广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2451号原告：何雪花，女，1983年5月12日出生，汉族，住电白县。原告：马威良，男，1982年11月3日出生，汉族，住电白县。被告：唐霞，女，1977年12月25日出生，汉族，住广州市白云区。原告何雪花、马威良与被告唐霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序审理，并于2020年8月14日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，并于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告何雪花、马威良和被告唐霞两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雪花、马威良向本院提出诉讼请求：1、解除原告何雪花与被告唐霞于2019年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、被告退回定金20000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经开平市合正房地产代理有限公司介绍，于2019年8月1日与被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＮＯ0000331），约定原告向被告购买位于开平市，成交价为293000元。付款方式：签订本合同时买方支付20000元整定金。首期款（含定金）40000元整须取得银行同意贷款申请10天内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续须在2019年11月1日前完成，银行贷款253000元整。合同附件有特别强调，买卖双方一致同意按揭付款。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。2019年8月8日，合正地产与原告去民生银行办理按揭手续，提供《开平市个人住房查询结果》（查档编号：20190808-0041746）、《购房人家庭住房情况诚信保证书》、《个人收入证明》、《流水账清单》、《结婚证》、《户口簿》等材料，原告当天支付给合正地产咨询及中介费8790元。被告按揭时提供粤（2019）开平市不动产权第××号房产证原件、中国民生银行收款卡、身份证原件、定金20000元收款收据、房屋买卖合同。因不可抗力因素，民生银行内部落文件通知对7楼拒绝贷款，经买卖双方同意可重新找银行转贷款申请。无奈之下，原告夫妻于2019年12月12日办理离婚，又重新打印银行流水账清单，原告积极配合，过程不易，目的是成功办妥贷款成功购买此房屋。此时已是2019年11月19日，距离合同约定时间2019年11月1日已到期，合正地产员工梁红丹与被告微信保持联系，并告知被告转银行贷款事宜。被告是同意的。被告合同期内已出国并微信告知梁红丹，要半年后才能回国。事实是因为房屋是7楼原因导致不能正常办理贷款手续，而被告合同期内并没有及时配合原告办理申请贷款，被告应负全部责任。2020年原告看到自己购买的房屋有人开始装修，经过调查才发现房屋早已出售，被告并没有书面通知原告要另行出售此房屋，没与原告解除合同，没退回定金给原告。原告认为，被告的行为已构成违约，实属诈骗，一房两售。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告唐霞辩称，1、原告诉称是因为不可抗力（七楼无法贷款）的原因不能正常办理贷款不属实。不能贷款的原因不是因为七楼，而是因为原告的征信问题导致，我跟民生银行的经理及梁红丹确认过。另外，因为无法贷款而导致合同无法履行是买方的责任。2、2019年11月1日合同贷款到期，2019年11月1日下午1点12分梁红丹与我联系，表示银行无法放贷，要求一个月的缓冲期，并向我承诺11月底可以办妥贷款的手续。但11月18日又告知我银行不同意贷款，她会继续找其他银行办理。3、原告诉称被告不配合原告办理相关的银行贷款手续不属实。2019年8月15日，我与原告的委托代理人梁红丹一起到民生银行提交了贷款资料。另外，合同的履行期是在2019年8月1日至2019年11月1日，2019年7月31日我就已经把银行贷款所需的资料（身份证、房产证等）拍照发给了中介公司的周煜伦，不存在我不提交房产证的说法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市（以下简称涉案房屋）的登记权属人为唐霞，产权份额为单独所有，房屋建筑面积为114.01㎡，不动产权证号为粤（2019）开平市不动产权第××号。2019年8月1日，唐霞（卖方）、何雪花（买方）和开平市合正房地产代理有限公司（经纪方）（以下简称合正地产）签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：0000331），约定唐霞将涉案房屋出售给何雪花。合同约定：第一条：房屋地址为开平市，建筑面积约114.01平方米；第三条：卖方合法持有该物业之权属证明（房产证号：00××46），同时卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；第四条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为293000元；第十条：买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付8790元作为咨询及中介服务费；第十五条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：买卖双方一致协定，银行审批通过当天之后，买方交付首期款给予卖方，卖方交付房屋给予买方。合同附件约定：买卖双方一致同意按下述第2项支付楼款并办理交易程序。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：……2、按揭付款：（1）签订本合同时买方支付20000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）40000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后10天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2019年11月1日前完成；（3）253000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，若因买方原因（包括且不限于个人征信或还贷能力，尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。唐霞在合同“卖方”一栏签名并捺指模，何雪花在“买方”一栏签名并捺指模，合正地产在经纪方一栏盖章。另查，何雪花与马威良于2009年3月18日登记结婚。庭审过程中，马威良对何雪花和唐霞签订的上述《房屋买卖合同》的内容予以追认，其表示涉案房屋是两原告共同协商购买，购房定金也是两人出资，但由于其当时在外地工作，故由何雪花负责签订购房合同。后期办理银行贷款手续时，合正地产再邮寄一份合同编号为0000354的《房屋买卖合同》交马威良签订，该合同上载明的购买房产地址与0000331《房屋买卖合同》一致，其他合同内容为空白，原、被告三人均在该合同上签名。签订0000354号《房屋买卖合同》同时，唐霞出具一份《收款收据》交何雪花收执。该《收款收据》载明：“兹有唐霞，身份证号码5109221977××××××××，房屋地址位于开平市，收到客户何雪花交来上述房屋定金（款项用途），金额20000元。”对该定金20000元，唐霞表示其实际只收到15000元，剩余5000元系合正地产收取，因为其和合正地产约定房屋实际交易价格不低于288000元，超出部分可由合正地产收取作为中介费。两原告则表示该20000元，其已通过现金和微信转账的方式支付给合正地产的员工周煜伦，再由周煜伦交付给唐霞，至于唐霞和合正地产之间的约定他们并不清楚，该《收款收据》是在签订《房屋买卖合同》当时，其付清购房定金并经唐霞清点确认无误后签订的。签署《房屋买卖合同》后，两原告准备个人住房查询结果、银行收入流水、个人收入证明等资料申请办理银行贷款，唐霞则向合正地产提供身份证和不动产权证书等资料协助两原告办理贷款手续。2019年8月15日，原、被告连同合正地产员工梁红丹共同到民生银行办理贷款手续并提交相关资料。后银行一直未审核通过两原告的贷款申请。期间，唐霞和周煜伦、梁红丹多次通过微信沟通贷款办理事宜。其中2019年9月18日微信记录载明：梁红丹：“你好唐小姐，昨天跟银行经理核实过审批进度，回复是本月底审批通过！因为是7楼顶楼有难度！请你耐心等待”。2019年10月15日微信记录载明：唐霞：“你好，没有消息吗”；梁红丹回复：“你好，还在等通知”。2019年10月25日微信记录载明：唐霞：“有消息了吗？”；梁红丹回复：“银行回复我说客户查征信比较多次数，现在还在跟客户核实这个问题”。2019年11月18日微信记录载明：梁红丹：“今天银行回复我了，审批不通过，我只能找其他银行再帮你们办理一次”；唐霞回复：“好的，辛苦了”。2019年12月11日微信记录载明：梁红丹：“你好唐小姐，因为7楼银行不接受按揭，需要时间跟银行沟通好安排好才能约你们办手续”，唐霞未予回复。2019年12月23日微信记录载明：梁红丹：“麻烦你发房产证过来给我。我下午拿资料去建设银行给银行经理核实。看能不能帮忙办理”；唐霞回复：“我们在这里（附美国地图），房产证没有带。我们半年后才会回去了。还有她合同早就过期了啊”。2020年1月3日微信记录载明：梁红丹：“唐小姐，请问你们等半年后才回来开平和客户办理房子按揭等过户手续吗？还是不卖给她了呢？我要如实告诉客户情况，让她自己决定要怎么处理的。7楼银行不接受按揭这个问题，我现在已经跟银行沟通好，现在能走关系帮我们处理一下。重点现在是要等你们回来办理才能进行手续？”；唐霞回复称：“你好，她的合同已经到期很久了，合同自动解除。7楼不是不按揭，很多银行都可以按揭的。她没有在合同期完成按揭贷款，我们在银行了解过，7楼一直都可以按揭，她无法完成贷款是她的问题，拖累我们时间，因为合同到期自动失效，我们也没有时间追究赔偿了，但是对于不适合没有条件贷款的客人，我觉得你们公司应该提前告诉我，不是对我一拖再拖。”2019年11月26日微信记录载明：唐霞：“帮我重新放卖吧，这个客户贷不到钱了”；周煜伦回复：“重新放卖，然后这个客户也继续帮她办手续，如果能贷下来，继续卖给她，今天梁小姐打电话过来这样跟我说呢”；唐霞回复：“可以”。后唐霞委托他人将涉案房屋出售给案外人，并于2020年3月办理产权过户登记手续。随后，何雪花提起本案诉讼，请求唐霞双倍返还定金和支付违约金。诉讼过程中，马威良以其亦为涉案合同当事人为由，申请作为原告参加本案诉讼，何雪花对此无异议，本院依法予以准许。庭审过程中，两原告明确变更诉讼请求为解除涉案《房屋买卖合同》，唐霞退回购房定金20000元，放弃违约金和双倍返还定金的请求。唐霞表示同意解除该《房屋买卖合同》，但认为两原告因个人原因无法办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，属违约方，故不同意退回定金。案将本院调解无果。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。唐霞和何雪花签订《房屋买卖合同》，约定唐霞将涉案房屋出售给何雪花，该《房屋买卖合同》是两人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效。庭审过程中，马威良明确对上述《房屋买卖合同》的内容予以追认，确认购买涉案房屋是其与何雪花的真实意思表示，故马威良亦为上述《房屋买卖合同》的当事人，该合同对马威良亦具有法律约束力，原、被告双方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。经原、被告确认，涉案房屋已另行出售给案外人，涉案《房屋买卖合同》已不具备继续履行的可能性，两原告据此请求解除上述《房屋买卖合同》，唐霞对此表示同意，本院予以认可。本案争议的焦点在于唐霞应否退回购房定金20000元给两原告。唐霞出具的《收款收据》已明确载明其收取了两原告购房定金20000元，唐霞对此主张其仅收取了15000元，剩余5000元是合正地产收取，但未能提供证据佐证，应承担举证不能的法律后果。退一步而言，即使该5000元确是由合正地产收取用作中介费，这也属唐霞与合正地产之间的约定，不能对抗两原告。故本院对唐霞的抗辩意见不予采纳，确认两原告已向唐霞支付购房定金20000元。签订合同后，两原告支付了购房定金，准备申请银行贷款所需材料，而唐霞亦提供身份证、房地产权证等资料予以配合，双方亦共同前往银行办理贷款手续。可见，原、被告在合同履行初期均能积极履行各自义务。但两原告在办理银行贷款申请手续后至合同约定的交易过户手续办理期限（2019年11月1日）届满前，均未能取得银行同意发放贷款。两原告对此主张，贷款未获批准的原因在于涉案房屋坐落七楼，贷款难度大。本院认为，购房人在计划购置房产前应履行审慎注意义务，一方面要全面审查计划购置房产的权属、抵押等权利情况有无瑕疵，另一方面通过向银行了解购房人的征信情况、是否具备贷款资格和计划购置房产的性质、现状是否具备贷款条件等，从而结合自身的经济状况确定购房款支付方式，防止后期因无法办理贷款手续导致无法支付购房款，出现违约行为。针对涉案房屋是否符合贷款条件，两原告在签订购房合同前完全有条件向银行了解、确定该情况，继而决定是否订立房屋买卖关系。两原告怠于履行审慎注意义务，在未了解清楚涉案房屋是否具备贷款条件的情况下即签订涉案《房屋买卖合同》，以致无法在合同约定的期限内取得银行贷款，在此情况下又未能按照《房屋买卖合同》附件的约定，在期限内将剩余购房款直接支付给唐霞。两原告未能按照约定期限支付购房款的行为明显具有过错，已构成违约，并由此导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行。至于唐霞在2019年11月26日微信记录中表示，若两原告能贷款成功则涉案房屋再次出售给两原告，其包含两方面意思，一是由于两原告无法办理贷款，故涉案房屋需再次出售，二是若两原告在涉案房屋出售给他人前能办理完成贷款手续，则涉案房屋可再行出售给两原告。但直至涉案房屋出售给案外人，两原告仍无法取得银行贷款，而事实上直至本案诉讼过程中，两原告仍未能提供任何证据证明其已取得银行同意放贷。在此情况下，唐霞将涉案房屋另行出售给案外人的行为并无不当，两原告认为唐霞擅自将涉案房屋另行出售，其行为构成违约的主张理据不足，本院不予采纳。综合庭审过程中原、被告的陈述及其提交的微信记录，两原告虽未能按照合同约定支付购房款，存在违约行为，但其在涉案房屋交易过程中一直积极履约，就贷款事宜与贷款银行、合正地产多次沟通，并不存在故意不履行合同的主观恶意。另外，唐霞在2019年11月19日向合正地产表示愿意等待两原告再次申请银行贷款，后又委托他人出售涉案房屋，未将该情况及时告知合正地产或两原告，在未与两原告协商解除合同的情况下将涉案房产出售给案外人的行为亦存在瑕疵。综上，本院综合原、被告履行涉案购房合同的情况、各自对于合同无法继续履行的过错程度和唐霞因本案导致的实际损失等情况，酌定由唐霞返还购房定金8000元给两原告。两原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告何雪花、马威良和被告唐霞于2019年8月1日签订的合同编号为0000331的《房屋买卖合同》；二、被告唐霞应在本判决生效之日起10日内返还购房定金8000元给原告何雪花、马威良；三、驳回原告何雪花、马威良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（何雪花、马威良已预交850元），由原告何雪花、马威良负担180元，由被告唐霞负担120元。何雪花、马威良多预交的受理费670元由本院予以退回，唐霞应向本院补缴受理费120元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许眉笑人民陪审员  何冬梅人民陪审员  周莉诗二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  陈远群书 记 员  梁佩琼