广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3789号上诉人（原审被告）：邓其标，男，汉族，1947年12月10日出生，住惠州市惠城区，委托代理人：邓伟勋，与上诉人系父子关系。被上诉人（原审原告）：石志锋，男，汉族，1970年8月4日出生，住惠州市大亚湾区，委托代理人：涂嘉民，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：孙洵铭，广东卓凡律师事务所律师。上诉人邓其标因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1391民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓其标请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1391民初755号《民事判决书》并依法改判或发回重审。2、本案一、二审受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。1、在判决书第五页第二段第四行至第五行表述：“被告从最初给原告出具《收据》，到最后一次出具《收据》变更合同内容，期间历经10年以上时间。”但是在上诉人第一张《收据》标识的时间为2016年2月5日，第二行《收据》标识的时间为2018年2月23日，历经时间只有三年，和判决所指示的时间不同。上诉人在一审提及双方并无签订《国有土地使用权转让合同》，不能仅仅凭借《收据》就认可双方成立合同关系。因为该系土地使用权的转让，不能仅凭《收据》就认可成立合同关系。2、原审法院依据的系《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该依据的法律错误。因土地使用权的转让存在其特殊性，并不能单独引用合同法和物权法的规定，其系应当签订正式的《国有土地使用权转让合同》的，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”同时依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”首先，上诉人与被上诉人并无签订转让合同，若一审认定上诉人转让了该土地，该土地才系1250元/平方米，该土地使用权价格系明显低于市场价格，所以从这点也可认定可以直接认定合同无效。二、一审判决适用的程序错误。在一审中，上诉人提及应将叶景琪、叶茂松、苏玉贵追加为第三人，因叶景琪系作为上诉人在广东省××市惠州公证处出具了关于办理涉案土地的委托公证给叶景琪。同时在上诉人在一审中递交的证据中，当前该涉案土地的《不动产权证》在苏玉贵名下。同时对于苏玉贵声称的购买该涉案土地总价为人民币140万元。在一审中上诉人也递交了《追加第三人申请书》，但是一审法院置之不理，为查清案件事实，应将这三人追加为第三人。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人石志锋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，邓其标的上诉请求不成立，请求贵院驳回其上诉请求，事实与理由如下：一、双方签订了有效的书面建设用地使用权转让合同，本案中邓其标于2018年2月23日出具的《收据》虽名为收据，但实际上是转让合同，在实质要件方面也已具备了合同的基本要素。例如，合同的交易主体明确为了买方为石志锋、卖方为邓其标；标的物和数量为涉案土地使用权并注明了不动产证号；买卖双方的权利义务为：买方已支付完了购地余款十万元整，卖方承诺协助将该地块无条件过户给石志锋，此外，邓其标事实上也接受了石志锋履行的主要义务。涉案土地使用权的补缴出让地价款也是石志锋所出，邓其标还曾公证委托叶景祺代为办理补缴地价、领取不动产证书等相关事宜；邓其标还接受了石志锋支付的两笔总计15万元的购地款和补缴地价150720元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”以及《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，因此石志锋与邓其标之间就涉案土地使用权成立了有效的书面转让合同。二、本案不需要追加叶茂松、叶景祺、苏玉贵为第三人，本案中邓其标仅在民事答辩状中“建议”法院追加叶茂松、叶景祺、苏玉贵为第三人，而不是正式的书面申请。起诉证据中的三份情况说明均是叶茂松、叶景祺本人亲笔签字确认，因此叶茂松、叶景祺没必要再作为第三人出庭，苏玉贵更是与本案毫无相关的案外人。叶茂松、叶景祺、苏玉贵对本案的诉讼标的既无独立的请求权，本案的处理结果亦与三人无法律上的利害关系，三人也未主动申请参与诉讼，因此叶茂松、叶景祺、苏玉贵均不属于法院必须追加的第三人。原审原告石志锋向一审法院提出以下诉讼请求:1.判决被告立即将位于惠州××××区西区上杨的土地使用权变更登记至原告名下；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1995年，被告取得了位于惠州××××西区上杨的120平方米的划拨土地的国有土地使用权。1995年5月17日，被告办理取得该土地的惠湾城规地许字（1995）第0210号《建设用地规划许可证》。1998年4月27日，被告办理取得了该土地的（1998）惠湾地皮第030号《建设用地批准书》。2016年2月5日，原告向被告付款5万元，被告给原告出具《收据》，载明：“兹收到石志锋先生交来大亚湾开发区（西区）款共10万元，先付5万元，仍欠5万元，无条件协助过户,此据，邓其标2016.2.5”。2017年1月13日，被告根据原告的要求，向案外人叶景祺出具经广东省××市惠州公证处公证的《委托书》，委托叶景祺代为被告办理本案土地使用权的出让手续、签订出让合同、补缴地价、权籍调查、签署领取相关文件、办理领取不动产权证书、代为缴交相关合理费用等委托事项。2017年10月11日，原告委托案外人叶茂松，以被告名义，缴交了上述土地应补缴的地价款150720元。2017年11月16日，本案土地办理取得权利人为被告的《不动产权证书》。2018年2月23日，原告委托案外人叶茂松通过银行账户转账方式向被告付款10万元。同日，被告给原告出具《收据》，内容为：“兹收到石志锋先生交来位于惠州××西区上杨的120平方米地块的余款人民币10万元，不动产证号：（2017）惠州市不动产权第XXXXX号，规划许可证号：惠湾城规地许字（1995）第XXXX号。本人邓其标无条件协助该地块过户”。2019年1月31日，被告以本案土地（2017）惠州市不动产权第XXXXX号不动产证书遗失为由，向国土部门申请补办不动产证书。后因原告和案外人苏玉贵提出异议，并出示不动产证书原件，国土部门于2019年2月26日作出《不予补证通知书》，驳回了被告的补证申请。一审法院认为：本案争议的焦点：一是关于原、被告之间是否存在土地使用权转让合同关系的事实认定问题；二是合同的效力确认问题。关于原、被告之间是否存在土地使用权转让合同关系的事实认定问题。被告先后两次给原告出具的《收据》，均载明有本案土地使用权的转让价款和办理过户手续等内容，该两份《收据》构成原、被告之间就本案国有土地使用权转让而订立的国有土地使用权转让合同文件。其中时间在后的《收据》，构成对先前《收据》相关内容的变更。原、被告的相关合同权利和义务，应当按照时间在后的《收据》所载明的内容确定。因此，对于原、被告之间存在国有土地使用权转让合同关系的事实，本院予以认定。关于合同效力问题。在被告给原告出具最后一份《收据》，即本案原、被告之间的国有土地使用权转让合同内容最后变更确定前，本案土地已经取得国有土地使用权，属于可转让土地。被告从最初给原告出具《收据》，到最后一次出具《收据》变更合同内容，期间历经10年以上时间。被告提出其受到原告欺诈强迫订立合同的抗辩主张，缺乏相关证据支持，本院不予认定。因此，原、被告之间就本案土地订立的国有土地使用权转让合同，应当认定是双方当事人真实意思表示。该合同内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同内容。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于办理过户手续义务的履行问题。原、被告之间订立的国有土地使用权转让合同，约定了被告应当承担的协助办理过户登记手续的合同义务，但没有约定履行该义务的具体期限。根据相关法律规定，原告可以随时要求被告履行。故原告起诉要求被告履行办理本案土地使用权过户登记手续义务的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告邓其标于本判决生效之日起60日内协助原告石志锋办理完成粤（2017）惠州市不动产权第XXXXX号国有土地使用权的过户登记手续，过户登记至原告石志锋名下。案件受理费6952元，由被告邓其标负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点是双方当事人之间的建设用地使用权转让合同的成立、生效及是否需要追加第三人的问题，本院析理如下：一、双方合同关系是否成立的问题。本案中上诉人与被上诉人之间虽未采用书面形式订立合同，但上诉人先后两次给被上诉人出具了《收据》，且《收据》均载明有本案土地使用权的转让价款和办理过户手续等内容，可视为上诉人接受了被上诉人履行涉案土地使用权转让的主要义务，该合同成立。二、关于合同效力问题，上诉人主张土地使用权价格低于市场价格，认为合同无效无理据，不予支持。三、本案事实清楚，无需追加第三人以查清事实，故其诉请不予支持。上诉人主张涉案土地系夫妻共有财产，应追加上诉人妻子卢月霞为第三人，因涉案土地使用权证登记在上诉人名下，故其上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6952元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  于海砚二〇一九年九月四日法官助理梁丽欣书记员严倩