上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初20377号原告：上海三佑置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：逄华，董事长。委托诉讼代理人：孔一丁，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊素平，上海瀛泰律师事务所律师。被告：杨京锦，女，1983年5月4日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：陈亮(被告之夫)，男，1978年7月17日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：杨荣森(被告之父)，男，1953年3月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海三佑置业发展有限公司(以下简称：三佑公司)诉被告杨京锦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法适用简易程序后又转为普通程序，由审判员邱连祥担任审判长，与审判员王雪燕、人民陪审员张群兰组成合议庭，分别于2019年5月24日、6月3日二次公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三佑公司的诉讼请求：1.确认原告与被告杨京锦就坐落于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年11月11日解除；2.判令被告协助原告办理撤销上述房屋网签备案手续及预告登记注销手续；3.判令被告归还原告代其向上海农商银行股份有限公司浦东分行归还的贷款本金人民币1,141,139.81元(以下币种均为人民币)、支付的利息、罚息共计25,289.14元，赔偿原告在该贷款案件所付律师费45,000元，负担的案件受理费8,251.50元、保全费5,000元;4.判令被告支付给原告上述还款本金、利息、罚息自2018年9月21日起，律师费、诉讼费自2018年9月26日起至实际付款之日止每日万分之五的逾期付款违约金；5.判令被告支付全额房款5%的解约违约金；6.判令被告赔偿原告本案律师费损失6万元；7.判令被告返还原告上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层XXX室房屋；8.本案诉讼费由被告负担。原告三佑公司所述事实与理由：2015年11月30日，原告与被告杨京锦签订《上海市商品房预售合同》约定：被告向原告购买坐落于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价为2,648,991元；原告为被告提供按揭贷款担保，若非原告原因导致原告承担担保责任，被告应向原告偿还全额代垫款及遭受的全部损失，按约支付每日万分之五的违约金，且偿还原告代垫款超过三十日或满足合同补充条款中相关约定的，原告有权单方解约，还应由被告按房款总额5%向原告支付违约金。2016年7月12日，被告与银行签约贷款132万元，用于支付原告涉案房款，并由原告为贷款提供自借款合同生效之日起至被告取得《房地产权证》之日止的担保。后因被告未全面履行还贷义务，导致贷款银行提起诉讼。2018年9月21日，原告替被告向贷款银行代偿欠款本金、利息、罚息，赔偿律师费、案件受理费、保全费等损失，总金额1,224,680.45元。现因被告至今未与原告清结代偿等款项原告起诉来院。被告杨京锦辩称：2018年3月13日被告搬离涉案房屋，故涉案《上海市商品房预售合同》已从被告搬离时实际解除，钥匙也已交给原告三佑公司委托的小区物业。现同意归还原告代偿款1,224,680.45元，并配合原告办理撤销涉案房屋网签备案、注销预告登记手续。购买涉案房屋系听信了原告所谓由知名的“戴德梁行”公司进行物业管理的住宅的虚假宣传，入住后才得知涉案房屋所占土地性质并非住宅，管理小区的物业只是刚成立的九人公司；解约、搬离也均因原告及委托的小区物业采用断水、断电、堵锁眼等不当行为致使涉案房屋不能正常居住的无奈之举，不应承担解约的违约责任。现涉案《上海市商品房预售合同》既然已解除，原告应退还已付房款2,648,991元、装修费10万元。在第二次开庭审理时，被告杨京锦确认原告三佑公司所述涉案《上海市商品房预售合同》于2018年11月11日已解除的事实，并同意按涉案《上海市商品房预售合同》约定标准，支付原告解约违约金、代偿款及贷款合同诉讼产生的赔偿款的违约金。原告当庭表示：愿意在被告配合原告办理完房屋网签备案、注销预告登记手续，并将房款中被告已付部分冲抵被告应承担的代偿款等费用后，多余部分归还被告；但由于“装修费”并非原告收取，故与原告无关。第二次庭审结束后，被告杨京锦又提交了书面补充意见提出：因故停止还贷后，即与贷款银行相关人提出过终止按揭的要求，意在将贷款银行损失降到最低；而原告三佑公司从未主动联系被告，再加上原告迟延履行担保人担保义务，导致损失扩大，故不同意承担原告贷款纠纷案产生的罚息、律师费损失、诉讼费及本案的解约违约金、律师费损失、诉讼费等，同时还提出一系列反诉请求。对此原告则表示：原告在贷款纠纷案受理之前，从未收到贷款银行发出的通知，且贷款诉讼案开庭前，原告即完成代偿，故被告应按合同约定归还代偿款，赔偿因被告停止还贷导致贷款银行起诉所产生的损失。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告三佑公司与被告杨京锦签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：被告按揭贷款向原告购买坐落于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价为2,648,991元；原告为被告购房按揭贷款提供担保；若非因原告原因导致原告承担担保责任，被告应偿还代垫款、赔偿因此造成的全部损失、并按每日万分之五的标准支付代垫款，自垫付之日起至被告还款之日止的逾期付款违约金；被告超过三十日未偿还原告垫付款或因任何原因导致贷款银行提前解除或终止借款合同或满足补充条款一第三条第6项【因任何非原告原因导致原告为被告承担担保责任，被告应在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向贷款银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、赔偿金等)及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等损失)支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按每日万分之五的标准向原告支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)的违约金】条件的，原告均有权单方解除合同，并由被告偿还原告全部代偿款、赔偿因此造成的全部损失，还应按购房款总额的5%向原告支付解约违约金。合同还就其它内容进行了具体的约定。2016年7月12日，被告杨京锦与上海农商银行股份有限公司浦东分行(以下简称：贷款银行)签订了《个人房屋抵押借款合同》，借款132万元，并由原告三佑公司为该贷款提供了自该合同生效之日起至被告取得《房地产权证》并办妥该房抵押登记之日止的连带保证。之后贷款银行按约放贷，但被告自2017年11月起停止还贷。2018年1月3日、27日，负责为涉案房屋提供物业服务的上海汤始物业管理有限公司(以下简称：汤始物业公司)二次向被告杨京锦发出书面《通知》，《通知》明确：据核查，您家房款至今尚未结清，根据双方签订的房屋销售合同，您家不具备入住条件，接地产项目部通知请您尽快结清该付款项，否则限您在2018年1月10日之前搬离该房屋；曾与您家发通知与(于)2018年1月10日前搬离该房屋，现接上级通知将您家采取停水停电。2018年3月13日，被告根据汤始物业公司《通知》的要求搬离了涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交汤始物业公司。2018年6月4日，贷款银行向原告出具了《上海农商银行个人贷款逾期催收通知书》，该通知单明确：杨京锦至当日止，尚有六期未依合同还款，共积欠本金52,989.76元，利息34,279.06元及相应罚息若干；请督促借款人还款或承担连带保证责任。2018年6月14日，贷款银行向原告三佑公司出具了《个人贷款提前宣布到期告知书》，该告知书明确：鉴于借款人已违反合同约定，构成违约，依据双方合同约定，我行现在宣布该笔贷款提前到期，并将自宣布该笔贷款提前到期之日起按全部剩余贷款金额计收罚息，同时按合同约定程序要求担保人承担相应的担保责任。因之后原告三佑公司与被告杨京锦均未去贷款银行清结贷款本息，贷款银行于2018年9月4日向法院提起诉讼。该案又因作为担保人的原告于同年9月21日代替被告向贷款银行偿还了所欠贷款本息，负担了贷款案的诉讼费等费用，贷款银行撤回了起诉。2018年10月30日，贷款银行出具《贷款结清证明》确认：原告三佑公司代被告偿付贷款本金1,141,139.81元、利息及罚息25,289.14元(其中罚息2,592.03元)、律师费45,000元、案件受理费8,251.50元、财产保全费5,000元(上述款项共计1,224,680.45元)；上海市住房置业担保有限公司为被告代为偿付六期本金52,989.76元、利息34,279.06元及罚息1,834.77元(上述款项共计89,103.59元)。2018年11月8日，原告三佑公司向被告杨京锦出具《催告函》函告被告，2018年11月11日解除原、被告2015年11月30日签订的《上海市商品房预售合同》，要求被告于同年11月14日前偿还代偿款1,224,680.45元及该款项截止至同年11月8日的逾期付款违约金162,454.22元。但被告未付款。2018年11月11日，原、被告解除了2015年11月30日签订的《上海市商品房预售合同》。以上事实，由原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、原、被告与贷款银行签订的《个人房屋抵押借款合同》、贷款银行出具给原告的《上海农商银行个人贷款逾期催收通知书》、贷款银行出具给原告的《个人贷款提前到期告知书》、贷款银行出具给原告的《贷款结清证明》及相应付款凭证、原告向被告出具的《催告函》及送达凭证、原告委托律师参加本案诉讼的《聘请律师合同》及付费凭证、(2018)沪0115民初66589号案件审理笔录、本案审理中原、被告所作陈述等证据佐证。本院认为：原告三佑公司与被告杨京锦于2015年11月30日签订的《上海市商品房预售合同》及原、被告与贷款银行签订的《个人房屋抵押借款合同》依法成立，具有法律约束力，合同所涉各方均应恪守。原告三佑公司与被告杨京锦签订涉案《上海市商品房预售合同》后，被告未按期归还银行按揭款的支付义务，导致原告提出解约。被告未按期归还银行按揭款的行为，显已满足了涉案《上海市商品房预售合同》约定的原告单方解约的条件，故原告依约要求解除涉案《上海市商品房预售合同》，由被告配合办理解约的相关手续，赔偿本案律师费损失，并按原合同约定支付相应解约违约金的请求，本院应于支持。即使原告在与被告交涉期间存在不当行为，也不能抵销被告未按期归还银行按揭款的违约行为应承担的法律责任。审理中，原告三佑公司与被告杨京锦已对涉案《上海市商品房预售合同》已于2018年11月11日予以解除取得了一致意见，本院依据原、被告陈述，对解约的事实(包括解约时间)予以确认。就原告三佑公司要求被告杨京锦归还原告因涉案《个人房屋抵押借款合同》向贷款银行代偿贷款本息及诉讼产生的诉讼费、律师费损失、支付相应逾期付款违约金一节，虽原告审理中称，在贷款案件受理之前，从未收到贷款银行发出的还款通知，但经查阅贷款案件案卷材料得以证实：贷款银行提起诉讼所提供的诉状及证据材料中，包含有向原、被告等送达还款通知的邮寄凭证，而原告对此既未否认收件，也未就还款通知未送达所产生的法律后果提出有利于原、被告的抗辩意见，而是按贷款银行的主张全额付款，故现原告否认收到贷款银行还款通知的陈述，本院不予采信。贷款银行自2018年6月4日起即督促原告承担相应担保责任，但原告并未理会，直至同年9月贷款银行提起诉讼时才付款，致使贷款纠纷因此产生了罚息、诉讼费、贷款案件律师费等损失；虽被告最终系贷款合同约定的债务承担者，但作为借款担保人的原告对其延迟承担担保责任所导致的扩大损失，应承担相应的法律责任。另，本院还注意到：原告三佑公司出售给被告杨京锦的涉案房屋总价为2,648,991元；被告实际贷款本金仅132万元；由此可见，被告在购入涉案房屋时已付将近一半的房款。原告替被告向贷款银行代偿逾期贷款本息，并于2018年11月11日与被告解除了涉案《上海市商品房预售合同》后，被告原已支付的房款便一直留存在原告的账户中，并不断产生孳息。综上，本院依据公平原则，酌情在确定被告应归还原告代偿款及应承担的代偿款违约金的金额中体现出这一责任的承担。就被告杨京锦在法庭辩论终结后提出反诉的请求，本院依法不作处理，可由被告向法院另行提起诉讼。另因原告三佑公司在审理中表示，愿意在扣除被告杨京锦应付原告代偿款、赔偿款，且协助原告办理撤销涉案房屋网签备案手续及预告登记注销手续的前提下，退还被告已付房款，本院本着自愿、减少诉累的原则，将原告返还被告多余房款之事在本案中一并作出处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海三佑置业发展有限公司与被告杨京锦2015年11月30日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年11月11日已予解除；二、被告杨京锦应在本判决生效之日起一个月内协助原告上海三佑置业发展有限公司办理撤销上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层XXX室房屋网签备案手续及预告登记注销手续；三、被告杨京锦应于本判决生效之日起十五日内归还原告上海三佑置业发展有限公司代偿贷款本息1,163,836.92元及此款自2018年9月22日起至2018年11月11日止每日万分之三的逾期付款违约金；四、被告杨京锦应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海三佑置业发展有限公司总房款2,648,991元的5%的解约违约金,计132,449.55元；五、被告杨京锦应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海三佑置业发展有限公司本案律师费损失6万元；六、原告上海三佑置业发展有限公司应返还被告杨京锦已付房款2,648,991元；原告应将上述第三、四、五条规定的被告应付给原告的款项在该款中扣除后，于本判决生效之日起一个月内，将余款返还被告。七、驳回原告上海三佑置业发展有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,966元，已由原告上海三佑置业发展有限公司预缴，由原告负担2,966元，被告杨京锦负担15,000元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥审 判 员  王雪燕人民陪审员  张群兰二〇一九年九月三日书 记 员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。