西安市高陵区人民法院民事判决书 （2020）陕0117民初2878号 原告彭华，男，1972年3月16日出生，汉族，长庆油田庆港公司天然气项目部市场开发办公室主任，住西安市高陵区。委托诉讼代理人赵倩，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人范小凤，女，1972年8月4日出生，汉族，长庆油田矿区物业服务处职工，住西安市高陵区，系原告之妻。被告陶伟，男，1990年11月27日出生，汉族，个体户，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人康花，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人王琨，陕西明萌律师事务所实习律师。原告彭华与被告陶伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭华的委托诉讼代理人赵倩、范小凤，被告陶伟的委托诉讼代理人康花、王琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭华诉称，2018年8月23日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定被告将坐落于西安市高陵县泾渭分明生态半岛（玫瑰苑）小区房屋出售给原告，该房屋建筑面积为116.09平方米，房屋总价为630000元。因在签订合同时，该房屋还处于银行抵押状态，被告尚未结清按揭贷款，无法办理过户。因此原、被告双方在签订合同当日约定，原告在支付足够还清被告银行贷款的款项370000元时被告应当首先结清银行贷款，之后协助原告办理房产变更手续。合同第五条约定了付款方式，原告按照合同约定的付款方式共计支付了450000元购房款，已足够被告还清银行贷款，但被告迟迟未按约定结清贷款，经原告多次沟通、催促，被告仍未履行其结清房产贷款的义务，致房屋不能办理过户，合同目的不能实现，其行为使原告对合同履行的风险产生怀疑和不安，原告遂中止履行继续支付款项的合同义务，对于被告其作为合同向对方，应及时排除合同履行的不安因素。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告退还原告房屋购房款45万元及利息21671.88元（利息以45万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月19日起计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陶伟辩称，被告同意解除房屋买卖合同。原告所述不实，案涉《房屋买卖合同》系原、被告与西安市启盛风光房地产营销策划有限公司签订，该公司的法定代表人、本合同的中介经纪人范小凤与原告系夫妻关系，中介违规进行自行交易，与原告相互串通欲通过违规操作获取巨大收益，其作为专业机构，明知“商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续”等法律规定，仍隐瞒被告签订房屋买卖合同，且在签订该合同时，原告及中介均知晓被告没有房产证，以及因开发商原因尚不能办理房产证，故签订合同时不能办理过户的原因并非原告所称的未结清按揭贷款；合同已明确约定了原告付款的期限及金额，但原告未按合同约定履行付款义务，屡次逾期，截止目前原告仍尚欠购房款23万元，原告的行为已构成违约，严重侵害了被告的合法权益；本案系原告未按约定付款至被告应当办理过户的条件，原告及中介一直在办理商品房购房合同的更名手续，因其事项违法违规未能办理成功，而非被告不同意办理过户；原告应就其已如约履行合同义务承担举证责任，否则无权要求被告履行在后的义务；原告主张退还其购房款45万元及利息，其应就此承担举证责任，合同约定若原告逾期付款且已支付定金或者房款的，已付定金归甲方所有，故原告无权要求退还房款及利息。综上，造成此次诉讼及合同尚不能履行的原因系原告违约付款所致，而非被告的原因，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，2018年8月23日，原告作为买方、乙方，被告作为卖方、甲方，双方及西安市启盛风光房地产营销策划有限责任公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于西安市高陵县泾渭分明生态半岛（玫瑰苑）小区房屋出售于乙方，建筑面积116.09平方米，房屋价款为630000元，付款方式为：签订本合同之日乙方支付甲方购房定金10万元，同时支付房款11万元，合计21万元，9月15日前乙方向甲方支付房款24万元，9月30日前乙方再次向甲方支付房款16万元，尾款2万元待双方择日办理房产变更手续（含合同更名）当日一次性付清给甲方；2019年3月1日前，由甲方取到房产证后，共同签署正式的《房屋买卖合同》，按照合同的支付房款、约定办理产权转移手续及办理银行贷款手续；甲方应于权属过户手续办理完毕当日交付房屋；关于产权办理及贷款手续的其他约定：属一次性付款；其它约定：首先由甲方配合办理购房合同姓名变更，如不能更名，双方协商按照法定的产权转移手续办理，产生的费用全部由乙方承担；甲方同意乙方在办理产权转移手续（含合同更名）时确定房主的姓名；如按法定产权转移手续办理过户，时间由甲乙双方另行协商。合同签订当日，原告通过其妻范小凤尾号为0015的昆仑银行个人账号向被告尾号为1321的银行账号支付购房定金100000元、购房款110000元，合计人民币210000元；2018年9月2日，原告通过其妻范小凤尾号为0622的建设银行个人账户向被告上述账户支付购房款人民币20000元；2018年9月15日，原告通过其妻范小凤尾号为0622的建设银行个人账户向被告上述账户支付购房款人民币110000元、现金转存70000元；2018年9月18日，原告通过支付宝向被告支付购房款40000元，以上共计支付人民币450000元。合同履行过程中，原告因被告未履行其结清房产贷款的义务，致房屋不能办理过户，合同目的不能实现，双方发生争议。另查明，双方签订合同时，被告未取得案涉房屋的权属证书，截止庭审之日，案涉房屋剩余银行按揭贷款未结清。诉讼中，被告表示同意解除《房屋买卖合同》，因双方就退还购房款数额及期限事宜争议较大，致本案调解不能。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、结婚证、《商品房买卖合同》、银行账户交易明细、支付宝转账截图、微信聊天记录、证人证言等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同约定履行。原告彭华与被告陶伟就买卖房屋事宜达成合意，并签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同，原、被告均应全面、正确履行合同。在房屋买卖中，买方的主要义务是支付价款，卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋。本案中， 双方签订合同时均知晓案涉房屋尚有银行按揭贷款尚未结清，以及设有抵押权的事实,原告彭华作为买受人已依约于签订合同当日支付被告定金100000元、购房款110000元，后陆续缴纳购房款共计人民币450000元，此后，因被告怠于偿还房屋剩余按揭贷款及注销银行抵押，致房屋买卖合同无法继续履行，被告的违约行为明显，应承担相应的违约责任。现原告要求解除房屋买卖合同，被告亦对解除案涉合同无异议，故原、被告之间对解除合同一事已达成一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告请求被告在合同解除后返还人民币450000元购房款，有事实和法律依据，本院予以支持；关于利益一节，被告实际占用原告交付的购房款450000元，的确给原告造成相应的资金占用损失，故为了平衡双方的利益，被告应向原告支付相应的利息，故本院仅支持原告起诉之日（2020年7月20日）起至清偿完毕之日止的资金占用期间利息。庭审中，被告辩称原告未按约支付购房款的行为构成违约无权要求退还购房款，本院认为，被告收取购房款450000万后怠于偿还房屋剩余按揭贷款及注销银行抵押，致合同目的不能实现，并非原告原因所致，如原告继续履行支付购房款的义务明显不公平，故本院对被告此项抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告彭华与被告陶伟于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》。二、被告陶伟于本判决生效后十日内一次性返还原告彭华购房款人民币450000元及利息（以人民币450000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。三、驳回原告彭华的其它诉讼请求。案件受理费减半收取4187.5元，由被告负担。原告已预交4187.5元，被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审   判   员   张  青                                          二○二〇年十二月十七日  书   记   员   吴默萱  1