山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0321民初1135号原告（反诉被告）：尚瑞玲，女，1973年6月10日生，汉族，现住平定县。被告（反诉原告）：张卫杰，男，1984年10月4日生，汉族，现住平定县。被告（反诉原告）：张星，女，1986年12月29日生，汉族，现住平定县。原告尚瑞玲与被告张卫杰、张星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，诉讼过程中被告张卫杰、张星提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）尚瑞玲、被告（反诉原告）张卫杰、张星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尚瑞玲向本院提出诉讼请求：判令被告返还房款9192元。事实与理由：被告张卫杰与被告张星系夫妻关系，2020年5月21日，原、被告双方通过中介介绍签订了《二手房房屋买卖合同》，该合同约定：被告将自己所有的位于平定县XXXX小区X号楼X单元XXX室楼房一套卖于原告（包括屋内部分家电、家具、装修装饰），房屋建筑面积为140.72平方米，每平米3979.5元，房屋总价款为560000元。合同签订后，原告向被告缴纳定金20000元，首付款200000元，余款340000元原告分三次于2020年5月14日全部交付被告。被告于2020年5月16日将所售房屋交与原告，但在办理房屋过户手续时，发现被告所售房屋的建筑面积为138.41平方米。比合同约定的面积少了2.31平方米。二被告虚构多报房屋面积，构成违约。应当将2.31平方米多收的价款9192元返还原告。因此，特向平定县人民法院提起民事诉讼，请求人民法院判令被告返还房款9192元。二被告辩称，1、原告所述我方虚构房屋面积不是事实，因为我方出具了预售房合同和房管所的登记证，真实有效具有法律效力；2、合同是双方自愿达成的，原告多次对房屋进行查实验证，最终在中介介入的情况下自愿签订合同，本次房屋买卖按套计价，合同当中没有约定房屋平米的单价，所以按套计价，在交易过程中，甲乙丙三方从未对房屋单价平米进行过讨论；3、合同当中未约定房屋平米单价或面积以房产证面积为准或以乙方办理为准及出现面积误差时如何处理等条款，所以不存在按平米单价计算误差的情况，我方在房屋买卖过程中严格按照合同履行，原告方未按合同履行及时付清尾款，所以本人申请对方按合同约定支付违约金。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金3800元（叁仟捌佰元整）；2、判令被反诉人承担律师费、反诉受理费、名誉损失费；3、判令中介远房地产监管不力，导致出现矛盾纠纷，退还反诉人中介费2500元，并赔偿精神损失费1000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年5月21日签订买卖合同，合同约定被反诉人向反诉人购买XXXXX号楼2单元XXX二手房屋一套（已装修好，并留下部分家具、电器），按套计价，被反诉人多次实地考察无异议后，最终以总价560000元（伍拾陆万元整）签订合同。合同要求以转账记录为准，因为被反诉人说自己老公是某瓷器公司法人，不想通过网上转账，怕有记录，审计部门审计等原因，所以均为现金交易，反诉方现只能提供部分证据，收据均归中介保存。交易期间，被反诉人提出房屋面积减少的异议，提出要上诉，反诉方决定应诉，因为此房屋还未办理房产证，以预售房合同为准。合同上的面积只是对该房屋的简单说明，反诉方写的面积为预售房合同上写明的面积，非胡编乱造，被反诉人多次实地考察，也未对房屋面积提出异议，因房屋是二手房，受房屋装修、房屋附属家具电器、同区域房价等因素影响，所以双方之间的房屋买卖是按套计价，合同中未约定“该房屋按每平米单价计算”，所以我方不存在退还面积差价款的问题。后经中介调解，决定将我方所缴纳中介费给被反诉人，免除被反诉人中介费。反诉方严格按合同交付中介费。至于中介如何处理我方无意见。在此基础上，合同继续履行。按合同约定，购房合同完成更名当天将尾款结清，逾期按日（逾期金额的千分之二）支付违约金，被反诉人于2020年6月4日完成购房合同更名，之后并未及时支付尾款190000元（壹拾玖万元整）（中介人员，反诉方存款时间，中介费转账时间均可证明）。逾期10日，违约金合计：19000×0.002×10=3800元（叁仟捌佰元整）。反诉人按合同约定三天内，在2020年6月17日完成交房（中介、物业均可作证），被反诉人在更名后当天付款，若未按时支付尾款则被反诉人须向反诉人支付每日逾期金额千分之二违约金。反诉人按照合同约定3日内交付房屋，被反诉人未按照约定付款。反诉方寻找房屋中介，就是为了防止矛盾纠纷的发生，但在此房屋交易过程中的问题，完全是由中介监管不力造成的，使我方陷入矛盾纠纷中，造成了损失，出现了不必要的精力财力浪费，耽误时间，耽误工作来解决纠纷等问题。在法院调解过程中，多次语言攻击我方，说我方“糊的说不清，数次询问我方愿意出多少钱来了解此事”（调解人在场可证明），我方严格按照合同履行义务，中介的做法对我方造成了精神困扰。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支付反诉人之请求。反诉被告辩称，我不认可被告反诉的违约金。因为是被告没有及时提供完整的票据，才导致双方产生纠纷。围绕诉讼请求，原告（反诉被告）提供证据如下：2020年5月21日支付被告房屋定金20000元的收据一支和交首付款200000元的收条一份、2020年5月27日交付被告房款50000元的收条一份、2020年6月4日交付被告房款100000元的收条一份、2020年6月14日交清被告剩余房款190000元的收条一份、商品房买卖合同备案登记表、二手房房屋买卖合同、预售房合同、XXXX住宅室内装修管理服务和消防责任协议各一份以及收据6支、2020年8月4日阳泉市慧众物业服务有限公司出具的物业费收取证明一份和物业费收费票据三份；被告（反诉原告）经过质证，对原告提供的以上收据的真实性无异议，认为二手房买卖合同虽写的是140.72㎡，但房屋是按套计价，因为含家电、装修、家具，实际情况也不允许按平米计算。收据并不能证明是房屋差价的退款，该退款已经收到，但是具体多少并不太清楚，当时是以总价交款的。2020年慧众物业公司的证明只能证实是原告房屋的缴费情况，其中两支票据是我交的费，因要交易该房屋才对物业费作了处理。另，被告（反诉原告）提供证据：预售房合同一份、微信聊天2张、收款190000元的明细1张、平定县房地产管理所的预告登记证1张。反诉原告经过质证，认可更名的确是在2020年6月4日，因我没有交清剩余房款，中介将商品房买卖合同压着，直至2020年6月14日交清尾款190000元后，中介公司才将该合同交与原告。关于我诉请要求被告返还的9192元计算方法为560000元÷140.72㎡×2.31㎡得出的。经审理查明，2020年5月20日，原告在58同城上看到涉案房源，遂联系中介平定县远见房产经济有限公司看房，次日，经再次看房后，原告尚瑞玲（乙方）、被告张卫杰（甲方）于当日在中介（丙方）的见证下签订了《二手房房屋买卖合同》，内容如下：“第一条甲乙双方通过平定县远见房产经济有限公司居间介绍，由乙方购买甲方自有房屋以及该房屋占有范围内的土地使用权。第二条甲方所售房屋产权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋位于阳泉市平定县XXXX小区X＃-X-XXX房。2、甲方所售房屋建筑面积140.72平方米。3、甲方所售房屋附属设施为房屋内部分家电、家具、装修、装饰。第三条房屋价格及其他费用：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）￥560000元，大写伍拾陆万元整。……第四条付款方式……2、本合同签订后，乙方向甲方支付定金：￥20000元，大写贰万元整。3、合同签订15日内乙方向甲方支付房屋首付款￥200000元，大写贰拾万元整。4、该房屋余款￥340000元，大写叁拾肆万元整。以现金方式支付。……第六条房屋交付：甲、乙双方协商，在房屋款由乙方全部交于甲方后3日内，甲方将房屋交付乙方，……第七条违约责任：……6、乙方未按本合同规规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同……第十二条补充协议：1、双方协商：乙方在更名当日交付甲方首付款，更名完毕后，将房屋款全部结清，并交接房屋。……”，当日原告当即向被告交付房屋定金20000元和首付款200000元；2020年5月27日、2020年6月4日，原告分两笔交付被告房款150000元；2020年6月14日原告向被告交清剩余房款190000元；2020年6月17日，原、被告双方完成房屋交付。房屋交付后，原告以房屋面积与《二手房房屋买卖合同》中所载明的140.72㎡相差2.31㎡为由，要求被告退还房屋差价，双方协商未果，原告诉至本院。另查明，2020年5月22日，原告与山西益智房地产有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），其中第三条明确载明“该商品房【产权登记】建筑面积共计138.41平方米”。原告于2020年5月22日对《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）进行备案登记，取得商品房买卖合同备案登记表（合同登记号202005310001），其中合同房屋情况项记载，建筑面积合计138.41平方米。2020年9月29日，原告取得晋（2020）平定县不动产权第0004474号不动产权证书，载明房屋建筑面积138.41㎡。又查明，2012年2月21日，被告张卫杰与山西益智集团有限公司签订《预售房合同》，约定被告购买山西益智集团有限公司开发的XXXX住宅楼X号楼X单元X层XXX室，住宅建筑面积为140.72平方米（住宅面积最终以房管部门核定为准……）。后被告取得平房预平定县字第00002540号预购商品房预告登记，载明“建筑面积为140.72平方米”。以上事实有原告提供的《二手房房屋买卖合同》、商品房买卖合同备案登记表（合同登记号202005310001）、《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、《预售房合同》，被告提供的平房预平定县字第00002540号预购商品房预告登记以及本案庭审笔录等材料在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）自愿签订《二手房房屋买卖合同》，合法有效，本院予以认定。签订《二手房房屋买卖合同》后，原告按照合同约定支付全部房屋价款，被告按照约定交付房屋，且原告已取得案涉房屋不动产权，应认定为《二手房房屋买卖合同》已履行完毕。双方签订《二手房房屋买卖合同》时，案涉房屋未取得不动产权证书，房屋信息以被告与山西益智集团有限公司签订的《预售房合同》及平房预平定县字第00002540号预购商品房预告登记信息为基础，故《二手房房屋买卖合同》所载房屋建筑面积信息并无不妥。原告于2020年5月22日与山西益智房地产有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）时就应该知道案涉房屋【产权登记】建筑面积为138.41平方米，其未及时就交易房屋面积提出异议，仍然继续向被告支付剩余房屋价款、接收房屋并完成产权登记。综上，应视为原告已接受与被告所交易房屋建筑面积为138.41㎡之事实。现原告以购房面积与产权登记面积不符为由要求被告返还误差面积2.31㎡的价款，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《二手房房屋买卖合同》约定，原告（反诉被告）应于涉案房屋完成更名完毕后，将房屋款全部结清，未约定明确的交付房屋尾款时间，属约定不明。原告于2020年6月4日完成涉案房屋更名后，经与被告及中介协商后，于2020年6月14日付清房屋尾款，应认定为依约完成付款义务。现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照约定支付违约金3800元，于法无据，应予驳回；反诉原告张卫杰、张星要求中介退还其中介费2500元，不在本案审理范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告尚瑞玲的诉讼请求；二、驳回反诉原告张卫杰、张星的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由本诉原告尚瑞玲负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告张卫杰、张星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判长 石斌锐人民陪审员王胜忠人民陪审员唐永业二〇二〇年十二月二十六日书记员 常        艳        霞