新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书(2020)兵0601民初1631号原告：肖婧，女，1969年2月28日出生，住新疆乌鲁木齐市。被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。法定代表人：潘国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜建华，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，营业场所：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋1楼，统一社会信用代码：91650100787638744R。负责人：吴晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告肖婧与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日依法受理后，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告肖婧、被告君豪公司委托诉讼代理人杜建华、第三人浦发银行委托诉讼代理人鲜瑾到庭参加诉讼。于2020年12月21日再次公开开庭进行了审理，原告肖婧、被告君豪公司的委托诉讼代理人杜建华到庭参加诉讼，第三人浦发银行未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告肖婧向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间的《商品房买卖合同》;2.请求解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求返还原告的购房款185864元；4.请求被告逾期违约赔偿265200.00元;5.请求被告返还原告己向第三人归还的贷款本金及原告己向第三人支付的贷款利息共计85007.52元;6.律师费32382.15元，（注：第3、4、5、6项金额共计：568453.65元）;7.请求被告承担向第三人偿还原告剩余个人购房贷款本金及利息的义务；8.案件诉讼费、送达费、邮寄费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告肖婧与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方就上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保与上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订了《个人购房担保借款合同》，后因被告交付房屋不符合商品房买卖合同约定的交付条件，且逾期超过180日。根据合同约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。故原告诉至法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同以及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告返还原告全部款项，赔偿原告经济损失。被告君豪公司辩称，1.涉案商铺在交付前已经过五方验收，符合交付条件，被告也已通过报纸公告及邮寄交房通知书的形式，完成交付行为。本案不存在约定解除条件及法定解除的情形，故不同意解除合同。2.原告实际支付的首付款为37864元，其主张的185864元购房款包含原告向被告借款148000元，如合同解除，应按原告实际支付的首付款37864元予以返还。3.原告要求被告承担律师费用的请求，既无合同约定，亦无相应证据证实，应当予以驳回。4.原告要求被告向第三人偿还剩余购房款及利息的请求，被告是否应当向第三人予以返还与原告无关，故应当驳回原告的该项诉求。如合同解除，被告已垫付的85037.7元按揭款本金及利息等也应在返还款项中予以冲减。第三人浦发银行述称，第三人并未违约，不同意解除借款合同。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十五条第一款的有关规定，本案应仅处理原告与被告签订的《商品房买卖合同》，而不应与《个人购房担保借款合同》一并处理。本院经审理认定事实如下，2015年6月，原告肖婧与被告君豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买商铺一套，层高3.5米，建筑层数为地上2层，商品房预测建筑面积为65.57平方米，每平方米单价5656元，总价为370864元。付款方式：原告于2015年6月24日付房款185864元;余款185000元，由银行贷款支付。买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，合同解除的，买受人应按累计应付款的20%支付违约金。交付期间及交付条件：出卖人应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，合同解除的，出卖人应按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。规划、设计变更约定：经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当自有关部门批准同意之日起10日内书面告知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。出卖人按买受人已付款退还，并按银行同期存款利率支付利息。合同签订后，原告给被告支付首付款37864元，又向被告申请借款148000元作为首付款，且于2015年6月30日与被告签订了《购房借款协议》并出具《借款》单。2015年9月19日，原、被告又签订五份地下停车位使用权转让（赠送）协议及四份储物间使用权转让（赠送）协议，约定被告将君豪御园小区五个地下停车位及四个储物间的使用权赠与原告。2015年7月27日，原告肖婧与被告君豪公司、第三人浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，原告向第三人贷款185000元，用于购买商铺，被告为保证人，合同贷款期限为10年，自2015年7月27日至2025年7月27日。当日，第三人将185000元贷款支付给被告。次日，原告与第三人办理了涉案商铺的预购商品房抵押权预告登记。自2015年8月起，原告按月向第三人支付按揭款，至2017年1月，原告支付按揭款本金及利息36457.39元。自2017年1月之后，原告未再支付按揭款，截止到2020年4月，被告为原告垫付按揭款本金及利息85037.71元，尚欠第三人按揭款本金98373.62元及2020年4月之后利息。原告为办理按揭贷款，花费保险费495.6元。2015年12月28日，被告向原告送达《延期交房告知函》，告知原告，被告本应于2015年12月31日交付的房屋因配套设施未完善，需要延期交房，待所购房屋达到交付条件后，向原告邮寄《入住通知书》。2016年5月27日，商铺竣工并经五方验收合格。2016年6月8日，被告在报纸上刊登公告，通知商铺于2016年6月15日开始交房，要求业主按时办理交付手续，并于当日给原告邮寄该通知。原告认为涉案商铺不符合交付条件，一直未办理入住。2016年10月29日，原告与公证人员到涉案房屋现场进行勘验，对原告购置的房屋情况作了证据保全并拍照，记载如下：肖婧购买的五间商铺为二层楼房，坐南朝北，一层门面商铺门朝北开。肖婧购买的五间商铺均在二层，临街一楼至二楼商铺没有通道、二层商铺临街安装了窗户。公证人员从商铺东侧的入口进入商铺南侧，再到该二楼商铺的南墙处，南墙处搭建了铁质楼梯通至二楼，二层4间商铺南墙打开了通道，公证人员从刚打开的通道处进入室内，查看到，上述四间商铺均为一间大通道，未粉刷。已安装灯管，临街安装窗户（北），没有安装水管，其中仅有xx号房间有电，其他房间无电，四间商铺隔墙上都有施工洞，工人正在砸开南面的墙壁，地面上堆有砂石料。公证人员对现场进行了拍照。原告以房屋不具备交房条件,且被告延期交房为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。另，原告及小区其他业主于2017年1月6日联名上访，要求解决此事宜，因与被告协商解决未果，引起本案争讼。另查明，2020年5月20日，第六师工程质量安全监督站回复原告，内容为君豪御园一期x区商铺于2016年5月27日建设单位新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司组织进行验收，于2017年5月3日办理竣工验收备案登记。上述事实，有原告肖婧提交的《商品房买卖合同》、地下停车位使用权转让（赠送）协议、储藏间使用权转让（赠送）协议、被告君豪公司的信函、《公证书》、浦发银行流水明细、《个人购房担保借款合同》、保险费票据、五家渠信访局签名的上访信、建设工程质量投诉办理情况告知书、君豪御园x号、x号、x号竣工资料、竣工验收报告；君豪御园x号、x号竣工报告、验收报告、验收意见，被告君豪公司提交的收款收据、建设工程竣工验收报告、报纸公告以及挂号信回执、购房借款协议、借款，第三人提交的还款明细及原、被告、第三人的当庭陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告于2016年6月8日通过报纸公告及2016年6月15日邮寄交房通知方式向原告交付房屋，原告认为被告交付的房屋不符合交付条件，未办理入住。原告与被告签订买卖合同的目的是经营收益，商铺作为经营者为消费者提供商品交易、服务、感受体验的场所，应当具备便利、无障碍的基本空间和功能。原告购买的涉案商铺在二楼，临街面无外设楼梯进入，未实现商铺的使用功能及价值，对原告所购房屋使用目的的实现产生重大影响。虽然被告在商铺南侧（商铺背面）加装了楼梯，但加装行为并未得到原告书面认可，也无法实现合同目的。因被告交付的商铺楼梯建设缺失及被告擅自加装楼梯的违约行为致原告合同目的无法实现。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，本院依法应予支持。买卖合同依法解除后，借款合同无法实际履行，致借款合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》也应解除。关于原告主张的首付款、按揭款本金及利息、保险费、违约金的问题。因被告违约行为致买卖合同解除，原告支付的购房首付款185864元（包含被告出借的148000元），应由被告返还。关于按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截止到2017年1月，原告已付按揭款本金21163.81元及利息15293.58元，本息合计36457.4元，应由被告返还。剩余未付按揭款本金98373.62元及2020年4月之后利息，应由被告返还给第三人。原告主张保险费495.6元，系原告为办理贷款而支付的费用，属于实际损失，被告应予赔偿。故被告应返还原告按揭款本金、利息、保险费合计36953元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人履行合同不符合约定，应承担赔偿损失的违约责任。双方合同约定出卖人逾期交房致合同解除，出卖人按买受人已付款的0.1%支付违约金。如买受人逾期付款致合同解除，则买受人按累计应付款的20%支付违约金。合同对双方违约约定的违约金的承担不对等，明显损害买受人的合法权益。原告以商铺、停车位、储物间的月租金作为实际损失主张被告支付违约金265200元，但未举证证明同地段同类房屋租金标准。本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合双方合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定被告按原告已付房款的20%支付违约金74172.8元（370864元×20%），原告主张的超出部分，本院不予支持。原告要求被告承担律师费32382.15元，因原告未能提供证据证实该笔费用的发生，且在本案中亦未委托律师参加诉讼，故对原告的该项诉求，本院不予支持。被告辩称涉案商铺符合交付条件且已完成交付及原告已付款数额实际为37864元的辩解理由，与本院查明的事实不符，对该辩解理由，本院不予采纳。被告辩称其垫付的按揭款85037.71元应冲减已付款的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告肖婧与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告肖婧与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告肖婧已付购房首付款185864元、已付按揭款本金、利息、保险费36953元、违约金74172.8元，以上合计296989.8元；三、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行剩余按揭款本金98373.62元及2020年4月之后利息；四、驳回原告肖婧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9485元（原告已缓交），由原告肖婧负担2845.5元，由被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担6639.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审 判 长  蒋新斌审 判 员  陈 涛人民陪审员  丁 惠二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  信君华