文书内容湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初2133号原告:武汉合利物业管理有限公司。住所地:武汉市江汉区青年路万国花园********。法定代表人陈烁宇,该公司总经理。委托代理人冯细权,该公司员工(特别授权)。被告任华敏,女，汉族，1973年4月7日出生，住武汉市黄陂区。原告武汉合利物业管理有限公司诉被告任华敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后,依法适用普通程序,由审判员张群与人民陪审员阮阳燕、李善炎组成合议庭，由张群担任审判长，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告武汉合利物业管理有限公司的委托代理人冯细权到庭参加诉讼,被告任华敏经公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉合利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1,判令被告支付物业管理费12617元,违约金1892.50元;2,本案的诉讼等费由被告承担。事实与理由:被告任华敏为武汉市黄陂区黄陂大道378号中央名都小区1栋4单元302室业主,房屋面积为138.34平方。原、被告于2011年2月18日签订《物业管理前期服务协议》，协议第十条第四项约定违约金为每日5‰。2015年8月25日原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供的完善的物业管理服务。但被告自2012年8月31日开始停止缴纳物业管理服务费。按照约定，被告应当支付原告违约金1892.5元（按照每日5‰计算）。截止至2018年12月31日被告共欠缴物业费12617元，违约金1892.5元，合计14509.5元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳物业管理费。原告武汉合利物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据:证据1,营业执照副本、法人代表身份证明、身份证。该证据证明原告的主体资格。证据2，武汉市房屋交易查询单。该证据证明被告的主体资格及其为中央名都1栋4单元3层2号房业主的事实。证据3,《物业管理前期服务协议》、《武汉市物业服务合同》。该证据证明原告为中央名都小区业主服务单位，被告为小区业主的事实。证据4,业主欠费统计表、违约金计算明细、缴费凭证，物业费催收单。该证据证明被告仅缴纳2011年9月1日至2012年8月31日的物业费，后未向物业管理单位缴纳物业管理费，欠缴物业管理费的欠费时间、金额和违约金及原告多次向其催收物业管理费的事实。被告任华敏未到庭应诉也未向法庭提交证据。本院对原告武汉合利物业管理有限公司提交的证据进行审查后认为，原告提交的证据真实反映了被告所有房屋坐落、面积、物业费收取标准及应当缴纳物业管理费的金额等事实，达到了原告的举证目的。故对原告提交的证据1、2、3、4,本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和证据认定事实如下,2011年2月18日被告任华敏（乙方）与武汉合利物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理前期服务协议》，该服务协议约定，缴纳费用时间：是开发商向业主发出交付使用确认书之日开始计算。每季前缴纳一次，如遇周末顺延。入住时，首次缴纳11个月的物业管理服务费。住宅按建筑面积每月每平方1.2元。协议的违约责任中约定，乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金等内容。被告任华敏购买的中央名都1栋4单元3层2号房建筑面积为138.34平方，每月实际交纳的物业服务费166.01元（138.34m×1.2元）。被告任华敏于2012年3月25日向原告交纳2011年9月1日至2012年8月31日的物业管理费1992元。2015年8月25日中央名都小区业主委员会与武汉合利物业管理有限公司签订《武汉市物业服务合同》，选聘武汉合利物业管理有限公司对中央名都小区提供物业服务事宜。合同约定的物业服务费收费标准为高层住宅1.2元/平方米/月，交费的具体时间为入住通知单日期循环缴纳。合同中未对业主逾期交纳物业服务费的违约责任进行约定。被告任华敏累计欠交纳物业服务费：            应交纳物业费起止日期              应交纳标准及金额              交纳方式              应交金额              已缴金额              违约金计算                              2011年9月至2018年12月31日              每平方米1.2元每月标准      138.34㎡×1.2元／㎡＝166.01元／每月      166.01元×3月＝498.03元／季      166.01元×12月＝1992元／年                    2015年8月25日前为每季度的最后一日，即3月31日、6月31日、9月30日、12月31日。              2011年9月1日至2018年8月31日为13944.67元【138.34㎡年×1.2元／㎡×（7年+7个月）】；      2018年9月1日至2018年12月31日共4个月，为664.04元（138.34㎡年×1.2元／㎡×4个月）              2011年9月1日至2012年8月31日一年物业费1992元              2012年12月31日至2015年8月31日以每季度应交物业管理费498.03元为基数，分别以每季度最后一日的第2天计算违约金，即1月1日，4月1日,7月1日，10月1日。                        合计              实际应缴金额12617元              14608.71元              1992元                    本院认为,原告武汉合利物业管理有限公司与原告任华敏，黄陂区前川街群光社区中央名都小区业主委员会签订的《物业管理前期服务协议》、《武汉市物业服务合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告为小区业主提供相应物业管理服务后,被告任华敏作为小区业主应按合同约定缴纳物业服务费。故原告要求被告按服务合同中约定的收费标准缴纳物业管理费和逾期违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张的违约金，经审查，1，关于逾期违约金的计算时间。根据原、被告签订的《物业管理前期服务协议》约定，被告应于每季度前缴纳一次。但自2015年8月25日原告与小区业委会签订《武汉市物业服务合同》后，原告与被告签订的《物业管理前期服务协议》应当终止。故其主张的违约金应从每季度缴费最后一日的次日起计算违约金，至2015年6月31日止。2，逾期违约金的计算标准。合同中约定的逾期违约金标准每日5‰明显过高。原告在庭审中也要求依法进行调整。本院依法调整为按银行同期贷款利率计算。被告人任华敏经公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证和抗辩权，不影响案件的审理，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十四条之规定，判决如下:一，任华敏支付武汉合利物业管理有限公司物业服务费12617元;二，任敏华从2012年9月1日至2015年6月31日按合同约定，以每季度应缴纳物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率向武汉合利物业管理有限公司支付违约金至清偿之日止；三，驳回武汉合利物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述给付款与本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费82元，公告费500元，合计582元。由被告任华敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 群人民陪审员  阮阳燕人民陪审员  李善炎二〇一九年九月十一日书 记 员  杨 景