山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初4875号原告：龙口市龙正物业管理有限公司，住所地:龙口市龙泉路459号，统一社会信用代码91370681751761572F。法定代表人：李世朴，经理。委托诉讼代理人：姜春仲，单位职工。委托诉讼代理人：吕怀军，山东启卓律师事务所律师。被告：王兰芹，女，1974年4月1日出生，汉族，住龙口市怡园南区。原告龙口市龙正物业管理有限公司与被告王兰芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙口市龙正物业管理有限公司的委托诉讼代理人姜春仲、吕怀军，被告王兰芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙口市龙正物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王兰芹立即向原告龙口市龙正物业管理有限公司支付物业费866.70元及利息（以866.70元为基数，自起诉之日起至款项实际给付之日止，按资金占用率6%计算）；2.请求依法判令被告王兰芹立即偿还原告龙口市龙正物业管理有限公司为其垫付的水电费共计5665元及利息（以5665元为基数，自起诉之日起至款项实际给付之日止，按资金占用率6%计算）；3.请求诉讼费由被告王兰芹承担。事实和理由：2007年6月1日开始，龙口市龙正物业管理有限公司为王兰芹居住的龙口市怡园南区提供物业服务。在龙口市龙正物业管理有限公司提供物业服务期间，从2018年1月份左右，王兰芹开始拖欠龙口市龙正物业管理有限公司的物业费、水电费，现共计欠龙口市龙正物业管理有限公司物业费以及垫付的水电费共计6531.70元。现经龙口市龙正物业管理有限公司多次追索未果。无奈特具状诉至法院。被告王兰芹辩称：被告未缴纳水电费及物业费属实。理由为：1、物业公司没有给被告提供车辆出入服务。2、被告进不了自己家的车库，其他各家业主将车停在通往车库的道上。3、被告居住的楼道卫生差，没有人进行保洁。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无争议的证据本院予以认定并在卷佐证。原告为证明其主张向法庭提交的证据以及被告的质证意见如下：1、原告单位营业执照、法人代表身份证明及收费许可证，证明原告的主体资格以及收费资格。2、物业管理委托合同，龙口市物价局2006年12月30日下发的龙价法2006-25号文，证明被告所住的怡园南区物业由原告提供服务，并且经物价局核价，原告提供的物业服务合同标准为0.34元/月/平方米。被告对原告提交的证据1、2均无异议。3、被告的电表及水表数额的现场照片以及原告出具的水电费收据，证明自2018年2月8日至2020年10月27日共欠水电费、物业费7858.2元。被告主张其最后一次缴费时间至2018年2月8日。当时电表数额为1080-8830，水表为828-768。对其他无异议。被告为证明其主张向法庭提交的证据以及原告的质证意见如下1、光盘一份，证明被告的车进不了小区大门，也进不了车库。原告对该真实性不予认可，主张该证据并非现在的现实情况，同时也证明不了被告的主张，造成本案的原因并非原告的问题，该证据不能作为被告不交物业水电费的理由，其应按小区的规定履行相关义务及到小区物业报备其所有的车辆并提供相关的车辆信息，物业为全部业主的权益必须对业主提供的车辆相关手续进行核查，以便确认进出小区的车辆是否是业主所有的车辆，被告未到小区物业办理相关的手续，只能凭相关的人员确认所驾驶车辆人员是否是本小区人员。该视频显示被告车辆在出入大门时在按喇叭的情况下，小区大门的横杆抬起。其他车辆因该视频拍摄较远，无法看出是否需要按喇叭才抬杆。对于该情形，原告陈述系被告没有按照物业管理要求到物业公司进行车辆备案手续造成，被告亦认可其没有到物业登记车辆，但主张到小区门卫登记就可以。2、照片15张（四张A4纸上），证明小区路上车太多，被告进不了车库，距车库的距离有五十米左右。楼道卫生不好，小区今年划车位，唯独不给25号楼26号楼划车位，被告在26号楼居住。原告对该证据的真实性不予认可，认为该照片无法证实其来源真实性，也无相关的拍摄时间，更不能证明本案被告的诉讼主张。鉴于怡园南区物业实际情况，车辆较多，停车位较少，从2020年物业公司开始对小区相关的车位进行了集中的整顿并划设了相关的标示，对于乱停乱放的，物业采取了贴纸、电话通知驶离等方式，但是因部分业主的素质或者个人其他原因导致了乱停乱放仍存在。同时原告认为若存在其他车辆堵塞相关的交通，原告会协助相关的业主或者相关的权利人通过法律途径予以解决，这也不是被告不交和拒交物业费的理由。关于该证据中的四张楼道图片，无法反应该照片与涉案的26号楼有必然的关系。同时结合怡园南区物业管理规定，物业公司每月的5号、15号、25号等时间对B8、24、26、A8等住宅楼统一进行公共等楼道清理，因此被告所主张的楼道卫生差证据不足。3、被告与物业公司领导侯立新微信聊天记录，证明被告找过物业，进不去车，物业公司说解决但是一直没有解决。原告对该证据的真实性有异议，认为该证据不符合电子证据的取证原则，但从该微信聊天中可以说明物业对相关的乱停车辆已经进行了贴条。通过双方当事人的陈述以及本院对证据的审查，综合认定事实如下：原告龙口市龙正物业管理有限公司（乙方）于2007年6月1日与龙口市城市建设综合开发有限公司（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定龙口市城市建设综合开发有限公司将怡园南区住宅小区物业委托于原告实行管理。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。委托的事项包括物业共用部位的维修、养护、管理；物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、水费、电费、暖费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施以及其他委托事项。该委托合同约定的，物业综合服务费的价格执行物价部门核定的标准。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%缴纳滞纳金。合同约定物业管理服务质量按照约定实现目标管理，原告未能达到约定的管理目标，甲方（龙口市城市建设综合开发有限公司）有权要求其限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，原告应给予甲方经济赔偿。审理中查明，被告王兰芹系物业管理委托合同约定的由原告管理的物业小区业主，在合同约定的服务期内，被告王兰芹按照约定向原告交付了水电费、物业费至2018年2月8日，截止至2020年10月27日，被告王兰芹尚欠原告水电费5665元、物业费866.70元。经原告多次催交未果，为此，原告诉至法院。上述事实，由双方当事人的陈述，原告提交的物业管理委托合同、营业执照、法定代表人身份证明、收费许可以及物价部门核价文件，被告提交的视频光盘、照片、微信聊天记录等证据在卷佐证。本院认为，本案审理的焦点问题是，被告拒交物业费及水电费的理由是否成立。被告主张原告未尽职履行物业管理委托事项，导致被告无法出入小区，被告车库通道停车过多，被告的车辆无法进出车库以及被告居住的楼道卫生差等情形，但根据被告提交的视频显示，被告车辆在按喇叭的情况下，小区大门抬杆放行，该视频不能证明其车辆无法出入小区。另外，被告提交的照片亦无法证明物业管理长期存在上述卫生差等问题，原告作为物业公司，其职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，对小区通道内乱停车辆的业主无权进行处罚，但通过被告提交的微信群聊天记录可以看出小区物业对乱停的车辆亦采取了贴条等管理措施。业主如果认为其他业主的行为侵犯了其权益，可以另行主张，但不能构成其拒付物业费的理由。可见，原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同的主要义务，即使在管理过程中存在瑕疵，也应由龙口市城市建设综合开发有限公司按照《物业管理委托合同》约定，要求物业公司限期整改、造成损失的请求赔偿直至终止合同。或者由业主按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业公司承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费的方式对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，且物业费具有公众性，系在满足对全体业主公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在业主个体的服务价值。物业管理费大部分是为全体业主的公共部分的管理、公用设施维护费用等，并非针对专门某个业主的服务。在物业公司已经按照合同履行了主要义务时，业主不能以未享受物业服务而拒交物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦规定，物业服务企业已经按照合同及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，原告请求被告支付尚欠的物业费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的水、电费，《中华人民共和国合同法》第一百八十二条及第一百八十四条规定，被告负有及时缴纳水电费的义务，原告请求被告支付尚欠的水电费亦符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的利息，原告按照年利率6%请求支付资金占用费，无法律依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王兰芹于本判决生效后十日内给付原告龙口市龙正物业管理有限公司物业费866.70元、水电费5665元，共计6531.70元及利息（以6531.70元为基数，自2020年9月4日起至款项实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告龙口市龙正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋玉娟人民陪审员  唐禄庭人民陪审员  孙 静二〇二〇年十二月四日书 记 员  成佳颖