新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书（2019）新2107民初1600号原告：程全胜，男，汉族，1977年10月3日出生，无固定职业。原告：李海霞，女，汉族，1978年6月5日出生，无固定职业，住第五师。原告委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。被告：新疆恒大伟业房地产开发有限公司，住所地，博乐市。法定代表人：董斗章，该公司董事长。委托诉讼代理人：周燕飞，新疆亚桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娴静，女，汉族，1993年10月20出生，系该公司职员，住博乐市。原告李海霞、程全胜与被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海霞、程全胜的委托诉讼代理人康国军，被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人周燕飞、胡娴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海霞、程全胜向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告程全胜与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订的《商铺销售定金协议》，判令被告返还租赁的房屋(4号楼1层13铺、4号楼1层16铺)；2、请求依法判令被告支付原告两商铺租金共计116606元、逾期利息16472元；3、请求依法判令被告自2019年5月1日起按照两房屋(4号楼1层13铺、4号楼1层16铺)合计日106元支付至实际返还原告的租金；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻关系，2015年1月25日，原告程全胜与被告签订了《商铺销售定金协议》两份，协议约定：原告认购位于恒大汽车生活广场4号楼1层13铺、4号楼1层16铺后反租给被告。租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日，租金按照：1元/平米/天365天计算。同时双方签订了《商品房买卖合同》，并于2015年9月1日对商品房买卖合同备案，合同约定：被告应于商品房交付使用后180天办理房屋产权证书。原告依约履行，后被告既未向原告支付租金，也未办理房屋过户手续。被告行为已经侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告恒大房地产公司辩称，1、原告第一项诉讼请求不应当予以支持，因目前代租房屋的价格是每平方米8917元，被告与原告协商后，双方同意在原告让渡4年租赁收益130481元以及被告的各种优惠后给出的正式办证价格，所以，如果原告现在解除合同，那么被告将保留追索优惠款项的权利，且按原告自己主张的第二项请求看，原告的第一项请求也不成立，所以如果法院判决解除双方定金协议，则人民法院依法应当驳回原告的第二项请求，同时被告保留相关优惠及返租的追索权。2、原告的第二、三项请求均不成立。首先，请求的商铺租金116606元及逾期利息16472元，没有事实依据，本案原告持有的2015年1月25日4号楼1层13定金协议，是根据2015年1月17日定金协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金130481元，被告的两项优惠48300元（38500元+9800元），以及原告的抽奖8000元后得出的金额，即每间房屋销售单价是8917元/平方米×52.26平方米，合计：466002.42元，减去返回租金130481元，两项优惠48300元，抽奖8000元，原告实际应当支付的13号房屋款为279221元，除以房屋面积52.26平方米，单价为5342.92元/平方米，销售人员四舍五入，单价就改为了2015年1月25日中的价格5343元，原告实际交房款就变成了279225元。其次，原告持有的2015年1月25日4号楼1层16定金协议，是根据2015年1月17日定协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金130481元，被告的两项优惠48300元（38500元+9800元），以及原告的抽奖4000元后得出的金额，即每间房屋销售单价是8917元/平方米×52.26平方米，合计：466003.42元，减去返租金130481元，两项优惠48300元，抽奖4000元，原告实际应当支付的16号房屋的房款为28322.1元，除以房屋面积52.26平方米，单价为5419.46元/平方米，销售人员四舍五入，单价就改为了2015年1月25日中的价格5419元，原告实际交房款就变成了283196.94元，销售人员四舍五入即为283197元。最后，从两个定金协议的延续看，原告目前实际所交房款是以两商铺的4年返组为代价减扣后的余额，因此不存在被告再行支付返租的情况，原告的起诉既没有事实依据也违背一般交易习惯，综上请人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。原告此次诉讼已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一、原告李海霞、程全胜提交《商铺销售定金协议》，拟证实双方购买商铺的意向，被告向原告返租的事实；依合同约定由原告委托被告对此房屋进行出租；约定关于13号和16号商铺租赁时间和价格及支付方式；返租的租金与购买房屋的房款没有必然联系。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但是对证明的问题不认可，2015年1月17日原、被告还签订有《定金协议》，原告未提交，根据此协议，在扣除相关优惠后才形成后面的协议；双方已签订商品房买卖合同，双方也没有提到给付房屋租金的事宜。在买卖协议签订后，买卖定金协议因自动解除。本院认为被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据二、被告恒大房地产公司提交的2015年1月25日原、被告签订的《定金协议》，拟证实签订销售定金协议是在扣除两套房屋及2016年1月1日至2019年12月31日的返租租金130481元，每日赠送的500元优惠，累计38500元，9800元优惠，另有16号房屋的抽奖4000元，13号房屋的抽奖8000元后得出2015年1月25日定金协议的单价。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但是认为2015年1月17日双方签订的协议已作废，已被2015年1月25日的协议取代，原告要求被告履行的也是2015年1月25日的协议。本院认为被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院确认如下事实：2015年1月25日原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，部分内容为：“乙方（程全胜），房号恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺，建筑面积53.43平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5343元/平方米，总房款279225元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年01月01日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款149225元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》”。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户此次付款付清首付50%即149225元整。甲方加盖新疆恒大伟业房地产开发有限公司印章，乙方程全胜签名。同日，原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》部分内容为：“乙方（程全胜），房号恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺，建筑面积52.26平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5419元/平方米，总房款283197元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年01月01日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款143197元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》”。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户此次付款付清首付50%即143197元整。甲方加盖新疆恒大伟业房地产开发有限公司印章，乙方程全胜签名。被告给原告购买的位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺总房款优惠8000元，给原告购买的位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层16铺总房款优惠4000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》确定的恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的房屋面积均为53.245平方米。本院认为，本案的争议焦点为：原告李海霞、程全胜要求解除与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订两份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》及返还租赁的商铺是否成立？原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付商铺租金116606元、逾期利息16472元及按日租金106元至实际返还之日的租金是否成立？关于原告李海霞、程全胜要求解除与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》并返还租赁的商铺。合同解除的后果为，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告李海霞、程全胜第一项诉讼请求要求解除双方签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，但是其第二项、第三项诉讼请求为要求被告恒大房地产公司继续支付租金相互冲突且定金协议已经实际履行，履行期限将至（2019年12月31日），故对原告李海霞、程全胜要求解除双方于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》的诉讼请求并返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付商铺租金116606元、逾期利息16472元及按日租金106元至实际返还之日的租金的问题，被告恒大房地产公司提交的四份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》其中两份2015年1月25日原、被告签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》与原告李海霞、程全胜提供的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》内容一致，其余两份2015年1月17日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，其签订日期在前且其内容均被画×，由此可以见该协议以被2015年1月25日原、被告重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》取代，该定金协议约定按面积1元/平米/天×365天计算，恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺，《商品房买卖合同》确定的建筑面积均为53.245平方米，合同租赁日期为2016年01月01日至2019年12月31日，租金计算为155475.4元（53.245平方米×365天×1元/平方米×4年×2间），但是原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，约定：“甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同”。原、被告并未签订《委托经营合同》，按照定金协议，被告恒大房地产公司只需支付原告李海霞、程全胜三年的租金即116606元，故对原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺租金116606元的诉讼请求，本院予以支持。原告李海霞、程全胜要求按照日租金106元至实际返还之日的租金，原、被告签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》约定的履行期限为2016年01月01日至2019年12月31日，2019年12月31日双方约定的租赁期限已到，到期后协议自动解除，故对原告李海霞、程全胜要求按照日租金106元至实际返还之日的租金的诉讼请求，本院不予支持。原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付逾期利息16472元，原、被告双方签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》并未约定逾期利息及违约责任，故对原告李海霞、程全胜的该项诉讼请求，本院不予支持。被告恒大房地产公司辩称原告李海霞、程全胜的起诉已过诉讼时效，请求民事权利的时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。定金协议约定租赁期限为2016年01月01日至2019年12月31日，支付第三笔租金的期限为2018年元月30日，原告李海霞、程全胜起诉期限为2019年6月3日，故原告李海霞、程全胜起诉未超过诉讼时效，对被告恒大房地产公司的辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：一、被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内向原告李海霞、程全胜支付位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的租金116606元；二、驳回原告李海霞、程全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3102元，减半收取1551元，由原告李海霞负担251元，被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 员 普丽志二〇一九年九月十七日书 记 员 刘斌注：申请执行的期限为本判决书生效后履行期间届满之日起两年内.