黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初3958号原告（反诉被告）：哈尔滨市新巴黎皮草行，住所地哈尔滨市道外区承德街285号2楼B区。经营者：刘志凌，男，1963年8月25日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴金凤，黑龙江吴金凤律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中兴右街1号。法定代表人：孙瑞，经理。委托诉讼代理人：马龙滨，男，1962年8月21日出生，汉族，哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨市新巴黎皮草行（以下简称新巴黎皮草行）与被告（反诉原告）哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司（以下简称龙腾客运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月27日、12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人吴金凤，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人马龙滨、李东岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新巴黎皮草行向本院提出诉讼请求：1.判令解除新巴黎皮草行与龙腾客运公司于2016年5月19日签订的《租赁合同》；2.判令龙腾客运公司减免新巴黎皮草行六个月房屋租赁费75万元；3.判令龙腾客运公司返还新巴黎皮草行履约保证金5万元；诉讼费由龙腾客运公司承担。诉讼过程中，新巴黎皮草行放弃第二项诉讼请求；变更第三项诉讼请求为第二项诉讼请求：判令龙腾客运公司返还履约保证金36838.3元。事实和理由：新巴黎皮草行和龙腾客运公司于2007年签订《租赁合同》，承租位于哈尔滨市道外区房产一处，租赁期限自2007年至2015年。合同期满后，双方于2016年5月19日重新签订《租赁合同》，租赁区域建筑面积约2730平方米，租赁用途为销售皮草，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日，2016年至2020年的年租金为150万元，2020年至2024年的年租金为160万元，履约保证金5万元。给付方式：新巴黎皮草行将租金及履约保证金按龙腾客运公司要求，一次性支付给案外人哈尔滨市公路客运总站（以下简称客运总站），新巴黎皮草行将上述款项汇入客运总站账号后，视为龙腾客运公司收到租金和履约保金。合同签订后，新巴黎皮草行支付了租金450万元及保证金5万元。新巴黎皮草行于2019年5月、12月与龙腾客运公司原负责人协商解除《租赁合同》，后由于龙腾客运公司负责人发生变更及新冠疫情的突发，导致双方对解除租赁合同事宜没有达成共识。由于新冠疫情的突发和市场经济的不景气，导致新巴黎皮草行至今都未营业，又受疫情影响，新巴黎皮草行根本无法继续履行合同，故诉至法院。龙腾客运公司辩称，同意解除《租赁合同》，同意返还新巴黎皮草行履约保证金36838.3元。龙腾客运公司向本院提出反诉请求：1.要求判令解除双方于2016年5月19日签订的《租赁合同》;2.判令新巴黎皮草行给付拖欠租金80万元;3．判令新巴黎皮草行支付违约金397.5万元（自2019年7月1日起至2019年9月20日止共计81天，以本金150万元为基数，按照每日1%标准计算，违约金为：150万元*81日*1%/日=121.5万元；自2019年9月21日起至2020年8月31日止共计345日，以本金80万元为基数，按照每日1%标准计算，违约金为：80万元*345日*1%/日=276万元）；本案诉讼费由新巴黎皮草行承担。诉讼过程中，龙腾客运公司变更第一项诉讼请求为：确认新巴黎皮草行与龙腾客运公司之间签订的《租赁合同》于2020年11月25日解除。反诉的事实和理由：2016年5月19日，龙腾客运公司与新巴黎皮草行签订了《租赁合同》。合同约定：租期为2016年8月1日至2024年7月31日，共计8年。2016年至2020年年租金为150万元,2020年至2024年年租金为160万元。年租金一次性支付，租金支付时间为每年的7月1日。新巴黎皮草行2019年7月1日未按合同约定支付2019年至2020年租金150万元，只是在2019年9月20日向龙腾客运公司支付70万元，尚欠租金80万元，已经构成违约。新巴黎皮草行对龙腾客运公司的反诉辩称，解除租赁合同的日期应该以龙腾客运公司收到解除函日期为准；不同意龙腾客运公司第二项、第三项诉讼请求，依据哈政规（2020）1号《哈尔滨市人民政府印发关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小微企业共克时艰政策措施的通知》、哈政办规（2020）10号《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于积极应对新冠肺炎疫情影响进一步帮扶中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的十条措施的通知》，龙腾客运公司应当免收2020年上半年3个月租金外，再缓收取3个月房屋租金，故新巴黎皮草行缓交租金不构成违约。由于不可抗力导致新巴黎皮草行无法正常继续经营，且在疫情期间多次找龙腾客运公司协商解除合同事宜，龙腾客运公司在反诉中同意解除合同，故新巴黎皮草行不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对上述证据分析后，本院认定如下：新巴黎皮草行为证实其主张，提供的证据一是双方于2016年5月19日签订的《租赁合同》，证据二是新巴黎皮草行交付履约保证金5万元的票据，证据三是缴纳房屋租赁费70万元黑龙江增值税普通发票7张。证据四是证人苑某、陈某证实其于2019年5月和2019年12月两次向客运总站提交解除租赁合同函的出庭证言。龙腾客运公司对新巴黎皮草行的证据一、二、三无异议，对证据四证人苑某的证言有异议，对证人陈某的证言真实性无异议，但龙腾客运公司并未同意解除《租赁合同》。龙腾客运公司为证实其主张，提供的证据一是双方于2016年5月19日签订的《租赁合同》，证据二是新巴黎皮草行于2019年9月20日交付租金70万元的单位往来资金结算票据、交通银行增值税发票各一份，证据三是新巴黎皮草行欠缴水费、电费明细表和情况说明，证据四是新巴黎皮草行于2019年5月和12月发给龙腾客运公司的两份《关于解除租赁合同的函》、一份《关于道外客运站枢钮二楼租赁费用减免的申请》，证据五是双方在第一次庭审后交接涉案房屋、设备及核对拖欠水电费的相关交接材料。新巴黎皮草行对上述证据无异议。针对双方对待证事实争议的部分，本院依新巴黎皮草行调查取证的申请，对原客运总站站长董立波进行调查了解。其证实在2019年5月份、2019年12月两次收到了巴黎皮草行交来的《关于解除租货合同的函》，两份函都转给物业部；龙腾客运公司是客运总站全资子公司，租赁合同是由龙腾客运公司代客运总站签,租金是客运总站收，签订合同和解除合同需经客运总站批准；新巴黎皮草行提出解除合同后，董立波考虑到其已经处于停业状态，答应上会讨论解除租货合同,但因企业隶属关系由上级主管部门改为划归市交通集团,又因疫情及其于2020年3月份调离客运总站等原因一直没上会研究；据其了解，新巴黎皮草行在2019年提出解除合同时，其可能在停业状态，事后公司物业部了解到其从2019年3月份至年末，一直处于停业状态。新巴黎皮草行对本院的询问笔录没有异议。龙腾客运公司对询问笔录的真实性无异议，但认为其未同意解除合同，租赁合同仍在履行中。经审查，新巴黎皮草行举示的四份证据，龙腾客运公司举示的五份证据，能相互印证，且与本院的调查核实相符，故上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，新巴黎皮草行与龙腾客运公司签订《租赁合同》，合同载明：“双方于2007年2月1日至2015年1月31日为期8年租赁合同即将到期，因存在消防安全隐患，新巴黎皮草行从2015年3月1日起停业，并按照上一年的金额缴付一年租金，历时12个月整改，经消防部门验收后，在免租6个月租金后，双方继续签订租赁合同。合同约定：新巴黎皮草行（乙方）租赁龙腾客运公司（甲方）位于哈尔滨市道外区房产一处，租赁区域建筑面积约2730平方米，租赁用途为销售皮草使用，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日。2016年至2020年的年租金为150万元，2020年至2024年的年租金为160万元。年租金一次性支付，租金支付日期为合同规定缴付日期前一个月。履约保证金5万元，租赁期满或者合同解除之日起30日内，抵扣应当由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。乙方将租金及履约保证金按甲方要求一次性支付给案外人客运总站，乙方将上述款项汇入甲方指定的案外人客运总站账号后，视为甲方收到租金和履约保金。”合同签订后，新巴黎皮草行依约定按时向龙腾客运公司支付2016年8月1日至2019年7月31日的租金450万元及履约保证金5万元。新巴黎皮草行在2018年10月份到2019年3月份期间因经营状况不好，向龙腾客运公司明确表示提前解除合同，龙腾客运公司办公室主任苑某与客运总站沟通后，新巴黎皮草行于2019年5月向客运总站站长董立波和物业部的李长坤分别提交了《关于解除租赁合同的函》，申请2019年年末解除合同，并在其已经停业情况下，预交70万元租金至2019年年末。客运总站站长董立波考虑到其已经处于停业状态，答应上会讨论解除租货合同。2019年9月20日，新巴黎皮草行向客运总站支付租金70万元。2019年12月，新巴黎皮草行再次向客运总站站长和物业部提交了《关于解除租赁合同的函》《关于道外客运站枢钮二楼租赁费用减免的申请》，再次通知解除合同。后因客运总站隶属关系发生变动及疫情的突发、原客运总站站长于2020年3月份调离等原因一直没上会研究。在2020年上半年疫情期间，新巴黎皮草行给客运总站物业部李长坤打电话，要求交接承租房屋，李长坤说疫情期间没法办，等疫情过了再说。在2020年7月份，客运总站物业部工作人员李锐、王铁和新巴黎皮草行工作人员苑某、陈某见面商谈交付房屋时间，李锐和王铁说回去和领导汇报。在诉讼过程中，经本庭向双方提议，新巴黎皮草行与龙腾客运公司对租赁房屋进行交接，双方于2020年11月25日签订《租赁房屋交接协议书》，约定新巴黎皮草行于2020年11月9日前将租赁房产交于龙腾客运公司，新巴黎皮草行需在交接日前结清租赁期间发生的与租赁房产相关的水费、电费、包烧费、物业费、有线电视等费用，用租赁保证金（5万元）冲减后计入诉讼数额。截至2020年7月31日新巴黎皮草行欠缴水费共计1083元，截至2020年10月30日欠缴电费共计12078.7元。新巴黎皮草行对上述欠缴水费、电费事实及数额均无异议。另查明，龙腾客运公司是客运总站全资子公司，租赁合同是由龙腾客运公司代客运总站签,租金是客运总站收，签订合同和解除合同需经客运总站批准。龙腾客运公司是是国有企业。再查明，新巴黎皮草行从2019年3月份至起诉前一直处于停业状态。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、确认双方在2016年5月19日签订的《租赁合同》是于2019年12月解除，还是于2020年11月25日解除；2、新巴黎皮草行是否拖欠龙腾客运公司租金80万元；3、新巴黎皮草行是否应支付违约金397.5万元。本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案，新巴黎皮草行在停业状态下，向龙腾客运公司明确表示提前解除合同，符合《租赁合同》第九条第（三）项关于提前解除合同的约定。龙腾客运公司与客运总站沟通后，新巴黎皮草行于2019年5月向客运总站发出了解除协议的通知，案涉租赁合同应自通知到达时解除，但因新巴黎皮草行提出解除合同的时间是2019年年末，故案涉租赁合同的解除时间是2019年12月。对新巴黎皮草行要求确认双方2016年5月19日签订的《租赁合同》于2019年12月解除的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于龙腾客运公司对其上级主管部门客运总站未上会研究解除合同就不能视为同意解除合同的反驳意见，本院认为，龙腾客运公司是独立人格的法人，其和客运总站的内部管理规定，不能对抗新巴黎皮草行依合同法定解除的法律规定和合同约定解除合同，故龙腾客运公司要求确认案涉合同于双方交接房屋日期2020年11月25日解除的反诉请求，亦不能成立。关于新巴黎皮草行是否应给付龙腾客运公司拖欠租金80万元的问题。本院认为，新巴黎皮草行已支付了租金70万元，按合同约定2019年8月1日至2020年7月31日年租金150万元核算，交付的70万元是2019年8月1日至2020年1月18日的租金。而新巴黎皮草行于2019年5月明确表示提前解除合同，案涉租赁合同的解除时间是2019年12月，故在解除合同后，新巴黎皮草行已不欠租金。对龙腾客运公司要求新巴黎皮草行给付拖欠租金80万元的反诉请求，已无事实和法律依据，本院不予支持。关于新巴黎皮草行是否应给付龙腾客运公司违约金397.5万元的问题。本院认为，龙腾客运公司请求支付的违约金依据的是《租赁合同》第九条第（四）项规定：“乙方迟延支付租金，每迟延1日，按照迟延支付租金金额的1%向甲方支付违约金。”而本案，新巴黎皮草行依照法律规定和合同约定提前解除合同，客运总站答应上会研究解除合同并接收半年租金，可以推定龙腾客运公司和客运总站对新巴黎皮草行解除合同及再预付半年租金是默认的，不存在迟延支付租金的事实。合同解除后，新巴黎皮草行应腾退房屋。但龙腾客运公司在多次收到解除合同通知后，以企业隶属关系调整、疫情、客运总站人事调整等原因一直没上会研究合同解除问题，长时间未积极配合提出解除合同及解除合同后交接房屋等事宜，致使新巴黎皮草行在停业的情况下一直管理承租房屋。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，龙腾客运公司对由此导致的损失扩大应自行承担责任。故对龙腾客运公司要求新巴黎皮草行支付违约金397.5万元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于对新巴黎皮草行要求龙腾客运公司返还其履约保证金36838.3元问题，双方在诉讼中共同确认了欠缴水费、电费数额，并同意从履约保证金5万元中扣除，故对该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、哈尔滨市新巴黎皮草行与哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司于2016年5月19日签订的《租赁合同》于2019年12月解除；二、待本判决发生法律效力后，哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司立即返还哈尔滨市新巴黎皮草行保证金36838.3元；三、驳回哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元（哈尔滨市新巴黎皮草行已预交），由哈尔滨市新巴黎皮草行负担11080元，由哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司负担720；反诉案件受理费22500元（哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司已预交），由哈尔滨龙腾客运综合服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨守权人民陪审员  赵显云人民陪审员  董 丽二〇二〇年十二月十九日书 记 员  刘晓彤