年1月1日前向被告缴纳租金65,964.00元；合同签订日，原告须以转账或现金的形式向被告支付保证其租赁经营5年的保证金32982.00元。同时，《租赁合同》还对违约责任及管辖法院等进行了约定。同日，原、被告还共同签署了《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》，该申请表确定优惠租金25.00元/m2/月，执行租金为25.00元/m2/月，即第一年应缴租金0元，第二年至第五年每年应缴租金32,982.00元。之后，原告根据《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的约定于同日向被告缴纳了保证金32,982.00元及5年的管理费39,578.00元。原告在租赁门市期间，第三人鸣丰房地产公司指定的前期物业公司多次到原告处催收物业管理费及收取水电费，从而产生纠纷。原告认为，被告品培展宸商务公司受第三人鸣丰房地产公司委托管理《华蓥凤凰城项目》的租售事宜，被告品培展宸商务公司以自己的名义与原告签订的《租赁合同》有效，对第三人鸣丰房地产公司亦具有拘束力。原告为维护自身的合法权益，故依法提起诉讼。 被告品培展宸商务公司辩称，被告品培展宸商务公司与第三人鸣丰房地产公司于2018年5月签订有委托代理销售合同，在委托的前提下，被告品培展宸商务公司可以代理销售。在不能销售的情况下，被告品培展宸商务公司与第三人鸣丰房地产公司又签订了补充协议，第三人鸣丰房地产公司又委托被告品培展宸商务公司代理签订租赁合同将门市租出去。原告也知道被告品培展宸商务公司的地位是得到了第三人鸣丰房地产公司的授权。被告品培展宸商务公司是根据第三人鸣丰房地产公司的授权内容进行的招租和销售，并没有违背也没有超越授权范围行使权利。而原告唐海森在租赁门市期间并没有按照合同的约定履行其义务，被告品培展宸商务公司与原告唐海森签订的《租赁合同》确未得到房屋所有人即第三人鸣丰房地产公司的认可或追认，因此，该合同是否有效由法院依法进行确认。 第三人鸣丰房地产公司述称，第三人鸣丰房地产公司作为开发商，是房屋的所有权人，与被告品培展宸商务公司签订的是销售代理合同，被告品培展宸商务公司未经第三人鸣丰房地产公司的许可，私自处置第三人鸣丰房地产公司的资产，与原告唐海森签订的《租赁合同》，且又未得到第三人鸣丰房地产公司的认可或追认，被告品培展宸商务公司的行为损害了第三人鸣丰房地产公司的权利，其与原告唐海森签订的《租赁合同》应无效，对第三人鸣丰房地产公司没有约束力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2018年11月23日签订《租赁合同》，该合同约定：被告将《华蓥凤凰城》5-(1)-〔1、2、3、4〕号建筑面积共计为219.88㎡的商铺出租给原告，租赁期限5年即自2019年4月15日起至2024年4月14日止；原告按约定向被告支付保证金后，被告于2019年1月1日前将该商铺交付原告使用；原告承诺经营该商铺满5年，被告给予原告3年的免租期；免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起逐年确定免租期，原告在免租期无需向被告支付租金，但应缴纳使用该物业而产生的水、电等费用；其租金按50.00元/月/㎡计算，每年应交租金131,928.00元；第一年即2019年4月15日至2020年4月14日为免租期，第二年至第五年即2020年4月15日至2024年4月14日每年免租期为6个月，原告从第二年起应于每年1月1日前向被告缴纳租金65,964.00元；合同签订日，原告须以转账或现金的形式向被告支付保证其租赁经营5年的保证金32,982.00元。同时，该《租赁合同》对违约责任及管辖法院等进行了约定。同日，原、被告签署了《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》，该申请表确定优惠租金为25.00元/m2/月，实际租金按25.00元/m2/月计算，即第一年应缴租金0元，第二年至第五年每年实际缴纳租金32,982.00元。之后，原告根据《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的约定于签订《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的同日向被告缴纳了保证金32,982.00元及5年的管理费39,578.00元。原告在租赁门市期间，第三人鸣丰房地产公司指定的前期物业公司多次到原告处催收物业管理费及收取水电费，从而产生纠纷。原告遂起诉至本院。 同时查明，第三人鸣丰房地产公司系被告向原告出租的《华蓥凤凰城》5-(1)-〔1、2、3、4〕号建筑面积为219.88㎡商铺的所有权人。第三人鸣丰房地产公司于2018年5月8日与被告品培展宸商务公司签订《华蓥凤凰城项目代理合同》，该合同约定：第三人鸣丰房地产公司指定被告品培展宸商务公司为广安市华蓥《凤凰城》项目的销售代理，销售第三人在广安市华蓥开发的《凤凰城》整体项目商业类物业（公寓、商业）；代理期限为12个月，即从2018年5月18日至2019年5月17日；在合同到期前的7天内，如双方均未提出反对意见，该合同代理期自动延长6个月。2018年8月20日，第三人作为甲方又与被告作为乙方签订《华蓥凤凰城项目代理合同补充协议》，该协议约定：“一、根据目前销售状况对销售做出以下调整：1、实行先招租后销售及租售并举的营销策略；2、招租政策为：⑴五年免租：五年免租客户为楼层主力店，由甲乙双方共同把控释放此政策；⑵三年免租：三年免租客户为大部分客户群体，由甲乙双方共同把控释放此政策；⑶免租升级计划：三年免租租户在免租内帮助被告售出签约出租门市可升级为五年免租，由甲乙双方共同把控释放此政策。……三、双方责任：1、甲方全力配合乙方招租及销售工作。2、甲方委托乙方为本项目统一运营管理方，授权乙方在商铺销售前与租户签订《租赁合同》，在销售后与业主签订《商铺委托管理经营协议》。3、乙方向甲方承诺：两年内将对外免租的门市销售完，如果两年内未将免租的门市销售完，则乙方按一楼50.00元/㎡/月、二楼40.00元/㎡/月、三楼35.00元/㎡/月补给甲方，据实结算。4、乙方按一楼50.00元/㎡/月、二楼40.00元/㎡/月、三楼35.00元/㎡/月与租赁客户釜订租赁协议，同时乙方根据市场租赁差额与客户签订《租金减免申请协议书》补助客户所租商铺租金的市场差额。5、乙方与客户签订的所有约定、协议及合同等，需甲方签字，方可生效。” 本院认为，原告唐海森与被告品培展宸商务公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，虽然第三人鸣丰房地产公司与被告品培展宸商务公司在签订《华蓥凤凰城项目代理合同》及《华蓥凤凰城项目代理合同补充协议》时，约定被告品培展宸商务公司与客户签订的所有约定、协议及合同等需其签字方可生效，但被告品培展宸商务公司在与原告唐海森签订的《租赁合同》、《商铺委托管理经营协议》以及《租金减免申请协议书》时并未约定其与原告唐海森签订的所有约定、协议及合同等需经第三人鸣丰房地产公司签字方可生效而是直接约定自双方签字之日生效，且被告品培展宸商务公司系在第三人鸣丰房地产公司授权其与租户签订《租赁合同》及《商铺委托管理经营协议》的情况下才与原告唐海森签订的《租赁合同》、《商铺委托管理经营协议》以及《租金减免申请协议书》，该系列合同或协议均是按第三人鸣丰房地产公司授权范围而进行，并未超越第三人鸣丰房地产公司的授权范围。同时，第三人鸣丰房地产公司在被告品培展宸商务公司与原告唐海森签订《租赁合同》、履行交付保证金及管理费、将租赁物交付原告唐海森后，原告唐海森进行装修并入住经营，第三人鸣丰房地产公司也未提出异议，或者说第三人鸣丰房地产公司也未向本院提供证据证明其对被告品培展宸商务公司将租赁物交付原告唐海森、原告唐海森进行装修并入住经营等行为提出过异议，因此，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认原告唐海森与被告广安品培展宸电子商务有限公司于2018年11月23日签订的《租赁合同》有效。 案件受理费312.00元，由被告广安品培展宸电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可从在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 蔡中华 二〇一九年九月十七日 法官助理 蒋 敏 书 记 员 李昕宇