福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0322民初5649号原告：陈张越，男，1991年12月15日出生，汉族，住仙游县。委托诉讼代理人：林建华，福建朗天律师事务所律师。被告：福建锦强房地产有限公司，住所地仙游县鲤城街道南桥社区南大路509号鲤中安置东侧商场三层，统一社会信用代码913503220732145605。法定代表人：温永福，总经理。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文朋，福建九雍律师事务所律师。原告陈张越与被告福建锦强房地产有限公司（以下简称锦强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈张越的委托诉讼代理人林建华、被告锦强公司的委托诉讼代理人林文朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈张越向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年7月13日所签订的位于仙游县鲤城街道南桥社区地块（土地使用权证号为仙国用（2015）第Ｑ××5号）锦福家园地下室-1层车位44，建筑面积31.84㎡的《商品房买卖合同（预售）》（合同总标的231549元）。2.锦强公司退回双倍定金50000元及购房（车位）款231549元及自2017年7月13日起以本金231549元为基数按日利率万分之三计至给付之日止的利息。3.锦强公司退还已付维修金2866元。事实与理由：其与锦强公司于2017年7月13日签订《商品房买卖合同（预售）》，锦强公司（出卖人）把坐落于仙游县鲤城街道南桥社区地块（土地使用权证号为仙国用（2015）第Ｑ××5号）锦福家园地下室-1层车位44，建筑面积3ｌ.84㎡，总价款231549元预售给陈张越（买受人）。该预售合同十一条第（一）项还约定出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。十二条第2点出卖人逾期交付商品房的，逾期之日起出卖人应向买受人支付按已付购房款的日万分之三计算违约金。合同第二十条第（二）项还约定于商品房交付之日起360日取得房屋所有权证书。合同签订后陈张越支付了定金50000元及全部购房款231549元及维修基金2866元。但锦强公司至今无法把该房屋（车位）交付给陈张越使用，也无法办理不动产权登记，逾期均超过一年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后起一年由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由于锦强公司至今无法交房及办理房产证均各超过一年，要求解除合同并双倍退还定金及已付的购房款及维修金。锦强公司辩称，1.根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第7条第1项约定，陈张越支付的定金50000元，在交付首付款时已经抵作商品房价款，故不存在双倍返还问题。2.其公司不存在逾期交付案涉车位问题。根据合同第11条第1、2项约定，出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。根据该约定，2017年7月30日即为办理交付案涉车位手续的时间，由于陈张越未按期来办理交付手续，经多次电话通知，仍拒绝办理案涉车位的交付手续，应视为其公司于2017年7月30日将案涉车位交付给陈张越。3.陈张越主张解除《商品房买卖合同（预售）》，就不能再主张逾期交付和逾期办证的违约责任。根据合同约定，办证期限至今尚未届满，其公司不存在逾期办证的违约。退一步说，即使其公司在履行《商品房买卖合同（预售）》中存在逾期办证违约行为，陈张越主张的逾期办证违约金数额偏高，跟合同约定不符，应按合同20条约定计算违约金。5.根据合同约定，逾期办证不能作为解除合同的事宜。陈张越已将该小区的2号楼2104室住宅转卖给他人，不再使用车位，才要求解除合同。该诉请不符合合同约定，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：锦强公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道南桥社区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号仙国用（2015）第Ｑ××5号，土地用途为商服用地、住宅用地、地下车库，经有关主管部门批准建设的地上商品房项目为“锦福家园”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2016）莆房许字第0804号。2017年7月13日，陈张越和锦强公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号×××56。合同约定陈张越向锦强公司购买地下室－1层车位44，预测建筑面积31.84平方米，套内面积12.72平方米，总价款231549元。签订合同前，陈张越已向锦强公司支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。陈张越应在2017年7月13日前支付全部价款。合同第十一条约定，出卖人应于2017年7月30日前交付商品房。第十二条约定，逾期超过×日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。出卖人逾期交付商品房的，自逾期之日起，出卖人应向买受人支付按已付购房款的万分之三计算的违约金，且双方同意合同继续履行，若发生不可抗力或其他情形，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任。第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。2017年7月13日，锦强公司出具收款收据，载明收取陈张越车位44号购房款231549元，并收取维修基金2866元。2020年10月13日，陈张越通过ＥＭＳ向锦强公司邮寄解除商品房买卖合同（预售）通知，主要内容：锦强公司至今无法交房及办理房产证也已超过一年，本人要求退房，要求退回已交纳购房款231549元及按银行同期贷款利息，并要求退还已付维修基金2866元，锦强公司在庭审中表示已收到该邮件。2020年11月26日，通过房屋登记信息查询，陈张越名下坐落于鲤城街道南桥社区紫檀街南侧（锦福家园）地下室车位44已网签，未备案。2017年6月20日，锦强公司向陈张越发送交房通知书，锦福家园X＃幢X室商品房定于2017年7月1日正式交房。2017年7月10日，陈张越签署锦福家园X＃X室房屋移交验收记录表。2018年9月20日，仙游县不动产登记中心为锦强公司坐落于鲤城街道南桥社区紫檀南街南侧（锦福家园）的车位建筑面积4468.10平方米（共127套）颁发首次登记证明，其中－1层车位44建筑面积67.77平方米，套内面积25.44平方米。上述事实，有陈张越、锦强公司的陈述以及陈张越提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、解除合同通知书和送达回单、房屋登记信息证明以及锦强公司提交的交房通知书、移交验收记录表、入伙手续书、仙游县不动产登记中心房屋所有权首次登记证明等证据证明。本院认为，陈张越与锦强公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同第十一条约定，锦强公司应在2017年7月30日前交付案涉车位，锦强公司提供的证据无法证实案涉车位可交付使用并已通知陈张越接收，锦强公司提交的仙游县不动产登记中心房屋所有权首次登记证明的－1层车位44号无法指向案涉合同的－1层车位44，陈张越请求解除合同，锦强公司亦同意解除合同，本院予以照准。合同约定，陈张越支付的定金抵作房价款，陈张越主张双倍返还定金没有事实依据。按日万分之三计算违约金的前提是双方继续履行合同，现陈张越主张按购房款的日万分之三计算利息没有事实依据，酌情考虑锦强公司自付款之日起按中国人民同期贷款利率或LPR计算利息。陈张越合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除福建锦强房地产有限公司与陈张越于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××56）。二、福建锦强房地产有限公司应在本判决生效后十日内退还给陈张越购房款231549元并自2017年7月13日起支付利息直至付清之日止，利率在2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。三、福建锦强房地产有限公司应在本判决生效后十日内退还给陈张越维修基金2866元。四、驳回陈张越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6785元，由福建锦强房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  黄慧连人民陪审员  林 国人民陪审员  林锦红二〇二〇年十二月三日书 记 员  林雅婷附相关法条：一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：×××11。