福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0923民初1115号原告：黄根樵，男，1985年1月4日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。原告：陈修球，女，1987年2月15日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。原告共同委托诉讼代理人：高师瑜，屏南县众达法律服务所法律工作者。被告：屏南鸿运房地产开发有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路296号2幢129D，统一社会信用代码913509235633782505。法定代表人：李赛月，执行董事。委托诉讼代理人：林洪棋，福建观正律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹发付，福建观正律师事务所律师。原告黄根樵、陈修球与被告屏南鸿运房地产开发有限公司（以下简称鸿运地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄根樵、陈修球共同委托诉讼代理人高师瑜，被告鸿运地产公司委托诉讼代理人尹发付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄根樵、陈修球向本院诉请判令鸿运地产公司支付逾期办理不动产权属证书违约金57585元，并从起诉之日起按月利率0.5%支付利息。事实和理由：2015年7月9日，买受人黄根樵、陈修球与出卖人鸿运地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定出卖人将其开发的位于屏南县××路××号××栋××单元××室××商品房出售给买受人，商品房用途为住宅，建筑面积116.24㎡，单价为6676.60元／㎡，总价款776088元，买受人应当在2015年7月15日前支付首期房价款236088元，占全部房价款的30.42%，余款540000元向中国建设银行股份有限公司屏南支行（以下简称建行屏南支行）申请贷款支付，出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付符合条件的商品房。同时约定，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，买受人于2015年7月22日支付购房款236088元，2015年11月16日向建行屏南支行申请贷款支付购房款540000元，付清了全部房价款，且在2015年10月9日支付住宅专项维修资金8136.80元，其间还缴纳了物业费和办理了门牌证，并入住至今,但直至2018年9月12日才取得房屋所有权证书，鸿运地产公司违约逾期办证的时间为2016年9月1日至2018年9月12日，共742天，其应承担的迟延办理产权登记违约金为57585元（776088元×0.01%×742天）。鸿运地产公司辩称：1.其公司与购房人签订附件十一《补充协议》已变更《商品房买卖合同》第二十条的约定，其公司协助购房人办理房屋权属证书的义务是在案涉房屋交付使用后约定期限内将办理权属登记（不包括土地登记）需要由其公司提供的资料报屏南县住房和城乡规划建设局备案。而其公司已于2015年12月18日将办理房屋权属登记（不包括土地登记）所需要的材料提交屏南县住房和城乡规划建设局，并于2015年12月25日完成项目竣工验收备案。同时，办证期限也已延长至案涉房屋交付后360个工作日内也即2017年2月10日前。并且，其公司已于2015年12月29日向屏南县房地产管理所申办房屋所有权证（大产权），并于2016年1月5日办妥房屋所有权初始登记（所有权证号：屏房权证古峰字第2××4号），原则上自2016年1月5日起可以随时配合业主申办房屋所权证书，故其公司在补充协议约定的2017年2月10日前已经完成了合同约定的竣工备案义务，不存在逾期之说。2.其公司不存在因自身原因导致购房人逾期办理房屋所有权证书的违约情形。（1）其公司之所以在2015年12月25日完成竣工备案，2016年1月5日完成房屋所有权初始登记，土地规划测绘部门出具终测报告延迟是主要原因。其公司于2014年6月30日完成鸿运裕景楼盘项目竣工，但直到2015年12月20日，屏南县规划测绘队才完成项目终测报告，从而导致竣工验收备案比原计划有所延迟，但仍在合同约定日之前完成竣工验收备案。（2）“两证合一”政策实施直接导致其公司在已办妥房屋所有权初始登记情况下无法继续协助购房人办理分户转移登记。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》也开始施行。2015年10月26日，屏南县人民政府成立不动产登记工作领导小组，同年11月17日，屏南县人民政府印发《屏南县不动产统一登记工作方案》的通知。2016年1月28日，屏南县房地产管理所停办房屋所有权登记业务。事实上，其公司已于2016年1月5日完成房屋所有权初始登记，按照“两证合一”实施前的政策规定，是可以立即配合购房人办理分户转移登记，并在配合购房人办妥房屋所有权证书后随即配合购房人办理土地所有权证书，从而办妥“两证”。但由于“两证合一”政策的施行，屏南县施行的是一刀切政策，屏南县房地产管理所于2016年1月28日起全面停办所有房屋所有权证书，即便已经办妥房屋所有权初始登记（开发商房屋大产权证书），也需要向新成立的不动产登记中心重新申请不动产初始登记（土地和房屋）。（3）由于屏南县住建局土地测量队测量项目实际用地面积出现误差，导致住建局错误认定鸿运裕景项目违规超建346.44㎡。2015年12月22日，屏南县住房和城乡规划建设局出具编号为2015044的行政处罚决定书，对鸿运地产公司罚款20786元。其公司于2015年12月23日依处罚决定书向屏南县城建管理监察大队缴纳罚款20786元。同日，屏南县住房和城乡规划建设局向其公司送达“屏建综［2015］244号”文件，方才同意项目通过竣工规划条件核实。2016年5月8日，屏南县人民政府通过［2016］25号专题会议，认定鸿运裕景项目实际计容面积仅超出46.4㎡，并同意鸿运地产公司按此补交超容土地出让金91000元。同年6月3日，屏南县土地收储中心向鸿运地产公司出具土地出让金缴费凭证。同年12月13日，屏南县土地测量队依据修正后的项目用地面积向鸿运地产公司出具宗地图。2017年1月17日，屏南县不动产登记中心为买受人办妥“两证合一”后的不动产初始登记［不动产权属证书号：闽（2017）屏南县不动产权第0××9号］。由于屏南县住建局土地测量队对鸿运裕景项目计容面积认定出现错误，直接导致鸿运地产公司在“两证合一”政策实施后重新办理不动产初始登记延迟时间一年有余，进而影响购房人转移登记的延迟。3.即便其公司需要担责，买受人对违约金的计算方式也是错误的。双方签订的买卖合同附件对违约金计算方式的约定为：“出卖人（即鸿运地产公司）自逾期之日起按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”。可见，违约金并非按日计算的不确定金额，而是按照买受人已付购房款的万分之一即776088元＊0.01%＝77.61元，并非买受人主张的金额。4.若有逾期办证，买受人也需要承担相应责任。由于不动产登记中心受理及制证时间非所其公司能控制的，并且转移登记需要在其公司完成房屋所有权初始登记后，需由买受人亲自前往不动产登记中心签字并确认房屋共有方式及比例，并由其决定何时前往办理分户转移登记。而根据福建省屏南县人民法院（2018）闽0923刑初15号刑事判决书可知，买受人黄根樵于2012年11月29日因聚众斗殴被判处有期徒刑4年（2014年12月19日至2016年7月10日为假释考验期），并于2017年7月5日因故意伤害被判处有期徒刑11个月，刑期截止2018年6月4日。当时其公司无法得知黄根樵何时出狱可以配合其办理不动产分户转移登记，加之黄根樵一直没有告知其公司相关情况。所以，若有逾期办证情形，买受人需要自行承担逾期办证的后果。并且，由于其公司在案涉房屋办妥不动产权属登记证书之前需要向银行承担阶段性保证责任，如买受人未按期向银行偿还借款，银行有权单方面从其公司保证金账户划扣相应款项且对其公司的损失不需要承担任何责任。为此，其公司在2017年1月17日为买受人办妥“两证合一”后的不动产初始登记后，为降低自身风险，一直积极配合协助购房人办理转移登记，但购房人消极拖延办理不动产转移登记，迟延至2018年2月5日提供办理转移登记所需要的授权委托书，买受人自身存在拖延办证情形，若有损失也需要自行承担。5.即便出现因其公司原因导致逾期配合买受人办理不动产权属证书的，买受人的诉求也因部分超过法定诉讼时效而不应予以支持。买受人提起诉讼日期为2020年8月4日，根据三年的诉讼时效推定，2017年8月5日前的违约金若有，因已过诉讼时效且不存在诉讼时效中断、中止情形而已经失去胜诉权，依法不应予以支持。2017年8月5日后的违约金若有，也因其实际由屏南县土地测量队测量计容面积错误并非出卖人原因导致申办转移登记延迟，根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条约定，出卖人对非因自身原因导致的逾期办证不承担违约责任。故其公司对2017年8月5日后诉讼时效内的逾期办证违约金（若有）亦不承担违约责任。综上，合同约定出卖人配合办证的义务仅限于向屏南县住房和城乡规划建设局提请项目竣工验收备案，且其公司不存在因自身原因导致逾期办证的情形，即便存在也因已超过法定诉讼时效而不应予以支持，且买受人对逾期办证（若有）存在过错，买受人应自行承担责任。本案争议焦点：1.补充协议相关条款是否合法有效；2.本案是否存在逾期办证情形，鸿运地产公司是否存在过错，是否应当承担违约责任；3.买受人对逾期办证是否存在过错，是否能减轻鸿运地产公司的违约责任；4.2017年8月5日前违约金的诉求是否已过诉讼时效。围绕争议焦点，黄根樵、陈修球提交证据一《商品房买卖合同》及其附件，以证明双方签订合法有效的商品买卖合同，并对该房屋的位置、面积、价款、交付时间、办证时间及违约责任等事宜进行了约定，并强调该合同第52页载明：“如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理”。第53页载明“办理该房屋权属转移登记手续如需买受人配合，买受人应按出卖人或代办单位要求无条件给予配合”。证据二销售不动产统一发票、证据三建行屏南支行放款证明，以证明其依合同履行了付款义务，并已付清全部购房款。证据四宁德市住宅专项维修资金缴存凭证、证据五税收完税证明，证据六物业费、公共水电费、垃圾清运费收据，证据七入住证明，证据八门牌证，以证明其缴纳了维修资金、契税、物业费等费用，且已入住该房。证据九不动产权证书，以证明鸿运地产公司办证的时间是2018年9月12日，其公司应承担违约责任。并陈述逾期办证违约是一个持续状态，办证的时间是2018年9月12日，到起诉时未满3年，整体的诉讼时效未过。鸿运地产公司质证认为，对于上述证据一至八的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。双方签订的合同其公司也无异议。而不动产权属证书只能登记时间，不能说明申请办证的时间，也无法证明其公司有逾期办证。如果是其公司代为办证，需要买受人提交部分材料，买受人不配合提供授权书等，其公司也无法提前办理。同时，表示其公司未否认原告全部诉求的诉讼时效已过，但是原告是2020年8月4日起诉的，2017年8月5日之前的诉讼时效肯定已过，之后如果是其公司的原因，其公司愿意负担责任，但没有事实证明是其公司的过错导致的。相反，其公司有证据表明是政府或者原告的原因导致逾期办证的。并提交证据一商品房买卖合同及附件，以证明其公司协助购房人办理房屋权属证书的义务是在案涉房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属登记（不包括土地登记）需要由其公司提供的资料报屏南县房地产管理所备案，且只对其公司自身过错导致的逾期办证行为承担违约责任。证据二屏政综〔2015〕195号、217号通知，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《房产测绘成果报告（终测）》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《商品房初始登记查询结果》，以及屏南县房地产管理所出具的《证明》，以证明：1.其公司开发的鸿运裕景楼盘在2015年3月已被准予验收，由于规划测绘部门迟延至2015年12月20日才出具终测报告，于2015年12月25日才完成竣工验收备案；2.其公司于2015年12月29日申办房屋所有权证书初始登记，并于2016年1月5日完成初始登记，取得房屋所有权总登证书，恰逢屏南县住房和城乡规划建设局推进不动产权属证书登记“两证合一”开始实施，屏南县房地产管理所于2016年1月28日全面停办房屋所有权登记业务，之前房屋所有权总登作废，需要向新成立的不动产登记中心重新申请初始登记。证据三屏南县住房和城乡规划建设局出具的〔2013〕18号会议纪要、行政处罚决定书、屏建综〔2015〕244号关于屏南鸿运裕景项目建设工程竣工规划条件核实意见，以及屏南县人民政府出具的〔2016〕25号会议纪要，屏南县土地收购储备中心出具的土地出让金票据，屏南县土地测量队出具的宗地图，以证明由于屏南县××房地产测绘全封闭阳台的计算规则不一致，导致政府相关部门于2016年5月才纠正、核实最终土地计容面积，其公司于次月及时缴纳土地出让金后，测绘部门直到2016年12月13日才完成宗地图。证据四闽（2017）屏南县不动产权第0××9号不动产权属证书（初始登记），以证明其公司于2017年1月17日在重复申办后取得“两证合一”后的不动产初始登记证书。证据五鸿运公司销售部员工刘灿华的证人证言，以证明鸿运公司催告购房人及购房人实际配合办理转移登记材料的签字日期，购房人存在拖延办理转移登记的情形。证据六（2012）屏刑初字第123号、（2018）闽0923刑初15号刑事判决书，以证明买受人黄根樵于2012年11月29日因聚众斗殴被判处有期徒刑4年（2014年12月19日至2016年7月10日为假释考验期），于2017年7月5日因故意伤害被判处有期徒刑11个月，刑期截止2018年6月4日。证据七委托书，以证明购房人延迟出具授权委托书，进而影响不动产分户转移登记出证进度。证据八不动产登记申请表，以证明购房人延迟配合办理不动产转移登记证书。黄根樵、陈修球质证认为，鸿运地产公司已超期举证。证据一商品房的合同及附件不能证明鸿运地产公司的待证内容，无法证明逾期办证其有过错。鸿运地产公司认为办理房屋产权不包括土地登记是错误的，只有房产证与土地证两证同时具备时才拥有完整的权属。鸿运地产公司认为360日指的是工作日而不是自然日是错误的，主合同已约定为自然日，而鸿运地产公司在补充协议中将360日偷换成360个工作日，其并不知情。鸿运地产公司也没有提示告知其，该条款无效。鸿运地产公司提供的证据二不能证明其待证内容。屏政综〔2015〕195号、217号通知的事由发生在2015年，不能作为鸿运地产公司2017年、2018年逾期办证的理由，而且该通知不妨碍鸿运地产公司能够按约定的时间办证，其公司不能把逾期办证的原因归结为政府的责任。即使是政府的责任，也因合同相对性而不能对抗其。屏南房地产管理所的通知也只是通知2016年1月28日起停止办理房屋所有权业务，将该业务职能于当日起移交给屏南县不动产登记中心，并不影响鸿运地产公司办证，无法证明鸿运地产公司逾期办证是房管所停止办理业务造成的。证据三中第一份会议纪要产生于2013年，当时双方还没有签订合同，鸿运地产公司不能以此来证明其公司没有责任，也不能把逾期办证归结于政府。而行政处罚发生于2015年，也未到约定办证时间，并且是因鸿运地产公司自身违法才被处罚，鸿运地产公司不能以此推脱逾期办证的责任。2016年的会议纪要、宗地票据、宗地图的时间均发生在约定办证时间之前，不能作为鸿运地产公司逾期办证的理由，而且都是鸿运地产公司自身原因造成的。证据四闽（2017）屏南县不动产权第0××9号不动产权属证书（初始登记），只能证明鸿运地产公司于2017年1月17日取得初始“两证合一”后不动产初始登记证书，不能证明其取得房屋产权证。证据五鸿运公司催告购房人及购房人实际配合办理转移登记材料的签字日期，该两份材料是鸿运地产公司自己制作的，真实性其不认可。即使鸿运地产公司有电话通知，也无法证明通知的内容。而且据证人陈述，通知的是交材料，并非办证，并且其已积极配合，通知时间已过约定的办证时间，不能作为鸿运地产公司逾期的理由。证据六刑事判决书，其于2012年11月29日被判处有期徒刑4年，与本案没有关联性；2017年7月5日到2018年6月4日的刑期也不影响鸿运地产公司办证，而且其配偶陈修球是在屏南，如果需要办证，鸿运地产公司可通知陈修球办理；并且在刑期间，鸿运地产公司已经逾期办证，而且还是其刑满释放后3个月后才予以办证，与其被判刑毫无关系，况且其他几位原告未判刑，鸿运地产公司仍然逾期，故逾期办证其没有责任。证据七委托书是根据鸿运地产公司的要求提交的，委托书的签字上下时间的笔迹也是一样的，而其身份证复印件上签字的数字笔迹不一样，显然不是其签的；并且，双方早在签合同时已签补充协议，把办证的事由委托给鸿运地产公司。证据七不动产登记申请表根本无法证明其迟延配合办理不动产登记证书，何时填表，何时领证，都是鸿运地产通知的。就补充协议条款效力问题，鸿运地产公司表示补充协议是双方平等自愿签订的，包括第六款，其公司并没有缩小字体等故意隐瞒事实，可证明补充协议是双方共同协商后的协议。原告作为完全民事行为责任人，应当为自己的民事行为承担相关法律责任，既然原告已经在补充协议上签字盖手印，足以证明该协议是经过双方协商一致达成的，合法有效。除非购房人能证明本协议的签订存在无效的法律情形，你现在只是对有利的合同条款进行选择性的接受采纳，不利的就不接受。这个不符合契约精神和法律规定。黄根樵、陈修球表示补充协议第六条、第七条是霸王条款，限制其权利，属无效。经审查，鸿运地产公司对黄根樵、陈修球提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，只是辩驳上述证据无法证明其公司逾期办证，这并不影响本院对上述证据的真实性认定，亦与本案存在关联，本院予以采纳。虽然黄根樵、陈修球对鸿运地产公司提供的会议纪要、文件、处罚决定书等提出异议，但仅是认为该证据形成时间在约定办证时间前的不能成为鸿运地产公司逾期办证的理由，在后的因属第三人原因或者鸿运地产公司自身原因造成的，并不能对抗买受人，却未否认其真实性；且这些证据是政府职能部门出具的，并盖有公章或带有文号，本院予以采纳。而鸿运地产公司提交的刑事判决书，属客观事实，黄根樵亦认可，故上述刑事判决书记载的相关刑事处罚等，本院予以采纳。至于鸿运地产公司申请证人出庭作证并有相关办证签字材料的证据佐证的内容，即其公司在2017年1月份取得不动产权属证书后有通知黄根樵、陈修球前来补交材料，黄根樵、陈修球承认相关事实，仅是主张证人与鸿运地产公司存在利害关系，证明力低，并且其已经准时提交、及时前来办证，不存在逾期办证情形，故黄根樵、陈修球承认的相关事实，本院予以采纳。由此，根据审查确认的证据，以及到庭当事人及诉讼代理人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年10月17日，屏南县人民检察院以屏检公刑诉[2012]113号起诉书指控黄根樵犯聚众斗殴罪向提起公诉，本院审查于2012年11月29日作出(2012)屏刑初字第123号刑事判决书，判处其有期徒刑四年（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2012年7月11日起至2016年7月10日止）。2015年7月9日，黄根樵、陈修球与鸿运地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定鸿运地产公司将其开发的位于屏南县××路××号××栋××单元××室××商品房出售给黄根樵、陈修球，房屋总价款776088元，鸿运地产公司应于2015年8月31日前向黄根樵、陈修球交付符合条件的商品房。合同第二十条约定：房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并约定了其他内容。合同签订后，黄根樵、陈修球按合同约定向鸿运地产公司支付了全部购房款776088元，鸿运地产公司也依约将案涉房屋交付给了黄根樵、陈修球使用。2015年12月18日，鸿运地产公司将办理房屋权属登记所需要的材料提交屏南县住房和城乡规划建设局，并于2015年12月25日完成项目竣工验收备案。同时，鸿运地产公司于2015年12月29日向屏南县房地产管理所申办房屋所有权证初始登记，并于2016年1月5日办妥所有权证号为屏房权证古峰字第2××4号的房屋所有权初始登记，2017年1月17日办妥闽（2017）屏南县不动产权第0××9号“两证合一”的不动产初始登记。期间，鸿运地产公司因鸿运裕景项目超容而被屏南县政府相关职能部门处罚，并补交了土地出让金91000元,并且有通知黄根樵、陈修球补交材料。屏南县人民检察院于2018年1月10日以屏检公刑诉［2018］14号起诉书指控黄根樵犯故意伤害罪，向本院提起公诉，本院审查后于2018年3月8日作出（2018）闽0923刑初15号刑事判决，判处其有期徒刑十一个月（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年7月5日起至2018年6月4日止）。2018年9月12日，黄根樵、陈修球取得案涉房屋所有权证书。另查明，2015年10月26日，屏南县人民政府成立不动产登记工作领导小组，并于同年11月17日印发《屏南县不动产统一登记工作方案》的通知。2016年1月1日起，房屋权属证书与土地证书合并为不动产登记证书。2016年1月28日，屏南县范围内的不动产开始施行统一登记，原来的房屋所有权证书和土地使用权证书合一，统一办理不动产登记证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。一、关于补充协议违约金条款效力问题。本院认为，从《商品房买卖合同》附件十一补充协议全部内容来看，双方约定的权利义务并不对等。虽然该补充协议并未免除出卖人逾期交房、办证的违约责任,也未排除买受人的主要权利，但其中买受人逾期付款违约责任与出卖人逾期交房、办证的违约责任相差甚大，比如买受人逾期付款期限分7天以下、7至15天、15至30天、30天以上四个等级对应购房款的1‰、3‰、5‰、8‰四个等级计算违约金，而出卖人逾期交付房屋时间却允许买受人给予90日宽限期，宽限期满还未交付只承担已付购房款0.1‰的违约金，逾期办证也只承担已付房款0.1‰的违约金。可见，补充协议中相关违约金争议条款明显加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，有违公平原则；并且该补充协议是在《商品房买卖合同》签订当天补充的，也有悖常理。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案补充协议中相关违约金条款系鸿运地产公司提供的格式条款,符合免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件,依法应当认定为无效。二、关于本案是否存在逾期办证情形，鸿运地产公司是否存在过错，是否应当承担违约责任问题。本院认为，补充协议相关争议条款已评判认定无效，不再赘述。按照《商品房买卖合同》第十一条、第二十条约定，案涉房屋交付日期为2015年8月31日，鸿运地产公司应在案涉房屋交付后360日内给买受人办理案涉房屋所有权证，而买受人黄根樵、陈修球是2018年9月12日才取得案涉房屋所有权证，鸿运地产公司已逾期办证，本案存在逾期办证情形。其中，关于鸿运地产公司主张逾期办证系因政府法令、政策、行为等不可抗力原因导致，其应免责的问题。首先，对于其公司能否因政府的行政行为免责的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。可见，合同法对违约责任采纳的是严格责任，违约方不能因其与第三人之间的纠纷而免责，且该主张属于鸿运地产公司与行政管理部门之间另外的法律关系，并不影响鸿运地产公司依据涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》向买受人承担违约责任，故鸿运地产公司主张因屏南规划测绘队出具测绘报告迟延导致其竣工验收备案延迟与本案中其公司应承担的违约责任没有关联性，不予采纳。其次，关于不动产登记的政策调整，鸿运地产公司能否因此而免责的问题。本院认为，根据中华人民共和国建设部下发的建房[1997]第178号《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》第一条关于“房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种(见样本)。”的规定，房屋权属证书并不包括土地使用证书。因此，根据上述商品房买卖合同第二十条关于“因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，以及双方合同履行情况来看，2016年8月25日至黄根樵、陈修球起诉时，可以分两个阶段：1.2016年8月25日至2017年1月17日。此期间，因《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，屏南县政府于2016年1月28日开始实行不动产统一登记。黄根樵、陈修球于2016年8月25日后未能取得不动产登记证书，系因国家政策调整，责任并不能归责于鸿运地产公司，鸿运地产公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。2.2017年1月17日，鸿运地产公司已办妥“两证合一”不动产权的初始登记，自该日起，案涉房屋能够办理房屋所有权证书，但鸿运地产公司逾期拖延至2018年9月12日才给买受人黄根樵、陈修球办妥房屋权属证书，应承担违约责任。三、关于黄根樵、陈修球是否要承担逾期办证的责任。本院认为，按照《商品房买卖合同》第二十条规定，是双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因此，黄根樵作为买受人，其需与开发商鸿运地产公司共同到房屋登记管理部门办理房屋所有权转移登记，其辩称其配偶陈修球在屏南可代为办理，鸿运地产公司未通知其配偶等没有依据，且其也未提供证据证明有委托其配偶代为办理，不予采纳。另外，即便其有委托鸿运地产公司代为办理，但其延迟至2018年9月5日才授权鸿运地产公司办理相关权属证书，该时间是在其被羁押期限届满之后的，符合客观逻辑，可以采信。其虽因授权委托书的落款时间与其身份证上签字落款时间笔迹不一致而质疑授权委托书时间是鸿运地产公司填写的，但其未申请笔迹鉴定，亦未提供相反证据反驳，不予采纳。其虽辩称签订补充协议时已授权委托办证，但根据2014年11月24日国务院印发并于2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十六条关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书……。”的规定，可见即便协议有约定授权委托办证，但仍需书面授权委托书才能办理相关不动产权属证书。因此，黄根樵的上述相关辩解意见亦不能成立，不予采纳。由此，黄根樵因被羁押而无法书面授权的相关违约期间，应当扣除。其中黄根樵犯聚众斗殴犯罪而被本院判处有期徒刑四年的刑期仅至2016年7月10日止，在合同约定的办证期限届满日前，有影响也因不在上述开发商应承担的逾期违约办证期间内，不予认定。其中黄根樵因犯故意伤害罪而被本院判处有期徒刑十一个月的刑期自2017年7月5日起至2018年6月4日止，该期限与上述开发商应承担的逾期违约办证期间有重合部分，将结合诉讼时效问题评定后再予以认定扣除。四、关于2017年8月5日前的违约金诉求是否已过诉讼时效问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》中约定的买受人逾期取得房屋所有权的违约金计算方式为“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，自案涉房屋约定交付之日即2015年8月31日起计算360天后的第二天起，买受人就应当知道自己的权利受到侵害，此时就可主张逾期办证违约责任，但买受人迟延主张违约，直至2020年8月4日才起诉主张违约，按照《民法总则》规定的三年诉讼时效倒推，本案的逾期办证违约金应从2017年8月5日起计算，之前的逾期办证违约金诉求已过诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持。综上所述，本院认为，买受人黄根樵、陈修球与出卖人鸿运地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因《商品房买卖合同》约定的房屋所有权证书不包含土地使用权证，按照《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十条规定，以及双方合同履行情况来看，鸿运地产公司应承担2017年1月17日至2018年9月12日期间按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，因2017年8月5日前的违约金诉求已过诉讼时效，则本案的违约金起算点为2017年8月5日，至2018年9月12日终止，共计404天。但该期间内，买受人黄根樵被羁押而无法书面授权办证，其中羁押期间与鸿运地产公司应承担的违约责任期间重合部分有304天，予以扣除。故本案违约金为（404-304）×0.1‰×776088元＝7760.88元，应由违约方鸿运地产公司赔付给买受人黄根樵、陈修球。上述逾期办证违约金并非买受人预期可得的，也不占用买受人的资金，买受人黄根樵、陈修球主张逾期办证违约金从起诉之日起按月利率0.5%计算利息没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告屏南鸿运房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告黄根樵、陈修球支付违约金7760.88元；二、驳回原告黄根樵、陈修球的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，黄根樵、陈修球共同负担1072.88元，屏南鸿运房地产开发有限公司负担167.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  韩 敏审 判 员  周作通人民陪审员  陈春玉二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  陈 亮书 记 员  陈道珠执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。