宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终920号上诉人（原审原告）：马小林，男，1981年4月13日出生，回族，平罗县小林活鸡店经营者，住宁夏回族自治区平罗县。        委托诉讼代理人：马克军、杨院院，北京大成（银川）律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：靳红山，男，1951年2月18日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区平罗县。        委托诉讼代理人：李冬芝，宁夏致和律师事务所律师。        原审被告：靳惠明，男，1978年8月2日出生，汉族，大武口区黄河名都宾馆经营者，住宁夏回族自治区石嘴山市。        上诉人马小林因与上诉人靳红山、原审被告靳惠明租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人马小林及其委托代理人马克军、杨院院、上诉人靳红山的委托诉讼代理人李冬芝、原审被告靳惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        马小林上诉请求：1、维持平罗县人民法院（2020）宁0221民初2177号民事判决第一、二判项，撤销第三、四判项，改判靳红山赔偿马小林经济损失82540元；2、本案一、二审诉讼费用由靳红山承担。        事实与理由：原审法院判决靳红山承担的损失过少，靳红山应当赔偿靳红山损失82540元。一、本案《厂房设备租赁合同》的目的无法实现，系靳红山单方违约所致，原审判决对此认定错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这是合同法对出租人的强制性规定，是出租人的法定义务。靳红山应当保证出租的厂房能够在租期内正常使用，没有任何权利瑕疵，并不得影响靳红山的开展豆腐加工经营。靳红山在出租厂房时，隐瞒该厂房登记在案外人庞会荣、王丽萍的名下且已经被人民法院查封的重要事实，提供虚假的产权人为靳红山的房屋产权证书，蒙骗马小林与其签订《厂房设备租赁合同》。马小林交付租金，投入大量资金对厂房进行翻新改造后，持靳红山提供的产权证书办理“宁夏穆仁合豆制品有限公司”的注册登记，被告知该产权证书系虚假的。后原审被告靳惠明又提供房屋所有权人为庞会荣的产权证书，马小林持该真实的产权证办理注册登记手续，又得知涉案厂房、场地已经被人民法院查封，根本无法注册登记公司，使用厂房从事经营。《广房设备租赁合同》的合同目的无法实现。原审判决认为靳红山对出租的房屋、厂房、土地未尽到必要的核实义务，对合同解除也应当承担责任，该认定完全不符合实际。马小林在租赁厂房时已经审查了靳红山提供的房屋产权证书，该产权证书与真实的产权证书并无明显区别，马小林作为非专业人员无法辨别真假证书，马小林己尽到合理审查义务，不存在过错。马小林出于对靳红山的信任，与其签订合同并交付租金，本案《厂房设备租赁合同的解除》明显系靳红山提供虚假产权证书，单方违约所致。二、原审法院判决靳红山仅承担33100元的经济损失，明显违背民事诉讼法中的公平原则。本案《厂房设备租赁合同》的目的无法实现以致最终解除，系靳红山单方违约所致，靳红山负有全部过错责任，马小林的损失系靳红山一人所致。《中华人民共和合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以，靳红山应当依法赔偿马小林翻新改造厂房的全部经济损失。马小林主张的经济损失为82540元，原审法院只判决靳红山承担33100元明显违背公平原则。退一步讲，即使马小林存在审查失误的过错，靳红山也应当承担主要过错责任，原审法院判决靳红山仅承担少部分责任明显不当。三、马小林因《厂房设备租赁合同》解除所遭受的损失远远不止原审主张的82540元，马小林在原审中仅主张了一部分损失，该部分损失应当得到全部赔偿。马小林对厂房进行翻新改造，办理“宁夏穆仁合豆制品有限公司”的注册登记，总的经济投入达十余万元，原审中马小林是因为尚有部分投入无法举证，才无奈主张了有证据予以证实的部分损失82540元，原审法院应当对此全部采信，支持马小林的赔偿请求。靳红山提供虚假的房屋所有权证书，单方违约，马小林已经作出让步，主张的该部分损失靳红山应当全部赔偿。综上所述，原审法院判决靳红山仅承担33100元损失违反事实和公平原则。故请求二审法院依法查明事实，支持马小林的上诉请求。        靳红山辩称，原审认定事实错误，导致判决错误，应当驳回马小林一审的诉讼请求。马小林主张其合同目的不能实现，但租赁合同签订后，靳红山已经将合同中的租赁物交付给马小林使用，且该厂房能够办理营业执照，马小林所称的办理营业执照的合同目的是能够实现的，所以应当继续履行双方签订的租赁合同。        靳惠明辩称，同意靳红山的答辩意见。        靳红山上诉请求：1、撤销平罗县人民法院（2020）宁0221民初2177号的判决，并依法改判驳回马小林一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由马小林承担。        事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，导致判决错误。一、根据《合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。2019年5月1日靳红山和马小林自愿签订了《厂房设备租赁合同》，且根据租赁合同靳红山是将相关厂房和设备出租给马小林，合同生效后靳红山也已经按照合同约定履行了义务，靳红山无任何违约情形；所以根据法律规定和双方之间的合同约定，马小林的合同目的已经实现，其以合同目的不能实现为由主张解除合同无事实和法律依据。现一审法院错误的判决合同解除严重违反法律规定，并破坏了正常的市场经济秩序。二、一审法院认为靳红山与马小林签订的租赁合同合法有效，因租赁合同中涉及的厂房、场地、办公室不符合生产注册登记的要求，致使马小林不能在市场监督管理部门办理从事豆腐加工的合法手续。但靳红山和马小林签订的是租赁合同，至于办理注册登记的事情不是租赁合同法律关系应当调整的内容。除此之外，马小林办理注册登记和本案的租赁合同法律关系无关，其属于其他法律关系，且靳红山和马小林的租赁合同中根本没有办理注册登记的约定。现一审法院认为靳红山和马小林之间的租赁合同合法有效，却又混淆法律关系给靳红山强加了合同义务，最终导致判决错误。根据实际情况，现涉案的场地能够办理营业执照，马小林所称的合同目的能够实现。三、靳红山将涉案厂房和设备交付给马小林后，如何使用收益的权利就是马小林的。现马小林称其为了生产经营对厂房进行改造，但所有的行为是马小林的自主行为，因靳红山和马小林签订的《租赁合同》第4条约定“未经甲方同意，不得私搭乱建”，同时整个租赁合同中均未约定靳红山同意马小林进行装饰装修和扩建，所以参照《最高人民法院审理城镇房屋租赁舍同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的规定，靳红山租赁房屋后产生的相关费用均由其自己承担。四、马小林是本地人，在签订租赁合同前，马小林已经对租赁标的现状多方了解，是其主动找到靳红山要求承租厂房和设备的，在此之前靳红山和马小林之间根本不认识，所以靳红山对其租赁的厂房和设备的客观情况是知晓的并清楚的。且靳红山在出租厂房和设备时也如实告知了其相关情况，因此靳红山不存在任何过错。综上所述，原审法院对本案事实认定不清，故作出了错误判决。现靳红山依法上诉，请求二审法院查清本案事实后依法改判。        马小林辩称，一、《厂房设备租赁合同》已符合法定解除条件，且在2019年8月15日马小林与靳红山、靳惠明已经口头协议解除厂房设备租赁合同，靳惠明已经向马小林退还租金5万元，所以涉案厂房设备租赁合同应当解除。原审法院判决解除合同适用法律正确，靳红山称其履行了合同义务与事实不符。马小林是自愿签订《厂房设备租赁合同》，但是在受蒙蔽的情况下签订的。靳惠明提供虚假的产权人为靳红山的房屋所有权证书，谎称涉案厂房属于靳红山，与马小林签订《厂房设备租赁合同》，将涉案厂房出租给马小林从事豆腐加工经营。因虚假的房屋产权证书导致马小林无法办理“宁夏穆仁合豆制品有限公司”的注册登记手续。后马小林持靳惠明提供的产权人为庞会荣的房屋所有权证书办理公司注册登记手续，又得知租赁厂房已被人民法院查封，马小林无法注册登记公司从事豆腐加工经营，也无法使用已被人民法院查封的厂房，合同目的根本无法实现。而合同目的无法实现系靳红山及原审被告靳惠明提供虚假房屋产权信息、隐瞒房屋已被人民法院查封的事实造成，靳红山出租存在重大权利瑕疵的厂房，未依法履行合同义务，构成根本违约。靳红山称其不存在违约且《厂房设备租赁合同》目的已经实现与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，《厂房设备租赁合同》因靳红山违约行为致使不能实现合同目的，已经符合法定解除条件，原审法院判决解除《厂房设备租赁合同》正确。二、靳红山认为租赁与办理注册登记无关，属认知错误。靳红山对外出租涉案厂房的目的是收取租金，获得收益，马小林租赁的最终目的是使用涉案厂房注册“宁夏穆仁合豆制品有限公司”，从事豆腐加工经营。租赁合同中租赁物的用途是一个非常重要的条款，根据法律规定及约定，如果房屋性质为办公、经营等，出租人就应当保证承租人能够正常经营。在本案起诉前，马小林因涉案厂房的权利瑕疵无法办理注册登记，因此，靳红山称办理注册登记与租赁合同无关，属认知错误。三、靳红山应当赔偿马小林遭受的经济损失，靳红山称该部分损失应当由马小林承担存在错误。涉案厂房根本无法使用，马小林投入大量人力物力进行翻新维修是为了将厂房调整到适租的状态。当时对厂房翻新已经过靳红山同意。且本案合同解除系出租人靳红山单方过错所致，导致马小林投入资金却无法经济获取利润，遭受重大经济损失。另外，对于厂房的投入，靳红山作为最终受益人，根据民法中的公平原则，靳红山于法于理都应当承担该部分经济损失。四、签订《厂房设备租赁合同》时，因靳红山采取提供虚假证书、隐瞒房屋被查封的情况，马小林并不了解涉案厂房的真实权利状况，靳红山并未履行如实告知的义务。另外，至于谁先提出租赁厂房事宜，对合同履行及解除没有任何影响。总而言之，是靳红山根本违约导致合同目的无法实现，其应当承担合同解除后马小林遭受的全部经济损失。《合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”根据上述法律规定，靳红山应当退还全部租金。关于经济损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《厂房设备租赁合同》因靳红山单方违约所致，其作为过错方应当赔偿马小林的全部经济损失。综上，靳红山的上诉理由不能成立，请求人民法院依法驳回其上诉。        靳惠明辩称，同意靳红山的上诉意见。        马小林向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《厂房设备租赁合同》；2．判令二被告共同退还租金20000元、押金20000元；3．判令二被告共同赔偿原告马小林82540元（厂房翻新投入21500元、平地面投入44800元、办公室装修投入7700元、购置材料投入8540元）；4．本案诉讼费用由二被告承担。        一审法院查明，被告靳红山系被告靳惠明的父亲，2019年4月，被告靳惠明代理被告靳红山与原告马小林口头协商，将位于平罗县原惠北乡政府的场地、厂房、设备出租给原告马小林从事豆腐生产，2019年4月4日，原告马小林按口头约定支付第一年的租金70000元、押金20000元，并开始对厂房进行翻新，对办公房屋进行装修，支付厂房翻新工程款为20000元、房屋装修款7700元。2019年5月1日，被告靳红山委托被告靳惠明代理其与原告马小林签订了《厂房设备租赁合同》，约定租期为2019年5月1日至2022年5月1日，年租金80000元，押金20000元，合同未对原告马小林改造厂房、装修房屋等费用及办理注册登记进行约定。合同签订后，原告马小林于2019年5月又进行了豆腐制品车间环氧树脂自流平地面工程，支付工程款38000元、电费500元，相关工程完工后，原告马小林在平罗县市场监督管理局办理注册登记手续时被告知租赁的厂房、场地不能进行注册登记。原告马小林经与被告靳惠明协商，被告靳惠明于2019年8月共向原告马小林退还了租金50000元。        同时查明，因冯月红、被告靳惠明代庞会荣、王丽萍偿还了400万元债务，经协商，庞会荣、王丽萍承诺于2015年3月23日前将冯月红、被告靳惠明代偿的400万偿还给被告靳红山，如不能按期偿还，庞会荣、王丽萍自愿将共有的坐落在平罗县黄渠桥镇（原惠北乡政府）的房屋、土地、厂房及机器设备作价400万元抵顶给被告靳红山，平罗县公证处作出（2015）平证执字第26号执行公证书。因庞会荣、王丽萍有其他经济纠纷，涉案房屋、厂房、机器未进行产权和土地使用权的变更。        一审法院认为，有违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告靳红山委托被告靳惠明与原告马小林签订了《厂房设备租赁合同》，并对被告靳惠明的相关租赁行为认可，本案租赁合同的主体是原告马小林与被告靳红山，被告靳惠明不承担本案租赁合同纠纷的法律责任。原告马小林与被告靳红山自愿签订《厂房设备租赁合同》，该租赁合同合法有效，因租赁合同中涉及的厂房、场地、办公室不符合生产注册登记要求，致使原告马小林不能在市场监督管理部门办理从事豆腐加工的合法手续，导致《厂房设备租赁合同》的目的无法实现，对原告马小林要求解除《厂房设备租赁合同》的请求，依法予以支持。被告靳红山应退还原告马小林租金20000元、押金20000元。被告靳红山对出租的房屋、厂房、土地的实际情况未履行如实告知义务，原告马小林承租时对租赁物也未尽到必要的核实义务，原告马小林、被告靳红山对合同的解除均应承担责任，依据原告马小林对租赁厂房、车间、办公室进行改造实际投入的费用及原告马小林、被告靳红山存在的过错程度，由被告靳红山赔偿原告马小林经济损失33100元。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：原告马小林与被告靳红山于2019年5月1日签订的《厂房设备租赁合同》于本判决生效之日解除；被告靳红山于本判决生效后五日内返还原告马小林租金20000元、押金20000元；三、被告靳红山于本判决生效后五日内赔偿原告马小林经济损失33100元；四、驳回原告马小林其他诉讼请求。案件受理费1375元，由原告马小林负担555元，由被告靳红山负担820元。        靳红山为证实其上诉请求，向法庭提供了涉案房产上的房产证及营业执照各一份，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，因靳红山提供的证据能够证实案涉房产可以办理营业手续，本院予以采信。        对原审查明的事实，除靳红山、靳惠明对“并开始对厂房进行翻新，对办公房屋进行装修，支付厂房翻新工程款为20000元、房屋装修款7700元”及“合同签订后，原告马小林于2019年5月又进行了豆腐制品车间环氧树脂自流平地面工程，支付工程款38000元、电费500元，相关工程完工后，原告马小林在平罗县市场监督管理局办理注册登记手续时被告知租赁的厂房、场地不能进行注册登记。原告马小林经与被告靳惠明协商，被告靳惠明于2019年8月共向原告马小林退还了租金50000元”有异议外，双方当事人对原审查明的事实其他事实无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。        本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，由承担举证责任的一方承担举证不能的法律后果。本案双方当事人签订的协议是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。本案双方当事人签订租赁合同，约定由马小林承租靳红山的厂房设备，靳红山向马小林交付了租赁标的物，马小林也接管了标的物，并进行了厂房场地的改造，现主张租赁的场地不能办理营业手续要求解除合同，靳红山同意解除合同，且已退还部分租金，虽在二审期间，靳红山提供的工商部门营业手续证实，案涉房屋可以办理经营注册登记手续，马小林主张不能办理注册登记的原因已不存在，不能实现合同目的而解除合同的理由已不能成立，但由于马小林坚持要求解除合同，不同意继续履行合同，故对其解除合同的请求，本院依法予以支持，靳红山要求继续履行合同的请求，本院不予支持。解除合同所造成的损失，应由马小林自行承担，对马小林要求靳红山赔偿其损失的请求，本院不予支持。因本案合同双方当事人于2019年8月即已协商解除合同，并退还了部分租金，故原审对马小林要求退还租金20000元及押金20000元的请求予以支持正确。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：        一、维持宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初2177号民事判决第二项，即“二、被告靳红山于本判决生效后五日内返还原告马小林租金20000元、押金20000元”；        二、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初2177号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除上诉人马小林与靳红山于2019年5月1日签订的《厂房设备租赁合同》”、“三、被告靳红山于本判决生效后五日内赔偿原告马小林经济损失33100元”、“四、驳回原告马小林其他诉讼请求”；        三、上诉人马小林与上诉人靳红山于2019年5月1日签订的《厂房设备租赁合同》于2019年8月解除；1        四、驳回上诉人马小林的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费1375元，由马小林负担920元，由靳红山负担455元。马小林交纳的二审案件受理费1864元，由马小林负担；靳红山交纳的二审案件受理费1628元，由靳红山负担890元，由马小林负担738元。        本判决为终审判决。        审判长    刘敏审判员    辛爱丽审判员    张建兴二〇二〇年十二月二十一日书记员    肖晖《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。