山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初5310号原告：张国清，男。委托诉讼代理人：张冬杰，山西均鑫律师事务所律师。被告：黄治，男。委托诉讼代理人：王旭彦、杨婉冰，山西淳正律师事务所律师。被告：黄国丽，女。被告：牛春菊，女。原告张国清与被告黄治、黄国丽、牛春菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国清及其委托诉讼代理人张冬杰，被告黄治的委托诉讼代理人王旭彦、杨婉冰，被告黄国丽、牛春菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国清向本院提起诉讼请求：1、依法判决原告和被告黄国丽、牛春菊签订的房屋买卖合同无效。2、判令三被告共同返还已付的房款220000元及自2020年1月１０日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日的利息。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因原告之兄张某某和被告黄治同住一个小区。2020年1月5日前原告委托其兄经被告黄治中介代理协商，由原告以24万元购买被告黄国丽和被告牛春菊共同所有的位于运城市盐湖区某某苑×号的顶账房。2020年1月5日达成口头协议后，由原告之兄先代付给中介代理被告黄治5000元定金；2020年1月9日，原告和三被告均到被告黄国丽商店处，由原告在原《购房协议》上买方处签名，并交付给原告一张由开发商出具的收据，办理了该房屋的更名手续。被告黄国丽和被告牛春菊作为房屋的卖方又给原告书写了二份承诺书，后原告委托其兄张某某将22万元（含之前的5000元定金）付给被告黄治、被告黄国丽、被告牛春菊，余款2万元商定在被告办理完毕所有房屋入住手续后付清。之后，因被告不能办妥相关的入住手续原告委托其兄和三被告协商返还22万元房款时，三被告互相推诿，被告黄国丽称其仅收到10万元房款，被告黄治也不能提供转付房款的收据，后原告得知该房屋系小产权房，双方的买卖行为是无效的，原告为早日得到应返还的房款，诉至法院。被告黄治辩称：一、原告张国清诉请的被告主体错误。1、《某某苑购房协议书》的双方当事人是山西某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产”）与原告张国清；《收款收据》的收款单位是某某房地产。据此，依据合同相对性原则，原告张国清的两项诉请，均应当以某某房地产为被告，而非黄治。2、被告黄国丽、被告牛春菊向原告张国清出具有《承诺书》，明确约定“如有任何经济纠纷全部由被告黄国丽承担”。据此，原告张国清要求返还已付房款的诉请，应当以黄国丽为被告，而非黄治。二、按《某某苑购房协议书》第七条的约定，人民法院没有管辖权。《某某苑购房协议书》第七条明确约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成时，提交运城市仲裁委员会仲裁。虽然《某某苑购房协议书》的协议双方并非本案的三名被告，但原告张国清的两项诉请均是基于《某某苑购房协议书》，属于协议履行过程中所发生的纠纷，依据《合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”之规定，不论《某某苑购房协议书》是否有效，均不影响约定的争议解决条款效力。故，人民法院对本案没有管辖权，应当驳回原告的诉讼请求。三、其有必要澄清以下两点事实。1、原告张国清诉称黄治是中介代理与事实不符。一方面，没有任何证据证明，原告张国清不应为黄治编造身份；另一方面，黄治在涉案购房过程中的行为完全不符合中介代理的基本特征，黄治除了发布售房信息、介绍双方认识以外，既没有与双方签订三方协议，也没有收取中介费用，更没有参与双方的协商过程，原告张国清的该诉称没有事实依据。2、黄治与被告黄国丽在涉案购房过程中系委托代理关系，委托事项为代收购房款。依据《民法总则》第一百六十二条、《民法通则》第六十三条第二款之规定，黄治接受被告黄国丽的委托，代为收取购房款的法律后果由被代理人即被告黄国丽承担。而且，黄治提交的录音证据与原告张国清在证据目录中的自认可以相互印证，足以证明黄治已将购房款转交给被告黄国丽，委托事项完成。四、原告张国清诉请方向错误，不能解决实际问题。自《民事起诉状》可以看出，原告张国清面临的问题有二，其一是入住；其二是产权登记。关于第一个问题，办理入住登记的义务方或相对方是物业公司，原告张国清有与某某房地产签订的《某某苑购房协议书》，有某某房地产出具的《收款收据》，如物业公司不履行办理入住登记的义务，原告张国清理应起诉的是物业公司，而非黄治。关于第二个问题，《某某苑购房协议书》第六条明确约定了办理房屋产权登记的流程及责任承担，如原告张国清对涉案房屋的产权有异议，理应按约定处理，即与某某房地产协商或起诉某某房地产，而非起诉黄治。被告黄国丽辩称:涉案的房子是某某苑小区给被告牛春菊顶了17套房中的一套。牛春菊委托其把房子都卖掉，其就在微信朋友圈发广告，黄治就联系说有人买房，自己就让黄治带原告看房。其和黄治说房子顶账是2900元/米，让黄治按这个合同上写的价格卖，黄治负责给原告谈价格，其只收到合同上的价款就行。黄治说原告是他同一个小区的，让其优惠，因房子有一些手续没办好，原告要押两万元，办完手续再给钱，原告给自己写个条据。其只收到10万元现金，其记不住是黄治还是和黄治一起的人。黄治说等手续办好了再付剩下的8万元，2万元是原告押的办手续的钱，打的欠据，其不同意黄治说的押8万元，所以因为房款不能付清，其不能给原告在房产公司办过户手续。被告牛春菊辩称：其没有收钱，也不退款。如果要退房，其就要把合同、收据收回。黄治庭审中所说的给了黄国丽22万元现金不合理，因为是自己提供的账户，故应该把款打到自己的账户内。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，关于原告提交的《某某苑购房协议书》，该协议书的乙方（本案原告张国清）系原、被告在未经过协议书的甲方山西某某房地产开发有限公司的同意下私自将协议中的乙方经过刀片刮掉后，将他人的名字改为原告名字，双方均承认更改的过程，故对该协议的真实性，本院不予采信；收款收据系被告牛春菊在山西某某房地产开发有限公司为原告出具，且其陈述山西某某房地产公司并未实际收到该款项，故对该收款收据本院不予确认；原告提交的承诺书系被告黄国丽、牛春菊出具，庭审中二被告予以认可；原告提交的微信转账记录、汇款电子回单可以证实原告哥哥张某某给被告黄治转账22万元的事实，真实存在且客观，本院对上述三份证据予以确认；原告提交的张某某的证人证言可以证实原告委托张某某将房款22万元支付给被告黄治的事实。被告黄治提交的山西增值税电子普通发票，原告张国清、被告黄国丽、牛春菊予以认可，本院予以确认；被告黄治提交的微信聊天记录一份、光盘一张、通话内容二份，仅可以证实黄治收到张某某转给其的22万元房款，黄治称已把房款交给黄国丽，黄国丽仅认可10万元，对其交付12万元现金予以否认，被告黄治就此并未提供相关证据证实，黄治当庭提交的全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台下载的黄国丽作为失信被执行人的情况以此证实黄国丽当时系失信被执行人，不让自己通过账户转账，因此自己支付其的是现金，但被告黄国丽否认，被告牛春菊亦辩称，已给黄治提供自己的账户，黄治并未打款，故黄治以黄国丽为失信被执行人为由辩称把12万元交付黄国丽的证据不足。本院经审理认定事实如下：原告张国清委托其兄张某某为其在运城买房。后张某某看到和其同一小区的黄治微信朋友圈转发的某某苑小区房屋出售的消息，便联系黄治。经黄治介绍，由原告以24万元的价格购买被告黄国丽代为出售的位于运城市盐湖区某某苑×号的房屋。2020年1月5日，张某某通过微信转账给被告黄治5000元定金；2020年1月9日，原告和三被告在被告黄国丽经营的珠宝店，几人经过用刀片抠除他人姓名的办法，让原告在编号为袁-08的《某某苑购房协议》乙方处签名，经当庭核实，该协议书乙方的签名系没有经过甲方山西某某房地产开发有限公司的同意，私自更改后形成。被告牛春菊给原告张国清出具一张收款收据载明“收款单位：张国清，人民币：297920元，收款事由：某某苑×号房款，经办牛春菊。”并加盖了山西某某房地产开发有限公司的公章。同日，被告黄国丽和被告牛春菊出具一份承诺书：本人牛春菊于2020年1月9日自愿将坐落于某某苑×室出售给买方张国清，此房款已一次性付清，如有任何经济纠纷导致给买房造成的一切经济损失全部由黄国丽承担后果黄国丽、牛春菊。二人还出具一份承诺书载明：某某苑×合同条款中更改部分经牛春菊和黄国丽同意，同意更改。当日，张某某转给黄治尾号为7167的工商银行卡17万元，通过微信转给黄治4.5万元。同时查明：涉案的某某苑小区并没有办理商品房预售许可证等相关手续。庭审中，被告黄国丽辩称仅收到被告黄治交给其的10万元。黄治称收取原告的22万元已全部交给黄国丽。二人关于22万元房款给付情况说法不一。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条、第四十条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。房地产转让，应当签订书面转让合同。合同中应当载明土地使用权的取得方式。本案中，原告张国清、被告黄国丽、牛春菊在山西某某房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，且未参与买卖的情况下，被告牛春菊、黄国丽以该商品房系该房产公司给牛春菊抵账房屋但未提供相关手续的情况下，通过更改合同乙方姓名的方式，让原告张国清在乙方处签字，黄国丽、牛春菊分别给原告出具保证书，被告黄治收取原告房款22万元，原告张国清并未实际取得房屋，上述一系列买卖商品房的行为，均违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，实属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告黄治虽不是商品房出售一方，但其收取原告22万元房款属实，其与黄国丽关于收取22万元的房款是否全部交给黄国丽的说法不一，黄国丽现仅认可10万元，黄治关于将另外12万元交给黄国丽的现有证据不足，应由黄国丽返还原告10万元，黄治、黄国丽共同返还原告12万元房款为宜。被告黄国丽除收取房款外，原告还为其出具2万元押金欠条一份，应一并返还原告。原告张国清同时将更改后的售房合同及牛春菊为其出具的收据一并返还黄国丽及牛春菊。原告在未审查涉案商品房屋是否取得合法证书的情况下，出资购买，未尽到合理注意义务，具有一定过错，故其要求三被告按同期银行贷款利率支付利息及逾期利息的诉讼请求，无理据支持，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告张国清与被告黄国丽、牛春菊之间的商品房买卖行为无效。被告黄治、黄国丽于本判决生效后十五日内共同返还原告张国清购房款十二万元。被告黄国丽于本判决生效后十五日内返还原告张国清购房款十万元。原告张国清将双方更改的《某某苑购房协议》及收款收据返还被告黄国丽、牛春菊；被告黄国丽返还原告2万元押金欠据一份。五、驳回原告张国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，减半收取2306元，由被告黄治、黄国丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  靳君健二〇二〇年十二月十四日书记员  杨妙瑞