济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6498号原告：孙恩（曾用名孙芳），女，19**年*月*日出生，汉族，住济南市。被告：济南御峰置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司员工。原告孙恩与被告济南御峰置业有限公司（以下简称御峰置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，由审判员刘志林独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告孙恩、被告御峰置业公司的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙恩向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签署的《济南恒大御峰商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房款777930元、车位费16万元，合计937930元；3、判令被告按照已交房款的万分之一向原告支付违约金（自交款日计算至判决生效之日，暂计算至2020年8月10日为61923元；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月26日，原告与被告签订《济南恒大御峰商品房认购书》，约定原告向被告认购济南恒大御峰楼盘*号楼*单元*室房商品房。该商品房建筑面积113.64平方米。其中套内面积85.7平方米，按照建筑面积计算单价17113.93元每平方米，总金额为1944827元，原告同意签订认购书，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房认购商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为原告须于2018年6月4日前支付首期房款368965元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款及1555862元，须于2018年8月26日前付清（双方又进一步约定具体支付方式为原告须于2018年6月26日支付二期房款388965元，需于2018年7月26日支付三期房款583448元，须于2018年8月26日支付四期房款583449元）。如原告未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按照未交房款的万分之一支付违约金。认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告于2018年6月4日向被告支付定金2万元及首付款，但双方未签订《商品房买卖合同》，2018年6月27日原告向被告支付第二期房款388965元，但亦未签署《商品房买卖合同》，后原告亦未再按照认购书约定支付房款。2019年7月8日，被告将原告诉至槐荫区人民法院，请求解除合同、并支付违约金，被人民法院驳回诉讼请求（2019鲁0104民初3708号）。2020年3月13日、4月3日，被告向原告送达《催签商品房合同及催款函》、《认购书解除函》。2020年4月8日，原告向被告送达《关于对御峰置业有限公司的答复函》，写明被告违约在先，致使合同无法履行，依法应当返还原告支付的购房款，并承担违约责任。原告多次到被告售楼处，无法找到具体工作人员解决此事，无奈起诉到法院，请人民法院依法判决。御峰置业公司辩称，本案纠纷源于原告未按约定支付购房款，为此，被告起诉过原告，在因证据不足予以驳回后，为继续履行认购书，解决双方的纠纷，被告向原告发出《催签商品房合同及催款函》，但原告仍以款项不到位、限购、价格等理由拒绝签订合同和交纳购房款，其已构成违约，根据认购书第五条约定，我司有权扣留违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙恩向本院提交《关于对御峰置业有限公司的答复函》、《济南恒大御峰商品房认购书》、（2019）鲁0104民初3708号民事判决书、（2020）鲁01民终635号民事判决书。御峰置业公司向本院提交《催签商品房合同及催款函》及邮寄回单、《客户购房承诺书》、《购房特别提示》。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，御峰置业公司与孙芳签订《济南恒大御峰商品房认购书》，约定孙芳购买御峰置业公司开发的济南恒大御峰楼盘*号楼*单元*室商品房一套，该商品房建筑面积共113.64平方米，套内面积85.7平方米，按建筑面积计算单价为17113.93元/㎡，总金额为1944827元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。该认购书第二条第一款约定“1、一次性付款：乙方须于2018年6月4日前支付首期房款￥368965元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即1555862元）须于2018年8月26日前付清。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。（双方另作出约定于2018年6月4日支付首期368965元；2018年6月26日支付二期388965元；2018年7月26日支付三期583448元；2018年8月26日支付四期583449元。）”该认购书第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大御峰项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”甲方（出卖人）为御峰置业公司，乙方（买受人）为孙芳。2018年5月26日，孙芳签署《客户购房承诺书》及《购房特别提示》，均写明本人已知晓济南市限购限贷政策，在购买本房屋前已确认本人具备购买资格，不在政府限购政策的限制范围之内，若因限购原因受到限制，本人愿意承担全部责任。2018年6月15日，御峰置业公司与乔洪荣签订《济南恒大御峰车位认购书》，约定乔洪荣购买御峰置业公司开发的济南恒大御峰楼盘（有产权2）/-1987号车位。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。该认购书第二条第一款约定“1、一次性付款：乙方须于2018年6月15日前支付首期房款￥140000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。2020年3月13日，御峰置业公司向孙芳送达《催签商品房合同及催款函》，写明“认购书约定，您采取分期付款方式付款，应于2018年6月4日前签署《济南市商品房买卖合同》，您至今未与我司签订济南市商品房买卖合同，且2018年7月26日应付款583448元，2018年8月26日应付款583449元，逾期未支付，已经违约。基于上述事实，我公司正式通知您：请于收到本通知书后15日内，尽快与我司签订济南市商品房买卖合同；同时，交清逾期房款及违约金。否则，根据认购书的约定，我公司将视为您放弃购买房屋，依约扣除您的违约金，并有权另行处理该房屋。”御峰置业公认可孙恩已向其支付了房款总计777930元（含定金20000元）。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。商品房认购书系商品房买卖的预约合同，是商品房买卖双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认。本案争议焦点为商品房认购书的解除问题和车位认购书的解除问题。对于《济南恒大御峰商品房认购书》的效力。孙恩与御峰置业公司签订《济南恒大御峰商品房认购书》，双方就涉案房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等商品房买卖的主要内容已达成合意，权利、义务具体明确，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，约定内容合法有效，本院予以确认。对于《济南恒大御峰商品房认购书》是否可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”本案中，预约合同约定孙恩于2018年6月4日支付首期房款，并签署《济南市商品房买卖合同》，孙恩于2018年6月4日支付了首期房款，但双方并未签订《济南市商品房买卖合同》，对于未签约的原因双方各执一词。孙恩称在交纳首期房款后因御峰置业公司没有及时与其签署《济南市商品房买卖合同》，御峰置业公司构成合同违约，但孙恩并未提交有效证据予以证明。御峰置业公司辩称系由于孙恩不具有济南市购房资格才未签署《济南市商品房买卖合同》，但孙恩主张其在签订商品房认购书时对具体限购政策并不了解，认为具有购房资格。政府部门的住房限购政策为面向社会公众发布的，按照一般常理，购房人在购房前应当对当地的住房限购政策进行了解后再确定购买房屋，且根据御峰置业公司提交的由孙恩本人签字的《客户购房承诺书》及《购房特别提示》均能证明，御峰置业公司向孙恩告知了政府部门的相关住房限购政策，孙恩本人也承诺其具备购房资格，所以对于孙恩的主张，本院不予采信。御峰置业公司提交了2020年3月13日向孙恩送达的《催签商品房合同及催款函》，孙恩在庭审中认可其已收到该函，应认定御峰置业公司已尽到了向孙恩催签商品房买卖合同及催缴逾期支付房款的义务。孙恩作为购房人在一般情况下，在收到《催签商品房合同及催款函》后，应积极签订合同履行合同义务，但孙恩未与御峰置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，应承担相应的法律后果。现孙恩以此为由请求解除商品房认购书，显然不符合合同解除的法定条件，故孙恩请求解除商品房认购书、返还购房款777930元、支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于《济南恒大御峰车位认购书》能否解除。《济南恒大御峰车位认购书》的签署主体为御峰置业公司和乔洪荣，孙恩并非是《济南恒大御峰车位认购书》的签署主体，故孙恩请求解除车位认购书、返还车位费16万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：驳回原告孙恩的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23638元，减半收取11819元，由原告孙恩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘志林二〇二〇年十二月九日书记员  高 帅