广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初字第14161号原告：深圳市皇庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：郑康豪，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伊然，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市银永珍汽车服务有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：戴国勇。上列原告深圳市皇庭房地产开发有限公司诉被告深圳市银永珍汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张黎明、郑伊然到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月11日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定:原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2019年3月11日起至2024年3月10日止；2019年3月11日至2020年3月10日，月租金为540991元，月管理费为43543元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金和管理费；被告应在签订合同之日向原告缴纳租赁保证金1622973元、管理费保证金87086元（合称“保证金”）；被告逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，被告应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向原告支付违约金，且原告有权解除合同，不予退还保证金，并要求被告支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，以及原告因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用，被告须在合同解除之日起3日内搬出，并将租赁房屋恢复至交楼时现状交还予原告；被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼以及其他条款。涉案合同签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告却未按约向原告支付租金及保证金等款项。为此，原告于2019年7月5日向被告发出《解除租赁合同通知书》（2019年7月8日被退回），载明：涉案合同自被告接到或拒收之日解除；要求被告结清所欠费用并按租赁合同约定迁离，以及其他内容。《解除租赁合同通知书》发出后，被告未有任何反馈，继续占用原告涉案房屋，为此，原告于2019年7月15日向被告发出《关于收回XX大厦的告知函》，再次要求被告迁离并交回涉案房屋且声明保留追究被告违约责任的权利。为维护原告合法权益，遂诉至本院请求判令：1、确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》已于2019年7月8日解除；2、被告向原告支付租金680601.6元及违约金220200.79元（违约金应以每月应付租金的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为220200.79元）；3、被告向原告支付管理费54779.9元及违约金17723.4元（违约金应以每月应付管理费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为17723.4元）；4、被告向原告支付电费3110元及违约金975.78元（违约金应以每月应付电费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为975.78元）；5、被告向原告支付基础设施服务费1264元及违约金388.64元（违约金应以每月应付基础设施服务费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为388.64元）；6、被告向原告支付水费32元及违约金10.58元（违约金应以每月应付水费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为10.58元）；7、被告向原告支付排污费9元及违约金2.99元（违约金应以每月应付排污费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为2.99元）；8、被告向原告支付垃圾处理费3元及违约金0.94元（违约金应以每月应付垃圾处理费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为0.34元）；9、被告向原告支付维修费6000元及违约金1512元（违约金应以每月应付维修费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为1512元）；10、被告向原告支付加时空调费5938元及违约金1496.38元（违约金应以每月应付加时空调费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年9月27日，为1496.38元）；11、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金104707.94元（赔偿金按每月540991元的租金标准，自2019年7月14日起计至2019年7月16日止,为104707.94元）；12、原告不予退还租赁保证金540991元；13、原告不予退还管理费保证金87086元；14、被告向原告支付律师费27481.08元；15、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。上述请求事项涉及的总金额暂计1754296.99元。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2019年3月11日，原告（甲方,出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定甲方将甲方所有位于深圳市福田区的房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁房屋出租面积共计1319.49平方米，租赁期限为2019年3月11日至2024年1月10日止。甲方给予乙方45天装修期，正式计租从2019年4月25日开始，首期租金649189元为2019年4月25日至2019年5月31日租金。2019年3月11日至2020年3月10日期间月租金为540991元，乙方于每月5日前向甲方交付租金。管理费按每平方米33元计算每月管理费为43543元，乙方应于每月5日前向物业管理方支付当月管理费，管理费包括中央空调正常供应时间使用费，正常供应时间外的空调使用费用（租赁建筑面积1000㎡以上）按人民币0.3元／平方米／小时计收，不足1小时的，按1小时计算。乙方在签订本合同之日应向甲方交付租赁保证金1622973元及管理费保证金87086元。租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，按照政府相关部门规定的收费标准及乙方与甲方或物业管理公司签订的相关协议，由乙方向甲方、物业管理公司或相关部门缴纳。乙方拖欠租金达十天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1万元以上的，甲方可向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案，并就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金。甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按交付时的状态（以租赁房屋交付为标准）交还予甲方，并承担因此产生的全部费用。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。如乙方未按合同约定及时足额支付租金或其他应付费用达5天或乙方有其他违约行为，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。乙方使用租赁房地产时，不得损坏甲方或业主方的设施、设备，否则由乙方负责赔偿或维修。自交付日起，如果乙方发现甲方或业主方的设备、设施有损坏或故障，应采取合理的措施防止损坏或故障扩大，并立即通知甲方，否则由乙方承担因此造成的全部损失。乙方的通信地址为深圳市，双方约定乙方通信地址作为送达地址，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被退回的，退回之日视为送达之日。合同签订后，被告入驻涉案房屋。原告提供收款收据载明收到被告定金10万元及部分租赁保证金440991元，原告确认已收到被告支付的租赁保证金540991元。案外人皇庭物业公司出具收据确认收到管理费保证金87086元。2019年3月11日，被告（乙方、用户）与深圳XX物业管理有限公司XX分公司（甲方、管理公司、以下简称XX物业公司）签订《（XXX）物业管理服务协议》，协议约定XX物业公司受原告委托，全权负责XX区域的物业管理相关事务，协议时间从2019年3月11日至2024年3月10日，物业管理费为33元/平方米/月，按建筑面积计算，用户应于签订协议时缴交首期物业管理费，此后每月5日前支付当月管理费；协议签订之日物管公司预收取水电费保证金19792元，写字楼按每平方米15元（以建筑面积计算），退租结清相关费用后无息退还；如用户违反本协议（包括但不限于交付物业管理费或其他应付费用的规定），物管公司可以使用及/或扣留部分保证金。因用户不履行本协议、物业管理文件中有关规定而使物业公司向第三方支付的其他费用（包括但不限于维缮租赁房屋的费用），亦由保证金中扣除；如租赁期届满或终止时，用户完全履行各项规定，无任何违约行为，按照运营方要求还原租赁房屋，并依合同约定交换租赁房屋并付清其所欠之一切款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金及其他费用）后，将该水电费保证金无息退还用户。因使用租赁房屋而产生的水电费均由用户承担；空调加时收费标准为申请空调供应面积在1000平方米以上0.3元/平方米/小时，电费标准为1.2元/度（包括能源耗损费用及分摊变压器费用）；水费标准为5.2元/立方（包括代收污水处理费1.2元/立方、代收垃圾处理费0.27元/立方，分别按用水量的90%收取，水费3.977元/立方），以上水、电费在于每月5日前支付。特约服务项目及收费标准按管理公司公示的《有偿服务收费价目表》执行。2019年6月1日、2019年6月10日、2019年7月5日，XX物业公司作出数份《催缴通知书》催缴被告支付拖欠款项，通知书载明被告欠缴租赁保证金1081982元、2019年6月1日至2019年7月31日租金1081982元、2019年5月至2019年7月违约金58728元、2019年6月1日至2019年7月31日的物业管理费87086元，2019年6月加时空调费5938元、基础设施服务费1045元、2019年7月违约金4166元、2019年5月电费合计2579元、2019年5-6月水费32元、污水处理费9元、垃圾处理费3元。后备注“维修费内容说明：3.26办公室门把掉落”。2019年7月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，称被告自2019年6月1日起未支付租金，现通知被告双方签署的《租赁合同》自接到或拒收本通知书之日解除，被告应于解除之日起5日内搬离存放在物业内的物品并恢复原状，合同解除后三个工作日内，被告需配合原告办理租赁合同备案登记注销事宜，否则每逾期一天向原告支付违约金5000元。截止至2019年6月19日，被告拖欠租金540991元、滞纳金32761元；原告根据合同约定还有权没收租赁保证金1622973元，其中540991元已缴纳，应付未付1081982元。该通知书寄送至合同约定的被告送达地址，邮寄无果于2019年7月8日退回。2019年7月15日，原告向被告发出《关于收回XX大厦的告知函》，称被告截至2019年7月13日未将租赁物业交回原告，现通知被告原告按照合同约定清理存放物品。该函亦寄至被告送达地址邮寄无果，于2019年7月17日退回。2019年7月24日，XX物业公司向被告发出《解除物业服务协议通知书》。通知双方之间的《物业管理服务协议》于2019年7月8日解除，截至2019年7月8日被告共拖欠管理费相关费用75719元，管理费54780元、水电费4418元、空调加时费5928元、截至2019年7月8日物业滞纳金4583元。贵司已缴纳水电费保证金19792元，扣除上述拖欠费用75719元，被告还需缴纳55927元。关于被告已缴的租金及其他租赁费用，庭审时原告称被告未支付2019年6月1日至2019年7月8日的租金及管理费。庭审时，原告确认涉案房屋已于2019年7月16日收回。另查，因包含被告在内的部分商户拖欠原告租金及各项费用。2019年10月，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所接受原告委托代理的原告与包含本案被告在内的两宗租赁合同纠纷案件，并提供包含起诉在内的多项法律服务。其中本案被告租赁合同纠纷案件对应的一审阶段律师费为27481.08元、另案律师费25972.18元，两案合计律师费53453.26元。2020年1月10日，原告采取银行转账方式向该所支付上述两宗案律师费共计53453.26元，该所并向原告开具增值税专用发票。再查，2019年3月1日，深圳市发展和改革委员会、深圳市市场监督管理局共同向各转供电主体发出《关于进一步清理规范转供电环节收费有关事项的通知》，载明根据省发展改革委《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（粤发改价格[2018]375号）规定，自2018年11月1日起，全省所有转供电主体都应该按照该委公布的目录销售电价向转供电区域的企业及租户（以下简称分表用户）收取电费，相关共用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式与分表用户协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。庭审时，原告称诉请中的基础设施服务费是指是物业服务协议中约定的电费之外的能源损耗及分摊变压器费用，租赁合同履行期间也一直以基础设施服务费条目收取，原告根据政府相关文件将电费分开为基本电费及其他服务费（基础设施服务费），实质二者相加未超出物业协议中电费计价单价；维修费系对涉案房屋所涉面积进行相关维修工作而产生的费用；加时空调费为被告向原告申请加时及被告实际产生的加时空调费。被告向原告提出维修和加时空调时均是口头陈述，双方未有书面证据留存。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于合同解除。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，根据合同约定被告拖欠租金达十天以上的，原告有权解除合同，原告向合同约定的被告送达地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》向被告发出解除合同意思表示，该邮件于2019年7月8日退回，依据合同约定退回之日视为送达时间，原告发出的解约通知已于2019年7月8日送达至被告处。因此，原被告双方合同及补充协议已于2019年7月8日解除。关于被告应付租金问题。对于租金支付情况，被告作为义务方应进行举证，被告举证不能，本院采信原告关于被告欠付2019年6月1日至2019年7月8日租金的主张。合同约定的租金支付标准为每月540991元，被告应向原告支付2019年6月1日至7月8日的租金680601.58元（540991元+540991元÷31天×8天），原告的计算有误，本院予以调整。至于逾期返还房屋的赔偿金问题，实质是房屋占有使用费，合同解除后，虽依合同约定被告合理搬迁期为三天，但原告向被告发出的解除合同通知书载明的搬迁期为五天，该主张对被告有利，本院予以照准。则被告应于合同解除之日起五日内（即2019年7月13日前）搬离，原告主张其于2019年7月16日收回房屋，对于返还房屋系承租人义务，被告未举证证明其返还房屋及具体时间，本院采信原告所述，原告有权要求被告支付2019年7月14日至2019年7月16日间的逾期返还房屋赔偿金。原告主张被告支付逾期返还房屋赔偿金实质是按照合同约定的双倍租金标准，但该标准明显过高，本院酌情确定按照1.3倍标准计算逾期返还房屋赔偿金，即被告应支付的逾期返还房屋的赔偿金应为68060.16元（540991元÷31天×3天×1.3倍）。关于逾期支付租金的违约金问题。原告主张按照每日千分之三的标准予以计算，该标准明显过高，本院酌情确定以每期欠租为基数按照每日万分之三的标准予以计算。即逾期支付2019年6月1日至7月8日租金的违约金应为：以540991元为计算基数自2019年6月6日起开始计算，以139610.58元为计算基数自2019年7月6日起开始计算。均按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金和管理费保证金。因被告违约，依据双方合同约定，没收租赁保证金540991元、管理费保证金87086元。关于管理费、电费、基础设施服务费、水费、排污费、垃圾处理费、维修费、加时空调费及逾期付款违约金问题。根据原被告签订的租赁合同约定，被告承担租赁期间的水电费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，因此原告有权主张被告支付租赁期间实际产生的各项费用。结合XX物业管理公司与被告签订的物业协议书中各项收费标准的约定及XX物业管理公司向被告发出的《催缴通知书》及《解除物业服务协议通知书》，原告主张被告向其支付管理费54779.9元（包含2019年6月管理费43543元、2019年7月管理费11236.9元）、电费3110元、基础设施服务费1264元、水费32元、排污费9元、垃圾处理费3元未超出其可主张的范围，本院予以支持。至于维修费、加时空调费，上述费用非租赁使用房屋的必然开支，原告提交的现有证据也不足以证明被告申请上述服务或确认维修、空调加时实际发生，合同对维修费的收费基准亦约定不明，故本院对原告关于维修费、加时空调费的主张不予支持。此外，依据被告与XX物业公司签订的物业协议书及XX物业公司向被告发出的《解除物业服务协议通知书》，XX物业公司确认在被告拖欠各项物业费用基础上扣除水电保证金19792元，为减少各方诉累，水电保证金19792元也应在原告主张的各项物业费用中予以扣除。其中部分水电押金4118元抵扣水电费（包含电费3110元、基础设施服务费1264元、水费32元、排污费9元、垃圾处理费3元，总计4118元）后，被告拖欠的电费、基础设施服务费、水费、排污费、垃圾处理费已结清，剩余水电保证金19792元再行抵扣2019年6月管理费43543元，剩余未付的管理费为2019年6月管理费23751元、2019年7月1日至2019年7月8日管理费11236.9元，合计34987.9元，原告主张按照每日千分之三的标准计算，该标准明显过高，本院酌情确定以每日万分之三的标准予以调整，即逾期支付管理费的违约金以23751元为计算基数自2019年6月6日起开始计算，以11236.9元为计算基数自2019年7月6日起开始计算。关于律师费的诉讼请求。根据合同约定，原告因维权而产生的律师费由被告承担，因被告存在逾期支付租金的违约行为而导致本案诉讼的产生，原告实际已向律师事务所支付的律师费27481.08元，没有超过合理的标准，原告有权要求被告予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市皇庭房地产开发有限公司与被告深圳市银永珍汽车服务有限公司于2019年3月11日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年7月8日解除；二、被告深圳市银永珍汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付2019年6月1日至7月8日的租金680601.58元；三、被告深圳市银永珍汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付逾期支付2019年6月1日至7月8日租金的违约金（其中以540991元为计算基数自2019年6月6日起开始计算，以139610.58元为计算基数自2019年7月6日起开始计算，均按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；四、被告深圳市银永珍汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付管理费34987.9元及逾期支付管理费违约金（违约金以23751元为计算基数自2019年6月6日起开始计算，以11236.9元为计算基数自2019年7月6日起开始计算）；五、被告深圳市银永珍汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付逾期返还房屋赔偿金68060.16元；六、原告深圳市皇庭房地产开发有限公司有权没收被告深圳富堃投资控股有限公司支付的租赁保证金540991元、管理费保证金87086元；七、被告深圳市银永珍汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付律师费27481.08元；八、驳回原告深圳市皇庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20588.67元（已由原告预交），由原告负担3421.67元、被告负担17167元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 张 玲 芝人民陪审员 杨 晋 丽二〇二〇年十二月二十三日书 记 员 李妍（代）