湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3522号原告：王惠娟，女，1963年10月30日出生，汉族，大专文化，会计，住湖南省长沙市岳麓区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告王惠娟诉被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告王惠娟到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付欠付原告的自2016年6月10日至2019年7月31日的房屋租金76458.7元、装修折旧款111704.3元，共计188163元；2.判令被告大成酒店公司支付欠付租金及专修折旧款违约金7283.4元；3.判令被告山水置业公司对上述请求承担连带责任。事实和理由：原告王惠娟于2014年6月10日与两被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》各一份，合同约定：原告将购买的位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第6层第655号房屋出租给被告大成酒店公司经营，及委托被告大成酒店公司装修，被告大成酒店公司则按年度向原告支付租金和返还装修折旧款。其标准为：该房屋第一年、第二年的租金为39742.5元／年，第三年至第五年的租金为26495元／年；该房屋的第一年、第二年的装修折旧款为55639.5元／年，第三年至第五年的装修折旧款37093元／年。被告依照约定支付了前两个年度的租金和装修折旧款后，就再未按约定足额支付租金及委托装修折旧款。原告故提起诉讼，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司、湖南大成公司未到庭答辩，但提供有答辩状，其辩称为:1.对原告诉请下欠的数额没有异议，因出现经营困难，法院应主动适用情势变更原则调整租金的支付标准。2.原告主张的违约金过高，且原告也未能举证证明其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，不应当计算违约金。且被告酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造影响，造成目前经济困难，请求原告放弃违约金主张。并且即使被告主张违约金也以不超过该存款利率的30%为宜，请求法院予以司法调整。3.本案没有办理抵押登记，抵押权未成立。原告未在保证期间6个月内主张保证责任，被告湖南大成公司、被告山水置业公司实际已免除担保责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2014年6月10日，原告王惠娟以264950元购买了被告山水置业公司销售的坐落于湖南张家界大成山水国际酒店山水座第6层655号商品房。同日原告王惠娟与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告王惠娟将购买的该房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为39742.5元／年，第三年至第五年该房屋租金为26495元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2014年6月10日，原告王惠娟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告王惠娟将从被告山水置业公司购买的山水座第6层655号房屋以37093元委托给被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款第一年、第二年委托装修改造折旧款为55639.5元／年，第三年至第五年委托装修改造折旧款为37093元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定，本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.原告王惠娟已按照合同约定于2014年6月10日付清全部购房款及房屋委托装修款，并将房屋交付给被告大成酒店公司经营。截止2016年6月9日，被告大成酒店公司按照合同约定向原告王惠娟全额支付了投资收益。2016年6月10日-2019年7月31日，被告大成酒店公司共欠付原告租金76458.7元，房屋装修折旧款111704.3元。2019年6月10日至2019年7月31日期间，被告大成酒店公司于2019年6月20日付款2035元（包含案涉房屋1060元，1129B号房屋372元，716B房屋270元，20万元新增资金的利息333元），故2019年6月10日至2019年7月31日，被告大成酒店公司共欠付原告租金和装修折旧款共计8107.27元（63588元／年÷12个月×1.73个月-1060元），经折算，其中欠付租金3378.15元（8107.27元×2208元／5299元），欠付装修折旧款4729.12元（8107.27元-3378.15元）。据此计算，2016年6月10日至2019年6月9日期间，被告大成酒店公司共欠付原告租金73080.55元（76458.7元-3378.15元），欠付装修折旧款106975.18元（111704.3元-4729.12元），上述合计为180055.73元。4.根据合同约定，自2016年6月10日-2019年7月31日期间：租赁合同违约金为76458.7元×3%＝2293.76元；委托装修合同违约金为111704.3元×1%＝1117.04元；上述违约金共计3410.8元。自2016年6月10日至2019年6月9日期间：租赁合同的违约金为73080.55元×3%＝2192.42元；委托装修合同违约金为106975.18元×1%＝1069.75元；上述违约金共计3262.17元。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修折旧款收据、原告王惠娟中信银行的客户回单、两被告提供的答辩状等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告王惠娟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告王惠娟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2019年6月9日，在合同约定的租赁期限届满后，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告王惠娟不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告王惠娟依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。但被告山水置业公司的担保责任应当以合同约定的租赁期限内产生的租金、装修折旧款、违约金为限，故本院对于原告王惠娟要求被告山水置业公司对合同届满后2019年6月10日至2019年7月31日期间的租金、装修折旧款、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。被告山水置业公司辩称其承担的保证责任已过6个月保证期间，保证责任依法应予免除。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告山水置业公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。被告大成酒店公司、山水置业公司辩称应适用情势变更原则调减租金及违约金。本院认为，两被告辩称市政道路改造影响其酒店经营，但市政道路建设并非具有行业性、宏观性经济形势或政策的调整，不构成通常意义上的“情势”，且被告也没有举证证明张家界政府出台了何种不利于整个旅游行业的宏观性经济形势的政策影响其酒店经营，出现了本案应适用情势变更的情形。故本院对两被告的该项抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告王惠娟支付自2016年6月10日-2019年7月31日止的租金和装修改造折旧款共计188163元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计3410.8元；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付的自2016年6月10日至2019年6月9日期间的租金和装修改造折旧款180055.73元、违约金3262.17元承担连带清偿责任；案件受理费4208元，适用简易程序减半收取2104元，由原告王惠娟负担39元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担2065元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审判员  向金春二〇一九年九月十四日书记员  田际浓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。