辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初21号原告（案外人）：曹延军，男，1973年7月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：支旭东，辽宁尊赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，辽宁尊赢律师事务所律师。原告（案外人）：缪素红，女，1974年6月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：支旭东，辽宁尊赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，辽宁尊赢律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，住所地沈阳市沈河区大西路187号。负责人：李婷，该行行长。委托诉讼代理人：高婉莹，女，1994年8月22日出生，汉族，住辽宁省昌图县，该行工作人员。委托诉讼代理人：齐俊博，男，1991年8月22日出生，汉族，住辽宁省大石桥市，该行工作人员。第三人（被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司总经理。第三人（被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：董杰，女，1965年3月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：董长安，男，1954年9月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：董晓岩，男，1977年5月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：张志鑫，女，1964年10月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告曹延军、缪素红与被告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行（以下简称“盛京银行金厦支行”）、第三人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）、张志勇、董杰、董长安、董晓岩、张志鑫案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹延军、缪素红的委托诉讼代理人支旭东、杨宇，被告盛京银行金厦支行的委托诉讼代理人高婉莹、齐俊博到庭参加诉讼。第三人联合公司、张志勇、董杰、董长安、董晓岩、张志鑫经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹延军、缪素红向本院提出诉讼请求：1.判令停止对沈阳市苏家屯区第5门号房产的执行并解除对该房产的查封（该房产价值960,336元）；2.确认沈阳市苏家屯区第5门号房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、本案诉争房产应归原告所有，原告对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告于2015年10月6日与联合公司签订《商品房买卖合同》，于同日缴清全部房款960,336元，联合公司为原告开具了960,336元房款收据。原告于2016年11月10日办理入住，11月4日缴纳了与诉争房产相关的物业费、水费、取暖费、垃圾清运费等费用。沈阳市法院于2017年2月14日立案执行，2017年3月14日查封诉争房产。原告在执行案件、查封诉争房产前签订购房合同、付清全部购房款，并实际入住。未办理房产证系因开发公司将诉争房产以在建工程作为抵押向被告贷款，原告并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，该房产应为原告所有。二、法院驳回原告的异议请求无事实及法律依据。1.被告就诉争房产针对原告而言无优先受偿权。原告作为交付全部房款的商品房买受人，其对所购商品房的物权期待权优于被告的在建工程抵押权，具有排除强制执行的效力。另外，被告办理抵押登记是在联合公司出售房屋之后，说明联合公司明知房屋已出售仍办理抵押借款，且原告早已入住，公证处在未核实房屋现场情况下出具载有优先受偿权的公证书与事实不符。2.（2019）辽01执异342号裁定适用法律错误。被告盛京银行金厦支行辩称：一、案涉房屋是答辩人的抵押物，自2014年8月6日起抵押给答辩人，答辩人的抵押权从未间断。2017年，因联合公司不履行还本付息的义务，答辩人申请公证取得（2017）辽诚证执字第3号执行证书，答辩人依据上述执行证书向法院申请强制执行，查封了案涉房屋。二、异议人虽然属于商品房消费者，但根据九民会议纪要精神，异议人对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权。本案案涉房屋是商业用房而不是居住用房，异议人购买该房屋是一种投资行为，不符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。三、异议人主观上存在过错。异议人在购买房产时应办理网签和备案登记等措施，异议人没能采取措施，主观上具有过错。四、异议人的物权期待权不能优于答辩人的抵押权。本案中异议人没有办理网签和备案登记，与联合公司仅为债权债务关系，仅具有物权期待权，不具有物权。答辩人的抵押权具有优先效力。第三人联合公司、张志勇、董杰、董长安、董晓岩、张志鑫经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，辽宁诚信公证处出具（2017）辽诚证执字第3号执行证书，内容为：“申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。被执行人为辽宁联合房地产开发有限公司、张长安、张志鑫、董晓岩、张志勇、董杰。执行标的为：1、被申请人辽宁联合房地产开发有限公司立即偿还借款本金17925万元及利息1346万元（利息暂计至2016年12月20日，2016年12月20日之后利息、逾期利息、复利按合同约定计算至借款结清之日止）；2、申请执行人对抵押人辽宁联合房地产开发有限公司在建工程及土地使用权（详见抵押物清单）享有优先受偿权，在第1、2项债权额范围内优先受偿……”另外，（2017）辽诚证执字第3号执行证书认定“申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行与债务人、抵押人辽宁联合房地产开发有限公司于二○一六年一月十四日签订了合同编号为3451190216000001号《盛京银行固定资产借款合同》和《借款抵押合同》……。同时债务人辽宁联合房地产开发有限公司为其在《盛京银行固定资产借款合同》（合同编号为3451190216000001号）项下的全部债务提供了抵押担保，抵押物办理抵押登记【登记手续见编号：沈房建中心字第××号《他项权利证》、编号：沈房建中心字第××号《他项权利证》、编号：苏家屯他项（2016）第7号《他项权利证》】”。在执行过程中，本院于2017年3月14日轮候查封了联合公司名下坐落于沈阳市苏家屯区的房产，共计954套。2017年6月27日本院作出（2017）辽01执79号公告，要求对上述954套房产欲主张权利的利害关系人，限期向本院提起执行异议，案涉房屋包含在该公告所附的《联合房地产在建工程抵押物清单》中。包括案涉房屋在内位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋的首封法院为沈阳市和平区人民法院，查封期限为2016年2月22日至2019年2月21日。沈阳市和平区人民法院于2019年1月28日查封了被执行人联合公司所有的位于沈阳市苏家屯区产（其中提异议共计30套，异议成功后解除查封8套）。2019年10月25日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102执156号移送执行函，将其首先查封的上述财产（不包括执行异议和异议成功解封房产）移送本院执行。曹延军、缪素红提出异议，请求中止对位于苏家屯区银杏路28-43网点11#5门房产查封执行。本院于2018年8月13日作出（2018）辽01执异701号执行裁定，裁定驳回案外人曹延军、缪素红异议申请。曹延军、缪素红不服，复议至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）辽执复39号执行裁定：撤销本院（2018）辽01执异701号执行裁定，指令本院重新审查。本院重新立案后，于2019年12月18日作出（2019）辽01执异343号执行裁定：驳回曹延军、缪素红的异议请求。曹延军、缪素红不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，曹延军、缪素红与联合公司签订《商品房买卖合同》，约定曹延军、缪素红购买联合公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区第5门房屋，建筑面积126.36平方米，用途为商业，总金额为960,336元。2015年10月6日，联合公司开具金额为960,336元的《收款收据》，付款人为缪素红，收款事由为购房款。同时，原告提交的缪素红银行转账凭条和交易明细记载，该账户于2015年10月6日转账支取1,820,672元。缪素红提供的转账凭条显示该笔转账收款方户名为董晓岩。2016年11月1日，联合公司向曹延军、缪素红出具《商品房准住通知》。曹延军、缪素红提交了于2016年11月4日缴纳物业费、采暖费、电费、水费、垃圾清运费等费用的收款收据。曹延军、缪素红提供房屋照片，证明其对案涉房屋实际占有使用。2019年12月21日，联合公司出具《证明》，内容为：“曹延军、缪素红于2015年10月6日购买坐落于沈阳市苏家屯区5门6门（11号网点5门6门）网点。实付总房款1920672元，其中银行转账支付1820672元整，现金支付100000元整。”再查明，被告盛京银行金厦支行提交的他项权证记载，苏家屯区银杏路28号国有土地使用权抵押权设定日期为2014年8月6日，存续期限至2016年8月4日；苏家屯他项（2016）第7号他项权证记载，苏家屯区银杏路28号国有土地使用权抵押权设定日期为2016年1月14日，存续期限至2018年1月13日；沈房建中心字第××号他项权证记载，苏家屯区银杏路28-34号等共954套在建工程登记时间为2016年1月27日，抵押类型为在建工程抵押权设立；沈房建中心字第××号他项权证记载，苏家屯区银杏路28-7号等共954套在建工程，抵押登记时间为2016年1月26日，抵押类型为在建工程抵押权变更。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案的争议焦点为曹延军、缪素红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院依据（2017）辽诚证执字第3号执行证书轮候查封案涉房屋时间的为2017年3月14日。首先，曹延军、缪素红与联合公司签订《商品房买卖合同》合法有效。该合同虽未载明签订时间，但根据合同内容以及曹延军、缪素红支付购房款的时间，可以确定合同签订时间为2015年，即在案涉房屋被法院查封之前。其次，根据原告提供的缪素红的银行转账记录及凭证，原告向联合公司一并支付苏家屯区银杏路28-43号5门6门的购房款，对此联合公司出具《证明》予以确认。联合公司同时为原告开具了购房款收款收据，故本院对原告主张的其交付了全部购房款予以认可。再次，根据原告提交的准住通知、照片及原告交纳物业费、采暖费、水电费等费用的票据，可以认定原告在本院依据（2017）辽诚证执字第3号执行证书查封案涉房屋前取得对案涉房屋的占有。最后，因案涉房屋存在在建工程抵押，曹延军、缪素红未办理过户登记并非由其自身原因导致。综上所述，原告曹延军、缪素红符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。关于原告提出的要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。曹延军、缪素红尚未取得案涉房屋不动产登记，尚未取得案涉房屋所有权，故对原告该项主张亦本院不予支持。关于被告盛京银行金厦支行主张其对案涉房屋享有抵押权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十八条应属于第二十七条但书部分“法律、司法解释另有规定除外”的范围。本案中，作为执行依据的（2017）辽诚证执字第3号执行证书系基于联合公司与盛京银行金厦支行的金融借款合同而作出的，本案执行属于“金钱债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提，故对盛京银行金厦支行的抗辩，本院不予支持。综上所述，原告曹延军、缪素红的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市苏家屯区第5门号（建筑面积126.36平方米）房产；二、驳回原告曹延军、缪素红其他诉讼请求。案件受理费13403元，由第三人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇、董杰、董长安、张志鑫、董晓岩负担。本院（2019）辽01执异343号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  孙 悦审 判 员  周 濛审 判 员  单 立二〇二〇年十二月十五日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。