广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3324号原告：刘鹏举，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告刘鹏举诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了独任审理。原告刘鹏举的委托诉讼代理人李高峰、王群，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏举向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司向刘鹏举支付延迟交楼违约金270090.28元（违约金以665247元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年8月31日起计算至2019年11月21日止）；2.判令清大瑞泰公司向刘鹏举支付延迟办证违约金（违约金以665247元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年7月5日起计算至破产受理之日即2020年3月19日止，暂计至2020年1月2日为181612.43元）；3.判令本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：2016年5月，刘鹏举与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘鹏举向清大瑞泰公司购买位于广州市黄埔区伴河路192号E栋（自编C-1、C-2栋）909房。2016年5月16日，双方办理网签手续，签署网签合同，约定：房屋建筑面积48.3864平方米，总价款665247元，且双方同意按照按揭方式支付房款，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前将房屋交付给刘鹏举使用。合同还对逾期交楼违约金和逾期办证违约金进行了约定。合同签订后，刘鹏举按照合同约定支付了全额房款665247元，清大瑞泰公司开具了购房发票。但是清大瑞泰公司未能按照约定时间交房。2017年12月25日，清大瑞泰公司向所有楼盘业主发布通知，告知其无法按照约定时间交房，其会按照合同第十四条约定处理延期交房事宜。清大瑞泰公司于2019年11月14日通知刘鹏举于2019年11月21日办理收楼手续，刘鹏举已经向清大瑞泰公司支付了房屋过户的相关税费，但截至立案之日，清大瑞泰公司尚未交付产权证，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司辩称，清大瑞泰公司已经在2019年11月21日将涉案房屋交付给刘鹏举。根据合同第二十一条第二项的约定：乙方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，且根据《企业破产法》第46条的规定，违约金应当计算至破产受理日，即2020年3月19日。因此，清大瑞泰公司无需支付逾期办证违约金。经审理查明，2016年5月16日，刘鹏举（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201605192702）。双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）909房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共48.3864平方米，套内建筑面积35.26平方米，共有分摊面积约13.1264平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18866.9元，总金额665247元，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.39%，金额为335247元，剩余房款330000元须于2015年12月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定，甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十一条约定，双方同意乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。2015年11月15日，刘鹏举向清大瑞泰公司支付了购房款20000元；2015年12月7日，刘鹏举向清大瑞泰公司支付了购房款315247元；2016年5月30日，刘鹏举通过银行贷款向清大瑞泰公司支付了购房款330000元。2019年11月14日，清大瑞泰公司向刘鹏举发出《收楼通知书》，通知刘鹏举于2019年11月21日收楼。双方确认刘鹏举于2019年11月21日实际收楼。涉案房屋已于2020年9月29日办理了产权证至刘鹏举名下。另查，广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定：受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、支付凭证、借款借据、《收楼通知书》《不动产权证》《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，刘鹏举与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交楼违约金。刘鹏举已按照合同约定向清大瑞泰公司支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向刘鹏举交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。刘鹏举诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交楼之日即2019年11月21日止共计813日，符合合同约定，本院予以支持。刘鹏举主张根据合同约定每日按照总房价款的0.05%计算违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。鉴于刘鹏举已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款665247元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为270422.91元（665247元×0.05%/日×813日）。刘鹏举在本案中仅主张270090.28元，是对其自身权利的处分，本院予以准许。关于逾期办证违约金。首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，清大瑞泰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘鹏举办妥产权登记，该条款中的“商品房交付之日”应理解为涉案房屋实际交付之日，而不是合同约定的交付之日。其次，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”根据上述规定，刘鹏举对清大瑞泰公司享有的债权在破产申请受理时视为到期，未开始起算的不再计算。至2020年3月19日清大瑞泰公司破产申请受理时，距离涉案房屋实际交付给刘鹏举之日尚不足210个工作日，逾期交楼违约金尚未开始起算，故本院对刘鹏举主张的逾期办证违约金依法予以驳回。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，清大瑞泰公司已经进入破产程序，无法再对刘鹏举的债权进行个别清偿，故本院依法对刘鹏举所享有的涉案债权予以确认后，由刘鹏举根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定依法申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告刘鹏举支付2017年8月31日至2019年11月21日的逾期交楼违约金共计270090.28元；二、驳回原告刘鹏举的其他诉讼请求。案件受理费8076元，由原告刘鹏举负担3247元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担4829元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣