四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2513号 上诉人（原审原告）：王超，男，汉族，生于1969年6月20日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：贾维，四川罡正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹成勇，男，汉族，生于1957年11月14日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李才甫，西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：庞喜蓉，女，汉族，生于1970年4月13日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川西充农村商业银行股份有限公司晋城支行，住所地四川省西充县晋城镇天宝路**，统一社会信用代码915113259100507016。 负责人：李洪乾，支行行长。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人王超与被上诉人曹成勇、庞喜蓉、四川西充农村商业银行股份有限公司晋城支行（以下简称西充农商行）担保物权确认纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王超上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持王超的一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审对上诉人购房事实不予确认系事实认定错误。上诉人早在曹成勇将房屋抵押给西充农商行前，就已经购买房屋、缴纳购房款，将房屋出租给何某使用。 曹成勇答辩称：1、一审是因为证据不足未得到支持，但是一审认定曹成勇是有权出售，是在抵押之前出售并交付上诉人持有支配；2、案涉房屋登记在曹成勇个人名下，是在已经出售未来得及及时过户的情况下因为临时需要资金周转，故向银行设立抵押，因投资失利导致案涉房屋未及时解除抵押，我方深表歉意。 庞喜蓉答辩称：本人对房屋无实际所有权，王超的房屋系2007年购买。西充农商行在审查中不严格，将案涉房屋设定抵押权，王超购买、占有、实际使用房屋十多年，一审认定事实错误，应该支持上诉人的诉讼请求。 西充农商行答辩称：1、曹成勇提供不动产权证书在我行办理抵押权，曹成勇向我行书写承诺书，我行实地考察，当时部分营业用房处于关门状态，故我方签订抵押合同及抵押权有权。2、西充农商行不存在过错，商业银行法是管理性规定，我方并不知晓案涉房屋卖给上诉人。 王超向一审法院提出诉讼请求：1、判令曹成勇、庞喜蓉与西充农商行于2016年1月27日设立的抵押行为及设立的抵押权无效；2、本案诉讼费用由曹成勇、庞喜蓉及西充农商行承担。 一审认定事实如下：曹成勇、庞喜蓉2006年9月25日登记结婚，2016年1月6日经一审法院调解离婚。曹成勇于2007年7月31日取得位于四川省西充县晋城镇滨湖路（都市家园）1幢3-8号的商铺的房屋所有权证（权证号：西房权证房管字第××）、2007年8月31日取得该房的国有土地使用证（权证号：西国用（2007）第1923），建筑面积340.22平方米。2015年12月25日，曹成勇用该房向西充农商行进行抵押担保借款，并于2015年12月25日办理了抵押登记。 一审法院认为，王超虽提交了商品房买卖合同、缴纳房款收条，但未能提供缴纳房款的资金来源或向出卖方银行转款的证据，以进一步印证王超向出卖方实际支付房款的事实，王超虽提供证人何某的书面情况说明，但证人未到庭无法核实证言内容的真实性。因此，王超提交的证据尚不足以证明在案涉房屋被抵押登记时的2015年12月25日前，王超已实际购买并支付购房款、又将所购商铺对外出租的事实。因此，王超的本案诉讼请求，因证据不足，一审不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回王超的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王超负担。 二审对一审查明的事实加以确认。 二审查明，2012年7月30日，西充县都市家园8号门面由王超租户雷树英在西充县爱众燃气有限公司开立非居民生活用气天然气户表。 本院认为，上诉人王超持有曹成勇出具的收到案涉房屋购房款的收据，该条据纸张陈旧、折痕明显，字迹褪色严重，肉眼判断书写时间距今较远。同时，上诉人提交的案涉房屋安装天然气的时间为2012年，早于曹成勇将案涉房屋抵押给西充农商行的时间。故，本院认定王超购房真实，其在案涉房屋抵押前已经占有、使用房屋多年。 本案中，根据已经查明的案件事实，曹成勇系挂靠金天置业有限公司负责案涉房屋的投资开发，并以南充金天置业有限公司对外出售其投资开发的房屋。庞喜蓉未参与前述投资经营行为，亦认可曹成勇个人有权对外出售案涉房屋，对曹成勇与王超签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性均不持异议。 曹成勇、庞喜蓉于2015年12月25日以坐落于西充县门面为在西充农商行提供抵押之前，曹成勇已将前述案涉房屋出售给王超。曹成勇与王超签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但王超已经支付价款并实际占有房屋。曹成勇明知已将案涉房屋卖与王超，并已交付,却擅自将房屋产权登记在自己名下，并用案涉房屋为借款设立抵押,虚构事实，存在欺诈行为。 公民的合法民事权益受法律保护。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅以登记之公信力否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得须满足以下要件：一是交易时为善意，二是支付合理对价，三是进行了相关登记。本案中，西充农商行已发放贷款，并办理了抵押登记，故应当重点审查交易时是否具有善意。判断是否善意，其客观标准应当根据不同交易主体和交易行为在实践中进行具体分析。上诉人作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》（2010年2月12日实施）第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益及其他权利负担状况等可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，案涉房屋虽登记在曹成勇名下，但该房屋一直由王超占有、使用。西充农商行必须依照商业银行法和银监会的有关规定进行充分的实地调查核实，以查明出租人是否是曹成勇，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。西充农商行提交的对案涉房屋实地调查的照片表明包括王超在内的数间房屋被曹成勇之外的人占有、使用，却未对实际使用人进行调查核实，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，案涉房屋抵押行为及抵押权无效。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初895号民事判决； 二、曹成勇、庞喜蓉于2016年1月27日将坐落于西充县门面在四川西充农村商业银行股份有限公司晋城支行设立的抵押行为及抵押权无效。 一审案件受理费100元，由曹成勇、庞喜蓉、四川西充农村商业银行股份有限公司晋城支行负担；二审案件受理费200元，由曹成勇、庞喜蓉、四川西充农村商业银行股份有限公司晋城支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年九月十日 书记员 杜丝亚