山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初5749号原告：丁素霞，女，1970年11月17日出生，汉族,住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：李志媛、张蕾，山东理证律师事务所律师。被告：海阳鸿辉发展有限公司（以下简称：鸿辉公司），住所地：海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。统一社会信用代码：91370687552205717U。法定代表人：许叶林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，该公司员工。原告丁素霞诉被告海阳鸿辉发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁素霞的委托诉讼代理人李志媛、张蕾，被告海阳鸿辉发展有限公司的委托诉讼代理人杨贞祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁素霞向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2018年5月10日签订的编号为ＨＹ2018-004568号的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款667625元，物业费1070.4元，维修基金1789.8元及水电费400元，共计670885.2元；3、判令被告支付原告利息28446.06元（自第一笔付款日期2018年5月7日起至2020年9月1日止，以每笔付款本金为基数，按照中国人民银行授权全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及自2020年9月2日起至实际退还购房款、物业费、维修基金、水电费之日止的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月10日，原、被告签订了编号为ＨＹ2018-004568号的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于山东省烟台市海阳市碧桂园·十里金滩Ｄ区房屋，被告承诺该房屋附带前院。2020年8月13日，被告通知原告收房，原告交付了购房款及维修基金、物业费、水电费等各项费用后，被告将房屋交付给原告，原告在验房时发现该房屋并未附带前院。综上所述，被告未按约定交付房屋，构成根本违约。故原告诉至贵院，请求法院依法判如所请，维护原告的合法权益。被告鸿辉公司辩称：1、被告从未向原告宣传承诺案涉房屋附有前院，即使被告工作人员曾对前院有过描述，根据补充协议第15条约定，也不构成要约。案涉房屋买卖合同及补充协议并未就前院作出约定，双方也未签订任何花园使用协议，案涉房屋符合合同约定及规划设计要求并达到交付条件，故被告不存在违约事由；2、本案原、被告之间仅存在商品房买卖合同法律关系，案涉房屋由被告合法建造，原告缴纳房款，被告交付房屋，合同已经正常履行，该房屋符合商品房买卖合同第八条约定的交付条件，不存在地基、基础、主体、结构以及严重影响正常使用的其他质量问题，原告合同目的已经实现，原告诉称前院问题并不影响合同目的的实现，原告以被告根本违约为由要求解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实确认如下：一、2018年5月10日，原告丁素霞与被告鸿辉公司签订《商品房买卖合同》（编号：HY2018-004568）及附件附录，约定原告购买被告开发的海阳市碧桂园·十里金滩D区007幢1单元1层103号房屋，该商品房建筑面积89.6平方米，总价款为668446元。合同第六条约定：买受人应于2018年5月10日首付房款200534元，于2018年6月10日支付房款467912元。第八条约定：出卖人应当于2020年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。附件四补充协议第四条约定：该商品房按建筑面积计价，该商品房单价为7460.33元/平方米，总价款为668446元。第十二条约定：关于建筑物区分所有权：关于建筑物区分所有权条款与本条约定不一致的，以本条约定为准。(一)特定空间：规划及使用上专属于特定商品房的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在合同或者补充协议中明确约定该部分使用权归买受人或由该买受人自行使用。买受人同意对此无异议并同意不主张共有及使用权利。……(六)地下架空层的所有权人归出卖人所有，出卖人有权以出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途(包括但不限于作为物业用房等)，买受人均对此无异议。第十四条第六项约定：买受人明确知悉买卖双方之间的任何协议，承诺等均应以书面形式表示，出卖人作出的任何书面协议、承诺等仅在加盖出卖人有效印章后方为有效。未经加盖出卖人有效印章或者仅由出卖人员工口头或书面作出的任何协议承诺等均不视为出卖人之意思表示，出卖人对此不承担任何责任。第十五条第一项约定：买受人确认在签订买卖合同及相关附件前已熟知该商品房以及买卖合同及相关附件的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图、沙盘展示及模型表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定，如后期发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准。第二项约定：政府部门有关本项目的批准文件或图纸及其他法律法规规定要求明示的文件、证书及有关情况，出卖人已在销售现场公示并告知，买受人对上述内容已清楚知晓并认可。第二十条第一项约定：补充协议的效力：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。在双方签订本补充协议时，出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见，本补充协议不属于格式条款合同；买受人对此认为无异议后，予以签字认可。第二项约定：本补充协议如与《商品房买卖合同》条款有矛盾冲突之处，则以本补充协议约定为准。二、原告支付房款明细如下：2018年5月7日支付定金10000元；2018年5月10日支付190534元；2018年6月12日支付10000元；2019年7月28日支付50000元；2019年10月28日支付40000元；2020年6月20日支付30000元；2020年8月13日支付337912元。以上合计668446元。三、2020年8月13日，原、被告双方办理了房屋交付手续，原告支付了物业费1070.4元、维修基金1789.8元、水费200元、电费200元，被告将房屋交付给原告。2020年9月2日，被告退还原告房屋面积差价821元。四、涉案房屋为一楼未附带庭院，为架空层房屋，架空层高度约5米。五、涉案房屋所在楼栋在沙盘显示与其它非架空层不一致。六、架空层属于结构支撑且无外围护墙体的开敞空间。平面图中没有显示附带架空层和庭院花园。涉案房屋所在小区有架空层的没有庭院，有庭院的没有架空层。对于当事人双方有争议的事实，本院确认如下：原告丁素霞主张合同无法体现是否有庭院，是否附带架空层，但被告在销售涉案房屋时一直向原告虚假宣传承诺房屋系一楼附带庭院，导致原告作出了错误的意思表示，购买了涉案房屋。至交房时，原告方知房屋没有附带前院且为架空层房屋，交房当日原告向被告提出了退房申请。被告不按约定履行义务，原告的合同目的无法实现，因此原告主张解除双方签订的购房合同，被告返还原告已付房款并支付相应的利息。提交证据：1、商品房买卖合同；2、被告销售人员江如峰（已离职）、于叶桓的微信名片截图及该两人与原告的通话录音（2019年10月27日，原告丁素霞与于叶桓的通话录音，通话内容：主要是双方协商剩余房款支付及滞纳金问题，通话中间，丁：我那个房子是有院子是不是。于：您是一楼吗，一楼有院子，院子面积为八九十平方，带有小栅栏。丁：现在盖到什么时候了？于：18号楼吗？丁：我不知道几号楼来。于：已经封顶了。丁：俺是7栋。于：7栋吗？丁：D区7栋。于：D区7栋下个月封顶。2020年3月24日、8月10日，原告丁素霞与于叶桓的通话录音，通话内容主要是涉案房屋的付款和收楼事项。2020年8月13日交房日，原告与于叶桓通话录音：丁：我在这收楼，我当时买的是带院的，怎么没有院呢？于：一楼没有院吗？丁：昂，我的院呢？于：你买的几号楼啊？丁：我买的是7号楼。于：应该有啊。丁：你过来给我找找吧。于：我给您问问哈。后续几段录音内容是原告在售楼处与于叶桓及售楼处其他人员商议房屋是否带院及架空层事宜。2020年8月13日，原告与江如峰通话录音：丁：你好，江如峰，我今天来收房，你这会干什么？江：早就不干了，回老家了，都一年多了。丁：当时我买这个房子是一楼带着院，你卖给我这个房子是个小套三啊？江：嗯，对。丁：我当时买这个房子一楼带着院是个八九十个平方？江：忘了...时间太长了。丁：为了这个院我才要的这个房子，你说怎么着？江：有啥事你找那边顾问吧...）。被告鸿辉公司对商品房买卖合同无异议，对通话录音不认可，主张通话录音仅表明房屋收房和付款事宜，并未提及附有前院及架空层等事项，与原告诉求无关，且根据补充协议第十五条约定，被告工作人员的口头承诺并不构成要约，不能作为购房合同的组成部分，双方的权利义务应以购房合同及补充协议为准。涉案商品房买卖合同及补充协议并未就庭院作出任何约定，房屋所在的7号楼自规划之初就未包含前院，案涉房屋已通过竣工验收，达到购房合同第八条约定的交付条件，被告已将房屋交付给原告，原告的合同目的已经实现，故被告认为不存在违约情形。提交证据：1、商品房买卖合同及补充协议；2、竣工验收备案表；3、建设工程规划许可证；4、碧桂园十里金滩E73总平面规划及竖向设计图；5、李晓东与被告签订的带有前后院花园的购房合同（记载：房屋单价为13761.32元/平方米）；6、沙盘照片打印件；7、文件一份（证明架空层有助于改善一楼住户环境，提高居住质量，主管部门也多采取政策鼓励开发商增加架空层结构）。原告有异议，主张证据1补充协议第十四条及其他条款是格式条款，应当认定无效。被告允诺涉案房屋附带庭院面积为八九十平方，带有白色栅栏，对庭院的描述具体确定，对庭院的约定虽未写入购房合同，但仍构成要约，应当视为合同内容。对证据2、3的真实性予以认可，但对关联性不认可。对证据4的真实性予以认可，但对证明事项不认可，主张该规划设计图系被告方持有，原告并不持有，故原告无法得知自己购买的期房具体为附带庭院或是附带架空层，该证据反而证明了被告方在明知涉案房屋为附带架空层房屋却虚假宣传为附带庭院房屋，存在欺诈行为。对证据5不认可，主张被告的销售人员承诺涉案房屋的价格是员工内部价，其将应得原告的佣金作为优惠来让原告享有，故原告相信了被告销售人员的承诺，让原告感到机不可失，错过便买不到如此优惠的房屋，故一次性付清了房款。李晓东与被告签订的带有前后院花园的购房合同约定的付款方式是分期，与原告价格无法比较。对证据6不认可，主张被告的置业顾问并未带原告参观沙盘，且沙盘也无法看出涉案房屋为1楼附带庭院，也看不出为架空层房屋。对证据7的关联性不认可，主张架空层房屋是好是坏与本案没有关系。综上，原告在购买房屋时明确告知被告其目的要买一楼附带庭院的房屋用于养老，而被告在销售房屋时却未明确告知出售的房屋为架空层房屋，反而欺骗原告该房屋为附带庭院，严重侵害了原告的知情权与选择权，致使原告基于错误认识订立了合同，被告明显存在欺诈行为，原告的合同根本目的无法实现，故根据合同法第九十四条第四项规定，原告有权解除合同。被告不认可，主张涉案房屋符合合同约定的交付条件，且能够办理不动产权证，1楼附带花园非主要标的和根本目的，架空层也不影响合同根本目的的实现，被告无法知悉每个客户是基于何种目的购买商品房，原、被告的权利义务应当以合同约定为准，而非原告的动机或口述。原告作为购房者，理应尽到合理注意义务，其应当知悉以7460元的价格并不能购买到附有花园的商品房，其不能以自身过错为由认定被告交付未附带花园的商品房构成违约。被告依约向原告交付商品房，原告合同目的已经实现，被告不存在根本违约情形。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。本案中，补充协议第十二条（…规划及使用上专属于特定商品房的庭院、架空层是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人，出卖人有权与该买受人在合同或者补充协议中明确约定该部分使用权归买受人或由该买受人自行使用…）、第十四条第六项（买受人明确知悉买卖双方之间的任何协议、承诺等均应以书面形式表示，出卖人作出的任何书面协议、承诺等仅在加盖出卖人有效印章后方为有效...）及第二十条（补充协议的效力：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任...买受人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况...出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见，本补充协议不属于格式条款合同...）的字体为加黑字体，被告鸿辉公司对上述条款已经尽到了足够的提示告知义务，原告作为完全民事行为能力人在补充协议上签字并按手印应视为其认可补充协议的约定，因此，原告主张补充协议第十四条及其他条款为格式条款，本院不予支持。本案原告丁素霞与被告鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应全面诚信履行各自的义务。补充协议第十二条就庭院问题及架空层问题进行了同时约定，但涉案小区的情况是有庭院的没有架空层，有架空层的没有庭院，二者只具其一，故该约定应视为涉案房产所在小区的普遍性的约定。该条款未进一步对庭院问题进行特殊约定，而就架空层问题以专门的条款即“(六)”进行了进一步的特别说明，且根据补充协议其他条款的约定，被告工作人员的口头承诺不能构成要约，因此，原告应当仔细阅读合同条款，其最终在合同及补充协议上签字按手印应当视为其所购房产为架空层房屋。故本案原告以涉案房屋未附带庭院及为架空层房屋为由，主张被告不按约定履行义务，存在欺诈行为，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现涉案房屋符合合同约定的交付条件，原、被告已办理了房屋交付手续，被告已将涉案房屋交付给原告，原告的合同目的已实现，因此，原告要求解除《商品房买卖合同》、返还房款及支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。终上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告丁素霞的诉讼请求。案件受理费5397元由原告丁素霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 丛 艳二〇二〇年十二月二十八日书记员 宋雅宁