四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终594号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张明全，男，1969年3月6日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：罗中军，内江市市中区玉溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：内江建工集团有限责任公司，住所地四川省内江市东兴区兰桂大道****。 法定代表人：张虎，董事长。 委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游海，四川泰维律师事务所律师。 上诉人张明全与被上诉人内江建工集团有限责任公司（以下简称内江建工）房屋租赁合同纠纷一案，四川省内江市东兴区人民法院作出（2017）川1011民初70号民事判决，内江建工不服，向本院提起上诉，本院于2018年5月10日作出（2018）川10民终303号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。四川省内江市东兴区人民法院重新审理后作出（2018）川1011民初2411号民事判决，张明全不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明全及其委托诉讼代理人罗中军，被上诉人内江建工的委托诉讼代理人黄茂松、游海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明全上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判双方签订的《房屋租赁合同》无效；3.一、二审诉讼费用及其他相关费用由内江建工承担。事实和理由：1.张明全发现案涉房屋没有获得消防部门许可使用，不能从事正常的经营活动，导致张明全在使用过程中不得不按照消防部门的要求重新修建消防通道。案涉房屋修建在沱江沿岸堤防和护堤地上，没有报经河道主管机关批准、市政规划部门、国土部门进行备案审批，也未取得建设工程规划许可证，更无竣工验收等相关材料。依照《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条第二款“在堤防和护堤地，禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窖、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进行考古发掘以及开展集市贸易活动。”第二十五条第三项“在河道管理范围内进行下列活动，必须报经河道主管机关批准；涉及其他部门的，由河道主管机关会同有关部门批准：（三）在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施；”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉房屋属于违法修建，双方签订的《房屋租赁合同》应当属于无效。2.《房屋租赁合同》所涉租赁面积应当是960.7㎡，不应当是建筑面积554.66㎡。招投标时，是以房屋和四周经营场地整体合为一个标的进行招租，不是以建筑面积进行招标。根据合同样本、《互联网多次竞价实施方案》《最终报价确认书》《区域黄线图》《招租须知》及相关领导的现场确认，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了经营范围和经营场地，但唯独对租赁面积没有约定，表明“3号标的”是以房屋和四周经营场地整体合为一个标的进行招租。黄线区域范围内的面积、地面设施及建筑物均属于建工集团所有，也属于内江建工租赁范围。根据内江市德胜房地产测绘有限公司出具的测绘报告和“黄线区域范围图”，张明全租赁的经营场地实为960.7㎡，但能够实际适用的面积不到建筑面积554.66㎡的60%，且案涉房屋为仿古建筑，应按实际使用面积计算租金。3.内江建工出租给张明全的房屋面积与测绘面积存在差距，内江建工多收租金，故张明全迟延支付租金具有正当理由，不存在违约情形。4.“3号标的”应按实际使用面积收取租金。案涉房屋是仿古建筑，能使用的面积不到正常商业用房面积的60%，所以内江建工也承认投资者看上的是周边能够使用的经营场地。根据《招租须知》《合同样本》《房屋租赁合同》和内江建工向内江市东兴区环保局出具的《商业经营业态证明》均承诺，国家政策允许经营的所有范围均可经营，包括餐饮项目。但因“十贤坊”是仿古建筑，受环评报告影响，造成张明全不能经营餐饮项目，致使经营目的无法实现。只有491.81㎡的仿古建筑物，租赁价格畸高到963.78元/㎡，严重脱离本地市场租赁行情，商业价值不能等同于其他商业用房。 庭审中本院向双方当事人释明，张明全在一审中提起反诉后又撤回反诉，现于二审中提出要求确认合同无效，虽属于新的诉讼请求，但合同效力本身就是人民法院主动审查的范围，故纳入二审审理范围。 内江建工辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉房屋有行政审批手续并经过竣工验收，系合法建筑，《房屋租赁合同》合法有效。1.案涉房屋于2013年1月经过竣工验收，2015年6月25日，内江市住房和城乡建设局出具《竣工验收备案部门处理意见表》，载明：一、内江十贤坊仿古建筑群竣工面积6894㎡，竣工结算7500万元；二、工程建设前期文件齐全，符合有关管理规定，各责任主体未发现违规情况；三、工程质量经质监部门监督检查达到国家现行验收标准，符合验收条件。各职能部门出具验收意见；四、工程合同约定的内容和配套设施已基本完成。同意竣工验收备案。在《竣工验收备案书》中，《工程基本情况》载明工程规划许可证证号为511001201200052，工程施工许可证证号为511000201211190101，消防验收合格文件编号为5100002015130000011，《竣工验收备案文件》表中，载明有建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等文件。2.《房屋租赁合同》中的租赁物不包括所谓的空地，一审认定是正确的。《房屋租赁合同》《招租公告》《互联网多次竞价实施方案》中均是以“房屋”“营业用房”“商业用房”字样出现，没有一处内容表明租赁物包括房屋周围的空地。3.案涉房屋是仿古建筑，只是建筑形态仿古，用途是商业用途，内江建工在招租前在相关招租文件中已经性说明，张明全也进行了现场查勘，对租赁物的情况是清楚。在此情形下，张明全仍报名参加并参与竞价，在竞价成功和与内江建工签订《房屋租赁合同》，说明对租赁物的情况是完全认可的。4.张明全的反诉没有事实依据，不能成立。张明全要求内江建工退还多交租金，前提是张明全主张的租赁物包括了房屋和房屋周围的空地，该前置条件显然不能成立，相反是张明全拖欠巨额租金。张明全要求内江建工承担测绘鉴定费、诉讼费没有事实和法律依据。5.张明全没有按约交纳租金，其行为当然违约，除支付应当交纳的租金外，还应承担违约责任。 内江建工向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，并责令张明全立即归还案涉房屋；2.判令张明全支付2015年度、2016年度房屋租金共计1,265,670元及2016年的违约金129,654元，并按年租金648,270元的标准从2017年1月1日起支付房屋占用费至张明全实际归还案涉房屋时止；3.本案诉讼费由张明全承担。 一审法院认定事实：2013年，内江建工委托内江联合产权交易有限公司对位于内江市东兴区景观区内“十贤居”仿古建筑商业用房组织挂牌并实施招租,并在《互联网多次竞价实施方案》中载明：内江联合产权交易有限公司受托对位于内江市东兴区景观区内“十贤居”仿古建筑商业用房组织挂牌实施招租，其中3号标的为“梧岗居（唐朝风格）”，租赁面积约554㎡，租金挂牌起价23万元／年。2013年10月31日，内江建工与张捷签订《房屋租赁合同》并约定：第一条内江建工将其所有的位于内江市梧岗居按现状出租给张捷作商业经营之用；第二条房屋租赁期限为五年，自起至2019年1月1日止；第四条在租赁期限内，第一年度的租金1062000元在签订合同时一次性缴清，从第二年起，各年度租金在上年基础上递增5%，即第二年度租金1115000元，第三年度租金1171000元，第四年度租金1229000元，第五年度租金1291000元，后四年度租金缴纳时间为上一年12月31日前。并约定了其他相关内容。2013年10月31日，内江建工与张明全签订《房屋租赁合同》并约定：第一条内江建工将其所有的位于内江市桐梓坝大桥北桥头的梧岗居按现状出租给张明全作商业经营之用；第二条房屋租赁期限为五年，自起至2019年1月1日止；第四条在租赁期限内，第一年度的租金588000元在签订合同时一次性缴清，从第二年起，各年度租金在上年基础上递增5%，即第二年度租金617000元，第三年度租金647000元，第四年度租金679000元，第五年度租金712000元，后四年度租金缴纳时间为上一年12月31日前。并约定了其他相关内容。2015年3月20日，内江建工与张明全签订《房屋租赁合同》并约定：第一条内江建工将其所有的位于内江市桐梓坝大桥北桥头的梧岗居按现状出租给张明全作商业经营之用；第二条房屋租赁期限为四年，自起至2019年1月1日止；第四条在租赁期限内，第一年度的租金588000元在签订合同时一次性缴清，从第二年起，各年度租金在上年基础上递增5%，即第二年度租金617000元，第三年度租金647000元，第四年度租金679000元，第五年度租金712000元，后四年度租金缴纳时间为上一年12月31日前。第六条1.承租人必须按照国家规定合法经营，不得占用道路、人行道、公共绿化地；第七条房屋租赁合同的解除。如出现以下情形，双方均可解除合同；4.合同一方违约。第九条违约责任。1.本合同签订后一方擅自终止合同的，应按年租金的20%向对方承担违约责任，并赔偿给对方造成的损失。3.张明全在租赁期间如有以下情形，属违约行为，应按年租金的20%向内江建工支付违约金，并赔偿给内江建工造成的损失，且内江建工有权解除本合同：（1）未按时足额向内江建工交纳房租。该合同并对其他相关内容进行了约定。经张明全申请，一审法院委托内江市德胜房地产测绘有限责任公司进行测绘。梧岗居总层数为3层，房屋建筑面积为554.66㎡（套内面积535.10㎡、分摊面积19.56㎡）。3号地块用地总面积960.7㎡，其中房屋用地面积420.5㎡、绿化用地面积为131.4㎡，空地面积408.8㎡。同时，张明全于2017年7月13日向内江市德胜房地产测绘有限责任公司支付此次测绘费用1万元。另查明，内江市人民政府于2012年10月24日向内江建工出具的《内江市人民政府关于将新城中心组团区域内的5宗土地及十贤居等商业用房注入内江建工有限责任公司的批复》文件中第4条载明：“同意将位于桐梓坝大桥北侧‘十贤居’等商业用房，通过划拨的方式直接注入你公司。你公司在获得该划转资产的同时，相应承担该资产对应的建设债务”。张明全在2014年支付租金588000元。从2015年1月1日至今，张明全未向内将建工支付房屋租金。（2017）川1011民初70号案送达给张明全副本时间为2017年1月13日。一审法院认为，本案争议焦点是：1.案涉房屋租赁合同是否应当解除。2.关于双方案涉房屋租金的问题。3.关于本案违约金及损失的问题。1.关于本案租赁合同是否应当解除的问题。本案中，内江市人民政府于2012年10月24日同意将“十贤居”（包含案涉房屋）等商业用房通过划拨方式注入内江建工，内江建工依法对案涉房屋享有使用权，亦有权出租案涉房屋。内江建工与张明全签订的《房屋租赁合同》及系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当按合同约定的内容履行各自的义务。根据本案《房屋租赁合同》第九条3.（1）的约定，张明全在租赁期间如有未按时足额向内江建工交纳房租的情形发生，则内江建工有权解除案涉房屋租赁合同。案涉合同签订后，内江建工按约将租赁房屋交付给张明全，而张明全自2015年起未按约如期向内江建工足额支付租金，属违约行为，故内江建工可以按约解除案涉房屋租赁合同。鉴于内江建工已向人民法院提起诉讼，并要求张明全返还租赁房屋和场地，其解除合同的意思表示明确具体，该意思表示已于起诉状副本送达之日到达张明全。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案双方当事人之间的租赁合同关系已于2017年1月13日本案起诉状副本送达张明全时解除。故内江建工主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并诉请张明全立即归还案涉房屋的请求，于法有据，一审法院依法予以支持。2.关于案涉房屋租金的问题。根据查明的事实，本案中《招租须知》为招租系列法律文件之一，属于涉案合同的组成部分，在招租成功后，对当事人双方具有法律约束力。《招租须知》、《房屋租赁合同》载明，招租标的系“十贤坊”仿古建筑群的“梧岗居”营业用房，位于东兴区景观区内，承租人不得占用道路、人行道、公共绿化地。结合本案案件事实、各方诉请以及文理解释，本案对案涉房屋租赁范围的认定不应进行扩大解释，故本案的租赁物应为梧岗居营业用房，不包括公共绿化地。案涉房屋的租金应按内江建工主张的《互联网多次竞价实施方案》及《房屋租赁合同》的约定计算。张明全仅按照房屋租赁合同约定支付了2014年度的租金，故张明全应当按照房屋租赁合同约定的价格向内江建工支付2015年度的房屋租金617400元和2016年度的房屋租金648270元，合计1265670元。起至张明全实际归还案涉房屋时止的房屋占用费，按2016年度的房屋租金648270元计算至张明全实际交还房之日止。3.关于本案违约金及损失的问题。根据查明的事实，双方在《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方法。张明全未按合同约定支付房屋租金的行为违约，应按约支付违约金。对于内江建工要求张明全支付2016年违约金129654元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、内江建工与张明全于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月13日解除；二、张明全于本判决生效后10日内向内江建工返还位于内江市东兴区景观区内的“十贤居”中3号标的“梧岗居（唐朝风格）”；三、张明全于本判决生效后10日内向内江建工支付截止于2016年12月31日尚欠的房屋租金1265670元，并按租金648270元／年标准向内江建工支付自起至张明全实际归还房屋之日止的房屋占用费；四、张明全于本判决生效后10日内向内江建工支付2016年的违约金129654元；五、驳回内江建工的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29076元，反诉案件受理费1532.75元,鉴定费1万元，由张明全负担。张明全负担的本诉案件受理费，内江建工已垫付，张明全在向内江建工支付上述款项时一并向内江建工付清。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 张明全向本院提交组新证据：内江市公安局消防支队《消防备案情况登记表》，证明案涉房屋没有取得登记表，没有获得消防验收许可，属具有消防隐患建筑，内江建工出租的标的物应属违法且无效的。 内江建工对张明全提交新证据的质证意见是：真实性无异议，但与本案无关，这是张明全对租赁房屋进行自行修建和装修后的二次备案，类别中已注明属改建装修备案，不能证明内江建工的房屋没有经过消防验收。 本院对张明全提交新证据的认证意见是：真实性予以认定，但属于张明全租赁房屋后的改建装修消防备案，不能证明案涉房屋在租赁前未通过消防验收，不予采信。 内江建工向本院提交2组新证据：1.《竣工验收报告》，证明案涉房屋于2013年1月经过竣工验收，符合规定，验收合格。2.《竣工验收备案书》，证明案涉房屋于2015年6月25日通过内江市住房和城乡建设局的竣工验收备案，案涉房屋具有《工程规划许可证》《工程施工许可证》《消防验收合格文件》。3.《不动产权证书》，证明案涉房屋已办理不动产权登记。 张明全对内江建工提交新证据的质证意见是：证据1、2真实性、合法性均有异议，案涉房屋虽经内江市相关部门验收，但未取得河道主管部门许可，也未经过四川省河道主管部门审批同意，属于违规违法修建。证据3真实性、关联性无异议，合法性有异议，案涉房屋未经过四川省河道主管部门审批。 本院对内江建工提交新证据的认证意见是：真实性、合法性、关联性予以认定，予以采信。 另查明，在《招租须知》《互联网多次竞价实施方案》和《房屋租赁合同》中，均记载有招租标的为商业用房或出租物为房屋的表述。 再查明，张明全向一审法院提起反诉：1.判决内江建工将2015年度的租金减少70,628.28元，并退还张明全多支付的租金67,645.98元；2.本案诉讼费用由内江建工承担。一审庭审中，张明全撤回反诉。 二审查明的其他案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》是否无效；2.双方租赁关系中的租赁物仅限于房屋还是包括房屋在内的周边相应场地；3.本案系何方违约，内江建工是否具有解除合同的权利。 争议焦点一：案涉房屋已通过相关部门竣工验收，且已经进行不动产权登记。《竣工验收备案书》书中已载明工程规划许可证号、工程施工许可证号、消防验收合格文件编号，《竣工验收报告》的验收结论也载明“各项资料齐全、符合工程验收规范的规定，同意验收合格。”依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉房屋已取得建设工程规划许可证并验收合格，双方签订的《房屋租赁合同》不存在无效情形，应为有效。张明全认为案涉房屋不动产权登记不合法，不属民事纠纷审理范围，本案中不作审理。 争议焦点二：双方租赁关系中的租赁物究竟为何，应以合同约定为判断依据。不论是《招租须知》《互联网多次竞价实施方案》还是《房屋租赁合同》，均明确载明了出租物为房屋，并且在《招租须知》和《互联网多次竞价实施方案》中还对出租房屋的面积明确进行了标示。张明全在参与整个招租过程中，理应清楚知晓上述约定，从中无法得出张明全所称内江建工是将包括房屋在内的周边场地一起出租的结论。张明全认为在《房屋租赁合同》中约定了“不得占用道路、人行道、公共绿化地”，即可反推“除道路、人行道、公共绿化地”之外的场地均应包含在承租范围以内，这一逻辑甚为牵强，也与双方约定不符，本院不予支持。 争议焦点三：在确定租赁物仅限房屋的情况下，至内江建工提起本案诉讼时，张明全尚欠2015年、2016年租金1,265,670元未支付，已形成根本违约，内江建工有权解除合同，并要求张明全支付尚欠租金、归还房屋及支付至房屋归还时的房屋占有使用费。张明全提出租金畸高达到963.78元/㎡，此系年租金单价，且计算错误，换算为月租金仅为88.46元/㎡，且张明全在一审中并未以租金过高为由要求变更合同，对此上诉理由本院不予支持。张明全提出应按实际使用面积而非建筑面积计算租金，与双方合同约定不符，理由前文已述，本院亦不予支持。 综上所述，张明全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29,076元，由张明全负担。 本判决为终审判决。 审判长  周利芬 审判员  马晋川 审判员  王 侯 二〇一九年九月二十三日 法官助理李清 书记员李泓洁