江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初3944号原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。法定代表人：郑长辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：叶翔，男，1998年9月26日生，汉族，住江西省赣州市于都县，现租住在江西省赣州。被告：叶江平，男，2000年6月12日生，汉族，住江西省赣州市于都县，现租住在江西省赣州市章贡区。原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告叶翔、叶江平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告叶翔、叶江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2018年9月22日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第一层117号商铺的《商铺租赁合同》；并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金44264元、市场管理费5510元，并自2020年8月1日起按月利率2％计算支付违约金；且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.被告向原告所交履约保证金7692元不予退还，前述2、3项合计57466元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2018年9月22日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第一层117号商铺的《商铺租赁合同》。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准及租金支付方式、履约保证金、装修保证金、市场管理费、违约责任等作了相关约定，同时被告叶江平作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2018年9月22日将商铺交付给被告使用；被告向原告交纳履约保证金7692元、装修保证金5000元；装修保证金于装修结束后退还被告。被告自2018年12月22日起至2020年7月31日合计拖欠租金44264元，自2018年12月22日起至2020年7月31日拖欠市场管理费5510元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期支付租金、水、电费、市场管理费等费用乙方应按拖欠金额月利率2％计算向甲方支付违约金，至付清时止：（2）若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告叶翔辩称，一、作为年轻创业人员，刚走出校门，在江西康茂城公司不符合事实宣传下，诱惑签订了经营合同，在实际经营过程中，经营承租者已经履行合同。二、因为店铺经营实际没有实际人流量，造成连续亏损，只好内部调整一下信息，而康茂城公司在没有通知经营人员状态下，自2019年4月10日开始（我方有证人证明）私自在经营出入门加锁，造成无法使用，至2019年11月8日下午14时28分（图片证明）还是加锁封门状态，无法经营下去，造成了年轻人创业不容易的高成本，直接亏损十几万块钱。三、康茂城公司管理不善，基本无法经营，基本商家都是受害者。四、康茂城公司知道年轻人创业之路艰难困苦，不沟通退租事宜，而是选择违反法律程序，锁门逼租，如果违约了，原告是诉讼，不是锁门，扰乱市场正常经营秩序。原告方锁我们店铺的门，导致我们无法正常经营。被告叶江平辩称，原告是2019年4月份锁我们的店铺，但在起诉之后我们去看了店铺，原告方把锁撤掉了，原告对多家商铺都是采取同样的手段，正常使用店铺期间的租金我们愿意支付，但是未享受租赁权益的期间我方拒绝支付租金。2019年年初我们与原告方管理租金的姓陈的工作人员沟通店铺转让或者合同终止的事宜，但对方没有给出回应，之后原告实施了锁店铺的行为。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。2018年9月22日，康茂城公司作为甲方与叶翔作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场6号楼第一层117号商铺；2.商铺的总建筑面积为56.97平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2018年9月22日至2022年4月30日止；4.甲方在7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕，交付时间即为起租日；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.租金标准：2018年9月22日至2019年4月30日租金为2051元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为2307元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为2564元/月；2021年5月1日至2022年4月30日租金为2769元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金7692元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）5000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方支付违约金至付清时止；11.保证人叶江平同意为叶翔就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，叶翔在乙方处签字确认，叶江平在保证人处签字确认。同日，被告叶翔在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。另查明，合同签订后，被告叶翔向康茂城公司缴纳了履约保证金7692元、装修保证金5000元。2018年9月22日，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人叶翔。上述款项，康茂城公司已于2018年11月23日退还装修保证金5000元，履约保证金未退回给被告叶翔。被告所欠案涉商铺租金、市场管理费缴纳至2018年12月21日，后续租金及市场管理费未再缴纳。原告康茂城公司多次通过微信向被告催收租金未果。再查明，2020年11月20日，被告叶翔将承租的赣南大学城文化广场6号楼第一层117号商铺腾空并腾退还给了康茂城公司，并签署《商铺腾房交接单》，确认移交物品为：无，搬离物品为:空调。本院认为，康茂城公司与叶翔、叶江平签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。一、关于合同解除的问题。根据双方于2018年9月22日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2018年9月22日签订的《商铺租赁合同》，被告叶翔在庭审中亦同意解除案涉租赁合同，本院确认双方于2018年9月22日签订的《商铺租赁合同》解除。二、关于腾退商铺的问题。被告叶翔已将案涉店铺腾退还给原告康茂城公司，双方在《商铺腾房交接单》中确认案涉商铺已于2020年11月20日腾退完毕，故本案不存在腾退商铺问题。三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告叶翔仅向原告支付租金、市场管理费至2018年12月21日，本院确定被告叶翔腾退出商铺之日为2020年11月20日。又因2018年9月22日至2019年4月30日租金为2051元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为2307元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为2564元/月；故暂计算至2020年11月20日，被告叶翔应向原告康茂城公司支付2018年12月22日至2020年11月20日止的租金53596.63元（2051元／月×4个月9天＋2307元／月×12个月＋2564元／月×6个月20天＝53596.63元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为56.97平方米，原告主张市场管理费按284.85元/月计算符合双方约定，故被告叶翔应向原告康茂城公司支付2018年12月22日至2020年11月20日止的市场管理费6542.06元（284.85元×22个月29天＝6542.06元），以上租金及市场管理费合计60138.69元（53596.63元＋6542.06元＝60138.69元）。故原告要求被告继续支付从2018年12月22日起的租金、市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告叶翔、叶江平辩称康茂城公司对其经营的商铺上锁，上锁期间的租金和市场管理费应当扣减。但其提交的证据及证人证言不足以证实该商铺上锁系康茂城公司所作出的行为，康茂城公司亦对此不予认可，故对该项辩解意见，本院不予采信。被告叶翔向原告康茂城公司支付了履约保证金7692元未予处理，装修保证金5000元康茂城公司已退还。合同约定履约保证金可以抵扣被告叶翔应付款项，现被告叶翔未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金7692元，可抵扣被告叶翔应交纳的租金及市场管理费。被告叶翔应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费52446.69元（60138.69元－7692元＝52446.69元）。四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告叶翔、叶江平未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张金额内酌定由原告主张的被告叶翔、叶江平拖欠租金及市场管理费总额52446.69元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计5244.67元（52446.69元×10%＝5244.67元）。五、被告叶江平系合同保证人，依合同约定应对被告叶翔在本案中的付款义务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告叶翔、叶江平于2018年9月22日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》；二、限被告叶翔于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付2018年12月22日起至2020年11月20日止的未付租金、市场管理费共计52446.69元（已抵扣履约保证金）；三、限被告叶翔于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金5244.67元；四、被告叶江平对上述判项三、四承担连带清偿责任；五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元（已减半收取），由被告叶翔、叶江平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈佳煜二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  陈治香