广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初31720号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：湖南普醍文化发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪街道德雅路1191号才子佳苑G栋101号，统一社会信用代码91430105MA4L889065。法定代表人：付兴荣。被告：湖南东兴置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路10号西街花园A5栋1002房，统一社会信用代码91430102MA4L8PKQ5L。法定代表人：陈瑜。被告：冯兵，男，1985年10月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：卢军，男，1975年8月29日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告冯兵、卢军的共同委托代理人：王小文、刘淑怡，分别系广东金粤律师事务所律师、律师助理。被告：庞荣凡，男，1963年5月15日出生，汉族，住广东省阳春市。原告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）诉被告湖南普醍文化发展有限公司（以下简称普醍公司）、湖南东兴置业有限公司（以下简称东兴公司）、冯兵、卢军、庞荣凡租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小高德公司的委托代理人王永强，被告冯兵、卢军的共同委托代理人王小文到庭参加了诉讼；被告普醍公司、东兴公司、庞荣凡经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。8员判员用代码原告小高德公司诉称：2017年1月，原告与湖南祥粤商务信息服务有限公司（以下简称祥粤公司）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定原告将位于广州市天河区花城大道85号1901房之自编03-05单元（以下简称涉案物业）出租给祥粤公司作写字楼使用，租赁期限自2017年1月16日至2019年1月31日，其中2017年1月16日至2018年1月15日每月租金为169366.95元，每月租金支付方式为按自然月支付，祥粤公司应于每自然月五日前将该月租存入原告指定的银行账户内；2017年1月16日至2017年4月15日为租金优惠期，优惠前租金为508100.85元，优惠后租金为169366.95元。如因祥粤公司原因导致租赁合同提前终止的，祥粤公司无权享受该租金优惠期，并须按租金优惠期前租金向原告补交已享有的租金优惠；祥粤公司未按本协议向原告及物业公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向原告或物业公司支付迟延违约金，祥粤公司亦需承担原告为实现债权而支付的包括但不限于诉讼费、律师费等合理费用；祥粤公司违约而致原合同及本协议解除的，祥粤公司无权要求原告退还租赁保证金，同时向原告支付相当于2个月租金同等金额的违约金等。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但祥粤公司自2017年5月起未依约向原告支付租金，原告多次催收租金及迟延违约金无果，曾于2018年10月向天河区人民法院提起诉讼，但在该案诉讼过程中，祥粤公司的股东及清算组成员即各被告在明知祥粤公司拖欠原告款项并在法院立案起诉的情况下，于2018年10月31日擅自在长沙市工商行政管理局注销了祥粤公司，各被告应对原告的债权承担清偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、各被告向原告支付2017年5月1日至2017日5月20日的租金109269元及迟延支付租金的违约金（以109269元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2017年5月6日起计至付清之日止）；2、各被告向原告补足2017年1月16日至2017年4月15日的租金优惠期差额338733.9元；3、各被告支付原告因实现债权而支付的律师费5000元；4、本案诉讼费由各被告承担。被告冯兵、卢军共同辩称：1、原告是根据祥粤公司签订的租赁合同提起本案诉讼，但被告冯兵仅是祥粤公司的法定代表人，被告卢军则是监事，依据法律规定，有限责任公司经股东会决议解散公司的应由股东组成清算组，祥粤公司的股东是普醍公司及湖南昭山生态农业科技开发有限公司（以下简称昭山公司），所以祥粤公司的债权债务应由普醍公司及昭山公司承继。另，祥粤公司的注销程序是违法的，2018年10月30日的《清算报告》不是由被告卢军本人签名；上述清算工作均是由普醍公司及昭山公司委托第三方财务公司进行的；依照法律规定，公司以虚假清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的，亦应由该公司的股东承担清偿责任；被告冯兵、卢军不是公司股东，无须对虚假的清算报告承担清偿责任；综上，被告冯兵、卢军不是本案适格的被告。2、祥粤公司因经营不善，要求与原告协商解除租赁合同；鉴于祥粤公司已缴纳租赁保证金，原告与祥粤公司协商以租赁保证金抵扣拖欠的租金。因为祥粤公司签订租赁合同的时间是2017年1月，实际承租时间不到5个月，故祥粤公司认为上述保证金的抵扣足以弥补甚至超过了原告的经济损失，由于祥粤公司主体不存在，所以无法对原告进行反诉。至于原告要求的迟延履行金以及租金优惠期的租金，原告已没收保证金作为对祥粤公司违约的惩罚，原告再主张其他违约责任是重复且不合理的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告普醍公司、东兴公司、庞荣凡未作答辩。经审理查明：小高德公司（出租人/甲方）与祥粤公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作办公用途使用；其他本合同未约定事宜及与《补充协议一》约定不同之条款以《补充协议一》约定为准。2017年1月，小高德公司（出租方/甲方）与祥粤公司（承租方/乙方）签订《补充协议一》，约定：甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案物业出租给乙方使用。本物业建筑面积共计1092.69平方米，该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。租赁期限自2017年1月16日至2019年1月31日，2017年1月16日至2018年1月15日每月租金为169366.95元；2017年1月16日至2017年4月15日为租金优惠期，优惠前租金为508100.85元，当期优惠后租金为169366.95元，上述优惠不包含管理费及其他费用的优惠。租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内。签订本协议时，乙方应向甲方支付租赁保证金338733.9元、管理费保证金72117.54元，在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受租金优惠期，须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠。乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，如甲方认为有必要更换物业管理公司，乙方同意无条件接受。本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复至首次交付乙方时的原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业。如乙方单方要求提前解除或终止本合同的，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；逾期超过十五日的，甲方可通知乙方解除原合同及本协议，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。乙方未按本协议向甲方及物业公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，乙方应担承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用等。据小高德公司提交的《租户入伙确认书》显示，祥粤公司于2016年1月16日接收了涉案物业使用。冯兵、卢军对《租户入伙确认书》的真实性无异议。但小高德公司称，祥粤公司自2017年5月起未向其支付租金，逾期付款超过15日；故在催收无果的情况下，小高德公司于2017年5月21日向祥粤公司作出了《关于解除合同的通知》，要求2017年5月21日起解除双方合同、收回涉案物业，同时没收祥粤公司的租赁保证金、管理费保证金等；小高德公司向本院提供了上述《关于解除合同的通知》及相应的EMS邮寄单及改退批条，其中寄往祥粤公司工商登记地址的邮件因“地址有误”被退回；寄往涉案物业的邮件因“已搬迁”被退回。冯兵、卢军确认上述《关于解除合同的通知》的真实性，且该证据能证明小高德公司已与祥粤公司就合同解除协商一致，达成了以祥粤公司已付的租赁保证金、管理费保证金抵扣欠费的的事实。小高德公司否认双方达成了终止协议，双方也没有办理交接手续，小高德公司系于2017年6月初自行收回涉案物业。另查，祥粤公司于2016年12月19日登记成立，于2018年10月31日注销，注销原因为决议解散；注销前的股东包括昭山公司（认缴出资额为750万元，实缴出资额为0元）、普醍公司（认缴出资额为250万元，实缴出资额为0元），法定代表人为冯兵，监事为卢军；清算组成员为冯兵、卢军。据祥粤公司的工商档案资料显示，2017年9月8日，祥粤公司召开股东会，股东昭山公司、普醍公司集体决定将祥粤公司解散，成立清算组，清算组成员为冯兵、卢军，且全权委托唐波办理工商注销备案登记手续；2018年10月30日，祥粤公司召开股东会，确认清算组成员已到公司登记机关备案，全体股东一致确认清算小组对公司资产的清算报告，同意如有未清偿的债务，由各股东依法承担清偿责任，同意报公司登记机关申请注销公司登记，且全权委托唐波办理本次注销登记；2018年10月30日，清算组成员冯兵、卢军在《清算报告》上签名，称清算小组成立后，在法定期限内已向公司登记机关申请注销备案，于2017年9月13日在《长沙晚报》登报公告本公司注销决定，通知债权人向本公司申请债权，并对公司所有资产造册清算，在支付了各项费用及债务后，净资产为0元，清算小组对本清算报告的真实性承担全部法律责任，全体股东保证如有未清偿的债务，依法承担清偿责任等。经质证，冯兵、卢军对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，因冯兵、卢军对祥粤公司的注销毫不知情，上述工作均是由普醍公司、昭山公司进行的，且上述文件中的“卢军”签名也并非卢军本人所签。卢军还向本院申请对《清算报告》中的“卢军”签名申请笔迹鉴定。本院遂告知卢军如对其为祥粤公司清算组成员存在异议，可向行政主管部门申请撤销；卢军表示其已到行政主管部门反映情况，但未得到行政主管部门的回复，也无法提交相应证据予本院。另冯兵、卢军认为，根据《清算报告》，清算组成员已在2017年9月13日登报公告祥粤公司注销决定，故应该向小高德公司进行了债权申报的通知。对此，小高德公司称其从未收到过祥粤公司的申报债权通知，2018年10月初，小高德公司曾向本院提起诉讼【案号为（2018）粤0106民初25914号】，要求祥粤公司清偿涉案物业的款项，当月祥粤公司还提出了该案的管辖异议，但却隐瞒其清算事宜。又查，2019年5月7日，昭山公司注销，注销原因为决议解散；注销前的股东包括冯兵（认缴出资额为30万元，出资时间为2010年5月5日）、庞荣凡（认缴出资额为30万元，出资时间为2010年5月5日）、东兴公司（认缴出资额为140万元，出资时间为2010年5月5日）。据昭山公司的工商档案资料显示，冯兵、庞荣凡、东兴公司于2019年3月15日签署了《全体投资人承诺书》，承诺昭山公司申请简易注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，清算工作已全面完结；全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任等。此外，小高德公司为证明其为实现涉案物业的债权支出了律师费5000元，向本院提交了《民事诉讼委托代理合同》、《发票》及银行转账凭证予以证实；冯兵、卢军确认上述证据的真实性。现小高德公司以祥粤公司注销时其股东昭山公司、普醍公司未依法清算即办理注销登记，清算组成员冯兵、卢军未履行清算通知义务为由，主张昭山公司的股东冯兵、庞荣凡、东兴公司及普醍公司、卢军就祥粤公司的债务承担清偿责任。再查，雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐公司）亦向本院提起另案诉讼，要求冯兵、庞荣凡、东兴公司、普醍公司、卢军支付涉案物业2017年5月1日至5月20日的管理费及逾期支付管理费的违约金等；本院以（2019）粤0106民初34222号案立案受理，目前该案仍在审理过程中。本院认为：小高德公司与祥粤公司就涉案物业签订的《租赁合同》及《补充协议一》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。现小高德公司主张祥粤公司自2017年5月开始拖欠涉案物业的租金，因普醍公司、东兴公司、庞荣凡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利；而冯兵、卢军亦无法提供证据证明祥粤公司向小高德公司支付了相应租金；冯兵、卢军有关小高德公司与祥粤公司已就提前解除《租赁合同》、《补充协议一》协商一致的主张未得到小高德公司的确认，冯兵、卢军亦未能充分举证证实其主张；综上，本院对小高德公司有关祥粤公司自2017年5月开始拖欠涉案物业租金的主张予以采信。根据《补充协议一》之约定，祥粤公司应于每自然月五日前将该月租金支付给小高德公司，逾期达15日的，小高德公司可解除双方合同，并不返还保证金；故此，小高德公司于2017年5月21日向祥粤公司发出解除合同通知，要求2017年5月21日起解除双方合同、收回涉案物业、没收租赁保证金等有其合同依据，加之小高德公司自认已于2017年6月初收回了涉案物业，其现要求祥粤公司清偿2017年5月1日至5月20日的租金109269（169366.95元÷31×20）元，并无不妥，本院予以支持。因祥粤公司迟延支付上述租金，小高德公司要求祥粤公司自2017年5月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准支付迟延交租的违约金，系小高德公司自行处分权，亦无不妥，本院予以支持；但出于公平原则，违约金应以不超过本金为限。又，根据《补充协议一》的约定，可知祥粤公司享受了2017年1月16日至2017年4月15日的租金优惠期，优惠前租金为508100.85元，优惠后租金为169366.95元；但《补充协议一》同时约定，如因祥粤公司原因导致双方同提前终止的，祥粤公司无权享受该租金优惠期，须按优惠前租金向小高德公司补交已享有的租金优惠。现《租赁合同》、《补充协议一》确因祥粤公司违约导致提前终止，小高德公司要求祥粤公司依约补交优惠期的租金差额338733.9（508100.85-169366.95）元有其合同依据；而冯兵、卢军有关补交优惠期租金作为违约金过高的主张，因涉案物业确已自2017年1月16日起交付祥粤公司使用，根据权利义务对等原则，本院对冯兵、卢军的上述主张不予采纳；祥粤公司应向小高德公司补交优惠期的租金差额338733.9元。此外，因小高德公司已举证证实其为实现本案的债权支出了律师费5000元，其要求祥粤公司承担具有合同依据，本院予以支持。又，本案中已查明祥粤公司于2018年10月31日注销，注销前的股东为昭山公司、普醍公司，清算组成员为冯兵、卢军；冯兵、卢军未能提供证据证明其将祥粤公司解散清算事宜书面通知小高德公司；可知祥粤公司确属未经依法清算即办理注销登记的情形，故在昭山公司、普醍公司已在公司登记机关办理注销登记时承诺对祥粤公司债务承担清偿责任的情况下，小高德公司有权要求昭山公司、普醍公司对祥粤公司的上述债务承担清偿责任；因昭山公司后亦未经依法清算即办理注销登记，而其股东冯兵、庞荣凡、东兴公司亦承诺对昭山公司的债务承担法律责任，故此，本院对小高德公司要求普醍公司、冯兵、庞荣凡、东兴公司就祥粤公司的上述债务承担清偿责任的诉请予以支持；而卢军作为祥粤公司的清算组成员亦应就祥粤公司的上述债务承担赔偿责任。普醍公司、庞荣凡、东兴公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南普醍文化发展有限公司、湖南东兴置业有限公司、冯兵、庞荣凡于本判决发生法律效力之日起10日内，就湖南祥粤商务信息服务有限公司欠付原告小高德（广州）置业有限公司2017年5月1日至2017日5月20日租金109269元及违约金（以109269元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2017年5月6日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限）的债务承担清偿责任；被告卢军对前述债务承担赔偿责任。二、被告湖南普醍文化发展有限公司、湖南东兴置业有限公司、冯兵、庞荣凡于本判决发生法律效力之日起10日内，就湖南祥粤商务信息服务有限公司欠付原告小高德（广州）置业有限公司2017年1月16日至2017年4月15日租金优惠期差额338733.9元的债务承担清偿责任；被告卢军对前述债务承担赔偿责任。三、被告湖南普醍文化发展有限公司、湖南东兴置业有限公司、冯兵、庞荣凡于本判决发生法律效力之日起10日内，就湖南祥粤商务信息服务有限公司欠付原告小高德（广州）置业有限公司律师费5000元的债务承担清偿责任；被告卢军对前述债务承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8420元，由被告湖南普醍文化发展有限公司、湖南东兴置业有限公司、冯兵、卢军、庞荣凡共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民审判员  何晓芬人民陪审员  伍建红二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  邱莉晶王丽仪本判决书已于2020年月日送达