山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4588号上诉人（原审被告）：邢艳，女，1981年10月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：越秀地产（山东）物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区凤凰台路**。法定代表人：杜凤君，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨辉，山东广宇行律师事务所律师。上诉人邢艳因与被上诉人越秀地产（山东）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邢艳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人应重新核算上诉人的物业费；公告2013年4月24日至今物业费收支情况和共有部分收益收支账目；支付或提存公共收益；维修上诉人房屋；提供产权合法项目的文件依据；归还业委会权利；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人变更名称应与所有业主重新签订物业服务合同；2、被上诉人应按物业管理服务协议调整相关价格；被上诉人从未公示过其服务等级，其物业服务存在诸多瑕疵，应对上诉人的应缴物业费进行重新核算；3、小区有业主委员会，有完整的工商备案材料，被上诉人对业主委员会的要求不予理睬，侵犯了业主委员会的权利。被上诉人越秀地产（山东）物业管理有限公司答辩称,1、上诉人、被上诉人双方已签订物业服务管理协议，协议中对物业费的标准有明确约定，该标准符合相关法律法规的规定。2、关于上诉人要求被上诉人提供收支情况和公共部分管理相关材料，被上诉人认为该请求与本案没有关系，本案审理的是上诉人与被上诉人之间的物业服务合同纠纷。3、业委会的成立并不是被上诉人要与其重新签订物业服务管理合同的必要条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。原告越秀地产（山东）物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2016年1月1日至2018年6月30日的物业费6662.60元（1.95元/月/平方米×113.89平方米×30个月），支付至2018年6月30日的滞纳金869.48元，并继续支付滞纳金至被告实际清偿之日。事实和理由：2013年4月24日，原、被告签订《星汇凤凰前期物业管理服务协议》约定：原、被告在签订的《星汇凤凰前期物业管理服务协议》约定，原告向被告所购房屋提供物业管理服务，双方就物业管理服务费收费标准、滞纳金、违约金等做了明确的约定。原告按照该服务协议全面提供了物业管理服务，但被告未按照该协议约定按时交纳物业管理服务费，原告曾多次催促被告交纳物业服务管理费，但被告仍未交纳，被告的行为已构成违约，故被告应按照该服务协议约定支付物业管理服务费并承担逾期交纳物业管理服务费的滞纳金及违约金。被告邢艳一审辩称,被告确实自2016年1月1日起没交物业费。被告对原告服务不满意，在2016年春节，原告没有公示不能在小区内私自燃放爆竹，小区其他业主私自燃放爆竹导致被告客厅的玻璃被炸，原告没有及时处理。被告房屋大卧室的窗台渗水、墙皮脱落，向原告反映过但没有人处理。楼顶公摊面积被其他业主侵占，原告不处理。需要原告公开所有账目以计算被告应该缴纳多少物业费。不知道物业费1.95元/月/平方米的标准是怎么得来的，需要原告提供材料。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，一审法院认定如下:2015年1月7日，越秀地产（烟台）物业管理有限公司更名为本案原告。原告系越秀星汇凤凰小区的物业服务公司。被告系坐落于烟台市芝罘区只楚路47号越秀星汇凤凰小区10号楼1904号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积113.89平方米）的业主。原、被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务。物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.95元（含电梯日常维护费、管理运行费等）。被告应在收楼时预交一年的物业管理服务费，此后被告应于每年一月份预交当年上半年的各项费用，七月份预交当年下半年的各项费用，逾期按每日万分之三交纳滞纳金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日万分之三交纳违约金。本协议中前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。双方还约定了其他权利义务。2013年9月8日，被告接收了涉案房屋。被告自2016年1月1日起未向原告交纳物业服务费。一审庭审中，被告称，涉案房屋玻璃被炸、阳台漏水，对此，被告提交照片四张予以证明。原告对照片的真实性有异议，认为照片不能反映被告家的玻璃是被鞭炮所炸、不能反映房屋漏水是被告的房屋，即使照片是真实的，也与原告无关。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告应向原告支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6662.57元（1.95元/月/平方米×113.89平方米×30个月），原告请求的超出部分，缺乏依据，法院不予支持。被告虽称原告存在服务瑕疵，但未提供证据证明房屋出现漏水问题的过错在于原告，也未提供证据证明原告在提供物业服务的过程中存在根本违约行为，故对被告以此拒交物业服务费的辩解，法院不予采纳。考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故法院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，一审法院2019年4月18日判决：一、限被告邢艳于判决生效之日起10日内向原告越秀地产（山东）物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6662.57元；二、驳回原告越秀地产（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告邢艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告邢艳负担。本院审理期间，上诉人提交烟台市物价局烟台住房城乡建设局下发的烟价（2017）29号文，关于烟台市普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知；提交公章备案登记单和证明，证实业主委员会已经成立，并且已经在公安备案。质证中，被上诉人称，对烟价（2017）29号文的真实性没有异议，可以看出被上诉人的收费标准符合该文件规定；对芝罘区住房和建设局出具的证明照片、打印件的真实性无法确认，但据被上诉人了解，业主委员会已经解散；对公章备案登记单的质证意见同上；业主委员会是否成立，与重新签订物业服务合同没有必然的联系。本院审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方形成了物业管理服务合同关系。上诉人应根据物业服务协议的约定交纳物业费。被上诉人按照物业服务协议为小区住户提供物业管理服务是客观事实。上诉人接受了被上诉人的物业管理服务，却一直拖欠2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，有违物业服务协议的约定，应当承担相应的法律责任。据此，一审法院判决上诉人向被上诉人偿还所欠物业费正确、合法。上诉人关于被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，并要求被上诉人公开相关账目、文件、重新签订物业服务合同及尊重业主委员会权利等上诉主张，均不足以构成其拖欠物业费的理由。综上，上诉人邢艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邢艳负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年九月二十五日书记员  王 琪