广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1148号原告：汤玚，男，1983年10月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：朱爱红，女，1955年8月22日出生，汉族，住浙江省庆元县。共同委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告汤玚、朱爱红诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告汤玚、朱爱红的共同委托诉讼代理人蒋昌有到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序于2020年10月29日再次公开开庭进行了独任审理。原告汤玚、朱爱红的共同委托诉讼代理人彭亚，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤玚、朱爱红向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司向汤玚、朱爱红支付逾期交房违约金（违约金以总房价501156元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年8月31日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至2020年1月10日为307459.21元）；2.判令本案诉讼费用由清大瑞泰公司承担。事实与理由：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2014年7月17日，汤玚、朱爱红认购了*栋*房（带装修），并签订了《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，汤玚、朱爱红当日即支付了定金2万元，并选择按揭贷款方式支付房价，于2014年7月24日支付首期款251156元（不含定金）后，清大瑞泰公司2016年才向其开具发票。2016年9月14日，清大瑞泰公司才与其签订《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2016年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180日的，清大瑞泰公司应自约定交房日期的次日起至实际交付之日止按总房价款0.05%的标准向其支付违约金；如果逾期超过180日后，汤玚、朱爱红要求继续履行的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。汤玚、朱爱红认购涉案房屋后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致汤玚、朱爱红利益受损。汤玚、朱爱红特诉至法院，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司辩称，建科广场项目已于2018年竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的通知书，取得规划、公安消防、环保等部门出具的验收合格意见，并且现场已经满足供水、供电及通邮等必要居住条件，且现场绝大多户小业主已经收楼，并且早已有小业主正式入住，完全符合约定交房条件。清大瑞泰公司已经在2019年11月25日通知汤玚、朱爱红收楼，汤玚、朱爱红未及时收楼，根据合同第十六条的约定，应当在收到收楼通知之日起5日内对商品房进行验收并提出异议，期满视为接收该房屋，逾期交楼违约金应截至2019年11月30日。对违约金的计算标准无异议。经审理查明，2014年7月17日，汤玚、朱爱红与清大瑞泰公司签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，汤玚、朱爱红购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路*号*座*层*公寓，该物业的建筑面积为39.5979平方米，认购价为501156元，汤玚、朱爱红于签署本认购书时向清大瑞泰公司交付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即231156元须于2014年7月24日前付清（已扣除定金）。2016年9月14日，汤玚、朱爱红（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201609196627），约定：乙方购买的房屋地址为广州市黄埔区伴河路*号自编*栋（自编*、*栋）*房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共39.5979平方米，套内建筑面积28.89平方米，共有分摊面积约10.7079平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17347.04元，总金额501156元。第八条约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.12%，金额为251156元，剩余房款250000元须于2016年10月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2016年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按本合同补充协议处理。第十五条约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第二十一条约定，双方同意乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。双方当事人在合同中还约定了其他事项。附件七《补充协议》第三条约定，4.甲方的《收楼通知书》送达后，乙方不按通知书约定的交付使用之日办理收楼手续，或者乙方未能收到《收楼通知书》，在合同约定的交付期限届满之日，乙方不按期办理收楼手续的，视为甲方已按通知书或者合同确定的日期交付商品房。第十五条约定，本补充协议是对合同的修改和补充，合同与本补充协议不一致的，双方同意以本补充协议约定为准。汤玚、朱爱红于2014年7月17日向清大瑞泰公司支付了定金20000元，于2014年8月29日向清大瑞泰公司支付了首期款231156元，并通过银行按揭贷款方式于2016年10月27日向清大瑞泰公司支付了剩余购房款250000元。清大瑞泰公司分别于2016年4月29日、2018年12月29日向汤玚、朱爱红开具了251156元和250000元的购房款发票。另查，涉案房屋所在项目于2018年4月2日通过规划验收，于2018年8月6日通过环保验收，于2018年9月25日通过消防验收，于2018年12月18日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2019年7月29日通过人防验收。涉案房屋所在项目于2018年6月27日取得供水部门的验收，于2018年7月11日取得供电部门的验收。清大瑞泰公司还于2018年7月25日与中国邮政集团公司广州市邮政报刊发行局签订《邮政超深度投递服务协议书》，该协议自当日生效。清大瑞泰公司陈述因涉案房屋用途为办公，不需要满足通气条件，此外，因清大瑞泰公司拖欠施工单位工程款，施工单位不愿提供相应施工资料，故无法完成竣工验收备案。2019年11月4日，涉案房屋已办理产权证至汤玚、朱爱红名下。2019年11月22日，清大瑞泰公司向汤玚、朱爱红发出《收楼通知书》，认为涉案房屋已具备交付使用条件，通知汤玚、朱爱红于2019年11月25日去现场办理收楼手续。汤玚、朱爱红于2019年11月25日去到涉案房屋，认为涉案房屋存在墙面空鼓、粗糙、起皮、几处渗水，地面刮花、木踢脚线破损、木地板多处发黑等质量问题，不符合交楼条件，故拒绝收楼，并提交了《房屋质量咨询报告》予以证实所述房屋质量问题。汤玚、朱爱红还称收楼当天已将上述问题反馈给物业管理人员，但未提交证据证实。另查，广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定：受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。上述事实，有《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、支付凭证、借款借据、贷款合同、查册表、《收楼通知书》《房屋质量咨询报告》《建设工程消防验收意见书》《竣工环境保护验收工作组意见》《建设工程规划验收合格证》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《建筑工程竣工验收报告》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《客户受电工程竣工检验意见书》《邮政超深度投递服务协议书》《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，汤玚、朱爱红与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。清大瑞泰公司对汤玚、朱爱红主张的逾期交楼违约金的起算时间和计算标准均无异议，亦符合合同约定，本院予以确认，逾期交楼违约金应自2016年8月31日起，以总房价款501156元为本金，按照每日万分之五的标准计算。本案的争议焦点是逾期交楼违约金的计算截止时间。清大瑞泰公司提交了证据证实其已在2019年7月29日符合了合同第十二条约定的交楼条件，并于2019年11月22日向汤玚、朱爱红发出了《收楼通知书》通知其于2019年11月25日收楼。汤玚、朱爱红于2019年11月25日到现场收楼时，以涉案房屋存在墙面空鼓、粗糙、起皮、几处渗水、地面刮花、木踢脚线破损、木地板多处发黑等质量问题为由拒绝收楼，本院认为上述问题属于房屋的质量瑕疵，不影响其基本的居住使用，汤玚、朱爱红于当天拒绝收楼无理据，本院不予支持。鉴于清大瑞泰公司同意支付逾期交楼违约金至2019年11月30日，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，本院计算逾期交楼违约金为297436.09元（501156元×0.05%/日×1187日）。对于超出部分，本院依法予以驳回。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，清大瑞泰公司已经进入破产程序，无法再对汤玚、朱爱红的债权进行个别清偿，故本院依法对汤玚、朱爱红所享有的涉案债权予以确认后，由汤玚、朱爱红根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定依法申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告汤玚、朱爱红支付2016年8月31日至2019年11月30日的逾期交楼违约金共计297436.09元；二、驳回原告汤玚、朱爱红的其他诉讼请求。案件受理费5912元，由原告汤玚、朱爱红共同负担193元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担5719元。财产保全费2057.3元，由原告汤玚、朱爱红共同负担67.07元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1990.23元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣