山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1523民初3279号原告：邢学刚，男，1976年8月22日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：刘立新，茌平肖家庄法律服务所法律工作者。被告：茌平德盛置业有限公司，住所地：茌平县中心街南段路西。法定代表人：赵士磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：付兴宾，茌平万通法律服务所法律工作者。原告邢学刚与被告茌平德盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢学刚及其委托诉讼代理人刘立新，被告茌平德盛置业有限公司委托诉讼代理人付兴宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢学刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务并立即为原告办理房屋交付入住手续，然后办理房屋过户手续；2、判令被告暂时支付给原告2019年7月底之前的违约金128205元（按照每日万分之二房价总款312891元计算为每日63元，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止），之后的违约金如不交房，按原违约金计算；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年4月29日，原、被告双方签订房屋买卖合同。被告按房价款312891元价格将位于水榭明珠小区3幢1单元901室楼房卖给原告。合同约定：2013年12月31日交房。2018年开始，被告已交付给大部分购买户经商或居住，就不交付原告楼房。造成原告和家人因租房及其他因素产生的日损失100元左右，与原告和被告约定的违约金按万分之一的数额即31.2元不符。损失高出违约约定数额3倍之多，为此增加违约金数额的损失。原告多次和被告协商未果，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。茌平德盛置业有限公司口头辩称：一、涉案房屋未经综合验收合格，不符合合同约定交付条件。二、涉案房屋没有交房，不属违约，不应支付违约金。三、请求法院依法驳回原告诉讼请求，理由如下：根据双方所签订的商品房买卖合同所约定的房屋交付条件为该商品房经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，现该房屋尚未经综合验收合格，不符合所约定的交付条件。商品房买卖合同第八条：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第一条约定：遭遇不可抗力；政府行为或与政府相关的行为。合同签订后，发生了众所周知的不可预见的雾霾天气出现及政府相关的环保治理，致使建设项目逾期。涉案房屋建设项目开工后遭遇资金链断裂，造成停工，后为减少购房户的损失，经相关部门协调，该项目由现开发商接盘复建。雾霾出现及政府相关的环保治理导致原材料价格大幅上涨，现开发商接盘后投入了大量人力、物力、财力，如按原合同履行，将给被告方造成重大损失，显失公平，没能按合同约定交房属情势变更。原告所诉求的违约金计算方式无任何法律依据。综上所述，涉案房屋尚未经综合验收合格，不符合合同约定的交付条件，没有交房不属违约，请求驳回原告的诉讼请求。邢学刚围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2013年1月31日签订了房屋买卖合同，双方约定2013年12月31日前交付商品房。证据二、收据二张，总计金额为15.2891万元，拟证明原告为购买涉案房屋已交付了首付款。证据三、楼房租赁合同一份，拟证明因被告到期拒付楼房造成原告租房居住，每月多支付1500元租金的事实。证据四、水榭明珠小区外景照片3张。拟证明被告已经交付很多购房户楼房和商铺并且都已经居住和经营，小区的停车场也已经投入使用。证据五、担保费收款收据一份，拟证明原告因购买被告楼房，由聊城市安康住房置业担保有限公司担保16万元，原告支付担保费2600元的事实。原告因购买楼房在建设银行茌平支行按揭贷款16万元的事实。证据六、中国建设银行个人活期账户交易明细两张，拟证明原告因购房按揭款每月向银行交付1137.79元的事实。茌平德盛置业有限公司对邢学刚提交的证据进行了质证，并提出质证意见。对证据一房屋买卖合同、证据二交款凭证、证据五担保费收款收据和证据六中国建设银行个人活期账户交易明细均无异议，对证据三楼房租赁合同、证据四水榭明珠小区外景照片有异议，该两份证据与本案无关。茌平德盛置业有限公司提交了以下证据：证据一、聊城市建设主管部门主办的月刊两份，拟证明原材料价格上涨的事实。证据二、茌平县工商行政管理局出具的企业变更情况记录复印件一份，拟证明公司开发商股东及法定代表人变更的事实。邢学刚对茌平德盛置业有限公司提交的证据进行了质证，并提出了质证意见：证据一月刊与本案无关。证据二企业变更情况与本案无关，系被告公司内部问题。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：邢学刚提供的证据一、二、五、六证实其与茌平德盛置业有限公司存在房屋买卖行为，邢学刚已支付房款312891元。邢学刚提供的证据三楼房租赁合同与本案不存在关联性；证据四照片两张，无法确认其真实性，对该两份证据的效力不予确认。茌平德盛置业有限公司提供的证据，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。根据当事人的陈述及经过审查确认的证据，本院认定如下事实：邢学刚于2013年1月31日在茌平德盛置业有限公司处购买位于茌平县水榭明珠的第3幢9层901号商品楼房一套及附房31号（面积7.09平方米）并签订商品房买卖合同，合同编号为：201301200009。原告首付房款15.2891万元，剩余16元办理了银行按揭贷款。合同约定茌平德盛置业有限公司应在2013年12月31日前将综合验收合格的商品房交付邢学刚。如遇政府行为或与政府相关的行为等特殊原因出卖人可据实延期交付（合同第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（合同第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……（合同第十五条），本合同自双方签订之日起生效（合同第二十四条）。后茌平德盛置业有限公司的法定代表人由韩荣珂变更为赵士磊。案涉房屋所在水榭明珠小区尚未进行综合验收，茌平德盛置业有限公司未能按期交付房屋。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。邢学刚按照约定履行了交纳购房款的义务，茌平德盛置业有限公司作为房地产开发商应严格按照合同约定的日期向购房户邢学刚交房。茌平德盛置业有限公司主张出现不可抗力的雾霾天气及政府治理，其逾期交房属“据实延期”，但上述情况不属于不可抗力，且茌平德盛置业有限公司未能说明雾霾天气及政府治理行为造成其延期的具体时间及天数，故对茌平德盛置业有限公司该主张，本院不予支持。茌平德盛置业有限公司另主张本案所涉开发项目系现投资人接他人楼盘进行复建，后期又出现了原材料上涨等因素。本院认为，原材料涨价属于商业风险，茌平德盛置业有限公司名称未发生变化，如现投资人和公司其他股东确因接盘形成损失，亦属于公司内部问题，与本案不属同一法律关系，本院对茌平德盛置业有限公司的该主张，亦不予支持。涉案房屋所在水榭明珠小区现在尚未经综合验收，尚不具备交付房屋的法定条件，茌平德盛置业有限公司应在综合验收合格后及时向邢学刚交付符合合同约定的房屋。因涉案房屋尚未交付，目前尚不能确定茌平德盛置业有限公司是否拒绝协助邢学刚办理该涉案房产的登记手续，邢学刚在本案中要求茌平德盛置业有限公司协助办理房产登记的请求不予支持。原告邢学刚主张按照房价总款每日万分之二计算违约金，与合同约定不符，原告的主张缺少事实和法律依据，依法不予支持。按合同约定，茌平德盛置业有限公司向邢学刚支付违约金，按交纳购房款日万分之一、自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下：一、被告茌平德盛置业有限公司将茌平县水榭明珠小区的第3幢9层901号商品楼房一套及附房31号（面积7.09平方米）经综合验收合格后五日内交付给原告邢学刚；二、被告茌平德盛置业有限公司于判决生效后五日内向原告邢学刚支付逾期交房的违约金（以312891元为基数、按日万分之一、自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告邢学刚的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3958元，原告邢学刚负担172元，被告茌平德盛置业有限公司负担3786元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。在上诉期满后七日内未预交上诉费用的，按自动放弃上诉权利处理。审判员  吴秀远二〇一九年九月十日法官助理王霞书记员初婧然