福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0583民初518号原告：辛金桔，女，汉族，1978年2月12日出生，户籍地住址福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈大勇，男，汉族，1970年11月19日出生，户籍地住址福建省福州市鼓楼区，与辛金桔系配偶关系。被告：吕联培，男，汉族，1970年12月29日出生，户籍地住址福建省南安市。委托诉讼代理人：赖非洪，北京盈科（泉州）律师事务所专职律师。第三人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。法定代表人：洪殊勇，公司执行董事。第三人：王淑信，女，汉族，1968年1月2日出生，户籍地住址福建省南安市。原告辛金桔与被告吕联培、第三人厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称“兴基伟业公司”）、王淑信买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，依法追加兴基伟业公司、王淑信作为本案第三人参加诉讼。原告辛金桔的委托诉讼代理人陈大勇、被告吕联培的委托诉讼代理人赖非洪二次到庭参加诉讼。第三人兴基伟业公司、王淑信经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛金桔向本院提出诉讼请求：1.判决解除辛金桔与吕联培关于鑫塔·水尚负二层233号车位的买卖关系；2.吕联培退还辛金桔购买车位款48万元，并按照人民银行同期贷款利率标准赔偿自起诉之日起至还清全部车位款的损失；3.由吕联培承担本案诉讼费用。在审理过程中，辛金桔变更第二项诉讼请求为：判决吕联培、王淑信退还辛金桔购买车位款48万元，并按照人民银行同期贷款利率标准赔偿自起诉之日起至还清全部车位款的损失。事实和理由：辛金桔居住于厦门市思明区××路××小区，吕联培以其拥有鑫塔·水尚小区内若干车位向辛金桔等小区业主推售车位。吕联培称鑫塔·水尚小区开发商将小区车位抵债给他，以偿还开发商欠他的款项，出售的车位可以办理正常过户手续。辛金桔据此向吕联培购买位于鑫塔·水尚负二层233号车位，经双方协商，吕联培在原开发商定价的50万元上减去20000元，以48万元出售给辛金桔。2017年4月20日，辛金桔转账汇入购车位款48万元至吕联培提供的账号“建行南安水头支行6217××××3888”，吕联培出具了收条，载明“今收到辛金桔购买鑫塔·水尚负二层车位233号计人民币肆拾捌万元整（480000元整），注该车位款已付清”等内容。辛金桔购买233号车位后，一直等待办理产权过户手续，吕联培满口允诺，但长期拖延未办。后据了解，吕联培出售给辛金桔的车位与小区内其他车位已被鑫塔·水尚开发商厦门兴基伟业房地产公司抵押给他人，根本无法办理产权过户手续，吕联培与辛金桔的车位买卖根本无法实现。辛金桔多次提出解决车位一事，吕联培以各种理由推脱。经查，鑫塔·水尚负233号车位登记在第三人兴基伟业公司名下，已被兴基伟业公司用于抵债给第三人王淑信，以抵偿兴基伟业公司股东鑫塔投资集团有限公司和实际控制人陈水滚欠第三人王淑信的利息，第三人王淑信收取了吕联培向其汇入的标注“鑫塔车位负233号全款”的款项45万元，另，兴基伟业公司将负二层233号车位抵押给北方国际信托股份有限公司，尚未解押。吕联培答辩称：诉争车位所有权人是兴基伟业公司，其只是受兴基伟业公司委托，代理兴基伟业公司与辛金桔洽谈车位买卖事项，与辛金桔不存在买卖车位的合同关系，非本案适格被告，辛金桔的诉讼主张没有事实和法律依据。第三人兴基伟业公司未作述称，亦未提交任何证据材料。第三人王淑信未作述称，亦未提交任何证据材料。本院经审理认定如下事实：辛金桔居住于厦门市思明区××路××小区，其从小区业主微信群中得知吕联培有一批位于鑫塔·水尚小区的地下车位欲转让。辛金桔与吕联培联系、洽谈，经协商一致，位于鑫塔·水尚小区负二层233号车位（以下简称“案涉车位”）以48万元的价格转让给辛金桔。2017年4月20日，辛金桔将购买案涉车位的48万元汇入吕联培名下的银行卡号内，吕联培于同日出具《收条》交由辛金桔收执，确认收到车位款48万元。该《收条》载明的内容为：“收条今收到辛金桔购买鑫塔水尚负二层车位233号计人民币肆拾捌万元整。注：该车位款已付清。吕联培2017.4.20。”嗣后，吕联培于当日转账45万元至王淑信名下银行账号内。王淑信于同日在《收款收据》上签字，对收到吕联培支付45万元的事实予以确认。2017年4月20日，兴基伟业公司出具《收据》一份，该《收据》载明，收到辛金桔地下室负2层233号车位款50万元，兴基伟业公司在该《收据》上加盖“厦门兴基伟业房地产开发有限公司发票专用章”。同日，兴基伟业公司出具一份《工作联系函》给北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，该联系函的主要内容为：“兹有业主辛金桔于2017年4月20日认购了我鑫塔水尚一期地下室地下二层第233号车位，并已付清该车位总价款。因我司对该车位的解押放工作尚未完成，故双方尚未签署《商品房买卖合同》。请贵司配合该业主办理相关的临时车辆停放事宜”。2017年4月，兴基伟业公司作为卖方，辛金桔作为认购方，双方分别在《商品房认购协议书》（编号×××82）上加盖公司公章、签字，双方约定案涉车位售价为50万元，于签订本协议时支付定金30万元，辛金桔应于收到通知后七日内与兴基伟业公司签订《商品房买卖合同》，本协议于实际收到定金后生效等。《商品房认购协议书》关于甲方收款银行及账户的内容空白。之后，辛金桔发现案涉车位无法办理产权变更过户手续，与吕联培多次进行协商未果，遂提起本案民事诉讼，吕联培于2020年1月14日收到本院送达的民事起诉状等材料。另查明，案涉车位登记所有权人为兴基伟业公司，兴基伟业公司由鑫塔投资集团有限公司出资成立，陈水滚担任鑫塔投资集团有限公司董事长兼总经理。因债权债务关系，陈水滚与王淑信签订《房产抵债协议》（附王书信抵债车库明细），由陈水滚将位于厦门鑫塔水尚项目包括案涉车位在内的19个车位作价1050万元抵偿给王淑信（其中案涉车位抵债50万元）。在对部分车位进行处置之后，鑫塔投资集团有限公司、兴基伟业公司、王淑信于2018年12月14日签订《车位抵债务履行情况确认书》，对《房产抵债协议》的履行情况进行确认，明确了车位出售及款项支付的具体情况，根据确认书记载，案涉车位售价45万元，由吕联培2017年4月20日汇入。根据不动产登记查询信息记录，案涉车位已办理不动产抵押登记，抵押权人为北方国际信托股份有限公司。上述事实有中国建设银行转账凭条、《收条》《收款收据》《商品房认购协议书》《工作联系函》《收据》《房产抵债协议》（附王书信抵债车库明细）《车位抵债务履行情况确认书》、车位产权查询信息表及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.如何认定本案案涉车位买卖合同的出卖方；2.吕联培、辛金桔应否退还给辛金桔48万元并赔偿损失？对上述争议焦点，本院分析认定如下：根据本案已经查明的事实,在本案中先后出现了如下法律关系:一是陈水滚与王淑信以车位抵偿债务的法律关系；二是吕联培与辛金桔之间洽谈案涉车位买卖事项的法律关系；三是兴基伟业公司与辛金桔之间签订、履行案涉车位《商品房认购协议书》的法律关系。综观本案，上述三个法律关系的权利义务关系分别得到明确或者履行，本案是由于案涉车位无法办理产权变更过户手续产生的纠纷，辛金桔的诉讼请求能否得到支持，关键在于案涉车位的出卖方是否为吕联培、辛金桔。对此，本院分析判断如下：首先，从案涉车位买卖合同外在形式看，辛金桔与吕联培、王淑信之间并不存在任何的书面协议，反之，辛金桔与兴基伟业公司之间却签订有《商品房认购协议书》，《商品房认购协议书》表明案涉车位的出卖方为兴基伟业公司，明确约定了买卖的标的物、价款、付款方式、违约责任等条款，具有明显的双方合意签订买卖合同的特征，在没有相反证据的情形下，应认定兴基伟业公司为案涉车位的出卖方。此外，辛金桔直至本案诉讼之前，从未就合同主体问题提出异议，但其在本案诉讼中却主张案涉车位的出卖方为吕联培、王淑信，其行为与主张不相一致，本院实难采信。其次，从案涉车位买卖合同履行过程看，吕联培与辛金桔就案涉车位的价款、支付事宜进行协商，辛金桔支付案涉车位价款后，吕联培随即联系兴基伟业公司，由兴基伟业公司出具收到案涉车位款的《收据》、向物业管理方北京安信行物业管理有限公司厦门分公司发出《工作联系函》，就案涉车位交易、车辆停放事宜发函确认，充分证明了兴基伟业公司在案涉车位买卖合同实际履行的过程中对于出卖方身份的主观认知，认可了吕联培之前的一系列行为，兴基伟业公司以其实际行为履行了出卖人应尽的合同义务。第三，从案涉车位买卖合同目的看，辛金桔合同目的在于取得案涉车位的所有权，吕联培目的在于取得30000元的款项，王淑信目的在于实现其债权，吕联培、王淑信与辛金桔之间并无订立买卖合同的意图，反之，兴基伟业公司合同目的在于通过处置案涉车位获得价款，兴基伟业公司亦为案涉车位登记的所有权人，认定兴基伟业公司为本案买卖合同的出卖人，更符合各方当事人的真实意思表示。第四，合同相对性原则非经法定事由不得突破，根据本案的实际情况，兴基伟业公司履行了案涉车位买卖合同出卖人的合同义务，辛金桔不能以其主观推定就打破合同相对性原则，认定吕联培、王淑信系案涉车位买卖合同的出卖人。综合上述争议焦点问题的分析，辛金桔以其与吕联培、王淑信之间存在买卖合同，并要求吕联培、王淑信承担合同违约责任的相关诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。兴基伟业公司、王淑信经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回辛金桔的诉讼请求。本案受理费8500元，适用简易程序审结，减半收取计4250元，由辛金桔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄振东二〇二〇年十二月二十九日书记员  施金龙附：引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。