四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1215号 原告：宜宾市南溪区安金房地产开发有限公司,住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道兴盛街祥和花苑****。 法定代表人：许锡会，职务：总经理。 委托诉讼代理人:张琦，四川周云律师事务所律师。 被告：廖昭彬，男，汉族，1965年8月1日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：王晓龙，男，汉族，1985年3月19日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：杨正华，男，汉族，1982年12月25日出生，住四川省泸州市江阳区。 第三人：黄元华,女,1977年9月6日出生，汉族,四川省宜宾市翠屏区。 第三人:向仕霞,女,1977年7月2日出生,汉族,四川省宜宾市南溪区。 第三人：方成，男，1962年8月5日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区。 原告宜宾市南溪区安金房地产开发有限公司（以下简称安金房产）与被告廖昭彬、王晓龙、杨正华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日立案。诉讼中，因向仕霞、方成、黄元华与本案有利害关系，经原告书面申请，本院依法追加黄元华、向仕霞、方成为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安金房产的委托诉讼代理人张琦、被告廖昭彬、王晓龙、杨正华、第三人黄元华到庭参加了诉讼，第三人向仕霞、方成经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告安金房产向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法停止宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503执恢并79-3号执行裁定书的第二项对商铺的强制执行；2、本案案件受理费等由被告承担。 事实和理由：宜宾市南溪区人民法院依据（2018）川1503执恢并79-3号执行裁定书的第二项裁定拍卖被执行人向仕霞、方成共同所有的营业房。原告不服裁定书的裁定，向宜宾市南溪区人民法院提出执行异议，2019年6月11日，法院作出（2019）川1503执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，（2019）川1503执异33号执行裁定书事实认定错误，南溪区人民法院应当停止对上述营业房的强制执行。具体理由如下：裁定书认定营业房登记在向仕霞、方成名下是错误的，以上房产并没有登记在二人名下，目前还是原告安金房产所有。2011年12月6日，向仕霞、方成与原告签订《商品房买卖合同》，购买长江国际营业房，总价款1226335元，合同约定第一期首付款616335元，第二期余款61万元在向仕霞、方成办理按揭完成后支付。2011年10月1日，向仕霞、方成支付原告10万元现金，并于2011年12月6日出具《借据》，向原告借款516335元，凑够了第一期首付款616335元，原告随后为二人办理了网签手续。但之后，向仕霞、方成二人办理按揭贷款失败，至今没有向原告支付第二期余款61万元。因二人没有支付第二期购房款，所以该营业房没有办理过户手续，也没有交付二人，所有权还属于原告安金房产所有。本案所涉房产并没有登记在向仕霞、方成名下，所以裁定事实认定错误，应当停止执行。原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告廖昭彬辩称，一、被告廖昭彬只是依据生效的法律文书和裁定书向法院申请强制执行被告方债务人向仕霞、方成的财产，而且本人也是依据向仕霞、方成提交的不动产权属证明，向法院提交了执行线索和依据。因此，法院依照生效的法律文书执行向仕霞、方成的房产合理合法，至于执行措施有无不当，与被告廖昭彬无关；二、向仕霞、方成是否向原告安金房产支付完清了购房款，属于原告与向仕霞、方成之间的债权债务关系，但该关系不影响不动产权属关系的成立，目前案涉房屋已经办理了预告权属登记，因此，房屋的所有权人已经是向仕霞、方成，被告的执行是有依据的。 被告杨正华辩称，本人的答辩意见与被告廖昭彬的答辩意见一致。 被告王晓龙辩称，案涉房屋从被告在房管局查询的结果显示向仕霞、方成全款已经支付完清，即使向仕霞、方成没有向原告支付完清购房款，也是他们之间的另案关系。原告应当另案主张权利，并不影响被告方向法院申请强制执行案涉房屋，而且案涉房屋已经拍卖了两次，时间间隔已经很长了，原告现在主张权利不符合逻辑。 第三人黄元华述称，原告安金房产在本案中的诉讼请求与第三人黄元华没有任何关系。而且第三人黄元华不清楚原告与向仕霞、方成之间的房屋买卖关系和债权债务关系。请求法院依法判决本案。 第三人向仕霞、方成未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：2011年12月6日，第三人向仕霞、方成与原告安金房产签订《商品房买卖合同》，购买安金房产开发的宜宾市南溪区营业房。房屋总价款为1226335元，合同约定第一期首付款616335元，第二期余款61万元在向仕霞、方成办理按揭完成后支付。2011年10月1日，向仕霞、方成支付原告10万元购房款，对于差欠的516335元首付款，向仕霞于2011年12月6日向原告出具《借据》，载明：“本人向仕霞，于2011年10月1日购买了贵公司开发的商铺，应付首付款616335元，2011年10月1日已付首付款壹拾万元整，剩余首付伍拾叁万陆仟叁佰叁拾伍元整向贵公司借来支付，约定2012年1月31日归还贵公司，如逾期归还，已缴纳的首付款壹拾万元整贵公司自动没收，并有权对该套商铺另行处理。本人不持任何异议”。原告随后为向仕霞、方成办理了网签手续，即办理了商品房预售备案通知书。但之后，向仕霞、方成二人办理按揭贷款失败，至今没有向原告支付第二期余款61万元，也未向安金房产支付完清差欠的首付款516335元。因二人没有支付完清购房款，所以上述营业房至今没有办理产权登记手续，目前安金房产仍系宜宾市南溪区的产权登记人。 因廖昭彬、王晓龙、杨正华与向仕霞、方成、黄元华之间民间借贷纠纷案件判决生效，被告廖昭彬、王晓龙、杨正华向本院申请强制执行上述第三人的财产。本院于2018年12月26日作出（2018）川1503执恢并79-3号执行裁定书，裁定拍卖向仕霞、方成共同共有的位于宜宾市南溪区营业房（即涉案房屋）。在执行过程中，原告安金房产得知涉案房屋被法院拍卖，遂向本院提起执行异议，本院于2019年6月11日作出（2019）川1503执异33号执行裁定书，裁定驳回安金房产的异议请求。安金房产对该执行裁定书不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉，要求维护其权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第三人向仕霞、方成是否对涉案房屋享有所有权，应从以上四个条件进行分析。本案房屋虽系第三人向仕霞、方成购买，但向仕霞、方成仅仅支付了10万元的购房首付款，对剩余的1126335元购房款至今均未支付，且案涉房屋至今没有办理产权登记手续，是因为向仕霞、方成未足额交付完清购房款所致，是买受人自身原因造成。庭审中，第三人向仕霞、方成也未到庭举证证明案涉房屋已经交付使用的情况，应当承担举证不能的法律后果。结合上述情况体现，第三人向仕霞、方成虽然与安金房产在法院拍卖案涉房屋前签订了书面买卖合同，但其二人既未履行房屋买卖合同的绝大部分义务，也未取得物权登记的效力，故向仕霞、方成目前尚未取得案涉房屋的排他所有权。 根据《最高人民法院关于适用》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。依据原告安金房产出具的产权信息登记证明，目前安金房产仍属于宜宾市南溪区南溪街道的产权登记人。第三人向仕霞、方成取得的商品房预售备案通知书并非产权登记证明，不能对抗房屋产权登记的效力。原告安金房产作为房屋的登记所有权人，就涉案房屋享有足以排除强制执行标的的民事权益。本院对三被告以案涉房屋办理了商品房预售备案通知书为由抗辩安金房产执行异议的理由，本院不予支持。至于安金房产与第三人向仕霞、方成之间房屋买卖的合同关系，双方可以另案处理，但并不影响安金房产作为房屋所有权人在本案中就案涉房屋的执行提出异议。因此，本院对原告安金房产请求法院停止执行宜宾市南溪区南溪街道营业房的诉讼请求依法予以支持。 针对第三人黄元华，其仅因与本案有利害关系而参加诉讼，在本案中既不享有权利，也不承担义务。同时，造成案外人安金房产对案涉房屋提起案外人执行异议之诉，过错在于原告安金房产没有及时处理其与向仕霞、方成之间因房屋买卖合同所形成的债权债务关系。被告廖昭彬、王晓龙、杨正华在本案中并无过错，三被告基于生效的法律文书申请执行措施，也是合理合法的权利救济。因此，本案受理费不应由三被告负担，而应由原告安金房产承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 不得执行位于宜宾市南溪区南溪街道营业房。 案件受理费100元，由原告宜宾市南溪区安金房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 (具体法律条文附后) 审 判 长  陈 希 人民陪审员  陈红英 人民陪审员  曹世章 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  李佳颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第一项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；