广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40949号原告（反诉被告）：广州麦霖艺术学院管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路37号301房自编07号商铺。法定代表人：宋峰，总经理。委托代理人：何才荆、罗广隆，分别是北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州德昊餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街l号101-112、201、301、401（部位：103房，104房，105房）。法定代表人：余兵昌，董事。委托代理人：梁熹，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州朗生物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道667号2401房。法定代表人：梁伟金，执行董事。委托代理人：唐剑，广东合邦律师事务所律师。第三人：广州市美林基业物业管理有限公司天河分公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道东663号361号铺。负责人：姚捍芬，总经理。委托代理人：王利，该司职员。第三人：广州市美林基业物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道667号2503室。法定代表人：姚捍芬。原告（反诉被告）广州麦霖艺术学院管理有限公司（简称麦霖公司）诉被告（反诉原告）广州德昊餐饮有限公司（简称德昊公司）、第三人广州朗生物业管理服务有限公司（简称朗生公司）、广州市美林基业物业管理有限公司天河分公司（简称美林天河分公司）、广州市美林基业物业管理有限公司（简称美林物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）麦霖公司的委托代理人何才荆、罗广隆，被告（反诉原告）德昊公司的委托代理人梁熹，第三人朗生公司委托代理人唐剑到庭参加诉讼；第三人美林天河分公司、美林公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）麦霖公司诉称：2018年11月7日，我方与德昊公司签署了《广州市房屋租赁合同》（简称《租赁合同》）及《补充协议》。《租赁合同》约定德昊公司将广州市天河区花城大道667号（美林基业大厦）写字楼第二层自编201单元（简称涉案房屋）租赁给我方；建筑面积1246.47平方米；租赁期限自2018年11月20日至2023年10月31日；2018年12月20日至12月31日月租金820026元，2019年1月1日至11月30日月租金211900元。签约后，我方依约向德昊公司缴纳了租赁保证金423800元、物业管理费保证金72296元、水电周转金24930元，并按月缴纳了租金及管理费。2019年3月7日，我方在装修过程中发现房屋外立面及天花存在严重漏水问题，致使多处装修遭到水浸，无法继续进行施工和正常使用。发现此情况后，我方及时向德昊公司反馈，要求立即查找原因并进行修复，但其均未予以明确答复，也未修复。2019年6月初，由于漏水问题未修复，另雨水天气增多，致使我方租赁房屋遭水浸的情况愈发严重，损失进一步扩大。德昊公司同物业管理公司、业主方等相关方进行现场勘验及协调后，明确存在外立面及天花漏水问题，决定立即进行维修并赔偿我方损失。在此过程中，据物业公司反馈并经德昊公司确认，租赁物业2018年（合同签署前）就存在严重漏水问题，德昊公司也称当时己反馈给物业公司，但由于各种原因并未修复。此后，虽然我方多次督促并与其沟通，但至今未完成修复工作，也未收到关于房屋外立面玻璃幕墙及天花漏水问题己修复完毕的任何正式书面回复，导致我方装修停工数月，使我方连续错过了春季、暑假及秋季开学黄金招生季，造成了巨大的经济损失，合同目的无法实现。签约时德昊公司故意隐瞒租赁物业存在严重漏水的真相，恶意将存在严重漏水问题的物业租赁给我方，德昊公司存在严重的欺诈行为。现诉至法院，请求判令：1、确认我方与德昊公司于2018年11月7日签署的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。2、德昊公司返还租金及管理费1394562元（2018年12月20日至2019年5月31日的租金1141526元，2018年11月20日至2019年6月30日的管理费253036元）；3、德昊公司返还租赁保证金423800元、物业管理费保证金72296元、水电周转金24930元；4、德昊公司赔偿装修损失1150564元、消防改造费156000元；5、德昊公司承担房屋鉴定费18000元；6、德昊公司承担本案诉讼费。德昊公司辩称：我方不同意麦霖公司的诉请。一、出租场地满足经营需要，我方已履行出租人义务，从未有故意隐瞒或恶意欺诈行为。我方自2016年承租涉案房屋以来一直正常使用，且分别于2016年4月1日、2017年2月25日转租两次，其他承租人均未主张过外立面及天花存在严重漏水导致涉案房屋无法正经经营或使用。我方承租的涉案房屋楼下首层01、02单元和楼上三层01、02单元，以及美林基业大厦其他楼层的01单元均为正常营业状态。这足以说明即便存在漏水问题，也不足以导致涉案房屋无法正常经营或使用。2019年6月，经我方多次催促，朗生公司及美林公司回复称窗边渗水属外墙渗水及室内木板发黑系麦霖公司安装的空调排水管未接入地漏所致。确认漏水原因后，我方与麦霖公司就共同解决多次协商，我方已积极履行合同义务。二、出租场地的装修损毁问题实际系麦霖公司的装修工程所致，鉴定报告无法确认装修毁损真实原因。经我方了解，麦霖公司与涉案房屋的装修公司广州大尚空间设计装饰工程有限公司（简称大尚装饰公司）存在装饰装修合同纠纷，麦霖公司主张大尚装饰公司使用不合格或劣质材料导致装修毁损和无法使用。该纠纷由广州仲裁委员会受理，案号（2020）穗仲案字第3282号。麦霖公司提供的鉴定报告仅为房屋漏水原因的鉴定报告，并未对装修工程及装修材料进行鉴定，无法据此确认漏水问题必然导致装修毁损。且空调和消防管道均为麦霖公司自行找第三方处理，与我方无关，玻璃幕墙漏水面积占整体涉案房屋面积的比例小，不足以导致合同解除。三、麦霖公司自签约后就存在违约行为，拖欠租金多期和欠付物业费、水电费。直至本案起诉之日，麦霖公司还拖欠上述费用共超过2000000元，由始至终存在违约行为的是麦霖公司，其起诉的目的在于逃避租赁债务。四、麦霖公司主张返还各项款项或赔偿无法律依据或合同支持。因麦霖公司违约，我方已于2019年10月28日向其发送《解除合同通知书》，要求解除《租赁合同》。依据合同约定，麦霖公司无权要求返还租金，且我方有权没收相关保证金。物管费系麦霖公司基于物业管理委托关系直接向美林物业支付，其无权要求我方返还。麦霖公司为违约方，应自行承担装修损失、消防改造费及本案诉讼费。德昊公司反诉称：我方自2016年向朗生公司承租涉案房屋。后麦霖公司与我方于2018年11月7日就涉案房屋租赁事宜签订《租赁合同》及《补充协议》。双方约定：租期2018年11月20日至2023年10月31日，其中2019年1月1日至2019年11月30日租金为211900元/月；每月第5个工作日前缴付租金；麦霖公司需自行向涉案房屋的物业管理公司天河美林公司缴纳物业管理费（36148元/月）及水电费；逾期支付租金或物业费用等其他应付费用的，从逾期之日起至实际付清租金之日止计算违约金，德昊公司有权没收相关保证金、解除合同并收回租赁标的，麦霖公司应补交免租期的租金211900元。《租赁合同》履行过程中，麦霖公司多次迟延支付租金，并自2019年6月起以涉案房屋存在漏水问题为由拒付租金，甚至不支付物业管理费、水电费等应付费用。但实际上涉案房屋在出租给麦霖公司前一直正常使用，之前的租户均正常经营，从未主张由于外立面及天花存在严重漏水导致无法正常经营或使用的问题。另外，我方系同时承租涉案房屋楼下首层01、02单元和楼上三层01、02单元，目前也是正常经营。经物业管理公司处了解，美林基业大厦其他楼层的同一单元（01单元）也正常经营。因此，即使涉案场地外立面及天花可能存在漏水问题，但也不足以导致涉案房屋无法正常经营或使用，租赁标的符合正常使用或经营需要。麦霖公司的主张实际是其为逃避租赁债务，外立面和天花漏水仅仅是借口，漏水情况也并非真实存在。而我方一直认真履行《租赁合同》义务，积极配合麦霖公司与物业管理公司及涉案房屋业主朗生公司进行沟通和要求维修。麦霖公司拒付租金、物业管理费、水电费的行为己构成违约，我方于2019年10月28日通知其《租赁合同》解除，并要求其返还场地，但麦霖公司未履行返还场地的义务。现提起反诉，请求判令：1、麦霖公司支付租金847600元（2019年6月至10月租金1059500元+免租期租金211900元-租赁保证金423800元=847600元）；2、麦霖公司支付逾期支付租金的违约金（其中2019年1至5月租金的违约金29524.73元；2019年6月至10月违约金以欠付租金为本金，自逾期之日起至实际付清之日按年利率24%计算）；3、麦霖公司支付我方垫付费用147539元（2019年7月至10月物业费144592元+滞纳金违约金2205.03元+2019年5月至9月电费711.2元+滞纳金违约金31.11元=147539元）；4、麦霖公司支付我方垫付费用的利息（以147539元为本金，自2019年10月28日起至实际付清之日，按LPR1年期利率计算）；5、麦霖公司支付律师费50000元；6、麦霖公司承担反诉费。麦霖公司针对德昊公司的反诉辩称：不同意德昊公司的全部反诉请求。理由如下：一、德昊公司交付的涉案房屋存在严重渗漏水问题，我方已无法正常装修、使用。我方于签约后支付了2018年12月至2019年5月租金、物管费及电费等，自2019年3月起我方一直向德昊公司反映漏水问题，对方了解情况后未履行修缮义务，导致装饰装修严重损坏。德昊公司违约在先，故我方拒绝支付租金、物管费不构成违约，亦无须支付违约金等费用。二、德昊公司所称“外立面及天花漏水问题应由朗生公司和美林物业处理”、“室内木板发黑原因是麦霖公司安装的空调排水管未接入地漏”纯属混淆视线、推诿责任，有悖诚实信用原则。德昊公司应履行包括保持租赁物业符合约定的用途和维修在内的出租人义务，但其并未履行上述义务。即使因第三人导致漏水问题，也不能成为其在本案中推诿责任的理由。三、德昊公司怠于配合办理租赁备案、装修备案等手续，致我方无法如期进场施工，我方不应支付免租期租金及2019年1至5月租金的逾期付款违约金。德昊公司直到2018年12月17日才办理完租赁备案，导致我方于2018年12月27日才可向物管中心递交装修施工申请，我方在与德昊公司签订《租赁合同》后近两个月的时间内都无法实际使用涉案房屋，更无法实际享有合同中关于免租期的权利，我方迟延支付租金系行使先履行抗辩权。并且，德昊公司主张的违约金已达到我方已付租金的42%，明显过高。四、我方与德昊公司签订的《租赁合同》并未就律师费进行约定，且德昊公司违约在先，其无权要求我方支付律师费。第三人朗生公司述称：一、我方出租给德昊公司的涉案场地满足经营需要，可正常使用或经营。双方于2016年3月8日签订《租赁合同》，我方将广州市天河区花城大道667号写字楼1-3层出租给德昊公司，涉案的201单元是其中的一部分。写字楼1-3层包括201单元均正常出租经营，相应承租人从未向我方主张涉案场地的外立面和天花存在严重漏水问题。我方将写字楼的1-3层出租给德昊公司后，德昊公司将场地进行分租和转租，在租赁期间1-3层的其他单元经营者从未主张漏水问题。二、涉案场地漏水问题存疑。在德昊公司向我方反映后，2019年6月我司安排相关工程人员排查场地，发现麦霖公司在安装空调排水管时未接地漏，空调冷凝水直接排放至地面，才造成室内地板发黑发霉。因此，麦霖公司装饰停工原因是其委托的装饰公司行为所致，麦霖公司也未提供证据证明涉案场地漏水问题与无法正常经营使用和要求解除《租赁合同》间存在因果关系。同时，我方在前期接到大尚装饰公司的信息告知，麦霖公司在广州市仲裁委员会提起仲裁，要求大尚装饰公司赔偿因违反《装修合同》约定而造成的损失。在仲裁案中，麦霖公司主张其无法正常经营的原因是大尚装饰公司在装饰工程中存在过失，并使用了一些不符合合同标准的建筑材料。第三人美林天河分公司、美林物业均未陈述。经审理查明：朗生公司确认其向业主方天河区石东村承租天河区花城大道667号美林基业大厦整栋大楼，再将其中1–3层转租给德昊公司，德昊公司可自营或转租、分租。2018年11月7日，德昊公司（甲方/出租人）与麦霖公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（简称《租赁合同》）及《补充协议》。《租赁合同》约定：甲方同意将天河区花城大道667号二层自编201房（简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1246.47平方米。租期2018年11月20日至2023年10月31日。租金按月结算，由乙方在每月的第5个工作日前按转账付款方式缴付（2018年12月20日至2018年12月31日租金82026元/月，2019年1月1日至2019年11月30日租金211900元/月）。甲方应依约将房屋及设备交付乙方使用，发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或乙方拖欠租金六个月以上的，甲方可解除合同、收回房屋、要求赔偿损失等。《补充协议》约定：甲方委托美林天河分公司向乙方收取物业管理费及其他费用。乙方应缴付首月租金211900元、租赁保证金423800元（该保证金不能抵作租金及管理费、电费等）、物业管理费保证金72296元、电费周转金24930元；租赁期满，乙方在履行完本协议所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内退还上述保证金。电费由乙方向物业公司缴纳。免租期为30天，免租金额211900元，乙方装修方案必须报甲方或物业管理公司审批后方可施工，免租期内乙方无需支付租金但应承担物业管理费及水电、燃气、装修管理费等，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因承租人违约导致出租方单方解除合同的，承租人不享受免租期优惠，应向甲方补交该期全部租金211900元。甲方负责定期对该物业的主体结构及公共设施进行检查，承担主体结构自然损坏的维修费用。乙方逾期三天仍未缴付租金、物业管理费、电费的，从逾期之日起至实际付清上述费用之日止每日按所欠租金的1%支付违约金，逾期十五天仍未缴付的，甲方有权终止提供空调、供电、供水等物业服务。乙方在租赁期内无法定或约定理由自行提前解除合同及补充协议，乙方逾期三十天仍未向甲方及物业管理公司交纳一切应缴纳的费用，乙方未履行维修责任致物业结构或设备损坏等，甲方有权单方解除合同，乙方所交纳的租赁保证金归甲方所有，甲方有权直接扣除押金作为违约金的一部分等。2018年11月13日，麦霖公司支付德昊公司租赁保证金423800元、物业管理费保证金72296元、水电押金24930元及2018年12月租金82026元。2018年11月20日，朗生公司出具《同意转租证明》，同意德昊公司将涉案房屋转租给麦霖公司。2018年12月17日，以麦霖公司为承租人的涉案房屋经广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建局）办理了租赁合同登记备案手续。2018年12月29日，麦霖公司与案外人广州大尚空间设计装饰工程有限公司（简称大尚公司）签订《装饰装修工程施工合同》（简称《装修合同》），约定麦霖公司将涉案房屋的装修工程发包给大尚公司施工，2018年12月29日开工，2019年3月29日竣工，合同总价款为1108126元等。2019年1月4日，美林基业大厦客户服务中心向麦霖公司出具《美林基业大厦装修/施工收费通知书》，函称：你司已于2018年12月27日提交装修施工申请，你司应缴交装修保证金62823元、装修管理费2000元等合计66623元。2019年4月3日，麦霖公司向朗生公司作出《说明函》，函称：因教育培训需要，对空调使用需求特别大，大厦中央空调开放时间无法满足实际使用需求，故我方需要安装空调，我方承诺安装空调不会影响大厦外立面，也不会对外立面造成破坏。2019年6月28日，麦霖公司向德昊公司发送《关于立即修复租赁房屋的敦促函》，表示其于2018年12月7日才拿到德昊公司提供的转租证明，致使其无法进场和办理施工许可证明，并要求德昊公司收到本函后及时解决涉案房屋漏水问题。2019年6月28日，美林基业大厦客户服务中心向德昊公司作出《关于确认2楼装修损坏责任的函》（附件为2楼单元漏水情况照片）。函称：大厦2楼单元租户麦霖公司于2018年12月进驻，2019年6月3日客户反映单位内出现大面积渗水现象，客服中心现场检查发现其单元内多处窗边位置出现渗水现象及其室内多处木板有发黑情况，经过进一步检查发现窗边渗水情况属于外墙渗水所致，而室内木板发黑为客户安装的空调排水管没有接入地漏，冷凝水直接排在地面上引起室内木板发黑。现请贵司尽快安排确认相关责任范围，以便我司开展进一步的跟进工作2019年7月1日，德昊公司就麦霖公司反映大厦外墙渗水问题向美林天河分公司作出《说明函》，函称：我司于2019年6月接到麦霖公司反映外墙漏水，导致二楼中空走廊、课室、舞蹈教室等地方地板发霉泡发。我司第一时间联系物业方检查原因，后查明原因有二：一、由于大雨天气，外墙渗水所致；二、由于客户安装空调排水管没接入地漏漏水，空调漏水。目前二楼处于停工状态，无法正常使用，导致不少经济损失。望你司接函后尽快解决房屋漏水问题，避免产生其他不必要的损失，另根据二楼因外墙渗水所产生的损失给予一定的赔偿。2019年7月3日，德昊公司向麦霖公司作出《物业租金催款函》，敦促麦霖公司缴纳6月、7月租金。2019年7月，麦霖公司（甲方）、德昊公司（乙方）、广东汇建检测鉴定有限公司（丙方，简称汇建鉴定公司）共同签署《房屋鉴定协议书》（简称《鉴定协议》，无落款时间，汇建公司出具的《房屋渗水原因鉴定报告》载明委托日期2019年7月19日）。该协议载明：甲、乙双方共同委托具有房屋安全鉴定资质的汇建鉴定公司对涉案房屋进行房屋安全鉴定；鉴定费由甲方支付。2019年7月25日，德昊公司委托的广东南国德赛律师事务所向麦霖公司邮寄发出《关于立即支付租金及违约金等事宜的律师函》，敦促麦霖公司支付2019年6月后的租金423800元及相应违约金。2019年7月31日，汇建鉴定公司出具《房屋渗水原因鉴定报告》（报告载明委托单位麦霖公司、德昊公司，委托日期2019年7月19日，鉴定日期2019年7月19日至7月22日）。鉴定结论：1、房1、房3、房4、房5、过道4、房9、房15部分玻璃幕墙有渗漏水现象，且近玻璃幕墙处地面均有水迹现象。渗水原因为下雨天气时雨水通过玻璃幕墙漏水所致。2、房1、房4、房5、过道4局部近玻璃幕墙处天花吊顶有渗水痕迹。渗水原因为玻璃幕墙漏水使水源直接渗漏至天花吊顶处或水源渗漏至房屋上一层楼地面处往下渗漏所致。3、发现房5个别混凝土梁有渗水痕迹。渗水原因为玻璃幕墙漏水使水源渗漏至房屋上一层楼地面处往下渗漏所致。4、房6内电房房门及地面有发霉现象。渗水原因为该渗漏点上方消防管道出现渗漏水现象所致。5、房11天花吊顶局部有渗水痕迹。渗水原因为该渗漏点上方中央空调管道出现渗漏水现象所致。2019年8月2日，麦霖公司工作人员钟晓签收上述《关于立即支付租金及违约金等事宜的律师函》。2019年8月8日，朗生公司向德昊公司作出《关于幕墙渗水责任的界定及租金催缴的函》（附件为二楼现场漏水现场检查图）。函称：你司以未解决二楼渗水问题导致你司转租户麦霖公司无法如期入场为由，迟延向我司缴交租金。现我司就此问题作出如下回复：一、幕墙渗水问题的回复。窗边渗水问题属于幕墙渗水所致，针对幕墙渗水问题，我司已安排相关工程人员及时处理。室内木板装饰大面积发黑现象，经排查发现此现象为你司转租户安装的空调水管未接入地漏，冷凝水直接排放在地面，导致房间内装饰木板发黑，与幕墙渗水无关。二、租金缴纳问题。你司已拖欠2019年8月租金137423元，现通知你司在接函后3日内清缴欠款及违约金等。2019年10月20日，麦霖公司向德昊公司邮寄发出《告知函》（妥投时间2019年10月21日），再次督促德昊公司解决外立面玻璃幕墙及天花漏水等问题，并要求其赔偿由此给麦霖公司造成的所有损失。2019年10月28日，麦霖公司向德昊公司发送《撤销合同告知函》（妥投时间2019年10月29日），通知德昊公司撤销《租赁合同》及《补充协议》，要求德昊公司于收到该函之日起五日内返还麦霖公司已缴纳的租金、管理费、保证金等费用，并赔偿损失。2019年10月28日，德昊公司向麦霖公司邮寄发出《解除合同通知书》（妥投时间2019年10月28日），通知称：你司自2019年6月至今欠付租金及管理费等，现通知你方，双方租赁合同及补充协议于2019年10月28日正式解除，你方应立即清偿欠费，应在解约之日起十日内搬离你司物品并交还场地等。2019年11月4日，德昊公司向麦霖公司邮寄发出《交还场地通知书》（该邮件因“电话无人接听、地址不详”被退件），再次敦促麦霖公司腾空交还场地。2019年11月6日，麦霖公司提起本案诉讼。2020年4月2日，麦霖公司支付汇建鉴定公司房屋鉴定费18000元。麦霖公司提供：现场照片及视频、其与物业和德昊公司微信聊天记录、《关于立即修复租赁房屋的敦促函》、《告知函》、《说明函》、《撤销合同告知函》，拟证实：涉案房屋在2018年就存在严重漏水问题，致使麦霖公司无法正常使用，且其多次催促德昊公司修复漏水问题；2019年7月1日德昊公司确认于2019年3月便知悉租赁物业存在漏水现象；租赁物业内中空走廊等地方的地板发霉泡发较严重，后查明原因系大厦外墙渗水导致；目前二楼处于停工状态，无法正常使用。其中现场照片及视频显示：天花发霉、房屋靠窗位置有明显渗水现象、木饰面有受潮发霉情况等等。微信聊天记录载明：3月7日向对方发送漏水现场照片并称“天花漏水”，“美林物业黎先生”回复称“我安排人去检查”等。德昊公司对上述证据均不予确认，表示：漏水并非我方原因所致，麦霖公司迟延支付租金已严重违约，其作为违约方无权提出解除合同，我方是按合同约定收回涉案房屋，并非强行收回；对上述证据的证明目的均不予确认，称其已积极履行维修义务。郎生公司对上述证据的关联性有异议，认为证据无法证明涉案房屋在2018年就存在严重漏水问题，与麦霖公司无法使用涉案房屋无因果关系，且《撤销合同告知函》与朗生公司无关，无法确认。关于麦霖公司支付租金及物业管理费的情况，麦霖公司提交转账记录等予以证实。转账记录显示：2019年2月28日支付211900元（附言：1月房屋），2019年4月16日支付211900元（附言：2月租金），2019年4月26日支付423800元（附言：3至4月租金），2019年5月30日支付211900元（附言：5月租金）。关于物业管理费，证据显示麦霖公司已实际支付2018年12月至2019年6月物业管理费共253036元（36148元/月×7个月）。德昊公司对上述证据的关联性不予确认，表示麦霖公司除首月租金外，其他月份均迟延支付；物业费与德昊公司无关，由物业公司收取。朗生公司称此为麦霖公司和德昊公司间租赁关系的证据，与其无关，无法确认。关于麦霖公司主张的装修损失，麦霖公司提供以下证据：《装饰装修工程施工合同》、《广州大尚装饰报价预算表》、《消防工程合约》、银行流水、微信聊天截图等。拟证实麦霖公司需向第三方支付装修工程款1150564元（含合同价1108126元及增项工程款42438元，截至2019年5月31日已支付975688元。银行流水显示自2019年1月9日至2019年5月12日麦霖公司已向大尚公司法定代表人冯耀春支付装修工程款975688元）、消防改造工程款156000元。德昊公司对上述证据均不予确认，表示：麦霖公司支付的装修价款和消防工程合同价款并不是最终数额，不能作为本案证据。朗生公司对上述证据不予认可。麦霖公司提交微信聊天记录，拟证实漏水问题并非空调所致，其于2019年4月经物业公司、朗生公司同意才安装空调主机，但2019年3月我方已向物业公司及德昊公司反馈漏水问题。微信聊天记录载明：4月8日“燕玲（美林物业林主任）”称“钟小姐，朗生同意加装空调，需要放回现有位置，不可以扩建”，己方称“现在我们就是在大厦现有位置安装，没有扩建”。针对上述证据，德昊公司表示：我方是在其要求下出具《说明函》，对函称内容不清楚，不能证明装修损坏或漏水的真实情况。麦霖公司提供其与物业公司及德昊公司工作人员的微信聊天记录，拟证实2019年6月因物业公司根据德昊公司的指示“关掉二层整层水电、空调”，其已无法装修涉案房屋。微信聊天记录载明：2019年6月26日己方称“我昨天过去美林，二楼都开不了灯，没电啊”，“慎独德昊小易”称“你们租金什么时候交”，己方又称“租金的事情我反馈过，但是现在这种情况，易小姐你也了解我们遇到的困难，我们的问题都不知道什么时候他们才能解决，真的很担心啊”，“慎独德昊小易”接着称“关于停水停电通知我们是按合同执行的，希望你们体谅我们公司的困难，我们每个月要按时交租给朗生，你们二楼租金不是三五万几块，你们不交租，我们的资金缺口就是一大块。我们公司前期因为你们拖欠租金已经筋疲力尽了。如果再出现这种情况，可能股东会考虑法律程序”，己方回复称“按时交租是要有完好的房屋供我们使用，现在漏水连片，消防主管也有问题，各种问题都得不到解决”“我们之前已经以不伤和气为支撑，继续坚持交房租，但是3月到现在都解决不了，我们更耗不起”。德昊公司对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认。关于德昊公司主张的其垫付的物业管理费及滞纳金，德昊公司提供的证据包括：1、美林基业大厦客户服务中心出具的关于涉案房屋物业管理费及代收电费的《交款通知书》两份（打印时间分别为2019年8月27日、2019年9月28日）。2019年8月27日《交款通知书》载明：管理费，期间2019年7月1日至2019年9月30日，单价29元，本月费用36148元，往月欠交72296元，滞纳金2205.03元，应交合计110649.03元；代收电费，期间2019年5月26日至2019年7月23日，往月欠交643.55元，滞纳金28.67元，应交672.22元；代收电费，期间2019年5月26日至2019年7月25日，往月欠交58.75元，滞纳金2.44元，应交61.19元；三项合计111382.44元。2019年9月28日《交款通知书》载明：管理费期间2019年10月1日至2019年10月31日，单价29元，本月费用36148元，应交合计36148元；代收电费，期间2019年8月26日至2019年9月25日，本月费用8.9元，应交8.9元；三项合计36158.9元。2、中国民生银行电子银行回单四份（出具时间均为2019年10月28日，付款人均为德昊公司，收款人均为美林天河分公司）。上述回单分别载明：金额2236.14元，用途“水电费美林二楼滞纳金”；金额50000元，用途“水电费美林二楼管理水电费7至10月份”；金额50000元，用途“水电费美林二楼管理水电费（7–10月）”；金额45303.2元，用途“水电费美林二楼管理水电费（7–10月）”；合计147539.34元（2236.14元+50000元+50000元+45303.2元）。麦霖公司表示：对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，2019年6月我方已处于停工状态，无法进场施工，德昊公司无权要求我方支付物业管理费、水电费等。关于德昊公司主张的律师费损失，德昊公司提供《委托合同》（显示德昊公司为本案纠纷向广东南国德赛律师事务所支付律师费50000元）、中国民生银行电子银行回单（显示2020年4月9日德昊公司向广东南国德赛律师事务所转账50000元）、律师费发票（显示开票时间2020年4月10日，销售方广东南国德赛律师事务所，购买方德昊公司，金额50000元）。麦霖公司表示：对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方合同对此并无约定，且是德昊公司违约在先，其无权主张该款。关于涉案房屋装修事宜，庭审中麦霖公司表示：因涉案房屋存在严重漏水问题，装修无法完成，据统计完成装修50%，我方也与装修公司产生纠纷，我方向仲裁委申请仲裁；我方在装修过程中未改动或破坏外墙。关于德昊公司收回涉案房屋的时间，庭审中德昊公司表示：1、关于麦霖公司进场时间，须庭后核实；2、我方于2019年11月收回涉案房屋，具体日期须庭后核实。麦霖公司表示：1、关于我方进场时间，须庭后核实；2、我方装修于2019年6月停工，2019年11月发现涉案房屋被强行换锁收回，无法确定德昊公司收回涉案房屋的具体时间。关于涉案房屋现状，庭审中朗生公司、德昊公司共同确认：朗生公司于2020年4月30日前已全部解除与德昊公司的租赁合同，收回全部1–3层并另行出租给案外人，案外人已入住使用，麦霖公司装修房屋的原貌已没有保留。德昊公司庭后提交《代理词》及《情况说明函》。《情况说明函》主要内容：1、关于我方交付涉案房屋给麦霖公司的具体时间。因时间久远，暂未找到相关照片或资料。朗生公司于2018年11月20日出具《同意转租证明》，故我方主张2018年11月20日已完成涉案房屋交付义务。2、关于我方收回涉案房屋的具体时间。因负责当时收回场地的员工已离职，暂未找到相关照片或资料。根据2019年10月28日我方《解除合同通知书》和2019年11月4日《交还场地通知书》等，另根据补充协议关于乙方应于解约通知送达之日起10日内搬离场地的约定，我方主张涉案房屋的收回时间为2019年11月8日。3、关于麦霖公司装修时有无对大楼外立面（玻璃幕墙）进行改动或破坏的问题。因涉案房屋已交回给朗生公司，且我方未参与麦霖公司的装修施工，故不了解麦霖有无对大楼外立面（玻璃幕墙）进行改动。根据麦霖公司提供的照片等，麦霖公司申请安装空调，麦霖公司存在外立面使用或改造的可能。4、关于涉案房屋进行漏水原因鉴定时我方有无人员陪同问题。因我方当时负责沟通的人员已离职，详细资料已无法取得。根据离职人员回忆就相关聊天记录，签订鉴定委托合同后，仅通知我方人员参与陪同现场鉴定一天，并未通知其余时间的陪同。麦霖公司庭后提交《代理词》，称：1、关于汇建鉴定公司进行漏水原因鉴定时德昊公司有无派人在场的问题。根据我方提供的鉴定现场照片，德昊公司当时委派其员工易芸参与了现场鉴定，即汇建鉴定公司是在我方、德昊公司各自委派人员到场参与的情况下，通过现场实勘、依据客观事实作出的鉴定报告。2、根据汇建鉴定公司的鉴定报告和德昊公司出具的《说明函》，均证实涉案房屋漏水时由于房屋存在严重质量问题造成。我方在2019年3月我方就发现涉案房屋出现渗漏水现象，此时我方根本未着手购买、加装空调，且因房屋存在严重渗漏水问题，我方装修工程根本无法竣工，更谈不上开门营业，德昊公司主张的我方使用加装空调导致房屋出现40余处的渗漏水现象显然与客观事实、生活常理相悖，且德昊公司根本未就其主张提供相应证据证实。3、经核实，德昊公司从未配合我方办理进场交接手续，但我方进场施工的前提是办理大厦的施工许可手续；根据朗生公司和物管公司美林天河分公司的规定，办理施工许可手续须提供《房屋租赁登记备案证明》；根据天河住建局的规定，办理《房屋租赁登记备案证明》须提交《同意转租证明》。上述手续环环相扣。双方补充协议也约定在我方办理该物业场地经营所需的相关证照手续过程中，德昊公司应积极配合。事实上，直至2018年12月6日德昊公司才提供《同意转租证明》，2018年12月18日德昊公司才办理《房屋租赁登记备案证明》，直至2020年1月我方才办妥施工许可手续，可进场施工，但合同约定的免租期是2018年11月20日至2018年12月19日，我方根本无法实际享有、行使合同关于免费装修期的权利。因此，因德昊公司一直怠于配合我方办理进场手续，我方实际进场施工的时间已远晚于合同约定的起租日及免租期，德昊公司要求我方支付免租期租金、迟延支付租金的违约金等诉请均应依法予以驳回。本院认为：麦霖公司、德昊公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效。麦霖公司、德昊公司在2019年10月28日分别向对方发函撤销、解除合同，德昊公司确认其已于2019年11月8日收回涉案房屋，双方《租赁合同》及《补充协议》已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。本案中麦霖公司称涉案房屋存在严重渗漏水问题，德昊公司一直未予解决，导致其无法正常使用，无法实现合同目的，德昊公司为违约方，故提起本诉。德昊公司则辩称并反诉称麦霖公司所称的涉案房屋存在渗漏水问题即使存在也不足以导致涉案房屋无法正常使用，房屋漏水问题是麦霖公司逃避租赁债务的借口，麦霖公司拒付租金、管理费等费用构成违约，故提起反诉。我国《合同法》第二百一十六条规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。由此，保持租赁物符合约定用途及对租赁物及时进行维修均为出租方的法定义务。按查明的事实，第一，从签约后的履行情况看，2018年11月13日麦霖公司支付租赁保证金、管理费保证金、水电押金及首月租金，其后麦霖公司陆续支付2019年1月至5月的租金；2018年11月20日朗生公司出具《同意转租证明》；2018年12月17日涉案房屋办理租赁合同登记备案手续；2018年12月29日麦霖公司与案外人签订装修施工合同；美林基业大厦客户服务中心《关于确认2楼装修损坏责任的函》显示麦霖公司于2018年12月入场；2019年3月7日麦霖公司向美林天河分公司反映天花漏水问题；2019年6月28日麦霖公司在其《关于立即修复租赁房屋的敦促函》中要求德昊公司及时解决涉案房屋漏水问题，同日美林基业大厦客服中心在其《关于确认2楼装修损坏责任的函》中载明2019年6月3日客户反映出现大面积渗水现象及窗边渗水情况属于外墙渗水所致；2019年7月1日德昊公司在其《说明函》中载明其于2019年6月接到麦霖公司反映外墙渗水导致多处地板发霉泡发及经联系物业方检查原因之一为“由于大雨天气，外墙渗水所致”；2019年7月麦霖公司、德昊公司共同委托汇建鉴定公司对涉案房屋漏水原因进行鉴定，2019年7月31日汇建鉴定公司《房屋漏水原因鉴定报告》确认房屋多处地方漏水为雨水通过玻璃幕墙漏水所致；2019年8月8日朗生公司在其《关于幕墙渗水责任的界定及租金催缴的函》中确认“窗边渗水问题属于幕墙渗水所致”。以上事实表明，麦霖公司作为承租方在签约后至2019年3月7日首次提出房屋漏水问题期间履约态度是积极的，麦霖公司首次反映漏水问题时其装修工程尚未完工，麦霖公司并未实际进场使用涉案房屋，麦霖公司在其首次反映漏水问题后仍支付租金至2019年5月；德昊公司知悉麦霖公司反映的房屋漏水问题后亦向美林天河分公司、朗生公司进行反映并要求解决，美林天河分公司及朗生公司均确认外墙存在漏水，该问题是各方查实并知悉的客观事实，且在漏水问题迟迟未能得到根本解决的情况下涉案房屋装修工程亦面临进退两难的尴尬局面；而麦霖公司、德昊公司共同委托的专业鉴定机构汇建鉴定公司经现场勘察后认定房屋多处地方漏水原因为雨水通过外墙（玻璃幕墙）漏水所致。鉴于汇建鉴定公司是租赁双方共同委托的，且德昊公司自身亦确认其工作人员曾陪同该鉴定公司的现场勘查事宜，现德昊公司对汇建鉴定公司的鉴定结论不予认可，显然有违诚信。根据以上查明事实，在麦霖公司承租后在2019年3月7日首次提出房屋漏水问题，并在2019年4月至5月期间陆续支付截至2019年5月31日的租金，但德昊公司作为出租方迟迟无法解决房屋漏水问题，影响麦霖公司对涉案房屋的后续装修及正常使用，在此情况下，麦霖公司行使抗辩权，拒付2019年6月1日之后租金，并无不当。本院对德昊公司称麦霖公司拒付2019年6月1日之后租金构成违约的陈述不予采信。关于麦霖公司的第二项本诉请求。根据查明的事实，麦霖公司于2018年12月与案外人大尚公司签订装修合同，于同月入场，至2019年3月7日麦霖公司首次提出房屋漏水问题。鉴于合同明确约定免租装修期为30日即自2018年12月20日起租，而麦霖公司在装修公司入场前并无向德昊公司提出办理租赁备案迟延及装修施工许可证迟延问题，且涉案房屋面积多达1246.47平方米，根据合同约定麦霖公司对其装修期间仍须支付租金及管理费是有明确预期的，因此麦霖公司仍须向德昊公司支付2018年12月20日至2019年3月7日期间的租金553674元［82026元+423800元（211900元/月×2个月）+47848元（211900元/月÷31日×7日）］。对于2019年3月8日至2019年5月31日期间的已付租金，如上所述，鉴于麦霖公司提出房屋漏水问题后德昊公司一直未予解决，影响麦霖公司对涉案房屋的后续装修及正常使用，德昊公司未依法履行合同义务，无权收取该期间的租金，本院判令德昊公司返还麦霖公司上述期间的租金587852元（1141526元－553674元）。至于麦霖公司已付的2018年11月20日至2019年6月30日期间的物业管理费的返还问题，本案为租赁合同关系，该款项是麦霖公司向物业公司支付，而非德昊公司收取，麦霖公司要求德昊公司返还上述款项，缺乏理据，本院不予支持。关于麦霖公司的第三项本诉请求。如前所述，本案合同解除并非归责于麦霖公司，合同解除后麦霖公司要求德昊公司返还其收取的租赁保证金423800元、物业管理费保证金72296元、水电周转金24930元，并无不当，本院予以支持。关于麦霖公司的第四项本诉请求。按查明的事实，在2019年3月7日麦霖公司首次提出房屋漏水问题并未得到解决的情况下，麦霖公司并未及时采取装修工程停工等防止损失扩大的措施，还于2019年4月向朗生公司申请加装空调并继续支付装修工程款，导致损失进一步扩大。综合本案案情，麦霖公司要求德昊公司赔偿装修费及消防改造费，理据不足，本院不予支持。关于麦霖公司的第五项本诉请求。《鉴定协议》明确约定鉴定费由麦霖公司负担，麦霖公司该项诉请缺乏理据，本院不予支持。关于德昊公司的反诉请求。基于前述，德昊公司的全部反诉请求均无理据，本院均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州德昊餐饮有限公司返还广州麦霖艺术学院管理有限公司租赁保证金423800元、物业管理费保证金72296元、水电周转金24930元，合计521026元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州德昊餐饮有限公司返还广州麦霖艺术学院管理有限公司已付的2019年3月8日至2019年5月31日期间租金587852元。三、驳回广州麦霖艺术学院管理有限公司的其他本诉请求。四、驳回广州德昊餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32702元，由广州麦霖艺术学院管理有限公司负担17922元，广州德昊餐饮有限公司负担14780元。反诉受理费7525元，由广州德昊餐饮有限公司负担。财产保全费5000元，由广州麦霖艺术学院管理有限公司负担2260元，广州德昊餐饮有限公司负担2740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何晓芬人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年十二月八日书 记 员  邱莉晶张紫棋陈世彬