广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2164号原告：江门锦桥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区棠下镇桐乐路34号办公楼第三层302室自编之一。统一社会信用代码：91440703673112****。法定代表人：吴竟图，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐玉连，广东义轩律师事务所律师。被告：禤青河，男，1971年11月5日出生，汉族，现住恩平市。原告江门锦桥物业管理有限公司（以下简称锦桥物业公司）与被告禤青河物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦桥物业公司的委托诉讼代理人唐玉连，被告禤青河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦桥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告禤青河支付2017年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费3862.94元及逾期付款损失850元给原告锦桥物业公司（逾期付款损失以拖欠的物业服务费为基数，按年利率6%的标准计付，2017年1月1日至2020年8月31日期间为850元，自2020年9月1日起至被告清偿全部物业服务费之日止,继续按年利率6%的标准计付）；2.判令被告禤青河支付2017年1月1日至2019年12月31日三年期间拖欠的车位管理费360元及逾期付款损失14元给原告锦桥物业公司（逾期付款损失以拖欠的车位管理费为基数，按年利率6%的标准计付，2020年1月1日至2020年8月31日期间为14元，自2020年9月1日起至被告清偿全部车位管理费之日止,继续按年利率6%的标准计付）；3.本案全部诉讼费用由被告禤青河承担。事实和理由：被告禤青河购买了恩平市，并购买了锦城御苑小区地下车库Ｈ273号车位，成为锦城御苑小区业主。原告系为恩平锦城御苑小区提供前期物业管理服务的企业。2009年至2019年期间，原告依约为锦城御苑小区提供了物业管理服务，但被告未依约向原告支付物业费、车位管理费。被告禤青河尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3862.94元（房屋建筑面积134.13平方米×0.8元／平方米×36月）、车位管理费360元（10元／月×36月），合计4222.94元。被告禤青河答辩称，一、原告没有依法依规使用投标中标或者政府批准的协议方式被选聘，非法取得小区前期物业管理的经营权，原告没有具备相应的物业管理资质。二、原告没有根据本小区物业等级依法依规进行物业服务收费定价审核和依法备案，其收费属于非法收费行为。三、原告没有依法依规对本小区的物业进行承接和验收，与“恩平市锦桥房地产开发有限公司”恶意串通侵害业主共有财产和利益。四、原告没有依法依规与开发商签订《前期物业服务合同》和制定小区业主《临时管理规约》。五、原告伪造合法升价的假证据，原告非法提高物业服务费收费标准属于非法升价。按照有关规定，已经成立业主委员会的小区物业服务费由双方商定，物业服务费的涨价是关乎全体业主的共有事项。如果物业公司提出涨价的要求，必须经过占建筑物总面积1/2以上的业主且总人数的1/2以上的业主表决通过，不能随便涨价。根据原告锦桥物业公司证据锦城御苑物业缴费公示表的复印件，表明原告强行升价的用意。原告锦桥物业公司在收费表那里贴上公示两个字就当作公示，是明显的造假。物价局没有承认原告的涨价标准。其它小区的步梯房的收费标准是0.6元/平方米/月。停车位管理费是重复收费。10元的电费应由原告承担，不应分摊。原告违约在先，被告无需交纳滞纳金。六、原告没有履行合同约定、没有提供质价相符的服务、原告对业主的共有物业管理不全且恶意串通侵占业主共有财产和利益。七、原告私吞业主广告费和建设单位已经缴交承诺赠送业主的物业服务费。根据相关法律法规小区这些投放广告的位置是公共场所和公用设施的地方，其广告收入属于全体业主共有。本院经审理认定事实如下：原告锦桥物业公司是2008年4月15日成立的有限责任公司，经营范围为物业管理，房地产中介代理、咨询服务。2009年5月20日，原告锦桥物业公司（甲方）与高少华（乙方）签订《物业管理服务协议》，就锦城御苑2幢309号房（建筑面积134.13平方米）在乙方签订《商品房（预售）合同》时甲、乙双方的物业管理服务的有关问题进行约定。该协议主要约定：甲方按合同约定对房屋公共部位、房屋共用设施设备及运行、环境卫生、保安、车辆停放、房屋装饰装修提供管理服务。乙方缴纳费用时间为每月15日，两年内步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（含公共水电费），两年后由物价局审核确定物业管理费。车位属业主购买所有的按10元/个收取物业管理服务费用。乙方不按协议约定交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按1%每天交纳违约金。2011年1月19日，被告禤青河取得恩平市恩城南华街81号锦城御苑2幢309号商品房不动产产权，房屋建筑面积134.13平方米，该房屋由被告居住使用。2018年6月12日，被告禤青河与恩平市锦桥房地产开发有限公司签订《恩平市房地产买卖合同》，向恩平市锦桥房地产开发有限公司购买恩平市地下车位。被告禤青河已向原告支付了2017年1月1日前的物业服务费（含车位）。2017年1月1日起的物业服务费，被告未向原告缴纳。经原告多次催收，被告仍未交纳。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。结合原告的起诉、被告的答辩及双方提供的证据，本案争议焦点为：一、关于涉案《物业管理服务协议》的效力；二、被告应否交纳2017年1月1日起的物业费、违约金，以及缴纳标准的问题。一、关于涉案《物业管理服务协议》的效力。《物业管理服务协议》中“甲方（签章）”为江门锦桥物业管理有限公司锦城御苑管理处，该管理处作为原告锦桥物业公司的内设机构，不具有独立的法人资格，但由于原告认可并同意以该管理处的名义与被告签订《物业管理服务协议》，故该协议中甲方的权利义务应由原告锦桥物业公司享有和承担。根据原告提交的国家企业信用信息公示系统查询结果、资质等级证书等证据显示，原告具备提供物业管理服务的资质。被告认为原告未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘，未依法进行备案。本院认为，首先，对物业管理公司的选聘、备案的规定属行政管理性规定，对民事合同的效力不产生影响。被告所主张的事实不属违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形。其次，被告主张原告在签订协议时存在欺诈行为且与建设单位恶意串通损害全体业主的利益，但其未提供证据予以证明。对其该主张，本院不予认定。再次，案涉《物业管理服务协议》系锦桥物业公司与房屋原所有权人高少华签订，该《物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告禤青河取得案涉房屋所有权后，对《物业管理服务协议》中约定的权利义务应由被告概括性承继。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，《物业管理服务协议》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同各方应当严格按照约定履行合同义务。二、被告应否交纳2017年1月1日起的物业费、违约金，以及缴纳标准的问题。被告禤青河取得案涉房屋所有权，对房屋及公共区域、公共设施进行使用。锦桥物业公司为案涉房屋及所在公共区域提供了物业服务。按照《物业管理服务协议》的约定，被告禤青河应向原告交纳物业管理费。对于物业费的缴纳标准。原告主张其于2013年4月根据《物业管理服务协议》的约定和参照同期同类物业管理服务的市场价格，将物业费调整为每月0.8元/平方米符合约定以及法律规定。被告则抗辩称，原告未经业主总人数的半数以上同意就已经升价属于违法，其价格调整不合法。经审查，本院认为，根据双方签订的《物业管理服务协议》第四条“两年内步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（含公共水电费）、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（不含本幢公共电费），两年后由物价局审核确定物业管理费”的约定，有关“步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”的约定的时间期限为两年，对两年以后物业管理费交纳标准并未明确约定。涉案《物业管理服务协议》并未约定两年以后物业费缴纳标准，锦桥物业公司于2013年4月根据自身经营情况并参照恩平市同期同类物业管理服务的市场价格，将锦城御苑小区步梯住宅的物业费标准定为每月0.8元/平方米，并通过《锦城御苑物业缴费公示表》向业主公示。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，锦城御苑小区步梯住宅的物业费标准定为每月0.8元/平方米未明显超过当地的市场价格，也未有证据证明超过当地政府指导价，且原告提交的《收据》、《缴费表》等证据显示在2013年4月以后超过半数以上的业主亦按照新的收费标准给付物业管理费。故锦桥物业公司按照每月0.8元/平方米收取物业管理费用并无不妥，本院予以支持。对于车位管理费，被告虽辩称属于重复收费，但未提供证据证明，且《物业管理服务协议》明确约定车位管理费10元/月。对被告的该辩解，本院不予支持。对于违约金的问题。根据《物业管理服务协议》第四条以及第七条约定，禤青河应于每月15日交纳当月物业费，逾期交费的，锦桥物业公司有权要求补交并从逾期之日起按1%每天交纳违约金。现禤青河拖欠锦桥物业公司2017年1月1日起至2019年12月31日的物业费，原告起诉要求被告支付该期间物业费及逾期付款损失，本院予以支持。对于物业费的金额，2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费（含车位管理费）应为4222.94元【（0.8元／平方米/月×134.13平方米+10元/月）×36月】。对于逾期付款损失，双方约定违约金过高，本院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率予以调整。《物业管理服务协议》约定被告缴纳管理费用时间为每月15日。2017年1月16日至2019年8月19日期间每月的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告禤青河应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门锦桥物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4222.94元并支付逾期付款损失（2017年1月16日至2019年8月19日止的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月欠缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告江门锦桥物业管理有限公司；二、驳回原告江门锦桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告江门锦桥物业管理有限公司已预交），由被告禤青河负担（原告江门锦桥物业管理有限公司预交的案件受理费25元同意由被告禤青河直接向其支付，应由被告禤青河在履行本判决时直接向原告江门锦桥物业管理有限公司支付案件受理费25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 姚伟强二〇二〇年十二月二十五日法官助理 孔静仪书 记 员 吴叠云