甘肃省靖远县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0421民初3067号原告：杨某，男，回族，靖远县乌兰镇红嘴村农民。原告：马某，女，回族，靖远县乌兰镇红嘴村农民。委托诉讼代理人：杨某（系马某丈夫），男，回族，住靖远县。二原告共同委托诉讼代理人：唐某，甘肃临泰律师事务所律师。被告：甘肃皓天时代房地产开发有限公司。住所地：甘肃省兰州市安宁区安宁西路**。法定代表人：万某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，系该公司员工。委托诉讼代理人：汤某，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。原告杨某、马某诉被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、马某委托诉讼代理人杨某及其二原告共同委托诉讼代理人唐某，被告委托诉讼代理人赵某、汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某、马某向本院提出诉讼请求：1、判令被告30日内履行过户房屋（靖远县地1新街1幢负1层A33号）所有权至原告名下的法定义务；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月28日，原、被告签订《商铺订房协议书》，约定房款112万元，原告应当于同年12月7日前支付总房款56万元，后原告分三次支付了被告房款56万元。同年12月16日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，约定下欠的56万元房屋尾款，由原告通过被告向甘肃银行靖远县支行按揭贷款偿付。2017年5月19日，原告申请的56万元贷款全部通过该行划扣给被告，至此总房款已全部支付到位。合同约定被告于2015年12月31日交付房屋给原告，因被告的原因未能实现，实际交付的日期是2016年7月31日，依据相关规定，被告应承担违约责任（同类地段租金损失7个月共计39200元）。自2016年7月31日起至2018年7月31日止，被告未办理所有权至原告名下，依据合同的约定，被告应当承担违约金11200元。被告委托诉讼代理人辩称，原告诉讼请求1判令房屋的所有人是两原告，根据被告与原告签订的协议，预定协定协议，甘肃银行抵押借款合同均显示了所有人的地位；诉讼请求2房屋过户至原告名下，违反了《民法总则》《物权法》《担保法》等，因为原告已经在银行的办理了抵押，银行拥有他项权利；诉讼请求3要求的损失、违约金，不存在按约交付房屋的事实，应当驳回。原告陈述的事实不准确，一是原告支付了百分之五十即56万元的房款是不存在，由于原告在甘肃银行抵押贷款，因不符合原告和银行签订的合同，致使贷款未能按期办理。二是原告所述的合同约定被告于2015年12月31日交付房屋给原告，因被告的原因未能实现，与事实不符。原告所适用的法律错误，原告阐述的自2016年7月31日起至2018年7月31日止被告应当承担违约金11200元，没有事实依据和合同依据。根据原告的请求或者陈述的事实，没有事实或适用法律错误，违反了合同的约定。应驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、商品订房协议书，证明总房价112万元，2015年11月28日签订本协议，12月7日前原告向被告支付了56万元的预付款；2、收据证明，2015年11月28日原告向被告支付3万元定金，2015年12月5日杨某向被告支付362000元，2015年12月5日原告向被告交付168000元（被告应当支付的房租冲抵原告欠付被告的房款），总共56万元；3、《商品房买卖合同》，2015年12年31日前交付房屋（根据买卖合同第20条，结合租赁合同第2条1款判定出来），未办理房产证的违约金按总房款百分之一计算；4、承诺书，证明被告2019年6月前办理产权证；5、《时代壹购租赁合同》，证明租金损失计算方式112万×0.06÷12×7（2015年12月30日-2016年7月30日），证明租金损失参考依据该合同第3条总价百分之六计算；6、存款账户交易明细，证明2017年5月19日原告把剩余的尾款56万元通过银行划扣方式支付给了被告。被告对原告所提交的证据，经质证认为：对证据1协议书真实性、合法性无异议，但并不能证明原告支付了56万元的事实；证据2收据没有异议。租金冲抵的房屋租赁款事实有异议，没有签订租赁合同，原告没有向被告支付首付款168000元，首付款交付存在违约，原告向被告付清首付款事实不清；证据3交付房屋的日期必须符合前面的约定，若双方未按合同约定履行，应当于2018年7月30日办理产权证，违约金的条款，没有合同依据；证据4本承诺内容中具备房产证条件，被告截止2019年6月前房产证的确权已归原告名下；证据5的证明与本案无关联性，没法证明损失，有无租金，交付日期法律事实不存在，总之租赁合同证明目的，其诉讼请求与本案无关联性。被告为反驳原告的主张，向法庭提供了以下证据：1、《商铺定房协议书》、《商品房买卖合同》，一是证明协议第3条支付首付款56万元，包含定金，确定首付款义务，支付56万元包含定金。证明原告没有按协议书支付首付款的义务，买方存在违约。二是证明交付的条件，期限符合条件，证明原告按照约定履行合同义务。证明交付房屋的条件根据合同第9、10、12条均证明交付房屋的交付条件，被告不存在违约的情况。2、动产登记证明，证明房屋的权利人是甘肃银行靖远县支行，义务人是杨某、马某。同时证明原告诉讼请求1、2已履行完毕。3、《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第24页商品房预售合同登记本案证明书，证明购房人是本案的原告。4、《商铺租赁合同》，证明双方签订租赁合同，确定权利义务。5、《个人购房担保借款合同》，证明原告与甘肃银行签订借款的事实、房屋抵押的事实、抵押登记的事实。原告经质证认为，对证据2系复印件，没有法律效力，不予质证。对被告提交的其它证据，对其证明目的均有异议。本院认为，原、被告提交的证据，其来源客观真实、能够证明本案的事实，对原、被告所举证据效力全部予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年11月28日，原告杨某、马某与被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司签订《商铺订房协议书》，原告购买靖远时代壹购项目商铺A33号商铺，建筑面积为63.59平方米，约定商铺总价款1120000元，原告应当于同年12月7日前支付总房款560000元。签订协议当天原告交付定金30000元。同年12月5日原告交付购房款362000元和商铺返租费168000元（充抵购房款）。同年12月16日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，合同第七条二款三项约定：买受人应当于2015年12月8日前支付首期房价款人民币560000元，余款560000元向甘肃银行靖远县支行申请贷款支付；合同还约定：买受人已付清总房款（含商品房银行贷款已到出卖人账户），出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该房屋，逾期交房90日内出卖人不承担违约责任，超过90日后买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自交付期限届满后，第90日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，双方同意出卖人延期360天之内负责办理到位，否则按总房款的1%支付买受人违约金。合同签订后，原告通过被告向甘肃银行靖远县支行按揭贷款偿付，2017年5月19日，原告申请的560000元贷款全部通过该行划扣给被告，至此原告的总房款已全部支付到位。2019年1月25日，原、被告又签订了《时代壹购商铺租赁合同》，合同约定，原告将其购买的时代壹购A33号商铺，建筑面积63.59平方米，出租给被告进行经营管理。租赁期限为5年，为原告移交该租赁标的后的5个月，即计租金自2017年1月1日至2022年1月1日。原告杨某、马某迄今尚未取得涉诉房屋的所有权证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。依据查明的事实，原告杨某、马某与被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司签订《商铺订房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告杨某、马某支付全部购房款后，甘肃皓天时代房地产开发有限公司已向原告交付了房屋。根据双方合同约定，双方同意共同向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告应在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，但迄今为止原告尚未取得房屋所有权证书，现原告起诉要求甘肃皓天时代房地产开发有限公司协助办理房屋所有权证书，对此本院予以支持。关于被告抗辩，由于涉案房屋在银行抵押，办理了按揭贷款，所以不能办理过户手续。本院认为，按揭房屋是因为开发商提供了阶段性担保，所以房产证办理程序，一般都是开发商办理好房产证后给买受人，他项权证交给银行作为抵押，按揭款买受人结清后，买受人到银行索要结清证明，银行将他项权证交给买受人，买受人再去房屋权属登记机关办理抵押注销手续。所以按揭房屋，在银行抵押的他项权证，并非不能办理房屋所有权证书，被告的这一抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告提出的被告在一个月内办理房产证的请求，鉴于开发商本身不能独立办理房屋产权证书，其负有的协助办证义务，被告需继续履行合同义务，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权证书。在诉讼中原告放弃被告违约损失及违约金的请求，是原告对其权利的自行处分，本院应予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条，第一百三十三条之规定，判决如下：被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨某、马某办理靖远县地1新街1幢负1层A33号的房屋所有权证书。案件受理费1060元，减半收取530元，由原告杨某、马某负担480元，由被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  王文杰二〇一九年九月二日书记员  杜 薇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。