福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0921民初2899号原告：冯小燕，女，1958年3月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：伍孝信，福建建达（霞浦）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：苏惠琴，福建建达（霞浦）律师事务所执业律师。原告：胡梅容，女，1943年5月28日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：陈灿良，福建君宇律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张慧明，福建君宇律师事务所执业律师。被告：郑长情，男，1976年5月2日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡宪秋，霞浦县松涛法律服务所法律工作者。第三人：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地：霞浦县松港街道东兴社区太康路361号东方伟业城市广场3号楼3层。法定代表人：张朝华，职务：总经理。委托诉讼代理人：林华祥，男，1977年6月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告冯小燕、胡梅容与被告郑长情、第三人霞浦东方伟业商用置业有限公司（简称东方伟业公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯小燕及其委托诉讼代理人伍孝信、苏惠琴，原告胡梅容的委托诉讼代理人陈灿良，被告郑长情及其委托诉讼代理人陈秋华、蔡宪秋，第三人东方伟业公司的委托诉讼代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯小燕、胡梅容向本院提出诉讼请求：1.判令解除冯小燕、胡梅容与郑长情签订的《店面买卖协议》；2.判令郑长情向冯小燕、胡梅容返还购房定金及购房款共计1752402元（其中冯小燕876201元）；3.判令郑长情向冯小燕、胡梅容支付违约金600000元。诉讼过程中，冯小燕、胡梅容变更第2项诉讼请求为：判令郑长情向冯小燕、胡梅容返还购房定金450000元（冯小燕、胡梅容各占其中的225000元）。事实与理由：2013年初，胡梅容拟受让郑长情购买、位于霞浦县东方××号××店面（简称店面），但因资金不足，遂与冯小燕合伙共同购买，两人约定：各出资一半，店面产权各占50%。2013年5月14日，冯小燕、胡梅容与郑长情签订《店面买卖协议》，约定：郑长情将其购买的店面转让给胡梅容、冯小燕等；承买人（冯小燕、胡梅容）应于2013年5月14日付定金300000元，同年5月29日前付购房款700000元，同年7月6日前付清余款752402元；郑长情应无条件将房屋过户到承买人指定者名下；银行贷款和贷款具体金额由承买人（即冯小燕、胡秋容）与开发商（东方伟业公司）直接办理；如郑长情违约，应赔偿承买人定金两倍的违约金；郑长情需保证出让房屋产权的真实性和合法性，否则因此造成的一切责任由郑长情自负等内容。协议签订后，冯小燕、胡梅容按约定向郑长情支付了购房定金和购房款。郑长情所转让给冯小燕、胡梅容的权益应是房屋，而不是其他权益。但是，郑长情未交付房屋及办理房屋产权变更登记。郑长情在签订合同时未取得房屋所有权，现该房屋已经被所有权人出售并交付给案外人，导致《店面买卖协议》约定的义务无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应当解除合同并由郑长情支付冯小燕、胡梅容购房差价及违约金。就以上主张，冯小燕、胡梅容提供如下证据：1.《店面买卖协议》，用于证明签订合同的当事人是胡梅容、冯小燕与郑长情；2.《收条》两份及《借记卡账户历史明细清单》、《储蓄存款凭证》、《个人业务凭证》各一份，用于证明胡梅容、冯小燕向郑长情支付购房款；郑长情已知悉冯小燕作为买受人之一，且其不持异议，证明冯小燕是适格的原告。3.苏某于2013年7月5日出具的《借据》一份，用于证明冯小燕、胡梅容合计支付店面价款1302403元。4.宁德市中级人民法院（2020）闽09民再32号《民事调解书》一份，用于证明东方伟业公司将涉案店面出售他人，导致冯小燕、胡梅容与林某签订的合同无法履行。为此，胡梅容、冯小燕共同承担了向林某返还购房款500000元的义务。郑长情辩称，1.冯小燕作为原告起诉以及冯小燕以郑长情为被告，其主体均不适格。《店面买卖协议》的双方当事人是郑长情和胡梅容，冯小燕并非协议方，故其无权提起诉讼。本案中，郑长情与冯小燕没有发生任何关系，故冯小燕无权将郑长情作为被告。若冯小燕因与胡梅容是合伙关系或转让关系，其相关权利被损害，则应起诉胡梅容等人，与郑长情无关。若冯小燕因店面无法交付问题，则应起诉东方伟业公司及出具借据的苏某。2.胡梅容与郑长情之间签订的协议是双方之间的真实意思表示，未违反法律效力性、强制性规定，故合法有效。3.郑长情已履行协议约定的全部义务。（1）《店面买卖协议》转让的是以优惠价购买店面（即商铺，下同）的权利，而非转让诉争店面的所有权。（2）协议签订后，郑长情已依约将购买诉讼店面的权利人名字变更至胡梅容指定的夏某名下，并取得苏某代表东方伟业公司出具的《借据》。综上，请求驳回胡梅容的全部诉讼请求和冯小燕的起诉。就以上主张，郑长情提供以下证据：1.《结婚证》一份，用于证明郑长情与王某系夫妻关系。2.《内资企业登记基本情况表》一份，用于证明苏某是东方伟业公司的董事、股东等事实。3.《个人结算业务申请书》等，用于证明郑长情已将购买店面的全部款项转账支付给东方伟业公司指定的林某名下账户，郑长情分别于2012年5月30日向东方伟业公司转账202402元；2013年3月26日，郑长情通过其妻子王某名下的农业银行账户向东方伟业公司转账900000元；2013年7月5日，郑长情向东方伟业公司转账交付200001元。以上三笔共计1302403元。4.《借据》一份，用于证明冯小燕、胡梅容已经与东方伟业公司达成购买案涉商铺的协议，并对价格等作出约定。该《借据》还证明，郑长情将案涉店面首期款项130多万元交付给第三人东方伟业公司。付款完毕后，将商铺认购权转让给胡梅容指定的夏某名下。2013年7月5日，订购人更名时，东方伟业公司收回了原先出具给郑长情的《借据》，重新出具了一张《借据》给胡梅容，以上两份《借据》内容除了姓名、身份证号码不同之外，其余内容均一致。5.胡梅容等与林某签订的《房地产买卖协议书》、房产中介吴某出具的《关于夏某买房经过的说明》各一份，用于证明夏某、冯小燕与林某签署的《房地产买卖协议书》和郑长情与胡梅容签署的《房地产买卖协议书》约定履行的权利义务内容不同。6.《民事上诉状》、《东方伟业广场合同审批单》、《借据》各一份，用于证明冯小燕在上诉状中自认涉案房地产买卖实际上是购房权益的转让，且价格优惠等事实。7.《遗失说明》、《借据》各一份，用于证明郑长情的优惠购房权益已转让，东方伟业公司认可夏某、冯小燕享有优惠的购房权利，胡梅容不必经过郑长情，可以直接向东方伟业公司主张权利。胡梅容、冯小燕已与东方伟业公司确定房屋买卖关系，故与郑长情无关。2018年4月28日，因冯小燕称东方伟业公司出具的2013年7月5日的“借据”遗失，便去东方伟业公司补了一张借据，并添加上冯小燕的名字。若胡梅容、冯小燕及东方伟业公司不认可夏某的话，便无法到东方伟业公司补开具借据出来，那么夏某可直接向东方伟业公司主张权益，无需通过郑长情。东方伟业公司述称，冯小燕、胡梅容与郑长情之间签订的店面买卖协议，与其无关。由于苏某系东方伟业公司的股东且任副总经理，并且案涉店面的订购权利源于是苏某签署出具的《借据》，对此，东方伟业公司已做相关的处理。就以上主张，东方伟业公司提供如下证据：1.《预售许可证》，证明案涉商铺（店面）所在的5号楼已于2014年3月25日取得预售许可；2.《房屋买卖协议》、《产权证》各一份，林某已将苏某出具的该份《借据》所指向的购房权益转让给案外人，且已取得该房屋的产权。各方当事人对以下事实无争议，且有上述相关证据予以证实，本院予以确认：2012年5月间，郑长情为订购东方伟业公司开发的东方伟业城市广场5幢1F-016号店面（商铺），与东方伟业公司约定：店面总价款2604806元，并鉴于东方伟业尚未取得该房屋的预售许可，故约定由郑长情先支付一半的价款即1302403元，剩余一半的价款待取得商品房预售许可证，并签订买卖合同后再支付。为此，郑长情于2012年5月30日支付202402元、2013年3月26日支付900000元、2013年7月5日支付200001元。以上三笔合计1302403元，均经东方伟业公司董事、股东苏某的指定，转入该公司财务林某名下账户。苏某于2013年5月30日以借据的形式载明郑长情购买以上店面号码、面积、单价、总价款及收取的款额等内容，并由苏某签名后交付郑长情。郑长情因将以上订购的店面转让给胡梅容，双方于2013年5月14日签订《店面买卖协议》，约定：转让价为郑长情已向东方伟业公司支付订购价款额1302403元的基础上再加价450000元，合计1752403元；转让款分别于2013年5月14日支付（定金）300000元、5月29日前支付700000元、7月6日前支付752403元等内容。协议签订后，胡梅容于2013年7月5日内向郑长情支付了约定的全部转让款。为以上转让行为取得东方伟业公司的认可，2013年7月5日，郑长情、胡梅容共同到东方伟业公司，要求将以上署名订购人为郑长情的《借据》变更至夏某（胡梅容儿子）名下。当日，东方伟业公司收回其先前出具给郑长情的《借据》，将同上格式化的《借据》署上订购人为夏某，且填上同上向郑长情出具的《收据》所记载的店面号码、面积、单价、总价款等一致内容的《收据》，并由苏某签名后，交付胡梅容。2014年5月8日，胡梅容、冯小燕将以上店铺转让给林某，其价款为在郑长情出让价的基础上再加价400000元，即2152403元。该款由林某直接向胡梅容、冯小燕支付。之后，林某与东方伟业公司因未达成交易，遂以胡梅容、冯小燕为被告提起诉讼。经一审、二审，再审及其上诉审，最终由再审的上诉审作出调解，由胡梅容、冯小燕返还给林某500000元。另，向郑长情支付的转让款系胡梅容与冯小燕合伙各半出资，其两人盈亏各占50%；各方当事人认可实际上与郑长情发生交易的人是胡梅容与冯小燕。上述店面所在楼房已于2014年3月25日取得预售许可。本案争议焦点：一、郑长情与胡梅容签订的《店面买卖协议》的法律性质。二、郑长情是否按《店面买卖协议》，履行全部约定义务。三、郑长情与胡梅容签订的《店面买卖协议》是否有效。四、冯小燕是否为适格原告；郑长情是否为适格被告。关于焦点问题一、郑长情与胡梅容签订的《店面买卖协议》的法律性质，即该协议是买卖合同，还是债权转让合同。以上协议系冯小燕、胡梅容提供，其经合同相对方--郑长情质证，无异议。冯小燕、胡梅容主张，以上协议是店面买卖合同，郑长情应当履行交付店面并办理产权变更登记的义务。郑长情主张，按协议约定，双方交易的仅是店面的优先购买权，而非店面所有权转让。本院认为，虽然，以上协议的标题为“店面买卖协议”，据此标题的文义理解，双方交易指向的对象是店面的所有权，交易的方式是买卖。但是，判断交易的对象，或者说确定合同的性质，应从协议的内容，即协议约定的条款内容并结合与之相关的证据来做实质判断。以上协议的具体条款虽涉及店面，但仅指郑长情向东方伟业公司支付部分价款而取得的店面购买权转让给冯小燕、胡梅容等人，并且根据经各方当事人质证无异议的证据--东方伟业公司苏某出具、落款时间为2013年7月5日的《借据》所记载的内容以及经本院确认各方当事人无争议的事实可以证明，郑长情已按协议约定，将其向东方伟业公司支付部分价款、享有店面的订购权，即债权全部转让给冯小燕及胡梅容指定的人，并获得债务人的东方伟业公司以《借据》的形式予以认可，且该《借据》附注2载明：“出借人必须在第一次开盘前日期10日内签订《商品房买卖合同》”，故郑长情对冯小燕、胡梅容无交付店面、协助办证的义务，该义务应由东方伟业公司承受。综上，本案的合同性质为债权转让。关于焦点问题二、郑长情是否按《店面买卖协议》履行全部约定义务。对此，郑长情主张，其已全部履行协议约定的义务；冯小燕、胡梅容主张，郑长情尚未履行交付店面、协助办证等义务。本院认为，据上焦点问题一的分析认定，郑长情对冯小燕、胡梅容应履行约定的义务内容仅为：将其对东方伟业公司享有的店面订购权转让给冯小燕、胡梅容，并已获得债务人--东方伟业公司的认可。且以上义务，郑长情已履行完毕，即冯小燕、胡梅容已取代郑长情，取得郑长情原本对东方伟业公司享有的权利；冯小燕、胡梅容受让之后的2014年5月14日将以上店面的权利转让给案外人林某，并且冯小燕、胡梅容与林某的交易行为无须征得郑长情同意，由此进一步证明郑长情已将其与东方伟业公司的合同权益概括转让给冯小燕、胡梅容。因此，郑长情已履约完毕。另外，冯小燕、胡梅容亦全部履行协议约定的义务。关于焦点问题三、郑长情与胡梅容签订的《店面买卖协议》是否有效。本院认为，郑长情向东方伟业公司订购店面后转让给冯小燕、胡梅容，故涉及郑长情与东方伟业公司之间的订购合同以及郑长情与冯小燕、胡梅容之间签订的协议是否有效问题。首先，关于郑长情与东方伟业公司之间的订购合同是否有效。据上所认定的无争议事实，可以认定以上订购合同因无约定交房时间等主要条款，故属于预约合同。另据东方伟业公司提供，且经各方当事人质证无异议的《预售许可证》，可以证明，虽然订购时东方物业公司尚未取得预售许可，但是在本案起诉时已获预售许可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。鉴于以上订购行为（预约合同）属于预售性质，且于起诉时已获预售许可，故该订购合同应认定有效。其次，关于郑长情与冯小燕、胡梅容之间签订的以上协议是否有效。该协议系郑长情与冯小燕、胡梅容的真实意思表示；双方均认为协议有效，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，对双方均具有约束力。关于焦点问题四、冯小燕是否为适格原告；郑长情是否为适格被告。对此，冯小燕、胡梅容认为，《店面买卖协议》系冯小燕、胡梅容合伙，共同作为受让方与郑长情签订，并且冯小燕支付了部分价款。因此，以上协议的出让方是郑长情，其相对方为冯小燕、胡梅容，故冯小燕作为原告提起本案之诉，其主体适格。本院认为，冯小燕、胡梅容的以上主张成立，并且，虽然冯小燕未在协议上显名，但合同权益的受让人胡梅容亦认可冯小燕为其合同权益的共有人，冯小燕是不显名的受让方，故冯小燕是适格的原告；郑长情系冯小燕的合同相对方，冯小燕当然有权以郑长情为被告提起诉讼，故郑长情是适格的被告。综上焦点问题分析认定，本院认为，郑长情与胡梅容签订的《店面买卖协议》合法有效，且双方均已依约履行完毕，双方之间的合同权利义务符合法定的终止情形，故冯小燕、胡梅容关于解除《店面买卖协议》、返还购房定金、支付违约金的诉讼请求无合同和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十九条、第八十一条、第九十一条第一项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回冯小燕、胡梅容的全部诉讼请求。本案受理费人民币14250元，由冯小燕、胡梅容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈言华人民陪审员  张 雯人民陪审员  林珠琴二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  林 辉附注：主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。