江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6167号原告：兰志军，男，1970年9月23日出生，汉族，户籍地址江西省宜春市袁州区，现住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：胡开兵，宜春市赣西法律服务所法律工作者。被告：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被告：苏小兵，男，1966年9月6日出生，汉族，户籍地址江西省宜春市袁州区，现住江西省宜春市袁州区。被告：袁铖，男，1969年1月19日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被告：饶金书，男，1960年8月10日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：饶肇强，男，1984年10月7日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，系饶金书儿子。被告：余定国，男，1974年9月23日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原告兰志军（下简称原告）与被告丁冬清、苏小兵、袁铖、饶金书、余定国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告苏小兵、袁铖、余定国、被告饶金书及其委托诉讼代理人饶肇强到庭参加诉讼。被告丁冬清经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告共同偿还已收原告购房定金340000元和170000元自2010年7月13日至2020年8月12日期间的利息552500元，其它开支5570元，合计898070元。2、本案诉讼费、保全费由被告共同承担。事实与理由：2010年7月13日至2011年8月1日共交了170000元购房定金给五被告合伙开发的云景园商品房售楼部，购买五被告共同开发的天宝路201号云景园2幢2单元301室商品房一套，并开具了购房定金票据。此后，五被告擅自将原告购买的该套房子卖给了别人，此后多年原告曾多次找五被告协商均未解决，最后，在2020年5月14日原告与五被告达成了协议，协议约定：被告一致同意用云景园南侧马路由东至西一层7、8、9三间店面抵给甲方（原告），以弥补乙方私自转卖甲方房子的重大损失，或由被告承担原告所交的17万元按月息2.5分计算，17万购房定金翻倍为34万元，安装中控阳台、换锁、卷闸门等合计5570元。鉴于目前上述约定的三间店面已经被他人占用，原告无法拿到，所以，原告要求被告还本付息和定金双倍返还的约定执行。据此，特请求人民法院依法支持原告的上述诉请。被告苏小兵、袁铖、饶金书、余定国答辩要点：一、关于“协议书”的真实情况。1.由于云景园五合伙人的账目长期清算未果，五合伙人就云景园账目清算事宜于2020年5月14日下午在袁州区法院开庭审理。在庭审期间，兰志军带同伙闯入法庭，并当庭大声对五合伙人说：“今天不把我的事情解决，不把这个协议签了，谁也别想走。”审判长见状对兰志军说：“这里是法庭，有事出去说，并叫来法警。”这样兰志军才离开法庭。2.五合伙人在庭审离开区法院时，被兰志军拦截在区法院门口，依然是那句话：“今天不把协议签了，谁也别想走。”兰志军拿出的协议是其事先打印出来的协议，其内容条款根本不是双方认可的条款，经过两个多小时的逼迫下，五合伙人商量答应按云景园的另一位购房者易坤云的处理方式处理兰志军的问题，兰志军本人也同意此观点并签字认可，故在兰志军所打印的六份协议书中，每一份都增加了手写的文字，内容为：按易坤云的清算方式，结算兰志军的本息，多退少补，最终按实际金额结算，五合伙人同意将云景园南门马路第7、8、9间店铺补偿给兰志军……。易坤云也是五合伙人用南面的店铺以实际易坤云支付的购房款和核定的总价，多退少补的方式协商解决的。实际上五合伙人只是认可协议书中的手写部分的文字同意按易坤云的同样方式解决兰志军的问题，而将手写内容写在协议书上并签字实属无奈。二、关于兰志军付云景园房款及车库款的实际情况。1.兰志军支付的是云景园2栋1单元3层的购房款与云景园6号车库购车款。答辩人一直承认兰志军有付购房款和购车库款给云景园五合伙人，但具体金额有争议。兰志军一直说其分四次支付了云景园的购房定金17万，而五合伙人一直要兰志军提供17万的收据或提供17万的银行流水，因为：（1）五合伙人对金额有异议。（2）兰志军其中有一笔付的是购买车库的款项，而不是所谓的购房定金。兰志军多年来一直不提供任何票据和转账流水，长达6、7年没有起诉，故而一直扯不清。事实上答辩人开给兰志军的两张收据中，其中一张明确写到收兰志军的50000元为购车库的款项，上面明确写明了购买的是6号车库，车库面积16.75平方米，单价为3600元∕平方米。兰志军在提交的协议中明确写了给车库装锁和卷闸门的费用，而车库的总价为16.75×3600元＝60300元，至今仍有10300元未付。该车库兰志军一直在使用中，而兰志军在起诉状中未提及。2.早在2015年5月，当时兰志军购买的云景园2栋1单元3层，产权证办在苏小兵名下，交房时按实际测量房屋面积比购房时所约定的面积多出了8个平方左右，要兰志军多付1万多元的购房款，兰志军不肯交多出来面积的款，也不肯付购房尾款，在后面的几个月内兰志军多次与苏小兵发生争执。同年12月，苏小兵将该房屋卖给了第三人。综上，请求法院查明兰志军支付云景园五合伙人的购房款事实和购买车库的事实，答辩人同意按协议书中手写部分的内容，按云景园购房者易坤云的清算方式，多退少补，将云景园的7、8、9间店补偿给兰志军，用于解决兰志军与云景园的问题。被告丁冬清未到庭应诉，未提供书面答辩意见。查明的事实在庭审中，双方当事人举证、质证如下：一、原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一），《协议书》复印件1份。证明：在2020年5月14日原告与被告五人为2010年至2011年期间共缴纳的17万元购房款达成了新的协议，因为之前原告订购的房子，被告已经卖给了第三方，所以被告同意用其他方式来解决原告的购房款的问题，达成了协议书。本来协议中是约定了被告提供三个车库来偿还原告支付的17万元购房款，结果因为被告方的车库没办法过户到原告名下，所以就按照约定的现金支付方式以及利息计算方式来起诉的。证据（二），收据4张（共17万元）。证明：已支付购房款17万元。证据（三），票据三张，证明：原告方安装中控阳台3600元，换锁三次720元，卷闸门850元，小计5170元。对原告的上述举证，被告苏小兵、袁铖、饶金书、余定国质证认为：对证据（一），协议书其内容不是五被告真实意思表示，协议系原告事先打印好威逼利诱五被告签订的，其内容缺少真实性。第一，17万元原告无法提供任何证据，其二所付的款项，只是购房款，不是购房定金。就算按原告所说17万元，不可能双倍返还之后再按2.5分计算利息，这样的条款不是威逼利诱，怎么可能会去签字。另外五被告只承认协议中手写部分，具体原告付了多少钱由原告提供的证据为准，并按易坤云的计算方式处理。对证据（二），被告饶金书提出收据其中有一张明确写了是付车库的款项，原告提供的协议书中也明确记录了为车库安装卷闸门的费用。原告付的款项是购房款，不是购房定金。对收取了原告12万元的房款，5万元的车库款没有意见。被告余定国质证认为需要银行流水核对。被告袁铖只对自己收取开具的5万元的收据无异议，其他的不清楚。被告苏小兵表示不清楚。对证据（三），对该组证据的金额及具体安装在哪里，系原告自己的行为，我方并不知情。二、被告为证明其辩称事实，提供的证据有：证据（一），2011年12月5日兰志军购房款20000元收据一张，2011年8月1日收兰志军购云景园6号车库预付款50000元收据一张。证明：兰志军所付云景园的款项不仅是购房款，还有购车库的款项，收据中约定了所购的是云景园的6号车库，并约定了面积为16.75平方米，每平方价格为3600元，在兰志军提交的其自己编写的协议书中也说明为车库安装锁与卷闸门等费用，而该车库兰志军一直在使用中，按约定的车库总价为60300元，当时支付了50000元，尚欠10300元至今未付。证据（二），《关于解决易坤云购房纠纷的协议》、易坤云提供的“云景园开具给易坤云的收购房款的收据三张”，“易坤云对云景园的五股东的民事诉状”。证明：易坤云与兰志军的情况基本一致，云景园股东积极配合解决了易坤云的问题，最终将云景园南门的第1-3号门面，经双方协商清算，由易坤云补给云景园各股东280000元人民币，最终解决。因兰志军提交的“协议书“是兰志军单方面未征得五合伙人同意的情况下打印出来逼迫五股东签字的，五合伙人仅认可“协议书”上手写的部分，按兰志军所交给云景园的实际金额及款项并按易坤云同样的处理方式处理兰志军的问题。证据（三），2020年5月14日拍于区法院门口的照片，2020年5月14日未签完的协议书6份。证明：1、兰志军将五合伙人堵截在区法院门口，带了一群人，强行要求五合伙人在事先打印好的协议书上签字，从五合伙人庭审结束出来被兰志军等一群人拦下，到“协议书”签字完成长达2个多小时。2、五合伙人及兰志军本人是在兰志军协商好按易坤云的同样方式解决兰志军的问题并在每一份“协议书”增加了手写部分后，6人才逐一签字同意的。证据（四），2015袁民一初字第728号判决书一份，证明：该案件是由同样事由兰志军起诉五合伙人也是房屋过户的事情起诉，但在庭审中兰志军所说：1、购房款仅有12万，充分说明另5万元是购车库款；2、所有款项均为购房款，并不是购房定金。对被告的上述证据，原告经质证认为：对证据（一），对两张收据的真实性没有异议，但是对举证目的有异议。因为原告至今没有持有被告所说的车库。原、被告双方既没有办理相关的书面的房屋交付手续，也没有办理相关的房产证登记手续，而实际上原告之间也没有实际占有和使用车库或者是房屋都没有，所以被告不能够证明原告持有其房屋或者是车库所有权的说法。对证据（二），关于解决易坤云购房纠纷的协议并不能作为本案的证据使用，所以原告不同意按照这样的方式解决问题。对证据（三），从五被告提供的该份证据的复印件来看，并不能够证明原告对被告5人采取了强制措施或肢体冲突，且事后也没有五被告所说的对他们采取了强制措施的报案记录予以证实，没有证据证明当时被告是被迫签署了该份协议。对证据（四），关于五被告提供的2015年的判决书，并不是原告自己去主张起诉的案子，所谓的代理人，也是四被告自己请的律师，所以原告对这份判决书的具体内容不清楚。综上，本院对上述证据综合认证如下：一、对原告提供的证据的认证对证据（一），虽然原告仅提供复印件，但五被告对协议书的真实性未提出异议，本院对该协议书存在的真实性予以确认。协议书有打印与手写两个部分，关于打印部分与手写部分的性质与效力问题，本院将在“判决理由”部分进行分析阐述。对证据（二），被告饶金书对其真实性未提出异议，被告袁铖认可其开具的收据，对其他收据表示不清楚，其他被告仅表示不清楚，没有提出否定性异议，综合全案证据可认定原告向被告交纳了170000元，其中购房定金50000元，一笔50000元的款项是购2号楼院子内的车库一只。对证据（三），被告提出异议，原告未提供正式票据且未提供佐证材料，本院对该证据的证明力不予确认。二、对被告提供的证据的认证对证据（一），原告对其真实性无异议，且原告也提供了该两份收据，本院对该证据的真实性予以确认。综合本案其他证据，可以认定原告当时向被告交纳的款项中包含有购买车库的款项50000元。对证据（二），原告未对真实性提出异议，本院确认该证据的真实性。因原告提供的协议书手写部分写明“按易坤云的清算方式”，故该证据与本案存在关联。对证据（三），因协议书被告增加了手写部分，变更了原告打印部分的内容，且被告未提供充分证据证明原告采取了胁迫手段逼迫被告签名，故对被告提出的“原告强行要求五合伙人在打印好的协议书签字”的事实主张不予采信。对证据（四），原告质证指出案件并不是本人起诉，而是被告请代理人起诉，因原告未提供充分证据的进行证明，对原告的质证意见，本院不予采纳。综上认证，本院认定本案事实如下：2010年上半年，被告丁冬清、苏小兵、袁铖、饶金书、余定国合伙在案外人杨芬名下位于宜春市土地上联建房屋，因资金缺乏，自2010年10月开始，合伙人开始对联建房屋进行预售。2011年8月1日，原告交纳了50000元，被告饶金书向原告收据，收据载明为购买2号楼院子内6号车库1只，每平方米价3600元，面积16.75平方米。同年10月12日，原告交纳50000元，被告袁铖向原告出具收据，收据载明为购房定金，被告饶金书也在收据加盖了私章。同年11月22日、12月5日，原告分别交纳50000元、20000元，被告饶金书向原告出具收据，收据载明2号楼2单元301房屋。2013年10月12日，被告丁冬清、袁铖、饶金书、余定国与原告补充签订《云景园房屋出售协议书》，约定：云景园房屋坐落在宜春市区，现买方购房屋第2栋第2单元第3层301号，建筑面积105.8㎡；经双方协定上述房屋售价为每平方米3000元，该套房屋售价共计人民币317400元；交房时间为2012年11月22日。2014年6月，被告将车库交付给原告，但未办理产权登记，后被告苏小兵又在原告不知情的情况下将车库卖给了他人。联建房屋建成后，因合伙人无开发商品房资质，未能将原告购买的房屋登记在原告名下，原告购买的房屋最后登记在被告苏小兵名下。此后原告与被告苏小兵等协商房屋过户事宜，因五被告之间对合伙事宜存在争议而协商无果。2015年4月9日，原告将五被告诉至本院，要求被告向原告办理过户手续，案号为（2015）袁民一初字第728号，本院经审理后认为：“房屋已登记在苏小兵名下，被告丁冬清、余定国、袁铖、饶金书与原告签订《云景园房屋出售协议》处分房屋，该协议签订时并没有得到被告苏小兵的同意，事后也未得到被告苏小兵的同意，系无权处分的行为，该协议应当无效。此外，原告兰志军明知合伙体并无商品房开发资质，仍与丁冬清等四被告签订商品房预售合同《云景园房屋出售协议》，也存在过错”，遂判决驳回了原告要求过户的诉讼请求。此后，原告多次找五被告协商均未解决。2020年5月14日，原告得知五被告在本院参加案件开庭，遂在本院找到五被告，后持自己找打印好的《协议书》要求五被告签名，《协议书》的主要内容为：“甲方兰志军，乙方丁冬清、饶金书、苏小兵、余定国、袁铖。甲方于2010年—2011年期间分四次交了17万元钱给乙方（云景园项目部）饶金书手中购买云景园2栋1单元3层商品房一套，乙方答应封顶后把房产证替甲方办理好。因乙方5个股东之间账目结算不清未经甲方同意（在甲方不知情的情况下）把本属于甲方的这套房子转卖给了别人，并过掉了房产证户名给别人。基于上述情况，乙方过错在先，给甲方造成了重在精神及经济损失！经双方协商：乙方现把云景园南侧马路由东至西一层7、8、9三间店抵给甲方，以弥补乙方私自转卖掉甲方这套房子的重大损失。兰志军所交17万元按月息2.5分计算，17万元本金翻一倍34万元，乙方要求甲方安装中控阳台3600元，换锁3次720元，卷闸门1250元，小计5570元。本协议一式六份，甲乙双方签字生效，具有同等法律效力。”五被告不同意上述《协议书》，被告饶金书要其儿子饶肇强在《协议书》写上：“补充：按易坤云的清算方式，结算甲方的本息，多退少补，最终以实际金额结算，乙方同意将云景园南侧马路7、8、9间店面补偿给甲方，五股东签字方可生效，店铺由甲方去拿。”然后自己在协议上写上“五股东共同签字后生效”后签名。被告袁铖、余定国也在协议上写上“五股东签字后方可生效”后签名，被告丁冬清在协议书上写上“伙合算账结案付，兰志军交云景园的款项（暂压在兰志军面前，当前兰志军不要此三个店）”后签名，被告苏小兵则在协议书上写下“同意以上协议书”。原告最后也进行了签名。后《协议书》中所涉三个店面被他人占有，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院经审查制作了财产保全裁定，依法采取了财产保全措施。判决的理由与结果本院认为：一、关于《协议书》打印部分与手写部分的性质与法律效力问题。原告提供的《协议书》系原告自己事先打印，其内容并未与五被告进行协商，五被告均提出了实质性异议，因此原告提供的《协议书》属于要约性质。《中华人民共和国合同法》第二十条第四项：“有下列情形之一的，要约失效……（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。”据此法律规定，因五被告对《协议书》的内容进行了实质性变更，故《协议书》中的打印部分不具有法律效力。对于《协议书》中饶金书儿子所手写的补充部分，原告与被告均签字认可，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约全面履行。二、关于原告交纳款项的用途及性质问题。原告分四次向五被告交纳了170000元，其中三张收据（金额共计为120000元）写明是购房屋，一张收据（金额为50000元）写明是购车库，因此本院认定120000元的用途为购房，50000元的用途是购车库；在四张收据中，仅有一张50000元的收据明确写明为购房定金，因此本院认定该50000元为购房定金，其余120000元为购房及购车库的预付款。三、关于五被告返还原告款项及承担利息问题。据上论述，《协议书》中的打印部分不具有法律效力，原告以此为据要求五被告共同偿还购房定金340000元和170000元按月息2.5分计算的利息552500元的诉讼请求，本院不予支持；关于50000元购房定金问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告丁冬清、袁铖、饶金书、余定国与原告于2013年10月12日补充签订《云景园房屋出售协议书》为无效协议，原告对此亦存在过错，据上述法律规定，五被告应返还所收的原告购房定金并按同期银行贷款利率赔偿占用原告资金期间的利息；《协议书》中的手写部分因云景园南侧马路7、8、9三个店面被他人占有，手写部分协议无法履行，对此五被告应承担主要责任，五被告应退回于2011年11月22日、12月5日所收原告的购房预付款50000元、20000元并按同期银行贷款利率承担资金占用期间的利息；2011年8月1日，原告向被告交纳了购车款50000元，因被告苏小兵将车库卖给了他人，导致原告购车库目的没有实现，对此五被告应承担违约责任，五被告应退回原告购车款及按同期银行贷款利率承担资金占用期间的利息；原告诉称被告要原告安装中控阳台3600元、换锁3次720元、卷闸门1250元，共计5570元，该费用应由原告偿还，因被告否认上述事实且原告未提供充分的证据予以佐证，本院对原告要求五被告承担上述费用5570元的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第二十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丁冬清、苏小兵、袁铖、饶金书、余定国于本判决生效后十日内偿还原告兰志军购房及购车库款170000元及利息（其中：本金50000元从2011年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；本金50000元从2011年10月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；本金50000元从2011年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；本金20000元从2011年12月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告兰志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12780元（原告已交纳6390元），财产保全费5000元，共计17780元，由原告兰志军负担11913元，由被告丁冬清、苏小兵、袁铖、饶金书、余定国负担5867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（自递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 曹         昆人民陪审员 何茶英人民陪审员晏淑平二〇二〇年十二月三十日书 记 员 熊    慧    颖