湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2923号上诉人（原审原告）：张井齐，男，1962年10月5日出生，汉族，湖南省祁阳县人，农民，住祁阳县。上诉人（原审原告）：李述友，男，1950年8月26日出生，汉族，湖南省新宁县人，退休职工，住东安县。上诉人（原审原告）：魏远华，男，1965年10月22日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。三位上诉人共同委托诉讼代理人：刘竺林，湖南慎明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳成德，男，1954年4月17日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：吴启双（系阳成德女婿），男，1982年3月17日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。被上诉人（原审被告）：邹正华，男，1962年11月27日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。原审第三人（被执行人）：永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部，住所地东安县白牙市镇城东建达云峰国际大厦。项目部负责人：邹正华。原审第三人：永州市新泰房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市东安县建设西路**。法定代表人：王中平，该公司董事长。上诉人张井齐、李述友、魏远华因与被上诉人阳成德、邹正华、第三人永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部（以下简称建达家园项目部）执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张井齐、李述友、魏远华的上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持上诉人的原审诉请；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决“被告阳成德虽然是向第三方账户转账，但建达家园项目部对此表示认可并于2018年7月3日向被告阳成德出具了310,000元的房款收据，收据上加盖项目部的公章”属于认定事实不清。该账户没有证据证明是购房款的收款账户，购房人应将房款转入建达家园项目部账户，阳成德提交的31万元转账记录其付款人不是阳成德，收款人也不是建达家园项目部；2、本案涉案房屋的买卖时间是在法院受理处理过程中，属于在诉讼期间处理争议标的物，其行为无效，且邹正华单方面处置出售合伙双方共有财产显然是无效的；3、邹正华利用掌管公章的便利，违背内部规定“价格不得低于46万元”低价出售房屋。买卖合同系阳成德与邹正华恶意串通以低价买卖房屋的合同，该合同应为无效合同；4、阳成德以31万元价款购买邹正华非法出售合伙人的共有房屋不属于善意取得；5、一审期间，上诉人提交了追加本案有关人员为第三人参加诉讼的申请书，一审法院对此未下裁定，直接判决，致使无法查清李素玲、李林参与买卖房屋的相关事实。6、阳成德迄今没有交付房款给建达家园项目部。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法判决。被上诉人邹正华未到庭参加答辩。被上诉人阳成德答辩称：31万元的购房款已交付建达家园项目部，建达家园项目部认可该购房款的收据且加盖了公章。阳成德是在其售楼部购买的房屋，不是与邹正华私人交易，且所有的购房手续清楚，指定账户也是建达家园让阳成德转的账户。购房款付款人虽然不是阳成德，但是其子女及家人支付的，购买房屋时也是按当时市场价购买的。张井齐、魏远华、李述友向一审法院起诉的诉讼请求：1、判决被告与永州市新泰房地产开发有限公司于2018年7月15日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决东安县白牙市镇城东建达云峰国际2908号房可以由人民法院继续查封、执行；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月，原告李述友、魏远华与被告邹正华代表的建达家园项目部签订了《建达家园合作开发合同》，双方约定共同出资、合作开发东安建达云峰国际（土地位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧）房地产，双方互相监督、共同分配利润、资金双控等，还约定了对公账户便于共同监管。合同签订后，建达家园项目开发及经营过程中，该项目的房屋营销、租赁、日常管理工作事实上主要由建达家园项目部负责。被告阳成德于2018年6月30日通过投资人夏松林介绍，在建达云峰国际售楼部与第三人建达家园项目部签订了一份商品房买卖合同，购买了建达家园项目部开发的2908号房屋，2018年7月3日被告阳成德向指定账户转账支付了购房款310,000元，建达家园项目部给被告阳成德出具了310,000元的房款收据并加盖永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部合同专用章。被告阳成德于2018年7月4日为该房屋缴纳房屋契税4571.43元、缴纳房屋维修基金4290元。随后，该房屋交付给被告阳成德使用。2016年8月30日，李述友、张井齐、魏远华与建达家园项目部等人因合伙事宜（合同效力、利益分配方案、出资及违约责任等）产生纠纷诉至法院，该案经东安县人民法院一审判决后，李述友、张井齐、魏远华与建达家园项目部对一审判决不服，向永州市中级人民法院提起上诉。永州市中级人民法院于2018年5月21日立案受理，经审理，永州市中级人民法院于2018年9月14日下达了（2018）湘11民终1059号判决。2018年10月31日，李述友、魏远华等人向东安县人民法院申请执行（2018）湘11民终1059号民事判决，东安县人民法院依法立案后，于2019年1月4日作出（2018）湘1122执531号执行裁定书，裁定对建达家园项目部名下的位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的一楼、二楼门面及53套房屋（含被告阳成德所购的2908号房）进行查封，查封期限为三年。案外人（本案被告）阳成德于2019年1月14日向东安县人民法院提出书面异议，法院受理并依法审查后作出（2019）湘1122执异1号执行裁定书，裁定：中止对位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际2908号房屋的执行。原告李述友、魏远华、张井齐三人不服（2019）湘1122执异1号裁定，遂向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求法院认定被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》无效，依法继续查封、执行位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋。另查明，永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部挂靠在永州市新泰房地产开发有限公司，该项目部自设立至今在永州新泰公司备案的负责人一直是邹正华，项目部拥有独立的公章。（2018）湘1122民终1059号判决下达后，经过股东会议商议，内部决定改由席光辉担任项目部的负责人，席光辉于2018年11月13日从项目部工作人员李琳手中接收项目部专用公章，但至案件开庭时仍没有变更负责人的备案登记。一审法院认为，案件的争议焦点是：一、被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效；二、被告阳成德所购买的位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋是否依照合同约定缴清购房款；三、被告阳成德是否依法取得讼争房屋的权利，即法院是否应当继续查封该房屋。关于被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》的效力问题，原告方主张该合同系被告阳成德与被告邹正华恶意串通以低价买卖房屋的合同，损害了原告方的利益，房屋未进行不动产登记，该合同应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋未办理不动产登记，买卖合同并不当然无效，房屋买卖合同的效力应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行确认。被告阳成德与第三人建达家园项目部于2018年6月30日签订《商品房买卖合同》，建达家园项目部在合同上盖章，被告阳成德在该合同上签字，该合同是双方自愿签订，系双方真实意思表示。原告方与建达家园项目的其他股东在2018年3月6日通过的会议纪要虽对房屋价格、房款用途进行了约定，但被告邹正华作为建达家园项目部的负责人并未在原告方主张的2018年3月6日的会议纪要上签名，原告方也没有举证证实被告阳成德明知第三人建达家园项目部在签订该《商品房买卖合同》时已经无权对外出售房屋，因此，原告方不能通过该会议纪要证实被告邹正华与被告阳成德二人恶意串通以低价买卖房屋，损害原告方的利益。第三人建达家园项目部掌管独立的合同专用公章，显示其对外拥有签订合同、收取房款的权利，作为合同的当事人，建达家园项目部也认可其与被告阳成德签订的房屋买卖合同是合法、有效的。原告方既不能证实建达家园项目部对本案讼争的建达云峰国际的2908号房屋没有处分权，原告提供的2018年3月6日的股东会议内部决议也不能对抗善意第三人，其项目部内部权限及职责不明更不能归咎于善意的第三人。永州市中级人民法院于2018年9月14日下达的（2018）湘11民终1059号判决对原告方及建达家园项目部的合伙财产进行了分配，但该生效判决的下达及申请执行均在被告阳成德与建达家园项目部签订房屋买卖合同之后，该判决的法律效力不能溯及既往，对被告阳成德与建达家园项目部2018年6月30日买卖房屋的行为没有约束力。即使第三人建达家园项目部在与被告阳成德签订《商品房买卖合同》时对该房屋没有处分权，被告阳成德作为善意的买受人，已经为该房屋支付相应的对价（合同约定的价格略低，但未明显低于市场价），房屋已经交付给被告阳成德使用，如果该房屋进行不动产登记，根据《物权法》第一百零六条第一款规定，则被告阳成德仍可以善意取得该房屋所有权。原告方主张被告阳成德与被告邹正华恶意串通，但其未提供证据予以证实，且被告邹正华不是合同当事人，没有证据证实其个人参与订立该房屋买卖合同。综上，法院认为被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同合法有效。关于被告阳成德购买位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋是否依照合同约定缴清购房款，原告方主张被告阳成德是向第三人支付的房屋价款，法院认为，被告阳成德虽然是向第三方账户转账，但建达家园项目部对此表示认可并于2018年7月3日向被告阳成德出具了310,000元的房款收据，收据上加盖项目部的公章，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，该收据可以作为付款凭证，应当认定被告阳成德已经向建达家园项目部履行了310,000元的付款义务，2018年7月4日，被告阳成德又为该房屋缴纳了契税和房屋维修基金。关于被告阳成德能否依法取得讼争房屋的权利，由于被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告阳成德支付了310,000元房屋价款，第三人建达家园项目部向被告阳成德交付了房屋，双方的主要合同义务已经履行。虽然东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋尚未登记在被告阳成德名下，但是物权尚未登记不影响房屋买卖合同的效力，因此被告阳成德可以基于房屋买卖合同取得房屋的权利，其对房屋的占有是合法、有权占有。人民法院查封房屋的目的是对房屋进行处置，现被告阳成德基于房屋买卖合同对建达云峰国际的2908号房屋享有足以排除强制执行的权利，如仍对该房屋进行查封，势必侵害房屋买受人即被告阳成德的合法权益，因此，人民法院应解除对该房屋的查封。综上所述，被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告阳成德已经按照约定支付了310,000元的价款，其对东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋拥有合法占有、使用的权利，原告张井齐、李述友、魏远华主张被告阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实依据和法律依据，故对该诉讼请求应依法予以驳回。根据法律规定，案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，则原（2018）湘1122执531号执行裁定书对位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋的查封决定不应继续执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告张井齐、李述友、魏远华的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告张井齐、李述友、魏远华负担。二审期间，张井齐、李述友、魏远华提供两份新证据：证据一：东安县人民法院拍卖公告；证据二：2019年5月13日，东安县人民法院（2019）湘1122执58号执行裁定书；以上证据拟证明同类房屋经评估为4200元/平方米。被上诉人阳成德质证：我方于2018年购房，购房时间与其提供的证据相差1年，该证据与本案不具有关联性，且拍卖的价格不一定就是成交价。被上诉人阳成德提供一份新证据：阳成德与孙仙桂的结婚证复印件，拟证明其双方系夫妻关系，可以相互代为转账。上诉人质证：一审此证据未提供，结婚证也是补发的。经双方当事人举证、质证，法院认证如下：上诉人提供的证据与本案无直接关联性，本院不予采纳。被上诉人提供的证据结婚证补发时间在本案发生之前，足以证明阳成德与孙仙桂系夫妻关系，本院予以采纳。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋未办理不动产登记，买卖合同并不当然无效，房屋买卖合同的效力应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行确认。被上诉人阳成德与第三人建达家园项目部于2018年6月30日签订《商品房买卖合同》，建达家园项目部在合同上盖章，被上诉人阳成德在该合同上签字，该合同是双方自愿签订，系双方真实意思表示。虽合同约定的房价低于建达家园项目部股东内部决议价格，但并无充分证据证实该价格明显低于市场价，股东内部决议价亦不能对外约束购房者。阳成德在合同签订后依约支付了购房款，虽该款未汇入建达家园项目部账户，但建达家园项目部向阳成德出具了购房款收据并加盖公章，应认定该项目部已认可收到购房款，该购房款后续的流向不明系项目部内部权责问题，不能归咎于购房者。综上，上诉人无充分证据证实被上诉人邹正华与被上诉人阳成德二人恶意串通以低价买卖房屋，损害上诉人的利益。故本院认为被上诉人阳成德与第三人建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后被上诉人阳成德支付了购房款，缴纳了契税和房屋维修基金，建达家园项目部也已经向被上诉人阳成德交付了房屋，双方的主要合同义务已经履行。虽然东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的2908号房屋尚未登记在被上诉人阳成德名下，但是物权尚未登记不影响房屋买卖合同的效力，因此被上诉人阳成德可以基于房屋买卖合同取得房屋的权利，其对房屋的占有是合法、有权占有。人民法院查封房屋的目的是对房屋进行处置，现被上诉人阳成德基于房屋买卖合同对建达云峰国际的2908号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人的上诉请求与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  万竹婷二〇一九年九月二十三日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。