湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8937号原告：肖宵，男，1986年4月21日出生，汉族，住湖南省桃江县大栗港镇青山村干村村民组。委托诉讼代理人：康内新，湖南五湖律师事务所律师。被告：李军，男，1990年4月5日出生，汉族，住长沙市望城区靖港镇芦江社区金星片十四组25号。委托诉讼代理人：柳志华，湖南纲维律师事务所律师。第三人：李兴，男，1968年2月26日出生，汉族，住长沙市开福区大王家巷8号405房。委托诉讼代理人：康内新，湖南五湖律师事务所律师。原告肖宵诉被告李军及第三人李兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖宵及其委托诉讼代理人康内新与被告的委托诉讼代理人柳志华、第三人李兴及其委托诉讼代理人康内新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖宵向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》，判令被告返还原告房屋，被告已付银行按揭贷款冲抵被告使用原告房屋的租金；2、判令被告赔偿原告损失100000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由如下：2014年3月16日，原告肖宵与被告李军签订了《房屋买卖合同》，第三人李兴是原告肖宵的担保人，合同约定：原告肖宵将雨花区友谊路958号克拉美丽山庄10栋1608号按揭房出让给被告李军，并办理委托公证转让过户手续。2019年1月1日起，被告逾期还贷，导致中国建设银行股份有限公司湖南省分行起诉原告肖宵偿还贷款余额230800.19元，并承担利息、违约金、实现债权的费用，导致原告被纳入失信人名单。被告还拖欠39个月的物业费，导致湖南天环物业管理有限责任公司向原告肖宵催缴物业费。因无法办理房屋转让过户，导致原告不能实现合同目的；又因被告违约，导致原告被银行、物业公司索债，被信用部门纳入失信人名单。原告多次催促被告支付物业费、偿还银行贷款，被告均未妥善处理，原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告李军辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，造成目前的结果是原告自身存在违约行为导致，第三人李兴是原告的岳父，第三人是涉案房屋的实际所有人，也是本次交易的决策者，只是登记在原告名下，被告和原告并不认识，是被告李军的父亲李立新与李兴是商业合作伙伴，通过这个关系购买的房屋，本案之所有酿成纠纷，根本原因在于李立新在2017年8月8日借了李兴500000元的民间借贷，并约定了较高的利息，三个月到期后，也就是2017年11月8日，李立新没有全部履行，在此情况下，第三人李兴指使本案原告暂缓办理按揭贷款结清手续和房屋过户手续，以及需要根据合同委托办理的公证手续，并且原告去按揭银行变更了贷款银行的还款账户。第三人李兴述称：被告说的与事实不符，李立新借款和房屋过户没有关系，2016年左右，被告找原告说要提前还款，但是被告并没有去，第三人与原告不能阻止被告还款，应该是先还款后过户。2019年8月，银行通知第三人及原告，被告之前有三次逾期还款，于是李兴去找李军协商，被告称原告及第三人不同意过户，被告就不还款，原告及第三人告知被告称如被告还款，则其保证在15天之内过户，但是被告不同意，从2019年9月均是第三人归还的按揭，2019年9月之前三次逾期拖欠10400元，该款项也是第三人还款的。建行不同意原告及第三人按揭还款，要求原告及第三人一次性把钱还清，但第三人现在没有那么多钱还。2020年1月12日，建行起诉了原告，要原告一次性还款。2020年3月21日，物业公司发了催款单，被告从2017年1月开始就没有交物业费，第三人和被告联系，不管过户纠纷或者还款纠纷，被告居住在涉案房屋，应该把物业费交了。2020年8月，物业公司起诉了原告，要求支付物业费和律师费、诉讼费。第三人为了减少损失，向物业公司交纳了物业费。所以，第三人请求法院解除签订的合同。关于被告称系原告及第三人变更了银行账号，银行账号是2020年8月才变更的，是因为银行卡密码被锁了，原告及第三人存钱进去，被告将钱取走，被告不但没有还钱，反而取钱，所以原告及第三人更换了银行卡号。经审理查明：2013年1月6日，肖宵（借款人）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（贷款人）、湖南正昊置业发展有限公司（保证人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要内容为：借款人向贷款人借款用于购置售房人湖南正昊置业发展有限公司建设的位于长沙市天心区友谊路958号克拉美丽山庄10栋1608号商品住房；房屋成交价格422641元，建筑面积为87.31平方米；借款本金290000元，借款期限140个月，自2013年1月10日起至2033年1月10日止；借款人首付款金额为132641元，借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2170.71元；贷款人对借款人不收取缩短借款期限违约金。2013年2月1日，贷款人向借款人发放了290000元借款。2014年3月16日，肖宵（甲方，卖方）、李兴（甲方担保人）与李军（乙方、买方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：乙方购买甲方地处长沙市雨花区（现为天心区）友谊路958号（原新开铺路423号）克拉美丽山庄10栋1608房，双方一致同意确定该房屋转让总价为528000元，签订本协议，双方核实银行欠款后乙方一次性付清房屋转让款；甲方房屋为按揭房，已贷款，欠款余额由甲、乙双方共同去贷款银行核实，实际欠款由乙方归还，在总购房款中抵扣，乙方支付总房价款减去银行欠款的剩余款项给甲方；由于甲方所转让给乙方的房屋为按揭贷款房，未还清贷款前无法过户，待转让房屋产权登记发证知道权证号码后，双方去公证处办理委托公证转让、过户等手续，证明本房屋甲方已转让给乙方，如果未经乙方同意甲方恶意转让或再抵押乙方已发生转让的房屋属于欺诈行为，甲方需承担一切法律后果，且赔偿乙方由此带来的一切损失；如乙方未按时归还银行按揭贷款，由此造成甲方损失的由乙方负责赔偿；乙方付清甲方房屋转让款后，乙方即有该房屋的一切权利和义务；如贷款还清后，乙方自行办理房屋过户手续，并承担过户税、费、契税等一切费用，甲方无条件配合。上述《房屋买卖合同》签订后，肖宵、李兴向李军交付了克拉美丽山庄10栋1608房资料一套，具体包括：门禁卡2张、钥匙5片；固定资产发票2张，金额422641元；物业维修费基金发票1张，金额10477元；契税发票1张，金额8453元；肖宵商品房买卖合同1分；其他交房手续1套。2014年3月12日，李军向李兴支付了购房款200000元。2014年3月25日，肖宵向李军出具了一份《收条》，主要内容为：今收到李军克拉美丽山庄10栋1608房购房款248000元，购房款共计528000元，肖宵欠银行贷款280000元由李军归还，已付200000元，另外48000元支付至第三人李兴账户。2014年3月27日，李军向李兴支付了48000元。2015年12月14日，涉案房屋办理了产权证，产权证号为长房权证天心字第715324849号，房屋所有权人为肖宵，于2016年1月5日办理了抵押权登记手续。2020年1月19日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向长沙市芙蓉区人民法院起诉肖宵，要求肖宵立即偿还贷款余额230800.19元、利息5374.14元、罚息148.85元。同时，原告被纳入失信人名单。2020年3月21日，湖南天环物业管理有限责任公司克拉美丽山庄物业服务中心向肖宵催缴物业费，已欠缴物业管理费39月，共计欠费6107元。另查明，李军从2014年4月偿还按揭贷款至2018年12月，中国建设银行股份有限公司湖南省分行在向长沙市芙蓉区人民法院提起的民事起诉状中载明：自2019年1月1日起肖宵未按借款合同履行还款义务的情况，至2019年9月9日已经逾期6期未还款。涉案房屋已于2014年5月交付给李军，李军装修后入住该房屋至今。李兴系肖宵的岳父。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的上述房屋买卖合同符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约享有各自的权利并履行各自的义务。合同签订后，原告按约履行了合同义务，向被告交付了房屋，但被告并未按约履行其合同义务，属于违约行为，依法应当承担违约责任。经查，涉案房屋已于2014年5月交付给李军，李军装修后即入住该房屋，但仅偿还了自2014年4月起至2018年12月止的银行按揭贷款，自2019年1月起未再偿还银行按揭款；2020年1月19日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向长沙市芙蓉区人民法院起诉肖宵，要求肖宵立即偿还贷款余额230800.19元、利息5374.14元、罚息148.85元，并将肖宵纳入失信人名单；2020年3月21日，湖南天环物业管理有限责任公司克拉美丽山庄物业服务中心向肖宵催缴物业费，已欠缴物业管理费39月，共计欠费6107元。被告的行为已经构成根本违约，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持；根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告应当将涉案房屋返还给原告。关于被告已偿还的银行按揭贷款问题，被告偿还了自2014年4月起至2018年12月止的银行按揭贷款，每月偿还本息金额为2170.71元，由于涉案房屋向被告交付时为毛坯房，不符合出租居住的条件，原告无权要求被告支付相应的租金，因此，原告要求将被告已偿还的银行按揭贷款冲抵被告使用原告房屋的租金缺乏事实依据，对该诉讼请求本院不予支持；关于赔偿损失的问题，由于被告未按时偿还银行贷款，未按时支付物业费，导致原告被纳入失信人名单，对原告产生了不良影响，但原告并未提交相应证据证明其由此而造成的财产损失，该诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告已向原告支付的购房款248000元和房屋装修损失的问题，由于原告同意向被告退还购房款248000元，因此，原告应当向被告退还该购房款；被告对涉案房屋进行了装修，其装修损失在本案中不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖宵与被告李军于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李军于本判决生效之日起30日内将位于长沙市天心区友谊路958号克拉美丽山庄10栋1608房返还给原告肖宵；三、原告肖宵于本判决生效之日起30日内向被告李军退还购房款248000元；四、驳回原告肖宵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年十二月一日法官 助理  杨 涵代理书记员  袁思思附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。