广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4590号原告：广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处(即原肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处)，住所地广东省肇庆市黄塘东路**康乐花园第**(C3)首层办公室，统一社会信用代码91441200786493360P。负责人：谢彩芳。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。被告：洪海潮，男，1982年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处诉被告洪海潮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢建欣到庭参加诉讼。被告洪海潮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳物业管理服务费4380元、违约金12277.85元（欠费从2017年12月11日计至2019年8月25日，以后按实际发生计收），合计16657.85元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将其请求1中的违约金变更为根据合同约定的交付时间按照中国人民银行同期一年以内(含一年)人民币贷款基准利率即年利率4.35%的标准赔偿利息损失，并明确请求1中的物业管理服务费从2017年12月11日计至2019年6月30日。事实和理由：原、被告签订商铺租赁协议租用月桂轩第9、10卡商铺，按照商铺租赁合同的约定以及相关法律规定，被告须每月定期向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2017年12月11日至2019年8月，被告拖欠原告物业管理服务费4380元、违约金12277.85元，经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：2014年11月1日，广东侨兴物业管理有限公司(即原肇庆市侨兴物业管理有限公司)与肇庆市波海湖房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定肇庆市波海湖房地产开发有限公司选聘侨兴物业公司对“月桂轩”11395.9㎡实施前期物业管理服务。其中合同第六条物业服务收费约定，商业物业2.5元/月.㎡。合同第七条约定，物业服务费按半年/1年交纳，业主或承租人应在每半年第1个月5号前交纳。2017年5月31日，肇庆市波海湖房地产开发有限公司与肇庆市俊熙物业管理有限公司签订了二份《物业租赁合同》，约定肇庆市波海湖房地产开发有限公司将位于肇庆市端州区百花路3号月桂轩小区首层第9卡(53.2㎡)、10卡(36.22㎡)商铺出租给肇庆市俊熙物业管理有限公司用于商业租赁，租赁期限分别自2017年6月1日起至2022年7月5日止，2016年8月20日起至2021年9月5日止。2016年8月29日，肇庆市俊熙物业管理有限公司（出租方）与洪海潮（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定肇庆市俊熙物业管理有限公司将位于肇庆市端州区百花路3号月桂轩小区首层第10卡(36.22㎡)商铺出租给洪海潮用于经营便利店，租赁期限自2016年8月30日起至2021年8月31日止。2017年6月10日，肇庆市俊熙物业管理有限公司（出租方）与洪海潮（承租方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定肇庆市俊熙物业管理有限公司将位于肇庆市端州区百花路3号月桂轩小区首层第9卡(53.2㎡)商铺出租给洪海潮用于经营汽车用品，租赁期限自2017年6月11日起至2022年6月30日止。在上述二份《房屋租赁合同》中，均约定物业管理费为2.5元/㎡，由承租方自行到小区管理处缴交。被告承租案涉第9、10卡商铺后，物业服务费仅交至2017年12月10日，此后的物业服务费一直未依约缴交，原告经委托律师发出律师函催收无果后遂于2019年8月23日诉至本院。又查明：肇庆市侨兴物业管理有限公司于2018年1月16日核准变更企业名称为广东侨兴物业管理有限公司。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处于2018年5月6日经核准变更分公司名称为广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与肇庆市波海湖房地产开发有限公司于2014年11月1日签订的《前期物业服务合同》，是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条的规定，对业主或承租人具有约束力。关于原告要求被告支付2017年12月11日至2019年6月30日的物业管理服务费4380元及赔偿利息损失的请求。(一)关于物业服务费的请求。由于原告已依约为“月桂轩小区”提供了物业服务，被告作为该小区物业的承租人亦应依约支付相关的物业服务费，但其案涉的物业服务费被告仅交至2017年12月10日，故被告仍应支付2017年12月11日起的物业服务费。根据《前期物业服务合同》及肇庆市俊熙物业管理有限公司与洪海潮签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉商业物业的物业服务费为2.5元/月.㎡，故案涉两卡商铺的物业服务费为223.55元/月[(53.2㎡+36.22㎡)×2.5元]。根据《前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按半年/1年交纳，业主或承租人应在每半年第1个月5号前交纳。从该约定理解，物业服务费为每半年交纳一次，即每年的1月5号及7月5号前分别交纳上、下半年的物业服务费。本案中，原告主张的是2017年12月11日至2019年6月30日期间的物业服务费。如上所述，案涉两卡商铺的物业服务费为223.55元/月，故2017年12月11日至同年12月31日的物业服务费为156.45元，2018年1月至12月的物业服务费为2682.6元，2019年1月至6月的物业服务费为1341.3元。综上，2017年12月11日至2019年6月30日间的物业服务费合共为4180.35元[156.45元+2682.6元+1341.3元]。因此，原告的该项诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。(二)关于赔偿利息损失的请求。由于案涉的物业服务费被告仅交至的自2017年12月10日，已构成违约，理应承担违约责任。原告在本案主张按照中国人民银行同期一年以内(含一年)人民币贷款基准利率即年利率4.35%的标准赔偿利息损失符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。如上所述，根据《前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按半年/1年交纳，业主或承租人应在每半年第1个月5号前交纳。从该条款理解，物业服务费为每半年交纳一次，即每年的1月5号及7月5号前分别交纳上、下半年的物业服务费。据此，有关逾期交纳物业服务费的利息损失应分别按以下方式计付：1.2017年12月11日至同年12月31日所欠的物业服务费156.45的利息损失，以所欠物业服务费156.45元为基准自2017年7月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；2.2018年1月至6月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2018年1月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；3.2018年7月至12月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2018年7月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；4.2019年1月至6月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2019年1月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪海潮应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2017年12月11日至2019年6月30日期间的物业服务费4180.35元给原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处。二、被告洪海潮应在本判决发生法律效力之日起七日内支付上述物业服务费的利息损失给原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，前述的利息损失分别按以方式计付：1.2017年12月11日至同年12月31日所欠的物业服务费156.45的利息损失，以所欠物业服务费156.45元为基准自2017年7月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；2.2018年1月至6月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2018年1月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；3.2018年7月至12月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2018年7月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止；4.2019年1月至6月所欠的物业服务费1341.3元的利息损失，以所欠物业服务费1341.3元为基准自2019年1月6日起按照年利率4.35%的标准计付至该物业服务费付清之日止。三、驳回原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108元（原告已预交），原告负担80元，被告负担28元。被告应承担的受理费应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判长  梁凯文二〇一九年九月十九日法官助理钟敏书记员卢诗瀚