云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2926民初234号原告：广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司，住南涧县城金龙路（周学武户租房）。代表人：刘华清，系该公司负责人。委托代理人：卢朋，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：张迈，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。被告：李江泉，男，1974年12月14日生，彝族，云南省南涧县人,公务员,住云南省南涧县。被告：杨英，女，1986年4月6日生，白族，云南省大理市人,医生,住云南省南涧县。委托代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司诉被告李江泉、杨英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法组成合议庭，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司委托代理人卢朋、张迈，被告李江泉、杨英及其委托代理人张卫珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系依法登记的房地产开发公司，在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地施工许可证、商品房预售许可证后开展商品房销售。原被告协商一致后于2016年4月25日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，约定二被告向原告购买位于南涧县，房屋总价款398771元，采取商业贷款方式付款，2013年支付首付款119771元，剩余房款279000元以银行贷款方式支付；补充协议中约定“……因被告原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因）不能办理贷款……，则二被告应在银行作出不予贷款决定之日起30日内，或者银行作出要求原告承担保证责任决定之日起15日内付清房款余款及银行费用，否则二被告应向原告给付房款总额10%的违约金，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，原告为此所产生的所有费用及损失由二被告承担”。合同签订后二被告支付首付款119771，但未能在合同约定的期限内向原告支付剩余房款，原告多次以电讯、信函等方式催促二被告履行义务，并告知其法律后果，但二被告均无回应，至今仍未履行支付尾款的义务。原告于2019年1月15日分别向二被告邮寄送达律师函，以解除双方签订的购房合同及补充协议，被告李江泉于同月19日、被告杨英于同月17日收到律师函。根据商品房买卖合同解释第二十三条之规定，合同解除条件已成就，且解除购房合同、补充协议的通知也已送达二被告，根据合同法第九十六条之规定《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月19日依法解除。原告同意二被告所主张的扣除违约金以及相应损失后返还被告已交纳的首付款。故，起诉请求判令：一、确认原被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月19日解除；二、二被告按照房款总额的10%给付原告违约金39877.10元；三、二被告支付原告律师费15000元。被告李江泉辩称：对原告起诉的内容无异议，因个人原因其没有向原告提供按揭贷款需要的相关资料。同意解除与原告签订的商品房购销合同以及补充协议，只要原告主张的违约金计算合理合法，被告李江泉同意支付违约金，违约金在已交纳的首付款中扣减，扣减违约金之后剩余的首付款要求返还。不同意支付诉讼费、律师费，因为在起诉之前双方洽谈时原告提出如果被告李江泉购买涉案商品房，支付尾款后额外再支付50000多元即可，如果不买房则要支付80000多元的违约金。根据相关法律规定以及合同约定，被告李江泉不需要支付这么多的违约金，如果当时原告按照法律规定主张违约金，被告李江泉能够接受，也不至于走上法庭。被告杨英辩称：一、请求依法驳回原告的所有诉讼请求，二被告已于2014年5月15日达成离婚协议，约定涉案房产归被告李江泉所有，尾款由被告李江泉支付，故被告杨英已不是房产的所有权人，没有支付尾款、承担违约金的义务。因二被告已离婚，所以没有向原告提供按揭贷款需要的相关资料。二、二被告向原告购买涉案商品房是事实，合同已部分实际履行无异议，但补充协议第15条明确约定，协议经双方签字盖章生效，而购房合同、补充协议均没有原告公司的签字或盖章，《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》未生效，二被告不需要支付违约金、律师费。被告李江泉是涉案房产的所有权人，其同意解除合同、承担违约金，被告杨英无异议，违约金应在已交纳的首付款中扣减，扣减后剩余的房款返还被告李江泉。三、关于购房合同、补充协议是否解除的问题，被告杨英认为不应当是2019年1月19日已解除，原告应该在庭前向被告送达律师函，虽然原告提交的快递回执上确实写的是被告杨英的名字和地址，但被告杨英确实没有收到律师函，上面的电话号码不是被告杨英的，故原告主张《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月19日解除不能成立，应该是今天才解除。综合双方诉辩主张，本案争议焦点：原被告间签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》是否有效；二被告应否承担律师费。原告就其诉讼主张向本院提交下列证据：第一组、1.营业执照复印件1份；2.法定代表人身份证明书1份；3.法定代表人身份证复印件1份；4.二被告身份证复印件2份。用以证明原被告的身份情况，原被告均系本案的适格主体。第二组、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明复印件各1份。用以证明原告系依法登记的房地产开发公司，在取得国有土地使用证、商品房预售许可等证后开展商品房销售。第三组、1.诚意登记协议书复印件1份；2.收款收据复印件1份；3.商品房购销合同、补充协议复印件各1份。用以证明原被告签订商品房购销合同及补充协议，二被告购买原告销售的南涧县龙凤丽都2号地棕榈湾8幢1单元2层8-1-202号，房屋总价款398771元，首付款119771元，余款279000元以银行贷款方式支付，补充协议第二条约定因买受人首付款不足、不能办理银行贷款，买受人应在30日内付清余额，否则应向原告支付房款总额10%的违约金；4.个人住房贷款担保业务合作协议1份，用以证明原告与建行南涧支行签订协议，为二被告的按揭贷款提供担保。第四组、1.建设项目竣工验收备案登记表1份；2.催款短信截图打印件2份；3.授权委托书1份；4.律师函复印件1份、EMS邮寄单存根复印件1份、EMS邮寄查询打印件2份。用以证明二被告购买的商品房建设项目于2013年8月1日开工，2015年12月9日竣工验收，2016年4月1日登记备案；原告多次催促二被告履行合同约定的付款义务，但二被告至今未履行。第五组、1.民事代理合同1份；2.付款记录1份。用以证明原告为解除《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》委托欣锐律师事务所律师代理一审诉讼，支付律师费15000元，律师费系原告为解除合同及补充协议支付的合理费用，应由二被告承担。经质证，被告李江泉对原告提交的证据三性（即证据的真实性、合法性、关联性，下同）无异议，认为原被告于2013年6月签订《商品房购销合同》，原告取得预售许可证是2013年9月，合同上原告没有签字盖章，对双方签订的购房合同是否有效存在质疑。被告杨英对原告提交的第一、二组证据三性、证明方向无异议，对第三组中的1、2号证据三性及证明方向无异议，对3号证据提出异议，认为购房合同、补充协议原告没有签字盖章未生效，约定的条款没有法律效力，对4号证据关联性、证明方向提出异议；对第四组中的1、2号证据三性、证明方向无异议，对3、4号证据提出异议，认为快递单上写的确实是被告杨英的名字和地址，但被告杨英并没有收到律师函，对第五组证据的三性提出异议，认为若原告已支付律师费，应提供正规发票。被告李江泉就其答辩主张未向本院提交证据。被告杨英就其答辩主张向本院提交下列证据：1.离婚证、离婚协议书复印件各1份，用以证明二被告已于2014年5月15日登记离婚，离婚协议约定涉案房屋首付款已付清，离婚后房屋所有权归被告李江泉所有，尾款由其支付；2.情况说明1份，用以证明被告杨英多次跟原告说明涉案房屋归被告李江泉所有。经质证，原告对离婚协议书提出异议，认为离婚协议只能约束二被告，对原告不发生效力，对其余证据无异议。被告李江泉对该证据无异议。本院经综合审查认证如下：一、原告提交的第一、二组证据，形式合法、内容真实、与本案有关联,经二被告质证无异议，予以确认；第三组中的1、2证据，真实、合法、与本案有关联，经二被告质证无异议，予以确认，3号证据，形式虽欠缺（没有原告公司的签章），但二被告对购买涉案商品房无异议，购房合同已部分实际履行，购房合同、补充协议均有二被告的签名捺印，予以确认；4号证据，具备证据的三性，予以确认；第四组中的2号证据，经二被告质证无异议，予以确认，1、3、4号证据，真实、合法、与本案有关联，予以确认；第五组中的1号证据，真实、合法、与本案有关联，予以确认，2号证据，非正规票据，形式不合法，不予确认。二、被告杨英提交的证据，真实、合法、与本案有关联，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告系依法登记成立的房地产开发有限公司，经营范围二级房地产开发、农村土地开发及施工。原告在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地施工许可证后开展商品房销售，商品房预售许可证于2013年9月30日取得。2013年6月29日，原被告签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，约定二被告购买原告销售的南涧县龙凤丽都2号地块棕榈湾8幢1单元2层8-1-202号房，房屋总价款398771元，2013年支付首付款119771元，剩余房款279000元以银行贷款方式支付。《商品房购销合同补充协议》约定“……以银行按揭贷款方式付款的，应于缴足首付款并签订商品房购销合同后5日内向原告提供符合银行要求的办理贷款所需全部资料……，因二被告原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因）不能办理贷款……，应向原告支付房款总额10%的违约金，原告有权解除买卖合同并收回该商品房另行出售，原告为此所产的所有费用及损失由二被告承担”。2013年6月29日，二被告支付首付款119771元。2014年5月15日，二被告签订离婚协议书到南涧县民政局登记离婚，离婚协议书约定“夫妻共同所有的龙凤丽都2号地房产一套，首付款已付清，离婚后房屋所有权归被告李江泉所有，尾款由被告李江泉支付”。二被告因离婚事宜均未向原告提供按揭贷款需要的相关资料，剩余房款279000元未能办理银行贷款，二被告至今均未履行支付剩余房款279000元的义务。2019年1月8日，原告代理律师接受原告公司的委托向二被告邮寄送达解除《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》的律师函，被告杨英于同年1月17日签收律师函，被告李江泉于同年1月19日签收律师函。庭审中，二被告一致同意解除《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,同意扣除违约金后将剩余的首付款返还被告李江泉，原告亦同意扣除违约金以及相应损失后返还二被告已交纳的首付款。本院认为：原被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》形式虽有瑕疵（原告未签章），但二被告均已在购房合同、补充协议上签名捺印，二被告已交纳购房首付款，合同已部分实际履行，原告系在依法取得国有土地使用证、建设用地施工许可等证后开展商品房销售，商品房预售许可证虽然于2013年9月30日取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原被告之间签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》均有效，应受法律保护。双方签订的《商品房购销合同》中明确约定付款方式为银行按揭，但二被告均未向原告提供按揭贷款需要的相关资料，至今未履行支付剩余房款279000元的义务，二被告已违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，……当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告根据二被告在购房合同中所留的地址和联系电话，于2019年1月15日以邮寄送达方式向二被告发出《律师函》解除合同、补充协议，根据EMS快递查询，《律师函》分别于2019年1月17日、1月19日已妥投，二被告亦同意解除购房合同、补充协议，故原被告间签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》于2019年1月19日已解除。关于违约金，双方签订的《商品房购销合同补充协议》中明确约定“……以银行按揭贷款方式付款的，应于缴足首付款并签订商品房购销合同后5日内向原告提供符合银行要求的办理贷款所需全部资料，否则二被告应向原告支付房款总额10%的违约金”，二被告因离婚事宜均未向原告提供按揭贷款需要的相关资料，导致剩余房款279000元未能办理银行贷款，二被告至今均未履行支付尾款279000元的义务，二被告已违约，应按补充协议的约定承担违约责任给付原告违约金，原告请求二被告按房款总额10%给付违约金39877.10元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。基于二被告现已离婚、两人就涉案商品房的归属作出约定，虽然二被告签订离婚协议的效力不及于原告，但被告李江泉自愿承担违约金，被告杨英对此亦无异议，违约金由被告李江泉一人承担不因此损害原告的合法利益，故违约金确定由被告李江泉承担。根据商品房买卖合同解释第二十三条之规定，原被告签订的购房合同、补充协议已解除，原告应当将收受的购房款返还被告，二被告一致同意扣除违约金后将剩余的首付款返还被告李江泉，原告对扣除违约金以及其他损失后返还二被告已交纳的首付款亦无异议，为减少诉累，扣除违约金后由原告返还被告李江泉首付款79893.90元（119771元-39877.10元）。关于律师费，在原被告签订的购房合同、补充协议中并没有律师费应由被告方负担的明确约定，且律师费也不是诉讼必然产生的费用，故对原告要求二被告支付律师费的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与被告李江泉、杨英签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月19日解除。二、被告李江泉给付原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司违约金39877.10元，限于本判决生效后15日内一次性履行。三、原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司返还被告李江泉已交纳的首付款119771.00元（扣除被告李江泉给付的违约金39877.10元后，应返还79893.90元），限于本判决生效后15日内一次性履行。四、驳回原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司要求被告李江泉、杨英给付律师费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司负担218元（已交纳），被告李江泉负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可于判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  白丽新审 判 员  罗之雁人民陪审员  康家会二〇一九年九月十二日书 记 员  姚文军