贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7800号原告：曾红珠，女，1973年8月26日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：兴义市大不同房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办云柯路。法定代表人：顾友珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋大凤，女，1990年11月19日生，汉族，住贵州省兴义市，系兴义市大不同房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：邹瑜，男，1989年10月10日生,汉族，住贵州省兴义市,系兴义市大不同房地产开发有限公司工作人员。原告曾红珠与被告兴义市大不同房地产开发有限公司（以下简称大不同公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾红珠，被告大不同公司的委托诉讼代理人蒋大凤、邹瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾红珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2018年3月9日至2018年9月8日止的租金，合计7657元，并以前述款项为基数，从2018年3月9日起按年利率6%计算资金占用期间逾期利息至清偿完毕之日止;2.本案诉讼费用由被告全额承担。事实与理由：2012年11月28日，原告向被告购买位于××市××钻石广场××单元××号商铺，总计191454元。签订《商品房买卖合同》时，被告告知原告，可将此商铺委托被告代为管理，前三年租金冲抵商铺总价款24%，即45949元，双方签订《委托租赁合同》一份，合同约定由原告将位于兴义市云柯路47号钻石广场项目四层1-4-11号商铺委托给被告进行租赁管理，租赁期限自2013年9月8日至2018年9月8日，前三年(2013年9月8日至2016年9月8日)所收的租金用于折抵《商品房买卖合同》总价款，从第四年起开始算租金。被告按月收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付原告当年的租金收益，但是到期被告没有支付租金，期间原告多次向被告催缴租金，但被告却置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益。其未付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于上述事实理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持诉请。大不同公司辩称，1.原告本次起诉，属于就同一事实的二次主张，违反了我国民事诉讼“一事不再理”的原则，人民法院依法应予驳回起诉。原告因委托租赁合同纠纷，在本案之前已经起诉过被告，且人民法院也就其起诉于2019年1月10日作出了（2018）黔2301民初2025号判决，且现该判决已生效。现原告又就同一纠纷向人民法院第二次提起诉讼，属于就同一事实的二次主张，违反了我国民事诉讼“一事不再理”的原则，人民法院依法应予驳回起诉。2.原告与被告之间签订的系委托租赁合同，原告所购买的商铺并未出租，没有产生实际的租金收益，因此被告没有支付租金的义务。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，曾红珠与大不同公司签订《商品房买卖合同》，约定曾红珠购买大不同公司开发的钻石广场1幢1单元4层1-4-11号商铺，该商铺建筑面积为21.67平方米，总价款为191454元。同日，曾红珠作为甲方，大不同公司作为乙方，双方签订《委托租赁合同》，该合同第一条约定，甲方将案涉商铺委托给乙方进行租赁管理，乙方按照国家的法律法规规定进行租赁经营，根据兴义市现有的商业及市场为标准进行规划及合法经营，在委托租赁管理期间，甲方必须遵守乙方与承租人签订的租赁合同，不得无故干涉其承租人的经营；第二条约定委托租赁期限为五年，委托时间以双方商铺交房之日起计算：即从2013年9月8日起至2018年9月8日止；第四条约定，在本合同有效期内，为维护钻石广场百货批发城整体的经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商铺进行产权转让时，本协议规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守此协议的规定；第五条约定委托租赁费用：1.委托租赁期间，商铺经营产生的所有费用包括物业管理、水、电及工商税务等费用由承租人(实际经营人)承担。2.委托租赁期间，商铺的租金标准、租金收取方式等由乙方自行决定；第六条约定租金及其他说明：1.自2013年9月8日至2016年9月8日止，前三年每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%；三年合计24%的租金为45949元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付。2.第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算），政府相关租赁税费由甲方承担。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益。委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商。3.如甲方选择自主经营的，必须符合商场的整体业态规划并于签订本协议后7天内提出申请，经乙方同意后方能执行。4、为保证客户投资安全，乙方承诺：甲方于购铺后第十年可选择将所购物业以原价返售给乙方；第九条约定违约责任：本合同生效后，单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付50000元违约金，并承担给对方造成的一切损失（包括不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其它直接经济损失和为实现债权产生的合理费用——包括仲裁费、误工费、交通费、评估费、律师费等）；第十一条约定，本合同一式两份，双方签字（盖章）后生效，双方各持一份。签订《商品房买卖合同》甲方须同时签署《委托租赁合同》。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。该合同甲、乙方落款处有曾红珠的签名和大不同公司的公章。签订《商品房买卖合同》时，大不同公司已将前三年的租金一次性支付给曾红珠。此后，大不同公司依约将商铺交付给曾红珠，交付时商铺为毛坯房。大不同公司对包括曾红珠商铺在内的钻石广场商铺进行了装修及广告推广。因大不同公司未按《委托租赁合同》的约定将2016年9月8日后的租金支付给曾红珠，曾红珠以大不同公司为被告，诉至人民法院[案号（2018）黔2301民初2025号],要求解除双方签订的《委托租赁合同》，并判令大不同公司支付2016年9月9日至2018年3月8日期间的租金22972元及支付违约金50000元。大不同公司提起反诉要求：1.判令解除双方于2012年11月28日签订的《委托租赁合同》；2.判令曾红珠支付2013年9月8日至2016年9月8日的招商服务费1915元及租赁税费6479元，并以8393元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付2013年9月8日至招商服务费及租赁税费实际清偿完毕之日止的逾期付款利息；3.判令曾红珠支付装修费用损失8910.05元；4.判令曾红珠支付违约金50000元。2019年1月10日兴义市人民法院作出民事判决书，认定《委托租赁合同》的合同性质为租赁合同。因合同期限为2013年9月8日起至2018年9月8日止，在案件审理期间，租赁期限已届满，再予以判决继续履行或者解除租赁合同没有实际意义，综合考虑合同性质、合同约定以及双方的违约程度、违约行为，故对曾红珠要求支付违约金及大不同公司要求支付违约金的请求不予支持。对曾红珠请求的2016年9月9日至2018年3月8日期间的租金扣减招商服务费后为21698元。因双方的租赁期限已届满，大不同公司要求曾红珠支付商品装修费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，判令大不同公司向曾红珠支付2016年9月9日至2018年3月8日期间的商铺租金21698元，驳回曾红珠的其余诉讼请求，驳回大不同公司的诉讼请求。因大不同公司对一审判决不服，向黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉[案号：（2019）黔23民终1092号]，黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院于2019年5月29日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，综合双方当事人的分歧意见，归纳本案争议焦点为：一、大不同公司与曾红珠之间构成租赁合同关系还是委托合同关系，大不同公司是否应向曾红珠支付租金及逾期利息；二、曾红珠本次诉讼是否构成重复起诉。关于争议焦点一，在已生效的（2019）黔23民终1092号判决书中已认定双方签订的合同名称虽为《委托租赁合同》，但合同约定曾红珠将商铺交付给大不同公司经营使用，商铺的租赁管理权及决策权均归大不同公司，大不同公司均需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向曾红珠支付租金。上述约定符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的法律特征，故认为双方之间形成租赁合同关系。故本案案由亦应为租赁合同纠纷，本院依法对本案案由进行变更。双方签订的《委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，双方应按合同约定履行各自的义务。大不同公司作为承租人应当向作为出租人的曾红珠支付租金。根据《委托租赁合同》第六条的约定，2018年3月9日至2018年9月8日止的租金计算为7658.16元（191454元×8%÷12个月×6个月），曾红珠诉请要求大不同公司支付7657元，本院予以支持。《委托租赁合同》约定，大不同公司于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益，2018年3月9日至2018年9月8日止的租金属2017年9月9日至2018年9月8日年度，该年度第十二个月为2018年9月，大不同未按约定向曾红珠支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故曾红珠要求大不同公司支付逾期利息，并要求按年6%计算的主张本院予以支持，但应从2018年9月9日起算。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”之规定，在（2018）黔2301民初2025号案件，即前诉中，曾红珠诉请要求大不同公司支付的是2016年9月9日至2018年3月8日期间的租金，而在本案中，即后诉中，曾红珠诉请要求大不同公司支付的是2018年3月9日至2018年9月8日止的租金及资金占用期间逾期利息，前诉与后诉的诉讼请求不同，故本案不构成重复起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，判决如下：一、限兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付曾红珠2018年3月9日至2018年9月8日期间的商铺租金7657元及资金占用期间的逾期利息，资金占用期间的逾期利息以7657元为基数，从2018年9月9日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止；二、驳回曾红珠的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由兴义市大不同房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈莹莹二〇一九年九月十二日法官助理卢声艳书记员邹金虎