河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初3755号原告：李丰亮，男，1972年9月9日出生，汉族，本科文化程度，山西省晋中市人，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告李丰亮诉被告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称：尚锦置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丰亮、被告尚锦置业委托诉讼代理人畅陶杰、罗晓玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李丰亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案。2、请求法院判令被告向原告支付违约期间（2015年12月26日至2019年5月28日共计1250天）的违约金合计金额48037.5元（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止。3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实和理由：1、2014年4月30日，我与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币合计柒拾陆万捌仟陆佰零拾壹元整（768601元）。根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2014年12月31日将我所购买的升龙城7号楼2单元2901室交付购买人(本案原告，下同)使用。根据合同第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证，因此被告已造成违约，需支付给原告（2015年12月26日至2019年5月28日共计1250天）期间的逾期未办理房屋产权证违约金合计48037.5元（肆万捌仟零叁拾柒元伍角）。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人于2015年1月1日至1月5日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡·月）收取物业管理费。原告认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，故特诉至法院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告尚锦置业辩称，1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，因此，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、买受人不存在损失，相反答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2014年12月19日交房前已具备，该约定不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张违规交房的理由不能成立。同时，原告作为业主与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，答辩人不是物业服务合同的相对方，其主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。7、涉案房屋答辩人于2019年8月26日将办理权属证书需由答辩人提交的材料交产权登记机关备案，并于2019年8月27日取得涉案房屋的不动产权属证，答辩人的办证义务已经完成。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年4月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区7幢2单元2-2901号房屋，金额为768601元，交付期限为2014年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。原告与被告还签订有《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年1月1日，原告从被告处接收房屋。另查明，2014年12月19日，涉案的7号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，涉案的7号楼于2017年8月29日接入正式用电，并于2019年8月27日取得不动产权属证书（证号：豫（2019）洛阳市不动产权第00054917）。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，被告有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，现根据庭审查明情况，在涉案的7号楼已经取得了不动产权属证书的情况下，可以得出被告已经依合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的结论，故此，原告要求被告立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案的义务已经履行完毕，对该项诉讼请求本院不予支持。被告于2015年1月1向原告交付房屋后，迟延履行合同义务，致使原告无法取得房地产权属证书，已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非被告能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是被告所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且原、被告双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，涉案的7号楼于2017年8月29日完成了正式电的接入工作，此后，被告办理消防验收等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间并非被告所能控制，故综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后办理消防验收等手续的时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。综上，结合涉案的7号楼已于2019年8月27日取得不动产权属证书的事实，本院确定违约金的计算方式为：以总房款768601元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年8月27日止。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系双方合同的组成部分之一，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且被告通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请原告注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定计算。被告辩称应当按照补充协议中约定的已付房价款的万分之0.5计算违约金，并称原告主张的违约金标准过高，上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告李丰亮支付违约金。（计算方式：以768601元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年8月27日止。）如果被告洛阳尚锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。二、驳回原告李丰亮的其他诉讼请求。案件受理费500.5元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇一九年九月二十四日书记员  杨静静