广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初18105号原告：中山市东利服饰有限公司，住中山市大涌镇安堂社区土名“七顷旧砖厂”，统一社会信用代码91442000673105720D。法定代表人：萧悦霞，该司经理。委托诉讼代理人：吴志东，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美玲，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：叶央锋，男，1981年2月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。被告：王小民，男，1975年8月23日出生，汉族，住四川省江油市。原告中山市东利服饰有限公司（以下简称东利公司）与被告叶央锋、王小民企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东利公司的委托诉讼代理人吴志东，被告叶央锋的委托诉讼代理人黄俊鹄、王小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东利公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金、水、电、蒸汽费共计766135.4元；2.被告向原告支付违约金151694.8元（合同约定违约金利率为每日2%，调低为每月2%，从2019年6月28日起按月2%计算实际清偿之日止，暂计至2020年4月20日为151694.8元）；3.被告向原告支付律师费10000元。事实与理由：2018年3月29日，原、被告一签订租赁合同，约定原告将自己工厂内华锋洗水车间及蒸汽设备出租给被告一经营使用，由其自主经营，自负盈亏。租赁期间，原告按《租赁合同》的约定每月按期收取租金，租赁期间的水、电、蒸汽费由被告一承担，租赁期限为2018年4月15日起至2021年4月14日止。2018年9月21日，被告一委托被告二全权处理华锋洗水厂业务，负责对数、签名等业务。后两被告在2021年4月14日私自搬厂，拖欠2019年4月至6月期间的租金、水、电、蒸汽费共计766135.4元。2019年6月20日，原告发通知向两被告追讨无果。原告认为，原告与被告一签订的合同合法有效，双方均应严格遵守。两被告拖欠费用的行为违反其依法应当承担的法律义务，并给原告造成了重大的经济损失。另合同第九条第4款、第十条对违约金、律师费进行了约定，据此，为维护原告的合法权益，特依据我国《民法通则》及《民事诉讼法》相关规定具状起诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为判令原告没收被告一支付的600000元押金；第三项诉讼请求变更为被告向原告支付律师费6000元。事实与理由：因两被告私自解除合同、私自搬厂，拖欠2019年4月至6月的租金及水电费，构成根本违约，根据双方合同第9条第四项约定，不退还定金（押金）；律师费是合同第9条第7、8款有约定。原告东利公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.委托书；2.租赁合同及借用设备清单、借用设备清单；3.2019年4至6月的总费用统计清单及明细表；4.华锋洗水车间蒸汽费用统计表及明细表；5.通知；6.民事委托代理协议；7.见证书。被告叶央锋辩称，一、原告所诉案由错误。本案案由是“企业租赁经营合同纠纷”，根据《民事案件案由规定》(法(2011)41号)，234、企业租赁经营合同纠纷案由属于第八部分“与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷”的“二十、与企业有关的纠纷”，人民法院受理此种纠纷时，主要适用《合同法》总则部分和《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。该《条例》第二条规定“本条例适用于全民所有制小型工业企业（以下简称企业）。企业划分标准按照国家有关规定确定。”第三条规定“本条例所称租赁经营，是指在不改变企业的全民所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，国家授权单位为出租方将企业有期限地交给承租方经营，承租方向出租方交付租金并依照合同规定对企业实行自主经营的方式。”而原告中山市东利服饰有限公司经查，属于有限责任公司（自然人独资）而非全民所有制企业，所以该案由与本案法律关系不相符，贵院应当驳回被答辩人的起诉。二、本案法律关系实为租赁合同纠纷。实际上，答辩人承租了被答辩人厂房的车间，该法律关系应当为租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”答辩人中山市东利服饰有限公司在本案中未举证其出租的厂房的规划许可等资质，如被答辩人不能举证，则根据相关司法解释的规定，本案《租赁合同》依法无效。《租赁合同》无效，违约条款应当也无效，答辩人无需承担违约责任，包括无需按照每月百分之二的利率向被答辩人支付违约金及无需支付律师费，同时被答辩人应当向答辩人退还30万元定金。三、定金罚则与违约金条款不能同时适用。根据《合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中《租赁合同》第四条明确约定30万元是“定金”，第九条第4款明确约定“不按期支付租金、水、电、蒸汽费的，按拖欠总额每日百分之二支付违约金”，被答辩人提起诉讼时未向答辩人归还定金，在本次庭审中应当依法向贵院明确表示，择一适用违约金或者定金条款。四、被答辩人违法收取高额电费，贵院不应支持。根据《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。”及第66条规定：“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”被答辩人应当向法院出示其向供电局缴纳电费的清单，证明其真实的电费单价，依法不得在电费中加收其他费用，即被答辩人不应收取每月基本电费5000元、不应按照1.2元/度：收取电费。被答辩人自2018年4月至2019年4月期间违法多收取的基本电费6万元应当予以返还。五、被答辩人电费计算错误。根据《租赁合同》第五条约定，电度电费1.2元/度，但其后被答辩人在《费用明细表》中，电费的单价却按照“1.5”收取，4月用电54240度、5月用电41600度、6月用电18400度，合共114240度，多收取了34272元人民币，被答辩人计算电费错误。六、被答辩人违法收取社保费，被答辩人应当向答辩人返还。根据《租赁合同》第五条约定，“每月社保费不交名单按指标10人交费，每人每月按753元交纳社保费用。”但据答辩人所知，被答辩人收取的社保费用均未为答辩人办理社保，所以该笔社保费用应当予以退还。即应该从自2018年4月至2019年4月向答辩人退还多收取的社保费90360元。七、答辩人在撤场后向被答辩人支付5万元。答辩人在撤场后向被答辩人支付5万元，上述费用被答辩人并未予以在本案中进行扣减，贵院应当核实并进行扣减。八、答辩人撤场时尚有价值21.5万元的设备、原材料未搬离，现在被答辩人擅自使用。答辩人撤场时，厂内还有部分设备未拿走，包括吊干机一台（价值5万元），炒盐机l台（价值3万元），监控设备若干（价值2万元），空调4台（价值1.4万元），斗车60台（价值3.6万元），风扇30台（价值1.5万元）以及化工原料若干桶（价值5万元），上述价值共计21.5万元，经过答辩人多次和被答辩人磋商，被答辩人未进行归还并擅自使用上述设备、原材料，相应的价值21.5万元立当用于抵扣本案中的欠款。综上，恳请贵院支持答辩人的诉求，驳回被答辩人的诉求。被告叶央锋为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.现场照片；3.广东省发改委粤发改价格[2018]375号文；4.收据两张。被告王小民辩称，1.原告没有证据证明我占30%的股份；2.我方搬厂是因为东利公司的水质是臭的，无法经营，所以逼着搬厂。被告王小民在举证期限内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年6月8日，中山市大涌镇安堂社区股份合作经济经联合社（甲方、出租方）与中山市东利服饰有限公司（乙方、承租方）签订《土地使用权租赁合同书》，约定：甲方将本社区土名“旧砖厂”土地面积47亩，租给乙方开办制衣、洗水使用；租赁期限由2012年1月1日起至2026年12月31日止，为期15年。该合同还约定其他事项。中山市大涌镇安堂社区股份合作经济经联合社在合同“甲方、”处盖章、签字，东利公司在“乙方”处签名、盖章确认。2.2018年3月29日，原告东利公司（甲方）与被告叶央锋（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将洗水车间有偿出租给乙方使用，租赁给乙方作生产、经营服装项目之用，租赁期限为三年，自2018年4月15日起至2021年4月14日止；双方约定每月租金乙方在当月的10号前支付给甲方，定金总额为60万元整，签定本合同时，乙方先付30万元整的定金给甲方，余下30万元整，于2018年4月5日前付30万元整，2018年4月份要付清定金给甲方，如未按时付清定金属乙方违约。合同还约定双方权责与违约责任：1、租赁期间甲方如要提前收回车间必须提前三个月通知乙方造成的损失，不作赔偿，定金退回；2、租赁期间，如发生正常的国家政策变更或不可抗力因素等情况，双方不得不解除合同时，视为合同届满；3、未经甲方书面同意，乙方以任何方式把车间转租或分租给他人的，视作违约，甲方有权没收定金，不作退还。每月10号前先交上期租金。期满双方不续约的，甲方在确认租赁车间设备无人为损坏及无拖欠租金、水电费、蒸汽费，并且在乙方没有拖欠乙方员工工资情况下，甲方3个月后不计利息分批返还定金60整给乙方（每台洗水机租金5300元/月，总共10台）；租赁期间，该车间应缴纳的一切费用；包括租金、吸排水、水电费等，自来水7月/吨，如自来水公司对自来水价格进行调整则在原单价基础上进行调整（以国家规定正常排污指标）按乙方车间入水口水表计；河水、（包括吸排水按国家规定正常排污指标）3.8元/吨；如遇环保部门检查越来越严，导致吸排污水成本增加，甲方将在原单价基础上进行调整增加。蒸汽价格另签补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。每月10号前为交费日，电度电费1.2元/度，每月基本电费5000元；遇电力局调整电价，在原单价的基础上按电力部门文件进行调整。每月垃圾费1000元；每月社保费不交名单按指标10人交费，每人每月按753元交纳社保费用。由于拖欠上述费用或出现赔偿及债务纠纷而导致甲方受到的损失由乙方承担赔偿费用。乙方必须在每月10日前清缴当月和上月的水、电费给甲方，否则甲方有权加收滞纳金；租赁期间甲方如要提前收回车间必须提前三个月通知乙方，通知后，甲方对因提前收回场地给乙方造成的损失，不作赔偿，定金退回；发生争议，任何一方的起诉应选择中山市人民法院，违约一方应承担守约方合理的诉讼费用、律师费用等。同日，原告东利公司（甲方）与被告叶央锋（乙方）签订《蒸汽使用协议》，约定：甲方从2018年4月15日起至2018年7月15日止向乙方不间断的供应蒸汽，在正常情况下甲方提供的蒸汽保证分汽保证气缸的压力达到4-5斤之间。蒸汽价格230元/吨，因燃料木板、木柴价格波动较大，蒸汽的价格存在不稳定性，所以双方可以在燃料价格有存在波动的情况下以3个月为一期，对汽价进行调整。即在初次双方都同意的汽价定下来后，3个月内无论物价上涨或下跌都不能对汽价进行调整，必须要执行完约定期限后才能进行调整。乙方要按时向甲方足额支付蒸汽使用费，如乙方没有按规定支付蒸汽使用费，如乙方没有按规定支付费用，甲方可以停止供气给乙方使用，而且乙方不能自行拆装蒸汽管道，发现问题应及时通知甲方，否则所有经济损失责任由乙方负责。该合同还约定其他事项。东利公司在合同“甲方”处盖章，叶央锋在“乙方”处签名确认。3.2018年3月29日，东利公司出具收据一份记载：今收到叶央锋租赁定金300000元。2018年4月3日，东利公司出具收据一份记载:今收到叶央锋租赁定金300000元。2018年3月29日，被告叶央锋向原告东利公司出具一份确认《借用设备清单》，载明：气瓶1个、空压机2台、抽氧机1台，乙方应当正常使用设备及厂房，负责日常维护及维修费用，合同终止时，设备如有损坏要负责维修好，如不修理，按价赔偿损失费用。4.2018年9月21日，叶央锋向王小民出具一份《委托书》，载明：兹有本人，叶央锋华锋洗水厂，现委托王小民办理华锋洗水厂跟中山市东利服饰有限公司有关业务、对数、签名等。叶央锋在该委托书右下“委托人”落款处签字。诉讼中，叶央锋陈述，于涉案厂房内对外以华锋车间的名义从事经营活动，并且华锋车间未办理过工商登记。另，叶央锋和王小民双方都确认是华锋车间的股东。5.原告提供华锋洗水车间2019年4至6月的费用明细表显示，被告自2019年4月开始拖欠河水费、自来水费、电费、租机费、蒸汽费、生产垃圾费（以下合称：总费用），其中4月拖欠总费用317439.8元（78245.8元+1274元+86360元+53000元+97060元+1500元）；5月拖欠总费用266155.8元（60708.8元+287元+67400元+53000元+83260元+1500元）；6月拖欠总费用159139.8元（28142.8元+105元+32600元+53000元+43792元+1500元），上述费用742735.4元。另，被告还拖欠其2019年4月至6月期间垫付社保费23400元（7800元/月×3个月），且该费用明细表左下方“欠款单位、欠款人”落款处签有“王小民”字样。2019年6月20日，东利公司通过微信向叶央锋发通知书，称华锋车间叶央锋与我司签订合同到期时间是2021年4月14日，私自搬离本厂，乙方叶央锋已构成违约，没收定金，拖欠租金、水电费、蒸汽费等共766135元整限期在7天内交清，你车间所欠货款和工人工资与本公司无关，所有法律后果由乙方华锋车间(叶央锋)承担。因被告叶央锋、王小民未偿还上述欠款，遂于2020年7月6日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，东利公司与叶央锋、王小民都确认涉案租赁合同及其附属协议已解除，且叶央锋与王小民已搬离了涉案厂房。叶央锋称，押金用来抵扣相关的租赁费用，不足或多出的部分由法院判决。另查明：涉案厂房未办理房产证。中山市大涌镇安堂社区股份合作经济联合社出具关于出租“安堂旧砖厂”土地的请示书载明：经村两委干部、村民代表研究决定，同意将本社区土名“安堂旧砖厂”土地47亩出租给中山市东利服饰有限公司作制衣、洗水使用以增加集体收入。东利公司未能提供涉案厂房的建筑工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据。本院认为，本案应为合同纠纷。东利公司与叶央锋签订的《租赁合同》，从合同内容显示出既包含了厂房租赁关系，还包含了机器设备的租赁关系，并且还约定东利公司须为叶央锋提供有关洗水厂合法牌照,即出借牌照关系。另在本案中，东利公司未能提供证据证明涉案厂房取得建设工程规划许可证，亦未能举证证明该厂房经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，东利公司与叶央锋于2018年3月29日签订的租赁合同以及出借牌照合同部分无效，但约定机械设备租金、水电费等应为有效。虽然厂房租赁合同、出借牌照合同无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，东利公司作为出租方已依协议将涉案租赁物出租给被告，被告作为承租方应该依合同按时缴纳总费用，东利公司有权要求被告支付拖欠的总费用。现东利公司请求被告支付拖欠2019年4月、5月、6月的总费用742735.4元，及代收社保费23400元，合计766135.4元，有被告签字确认，符合双方的约定，本院予以支持。关于押金600000元的问题。依据双方的合同关于双方权责与违约责任条款的约定，原告主张没收被告的押金，缺乏事实与法律依据，理由不充分，本院不予以采信。诉讼中，被告主张用押金去抵扣相关的租赁费用，应予以准许，故被告实欠原告166135.4元（766135.4元-600000元）。因此，本院认定被告应向原告支付拖欠费用166135.4元。关于律师费，结合上述本院分析认定，因涉案合同部分无效，故原告主张被告承担律师费的诉讼请求，无事实依据，本院不予以支持。关于王小民的责任。根据《民法总则》第七十五条规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。”本案叶央锋与王小民共同经营华锋车间，故王小民应当对叶央锋的本案债务承担连带清偿责任。关于叶央锋、王小民存在涉案厂房内的设备，可自行取回。综上，东利公司合理的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。叶央锋、王小民辩解的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《民法总则》第七十四条，第六十四条第一款，判决如下：一、被告叶央锋、王小民于本判决生效之日起七日内，向原告中山市东利服饰有限公司支付拖欠水费、电费、租机费、蒸汽费、生产垃圾费、代收社保费共计166135.4元；二、驳回原告中山市东利服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18878元（原告中山市东利服饰有限公司已预交），由原告中山市东利服饰有限公司承担7356.9元，由被告叶央锋、王小民负担11521.1元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市东利服饰有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  伍伟锋人民陪审员  刘安安二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨平丽