新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书（2019）新2701民初235号原告：贾海涛，男，汉族，1981年10月12日出生，无固定职业，住博乐市。原告：贾玉莲，女，汉族，1986年8月14日出生，无固定职业在，住博乐市。二原告委托诉讼代理人：常超，新疆爱博律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：王杰，新疆爱博律师事务所实习律师。被告：博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司。住所地，博乐市北京北路**。法定代表人：刘翠花，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢凤琴，女，汉族，1965年8月20日出生，系该公司员工，，住博乐市委托诉讼代理人：邓桂芝，女，汉族，1989年1月15日出生，系该公司员工，，住博乐市原告贾海涛、贾玉莲诉被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟明与人民陪审员孙凤珠、邹秀兰组成合议庭，由孟明担任审判长并主审本案，由书记员谢月担任法庭记录，于2019年5月30日及7月18日公开开庭进行了审理。原告贾海涛、贾玉莲及二原告委托诉讼代理人常超、王杰、被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢凤琴及邓桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾海涛、贾玉莲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告2013年8月7日签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还购房款1168698元；3.请求判令被告承担1168698元的赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2013年8月7日签订《商品房买卖合同》，被告将位于博乐市××栋、115号房出售给原告，合同约定分批付款，合同签订时支付1168698元，剩余款办理贷款时支付。合同签订后，原告按约定支付了房款，但因被告房产手续不全无法办理贷款手续。原告要求被告办理房产登记和房产证，发现被告已经将104号、115号房登记在他人名下。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还购房款1168698元；3.请求判令被告向原告支付自2014年3月20日至2019年5月8日按照年利率6%计算的利息损失365218.13元（以后利息按照年利率6%计算至实际偿付之日）；4.请求判令被告支付1168698元的赔偿款；5.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司辩称，二原告逾期付款首先应当承担相应的违约责任，被告依法享有先履行抗辩权。二原告交付的预收房款不能冲抵参与利润分配，双方签订的《房产委托管理协议》应属无效协议。二原告于2013年7月8日签订《商品房买卖合同》，建筑面积为131.137平方米，每平米价格22996.004元，房屋总价款为3015627元，按照三年返租协议三年返还收益633470.67元（收益率7%）（2014年9月1日至2017年9月1日），截止2014年3月19日原告支付首付款1168698元（三年收益抵交首付款，否则用银行实际交款单为准），原告实际交款735227.33元，截止2019年5月30日欠房款1167350元，逾期天数2151天（2013年7月8日至2019年5月30日），按照月利率2%计算，因原告贾海涛、贾玉莲已单独违反合同法规定条款，应支付被告本金1167350元及利息1673979.9元，本息合计2841329.9元。被告将房产备案在陈军名下是为了融资需要，如二原告将全部房款付清后可以办理解押手续，商铺所有权才能归二原告所有。现被告同意解除合同，如二原告能够提供付款银行明细，被告同意返还购房款并按照银行同期贷款利率支付利息，因被告经济紧张，无法支付赔偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日原告贾海涛、贾玉莲与被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告贾海涛、贾玉莲购买被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司开发的位于博乐市××路、和平路交汇处海西商业广场1号楼1层104号及115号商铺，其中1号楼1层104号商铺单价为20748元，面积为66.352平方米，房款为1376709元，1号楼1层115号商铺单价为14787元，面积为64.785平方米，房款为957990元，其中104号商铺房屋首付款688000元及115号商铺房屋首付款478000元于合同签订之日付清，被告应当在2014年12月30日前交付房屋，如逾期交付超过30日，原告有权解除合同，并按原告已付款的3%支付违约金。同时双方签订附件及补充协议，补充协议约定：房屋朝向以该房屋实际坐落为准，如原告采用抵押贷款方式支付房屋价款且被告作为上述贷款的阶段性担保方，当因原告原因致使贷款银行要求被告承担连带担保责任时，自被告替原告偿还贷款及其他费用之日起，被告对原告享有代偿款的追偿权，原告按合同约定承担违约责任。合同签订后，原告贾海涛及贾玉莲于2013年7月3日支付房款200000元，于2014年3月19日向被告支付房款968698元，二原告共计支付房款1168698元。2014年3月20日原告贾海涛、贾玉莲与被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司签订一份《房产委托管理协议》，协议约定：原告贾海涛、贾玉莲将海西商业广场1号楼1层104号及115号商铺，面积共计131.137平方米的房产委托给被告进行经营，其中房产价值3015627元，委托管理期限自2014年5月1日至2018年4月30日，共计4年，以不低于总房款的7%作为前4年回报结算依据，被告应付二原告收益按半年度支付，支付时间为每年的5月1日及11月1日，第一次结算日期为2014年5月1日。双方补充约定：本协议房产收益前三年已一次性冲抵该房款，三年收益应为633470.67元。2019年5月8日博乐市房地产管理局出具一份证明，内容为：博乐市海西国际1幢1层102室、104室、115室三间房屋，于2013年7月9日在我局办理合同备案手续，备案买受人陈军。本院认为，原告贾海涛、贾玉莲与被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，双方应当合同履行权利义务。签订合同后原告贾海涛、贾玉莲向被告支付房款1168698元，后双方又签订委托经营协议，变更房款支付方式，属于对合同的协议变更，本院予以确认。原告贾海涛、贾玉莲向被告支付房款1168698元，且已经依据合同约定将房屋交付给被告经营，但被告未能在委托经营协议期限届满后将房屋归还给二原告，且将二原告购买的房屋已经备案给案外人，被告辩称房屋备案系融资需要，在原告支付剩余房款后可以解押，但未能提供证据，确认房屋所有权依据房屋备案登记，现被告将原告购买的房屋过户给他人，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告构成违约，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还支付房款1168698元，提供了被告出具的收据及银行转账凭证，被告辩称房款未入其账户，但书面答辩中确认收到原告交付的1168698元，本院对被告辩称不予采信，解除合同后，被告应当返还原告支付的房款，对原告要求被告返还房款1168698元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付利息365218.13元，原被告属于委托经营合同，用收益抵偿房款，且未约定利息计算方式，原告要求被告支付利息没有事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付1168698元赔偿款，二原告购买房屋总价为3015627元，原告支付房款1168698元，三年收益共计为633470.67元，合计为1802168.67元，可视为原告贾海涛、贾玉莲亦未按合同约定支付全部房款，原被告均有违约行为，原告对其自身的违约行为应当承担相应责任，对原告要求被告支付赔偿款1168698元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告贾海涛、贾玉莲与被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告贾海涛、贾玉莲返还购房款1168698元；三、驳回原告贾海涛、贾玉莲的其他诉讼请求。本案案件受理费28421元，由原告贾海涛、贾玉莲负担16200元，由被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司负担12221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 孟 明人民陪审员 孙凤珠人民陪审员 邹秀兰二〇一九年九月七日书 记 员 谢 月注：申请执行的期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。