广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4395号上诉人（原审被告）：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道北6号荣盛中央广场18号楼1层01号商铺。法定代表人：白海龙。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小平，女。委托诉讼代理人：谢明演，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称为“荣发公司”）因与被上诉人刘小平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣发公司的委托诉讼代理人谭海玲，被上诉人刘小平的委托诉讼代理人谢明演到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣发公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘小平的全部诉讼请求；二、判决本案一、二审诉讼费用均由刘小平负担。事实与理由：一、依据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，荣发公司逾期向刘小平交付商铺超过六十日的，刘小平有权单方解除合同。同时，刘小平与湛江商盛商业管理有限公司（以下简称“商管公司”）签订委托商管公司经营涉案商铺的合同，由该公司代为收接涉案商铺。荣发公司已经于2020年1月15日将涉案商铺交给商管公司接管进行招商，即荣发公司已经履行交房的义务且没有超过约定的60日，因此刘小平无权解除合同；二、荣发公司之所以没有按约定交接涉案商铺是因商管公司在2019年8月初提出按其经营需要调整的要求，为了更有利于项目今后的经营，荣发公司只能按照商管公司的要求进行少部分的功能性调整。而2020年1月至3月又遇到新冠病毒疫情的不可抗力因素影响，以致整个工程竣工验收迟延。显而易见，迟延竣工验收与荣发公司无关，依此，非因荣发公司的原因导致的逾期交房，自然不能由荣发公司承担逾期交房责任。因此，逾期交房的原因有项目因经营需进行功能性转变、不可抗力等，非荣发公司责任造成，上述原因均不能归责荣发公司，依约定不应视为荣发公司违约。三、退一步而言，即使解除合同，一审法院要求荣发公司支付权证费的利息没有任何依据。权证费为办理房屋产权证书的预备金，无论是根据合同约定还是交易习惯，该款项双方应据实结算，多退少补。事实上，若刘小平迟延交付权证费，荣发公司亦无权收取其逾期支付的利息。根据公平原则，荣发公司不论何时退回权证费，都没有向刘小平承担支付利息的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荣发公司已经根据合同约定承担违约责任以赔偿刘小平的损失，而权证费的退回已达到恢复原状的法律后果。综上所述，一审判决认定事实、适用法律实体处理均有错误，请求二审法院支持荣发公司的上诉请求。刘小平答辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。刘小平向一审法院起诉请求：一、确认刘小平、荣发公司签订的合同编号为Y2018003908的《商品房买卖合同》已实际解除，判决荣发公司退还刘小平购房款项合计152145.64元（其中购房款127225元、团购费20000元、权证费3800元、住宅专项维修资金1120.64元）；二、判决荣发公司支付利息14328.03元（暂计至2020年6月30日）给刘小平，计至荣发公司实际向刘小平退还上述第一项全部款项之日止；三、判决荣发公司支付刘小平违约金1521.45元；四、判决本案诉讼费用由荣发公司负担。一审法院查明事实：刘小平作为买受人与荣发公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2018003908)，合同第一、三、六、七条约定由刘小平购买荣发公司出售的坐落于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼5层1219号商铺，该商品房规划用途为商业，建筑面积共16.48平方米，总价款为127225元。签订本合同前，刘小平已向荣发公司支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。刘小平应当于2018年12月31日前分4期支付该商品房全部价款，首期房价款12723元应当在2018年1月18日前支付；2018年3月31日前付第二期房款38166元；2018年6月30日前付第三期房款38168元，余下房款38168元于2018年12月31日前付清。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，于交付时同时接通；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，于交付时同时接通；燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；电话通信：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率)。（2）逾期超过60日(该期限应当与本条第（1）项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十一条前期物业管理约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为湛江商盛商业管理有限公司。上述合同签订后，刘小平依约向荣发公司支付了全部购房款共计127225元。此外，2018年1月16日，荣发公司向刘小平出具收据一张，载明：今收到刘小平权证费3800元，中央广场21号楼5层1219号铺；2018年5月9日，刘小平缴交上述商品房专项维修基金1120.64元。2020年4月9日，刘小平向荣发公司寄去《退铺通知函》，因荣发公司拒收，该通知函于2020年4月11日被退回。另查明，2018年1月14日，房红包（北京）网络科技有限公司、荣程（天津）房地产营销有限公司向刘小平出具收据，分别收到刘小平中央广场21-5-1219参团费15000元、5000元。又查明，刘小平与湛江商盛商业管理有限公司就位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼5层1219号商铺签订《委托经营合同》。一审法院审理认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘小平与荣发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据刘小平的诉求及事实理由和荣发公司的抗辩意见，本案存在以下争议焦点问题：一、关于刘小平主张确认与荣发公司签订的涉案合同已解除的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。荣发公司辩称“刘小平与湛江商盛商业管理有限公司签订的《委托经营合同》中约定经营管理标的物业的日期为2020年1月15日至2030年1月14日，应视为刘小平已经在2020年1月15日接收了该商铺”。对此意见，不予采纳。荣发公司作为房地产开发企业，在对待交房问题上，理应重视及审慎，在商品房达到约定的交付条件后，其应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，但荣发公司没有提供相应证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的法律后果。刘小平主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018003908），符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案刘小平于2020年4月9日向荣发公司寄出《退铺通知函》，虽荣发公司于2020年4月11日拒收，但鉴于信封表面已载明“退铺通知函”，刘小平解除合同的通知应视为已送达给荣发公司，故确认刘小平、荣发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018003908）已于2020年4月11日解除。二、关于刘小平主张荣发公司返还购房款127225元、权证费3800元及利息、违约金的问题。本案中，荣发公司逾期交房，刘小平主张解除合同，予以支持。根据双方合同约定，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条的规定，荣发公司应当承担赔偿损失及支付违约金的民事责任。刘小平于2018年1月14日、2018年1月16日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年12月30日分别向荣发公司支付定金10000元、首付2723元、房款38166元、38168元、38168元，其请求荣发公司返还已收取的购房款共计127225元及分别自支付房款之日起按年利率4.75%的标准计算利息，直至付清款项之日止；并按照已付房款127225元的1%即1272.25元向刘小平支付违约金，符合法律规定，予以支持。至于权证费3800元，刘小平于2018年1月16日已向荣发公司缴交，现主张返还，予以支持；因该权证费不属于《商品房买卖合同（预售）》中约定房款，刘小平主张按合同中约定利率计算利息及违约金，没有法律依据，不予支持，但荣发公司收取该权证费应向刘小平支付资金占用期间的利息（以3800元为基数，自2018年1月16日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。三、关于刘小平主张荣发公司退还团购费、住宅专项维修资金及利息、违约金的问题。本案中，根据刘小平提交的团购费、住宅专项维修资金等相关证据材料，显示收款单位均不是本案荣发公司，且其也没有提交荣发公司是否委托有关单位代收相关款项的手续材料。因本案是商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上述收款方并非案涉合同的签订方，故对刘小平主张荣发公司赔偿上述款项及利息、违约金的诉求，不予支持。刘小平应当向有关单位主张权利或另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘小平与湛江开发区荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018003908）于2020年4月11日解除；二、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向刘小平返还购房款127225元及支付利息（利息分段计算：10000元自2018年1月14日起按年利率4.75%计至付清款项之日止，2723元自2018年1月16日起按年利率4.75%计至付清款项之日止，38166元自2018年3月30日起按年利率4.75%计至付清款项之日止，38168元自2018年6月30日起按年利率4.75%计至付清款项之日止，38168元自2018年12月30日起按年利率4.75%计至付清款项之日止）；三、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向刘小平支付违约金1272.25元；四、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向刘小平返还权证费3800元及利息（以3800元为基数，自2018年1月16日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；五、驳回刘小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3629.47元，由刘小平负担745.12元，湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担2884.35元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《委托经营合同》5“标的物业标准确认及移交”约定：“甲方（刘小平）应在本协议3.1所述委托期限开始之日（含）按照本合同向乙方（商管公司）交付标的物业并由乙方经营管理。并且，双方应当于当日共同对标的物的物业在经营管理期限开始时的状态进行确认，并签署标的物业移交状态确认书。标的物业移交标准为甲方与湛江荣发签订的《商品房买卖合同》第四章及附件六的标准。如甲方在确认期限3日内未确认，视为甲方已委托乙方确认收房标准”；涉案《委托经营合同》3.1“交付期限”约定“甲方同意，乙方接受，乙方经营管理甲方标的物业日期为2020年1月15日至2030年1月14日，委托经营管理期限为10年。经营管理期限起始日即支付委托收益和退还运营保证金的起计日期，甲方必须于2019年1月15日前交清全部房款（含运营保证金），如有迟延，则租金计提时间向后顺延，计提的终止时间不变。”本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据荣发公司上诉请求的事实理由以及刘小平的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案合同是否已经解除的问题。荣发公司主张已由商管公司代为收房，但刘小平与商管公司约定应由刘小平向商管公司交付商铺，该情况的前提理应是先由刘小平收房，故荣发公司关于委托收房的主张依据不足。荣发公司还主张其交房受新冠疫情影响，但新冠疫情发生在涉案合同约定的交房期限届满之后，故依法荣发公司不能据此免责。本案并无证据证明涉案商铺已符合法律规定和合同约定的交房条件，也无证据证明荣发公司依约通知刘小平收房且刘小平予以同意，荣发公司未能举证证明其已履行交房义务并逾期交房超过60日，故依约刘小平享有合同解除权。合同解除权属于形成权，自享有权利一方解除合同的单方意思表示到达对方时发生解除效果，一审法院认为荣发公司拒收刘小平发出的解除通知被退回时视为刘小平的解除意思表示到达荣发公司，据此认定合同解除并判决荣发公司承担违约责任，并无不当，本院予以确认。二、关于权证费利息应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后因合同所取得的财产应予以返还，荣发公司因占用权证费发生的利益应一并返还给刘小平，该利益可量化为利息。且如前所述，涉案合同因荣发公司违约而解除，故荣发公司也理应赔偿刘小平因权证费相应资金被占用而发生的损失。结合涉案权证费金额大小、资金被占用时长、荣发公司作为房地产开发企业利用资金的情况以及市场利率行情，一审法院酌定荣发公司应自收款之日起分段按中国人民银行发布的同期贷款基准利率及授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计付权证费的利息给刘小平，有事实与法律依据，符合双方当事人的利益平衡，并无不当，本院予以确认。综上所述，荣发公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2884.35元，由湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月三十日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。