广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18334号原告：李小玲，女，汉族，1970年11月16日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。被告：马富强，男，回族，1984年7月28日出生，住青海省化隆回族自治县，被告：佛山市禅城区马富强小吃店，住所地广东省佛山市禅城区弼唐西二街**之一108、109、110，统一社会信用代码92440604MA4WMHXK3P。经营者：马富强。上述两被告的共同委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。第三人：佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司，住所地广东省佛山市禅城区五峰四路**综合楼**，统一社会信用代码91440604721115211F。法定代表人：彭伟强。原告李小玲诉被告马富强、佛山市禅城区马富强小吃店（下称马富强小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员肖华适用简易程序独任审判。为查明案件事实，本院于2019年7月16日依职权追加佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司（下称城市建设公司）为本案第三人。本案于2019年8月8日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人李嘉辉、被告马富强及马富强、马富强小吃店的共同委托诉讼代理人邱锦添到庭参加诉讼，第三人佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告腾退交还位于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一108、109、110房屋；2、确认被告交付的保证金8000元归原告所有；3、两被告赔偿履约保证金4200元；4、两被告向原告赔偿因无法按重新招租竞价成交价对出租期产生的租金差额损失10369.50元（差额损失从2019年2月16日起算至两被告实际向原告交还涉案物业之日止的差额损失，现暂计至2019年5月16日，按每月3456.50元计付）；5、两被告向原告赔偿竞租服务费5000元；6、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月26日，第三人作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方）签订《租赁合同（铺位）》，约定由第三人将位于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一108、109、110房屋出租给原告使用。双方约定租赁期限5年，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为1543.50元。原告向第三人交纳了履约保证金4200元。另双方约定了违约责任、争议解决等其他条款。2017年，原告与被告马富强签订租赁合同，约定原告将涉案租赁房屋出租给两被告使用。2017年6月1日，被告马富强利用涉案商铺登记设立被告马富强小吃店，进行餐饮服务经营。该份合同到期后，原告与被告马富强于2019年1月1日另行签订商铺租赁合同，约定涉案商铺出租给被告马富强使用，租赁期限为2019年1月1日起至2024年12月31日，每月租金4100元。签订该合同时，被告马富强向原告支付8000元保证金。原告与第三人之间的租赁合同到期后，2019年1月16日，涉案房屋重新对外招租，原告于2019年1月22日参与竞租。2019年1月28日，涉案房屋出租成交价格为5000元。原告未能成功竞租涉案房屋。2019年1月30日，第三人向原告发出《终止租赁合同清场通知》，通知原告双方的租赁合同已于2018年12月31日到期，由于原告在竞拍会未能中标涉案物业的续租权，因此从2019年1月31日第三人与原告正式结束租赁关系（租赁结算至2019年1月31日）。第三人要求原告在2019年2月15日前搬迁完毕并将涉案物业交还给第三人。该通知已张贴在涉案物业处。原告得知未取得涉案物业的续租权后，立即多次通过电话并且到涉案物业联系通知被告马富强，要求两被告腾退涉案物业，但两被告拒不配合腾退涉案商铺，导致原告未能按期向第三人腾退涉案物业。2019年3月29日，第三人到佛山市禅城区人民法院提起诉讼【案号：（2019）粤0604民初8584号】，要求原告腾退交还涉案物业并且赔偿相关损失。2019年5月7日，佛山市禅城区人民法院作出终审判决，判决原告返还涉案物业并且承担相关法律责任。由于原告未能取得涉案物业的续租权，原、被告之间的租赁合同已事实上不能继续履行。另，根据（2019）粤0604民初8584号民事判决，第一份合同正式终止的时间是2019年1月31日，原告在2019年1月31日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，涉案合同在2019年1月31日解除，故不存在此后的租期无效的问题。综上所述，原告认为被告的行为已严重违反双方租赁合同的约定，导致原告被第三人起诉且遭受重大的经济损失，原告有权解除与被告之间的租赁合同。为保障原告合法权益，特诉至法院。被告马富强、马富强小吃店共同辩称：1、原、被告签订的租赁合同于2024年12月31日才到期，现合同期未满，被告已按合同的约定交付了租金至2019年7月31日；2、保证金8000元按租赁合同约定，应退还给被告，不能归原告所有；3、招租竞价在程序上和实体上均不合法，被告马富强不清楚招租竞价的事情，也没有人通知被告马富强招租竞价涉案商铺；4、原告请求赔偿没收的保证金4200元、招租竞价差额损失10369.50元及竞租服务费5000元没有事实及法律依据；5、被告在租赁涉案商铺前，原告承诺可以使用涉案商铺七年，正因原告的承诺，被告才对涉案商铺的装修投入近37万元，根据被告马富强陈述，其本人不识字，才相信原告承诺使用涉案商铺的期限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告、被告马富强的身份证复印件及被告马富强小吃店企业信用信息查询资料、个体工商户登记表（备案）材料。证明原、被告诉讼主体资格。2、（2019）粤0604民初8584号民事判决书。证明涉案商铺业主方即第三人已提起（2019）粤0604民初8584号案并已生效，根据该判决查明的事实和判决结果，原、被告之间的租赁合同在法律和事实上已履行不能，双方的合同实际上已终止，2019年1月30日，被告已接到第三人发出的《终止租赁合同清场通知》，要求在2019年2月15日搬迁完毕并交还商铺，导致原告遭受的经营损失，被告应予以赔偿。3、《房屋租赁合同》。证明双方对租赁物、租金等作出约定，根据合同第六条第三款规定，租赁期满或因其他原因终止合同时，乙方在商铺内的附带建筑物内的装修，供水、供电等设施无偿归原告所有；第八条第二款，根据本合同提前终止合同，乙方应在收到甲方正式通知之日起15日内搬出全部设备、物品。4、光盘一张。证明原告于2019年1月31日直接向被告马富强送达解除合同通知书，要求在15日内搬迁交还商铺，并且通过电话再次通知被告解除涉案租赁合同。诉讼中，被告马富强、马富强小吃店共同举证如下：1、马富强小吃店商铺投资款明细表。证明涉案的马富强小吃店的投资款为368900元。2、案外人谢从德的证人证言及案外人谢从德的身份证复印件。证明马富强小吃店是由案外人谢从德装修，装修款为119700元。3、报价表。证明装修款119700元的具体组成。4、微信转账截图。证明被告马富强支付涉案商铺的租金至2019年7月31日。5、《商铺租赁合同》两份。证明原告承诺被告可以承租涉案商铺7年，现租赁合同尚未到期。6、收条。证明原告收取被告的押金8000元。7、转让协议。证明被告马富强在租赁涉案商铺前，通过原告认识转让方陈家强，支付转让款83000元，介绍转让商铺的中介费15000元。诉讼中，第三人未提交证据。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2为本院生效民事判决，本院予以确认；证据3，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；本院经审查对证据4的真实性予以确认。被告马富强、马富强小吃店提交的证据1为马富强单方制作明细清单，原告不予确认，本院不予采纳；证据2、3为谢从德出具的《证人证言》及《报价表》，因谢从德未到庭作证，原告不予确认，本院不予采纳；证据4、5、6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据7与本案无关，本院对关联性不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区弼唐西二街8号之一108、109、110车房的权属人为第三人城市建设公司。2017年3月23日，原告向被告马富强出具《收条》，确认收取被告马富强交付的租铺押金8000元。2017年4月2日，原告作为出租方（甲方）与被告马富强作为租赁方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条商铺情况：商铺座落于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一109铺，该物业乙方只能用于小吃用途。第二条租赁期限：自2017年4月1日起至2018年12月31日。第三条租金和保证金条款：1、双方在签订本合同时，乙方交纳保证金8000元。租赁期满后商铺内的一切固定的设施及建筑物等无损坏的情况下和乙方交纳完所有的税费及履行完本合同的条款后，甲方无息返还保证金给乙方。2、每月租金4000元，于每月的28号前缴交下个月租金，通过转账的方式交至甲方指定账户。2019年1月1日，原告作为出租方（甲方）与被告马富强作为租赁方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条商铺情况：商铺座落于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一108、109、110铺，该物业乙方只能用于小吃用途。第二条租赁期限：自2019年1月1日起至2024年12月31日。第三条租金和保证金条款：1、双方在签订本合同时，乙方交纳保证金8000元。租赁期满后商铺内的一切固定的设施及建筑物等无损坏的情况下和乙方交纳完所有的税费及履行完本合同的条款后，甲方无息返还保证金给乙方。2、每月租金4100元，于每月的28号前缴交下个月租金，通过转账的方式交至甲方指定账户。……。第八条乙方权利和义务：2、根据本合同约定提前终止合同或合同到期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起15天内搬走全部设备、物件，但双方另有协商延期除外。延期搬出的乙方应按本合同约定的租金一次性交清使用费用。搬迁后3日内商铺里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第十条违约责任：2、甲方单方解除合同的，要退还押金及赔偿一个月租金给乙方。本院于2019年3月29日立案受理城市建设公司诉李小玲房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初8584号】，该案件审理过程查明以下事实：1、2013年11月26日，城市建设公司作为甲方（出租方）、李小玲作为乙方（承租方），就上述房屋租赁事项签订《租赁合同（铺位）》，约定：租赁期限5年，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，租赁面积为52.97平方米，前两年每月租金为1400元，第三、四年每月租金为1470元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为1543.5元。2、2019年1月16日，佛山市禅城区财产经营有限公司受城市建设公司委托，在“佛山市禅城区资产租售服务中心”网站发布涉案房屋的招租信息，李小玲于2019年1月22日填写了招租竞价会报名登记表参与竞租。2019年1月28日，佛山市禅城区财产经营有限公司在上述网站发布成交信息，涉案房屋出租成交价格为5000元。2019年1月25日，佛山市禅城区财产经营有限公司作为受委托招租方与竞租成交方钟士杰签订《竞租成交确认书》。3、2019年1月30日，城市建设公司向李小玲发出《终止租赁合同清场通知》，内容为：涉案合同已于2018年12月31日到期，由于李小玲在竞拍会未能中标涉案物业的续租权，因此从2019年1月31日正式与李小玲结束租赁关系（租金结算至2019年1月31日），请李小玲在2019年2月15日前搬迁完毕并将该物业交还城市建设公司。逾期不归还，城市建设公司将采取法律行动提起诉讼。该通知已张贴于涉案物业处。该案件审查后认为：租赁期间届满后，李小玲继续使用租赁物，城市建设公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但转为不定期合同，可随时解除。因城市建设公司已于2019年1月30日向李小玲发出《终止租赁合同清场通知》，故可确认涉案租赁合同已解除。合同解除后，李小玲占有涉案房屋已无法律依据，应向城市建设公司返还房屋。……。根据城市建设公司与李小玲的约定，李小玲不得将涉案物业转租，否则构成违约，城市建设公司有权没收履约保证金，而根据本案事实，李小玲将涉案物业转租给马富强，明显已违反合同约定，故城市建设公司主张没收履约保证金4200元，理据充分，应予支持。因城市建设公司通过公开竞租的方式与竞得人达成租赁意向，并签订成交确认书，约定租金标准为每月5000元，故李小玲逾期返还租赁物直接导致城市建设公司无法向竞得人交付租赁物并按期收取应得的租金，该损失是必然的实际利益损失，李小玲对此应负赔偿责任。城市建设公司向其委托的招租机构支付的竞租服务费，是因李小玲逾期返还租赁物而导致的实际损失，李小玲应予赔偿。本院于2019年5月7日依法作出（2019）粤0604民初8584号民事判决，判决如下：“一、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司腾退、交还位于佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110的房屋；二、确认被告李小玲已向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司交纳的履约保证金4200元归原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司所有；三、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付占有使用费4630.5元（暂计至2019年3月31日，此后至被告实际向原告交还涉案物业之日止的占有使用费，按每月1543.5元的租金标准计付）；四、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司因无法按重新招租竞价成交价对外出租期间产生的租金差额损失4378元（暂计至2019年3月25日，此后至被告实际向原告交还涉案物业之日止的差额损失，按每月3456.5元计付）；五、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付竞租服务费5000元；六、驳回原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司的其他诉讼请求。”该判决已生效。诉讼中，被告马富强、马富强小吃店陈述：1、涉案商铺是马富强用于经营舌尖牛肉面店，工商登记的名称是佛山市禅城区马富强小吃店。2、被告于2019年1月31日并没有收到原告送达的《解除合同通知书》，但被告有收到原告要求返还涉案商铺的通知，具体的通知时间被告记不清楚。当时被告也告知原告不能解除合同，因被告在涉案商铺投入装修资金约37万元，故被告要求继续经营涉案商铺。另查明：被告马富强分别于2019年1月1日、2019年4月22日、2019年4月30日、2019年5月1日、2019年6月2日、2019年7月1日通过微信向原告李小玲转账，转账金额依次为：4000元、8200元、4000元、4100元、4100元、4100元。庭审中，原、被告一致确认被告马富强支付涉案商铺占有使用费至2019年7月31日。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告将涉案房屋转租给被告马富强，本院作出的（2019）粤0604民初8584号生效判决认定原告与佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司就涉案房屋的租赁期限至2019年1月30日，故原、被告就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》超出2019年1月30日的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告返还涉案商铺，合法有据，本院予以支持。被告向原告支付的保证金8000元亦属于原告因履行涉案《商铺租赁合同》而取得的财产，应予以返还，原告要求确认该保证金归其所有，于法不符，本院不予支持。根据本院作出的（2019）粤0604民初8584号生效判决可知，原告向佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付的履约保证金4200元被没收系原告擅自转租的违约行为所致，并非被告所致，原告要求被告赔偿该笔费用，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的租金差额损失及竞租服务费损失，本院分析如下：因被告向原告支付的租金标准为每月4100元，故原告实际的差额损失应为900元/月。该900元/月的租金差额损失及竞租服务费5000元属于生效判决确认的损失，且确系原、被告迟延向出租方佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司返还涉案商铺所致，原、被告均有过错，本院确定被告对其中的损失承担50%的责任。也即，被告应向原告支付竞租服务费2500元，并自2019年2月16日起以450元/月的标准向原告支付租金差额至涉案商铺返还之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原告李小玲与被告马富强2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》租赁期限超出2019年1月30日的部分无效；被告马富强、佛山市禅城区马富强小吃店于本判决生效之日起三十日内，向原告李小玲及第三人佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司返还位于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一108、109、110号商铺；被告马富强、佛山市禅城区马富强小吃店于本判决生效之日起十日内，向原告李小玲支付竞租服务费损失2500元及租金差额损失（租金差额损失以450元/月从2019年2月16日起计算至实际返还商铺之日止）；驳回原告李小玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告应按本判决确定的期间履行指定的行为，如逾期未履行或未按执行通知履行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担。本案适用简易程序，受理费减半收取245元，由原告李小玲负担200元，被告马富强及佛山市禅城区马富强小吃店共同负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年九月十七日书记员 廖凯锐