海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初9276号 原告：霍鑫，男，1981年8月4日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：霍保生，男，1955年10月25日出生，汉族，住址同上，是原告霍鑫父亲。 委托诉讼代理人：张伟，河北佳诚信和律师事务所律师。 被告：海南宜欣商业管理有限公司，住所地海南省海口市明珠路。 法定代表人：黄楚珍，总经理。 委托诉讼代理人：唐治，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李虹，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。 原告霍鑫与被告海南宜欣商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人霍保生、张伟，被告委托诉讼代理人唐治、李虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《海南宜欣城A-F区租赁合同书》已经解除，被告返还扣押原告总价值40万元的机器设备（详见证据六《设备清单》）；2.被告赔偿原告因私自扣押机器设备造成的损失，自2019年4月10日至实际返还为止按每月2万元计算（至本案起诉时，已造成损失3.6万元）；3.被告返还原告缴纳的装修保证金12648元；4.被告返还原告多支付的违约金57130.36元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2018年12月20日，原、被告签订《海南宜欣城A-F区租赁合同书》，合同约定，原告租用被告宜欣城负一楼F区D04号商铺，租赁期限为2019年1月23日至2020年1月22日，月租金为10093.1元。合同签订前后，原告分两次向被告转账合计92853.76元，其中包括依约向被告支付了履约保证金50465.52元，一个月店铺租金及物业管理费、推广费及其他服务费合计29740.24元，装修保证金12648元，被告收取装修保证金后未向原告开收据。随后，原告开始装修。2019年2月26日原告进场，3月2日申请开业，被告却迟迟不同意，并要求原告支付7000元违约金。为了减少损失，原告被迫向被告支付了7000元违约金，3月7日被告才批准原告开业。2019年3月28日，因设备问题原告提出撤店申请，被告同意，但要求原告清算费用并补交违约金36000元，并要求原告方建立围挡，清空场地，将设备存放在被告指定库房。原告无奈又向被告现金支付36000元违约金，并且在2019年4月7日恢复了场地，建立了围挡并将设备运到被告指定地点。2019年4月8日，原告准备清运设备，但被告拒不返还，并借机要求原告支付高达98552.9元的违约金。二、原告已经提前60天通知被告撤场，解除合同，被告也表示同意，那么《海南宜欣城A-F区租赁合同书》已经解除，被告应当将机器设备返还给原告。被告扣押机器设备至今，使原告不能对外经营使用，被告应当承担此部分的损失。合同履行期间，被告已经强迫原告支付高达93465.52元的违约金，此数额严重超出了总合同租金121117.2元的30%，被告没有任何理由再向原告主张违约金，而且对于超出部分57130.36元，原告有权主张返还。 被告辩称，一、原告第一、二、四项诉求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告与原告于2018年12月20日签订《海南宜欣城A-F区租货合同书》(以下简称“合同)，约定了原告的开业日为2019年1月23日，而原告真正开业的时间为2019年3月7日。依据合同第十五条第三款的约定，若非被告之原因，原告迟延开业，每迟延一天，原告应支付1000元作为违约金;若迟延达十五天的，视为原告严重违约，被告有权解除本合同并将该商铺另行出租，原告已缴纳的保证金不予退还。原告迟延开业的行为已经违反合同的约定，但被告未解除双方签订的合同，只是要求原告依合同约定缴纳迟廷开业的违约金，共计43000元。2019年3月28日，原告向被告提出提前撤柜的申请，被告同意其申请，至此双方签订的合同已解除。而依据合同第十五条第九款的约定，租赁期间，原告单方面提前解除合同的，应提前60天书面通知被告，原告已交纳的保证金不予退还，原告应按下列公式向被告计付违约金:租赁期限内最后一年租金总额×(1-实际租赁时间/本合同2.1条约定的租赁期限)，及第十三条第一款约定，租赁期限届满或本合同提前解除(不论是单方解除还是双方协商解除)的，原告应于5日内(该期间仍然计付租金)撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，原告必须履行如下义务：(四)原告交还的商铺应当恢复原状。被告于2019年5月7日向原告致函，原告提前申请撤柜，按照合同相关约定，应恢复场地并缴纳违约金98552.9元。因合同约定的违约金过高，按照《合同法》的相关规定被告自愿降低违约金的计算标准，计算标准为(租赁期限-实际租赁时间)×月租金×30％，原告应向被告支付违约金30279.3元。原告撤柜后已依约将经营场地恢复原状，但未依约向被告支付违约金。依据合同第十三条第二、四款约定，原告应在被告指定的期限内支付应付费用即违约金，被告方可将该设备归还给原告。故，被告扣押原告设备系由于原告未缴清相关费用，是原告的自身原因造成，因此产生的设备损失应由原告自行承担，与被告无关。原告未曾向被告支付过违约金，何来被告向其返还多支付的违约金57130.36元。故，原告第一、二项诉求在原告未缴清违约金的前提下没有事实和法律依据，应依法予以驳回。第四项诉求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。二、合同第四条第四款约定了，原告需在商铺交付日向被告支付装修保证金每平方米200元，装修完成后，如原告未违反《装修管理规定》，未对被告商场结构、公共设施造成损坏，并通过被告验收合格的，被告向原告无息返还装修保证金。被告已依约通过原告的装修，但原告从未向被告申请退该保证金。 原告围绕诉讼请求提交的证据如下：1.《海南宜欣城A-F区租赁合同书》，2.转账凭证、收据、发票，3.通话录音、缴费通知，4.《海口店设备清单》，5.《加盟合作协议》，6.退还设备催告函，7.商铺照片4张。 被告提交的证据如下：1.海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书，2.函告及快递单，3.装修验收审批表。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原、被告订立编号为宜租字自营F区（2018）1220-094号《海南宜欣城A-F区租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），主要约定：1.原告向被告承租F-D04号，面积为63.24平方米的铺面，用于经营小玎小珰品牌餐饮。2.租赁期限2019年1月23日至2020年1月22日，月租金10093.1元，管理费每月6728.74元。3.原告需在商铺交付日向被告支付装修保证金每平方米200元，装修完成后，如原告未违反《装修管理规定》，未对被告商场结构、公共设施造成损坏，并通过被告验收合格的，被告向原告无息返还该款。4.双方签订本合同后五个工作日内，原告应向被告预交一个月的租金和管理费16821.84元，并支付三个月的租金和管理费50465.52元作为本合同的履约保证金。本合同终止时，原告将商铺交还被告，且双方就租赁商铺产生的一切权利和义务履行完毕后满三个月，被告将履约保证金退还原告（不计利息）。上述保证金不能用于冲抵租金、管理费或其他费用。原告未按时履行本合同义务，而且在被告书面指定的期限内仍未履行的，原告同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给被告，同时补足该保证金总额给被告。未补足的，每延误一日应向被告支付保证金总额百分之五的违约金。5.原告要求提前解除或终止合同的，原告同意上述保证金作为违约金的一部分支付给被告，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。6.本合同提前解除，原告应于5日内（该期间仍然计付租金）撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，原告必须自行负担费用将该商铺内属于原告的所有动产撤除、清理、清扫，确保商铺适于验收交接状态；原告交还的商铺应当恢复原状。7.租赁期间，原告单方面提前解除合同的，应提前60日书面通知被告，原告已交纳的保证金不予退还。原告应按下列公式向被告计付违约金：租赁期限内最后一年租金总额×（1-实际租赁时间/租赁期限）。8.开业日期2019年1月23日，原告每迟延开业一天，应支付1000元作为违约金；迟延达15天的，视为严重违约，被告有权解除合同并将商铺另行出租，原告已交纳的保证金不予退还。 《租赁合同》签订之前，原告分别于2018年12月12日向被告名下银行账户转账20000元，于2018年12月18日转账72853.76元。被告向原告开具了：1.日期为2018年12月19日的资金往来专用凭证，载明原告支付F区D04小玎小珰履约保证金50465.52元；2.日期为2018年12月20日的增值税普通发票2张，载明原告支付租金、管理费、推广费、服务费等合计29740.24元。 2019年3月7日，原告另向被告名下银行账户转账7000元，附言“延迟开业处罚金”。被告向原告开具了日期为2019年4月4日的增值税普通发票，载明原告支付水费、生活服务费、合同违约金、企业管理服务、公共设备改造使用分摊等费用合计38253.77元。被告表示上述7000元与38253.77元中的36000元均为迟延开业罚金。 2019年5月7日，被告向原告发函，主要内容为：原告于2019年3月29日提交2019年3月31日撤柜的申请，并于2019年3月31日停止营业，未恢复场地。原告的行为属于提前撤柜，未按合同提前申请，根据《租赁合同》约定，请原告在接到函告五个工作日内交纳违约金98552.9元。2019年5月13日，原告收到该函。 另查，原告为经营小玎小珰品牌餐饮，于2018年9月28日与江苏点金汇海自动化科技有限公司（以下简称点金汇海公司）签订了品牌加盟合作协议，主要约定：1.点金汇海公司授权原告经营小玎小珰全自动机器人饮品店品牌系列产品，区域为海南省海口市。2.加盟期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日。3.全套设备价值，室内型40万元、室外型43万元。原告通过以租代购形式取得设备，每月支付2万元租金，合计支付20个月，租赁期满取得设备产权。2019年5月28日，点金汇海公司向原告出具《退还设备催告函》，主要内容为原告于2019年3月25日向该司提出退机申请，该司已同意，要求原告于2019年4月10日之前将设备退回该司指定场地，但原告至今仍未退回。故自2019年4月10日起，仍按加盟协议计算原告租金，直至收到设备时止。租金从原告交纳的履约保证金中扣除。2019年8月26日，原告提交一份由点金汇海公司出具的《证明》，主要内容为证明原告与该司于2018年9月18日达成小玎小珰项目合作意向，原告于2018年9月21日通过雷士明账户向该司支付了履约保证金200000元。并附江南农村商业银行客户专用回单。该回单载明雷士明于2018年9月21日通过中国农业银行账户向点金汇海公司名下在江南农村商业银行账户转账200000元。 原告为证明其已按被告要求将涉案商铺恢复原状，提交了通话录音记录，被告对该通话记录的真实性、合法性、关联性无异议。该通话记录载明涉案商铺设备方负责人王健与宜欣城物业主任王鑫在2019年4月4日通话的部分内容为：王健表示当天将38000多元，就是连罚款一并算上打给被告，并安排做围栏的人与王鑫联系，一两天晚上把围挡做好，8号再进去拆机器。王鑫表示围挡建好之后拆机器，被告就放行。2019年4月8日，二人再次通话的部分内容为：王健表示原告方已安排物流，该做的工作也做完了，围挡也装好了，场地也清空了，罚款也交了，被告领导以什么理由不签字放行。王鑫表示老板没有签字，就不能放行。 原告为证明被扣押设备的情况，提交了加盖点金汇海公司合同专用章的《海口店设备清单》。被告对该清单的真实性、合法性、关联性无异议。 在本案庭审过程中，原告表示其撤柜时已将租赁商铺恢复原状，有王健与王鑫的通话记录为证。原告迟延开业的原因是设备调试及食药监管理局审核。《租赁合同》约定的迟延开业罚金、履约保证金及函告补交的违约金均过高，应按法律规定予以调整。 被告表示原告撤场时没有将场地恢复原状，是被告自行恢复并对外出租的。被告同意向原告返还其交纳的12648元装修保证金，但原告开业时间超过《租赁合同》约定期限十五天，且原告单方解除合同未提前60天书面告知，以上均属违约，故原告交纳的迟延开业罚金43000元及履约保证金50465.52元不应退还。 本院认为，本案调查重点：1.《租赁合同》的履行情况；争议焦点：2.原告各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 一、关于《租赁合同》的解除，原告的违约情形及违约责任。根据《租赁合同》的约定，原告单方提前解除合同应提前60日通知被告。原告在2019年3月29日提交2019年3月31日撤柜的申请，视为其在2019年3月29日单方解除合同。原告未能提前60日通知被告，故在解除合同方面构成违约。《租赁合同》约定开业时间为2019年1月23日，在本案庭审过程中，被告表示原告开业时间迟延超过十五天，原告表示迟延原因为设备调试及食药监管理局审核，故原告确有迟延开业的事实，在开业时间方面亦构成违约。本案中，原告向被告交纳的费用，除租金、管理费、水电费等费用外，以保证金、罚金的名义收取的费用包括装修保证金12648元、履约保证金50465.52元、迟延开业罚金43000元，故原告按《租赁合同》的约定良好地履行了承租人的付款义务。根据原告提交的王健与王鑫的通话记录，可证原告方在2019年4月8日已按商铺所属物业管理单位的要求进行清场，并建好围挡，故原告亦按《租赁合同》的约定良好地履行了撤柜清场义务。综合以上情形，原告除未提前60日通知解除合同，及迟延开业之外，在其他方面均积极履行《租赁合同》约定的义务。该合同未禁止原、被告双方解除合同，仅约定了原告单方解除合同需提前通知，故原告因设备或市场原因解除合同，不具有主观恶意，涉案合同的违约责任应以可预见的合理损失作为认定标准。虽原告迟延开业，但被告未能举证证明迟延开业对被告造成了实际损失；《租赁合同》约定60天的提前通知期限，是被告在原告解除合同后，商铺重新招租前合理空置期的损失。据此，本院认定60天（折合二个月）的空置期损失，是本案合理的原告违约损失，原告以《租赁合同》约定的违约金过高为由诉请调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以支持。参照《租赁合同》的约定，空置期损失应包含二个月的租金及管理费，计为33643.68元（16821.84元×2个月）。 原告已交纳的装修保证金12648元，被告同意返还，本院予以认定。原告另交纳的履约保证金50465.52元、迟延开业罚金43000元，合计93465.52元，其中超出合理损失的部分即59821.84元（93465.52元-33643.68元），被告应予返还。现原告诉请被告返还57130.36元，本院以其诉讼请求为准，即认定被告应返还多收取的违约金57130.36元。 二、关于被告扣押设备的过错。本院上述已认定原告良好地履行了撤柜清场义务，且原告已按被告要求的金额和时间交纳保证金、罚金，被告扣押原告设备既不符合《租赁合同》的约定，也不具有合理性，本院认定被告对此存在主观过错。据此，被告除了按原告提交的《海口店设备清单》返还相应设备之外，还应赔偿原告因未能向设备方返还而造成的损失。原告已举证证明设备租金为每月20000元，其诉请扣压设备的损失自清场后的2019年4月10日，即点金汇海公司主张权利的起始日起算，计算至被告实际返还之日，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下： 一、确认原告霍鑫与被告海南宜欣商业管理有限公司于2018年12月20日签订编号为宜租字自营F区（2018）1220-094号的《海南宜欣城A-F区租赁合同书》已于2019年3月29日解除； 二、限被告海南宜欣商业管理有限公司自本判决生效之日起立即向原告霍鑫返还《海口店设备清单》所列相应设备； 三、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告霍鑫支付扣押设备损失（计算方式：自2019年4月10日起，按每月20000元的标准，计付至上述判决第二项设备返还之日）； 四、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告霍鑫返还装修保证金12648元； 五、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告霍鑫返还多收取的违约金57130.36元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4428.89元，由被告海南宜欣商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  赵 越 二〇一九年九月三日 法官助理  周慧慧 书 记 员  陈小颜 速 录 员  陈俊天 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。