广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2053号原告：闫晓红，女，1966年7月8日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟一钟四工业区油站后面。法定代表人：刘建华，经理。委托诉讼代理人：周宦生，广州格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广州格林律师事务所律师。被告：广州市红鼎装饰设计工程有限公司，住所地：广州市增城区石滩镇郑田村石角夫21号首层。法定代表人：罗文成。原告闫晓红诉被告广州市双冠创意园投资有限公司（以下简称双冠公司）、广州市红鼎装饰设计工程有限公司（以下简称红鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闫晓红及其委托诉讼代理人张艳萍、王媛，双冠公司的委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼，红鼎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫晓红向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告双冠公司签署的《租赁合同》无效；2.请求判令被告双冠公司向原告返还已收取的租金150328元、其他相关费用907.04元及资金占用利息（按照年利率6%计算，自付款日至实际清偿之日止）；3.请求法院判令被告红鼎公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.请求法院判令被告赔偿原告损失7500元；5.本案受理费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：2018年11月初，原告了解到被告双冠公司有大量精品小公寓正在招租，租赁期限为20年，一次性承租4套，每套租金为220000元。2018年11月11日开始，原告向双冠公司通过POS机刷卡陆续支付四套租赁物业的定金以及租金合计602392元（含被告红鼎公司收取部分）。2018年11月30日、2019年1月26日，原告与双冠公司双方签订《租赁合同》，约定原告承租位于广州市番禺区钟村街白山路11号长华创意谷（双冠水暖创业园）自编1栋4楼59、60、61、62物业。合同签订后，原告就4059、4060物业进行装修，装修过程中，广州市番禺区城市管理和综合执法局工作人员前往租赁物业进行产权性质调查，原告及其他租户才发现合同约定的租金与双冠公司出具《创意谷租赁销控单》中的租金额不一致，双冠公司解释为考虑到避税，才将差额租金交由红鼎公司进行收取。原告在支付租金过程中并未被告知租金存在分别收取的情况，双冠公司和红鼎公司存在恶意串通的情形。2019年5月21日至2019年9月24日期间原告向双冠公司支付承租4061物业的管理费600元、水电周转金300元、生活垃圾处理费7.04元。2019年11月开始，广州市番禺区城市管理和综合执法局工作人员陆续到租赁物业所在的楼层要求停止并拆除装修，对租赁物业所在楼层的水房、电房张贴封条，并对已经装修完毕的租户要求前往广州市番禺区城市管理和综合执法局就房屋性质等问题配合调查。2019年12月6日，原告前往广州市番禺区国土资源和规划局查询，租赁物业的性质为厂房并非公寓，且租赁物业所在楼层（4层）均没有任何报建手续。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，原告与双冠公司签署的《租赁合同》无效。两被告恶意隐瞒租赁物业性质以及所在楼层没有建设规划仍向原告出租，根据《合同法》第58条的规定，两被告应赔偿原告因此受到的损失。综上，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起诉讼，请求法院依法审理判决，维护原告的合法权益。被告双冠公司辩称：一、涉讼物业所在大楼已取得建设工程规划许可、规划验收等完备、合法的报建手续，并且办理了不动产权证，属于合法建筑。原告与我司签订的《租赁合同》合法、有效，双方应继续履行。原告以涉讼物业未取得法定的许可和政府部门的批准为由主张合同无效并要求退还租金，缺乏依据。1.就涉讼物业所在的双冠水暖创业园建设工程，广州市规划局于2016年5月15日颁发了编号为穗规建证[2016]884号《建设工程规划许可证》，于2016年8月15日颁发了编号为穗规验证[2016]477号《建设工程规划验收合格证》。该工程竣工验收后，已经依法取得了相应的不动产权证。因此，涉讼物业既具备合法的报建手续且办理了产权证，依法属于可租赁物业，原告与我司签订的《租赁合同》为合法有效的合同，双方应继续履行，原告主张《租赁合同》无效显然依据不足。2.至今为止，没有任何行政机关认定涉讼物业为违章建筑，也没有执法部门查封涉讼物业导致原告无法使用租赁物业的情形，涉讼物业至今仍由原告实际占用和使用，不存在任何导致合同终止而需向原告退还租金的事由。原告要求退还租金等诉讼请求缺乏相应的依据，依法应予以驳回。二、我司已向原告明确告知了涉讼物业的产权属性，原告在完全知悉并认可涉讼物业产权属性的情况下才签订租赁合同承租涉讼物业，双方应继续履行合同。就涉讼物业所在的双冠水暖创业园建设工程，我司在招租现场公示了该项目相关的《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》等证照，向所有承租人披露了涉讼物业项目的权属情况，原告对涉讼物业的权属情况是完全清楚并认可的。这从双方签订的《租赁合同》第二条第3点明确约定“产权属性：乙方知悉并确认该物业的属性及……”，可以看出我司已经就租赁物产权属性履行了充分的告知义务，并且原告对租赁物业的产权属性是完全知悉的、认可才承租涉讼物业的。原告与我司签订涉案《租赁合同》承租涉讼物业，应当视为双方对其权利的自由处分，应当予以尊重。双方应遵循诚实信用原则，继续履行该合同，而不应再以租赁物业存在合法性问题主张合同无效。三、退一步而言，即便涉案《租赁合同》无效，原告作为承租人对租赁物属性未尽合理、审慎的注意义务，存在重大过错，应对合同无效承担责任，且自行承担因此产生的一切损失。1.原告作为承租人，对租赁物的合法性本来就应当负担合理、审慎的注意义务。如因租赁物的合法性存在问题而导致租赁合同被认定无效，即便在出租方未作任何告知的情况下，原告作为承租人未尽到合理、审慎的注意义务，都应认定为存在过错，更何况本案中我司已经充分告知租赁物属性且原告表示认可的，因此，原告于本案中应认定为存在重大过错，应对合同无效承担责任，并自行承担由此产生的一切损失。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即便认定合同无效，原告应按按照《租赁合同》约定的租金标准（每月租金标准：《租赁合同》约定租金总额÷20年÷12个月）向我司支付房屋占有使用费，并应支付至原告向双冠公司实际交还涉讼物业时止的房屋占有使用费。3.关于原告主张的管理费、水电周转金等其他相关费用。原告所主张的管理费、水电周转金、有偿服务费、生活垃圾处理费、电费、工本费、前提地面修复费、垃圾清运费等费用，均为原告作为物业实际使用人享受了相关服务后而实际发生的应缴费用，无权再要求我司退还。4.关于律师费。本案并非法定必须委托律师代理的诉讼，原告完全可以自行向法院提起诉讼，该律师费并非必然损失，应由原告自行承担，无权向我司主张。而且，仅凭合同及发票，并不能证明该律师费已经实际发生，该款项实际发生与否应以转账凭证为准。四、我司从未安排红鼎公司与原告签订所谓的房屋工程改造委托协议，更未安排红鼎公司收取任何改造费，我司对该改造费的收款情况毫不知情，该改造费不属于租金，即便租金合同被认定无效，我司也无需对退还改造费承担任何责任。1.包括原告在内的多个租户声称，其受我司安排与红鼎公司签订所谓的房屋工程改造委托协议并交付了所谓的工程改造费。但是，我司未安排任何租户与红鼎公司签订所谓的工程改造协议，更未安排红鼎公司收取改造费，亦未安排红鼎公司向原告出具收款收据。实际上，我司在收到本案诉讼材料之前，完全不知道红鼎公司的存在，不知道原告与红鼎公司之间签订了所谓的工程改造协议，也不知道原告向红鼎公司支付了所谓的工程改造费。原告向红鼎公司缴纳的工程改造费，显然不属于租金。我司既不是所谓的工程改造协议的当事人，也不是该改造费的收款人，即便租赁合同被认定无效，那么对于该改造费的返还责任，无论是根据合同相对性原则还是根据该款项的付款路径，原告仅有权向合同相对方或收款方即红鼎公司主张退还款项，无权向我司主张，我司对此不应承担任何责任。2.事实上，我司将包括涉讼物业在内的长华创意谷（双冠水暖创业园）1号楼3楼、4楼，按7000元/平方米的单价，整体委托给广州品悦房地产代理有限公司（以下简称品悦公司）由其对外招租。包括涉讼物业在内的1号楼3楼、4楼的招租活动，实际上均由品悦公司全程负责，我司仅负责与其成功招租的租户签订租赁合同，并根据租赁合同的约定收取租金，但从未安排其他任何第三方与租户签订所谓的房屋工程改造委托协议，对该协议的签订及内容均毫不知情，也从未授权品悦公司以我司的名义签订其他任何协议或收取费用。我司认为，即便该协议真实存在，不排除该协议的签订及收款是由品悦公司擅自安排，但均与我司无关，原告无权要求我司退还该协议项下的任何款项。3.关于工程改造，我司与品悦公司在双方签订的《招租代理服务合同》第3.1条明确约定该项目物业工程改造由我司进行，并于合同附件2《创意谷1号楼工程改造明细》约定了具体的改造内容。而且，我司在将涉讼物业给品悦公司对外招租时，已经实际完成的该工程改造内容。因此，原告所宣称的其他租户签订的《房屋工程改造委托协议》显然并非真实的工程改造协议，红鼎公司所收取的款项显然也不是改造费，而是自行收取或者受他人安排而收取的其他费用，且极有可能是受品悦公司的安排以改造费之名收取中介费。4.鉴于涉案的改造费极有可能系受品悦公司安排和收取，为查明本案事实，我司恳请法庭依法追加品悦公司作为第三人参加诉讼，以查明该改造费背后的真实背景及客观事实，并依法判令驳回原告对我司主张退还改造费及利息的诉讼请求。被告红鼎公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房1-1）厂房的登记权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社（以下简称钟村一村经济社），用途为工业用地，房屋总层数为3层。2018年4月23日，双冠公司作为委托方（甲方）与品悦公司作为受托方（乙方）签订《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》，约定甲方委托乙方为位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷（双冠水暖创业园）1号楼3楼及4楼小单元物业项目提供渠道推广及签约服务，招租面积共计6000平方米，单价7000元/平方米；乙方作为本项目招商代理单位，委托期内应自行组建招商团队为本项目提供招商推广服务，并以7000元/平米单价进行对外招租，乙方按照约定提供招商推广服务所产生全部代理成本、支出等均由乙方自行承担，甲乙双方确认，甲方无须向乙方、乙方员工、乙方另行委托的联动推介合作方及/或其他第三方支付任何其他费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费、推广费、佣金及/或奖金等任何形式的费用），但乙方或乙方委托的第三方公司基于协商一致原则可向客户提供招租物业的装修服务或信息服务，并根据其与客户签订的装修协议或服务协议的约定向客户提供装修服务、信息服务，及收取装修费用或服务费用；委托期限自2018年4月20日起至2018年12月31日止；等等。2019年1月26日，双冠公司作为出租方（甲方）与闫晓红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区钟村街白山路11号长华创意谷（双冠水暖创业园）自编号：1栋4楼61号物业（以下简称涉讼物业）租赁给乙方；乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为钟村一村经济社；租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止；租金总额为178920元，该租金不包含税费、管理费、水电费、因乙方利用该物业进行经营活动而产生的政府税费、办理该物业租赁备案事宜而产生的税费等费用，上述费用均由乙方另行承担；乙方按分期付款方式向甲方支付租金：第一期于2019年1月31日前支付款项50000元，第二期于2019年2月20日前支付款项48920元，第三期于2019年2月28日前支付款项80000元；本物业按毛坯标准交付，交付时间为2019年3月30日前（甲方可提前交付）；租赁期限，乙方对该物业装修前，应按物业管理有关规定向甲方报备通过后方可施工；合同约定期限届满或合同终止的，乙方可搬走物业之内属于乙方所有的可移动办公用品、家具、家电等，但乙方添加、添附于物业之上的装修、装饰、设施归甲方所有，且甲方对乙方用于该物业装修的投资不予任何补偿，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿装修及设备设施；合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方已付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；等等。2018年11月13日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的定金20000元。2019年1月25日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款30000元。2019年1月28日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款48920元。2019年6月14日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款2582元。2019年7月28日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款2582元。2019年8月27日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款2582元。2019年9月23日，双冠公司开具一份《长华创意谷租赁专用收据》，确认收到闫晓红交来涉讼物业的租赁款2582元。2020年1月10日，本院根据闫晓红的诉前财产保全申请，依法作出（2020）粤0113财保20号《民事裁定书》，查封、冻结双冠公司、红鼎公司名下价值158735.04元的财产。2020年1月19日，闫晓红以其与双冠公司签订的《租赁合同》无效要求退还款项为由，诉至本院，引致本案纠纷。庭审过程中，闫晓红及双冠公司均确认闫晓红于2019年5月21日接收了毛坯状态的涉讼物业。双冠公司确认收到闫晓红所支付的管理费600元（含预收管理费450元）、水电周转金300元、生活垃圾处理费7.04元。双方当事人对以下问题产生争议：一、关于款项返还问题。闫晓红主张涉讼物业所在楼宇合法报建的只有1至3层，而涉讼物业所在的第4层并没有任何规划报建手续，双冠公司还以涉讼物业的性质为公寓进行宣传、介绍；因涉讼物业未办理报建手续，故其方与双冠公司签订的《租赁合同》无效，其方已支付的租金150328元及其他相关费用907.04元应予返还，红鼎公司与双冠公司故意隐瞒相应事实，故红鼎公司应与双冠公司就租金的返还承担连带责任，并向其支付占用资金的利息损失。针对已付租金款项，闫晓红提交了创意谷租赁销控单、自制的费用支出统计表、长华创意谷租赁专用收据、POS机刷卡单、转账记录，拟证实双冠公司收取了涉讼物业的租金109248元、红鼎公司收取了租金41080元，其中，租赁销控单载明认租单元号4061，租金220000元；转账记录中显示闫晓红向红鼎公司共计支付了166324元。闫晓红称红鼎公司收款时业务员并没有区分哪一物业的金额，而是一并就其所承租的4个物业收取，以租赁销控单记载的220000元减去租赁合同约定的租金总额178920元所得差额即为红鼎公司收取的款项，就本案而言，该差额为41080元，其通过转账方式支付166324元，以现金支付4980元，红鼎公司没有开具任何收据，刷卡时其并不知悉红鼎公司的存在，以为款项都是支付给双冠公司，直到收到租赁合同及其他租户反映发现新的公司时，其才发现红鼎公司的存在，后来工作人员反映是为了避税。双冠公司对闫晓红的上述陈述不予确认，认为涉讼物业所在大楼已取得建设工程规划许可，已办理合法报建手续，其司与闫晓红签订的《租赁合同》为合法有效合同，双方应继续履行；对上述证据质证认为对租赁销控单不予确认，只有闫晓红签名，没有其司的签章和公司任何人员的签名，单据上列明的金额与租赁合同约定不一致，涉讼物业实际租金应以租赁合同为准；费用支出统计表是闫晓红单方制作的表格不予确认；其司将涉讼物业所在的物业项目整体委托给品悦公司对外出租，其司并未参与招租活动，根据其司与品悦公司签订的《招租代理服务协议》，品悦公司或品悦公司委托的第三方可通过向承租方提供信息服务或装修服务收取费用；对收据予以确认，其司在涉讼物业实际收取的租金即为7张收据对应的金额共计109248元，闫晓红多主张的费用41080元是支付给红鼎公司的，该款项不属于租金，甚至闫晓红没有证据证明已向红鼎公司付款的具体金额及付款用途，无法证明与本案有关；对转账记录的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，闫晓红向其司承租包括涉讼物业在内的4个物业，银行流水无法区分款项对应哪一物业的租金，故闫晓红就本案的涉讼物业所付租金应以其司出具的租金收款收据为准，闫晓红主张包括涉讼物业在内4个物业共向红鼎公司支付171304元，但从闫晓红提供的银行流水来看，闫晓红支付给红鼎公司的金额为164100元，与闫晓红主张的金额不一致，闫晓红亦没有提供就每一物业向红鼎公司支付的款项；对闫晓红主张的其他相关费用907.04元，均是闫晓红实际享受相应服务及使用水电应缴的费用，该部分费用不应退还。为此，双冠公司向本院提交了《建设工程规划许可证》（编号为穗规建证[2016]884号）及其附件、《建设工程规划验收合格证》（编号为穗规验证[2016]477号）及其附件、《不动产权证》、相关证照现场公示照片予以证明。二、关于闫晓红主张双冠公司、红鼎公司赔偿损失7500元的问题。闫晓红称其对包括涉讼物业在内共四个物业分别提起诉讼，共计支付了律师费30000元，因此各案主张赔偿律师费损失7500元。闫晓红对此提交了2019年12月5日与广州金鹏律师事务所签订的《民事委托代理合同书》以及2019年12月18日广州金鹏律师事务所向闫晓红开具的《广东增值税普通发票》拟予以证实，其中发票载明货物或应税劳务、服务名称“*诉讼代理*民事诉讼代理”，金额为30000元。双冠公司对上述证据真实性无异议，但认为该两份证据不能证明闫晓红已经实际支付了该费用，且本案并非必须委托律师代理的诉讼，律师费不属于必然损失，闫晓红主张该费用没有法律依据和合同依据。另查明，在双冠水暖创业园同类纠纷案中，类案业主作为甲方与红鼎公司作为乙方签订《房屋工程改造委托协议》，约定甲方租赁涉讼物业，建筑面积约为29.3平方米；租金总价为260000元，其中与双冠公司合同金额为178920元，另81080元作为改造费，不计入与双冠公司签署的租赁合同，改造内容为间隔毛坯分户、洗手间间隔及上下水管、入户门安装、公共装修、公共消防、公共电梯、水电到户等相关工程费用，改造后户内交付标准为毛坯；本协议签署时，甲方向乙方支付改造费81080元；该改造委托是甲方承租该物业的前置条件，甲方认租该物业后中途违约或未按时付清改造费，乙方有权没收甲方交到双冠公司的全部定金，乙方有权追诉该改造费并有权按每日千分之三标准追诉甲方违约金；等等。为查明案件事实，本院依职权调取了（2020）粤0113民初134号案（以下简称134号案）的开庭笔录、品悦公司出具的《补充说明》及双冠公司向品悦公司出具的《合同权利义务终止告知函》。品悦公司于该案庭审中称《房屋工程改造委托协议》是每个租户都需签订的，收取的费用分两部分，一部分是租金，一部分是改造费，其司以改造费的名义收取服务费，若租户不同意分两笔支付费用则成交不了。《补充说明》中，品悦公司述称双冠公司以底价委托其司进行对外招租，房租溢价部分作为其司收益，该收费包括员工劳务成本、佣金、推广费、广告费、奖金等，该溢价部分为双冠公司所认同。其司对客户的服务收款均以租金形式收取，为使客户更好接受，其司解释称为减少税费将租金分为租金和改造费，其司收取的招租服务费直接从收到的租金款项中所得。其司委托红鼎公司代收款，核实后实际款项为其司收取。另经询问，闫晓红表示涉讼物业处于毛坯控制状态，闫晓红曾与双冠公司协商，遭双冠公司拒绝退款及接收房屋，其可随时向双冠公司返还涉讼物业，但双冠公司明确表示不同意接收。此外，除本案纠纷外，闫晓红于2020年1月19日就其与双冠公司签订的其他三份合同所涉物业分别向本院提起诉讼：1.（2020）粤0113民初2055号案，闫晓红承租涉讼物业所在的1栋4楼59号物业，主张双冠公司收取了1栋4楼59号物业的租金102264元、红鼎公司收取了租金48064元；2.（2020）粤0113民初2056号案，闫晓红承租涉讼物业所在的1栋4楼60号物业，主张双冠公司收取了1栋4楼60号物业的租金109248元、红鼎公司收取了租金41080元；3.（2020）粤0113民初2057号案，闫晓红承租涉讼物业所在的1栋4楼62号物业，主张双冠公司收取了1栋4楼62号物业的租金110328元、红鼎公司收取了租金41080元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼物业所在楼宇的《建设工程规划许可证》及《不动产权证》均显示层数为3，而涉讼物业位于该楼宇第4层，双冠公司未举证证明涉讼物业已取得合法报建手续，故双冠公司与闫晓红就涉讼物业签订的《租赁合同》为无效合同。闫晓红提供了转账记录以主张其确曾向红鼎公司支付相关款项，并表示红鼎公司没有向其开具收据，结合类案的审理情况来看，包括闫晓红在内的其他租户亦存在向红鼎公司支付工程改造费的事实，故本院对闫晓红的上述主张予以合理采信。据类案中查证事实，品悦公司在134号案中的开庭笔录及出具的《补充说明》可知，品悦公司委托红鼎公司以改造费的名义收取中介服务费，并与认购业主方签订《房屋工程改造协议》并收取工程改造费并非行为双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”关于工程改造及费用收取均非红鼎公司与闫晓红的真实意思表示，红鼎公司向闫晓红收取费用的行为不具有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《租赁合同》无效，闫晓红有权要求双冠公司返还合同价款及保证金等与租赁相关的费用，但闫晓红作为承租人，在签订《租赁合同》时未对涉讼物业及所在楼宇的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对合同无效亦负有一定过错，故对其所主张的利息损失，本院仅支持从其提起本案诉讼之日即2020年1月19日起计算。对于闫晓红向红鼎公司支付款项金额的确定问题。针对红鼎公司就本案的涉讼物业所收取款项的具体金额，转账记录中显示闫晓红共计向红鼎公司转账支付了166324元，本院予以合理认定；对于闫晓红主张另有4980元以现金方式支付，但闫晓红未能举证证实，故本院对此不予采纳。因闫晓红无法就其所承租的4个物业具体区分各个物业所对应的红鼎公司收取的金额，闫晓红主张以租赁销控单记载的220000元减去租赁合同约定的租金总额178920元所得差额主张即为红鼎公司收取的款项，其据此在本案中主张红鼎公司收取的款项为41080元，该款项的计算实际还包含了其所主张的现金支付的4980元，因该现金支付款项亦未区分具体物业对应款项，因此应予以平摊，故本院确定就本案涉讼物业闫晓红向红鼎公司支付的款项为39835元（41080元-4980元÷4）。虽然《租赁合同》约定的租金为178920元，并不包括闫晓红向红鼎公司支付的39835元，但结合双冠公司与品悦公司签订的《长华创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》以及品悦公司的陈述来看，红鼎公司收取该39835元的权利来源于双冠公司，该39835元实为闫晓红取得涉讼物业使用权对价的一部分，故闫晓红亦有权要求双冠公司予以返还。鉴于闫晓红已实际占用涉讼物业，故闫晓红应向双冠公司支付其占用涉讼物业期间的占有使用费。现《租赁合同》约定，“租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止”，故闫晓红签订《租赁合同》是基于其认为可拥有涉讼物业长达26年零5个月（317个月）的使用年限，因此，应以该期限计算租金的标准，故涉讼物业每月租金标准应为690.08元[（178920元+39835元）÷317个月]。现闫晓红与双冠公司均确认闫晓红于2019年5月21日接收涉讼物业，且闫晓红已于2020年6月17日本案庭审中明确表示可随时将涉讼物业交还予双冠公司，故双冠公司应及时收回涉讼物业，未及时收回而导致的扩大损失应由双冠公司自行承担，故闫晓红应向双冠公司支付涉讼物业自2019年5月21日至2020年6月17日的占有使用费9615.11元[690.08元/月×（13个月+28天÷30天）]。扣除该占有使用费后，双冠公司应向闫晓红返还租赁款139467.89元（109248元+39835元-9615.11元）。另双冠公司已向闫晓红收取的水电周转金300元亦应予返还，至于管理费600元和生活垃圾处理费7.04元，该费用发生于闫晓红实际接收涉讼物业期间，闫晓红主张退还该部分费用，理据不成立，本院不予支持。故双冠公司共应向闫晓红返还139767.89元（139467.89元+300元）。而双冠公司向闫晓红支付的利息应以139767.89元为基数，自2020年1月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。另外，红鼎公司应在其中39835元的本息范围内对双冠公司的上述债务负连带责任。至于闫晓红主张的律师费损失，因律师费并非处理本案所必然产生的费用，本院对闫晓红关于律师费的诉请不予支持。红鼎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、抗辩、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告闫晓红与被告广州市双冠创意园投资有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告闫晓红返还139767.89元及支付相应利息（以139767.89元为基数，自2020年1月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、被告广州市红鼎装饰设计工程有限公司对上述第二项判决所确定的被告广州市双冠创意园投资有限公司所负债务中的39835元的本息范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告闫晓红的其余诉讼请求。如被告广州市双冠创意园投资有限公司、广州市红鼎装饰设计工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3878元、诉前财产保全费1314元，由原告闫晓红负担受理费783元、诉前财产保全费95元；由被告广州市双冠创意园投资有限公司独自负担受理费2213元、财产保全费872元；由被告广州市双冠创意园投资有限公司、广州市红鼎装饰设计工程有限公司共同负担受理费882元、财产保全费347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  杨颖冬人民陪审员  黄家杰二〇二〇年十二月十八日书 记 员  徐倩雯