广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4573号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区远禾发展有限公司,住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：邓剑华，该公司总经理。委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司,住所地：广东省江门市江海区。负责人：林倍汶，该公司总经理。委托诉讼代理人：林永彬，广东严冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔盈物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：林倍汶，该公司总经理。委托诉讼代理人：林永彬，广东严冈律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）因与被上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称荔盈江门分公司）、广州市荔盈物业管理有限公司（以下简称荔盈公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远禾公司上诉请求1.撤销本案一审判决，改判荔盈江门分公司、荔盈公司向远禾公司返还不当得利300万元；2.荔盈江门分公司、荔盈公司退出嘉悦名都小区物业管理；3.本案一、二审诉讼费用由荔盈江门分公司、荔盈公司承担。事实和理由：一、一审判决认定本案事实有误。一审法院提到涉案车库淘宝司法拍卖，陈艾晴是买受人，远禾公司是被拍卖人，拍卖成功后，荔盈江门分公司、荔盈公司要将拍卖标的涉案车库交付给买受人，交付之前，该车库财产权属明显属于远禾公司。荔盈江门分公司、荔盈公司主张车库财产权属为业主委员会，由业委会授权其管理车库收取收益，该说法明显与一审法院查证属实的淘宝司法拍卖事实相违背。业委会无权就涉案车位授权给荔盈江门分公司、荔盈公司管理，正是由于荔盈江门分公司、荔盈公司阻挠侵权，远禾公司至今无法移交车位使用权收益权给合法买受人。二、一审判决适用法律错误。1.即使法院认定荔盈江门分公司、荔盈公司临时物业管理合同为有效合同，荔盈江门分公司、荔盈公司同样应该向远禾公司返还管理车库不当得利300万元。一审第一次庭审和第二次庭审，远禾公司出庭人员和代理人均坚持原来的诉讼请求，并没有撤回修改诉讼请求，即要求返还不当得利300万元。一是基于物业管理合同无效，二是基于荔盈江门分公司、荔盈公司获取车库收益没有获得车库合法产权人的合法授权。以上两个理由并列，并不构成逻辑上和事实上的矛盾，一审判决根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款的规定，驳回远禾公司的诉讼请求，是适用法律错误。荔盈江门分公司、荔盈公司辩称：一、一审法院对本案的判决，事实认定清楚，适用法律正确，应当依法维持。二、远禾公司认为荔盈江门分公司、荔盈公司侵占其车位要求返还不当得利300万元无事实根据和法律依据。（一）荔盈江门分公司、荔盈公司是依据合法有效的《物业管理服务合同》对涉案小区进行管理提供服务，得到政府相关部门的支持和业主的肯定。（二）远禾公司要求荔盈江门分公司、荔盈公司返还不当得利无依据，远禾公司不具备受益主资格。远禾公司起诉荔盈江门分公司、荔盈公司的标的是要求返还车位管理费，而车位管哩费是否由远禾公司收取是个前提问题，何况远禾公司并无对涉案小区提物业管理服务。根据远禾公司向蓬江区政府出具的《知情同意书》的内容，远禾公司因为涉嫌刑事犯罪，当时已经确认其已经和永华物业公司撤场，并且将小区的相关管理事务交由蓬江区政府接手。（三）远禾公司主张的不当得利之数额无事实根据和证据证明。远禾公司起诉要求荔盈江门分公司、荔盈公司返还300万经济损失，但未能提供该金额的计算依据。案涉小区的停车场使用管理成分复杂，车场内包括有公共位、人防车位、产权不明车位，也有临时使用的（即过夜车）、短期使用的（停一两个月）、长期使用的车位，还有声称是为原施工的工程队或者抵押权人要使用的车位，甚至政府使用车辆也要使用相关停车位，以及小区二期因为要经法院拍卖处理而一直未能使用的两层车位。虽然车位拍卖前远禾公司认为车位属于其所有，但其无法证实荔盈江门分公司、荔盈公司使用远禾公司车位进行出租。作为物业管理方荔盈江门分公司、荔盈公司不可能将小区车库关闭不允许使用，事实上蓬江区政府及维稳部门也不允荔盈江门分公司、荔盈公司关闭车库。（四）荔盈江门分公司、荔盈公司收取的车场位管理费不是车位租金，而是属于合法收入。首先，荔盈江门分公司、荔盈公司和小区业主委员会签订的物业管理合同合法，该合同内已写明车位管理费的标准和收取办法，并在小区予以了公示，获得了小区所有业主的同意。其次，作为物业管理方收取车位管理费和作为业主收取车位租金并不冲突。有的车位管里费偏高的原因是荔盈江门分公司、荔盈公司在对小区车库进行了大量投资，在尊重其他有车位购买合同的业主的前提下（即只收取50元管理费），对其他无相关主体前来声索所有权的车位，按照地段灵活处里，收取150元到300元不等的车位管理费（所有收费标准由小区监委会确定并经蓬江区政府认可），并将该部分收入向小区进行公示，由专业会计师事务所审计后一半给业主委员会监管，用于公共设施建设，并已实际用于了公共设施支出。另一半除了用于弥补荔盈江门分公司、荔盈公司的前期基础设施建设，还用于了支付工资、购买水、通风照明、自动门禁以及电信网络及监控配套建设等。荔盈江门分公司、荔盈公司取的车位管理费完全合法。（五）由于远禾公司和其前期委托的永华物业公司突然撤场，造成小管理严重混乱，在相关配套设备、设施未完善下，业主投诉上访不断。蓬江区政府专门成立嘉悦名都楼盘后续问题处理工作领导小组针对小区业主收楼、物业管理等有关问题进行完善和协调处理。小区的配套设施包括车库的使用管理得到政府和广大业主认同并有物业服务合同规定。从远禾公司向蓬江区政府出具的《知情同意书》清楚知道，小区的物业管理已经移交给政府领导小组或由其指定单位即荔盈江门分公司、荔盈公司进行。从另一方面说，荔盈江门分公司、荔盈公司实际上也是为远禾公司提供小区管理服务，帮助远禾公司对小区和车场管理提供服务并完善了小区的设备设施，远禾公司理应向荔盈江门分公司、荔盈公司支付物管费用。实际上远禾公司拖欠了荔盈江门分公司、荔盈公司物业管理费。远禾公司向一审法院起诉请求：一、确认荔盈江门分公司进驻“嘉悦名都”小区的《物业管理服务合同》无效；二、判令荔盈江门分公司立刻退出“嘉悦名都”小区，将小区物业管理权及一切物业管理资料移交远禾公司；三、判令荔盈江门分公司向远禾公司返还不当得利300万元，荔盈公司对此承担共同清偿责任；四、本案诉讼费由荔盈江门分公司、荔盈公司承担。一审法院判决：驳回江门市蓬江区远禾发展有限公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费30800元，由江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对远禾公司提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、荔盈江门分公司、荔盈公司是否应当退出嘉悦名都小区物业管理；二、远禾公司主张荔盈江门分公司、荔盈公司返还不当得利300万元是否应当支持。关于荔盈江门分公司、荔盈公司是否应当退出嘉悦名都小区物业管理的问题。涉案《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》的签订符合法律规定的条件和程序，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定上述合同为有效合同，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”，《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，无论前期物业服务合同是否约定期限，业主委员会均有权更换前期物业服务企业，远禾公司以前期物业合同未终止为由主张涉案《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》无效以及荔盈江门分公司、荔盈公司退出嘉悦名都小区物业管理，理据不足，本院不予支持。关于远禾公司主张荔盈江门分公司、荔盈公司返还不当得利300万元是否应当支持的问题。不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失。如前所述，涉案《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》为有效合同，荔盈江门分公司、荔盈公司基于上述物业服务合同对小区车位进行管理，其收取的服务费用，不属于不当得利，远禾公司主张荔盈江门分公司、荔盈公司返还不当得利300万元，理据不足，本院不予支持。综上所述，远禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元（已由江门市蓬江区远禾发展有限公司预交），由江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉