福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初1084号 原告（反诉被告）：刘主龙，男，汉族，1982年12月20日出生，住泉州市泉港区。 原告（反诉被告）：郑月鹏，女，汉族，1986年11月17日出生，住泉州市泉港区。 被告（反诉原告）：泉州泉港福瑞祥房地产有限公司，统一社会信用代码91350505770699639K，住所地泉州市泉港区通镇路福瑞祥花园****。 法定代表人：陈龙福，该公司执行董事。 被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：潘淑英，福建远见律师事务所律师。 被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：张云俏，福建远见律师事务所律师。 原告刘主龙、郑月鹏与被告泉州泉港福瑞祥房地产有限公司（以下简称“福瑞祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案。2019年5月6日，被告向本院提起反诉。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘主龙、郑月鹏及被告（反诉原告）福瑞祥公司的委托诉讼代理人张云俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘主龙、郑月鹏向本院提出诉讼请求：一、判令福瑞祥公司向其支付自2017年8月1日起至2019年5月19日止逾期交房的违约金146750元（按房屋总价每日万分之五计算，共628天）、返还原告物业费3300元、水电周转金200元、小维修基金200元，合计150450元；二、福瑞祥公司向其交付福璟嘉园D705房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并出示《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、房屋测绘机构出具的《实测面积测绘报告（表）》。庭审时，刘主龙、郑月鹏撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：2016年12月27日，双方签订编号为201612270127的《商品房买卖合同》，合同签订时已具备交房条件。合同约定：由刘主龙、郑月鹏购买福瑞祥公司开发的址在泉州市泉港区福璟嘉园D栋705房屋（以下简称“705房”），建筑面积137.62㎡，总价款467358元。其向福瑞祥公司支付首付款117358元，余款35万元通过银行贷款支付。2017年6月1日，中国农业银行股份有限公司泉港支行（以下简称“农行泉港支行”）向福瑞祥公司放款35万元。福瑞祥收到全部购房款后，未书面通知其交付705房。且物业公司要求其交纳自2017年6月1日起的物业费等费用后才可办理交房手续。《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行”，第十一条约定：“买受人未按交房通知确定的时间收楼的需要承担万分之五的违约金”，上述条款显失公平。因福瑞祥公司违约，应按日万分之五的标准向其支付违约金。 福瑞祥公司辩称，刘主龙、郑月鹏自认705房在合同签订时已具备交房条件，亦知道农行泉港支行于2017年6月1日放款，在刘主龙、郑月鹏知悉房屋交房时间而不与其办理房屋交接手续，且经其多次电话通知其履约，仍不与其办理705房的交房手续，由此产生的法律后果应由刘主龙、郑月鹏自行承担；刘主龙、郑月鹏自认房屋未交付是其怠于履行缴纳物业费、维修基金等先合同义务造成的，故房屋未实现交付是刘主龙、郑月鹏的违约行为导致，刘主龙、郑月鹏要求其支付违约金缺乏法律依据；针对刘主龙、郑月鹏要求其返还物业费、水电周转金、小维修金等问题，根据合同约定，缴纳上述费用系刘主龙、郑月鹏应承担的义务，其诉求缺乏事实和法律依据。且该物业费、水电周转金、小维修基金均系泉州市松柏物业管理有限公司福璟嘉园物业服务中心（以下简称“松柏物业中心”）收取，与其无关；刘主龙、郑月鹏于2019年5月19日与其办理房屋交接手续。综上，请求法院依法驳回刘主龙、郑月鹏的诉讼请求。 福瑞祥公司向本院提出反诉请求：判令刘主龙、郑月鹏与其办理房屋交接手续，并向其支付逾期办理房屋交接手续违约金160771元（自2017年6月1日起至办理房屋交接手续之日止，以房屋总价款为基数，按每日万分之五计算。暂计至2019年4月19日为160771元）。因双方于2019年5月19日办理705房的交房手续。庭审时，福瑞祥公司将其诉讼请求明确为：判令刘主龙、郑月鹏向其支付逾期办理房屋交接手续违约金160771元（自2017年6月1日起至2019年4月19日止，按房屋总价款的日万分之五计算）。事实与理由：诉争的福璟嘉园系其依法开发建设的不动产项目，该项目于2016年1月21日完成竣工验收并备案。2016年12月27日，刘主龙、郑月鹏在得知该项目系现房时，与其签订合同编号为201612270127的《商品房买卖合同》。同日，刘主龙、郑月鹏支付首付款117358元。2017年6月1日，其收到银行按揭贷款35万元。因705房系现房，故刘主龙、郑月鹏应在购房款支付完毕之日依约与其办理房屋交付手续，但刘主龙、郑月鹏怠于办理房屋交付手续，故应按照约定向其支付按房屋总价款每日万分之五计算的违约金。 刘主龙、郑月鹏辩称，福瑞祥公司应在2017年6月1日收到银行贷款后向其发出书面的交房通知，但福瑞祥公司既未书面通知也未口头通知其交房；其多次前往福瑞祥指定的松柏物业中心要求办理交房，但被要求缴纳自2017年6月1日起的物业费等才可办理交房，《商品房买卖合同》并未约定物业费应先于或者在交房时一并履行，故其有权拒收705房；其签收福瑞祥公司的反诉状后才知悉综合竣工验收备案材料，其并不知道705房是否符合法定的交付条件；福瑞祥公司提供的《商品房买卖合同》系格式合同，对买受人显失公平。综上，请求法院依法驳回福瑞祥公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，福瑞祥公司作为出卖人与刘主龙、郑月鹏作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201612270127，房屋代码：598675）及其附件各1份，其中，该买卖合同第三条约定：由刘主龙、郑月鹏向福瑞祥公司购买705房，建筑面积为137.62㎡，其中套内建筑面积114.32㎡，公摊面积23.30㎡；第四条约定的主要内容为：该商品房单价为3396元/㎡，总价款为467358元；第六条约定主要内容为：买受人在签订本合同时向出卖人支付购房款117358元，其余房款35万元以按揭贷款方式支付；第八条约定主要内容为：出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；第九条约定主要内容为：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定主要内容为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十八条约定主要内容为：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘泉州市松柏物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计X拾X万X千X百X拾X元整，于2015年10月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：X。监管账户：X；第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件四：前期物业服务合同第六条约定主要内容为：业主应于交房或售房合同约定交房及视为交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用由出卖人全额交纳。附件六：合同补充协议第一条约定主要内容为：本合同约定的买受人应支付的总房价款不包括如下项目的税、费：1、契税、印花税、抵押登记费等；2、专项维修基金（买受人应在办理该商品房交接房手续前交纳）；3、其他应当由买受人自行承担的相关费用。2016年12月28日，福瑞祥公司向刘主龙出具载明首付款117358元的福建增值税普通发票。2017年11月27日，福瑞祥公司向刘主龙出具载明房款35万元的福建增值税普通发票。2018年7月11日，刘主龙、郑月鹏向福瑞祥公司交纳公共维修基金6881元。2019年3月22日，刘主龙、郑月鹏诉诸本院。2019年5月6日，福瑞祥公司向本院提出反诉。庭审时，双方共认：2017年6月1日，农行泉港支行已实际支付福瑞祥公司贷款35万元；双方于2019年5月19日办理705房交房手续。刘主龙、郑月鹏称：其于交房当日交付松柏物业中心物业费3300元、水电周转金200元、小维修基金200元，合计3700元。 另查明，福瑞祥公司成立于2005年3月25日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发经营、物业管理、园林绿化、建筑材料销售（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定，凡许可证、资质证上标明有效经营期限的从其规定）。2015年12月31日，福瑞祥公司取得福璟嘉园B栋、CD栋、地下室工程竣工验收消防备案。2016年1月21日，福瑞祥公司取得福璟嘉园B栋、CD栋、地下室及设备用房竣工验收备案。 上述事实，有刘主龙、郑月鹏、福瑞祥公司的陈述及刘主龙、郑月鹏提供的《商品房买卖合同》（合同编号：201612270127；房屋代码：598675）及附件、福建增值税普通发票2张、收款收据、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，福瑞祥公司具有开发销售商品房的资质，其与刘主龙、郑月鹏签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容均未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，刘主龙、郑月鹏具有按照合同约定付清房款的义务，福瑞祥公司具有按照合同约定交付705房的义务。因诉争商品房属现房，且《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年10月30日，早于《商品房买卖合同》签订日即2016年12月27日，因此，虽然705房自2016年1月21日起就具备了交房条件，但刘主龙、郑月鹏在2016年7月1日才付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，福瑞祥公司应于刘主龙、郑月鹏交纳全部购房款即2016年7月1日后书面通知刘主龙、郑月鹏交房，但截至2019年5月19日双方办理交房手续之日止，福瑞祥公司均未书面通知刘主龙、郑月鹏办理交房手续，已经构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，福瑞祥公司应当支付刘主龙、郑月鹏自2017年8月1日起至2019年5月18日止按房价款的日万分之一计算的违约金。刘主龙、郑月鹏主张按房价款的日万分之五计算逾期交房违约金，没有事实及法律依据，不予采信。福瑞祥公司辩解刘主龙、郑月鹏应当在农行泉港支行于2017年6月1日放款35万元之日起与其办理交房手续，但刘主龙、郑月鹏经多次电话催告后仍不办理交房手续，且刘主龙、郑月鹏怠于交纳物业费、维修基金等先合同义务，故其主张刘主龙、郑月鹏支付其自2017年6月1日起至2019年4月19日按房价款万分之五计算的违约金。刘主龙、郑月鹏认为其并未收到福瑞祥公司的书面交房通知，且因松柏物业中心要求其交纳物业费后才可办理交房手续，故其拒收705房。本院认为，合同补充协议约定买受人应在办理商品房交接手续前交纳专项维修基金，但《商品房买卖合同》第十八条并未对专项维修基金的具体数额及时间进行约定，故交纳专项维修基金不属于先合同义务。因前期物业服务合同约定业主应于交房之日起交纳物业服务费，故物业费亦不属于先合同义务。如上所述，逾期交房的责任在于福瑞祥公司，故福瑞祥公司主张刘主龙、郑月鹏支付其逾期办理交房手续违约金的反诉请求，不予支持。针对刘主龙、郑月鹏要求福瑞祥公司返还其物业费3300元、水电周转金200元、小维修基金200元，合计3700元的问题。福瑞祥公司认为上述费用均系松柏物业中心收取，与其无关。本院认为，刘主龙、郑月鹏提供的上述费用收款收据加盖松柏物业中心印章，上述费用系松柏物业中心收取，与福瑞祥公司无关，故本院对刘主龙、郑月鹏的该项主张，不予采信。 综上所述，刘主龙、郑月鹏的本诉请求，本院予以部分支持，福瑞祥公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉州泉港福瑞祥房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘主龙、郑月鹏逾期交房违约金30611.95元（自2017年8月1日起至2019年5月18日止，按房价款即467358元的日万分之一计算）； 二、驳回原告刘主龙、郑月鹏的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告泉州泉港福瑞祥房地产有限公司的全部反诉请求。 案件受理费3309元，减半收取计1654.5元，由原告刘主龙、郑月鹏负担1371.5元（原告多预交的1937.5元予以退回），由被告泉州泉港福瑞祥房地产有限公司负担283元。反诉案件受理费3515元，减半收取计1757.5元，由反诉原告泉州泉港福瑞祥房地产有限公司负担（反诉原告多预交的1474.5元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  郭文波 二〇一九年八月十三日 法官助理刘梅秀 书记员郭展玲 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -9-