山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1557号 上诉人（原审被告）：日照新正源集团有限公司，住所地日照市东港区山东路中段（秦楼街道湖西头村）,统一社会信用代码91371102727567796K。 法定代表人：郑俊荣，董事长。 委托诉讼代理人：毕建国，山东舜泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：日照市东港区秦楼街道湖西头村民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道湖西头村第二生活区**楼，组织机构代码79247741—2。 法定代表人：刘为录，村主任。 委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。 上诉人日照新正源集团有限公司（以下简称新正源公司）因与被上诉人日照市东港区秦楼街道湖西头村民委员会（以下简称湖西头村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 新正源公司上诉请求：1.请求依法确认一审中上诉人提出的合同租赁期间被上诉人的村民占用租赁合同中约定的土地，给上诉人造成损失300余万元。现上诉人先行主张50万元损失，其余250余万元损失上诉人保留主张的权利，请求发回重审或依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人解除租赁合同纠纷一案，原审法院立案后，经过审理判决解除上诉人与被上诉人于2002年11月28日签订的土地使用权租赁合同书，并支持了被上诉人的其他诉讼请求。本案审理中，上诉人提出租赁期间被上诉人占用租赁合同约定的土地，给上诉人造成损失300余万元，基于上诉人的主张，一审法院虽然减少了租赁费，但未认定上诉人的损失。上诉人认为一审法院认定事实不清，上诉人的损失是基于租赁合同产生，一审法院未予认定不当。 湖西头村委辩称，一审认定事实清楚，认定上诉人拖欠被上诉人租金353219元是被上诉人在原审中自认的；一审适用法律正确，上诉人自认拖欠租金，应该承担责任，根据合同法规定判决解除双方的租赁合同并无不当。上诉人要求发回重审无事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 湖西头村委向一审法院起诉请求：1.请求法院确认湖西头村委与新正源公司于2002年11月28日签订的《土地使用权租赁合同书》，因新正源公司违约拖欠租金而依法通知解除，判令新正源公司将租赁湖西头村委所有的山东路北房地产及院落土地使用权腾空、交还湖西头村委；2.请求法院依法判令新正源公司偿还拖欠湖西头村委的租金861700元及其同期贷款利息；3.请求法院根据上述合同约定，判令新正源公司承租期间添附在湖西头村委位于湖西头村山东路路北的房地产及其院落土地使用权范围内的地上附着物等依约归还湖西头村委所有，双方根据土地使用权租赁合同约定的新正源公司地上附着物拆迁补偿款、搬迁费、过渡安置费等各项补偿款项在新正源公司拖欠湖西头村委租金和利息范围内，湖西头村委享有留置权和优先受偿权；4.本案案件受理费等相关费用均由新正源公司承担。诉讼过程中湖西头村委将诉讼请求第1项确认湖西头村委与新正源公司于2002年11月28日签订的《土地使用权租赁合同书》，因新正源公司违约拖欠租金而依法通知解除，变更为请求解除双方于2002年11月28日签订的《土地使用权租赁合同书》，并请求撤回第3项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。湖西头村委提交证据一、工商登记企业信息，证实日照市正源塑料制品有限公司于2014年9月5日变更登记为新正源公司。证据二、土地使用权租赁合同书，由双方共同签订，具体内容详见该合同书。证据三、交款凭据存根，证实新正源公司仅于2006年6月6日缴纳了2003年1月1日至2007年12月30日期间应向湖西头村委缴纳租金23万元中的16万元。证据四、新正源公司连年拖欠湖西头村委租金累计86.17万元的明细，证实至2018年11月30日新正源公司共计拖欠湖西头村委租金86.17万元。证据五、通知书原件及送达现场视频资料复印件1份，证实新正源公司违约拖欠租金损害了湖西头村委合法权益，且涉案租赁合同项下的区域位于城中村改造区域，湖西头村委通知新正源公司做终止合同和拆迁前的准备工作。证据六、日天成房评（2019）第ZX010号估价报告，证实新正源公司在租赁期间添附的地上附着物进行评估作价共计1165213元。证据七、解除涉案租赁合同通知书及送达现场视频资料，证实湖西头村委于2018年12月11日签发并向新正源公司送达了书面解除涉案租赁合同通知书。证据八、新正源公司作出的涉案租金情况补充说明，新正源公司单方确认拖欠租金353219元。证据九、鲁政土字（2008）294号和鲁政土字（2012）1751号文件复印件，证实湖西头村委的村集体所有土地均已被政府征收用于城市建设，涉案土地用途因情势变更发生改变。证据十、东港区人民政府关于征收秦楼街道湖西头村区域内房屋的决定（东政征字【2014】9号），证实涉案土地用途因情势变更发生改变。证据十一、湖西头村委党员、村民代表大会决议，证实解除涉案土地租赁合同书是湖西头村委全体党员和村民代表的一致意见和强烈要求，而非个人行为。 新正源公司对证据一、二没有异议，证据三的款项已交，但时间不对，对证据四有异议，计算拖欠租金86.17万元数额不对，与事实不符。对证据五，新正源公司收到湖西头村委2018年9月20日的通知，双方谈过拆迁对接事宜，但未谈成。认为该解除通知不具有法律效力，在履行土地使用权租赁合同过程中前期双方合作一直平稳，不存在争议，后期由于涉案土地面临着城市规划和建设，双方在补偿款方面存在争议，况且对于租金应该是双方先对账核算后由新正源公司按实际数额缴纳。但湖西头村委为了达到侵吞补偿款目的，拒绝新正源公司缴纳租金，故意造成新正源公司违约，并以此为借口以暴力方式强行闯入新正源公司厂区内，砸坏生产设备不让生产，迫使新正源公司搬离涉案土地，达到全额侵吞原属于新正源公司的拆迁补偿款和附属物补偿款的目的。对证据六评估报告不知情，亦非双方委托。对证据八真实性无异议。对证据九有异议，证据是复印件且与本案无因果关系。对证据十真实性无异议，但与本案无关。对证据十一真实性不予认可。 新正源公司提交证据一、2019年1月16日山东舜天信诚资产评估有限公司出具的鲁舜评报字（2019）第3717002号评估咨询报告，证明2018年12月19日早上7点湖西头村委派人闯入新正源公司厂区内进行打砸等破坏行为，经评估造成损失1200余万元。证据二、邮政速递信息回单，证实上述评估咨询报告已被湖西头村委法定代表人签收。证据三、民事起诉状，证实2019年2月14日，新正源公司已就湖西头村委2018年12月19日上午对公司造成的损失主张损害赔偿，案件在法院诉前调解程序中。证据四、关于新正源公司与秦楼街道湖西头部分村民发生纠纷的情况汇报。湖西头村委对新正源公司提交的证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2002年11月28日出租方湖西头村委（甲方）与承租方日照正源塑料制品有限公司签订土地使用权租赁合同书，合同主要内容约定：三、甲方租赁给乙方的宗地位于日照城区山东路北，湖西头村南，面积为6397平方米，地上正房38间、其他房屋53间，用途为工业用地。四、本合同项下的土地使用权租赁年限为20年。五、该宗地的年租金，2003年1月1日至2007年12月30日每年4.6万元；2008年1月1日至2012年12月30日每年6万元；2013年1月1日至2017年12月30日每年8万元；2018年1月1日至2022年12月30日每年10万元；六、乙方须缴的土地租金按年缴纳，每年的（阳历）1月30日前一次性付清所租宗地的全部金额。逾期60天不缴的，每日按应缴总额1%加收滞纳金；逾期180日，甲方有权解除租赁合同；收回土地使用权，同时可申请法院强制乙方缴纳应付租金及滞纳金。七、乙方在租赁土地期间，如因政府法令及城市规划等特殊原因，需要在其院墙内通过各类管线工程，乙方不得阻拦，所造成的损失，由建设方给予赔偿。八、乙方在租赁期限未满时，甲方不得随意收回土地租赁权，如要提前收回土地租赁权，乙方在其土地上所建附着物由甲方按评估价的100%收回，并补偿给乙方违约金，其金额按地上附着物评估总价的20%计算。十六、任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同，不负法律责任。但应在条件允许下采取一切必须的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。受不可抗力影响的一方在事后十五日内向另一方通报不可抗力情况，并应提供政府有关部门出具的不可抗力证明。 湖西头村委主张，双方签订租赁合同后其已将合同约定的涉案土地和房屋交付新正源公司经营使用。新正源公司于2006年6月6日交付湖西头村委租金16万元，此后再未交纳租金。日照市正源塑料制品有限公司于2014年9月5日变更登记为新正源公司。2014年11月18日，日照市东港区人民政府下发东政征字〔2014〕9号东港区人民政府关于征收秦楼街道湖西头村区域内房屋的决定，决定载明：为改善秦楼街道湖西头村综合环境和居住条件，完善配套功能，结合城市总体规划和城中村改造计划，东港区人民政府决定实施秦楼街道湖西头村旧城区改建项目，对该区域内房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及相关法律法规之规定，现就依法征收该区域内房屋作出如下决定：一、征收范围：山东路以北，北园二路以南，兖州路以东，京泰盘龙湾西区间路以西。二、征收补偿安置方案：对改造区域内合法房屋按照类别分别给予公平补偿。三、征收主体：征收主体为东港区人民政府，具体征收工作由东港区房屋征收部门（东港区房屋征收与补偿管理办公室）委托秦楼街道办事处组织实施。四、征收实施时间：2014年11月18日至2015年11月18日。 2018年9月20日，湖西头村委向新正源公司发出通知，通知载明：根据秦楼街道湖西头村委2011年在村公示栏公示的拆迁区域（山东路北、临沂路东、金马路西）的通知，你单位在拆迁区域，为加快拆迁进度，村委将在近期对该区域剩余楼房及临时设施进行拆迁，望你单位接此通知后做好拆迁前的准备工作，请积极对接，顺利拆迁。 湖西头村委主张双方共同委托鉴定机构对地上附着物进行评估，提交房屋及附属物查勘表，该表载明日期为2018年11月30日，在该表中，新正源公司法定代表人郑俊荣在产权人处签名，委托人和评估机构处亦均有人员签名。新正源公司不认可签名是为了对附着物进行评估。 2018年12月11日，湖西头村委作出解除《土地使用权租赁合同书》相关事项及拆迁事宜通知书，该通知书载明：“致新正源公司：鉴于……，我方依法向贵司发送解除《土地使用权租赁合同书》通知书，并将合同解除后及拆迁的有关事宜郑重通知如下：一、自本通知书送达之日起解除双方于2002年11月28日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、根据合同约定贵司拖欠湖西头村委租金849200元及其滞纳金，按照贵司与湖西头村签订的土地租赁合同约定租赁土地上建设和添附的建筑物评估作价留置归湖西头村委所有，以抵销拖欠租金849200元及其滞纳金。……五、2018年9月以来，湖西头村委会因城中村规划建设需要而多次以书面、电话及约谈法定代表人方式协商租金催缴和终止合同及拆迁补偿事宜，现再次通知贵司请贵司于收到本通知后7日内搬迁腾空，湖西头村委为保证拆迁安全将组织集中统一拆除。”湖西头村委主张该通知书其送达到新正源公司由其法定代表人接收，新正源公司不认可已接收该通知书。 湖西头村委主张村委向新正源公司发出解除合同通知书后，新正源公司无理提出违反合同的相关额外要求并不配合腾空、搬迁和交还涉案房地产，故向法院提起诉讼，请求解除双方签订的土地使用权租赁合同书，新正源公司将租赁湖西头村委所有的山东路北房地产及院落土地使用权腾空、交还湖西头村委；请求判令新正源公司偿还拖欠湖西头村委的租金861700元及其同期贷款利息。对于拖欠的租金数额，根据合同约定，2003年1月1日至2007年12月30日每年4.6万元，5年共计23万元（4.6万元∕年×5年），已支付16万元，尚欠7万元；2008年1月1日至2012年12月30日每年6万元，5年共计30万元；2013年1月1日至2017年12月30日每年8万元，5年共计40万元；2018年1月1日至2018年11月每年10万元，11个月为9.17万元。上述所欠租金合计86.17万元。 新正源公司对湖西头村委主张的尚欠租金86.17万元不予认可，主张合同约定公司共租赁湖西头村委土地18亩，期限20年。但公司自2003年1月1日起至今仅使用了西院及部分房屋，东院到2018年12月19日被湖西头村委破坏时亦未全部交付使用，故部分大院和房屋未使用不能交纳房租，根据实际土地和房屋使用情况以及合同约定，2003年1月1日至2007年12月31日应交房租115000元，2008年1月1日至2012年12月31日应交150000元，2013年1月1日至2017年12月31日应交200000元，2008年1月1日至同年12月31日352天应交48219元，已支付16万元，故新正源公司尚欠湖西头村委租赁费353219元。湖西头村委同意本案按新正源公司认可的尚欠租赁费353219元处理。 对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。湖西头村委、新正源公司双方签订的土地使用权租赁合同书，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，予以确认，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，湖西头村委已将相应的房屋及土地交付给新正源公司使用，新正源公司亦交付了部分租赁费，但在合同履行过程中，因涉案房屋需要征收，政府已下发征收通知，该政府征收行为对于本案而言，属于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，租赁合同无法继续履行，故湖西头村委要求解除涉案土地使用权租赁合同，理由正当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 本案中，新正源公司认可尚欠湖西头村委租赁费353219元，且湖西头村委亦同意本案按照新正源公司认可的尚欠租赁费353219元处理。故双方土地使用权租赁合同解除后，新正源公司应将属于湖西头村委的涉案土地及地上房屋交付给湖西头村委，并支付其尚欠的租赁费353219元。 对于湖西头村委主张拖欠租赁费利息的损失，本案中新正源公司虽拖欠部分租赁费，但新正源公司主张因湖西头村委未全部交付涉案合同约定的土地和房屋，没有交付的部分不需交纳租赁费，湖西头村委亦未能提供证据证实本案双方合同签订后其已将合同约定的全部土地及房屋交付给新正源公司使用，如湖西头村委未将涉案房地产全部交付，则新正源公司应交纳的租赁费不明确，故对湖西头村委要求新正源公司支付拖欠租赁费利息的诉讼请求，不予支持。 新正源公司主张的湖西头村委于2018年12月19日上午对其造成的损失其已向湖西头村委主张权利，同时，本案为房屋租赁合同纠纷，新正源公司主张的湖西头村委对其造成的民事侵权提起的民事诉讼和相应的行政诉讼，不是处理本案的依据，故新正源公司提出的本案应中止审理的主张，不符合法律规定，不予采纳。 综上所述，湖西头村委与新正源公司双方签订的土地使用权租赁合同合法有效，因客观情况发生重大变化，合同无法继续履行，湖西头村委要求解除合同，并要求新正源公司支付拖欠的租赁费353219元，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、解除湖西头村委与新正源公司于2002年11月28日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、新正源公司于判决生效后七日内将涉案合同约定的山东路北湖西头村南房屋及院落土地使用权腾空、交还给湖西头村委；三、新正源公司于判决生效后七日内支付湖西头村委拖欠的租赁费353219元；四、驳回湖西头村委本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12417元，由湖西头村委负担5819元，新正源公司负担6598元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张在合同租赁期间，被上诉人占用租赁合同中约定的土地给其造成损失300余万元，但对该事实其在一审中既未提交证据证实，亦未提出反诉要求被上诉人赔偿相应损失，一审法院对该事实未予认定并无不当。二审中，被上诉人对上诉人主张的事实不予认可，上诉人亦未提交证据证实被上诉人给其造成损失的实际情况，对上诉人该项主张本院亦不予处理，其可待证据完善后另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12417元，由上诉人日照新正源集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  宋海红 审判员  刘丽艳 二〇一九年九月三日 书记员  辛 娜