山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3862号原告：陈芝琳，女，1996年1月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王高波，山东德扬律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：安丽娜，北京策略律师事务所实习律师。原告陈芝琳诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芝琳的委托诉讼代理人王高波、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈芝琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金200526元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款1831293元为基数，按日万分之三标准计算至2020年8月31日）2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，陈芝琳增加诉讼请求：要求被告退还房屋建筑面积差价款8539元。事实和理由：2019年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋，房屋总价款1831293元。原告依约履行了义务。按照合同约定被告应于2019年9月1日前向原告交付房屋，但被告迟迟未交。被告的行为已构成违约。现诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、双方关于逾期交房违约金已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对违约金进行了约定，但根据《补充协议》第二十七条第5款的约定“无论合同及补充协议是否另有约定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”。二、即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。根据合同法及合同法解释的规定，违约金数额调整以实际损失额为限。如原告认为约定违约金低于实际损失的，应提供相应证据证明其实际损失，但最终也只能以其所能证明的实际损失为赔偿上限。如果法院认定涉案违约金上限条款为无效格式条款，则被告认为原告主张违约金过高，人民法院应予以调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定原告实际损失，据此对违约金予以调减。三、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，逾期交房的天数计算应当停止。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书。四、关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。五、关于原告主张的面积差额退款，因案涉房屋是按套出售，面积误差比例在正负百分之3以内不予退款。综上所述，请求法院依法判决被告按合同约定的已付购房款百分之二金额为上限支付逾期交房的违约金，驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原告与被告签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本合同。第一章合同当事人出卖人：烟台中冶京诚置业有限公司……买受人：陈芝琳……通讯地址：烟台市莱山区澳柯玛大街108号盛泰园林建筑有限公司……第二章商品房基本情况第一条项目建设依据……第三条商品房基本情况1.该商品房地址为牟平区。…3.该商品房的房产测绘机构为烟台市中立房产测绘有限公司，其预测建筑面积161.22平方米，其中套内建筑面积136.58平方米，分摊共有建筑面积24.64平方米。…第三章商品房价款第四条商品房价款出卖人与买受人按照套计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米人民币Ｘ元，总价款为人民币1831293元……第五条付款方式及期限……第四章商品房交付条件、交付手续及商品房质量与保修责任第七条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.Ｘ该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。……第十条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第五章面积差异处理方式第十一条面积差异处理……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。…4.双方自行约定：见补充协议。第十九条送达出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方。……变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。……第二十一条补充协议对合同中未约定的或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”同时原、被告之间还签订一份《补充协议》，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十二、对合同第十一条的补充约定出卖人与买受人按套计算该商品房价款，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸及误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸在约定的误差范围内，维持商品房总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定范围，合同继续履行，由出卖人与买受人另行签署补充协议，根据《合同》约定的房屋总价款及面积约定，据实结算。十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……二十八、双方约定，书面通知的送达方式为挂号信、特快专递通知；通知的送达时间为以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间；即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达日，受送达人住址在烟台市以外区域的，以特快专递发出后的第四日为送达日。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致其未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。……三十、产权登记面积确定后，按产权登记面积办理产权证书，合同第三条按套计算的商品房总价款不变……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。上述买卖合同与补充协议签订后,原告已按照合同约定的总价款履行了支付购房款的义务。2020年7月14日,被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》,并于当日按照原告在前述《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中注明的通讯地址向其邮寄了收房通知书，告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收涉案房屋。原告称其于7月15日收到该通知，7月29日原告的母亲李晓艳到被告处验收房屋，因被告无法提供合同约定的交房条件，且房屋内部设施不完备，当时未接房，后于2020年9月1日办理了接房手续。庭审中，原告主张案涉《补充协议》中有关变更房屋交付条件及逾期交房违约金条款不生效，其认为上述条款为格式条款，该条款限制减轻被告方义务，排除原告方权益，应为不生效条款,认为应按《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中的约定执行。被告则主张上述条款有效，应按照《补充协议》中约定的标准计算违约金及损失，案涉房屋达到了交房标准，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款；若人民法院认定补充协议中关于违约金上限条款无效，则依据《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》约定条款计算的违约金过高，要求进行调整酌减违约金，认为违约金及赔偿金的总额以总房款的百分之二为上限。关于被告主张天气因素应扣减交房预期时间，其未能提供足以佐证的证据。原告主张其购买的房屋实测面积是160.47平方米，与合同中约定的面积161.22平方米差额0.75平方米，按照每平方米的购买价格11358.9元，被告应返还面积差额款8539元。被告对原告房屋实测面积160.47平方米予以认可，但认为案涉房屋系按套计价且面积误差在法定范围内，不予调整。本院认为，本案中被告逾期交房系客观事实，被告依法应承担相应的违约责任，现双方争议的焦点为补充协议中有关交房条件变更条款和逾期交房违约金条款是否发生法律效力及被告应按何标准向原告支付违约金和赔偿金的问题首先，原、被告均在本案所涉的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》上签名盖章，该合同与协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规的强制性规定，合同及协议合法有效，应受法律保护。对于有效的合同或协议，双方当事人均应严格按照约定行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》即达到《补充协议》第十条约定的交房条件。交房条件的变更内容，并不违反法律法规强制性规定。案涉房产项目已通过工程竣工验收，至于房屋或公共区域存在的质量瑕疵等问题，原告可以通过向被告主张维修或赔偿维修费用等途径实现救济，但不能以此否定案涉房屋达到合同约定的交房条件。被告于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知于2020年7月17日交房。原告收到了交房通知。根据以上事实，应认定被告于2020年7月17日履行了合同约定的交房义务。原告实际接收房屋的时间不能作为被告履行合同义务的交房时间。依照《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第八条第（一）款规定出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，故被告的交房时间已逾期。再者，案涉《补充协议》第十四条“关于房屋交付的补充约定”部分第11项：“除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。”的约定，与《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项（2）约定的计算标准即按每日万分之三相比，二者对逾期交房违约金的计算，前者条款的约定明显减轻了出卖人即被告应承担的责任。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条第二款又明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”现被告未能提供证据证明《补充协议》第十四条第11项减轻其责任的合理依据，故该条款对双方当事人不产生效力。最后，本案中，原告因被告逾期交房造成的损失应参照租金损失来确定。若依《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，涉案房产总价款为1831293元，原告主张的违约金经计算每月16000多元。众所周知，烟台市牟平区同类房屋租金每月不超过2000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”显然，前述商品房预售合同中约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形。现被告要求调整酌减，因符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”的规定，故本院对被告的该抗辩主张予以支持。又因被告在答辩中主张应按《补充协议》第二十六条第5款约定：“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”计算违约金和赔偿金，本院参考被告交房逾期的时间及牟平当地的房屋租金行情等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为被告逾期交房产生的违约金和赔偿金（包括律师费等）应按总房款金额的百分之二计算较为合理，即36625.86元（1831293元×2%）。被告以天气因素致工程停工而扣减交房逾期时间的抗辩主张，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的返还面积差额价款问题，按照合同约定，案涉房屋系按套计价，按照补充协议约定，产权登记面积确定后，商品房总价款不变。故原告要求返还面积差额款的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房应承担相应的违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈芝琳支付逾期交房违约金36625.86元；二、驳回原告陈芝琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2217元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲继伟二〇二〇年十二月十六日书记员  林俊颖