山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初4532号原告：枣庄万达广场商业物业管理有限公司，住所地：枣庄市薛城区永兴路１２６号，统一社会信用代码：91370403MA3C75857U。法定代表人：王志彬,总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张帅,山东鼎赢律师事务所律师。委托诉讼代理人:王忠彪，男,该公司营运部工作人员。被告：王**，女，1973年10月６日出生，汉族，住济南市市中区。原告枣庄万达广场商业物业管理有限公司(以下简称万达物业公司)与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达物业公司委托诉讼代理人张帅、王忠彪到庭参加诉讼，被告王**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费、迟延履行违约金共计29,658.82元（包含1、2020年９月１日至2020年11月5日的物业费单价62元*171.68平方米*２个月+62元*171.68平方米/30天*5天，9月1日至11月5日欠缴物业费为23,062.34元;2、2020年3月及4月物业费分期未交共计欠缴5,917.45元；以上欠缴物业费合计为23,062.34元+5,917.45元＝28,979.79元；3、2020年8月21日至2020年9月30日的延迟履行违约金为（欠缴物业费+欠缴物业费分期）*41天*1‰即（单价62元*171.68平方米+分期欠缴5,917.45元）*1‰*41天＝679.03元；欠缴物业费+迟延履行违约金合计28,979.79元+679.03元＝29,658.82元）；２、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月30日，原告与被告签订《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》，现被告拒不履行合同赋予的支付物业费义务，原告依据《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》的约定，在2020年9月24日向被告送达了解约函。被告王**未出庭应诉亦未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交证据，经审理查明，本院认定事实如下：2020年3月29日，枣庄万达广场投资有限公司（甲方、出租人）与被告王**（乙方、承租人）签订《枣庄万达广场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将商业广场室内步行街2F层2022号商铺出租给乙方使用，物业服务公司接受甲方委托，对包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和事实商业运营管理的企业，就本合同而言物业管理公司指万达物业公司。甲方及物业服务公司计收、乙方交纳该房屋租金、物业服务费、采暖费等本合同约定以该房屋面积计费的面积依据。该房屋的建筑面积为285.86平方米，套内建筑面积为171.68平方米，双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整。租赁期限为12个月，自2020年3月29日起至2021年3月28日止。双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为，按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月62元，即每月物业费10,644.16元。首期物业服务费为计租日起至第4个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业费均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，首期物业费应于本合同签订当日支付，收费期间为2020年3月29日至2020年6月30日，应交物业服务费为32,996.90元。乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或物业费，每延迟一日乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。附件三《云POS租用服务协议》载明POS服务费用为年付3,600元,协议有效期为2020年2020年3月29日至2021年3月28日。同日，原告万达物业公司（甲方、物业管理人）与被告王**（乙方、商铺承租人和使用人）签订《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》，约定：乙方承租商铺套内建筑面积171.68平方米，乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费，缴纳标准为每月62元每平方米，物业费自2020年3月29日起计收。乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（收费期间为2020年3月29日至2020年6月30日）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每3个月一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。乙方应于协议签订之日起一次性向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费，甲方有权以全部或者部分履约保证金冲抵乙方应交的费用如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按照本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的损失、乙方自行承担。2020年3月3日，被告向原告出具《关于申请扶持政策（账单分期）的函》，载明：被告分10期支付2020年3月的物业费总计1,064.42元，即自2020年3月29日起至2020年11月29日止，每月29日支付106.44元，共计9期，2020年12月29日支付剩余106.46元。被告分9期支付2020年4月1日至2020年4月30日的物业管理费共计10,644.16元,即自2020年4月29日起至2020年11月29日止，每月29日支付1,182.68元，共计8期，2020年12月29日支付剩余1,182.72元。2020年3月31日、被告王**通过中信银行向原告转账46,073.82元,原告主张其中包含2020年5月、6月的物业费及2020年3月29日至2021年3月28日期间的POS使用费（年付）3,600元以及物业费保证金21,185.50元。被告分别于6月29日、7月20日向原告支付7月、8月的物业管理费10,644.16元、10,644.16元。被告累计支付原告费用67,362.14元。2020年9月10日，原告向被告发出告知函通知解除合同，要求被告将未缴纳租金、物业费，3月、4月租金及物业费分期款项81,102.63元，并承担违约责任。2020年9月21日，原告向被告发出律师函,2020年9月24日，被告王**通过微信接收了上述材料。原告主张截至2020年11月5日，被告仍未将店面清离。本院认为，被告王**未出庭应诉亦未答辩，视为放弃自身的诉讼权利，应承担相应不利的法律后果。依据原、被告之间签订的《枣庄万达广场商铺租赁合同》、《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》以及被告向原告支付部分物业管理费可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系、被告王**应当及时向原告交纳物业服务费。被告未举证证明其于2020年11月5日前将店面清离，故被告应向原告交纳2020年3月29日至2020年3月31日期间的物业管理费10,64.42元+2020年4月1日至2020年11月5日期间的物业管理费76,283.15元,共计77,347.57元。尽管被告因为新冠肺炎疫情对2020年3月及4月的物业管理费提出了10期及9期的分期付款申请但被告应交物业管理费总额并未发生变化。原告主张被告2020年3月31日46,073.82元转账汇款中包含21,185.50元履约保证金，虽然原告依据《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》违约责任的约定主张该保证金因被告违约原告有权没收，但《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》中亦约定“乙方应于协议签订之日起一次性向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费，甲方有权以全部或者部分履约保证金冲抵乙方应交的费用如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用”，本院认为兼顾公平原则，上述保证金应冲抵被告拖欠原告的物业管理费更为合理。依据双方约定，被告需向原告支付2020年3月29日至11月5日期间的物业管理费77,347.57元以及POS使用费（年付）3,600元共计80,947.57元，扣除被告已经支付原告的费用67,362.14元，被告尚欠原告物业管理费13,585.43元。原告主张按照《枣庄万达广场步行街物业管理服务协议》约定以每日1‰计算迟延履行违约金，本院认为该违约金标准过高，且自2020年1月爆发新冠肺炎疫情以来，被告此类租赁商场店铺从事经营活动可获得的收益均受到重大影响，参照最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》相关精神的指导，结合原告的实际损失，对于原告要求的违约金，本院酌情以被告欠付的物业管理费13,585.43元为基数，自2020年9月1日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算利息予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王**于本判决生效之日起十日内向原告枣庄万达广场商业物业管理有限公司支付物业管理费13,585.43元及违约金（以13,585.43元为基数，自2020年9月1日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算利息）；二、驳回原告枣庄万达广场商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由原告枣庄万达广场商业物业管理有限公司负担201.5元，由被告王**负担69.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于秀洪二〇二〇年十二月三十日书记员  赵亚青