山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0802民初6974号原告：王进前，男。被告：赵琳晓，女。委托诉讼代理人：周莹，山西韶风律师事务所律师。被告：董雷雷，男。原告王进前诉被告赵琳晓、董雷雷案执行外人异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日作出（2019）晋0802民初7801号民事判决书，被告赵琳晓不服提起上诉。运城市中级人民法院于2020年9月1日作出（2020）晋08民终1637号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）晋0802民初7801号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王进前和被告赵琳晓的委托诉讼代理人周莹到庭参加诉讼，被告董雷雷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王进前向本院提出诉讼请求：1、立即停止对运城市某某城小区×室房屋的强制执行，并解除查封；2、依法确认原告与被告二签订的房屋买卖合同有效，并依法判令运城市某某城小区×室房屋归原告所有（价值约178000元）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。2018年2月10日，原告与董雷雷签订房屋买卖合同，约定将某某城小区×室房屋出售给原告，房屋总价款为178000元。合同签订后，原告依约支付了首付款118000元。由于该房屋董雷雷办理了抵押贷款手续，尚有房款没有归还，无法办理过户登记手续，原告遂每月向董雷雷支付房贷，由其归还给银行。现该房屋原告也即将装修完毕入住。本案被告赵琳晓系执行案件的申请人，被告董雷雷系被执行人，二被告因民间借贷纠纷一案，贵院作出（2019）晋0802民初1287号民事调解书，被告赵琳晓向贵院申请执行并查封了原告所购买的该套房屋，原告提出案外人异议，贵院裁定驳回了原告的异议申请，原告认为自己在人民法院查封该套房屋之前就已经与董雷雷签订了合法有效的房屋买卖合同，并依约支付了房屋价款，且现在该房屋即将装修完毕，房屋未能过户到原告名下也并非原告所造成，原告对该房屋具有排除人民法院执行的权益。被告赵琳晓辩称，原告不享有足以排除强制执行的权利，理由如下：1、原告未在查封前签订合法有效的房屋买卖合同。2018年董雷雷与原告签订的《房屋买卖合同》与2013年董雷雷与运城市运城市欣达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中董雷雷的签字明显不一致，由此可见，2018年《房屋买卖合同》中的签字不是董雷雷所签，董雷雷与原告之间不存在房屋买卖合同关系。另外，2013年董雷雷购买案涉房屋的价款为187296元，在五年后的2018年房价猛涨的情况下，董雷雷将该房屋出售给原告的价格不到18万元，不仅没涨价，甚至还赔本卖给了原告，完全不符合常理，结合《房屋买卖合同》中并非董雷雷签字可知原告与董雷雷之间不存在合法的房屋买卖合同关系。退一步讲，即使存在买卖关系，该合同第四条明确约定“所有购房款付清后本协议自动生效”，根据《合同法》第四十五条“附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，结合原告并未付清房款的事实，该合同并未生效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。2、原告未在查封前合法占有房屋。原告于2019年8月12日代董雷雷签订《管理合约》，其入住时间晚于2019年6月24日房屋查封时间，且原告在诉状中亦认可该房屋即将装修完毕，也就是说至少在2019年10月17日原告起诉之时其并未入住案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“查封之前已合法占有该不动产”的情形。3、原告未支付全部价款。案涉房屋存在抵押贷款，原告认可其支付首付款118000元后按月向董雷雷支付房贷，而房屋贷款的时间是2013年至2023年，也就是说截止日前，原告并未付清全部房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款”的情形。4、因原告原因未办理过户登记。原告明知案涉房屋存在抵押贷款的情形，但并未提前归还房贷及时剔除抵押权将房屋过户登记至其名下，在完全可以剔除抵押权将房屋过户至其名下的情况下，原告未尽合理注意义务，怠于行使权力，是房屋未过户至其名下的主要原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的理解与适用第424页中关于“能够归责于买受人原因”的理解，“不动产上已设定有其他人抵押登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时存在他人抵押权而无法登记”的情形属于可归责于买受人原因，故原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不享有足以排除强制执行的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本案被告赵琳晓与本案被告董雷雷民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）晋0802民初1287号民事调解书。因被告董雷雷未按调解书确定的期限履行义务，被告赵琳晓于2019年6月5日向本院申请执行，要求被告董雷雷支付借本金144572元及利息，案件受理费1655元、保全费1273元。2019年6月24日，本院向运城市经济技术开发区住房保障中心送达协助执行通知书，对登记在被告董雷雷名下，位于运城市某某城小区×室房屋实施了查封。2019年9月29日，案外人王进前对执行标的提出书面异议。2019年10月12日，本院作出（2019）晋0802执异244号执行裁定书，认为案外人的异议理由不成立，裁定：驳回案外人王进前的异议请求。2019年10月21日，案外人王进前对裁定不服，向本院提起诉讼。同时查明，2013年7月17日，被告董雷雷与运城市欣达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告董雷雷以187296元价格购买了位于运城经济开发区某某城小区×室房屋。2015年5月6日，在运城市不动产登记开发区分中心办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2018年2月10日，被告董雷雷（甲方）与原告王进前（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将其坐落于运城市空港南区某某城小区×号，建筑面积80.31平方米，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。甲乙双方商定该房产的成交价格为118000元整，本协议签订当日，乙方一次性支付甲方118000元整，付款方式为银行转账。基于房产在银行抵押按揭，剩余按揭金额为56382.17元，剩余期限53个月，每个月按揭金额963.84元，乙方承诺每月3号将963.84元按揭款打入甲方指定账户。同时约定所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。合同签订的次日，原告王进前通过其朋友牛某某向被告董雷雷账户转款100000元，原告交给董雷雷现金10000元，之后，原告通过支付宝向董雷雷转款8000元。同时，原告根据合同约定每月通过微信向被告董雷雷转款归还银行贷款。2019年8月7日，运城市欣达房地产开发有限公司向运城市空港开发区安居物业有限公司出具一份交房通知单，载明：某某城小区×房业主董雷雷房款手续已结清，请给办理交房手续。2019年8月12日，原告王进前代办入住合约，并交纳了所需费用。现原告对该房屋已进行了装修。审理中，因被告董雷雷未到庭参加诉讼，庭审后，本院传唤被告董雷雷就案涉《商品房买卖合同》与《房屋买卖合同》上“董雷雷”处的签名进行核实，被告董雷雷确认两份合同均系其亲笔签名。本院认为，人民法院对执行异议之诉的审理，应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案中，关于原告与被告董雷雷签订的《房屋买卖合同》的效力问题，庭审中，被告赵琳晓辩称，案涉《商品房买卖合同》与《房屋买卖合同》上“董雷雷”处的签名明显不一致，应认定双方之间不存在房屋买卖关系，但经本院向被告董雷雷询问，被告董雷雷认可《房屋买卖合同》上的签名是其本人亲笔所签，其与原告之间存在房屋买卖关系。被告赵琳晓还辩称，根据该合同第四条约定“所有购房款付清后本协议自动生效”，原告未付清房款，合同不生效。本院审查认为，根据庭审查明的情况，双方在合同中约定的房屋价款为118000元，已将被告董雷雷自己支付的房款全部付清，同时约定将所欠银行贷款转移至原告名下，且原告一直归还银行贷款，对原告与被告董雷雷来讲，房款已经付清。因此，《房屋买卖合同》系原告与被告董雷雷的真实意思表示，且付清了全部房款，该《房屋买卖合同》合法有效。关于原告是否合法占有涉案房屋问题，审理中，被告赵琳晓辩称，原告于2019年8月12日代董雷雷签订《管理合约》，其入住时间晚于2019年6月24日房屋查封时间。本院认为，合法占有，应以实际控制为标准，是否实际入住并非占有的必要条件，被告董雷雷在与原告签订买卖合同后将房屋钥匙交付给原告，原告即取得对房屋的实际控制，应视为原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。关于案涉房屋在银行办理了抵押登记，导致房屋未过户问题，经查，涉案房屋尚未在登记机构进行物权登记，运城市欣达房地产开发有限公司作为开发商只是在登记机构履行了备案预登记手续，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告对此没有过错。综上，在本院查封之前，原告与被告董雷雷已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，原告支付了全部价款并合法占有涉案房屋，且非因原告自身的原因未办理过户登记，原告据此取得对涉案房屋的物权期待权。按照物权优先于债权的原则，原告享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。只有经依法登记，才可发生物权变动。同时，因涉案房屋尚未在登记机构进行物权登记，原告的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于运城市某某城小区×室房屋；二、驳回原告王进前的其他诉讼请求。案件受理费3860元，由被告董雷雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判长 张运建人民陪审员樊海云人民陪审员崔雪艳二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘                 洋