终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7559号原告：广州市桥城宾馆有限公司。住所地：广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号。法定代表人：曾坚，总经理。委托诉讼代理人：余瑶，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚达钊，广东伯方律师事务所律师。被告：刘细梅，女，1963年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：邓铭辉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光辉，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社。住所地：广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。法定代表人：梁广宁，社长。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。原告广州市桥城宾馆有限公司（以下简称桥城宾馆公司）与被告刘细梅、广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称河沙六社）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用普通程序进行公开开庭审理。原告桥城宾馆公司委托诉讼代理人余瑶、姚达钊，被告刘细梅委托诉讼代理人邓铭辉、朱光辉，被告河沙六社委托诉讼代理人何俊明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥城宾馆公司向本院起诉请求：1.确认2015年12月1日签订的《租赁合同》无效；2.判令刘细梅赔偿转让费2500000元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；3.判令刘细梅赔偿装修损失（含人工、设备、材料）4497750元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；4.判令刘细梅赔偿预期收益自2019年9月30日起算至2023年9月30日为14388700元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；5.判令河沙六社对第2-4项诉讼请求费用承担连带责任；6.判令诉讼费、保全费由刘细梅、河沙六社承担。事实和理由：2015年12月1日，桥城宾馆公司发起人与刘细梅签订《租赁合同》，刘细梅将广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号租赁给桥城宾馆公司，合同期限为2015年12月1日至2023年9月30日。刘细梅在签订《租赁合同》当日出具了其与河沙六社的《房屋租赁合同》及河沙六社的同意转租的证明，故桥城宾馆公司受让了原场地并重新装修经营。现桥城宾馆公司发现涉案场地为临时建筑并且已过期，租赁合同是无效的。桥城宾馆公司己为该场地投资了大量费用，遭受了重大的经济损失。因此，为维护桥城宾馆公司的合法权益，桥城宾馆公司特依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定向法院提起诉讼，刘细梅及河沙六社作为有过错的一方，应向桥城宾馆公司赔偿因此所受到的损失。被告刘细梅答辩：第一，对于桥城宾馆公司所主张的合同无效，我方认为导致合同无效的原因在于河沙六社，河沙六社所出租的物业属于临时违法建筑，我方对此没有过错；第二，对于因合同无效而主张的各项损失，我方认为该损失与我方无关，相关的过错也不在我方，应当由过错方依法承担相应的责任。被告河沙六社答辩：基于我方庭前的调查了解以及法庭刚才查明的事实，桥城宾馆公司的股东为法定代表人曾坚和刘细梅，因此我方认为桥城宾馆公司与刘细梅之间存在恶意串通，损害我方合法权益这一虚假诉讼的嫌疑。我方不同意桥城宾馆公司在本案中提出的全部诉讼请求，其要求我方承担连带责任更是没有任何依据，不能成立。理由如下：一、桥城宾馆公司并非本案的适格主体，其没有与刘细梅签订租赁合同，更与我方之间没有任何的合同关系，因此桥城宾馆公司不具备诉讼主体资格，请法庭依法驳回其起诉。二、桥城宾馆公司请求确认《租赁合同》无效没有事实依据。我方没有与桥城宾馆公司签订或履行过租赁合同，且我方出租给刘细梅的涉案物业已取得《建设工程规划验收合格证》，其中的部分违建面积已经行政处罚和保留使用，桥城宾馆公司诉请确认租赁关系无效没有事实依据。三、桥城宾馆公司诉请赔偿转让费及利息没有任何的事实和法律依据。我方与桥城宾馆公司之间不存在租赁关系，也从未与其履行过租赁合同，更没有收取过任何转让费或款项，我方与本案的诉争无关。根据合同相对性原理，桥城宾馆公司向我方主张赔偿转让费没有任何依据。四、桥城宾馆公司诉请赔偿装修损失及利息没有任何的事实和法律依据。首先，我方与刘细梅之间的租赁合同期限至2019年9月30日已届满，双方于2016年6月15日签订的《补充协议》已明确将租赁合同的期限延续至2019年9月30日为止。而且，该补充协议中明确约定“若本协议内容与原合同约定上有冲突，以本协议为准”。其次，刘细梅向我方承租涉案物业的期限已届满，我方也保障了刘细梅在租赁合同期内正常占有、使用租赁物业。我方已完全履行了合同义务，不存在任何违约行为。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，桥城宾馆公司就本案索赔相关装修损失是根本站不住脚的。五、桥城宾馆公司诉请赔偿预期收益及利息明显缺乏相应的事实和法律依据，根本不能成立。首先，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，桥城宾馆公司并没有就其所谓的预期收益提供任何的证据，应依法承担举证不能的法律后果。其次，桥城宾馆公司诉请赔偿的预期收益属于间接损失的范畴，不符合《合同法》第一百一十三条的规定，依法不能成立。经审理查明，广州市荔湾区桥中北路2-4号集体土地使用权人为河沙六社。2005年12月，河沙六社取得桥中北路2-4号建设工程规划许可后，进行临时建设，并于2007年2月13日取得《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2007〕271号）。前述穗规验证〔2007〕271号建设工程规划验收合格证显示，桥中北路2-4号为地上3层临建，建筑面积9822平方米，备注第三层扩建建筑面积3832平方米已经“穗规决（2006）1516号”处罚决定书作出处理，同意临时保留使用。2006年10月1日，河沙六社与刘细梅签订《房屋租赁合同》，约定河沙六社将桥中北路2-4号场地出租给刘细梅，租赁期限自2006年10月1日至2016年10月1日。此后租赁双方对合同期限进行了调整。2015年12月1日，经河沙六社同意转租，刘细梅与曾坚签订《租赁合同》，约定刘细梅将位于广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号（以下简称涉案房屋）出租给曾坚使用，租期自2015年12月1日起到2023年9月30日止；租金为65000元/月，签订合同一年递增百分之十计算租金。《租赁合同》签订后，曾坚接收涉案房屋，并于2017年1月22日成立桥城宾馆公司进行经营使用。因桥中北路2-4号场地租赁合同纠纷，河沙六社向本院起诉刘细梅，百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜公司）及何建彪申请加入该案作第三人。河沙六社提出诉讼请求：1.判令刘细梅、百胜公司及何建彪交还桥中北路2-4号的房屋及广场配套；2.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的使用费及违约金；3.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的垃圾费。刘细梅提起反诉，请求判令河沙六社赔偿刘细梅因合同无效导致刘细梅需赔偿桥城宾馆公司的损失及利息。该案已经本院（2019）粤0103民初9813号案一审及广州市中级人民法院（2020）粤01民终18368号案二审审理终结，判决：1.刘细梅、百胜公司及何建彪向河沙六社交还桥中北路2-4号的房屋及广场配套；2.刘细梅向河沙六社支付房屋使用费；3.刘细梅向河沙六社支付垃圾费。同时，该案裁定驳回刘细梅的反诉。（2019）粤0103民初9813号及（2020）粤01民终18368号案认定，桥中北路2-4号属于临时建筑，并已超过使用期限；刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超出临时建筑使用期限的部分无效。审理中，桥城宾馆公司向本院申请以装修竣工时间2016年8月为评估基准日，对涉案房屋的装修投入进行评估。本院依申请委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。经过现场勘查、出具价格评估结论书初稿及当事人对初稿提出异议后，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》（终稿），价格评估的意见为：涉案房屋装修工程总值为2085885元，室内附属物品总值343160元，装修工程及室内附属物品合计2429045元。本次评估费用66694元，已由桥城宾馆公司预交。诉讼中，桥城宾馆公司为证明其转让费损失250万元，向本院提交了2015年12月1日案外人刘玉海与曾坚签订的《个体工商户转让合同书》及刘玉海出具的250万元收款收据。桥城宾馆公司陈述其依《个体工商户转让合同书》转让的内容包括：1.接收原广州市荔湾区桥城宾馆（个体工商户）的主体及全部硬件；2.将该宾馆名称、资产、营业执照、文件材料证件等全部变更移交至曾坚名下。刘细梅认为前述证据与其无关。河沙六社表示不予认可前述证据。此外，桥城宾馆公司还提交了相关营业凭证及报表，拟证明其日常营业收入情况，以支持其预期收益赔偿主张。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。案外人曾坚在桥城宾馆公司成立前与刘细梅所签订的《租赁合同》权利义务可由桥城宾馆公司承受，故桥城宾馆公司基于《租赁合同》提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。河沙六社关于桥城宾馆公司本案主体资格的异议，缺乏依据，本院不予采信。生效的（2019）粤0103民初9813号及（2020）粤01民终18368号民事判决已认定，桥中北路2-4号的临时建筑已超过使用期限，刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》超出临时建筑使用期限的部分无效；涉案《租赁合同》租期属于超出临时建筑使用期限的部分，故该合同无效。桥城宾馆公司诉请确认合同无效，有法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁合同》被确认无效后，桥城宾馆公司作为涉案房屋的承租方向出租方刘细梅主张相关损失赔偿，符合前述法律规定。关于受让原广州市荔湾区桥城宾馆转让费250万元的赔偿及利息问题。一方面，依桥城宾馆公司所提《个体工商户转让合同书》和刘玉海的收据，无法证实该转让费实际发生情况；另一方面，桥城宾馆公司在庭审中陈述其受让原广州市荔湾区桥城宾馆内容包括该宾馆主体、硬件、名称、营业执照、文件资料等，而本案并无证据证实《租赁合同》无效导致了前述相关损失。因此，桥城宾馆公司有关刘细梅赔偿其受让原广州市荔湾区桥城宾馆的转让费250万元及利息，依据并不充分，本院不予支持。关于装修损失赔偿及利息问题。桥城宾馆公司承租涉案房屋后，已进行了装修，现《租赁合同》被认定无效，必然导致其装修投入的损失，为此桥城宾馆公司主张装修损失赔偿，依据正当。与合同无效的其它损失承担原则一致，桥城宾馆公司所主张的涉案房屋装修损失由当事人按导致合同无效的过错比例确定。刘细梅作为桥中北路2-4号场地承租方，明知场地的临时建筑已经过期的情况下，仍然与桥城宾馆公司签订《租赁合同》，应承担合同无效的主要过错责任；桥城宾馆公司作为承租方，在其对涉案房屋应了解而未了解或者已了解而仍签署合同的情况下，须承担相应的次要责任。本院酌情确定刘细梅与桥城宾馆公司对《租赁合同》无效的过错责任比例为7：3。依广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》的意见，桥城宾馆公司对涉案房屋进行装修的房屋装修工程总价为2085885元，室内附属物品总值343160元。由于刘细梅并未明确表示同意接收利用室内附属物品，故该部分物品由桥城宾馆公司自行处理，其价值不列入合同无效的装修损失范围；前述房屋装修工程总价平摊到租期内各月的金额为22190.27元（2085885元÷94）。由于本案诉讼过程中，桥城宾馆公司尚未退出涉案房屋，故本院确定桥城宾馆公司主张的刘细梅赔偿装修损失以15533.19元/月（22190.27元/月×0.7）为标准，自其退出涉案房屋之日起计算至2023年9月30日止。桥城宾馆公司超出前述范围的装修损失赔偿主张，本院不予支持。至于装修损失赔偿的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于预期经营收益赔偿及利息问题。一般而言，预期收益是在合同正常履行情况下，当事方期待的履行利益；预期收益损失赔偿相对于合同违约情形，属于违约损失赔偿之一种形式。就本案而言，涉及《租赁合同》无效，在此情形下桥城宾馆公司所提自2019年9月30日起至2023年9月30日的预期经营收益及利息的诉讼请求缺乏法律规定的基础，本院不予支持。关于河沙六社责任问题。本案属于合同纠纷，河沙六社并非《租赁合同》的当事方，因此桥城宾馆公司关于河沙六社对刘细梅合同无效的相关责任承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市桥城宾馆有限公司与被告刘细梅于2015年12月1日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告刘细梅向原告广州市桥城宾馆有限公司赔偿装修损失（装修损失以15533.19元/月为计算标准，自原告广州市桥城宾馆有限公司实际退出广州市荔湾区桥中北路2-4号3楼1号之日起计至2023年9月30日止）；三、驳回原告广州市桥城宾馆有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费148732元，由原告广州市桥城宾馆有限公司负担145058元，被告刘细梅负担3674元；鉴定费66694元，由原告广州市桥城宾馆有限公司负担26604元，被告刘细梅负担40090元（广州市桥城宾馆有限公司已预付的鉴定费，由刘细梅在本判决生效之日起十日内向广州市桥城宾馆有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  林穗青人民陪审员  李翠兰二〇二〇年十二月十四日书 记 员  管军军黄辉燕