广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4719号上诉人（原审原告）：王宏兵，男，1970年2月13日出生，汉族，住江苏省江都市。被上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人王宏兵因与被上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王宏兵上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判颐和公司向王宏兵支付逾期办理不动产权证的违约金（以732834元为本金，自2018年6月22日起计至颐和公司办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算）暂计至2020年10月26日为62804元；2.判令颐和公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2014年5月8日，王宏兵与颐和公司签订《台山颐和温泉城认购书》，拟以总价款732834元购买位于台山市三合镇温泉颐和城Ｋ3一幢501房不动产。自当天至同年5月15日，王宏兵分两次向颐和公司付清222834元的首期购房款。2014年5月15日，王宏兵与中国建设银行签订借款合同，约定向中国建设银行贷款51万元支付购房款余款。2014年8月25日，中国建设银行将51万元贷款直接支付给台山颐和公司。2014年8月11日，王宏兵与颐和公司正式签订《广东省商品房买卖合同》购买前述房产，双方并约定：颐和公司应当在不动产交付使用（2015年10月1日交房）后的550日内向台山市产权登记机关备案。颐和公司在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，自宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王宏兵支付违约金。王宏兵向颐和公司支付了约定的房款，颐和公司于2016年3月23日交付上述商品房给王宏兵占用使用。但至今，经王宏兵宽限后，颐和公司仍无法将前述不动产权转移过户给王宏兵。二、1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款规定，颐和公司至今未能协助王宏兵取得不动产权属证书确实给王宏兵造成一定的损失，且该损失在取得不动产权属证书之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至一审开庭2020年9月8日不具备永久性的供水、供电、供气，3月27日在台山住建局××三合镇政府部门见证下召开协商会议，颐和公司向王宏兵等多位业主代表承诺6月底之前办理初次登记，8月底之前办理权属证书，至今颐和公司没有回复，没有给出合理的解释，也没有具体的办理计划。即颐和公司何时向台山不动产权部门进行初次登记和将不动产权转移登记过户仍处于不确定的状态，在违约事实、违约造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房价款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金明显不足以弥补颐和公司违约给王宏兵造成的损失。故应将迟延办证的违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款732834元的0.01%，自2018年6月22日起计至颐和公司办理好案涉房屋的不动产权属证书之日止，但违约金以不超过购房款为限；2.《补充协议》第五条“乙方逾期支付任何应付款项，每逾期一日乙方应按房价总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。”案涉《补充协议》格式合同中，颐和公司逾期交楼、逾期办证违约责任明显轻于王宏兵等买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。根据《合同法》第四十条规定，该条款就不能认定为合法有效。据此，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。三、颐和公司及颐和地产集团多年来在全国开发商品房的一贯伎俩，漠视购房人合法权益，迟延交楼、迟延办理权属证书。屡屡以合同中写明“迟延办证违约金不超过总房价款的2%”挖坑设套，按这个算法，就算不动产权证十年八年办不下来，一百万的房款最高违约金额也不过2万元，违约违法成本非常之低。在订立合同过程中，颐和公司违反诚实信用原则的要求，给缔约相对方购房人造成信赖利益的损失，依法应当承担赔偿责任。被上诉人颐和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王宏兵向一审法院起诉请求：1.判令颐和公司向王宏兵支付以总房价732834元为基数，按日万分之一从2015年9月30日起计至实际办证之日止的违约金（暂计至2020年6月22日止为73283.4元）；2.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院判决：一、台山颐和温泉城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金14656.68元给王宏兵；二、驳回王宏兵的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816.05元，由王宏兵负担732.84元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担83.21元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对王宏兵的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王宏兵主张涉案合同约定的违约金上限低于实际损失，应增加违约金数额的上诉请求是否应予支持。王宏兵上诉主张颐和公司至今没有办理涉案房屋房地产权属证书导致王宏兵造成损失，若以合同约定的房款的2%计算违约金明显过低。经查，涉案房屋交付使用的时间为2016年3月23日，经过550日及180个工作日的宽限期，于2018年6月21日宽限期届满，颐和公司仍未办理涉案房屋权属登记备案，已逾期办证，属于违约行为，其应当承担违约责任。双方签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条其中约定：宽限期届满颐和公司仍未办理的，王宏兵同意不解除《商品房买卖合同》，颐和公司应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王宏兵支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方在签订前应当知悉自己的义务及权利，并无证据显示存在合同无效的法定情形，合同与补充协议依法有效，对双方均有约束力，当事人不得擅自更改。又根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，涉案合同项下的主要权利和义务等内容是需当事人双方协商确定，并未排除当事人对合同条款的选择自由，也未免除一方责任和排除一方权利，涉案合同不符合上述关于格式合同条款规定情形。因此，王宏兵上诉主张涉案合同属于格式合同，双方权利义务不对等，条款不合法，缺乏依据，本院不予支持。在颐和公司逾期办理涉案房屋权属登记备案的情况下，其应当按照上述约定承担违约责任，即从宽限期届满之日2018年6月21日起以总房价款732834元按日万分之一的标准计至2019年1月7日止，按2%计算即14656.68元。王宏兵上诉认为以该标准计算违约金明显过低，要求违约金突破总房价款2%上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，王宏兵要求增加违约金，但其未能提供有关证据证明其因未办理房地产权属证书而造成的实际损失及具体损失数额，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，王宏兵认为违约金过低的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王宏兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1003.68元，由王宏兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十二月十八日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4719号上诉人（原审原告）：王宏兵，男，1970年2月13日出生，汉族，住江苏省江都市。被上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人王宏兵因与被上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王宏兵上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判颐和公司向王宏兵支付逾期办理不动产权证的违约金（以732834元为本金，自2018年6月22日起计至颐和公司办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算）暂计至2020年10月26日为62804元；2.判令颐和公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2014年5月8日，王宏兵与颐和公司签订《台山颐和温泉城认购书》，拟以总价款732834元购买位于台山市三合镇温泉颐和城Ｋ3一幢501房不动产。自当天至同年5月15日，王宏兵分两次向颐和公司付清222834元的首期购房款。2014年5月15日，王宏兵与中国建设银行签订借款合同，约定向中国建设银行贷款51万元支付购房款余款。2014年8月25日，中国建设银行将51万元贷款直接支付给台山颐和公司。2014年8月11日，王宏兵与颐和公司正式签订《广东省商品房买卖合同》购买前述房产，双方并约定：颐和公司应当在不动产交付使用（2015年10月1日交房）后的550日内向台山市产权登记机关备案。颐和公司在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，自宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王宏兵支付违约金。王宏兵向颐和公司支付了约定的房款，颐和公司于2016年3月23日交付上述商品房给王宏兵占用使用。但至今，经王宏兵宽限后，颐和公司仍无法将前述不动产权转移过户给王宏兵。二、1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款规定，颐和公司至今未能协助王宏兵取得不动产权属证书确实给王宏兵造成一定的损失，且该损失在取得不动产权属证书之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至一审开庭2020年9月8日不具备永久性的供水、供电、供气，3月27日在台山住建局××三合镇政府部门见证下召开协商会议，颐和公司向王宏兵等多位业主代表承诺6月底之前办理初次登记，8月底之前办理权属证书，至今颐和公司没有回复，没有给出合理的解释，也没有具体的办理计划。即颐和公司何时向台山不动产权部门进行初次登记和将不动产权转移登记过户仍处于不确定的状态，在违约事实、违约造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房价款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金明显不足以弥补颐和公司违约给王宏兵造成的损失。故应将迟延办证的违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款732834元的0.01%，自2018年6月22日起计至颐和公司办理好案涉房屋的不动产权属证书之日止，但违约金以不超过购房款为限；2.《补充协议》第五条“乙方逾期支付任何应付款项，每逾期一日乙方应按房价总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。”案涉《补充协议》格式合同中，颐和公司逾期交楼、逾期办证违约责任明显轻于王宏兵等买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。根据《合同法》第四十条规定，该条款就不能认定为合法有效。据此，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。三、颐和公司及颐和地产集团多年来在全国开发商品房的一贯伎俩，漠视购房人合法权益，迟延交楼、迟延办理权属证书。屡屡以合同中写明“迟延办证违约金不超过总房价款的2%”挖坑设套，按这个算法，就算不动产权证十年八年办不下来，一百万的房款最高违约金额也不过2万元，违约违法成本非常之低。在订立合同过程中，颐和公司违反诚实信用原则的要求，给缔约相对方购房人造成信赖利益的损失，依法应当承担赔偿责任。被上诉人颐和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王宏兵向一审法院起诉请求：1.判令颐和公司向王宏兵支付以总房价732834元为基数，按日万分之一从2015年9月30日起计至实际办证之日止的违约金（暂计至2020年6月22日止为73283.4元）；2.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院判决：一、台山颐和温泉城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金14656.68元给王宏兵；二、驳回王宏兵的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816.05元，由王宏兵负担732.84元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担83.21元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对王宏兵的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王宏兵主张涉案合同约定的违约金上限低于实际损失，应增加违约金数额的上诉请求是否应予支持。王宏兵上诉主张颐和公司至今没有办理涉案房屋房地产权属证书导致王宏兵造成损失，若以合同约定的房款的2%计算违约金明显过低。经查，涉案房屋交付使用的时间为2016年3月23日，经过550日及180个工作日的宽限期，于2018年6月21日宽限期届满，颐和公司仍未办理涉案房屋权属登记备案，已逾期办证，属于违约行为，其应当承担违约责任。双方签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条其中约定：宽限期届满颐和公司仍未办理的，王宏兵同意不解除《商品房买卖合同》，颐和公司应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王宏兵支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方在签订前应当知悉自己的义务及权利，并无证据显示存在合同无效的法定情形，合同与补充协议依法有效，对双方均有约束力，当事人不得擅自更改。又根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，涉案合同项下的主要权利和义务等内容是需当事人双方协商确定，并未排除当事人对合同条款的选择自由，也未免除一方责任和排除一方权利，涉案合同不符合上述关于格式合同条款规定情形。因此，王宏兵上诉主张涉案合同属于格式合同，双方权利义务不对等，条款不合法，缺乏依据，本院不予支持。在颐和公司逾期办理涉案房屋权属登记备案的情况下，其应当按照上述约定承担违约责任，即从宽限期届满之日2018年6月21日起以总房价款732834元按日万分之一的标准计至2019年1月7日止，按2%计算即14656.68元。王宏兵上诉认为以该标准计算违约金明显过低，要求违约金突破总房价款2%上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，王宏兵要求增加违约金，但其未能提供有关证据证明其因未办理房地产权属证书而造成的实际损失及具体损失数额，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，王宏兵认为违约金过低的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王宏兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1003.68元，由王宏兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十二月十八日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒