广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4835号原告：李天一。委托诉讼代理人：范玉娜，广东华商律师事务所律师。被告：汤芬芬。委托诉讼代理人：章雯，广东蛇口律师事务所律师。原告李天一诉被告汤芬芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人范玉娜，被告的委托诉讼代理人章雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2、判令被告向原告双倍返还租赁押金48000元（人民币，下同）；3、判令被告向原告支付装修赔偿款73600元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年11月19日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市南山区的房屋（以下称“租赁物业”），租期自2018年11月20日起至2020年11月19日，月租金为12000元，租赁押金为24000元，《房屋租赁合同》还约定房屋用途为办公。合同签订后，原告按约定支付了租金和租赁押金，被告也按约定交付了房屋。原告租赁房屋后，经被告同意，将租赁物业作精致装修后用于办公用途，原告对租赁物业的装修投入包括装修设计费及装修费，共计89285元。同时，原告将名下个人独资公司深圳市森茂文化传媒有限公司的住所及经营场所设在租赁物业，并在租赁物业开展办公、经营活动。2019年8月29日，租赁物业被深圳市消防支队南山区大队以擅自改变房屋使用功能为由依法查封（详见《临时查封决定书》），消防大队要求原告对租赁物业进行整改，整改要求是将租赁物业恢复为住宅功能。因原告租赁案涉房屋系用作深圳市森茂文化传媒有限公司办公及经营场所，若恢复为住宅功能，原告租赁目的无法实现。消防大队在检查时明确要求原告限期恢复租赁物业为住宅或搬离租赁物业，若原告未按要求整改或搬离将面临处罚。原告此时才知悉租赁物业为住宅性质，不得用作办公，原告多次与被告就此商讨解决方案，而被告无法将住宅改变为经营性用房，也无法征得有利害关系的业主同意改变房屋性质。被告在与原告签订合同时，充分知悉原告拟将租赁物业用于办公、经营，被告隐瞒租赁物业的实际性质为“住宅”而以“办公”用途向原告出租，那么被告提供的租赁物应能符合原告用于“办公”的合同目的。然而，自2019年8月29日起至原告搬离租赁物业，因被告交付的场地不符合合同目的导致原告被消防部门责令整改，无法办公经营，经济损失惨重。鉴于上述情况，原告无法在租赁物业正常办公、经营，租赁物业无法实现《房屋租赁合同》约定之用途，被告构成根本性违约且又拒绝向原告返还租赁押金和赔偿损失，原告为防止损失扩大，不得已于2019年10月31日向原告书面送达《关于解除租赁合同告知书》，解除双方签订的《房屋租赁合同》。而后，原告将水电费、管理费等费用结清后于2019年11月5日搬离案涉房屋。被告作为租赁物业的所有人和出租方，其交付的租赁物理应符合合同的目的，否则构成根本性违约，应当承担违约责任并赔偿因此给原告造成的损失。根据《房屋租赁合同》第八条违约责任，“若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的.....甲方应向乙方双倍返还租赁押金”，被告隐瞒租赁物业实际性质，擅自改变房屋用途出租，致使原告被相关部门查处，无法继续承租，被告应向原告双倍返还租赁押金。另外，原告对租赁物业的装修经被告同意，原告出于长期租用案涉房屋的考虑进行了精装修，现因被告擅自改变房屋用途出租又无法征得有利害关系的业主同意改变房屋性质使得案涉房屋符合《房屋租赁合同》约定之用途，导致原告不得不提前搬离案涉房屋，因此给原告造成的装修损失理应由被告负责赔偿。综上所述，被告在签订《房屋租赁合同》时存在欺骗、隐瞒，其所出租的房屋无法实现《房屋租赁合同》约定之目的，构成根本性违约，导致原告无法继续承租，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、合同解除过错原告应承担大部分责任。住改商等相关问题：1、我国法律包括物权法，并未明文禁止住改商；2、国家也出台诸多政策，包括国务院、广东省人民政府办公厅出台多项政策优化创业环境，降低创业成本，允许并鼓励企业个体工商户将住宅改变为经营型用房，作为住所；3、原告在承租前我方已征得物业、业委会和邻居的口头同意，否则原告不可能在涉案房屋正常经营长达一年之久；4、涉案大楼为独栋小区，地理位置优越，南山地铁站周边200米物业，宜商不宜居，业主们都倾向于通过出租用于商业用途来增值。涉案大楼总共72户，通过“企查查”查询到存续的注册公司高达70%到80%，说明涉案房屋住改商既未违反相关法律注册规定，也是其他业主默许和接受的。二、关于房屋性质的问题：1、房屋租赁合同第二条双方明确约定为办公，且涉案房屋通过专业中介机构“美联物业”予以出租原被告各支付居间费用6000元，我方已将房屋产权证等文件复印件留在该机构存档备案。作为一个专业的房屋中介机构，已向原告披露房屋性质，且在原被告双方签合同时被告亦向原告出示过产权证明，不存在原告所述不知情；2、房屋性质属于政府公开信息，通过深圳市住房和建设局网站可查询到涉案房屋的性质为“住宅”；3、涉案大楼周边的办公楼均价在200元/平米以上，而涉案大楼的租金却只有80元/平米，涉案房屋均价不到周边办公楼的三分之一，原告放弃周边商业办公楼而承租本房屋，势必是考虑到承租住宅用于商业经营更加划算。由此可知，原告对于房屋性质是知情且认可的；3、导致房屋被查询主要是：（1）、被告出租涉案房屋系用于“办公”用途，在《合同》中有明确约定。但原告在承租过程中超越营业执照范围开设“桌游室”，制造大量噪音扰民，被邻居投诉直接导致房屋被消防查封；（2）、原告擅自改变房屋结构（拆了厨房和厕所）予以装修不符合消防相关规定；（3）、根据《临时查封决定书》，消防支队对于涉案房屋开设“桌游室”予以临时查封，整改检查合格后方可解除查封，并未出现原告所述“办公”的合同目的无法实现；4、2019年9月27日原告收到消防所发《同意解除临时查封通知书》，这代表消防也已认可“住改商”。另外，从消防查封到原告主张要求退租相隔两个月之九，被告完全有合理的理由相信原告是由于自身其他原因要求解除合同，导致的所有损失理应由原告自行承担。三、关于合同解除后相关损失赔偿问题。1、由于原告的违约解除合同，根据《合同》第八条第二款有明确约定，其应承担相应的违约责任，其所交押金24000元被告不予返还；2、原告所主张的设计费27600元和装修费用61685元没有对应的转账记录、收据和发票。原告作为一个公司老板应当非常清楚经营风险，其所支出的装修费由自己承担毫无争议。另外，原告主张的费用过高且不符合市场公允价值，不应得到支持。3、因为原告过错提起的诉讼，浪费双方时间和司法资源，诉讼费由原告承担；4、原告擅自改变房屋结构，《合同》第七条第四款、第五款被告为了恢复原装花费了15490元；5、原告尚欠被告2019年11月21日至12月5日间的租金6000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于×××的房屋（涉案房屋），建筑面积150.71平方米的房屋出租给乙方使用；房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋的用途；租期为3年，自2018年11月20日至2021年11月19日；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则必须在租期满一个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金每月12000元，应于每月20日前由乙方支付给甲方；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付租赁押金24000元；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还给乙方（不含利息）；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，违反上述约定的，甲方有权终止合同，收回房屋，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠物业管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同，收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；房子每年递增500元，装修期20天，甲方在租期内不得违约或出售房子；及其他内容。2018年11月19日，被告向原告出具收到押金24000元的收款收据。2019年8月29日，深圳市消防支队南山区大队向原告发出《临时查封决定书》，理由为“该场所在住宅内开设桌游室，擅自改变房屋使用功能”，查封期限自2019年8月29日至2019年9月27日。2019年9月27日，深圳市消防支队南山区大队向原告发出《同意解除临时查封决定书》，理由为“该场所已清空搬离，现房屋已恢复住宅功能使用”。为证明原告为涉案房屋投入的装修费，原告向法庭提交了装饰设计合同及收据、房屋装修承包合同、借记卡明细清单予以证明。被告对上述证据不予认可。为证明被告知悉并同意原告装修涉案房屋、办理营业执照等事宜，原告向法庭提交了微信聊天记录予以证明。被告对该证据不予认可，认为与本案无关。2019年10月31日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的告知书》，被告于当天收到，原告于2019年11月5日搬离，被告对该搬离时间予以确认。为证明由因原告擅自改变房屋结构导致被告恢复原状花费15490元，被告向法庭提交了装修工程承包合同、收据、发票予以证明。原告对该证据不予认可，认为没有支付记录，无法核实真实性。为证明涉案房屋性质为政府公开信息，且涉案房屋所在大楼七成以上房屋被注册成为商业和办公地址，被告向法庭提交了住建局截图、企查查截图、工商信息截图予以证明。原告对上述证据不予认可。为证明涉案大楼业委会同意业主将涉案房屋出租给他人用于办公使用，被告向法庭提交了三份房屋使用证明。原告认为该三份证明系业委会多年前出具给其他公司使用，与本案无关。根据原告的申请，本院依法委托了深圳市中锋资产评估有限公司（以下简称中锋公司）对涉案房屋已形成附和的装饰装修残值进行评估。中锋公司2020年11月3日出具深中锋评字【2020】第1010号《关于深圳市南山区人民法院委托评估的×××房屋已形成附和的装修装饰残值的追溯性资产评估报告》，内容为：涉案房屋已形成附和的装饰装修残值在评估基准日2019年11月5日的评估价值为59880元。原告对该评估报告予以认可，被告对该评估报告真实性予以认可，关联性不予认可，认为被告解除合同后就立即将涉案房屋出租给蛋壳公寓，蛋壳公寓将涉案房屋分割为5个房间，评估组当日所能看到的现状未必是原貌。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告已于2019年11月5日搬离涉案房屋，被告亦已将涉案房屋另行出租，涉案合同实际已解除，故本院依法确认涉案合同于2019年11月5日解除。涉案房屋用途为住宅，被告将其出租给原告作为办公使用，原告将其用于开设“桌游室”，涉案房屋因改变房屋用途而被消防查封。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十一条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案房屋用途为住宅，但被告与原告签订的合同中约定用途为办公，该约定显然与涉案房屋用途不一致，被告作为出租方，违反了其应向承租方提供符合约定用途的租赁物的法定义务，具有过错。其次，原告作为承租人，亦负有相应的注意义务，其理应知悉涉案房屋用途为住宅，仍与被告约定作为办公使用，而后又将涉案房屋用于开设“桌游室”,根据《中华人民共和国合同法》第二百六十二条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”，被告的行为亦违反了合同约定及法律规定，故被告亦负有过错。最后，涉案房屋因改变用途被查封，在恢复为住宅功能后才解除查封，原告已无法再继续将涉案房屋用于办公或桌游室，否则将面临再次被查封的情形，涉案合同目的已无法实现，故原告搬离的行为并不构成违约，被告无权主张没收押金，但原告主张双倍返还租赁押金亦没有依据。因涉案合同已解除，合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告返还租赁押金24000元。关于原告要求赔偿装修损失73600元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据原告的申请，本院依法委托评估机构对涉案房屋内已形成附和的装饰装修残值进行评估，涉案房屋已形成附和的装饰装修残值在评估基准日2019年11月5日的评估价值为59880元，本院对该评估结果予以采信。鉴于双方在合同履行过程中均存在过错，本院酌情判令被告向原告赔偿装修损失3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李天一与被告汤芬芬签订的《房屋租赁合同》于2019年11月5日解除；二、被告汤芬芬于本判决生效之日起十日内向原告李天一退还押金24000元；三、被告汤芬芬于本判决生效之日起十日内向原告李天一赔偿装修损失30000元；四、驳回原告李天一的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，由原告负担791元，由被告负担575元；评估费6000元，由原、被告各自负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年十二月十五日书记员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。