江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民再3号再审申请人（案外人）：袁旭萍，女，1973年7月17日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。再审申请人（案外人）：袁蓉，女，1972年2月3日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：刘天亮，男，1968年9月30日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，刘天亮系袁蓉丈夫。被申请人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司萍乡分行，住所地：江西省萍乡市安源区建设西路76号，统一社会信用代码：913603008590644100。负责人：徐惟，该分行行长。委托诉讼代理人：彭华、肖文芝，江西博韬律师事务所律师。被申请人（原审被告）：萍乡市雅安装饰设计有限公司，住所地江西省萍乡市凤凰街北桥外甘露巷2号，统一社会信用代码913603007897391510。法定代表人：廖建荣。被申请人（原审被告）：萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区跃进北路259号，统一社会信用代码913603007485251655。法定代表人：刘雷生。被申请人（原审被告）：廖建荣，男，1969年7月7日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。被申请人（原审被告）：何艳辉，女，1974年10月3日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。中国工商银行股份有限公司萍乡分行（以下简称工行萍乡分行）与萍乡市雅安装饰设计有限公司（以下简称雅安装饰公司）、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）、廖建荣、何艳辉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，于2017年11月14日作出（2017）赣0302民初2621号民事调解书。该调解书生效后，案外人袁旭萍、袁蓉不服该调解书向本院申请再审。本院审查后，于2019年8月8日作出（2019）赣0302民申5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人袁旭萍、袁蓉及其委托诉讼代理人刘天亮，被申请人工行萍乡分行委托诉讼代理人肖文芝到庭参加诉讼，被申请人雅安装饰公司、鑫乐园公司、廖建荣、何艳辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人袁旭萍、袁蓉称，一、请求贵院依法确认被申请人鑫乐园公司于2015年4月29日将位于萍乡市安源区抵押给被申请人工行萍乡分行的行为无效。并要求被申请人鑫乐园公司和被申请人中国工商银行股份有限公司萍乡分行协助涂销抵押登记。二、请求撤销（2017）赣0302民初字2621号民事调解书第二项。即“上述还款期限内，若被告萍乡市雅安装饰设计有限公司有任何一期未还，原告均可就第一项所确定的款项，对被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司所有的位于萍乡市安源区的抵押房产（房屋所有权证号为萍房权证安宇第2014010761、20××62、20××64号，国有土地使用权证号为萍国用2015第××、12××25、123727号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”，并确认工行萍乡分行对上述三套房产无优先受偿权。事实与理由：2004年3月18日，在萍乡市恒盛产权经纪有限公司、江西省宜春市恒昌拍卖行的主持下，两再审申请人拍得位于安源区市粮食局、萍乡市粮油贸易有限公司15＃16＃17＃门市（当时地址为跃进北路71号）房产三套，并于当日支付了拍卖佣金，签订了《拍卖成交确认书》。2004年3月20日，两再审申请人与萍乡市粮油贸易有限公司签订了《江西省产权交易合同》，合同第十三条约定：“萍乡市粮食局应为买受人办理权证过户手续，权证过户手续的费用（包括土地出让金、契税等费用）由市粮食局承担。”2004年3月25日，两再审申请人向萍乡市恒盛产权经纪有限公司全额支付了三套房产的转让价款，并办得三套房产的房屋所有权证（萍房权证安字第××、20××62、20××63号）。自此至2006年1月，两再审申请人将取得的三套房产进行出租，并收取租金。2006年2月，鑫乐园公司因祥景明珠楼盘地产项目建设开发需要。2006年2月27日，鑫乐园公司通过与两再审申请人协商，并在萍乡市恒盛产权经纪有限公司作为担保人的情况下，两再审申请人才与鑫乐园公司签订《门市拆建协议》，由鑫乐园公司在原址拆一还一，协议第九条约定：“甲方（即鑫乐园公司）负责乙方（即两再审申请人）门市两证《房屋产权证》和《土地使用证》齐全，所需一切税费由甲方承担，否则，所造成的后果由甲方承担法律责任。甲方应于门市交付乙方使用时将《房屋产权证》和《土地使用证》交付乙方。”但因鑫乐园公司的建设开发一直拖延，祥景明珠楼盘地产项目未如期建成，鑫乐园公司并未按《门市拆建协议》约定在一年半后将店面交付给两再审申请人。2010年3月19日，祥景明珠楼盘地产项目建成后，鑫乐园公司向两再审申请人提出为便于政府招商，同时也是对门面的宽度及卷闸门的宽度进行商定，在萍乡市安源区后埠街道办事处的见证下，两再审申请人才与鑫乐园公司签订了《门市拆建补充协议》，补充协议明确了三套房产（涉案房产）位置、面积，补充协议第三条约定：“……甲方（即鑫乐园公司）于祥景明珠楼盘竣工验收通过后一年之内向乙方（即两再审申请人）提供门面房产证及土地证（乙方必须提供个人资料予以协助）……。”补充协议签订后，因祥景明珠楼盘地产项目已建成，两再审申请人便催促鑫乐园公司为其办理权属证书。2010年4月2日，鑫乐园公司为使两再审申请人相信会为其办理权属证书，便向两再审申请人出具证明，证明两再审申请人属于鑫乐园公司的拆迁户，两再审申请人原有店面经鑫乐园公司拆迁重建归还后的门牌号为××。2010年4月19日，鑫乐园公司将该三套房产（涉案房产）交付给两再审申请人，双方签订了《祥景明珠临街店面移交表》，由两再审申请人实际占有安源区跃进北路121号“祥景明珠”楼盘的102＃103＃105＃房产。但鑫乐园公司并未交付权属证书给两再审申请人。自此至2014年8月，两再审申请人将三套房产（涉案房产）进行出租，并收取租金。期间，两再审申请人多次到鑫乐园公司交涉办理权属证书的问题，也多次到萍乡市安源区后埠街道办事处反映该情况，要求街道进行协调，让鑫乐园公司尽快为两再审申请人办理权属证书。但一直未果，得到的只是鑫乐园公司无期的口头承诺。2014年9月，鑫乐园公司为了与九江银行股份有限公司萍乡分行（以下简称“九江银行萍乡分行”）就祥景明珠楼盘一二楼签订整体租赁合同。2014年9月5日，在九江银行萍乡分行的见证下，再审申请人袁旭萍、案外人袁静日（两再审申请人之父）、案外人刘天亮（两再审申请人袁蓉之夫）才与鑫乐园公司签订了《门市租赁合同》，合同约定将萍乡市跃进北路121号祥景明珠大楼第一层坐向从右至左第壹＃贰＃肆＃门市出租给鑫乐园公司。同时，原告袁旭萍、案外人袁静日（两再审申请人之父）、案外人刘天亮（再审申请人袁蓉之夫）又与鑫乐园公司、九江银行萍乡分行签订了《授权委托付款书》，约定由鑫乐园公司授意九江银行萍乡分行将两再审申请人所有的三套房产（涉案房产）的租金直接付给两再审申请人。此后，九江银行萍乡分行因鑫乐园公司无法偿还贷款，从鑫乐园公司处购得除两再审申请人所有的三套房产外的祥景明珠楼盘一二楼。两再审申请人因未取得权属证书，多次通过电话联系及前往鑫乐园公司要求其尽快办理权属证书。2015年12月14日，鑫乐园公司按《门市租赁合同》的双方当事人向两再审申请人再次出具《证明》，证明跃进北路121号的“祥景明珠”楼盘102＃103＃105＃房产所有人为案外人刘天亮、案外人袁静日、两再审申请人袁旭萍。并且，鑫乐园公司还收取了两再审申请人的身份证、户口簿、结婚证等办理权属证书所需材料的复印件。2015年12月15日，两再审申请人就其所有的三套房产（涉案房产）以两再审申请人袁旭萍、案外人刘天亮、案外人袁静日的名义与九江银行萍乡分行直接签订了《门市租赁合同》，并一直都是由九江银行萍乡分行将租金支付给两再审请人：袁旭萍、案外人刘天亮、案外人袁静日。以上事实表明两再审申请人袁蓉、袁旭萍通过公平拍卖的方式拍得并付清了约定的房款，拥有合法的房屋产权，并于2010年4月19日通过拆建补偿协议取得了由被申请人鑫乐园公司将位于萍乡市安源区的所有权，且一直实际占有使用收益，只是因鑫乐园公司拖延才未办理权属证书。2018年10月23日贵院根据（2017）赣0302民初2621号民事调解书第二项作出的（2018）赣0302执1475号执行裁定书裁定查封鑫乐园公司坐落在萍乡市安源区，房屋所有权证号为萍房权证字第××、20××62、20××64号，国有土地使用证号为萍国用2015第××、12××25、123727号，两再审申请人不服，提出书面异议，贵院于2019年1月2日作出（2018）赣0302执异52号执行裁定书，驳回两再审申请人提出的执行异议申请。根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。以及第一百九十八条之规定：各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。鑫乐园公司明知萍乡市安源区的三套房产属于两再审申请人所有，仍然对其进行处分，严重损害了两再审申请人的合法权益。综上所述，两再审申请人认为，鑫乐园公司隐瞒事实，欺诈两再审申请人及银行，私自将两再审申请人所有的三套房产办理抵押登记，并抵押给工行萍乡分行并进行处分，其行为涉嫌民事欺诈。被申请人工行萍乡分行在明知门市已经出租的情况下未对房屋租赁合同具体履行情况进行调查，未尽到谨慎调查义务，也具有过错，致使两再审申请人合法权益受到侵害。五被申请人达成的（2017）赣0302民初字2621号民事调解书确有错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提出上述申请，依法判决鑫乐园公司将位于萍乡市抵押给工行萍乡分行的行为无效，要求鑫乐园公司与工行萍乡分行协助涂销抵押登记，并撤销（2017）赣0302民初字2621号民事调解书第二项，确认工行萍乡分行对上述三套房产无优先受偿权。被申请人工行萍乡分行辩称，一、答辩人基于对不动产权证的公示效力的信任而接受抵押，不存在过错，在签订抵押合同后依照法律规定办理了抵押登记，答辩人善意取得抵押权。我国物权法对不动产物权采取的是登记公示原则，不动产物权以登记为准，产权证所记载的内容是否真实准确是由国家行政机关所依法确认的，作出后即具有物权公示公信的效力，无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信其真实性，我国法律法规也未规定抵押权人在接受抵押物时负有对抵押物产权证进行实质性审查的义务。被告鑫乐园公司提供了不动产权证证明其对抵押房屋享有所有权，答辩人查验了证件真实性，答辩人有理由相信鑫乐园公司对该房屋享有处分权，在此情况下接受抵押物并依法办理了抵押权登记，不存在任何过错，答辩人依法可善意取得该不动产抵押权。二、答辩人对案涉房屋的权属情况进行了核实，对抵押物的价值进行了评估，尽到了贷款人的调查义务，抵押权依法设立，答辩人依法享有优先受偿权。在借款人萍乡市雅安装饰设计有限公司向答辩人借款时，鑫乐园公司提供案涉房屋作为抵押担保借款，首先答辩人对抵押房屋的权属情况进行了调查，查验了不动产权证的真实性；其次，委托评估机构对抵押房屋的价值进行了评估，对变现能力进行了分析，评估机构同样也查验了抵押房屋的权属，进行了现场勘验及测算；同时，在房屋出租的情况下，答辩人向承租人九江银行萍乡分行书面致函告知抵押情况，承租人书面回函明确出租人为房屋登记所有权人鑫乐园公司并放弃优先购买权。《商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。答辩人已经按照上述法律规定在贷款前依法对抵押物权属、价值进行了详细的调查，并且在抵押物出租的情况下向承租人具函，为实现抵押权奠定了基础，因此，答辩人已经依法尽到了对抵押物进行谨慎调查核实的义务，经调查后办理抵押登记手续，抵押权已经依法设立，答辩人对抵押物享有的优先受偿权依法应当受到法律保护。综上所述，答辩人认为，答辩人出于对物权公示效力的信任，在对抵押物进行了充分调查的基础上接受案涉房屋作为抵押物，办理了抵押登记，抵押合同有效，答辩人依法享有优先受偿权，请求法院查明事实，驳回再审申请人的再审请求。工行萍乡分行向本院起诉请求：1.请求判令被告雅安公司偿还所欠原告借款本金209.9万元，借款利息38321.11元（利息暂计算至2017年7月21日，2017年7月22日起至本金全部清偿之日止的利息、罚息、复息等按合同约定另行计付），共计人民币2137321.11元；2.请求判令被告廖建荣、何艳辉对上述款项承担连带偿还责任；3.请求判决被告鑫乐园公司以抵押财产优先偿还借款人所欠原告上述借款本息；4.本案诉讼费、财产保全费以及实现债权所需相关费用由被告共同承担。事实与理由：2016年7月27日，被告雅安公司与原告签订编号2016年【安源】字0079号《小企业借款合同》（以下简称“主合同”），向原告申请流动资金贷款209.9万元，期限12个月，用途为归还2015年【安源】字0041号合同逾期贷款债务；上述主合同项下借款，被告雅安公司提供了：（1）抵押第三人鑫乐园公司所有的、位于萍乡市安源区的房地产作为抵押担保；（2）公司股东廖建荣、配偶何艳辉自愿提供的个人连带责任保证担保。上述抵押人、保证人与原告分别签订了《最高额抵押合同》（编号2015年安源【抵】字0013号）、《保证合同（自然人适用）》（编号2016年安源【保】字079号）。原告依约发放了上述贷款，被告雅安公司根据合同约定用途提取并使用了该款项；但贷款全面到期后，被告未依照合同约定按时、足额履行还本付息义务，截至本申请提交之日，尚欠借款本金209.9万元及相应利息未归还，原告多次催收均无果。目前被告的违约行为已严重损害到原告的合法权益。为维护自身合法权益不受损害，现原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。再审申请人袁旭萍、袁蓉针对工行萍乡分行的起诉述称，1.对雅安公司欠款无异议；2.鑫乐园房地产抵押事项，有完整的证据证明抵押房屋是我的，从2004年起至今都是我在出租。鑫乐园公司没有权利处分我的房屋，所以抵押权是无效的。被申请人雅安装饰公司、鑫乐园公司、廖建荣、何艳辉未作答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：再审申请人袁旭萍、袁蓉围绕其请求依法提供如下证据：1.江西省产权交易合同两份（编号：20040128）；1.2拍卖成交确认书两份；1.3收据三份。证明：2004年3月18日，在萍乡市恒盛产权经纪有限公司、江西省宜春市恒昌拍卖行的主持下，袁旭萍、袁蓉拍得位于安源区市粮食局、萍乡市粮油贸易有限公司15＃16＃17＃门市（当时地址为跃进北路71号）房产三套，其中袁旭萍为15＃门市，袁蓉为16＃17＃门市。15＃门市16.1万元、16＃门市18万元、17＃门市17.8万元，袁旭萍、袁蓉已全额支付标的款。工行萍乡分行质证后称真实性无法确认，如果在真实的前提下，工行对该情况并不清楚。本院评议后对该证据予以认定，关于工行萍乡分行的陈述意见在后述评议认为部分阐述。2.1.土地分摊报告一份；2.房屋所有权证三份（萍房权证安字第××、20××62、20××63号）。证明：1.袁旭萍、袁蓉拍得的15＃16＃17＃门市的土地所有权属经萍乡市国土局地籍科登记确认；2.袁旭萍、袁蓉取得三间店面的房屋所有权证（幢号：8232，房号：103、104、105）。工行萍乡分行质证后称真实性无法确认，如果在真实的前提下，工行对该情况并不清楚。本院评议后对该证据真实性、合法性、关联性予以认定。3.1.门市拆建协议三份；2.门市拆建补充协议两份；3.店面移交表。证明：1.鑫乐园公司因祥景明珠楼盘地产项目建设开发需要。2006年2月27日，在萍乡市恒盛产权经纪有限公司作为担保人的情况下，袁旭萍、袁蓉与鑫乐园公司签订《门市拆建协议》，由鑫乐园公司在原址拆一还一，并为袁旭萍、袁蓉办理两证；2.2010年3月19日，在萍乡市安源区后埠街道办事处的工作人员见证下，袁旭萍、袁蓉与鑫乐园公司签订了《门市拆迁补充协议>，明确了三套房产（涉案房产）位置、面积，并由鑫乐园公司为袁旭萍、袁蓉办理两证。3.鑫乐园公司有为袁旭萍、袁蓉办理土地使用权证和房屋所有权证的义务，并应承担办证发生的费用；4.2010年4月19日鑫乐园公司已将祥景明珠临街店面移交给袁旭萍、袁蓉。工行萍乡分行质证后称1.真实性无法确认；2.在真实的前提下，无法确认鑫乐园公司与再审申请人约定的“拆一补一”补偿之后的房屋店面是否是本案所涉房屋。本院评议后认为，工行萍乡分行虽对房产是否相符提出异议，但该异议不能推翻该协议的合法性，故予以认定。4.证明四份。证明：2010-2019年期间，袁旭萍、袁蓉多次找到鑫乐园公司要求为其办理权属证书，也多次到后埠街道办事处要求政府部门协调鑫乐园公司予以办理权属证书。鑫乐园公司为使袁旭萍、袁蓉相信会为其办理权属证书，便多次出具证明。工行萍乡分行质证后称1.三性有异议，从移交表内容来看，只有祥景明珠105号店面与袁旭萍办理了交接，移交人签字也不清楚；2.鑫乐园公司不具备证明不动产权属的职能，所出具的证明都没有法律效力。本院评议后认为，未发现鑫乐园公司与再审申请人有恶意串通迹象，其出具的证明予以认定。其他证明形式不符合法律规定，不予认定。5.1.萍乡市水务公司缴费表三份；2.供电公司缴费表；3.店面租赁合同两份；4.门面租赁合同一份；5.租赁合同一份；6.袁旭萍工商银行账户明细一份。证明袁旭萍、袁蓉各自将三间店面在萍乡市水务公司、萍乡供电公司办理水表、电表户头。2010年至2014年期间，袁旭萍、袁蓉将三间店面以袁旭萍、刘天亮、袁静日的名义对外出租，并收取租金，是涉案三间店面的实际所有人和占有人。工行萍乡分行质证后对三性有异议，从再审申请人提供的缴费表来看，不能证明为本案所涉房屋的水电费，即使是本案的水电费缴费欠款，但是办理水电也不能证明再审申请人就是产权人，再审申请人有可能只是占有或使用。本院评议后认为，三份税费缴费表显示水表位置为跃进北路121号，电表信息显示为跃进北路121号祥景明珠店面，与再审申请人所述的房产一致，故与本案具有关联性，应予认定。四份租赁合同与袁旭萍提供的银行流水与租赁合同租金缴纳一致，在当事人无相反证据推翻情形下，亦均予以认定。6.1.门市租赁合同三份、授权付款委托书三份、祥景明珠一层店面局部平面图一份；2.门市租赁合同三份；3.刘天亮、袁静日、袁旭萍的九江银行账户明细三张。证明：1.鑫乐园公司为与九江银行萍乡分行就祥景明珠楼盘一二楼签订整体租赁合同。2014年9月5日，在九江银行萍乡分行的见证下，袁旭萍、袁蓉将三间店面以袁旭萍、刘天亮、袁静日的名义与鑫乐园签订了《门市租赁合同》，合同约定将萍乡市跃进北路121号祥景明珠大楼第一层坐向从右至左第壹#贰#肆#门市出租给鑫乐园公司。同时，袁旭萍、刘天亮、袁静日又与鑫乐园公司、九江银行萍乡分行签订了《授权委托付款书》，由九江银行萍乡分行将涉案三套房产的租金直接付给袁旭萍、刘天亮、袁静日。2.2015年12月15日，袁旭萍、袁蓉就其所有的涉案三套房产以刘天亮、袁静日、袁旭萍的名义直接与九江银行萍乡分行直接签订了《门市租赁合同》。3.2014-2018年期间，九江银行萍乡分行一直向袁旭萍、刘天亮、袁静日支付租金，九江银行萍乡分行对袁旭萍、袁蓉是涉案三间店面的实际所有人及占有人这一事实是知情的。被申请人工行萍乡分行质证后称，1.三性有异议，从再审申请人提供的租赁合同中体现，与鑫乐园公司签订的合同时间是2014年9月5日，工商银行在接受抵押物的同时，调取了鑫乐园公司与九江银行签订的租赁合同，时间为2014年7月28日；2.再审申请人提供的授权付款委托书，该份委托书的内容也能说明鑫乐园公司与九江银行签订的租赁合同属实，与工行调查相符合，再审申请人只是受鑫乐园公司的委托去收取的租金，达不到再审申请人的证明目的。本院评议后认为在当事人无相反证据推翻情形下，对该组证据予以认定。被申请人工行萍乡分行围绕抗辩事实依法提交了证据：1.借款合同、保证合同、借款借据。证明，雅安公司于2016年7月27日与工商银行签订的借款合同，借款用途为归还2015年安源字0041号借款合同的逾期债务，也就是借新还旧。廖建云、何艳辉为雅安公司的贷款提供担保。袁旭萍、袁蓉质证后对合同真实性无异议，但不清楚是否借了钱。本院评议后对该证据予以认定。2.最高额抵押合同。证明：1.2015年4月27日鑫乐园公司与工商银行签订最高额抵押合同，以萍房权证安字第××、20××62、20××64号，土地证萍国用（2015）第123724号、12××25号、123727号的房屋作为抵押为雅安公司提供最高额240万元的担保，时间为2015年4月27日至2020年4月26日。而2016年7月27日签订的该笔借款合同在该最高额抵押合同所担保的期间；2.工商银行办理了抵押登记且取得了抵押权证。再审申请人袁旭萍、袁蓉质证后称，1.最高额抵押合同真实性认可，合法性关联性有异议，因为抵押物是我的，被申请人鑫乐园公司无法处分我的财产；2.土地证和他项权证三性有异议，达不到被申请人的证明目的。本院评议后对该证据的真实性予以认定，对能否达到其证明目的另行阐述。3.九江银行放弃优先购买的承诺函、九江银行与鑫乐园公司签订的租赁合同复印件、租赁物抵押情况告知函及回执、鑫乐园公司承诺函、房地产抵押估价报告、银行抵押核实书、2015年及2016年工商银行抵押核实书。证明：根据商业银行法规定，银行在办理贷款时，应当对抵押物的权属、价值以及变现能力进行评估调查，根据这组证据，工商银行在办理贷款时已经为抵押物的权属、价值以及变现能力进行评估调查甚至是出租使用的实际情况都进行了调查，工商银行已经尽到了依法所规定的调查义务，而对于案涉房屋的权属，工商银行是不具有实际调查义务。再审申请人袁旭萍、袁蓉质证后称，1.九江银行明知道我们才是房屋所有人，没有权利和鑫乐园公司放弃优先购买承诺函；2.对鑫乐园承诺函有异议，这不是鑫乐园的房屋，没有权利对其进行处分；3.房地产抵押估价有异议，因为当时房价没有这么高，且对评估公司的资质表示怀疑；4.租赁合同上没有签订的日期，且工商银行在放款的时候，这份合同已经失效，该组证据证明工商银行作为专业的放贷机构，并未到实地调查，所以产生这些麻烦；5.所有的函件都有异议，因为房屋是我的，任何人都没有处分的权利。6.在执行异议之诉中，工商银行表示未调取九江银行与鑫乐园公司的租赁合同，现在拿出表明当时未尽职调查。本院评议认为，对该组证据的真实性予以认定，对能否达到其证明目的另行阐述。综合当事人陈述、经审查确认的证据和庭审情况，认定如下法律事实：2004年3月18日，袁旭萍、袁蓉通过江西省宜春市恒昌拍卖行的拍卖程序购买了原萍乡市粮油贸易公司位于萍乡市间门市，其中袁旭萍购买15号门市，袁蓉购买16号、17号门市。根据成交确认书，两再审申请人分别与原萍乡市粮油贸易公司签订了江西省产权交易合同，并交纳了购房款。2006年8月10日，袁蓉分别取得编号为萍房权证安字××、20××62号的房屋所有权证，袁旭萍取得编号为萍房权证安字××号的房屋所有权证。2006年2月27日，鑫乐园公司为整体开发萍乡市粮油贸易公司办公大楼，需要对两再审申请人所有的三间门市进行拆迁，鑫乐园公司与两再审申请人签订三份门市拆建协议，约定甲方（鑫乐园公司）开发以后，以拆一还一的方式归还，时间在一年半内，保证所归还门市位置大体不变，面朝跃进北路，门市临通道。同时甲方负责门市两证（房屋产权证、土地使用证）的办理，在门市交付使用时交给两再审申请人，相关税费由甲方负担。协议同时对交付门市的长度、宽度和面积差的补偿及拆迁期间租金损失进行了约定。协议签订后，两再审申请人将三间门市交给鑫乐园公司拆迁并进行祥景明珠项目建设。但该项目直至2010年才完工。2010年3月19日，两再审申请人分别与鑫乐园公司签订门市拆建补充协议，根据袁蓉的补充协议，约定1.甲方（鑫乐园公司）因开发市粮油贸易公司办公大楼拆除了乙方（袁蓉）两间门面，现乙方同意甲方以其开发的祥景明珠楼盘一楼两间门面予以偿还，具体位置为从门面座向右侧，即从保险公司方向算起的第一、二间门面（详见附图一、二号店面）；2.双方一致同意对甲方上述偿还门面与乙方原门面面积差异互不补偿；3.甲方支付给乙方的房租补偿至祥景明珠楼盘竣工验收通过之日后的第三天止，甲方应于竣工验收通过后一年内向乙方提供门面房产证及土地证，如门面产权出现纠纷，由甲方承担一切责任并赔偿乙方的经济损失。袁旭萍签订的补充协议内容除偿还门面为第四间店面外，其余内容一致。2010年7月18日，上述三间门市以两再审申请人名义安装水表，并于2012年底安装电表。2011年5月，袁旭萍将受偿还的门市对外出租，2011年8月和2012年1月，袁蓉将受偿还的两间门市分别以其丈夫刘天亮和父亲袁静日名义对外出租。2014年9月5日，因九江银行萍乡分行整体租赁鑫乐园公司底层楼房用于营业办公，故袁旭萍和袁静日、刘天亮分别与鑫乐园公司签订门市租赁合同，将上述三间门市出租给鑫乐园公司，并由鑫乐园公司和九江银行萍乡分行共同出具授权付款委托书，由承租人九江银行萍乡分行直接将房租支付给袁旭萍和袁静日、刘天亮。2015年12月15日，九江银行萍乡分行直接与袁旭萍和袁静日、刘天亮签订门市租赁合同，将案涉三间门市直接出租至今。另查明，2015年1月13日，鑫乐园公司将偿还给两再审申请人的门市分别办理房屋所有权证和土地证至其公司名下，其中祥景明珠大楼第一层座向从右至左第1、2、4号门市在登记时为102房、103房、105房，房屋所有权证分别为萍房权证安字第××号、第××号、第××号，土地使用权证分别为萍国用（2015）第123724号、12××25号、123727号。2015年4月27日，鑫乐园公司与工行萍乡分行签订《最高额保证合同》，约定鑫乐园公司将案涉三间门市作为抵押物对雅安装饰公司于2015年4月27日至2020年4月26日期间的银行借款提供抵押担保，借款最高余额2400000元。2015年4月29日，萍乡市房屋产权监理处为上述门市办理了抵押登记，他项权证号为萍房他证安字第××号。2015年4月27日，工行萍乡分行与雅安装饰公司签订《小企业借款合同》，借款金额2400000元，借款期限1年。因雅安装饰公司到期未予以归还，工行萍乡分行与雅安装饰公司达成借新还旧的合意，双方于2016年7月27日再次签订《小企业借款合同》，借款金额2099000元，借款期限一年。2017年10月11日，因该借款逾期，工行萍乡分行起诉借款人雅安装饰公司、抵押人鑫乐园公司和其他保证人，2017年11月14日，该案各当事人达成调解协议并形成（2017）赣0302民初2621号民事调解书，即如借款人未在调解书约定期限内归还，则工行萍乡分行可对鑫乐园公司所有的位于萍乡市安源区的抵押房产（房屋所有权证号为萍房权证安字第××、20××62、20××64号，国有土地使用权证号为萍国用2015第××、12××25、123727号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权等内容。该案调解后，雅安装饰公司已支付了自2017年11月14日至2018年4月30日的利息，截至2018年5月1日，雅安装饰公司尚欠工行萍乡分行本金2099000元。本院再审认为，当事人之间签订的《小企业借款合同》、《保证合同》、《最高额保证合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均不存在无效情形，受法律保护，当事人均应严格依约履行。工行萍乡分行依约向雅安装饰公司发放了贷款，雅安装饰公司作为借款人应依约履行还款义务。现雅安装饰公司逾期未依约定履行还款义务，已构成违约。工行萍乡分行请求雅安装饰公司归还本息，提供了充分的证据，于法有据，本院予以支持。廖建荣、何艳辉作为保证人，根据合同约定雅安装饰公司未履行到期债务，保证人应在约定的保证范围内对本案债务负连带责任。工行萍乡分行该项诉请没有超出保证范围，故本院对此予以支持。本案争议焦点为：1.袁旭萍、袁蓉是否为本案必要的共同诉讼当事人。2.鑫乐园公司将案涉三间门市抵押给工行萍乡分行的行为是否有效。关于袁旭萍、袁蓉是否为本案必要的共同诉讼当事人。因袁旭萍、袁蓉非《小企业借款合同》、《保证合同》、《最高额保证合同》中的当事人，根据合同相对性原则，故其非本案必要的共同诉讼当事人。其作为案外人提起再审，其提出的证据及所述的事实，经审查，本院作出的（2017）赣0302民初2621号民事调解书可能对其民事权益造成损害。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百二十四条第二款的规定，案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。故本案仅审理原调解书中关于案涉三间门市工行萍乡分行是否享有优先受偿权的内容。鑫乐园公司将案涉三间门市抵押给工行萍乡分行的行为是否有效的问题。首先，抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房产抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即袁旭萍、袁蓉与鑫乐园公司两者谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。本案中，根据两再审申请人与鑫乐园公司签订的门市拆建协议和门市拆建补充协议，鑫乐园公司将两再审申请人合法享有物权的三间门市拆建后，明确以特定位置、面积的门市对两再审申请人予以补偿安置，且在补充协议签订后抵押合同签订前即已经交付，两再审申请人已经对外出租收取租金，后鑫乐园公司将包括涉案门市在内对外整体出租时，也在征得两再审申请人同意后将所涉租金支付给两再审申请人，两再审申请人实际早已取得占有、使用、收益、处分权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。故可认定两再审申请人为本案争议门市的房屋所有权人，鑫乐园公司并非涉案房产的真实权利人。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。鑫乐园公司的无权处分行为，即以涉案房产设定抵押权的行为是否有效，应依据真实权利人袁旭萍、袁蓉是否行使追认权或鑫乐园公司是否重新获得房屋所有权而定。但袁旭萍、袁蓉并未追认鑫乐园公司的行为有效，且鑫乐园公司也未重获房屋所有权，故其对涉案房屋无处分权。其次，鑫乐园公司明知案涉三间门市已经通过拆建协议约定安置补偿给两再审申请人，自身并非实际所有人，但仍隐瞒相应事实，拒绝将不动产权证办理至两再审申请人名下，恶意抵押给工行萍乡分行。工行萍乡分行提出抗辩主张为善意取得抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该条法律明确了除所有权外，善意取得也适用于其他物权。抵押权作为物权的一种，依法可以适用善意取得。工行萍乡分行的行为是否构成善意取得，是抵押有效的关键。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定，在受让人工行萍乡分行知道鑫乐园公司无处分权或存在重大过失时，则工行萍乡分行不成立善意取得。工行萍乡分行作为专业的金融机构商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条的规定，对相关贷款手续负有审查义务，应对抵押物的权属以及实现抵押权的可行性进行必要的审查，其虽对房屋产权证进行了核实，但在门市已经出租的情形下，未对房屋租赁合同的具体履行情况进行调查，致使工行萍乡分行与鑫乐园公司在两再审申请人不知情的情形下签订最高额抵押合同，在主观上未引起谨慎注意，存在疏忽。工行萍乡分行关于其成立善意取得抵押权的抗辩理由不能成立。最后，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，鑫乐园公司与两再审申请人是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给两再审申请人，且在办理抵押登记前已交付给两再审申请人占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，两再审申请人对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于工行萍乡分行的抵押权。袁旭萍、袁蓉为涉案三间门市的真实权利人，在未经袁旭萍、袁蓉同意的情况下，鑫乐园公司与工行萍乡分行设定的抵押行为无效。工行萍乡分行请求对案涉三间门市（房屋所有权证号为萍房权证安字第××、20××62、20××64号，国有土地使用权证号为萍国用2015第××、12××25、123727号）享有优先受偿权，本院不予支持。被申请人雅安装饰公司、鑫乐园公司、廖建荣、何艳辉未到庭反驳且未提供反驳证据，由其承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）赣0302民初2621号民事调解书；二、被申诉人（原审被告）萍乡市雅安装饰设计有限公司于本判决生效后30日内偿还被申诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司萍乡分行借款本金2099000元，承担自2018年5月1日起至实际清偿日止按实际所欠的本金为基数计算的逾期利息；三、被申诉人（原审被告）廖建荣、何艳辉对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回被申诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司萍乡分行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23898元，由被申请人萍乡市雅安装饰设计有限公司、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司、廖建荣、何艳辉负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  刘丛国人民陪审员  柳 春人民陪审员  李 济二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  陈 旭