山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13082号上诉人(原审被告、申请执行人)：山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：解学庆，董事长。委托诉讼代理人：王宁，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：相永建，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)：刘大鹏，男，1974年1月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：顾文新，山东盛强律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：赵兴祥，男，1970年1月5日出生，汉族，住济南市。原审第三人（被执行人）：宋桂云，女，1970年10月2日出生，汉族，住济南市。上诉人山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司（以下简称山东泰山文化公司）因与被上诉人刘大鹏、原审第三人宋桂云、赵兴祥案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初10623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。山东泰山文化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘大鹏的一审诉讼请求。2.判令本案一、二审案件受理费及评估费、保全费均由刘大鹏承担。事实与理由：一、刘大鹏支付的房屋价款远远低于市场正常价值，主观上明显不是善意，其明知以不合理的低价购买房产会存在风险，但其仍然购买的行为应当对涉案房产之上存在的风险承担不利后果。根据房屋评估报告结论，2018年1月3日涉案房产的市场价值应为87.33万元，但刘大鹏与赵兴祥签订的房屋买卖合同成交价仅为50万元(还包括一个车库)，该价格远远低于当时的市场价格42.75%。根据(2018)鲁0103民初3859号民事判决所载内容，在2018年1月3日之前赵兴祥已经对山东泰山文化公司产生违约，足以证明赵兴祥以极低价格出卖涉案房产在主观上是恶意逃避债务；对于刘大鹏来说，其购买涉案房产是用于出租，属于经营行为，作为经营主体来讲，刘大鹏以明显不合理的低价购买涉案房产，主观上明显不属于善意，其也应该预料到相关风险的存在，由此带来的风险应由其自身承担。二、刘大鹏未举证证明涉案房产未办理过户登记系“非其自身原因”所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘大鹏应对自己的主张承担举证责任，其应当提交充分有效的证据证明其属于“(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。在整个一审过程中，刘大鹏也未对此提交任何证据，只是声称无法办理过户不是自身的原因，而一审法院在无相关证据的基础上便认定未办理过户是客观原因，这属于事实认定错误，也是对法律适用的错误。刘大鹏未尽到应当承担的举证义务，因此其一审诉讼请求不能成立。三、本案对保全费的认定及承担方式与已经生效的(2018)鲁0103民初3859号民事判决存在矛盾之处。本案的涉案房屋被查封，源于山东泰山文化公司与本案第三人的合同纠纷，该合同纠纷已经(2018)鲁0103民初3859号生效判决处理完毕，在生效判决中已经明确保全费5000元由本案第三人及其他原案被告承担，而本案原审判决却令山东泰山文化公司承担，这与已经生效的判决相矛盾；而且刘大鹏也未在诉讼请求中提到保全费承担的问题，本案的审理过程中也没有发生过保全费，所以一审法院对保全费承担的认定是错误的，也是没有依据的。综上，刘大鹏对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益，请求二审法院支持山东泰山文化公司的上诉请求，撤销一审判决并改判驳回刘大鹏的一审诉讼请求。刘大鹏辩称，第一，2018年1月3日刘大鹏与涉案房屋原房主赵兴祥夫妻订立房屋买卖合同，2018年1月9日刘大鹏向赵兴祥一次性支付了全部房款50万元，2018年2月2日房屋买卖双方在原莱芜市钢都公证处办理了公证，双方当事人均具有相应民事行为能力，且意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，符合民法总则第一百四十三条的规定，双方民事法律行为有效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，因此该合同合法有效。第二，刘大鹏与锐辰公司订立房屋租赁合同将涉案房屋租赁给山东锐辰公司，锐辰公司按时向小区物业管理处缴纳水电费、物业费表明刘大鹏对涉案房屋正常处分，已租赁使用。第三，2018年1月刘大鹏购买房屋后立即到房管部门要求办理房产证过户事宜，但房管部门答复现在必须办理不动产证，该房屋只有房产证没有土地证，不能办理不动产证及过户事宜，无奈之下刘大鹏要求出卖方共同办理了房屋买卖合同公证，因此涉案房屋未办理过户登记非刘大鹏自身原因。第四，2018年5月11日山东泰山文化公司起诉查封涉案房屋的行为，明显发生在刘大鹏购买并办理公证及租赁涉案房屋之后，山东泰山文化公司行为严重损害了刘大鹏及承租人合法权益。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院依法支持刘大鹏的合法诉求。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依据相关法律规定，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决，维护刘大鹏合法权益。宋桂云、赵兴祥未作陈述。刘大鹏向一审法院起诉请求：1.判决停止对济南市钢城区汶水山庄二区沿街楼8号房屋的执行，解除对上述房屋的查封。2.诉讼费用由山东泰山文化公司承担。一审法院认定事实：刘大鹏提交(2018)莱钢都证民字第95号公证书一份,该文书载明出卖方(甲方)为赵兴祥、宋桂云，买受方（乙方）为刘大鹏……兹证明赵兴祥、宋桂云与刘大鹏2018年1月3日，签订了前面的《房屋买卖合同》……刘大鹏提交的落款日期为2018年1月3日的房屋买卖合同，载明出卖方(甲方)为赵兴祥、宋桂云，买受方（乙方）为刘大鹏，该房屋位于莱芜市钢城区汶水山庄二区沿街楼8号，建筑面积243.12平方米，车库1个，房产证号房权证莱房字第0080622（房产证已丢失）、无土地证。该房屋经甲乙双方商定买卖成交净价为伍拾万元整（含车库），于签订合同之日15日内支付给乙方。乙方交付房款后，甲方将该房屋的房产证查档材料、钥匙、原购房手续等交给乙方。刘大鹏提交的落款日期为2018年元月18日的收条，载明收款人为赵兴祥、宋桂云，内容为今收到刘大鹏购房款伍拾万元。2018年1月9日，刘大鹏向赵兴祥账户转账50万元。刘大鹏还提交房屋租赁合同、汶水山庄水电费收款凭证等证据，以证明其实际占有涉案房屋。该房屋由于未办理土地使用权证，不能够办理产权转移登记。山东泰山文化公司提交（2018）鲁0103民初3859号民事判决书，根据该判决书，赵兴祥、宋桂云就该案中的债务承担连带清偿责任。涉案房产现仍登记于赵兴祥名下，在该案处理过程中被一审法院查封，查封期限自2018年5月8日至2021年5月7日。刘大鹏对一审法院查封、拍卖前述房产提出书面异议，一审法院作出（2019）鲁0103执异306号执行裁定书，驳回其异议。一审诉讼过程中，山东泰山文化公司申请评估涉案房产价值，根据山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，涉案房产于2018年1月3日的估价结果为87.33万元。该报告还载明估价限制条件，即“估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。”一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，刘大鹏提出诉讼请求，要求停止对涉案房产的执行，解除查封，其依据系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据刘大鹏提交的证据，其在一审法院采取查封措施之前，已经签订书面买卖合同，且该合同经过公证机构公证，内容未发现违反法律规定，亦无相反证据支持该合同存在效力问题，故合同应认定为有效合同。根据刘大鹏提交的交纳各项费用的票据及租赁合同，可以认定在一审法院采取查封措施之前，刘大鹏基于合同已经合法占有该不动产。就未能办理过户的原因，系由于涉案房屋早先没有办理土地使用权证，虽然刘大鹏在购买房屋前明知该情况，但未能够办理过户登记仍非出于刘大鹏自身原因。至于涉案房屋价款问题，法条规定的表述内容为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但未对具体价款数额作出限制性规定，根据山东泰山文化公司申请评估，该房产在刘大鹏、赵兴祥签订买卖合同时点的评估价值为87.33万元，而刘大鹏合同价款及实际支付价款为50万元，即刘大鹏以评估价值的57%购买了涉案房产。对于在形式上符合前述法律规定的异议，仅在存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条第二款规定情形下，即恶意串通，通过执行异议之诉妨碍执行的，应当不予准许。而要认定恶意串通，需要更高的证明标准才能形成高度可能性内心确认，仅以刘大鹏支付价款数额为评估价值的57%，不能形成内心的确认，并且争议的房产无法办理过户，刘大鹏与赵兴祥、宋桂云之间存在债务，可能存在快速变现的需要，都会影响到房产实际交易价值。参考《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第二十六条第一款规定，即使涉案房产进入执行拍卖，最终房产的实际成交价格仍可能在评估价值的56%左右，故仅以价款不能充分论证刘大鹏与被执行人之间存在恶意串通，在此前提下，一审法院应当严格依照司法解释规定作出处理，故山东泰山文化公司的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，刘大鹏诉讼请求成立。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：不得执行济南市钢城区汶水山庄二区沿街楼8号房屋。案件受理费8800元，保全费5000元，评估费用8000元，由山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘大鹏在一审法院采取查封措施之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房价款，实际占有该不动产。并且，未能办理过户登记，系因涉案房屋早先没有办理土地使用权证所致，亦非刘大鹏自身原因。因此，刘大鹏就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。山东泰山文化公司虽主张涉案房屋买卖价款明显过低，刘大鹏与赵兴祥、宋桂云之间存在恶意串通的可能，但诚如一审法院所述，涉案房屋的评估价值为87.33万元，刘大鹏实际支付价款50万元，虽仅为评估价值的57%，但考虑到房产无法办理过户、快速变现等因素均会影响到房产实际交易价值，故不能仅凭价款因素轻易否定双方之间的买卖关系。综合现有证据来看，一审法院支持刘大鹏排除对于涉案房屋强制执行的诉讼请求并无不当。另外，本案诉讼过程中并未产生保全费用，一审判决案件受理费负担部分书写有误，本院予以纠正。综上所述，山东泰山文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8800元，评估费用8000元，二审案件受理费8800元，均由山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十二月八日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨