福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初6709号 原告：泉州天地人家物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区江滨北路水岸假日小区**楼****。统一社会信用代码：913505037617587213。 法定代表人：王德茂，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐元龙，男，系公司员工。 被告：庄素珍，女，1981年2月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄磊，男，系庄素珍配偶。 原告泉州天地人家物业管理有限公司（以下称天地人家物业公司）与被告庄素珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地人家物业公司的委托诉讼代理人徐元龙、被告庄素珍及其委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天地人家物业公司向本院提出诉讼请求：1.庄素珍立即支付自2009年1月至2019年5月的物业管理费8651元，并按月利率2%支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日止的违约金；2.庄素珍支付2007年1月至2019年5月公摊水电费2768元。事实和理由:庄素珍系天地人家物业公司所管理的泉州市丰泽区XXXXXXXXXX单元业主。2006年4月9日天地人家物业公司与庄素珍签订了《前期物业管理服务协议》，约定按住宅面积0.6元/平方米收取物业服务费，每月15日前缴纳，逾期缴费的，应自逾期之日起按每日5‰缴纳违约金。天地人家物业公司一直按照《前期物业管理服务协议》的约定对该小区实施规范的物业管理，为庄素珍提供了完善的物业管理服务。庄素珍自2009年1月起便无故拖欠物业服务费，截止2019年5月，庄素珍已经拖欠物业服务费8651元及公摊水电费2768元，共计11419元。 庄素珍辩称，天地人家物业公司起诉拖欠物业费的事，基于双方的合同履行，物业尽到义务庄素珍也就会缴纳费用。但物业公司没有尽到义务，且庄素珍多次去协商沟通，但都得不到解决。庄素珍基于无奈才通过拖欠物业费的方式来进行控诉。庄素珍没有与天地人家物业公司签署物业委托管理协议，且庄素珍是2016年底才拿到产权证，这之间没有与天地人家物业公司签署过任何协议。庄素珍没有支付物业费的原因除了物业管理不到位，还存在物业费支出混乱、不公开不透明等情况。天地人家物业公司将小区公共资源私自租卖，所有收入都归天地人家物业公司自己所有，没有上交业主委员会，在业主委员会移交表里面也没有体现，业主委员会没有收到。所有小区外立面的亮化工程照明是市政府出钱的，那这些为什么要算到公共支出里面，请提供证据。小区绿化用水缴费单在公告里面没有列出来。物业的用水、用房标准及缴费情况没有对外公示，物业占用小区的公共资源也应支付相应费用。电动车充电等公共用电也纳入公摊是不合理的，小区的充电都是有交了管理费的，不应进行二次收取。小区对外租赁的合同及租赁情况没有公示。小区里面的用水属于地下水，在使用地下水浇灌绿化的情况下还产生大量费用，业主也有向天地人家物业公司反应，但天地人家物业公司都不予理睬。天地人家物业公司提交的维修和更新改造方案里面，业主意见表是空白的，且该方案中提到的监控费用，申请用公共基金没有通过，但是这笔钱却支出来了，涉及造假。天地人家物业公司提供业委会的收条，称小区广告费用交由业主委员会用于装修业委会和老年协会办公，活动场所，那这个是2018年8月29号签收的，之前的费用不知所踪，且费用肯定不止这一点。关于小区管理不到位、违章搭盖的情况，天地人家物业公司称有向相关部门反映，但其提供的证据没有回执单。其中一张有城管执法人员在现场，但只是对其中一起进行处理，小区里面很多其他现象没有一并处理。如果天地人家物业公司有尽到管理责任，违法搭建的物料是没法进入小区的。天地人家物业公司刚开始几年管理不错，但后期保洁、绿化等其他方面都越做越差。天地人家物业公司确实贴过催缴单，如果有看到贴单的人，都会反映拖欠物业费的情况并表示愿意同天地人家物业公司协商，但天地人家物业公司都没处理。庄素珍在发现所有物业管理问题都有及时通过多种渠道向天地人家物业公司提出，但很多都没有得到解决。单单小区别墅底下的绿化木板就长达3年之久没有更换。还有一个最大问题就是小区安保问题，安保人员普遍超龄，值班期间不在岗、喝酒等现象频出，还出现过安保人员酒后与业主打架事件。 本院经审理认定事实如下：庄素珍系丰泽区XXXXXXXXXX号现业主，该房屋建筑面积116.26平方米。天地人家物业公司与原业主于2005年4月7日签订《江滨花苑前期物业管理服务协议》，由天地人家物业公司对上述房屋所在小区即水岸假日小区进行物业管理并收取物业服务费。协议第一条规定：甲方（即天地人家物业公司）对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议向乙方收取物业服务费；第十条规定：物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备中大修、更新、改造的费用，乙方自办理房屋交接手续次日起开始计收综合物业服务费和应摊公共水电费，每月的15日交清，多层住宅的物业服务费为每月0.6元/平方米。自2009年1月起至2019年5月，庄素珍未交纳物业服务费。 上述事实，有天地人家物业公司提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《房屋买卖协议》、收条以及双方当事人的陈述等证据加以证实，本院予以确认。 本院认为，天地人家物业公司与3-404号房屋的原业主签订的《前期物业管理服务协议》，内容未违反法律法规的规定，合法有效。在该小区的业主委员会未依法更换或者选聘其他物业服务机构的情况下，天地人家物业公司作为前期物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定收取物业服务费，庄素珍向原业主购买该房屋，应当按照约定支付相应的物业服务费。天地人家物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准，要求庄素珍交纳2009年1月至2019年5月的物业服务费8651元（0.6元/平方米/月×116.26平方米×125个月）的诉讼请求成立，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》虽约定业主应当交纳应摊公共电费，但天地人家公司并未提供完整的证据，仅提供了2013年7月起至2019年5月止的公摊公示表，且没有说明相对应月份具体分摊到庄素珍的公摊水电费金额及相应公摊水电费计算标准及依据，故对天地人家物业公司该项诉讼请求不予支持，天地人家物业公司可于日后另行起诉。关于违约金问题。前期物业服务合同虽约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，但因天地人家物业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对该部分请求不予支持。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、庄素珍应于本判决生效之日起十日内向泉州天地人家物业管理有限公司交纳泉州市丰泽区XXXXXXXXXX房屋2009年1月至2019年5月间的物业服务费8651元； 二、驳回泉州天地人家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129元，减半收取计64.5元，由泉州天地人家物业管理有限公司负担22元，由庄素珍负担42.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  郑丹红 二〇一九年九月五日 书记员  郑怡婷 附本案引用的法律条文： 1、《物业管理条例》： 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -3-