福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0424民初1707号 原告：张德云，男，1968年2月2日出生，汉族，居民，住宁化县。 委托诉讼代理人：张玮，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 被告：阮贤林，男，1968年2月21日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 委托诉讼代理人：周荣华，福建清宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。 原告张德云与被告阮贤林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告张德云的委托诉讼代理人张玮和被告阮贤林的委托诉讼代理人周荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张德云向本院提出诉讼请求：1.判决阮贤林向张德云支付违约金59000元；2.本案诉讼费用由阮贤林负担。诉讼中张德云增加诉讼请求为:判决解除张德云与阮贤林于2018年9月26日签订的《房地产买卖合同》。事实与理由:2018年9月26日，张德云与阮贤林签订《房地产买卖合同》约定：阮贤林向张德云购买坐落于宁化县，成交价为395000元，阮贤林应向张德云支付购房款定金20000元；双方有任何违约行为,均按成交价的20%赔偿守约方。2018年11月9日，阮贤林通知张德云因资金紧张，不再购买上述房屋。阮贤林的行为已构成根本违约，应向张德云支付违约金79000元（395000元×20%）扣除阮贤林支付的定金20000元，阮贤林还应支付张德云59×××××元。 阮贤林答辩称:张德云要求阮贤林支付违约金59,000元没有事实和法律依据。因为在签订买卖合同之前双方约定张德云向阮贤林出让房产外，还应出让一个车位，在合同签订后，因张德云无法将车位转给阮贤林，所以阮贤林才跟张德云说无法购买其房屋，是张德云先不履行约定，张德云不履行合同约定的行为，阮贤林保留向张德云要求返还定金20,000元的权利。解除合同的责任以及应当承担的法律责任应当由张德云来承担，张德云无法履行合同约定交付车位，阮贤林也无法履行合同，阮贤林也无需承担任何责任。 张德云为证明其主张,向本院提交了以下证据材料:1.房地产买卖合同一份，拟证明阮贤林向张德云购买坐落于宁化县，成交价为395000元，双方有任何违约行为，均按成交价的20%赔偿守约方的事实。2.短信聊天记录一份，拟证明阮贤林通知张德云因为手头没钱不再购买涉诉房屋，而不是阮贤林说的是因为车位问题的事实。 阮贤林质证认为：对证据1的三性没有异议，但是不能证明张德云要证明的事实，首先，签订合同时双方讲好还有一个车位一起卖给阮贤林，合同签订后，因张德云无法将车位卖给阮贤林，其履行合同的义务不符合合同约定，所以阮贤林才无法支付购房款，合同中有讲到房产附属的设施设备一并转让，车位是属于房产附属的设施设备。合同第三条有明确约定车位产权由甲方协助乙方办理，不能说第一条没有约定车位产权就视为合同没有约定车位产权，如果按照张德云的观点，那第七条约定也是无效约定。从合同法规定的公平公正合理原则来看，第七条约定有效的话，第三条约定也应当有效，其次，合同第七条约定“双方有任何违约行为均按成交价20%赔偿守约方”的内容是属于对违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，并不是对违约行为应承担支付违约金的约定，而且该条约定中还约定了出现两种情形之一时才要承担赔偿损失的违约责任。阮贤林也根本不知道合同第七条约定内容是什么意思，该条款并不是双方签合同时的真实意思表示。双方有任何违约行为均按成交价20%赔偿，是属于因违约行为产生损失来计算赔偿的约定，并不是对违约行为应当承担支付违约金的约定。对证据2真实性没有异议，对张德云要证明的事实有异议，无法证明张德云要证明的事实，短信最后一个内容有谈到说没有钱，实际上并不是阮贤林的真实意思表示，阮贤林当时只是找了一个认为有用的理由，事实上是因为张德云没有办法交付车位，阮贤林没有把这个原因写上去，但是不能否认张德云没有交付车位的义务。 对张德云提交的上述证据，本院分析认定如下：上述证据经与原件核对一致，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认,并在卷佐证。 根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2018年9月26日，张德云（出让方、甲方）与阮贤林（受让方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.乙方向甲方购买涉诉房屋。2.房屋成交价为395,000元，签订合同之日，乙方交付购房定金20,000元给甲方，具体付款方式在10月6日付房款80,000元,剩余房款在办理房产过户时一次付清,10月26日付清房款。6.甲方于乙方房款全部付清后将房产付给乙方。7.买卖双方有任何违约行为，均按成交价的20%赔偿守约方。 2018年11月5日，张德云向阮贤林发送短信，内容为：阮贤林你与我签订房地产的买卖合同的买房款己超期，请在11月8日之前来付清购房款履行合约。 2018年11月9日，阮贤林向张德云发送短信，内容为：老板，我真的不要，你先卖了吧！我手头真的没有钱买，有一个给我二十万他说没有钱了？时不好意思。谢谢对不起。 本院认为，张德云与阮贤林之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应严格按照合同履行义务。现根据张德云提供的短信记录，能够证实系阮贤林违约导致合同无法履行，阮贤林拒不履行付款义务己构成根本违约，应承担相应的违约责任。张德云与阮贤林签订的《房地产买卖合同》己无法履行应予解除，故张德云要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持；对张德云主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”张德云与阮贤林签订的《房地产买卖合同》约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即买卖双方有任何违约行为，均按成交价的20%赔偿守约方，现张德云要求阮贤林按成交价的20%支付违约金59,000元（395,000元×20%-20,000元），于法有据，予以支持。关于阮贤林提出导致《房地产买卖合同》无法履行，是张德云未提供车位造成的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，阮贤林未能提供相应的证据证实，且张德云不予认可，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下： 一、解除张德云与阮贤林签订的《房地产买卖合同》； 二、阮贤林应于本判决生效之日起十五日内支付张德云违约金59,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,275元，减半收取计637.5元，由阮贤林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓章隆 二〇一九年九月十二日 书记员  陈玉萍 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。