广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9496号原告：广东明城物业管理有限公司。住所：珠海市香洲区吉大莲兴街**。统一社会信用代码：91440400707937630L。法定代表人：邹力，总经理。委托诉讼代理人：黄伟彬，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：易桂梅，广东莱特律师事务所实习律师。被告：刘冬梅，女，汉族，1962年12月16日出生，住广东省珠海市香洲区，被告：周宇坚，男，汉族，1989年12月14日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：周民，男，系被告周宇坚父亲。原告广东明城物业管理有限公司与被告刘冬梅、被告周宇坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法由审判员林雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟彬、易桂梅和被告刘冬梅、被告周宇坚的委托诉讼代理人周民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2014.7-2018.11期间拖欠的物业管理费、门铃维护费、分摊费及公用电费等，截止2018年11月，被告各项欠费总计本金2882元；2.被告向原告支付因逾期缴纳物业管理费用而产生的滞纳金，以当期拖欠费用为本金分期计算，按日千分之三自应付之日起至实际支付之日止，暂计至2018年11月，滞纳金2882元；以上费用暂合计5764元；3.被告承担本案诉讼费、公告费等相关费用。事实和理由：原告依法取得物业管理资质二级。根据原告与珠海市香洲区海荣业主委员会签订的《物业管理委托合同》，管理期限为2008年3月1日至2013年2月28日，合同期满后，原告与珠海市香洲区海荣业主委员会再次续签了《物业管理委托合同》，管理期限为2013年3月1日至2018年2月28日止。原告自2008年3月依法为“海荣”开展物业管理服务至今，为被告在内的840户全体业主提供整体相应物业管理服务，各物业业主和使用人当月管理服务费、垃圾处理费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日。根据双方签订的物管合同第六条第三点约定，若业主和物业使用人逾期不交纳的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金。被告作为珠海市海荣小区36栋602室的业主，本应及时全额向原告缴纳当期物业管理费用，但被告在2014.7-2018.11期间共拖欠应缴纳的物业管理费2882元，截止2018年11月被告应缴纳滞纳金暂计2882元，累计费用共达5764元。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。原告与珠海市香洲区海荣业主委员会签订的物业管理合同合法有效，对海荣全体业主均具有约束力。原告对被告所在的海荣已实际开展物业管理多年，得到了该物业广大业主的认可，而被告却长期拖欠原告物业管理费等费用，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据：1.珠海市不动产登记情况查询结果；2.物业管理委托合同两份；3.海荣历史欠费表。两被告辩称：一、业主委员会代表不合法，无权代表业主签订物业管理委托合同。郑洪锋及唐为景、曾建波、郑红军、张斌是否是民选的业主委员会代表？请出示证据。在2008年初至2018年2月28日期间，海荣的业主从来就没有进行过投票选择业主委员会，也没有双过半选举记录（即：业主投票过半，业主投票所占面积过半），这些人欺世盗名，他们无权代表业主行使权力，因此，这两份合同本身就是违法的，不应受到法律保护。二、原告没有按照物业管理委托合同履约，违规在先。1、没有在物业管理委托合同规定的时间内完成约定的义务：2008年2月29日签订的物业管理委托合同第五条规定：“乙方应投资改善的项目：1、适合封闭管理的小区大门改造；（于2008年7月1日前完成），3、绿化修整；（于2008年6月前完成），4、楼道翻新。（于2009年6月1日前完成）”。第六条“管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业各项维修、保养和管理的工作标准和考核内容。并在该合同生效后三年内，使管理小区达到市物业管理优秀小区（大厦）实物标准。”以上合同约定广东明城物业管理有限公司均未在规定的时间内兑现承诺，管理目标没有订立标准，更无法按照标准实施。明城物业已构成违约在先。在这些约定没有达成的情况下，为什么郑洪锋、唐为景、曾建波、郑红军、张斌会以业主委员会的名义于2013年2月28日与广东明城物业管理有限公司重新签订物业管理委托合同？请法院明察。另外，2013年2月28日签订的合同调整了物业收费标准，由原来每平方米0.45元/月，调整为每平方米0.80元/月，此收费标准没有召开业主大会经业主大会同意。三、广东明城物业管理有限公司严重不作为。物业管理委托合同第二条委托管理事项中规定：“1、建筑共用部分（车库、设备层、楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道门厅、庭院）的维修、养护和管理；2、房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾房、共用电梯、照明、电视天线、水泵房、发电设备（机组）、楼内消防设施设备等）的维修、养护和管理；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施和附属建筑（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房）的维修、养护和管理；5、公共环境及房屋建筑共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、负责进行安全监控和巡视等保安工作；9、对违反小区管理的行为采取批评教育或必要的劝阻。”第四条第5款规定：“不得将整体管理责任及利益转包给其他人或单位“，第四条第9款规定“确保小区内交通与车辆停放秩序的管理。”以上部分条款广东明城物业均未尽到应尽的管理义务，我们看下面实际状况：1、小海荣安全隐患：（31栋-37栋所在区域被称为小海荣）小海荣围墙年久失修，靠近市场一侧的铁栅栏及铁门已多处腐烂，铁门至今还在用铁丝捆绑，明城物业没有尽到维修、养护和管理的责任；靠近学校一侧围墙低矮，围墙下又有堆放杂物，人员可以蹬踏攀爬；小区商铺乱开后门，导致外来人员可以通过后门直接进入小区，据不完全统计小海荣商铺已开立了16个后门，明城物业没有尽到对违反小区管理的行为采取批评教育或必要的劝阻的义务；小区没有封闭管理，外来人等毫无顾忌都可以长驱直入，保安没有加以管理。今年5月后虽然加装了小门，实现了封闭，但保安为了开门省事，出、入车辆的大门一直处于敞开状态，保安白天都在睡觉，；小区内监控录像形同摆设，白天车辆出入都无法分辨出车牌号码；辖区内盗窃案件时有发生（××新村××夏湾片区盗窃率最高的一个小区），明城物业没有尽到安全监控的责任；小区消防至今没有验收，每一栋楼都没有消防水，消防箱中的水管和龙头很多均已丢失，存在严重的消防隐患。为应对检查，物业公司为每栋楼配备了一只灭火器，灭火器的有限期仅为1年，2016年9月份到期的灭火器至今仍没有更换，一些灭火器的有效期标签已经被人为揭掉，明城物业没有尽到对消防设施维修、养护和管理的责任。2、小区卫生状况：小区卫生状况极差，运送垃圾的车走过之处污水随处流淌，地面污渍遍地，从来没有人清洗路面。垃圾桶常年没人清洗，臭气熏天，老鼠、蟑螂海荣的“特产”，时不时就有人在海荣的微信群内公布捉到老鼠的视频。小海荣小区内及外围商铺物业只配备一个清洁工，清洁工工资2400元，明城物业没有为员工购买社保，也就是说清洁人员根本就不是物业公司的正式员工，清洁工主要的工作在捡垃圾（有垃圾车为证），清洁工一个人无法完成清洁工作，就让他的老婆过来帮助做清洁（无工资），可想而知清洁工作的质量状况。楼道内清洁阿姨（非保洁人员在做保洁工作）3-5天才会清扫一次地面，大约一年才会用水清洗一次地面，地面上灰土爆尘、不堪入目。以上可以说明明城物业没有安排保洁人员从事保洁工作。几年前楼道内用喷射方式刷墙，导致白浆长期滞留在地面上，至今无人清理。每栋楼的大门上和楼道的楼梯扶手上、墙面上、楼梯处到处都是乱张贴的小广告，楼道卫生状况惨不忍睹。对于楼道清洁的质量，明城物业从来没有做过检查，几年前象征性的粘贴了二张卫生点检表，至今仍停留在墙面上，足以说明物业管理的不作为状况。楼道的窗户拉手全部损坏，明城物业从不作维修，楼道玻璃窗从未做过清洗。楼梯地面的瓷砖损坏从来没有人员修补，明城物业没有尽到维修、养护和管理的责任。小区业主已忍无可忍，只能自发清理楼栋大门及楼道中的广告和地面卫生，但刚清理完就又被粘贴广告。3、小区内绿化状况：明城物业对小区从来没有做过绿化维护工作，园区内要么杂草丛生，要么寸草不生，园区内树木全都顺其自然生长，前年台风天鸽到来时小区内很多车辆被树枝砸伤。另外，一些大叶榕树的枝叶随时有掉了风险，明城物业从来没有安排人员修剪，几年前物业在树上粘贴一张警示，提示过往行人注意掉落风险。但树叶一旦掉落，很可能造成人身伤害。明城物业没有尽到绿化的养护和管理的责任。小区内角落里堆放的垃圾上已经长出很高的杂草，已有业主在小区内开荒种菜，可想而知小区物业管理到了何种地步！4.小区保安状况。小区保安长期以来根本没有起到保安的作用，由于大门是开放式的，保安对进出人员没有做丝毫管理，保安人员工作时间经常玩手机或看视频，要么低头睡觉，要么脱岗。唯一的工作就是收取停车费，但又从来不对小区内乱停放车辆做管理，车辆乱停放经常影响业主出行。另外，夜班巡查岗的人员白天跑黑车、打麻将，晚上睡觉根本没有巡岗，业主将问题反馈给广东明城物业管理有限公司总部才将此人炒掉。明城物业没有尽到安全监控和巡视等保安工作的责任。5.小区停车位问题：小区有多少停车位，有多少车要进入小区停车，有多少是本小区内的车辆，怎样解决小区住户停车难的问题，明城物业从不过问，物业唯一的管理就是收取停车费，只要给钱任何车辆都可以停放。大海荣一台面包车因车上存放违禁的货物长期停放在小海荣做仓库，明城物业长期配合将车停在小海荣的小区中。我家的车辆停放在小区中多次被刮伤，找到明城物业海荣的负责人肖秀超主任，他却说：“这个他们管不了”，既然管不了，明城物业为什么要向业主收取停车管理费，这足以说明明城物业没有尽到小区内交通与车辆停放秩序管理的责任。6、小区公共设施问题：小区公共设施损坏严重，座椅已经基本腐烂，坐上去随时都有可能断裂造成人身伤害，有一个铁质座椅的座位横梁已经完全腐烂了，后座椅自然坍塌，明城物业的处理方式就是将座椅拆除，至今没有增补新座椅；儿童娱乐设备及健身器材全部腐烂损坏，长期不做维护。小区路灯之前灯罩损坏，全部用废油桶或锅盖充当灯罩维修，维修电工自己表述此做法为公司节省了费用，曾受到公司的表彰和嘉奖。可见明城物业没有尽到基础设施、照明的维修、养护和管理的责任。海荣业主的精神损失费如何补偿！另外，明城物业为满足某个运输公司的利益，不顾周边人员的身体健康，在37栋外墙处建立专属电动车充电桩，此充电桩已对周围环境构成了辐射。7、业主装修明城物业没有起到监管作用，导致洗手间漏水，产生邻里纠纷36栋702房业主（我家楼上住户）房屋装修后洗手间下水管漏水和地面渗水，我老公找明城物业上门协调此事，明城物业海荣项目负责人肖秀超对我老公说：“这事他们管不着，你去法院告对方，问题马上就可以解决了”，并对我老公说：“大家都认为明城物业管理不好，你认为管理不好，你可以搬家吗”。小区业主装修前明城物业均向业主收取3000元的装修保证金，收取保证金的目的就应该要落实业主装修后是否会存在后续隐患，以减少邻里之间的矛盾，在业主装修期间，明城物业没有尽到应有的检查责任，这就说明明城物业不作为。物业公司是业主请来为小区服务的，物业公司不但不做好服务工作，反而凌驾于业主之上，请问你们是物业服务公司，还是黑社会！明城物业海荣项目负责人肖秀超不具备小学文化水平，前身只是明城物业的一个保安，他对物业管理条例都不清楚，他怎么能够做好海荣的物业管理工作，但他却在这个位置上工作了十几年！明城物业层层转包，层层逐利，海荣业主苦不堪言！2019年7月22日我老公向12345投诉明城物业至今不作为的乱象，详见12345的回复；2019年8月2日由拱北街道办、港昌居委会、明城物业董事长及管理人员和海荣议事会代表一同召开议事会，就明城物业重点不作为的问题进行了讨论，并限期整改。例如：会议要求：清洁卫生限期2019年8月7日前公示服务标准，已过期消防器材限期在11号前全部更换。保安工作时间不能睡觉，巡逻和打扫卫生要有登记等。详见“2019年8月2日议事会拱北街道办人员在会议现场的记录”。以上种种状况足以说明明城物业的不作为。请求法院驳回原告的请求！被告提交如下证据：1.光盘一份；2.2018年11月18日通过议事会提出小海荣的问题；3.12345投诉内容。经本院审理查明：两被告为珠海市香洲区拱北港昌路海荣36栋602房的业主，涉案房产的建筑面积为70.42平方米。2008年2月29日原告（乙方）与珠海市海荣业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》约定，甲方委托乙方对“海荣”进行统一、专业化的物业管理实行自负盈亏和有偿服务，委托管理事项包括对建筑共用部分（车库、设备层、楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、庭院）的维修、养护和管理；房屋建筑公用设施设备的维修、养护和管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑的维修、养护和管理；本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境及房屋建筑共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；负责进行安全监控和巡视等保安工作；负责物业及物业管理档案、资料的管理；配合辖区街道办和居民委员会做好小区精神文明建设；对违反小区管理的行为采取批评教育或必要的劝阻；按规定收取物业管理费，代收代缴水电费、垃圾处理和污水处理费；为业主、用户提供便民服务或特约服务；法定和政策规定由乙方管理服务的其它事项；…乙方应投资改善的项目包括1.适合封闭式管理的小区大门改造；2.小区车辆安全监控系统；3.绿化修整；4.楼道翻新；…住宅按建筑面积每平方米0.45元/月计收（1至3项完工后，可按每平方米0.65元/月收取）；收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费（物业管理处办公绿化养护，生活用水、用电，不得向业主用户分摊）；业主和物业使用人逾期不交纳管理服务费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金，经催缴仍拒交的，乙方有权向法院起诉追讨；服务期限为5年，自2008年3月1日起至2013年2月28日止等。上述合同签订后原告即入驻海荣小区，为海荣小区提供物业管理服务。合同期限到期后，2013年2月28日原告又与珠海市海荣业主委员会签订一份新的《物业管理委托合同》，合同约定的原告委托管理事项等合同条款与2008年2月29日签订的《物业委托管理合同》的条款约定一致，双方仅对物业管理服务费的收取标准进行了修改，将住宅物业管理服务费的收取标准改为每平方米0.8元计收。被告对珠海市海荣业主委员会代表业主与原告签订的《物业委托管理合同》提出异议，被告称从2008年初至2018年2月28日期间海荣从来没有召开过业主大会或者取得业主双过半同意选举物业公司，故被告认为珠海市海荣业主委员会是无权代表小区业主签订物业管理合同的。原告称其并不清楚珠海市海荣业主委员会签订物业管理合同的时候是否有召开过业主大会或取得双过半业主的同意，原告亦没有提交该部分证据，但原告认为召开业主大会应由业委会完成。涉案两份《物业委托管理合同》没有进行备案。原告主张被告拖欠2014年7月至2018年11月期间的物业管理费、门铃维护费、分摊费及公用电费等，截止至2018年11月，各项欠费共计2882元；其中物业管理费每月应缴金额为49.6元，共计拖欠2628.8元；门铃维护费为可视门铃的维护费用，每月应缴金额为2.5元，共计拖欠132.5元；公用电采取定额收费方式，每月应缴金额为1.9元，共计拖欠100.7元；分摊费主要是吸肥等费用，共计拖欠20元。但原告并未提交交纳门铃维护费、分摊费、公用电费的票据。原告称物业管理费按照2013年签订的《物业委托管理合同》应按每平方米0.8元的标准收取，但原告实际仅按照每平方米不到0.75元的标准收取物业管理费。被告认为两份物业管理合同中约定的收费标准不一致，被告不同意按照2013年2月28日签订的《物业委托管理合同》中约定的标准交纳物业管理费，但同意按照2008年2月29日签订的《物业委托管理合同》约定的标准交纳物业管理费。被告认可其没有交纳2014年7月至2018年11月期间的物业管理费，理由如下：1.被告房屋楼上装修漏水，被告找原告反映情况，原告并未帮被告处理这个问题；2.小区保安上班不是睡觉就是看手机，小区大门敞开，任何人都可以进出，小区围墙破烂没有人维修，小区存在安全隐患；3.小区卫生状况极差，垃圾在地上无人清扫，楼道中小广告到处都是，整个小区就一个清洁工，且该清洁工还不是专职的，只是负责捡垃圾的；4.消防问题，消防龙头丢失，原告只是为了应付消防检查挂了一下过期的灭火器；5.绿化问题，小区路面要么不是寸草不生，就是杂草丛生。被告为证明其陈述的上述事实提交了小区照片予以证明。原告认可照片中拍摄的确实是海荣小区里面，但是反映的情况却不是真实的，由于海荣是老旧小区，很难达到新楼盘的标准，若被告认为消防不过关也可以跟消防部门反映，绿化等问题也是不存在的。本院认为：被告对原告出示的两份《物业管理委托合同》提出异议，认为珠海市海荣业主委员会无权代表全体业主签订上述《物业管理委托合同》。对于被告提出的该项异议，原告并未提交证据证明珠海市海荣业委会签订合同是否经过了业主大会讨论或取得业主双过半同意，特别是2013年2月28日签订的《物业管理委托合同》提高了物业管理费的收取标准，对业主在物业管理合同中应当履行的主要义务进行了变更，更是需要通过法定程序取得业主同意后方有权变更，但原告提交的证据不足以证明上述事实，故原告主张依据2013年2月28日签订的《物业管理委托合同》中约定的收费标准向被告收取物业管理费，理由不成立，本院不予支持。被告认可原告从2008年开始即在海荣小区提供物业管理服务，原、被告之间存在实际的物业服务合同关系，原告为被告提供了物业管理服务，被告也应当支付相应的物业管理费。原告主张物业管理费的收取标准的依据虽不成立，但被告认可按照2008年2月29日签订的《物业委托管理合同》约定的标准交纳物业管理费，即每月每平方米0.45元的标准支付物业管理费，则本院依据双方事实存在的物业服务合同关系和被告的自认认定被告应当向原告支付2014年7月至2018年11月期间的物业管理费1679.52元（0.45元×70.42㎡×53）。对于原告主张收取的门铃维护费、分摊费、公用电费并无合同依据，原告也未提交交纳该部分费用的票据予以证明，本院对此不予支持。同样，对于原告主张的滞纳金，因原告提交的两份《物业管理委托合同》不能作为收费依据，故本院对原告依据物业合同收取滞纳金的请求不予支持。但依据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令[2001]第28号）第十七条的规定，业主未缴纳物业管理费，经物业管理公司催缴逾期仍不交付的，可以按每日千分之一的标准收取滞纳金。故被告经原告以提起本案诉讼的形式进行催缴仍未交纳物业管理费的，原告有权要求被告按照每日千分之一的标准支付从2019年6月25日（起诉之日）起至实际付清之日止、以物业管理费1679.52元为基数计算的滞纳金（以不超过原告主张的滞纳金2882元为限）。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘冬梅、被告周宇坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东明城物业管理有限公司支付物业管理费1679.52元；二、被告刘冬梅、被告周宇坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东明城物业管理有限公司支付从2019年6月25日起至实际付清之日止的滞纳金（以物业管理费1679.52元为基数、按照每日千分之一的标准计算，以不超过原告主张的滞纳金2882元为限）；三、驳回原告广东明城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告广东明城物业管理有限公司负担18元，由被告刘冬梅、被告周宇坚负担7元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇一九年九月二十三日书记员 陈丽婷