河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8115号 上诉人（原审被告）：孙国振，男，1984年9月1日出生，汉族，住河南省林州市。 委托诉讼代理人：张俭，河北北方国立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1983年7月13日出生，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：刘建超，河北元泰律师事务所律师。 原审被告：杨迎伟，女，1978年2月1日出生，汉族，住晋州市。 原审被告：杨玉田，男，1951年10月19日出生，汉族，住晋州市。 原审被告：张亮，男，1982年3月20日出生，汉族，住晋州市。 上诉人孙国振因与被上诉人王鹏，原审被告杨迎伟、杨玉田、张亮确认合同有效纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2018）冀0183民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙国振及其委托诉讼代理人张俭、被上诉人王鹏的委托诉讼代理人刘建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙国振上诉请求：1.依法撤销河北省晋州市人民法院（2018）冀0183民初2933号民事判决第一项，改判确认被上诉人王鹏与原审被告杨迎伟2016年12月2日签订的《房屋买卖协议》无效。2.本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人孙国振与原审被告杨迎伟没有补办结婚登记，涉案诉争房产是孙国振的婚前个人财产。2012年11月1日，孙国振与杨迎伟到晋州市民政局婚姻登记处登记结婚，并非补办结婚登记。故2012年11月1日前，二人不是夫妻关系。2012年8月14日，孙国振向张亮购买的晋州市富强路龙头花园小区33号楼1单元901号房产，属于孙国振的婚前个人财产。二、被上诉人王鹏与原审被告杨迎伟2016年12月2日签订《房屋买卖协议》意思表示虚假，是无效的民事法律行为。首先，在之前上诉人与杨迎伟的离婚诉讼中，杨迎伟没有主张涉案房产为夫妻共同财产。河北九州之星律师事务所对孙国振、张亮签订《房屋买卖合同》的真实性进行了见证。一审法院向河北九州之星律师事务所调取了该律师事务所保存的《房屋买卖合同》，该合同“买方”一栏上没有杨迎伟的签名。但王鹏提交的孙国振、张亮《房屋买卖合同》原件上，“买方”一栏上添加了杨迎伟的名字，王鹏涉嫌伪造证据。一审庭审笔录载明，两名证人（房屋买卖中介人）不了解房屋的权属情况，不清楚王鹏是否查看过房屋的地下室。该两名证人证实王鹏、杨迎伟签订《房屋买卖协议》时，孙国振不在场，所以《房屋买卖协议》上“孙国振”的签名是伪造的，孙国振不是该协议的出卖人，该书证不具有真实性。原审被告张亮与开发商之间的《商品房买卖合同》约定，张亮所购房屋中包括地下室1个。张亮与孙国振之间的《房屋买卖合同》证实，张亮没有出卖该地下室。2016年12月2日，杨迎伟和孙国振结婚已经四年，她完全清楚家里没有地下室。一审判决书第一页载明王鹏住在“晋州市”其住所与涉案房屋都在**楼**。王鹏如果真的购买58万元的房产，基于应审慎购房的日常生活经验，他完全有条件查明同一单元的901号房屋中是否配备地下室。但在本案《房屋买卖协议》第一条未尾，特意手写添加“地下室1个”，可充分证实该协议是杨迎伟、王鹏的虚假意思表示。《房屋买卖协议》约定2016年12月20日前支付首付款40万元，2017年3月30日前支付15万元房款。王鹏向一审法院提交了“杨迎伟”出具给“王朋”的40万元购房款《收条》，试图证实支付了首付款。但王鹏至今也没有支付第二笔15万元房款，杨迎伟也没有向其主张违约责任。王鹏也没有证据证实对涉案房屋进行了装修并购买了家具。由此可以认定，王鹏、杨迎伟没有实际履行《房屋买卖协议》。综上，结合本案其他证据，可认定《房屋买卖协议》内容虚假，依照《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，王鹏、杨迎伟签订《房屋买卖协议》是无效的民事法律行为。三、杨迎伟“出卖房屋”的行为对孙国振不构成表见代理。首先，一审法院认定杨迎伟出卖房产对孙国振构成表见代理，其前提判断是认为杨迎伟以孙国振的名义出卖房屋，是无权代理行为。该前提判断与事实不符。诉争《房屋买卖协议》上卖方“孙国振”的签名后没有注明是杨迎伟代签。《2019年2月11日上午8：45时办案法官与杨迎伟的电话录音笔录》第2页载明，杨迎伟两次向法官确认《房屋买卖协议》上“孙国振”签名是孙国振签的。王鹏在起诉状上也主张孙国振、杨迎伟和他签订了《房屋买卖协议》。而本案证人证言等证据证实，《房屋买卖协议》内容虚假，“孙国振”签名是伪造的。所以，王鹏、杨迎伟涉嫌伪造《房屋买卖协议》，企图通过民事诉讼，侵占孙国振的婚前个人财产。人民法院不应认定杨迎伟以孙国振的名义出卖房屋。其次，一审判决书第7页载明“原告王鹏基于被告杨迎伟与孙国振存在夫妻关系并持有上述合同、协议、收据原件的事实，并且在房产中介人员要求下，杨迎伟主动打电话征询了“孙国振”同意卖房的意见后，原告王鹏作为购房者已经尽到了审慎注意义务，其完全有理由相信杨迎伟对涉案房产享处分权。”基于上述事实，一审法院认为杨迎伟的行为构成表见代理。即便杨迎伟实施了无权代理行为，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）“四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为。13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务。”之规定，杨迎伟只是在客观上形成一些具有代理权的表象，即杨迎伟只是持有涉案房产买卖合同、协议、收据原件，并向“孙国振”打了个电话。但结合《房屋买卖协议》缔结与履行过程中的各种因素（即协议上添加了不存在的地下室，伪造孙国振签名；协议签订后，王鹏没有支付15万元房款；截止一审开庭，王鹏也不清楚是否存在地下室；孙国振持有涉案房屋的水卡、电卡、ＩＣ卡，小区物业服务部门认可孙国振是涉案房产的业主。）无法综合判断王鹏尽到了合理注意义务，及在主观上善意且无过失地相信杨迎伟有代理权。综上，人民法院不应认为杨迎伟的行为构成表见代理。最后，一审法院基于错误的事实认定，适用法律错误。首先，涉案房产属于孙国振婚前财产，王鹏没有支付58万元卖房款并办理产权登记手续，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定的情形，一审法院适用该法条是错误的；其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，杨迎伟明确表示承认孙国振签署了《房屋买卖协议》，一审法院不应认定杨迎伟对孙国振实施了无权代理行为，故本案不应适用《民法总则》第一百七十二条关于表见代理的规定；第三，结合本案其他证据，人民法院应认定《房屋买卖协议》内容虚假，依照《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效之规定，王鹏、杨迎伟签订《房屋买卖协议》是无效的民事法律行为。且王鹏没有依照约定按时支付15万元房款；截止一审开庭，王鹏也不清楚是否存在地下室，上诉人认为王鹏、杨迎伟恶意串通，损害孙国振婚前财产利益，人民法院应适用《合同法》第五十二条，认定该协议无效。不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定；第四，本案一审原被告都没有主张解除《房屋买卖协议》，案件事实与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“买受人主张解除合同，人民法院予以支持”的规定没有关联性。综上所述，一审法院错误认定涉案房产是孙国振、杨迎伟的夫妻共同财产、杨迎伟实施表见代理等基本事实，适用法律错误；涉案《房屋买卖协议》违法无效。恳请二审法院正确适用法律，维护上诉人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求。 王鹏答辩称，一、涉案房产是杨迎伟与上诉人的夫妻共同财产，杨迎伟与上诉人是在2010年12月29日举行的结婚仪式，在2012年11月1日补办的结婚登记，根据《婚姻法司法解释一》第四条规定，二人的夫妻关系应当在2010年12月29日开始计算，而本案中的涉案房产是在2012年8月14日以上诉人名义购买，因此该房产的取得是在夫妻关系存续期间取得，应当认定为夫妻共同财产。在一审中杨迎伟的答辩意见中载明，该房产是由孙国振父母出资20万，杨迎伟出资10万元购买，并且杨迎伟又出资8、9万元进行了装修，这就更进一步证明该房产属于二人的夫妻共同财产。二、被上诉人王鹏与杨迎伟、孙国振在2016年12月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效，因为该房产是被上诉人通过中介了解到该房产信息，在房产中介的居间介绍下，被上诉人与杨迎伟签订了房屋买卖协议，并且在签订协议时，杨迎伟在中介人员以及被上诉人都在场的情况下，打电话给上诉人孙国振确认该房产出卖的事实，并征得上诉人同意，这一点在一审中，中介人员已出庭作证证实了上述合同的签订情况，并且签订合同以后，王鹏依合同约定，向上诉人和杨迎伟支付房款40万元，后来在被上诉人了解到上诉人与被上诉人有一些纠纷以后，对余下的款项不知道向谁支付，所以才对余下款项没有支付，并且在签订合同以后，杨迎伟也将该房产交给了被上诉人，被上诉人对涉案房产也进行了装修及家具购买，这一点在一审中，孙国振给予了认可，所以双方签订的该房屋买卖合同是双方真实的意思表示，应当合法有效。三、在2016年12月2日签订房屋买卖协议时，杨迎伟作为上诉人的妻子有权对其共同财产进行处理，而杨迎伟处理房产的行为，对于上诉人来讲形成了表见代理，并且其代孙国振在合同中签字的行为均可认定杨迎伟是代表孙国振进行房产处理，所以基于以上三点，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 杨迎伟、杨玉田、张亮未到庭发表答辩意见。 王鹏向一审法院起诉请求：1.要求确认2016年12月2日签订的《房屋买卖协议》有效，继续履行合同；2.要求排除障碍、交付房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告孙国振与被告杨迎伟原系夫妻关系。2009年二被告通过互联网相识，2010年12月29日双方举行结婚仪式，2012年11月1日二被告在晋州市民政局补办结婚登记。二被告结婚后即住在本案诉争房产处。 2012年8月14日，被告孙国振与被告张亮签订房屋买卖合同一份，孙国振以30万元价款购买了张亮名下位于晋州市，合同签订之日一次性支付26万元，2013年12月30日前付清剩余款项。同日，河北九州之星律师事务所作出（2012）冀九州律师见证字第20号律师见证书，对该买卖合同的真实性进行了见证。被告张亮将其持有的晋州市商品房买卖合同（合同编号：龙头2499）一份及购房款、维修基金、诚意金收据各一份、车位诚意单一份的原件均交付给被告孙国振，涉案房产亦交付给被告孙国振使用。 2016年11月21日，孙国振向本院提起离婚诉讼，要求与杨迎伟离婚。本院于2017年1月6日立案受理。2017年3月27日，本院作出（2017）冀0183民初176号民事判决，判决孙国振与杨迎伟离婚。该判决现已发生法律效力。 2016年12月2日，经房屋中介人员居间，被告杨迎伟以其与孙国振名义与原告王鹏签订房屋买卖协议一份，协议约定：杨迎伟、孙国振作为甲方将位于晋州市房屋（带地下室一个）以58万元价格卖给原告王鹏。原告王鹏在2016年12月2日向杨迎伟支付订金2万元，在2016年12月16日、12月20日通过其农业银行银行账号转款28万元、10.30万元至被告杨迎伟使用的被告杨玉田62×××58农业银行账号，被告杨迎伟将晋州市商品房买卖合同（合同编号：龙头2499）一份及购房款、维修基金、诚意金收据各一份、车位诚意单一份的原件均交付给原告王鹏。2016年12月20日，被告杨迎伟向原告王鹏出具了收到原告房款40万元整的收条。原告在接收该房产后，对房屋进行了装修并购买了部分家具。 2018年8月，被告孙国振回到晋州市，发现诉争房产门锁锁芯被人更换后，随即向警方报警并重新更换了门锁，由此导致本案诉讼。 另查明，2018年7月24日，孙国振向本院提起诉讼，要求确认其与张亮在2012年8月14日签订的房屋买卖合同有效，并要求河北帝华房地产集团有限公司协助办理本案诉争房产的产权过户。2018年9月25日，本院作出（2018）冀0183民初2665号民事判决，判决孙国振与张亮签订的房屋买卖合同无效，并驳回了孙国振的其他诉讼请求。2018年12月24日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终13830号民事裁定，撤销了（2018）冀0183民初2665号民事判决，发回本院重审。现该案尚在审理当中。 一审法院认为，杨迎伟与孙国振虽然是在2012年11月1日补办结婚登记，但二人已经在2010年12月29日举行结婚仪式。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条的规定：男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。可以确认杨迎伟、孙国振婚姻关系的效力从2010年12月29日起算。由此可以认定孙国振在2012年8月14日以其个人名义所购买的本案诉争房产是杨迎伟和孙国振的婚后共同财产。本案被告杨迎伟在其与孙国振婚姻关系存续期间，以其与孙国振夫妻二人名义与原告王鹏签订本案房屋买卖协议，收取房款后并向原告王鹏交付了诉争房产和相关的孙国振与张亮之间的房屋买卖合同、张亮与河北帝华房地产集团有限公司的商品房买卖合同、车位诚意单、河北帝华房地产集团有限公司出具的购房款、车位、维修基金收据的原件。原告王鹏基于被告杨迎伟与孙国振的存在夫妻关系并持有上述合同、协议、收据原件的事实，并且在房产中介人员要求下杨迎伟主动打电话征询了“孙国振”同意卖房的意见后，原告王鹏作为购房者已经尽到了谨慎注意义务，其完全有理由相信杨迎伟对涉案房产享有处分权。根据《婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”以及《民法总则》第一百七十二条的规定，被告杨迎伟的行为构成表见代理。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。原告王鹏与被告杨迎伟、孙国振之间订立的房屋买卖协议，可以认定是双方当事人的真实意思表示，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖协议有效。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该房屋买卖协议未违反《合同法》第五十二条第（五）项规定的效力强制性规定，被告孙国振关于该房屋协议无效的主张，依法不予支持。 《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。鉴于本案被告杨迎伟、孙国振在与原告王鹏签订房屋买卖协议时尚未取得诉争房产的物权，双方签订房屋买卖协议的行为属于债权行为，而非物权行为。由于诉争房产的物权并未发生变动，该房屋买卖协议不能产生对抗合同双方之外的第三人的效力。且诉争房产的物权确认尚需等待孙国振与张亮及河北帝华房地产集团有限公司之间确认房屋买卖合同有效纠纷一案审理结果。但在双方之间债权已经成立，双方都受到该房屋买卖协议条款的约束。被告杨迎伟、孙国振在取得诉争房产的物权后，原告方可再基于合同约定要求继续履行合同义务。如不能取得诉争房产物权，则可主张违约责任或损害赔偿。因此原告要求继续履行合同、排除妨碍、交付房屋的请求，本案不作处理。判决：一、确认原告王鹏与被告杨迎伟、孙国振于2016年12月2日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告王鹏的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告杨迎伟负担。 本院二审期间，上诉人提供了其在晋州市档案馆调取的上诉人与杨迎伟的结婚登记材料，用以证明双方2012年11月1日办理的结婚登记，而非补办结婚登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见为：对证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，理由同答辩意见。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实基本一致。 本院认为，根据婚姻法相关规定，男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记并取得结婚证，双方即确立夫妻关系。本案中，上诉人孙国振与原审被告杨迎伟于2012年11月1日办理的结婚登记，其夫妻关系确定应以办理结婚登记之日起计算。原审法院认定涉案房产系夫妻共同财产系认定事实错误。涉案房产虽不属于夫妻共同财产，但上诉人与杨迎伟于2010年12月29日举行结婚仪式并以夫妻名义共同生活，上诉人购买涉案房产的行为发生在二人同居生活期间，涉案房产依法应认定为双方共同共有，上诉人以婚前购买房产应为其个人婚前财产的上诉理由，本院不予支持。在上诉人与原审被告杨迎伟夫妻关系存续期间，杨迎伟通过中介机构工作人员与被上诉人王鹏签订了房屋买卖协议，并向被上诉人出具了杨迎伟与孙国振系夫妻关系的证明及涉案房产的相关购买手续及票据原件，被上诉人也在中介机构工作人员的参与下，通过杨迎伟给上诉人打电话的方式，核实了“孙国振”对杨迎伟出售涉案房产的态度，被上诉人已从形式方面尽到了作为购房者审慎核实的义务，其有理由相信杨迎伟代上诉人出售涉案房产的事实。关于上诉人主张河北九州之星律师事务所留存的上诉人与张亮签订的《房屋买卖合同》与杨迎伟交给被上诉人的孙国振、张亮《房屋买卖合同》原件中“买方”一栏签字不一致及被上诉人持有的合同中手写添加“地下室1个”的问题。上诉人主张王鹏在合同原件“买方”一栏中伪造添加了“杨迎伟”的名字，及涉案房产没有配备地下室但本案所涉房屋买卖协议中手写添加“地下室1个”。上诉人未提供证据证明“杨迎伟”签字系被上诉人添加的事实，其杨迎伟与王鹏签订的房屋买卖协议中对于地下室的约定，亦不能证明系双方虚假意思表示，故对上诉人主张被上诉人与杨迎伟恶意串通导致房屋买卖协议无效的上诉理由，不予支持。被上诉人王鹏系通过正常的市场交易取得的涉案房产，且已履行了审慎义务，虽因涉案房产存在纠纷导致被上诉人没有按照合同约定完成全部的付款义务，但被上诉人对此不存在过错，被上诉人亦在庭审中表明了未再支付剩余购房款的理由。上诉人以被上诉人未支付剩余房款为由，主张被上诉人与杨迎伟没有实际履行房屋买卖协议的上诉理由，不予支持。 综上所述，孙国振的上诉请求不能成立，一审判决认定事实方面虽有瑕疵，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人孙国振负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年九月十七日 书记员  王雪晗 ——