甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初11447号原告：王某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：苏某，系王某母亲。被告：甘肃星光商业管理有限公司。法定代表人：陈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，大学文化，住武威市。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告王某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告王某，被告星光公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告星泓公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定给付拖欠原告房屋租金47044.60元（自2018年12月1日至2019年11月30日年租金收益率为8%，季度租金为9179元，2019年12月1日至2020年11月30日年租金收益率为9%，每季度租金为10327元，及逾期违约金，违约金暂计算至2020年11月1日，即3455.50元）。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原被告签订武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，合同约定原告委托被告经营红星时代广场C308(4-3-23)商铺，其中，合同约定2018年12月1日至2019年11月30日年租金收益率为8%，每季度租金为9179元。2019年12月1日至2021年11月30日年租金收益率为9%，每季度租金10327元。租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，乙方应当按照本合同约定向甲方支付租金，约定如因乙方原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款每日万分之三向甲方支付违约金。截止2020年11月1日，被告共计拖欠租金47044.60元。原告多次催要，被告均以不当理由拒付。为此，原告具状起诉，请求人民法院立案审查，依法判决被告给付拖欠的租金，并按约定承担违约金。谨请人民法院支持原告诉讼请求。星光公司辩称，1、根据合同约定，被告欠付原告2019年9月1日至2020年8月31日期间的含税租金是40106元。由于新冠肺炎的影响，2020年1月至3月底期间，被告经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据中共武威市委、武威市人民政府关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战促进经济社会持续健康发展的政策措施的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，被告人认为2020年2月至4月三个月期间租金原告应承担一半，即5163.50元，故被告承担欠付原告的含税租金应减免为34942.50元。2、原告主张的违约金过高，请求予以调整。根据我们双方签订的合同约定，被告承担日万分之三的，但因被告约定的租金标准已经高出武威地区租赁市场的平均标准，再不应当计算违约金，且目前被告经营困难，步步维艰，如果按照每日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第29条规定，予以酌情调整，即违约金过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。3、原告起诉状中违约金计算错误，按照每日万分之三的标准计算违约金，其违约金金额应为1941元。星泓公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，故未作实体答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：王某出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,证明原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金、违约金及星泓公司的担保责任进行了约定，我主张的租金和违约金都是按合同约定计算的事实。星光公司出示公告1份，证明在疫情期间被告对星光城实际承租人租金和物业费进行减免，本着公平原则，被告请求原告自行承担在疫情2020年2月至4月期间50%的租金的事实。本院认为，原告的举证虽因星泓公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼而未能当庭质证，但原告所举证据与案件事实直接关联，且形式要件合法，证据来源正当，且星光公司对此证据无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整，故原告所举证据的证明力应依法予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年12月1日，王某与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、王某将其××区面积62.48㎡，房号为C308（4-3-23）的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；3、租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为9179元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为10327元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣王某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至王某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向王某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给王某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，王某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2017年12月1日至2019年8月31日，星光公司均按合同约定将租金支付给王某。但从2019年9月1日起，星光公司未按约定向王某支付租金，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2019年9月1日至11月30日欠9179.00元，2019年12月1日至2020年2月29日欠10327.00元，2020年3月1日至2020年5月30日欠10327.00元，2020年6月1日至2020年8月30日欠10327.00元。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星光公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2020年11月23日，王某起诉要求被告支付2020年1月1日至2020年9月30日的房屋租金及违约金。本院认为，王某经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。王某诉请星光公司支付2020年9月1日至2020年11月1日期间租金6884.60元及违约金的诉请，因原告与星光公司签订的合同中明确约定“星光公司在代扣王某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至王某指定的银行账户”，因双方约定的付款期限未到，故原告该诉请依法不予支持，对王某诉请星光公司支付2019年9月1日至2020年8月30日的房屋租金40160.00元及违约金理由正当，本院依法予以支持。但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为3064.05元（30981.00÷273×27），星光公司应给付王某租金37095.95元（40160.00-3064.05）。星光公司抗辩王某主张的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明王某诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。王某诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。审理中，星泓公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为属其对自己诉讼权利的自愿放弃，系意思自治之表现，故由此而引起的法律后果应当由其自身承担，本院当依据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给王某2019年9月1日至2020年8月30日期间的房屋租金37095.95元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣王某应承担的税费后支付)及违约金，违约金按每日万分之三的标准计付至租金付清之日止（其中9179元自2020年1月1日开始计付，其中7262.95元自2020年4月1日开始计付，其中10327元自2020年7月1日开始计付，其中10327元自2020年10月1日开始计付）；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费1064元，减半收取532元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李宗文二〇二〇年十二月二十二日书记员 张恒阳