湖南省宁乡市人民法院行 政 判 决 书（2019）湘0124行初78号原告姚菊华，男，1952年9月6日出生，汉族，住湖南省。委托代理人贺有富，宁乡市正兴法律服务所法律服务工作者。被告宁乡市自然资源局，住所地宁乡市玉潭街道花明南路**。法定代表人罗亿清，局长。委托代理人贺利文，该局政策法规科副科长。委托代理人闵杰文，湖南光阳律师事务所律师。第三人邓伟，男，1979年8月7日出生，汉族，住湖南省。原告姚菊华诉被告宁乡市自然资源局、第三人邓伟土地行政登记一案，本院于2019年7月15日立案受理后，于同年7月18日向被告宁乡市自然资源局及第三人邓伟送达起诉状副本。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告姚菊华及其委托代理人贺有富，被告宁乡市自然资源局委托代理人贺利文、闵杰文，第三人邓伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚菊华诉称，1991年11月25日，原告经申请及土地管理机关审核，宁乡县人民政府批准取得《村民建房用地许可证》（简称建房证），编号：（91）宁全证土许字第140号，地，地号15050628房证登记户主为姚菊华，家庭住址：全民乡全民村**，其中批准新建面积241.9㎡，建筑用地177.9㎡，非建筑用地64㎡，用地四界距离东距杂屋滴水外空坪0.3米，西距楼房垛墙抵坎脚0.8米，南距晒坪外空坪0米，北距后滴水外坎脚1.5米。2019年，原告所在村镇启动城中村改造工作，原告的房屋及宅基地被纳入征收项目范围。2019年5月，原告在《宁乡市高新区城中村改造项目拆迁房屋、人口、面积一榜联合会审稿》公示榜中发现自己依法取得的15050628号土地证己登记为邓伟。原告感到非常意外，立马跑到原全民乡国土所查阅，乡国土所工作人员调取电脑资料，上面显示户主依旧是姚菊华，并未注销及变更，但在邓伟变更登记一栏中，显示于2005年11月15日由姚菊华转让给邓伟权属变更，仅凭一张不是由姚菊华本人签写的协议，乡国土所工作人员就草率的将原告房屋过户至邓伟名下，原告感到非常气愤，多次找被告要求说法，要求查看当年过户时的流程，被告工作人员答复称，当时过户要求没有那么严格来推卸责任，导致原告在本次拆迁中，剥夺了原告本该享有的权利和利益，原告认为，被告将原告唯一拥有的15050628号集体土地证变更登记为邓伟的行政行为事实不清，主要证据不足，且严重违反了法定程序，理由如下：一、1998年，原告承包全民村红砖厂，全家人搬至红砖厂居住，当年该房屋一直处于空置状态，原告之前妻将该房屋在隐瞒原告的前提下，私自跟本村村民邓正华达成协议，将该房屋以3万元转让给邓正华，直到2001年年底，原告前妻才将房屋转让一事告之。原告得知后，与前妻大吵一架，并警告她：房子被你已转定局，但转户手续不得办理，对方如需过户，必须将欠款交清，并经得我同意喊我参加。原告当年认为，邓正华与前妻达成的协议，一是价格过低；二是付款凌乱，拖欠不清；三是村民必须要有一个宅基地，自己还要重新建房。直到2008年，原告在杂屋旁边建房时，邓正华与邓伟从未与原告提出过办理过户要求，也从未告知己将房屋办理了变更手续，直到今年，城中村改造拆迁时，原告在国土所查阅档案，才发现原告的房屋己被变更。二、2005年11月15日，全民乡国土所在未通知原告本人到场的条件下，单方将原告取得的15050628号土地证变更登记为邓伟名下，严重违反了法定程序：1、2005年11月15日，邓正华尚在世，邓伟既不是15050628号地转让《协议》的受让人，也非邓正华权利继承人；2、根据《土地管理法》第六十三条规定：农村村民一户只能申请一处宅基地，而当年邓正华家已有宅基地及房屋，且因金洲新区在2005年最初搞开发时，拆迁了他家房屋，并又分得他家在全民安置区两处宅基地；3、在农村宅基地过户过程中，原则是必须要本人办理并签字，但如果本人因故不能办理，可以出具委托书委托代理人代为办理，但在委托书中，也应要有本人签字确认；4、根据农村宅基地过户的办理程序，变更登记需双方准备好相关过户所需的申请材料，原宅基地和现宅基地使用者共同向村民委员会申请，然后村委会向国土资源所申请，再由国土资源所地籍调查，公示十五日，最后由所报国土资源局进行办理；5、办理变更必需村委会证明，并双方身份证、户口本、集体土地使用权证书、权属变更表、地、地籍调查表双方都到场签字；6、邓正华未缴清欠款，直到他们私自作出变更行为后，欠款也再未付清。在这些都缺失的条件下，全民乡国土所就草率地将原告房屋作了变更登记。三、原告在发现原全民乡国土所变更登记错误时，工作人员不采取积极回应的态度，将责任推到高新区、拆迁办、乡政府等部门。原告在多处走访无门的情况下，将于2019年6月4日申请了行政复议。在行政复议期间，也未作任何调解及沟通，被告也未提交任何相关过户程序资料给行政复议机构。本次拆迁，也只认定执证的邓伟为权利所有人。在房屋有重大分歧争议的前提下，相关部门只与邓伟签定合同，并主张其将房屋拆倒。原告无任何权力干涉，故邓伟在半夜私自调挖机，将房屋拆倒一事也得到相关部门认可，原告认为，被告及第三人对其造成了重大影响和损失。特提起诉讼，请求判令：撤销被告核准变更登记15050628号集体土地使用权证的行政行为。原告姚菊华为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、村民建房用地申请、审批书，证明原告合法拥有该宅基地使用权，地，地号为15050628准时间为1991年11月25日；2、土地登记审批表，拟证明原告合法拥有该宅基地，并在该处建有住宅；3、土地变更登记审批表，拟证明原告地号为15050628号的宅基地变更登记到第三人名下，被告实施了错误的登记行为，原告及第三人未签名，也无原告及第三人的身份证复印件；4、行政复议申请书，拟证明原告在此之前已多次主张权利。被告宁乡市自然资源局答辩称：一、基本事实。1999年2月12日，原告与邓正华签订《房屋转让协议》，约定将其位于宁乡市××（××全民乡）全民村××组的房屋（持有1991年12月25日颁发的、编号为91宁全证土许字第140号《村民建房用地许可证》，未办理房屋产权证），作价三万元出卖给本组村民邓正华，并约定购房款分期支付，在买受人邓正华付完预交款后，邓正华随时可以搬家。协议签订之日，邓正华向原告支付首期购房款5000元，全家（包括邓正华夫妻、两个儿子邓伟和邓超等家庭成员）即搬入该房屋居住，其后又按约分次支付了购房款。2005年11月15曰，邓正华以其子邓伟作为登记的土地使用者申办了土地变更登记。邓正华于2016年过世后，该房屋由邓伟、邓超等家庭成员继续占有和使用，直至此次因城中村改造项目被征收拆迁。上述事实，有原告与邓正华签订的房屋买卖《协议》、收取购房款的部分收据、土地变更登记资料等证据证实。二、原告起诉的主要事实不实，且自相矛盾。本案所涉事项，原告曾于2019年6月申请过行政复议，原告在复议申请书中称，“申请人从未或授权他人将房屋出售给他人，也未在《协议》上签字，《协议》中甲方落款申请人签名与协议起草人系同一人字迹，根本不是申请人的笔迹和签名”，从根本上否认了将房屋出卖给邓正华的事实。此次诉讼时，原告虽承认己将房屋出卖给了邓正华的事实，但却诉称是其前妻瞒着原告擅自将房子卖给邓正华，直到2001年底才被告知，并诉称其在得知房屋被卖后己当即警告前妻不得办理转户手续，如需转户须将欠款交清并经其同意和参与。此外，关于通过何种途径得知土地使用权变更的问题上，原告的说法也不一致，申请复议时称是通过《宁乡市高新区城中村改造项目拆迁房屋、人口、面积一榜联合会审稿》得知，起诉时诉称是通过到国土所查阅档案而得知。从上述原告对案件事实前后矛盾的诉称，完全可以证明原告起诉事实的虚假性。从现有证据看，自签订协议之日起，至2003年2月止，原告方先后六次收受了邓正华支付的购房款，其中有五次是原告收取，分别是1999年2月1日5000元、2001年1月24日6000元、2001年6月19日2000元、2002年2月11日1000元、2003年5月29日2500元，只有2000年2月4日的10000元系其前妻袁爱珍收取。协议签订后，第三人一家即己搬入居住，实际占有和使用了所购房屋，并且多次对房屋进行过改建和扩建，原告怎么可能到2001年底才由其前妻告知房屋己被出卖。三、原告起诉不符合法定条件，依法应予驳回。《行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定：“对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。”本案中，原告的房屋既已出卖，根据房地一致的原则，其房屋所占用的土地使用权依法己一并转移。根据《物权法》第一百四十七条规定，其房屋占用范围内的建设用地使用权己一并处分。据此，原告对已出卖的房屋及该房屋所占用的土地已不具有所有权和使用权。邓正华作为买受人与原告签订房屋买卖协议，实际系代表全家购房，所购房屋也由邓正华全家占有和使用。至于邓正华购得房屋后，在申办集体土地使用证的变更登记时，是申办到自己名下还是申办到其子邓伟名下，这是邓正华一家的内部事务，无论申办到其家庭哪个成员的名下，均与原告无任何利害关系，更不会侵犯到原告的合法权益。因此，涉案土地登记具体行政行为对原告的权利义务不产生实际影响，其起诉不符合前述法律规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项之规定，其起诉依法应予裁定驳回。四、原告的诉讼请求依法应不予支持。《土地管理法实施条例》第六条规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，鉴于原告已将涉案房屋转让给了他人，办理该房屋占用范围内土地使用权变更登记系原告与房屋受让人的法定义务。土地登记机关基于房屋受让人的意愿和申请，经审查相关变更登记申办材料，在确认房屋买卖关系成立的前提下，将该房屋所占用的土地使用权变更登记至房屋买受人家庭成员邓伟的名下并无不当。即便变更登记程序存在如原告所称的瑕疵，但变更登记结果正确，其效力应予保留。在变更登记行为对原告的权利不产生实际影响的情况下，原告违背诚实信用原则，以否定房屋买卖的客观事实为前提，要求撤销涉案变更登记的集体土地使用权证的诉讼请求，依法应不予支持。被告宁乡市自然资源局在收到起诉状副本之日起十五日内向本院提交了下列证据：1、原告作为申请人的《村民建房用地申请、审批书》、《土地登记审批表》；2、第三人的《土地变更登记审批表》；3、邓正华家庭户籍资料；4、原告与邓正华签订的房屋买卖《协议》；5、原告及其前妻出具的收取房屋转让款的收条六张；证据1-5，拟证明登记机关基于房屋买卖的事实，办理房屋占有范围内的集体土地使用权证的变更登记；6、行政复议申请书一份，拟证明原告起诉事实与复议申请事实自相矛盾。第三人邓伟述称：请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，不予受理，依法维护支持由宁乡市人民政府核发15050628号集体土地使用证的合法行政行为。事实与依据：《行政诉讼法》第四十六条明确规定公民，法人或者其他组织直接向法院提起行政诉讼应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。而本案中房屋买卖行为发生在1999年2月距今已超过二十年。15050628号土地证的权属变更也是发生在2005年11月距今已有十四年，明显都己超出诉讼时效。第三人父亲邓正华与原告姚菊华本是同村同组的左右邻居，也是同年同岁的发小。姚菊华自1988年开始一直在全民村担任村支书记二十多年与第三人家关系一直交好。1998年，当时在全民乡集镇上买地建有门面房，并经营批发部的姚菊华跟第三人的父亲讲，表示愿意将自己闲置的坐落于全民村六组的老房子卖给第三人的父亲。第三人的父亲当即表示房子他想买，但手上没钱。姚菊华当即表示没钱可以先付一部分，人先住进去，然后慢慢还款，等房款付清之后再过户。两家于1999年2月12日达成买房协议。由于第三人的父亲是个文盲，只会写自己的名字，所以《协议》全文均由姚菊华本人手写并签名，并于当时支付了5000元的首笔房款，姚菊华随即出具了一张收款收据。临近农历新年，付款后的第二日，我们全家就搬进买来的房子中过年。由于当时家庭困难，往后的几年每到逢年过节第三人的父亲就会凑一些钱给姚菊华用来偿还欠下的房款。直到2005年，第三人房子被征收后，将最后一笔4000元的房款付清。姚菊华在收到最后一笔房款后，就直接将他持有的原土地使用证交给第三人的父亲用于过户，因为此时所有欠款均己付清，两家不再有帐目往来，所以姚菊华也就没再出具收款的收据。2005年第三人因结婚与父母分家，父母将从姚菊华手上买来的房子分成两半，平均分给第三人和弟弟邓超。由于当时弟弟尚未成年不能办理相关手续，所以父母将整个房屋都登记在第三人名下。关于办理转户登记的相关事宜，作为卖方姚菊华是全程参与的。由于当时的全民乡国土所，距离姚菊华所住的住宅和批发部只有三十米不到的距离，属邻里关系，并且作为村支书的姚菊华在工作上也与国土所工作人员非常熟悉。办理过户当时姚菊华本人到国土所向相关工作人员交待以后才离开。大概过了二十天左右国土所通知第三人前去领取新的土地使用证。房屋正式过户以后第三人又对房屋进行了大量的改建和扩建。房屋买来时总建筑面积323.2㎡，扩建以后是662.16㎡。2008年上半年，姚菊华找到第三人，称全民村六组这块地方要被征收了，而他的房子已经卖给了我，如果征收的话不能获得拆迁款，所以想在第三人杂屋旁边新建一栋楼房用来征收获利，出于两家原本交好的缘故。第三人同意让他砍掉我围坑上的经济林，挖平我的自留地和围坑，并在挨着我杂屋的地方起了一栋两层楼房。楼房建好以后姚菊华曾多次前往全民乡国土所要求补办宅基地用地手续，但都遭到了明确拒绝，理由是姚菊华将自己的房屋连同宅基地卖掉以后不具备再次申请宅基地的资格。2019年3月，宁乡市高新区组织棚改拆迁摸底，第三人所在的全民村六组属拆迁范围。2019年3月22日，由宁乡高新区、金洲镇、全民社区、宁乡市拆迁事务所等单位组成的拆迀工作组对所有拆迁范围内的房屋实地丈量，并于5月9日对丈量结果进行一榜公示。公示结果显示，第三人的房屋用地面积为176.6㎡，合法建筑面积323.2㎡，而姚菊华的房屋建筑面积为267.75㎡，无有效的合法手续。由于姚菊华的房屋没有合法手续不能获得拆迁补偿，他把目光转向了早在二十年前就己经卖给第三人的房屋，并在6月4日直接找到第三人要求第三人暂时不签拆迁协议，并同时向长沙市司法局申请行政复议，在行政复议申请书中直接否认房屋买卖的事实，并否认卖房得款的事实。在和第三人的电话沟通中直接叫嚣“如果我卖了房子给你就收了你的钱，就出具了收据”。但第三人一直还保留了最原始的《协议》和相关收据，所以他只能在这次起诉书中改口称卖房行为只是他亡妻所为，试图将一切责任往死人身上推，如此信口雌黄毫无诚信之人为了达到不可告人的目的，才闹出如此闹剧。综上所述，原告姚菊华在隐瞒真相，歪曲事实，编造谎话，愚弄法律，妄图以一己之私来颠倒黑白。这不仅是对政府合法行政行为的蛮横指责，也是对社会道德底线的挑衅。如果此闹剧都能得到法律的支持，那么社会道德诚信何在？政府的权威和公信何在？法律的会平正义何在？因此，第三人请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，不予受理。对原宁乡县人民政府核发15050628土地权证的合法行为予以支持。第三人邓伟向本院提供了如下证据：1、原告与邓正华签订的房屋转让《协议》；2、原告与邓伟签订的《购房补充协议》一份；3、原告收取房屋转让款收据6张；证据1-3，拟证明房屋转让的事实；4、《房屋确权见证书》一份；5、邓正华与第三人系父子关系证明一份；6、《土地变更登记审批表》一份；7、原告与第三人通话录音一份。本院在庭审中组织原、被告及第三人进行质证时，各方发表了如下质证意见。原告姚菊华对被告宁乡市自然资源局提供的证据发表了如下质证意见：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2，真实性、合法性、关联性均有异议；证据3，根本看不清，不能达到被告证明目的；证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，姚菊华的签字不是原告本人签字，可以申请笔迹鉴定；证据5，六张收条中仅有一张是原告书写的，其他不清楚，但是可以理解为原告逝世的前妻所写，其中2003年3月29日的那张不是所谓收条，上面写的是邓正华欠款5000元，不是原告收款多少元，即使如被告所述，也不能证明被告变更房屋证的合法行为；证据6，不能达到被告的证明目的。原告姚菊华对第三人邓伟提供的证据发表了如下质证意见：证据1，和被告提供的该份证据质证意见一致，原告不知情，更非原告签订；证据2，真实性无异议，签名也是原告所签，但是原告并不是对房屋转让的反悔，而是房屋变更登记时双方都没有一起去，所以不管是被告还是第三人，变更登记时也没有告知原告，根据第三人提供的该协议，反推被告变更登记的行为不是发生在2005年11月15日，理由是如果在2005年11月该权证已经变更到了邓伟的名下，为什么还要在2008年写购房协议，所以被告的变更登记行为是造了假；证据3，实际上第三人还有6000元的欠款没有给原告；证据4，不符合证据的客观要件，上面人的签名无法确认真假，上面的人员出庭作证，且第三人应在在开庭前提出申请；证据5，看不清，不能达到证明目的；证据6，是真实的，但不是合法的；证据7，应当提供记载录音的载体，应当提供纸质版，不予质证。被告宁乡自然资源局对原告姚菊华提供的证据发表了如下质证意见：证据1、2，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不认可，该证据只能证明原告曾经建筑了房屋，该房屋在1999年通过转让的形式转让给了邓正华，原告不再有使用权；证据3、真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可，该审批表并没有需要原告和第三人签名的项目，所以不存在需要原告和第三人签名，该审批表是变更登记的内部文件，与原告无关；证据4，真实性、合法性无异议，关联性不认可，行政复议和行政诉讼两者没有关联。被告宁乡自然资源局对第三人邓伟提供的证据发表了如下质证意见：对第三人提交的所有证据的真实性、合法性、关联系均无异议，更加进一步佐证了原告与邓正华房屋买卖行为的真实性以及登记机关办理土地使用权变更登记的合法性。第三人邓伟对原告姚菊华提供的证据发表了如下质证意见：证据1，真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，原告提供的证据1，都是已经作废的证件，该证据只是允许原告可以建房的程序，在土地使用证颁发之后的所有文件不具有意义；证据2，真实性、合法性无异议，也是一份作废的证据，对证据3，真实性、合法性、关联性无异议；证据4，与原告提供起诉状有明显的自相矛盾。第三人邓伟对被告宁乡市自然资源局提供的证据发表了如下质证意见：对被告宁乡市自然资源局提交的所有证据的真实性、合法性、关联系均无异议。作为定案证据，应当真实、合法，且与本案相关联，经庭审质证，本院对原、被告证据认证如下：原告姚菊华提供的证据1、2、4，真实、合法，与本案相关联，能证明相关案件事实，本院予以采信；证据3，真实、合法，与本案相关联，但对其证明目的不予认可。被告宁乡市自然资源局提供的证据1、2、3、6，真实、合法,能证明本案案件事实,本院予以采信；证据4、5，其真实性及证明目的应结合其他证据综合考虑。第三人邓伟提供的证据1、3、4，其真实性及证明目的应结合其他证据综合考虑；证据2、5、6，真实、合法，与本案相关联，能证明相关案件事实，本院予以采信；证据7，真实性无法核实，对其关联性及证明目的不予认可。根据上述采信的证据及当事人庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：邓正华系第三人邓伟父亲。1998年底，原告姚菊华一家与邓正华达成房屋转让意向，将位于宁乡县全民乡全民村××组的房屋（地（地号5050628）以30000元的价格出卖给邓正华，邓正华陆续支付了几次购房款，后邓正华一家搬至该房居住。2005年11月15日，第三人邓伟向被告国土所申请土地变更登记，土地变更登记审批表中“备注”栏载明“本组姚菊华转让给邓伟，权属变更”，初审意见为“该宗土地符合变更登记有关规定，同意变更”。2008年5月24日，原告姚菊华与第三人邓伟签订《购房补充协议》，双方就1998年邓正华购买原告姚菊华位于全民乡全民村六组的房屋关于围坑、房屋、宅基地等未尽事宜进行了约定。2016年，邓正华过世。后因本案所涉房屋拆迁，原告姚菊华主张涉案房屋虽卖给邓正华，但本案所涉房屋所有权转让相关的《协议》系伪造，第三人邓伟向被告国土所申请土地变更登记时原告不知情且未参与，土地变更登记程序违法，向本院提起行政诉讼。另查明，被告未就本案所涉土地变更登记行为的程序性事项提交证据。本院认为，原告姚菊华主张1999年2月12日关于涉案房屋转让的《协议》以及部分房屋款收据非其本人所签，结合2008年5月24日原告姚菊华与第三人邓伟签订的《购房补充协议》以及庭审中其对涉案房屋已转让的事实认可，可以认定对涉案房屋已转让的事实无争议。因此，本案争议的焦点是：土地变更登记行为的合法性。被告未就土地变更登记行为程序性事项提交证据，且原告姚菊华否认土地变更登记事实的情况下，应认定被告在进行土地变更登记过程中违反法定程序。本案所涉房屋已转让的事实无争议，虽然被告在进行土地变更登记过程中违反法定程序，但撤销该行政行为不利于保护属于公共利益范畴的社会交易秩序稳定性以及可期待性利益，亦将损害第三人邓伟合法权益。故本院依法确认被告土地变更登记行为程序违法，但不撤销该行政行为。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：确认被告宁乡市自然资源局变更登记15050628号集体土地使用权证的行为违法。案件受理费五十元，由原告姚菊华负担二十五元，被告宁乡市自然资源局负担二十五元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈 峣人民陪审员  赖东宁人民陪审员  何丽玉二〇一九年九月二十七日书 记 员  孙钰琪附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。