新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书（2020）兵0601民初688号原告：李民，男，1979年4月20日出生，住乌鲁木齐市新市区。原告：李英，女，1972年4月19日出生，住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。法定代表人：石金禹，该公司董事长。委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，营业场所：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋1楼，统一社会信用代码：91650100787638744R。负责人：吴晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告李民、李英与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦东发展银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法作出（2019）年兵0601民初414号民事判决书，原告李民、李英不服，上诉至第六师中级人民法院，该院作出（2019）兵06民终368号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李民、李英，被告君豪公司的委托诉讼代理人周湘瑜、第三人浦东发展银行的委托诉讼代理人鲜瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李民、李英向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与君豪公司之间签订的《商品房买卖合同》；2.请求解除原告与第三人浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求被告返还原告购房款114850元；4.请求被告返还原告向第三人已还贷款37607.58元；5.请求被告返还原告因购房所交纳的房屋登记费、房屋保险费3832元；6.请求被告返还原告因购房所交费用的利息52356.982元；以上合计208646.56元；7.请求被告承担向第三人偿还原告此商品房剩余贷款本金及利息的义务；8.本案诉讼费、代理费及相关合理费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月27日与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。并且将上述房屋作为抵押财产提供抵押担保与第三人签订了《个人购房担保借款合同》。现因被告交付房屋时不符合商品房买卖合同约定交付条件，并且逾期已超过180天，原告已通知被告解除《商品房买卖合同》。且双方签订的商品房买卖合同中第九条、出卖人逾期交房的违约责任中第（2）条的约定逾期超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还买受人已付全部房款，并承担赔偿因违约给买受人造成的经济损失及利息。同时请求解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告君豪公司辩称，1.涉案商铺在合同约定的时间内已完成五方验收，符合交付条件，也书面通知了原告来收房，通知到达3日后即视为已完成房屋的交付，不存在逾期交付的问题；2.本案不存在约定解除和法定解除的事由，原告也没有在起诉状中阐明行使何种解除权；3.原告起诉已过法定解除权的行使期间，应当予以驳回；4.原告自2017年4月至今均未按时支付涉案商铺的按揭贷款，这3年期间银行月供本金、利息及罚息，均由被告进行垫付，即使本案《商品房买卖合同》解除，上述垫付部分的金额应当予以扣减；5.涉案商铺的产权证已经办下来了，不符合原告要求解除的情形。第三人浦东发展银行辩称，不同意原告诉讼请求，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同签订后，第三人按约定向原告履行了贷款出借义务，第三人并没有违约行为，不能解除贷款合同，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月，原告与被告君豪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于五家渠青经开南区上海路君豪御园X幢X层商铺一套，商品房预测建筑面积为76.17平方米，每平方米单价5000元，总价为380850元。付款方式：原告于2015年8月25日付房款190850元;余款190000元，由银行贷款支付。关于逾期交房的违约责任约定：出卖人应在2015年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》后附的房屋平面图显示，每间一层商铺顶部均预留有楼梯口进入相对应的二层商铺。为购买涉案商铺，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告以涉案商铺作抵押向第三人申请贷款190000元，贷款期限10年，自2015年9月14日至2025年9月14日，被告君豪公司为该贷款担保人。该贷款已按约定发放。上述合同签订后，原告于2016年8月22日前合计向被告缴纳房屋购房首付款114850元。原告于2015年9月份向被告缴纳预告登记费550元、预抵押登记费550元、他项权证登记费550元、办理产权证登记费550元，合计2200元。原告办理房屋抵押贷款花费保险费532元。截止到2017年3月份，原告共向第三人归还贷款37607.07元。本案中，原告所购的商铺于2015年10月13日经五方验收合格。于2015年12月17日经消防验收合格。被告于2015年10月20日向原告发出邮寄挂号信，通知原告前来收房，原告接到通知后前往该房处，但该商铺在二楼，无楼梯进入看房。原告认为涉案商铺交付不符合约定，且发生设计变更未取得原告同意，影响房屋使用功能。原告与被告协商退房无果，引发争讼。另查明，原告与被告还签订三份《商品房买卖合同》，原告同时购买被告开发的君豪御园一期商铺，前三间系二楼相连商铺，后一间系一楼商铺。其中X号商铺顶层预留有楼梯洞口可通往上层X号商铺，X号、X号商铺未预留楼梯口。上述事实，有《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、购房首付款收款收据、登记费票据、保险费票据、银行贷款流水单、竣工质量验收意见表、消防验收意见、邮寄回执单及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告虽然向原告发出了交房通知，但是经原告实地查验，交付的房屋不符合合同约定而拒绝接收。本院查明，原告购买的一间一层和三间二层共计四间商铺均为期房，根据合同约定的规划设计，一层商铺和对应的二层商铺为一整体合并销售，但被告改变原规划设计，将不对应的一层和二层分开销售，导致原告所购商铺从一层无法进入到不对应的其他二层商铺；如果原告将一层商铺出售或出租，三间二层商铺便无法进出，导致无法实现商铺的使用功能及价值，其擅自变更规划设计未向原告通知和取得原告同意，对原告所购商铺合同的目的无法实现，《商品房买卖合同》应当予以解除。故对原告主张解除的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》依法解除后，《个人购房担保借款合同》无法实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除。关于原告主张的首付款、按揭贷款、房屋登记费、保险费的问题。因被告违约行为致《商品房买卖合同》解除，原告支付的购房首付款114850元，应由被告返还。关于按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截止到2017年3月份，原告共向第三人归还贷款37607.07元，应由被告返还。原告主张超出部分，本院不予支持。之后的按揭贷款，应由被告支付给第三人。原告主张房屋登记费2200元，保险费532元，系原告为办理房屋登记和贷款而支付的费用，属于实际损失，被告应予返还。故被告应返还原告购房款114850元、按揭贷款37607.07元、登记费及保险费2732元，合计155189.07元，本院予以支持。关于原告主张购房首付款的利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，原告产生的利息损失，有权要求被告赔偿，本院参照银行贷款利率3.85%计算，原告首付款缴纳完毕次日2016年8月23日至2020年4月30日期间的利息损失为16306元（114850元×3.85%/年÷365天×1346天），原告主张已付按揭贷款的利息损失，因该按揭款系交纳本案第三人处，被告并未实际占有，故对原告主张已付按揭贷款的利息损失，本院不予支持。被告辩称原告无权解除合同的意见，与法相悖，本院不予采纳；对被告辩称涉案商铺符合交付条件且已完成交付的辩解理由，与本院查明的事实不符，对该辩解理由，本院不予采纳。被告辩称其垫付的按揭款应冲减已付款的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告李民、李英与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李民、李英已付购房首付款购房款114850元、按揭贷款37607.07元（截止至2017年3月）、登记费及保险费2732元，利息16306元，合计171495.07元；三、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行自2017年4月起的剩余按揭贷款；四、驳回原告李民、李英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元、邮寄送达费168.8元（原告已预交），合计4598.8元，由原告李民、李英负担818.8元，由被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担3780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审 判 长  陈 涛审 判 员  孙 仪人民陪审员  马新疆二〇二〇年十二月十二日书 记 员  弥博勃