江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初11777号原告：昆山市金明节能光源有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路**，统一社会信用代码91320583724199596Y。法定代表人：曹建元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢波，江苏沉浮律师事务所律师。被告：黄建旭，男，汉族，1976年3月28日生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。原告昆山市金明节能光源有限公司（以下简称金明公司）与被告黄建旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2019年8月5日公开开庭进行审理。原告金明公司委托诉讼代理人谢波、被告黄建旭及其委托诉讼代理人薛丽琴到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告金明公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄建旭立即支付金明公司租金5925元、代付水电及门卫费2393元以及房屋租金差额130479.25元，扣除金明公司的应付款37000元，还应支付101797.25元；2、本案诉讼费由黄建旭负担。事实与理由：2018年5月4日金明公司与黄建旭签订《厂房续租合同》，约定由黄建旭承租金明公司位于昆山市内厂房，面积为2686.25平方米，用于羊绒服装产品的生产、销售，租赁期限为一年，即自2018年6月1日起至2019年5月31日止，年租金为1063700元，支付方式为转账支付，时间分别为2018年5月10日和2018年11月1日各支付531850元。合同第6.4条约定，任何一方提前终止合同而违约，应赔偿对方三个月的租金。合同第6.5条约定，黄建旭应按时交纳租金，如逾期20天以上，应承担违约金，违约金按当月租金同期银行贷款的利率四倍计算。合同签订后，金明公司依约定将厂房交付黄建旭使用。黄建旭承租后，按时支付了首期六个月的房租531850元，第二期六个月租金应于2018年11月1日支付，但黄建旭仅于2018年11月20日支付了26万元，并于2019年2月2日通知金明公司提前三个月解除合同，于2019年3月1日搬离。2019年3月30日经双方结算，截至2019年3月1日黄建旭仍结欠房租5925元、结欠代收水电门卫费2393元；金明公司作价支付玻璃隔断、门、窗及样品室3万元，退还水电押金7000元。综上所述，黄建旭结欠房租及代付费用且提前终止合同的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄建旭辩称：黄建旭与金明公司早已经就退租事宜达成结算明细，金明公司主张所谓的违约金，缺乏事实和法律依据。黄建旭自2015年5月5日与金明公司签订《厂房租赁合同》，至今整整四年有余。在长期的合作过程中，双方已结下深厚友谊。从双方往来的微信聊天记录也可看到，遇到什么事，双方总是客客气气商量，极少红脸。2018年5月31日三年的租赁届满之时，双方需要重新签订租赁合同，金明公司提出要在原来的基础之上往上涨。但具体要涨多少，双方最终在友好协商的前提下，最终以每月33元/m²的价格续签了一年的厂房租赁合同。继租合同生效之后，黄建旭按约于2018年5月支付了上半年的租金531850元。下半年由于市场疲软，生意不景气，金明公司在在2018年11月20日通过微信主动提出：先交三个月租金。黄建旭表示感谢之后，当日即转了三个月租金26万元房租给金明公司。2019年2月2日金明公司发给黄建旭一份《退租申请》让答黄建旭签字确认，并写道：“黄总，现将一份退租申请给你，请你打印一下签字拍照回复给我，这样也减轻你的负担，对我来说开春时租掉，这些刚在电话里已说了不再多言。如你不退租我对外不好谈，请你理解，请你在本月10日前给予回复，到期不回复我将视作你同意或按合同规定办理”。黄建旭在签字确认之后回发给了金明公司，双方至此就退租解约达成了一致意见。之后双方就搬出时间以及租赁厂房装修折旧款进行了商谈沟通，最后确定给黄建旭三天时间搬离厂房。黄建旭感到时间有点紧，但最终还是配合金明公司在规定的时间内搬离。至于装修折旧款黄建旭提出折算三万元，金明公司也表示同意。至此，双方就退租解约相关事宜再次达成一致意见。2019年3月22日金明公司通过微信发给了黄建旭一份《罗润蒂租赁期间费用结算对账单》，该对账单显示：扣除需支付给金明公司的代收水、电、门卫费以及少付租金部分，该公司尚结欠黄建旭28682元。至此，双方就退租解约相关事项全部达成高度一致。综上所述，双方在2019年2月2日就退租解约达成了一致意见；且退租申请系金明公司起草并通过微信发给黄建旭的。在2019年2月28日就退租相关事宜(搬离时间及装修折旧款)再次达成一致意见；最后在2019年3月30日双方以租赁期间费用结算单的形式，再次对之前所达成的共识作一结算，从头到尾没有涉及违约金。正是因为双方的友好协商，加上黄建旭的积极配合，金明公司在三月份即将厂房分别出租给了“依妮美羊绒”“、昆山市致雅服饰有限公司”、“牧款服装设计(制板)工作室”等四家单位。故对金明公司而言，并未有任何经济损失。金明公司的本次主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实:黄建旭自2015年开始租赁金明公司位于昆山市厂房。2018年5月4日双方签订《厂房续租合同》，约定租赁期限为一年，自2018年6月1日起至2019年5月31日止；租金价格为33元/月/平方米，月租金为88646.25元，年租金为1063700元。租金支付方式为银行或电子转账，初次付款期限为2018年5月10日支付531850元；第二期租金于2018年11月1日支付531850元。该合同约定，任何一方提前终止合同而违约，应赔偿对方三个月租金；黄建旭应按时交纳租金，如逾期20天以上，应承担违约金，违约金按当月租金同期银行贷款利率的四倍计息。合同签订后，黄建旭按约支付了第一期租金。黄建旭在支付第二期租金时存在逾期行为，2018年11月20日金明公司与黄建旭协商确定先交三个月租金271850元，到2019年3月1日前交26万元。黄建旭于当日交付租金26万元。2019年1月双方就剩余租金支付以及续签租赁合同进行协商，但双方未能达成一致。2019年2月2日金明公司法定代表人通过微信告知黄建旭，“黄总，现将一份退租申请给你，请你打印一下签字拍照回复给我，这样也减轻你的负担，对我来说开春时租掉，这些刚才在电话里已说了不再多言。如你不退租我对外不好谈，请你理解，请你在本月10日前给予回复，到期不回复我将视作你同意或按合同规定办理。”金明公司法定代表人通过微信将退租申请发送给黄建旭。2019年2月15日黄建旭将签字的退租申请拍照后发送给金明公司法定代表人，该公司法定代表人回复收到。退租申请载明“本人2018年5月4日与你公司签订的房租合同（合同号20180504），租期到2019年5月31日，由于市场变化大，经济负担很重，由此造成本人未能按约在2017年11月1日前完成支付531850元合同规定的半年租金，到目前为止还欠271850元未付。本人现愿意提前到2019年2月底前退租，并不再承担房租及违约金”。2019年2月28日金明公司要求黄建旭对将要保留下来的货物报价，并要求车间内的隔断最迟不超过三天清除。黄建旭于2019年3月1日搬离涉案厂房。2019年3月30日黄建旭与金明公司对账确认金明公司应支付黄建旭电费押金7000元以及租赁区域内的玻璃隔断、玻璃门、防盗门以及样品室等转让费30000元；黄建旭应支付金明公司代收水电及门卫费差额2393元、租金差额5925元，以上折抵后金明公司支付黄建旭28682元。2019年4月黄建旭多次通过微信催要上述款项未果。2019年3月8日金明公司与杨凤明签订《厂房租赁合同》，将位于昆山市厂区内租赁面积为1134.5平方米的厂房出租给杨某使用，单价为25元/平方米/月。2019年3月10日金明公司与吴小勤签订《厂房租赁合同》，将该厂区内建筑面积589平方米的厂房出租给吴某，租金单价为20元/月/平方米。同日，金明公司与石某签订《厂房租赁合同》，将该厂区内建筑面积约300平方米的厂房出租给石文桃使用，租金为1835元/月。2018年3月24日金明公司与姚某签订《厂房租赁合同》，将该厂区内建筑面积为589平方米的厂房出租给姚业富使，租金单价为21元/平方米/月。上述合同租赁期限均自2019年3月15日起。黄建旭对上述房屋租赁合同的真实性无异议，认为该租赁合同能够证明金明公司并无损失。本院认为：金明公司与黄建旭之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。合同解除是合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终止。合同解除的发生必须具备一定的条件，或为法律规定，或为双方事先约定，或为合同履行过程中双方达成协议。就此，合同解除的类型分为法定解除、约定解除和协议解除。本案中，金明公司在2019年2月2日以退租申请形式提出了解除双方租赁合同的意思表示并送达给黄建旭，黄建旭收到该申请后签字后回传，符合合同订立的要约、承诺流程，故双方已经就涉案房屋租赁合同的解除达成协议。金明公司要求黄建旭支付因合同提前解除造成的房租差价损失缺少事实和法律依据，本院不予支持。关于金明公司主张的房租差额以及代付水电和门卫费用，因双方已于2019年3月30日达成协议并折抵了金明公司应当返还黄建旭的款项，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告昆山市金明节能光源有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1168元，由原告昆山市金明节能光源有限公司负担。原告昆山市金明节能光源有限公司多交纳的案件受理费，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一九年九月三日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。