北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初657号原告（案外人）：王云艺，女，1976年3月12日出生，满族，北京午阳亿方影视文化有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾京晶，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢佳，女，1993年2月3日出生，汉族，北京市大都律师事务所实习律师，住北京市昌平区。被告（申请执行人）：北京康泰投资有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号1号院。法定代表人：刘巨堂，执行董事。委托诉讼代理人：胡玉荣，女，1983年1月25日出生，汉族，北京康泰投资有限公司职员。委托诉讼代理人：贾建廷，北京索朗律师事务所律师。第三人（被执行人）：石鲁宁，男，1954年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人（被执行人）：石克，男，1982年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人（被执行人）：北京中天石房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：帅建国，经理。上述第三人之共同委托诉讼代理人：连艳，北京市康达律师事务所律师。上述第三人之共同委托诉讼代理人：贾媛，北京市康达律师事务所律师。原告王云艺与被告北京康泰投资有限公司（以下简称康泰公司）、第三人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司（以下简称中天石公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云艺之委托诉讼代理人贾京晶、谢佳，被告康泰公司之委托诉讼代理人胡玉荣、贾建廷，第三人石鲁宁、石克、中天石公司之共同委托诉讼代理人贾媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云艺向本院提出诉讼请求：1.请求终止对位于北京市海淀区×房屋的执行；2.判令康泰公司承担王云艺因本纠纷支付的合理费用，包括但不限于律师费；3.本案诉讼费由康泰公司承担。事实与理由：2017年3月17日，王云艺与石克代理人朱某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王云艺购买石克名下位于北京市海淀区×房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为387万元。同日，王云艺与石克代理人朱某签署了《资金划转补充协议》，对涉案房屋购房款的支付等进行了约定。2017年3月17日，王云艺按约支付定金20万元。2017年3月21日，王云艺支付涉案房屋首付款180万元。双方办理了网签手续，并缴纳了契税、印花税等税款。2017年3月31日，王云艺与石克签署了《补充协议》，约定石克将涉案房屋实际交付给王云艺，交付后房屋的一切相关事宜由王云艺承担并负责，并对该房屋及附属设施设备进行了收房验收，交割时间为2017年3月31日，且约定王云艺应在办理过户手续后，再行支付剩余房款187万元。当日，王云艺便实际占有了涉案房屋，并在2017年4月7日与北京炎丰新创科技发展有限公司（以下简称北京炎丰公司）签署了涉案房屋的租赁合同，租赁期限自2017年4月15日起至2018年4月14日。后康泰公司与石鲁宁、石克、中天石公司因合同纠纷，于2016年12月7日向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提起诉讼，诉讼期间朝阳法院依据康泰公司申请，查封了涉案房屋，查封期限自2017年4月11日起至2020年4月10日止，到期后又续封至2023年3月19日止。后本案移送至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）审理。该案件终审判决生效后，康泰公司据此向三中院申请了强制执行，三中院对涉案房屋采取了查封措施。因涉案房屋的实际所有人为王云艺，王云艺随即向三中院提出案外人执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行，但被法院裁定驳回。朝阳法院对涉案房屋的保全查封措施于2020年4月10日已到期，因该案件已于2017年12月22日移送至三中院，故到期后朝阳法院的续封行为无效。且2020年7月22日，三中院对涉案房屋进行了查封，本案在涉案房屋上存在朝阳法院及三中院的两次重复查封，足以证明朝阳法院对涉案房屋没有续封权利。因康泰公司在案件移送管辖后并没有及时向三中院申请财产保全、续封，2020年4月10日后，王云艺早已实际占有涉案房屋并出租至今，故法院应立即解除对涉案房屋的相关查封措施。康泰公司辩称，不同意王云艺的诉讼请求。第一，王云艺与石克之间的《北京市存量房屋买卖合同》以及《资金划转补充协议》、《补充协议》等协议，是双方为了规避执行而恶意串通补签的，属于无效合同，不具有客观证明力。第二，王云艺在法院查封涉案房屋前，并没有实际占有涉案房屋，截至2017年4月11日，房屋依然处于出租状态，此时房屋租赁合同的出租方是石克而非王云艺，因此不能证明王云艺实际占有房屋。且王云艺并未支付全部房款。第三，从房屋产权证来看，涉案房屋的所有权人是石克，法院对其查封合法合理。第四，根据查封登记信息，朝阳法院在2020年3月23日对涉案房屋进行了续封，完全合法有效。石鲁宁、石克、中天石公司共同述称，2017年3月王云艺与石克代理人朱某签订了《存量房屋买卖合同》，约定王云艺购买涉案房屋，价格为387万元，2017年4月16日将房屋交付王云艺，当日王云艺支付定金20万元，尾款当时约定过户当日支付。2017年3月21日，王云艺支付了首付款180万元，双方办理了网签手续。2017年3月31日，王云艺与石克签署《补充协议》，石克于2017年3月31日将涉案房屋就实际交付给王云艺，房屋交付之后的一切事宜都由王云艺承担负责，与石克无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月7日，康泰公司就债权转让合同纠纷一案将石鲁宁、石克、中天石公司诉至朝阳法院，后朝阳法院作出（2017）京0105民初1114号民事裁定书，裁定本案移送北京市第三中级人民法院处理。本院于2018年2月5日立案受理后，依法作出（2018）京03民初373号民事判决书，判决：一、石鲁宁于本判决生效后十日内向北京康泰投资有限公司偿还借款本金43735400元；二、石克、中天石公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、石克、中天石公司在承担连带清偿责任后，有权向石鲁宁追偿；四、驳回北京康泰投资有限公司的其他诉讼请求。石鲁宁不服该判决，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2019年4月22日立案受理后，依法作出（2019）京民终319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。康泰公司即依据该生效判决向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，依法作出（2020）京03执1084号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司银行存款四千三百九十七万七千三百五十八元；二、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应支付的迟延履行期间的债务利息；三、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应负担的案件执行费十一万一千四百七十七元以及执行中实际支出的费用；四、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入或查封、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其他财产。另，该执行裁定书载明：（2017）京0105民初1114号、（2018）京03民初373号案件中的保全措施依法转为本案执行措施。其中，（2017）京0105民初1114号案件在诉讼期间，朝阳法院依据康泰公司申请，采取如下保全措施：一、查封石克名下位于北京市海淀区×号，北京市海淀区×号、×号、×号房产；二、查封石鲁宁名下位于北京市朝阳区×号房产；三、冻结北京中天石房地产开发有限公司持有的华尊融资担保有限公司54.5%股权；四、冻结石克名下招商银行北京工体支行XXXX账户；五、冻结北京中天石房地产开发有限公司名下民生银行北京建国门支行XXXX账户。在该案的执行过程中，王云艺向本院提出异议申请，以其为涉案房屋的实际所有人为由，请求终止对涉案房屋的执行。本院经审理后作出（2020）京03执异507号执行裁定书，裁定驳回案外人王云艺的异议请求。王云艺在法定期限内提起本诉。经查，王云艺主张2017年3月17日，石克作为出卖人（甲方）、王云艺作为买受人（乙方）与北京盛兴行房地产经纪有限公司（以下简称盛兴行公司）作为居间方（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为BJSXH20170316，约定王云艺购买石克名下位于北京市海淀区×房屋，房屋所有权证证号为X京房权证海字第XXXX号。该合同载明如下事项：第二条房屋权属情况…（三）该房屋的抵押情况为：2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为：浦发银行，抵押登记日期为：2014年1月10日，他项权利证证号为：X。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年4月1日前办理抵押注销手续。（四）该房屋的租赁情况为：2.出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币叁佰捌拾柒万元（小写）：3870000元整（大写）。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币：贰拾万元（小写），200000元整（大写，不高于成交价格的20%）。（二）买受人采取下列第1种方式付款，1.自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》…第四条居间服务（一）丙方作为甲乙双方交易的居间方，负责为甲乙双方提供下列第1、2、3、4、5项服务1.提供与上述房屋相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；2.协助并撮合甲乙双方达成交易、并协调交易过程中的分歧；3.为甲乙双方代书签订房屋买卖合同；4.协助办理产权过户、纳税等相关手续；5.协助办理物业交验。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：盛兴行公司，备案证明编号：京经纪（2014）第7863号；经纪人：张某；注册号：京房工13-01-6695）佣金支付：乙方支付中介费：￥80000元（大写：捌万元整）…第六条房屋交付出售方须于2017年4月16日将该房屋交付给买受人…第十条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同另约定有其他事项。在合同尾部，出卖人处有石克签字，委托代理人处有朱某签字；买受人处有王云艺签字；居间方处有盛兴行公司盖章，经纪人张某签字。同日，石克作为甲方（出卖人）与王云艺作为乙方（买受人）签订《资金划转补充协议》，该协议载明如下事项：所交易房屋成交总价人民币叁佰捌拾柒万元整（￥3870000元）。一、甲、乙双方约定的房屋主体价格为人民币捌拾陆万元整（￥860000元），在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币叁佰零壹万元整（￥3010000元），作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。二、甲方承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺，经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1.定金：人民币贰拾万元整（￥200000元），支付时间及方式按以下第3种方式执行。…（3）直接转入朱某工行XXXX；2.首付款（不含定金）：人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000元），支付时间及方式处为空白，但在该条款项下（3）处写有“直接转入朱某工行XXXX”；3.尾款（不含定金）：甲方同意乙方过户当日支付剩余购房款人民币壹佰捌拾柒万元整（￥1870000元），其中方式勾选为全款。另，该协议第二条第四款载明，关于付款方式的补充约定甲乙双方协商一致，甲方在具备过户条件时乙方必须支付尾款，最晚不迟于2017年4月15日，如乙方尾款超过双方约定时间算作乙方违约。协议尾部甲方（出卖人）处有石克、朱某签字，乙方（买受人）处有王云艺签字。经询，王云艺表示《北京市存量房屋买卖合同》落款处的出卖人石克签字系朱某代签，王云艺亦提交（2017）京长安内民证字第3794号公证书，证明石克委托朱某办理涉案房屋的出售等事宜并进行了公证。该委托书中载明，委托人为石克，受托人为朱某，委托原因及事项：委托人石克名下有位于海淀区×（房屋所有权证号：X京房权证海字第XXXX号）的房产一套现欲出售，因委托人工作繁忙，特委托朱某作为代理人全权办理如下事宜：1.代为签订房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续；…8.代收出售上述房产的房款并签署相关文件；…代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事项办理完毕为止。对于涉案房屋购房款的支付，王云艺主张其已支付购房款共计200万元，并提交朱某签字的收条2张及银行付款凭条予以证明，根据该银行付款凭条，2017年3月17日王云艺向朱某中国工商银行账户（账号：XXXX）转账20万元，自记用途为货款；2017年3月21日王云艺向朱某工商银行账户（账号：XXXX）分两笔转账145万元、35万元，其中35万元转账凭证自记用途显示为货款，145万元无用途显示。康泰公司对收条的真实性不予认可，且主张该145万元的付款凭条未显示用于购房，20万元、35万元的付款凭条备注为货款且未显示付款人名称，无法证明与本案的关联性。对于银行付款凭条中自记用途为货款，王云艺表示实际系为涉案房屋的房款。经询，石克认可收到王云艺转来的上述款项。王云艺表示愿意将剩余未付的购房款187万元提交至法院账户。王云艺另提交合同编号为CW379474的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及税收完税证明，用以证明其与石克已于2017年3月21日办理完成涉案房屋网签手续，并缴纳了契税、印花税。另，王云艺主张2017年3月31日，石克与王云艺签订《补充协议》，载明：经由买受人（王云艺）与出卖人（石克）双方协商达成一致作如下补充（北京市存量房屋买卖合同号为BJSXH20170316）：一、买受人在2017年3月21日已共支付给出卖人购房款200万元整（人民币大写：贰佰万元整）；二、鉴于买受人将与承租人签订该房屋租赁协议，出卖人现将坐落于北京市海淀区×室实际交付给买受人，交付后该房屋的一切相关事宜由买受人承担并负责与出卖人无关；三、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备进行验收：装饰装修现状完好、门窗玻璃完整、水和电由承租人延续缴付、移交该房屋的钥匙3把，交割时间为2017-3-31；四、在办理过户手续后买受人再支付余款187万元整（人民币大写：壹佰捌拾柒万元整）。该协议尾部出卖人处有石克签字，买受人处有王云艺签字。经询，王云艺称《补充协议》落款处的出卖人签字系石克本人所签。康泰公司对上述《补充协议》的真实性不予认可，其表示该《补充协议》系王云艺与石克恶意串通补签，但对此未提供证据予以证明。对于涉案房屋的占有情况，王云艺主张其依据上述《补充协议》于2017年3月31日已实际占有涉案房屋，并提交其与北京炎丰公司于2017年4月7日、2018年签订的《硅谷亮城租赁合同》两份、2017年4月6日王云艺作为业主签署的《硅谷亮城治安、消防责任书》、其缴纳2017年10月至2020年10月的物业管理费用的收据及发票、其与北京炎丰公司工作人员的聊天记录截图及邮箱截图、涉案房屋租金支付凭证、退租协议、情况说明等证据予以证明。康泰公司对此不予认可，表示石克与北京炎丰公司2016年签订的《硅谷亮城租赁》合同，租赁期限截至2017年4月15日，即截至涉案房屋被查封前，涉案房屋的出租人仍为石克，与王云艺无关，且依据该租赁合同关于生效条件的约定，该合同自始并未生效；其提交的物业管理费用缴纳收据上载明的交费期间及日期均发生在涉案房屋被查封后，从聊天记录和邮箱截图亦无法确认聊天人员的身份以及与本案合同的关联性；对于房屋租金支付凭证，其中2018年10月25日、2019年1月22日、2019年4月17日的收款人不明，付款人不是北京炎丰公司，备注也无法体现是涉案房屋；2019年8月16日、2019年10月28日、2020年3月5日的收款人不明，无法证明与涉案房屋的关联性；另外的两张中国工商银行电子回单中收款人并非王云艺，摘要载明为设计费，亦无法证明与涉案房屋的关联性。康泰公司向本院提交（2018）京0108民初13439号民事判决书1份，用以证明北京炎丰公司以占用涉案房屋的方式冲抵石克应向北京炎丰公司股东退还房款的事实，王云艺与北京炎丰公司并未签订租赁合同，但康泰公司亦认可从该判决书内容中并未对此予以直接体现，且其对于北京炎丰公司占用涉案房屋冲抵房款一事未提交其他证据予以证明。对于涉案房屋未能过户原因，王云艺主张系因朝阳法院查封导致，并提交查封登记信息、预约通知单对此予以证明。根据查封登记信息，涉案房屋系于2017年4月11日被朝阳法院查封；根据该预约通知单显示，出卖人姓名为石克，买受人姓名为王云艺，购房合同编号为CW379474，预约时间为2017年4月14日上午8:30-9:30。康泰公司认可查封登记信息的真实性，但对预约通知单不予认可，主张该预约通知单不能体现中介组织双方办理过户。为证明涉案房屋的交易情况，王云艺另申请证人邓某、朱某、张某出庭作证。邓某称其系华尊融资担保有限公司法务总监，其称涉案房屋虽登记在石克名下，但系石克代华尊融资担保有限公司持有，出售涉案房屋系华尊融资担保有限公司主导；对于涉案房屋的交易过程，其表述为当时华尊融资担保有限公司要偿还1300万元贷款，故将涉案房屋委托中介出售，其对于涉案房屋的买卖合同包括补充协议等书面文件都进行了审查，在签订合同的那一天起，房屋实际上就已经交付了，石克签订补充协议系根据买受人要求要石克签字确认，涉案房屋的抵押手续应该是2017年3月22日解除，没有过户是因为银行办理解押文件出错了导致时间推迟。朱某称其系受石克委托出售涉案房屋，房屋系华尊融资担保有限公司的房屋，其称涉案房屋的房款系打到其个人账户，该账户是华尊融资担保有限公司以朱某名义开户，其收取的款项应该是偿还银行贷款了；对于解除抵押的情况，其表示浦发银行应该是2017年3月30日或者3月31日出具手续，涉案房屋的解除抵押手续已经出了，但还没有实际解除；其称王云艺系通过中介购买的涉案房屋，与当时的租户没有关系；对于房屋交付，其表示签订《补充协议》时其在场，也参与了涉案房屋的交接过程，该房屋是在2017年3月底、4月初交接的。张某称其系盛兴行公司的法定代表人，其作为居间方参与了涉案房屋买卖的过程，王云艺系通过张某在网上发布的房屋出售信息得知涉案房屋出售的消息，后在其促成下王云艺与石克签订了涉案房屋买卖合同，其表示当时王云艺与石克办理交接时是其二人直接联系，在签署《补充协议》后将该情况告知了张某。康泰公司对邓某、朱某、张某证人证言的真实性、证明目的均不予认可。石克、石鲁宁、中天石公司对邓某、朱某、张某所述涉案房屋系石克代华尊融资担保有限公司持有及朱某代理石克出售涉案房屋的事实予以认可。康泰公司提交不动产登记信息查询结果告知单1份，证明涉案房屋目前仍存有抵押登记，王云艺、石克、石鲁宁、中天石公司对此均予以认可。对于王云艺主张康泰公司应承担王云艺因本纠纷支付的合理费用一节，王云艺向本院提交其与北京市大都律师事务所签订的《委托代理协议》一份。该《委托代理协议》甲方为王云艺，乙方为北京市大都律师事务所，该协议中载明如下事项：第一条委托事项甲方因康泰公司与石鲁宁、石克、中天石公司债权转让合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务；乙方接受甲方委托，指派贾京晶律师作为甲方申请案外人执行异议的委托代理人。…第五条费用（一）结合办案具体情况和复杂程度，甲乙双方经协商一致，将按照如下方式收取律师代理费：1.自本协议签订之日起7个工作日内，一次性支付律师费壹万贰仟元整（￥：12000.00）；2.第三方费用甲方应自行承担：包括但不限于诉讼费、鉴定费、检验费、翻译费及其他专业顾问等部门收取的费用。该协议另载明有其他事项。该协议尾部甲方处有王云艺签字，签约时间为2020年6月24日；乙方处有北京市大都律师事务所盖章，签约时间为2020年6月23日。王云艺另提交发票一张，对该费用的具体支付情况予以佐证，该发票纳税人名称为北京午阳亿方影视文化有限公司，金额为12000元，货物或应税劳务、服务名称为*法律咨询*法律服务费。北京午阳亿方影视文化有限公司另出具说明一份，载明：北京午阳亿方影视文化有限公司代王云艺支付其案外人执行异议一案律师费12000元整。康泰公司对上述证据的真实性认可，但认为《委托代理协议》落款日期在本案尚未发生之前，且律师费发票抬头与本案无关。经询，王云艺称其系北京午阳亿方影视文化有限公司的法定代表人，其与北京市大都律师事务所确系在本案发生之前即签订了该《委托代理协议》，委托北京市大都律师事务所办理此事。另，对于2017年涉案房屋的市场价格，王云艺主张在3.5万元左右，并提交盛兴行公司出具的情况说明及网页截屏对此予以证明。康泰公司对此不予认可，亦提交其在我爱我家APP查询的网页截屏，根据该截屏显示，硅谷亮城小区均价为63003元每平米。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、（2017）京长安内民证字第3794号公证书、《补充协议》、收条及银行付款凭证、《硅谷亮城租赁合同》、网签合同、预约通知单、查封登记信息、证人证言、当事人陈述等证据予以佐证。本院认为：本案的争议焦点为王云艺主张其作为涉案房屋的买受人进而享有足以排除强制执行的民事权益，是否有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于双方是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节。根据查明的事实，王云艺与石克、盛兴行公司系于2017年3月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，约定王云艺购买涉案房屋，该合同系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。康泰公司虽主张该合同存在不完整的情况，系王云艺与石克为了规避执行而恶意串通所签，但对此并未提供证据予以证明，且结合证人邓某、朱某、张某对于涉案房屋购买过程的描述，与王云艺所述及其提供的证据情况相吻合，故本院对上述《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》的真实性予以确认，王云艺与石克之间在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于王云艺是否在法院查封之前已合法占有该不动产一节。王云艺主张其于2017年3月31日即完成交付，合法占有涉案房屋，并提交《补充协议》、《硅谷亮城租赁合同》、《硅谷亮城治安、消防责任书》、物业管理费用缴纳收据及发票、聊天记录截图及邮箱截图、涉案房屋租金支付凭证、退租协议、情况说明等证据予以证明，康泰公司虽对此不予认可，主张《补充协议》及王云艺与北京炎丰公司签订的《硅谷亮城租赁合同》系恶意串通补签，但对此并未提供证据予以证明。结合《补充协议》中对于涉案房屋交付情况的约定，后续王云艺与北京炎丰公司签订租赁合同、支付涉案房屋物业管理费用等情况，及证人朱某、张某对于涉案房屋交接事宜的表述，能够形成完整的证据链条，故本院对涉案房屋已交付王云艺使用的事实予以确认。对于具体的交付时间，康泰公司主张根据石克与北京炎丰公司签订的《硅谷亮城租赁合同》，截至2017年4月15日，石克仍系涉案房屋的出租方，即在法院查封之前，王云艺并未合法占有涉案房屋，对此本院认为，根据王云艺与北京炎丰公司签订的《硅谷亮城租赁合同》，王云艺与北京炎丰公司的租期起始日期为2017年4月15日，该日期系王云艺作为涉案房屋的权利人将该房屋出租给北京炎丰公司的日期，并非其合法占有涉案房屋的起始日期，王云艺对于涉案房屋的合法占有使用系以其与石克的房屋买卖合同关系为基础，故王云艺合法占有使用涉案房屋的起始日期亦应以其与石克的约定为标准，而根据王云艺与石克签订的《补充协议》，石克系于2017年3月31日即将涉案房屋实际交付王云艺，故王云艺已依据该约定于2017年3月31日合法占有涉案房屋。关于价款交付一节。根据王云艺提交的收条及银行付款凭条，王云艺于2017年3月17日、2017年3月21日共计向朱某账户转入款项200万元，康泰公司虽对此不予认可，主张现有证据无法证明该款项系涉案房屋的购房款，但结合《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》中约定的付款方式及时间，均与王云艺转入朱某账户的情况相吻合，且朱某亦出庭对此事实予以认可，石克作为出卖人亦认可收到上述款项，王云艺与朱某之间亦不存有其他关系，故本院对王云艺转入朱某账户200万元款项系涉案房屋购房款的事实予以认可，王云艺已按照合同约定支付部分价款，且王云艺亦向本院表示同意将剩余187万元购房款转入法院账户，故在价款交付一节，王云艺已满足该项条件。关于涉案房屋未能过户是否系王云艺自身原因所致。综合查明的事实及王云艺提交的查封登记信息、网签合同、税收完税证明、预约通知单等证据，王云艺与石克已于2017年3月21日办理完成涉案房屋的网签手续，并缴纳契税及印花税，且已预约于2017年4月14日办理涉案房屋过户登记手续，康泰公司虽对王云艺提交的网签合同及预约通知单不予认可，但各方对于涉案房屋目前仍未办理抵押注销手续的事实均无异议。抵押注销手续系办理过户手续的前提条件，根据各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理抵押注销手续的义务人应为出卖人石克，在石克未办理涉案房屋抵押注销手续的情况下，涉案房屋无法办理过户登记，故基于此，涉案房屋未办理过户登记并非买受人王云艺原因所致。且根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，“自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，王云艺主张的预约时间亦未晚于上述合同约定的办理产权登记手续的时间，故在此情形下，本院难以认定涉案房屋未办理过户登记系王云艺自身原因所致。综上，王云艺与石克于2017年3月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，约定购买涉案房屋，且于2017年3月17日、3月21日支付了涉案房屋的部分购房款，并表示愿意将剩余购房款转入法院账户，双方亦于2017年3月31日办理完成交接手续，王云艺已于2017年3月31日合法占有涉案房屋，涉案房屋于2017年4月11日被朝阳法院依法查封，未能办理过户手续非系王云艺自身原因所致，故本院认为，王云艺对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于王云艺主张的因本纠纷支付的合理费用一节，根据其提交的《委托代理协议》、发票及北京午阳亿方影视文化有限公司出具的说明，该《委托代理协议》的签订时间系在本案诉讼发生之前，且该发票中的付款人亦非本案当事人王云艺，故本院对其所主张的1.2万元律师费用与本案之间的关联性不予认可，对王云艺的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告王云艺的诉讼请求部分成立，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于北京市海淀区×房屋的执行；二、驳回王云艺的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京康泰投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王东军审 判 员 邢 军审 判 员 江 惠二〇二〇年十二月三十日法官助理 禹海波法官助理 薛俣潇法官助理 李 君书 记 员 高 媛