广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2074号原告：广州中铁诺德投资有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇自在城市花园自在明苑**。法定代表人：吴成刚，总经理。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：李德钦，男，1988年7月30日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告：广州市潮味潮发发餐饮有限公司，住，住所地：广州市番禺区南村镇汇智二路**306/div>法定代表人：李德钦。原告广州中铁诺德投资有限公司（以下简称诺德公司）诉被告李德钦、广州市潮味潮发发餐饮有限公司（以下简称潮味潮发发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诺德公司的委托诉讼代理人刘华秀，被告李德钦第一次庭审到庭参加诉讼，被告李德钦、潮味潮发发公司经本院合法传唤第二次庭审无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李德钦签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充协议已于2018年11月15日解除；2.判令两被告向原告腾空并返还位于广州市番禺区南村镇汇智二路233号306房，建筑面积为301.2934平方米；3.确认原告有权没收被告李德钦在《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充协议（编号GZNDZS-040）中的租赁保证金92798元；4.判令两被告向原告支付拖欠的租金92798元及违约金6031.87元（自2018年10月6日起暂计至2018年10月31日，实际应计至被告清偿之日止）；5.判令两被告向原告支付场地占用费371192元（自2018年12月暂计至2019年3月，实际应计至被告交还涉案商铺给原告为止）；6.判令两被告支付原告滞纳金人民币1158元（从2018年10月12日发函后10日即2018年10月23日起计算滞纳金，暂计至2018年12月25日，实际应计至清偿之日止）；7.本案诉讼费等由两被告承担。事实和理由：2017年底，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》将位于广州市番禺区南村镇汇智二路233号306房的房屋出租给被告做商业用途使用，合同约定了双方的租赁期限、每月的固定租金及缴付时间、租赁保证金等；紧接着双方又签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》，并对双方的权利义务、违约责任、合同的终止等作出了详细的约定。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行各自的义务。原告于2018年1月9日将租赁的房屋移交给被告，被告进行了确认后即开始使用房屋。2017年12月26日，被告向原告支付了119197元的保证金及部分租金，合同约定免租期至2018年8月31日。被告2018年9月20日向原告支付了一个月的租金46399元，原告出具了发票给被告。2018年10月被告开始拖欠原告租金，原告向被告催缴租金，并要求其腾出商铺交还原告，但被告却置之不理。2018年11月12日，原告根据租赁合同，补充协议的约定及合同法相关规定，向被告发出了《关于解除、补充协议（编号GZNDZS-040）函》，函中正式通知被告解除合同及补充协议，支付拖欠的租赁和违约金，没收租赁保证金，并将商铺清空交还给原告，等。该函于2018年11月15日送达至被告，按法律规定和双方的约定，解除函到达被告之日视为双方解除房屋租赁关系。故原告的第一项诉讼请求有理有据，应予支持。根据我国《合同法》第60条之规定“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”，双方签订合同后，原告已按约向被告交付了租赁的商铺，然而被告仅向原告支付了部分租金，至今仍拖欠租金未付，且一直占用商铺，被告的行为已构成违约。根据《合同法》第93、94、96条的规定，原告依合同和补充协议的约定行使解除权，依法通知了被告，正式发出了解除合同和补充协议的函，通知义务并通过EMS邮寄送达至被告，依法有效解除了双方的房屋租赁合同及补充协议。合同及补充协议解除后被告应将租赁的商铺交还给原告，由于导致商铺租赁合同解除的原因在于被告不依约缴纳租金、拒绝腾空返还商铺，因此，被告应承担相应的违赔偿责任。按照原、被告双方签订的补充协议第十章违约责任第54条的约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过十五日的，甲方有权提前解除租赁合同及其补充协议，并按本补充协议第50条执行。被告未按期向原告缴纳房屋租金已构成违约，应按合同支付租金和违约金；按照补充协议第十章违约责任第50条的约定，因乙方（被告）违约导致合同及补充协议提前终止的，原告有权没收被告租赁保证金；按照补充协议第十章违约责任第55条的约定，被告在确定赔偿责任后10之日内付清，否则，应按确定的赔偿金额按每日千分之三承担滞纳金。综上，原告的诉求均合法有据，恳请人民法院予以支持，以维护原告的合法权益，维护社会诚信和法律的公正权威。被告李德钦第一次庭审到庭答辩称，涉讼商铺由其与几个股东共同经营的潮味潮发发公司使用，2018年9月中旬其向物业的负责人提出不再经营，对方让其签终止租赁书，其因为忙没有去，后来其再去涉讼商铺时发现商铺被一把锁锁住，其因此无法进入和搬走物品。被告潮味潮发发公司没有到庭及答辩。诺德公司围绕涉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并登记在卷记录。本院查明事实如下：2017年，诺德公司作为出租方（甲方），与李德钦作为承租方（乙方）共同签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区南村镇汇智二路233号306房（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作为商业用途使用，租赁面积301.2934平方米。随后，双方又签订一份《补充协议》（以下简称补充协议），其中约定涉讼商铺仅限于经营餐饮之用途，商业品牌为至潮味，经营店名为至潮味；租赁期为72个月，拟定为2018年2月1日至2024年1月31日，装修及运营免租期共7个月，自2018年2月1日至2018年8月31日止；交付日拟定2018年2月1日；租金标准为154元/㎡，第一、二年月租金为46399元（除免租期），第三年月租金为48719元，第四年月租金为51157元，第五年月租金为53715元，第六年月租金为56399元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付租金给甲方；物业综合服务费保证金50元/㎡/月×301.2934㎡×2个月，合计30130元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；租赁保证金92798元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；租赁期限内，租赁保证金将：（1）甲方有权从乙方租赁保证金中扣除乙方应支付的租金、违约金、赔偿金、滞纳金或因损害甲方或甲方的设备、设施而应支付之赔偿金，并书面通知乙方已扣除的金额和事由；（2）如租赁保证金被扣除后不足附件三约定的金额的，乙方应在收到甲方通知之日起五日内补齐；（3）租赁合同期满并交回该商铺30个工作日内，在乙方无违反租赁合同及其补充协议且结清各项应缴付的费用并交回保证金票据原件后，由甲方如数无息退还乙方租赁保证金；第50条约定，租赁期间，因乙方原因导致租赁合同及其补充协议提前终止的，甲方有权没收乙方租赁保证金，如没收租赁保证金后仍不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的损失，乙方已支付但未到期的租金，甲方有权不予退还；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方有权提前解除租赁合同及其补充协议，并按本补充协议第50条执行；乙方须于期满或解除/终止之日或之前迁出该商铺，并将该商铺清空交回甲方，且不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施，逾期不迁的，甲方有权自行收回该商铺，同时视为乙方放弃租赁该商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入该商铺及处理该商铺内的物品，收回该商铺；等。上述协议签订后，2018年1月9日，诺德公司向李德钦发出收铺通知，李德钦于当日签收《收铺确认书》。2018年4月12日，潮味潮发发公司设立登记，法定代表人为李德钦，经营住所登记为涉讼商铺地址。李德钦已按约定向诺德公司缴交了租赁保证金92798元并缴交租金至2018年9月30日止。现诺德公司以李德钦欠缴自2018年10月1日起的租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，诺德公司称李德钦于2018年1月9日收铺后开始使用涉讼商铺经营餐饮，2018年4月12日成立了潮味潮发发公司，但至2018年10月1日开始拖欠租金至今，其司为了避免损失扩大，于2018年11月13日向李德钦寄送了《关于解除、补充协议（编号GZNDZS-040）函》，李德钦已于2018年11月15日收到该邮件，因此上述租赁合同及补充协议已于2018年11月15日解除；虽然李德钦、潮味潮发发公司没有使用涉讼商铺了，但因为涉讼商铺仍有李德钦、潮味潮发发公司经营的设施设备及物品，所以其司无法收回商铺，李德钦虽然于第一次庭审表示其没有继续在涉讼商铺经营，但也没有向其司交还商铺，至于李德钦所述的商铺被锁住，其司了解到是因为拖欠了物业管理费被物业公司锁门。诺德公司对此提交了上述函件及EMS邮寄和妥投凭证予以证实。其中诺德公司在该函件中要求李德钦于2018年11月17日前将商铺清空交还给其司，于2018年11月19日前支付拖欠的2018年10月租金及违约金，等。因诺德公司同时主张没收租赁保证金和违约金，经本院释明，诺德公司表示选择保证金条款。本院认为，诺德公司与李德钦就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。现李德钦承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向诺德公司缴纳租金，但李德钦未能提交证据证实其已依约向诺德公司支付了租金，已构成违约。诺德公司提供证据证实李德钦已于2018年11月15日收到诺德公司的解除合同通知书，李德钦在收取证据材料后亦未对上述证据表示异议，诺德公司的行为符合上述合同约定，故诺德公司据此主张确认其与李德钦就涉讼商铺所签订的有关租赁合同及补充协议已于2018年11月15日解除，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现从诺德公司在庭审中的陈述可知，李德钦至今尚未将涉讼商铺交还给诺德公司管业。故李德钦作为承租人，应对涉讼商铺负有返还义务。李德钦应尽快交还涉讼商铺给诺德公司管业。潮味潮发发公司以涉讼商铺为住所登记注册经营，其作为使用人亦负有协助李德钦返还涉讼商铺的义务。对于诺德公司主张的自2018年10月1日起至李德钦、潮味潮发发公司实际交还涉讼商铺之日止的租金（合同解除后为场地占用费）的诉请，本院认为，诺德公司已于2018年11月13日发函要求李德钦于2018年11月17日前交还涉讼商铺，且依据双方在租赁合同及补充协议的约定，亦约定了诺德公司有权自行收回商铺，诺德公司在知悉李德钦未能如期交还商铺及支付租金且未继续进行经营的情况下，有义务在合理的期间内采取适当措施及时收回商铺避免损失的扩大，否则不得就扩大的损失主张权利。该合理期限应确定至2018年12月31日止为宜，故李德钦应向诺德公司支付自2018年10月1日至2018年12月31日止的租金（合同解除后为场地占用费），共计为139197元（46399元/月×3个月）。至于诺德公司主张李德钦支付的自2019年1月1日至交还商铺之日止的场地占用费，属于扩大损失范围，本院不予支持。至于诺德公司主张潮味潮发发公司对李德钦应支付的上述租金承担付款责任，基于合同相对性原则，诺德公司的该诉讼主张理据不成立，本院不予支持。对于诺德公司主张的租赁保证金、违约金和滞纳金问题，根据合同约定“租赁期间，因乙方原因导致租赁合同及其补充协议提前终止的，甲方有权没乙方租赁保证金，如没收租赁保证金后仍不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的损失，乙方已支付但未到期的租金，甲方有权不予退还；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金；逾期超过十五日的，甲方有权提前解除租赁合同及其补充协议，并按本补充协议第50条执行”也就是说，逾期交租按当月租金额的千分之五计付违约金，但超过十五日而解除合同的，则由诺德公司没收保证金，只有在没收租赁保证金后仍不足以弥补诺德公司的损失时才由李德钦赔偿。现诺德公司没有举证证实其在没收租赁保证金后仍不足以弥补其损失，故本院只支持诺德公司已收取的租赁保证金不予退还，其余违约金和滞纳金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。李德钦、潮味潮发发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州中铁诺德投资有限公司与被告李德钦就位于广州市番禺区南村镇汇智二路233号306房商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》已于2018年11月15日解除；二、被告李德钦、广州市潮味潮发发餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区南村镇汇智二路233号306房交还原告广州中铁诺德投资有限公司管业；三、被告李德钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中铁诺德投资有限公司支付租金（合同解除后为场地占用费）139197元；四、原告广州中铁诺德投资有限公司就上述商铺所收取被告李德钦的租赁保证金92798元可不予退还；五、驳回原告广州中铁诺德投资有限公司的其余诉讼请求。如被告李德钦未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32156元，由被告李德钦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄英启人民陪审员  区洁芳二〇一九年九月六日书 记 员  罗嘉敏