黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初2731号原告：于龙，男，1971年10月25日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：王涛，黑龙江光大律师事务所律师。被告：黑河万达家电有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市。法定代表人：王其华，该公司经理。委托诉讼代理人：薛力，男，该公司运营总监。被告：闫雪峰，男，1983年4月15日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省北安市。原告于龙与被告黑河万达家电有限责任公司（以下简称黑河万达公司）、闫雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于龙及其委托诉讼代理人王涛、被告黑河万达公司的委托诉讼代理人薛力、被告闫雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于龙向本院提出诉讼请求：1.要求解除于龙与黑河万达公司于2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》;2.要求黑河万达公司和闫雪峰共同向于龙支付房屋占用费25000元、违约金25000元，合计50000元（每年租金10000元÷12个月×占用期3个月×2倍）及北安市联通大厦第一层电梯前后位置使用地租赁费20494元，合计70494元；3.本案的诉讼费用由黑河万达公司和闫雪峰负担。事实和理由：2018年8月13日，于龙租赁中国联合网络通信有限公司北安市分公司位于北安市，面积约600平方米的房屋及附属设备、设施。租赁期限自2018年8月13日起至2023年8月12日止。2018年11月23日，于龙将该房屋第一层部分面积约128.36平方米（即以电梯北侧为界至北墙、西侧两窗至东侧一窗之间）的使用地转租给黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰，约定租赁期限自2018年12月1日起至2020年8月14日止，租金为170555元。该合同约定：租赁期届满，于龙无条件收回租赁标的物，黑河万达公司应如期返还，否则违约占用期间，按双倍租金标准计算占用费。合同签订后，于龙与闫雪峰又约定将北安市联通大厦第一层电梯前后约105.23平方米的使用地出借给黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰使用，期限至合同约定的租赁期届满为止。由黑河万达公司北安市分公司及闫雪峰实际经营，并由闫雪峰与于龙进行日常水电费结算。2020年8月13日，于龙依合同约定与黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰商谈续租的事宜，但黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰告知于龙不再续租该房屋了，在2020年8月13日租期届满后的三个月搬走，并要求解除《房屋租赁合同》，且明确表示不支付房屋占用期间的三个月租金。在协商未果的情况下，故起诉至法院。黑河万达公司辩称，2018年12月1日，黑河万达公司与于龙签订了《房屋租赁合同》，租赁物为北安市300平方米和第二、三层1200平方米，租赁期限截止至2023年8月14日。合同约定自租赁期第三年起支付周期为每年的8月14日前，一年一交租金。黑河万达公司必须确保于龙每年的8月1日前向中国联通公司北安市分公司支付房屋租金，并出具完款证明，具备转租权后才能在8月14日前向于龙支付房屋租金。如果于龙没有完款，无法提供有效的完款证明就说明于龙是在不具备出租权的情况下向黑河万达公司收取房屋租金，黑河万达公司有理由怀疑于龙此举为诈骗行为。黑河万达公司于2020年8月1日至8月14日间多次主张于龙出具完款证明，方便黑河万达公司支付房屋租金，但于龙以各种理由推脱不出具完款证明。并非黑河万达公司不支付房屋租金，而是于龙所诉解除房屋租赁合同不成立。由于2020年新型冠状病毒疫情爆发导致黑河万达公司北安市分公司无法正常开业经营。黑河万达公司于2020年8月14日前就《黑政办规［2020］3号黑龙江省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业健康发展的政策意见》与于龙协商减免三个月的房屋租金的事宜，于龙表示与联通公司协商后同意减免三个月的房屋租金，并非起诉状所说黑河万达公司不交三个月的房屋租金。于龙所诉解除《房屋租赁合同》与双倍支付租金不成立。由此可见，于龙提出的各项诉求都是由他本人迟迟不出具完款证明导致，黑河万达公司始终保持积极的态度及强烈的合作意见。房屋租金未能及时支付均系于龙的责任，请法院驳回于龙的诉讼请求。闫雪峰辩称，与黑河万达公司的答辩意见一致。于龙为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：1.《中国联合网络通信有限公司北安市分公司与于龙房屋租赁合同》1份。意在证明：联通公司与于龙2018年8月13日签订的案涉房屋租赁合同，于龙将案涉房屋租赁给黑河万达公司是合法有效的。黑河万达公司质证意见：没有看到原件，不能证明复印件与原件的一致性，如果是一致的就认可这份证据。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司质证意见一致。2.《房屋租赁合同》和“回复函”各1份。意在证明：于龙将房屋租赁给黑河万达公司和闫雪峰是合法有效的，联通公司给于龙出具的同意转租回复函可以证明于龙将房屋租赁给黑河万达公司和闫雪峰是合法有效的。黑河万达公司质证意见：对《房屋租赁合同》没有异议，对《回复函》有异议。“回复函”只能证明联通公司同意联通大厦二、三楼可以转租，没有一楼能否转租的相关内容。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司质证意见一致。3.启信宝信息1份。意在证明：黑河万达公司北安分公司的基本信息。黑河万达公司质证意见：无异议。闫雪峰质证意见：无异议。4.录音2份。意在证明：黑河万达公司和闫雪峰认可三个月以后搬出，并表示不同意再交房屋租金了，以及使用二、三楼和一楼电梯附近的使用情况。黑河万达公司质证意见：这份证据只能代表双方当事人是基于疫情期间是否减免三个月的房屋租金有争议，并且只能代表闫雪峰的个人观点，不能代表黑河万达公司的意见。闫雪峰质证意见：因为当时听说联通公司已经给于龙减免了三个月的房屋租金，所以其与于龙交涉减免租金的事宜，但于龙不同意给我减免房屋租金，其才占用三个月的。5.日常水电费对账单1份及闫雪峰向于龙银行账户转账记录1份。意在证明：闫雪峰实际使用争议房屋。黑河万达公司质证意见：有异议。闫雪峰是黑河万达公司派驻黑河万达公司北安分公司的总经理，合同的主体并非是闫雪峰个人，所以形成的法律责任应由黑河万达公司承担。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司的质证意见相同。本院认证意见：上述证据形式和来源合法、客观真实，与本案待证事实相关联，故本院对上述证据予以采信。黑河万达公司未提交证据。闫雪峰未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，中国联合网络通信有限公司北安市分公司与于龙签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：中国联合网络通信有限公司将其所有的位于北安市，面积约600平方米的房屋及附属设备、设施租赁给于龙，租赁期限自2018年8月13日起至2023年8月12日止，租赁用途为手机卖场。2018年11月23日，于龙与黑河万达公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：于龙将位于北安市以电梯北侧为界至北墙、西侧两窗至东侧一窗之间的房屋及附属设备、设施租赁给黑河万达公司，租赁期限自2018年12月1日起至2020年8月14日止，租赁用途为电子数码类、小家电类商品卖场。租赁物每年的租金为人民币：100000元，合同签订之日起一次性支付年租金。租赁期满合同自然终止。该合同签订后，于龙与黑河万达公司口头约定：于龙将北安市联通大厦第一层电梯前后位置使用地无偿出借给黑河万达公司使用至《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日（即2020年8月14日）止。2020年8月13日前，于龙找到黑河万达公司及黑河万达公司北安市分公司负责人闫雪峰协商续租房屋的事宜，黑河万达公司以新型冠状病毒疫情及疫情防控期间应按着《黑龙江省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业健康发展的政策意见》的文件精神，要求于龙比照中国联合网络通信有限公司北安市分公司给予的优惠政策在第二年租期届满之日即2020年8月13日继续顺延使用三个月至2020年11月13日止，并表示不再续租，于龙明确表示不同意黑河万达公司的该要求。后黑河万达公司单方面实际占有使用黑河万达公司在于龙处租赁的北安市联通大厦第一层使用地和于龙借给黑河万达公司使用的北安市联通大厦第一层电梯前后位置使用地至今。本院认为，于龙与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，故该份合同有效，双方应依照合同约定全面履行各自义务。合同约定的租赁期限届满之日为2020年8月14日，但到期后黑河万达公司未按合同约定返还租赁物，应当按照租期内的租金标准支付案涉房屋的占用费。黑河万达公司逾期返还租赁物系自2020年8月15日起至2020年11月15日止（共3个月），租期内年租金标准为每年100,000元，故黑河万达公司应向于龙支付案涉房屋占用费25,000元（年租金100,000元÷12个月×使用期3个月）；于龙与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》约定：案涉房屋租赁期限为2018年12月1日起至2020年8月14日止。租赁期届满，黑河万达公司应如期返还，否则违约占用期间，按双倍租金标准计算占用费。因此，黑河万达公司违约占用案涉房屋，应当依照合同约定承担支付违约金的责任，故于龙主张黑河万达公司支付自2020年8月15日起至2020年11月15日止违约金25,000元的诉请，本院予以支持。自2020年11月16日起至黑河万达公司后续占有使用案涉房屋期间的房屋占用费和违约金，于龙可另行主张权利；案涉房屋租赁合同的当事人是于龙与黑河万达公司，因此该合同的权利、义务承担主体系于龙与黑河万达公司。而闫雪峰系黑河万达公司的员工，其与于龙交涉案涉房屋租赁的事宜均系履行黑河万达公司工作的职务行为，故其行为所产生的法律后果应由黑河万达公司承担。综上，闫雪峰本人与本案无直接利害关系，不是本案的适格当事人，于龙要求闫雪峰支付房屋租金及违约金的诉请，于法无据，本院不予支持；于龙与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2018年12月1日起至2020年8月14日止，亦约定租赁期满合同自然终止。截至于龙起诉之日（即2020年11月10日），该合同的租赁期届满，合同已经终止，故于龙主张解除与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持。于龙主张将北安市联通大厦第一层电梯前后位置使用地出借给黑河万达公司使用至《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日（即2020年8月14日）止。到期后，黑河万达公司单方面继续使用，应当向于龙支付房屋占用费。但于龙与黑河万达公司双方对于该使用地约定的系无偿出借而非有偿租赁，本案法律关系是房屋租赁。因此，于龙的该项诉请与本案并非同一法律关系，本院对该项诉请不予审理，于龙可以另行起诉。综上所述，于龙的诉讼请求部分成立，对请求成立的部分本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，判决如下：一、黑河万达家电有限责任公司于本判决生效之日起十日内向于龙支付房屋占用费25,000元、违约金25,000元，合计50,000元；二、驳回于龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,562.35元，减半收取计781.18元，由于龙负担227.18元、黑河万达家电有限责任公司负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审判员  刘亚利二〇二〇年十二月二十九日书记员  李宝玥