苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1691号原告：苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会，住所地苏州市吴中区香山街道长沙路**。法定代表人：杜荔江，主任。委托诉讼代理人：孙景芳，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所实习律师。被告：苏州天地福田物业管理有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路**太湖之星。法定代表人：郑东辉，董事长。委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懿，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（以下简称太湖之星业委会）诉被告苏州天地福田物业管理有限公司（以下简称天地福田公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太湖之星业委会主任杜荔江及其委托诉讼代理人孙景芳、茅一帆，被告天地福田公司委托诉讼代理人姚明、张懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖之星业委会向本院提了诉讼请求：1、判令被告立即退出苏州市吴中区香山街道太湖之星小区；2、判令被告立即向其移交苏州市吴中区香山街道太湖之星小区专项维修基金，物业服务用房，规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区公共配套设施（包括高尔夫练习场、游艇俱乐部、跑马场、中心会所），地下管网工程竣工图，公用设施设备的清单，小区公共设施设备安装、使用、维护保养的技术资料，小区整体物业质量保修文件，小区整体物业使用说明文件，业主名册；3、判令被告支付违约金暂计115000元（违约金自2018年7月1日计至被告实际退出并移交资料之日止，现暂计至2018年10月23日，按每日1000元计算）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系苏州市吴中区香山街道太湖之星小区前期物业公司，合同期满后，其于2018年3月16日书面通知被告终止合同。依照前期物业合同的约定：本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等；乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，没逾期一日，应向甲方支付1000元的违约金。现合同约定的三个月过渡期已届满，被告至今仍未撤出本物业，移交档案资料、专项维修资金及账目等资料，为维护全体业主的合法权益，故其诉至法院。被告天地福田公司辩称：1、程序上，苏州太湖之星开发建设有限公司诉苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会业主撤销权纠纷一案正在审理中，该案原告诉请是要求撤销关于太湖之星小区实行业主自治模式及方案的决议；另，苏州市姑苏区人民法院已经立案受理2019苏05**行初176号苏州太湖之星开发建设有限公司诉吴中区住房与城乡建设局、苏州市吴中区人民政府香山街道办事处行政纠纷一案，该案原告诉请为要求撤销两被告于2017.9.30作出的关于苏州市吴中区香山街道太湖之星小区选举成立业主委员会的备案登记。其认为，上述两案件的审理结果，将直接影响本案的审理，故本案应该中止审理。2、其认为，原告的诉请没有事实及法律依据，应该驳回，具体理由：小区专项维修基金不是由其负责管理，因此原告犯了基本错误；因为其至今仍然合法为小区提供物业服务，继续使用物业用房是理所当然。原告所称的高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所几处所谓的小区公共配套设施，其产权属于案外人苏州太湖之星开发建设有限公司，至于其他的资料，即使目前保管于其处，但属于其依法保管，且原告所称的终止前期物业协议没有依据，因此不应当移交给原告。关于违约金，没有法律依据，合同法64条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务，或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任，开发商与其签订的前期物业服务协议属于典型的为第三人利益合同，即使其对开发商存在违约行为，也应当向开发商承担违约责任，而不应向原告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2005年4月1日，苏州太湖之星开发建设有限公司（甲方，以下简称太湖之星公司）与天地福田公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将太湖之星三期一组团别墅委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限自2006年6月1日零时起至2008年11月30日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条约定，本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十七条约定，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等；乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元的违约金。2008年，太湖之星公司（甲方）与天地福田公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中式别墅委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限自2008年4月1日零时起至2013年3月31日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条约定，本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十七条约定，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等；乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元的违约金。原、被告双方一致确认，涉案小区还有一期、二期的前期物业管理委托合同。2017年8月27日太湖之星业委会成立。2018年4月27日，太湖之星业委会发布公告，内容为太湖之星小区4月27日发布《太湖之星物业自治管理方案》，5月13日至5月19日24时将对“太湖之星小区采取自治模式并按照《太湖之星物业自治管理方案》管理太湖之星小区”的内容进行投票。2018年5月16日，太湖之星公司在内容为对太湖之星小区物业管理自治模式及自治方案进行投票的选票上勾选不同意。2018年6月16日，太湖之星业委会发布公告，内容为经统计，5月13日至19日的投票中赞成票数量及面积均超过半数，小区将按照“太湖之星物业自治管理方案”采取自治管理模式管理太湖之星小区。2018年8月23日，太湖之星业委会委托江苏瀛元律师事务所向天地福田公司邮寄律师函一份，通知天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域，要求天地福田公司于收到律师函起三日内向委托人移交物业服务相关资料，包括但不限于物业服务用房，规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料，共用设施设备的清单，安装、使用、维护保养等技术资料，物业质量保修文件，物业使用说明文件，业主名册等物业服务资料，退还2018年6月30日之后收取的物业费和预收物业费中此期间该当的费用，自2018年6月30日起承担每日1000元的违约金直至撤出本物业服务区域并移交前款全部资料之日。天地福田公司于2018年8月24日签收。2018年9月14日，苏州市吴中区住房和城乡建设局作出关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函一份，内容为太湖之星业委会于2018年9月10日提交的《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》该局已收悉，现答复太湖之星业委会如下：一、基本情况。1、2018年2月12日你委形成了《2018太湖之星小区自治投票汇总表》，经度假区住建局、香山街道办事处、渔帆社区依法进行了监督，经对相关材料查验，发现你委在表决过程中存在自治公告和自治方案并未一并公告，表决材料中存在22张选票房产证复印件不真实（现已移交公安机关另案处理，尚无结果），自治方案不成熟等问题，故我局认为该次表决不符合相关规定。2、2018年5月13日至19日，你委在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。根据你委的统计结果显示，该表决议题的赞同票为228票，所占表决面积为75114.06平方米（太湖之星小区总投票权数为354票，所占表决面积为126307.54平方米），符合《苏州市住宅区物业管理条例》十四条第二款“业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。”（“双过半”规则）的规定。同时，你委依法对上述结果进行了公示并将上述表决票移交度假区住建局封存。二、指导意见。根据上述2018年5月25日形成的表决结果，我局进一步提出如下指导意见：1、请你委在属地街道及社区的指导下严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，维护广大业主的合法权益。2、请你委在与原物业公司（苏州天地福田物业管理有限公司）交接过程中严格办理相关交接事宜且坚决杜绝出现强制交接、暴力交接等情形。3、请你委对广大业主就自治方案进一步做好有关解释说明工作，承担起小区自治管理的相关责任。2019年6月4日，苏州市吴中区住房和城乡建设局向天地福田公司发送《关于责令苏州天地福田物业管理有限公司限期撤出太湖之星小区的通知》一份，内容为：鉴于太湖之星业主大会于2018年5月13日至2018年5月19日表决，并于2018年5月25日汇总出结果决定不再聘用你公司承接太湖之星的物业服务工作，后续将采用自治模式管理小区。太湖之星业主委员会于2018年6月至12月期间多次发函通知你司有关终止太湖之星小区物业服务合同的决定并要求你司尽快完成物业管理交接工作，但你司至今未完成物业管理交接并撤出物业管理区域。依据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定：业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，以及第五十七条第二款之规定：被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。现我局依法责令你公司于接到本通知起15日内按照规定办理移交手续，并退出太湖之星小区。原、被告双方一致确认，被告天地福田公司于2019年6月23日撤出涉案小区，物业服务用房于2019年7月22日交由原告太湖之星业委会使用。另查明，太湖之星公司曾向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼，要求撤销苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市吴中区人民政府香山街道办事处于2017年9月30日作出的关于苏州市吴中区香山街道太湖之星小区选举成立业主委员会的备案登记，后太湖之星公司于2019年5月9日申请撤诉，苏州市姑苏区人民法院于2019年5月10日裁定准许太湖之星公司撤诉[案号：（2019）苏0508行初176号]。本院于2019年2月13日受理太湖之星公司诉太湖之星业委会业主撤销权纠纷一案，太湖之星公司要求撤销太湖之星业委会关于太湖之星小区实行业主自治模式及方案的决议，本院于2019年9月10日裁定驳回太湖之星公司的起诉[案号：（2019）苏0506民初1565号]。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、律师函、关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函、《关于责令苏州天地福田物业管理有限公司限期撤出太湖之星小区的通知》，本院调取的（2019）苏0508行初176号行政起诉书及行政裁定书，以及本院（2019）苏0506民初1565号民事裁定书、庭审笔录等在卷佐证。审理中，原告称，根据两份《苏州市前期物业管理委托合同》，被告的物业服务期限已经到期，根据该合同第24条约定及《江苏省物业管理条例》第56条规定，其有权决定不再委托被告管理小区，且其已经采取小区自治管理模式，故其有权要求被告退出涉案小区，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第44条规定，被告应向其移交其主张的资料，被告未及时撤出，应按《苏州市前期物业管理委托合同》约定支付违约金；业主购房时维修基金由开发商收取，根据《苏州市前期物业管理委托合同》第二十七条约定，被告移交物业管理权时理应移交或配合开发商、业委会移交专项维修基金及账目；高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所属于小区公共配套设施，一直由被告维护管理，中心会所因没有管理好而被开发商霸占使用作为售楼中心；2019年6月23日，被告撤场时向其移交了两个道闸系统、被告手画的水电总平面图及27块电表，公共水表因被告没有提供自来水公司施工证明及验收合格证明，故其无法接收，人行道闸的通行卡未移交，位于中心会所内的监控室未移交，其要求被告移交监控室。为证明其所述，原告还提供了以下证据：1、照片四份，证明原告分别于2018年3月16日、6月28日、7月4日、8月13日在小区公告栏张贴通知，要求被告撤离小区并移交相关资料。2、太湖之星别墅区总平面图复印件一份、小区红线图复印件一份，原告称，高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所均在小区红线图内，应属于小区规划内的公共配套设施。3、太湖之星销售宣传册一份及宣传视频光盘一份、太湖之星岛居别墅园贵宾业主金卡手册一份，其中金卡手册会所服务一页载有：状元楼酒店、中心会所、游艇俱乐部、马术俱乐部、GOLF俱乐部，游艇俱乐部、马术俱乐部、GOLF俱乐部，金卡会员5折，除超市便利店外，其余中心会所服务项均5折优惠。原告称，游艇俱乐部即为游艇码头，马术俱乐部即为跑马场，该组证据用以证明高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所属于小区公共配套设施。4、2019年7月17日落款为天地福田公司的回复函一份，发函对象为苏州市吴中区人民政府香山街道办事处，内容为：针对贵办于2019年7月16日向我司送达的《告知函》，现答复如下：（1）、苏州市吴中区住房和城乡建设局于2019年6月5日向我司送达了《关于责令苏州天地福田物业管理有限公司限期撤出太湖之星小区的通知》，责令我司于收到通知之日起15日内退出太湖之星小区。我司虽不同意该通知，但仍服从政府的决定，按期做了交接准备。2019年6月22日中午，小区“业委会”强占了小区门岗，全面接管了小区的物业管理。2019年7月2日我司在吴中区住建局戈孝聪通知、渔帆社区主任白玉兰同志指导下，到“业委会”办公室进行交接，“业委会”出于某种不明动机拒绝接受水电交接。因此，不存在我司没有移交的部分，只有“业委会”拒绝接受的部分。贵办要求我司“立即组织物业交接工作”，显然没有查明事实！应当要求“业委会”接受移交。我司可随时配合。（2）、水电费的法定缴纳义务人应当是实际消费水电的小区业主，物业公司仅是代收代缴。我司自2019年6月23日起已撤出太湖之星小区，已无权也已停止代收水电费，自然也没有能力和义务承担代缴责任。目前收取小区的水电费、物业费的另有其人，应当由其承担代缴义务。5、加盖苏州市吴中区城建档案馆查档专用章的建设工程规划许可证二份、竣工验收意见表复印件一份、竣工验收备案表复印件一份、竣工图纸复印件一份、加盖苏州市自然资源和规划局不动产登记查询章的涉案小区产权人名册二份，加盖苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科章的涉案小区维修基金分户列表三份，原告称，上述竣工材料复印件系其从苏州太湖国家旅游度假区城建档案馆调取的，目前其能够向有关部门调查的材料不齐全，有关部门回复所有材料都在开发商处，其向开发商调取未果，被告作为物业管理单位应当具备相关资料，应当移交给其。经质证，证据1，被告称，其未看到公告栏通知，仅收到了律师函，但前期物业管理委托合同服务期满后，其与开发商续签了物业服务协议，开发商与业主也签有前期物业协议，委托其提供物业管理服务，故其仍然合法为小区提供物业服务，小区自治模式及决议是不合法的，应属无效。证据2，被告不予认可，认为即使是真实的，也不能反映原告主张的设施属于小区公共配套设施，高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所属于第三方开发商太湖之星公司所有，高尔夫练习场、游艇码头、跑马场由开发商委托其管理，中心会所由开发商直接管理使用；后被告称，高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所原由开发商委托其代管，2011年左右由开发商收回自行管理。证据3，被告对销售宣传视频的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据4，被告对真实性没有异议。证据5，被告对盖章部分材料的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，认为系原告与开发商之间的纠纷，对未盖章的复印件不予认可。另，被告称，专项维修基金由住建局，不受其管理控制，物业质量保修文件是开发商直接交给每个业主的，因涉案小区尚未开发完成，故开发商尚未向其移交原告主张的其他资料；其在2019年6月23日撤场时向原告移交了两个主大门的汽车道闸管理系统、人行道闸系统、水电总平面图及27块共用电表，小区公共水表原告不肯接受；人行道闸系其在2019年初投资安装的，其向原告移交通行卡时要收取成本费7元/张，但原告不愿支付；监控室与其无关，是由开发商在2017年投资建造，产权属于开发商，开发商尚在建造别墅；其向原告移交业主名册，但原告不收。为证明其所述，被告提供了以下证据：1、2013年3月14日被告（乙方）与太湖之星公司（甲方）签订的补充协议一份，约定乙方继续为甲方开发建设的太湖之星小区提供物业管理服务，服务期限直至小区全体业主依法选聘新的物业公司或与乙方重新续签新的物业服务合同为止；物业费标准由乙方与每户业主协商确认为准，同时需要向甲方报备。2、太湖之星公司与购房人签订的涉案小区571幢、582幢、612幢《苏州市商品房买卖合同》三份、涉案小区582幢、652幢、653幢《苏州市前期物业管理服务协议》三份，证明买卖合同约定买受人同意将商品房交由出卖人选聘的物业服务企业进行前期物业服务管理，《苏州市前期物业管理服务协议》签订时间为2018年、2019年，证明前期物业服务协议继续有效。3、2019年4月2日吴中区住房和城乡建设局商品住宅维修资金批量交款通知照片一份，证明涉案小区住宅维修基金不受被告管理控制。4、房屋所有权证复印件一份，反映苏州太湖国家旅游度假区太湖之星游艇会所房屋登记于太湖之星公司名下。5、2014年5月24日移交清单一份，载明：（1）小区内自来水加压泵房及泵和电箱；（2）小区内专属路灯的22块电表；（3）小区内道路两旁的约400杆路灯；（4）小区内10个污水提升池的污水泵及电箱；（5）为小区内供水的总水表。被告称，该证据证明开发商向其移交的所有物业资料、设备设施。经质证，证据1，原告对真实性无法确认，认为太湖之星公司无权代表全体业主与被告签订新的物业管理合同。证据2，原告对《苏州市商品房买卖合同》的真实性无法确认，对《苏州市前期物业管理服务协议》真实性不予认可，认为该协议签订在小区实行自治管理模式之后，是无效的协议。证据3、4，因无原件，原告均不予认可。证据5，原告认为该清单不能反映被告从开发商处收到的所有资料情况。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会依法有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。关于原告要求被告退出涉案小区的诉讼请求，因涉案小区已实行自治管理模式，被告根据政府部门的要求，已于2019年6月23日撤出涉案小区，物业服务用房已于2019年7月22日交由原告使用，故原告的该部分诉请已经实现。关于原告要求被告移交有关物件的诉讼请求。因专项维修基金并非由被告收取，被告亦表示不由其管控，且原告已从有关部门调取涉案小区维修基金分户列表，故本院对原告的该项移交请求不予支持。原告要求被告移交高尔夫练习场、游艇码头、跑马场、中心会所、监控室，被告认为上述场所并非小区公共配套设施，原告未能举证证明上述场所属于全体业主共有，故本院对原告的该项移交请求亦不予支持。原告要求被告移交业主名册，被告表示原告不接收其移交的业主名册，现原告已从有关部门调取涉案小区产权人名册，故原告的该项移交请求已无必要。至于原告要求被告移交的其他资料。被告称，因涉案小区尚未开发完成，故开发商尚未向其移交原告主张的其他资料。原告亦称，其向有关部门调取材料，有关部门回复所有材料都在开发商处。且现有证据不足以证明原告要求被告移交的该部分资料实际由被告保管，故对于原告的该部分移交请求，本院碍难支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告该项主张所依据的《苏州市前期物业管理委托合同》系由被告与案外人太湖之星公司签订，且该合同约定，被告在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向太湖之星公司支付1000元的违约金。故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币2600元，由原告苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审 判 长  钱建平人民陪审员  徐培忠人民陪审员  顾金星二〇一九年九月十二日书 记 员  丰雨竑