江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4712号上诉人（原审原告）：孙雪林，男，1966年12月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：林桂珍，女，1965年12月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘斌，江苏贤俊律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：顾雪华，江苏贤俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闵毛林，男，1960年6月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：金芹珍，女，1959年9月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：闵学良，男，1933年2月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：闵阿珍，女，1931年6月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：颜建发，江苏昆亭律师事务所律师。上诉人孙雪林、林桂珍因与被上诉人闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。孙雪林、林桂珍上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审判决程序存在严重违法；一审辩论终结后，案外人闵菊珍、金建平均以第三人的身份向法院提出参加诉讼的申请，且闵菊珍无任何证据材料；金建平在笔录中又表示不再参加本次诉讼，按常理，一审法院应当作出驳回申请的裁定文书。但本案中，一审法院在未作出有效裁定的情况下，却在判决书中直接引用两份申请书的内容，作为得到审判观点的事实依据，严重违反了法律规定。二、案外人金建平非法侵占房屋恶意干扰司法程序，严重削弱了司法的威严性；书面材料来看，闵毛林提交昆山同心金属塑料有限公司（下称）与昆山百永圣转账150万的银行单据一张，附言明确标注为“货款”；同心公司出具说明，陈述资金来源是金建平，但无其他证据辅佐，在此种情况下，金建平即不参加此次诉讼，也不另案起诉便于法院调查。同时闵毛林也明确从未将房屋交付给金建平；金建平的《申请书》中也自认他是通过其他的方法拿到钥匙后占据房屋，退一步讲，该房屋为闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍共有，但金建平只与闵毛林有借贷关系，现在单方面提出以全部房屋抵债，本身就侵犯他人权益。因此，金建平主张的借贷关系不清，占有房屋于法无据，应当属于非法占有。孙雪林、林桂珍在一审庭审过程中向法院申请查封房屋，法院也张贴了封条，但金建平无视封条，继续进行装修，现在以其投入巨额装修费用为由抗辩孙雪林、林桂珍请求，法律的威严何在。三、一审法院认为房屋被金建平占有，免除闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍交付房屋的义务，观点错误，将带来极其恶劣的负面影响。交付义务应当包括现实交付义务及法律上的交付义务，目前本案的情况导致的是闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍无法履行现实交付义务，但不免除其为了实现交付，必须积极排除妨碍的法律责任。退一步讲，本案涉及的民间借贷和动迁房买卖一直是近几年来高发的民事纠纷，属于法院重点审查的案件范围。金建平证据错误百出，不通过司法程序，而依靠扩大私力救济的范围强行占有房屋，对此，一审法院不但不予制止，反而驳回依照程序主张的孙雪林、林桂珍，变相支持金建平的做法，将严重削弱法律在公民中的威信力，对此后同类纠纷的处理，不管是当事人还是法庭都做了错误的示范作用。同时，孙雪林、林桂珍及家人在审理期间多次收到不明人员的威胁，要求放弃诉讼，孙雪林、林桂珍也正通过合法手段进行举报。四、诉讼费承担本身说明一审法院明知判决是错误的。闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍答辩称，一审判决是在适用法律正确、查明事实清楚，且程序合法的情况下作出的，故孙雪林、林桂珍的上诉理由不应该得到支持。基于闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍现无法交付涉案的房屋事实存在，为了避免累诉增加双方的诉讼成本，闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍愿意对孙雪林、林桂珍的损失作部分的赔偿和补偿。孙雪林、林桂珍向一审法院起诉请求：一、要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍向孙雪林、林桂珍交付昆山市陆家镇陈巷小区42栋1712号房屋。二、诉讼费、保全费由闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍承担。一审法院认定事实：2014年4月28日，闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍（卖方、甲方）与孙雪林、林桂珍（买方、乙方）在昆山理想家园房地产咨询有限公司（居间方、丙方）的居间下签订《动迁房买卖合同》一份，合同约定：一、交易内容：1、甲方同意将昆山市陆家镇陈巷小区42栋1712室房屋，计建筑面积134.56平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方，房屋装潢情况为毛坯。2、甲乙双方同意上述房屋的成交总价为780000元，乙方承担过户的所有费用及佣金。3、付款方式为：（1）定金100000元。（2）首付款350000元。（3）交房时乙方再付房款280000元。（4）尾款50000元待过户时结清。二、约定：1、由于该房屋为动迁房性质，需甲方办理完房产证后才能进行过户手续，但并不影响买卖的性质，本合同在甲乙双方签字后生效，且乙方已经享有对此房屋的居住、装修、出租、转让等权利，由此房屋产生的收益均归乙方所有，甲方不得干涉。2、甲方若违约不愿继续履行，按本合同第四条违约责任赔偿乙方，若乙方已经对该房屋进行装修、添置家具等甲方必须另行全款赔偿。三、甲方义务。甲方申明：甲方保证出售的房屋权属真实且房屋的共有人对出售此房屋无异议，本合同生效之日起若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，概由甲方清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方赔偿并视为违约按本合同第四条进行赔偿。四、争议解决及违约责任。2、甲乙双方签订合同后，如甲方中途毁约，在十五天内应书面通知乙方、中介方，并自违约之日起十天内双倍返还乙方定金并支付该房产违约时市场价与合同签订价的差价作为赔偿。九、甲方的代理问题。2、甲方与共有人不得对该房屋作任何本合同约定的甲方义务之外的处分。问题发生后，甲方对该房屋产权的变更，则有全部责任义务。3、本合同为甲方设定的全部义务由甲方或共有人全部承担。在该房屋交易限制期满后，甲方与共有人履行甲方的全部义务，按期如约与乙方一起到房产交易中心办理过户手续给乙方。4、甲方与共有人指定的法定人不得将该房屋赠与、转让给任何人，导致不能过户给乙方，按本合同的第四条违规责任赔偿。十一、补充条约：经甲乙双方协商，交房时间办理产证时间均以政府交房理产证时间为准。上述《动迁房买卖合同》签订后，孙雪林、林桂珍于2014年4月27日支付闵毛林定金10000元，并由闵毛林出具定金收据一份，于2014年4月28日支付闵毛林房款440000元，并由闵毛林出具首付款收据一份。孙雪林、林桂珍陈述，涉案房屋已经建造完毕，并由政府于2017年12月向闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍交付房屋，孙雪林、林桂珍知晓后要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍向其交付，但闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍一直以各种理由拖延，并表示不会向孙雪林、林桂珍出卖该房产，闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍遂诉至一审法院。另认定：涉案的昆山市陆家镇陈巷小区42号楼1712室（拆迁编号）系由陆家镇陈巷村熊家厍11号村镇房屋动迁取得，陆家镇陈巷村熊家厍11号村镇房屋于1999年10月11日进行确权登记，村镇房屋所有权证登记所有权人为闵学良，登记共有人为闵阿珍、闵毛林。孙雪林、林桂珍提供的《昆山市村镇私有房屋所有权登记申请表》载明，熊家厍11号村镇房屋来源及取得日期为“于1986年老屋翻建”。2013年11月26日，闵学良作为被拆迁人与昆山市益嘉房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定对陆家镇陈巷村熊家厍11号村镇房屋动迁，房屋所有权人为闵学良、闵毛林，安置包括涉案房屋在内的房屋三套。目前涉案房屋尚未进行初始登记。另认定：闵毛林与金芹珍系夫妻关系，闵学良与闵阿珍系夫妻关系，闵毛林系闵学良与闵阿珍的儿子。闵毛林、金芹珍陈述，熊家厍11号村镇房屋于1986年建造时，闵学良子女均参加购材建造，到1998年翻建时，由闵毛林、金芹珍夫妇与哥哥闵小毛、妹妹闵菊珍翻建，当时闵毛林姐姐闵彩英、闵玲珍已出嫁，故闵小毛、闵彩英、闵菊珍也应享有拆迁安置房屋的份额。审理中，闵菊珍向一审法院提交申请一份，以被拆迁的房屋（陆家镇陈巷村熊家厍11号村镇房屋）其参与翻建为由，认为闵毛林与金芹珍与孙雪林签订的房屋买卖合同侵犯其权益。另认定：闵毛林、金芹珍陈述，2017年7月20日闵毛林因急需资金向案外人金建平借款150万元，资金出借人通过了昆山同心金属塑料有限公司账户转款150万元至闵毛林实际控制的企业昆山百永圣金属制品有限公司账户内，因闵毛林未归还上述款项及利息，借款人金建平在2017年年底通过其他方法拿到了安置给闵毛林的涉案房屋，并表示借款和房子两清，同时开始对涉案房屋进行装修，装修金额约为70万元，且孙雪林、林桂珍对装修均知晓，也和资金出借人协商过。闵毛林、金芹珍就上述陈述提供农业银行转账凭证一张（载明2017年7月20日昆山同心金属塑料有限公司向昆山市百永圣金属制品有限公司转账1500000元，附言载明“货款”）、情况说明一份（由昆山同心金属塑料有限公司于2018年7月18日出具，内容为“昆山同心金属塑料有限公司于2017年7月20日汇款给昆山百永圣金属制品有限公司150万元，该款系金建平借给闵毛林的借款，特此说明”）、企业信息查询一份（载明昆山同心金属塑料有限公司法定代表人张月秋，股东张月秋、高建忠）及营业执照一张（载明昆山百永圣金属制品有限公司法定代表人为闵毛林，系自然人独资有限责任公司），证明资金出借人金建平通过昆山同心金属塑料有限公司账户转款给被告闵毛林实际控制的昆山百永圣金属制品有限公司150万元，并实际取得涉案房屋进行装修。孙雪林、林桂珍质证后对银行转账凭证真实性认可，但是从证据表面看是属于两家公司之间的转账关系，并不能证明借款事实，对情况说明的证据形式不合法，该情况说明提到的金建平与企业工商信息材料毫无关联，对企业信息认可，孙雪林、林桂珍认为闵毛林存在与他人串通、恶意躲避债务的事实。审理中，案外人金建平向一审法院提交申请一份，陈述其已实际取得涉案房屋并进行装修且基本完工，孙雪林、林桂珍对其装修涉案房屋的事宜是知道的，要求主张房屋所有权，并明确不参加本起诉讼。上述事实有《动迁房买卖合同》一份、动迁安置协议书一份、付款凭证及收据若干、户籍信息若干及当事人庭审陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，孙雪林、林桂珍与闵毛林、金芹珍、闵学良签订的《动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。关于孙雪林、林桂珍要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍向孙雪林、林桂珍交付昆山市陆家镇陈巷小区42栋1712号房屋的诉请，一审法院认为，虽孙雪林、林桂珍已依约支付了房款450000元，但涉案房屋系由陆家镇陈巷村熊家厍11号村镇房屋动迁取得，审理中，闵学良之女闵菊珍向一审法院提交申请，陈述其实际参与翻建被动迁房屋，故对涉案动迁房屋享有份额；同时案外人金建平也陈述其已实际占有涉案房屋且已对房屋进行装修；结合一审法院现场勘察情况，一审法院认为，孙雪林、林桂珍坚持要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍交付涉案房屋客观上不具备履行条件，故一审法院对孙雪林、林桂珍坚持要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍交付房屋的诉请，依法不予支持。孙雪林、林桂珍权益受到侵害的，可依约另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙雪林、林桂珍的诉讼请求。案件受理费11600元，保全费4420元，上述两项合计16020元，由被告闵毛林、金芹珍、闵学良、闵阿珍负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙雪林、林桂珍提交四份录音证据。孙雪林、林桂珍认为2018年1月28日孙雪林与闵毛林的通话录音，证明闵毛林因房屋价格上涨，要求涨价。2018年5月16日、2018年6月12日，金建平与孙雪林的电话录音，可以看出金建平一直威胁孙雪林、林桂珍的家庭安全。结合一审中闵毛林陈述以公司之间的货款名义行使民间借贷的事实。金建平对如何取得房屋前后说辞不一。孙雪林、林桂珍认为闵毛林与金建平之间存在套路贷的可能，如有必要请求法院审查。2018年12月1日，孙雪林与闵学良的录音，证明闵菊珍对老房子也有份额的说法，视为虚假陈述，完全是案外人为了扰乱正常的司法程序。闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍质证认为，1、该组证据不属新证据。一审法院最后一次开庭在2018年的9月，从孙雪林、林桂珍提交的材料均在2018年初形成的，但一审庭审不提交。故该组证据不是新证据，不应该采纳。2、孙雪林、林桂珍曾向公安机关报警，认为我方与案外人存在套路贷和欺诈。公安机关曾进行调查已回绝了孙雪林、林桂珍的说法。该案中另外第三人闵毛林的妹妹提出认为其对该涉案房屋原拆迁房有份额，这是其合法主张不应被歪曲认定为是干扰司法。另外在2017年10月底，闵毛林与孙雪林、林桂珍交流沟通表示其向案外人借款150万元暂时还不出，希望孙雪林、林桂珍提前把房款支付以便闵毛林还案外人的钱，但孙雪林、林桂珍拒绝。在2017年的11月初金建平和闵毛林一起至拆迁办拿动迁房的钥匙，后金建平提出房屋抵债两清。当时的情况下，闵毛林也表示同意，也配合交房，所以不存在涉黑和套路贷之说。孙雪林、林桂珍另提交昆山市益嘉房屋拆迁有限公司证明两份，分别载明：1、陈巷小区42号楼1712室，该房屋的公安编号为陈巷花园45号楼1712室；2、昆山市陆家镇陈巷花园45栋1712室的《不动产单元首次登记信息表》已被闵毛林于2019年5月15日领走。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙雪林、林桂珍与闵毛林、金芹珍、闵学良签订的《动迁房买卖合同》合法有效。闵毛林、金芹珍、闵学良未履行合同义务，构成违约。金建平并非涉案房屋买卖合同相对人。一审中金建平虽书面申请以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，但此后撤回该申请。孙雪林、林桂珍并未申请追加金建平为第三人参加诉讼。孙雪林、林桂珍主张一审应当驳回金建平的理由不能成立。根据当事人陈述和一审法院现场勘察情况，涉案房屋在孙雪林、林桂珍起诉前已被案外人金建平占有并进行装修。因此，孙雪林、林桂珍主张一审程序不当，有损司法威严的说法不能成立。闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍明确，同意金建平提出房屋抵债两清。也配合交房，不存在涉黑和套路贷。一审鉴于涉案房屋为拆迁安置房，可能的共有权人就涉案房屋买卖合同主张对涉案动迁房屋享有份额，结合涉案房屋并未办理产权过户手续，案外人已实际占有涉案房屋且对房屋进行装修，闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍对案外人金建平占有房屋不持异议等的情况，认为孙雪林、林桂珍坚持要求闵毛林、闵学良、金芹珍、闵阿珍履行房屋交付义务客观上不具备履行条件，并无不当。孙雪林、林桂珍可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人孙雪林、林桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  叶 刚二〇一九年九月十六日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。