山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初4495号原告：刘雅君刘某，女，汉族，居住地大同市。原告：杨帆杨某，男，汉族，居住地大同市。被告：大同市平城建设产业物业管理有限公司，住所地大同市华严寺广场负一层。法定代表人：王开龙王某，董事长。委托诉讼代理人：魏雅丽魏某，大同市云冈区口泉街法律服务所法律工作者。原告刘雅君刘某、杨帆杨某与被告大同市平城建设产业物业管理有限公司（以下简称平城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅君刘某、杨帆杨某，被告平城物业公司的委托诉讼代理人魏雅丽魏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘雅君刘某、杨帆杨某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担原告住宅修缮费用及财产损失8514元；2、判令被告支付原告由于不能入住导致的房租费用3800（前两个月每月1500元，续租一个月每月租赁费800元）；3、判令被告承担原告维权期间产生的交通费用250元；4、判令被告更换涉及原告单元的小区主管道并将原告房屋的排水改为单独排水，费用由被告承担；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告刘雅君刘某、杨帆杨某系夫妻关系。2020年7月，二原告以公积金贷款方式购买位于大同市××区二手房一套。2020年8月24日上午，原告回家发现因下水管道堵塞导致抽水马桶倒灌，污水外流将卫生间、客厅、卧室污染，主卧双人床、大衣柜因浸泡受损严重，部分墙面因污水浸泡墙皮脱落。原告于上午11点左右到小区物业站反映情况、寻求帮助，该物业站站长以下班为由拒绝出工维修，导致原告家中地面及家具持续受粪水浸泡污染。24日下午，经催促物业站派出工人维修，其中一候姓负责人称，需要从原告住宅打开维修口才能进行修缮，后维修人员打开维修口对31号楼2单元西户小区大管道进行疏通。在管道疏通过程中，由于机器运行对原告住宅的地面和墙面造成了二次损害。修缮之后，该负责人告诉原告第二天在物业站对此次漏水给原告造成损失的赔偿事宜进行协商。2020年8月25日，原告来到建设里小区物业站，然而该物业站人员态度极其恶劣，不仅明确拒绝赔偿，还大声呵斥，企图驱离原告。随后原告报警，新建南路派出所的民警出警，并对以上事情进行了记录。后经了解，下水管道漏水倒灌的情况并不止原告一家，小区的其他用户这段时间也出现过漏永情况，原告楼上二楼住户甚至因经常性的漏水，曾在去年、前年多次向物业反映需要疏通管道，物业一直未予解决。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，被告作为建设里小区的物业服务方，负有对小区管道维修、管理和维护的义务。现因下水管道堵塞、污水倒灌，原告家中地面被污水浸泡，屋门、床、衣柜等家具多为实木家具，经污水浸泡多处起皮破裂，地面以及墙面经污水浸泡以及维修施工二次损害，受损严重，家中更是气味难闻，暂时无法居住。综上所述，原告在多次与被告协商未果的情况下，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请求法院依法判决。被告平城物业公司辩称，我公司对原告家中下水管道堵塞导致污水倒灌的事实没有异议，但事发当日原告家中没有人，也未在第一时间发现家中污水倒灌，原告发现并通知我公司时，我公司第一时间及时安排工作人员上门对堵塞管道进行疏通，并雇佣家政人员对原告受损的房屋进行了清理打扫，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释的规定并结合我方陈述可以看出，在事件发生后，我公司积极派员上门处理、打扫，已经完全履行了应尽的义务，故原告要求我公司承担责任，无事实依据。在我公司给原告管道进行疏通时发现，造成管道堵塞的根本原因是楼上的住户使用不当，向下水道倾倒了铁丝球造成了原告管道堵塞，并非是因管道软化破裂导致，该事件的过错方是原告及楼上业主，我公司在此事件中完成了维修、维护、修缮等法定义务，不应承担赔偿责任。我公司于2019年才承接了建设里小区的物业工作，承接之前未收取住户物业费，只收取卫生费，我公司不定期对小区检查维护各项设施。故原告的诉讼请求于法无据，我公司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月，原告杨帆杨某、刘雅君刘某向案外人购买位于大同市××区房屋，并办理了不动产权证书。2020年8月24日，涉案房屋因下水管道返水倒灌致房屋被淹。2020年10月15日，本院接受原告书面提交的财产损失鉴定申请后，委托山西毅力诚资产评估有限公司，对涉案房屋因下水管道返水倒灌造成的财产损失进行鉴定。2020年10月29日，山西毅力诚资产评估有限公司作出晋诚评报字[2020]第0118号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋损失评估价值为8514元。另外，原告因本次评估支出评估费5000元。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、不动产权证书、收款收据、视听资料、评估报告书、评估费发票以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对于业主具有约束力，向原业主购买房屋的新业主应承继相应的合同权利义务。本案中，原告刘雅君刘某、杨帆杨某通过二手房买卖的方式取得涉案房屋的产权后，虽未与被告平城物业公司签订书面的物业服务合同，但原告向被告交纳了相应的物业服务费用，被告也实际为原告提供了物业管理服务，因此原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告是否有权基于物业服务合同关系要求被告承担财产损失赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告房屋抽水马桶倒灌是因（共用）主管道堵塞，导致排水不畅而引发。而原告房屋下水联通排水主管道属于共用设施，被告平城物业公司作为涉案房屋物业服务企业，应当对公共排水管道负有日常维修、养护和管理义务。虽然被告抗辩主张管道堵塞的根本原因是楼上的住户使用不当所致，但涉案住宅小区多次发生反水倒灌是事实。从原告与该社区负责人微信聊天内容来看，被告平城物业公司对涉案住××区存在堵塞的情况应属于事先明知，在因此原因导致堵塞反水的情况下，未加大疏通力度或对所涉及的排水管道进行改造，其未尽到妥善的管理责任。综上，被告平城物业公司未完全履行物业服务合同约定，属违约行为，依法应对原告的损失承担赔偿责任，故对于原告要求被告平城物业公司赔偿其损失的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于原告房屋反水所致各项损失的认定问题。关于住宅修缮费用及财产损失。原告因房屋反水造成财产损失，公估机构出具的评估报告书，系法院按照法定程序委托具有鉴定资质的鉴定机构作出，且原、被告对该鉴定结论均无异议，本院予以采信，并据此确认住宅修缮费用及财产损失为8514元。关于租金损失。涉案房屋因抽水马桶倒灌导致房屋设施被污水浸泡，考虑原告在房屋受损期间及修复期间均需另行租赁房屋居住，势必产生一定的租金损失，而且原告提交的租房合同及转账付款凭证可以证实其实际支出了租金3800元，该项费用支出有其必要性和合理性，本院酌情予以支持。关于评估费5000元。本案评估系因被告未妥善尽到管理义务，致使原告需要通过司法途径保障其财产权益的实现而产生，被告平城物业公司应予承担。关于原告主张因维权期间产生的交通费。因该项费用并不是房屋反水本身导致的直接损失，故本院不予支持。三、关于原告主张更换其住宅单元下水主管道，并将其房屋排水改为单独排水的诉请。因住宅单元下水主管道归该单元全体业主所有，且单独对其住宅排水改造亦涉及物业共用部位的改造。而对于物业共用部位、共用设备的其他维修（大修）及更新改造费用需从专项维修资金中列支。该维修基金的使用应由全体业主或业主委员会申请或同意，亦属于小区业主意思自治范畴，故对原告的该项诉请本院不予支持。需要指出的是，老旧居民小区随着使用年限的增长，公共设施设备出现故障的频率也会明显上升，为避免此类损失的继续扩大，物业公司在特定情形下可以按照应急程序向政府申请使用大修基金来维修公共设施，对于维修改造过程中涉及业主专有部分设施所产生的正常费用，双方可经过市场询价并协商一致后，由业主予以分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告大同市平城建设产业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘雅君刘某、杨帆杨某财产损失8514元、房租费用3800元、鉴定费5000元，以上共计17314元。二、驳回原告刘雅君刘某、杨帆杨某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取210元，因原告减少诉讼标的至17564元，应退还原告40元；剩余案件受理费170元，由原告刘雅君刘某、杨帆杨某负担52元，被告大同市平城建设产业物业管理有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东二〇二〇年十二月二日书记员 黄英洁