广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4434号原告（反诉被告）：郇志鹏，男，汉族，1991年7月16日出生，住山东省临沭县。被告（反诉原告）：郭海，男，壮族，1988年7月25日出生，住广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇浩，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）郇志鹏与被告（反诉原告）郭海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郇志鹏，被告（反诉原告）郭海及其委托诉讼代理人陈英革、仇浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郇志鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告《房地产买卖合同》中标的房屋合同价20%的违约金人民币19万元；2.判令本案诉讼费，保全费，执行费等全部费用由被告承担。事实和理由：本人同被告于2020年8月12日签署了编号为0000910的《房地产买卖合同》，成交价95万元，并通过手机银行转账当日支付给被告定金人民币5万元。合同第六条第3款约定，自签署之日起30日内（也就是9月10日前）被告应委托担保公司赎楼或者自行赎楼还清贷款并注销抵押。合同第十一条约定，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价20%违约金。本人分别于9月17日、9月20日、9月25日多次催促被告履行合同义务，但被告并未配合并且拒绝协商。被告郭海辩称，答辩意见与反诉状一致。反诉原告郭海向本院提出反诉请求：1.解除双方于2020年8月12日签订的编号为0000910的《房地产买卖合同》；2.反诉被告返还反诉原告的《不动产权证》及三张购房发票；3.反诉被告向反诉原告返还交房押金5000元；4.反诉被告向反诉原告支付违约金19万元；5.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2020年8月12日，反诉原告与反诉被告签订了编号为0000910的《房地产买卖合同》，合同约定买方应于合同生效后七日内支付定金5万元，于2020年9月15日前支付首期购房款25万元并由反诉被告承担本次交易所产生的增值税、城市建设维护税、律师费、赎楼担保费和短期利息等一切费用。同时，为增进双方交易互信，反诉被告还向反诉原告出示了深圳金屋房地产经纪有限公司营业执照，并以金屋房地产中介身份自称。合同签订当日，反诉原告将《不动产权证》及购房发票交予反诉被告用于办理赎楼事宜。2020年8月25日，反诉原告在惠州公证处办理了公证委托手续，委托反诉被告办理赎楼手续。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告出具了赎楼委托手续并交付了相关证照原件，并不断催问赎楼进展，但反诉被告迟迟没有落实赎楼事宜。2020年9月14日，反诉被告承认赎楼进展缓慢是由于市场遇冷以及政策不利，导致房屋一直没有找到新的买家，并承诺再无人购买就由自己接盘。合同约定的履行期限届满后，反诉被告没有完成赎楼，且因为没有找到合适买家，也没有按约定支付25万元的首付款，同时诬告反诉原告违约，意图毁约。反诉原告随后发现反诉被告提供的资质信息均为虚假，其本人也因交易欺诈行为被主管部门列入“黑名单”。反诉原告认为，反诉被告在交易过程中提供虚假资质信息，故意掩饰自己被大亚湾区房管局列入“黑名单”的事实。在拿到反诉原告的《不动产权证》原件及授权手续后，多次私自挂售反诉原告的房屋，因未能顺利将房屋售出，便消极履行合同义务，未及时向银行做贷款审批及支付25万元首付款，其行为已经明显构成违约。综上所述，为维护反诉原告合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提出反诉，望贵院判如所请。反诉被告郇志鹏辩称，答辩意见与起诉状一致。本院经审理认定事实如下：2020年8月12日，原告（反诉被告）郇志鹏作为买方、被告（反诉原告）郭海作为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于惠州转让给买方，建筑面积127.09平方米，转让成交价为95万元，买方在本合同生效之日起七日内向卖方支付定金5万元。合同第四条约定付款方式：（2）Ａ.买方须于2020年9月15日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款25万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。Ｂ.买方须于2020年9月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定房地产产权现状：（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定税费承担，其中买方自愿支付赎楼担保费和短期利息。合同第九条约定房地产交付及交房押金：卖方应于收齐全部房款将该物业交付于买方，双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交房押金。合同第十条约定买方违约的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定卖方违约的违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十五条备注约定：1.双方需按合同约定，及时办理相关手续，于2020年11月30日前办完所有交易手续；2.在不违反本合同约定的前提下，卖方同意买方有权过户到买方指定的人名下，更名购买。合同还约定了其他事宜。合同签订当天，原告郇志鹏向被告郭海支付了购房定金5万元，被告郭海将涉案房产的不动产权证（证号为粤房地权证惠州字第××号）及三张购房发票【发票编号分别为：09638211、08461000、（151）粤地现04374480】交给原告郇志鹏。同日，被告郭海向案外人郇昌思支付涉案房产的交房保证金5000元，案外人郇昌思开具《收款收据》给被告郭海收执。此后，双方协商变更赎楼事宜，由被告郭海委托原告郇志鹏办理赎楼的相关手续，公证委托书委托事项主要是代为办理涉案房产的银行按揭贷款提前还贷申请、清偿相关手续、注销抵押登记手续、领取产权证等。嗣后，因由谁负责赎楼问题双方各执一词，协商无果。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方同意解除合同，予以准许，合同解除后，原告郇志鹏应将不动产权证和三张购房发票返还给被告郭海。本案的争议焦点是谁负责赎楼及是否应追究一方违约责任问题。对此，分析评判如下，《房地产买卖合同》第六条约定赎楼由被告郭海负责，但是在合同签订后，双方对赎楼事宜进行协商，协商后由被告郭海赎楼变为原告郇志鹏赎楼，原告郇志鹏从事房产中介职业，应熟知房产交易的流程和所需手续，以及变更赎楼义务所承担的义务，被告郭海按原告郇志鹏的要求办理了委托公证手续，即赎楼义务已变更为由原告郇志鹏承担，且担保公司赎楼款的利息也由原告郇志鹏支付，原告郇志鹏以被告郭海未按期赎楼构成违约，请求被告郭海支付违约金，与事实不符，不予支持。关于反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏支付违约金问题，分析认为，合同约定由反诉原告郭海与担保公司签订服务合同，协议变更赎楼义务后的公证委托书也未明确由反诉被告郇志鹏负责寻找担保公司，与担保公司签订服务合同，完成赎楼义务，且合同约定担保公司不能赎楼情况下，由反诉原告郭海赎楼。综上所述，未履行合同的主要过错系反诉被告郇志鹏，次要原因系合同对赎楼的细节约定不明，该约定不明的责任也不能全部归责于反诉被告郇志鹏，反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏以总价款20%支付19万元的违约金，不予支持，本院酌定反诉被告郇志鹏以其已付定金5万元为限承担违约责任，反诉原告郭海无须退回反诉被告郇志鹏已付的定金5万元。至于反诉原告郭海请求反诉被告郇志鹏返还交房保证金5000元问题，反诉被告郇志鹏并无收取反诉原告郭海的交房保证金，反诉原告郭海也无证据证明其向案外人郇昌思支付，系受反诉被告郇志鹏指示，请求反诉被告郇志鹏返还交房保证金，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郇志鹏与被告（反诉原告）郭海于2020年8月12日签订的关于惠州的《房地产买卖合同》；二、原告（反诉被告）郇志鹏于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）郭海涉案房产的不动产权证（证号为：粤房地权证惠州字第××号）以及三张购房发票【发票编号分别为：09638211、08461000、（151）粤地现04374480】；三、驳回原告（反诉被告）郇志鹏的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭海其他的诉讼请求。本诉案件受理费2050元由原告（反诉被告）郇志鹏负担，反诉案件受理费2100元由被告（反诉原告）郭海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十二月三十日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍