青海省海东市乐都区人民法院   民事判决书   （2020）青0202民初2682号   原告：青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司，住所地西宁市城北区柴达木路。   法定代表人：张东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李明福，青海西羌律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李环，该公司销售总监。   被告：青海森光房地产开发有限公司，住所地海东市乐都区碾伯镇引胜路。   法定代表人：罗玉龙，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵文善，该公司经理。   原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司与被告青海森光房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司的委托诉讼代理人李明福、李环，青海森光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张继凯、赵文善均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告返还剩余销售保证金400000元；2、判决被告向原告支付销售佣金343966元；3、判决被告向原告支付违约金84068元。（以743966元为基数，每日按0.1％自2020年7月1日向原告支付违约金至实际清偿之日，暂计算至2020年10月21日）以上合计：828034元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月7日签订《阳光华府销售服务全程代理合同》，合同约定：被告委托原告销售由被告开发的位于海东市乐都区引胜路**号***套房屋，合同签订后，原告应向被告交纳销售保证金3000000元，被告依照房屋销售进度向原告退还房屋销售保证金并支付销售代理费。原告依约向被告交纳了销售保证金3000000元，自2019年7月7日起销售房屋，全面履行合同义务。截止，2020年4月9日，原、被告经协商，将案涉合同提前终止并签订了《阳光华府代理合同终止协议书》，合同约定：2019年5月7日，原、被告签订的《阳光华府销售服务全程代理合同》提前终止，被告自该终止协议签订之日起分期退还剩余销售保证金2000000元，被告若未按约定退还保证金，应从支付之日起按支付金额的0.1％每日支付原告违约金。综上，被告拒不履行向原告返还部分销售保证金及支付代理费的行为，严重侵犯了原告的合法权益。   被告青海森光房地产开发有限公司辩称：第一、原告诉求部分内容与事实不符。2019年5月7日原告与被告签订《阳光华府销售服务全程代理合同》，2019年7月18日又签订《阳光华府销售服务全程代理合同补充协议》，合同履行中，因原告违规销售未能按合同约定完成销售任务，故双方在2020年4月9日、2020年4月14日分别签订了《阳光华府代理合同终止协议书》及本协议书附件。在2020年2月19日、3月12日、4月27日被告接到海东12345转市房产局投诉，约谈被告就2号楼1072室申倍凤关于尚嘉公司置业顾问周晓林经办，以政府索要手续费30000元为由，未开票据一事，市房产局责令森光公司停止本楼盘销售工作，并对此事要求2020年5月6日前处理完毕，同时要求双方达成结佣条件的48户客户进行逐一排查梳理。此事对被告公司造成了不可估量和挽回的损失及名誉损害。2020年4月25日原告又派人到被告公司无理取闹，均对被告造成侵害。为此，被告在2020年4月28日向原告送达了《关于青海省尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府销售期间遗留问题解决的函》森光函（2020）02号，并提出追责的权利。同时，为了消除影响，森光公司于2020年5月6日向海东市房产局上报了《关于青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府楼盘销售期间违规销售问题处理的情况汇报》。对此事，原告置之不理，森光公司在被迫无奈情况下向申诉人退还30000元。2020年5月7日海东市房产局将处理情况函复12345。2020年5月6日北京市中盈（西宁）律师事务所向森光公司发函，提出支付分销金及佣金。2020年5月9日森光公司复函中盈（西宁）律师所，说明了不予付款的原由及理由后，中盈律师所没有回函。因此，不予支付保证金和佣金的主要原因完全是原告方造成的，所以诉状中的理由和事实均不能成立。   第二、关于保证金支付及佣金结算问题，完全是原告违约造成的。原告向被告共支付保证金3000000元，被告已退还2600000元；剩余400000元未退还，原先拟达到结佣条件的户数为48户，结算分销金692124元，已支付587272元，余104852元。达到结佣条件的佣金为89665元，扣税金50000元，分销金及佣金两项合计未支付144517元，拒付履行保证金及佣金的原因：一是按合同约定违规销售私自收取费用共计330000元,（按合同约定预收的所有款项应直接转入甲方账户）。二是未按合同约定出具已付款项的税票；三是未按合同约定处理遗留问题。截止开庭前，又有8户投诉原告私自收取费用，不开具任何票据，累计达210000元。   第三、截止诉前应结算情况：（一）、达到结佣条件的户数实为32户。分销金总额为：454988.5元，佣金70647.2元，合计525635.7元，已支付分佣金及佣金587272元；（二）、未达到结佣条件的户数为14户；（三）、森光公司垫付房产局投诉客户3户共计60000元（尹国伟30000元，申倍凤30000元，李有得10000元由原告退还本人）；（四）、达到结佣条件的税金为72534.01元。根据上述情况，应付分销金和佣金合计为525635.7元，已支付的分销金和佣金为587272元，扣减垫付投诉款60000元；扣减达到结佣条件的税金72534.01元，扣减合计为719806.01元，差额为-194170.31元，说明向原告已超付194170.31元，因原告已私自收取房款210000元（不含森光公司垫付60000元）。依据以上计算后，森光公司已超付原告的194170.31元由原告退还被告方或从保证金中扣除，而原告自行收取的210000元，由原告自行妥善解决，如若不妥善解决也从保证金中扣除。最后对达成结佣条件的客户全部签订由三方参加的遗留问题处理完结的备忘录或协议后，被告退还剩余的保证金。从以上情况也充分说明原告主张被告支付违约金的理由根本不能成立。   第四、根据双方签订的《阳光华府代理合同终止协议书》约定，被告方在规定期限内应退还原告保证金，如未退还还应支付违约金。但合同附件一也明确约定：原告在2020年6月30日前未签订《商品房买卖合同》的客户不计入乙方销售业绩，原告应在2020年7月7日前退还已结的分销金及佣金，现被告方已多支付194170.31元，原告应予返还。如不返还，每日应按退款的0.1%向被告方支付违约金。另外，原告按约定向被告方开具的增值税发票至今也未开具，也已构成违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对原、被告分别提交的《阳光华府销售服务全程代理合同》及《补充协议》、《阳光华府代理合同终止协议书》、原告提交的《青海银行企业网上银行回单》、《青海银行企业网上银行回单》、被告提交的《青海银行客户回单》、《青海省农村信用社联合社网上银行电子回单》、《中国银行国内支付业务付款回单》，原、被告双方均无异议，原、被告双方当事人对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对以上证据的证明效力本院予以采信，并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司提交的：1、《阳光华府项目销售代理佣金明细表》一份，旨在证明：原告计算出来的原告代理佣金的计算来源，计算方式及金额，截止今天差261093元未给付，总共是46户。被告对该份证据不予认可，质证认为：该证据是自己计算的，没有经过双方核对，被告已经超付，原告的数据是最初的，现在达到双方约定的结佣条件的只有32户，有些没有签订商品房买卖合同，达不到结佣条件；2、《阳光华府项目销售分销金明细表》一份，旨在证明：被告还欠原告分销金82873元，及分销金的计算方式，被告账户上有82873的分销金，进入了被告账户的是36户，共670145.5元。被告对该组证据不予认可，质证认为；该证据是原告自己计算的，没有经过双方核对；3、《情况说明》一份，旨在证明：被告应向原告支付代理佣金261093元，分销金是670145元的说明，是原告算完明细表后的补充说明。被告对该证据不予认可，质证认为：分销金没有进过被告的账户，打入被告账户的是房款，分销金是原告自己收取的。本院认为，该组证据系原告单方制作，并没有经过双方核对，故对上述证据的证明效力本院不予采信。   被告青海森光房地产开发有限公司提交的如下证据：   第一组证据：1、森光函（2020）02号《关于青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府销售期间遗留问题解决的函》、海东12345承办单一份，旨在证明：被告向原告发函就房产局投诉问题向原告交涉并要求追责的事实；2、森光办（2020）05号《关于青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府楼盘销售期间违规销售问题处理的情况汇报》一份及市房产局对海东市12345回复函一份，旨在证明：5月7日被告针对客户投诉和海东12345承办单及市房管局要求将查处情况向市房产局进行汇报的事实，市房产局将处理情况又复函12345的事实；3、中盈律函（2020）第0506号《北京市中盈（西宁）律师事务所律师函》一份、4、青海森光房地产开发有限公司森光办函（2020）06号一份，旨在证明：北京中盈律师事务所西宁分所就保证金、分销金事宜向被告来函的事实和被告方将为何不予支付剩余保证金及分销金进行回函解释的事实。5、森光函（2020）12号《关于青海尚嘉房地产营销策划有限公司销售代理期间结算费用的函》及附件一份，旨在证明：被告方主动去函将销售房屋中怎么结算及结算依据告知原告的事实；6、青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司尚嘉函（2020）017号一份，旨在证明：原告针对被告方的去函，来函的事实；7、青海森光房地产开发有限公司森光函（2020）15号回函一份，旨在证明：针对原告的回函被告再次复函说明情况的事实；8、《退房申请书》一份、《青海省农村信用社联合社网上银行电子回单》一份，旨在证明：客户尹国伟申请退房的事实及被告方已退房款185054元的事实；9、《退房申请书》一份、《青海省农村信用社联合社网上银行电子回单》一份、微信截屏两份，旨在证明：客户申倍凤申请退房的事实及被告方已退房款163534元的事实；10、森光函（2020）16号《关于尽快核对青海尚嘉房地产营销策划有限公司的代理期间遗留问题的函》一份，旨在证明：2020年7月20日被告再次向原告去函要求解决遗留问题，特别是客户陈海军、党有存反映原告代理期间收取费用的事实；11、青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司尚嘉函（2020）31号一份，旨在证明：2020年8月21日原告向被告来函，提出不合理要求的事实；12、森光函（2020）24号《青海森光房地产开发有限公司关于敦促尚嘉房地产公司处理违法向客户收费的函》一份，旨在证明：被告针对原告31号函再次去函敦促原告处理违法向客户收费问题的事实；13、《关于青海尚嘉房地产营销策划有限公司销售代理期间结算费用的函》两份及明细六份，旨在证明：2020年6月29日被告再次向原告发函对费用结算情况进行说明的事实。对该组证据原告质证认为：原告收到被告的发函后，也向被告回复了，原告在处理投诉问题过程当中，被告未经过原告同意对申倍凤进行了退款，从4月30日被告没有支付佣金以来，双方只是书函来往，在签订终止协议附件时明确约定：被告在2020年4月30日前支付分销金及代理拥金，因被告没有支付，所以原告委托律师向被告发函。被告提出对原告收取分销金的行为不知情，是不符合实际的，因为合同第五条第三款明确约定：“由乙方向客户收取渠道分销费用，收取的费用全部归乙方所有，由乙方负责支付分销公司分销费用”。这些证据被告在发函中提出的结算明细，是被告单方面制作的，且拒绝原告的工作人员去核算，原告不予认可。   本院认为，被告提交的上述证据中森光函（2020）02号《关于青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府销售期间遗留问题解决的函》、森光办（2020）05号《关于青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司代理阳光华府楼盘销售期间违规销售问题处理的情况汇报》一份、中盈律函（2020）第0506号《北京市中盈（西宁）律师事务所律师函》一份、青海森光房地产开发有限公司森光办函（2020）06号一份、森光函（2020）12号《关于青海尚嘉房地产营销策划有限公司销售代理期间结算费用的函》及附件一份、青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司尚嘉函（2020）017号一份、青海森光房地产开发有限公司森光函（2020）15号回函一份、森光函（2020）16号《关于尽快核对青海尚嘉房地产营销策划有限公司的代理期间遗留问题的函》、青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司尚嘉函（2020）31号一份、森光函（2020）24号《青海森光房地产开发有限公司关于敦促尚嘉房地产公司处理违法向客户收费的函》、《关于青海尚嘉房地产营销策划有限公司销售代理期间结算费用的函》系原、被告之间的交涉往来，其中的结算费用系被告单方计算的，并未经过原、被告双方一致认可，故对上述函件的证明效力本院不予采信。被告提交的12345承办单及回复函，仅能证明案涉楼盘因收费问题被相关部门责令处理及处理结果的事实，并不能够证明其证明目的，对该证据的证明效力本院不予采信；被告提交的《退房申请书》两份、《青海省农村信用社联合社网上银行电子回单》两份、微信截屏两份，能证明有两户业主退房及被告退还业主房款的事实，并不能够证明其证明目的，对上述证据的证明效力本院不予采信。   第二组证据：1、《达到结佣条件客户》名单一份，旨在证明：32户达到结佣条件的事实。原告对该证据不予认可，质证认为：该证据是被告单方面核算的，原告认可32户，剩余14户是被告单方制作的，原告不予认可；2、《未达到结佣条件客户》、《已知存在乱收费客户》、《因乱收费退房客户》2份，旨在证明：未达到结佣条件14户的事实，已知存在乱收费8户，乱收费退房3户、前期退房4户、应交税费金额的事实。原告对该证据不予认可，原告收费是经过被告同意的，不存在乱收费的行为，税费是被告单方核算的；3、《客户清单》及相关证据，旨在证明：有8户客户要求退乱收费210000元的事实。原告质证认为：徐霞的20000元原告没有收取，尹国伟的钱进入了被告账户，不是原告收取的；4、《商品房买卖合同》（预售）首页13页，旨在证明：13户客户签订商品房买卖合同，但未达到结佣条件的事实；原告质证认为：双方在4月9日签订的《阳光华府代理合同终止协议书》附件一第四款明确约定：“乙方应敦促乙方销售的所有客户签订《商品房预售合同》，在2020年6月30日前除经甲方同意的特殊情况外，还未签订《商品房预售合同》的客户不计入乙方销售业绩，乙方应在2020年7月7日前退还甲方已结分销金及代理佣金”，由于被告同意的特殊原因，客户先签订《购房协议》，后签订《商品房预售合同》，且客户支付的房款都超过30%，导致签合同在6月30日后，因此原告认为签订《购房协议》的13户客户也达到《阳光华府销售服务全程代理合同》第三条合作房源销售完成的标准，应当予以结佣，不能仅以2020年6月30日前未签定商品房买卖合同为标准；本院认为，该组证据是被告单方计算后制作的，并未与原告核对，对该组证据的证明效力本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：2019年5月7日，原、被告签订了《阳光华府销售服务全程代理合同》，该合同第一条约定：由原告代理销售位于海东市乐都区引胜路172号的所有商品房中的剩余178套，委托代理销售合作房源的期限自2019年5月8日起至2020年5月7日。原告按照合同约定向被告交纳了3000000元保证金。2020年4月9日，原、被告签订了《阳光华府代理合同终止协议书》及其附件，该协议书第三条约定：甲方须在本协议签订之日起，双方协商的分期退款条款规定时间内退还乙方交纳的剩余销售保证金人民币2000000元整（大写：贰佰万元整）。甲方若未按分期退款条款规定时间退还乙方销售保证金，从应支付之日起按应支付金额的0.1%每日支付乙方违约金。四、分期退款条款：经甲、乙双方友好协商，甲方应退乙方人民币2000000元整，甲方应在2020年4月10日前支付应退乙方销售保证金中的人民币500000元整，2020年5月31日前支付应退乙方销售保证金中的人民币500000元，2020年6月30日前支付应退乙方销售保证金中的人民币1000000元整，若甲方未能在规定时间内支付乙方相应款项，甲方承担本协议及原合同中的所有违约责任。签订该协议后，被告尚有400000元保证金至今未退还。另查，对分销金数额、分销佣金数额，原、被告双方并未共同进行核算，原告也未向被告开具销售佣金的发票。   本案争议焦点为：1、本案原告主张返还保证金400000元应否返还？2、原告要求支付销售佣金343966元的诉讼请求是否成立？3、本案双方签定《阳光华府代理合同终止协议书》后双方行为是否构成违约及应否承担违约责任？   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告于2020年4月9日签订了《阳光华府代理合同终止协议书》及其附件，该协议书第三条约定：甲方须在本协议签订之日起，双方协商的分期退款条款规定时间内退还乙方交纳的剩余销售保证金人民币2000000元整。甲方若未按分期退款条款规定时间退还乙方销售保证金，从应支付之日起按每日千分之一支付乙方违约金，庭审中被告表示尚欠原告400000元保证金未支付，原告起诉要求被告给付剩余保证金400000元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求被告给付销售佣金343966元的诉讼请求，因《阳光华府销售服务全程代理合同》第五条代理佣金第5款明确约定：乙方须开具合法等额有效的中介服务增值税发票予甲方，甲方收到乙方发票之日起3日内将前述应付佣金划转至乙方账号；乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任，根据庭审查明的事实，原告并未向被告开具相应的发票，因此，原告要求被告给付销售佣金343966元的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告给付违约金84068元的诉讼请求部分合理，但原告的计算有误，应以400000元为基数按照年每日千分之一计算，违约金应计算为45200元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告青海森光房地产开发有限公司给付原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司保证金400000元和违约金45200元（该违约金暂计至2020年10月21日，其后违约金按双方合同约定以400000为基数，每日千分之一计至实际还款之日），以上合计445200元，于本判决生效后10日内给付；   二、驳回原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12080元，减半收取6040元，由原告青海尚嘉房地产营销策划服务有限公司承担3000元，被告青海森光房地产开发有限公司承担3040元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判员 余富海      二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 祁淑兰   书记员 李延业