山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0725民初3753号原告：刘艳艳，女，1977年2月28日出生，汉族，住址：昌乐县。委托诉讼代理人：冯宁，山东宝都律师事务所律师。被告：山东金天马发展有限公司，住所地：昌乐县铁路北新昌路西1号，统一社会信用代码：913707257062084953。法定代表人：金德禄，董事长。委托诉讼代理人：刘莎莎，该公司职工。委托诉讼代理人：赵爱民，山东宝都律师事务所律师。原告刘艳艳与被告山东金天马发展有限公司（以下简称金天马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯宁，被告金天马公司的委托诉讼代理人刘莎莎、赵爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告金天马公司向原告刘艳艳支付违约金80985.92元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月16日，刘艳艳与金天马公司签订《商品房买卖合同》，约定刘艳艳购买金天马公司的濠景海岸53号楼1单元102室房产，约定房款总价325244.66元，交房时间2010年10月31日刘艳艳交清全部房款和维修基金在实际接收后90个工作日内办理产权登记手续，因被告方证明不全造成刘艳艳在90个工作日未能取得房产证的，金天马公司应按房价日万分之一向刘艳艳支付违约金。合同签订后，刘艳艳于2010年10月22日交清全部房款并要求金天马公司办理产权证书，但因为金天马公司土地等原因未能办证，直到2017年11月20日才办理产权证书。刘艳艳认为：金天马公司未按合同约定的时间履行办证的义务，应按约定支付违约金。刘艳艳和其他业主多次找金天马公司处理，但金天马公司一直推诿拖延至今无果。金天马公司辩称，一、关于违约责任：1、合同约定的办证期限(债务履行期间），根据《商品房买卖合同》第10条约定：乙方交清全部房款和维修基金后，在实际交付房屋之日起90个工作日内，向登记机关办理产权登记手续，甲方给与协助，提供必要的证明文件。2、合同履行，2010年10月16日，原告交付维修基金，10月17日，他公司向原告交付房屋(钥匙），约定的办证要件成就。根据签订合同时昌乐经营城市理念，实际房地产开发情况是，开发商先拿到土地，先建设后完善相应的开发手续，这在当时买受人均知道的事实，没有任何隐瞒。2015年12月2日，昌乐县房产管理局为他公司出具《中华人民共和国房屋所有权证》即“大证”，他公司通知原告及其他买受人前来办理产权登记手续，与原告同一幢楼的其他业主均在当月办理。原告迟迟未来办理，是因为等待享受退契税房款1.5%优惠(4878．70元），2017年县里出台退税政策，原告才办理。与原告同一幢楼的其他买受人大都在2015年底办证完毕。3、违约期限，他公司从办证要件成就的第二天2010年10月25日至2011年3月1日，90个工作日届满，未能办理产权证书。违约期限为2011年3月4日至2015年12月2日。二、原告的起诉超过诉讼时效，依法应当驳回。1、从双方合同约定的办证期间届满之日的第二天，即2011年3月4日开始，原告就已经知道自己的权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条之规定，原告直到2020年11月18日起诉，已经超过了法律规定的诉讼时效，依法应当驳回。2、退一步讲，按照原告的计算方法，从出具房产证的时间2017年11月20日开始计算三年的诉讼时效，至2020年11月18日向法院主张权利(从未向被告主张过违约金），结果是2017年11月18日之前的违约金超过3年诉讼时效，不应当支持。2017年11月19日至11月20日落在三年诉讼时效期限内，故只能支持2天的违约金。三、原告自收到钥匙居住至今拖欠物业费等10676．10元。根据合同第11条约定，答辩人交付房屋原告接收后，至今拖欠潍坊鑫建物业管理有限公司物业费6152．60元(时间2010年11月至2020年12月），水费3951元，公摊费572．5元，合计10676．10元。累计违约金220500．90元(日3‰）。综上，原告对逾期办证的违约行为应当承担相应的民事责任，没有在诉讼时效期间内主张，视为放弃自己的权利，其诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交如下证据:《商品房买卖合同书》、收款收据、房款交清证明、房产办理登记表、房产证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2010年1月12日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同书》，合同约定：原告购买被告开发的濠景海岸的53号楼1单元102室，房屋、车库、储藏室共计人民币325244.66元。关于产权登记，双方约定：乙方交清全部房款和维修基金后，在实际交付房屋之日起90个工作日内，向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，并提供必要的证明文件。因甲方证明不全造成乙方在90个工作日内未能取得房产证的，甲方应按房价日万分之一向乙方支付违约金；因乙方或政府部门的原因，不能按期办理房产证的甲方不承担责任。2010年10月22日，原告刘艳艳将购房款及代收费用全部缴清。2015年12月2日，濠景海岸53号楼（潍乐房权证昌乐县字第0××4号）办理完毕房屋初始登记手续。2015年12月14日，被告金天马公司为濠景海岸53号楼开始办理房产登记手续，53＃-3-402室、53＃-1-201室，53＃-1-101室、53＃-1-401室、53＃-1-201室均于2015年12月14日办理房产转移登记手续。2017年11月20日，原告刘艳艳办理房屋登记手续，取得房产证（房产证号：鲁（2××7）昌乐县不动产权第0××0号）。原告自收到钥匙居住后，至今拖欠潍坊鑫建物业管理有限公司物业费6152.60元(时间2010年11月至2020年12月），水费3951元，公摊费572.5元，合计10676.10元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，不履行合同或者履行合同不符合约定，应当承担相应的法律责任。原被告合同中约定原告缴清购房款后90个工作日内由被告协助原告办理产权转移手续，原告于2010年10月22日缴清全部购房款，被告应在2011年3月4日之前协助原告办理产权转移登记。原告主张被告在2017年11月20日才协助其办理产权转移登记，被告抗辩在2015年12月2日取得房产“大证”后已通知户主办理产权登记，结合濠景海岸53号楼其他户主办理产权登记的时间可以确定被告从2015年12月14日开始为53号楼户主办理产权转移登记，办理产权证明的条件已经成就，原告未及时办理房产证不能归咎于被告，故被告的违约期限应为2011年3月4日至2015年12月14日。被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效，又抗辩原告拖欠支付物业费用，说明原被告一直存在纠纷，结合实际情况确实存在原告因被告逾期办理房产证违约而拒缴支付物业费用，并且原被告的买卖合同中仅约定了违约金的计算方法并没有约定履行期限，对没有约定履行期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效起算，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。据此，被告应承担逾期办理房屋产权登记的违约金55746.93元（325244.66元×日万分之一×1714天），扣减原告拖欠的被告所属潍坊鑫建物业管理有限公司物业费用10676.10元，余款45070.83元应由被告支付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东金天马发展有限公司支付原告刘艳艳违约金45070.83元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，减半收取912元，由原告刘艳艳负担284元，由被告山东金天马发展有限公司负担628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 宋教欣二〇二〇年十二月三十日法官助理 张嘉欣书 记 员 李舒群