四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异81号 案外人：童务佳，男，1955年6月5日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 案外人：万明芳，女，1957年2月5日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上列两案外人委托诉讼代理人：刘曙，四川佛光律师事务所律师。 申请人：中银消费金融有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城中路******。统一社会信用代码：913100005574007652。 法定代表人：黄志刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗熙翔，四川迪扬律师事务所律师。 被申请人：张天明，男，1985年11月9日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 在本院审理中银消费金融有限公司诉张天明金融借款合同纠纷一案中，案外人童务佳、万明芳对本院作出的（2019）川1102民初2361号民事裁定中查封登记在张天明与陈进名下位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋中张天明的份额（不动产证书号：2018091302141，保全金额以68839.81元为限）提出书面异议。本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭进行审查。审查中，案外人童务佳、万明芳向本院申请撤回对陈进的异议请求，本院裁定准予其撤回。本案现已审查终结。 案外人童务佳、万明芳称，案外人因生活需要于2018年6月2日与张天明、陈进在乐山市世纪朝阳房地产营销策划有限公司峨眉山众信房产分公司（以下简称众信房产分公司）的居间介绍下签订了《存量房买卖合同》，双方约定如下：由案外人购买张天明、陈进位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋，房屋交易价格为720000元，2018年6月15日前陆续付清670000元，待房产证办下来后双方第一时间共同到不动产交易中心办理过户手续，剩余尾款50000元于房屋过户当天支付。案外人从2018年6月2日至同年6月13日期间，已按合同约定陆续支付给张天明、陈进购房款670000元。该房屋于2018年11月21日颁发房产证，登记权利人为张天明、陈进，案外人遂要求二人按合同约定办理房产过户手续。直至2018年12月3日，经峨眉山市不动产登记中心查询后得知房屋于2018年10月17日已被四川省峨眉山市人民法院出具（2018）川1181执保107号执行裁定进行预查封，查封原因是由案外人童卫琳与张天明、陈进民间借贷纠纷一案引起，四川省峨眉山市人民法院于2018年11月26日作出（2018）川1181民初3162号民事判决，该判决已生效并进入执行程序。案外人依法向四川省峨眉山市人民法院提出执行异议申请，并自愿将购房尾款50000元交付法院执行，四川省峨眉山市人民法院经公开开庭审理分别作出（2019）川1181执异2号执行裁定、（2019）川1181民初286号民事判决，认定案外人的执行异议成立并判决停止对四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋的执行。2019年1月29日，案涉房屋被乐山市市中区人民法院轮侯查封，查封原因是因中银消费金融有限公司与张天明金融借款合同纠纷一案引起，导致案涉房屋无法过户登记至案外人名下。案外人认为其签订合同与履行合同在先，并且支付了与房屋价值相对应的全部购房款，房屋系案外人购买取得且已装修入住，未完成产权变更登记并非案外人的原因，二人作为房屋的实际权利人应当获得房屋的所有权，故请求中止本院（2019）川1102民初2361号民事裁定中对登记在张天明与陈进名下位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号的房屋中张天明的份额（不动产证书号：2018091302141，保全金额以68839.81元为限）的执行。 申请人中银消费金融有限公司未提交书面陈述意见及相关证据。 被申请人张天明未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明，本院在审理中银消费金融有限公司诉张天明金融借款合同纠纷一案中，中银消费金融有限公司于2019年1月28日向本院提出财产保全的申请，本院于同日作出（2019）川1102民初2361号民事裁定，裁定查封登记在张天明与陈进名下位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋中张天明的份额（不动产证书号：2018091302141，保全金额以68839.81元为限），查封期限为三年。2019年1月29日，本院向峨眉山市不动产登记中心送达了（2019）川1102民初2361号民事裁定书和（2019）川1102执保68号协助执行通知书。 另查明，2018年10月15日，四川省峨眉山市人民法院根据童卫琳申请，作出（2018）川1181财保15号民事裁定，裁定对张天明、陈进所有的位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋予以查封。案外人童务佳、万明芳对该民事裁定不服，于2018年12月14日向四川省峨眉山市人民法院提出执行异议，该院受理后于2019年1月18日作出（2019）川1181执异2号执行载定，裁定中止对位于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号房屋的执行。2019年2月18日，四川省峨眉山市人民法院受理了原告童卫琳诉被告万明芳、童务佳及第三人张天明、陈进申请执行人执行异议之诉一案，案号为（2019）川1181民初286号。2019年3月25日，四川省峨眉山市人民法院作出（2019）川1181民初286号民事判决，判决驳回了原告童卫琳的诉讼请求，该判决现已生效。 据已经发生法律效力的四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初286号民事判决书查明的事实载明，万明芳、童务佳系夫妻关系。2018年6月2日，万明芳、童务佳通过众信房产分公司与张天明签订《存量房买卖合同》，约定：张天明将位于四川省峨眉山市胜利镇干河村3、4、6组峨眉城市中心综合体建设项目住宅工程7栋2-5-2号房屋出售给万明芳、童务佳，成交价格为720000元；万明芳、童务佳于2018年6月2日付张天明购房定金20000元，于2018年6月2日支付预付款140000元，于6月15日前支付510000元，剩余尾款50000元于过户当天支付给张天明；双方约定待房产证下来后第一时间一同到政务中心办理过户手续，众信房产分公司一并陪同办理。2018年6月2日，童务佳、万明芳向陈进账户转款160000元，张天明于同日出具收条，载明“今收到童务佳（身份证号5190041955××××××××）交来自国安府7栋2单元502号房购房定金20000元整（大写：贰万元整）以及预付款140000元整（大写：拾肆万元整）”。2018年6月9日，童务佳、万明芳向陈进账户转款100000元，陈进于同日出具收条，载明“今收到童务佳（身份证号5190041955××××××××）交来自国安府7栋2单元502号房购房款100000元整（大写：拾万元整）”。2018年6月13日，童务佳、万明芳向张天明账户转款410000元，张天明于同日出具收条，载明“今收到童务佳购房款410000元整（大写：肆拾壹万元）（国安府7栋2单元502）”。2018年11月15日，张天明、陈进出具《声明》，载明“兹有童务佳（身份证：5190041955××××××××）、万明芳（身份证：5190041957××××××××）购买张天明（身份证：5111811985××××××××）和陈进（身份证：5111231987××××××××）共同所有位于四川省峨眉山市胜利镇干河村3、4、6组峨眉城市中心综合体建设项目住宅工程7栋2-5-2号房屋一套，现张天明与陈进正在办理离婚手续，不论离婚协议中对此套房如何分割，张天明与陈进都共同承诺此房已出售给童务佳和万明芳，并且待此房房产证下来后积极配合童务佳和万明芳办理此房过户所需要的一切手续，若因张天明和陈进不配合办理此房的过户手续而给童务佳和万明芳造成的一切损失，由张天明和陈进自愿承担赔偿，并且承担相应法律责任”。童务佳、万明芳于2018年6月16日与峨眉山市雅苑装饰经营部签订《装修合同书》，约定工程开工日期2018年6月16日，工程竣工日期2018年10月15日。童务佳于2018年6月13日与国安府物业服务中心签订《文明养犬承诺书》、《治安消防责任书》。 该生效民事判决书查明的事实还载明：2018年11月21日，案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证载明张天明、陈进系案涉房屋的共同所有人，案涉房屋坐落于四川省峨眉山市菩提路6号7幢2-5-2号。童务佳、万明芳于2019年1月18日将案涉房屋购房款尾款50000元转账至四川省峨眉山市人民法院诉讼费及案款专户。 再查明，四川省峨眉山市人民法院于2019年6月25日作出（2019）川1181执49号之一执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封。 上述事实，有案外人童务佳、万明芳提交的四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181执异2号执行裁定书、四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初286号民事判决书、四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181执49号之一执行裁定书、峨眉山市不动产登记中心《不动产登记查询结果通知书》，本院依职权调取的本院（2019）川1102民初2361号民事裁定书、（2019）川1102执保68号协助执行通知书等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，案涉房屋属张天明与陈进共同共有，在本院查封案涉房屋之前，张天明与案外人童务佳、万明芳签订《存量房买卖合同》将案涉房屋出售给童务佳、万明芳，陈进收到购房款后向案外人童务佳、万明芳出具收条并与张天明共同出具声明，应视为陈进知晓案外人与张天明之间签订的房屋买卖合同且予以了认可,前述合同经已发生法律效力的四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初286号民事判决书确认合法有效。童务佳、万明芳按照合同约定支付了670000元房款，并于2019年1月18日将剩余50000万元房款交至四川省峨眉山市人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。在案证据能证实童务佳、万明芳在本院查封案涉房屋前已装修入住，合法占有了案涉房屋。由于张天明、陈进取得案涉房屋不动产权证的时间迟于四川省峨眉山市人民法院查封案涉房屋的时间，故未能及时办理过户手续非童务佳、万明芳自身原因所致。因此，童务佳、万明芳在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人童务佳、万明芳的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人童务佳、万明芳提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）川1102民初2361号民事裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈云辉 审判员  王 涛 审判员  万 敏 二〇一九年九月二十六日 书记员  万 宇