文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初4464号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道****8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，女，公司员工。被告：郭连贵，男，1973年12月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业）与被告郭连贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新港物业的委托诉讼代理人陈巧玲到庭参加了诉讼。被告郭连贵经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新港物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2013年3月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、电梯费、二次供水费合计3306元；庭审中，原告变更该项诉讼请求为请求判令被告支付2013年4月1日至2017年7月31日期间物业服务费等费用合计3298.2元；2.判令被告从2017年8月1日起以欠费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，直至付清为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系荣昌区鼎盛海棠小区X栋XX-X号房屋（建筑面积为40.89平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。鼎盛海棠业主委员会将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《物业服务管理合同》。该合同约定：2013年4月1日至2015年2月28日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.6元/平方米/月收取，电梯费按35元/月/户收取；2015年3月1日至2016年2月28日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.63元/平方米/月收取，电梯费按35元/月/户收取；2016年3月1日至2017年7月31日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.66元/平方米/月收取，电梯费按35元/月/户收取；被告应向原告交纳上述费用3298.2元。原告多次向被告催收未果，特诉至法院。郭连贵未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告原系鼎盛海棠小区物业服务企业。被告系该小区****房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为40.89平方米。2013年1月30日，荣昌区鼎盛海棠业主委员会作为甲方与乙方即原告签订《鼎盛海棠物业服务委托合同》。该合同第五条载明：“本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、包干制……其收费标准如下（按建筑面积计算）：……（2）电梯房：0.60元/平方米/月（含日常维护费、公共能源费）……（4）电梯费：19-32楼35元/每月/户……”第八条载明：“物业公司进场时间为2013年3月1日。业主或物业使用人应在每月10日前到物管处交纳物业服务费。”第十二条载明：“本合同期限为壹年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止。”第十四条载明：“……业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。”该合同履行期限届满，2014年2月28日，荣昌区鼎盛海棠业主委员会作为甲方再次与乙方即原告签订《鼎盛海棠物业服务委托合同》。该合同第五条载明：“本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、包干制……其收费标准如下（按建筑面积计算）：（2）电梯房：0.60元/平方米/月（含日常维护费0.03元、公共能源费）……（4）电梯费：19-32楼35元/每月/户……”第八条载明：“业主或物业使用人应在每月10日前到物管处交纳物业服务费。”第十二条载明：“本合同期限为叁年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。物业服务费从2015年3月1日起在原有基础上逐年递增5%。”第十四条载明：“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。”上述两份合同签订后，原告依约向被告所在鼎盛海棠小区提供了物业服务至2017年7月31日。被告自2013年4月1日起至2017年7月31日期间共计52个月未向原告交纳上述费用。欠费期间，原告曾书面向被告催收，被告仍未交纳。此外，用户名为郭连贵的上述房屋的渝荣水务公司账户于2013年4月起至2017年7月期间共计产生用水量146吨，其中2017年3月至7月期间用水量为2吨。庭审中，原告明确，被告自2013年4月1日起欠交物业服务相关费用至2017年7月31日，诉讼请求金额系按照两份物业服务合同的第五条、第十二条约定的标准计算，物业服务费共计1332.2元，电梯费1820元，二次供水费146元，以上合计3298.2元。违约金按照合同约定应按每日千分之五计算，现原告要求被告自2017年8月1日起，以3298.2元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金至欠款付清为止。上述事实，有物业服务合同、催收照片、户室详细情况、办公纪要及鼎盛海棠移交清单、用水量明细及原告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与荣昌区鼎盛海棠小区业主委员会签订的两份《鼎盛海棠小区物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。上述合同于2017年2月28日期满后，原、被告之间未再签订书面物业服务合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至2017年7月31日，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为：2013年4月1日至2015年2月28日期间564.28元（0.6元/平方米/月×40.89平方米×23个月），2015年3月1日至2016年2月29日期间309.13元（0.63元/平方米/月×40.89平方米×12个月），2016年3月1日至2017年7月31日期间458.79元（0.66元/平方米/月×40.89平方米×17个月），合计1332.2元，不超出物业服务合同约定，本院依法予以支持。2、电梯费，原告请求为：2013年4月1日至2017年7月31日期间1820元（35元/月/户×52月），不超出物业服务合同约定，本院依法予以支持。3、二次供水费，原告请求为：2013年4月1日至2017年7月31日期间146元（1元/吨×146吨），根据原告提供的用水量明细，被告名下账户在2013年4月至2017年7月期间共计产生用水量146吨，上述费用不超出物业服务合同约定，本院依法予以支持。以上费用共计3298.2元。关于原告要求被告以欠费金额为基数，从2017年8月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至款项付清之日止的诉讼请求，原告与被告所在小区业委会之间签订的物业服务合同虽有关于违约金的明确约定，但上述合同至2017年2月28日已经终止，终止后双方亦未再签订书面合同，故被告所欠2013年4月1日至2017年2月28日期间物业服务费用共计2986.26元，应当支付违约金，原告请求的违约金标准并不超出物业服务合同约定，不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持；但被告所欠2017年3月1日至2017年7月31日期间的费用311.94元，因原、被告并无关于违约金的书面约定，本院对原告请求的该部分金额对应的违约金，依法不予支持。被告郭连贵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭连贵于本判决生效之日起五日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2013年4月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、电梯费、二次供水费共计3298.2元；并以2986.25元为基数，自2017年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司支付违约金至该部分款项付清之日止；二、驳回原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告郭连贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郭连贵负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  叶 波二〇一九年九月四日法官助理  龙 飞书 记 员  陈思源