文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4587号原告：重庆市双信物业管理有限公司，住所地荣昌区昌元街道昌州大道西段**附**，统一社会信用代码915002266786655839。法定代表人：谢祖詠，经理。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。被告：蒋芝容，女，1972年9月4日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：胡友来，男，1974年12月10日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市双信物业管理有限公司（以下简称双信物业）与被告蒋芝容、胡友来物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖玲，被告蒋芝容、胡友来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双信物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告即时支付拖欠的从2015年7月1日至2018年12月31日物业服务费4704.91元；2.依法判令被告承担违约金645.69元；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的荣昌区XX小区10-5-3物业的业主。2013年7月7日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业费标准为：物业服务费0.8元/㎡/月，日常维护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，逾期缴纳物业费的滞纳金为3‰/日，公共能源费10元/户/月。按照原荣昌县发展和改革委员会颁发的荣发改发[2014]450号文件的规定，将前期物业服务费标准变更为物业服务费为0.75/㎡/月，日常维护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，公共能源费10元/户/月，逾期违约金按逾期之日起每天按欠费总额的0.05％的比例收取滞纳金。2016年11月15日，原告与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，继续为被告提供物业服务，物业服务费从2016年4月1日起调整为1.15元/㎡/月（该费用包含了日常维护费、电梯费、公共能源费）。但从2015年7月1日起，被告就未向原告缴纳约定的物业服务费，截止2018年12月31日，被告已拖欠物业服务费共计4740.91元，根据双方签订的物业服务合同，被告的行为已构成违约，应承担违约金645.69元。经催收无果，现原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告胡友来辩称，没交物管费原因是：1.小区设施设备不完善，没有休闲场所；2.小区管理不到位，家中小孩的自行车被盗，物管公司无法提供录像；3.小区物管费偏高，不合理；4.违约金不应收取。被告蒋芝容辩称，1.违约金不合理；2.物业费过高，所有费用相加不应超过1元/㎡/月；3.小区公共收益未公示；4.小区卫生不达标；5.小区监控存在问题。本院经审理查明，认定事实如下：被告蒋芝容、胡友来系重庆市荣昌区XX街道****5-3房屋的所有权人，该房屋建筑面积为93.44平方米。被告胡友来于2013年7月7日与原告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时规约》。《前期物业管理服务协议》第四条约定：（一）乙方缴费从开发商通知接房之日起计算，每次缴纳费用的时间为：每月1-15日，每月完清；（二）高层住宅物业服务费：按建筑面积每月0.80元/㎡；高层住宅日常维修养护费：按建筑面积0.25元/㎡/月；……（五）电梯费1-8层30.00元/月，9-13层35.00元/月，14-18层40.00元/月。（二、三、四、五条费用为预收单价，待物价局核定价格为准）。……（七）共用部分、共用设备设施（如小区绿化用水、小区楼道照明、消防通道照明、声控路灯、院墙路灯、小区路灯及庭院路灯）的用水、用电，由全体业主受益人按每户每月12.50元分摊。第九条第（三）款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交缴有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额3‰的比例收取滞纳金。2014年8月14日，原荣昌县发展和改革委员会下发荣发改发[2014]450号文件，文件显示：……住宅物业服务费0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米·月……。文件自文到之日起生效。2016年11月15日，原告与被告小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同第三章第十三条约定：物业服务费收费标准为：（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）……2.住宅3-18层1.15元/户每月每平方米（建筑面积算）……；第十五条约定：物业服务费按年或季交纳，业主或物业使用人应在（每年或每季）前10日内履行交纳义务。……第七章第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。被告蒋芝容、胡友来未向原告双信物业缴纳2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告于2018年5月22日、2019年6月21日通过邮寄催款函的方式向被告蒋芝容催收所欠物管费。上述事实，有原、被告的陈述、户室详细情况、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、荣发改发[2014]450号文件、《物业管理服务合同》、催款函（两张）等证据予以证实。本院认为，原、被告签定的《前期物业服务协议》、《业主临时规约》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。原告与被告小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。被告应当按照《前期物业管理服务协议》、荣发改发[2014]450号文件、《物业管理服务合同》约定的物业服务费用标准向原告交纳物业服务费用。原告请求被告应支付的费用应为两部分，即前期物业管理服务费（2015年7月1日至2016年3月31日）和《物业管理服务合同》签订后的物管费（2016年4月1日至2018年12月31日）。1.前期物业管理服务费。按《前期物业管理服务协议》，2015年7月1日至2016年3月31日，被告应支付物业服务费630.72元（93.44㎡×0.75元/㎡×9个月），日常维护费168.19元（93.44㎡×0.20元/㎡×9个月），电梯费270元（30元/户·月×9个月），公共能源费90元（10元/户·月×9个月），共计1158.91元。原告请求按每日0.05％计算违约金，被告辩称不应收取。违约金符合合同约定从违约之日按每日3‰收取，原告请求按每日0.05％计算符合合同约定，且该标准并未明显过高，故被告抗辩不支付违约金的意见，本院不予支持。原告请求按每日0.05％计算该时段违约金353.47元，本院予以支持。2.《物业管理服务合同》签订后的物管费。根据该合同，2016年4月1日至2018年12月31日，被告应支付物业服务费（含日常维护费、电梯费、公共能源消耗费）3546元（93.44㎡×1.15元/㎡×33个月）。原告请求按每日0.05％计算违约金292.22元，符合合同约定，本院予以支持。前述，被告应支付2015年7月1日至2018年12月31日期间物管费共计4704.91元，违约金共计645.69元。被告胡友来、蒋芝容在庭审中辩称原告物业服务不达标，管理不到位等问题，被告并未提供相应证据证明原告不完全履行物业服务义务达到一定的严重程度，已经影响被告的日常生活质量，故被告认为物管费过高的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告蒋芝容、胡友来于本判决生效后5日内支付原告重庆双信物业管理有限公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4701.91元，违约金645.69元。被告蒋芝容、胡友来如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收计25元，由被告蒋芝容、胡友来负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 余广键二〇一九年九月十七日法官助理 周 阳书 记 员 胡 亮