福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5578号 上诉人（原审原告）：刘东方，男，1985年10月26日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：黄茂顶，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江希新，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何珠金，男，1968年12月16日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何婷，女,1991年11月9日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 原审第三人：马尾区东城麦田房产中介所，住所地福建省福州市马尾区马尾街道江滨东大道**名城港湾******连接体**35。 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，员工。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**iv> 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 上诉人刘东方因与被上诉人何珠金、何婷，原审第三人马尾区东城麦田房产中介所（以下简称“麦田中介所”）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2019）闽0105民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘东方上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判何珠金、何婷赔偿损失1385334元（包含违约金600000元），评估费31000元。2.判令何珠金、何婷承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案的实际损失为房屋市场价格与合同价格之间的差额，一审法院调低违约金无事实与法律依据。相反，约定违约金低于实际损失，应增加违约金。何珠金、何婷的行为已经严重违反诚实信用原则，导致刘东方错失与他人另定合同的机会，造成损失。二、一审法院认为《房屋买卖合同》对违约责任已作出明确约定，进而认为刘东方的支付赔偿差价损失的诉求无依据，明显错误。1.根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，本案中案涉房产的市场增值部分，应当属于可以预见的损失，刘东方有权享有。2.根据《合同法》第一百一四条的规定，损害赔偿金作为法定性的补偿方式，在违约金不足以弥补刘东方损失的情况下，刘东方可以就不足部分要求增加。本案中，刘东方在原一审庭审中明确诉请中的损失1500000元包含约定的违约金，合同约定违约金不足以弥补刘东方的损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。三、在签订合同时刘东方系善意相对人，不存在过错。诉争二手房交易信息系知名中介机构麦田房产向市场发布，何珠金签订合同时持有房屋的一手合同、商品房预告登记、销售不动产统一发票。同时何珠金还签订《产权人及共有人未到场声明》，承诺其与何婷系父女关系，并保证代理签订前述合同的行为已经取得产权人何婷的口头授权。刘东方在购房过程中已尽到谨慎审查各项材料的义务，也以当时市场合理价格购买。刘东方无主观恶意与归责于己的过错，系善意相对人。何婷对《产权人及共有人未到场声明》的真实性予以认定，说明何婷对房屋买卖的情况是知晓的，只是何珠金、何婷因为周边房价上涨，违背诚信原则，单方毁约。四、一审法院未对《产权人及共有人未到场声明》约定的进行认定与法律评判。该声明系双方对约定的时间内取得授权确认函或公证委托书这一情形存在的风险的约定，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方合法有效。退一步讲，在不考虑房屋增值部分的情形下，该声明应被适用，而不应以双方过错来分配责任。 何珠金辩称，一、刘东方二审阶段增加违约金的诉讼请求违反程序。双方对违约金的约定，是双方协商一致、已充分预估到不能按签订房屋买卖合同履行所存在的风险，该风险也涵盖了短期波动风险。刘东方要求补差价，无法律依据。二、合同解除虽然是基于违约事实而产生的法律后果，但不属于承担违约责任的方式，而属于合同违约后的一种补救措施。本案中，双方当事人明确约定了任何一方违约，导致合同解除的守约方有权要求违约方支付违约金600000元，同时守约方有权要求违约方支付主张该违约金所产生的律师费。本案适用违约条款没有错。三、刘东方很清楚何珠金不是房屋的实际产权人，也没有看到任何何婷的书面授权，仍相信何珠金作出的口头承诺，未尽到合理注意义务，导致合同不能履行。 何婷辩称，一、一审酌定违约金198000元公平公正，符合双方约定，也是根据双方过错责任作出的符合客观事实的认定，何婷对此无异议。二、刘东方上诉主张其系善意相对人不能成立。何珠金与刘东方签订合同时出具了发票等一系列房屋产权证明，并且如实告知何珠金并非该房屋的产权人，何珠金也没有取得实际产权人何婷的书面授权。刘东方在明知的情况下仍签订合同，存在重大过失，其应当为合同最终导致解除以及合同对何婷无效承担相应的过错责任。 麦田中介所答辩称，与一审答辩意见一致。案涉合同及声明对何珠金合法有效，何珠金应承担相应责任。麦田中介所的居间义务自房屋买卖合同签订时已履行完毕，本案是双方在履行房屋买卖合同过程中产生的纠纷，与麦田中介所无关。对于违约金调整及损失赔偿，由法院依法认定。 金诚丰公司答辩称，与一审答辩意见一致。案涉合同虽最终未经何婷追认，但对何珠金是合法有效的。何珠金已签订声明，应承担相应责任。金诚丰公司已向何婷发出告知函及履约通知函，何婷仍未履约，已构成违约。金诚丰公司在交易服务过程中已履行相应的义务。刘东方、何珠金、何婷基于违约承担责任问题产生的纠纷与金诚丰公司无关。 刘东方向一审法院起诉请求：1.确认刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》于2018年1月2日解除；2.判令何珠金、何婷赔偿刘东方损失1500000.00元；3.判令何珠金、何婷支付刘东方主张违约责任所产生的律师代理费30000.00元；4.本案的诉讼费由何珠金、何婷负担。 一审法院认定事实：根据刘东方提供的证据《商品房买卖合同》（别墅）、《商品房买卖合同》（车库）、预购商品房预告登记（别墅、车库）、销售不动产统一发票显示：何婷系福州市马尾区复式单元及15-23，25-33，35-39，50＃地下1层071车库的房屋所有权人。 2016年4月30日，刘东方作为乙方（买方）与何婷作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定将甲方的房屋位于福州市马尾区复式单元及15-23，25-33，35-39，50＃地下1层071车库的房屋转让给乙方，成交价为6600000.00元。合同第十二条履约保证：（一）除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务人保管，作为房屋交易的保证。（二）乙方应在本合同订当日支付购房保证金330000.00元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由交易服务人继续代管。房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人处并按相应约定的时间由交易服务人代乙方退还给甲方，若有多余的，则在甲乙双方完税后三个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方。（三）甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约。合同第十三条违约责任：（一）房屋所有权过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金600000.00元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。（二）房屋所有权过户登记后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。合同第十四条通讯地址：甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。合同第十五条不可抗力：因不可抗力导致本合同不能履行的，甲乙双方免除责任，交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担。补充协议第7条约定：甲方应于本合同签订后肆拾伍日内，向交易服务人提供委托何珠金签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托何珠金出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。合同还就相关税费及费用的承担、房屋抵押权的解除、房屋所有权过户登记及缴税、交易流程、争议的解决等条款均作了明确约定。合同尾部甲方处“何婷”的名字系何珠金代签，通讯地址为：代理人处有何珠金的签名及手印，身份证件号码。乙方处有刘东方的签名及手印，通讯地址。见证人处盖有第三人金诚丰公司的见证专用章。同日，刘东方作为乙方（买方）、何婷作为甲方（卖方），以及第三人麦田中介所作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，合同就确认事项、丙方已提供如下居间服务、各方保证、居间服务费、违约责任等条款均作了明确约定。合同尾部甲方处“何婷”的名字系何珠金代签。代理人处有何珠金的签名及手印。乙方处有刘东方的签名及手印。丙方处盖有第三人麦田中介所的公章。同日，刘东方作为乙方（买方）、何婷作为甲方（卖方），以及第三人金诚丰公司作为丙方（交易服务方）签订《交易服务合同》，合同就房屋交易服务范围、房屋交易服务费、履约保证、违约责任等条款均作了明确约定。合同尾部甲方处“何婷”的名字系何珠金代签。代理人处有何珠金的签名及手印。乙方处有刘东方的签名及手印。丙方处盖有金诚丰公司的合同专用章。以上三份合同即《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系《合同书》的组成部分，三份合同主体各不相同，三份合同的成立、生效、解除、撤销互不影响。合同签订后当日，刘东方向金诚丰公司支付购房履约保证金330000.00元（此款金诚丰公司已于2018年2月退还给刘东方）。 同日，何珠金出具《产权人及共有人未到场声明》，内容载明：“2016年4月30日，经居间方提供居间服务，本人代表产权人何婷及其配偶的真实意愿与刘东方就买卖位于28#楼101复式单元及15-23，25-33，35-39，50#地下1层071车库的房屋（以下简称该房屋）签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取得上述产权人口头授权，另保证上述产权人在前述合同签订后45日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后45日内未向交易服务人提供上产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务人提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金600000.00元整，并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金198000.00元整。特此声明！声明人：何珠金。”同时，刘东方在《产权人及共有人未到场声明》上签署：“买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在前述合同签订后45日内不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效。买方：刘东方。2016年4月30日”。 上述合同签订后，何珠金未在约定的期限内取得何婷的授权确认函或公证委托书。2016年7月18日、8月1日，金诚丰公司先后两次以何珠金在《房屋买卖合同》落款处所留地址通过EMS信件发出《告知函》《履约通知函》，催促何婷履行合同义务，信件上所留电话为何珠金的手机号码。期间，刘东方与何珠金亦持续通过微信沟通关于何婷授权的问题，何珠金多次表示其女儿中秋节会回国，但截至起诉之日，何珠金始终未取得相应授权。 2017年12月20日，刘东方通过微信向何珠金发出《履约通知函》，后又于12月22日以合同约定通讯地址通过EMS再次发出《履约通知函》。因何珠金未履约，刘东方于2018年1月2日通过微信向何珠金发出《解除合同通知书》，后又于2018年1月25日以合同约定通讯地址通过EMS向何珠金再次发出《解除合同通知书》。上述信件因何珠金未实际接收均被退回。刘东方遂于2018年1月19日向一审法院起诉，并提起诉请如前。 诉讼过程中，经刘东方申请，一审法院依法委托福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房产2017年10月4日的价值进行评估，福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司于2018年6月8日作出闽武夷评报房[2018]A6145号估价报告，估价结果为涉案房产在2017年10月4日的市场价值单价为31211元/m2，总价为7985334.00元。刘东方为此支出评估费31000.00元。 另查明，2017年12月3日，刘东方与福建坤广律师事务所签订《民事委托代理协议》，支出律师费30000.00元。2018年10月1日，刘东方与福建坤广律师事务所签订《民事委托代理协议》，支出律师费25000.00元。2019年1月8日，刘东方与福建坤广律师事务所签订《民事委托代理协议》，支出律师费6000.00元。 庭审中，何婷表示对何珠金未经授权将何婷名下坐落于福州市马尾区复式单元及15-23，25-33，35-39，50＃地下1层071车库的房屋转让给刘东方的行为拒绝追认。 一审法院认为，现综合各方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》是否有效。若合同有效，刘东方请求确认《房屋买卖合同》解除的诉请，是否合法有据；二、何婷是否承担法律责任；三、刘东方要求何珠金、何婷赔偿损失及支付律师代理费的诉请是否合法有据。 一、关于案涉《房屋买卖合同》是否有效。若合同有效，刘东方请求确认《房屋买卖合同》解除的诉请，是否合法有据的问题。一审法院认为，刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》合法有效，理由如下：首先，刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家和社会公共利益，该合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。上述规定第一项条款明确了出卖人在没有取得标的物所有权或处分权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响买卖合同的效力。上述规定第二项条款则从侧面规定了无权处分的买卖合同是合法有效的，因为买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，都是以买卖合同的有效成立为前提。第三，何珠金、何婷辩称，《房屋买卖合同》系附生效条件的合同，生效条件就是签订合同后四十五日内取得何婷的书面授权确认函或公证委托书追认，因何婷拒绝追认所以《房屋买卖合同》未生效。一审法院认为，第一，《房屋买卖合同》中并未明确约定该合同系附生效条件合同及所附的生效条件；第二，从《产权人及共有人未到场声明》的作用来看，该声明旨在明确何珠金的后续义务以及限制刘东方行使撤销权的时间，何珠金向刘东方提供何婷的授权确认函或公证委托书，系何珠金必须履行的约定义务，也是《房屋买卖合同》的履行环节，并非《房屋买卖合同》的生效条件，也与合同效力无关，仅仅影响物权变动结果。故何珠金、何婷抗辩《房屋买卖合同》未生效的辩解，其抗辩无理，一审法院不予采纳。综上，本案中刘东方与何珠金签订的《房地产买卖合同》合法有效。依据《房屋买卖合同》的约定，何珠金应在《房屋买卖合同》签订后45日内取得代理权，并配合刘东方办理房屋交易手续。但是由于何婷在庭审中拒绝追认代理权，导致案涉合同陷入履行不能的状态，刘东方的购房目的无法实现，何珠金亦构成违约，已达到刘东方行使合同解除权的条件，故刘东方有权要求解除《房屋买卖合同》。刘东方与何珠金在《房屋买卖合同》中确认通讯地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已视达，由此产生的不利法律后果由提供地址一方自行承担，该约定对双方均具有拘束力。2018年1月25日，刘东方按照何珠金提供的通讯地址向其发出《解除合同通知书》，因何珠金未签收，邮件被退回，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定和双方关于送达的约定，《房屋买卖合同》的解除时间应为2018年1月25日。综上，刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》于2018年1月25日解除。故刘东方诉请确认《房屋买卖合同》已于2018年1月2日解除，一审法院不予支持。 二、关于何婷是否承担法律责任的问题。一审法院认为，何珠金在签订《房屋买卖合同》，并未持有何婷的书面授权材料，且何婷在庭审中拒绝追认何珠金的代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，该《房屋买卖合同》对何婷不发生法律效力，应当由何珠金承担相应的法律责任。何珠金系具有完全民事行为能力人，其应当对自己的民事行为所产生的法律后果承担责任。在签订合同时，刘东方主张其基于何珠金、何婷之间的父女关系以及何珠金持有的一手合同、商品房预告登记、销售不动产统一发票等材料而相信何珠金享有代理权。然司法实践中，即使是享有日常家事代理权的夫妻一方对不动产的处分，也不应纳入日常家事范围。此外，父母与子女间关于房屋有关证书如何保管的约定外人亦无从知晓，父母保管子女的证书并不必然能够代表子女处分房屋，外人通常只能通过不动产登记来判断房屋的权属情况。故刘东方主张何珠金的行为构成表见代理，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》合法有效，该《房屋买卖合同》对何婷不发生法律效力，对于合同无法履行的后果和责任应由何珠金个人承担。 三、刘东方要求赔偿损失及支付律师代理费的诉请是否合法有据的问题。一审法院认为，何珠金在明知未取得何婷授权的情况下，擅自与刘东方签订《房屋买卖合同》，现何婷对何珠金出售房屋的行为不予追认，合同因无法继续履行而解除。合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施。合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金。但如果合同中明确约定合同解除适用违约金条款的，从其约定。在本案中，双方在合同中有明确约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金600000.00元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。因此，在本案中，双方在合同中明确约定合同解除适用违约金条款，故本案应适用违约金条款。退一步讲，本案即使适用损害赔偿，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。”根据一百一十三条第一款及第一百一十四条法条可以看出，我国立法中对于违约方的违约责任既可以约定违约金也可以约定损害赔偿金。从立法的表述看，第一百一十四条法条使用的是“可以……，也可以……”是一种选择，即当事人选择一种承担违约责任方式，故从其行文方式中可以看出两者是相互排斥不能同时并用的。《房屋买卖合同》中的违约金条款系双方当事人协商一致确定，可以视为刘东方和何珠金已充分预估己方以及对方不能按约签订房屋买卖合同所存风险，该风险亦应涵盖房价短时期波动的风险。鉴于双方对任何一方不签约应承担违约责任已作出明确约定，刘东方要求何珠金支付赔偿差价损失的诉求，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。另，刘东方明知何珠金并非房屋的实际产权人，在未看到任何何婷书面授权证明的情况下，仍轻信何珠金承诺，在不动产买卖居间协议签订时没有尽到应尽的合理注意义务，导致之后该协议无法继续履行亦应承担相应责任。一审法院根据本案的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，斟酌将违约金酌定为合同总价款6600000.00元的3%计，即198000.00元。何珠金、何婷抗辩称即使何珠金需要赔偿刘东方损失，本案中刘东方的损失仅限于其向金诚丰公司预交的330000.00元保证金的45日的利息损失，其辩解无理，一审法院不予采纳。 另，因本案双方在合同中明确约定合同解除适用违约金条款，故本案应适用违约金条款，而不适用损害赔偿，故刘东方主张要求赔偿损失的诉请，一审法院不予支持，因此刘东方向法院申请对案涉房屋进行评估，产生的评估费31000.00元理应由其自行承担。同时，根据《房屋买卖合同》第十三条约定：任何一方违约，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。现刘东方因本案纠纷产生律师费共计61000.00元，何珠金作为违约方，应向刘东方支付该笔律师代理费用。刘东方要求何婷支付该笔律师代理费用，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，判决：一、确认刘东方与何珠金签订的《房屋买卖合同》于2018年1月25日解除；二、何珠金于判决生效之日起十日内向刘东方支付违约金198000.00元；三、何珠金于判决生效之日起十日内向刘东方支付律师费61000.00元；四、驳回刘东方的其他诉讼请求。案件受理费58000.00元，由何珠金负担。评估费31000.00元由刘东方自行负担。何珠金负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，无权处分是无权处分人以自己的名义处分他人的财产。而本案中，何珠金在未获得何婷授权的情况下，以何婷名义与刘东方签订案涉《房屋买卖合同》，属无权代理，何婷明确拒绝追认，一审法院认定何珠金属于无权处分，并认定案涉《房屋买卖合同》有效，在认定该合同有效的基础上确认该合同于2018年1月15日解除错误，故对于刘东方要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉请，本院不予支持。 对于刘东方要求赔偿损失的问题，何珠金在未获何婷授权的情况下与刘东方签订案涉《房屋买卖合同》，并于签订该合同当日签署《产权人未到场声明》，应视为何珠金、刘东方已就何珠金无法获得何婷追认导致合同无法履行的情形下何珠金所应当承担的责任进行约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，现何婷拒绝追认，何珠金应按照《产权人未到场声明》的约定，承担相应的法律责任，一审法院认定何珠金按照合同总价款的3%承担赔偿责任错误，本院予以纠正，何珠金应按照《产权人未到场声明》的约定支付赔偿金600000元。 对于刘东方所主张的评估费用，刘东方与何珠金已就何珠金无法获得何婷授权所应承担的法律责任进行了约定，其在一审程序中申请评估系其自行扩大的损失，一审法院不予支持虽然理由不当，但结果正确，本院予以维持。 综上所述，刘东方的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市马尾区人民法院（2019）闽0105民初27号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2019）闽0105民初27号民事判决第一、二项； 三、何珠金应于本判决生效之日起十日内向刘东方支付赔偿金600000元； 四、驳回刘东方的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费58000元，由刘东方负担47590元，由何珠金负担10410元；本案二审案件受理费17547元，由刘东方负担7137元，由何珠金负担10410元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年九月十六日 法官助理贲丹丹 书记员程婷