广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8304号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郭建新，男，1986年7月23日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：郭玲玲，女，1984年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系郭建新姐姐。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：周淑吟，女，1972年12月22日出生，汉族，住广东省汕头市饶平县。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陈惠中，男，1973年12月7日出生，汉族，住广东省汕头市饶平县。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。再审申请人郭建新因与被申请人周淑吟、陈惠中房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终1201号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郭建新申请再审称：（一）郭建新已经提交证据证明案涉双方之间存在《房屋买卖合同》并已经完成了部分的履行义务，而周淑吟、陈惠中并未提交任何证据证明其向郭玲玲借款的意思表示。周淑吟、陈惠中陈述郭玲玲出借款项60万元供其偿还开发商尾款，并且未约定利息以及还款期限，亦明显不符合常理。二审法院认定案涉《房屋买卖合同》是用于担保郭玲玲与周淑吟的借款没有事实依据。（二）二审法院认定案涉房屋约定成交价款135万元明显低于市场价格，没有事实和法律依据。首先，案涉《房屋买卖合同》签订时，周淑吟、陈惠中已长期拖欠开发商购房尾款60多万元，二人处于无法收楼、无法办理房产证，无法正常出售及须支付开发商违约金的困境，周淑吟、陈惠中在此情形下低价转售房屋具有合理性，系真实意思表示。其次，如周淑吟、陈惠中选择向开发商退房，其所受损失不仅包括已缴纳的税费6.8万余元以及退房违约金36万余元，还需交纳办理退房手续相关部门要收取的其他费用，周淑吟、陈惠中选择向开发商退房并无法收回85万余元。再次，案涉房屋属度假别墅，地处偏僻，使用年限也仅有30年，买卖双方均不是出于居住刚性需求购买该房屋，该房屋使用价值不能等同于普通住宅。而且，周淑吟、陈惠中通过签订案涉《房屋买卖合同》，将其应缴纳的相关税费转嫁给郭建新支付，所以135万元的成交价格切合订立合同时房屋的实际状况以及双方心理预期，周淑吟、陈惠中选择退房给开发商的损失金额，与转售给郭建新的损失金额仅仅相差几万。最后，周淑吟、陈惠中向开发商购买案涉房屋的总价为181万元，转售给郭建新的价格为135万元，并未低于其购入价格的70%，不属于合同法解释二第十九条规定的明显不合理低价。（三）案涉《房屋买卖合同》关于郭建新“首付65万元，余款过户当天支付”的约定交易方式，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。二审法院以案涉《房屋买卖合同》约定首付不到一半的费用，且没有约定郭建新违约责任为由而认定双方权利义务明显不对等，没有事实和法律依据。综上，郭建新请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审。周淑吟、陈惠中提交意见称：（一）在案涉《房屋买卖合同》签订及履行期间，郭建新的姐姐郭玲玲与周淑吟弟弟周俊明之间存在恋爱、婚姻关系。周淑吟系因资金周转困难向郭玲玲借款65万元，订立案涉《房屋买卖合同》仅是上述65万元借款的担保行为，周淑吟、陈惠中并无将案涉房屋转售郭建新的意思表示，案涉双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。（二）案涉《房屋买卖合同》约定的转让价格为135万元，明显低于周淑吟、陈惠中一手购买时的181万余元，更仅为合同签订时（即2016年8月）案涉房产的市场价值的一半，这明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。此外，周淑吟从未向开发商提交过退房申请，开发商也未向周淑吟主张过解除购房合同或者违约责任，关于周淑因退房的说辞，均是郭建新诬陷捏造。而且即使周淑吟、陈惠中曾意图向开发商退房，亦比选择将房屋转售给郭建新划算。因此，郭建新主张周淑吟、陈惠中因资金周转问题向其转售房屋明显违背常理，亦不符合交易逻辑。综上，周淑吟、陈惠中请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定驳回再审申请。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周淑吟、陈惠中作为卖方与郭建新订有《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以135万元对价转售给郭建新，由郭建新直接向开发商支付65万元，用于代周淑吟、陈惠中清偿欠付开发商的购房尾款以及滞纳金，剩余的60万元待办理房屋过户手续时付清。双方还约定案涉房屋由郭建新办理收楼并先交付使用，有关房产全部资料移交给郭建新，双方代开发商出证后再办理过户手续。郭建新本案诉请继续履行案涉《房屋买卖合同》，周淑吟、陈惠中则抗辩案涉《房屋买卖合同》实为借款担保，双方当事人对诉争法律关系存有争议。本案中，案涉房屋的一手购房资料由郭建新持有，郭建新亦提交了相应证据证明其已依约向开发商支付了购房款、滞纳金以及缴纳了房屋维修基金和相关办证费用。郭建新据此主张案涉《房屋买卖合同》已经实际履行。现周淑吟、陈惠中抗辩双方之间实为民间借贷合同法律关系而非房屋买卖合同法律关系，依法应就其主张的隐藏行为承担举证责任。一、二审法院在周淑吟、陈惠中未提交任何证据的情况下，仅以案涉《房屋买卖合同》约定内容不合常理为由，径行认定双方之间不存在房屋买卖合同法律关系依据不足。综上，郭建新的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：指令广东省惠州市中级人民法院再审本案。审 判 长 佘琼圣审 判 员 贾 密审 判 员 许东平二〇二〇年十二月二十二日法官助理 武晓晖书 记 员 周毓敏广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8304号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郭建新，男，1986年7月23日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：郭玲玲，女，1984年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系郭建新姐姐。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：周淑吟，女，1972年12月22日出生，汉族，住广东省汕头市饶平县。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陈惠中，男，1973年12月7日出生，汉族，住广东省汕头市饶平县。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。再审申请人郭建新因与被申请人周淑吟、陈惠中房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终1201号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郭建新申请再审称：（一）郭建新已经提交证据证明案涉双方之间存在《房屋买卖合同》并已经完成了部分的履行义务，而周淑吟、陈惠中并未提交任何证据证明其向郭玲玲借款的意思表示。周淑吟、陈惠中陈述郭玲玲出借款项60万元供其偿还开发商尾款，并且未约定利息以及还款期限，亦明显不符合常理。二审法院认定案涉《房屋买卖合同》是用于担保郭玲玲与周淑吟的借款没有事实依据。（二）二审法院认定案涉房屋约定成交价款135万元明显低于市场价格，没有事实和法律依据。首先，案涉《房屋买卖合同》签订时，周淑吟、陈惠中已长期拖欠开发商购房尾款60多万元，二人处于无法收楼、无法办理房产证，无法正常出售及须支付开发商违约金的困境，周淑吟、陈惠中在此情形下低价转售房屋具有合理性，系真实意思表示。其次，如周淑吟、陈惠中选择向开发商退房，其所受损失不仅包括已缴纳的税费6.8万余元以及退房违约金36万余元，还需交纳办理退房手续相关部门要收取的其他费用，周淑吟、陈惠中选择向开发商退房并无法收回85万余元。再次，案涉房屋属度假别墅，地处偏僻，使用年限也仅有30年，买卖双方均不是出于居住刚性需求购买该房屋，该房屋使用价值不能等同于普通住宅。而且，周淑吟、陈惠中通过签订案涉《房屋买卖合同》，将其应缴纳的相关税费转嫁给郭建新支付，所以135万元的成交价格切合订立合同时房屋的实际状况以及双方心理预期，周淑吟、陈惠中选择退房给开发商的损失金额，与转售给郭建新的损失金额仅仅相差几万。最后，周淑吟、陈惠中向开发商购买案涉房屋的总价为181万元，转售给郭建新的价格为135万元，并未低于其购入价格的70%，不属于合同法解释二第十九条规定的明显不合理低价。（三）案涉《房屋买卖合同》关于郭建新“首付65万元，余款过户当天支付”的约定交易方式，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。二审法院以案涉《房屋买卖合同》约定首付不到一半的费用，且没有约定郭建新违约责任为由而认定双方权利义务明显不对等，没有事实和法律依据。综上，郭建新请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审。周淑吟、陈惠中提交意见称：（一）在案涉《房屋买卖合同》签订及履行期间，郭建新的姐姐郭玲玲与周淑吟弟弟周俊明之间存在恋爱、婚姻关系。周淑吟系因资金周转困难向郭玲玲借款65万元，订立案涉《房屋买卖合同》仅是上述65万元借款的担保行为，周淑吟、陈惠中并无将案涉房屋转售郭建新的意思表示，案涉双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。（二）案涉《房屋买卖合同》约定的转让价格为135万元，明显低于周淑吟、陈惠中一手购买时的181万余元，更仅为合同签订时（即2016年8月）案涉房产的市场价值的一半，这明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。此外，周淑吟从未向开发商提交过退房申请，开发商也未向周淑吟主张过解除购房合同或者违约责任，关于周淑因退房的说辞，均是郭建新诬陷捏造。而且即使周淑吟、陈惠中曾意图向开发商退房，亦比选择将房屋转售给郭建新划算。因此，郭建新主张周淑吟、陈惠中因资金周转问题向其转售房屋明显违背常理，亦不符合交易逻辑。综上，周淑吟、陈惠中请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定驳回再审申请。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周淑吟、陈惠中作为卖方与郭建新订有《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以135万元对价转售给郭建新，由郭建新直接向开发商支付65万元，用于代周淑吟、陈惠中清偿欠付开发商的购房尾款以及滞纳金，剩余的60万元待办理房屋过户手续时付清。双方还约定案涉房屋由郭建新办理收楼并先交付使用，有关房产全部资料移交给郭建新，双方代开发商出证后再办理过户手续。郭建新本案诉请继续履行案涉《房屋买卖合同》，周淑吟、陈惠中则抗辩案涉《房屋买卖合同》实为借款担保，双方当事人对诉争法律关系存有争议。本案中，案涉房屋的一手购房资料由郭建新持有，郭建新亦提交了相应证据证明其已依约向开发商支付了购房款、滞纳金以及缴纳了房屋维修基金和相关办证费用。郭建新据此主张案涉《房屋买卖合同》已经实际履行。现周淑吟、陈惠中抗辩双方之间实为民间借贷合同法律关系而非房屋买卖合同法律关系，依法应就其主张的隐藏行为承担举证责任。一、二审法院在周淑吟、陈惠中未提交任何证据的情况下，仅以案涉《房屋买卖合同》约定内容不合常理为由，径行认定双方之间不存在房屋买卖合同法律关系依据不足。综上，郭建新的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：指令广东省惠州市中级人民法院再审本案。审 判 长 佘琼圣审 判 员 贾 密审 判 员 许东平二〇二〇年十二月二十二日法官助理 武晓晖书 记 员 周毓敏