西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17172号原告：周永文，男，1966年7月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨永，陕西泓瑞律师事务所律师。被告：李耀中，男，1980年6月22日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭徽，陕西力德律师事务所律师。原告周永文与被告李耀中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，公开开庭进行了审理。原告周永文及其委托诉讼代理人杨永、被告李耀中的委托诉讼代理人郭徽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周永文诉称，2015年11月6日，原、被告双方签订房屋《租赁合同》，约定将周永文位于西安市雁塔区XX街XX号XX房XX层一间及二层以上整体租给李耀中使用，租赁期自2016年2月1日至该房屋被拆迁，租金标准按照每年26万元支付，每半年付一次，每次提前20天，如在合同期内李耀中拖延房租时应按银行正常贷款利率向周永文支付利息。2017年8月20日，因李耀中增加承租房顶花坛，双方同意后在协议中补充约定“四、从2017年2月1日开始每年增加4万元（不再递增)，这4万元与原房费一起支付”。合同签订后，李耀中不能诚信履约，多次以各种借口拖延支付房租。按照合同约定，李耀中应于2020年1月10 日之前支付2020年前半年租金，但截至起诉之日，李耀中仍未按照合同约定支付，李耀中拖延支付租金已将近4个月之久。周永文多次联系李耀中催付租金，李耀中起初以各种理由搪塞拖延，并恶语相向，此后，李耀中已无法取得联系。周永文迫于无奈，于2020年4月10日向李耀中邮寄《告知函》，要求李耀中于2020年4月15日前交清上半年房租，否则解除合同，但李耀中至今仍未履行支付租金义务。周永文认为，周永文与李耀中签订的《租赁合同》合法有效，李耀中违反诚信履约的基本原则，其逾期支付租金的行为已构成根本违约，严重损害周永文的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年11月6日签订的房屋《租赁合同》，并腾空房屋返还原告。2、被告向原告支付租金91666.6元，逾期支付租金的利息1078.51元（均自2020年2月1日计算至2020年5月20日，利息按同期贷款市场报价利率1年期为3.85%计算)。3、被告按照月租金25000元支付自2020年5月21日至被告返还租赁房屋之日止的房屋租金。4、本案诉讼费用由被告承担。后周永文称涉案租赁房屋已于2020年7月26日被拆迁，故其第1项诉讼请求已不存在，其将第3项诉讼请求明确为：被告按照月租金25000元支付自2020年5月21日至2020年7月26日止的房屋租金54166.65元。被告李耀中辩称，涉案房屋确已被拆迁，具体拆迁时间以周永文所述的2020年7月26日为准，其确实欠付周永文租金，但其不清楚具体欠付金额，在疫情期间，根据相关的政策规定，李耀中享有一定的租金减免待遇，所以周永文应当给李耀中减免一个半月的租金。在整个租赁期间，周永文违约在先，存在干扰李耀中正常转租的行为。经审理查明，2015年11月6日，周永文（出租方、甲方）与李耀中（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于西安市雁塔区XX街XX号XX房XX层一间及二层以上整体租给乙方使用，用途自定，租赁期限自2016年2月1日至该房屋被拆迁，租金标准与租金支付方式：（一）甲方所住5间房屋给乙方空出后从下一年开始每年35万到拆迁不变。（二）甲方所住5间房屋没给乙方空出的期间，每年按26万元付房租。（三）每半年付一次，每次提前20天，如在合同期内乙方拖延房租时乙方应按银行正常贷款利率向甲方支付利息，合同还对双方义务与责任、合同的变更、解除与终止等内容进行了约定。后原、被告双方协商于2017年8月20日在合同第三条增加第（四）款，约定从2017年2月1日开始每年增加4万元（不再递增），这4万元与原房费一起支付。2020年3月28日，周永文通过短信向李耀中发送告知函，主要内容为：现再次通知你方，XX村XX街XX号房费已逾期两月多，我方要求你方4月1日以前尽快商谈房租事宜，如再不来解决，我方就视为你方自动放弃执行合同。2020年4月10日，周永文邮寄给李耀中告知函，告知函内容为：再次通知你方，XX村XX街XX宾馆XX楼以上2月1月至7月30日半年房屋租赁费，共计人民币15万元，至于其它事情交完房费再商谈，我要求你方4月15日以前交清，若不交清……视为你方自动放弃解除合同，一切法律责任由你方全部负责。后周永文又于同年4月14日通过短信向李耀中发送告知函，李耀中于同日回复“我方在2019年6月中旬既不欠你房费，也不欠你水电费，更按时替你垫付你家所用的电费，而你方借我方内部股东矛盾之际，故意停我方正在经营时所用电源，造我方餐饮和客房停业一个……”庭审中，周永文称李耀中在《租赁合同》签订后，以还款计划的形式迟延支付租金达半年之久，多次出现迟延支付租金的违约行为，已构成违约，本次迟延支付租金已达4个月之久，构成根本违约，周永文有权依法解除合同，针对该意见，周永文提交还款计划、证明、承诺书（2017.9.18）；、承诺（2017.9.18）、房费支付计划（2019.7.18）、银行账户交易明细予以证明。李耀中对该组证据真实性认可，对证明目的不认可，还款计划、证明、承诺均形成于2017年之前，与本案无关，李耀中关于2017年之前的房屋租金承诺已实际履行完毕，关于2019年7月之后的房屋租金，根据银行流水可以显示，截至2019年8月26日，李耀中已支付周永文租金15万元，所以李耀中就房费支付计划也已履行完毕，周永文此前提交的聊天记录显示，在2019年6月之前，周永文首先存在违约，致使李耀中不能正常转租，同时还存在李耀中给周永文垫付水电费，周永文有意停电影响其他承租人使用房屋的情况。周永文称疫情对李耀中没有影响，李耀中收取次承租人的租金高于李耀中支付给周永文的租金，针对该意见，周永文提交承包合同及租赁合同予以证明。李耀中对该两份合同真实性及证明目的均不认可，因为无原件，该两份合同无法证明次承租人在疫情期间给李耀中支付过租金。经询，周永文称其诉讼请求中的租金91666.6元是从2020年2月1日计算至2020年5月20日。李耀中称其需要核实是否支付2020年2月1日之后的房屋租金，但其未在本院指定期间将核实结果予以回复。另，原、被告双方均称涉案租赁房屋已于2020年7月26日被拆除。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。因涉案房屋已于2020年7月26日被拆迁，而《租赁合同》约定的房屋租赁期限自2016年2月1日至该房屋被拆迁，故涉案《租赁合同》已因该房屋被拆迁而终止，周永文称其第1项解除涉案合同并要求李耀中腾交房屋的诉讼请求已不存在，符合事实情况，本院依法不再处理。合同签订后，周永文将合同约定的房屋出租给李耀中，但李耀中未提交证据证明其已向周永文支付自2020年2月1日起至2020年5月20日期间的租金，已构成违约。至于李耀中抗辩的因为疫情应当免除其一个半月租金的意见，受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律问题时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，当事人主张适用不可抗力减免责任的，应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，李耀中将涉案房屋转租他人进行经营，且其应于2020年1月10日前支付下一期租金，但其未予支付，其也未提供任何证据证明其不能履行合同义务的情形符合不可抗力的法定要件，故对李耀中抗辩免除一个半月租金的意见，本院依法不予采纳，故李耀中应当支付周永文2020年2月1日起至2020年7月25日期间租金145161.25元。关于逾期支付租金的利息1078.51元一节，合同第三条第（三）款约定，租金每半年付一次，每次提前20天，如在合同期内李耀中拖延房租时应按银行正常贷款利率向周永文支付利息，即李耀中应于2020年1月10日前支付下一期租金，故周永文要求李耀中支付2020年2月1日至同年5月20日期间的利息损失1078.51元，未违反法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李耀中于本判决生效之日起十日内支付原告周永文自2020年2月1日起至2020年7月25日止的租金145161.25元。二、被告李耀中于本判决生效之日起十日内支付原告周永文利息损失1078.51元。三、驳回原告周永文其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3238元，由被告李耀中承担。鉴于原告周永文已预交，被告李耀中在履行生效判决时将其应当承担的案件受理费一并支付原告周永文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员    朱      华 二〇二〇年 十二月 十八日 书 记 员    魏      艳 1