广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17143号原告：孙大鹏，男，1975年11月12日出生，壮族，住广西南宁市邕宁区。原告：刘琼，女，1986年10月23日出生，汉族，住广东省中山市。二原告共同委托诉讼代理人：丁兆富，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心村东福路。法定代表人：张政，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：毕武昌，广东裕中律师事务所律师。原告孙大鹏、刘琼与被告中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年4月16日及2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘琼及二原告共同委托诉讼代理人丁兆富，被告碧翠公司的原委托诉讼代理人韦润明、刘剑辉（第一次庭审到庭）、毕武昌（第二次庭审到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙大鹏、刘琼向本院提出诉讼请求：1.碧翠公司向孙大鹏、刘琼赔偿损失10万元；2.本案的律师费3000元及诉讼费由碧翠公司承担。诉讼过程中，孙大鹏、刘琼增加请求确认碧翠公司在履行与孙大鹏、刘琼签订的《商品房买卖合同》中存在欺诈、违约行为，并撤回要求碧翠公司承担律师费3000元的诉讼请求。事实和理由：孙大鹏与刘琼为夫妻关系。2015年11月，孙大鹏、刘琼从碧翠公司处购得位于中山市。2017年10月，孙大鹏、刘琼收楼时发现该栋楼房没有地下车库，另在楼前还建有垃圾转运站，与碧翠公司销售时宣传的“地下车库，人车分流”及孙大鹏、刘琼参观的样板房不相符。孙大鹏、刘琼多次与碧翠公司协商，碧翠公司也曾答应解决地上停车位问题，但至今仍没有解决。孙大鹏、刘琼认为，碧翠公司在销售房产时隐瞒了该栋楼房没有地下停车位及楼前建有垃圾转运站的情况，属于欺诈行为，且由于该问题一直没有解决，直接影响了整栋楼业主的正常居住，给孙大鹏、刘琼的日常生活带来极大的不便。孙大鹏、刘琼与碧翠公司经协商未果，为此，孙大鹏、刘琼诉至法院。被告碧翠公司辩称，一、孙大鹏、刘琼认为碧翠公司存在欺诈行为，要求碧翠公司赔偿没有任何事实及法律依据。孙大鹏、刘琼所购买的涉案商品房小区已配置足够的停车位。涉案商品房所在的锦绣东方2期设置地下停车库，该停车库出口位于31幢，地下车库已经中山市住房和城乡建设局验收合格，并办理竣工验收备案登记证，地下车库可以正常使用。同时，地下车库设置在锦绣东方2期入口处，车辆不能直接进入锦绣东方2期园区内，小区已设置人车分流措施。根据《中山锦绣东方修建性详细规划》锦绣东方2期内设有垃圾转运站，该文件经政府相关部门审批，碧翠公司严格按照相关规划方案进行设计施工，相关建筑已经中山市住房和城乡建设局验收，因此，垃圾转运站符合政府相关规定，碧翠公司未存在任何违法违规的情形。同时，该垃圾转运站用于处理装修垃圾，并不会像一般生活垃圾站一样产生异味或滋生细菌，不会对住户产生实际影响。另，根据“谁主张谁举证”原则，孙大鹏、刘琼认为碧翠公司存在欺诈行为，孙大鹏、刘琼对此应承担举证责任，提供相应的证据材料，但孙大鹏、刘琼未进行举证。二、涉案商品房已达到合同约定交付条件，孙大鹏、刘琼已收楼。按照碧翠公司与孙大鹏、刘琼签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房的交付条件为“依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，交付期限为2017年10月31日。涉案商品房已于2017年10月30日通过政府相关部门验收合格，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年10月23日，孙大鹏、刘琼已办理涉案房屋的收楼手续并领取了涉案房屋的钥匙。2017年11月23日，孙大鹏、刘琼向涉案房屋所在小区的物业服务公司提交装修申请自行对涉案房屋进行装修。涉案商品房符合合同约定的交付条件，碧翠公司已按照合同的约定履行相关交付义务。同时，孙大鹏、刘琼已早在2017年办理收楼手续，证明其已认可涉案房屋及涉案房屋所在小区的状况。因此，碧翠公司在整个商品房买卖过程中不存在任何违约的情形。综上，孙大鹏、刘琼与碧翠公司签订的《商品房买卖合同》真实反映双方的意思表示。涉案商品房所在小区已按照相关文件配置地下停车库、小区垃圾转运站设计施工经政府审批及验收合格，碧翠公司不存在任何欺诈行为。再者，孙大鹏、刘琼已确认接收房屋，说明其认可涉案房屋及涉案房屋所在小区的状况，孙大鹏、刘琼的诉请缺乏依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。关于孙大鹏、刘琼请求确认碧翠公司在履行与孙大鹏、刘琼签订的《商品房买卖合同》中存在欺诈、违约行为，碧翠公司认为双方在商品房买卖过程中，碧翠公司一直严格按照合同约定及法律法规履行义务，不存在任何欺诈及违约行为，因此孙大鹏、刘琼该项诉讼请求所称并非事实，另，碧翠公司认为，孙大鹏、刘琼要求律师费没有合同及法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，孙大鹏、刘琼（买受人）与碧翠公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定孙大鹏、刘琼向碧翠公司购买位于中山市，房屋价款551397元。合同第三条关于商品房基本情况约定：“该商品房用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑层数地上11层，地下0层。”合同第八条第一款交付期限约定：“出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知书买受人办理交付手续……”。第十六条第4项约定：“未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于地下停车场（库）、架空层、商铺、小区的会所、商务中心、规划的车位车库、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施，除依法应移交给国家及依法已售部分外，其所有权、收益权属于出卖人。”2017年10月23日，碧翠公司向孙大鹏、刘琼交付了前述商品房，并办理收楼手续。2017年10月30日，前述商品房所在的锦绣东方家园二期22-26幢、29-33幢、垃圾转运站、Ｂ区地下车库工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。孙大鹏、刘琼称，涉案商品房交付时，其才发现商品房所在的33幢楼未配有地下车库，与碧翠公司在售楼时宣传的“人车分流，配套完善”不符，与孙大鹏、刘琼购买时参观的样板房亦不一致，但同为锦绣东方家园二期的22幢虽然《商品房买卖合同》也注明“地下0层”，但楼下却配有地下车库，且从22幢可以通过电梯直达地下车库。另，涉案商品房所在的33幢楼前有一个垃圾转运站，但买楼时销售现场的沙盘显示该处为一片绿化地带。为此，孙大鹏、刘琼多次与碧翠公司协商，但碧翠公司至今未予处理。双方就此无法协商一致，孙大鹏、刘琼遂以碧翠公司在销售时未如实告知楼盘情况，存在隐瞒、欺诈行为，诉至本院，主张前述请求。孙大鹏、刘琼为证实其主张提交了沙盘照片、二期产权车位出售广告照片，碧翠公司对上述照片真实性不予确认，并认为照片无法看出拍摄地点、时间及所拍摄的对象，且该广告宣传资料上没有任何人员的签名及盖章。碧翠公司认为，《商品房买卖合同》中第三条载明涉案商品房的基本情况中已载明“地下0层”，可见碧翠公司在出售时从未承诺过涉案商品房所在的33幢存在地下车库。实际上包含涉案商品房所在的33幢在内的锦绣东方家园二期是存在地下车库的，但该车库的出入口不在33幢。因报建时22幢至26幢、29幢至33幢、垃圾转运站、B区地下车库的报建、施工是作为分开的主体进行报建施工，网签合同则需要按照报建规范进行网签，22幢至26幢及29幢至33幢在报建时均是“地下0层”，均没有地下车库，而B区地下车库是按照板块报建，B区地下车库就在二期，现只有32幢、33幢没有地下车库。关于垃圾转运站的问题，从孙大鹏、刘琼提供的售楼现场照片可见，碧翠公司在售楼现场沙盘已经对垃圾房的位置进行标示，不存在隐瞒或欺诈行为，垃圾转运站与涉案商品房所在的33幢有20至30米的距离，配有足够的围蔽措施，且该垃圾转运站用于转运的是建筑垃圾，不会像生活垃圾一样产生滋生细菌的情况。另，关于孙大鹏、刘琼主张的房屋差价损失，房屋价格是因楼层、户型、坐向等产生差异，且地下车库大部分为产权车位，孙大鹏、刘琼如要使用地下车库则需要购买车位，但事实上孙大鹏、刘琼未购买车位，故有无地下车库对其没有实质影响。诉讼过程中，本院依孙大鹏、刘琼申请委托中山市亿通房地产土地评估有限公司（以下简称亿通公司）对涉案商品房与同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋差额市场价值进行评估。2020年5月13日，亿通公司作出《房地产估价报告》，估价结果为：根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价工作程序，并结合估价经验，在实地查勘及市场状况调查基础上，采用比较法、收益法对估价对象进行分析及估算，并且充分考虑影响房地产价值的各项因素，确定在价值时点即2019年12月4日同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋与估价对象的评估差额市场价值为34738元。孙大鹏、刘琼对该报告无异议。碧翠公司则认为，一、根据碧翠公司工作人员反映，评估报告的两名制作评估师，只有一名到场，评估报告上却显示两名均到场，报告存在虚假成分；二、根据法院的鉴定委托书，法院要求的鉴定对象是价格差额，但评估机构在鉴定报告中直接将涉案房屋作为鉴定对象，而评估费是按照评估对象作为收费标准；三、报告采取的市场比较法及收益法进行评估，没有事实基础，《房地产评估规范》的第五条规定，运用市场比较法必须收集交易实例，在大量收集交易实例的基础上，选取可取实例，该评估报告显然缺乏了该项要件，根据物业管理公司的反馈，涉案楼盘没有发生大量交易情况，采取对比法没有交易实例，不可能选取到可取实例；另报告采取了收益法，考虑到2020年房地产的实际情况，收益会大幅降低甚至没有收益，不能真实、正常反映房地产的收益比例，故报告采取的两种评估方式均存在错误；四、报告内容不符合评估规范的要求，根据《房地产评估规范》的第八条规定，报告需记载技术路线、方法及测算过程，但该报告仅简单的说明了使用方法，对技术路线及测算过程没有提及，无法看出结论如何得出；五、评估报告中引用了同小区同类别房地产，但对同小区同类别房地产的含义及对应物业的对象、价值没有说明；六、涉案报告计算差价精确至每平方304元，并多次提及位置、楼层、景观、朝向、面积大小，说明上述因素是主要影响房地产的因素，地下车库没有单独列出，应属于辅助设施范围内，说明影响房地产的客观因素是前述因素，还涉及购房人主观因素等，在众多因素中，机构是如何精确计算至每平方304元未进行说明；七、根据现场出示的规划图纸，地下车库影响房地产交易价格，地上车位是否也会影响房地产价格，报告中亦未提及。故碧翠公司认为该评估报告违反了强制性规定，报告的评估对象错误，评估方法未有大量真实交易实例支撑，也没有按照评估规范的要求记载技术路线、测算过程，没有提供估价技术报告，因此对该报告不予确认。后本院将碧翠公司所提交的关于评估报告的书面意见转交亿通公司，亿通公司收悉后于2020年6月24日出具《关于（2019）粤2072民初17143号案件评估复核书》，针对碧翠公司所提意见回复如下：1、《评估文件质证意见》中所述的《房地产评估规范》（GB/T50291-1999）已废止，根据新颁布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规定，接受委托后，亿通公司选派注册房地产估价师梁国文、朱晓云进行估价工作，其中梁国文全程参与整个估价工作，包括估价委托、实地查勘、撰写报告等，另一估价师作为辅助，负责周边区域状况调查、估价报告校对等工作，估价工作符合规范要求，出具的估价报告合法有效；2、房地产评估的估价对象是根据国家标准确定的房地产等财产或相关权益，本次对象是对涉案房屋价值与同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋价值按照起诉之日计算差价，就是在起诉之日以涉案房屋作为估价对象计算其价值，以及同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋价值，再计算差价，本次评估的估价对象设定符合标准要求；3、涉案房屋位于商住小区，用途为住宅，所在小区有较多类似房地产的交易及租赁情况，本次采用比较法及收益法进行估价测算，并且根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等，选用加权算术平均的方法得出最终结果，故估价方法的选用符合规范要求……5、根据提供的《中山锦绣东方修建性详细规划总平面规划图》及实地查勘调查，涉案房屋位于33幢，属锦绣东方家园2期物业，锦绣东方家园2期共有19栋住宅楼，停车位共899个（地上254个，地下645个），其中除32幢、33幢外，其他17栋住宅楼均有地下停车库，并且可在大堂下达地下停车库，另外32幢、33幢北面设置有垃圾房，距33幢约20米。同小区指锦绣东方家园2期，同类别指与涉案房屋用途相同的房屋，同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋指锦绣东方家园2期除32幢、33幢房屋外的其他房屋；6、根据规范要求应分析影响房地产的区位状况、实物状况、权益状况。垃圾房对房屋的影响属区位状况的周围环境，具体影响因素有气味、粉尘、噪声，停车库对房屋的影响属区位状况的交通条件，具体影响因素有交通便利度、停车便利度。涉案房屋为33幢1003房，属锦绣东方家园2期物业，其中33幢距最近的地下停车位入口为31幢大堂（约70米），距最近的地上停车位为25幢西侧（约55米），距垃圾房约20米。锦绣东方家园2期除32幢、33幢外，其他17栋住宅楼均有地下停车库，距离最近垃圾房的为25幢（约35米）。亿通公司作为专业评估机构在评估工作中严格遵循独立、客观、公正原则，根据委托对涉案房屋价值及同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋价值按起诉之日计算差价进行评估并出具评估报告，在测算评估过程中已考虑影响房屋价值的因素。综上，亿通公司出具的报告是合规有效的，评估方法合理、评估程序适当、评估结论公允。另，该评估复核书附有《估价技术报告》一份。本院将亿通公司出具的前述评估复核书及附件《估价技术报告》送达给碧翠公司，碧翠公司收悉后向本院提交《评估文件质证意见》，针对前述评估报告及评估复核书的意见内容与其前述所述内容基本一致，未有新的补充意见。本院认为，孙大鹏、刘琼与碧翠公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。碧翠公司确认，其在出售涉案商品房时为预售阶段。碧翠公司作为开发商，在预售房屋时应如实告知买受人所购房屋的翔实情况。碧翠公司认为从孙大鹏、刘琼提交的照片可见，碧翠公司在售楼现场沙盘上已对垃圾转运站的位置进行标示，对此，本院认为，碧翠公司未举证证明标有垃圾转运站的沙盘是销售涉案楼房时的沙盘，且孙大鹏、刘琼提交的另一张照片反映的沙盘中并无标示垃圾转运站，故对碧翠公司的上述意见，本院不予支持。同时，无论碧翠公司是否按照报建规划修建地下车库及垃圾转运站，孙大鹏、刘琼是否会购买产权车位，按照普遍认识可知，商品房是否配备地下车库及是否远离垃圾转运站确为买受人购买商品房的重要考虑因素，碧翠公司在出售该类房屋时，均应履行告知义务，且锦绣东方家园2期除32幢及涉案商品房所在的33幢，其余住宅楼均配有地下车库，加之33幢距离垃圾转运站最近，前述因素确实会对孙大鹏、刘琼的日常生活造成一定的影响。现碧翠公司未举证证实其已履行告知义务，故碧翠公司主张出售涉案商品房时已履行告知义务的辩解意见，证据不足，本院不予支持。根据诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，孙大鹏、刘琼要求确认碧翠公司在履行与孙大鹏、刘琼签订的《商品房买卖合同》中存在欺诈、违约行为，并向其赔偿因未履行告知义务而致使其造成的损失，理据充分，本院予以支持。关于损失金额的问题。本院依孙大鹏、刘琼的申请依法委托亿通公司对涉案商品房与同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋差额市场价值进行评估。亿通公司作出《房地产估价报告》认为在价值时点即2019年12月4日同小区同类别带有地下车库及远离垃圾房的房屋与估价对象的评估差额市场价值为34738元。孙大鹏、刘琼对该估价报告予以确认，虽碧翠公司对该估价报告持有异议，但亿通公司对碧翠公司所提意见已书面回复，碧翠公司在收到回复意见后未提出新的异议，且亿通公司作为具备资质的评估机构，在碧翠公司未提交证据予以推翻前述估价报告的情况下，本院对该估价报告予以采信。据此，孙大鹏、刘琼要求碧翠公司赔偿损失34738元，理据充分，本院予以支持。对孙大鹏、刘琼该部分诉请超出前述认定部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市碧翠房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告孙大鹏、刘琼赔偿损失34738元；二、驳回原告孙大鹏、刘琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告孙大鹏、刘琼负担1632元，由被告中山市碧翠房地产开发有限公司负担668元；鉴定费5057元，由被告中山市碧翠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  方振华二〇二〇年十二月四日书记员  谢嘉瑜