广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12089号上诉人（原审被告、申请执行人）：谢庆辉，男，1982年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：赵云帆，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓韵贤，广东明灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：沈浩伟，男，1991年5月15日出生，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：沈利霞，女，1989年5月15日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：沈利洪，女，1984年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人（被执行人）：陈国华，男，1986年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人谢庆辉因与被上诉人沈浩伟、沈利霞,原审第三人沈利洪、陈国华案外人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2020）粤0605民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院于2020年12月9日公开进行法庭调查，上诉人谢庆辉的委托诉讼代理人赵云帆、邓韵贤，被上诉人沈浩伟、沈利霞及其委托诉讼代理人杜丽燕，原审第三人沈利洪到庭。本案现已审理终结。原告沈浩伟、沈利霞向南海区法院提出诉讼请求：1.判决确认佛山市南海区×××××××××××××××××房［房产证号：粤房地证佛字第**，土地证号：南府国用（2014）第0××**，以下简称404房］的所有权归两原告所有；2.判决立即停止对404房的强制执行，并解除对404房的查封。本案诉讼费由被告负担。南海区法院查明，2012年8月20日，沈××向佛山市×××贸易部刷卡支付10000元，同年9月1日，沈利霞向该贸易部刷卡支付20000元。2012年9月3日，沈浩伟、沈利霞（甲方）与沈利洪（乙方）、陈国华（乙方配偶）签订一份《代持协议书》，载明甲方委托乙方名义持有佛山市南海区××××××××××××××××住房一套，经甲乙双方商定，该房产产权为甲方所有，由于2012年购买时限购关系，甲方未符合条件购买，甲方将房产登记在乙方名下，该房产首付及月供均由甲方支付。甲乙双方均确认，虽然该房产登记在乙方名下，但该房产实际为甲方所有。甲方享有该房产的全部产权，以乙方的名义代为持有。甲方符合条件的情况下，乙方须无条件、无偿配合过户给甲方。乙方确认，未经甲方同意，乙方不得单方面将该房产对外出租、出售等。陈某在第三方见证人处签字。2012年9月7日，沈利洪与佛山市×××公司（以下简称××公司）签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定沈利洪向××公司购买404房，房产套内面积78.64平方米，总价款748604元，首期房款285270元于2012年9月8日前付清，余款51万元办理银行按揭。同日，沈利霞通过刷卡向××公司支付了346000元，××公司开具发票，载明收到沈利洪购房款376604元。同年10月8日，沈利洪与中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行（下称农行黄岐支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定沈利洪向该行借款37万元用于购买404房，借款期限120个月，沈利洪用等额本息还款法还款，并提供404房作抵押担保。合同签订后，农行黄岐支行发放了贷款。双方办理了404房的抵押登记，抵押权人为农业银行黄岐支行。沈利洪名下中国农业银行62×××16账户2012年9月6日至2020年4月10日的交易明细清单显示，该账户用于支付房贷还款及物管费、水费、电费、煤气费等，其中从2012年12月至2018年9月间每月1日扣款“分期扣款”3800多元至4000多元，沈利霞、沈浩伟、沈××均多次向该账户转入款项。沈利霞名下招商银行62×××48账户2013年3月25日至2018年7月29日的银行流水显示，该账户基本每月定期向沈利洪的上述农业银行账户转账转入款项，金额大多为4500元，文字摘要注明为“房贷”。2013年12月7日，沈利洪办理了404房的供气手续，同年9月22日，沈××办理了404房的有线数字电视业务并支付相关费用。2014年9月19日，沈××以沈利洪的名义缴纳了404房的契税11299.06元。佛山市南海区大沥镇××社区居民委员会出具证明，证明沈浩伟2015年5月至今在404房居住，沈赛雪于2016年12月至今在404房居住，刘某于2018年11月至今在404房居住。2018年7月20日，沈利洪与陈国华签订《离婚协议书》，主要内容为：沈利洪与陈国华自愿离婚；婚生的两个女儿由沈利洪抚养，抚养费由陈国华全部负责；婚后由沈利洪家人出资购买的404房（沈利洪只是代持，实际产权非沈利洪所有）不属于夫妻共同财产，双方同意无条件配合过户给沈利洪的家人；双方确认夫妻关系存续期间没有发生任何共同债务，陈国华于2018年7月20日前所借的债务均由陈国华自行承担。该协议书已交佛山市南海区丹灶镇人民政府婚姻登记处备案。2018年8月16日，南海区法院受理谢庆辉与陈国华、沈利洪民间借贷纠纷一案，并根据谢庆辉的申请于同年10月10日查封了404房。2019年4月16日，南海区法院作出（2018）粤0605民初15874号民事判决，判令：一、陈国华应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金642254.53元予谢庆辉；二、陈国华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以642254.53元为本金按月利率从2018年5月2日起至实际清偿之日止的利息予谢庆辉；三、沈利洪对上述第一、二项债务在借款本金80000元及利息范围内承担连带清偿责任；四、驳回谢庆辉的其他诉讼请求。谢庆辉、沈利洪均不服该判决而提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）粤06民终10936号民事判决，撤销一审判决第四项，维持第一项、第二项，变更第三项为：沈利洪对本判决确认陈国华应偿还的借款本息再借款本金195780元及对应利息范围内承担清偿责任。2018年9月11日，由沈浩伟向农行黄岐支行转账176296.32元，沈利洪提前还清了因购买404房所欠该行的全部贷款，404房的相关抵押登记于同月27日被涂销。2018年9月30日，沈利洪与沈浩伟签订一份《抵押借款合同》，合同载明沈利洪向沈浩伟借款208万元，期限自2018年9月30日至2028年9月30日，沈利洪提供404房作抵押担保。同日，两人持该合同到登记部门办理了404房的抵押登记，登记抵押权人为沈浩伟。沈浩伟、沈利霞在诉讼中称，因担心在与银行办理的抵押登记被涂销后，沈利洪会将房产抵押给他人或出售，因此签订《抵押借款合同》，办理抵押权人为沈浩伟的抵押登记，双方的借款合同关系不是真实的，没有实际履行借款合同的意思。404房登记权利人为沈利洪，不动产权证书号为粤房地权证佛字第**，登记日期为2014年9月28日。证书附记处记载，不动产已办理抵押登记，权利人沈浩伟，设定日期至2028年9月30日。上述判决发生法律效力后，谢庆辉向南海区法院申请执行，南海区法院立案执行。2020年3月10日，南海区法院作出（2019）粤0605执31971号网络拍卖告知书，拟对404房进行拍卖。沈浩伟、沈利霞为此向南海区法院提出执行异议。经审查，南海区法院于2020年4月2日作出（2020）粤0605执异135号执行裁定，驳回沈浩伟、沈利霞的异议。沈浩伟、沈利霞不服南海区法院裁定，提起本案诉讼。佛山市社会保险参保缴费证明显示，沈浩伟从2014年1月至2020年4月连续在佛山市参加社会保险。沈利霞确认其在广州市工作，没有在佛山市参加社会保险，一直到现在都未取得在佛山市购买商品房的资格。南海区法院认为，本案是案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的是两原告对404房是否享有实体权利及该权利能否排除南海区法院的强制执行，并据此作出相应的裁判。对此，南海区法院分析如下：一、关于两原告与第三人沈利洪之间是否存在借名买房关系的问题。1.购房款由两原告及沈××支付。商品房买卖合同及抵押担保借款合同虽然均由第三人沈利洪签订，涉案房产也登记在第三人沈利洪名下，但两原告提供的银行流水、交易明细清单，能充分证明涉案房产的购房定金由原告沈利霞及沈××支付，首期购房款由原告沈利霞支付，购房贷款全部由两原告及沈××出资偿还，第三人沈利洪并未支付过任何购房款，可以认定购房款主要由两原告支付。此外，原告沈利霞在长达六年的时间内不间断地每月向还贷账户内转入几乎等额的款项并注明为“房贷”，相关款项显然不应认定为亲属之间的馈赠。2.签订商品房买卖合同时两原告没有在佛山市购买商品房的资格。根据原告沈浩伟的参保记录，其在2014年1月才开始在佛山市参加社会保险，根据佛山市当时的限购政策，原告沈浩伟当时显然未取得在佛山市购买商品房的资格，而原告沈利霞从未在佛山市参加过社会保险，显然也不具备在佛山市购买商品房的资格。因此，南海区法院采信两原告关于签订商品房买卖合同时其未取得在佛山市购买商品房的陈述。3.两原告与两第三人签订有《代持协议书》，该协议书虽然属于亲属间的内部约定，被告也质疑协议书的形成时间，并怀疑是为两第三人逃避债务而签订，因被告未申请对协议书形成时间进行鉴定，其反驳理由并不充分，又因该协议书有两第三人签订的《离婚协议书》印证，有较强的证明力。同时，根据生效判决的认定，被告与两第三人之间的债权债务形成于2016年之后，被告在2018年8月才提起一审民事诉讼，而商品房买卖合同在2012年9月已经签订，两原告支付购房款的时间从2012年9月至2018年9月一直未间断。可见，两原告与第三人沈利洪之间借名买房的合意和行为早在被告与两第三人之间的债权债务之前已经存在，不存在损害被告合法权利的情形，因此两者之间没有关联，即使两第三人存在逃避债务的意图，也不能否定两原告与第三人沈利洪之间借名买房的事实。综上，南海区法院认定两原告与第三人沈利洪之间存在借名买房关系。二、关于两原告对404房是否享有权利，该权利是否能排除执行的问题。两原告出资购买涉案房产，因购买房产时两原告均未取得在佛山市购买商品房的资格，房产登记在第三人沈利洪名下，根据双方《代持协议书》的约定，两原告取得在佛山市购买商品房资格后有权要求第三人配合涉案房产产权转移登记，因此两原告对涉案房产享有物权期待权。物权期待权虽然也属于债权，但该权利直接指向了涉案房产，其权利位阶高于被告对两第三人的金钱债权，可以排除金钱债权执行案件对该房产的执行。三、关于原告沈浩伟与第三人沈利洪之间是否存在抵押借款合同关系的问题。两原告及第三人沈利洪在诉讼中均确认签订《抵押借款合同》并办理相关抵押登记是为了防止第三人沈利洪在办理产权转移登记之前将涉案房产抵押或转让给他人，双方没有履行借款合同的意思，实际上也没有履行借款合同。因《抵押借款合同》并非合同当事人的真实意思表示，借款也没有实际履行，南海区法院认定双方的抵押借款合同关系不成立，抵押登记也不产生法律效力。需要指出的是，双方签订《抵押借款合同》并办理抵押登记时，被告已经对两第三人提起诉讼，不能排除原告沈浩伟及第三人沈利洪的行为存在避免涉案房产被作为第三人沈利洪的财产处理的意图，两人的行为显然有违诚信。由于南海区法院认定了两原告与第三人沈利洪之间借名买房的事实，原告沈浩伟与第三人沈利洪的上述行为并未实际损害他人利益，不影响对涉案房产权利性质的认定。综上所述，两原告提供的证据能充分证明涉案房产由其出资购买并委托第三人沈利洪代为登记持有的事实，南海区法院认定其对涉案房产享有物权期待权，有权请求第三人沈利洪将涉案房产产权转移登记至其名下，该权利直接指向了涉案房产，其位阶高于被告对两第三人享有的金钱债权，可以排除因金钱债权对涉案房产的执行，两原告请求在南海区法院（2019）粤0605执31971号案中不予执行涉案房产的诉讼请求合法有理，南海区法院予以支持。因两原告对涉案房产享有的仅为物权期待权，在房产尚未转移登记在两原告名下时，两原告并未取得涉案房产的所有权，其要求确认涉案房产所有权归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，南海区法院不予支持。两原告要求对涉案房产解除查封措施，不属于本案的审理范围，南海区法院在本案中不作处理。第三人陈国华经南海区法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，南海区法院对本案作缺席判决。被告基于不动产登记公示信息请求执行涉案房产本身并无过错，故本案诉讼费用属两原告的维权成本，依法应由两原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、不得在南海区法院（2019）粤0605执31971号案中执行404房；二、驳回原告沈浩伟、沈利霞的其他诉讼请求。上诉人谢庆辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销南海区法院（2020）粤0605民初9873号《民事判决书》第一项判决，改判驳回被上诉人沈浩伟、沈利霞的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人与原审第三人沈利洪之间存在借名买房关系是认定事实错误。被上诉人提交的证据不能证明其是404房的实际出资人，被上诉人对404房不享有实际权利。1.404房为沈利洪和陈国华在婚姻关系存续期间所购买，登记在沈利洪名下，依法属于沈利洪和陈国华的夫妻共同财产。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。且404房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议、购房发票和契税发票、《个人购房担保借款合同》显示的主体均为沈利洪，404房用气、用水、用电、物业管理等费用也均由沈利洪交纳。因此，上诉人沈浩伟和沈利霞并不是该房屋的实际权利人。2.404房是以按揭贷款方式购买，结合一审庭审记录及上诉人提交的证据第42页、43页、45页中显示，购买404房的首付款均来自于被上诉人和原审第三人沈利洪的父亲沈某名下的95×××43账号（以下简称2843账号）。该2843账号于2012年8月20日转账给沈××1万元。该2843账号多次向被上诉人沈利霞名下62×××65账号（以下简称3665账号）转账合计38万元，分别于2012年6月25日转10万、2012年9月2日转5万、2012年9月3日转5万、2012年9月4日转5万、2012年9月5日转5万、2012年9月6日转3万、2012年12月2日转5万。沈某名下的2843账号向被上诉人沈利霞汇款金额已超过了被上诉人向开发商支付的首期款金额，这就证明404房的首期款并不是由被上诉人沈利霞出资。且一审庭审中被上诉人沈浩伟陈述404房购买时自己尚在读大学，被上诉人沈利霞当时年仅23岁也无力出资购房，因此购房款不可能由被上诉人出资。3.关于404房的按揭贷款，虽然被上诉人沈利霞提交的银行转账记录中显示其向沈利洪汇入了部分房贷款，但从转账记录看，沈利洪自己开设银行账户后也偿还了部分按揭贷款，且原审第三人沈利洪的姐姐沈××也转账了5笔房贷款至沈利洪账号。一审庭审中，被上诉人代理人陈述沈××有时候是直接将房贷款汇入原审第三人沈利洪账户，有时候是先汇入被上诉人沈利霞账户，再由沈利霞汇入沈利洪账户。以上银行转账记录显示被上诉人沈利霞、原审第三人沈利洪、案外人沈××均有偿还按揭贷款，且404房的契税由沈××交纳，被上诉人和原审第三人沈利洪以及沈××为姐妹关系，不排除姐妹之间存在赠与或借贷的关系，且被上诉人仅仅提交三人之间的部分银行转账记录，无法查明上述三人之间是否存在其他资金往来关系。因此被上诉人提交的银行转账记录不能证明被上诉人为404房的实际出资人。二、即使被上诉人与原审第三人之间存在借名买房关系，被上诉人以借名买房为由的请求也不能排除对404房的执行，一审法院对此适用法律错误。1.《代持协议书》真实性存疑。原审第三人沈利洪是被上诉人沈浩伟、沈利霞的姐姐，互相之间存在利害关系，其证明效力极低，不排除是沈利洪为了躲避债务而与其近亲属虚构的代持协议。代理人在查看原件时发现被上诉人沈浩伟、沈利霞签字的笔墨相似，原审第三人沈利洪签字的笔墨明显比被上诉人的字迹要粗，而原审第三人陈国华签字的笔墨又比沈利洪的要粗，见证人陈某签字的笔墨又与上述三种完全不同。一份文书用四种不同的笔所签，这足以证明这份代持协议书不是在同一场所签订，其真实性存疑。而且一审中见证人陈某和原审第三人陈国华均拒绝出庭作证，明显是被上诉人和原审第三人沈利洪三姐弟之间互相串通躲避债务。一审法院在未查明上述事实的情况下直接认定协议书的真实性是认定事实错误。2.《代持协议书》合法性存疑。从协议内容上看，沈浩伟、沈利霞是为了规避佛山市限购政策才委托沈利洪代持房屋。国家对房地产市场的限购政策是政府为了遏制炒房、稳定房价，同时又要满足当地居民住房需求而制定的政策，同时具有国家公共管理职能性和社会公共福利性。沈浩伟、沈利霞和沈利洪的该行为违反了政府部门关于房屋限购政策的规定，有损国家利益和社会公共利益。如果法律允许并保护这种规避国家政策的行为，不仅使得政府颁布的政策成为一纸空文，扰乱政府在房地产市场的调控政策，还将出现大量房屋代持行为，债务人为了躲避债务以他人名义持有房屋，债务人即使成为失信被执行人仍可以合法购买房屋等现象，导致生效的裁判文书也将无法执行。因此，《代持协议书》因损害国家利益和社会公共利益应属无效。3.即便沈浩伟、沈利霞与沈利洪之间的房屋代持关系成立，沈浩伟和沈利霞享有的也仅仅是请求将该房屋变更登记至自己名下的请求权，该请求权是一个债权请求权，并不是物权期待权，更不是物权请求权，不产生直接设立房屋所有权的法律效力，而且该请求权仅仅在沈浩伟、沈利霞与沈利洪内部有效，并不能对抗代持协议之外的第三方债权人。而执行异议或执行异议之诉赋予案外人救济权利的目的是保护案外人的真实物权或准物权（例如房屋买卖合同中买受人已支付全部购房款的情况），并不包括因借名关系而形成的债权请求权，因此沈浩伟和沈利霞的请求权不能排除本案执行。三、被上诉人在该房屋代持过程中存在明显且不可推卸的过错，一审法院未予认定遗漏了关键事实。1.沈浩伟和沈利霞作为完全民事行为能力人，在委托代持房屋时应当能够预见该代持关系存在的法律风险。而沈浩伟与沈利霞仍然执意要委托沈利洪代持房屋，其应自行承担该房屋被执行或其他债权债务关系所带来的法律风险。2.佛山市政府已于2014年8月7日放开限购政策（有政府发文，但一审法院遗漏该关键事实），此时沈浩伟和沈利霞均已取得佛山市购房资格，而佛山市再次颁布限购政策是2017年5月31日。从沈浩伟提交的证据材料显示，沈浩伟早在2014年因购买佛山市社保而取得佛山市购房资格。但沈浩伟和沈利霞在2014年至2017年间并没有根据《代持协议书》第二条第3款内容将404房变更登记至自己名下。被上诉人沈浩伟和沈利霞应当自行承担未及时主张权利而产生的法律风险。3.被上诉人庭审中谎称自己当时资金不足，但从被上诉人提交的银行账转账记录（被上诉人一审证据第90页）显示，被上诉人沈浩伟银行账户至少在2018年8月19日以前就存够了167293.83元，此金额与一次性还清按揭贷款的金额几乎无差异，而且该金额还不包括另一名被上诉人沈利霞账户资金。但被上诉人是在原审第三人沈利洪被起诉后，才主张提前还清贷款要求过户。被上诉人沈浩伟和沈利霞在长达四年的期间怠于行使过户登记的权利，其自身存在不可推卸的过错，应自行承担404房被司法拍卖的风险。四、一审法院已查明被上诉人沈浩伟与原审第三人沈利洪之间并不存在抵押借款合同关系，也认定沈浩伟与沈利洪办理抵押登记是为了避免404房作为原审第三人沈利洪的财产被执行处置。如果404房的确属被上诉人所有，被上诉人的权利是有所保障的，为何被上诉人还多此一举与沈利洪虚构抵押合同关系并办理抵押登记。上述事实证明被上诉人与原审第三人沈利洪明显是恶意串通，2018年8月，原审第三人沈利洪得知自己被起诉后，立即串通被上诉人提前偿还银行贷款并将404房办理虚假的抵押登记手续。被上诉人与原审第三人之间为姐弟关系，其恶意串通行为损害了包括上诉人在内的所有债权人利益。五、虽然上诉人的债权形成时间在原审第三人沈利洪购买404房之后，但上诉人作为出借人正是基于原审第三人沈利洪和陈国华共同经营汽车美容店（原生效判决书已载明）、沈利洪名下登记有房屋（物权公示）才愿意将款项出借给原审第三人。现一审法院认定被上诉人的请求可以排除404房执行，无疑是否定了上诉人对自然资源局房产公示系统的信赖，破坏了交易的稳定性。六、根据全国执行信息公开网显示，原审第三人陈国华和沈利洪除本案债务外，还涉及多宗执行案件，而且原审第三人陈国华和沈利洪在判决生效后未偿还一分钱债务，原审第三人办理离婚登记手续明显是为了躲避债务，如支持被上诉人沈浩伟、沈利霞的诉讼请求，将对上诉人谢庆辉以及其他债权人严重不公，并且导致多宗执行案件难以执行，从此债务人可以通过房屋代持协议转移名下财产，破坏市场交易的稳定性。综上，恳请本院查明事实，准确适用法律，撤销原一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护限购政策的稳定性和自然人对物权公示系统的信赖。被上诉人沈浩伟、沈利霞答辩称:一、被上诉人在一审已提供充分且强有力的证据证明其为404房的实际权利人，对404房拥有物权期待权，合法权益应受到法律的保护。1.涉案房屋的产权证书虽然登记为原审第三人沈利洪所有，但产权证书的原件一直由被上诉人保管并持有至今。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。就因为被上诉人与原审第三人沈利洪之间是借名购房的代持关系，双方均一直在履行《代持协议书》约定的权利义务，所以404房的权属证书才一直由被上诉人持有并保管至今。2.404房的购房款、银行贷款及相关税费等均由被上诉人支付。没有任何证据显示第三人沈利洪曾支付购房款，或曾为房屋权属证书的办理支付任何费用。依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费，但原审第三人沈利洪却从未支付404房的购房款或贷款，也未承担404房的任何费用。由此再次证明被上诉人才是404房的真实权利人，被上诉人与原审第三人之间仅为借名买房的代持关系。被上诉人沈浩伟、沈利霞、原审第三人沈利洪及案外人沈××为同胞姐弟关系，作为最小儿子及女儿的被上诉人，接受父母的金钱馈赠，并把款项用于购买404房，并不影响404房购房款由被上诉人支付及借大姐沈利洪名义购房后与父母及未出嫁的二姐沈××同住安居佛山的事实存在，这反而是中国寻常百姓家庭普遍存在的现象。上诉人称被上诉人沈利霞的购房款来自父亲沈某的转账，是给原审第三人沈利洪的购房款，这主张明显有悖常理，与事实不符。2012年9月3日404房购买时，作为大姐的原审第三人沈利洪已经出嫁成婚。被上诉人一家籍贯在汕尾，按照潮汕地区重男轻女的习俗，父亲沈某根本不可能在自身及三个未婚子女在佛山居无定所的情况下，还支付款项给已与佛山本地人即原审第三人陈国华成婚，不但有房且已入户佛山的大女儿沈利洪购买房屋。而且，被上诉人沈利霞在2009年已开始工作，2010年6月开始就职于北京××××××**公司广州分公司，购买404房时已工作三年多，拥有独立的经济能力。被上诉人沈利霞为了购买404房，偿还每月供楼款，甚至利用周末时间去做兼职，做过客服，做过会计助理，甚至做过餐厅服务员。3.404房由被上诉人居住并长期支配使用至今。被上诉人在原审已提供水电费、物业管理费、有线电视费、煤气费等所有费用支出的银行流水、朋友圈记录、家私电器购买及配送凭证、家具及管道维修凭证、居委会出具的居住证明等一系列的证据证明404房一直由被上诉人与父母及未婚的二姐长期居住使用至今。原审第三人沈利洪不但没有支付任何购房款，没有偿还过404房的贷款，也没有居住使用过404房，更没有为404房的使用支付过任何费用。二姐沈××至今未婚，从404房购买收楼后即与被上诉人及父母共同居住于404房，为房屋的居住使用承担部分费用，亦属正常。沈××代为支付的契税税费、有线电视费等，并不能由此证明其所支付的款项是对原审第三人沈利洪的借贷或赠与。即使是借贷或赠与，也是基于居住于404房而对被上诉人的借贷或赠与，并非对原审第三人沈利洪的借贷或赠与。4.为便于被上诉人行使404房的实际权利，被上诉人与原审第三人沈利洪约定统一由登记在原审第三人沈利洪名下的银行卡（卡号为：62×××16）用于划扣404房每月月供楼款、水电费、管理费等费用。自2012年9月6日起，该银行卡即由被上诉人一直保管持有至今，被上诉人定期向账户内存入款项用于偿还404房的银行贷款。被上诉人沈利霞办理了银行卡的网上电子支付功能后，自2013年6月起至2018年9月间即定期不间断地向该账户转入约4500元的款项用于偿还404房的银行贷款及支付相关费用。被上诉人的上述行为发生在上诉人与原审第三人产生借贷关系之前。如原审第三人沈利洪是404房的真实权利人，自2012年9月6日起该银行账户不可能完全没有任何原审第三人沈利洪向该账户转账款项的记录，更没有任何原审第三人沈利洪支付房屋任何费用的凭证或痕迹记录。上述情况再次印证404房仅由原审第三人代持，被上诉人才是404房真实权利人的事实。二、《代持协议书》是被上诉人与原审第三人沈利洪的真实意思表示，双方也一直在实践履行协议约定的权利义务，该协议真实合法有效，应受法律保护。1.《代持协议书》从形式上看，签订于2012年9月3日，即被上诉人支付404房购房定金之后正式签订《广东省商品房买卖合同》之前，时间远早于上诉人与原审第三人陈国华发生借贷关系的时间。协议不但有被上诉人及原审第三人的签名确认，且有原审第三人陈国华父亲陈某的见证签名。即使签名各方没有使用同一支笔签名，也不能证明《代持协议书》是伪造的，或是不真实的。从内容上看，协议只是简单约定404房的真实权属、代持关系的原因、房款及房贷等费用的承担等，并没有详细约定具体权利义务。假设如上诉人所述是为了逃避上诉人与原审第三人之间的债务而虚构的话，被上诉人完全可以委托专业律师代为拟写更规范更完善的协议书以明确借名买房代持房屋的事实，并规避相应风险。其次，《代持协议书》与《离婚协议书》相互印证，原审第三人陈国华明确404房并非夫妻共同财产，也不是原审第三人沈利洪的个人财产，而是属于被上诉人所有，再次充分证明《代持协议书》的真实性。上诉人对该《代持协议书》真实性存疑，完全可以向原审法院申请鉴定，上诉人没有申请鉴定产生的法律后果应由其自行承担。2.借名买房的实际购买人的行为只是违反了国务院以及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反法律法规的效力性强制规定，故双方签订的借名买房合同、代持协议是有效的。国家实施限购令是为了减小市场需求，改变房地产市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理引导投资，避免通货膨胀，促进房地产市场健康发展，在一定程度上能够实现社会的公平正义，有效解决社会民生问题。实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资方式出了问题，不符合国家的管理规定，没有损害国家及他人利益，而且，为了维护房地产市场交易秩序，保护国家的经济安全，也不能直接认定借名买房合同、代持协议无效。被上诉人及家人期望在佛山安居乐业，但因不具备在佛山市购买商品房的购房资格，才与原审第三人沈利洪签订《代持协议书》。该协议书是双方的真实意思表示，双方也一直谨遵协议履行相应的权利义务，并未损害国家利益、社会公共利益或他人利益，合法有效。三、根据《代持协议书》的约定，被上诉人取得佛山市购买商品房资格后有权要求原审第三人配合办理404房的产权转移登记手续，被上诉人对404房享有物权期待权。404房的购房款、贷款及相关费用均由被上诉人支付承担，被上诉人是404房的实际权利人。按照《代持协议书》的约定，在被上诉人具备购房资格后有权要求原审第三人配合办理404房的产权转移登记手续。由于404房于2012年10月8日抵押给中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行，共贷款37万元。404房如需办理产权转移登记手续，不但需要被上诉人具备佛山市购买商品房的资格，还需提前偿还所欠抵押权人的银行贷款。被上诉人沈浩伟虽然从2014年1月才开始在佛山市参加社会保险，但被上诉人沈利霞从未在佛山市参加过社会保险，至今不具备在佛山市购买商品房的资格。直至2018年9月11日前，404房尚欠银行贷款176296.32元未还。被上诉人一家仅仅是普通寻常百姓家，为购买404房一套房已倾尽全家所有，404房的每月月供楼款对被上诉人而言，已经是巨大的经济压力。雪上加霜的是，被上诉人购买404房不久，父亲沈某就得了食管癌晚期，不但需要凑钱支付房贷，还需支付父亲的医疗费。因此即使被上诉人沈浩伟一人具备购房资格，但是凑足176296.32元用于一次性提前偿还所欠银行贷款对于被上诉人而言并非易事。相信谁也不想一家好几口人居住并赖以生存的唯一住房登记在他人名下！如果被上诉人有足够的经济能力，也具备购房资格，就不需要借名买房，不会将倾尽所有购买的唯一住房登记在他人名下，更不会时隔6年之久才具备办理产权转移登记的条件了！在2018年9月11日，被上诉人凑足款项一次性提前偿还所欠银行贷款176296.32元，并于2018年9月30日办妥404房的涂销抵押登记手续后，被上诉人已全额付清404房的所有款项，原审第三人沈利洪名义上已不存在任何有关404房的债务。同时由于将至的国庆长假，没有充足的时间办理404房的产权转移登记手续。基于此，更为了避免原审第三人沈利洪为404房另行再设置权利负担，被上诉人要求原审第三人沈利洪按照404房市场价值办理抵押登记给被上诉人沈浩伟，完全是一种物权期待权的宣示，是为了保障自身的合法权益，并无损害他人利益的想法或意思表示。签订《抵押借款合同》完全只是由于房管部门办理房屋的个人抵押登记要求所需。被上诉人只是普通老百姓，并不具备专业的法律知识，不懂得可以办理预告登记或异议登记之类的手续以保障自身的物权期待权，而且在当时情况下房管部门也不可能马上代为办理预告登记或异议登记。被上诉人只是在咨询房管部门工作人员如何可以保障自身权益后，按照工作人员的解答办理抵押登记手续，这样不但可以防止房屋的实际权利被侵害，防止原审第三人对房屋再行添加权利负担，又可以在国庆节后尽快办理404房的产权转移登记手续，保障自身权益。然而世事难料，被上诉人国庆节后从老家回到佛山，准备与原审第三人办理404房的产权转移登记手续时，即被告知房屋已被法院查封，无法办理过户手续。假如法院的查封迟来几天，404房已转移登记至被上诉人名下，被上诉人今天已不用辛辛苦苦再花钱请律师向法院起诉维权了！依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人早在2012年已与原审第三人签订《代持协议书》，并一直合法占有使用404房至今，且于2018年9月11日一次性还清所欠银行贷款，并通过抵押登记宣示权利，办理产权转移登记手续时恰逢法院查封房屋，房屋未能办理过户手续非被上诉人过错导致。被上诉人对404房享有真实的所有权及物权期待权，足以排除执行，应停止对404房的强制执行。四、向上诉人借款的是原审第三人陈国华，原审第三人沈利洪仅是由于部分款项通过其名下账户转账导致需就部分借款195780元承担连带清偿责任。即上诉人对原审第三人沈利洪拥有的金钱债权数额仅为195780元！而被上诉人对404房拥有的是物权期待权，直接指向404房及房屋的整体价值！两者之间的权利位阶差距明显，被上诉人拥有的权利位阶明显高于上诉人所拥有的195780元的金钱债权！404房既非原审第三人沈利洪、陈国华的夫妻共同财产，更非沈利洪的个人财产。现上诉人却要求拍卖执行非原审第三人沈利洪所有的价值208万元的404房，如将真实权利人为被上诉人的404房用于拍卖抵偿原审第三人沈利洪需连带承担的195780元，将严重损害被上诉人的合法权益。404房是被上诉人一家老小在佛山市××××，拍卖执行404房不但损害了被上诉人对404房的物权期待权，而且侵害被上诉人居住生存权。依据（2019）粤06民终10936号民事判决书，原审第三人沈利洪只是需要在195780元的范围内承担连带清偿责任，也就意味着，上诉人不是必须通过执行原审第三人沈利洪名下财产实现债权，同样可以通过执行原审第三人陈国华名下财产实现债权。不予执行404房，保护被上诉人合法权益，并不会导致上诉人债权无法实现，或者侵害其合法权益。404房虽然登记在原审第三人沈利洪名下，但一直由被上诉人一家居住使用。上诉人与原审第三人是朋友关系，对于原审第三人没有居住在404房的事实应该清楚。上诉人称是基于404房登记于原审第三人沈利洪名下才向陈国华出借款项的说辞，明显属于狡辩，没有事实依据，也不符合常理。如果上诉人的陈述是真实的，那其完全可以要求原审第三人沈利洪确认所有借款均为夫妻共同债务，也完全可以要求原审第三人沈利洪基于双方的债权债务关系办理抵押登记从而保障债权实现，但是上诉人并未采取该措施！由此可见，上诉人是一直都知悉其债务人为陈国华，404房并非沈利洪所有的。五、我国物权法并未接受物权行为理论，也不承认物权行为的无因性。我国物权法并未接受物权行为理论，也不承认物权行为的无因性。因此，物权行为的效力受到作为原因的债权行为效力的影响，债权行为会影响物权变动的效力。原因行为的无效或撤销，会导致物权变动本身受到影响；只有当债权行为有效，据此而发生的物权变动才具有效力。根据民法总则的规定和“九民纪要”的精神，当名义物权（登记的权利人）与实际物权不一致的时候，应当探究权利的真实状况，着重保护实际权利人，不能以外观主义对抗实际物权。因此，在判定借名登记房屋的归属时，应取决于房产借名登记合同是否有效。若合同有效，那么按照合同的约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，为房屋的所有人。根据被上诉人提供的购房款支付、房贷的偿还、《代持协议书》、水电费及管理费等费用的支付凭证、居委会开具的居住证明等证据，形成完整的证据链，能够充分证明在被上诉人与原审第三人双方之间形成了借名买房关系，则双方之间的真实意思是作为借名人的被上诉人购买房屋并取得所有权，作为被借名人的原审第三人沈利洪虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故被上诉人请求确认对404房的物权，并要求停止对404房的强制执行，既有法律依据，更有事实依据，应当予以支持。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人谢庆辉的所有上诉请求，维持原判，维护被上诉人的合法权益。原审第三人沈利洪答辩称，其一直都是代持有，其他的其都没有参与。上诉人谢庆辉向本院提交了微信聊天记录截图作为证据，拟证明第一，原审第三人陈国华一直未履行判决书所确定的清偿义务，且从未向执行法院申报自己的财产状况；第二，原审第三人陈国华与原审第三人沈利洪在夫妻关系存续期间，合计欠下超过200万元的巨额债务。除上诉人的借款本金利息之外，原审第三人还欠其他债权人超过100万元的债务，原审第三人陈国华认可404房应当用于拍卖抵偿所欠债务，在微信聊天记录的9月16日这里，陈国华称现在只有等层楼拍卖了能抵多少了，这说明陈国华是认可404房应当用于拍卖抵偿债务。被上诉人沈浩伟、沈利霞质证称，该聊天记录的部分时间显示的是6月10日也就是在本案原审庭审之前，这并非属于新证据。如果上诉人需要提供作为证据的话，完全可以在一审的时候就已经取得并提交，但其并未提交，这不属于形成在二审期间的新证据或者是无法取得的。另外，对于这份聊天记录，首先目前没办法找到陈国华，这份聊天记录到底是不是存在于上诉人与陈国华之间是存疑的；第二，这份聊天记录也没有经过公证证明是在陈国华跟上诉人之间进行的一个对话，因此如果法院采纳这份证据的话，被上诉人对其“三性”不予认可。原审第三人沈利洪质证称，沈利洪刚才了解过，陈国华本人的手机是给他的表弟的，陈国华没有带，所以沈利洪不知道是否真实。经审查，上诉人谢庆辉提交的证据真实性无法核实，本院不予确认。原审第三人陈国华在二审期间未进行答辩亦未向本院提交证据。经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。本院认为，南海区法院综合被上诉人沈浩伟、沈利霞提供的银行流水、交易明细清单、《代持协议书》，两被上诉人佛山市社保参保情况，404房的购房时间等证据认定两被上诉人与原审第三人沈利洪之间存在借名买房关系，认定事实并无不当。上诉人谢庆辉对于购买404房首付款的来源、《代持协议书》的真实性、沈利洪向涉案还贷账户的存款、两被上诉人在佛山市参保情况、两被上诉人未及时办理过户等的质疑在一审期间已经提出，两被上诉人亦对此作出了合理回应，上诉人二审期间继续据此主张两被上诉人与沈利洪之间不存在借名买房关系，理据不足，本院不予采纳。在两被上诉人与沈利洪就404房成立借名买房关系的前提下，对于两被上诉人对404房所享有的民事权利是否足以排除南海区法院（2019）粤0605执31971号案中对404房强制执行的问题。因两被上诉人自愿选择由沈利洪代持404房，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。至人民法院查封404房，两被上诉人尚未办理过户手续，无论是由于政策的原因，还是经济利益的原因，都是两被上诉人选择由沈利洪代持404房所造成的后果，两被上诉人系因其自身原因未能在南海区法院查封404房前办理过户登记，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。因此，两被上诉人对404房所享有的民事权利不能排除南海区法院（2019）粤0605执31971号案中对404房强制执行。上诉人谢庆辉的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；南海区法院（2020）粤0605民初9873号民事判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初9873号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）沈浩伟、沈利霞的诉讼请求。二审案件受理费18030元，由被上诉人沈浩伟、沈利霞承担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12089号上诉人（原审被告、申请执行人）：谢庆辉，男，1982年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：赵云帆，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓韵贤，广东明灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：沈浩伟，男，1991年5月15日出生，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：沈利霞，女，1989年5月15日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：沈利洪，女，1984年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人（被执行人）：陈国华，男，1986年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人谢庆辉因与被上诉人沈浩伟、沈利霞,原审第三人沈利洪、陈国华案外人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2020）粤0605民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院于2020年12月9日公开进行法庭调查，上诉人谢庆辉的委托诉讼代理人赵云帆、邓韵贤，被上诉人沈浩伟、沈利霞及其委托诉讼代理人杜丽燕，原审第三人沈利洪到庭。本案现已审理终结。原告沈浩伟、沈利霞向南海区法院提出诉讼请求：1.判决确认佛山市南海区×××××××××××××××××房［房房产证号：粤房地证佛字第**，地证号：南府国用（2014）第0×××9号，以下简称404房］的所有权归两原告所有；2.判决立即停止对404房的强制执行，并解除对404房的查封。本案诉讼费由被告负担。南海区法院查明，2012年8月20日，沈××向佛山市×××贸易部刷卡支付10000元，同年9月1日，沈利霞向该贸易部刷卡支付20000元。2012年9月3日，沈浩伟、沈利霞（甲方）与沈利洪（乙方）、陈国华（乙方配偶）签订一份《代持协议书》，载明甲方委托乙方名义持有佛山市南海区××××××××××××××××住房一套，经甲乙双方商定，该房产产权为甲方所有，由于2012年购买时限购关系，甲方未符合条件购买，甲方将房产登记在乙方名下，该房产首付及月供均由甲方支付。甲乙双方均确认，虽然该房产登记在乙方名下，但该房产实际为甲方所有。甲方享有该房产的全部产权，以乙方的名义代为持有。甲方符合条件的情况下，乙方须无条件、无偿配合过户给甲方。乙方确认，未经甲方同意，乙方不得单方面将该房产对外出租、出售等。陈某在第三方见证人处签字。2012年9月7日，沈利洪与佛山市×××公司（以下简称××公司）签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定沈利洪向××公司购买404房，房产套内面积78.64平方米，总价款748604元，首期房款285270元于2012年9月8日前付清，余款51万元办理银行按揭。同日，沈利霞通过刷卡向××公司支付了346000元，××公司开具发票，载明收到沈利洪购房款376604元。同年10月8日，沈利洪与中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行（下称农行黄岐支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定沈利洪向该行借款37万元用于购买404房，借款期限120个月，沈利洪用等额本息还款法还款，并提供404房作抵押担保。合同签订后，农行黄岐支行发放了贷款。双方办理了404房的抵押登记，抵押权人为农业银行黄岐支行。沈利洪名下中国农业银行62×××16账户2012年9月6日至2020年4月10日的交易明细清单显示，该账户用于支付房贷还款及物管费、水费、电费、煤气费等，其中从2012年12月至2018年9月间每月1日扣款“分期扣款”3800多元至4000多元，沈利霞、沈浩伟、沈××均多次向该账户转入款项。沈利霞名下招商银行62×××48账户2013年3月25日至2018年7月29日的银行流水显示，该账户基本每月定期向沈利洪的上述农业银行账户转账转入款项，金额大多为4500元，文字摘要注明为“房贷”。2013年12月7日，沈利洪办理了404房的供气手续，同年9月22日，沈××办理了404房的有线数字电视业务并支付相关费用。2014年9月19日，沈××以沈利洪的名义缴纳了404房的契税11299.06元。佛山市南海区大沥镇××社区居民委员会出具证明，证明沈浩伟2015年5月至今在404房居住，沈赛雪于2016年12月至今在404房居住，刘某于2018年11月至今在404房居住。2018年7月20日，沈利洪与陈国华签订《离婚协议书》，主要内容为：沈利洪与陈国华自愿离婚；婚生的两个女儿由沈利洪抚养，抚养费由陈国华全部负责；婚后由沈利洪家人出资购买的404房（沈利洪只是代持，实际产权非沈利洪所有）不属于夫妻共同财产，双方同意无条件配合过户给沈利洪的家人；双方确认夫妻关系存续期间没有发生任何共同债务，陈国华于2018年7月20日前所借的债务均由陈国华自行承担。该协议书已交佛山市南海区丹灶镇人民政府婚姻登记处备案。2018年8月16日，南海区法院受理谢庆辉与陈国华、沈利洪民间借贷纠纷一案，并根据谢庆辉的申请于同年10月10日查封了404房。2019年4月16日，南海区法院作出（2018）粤0605民初15874号民事判决，判令：一、陈国华应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金642254.53元予谢庆辉；二、陈国华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以642254.53元为本金按月利率从2018年5月2日起至实际清偿之日止的利息予谢庆辉；三、沈利洪对上述第一、二项债务在借款本金80000元及利息范围内承担连带清偿责任；四、驳回谢庆辉的其他诉讼请求。谢庆辉、沈利洪均不服该判决而提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）粤06民终10936号民事判决，撤销一审判决第四项，维持第一项、第二项，变更第三项为：沈利洪对本判决确认陈国华应偿还的借款本息再借款本金195780元及对应利息范围内承担清偿责任。2018年9月11日，由沈浩伟向农行黄岐支行转账176296.32元，沈利洪提前还清了因购买404房所欠该行的全部贷款，404房的相关抵押登记于同月27日被涂销。2018年9月30日，沈利洪与沈浩伟签订一份《抵押借款合同》，合同载明沈利洪向沈浩伟借款208万元，期限自2018年9月30日至2028年9月30日，沈利洪提供404房作抵押担保。同日，两人持该合同到登记部门办理了404房的抵押登记，登记抵押权人为沈浩伟。沈浩伟、沈利霞在诉讼中称，因担心在与银行办理的抵押登记被涂销后，沈利洪会将房产抵押给他人或出售，因此签订《抵押借款合同》，办理抵押权人为沈浩伟的抵押登记，双方的借款合同关系不是真实的，没有实际履行借款合同的意思。404房登记权利人为沈利洪，不动产权证书号为粤房房地权证佛字第**，记日期为2014年9月28日。证书附记处记载，不动产已办理抵押登记，权利人沈浩伟，设定日期至2028年9月30日。上述判决发生法律效力后，谢庆辉向南海区法院申请执行，南海区法院立案执行。2020年3月10日，南海区法院作出（2019）粤0605执31971号网络拍卖告知书，拟对404房进行拍卖。沈浩伟、沈利霞为此向南海区法院提出执行异议。经审查，南海区法院于2020年4月2日作出（2020）粤0605执异135号执行裁定，驳回沈浩伟、沈利霞的异议。沈浩伟、沈利霞不服南海区法院裁定，提起本案诉讼。佛山市社会保险参保缴费证明显示，沈浩伟从2014年1月至2020年4月连续在佛山市参加社会保险。沈利霞确认其在广州市工作，没有在佛山市参加社会保险，一直到现在都未取得在佛山市购买商品房的资格。南海区法院认为，本案是案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的是两原告对404房是否享有实体权利及该权利能否排除南海区法院的强制执行，并据此作出相应的裁判。对此，南海区法院分析如下：一、关于两原告与第三人沈利洪之间是否存在借名买房关系的问题。1.购房款由两原告及沈××支付。商品房买卖合同及抵押担保借款合同虽然均由第三人沈利洪签订，涉案房产也登记在第三人沈利洪名下，但两原告提供的银行流水、交易明细清单，能充分证明涉案房产的购房定金由原告沈利霞及沈××支付，首期购房款由原告沈利霞支付，购房贷款全部由两原告及沈××出资偿还，第三人沈利洪并未支付过任何购房款，可以认定购房款主要由两原告支付。此外，原告沈利霞在长达六年的时间内不间断地每月向还贷账户内转入几乎等额的款项并注明为“房贷”，相关款项显然不应认定为亲属之间的馈赠。2.签订商品房买卖合同时两原告没有在佛山市购买商品房的资格。根据原告沈浩伟的参保记录，其在2014年1月才开始在佛山市参加社会保险，根据佛山市当时的限购政策，原告沈浩伟当时显然未取得在佛山市购买商品房的资格，而原告沈利霞从未在佛山市参加过社会保险，显然也不具备在佛山市购买商品房的资格。因此，南海区法院采信两原告关于签订商品房买卖合同时其未取得在佛山市购买商品房的陈述。3.两原告与两第三人签订有《代持协议书》，该协议书虽然属于亲属间的内部约定，被告也质疑协议书的形成时间，并怀疑是为两第三人逃避债务而签订，因被告未申请对协议书形成时间进行鉴定，其反驳理由并不充分，又因该协议书有两第三人签订的《离婚协议书》印证，有较强的证明力。同时，根据生效判决的认定，被告与两第三人之间的债权债务形成于2016年之后，被告在2018年8月才提起一审民事诉讼，而商品房买卖合同在2012年9月已经签订，两原告支付购房款的时间从2012年9月至2018年9月一直未间断。可见，两原告与第三人沈利洪之间借名买房的合意和行为早在被告与两第三人之间的债权债务之前已经存在，不存在损害被告合法权利的情形，因此两者之间没有关联，即使两第三人存在逃避债务的意图，也不能否定两原告与第三人沈利洪之间借名买房的事实。综上，南海区法院认定两原告与第三人沈利洪之间存在借名买房关系。二、关于两原告对404房是否享有权利，该权利是否能排除执行的问题。两原告出资购买涉案房产，因购买房产时两原告均未取得在佛山市购买商品房的资格，房产登记在第三人沈利洪名下，根据双方《代持协议书》的约定，两原告取得在佛山市购买商品房资格后有权要求第三人配合涉案房产产权转移登记，因此两原告对涉案房产享有物权期待权。物权期待权虽然也属于债权，但该权利直接指向了涉案房产，其权利位阶高于被告对两第三人的金钱债权，可以排除金钱债权执行案件对该房产的执行。三、关于原告沈浩伟与第三人沈利洪之间是否存在抵押借款合同关系的问题。两原告及第三人沈利洪在诉讼中均确认签订《抵押借款合同》并办理相关抵押登记是为了防止第三人沈利洪在办理产权转移登记之前将涉案房产抵押或转让给他人，双方没有履行借款合同的意思，实际上也没有履行借款合同。因《抵押借款合同》并非合同当事人的真实意思表示，借款也没有实际履行，南海区法院认定双方的抵押借款合同关系不成立，抵押登记也不产生法律效力。需要指出的是，双方签订《抵押借款合同》并办理抵押登记时，被告已经对两第三人提起诉讼，不能排除原告沈浩伟及第三人沈利洪的行为存在避免涉案房产被作为第三人沈利洪的财产处理的意图，两人的行为显然有违诚信。由于南海区法院认定了两原告与第三人沈利洪之间借名买房的事实，原告沈浩伟与第三人沈利洪的上述行为并未实际损害他人利益，不影响对涉案房产权利性质的认定。综上所述，两原告提供的证据能充分证明涉案房产由其出资购买并委托第三人沈利洪代为登记持有的事实，南海区法院认定其对涉案房产享有物权期待权，有权请求第三人沈利洪将涉案房产产权转移登记至其名下，该权利直接指向了涉案房产，其位阶高于被告对两第三人享有的金钱债权，可以排除因金钱债权对涉案房产的执行，两原告请求在南海区法院（2019）粤0605执31971号案中不予执行涉案房产的诉讼请求合法有理，南海区法院予以支持。因两原告对涉案房产享有的仅为物权期待权，在房产尚未转移登记在两原告名下时，两原告并未取得涉案房产的所有权，其要求确认涉案房产所有权归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，南海区法院不予支持。两原告要求对涉案房产解除查封措施，不属于本案的审理范围，南海区法院在本案中不作处理。第三人陈国华经南海区法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，南海区法院对本案作缺席判决。被告基于不动产登记公示信息请求执行涉案房产本身并无过错，故本案诉讼费用属两原告的维权成本，依法应由两原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、不得在南海区法院（2019）粤0605执31971号案中执行404房；二、驳回原告沈浩伟、沈利霞的其他诉讼请求。上诉人谢庆辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销南海区法院（2020）粤0605民初9873号《民事判决书》第一项判决，改判驳回被上诉人沈浩伟、沈利霞的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人与原审第三人沈利洪之间存在借名买房关系是认定事实错误。被上诉人提交的证据不能证明其是404房的实际出资人，被上诉人对404房不享有实际权利。1.404房为沈利洪和陈国华在婚姻关系存续期间所购买，登记在沈利洪名下，依法属于沈利洪和陈国华的夫妻共同财产。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。且404房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议、购房发票和契税发票、《个人购房担保借款合同》显示的主体均为沈利洪，404房用气、用水、用电、物业管理等费用也均由沈利洪交纳。因此，上诉人沈浩伟和沈利霞并不是该房屋的实际权利人。2.404房是以按揭贷款方式购买，结合一审庭审记录及上诉人提交的证据第42页、43页、45页中显示，购买404房的首付款均来自于被上诉人和原审第三人沈利洪的父亲沈某名下的95×××43账号（以下简称2843账号）。该2843账号于2012年8月20日转账给沈××1万元。该2843账号多次向被上诉人沈利霞名下62×××65账号（以下简称3665账号）转账合计38万元，分别于2012年6月25日转10万、2012年9月2日转5万、2012年9月3日转5万、2012年9月4日转5万、2012年9月5日转5万、2012年9月6日转3万、2012年12月2日转5万。沈某名下的2843账号向被上诉人沈利霞汇款金额已超过了被上诉人向开发商支付的首期款金额，这就证明404房的首期款并不是由被上诉人沈利霞出资。且一审庭审中被上诉人沈浩伟陈述404房购买时自己尚在读大学，被上诉人沈利霞当时年仅23岁也无力出资购房，因此购房款不可能由被上诉人出资。3.关于404房的按揭贷款，虽然被上诉人沈利霞提交的银行转账记录中显示其向沈利洪汇入了部分房贷款，但从转账记录看，沈利洪自己开设银行账户后也偿还了部分按揭贷款，且原审第三人沈利洪的姐姐沈××也转账了5笔房贷款至沈利洪账号。一审庭审中，被上诉人代理人陈述沈××有时候是直接将房贷款汇入原审第三人沈利洪账户，有时候是先汇入被上诉人沈利霞账户，再由沈利霞汇入沈利洪账户。以上银行转账记录显示被上诉人沈利霞、原审第三人沈利洪、案外人沈××均有偿还按揭贷款，且404房的契税由沈××交纳，被上诉人和原审第三人沈利洪以及沈××为姐妹关系，不排除姐妹之间存在赠与或借贷的关系，且被上诉人仅仅提交三人之间的部分银行转账记录，无法查明上述三人之间是否存在其他资金往来关系。因此被上诉人提交的银行转账记录不能证明被上诉人为404房的实际出资人。二、即使被上诉人与原审第三人之间存在借名买房关系，被上诉人以借名买房为由的请求也不能排除对404房的执行，一审法院对此适用法律错误。1.《代持协议书》真实性存疑。原审第三人沈利洪是被上诉人沈浩伟、沈利霞的姐姐，互相之间存在利害关系，其证明效力极低，不排除是沈利洪为了躲避债务而与其近亲属虚构的代持协议。代理人在查看原件时发现被上诉人沈浩伟、沈利霞签字的笔墨相似，原审第三人沈利洪签字的笔墨明显比被上诉人的字迹要粗，而原审第三人陈国华签字的笔墨又比沈利洪的要粗，见证人陈某签字的笔墨又与上述三种完全不同。一份文书用四种不同的笔所签，这足以证明这份代持协议书不是在同一场所签订，其真实性存疑。而且一审中见证人陈某和原审第三人陈国华均拒绝出庭作证，明显是被上诉人和原审第三人沈利洪三姐弟之间互相串通躲避债务。一审法院在未查明上述事实的情况下直接认定协议书的真实性是认定事实错误。2.《代持协议书》合法性存疑。从协议内容上看，沈浩伟、沈利霞是为了规避佛山市限购政策才委托沈利洪代持房屋。国家对房地产市场的限购政策是政府为了遏制炒房、稳定房价，同时又要满足当地居民住房需求而制定的政策，同时具有国家公共管理职能性和社会公共福利性。沈浩伟、沈利霞和沈利洪的该行为违反了政府部门关于房屋限购政策的规定，有损国家利益和社会公共利益。如果法律允许并保护这种规避国家政策的行为，不仅使得政府颁布的政策成为一纸空文，扰乱政府在房地产市场的调控政策，还将出现大量房屋代持行为，债务人为了躲避债务以他人名义持有房屋，债务人即使成为失信被执行人仍可以合法购买房屋等现象，导致生效的裁判文书也将无法执行。因此，《代持协议书》因损害国家利益和社会公共利益应属无效。3.即便沈浩伟、沈利霞与沈利洪之间的房屋代持关系成立，沈浩伟和沈利霞享有的也仅仅是请求将该房屋变更登记至自己名下的请求权，该请求权是一个债权请求权，并不是物权期待权，更不是物权请求权，不产生直接设立房屋所有权的法律效力，而且该请求权仅仅在沈浩伟、沈利霞与沈利洪内部有效，并不能对抗代持协议之外的第三方债权人。而执行异议或执行异议之诉赋予案外人救济权利的目的是保护案外人的真实物权或准物权（例如房屋买卖合同中买受人已支付全部购房款的情况），并不包括因借名关系而形成的债权请求权，因此沈浩伟和沈利霞的请求权不能排除本案执行。三、被上诉人在该房屋代持过程中存在明显且不可推卸的过错，一审法院未予认定遗漏了关键事实。1.沈浩伟和沈利霞作为完全民事行为能力人，在委托代持房屋时应当能够预见该代持关系存在的法律风险。而沈浩伟与沈利霞仍然执意要委托沈利洪代持房屋，其应自行承担该房屋被执行或其他债权债务关系所带来的法律风险。2.佛山市政府已于2014年8月7日放开限购政策（有政府发文，但一审法院遗漏该关键事实），此时沈浩伟和沈利霞均已取得佛山市购房资格，而佛山市再次颁布限购政策是2017年5月31日。从沈浩伟提交的证据材料显示，沈浩伟早在2014年因购买佛山市社保而取得佛山市购房资格。但沈浩伟和沈利霞在2014年至2017年间并没有根据《代持协议书》第二条第3款内容将404房变更登记至自己名下。被上诉人沈浩伟和沈利霞应当自行承担未及时主张权利而产生的法律风险。3.被上诉人庭审中谎称自己当时资金不足，但从被上诉人提交的银行账转账记录（被上诉人一审证据第90页）显示，被上诉人沈浩伟银行账户至少在2018年8月19日以前就存够了167293.83元，此金额与一次性还清按揭贷款的金额几乎无差异，而且该金额还不包括另一名被上诉人沈利霞账户资金。但被上诉人是在原审第三人沈利洪被起诉后，才主张提前还清贷款要求过户。被上诉人沈浩伟和沈利霞在长达四年的期间怠于行使过户登记的权利，其自身存在不可推卸的过错，应自行承担404房被司法拍卖的风险。四、一审法院已查明被上诉人沈浩伟与原审第三人沈利洪之间并不存在抵押借款合同关系，也认定沈浩伟与沈利洪办理抵押登记是为了避免404房作为原审第三人沈利洪的财产被执行处置。如果404房的确属被上诉人所有，被上诉人的权利是有所保障的，为何被上诉人还多此一举与沈利洪虚构抵押合同关系并办理抵押登记。上述事实证明被上诉人与原审第三人沈利洪明显是恶意串通，2018年8月，原审第三人沈利洪得知自己被起诉后，立即串通被上诉人提前偿还银行贷款并将404房办理虚假的抵押登记手续。被上诉人与原审第三人之间为姐弟关系，其恶意串通行为损害了包括上诉人在内的所有债权人利益。五、虽然上诉人的债权形成时间在原审第三人沈利洪购买404房之后，但上诉人作为出借人正是基于原审第三人沈利洪和陈国华共同经营汽车美容店（原生效判决书已载明）、沈利洪名下登记有房屋（物权公示）才愿意将款项出借给原审第三人。现一审法院认定被上诉人的请求可以排除404房执行，无疑是否定了上诉人对自然资源局房产公示系统的信赖，破坏了交易的稳定性。六、根据全国执行信息公开网显示，原审第三人陈国华和沈利洪除本案债务外，还涉及多宗执行案件，而且原审第三人陈国华和沈利洪在判决生效后未偿还一分钱债务，原审第三人办理离婚登记手续明显是为了躲避债务，如支持被上诉人沈浩伟、沈利霞的诉讼请求，将对上诉人谢庆辉以及其他债权人严重不公，并且导致多宗执行案件难以执行，从此债务人可以通过房屋代持协议转移名下财产，破坏市场交易的稳定性。综上，恳请本院查明事实，准确适用法律，撤销原一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护限购政策的稳定性和自然人对物权公示系统的信赖。被上诉人沈浩伟、沈利霞答辩称:一、被上诉人在一审已提供充分且强有力的证据证明其为404房的实际权利人，对404房拥有物权期待权，合法权益应受到法律的保护。1.涉案房屋的产权证书虽然登记为原审第三人沈利洪所有，但产权证书的原件一直由被上诉人保管并持有至今。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。就因为被上诉人与原审第三人沈利洪之间是借名购房的代持关系，双方均一直在履行《代持协议书》约定的权利义务，所以404房的权属证书才一直由被上诉人持有并保管至今。2.404房的购房款、银行贷款及相关税费等均由被上诉人支付。没有任何证据显示第三人沈利洪曾支付购房款，或曾为房屋权属证书的办理支付任何费用。依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费，但原审第三人沈利洪却从未支付404房的购房款或贷款，也未承担404房的任何费用。由此再次证明被上诉人才是404房的真实权利人，被上诉人与原审第三人之间仅为借名买房的代持关系。被上诉人沈浩伟、沈利霞、原审第三人沈利洪及案外人沈××为同胞姐弟关系，作为最小儿子及女儿的被上诉人，接受父母的金钱馈赠，并把款项用于购买404房，并不影响404房购房款由被上诉人支付及借大姐沈利洪名义购房后与父母及未出嫁的二姐沈××同住安居佛山的事实存在，这反而是中国寻常百姓家庭普遍存在的现象。上诉人称被上诉人沈利霞的购房款来自父亲沈某的转账，是给原审第三人沈利洪的购房款，这主张明显有悖常理，与事实不符。2012年9月3日404房购买时，作为大姐的原审第三人沈利洪已经出嫁成婚。被上诉人一家籍贯在汕尾，按照潮汕地区重男轻女的习俗，父亲沈某根本不可能在自身及三个未婚子女在佛山居无定所的情况下，还支付款项给已与佛山本地人即原审第三人陈国华成婚，不但有房且已入户佛山的大女儿沈利洪购买房屋。而且，被上诉人沈利霞在2009年已开始工作，2010年6月开始就职于北京××××××**公司广州分公司，购买404房时已工作三年多，拥有独立的经济能力。被上诉人沈利霞为了购买404房，偿还每月供楼款，甚至利用周末时间去做兼职，做过客服，做过会计助理，甚至做过餐厅服务员。3.404房由被上诉人居住并长期支配使用至今。被上诉人在原审已提供水电费、物业管理费、有线电视费、煤气费等所有费用支出的银行流水、朋友圈记录、家私电器购买及配送凭证、家具及管道维修凭证、居委会出具的居住证明等一系列的证据证明404房一直由被上诉人与父母及未婚的二姐长期居住使用至今。原审第三人沈利洪不但没有支付任何购房款，没有偿还过404房的贷款，也没有居住使用过404房，更没有为404房的使用支付过任何费用。二姐沈××至今未婚，从404房购买收楼后即与被上诉人及父母共同居住于404房，为房屋的居住使用承担部分费用，亦属正常。沈××代为支付的契税税费、有线电视费等，并不能由此证明其所支付的款项是对原审第三人沈利洪的借贷或赠与。即使是借贷或赠与，也是基于居住于404房而对被上诉人的借贷或赠与，并非对原审第三人沈利洪的借贷或赠与。4.为便于被上诉人行使404房的实际权利，被上诉人与原审第三人沈利洪约定统一由登记在原审第三人沈利洪名下的银行卡（卡号为：62×××16）用于划扣404房每月月供楼款、水电费、管理费等费用。自2012年9月6日起，该银行卡即由被上诉人一直保管持有至今，被上诉人定期向账户内存入款项用于偿还404房的银行贷款。被上诉人沈利霞办理了银行卡的网上电子支付功能后，自2013年6月起至2018年9月间即定期不间断地向该账户转入约4500元的款项用于偿还404房的银行贷款及支付相关费用。被上诉人的上述行为发生在上诉人与原审第三人产生借贷关系之前。如原审第三人沈利洪是404房的真实权利人，自2012年9月6日起该银行账户不可能完全没有任何原审第三人沈利洪向该账户转账款项的记录，更没有任何原审第三人沈利洪支付房屋任何费用的凭证或痕迹记录。上述情况再次印证404房仅由原审第三人代持，被上诉人才是404房真实权利人的事实。二、《代持协议书》是被上诉人与原审第三人沈利洪的真实意思表示，双方也一直在实践履行协议约定的权利义务，该协议真实合法有效，应受法律保护。1.《代持协议书》从形式上看，签订于2012年9月3日，即被上诉人支付404房购房定金之后正式签订《广东省商品房买卖合同》之前，时间远早于上诉人与原审第三人陈国华发生借贷关系的时间。协议不但有被上诉人及原审第三人的签名确认，且有原审第三人陈国华父亲陈某的见证签名。即使签名各方没有使用同一支笔签名，也不能证明《代持协议书》是伪造的，或是不真实的。从内容上看，协议只是简单约定404房的真实权属、代持关系的原因、房款及房贷等费用的承担等，并没有详细约定具体权利义务。假设如上诉人所述是为了逃避上诉人与原审第三人之间的债务而虚构的话，被上诉人完全可以委托专业律师代为拟写更规范更完善的协议书以明确借名买房代持房屋的事实，并规避相应风险。其次，《代持协议书》与《离婚协议书》相互印证，原审第三人陈国华明确404房并非夫妻共同财产，也不是原审第三人沈利洪的个人财产，而是属于被上诉人所有，再次充分证明《代持协议书》的真实性。上诉人对该《代持协议书》真实性存疑，完全可以向原审法院申请鉴定，上诉人没有申请鉴定产生的法律后果应由其自行承担。2.借名买房的实际购买人的行为只是违反了国务院以及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反法律法规的效力性强制规定，故双方签订的借名买房合同、代持协议是有效的。国家实施限购令是为了减小市场需求，改变房地产市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理引导投资，避免通货膨胀，促进房地产市场健康发展，在一定程度上能够实现社会的公平正义，有效解决社会民生问题。实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资方式出了问题，不符合国家的管理规定，没有损害国家及他人利益，而且，为了维护房地产市场交易秩序，保护国家的经济安全，也不能直接认定借名买房合同、代持协议无效。被上诉人及家人期望在佛山安居乐业，但因不具备在佛山市购买商品房的购房资格，才与原审第三人沈利洪签订《代持协议书》。该协议书是双方的真实意思表示，双方也一直谨遵协议履行相应的权利义务，并未损害国家利益、社会公共利益或他人利益，合法有效。三、根据《代持协议书》的约定，被上诉人取得佛山市购买商品房资格后有权要求原审第三人配合办理404房的产权转移登记手续，被上诉人对404房享有物权期待权。404房的购房款、贷款及相关费用均由被上诉人支付承担，被上诉人是404房的实际权利人。按照《代持协议书》的约定，在被上诉人具备购房资格后有权要求原审第三人配合办理404房的产权转移登记手续。由于404房于2012年10月8日抵押给中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行，共贷款37万元。404房如需办理产权转移登记手续，不但需要被上诉人具备佛山市购买商品房的资格，还需提前偿还所欠抵押权人的银行贷款。被上诉人沈浩伟虽然从2014年1月才开始在佛山市参加社会保险，但被上诉人沈利霞从未在佛山市参加过社会保险，至今不具备在佛山市购买商品房的资格。直至2018年9月11日前，404房尚欠银行贷款176296.32元未还。被上诉人一家仅仅是普通寻常百姓家，为购买404房一套房已倾尽全家所有，404房的每月月供楼款对被上诉人而言，已经是巨大的经济压力。雪上加霜的是，被上诉人购买404房不久，父亲沈某就得了食管癌晚期，不但需要凑钱支付房贷，还需支付父亲的医疗费。因此即使被上诉人沈浩伟一人具备购房资格，但是凑足176296.32元用于一次性提前偿还所欠银行贷款对于被上诉人而言并非易事。相信谁也不想一家好几口人居住并赖以生存的唯一住房登记在他人名下！如果被上诉人有足够的经济能力，也具备购房资格，就不需要借名买房，不会将倾尽所有购买的唯一住房登记在他人名下，更不会时隔6年之久才具备办理产权转移登记的条件了！在2018年9月11日，被上诉人凑足款项一次性提前偿还所欠银行贷款176296.32元，并于2018年9月30日办妥404房的涂销抵押登记手续后，被上诉人已全额付清404房的所有款项，原审第三人沈利洪名义上已不存在任何有关404房的债务。同时由于将至的国庆长假，没有充足的时间办理404房的产权转移登记手续。基于此，更为了避免原审第三人沈利洪为404房另行再设置权利负担，被上诉人要求原审第三人沈利洪按照404房市场价值办理抵押登记给被上诉人沈浩伟，完全是一种物权期待权的宣示，是为了保障自身的合法权益，并无损害他人利益的想法或意思表示。签订《抵押借款合同》完全只是由于房管部门办理房屋的个人抵押登记要求所需。被上诉人只是普通老百姓，并不具备专业的法律知识，不懂得可以办理预告登记或异议登记之类的手续以保障自身的物权期待权，而且在当时情况下房管部门也不可能马上代为办理预告登记或异议登记。被上诉人只是在咨询房管部门工作人员如何可以保障自身权益后，按照工作人员的解答办理抵押登记手续，这样不但可以防止房屋的实际权利被侵害，防止原审第三人对房屋再行添加权利负担，又可以在国庆节后尽快办理404房的产权转移登记手续，保障自身权益。然而世事难料，被上诉人国庆节后从老家回到佛山，准备与原审第三人办理404房的产权转移登记手续时，即被告知房屋已被法院查封，无法办理过户手续。假如法院的查封迟来几天，404房已转移登记至被上诉人名下，被上诉人今天已不用辛辛苦苦再花钱请律师向法院起诉维权了！依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人早在2012年已与原审第三人签订《代持协议书》，并一直合法占有使用404房至今，且于2018年9月11日一次性还清所欠银行贷款，并通过抵押登记宣示权利，办理产权转移登记手续时恰逢法院查封房屋，房屋未能办理过户手续非被上诉人过错导致。被上诉人对404房享有真实的所有权及物权期待权，足以排除执行，应停止对404房的强制执行。四、向上诉人借款的是原审第三人陈国华，原审第三人沈利洪仅是由于部分款项通过其名下账户转账导致需就部分借款195780元承担连带清偿责任。即上诉人对原审第三人沈利洪拥有的金钱债权数额仅为195780元！而被上诉人对404房拥有的是物权期待权，直接指向404房及房屋的整体价值！两者之间的权利位阶差距明显，被上诉人拥有的权利位阶明显高于上诉人所拥有的195780元的金钱债权！404房既非原审第三人沈利洪、陈国华的夫妻共同财产，更非沈利洪的个人财产。现上诉人却要求拍卖执行非原审第三人沈利洪所有的价值208万元的404房，如将真实权利人为被上诉人的404房用于拍卖抵偿原审第三人沈利洪需连带承担的195780元，将严重损害被上诉人的合法权益。404房是被上诉人一家老小在佛山市××××，拍卖执行404房不但损害了被上诉人对404房的物权期待权，而且侵害被上诉人居住生存权。依据（2019）粤06民终10936号民事判决书，原审第三人沈利洪只是需要在195780元的范围内承担连带清偿责任，也就意味着，上诉人不是必须通过执行原审第三人沈利洪名下财产实现债权，同样可以通过执行原审第三人陈国华名下财产实现债权。不予执行404房，保护被上诉人合法权益，并不会导致上诉人债权无法实现，或者侵害其合法权益。404房虽然登记在原审第三人沈利洪名下，但一直由被上诉人一家居住使用。上诉人与原审第三人是朋友关系，对于原审第三人没有居住在404房的事实应该清楚。上诉人称是基于404房登记于原审第三人沈利洪名下才向陈国华出借款项的说辞，明显属于狡辩，没有事实依据，也不符合常理。如果上诉人的陈述是真实的，那其完全可以要求原审第三人沈利洪确认所有借款均为夫妻共同债务，也完全可以要求原审第三人沈利洪基于双方的债权债务关系办理抵押登记从而保障债权实现，但是上诉人并未采取该措施！由此可见，上诉人是一直都知悉其债务人为陈国华，404房并非沈利洪所有的。五、我国物权法并未接受物权行为理论，也不承认物权行为的无因性。我国物权法并未接受物权行为理论，也不承认物权行为的无因性。因此，物权行为的效力受到作为原因的债权行为效力的影响，债权行为会影响物权变动的效力。原因行为的无效或撤销，会导致物权变动本身受到影响；只有当债权行为有效，据此而发生的物权变动才具有效力。根据民法总则的规定和“九民纪要”的精神，当名义物权（登记的权利人）与实际物权不一致的时候，应当探究权利的真实状况，着重保护实际权利人，不能以外观主义对抗实际物权。因此，在判定借名登记房屋的归属时，应取决于房产借名登记合同是否有效。若合同有效，那么按照合同的约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，为房屋的所有人。根据被上诉人提供的购房款支付、房贷的偿还、《代持协议书》、水电费及管理费等费用的支付凭证、居委会开具的居住证明等证据，形成完整的证据链，能够充分证明在被上诉人与原审第三人双方之间形成了借名买房关系，则双方之间的真实意思是作为借名人的被上诉人购买房屋并取得所有权，作为被借名人的原审第三人沈利洪虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故被上诉人请求确认对404房的物权，并要求停止对404房的强制执行，既有法律依据，更有事实依据，应当予以支持。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人谢庆辉的所有上诉请求，维持原判，维护被上诉人的合法权益。原审第三人沈利洪答辩称，其一直都是代持有，其他的其都没有参与。上诉人谢庆辉向本院提交了微信聊天记录截图作为证据，拟证明第一，原审第三人陈国华一直未履行判决书所确定的清偿义务，且从未向执行法院申报自己的财产状况；第二，原审第三人陈国华与原审第三人沈利洪在夫妻关系存续期间，合计欠下超过200万元的巨额债务。除上诉人的借款本金利息之外，原审第三人还欠其他债权人超过100万元的债务，原审第三人陈国华认可404房应当用于拍卖抵偿所欠债务，在微信聊天记录的9月16日这里，陈国华称现在只有等层楼拍卖了能抵多少了，这说明陈国华是认可404房应当用于拍卖抵偿债务。被上诉人沈浩伟、沈利霞质证称，该聊天记录的部分时间显示的是6月10日也就是在本案原审庭审之前，这并非属于新证据。如果上诉人需要提供作为证据的话，完全可以在一审的时候就已经取得并提交，但其并未提交，这不属于形成在二审期间的新证据或者是无法取得的。另外，对于这份聊天记录，首先目前没办法找到陈国华，这份聊天记录到底是不是存在于上诉人与陈国华之间是存疑的；第二，这份聊天记录也没有经过公证证明是在陈国华跟上诉人之间进行的一个对话，因此如果法院采纳这份证据的话，被上诉人对其“三性”不予认可。原审第三人沈利洪质证称，沈利洪刚才了解过，陈国华本人的手机是给他的表弟的，陈国华没有带，所以沈利洪不知道是否真实。经审查，上诉人谢庆辉提交的证据真实性无法核实，本院不予确认。原审第三人陈国华在二审期间未进行答辩亦未向本院提交证据。经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。本院认为，南海区法院综合被上诉人沈浩伟、沈利霞提供的银行流水、交易明细清单、《代持协议书》，两被上诉人佛山市社保参保情况，404房的购房时间等证据认定两被上诉人与原审第三人沈利洪之间存在借名买房关系，认定事实并无不当。上诉人谢庆辉对于购买404房首付款的来源、《代持协议书》的真实性、沈利洪向涉案还贷账户的存款、两被上诉人在佛山市参保情况、两被上诉人未及时办理过户等的质疑在一审期间已经提出，两被上诉人亦对此作出了合理回应，上诉人二审期间继续据此主张两被上诉人与沈利洪之间不存在借名买房关系，理据不足，本院不予采纳。在两被上诉人与沈利洪就404房成立借名买房关系的前提下，对于两被上诉人对404房所享有的民事权利是否足以排除南海区法院（2019）粤0605执31971号案中对404房强制执行的问题。因两被上诉人自愿选择由沈利洪代持404房，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。至人民法院查封404房，两被上诉人尚未办理过户手续，无论是由于政策的原因，还是经济利益的原因，都是两被上诉人选择由沈利洪代持404房所造成的后果，两被上诉人系因其自身原因未能在南海区法院查封404房前办理过户登记，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。因此，两被上诉人对404房所享有的民事权利不能排除南海区法院（2019）粤0605执31971号案中对404房强制执行。上诉人谢庆辉的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；南海区法院（2020）粤0605民初9873号民事判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初9873号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）沈浩伟、沈利霞的诉讼请求。二审案件受理费18030元，由被上诉人沈浩伟、沈利霞承担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞