广东省和平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1624民初773号 原告：和平县御龙物业服务有限公司，统一社会信用代码91441624560870063J，住所地：和平县阳明镇福和大道御龙居。 法定代表人：徐水林。 委托诉讼代理人：徐扬添，男，1959年3月23日出生，汉族，住和平县。 被告：杨若，男，1986年1月8日出生，汉族，住和平县。 原告和平县御龙物业服务有限公司与被告杨若物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人徐水林及委托诉讼代理人徐扬添与被告杨若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告杨若支付原告自2016年1月至2019年7月的公共水电分摊费、家用水费、住宅管理费共计8626.16元，并支付从2016年1月起按每天0.3%的标准计至2019年7月的逾期付款违约金16716.66元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨若自2016年1月起至今拖欠原告管理御龙居的公共水电分摊费、家用水费、住宅管理费。原告公司的工作人员经常催促并上门催收费用，被告一直不理，原告特向法院提起诉讼。 被告杨若辩称，由于和平县御龙物业服务有限公司未履行御龙居《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。理由如下：因为物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是御龙居小区的业主，与开发商委托的物业服务公司即原告签订《前期物业管理服务合同》约定由和平县御龙物业服务有限公司负责小区的管理、房屋和公共酉己套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，这些约定服务内容都是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但由于（一）：按照《前期物业管理服务合同》里第二章，第二条的内容规定，甲方（和平县开来房地产开发有限公司）在物业交付后，由乙方（和平县御龙物业服务有限公司）提供以下服务：1，物业共用部位的维修、养护和管理；2，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4，公共绿化的养护和管理；5，车辆停放秩序管理；6，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7，装饰装修管理服务；8，物业档案资料管理。既然甲方（和平县开来房地产开发有限公司）现己将物业交付给原告管理，那认定和平县御龙物业服务有限公司应是以上服务的提供者。现就小区存在问题被告也有权认定是和平县御龙物业服务有限公司没有履行合同义务。被告不履行合同行为如下：一、没有按法律法规配套相应的消防设备，各层防火梯间未能建设防火门，不能做到防火防烟分区和设立能够阻挡烟气的封闭楼梯间，把业主的人身安全置于危险的境地，另一，则是小区唯一的消防通道被和平县御龙物业服务有限公司搭建的违章建筑霸占，根据《消防法》第28条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。这是严重的违法违规问题。多年来，多名业主本着互相沟通互相理解的处理原则多次前往物业管理处沟通该严重的涉及业主人身安全的问题均未能得到过正面回复及相应整。二、和平县御龙物业服务有限公司对被告主张违约金16716.66元缺乏依据，理由如下：1、《前期物业服务合同》第三章的物业服务费用中第六条规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准：高层住宅：1元/月平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。……关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：按专用面积据实分摊。此条约定仅约定了业主需缴纳的费用有物业服务费用和共用水电费分摊费用，并未约定收取违约金。2、该《前期物业服务合同》共十章，四十六条，没有一条规定物业服务有限公司有权收取业主即被告按天0.3%的违约金。合同无约定即不存在，请法院不应支持物业公司自行约定的违约金的诉讼请求。 《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物业公司作为合同的一方是当事人，被告作为业主也是合同的当事人，如若该份《前期物业管理服务合同》是依法成立的，那即对业主和物业公司同样具有法律约束力，即双方都应按照约定履行自己的义务。再根据《合同法》第六十六条的规定，合同当事人双方享有“履行抗辩权”当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。即若物业公司坚持不就业主反映的问题做出答复和整改，被告亦有权用拒绝缴纳物业费等方式作出事实上的抗辩。 基于上述事实，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、和平县御龙物业服务有限公司的《营业执照（副本）》，证明原告的诉讼主体资格；2、杨若身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明被告向和平县开来房地产开发有限公司购买御龙居D3栋1604房；4、和平县御龙物业服务有限公司的法定代表人徐水林与和平县开来房地产开发有限公司法定代表人朱德深订立的《前期物业服务合同》；5、《住户物业收费通知单》。 质证时，被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性不持异议。但认为原告没有完全尽到《前期物业服务合同》约定的物业管理义务，提供的物业服务没有达到合同约定的标准，再则原告主张违约金缺乏事实和法律依据，但对原告主张的其自2016年1月起至今未向原告交纳过公共水电分摊费、家用水费、住宅管理费的事实及各项费用的数额没有异议。 经审理查明，原告和平县御龙物业服务有限公司自2014年5月接管和平县开来房地产开发有限公司开发的和平县福和大道东御龙居小区物业，并订立了《前期物业服务合同》。被告杨若于2015年1月入住御龙居D3栋1605号房（商品房买卖合同与房产证记载为D3栋1604房）。2015年12月前，被告杨若能依时向原告缴交公共水电分摊费、家用水费及物业管理费。自2016年1月（包含1月）起至今，被告以原告提供的物业服务质量差为由而未向原告交纳上述费用，截至2019年7月止累计拖欠原告公共水电分摊费、家用水费、物业管理费共计8626.16元。另查，被告居住的御龙居小区至今未成立业主委员会。 本院认为，原告和平县御龙物业服务有限公司自御龙居交付使用前就对御龙居物业进行服务管理，其与物业的建设单位和平县开来房地产开发有限公司订立了《前期物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力。被告杨若虽然没有直接与原告签订书面物业服务合同，但其自2015年1月起实际居住使用由原告进行物业服务管理的御龙居D3-1605房，故双方形成了事实的物业服务关系，被告作为御龙居D3-1605房的实际使用人有按时交纳物业服务费与公共水电分摊费、被代缴家用水费的义务，而被告自2016年1月起欠付上述费用，且对原告主张的欠交费用数额没有异议，原告主张要求被告支付拖欠的公共水电分摊费、家用水费、物业管理费共计8626.16元予以支持。被告拖欠迟延支付上述费用确实给原告造成一定的经济损失，故原告要求被告支付违约金予以支持，但原告主张按每天0.3%的标准计收16716.66元违约金缺乏依据，不予支持。本院考虑原告作为物业服务公司在履行合同过程中存在一些不足，酌定违约金可按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付，计付违约金的起始时间应从原告向本院起诉之日即2019年7月22日起计较为合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨若应于本判决生效之日起五日内支付原告和平县御龙物业服务有限公司2016年1月至2019年7月的公共水电分摊费、家用水费、物业管理费共计8626.16元，并向原告支付以8626.16元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年7月22日起计至付清欠款之日止的逾期违约金； 二、驳回原告和平县御龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费433元，因适用简易程序审理减半收取计216.5元,由原告和平县御龙物业服务有限公司负担142.8元，由被告杨若负担73.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。 审判员  王春青 二〇一九年九月二十三日 本件与原本核对无异 书记员  叶李锋