四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7469号 原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路********。 法定代表人：田永云，公司总经理。 委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师。 被告：卢春燕。 委托诉讼代理人：补晓舸（系卢春燕之夫），住 原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）与被告卢春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托诉讼代理人向世林，被告卢春燕的委托诉讼代理人补晓舸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告忠信物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令卢春燕支付欠交的物业服务费11542.02元（从2011年7月1日至2013年2月28日，按1.2元/平方米/月计算，从2016年1月1日起至2017年3月31日，按1.2元/平方米/月计算，从2017年4月1日起至2019年6月30日，按1.55元/平方米/月计算）；2、本案诉讼费由卢春燕承担。事实及理由：依据2004年11月26日和2017年4月1日忠信物业公司分别与成都东方名园房地产有限公司、锦江区康郡小区第一届业主委员会签订的《康郡城前期物业服务合同》、《康郡物业服务合同》的约定，忠信物业公司于2004年12月1日起一直为位于成都市锦江区的“康郡城”小区提供物业服务至今。卢春燕购买了“康郡城”小区26栋1单元10楼号房屋，系小区业主，应按时交纳物业服务等费用。截止2019年6月30日仍欠交物业服务费共计11542.02元，损害了忠信物业公司的合法权益，不利于小区的物业服务工作，也损害了其他按时交费业主的合法权益。经催收未果，现依法向人民法院提起诉讼，请依法裁判。 被告卢春燕辩称，1、卢春燕未授权业主委员会与忠信物业公司签订《康郡物业服务合同》；2、案涉房屋在质保期内首次发现次卧及儿童房墙面严重渗水，造成内墙涂料褶皱、脱落，实木地板翘曲变形等房屋质量问题，卢春燕及家属先后二十余次向忠信物业公司反映情况，至今未得到有效解决；3、忠信物业公司未经过正当程序选聘，业主委员会与之签订的《康郡物业服务合同》无效。 本院经审理认定事实如下：2004年11月26日，成都东方名园房地产有限公司（甲方）与被告忠信物业公司（乙方）签订《康郡城前期物业管理服务合同》，约定：物业名称为康郡城，委托管理期限为自项目交房之日起两年。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。小高层物业费为1.2元/平方米/月，本物业管理公共服务费每半年交纳一次。 卢春燕系案涉小区康郡26栋1单元10楼号房屋业主，案涉房屋系被告卢春燕单独所有，房屋建筑面积137.65平方米，2011年7月1日至2013年2月28日未缴纳物业服务费，从2016年1月1日起至今一直未缴纳物业服务费。忠信物业公司于2019年6月26日向卢春燕发出缴费通知单催缴物业服务费。 查明，卢春燕等案涉小区业主多次向忠信物业公司反映案涉房屋严重渗水，外墙脱落等问题，忠信物业公司于2015年4月27日向锦江区房产管理局申请建立房屋专项维修资金紧急使用预案，仍未得到彻底解决。 2016年9月11日，忠信物业公司向康郡小区业主委员会发出《上调物业公共服务费用的请示》，请求把电梯小高层的物业费从1.2元/平方米/月，提高至1.55元/平方米/月等。2016年11月16日，康郡小区业主委员会向全体业主发出《关于调整小区物业费意见征集公告》，内容为：康郡小区2016年11月22日-12月30日以上门征求意见表决物业服务费调整事项，同意户数占比58.21%，同意面积占比为59.03%，公示时间为2017年1月3日至2017年1月15日，公示期结束后，最终的结果将作为临时业主大会表决决议。 2017年2月15日，康郡业主委员会通过康郡微信公众号向业主告知：2016年11月22日召开的临时业主大会，以双过半通过了物业服务费调整事项，形成了业主大会决议，此决议将作为后续签订物业服务合同的重要条款之一。 2017年3月31日，康郡业主委员会通过康郡微信公众号向业主告知：自2月16日公示《康郡小区物业服务合同初稿》以来，康郡业委会广泛征集业主意见，并与广大业主代表对合同具体条款开展集体讨论，业委会与忠信物业公司进行多次磋商谈判，最后形成了《康郡小区物业服务合同》。 2017年4月1日，康郡小区第一届业主委员会与忠信物业公司签订了《康郡物业服务合同》，约定：物业项目为康郡，小高层住宅为1.55元/平方米/月。业主物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。《康郡物业服务合同》签订后，在小区进行了公示。 案涉小区部分业主向锦江区成龙路街道办事处请求撤销案涉小区业主委员会和忠信物业公司签订的《康郡物业服务合同》，锦江区成龙路街道办事处多次协调未果，2017年7月27日，对发起请愿书的案涉小区业主回复：“建议通过司法途径依法维护业主自身的合法权益”。 2018年7月19日，案涉小区部分业主向锦江区人民法院提起诉讼，请求撤销《康郡物业服务合同》，锦江区人民法院裁定驳回起诉。上诉后，成都市中级人民法院于2019年4月18日维持了上述裁定。 庭审中，双方当事人一致认可，截止2019年6月30日，康郡小区一直由忠信物业公司提供物业服务。 以上事实，有忠信物业公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、卢春燕身份证复印件、《康郡物业服务合同》、《康郡城前期物业管理服务合同》、入伙程序登记表、房屋信息查询记录、忠信物业公司专用收据、缴费通知单、成都市专项维修资金紧急使用预案备案表、预案建立预备案公告、使用预案业主表决结果公告、预案建立备案公告、关于康郡小区设施设备现状的报告、《关于康郡项目上涨物业费的请示》、《关于物业费调价表决的通告》、《关于调整小区物业费意见征集公告》、《关于延迟调整物业服务费征询的公告》、照片、康郡微信公众号内容、（2018）川0104民初8246号民事裁定书、（2019）川01民终6766号民事裁定书，卢春燕提交的照片、缴费收据、值班情况记录表、街道办的回复以及双方当事人的一致陈述在案为证。 本院认为，《康郡城前期物业管理服务合同》系成都东方名园房地产有限公司与忠信物业公司签订，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。卢春燕系案涉小区康郡26栋1单元10楼号房屋业主，卢春燕作为案涉小区业主，负有支付从2011年7月1日至2013年2月28日，以及2016年1月1日起至2017年3月31日的物业费的义务，按照《康郡城前期物业管理服务合同》约定，上述时间段物业费标准为1.2元/平方米/月。2016年9月11日，忠信物业公司向康郡业主委员会申请将小高层的物业管理费调高至1.55元/平方米/月，通过上门征求业主意见表决物业服务费调整事项，同意户数占比58.21%，同意面积占比为59.03%，经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上调后的价格对所有业主具有约束力。2017年4月1日起至2019年6月30日，康郡小区由忠信物业公司提供物业服务，卢春燕与忠信物业公司之间存在真实有效的物业服务合同关系，物业费标准应当按照调整后的标准1.55元/平方米/月计算。案涉房屋建筑面积137.65平方米，截至2019年6月30日，卢春燕共计欠付物业费11542.02元。 对于卢春燕抗辩的，案涉房屋墙面严重渗水，造成内墙涂料褶皱、脱落，实木地板翘曲变形等房屋质量问题，向忠信物业公司反映情况，至今未得到有效解决才不缴纳物业费。本院认为，经业主反映上述情况后，忠信物业公司采取了一定的补救措施，启动了专项维修资金紧急使用预案，问题没有得到解决，忠信物业公司履行合同义务存在一定的瑕疵，但卢春燕的抗辩并不构成其不缴纳物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如卢春燕认为案涉房屋墙面严重渗水等问题未能得到有效解决，系因忠信物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务所致，且确有证据，可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十二条之规定，判决如下： 被告卢春燕于本判决生效之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付物业管理服务费11542.02元。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取44元，由被告卢春燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年九月三日 书记员  傅晓婉