济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6561号原告：于兆宁，女，19**年*月*日出生，汉族，住济南市。原告：徐鹏程，男，19**年*月*日出生，汉族，住济南市。被告：济南华府置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑文治，总经理。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司员工。原告于兆宁、徐鹏程与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，由审判员刘志林独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告于兆宁、徐鹏程，被告华府置业公司的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于兆宁、徐鹏程向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还房款436682元；2.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告补充诉讼请求，请求解除《恒大翡翠华庭商品房认购书》、《商品房买卖合同》。事实与理由:原告于2018年9月11日购买济南恒大翡翠华庭楼盘*地块*号楼*单元*室，并已交纳房屋全款436682元，但至今未签署网签合同，只签署了商品房认购书，根据建设部2004年下发的《关于修改的决定>的决定》中第6条和2005年3月31日山东省第十届人民代表大会常务委员会第13次会议通过的《山东省商品房销售条例》第十一条之规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被告在房屋销售过程中未按照政府的相关规定签署商品房销售合同并办理预售合同的登记备案手续，属于违规销售。被告之前在各种广告中宣传无理由退房，但原告在提出退房时，被告知要扣除房款的10%做违约金，涉嫌虚假宣传，根据《山东省商品房销售条例》第23条之规定，房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和生产资料对商品房所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。被告大肆宣传的无理由退房，虽未在合同中明确体现，但是对原告作出购房的决定产生了重大影响，应当如实履行，原告所购房屋产权性质在购买时说是公寓，实际性质为商品办公。被告在销售时未明确告知产权性质，对原告的购买行为产生了误导。基于以上理由，原告特诉至法院，望判如所请。华府置业公司辩称，原告诉求无合法依据，应当依法驳回。具体如下：第一，原告购买恒大翡翠华庭*地块*号楼*室，已交付全部房款，被告正常保留房号并未一房多卖，可正常按照约定交付房屋给原告，双方合同目的均可实现，原告要求解除合同及退还房款无法律依据，且退还房款金额有误，其实际付款金额为410279元。第二，原告与被告签订的认购书及商品房买卖合同合法有效，无论涉案房屋是否网签，均不影响上述合同的效力，也不影响合同目的的实现。至于原告所述相关文件要求备案，乃防止开发商一房多卖提出的行政管理手段，我司并未一房多卖，且行政上对开发商的要求对民事法律行为并不产生约束，不影响双方签订合同的效力，不能成为解除合同的原因。第三，原告在被告处购买房屋享受无理由退房的条件是与被告签订无理由退房协议，且在无任何违约的情况下可申请无理由退房，本案中，原告并未与被告签订无理由退房协议，原告主张被告大肆宣传无理由退房并对其作出购房决定产生重大影响，则应该提供证据证明，否则应当承担不利后果。第四，原告与被告签订的认购书明确写明商品房的规划用途是办公，并非原告所述公寓，原告已经在认购书签字，其所述的未明确告知其产权明显属于编造事实。如原告主张被告对其进行误导，应当提供证据证明。第五，原告购买涉案房屋后，前后四次提前还款，并享受提前还款优惠26403元，实际交付房款为410279元。最后一次房款支付时间为2020年4月29日，如被告真如原告所述存在虚假宣传及误导等行为，原告不可能多番提前还款。原告要求解除合同，根本原因是房屋价格比起购买时有所下降，但是房屋价格升降是市场行为，正如房屋价格上涨开发商不能反悔跟购房者解除合同一样，房屋价格下降时购房者同样不能以此为理由要求解除合同。综上，本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情况，原告无法定解除依据。根据最高人民法院印发《的通知》第七条的规定，应妥善处理各类商品房买卖合同纠纷案件，依法稳定房产交易市场，对买受人请求解除的要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除，引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。因此，原告诉求并无法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月11日，于兆宁、徐鹏程与华府置业公司签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定于兆宁、徐鹏程购买华府置业公司开发的济南恒大翡翠华庭楼盘*地块*号楼*单元*室商品房一套，该商品房的规划用途为办公。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。该认购书第二条约定“第3条：约定“分期付款：乙方须于2018年9月20日前支付首期购房款1834元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月11日前付清87336元；于2019年9月11日前付清109171元；于2020年3月11日前付清109171元；2020年9月11日前付清109170元。”甲方（出卖人）为华府置业公司，乙方（买受人）为于兆宁、徐鹏程。2018年9月11日，华府置业公司与于兆宁、徐鹏程签订《济南市商品房买卖合同》，对买受人所购房屋的基本情况及计价方式、价款等事项进行约定。2018年9月16日，于兆宁、徐鹏程向华府置业公司支付21834元。2018年10月30日，于兆宁、徐鹏程向华府置业公司支付136507元（含优惠金额9640元，实际支付126867元）。2019年2月16日，于兆宁、徐鹏程向华府置业公司支付111171元（含优惠金额11514元，实际支付99657元）。2020年3月4日，于兆宁、徐鹏程向华府置业公司支付58000元。2020年4月29日，于兆宁、徐鹏程向华府置业公司支付109170元（含优惠金额5249元，实际支付103921元）。因提前还款，华府置业公司总计向于兆宁、徐鹏程优惠金额为26403元，于兆宁、徐鹏程实际向华府置业公司交付总房款总计为410279元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。争议焦点为《恒大翡翠华庭商品房认购书》、《济南市商品房买卖合同》是否可以解除。关于商品房认购书。商品房认购书系商品房买卖的预约合同，是商品房买卖双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，于兆宁、徐鹏程与华府置业公司签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，双方就涉案房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等商品房买卖的主要内容已达成合意，权利、义务具体明确，买卖双方均可以依据现有认购书的内容直接履行并实现各自的合同目的，且于兆宁、徐鹏程已按认购书的约定支付了全部购房款，故双方之间签订的商品房认购书可以认定为就涉案房屋达成的商品房买卖合同，双方自愿签订认购书，约定相应的权利、义务，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，约定内容合法有效，本院予以确认。关于商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，于兆宁、徐鹏程与华府置业公司签订商品房认购书后，双方依约签订了《济南市商品房买卖合同》，并依约履行合同内容。现于兆宁、徐鹏程以华府置业公司未及时办理网签手续、虚假宣传等为由请求解除《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，显然不符合合同解除的法定条件，故于兆宁、徐鹏程的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：驳回原告于兆宁、徐鹏程的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7850元，减半收取3925元，由原告于兆宁、徐鹏程负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘志林二〇二〇年十二月十五日书记员  高 帅