广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4606号上诉人（原审被告）：杨丽华，女，汉族，1960年10月18日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘文武，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会。住所地：广东省江门市蓬江区棠下镇周郡村。统一社会信用代码：54440703727061103W。法定代表人：英郁斌，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娟，广东五邑律师事务所实习律师。原审被告：邓兆其，男，汉族，1950年5月13日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。上诉人杨丽华因与被上诉人江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会（下称“周郡村委会”）、原审被告邓兆其租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽华上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周郡村委会的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由周郡村委会承担。事实和理由：一、双方租赁关系2017年已结束，租赁物已移交给周郡村委会。杨丽华在经营金景酒楼期间，周郡村委会放任他人侵占酒楼停车场，未能保障酒楼日常正常使用。2014年，邓兆其与周郡村委会因涉案厂房发生纠纷，（2014）江中法民一终字第582号案中法院也认定涉案厂房空地无法交付给酒楼使用。而且，因涉案租赁物没有产权证、消防设施不过关，杨丽华无法维持金景酒楼的经营。（2014）江中法民一终字第582号案中也显示早在2014年金景酒楼已停止经营。结合2016年金景酒楼注销的事实，表明杨丽华无继续租赁涉案厂房的意愿。2014年至2017年杨丽华均未使用涉案租赁物进行任何经营活动。此外，周郡村委会提交的证据中有涉案厂房内的现场照片。如果杨丽华还未将租赁物交回，周郡村委会如何能进入涉案租赁物内现场取证。因此，这也证明了杨丽华已将涉案租赁物交还周郡村委会，2017年之后涉案厂房已交由周郡村委会占有。二、即使双方租赁关系存续，周郡村委会明知涉案厂房未使用未交租而不采取适当措施防止损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条，对于扩大的损失，周郡村委会无权要求杨丽华支付。涉案租赁合同中明确约定延期缴纳租金超过15天的，视为承租人违约，周郡村委会有权单方终止合同收回租赁物。因此，可以认定双方协商一致认同15天是延迟缴纳租金的合理期间，超过15天的，周郡村委会即享有解除权，但其一直未采取适当措施防止损失扩大，而是在近两年后才行使解除权要求支付租金。依据《合同法》第一百一十九条的规定，应由周郡村委会承担扩大部分的损失。三、杨丽华已支付一年半的空租，一审判决其再支付两年空租有违公平原则。在注销金景酒楼后，杨丽华并未使用涉案厂房。后因未办理解除合同手续，周郡村委会要求杨丽华多支付一年半租金。双方在2017年终止合同后，杨丽华才补齐租金，双方权利义务关系终结。周郡村委会现要求杨丽华继续支付2018年－2019年的租金，显然有违公平原则，也无事实和法律依据。涉案厂房一直处于周郡村委会占有的情况下，要求杨丽华支付租金，于理于法均不公平。周郡村委会任由涉案厂房空置，是其对自身权利的处分，也可能因为涉案厂房没有产权证和其他证件导致难以出租，但此并非杨丽华的过错，如果仅因为杨丽华未保存双方终止合同的书面文件而要承担该债务，有违公平原则。周郡村委会辩称：一、杨丽华、邓兆其从未提出解除租赁合同，更未将租赁物移交给周郡村委会。（一）杨丽华上诉称在（2014）江中法民一终字第582号案中法院认定租赁物空地无法交付给酒楼使用，周郡村委会在履行合同过程中存在过错错误。周郡村委会并不是该案当事人，法院没有认定周郡村委会在履行租赁合同中存在过错。而且，法院认定杨丽华进行了相应的酒楼经营，杨丽华通过签订转让合同获得经营酒楼所需物品等进而组织其他资源进行经营酒楼的营业活动的目的也得到了实现。（二）周郡村委会从未收到过杨丽华《关于终止租赁合同的申请》，更未办理过任何解除租赁合同的手续。即便周郡村委会于2019年11月25日向杨丽华、邓兆其发出《解除合同通知书》，但其仍未与周郡村委会办理相关手续。直至一审判决作出后，杨丽华、邓兆其仍未将该租赁物退回周郡村委会。周郡村委会于2020年10月26日向杨丽华、邓兆其发出《腾房通知函》，限期搬清租赁物内物件交回钥匙，但杨丽华、邓兆其仍未履行。如周郡村委会于2017年接收该租赁物，却一直未要求杨丽华搬清租赁物内物件以另行出租与常理不符。二、周郡村委会无扩大损失的过错，本案不适用减损规则。本案中，杨丽华支付租金的习惯是先使用后交租，即第二年付清前一年租金，且作为一个经验丰富的餐饮业经营者，在杨丽华未实质性表示不再履行合同并继续使用租赁物的情况下，周郡村委会相信杨丽华将继续按其缴纳租金的习惯于2019年支付2018年1月－12月的租金。直到2019年9月26日周郡村委会发出《催款通知》催促杨丽华支付租金未果时才意识到杨丽华违约。《合同法》第一百一十九条适用前提是周郡村委会预见杨丽华违约。但周郡村委会根本不能预见，因此，周郡村委会不存在扩大损失的过错，本案不适用减损规则。三、杨丽华、邓兆其一直使用租赁物，并非交空租。杨丽华称金景酒楼已于2016年6月注销。金景酒楼虽已停止经营，但杨丽华、邓兆其自接收租赁物后便一直使用租赁物，即便2019年11月25日周郡村委会于发出《解除合同通知书》后，邓兆其仍未将经营餐饮时使用的物品搬离，也未书面放弃上述物品，周郡村委会无法自行处理，导致租赁物无法回收另作处理。周郡村委会将租赁物交付承租人使用，即已履行完毕其义务，至于邓兆其、杨丽华是否经营、如何经营均与周郡村委会无关。因此，杨丽华称因无经营酒楼不应缴纳空租的说法错误，更谈不上有违公平原则。邓兆其述称：邓兆其与周郡村委会签订租赁合同承租涉案厂房用于开办酒楼并支付租金到2015年2月。后邓兆其与杨丽华签订酒楼转让合同，并征求了周郡村委会的同意，实际上是将租赁合同的全部权利义务转让给杨丽华，并不是与杨丽华共同承租。从周郡村委会和杨丽华提供的证据来看，杨丽华直接向周郡村委会支付租金并向周郡村委会的原法定代表人申请解除合同，说明我方就涉案租赁合同的全部权利义务已经转让给杨丽华，周郡村委会也同意。至于杨丽华向周郡村委会申请解除合同的行为是否有效，由法院认定。周郡村委会向一审法院起诉请求：一、邓兆其、杨丽华共同向周郡村委会支付租金或租赁物占用费269173.33元（从2018年1月1日起暂计至2020年4月15日为9800元/月×27个月+14天的租金=269173.33元，之后继续计算到腾退租赁物之日止，其中租赁物占用费参照租金标准计收）及逾期支付租金利息14848.16元（以应付未付租金及占用费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2018年1月16日起暂计至2020年4月15日，之后计算至清偿之日止）；二、邓兆其、杨丽华立即清场并腾退租赁物给周郡村委会；三、案件诉讼费用由邓兆其、杨丽华承担。一审法院认定事实：2009年3月26日，周郡村委会（甲方）与邓兆其（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：（一）甲方把坐落于周郡海滩围厂房一座共1400平方米出租给乙方使用，租赁期限为12年，由2009年11月1日起至2021年10月31日止；（二）租金按每月每平方米7元计算，每月租金为9800元，一年租金为117600元；（三）乙方在签订租赁合同时需支付20000元押金和第一个月租金给甲方，实行先交租后使用，每月15日前支付下月租金，租用期满乙方无拖欠租金、水电费等以及经甲方验收厂房、设施合格并收回租赁物后退回押金；（四）在租赁期内，乙方延期缴纳租金超过15天的视为违约，甲方有权单方终止合同收回厂房，乙方要在终止合同的5天内清场并缴清当月租金、水电费，乙方已交押金和已装修的一切设施无偿归甲方所有。邓兆其承租上述涉案厂房后用于经营餐饮，并在该地址上以其妻子黄仲明的名义登记成立个体工商户“蓬江区野海海鲜酒家”，后变更名称为“蓬江区金景酒楼”。2013年11月5日，黄仲明（甲方）与杨丽华（乙方）签订《金景酒楼转让合同》，将蓬江区金景酒楼转让给乙方经营，合同中约定有以下内容：（一）甲方将蓬江区金景酒楼转让给乙方，并保证乙方享有甲方在原厂房租赁合同中所有的权利和义务；（二）甲方原签订的租赁合同月租金为9800元，酒楼交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月缴纳租金及各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方缴纳的押金，该押金归乙方所有，如出租方要求原承租人签名才能领回则乙方及原承租人需协助办理；（三）酒楼现有装修装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后不动产归周郡乡府所有，动产归乙方。《金景酒楼转让合同》签订后，杨丽华接手经营蓬江区金景酒楼。邓兆其承租涉案厂房后，按照合同约定向周郡村委会支付每月租金至2015年1月。后因承租方拖欠租金，周郡村委会了解得知邓兆其使用租赁物经营的金景酒楼转让给他人的情况，周郡村委会对欠租情况进行核算后于2016年5月12日制作了一份对账单，并经邓兆其以及金景酒楼有关人员分别签名确认，对账单上注明：邓兆其拖欠2015年2月的厂房租金9800元、出租屋租金1620元，合共11420元；金景酒楼拖欠2015年3月至2016年5月的厂房租金147000元、2015年3月至2016年1月的出租屋租金17820元，合共164820元。对账后，邓兆其支付了对账单上记载的2015年2月欠款，金景酒楼名下的欠款164820元则由杨丽华于2016年6月12日通过江门市蓬江区五邑蕉叶风味餐厅的账户转账支付给周郡村委会。2018年1月8日，杨丽华通过江门市蓬江区五邑蕉叶风味餐厅的账户转账支付186200元给周郡村委会，杨丽华及周郡村委会在庭审中一致确认该笔款项是用于支付涉案厂房2016年6月至2017年12月的租金。此后，由于邓兆其、杨丽华没有继续支付租金，周郡村委会于2019年9月26日向金景酒楼实际经营者杨丽华出具一份《催款通知》，催促杨丽华支付2018年1月至2019年9月拖欠的租金205800元。由于杨丽华没有支付，周郡村委会于2019年11月25日向邓兆其、杨丽华分别邮寄发出《解除合同通知书》，以邓兆其、杨丽华拖欠租金构成违约为由，解除《厂房租赁合同》、没收押金，并要求邓兆其、杨丽华五天内腾退房屋，三天内缴清拖欠的租金、水电费等费用。邮政投递信息显示，上述《解除合同通知书》的邮件均于2019年11月27日投递成功。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点是：周郡村委会、邓兆其、杨丽华三方之间的法律关系；涉案《厂房租赁合同》的解除时间问题；邓兆其、杨丽华是否应向周郡村委会退还租赁物并支付拖欠的租金及占用费。一、关于周郡村委会、邓兆其、杨丽华三方之间的法律关系。周郡村委会与邓兆其签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的租赁合同关系，合同当事人应当按照法律规定以及合同约定行使权利、履行义务。邓兆其承租涉案厂房后，在租赁物上以其妻子黄仲明的名义登记成立个体工商户“蓬江区金景酒楼”经营餐饮，后将该酒楼转让给杨丽华进行经营，为此将租赁的厂房转移给杨丽华实际使用，并约定由杨丽华代承租人邓兆其向周郡村委会履行支付租金及相关费用等合同义务。周郡村委会在知悉上述情况后没有提出异议，实际上也接受了杨丽华代邓兆其支付的部分租金，杨丽华实际使用租赁物并自愿承担租金支付义务，构成债务加入，周郡村委会有权要求其支付租金。虽然《金景酒楼转让合同》中约定由杨丽华代替邓兆其履行支付租金的义务，但该约定只是邓兆其、黄仲明与杨丽华之间的内部约定，在未经周郡村委会签章确认的情况下，对出租人周郡村委会并无拘束力，而且周郡村委会知悉后也并未表示同意免除邓兆其的承租人义务，故仅构成债务加入，不构成债务转移，邓兆其仍然是《厂房租赁合同》的承租方，仍需履行合同义务，应与加入债务的杨丽华共同履行租金支付义务。二、涉案《厂房租赁合同》的解除时间问题。周郡村委会、邓兆其及杨丽华在庭审中均确认涉案租赁合同已经解除，但双方对解除原因及解除时间存在争议。根据庭审查明的事实，在租赁关系存续期间，邓兆其向周郡村委会支付了2015年2月之前的租金，2015年3月至2017年12月的租金则由实际使用人杨丽华直接支付给周郡村委会，此后由于邓兆其、杨丽华均未再支付租金，周郡村委会经催告无果，遂于2019年11月25日分别向邓兆其、杨丽华邮寄发出《解除合同通知书》，邮件于2019年11月27日成功投递。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《厂房租赁合同》约定，承租人在租赁期内延期缴纳租金超过15天的视为违约，出租人有权单方终止合同，是合同约定出租人单方解除合同的条件。由于邓兆其、杨丽华拖欠2018年1月后的租金一直没有支付，合同约定的出租人单方解除合同的条件已经成就，周郡村委会据此书面通知邓兆其、杨丽华解除合同，解除合同的通知2019年11月27日到达承租人邓兆其之日，《厂房租赁合同》即解除。杨丽华主张其于2017年12月向周郡村委会原书记李荣满提交了终止租赁合同的申请，并协商同意终止合同，且付清了2017年12月前的租金，故涉案《厂房租赁合同》于2017年12月已经解除。杨丽华提交了一份《关于终止租赁合同的申请》作为证据，拟证明其与周郡村委会协商终止租赁合同，并申请一审法院向李荣满进行调查。周郡村委会对杨丽华的上述主张不予认可，否认收到杨丽华的终止合同申请，也否认与其协商解除合同的事实。一审法院认为，首先，杨丽华主张其与周郡村委会协商一致解除合同，相关证据应由当事人掌握和持有，是当事人可以自行收集的证据材料，不属于必须由法院调查取证的范围，故对杨丽华的调查取证申请不予准许；其次，杨丽华提供的《关于终止租赁合同的申请》，只有杨丽华单方的签名，既没有相关的签收记录等证据证明该申请书已经提交给周郡村委会，也没有任何证据证明周郡村委会与杨丽华协商一致同意解除租赁合同。因此，杨丽华认为双方于2017年12月协商一致解除合同的主张，证据不足，一审法院不予采纳。三、关于邓兆其、杨丽华的责任问题。（一）涉案《厂房租赁合同》已于2019年11月27日解除，承租人邓兆其、租赁物实际使用人杨丽华应当将租赁物返还给出租人周郡村委会。杨丽华辩称其于2017年12月申请解除租赁合同并付清租金，已将厂房交还给周郡村委会，而且其经营的金景酒楼也已经停业并注销。一审法院认为，杨丽华在本案中并未提供证据证明其已经将租赁物实际交还给周郡村委会的事实，其在庭审中也承认并没有办理移交手续，而杨丽华所经营的酒楼是否停业及注销，是其使用租赁物的自主行为，并不等同于租赁物的返还。因此，杨丽华实际上并未将租赁物返还给周郡村委会。涉案租赁合同已经解除，周郡村委会起诉要求承租人邓兆其、租赁物实际使用人杨丽华返还租赁物，其请求合法合理，一审法院予以支持。（二）由于邓兆其、杨丽华自2018年1月起拖欠租金，周郡村委会依法行使合同解除权，《厂房租赁合同》于2019年11月27日解除，邓兆其、杨丽华应向周郡村委会支付2018年1月起至2019年11月27日合同解除之日为止的租金。在租赁合同解除后，由于邓兆其、杨丽华没有将租赁物返还给周郡村委会，导致租赁物一直被占用，周郡村委会为此要求邓兆其、杨丽华继续按照合同约定的9800元/月的租金标准支付租赁物占用费，直至其返还租赁物为止，并按照合同约定的租金标准，主张邓兆其、杨丽华应支付自2018年1月1日起计至2020年4月15日为止共计27个月14天的租金及物业占用费为269173.33元，并从2020年4月16日起继续按照9800元/月支付占用费至邓兆其、杨丽华腾退租赁物之日为止，其请求合法合理，一审法院予以支持。关于周郡村委会主张的利息。虽然涉案租赁合同并未约定迟延支付租金的逾期利息，但邓兆其、杨丽华拖欠租金，在租赁合同解除后未返还租赁物且未支付占用费的行为，客观上导致周郡村委会资金被占用的利息损失。邓兆其、杨丽华从2018年1月起拖欠租金，而租赁合同约定每月15日支付租金，周郡村委会据此要求邓兆其、杨丽华从2018年1月16日起就每月拖欠的租金及占用费按照银行利率支付利息，直至全部款项付清为止，其请求合法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓兆其、杨丽华应于判决发生法律效力之日起五日内将《厂房租赁合同》约定的租赁物（坐落于周郡海滩围厂房一座，面积1400平方米）返还给周郡村委会；二、邓兆其、杨丽华应于判决发生法律效力之日起十五日内向周郡村委会支付租金及物业占用费合共269173.33元，并从2020年4月16日起继续按照9800元/月的标准支付物业占用费，直至租赁物返还给周郡村委会为止；三、邓兆其、杨丽华应就上述所欠的租金及物业占用费向周郡村委会支付利息（利息以每月所欠租金及物业占用费为基数，自2018年1月16日起计至清偿之日止，其中2018年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费4787.1元，由邓兆其、杨丽华负担。二审中，周郡村委会向本院提交了如下证据：一、《腾房通知函》，拟证明周郡村委会根据减损原则于2020年10月26日分别发函给邓兆其、杨丽华，催促其腾房并交回租赁物；二、EMS快递单及物流截图，拟证明邓兆其、杨丽华及其一审委托诉讼代理人已收到上述《腾房通知函》。杨丽华对周郡村委会二审提交的上述证据质证意见为：对通知内容不予认可，杨丽华已将涉案厂房交回，没有继续租赁，没有物品占用该厂房。邓兆其对周郡村委会二审提交的上述证据质证意见为：对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不予确认。对周郡村委会二审提交的上述证据，本院认证如下：周郡村委会提交的上述证据，拟证实事实发生于一审判决后，与本案存在关联，本院予以采纳。但对周郡村委会据此提出的诉讼主张，本院于论理部分一并论述。本院依法确认一审法院所查明的案件事实。另查明，2020年10月26日，周郡村委会分别向邓兆其、杨丽华及其一审委托诉讼代理人邮寄送达了《腾房通知函》，催促邓兆其、杨丽华于2020年10月30日前搬清租赁物内的物件、交回钥匙并办理移交手续。再查明，周郡村委会在本案二审法庭调查中述称已于2020年10月31日单方收回租赁厂房，并于庭后向本院递交书面《情况说明》称：收回租赁物时，现场情况显示租赁物确实有一段时间未被使用，但具体时间不明。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕杨丽华的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、杨丽华是否已经实际将涉案的租赁物交还给周郡村委会；二、周郡村委会在本案中所主张的租金或占用费应当如何计算，其是否应就损失扩大部分自行承担相应责任。关于杨丽华是否已经实际将涉案的租赁物交还给周郡村委会的问题。根据审理查明的事实，杨丽华并不享有约定或法定的解除权，杨丽华主张其与周郡村委会之间的租赁合同关系已于2017年解除，但未能提交相应的证据证明其主张的事实成立。而且，杨丽华亦未能提交已将租赁物交回周郡村委会的相关证据。相反，周郡村委会一审中提交的租赁物现场图片显示，涉案租赁厂房内尚堆放有大量餐饮用具、桌椅等物品。杨丽华虽对该证据的证明内容提出异议，但并未否认该证据的真实性，且其于一审庭审中也承认未办理移交手续。一审判决认定杨丽华尚未将涉案租赁物交还给周郡村委会并无不当，本院予以认可。但鉴于在本案二审期间，周郡村委会已于2010年10月31日自行收回涉案租赁厂房。故一审判决判令邓兆其、杨丽华向周郡村委会返还涉案租赁厂房已无实际意义，本院依法予以相应调整。关于周郡村委会在本案中所主张的租金或占用费应当如何计算，其是否应就损失扩大部分自行承担相应责任的问题。本案中，周郡村委会虽未与杨丽华直接签订书面租赁合同，但其在知悉邓兆其与杨丽华签订《金景酒楼转让合同》，将案涉租赁物实际交由杨丽华租赁经营后并未明确表示反对，且实际接受了杨丽华支付的租金，应视为杨丽华加入周郡村委会与邓兆其之间的租赁合同关系。该租赁合同不违反法律及行政法规效力性强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应本着诚实信用原则，全面、适当地履行各自合同义务。本案中，杨丽华、邓兆其不享有约定的合同解除权或法定解除权，杨丽华虽主张经与周郡村委会协商，双方已于2017年解除案涉租赁合同，但未能提交证据证明该事实成立，本院不予采信。根据查明的事实，杨丽华虽于2017年已停止在租赁场地经营，但其并未将租赁物以合法合理且适当的方式交付给周郡村委会，且自2018年1月份起杨丽华、邓兆其亦未再支付租金，即以自己的行为表示不再履行主要义务，已出现违约情形，周郡村委会依照合同约定即享有解除合同并收回租赁物的权利。周郡村委会于2019年11月25日向邓兆其、杨丽华分别发出《解除合同通知书》解除案涉租赁合同，该通知书送达到邓兆其、杨丽华的时间为2019年11月27日，再结合涉案租赁合同在2015年至2016年及2017至2018年间的实际履行情况，周郡村委会在合同解除前对杨丽华、邓兆其履行合同义务仍有合理期待，故对于一审法院认定案涉租赁合同于该日解除并无不当，本院予以确认。但自周郡村委会以通知的方式解除案涉租赁合同后至其提起本案诉讼前，其仍仍未依约或依法以合理、适当的方式收回租赁物，未能按照促进经济效益的方式去作为，未能尽到采取适当措施防止损失扩大的义务，应认定其对损失扩大的部分存在过错。《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定为非违约方课于了减损义务，即在合同一方当事人发生违约情形时，非违约方负有及时采取必要措施，防止损失扩大的不真正义务。本院根据《合同法》的该条规定及公平原则，确定在案涉租赁合同解除前，杨丽华、邓兆其应依照合同约定向周郡村委会支付租金；在案涉租赁合同解除后，本院酌定杨丽华、邓兆其应参照租赁合同约定的9800元/月的租金标准向周郡村委会赔偿三个月的占用费损失，周郡村委会请求超出本院核定部分的损失，应由其自行承担，本院依法不予支持。对于周郡村委会认为因其已于2020年10月31日自行收回租赁厂房，故应判决邓兆其、杨丽华支付占用费损失至2020年10月31日的主张，本院不予采纳，并且该事实亦可反证周郡村委会完全可以采取合理适当的方式收回租赁物以止损。一审判决邓兆其、杨丽华向周郡村委会支付合同解除前的租金部分并无不当，但判令邓兆其、杨丽华支付占用费直至租赁物返还给周郡村委会有失公允，本院予以纠正。虽然邓兆其未提起上诉，但因本院已认定杨丽华属于加入邓兆其与周郡村委会间的租赁合同关系，故作为加入的债务人，杨丽华对债权人的抗辩意见效力应可及于原债务人邓兆其，故对邓兆其和杨丽华的债务承担应予一并调整。至于邓兆其二审中认为其与杨丽华、周郡村委会之间属债务转移的意见，因无事实和法律依据，且其亦未提出上诉，故本院不予采纳。综上所述，杨丽华的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1523号民事判决；二、邓兆其、杨丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会支付租金225400元及此后三个月的物业占用费29400元；三、邓兆其、杨丽华应就上述租金及物业占用费向江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会支付利息（利息以每月所欠租金为基数，自2018年1月16日起计至清偿之日止，其中2018年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；物业占用费利息以29400元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费4787.1元，由邓兆其、杨丽华负担4294.6元，由江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会负担492.5元。二审案件受理费4787.1元，由杨丽华负担4294.6元，由江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会负担492.5元。杨丽华已预交二审案件受理费4787.1元，多出的492.5元，由本院退回；江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费492.5元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十二月三十日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4606号上诉人（原审被告）：杨丽华，女，汉族，1960年10月18日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘文武，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会。住所地：广东省江门市蓬江区棠下镇周郡村。统一社会信用代码：54440703727061103W。法定代表人：英郁斌，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娟，广东五邑律师事务所实习律师。原审被告：邓兆其，男，汉族，1950年5月13日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。上诉人杨丽华因与被上诉人江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会（下称“周郡村委会”）、原审被告邓兆其租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽华上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周郡村委会的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由周郡村委会承担。事实和理由：一、双方租赁关系2017年已结束，租赁物已移交给周郡村委会。杨丽华在经营金景酒楼期间，周郡村委会放任他人侵占酒楼停车场，未能保障酒楼日常正常使用。2014年，邓兆其与周郡村委会因涉案厂房发生纠纷，（2014）江中法民一终字第582号案中法院也认定涉案厂房空地无法交付给酒楼使用。而且，因涉案租赁物没有产权证、消防设施不过关，杨丽华无法维持金景酒楼的经营。（2014）江中法民一终字第582号案中也显示早在2014年金景酒楼已停止经营。结合2016年金景酒楼注销的事实，表明杨丽华无继续租赁涉案厂房的意愿。2014年至2017年杨丽华均未使用涉案租赁物进行任何经营活动。此外，周郡村委会提交的证据中有涉案厂房内的现场照片。如果杨丽华还未将租赁物交回，周郡村委会如何能进入涉案租赁物内现场取证。因此，这也证明了杨丽华已将涉案租赁物交还周郡村委会，2017年之后涉案厂房已交由周郡村委会占有。二、即使双方租赁关系存续，周郡村委会明知涉案厂房未使用未交租而不采取适当措施防止损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条，对于扩大的损失，周郡村委会无权要求杨丽华支付。涉案租赁合同中明确约定延期缴纳租金超过15天的，视为承租人违约，周郡村委会有权单方终止合同收回租赁物。因此，可以认定双方协商一致认同15天是延迟缴纳租金的合理期间，超过15天的，周郡村委会即享有解除权，但其一直未采取适当措施防止损失扩大，而是在近两年后才行使解除权要求支付租金。依据《合同法》第一百一十九条的规定，应由周郡村委会承担扩大部分的损失。三、杨丽华已支付一年半的空租，一审判决其再支付两年空租有违公平原则。在注销金景酒楼后，杨丽华并未使用涉案厂房。后因未办理解除合同手续，周郡村委会要求杨丽华多支付一年半租金。双方在2017年终止合同后，杨丽华才补齐租金，双方权利义务关系终结。周郡村委会现要求杨丽华继续支付2018年－2019年的租金，显然有违公平原则，也无事实和法律依据。涉案厂房一直处于周郡村委会占有的情况下，要求杨丽华支付租金，于理于法均不公平。周郡村委会任由涉案厂房空置，是其对自身权利的处分，也可能因为涉案厂房没有产权证和其他证件导致难以出租，但此并非杨丽华的过错，如果仅因为杨丽华未保存双方终止合同的书面文件而要承担该债务，有违公平原则。周郡村委会辩称：一、杨丽华、邓兆其从未提出解除租赁合同，更未将租赁物移交给周郡村委会。（一）杨丽华上诉称在（2014）江中法民一终字第582号案中法院认定租赁物空地无法交付给酒楼使用，周郡村委会在履行合同过程中存在过错错误。周郡村委会并不是该案当事人，法院没有认定周郡村委会在履行租赁合同中存在过错。而且，法院认定杨丽华进行了相应的酒楼经营，杨丽华通过签订转让合同获得经营酒楼所需物品等进而组织其他资源进行经营酒楼的营业活动的目的也得到了实现。（二）周郡村委会从未收到过杨丽华《关于终止租赁合同的申请》，更未办理过任何解除租赁合同的手续。即便周郡村委会于2019年11月25日向杨丽华、邓兆其发出《解除合同通知书》，但其仍未与周郡村委会办理相关手续。直至一审判决作出后，杨丽华、邓兆其仍未将该租赁物退回周郡村委会。周郡村委会于2020年10月26日向杨丽华、邓兆其发出《腾房通知函》，限期搬清租赁物内物件交回钥匙，但杨丽华、邓兆其仍未履行。如周郡村委会于2017年接收该租赁物，却一直未要求杨丽华搬清租赁物内物件以另行出租与常理不符。二、周郡村委会无扩大损失的过错，本案不适用减损规则。本案中，杨丽华支付租金的习惯是先使用后交租，即第二年付清前一年租金，且作为一个经验丰富的餐饮业经营者，在杨丽华未实质性表示不再履行合同并继续使用租赁物的情况下，周郡村委会相信杨丽华将继续按其缴纳租金的习惯于2019年支付2018年1月－12月的租金。直到2019年9月26日周郡村委会发出《催款通知》催促杨丽华支付租金未果时才意识到杨丽华违约。《合同法》第一百一十九条适用前提是周郡村委会预见杨丽华违约。但周郡村委会根本不能预见，因此，周郡村委会不存在扩大损失的过错，本案不适用减损规则。三、杨丽华、邓兆其一直使用租赁物，并非交空租。杨丽华称金景酒楼已于2016年6月注销。金景酒楼虽已停止经营，但杨丽华、邓兆其自接收租赁物后便一直使用租赁物，即便2019年11月25日周郡村委会于发出《解除合同通知书》后，邓兆其仍未将经营餐饮时使用的物品搬离，也未书面放弃上述物品，周郡村委会无法自行处理，导致租赁物无法回收另作处理。周郡村委会将租赁物交付承租人使用，即已履行完毕其义务，至于邓兆其、杨丽华是否经营、如何经营均与周郡村委会无关。因此，杨丽华称因无经营酒楼不应缴纳空租的说法错误，更谈不上有违公平原则。邓兆其述称：邓兆其与周郡村委会签订租赁合同承租涉案厂房用于开办酒楼并支付租金到2015年2月。后邓兆其与杨丽华签订酒楼转让合同，并征求了周郡村委会的同意，实际上是将租赁合同的全部权利义务转让给杨丽华，并不是与杨丽华共同承租。从周郡村委会和杨丽华提供的证据来看，杨丽华直接向周郡村委会支付租金并向周郡村委会的原法定代表人申请解除合同，说明我方就涉案租赁合同的全部权利义务已经转让给杨丽华，周郡村委会也同意。至于杨丽华向周郡村委会申请解除合同的行为是否有效，由法院认定。周郡村委会向一审法院起诉请求：一、邓兆其、杨丽华共同向周郡村委会支付租金或租赁物占用费269173.33元（从2018年1月1日起暂计至2020年4月15日为9800元/月×27个月+14天的租金=269173.33元，之后继续计算到腾退租赁物之日止，其中租赁物占用费参照租金标准计收）及逾期支付租金利息14848.16元（以应付未付租金及占用费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2018年1月16日起暂计至2020年4月15日，之后计算至清偿之日止）；二、邓兆其、杨丽华立即清场并腾退租赁物给周郡村委会；三、案件诉讼费用由邓兆其、杨丽华承担。一审法院认定事实：2009年3月26日，周郡村委会（甲方）与邓兆其（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：（一）甲方把坐落于周郡海滩围厂房一座共1400平方米出租给乙方使用，租赁期限为12年，由2009年11月1日起至2021年10月31日止；（二）租金按每月每平方米7元计算，每月租金为9800元，一年租金为117600元；（三）乙方在签订租赁合同时需支付20000元押金和第一个月租金给甲方，实行先交租后使用，每月15日前支付下月租金，租用期满乙方无拖欠租金、水电费等以及经甲方验收厂房、设施合格并收回租赁物后退回押金；（四）在租赁期内，乙方延期缴纳租金超过15天的视为违约，甲方有权单方终止合同收回厂房，乙方要在终止合同的5天内清场并缴清当月租金、水电费，乙方已交押金和已装修的一切设施无偿归甲方所有。邓兆其承租上述涉案厂房后用于经营餐饮，并在该地址上以其妻子黄仲明的名义登记成立个体工商户“蓬江区野海海鲜酒家”，后变更名称为“蓬江区金景酒楼”。2013年11月5日，黄仲明（甲方）与杨丽华（乙方）签订《金景酒楼转让合同》，将蓬江区金景酒楼转让给乙方经营，合同中约定有以下内容：（一）甲方将蓬江区金景酒楼转让给乙方，并保证乙方享有甲方在原厂房租赁合同中所有的权利和义务；（二）甲方原签订的租赁合同月租金为9800元，酒楼交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月缴纳租金及各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方缴纳的押金，该押金归乙方所有，如出租方要求原承租人签名才能领回则乙方及原承租人需协助办理；（三）酒楼现有装修装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后不动产归周郡乡府所有，动产归乙方。《金景酒楼转让合同》签订后，杨丽华接手经营蓬江区金景酒楼。邓兆其承租涉案厂房后，按照合同约定向周郡村委会支付每月租金至2015年1月。后因承租方拖欠租金，周郡村委会了解得知邓兆其使用租赁物经营的金景酒楼转让给他人的情况，周郡村委会对欠租情况进行核算后于2016年5月12日制作了一份对账单，并经邓兆其以及金景酒楼有关人员分别签名确认，对账单上注明：邓兆其拖欠2015年2月的厂房租金9800元、出租屋租金1620元，合共11420元；金景酒楼拖欠2015年3月至2016年5月的厂房租金147000元、2015年3月至2016年1月的出租屋租金17820元，合共164820元。对账后，邓兆其支付了对账单上记载的2015年2月欠款，金景酒楼名下的欠款164820元则由杨丽华于2016年6月12日通过江门市蓬江区五邑蕉叶风味餐厅的账户转账支付给周郡村委会。2018年1月8日，杨丽华通过江门市蓬江区五邑蕉叶风味餐厅的账户转账支付186200元给周郡村委会，杨丽华及周郡村委会在庭审中一致确认该笔款项是用于支付涉案厂房2016年6月至2017年12月的租金。此后，由于邓兆其、杨丽华没有继续支付租金，周郡村委会于2019年9月26日向金景酒楼实际经营者杨丽华出具一份《催款通知》，催促杨丽华支付2018年1月至2019年9月拖欠的租金205800元。由于杨丽华没有支付，周郡村委会于2019年11月25日向邓兆其、杨丽华分别邮寄发出《解除合同通知书》，以邓兆其、杨丽华拖欠租金构成违约为由，解除《厂房租赁合同》、没收押金，并要求邓兆其、杨丽华五天内腾退房屋，三天内缴清拖欠的租金、水电费等费用。邮政投递信息显示，上述《解除合同通知书》的邮件均于2019年11月27日投递成功。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点是：周郡村委会、邓兆其、杨丽华三方之间的法律关系；涉案《厂房租赁合同》的解除时间问题；邓兆其、杨丽华是否应向周郡村委会退还租赁物并支付拖欠的租金及占用费。一、关于周郡村委会、邓兆其、杨丽华三方之间的法律关系。周郡村委会与邓兆其签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的租赁合同关系，合同当事人应当按照法律规定以及合同约定行使权利、履行义务。邓兆其承租涉案厂房后，在租赁物上以其妻子黄仲明的名义登记成立个体工商户“蓬江区金景酒楼”经营餐饮，后将该酒楼转让给杨丽华进行经营，为此将租赁的厂房转移给杨丽华实际使用，并约定由杨丽华代承租人邓兆其向周郡村委会履行支付租金及相关费用等合同义务。周郡村委会在知悉上述情况后没有提出异议，实际上也接受了杨丽华代邓兆其支付的部分租金，杨丽华实际使用租赁物并自愿承担租金支付义务，构成债务加入，周郡村委会有权要求其支付租金。虽然《金景酒楼转让合同》中约定由杨丽华代替邓兆其履行支付租金的义务，但该约定只是邓兆其、黄仲明与杨丽华之间的内部约定，在未经周郡村委会签章确认的情况下，对出租人周郡村委会并无拘束力，而且周郡村委会知悉后也并未表示同意免除邓兆其的承租人义务，故仅构成债务加入，不构成债务转移，邓兆其仍然是《厂房租赁合同》的承租方，仍需履行合同义务，应与加入债务的杨丽华共同履行租金支付义务。二、涉案《厂房租赁合同》的解除时间问题。周郡村委会、邓兆其及杨丽华在庭审中均确认涉案租赁合同已经解除，但双方对解除原因及解除时间存在争议。根据庭审查明的事实，在租赁关系存续期间，邓兆其向周郡村委会支付了2015年2月之前的租金，2015年3月至2017年12月的租金则由实际使用人杨丽华直接支付给周郡村委会，此后由于邓兆其、杨丽华均未再支付租金，周郡村委会经催告无果，遂于2019年11月25日分别向邓兆其、杨丽华邮寄发出《解除合同通知书》，邮件于2019年11月27日成功投递。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《厂房租赁合同》约定，承租人在租赁期内延期缴纳租金超过15天的视为违约，出租人有权单方终止合同，是合同约定出租人单方解除合同的条件。由于邓兆其、杨丽华拖欠2018年1月后的租金一直没有支付，合同约定的出租人单方解除合同的条件已经成就，周郡村委会据此书面通知邓兆其、杨丽华解除合同，解除合同的通知2019年11月27日到达承租人邓兆其之日，《厂房租赁合同》即解除。杨丽华主张其于2017年12月向周郡村委会原书记李荣满提交了终止租赁合同的申请，并协商同意终止合同，且付清了2017年12月前的租金，故涉案《厂房租赁合同》于2017年12月已经解除。杨丽华提交了一份《关于终止租赁合同的申请》作为证据，拟证明其与周郡村委会协商终止租赁合同，并申请一审法院向李荣满进行调查。周郡村委会对杨丽华的上述主张不予认可，否认收到杨丽华的终止合同申请，也否认与其协商解除合同的事实。一审法院认为，首先，杨丽华主张其与周郡村委会协商一致解除合同，相关证据应由当事人掌握和持有，是当事人可以自行收集的证据材料，不属于必须由法院调查取证的范围，故对杨丽华的调查取证申请不予准许；其次，杨丽华提供的《关于终止租赁合同的申请》，只有杨丽华单方的签名，既没有相关的签收记录等证据证明该申请书已经提交给周郡村委会，也没有任何证据证明周郡村委会与杨丽华协商一致同意解除租赁合同。因此，杨丽华认为双方于2017年12月协商一致解除合同的主张，证据不足，一审法院不予采纳。三、关于邓兆其、杨丽华的责任问题。（一）涉案《厂房租赁合同》已于2019年11月27日解除，承租人邓兆其、租赁物实际使用人杨丽华应当将租赁物返还给出租人周郡村委会。杨丽华辩称其于2017年12月申请解除租赁合同并付清租金，已将厂房交还给周郡村委会，而且其经营的金景酒楼也已经停业并注销。一审法院认为，杨丽华在本案中并未提供证据证明其已经将租赁物实际交还给周郡村委会的事实，其在庭审中也承认并没有办理移交手续，而杨丽华所经营的酒楼是否停业及注销，是其使用租赁物的自主行为，并不等同于租赁物的返还。因此，杨丽华实际上并未将租赁物返还给周郡村委会。涉案租赁合同已经解除，周郡村委会起诉要求承租人邓兆其、租赁物实际使用人杨丽华返还租赁物，其请求合法合理，一审法院予以支持。（二）由于邓兆其、杨丽华自2018年1月起拖欠租金，周郡村委会依法行使合同解除权，《厂房租赁合同》于2019年11月27日解除，邓兆其、杨丽华应向周郡村委会支付2018年1月起至2019年11月27日合同解除之日为止的租金。在租赁合同解除后，由于邓兆其、杨丽华没有将租赁物返还给周郡村委会，导致租赁物一直被占用，周郡村委会为此要求邓兆其、杨丽华继续按照合同约定的9800元/月的租金标准支付租赁物占用费，直至其返还租赁物为止，并按照合同约定的租金标准，主张邓兆其、杨丽华应支付自2018年1月1日起计至2020年4月15日为止共计27个月14天的租金及物业占用费为269173.33元，并从2020年4月16日起继续按照9800元/月支付占用费至邓兆其、杨丽华腾退租赁物之日为止，其请求合法合理，一审法院予以支持。关于周郡村委会主张的利息。虽然涉案租赁合同并未约定迟延支付租金的逾期利息，但邓兆其、杨丽华拖欠租金，在租赁合同解除后未返还租赁物且未支付占用费的行为，客观上导致周郡村委会资金被占用的利息损失。邓兆其、杨丽华从2018年1月起拖欠租金，而租赁合同约定每月15日支付租金，周郡村委会据此要求邓兆其、杨丽华从2018年1月16日起就每月拖欠的租金及占用费按照银行利率支付利息，直至全部款项付清为止，其请求合法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓兆其、杨丽华应于判决发生法律效力之日起五日内将《厂房租赁合同》约定的租赁物（坐落于周郡海滩围厂房一座，面积1400平方米）返还给周郡村委会；二、邓兆其、杨丽华应于判决发生法律效力之日起十五日内向周郡村委会支付租金及物业占用费合共269173.33元，并从2020年4月16日起继续按照9800元/月的标准支付物业占用费，直至租赁物返还给周郡村委会为止；三、邓兆其、杨丽华应就上述所欠的租金及物业占用费向周郡村委会支付利息（利息以每月所欠租金及物业占用费为基数，自2018年1月16日起计至清偿之日止，其中2018年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费4787.1元，由邓兆其、杨丽华负担。二审中，周郡村委会向本院提交了如下证据：一、《腾房通知函》，拟证明周郡村委会根据减损原则于2020年10月26日分别发函给邓兆其、杨丽华，催促其腾房并交回租赁物；二、EMS快递单及物流截图，拟证明邓兆其、杨丽华及其一审委托诉讼代理人已收到上述《腾房通知函》。杨丽华对周郡村委会二审提交的上述证据质证意见为：对通知内容不予认可，杨丽华已将涉案厂房交回，没有继续租赁，没有物品占用该厂房。邓兆其对周郡村委会二审提交的上述证据质证意见为：对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不予确认。对周郡村委会二审提交的上述证据，本院认证如下：周郡村委会提交的上述证据，拟证实事实发生于一审判决后，与本案存在关联，本院予以采纳。但对周郡村委会据此提出的诉讼主张，本院于论理部分一并论述。本院依法确认一审法院所查明的案件事实。另查明，2020年10月26日，周郡村委会分别向邓兆其、杨丽华及其一审委托诉讼代理人邮寄送达了《腾房通知函》，催促邓兆其、杨丽华于2020年10月30日前搬清租赁物内的物件、交回钥匙并办理移交手续。再查明，周郡村委会在本案二审法庭调查中述称已于2020年10月31日单方收回租赁厂房，并于庭后向本院递交书面《情况说明》称：收回租赁物时，现场情况显示租赁物确实有一段时间未被使用，但具体时间不明。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕杨丽华的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、杨丽华是否已经实际将涉案的租赁物交还给周郡村委会；二、周郡村委会在本案中所主张的租金或占用费应当如何计算，其是否应就损失扩大部分自行承担相应责任。关于杨丽华是否已经实际将涉案的租赁物交还给周郡村委会的问题。根据审理查明的事实，杨丽华并不享有约定或法定的解除权，杨丽华主张其与周郡村委会之间的租赁合同关系已于2017年解除，但未能提交相应的证据证明其主张的事实成立。而且，杨丽华亦未能提交已将租赁物交回周郡村委会的相关证据。相反，周郡村委会一审中提交的租赁物现场图片显示，涉案租赁厂房内尚堆放有大量餐饮用具、桌椅等物品。杨丽华虽对该证据的证明内容提出异议，但并未否认该证据的真实性，且其于一审庭审中也承认未办理移交手续。一审判决认定杨丽华尚未将涉案租赁物交还给周郡村委会并无不当，本院予以认可。但鉴于在本案二审期间，周郡村委会已于2010年10月31日自行收回涉案租赁厂房。故一审判决判令邓兆其、杨丽华向周郡村委会返还涉案租赁厂房已无实际意义，本院依法予以相应调整。关于周郡村委会在本案中所主张的租金或占用费应当如何计算，其是否应就损失扩大部分自行承担相应责任的问题。本案中，周郡村委会虽未与杨丽华直接签订书面租赁合同，但其在知悉邓兆其与杨丽华签订《金景酒楼转让合同》，将案涉租赁物实际交由杨丽华租赁经营后并未明确表示反对，且实际接受了杨丽华支付的租金，应视为杨丽华加入周郡村委会与邓兆其之间的租赁合同关系。该租赁合同不违反法律及行政法规效力性强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应本着诚实信用原则，全面、适当地履行各自合同义务。本案中，杨丽华、邓兆其不享有约定的合同解除权或法定解除权，杨丽华虽主张经与周郡村委会协商，双方已于2017年解除案涉租赁合同，但未能提交证据证明该事实成立，本院不予采信。根据查明的事实，杨丽华虽于2017年已停止在租赁场地经营，但其并未将租赁物以合法合理且适当的方式交付给周郡村委会，且自2018年1月份起杨丽华、邓兆其亦未再支付租金，即以自己的行为表示不再履行主要义务，已出现违约情形，周郡村委会依照合同约定即享有解除合同并收回租赁物的权利。周郡村委会于2019年11月25日向邓兆其、杨丽华分别发出《解除合同通知书》解除案涉租赁合同，该通知书送达到邓兆其、杨丽华的时间为2019年11月27日，再结合涉案租赁合同在2015年至2016年及2017至2018年间的实际履行情况，周郡村委会在合同解除前对杨丽华、邓兆其履行合同义务仍有合理期待，故对于一审法院认定案涉租赁合同于该日解除并无不当，本院予以确认。但自周郡村委会以通知的方式解除案涉租赁合同后至其提起本案诉讼前，其仍仍未依约或依法以合理、适当的方式收回租赁物，未能按照促进经济效益的方式去作为，未能尽到采取适当措施防止损失扩大的义务，应认定其对损失扩大的部分存在过错。《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定为非违约方课于了减损义务，即在合同一方当事人发生违约情形时，非违约方负有及时采取必要措施，防止损失扩大的不真正义务。本院根据《合同法》的该条规定及公平原则，确定在案涉租赁合同解除前，杨丽华、邓兆其应依照合同约定向周郡村委会支付租金；在案涉租赁合同解除后，本院酌定杨丽华、邓兆其应参照租赁合同约定的9800元/月的租金标准向周郡村委会赔偿三个月的占用费损失，周郡村委会请求超出本院核定部分的损失，应由其自行承担，本院依法不予支持。对于周郡村委会认为因其已于2020年10月31日自行收回租赁厂房，故应判决邓兆其、杨丽华支付占用费损失至2020年10月31日的主张，本院不予采纳，并且该事实亦可反证周郡村委会完全可以采取合理适当的方式收回租赁物以止损。一审判决邓兆其、杨丽华向周郡村委会支付合同解除前的租金部分并无不当，但判令邓兆其、杨丽华支付占用费直至租赁物返还给周郡村委会有失公允，本院予以纠正。虽然邓兆其未提起上诉，但因本院已认定杨丽华属于加入邓兆其与周郡村委会间的租赁合同关系，故作为加入的债务人，杨丽华对债权人的抗辩意见效力应可及于原债务人邓兆其，故对邓兆其和杨丽华的债务承担应予一并调整。至于邓兆其二审中认为其与杨丽华、周郡村委会之间属债务转移的意见，因无事实和法律依据，且其亦未提出上诉，故本院不予采纳。综上所述，杨丽华的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1523号民事判决；二、邓兆其、杨丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会支付租金225400元及此后三个月的物业占用费29400元；三、邓兆其、杨丽华应就上述租金及物业占用费向江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会支付利息（利息以每月所欠租金为基数，自2018年1月16日起计至清偿之日止，其中2018年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；物业占用费利息以29400元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费4787.1元，由邓兆其、杨丽华负担4294.6元，由江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会负担492.5元。二审案件受理费4787.1元，由杨丽华负担4294.6元，由江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会负担492.5元。杨丽华已预交二审案件受理费4787.1元，多出的492.5元，由本院退回；江门市蓬江区棠下镇周郡村民委员会应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费492.5元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十二月三十日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪