广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初4778号原告（反诉被告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市北江二路**和富广场****。法定代表人：刘向宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。被告（反诉原告）：李慧娟，女，1990年2月16日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：曹志铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所工作人员。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告李慧娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告李慧娟及其委托诉讼代理人曹志铷、刘鉴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告世纪鑫元公司与被告李慧娟签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年2月9日解除；2、判令被告李慧娟向原告世纪鑫元公司支付拖欠的租金19080元；3、判令被告李慧娟向原告世纪鑫元公司支付拖欠租金的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至被告李慧娟付清租金之日止，暂计至2019年3月10日为100742.4元；4、原告世纪鑫元公司向被告李慧娟收取的租赁保证金49820元不予退还；5、本案诉讼费由被告李慧娟承担。事实和理由：2017年6月28日，原告世纪鑫元公司与被告李慧娟签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告拥有出租、管理权的位于清远市××世纪××购物广场××号商铺，商铺出租面积为106平方米，该商铺只供用作经营品牌为SUQIU的女装零售店铺之用，租赁期限从2017年8月22日起至2019年8月21日止（共24个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金支付方式为：第1-2年为19080元/月，即按照出租面积计算为180元/㎡/月。租金优惠期（自开业之日起计），优惠后的租金：第1-3个月，按固定租金5折计算，即9540元/月；第4-6个月，按固定租金7折计算，即13356元/月。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，该费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按逾期交付金额的千分之三收取违约金，不按时支付应付租金达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将约定的违约金提高至百分之一。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。被告逾期交还该铺位的，每日按合同最后一个月的日租金的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，令人遗憾的是，被告从2018年5月拖欠租金19080元，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2018年6月12日通过EMS特快专递向被告的送达地址邮寄《律师函》，但被告收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2019年1月31日向被告寄送《解除合同通知书》，解除与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退商铺和3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2019年2月9日送达。但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的租金和费用。原告认为，《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，拖欠租金，其违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的租金19080元（2018年5月份）。2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠租金之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清租金之日止。该项违约金暂计至2019年3月10日为100742.4元。3、被告此前支付的租赁保证金49820元，原告依约有权不予退还。基于上述事实和理由，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，专此起诉至法院，请法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告李慧娟辩称，一、被告不存在违约行为。原、被告双方一直就2018年5月份的租金支付事宜以及重新签约事宜进行协商，而原告在2018年10月26日同意5月份的租金按合同约定六折收取，也明确重新签订合同之后的租金标准。而且，双方之后一直沟通，双方同意按最后协商一致的结果处理。故被告根本不存在违约行为。综合原告提交的证据，原告先后在2018年5月14日、5月17日、6月11日、6月19日分四次向被告发出《清远市世纪荟购物广场租金及物业费催缴函》，以及原告于2018年6月12日违约广东大观律师事务所发出《律师函》催收租金。但是，被告收到函件后，积极向原告协商还款事宜，而且，因为期间原告方人员管理混乱，导致沟通协商工作一直僵持，后原告方在2018年10月26日明确承诺5月份的租金按合同约定六折收取，也明确重新签订合同之后的租金标准。因此，原告已经同意减免、延收租金费用，即使曾经被告存在违约，但原告已实际表示不再追究此次违约责任，即视为不存在违约行为。但是，原告又以此为由提起诉讼，明显就是违反承诺，违背诚信原则，滥用诉权。所以，如果说本案当中存在违约行为，那也是原告违约，并非被告。二、本案中，原告违反合同约定的应保障被告正常营商环境的义务，系原告违约在先，原告同意与被告重新签订合同，继续开业经营，但却单方解除合同，根本违约。《租赁合同》第11.5.7条、第13.2.2条、第15.3.2条已经明确约定，原告负有保障被告的营商环境的义务，但原告没有严格履行，导致涉案商铺附近的铺位全部空置，又迟迟未能招商吸引人流，故根本没有人流经过涉案商铺，无法正常经营，而且这种状态一直持续，没有得到任何改善，故系原告违约在先。而且，涉案商铺系位于原告经营的大型中心购物广场内，铺租、管理费远高于一般的临街商铺，其原因就是中心广场出租人或管理方会为商场内的商铺提供、创造良好营商环境，包括但不限于创造、提升人流量。而且，根据我市、我省、乃至全国范围内的现实情况，中心购物广场收取高额租金、管理费等费用，很大原因就是广场方要保障租户的营商环境。相反，原告不但没有履行义务，还单方毁约。三、原告解除租赁合同即没有法律依据，又没有合同约定，根本不享有法定或约定解除权，其单方解除合同违法，严重侵害被告合法权益。如上文所述，被告不存在违约情形，没有出现合同约定可以行使解除权的条件，更没有出现法律规定可以行使法定解除权的条件，故原告无权单方解除合同，原告的解除行为违法。而且，根据《租赁合同》第18.1条约定，一方行使解除权必须将解除文件发送到合同中约定的另一方的通讯地址。因此，即使原告在本案中享有解除权，也应送达被告的通讯地址，但合同中并没有约定被告的通讯地址，原告邮寄到其它地址根本无法起到通知解除合同的作用。更何况，本案中，原告根本不享有解除权。四、被告主张2018年5月租金为19080元不成立，经原、被告双方协商、沟通，原告在2018年10月26日明确承诺5月份的租金按合同约定六折收取，即2018年5月的租金系11448元。五、原告不但主张的违约金没有任何依据，而且没有权利没收租赁保证金。首先，原告主张违约金没有法律依据，被告不存在违约行为，故违约责任无从谈起。第二，根据《合同法》等法律规定，违约金以损失为前提，但本案中，原告并未证明遭受任何损失，被告拖欠的租金并非其所遭受的损失。第三，原告计算其认为的违约金时，忽略了基本常识，即使从2018年5月10日算至2019年3月10日，只有301天，而原告按(311天十283天+253天+222天+191天+161天+130天十100天+69天+38天)方法计算违约天数，无法理解。原告无权没收被告交付的租赁保证金。本案中，原告实际上早已经不再追究被告拖欠2018年5月份租金的违约责任，但现在原告又以此为由提起诉讼，更好的说明原告的违约行为。所以，原告根本没有权利没收租赁保证金。原告既主张违约金，又主张没收租赁保证金，原告实际上是就同一个其所认为的违约责任主张两种违约责任，而且原告所主张的没收保证金已明显高于其所遭受的实际损失，依法不能再要求支付违约金。综上，原告主张的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告李慧娟向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还已收取租赁保证金49820元;2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。反诉事实与理由：2017年6月28日，反诉原、被告双方签订《世纪荟商铺租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于清远市××世纪××购物广场××号商铺经营女装零售生意，反诉被告承诺保障反诉原告在广场内的营商环境，故双方签订合同后，反诉原告投入巨大的成本进行装修，但却遭受严重损失。根据合同第11.5.7条约定，反诉被告在世纪荟购物广场任何装修、升级改造等均应尽量避免影响反诉原告营业，根据合同第13.2.2条约定，反诉被告有义务采取一切合理措施保障反诉原告合法经营活动的顺利进行，根据合同第15.3.2条约定，如因反诉被告的行为违反合同约定，致使反诉原告无法按用途使用该商铺的，则反诉原告有权解除合同，并有权依据第15.4条约定要求反诉被告退还租赁保证金。开业以来，由于反诉被告招商不善，导致开业规模不足，导致从2018年4月末开始，涉案商铺附近的铺位陆续出现空置，导致几乎没有客流经过，反诉原告只能苦苦挣扎，无法正常经营。所以，因为反诉被告没有履行合同约定的义务，致使合同目的根本无法实现，后反诉原告经反诉被告同意，于2018年5月末暂时撤出广场，待反诉被告改变营商环境后，继续经营，并免收取反诉原告暂时撤场后的租金及其它费用，后来在反诉原告再三反映和要求下，反诉被告同意将2018年5月份的租金按合同约定标准的六折收取，即11448元。而且，反诉被告在2018年11月份时还再次询问反诉原告能否在2018年11月20日重新开业经营。但时至今日，反诉被告未严格履行合同义务，一直未按约定改善营商环境，致使合同目的无法实现。鉴于反诉被告的行为已严重违反合同约定，侵害反诉原告的合法权益，根据合同第15.4条明确约定，反诉原告有权要求反诉被告返还租赁保证金49820元。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益特向法院提起上述反诉请求，请法院予以支持。原告世纪鑫元公司对被告李慧娟的反诉辩称，一、被告要求原告返还商铺押金49820元没有事实和法律依据。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日内向原告交纳当月租金，但被答辩人一直拖欠2018年5月份的租金，经多次催收，被答辩人仍拒绝支付租金，已构成根本违约。依据《世纪荟商铺租赁合同》第十六条第16.4款:“甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方;若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失”之规定，由于被告一直拖欠租金等费用，构成根本违约，造成原告严重损失，原告已向被告书面发出《解除合同通知书》，要求被告撤场归还商铺，现由于被告违约撤场，导致原告需再次对该商铺进行招租，招租需要一定的时间，以及出租后需要再次给第三方承租人一定的免租装修期，导致原告损失该涉案商铺空置期间的租金损失，原告有权依据合同约定，要求该租赁保证金作为被告根本违约的违约金，以弥补原告损失。因此，对于被告主张退还商铺押金的诉讼没有事实和法律依据，应予驳回。二、原告在商场招商以来，一直举办大量大型的活动(包括各大节假日)来吸引人流，带旺商场，由于被告自身经营不善，导致可能存在亏损，但并不能以此作为拒绝支付租金的理由。三、原告曾与被告协商租金收取的问题，如果需要原告给予被告租金折扣的，前提是被告需答应后面的商务条件以及回来开铺，但是被告一直未重新开铺经营，也未支付拖欠的资金，双方并就租金问题达成协议，被告认为租金按六折计算没有事实和法律依据。综上所述，原告不存在合同中约定的违约行为，被告的各项反诉请求明显依据不足，请求贵院驳回被告的反诉请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，被告李慧娟在原告世纪鑫元公司提供的《世纪荟商铺租赁合同》中乙方处签名，原告世纪鑫元公司于2017年6月28日在甲方处签名并盖章确认。《世纪荟商铺租赁合同》约定甲方（原告世纪鑫元公司）将位于清远市清城区世纪××购物广场××号商铺出租给乙方（被告李慧娟）使用，租赁期限自2017年8月22日至2019年8月21日。该商铺暂定交付日期为2017年8月21日，如甲方没有在暂定交付日期前将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。该商铺的出租面积106平方米，乙方租用该商铺经营品牌为SUQIU的女装零售店铺之用。乙方应在签署合同前支付首期租赁保证金24910元，签署合同之日起5日内再支付第二期租赁保证金24910元，共计49820元。租金标准为：第1-2年为19080元/月；第1-3个月，按租金5折计算，即9540元/月；第4-6个月，按租金7折计算，即13356元/月。首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月10日前先行支付当月的租金。首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付固定租金，但仍需承担装修期费用以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用。管理费的交纳和其他能源费（即与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用）的负担，由乙方另行与甲方或甲方委托的世纪荟购物广场管理公司签订《世纪荟商业管理合同》中约定。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。16.3约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利，……16.3.5乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的。……”16.4约定：“甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。”12.1.2约定：“除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。”12.2.1约定：“合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。”12.2.2约定：“如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。”如果乙方未依照合同第12.1条的规定交还该商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置，甲方有权将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，由此而产生的费用均由乙方负担。对于因履行合同发出的书面通知（包括但不限于通知），均以合同所约定通讯资料（包括地址、传真、邮政编码）为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。合同中没有填写被告通讯地址。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。对于合同约定的租赁保证金49820元，被告已付清，并由原告开具收据给被告收执。合同签订后，被告支付了至2018年4月30日止的租金，尚欠2018年5月份租金没有支付。被告抗辩称，经协商原告同意其暂时撤场，之后重新签订合同后再重新计算租金，故于2018年5月27日撤场，原告在后亦同意2018年5月份租金19080元按6折收取，即11448元；并且因商场开业商铺不多，人流较少，故2018年6月20日向原告递交《申请函》，申请租金按原合同总额优惠30%，但因原告一直没有回复，导致未能重新开业，并提供了微信聊天记录及照片、光碟予以证明。原告述称，在被告同意后面的商务条件及重新开业之下，被告上述拖欠的租金才按6折收取，但被告一直没有重新开业，故不同意对拖欠租金按6折收取。广东大观律师事务所受原告委托，于2018年6月12日通过邮政特快专递向被告户籍地址邮寄一份《律师函》，告知被告在三日内支付拖欠的租金及其他费用共计27205.4元及违约金，否则将循法律途径追究其法律责任。2019年1月31日，原告通过邮政特快专递向被告户籍地址邮寄一份《解除合同通知书》，邮单显示于2019年2月9日投递完毕，该通知书的主要内容为原告认为被告拖欠租金等费用达1个月以上，通知被告其决定解除双方所签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，要求被告收到通知之日起3日内办理场地交还手续及清偿拖欠的费用和违约金。被告承认已收到上述《律师函》及《解除合同通知书》，但不同意解除合同。以上事实，有原告提供的不动产权证、世纪荟商铺租赁合同、律师函、解除合同通知书、快递单、快递物流信息、缴费通知单、催缴函、收款电子回单、账户明细、欠费明细表，被告提供的收据、微信聊天记录、图片及光碟、申请函，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原、被告双方签订的《世纪荟商铺租赁合同》的解除合同时间；二、原、被告是否有违约行为，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，被告承认拖欠原告2018年5月份租金19080元，但抗辩认为应按6折支付，即11448元。原告主张按6折收取被告租金是附带条件的，其中之一就是被告必须重新开业。截至法庭辩论结束时止，被告尚未重新开业，而且被告所提供的证据也不足以证明其与原告达成协议按6折支付拖欠租金并且条件已成就，故此，对被告抗辩按6折支付拖欠租金的意见，本院不予采信。对原告主张要求被告支付拖欠租金19080元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，原告有权依照合同约定要求解除合同。由于被告在合同中没有约定通讯地址，原告按被告户籍地址邮寄了《解除合同通知书》，邮单显示于2019年2月9日投递完毕，故2019年2月9日应视为被告收到《解除合同通知书》，原、被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年2月9日予以解除。对于第二个争议焦点，被告未按照《世纪荟商铺租赁合同》约定向原告支付租金，已构成违约，合同约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且原告同时主张没收保证金及计付拖欠租金的违约金明显过分高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金给被告已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，对于原告请求确认租赁保证金49820元不予退还的诉讼请求，本院予以支持，对于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，本院予以驳回。对被告反诉要求原告退还租赁保证金49820元的请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告李慧娟签订的《世纪荟商铺租赁合同》已于2019年2月9日解除；二、被告李慧娟于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金19080元；三、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取的租赁保证金49820元无需退还给被告李慧娟；四、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告李慧娟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4903元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担1157元，被告李慧娟负担3746元。反诉案件受理费523元，由被告李慧娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年九月三十日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。