广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0117民初281号 原告：肖小平，男，1956年5月1日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：刘世红、梁姿蕾，分别系广东建助律师事务所律师和实习律师。 被告：萧爱萍，女，1953年7月23日出生，汉族，住广州市从化区。 委托诉讼代理人：邝骏华，系广东广从律师事务所律师。 第三人：黎暖新，男，1950年12月20日出生，汉族，住广州市从化区。 委托诉讼代理人：张宴闻，系广东星啸律师事务所律师。 原告肖小平与被告萧爱萍及第三人黎暖新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，首先适用简易程序由审判员吴环独任审理，于2020年3月26日公开开庭，原告的委托诉讼代理人刘世红律师及实习律师梁姿蕾，被告的委托诉讼代理人邝骏华到庭参加诉讼。后原告向本院提出，因本院受理的（2020）粤0117民初1777号案的审理结果可能影响本案的审理，原告申请本院对本案中止审理。本院经审查，于2020年5月15日作出（2020）粤0117民初281号民事裁定书中止本案诉讼。由于案情复杂，本案不宜适用简易程序审理，本院在2020年7月6日作出（2020）粤0117民初281号之一民事裁定书，将本案转为普通程序审理。本院（2020）粤0117民初1777号案于2020年10月23日作出民事判决书，并于2020年11月14日生效，本案恢复审理。黎暖新向本院提出申请，要求作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法由审判员吴环担任审判长与人民陪审员何丽华、人民陪审员邝静华组成合议庭适用普通程序于2020年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘世红律师及实习律师梁姿蕾，被告的委托诉讼代理人邝骏华，第三人黎暖新的委托诉讼代理人张宴闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖小平向本院提出诉讼请求：一、被告立即将广州市从化区江埔街灏景路2号1幢101房的产权办理房屋转移登记手续，过户至原告名下；二、被告立即向原告返还多支付的购房款94741.22元及利息（利息从起诉之日起至清偿款项之日止按年利率6%计付资金占用利息）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年6月15日，原告、被告双方签订了一份《协议》，约定被告将其名下的位于广州市从化区江埔街灏景路2号1幢101房的房产转让给原告，双方约定房屋总价款为778000元，原告预付房款140000元后，剩余638000元由原告按月供给银行，原告按时足额汇入被告指定的黎春华中国工商银行账户（账号：36×××40）以还房款，直至房款清偿完毕为止。房屋从2011年6月起由原告投入装修并居住。签订协议后，原告依约支付预付款及月供，对涉案房屋进行装修并居住至今。 后来被告对《协议》悔约，双方产生纠纷。原告向从化区人民法院起诉，法院作出（2013）穗从法房初字第××号民事判决书，认定原告被告双方签订的《协议》有效，后广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2047号民事判决书，维持了一审判决。 截止2019年11月12日，原告向被告付款为872741.22元，该款项已远远超过双方约定的房屋总价款。现原告已付清被告的房款，被告应履行房屋过户手续，原告多次要求被告办理涉案房屋的过户登记手续，但被告以种种理由拒绝办理房屋转移登记手续。 庭审中，原告变更诉讼请求为：一、被告立即将广州市从化区江埔街灏景路2号1幢101房的产权办理房屋转移登记手续，过户至原告名下；二、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告萧爱萍辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告没有支付完购房交易款（购房交易款是包括每月供给银行的房贷款和被告在2011年5月份之前为购房所支出的费用140000元）。1.原告从2011年6月份至2019年12月份共计支付银行本息552798.89元，其中本金261458.59元，利息291340.3元。计至起诉之前（2019年12月底）止，尚欠银行房贷款本金527268.6元。2.被告至今还没有收到原告预付房款140000元。二、原告与被告于2011年6月15日签订的《协议》，所履行的内容出现重大误解，内容显失公平，并不是被告的真实意思。被告当时同意转让该房屋给原告的意思是：由原告接着以月供方式偿还银行的全部房贷款（即是被告以黎春华名义向银行贷的80万元剩余的房贷款）以及补偿被告在2011年5月份之前为购买涉案房产所支出的费用约140000元（当时被告已经支出了2010年10月份至2011年5月份供房款37845.69元，房产过户费用花费了122041.42元）。但至现在，被告的房屋已被原告占了，房款没有收到，还要承担偿还房贷本息，那有这样的卖房协议。所有被告认为该协议显失公平，被告要求解除该协议，返还原告已支付银行的房贷款。三、涉案房产是被告与前夫黎暖新的共有财产，被告在黎暖新不知情的情况下与原告签订了卖房协议，黎暖新知道后一直不同意转让该房，导致夫妻产生意见而离婚，虽然被告与黎暖新离婚了，但该房产仍然是共有财产，没有分割，转让过户还需要征得黎暖新的同意和协助，否则过户会造成障碍。四、原告在月供房贷款过程中，多次断供或逾期，造成被告女儿黎春华征信受损，原告与被告曾在2013年4月份口头协商自愿解除了房屋买卖协议，于是从2013年4月开始，由被告继续月供，直到2014年10月9日，原告将断供的7个月供房款约40000元转给被告（黎春华账户内），意想用于归还给被告，要求被告继续由原告月供该房，被告不同意，所有将40000元转回被告（黎春华账户内）；被告又在次日（即2013年11月9日）将40000元加上当月（2013年11月8日）原告存入黎春华账户内的5474.39元，合共45474.39元退回给原告。原告在2013年12月12日又将断供的10个月房款约54560转给被告（黎春华账户内），被告在2013年12月23日又将54560元退回给原告。原告在2014年1月17日又将断供的11个月供房款约59950元加上当月（2014年2月9日）原告存入黎春华账户内的5474.39元，合共65424.39元退回给原告。原告在2014年3月10日又将断供的13个月供房款约71264.89元转给被告（黎春华账户内），被告在2014年6月18日将60000元退回给原告，原告在2014年7月8日又将60000元加上一个月的供房款5474.39元，合共65474.39元转给被告（黎春华账户内）。此后，原告不顾被告反对又继续每月支付供房款至2019年11月份，并在2019年11月12日存入55920.2元到黎春华账户内，补交给被告已支付的供房款，尚余22044.49元，用于扣付2019年12月份至2020年3月份的月供贷款。综上，原告从2011年6月份至2020年3月份止共计偿还银行房贷款本息592426.14元，其中本金271141.25元，利息321284.89元，尚欠银行房贷款本金517585.94元。由于原告多次断供或逾期，并表示不同意偿还房贷款，及支付尚欠的预付房款140000元，已经构成违约，况且该房屋买卖协议侵害了房屋共有人黎暖新的权益，无法实现过户手续。 第三人黎暖新述称，答辩意见与被告的一致，质证意见与被告的一致，但对于原告与被告之间的银行交易往来不知情，原告与被告之间签订协议转让涉案房屋是不知情的，也不同意。原告的起诉违反一事不再理原则，应驳回原告的起诉。 经审理查明:广州市中级人民法院作出的已发生法律效力的(2014)穗中法民五终字第2047号民事判决书载明：“上诉人黎暖新和被上诉人肖小平、原审被告萧爱萍、原审第三人黎晓因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月15日，肖小平与萧爱萍签订《协议》一份，载明萧爱萍收到肖小平交来从化市雅居乐灏景园1栋102房部分预付房款140000元（该款项为2010年11月至2011年5月的月供款项及过户费用统计而来），该房屋总价值为778000元，扣除预付房款140000元后，余下房款638000元由肖小平按月供款，直至款项供完为止。月供费用为5474.39元，从2011年6月起每月7日前，由肖小平按时按月汇入黎春华的银行账户，房屋从2011年6月起由肖小平投入装修并居住。又查明，涉案房屋在从化雅居乐房地产开发有限公司的自编门牌地址为从化市雅居乐灏景园1栋102房，即肖小平与萧爱萍双方在协议书上写明的房屋门牌地址，其在从化市某局的登记门牌地址为从化市江埔街灏景路2号1幢101房，该房屋登记产权人为萧爱萍，登记号为从字0110007480号，登记日期为2010年11月2日……另查明，肖小平已按照协议约定支付购房款共计261000元，尚未达到约定购房总价778000元。……肖小平认为，双方签订协议后，肖小平依约支付房款给萧爱萍，萧爱萍于2011年6月15日将涉案房屋交付给肖小平，肖小平为一次性付清剩余的房款所申请的公积金贷款已获批准，但萧爱萍至今未办理涉案房屋转移登记，并表示近期要将房屋另行出售。遂于2013年10月25日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认肖小平与萧爱萍于2011年6月15日签订的《协议》有效；2、萧爱萍立即将从化市江埔街灏景路2号1幢101房的房地产权证过户到肖小平名下，并办理房屋转移登记；3、本案的诉讼费用由萧爱萍承担。原审法院认为，一、肖小平与萧爱萍签订的《协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然萧爱萍与第三人黎暖新是夫妻关系，但该涉诉房屋是以萧爱萍个人名义购买和登记的，萧爱萍对涉诉房屋进行处分，且与肖小平达成协议，肖小平已按照约定支付了部分购房款给萧爱萍，并装修后已入住两年多，黎暖新、黎晓在此期间从未向肖小平主张过权利，故肖小平与萧爱萍签订的《协议》依法成立有效，符合上述法律的规定。另，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，黎暖新、黎晓以萧爱萍无房屋处分权为由提出涉案合同无效的主张，不符合法律规定，该院不予采纳。二、关于肖小平要求萧爱萍将涉案房屋过户至肖小平名下的诉讼请求。肖小平与萧爱萍签订的《协议》未明确房屋过户时间，肖小平亦尚未依照《协议》约定向萧爱萍支付完全部购房款，故肖小平要求萧爱萍立即将涉案房屋的房地产权证过户到肖小平名下的理由不足，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，于2014年1月15日作出判决如下：一、肖小平与萧爱萍于2011年6月15日签订的《协议》具有法律效力；二、驳回肖小平的其他诉讼请求……经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，萧爱萍于2010年10月购买涉案房屋，于2010年11月2日取得涉案房屋的《房地产权证》，该产权证登记的权属人为萧爱萍，共有情况为单独所有……本院认为，关于案涉合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能顺利实现，但与债权合同的效力无关。因此，无权处分合同的效力不以无处分权人对标的物享有所有权或处分权为要件，且不当然地受买卖双方主观上是否善意的影响。本案中，虽然涉案房屋是黎暖新和萧爱萍在婚姻存续期间的共同财产，但是萧爱萍是否享有涉案房屋完整的所有权并不影响其与肖小平签订的房屋买卖合同的效力，萧爱萍作为涉案房屋产权证记载的权属人，其与肖小平签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原审据此确认肖小平与萧爱萍签订的《协议》具有法律效力，处理正确，本院予以维持。对于黎暖新上诉认为，因涉案房屋是黎暖新和萧爱萍的夫妻共同财产，萧爱萍出售涉案房屋未经黎暖新同意，故其签订的合同应属无效，该主张违反了上述司法解释的规定，本院对此不予采纳。由于上述司法解释是用于解决买卖合同及物权变动的效力如何认定以及买卖合同当事人及标的物所有权人之间的权利义务关系，因此条文中“当事人”的范围应包括标的物所有权人在内，黎暖新上诉认为上述司法解释使用的对象仅是缔结合同的双方当事人依据不足，本院对此不予采纳。关于涉案房屋应否过户的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，首先，肖小平是萧爱萍的弟弟，其清楚知悉涉案房屋是黎暖新和萧爱萍的夫妻共有财产，因此其与萧爱萍签订《协议》不构成善意；其次，肖小平尚未支付涉案房屋全部房款，因此肖小平并非善意第三人，肖小平要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求不应予以支持。原审事实认定欠妥，但实体处理结果并无不当，本院予以维持……判决如下:驳回上诉，维持原判。” 本院（2020）粤0117民初1777号原告黎春华与被告萧爱萍、肖小平合同纠纷一案中原告黎春华的诉讼请求为：一、判令两被告向原告连带清还欠款520824元并从起诉之日起按银行同业间拆借中心公布的贷款利率计算利息至还清本金止；二、诉讼费用（包括受理费、保全费）由两被告承担。本院于2020年10月23日作出（2020）粤0117民初1777号民事判决书，判决驳回黎春华的诉讼请求，判后当事人均没有上诉,该案民事判决书已生效。 被告在庭审中确认收到了原告购房款合计887060.44元。对于原告称在2011年6月10日支付的140000元不予认可，另外原告对于被告不认可的2011年9月6日的5440元、2013年12月6日的5500元、2014年7月7日的5000元款项，同意重新向被告支付，并在2020年3月27日再次向黎春华的账户转账16400.84元,被告萧爱萍确认已经收到该款项。 根据查询时间为2020年12月14日的广州市规划和自然资源局不动产登记查册表记载：涉案房屋广州市从化区江埔街灏景路2号1幢101房没有抵押记录，有2个查封记录，分别为2013年12月6日，（2013）穗从法房初字第××号之一的查封；2020年4月16日，（2020）粤0117民初1777号案的查封。 本院认为，本案中原告基于在广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2047号民事判决书生效后又向被告支付了款项，故再次向本院提起诉讼，不属于一事不再理，第三人认为应驳回原告起诉的意见，本院不予采纳。原告与被告签订关于买卖涉案房屋的协议对于黎暖新不构成善意已经由广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2047号民事判决书作出了认定，虽原告向被告又支付了款项，原告请求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回原告肖小平的全部诉讼请求。 本案受理费2168元,由原告肖小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴 环 人民陪审员  何丽华 人民陪审员  邝静华 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  邓丽坚 潘艺尹