山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初13337号原告：刘埃林，男，1982年8月5日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所律师。被告：张玉和，男，1986年10月4日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：梁凡凡，山东海之源律师事务所律师。原告刘埃林与被告张玉和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘埃林的委托诉讼代理人吴帅，被告张玉和的委托诉讼代理人梁凡凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘埃林向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令原告解除与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告损失费200000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年6月27日，原被告签订《商铺租赁合同》两份，约定被告将其已承租到的位于青岛市城阳区转租给原告，租金为每年310000元，租赁期限为2年，自2019年9月6日起至2021年9月5日止。合同签订前，被告与该商铺业主达成的租期截止到2020年9月6日。因此原被告特别约定，2020年9月6日后被告不能与该商铺业主续签租赁合同导致原告无法正常经营，被告赔付原告损失费200000元。合同签订后原告依约支付了租金，但被告未能与该商铺业主续签租赁合同，导致原告无法在剩余租赁期限内使用该商铺，影响到了原告正常经营，原告只得搬离。被告未能续约的行为给原告造成了极大损失，按照《商铺租赁合同》的约定被告需赔付原告200000元。现原告诉至贵院，请求判如所请。张玉和辩称，通过原告诉状及提交的《商铺租赁合同》可知，原告明知被告系将自己承租的商铺转租给他，对被告的租期实际仅至2020年9月5日的事实也是明知的，故，双方签订的《商铺租赁合同》中对于超出租赁期限部分（2020年9月6日至2021年9月5日）是无效的，相对应的租赁合同中关于违约条款的约定亦是无效的。据被告所知，原告承租该商铺用于经营其代理的书亦烧仙草奶茶店，原告早在2020年9月份之前已将其经营的奶茶店以约29万元的价格转让给了隔壁商铺，而双方在租赁合同第3条约定：如乙方未租满两年，乙方应向甲方支付违约金20万元，自此协议签订之日起两年内乙方不得进行转让。原告违约在先，且原告在第一年的租赁期限未满之前就已将店铺转让给他人，故根本不存在原告所称的无奈搬离，影响其正常经营等情形，原告并未实际发生其所谓的损失，故被告也无需赔偿其损失。另，转让合同及收款凭证在原告手中持有，原告负有举证责任，应向法庭出示，否则应承担举证不能的法律后果。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘埃林提交的《商铺租赁合同》1份、中国建设银行交易明细1份、微信转账记录1份、微信支付转账电子凭证1份，张玉和对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于刘埃林提交的证据三装修合同1份、手机银行明细详细3份1张，证明原告承租后因装修产生的费用70423元，因被告的原因导致原告未能完整的使用2年时间，该费用为被告违约后对原告造成的损失。张玉和质证称装修合同的真实性无法确认，装修合同中的签约方与实际收款人并非一人，不符合装饰装修类合同的交易习惯，对手机银行明细详细的真实性无法确认，原告应当提交银行流水予以证实。本院认为，装修合同系原件，由刘埃林与壬天文签字捺印予以确认，本院对其真实性予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。该装修合同载明壬天文指定刘维纳收取装修款项，手机银行明细与该合同相互印证，本院对手机银行明细真实性亦予以确认。对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。二、关于刘埃林提交的证据四日常经营统计资料7页、个体户信息1份、个体户注销情况1份、经营者信息1份，证明：原告承租后日常经营状况，自2019年8月开始，每月流水几乎都在10万元以上，多的月份高达20多万元，即便是疫情期间被影响，订单数也在5000份上下。同时该统计能够体现出原告的经营状况持续增幅，至2020年8月，流水收入高达26万余元，1万1千多单。被告的违约行为导致原告无法继续使用该店铺，对原告的影响是巨大的，对原告造成了重大损失。张玉和质证称对日常经营统计资料的真实性不予认可，该证据系原告单方制作，不符合证据形式，无法作为证据使用。对个体户信息、个体户注销情况、经营者信息三份证据的真实性无异议，通过个体户注销情况可以看出，原告已于2020年8月7日注销，原、被告双方第一年的租赁期限截止到2020年9月5日，原告在第一个租赁年度内在涉案店铺中实际经营，故根本就不存在损失。本院认为，张玉和对个体户信息、个体户注销情况、经营者信息三份证据的真实性无异议，本院予以确认，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。日常经营统计资料系打印件、张玉和对此不予认可，且城阳区书亦烧仙草饮品店已于2020年8月7日注销，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年6月27日，张玉和（出租方、甲方）与刘埃林（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，双方于合同中约定：甲方出租的商铺坐落于青岛市城阳区网点，建筑面积80平方米出租给乙方。租期2年，自2019年9月6日起至2021年9月5日止，乙方在第一年经营过程中，如果因甲方与房东之间的问题导致乙方不能正常经营，甲方赔付乙方剩余房租以及损失费200000元，一年后，如因甲方不能与房东续签合同导致乙方无法正常经营，甲方赔付乙方损失费200000元。每年租金310000元，甲方与房东成功续约2020年9月6日之后的租房合同后，乙方需在2020年8月6日前交下一年房租，甲方与房东未续2020年9月6日以后的租房合同时，乙方不予交下一年房租。双方还约定了租赁期间房屋修缮、免责条件、争议的解决方式等其他事项。该合同由刘埃林与张玉和签字捺印予以确认。2019年6月14日，刘埃林向张玉和微信转账10000元，2019年6月27日，刘埃林向张玉和通过中国建设银行分十笔转账共计435000元，上述共计445000元。其中有310000元为第一年租金（2019年9月6日至2020年9月5日）；剩余135000元刘埃林诉称系转让费。二、2019年7月10日，刘埃林与壬天文签订装修合同一份，由壬天文为刘埃林装修青岛城阳区正阳中路112号店面，合同价款66287元，款项支付到指定账户（户名：刘维纳）。双方还约定了权利义务、工程变更、付款方式、违约条款等事项。该合同由刘埃林与壬天文签字捺印予以确认。刘埃林分别于2019年7月7日、2019年7月25日、2019年8月2日向壬天文支付装修费40000元、25000元、5423元，共计70423元。2019年8月至2020年8月，刘埃林在涉案房屋处经营“城阳区书亦烧仙草饮品店”，2020年8月7日，刘埃林注销个体工商户“城阳区书亦烧仙草饮品店”。三、张玉和自李守岩处租赁涉案房屋，房屋租赁期间至2020年9月5日，到期后未续约。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是涉案《商铺租赁合同》是否应予解除？二、张玉和是否应向刘埃林赔偿损失？其具体数额是多少？关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。本案中，张玉和承租李守岩的房屋，租赁期限至2020年9月5日，刘埃林作为次承租人，与张玉和签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2019年9月6日至2021年9月5日，张玉和的转租期限超过了其承租期限，超过部分的约定无效，即2019年9月6日至2020年9月5日期间部分的约定有效，2020年9月6日至2021年9月5日期间部分的约定无效。对于合同中2019年9月6日至2020年9月5日的部分,刘埃林已足额交付了租赁费,张玉和也按约定将涉案商铺交付刘埃林,刘埃林使用涉案商铺至2020年9月5日搬出，故该期间的租赁合同双方已履行完毕,无需解除,关于该《商铺租赁合同》中的无效部分,因无效合同自始无效,因此,亦无需解除，故刘埃林主张解除其与张玉和签订的《商铺租赁合同》,无事实和法律依据，本院不予支持。关于张玉和抗辩称刘埃林违反合同约定在2020年9月份之前已将其经营的奶茶店以约29万元的价格转让给了隔壁商铺，系其违约在先，但未提交证据予以证明，本院不予采信。关于争议焦点二，张玉和是否应支付刘埃林损失费及损失费具体数额，本院认为，依据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，张玉和与刘埃林签订涉案《商铺租赁合同》时，承诺其可与出租人续租，若其不能与房东续签合同，导致刘埃林无法正常经营，则赔偿刘埃林损失费200000元，现因张玉和超过承租期限与刘埃林签订租赁合同，且在2020年9月6日之后未与出租方续约导致涉案合同无效，对刘埃林因此造成的损失，张玉和应承担赔偿责任；但刘埃林作为次承租人明知张玉和关于涉案房屋的承租期限至2020年9月5日，仍与其做出关于2020年9月6日至2021年9月5日的部分合同约定，亦存在过错，亦应承担相应责任。刘埃林主张其损失包括第二年转让费67500元、装修费用70423元、店铺经营收益三部分共计200000元。本院认为，关于张玉和抗辩称刘埃林诉称的135000元转让费包括其将对店铺的装修及设备转让给刘埃林的费用，但未提交证据予以证明，本院不予采信；关于刘埃林主张的店铺经营损失，因刘埃林已于2020年8月7日，即第一年租赁合同到期前注销个体工商户“城阳区书亦烧仙草饮品店”，其主张店铺经营收益无事实与法律依据，本院不予采信；关于装修费，刘埃林提交的装修合同所载房屋地址与涉案租赁商铺地址一致，且刘埃林向合同约定的收款人实际支出了装修费用70423元，本院予以采信，但涉案商铺已装修使用一年，且涉案《商铺租赁合同》明确约定若承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架，故上述费用不宜全部作为计算其实际损失的依据。综上，结合刘埃林的损失情况、双方订立、履行合同的过错及合同履行情况，本院酌情支持张玉和向刘埃林支付损失费50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告张玉和于本判决生效后十日内支付原告刘埃林损失费50000元。二、驳回原告刘埃林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告刘埃林负担1625元，由被告张玉和负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 员 邴爱峰二〇二〇年十二月二十四日法官助理 丁 晓书 记 员 纪 娟