河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终15244号上诉人（原审原告）：常振，男，1992年10月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许武钊，河南书平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州瑞隆置业有限公司，住所地郑州市金水区东三街**。法定代表人：王超英，总经理。委托诉讼代理人：张静，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇翔，河南天基律师事务所实习律师。上诉人常振因与被上诉人郑州瑞隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初17359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常振上诉请求：1.请求依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初17359号民事判决，并改判郑州瑞隆置业有限公司支付常振违约金11461.35元（暂计算至2017年12月12日，主张至实际初始登记时止）；2.一、二审诉讼费用由郑州瑞隆置业有限公司承担。事实和理由：一、一审法院既认定双方签订的合同合法有效，应依约履行合同义务，又认定首次登记（即初始登记）在合同及附件中并无约定而驳回常振诉讼请求，系前后矛盾。郑州瑞隆置业有限公司在为常振提供办理权属转移登记需要由郑州瑞隆置业有限公司提供的登记资料中，有超出合同约定所涉的新增资料，双方对新增资料虽无具体约定，但新增资料的准备及报送关涉合同约定的权属转移登记条件的成就。因此，不论接收报送登记资料的行政主体是否发生变更，均改变不了郑州瑞隆置业有限公司作为开发商应向作为购房人的常振提供办理权属转移登记需由开发商提供的登记资料，以实现双方的合同目的。二、一审法院以相关政策发生变化，认定常振主张的要求郑州瑞隆置业有限公司支付未按照合同约定时间办理产权登记的违约金证据不足，没有事实与法律依据。常振的诉求完全是按照双方签订的《商品房买卖合同》而主张，郑州瑞隆置业有限公司违约在先，常振主张权利合法有据。郑州瑞隆置业有限公司并未举证证明其违约系政策变化，一审法院直接以政策变化驳回常振诉求，没有事实和法律依据。郑州瑞隆置业有限公司辩称，常振的诉请无事实及法律依据，应依法予以驳回。一、政策变更后，初始登记已经不再办理，由不动产登记中心办理首次登记，首次登记与初始登记在实际上并非同一概念。从办理登记的程序来讲，初始登记是对开发商所建成房屋产权的首次登记。而首次登记不仅包括了房屋产权的登记，还包括其土地使用权的登记。从办证机关来讲，办理初始登记的机构是郑州市房管局，办理首次登记的机构是不动产登记中心。因此从实质上说，首次登记与初始登记是两个概念，是不同的。二、2016年8月20日不动产权登记条例实施后，房管局下发的条文明确规定，2016年8月20日，房管局不再办理不动产初始登记业务，由不动产中心办理首次登记业务。政策发生变更后，不动产登记中心与房管局职责交接不明，行政机关相互推诿，造成正常的登记无法办理，导致积压了大量的案件。直到2017年的12月份，不动产登记仍无法正常进行。在此情况下，郑州瑞隆置业有限公司在2017年的12月12日向不动产登记中心提交了办理首次登记需要的材料，并于2018年的4月份为常振取得了不动产权证书，郑州瑞隆置业有限公司已经在合理期限内履行了办理产权登记的义务，不存在任何违约行为。常振要求郑州瑞隆置业有限公司承担违约金无事实及法律依据，应依法予以驳回。常振向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告违约金11461.35元（暂计算至2017年12月12日，主张至实际初始登记时止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份及附件四份，主要约定：“原告购买被告位于××区××路××号××幢××单元××层××号房屋，建筑面积77.51平方米，购房款共计801493元，原告于2016年3月16日现金缴纳购房款161493元，2016年4月16日以商业贷款的形式缴纳剩余购房款640000元。被告应当在2016年12月30日前将符合合同第八条第五款约定的房屋交付原告使用。合同附件四第六条第一款产权初始登记约定：被告应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%。”上述合同及附件签订后，原告依约支付了房款。被告提交的《不动产登记受理凭证》显示：被告于2017年12月12日向郑州市不动产登记中心报送了包括本案争议的265户进行首次登记所需要的材料。被告提交的《郑州市住房保障和房地产管理局通告》显示：“按照郑州市人民政府的统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施停旧发新，即：房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土局进行登记，并发放《不动产权证》。自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务等。”被告提交的三份新闻媒体关于郑州市不动产登记中心的新闻报道均显示：郑州市不动产登记中心成立初期存在办证困难的情况。一审法院认为，原被告双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是常振与郑州瑞隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除郑州瑞隆置业有限公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。郑州瑞隆置业有限公司根据现行房地产政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的资料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故常振关于“初始登记”与“不动产首次登记”没有区别的诉讼理由，不能成立；常振关于郑州瑞隆置业有限公司在签订合同后至2017年2月28日期间有充分时间准备所需材料并提交不动产登记中心的主张客观上无法实现，对郑州瑞隆置业有限公司也显失公平。参照不动产统一登记制度实施后，进行不动产首次登记需要由出卖人向不动产登记中心提交相关材料的行业约定期间，并综合考虑郑州瑞隆置业有限公司向常振交付涉案房屋后至郑州市不动产登记中心受理其提交首次登记材料的期间，该院认为郑州瑞隆置业有限公司在合理期间内履行了合同附随义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告常振的诉讼请求。案件受理费87元，减半收取43.5元由原告常振负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：出卖人应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故常振要求郑州瑞隆置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，一审判决未予支持，并无不当。综上所述，常振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由上诉人常振负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年九月十一日书记员  时颖杰