甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2020）甘0503民初3007号原告（反诉被告）：贾某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：宋某，甘肃康台律师事务所律师。被告（反诉原告）：天水安吉利实业有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：张某，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告贾某与被告天水安吉利实业有限公司（以下简称安吉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案。诉讼中，被告安吉利公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贾某及其委托诉讼代理人宋某，被告（反诉原告）安吉利公司的委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾某向本院提出诉讼请求为：1.请求判决被告向原告支付“天豫美居之家三层L3094号”商铺的经营权出让金91540元，支付2021年的收益款10984元，合计102524元；2.请求被告向原告支付2018年7月26日至2020年7月25日的收益款18308元，利息1556元（2018年7月26日至2020年7月25日的利息以18308元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价年利率4.25%计算），合计19864元；3.请求判决被告向原告支付自2020年7月26日起实际拖欠的收益款本金，并按年利率4.25%计算利息损失至该收益款实际清偿之日；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月25日签订了《铺位经营权出让合同》，约定被告将自己在天水市××区集体土地上开发建设的天豫美居之家三层的L3094号商铺经营权出让给原告，该商铺的面积为19.9㎡，出让金为91540元，出让期限为2015年7月26日至2025年7月25日，同时双方签订《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》，约定原告将上述商铺的经营委托给被告统一经营管理，被告向原告支付租金收益，委托管理的租金收益按年度支付，每年收益支付时间为该年的7月26日前。合同签订的当日即2015年7月25日，原告按照合同约定一次性向被告支付出让金80426元，但被告已经连续2年不按照合同约定向原告支付收益，原告多次催促被告履行合同，但被告迟迟不予履行，为了维护原告的合法权益依法起诉贵院，望判如所请。被告安吉利公司辩称，原告与被告签订的经营权出让合同及委托经营合同为无效合同，涉案房屋至今未竣工验收，不具备租赁及委托经营条件，不具备使用功能。所谓经营权出让合同实际为租赁合同，故两份合同效力为无效合同。根据合同法规定，合同无效应当双方相互返还，原告诉请要求返还出让金没有事实依据，原告与被告在签订合同过程中，原告仅支付了80426元，因合同无效原告要求支付收益款也无法律依据，被告支付的收益款应当由原告返还。反诉原告安吉利公司向本院提出反诉请求：1.依法确认《铺位经营权出让权合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》无效；2.依法判令被反诉人立即返还反诉人款项31123元，利息3548.95元，并以31123元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际支付之日止利息，暂计34671.95元；3.本案反诉费由反诉人承担。事实与理由：被反诉人贾某起诉反诉人安吉利公司合同纠纷一案，2015年7月25日，双方签订了《铺位经营权出让合同》，约定安吉利将“天豫美居之家”三层的L3094号商铺经营权出让给被反诉人，面积为19.9㎡，折后总价87749元，折抵第一年返收益后剩余房价80426元。出让期限为2015年7月26日至2025年7月25日，同日，双方签订《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》，约定被反诉人将上述商铺的经营委托给反诉人统一经营管理，被反诉人收取收益。2015年7月25日，被反诉人实际支付房款80426元，截止目前反诉人实际共支付收益款23800元。反诉人认为《铺位经营权出让权合同》性质实际为租赁合同，《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》为《铺位经营权出让合同》的从合同。涉案房屋至今未竣工验收，不具备租赁及委托经营条件，不具备使用功能。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《铺位经营权出让权合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》应当无效，如合同无效，被反诉人收取反诉人支付的相关款项应当予以返还。据此，特提出反诉请求，请予以支持。反诉被告贾某辩称，原告认为合同有效，请求法院确认合同有效，双方根据合同约定已经履行了五年之久。反诉人提出被反诉人应当返还31123元的请求没有事实根据，其利息计算方法也不合法，被反诉人共计收到反诉人支付的收益款14646元，其中2017年7月支付7323元，2018年12月支付7323元，此后再未支付过任何费用。综上，请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。原告贾某为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：一、铺位经营权出让合同一份，拟证明：1.双方于2015年的7月25日，将位于××区天豫美居之家第三层的L3094号商铺的经营权以每平米4600元的价格出让给原告，出让面积为19.9平米，总价款为91540元。2.该合同第二条第3项约定在5年后也就是2020年7月25日之后由原告选择原价加第6年的收益款由被告收回经营权。二、铺位委托管理合同一份，拟证明：原告将上述铺位的经营权于2015年7月25日委托给被告管理经营，并由被告按照约定给原告支付收益，其中第6年的收益是10984元。三、收据一张、银行打款凭证两张，拟证明：原告按照打折后的价款支付了87749元，包括第一年的收益折抵价款7323元，由原告通过建设银行打款80426元。质证后，被告对以上证据真实性均无异议，但认为两份合同应当为无效合同，原告实际支付款项为80426元。被告安吉利公司为支持其辩解并证明其反诉主张，向本院提交了以下证据材料：一、建设工程规划许可证、建设用地许可证、建设工程施工图纸设计文件审查合格书、建设工程设计方案核定通知书、麦积区政府建设用地批复、天水市发改委项目备案登记通知各一份，拟证明涉案项目土地性质为集体土地，项目实施主体为马跑泉镇黑王村村委会，建设规模两栋楼为地上六层及地上四层。二、付款凭证一份，拟证明被告实际向原告付款23800元。三、《铺位经营权出让合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》各一份，证明原被告签订的出让权合同实际为租赁合同，委托经营合同为从合同，该两份合同效力为无效。四、麦积区法院（2020）甘0503民初329号民事判决书一份，拟证明法院认定涉案项目在建设过程中存在超出规划建设加高的情形，涉案两份合同为无效合同。质证后，原告对证据1无异议；证据2只认可有原件的2017年7月28日打款单，其余两笔是复印件且原告没有收到。证据3真实性无异议，证明目的不认可，原告认为该两份合同为有效合同。证据4麦积区法院（2020）甘0503民初329号民事判决书真实性无异议，但该证据只能证明原被告签订合同过程中，被告有过错，是由于被告的过错违规加高导致相关项目不合格验收不通过，对此被告对其行为应当承担责任。为查明案情本院依职权调取了：天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初329号案卷中的建设工程规划许可证复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件、机场净空意见书复印件、天水市房管局整改通知书复印件。质证后，原告均无异议。被告对建设工程规划许可证复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件无异议。对意见书及整改通知真实性无异议，但认为意见书仅仅是初步意见，没有最终结论。经审查认为，原告提交的《铺位经营权出让合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》、收据、银行转款凭证，被告对真实性均无异议，上述证据客观真实，能够证实本案基本事实，予以认定，对于证据之间能够相互印证的与本案有关的事实予以采信。被告提交的建设工程许可证、建设用地许可证、建设工程施工图纸设计文件审查合格书、建设工程设计方案核定通知书、麦积区政府建设用地批复、天水市发改委项目备案登记通知、《铺位经营权出让合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》的真实性原告无异议，对证据证明的与本案有关的事实，予以采信。原告对被告提交付款凭证三份中的2016年7月15日、2017年7月28日均收到收益款7323元的事实无异议，对被告2018年8月28日中国建设银行网上银行电子回执经其庭后核实无异议，予以认定。对本院（2020）甘0503民初329号案卷材料能够相互印证的与本案有关的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年7月25日，原告（反诉被告）贾某（作为乙方、受让人）与被告（反诉原告）安吉利公司（作为甲方、出让人）签订《铺位经营权出让合同》，合同约定，被告出让的铺位经营权为天豫美居之家三层L3094号铺位，建筑面积19.9㎡。原告通过本合同所获得铺位，并在支付完全购铺款并收取返一年投资收益之日，甲方开始计算乙方委托经营期限，经营权期限自2015年7月26日起到2025年7月25日止，共计10年。甲乙双方约定投资期满10年后，即具体期满日期，乙方可选择自由撤资，收益结算以撤资之日截止。乙方投资10年到期后，乙方自由撤资，甲方退还乙方原购铺总款。乙方也可选择5年后出让经营权给甲方，甲方原价加第6年收益收回经营权。铺位原单价4600元/平方米，铺位经营权总价款91540元，折后价87749元，返一年收益后该铺位经营权总价款80426元。签订合同时乙方一次性向甲方支付80426元。乙方征得甲方书面同意后，乙方可将铺位的经营权转让、赠与、继承。同等条件下须优先转让甲方。乙方可在5年后或在铺位合同经营权期限届满时通知选择撤资。若撤资需提前2个月书面通知甲方，甲方在一个月内结算乙方所有投资收益并退还乙方购买铺位经营权本金，该铺位经营权归甲方所有。同日，安吉利公司（作为甲方）与贾某（作为乙方）又签订《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》一份，约定：乙方拥有天水“天豫美居之家”三层L3094号建筑面积19.9㎡铺位经营权，乙方是该铺位合同期内的合法经营权所有人。甲方为确保乙方投资的铺位达到最佳租金收益效果，便于整体管理、经营，扩大对外整体实力和影响，乙方特将该铺位委托甲方统一管理经营。甲方在受委托期间享有根据需要，以联营、合资、合作、转租等各种合法方式与第三方进行经营的权利。委托经营管理期限为10年，从2015年7月26日至2025年7月25日止。委托期限内甲方每年按乙方所购购铺位款的约定租金收益支付给乙方。合同委托期满后甲方按乙方原购铺价回购该铺位经营权，经双方协商同意，可续签合同。合同条款另行协商。甲方委托经营管理期限内第一阶段自2015年7月26日起至2018年7月25日以乙方所购铺位款的8%支付乙方租金收益，每年约定租金收益为7323元。第二阶段自2018年7月26日起至2021年7月25日以乙方所购铺位款的10%支付乙方租金收益，每年约定租金收益为9154元。第三阶段自2021年7月26日起至2025年7月25日以乙方所购铺位款的12%支付乙方租金收益，每年约定租金收益为10984元。第一年的该铺租金收益已经在乙方购买铺位时以铺位折扣的方式支付给乙方。即2015年7月26日起至2016年7月25日为第一年租金收益共计7323元甲方一次性支付乙方。第二年至第十年甲方按年度支付乙方委托管理租金收益，每年收益支付时间为该年的7月26日前。上述两份合同签订后，贾某当天向安吉利公司交付购房款80426元。2016年7月15日、2017年7月28日安吉利公司分别向贾某给付收益款各7323元，2018年8月28日向贾某给付收益款9154元。以上安吉利公司向贾某给付收益款共计23800元。另查明，涉案商铺所涉工程于2014年2月21日在天水市规划局办理了建设工程规划许可证（建字第620502201400007号），该工程批准的建设单位为天水市××区委会，根据天水市规划局批准的平面图，该宗土地上南边房屋用途为宾馆，地上批准建设为六层；靠北房屋用途为综合商贸城，地上批准建设为四层。后该工程实际由本案被告安吉利公司建设，安吉利公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房屋、场地、柜台租赁；家具、家居用品、日用百货、工艺美术品、蔬菜、干鲜果品、农副产品（不含粮油）的销售；物业管理（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。安吉利公司在实际建设中，改变原规划许可，宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可对外销售。涉案商铺位于综合商贸城三层L3094号，该商铺至今未投入使用。又查明，2015年7月25日、2016年7月15日、2017年7月28日、2018年8月28日，中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率分别为5.4%、4.9%、4.75%、4.75%。2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、涉案《铺位经营权出让合同》的性质；二、涉案《铺位经营权出让合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》的效力；三、原告贾某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。一、涉案《铺位经营权出让合同》的性质审理中，被告主张涉案《铺位经营权出让合同》系租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告签订《铺位经营权出让合同》时，涉案铺位尚未建成也未竣工验收投入使用，不具备交付租赁物即铺位的条件。其二，从合同约定的合同当事人而言，安吉利公司为出让人，贾某为受让人，也与租赁合同形式不同。其三，合同约定铺位单价为4600元/㎡，建筑面积为19.9㎡，铺位经营权总价款91540元，更符合房屋买卖合同的特征。且被告在天水天豫美居之家项目销售期间，天水市房地产管理局向其发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。综上，本院认定涉案《铺位经营权出让合同》性质为房屋买卖合同，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、涉案《铺位经营权出让合同》、《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》的效力。根据原、被告双方签订的《铺位经营权出让合同》，安吉利公司为出让人，田苗为受让人。从原、被告签订合同相关内容审查，双方当事人的合同目的是将涉案商铺作为商品房予以买卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的营业场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”本案中，被告安吉利公司的营业范围并无房地产开发的项目，被告未经登记即不具备房地产开发企业资格而进行房地产开发经营活动，其行为违反上述法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”且被告在销售涉案商铺期间，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。综上，本院认定原、被告双方签订的铺位经营权出让合同为无效合同。由于原、被告之间签订的《铺位经营权出让合同》为无效合同，原告并未取得涉案商铺的所有权，在此情况下，原、被告双方基于无效合同而签订的《商铺合作经营合同》亦应当认定为无效合同。三、关于原告贾某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持的问题。关于原告贾某的各项诉讼请求能否成立的问题。1.请求判决被告向原告支付“天豫美居之家三层L3094号”商铺的经营权出让金91540元，支付2021年的收益款10984元，合计102524元；2.请求被告向原告支付2018年7月26日至2020年7月25日的收益款18308元，利息1556元（2018年7月26日至2020年7月25日的利息以18308元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价年利率4.25%计算），合计19864元；3.请求判决被告向原告支付自2020年7月26日起实际拖欠的收益款本金，并按年利率4.25%计算利息损失至该收益款实际清偿之日。原告的上述诉讼请求都是基于合同履行而主张的，但因双方签订的《铺位经营权出让合同》系无效合同，无效合同自始没有法律效力。故原告上述诉讼请求均无事实及法律依据，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方因该合同取得的财产，均应当予以返还。被告安吉利公司收取的购房款80426元应当向原告贾某予以返还。原告贾某主张的购房款为91540元，其中7323元为安吉利公司给付的收益款冲抵的购房款，其余3791元为打折优惠，该两部分款项不是贾某实际给付的款项，不予支持。由于安吉利公司在收取贾某购房款期间占有贾某购房款的资金利益，应当自贾某付款之日即2015年7月25日起支付资金占用利息，资金占用利息应按照中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率5.4%向贾某给付利息损失至2019年8月19日，具体计算为：80426元×5.4%÷365天×1486天（2015年7月25日至2019年8月19日）=17681.4元。此后，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起，以安吉利公司实际拖欠的购房款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该购房款退清之日止。关于反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求。对于反诉被告贾某收取的反诉原告安吉利公司的收益款23800元，亦应向安吉利公司予以退还。关于反诉原告安吉利公司主张退还的收益款为31123元，因其中7323元并非安吉利公司实际向贾某返还的收益款，而是双方约定以收益款抵作了贾某应交的房款，且该部分并未计入安吉利公司应向贾某返还的房款，故对该部分，本院不予支持。对于上述应返还的收益款，应分别按照自2016年7月15日、2017年7月28日安吉利公司分别向贾某给付收益款各7323元，2018年8月28日向贾某给付收益款9154元，以中国人民银行执行的同期一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为标准，由贾某向安吉利公司给付利息损失至2019年8月19日。具体计算如下：1.7323元×4.9%÷365天×1130天（2016年7月15日至2019年8月19日）=1110.9元；2.7323元×4.75%÷365天×752天（2017年7月28日至2019年8月19日）=716.7元；3.9154元×4.75%÷365天×356天（2018年7月28日至2019年8月19日）=424.1元；上合计为2251.7元。此后，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起，以贾某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认贾某与天水安吉利实业有限公司于2015年7月25日签订的《铺位经营权出让合同》和《天水天豫美居之家铺位委托管理经营合同》无效；二、由天水安吉利实业有限公司向贾某返还购房款80426元、利息损失17681.4元（利息计算至2019年8月19日），以上合计98107.4元。自2019年8月20日起，以天水安吉利实业有限公司实际拖欠的购房款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该购房款退清之日止；三、由贾某向天水安吉利实业有限公司返还收益款23800元、利息损失2251.7元（利息计算至2019年8月19日），合计26051.7元。自2019年8月20日起，以贾某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止；四、驳回贾某的其他诉讼请求；五、驳回天水安吉利实业有限公司的其他反诉诉讼请求。以上判决二、三项，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2748元，因适用简易程序减半收取1374元，由天水安吉利实业有限公司负担。反诉案件受理费333元，由贾某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 李惠芳二○二Ｏ年十二月十五日法官助理 冯珺珺书记员 蔡中梅