安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1767号上诉人（原审原告）：合肥市纪念日服饰店，住所地合肥市仁和巷**。责任人：王贵东。委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。上诉人（原审被告）：严震，男，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。上诉人合肥市纪念日服饰店（以下简称合肥纪念日）、上诉人严震因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初416号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人合肥纪念日的委托诉讼代理人宣艳萍、上诉人严震的委托诉讼代理人丁国安，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥纪念日上诉请求：1.撤销原判第三项，改判严震给付合肥纪念日违约金60万元；2.严震承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：第一，案涉合同既约定了补偿性违约金，又约定了惩罚性违约金，均不违反法律的强制性规定，应当同时适用。第二，双方签订的补充协议中明确约定的双倍返还租金违约条款，实际是为防止合同当事人不履行合同义务而约定的一种惩罚性违约金。一审法院对该部分违约金未予支持，有失公正。第三，一审法院对补偿性违约金的认定畸低。其一，一审法院已明确剩余租期的利润损失为合肥纪念日的损失，却在违约金的认定中丝毫未予考虑，明显不当。其二，合肥纪念日在案涉合同解除后，其遭受的损失除装修损失外，还有大量损失无法估量。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。严震辩称，1.一审判决认定的违约金无事实及法律依据，严震并无违约，是合肥纪念日主动将房屋交给案外人，并非是严震要求其提前交房，也没有生效的法律文书或法院的强制执行。2.合肥纪念日所有的包含租金损失等在内，已经全部得到了补偿，按照合同法司法解释二没有损失作为主张违约金的基础，请求驳回合肥纪念日的上诉请求。严震上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判严震不需支付违约金；2.本案诉讼费由合肥纪念日承担。事实与理由：第一，合肥纪念日诉讼主体不适格。应追加杨秀萍和王贵东参加诉讼。第二，一审法院判决20万元违约金没有任何事实和法律依据。合肥纪念日辩称，1.关于诉讼主体。严震与合肥纪念日签订的租赁合同及补充协议均是严震和合肥纪念日店的真实意思标表示，根据合同相对性原则，合肥纪念日有权就严震的违约行为主张权利。在（2018）皖0802民初566号及（2018）民终1782号民事判决书中均已查明合肥纪念日与杨秀萍签订了联营协议，安庆市迎江区纪念日百货店（以下简称安庆纪念日）虽以杨秀萍的名义设立，但实际经营权归属合肥纪念日。对联营期间的债务一律由合肥纪念日承担。故合肥纪念日系本案适格主体。2.关于违约金。在本案多次诉讼中已明确严震有违约行为，正因为严震的违约行为才导致安庆纪念日无法继续经营，给合肥纪念日造成巨大损失，严震依法应当承担违约责任。因此，请求二审法院驳回严震的上诉请求。合肥纪念日向一审法院起诉请求：1.被告立即返还原告租赁履约保证金10万元并双倍返还租金388万元；2.被告赔偿原告损失180万元；3.被告赔偿原告支付的逾期占用使用费236273.84元、诉讼费用6644元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月，严震与黎宗信签订《租赁合同》，合同约定：黎宗信将承租到的安庆市人民路577号四牌楼商场电梯以北一楼、二楼门面租赁给严震使用。2013年10月30日，严震（甲方）与合肥纪念日（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将安庆市人民路577号（原四牌楼商场），总面积约600平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期自2013年11月1日至2018年1月29日止，每年租金117万元，房屋租赁保证金10万元。协议第七条违约责任约定为：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付保证金赔偿20万元及装修损失赔偿金160万元（合计180万元），并退还乙方剩余租金及租赁保证金。同日，严震签署《担保书》一份，保证租赁期间内房屋正常供合肥纪念日使用，如产生一切产权方面问题由严震承担。2014年1月14日，严震与合肥纪念日签订了《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》中房屋起始计租日为2014年1月1日。同日，严震收取了合肥纪念日保证金10万元。2015年7月30日，严震（甲方）与合肥纪念日（乙方）再次签订《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日总租金调整为194万元，乙方于2015年8月3日前支付60万元给甲方，于2015年9月20日前支付134万给甲方。甲方确保乙方能够在租赁期间内正常经营，如因甲方原因（含第三方产权纠纷等原因）造成乙方损失的，除原《房屋租赁合同》中违约责任外，并双倍返还该两年的总租金。2015年8月3日，合肥纪念日支付严震2016年1月1日至2017年12月31日的部分房租60万元。2015年9月17日，合肥纪念日支付严震该两年的剩余房租134万元，严震于2015年7月30日、2015年12月4日分别对上述收款出具60万、134万的收条。2013年11月20日，合肥纪念日与杨秀萍签订《联营协议》，协议约定：合肥纪念日已租得安庆市人民路577号房屋，拟用于商业经营，因合肥纪念日系个体工商户，无法设立分支机构，故与杨秀萍达成共同经营的约定，双方共同确定由杨秀萍以合肥纪念日承租房屋为经营地址申请设立个体工商户，个体工商户虽以杨秀萍名义设立，但实际经营权属合肥纪念日所有，该房屋的实际使用权仍归合肥纪念日，联营期间的债务与利润均归合肥纪念日。合同签订后，杨秀萍以经营者名义设立安庆纪念日，经营场所为上述地址。因严震拖欠租金，2017年6月4日黎宗信向严震送达《关于解除租赁合同的通知》，并于当日向安庆纪念日送达《通知书》，将解除租赁合同事项通知了安庆纪念日，并要求安庆纪念日立即交付房屋，并自2017年6月4日至实际腾房日，按黎宗信与严震租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。2017年8月31日，安庆纪念日将案涉房屋移交给黎宗信。2017年7月10日，黎宗信向一审法院提起诉讼，诉求严震、安庆纪念日、合肥纪念日支付拖欠的租金，安庆纪念日、合肥纪念日支付自2017年6月4日至腾房日的占有使用费等。案经一审、二审，2018年10月26日，本院作出（2018）皖08民终1782号民事判决，认定安庆纪念日经营者杨秀萍、合肥纪念日经营者王贵东共同给付黎宗信逾期腾房占有使用费236273.84元，一审案件受理费杨秀萍、王贵东负担1800元，二审案件受理费杨秀萍、王贵东共同负担4844元。2018年11月23日合肥纪念日向黎宗信支付判决书认定的占有使用费236273.84元。一审法院认为，被告从黎宗信处承租涉案房屋后转租给原告，原、被告签订的租赁合同依法成立并生效，合同履行过程中因为被告原因导致黎宗信解除合同，安庆纪念日在租赁期限届满前向黎宗信移交了涉案房屋，被告应承担合同违约责任。虽然涉案租赁房屋上的实际经营主体是安庆纪念日，但根据原告与安庆纪念日之间的联营约定，原告系债权、债务的承受主体，故被告关于原告主体资格的抗辩不能成立，被告应向原告承担相应的合同违约责任。具体到本案中：首先，被告收取原告租金至2017年12月31日，结合原告交房时间，原告实际使用房屋至2017年8月30日，对于剩余租金323333.33元（1940000元÷24个月×4个月），被告收取没有事实依据，应予返还；其次，原告支付的占有使用费236273.84元实际系代被告承担的支付义务，被告应予返还原告该笔费用；第三，法院裁决原告负担的一、二审诉讼费用计6644元，该费用系因被告原因导致的原告直接损失，被告应予赔偿原告。第四，原、被告租赁关系终止后，被告负有返还保证金10万元的义务，对原告的该项诉求予以支持。本案争议的焦点是：原告主张被告双倍返还租金388万元、赔偿损失180万元是否有事实和法律依据。根据双方签订的租赁合同及补充协议，关于双倍返还两年的总租金388万元、赔偿损失180万元的内容，实为当事人对于违约责任承担方式的约定，根据《合同法》第一百一十四条及《合同法解释二》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以要求调整，调整后的违约金可以达到损失的1.3倍。具体分析本案，涉案租赁合同提前终止，给原告造成的损失包括剩余租期内的经营利润损失和装修残值的损失。关于经营利润损失，原告未能按一审法院要求提供经营期间的财务报表等会计资料，本案中无法明确是否存在利润损失。关于装修残值损失，结合当事人关于“装修损失赔偿160万元”的约定，再结合剩余租期占约定租赁期间的比例，认定装修残值损失约计156862元（5个月÷51个月×1600000元）。结合上述违约金调整比例的规定，酌情确定被告承担违约金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、严震于判决生效后十日内返还合肥纪念日保证金10万元、租金323333.33元。二、严震于判决生效后十日内给付合肥纪念日承担的逾期占有使用费236273.84元、诉讼费6644元。三、严震本判决生效后十日内给付合肥纪念日违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53960元（原告已预缴），由原告负担30000元，被告负担23960元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审证据亦未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：1.合肥纪念日是否为本案适格诉讼主体；2.原审判决严震向合肥纪念日支付违约金20万元是否适当。关于争议焦点一，本案中，严震与合肥纪念日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，严震将其从黎宗信处承租的房屋转租给合肥纪念日，严震与合肥纪念日之间形成房屋租赁合同关系。至于合肥纪念日与杨秀萍签订《联营协议》，将案涉租赁房屋交由杨秀萍设立的安庆纪念日经营，不影响严震与合肥纪念日之间的租赁关系。现合肥纪念日以严震违反《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定为由，要求严震承担违约责任，符合合同相对性原则，合肥纪念日作为本案原告的主体适格。关于争议焦点二，严震将其从黎宗信处承租的房屋转租给合肥纪念日，后因严震未及时向黎宗信缴纳房屋租金，黎宗信向严震送达《关于解除租赁合同的通知》，并于当日向安庆纪念日送达《通知书》，将解除租赁合同事项通知了安庆纪念日，并要求安庆纪念日立即交付房屋。由此可见，因严震违约导致其与黎宗信的租赁合同被解除，严震与合肥纪念日的转租合同亦随之解除。合同解除后，合肥纪念日已无权继续使用案涉租赁房屋。严震称其并无违约与事实不符，其应承担相应的违约责任。对于违约金的计算，严震与合肥纪念日签订的《补充协议》虽约定双倍返还两年的总租金，但该约定的违约金明显过分高于损失，原审法院对此予以调整符合法律规定。合肥纪念日主张除原判认定的装修残值损失外还有剩余租期的利润损失等其他大量损失，但在一、二审均未提供证据证明其主张的其他损失的存在。原审结合当事人的约定及剩余租期占约定租赁期间的比例等因素，综合认定违约金数额为20万元并无不当。严震主张其不支付违约金及合肥纪念日主张违约金数额为60万元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，严震及合肥纪念日的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由严震负担4300元，合肥市纪念日服饰店负担7300元。本判决为终审判决。审判长  周大庆审判员  马 骥审判员  陈铜林二〇一九年九月二十四日书记员  吴文慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。