江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0322民初5956号原告：袁守俭，男，1962年12月12日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：唐孟可，江苏竞自由律师事务所律师。被告：张开伟（张伟），男，1961年9月6日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：蒋立峰（蒋波），女，1964年10月7日生，汉族，住沛县。被告：蒋立峰（蒋波），女，1964年10月7日生，汉族，住沛县。原告袁守俭与被告张开伟、蒋立峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，于2020年2月17日作出（2019）苏0322民初5482号民事判决书。张开伟不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院经审理后，作出（2020）苏03民终3320号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）苏0322民初5482号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年11月20日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁守俭及其委托诉讼代理人唐孟可，被告张开伟的委托诉讼代理人及被告蒋立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁守俭向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告支付欠原告的房屋租金483332元（截止至2016年10月18日的租金为20万元，从2016年10月18日至2019年8月的租金），并支付逾期利息75874.95元（利息暂计算至2019年8月，之后的利息以483332元为基数，按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2、本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年5月8日，原、被告签订租赁协议，约定，将原告所有的位于约500平方米的房屋租赁给两被告，租期四年，自2013年5月18日自2017年5月18日止，每年租金10万元，付款方式为每一期到期前30天向原告支付下一年租金。合同签订后，原告将房屋交付两被告使用，两被告仅支付部分租金，此后一直拖欠原告租金。2016年10月1日，两被告向原告出具欠条一张，确认尚欠原告截止2016年10月18日的房屋租金为20万元，合同到期后，两被告表示继续租赁房屋，但一直未支付租金。后经原告多次交涉，两被告表示愿意交还房屋并支付租金及利息，但一直未履行。因该租赁发生在两被告夫妻关系存续期间，租赁房屋为夫妻共同经营生意使用，两被告作为共同承租人，应当对上述夫妻共同债务承担责任。请求支持原告的诉讼请求。被告张开伟、蒋立峰辩称，原、被告双方签订租赁协议是事实。被告接收房屋后，投入60余万元用于装修、购置物品，但由于该房屋没有房产证，也没有规划许可证，所以无法办理营业执照和税务登记证，不能向客户开具发票，而且也不能安装电梯，所以严重影响了宾馆的正常经营，导致亏损严重，不能按时支付租金，双方于2016年10月1日协商约定租金计算到10月18日，若10月18日不能付清，则合同解除，被告投入的空调等所有物品归原告用于抵偿租金。到10月18日后被告未能支付租金，原告把大门锁上占领了该房屋及所有物品，被告离开涉案房屋后，物品由原告使用或处分，至此原告从没有向被告主张过租金，被告也没有表示再继续租赁。原告于2017年将房屋租赁给小武凉皮并收取租金，亦能说明原、被告双方之间的租赁合同已解除。被告在2016年10月18日后向原告支付了2次租金合计15万元，应从被告欠付的租金中扣除。综上，被告认为原、被告之间的租赁合同无效；即使合同有效，亦已于2016年10月18日解除；原告的诉讼请求超过了诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：1、对原告提供的房屋所有权证，拟证明涉案房屋具有合法产权手续。被告对该证据的真实性有异议，认为原告取得该产权证程序不合法。因原告在原审中提供了房屋所有权证的原件，被告亦未提供证据证明原告取得该证据程序违法，本院对该证据的真实性及证明对象予以确认。2、对被告提供的与张杰的租赁合同及证人谢某,4，拟证明原、被告双方的租赁合同于2016年11月底解除。原告对该组证据的真实性有异议。因该租赁合同系被告与张杰签订，张杰未对租赁合同的真实性进行确认；谢某,4出庭作证亦未提供证据证明与张杰的关系；谢某,4陈述因原告方锁门导致自2016年11月底即不再经营，未提供证据证明；关于剩余租金是否返还问题，被告与谢某,4的陈述亦不一致，故本院对该组证据的真实性及证明对象不予确认。3、对被告提供的2017年9月29日收条（复印件），拟证明原告收取小武凉皮2017年9月1日至2018年9月1日的租金，故原、被告双方的租赁合同在2017年9月已解除。原告对该收条的真实性无异议，但是认为收条左下部分“（2017年9月1号至2018年9月1号）小武凉皮”内容不是原告所写，被告未提供证据证明该部分内容为原告所书写，本院对该部分内容不予确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告袁守俭与被告张开伟签订房屋租赁协议，协议约定原告自愿将其位于沛县约500平方米房屋租赁给被告张开伟，租赁期限自2013年5月18日至2017年5月18日止，租金每年10万元，每三年为一个价期，三年后价格双方商定。付款方式为每一年为一个租期的方式支付，并在每期到期前30天支付下一年租金。租赁期间内水费、电费、煤气费、物业费、暖气费、宽带使用费等由被告支付。租期结束时，门窗、地面、楼梯等应保持完好，并无偿转给原告在被告履行完义务，配合原告将原营业执照等手续案按原告要求妥善办好过户等手续前提下，电梯、空调、电视、电脑等家电归被告所有。合同还对其他事项作了约定。原告袁守俭在出租方（甲方）处签字按印。被告张开伟在承租方（乙方）处签字按印。2016年10月1日，被告张开伟、蒋立峰向原告出具欠条一张，写明欠房租费本加息贰拾万元（小写200000）截止到2016年10月18日止。二被告书写张伟、蒋波的名字。在欠条的下方写有2016年10月1日起以前的欠条全部作废。原告自认该20万元中租赁费为191667元，其余为利息。2016年10月14日，原告向被告出具收据一份，主要内容为：今收到房租计壹万元整（10000）袁守俭2016.10.14。2016年12月11日，原告向被告出具收据一份，主要内容为：今收到房租计壹拾肆万元整（140000）袁守俭2016.12.11。2017年9月29日，原告收取小武凉皮租金30000元，并出具收条，主要内容为：今收到小武凉皮房租金计叁万元（30000.00）收款人：袁守俭2017.9.29。2018年11月13日，原告收取小武凉皮租金10000元，并出具收据一份，主要内容为：今收到赵阳房屋租金壹万元整收款人：袁守俭2018.11.13。小武凉皮租赁的房屋位于涉案房屋一楼南部，原告同意收取小武凉皮的租金抵扣原告应付的租金。2017年6月28日，原告袁守俭与被告张开伟通电话，原告说：双方租赁到期了，下一步到底用不用？被告张开伟回答：我用我用，你放心吧。能不用吗？你想想。原告又说：你这样我就不准备往外贴告示了。被告张开伟回答：我无论如何都赶紧先把你的钱给你。知道不？原告说：那行。你要用我就不租给别人。2019年5月24日，原告袁守俭与被告张开伟通电话，原告说：我打扫卫生的都说好了，被告张开伟回答：你先打扫吧，能要的要，不要的就仍。原告说：我肯定不用，俺又不开宾馆那么多东西俺都得清理，连床都得扔了。被告张开伟答：你先仍一间屋，行不？原告说：你说哪一间屋？你这些东西一间屋也装不下也，你这样吧，你这些东西我到时候都说不清了。再说那些东西我也没用，我给你留一天时间，你安排人叫他把东西都给收拾走，再给你留明天一天，后天一天。这两天你把里面的东西所有都清走，如果不清走，咱是君子协定哈，如果不清走，我让打扫卫生的都拉走了。被告张开伟答：行行。被告张开伟未在约定的期限将自己的物品拉回。原告袁守俭也未按照双方约定将原告的物品清出，2019年8月5日，原告将被告的物品清出。原、被告双方一致认可，双方在签订租赁合同之前已经形成租赁事实。本案中的租赁协议系原告为了在银行办理贷款而补签的，但双方对补签租赁协议的时间有异议，原告认为是2016年12月底，被告认为是2013年5月8日即租赁协议所载明的时间。在二审中，原告提供的证人郭某,4（银行办理贷款工作人员）陈述，原告于2016年11月或者12月在银行办理房屋抵押贷款，原、被告双方在银行被签了租赁协议，贷款不需要提供租赁收入证明，双方是否提供租金收据记不清了。被告张开伟与被告蒋立峰与1984年5月登记结婚，双方因结婚证丢失，于12011年1月2日6日申请补发了结婚登记证。被告张开伟平时曾用张伟名字签字，被告蒋立峰平时曾用蒋波名字签字。原告袁守俭与与尚玉美系夫妻关系。位于沛县综合楼登记所有权人为尚玉美，该房产于2014年6月17日沛县房产管理局登记，建筑面积为505.68平方米。被告张开伟于2017年3月6日因行为异常在中煤五公司一处医院门诊治疗，诊断为精神分裂证，处理为服用药物。本院认为，一、关于租赁合同是否有效的问题。原告袁守俭与被告张开伟签订的租赁协议中所涉房屋，已取得房屋所有权证，被告亦未提供证据证明涉案房屋为违法建筑，故该房屋租赁合同合法有效。被告蒋立峰主张双方之间合同无效，本院不予支持。二、关于租赁合同何时解除的问题。被告辩称租赁合同已解除，但是主张的解除时间分别为2016年10月18日、2016年11月底和2017年5月18日。原、被告之间的租赁合同于2017年5月18日到期，但是根据2017年6月28日原告与被告张开伟的录音，张开伟明确表示要继续租赁，原告亦表示同意。即原、被告双方已协商一致在租赁合同到期后，由被告继续租赁。结合2019年5月24日原告与被告张开伟的录音，原、被告双方就合同解除达成合议，即被告于2019年5月26日前将房屋清空返还原告，否则原告自行处理被告遗留物品。故本院认定原、被告双方解除租赁合同的时间为2019年5月26日。对被告的抗辩意见本院不予采纳。对原告主张租金计算至2019年8月亦不予支持。被告辩称，张开伟在2017年时已生病，不能准确表达意见。根据被告提供的张开伟的病案材料，未体现出张开伟不具有完全民事能力的诊断，本院对被告该抗辩意见不予采纳。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据原告与被告张开伟在2017年6月28日和2019年5月24日的录音，原告均向被告主张了权利，故对被告辩称的原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予采纳。四、关于原告主张的租金数额问题。根据2016年10月1日二被告出具的欠条，截至2016年10月28日，被告欠付原告租金本息共计20万元，原告主张其中租赁费为191667元，而被告陈述具体数额记不清了。2016年10月14日，原告收取被告租金10000元，故本院认定截至2016年10月28日原告欠付租金数额为181667元（191667元-10000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原、被告双方租赁期间于2017年5月18日届满后，原告租赁合同继续有效，即租金仍为每年100000元。故2016年10月19日至2019年5月26日期间的租金为260274元（200000元+100000元/365天*220天）。2016年12月11日，原告向被告出具收据，载明收到房租140000元。原告主张并未实际收到该租金，是为了办理银行抵押贷款而出具的。但是，结合二审中原告方证人郭某,4的证言，办理银行贷款并不需要提供租金收入证明，且收据中载明的金额为140000元，与双方租赁合同中每年100000元租金及租金一年一付的约定亦不相符。故本院对原告的该主张不予采信。该收据中载明的租金140000元应从被告欠付的租金中扣除。原告收取小武凉皮租金共计40000元（30000元+10000元），亦同意从原告欠付的租金中扣除，本院予以确认。综上，被告欠付原告的租金数额为：261941元（181667元+260274元-140000元-40000元），对原告主张的超过部分本院不予支持。五、关于原告主张的利息问题。被告未按约定期限支付原告租赁费，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方未约定逾期付款违约金的计算方法或数额，原告要求按照年利率6%计算没有法律依据，本院不予支持。原告主张的逾期利息，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率或者同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算。原告主张2016年10月19日-2017年5月18的租金于2017年5月18日支付，不违反双方约定，本院予以支持。根据双方租赁协议的约定，2017年度、2018年度的租金应分别于2017年4月19日、2018年4月19日支付。2019年5月19日至2019年5月26日期间的租金，本院酌定被告应于2019年5月26日支付。原告主张的逾期利息具体计算为：2016年10月18日至2016年12月10日，应付租金为181667元，逾期利息为1185元（181667元*4.35%/360天*54天）；2016年12月11日，被告支付租金140000元，2016年12月11日至2017年4月18日期间应付租金为41667元（181667元-140000元），逾期利息为649元（41667元*4.35%/360天*129天）。2017年4月19日应付2017年度租金100000元，2017年5月18日应付2016年10月19日至2017年5月18日期间的租金58082元（100000元/365天*212天）。2017年4月19日至2017年5月17日期间欠付租金141667元（41667元+100000元）。逾期利息496元（141667元*4.35%/360天*29天）；2017年5月18日至2017年9月28日期间欠付租金199749元（141667元+58082元），逾期利息3234元（199749元*4.35%/360天*134天）；被告于2017年9月29日支付租金30000元（小武凉皮），2017年9月29日至2018年4月18日期间欠付租金169749元（199749元-30000元），逾期利息4143元（169749元*4.35%/360天*202天）。2018年4月19日，被告应付2018年度租金100000元，2018年4月19日至2018年11月12日，欠付租金269749元（169749元+100000元），逾期利息6780元（269749元*4.35%/360天*208天）；被告于2018年11月13日支付租金10000元（小武凉皮），2018年11月13日至2019年5月25日期间欠付租金259749元（269749元-10000元），逾期利息6089元（259749元*4.35%/360天*194天）。2019年5月26日应付2019年5月19日至5月26日期间的租金2192元（100000元/365天*8天），2019年5月26日至2019年8月19日期间欠付租金261941元，逾期利息为2722元（261941元*4.35%/360天*86天）。综上，截至2019年8月19日逾期利息为25298元（1185元+649元+496元+3234元+4143元+6780元+6089元+2722元），之后逾期利息，以261941元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。对原告该项诉讼请求中超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张开伟、蒋立峰于本判决生效后十日内偿付原告袁守俭房屋租赁费261941元并支付逾期利息（2019年8月29日之前的逾期利息为25298元，之后逾期利息以261941元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）；二、驳回原告袁守俭的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9392元，财产保全费3316元，合计12708元，由原告袁守俭负担5158元，被告张开伟、蒋立峰负担7550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 霞人民陪审员  张桂玲人民陪审员  魏海英二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王荣祺