昆明铁路运输法院行 政 裁 定 书（2019）云7101行初121号原告安信信托股份有限公司。住所地：上海市控江路**—******。法定代表人王少钦，董事长。委托代理人杨斌，云南迪恒律师事务所律师。被告石林彝族自治县自然资源局。住所地：石;'>住所地：石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林大道小东山红绿灯口石林国土大楼div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人李一波，局长。出庭行政机关负责人冯晓卢，副局长。委托代理人颜益明、周彬，建纬（昆明）律师事务所律师。第三人石林彝族自治县人民政府。住所地：石;'>住所地：石林彝族自治县石林大道**行政中心****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人普建勇，县长。委托代理人徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师。第三人云南焱博商贸有限公司。住所地：云;'>住所地：云南省昆明市西山区永昌办事处永联社区豆腐营村都昌欣界苑******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人吴运远。第三人石林成安置业投资有限公司。住所地：石林彝族自;'>住所地：石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛南路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人李建辉，董事长。委托代理人袁骏，该公司员工。原告安信信托股份有限公司（以下简称安信公司）诉被告石林彝族自治县自然资源局（以下简称县自然资源局）房屋行政管理行政登记一案，本院于2019年6月3日立案并依法组成合议庭进行审理。因石林彝族自治县人民政府（以下简称县政府）与本案被诉行政行为有利害关系、云南焱博商贸有限公司（以下简称焱博公司）、石林成安置业投资有限公司（以下简称成安公司）与案件处理结果有利害关系，本院依法分别追加县政府、焱博公司、成安公司为本案第三人参加诉讼。本院于2019年8月8日组织召开庭前会议，于2019年9月4日依法公开开庭审理了本案。原告安信公司的委托代理人杨斌，被告县自然资源局行政机关负责人冯晓卢及委托代理人颜益明、周彬，第三人县政府的委托代理人徐博、段璎轩，第三人焱博公司的法定代表人吴运远，第三人成安公司的委托代理人袁骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司起诉称：2013年6月和2014年1月，原告向云南茂禄装饰工程有限公司和石林云华园林绿化工程有限公司合计发放了1.3亿本金的信托贷款。该贷款全部用于成安公司开发的“鹿城广场”地产项目前期拆迁、规划设计、土地款支付和部分建设等，为项目的启动提供了有力的金融支持和保障。成安公司为该借款提供了“鹿城广场”项目B区土地使用权、E区部分土地使用权的抵押担保，成安公司的股东李建辉和李雨潼以其持有的100%的股权提供质押担保并承担个人无限连带责任担保。原告在2018年6月债权核实及清收过程中，发现被告对成安公司开发的“鹿城广场”地产项目B区商业用房办理了上述房产证。被告在登记办理过程中存在严重的违法行为，该违法行为严重侵害了原告作为土地抵押权人的财产权益。理由主要为：1.原告同意成安公司办理《商品房预售许可证》并不代表原告对土地抵押权的解除，事实上原告的抵押权至今都未解除。按照有关法律法规的规定，在商业开发的地产项目土地使用权抵押未解除，不得办理房产证。2.办理房产证的前提必须是建设项目经过综合验收，而被告为焱博公司办理房产证时，该地产项目没有经过综合验收及消防验收。3.被告在办理上述房产证过程中未按照法律规定进行公示，致使原告至今无法准确知晓到底办理了多少房产证。原告在金融贷款未回收实现前，对成安公司提供的B区土地使用权及地上建筑物享有合法完整的抵押权，被告违法登记办理该B区土地上建盖房屋房产证的行为严重危害了原告的利益。综上，请求撤销被告登记在焱博公司名下的“石林鹿城”地产项目（B区）BS－6幢2号商铺的石林县房权证鹿阜镇字第**《房屋所有权证》。被告县自然资源局答辩称：一、原告并非本案被诉行政行为的相对人和利害关系人，主体不适格，无权提起诉讼。1.本案被诉房屋登记行为的相对人为第三人焱博公司而非原告，原告无权以行政相对人的身份提起诉讼。2.原告亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定的“与行政行为有利害关系”的主体，原告作为证号为石国用（2013）第002704号国有土地使用权的抵押权人，书面同意成安公司办理该宗土地上房屋的预售许可，根据“房地一体”原则，既然同意地上房屋预售并对外销售，房屋占用范围内的土地使用权也必然随之发生转移。因此，原告无权主张所售出的房屋占用范围内土地使用权的优先受偿权，原告主张与房屋登记行为存在利害关系的意见不成立。二、即使原告有权提起诉讼，但其起诉已经超过法定期限。原告曾因与成安公司金融贷款合同纠纷一案向上海市第二中级人民法院提出保全申请，上海市第二中级人民法院于2017年4月10日裁定查封了成安公司名下包括8宗土地使用权、21套石林鹿城（B区）商铺、1套房产及石林鹿城（B区）97套未备案的房源、石林鹿城（B区2）20套未备案房源的财产。原告早已知晓“石林鹿城广场”B区项目房产登记情况，现在才提起行政诉讼已超过法定起诉期限。三、被诉房屋行政登记行为合法。焱博公司提交的申请登记材料齐全且符合当时房屋登记收件要求及《房屋登记办法》之规定，不属于应当不予登记的情形。房屋登记行为严格按照《房屋登记办法》执行，该行政行为合法，不具备应撤销事由。四、即便被诉行政行为存在瑕疵，依法不应予撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，成安公司基于原告的书面同意办理涉案抵押土地上房屋的预售许可，焱博公司通过购买并依法办理涉案房屋产权登记取得房屋所有权，焱博公司涉诉的房屋已设立抵押权且被多家法院司法查封，亦涉及案外债权人合法权益，撤销登记将明显损害焱博公司及其他案外债权人的合法权益，登记行为不应被撤销。综上，请求裁定驳回原告的起诉。第三人县政府述称：一、原告并非本案被诉行政行为的相对人或利害关系人，其不具备诉讼主体资格，相应起诉应当依法驳回。涉案土地上房屋的登记发证行为，系基于成安公司与焱博公司之间的预售商品房买卖关系。出卖人、买受人均非原告，出卖人办理涉案房屋所涉楼盘项目的预售许可证时，原告已提交书面说明同意办理预售手续，根据《物权法》的相关规定，标的房屋并不属于抵押财产，对其买卖转让不受抵押的限制。故原告与涉案房屋及其所对应的登记行为并无任何利害关系。二、原告即使享有起诉权，但其针对登记机关提起本案诉讼时，已经超过了法定起诉期限，亦应依法驳回起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案所涉房屋登记于焱博公司名下的时间为2015年，至原告提起本案诉讼之日已长达四年之久。原告所述2018年6月才发现登记行为，与客观事实不符。原告举证材料中的上海市第二中级人民法院（2017）沪02民初228号《民事判决书》是于2017年8月29日作出，并涉及诉讼财产保全，其后，原告于2017年10月16日申请强制执行，因原告不能提供可供执行的财产线索，被上海市第二中级人民法院裁定终结该次执行程序，并于2018年3月26日作出（2017）沪02执1020号《执行裁定书》。案件诉讼、执行时间均是在房屋登记完成后逾两年才实施，原告应当知道登记行为的客观存在，但其亦未在法定六个月起诉期限内提起诉讼。三、在履行本案所涉房屋登记过程中，登记机关的相应行政行为合法，并不存在应当撤销之法定情形。在涉案房屋所在项目申办商品房预售许可证前，原告虽为相应土地的抵押权人，但其已经明确同意成安公司办理商品房预售许可证，其后基于预售商品房的买卖法律关系，买卖双方提交了符合《房屋登记办法》规定的相关要件，且不存在《房屋登记办法》所规定的不予登记情形，登记机关依法办理了权属登记至焱博公司名下。综上，请求法院查明本案客观事实，并作出公正裁决，依法驳回原告的起诉。第三人焱博公司述称：焱博公司对合法购买的房产享有所有权于法有据；涉案房屋现已被相关法院查封、抵债。请求依法驳回原告的起诉。第三人成安公司述称：公司是按照正规途径向相关行政机关办理的案件所涉产权证，没有违法行为；购房时房管所给成安公司的网签密钥一直由原告安信公司保管，原告对房屋办证行为是知情的。请求驳回原告的起诉。经审理查明：2013年9月27日，成安公司与安信公司签署编号为：“AXXT〔2013〕DY〔161〕－DK－DY－01”《抵押合同》一份，约定成安公司以其合法持有的国有土地使用权，权证编号为：石国用（2013）第002704号为云南茂禄装饰工程有限公司与安信公司所签订的《信托贷款合同》项下债务的履行提供抵押担保。后被告县自然资源局于2014年1月17日办理了上述国有土地使用权的抵押登记手续，安信公司取得了编号为“石他项（2014）第000017号”的他项权利证。2014年2月20日，原告安信公司以石国用（2013）第002704号国有土地使用权他项权利人的身份向石林彝族自治县房地产管理所出具书面说明：“根据石林成安置业投资有限公司的项目进展需要，我公司决定该土地在我公司抵押期间同意石林成安置业投资有限公司办理以上地块的商品房预售许可证，特恳请贵单位给予办理。”2014年3月10日，石林彝族自治县住房和城乡规划建设局颁发预许石建房字（2014002）号《商品房预售许可证明》：成安公司开发的石林鹿城（B区）2项目BS－2、BS－4至BS－8和B－2至B－6共11幢房屋符合商品房预售条件，准予预售。上述11幢房屋均建盖位于石国用（2013）第002704号国有土地使用权证的土地之上。后安信公司对上述预售房屋的销售状况进行监控。2014年12月31日，第三人成安公司与焱博公司签订《商品房购销合同》，约定以239500元的价格向成安公司购买BS－6幢1层2号商铺，上述合同于同日进行了登记备案。2015年1月26日，焱博公司向成安公司支付购房款239500元并向税务机关缴纳契税。经委托成安公司办理，2015年1月27日，县政府向焱博公司颁发了石林县房房权证鹿阜镇字第**房屋所有权证》，该权证中“土地状况”一栏为空白。原告安信公司对2015年1月27日颁发石林县房权房权证鹿阜镇字第**屋所有权证》的行为不服，于2019年5月27日向本院提起本案诉讼。另查明，因不动产登记改革及机构职能调整，石林县范围内不动产登记职能统一由县自然资源局承继；原石林彝族自治县国土资源局现已更名为石林彝族自治县自然资源局。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”公民、法人或者其他组织与行政行为的利害关系即其原告资格的认定，应当根据查明的案件事实并结合相关法律综合判断。本案中存在2013年9月原告安信公司与第三人成安公司签订《抵押合同》、2014年1月安信公司办理其为权利人的他项权证、2014年2月安信公司书面同意办理预售许可证、同年3月成安公司办理《商品房预售许可证明》、2014年12月成安公司与焱博公司签订及履行《商品房购销合同》、2015年1月行政机关颁发焱博公司为所有权人的石林县房权证房权证鹿阜镇字第**所有权证》的事实。依据上述法律规定并综合本案事实分析，本院认为，原告安信公司的起诉并不符合上述法律规定中“与行政行为有利害关系”的情形，不具备本案原告主体资格。具体理由如下：一、安信公司以同意办理预售的书面说明方式对其登记在他项权证中的抵押权利进行了让渡处分。基于抵押权利人安信公司的书面同意，预许石建房字（2014002）号《商品房预售许可证明》的办理使第三人成安公司在石国用（2013）第002704号国有土地上建盖的地上附着物即商品房处于面向市场的合法销售状态，相关购房者基于商品房买卖合同关系所享有的权利必将对安信公司记载于他项权证的相应抵押权利形成限制、制约。原告安信公司的上述行为已构成对其基于他项权证享有的抵押权利的让渡处分。二、安信公司对本案房屋登记行为提起诉讼并认为登记行为侵犯其相应权益的主张缺乏事实依据。第三人焱博公司基于《商品房购销合同》的签订与成安公司建立了商品房买卖合同关系，对合同约定的商品房所有权申请登记，取得相应《房屋所有权证》。安信公司在其金融贷款回款不能的情形下，针对一个建立在其同意预售并基于商品房买卖法律关系而产生的房屋登记行为提起诉讼并主张该行政行为对其权益造成了侵犯，缺乏事实依据。三、安信公司并不能从本案诉讼中获得其主张的诉讼利益，其相应的权益保障及纠纷处理不应通过本案诉讼的方式进行。本案安信公司诉争的房屋经过其同意预售，且第三人焱博公司与成安公司建立商品房买卖合同关系并已实际履行，安信公司的权益保障不应通过本案诉讼的方式进行，其纠纷解决的指向应当为成安公司的违约行为而非涉案房屋所有权登记行为。基于以上分析，原告安信公司并不符合法律规定的“与行政行为有利害关系”情形，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定的起诉条件。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回原告安信信托股份有限公司的起诉。本案案件受理费五十元，退还原告安信信托股份有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明铁路运输中级法院。审判长  贺春辉审判员  邱 林审判员  龚 袭二〇一九年九月十九日法官助理沈洋书记员卢梦颖