山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0725民初3235号原告：刘国强，男，汉族，1963年3月11日出生，住址昌乐县。委托代理人：孟庆秀，山东宝都律师事务所律师。委托代理人：陈永涛，山东宝都律师事务所律师。被告：潍坊昌荣置业有限公司，住所地昌乐县经济技术开发区营丘街南、宝石城一路东侧，统一社会信用代码913707256882516677。法定代表人：孟庆才，职务，执行董事。原告刘国强与被告潍坊昌荣置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟庆秀、陈永涛到庭参加了诉讼，被告经合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：（最终）变更为：一、确认原告刘国强与被告潍坊昌荣置业有限公司之间的房屋买卖协议无效；二、被告潍坊昌荣置业有限公司返还原告刘国强已付购房款280万元，并支付原告资金占用期间的已付购房款利息（以200万元为基数，自2017年6月23日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以80万元为基数，自2018年7月3日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以280万元为基数，2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告潍坊昌荣置业有限公司支付原告刘国强赔偿金112万元（280万元*40%）；四、案件受理、保全、送达等全部费用全部由被告承担。事实与理由：2017年6月份，被告向原告介绍其开发建设的昌乐港湾明珠小区别墅房屋，并邀请原告购买，被告承诺：该小区北起第三排自东数第一栋房屋、外加周边土地约计三四亩（赵杰东邻），有潍坊的领导来看，争相购买，因与原告有亲戚关系，原告如要，价款可按280万元计收，并承诺房屋和土地都能给办证。于是，原告通过取借方式分五笔筹款280万元付给被告，具体为：2017年6月16日付40万、50万、100万；6月17日付10万元；2018年7月3日付80万元；被告分两次给出具购房款收据，具体为：2017年6月23日收到房款200万元、2018年7月3日收到房款80万元，共计280万元。此后，被告以各种方式拖延与原告签订书面买卖合同，也不给办理土地、房屋的产权手续，原告无数次催促办理，仅通过邮箱发来一份房屋买卖协议书，直到起诉之日，上述合同未签、产证手续未办。经了解，被告在该地块上的建设属于未批先建，既无土地规划手续又无商品房预售许可，被告的法定代表人孟庆才因病去世后，补办手续更不可能；被告于2013年5月已将该套房屋抵押给潍坊高新区的李静，李静已经向法院起诉。被告采取欺骗手段，将没有合法手续的房屋出售给原告，导致原告巨大经济损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告未到庭，但提供书面答辩状一份，辩称：原告所述与事实不符，原被告之间不存在任何房屋买卖关系，因被告公司法定代表人孟庆才死亡，经了解，原告所说的购房款280万元，只是针对昌乐港湾明珠小区北起第三排自东书第一栋该套房屋的投资款并不是购房款。原告自己也在诉状当中陈述其与被告的法定代表人孟庆才是亲戚关系，有潍坊的领导来看该套房屋，当时原告认为该套房屋升值空间巨大，其表示愿意投资该套房屋，其先投资280万元，后原告将该款支付给了被告，被告只为原告出具收据。因双方不存在房屋买卖合同，所以原告在诉状当中陈述被告故意拖延与原告签订书面买卖合同，也不给办理土地、房屋产权手续。经了解，被告在该地块上建设属于未批先建，即无土地规划手续又无商品房预售许可均与事实不符，以上事实原告在投资之前已经全部了解。对于原告主张经济损失无任何事实和法律依据，既然原告是投资款，就要承担相应的商业风险，且双方也没有任何约定。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、房款收据2张、银行打款流水5份；内容为：被告将其开发的位于昌乐港湾明珠小区（赵杰东邻）的一套别墅房出售给原告，分别于2017年6月23日和2018年7月3日收到原告支付的购房款200万元和80万元，共计280万元。上述房款中的200万元，有4笔通过农业银行，1笔通过工商银行，均打入被告指定账户，时间分别是：（1）2017年6月16日3笔，金额为100万元，50万元，40万元。（2）2017年6月17日1笔，金额为10万元。（3）2018年7月3日1笔，80万元。证明被告向原告出售别墅房屋并收取购房款280万元的事实。2、《房屋买卖协议书》（电子版本的）、电子邮箱及附件内容；被告工商企业信息2017年、2018年报，所购房屋及土地缩略图。（1）房屋买卖协议书内容是：出卖方被告潍坊昌荣置业限公司与买受人原告刘国强就买卖的标的物、位置、四至、价款，产权登记、权利义务及违约责任等相关事宜达成协议，即：标的物为被告开发建设的港湾明珠小区别墅房屋及附属土地。具体位置为宝通街以北，潍坊市委党校西南的港湾明珠小区从北数最东户（赵杰东邻）。四至：东侧为东院墙往东17米，西侧以两户房屋东西山墙之间中心点为界，南侧以南院墙往南40米，北侧至公路边。房屋及附属院落土地，总价款为280万元。双方义务：出卖方的义务协助买方办理产权登记，购买方的义务是按约定时间支付房款。违约责任：甲方如不按约定日期交房，每逾期一天按房款总额的千分之一支付违约金，纠纷发生管辖地为昌乐法院。（2）上述房屋买卖的电子合同是被告通过×××＠163.ｃｏｍ的邮箱于2018年7月5日发至原告的邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。企业信息年报及附件能够证明发送和接收邮箱属于被告和原告所有。证明：原、被告针对房屋买卖达成了协议，原告按约定支付了全部房款280万，但被告没有与原告签订书面合同，亦未按合同内容履行办证和交付附属土地的义务，存在过错。3、案外人李静诉被告民间借贷纠纷一案的起诉状、应诉通知书、二审判决书【一审案号（2020）鲁0725民初838号；二审（2020）鲁07民终5897号】，被告与李静签订的房屋买卖合同和收款收据复印件。判决书系裁判文书网打印，起诉状、应诉通知、房屋买卖合同、收款收据系李静发给原告的儿媳妇徐晓蒙的。内容为：2013年5月2日，被告以涉案房屋即港湾明珠小区从北数最东户赵杰东邻别墅抵押给案外人李静，向李静借款100万元，并与李静签订该套房屋的买卖合同。证明：被告将涉案房屋早在2013年就抵押给了案外人，2017年被告隐瞒该事实，将房屋以280万元的价格卖给原告，是欺骗行为，对于导致合同无效应承担全部过错责任。4、建设用地规划许可批后公示图，系昌乐县自然资源和规划局出具并张贴的。内容为：被告开发的港湾大酒店项目经规划局公示，但被告出售给原告的别墅位于该公示的西北角线上，一半房子在规划许可内，一半房子在规划许可外，且该房屋被告没有取得商品房预售许可证。证明：被告未取得规划许可和商品房预售许可证，属于依法不应该对外销售的房屋。被告将系违建房屋出售给原告，导致合同无效，应当承担利息损失并赔偿原告经济损失，承担房款一倍的经济损失。5、短信聊天记录，徐培璇、刘国强户口本，徐晓蒙和刘洋的结婚证，中国电信手机缴费发票。内容为：原告亲家徐培璇与被告法定代表人孟庆才的短信聊天记录，被告2017年6月13日承诺本案房屋能够办理房产证；原告儿媳徐晓蒙与被告法定代表人孟庆才在2018年5月5日至2019年4月1日期间的短信聊天记录：原告方在交纳完280万元购房款后，不断催促被告方签订购房合同并交付房屋，但被告一直找理由推脱，孟庆才承诺在2019年4月10号（即清明节过后签合同），没想到清明节期间孟庆才突发疾病死亡。至今没有签订书面买卖合同。证明：被告承诺能够签订书面合同并办理房产证，在原告购房款全部交清后，被告单方面原因一直不予办理，存在过错，应当承担原告已付房款的利息并赔偿经济损失。为此，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”和第九条“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实”的规定，主张确认《房屋买卖协议》无效并要求被告支付已交房款利息、赔偿利息损失并承担已交房款一倍的法律责任。原告围绕诉讼请求向本院依法提交证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利，根据当事人陈述和经审查确认的证据，确定事实如下：2017年6月，被告潍坊昌荣置业有限公司将其开发建设的昌乐港湾明珠小区别墅房屋一套、外加周边土地约计4.92亩卖给原告刘国强，具体位置在该小区北起第三排自东数第一栋，赵杰东邻，价款为280万元，2017年6月16日原告通过中国农业银行昌乐支行付被告购房款40万、50万、100万；6月17日付10万元；2018年7月3日，通过中国工商银行昌乐县支行付被告房款80万元。被告于2017年6月23日出具收到购房款200万元的收款收据、2018年7月3日出具收到房款80万元的收款收据，并盖有被告潍坊昌荣置业有限公司的公章。2018年7月5日被告通过企业邮箱给原告发了一份电子版本的房屋买卖合同书。2019年清明节前夕，被告的法定代表人孟庆才因病去世。至起诉时双方未签订书面的房屋买卖合同。另查明，2013年5月2日，被告以涉案房屋作为抵押向案外人李静借款100万元，并与李静签订该套房屋的买卖合同。昌乐县自然资源和规划局对被告开发建设的港湾大酒店项目用地规划进行了批准并公示，涉案房屋位于该规划的西北角线上，一半房子在规划许可内，一半房子在规划许可外，被告没有取得商品房预售许可证。上述事实有当事人陈述、书证、视听资料、生效法律文书等证据证实。本院认为，原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，被告昌荣置业公司作为房地产开发企业，应当进行商品房预售登记，取得商品房预售许可证，但直至本案起诉之前，被告并未取得商品房预售许可证明，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方所订立的商品房买卖合同无效，原告关于确认房屋买卖协议无效的主张成立，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，因被告潍坊昌荣置业有限公司未取得商品房预售许可证便与原告签订《商品买卖合同》，导致该合同无效，故被告潍坊昌荣置业有限公司应当返还原告已付购房款2800000.00元并以已付购房款2800000.00元为本金，按照一年期中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；在具体的赔偿责任确定上，应综合考虑双方的缔约目的、购买方在签订合同时是否尽到谨慎注意的义务及其实际损失等因素予以确定，应以已付购房款40%标准承担赔偿责任为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘国强与被告潍坊昌荣置业有限公司之间的房屋买卖协议无效；二、被告潍坊昌荣置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘国强已付购房款280万元，并支付原告资金占用期间的已付购房款利息（以200万元为基数，自2017年6月23日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以80万元为基数，自2018年7月3日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以280万元为基数，2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告潍坊昌荣置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘国强赔偿金112万元（280万元*40%）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39398元，减半收取19699元、财产保全费5000元，由被告潍坊昌荣置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于潍坊市中级人民法院。审 判 员 刘汉国二〇二〇年十二月三日法官助理 鲁云莎书 记 员 黄文峰