福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0524民初3614号 原告：钟雄杰，男，1993年11月1日出生，畲族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇海峡茗城**楼**。 法定代表人：吴章强，任经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 原告钟雄杰与被告福建基弘实业有限公司(下称基弘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟雄杰向本院提出诉讼请求：判令基弘公司向钟雄杰支付逾期交房违约金(其中：自2016年6月2日起,按己付购房款每日万分之三点五计至交房之日止；因未能在2018年10月30日前交房，应增加支付自2018年11月1日起按合同总价款每日万分之五计至交房之日止)，暂计至起诉之日共767天计125755.94元。 事实和理由：钟雄杰于2015年4月6日与基弘公司签订1份《商品房买卖合同》，约定：钟雄杰购买基弘公司开发的址在安溪县，建筑面积108.84㎡，合同总金额为468452元。基弘公司应于2016年6月1日前，将符合合同约定的房屋交付钟雄杰使用。如逾期交房超过90日的，基弘公司应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向钟雄杰支付已付款万分之三点五的违约金。合同签订后，钟雄杰依约向基弘公司支付了全部购房款，但基弘公司一直未交房。钟雄杰多次催促，基弘公司承认自己的违约行为，并表示如未能在2018年10月30日内交房，则另行增加支付自2018年11月1日起至实际交房之日止按总房款每日万分之五计付的违约金。基弘公司逾期交房的行为损害了钟雄杰的合法权益，应承担逾期交房违约责任。 基弘公司辩称，⑴依据合同附件六补充协议的约定，答辩人在合同约定交付期（2016年6月1日）加上顺延日期之后60天内交付的不视为逾期交房。答辩人自2014年1月22日起至2018年10月10日止可顺延交房日期有：发生高温天气、政府禁止施工118天，中雨及以上降雨为189天、六级及以上大风、台风为20天、停电、停水为41天、遇政府作出禁止施工作业（包括高考、中考等）为25天，政府启动防御台风暴雨应急响应禁止施工151天，共计544天。而涉案房地产项目在2018年10月10日具备交房条件，答辩人已通知包括钟雄杰在内的业主分期分批办理交房手续，本案逾期违约金只能计至2018年10月9日。⑵诉争房屋位于安溪县，该地段同等面积房屋的月租金不足1000元，若按购房款的日万分之三点五支付则每月租金4919元明显过高，应参照同地段的房屋租金水平将违约金标准适当予以调整。 本案争议的主要焦点为：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予以调减？ 当事人围绕诉讼请求均提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审质证中除对部分证据证明目的有异议外，双方当事人对对方证据的真实性等并无异议。对此，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月6日，基弘公司（出卖人）与钟雄杰（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各1份。其中，合同约定：⒈钟雄杰向基弘公司购买址在安溪县，建筑面积108.84㎡，合同总金额为468452元（第三、四条）。买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90天，买受人应自本合同规定的应付款期限的第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金（第七条）；⒉出卖人应当于2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列（合同附件六第三条）特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（第八条）；⒊除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金（第九条）。合同附件六补充协议约定：①出卖人可据实延期交房原因包括：遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风造成无法正常施工的；非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工；遇政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，以及其他非出卖人原因造成的延误（第三条第1.2.3款）。②鉴于工程工期、施工及工程验收存在的多种客观因素影响，买受人同意给予出卖人60天交房宽限期（第三条第4款）。合同及补充协议对其他事项进行了约定。合同签订后，钟雄杰依约支付购房款468452元，但基弘公司迟迟未能交付涉案房屋。2018年6月29日，基弘公司向全体业主（海峡国际城·雅苑二期）发出一份《承诺暨保证书》，主要内容为：若未能在2018年10月30日内交房，基弘公司将自2018年11月1日起按各买受人总价款的金额再向各买受人支付日万分之五的违约金，不与《商品房买卖合同》的违约金掺杂一起。 涉案海峡国际城•雅苑（二期）的7＃8#楼（于2015年4月28日）、9#10＃楼（于2018年8月13日）经施工、监理等单位竣工验收合格，于2018年9月30日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，并于同年10月10日通过消防备案审批。同年11月20日，基弘公司向钟雄杰邮寄一份《入伙通知书》，要求于2018年11月27日办理交房手续。另查，依据合同及补充协议的约定,基弘公司自合同签订日起至合同约定的交房之日止在施工中因停水、停电、风雨天气等造成无法正常施工的情形计80.5天，即可顺延交房时间至2016年8月21日。顺延期间因再出现可顺延情形共16.5天，本案交房时间可顺延至2016年9月6日。加上补充协议约定60天的交房宽限期，基弘公司可顺延至2016年11月5日交房。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。根据合同及补充协议的约定，基弘公司可顺延至2016年11月5日交房。涉案商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。基弘公司未能按合同约定时间向钟雄杰履行交房义务，其行为构成违约，应承担逾期违约的民事责任。逾期交房违约金应自2016年11月6日计至2018年11月27日。其中：①2016年11月6日至2018年10月31日，按合同约定的已付购房款的日万分之三点五标准计算，此期间违约金计118869.7元。基弘公司辩称合同约定逾期交房违约金按已付购房款的日万分之三点五计算偏高，因缺乏依据，不予采纳。②2018年11月1日起至同月27日，因双方通过基弘公司出具《承诺暨保证书》的形式变更为按购房款的日万分之八点五计算，因该违约金标准明显偏高，基弘公司也请求予以调减，综合考虑本案合同的履行情况、违约造成的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为按已付购房款的日万分之四计算，此期间违约金计5059.28元。以上二项合计123928.98元。 综上，钟雄杰的诉讼请求，合法的部分，本院予以支持。基弘公司的辩解，合理的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给、钟雄杰逾期交房违约金123928.98元； 二、驳回钟雄杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2815元，由福建基弘实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  沈聪明 人民陪审员  王志斌 人民陪审员  林金木 二〇一九年九月五日 法官助理林玉琼 书记员陈进松 -6-