江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初1816号原告武宁县官莲乡宝源村第八村民小组（原五组），住所地武宁县官莲乡宝源村皮家。负责人皮明远，该小组组长。委托代理人陈建青，江西惟民律师事务所律师。被告龙世共，男，1958年1月17日出生，汉族，江西省永修县人，农民，住永修县。原告武宁县官莲乡宝源村第八村民小组（以下简称宝源村八组）与被告龙世共租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汪先进独任审判，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告宝源村八组负责人皮明远及其委托代理人陈建青，被告龙世共到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝源村八组诉称：2002年8月12日，原告原组长皮明永与被告签订《宝源坪头山山场租赁开发合同》，并经武宁县公证处公证。合同约定的主要内容有：（1）原告将坪头山山场约400亩山场出租给被告，被告可自行在租赁的山场从事农业综合开发利用。山场具体四址为：东至上扩埚，南至罗山石板路，西至间制坪，北至英山埚。租赁期限为50年（即自2001年12月20日至2051年12月20日止）。（2）被告在租赁期内，必须及时开发利用山场，如未开发满两年或开发后抛荒满两年，原告有权将被告未开发或抛荒的山场无条件收回。（3）被告应向原告支付租金，租金应于每年公历12月30日前一次性付清。如被告不按期支付租金，当被告逾期满六个月时，原告有权终止合同。租金具体支付方式为：合同期内前八年被告每年应支付给原告租金1000元，第九年即从2009年12月20日起每年按实际丈量面积每亩25元（即每年10000元）向原告交租，原告同意每年在租金总额内减收700元。（4）被告在不超过合同权利义务的前提下，可将租赁山场转租他人但须通知原告，同时办理好变更合同主体的有关公证手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告多次严重违反合同约定，严重损害了原告合法利益。首先，自2009年起被告每年仅向原告支付5000元租金，即年租金的一半，未按合同约定支付全额租金。其次，被告仅在2001年种植黄姜，2002年种植“山竹”，此后未种植过其他林作物和农作物。且被告对于所租赁的山场一直疏于管理，使得近年来山场没有任何经济效益。再次，经初步核实被告违反合同约定未经原告同意已擅自将山场转租给他人。此外该租赁合同违反了法律规定的租赁期最高20年的规定，超过的部分无效。原告于2019年5月10日向被告邮寄《律师函》，明确提出自发函之日起解除双方所签订的合同，被告已签收。后原告负责人连同村民代表又到被告住所地找被告协商处理解除合同一事，但被告避而不见。为此，请求依法判令：一、解除原、被告于2002年8月12日签订的《宝源坪头山山场租赁开发合同》。二、被告支付原告租金38700元。三、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，为证明其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：1、推选书1份、村民小组组长皮明远身份证复印件1份，以证明原告现小组组长为皮明远，为该小组负责人。2、江西省武宁县山林权属证1份、原、被告签订的《宝源坪头山山场租赁开发合同》1份、（2002）武证字第713号公证书1份，以证明案涉林地归原告所有，原、被告签订租赁开发合同及合同约定的相关情况，及被告未按合同约定交付租金，原告有权解除合同的事实。3、武宁县官莲乡宝源村民委员会出具的证明1份、2019年5月10日原告委托律师向被告发出的《律师函》1份、EMS快递邮寄单1份、EMS官网快件签收信息打印件1份，以证明被告未按合同约定利用山场且对山场疏于管理，山场处于无人管理状态；被告未如期向原告支付租金逾六个月，且对承租山场疏于管理，也未按约定开发利用山场，已达到合同约定的解除条件。4、收款收据2张，以证明从2009年开始被告每年向原告交的租金为5000元的事实。被告龙世共辩称：1、2002年8月份双方签订租赁合同属实，合同约定租赁面积为约400亩，但是经过卫星丈量显示实际租赁面积只有217亩，故从2009年开始到2018年被告每年付给原告5000元租金未违反合同约定，原告主张被告欠付租金没有事实依据。2、原告主张被告没有开发林地或抛荒两年以上不属实，被告于2001年在租赁地种了黄姜，2002年种植了山竹，此后没有种植过其它农林作物属实，但被告种植的山竹一直在那里，被告种植了山竹之后再种植其它作物也不现实，因此被告租赁的林地并没有抛荒。3、原告主张签订了租赁期限为50年的合同超过法律规定，被告不懂法律，当时双方就是这样签订的，至于合同期限是否违反法律规定被告不清楚，但是双方签订的合同当时经过了公证处公证，被告认为合同没有违反法律规定。综上，被告认为原、被告双方签订的租赁合同没有达到解除的条件，被告还要继续进行租赁开发，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告龙世共为支持其抗辩主张，向本院提交了退耕还林工程项目设计图一份，以证明被告租赁原告的山场实际面积为217亩。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院综合认定如下：一、对原告提交的第一组、第二组和第四组证据，被告质证对真实性无异议，本院对真实性予以采信。二、对原告提交的第三组证据，被告质证认为原告方邮寄的律师函被告已收到，对于村委会证明里面提到山场处于无人管理的状态、基本荒废被告不认可，现在的现实情况是山竹市场价格不高，人工工资又高，卖山竹赚不到钱，因此被告未雇请工人去砍山竹进行出卖，但是不能说明被告没有开发或是荒废租赁林地，对于证明中提到的山竹产量不高、经济效益比较差被告没有异议。本院认为，对于该组证据的基本事实本院予以认定，对于租赁林地现状是否符合合同解除条件本院在后文说理部分予以阐述。三、对被告提交的证据，原告质证认为对真实性有异性，这份图是复印件不是原件，无法确认其真实性；对关联性有异议，无法确定该设计图纸里面所标注的是否为本案所涉及的山场，因此该份证据与本案没有关联性。本院认为，据被告在庭审中陈述该设计图来源于林管站，原告完全可以去林业部门核实该图的真假，但却未提交任何证据否认该图的真实性，故本院对该设计图真实性予以采信，对关联性，本院在后文说理部分予以阐述。根据当事人举证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：一、2002年8月12日，原告宝源村八组作为甲方与被告龙世共作为乙方签订《宝源坪头山山场租赁开发合同》，并经武宁县公证处公证。合同约定的主要内容有：（1）原告将坪头山山场约400亩（如四至范围内面积不足400亩，乙方要求甲方补足时，甲方须在周边四至以外补足）山场出租给被告，被告可自行在租赁的山场从事农业综合开发利用。山场具体四址为：东至上扩埚，南至罗山石板路，西至间制坪，北至英山埚。租赁期限为50年（即自2001年12月20日至2051年12月20日止）。（2）被告在租赁期内，必须及时开发利用山场，如未开发满两年或开发后抛荒满两年，原告有权将被告未开发或抛荒的山场无条件收回。（3）被告应向原告支付租金，租金应于每年公历12月30日前一次性付清。如被告不按期支付租金，当被告逾期满六个月时，原告有权终止合同。租金具体支付方式为：合同期内前八年被告每年应支付给原告租金1000元，第九年即从2009年12月20日起每年按实际丈量面积每亩25元（即每年10000元）向原告交租，原告同意每年在租金总额内减收700元。（4）被告在不超过合同权利义务的前提下，可将租赁山场转租他人但须通知原告，同时办理好变更合同主体的有关公证手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。二、合同签订前后，被告龙世共于2001年在租赁山场种植黄姜，2002年种植“山竹”，此后未种植过其他林作物和农作物。租赁山场中种植的“山竹”，基本处于无人管理状态，近年来山场基本没有任何经济效益。被告自2009年起每年向原告支付5000元租金。原告委托律师于2019年5月10日向被告邮寄《律师函》，明确提出被告违反合同约定，自发函之日起解除双方所签订的合同，被告已签收该《律师函》。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告主张被告违反合同约定，迟延履行支付租金的义务，被告抗辩其并未欠付租金，虽合同约定的租赁面积约为400亩，但其实际租赁的面积仅为200多亩。针对被告的抗辩意见，原告认为依照合同约定，即便租赁四至范围内的面积没有400亩，被告可要求在四至范围之外予以补齐，故应按400亩的面积核算租金，本院认为，自2009年以来，被告每年向原告支付租金5000元，原告接受租金后并未提出异议，亦未提出被告补足剩余5000元租金的要求，且原告未提交证据证明被告租赁的面积达到400亩，原告亦未提交证据证明被告提出租赁四至范围之外的山场并实际进行租赁，故本院对原告关于被告欠付租金的诉讼主张不予确认，对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求不予支持。合同约定，被告在租赁期内，必须及时开发利用山场，如未开发满两年或开发后抛荒满两年，原告有权将被告未开发或抛荒的山场无条件收回。据庭审查明，被告于2001年在租赁山场种植黄姜，2002年种植“山竹”，此后未种植过其他林作物和农作物。租赁山场中种植的“山竹”基本处于无人管理状态，近年来山场基本没有任何经济效益。对于该现状是否符合合同约定的解除条件，被告认为，山场仍种植有“山竹”，不能再种植其他农林作物，因经济效益不好才未雇请工人进行砍伐和出卖，不符合认定抛荒的合同解除条件。本院认为，据本院开庭后与原、被告一起到租赁山场进行现场勘查，山场种植有“山竹”属实，但因常年来无人管理和经营，基本不存在具有经济效益的竹材，仅存一些不具有经济效益的荒毛竹子，根本不具有砍伐出卖的价值。从双方约定该条款的合同目的来分析，就是要促进山场的开发利用，避免山场资源的闲置浪费，故被告以其十多年前种植了林作物为由主张未抛荒缺乏事实依据，租赁林地种植后未进行任何经营和管理，使得种植的林作物毫无经济价值，从签订合同的目的来理解，符合解除合同的条件。且合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但自续订之日起不得超过二十年。故原、被告订立合同中约定的租赁期限超过了法律规定，原告现要求解除合同且明确表示不会续订合同，故被告在尚存的两三年短期限内如进行投入开发，在期限届满后如无法协商续订合同，将面临严重亏损的法律后果，早日解除合同有利于被告减少亏损。另被告还存在未通知原告，将20亩山场转租他人从事养殖业的违约行为。综上，原告以租赁山场开发后抛荒为由要求解除租赁合同符合法律规定，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告武宁县官莲乡宝源村第八村民小组与被告龙世共签订的宝源坪头山山场租赁开发合同。二、驳回原告武宁县官莲乡宝源村第八村民小组的其他诉讼请求。案件受理费768元，减半收取384元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  汪先进二〇一九年九月五日书记员  刘敏敏