江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4886号原告：谢雪康，男，1963年10月17日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周兆亮，江苏元融律师事务所律师。被告：吕金才，男，1959年7月20日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人:姚丽锋,江苏凡创律师事务所律师。被告：吴菊民，男，1963年9月22日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人:钟天舒、何平，江苏鸿永律师事务所律师。原告谢雪康诉被告吕金才、吴菊民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员魏丽玲独任审理，并于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告谢雪康的委托诉讼代理人周兆亮、被告吕金才的委托诉讼代理人姚丽峰、被告吴菊民的委托诉讼代理人何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢雪康向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告吕金才与被告吴菊民在2013年4月9日签订的《房屋买卖合同书》无效并要求被告吴菊民返还涉案房屋给原告。2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年9月30日，原告与被告吕金才签订《房屋买卖协议》，协议约定原告将位于刘家浜河北，第一幢中的靠东第二户一套三层楼房以668000元转卖给被告吕金才。后被告吕金才又将上述房屋转让给被告吴菊民。因原告出售该宅基地房屋违反法律规定，法院判决上述房屋买卖协议无效。原告认为，合同无效是自始无效。被告吴菊民从无权处分人吕金才处受让涉案房屋，双方签订的《房屋买卖合同书》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故两被告签订的合同也应无效。为了维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请法院依法判决。被告吕金才辩称，1、原告目前户籍地址为相城区，与被告吕金才同属一个小区，也为城镇户籍，显然原告已非泥图湾村村民，原告已丧失该村村民资格。对原告诉求返还房屋的请求被告吕金才认为主体不适格。2、我方认为若本案房屋买卖合同被确认无效而需要被告吴菊民返还房屋，由于案涉房屋2009年初次交易价格66.8万元,而目前的市场价约为300-350万元，由此形成较大的溢价，该溢价款由被告吴菊民享有，我方不能主张。3、因案涉房屋由被告吕金才买入后投入装修也居住了四年左右，而后被告吴菊民于2013年购买后当即办理入住手续也作了相应装修及家具添附，至今已居住六年时间，已经形成非常稳定的居住环境，因此被告吕金才认为出于社会安定考虑，体现司法审判价值案涉房屋不宜返还。4、虽然本案标的物形式上不动产，但考虑案涉房屋不能办理产权证书，被告认为其在法律实质上应当归属于其他物权，被告吕金才在案涉房屋内居住了四年时间，后与吴菊民达成一致意见后办理交付手续，被告吴菊民基于对谁居住谁所有的认知和此类房屋的交易习惯，交易当时对于原告与吕金才之间的买卖关系并不知情，吴菊民已向吕金才支付合理对价，并已入住多年，根据物权法106条第1、3款规定，吴菊民符合善意取得的要求，理应受到法律保护。5、自2009年以来，原告对所售房屋均未提出异议，而现在提起本案诉请显然是基于房价上涨而带来的增值收益。其违背了诚实信用原则，破坏了市场交易秩序。和他人的安定生活。根据民法总则规定，民事主体从事民事活动应当遵守诚实信用原则，若认定协议无效，鉴于恢复原状将导致失信者反而获得较大利益。显然违背法律公平正义。请依法驳回原告诉请。被告吴菊民辩称，一、两被告之间的买卖合同是否有效由法院依法认定。二、即使合同无效，也不需要返还房屋。理由如下：1、原告并非与我方的合同相对方，即使需要返还房屋，也不应当向原告返还。2、原告将房屋出售给吕金才时即将房屋交付吕金才，原告搬离本案所涉房屋，原告的生活范围及地点即已离开苏州市相城区望亭镇泥图湾村，应认定原告就不再是苏州市相城区望亭镇泥图湾村村民，原告无权再享受宅基地使用权，我方不应当向原告返还房屋。3、原告出售吕金才房屋时即可认定原告放弃了本案所涉房屋的宅基地全用权，原告对于宅基地无使用权，我方不应当向原告返还房屋。4、本案所对应建筑物的建筑材料是我方享有的，我方可以任意处置自己的财产，不应当向原告返还房屋。5、我方在接收房屋时对房屋进行装修，添附近50万，该部分装修和添附是不可移动的不可拆除的，故造成涉案房屋无法返还。6、即使原告与吕金才签订的买卖合同无效，也应当按有效处理。因为合同无效返还财产的前提是必须对国家和社会公共利益无明显损害。若判决返还房屋，将造成极其大的社会影响恶果。7、原告在近10年后主张合同无效，是有悖于诚实信用原则，不应当支持。本院经审理认定事实如下：2009年6月18日，苏州市相城区望亭镇拆迁办公室作为甲方，原告谢雪康作为乙方，双方签订《望亭镇房屋预拆迁协议书》（宅基地安置）一份，其中约定：安置地段为泥图湾村苗圃移地安置区；安置宅基地建筑总面积为253.38㎡，需按政府提供的图纸施工。双方还作了其他约定。协议尾部由甲方处由苏州市相城区望亭镇拆迁办公室盖章确认，乙方处由原告谢雪康签字确认。后，原告谢雪康于该安置所得的宅基地上建造三层房屋一套（坐落于苏州市相城区。2009年9月30日，原告谢雪康作为甲方、被告吕金才作为乙方，双方就甲方将上述房屋出售给乙方签订《房屋买卖协议》一份，其中约定：总房价为668000元；自签订协议后，双方不管房价高低，不能反悔和异议，如不履行协议，要向对方赔付总房价的50%作为违约金。双方还作了其他约定。该协议下方甲方处由原告谢雪康签字确认，乙方处由被告吕金才签字确认，另，被告吕金才一方持有的协议下方还有原告谢雪康妻子郭振青签字确认。上述协议签订后，案涉房屋于2010年1月由原告谢雪康交付被告吕金才，交付时房屋为毛坯。被告吕金才按协议约定支付原告谢雪康购房款668000元。2013年4月9日，吕金才作为售房人与吴菊民作为购房人签订《房屋买卖合同书》一份，约定吕金才将涉案房屋以总价1180000元出售给吴菊民；房款一次付清；款到交房。吴菊民、吕金才一致确认：吴菊民按约支付全部房款1180000元（其中2013年4月10日，吴菊民以银行本票向吕金才支付1080000元，另以现金方式支付100000元）。房款交清后，吕金才即向吴菊民交付涉案房屋，吴菊民一直占有使用至今。另查，2018年12月11日，原告谢雪康起诉至本院，要求确认其与吕金才于2009年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效。本院经审理后于2019年5月11日出具（2018）苏0507民初7736号民事判决书，判决原告谢雪康与被告吕金才于2009年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效。以上事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告常住人口信息、《房屋买卖合同书》、银行交易凭证、本院作出的（2018）苏0507民初7736号民事判决书等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据已生效判决，原告谢雪康与吕金才不属于同一集体经济组织成员，其于2009年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效。本案中，吕金才与吴菊民就涉案房屋于2013年4月9日签订的《房屋买卖合同书》亦为农村房屋买卖合同，房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，上述协议违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。对于原告要求吴菊民返还房屋的诉讼请求。涉案房屋的宅基地是给原告家庭成员共同共有，房屋返还也应由全体共有人主张。本院认为，被告吴菊民已实际入住房屋多年，此段时间内房屋市场价格有较大波动，且原告交付房屋时系毛坯，而两被告接收房屋后进行了不同程度装修，无效返还时必涉及相应的损失赔偿事宜。考虑到有利于当事人双方生产生活现状，且交易时间较长，原告之行为有悖诚实守信，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告吕金才与被告吴菊民于2009年9月30日于2013年4月9日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、驳回原告谢雪康的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币7710元，由原告谢雪康负担3855元，被告吕金才、吴菊民各负担1927.5元（该款原告自愿垫付，本院不再退还，被告吕金才、吴菊民负担的款项在履行本判决时一并支付原告谢雪康）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  魏丽玲二〇一九年九月十九日书记员  薛海燕