广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初1235号原告：徐庆有，男，汉族，1992年10月12日出生，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：郑荣玲，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寒伟，广东信而立律师事务所律师。被告：肇庆浩翔房地产有限公司，住所广东省德庆县新圩镇九江村白泥坑（展厅）二楼办公室（1）室，统一社会信用代码91441226055376427C。法定代表人：刘杰，执行董事。被告:刘杰,男，汉族，1972年10月19日出生，住广东省德庆县。上述两被告的委托诉讼代理人：黄伟忠，广东天重行律师事务所律师。上述两被告的委托诉讼代理人：褚敏莹，广东天重行律师事务所实习律师。原告徐庆有与被告肇庆浩翔房地产有限公司（以下简称浩翔公司）、被告刘杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐庆有的委托代理人郑荣玲、张寒伟，被告浩翔公司和被告刘杰的委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐庆有向本院提出诉讼请求：1、判令被告浩翔公司立即向原告支付逾期交房违约金95211.53元（以已付购房款456650元为本金，按照每日万分之三的标准，从2019年1月1日起计算至案涉商品房符合交付条件且实际交付给原告之日止，上述违约金暂计至2020年11月26日）；2、判令被告刘杰对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2018年3月16日，原告和被告浩翔公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告购买被告浩翔公司开发的位于肇庆市德庆县（县消防大队东侧）德庆浩翔御景阳光Ａ幢8层801房，建筑面积94.78平方米，套内建筑面积75.55平方米，总房价为456650元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已依约向被告浩翔公司支付了全部房价款，被告浩翔公司也已向原告开具了相应金额的增值税普通发票。根据合同约定，被告浩翔公司应当在2018年12月31日前将具备相应交付条件的案涉商品房交付给原告，但被告浩翔公司直到原告起诉时仍未将约定的商品房交付给原告，也未出示商品房已取得建设工程竣工验收备案等相关证明文件,更导致办理不动产权证的时间一再拖延。被告浩翔公司的违约行为已对原告的合法权益造成了严重损害。因此，被告浩翔公司除应将符合合同交付标准的商品房交付给原告外，还应依约向原告支付至案涉商品房实际交付给原告之日止的违约金。被告浩翔公司系一人有限责任公司，被告刘杰作为一人有限责任公司的股东，应对被告浩翔公司的债务承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉至法院，希望法院依法查明事实，支持原告诉请。浩翔公司、刘杰共同辩称：一、由于承建商故意迟延对已骏工工程进行验收，导致我公司客观上不能办理竣工验收备案手续，但不影响原告对案涉房产的使用。案涉房屋早已建设完毕，但由于承建商故意迟延对已骏工工程进行验收，导致我公司客观上无法单独办理法律上的房屋竣工验收手续。案涉房屋完全具备交楼条件，房屋水电设施均已安装完善，已有部分业主接收房屋并装修入住，目前只是行政文件手续上未能完成交付。结合原告已经完成网签和房屋登记备案的事实，我公司迟延履行的行为根本不影响案涉合同根本目的的实现。本案并不存在拒绝交付和客观上不能交付的情形，迟延交付仅影响原告取得房产所有权的时间，并不影响其对案涉房产的使用。二、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本案原告主张的违约金高达95211.53元，已接近总购房款的五分之一，折算到每月租金为4139.63元，为月租金的2倍多，显属畸高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院参照德庆县同地段同类房屋每月租金2000元的标准调整违约金。三、浩翔公司与刘杰之间不存在公司财产和股东个人财产混同的情形，刘杰不需要对本案逾期交房行为承担连带清偿责任。浩翔公司自2012年10月18日成立后为自然人投资或控股的有限责任公司，设立时为两个股东，刘杰为其中股东之一。2020年4月30日至12月8日期间，由于公司股东的中途退股而暂时变更为自然人独资的有限责任公司，之后也已登记回两个自然人股东的有限责任公司。在案涉商品房预售合同的签订、履行以及审判时，浩翔公司均登记为两个自然人股东投资或控股的有限责任公司，并非一人公司。况且浩翔公司作为实缴注册资金3000万元的房地产开发企业，不但有独立的经营场所、数以亿计的公司资产，还有严格、完善、规范的财务管理制度以及专门的财务审计部门，包括涉案房地产项目在内的所有商品房买卖均按照《广东省商品房预售管理条例》规定实行专用账户监管，专款专用，进入监控银行专户的预售款未经监管部门同意拨付的一律不准使用。因此，根本不存在公司财产与股东财产混同的情况，被告刘杰无需对本案违约责任承担连带清偿责任。本院经审理查明：2018年3月16日，原、被告签订合同编号为2018032927的商品房买卖合同（预售）。合同约定：出卖人（即被告浩翔公司）将其开发的坐落于德庆县（县消防大队东侧）德庆浩翔御景阳光Ａ幢8层801单元出售给买受人，房屋建筑面积94.78平方米，套内建筑面积75.55平方米，总价款为456650元。买受人应当于2018年3月16日前支付首期房价款146650元，余款310000元向德庆县农村信用合作联社申请贷款支付。商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时双方还约定了商品房及相关设施设备的交付条件。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人，双方约定按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，同时按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款给被告浩翔公司，被告开发建设的上述案涉商品房工程及其配套设备虽已基本竣工，但尚未办理竣工验收手续，该商品房还没有符合约定的商品房交付条件，被告至今未能交付案涉商品房给原告使用。同时查明，浩翔公司系由自然人刘杰和梁振光两股东于2012年10月18日投资成立的有限责任公司，注册资金3000万元，其中刘杰认缴出资2850万元，梁振光认缴出资150万元。2020年4月30日，股东梁振光退股，浩翔公司变更登记为自然人独资公司。同年12月8日，浩翔公司变更为刘杰和龚丽珍两个股东投资或控股的有限责任公司。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点为：1、双方约定的逾期交房违约金计算标准是否过高，是否应予调整；2、被告刘杰应否对浩翔公司的债务承担连带清偿责任。原告与被告浩翔公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约付清了全部购房价款，但被告浩翔公司未能按约定的交楼条件按时交付商品房给原告使用，已构成逾期交房违约，应当向原告承担违约责任。根据双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方约定的违约金计算标准并没有过分高于原告方的损失，被告请求减少，证据不够充分，本院不予采纳。被告逾期交付商品房给原告已超过90日，原告选择继续履行合同，故被告应当从2019年1月1日起至商品房交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。原告请求被告浩翔公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理据充分，本院支持。被告浩翔公司系由刘杰、梁振光两个自然人股东投资设立的有限责任公司，其虽然于2020年4月30日因股东退股曾临时变更登记为自然人独资公司，但在法庭辩论结束前，该公司已变更为由两个自然人股东投资或控股的有限责任公司。浩翔公司为企业法人，有独立的法人财产，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。原告请求被告刘杰对浩翔公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国公司法》第三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告肇庆浩翔房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐庆有支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以购房价款总额456650元为基数，按日万分之三的标准从2019年1月1日起计至案涉商品房符合约定的交付条件并交付给原告之日止）；二、驳回原告徐庆有其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2180.30元，减半收取计1090.15元，由肇庆浩翔房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  覃治安二〇二〇年十二月二十二日书记员  李彩云