青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0214民初11516号原告：袁红立，女，1975年7月29日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。被告：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地：青岛市城阳区。法定代表人：乔伟利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婕，山东柏瑞律师事务所律师。原告袁红立与被告青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称“中能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁红立的委托诉讼代理人宁亚南、中能公司委托诉讼代理人刘巧娟、张婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁红立向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》20号楼2单元7层701户房屋的房产证办理等相关过户登记手续。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月11日，原被告双方签订了《青岛市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》20号楼2单元7层701户房屋（以下简称涉案涉案房屋）。原告已付清全部购房款，并依约履行了购房合同约定的全部义务，涉案房屋也已经具备办理房产证各项条件。原告多次催促被告办理房产证等相关事宜，被告无正当理由，多年以来一直拖延办理。为维护自己的合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。被告中能公司辩称，一、原告尚未结清《商品房预售合同》项下应付给被告的所有款项，在原告结清所有款项之前，无权要求被告协助办理房屋产权证书。1.原告未支付涉案房屋的购房款348272元，未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在原告付清购房款之前无权要求被告协助办证。经被告核对，原告并未按照预售合同约定向被告支付购房款，未履行完毕付款义务。虽然被告向原告出具了购房发票，但该发票并不是付款完毕的凭证，仅为原告缴纳契税所需。在现实的交易过程中，先开发票后付款很常见的，发票并不是付款的原始凭证，买房人不能仅凭发票作为已向开发商付款的凭证。尤其是双方对付款问题发生争议时，发票并非是证明付款的唯一凭证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，买房人即原告需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款。2.原告应返还被告多付的逾期交房违约金18841.28元。根据《商品房预售合同》补充条款十三条3“甲乙方一致同意，如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一。”之规定，涉案房屋总房款348272元，被告因逾期交房支付给原告的违约金最高不得超过3482.72元。而被告实际向原告支付了逾期交房违约金22324元，因此原告应返还被告多付的逾期交房违约金18841.28元，原告至今未返还。根据《商品房预售合同》补充条款第十条6约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按时提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”因此，原告应在被告向其提供办理产权登记所需的资料前，与被告结清应付给被告的所有款项。现原告未返还被告多付的逾期交房违约金，原告无权要求被告协助办理房屋产权证书。二、被告于2019年12月30日、2020年8月23日先后两次书面通知原告办理产权手续，因原告个人原因至今未能办理完毕，被告并未拖延，更不存在违约行为。《商品房预售合同》第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房的房地产权证。”被告于2019年12月6日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助原告完成不动产过户手续。被告于2019年12月30日、2020年8月23日先后两次在期限之内通知原告办理产权手续，因原告个人原因至今未能办理完毕，被告并未拖延，更不存在违约行为。三、经向青岛市网上备案系统查询，原告因不具备购买限价房的资格，其网签合同未能通过房产交易部门的备案，被告无法协助其办理产权登记。因原告的网签合同在青岛市网上备案系统的状态为“已签（未登记）”，其他业主网签合同为“已登记”状态，经被告审查，原告的身份证号码显示其户籍地为崂山区，但是其住所地为城阳区户，其不具有城阳区市区户口，不符合《青岛市限价商品住房管理办法》的相关规定，因此无法协助其办理产权登记。综上所述，原告尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务，原告也不具备购买限价房资格，原告现无权要求被告协助办证，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月31日，青岛市城阳区房地产管理处出具编号为青限购符字：[2014]000444号《青岛市购买限价商品住房准予登记通知书》，该通知书载明原告袁红立的家庭情况符合青岛市限价商品住房申购条件，准予登记。2014年9月11日，原告与被告签订编号为201400136982的《青岛市商品房预售合同》，合同第一条载明：甲方（本案被告中能公司）通过土地使用权出让方式取得城阳区1400200040008000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字2××9号，土地面积为：69816平方米，土地用途为：城镇住宅用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已经批准上市预售（预售许可证编号：青房限字（201）4003号）。据甲方暂测该房屋建筑面积为88.17平方米。合同第三条约定：每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3950元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为348272元。合同附件一约定付款方式为乙方（即本案原告袁红立）向甲方于2014年9月10日前一次性支付总价款348272元（含定金20000元）存入本合同指定的账户。合同第十一条约定：甲方定于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择双方继续履行合同，并于房屋交付日90天后，违约金为万分之二。合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款第十三条第6款约定，乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。……乙方委托甲方办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向甲方提供证件、材料和费用，和甲方共同向房管局申请办理“他项权证”，或出具委托书，授权给甲方代为申请办理。合同补充条款第十三条第三款约定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方……。甲乙方一致同意：如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方支付房款的百分之一。原告袁红立向被告中能公司支付现金20000元作为购房定金，并通过POS机刷卡方式分别于2014年8月17日，2014年9月11日，支付被告中能公司房款88272元、121150元、118850元，共计支付房款348272元。被告于2016年4月15日，向原告出具了瑞士小镇（英格堡家园）购房款发票。被告于2018年12月底将房屋交付原告，因其逾期交房，被告于2016年3月15日，向原告支付逾期交房违约金3169.28元，2017年3月9日，向原告支付逾期交房违约金19155元，共计22324.28元。2019年12月6日，中能公司取得《房屋权属证明》后，原告曾找到被告办理涉案房屋房产证，但是被告告知原告，只有退还其向原告多支付的违约金，被告才为原告办理房产证。2020年8月23日，被告通过快递的方式向原告邮寄《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，通知原告于2020年11月21日之前，携带好相关《认购协议书》、《商品房预售合同》等协议，已付购房、车位等相关款项的付款凭证，房屋、车位、契税等收据和发票等一系列相关材料，到青岛中能文化旅游投资有限公司，具体地址：城阳区，在相关材料经受理、核对、理清、追相关款项后即刻办理房产证。但因被告要求原告退还逾期交房违约金的问题，所以，原告并没有去找被告办理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为：被告是否能以其多向原告支付逾期交房违约金为由，拒绝为原告办理房产证。本案中，原告、被告签订的编号为201400136982的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依照合同约定，全面履行自己的义务。原告具备购买限价房的资格，并在2014年9月11日前，已经向中能公司支付全部购房款348272元，原告已经履行完毕付款义务，因此，被告应当履行协助原告办理房屋过户手续的义务。关于被告抗辩称，在原告未向被告返还多支付的违约金前，被告可以拒绝为其办理房产证的问题，本院认为，《商品房预售合同》是原告预先制作并提供给买房人的格式合同，根据相关法律规定，提供格式条款的一方对于免除或者限制其责任的条款具有提示和明确说明义务，对免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，属无效条款。涉案上述补充合同第十三条的约定与合同主条款中的第十二条的约定不一致，相当于对合同主条款进行了修改，而该条款带有明显的免除其自身责任的性质，且被告亦未尽到提示和明确说明义务，该条款对原告不生效。因此，被告支付给原告的违约金，并未超过合同第十二条的约定。即使被告认为其与原告有关于违约金数额方面的争议，也不能以此为由拒绝为原告办理房屋过户手续的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条规定，判决如下：被告青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内协助原告袁红立办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》房产证办理等相关过户登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告青岛中能文化旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张**二〇二〇年十二月三日书记员  刘 俊