江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6441号原告：江西红林商业管理有限公司，住所地：江西省宜春市府北路10号，统一社会信用代码：913609003521156889。法定代表人：储玉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕佳聪，江西华晟律师事务所实习律师。被告：甘小波，男，1984年10月2日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告江西红林商业管理有限公司（以下简称原告）与被告甘小波（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邹娟、毕佳聪到庭参加诉讼，被告甘小波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，被告将所租赁的商铺交还给原告，并将租赁的商铺恢复原告交付时的状态（即毛坯清洁状态）；2、判令被告向原告支付拖欠的租金7140元（暂计算至2020年8月31日），违约金5395元，支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月1020元计算的租金；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费24851.1元（暂计算至2020年8月31日），支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月1307.55元计算的物业管理费；4、判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告之间签订了《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，合同期间：2018.11.18-2021.10.30，双方约定，由原告将位于红林世界城4楼的420号商铺出租给被告。双方对租金及物业管理费等相关事项均有明确的约定，其中约定租金每月1020元，租金免租期自2018年11月18日至2019年12月29日，物业管理费每平方米每月15元，月管理费为1307.55元。每月25日之前支付下月的租金和物业管理费。店铺营业后，被告持续拖欠原告租金、欠缴各项费用。根据《红林世界城商铺租赁合同》第16.3款“乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”的规定，原告在被告持续拖欠店铺租金、欠缴各项费用的情况下，有权收回出租给被告的商铺，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费，缴纳提前终止合同的违约金等共计37386.1元（暂计算至2020年8月31日），以及自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的商铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止所产生的各项费用。综上，本案中被告在租赁期间拖欠租金及物业管理费的行为，已严重侵害原告的合法利益，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法判决，判决支持原告的全部诉讼请求。被告甘小波未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。查明的事实根据原告的诉讼主张和举证情况，本院确定如下法律事实：2018年9月6日，原、被告签订了《红林世界城商铺租赁合同》，主要约定了：1.原告将座落于宜春市府北路8号红林世界城第4层420号商铺（建筑面积为87.17平方米）出租给被告使用，租赁期限自2018年11月18日起至2021年10月30日，具体交付时间以原告通知为准，每月基本租金1120元，管理费按商铺建筑面积计算每月每平方15元，每月25日之前支付次月租金和管理费；2.被告有360日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算，免租装修期内，被告无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费等其他费用；3.被告应在签署本合同之日起10个工作日内向原告交纳租赁保证金10000元。租赁期间，如果被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害，在原方发出要求被告纠正该行为并赔偿原告损失的书面通知后7日内，被告拒不纠正该等行为并赔偿原告损失的，原告有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿原告因被告该等行为而造成的损失或损害，但原告应在抵扣行为发生后3日内书面告知被告；4.双方有特殊原因，经协商一致，同意提前终止合同的，可提前终止本合同；5.被告违反本合同约定，且经原告提出后的30日内，被告未予纠正的，原告有权提出解除合同；6.合同结束，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：A、乙方自费将该商铺内所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。B、乙方自费将商铺内所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态；7.被告逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；8.原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）等，均由被告承担。2019年1月25日，原、被告再次签订一份《红林世界城商铺租赁补充协议》，约定：2018年12月30日至2019年12月29日的月租金为0元，物业管理费1308元/月；2019年12月30日至2021年9月17日的租金为1020元/月，物业管理费1308元/月。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁商铺，被告对租赁的商铺进行装修，并开门营业了一段时间，后至今未继续经营。另查明，被告向原告交纳了10000元保证金、商铺2020年1月租金1020元及物业管理费1308元。因受新冠疫情影响，原告于2020年4月7日出具了书面决定，对正常缴租、缴费的租户给予2月份租金及管理费全免，3-6月份租金减半的政策。以上事实，有《红林世界城商铺租赁合同》、《红林世界城商铺租赁补充协议》、照片及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，依法成立并有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于合同解除的问题。合同签订后，被告仅支付首月租金1020元、物业管理费1308元，后一直拖欠租金及物业管理费，根据双方合同“乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方面终止本合同”之约定，原告诉请解除双方签订的《红林世界城商铺租赁合同》和《红林世界城商铺租赁补充协议》，有事实和合同根据，本院予以支持，合同于原告起诉之日即2020年9月4日解除。关于交还商铺的问题。合同解除后，被告应将租赁的商铺交还给原告，原告诉请被告将租赁的商铺交还，并诉请被告按照合同约定将租赁的商铺恢复原状交付时的状态（毛坯清洁状态），本院认为，被告已将店铺装修，再恢复毛坯清洁状态将扩大损失，且合同约定交还商铺的方式之一为“乙方自费将该商铺内所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿。”故被告应将该商铺内所有动产搬离，恢复至合同结束前1个月内正常营业时的状况。关于租金问题。因本院认为原、被告的租赁合同于2020年9月4日解除，故被告支付租金、管理费等费用的日期截止在合同解除之日即2020年9月4日。根据合同约定每月租金1020元，被告已经交纳2020年1月的租金，故自2020年2月至2020年9月4日，被告按合同约定需交租金为7个月零4天的租金即7276元（1020元/月×7个月零4天）。关于违约金问题。原告诉请要求被告支付违约金5395元。本院认为，考虑到在2020年年初，全国出现“新冠××”疫情，加上“红林世界城”商圈本身人流量不多，对被告的经营造成巨大的影响客观存在，导致被告经营困难。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对原告违约金的诉请不予支持。关于物业管理费。根据合同约定，物业管理费被告按15元/平方米交纳，每月为1308元，被告已经交纳物业管理费1308元，故自2019年1月至2020年9月4日，被告按合同约定还需交物业管理费25026元（1308元/月×20个月零4天-1308元）。综上，被告还应向原告支付租金及管理费共计32302元（7276元+25026元）。但综合本案情况，考虑到被告经营期间遭遇疫情亏损严重、原告给予其他正常租户疫情期间减免政策、被告实际经营时间等情况，根据公平原则，本院酌定减免被告2月份的租金和物业管理费，3月至6月期间的租金减半，经计算被告应支付给原告的租金及物业管理费为27934元（32302元-2月租金1020元-2月物业管理费1308元-3月至6月租金的一半2040元）。由于被告已交纳给原告租金保证金10000元，因合同有约定租赁保证金可作为补救方法，抵扣赔偿款，故被告已向原告交纳的租赁保证金应在其应付租金及管理费中抵扣。经核减，被告尚需支付给原告17934元（27934元-10000元）。关于律师费，由于原告未提出其请求的具体金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江西红林商业管理有限公司与被告甘小波签订的《红林世界城商铺租赁合同》和《红林世界城商铺租赁补充协议》于2020年9月4日解除，被告甘小波于本判决生效后十五日内将座落于宜春市府北路8号红林世界城第4层420号商铺内所有动产搬离，恢复至合同结束前1个月内正常营业时的状况；二、被告甘小波于本判决生效之日起十五日内支付原告江西红林商业管理有限公司租金、管理费等共计17934元；三、驳回原告江西红林商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元，减半收取计币367.5元，由原告江西红林商业管理有限公司负担194.5元，被告甘小波负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  张世冬二〇二〇年十二月七日书记员  余亮靓