福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终5892号上诉人（原审原告、反诉被告）：阳小波，男，1990年1月7日出生，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：闫俊宇，福建司泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖欣源，福建司泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁少辉，男，1989年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所律师。原审第三人：厦门金色麦田房产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路25号1701-1708室。法定代表人：张力军。上诉人阳小波因与被上诉人梁少辉、原审第三人厦门金色麦田房产代理有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年11月13日立案后，依法适用独任制进行了审理。上诉人阳小波及委托诉讼代理人闫俊宇、被上诉人梁少辉及委托诉讼代理人林黎晖到庭参加诉讼。麦田公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。阳小波上诉请求：1、撤销一审判决，改判梁少辉向阳小波退还购房差价179100元。2、驳回梁少辉一审反诉请求。事实和理由：一、原判决认定的基本事实错误，即本案争议房产没有露台，搭建位置属于天井而非露台,是梁少辉破墙违法扩建改造出来的。1.露台和天井的释义：露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求或改善室内外空间组合而在其他楼层中做出的大阳台。由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。露台是属于业主可以使用的合法空间，与房屋联通。天井是指宅院中房与房之间或房与围墙之间所围成的露天空地。即四面有房屋、三面有房屋另一面有围墙或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。天井是任何业主均不可占用的空间，与房屋不相通。2.经过一审庭审后阳小波方的实地走访调查发现，涉案房产搭建位置属于天井而非露台。且梁少辉为了搭建将本来与天井相隔的承重墙体，破坏性切割出了一道门，破坏了房产的承重墙体，使房产存在严重的质量问题。梁少辉把天井改为了露台，并搭建了房间，阳小波对搭建房间无争议，争议的是现在根本没有露台且不能合法独立使用。3.阳小波提交的证据《房地产评估报告》记载估价对象房产空间布局为“建筑物总层数为7层；平面为一梯二户，估价对象室内为平层，户型为二房一厅一厨一卫一露台”。评估机构亦被梁少辉欺骗。阳小波提交的《与第三人员工黄国辉微信聊天记录》记载“金鹭花园、送10平米露台”“2.5房2厅1卫1阳台，产权面积60平+10平露台（已搭建房间）”。阳小波提交《阳小波妻子与梁少辉的微信聊天记录》记载“阳小波妻子问：‘房东这个是怎么回事呀？当初没有人说？这个露台是两户共用的吗？’梁少辉答：‘是啊，这个本来是共用的。’阳小波妻子又问：‘当初没有人这样说呀，那是你们装修的时候把这块隔出来，一户使用？’梁少辉答：‘中介这样告诉你的吗？’”。以上三组证据足以证明梁少辉和麦田公司均隐瞒了涉案搭建位置属于天井的事实，欺骗阳小波搭建位置是露台。二、梁少辉故意隐瞒搭建位置属于天井的事实，欺骗阳小波搭建位置是露台。且《房地产评估报告》均评估对象包括了露台，评估价值包括了露台价值。阳小波基于前述错误事实认识，高于评估价179100元购买了搭建的露台。但事实上露台并不存在，所谓的露台是天井，露台是可以使用的，天井是不可以占用的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更合同价款。故此，梁少辉应向阳小波返还因梁少辉欺诈阳小波多支付的房产价格。三、梁少辉为了搭建将本与天井相隔的承重墙体，破坏性切割出了一道门，破坏了房产的承重墙体，使房产存在严重的质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持；当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。故此，梁少辉应向阳小波返还因梁少辉交付的房产存在严重质量问题阳小波多支付的房产价格。四、因梁少辉交付的房产质量存在严重问题，故按照《房屋买卖合同》约定作为交房保证金的房屋交易尾款5000元，依约定在纠纷解决前阳小波不能支付给梁少辉，阳小波拒付梁少辉5000元交房保证金不存在违约。梁少辉答辩称，一、阳小波上诉状中提到的案涉房屋到底系“露台”亦或“天井”，并不影响案件性质。梁少辉所住楼层为2楼，楼下为店面，此小区内附近楼层2楼多处搭建有类似露台。在梁少辉向原房主购买案涉房屋时，该露台已经存在，系原房主所搭建，并非梁少辉所搭建。且阳小波在向梁少辉购买案涉房屋时，已经明知产权面积系59.75平方米，露台系赠送面积；阳小波在购买该房屋前已多次实地考察房屋及周边环境现状，并充分知晓房屋权属情况；该露台与双方房屋买卖合同中的房产并无关联性，系双方房屋买卖合同赠送部分，阳小波已明知该露台部分系违法建筑物，已然预见违法建筑物被执法拆除可能性，不管阳小波主张该部分系露台亦或是天井，其均为违法建筑物部分。该部分与本案并无关联，属于相关执法部门管理事宜。阳小波以此无关联部分向梁少辉主张权益并无事实与法律依据。二、关于案涉露台属性，到底是“天井”还是“露台”，阳小波购买房屋之前已经多次实地考察过房屋，已知晓“露台”属性，梁少辉如何欺骗阳小波？关于案涉房屋露台区域，与隔壁住户挨着窗户处，系此前房屋租客为维护隐私之故，搁放的一幅画，此画并非固定在墙上，而是放在窗台上，可灵活移动。阳小波与麦田公司多次去过现场查看房屋，应很容易发现画框后面的墙体情况，理应知晓露台并非独立的；且阳小波看房时，梁少辉并未在现场，阳小波从未向梁少辉询问过露台是否独立的问题，梁少辉亦未曾误导过阳小波，且从麦田公司与梁少辉的微信截图可知，梁少辉从未授意麦田房产向阳小波作案涉房屋露台是独立的表达，何来欺诈隐瞒之说？三、阳小波与梁少辉签订的《房屋买卖合同》并无法律规定的无效情形，系双方真实的意思表示。阳小波对其所购买房屋的产权面积为59.75平方米是完全知晓的，双方在买卖合同中约定的价格258万元亦是达成了合意。阳小波对露台并不在房屋的产权面积之内，属于赠送面积亦是认知的。露台既为赠送部分，何来价格之说？阳小波简单粗暴地计算所谓的购房差价179100元，是根据双方签订的房屋买卖合同价款258万元减去2020年2月12日厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《房地产评估报告》中的估价240.09万元得出。首先，上述《房地产评估报告》是为阳小波申请银行贷款抵押所用，其价格一般是低于市场价格的；其次，在评估报告之后，双方才签订了房屋买卖合同，说明阳小波已认可房屋的价格是房屋买卖合同中的价格，阳小波应依据房屋买卖合同履行付款义务。扩建的露台部分，为赠送性质，阳小波并未因此部分向梁少辉支付过任何价款，阳小波现已入住案涉房屋，为该部分实际受益者。四、双方签订的《房屋买卖合同》，产权面积为59.75平方米，价格为258万元。现双方已签订《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》，梁少辉已履行了交付房屋的义务，阳小波应履行支付全部购房价款的义务，依约向梁少辉支付交房保证金5000元。麦田公司未提交陈述意见。阳小波向一审法院提起诉讼，请求判令：梁少辉向阳小波退还购房差价179100元。梁少辉向一审法院提起反诉，请求判令：1.阳小波向梁少辉支付交房保证金5000元及违约金（违约金以5000元为基数，每日万分之五计算，从2020年4月6日算至实际付款之日止）；2.阳小波向梁少辉支付律师费6000元。一审法院认定事实：2019年12月23日，阳小波与梁少辉签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，阳小波向梁少辉购买位于湖里区××西里××号××室房屋，房屋面积59.75平方米，成交价格为258万元；阳小波及代理人在签订本合同前已实地考察该房屋及周边环境之现状，并充分知悉该房屋的权属情况；交房保证金5000元，阳小波应于梁少辉交付房屋及配套附属设备设施并结清该房屋项下的水电等项费用后当日内付清；双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价的万分之五的违约金；因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。2020年2月27日，双方又签订了一份《补充协议》，协议约定，梁少辉应于收到除交房保证金外的所有款项后5个工作日内将该房屋及附属配套交接给阳小波，阳小波应予以接收。上述合同及协议签订后，阳小波支付了购房款2575000元，尚余5000元交房保证金未支付给梁少辉。讼争房产已过户至阳小波名下，双方于2020年4月5日也办理了房屋交接手续。庭审中，双方确认了讼争房屋含有一间由共用露台搭建而成的房间，该房间的一面墙开有一扇窗户，该窗户属于另一套房产的厨房窗户，该窗户用一副画像遮挡。梁少辉因本案支出律师费6000元。一审法院认为，阳小波与梁少辉签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。阳小波主张梁少辉故意隐瞒露台搭建的次卧壁画后是直通隔壁房产厨房窗户的事实，隔壁房主会主张采光权，要求拆除露台次卧，导致阳小波高于市场价购买小三房的目的落空，使得阳小波多支付了差价179100元，要求退还差价。本院认为，未经有关行政部门批准在露台搭建次卧系违法行为，该次卧属于违法建筑物，相关执法部门依法应当拆除违法建筑物。阳小波主观上明知该次卧系违法建筑物，说明阳小波买房前已经预见违法建筑物被执法拆除可能性，却仍与梁少辉磋商签约购买含有违法建筑物的房产，现以搭建次卧影响隔壁房主的采光权可能被拆除为由要求退还差价的主张，依据不足，本院不予支持。关于梁少辉要求阳小波支付交房保证金5000元的诉求，本院认为，合同约定交付房屋及配套附属设备设施后应当支付该款项，故该项诉求有事实依据，本院予以支持。双方因涉及违法建筑物对是否完成交房行为存在争议，就此争议双方均存在过错，就该交房保证金5000元的支付阳小波尚不构成违约，故梁少辉要求阳小波支付违约金及律师费的诉求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：一、阳小波应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁少辉支付交房保证金5000元；二、驳回阳小波的全部诉讼请求；三、驳回梁少辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1941元，由阳小波负担；反诉案件受理费37.5元，由阳小波负担25元，由梁少辉负担12.5元。二审中，阳小波认为，一审判决认定“讼争房屋含有一间由共用露台搭建而成的房屋”有误，实际上这首先不是露台，其次关于搭建，阳小波理解是如果是露台，搭建不一定是违建，露台也可以封闭起来。此外，阳小波对一审判决查明的事实无异议。梁少辉对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明事实中双方无异议的部分予以确认。阳小波于二审中提交如下新证据：1、现场勘查视频光盘。2、照片。3、照片和情况说明，证据1-3证明涉案房产搭建位置属于天井而非露台，且梁少辉为了搭建将本与天井相隔的承重墙体，破坏性切割出了一道门，破坏了房产的承重墙体，使房产存在质量问题。而且梁少辉与麦田公司在出售房屋时故意将天井讲为露台，欺诈了阳小波。4、中介王复兴陈述，证明是其代理出售的涉案房产，交房后才发现所谓的露台竟然是天井。5、涉案房产相邻的201业主的通知，证明在二审期间，涉案房产相邻的201房产被出售，新业主入住，要求阳小波将天井搭盖的房屋拆除恢复原状。6、录像，证明在二审期间，涉案房产相邻的201房产被出售，新业主入住，阳小波拍摄201房产厨房窗户和涉案房产将天井搭盖改造的房屋相邻。梁少辉质证认为，对证据1、2的真实性确认，但不认可证明对象。对证据3的真实性不认可。不管是天井还是露台，阳小波购买房屋时就已经知道房屋现状，梁少辉没有说过讼争房屋是三房。对证据4的真实性不认可，梁少辉不认识王复兴，王复兴亦未当庭陈述，不确认该证据。而且建筑面积59.7平方米加附赠10平米露台不是梁少辉告诉中介的，可能是中介自己编撰的。对证据5的真实性不予认可，但我方认可露台是公共的，是202房屋与201房屋共有的。对证据6真实性确认，但我方出售房屋时没有隐瞒任何事实。梁少辉于二审中提交案涉房屋小区附近其他住户（金山西里194号202室）搭建露台的照片。阳小波质证认为，对证据的真实性不认可，不清楚其他住户的情况。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕阳小波的上诉请求进行审理。首先，阳小波在购买讼争房屋时知道讼争房屋为两房一厅，知道现房中的三个房间有一间是搭建而成的，不在红线产权范围内，则其一方面是应当知道该搭建而成的房屋属违章建筑，不能用于使用，依法应当拆除，另一方面是其在明知该处属违章建筑的情况下，不论是露台还是天井，阳小波均有义务去了解除该违章建筑的具体情况，其称是在被告知应拆除后才知道是天井，是他理解的不能作为房间使用的部分，其受到欺诈，该主张不能成立。其次，阳小波知道其支付的258万元购买的讼争房屋面积为59.75平方米，多出来的面积属于梁少辉赠送的面积，其以梁少辉赠送的面积不能使用为由要求梁少辉补偿其房屋差价，缺乏事实与法律依据。第三、阳小波以购房合同的价格与为贷款而进行评估的评估价的差价为该违章建筑部分的价值，证据不足，不能成立。综上，阳小波关于要求梁少辉支付房屋差价的上诉请求，本院不予支持。讼争房屋已过户至阳小波名下，亦已交付阳小波使用，阳小波支付交房保证金5000元的条件已成就，阳小波应依约支付给梁少辉。综上，阳小波的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3882元，由阳小波负担。本判决为终审判决。审 判 员 （曾聆）二〇二〇年十二月二十二日书记员（ 陈 源 ）附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理：（一）第一审适用简易程序审理结案的；（二）不服民事裁定的。