广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5075号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园翡翠湾峰景苑一街29号首层1号铺位。负责人：肖智华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：蔡文辉，男，1992年1月9日出生，汉族，户籍住址广东省开平市之一。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园开平分公司”）与被告蔡文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园开平分公司的委托诉讼代理人徐秀贤到庭参加诉讼，被告蔡文辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园开平分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年8月至2020年8月（共13个月，每月170.28元）的物业服务费共2213.64元，公摊电费及水费、垃圾处理费209.31元，违约金1810.07元；2.判令被告承担本案诉讼费用。本院审理查明，广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司成立于2009年12月31日，该公司于2015年12月28日经依法核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司；于2019年6月20日经依法核准又变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司；于2020年6月11日经依法核准再变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。2017年5月18日，被告蔡文辉（业主，甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司（物业服务企业，乙方）签订一份《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》，双方就蔡文辉购买的碧××·翡翠××街××房的前期物业服务事宜约定：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元计收，该物业的套内建筑面积为93.92平方米；公用分摊建筑面积为19.60平方米；合计该物业的房屋建筑面积为113.52平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按170.28元／月向乙方交纳物业服务费。本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。本园区公共照明、公共用水费用……乙方单独列账，由本园区的全体业主或者物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。水费、垃圾处理费由相关公司、部门向甲方或者物业使用人收取，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（遇节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。另查明，2020年1月10日，碧桂园开平分公司向本院对蔡文辉提起物业服务合同诉讼，要求蔡文辉支付2018年3月至2019年1月的物业服务费及相关费用。本院于2020年4月13日作出（2020）粤0783民初387号民事判决，确认碧桂园·翡翠湾小区开发商于2018年3月1日交付涉案的商品房给蔡文辉，并判决：一、蔡文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1734.7元给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司其他的诉讼请求。判决后，蔡文辉支付了截至2019年7月的物业服务费、公摊电费及水费、垃圾处理费等费用。但从2019年8月起，蔡文辉没有依约向碧桂园开平分公司缴纳相关的费用，碧桂园开平分公司经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，被告未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，故本院支持原告请求被告支付2019年8月1日至2020年8月31日期间的物业服务费为2213.64元（170.28元/月×13个月）。关于其他费用的问题。原告主张被告拖欠公摊电费181.85元及水费10.96元、垃圾处理费16.5元，合计209.31元，被告未对原告主张的上述费用的数额提出异议，故对原告主张的上述费用209.31元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，原、被告双方签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》约定“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”，该违约金标准，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过分高于利息的损失，鉴于《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此，从公平原则考虑，本院酌情将逾期交纳物业费的违约金调整为参照起诉当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%×1.3=5.005%）计付为宜。同时，根据《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》的约定，被告应按月交纳物业服务费，原告于每月5日采用银行代收方式计收，原告主张从第三个月1日开始计付当月物业费的违约金，属权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认，即2019年8月逾期缴交物业费的违约金自2019年10月1日起算，2019年9月逾期缴交物业费的违约金自2019年11月1日起算，如此类推，故原告主张的物业服务费截至2020年9月9日的违约金合计50.33元（详见附表）。被告蔡文辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告蔡文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2213.64元、公摊电费181.85元、水费10.96元、垃圾处理费16.5元及违约金50.33元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果被告蔡文辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担10.4元，由被告蔡文辉负担14.6元。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预交的案件受理费14.6元，由本院予以退回；被告蔡文辉应向本院补缴案件受理费14.6元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。本判决为终审判决。审 判 员 谭玉媚二〇二〇年十二月三十日法官助理 郭雪银书 记 员 谭丽娜物业费违约金计算表月份物业费起算时间逾期天数年利率违约金2019-8170.282019-10-15.005%8.172019-9170.282019-11-15.005%7.432019-10170.282019-12-15.005%6.722019-11170.282020-1-15.005%5.992019-12170.282020-2-15.005%5.262020-1170.282020-3-15.005%4.572020-2170.282020-4-15.005%3.842020-3170.282020-5-15.005%3.122020-4170.282020-6-15.005%2.392020-5170.282020-7-15.005%1.682020-6170.282020-8-15.005%0.952020-7170.282020-9-15.005%0.212020-8170.282020-10-1/5.005%/合计50.33