广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13780号原告：中山市雅鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市五桂山镇桂南村桂南大道。法定代表人：郑建强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周水兰，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦玄，系该公司员工。被告：罗培枝，男，1966年1月12日出生，住广东省中山市。被告：广州资产管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路。法定代表人：梁镜华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾令武，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，广东德疆律师事务所实习律师。被告：招商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路。法定代表人：黄蕲春，系该行行长。委托诉讼代理人：姜月，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岚，广东孚道律师事务所辅助人员。原告中山市雅鸿房地产开发有限公司（以下简称雅鸿公司）与被告罗培枝、广州资产管理有限公司（以下简称广州资产公司）、招商银行股份有限公司中山分行（以下简称招商银行中山分行）执行分配方案异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告雅鸿公司的委托诉讼代理人周水兰、被告广州资产公司的委托诉讼代理人曾令武、陈燕、被告招商银行中山分行的委托诉讼代理人姜月、李岚到庭参加诉讼、被告罗培枝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令中山市房地产的拍卖成交款优先用于偿付被执行人陈**标应支付给原告的债务（房价款人民币1617539元和逾期付款违约金），即:原告在（2015）中一法民一初字第2156号民事判决书项下所享有的债权；二、被告广州资产公司、被告罗培枝、被告招商银行中山分行共同承担本案诉讼费。事实和理由：一、案涉被拍卖的房屋在司法拍卖时尚未办理不动产权转移登记，物权仍为原告所有，不是被执行人陈**标的不动产物权财产。依据中山市人民政府2014年4月21日颁发的登记字号:2014-010385的《商品房产权权属证明书》，案涉被拍卖的房屋物权属原告所有，除了该项不动产权登记外，案涉房屋在司法拍卖时无任何物权转移登记记录。《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，及《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋只是办理了商品房销售合同登记备案，并未进行物权转移登记至被执行人陈**标名下，案涉房屋的物权在被司法拍卖时并不属于被执行人陈**标所有。二、被执行人陈**标对案涉房屋不享有物权与财产权利，只享有相应的合同债权，执行法院将陈**标的商品房买卖合同“债权”作为被行人的房地产物权并拍卖，侵害了原告的物权权益。1.被执行人陈**标仅支付了案涉房屋总房价款2310770元的30％（693231元）尚有70％房价款（1617539元）未支付给原告，根据《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定“双方同意本合同第八条的内容补充如下:出卖人和买受人同意并确认买受人须于本合同第八条约定的该商品房交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若因买受人未按本合同第六条约定付清全部应付房价款（含按款）的，除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款后30日内，出卖人方有责任按照本合同第八条约定将该商品房交付买受人，此情况出卖人不承担逾期交付的责任。”，以及根据《中山市商品房买卖合同》第六条、第八条、第十四条约定的付款期限、交楼期限、产权办理期限的履行先后顺序，被执行人陈**标未支付完房价款前，涉案房屋所有权不发生转移，涉案房屋所有权归原告所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第一百三十四条规定“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”，被执行人陈**标对涉案房屋并不享有占有、使用、收益及处分的权利，不管是从《中山市商品房买卖合同》约定的履行先后顺序，还是从物权尚未登记于被执行人陈**标名下的事实，均可得知被执行人陈**标对案涉房屋不享有物权与财产权利，而只享有相应的合同债权，挑行法院拍卖的，其实并不是不动产物权，依法应该是被执行人陈**标对案涉房屋享有的相应的合同债权（即已支付的房价款693231元）。2.2014年6月28日，原告与被执行人陈**标签订商品房买卖合同，约定以总房价款2310770元成交上述案涉房屋，分期付款，陈**标在当日支付了第一期房价款693231元，其余三期房价款（共1617539元）到期后均没有支付，原告因此于2015年6月26日诉至法院，广东省中山市第一人民法院以（2015）中一法民一初字第2165号民事判决已判决被执行人陈**标向原告支付房价款1617539元和逾期付款违约金，目前该案正在执行程序中。中山市第二人民法院作为第一查封人开展拍卖。用户姓名胡凯连于2018年12月26日在中山市第二人民法院于阿里拍卖平台开展的“中山市的房地产”项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格3399536元。原告向本院提交了《执行异议申请书》，“申请撤销涉案房产的拍卖，在不能撤销的情况下，请求对涉案房产成交款享有优先受偿权”，本院在未书面回复的情况下，在（2019）粤2072执256号执行分配方案中将原告作为普通债权人对涉案房产进行分配，使原告的合法权益受到严重损害。根据相关法律规定，在“被执行人仅支付30％房价款（尚有70％未支付），也没有完成收楼手续（即未实际占有该财产），且案涉房屋未完成物权登记手续（详见第一条论述）”的情况下，原告作为涉案房产登记权利人与物权所有权人享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益或享有对涉案房产拍卖成交款优先受偿权，理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，及第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。均可明确得知:涉案房产是不能作为买受人陈**标的财产权利的，作为涉案房产的登记权利人与物权所有权人的房地产开发企业即原告是能排除执行的。2.无论从担保物权还是所有权对世物权角度，原告均对涉案房产拍卖款享有优先受偿权。首先，担保物权除抵押、质押、留置、定金等法定担保物权外，还可以通过具有担保性质的合同条款或合同性质确定，根据《商品房买卖买卖合同》约定可知，在买受人尚未付清购房款前，商品房权属不转移，实质上是在该种分期付款的不动产买卖交易中，出卖人保留所有权，该约定具有双重法律性质与效力:在不动产未转移前具有物权效力，同时也具有以保留所有权的方式担保买受人支付价款的担保功能;其次，若具有对世权的所有权都不具有优先受偿与排除其他普通债权人受偿的法律效果，则从根本上有违物权优先于债权的基本法律原则;再次，若登记在出卖人名下的具有担保买受人支付价款功能的所有权保留都不具有优先于普通债权的法律效力，那么，担保法规定的类似抵押、质押、留置、定金等担保物权更不具有优先于普通债权的法律效力;再次，涉案房产登记在原告名下，作为竞买涉案房产的第三人取得涉案房产所有权的前提之一是将涉案房产的拍卖价款优先用于支付原告剩余房价款才足以弥补具有涉案房产所有权的原告的合法权益，该结论在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条中已明确体现与规定。3.不管是2019年最高院发布的《九民纪要》，还是即将实施的民法典，以及相关司法判例，不但认可所有权保留、让与担保等非典型的担保物权，且均认可保留所有权的超级优先权，而从债权、物权、担保物权基本法理及结合本案案情，原告对涉案房产享有的绝对对世物权的权益应依法得到保障。4.本案中，被执行人陈**标仅支付了30％的房价款，原告就涉案房屋处置价款的优先受偿后的剩余部分作为其他债权人可分配财产，并未损害其他债权人对涉案房屋处置价款主张权益的合理预期，亦可避免影响交易稳定。基于上述理由，且上述网络司法拍卖已经成交，为避免影响交易稳定、执行程序的反复，节约司法资源，请求将上述拍卖标的的成交款项优先用于偿付被执行人陈**标应支付给原告的债务（房价款人民币1617539元和逾期付款违约金），即:原告在（2015）中一法民一初字第2165号民事判决项下所享有的债权。若原告的债权无法优先受偿，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，人民法院不能查封、拍卖涉案房屋，原告有权请求撤销对执行标的查封以及网络司法拍卖行为。被告广州资产公司辩称，一、原告不应为涉案房屋的实际物权人，原告对被执行人仅具有要求其给付金钱义务的合同债权，且原告约定不动产所有权保留违反法律强制性规定，属于无效条款。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”而《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条中约定“出卖人和买受人同意并确认买受人须于本合同第八条约定的该商品房交付使用日前付清全部房价款(含按揭)…出卖人有权拒绝交付该商品房给买受人而不承担逾期交付的责任。”关于涉案房屋的交付使用、产权办理期限等均以被执行人完全履行完毕金钱给付义务为前提，属于变相保留不动产所有权，而保留所有权仅仅适用于动产，故原告在《中山市商品房买卖合同》中变更了商品房交付使用期限及办理不动产权登记的期限属于无效条款，这就意味着，关于涉案房屋的交付使用期限及办证期限均应按照合同原内容执行。2.原告与被执行人陈**标签订的《中山市商品房买卖合同》，涉案房屋成交价为2310770元，采用分期付款方式。根据(2015)中一法民一初字第2165号民事判决书及《中华人民共和国合同法》第167条规定“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”原告于2015年对被执行人提起的民事诉讼中并未主张分期付款买卖合同的解除权，而是要求被执行人一次性支付涉案房屋的剩余价款且得到了中山市第一人民法院作出的民事判决书的支持。这也就意味着，原告并未行使对涉案房屋的法定或约定的解除权，故原告具有为被执行人履行交付涉案房屋及办理完毕房屋产权登记的合同约定义务，原告不能以被执行人迟延履行金钱给付义务产生拒绝办理涉案房屋登记的对抗效力，这也进一步作证了被执行人为涉案房屋的实际物权人。3.关于涉案房屋的《商品房产权权属证明书》，仅仅系作为出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》。而涉案房屋已办理了备案登记，登记在被执行人名下，且系因为原告的违约行为导致执行人尚未对涉案房屋进行不动产权登记。故，被执行人应为涉案房屋的准物权人。二、原告对涉案房产不具有优先受偿权，不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定建设工程承包人的工程价款优先权、《企业破产法》第一百一十三条规定的职工工资优先受偿、《海商法》第二十二条规定的船舶优先权属于我国的法定优先权，本案中原告对被执行人的合同债权不属于法律明文规定的优先权，也不属于《中华人民共和国物权法》规定的留置权、抵押权等优先权，而是普通债权。根据《最高人民法院关于适用被告招商银行中山分行辩称，一、原告在诉讼请求中明确了其主张对涉案房屋拍卖成交款优先受偿的依据为其在(2015)中一法民一初字第2165号民事判决项下享有的债权，而非涉案房屋所有权。然而，该判决并未认定原告的债权为优先债权。又，债权具有平等性，除法律明文规定具有优先属性的债权外，均属普通债权。因此，原告依该判决主张优先受偿，无事实及法律依据。二、原告在事实与理由中主张其系涉案房屋的所有权人、法院执行涉案房屋存在实体和程序错误，均不属于执行分配方案异议之诉的审理范围。我国法律根据执行异议主体、异议事由和目的等不同，设立了各项执行异议制度，异议人可通过相应的异议程序对权利进行救济。本案中，原告如对涉案房屋主张实体权利、对法院的执行行为主张程序违法，应分别通过案外人执行异议之诉、执行行为异议进行权利救济。因此，原告无法通过本案实现对涉案房屋所有权的确权，从而以所有权人的身份对房屋拍卖成交款主张优先受偿或申请撤销涉案房屋的拍卖程序。三、根据商品房买卖合同司法解释，保留所有权的约定不适于不动产的买卖；四、我方已提交证明，原告已将涉案标的交付给了被执行人；五、退一步说，原告已与被执行人陈**标就涉案房屋办理销售备案登记、已向陈**标交付涉案房屋，故原告对涉案房屋已丧失了管理和支配的权利。另外，涉案房屋已被拍卖，原告撤销拍卖的请求不具有可实现性。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告罗培枝在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，雅鸿公司与被执行人陈**标签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401038594）。2015年6月26日，雅鸿公司向中山市第一人民法院提起诉讼，请求陈**标支付房价款及违约金。2015年8月19日，中山市第一人民法院作出（2015）中一法民一初字第2165号民事判决，判决：被告陈**标于本判决发生法律效力之日起七日内向雅鸿公司支付房价款1617539元及逾期付款违约金。2020年9月1日，本院作出（2019）粤2072执恢256号案《分配方案（修正）》，就被执行人中山市景翠轩园林绿化工程有限公司、陈**标、冯辉垣、卢建国、冯柱垣、冯宝华、郭君行、黎苑珊、梁银芳、黄俊、郑雪芬系列案件执行款进行分配，分配范围为截止至本案分配之日，向本院申请执行且未执行完毕的案件及参与分配案件，其中雅鸿公司的债权向本院参与分配，该债权作为普通债权按债权比例受偿，并告知各债权人，对分配方案有异议的，应当自收到分配方案十五日内向本院提出书面异议。在限定的期限内，雅鸿公司向本院提出分配方案异议，主张对陈**标名下位于中山市房地产的拍卖款优先受偿。2020年9月1日，本院向各债权人、被执行人发出通知，告知雅鸿公司提出分配方案异议的事实，并要求对雅鸿公司的分配方案异议持反对意见的，应当于收到通知之日起十五日内提交书面反对意见。在限定的期限内，罗培枝、广州资产公司、招商银行中山分行就雅鸿公司提出的分配方案异议提出反对意见。2020年9月20日，本院向雅鸿公司发出通知，要求雅鸿公司在收到该通知之日起十五日内，依法提起诉讼，逾期未提起诉讼的，将按原分配方案进行分配。2020年9月27日，雅鸿公司收到上述通知书，并于2020年9月29日向本院提起本案诉讼。雅鸿公司主张其在得知案涉房屋被司法拍卖时向执行法院主张申请撤销案涉房产的拍卖，在不能撤销拍卖的情况对案涉房屋享有优先受偿权，并提交执行异议申请书予以证明。广州资产公司确认执行异议申请书的真实性、合法性，但不确认关联性，认为雅鸿公司对涉案房屋享有的是普通债权，不具有优先权性质。招商银行中山分行不确认执行异议申请书，认为该申请书没有看到邮戳或者送达回证，不能反映向执行法院提出过执行异议。经查，该执行异议申请书由雅鸿公司自行制作，未反映曾向本院提交。本院认为，根据上述查明事实，本案的主要争议系原告的债权是否应当在位于中山市房地产的拍卖款中优先受偿。本案中，原告参与执行款分配时提交的生效法律文书未确认其享有优先受偿权，其亦未在执行过程中提出执行异议或执行过程中主张优先受偿权并经本院确认，因债权具有平等性，除法律明确规定之外的债权不具有优先效力，故原告诉求在分配方案中享有优先于其他普通债权受偿没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条第二款之规定，判决如下：驳回原告中山市雅鸿房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告中山市雅鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  陈培添人民陪审员  冯广辉二〇二〇年十二月十八日书 记 员  孙铭斌