山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0802民初4497号原告：上海显通房地产营销策划事务所。委托诉讼代理人：王某，男，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙培杰，山西方立律师事务所律师。被告：山西鸿德房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：赵效泽，山西勇谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓刚，山西勇谋律师事务所律师。原告上海显通房地产营销策划事务所与被告山西鸿德房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海显通房地产营销策划事务所委托诉讼代理人王某、孙培杰，被告山西鸿德房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵效泽、卫晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海显通房地产营销策划事务所向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2020年1月14日签订的《运城“某某·某某中心”代理销售合同》已经解除;2、判令被告赔偿原告因履行上述合同所造成的损失347674.2元;本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2020年1月14日,原、被告双方签订了《运城“某某·某某中心”代理销售合同》,约定由原告对被告开发的某某·某某中心公寓项目进行营销策划和房屋代理销售,委托代理时间自2020年2月1日至2021年1月31日。该合同第二条明确约定:被告保证项目的合法性,保证销售工作顺利进行;被告承诺自本合同签订之日起,尽快办理房屋预售许可证。合同签订后,原告先后投入了大量的人力、物力开展“某某·某某中心”公寓项目的营销策划及代理销售工作,制作了大量的宣传广告,印制、散发3万余份广宣单页,促成30余户客户与被告达成意向购买协议,向被告缴纳了认筹金。为促使合同的顺利进行,原告多次催促被告办理房屋预售许可证，被告总是回答“快了”。直到一天，原告再次催促被告，被告的实际负责人蔡民红向原告称,“这个项目早就具备办理房屋预售许可证的条件,因为已经是现房了。没有办预售许可证的原因是做了项目在建工程贷款,不能去办”。至此,原告才知道房屋预售许可证办不下来的原因。因被告迟迟未能办理房屋预售许可证,原告的营销策划及代理销售工作均无法正常进行,导致原告错过了4、5、6月份年度房产销售的黄金期,也对原告签订合同时的逾期目标产生了严重影响,合同的继续履行已无法达到原告初签合同时的预期目标。有鉴于此,2020年6月18日，原告向被告提出解除双方所签《运城“某某·某某中心”代理销售合同》,被告于2020年6月28日回复原告,同意解除双方所签合同,并通知原告在2020年6月30日前办理移交。2020年6月29日,原、被告双方对《运城“某某·某某中心”代理销售合同》项下的售楼部、样板间的实物及钥匙进行清点和移交,原告退出某某·某某中心销售案场。因被告未在其给原告的同意解除代理合同的通知上加盖印章，原告于2020年7月1日，再次通过快递向被告寄送了书面《合同解除通知书》，要求被告向原告赔偿实际损失。综上所述,原、被告签订《运城“某某·某某中心”代理销售合同》时,原告并不知晓被告因在建工程抵押而不能办理房屋预售许可证的情况,被告隐瞒该事实与原告签订合同具有主观恶意。合同签订后,原告为履行合同,先后投入人力、物力等各项投资347674.2元。因《运城“某某·某某中心”代理销售合同》的解除,系被告未能办理房屋预售许可证导致,故原告的前述投资损失应由被告赔偿，为此,原告现具状起诉。原告上海显通房地产营销策划事务所为证实其主张，向本院提交以下证据：1、运城“某某·某某中心”代理销售合同,共6页，拟证明2020年1月14日，原、被告双方签订的《运城“某某·某某中心”代理销售合同》约定,由原告对被告开发的“某某·某某中心”公寓项目进行营销策划和房屋代理销售,委托代理时间自2020年2月1日至2021年1月31曰。该合同第二条明确约定:被告保证项目的合法性，向乙方提供售楼文件,并保证销售工作顺利进行;被告承诺自本合同签订之日起,尽快办理房屋预售许可证。合同第四条同时约定;任何一方不履行合同规定义务给对方造成损失的,需承担所造成的全部直接损失。2、被告发出的某某中心解除代理通知书,共2页，拟证明2020年6月28日，被告代表寇某某，向原告公司代表郭某某发出合同解除通知，要求原告于2020年6月30日前办理销售案场的移交手续，证明双方已就合同解除达成合意。3、某某中心销售案场的交接单、某某新领地认筹客户详情表、收条、某某中心样板间摆件详单、员工资产使用档案卡等资料,共16页，拟证明2020年6月29日、30日,原、被告公司代表已将销售案场的办公间、样板房、客户详单等全部移交,双方签字确认。原告已按照被告的要求办理了移交手续。证明原、被告已实际履行了解除合同的合意。4、合同解除通知书、邮件交寄单、快递单号查询,共3页，拟证明原告于2020年6月30日,办理完销售案场移交手续后,再次向被告发出合同解除通知书,并要求被告向原告赔偿损失347674.2元。5、原告方公司代表郭某某与被告公司代表寇某某的微信聊天记录2页,其他文案、PPT等38页，拟证明自2020年2月被告方要求复工以来,原告方积极履行合同,先后制作了各类某某·新领地的文案,包括但不限于:某某某某中心营销方案、某某“某某中心广告推广方案、关于某某·某某新领地营销方案的几点补充意见、样板间设计、某某·某某新领地营销推广思路PPT、某某·某某新领地销售计划与排期PPT、某某新领地南楼价格建议、南楼户型图设计、南楼房源价格定价表、某某新领地开盘价格策略、周边竞品楼盘市调信息。正因为原告方的辛苦工作,才确保了被告某某·某某新领地的房产在疫情结束后持续的市场关注度,并最终促成30多意向客户的认筹成交。6、开发区管委会运开建发(2020)28号文件，拟证明2020年6月9日,开发区管委会发出关于开展运城经济技术开发区房地产市场秩序专项整治行动的工作方案,方案要求对未取得商品房预售许可证之前进行的违规销售行为进行专项整治,原、被告所签合同的继续履行存在违规性。7、证人郭某某出庭作证，拟证明原告所提供证据5资料的真实性以及原告在履行合同中的具体营销及策划工作,确认了郭某某代表原告与被告的经理寇某某的微信聊天的真实性。8、2020年某某新领地支出表、某某新领地广告明细、2020年2-6月份某某工资表、银行流水详单、某某.某某新领地2020年2-6月份考勤表、某某·某某新领地日常开销票证(共计34219.2元)、某某·某某新领地广告费票据(共计72010元)等,共58页，拟证明原告于2020年2月按照合同的约定进场,截止2020年6月份,共计产生各类开销347674.2元。9、证人孟某某当庭证言，拟证明其在原告单位从事工资发放以及开销的统计工作,尾数为0523的工行卡是其本人的银行卡，由原告单位用以向原告的工作人员发放工资。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议,对证据2的事实没有异议，对证据3的真实性无异议，该份证据能够证明本公司已经履行了相应的义务。经当庭打电话核实孙凯彦是被告公司的会计，关于某某新领地认筹客户详情表、收条公司收到。对证据4合同解除通知书解除销售代理合同无异议,但对原告提出的本公司赔偿原告损失有异议。对邮件交寄单、快递单号查询真实性无异议。对证据5原告方公司代表郭某某与被告公司代表寇某某的微信聊天记录的真实性、关联性、合法性有异议,不能证明微信聊天当事人双方的身份信息，对其余的所有证据三性均有异议，该证据都是由原告自己提供，本公司并没有收到，也无法证明和本案的关联性。对证据6，真实性无异议,但补充一点代理销售合同中第二条第一款第十项明确约定本公司承诺自本合同签订之日起,尽快办理预售许可证,销售任务自预售证发放之日算起。而且本公司所开发的某某某某中心一直在进行施工建设,并且正在进行竣工验收,所以,该份证据不能证明本公司违反合同约定。被告山西鸿德房地产开发有限公司辩称：一、原告诉称的相关费用应当由其自己承担。原告起诉的依据为运城“某某·某某中心”代理销售合同,但代理销售合同第二条第2项明确约定乙方销售人员费用、工资、食宿、通讯以及项目推广及案场产生的一切费用均是由原告自己承担。原告的起诉等于完全推翻了该份代理销售合同的约定,属于严重违约行为。依据该合同约定原告请求的所有费用均应当由其自己承担。二、原告起诉与事实不符。原告与被告公司签订的《运城“某某·某某中心”代理销售合同》(后简称代理销售合同),为双方真实意思表示，该合同已经成立并生效,合同第二条第一款第十项明确约定被告公司承诺自本合同签订之日起,尽快办理预售许可证,第一项明确约定被告向原告提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。已经明确说明了被告公司尚未取得商品房预售许可证,原告作为专业从事商品房代理销售的公司在知晓该条款后,应当知道相应的法律后果,而在此种情况下,依然与被告签订了该份代理销售合同,故原告诉称被告公司故意隐瞒无法办理预售许可证与事实严重不符。三、原告作为违约方主动提出解除合同,又向守约方被告主张违约责任,不应得到支持。原告在诉状中也陈述了是其主动提出要解除代理销售合同,并要求退出该销售案场，但在该代理销售合同中，被告已经全面充分的履行了自己的义务，不存在违约行为，从原告与被告进行的物品交接手续也可看出,被告为原告提供了办公场所以及办公用品等。反而是原告在代理销售合同才签署4个月就主动提出解除合同，构成严重违约，给被告方造成重大损失,被告方将追究原告不全面充分履行合同的违约责任。综上所述,原告作为违约方,请求守约方承担应当由其承担的费用,依法不应得到支持,请求驳回对原告的诉讼请求。被告山西鸿德房地产开发有限公司为证实其主张，向本院提交证据如下：1、运政国用（2008）第01092号土地证、0151041建设用地规划许可证、运规建字第140××16号建设工程规划许可证、140××01建筑工程施工许可证，被告与运城市豪德广场开发有限公司签订的关于合作开发建设运城豪某某易广场十三项目的合同，该合同的第四条乙方责任中的第四、第五项内容。拟证明案涉项目合法，被告有权委托原告代理销售。开发区管委会行政审批管理局情况说明一份，拟证明被告积极努力履行原、被告双方代理销售合同中约定的被告申请办理预售许可证的义务。运城市人防办运人防治（2020）第1号文件及第一、二批未履行人防手续建设单位名单，拟证明文件当中的第二条第三项规定了行政审批局停办一切涉及未按时履行人防义务的企业业务。4、山西省人民防空工程建设条例第十四条规定，拟证明工程项目、建设单位应当修建防空地下室。5、陈述：由于人防系统遗留问题，运城市基本上所有的建筑开发企业均未按期建设防空地下室。原、被告双方在2020年1月份签订合同之后，运城人防系统开始整顿，并于2020年3月5日下发了1号文件，要求行政审批管理局停办一切业务，按照山西省人民防空工程建设条例的要求，必须建设防空地下室，建设完之后，才允许为涉及防空义务的企业办理其他业务。为此，被告公司多次积极向政府部门申请办理涉案项目的预售许可证，均被答复暂时无法受理。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1中的四证真实性无异议，对关联性有异议及被告的证明目的有不同意见，被告提供的四份许可证证件，证件的土地使用权人、用地单位及建设单位均是运城豪某某易广场开发有限公司，而非被告公司。说明被告在与原告签订案涉代理销售合同时向原告隐瞒了上述四证的权利人为豪某某易广场开发有限公司的事实。原告是在经被告欺诈的情况下与被告签订的合同。对证据1中的合作开发建设运城豪某某易广场十三项目合同无异议，对证明目的有不同意见。该合同只能说明被告公司与案外人豪某某易广场合作开发建设案涉房地产项目的事实。对证据2、3真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的有不同意见，从证据2的情况说明来看，被告公司是因为案涉某某某某中心项目预售许可没有履行人防手续而无法受理预售许可证的办理，从证据3第一批未履行人防手续的建设单位名单第48来看，案涉某某广场的开发主体依然是案外人运城市豪某某易开发有限公司。前述1、2、3组证据能够证明，案涉某某中心房地产项目的开发建设从2006年该项目拿到国有土地使用权证开始至2020年3月25日，运城市人防系统腐败问题引发的专项治理整改期间，该项目的建设开发主体一直是案外人运城市豪某某易开发有限公司，被告公司只是该项目建设的合作方。而原告对前述事实是不知情的，直到今天的复庭审理，原告才知晓这一事实。原告在上一次庭审中向法庭提供的原告为了销售项目的顺利进行所制作的营销方案、推广方案等证据均显示开发主体是被告公司，由原告促成的，被告直接与相应客户签订的认筹协议的销售主体也是被告公司，能充分印证说明原告的确是直到今天才知道被告与案外人合作开发房地产的事实，原告是受到欺诈与被告公司签订的合同。对证据4不属于证据类型，但是对援引该法规的内容无异议。本院听取了原、被告双方的质证意见，对原、被告无争议的事实及证据本院予以确认，并附卷佐证。对原、被告有争议的事实及证据，本院作如下认定:2020年1月14日,原、被告双方签订了《运城“某某·某某中心”代理销售合同》,约定由原告对被告开发的某某·某某中心公寓项目进行营销策划和房屋代理销售,委托代理时间自2020年2月1日至2021年1月31日，合同签订时该项目未取得商品房预售许可证，仅取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。双方合同签订后，原告开始按照合同约定进行销售前的策划和宣传工作。2020年3月25日，运城市人民防空办公室下发《运城市人防系统腐败问题专项治理整改措施》的通知，要求行政审批局停办包括被告在内的所有未按期建设防空地下室的房地产开发企业的一切审批业务。2020年6月30日,原告通知被告解除了《运城“某某·某某中心”代理销售合同》，原告在合同签订后投入了人力、财力，故对原告提供的证据8中2020年2月至6月份工作人员的工资241245元和支付工资的银行流水详单本院予以采信。对广告费发票因原告提交的运城市易迪森广告有限公司出具的广告费发票出具时间为同一日，且为连号发票，也没有相关合同予以印证，本院不予采信。对原告公司的日常开销因无发票证明其真实性、合法性，本院不予采信。郭某某、王某、孟某某三人交通费因无法证明与代理销售合同关联性，本院不予采信；证据5因无法证实聊天双方的身份，故本院不予采信；证据七郭某某的证言、证据9孟某某的证言，因证人系原告公司的员工，与本案具有法律上的利害关系，本院不予采信；对于被告提供的证据1虽然案涉项目的权利人登记为案外人运城豪某某易广场开发有限公司，但被告系合作开发单位，该组证据不仅能证明案涉项目合法，而且从被告提交的合作开发协议中能证实被告有权销售案涉项目，本院予以采信；对被告提供的证据2、3因系政府部门出具，本院予以采信。本院认为，本案系一起商品房委托代理销售引发的合同纠纷，原、被告双方于2020年1月14日经协商，签订了《运城“某某·某某中心”代理销售合同》，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的焦点是：合同解除后原告的损失谁负有过错责任。综合全案事实及证据，原告为履行该代理销售合同确实投入了相应的人力、物力，但原告在签订合同时明知被告尚未取得商品房预售许可证，仍与被告签订了代理销售合同，且自愿在项目未取得预售之前开始策划及销售的实际运作，并自愿承担项目推广案场发生的一切费用，故其的合理损失应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条规定，判决如下：原告上海显通房地产营销策划事务所与被告山西鸿德房地产开发有限公司签订的《运城“某某·某某中心”代理销售合同》已经解除；驳回原告上海显通房地产营销策划事务所的其他诉讼请求。案件受理费6515元，减半收取3258元，由原告上海显通房地产营销策划事务所承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  李洁丽二〇二〇年十二月三十一日书记员  杨 杰