西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初12579号原告：夏同远，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王亮，上海邦信阳中建中汇(西安)律师事务所律师。被告：章金华，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：赵青龙，陕西康纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚真，陕西康纳律师事务所律师。原告夏同远诉被告章金华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏同远及其委托诉讼代理人王亮，被告章金华的委托诉讼代理人赵青龙、刘亚真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏同远向本院提出如下诉讼请求：判令被告向其支付租金243801元；判令被告向其支付未付租金的违约金（以243801元为基数，按日千分之三计算至本案执行终结之日止，截止起诉时2020年6月3日违约金暂计为126532.7元）；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月开始，被告租赁其位于西安市莲湖区XX街XX大厦XX楼789平方米房屋经营舞厅。因舞厅营业手续始终不能办理，被告未能开始营业。经其多次催要，被告均以未能营业为由拒付租金。为解决双方矛盾，2019年12月10日，其委托其子夏宏伟与被告另行签订房屋租赁协议约定，被告承租房屋改为其他商业用途，租期自2019年12月19日至2025年12月18日，每半年租金为243801元。合同签订后3日被告支付第一次租金，但被告至今未能支付第一次租金，故诉至法院请求如前所述。被告章金华辩称，第一，原告起诉与事实不符。原告欺诈且持续违约，直至起诉时也未能为其交付符合法律规定、合同约定的租赁物。原告隐瞒了天竹大厦商业部分未能通过消防验收的事实，欺骗其签订了2018年7月的房屋租赁合同。原告在未能解决涉案房屋不能办理消防手续的情况下，进一步欺骗其在2019年12月签订了变更后的房屋租赁合同。第二，事实上，原告出租给其的天竹大厦从办理建设审批时就未获得建设工程规划许可，至今未能办理，属于违法建筑。根据法律规定，双方签订的2018年、2019年房屋租赁合同均为无效合同。原告利用违法建筑欺骗其签订合同，无权要求其支付任何租金及违约金。第三，原告的违约行为致使合同目的无法实现，对此其已经提出反诉要求解除合同，维护其合法权益；综上，请求法院驳回原告的诉请。被告章金华（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：请求判令解除反诉人与被反诉人2019年12月10日签订的房屋租赁合同；判令被反诉人退还其押金5万元；判令被反诉人协助其拆除、搬运所租商铺内自有物品；被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年7月，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，其承租被反诉人位于西安市莲湖区XX街XX大厦XX楼西南角商铺用于经营娱乐场所。合同签订后，其对承租商铺进行了装修，添置音响、灯光、冰柜等设备。装修完毕后，其携带被反诉人提供的消防监督记录到西安市公安消防支队莲湖大队办理消防安全许可证得知，该商铺未能通过消防验收，导致其承租商铺无法办理消防验收手续，无法营业。其一直与被反诉人沟通承租商铺消防安全验收事宜。2019年12月，被反诉人再次告知其天竹大厦商用部分能够通过消防验收，可以办理消防安全许可证，并向其提供了天竹大厦房屋所有权证，其出于信任，于2019年12月10日与被反诉人受托人夏宏伟另行签订房屋租赁合同，向被反诉人支付押金5万元，租期从2019年12月19日至2025年12月18日。但签订合同至今，涉案天竹大厦至今未能通过消防验收，未能办理消防安全许可证。同时受新型冠状病毒疫情影响，被反诉人一直未能向其交付商铺，导致其自签订合同至今未能正式开业，故合同目的无法实现，提出上述反诉请求。庭审中，被告变更第一项诉讼请求为要求确认房屋租赁合同无效。原告夏同远（反诉被告）针对被告章金华（反诉原告）的反诉辩称，第一，解除合同需要有法定及约定事由，合同中并未约定解除条件，故被告无权解除合同，其不同意解除合同；第二，对于被告反诉押金部分，双方合同约定，租金逾期超过10天，甲方有权扣除押金，合同还约定，2020年2月15日前未付清租金，乙方愿意主动放弃经营权，净身退租走人，所以不同意退还押金。第三，对被告主张搬运物品，其从未阻止被告搬运东西，可以自行搬离。诉讼费由反诉人承担。经审理查明，2018年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方将其位于西安市XX街XX大厦XX楼西南角的商铺（毛坯）出租给乙方用于经营舞厅，租赁期限自2018年7月20日至2023年7月19日止，计价面积为建筑面积加公摊面积即789平方米，每月每平方米51.5元，半年租金243801元等。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用。被告支付了2018年9月1日至2019年3月1日期间的租金。2019年12月10日，原告（甲方）委托其子夏宏伟与被告（乙方）重新签订房屋租赁合同约定，甲方将其位于西安市XX街XX大厦XX楼西南角的商铺（毛坯）出租给乙方做商业使用，租赁期限自2019年12月10日至2025年12月18日止，计价面积为建筑面积加公摊面积即789平方米，每月每平方米51.5元，半年租金243801元，租金每半年支付一次，三年后第四年开始每年支付一次，本合同签订之日起三日内一次性支付第一次六个月租金；为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付押金伍万元，租赁期满，若乙方无违约行为，甲方于10个工作日不计利息退还乙方；租赁房屋的交付、该房屋已经经营多年，消防设施与主机无法联动，乙方承诺消防由自己办理并承担相关费用，该房屋消防甲方不承担任何责任；乙方未按时间向甲方支付所有支付款项视为乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，乙方每天须向甲方交纳月租金的百分之五的滞纳金，超过10天的，甲方有权终止合同，扣除押金，收回商铺，同时依法追缴所欠租金及其他费用；首期租金乙方承诺于2020年2月15日付清所欠租金，否则，乙方愿主动放弃房屋经营权，净身走人，乙方特此承诺；首期租金：2019年12月19日至2020年3月18日为免租期，2020年3月19日至2020年6月18日为所欠租金；2018年7月20日至2023年7月19日合同终止，有关收据合同内容作废，互不纠缠，双方意见一致，不再产生任何经济纠纷等，后因被告未能支付租金形成诉讼。原告明确其主张的租金为2019年12月19日至2020年6月18日期间6个月的租金共计243801元。庭审中，双方对涉案商铺是否取得建筑规划许可证发生争议。被告提交天竹大厦建设工程规划许可证复印件，证明天竹大厦许可的建设规模为地下一层，地上三至二十九层，涉案天竹大厦二层未取得建设工程规划许可，属于违法建筑，涉案租赁合同为无效合同。原告称该建设工程规划许可证为复印件，不予质证。为核实涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，本院向西安市规划局调取了涉案天竹大厦图纸，并向西安市规划局工作人员了解到，涉案房屋有建设工程规划许可证，建筑规划范围“地上三层至二十九层”是指地上三层建筑部分及地上总高二十九层部分，即一二层包含在规划之内。另，双方还对涉案房屋是否通过消防验收发生争议。原告称是否有第一次消防验收需要和业主核实，但是否有消防手续并不是本案是否缴纳租金的条件，被告称没有一次消防。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。上述事实，有原告提交房屋租赁合同、告知函、委托书等，被告提交的房屋租赁合同、付款凭证、证人证言、建设工程规划许可证、房屋所有权证等，以及当事人陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应严格按照合同履行。本案中，争议焦点之一，涉案房屋租赁合同的效力问题。经核实，涉案房屋取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的规定，合法有效。对于原告主张的租赁问题，被告使用原告房屋，应依法支付租金，对于原告主张的租金期间问题，原、被告在房屋租赁合同中明确约定，2019年12月19日至2020年3月18日为免租期，原告主张该期间的租金与约定不符，不予支持。应从2020年3月19日计算至2020年6月18日三个月的租金为121900.5元。对于原告主张的违约金一节，被告未能按期支付租金，构成违约，应依法承担违约责任。原告主张过高，本院酌情按照欠付租金的10%计算为12190.05元。对于被告辩称涉案房屋没有消防手续问题，双方房屋租赁合同明确约定消防手续由被告自行办理，原告不承担责任，故对被告辩称不予采信。对于被告反诉请求一节，被告反诉主张合同无效于法无据，不予支持。被告其余诉讼请求应在双方房屋租赁合同解除时再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告章金华于本判决生效之日起十日内支付原告夏同远2020年3月19日至2020年6月18日期间的租金121900.5元。二、被告章金华于本判决生效之日起十日内支付原告夏同远违约金12190.05元。三、驳回原告夏同远其余诉讼请求。四、驳回被告章金华全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元（原告已预交），由被告章金华负担2741元，原告负担4113元。反诉费525元（被告已预交），由被告章金华自行负担。被告章金华负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    杨怀周 二〇二〇年十二月三日 法官助理    黄  颖书  记  员    周  欢  1