广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终702号上诉人（原审原告）：刘雄军，男，汉族，1978年12月18日出生，住河源市源城区。委托诉讼代理人：欧阳毅，广东众浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纪丽琼，女，汉族，1992年6月18日出生，住韶关市新丰县。委托诉讼代理人：黄玉连，广东世纪华人（河源）律师事务所律师。上诉人刘雄军与被上诉人纪丽琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘雄军上诉请求：1依法撤销一审判决中的第二项、第三项；2、改判被上诉人纪丽琼即刻向上诉人支付购房违约金人民币34万元（双倍定金）；3、一审诉讼费用、保全费用和二审上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院认定事实错误，刻意回避被上诉人的违约行为和违约责任问题。根据上诉人与被上诉人于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》第十一条第2款第(2)项“首期款(含定金)人民币叁拾肆万元整(340000元)应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清。银行同意贷款申请后15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2018年10月1日前完成”的约定，上诉人在签订合同当日确信被上诉人会在2018年10月1日前办理完成本案房产过户登记手续，故如约向被上诉人支付了17万元购房定金。但是被上诉人在确认收到定金后，至今没能如约到房产交易中心递交证件、至今未能如期办理过户登记。上诉人三番五次通过电话等方式催促被上诉人履行缴件、过户登记义务，并分别于2018年9月25日向被上诉人发出《履行房屋买卖合同的函》以及于2018年9月29日再次发出手机短信督促被上诉人履行过户登记义务，但是被上诉人置之不理，直接导致“无法过户”，上诉人“购买不得”。被上诉人明显存在违约行为，而且其违约行为已严重侵犯到上诉人作为买受人的根本利益，属于根本性违约。但是，原审判决刻意回避被上诉人上述违约行为和违约责任，反而将违约责任推脱给案外第三人经纪公司，错误认定系“因经纪公司的原因而无法继续履行合同”，完全属于认定事实错误。恳请二审法院针对被上诉人的违约行为和违约责任的焦点问题进行严格调查、审理，进而做出客观公正的认定和判决。根据双方于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》第九条“卖方不能按本同约定将物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用”的约定，本案系被上诉人(卖方)的违约行为导致本案房产无法售予买方，严重侵犯到上诉人作为买方的根本利益，故上诉人请求被上诉人支付购房款双倍定金作为违约金完全符合双方合同约定，亦不违反法律规定，应当得到法院支持。（二）原审法院没有针对上诉人在原审起诉中提出的“第二项”诉讼请求依法进行审理，明显属于程序违法。法院应当针对当事人的诉讼请求作出判决，因此法院审理案件应当按照原告的诉讼请求进行审理，否则属于程序违法。本案中原审原告即上诉人提出的第二项诉讼请求系要求原审被告即被上诉人支付违约金人民币34万元(双倍定金)，原审法院依法应当就该诉求进行审理、判决，但是却在刻意回避被上诉人违约行为和违约责任的焦点问题的情况下，忽略上诉人上述诉讼请求，自始至终没有针对上诉人在原审中提出的要求原审被告即被上诉人支付违约金人民币34万元(双倍定金)的诉讼请求进行审理，明显构成程序违法。恳请二审法院应予纠正，在认定被上诉人存在违约行为和违约责任的情形下，判决被上诉人即刻向上诉人支付违约金人民币34万元。（三）原审法院仅以本案经纪公司系上诉人委托人张丽芬推荐给被上诉人的因素，妄下定论，认为上诉人负有责任，完全没有事实和法律依据，严重侵犯到上诉人的合法权益，严重伤害到善意、友好的交易道德习惯，属于严重的裁判错误、违法。上诉人本是出于一番好意，为方便被上诉人，向被上诉人推荐本案经纪公司即河源市优联房地产经纪有限公司，协助交易。在推荐本案经纪公司后，经上诉人与被上诉人多次协商，在真实自愿的基础上征得被上诉人的接受和认可，同意本案经纪公司作为交易中介方协助交易，并签订《房屋买卖合同》。而且，在交易过程中被上诉人自始至终没有对经纪公司提出过异议或者要求更换经纪公司。可见，上诉人委托人张丽芬向被上诉人推荐经纪公司完全不存在任何过错，不应承担任何责任。原审法院仅以上诉人委托人向上诉人推荐了经纪公司为由，认定上诉人负有责任，简直是无稽之谈，妄下论断!完全没有事实基础，没有法律依据，严重侵犯到上诉人的合法权益，而且是对善意、友好的交易道德习惯沉重的打击，属于严重的裁判错误，而且违法!另，原审法院己认定上诉人在经得被上诉人同意的情况下将定金人民币17万元直接支付给经纪公司，即视为上诉人向被上诉人支付了定金17万元，上诉人不存在有任何过错。2018年6月28日，上诉人支付定金当日，由被上诉人立具一份《收据》，载明：今收到刘雄军交来购买河源市万隆幸福城11栋1301号房定金17万元。经手人：纪丽琼。同日，经纪公司向被上诉人出具一份《收据》，载明：今收到纪丽琼交来河源市万隆城甘栋1301号定金托管17万元。经手人：郑汉勤，加盖经纪公司公章确认。可见，被上诉人已将收取上诉人支付的定金17万元交给经纪公司托管，从法律关系上看，被上诉人与经纪公司的行为属于财产托管合同关系，这是独立于本案上诉人与被上诉人房屋买卖合同关系之外的法律关系。后经纪公司法定代表人郑汉勤将定金私自占为已有，完全属于经纪公司法定代表人郑汉勤的个人违法行为，与上诉人无关，上诉人不应对此承担任何法律责任。原审法院将经纪公司法定代表人郑汉勤的个人违法行为归咎为上诉人的过错，实在没有事实和法律依据。被上诉人应以托管合同法律关系向经纪公司主张财产权益，不能将责任推脱给经纪公司而拒绝履行与上诉人之间的房屋买卖合同义务。所以，在本案房屋买卖过程中，上诉人不存在任何过错责任，不应对定金承担任何法律责任，恳请二审法院对原审法院的错误认定予以纠正、改判。（四）原审判决认定“原告的其余损失可依法向经纪公司另外主张权利”，完全违背客观事实，缺乏法律依据，明显超出自由裁量权范围，严重不合法、不合理，纯属自欺欺人，是错误、违法、不负责任的认定。请问，原审法院作出上述认定的法律依据是什么?上诉人既己将购房定金支付给被上诉人，依法应当向被上诉人追偿，又应当依据哪条法律规定可以向经纪公司主张权利?原审法院告知上诉人另行向经纪公司主张权利属于适用法律不当，如此只会增加上诉人的诉累，浪费司法资源，而且无济于事，无法息诉止争。请问这不是在自欺欺人是什么?综上所述，基于以上事实和理由，上诉人请求二审法院在重新查阅证据材料、查清事实的基础上予以改判，支持上诉人的上诉请求，以息诉止纷，维护上诉人的合法权益以及法律的公平公正。被上诉人纪丽琼答辩称：（一）被答辩人先行违约，未依合同约定在签订合同后15日内办理按揭贷款申请手续，且答辩人多次催促被答辩人办理按揭贷款手续以确保后续事宜可以顺利办理，均被各种理由推拖。被答辩人违约在先，对过户不能履行之结果存在过错，答辩人纪丽琼不存在任何违约行为，被答辩人要求答辩人双倍返还定金不符合客观存在事实，也没有法律依据，一审判决法律适用正确，应予以维持。被答辩人一直怠于办理申请贷款手续，导致银行同意贷款申请这个前提无法实现。《房屋买卖合同》第十一条第2款第3项，双方明确约定了，卖方应在合同签订的15日内签办妥按揭贷款申请手续。并且在该款第2条也约定，银行同意贷款申请后的15日内，买卖双方共同到房管部门办理过户递件手续。但是，合同签订后两个月，被答辩人一直都怠于向银行办理按揭贷款申请手续。答辩人作为卖方，一直通过信息电话等方式催促卖方办理银行贷款手续，以确保后续过户事宜可以顺利办理。但是张丽芬一直声称被答辩人在佛山培训，一拖再拖。期间答辩人因每月仍需缴交房产按揭款，不断催促张丽芬及中介公司尽快办妥贷款赎证、房产过户事宜，但被答辩人均无实际行动。直到今年9月中旬，答辩人联系不上中介方，怀疑中介方卷款跑路向派出所报警后，在派出所才第一次见到被答辩人。二手房的交易流程中，如果买方选择按揭付款方式，那么买方应在合同约定的时间内申请银行贷款，这是前提。银行贷款审批通过后，才能确定买方的贷款额度，才能办理赎证手续，然后才能到房管部门办理过户手续。且合同也明确约定了，在双方到房管部门办理过户递件手续的前提是银行同意贷款申请后15天内。被答辩人怠于办理贷款申请手续，已经构成对合同的根本违约，也导致了房屋过户履行不能的结果。现被答辩人违约在先，却主张答辩人承担违约责任，并不合理。一审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，二审应当予以维持。（二）答辩人在合同签订后，己将出售房屋的钥匙、完税证明(被答辩人提交的证据二)、房屋维修基金存折交由被答辩人收执，也承诺并多次在沟通中明确全力协助被答辩人及中介公司办理相关手续和事项。并且在合同签订后，答辩人一直积极催促被答辩人办理银行贷款申请手续。综合整个事件的发展过程，都可看出，答辩人从未有违约的意图和行为。合同签订后，答辩人在张丽芬的要求下将房屋钥匙、《税收完税证明》及房屋维修基金存折原件交由张丽芬收执，也承诺并在多次沟通中明确答辩人会全力协助办理相关事项。由此可以看出，答辩人并无违约的意图和行为。在合同签订后，郑汉勤尚未潜逃时，答辩人一直积极催促被答辩人办理银行贷款申请手续，确保可以赎证并办理过户手续，但是被答辩人都一直都在推托，才导致后面手续无法办理。本案合同无法继续履行的结果，主要是因为被答辩人没有按照合同约定，违约在先。（三）被答辩人向中介支付的17万元，答辩人并未实际收取，事实上该笔定金是张丽芬与郑汉勤私下协商而转至郑汉勤账户名下，现被答辩人主张答辩人违约返还双倍定金34万元，与客观事实不符。一审法院判决事实清楚，法律适用正确，二审应当予以维持。河源市优联房地产经纪有限公司作为答辩人与被答辩人买卖合同的中介方，系由被答辩人委托的代理人张丽芬指定的中介方，该公司法定代表人郑汉勤与张丽芬是朋友关系，约定由中介方办理赎证及银行贷款事宜。当时中介方提出被答辩人应先支付17万元的定金并由中介保管，答辩人听闻后当即表示17万定金过高，已经超出二手房的买卖交易的市场定金价格，担心资金安全问题，并再三询问被答辩人的代理人张丽芬确认此举是否安全?张丽芬称郑汉勤系其朋友，相对于该笔定金由答辩人保管，其认为中介方保管其更为安心，且郑汉勤亦表示此举是中介方的正常交易流程。为此，答辩人看在张丽芬如此信任中介方的基础上，经多次反复协商故勉强同意该笔定金由被答辩人直接交付给中介方保管。合同签订后，张丽芬通过微信的方式，向答辩人发送了一张银行转账凭证照片，证明该17万定金直接由被答辩人账户转账到中介公司郑汉勤名下，郑汉勤也在收据背书，确定收到17万元，且注明该笔定金是为中介用于赎证时使用。此外，《房屋买卖合同》亦未明确定金由谁保管，故在合同实际履行过程中按被答辩人及中介方的要求，直接由被答辩人转账至中介方托管该笔款项，而答辩人自始至终都没有实际收取被答辩人的定金，且被答辩人未能办理过户手续并不是因为答辩人导致的，而是被答辩人先行违约，怠于办理银行贷款申请手续导致的，故被答辩人要求答辩人双倍返还定金于法无据。（四）被答辩人在合同签订后的怠于办理贷款申请的行为不符合交易习惯，即使卖方多次催促，买方却以不在河源市区为由怠于办理。相较于合同签订前的着急态度，是非常不合理。答辩人有理由相信被答辩人与其代理人在该案中的意图并不单纯。合同签订前，被答辩人的代理人张丽芬是非常积极推动答辩人相信该中介公司，相信郑汉勤，并且也是非常积极推动合同签订的。但是在合同签订后，被答辩人作为买方，应当是非常积极办理各种相关手续，包括银行贷款申请手续等，以追求尽快办理过户手续。但是合同签订后两个月，被答辩人作为买方，仍然没有积极办理贷款手续，即使在答辩人多次催促之下，仍是怠于办理的。被答辩人的前后行为是极为异常的，并不符合日常交易的常理及习惯，答辩人有理由相信被答辩人与其代理人张丽芬在此次房屋买卖中的意图并不单纯。综上所论，被答辩人违约在先，签订合同后，没有按照合同约定，积极办理银行贷款申请手续，并在答辩人多次协调催促下仍怠于办理，导致后面的二手房交易流程无法继续进行，也导致了合同无法履行之后果，被答辩人对该后果应当承担违约责任。且该案的定金系由张丽芬授意要求直接支付到郑汉勤名下，答辩人客观上并未实际收取该笔定金。显然，答辩人才是本案的真正受害者，然被答辩人却将轻信己方代理人的不利后果强加给答辩人，依法应当不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。上诉人刘雄军向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告双方于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》。2、被告向原告支付违约金34万元。一审法院认定事实：原告购买房屋一事委托张丽芬与被告联系。2018年6月28日，张丽芬在与被告微信交流过程中，向被告推荐了其朋友（即郑汉勤）帮忙办理过户交易，并表示被告可以放心。被告随后与郑汉勤通过微信进行联系。2018年6月28日，原告刘雄军（张丽芬代）、被告纪丽琼、河源市优联房地产经纪有限公司（法定代表人为郑汉勤）签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定有：1、原告购买被告位于河源市万隆幸福城11栋1301号房，价款为70万元，采用按揭付款的方式支付房款，签订合同当天买方支付17万元作为定金，首期房款34万元（含定金）在取得房地产交易中心收缴证件当天付清，剩余36万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，2、非买方及经纪方原因，卖方未在交易期限内签署《河源市房地产买卖合同（现售）》，或因卖方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为卖方违约，卖方应双倍定金给买方赔偿。该合同还约定有其他条款。2018年6月28日，原告向被告支付17万元购房合同定金，被告向原告立具一份《收据》（第二联），载明：今收到刘雄军交来购买河源市万隆幸福城11栋1301号房定金17万元。同日，河源市优联房地产经纪有限公司在上述收据的第一联（由被告收执）背面注明：由买方直接划入中介方银行账户，这笔款用于卖方赎证时使用，金额为17万元。同日，河源市优联房地产经纪有限公司向被告出具一份《收据》，载明：今收到纪丽琼交来河源市万隆幸福城11栋1301号定金托管17万元。后因经纪公司原因，原、被告未能继续履行合同。2018年9月30日，被告向河源市公安局源城分局东埔派出所报警。2018年10月30日，河源市公安局源城分局向被告送达《立案告知书》，载明郑汉勤涉嫌合同诈骗一案，符合立案条件，已于2018年10月30日立案。一审法院认为，原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告亦表示同意，故一审法院予以确认。原、被告因经纪公司的原因而无法继续履行合同，双方均无违约行为，故原告请求被告承担违约责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。原告在经得被告同意的情况下，直接向经纪公司支付了定金17万元，即可以视为向被告给付了定金17万元。现在双方解除合同，被告理应予以返还原告。但是，由于该经纪公司系原告委托人张丽芬向被告所推荐，原告对此负有责任，一审法院适当减轻被告的责任，即被告需返还原告13.6万元（17万元×80%）。原告的其余损失可依法向经纪公司另行主张权利。被告以郑汉勤涉嫌合同诈骗一案尚未终结为由申请中止审理，由于该案的结果并不影响本案的审理结果，因此，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：（一）解除原告刘雄军与被告纪丽琼于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》；（二）被告纪丽琼应于本判决生效之日起十日内向原告刘雄军返还购房款13.6万元；（三）驳回原告刘雄军的其他诉讼请求。本案受理费3250元，保全费1370元，合计4620元，由原告刘雄军负担1740元，被告纪丽琼负担2880元。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点：被上诉人纪丽琼是否存在违约行为，是否需要向上诉人刘雄军支付双倍定金34万元。双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第2款第3项约定“买方应在合同签订的15天内办妥按揭贷款申请手续。”并且在该款第2条也约定“银行同意贷款申请后的15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。”也就是说，双方办理交易过户递件手续的前提是上诉人刘雄军贷款申请获得银行同意后的15天内，因涉案房屋的贷款至今仍未申请下来，被上诉人纪丽琼此前也多次催促上诉人刘雄军办理银行贷款申请业务，但均未果，被上诉人纪丽琼办理过户递件手续的条件未成就，故不存在违约行为，上诉人刘雄军请求被上诉人纪丽琼承担违约责任，双倍返还定金34万元没有事实和法律依据，不予支持。但是，双方均同意解除案涉的《房屋买卖合同》，双方预期的房屋买卖不能发生，被上诉人纪丽琼应当将17万元定金返还給上诉人刘雄军。因上诉人推荐案涉的中介公司与中介公司卷走17万元定金不存在必然的因果关系，且该推荐也获得被上诉人的认可和同意，一审法院认为上诉人刘雄军推荐案涉的中介公司给被上诉人纪丽琼存在过错，适当减轻被上诉人的责任没有法律依据，本院予以纠正，被上诉人纪丽琼应当将全额定金17万元退回给上诉人刘雄军。综上所述，上诉人刘雄军的上诉请求部分具有事实和法律依据，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2589号民事判决第一项；二、撤销广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2589号民事判决第三项；三、变更广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2589号民事判决第二项为：纪丽琼应于本判决生效之日起十日内向刘雄军返还购房定金170000元；四、驳回上诉人刘雄军的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3250元，保全费1370元，合计4620元，由刘雄军负担2310元，纪丽琼负担2310元。二审案件受理费6500元，由上诉人刘雄军负担6000元，被上诉人纪丽琼负担500元。本判决为终审判决。审判长  谢健生审判员  高晓鸣审判员  高 宇二〇一九年九月十日书记员  黄秋君