湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初3624号原告：汉口银行股份有限公司黄陂支行。住所地：武汉市黄陂区黄陂大道**。负责人：郭兆青，该行行长。委托诉讼代理人胡丽，湖北观筑律师事务所律师。特别授权。被告：洪垲高，男，1980年4月1日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：张梅，女，1980年2月1日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：武汉汉口北商贸市场投资有限公司。住。住所地：黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特**/div>法定代表人：李斌，公司负责人。委托诉讼代理人杨月月，公司员工。特别授权。原告汉口银行股份有限公司黄陂支行（以下简称汉口银行黄陂支行）诉被告洪恺高、张梅、武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北商贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉口银行黄陂支行的委托诉讼代理人胡丽、被告汉口北商贸公司的委托诉讼代理人杨月月到庭参加诉讼，被告洪恺高、张梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉口银行黄陂支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2013年1月28日签订的《汉口银行个人购房借款／担保合同》（编号：B5230113000094）；2、依法判令被告张梅及被告洪垲高向原告偿还借款本金103627.78元，利、罚息2332.36元，合计105960.14元（上述利、罚息计算至2019年3月7日止，此后利、罚息等按合同约定计算至借款全部清偿之日止）；3、依法判令被告张梅及被告洪垲高向原告支付律师代理费6357元；4、依法判令被告张梅及被告洪垲高在抵押担保范围内承担担保责任；5、依法判令原告对被告洪垲高位于汉口北国际商品交易中心H栋2层562室的抵押房屋，享有优先受偿权；6、依法判令被告汉口北商贸公司对以上金额承担连带保证责任；7、依法由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月28日，原告与被告签订了《汉口银行个人购房借款／担保合同》（编号：B5230113000094），合同约定：被告洪恺高向原告申请个人住房贷款200000元，借款期限为120个月，自2013年2月1日起至2023年2月1日止，贷款年利率为7.205%。还款方式为等额本息法，借款逾期贷款人有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率基础上加收50%。借款人未按约定偿还借款本息，则贷款人有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部或部分借款本息及相关费用。同时，被告以其所购买的汉口北国际商品交易中心H栋2层562室的抵押房屋，为上述借款提供抵押担保，担保范围为主债权及利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及贷款人实现债券的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费等）。同时，被告汉口北商贸公司为该笔贷款提供连带保证担保。被告张梅系被告洪恺高的妻子，在该协议共同还款人处签字，表示同意对以上借款承担共同还款责任。2013年2月1日，原告向被告发放了贷款200000元。2013年5月20日，原被告就抵押房屋办理了《武汉市期房抵押证明》（编号：武房期黄字第2013006516）。贷款发放后，被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。原告为维护合法权益，据此诉至法院。被告洪恺高、张梅在答辩期内未提交答辩意见，亦未在举证期内提交证据。被告汉口北商贸公司辩称：汉口北商贸公司的担保责任已经免除，不应对洪恺高、张梅所欠汉口银行黄陂支行的债务承担任何担保责任。《个人购房借款?担保合同》第31条明确约定，汉口北商贸公司的担保责任为阶段性的连带担保责任，在满足通用条款18.2条第（贰）项条件时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除担保责任。根据该约定，只要抵押房屋期房抵押证明办理完毕，贷款人收到该文件后，担保人即免除担保责任。本案中，汉口银行黄陂支行已经取得期房抵押证明，汉口北商贸公司的担保责任已经免除；2、汉口银行黄陂支行关于本金、利、罚息诉求过高，请求法院依法查证自起诉之日后借款人本金、利息的偿还情况，并对本案本金、利息、罚息金额进行核减；3、本案律师代理费并未支出，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据被确认的证据，认定如下事实：被告洪恺高、张梅系夫妻关系。2013年1月28日，原告汉口银行黄陂支行与被告洪恺高、张梅、汉口北商贸公司签订了《汉口银行个人购房借款／担保合同》（编号：B5230113000094），合同约定：被告洪恺高向原告申请个人住房贷款200000元，借款期限为120个月，自2013年1月28日起至2023年1月28日止，具体以借据为准（借据记载为自2013年2月1日起至2023年2月1日止），贷款年利率以借款凭证记载的为准（借款凭证记载为7.205%），还款方式为等额本息法。借款逾期贷款人有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率基础上加收50%。借款担保采用“阶段性保证+抵押”方式，借款人以其所购的、位于汉口北国际商品交易中心******的抵押房屋提供抵押担保。合同第31条关于保证期间的约定为，保证人承担责任为阶段性的连带担保责任，在满足通用条款18.2条第（贰）中（）项条件时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除担保责任。根据该通用条款18.2条第（贰）项约定，满足以下条件之一的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1、本合同15条8项第1点约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；2、本合同15条8项第2点约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押权预告登记信息的证明文件。合同还约定：借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权立即取消全部或部分借款，宣布合同?借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权和?或按照约定要求保证人承担连带担保责任。合同第21条关于费用的承担为：借款人到期未偿还贷款本息的，贷款人为催收借款本息所产生的费用，包括公告、送达、律师费……等，均由借款人承担。被告洪恺高作为借款人、抵押人在合同上签字，张梅作为共同还款人在合同上签字，汉口北商贸公司作为担保人在保证人处盖章。2013年1月10日，洪垲高、张梅向原告签订个人房屋贷款抵押声明。2013年2月1日，原告汉口银行黄陂支行向被告洪恺高发放贷款200000元，涉案房屋于2013年5月20日取得《武汉市期房抵押证明》（编号：武房期黄字第××号），抵押权人为汉口银行黄陂支行。2018年10月21日至今，被告洪恺高连续未足额偿还借款本息。经核实，截至2019年3月7日，被告洪恺高尚欠借款本金103627.78元，利、罚息2332.36元，合计105960.14元。案件审理过程中，原告汉口银行黄陂支行向本院申请撤回诉讼请求第一项：解除原、被告于2013年1月28日签订的《汉口银行个人购房借款／担保合同》（编号：B5230113000094），本院予以准许。本院认为，案涉《个人购房借款?担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行各自的义务。合同签订后，原告汉口银行黄陂支行依照合同约定向被告洪恺高发放了200000元贷款，但被告洪恺高未按约定按期足额偿还借款本息其行为已经构成违约，故原告汉口银行黄陂支行依照合同约定要求被告提前偿还本金及全部利息（包含利息、罚息）的诉讼请求，本院予以支持。被告洪恺高、张梅系夫妻关系，在《个人购房担保借款合同》中，洪垲高作为借款人在合同上签字，且张梅也在共同还款人处签字，故上述被告洪恺高向汉口银行黄陂支行借款应由二人承担共同清偿责任。关于原告汉口银行黄陂支行请求被告洪恺高、张梅支付律师代理费6357元的请求，本院认为，《汉口银行个人购房借款／担保合同》中对于费用承担已有约定由借款人承担，且原告提交了委托代理合同、发票等相应证据，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告汉口北商贸公司的连带保证责任问题，本院认为，原、被告签订的《个人购房借款?担保合同》中约定了汉口北商贸公司的保证责任为阶段性的连带保证责任，目前案涉房屋仅取得《期房抵押证明》，尚未办理《房屋他项权证》，其并不满足《个人购房借款?担保合同》中第15条8项约定的情况，汉口北商贸公司的阶段性连带责任保证尚未解除，故应对被告洪恺高、张梅在原告汉口银行黄陂支行的借款本金及全部利息（包含利息、复利、罚息）承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的……没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告汉口北商贸公司仅对抵押物实现债权不足的部分承担连带清偿责任。被告汉口北商贸公司对被告洪恺高、张梅所涉债务承担连带清偿责任后，有权向二人追偿。故原告主张被告汉口北商贸公司对被告洪恺高、张梅所涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院部分予以支持。关于原告汉口银行黄陂支行对案涉抵押房屋的优先受偿权主张，本院认为，被告洪恺高、张梅以购买的房屋为上述借款提供抵押担保，并在房产部门办理了期房抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。被告洪恺高在未履行偿还债务本息的前提下，原告要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪恺高、张梅共同偿还原告汉口银行股份有限公司黄陂支行借款本金103627.78元；二、被告洪恺高、张梅于支付原告汉口银行股份有限公司黄陂支行截至2019年3月7日止的借款利息、罚息2332.36元；三、被告洪恺高、张梅支付原告汉口银行股份有限公司黄陂支行2019年3月7日之后的利息、罚息（后期利息、罚息以所欠贷款本金为基数，按借款合同约定利率自2019年3月8日计算至借款还清日止）；四、被告洪恺高、张梅于支付原告汉口银行股份有限公司黄陂支行律师费6357元；五、若被告洪恺高、张梅未履行上述一、二、三、四项判决确定的给付义务，则原告汉口银行股份有限公司黄陂支行有权对位于汉口北国际商品交易中心H栋2层562室的抵押房屋实现抵押权所得价款，享有优先受偿权；六、被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司对上述抵押物拍卖、变卖所得价款不足以清偿的部分承担补充连带清偿责任，被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司在承担责任后有权向被告洪恺高、张梅追偿；七、驳回原告汉口银行股份有限公司黄陂支行的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2546元，减半收取1273元，由被告洪恺高、张梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李圣仕二〇一九年九月九日书记员  苏 爽