广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初643号原告（申请执行人）：广东省第二建筑工程有限公司，住所地广东省汕头市中山路54号，统一社会信用代码914405001903810343。法定代表人：柯传杰。委托诉讼代理人：林圣廷，广东明祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚生，男，广东省第二建筑工程有限公司员工，住汕头市金平区。被告（案外人）：李磊煜，男，1973年11月11日出生，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王品超，广东信捷律师事务所律师。第三人（被执行人）：汕头市猛狮房地产有限公司，住所地汕头市澄海区广益路口，统一社会信用代码91440515594058444C。法定代表人：陈再喜。第三人（被执行人）：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17-18层，统一社会信用代码914405157080452127。法定代表人：陈再喜。原告广东省第二建筑工程有限公司与被告李磊煜、第三人汕头市猛狮房地产有限公司（下称猛狮公司）、第三人广东猛狮工业集团有限公司（下称猛狮集团公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林圣廷、林楚生、被告的委托诉讼代理人陈喆彦、王品超到庭参加诉讼。第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决准许执行第三人猛狮公司位于汕头市澄海区（房款：766584元）。事实与理由：2018年12月17日，澄海法院（2018）粤0515民初1157号《民事判决书》对原告与第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司建设工程合同纠纷一案作出民事判决：“一、第三人猛狮公司应付还原告工程款56280856.67元；二、原告应付还第三人猛狮公司误期赔偿费857430元、垃圾清运费4400元、赔偿维修费用损失39676.80元，合计901506.80元；三、上述第一、二项相抵后，第三人猛狮公司应付还原告工程款55379349.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、原告在工程款55379349.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区324国道广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外；五、第三人猛狮集团公司对上述第三项第三人猛狮公司结欠原告的债务承担连带清偿责任……”。一审判决后，第三人猛狮公司向汕头中院提起上诉，2019年4月29日，汕头中院以（2019）粤05民终201号《民事判决书》作出终审判决：“一、维持澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项及诉讼费负担部分判决；二、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第二项为：原告应付还第三人猛狮公司误期赔偿费2000000元、垃圾清运费4400元、赔偿维修费用损失39676.80元，合计2044076.80元；三、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第三项为：上述第一、二项相抵后，第三人猛狮公司应付还原告工程款54236779.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。四、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第四项为：原告在工程款54236779.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区国道324广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息……”。澄海法院（2018）粤0515民初1157号《民事判决书》和汕头中院（2019）粤05民终201号《民事判决书》生效后，原告向澄海法院申请强制执行，案号为（2019）粤0515执1009号。2020年2月18日，被告提出书面异议，请求解除对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的查封，澄海法院于2020年3月23日作出（2020）粤0515执异34号《执行裁定书》（下称34号《执行裁定书》），裁定中止对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的强制执行。34号《执行裁定书》认定事实不清，证据不足，裁定错误，依法应予以撤销，并准许执行涉案房产。1、被告没有实际支付购房款，提出的异议不能成立，不能排除执行。34号《执行裁定书》认定“本案所涉房产，系本院查封前案外人向被执行人猛狮房地产购买取得，案外人已全额支付购房款……”，该认定完全错误。本案涉案房产的购房款数额大，被告虽向法庭提交了第三人猛狮公司出具的收款收据，但并没有相应的银行交易明细等有效证据,因而不能作为认定购房款实际支付的证据。对于被告提交的发票、税票，也不能作为认定购房款实际支付的证据。被告提交的交通银行个人客户交易清单，交易时间是2017年3月31日，收款人是陈再喜，并非第三人猛狮公司，且金额为2837500元，并非涉案房产购房款858932元，第三人猛狮公司出具收款收据的时间是2018年5月31日，与上述交易时间不同，在长达一年多才出具收款收据，这与房产交易习惯完全不符，且本案没有任何银行交易明细等有效证据证明陈再喜将购房款858932元转入第三人猛狮公司。另外，第三人猛狮公司作为法人单位有独立的账户，出售房产的购房款应直接汇入第三人猛狮公司账户，不应进入陈再喜的私人账户。再者，上述交易清单中款项进入陈再喜账户的时间为2017年3月31日，被告与第三人猛狮公司签订《商品房买卖合同》的时间是2018年5月31日，因而转入陈再喜账户的款项并不是购房款。可见，被告提交的证据交通银行个人客户交易清单不能证明其支付了涉案房产的购房款。综上，被告提交的证据都不足以证明其已经支付了购房款。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，即使被告在法院查封前签订《商品房买卖合同》，但被告提交的证据都不能证明其已经支付了购房款，且其所购房产并非用于居住，因而该情形不符合上述规定，被告的主张不能排除对涉案房产的强制执行。可见，被告提出的异议不能成立，对涉案房产不能排除执行。原告当庭补充事实和理由如下：被告是商品房消费者之外的一般买受人，并非商品房消费者，不能排除《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定享有建设工程优先受偿权的债权的执行。案外人对登记在被执行人名下的不动产或登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，在实质审查上主要依据的相关规定有《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《民商事审判纪要》）第125、127条的规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，上述规定确定了权利的优先顺序：商品房消费者的权利﹥建设工程价款的优先受偿权﹥商品房消费者之外的一般买受人的权利。上述规定规范了买受人（商品房消费者、商品房消费者之外的一般买受人）、商品房（消费者居住用房）、一般不动产（包括商业用房等用途），《民商事审判纪要》第125条明确规定《执行异议和复议规定》第二十九条的买受人是指商品房消费者，且符合该条规定的商品消费者必须满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该条规定是法律基于生存权所作的特殊规定，《民商事审判纪要》第127条明确规定《执行异议和复议规定》第二十八条的买卖人是指商品房消费者之外的一般买受人，针对案外人为商品房消费者之外的一般不动产买受人。本案的被告是商品房消费者之外的一般买受人，并非商品房消费者。原告向法院申请执行第三人猛狮公司的案涉房产都是商铺，是商业用途，具有投资性质，并不是用于居住的房屋，不属于消费者生存权保护范畴，根据上述规定，被告是商品房消费者之外的一般买受人，34号《执行裁定书》中适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，认为被告是商品房消费者之外的一般买受人。被告在向法院提起执行异议的申请书中也认为其是商品房消费者之外的一般买受人。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，属于法定优先权，法律赋予很强的效力，而现行法律中仅有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定排除享有建设工程优先受偿权的债权的执行，但该规定仅适用于买受人是商品房消费者，并不适用于商品房消费者之外的一般买受人，且按《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，商品消费者必须满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，是消费者购房人物权期待权，而不是《执行异议和复议规定》第二十八条规定规范一般不动产买受人的物权期待权，被告是商品房消费者之外的一般买受人，提出的执行异议不能排除本案享有建设工程优先受偿权的债权的执行。可见，被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。被告辩称，一、依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，被告作为涉案房产的实际权利人确实享有足以排除强制执行的民事权益。本案的事实是被告向蚁韧受让了涉案房产的认购权，双方在2015年4月4日签订了《转让购房合约协议书》，被告也实际支付了210000元认购权转让款。2017年3月31日，被告向第三人猛狮公司法定代表人陈再喜支付了购房款615005元，并申请提前交房和签订了《物业管理服务协议》，开始实际占有处分涉案房产。2018年5月31日，被告与第三人猛狮公司签订编号为280005869号的《商品房买卖合同》1份，并向第三人猛狮公司支付了购房余款43927元。随后又缴纳了涉案房产的税费、做证费用，第三人猛狮公司也开具了销售发票。2018年6月12日，该合同在汕头市澄海区房地产交易所完成了合同登记备案。可见，从签订合同、支付购房款到完成交房的整个商品房买卖的过程，均发生在法院查封之前。而涉案房产尚未办理过户登记，是由于第三人猛狮公司涉及其他诉讼导致涉案房产被查封，被告对未能办理房屋产权登记手续并无过错。结合合同签订和履行情况，房屋的实际占有处分情况，以及涉案房产未能办理过户登记的具体原因，均满足了《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，能够依法认定被告是涉案房产的实际权利人，可以排除执行。二、原告主张“李磊煜没有实际支付购房款，提交的证据不足以证明其已经支付了房款”与事实不符。被告向第三人猛狮公司支付了购房款的事实有被告提供的银行流水明细、第三人猛狮公司在被告支付完购房余款后开具的购房款总额收款收据、发票，均可证实第三人猛狮公司已经收到全部购房款。无论是被告将购房款汇至第三人猛狮公司公户或法定代表人私户，均是第三人猛狮公司指定和认可的收款方式。原告虽然主张被告没有实际支付购房款，但未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，在无其他相反证据的情况下，应认定被告已经缴纳购房款。综上所述，被告作为涉案房产的实际权利人，所提交的证据能够形成完整的证据链，符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，应当认定被告对涉案房产享有足以排除执行的权益。34号《执行裁定书》认定事实准确，适用法律正确，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人猛狮公司未提出陈述意见。第三人猛狮集团公司未提出陈述意见。原告和被告围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司均未提交与本案有关的证据，也未对原告和被告提交的证据提出质证意见，本院视为第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司均放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据。被告对（2019）粤05民终201号《民事判决书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，本院对该证据予以采信，对其要证明的内容根据本案查明的事实进行认定。2、被告提交的证据。（1）原告对NO025564号收款收据、诚意金收款书的真实性、合法性、关联性有异议，对《转让购房合约协议书》、蚁韧的身份证复印件、交通银行账户交易明细、NO.080740号收款收据的真实性无法确认，对关联性有异议，前述证据载明转让及支付款项均为“猛狮国际办公楼”13层03号房，与本案涉案的猛狮国际广场综合商贸楼A1313号房产不存在关联性，本院对前述6份证据不予采信；（2）原告对交通银行个人客户交易清单的真实性无法确认，对其关联性有异议，该证据系相关金融机构出具的银行账户资金往来凭证，本院对其真实性予以确认；（3）原告对《商品房买卖合同》的真实性无法确认，对其证明的内容有异议，认为该合同第一条第1款证明涉案房产的用途是商业，并非居住用途，本院对该证据的真实性予以确认；（4）原告对NO.304444及NO.108110号的收款收据2份的真实性有异议，对其要证明的内容有异议，该2份收据由第三人猛狮公司加盖该公司的财务印章，本院对其真实性予以确认；（5）原告对专项维修基金的真实性无法确认，对其证明的内容有异议，该证据是银行存折，本院对其真实性予以确认；（6)原告对猛狮国际广场业主确认书、物业管理服务协议、收费项目清单的真实性无法确认，对其要证明的内容有异议，该3份证据加盖第三人猛狮公司及相关的汕头市猛狮物业管理有限公司的印章，本院对其真实性予以确认；(7)原告对增值税普通发票、税收完税证明的真实性无法确认，对其证明内容有异议，本院对该2份证据的真实性予以确认；(8)原告对（2019）粤05民终201号《民事判决书》的真实性无异议，对其证明内容有异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院对被告提交的前述(2)至（8）共计7组证据要证明的内容根据本案查明的事实进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，被告通过银行账户向第三人猛狮公司的法定代表人陈再喜转账2837500元。同日，第三人猛狮公司向汕头市猛狮物业管理有限公司出具《猛狮国际广场商住楼业主确认书》1份，载明：李磊煜，男，身份证号码4405211973××××××××，是猛狮国际广场综合商贸楼1313业主。同日，被告与第三人猛狮公司签订《前期物业管理服务协议》1份，双方对猛狮国际广场Ａ幢1313号房的前期物业管理进行约定。2018年5月31日，被告与第三人猛狮公司签订订编号为280005869号的《商品房买卖合同》1份，主要内容约定：被告向第三人猛狮公司购买位于汕头市澄海区，总价款为858932元，被告应当在2018年6月28日前支付该商品房全部价款，双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为第三人猛狮公司，开户银行及账号为中国民生银行澄海支行17×××58，第三人猛狮公司应当在2018年12月28日前向被告交付该商品房，等等。同日，第三人猛狮公司出具加盖该公司财务印章的载明收到被告猛狮国际广场综合商贸楼Ａ1313号房购房款858932元的收据1份交被告收执。2018年6月12日，上述合同在汕头市澄海区房产交易所办理了合同备案手续。2018年7月28日，第三人猛狮公司出具价税合计为858932元的增值税普通发票1份交被告收执。2018年7月31日，第三人猛狮公司出具加盖该公司财务印章的载明预收被告猛狮国际广场综合商贸楼A1313号房税费及做证费25766.30元的收据1份交被告收执。2018年8月1日，国家税务总局汕头市澄海区税务局出具税收完税证明1份，载明：完税金额24970.41元，房屋座落位置：汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼A1313号。2019年11月28日，猛狮国际广场物业管理处出具收费项目清单1份，载明该管理处在2017年4月至2019年11月期间向被告收取写字楼1313号房的物业管理服务费、水费、车位服务费、电梯运载管理费等共计30949.17元。2018年8月6日，本院在审理原告与第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司建设工程合同纠纷一案过程中，依法作出（2018）粤0515民初1157号《民事裁定书》，裁定查封第三人猛狮公司名下包括位于汕头市澄海区在内的相关房产。2019年4月29日，汕头中院对上述案件依法作出终审判决：一、第三人猛狮公司应付还原告工程款54236779.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、原告在工程款54236779.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区国道324广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外；……。后第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司未按生效判决指定期限履行付款义务，原告向本院申请强制执行。2020年2月18日，被告作为案外人对上述执行标的提出书面异议，请求解除对涉案房产的查封。本院于2020年3月23日作出（2020）粤0515执异34号《执行裁定书》，裁定中止对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的强制执行。原告不服该裁定，遂于限定期间内向本院提起诉讼。本院认为，原告作为申请执行人对本院裁定就执行标的中止执行提出异议，本案属申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，被告作为案外人应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合原、被告的诉辩观点，本案的焦点是：1、被告转账给陈再喜的款项可否认定为交纳本案购房款的款项？2、本案参照《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的规定进行审理？关于第1个问题。被告已举证证明其通过银行账户向第三人猛狮公司的法定代表人陈再喜转账2837500元作为支付本案涉案房产在内的多套房产的购房款，后被告与第三人猛狮公司签订《商品房买卖合同》，第三人猛狮公司也已开具了收取涉案房产购房款的收据及销售发票，税务部门已对涉案房产出具完税证明，现虽无证据证明被告按合同约定将购房款存入账户名称为第三人猛狮公司，账号为17×××58的银行账户，但本案被告提交的现有证据能形成完整的证据链，足以证明第三人猛狮公司已收到本案涉案房产的购房款。原告对提出的被告提交的证据交通银行个人客户交易清单、发票、收款收据等不能证明被告支付了涉案购房款的主张，未提交证据反驳，该主张依据不足，本院不予采纳。被告提出本案涉案房产的购房款已支付完毕的抗辩意见，依据充分，理由成立，本院依法予以采纳。关于第2个问题。《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。本案中，被告与第三人猛狮公司在涉案房产被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案，被告已全额付清购房款并实际占有涉案房产，且已缴纳了涉案房产的税费，被告对涉案房产查封前未办理过户登记不存在过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，故被告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出判决准许执行第三人猛狮公司位于汕头市澄海区的诉讼请求，依据不足，理由不成立，依法应予以驳回。被告提出原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回的抗辩意见，理由成立，本院依法予以采纳。关于原告提出涉案房产是商铺，属商业用途，具有投资性质，并不是用于居住的房屋，不属于消费者生存权保护范畴，本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定的主张。经查，被告提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，故本案涉案房产是否属商业用途、是不是用于居住的房屋并不影响被告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告提出的前述主张，理由不成立，本院不予采纳。第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广东省第二建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费11465.84元，由原告广东省第二建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王光辉审 判 员  章奕琦人民陪审员  陈素萍二〇二〇年十二月十日法官 助理  林培森书 记 员  李冰虹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初643号原告（申请执行人）：广东省第二建筑工程有限公司，住所地广东省汕头市中山路54号，统一社会信用代码914405001903810343。法定代表人：柯传杰。委托诉讼代理人：林圣廷，广东明祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚生，男，广东省第二建筑工程有限公司员工，住汕头市金平区。被告（案外人）：李磊煜，男，1973年11月11日出生，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王品超，广东信捷律师事务所律师。第三人（被执行人）：汕头市猛狮房地产有限公司，住所地汕头市澄海区广益路口，统一社会信用代码91440515594058444C。法定代表人：陈再喜。第三人（被执行人）：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17-18层，统一社会信用代码914405157080452127。法定代表人：陈再喜。原告广东省第二建筑工程有限公司与被告李磊煜、第三人汕头市猛狮房地产有限公司（下称猛狮公司）、第三人广东猛狮工业集团有限公司（下称猛狮集团公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林圣廷、林楚生、被告的委托诉讼代理人陈喆彦、王品超到庭参加诉讼。第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决准许执行第三人猛狮公司位于汕头市澄海区（房款：766584元）。事实与理由：2018年12月17日，澄海法院（2018）粤0515民初1157号《民事判决书》对原告与第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司建设工程合同纠纷一案作出民事判决：“一、第三人猛狮公司应付还原告工程款56280856.67元；二、原告应付还第三人猛狮公司误期赔偿费857430元、垃圾清运费4400元、赔偿维修费用损失39676.80元，合计901506.80元；三、上述第一、二项相抵后，第三人猛狮公司应付还原告工程款55379349.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、原告在工程款55379349.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区324国道广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外；五、第三人猛狮集团公司对上述第三项第三人猛狮公司结欠原告的债务承担连带清偿责任……”。一审判决后，第三人猛狮公司向汕头中院提起上诉，2019年4月29日，汕头中院以（2019）粤05民终201号《民事判决书》作出终审判决：“一、维持澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项及诉讼费负担部分判决；二、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第二项为：原告应付还第三人猛狮公司误期赔偿费2000000元、垃圾清运费4400元、赔偿维修费用损失39676.80元，合计2044076.80元；三、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第三项为：上述第一、二项相抵后，第三人猛狮公司应付还原告工程款54236779.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。四、变更澄海法院（2018）粤0515民初1157号民事判决第四项为：原告在工程款54236779.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区国道324广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息……”。澄海法院（2018）粤0515民初1157号《民事判决书》和汕头中院（2019）粤05民终201号《民事判决书》生效后，原告向澄海法院申请强制执行，案号为（2019）粤0515执1009号。2020年2月18日，被告提出书面异议，请求解除对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的查封，澄海法院于2020年3月23日作出（2020）粤0515执异34号《执行裁定书》（下称34号《执行裁定书》），裁定中止对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的强制执行。34号《执行裁定书》认定事实不清，证据不足，裁定错误，依法应予以撤销，并准许执行涉案房产。1、被告没有实际支付购房款，提出的异议不能成立，不能排除执行。34号《执行裁定书》认定“本案所涉房产，系本院查封前案外人向被执行人猛狮房地产购买取得，案外人已全额支付购房款……”，该认定完全错误。本案涉案房产的购房款数额大，被告虽向法庭提交了第三人猛狮公司出具的收款收据，但并没有相应的银行交易明细等有效证据,因而不能作为认定购房款实际支付的证据。对于被告提交的发票、税票，也不能作为认定购房款实际支付的证据。被告提交的交通银行个人客户交易清单，交易时间是2017年3月31日，收款人是陈再喜，并非第三人猛狮公司，且金额为2837500元，并非涉案房产购房款858932元，第三人猛狮公司出具收款收据的时间是2018年5月31日，与上述交易时间不同，在长达一年多才出具收款收据，这与房产交易习惯完全不符，且本案没有任何银行交易明细等有效证据证明陈再喜将购房款858932元转入第三人猛狮公司。另外，第三人猛狮公司作为法人单位有独立的账户，出售房产的购房款应直接汇入第三人猛狮公司账户，不应进入陈再喜的私人账户。再者，上述交易清单中款项进入陈再喜账户的时间为2017年3月31日，被告与第三人猛狮公司签订《商品房买卖合同》的时间是2018年5月31日，因而转入陈再喜账户的款项并不是购房款。可见，被告提交的证据交通银行个人客户交易清单不能证明其支付了涉案房产的购房款。综上，被告提交的证据都不足以证明其已经支付了购房款。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，即使被告在法院查封前签订《商品房买卖合同》，但被告提交的证据都不能证明其已经支付了购房款，且其所购房产并非用于居住，因而该情形不符合上述规定，被告的主张不能排除对涉案房产的强制执行。可见，被告提出的异议不能成立，对涉案房产不能排除执行。原告当庭补充事实和理由如下：被告是商品房消费者之外的一般买受人，并非商品房消费者，不能排除《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定享有建设工程优先受偿权的债权的执行。案外人对登记在被执行人名下的不动产或登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，在实质审查上主要依据的相关规定有《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《民商事审判纪要》）第125、127条的规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，上述规定确定了权利的优先顺序：商品房消费者的权利﹥建设工程价款的优先受偿权﹥商品房消费者之外的一般买受人的权利。上述规定规范了买受人（商品房消费者、商品房消费者之外的一般买受人）、商品房（消费者居住用房）、一般不动产（包括商业用房等用途），《民商事审判纪要》第125条明确规定《执行异议和复议规定》第二十九条的买受人是指商品房消费者，且符合该条规定的商品消费者必须满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该条规定是法律基于生存权所作的特殊规定，《民商事审判纪要》第127条明确规定《执行异议和复议规定》第二十八条的买卖人是指商品房消费者之外的一般买受人，针对案外人为商品房消费者之外的一般不动产买受人。本案的被告是商品房消费者之外的一般买受人，并非商品房消费者。原告向法院申请执行第三人猛狮公司的案涉房产都是商铺，是商业用途，具有投资性质，并不是用于居住的房屋，不属于消费者生存权保护范畴，根据上述规定，被告是商品房消费者之外的一般买受人，34号《执行裁定书》中适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，认为被告是商品房消费者之外的一般买受人。被告在向法院提起执行异议的申请书中也认为其是商品房消费者之外的一般买受人。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，属于法定优先权，法律赋予很强的效力，而现行法律中仅有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定排除享有建设工程优先受偿权的债权的执行，但该规定仅适用于买受人是商品房消费者，并不适用于商品房消费者之外的一般买受人，且按《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，商品消费者必须满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，是消费者购房人物权期待权，而不是《执行异议和复议规定》第二十八条规定规范一般不动产买受人的物权期待权，被告是商品房消费者之外的一般买受人，提出的执行异议不能排除本案享有建设工程优先受偿权的债权的执行。可见，被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。被告辩称，一、依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，被告作为涉案房产的实际权利人确实享有足以排除强制执行的民事权益。本案的事实是被告向蚁韧受让了涉案房产的认购权，双方在2015年4月4日签订了《转让购房合约协议书》，被告也实际支付了210000元认购权转让款。2017年3月31日，被告向第三人猛狮公司法定代表人陈再喜支付了购房款615005元，并申请提前交房和签订了《物业管理服务协议》，开始实际占有处分涉案房产。2018年5月31日，被告与第三人猛狮公司签订编号为280005869号的《商品房买卖合同》1份，并向第三人猛狮公司支付了购房余款43927元。随后又缴纳了涉案房产的税费、做证费用，第三人猛狮公司也开具了销售发票。2018年6月12日，该合同在汕头市澄海区房地产交易所完成了合同登记备案。可见，从签订合同、支付购房款到完成交房的整个商品房买卖的过程，均发生在法院查封之前。而涉案房产尚未办理过户登记，是由于第三人猛狮公司涉及其他诉讼导致涉案房产被查封，被告对未能办理房屋产权登记手续并无过错。结合合同签订和履行情况，房屋的实际占有处分情况，以及涉案房产未能办理过户登记的具体原因，均满足了《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，能够依法认定被告是涉案房产的实际权利人，可以排除执行。二、原告主张“李磊煜没有实际支付购房款，提交的证据不足以证明其已经支付了房款”与事实不符。被告向第三人猛狮公司支付了购房款的事实有被告提供的银行流水明细、第三人猛狮公司在被告支付完购房余款后开具的购房款总额收款收据、发票，均可证实第三人猛狮公司已经收到全部购房款。无论是被告将购房款汇至第三人猛狮公司公户或法定代表人私户，均是第三人猛狮公司指定和认可的收款方式。原告虽然主张被告没有实际支付购房款，但未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，在无其他相反证据的情况下，应认定被告已经缴纳购房款。综上所述，被告作为涉案房产的实际权利人，所提交的证据能够形成完整的证据链，符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，应当认定被告对涉案房产享有足以排除执行的权益。34号《执行裁定书》认定事实准确，适用法律正确，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人猛狮公司未提出陈述意见。第三人猛狮集团公司未提出陈述意见。原告和被告围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司均未提交与本案有关的证据，也未对原告和被告提交的证据提出质证意见，本院视为第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司均放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据。被告对（2019）粤05民终201号《民事判决书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，本院对该证据予以采信，对其要证明的内容根据本案查明的事实进行认定。2、被告提交的证据。（1）原告对NO025564号收款收据、诚意金收款书的真实性、合法性、关联性有异议，对《转让购房合约协议书》、蚁韧的身份证复印件、交通银行账户交易明细、NO.080740号收款收据的真实性无法确认，对关联性有异议，前述证据载明转让及支付款项均为“猛狮国际办公楼”13层03号房，与本案涉案的猛狮国际广场综合商贸楼A1313号房产不存在关联性，本院对前述6份证据不予采信；（2）原告对交通银行个人客户交易清单的真实性无法确认，对其关联性有异议，该证据系相关金融机构出具的银行账户资金往来凭证，本院对其真实性予以确认；（3）原告对《商品房买卖合同》的真实性无法确认，对其证明的内容有异议，认为该合同第一条第1款证明涉案房产的用途是商业，并非居住用途，本院对该证据的真实性予以确认；（4）原告对NO.304444及NO.108110号的收款收据2份的真实性有异议，对其要证明的内容有异议，该2份收据由第三人猛狮公司加盖该公司的财务印章，本院对其真实性予以确认；（5）原告对专项维修基金的真实性无法确认，对其证明的内容有异议，该证据是银行存折，本院对其真实性予以确认；（6)原告对猛狮国际广场业主确认书、物业管理服务协议、收费项目清单的真实性无法确认，对其要证明的内容有异议，该3份证据加盖第三人猛狮公司及相关的汕头市猛狮物业管理有限公司的印章，本院对其真实性予以确认；(7)原告对增值税普通发票、税收完税证明的真实性无法确认，对其证明内容有异议，本院对该2份证据的真实性予以确认；(8)原告对（2019）粤05民终201号《民事判决书》的真实性无异议，对其证明内容有异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院对被告提交的前述(2)至（8）共计7组证据要证明的内容根据本案查明的事实进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，被告通过银行账户向第三人猛狮公司的法定代表人陈再喜转账2837500元。同日，第三人猛狮公司向汕头市猛狮物业管理有限公司出具《猛狮国际广场商住楼业主确认书》1份，载明：李磊煜，男，身份证号码4405211973××××××××，是猛狮国际广场综合商贸楼1313业主。同日，被告与第三人猛狮公司签订《前期物业管理服务协议》1份，双方对猛狮国际广场Ａ幢1313号房的前期物业管理进行约定。2018年5月31日，被告与第三人猛狮公司签订订编号为280005869号的《商品房买卖合同》1份，主要内容约定：被告向第三人猛狮公司购买位于汕头市澄海区，总价款为858932元，被告应当在2018年6月28日前支付该商品房全部价款，双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为第三人猛狮公司，开户银行及账号为中国民生银行澄海支行17×××58，第三人猛狮公司应当在2018年12月28日前向被告交付该商品房，等等。同日，第三人猛狮公司出具加盖该公司财务印章的载明收到被告猛狮国际广场综合商贸楼Ａ1313号房购房款858932元的收据1份交被告收执。2018年6月12日，上述合同在汕头市澄海区房产交易所办理了合同备案手续。2018年7月28日，第三人猛狮公司出具价税合计为858932元的增值税普通发票1份交被告收执。2018年7月31日，第三人猛狮公司出具加盖该公司财务印章的载明预收被告猛狮国际广场综合商贸楼A1313号房税费及做证费25766.30元的收据1份交被告收执。2018年8月1日，国家税务总局汕头市澄海区税务局出具税收完税证明1份，载明：完税金额24970.41元，房屋座落位置：汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼A1313号。2019年11月28日，猛狮国际广场物业管理处出具收费项目清单1份，载明该管理处在2017年4月至2019年11月期间向被告收取写字楼1313号房的物业管理服务费、水费、车位服务费、电梯运载管理费等共计30949.17元。2018年8月6日，本院在审理原告与第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司建设工程合同纠纷一案过程中，依法作出（2018）粤0515民初1157号《民事裁定书》，裁定查封第三人猛狮公司名下包括位于汕头市澄海区在内的相关房产。2019年4月29日，汕头中院对上述案件依法作出终审判决：一、第三人猛狮公司应付还原告工程款54236779.87元，于本判决生效之日起十日内付还，并支付该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、原告在工程款54236779.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市澄海区国道324广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由原告建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外；……。后第三人猛狮公司、第三人猛狮集团公司未按生效判决指定期限履行付款义务，原告向本院申请强制执行。2020年2月18日，被告作为案外人对上述执行标的提出书面异议，请求解除对涉案房产的查封。本院于2020年3月23日作出（2020）粤0515执异34号《执行裁定书》，裁定中止对第三人猛狮公司名下位于汕头市澄海区的强制执行。原告不服该裁定，遂于限定期间内向本院提起诉讼。本院认为，原告作为申请执行人对本院裁定就执行标的中止执行提出异议，本案属申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，被告作为案外人应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合原、被告的诉辩观点，本案的焦点是：1、被告转账给陈再喜的款项可否认定为交纳本案购房款的款项？2、本案参照《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的规定进行审理？关于第1个问题。被告已举证证明其通过银行账户向第三人猛狮公司的法定代表人陈再喜转账2837500元作为支付本案涉案房产在内的多套房产的购房款，后被告与第三人猛狮公司签订《商品房买卖合同》，第三人猛狮公司也已开具了收取涉案房产购房款的收据及销售发票，税务部门已对涉案房产出具完税证明，现虽无证据证明被告按合同约定将购房款存入账户名称为第三人猛狮公司，账号为17×××58的银行账户，但本案被告提交的现有证据能形成完整的证据链，足以证明第三人猛狮公司已收到本案涉案房产的购房款。原告对提出的被告提交的证据交通银行个人客户交易清单、发票、收款收据等不能证明被告支付了涉案购房款的主张，未提交证据反驳，该主张依据不足，本院不予采纳。被告提出本案涉案房产的购房款已支付完毕的抗辩意见，依据充分，理由成立，本院依法予以采纳。关于第2个问题。《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。本案中，被告与第三人猛狮公司在涉案房产被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案，被告已全额付清购房款并实际占有涉案房产，且已缴纳了涉案房产的税费，被告对涉案房产查封前未办理过户登记不存在过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，故被告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出判决准许执行第三人猛狮公司位于汕头市澄海区的诉讼请求，依据不足，理由不成立，依法应予以驳回。被告提出原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回的抗辩意见，理由成立，本院依法予以采纳。关于原告提出涉案房产是商铺，属商业用途，具有投资性质，并不是用于居住的房屋，不属于消费者生存权保护范畴，本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定的主张。经查，被告提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，故本案涉案房产是否属商业用途、是不是用于居住的房屋并不影响被告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告提出的前述主张，理由不成立，本院不予采纳。第三人猛狮公司和第三人猛狮集团公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广东省第二建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费11465.84元，由原告广东省第二建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王光辉审 判 员  章奕琦人民陪审员  陈素萍二〇二〇年十二月十日法官 助理  林培森书 记 员  李冰虹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。