广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10347号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴峰，男，1994年1月18日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：付舒仁，广东中佳律师事务所律师。原审被告：裕隆装饰工程（广州）有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人:朱某。委托诉讼代理人：叶某，男，该司工作人员。上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）因与被上诉人吴峰、原审被告裕隆装饰工程（广州）有限公司（以下简称裕隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太保公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判太保公司无需向吴峰返还装修款；2.本案上诉费由吴峰承担。事实与理由：一、一审法院认定《房屋装修协议书》无效错误。吴峰购买的是毛坯房，吴峰与裕隆公司是在平等自愿的情况下签订《房屋装修协议书》，约定对房屋进行装修。太保公司开发的项目在政府部门备案均为毛坯房，也在备案价格范围内销售。签订《房屋装修协议书》是为了满足市场需要，由业主与装修公司对房屋进行装修后交付。《房屋装修协议书》不存在虚假意思表示，一审法院认为该协议存在规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑与事实不符。一审法院也没有论述上述协议如何违反相关政策以及损害社会公共利益。因此，《房屋装修协议书》有效。二、《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》不具备法定可撤销的理由。关于房屋装修包括装修退款事宜，吴峰均是与裕隆公司沟通。吴峰也承认在签订解除协议前，多次与裕隆公司沟通协商装修款退还事宜。在签订解除协议前，太保公司工作人员也将解除协议的电子版发送给吴峰，明确告知吴峰由其自行与裕隆公司沟通装修退款事宜。吴峰是在意思表示清晰，经充分考虑的情况下才签署。三、一审法院认定的退款主体及责任承担方式有误。吴峰与裕隆公司应根据《房屋装修协议书》履行各自的义务。《房屋装修协议书》约定装修款为357174元，但实际收取了457174元，并只出具了357174元的装修款收据，太保公司对于该100000元差额毫不知情。太保公司对该100000元退款不应承担清偿责任。即便太保公司对上述退款承担责任，也应承担连带清偿责任，而非共同偿还责任。因为《房屋装修协议书》的履行主体以及收款主体均不是太保公司，否则太保公司承担相关责任后可能无法向裕隆公司追偿。吴峰辩称，一、本案为商品房预售合同纠纷，案涉装修协议书为虚假的意思表示，应认定为无效合同。案涉认购书约定房屋成交价为2032809元，太保公司确认首期款包含本案诉争的装修款，太保公司出具的《商品房交款计划确认表》也明确记载毛坯总价为1675630元，装修总价为357174元。以上事实证明，吴峰与太保公司约定的房屋总价已包含装修款，只是太保公司将房款划分为购买毛坏房价款和装修款。装修协议书是应太保公司要求签订，实际上未有装修的意思表示。吴峰与裕隆公司的装修关系不符合常理。太保公司与裕隆公司名义上是两家公司，实际上与吴峰发生法律关系的只有太保公司。具体表现在吴峰和太保公司仅签署了认购书，尚未签订预售合同，在未能确定是否取得案涉房屋的情况下，吴峰就已签订装修合同并支付全部装修款；吴峰只能根据太保公司的安排与裕隆公司签订装修协议等。二、吴峰是在受欺诈下同意解除协议书第二条、第三条，且该两条的约定排除了吴峰的主要权利，显失公平，吴峰有权撤销。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。裕隆公司述称，同意一审判决。吴峰向一审法院起诉请求：1.解除吴峰与裕隆公司的装修合同关系；2.裕隆公司、太保公司共同退还吴峰装修款457174元及利息，利息自2019年8月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至结清之日止；3.本案诉讼费用由裕隆公司、太保公司承担。诉讼中，吴峰撤回上述第1项诉讼请求；并增加一项诉讼请求：撤销吴峰与太保公司于2019年8月29日签订的《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条约定。一审法院认定事实：2018年3月18日，吴峰在销售中心通过刷卡支付40000元；2018年3月25日，吴峰再次通过刷卡支付60000元，两次刷卡收款人均为裕隆公司，合共100000元。裕隆公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰定金100000元”。2018年6月20日，吴峰（认购方）与太保公司（出售方）签订《太平洋国际花园认购书》一份，认购书约定吴峰认购太平洋国际花园某栋某房，建筑面积85.93平方米，原楼价2204629元，成交价2032809元，优惠折扣为一口价。认购者同意以银行商业按揭付款/公积金按揭付款。定金为50000元，须于签署本认购书时付清；首期楼款862809元，须于2018年8月20日前付清（含定金）；楼款余款1170000元，须于2019年9月20日前办理按揭。认购方须于2019年9月20日前携带本认购书、应付楼价款、其他应付款项、身份证件等资料到太平洋国际花园销售中心交齐首期楼款并签署《商品房买卖合同》……该《太平洋国际花园认购书》落款处有太保公司的盖章和吴峰的签名，复核人员处有“肖某”的签名。同日，吴峰（甲方）与裕隆公司（乙方）签订《房屋装修协议书》一份，协议约定：“鉴于甲方购买太平洋国际花园某栋某号房，委托乙方对该房屋进行装修……签订本协议。第二条，甲方同意将上述房屋交由乙方装修，乙方有权就具体的装修、施工事宜转委托第三方承包开展，乙方及乙方指定的第三方开展房屋装修事宜时，甲方应暂停房屋内部的相关装修装潢。第四条，甲乙双方经协商，同意装修费用按照一次性付款方式，甲方须于2018年6月20日前付清该款项，总金额357174元，乙方收到相应款项后出具收据给甲方。第五条，1.乙方应于甲方将房屋交付乙方并且付齐全部装修款项后18月内，即2019年12月31日前完成本协议约定的房屋装修工程……4.甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付装修款项，乙方有权要求或配合开发商拒绝按该房屋《商品房买卖合同》约定向甲方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且乙方不向甲方承担任何违约责任。”同日，吴峰在太平洋国际花园销售中心刷卡支付两笔款项，一笔为357174元，收款人为裕隆公司；一笔为135635元，收款人为太保公司。款项支付后，裕隆公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房装修款357174元”。太保公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房房款135635元，含定金50000元，房款85635元”。签订上述两份协议后，吴峰因自身资金问题向太保公司申请分期支付购房款，太保公司予以批准。2018年12月30日，吴峰在太平洋国际花园销售中心再次刷卡支付100000元，收款人为太保公司。对此，太保公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房房款100000元”。后因吴峰无法成功办理银行按揭手续，遂于2019年3月份向太保公司申请不再购买案涉物业，太保公司的工作人员区某告知吴峰找购房销售办理退费流程，并表示退款金额为642809元（扣除50000元定金），吴峰按要求向太保公司提交了退款申请。2019年8月26日至8月27日吴峰与区某的微信聊天记录显示，吴峰称：“区小姐，能这个月月底退款么，反正流程都走完了，能早点退就好，下月初有笔钱一定要给人家急用，可以帮我提前退出来的话……”；区某回复：“如果安排提前退款，也只能安排毛坯，而且要签协议”、“即首期的185635元可以优先退，但要签协议，因为装修款不在我司，所以无法安排优先退”；吴峰称：“就是先退部分是吧，先退房款，再退装修款，房款扣除50000元，装修款全额退款，是这样吗？”；区某回复：“对，按你的申请，不过不同步。”吴峰：“区小姐，这个协议我看过了，没有多大问题，就是装修款是不是能保证下个月能全额归还，因为协议上面写了购房款和装修款不存在并立，我担心的就是装修款的事情”；区某回复：“本来同步可以互相要求，但如果分前后，我司就无法监管他们了，但他今天也重申说9月30日能退款”；吴峰称：“区小姐，我知道开发商和装修既是绑定也是分开的，因为我联系不到装修方那边，他们既然承诺能在9月30日之前能退装修全款，能否让他们出个协议或者函，我怕到时候又有变动，然后又找不到人来处理这个事情”；区某回复：“你可能要等等，因为我今天接到你的信息，我也在要求他们在你那份申请上盖章，要落实他们退款金额”、“我司退款也必须保证他们也要做到退款，所以我司也会要求他们盖章给我司”。2019年8月29日，吴峰（乙方）与太保公司（甲方）签订一份《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》，协议约定：“一、经甲乙双方协商后，双方同意解除上述《太平洋国际花园认购书》，终止双方交易关系。乙方向甲方支付违约金50000元，甲方在乙方已支付的购房款中扣除该违约金后将应退购房款支付至乙方指定账号；二、在乙方全额收到甲方退还的上述款项后，甲乙双方的权利义务即告终结，互不追究法律责任；三、乙方承诺及保证：乙方因购买上述房屋过程中与第三方签订的《房屋装修协议书》项下的一切经济及法律责任由乙方与第三方自行协商解决，与甲方无关，乙方不得向甲方进行任何经济及法律责任的追索。”2019年9月3日吴峰收到太保公司退还的185635元（235635元-50000元）。因迟迟未收到剩余457174元，吴峰于2019年10月30日联系上裕隆公司的股东之一肖某，肖某称要等公司回复，退款事宜具体要看公司安排。但至今仍未向吴峰退还款项。诉讼中，吴峰确认该457174元装修款实质应为购房款。另查，2019年8月30日太保公司工作人员向吴峰发送一份《商品房交款计划确认表》，上面记载了吴峰交款情况，该表格显示，单元号：某栋某号；业主：吴峰；认购日期：2018年6月20日；总价：2032809元；毛坯总价：1675635元；装修总价：357174元。其中毛坯部分已付金额为335635元，装修部分已付金额为357174元。又查，太保公司系太平洋国际花园楼盘的开发商，2017年12月29日太保公司取得案涉太平洋国际花园某栋的商品房预售许可证。再查，裕隆公司系太平洋国际花园的销售代理公司，负责案涉楼盘的销售工作。案涉物业约定首先是以毛坯交房，裕隆公司委托第三方公司对包括案涉物业在内的整栋房屋进行统一装修后，再进行第二次带装修交房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《房屋装修协议书》合同效力的认定；2.《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条有无撤销依据；3.退款的金额和退款主体的认定。对此分析如下：首先，从吴峰支付款项的时间线看，在签订《太平洋国际花园认购书》的约3个月前，吴峰即向裕隆公司支付了案涉物业的100000元“定金”，裕隆公司认为是装修款，但吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》前就支付装修款定金，有悖生活常理；而其后，吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》当日同时签署了《房屋装修协议书》，并先后向裕隆公司、太保公司支付357174元装修款及135635元购房款。也就是说，在尚未签订正式《商品房买卖合同》、案涉物业能否成功交易尚不可知的情况下，吴峰就先确定房屋装修事宜并全额支付装修款，显然与常理不符。其次，从所谓装修标准和装修价格看，案涉装修合同所列的装修标准也仅为简单装修，即使根据装修合同的约定以357174元作为装修款，每平方装修单价也已高达约4156元，远高于市场价格。再次，从太保公司制作的《商品房交款计划确认表》内容看，对于吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》之前由裕隆公司收取的100000元，太保公司将其纳入了购房款中，并确认吴峰已支付的购房款为335635元、装修款为357174元。可见，太保公司、裕隆公司虽然以各自名义分别收取款项，但款项性质实质上存在混同。且该确认表记载案涉物业交易价格为“毛坯总价1675635”加上“装修总价357174”，合共2032809元，该价格与《太平洋国际花园认购书》确定的购房总价2032809元一致，故从上述情况可以综合推断，《房屋装修协议书》虽然约定装修款为357174元，但实为将案涉房屋的真实交易款项拆分为两部分，一部分为所谓的装修价款357174元，剩余部分即为购房款，太保公司要求吴峰另行与裕隆公司签署《房屋装修协议书》的行为有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，吴峰与裕隆公司签订《房屋装修协议书》为虚假意思表示，且有违法嫌疑，应为无效。从吴峰与太保公司沟通解除《太平洋国际花园认购书》的过程可看出，太保公司在保证所谓装修款457174元可以全额退还的情况下，制作相应文本，要求吴峰先签署《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》，才能向吴峰提前退回部分款项；太保公司作为开发商，在订立协议上具有优势地位，吴峰急于退回已缴纳款项，在协议签订与否上并无过多选择。且如上文所述，吴峰所缴纳的692809元实质上均为购房款，太保公司、裕隆公司看似是两个收款主体，但对于吴峰来说，与其发生法律关系的系太保公司。太保公司为规避地方政府房地产调控限价政策而要求吴峰向裕隆公司支付款项所引起的不利后果，要求吴峰自行承担显然有违公平原则。《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条内容排除太保公司的义务，加重吴峰的责任，双方的权利义务和风险承担明显不合理，显失公平，吴峰要求撤销《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条内容，合法有据，法院予以支持。综上，因《太平洋国际花园认购书》已解除，除扣除定金50000元外，吴峰要求裕隆公司、太保公司共同退还剩余购房款457174元，合法有据，法院予以支持。关于利息，因本案审理之前双方对《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》的合同效力、款项性质存在争议，故法院酌定利息从起诉之日起计算为宜，裕隆公司、太保公司应从2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、撤销吴峰与太保公司于2019年8月29日签订的《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条；二、裕隆公司、太保公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴峰归还购房款457174元及利息（利息计算方式：以457174元为本金，自2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回吴峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4078.81元（吴峰已预交），由吴峰负担78.81元，由裕隆公司、太保公司负担4000元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳出三个争议焦点，分析如下：关于《房屋装修协议书》的效力问题，首先，太保公司与裕隆公司之间就案涉房屋存在代理销售和委托装修的关系。在案涉房屋买卖合同订立之前，裕隆公司向吴峰收取100000元。该款在案涉房屋销售中心收取。吴峰与裕隆公司当时并未订立《房屋装修协议书》。从吴峰在房屋销售中心支付款项的初衷来看，其首要目的是购买案涉房屋。裕隆公司向吴峰出具的收款收据载明款项用途是购房定金，而非装修款。可见，裕隆公司与吴峰的上述行为是在为订立案涉房屋买卖合同做准备，尚未到协商案涉房屋装修事宜的环节。吴峰有理由相信其是在房屋销售中心向案涉房屋的出卖人支付购房款。其次，《房屋装修协议书》所约定的装修款需在签订房屋认购书的当天支付完毕，先于案涉房屋正式买卖合同的订立，且款项的数额高于市场平均价格。太保公司承认该装修事项是根据潜在购房者的普遍需求由其统一安排并委托裕隆公司实施。可见，装修合同与房屋认购书共存。吴峰对装修与否或装修实施的人选不能自主决定。再次，太保公司制作的《商品房交款计划确认表》确认由该司及裕隆公司分别向吴峰收取的款项，该款的收取背景设定于案涉房屋买卖过程中。太保公司通过上述确认表将裕隆公司所收取的款项权益归为己方。从太保公司的出卖人角度出发，吴峰支付的款项属于购买案涉房屋的价款范畴。最后，根据太保公司与裕隆公司之间在案涉房屋销售过程中的分工，结合太保公司对吴峰出具的收款凭据内容、双方当事人就款项退还的聊天记录，本院认定《房屋装修协议书》所约定的装修款具有购房款性质，并非真实的房屋装修对价。一审法院认定《房屋装修协议书》因并非合同当事人的真实意思表示而无效正确，本院予以维持。太保公司就此提出的异议不成立，本院不予采纳。关于《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条撤销的问题，太保公司与裕隆公司存在代理销售关系，该两公司应当视为吴峰在建立案涉房屋买卖关系中的相对方。两公司向吴峰分别所收款项在与购房相关的合同解除之时应当一并返还给吴峰。太保公司与吴峰订立的解除协议第二条、第三条约定吴峰放弃对太保公司的追偿。该合同是在双方协商解除合同、返还款项的过程中订立。根据双方当事人的缔约优势以及款项占有的实际情况，上述合同条款的约定确实有限制吴峰主要权利、排除太保公司付款责任的可能。一审法院据此认定双方当事人的权利义务及风险承担存在明显不合理，显失公平，继而撤销该两合同条款，于法有据，本院予以维持。太保公司对此提出异议，理由不充分，本院不予采纳。关于责任承担及退款数额问题，如前所述，太保公司与裕隆公司属于一方利益主体，向吴峰收取案涉房屋的购房对价。该两公司应当负有共同向吴峰返还购房对价的义务。一审法院判令太保公司与裕隆公司共同向吴峰返还购房款457174元正确。至于太保公司与裕隆公司之间对吴峰款项退还的责任区分，该两当事人应另行协商处理，本院在本案中不作审处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。太保公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8157.61元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10347号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴峰，男，1994年1月18日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：付舒仁，广东中佳律师事务所律师。原审被告：裕隆装饰工程（广州）有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人:朱某。委托诉讼代理人：叶某，男，该司工作人员。上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）因与被上诉人吴峰、原审被告裕隆装饰工程（广州）有限公司（以下简称裕隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太保公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判太保公司无需向吴峰返还装修款；2.本案上诉费由吴峰承担。事实与理由：一、一审法院认定《房屋装修协议书》无效错误。吴峰购买的是毛坯房，吴峰与裕隆公司是在平等自愿的情况下签订《房屋装修协议书》，约定对房屋进行装修。太保公司开发的项目在政府部门备案均为毛坯房，也在备案价格范围内销售。签订《房屋装修协议书》是为了满足市场需要，由业主与装修公司对房屋进行装修后交付。《房屋装修协议书》不存在虚假意思表示，一审法院认为该协议存在规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑与事实不符。一审法院也没有论述上述协议如何违反相关政策以及损害社会公共利益。因此，《房屋装修协议书》有效。二、《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》不具备法定可撤销的理由。关于房屋装修包括装修退款事宜，吴峰均是与裕隆公司沟通。吴峰也承认在签订解除协议前，多次与裕隆公司沟通协商装修款退还事宜。在签订解除协议前，太保公司工作人员也将解除协议的电子版发送给吴峰，明确告知吴峰由其自行与裕隆公司沟通装修退款事宜。吴峰是在意思表示清晰，经充分考虑的情况下才签署。三、一审法院认定的退款主体及责任承担方式有误。吴峰与裕隆公司应根据《房屋装修协议书》履行各自的义务。《房屋装修协议书》约定装修款为357174元，但实际收取了457174元，并只出具了357174元的装修款收据，太保公司对于该100000元差额毫不知情。太保公司对该100000元退款不应承担清偿责任。即便太保公司对上述退款承担责任，也应承担连带清偿责任，而非共同偿还责任。因为《房屋装修协议书》的履行主体以及收款主体均不是太保公司，否则太保公司承担相关责任后可能无法向裕隆公司追偿。吴峰辩称，一、本案为商品房预售合同纠纷，案涉装修协议书为虚假的意思表示，应认定为无效合同。案涉认购书约定房屋成交价为2032809元，太保公司确认首期款包含本案诉争的装修款，太保公司出具的《商品房交款计划确认表》也明确记载毛坯总价为1675630元，装修总价为357174元。以上事实证明，吴峰与太保公司约定的房屋总价已包含装修款，只是太保公司将房款划分为购买毛坏房价款和装修款。装修协议书是应太保公司要求签订，实际上未有装修的意思表示。吴峰与裕隆公司的装修关系不符合常理。太保公司与裕隆公司名义上是两家公司，实际上与吴峰发生法律关系的只有太保公司。具体表现在吴峰和太保公司仅签署了认购书，尚未签订预售合同，在未能确定是否取得案涉房屋的情况下，吴峰就已签订装修合同并支付全部装修款；吴峰只能根据太保公司的安排与裕隆公司签订装修协议等。二、吴峰是在受欺诈下同意解除协议书第二条、第三条，且该两条的约定排除了吴峰的主要权利，显失公平，吴峰有权撤销。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。裕隆公司述称，同意一审判决。吴峰向一审法院起诉请求：1.解除吴峰与裕隆公司的装修合同关系；2.裕隆公司、太保公司共同退还吴峰装修款457174元及利息，利息自2019年8月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至结清之日止；3.本案诉讼费用由裕隆公司、太保公司承担。诉讼中，吴峰撤回上述第1项诉讼请求；并增加一项诉讼请求：撤销吴峰与太保公司于2019年8月29日签订的《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条约定。一审法院认定事实：2018年3月18日，吴峰在销售中心通过刷卡支付40000元；2018年3月25日，吴峰再次通过刷卡支付60000元，两次刷卡收款人均为裕隆公司，合共100000元。裕隆公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰定金100000元”。2018年6月20日，吴峰（认购方）与太保公司（出售方）签订《太平洋国际花园认购书》一份，认购书约定吴峰认购太平洋国际花园某栋某房，建筑面积85.93平方米，原楼价2204629元，成交价2032809元，优惠折扣为一口价。认购者同意以银行商业按揭付款/公积金按揭付款。定金为50000元，须于签署本认购书时付清；首期楼款862809元，须于2018年8月20日前付清（含定金）；楼款余款1170000元，须于2019年9月20日前办理按揭。认购方须于2019年9月20日前携带本认购书、应付楼价款、其他应付款项、身份证件等资料到太平洋国际花园销售中心交齐首期楼款并签署《商品房买卖合同》……该《太平洋国际花园认购书》落款处有太保公司的盖章和吴峰的签名，复核人员处有“肖某”的签名。同日，吴峰（甲方）与裕隆公司（乙方）签订《房屋装修协议书》一份，协议约定：“鉴于甲方购买太平洋国际花园某栋某号房，委托乙方对该房屋进行装修……签订本协议。第二条，甲方同意将上述房屋交由乙方装修，乙方有权就具体的装修、施工事宜转委托第三方承包开展，乙方及乙方指定的第三方开展房屋装修事宜时，甲方应暂停房屋内部的相关装修装潢。第四条，甲乙双方经协商，同意装修费用按照一次性付款方式，甲方须于2018年6月20日前付清该款项，总金额357174元，乙方收到相应款项后出具收据给甲方。第五条，1.乙方应于甲方将房屋交付乙方并且付齐全部装修款项后18月内，即2019年12月31日前完成本协议约定的房屋装修工程……4.甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付装修款项，乙方有权要求或配合开发商拒绝按该房屋《商品房买卖合同》约定向甲方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且乙方不向甲方承担任何违约责任。”同日，吴峰在太平洋国际花园销售中心刷卡支付两笔款项，一笔为357174元，收款人为裕隆公司；一笔为135635元，收款人为太保公司。款项支付后，裕隆公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房装修款357174元”。太保公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房房款135635元，含定金50000元，房款85635元”。签订上述两份协议后，吴峰因自身资金问题向太保公司申请分期支付购房款，太保公司予以批准。2018年12月30日，吴峰在太平洋国际花园销售中心再次刷卡支付100000元，收款人为太保公司。对此，太保公司向吴峰开具《收据》一份，载明“今收到吴峰太平洋国际花园某栋某房房款100000元”。后因吴峰无法成功办理银行按揭手续，遂于2019年3月份向太保公司申请不再购买案涉物业，太保公司的工作人员区某告知吴峰找购房销售办理退费流程，并表示退款金额为642809元（扣除50000元定金），吴峰按要求向太保公司提交了退款申请。2019年8月26日至8月27日吴峰与区某的微信聊天记录显示，吴峰称：“区小姐，能这个月月底退款么，反正流程都走完了，能早点退就好，下月初有笔钱一定要给人家急用，可以帮我提前退出来的话……”；区某回复：“如果安排提前退款，也只能安排毛坯，而且要签协议”、“即首期的185635元可以优先退，但要签协议，因为装修款不在我司，所以无法安排优先退”；吴峰称：“就是先退部分是吧，先退房款，再退装修款，房款扣除50000元，装修款全额退款，是这样吗？”；区某回复：“对，按你的申请，不过不同步。”吴峰：“区小姐，这个协议我看过了，没有多大问题，就是装修款是不是能保证下个月能全额归还，因为协议上面写了购房款和装修款不存在并立，我担心的就是装修款的事情”；区某回复：“本来同步可以互相要求，但如果分前后，我司就无法监管他们了，但他今天也重申说9月30日能退款”；吴峰称：“区小姐，我知道开发商和装修既是绑定也是分开的，因为我联系不到装修方那边，他们既然承诺能在9月30日之前能退装修全款，能否让他们出个协议或者函，我怕到时候又有变动，然后又找不到人来处理这个事情”；区某回复：“你可能要等等，因为我今天接到你的信息，我也在要求他们在你那份申请上盖章，要落实他们退款金额”、“我司退款也必须保证他们也要做到退款，所以我司也会要求他们盖章给我司”。2019年8月29日，吴峰（乙方）与太保公司（甲方）签订一份《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》，协议约定：“一、经甲乙双方协商后，双方同意解除上述《太平洋国际花园认购书》，终止双方交易关系。乙方向甲方支付违约金50000元，甲方在乙方已支付的购房款中扣除该违约金后将应退购房款支付至乙方指定账号；二、在乙方全额收到甲方退还的上述款项后，甲乙双方的权利义务即告终结，互不追究法律责任；三、乙方承诺及保证：乙方因购买上述房屋过程中与第三方签订的《房屋装修协议书》项下的一切经济及法律责任由乙方与第三方自行协商解决，与甲方无关，乙方不得向甲方进行任何经济及法律责任的追索。”2019年9月3日吴峰收到太保公司退还的185635元（235635元-50000元）。因迟迟未收到剩余457174元，吴峰于2019年10月30日联系上裕隆公司的股东之一肖某，肖某称要等公司回复，退款事宜具体要看公司安排。但至今仍未向吴峰退还款项。诉讼中，吴峰确认该457174元装修款实质应为购房款。另查，2019年8月30日太保公司工作人员向吴峰发送一份《商品房交款计划确认表》，上面记载了吴峰交款情况，该表格显示，单元号：某栋某号；业主：吴峰；认购日期：2018年6月20日；总价：2032809元；毛坯总价：1675635元；装修总价：357174元。其中毛坯部分已付金额为335635元，装修部分已付金额为357174元。又查，太保公司系太平洋国际花园楼盘的开发商，2017年12月29日太保公司取得案涉太平洋国际花园某栋的商品房预售许可证。再查，裕隆公司系太平洋国际花园的销售代理公司，负责案涉楼盘的销售工作。案涉物业约定首先是以毛坯交房，裕隆公司委托第三方公司对包括案涉物业在内的整栋房屋进行统一装修后，再进行第二次带装修交房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《房屋装修协议书》合同效力的认定；2.《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条有无撤销依据；3.退款的金额和退款主体的认定。对此分析如下：首先，从吴峰支付款项的时间线看，在签订《太平洋国际花园认购书》的约3个月前，吴峰即向裕隆公司支付了案涉物业的100000元“定金”，裕隆公司认为是装修款，但吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》前就支付装修款定金，有悖生活常理；而其后，吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》当日同时签署了《房屋装修协议书》，并先后向裕隆公司、太保公司支付357174元装修款及135635元购房款。也就是说，在尚未签订正式《商品房买卖合同》、案涉物业能否成功交易尚不可知的情况下，吴峰就先确定房屋装修事宜并全额支付装修款，显然与常理不符。其次，从所谓装修标准和装修价格看，案涉装修合同所列的装修标准也仅为简单装修，即使根据装修合同的约定以357174元作为装修款，每平方装修单价也已高达约4156元，远高于市场价格。再次，从太保公司制作的《商品房交款计划确认表》内容看，对于吴峰在签订《太平洋国际花园认购书》之前由裕隆公司收取的100000元，太保公司将其纳入了购房款中，并确认吴峰已支付的购房款为335635元、装修款为357174元。可见，太保公司、裕隆公司虽然以各自名义分别收取款项，但款项性质实质上存在混同。且该确认表记载案涉物业交易价格为“毛坯总价1675635”加上“装修总价357174”，合共2032809元，该价格与《太平洋国际花园认购书》确定的购房总价2032809元一致，故从上述情况可以综合推断，《房屋装修协议书》虽然约定装修款为357174元，但实为将案涉房屋的真实交易款项拆分为两部分，一部分为所谓的装修价款357174元，剩余部分即为购房款，太保公司要求吴峰另行与裕隆公司签署《房屋装修协议书》的行为有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，吴峰与裕隆公司签订《房屋装修协议书》为虚假意思表示，且有违法嫌疑，应为无效。从吴峰与太保公司沟通解除《太平洋国际花园认购书》的过程可看出，太保公司在保证所谓装修款457174元可以全额退还的情况下，制作相应文本，要求吴峰先签署《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》，才能向吴峰提前退回部分款项；太保公司作为开发商，在订立协议上具有优势地位，吴峰急于退回已缴纳款项，在协议签订与否上并无过多选择。且如上文所述，吴峰所缴纳的692809元实质上均为购房款，太保公司、裕隆公司看似是两个收款主体，但对于吴峰来说，与其发生法律关系的系太保公司。太保公司为规避地方政府房地产调控限价政策而要求吴峰向裕隆公司支付款项所引起的不利后果，要求吴峰自行承担显然有违公平原则。《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条内容排除太保公司的义务，加重吴峰的责任，双方的权利义务和风险承担明显不合理，显失公平，吴峰要求撤销《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条内容，合法有据，法院予以支持。综上，因《太平洋国际花园认购书》已解除，除扣除定金50000元外，吴峰要求裕隆公司、太保公司共同退还剩余购房款457174元，合法有据，法院予以支持。关于利息，因本案审理之前双方对《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》的合同效力、款项性质存在争议，故法院酌定利息从起诉之日起计算为宜，裕隆公司、太保公司应从2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、撤销吴峰与太保公司于2019年8月29日签订的《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条；二、裕隆公司、太保公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴峰归还购房款457174元及利息（利息计算方式：以457174元为本金，自2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回吴峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4078.81元（吴峰已预交），由吴峰负担78.81元，由裕隆公司、太保公司负担4000元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳出三个争议焦点，分析如下：关于《房屋装修协议书》的效力问题，首先，太保公司与裕隆公司之间就案涉房屋存在代理销售和委托装修的关系。在案涉房屋买卖合同订立之前，裕隆公司向吴峰收取100000元。该款在案涉房屋销售中心收取。吴峰与裕隆公司当时并未订立《房屋装修协议书》。从吴峰在房屋销售中心支付款项的初衷来看，其首要目的是购买案涉房屋。裕隆公司向吴峰出具的收款收据载明款项用途是购房定金，而非装修款。可见，裕隆公司与吴峰的上述行为是在为订立案涉房屋买卖合同做准备，尚未到协商案涉房屋装修事宜的环节。吴峰有理由相信其是在房屋销售中心向案涉房屋的出卖人支付购房款。其次，《房屋装修协议书》所约定的装修款需在签订房屋认购书的当天支付完毕，先于案涉房屋正式买卖合同的订立，且款项的数额高于市场平均价格。太保公司承认该装修事项是根据潜在购房者的普遍需求由其统一安排并委托裕隆公司实施。可见，装修合同与房屋认购书共存。吴峰对装修与否或装修实施的人选不能自主决定。再次，太保公司制作的《商品房交款计划确认表》确认由该司及裕隆公司分别向吴峰收取的款项，该款的收取背景设定于案涉房屋买卖过程中。太保公司通过上述确认表将裕隆公司所收取的款项权益归为己方。从太保公司的出卖人角度出发，吴峰支付的款项属于购买案涉房屋的价款范畴。最后，根据太保公司与裕隆公司之间在案涉房屋销售过程中的分工，结合太保公司对吴峰出具的收款凭据内容、双方当事人就款项退还的聊天记录，本院认定《房屋装修协议书》所约定的装修款具有购房款性质，并非真实的房屋装修对价。一审法院认定《房屋装修协议书》因并非合同当事人的真实意思表示而无效正确，本院予以维持。太保公司就此提出的异议不成立，本院不予采纳。关于《解除〈太平洋国际花园认购书〉协议书》第二条、第三条撤销的问题，太保公司与裕隆公司存在代理销售关系，该两公司应当视为吴峰在建立案涉房屋买卖关系中的相对方。两公司向吴峰分别所收款项在与购房相关的合同解除之时应当一并返还给吴峰。太保公司与吴峰订立的解除协议第二条、第三条约定吴峰放弃对太保公司的追偿。该合同是在双方协商解除合同、返还款项的过程中订立。根据双方当事人的缔约优势以及款项占有的实际情况，上述合同条款的约定确实有限制吴峰主要权利、排除太保公司付款责任的可能。一审法院据此认定双方当事人的权利义务及风险承担存在明显不合理，显失公平，继而撤销该两合同条款，于法有据，本院予以维持。太保公司对此提出异议，理由不充分，本院不予采纳。关于责任承担及退款数额问题，如前所述，太保公司与裕隆公司属于一方利益主体，向吴峰收取案涉房屋的购房对价。该两公司应当负有共同向吴峰返还购房对价的义务。一审法院判令太保公司与裕隆公司共同向吴峰返还购房款457174元正确。至于太保公司与裕隆公司之间对吴峰款项退还的责任区分，该两当事人应另行协商处理，本院在本案中不作审处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。太保公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8157.61元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲