济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6087号原告（反诉被告）：吉霄斐，男，19**年*月*日出生，汉族，户籍地济南市。委托诉讼代理人：王洋，山东豪才律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：徐德坤，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：于景伟，山东统河律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吉霄斐与被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，由审判员刘志林独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉霄斐及其委托诉讼代理人王洋、被告（反诉原告）大尧置业公司的委托诉讼代理人徐德坤、于景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吉霄斐向本院提出诉讼请求：1、请求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金48364元，（暂计至2020年5月24日，5月25日至实际交付之日的逾期违约金按合同约定计算）；2、本案诉讼费等由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2017年5月24日，吉霄斐与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，吉霄斐购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景花园*号楼*室及*、*储藏室，吉霄斐已经预约支付房款，大尧置业公司应于2018年12月31日前将综合验收备案的商品房交付吉霄斐，但大尧置业公司至今未交付房屋，吉霄斐为维护自身合法权益合法利益，现提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）大尧置业公司辩称，吉霄斐的诉讼请求与事实不符，申请驳回吉霄斐的诉讼请求。被告（反诉原告）大尧置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金57340元；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年2月10日，吉霄斐认购大尧盛景*地块项目*号楼*室商品房一套，分别于2017年2月24日、28日交付首付款，2017年5月24日签订《济南市商品房买卖合同》，但直到2017年12月29日才支付按揭贷款610000元，逾期188天。吉霄斐的逾期付款行为违反了双方签订的《济南市商品房买卖合同》第六条，第3款约定，依据第七条第2款处理方式，应承担逾期付款期间违约金共计57340元。综上所述，请求法院支持大尧置业公司的反诉请求。原告（反诉被告）吉霄斐辩称，吉霄斐于2017年2月28日已经交齐了首付款，并于当日将贷款资料交给大尧置业公司指定的建设银行济南经七路支行，吉霄斐已经依约履行了合同义务。银行放款时间晚是大尧置业公司迟迟不与吉霄斐签订正式合同，不办理网签手续，大尧置业公司直到2017年5月24日，才签订正式合同。没有正式合同，银行当然无法办理贷款手续，由此可见是大尧置业公司而非吉霄斐的原因导致银行放款时间晚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，吉霄斐与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定吉霄斐购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景*地块项目*号楼*室房屋，房屋总价款为875584元。该商品房买卖合同载明“……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（1）买受人应于签约当日交付首付款265584元，剩余房款610000元申请按揭贷款。（2）买受人应于首付款付清后当日办理完毕抵押及贷款手续，并保证贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款。（3）若买受人采取担保贷款方式（包括银行按揭贷款、公积金、组合贷款方式的）买受人应在合同签订前向银行及公积金管理机构交齐全部担保贷款资料、确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的担保贷款资料。……第八条交付期限出卖人应当在2018-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的；3.买受人未付清房价全款或其他应付款项。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期间将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内与卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”上述买卖合同签订后，吉霄斐支付了上述房屋购房款265584元，剩余购房款61万元以按揭贷款的方式支付。同日，双方还签订《济南市商品房买卖合同》补充协议。该补充协议载明“……四、对合同第六条补充协议：1、买受人选择按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，并向办理按揭贷款银行提交符合按揭贷款要求的完整资料，买受人承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，买受人未能按期提供前述资料或交纳相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致买受人没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。……”2017年5月24日，吉霄斐与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定吉霄斐购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景*地块项目*号楼-*层-*号储藏室（地下室），房屋总价款为23016元；吉霄斐购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景*地块项目*号楼-*层-*号储藏室（地下室），房屋总价款为51576元。上述商品房买卖合同均载明“……第八条交付期限出卖人应当在2018-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的；3.买受人未付清房价全款或其他应付款项。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期间将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内于出卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，载明“依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎‘乙类传染病、采取甲类管理’的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施，第一时间摸排、发现、严控传染源，阻断潜在的传播途径，坚决遏制疫情传播扩散蔓延势头，全力保障人民群众生命安全和身体健康。”槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》，载明“……17日，住建局相关工作人员分别联合兴福办事处、张庄办事处对山东省肿瘤防治研究院技术创新与临床转化平台项目、大尧风华盛景广场（*）、大尧盛景广场（*）地块，山东省科技馆新馆项目施工，济南恒大翡翠华庭（西客站C地块）一期济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）一期、济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）二期、鑫苑世家公馆B-4地块等建筑工地进行防疫复工验收。经现场详细勘查，现场防疫物资配备齐全，悬挂防疫标语，符合复工要求，办事处签字准许复工。通过现场调研，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工。……”大尧置业公司于2020年5月9日就案涉大尧风华盛景*地块项目取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。大尧置业公司于2020年5月9日向吉霄斐邮寄送达《*地块大尧风华盛景交房通知书》，载明“尊贵的业主：您好！恭贺您成为大尧风华盛景业主，诚挚的邀请您来办理收房！我司现通知您于2020年5月18日携带相关资料和所需缴纳的费用，至大尧风华盛景正门交房现场办理交房手续。在此期间，我司与物业公司等有关部门将在现场办公，集中办理各项交房手续，（集中办理交房时间截止至2020年5月22日17:30点），为您提供快捷方便的优质服务。请您按照上述通知日期按时到场办理交房手续。如您未能在集中办理期间办理您的交房手续，请您至售楼处办理。特别提示：请您务必按照本通知时间前来办理房屋交付入住手续，如您因自身原因未能按期前来办理，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定和法律规定，您所购买的房屋自2020年5月11日起视为已经向您交付。”吉霄斐于2020年5月12日收到上述通知书，称其按照该交房通知书于2020年5月18日前往指定地点，因双方未就违约金事项达成一致，故未完成涉案房屋的交付。大尧置业公司认可涉案房屋至今未交付给吉霄斐。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，吉霄斐与大尧置业公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为吉霄斐主张逾期交房违约金是否符合法律规定、大尧置业公司主张逾期付款违约金是否符合法律规定。关于逾期交房违约金。吉霄斐陈述依照合同约定，大尧置业公司逾期交付房屋超过90日，应向其支付逾期交房违约金。大尧置业公司认可其存在逾期交房的情况，但辩称逾期交房天数并非如吉霄斐所计算天数，期间因高温、雾霾、中高考等导致停工，按照合同约定的内容应扣除因高温、雾霾等导致停工的天数334天，逾期交房天数为160天。对于大尧置业公司所称高温、雾霾、中高考是否影响交房的问题。大尧置业公司辩称上述因素影响了其按约定时间交房，应将该期限予以扣除，提交《关于做好重污染天气应急响应的通知》、《关于暑期建筑施工安全生产工作的紧急通知》、《济南市城乡建设委加强中高考期间建筑工地施工噪音管理》、监理日志、施工日志等佐证，吉霄斐对此不予认可。本院认为，即使依照相关规定存在高温、雾霾等影响施工的因素，也不能对误工天数进行简单累加处理，案涉项目施工是较为复杂、漫长的过程，存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成。按照合同约定，高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未及时以合理的方式通知买受人。再者，按照规定是在中高考考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业，而案涉项目处未有中高考考场，大尧置业公司施工应不受影响。大尧置业公司作为案涉项目的开发商、案涉商品房买卖合同文本的提供者，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予以充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担，应按照约定时间履行交房义务。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》,疫情原因因不可抗力导致无法正常施工。根据济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》可以证实大尧置业公司于2020年2月17日被准许复工，故上述因疫情原因导致无法施工的天数为24天。吉霄斐主张逾期交房违约金，以950176元为基数，自2019年1月1日起至实际交付之日止按照合同约定计算。经审查，大尧置业公司具备交房条件的时间为2020年5月9日，同日，大尧置业公司向吉霄斐成功送达《*地块大尧风华盛景交房通知书》，吉霄斐与大尧置业公司因违约金事项未达成约定，故至今未完成房屋的交付，大尧置业公司对此予以认可。综上，关于逾期交房的违约金，本院支持以已付房款、车位费及储藏室费用950176元（875584+23016+51576=950176）为基数，自2019年1月1日起计算至本判决生效之日止（扣除因疫情原因停工的天数24天），按照日万分之一计算逾期交房违约金，大尧置业公司应予支付。之后的逾期交房违约金，吉霄斐可另行请求。关于逾期付款违约金。大尧置业公司主张按照合同约定应于2017年6月24日前贷款全部到账，但直到2017年12月29日按揭贷款610000元才到账，逾期188天，吉霄斐应按照合同约定向大尧置业公司支付逾期付款违约金。但吉霄斐辩称系因大尧置业公司直到2017年5月24日才与其签订《商品房买卖合同》导致贷款发放逾期。大尧置业公司于2017年5月24日与吉霄斐签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定要求吉霄斐将按揭贷款于2017年6月24日之前到达大尧置业公司账户内，符合《商品房买卖合同》中约定内容“30天内贷款全部到达大尧置业公司账户”，按揭贷款610000元直到2017年12月29日才到账属于吉霄斐违约情形，吉霄斐所提抗辩理由不成立。综上，关于逾期付款的违约金，本院支持以按揭贷款610000元为基数，自2017年6月24日起，按照日万分之五计算至2017年12月29日，经计算为57340元，吉霄斐应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吉霄斐支付自2019年1月1日起计算至本判决生效之日止（扣除24天）的逾期交房违约金（以950176元为基数，按照日万分之一计算）；二、原告（反诉被告）吉霄斐于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司支付逾期付款违约金57340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司负担；反诉费1334元，减半收取667元，由原告（反诉被告）吉霄斐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘志林二〇二〇年十二月十一日书记员  高 帅