湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初1556号原告：钟祥市明珠房地产开发有限公司，住所地：钟祥市郢中镇皇庄建设大道**，统一社会信用代码91420881058121569X。法定代表人：陈镇民，董事长。委托诉讼代理人：魏益明，湖北王府律师事务所律师。被告：武汉明瑞达酒店管理有限公司，，住所地：武汉东湖新技术开发区武大园路**统一社会信用代码914201003035392229。法定代表人：朱德凤，经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨新堂，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵泓，湖北立丰律师事务所律师。被告：左晔，男，汉族，1975年4月12日出生。住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨新堂，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵泓，湖北立丰律师事务所律师。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司与被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，根据原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的财产保全申请，本院于2019年5月27日依法作出（2019）鄂0881民初1556号民事裁定书，裁定冻结被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔的银行存款人民币220万元或查封、扣押同等价值的财产。本案公开开庭进行了审理，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏益明、被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨新堂、赵泓、被告左晔及委托诉讼代理人杨新堂、赵泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失220万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月3日，原被告签订《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》，原告按照合同的约定全部履行了自己的义务。被告却没有履行合同约定的义务，给原告造成了巨大损失。2019年6月14日原告将诉讼请求标的变更为620万元。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称，一、钟祥市明珠房地产开发有限公司未按合同的约定履行合同义务，是合同未履行的直接原因，钟祥市明珠房地产开发有限公司应自行承担所有损失。1、钟祥市明珠房地产开发有限公司没有为武汉明瑞达酒店管理有限公司履行合同提供必要的条件，其违约在先。2、钟祥市明珠房地产开发有限公司在与武汉明瑞达酒店管理有限公司签订合同后，又与多家公司就同一项目签订销售代理、策划服务独家代理合同，事实上已经单方终止了与武汉明瑞达酒店管理有限公司签订的代理合同。3、钟祥市明珠房地产开发有限公司办理的房屋预售许可证也严重制约武汉明瑞达酒店管理有限公司履行合同义务。二、钟祥市明珠房地产开发有限公司计算的损失无事实依据。三、钟祥市明珠房地产开发有限公司的解除合同通知书不具有法律效力。综上所述，钟祥市明珠房地产开发有限公司诉求无事实依据，无法律依据，依法应当驳回。被告左晔法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称，其与本案没有关系，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司起诉左晔属于错列诉讼主体。武汉明瑞达酒店管理有限公司与钟祥市明珠房地产开发有限公司签订的《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》，是两个法人之间的行为，与左晔没有任何关联性。钟祥市明珠房地产开发有限公司起诉左晔明显属于诉讼主体错误。公司法规定，法人应当以自己的财产对外承担责任。只有在股东注册资本不足、抽逃资本、虚假出资的情形下，才承担连带责任。另外，根据武汉明瑞达酒店管理有限公司章程规定，公司股东可在2024年4月之前完成注册资本金的缴纳。该约定未违反法律的规定，左晔在合理期限内未缴纳认缴注册资本，并未违反公司章程，不属于出资不足的情形，不应对公司承担连带责任。因此，钟祥市明珠房地产开发有限公司对左晔的诉讼，主体不适格，应当驳回其起诉。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司、被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、被告左晔围绕诉讼请求及抗辩理由向提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：原告钟祥市明珠房地产开发有限公司向本院提交的证据A2（被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的营业执照及被告左晔的身份证复印件），证明目被告的基本情况。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A2之中被告左晔的身份证无异议、对原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的营业执照的真实性、关联性有异议，称公司的法定代表人已变更，法定代表人不是被告左晔。证据A3（《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》），证明合同签订的时间2014年8月3日，期限18个月，总面积2.4万㎡，单价4000元/㎡，销售保证金200万元，18个月销售期满，三层至六层未售部分由被告以4000元/㎡预支售房款给原告。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A3的真实性无异议，关联性有异议，认为合同没有约定被告武汉明瑞达酒店管理有限公司必须以4000元的价格支付预售款。18个月销售期满，三层至六层未售部分由被告以4000元/㎡预支售房款给原告，违反了公平性原则，应无效。证据A4（湖北省商品房预【销】售许可证书，钟房预字【2014】0026号），证明许可时间2014年10月31日。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为A1栋房屋的销售只能从2014年10月31日起至2016年10月31日止，其他时间预售均为违法。证据A5（A1栋各层楼房面积表），证明A1栋各层楼房面积。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A5有异议，认为没有原件无法确定真实性，应以颁发的产权证为主。证据A6（2017年9月9日、2017年9月19日的通知书各一份），证明2014年8月3日双方签订的合同解除。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A6的真实性无异议，证明目的有异议，该通知书没有法律效力，双方在2017年7月之前已经达成一致，被告武汉明瑞达酒店管理有限公司不再本案项目上负责招商与销售，A1房屋销售合同已经终止。证据A7（被告的工商登记资料一套），证明左晔的注册资本480万元未缴纳。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A7真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关，被告左晔作为被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的股东，其可以在2024年7月24日之前任何时间缴纳。证据A8（被告2018年4月9日的证明），证明被告称200万元销售保证金未付，自认违约。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A8的真实性无异议，证明目的有异议，认为200万元销售保证金未付，不能证明被告武汉明瑞达酒店管理有限公司违约，合同没有约定未缴纳保证金是违约。证据A9（2014年10月12日左晔与刘雷亭签订的《合作协议》、2014年12月17日左晔与钟祥市皇都演艺庆典有限公司签订的《合同书》、2015年3月6日武汉明瑞达酒店管理有限公司与四海广厦置业武汉有限公司签订的《钟祥商贸广场A1栋代理合同》），证明两被告实际在履行这些合同；被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对证据A9真实性、关联性有异议，认为A1栋《钟祥商贸广场A1栋代理合同》没有加盖被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的公章，该合同没有生效。《合作协议》不能代表武汉明瑞达酒店管理有限公司启动销售的行为，与被告左晔无关，不能证明其目的。《合同书》与房屋销售无关联，不能证明庆典活动与A1栋销售有关。针对被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔的异议，原告又提交了下列证据原件，2019年7月29日本院再次组织双方质证，具体质证意见如下：1、2014年10月12日左晔与刘雷亭签订的《合作协议》原件，证明被告左晔履行合同的情况。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明原告要求被告左晔将销售权转给刘雷亭的事实。2、2014年12月17日左晔与皇都演艺庆典有限公司签订的《合同书》原件，证明被告左晔履行合同的情况。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明被告左晔是代表原告签订的，费用也是钟祥市明珠房地产开发有限公司支付。3、2015年3月6日武汉明瑞达酒店管理有限公司与四海广厦置业武汉有限公司签订的《钟祥商贸广场A1栋代理合同》原件，证明被告左晔履行合同的情况。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为由于陈镇民不同意该合同，不盖章，该合同未实际履行。4、2015年9月3日A1栋销售、招商业绩提成制度，证明被告左晔履行合同的情况。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为因原告雇请的几个销售公司未能销售该房屋，原告的公司内部要求被告左晔等几个人对外销售，该方案因陈镇民未认可而未实际履行。5、解除合同通知书邮寄单及运单详情，证明目被告左晔于2017年9月29日上午8点42分23秒已签收解除合同通知书。被告左晔认可，但不是我本人签收，谁签收不清楚。本人未收到。6、钟祥市鑫睿商业管理有限公司的工商登记资料，证明被告左晔系被告武汉明瑞达酒店管理有限公司股东。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔无异议。7、预售许可证，证明可预售。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔有异议，认为预售许可证字迹太新，未干透。延期系作假，不予认可。无延期时间不符合规范要求。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔向本院提交的证据B1（武汉明瑞达酒店管理有限公司的营业执照副本和企业信用信息公示报告材料各一份），证据武汉明瑞达酒店管理有限公司2017年12月13日至2019年7月17日期间的法定代表人均为朱德凤。钟祥市明珠房地产开发有限公司起诉状中将左晔列为法定代表人明显错误。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B1的真实性无异议；证据B2（《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》），证明2014年8月3日，钟祥市明珠房地产开发有限公司与武汉宏富基业房地产顾问有限公司签订的代理合同约定：钟祥市明珠房地产开发有限公司约定将钟祥国际商贸城的营销策划、招商代理、销售代理等事宜委托给武汉宏富基业房地产顾问有限公司，该项目建筑面积216000平方米，包括A1栋。钟祥市明珠房地产开发有限公司违约在先，其用行动表明已经终止与武汉明瑞达酒店管理有限公司签订的代理合同。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B2的真实性无异议，证明目的有异议，该合同明确说明是不包含A1栋；证据B3（服务费网络发票），证明2014年9月15日，武汉玖川地产顾问有限公司收到钟祥市明珠房地产开发有限公司策划服务费五万元。钟祥市明珠房地产开发有限公司在与武汉明瑞达酒店管理有限公司签订合同一个多月的时间内，就本案涉案房地产项目另行委托其他公司代理策划销售、招商等事宜。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B3真实性有异议，是复印件，不能达到其证明目的；证据B4（《策划招商代理顾问合同》），证明原告在与被告武汉明瑞达酒店管理有限公司签订《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》后的一个半月时间，即2014年9月19日，就同一项目与深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司签订了《策划招商代理顾问合同》，说明原告与被告武汉明瑞达酒店管理有限公司在签订《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》后随即协商解除了合同，解除合同后双方并未产生纠纷，因而不存在二被告造成原告经济损失的情形。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B4真实性无异议，但不能达到证明目的；证据B5（《终止合同协议》），证明2015年4月3日，原告与深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司签订了一份《终止合同协议》，约定终止履行双方于2014年9月19日签订的《策划招商代理顾问合同》。原告就本案涉案房地产项目与深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司签订的《策划招商代理顾问合同》并未得到顺利执行，仅在签订半年后就终止执行了。从而间接证明本案涉案房地产项目当时的市场需求并不旺盛。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B5真实性无异议，但不能达到证明目的。证据B6（房地产代理销售协议、商贸广场项目会议纪要、工商营业执照副本），证明1、2016年10月17日，钟祥市鑫睿商业管理有限公司与上海颂和科技股份有限公司签订了一份《房地产代理销售协议》，约定钟祥市鑫睿商业管理有限公司委托由上海颂和科技股份有限公司代理销售钟祥商业广场，其中包含钟祥商贸广场A1栋；2、2017年3月22日，钟祥市明珠房地产开发有限公司法人陈镇民、月供宝平台（上海颂和科技股份有限公司）代表王伟艺、左晔三人商定：钟祥市明珠房地产开发有限公司作为开发商、钟祥市鑫睿商业管理有限公司作为运营商、上海颂和科技股份有限公司作为销售商，分别负责A1栋房产的合法性和相关手续、销售、运营，对上述《房地产代理销售协议》的约定进一步予以确认；3、钟祥市鑫睿商业管理有限公司住所地位于钟祥市郢××镇王府大道××号，即本案涉案房地产所在地，法定代表人为李志平，其经营范围包括商业运营管理、策划、商务营销策划。证明钟祥市明珠房地产开发有限公司于2016年10月17日再次确认终止与武汉明瑞达酒店管理有限公司的代理协议，且并未请求武汉明瑞达酒店管理有限公司承担违约责任。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B6认为与本案无关，主体不是涉及本案的双方，也不能达到其证明目的；证据B7（民事裁定书），证明钟祥市明珠房地产开发有限公司与深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司签订了与本案相关的销售代理合同，并引发纠纷，提起诉讼。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对证据B7的真实性无异议，但认为不能证明其目的。被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔对原告提交的证据A2之中被告左晔的身份信息无异议、对证据A3、A4、A6、A7、A8的真实性无异议、对证据A5、A9被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔虽然提出异议但未提交证据证明。本院认为，上述证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据A2之中被告武汉明瑞达酒店管理有限公司法定代表人变更情况被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔的质证意见有理，本院予以采纳。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司对被告武汉明瑞达酒店管理有限公司、左晔提交的证据B1、B2、B4、B7的真实性无异议，本院认为，上述证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据B3、B5、B6原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的质证意见有理，本院予以采纳。根据本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2014年8月3日，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司为甲方、被告武汉明瑞达酒店管理有限公司为乙方签订一份《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》，合同约定，甲方将位于钟祥市××大道的钟祥国际商贸城A1栋出售给乙方进行产权式酒店经营。由乙方组织营销策划、招商、销售、装修、返租经营等。建筑面积约为24000㎡，甲方按图纸设计整体出售给乙方，均价为4000元/㎡，销售价格高于《A1栋分层分档销售底价明细表》的部分要承担销售佣金、广告分摊费用及销售部的日常分摊开支等相关费用，该相关费用约占房屋总价的3﹪。销售单价超过《A1栋分层分档销售底价明细表》3﹪以上部分定为“溢价”部分，将由甲乙双方按比例分成。销售单价超过《A1栋分层分档销售底价明细表》不足3﹪时应由乙方承担支付销售佣金、广告分摊费用及销售部的日常分摊开支不足部分。该项目销售单价超出的溢价部分由甲乙双方按5︰5分成，甲乙双方共同按比例承担溢价部分的相关税费。房屋的销售周期为18个月，计算方法：从销售进场三个月开始，如果进场三个月仍未取得《房屋销（预）售许可证》应以取得该许可证为开始计算销售周期。三至六层未售房屋应由乙方预支付该楼层所未售面积的房款（不含税），之后可由甲方的代理销售公司销售（乙方也可自行销售），直至全部售完。2014年10月31日原告取得《湖北省商品房预【销】售许可证书》，涉案A1栋房屋的三至六层面积为15909.96㎡（其中三至六层每层的面积均为3977.49㎡）。2014年8月3日，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司为甲方、案外人武汉宏富基业房地产顾问有限公司为乙方签订一份《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》，合同约定：甲方就钟祥国际商贸城委托乙方提供营销策划、招商代理、销售代理等事宜，该项目位于钟祥市××大道，建筑面积约为216000㎡，租售面积约定：可供销售范围为A1栋、D区（不含北临街区二层部分）、E区，面积74000㎡。可供报商的范围为F栋，面积约为36000㎡。A2栋1-6楼层分层招租，面积约为24000㎡；D区之北临街区二层部分销售、招租均可，面积约为4000㎡。合同还约定，A1栋的销售单价应由乙方与武汉明瑞达酒店管理有限公司另行约定。溢价分成约定，当销售单价超过《房屋销售一房一价低价执行表》的部分视为溢价部分，溢价部分甲乙双方按7︰3的比例分成（即甲方占70﹪、乙方占30﹪）。A1栋的溢价由乙方与武汉明瑞达酒店管理有限公司另行商定。2014年9月19日，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司为甲方、案外人深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司为乙方签订了一份《策划招商代理顾问合同》，合同约定，原告将位于钟祥××大道的钟祥国际商贸城策划招商代理合作事宜委托给乙方，合同约定：该项目位置：位于钟祥市××大道，总招商面积约60000㎡，其中F区招商面积约32000㎡，A1区（经与原被告核实即为A1栋）招商面积（一层、二层）约8000㎡，A2区招商面积约20000㎡。合作方式为乙方独家承接甲方委托的项目商业的策划招商工作，合作期内甲方不在另请同行业的代理公司。2016年10月17日，钟祥市鑫睿商业管理有限公司与上海颂和科技股份有限公司签订了一份《房地产代理销售协议》，协议约定钟祥市鑫睿商业管理有限公司委托上海颂和科技股份有限公司代理销售钟祥商业广场，可销售面积为24万㎡（其中包含钟祥国际商贸城A1栋）。2017年3月22日，钟祥市明珠房地产开发有限公司法定代表人陈镇民、月供宝平台（上海颂和科技股份有限公司）代表王伟艺、钟祥市鑫睿商业管理有限公司代表（监事）左晔协商并形成《2017年3月22日商贸广场项目会议纪要》，纪要确定：钟祥市明珠房地产开发有限公司作为开发商、钟祥市鑫睿商业管理有限公司作为运营商、月供宝平台（上海颂和科技股份有限公司）作为销售商，对钟祥商业广场房屋的销售、运营进行进一步明确。另查明，被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的注册资本为800万元，根据公司章程规定，其中被告左晔认缴出资额480万元，股东承诺在2024年7月24日内投入到位。2017年9月9日、9月19日原告钟祥市明珠房地产开发有限公司两次向被告武汉明瑞达酒店管理有限公司发出《通知书》，解除双方签订的《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》。本院认为,虽然原告钟祥市明珠房地产开发有限公司与被告武汉明瑞达酒店管理有限公司签订一份《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》，但原告钟祥市明珠房地产开发有限公司在同一时期内先后与多家公司签订销售代理合同、顾问合同。合同均涉及本案诉争的钟祥国际商贸城项目A1栋，致使合同目的无法实现。同时《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》关于违约责任并无明确约定，原告也未举证明合同无法履行是由于被告武汉明瑞达酒店管理有限公司的行为所造成，以及违约行为所造成的损失的具体数额，应承担举证不能的法律后果。被告左晔作为武汉明瑞达酒店管理有限公司的股东，其认缴出资额的期限为2024年7月24日，在此期间任何时间缴纳均不违反法律规定，原告钟祥市明珠房地产开发有限公司未能举证证明被告左晔有出资不实、抽逃资金的行为，故被告左晔在本案中不应承担共同给付的责任。原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费55200元、减半收取27600元，由原告钟祥市明珠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇一九年九月二日法官助理谭翛予书记员赵品