江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初1434号原告：何佳慧，女，1983年9月11日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：张华，江苏沉浮律师事务所律师。被告：昆山XXX公司，住所地江苏省昆山市周市镇新镇长江北路325号，统一社会信用代码91320583735335979Y。法定代表人：卢金柱。委托诉讼代理人：黄**，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉，江苏柏庐律师事务所实习律师。被告：李芸，女，1988年10月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨海燕，上海钧智律师事务所律师。原告何佳慧与被告昆山XXX公司、第三人李芸商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月13日、8月10日公开开庭进行了审理。原告何佳慧及其委托诉讼代理人张华、被告昆山XXX公司的委托诉讼代理人黄**、被告李芸及其委托诉讼代理人杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何佳慧向本院提出诉讼请求：一、判决两被告返还购房款100万元并支付利息损失（以100万元为基数，自2017年3月15日期按银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）二、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年1月19日，原告作为买方与被告昆山XXX公司签订XXX房屋定购单一份，约定原告购买被告昆山XXX公司开发的XXX室的房屋，建筑面积为537.09平方米，房屋总价为470万元，付款方式为银行按揭贷款，首付款235万元，其中：定金10万元当天支付，2016年3月15日前支付40万元，2017年3月15日前支付50万元，2018年3月15日前补足首付款后办理银行按揭贷款。截止2017年3月15日原告按约向被告支付了购房款共计100万元，但因原告是台湾地区居民，无法办理银行按揭贷款手续，故原告又将房子转让给第三人购买，由第三人与被告直接签订了正式的商品房购销合同，并由第三人办理了银行按揭贷款手续，支付剩余房款。但原告向被告支付的购房款被告至今未返还，为此，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，具体诉请如前述，望判如前请。被告昆山XXX公司辩称：2016年1月19日，何佳慧与我公司签订《XXX房屋定购单》一份，约定何佳慧向我公司购买XXX室房屋，总价为470万元，何佳慧应于2016年3月15日前支付40万，2017年3月15日前支付50万，2018年3月15日前至我公司签订《昆山市商品房购销合同》，补足首付并办理银行按揭。2016年1月19日(即签订上述定购单的当日)，何佳慧支付了定金10万元。2016年3月1日、3月2日、3月7日，何佳慧通过林育成向我公司支付购房款15万、15万、17万元，总计47万元。由于何佳慧的付款金额超过了定购单约定的40万元，故我公司于2016年3月10日退还何佳慧房款7万元。我公司于2016年3月11日向何佳慧开具了金额为50万元的收据(包括定金10万元和后面支付的40万元)。2017年3月14日，何佳慧通过刷卡的方式向我公司支付了8万、5万、34万元房款，并支付现金3万元。我公司向何佳慧开具了金额为50万元的收据。由于何佳慧不符合办理银行按揭贷款的条件，何佳慧提出由其合作伙伴李芸来签订《昆山市商品房购销合同》，并由李芸办理银行按揭贷款。2018年1月2日，何佳慧与李芸共同来我公司，由李芸以刷卡的方式支付了购房款100万元，并由李芸与我公司签订了《昆山市商品房购销合同》。当日，我公司向李芸开具了200万元的房款收据。2018年4月13日，李芸以刷卡的方式向我公司支付购房款35万元，我公司向李芸开具了金额为35万元的收据。自2018年1月1日起，上海XXX银行的按揭贷款政策要求购房人将首付款支付至上海XXX行。由于李芸直接支付至我公司上海XXX行的购房款为135万元，另外的100万元并非打入上海XXX行账户，故我公司将100万元于2019年4月28日汇至李芸账户，由李芸在当日将该100万元重新刷卡至我公司上海XXX行账户。2018年12月29日，李芸在上海XXX行的贷款发放至我公司。在何佳慧向我公司定购该房屋后，何佳慧于2016年3月15日以房屋租赁的形式向我公司租赁该房屋，用于其与李芸合伙开设的XXX培训馆经营。因此，何佳慧和李芸已经占有使用该房屋。因李芸尚未缴纳办理不动产权证书所需的税费等原因，上述房屋目前尚未办理不动产权证书。二、我公司无需向何佳慧返还其支付的100万元购房款。首先，被告李芸系原告何佳慧指定，因此由李芸与我公司签订《昆山市商品房购销合同》，在法律性质上属于合同主体的变更。李芸是在何佳慧与我公司《XXX房屋定购单》约定的基础上，继受何佳慧的权利义务。因此，我公司与何佳慧之间并不存在《花XXX房屋定购单》解除或者终止的情形，我公司无需向何佳慧返还购房款。其次，诚如何佳慧诉状中指出的，“原告又将房子转让给第三人购买，由第三人与被告直接签订了正式的商品房购销合同，并由第三人办理了银行按揭贷款手续，支付剩余房款”。即原告何佳慧与第三人李芸内部之间发生了相关转让行为，因此何佳慧理应根据其与李芸之间的转让行为，向李芸主张相应的权利，而不是向我公司主张权利。最后，在房屋买卖的整个交易过程中，何佳慧从未提出要求我公司将其支付的100万元返还给他。相反，针对李芸仅需支付剩余房款这一情节，何佳慧一直是认可的。结合原告何佳慧与李芸系合作伙伴关系，正共同使用所购房屋等情节，我公司有理由相信原告所付房款构成《昆山市商品房购销合同》项下李芸应付款项的一部分。被告总共收到房款470万元，其中原告支付了100万元，第三人支付370万元。被告没有多收到房款，综上，原告何佳慧要求我公司返还购房款没有事实和法律依据，请求法院依法查明本案事实，并驳回何佳慧针对我公司的诉讼请求。被告李芸辩称：一、作为购房预付款的100万元，在经原告请求、合同买受人从原告变更为答辩人时，已经同步变更为答辩人合同项下的已付款。由于双方是闺蜜，购置该房产系用于双方共同经营的需求，并且是由于原告自己无力承担购房款及贷款主动将购房资格转让给答辩人的，原告与答辩人协商，由答辩人直接归还原告的出资部分。现答辩人已经交付了全部的购房款(包含以原告名义支付的100万元)，正在办理过户手续，原告自始至终从未向被告提出过任何异议。因此，本案不是由于预约合同解除或者因其他法定事由不能继续履行而产生的纠纷，本案案由不应为商品房预约同纠纷。原告的出资部分转化为答辩人的合同价款，双方之间产生新的债权债务关系，因此，本案案由应为借贷纠纷。李芸应为本案被告，XX房产应为本案第三人。二、涉案房产系原告与答辩人为经营培训中心而购买，在预付款100万元中，2016年的50万元系由原告父母出资，认可为原告支付。2017年的50万元中，8万元为答辩人直接支付，42万元是原告代收的学员培训费，实际支付人为答辩人经营的昆山市XXX培训中心支(个体户)，应认定为答辩人支付。即2017年的50万元系由答辩人实际支付，答辩人不承担返还的义务。三、答辩人已经超额归还了50万元。2017年3月原告变更合同买受人为李芸之后，李芸由于还贷压力，无法一次性归还原告出资的50万元。原告便以各种理由不断向答辩人要钱，均未出具借条也从未归还，借款金额合计407553元。在此之前原告也借了答辩人的钱未还，合计50368元。但由于原告与答辩人关系十分亲密(闺蜜、认识十年、原告是答辩人母亲的干女儿)，双方并未进行过对账。后双方合作失败，原告仍然要求原告归还50万元未果，遂起诉；答辩人经营的培训中心的XXX培训费一直由原告代收，原告经向答辩人请示支出中心经营费用后，余款一直由原告保管，未向答辩人上交。2017年预付款42万就是由原告从其保管的培训费中支出。至2019年1月29日原告自认其收取的51000元培训费未上交，结合李芸已找到的原告代收培训费的收据，原告至少有66760元培训费仍未上交。可见，2017年3月之后原告的借款(详见借款、索要款项清单)以及代收未上交的培训费合计474313元，均是原告基于索要50万预付款的前提发生的，依法应视为答辩人已归还的款项；鉴于双方无其他纠纷，均为金钱之债，2017年3月之前原告所借款项合计50368元(详见借款清单)，也应予以抵销。可见，李芸已经超额清偿了全部欠款。综上，三方就房屋预付款的转化从无争议，李芸也早已还完了50万元，原告诉请的基础法律关系错误，且违背基本事实，是不诚信的表现，涉嫌虚假诉讼和恶意诉讼。答辩人保留向原告追讨结余培训费的权利。经审理查明：2016年1月19日，何佳慧（买方）与昆山XXX公司签订XXX房屋订购单，约定：何佳慧向昆山XXX公司定购XXX室（面积537.09平方米），单价8750.861元/平方米，房屋总价470万元，定金10万元，买方应于签订购单7日内即2018年3月15日前至XXX售楼处签订《昆山市商品房购销合同》，缴纳足额首付款计人民币1350000元整。开发商不再另行通知，若逾期未签约则以弃权论，所定房屋不予保留，且预缴定金不退还。买方应于2018年3月15日前办理银行按揭，逾期视为违约。买方于2016年3月15日前至40万元、于2017年3月15日前支付50万元、于2018年3月15日前补足首付，并同时办理银行按揭，若因买方问题不购买则已付房款不退还。上述订购单签订的当日，何佳慧支付定金10万元；，何佳慧通过林育成于2016年3月1日支付15万元、于3月2日支付15万元、于3月7日支付17万元，共计47万元；由于何佳慧的付款金额超过订购单约定的40万元，昆山XXX公司于2016年3月10日退还何佳慧7万元；昆山XXX公司于2016年3月11日向何佳慧开具金额为50万元的收据。2017年3月14日，何佳慧通过其银行账户向昆山宝XXX公司转账34万元，通过现金方式支付昆山XXX公司房款3万元，还通过刷卡的方式支付昆山XXX公司购房款13万元（分两笔5万元、8万元），上述款项共计50万元。昆山XXX限公司向何佳慧开具了收据。2018年1月2日，昆山XXX限公司（出卖人）与李芸（买受人）签订《商品房购销合同》约定：昆山XXX公司将花都艺墅99栋201室（面积537.09平方米）出售给李芸，单价8750.861元/平方米，房屋总价470万元。付款方式为2018年01月02日签约支付人民币2000000元，于2018年03月30日前支付人民币350000元并同时办理银行按揭，实际贷款金额以银行核贷为准，余款以按揭方式付清。2018年1月2日，李芸通过刷卡方式支付昆山XXX公司购房款100万元。此后，李芸支付昆山XXX公司购房款35万元。由于李芸直接支付至昆山XXX公司上海XXX行的购房款为135万元，另外的100万元并非打入上海XXX银行账户，为了李芸能顺利办银行按揭贷款，昆山XXX公司将100万元于2019年4月28日汇至李芸账户，由李芸在当日将该100万元重新刷卡至昆山XXX公司上海XXX行账户，2018年12月29日，李芸在上海农商银行的贷款235万元发放至昆山XXX公司。李芸尚未缴纳办理不动产权证书所需的税费等原因，上述房屋目前尚未办理不动产权证书。何佳慧及李芸在庭审中一致确认，何佳慧在2017年3月14日支付昆山XXX公司购房款中有8万元系从李芸处借来的。另查明：何佳慧于2016年3月15日以房屋租赁的形式向昆山XXX公司租赁该房屋。昆山市XXX培训中心系个体工商户，经营者为李芸，经营地址为江苏省苏州市昆山市XXX室。何佳慧于2019年7月9日向昆山市XXX培训中心辞职。再查明：2017年1月5日，李芸向何佳慧转账5万元；2017年3月14日，李芸向何佳慧转账5万元及44000元、李芸向昆山XXX公司转账5万元。上述事实由订购单、收据、刷卡凭证、转账凭证、缴款凭证、商品房购销合同、房屋租赁合同、聊天记录、辞职书、工商登记信息等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。何佳慧与昆山XXX公司之间的房屋买卖合同中，由何佳慧与昆山XXX公司签订房屋定购单并支付购房款100万元，此后，三方协商一致，购房主体由何佳慧变更为李芸，并由李芸与昆山XXX公司签订商品房购销合同并支付剩余购房款370万元。李芸作为购房者实际使用该房屋，虽然尚未办理不动产产权证书，但系因李芸自身原因未办理，房屋买卖合同中，购房者负有支付购房款的义务，因而，本院对于何佳慧要求李芸归还其代为支付的购房款的观点予以支持。本案的争议焦点在于何佳慧支付给昆山XXX公司的100万中是否有李芸支付部分。在庭审中，双方一致确认其中50万元系何佳慧的父亲支付、8万元系李芸借给何佳慧的款项，本院予以确认。关于余款42万元。李芸抗辩系其与何佳慧之间的借款及培训中心的钱，并提供了部分转账凭证，但转账凭证仅能证明双方之间资金的往来，无法反映双方之间的真实意思表示，故本院对于李芸的该抗辩不予采信。综上，本院依法认定李芸应归还何佳慧92万元并支付利息（以92万元为基数，自起诉之日即2020年1月16日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）。何佳慧要求昆山XXX公司返还购房款没有依据，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李芸于本判决生效之日起十日内归还原告何佳慧9292万元并支付利息（以92万元为基数，自起诉之日即2020年1月16日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）。二、驳回原告何佳慧的其他诉讼请求。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526053363）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告负担1104元，由被告李芸负担12696元。原告已预交的案件受理费12696元，本院予以退还，被告李芸应负担的12696元缴纳至本院（开户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811163464；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  倪 琴人民陪审员  周连芬二〇二〇年十二月四日书 记 员  马润斐