广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异665号 案外人：黄某1，男，1987年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。 委托诉讼代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。 申请执行人：黄某2，女，1968年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：邓彪，广东伯方律师事务所律师。 被执行人：广州市威尔物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街东环路江南新村2街****。 法定代表人：梁文。 被执行人：广州市金豪物业管理有限公司，，住所地广东省广州市花都区新华街公益路**百业商业文化中心**** 法定代表人：王有清。 本院在执行申请执行人黄某2与被执行人广州市威尔物业管理有限公司（以下简称威尔物业公司）、广州市金豪物业管理有限公司（以下简称金豪物业公司）租赁合同纠纷一案中，裁定查封金豪物业公司名下的位于广州市花都区新华街公益大道27号七层072、073房。案外人黄某1对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月9日举行了听证。案外人黄某1的委托诉讼代理人陈侃，申请执行人黄某2的委托诉讼代理人邓彪参加了听证。现已审查终结。 案外人黄某1称：2012年12月25日，黄某1与广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪房地产公司）签订了两份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，购买了涉案的072、073两房。黄某1已付清该涉案两房的全部购房款，金豪房地产公司于2014年4月11日开具了涉案两房的全额购房款发票给黄某1，并于2014年4月14日将涉案两房交付给黄某1。2014年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局花都分局出具《受理回执》，受理了涉案两房的增量房转移登记申请，该回执记载受让方为黄某1。后因涉案两房被法院另案查封，故未完成过户至黄某1名下的登记手续。另外，2014年5月4日，金豪房地产公司经工商部门核准，将公司名称变更为金豪物业公司。由此可见，黄某1在法院查封涉案两房之前就已签订合法有效的书面买卖合同，付清了全部购房款，并在查封前已合法接受、占有该两房，而且黄某1也已向房管部门递交了过户登记申请，只不过非因黄某1自身原因未办理过户登记。故请求：裁定中止对金豪物业公司名下位于广州市花都区新华街公益大道27号七层072、073房的执行，解除对该两房的查封。 申请执行人黄某2答辩称：根据黄某1与金豪物业公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第七条第三款的规定，黄某1应于2013年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。根据该合同第八条第三款的规定，如果黄某1未能按照合同约定的期限支付首期价款，经金豪物业公司催告，逾期超过30日仍未支付的，金豪物业公司有权解除合同。我方查询到黄某1与金豪物业公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书［（2014）穗花法民三初字第1345号］，认定黄某1是2014年4月份才给完全款。按照合同约定，黄某1应该在2013年4月30日前办理按揭手续，但其在2014年4月份才给完全款，2014年5月涉案房产被广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）查封，涉案房产未能过户是因为黄某1自身严重违约。 被执行人威尔物业公司、金豪物业公司均未到庭参加听证。 案外人黄某1向本院提交如下证据：1.黄某1与金豪房地产公司于2012年12月25日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》两份；2.金豪房地产公司于2014年4月11日向黄某1出具的购房发票两张；3.收楼通知书、办证通知书；4.税收缴款书两份；5.（2015）穗番法执外异字第17号、23号执行裁定书；6.住房维修基金缴款通知书。 申请执行人黄某2质证认为：对黄某1所提交证据的真实性、合法性无异议，关联性由法院审查。黄某1支付房款及缴税是在2014年4月才完成，是其自身违约行为导致涉案两房没有过户。 本院查明，关于黄某2与威尔物业公司、金豪物业公司租赁合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年8月13日作出（2018）穗仲案字第23796号裁决：（一）解除黄某2与威尔物业公司、金豪物业公司于2012年3月24日签订的》租赁合同；（二）威尔物业公司、金豪物业公司向黄某2返还租金95799.75元及利息；（三）威尔物业公司、金豪物业公司向黄某2支付拖欠的2016年、2017年委托经营收益合计15328元及逾期付款违约金；等等。该裁决书自作出之日起发生法律效力。因威尔物业公司、金豪物业公司未履行生效仲裁裁决确定的给付义务，黄某2向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日立案执行，后本案以终结本次执行程序方式结案。申请执行人黄某2向本院提供被执行人财产线索，本院于2019年7月2日以（2019）粤01执恢207号案件恢复执行。 2012年12月25日，黄某1与金豪房地产公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定黄某1购买金豪房地产公司名下位于广州市花都区新华街公益大道27号七层072房，黄某1自本合同网上签订之日起5日内（不超过5日）分别支付首期款329740元，剩余房款320000元应于2013年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。同日，黄某1与金豪房地产公司签订另一份《广州市商品房买卖合同》，约定黄某1购买金豪房地产公司名下位于广州市花都区新华街公益大道27号七层073房，黄某1自本合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付首期款315825元，剩余房款300000元应于2013年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。 2013年1月23日，黄某1分别缴纳涉案072房、073房的住房维修资金3822元、3622.5元。2014年4月24日，黄某1分别缴纳涉案072房、073房的契税19492.2元、18474.75元。 2014年4月25日，金豪房地产公司分别向黄某1出具销售涉案072房、073房的销售发票，发票记载的单价均为每平方米8500元，售房款金额分别为649740元、615825元。 2013年1月8日，金豪房地产公司、广州市世代物业管理有限公司共同向黄某1发出《收楼通知书》，通知黄某1于2013年12月31日前办理涉案072房、073房的收楼手续及缴纳收楼费用。同日，金豪房地产公司通知黄某1提交相关资料办理涉案072房、073房的房产证。 2014年5月6日，金豪房地产公司经工商部门核准，将公司名称变更为金豪物业公司。 另查明，涉案072房、073房曾因另案于2014年5月被番禺法院查封，黄某1对此提出执行异议，番禺法院于2015年8月7日分别作出（2015）穗番法执外异字第17号、第23号执行裁定，裁定中止对涉案072房、073房的执行。 涉案072房、073房曾因另案于2016年1月被花都法院查封，后因超期自动解封。2018年11月，本院轮候查封涉案072房、073房，后转为正式查封。 再查明，2014年10月，花都法院作出（2014）穗花法民三初字第1345号民事判决，查明：黄某1于2014年3月份向金豪物业公司交齐购房款，金豪物业公司于2014年4月11日向黄某1开具了售房款发票，并于2014年4月14日将涉案072房交付黄某1使用。金豪物业公司于2014年4月25日取得房地产变更登记的受理回执，并给了黄某1。遂判决：一、黄某1与金豪物业公司于2012年12月25日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件有效；二、驳回黄某1的其他诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人黄某1作为买受人，其在涉案房产被本院查封之前已经与金豪物业公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》并已合法占有该房产，且购房发票显示其已付清全部的购房款，本院实施查封时，涉案房产的转移登记手续亦正在办理中，故案外人黄某1对涉案房产享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，应裁定中止对该涉案房产的执行。综上，案外人黄某1关于解除对涉案房产查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于广州市花都区新华街公益大道27号七层072、073房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长 苗玉红审判员叶洁靖审判员李小明 二〇一九年九月九日 书记员 黄      坚      鑫