抚顺市望花区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0404民初1236号 原告：抚顺市望花区家和美超市，住所地辽宁省抚顺市望花区丹东路东段41号1号地下室。 经营者：周正鑫,男,1978年12月24日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。 委托诉讼代理人：梅琳，辽宁鞍大律师事务所律师。 被告：辽宁世恒房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区鞍山路西段54号院内综合楼。 法定代表人：陈红军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。 原告抚顺市望花区家和美超市（以下简称“家和美超市”）与被告辽宁世恒房地产开发有限公司（以下简称“世恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理，于2018年4月18日作出（2016）辽0404民初2306号民事判决书。宣判后原告家和美超市不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。抚顺市中级人民法院于2019年3月27日作出（2018）辽04民终1756号民事裁定书，裁定撤销抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2306号民事判决，发回重审。本院重审后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家和美超市的经营者周正鑫及其委托诉讼代理人梅琳、被告世恒房地产公司的委托诉讼代理人谢应桥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告家和美超市诉称，原告与被告在2015年5月31日签订《租赁合同书》，约定被告将位于望花区，面积为3187平方米的房屋租赁给原告使用。2015年10月16日第二次签订《房屋租赁合同》，约定租期改为八年。自2016年2月1日至2024年1月31日止。自签订合同之日起至2016年2月1日房屋交付期间为免租期，原告可以进行装修与开业前期准备。在原告装修期间发现，被告提供的房屋并不具备交付使用的条件。电梯与货梯均未通过验收，没有运行许可证。2016年1月由于被告开发的房屋供暖主管线爆裂，导致供暖用水流至原告承租的负一层。由于当时被告未提供供暖，流至负一层的供暖用水全部结冰，导致原告装修工作无法进行并给原告部分财产造成损失，此次事故原告垫付除冰费25,030.00元，冻裂的地砖进行更换，以及其他财产损失合计约为145，734.00元。根据《租赁合同》第五条、第七条、第九条的约定，被告存在违约行为，对造成的原告的损失应如数赔偿。原告于2015年6月26日注册成立家和美超市，打算在年底完成装修于2016年春节期间营业。由于被告交付的房屋不具备交付条件，部分设施未完善，原告正常应于2016年2月1日超市开业的计划一再延后。由于租赁房屋不具备交付及安全使用条件，考虑到原告一直未营业可能产生的经济损失，原告一直与被告沟通相关问题。由于不能按期营业，已招聘的相关工作人员及部分办公设备及用品都安排在所租赁的临时办公室内。租赁8个月，每月租金2，000.00元，合计租金为16000元。因打算开业招聘相关工作人员上岗，因被告原因未按时开业致产生员工工资2016年2月至6月工资124576.73元。以上两项140576.73元。在原告装修期间及营业期间，由于被告的消防管线质量问题，一直存在漏水现象，原告存放货品的库房受到水浸影响，造成原告损失25030元。2016年7月12日，原告经营的家和美超市营业近两个月，抚顺市望花区公安消防大队到原告处将正在经营的超市查封，原因是消防工程未验收。根据《租赁合同》、《补充协议》第4条的规定，“甲方保证在房屋交付乙方前通过消防验收，甲方需提供消防验收报告原件。”，事实上，被告作为甲方，并未完成消防验收相关手续。由于被告的违约行为，造成原告停止经营的经济损失。原告由于此次消防停业造成保质期短期食品变质财产损失30,712.9元，未遣散员工人工费用损失20280元，合计损失50992.9元。 2016年7月25日当天突遇大暴雨，由于被告房屋防水质量存在严重问题，导致在外面下暴雨的情况下，大量雨水从房屋墙体及管道接口处灌进原告承租的负一层区域，由于原告经营的家和美超市当时正在停业期间，大量货物受到浸泡。原告组织员工进行排水及清理，力求将损失降低。因此次事故，原告受到的财产损失为631217元，人工费11950元，共计643167元。由于负一层原告对部分区域进行招商，出租给小月亮美容院。由于消防停业及漏水给美容院造成店内装修财产损失共计22000元。根据《租赁合同》的约定，承租期内的电费应由被告承担。但实际上，电费一直是由原告垫付。由于原告急于超市开业，被告却迟迟未交纳电费，为了不影响超市经营，原告垫付电费31576.88元。在房屋交由原告使用至今，经过了采暖季，也经过了制冷季，由于被告的原因，原告至今未享受过取暖，也未享受过制冷。导致供暖管线破裂，被告交的租赁标的物存在瑕疵，未及时修缮也未如实告知原告，对于被告存在违约行为造成原告的财产损失，应予以赔偿。被告租给原告的房屋实际上存在诸多问题，不具备使用条件，被告方有瑕疵披露义务，但被告并未如实将此情况告知原告，造成原告不知情的情况下进场装修筹备超市开业。由于被告的违约行为，致使原告产生巨大的经济损失，被告对此应承担合同违约责任。综上，请求贵院依据事实和法律，依法判决：1.被告赔偿原告财产损失、人工费、电费合计875374.63元。3、被告承担本案诉讼费用。4、要求以诉讼时间为限无偿延长原、被告合同期限。 被告世恒公司辩称，首先，原告周正鑫不具有本案诉讼主体资格。原告2016年的起诉状及当庭宣布的起诉状均为自然人起诉，而被告在2015年10月16日与抚顺市望花区家和美超市签订了租赁合同及补充协议，按照2015年实施生效的民诉法司法解释，个体工商户应当以其自号为当事人，后列经营人，并且实践当中经营人是可以变更的，也就是说从法律上讲，经营人不必然是最后的受益人，所以周正鑫本人不能成为本案的原告。第二，被告在2015年10月与抚顺市望花区家和美超市签订完协议后，被告并没有将房屋交付给抚顺市望花区家和美超市，没有与抚顺市望花区家和美超市作交接手续，抚顺市望花区家和美超市的经营人进入房屋内装修经营，属于擅自装修经营，作为抚顺市望花区家和美超市的经营人，在装修过程中已经发现了房屋不具备交付使用条件，其应当停止装修，停止进货及招聘，避免进一步扩大损失，而抚顺市望花区家和美超市的经营人明知上述客观情况，应就执意装修，其应当对其行为承担后果，与被告无关。第三，在2016年7月13日，被告将本案所涉房屋，抵顶给了任江南，并完善了相关的买卖合同备案登记，双方签署完毕，所以从2016年7月13日之后，相关的租赁合同的权利义务也应当任江南享有及承担。按照合同法租赁合同的约定，买卖或者租赁，应当由买受人履行租赁合同。被告主体不适格，2016年7月13日之后的损失应当由任江南承担。最后，关于抚顺市望花区家和美超市的损失问题，我方对评估报告及相关的证据均持有异议。 经审理查明，2015年5月31日，原告家和美超市经营人周正鑫（乙方）与被告世恒公司（甲方）签订《租赁合同》，内容为：“第一条租赁物，1.1本合同租赁物位于抚顺市望花区丹东路抚顺家和美欢乐城地下室商场，建筑面积400平方米，套内面积400平方米（以实测为准）的场地，出租给乙方经营超市使用。1.2甲方应在2015年6月1日前将本合同租赁物交付乙方。甲乙双方在交付时签订交接清单，注明本合同租赁物的详细状态。第二条租赁期限，2.1租赁期限为五年，自2015年6月1日至2020年6月1日止。2.2为利于乙方装修等开业筹备工作，甲方提供2个月装修期，装修期间甲方不收取租赁费，并且保证水电等供应，乙方承担装修期间除租金外的其他一切费用包括但不限于水费、电费、垃圾清运费等。……第三条附属设备设施即甲乙双方维护保养责任，3.2有关消防方面，3.3.1甲方应当按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方提供符合开设商场要求的基本状态，一次消防验收合格。消防设施包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统……若乙方在营业前经行二次装修改造消防和质检报批由乙方自行负责，由此发生的政府部门审批等有关费用均由乙方承担。第四条租赁费用、押金及其支付，4.1租赁费用，本条所定义的租赁费用，包括租赁房屋租金、制冷费、采暖费（其中制冷费、采暖费，按建筑面积计算，按有关单位规定计量标准收取），租金每年支付一次……第六条乙方权利和义务，6.4承租期内，乙方有权将承租的租赁物全部或部分转租给第三方……6.8乙方保证与甲方商场同时对外营业，甲方拟定对外营业日期为2015年10月1日。……” 2015年6月26日，周正鑫注册抚顺市望花区家和美超市。2015年10月16日，原告家和美超市（乙方）与被告世恒公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条、甲方保证对乙方出租的房屋拥有完全所有权或使用权，保证乙方可以正常使用该房屋。第二条、出租房屋座落于抚顺市望花区家和美商城负一层，房屋面积3187平方米（附平面图）。甲方将该房屋出租给乙方。房屋租赁期限：自2016年2月1日至2024年1月31日止，共八年。甲方应于2016年2月1日前将该房屋交付乙方。第三条、租金（本租金为不含税价格，如乙方需要开具含税发票，相应税款由乙方承担）以人民币为单位采用下列方法计算及支付。从2016年2月1日至2019年1月31日每年租金45548604元（肆拾伍万伍仟肆佰捌拾陆元肆分），合计1366458.12元（壹佰叁拾陆万陆仟肆佰伍拾捌元壹角贰分）。从2019年2月1日至2022年1月31日每年租金569357.55元（伍拾陆万玖千叁佰伍拾柒元伍角伍分），合计1708072.65元（壹佰柒拾万捌仟零柒拾贰元陆角伍分）。从2022年2月1日至2024年1月31日每年租金683229.06元（陆拾捌万叁仟贰佰贰拾玖元零陆分），合计1366458.12元（壹佰叁拾陆万陆仟肆佰伍拾捌元壹角贰分）。租金总计：4440988.89元（肆佰肆拾肆万零玖佰捌拾捌元捌角玖分）。自2016年2月1日至2024年1月31日止，乙方按照地下一层4061平方米建筑面积每月每平方米0.5元向甲方交纳物业费。第四条、1、自2016年2月1日至2018年1月31日的租金采用每月支付一次，按月分摊全年租金，于每月1日前支付。自2019月1日起乙方租金采用每年支付一次，每年2月1日前支付下一年租金。2、从合同签订之日起至2016年2月1日止，为乙方进场装修备货、及试营业期，此期间甲方免收房租，乙方需承担此期间产生的水费、电费及因装修所产生的垃圾清运等相关费用；第五条、租赁期内，甲方免费提供集中制冷和取暖，采暖期：从每年的11月1日至次年3月31日；制冷期从每年6月10日至8月30日；第六条、租赁期间，乙方不得将房屋整体转租给第三方使用，否则，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究乙方的违约责任。但乙方可视经营需要利用该房屋招商、招租与他人合资、合作、合伙经营。乙方自行办理相关证照，甲方应予协助，费用由乙方承担。若甲方在此期间出售房屋，须在一个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如乙方放弃购买，甲方应保证买受人将本合同履行届满）。第七条、租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托乙方代行维修，维修费由甲方承担。但由于乙方使用不当造成的损坏由乙方负责维修或承担相关费用。甲方应保证房屋能满足乙方正常租赁用途的需要。第八条、在乙方租赁期间，甲方配合乙方自主经营，不得干扰乙方正常经营活动。在乙方接收房屋之前，甲方应对扶梯、货梯进行维护检修达到合格使用。甲方保证该租赁物的南正门及东西侧门通道，两台自动扶梯，一部货梯，卸货区域，在乙方经营时间内始终处于便捷、通畅的使用状态。一楼因此所产生的照明、保安、保洁等费用由甲方承担。第九条、租赁期间，如房屋发生费因乙方原因造成的自然损坏，或认为损坏，或屋面漏雨等，影响乙方正常使用的，甲方应在接到乙方通知之日三天内予以修缮，超过三天，乙方有权自行修缮。修缮费用由甲方承担。第十条、租赁期间，乙方可视经营需要对房屋装修，但乙方未经甲方同意不得改变房屋的主体及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，赔偿经济损失。第十一条、乙方租赁期限届满后，依附于房屋的装修或不可分离的部分乙方不得拆除，该部分无偿归甲方所有。第十二条、根据本合同约定合同期满或合同解除后，乙方应自合同期满或合同解除之日起20天内搬出全部可与房屋分离的设施设备，但双方另有协商除外，超过20天，乙方遗留在租赁场地的设施设备及物品视为放弃所有权，该设施设备及物品的所有权无偿归甲方所有。如甲方需拆除该设施设备及物品，拆除费由乙方在合理数额内承担。如乙方在短期内另找房屋确实有困难或者另有其他特殊情况，甲方应允许乙方拖延20天，但乙方应按本合同约定的租赁标准给付所占用房屋期间的租金。第十三条、租赁期满，如乙方未按约定日期搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第十四条、租赁期满，乙方如果选择续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起10天应提出书面异议或与乙方协商续租相关事宜；如在接到乙方书面通知之日10天内甲方不予书面答复，则视为默认同意乙方以原条件续租，本合同自动延长一年。第十五条、1、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，造成乙方不能使用租赁房屋；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响房屋功能的使用；（3）因以上原因造成的合同解除，乙方产生的全部损失由甲方承担。2、房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并收回出租房屋：（1）未经甲方同意整体转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构。（3）严重损坏承租房屋主体结构，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）拖欠房租累计三个月以上。第十六条、对于因本合同履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院诉讼。……” 同日，原告家和美超市（乙方）与被告世恒公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：1、本协议中的租金已包含集中制冷和取暖费用。2、甲方保障租赁物内水电设施设备、供暖、空调及室内通风、排烟、客梯、货梯的正常使用。冬季采暖期按当地政府部门规定的期限及标准执行，如未达到标准，乙方对此进行的补救措施所产生的全部费用均由甲方承担，空调制冷期为6月10日至8月30日。3、该承租房屋乙方作为超市使用，与超市经营相关项目以及品类的经营管理乙方自行负责，甲方不予干涉。4、甲方在房屋交付乙方前保证通过消防验收，并在年检时甲方提供消防器材合格证明（防火门、烟感、火警、喷淋器材、消防水泵等消防设备），甲方需提供消防验收报告原件。5、甲方保证出租区域内消防设施、设备、器材在完好无缺及确保正常使用的情况下交付乙方，乙方负责卖场、办公、库房区域内消防设施设备及器材的管理及正常使用，如发生丢失或非正常使用损坏由乙方负责赔偿或承担相应的维修费用。6、乙方负责经营区域及办公、库房的保安、保洁，并自行承担费用。7、甲方为乙方提供户外广告牌2块，免费使用，具体位置附图。该2块户外广告牌自第三年起乙方每年承担共1万元的广告牌使用费，甲方提供给乙方的扶梯及整个乙方承租区域内的广告位以及广告宣传乙方使用甲方不予干涉。甲方提供的户外店招位及广告位，乙方负责进行广告审批、安装、材料、照明、电费等事宜及费用支付。8、甲方为乙方提供停车位，免费使用，具体位置附图。9、甲方确保租赁物有24小时正式的供电供水服务，确保向乙方提供不少于100KW的用电量供乙方单独使用，甲方在乙方2016年2月1日进场前将电源接至租赁物乙方独立使用的配电柜内，如因甲方提供的电量不达标而给乙方造成的运营损失，甲方负责全额赔偿。甲方确保水电能满足乙方商场的需要，不得以任何理由停止乙方的水电供应，但因不可抗力或供电部门、政府行为导致的停水、停电的情况除外。10、甲方负责在交房前为乙方租赁部分单独安装水电表（其中峰谷平分时电价地区为峰谷平电表）。乙方按该水电表的计量数字向甲方缴纳水电费，甲方每月收取水电费的同时需向乙方提供证据。11、甲方保证在乙方八年租赁内，不可因甲方自身经营策略改变或产权人的变更而影响乙方正常使用，如因此造成乙方损失，由甲方承担赔付责任。如甲方单方面中止合同或因甲方的行为导致乙方无法正常经营，甲方赔偿乙方相关的直接损失。12、乙方如提前终止合同或未征得甲方同意自行撤场的，需向甲方赔偿按撤场期当年一年的租金。13、甲方是综合性商场，乙方是超市，甲方应保证在乙方经营时间内的进出口通道正常使用以及其他与乙方经营相关的附属设施的正常运作。14、甲方负责租赁物内客货电梯的维护维修，如由于乙方使用不当造成更换配件产生的费用由乙方负责。15、甲方承诺，在本合同期内，不得招商、招租、或许可他人在本商场内经营超市，发现此类行为甲方对此有立即禁止的义务，否则甲方应赔偿乙方当年一年的租金作为违约金。 合同签订后，原告家和美超市陆续进入场地进行装修。2015年12月16日，原告家和美超市向被告世恒公司至函，称“因贵公司内部一些特殊原因，基础配套设施迟迟不安装，无法达到交付使用状态，致使我公司后续运营部分工作至今无法开展，我公司负责人多次与贵公司各部门负责人沟通协调，但仍无实质性进展，现已严重影响我公司开店进度。”2015年12月29日，原告家和美超市再次给被告世恒公司发函，称“我公司于2015年12月16日发函给贵公司，要求贵公司支持我公司开业计划时间表，加快工程施工进度，至今未得到贵公司任何形式的回复。现我公司开业前期工作均已准备就绪，急待清理场地后入场布货及相关设备设施安装调试，为试营业做准备，但贵公司工程始终毫无进展（如给排水、供电、供暖、防火门、货梯及扶梯安装等）。贵公司的这些基础设备设施无法完成交付使用，使得我公司下步工作始终无法开展，导致开业计划无限期延后，造成已订购货品积压在库，无法销售，及无谓的人工成本增加，损失无限扩大。……”2016年4月5日，原告家和美超市又再次给被告世恒公司致函，该函土建部分（赵丹峰负责）第2点载明：“消防工程未能按期完工，消防设施、设备尚未齐全（地灯调试、灭火器具、等等），影响整体验收，造成不能如期开业的人工及商品损失如何赔偿？答复：4月15日启动验收，预计22天完成。影响开业的损失工程部解决不了。”土建部分有赵丹峰签名。2016年4月28日，原告家和美超市再次函告被告世恒公司，其中第2点写明“消防工程未能按期完工，消防设施、设备尚未齐全（地灯调试、灭火器具、等等），何时能验收？”被告世恒公司对原告家和美超市函中提到的问题，并未回函予以确认。 2016年2月，因被告世恒公司未供暖，致原告家和美超市租赁的负一层场地供暖管线冻裂跑水，造成地面结冰、部分材料和设施被浸泡受损等财产损失。经辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司评估，因供暖管线冻裂漏水造成的资产损失82448.8元。 2016年5月19日，原告家和美超市与案外人花嘉泽签订《家和美超市柜台租赁合同》，原告家和美超市将位于联营休闲区租赁给花嘉泽从事美容院使用。租赁期从2016年6月1日起至2017年5月31日止。 2016年6月18日，原告家和美超市正式开业。2016年7月12日，因消防不合格，抚顺市望花区公安消防大队对超市进行了查封。经辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司评估，因消防造成停业损失10100.1元。 2016年7月25日，因降大暴雨，致原告家和美超市进水，大量物品受损。抚顺市望花区新民街道办事处凤城社区（居民）委员会出具《关于家和美超市进水的情况说明》，主要内容为：“发生原因：因家和美一楼部分公共消防管道未进行防水处理，导致消防水管周围渗水至地下超市。抢修过程：周正鑫得知情况后，立即组织人员进行排水，第一时间关闭地下超市所有电源，确保安全。组织超市的员工人员对所有排水泵进行检查，发现只有2台排水泵好用，在排水的同时，与开发单位联系，告知现在的状况。物业公司的值班人员到现场后，只把居民用水用电的泵房进行检查，并且做了相关处理，保证居民用电用水正常，未对地下超市进水做任何处理。受损状况：家和美超市所有的收银机，冰箱，部分货品由于地里积水受潮，造成不能出售。电梯进水，美容院进水受潮。面食区域所有设备过水，冷冻室两台机组受损，库房储备的粮食过水受潮。药房展示柜就在进水的地方，受损最严重。超市所有木制货架和地堆的货架全部进水。”经辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司评估，因2016年7月25日浸水，造成原告家和美超市固定资产损失353218.94元，破损商品损失46190.45元和自采商品损失67544.01元，共计466953.4元。原告家和美超市垫付评估费10000元。 2016年7月13日，被告世恒公司将租赁给原告家和美超市的地下室以18275940元的价格与案外人任江南签订《抚顺市商品房买卖合同》，并备案。2016年12月30日，抚顺市消防局给被告世恒公司出具《抚顺市消防局建设工程消防验收意见书》抚消验字【2016】第0118号，内容为：“你单位向我局报送的家和美欢乐城1#、A#、E#楼地下1层-地上4层建设工程（地址：抚顺市望花区丹东路，建筑高度：25米，建筑面积：22136.18平方米，使用性质：一类高层综合楼，其中地下1层为商场及设备用房，地上1层为商场、局部夹层为敞开式停车场，地上2层为商场、局部美食广场，地上3层为商场，地上4层为电影院）收悉，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该建设工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养、保证完好有效。三、该工程如需改建、扩建和用途变更，应当依法办理消防审核、验收手续。” 本院确认的上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、函、《资产评估报告书》及当事人签字确认的庭审笔录等在案佐证，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告家和美超市的经营者周正鑫与被告世恒公司于2015年5月31日签订的《家和美地下商场租赁合同》，原告家和美超市与被告世恒公司于2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。2015年10月16日双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》应视为对2015年5月31日签订的《家和美地下商场租赁合同》的变更，故原告家和美超市与被告世恒公司应按《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定履行双方的权利和义务。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告家和美超市主张案涉经济损失系因被告世恒公司履行房屋租赁合同过程中违约产生，故综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、双方当事人在《房屋租赁合同》和《补充协议》履行过程中是否存在违约及违约责任分担问题；二、原告家和美超市的损失数额的认定。 关于争议焦点一，双方当事人在《房屋租赁合同》和《补充协议》履行过程中是否存在违约及违约责任分担问题。 关于供暖，案涉《房屋租赁合同》第一条，《补充协议》第2条、第4条，明确约定被告世恒公司保证原告家和美超市正常使用出租房屋，并且保证租赁物供暖正常使用，保证房屋交付原告家和美超市使用前通过消防验收、提供消防器材合格证明和消防验收报告。后因被告世恒公司在冬季取暖期未供暖，造成供暖管线爆裂漏水，给原告家和美超市造成损害，属于被告世恒公司未按照案涉《房屋租赁合同》和《补充协议》履行合同义务，构成违约，应对违约造成的损失承担违约责任。 关于消防，抚顺市消防局于2016年12月30日给被告世恒公司出具抚消验字【2016】第0118号《建设工程消防意见书》，据此可以认定被告世恒公司在与原告家和美超市签订案涉合同时即存在违约行为，且原告家和美超市屡次给被告世恒公司发函，多次提到基础设施、供暖、消防等问题未解决，可以认定原告家和美超市亦明知租赁的房屋存在消防问题。 综上，原、被告对原告家和美超市的损失发生均存在过错，根据公平原则，本院酌定原告家和美超市的损失由其自行承担30%责任，被告世恒公司承担70%责任。 关于争议焦点二，原告家和美超市的损失数额的认定。 关于原告家和美超市主张的评估报告损失一节，辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》记载：2016年7月25日因大雨浸水造成的固定资产损失353218.94元、破损商品损失46190.45元、自采商品损失67544.01元、美容院装修价值损失17347.00元，共计484300.40元；因供暖管道破裂造成的资产损失82448.80元；因消防造成的停业损失10100.10元。上述损失合计（取整）576849.00元。虽被告世恒公司对该评估报告提出诸多异议，但并未提供证据证明，故被告世恒公司相关抗辩主张，本院不予支持。该评估报告作出的上述损失合计（取整）576849.00元，本院予以采信。 关于原告家和美主张的评估之外损失（供暖管线破裂的项下损失：人工除冰费24450.00元、垃圾清理费2700.00元、工具钱1270.00元、果脯4000.00元、茯苓饼300.00元、冰柜2400.00元、人工清理费2250.00元、自来水维修费用1180.00元，合计38550.00元）一节，其中果脯4000.00元、茯苓饼300.00元、冰柜2400.00元的损失，原告家和美超市并未提供充分证据予以证明，故该三项损失，本院不予支持；关于人工除冰费24450.00元，原告家和美超市提交收条和收据予以佐证，结合冬季的漏水在未有供暖的情况势必会结冰的生活经验法则，此主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于工具钱1270.00元，有抚顺市望花区春雷建材经销处出具的收款收据，且除冰也需要使用工具，故对此主张，本院予以支持。关于垃圾清理费2700.00元，原告家和美超市仅提供单方制作的专用收款收据，故对此主张，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张2016年7月25日大雨项下的损失抢险人工费2250.00元、超市垃圾清理费2700.00元、超市货品搬运费7000.00元一节，其中抢险人工费2250.00元和超市垃圾清理费2700.00元，原告家和美超市仅提供单方制作的专用收款收据，故对此主张，本院不予支持；超市货品搬运费7000.00元，原告家和美超市并未提供证据予以证明，故对此主张，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张地下超市公共部分用电损失7752.00元一节，虽原告家和美超市提出电费由物业公司代为收取，物业公司认可地下超市公共部分用电明细总计7752.00元，但该明细并没有加盖物业单位的公章，原告家和美超市也没有提交缴费凭证，故对此诉请，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张小月亮美容院无法经营，造成美容院员工工资损失4000.00元一节，原告家和美超市未提供证据予以证明工资4000.00元由其代为支付，故此诉请，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张租用办公区域费用16000.00元（每月租金2000元，租期8个月）一节，案涉《房屋租赁合同》约定从签合同之日起至2016年2月1日止，为原告家和美超市进场、备货及试营业期，此期间被告世恒公司免收房租，而原告家和美超市与案外人签订《房屋租赁合同书》的时间是2015年10月1日，原告家和美超市自认租住8个月，故从2016年2月1日至2016年6月1日的租金，由被告世恒公司承担，经计算为8000.00元。超出本分，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张2016年1月至6月的工资124576.73元一节，其中1月至5月的工资，原告家和美超市并未提供充分证据予以证明，故对此期间的工资本院不予支持。对于6月份工资，原告家和美超市提供了银行转账流水，但其中部分转账备注“工资及备用金”，结合原告家和美超市提供的6月份工资表，可以认定员工工资为22500.00元。故对此诉请，本院支持22500.00元，超出部分，本院不予支持。 关于原告家和美超市主张员工餐费18576.00元一节，原告家和美超市提供转账凭证5250.00元，本院对此予以认可，超出部分，原告家和美超市仅提供单方制作的明细，对此不予确认。故原告此诉请，本院支持5250.00元，超出本分，本院不予支持。 关于家和美超市主张低价处理商品的人工费16000.00元一节，原告家和美超市并未提供充分证据予以证明，故对此诉请，本院不予支持。 综上，《资产评估报告书》中确定的损失576849.00元、人工除冰费24450.00元、工具钱1270.00元、房屋租金8000.00元、员工工资22500.00元、餐费5250.00元，共计638319.00元，按照责任分担比例，由被告世恒公司承担446823.30元，原告家和美超市自行承担191495.70元。评估费10000.00元，由原告家和美超市承担3000.00元，由被告世恒公司承担7000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告辽宁世恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告抚顺市望花区家和美超市经济损失446823.30元（即评估报告中确定的损失576849.00元、人工除冰费24450.00元、工具钱1270.00元、房屋租金8000.00元、员工工资22500.00元、餐费5250.00元，共计638319.00元的70%）； 二、被告辽宁世恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺市望花区家和美超市评估费7000.00元（即评估费10000.00元的70%）； 三、驳回原告抚顺市家和美超市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14332.00元，由被告辽宁世恒房地产开发有限公司负担10032.00元、原告抚顺市望花区家和美超市负担4300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  张慧 人民陪审员  李松 人民陪审员  金蔚 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  孙欣