甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2020）甘1002民初2895号原告：周某，女，汉族，1976年6月26日出生，居民，住甘肃省庆阳市。被告：徐某，男，汉族，1973年2月24日出生，农民，住甘肃省庆阳市。委托诉讼代理人：包某，甘肃周秦律师事务所律师。第三人：崔某，男，汉族，1992年5月4日出生，居民，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：唐某，陕西宋林科律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌某，陕西宋林科律师事务所律师。原告周某与被告徐某、第三人崔某民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月23日以房屋买卖合同纠纷立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2019年12月26日作出（2018）甘1002民初2761号民事判决书，2020年4月9日宣判。被告徐某因不服本院（2018）甘1002民初2761号民事判决书，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院，2020年6月3日，甘肃省庆阳市中级人民法院作出（2020）甘10民终625号民事裁定书，裁定撤销庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初2761号民事判决，发回庆阳市西峰区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某、被告徐某及其诉讼代理人、第三人崔某及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即配合原告办理被告所有的位于西安市××区（天朗·御湖）第17幢2单元24层22404号房屋的过户登记；2.请求依法判决徐某归还周某借款700000元及自2017年2月16日开始至实际归款之日止，每月14000元的违约金（按2%计算）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2014年，被告以工程资金周转困难为由，向原告借款500000元；2014年10月29日，被告向原告出具借条一张，载明“今借到周某现金伍拾万元整，￥500000元”。2015年7、8月份，被告又向原告借款200000元（大写贰拾万元整），原告多次向被告催要上述借款，但被告均以各种借口推诿，拒不归还。2016年12月29日，被告与原告签订《房屋转让协议》一份，用被告所有的位于陕西省西安市××区（天朗·御湖）第*幢*单元*层****号的住房抵顶原告上述700000元的借款本息。后又就该房屋转让协议签订补充协议，约定被告在2017年2月16日之前配合原告办理过户手续，若不能办理，被告向原告支付违约金1000元/日。协议签订后，原告曾多次要求被告协助办理过户登记手续，但被告到房产局去总是不带商品房买卖合同的原件，过户手续无法正常办理。因此，原告至今未能按照协议约定取得房屋的所有权。近日原告发现被告徐某在为他人办理过户登记。二、被告与原告的房屋转让协议合法有效，被告应当履行合同。理由有三：第一、双方签订的协议符合形式要件。本协议载明了当事人名称、买卖标的基本信息、价款、履行期限和违约责任等必要条款，合同成立并生效。第二、协议由被告亲笔书写，属于民事法律行为，被告与原告是完全民事行为能力人，双方意思表示真实有效，且不违反法律和社会公共利益，该民事法律行为自生效时即具有法律约束力。第三、该协议不存在无效情形，双方在自愿、平等协商后达成协议，意思表示真实，合法有效。且被告在签署协议之后，又签署补充协议，前后意思表示一致，也说明了双方同意履行合同的愿望。三、被告与案外人的买卖协议属于无效协议。被告在和原告签订转让协议之后，又将房屋卖给案外人，案外人在明知该房屋被法院保全的情况下，未依法维权，反而继续装修入住，扩大损失，严重侵害了原告的合法权益，原告才是真正的善意案外人。被告与案外人签订合同的这一行为属于恶意串通，损害原告利益的行为，该行为为无效民事行为，不能以此作为抗辩理由。四、原告向西峰区法院提起诉讼的请求是要求被告履行合同，而非其他。被告与原告之间签订的合同合法有效，应该履行。被告与案外人签订的合同属于无效合同，不应该履行。而被告现在以无效合同抗辩有效合同之履行，既不符合诚实信用原则，也没有法律依据。五、2016年12月29日签订转让协议，2017年1月23日签订补充协议；2018年2月6日，被告与案外人签订买卖合同；2018年3月27日原告申请保全；2018年4月1日，被告交付给案外人，案外人在办理过户时，即己得知原告己申请保全，但依然装修入住。由此可见，被告将房屋转让给原告之后，又与案外人签订买卖合同。六、被告之所以上诉，一个重要的原因，即案外人企图通过支持被告上诉以改判一审判决，从而达到获得该房屋的目的。原告想要说的是，时至今日，案外人依然没有正确运用法律的武器维护自己的合法权益，而是企图使自己的非法行为合法化，这既不符合法律规定，也有悖于法律正义。七、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要理解与适用》债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上，如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。八、原告要求被告继续履行合同，符合诚实信用原则，鼓励交易原则，当事人意思自治原则。诚实信用原则是民事行为的基本原则，民事行为主体应当自觉遵守，任何一方不得违反该原则，更不应该以牺牲诚实信用原则代价获得利益。被告明知已与原告达成交易合同，仍隐瞒事实同他人交易，损害了原告的合法权益。鼓励交易原则的宗旨在于法律最大限度的保护合同的效力，促进市场交易激发市场潜能。当事人意思自治原则，旨在鼓励市场主体在平等自愿的前提下处分民事权利，履行民事义务，与鼓励交易原则相互促进，违反鼓励交易原则和当事人意思自治原则阻碍合同履行，是公权利对民事法律行为的不当干预。因此原告要求被告履行合同，符合以上原则，请法院予以支持。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、司法解释的规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告徐某辩称，第一，本案原、被告之间的借款关系不能成立。首先，从原告提供的借条来看，2014年10月29日，被告向原告出具500000元借条一份。原告自述，2015年7、8月份，被告又向原告借款200000元。前后两次共借款700000元，并于2015年8月26日，被告向原告出具700000元借条一份。原告关于借条出具过程的证人武某证实，其于2014年7月向周某借款500000元现金，而500000元的借条出具于2014年10月29日，也就是说，武某向周某借款500000元现金，而500000元现金存放于4个月后，又借给徐某，其相关陈述不尽合理。其次，从原告主张的资金交付情况来看，据原告所述，其向被告出借的资金700000元之多，但是其所述的现金交付，均未提供证据证明。另，原告向被告借出大量资金且在前款未清的情况下继续借款，不符合常理。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同系实践性合同，故贷款人除了提供借条、借款协议等证明双方有借款的合意之外，还需提供转账凭证等相关证据来证明借款人已经收到了贷款人的借款。第二，原、被告之间签订的《房屋转让协议》及《补充协议》无效。原、被告之间签订《房屋转让协议》及《补充协议》的前提是双方存在借款关系，也就是说，原告确实向被告交付的700000元借款。但依据上述意见，原、被告之间的借款关系不能成立，原、被告之间的《房屋转让协议》及《补充协议》是虚假的、不真实的表示。不发生法律效力。第三、案涉房屋现己被善意第三人合法占有，原告诉讼请求根本无法实现。首先，2018年2月6日，本案第三人崔某与徐某、郑小梅及永昌地产公司签订《商品房买卖合同》，以1550000元的价格成交，2018年4月1日徐某将房屋交付给第三人崔某，崔某于同年5月装修入住至今。其次，根据《全国民事审判工作会议纪要》，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经合法占有房屋的。再次，涉案房屋已于2019年3月5日被甘肃省兰州市七里河区人民法院查封，2019年12月10日被陕西省未央区人民法院查封，且目前仍处于保全过程中，故应驳回原告诉讼请求。第三人崔某述称，2018年2月6日崔某与徐某、郑小梅及西安永昌房地产营销策划有限公司签订了《商品房买卖居间合同》，崔某以1550000元购买徐某、郑小梅名下位于西安市××区房屋，崔某依据合同约定支付部分购房款，同年4月1日徐某将房屋交付于崔某，崔某随后花费大约400000元左右对该房屋进行精装修，崔某在与徐某办理过户手缴纳剩余房款时，才得知该房屋被甘肃省庆阳市西峰区人民法院于2018年3月28日诉前保全，因此崔某与本案的处理结果有法律上直接的利害关系，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，崔某和被告的合同有效，原、被告之间应该为借贷纠纷。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告周某提交的被告徐某出具的借条、原、被告签署的《房屋转让协议》及《补充协议》，被告在庭审中认可均系其亲笔书写，但辩称借条的出具及前述协议的签署并非出自被告本意，而是因原告的欺骗、胁迫等因素促使其完成借条的书写和协议的签署。借条的书写、《房屋转让协议》的签署均与被告自身重大财产权益直接相关，被告徐某作为完全民事行为能力人，对该行为的后果具备合理预期的能力。被告主张借条的出具及协议的签署与其真意相违背，在行为发生后至今一直未提出撤销亦未通过其他途径维权，在被告没有提交其他证据材料佐证的情形下，无法证实其主张的真实性，故对该意见不予采纳，结合原告提交的银行交易明细等其他证据材料，对被告给原告出具的借条、原、被告签署的《房屋转让协议》及《补充协议》的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，被告徐某向原告周某借款500000元，2014年10月29日，被告向原告出具500000元借条一张。2015年，被告徐某又向原告借款200000元，两笔借款共计700000元，被告遂于2015年8月26日向原告之妹周雅妮名下出具700000元借条一张。2016年12月29日，双方签订《房屋转让协议》一份，协议中对徐某向周某借款700000元的数额予以确认，约定被告徐某将自己所有的位于西安**区****（天朗·御湖）第*幢*单元*层****号房屋（面积142.27平方米）出售给原告，房屋购买价1020000元，抵顶借款700000元抵顶后，下剩余额部分以五台山水库最终工程决算予以冲减。2017年1月23日，双方又就该房屋转让签订了补充协议，约定被告徐某在2017年2月16日之前配合原告办理过户手续，若不能办理，徐某每天支付违约金1000元。约定期限届满后，被告既未办理过户手续也未归还借款。2018年2月6日，崔某与徐某、郑小梅及西安永昌房地产营销策划有限公司签订了《商品房买卖居间合同》，约定崔某以1550000元购买徐某、郑小梅名下位于西安市××区房屋，崔某依据合同约定支付了部分购房款共650000元，同年4月1日徐某将房屋交付于崔某，后崔某对该房屋进行了装修并入住至今。2018年3月28日，本院依原告申请查封涉案房屋。2019年3月5日，甘肃省兰州市七里河区人民法院查封该房屋，2019年10月22日，陕西省西安市未央区人民法院查封该房屋，至今均未解除查封。现原告要求被告办理涉案房屋过户登记手续，若无法实现则要求被告归还原告周某借款700000元及自2017年2月16日开始计付每月14000元的违约金（按2%计算）。本院认为，本案的争议焦点原告周某与被告徐某签订的《房屋转让协议》及《补充协议》与原、被告700000元借款关系之间的关联问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”原、被告签订《房屋转让协议》及《补充协议》应当认定为债务人徐某为债权人周某700000元的债权提供的担保，协议的性质应当为抵押合同而非买卖合同。本案应当按照原、被告之间的基础法律关系即民间借贷法律关系审理，准予原告增加“请求依法判决徐某归还周某借款700000元及自2017年2月16日开始，每月14000元的违约金（按2%计算）”的诉讼请求。对原告周某请求判令被告立即配合原告办理被告所有的位于西安市××区（*）第*幢*单元**层****号房屋的过户登记的诉讼请求不予支持。综上，本案案由应变更为民间借贷纠纷。关于逾期利息的计算问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”第三十条规定“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”原、被告之间通过借条的签署确认借贷关系，意思表示真实，借条内容对双方均具有约束力。原告诉讼要求被告偿还借款本金，并在被告不履行还款义务也不配合原告实现房屋抵押权的情形下，请求被告支付逾期利息，理由正当，应予支持。原、被告的借款关系发生于2015年，原告变更诉讼请求时间为2020年9月14日，故应当按本规定确定逾期利率的上限。原、被告在《补充协议》中约定违约金为1000元/天，原告2020年9月14日自愿变更为月利率2%，2020年9月14日中国人民银行一年期贷款市场报价利率为3.85%，因此逾期利息应当按照年利率15.4%计付。被告徐某应当返还原告周某借款本金700000元，并支付自2017年2月16日至借款归清之日的逾期利息。第三人崔某申请参加本案的诉讼，但未提出明确的诉讼请求，且本案审理的是原、被告之间的民间借贷纠纷，对第三人与被告之间的房屋买卖合同纠纷不予处理。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、被告徐某于判决生效后十日内支付原告周某借款本金700000元，并按年利率15.4%计付自2017年2月16日起至款项归清之日止的逾期利息。二、驳回原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17780元，保全费5000元，合计22780元，由被告徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 常喜娥人民陪审员 侯雅妮人民陪审员 于慧喜二〇二〇年十二月三十日书记员 王凯文