广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1612号原告：戴美兰，男，1975年10月31日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：戴爵靖，男，1999年12月16日出生，汉族，住址同上，系原告儿子。委托诉讼代理人：邓汉英，女，1974年9月29日出生，汉族，住址同上，系原告妻子。被告：林雄武，男，1975年12月16日出生，汉族，住湛江市赤坎区，被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市椹川大道中**，统一社会信用代码914408037684175593。法定代表人：温道甜，总经理。委托诉讼代理人：郑伟清，员工。原告戴美兰与被告林雄武、湛江市永胜实业有限公司（以下简称永胜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴美兰及其委托诉讼代理人戴爵靖、邓汉英，被告林雄武以及被告永胜公司的委托诉讼代理人郑伟清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴美兰向本院提出诉讼请求：1、撤销湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803执异79号执行裁定书；2、停止对湛江义乌小商品批发城A4-154号商铺的拍卖；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、涉案商铺被查封之前，原告与被告永胜公司分别于2017年11月17日、2018年1月26日签订了《商铺买卖认购合同书》和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018005571）。按合同约定，原告已经合法购买涉案商铺，且已经按约支付了涉案商铺全部价款及专项维修资金、契税、印花税等全部税费。二、根据原告与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司（以下简称多隆公司）签订的《湛江义乌国际商贸城商铺委托经营协议》之约定，涉案商铺已经实际交付使用，并委托给多隆公司经营管理，不存在再交给原告占有的说法。执行异议裁定断章取义，以涉案商铺没有实际经营和收益为由否认原告合法占有状态，显然不妥当。三、涉案商铺未办理过户手续，是被告永胜公司自身原因造成，并非原告原因导致。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告作为涉案商铺的合法所有人，所享有的物权应受法律保护，且足以排除强制执行。根据我国不动产登记制度的有关规定，人民法院应综合考虑买受人已经全部缴纳房款和税费的事实，不能因为出卖人的原因导致未能及时办理过户登记手续而处置事实上已经属于买受人的财产。如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权，而不考虑买受人的合法权益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。因此，请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护社会公平正义。被告林雄武辩称，一、原告不具有任何阻止执行的法定理由。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以执行登记在被执行人名下的不动产，法院查封时，涉案商铺登记在被执行人名下，没有任何抵押和不动产转移的登记。被告永胜公司主张涉案商铺已经转让给第三人是不成立的，第三人对涉案商铺未支付价款、未实际占有、未进行不动产登记，即便转让也不能对抗执行。涉案商铺在拍卖过程中，被告永胜公司提出的（2018）粤0803执异218号执行异议案件，和本次证据一样，贵院和湛江市中级人民法院已经驳回了被告永胜公司的执行异议。原告提出的（2019）粤0803执异79号执行异议案件，贵院和湛江市中级人民法院也已经驳回了原告的执行异议。二、原告与被告永胜公司涉嫌违法犯罪，原告是在滥用诉权。若被告永胜公司是在法院查封前销售则涉嫌违法，被告永胜公司是在2017年下半年才取得预售证，取得预售证之前的销售都是不合法的，原告与被告永胜公司签订的房产销售是无效的。若被告永胜公司在法院查封后销售则涉嫌犯罪。若被告永胜公司擅自将法院查封的不动产进行转让，是非法处置查封财产的犯罪行为，应追究其刑事责任。被告永胜公司辩称，一、原告已经支付了涉案商铺的全部价款。二、房屋的占有分为直接占有和间接占有，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。据此可见，除了转移占有的方式交付外，商品房还可以通过约定的方式交付。物权法也规定，基于合同关系可以产生占有。被告永胜公司和原告签订商铺买卖合同的同时，还签订了《商铺委托经营协议》。按照协议的约定，商铺已实际转移给了案外人多隆公司，即原告间接占有了涉案商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》系原告与被告永胜公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。2、原告提交的《商铺委托经营协议》系原告与案外人多隆公司签订的合同，被告林雄武以合同未经网签为由，主张合同不真实，缺乏法律依据，本院不予采纳。3、原告提交的收款收据、税收完税证明、银行卡刷卡存根、住宅专项维修资金登记簿、湛江市住宅专项维修资金分户交款凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、广发银行信用卡账户信息、微信转账记录等证据，可以互相印证形成锁链，可以证明原告为购买涉案商铺缴纳价款、税费等事实。4、被告永胜公司提交的案外人湛江鑫润投资有限公司（以下简称鑫润公司）出具的声明原件，其中的内容能与原告付款的记录相关联，本院对其真实性、与待证事实的关联性予以确认。商品房预售企业违反有关行政规定，不影响原告已经支付商品房价款的事实。5、被告永胜公司提交的证明、专用收据、信用卡刷卡票据、银联POS签购单等，与原告提交的证据可以互相印证，本院对其真实性、合法性及与待证事实存在的关联性等均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告永胜公司系房地产开发企业，位于湛江市霞山区椹川大道中**湛江义乌小商品批发城系被告永胜公司开发的商业用途商品房。2017年11月10日，原告向被告永胜公司支付20000元铺位团购费，拟向被告购买涉案商铺。11月17日，原告与案外人多隆公司签订一份《商铺委托经营协议》，其中主要约定，原告将涉案商铺从2018年5月31日至2021年5月31日的占有权、使用权、经营权、管理权、收益权归案外人多隆公司所有，在此期间，所有经营活动支出以及装修款项由多隆公司承担；为培育市场，在首期委托期限内，原告承诺并自愿将所购买的商铺自2018年5月31日起三年内的占有权、使用权、经营权、管理权、收益权无偿交给案外人多隆公司；原告全权委托多隆公司与被告永胜公司办理商铺交接事宜。协议签订当日，原告又向被告永胜公司支付价款77509元。2018年1月26日，被告永胜公司取得湛江市房地产管理局的预售许可后，与原告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同中约定，被告永胜公司建设的商品房项目核准名称为湛江义乌小商品批发城，原告购买的商铺为4层154号商铺，预测建筑面积为18.06平方米，其中套内建筑面积9.07平方米；商铺按套内建筑面积计算，单价为每平方米20201.87元，价款为183231元；签订本合同前，原告已经支付定金20000元，剩余价款应当在2018年1月26日前支付；出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设；商品房交付时应当符合下列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同签订当日，原告除已现金方式支付商铺价款5722元外，还向被告永胜公司指定的案外人多隆公司、鑫润公司账户，分别汇付了价款12000元、58000元、10000元，且被告永胜公司向原告出具了收款收据，证实已收到原告购买涉案商铺的价款183231元。1月31日，原告依法缴存了住宅专项维修资金。4月13日，原告又向税务机关缴纳了与购买商铺相关的契税、印花税。诉讼过程中被告永胜公司确认，由于缺乏资金，湛江义乌小商品批发城现已完工80%，目前尚未完工及整体验收，亦未对外营业。另查明，案外人林亚通与案外人张富浩、广东湛江市联润实业有限公司、被告永胜公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2016）粤0803民初1199号民事调解书，确认了当事人达成的和解协议。根据和解协议，被告永胜公司及案外人张富浩、广东湛江市联润实业有限公司尚欠林亚通借款6000000元，被告永胜公司如于2017年12月15日前分三期偿还林亚通借款4000000元即可清偿全部债务，逾期则需偿还6000000元。由于被告永胜公司未履行民事调解书确定的义务，案外人林亚通向本院申请强制执行。2018年1月26日，本院作出（2018）粤0803执87-1号执行裁定，查封了被告永胜公司位于湛江市霞山区椹川大道中45号湛江义乌小商品批发城部分商铺和公寓，其中包括涉案商铺。8月3日，本院作出（2018）粤0803执87号之四执行裁定，裁定拍卖被告永胜公司被查封的商铺和公寓。10月10日，本院作出（2018）粤0803执87号之五执行裁定，裁定将（2018）粤0803执87号执行案件的申请执行人变更为本案被告林雄武，原申请执行人林亚通的权利义务由被告林雄武继受。2019年5月20日，原告对本院（2018）粤0803执87号之四执行裁定不服，向本院提出书面执行异议，以已付清全部商铺价款、已占有商铺，享有的权利足以排除执行为由，请求终止拍卖商铺并解除对商铺的查封措施。5月30日，本院作出（2019）粤0803执异79号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂提起了本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、涉案商铺有无交付原告；2、原告对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于涉案商铺有无交付原告的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案商铺交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。湛江义乌小商品批发城尚未完工，涉案商铺并不满足上述条件，故不存在交付商铺的基础。原告及被告永胜公司均称涉案商铺已经交付案外人多隆公司经营管理，原告间接占有涉案商铺的意见，与事实不符，本院不予采信。二、关于原告对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。原告与被告永胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，涉案商铺过户其名下之前，其对涉案商铺享有的仅系变更登记为所有权人的请求权，其可就该权利请求排除对房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与被告永胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，涉案商铺已被依法查封，且至今尚未交付原告占有，原告对涉案商铺享有的权利，不符合上述司法解释规定的情形，其权利不足以阻却本院对该商铺的强制执行，故原告请求停止对涉案商铺的执行，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告戴美兰的诉讼请求。案件受理费3965元，由原告戴美兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  黄柯婷人民陪审员  陈 烈二〇一九年九月十六日法官助理胡萍书记员陈灏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。