广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初1240号原告（反诉被告）：陈文斌，男，1978年3月11日出生，汉族，住广东省新丰县。原告（反诉被告）：陈汉明，男，1954年3月23日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：陈文斌，男，1978年3月11日出生，汉族，住广东省新丰县，系原告（反诉被告）陈汉明的儿子。被告（反诉原告）：罗惠先，女，1962年6月27日出生，汉族，住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：郭丽芬，广东兆鹏律师事务所律师。原告(反诉被告)陈文斌、陈汉明诉被告（反诉原告）罗惠先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈文斌、陈汉明的委托诉讼代理人陈文斌，被告（反诉原告）罗惠先的委托诉讼代理人郭丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告罗惠先支付原告陈文斌、陈汉明租房押金5000元；2、依法判决被告罗惠先向原告陈文斌、陈汉明支付逾期付款滞纳金，按中国人民银行规定的同期贷款年利率4.75%从2018年9月30日起计至还清之日止，暂计至2020年10月30日共计494元；3、本案所有诉讼费用由被告罗惠先承担。事实和理由：两原告承租被告位于新丰县做饭店使用，2005年3月25日签订租房合同，约定出租第一层，押金为5000元，租赁期限为2005年4月1日至2010年4月1日，合同到期后，原被告双方继续履行合同义务。后原告因经营其他生意，无暇管理饭店，遂与被告协商终止履行合同退还房屋，原被告于2018年9月达成一致，约定原告于2018年9月30日之前结清房租和水电费之后退租，终止租房合同的履行。原告于2018年9月尽到上述义务，结清水电费，搬离房屋，合同终止。但被告迟迟不退房屋押金，经原告多次主张未果。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）罗惠先辩称，原被告于2005年3月25日签订门市租赁合同，约定被告将位于新丰县间门市出租给原告经营，合同约定租赁期限自2005年4月1日起至2010年4月1日，合同期满后，原告继续承租，双方达成口头协议约定租赁期限，约定租赁期限与被告和原告陈文斌于2007年10月23日签订的《楼房租赁合同》的租赁期限一致，即到2019年10月30日。但在2018年9月份，原告单方提起退租，根据双方签订的租赁合同第六条违约责任第一点的约定，租赁期间承租方违约，其押金不能退回，则作为承租方给出租方的经济损失赔偿，因原告单方提前解除合同，已构成根本违约，故押金不能退回，其主张的滞纳金因此也没有法律依据。被告（反诉原告）罗惠先向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明向被告（反诉原告）罗惠先支付2018年10月、11月共2个月的门店租金7000元及利息（以10月份的租金3500元为基数，自2018年10月10日起按法定贷款利率计算至付清之日止；另外以11月份的租金3500元为基数，自2018年11月10日起按法定贷款利率计算至付清之日止）；2、判令原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明一个月内将门店恢复承租前的状态；3、判令原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明承担反诉诉讼费用。事实和理由：被告（反诉原告）罗惠先与原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明于2005年3月25日签订《门市租赁合同》，约定罗惠先将位于新丰县（原金凤凰酒店）首层四间门市出租给陈文斌、陈汉明经营，合同约定租赁期限自2005年4月1日起至2010年4月1日，租金每月2500元。合同期满后，陈文斌、陈汉明继续承租，双方达成口头协议，约定租赁期限与罗惠先和陈文斌于2007年10月23日签订的《楼房租赁合同》约定的租赁期限一致（即至2019年10月30日），租金每月3500元。但在2018年9月份，陈文斌、陈汉明单方提前退租。陈文斌、陈汉明因不再经营，其于2018年10月、11月在门店出售设备、电器、工具等，直至2018年11月底才把门市钥匙交还给罗惠先，而陈文斌、陈汉明并未向罗惠先支付这两个月的租金。另，陈文斌、陈汉明为了方便经营，把原先四间门店之间的3面墙拆除，把原先四个卷闸门拆除，使原先四间门店连通成一间较大的门店，把原先四个门面改成一个门面。陈文斌、陈汉明提前解除合同，已构成根本违约，造成了罗惠先重大损失。自陈文斌、陈汉明提前退租，在2018年11月底搬离后，楼房一直空置着，未出租，至今仍然空置着。罗惠先念在与陈文斌、陈汉明相识多年的交情上，未要求陈文斌、陈汉明赔偿损失。现陈文斌、陈汉明无理要求罗惠先返还押金，严重损害了罗惠先的感情，故提起反诉。请法院依法支持罗惠先的反诉请求。原告(反诉被告)陈文斌、陈汉明对被告（反诉原告）罗惠先的反诉辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。1、被告所说原告违约，但是合同未约定不可以提前退租，且被告已经口头答应原告可以退租；2、被告所说的2018年11月份才将钥匙交回给被告不是事实，原告于2018年9月份将钥匙交给了邝建明（被告的姐夫）；3、被告所说的恢复门店到承租前状态也不符合合同的约定。原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明围绕诉讼请求依法提交的证据：1、门市租赁合同复印件，证明原被告双方的约定；2、收条、收据复印件，证明被告收取的押金；3、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；4、亲属关系证明，证明原告陈文斌是原告陈汉明的儿子；5、楼房租赁合同复印件，证明双方变更了租赁期限。被告（反诉原告）罗惠先向本院提交了如下证据：1、收据复印件，证明被反诉人向反诉人支付租金仅交至2018年9月份，一至五楼9月份的租金共14000元，其中二至五楼租金为每月10500元，一楼租金为每月3500元；2、图片，证明被反诉人为了方便经营，把原先四间门店之间的3面墙拆除，把原先四个卷闸门拆除改装成玻璃窗，使原先四间门店连通成一间较大的门店，把原先四个门面改成一个门面；3、图片，证明门店承租前的状态，是卷闸门，各自独立的门店。经质证，被告（反诉原告）罗惠先对原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明提交的证据1、证据2、证据3证据4三性均无异议；对证据5三性无异议，但是合同约定了违约是不退还押金的。原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明对被告（反诉原告）罗惠先提交的证据1、证据2、证据3三性均无异议。根据当事人举证质证的证据及当庭陈述，本院认定本案事实如下：2005年3月25日，原告陈文斌、陈汉明（承租方）与被告罗惠先（出租方）签订《门市租赁合同》一份，该合同约定：出租方同意将位于新丰县（原金凤凰酒店）首层四间门市出租给承租方经营……第二条租赁期限。租赁期为五年，出租方从2005年4月1日起将出租门市交付承租方使用，至2010年4月1日收回……第三条租金的缴纳期限和方式。门市租金为每月2500元，按月缴纳租金……第四条装修和修缮事项。1、租赁期间的装修和修缮所需材料和费用由承租人负责。2、承租人在租赁期间装修的不动产，在合同期满后或合同终止后不得人为损坏，归出租人所有。第五条押金和税费。合同签订之日承租一次性交给出租方押金5000元，租赁期间承租方未违约，合同期满后押金退回承租方……第六条违约责任。1、租赁期间，承租方违约，其押金不能退回；则作为承租方给出租方的经济损失赔偿；2、租赁期间，出租方违约，除应退还全部押金外，还应赔偿承租方相应的经济损失；3、出租期间内，如双方确因实际情况，经双方同意，提前终止合同，出租方应退回押金……合同签订后，被告罗惠先将涉案首层四间门市交付原告陈文斌、陈汉明使用，用作经营饭店，原告陈文斌、陈汉明对门市进行了装修。2005年4月1日，原告陈文斌于2005年4月1日向被告罗惠先交纳租赁门市押金5000元，被告向原告陈文斌出具《收条》一份。2007年10月23日，原告陈文斌（承租方）与被告罗惠先（出租方）签订《楼房租赁合同》一份，该合同约定：出租方同意将位于新丰县（原金凤凰酒店）二至五层半，包括停车场及楼房外墙出租给承租方经营合法行业使用……第二条租赁期限。租赁期为12年，出租方从2007年10月23日起将出租楼房交付承租方使用至2019年10月30日收回……第四条装修和修缮事项。1、租赁期间的装修和修缮所需材料和费用由承租方负责。2、承租人在租赁期间装修的不动产，在合同期满后或合同终止后不得人为损坏，归出租人所有。第五条押金和税费……租赁期间承租方未违约，合同期满后押金退回承租方……第六条违约责任。1、租赁期间，出租方违约，除应退还全部押金外，还应赔偿承租方相应的经济损失；2、租赁期间，承租方违约，其押金不能退回，作为承租方赔偿出租方的经济损失；3、出租期间内，如双方确因实际情况，经双方同意，提前终止合同，出租方应退回押金……该《楼房租赁合同》尾部备注“附：现华厦食坊合同期满后与本合同租期同行，租金为每月收3500元，具体事项与本合同使用执行。”原告陈文斌、陈汉明与被告罗惠先签订的上述《门市租赁合同》期满后，原告陈文斌、陈汉明继续承租涉案门市，原告陈文斌、陈汉明与被告罗惠先达成口头协议约定，并按原告陈文斌与被告罗惠先签订的上述《楼房租赁合同》约定的租赁期限、具体事项执行。2018年9月，原告陈文斌、陈汉明向被告罗惠先提出提前退租,被告罗惠先表示“不做就不做，不能强迫做”。后原告陈文斌、陈汉明在涉案门市出售经营饭店的设备、电器、用具等，并将钥匙交还给被告罗惠先。原告陈文斌、陈汉明向被告罗惠先交纳首层门市租金至2018年9月。原告陈文斌、陈汉明退租后，涉案门市未出租，至今空置。2018年9月至起诉前，原告陈文斌、陈汉明与被告罗惠先双方对合同解除事宜未作出明确约定，就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金等问题未达成一致意见。2020年11月17日，原告陈文斌、陈汉明诉至本院提出前述诉讼请求。2020年12月10日，被告罗惠先提出前述反诉请求。庭审中，原告陈文斌、陈汉明称，2018年9月30日前已经已清理完毕门市饭店的设备、电器和用具，搞好卫生，结清水电费，对注册的电表进行了销户，并将钥匙交还给被告的姐夫邝建明（谐音）。被告罗惠先称，原告陈文斌、陈汉明于2018年11月腾空门市，被告罗惠先于2018年11月收到门市钥匙。本院认为，原告（反诉被告）陈文斌、陈汉明与被告（反诉原告）罗惠先于2005年3月25日签订的《门市租赁合同》及陈文斌与罗惠先于2007年10月23日签订的《楼房租赁合同》，均不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。陈文斌、陈汉明与罗惠先双方签订的《门市租赁合同》期满后，陈文斌、陈汉明继续承租涉案门市，双方达成口头协议约定，并按陈文斌与罗惠先签订的上述《楼房租赁合同》约定的租赁期限、具体事项执行。2018年9月，陈文斌、陈汉明向罗惠先提出提前退租，罗惠先表示“不做就不做，不能强迫做”。庭审中，陈文斌、陈汉明与罗惠先双方均确认罗惠先已收回门市及门市钥匙，此行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，因此双方的合同已实际解除，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定,根据双方的合同约定，租赁期满时间为2019年10月30日，租赁期间，承租方违约，其押金不能退回，作为承租方赔偿出租方的经济损失。陈文斌、陈汉明称，其与罗惠先协商解除了合同,但本案中双方实际上并未对合同解除事宜未作出明确约定，就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金等问题未达成一致意见，由于双方的租赁合同尚未到期,陈文斌、陈汉明作为承租方提前提出解除合同,显属违约行为，且涉案门市至今空置，未出租，陈文斌、陈汉明提前解除合同的退租行为,会造成罗惠先房屋的空置损失,罗惠先有权不退回押金，作为陈文斌、陈汉明违约的经济损失赔偿。故对陈文斌、陈汉明提出要求罗惠先支付租房押金5000元及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。至于具体合同解除时间，陈文斌、陈汉明与罗惠先各执一词。原被告双方均确认原告陈文斌、陈汉明向被告罗惠先交纳首层门市租金至2018年9月，即使根据罗惠先主张的2018年11月收回门市的时间来推断，从收回门市至陈文斌、陈汉明提起本案诉讼时间也已超过两年，期间罗惠先却未提出过陈文斌、陈汉明欠付租金一事，亦未催收欠付租金，而是在本案反诉中才提出欠付租金的问题，明显不符合常理，亦不符合房屋租赁行业的交易习惯，故对罗惠先提出2018年11月收回门市、钥匙的主张，本院不予采信。对陈文斌、陈汉明提出在2018年9月腾空门市、交还钥匙的主张，本院予以采纳。罗惠先提出陈文斌、陈汉明支付2018年10月、11月共2个月的门店租金7000元及利息的反诉请求，证据不足,且于理不符,本院不予支持。根据双方的合同约定，租赁期间的装修和修缮所需材料和费用由承租方负责，承租人在租赁期间装修的不动产，在合同期满后或合同终止后不得人为损坏，归出租人所有。租赁期间，罗惠先未对陈文斌、陈汉明装修和修缮涉案门市的行为予以反对，仅在合同中要求不得人为损坏租赁期间所装修的不动产，而被告并未向本院提供证据证明陈文斌、陈汉明存在人为损坏租赁期间所装修的不动产的行为，罗惠先提出要求陈文斌、陈汉明一个月内将门店恢复承租前状态的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、驳回原告陈文斌、陈汉明的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告罗惠先的全部诉讼请求。本诉案件受理费25元（原告陈文斌、陈汉明已预交），由原告陈文斌、陈汉明负担；反诉案件受理费25元（反诉原告罗惠先已预交），由反诉原告罗惠先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  余燕菱二〇二〇年十二月十九日书记员  谭芳菲