山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4962号原告：烟台毅德国际商贸城有限公司，住所地烟台市芝罘区黄务办事处驻地。法定代表人：李杰，董事长。委托诉讼代理人：胡宇程，山东信力源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被告：王杰，男，1987年4月13日出生，汉族，烟台泰恒建筑装饰工程有限公司法定代表人，住烟台开发区。委托诉讼代理人：王海婷（系被告之妻），女，1991年9月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台开发区。原告烟台毅德国际商贸城有限公司诉被告王杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘国臻、被告王杰及其委托诉讼代理人王海婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告继续履行与原告之间的《商品房买卖合同》，支付购房款200000元，承担2019年3月12日至2020年5月20日的违约金35680元，并自2020年5月21日起至实际交付之日以200000元为基数按日万分之4继续承担违约金。事实与理由：2018年7月12日，原、被告签订《商铺预订协议》，2018年8月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告按揭贷款购买原告烟台毅德城商铺A7-16号房屋，若被告逾期付款，应按日按逾期应付款万分之4支付违约金。现被告拒不配合办理贷款缴纳购房款，应向原告支付违约金。被告辩称：同意履行合同并支付购房款200000元。不同意支付违约金，被告没有违约行为，原告主张的违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年7月12日，原、被告签订《商铺预定协议》，约定被告购买原告位于烟台市芝罘区，总价款572184元，被告支付定金50000元。当日，被告向原告交付定金50000元。2018年8月10日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告购买原告开发建设的芝罘区烟台毅德国际商贸城Ｄ2地块第Ａ7＃楼16号商铺，建筑面积69.05平方米，按套计价，总金额为402214元，被告2018年8月10日前已付清首期款202214元，余款200000元申请银行按揭贷款支付。被告应按约定的付款方式，将商品房预收款直接存入该商品房项目预收款专用账户，开户银行为中行烟台市南支行，专用帐户为2351××××9664。当被告接到银行或原告的通知后在规定时间内到公司（或指定银行）交款，并办理按揭贷款相关手续，如逾期不办理，则按相关约定处理。若被告未按本合同时间付款，逾期超过60日后，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之4的违约金。原告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付被告。合同附件四《合同补充协议》对付款方式补充约定如下：被告选择向银行申办按揭抵押贷款的，被告委托原告办理按揭贷款手续，签订本协议前，原告已将办理按揭抵押的相关事项向被告作了详细说明，被告已经充分了解。被告应于签订买卖合同前，向原告提交全部按揭贷款所需材料，并在原告或银行通知的期限内签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件。贷款年限和贷款金额以银行批准的为准。当日，被告向原告交付首付款152214元。2018年11月19日，原告向被告交付涉案房屋。被告至今未向原告缴纳剩余房款200000元，亦未办理按揭贷款手续。庭审中，原告称：2019年2月19日被告取得初始登记之后，可以办理按揭贷款。2019年3月1日，被告在商铺入口处公示栏张贴通知，通知办理按揭贷款的业主自即日起10日内去相关银行办理按揭手续，逾期未办理者按合同有关约定处理，故原告要求被告自3月12日起支付违约金。对此，原告提交日期为2019年3月1日被告出具的《通知》一份、2019年3月1日至2019年3月10日拍摄的通知张贴于商铺入口公示栏的照片十六张、毅德五金建材城的物业管理公司烟台亿科物业管理有限公司出具的《证明》一份，证实原告于2019年3月1日通知业主自即日起十日内去相关银行办理按揭贷款手续，且多次通过电话、当面告知等方式通知被告尽快办理按揭或缴纳房款。被告质证称，未见过上述通知，原告未送达给被告本人，原告是在2019年底通知被告办理贷款手续。被告称：在签订合同时，被告已经告知了原告是个体工商户，没有固定的工资流水。2019年底，原告工作人员电话问被告贷款资料准备的如何，被告告知没有营业执照和工资流水，原告说不行，让被告到别处（比如可以抵押房子的贷款公司）办理贷款，之后全款付，被告表示经济困难无法全款支付，也没有去他处办理贷款。2020年上半年，原告通知被告到售楼处提交贷款资料，并告知合作银行是浦发银行，被告拿着资料去找原告，原告表示被告营业执照不满一年且没有固定流水，办不出贷款，被告询问能否自己找银行办理贷款，原告称不可以，之后被告就没有办理贷款。对此，原告表示：不认可被告所述，原告提供合作银行只是为了方便购房者办理贷款，不可能限制被告到其他银行办理贷款手续，且浦发银行并非原告的合作银行，可见被告的陈述是虚假的；被告并没有向原告提交过贷款资料，原告也没有告知被告贷款资料不行，是被告拒不提交资料，拒不配合办理贷款。本院认为，2018年8月10日原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。庭审中，被告表示同意继续履行合同，向原告支付购房余款200000元，本院对此予以照准。本案的争议焦点为被告是否应向原告支付逾期付款违约金。《商品房买卖合同》约定，被告应自接到银行或原告的通知后在规定时间内到公司（或指定银行）办理按揭贷款手续。本案庭审中，原告虽称已在2019年3月通知被告办理贷款手续，但原告提交的照片、证明等证据不足以充分证实该主张，故本院对此不予采纳；被告自认在2019年底接到原告的通知，本院对此予以采纳。被告接到原告通知后，应依约办理按揭贷款手续，被告虽称未办理按揭贷款的原因是原告告知无法办理且不同意被告自行另找银行办理贷款，但被告对此未能举证证实其主张，本院对被告该主张不予采纳，认定被告存在未依约办理按揭贷款的违约行为，应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，若约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商品房买卖合同》中虽然约定，被告应自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日支付逾期应付款万分之4的违约金，但被告辩称原告主张的违约金过高，原告亦未举证证实其因被告违约遭受的损失，故本院综合审查本案实际情况，以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告自2020年1月1日起至实际支付之日止，以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿违约金给原告为宜，原告请求的过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告烟台毅德国际商贸城有限公司和被告王杰继续履行于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》，限被告于本判决生效之日起10日内向原告支付购房款200000元；二、限被告王杰于本判决生效之日起10日内向原告烟台毅德国际商贸城有限公司赔偿2020年1月1日起至实际支付之日止，以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告烟台毅德国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。如被告王杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4835元减半收取2418元，由被告王杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年十二月四日书记员 姜慧萍（代）