云南省西畴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2623民初721号 原告：杨某转，女，1987年6月23日出生，汉族，居民，住云南省文山市。 被告：云南某房地产有限公司西畴分公司,住所地：云南省西畴县西洒镇。统一社会信用代码：91532623069824788H。 负责人：陈某树，职务：董事长。 委托诉讼代理人：洪某武，云南天信律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。 原告杨某转与被告云南某房地产有限公司西畴分公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某转到庭参加诉讼。被告云南某房地产有限公司西畴分公司负责人陈某树未到庭，其特别授权委托诉讼代理人洪某武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某转向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令双方签订的商品房认筹协议有效；2.判令云南某宏房地产有限公司西畴分公司按照双方约定签订商品房购销合同；3.责令云南某房地产有限公司西畴分公司向杨某转交付所购房屋（书香世家B区1栋1单元1504室）；4.由云南某房地产有限公司西畴分公司承担本案诉讼费用。在庭审过程中，杨某转变更诉讼请求为：1.请求人民法院解除双方签订的商品房认筹协议；2.由云南某房地产有限公司西畴分公司返还给付认筹金及退还支付房屋预付款（房屋首付）75113元3.由云南某房地产有限公司西畴分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月28日，我与云南某房地产有限公司西畴分公司签订了商品房认筹协议，协议约定杨某转认购云南某房地产有限公司西畴分公司开发的位于西畴县西洒镇书香世家B区1栋1单元1504室住宅楼一套，价格为2660元/平米，该房面积为78.99平方米，房屋认购总价210113元，认购协议签订时支付认筹款25113元。2018年2月28日认购协议签订后，杨某转通过微信、支付宝转账方式向云南某房地产有限公司西畴分公司销售经理郑友伟支付了认筹款25113元，又于2018年3月9日按要求向云南某房地产有限公司西畴分公司支付购房款首付50000元。事后，我曾多次到公司要求履行义务，但公司未按约定履行。后经询问才知道，销售经理郑某伟未将我所支付的款项上交公司，并携款潜逃。公司工作人员让我等待公安机关的处理结果，现郑某伟已经被西畴县人民法院判决构成职务侵占罪。故诉至法院要求解决。 云南某房地产有限公司西畴分公司辩称，对于杨某转要求解除认购协议，我们没有意见，但是要求返还认筹款和购房款，因为该款是杨某转支付给郑友伟的，并未通过公司财务途径将款项支付我公司，而是通过微信、支付宝等方式专款郑友伟，收款的行为是郑友伟的个人行为，并不构成表见代理，代表公司行为。因此，杨某转主张返还75113元认筹款和购房款是杨某转的个人行为，应当向郑某伟主张权利。其次，本案中，杨某转的行为存在重大过失，郑某伟不是公司财务人员收取该笔款项，杨某转在付款时没有向公司进行核实，明显违反交易常识，在付款后也长时间没有向公司核对，其行为存在故意或者重大过失，应当承担相应的后果。综上，杨某转要求我公司返还认筹款和购房款的主张，我公司不同意。 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.云南某房地产有限公司西畴分公司是否应当返还认筹款和房屋预付款；2.郑某伟的行为是否构成表见代理；3.杨某转在履行协议过程中是否存在重大过错。 针对上述争议焦点，杨某转向本院提交如下证据： 1．身份证复印件一份，证明杨某转的身份信息。 2．商品房认筹协议书原件一份，证明2018年2月28日我与被告云南某房地产有限公司西畴分公司就云南某房地产有限公司西畴分公司开发的位于西畴县西洒镇金玉路西畴县天玉华庭B区项目1幢1单元1504号商品房，面积78.99㎡，单价2660元，达成了认购协议，协议签订后，按照约定支付认筹金25113元的事实； 3．中国农业银行西畴支公司存款回单原件一份，证明2018年3月9日应郑某伟的要求支付购房款50000元的事实； 4．微信转账截图记录一份2页，证明2018年2月28日按照认购协议的约定通过微信方式转账15000元至郑某伟账户的事实； 5．支付宝转账账单详情一份，证明2018年2月28日按照认购协议的约定通过支付宝转账方式转账10113元至郑某伟账户的事实； 经质证，云南某房地产有限公司西畴分公司对杨某转提供的第1号证据无异议。对第2号证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，公司并没有收到杨某转方交付的认筹金25113元。对第3、4、5号证据的真实性、合法性无异议，但对关联性均有异议，这几份证据只能杨某转方向郑某伟转款，并没有向公司转款。 云南某房地产有限公司西畴分公司无证据向本院提交。 本院为查明案件事实，依职权调取（2019）云2623刑初6号刑事判决书一份，证明被告郑某伟自2016年2月14日起在担任云南某房地产有限公司西畴分公司销售经理期间，利用职务上的便利将杨某转购买该公司房屋的购房款75113元非法占为己有，构成职务侵占罪，已被西畴县人民法院2019年7月2日宣判，该法律文书已经生效的事实。 经质证，杨某转对上述证据无异议。云南某房地产有限公司西畴分公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份证据只能证明杨某转向郑某伟转款，并未向公司转款，郑某伟的行为是个人行为，不构成表见代理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对杨某转提交的第2、3、4、5号证据，认筹协议确系云南某房地产有限责任公司西畴分公司与杨某转签订，并加盖公司公章，证据来源合法、客观真实，在签订协议后杨某转按照公司销售要求支付认筹款和购房款，能与本院依职权调取的刑事判决书相互印证，本院予以采信。本院依职权调取的刑事判决书，是已经发生法律效力的有效文书，本院予以采信。 根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下： 2018年2月28日，杨某转与云南某房地产有限公司西畴分公司签订了商品房认筹协议，协议约定：“一、认购物业：乙方（杨某转）认购由甲方（云南某房地产有限责任公司西畴分公司）开发的书香世家B区1栋1单元1504室住宅，该物业建筑面积为78.99㎡。二、物业价格：该物业的认购单价，认购单价按建筑面积为人民币2660元/㎡，物业总价预计为￥：210113元（大写贰拾壹万零壹佰壹拾叁元整）。三、认购条款：l、乙方在签订本认购协议时已经充分、仔细对该物业坐落位置、结构和周边环境有了明确的了解或已对该建成的物业通过设计文件等相关资料有了充分了解。2、甲方向乙方展示的广告、宣传资料（或楼盘模型及其他任何载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供乙方参考，不作为甲方的承诺依据，最终以政府相关批文为准。3、双方确定，至本认购协议签订时，乙方已向甲方实际支付的认筹金为：￥：25113.00元（大写：贰万伍仟壹佰壹拾叁元整）。4、乙方应在签订本协议到签订《商品房购销合同》时不能更改姓名或房号，如需更改收费如下：直系亲属更名销售部将收更名费2000元整，非直系亲属收更名费5000元整；签订《商品房购销合同》后更名费10000元整。四、违约条款：1、如因乙方原因未能在约定期限内与甲方签订《商品房购销合同》的，甲方有权将该物业另行出售，并不退还乙方已付定金款。2、如因甲方原因未能在约定期限内与乙方签订《商品房购销合同》的，则甲方应双倍返还乙方所缴纳的定金。五、其他条款：1、暂定名称书香世家仅作为项目宣传推广使用，不作为本协及《商品房购销合同》的相关法律依据。2、甲方对该套房屋认购签署《商品房认购协议》、《商品房购销合同》的客户只收取相应房款，其他相关费用乙方应按相关法律法规进行实际缴纳，甲方只作代收。3、本认购协议自甲方盖章、乙方签字后生效。本认购协议一式二份，甲乙双方各持一份，均具同等法律效力。《商品房购销合同》签订后，本认购协议自然失效。3、本认购协议中的建筑面积为测绘面积，实际面积以房屋登记部门核定为准，并以此结算最终的购房总价款。”，认筹协议签订后，杨某转按照郑友伟的要求通过微信、支付宝形式支付了协议约定的认筹款25113元。2018年3月9日，杨某转再次按要求通过中国农业银行云南省分行西畴县支行转款50000元至账号为：62×××70郑友伟账户内作为向云南某房地产有限公司西畴分公司购房的首付款。事后，杨某转到公司要求履行认购协议，但云南某房地产有限公司西畴分公司拒绝履行。故杨某转诉至法院要求解决。 另查明，郑某伟自2016年2月14日起，担任云南某房地产有限公司西畴分公司销售经理，负责销售该公司开发的西畴县“天誉华庭”A区、B区（书香世家、如意家园）项目商品房。在销售过程中，利用职务上的便利，收取杨某转等人认筹款、购房款，已经西畴县人民法院刑事审判庭2019年7月2日判处构成职务侵占罪，并责令郑某伟退还云南城宏房地产有限公司西畴分公司1827619元侵占款。杨某转支付的75113元认筹款和购房款包含其中。该刑事判决已经生效。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，杨某转与云南某房地产有限公司西畴分公司在平等自愿的基础上签订商品房认筹协议，该协议系双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，杨某转现主张要求解除双方签订的认购协议，云南某房地产有限公司西畴分公司对解除认购协议也无异议，本院予以支持。 对杨某转要求返还已支付的认筹款和预付款75113元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本案中，郑某伟作为云南某房地产有限公司西畴分公司销售人员，杨某转按照其要求支付了75113元预付款和认筹款，郑某伟的行为对外代表的是公司，其行为是代表公司行为，已经本院刑事判决作出认定，郑某伟的行为构成职务行为。因此，杨某转作为善意相对人，完全有理由相信其行为代表公司，现杨某转主张公司返还已支付的预付款和认筹款75113元，本院予以支持。 对云南某房地产有限公司西畴分公司辩称杨某转在本案中未尽到合理注意义务，支付房款给郑某伟存在重大过错的主张。本院认为，郑某伟作为云南某房地产有限公司西畴分公司销售人员，杨某转从房屋买卖的洽谈至签订认购协议均是与郑某伟完成，郑某伟的行为对外代表的是公司，其行为是代表公司行为，杨某转作为善意相对人，完全有理由相信其行为代表公司，云南某房地产有限公司西畴分公司对员工的管理及财务收支监管不力，造成郑友伟携款出走，不能将责任转嫁善意相对人，因此，对公司的辩解主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除云南某房地产有限公司西畴分公司与杨某转2018年2月28日签订的《商品房认筹协议》； 二、由云南某房地产有限公司西畴分公司返还杨某转支付的房屋认筹款和预付款75113元。限判决生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由云南某房地产有限公司西畴分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  邓定友 二〇一九年九月十七日 书记员  胡应娜