甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书（2020）甘0271民初4341号原告：甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所甘肃省嘉峪关市新华南路111号，统一社会信用代码91620200063943073R。负责人：姚，行长。委托诉讼代理人：马玉生，甘肃润物律师事务所律师。委托诉讼代理人：金琦，甘肃润物律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1965年9月1日出生，汉族，住嘉峪关市，公民身份号码×××。被告：罗德会，女，1967年8月29日出生，汉族，住嘉峪关市，公民身份号码×××。被告：嘉峪关新世界房地产开发有限公司，统一社会信用代码91620200070408730U。法定代表人：袁红硕，总经理。委托诉讼代理人：童海锋，四川润驰律师事务所律师。原告甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行与被告刘荣华、罗德会、嘉峪关新世界房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行委托诉讼代理人马玉生、金琦，被告刘荣华、罗德会，被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司委托诉讼代理人童海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘荣华、罗德会偿还借款本金5123632.65元，承担截至2020年7月27日借款利息27813.33元，罚息751.94元，复利119.09元；并以借款本金5123632.65元为基数，按年利率9.9225%承担自2020年7月28日起至借款还清之日止的逾期罚息、复利；2.判令被告刘荣华、罗德会承担律师代理费102742元；3.判令被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对案涉抵押物享有优先受偿权。事实和理由：2018年6月20日，原告与被告刘荣华、罗德会签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘荣华、罗德会向原告贷款593万元，贷款期限120个月，贷款年利率6.615%，贷款用途为购买房产支付购房款，并就逾期罚息、复利进行了约定。上述贷款由被告刘荣华、罗德会以其购买的位于甘肃省嘉峪关市××路的商铺提供抵押，由被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司提供连带责任保证。原告于2018年6月27日依约发放了全部贷款。自2018年12月27日起，被告刘荣华、罗德会未按约定偿还贷款本息，被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司也未承担其保证责任。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。刘荣华、罗德会辩称，对原告主张的事实认可，贷款是为了购买嘉峪关新世界房地产开发有限公司开发的原雄关商厦的房屋，购房款1220万元，并用购买的房屋办理了抵押，嘉峪关新世界房地产开发有限公司为贷款提供了担保，但所贷款项全部用于嘉峪关新世界房地产开发有限公司开发的楼房，为了顺利交工，自己还垫付了部分工程款，刘荣华及罗德会未使用贷款，已清偿的70多万元也是由嘉峪关新世界房地产开发有限公司偿还。现在所购房屋已经烂尾，至今也未交工，被告的资金链均断裂，与嘉峪关新世界房地产开发有限公司也不能达成一致协议，导致没有能力偿还银行贷款。嘉峪关新世界房地产开发有限公司辩称，为刘荣华、罗德会在甘肃银行的贷款提供担保属实，至今房屋未交付，请求根据查明的事实依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，借款人、抵押人刘荣华、罗德会与贷款人甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行、保证人嘉峪关新世界房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号20180627000079），约定的主要内容有：1.贷款金额593万元，贷款用途为用于借款人或抵押人购买房产支付购房款；2.贷款期限120个月，即从2018年6月27日起至2028年6月27日止；3.贷款利率以国家公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率4.9%为基础上浮35%计算，即为年利率6.615%，贷款发放日若遇贷款基准年利率调整的，实际执行利率以借款借据为准；逾期罚息利率，按计收罚息日适用贷款利率加收50%执行；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；4.抵押人刘荣华、罗德会以其从售房人嘉峪关新世界房地产开发有限公司处购买的位于嘉峪关市××路商铺、838-4042号至4054号、4056号、4057号商铺、838-4078号至4080号商铺、838-4089号至4093号商铺、838-4107号商铺）房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；5.抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；6.保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；如无特别说明，保证期间为自本合同签订之日起至债务履行期限届满后（含提前到期情形）另加两年；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；7.借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人结算账户和/或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。2018年6月27日，甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行向借款人发放贷款593万元，贷款凭证（借据）记载贷款执行年利率6.615%。2018年6月26日，座落于嘉峪关市××路、838-4042号至838-4053号、838-4089号至838-4093号、838-4078号至838-4080号、838-4054号、4056号、4057号、4107号房屋办理了不动产抵押权预告登记[甘（2018）嘉峪关市不动产证明第0003940号]。借款合同履行过程中，被告偿还了部分当期应还借款本息，截至2020年7月27日，被告尚欠借款本金5123632.65元、拖欠利息27813.33元、罚息751.94元、复利119.09元，存在已连续三个月或累计六次以上未按约定足额偿还应还贷款本息的情况。本院认为，原告甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行与被告刘荣华、罗德会、嘉峪关新世界房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了贷款发放义务，被告刘荣华、罗德会未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息连续三个月以上，已构成违约，按照合同约定原告有权提前收回已发放贷款本息，故对原告要求偿还剩余借款本金、利息、罚息、复利的主张，本院予以支持。被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司自愿为刘荣华、罗德会的债务承担连带保证责任，应按约定履行担保责任。被告刘荣华、罗德会以其所购房屋提供贷款抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，因未提交证据证明该费用已实际发生，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘荣华、罗德会偿还甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金5123632.65元，承担截至2020年7月27日的借款利息27813.33元、罚息751.94元、复利119.09元，合计5152317.01元；并以5123632.65元为基数按年利率9.9225%承担自2020年7月28日起至借款实际清偿之日止的罚息、复利；以上款项于本判决生效之日起3个月内履行完毕；二、嘉峪关新世界房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向刘荣华、罗德会追偿；三、驳回甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48585元，甘肃银行股份有限公司嘉峪关分行负担719元，刘荣华、罗德会、嘉峪关新世界房地产开发有限公司负担47866元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判长 李 丽人民陪审员 马生强人民陪审员 李晓英二〇二〇年十二月二十四日法官助理 寇俊珊书记员 高婷婷