江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初3824号原告：王晓华，男，1959年6月15日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。被告：王建兴，男，1957年4月24日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王朝兴，系王建兴的哥哥，男，1944年12月28日生，汉族，住无锡市惠山区。原告王晓华与被告王建兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王晓华及其委托诉讼代理人严国荣、被告王建兴及其委托诉讼代理人王朝兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓华向本院提出诉讼请求：1、请求王建兴协助将舜柯家园85-1601室房屋过户到王晓华名下；2、本案诉讼费用由王建兴负担。事实与理由：2004年3月18日，王晓华与王建兴双方签订关于钱桥镇舜一村沈巷，面积31.45平方房屋买卖协议，由王建兴将该房屋出售给王晓华，房屋价款5000元，当即双方完成房屋交付，之后王晓华对该房屋进行了修缮，2012年10月15日，该房屋拆迁被安置春光苑三期210-1601室，面积83.94平方，同时，王晓华另行支付了安置房屋增加面积款40459元。2013年1月24日，双方又签订了补充协议，由王晓华对此房屋增加支付转让费5.5万元，王晓华又支付给王建兴4万元，后该房屋由原春光苑三期210-1601室更名为舜柯家园85-1601室，王晓华多次要求给予办理过户，但王建兴迟迟不履行。无奈诉至法院，请求判如所请。被告王建兴辩称：王晓华提供的2004年3月18日签订的房屋买卖契约与其手中的契约有出入，王晓华提供的契约上面有生产队长，但是其契约上面没有生产队长，而且生产队长的名字也不对。另外契约上的房屋地点也不对，其契约上写的是东后头，王晓华写的是沈巷。再说其没有把房子卖给王晓华，当时王晓华要造房子，要拆掉其老房子，是补偿其老房子的5000元，而其并未收到王晓华支付的5000元。当时契约上的字都是王晓华写的，其只是在上面按了一个手印。2013年1月24日签订的协议书中约定要给55000元，但是王晓华只给40000元，还有15000元至今未付。其现在要房子，不要王晓华15000元。另外宅基地不能随意买卖，宅基地是给本村村民的，王建兴要把这套房屋卖掉也要符合几个条件，王建兴必须有两套以上房屋，王建兴现在只有一套房屋；买房的人是本村村民才能购买。就算要买卖也要经过当地政府机构的同意，私人买卖协议没有政府机构同意。即使成交了其也要把房子拿回来。经审理查明：王建兴申请集体土地建设用地建房，无锡县土地管理局于1991年10月10日颁发了集体土地建设用地使用证，土地使用权者：王建兴，地址：锡山市钱桥镇舜一村沈巷，用地面积31.45㎡，建筑占地31.45㎡，东与朝兴以墙中心为界，南以前包沿为界，西与王菊生以墙中心为界，北与菊贤以墙中心为界。王建兴系王晓华党兄。2004年3月18日，王晓华与王建兴签订房屋买卖契约，该契约载明：现有钱桥镇舜一村沈巷房屋壹间，宅基地面积31.45平方米，由王建兴卖给自族堂弟王晓华，计人民币伍千元整，自签契约日起拾天内缴清，宅基建设用地使用证随时交给王晓华。上述房屋宅基地使用权，根据中华人民共和国土地管理法规定，即日起属于王晓华所有，并立此据。因国家建设需对土地实行征用，而房屋拆迁时，其一切补偿费由王晓华所有。附注：1、本契约一式二份，双方各执一份，2、房屋基地位置：东至王朝兴，西至王菊生，南至场地，北至王菊义。卖户：王建兴，买户：王晓华，证明人：王朝兴，王国兴，生产队长：缪正球。双方签订该契约时，王晓华户籍在无锡市区，王建兴因招女婿住在杨市。2004年3月27日，王建兴出具委托书一份，载明：今有舜一村沈巷祖房老屋一间，我已于2004年3月卖给自族堂弟王晓华所有，今后有关一切事宜委托王晓华办理。2004年10月11日，王菊生因老房修建一事签订协议一份，今有舜柯村东河头王菊生老房修建一事，经村委，有关部门，实地察看，签订如下协议：1、前后包沿不可以抬高、保住原来高度，前包沿为二米，后包沿为1.5米。2、东西正墙必须保留老房柱脚、保住不动。3、房屋总高度不能超过3.9米，不可超过土地使用证面积，不可浇平台，在动工之前有当事人协调好所有矛盾，望当事人自觉执行，如违法上述规定，一切后果自负。由当事人王菊生签字，村土管员殷凤刚、上级部门察看人员徐国平、严胜海签字。2012年10月10日，无锡市诚誉拆迁有限公司（甲方）、王建兴（乙方）签订了《无锡市惠山区集体土地住宅房屋产权调换协议书》，约定因建设显山路项目需要，甲方拆除乙方舜柯东河头村（无）号，建筑面积31.45平方米，房屋所有人王建兴，达成如下协议：根据被拆迁房屋用途、建筑面积等因素，由至诚评估公司对被拆迁房屋进行评估，房屋评估价总额为14200元，……。二、甲方提供产权调换房地点：春光苑三期。三、按规定乙方安置的建筑面积为40.89平方米。四、被拆迁人采取自行过渡方式。五、甲方支付乙方搬家补助费1000元，固定设施移装费1260元，装修费24727元，上述费用合计26987元……。乙方代理人处为王晓华签字按印。2013年1月24日，王晓华（甲方）与王建兴（乙方）又签订协议书一份，载明：乙方因支持甲方翻建老宅，将乙方老宅有偿转让给甲方。2012年，甲方翻建的房屋又因建设需要而被拆迁，甲方获安置房一套。出于兄弟亲情，甲方愿意适当给乙方经济补贴。经友好协商，一致达成意见如下：1、甲方补贴乙方人民币五万五千元，以表示向乙方支持老宅翻建的感谢和弥补乙方因转让老宅在经济上的损失。2、甲方分期向乙方付款，第一期付一万元，于2013年2月8日前支付；第二期付三万元，于2013年5月初支付；余款一万五千元于2013年6月30日前付清。3、甲乙双方对甲方所得安置房的产权不存在异议。4、经济由甲方按时给中间人，有中间人转交给乙方，乙方应出具收条。5、本协议一式三份，双方各执一份，中间人执乙方。签字生效，双方自觉遵守，决不食言。双方签字，中间人孙文元签字。该协议签订后，王晓华分两次共支付王建兴买房款40000元，由王建兴出具收条。剩余15000元王晓华尚未支付，其称王建兴未能协助其过户，故该15000元暂未予支付，若王建兴协助其过户，剩余款项愿意支付。2013年5月22日，王建兴出具拆迁安置房屋产权调换证明，载明：原有锡山市钱桥镇舜一村沈巷住宅31.45平米（图号H-51-13-20,地号6305-22-25），所有者王建兴已于2004年03月18日有偿转让给自族堂弟王晓华。该房屋经王晓华于2004年4月进行了修缮，并在2011年因政府建设显山路项目拆迁。经王晓华和王建兴双方2013年01月24日再次协商一致认为：对以上事实无异意，该房屋产权归王晓华所有。为此，特证明安置房屋产权调换应变更所有者为王晓华。2013年11月21日，安置办公室出具春光苑三期安置房认购凭证，认购户姓名王晓华，认购安置房号210-1601，建筑面积83.94㎡，凭此单结算房款并领取钥匙。王晓华接收该房屋后对外进行出租。2014年7月28日，王晓华向拆迁办缴纳了拆迁安置房差额款40459元。目前安置房屋门牌号××室变更为舜柯家园85-1601室，初始登记权利人为无锡市惠山区钱桥街道办事处，建筑面积为83.94平方米。该房屋目前尚未办理房屋产权证书，该安置房所在小区已可办理产权证书。经本院调解，因双方调解差距较大而调解未果。以上事实，由集体土地建设用地使用证、房屋买卖契约、无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、协议书、收条、资金往来结算票据、证明、春光苑三期安置房认购凭证、拆迁安置房屋产权调换证明、委托书、协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。王建兴抗辩非本集体组织村民王晓华无资格购买本村宅基地房屋，故安置房屋应当还给王建兴。本院认为，首先合同效力的审查，应严格按照合同法的相关规定予以认定。根据市场经济鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，应秉持从宽认定有效的态度，即对违反法律法规强制性规定而无效的作限缩性解释，即将强制性规定解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》并未严格禁止城镇居民购买农村宅基地房屋，虽然1999年国务院办公厅下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对城镇居民购买农村宅基地房屋进行了严格限制。从立法解释论的角度，所涉交易禁止的上述规定效力层级并非效力强制性规定。其次，农村宅基地房屋交易的限制主要出于保护村集体土地使用权在本集体组织内正常流转这一特殊性质，而为了推进农村城镇化的进程，本案关于契约中的标的房屋已被政府征收并拆除，而转化为之后的拆迁利益（拆迁安置房），相应的农村宅基地使用权已归于消灭，在拆迁过程中“房地分离”，村集体土地使用权流转限制情形消除。第三，双方在契约中买卖房屋产权的意思表示真实，双方都在该卖房契约上按印，且有证明人予以按印见证。至于王建兴提出的两份契约中一份有“生产队长”几个字，一份没有，生产队长的名字中“正”与“振”有出入，该些瑕疵并不影响买卖双方当事人的意思表示。第四，老房已征收拆除灭失，王晓华和王建兴在此后就拆迁安置房屋又签订协议达成合意，再次确认了安置房屋有偿转让给王晓华所有。而目前政策亦已允许拆迁安置房上市交易，王建兴也签了委托书，出具了产权调换证明等书面材料，多次明确房屋已有偿转让给王晓华，既是对之前卖房契约的确认，又明确了该老房置换而来的拆迁安置房屋亦归王晓华所有。第五，双方签订契约后，王建兴已将老房交付王晓华，并将该房屋的土地使用权证交于王晓华，王晓华也重新修缮、翻造并使用该房屋，之后的拆迁安置房也由王晓华领取钥匙并进行出租，从尊重社会公序良俗，维护交易稳定角度也应认定本案房屋已实际归王晓华所有。关于王建兴抗辩称双方的契约中关于老房的坐落不一致。本院认为，双方各执一份的契约中关于交易房屋的坐落完全一致，且与土地使用权证上载明的地址、建筑面积及四至完全一致，王建兴该抗辩不予采信。关于王建兴抗辩当时并非买卖房屋，只是王晓华要造房子拆除其老房给予的补偿。本院认为，王建兴系完全民事行为能力人，对其的签字或按印行为应当负责，该契约的抬头及内容均能确切的反映出是房屋买卖，结合王建兴交付房屋、交付土地使用权证的实际行为，在王晓华改造翻建房屋时亦未持异议，王建兴也出具载明老宅卖于王晓华的委托书，拆迁安置协议亦由王晓华所签，老房拆迁后双方又签订协议，王建兴又出具了安置房归王晓华所有的产权调换证明，收条上也载明系买房款，上述一系列行为及证据均足以反驳王建兴的该抗辩意见。关于王建兴抗辩其签订契约后并没有收到王晓华支付的5000元，王建兴第一次庭审中陈述未收到5000元，如王晓华认为已支付应提供收条，王建兴陈述当时写了收据的。本院认为，若王晓华未支付款项，王建兴为何写收据？第二次庭审中王建兴又改口称只收到3000元。本院认为，王建兴对于收款的陈述前后不一，且根据契约约定，5000元缴清后土地使用权证随时交给王晓华，而王建兴已将土地使用权证、包括交易标的老宅均交付给了王晓华，拆迁后双方签订的协议书中及其签字的产权调换证明中也明确写明2004年王建兴已将老宅有偿转让给了王晓华，由王晓华进行了修缮。在王晓华占有老宅及安置房的十多年间，王建兴也从未提出当时卖老房未付清房款，反而配合王晓华办理相关手续，故对王建兴的该抗辩意见同样不予采信。关于王建兴陈述其一系列签字行为系受到欺诈，亦未能提供相关证据。关于王建兴提出拆迁后双方签订协议的剩余15000元王晓华至今未付，王晓华在庭审中也表示在王建兴配合其过户后愿意支付剩余的15000元，王建兴庭审中也陈述曾问王晓华要过该15000元，王晓华说要等房屋过好户再给付。本院认为，王晓华大部分补偿款已支付，该15000元王晓华确实未支付，但该15000元仅是合同履行中的约定，并不影响合同效力，王晓华也表态在配合过户的前提下愿意支付，王建兴庭审中也陈述王晓华说过过户后再给。本院认为，配合办理产权过户是房屋交易出卖人的义务，即使王晓华未支付补偿款，出卖人亦应及时配合办理过户，虽然协议中约定了剩余补偿款的支付时间，但结合本案中王建兴否认契约效力、否认房屋交易、否认收到房款、要收回房屋，王晓华在王建兴未予配合办理过户的前提下行使不安抗辩，暂不予支付，亦于法有据。同时王晓华买卖房屋支付了对价，对老房进行了改造、修缮，在老房交易后，出于兄弟亲情又进行补偿，拆迁时缴纳了面积差价，拿房时缴纳相关费用，契约中也明确拆迁利益归王晓华所有，故王建兴应当配合王晓华办理安置房的过户，因目前该房屋只进行了初始登记，故原始产权人王建兴首先应将房屋登记至其名下，再根据双方的交易协助过户至王晓华名下，相关费用均由王晓华负担，过户完成后王晓华应当支付剩余补偿款15000元。本案双方为堂兄弟，具有特殊的亲情关系，希望能诚实守信、理解包容，即使在拆迁后利益分配上有些许差距，也应大度能容，珍惜相互之间的亲缘关系，不宜因此致亲情受损、关系疏远。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王建兴于本判决发生法律效力之日起90日内将无锡市惠山区舜柯家园85-1601室房屋办理产权登记至其名下。二、王建兴在将上述房屋产权登记至其名下后30日内，再协助将该房屋过户登记至王晓华名下，土地出让金等过户的相关费用均由王晓华负担。三、王建兴协助办理好过户手续后10日内，王晓华支付剩余补偿款15000元给王建兴。案件受理费7000元，由王晓华负担476元，由王建兴负担6524元。该款已由王晓华垫付，王建兴于本判决发生法律效力之日起15日内将应负担部分直接支付给王晓华，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  胡志新人民陪审员  华慧兰二〇一九年九月二日书 记 员  许 姣