广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0222民初1499号原告：饶珠荣，男，1981年6月8日出生，汉族，住广东省始兴县。原告：饶珠华，男，1983年6月24日出生，汉族，住广东省始兴县。被告：蓝广强，男，1971年10月30日出生，畲族，住广东省始兴县。被告：李乐，男，1979年11月9日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：刘德政，广东金韶律师事务所律师。被告：吴宏锋，男，1978年2月12日出生，汉族，住广东省始兴县。被告：始兴县明日之星顿岗幼儿园，住所地：广东省始兴县顿岗镇墟街(原顿岗人民法庭)。法定代表人：陈小枚。原告饶珠荣、饶珠华与被告蓝广强、李乐、吴宏锋、始兴县明日之星顿岗幼儿园(下称“明日之星幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶珠荣、饶珠华，被告吴宏锋，被告李乐的委托诉讼代理人刘德政到庭，被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶珠荣、饶珠华向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同向原告支付2019年下半年及2020年的房租合计219000元（其中2019年下半年三间内屋的租金55000元，门店租金18000元；2020年三间内屋租金110000元，门店租金36000元）；2、判令四被告共同向原告支付违约金17847.5元（按每天千分之五计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年3月16日，被告蓝广强、李乐、吴宏锋为了开办明日之星幼儿园，与原告签订了《房屋及场地租赁协议》(下称“《租赁协议》”)。双方于《租赁协议》作了如下约定：“1、租赁房屋坐落于始兴县顿岗镇原顿岗人民法庭前栋二、三层及后幢(不含外铺)；2、房屋用途：开办幼儿园；3、租赁期限：共12年（2016年9月1日至2028年8月31日止）；4、租金计收方式：从2016年9月1日开始计收租金，每半年支付一次，上半年租金于当年的3月10日前付清，下半年的租金于当年的9月10日前付清；其中第1至第3年租金为每年100000元，2019年9月1日至2021年8月31日每年租金为11万元，……；5、违约责任：如蓝广强、李乐、吴宏锋拖欠租金或水电费，每天需按欠费金额的千分之五支付违约金给原告，……。”合同签订后，原告如期交付了租赁物。另，经原、被告口头协商，被告同时租赁了原告的门店一间，租金为每年36000元，支付门店租金的时间与支付内屋租金的时间相同。被告蓝广强、李乐、吴宏锋在2019年上半年以前都能按时支付内屋及门店租金，但对于2019年下半年及2020年全年的租金（合计219000元）则一直拒绝支付，原告多次通过电话、微信向被告催收上述租金均无果。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判决如所请。被告李乐答辩称，蓝广强、李乐、吴宏锋是以合伙人的身份在明日之星幼儿园尚未成立之前与原告签订《租赁协议》，场地的实际使用人及义务承担主体是明日之星幼儿园和蓝广强，蓝广强亦是幼儿园的实际控制人，所以李乐认为其本人仅应在明日之星幼儿园和蓝广强未能支付租金的情况下承担补充的清偿责任。租金未付的情况是真实的，请求法庭依据《租赁协议》及实际欠付的期限对租金数额依法进行认定。另，原告主张的违约金过高，请求法庭依法予以调整。被告吴宏锋答辩称，吴宏锋从头到尾都没有参与幼儿园的经营和管理，只是签订了《租赁协议》，签订后陆续向李乐合计转账37万元，并委托李乐代为处理明日之星幼儿园的经营事宜，对原告起诉的租金金额，吴宏峰因未实际参与幼儿园的管理，对此并不清楚。被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，被告蓝广强、李乐、吴宏锋为开办明日之星幼儿园与原告饶珠荣、饶珠华签订了《租赁协议》，双方于《租赁协议》约定：“一、基本情况：1、租赁房屋坐落于始兴县顿岗镇原顿岗人民法庭前栋二、三层及后幢(不含外铺)；二、房屋用途：开办幼儿园，乙方（即被告蓝广强、李乐、吴宏锋，下同）不得任意改变房屋及场地用途，不得转让他人，如需转租须经得甲方（即两原告，下同）同意。……；三、租赁期限：共12年（2016年9月1日至2028年8月31日止），……；四、租金：租金从2016年9月1日开始计收，合同有效期内，房屋租金每半年计收，上半年租金于当年的3月10日前付清，下半年的租金于当年的9月10日前付清。第1至第3年租金为每年100000元，第4年、第6年、第8年、第10年、第12年按上年租金每两年递增10%，即2019年9月1日至2021年8月31日每年租金为110000元，……；八、违约责任：如乙方拖欠租金或水电费，每天需按欠费金额的千分之五支付违约金给甲方，……；十、本合同签字前由甲乙双方各自核对对方证件，签字生效。……。”此外，经原、被告口头协商，被告还另行租赁了原告两间门店（位于幼儿园大门左右两侧各一间），租金为每年36000元，支付门店租金的时间与支付房屋租金的时间相同。被告蓝广强、李乐、吴宏锋于2019年上半年以前均依约支付了房屋及门店租金，但对于2019年下半年及2020年全年的房屋及门店租金，被告蓝广强、李乐、吴宏锋则一直拒绝支付至今。庭审时，原告自愿放弃其第二项诉请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告基于双方的真实意愿签订了《租赁协议》，涉案租赁房屋有原告饶珠荣提交的国有土地使用证及房地产权证来证实产权的合法性，且协议的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的协议，协议当事人均应按照约定来履行各自的义务；对于两间门店，虽然双方未签订书面的租赁协议，但根据原告提交的收据（落款时间为2018年9月20日）写明，两间门店六个月的租金为18000元，由此同样可证实双方已按照口头约定实际履行了门店租赁协议，被告蓝广强、李乐、吴宏锋同样需要按照口头约定的租金数额来履行支付租金的义务。对于原告诉请未付的2019年下半年及2020年全年的房屋（55000元+110000元）及门店（18000元+36000元）租金，因被告蓝广强、李乐、吴宏锋未能举证证实其已履行付款义务，且被告李乐亦对欠付租金的时间无异议，故原告主张被告蓝广强、李乐、吴宏锋付清上述租金219000元理据充分，应予支持。对于违约金的请求，因原告已自愿放弃主张，对此不再作审查处理。至于被告明日之星幼儿园应否承担本案债务的清偿责任，因幼儿园并不是《租赁协议》的当事人，且原告于庭审时亦已自认门店的口头租赁协议也是与被告蓝广强、李乐、吴宏锋所达成，根据合同相对性原则，因幼儿园均不是涉案房屋及门店租赁协议的当事人，原告主张幼儿园共同承担本案债务的清偿责任无理据可依，对此不予支持。被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证及质证的权利，本案作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蓝广强、李乐、吴宏锋应于本判决生效之日起十日内支付原告饶珠荣、饶珠华租金219000元；二、驳回原告饶珠荣、饶珠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，按减半收取计2293元，由被告蓝广强、李乐、吴宏锋负担；上述款项已由原告饶珠荣、饶珠华预交，由被告蓝广强、李乐、吴宏锋在履行本判决义务时一并迳付原告饶珠荣、饶珠华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  邱烨强二〇二〇年十二月十四日书记员  朱金香广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0222民初1499号原告：饶珠荣，男，1981年6月8日出生，汉族，住广东省始兴县。原告：饶珠华，男，1983年6月24日出生，汉族，住广东省始兴县。被告：蓝广强，男，1971年10月30日出生，畲族，住广东省始兴县。被告：李乐，男，1979年11月9日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：刘德政，广东金韶律师事务所律师。被告：吴宏锋，男，1978年2月12日出生，汉族，住广东省始兴县。被告：始兴县明日之星顿岗幼儿园，住所地：广东省始兴县顿岗镇墟街(原顿岗人民法庭)。法定代表人：陈小枚。原告饶珠荣、饶珠华与被告蓝广强、李乐、吴宏锋、始兴县明日之星顿岗幼儿园(下称“明日之星幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶珠荣、饶珠华，被告吴宏锋，被告李乐的委托诉讼代理人刘德政到庭，被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶珠荣、饶珠华向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同向原告支付2019年下半年及2020年的房租合计219000元（其中2019年下半年三间内屋的租金55000元，门店租金18000元；2020年三间内屋租金110000元，门店租金36000元）；2、判令四被告共同向原告支付违约金17847.5元（按每天千分之五计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年3月16日，被告蓝广强、李乐、吴宏锋为了开办明日之星幼儿园，与原告签订了《房屋及场地租赁协议》(下称“《租赁协议》”)。双方于《租赁协议》作了如下约定：“1、租赁房屋坐落于始兴县顿岗镇原顿岗人民法庭前栋二、三层及后幢(不含外铺)；2、房屋用途：开办幼儿园；3、租赁期限：共12年（2016年9月1日至2028年8月31日止）；4、租金计收方式：从2016年9月1日开始计收租金，每半年支付一次，上半年租金于当年的3月10日前付清，下半年的租金于当年的9月10日前付清；其中第1至第3年租金为每年100000元，2019年9月1日至2021年8月31日每年租金为11万元，……；5、违约责任：如蓝广强、李乐、吴宏锋拖欠租金或水电费，每天需按欠费金额的千分之五支付违约金给原告，……。”合同签订后，原告如期交付了租赁物。另，经原、被告口头协商，被告同时租赁了原告的门店一间，租金为每年36000元，支付门店租金的时间与支付内屋租金的时间相同。被告蓝广强、李乐、吴宏锋在2019年上半年以前都能按时支付内屋及门店租金，但对于2019年下半年及2020年全年的租金（合计219000元）则一直拒绝支付，原告多次通过电话、微信向被告催收上述租金均无果。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判决如所请。被告李乐答辩称，蓝广强、李乐、吴宏锋是以合伙人的身份在明日之星幼儿园尚未成立之前与原告签订《租赁协议》，场地的实际使用人及义务承担主体是明日之星幼儿园和蓝广强，蓝广强亦是幼儿园的实际控制人，所以李乐认为其本人仅应在明日之星幼儿园和蓝广强未能支付租金的情况下承担补充的清偿责任。租金未付的情况是真实的，请求法庭依据《租赁协议》及实际欠付的期限对租金数额依法进行认定。另，原告主张的违约金过高，请求法庭依法予以调整。被告吴宏锋答辩称，吴宏锋从头到尾都没有参与幼儿园的经营和管理，只是签订了《租赁协议》，签订后陆续向李乐合计转账37万元，并委托李乐代为处理明日之星幼儿园的经营事宜，对原告起诉的租金金额，吴宏峰因未实际参与幼儿园的管理，对此并不清楚。被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，被告蓝广强、李乐、吴宏锋为开办明日之星幼儿园与原告饶珠荣、饶珠华签订了《租赁协议》，双方于《租赁协议》约定：“一、基本情况：1、租赁房屋坐落于始兴县顿岗镇原顿岗人民法庭前栋二、三层及后幢(不含外铺)；二、房屋用途：开办幼儿园，乙方（即被告蓝广强、李乐、吴宏锋，下同）不得任意改变房屋及场地用途，不得转让他人，如需转租须经得甲方（即两原告，下同）同意。……；三、租赁期限：共12年（2016年9月1日至2028年8月31日止），……；四、租金：租金从2016年9月1日开始计收，合同有效期内，房屋租金每半年计收，上半年租金于当年的3月10日前付清，下半年的租金于当年的9月10日前付清。第1至第3年租金为每年100000元，第4年、第6年、第8年、第10年、第12年按上年租金每两年递增10%，即2019年9月1日至2021年8月31日每年租金为110000元，……；八、违约责任：如乙方拖欠租金或水电费，每天需按欠费金额的千分之五支付违约金给甲方，……；十、本合同签字前由甲乙双方各自核对对方证件，签字生效。……。”此外，经原、被告口头协商，被告还另行租赁了原告两间门店（位于幼儿园大门左右两侧各一间），租金为每年36000元，支付门店租金的时间与支付房屋租金的时间相同。被告蓝广强、李乐、吴宏锋于2019年上半年以前均依约支付了房屋及门店租金，但对于2019年下半年及2020年全年的房屋及门店租金，被告蓝广强、李乐、吴宏锋则一直拒绝支付至今。庭审时，原告自愿放弃其第二项诉请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告基于双方的真实意愿签订了《租赁协议》，涉案租赁房屋有原告饶珠荣提交的国有土地使用证及房地产权证来证实产权的合法性，且协议的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的协议，协议当事人均应按照约定来履行各自的义务；对于两间门店，虽然双方未签订书面的租赁协议，但根据原告提交的收据（落款时间为2018年9月20日）写明，两间门店六个月的租金为18000元，由此同样可证实双方已按照口头约定实际履行了门店租赁协议，被告蓝广强、李乐、吴宏锋同样需要按照口头约定的租金数额来履行支付租金的义务。对于原告诉请未付的2019年下半年及2020年全年的房屋（55000元+110000元）及门店（18000元+36000元）租金，因被告蓝广强、李乐、吴宏锋未能举证证实其已履行付款义务，且被告李乐亦对欠付租金的时间无异议，故原告主张被告蓝广强、李乐、吴宏锋付清上述租金219000元理据充分，应予支持。对于违约金的请求，因原告已自愿放弃主张，对此不再作审查处理。至于被告明日之星幼儿园应否承担本案债务的清偿责任，因幼儿园并不是《租赁协议》的当事人，且原告于庭审时亦已自认门店的口头租赁协议也是与被告蓝广强、李乐、吴宏锋所达成，根据合同相对性原则，因幼儿园均不是涉案房屋及门店租赁协议的当事人，原告主张幼儿园共同承担本案债务的清偿责任无理据可依，对此不予支持。被告蓝广强、明日之星幼儿园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证及质证的权利，本案作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蓝广强、李乐、吴宏锋应于本判决生效之日起十日内支付原告饶珠荣、饶珠华租金219000元；二、驳回原告饶珠荣、饶珠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，按减半收取计2293元，由被告蓝广强、李乐、吴宏锋负担；上述款项已由原告饶珠荣、饶珠华预交，由被告蓝广强、李乐、吴宏锋在履行本判决义务时一并迳付原告饶珠荣、饶珠华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  邱烨强二〇二〇年十二月十四日书记员  朱金香