甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0702民初3723号 原告：张掖市兴隆房地产开发有限责任公司，住所地张掖市甘州区 法定代表人：胡某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某1，该公司副经理。 委托诉讼代理人：王某，甘肃沁泽律师事务所律师。 被告：张掖市三为盛世文化传媒有限公司，住所地张掖市甘州区 法定代表人：张某2，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某，甘肃振泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，甘肃振泽律师事务所律师。 原告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司（以下简称兴隆房地产公司）与被告张掖市三为盛世文化传媒有限公司（以下简称三为传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，被告三为传媒公司以“另一案的审理会影响本案的审理结果”为由向本院递交中止审理申请书，申请中止本案的审理，经审查被告的申请符合法律规定，本院于同日依法作出（2019）甘0702民初3723号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2019年9月3日，中止原因消除后本案恢复审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆房地产公司的委托诉讼代理人张某1、王某与被告三为传媒公司的委托诉讼代理人黄某、赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴隆房地产公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告支付欠付的2017年7月1日至2018年6月30日期间的铺面租赁费119600元；2018年7月1日至2019年6月30日期间的铺面租赁费729600元；2017年制冷费30933元，物业费11800元；2018年物业费28800元，暖气费46400元，制冷费24752元，以上合计991885元；3.请求判令被告支付违约金254760元，以上两项共计1246645元；4.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年3月31日签订了《房屋租赁合同》一份，双方就位于甘肃省张掖市××区铺达成租赁协议。但合同签订后，被告未按合同约定履行义务，持续拖欠原告的铺面租赁费、暖气费、物业费、制冷费共计991885元。因被告违约在先，根据双方签订的合同，原告有权单方解除合同、收回房屋，并由被告承担相应的违约责任。故为维护原告合法权益，特起诉要求审理。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：要求被告支付违约金218880元（729600×30%）。 被告三为传媒公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：原告所述双方于2015年3月31日签订《房屋租赁合同》，就位于张掖市××区铺面达成租赁协议属实。就下欠的费用被告愿意和原告协商解决，但不同意解除房屋租赁合同，因为被告并没有根本违约。 本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于××区商铺出租于乙方，建筑面积1600平方米，租赁期限为10年，即2015年4月1日起至2025年6月30日止。2015年4月1日至同年6月30日为期三个月的装修期，不计租赁费，自2015年7月1日起计算租金；扣除相关税费后，租金为每月每平方米38元，年租金729600元；租金按年支付，乙方必须先交租金后使用，乙方在每年租赁合同起始日前30日以转账方式交清下一年度租金，直至合同期满；合同签订时，乙方向甲方交纳合同保证金10万元；物业管理费按每月每平方米1.5元交纳，交付时间与租金交付时间一致；暖气费按集中供热计费价格执行，暂按建筑面积每个采暖期每平方米29元计算，夏季使用空调（冷气）的价格暂按集中供热暖气费计费价格执行；乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同并收回房屋，剩余房屋租金和合同保证金不予退还：……3.乙方拖欠租金累计达15日的；乙方无故逾期交纳租金，甲方有权停电、停水，所造成的损失由乙方承担；租赁期限内，乙方逾期缴纳租金的，应按照逾期未交租金的10%/日的标准交纳滞纳金，逾期15日的，除交纳滞纳金外，甲方可解除本租赁合同，甲方不予退回已交纳的剩余租金和合同保证金，并要求乙方按年房屋租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，被告按约交纳了合同保证金100000元，并交清了第一年度和第二年度的房屋租金、物业费、暖气费及制冷费，第三年度的房屋租金，被告陆续交纳610000元，下欠119600元未付，物业费仅交纳17000元，第三年度的采暖费、制冷费以及第四年度全年租金、物业费、采暖费、制冷费均未付。在原告自2017年10月22日起多次下达限期缴费通知书后，被告仍然未能及时支付下欠租金等费用，原告遂于2019年2月23日、3月初先后对案涉房屋停电、停水，并将本案诉至本院。 上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述；原告向法庭提交的《房屋租赁合同》一份、租金支付统计表一份、租金收据16张、物业费、采暖费及制冷费支付统计表一份、收据16张、限期交费通知书5张、制冷通知书两张、照片5张；被告提交的受理案件通知书一份、民事诉状一份、（2019）甘0702民初5832号民事裁定书一份在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原告兴隆房地产公司与被告三为传媒公司签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按约严格履行各自的义务。根据房屋租赁合同，双方明确约定“租金按年支付，乙方必须先交租金后使用，在每年租赁合同起始日前30日以转账方式交清下一年度租金，……乙方拖欠租金累计达15日的，甲方可以单方解除合同并收回房屋”，庭审中，被告虽对2017年度欠付的租赁费数额有异议，但对欠付租赁费的事实并无异议，对2018年度欠付全年租赁费的数额及事实亦无异议，据此，被告逾期支付租赁费的期限已明显超过了双方在房屋租赁合同中约定的期限，且欠付的租金数额较大，故原告按照合同约定，要求解除双方于2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于原告主张的租赁费、物业费、制冷费及采暖费，其中，对2018年度欠付的租赁费729600元，被告无异议，本院予以认定；对2017年度欠付的租赁费119600元，被告抗辩称原告口头承诺减少20000元，但原告不予认可，被告亦未提交其他证据加以证明，故对该抗辩理由，本院不予采信，被告应向原告支付的租赁费共计849200元。对物业费、采暖费及制冷费，被告抗辩称原告提交的被告交纳上述费用的收款收据均系复印件，真实性无法确认，但同时又认可已经交纳了上述费用。被告作为交款人，对原告提交的收款收据提出异议，却又未提供相反的证据加以证明，故对原告提交的上述收款收据的证明力，本院予以认定。现根据收款收据，被告已经交纳的物业费、采暖费及制冷费的收费标准与双方签订的房屋租赁合同中的约定相一致，证明被告对该收费标准的认可，现案涉房屋的租赁面积为1600平方米，物业费按照双方约定以每月1.5元/㎡的标准交纳，全年为28800元（1.5元/㎡/月×1600㎡×12个月），因原告认可被告已经交纳了2015年度及2016年度全年的物业费，及2017年度的物业费17000元，故原告要求被告交纳2017年度下欠物业费及2018年度的物业费共计40600元（11800元+28800元）的诉讼请求，本院予以支持；采暖费按照双方约定以29元/㎡的标准交纳，全年为46400元（29元/㎡×1600㎡），因原告认可被告已经交纳了2015年度、2016年度及2017年度的采暖费，故原告要求被告交纳2018年度的采暖费46400元的诉讼请求，本院予以支持；制冷费按照双方约定以采暖费的标准收取，则每日的制冷费为309.33元（29元/㎡×1600㎡÷150天），现原告认可2015年未产生制冷费，2016年的制冷费被告已经交纳，因被告未提供2017年度的制冷天数，故本院以原告主张的100天为准，2018年度的制冷天数根据原告提交的制冷通知认定为80天，则被告应交纳的2017年度及2018年度的制冷费共计55685元（309.33元×100天+309.33元×80天）。据此，被告应交纳的物业费为40600元、采暖费为46400元、制冷费为55685元。 对于原告主张的违约金，根据房屋租赁合同，双方约定被告逾期交纳租金，按照年房屋租金的30%向原告支付违约金。现被告拖欠原告租赁费，在原告多次下达催款通知书后，仍未能按约支付租赁费，被告的行为构成违约，其应按约承担相应的违约金。庭审中，被告抗辩称原告主张的违约金过高，请求予以减少。对此，本院认为，被告逾期交纳租赁费，给原告造成的损失并非租金本身，而是逾期支付租金造成的资金占用期间的利息损失，故双方在房屋租赁合同中约定的违约金计算标准明显超过了原告的实际损失，故根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平原则和诚实信用原则予以调整，按照双方在房屋租赁合同中“先交租金后使用”的约定，2017年度下欠的租赁费119600元，被告应自2017年度起始之日（2017年7月1日）起至起诉之日止按年利率6%承担违约金13156元（119600元×6%÷12个月×22个月），2018年度下欠的租赁费729600元，被告应自2018年度起始之日（2018年7月1日）起至起诉之日止按年利率6%承担违约金36480元（729600元×6%÷12个月×10个月），以上合计49636元。 关于被告交纳的合同保证金100000元，双方虽在《房屋租赁合同》中约定被告逾期交纳租赁费，合同保证金不予退还。但庭审中，原告明确表示同意将被告交纳的合同保证金100000元抵扣欠付的租赁费等费用，这是当事人自由行使诉讼权利的体现，本院应予尊重，现被告欠付原告租赁费849200元、物业费40600元、采暖费46400元、制冷费55685元，承担违约金49636元，合计1041521元，扣除合同保证金100000元后，被告应向原告支付租赁费等各项费用共计941521元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 1解除原告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司与被告张掖市三为盛世文化传媒有限公司于2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》； 2被告张掖市三为盛世文化传媒有限公司向原告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费849200元、物业费40600元、采暖费46400元、制冷费55685元，承担违约金49636元，合计1041521元，抵扣合同保证金100000元后，下欠共计941521元，限于本判决生效之日起六十日内履行完毕； 3驳回原告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费15697元，减半收取7848.5元，由原告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司负担1742.5元，被告张掖市三为盛世文化传媒有限公司负担6106元，原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费8171.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  李 娟 二〇一九年九月十一日 法官助理  杨 凯 书 记 员  马皓捷