新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书（2020）兵0601民初1788号原告：祝少成，男，1966年12月26日出生，住昌吉市。原告：马莉（系原告祝少成妻子），女，1968年10月10日出生，住昌吉市。二原告共同委托诉讼代理人：刘春霞，新疆联明律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张泽宇，新疆联明律师事务所实习律师。被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。法定代表人：潘国华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，营业场所：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋1楼，统一社会信用代码：91650100787638744R。负责人：吴晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告祝少成、马莉与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝少成、马莉的委托诉讼代理人刘春霞、张泽宇，被告君豪公司的委托诉讼代理人胥峰、第三人浦发银行的委托诉讼代理人鲜瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝少成、马莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求法院判令被告返还原告首付房款131280元及利息损失24130元（截止到2020年7月5日）以及至还款日的利息损失；4.请求法院判令被告返还原告已向第三人支付的贷款本息84958.31元（截止至2020年6月5日），以及至《个人购房担保借款合同》解除之前的贷款本息；（以实际发生为准）；5.请求法院判令被告向原告支付原告向第三人偿还贷款本息的利息损失10144.7元；6.请求法院判令被告支付原告的各项损失2766.8元，包括（预告登记费、预抵押登记费、办理产权登记费、公证费、保险费）；7.依法判令被告向第三人履行《个人购房担保借款合同》剩余的未偿还的借款本息义务；8.判令被告承担原告支付的保全费、诉讼费、保险费、送达费。以上合计：252919.81元。事实与理由：2015年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于五家渠市君豪御园的商铺一套。2015年6月26日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》。被告迟迟不能向原告交付符合合同约定的房屋，原告实地查看后，发现被告交付的房屋与签订合同时的规划不一致，被告擅自改变房屋结构，存在极大的安全和消防隐患，致使购买的商铺不能正常使用，合同目的无法实现，同时，也造成原告与第三人所签订的为购买该商铺的《个人购房担保借款合同》也无法实现。故原告要求解除合同，并要求被告承担违约责任。被告君豪公司辩称，被告向原告交付的房屋经过了五方验收和消防验收，不存在合同约定的解除事项，贷款合同也不应解除。即使存在解除的事由，原告的解除权也已经过了除斥期间，解除权消灭，综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人浦发银行辩称，贷款合同合法有效，应当继续履行，第三人没有违约行为，原告要求解除贷款合同无事实和法律依据。第三人不同意解除贷款合同，且没有提出独立的请求，法院应只审理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，对原告对第三人的诉讼请求，不应一并处理。本院经审理认定事实如下：2015年6月，原告与被告君豪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于五家渠青经开南区君豪御园X区X号商业楼X号X层商铺一套，商品房预测建筑面积为65.57平方米，每平方米单价4000元，总价为262280元。付款方式：原告于2015年6月7日付房款131280元;余款131000元，由银行贷款支付。关于逾期交房的违约责任约定：出卖人应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》后附的房屋平面图显示，每间一层商铺顶部均预留有楼梯口进入相对应的二层商铺。为购买涉案商铺，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，约定由原告以涉案商铺作抵押向第三人申请贷款131000元，贷款期限10年，自2015年7月1日至2025年7月1日，被告君豪公司为该贷款担保人。该贷款已按约定发放。上述合同签订后，原告于2017年4月18日前合计向被告缴纳房屋首付款131280元，缴纳预告登记费550元、预抵押登记费550元、他项权证登记费550元、办理产权证登记费550元，合计2200元。原告办理房屋抵押贷款花费保险费366.8元。截止到2020年10月份，原告共向第三人归还贷款本金52719.96元、贷款利息26916.19元，合计79698.85元。本案中，原告所购的商铺于2016年5月27日经五方验收合格。于2016年10月21日经消防验收合格。被告于2016年8月3日向原告发出邮寄挂号信，通知原告前来收房，原告接到通知后前往该房处实地查验。原告认为涉案商铺交付不符合约定，发生设计变更未取得原告同意，且被告承诺的一楼和二楼分别独立使用也不能实现，一楼不能单独使用，二楼没有独立的楼梯和门，影响房屋使用功能。原告与被告协商退房无果，引发争讼。另查明，原告祝少成、马莉同时购买被告开发的君豪御园一期X区X层X号（与案外人马海超、王林合购）、二层七间商铺。合同约定的规划设计中每间二楼商铺均预留有楼梯口进入，但实际上被告交付的房屋仅一层X号商铺可进入二层X号商铺（案外人马海超、王林所购），其余二层商铺均无独立的楼梯和进户门，原告需要打通并联才能使用。上述事实，有《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、购房首付款收款收据、登记费票据、保险费票据、银行贷款流水单、竣工质量验收意见表、消防验收意见、邮寄回执单及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告虽然向原告发出了交房通知，但是经原告实地查验，交付的房屋不符合合同约定而拒绝接收。本院查明，原告购买的一间一层和七间二层共计八间商铺均为期房，根据合同约定的规划设计，每间二层商铺均预留有楼梯口进入，但被告改变原规划设计，将不对应的一层和二层分开销售，导致原告所购商铺从一层无法进入到不对应的其他二层商铺；如果原告将一层X号商铺出售或出租，二层商铺便无法进出，导致无法实现商铺的使用功能及价值，亦限制了原告独立使用和处分的权利。被告擅自变更规划设计出售房屋未向原告通知，亦未取得原告同意，对原告所购商铺的合同目的无法实现，《商品房买卖合同》应当予以解除。故对原告主张解除的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》依法解除后，《个人购房担保借款合同》无法实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除。关于原告主张的首付款、按揭贷款本金及利息、房屋登记费、保险费的问题。因被告违约行为致《商品房买卖合同》解除，原告支付的购房首付款131280元，应由被告返还。关于按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截止到2020年10月，原告已付按揭款本息79698.85元，应由被告返还（暂计至2020年10月，之后的按照银行实际收取的按揭贷款数额计至被告实际支付之日止）。剩余未付按揭贷款及利息，应由被告支付给第三人。原告主张房屋登记费2200元，保险费366.8元，合计2566.8元，系原告为办理房屋登记和贷款而支付的费用，属于实际损失，被告应予返还。故被告应返还原告购房款131280元、按揭贷款本息79698.85元、登记费及保险费2566.8元，合计213545.65元，本院予以支持。对原告主张的印花税10元、公证费200元，无证据证实，本院不予支持。关于原告主张的购房首付款的利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，原告产生的利息损失，有权要求被告赔偿，本院参照贷款市场报价利率3.85%计算，原告首付款缴纳完毕次日2017年4月19日至2020年7月5日期间的利息损失为16243元（131280元×3.85%/年÷365天×1173天），该利息计至被告实际还清之日止。原告主张已付按揭贷款本息的利息损失，因该按揭款系交纳本案第三人处，被告并未实际占有，故对原告主张已付按揭贷款本息的利息损失，本院不予支持。被告辩称原告无权解除合同的意见，与法相悖，本院不予采纳；对被告辩称涉案商铺符合交付条件且已完成交付的辩解理由，与本院查明的事实不符，对该辩解理由，本院不予采纳。对第三人辩称不同意解除贷款合同，且不应在本案中一并处理的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”依据上述法律规定，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的无法实现，原告有权解除与第三人签订的按揭贷款合同。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的应有之义。故本案按揭贷款合同解除后，剩余贷款由被告君豪公司承担。同时，被告君豪公司返还原告已支付第三人的贷款本金及利息。当被告君豪公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，第三人浦发银行可拒绝办理诉争房屋上设定的抵押权登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告祝少成、马莉与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告祝少成、马莉与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告祝少成、马莉已付购房首付款131280元、按揭贷款本息79698.85元、登记费及保险费2566.8元，利息16243元，合计229788.65元（按揭贷款本息暂计至2020年10月，之后的按照银行实际收取的按揭贷款数额计至被告实际支付之日止，利息暂计至2020年7月5日，之后的利息按照贷款市场报价利率计至被告实际还清之日止）；三、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿还原告祝少成、马莉自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》的剩余贷款；四、驳回原告祝少成、马莉的其他诉讼请求。案件受理费5094元、邮寄送达费160元（原告已预交），合计5254元，由原告祝少成、马莉负担481元，由被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担4773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审 判 长  陈 涛审 判 员  孙 仪人民陪审员  赫孟虎二〇二〇年十二月十二日书 记 员  弥博勃