湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6194号原告：唐红梅，女。原告：孟杰，男。共同委托诉讼代理人：王传，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李宏坤。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。被告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515。法定代表人：徐忠。三被告共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。原告唐红梅、孟杰诉被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称“鸿鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐红梅、孟杰及其共同委托诉讼代理人王传、被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司的共同委托诉讼代理人张友友，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐红梅、孟杰向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告唐红梅、孟杰与被告东怡公司、湘邮公司于2018年9月3日签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令撤销原告唐红梅、孟杰与被告鸿鑫公司于2019年9月3日签订的《委托经营管理协议》；3、判令被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司共同向原告唐红梅、孟杰返还购房款622249元、契税及印花税44857.25元、专项维修基金5587元、抵押、不动产办证费等其他费用1410元，合计674103.25元；4、判令被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司共同向原告唐红梅、孟杰支付赔偿金311124.5元；5、判令被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司共同向原告唐红梅、孟杰按年利率6%的标准支付资金占用期间（自2018年9月3日起至今）利息60000元；6、请求判令被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司共同承担本案的律师费4万元、保全费及诉讼费用。两原告唐红梅、孟杰当庭撤回了上述第2项诉讼请求，并将第4项诉讼请求的赔偿金金额变更为271124.5元。被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司共同辩称：1、《长沙市商品房买卖合同》存在着瑕疵而不是欺诈，原告请求撤销该合同不合理。被告东怡公司、湘邮公司在向原告唐红梅、孟杰出售商铺时并没有故意去隐瞒房屋已经抵押给长城华西银行股份有限公司成都分行的事实，开发商在修建房屋的后期如没有足够的资金，将房屋抵押是房地产行业的惯例，两原告唐红梅、孟杰在购买商品房时应当知道涉案房屋已被抵押的事实。在本案中，被告东怡公司、湘邮公司没有解除抵押是由于新型冠状病毒的影响，是事出有因的，并非故意欺瞒。此外，根据湖南省高级人民法院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中关于涉疫情民商事案件审判相关问题的第5条：“因受疫情影响，当事人一方在合理期限内延迟交付标的物、支付价款，另一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外；当事人一方请求免除相应违约责任的，人民法院可以支持。”故原告唐红梅、孟杰请求撤销合同是不合理的。2、被告东怡公司、湘邮公司、鸿鑫公司之间不成立恶意串通。被告湘邮公司、鸿鑫公司的法定代表人虽同为李宏坤，但不能证明被告东怡公司是被告鸿鑫公司的实际控制人，且被告鸿鑫公司并没有参与《长沙市商品房买卖合同》。3、原告唐红梅、孟杰请求被告东怡公司、湘邮公司返还契税、印花税款、专项维修资金款是没有法律依据的。两原告按照《长沙市商品房买卖合同》约定缴纳契税、印花税、专项维修基金，被告东怡公司、湘邮公司只是代收，且已经开具了发票，说明被告东怡公司、湘邮公司已经实际缴存了。4、涉案房屋有解除抵押的可能性，原告唐红梅、孟杰没有完全履行支付房款的主要合同义务，银行按揭并没有成功放贷，被告东怡公司、湘邮公司具有先履行抗辩权，不应承担违约责任。被告东怡公司、湘邮公司与长城华西银行股份有限公司成都分行之间只存在债权债务关系，将贷款偿还就可解除所设抵押，涉案房屋并非毁损或没有建成而无法交付，故原告因此起诉撤销合同，是不合理的。5、对于原告唐红梅、孟杰请求支付资金占用期间的利息是不合理的，请求法院依法驳回。综上所述，请法院驳回原告唐红梅、孟杰的诉讼请求，作出公正的判决。经审理查明：2018年9月3日，原告唐红梅作为买受人、孟杰作为共有人，被告东怡公司、湘邮公司作为出卖人，签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201800949725-060）及《合同补充协议》，主要约定：买受人购买的商品房为座落于天心区书院南路799号南湖东怡大厦5层5-060号房屋，规划用途为商业，建筑面积46.56平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为24962.39元/㎡，总房价为1162249元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计622249元，剩余房款54万元向银行申请贷款，出卖人应协助办理；出卖人承诺销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；任意一方未按照合同约定履行相关合同义务导致诉讼的，守约方由此所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用都由违约方承担；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，原告唐红梅、孟杰向被告东怡公司、湘邮公司缴纳了共计622249元房款，并另行向其缴纳了商铺代收费1410元，被告东怡公司、湘邮公司向原告开具了房款的增值税发票及代收费收据。同日，被告东怡公司、湘邮公司向原告唐红梅、孟杰交付了案涉商铺。2018年9月6日，原告唐红梅、孟杰前往长沙银行股份有限公司华兴支行缴纳了购房的契税、印花税计44857.25元、物业专项维修资金5587元，并向其出具了税收缴款书（税务收现专用）发票、湖南省物业专项维修资金专用收据。另，合同签订当日，原告唐红梅、孟杰与被告鸿鑫公司签订了一份《委托经营管理协议》，约定原告将案涉商铺的委托给被告鸿鑫公司经营管理，具体包括但不限于自主经营、对外招租、代收租金等事项。另查明，2016年12月23日，被告东怡公司向案外人长城华西银行股份有限公司成都分行贷款220000000元，被告东怡公司、湘邮公司为该笔贷款提供最高额抵押担保，将包括本案原告唐红梅、孟杰购买的商铺在内的多数商铺抵押给案外人长城华西银行股份有限公司成都分行，并在长沙市不动产登记中心办理了抵押登记。涉案商铺目前仍处于抵押状态。至今，原告唐红梅、孟杰申请的银行按揭贷款未办理成功。再查明，原告唐红梅、孟杰在本案中委托了上海市海华永泰律师（长沙）事务所代理本案诉讼并约定了律师代理费，该律所指派了律师王传参加庭审。本院认为，商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而合法有效的合同应当系基于双方真实意思表示而签订的。本案中，被告东怡公司、湘邮公司在向原告出售案涉商铺前就已经办理了抵押，但案涉商品房买卖合同并未载明案涉商铺已被抵押的情况，且被告东怡公司、湘邮公司未提供证据证明其在合同订立过程中将案涉商铺已设立抵押登记的事实告知了两原告，也未提供证据证明其已取得抵押权人长城华西银行股份有限公司成都分行同意出售案涉抵押房屋的许可，这些情况与购房者能否获得所购房屋产权息息相关，将直接导致两原告无法办理不动产登记权证，其合同目的无法实现，故被告东怡公司、湘邮公司此隐瞒行为，已构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”故对原告唐红梅、孟杰请求撤销与被告东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。关于退还购房款、商铺代收费等费用并支付资金占用利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，故《长沙市商品房买卖合同》被撤销后，两原告有权要求被告东怡公司、湘邮公司返还已付购房款622249元、商铺代收费1410元，关于契税、印花税44857.25元、物业专项维修资金5587元，虽该费用已经缴存至相关部门，但因为被告欺诈的原因导致合同撤销，两原告缴存该费用的法律基础丧失，其已无缴存义务，故该两笔支出系被告的原因造成两原告的损失，故被告东怡公司、湘邮公司应向两原告赔偿该契税、印花税44857.25元、物业专项维修资金5587元。另依法两原告有权要求被告东怡公司、湘邮公司支付上述费用的利息，购房款、商铺代收费和契税、印花税、物业专项维修资金的资金占用利息分别自2018年9月3日和2018年9月6日起算，利息标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至2020年6月17日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经核算，两原告诉求截至2020年6月17日的利息60000元，未超过上述标准，本院予以支持。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实，房屋买卖合同被撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院根据本案的具体情况，酌情认定两原告要求被告东怡公司、湘邮公司按少于已付购房款的50%即271124.5元承担赔偿责任，属于合理范围，本院对该诉求予以支持。合同撤销后，两原告应将案涉商铺退还给被告东怡公司、湘邮公司。关于律师费4万元，因两原告仅提供了委托代理合同，并未提供律师费支付有效凭证等证据予以证明该费用已实际产生，故本院对该诉求，不予支持。关于两原告要求被告鸿鑫公司与被告东怡公司、湘邮公司共同承担返还费用、支付赔偿金及利息的诉求，因被告鸿鑫公司并非商品房买卖合同的相对方，根据合同相对性原则，其并非是适格的赔偿主体，故两原告要求被告鸿鑫公司承担上述责任，于法无据，不予支持。对于被告东怡公司、湘邮公司辩称只要其相关债务偿还即可解除抵押，合同目的并非完全不能实现，故商品房买卖合同不应被撤销，本院认为两原告享有的撤销权属于形成权，两原告起诉时的情形符合行使撤销权的条件，被告东怡公司、湘邮公司在诉讼发生后是否注销抵押权，并不影响两原告撤销权的行使，故，本院对该辩称事由，不予采信。对于被告东怡公司、湘邮公司辩称两原告银行按揭没有办理完成，所付金额仅为房款一半，故其享有先履行抗辩权，本院认为，两原告诉求是撤销案涉合同并要求赔偿损失，并非要求被告东怡公司、湘邮公司继续履行合同，且合同撤销后两原告也无义务继续支付剩余未付房款，故本院对该辩称事由，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下:一、撤销原告唐红梅、孟杰与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司订立的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐红梅、孟杰购房款622249元、商铺代收费1410元及赔偿契税、印花税44857.25元、物业专项维修资金5587元，共计674103.25元，并以674103.25元为基数向原告唐红梅、孟杰支付截至2020年6月17日止的资金占用期间的利息60000元；三、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐红梅、孟杰支付赔偿金271124.5元；四、驳回原告唐红梅、孟杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14208元，减半收取7104元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 周长军二〇二〇年十二月十七日法官助理 唐 莉书 记 员 邹 舟