江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民初115号原告：涂剑明，男，1972年5月20日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街2号，统一社会信用代码：91360000705516541J。负责人：杨涛，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨建，北京炜衡（南昌）律师事务所律师。第三人：吉安市恒威实业有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区工业园，组织机构代码：672411507。法定代表人：盛小平，该公司总经理。第三人：吴江神力科技有限公司，住所地：江苏省苏州市添江区七都镇人民东路北侧，统一社会信用代码：91320509428007803A。法定代表人：王伟泽，该公司执行董事。第三人：盛小平，男，1968年7月10日出生，住江苏省苏州市吴江区。第三人：盛珍英，女，1971年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告涂剑明与被告中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称华融资产江西分公司）、第三人吉安市恒威实业有限公司（以下简称恒威公司）、吴江神力科技有限公司（以下简称吴江神力公司）、盛小平、盛珍英执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂剑明及其委托诉讼代理人蔡峰，被告华融资产江西分公司委托诉讼代理人杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂剑明向本院提出诉讼请求：1.撤销江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执异58号执行裁定书；2.请求江西省吉安市中级人民法院在拍卖恒威公司办公楼（原审批为5#宿舍）、生产车间时明确以上办公楼、生产车间（含设备）已由原告涂剑明租赁20年，且租金以已全部缴清即系带租约且租金已缴清的拍卖；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年2月20日，涂剑明与恒威公司签订了一份租赁协议，协议约定：恒威公司将办公楼（原审批为5#宿舍）租赁给涂剑明，租期自2014年2月20日至2034年2月19日，租金每年6万元，如选择一次性缴纳全部租金，则租期内的总租金为110万元等等。协议签订之后，涂剑明选择一次性缴纳租金并支付了110万租金，该办公楼也已交付给了涂剑明使用。2014年4月1日，涂剑明与第三人恒威公司签订了一份租赁协议，协议约定：恒威公司将生产车间（含车间内所有设备）租赁给涂剑明，租期至2014年4月1日至2034年3月31日，租赁车间二栋，建筑面积为4500平方米，租期内的总租金为480万元，分二次支付，每十年付240万元，租赁场所所有空地无偿提供给涂剑明使用，期限与租赁车间租期一致等等。协议签订之后，涂剑明支付了前十年的租金240万元，该生产车间（含车间内所有设备）也已交付给了涂剑明使用。另外，涂剑明的租赁合同的时间也在被告设立抵押权之前。江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执异58号执行裁定书认定涂剑明未提供确实证据证实租赁在抵押之前是错误的。根据物权法第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执行58号执行裁定书错误，应予撤销。被告华融资产江西分公司答辩：一、江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执行58号执行裁定书适用法律正确，依法应当予以维持。二、涂剑明与盛小平恶意串通，虚构两份租赁合同及收款收据，伪造交付租金证据，依据《最高人民法院关于人民法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院应当不予支持。中国工商银行股份有限公司吉安分行（以下简称工行吉安分行）与恒威公司签订《最高额抵押合同合同》的时间是2014年4月22日，办理他项权证的时间是2014年6月9日，这充分说明2014年9月恒威公司尚在正常生产经营，并持续向吴江神力公司供货，其自己在使用厂房和办公用房。涂剑明提交的2014年2月20日、2014年4月1日两份《租赁协议书》纯属虚假的租赁协议。涂剑明提交的租金转款凭条，2014年3月24日邓利君转给盛小平240万元；2014年4月17日欧阳世富转给恒威公司100万元，这两笔款既没有注明用途是租金，也没有证据证明是租金。该两笔转款人也不是涂剑明，与租赁没有任何关联性，况且也没有在房屋管理部门办理登记备案，也没有开具税务发票，完全是虚构的。工行吉安分行放贷后，厂房和办公用房系恒威公司在使用，2017年10月厂房和办公用房处于空置状态，2020年11月12日承租人吉安市铁牛机械设备有限公司负责人亦称是从其他人手上承租。第三人恒威公司、吴江神力公司、盛小平、盛珍英未提交答辩意见。涂剑明提供如下证据：一、涂剑明的身份证复印件一份，证明涂剑明的诉讼主体资格。二、2014年2月20日，涂剑明与恒威公司签订的办公楼《租赁协议》；2014年4月17日，欧阳世富转给恒威公司租金100万元的银行转账凭条；2014年4月27日恒威公司、盛小平出具给涂剑明的房租110万元的收条一份；2020年11月12日欧阳世富出具的证明一份以及欧阳世富的身份证复印件一份；2014年4月1日，涂剑明与恒威公司签订的生产车间租赁协议一份；2014年3月24日，涂剑明的妻子邓利君转给盛小平租金240万元的银行转账凭条一份；2014年4月2日恒威公司、盛小平出具给涂剑明的房租240万元的收条一份；涂剑明与邓利君结婚证一份。该组证据证明：2014年2月20日，涂剑明与恒威司签订了租赁协议，涂剑明支付了110万元租金，该办公楼也已交付给了涂剑明使用。2014年4月1日，涂剑明与恒威公司签订租赁协议，涂剑明支付了前十年的租金240万元，该生产车间（含车间内所有设备）也已交付给了涂剑明使用。三、2018年2月6日，涂剑明与罗强、曾安华签订的厂房租赁合同书一份以及曾安华缴纳租金的银行交易明细两张；2019年2月26日，涂剑明与彭辉、郝贵文签订的厂房租赁合同书一份；2019年3月6日，涂剑明与签订的朱广友签订的厂房租赁合同书一份；2019年10月30日，涂剑明与麻群光签订的厂房租赁合同书一份以及麻群光缴纳租金的银行交易明细一张。该组证据：涂剑明从2014年签订租赁协议之后至今一直使用租赁场所。四、江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执异58号执行裁定书一份。证明：涂剑明的租赁合同的时间在被告的抵押权之前，江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执异58号执行裁定书认定涂剑明未提供确实充分证据证实租赁在抵押之前是错误的。法院在拍卖时应在拍卖公告中明确，以上办公楼、生产车间（含车间内所有设备）已租赁给涂剑明以及租金支付的情况。被告华融资产江西分公司质证，证据一真实性无异议，对关联性有异议。证据二真实性、关联性、合法性均有异议。欧阳世富没有到庭，银行凭证没有注明款项用途，与本案没有关联性；收条不真实，因盛小平在当时是正常生产经营；虽然涂剑明和邓丽君是夫妻关系，但是邓丽君转给盛小平个人款项并不能反映就是支付租金；结婚证与本案没有关联性，转款行为并不能证明系支付租金。证据三：真实的出租人与合同载明的出租人不一致，合同约定租金与收款只有四笔，且收款人邓保娟与本案没有关联性。黄国忠没有出庭，不能证明其身份，且厂房租赁合同载明出租人是黄国忠，也不是涂剑明，不能证明涂剑明在租赁。故对该证据的真实性、关联性、合法性均异议。证据四：裁定书不能达到涂剑明的证明目的。本院质证，证据一真实性本院予以确认；证据二租赁协议的相对方恒威公司及法定代表人盛小平、银行转款的转款人欧阳世富并未到庭接受质询，其证明力本院不予认定。证据三转租协议的相对人未到庭作证，转租租金也不是支付给涂剑明本人，其证明力本院不予采信。证据四的真实性、关联性本院予以认定。被告华融资产江西分公司举证：证据一、国内保理业务合同、应收账款转让清单、应收账款转让明细表、应收账款转让通知书、国内保理融资申请报告、借款申请书、最高额抵押合同、（2015）吉中民二初字第55号民事判决书。证明：恒威公司与工行吉安分行签订《国内保理业务合同》时间是2014年9月28日，《最高额抵押合同》签订时间是2014年4月22日，办理他项权证的登记时间是2014年6月9日，这说明2014年9月恒威公司尚在正常生产经营，厂房和办公用房系自己生产经营使用，故涂剑明提交的2014年2月20日、2014年4月1日两份《租赁协议书》虚假。证据二、（2015）吉中民二初字第55号民事判决书。证明恒威公司在2014年全年都在正常生产，不存在2014年停产将厂房租赁给涂剑明的可能性。证据三：电子数据,书证；证据名称：照片12张，房产评估报告一份。证明：根据第三方评估公司及律所现场尽调的情况，在2017年10月12日，恒威公司厂房和办公用房属于空置状态，并没有租赁的情形；没有证据证明从2014年4月起至今涂剑明租用了厂房。说明涂剑明与盛小平恶意串通，编造租赁合同。原告涂剑明质证：证据一真实性均提出异议，没有原件，涂剑明方没有参与其中，对这些情况不清楚，不能证明恒威公司2014年9月在正常经营。证据二真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据本身不能证明恒威公司生产情况。证据三，被告现在提供的只有6张照片，没有评估报告，对真实性提出异议，不能证明其真实的拍摄时间，事实上涂剑明2014年就开始在使用。本院认证，证据一、二真实性、关联性本院予以采信，可以证明工行吉安分行与恒威公司之间债权债务及抵押情况。证据三，本院结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月22日，工行吉安分行与恒威公司签订《最高额抵押合同》，约定恒威公司以其所有的房产（证号为吉房权证吉州字第××、00××52号，建筑面积分别为1786.65㎡、1786.65㎡）和土地使用权（吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号，使用权面积为12000.58㎡）作为抵押，担保自2014年4月22日至2015年5月22日最高额贷款471万元，并于2014年6月9日办理了抵押登记，工行吉安分行取得吉市房他证吉州字第××号房屋他项权证。2014年9月28日，工行吉安分行与恒威公司签订《国内保理业务合同》，恒威公司向工行吉安分行借款580万元，借期6个月，恒威公司将其对吴江神力公司的8295640元应收账款转让给工行吉安分行。2015年4月1日，工行吉安分行向本院起诉恒威公司、神力公司、盛小平、盛珍英。2015年4月8日，依工行吉安分行申请，本院保全查封了恒威公司名下位于吉州区工业园的吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号土地使用权以及吉房权证吉州字第××、00××52号房产。2015年7月2日，本院作出（2015）吉中民二初字第55号民事判决，确认工行吉安分行对拍卖、变卖吉市房他证吉州字第××号房屋他项权证登载的财产所得价款，在471万元限额内享有优先受偿权。2015年8月17日，工行吉安分行向本院申请强制执行，案号为（2015）吉中执字第94号。执行中，本院于2016年12月12日作出（2015）吉中执字第94-1号执行裁定，拍卖被执行人恒威公司所有土地使用权［权证号为吉州国用（2008）第I-1132号］及该土地上的房产及其他附属设施。经三次公开拍卖均因无人报名而流拍。2017年12月6日，本院作出（2015）吉中执字第94-3号裁定书，终结本院（2015）吉中民二初字第55号民事判决书的本次执行程序。经工行吉安分行申请，本院于2019年3月18日立案恢复执行，案号为（2019）赣08执恢6号。工行吉安分行将本案涉案债权转让给华融资产江西分公司，本院作出（2019）赣08执恢6号之一执行裁定书，变更申请执行人为华融资产江西分公司。2019年4月26日，本院再次查封了被执行人恒威公司国有土地使用权及房产。2020年8月17日，涂剑明向本院提出执行异议。涂剑明提供的其作为承租方与恒威公司（出租方）于2014年2月20日签订的租赁协议书显示，恒威公司将办公楼整栋租赁给涂剑明，租赁期自2014年2月20日至2034年2月19日，租赁场所占地面积180㎡，建筑面积929㎡，租期内总租金110万元，协议书第三条手写附注“已收现金拾万元，余款贰月内付清”。涂剑明提供的其作为承租方与恒威公司（出租方）于2014年4月1日签订的房屋租赁协议显示，恒威公司将生产车间和现有设备出租给涂剑明，剩余空地无偿提供给涂剑明使用，租赁期20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日，租赁车间2栋，建筑面积约4500㎡；租金480万元，协议书第二条手写附注“分两次支付，每十年付240万”。涂剑明陈述：承租案涉房产原本是自己经营使用，但因故还是予以转租出去，先后转租了多个商户，委托亲戚黄国忠管理，租户租金支付给其妻姐邓保娟。2015年10月28日，国网江西吉安市吉州区供电有限责任公司就恒威公司拖欠2015年1月至2015年9月的电费，向吉安市吉州区人民法院起诉，该院同日立案受理，案号为（2015）吉民二初字第1093号，2016年3月28日，因国网江西吉安市吉州区供电有限责任公司提出撤诉申请，该院裁定准予撤回起诉。另查明，2013年10月30日，工行吉安分行与恒威公司签订《国内保理业务合同》、《抵押合同》，恒威公司向工行吉安分行借款560万元，借款期限自2013年11月19日至2014年4月17日。恒威公司用案涉房产、土地为该借款提供抵押担保，并于2013年11月14日办理的抵押登记手续，2014年5月30日办理他项权证注销手续，2014年6月9日再次办理了抵押登记手续。本院认为，本案争议的焦点为：涂剑明对案涉土地房产是否享有优先于抵押权的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案涉房产登记在被执行人恒威公司名下，工行吉安分行对恒威公司所有的吉房权证吉州字第××、00××52号房产和吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号土地使用权享有抵押权，其优先受偿权为生效法律文书确定。涂剑明主张在案涉房屋抵押合同前就与恒威公司签订《租赁协议》，其租赁权优于抵押权。涂剑明除提供租赁协议书落款时间为2014年2月20日、2014年4月1日外，并未提供其他确实充分的证据证明其于抵押合同签订之前，就已经通过承租占有使用了恒威公司的办公楼和生产车间。涂剑明提交的银行转账凭证中付款人并涂剑明本人，付款凭证也未注明为支付租金，付款方未到庭接受质询，无法确认系涂剑明本人支付了租金。现在涂剑明也未实际占有使用案涉土地房产，涂剑明称将房屋转租，但案涉土地、房产实际占有使用人也并未将租金支付给涂剑明本人。另外案涉土地房产早在2013年11月即抵押给工行吉安分行，直至2014年5月30日才办理抵押注销手续。2014年4月22日，恒威公司就案涉土地房产再次与工行吉安分行签订抵押合同，并于2014年6月9日办理了抵押登记手续。涂剑明与恒威公司签订租赁协议落款时，案涉房屋土地尚抵押在工行吉安分行名下。工行吉安分行的两次贷款及抵押具有延续性。故不能认定涂剑明签订租赁合同早于抵押给工行吉安分行。涂剑明的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告涂剑明的诉讼请求。案件受理费38560元，由原告涂剑明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  李爱平审判员  张才长审判员  吴富强二〇二〇年十二月三十日书记员  谭 洋