广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4426号原告（反诉被告）：邵小彬，男，1982年3月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：姜尚成，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州晟运商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街西丽南路93号首层某某广场D01房。法定代表人：欧海兵。委托诉讼代理人：谢晓群，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。邵小彬与广州晟运商贸有限公司（以下简称晟运公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。邵小彬的委托诉讼代理人姜尚成及晟运公司的委托诉讼代理人谢晓群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵小彬向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告双方签署的《租赁合同》于2020年2月19日解除；2.被告向原告全额返还租金保证金、水电保证金、合同转让费，共计230000元；3.被告赔偿原告维权所支出的合理律师费8000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年4月25日签署《租赁合同》（以下简称“原合同”），根据原合同约定，原告向被告租赁广州市番禺区某某广场店第一层沿街铺位用于经营餐饮，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，原告需向被告支付相应费用（包括但不限于场租费、租金保证金、水电保证金、合同转让费），如因不可抗力（如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等）而导致租赁场地毁损或无法经营，则原合同终止且双方互不承担责任。原合同签署生效后，原告除每月支付租金等固定费用外，亦已向被告全额支付租金保证金、水电保证金、合同转让费，上述费用共计230000元。2020年初，全国爆发新型冠状病毒××疫情，各地各部门为控制疫情传播相继出台全方位防控措施，原告客观上已无法正常经营餐饮业务，原合同缔约目的已无法实现。为避免遭受更大经济损失，原告于2020年2月16日向被告发出《终止通知函》（注：被告通过各种方式拒收该通知函，原告已于2020年2月19日通过微信方式告知被告负责人），并要求被告退还基于合同正常履行所附随的各项保证金及合同转让费，但被告均予以拒绝。综上，为维护自身合法权益，原告特依据民事诉讼法、合同法的相关法律法规规定，向贵院依法提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。晟运公司就本诉辩称，一、答辩人与原告于2019年4月25日签署《租赁合同》为双方真实意思表示，是依法成立、合法有效的，对双方均具有法律约束力。1.根据《租赁合同》第十一条第一款约定：“本合同一经签订，甲乙双方均不得无故解除合同，解除合同需经双方协商一致方可进行。”原告未经答辩人同意单方解除《租赁合同》的行为属恶意撕毁合约，违反诚信原则，应承担相应的违约责任。2.根据《租赁合同》第四条第一款约定“如双方对租赁费达成新的一致意见的，须签订书面的补充协议，如未形成书面补充协议的，任一方均不得以任何理由主张合同场租费发生变更”。答辩人于2020年2月初几次催告原告缴纳2月份租金及1月份的水电及物业管理等费用时，原告并未提及减租一事，只称缓缓再交。然而，原告在2020年2月14日突然微信要求月租减半缴纳，答辩人未同意。原告随即于2月16日单方发出书面终止合同通知书，答辩人不同意的情况下更以律师函方式威胁答辩人。在得知原告搬离后，答辩人为尽可能的减少损失，在几次要求原告清除租赁场所的隔间、装饰物以及清除垃圾等无果后，答辩人迫不得已于2020年4月请装修师傅清理，并于2020年5月1日正式对外招租，遗憾的是，直至原告起诉之日，该租赁场所仍未能出租，给答辩人造成重大经济损失。二、2020年1月份爆发的新冠疫情对原告的餐饮经营并非属于不可抗力，不能免除原告单方解除《租赁合同》的违约责任。1.整个疫情期间，国家相关部门并无强制关闭餐饮等行业经营的规定，且疫情在广州持续时间有限，2020年3月中下旬，广州各行各业已经陆续复工。疫情对原告履行合同目的产生的影响是短期的、暂时的，并非直接导致合同目的无法实现。2.根据《租赁合同》第十一条第二款约定：“如因不可抗力（如水灾、火灾、战争、国家重大政策变更等）而导致租赁场地（柜台）损毁或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任。”显然，疫情的影响并未导致租赁场地（柜台）毁损或无法经营，相反，整个疫情期间，答辩人仍在为原告提供安保、日常物业维护的工作。原告以疫情影响主张解除合同免除责任，缺乏事实及法律依据。三、因原告无故单方解除合同，违约在先，答辩人有权不退还原告缴纳的保证金（含铺位和水电）、合同转让费，更无理由为其支出的律师费作出赔偿。1.根据《租赁合同》第八条之约定：“合同期内，乙方如提前终止合同，所有保证金不予退还。”故答辩人有权不退还原告缴纳的12万元租金保证金及1万元水电保证金。2.因答辩人是将某某广场整体从业主手中承租下来后，对各楼层进行功能划分后，经过二次装修、消防、基本间隔、烟管道铺设及配备基本的公共设施等后，再对外招租，由答辩人统一安保、物业及卫生等管理。因而，答辩人与原告约定交付10万元合同转让费，并明确注明有“不退还”字样。综上，原告未经答辩人同意，单方解除合同，属违约行为，答辩人有权没收其缴纳的保证金及合同转让费，原告主动提起的诉讼支出的律师费、诉讼费应由原告自行承担。请法庭驳回原告的诉讼请求。晟运公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人归还其在承租期间（2020年2月1日至2020年4月30日，共90天）拖欠的租金及物业管理费、水电费等费用合计132775元及逾期缴纳的违约金（每天按欠费金额的万分之五计算，暂计至2020年8月1日）10237.75元；2.被反诉人赔偿反诉人因被反诉人的单方提前解约遭受的实际损失合计304800元，其中（自2020年5月1日暂计至2020年7月31日，共92天）租金损失120000元、五年租赁期给予45天免租期折抵后的30天租金损失40000元、拆除及还原场地、垃圾清运等费用144800元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年4月25日，反诉人与被反诉人签署《租赁合同》，约定由反诉人将位于某某广场第一层沿街铺位出租给被反诉人经营餐饮，租期自2019年5月1日至2024年4月30日，合计五年，免租期45天等。反诉人如期交付场地，被反诉人也依约缴纳了押金、保证金及相关租金等。2020年2月14日，被反诉人以威胁解约的方式向反诉人提及必须减免2月份租金，强制要求反诉人减半收取3月、4月租金，在反诉人不同意被反诉人如此强硬蛮横的做法时，被反诉人仅在2天后就迫不及待的发出书面的单方终止《租赁合同》通知书，2月22日在反诉人不在场的情况撤场。反诉人多次与被反诉人沟通房租事宜，但其均不予理会，甚至起诉要求退还押金、保证金等。尽管因疫情的影响，被反诉人的营业收入恐有所下降，但并未达到无法经营或者场地毁损的境地，况且还剩余四年多的租期。反诉人之所以不同意免除2月份租金及减半收取3月、4月的租金，原因是反诉人须向产权人如数支付租金等相关费用、支付安保费用及公司员工费用，疫情期间反诉人也未得到政府部门任何补贴、银行贷款利息减免或缓交等优惠政策，基于此被反诉人却以通知形式强硬要求免交及减半收取租金，幅度如此之大，名为商议实则是恶意撕毁合约，有违诚信。故反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉。邵小彬对晟运公司的反诉辩称，1.关于第一项反诉请求，我方认为无任何事实和法律依据，因疫情持续的蔓延，番禺区人民政府于2020年2月相继出台防控措施，禁止餐饮店铺开放大厅及堂食服务，被反诉人无法正常经营餐饮服务，并于2020年2月7日停止餐厅的营业，后续无任何的收入，如继续按照合同履行对我方不公平，被反诉人主动向反诉人申请减免部分月份的租金，但是反诉人直接予以拒绝，表明其不愿意配合我方渡过疫情的困难时期，故我方依据法律规定和合同的约定于2020年2月16日向反诉人发出终止租赁合同通知函，并告知反诉人因不可抗力致使被反诉人无法正常经营，也告知反诉人于2020年2月20日办理退场手续，但反诉人却拒收相关函件，被反诉人通过微信告知反诉人上述内容，反诉人当日拒绝办理退场手续。因此即使反诉人要求被反诉人支付租金，被反诉人也只应当缴纳到2020年2月20日的租金。另外我方也不应当承担任何违约金，根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见二》的规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，要求承租人承担违约责任的，法院不予支持。因此，作为出租人的反诉人依据合同约定要求因疫情导致经营困难延期交租的被反诉人承担逾期交租的违约责任，是无法律依据的。退一步讲，被反诉人已于2020年2月22日明确告知反诉人租金及水电费用可以直接在押金中予以扣除。反诉人可在双方解除合同后直接予以扣除，但却拒绝履行合同解除的附随义务，其作为过错方应当自行承担相应的责任。就其主张的相应类别及数额部分，我方认为主张物业管理费无任何事实依据，租赁合同约定每月租金包含物业管理费，其不能另行主张。就水电费，首先被告已于2020年2月20日退场，暂且不论相关水电数据的真实性，2020年2月20日之后的水电费与我方无关，就2020年2月20日前应缴纳水电费，由于双方未确认，恳请法官公平进行分摊。2.关于第二项反诉请求，根据合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据《租赁合同》约定如因不可抗力导致无法经营的，本合同就告终止，双方不承担责任。首先，因疫情导致我方无法正常经营，相关情形属于不可抗力，我方在主动与反诉人寻求变更合同申请减免部分月份租金时，被反诉人直接拒绝，我方才基于公平原则行使法定解除及约定解除权以及及时通知对方。其次，就其主张的损失，我方认为无任何事实和法律依据。其主张与本案及被反诉人无任何关联。被反诉人于2020年2月20日实际退场，反诉人在被反诉人退场后已重新装修并自行经营家用超市，何来所谓的租金损失。就免租期问题，反诉人已在合同签署时给予被反诉人，且该免租期已实际执行完毕，现在反诉人却重新要求被反诉人支付免租期租金，无任何事实和法律依据。就被告主张的拆除还原场地垃圾清运的费用，根据合同约定，合同解除后被反诉人不得拆搬或更换固定装修物品，因此被反诉人退场时是不需要拆搬或更换固定装修物品的。其次反诉人所谓的拆除地面、拆墙、垫高、铺地板、水电安装、拆除照明等费用发生为反诉人自行重新装修并作为超市自行经营盈利的。其将本应由其承担的费用强行让我方承担无任何依据。被反诉人退场时清走大件垃圾及自有的办公设备，并无任何拆除装修及物件打掉的行为，更不会产生所谓的清运淤泥垃圾费用，该费用应当由反诉人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年4月25日，晟运公司作为甲方与邵小彬作为乙方签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于番禺西××广场店××沿街铺位（以下简称涉讼商铺），建筑面积（使用率80%）约321平方米，本租赁场地仅限于经营餐饮；联营期限从2019年5月1日起至2024年4月30日止，合计5年，甲方于2019年5月1日前将场地交付于乙方，乙方于2019年6月16日向甲方计算所有应缴费用（租金、管理费等）；场租费（含物业管理费和空调使用及维护费）乙方按每月40000元缴纳，如双方对租赁费达成新的一致意见的，须签订书面的补充协议，如未形成书面补充协议的，任一方均不得以任何理由主张合同场租费发生变更；卫生管理费每月200元，水电费按实结算，甲方提供公共制冷和公共照明、用水，乙方需另行增加用电、用水的，增加部分由乙方自行承担，电费按1.5元/度（含线路耗损）计收，水费按5元/吨计收；场租费、卫生费等按月计付的费用应按先付后用的原则支付，即应在每月的5日前（如遇节假日的，则顺延到节假日后的第1个工作日）缴纳下月的费用，水电费按使用后再交纳的原则，即应在次月的5日前，交纳上个月的水电费；如乙方不按期缴纳上述之各项费用，则每延误一天，按应缴纳总额的3%支付违约金，违约金从应缴费用之次日起算，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同，乙方所有保证金不予退还，并应向甲方承担因此造成的经济损失；乙方装修方案需经甲方批准后方可进行，装修费用由乙方自行承担，合同期满或因乙方违约而导致合同解除的，乙方一律不得拆搬或更换固定装修物品和要求退还装修费用；本合同签订后，乙方应在合同签订当日向甲方缴纳120000元租金保证金和10000元的水电保证金，合同期内，乙方如提前终止合同，所有保证金不予退还；如因不可抵抗力（如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等）而导致租赁场地（柜台）损毁或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任；等等。同日，邵小彬向晟运公司缴交涉讼商铺保证金120000元、水电保证金10000元及合同转让费100000元，晟运公司分别开具两份收据予以确认，其中合同转让费保证金《收据》载明：“今收到邵小彬合同转让费壹拾万元（不退还）”。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月7日，广州市番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组发布《关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，载明：全区各餐饮单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停大厅、堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务，可采取独立包房（每房限一桌，不得拼桌）为散客供餐；等等。2020年2月16日，邵小彬通过中国邮政快递方式向晟运公司寄发《终止通知函》，称受新型冠状病毒影响，其响应国家政府及番禺区相关防控部门及工作小组的通知，于2020年2月7日停止了涉讼商铺餐厅的营业，其曾于2020年2月14日向晟运公司申请减免租金遭到拒绝，其认为本次疫情的发生具有不可避免和暂时不能克服的客观情况，满足不可抗力的法定特点，根据双方签订的《租赁合同》约定，通知终止该《租赁合同》，请晟运公司在2020年2月20日上午10点到达租赁物现场与其进行铺位退还的交接，并在2020年2月25日退还已付的入场费、租金保证金、水电保证金。经查，该邮件因未联系上收件人而被退回。2020年2月28日，邵小彬委托广东法制盛邦律师事务所再次向晟运公司寄发《律师函》，主张解除《租赁合同》，要求晟运公司主动与其沟通全额退还租金保证金、水电保证金、合同转让费及承租商铺退还交接事宜。本案庭审中，双方当事人均确认涉讼商铺具体位于广州市番禺区西丽路93号某某广场店一楼A02铺，邵小彬承租用于经营江寻记餐饮店，并已向晟运公司缴交涉讼商铺至2020年1月的租金。现双方主要对涉讼《租赁合同》的法律状态及其违约责任存在争议。邵小彬陈述称因新冠疫情爆发导致其经营困难，其遂于2020年2月14日通过微信方式向晟运公司发送《江寻记房租免减的申请书》要求减免租金，但遭到晟运公司拒绝。故邵小彬在持续停止经营的情况下于2020年2月16日向晟运公司寄发《终止租赁合同通知函》，晟运公司拒收后，其于2020年2月19日又以微信方式向晟运公司发送该函件，但晟运公司不同意解除合同，亦不配合处理保证金退还及商铺交接事宜。现邵小彬已于2020年2月20日退场，并于2020年2月22日明确告知晟运公司可以其已付的保证金抵扣欠付的租金及水电费用，而晟运公司也在2020年3月自行对场地进行装修并营业至今。至于合同转让款，邵小彬认为该款项系晟运公司利用其出租人的强势地位要求其交纳，无任何合同和法律依据，晟运公司除应向其退还该款及保证金费用外，还应承担其为维权支出的合理律师费。邵小彬为其上述事实主张提交了以下证据予以证明：1.2020年2月19日的微信聊天记录，显示邵小彬向对话方“岑运超市老板娘”发送《终止通知函》，对方回复“这个降低租金事宜我方已和物业方在做审批还没批复，暂时回复不了你，如你方要强制解约属单方违约，我方不负任何责任”，邵小彬称“东西我今天搬完，明天你们来退回店铺给你们”、“你上次回复我的不是和物业做审批，而且回复我不能减免”，对方再称“那当你自动退场”、“我公司不同意终止《租赁合同》”等等；2.广东法制盛邦律师事务所于2020年2月24日出具的《广东增值税普通发票》，载明服务名称为律师费，价税合计为8000元。晟运公司确认邵小彬承租涉讼商铺后经其同意对场地进行了装修，涉讼《租赁合同》也未明确约定承租方需在退场或租赁期限届满时将涉讼商铺恢复原状，但按照一般行业惯例，餐饮行业若涉及重大装修或明显改变商铺品牌风格的，为便于商铺再行转租，承租方应在退场时拆除装修物，且《租赁合同》约定不得拆搬或更换的固定装修物品系指商铺在邵小彬承租前已有的装修物；实际上，晟运公司系自业主处整体承租场地进行经营，再将其中涉讼商铺转租给邵小彬使用，业主方并未因疫情对其租金进行减免，在邵小彬向其提出解除合同后，双方一直在沟通协商合同是否继续履行及合同解除事宜，其至2020年3月29日才开始对涉讼商铺场地进行平整，于2020年4月30日收回商铺，故邵小彬应支付涉讼商铺自2020年2月至4月的租金、水电费、管理费及相应违约金，并赔偿其因邵小彬单方解除合同所造成的租金损失、免租期损失、场地还原损失等。对此，晟运公司提交了《西丽岑运广场缴费通知单》三份、《装修承包合同》三份、收款收据及若干照片予以证明。其中缴费通知单显示，江寻记2020年2月的电费9675元、水费115元、租金40000元、管理费200元，合计应缴49990元，3月电费2325元、水费60元、租金40000元、管理费200元、合计应缴42585元，4月电费0元、水费0元、租金40000元、管理费200元，合计应缴40200元。另外，晟运公司确认其主张要求邵小彬支付的租金、管理费、水电费与其提交的通知单所载明费用类别一致。本院认为，邵小彬与晟运公司就涉讼商铺签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。虽在《租赁合同》履行期间，因新冠疫情的影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，且同年2月7日我区发布《关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，要求全区各餐饮单位暂停大厅、堂食服务，但该通告同时指出，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务以及采取独立包房为散客供餐。由此可见，疫情或疫情防控措施的影响并未造成《租赁合同》无法履行，邵小彬租赁涉讼商铺用于经营餐饮的合同目的并非完全无法实现，故邵小彬以疫情为由向晟运公司发出终止履行合同的通知并不产生合同解除的效力。尽管如此，晟运公司最迟已于2020年2月19日知悉邵小彬关于终止合同及交还商铺的要求，在明知邵小彬违约撤场的情况下，晟运公司应及时收回场地，防止损失进一步扩大，故本院酌定晟运公司最迟应于2020年3月20日的合理期限内自行收回涉讼商铺，而邵小彬亦应向晟运公司支付自2020年2月1日至2020年3月20日止的租金65806元[40000元+20/31×40000元]、卫生管理费329元[200元+20/31×200元]及水电费11329元[9675元+115元+20/31×（2325元+60元）]。现晟运公司自认已于2020年3月29日对涉讼商铺平整场地，故双方之间的《租赁合同》已于当日实际解除。邵小彬是在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应（2020年1月23日）之后的2020年2月14日向晟运公司提出减免要求，其时已超过《租赁合同》约定的2月份租金的支付期限，且邵小彬随即在两天后便向晟运公司寄送函件要求终止合同，并未给予作为其上一手承租人的晟运公司就减免租金一事合理的回应时间，缺乏沟通协调应有的态度，可见其在疫情发生之初便具有较低的继续履行合同的意愿。邵小彬违约在先，其主张晟运公司赔偿律师费，缺乏理据，本院予以驳回。然而，虽邵小彬违约在先，但考虑到其经营的是餐饮行业，在疫情期间确实受到暂时性的较大影响，如全额没收保证金对邵小彬明显不公平。结合疫情防控措施对邵小彬的实际影响，以及邵小彬已履行的租赁期限不足《租赁合同》约定的五分之一的事实，并根据利益衡平、公平诚信的原则，本院酌定晟运公司应向邵小彬退还30%的保证金即39000元（130000元×30%）。因本院已支持晟运公司没收70%的保证金，邵小彬已承担一定的违约责任，故根据公平原则，对晟运公司关于逾期支付租金及管理费的违约金的诉请，本院不再作支持。至于合同转让费，实为邵小彬取得涉讼商铺经营权的对价，该费用系双方真实的意思表示，并已实际发生，且晟运公司出具的相应《收据》已注明“不退还”，邵小彬在履行合同的过程中并未对此提出异议，涉讼《租赁合同》也未就该款项在合同解除后的退款事宜进行约定。故对于邵小彬要求晟运公司退还合同转让费10万元的诉讼请求，本院不予支持。同理，45天装修期是双方约定用于装修的期间，是双方的真实意思表示，并已实际履行完毕，晟运公司主张邵小彬支付45天免租期抵折后的30天租金损失，与公平、诚信原则相悖，本院亦不予支持。至于晟运公司反诉主张的实际损失问题，晟运公司在庭审中确认邵小彬对涉讼商铺场地进行的装修已经其同意，且涉讼《租赁合同》并未约定邵小彬撤场时应恢复场地原状，故对于其要求邵小彬赔偿拆除还原场地及垃圾清运费损失的反诉主张，缺乏理据，本院均不予支持。而租金损失部分，如前所述，晟运公司负有及时止损的义务并最迟应于2020年3月20日自行收回涉讼商铺，其此后因未收回商铺所产生的租金损失属因其自身原因导致的扩大损失，兼顾新型冠状病毒××的疫情对租赁市场的不良影响，故晟运公司要求邵小彬承担涉讼商铺自2020年5月至7月租金损失的反诉请求，于法于理无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认邵小彬与广州晟运商贸有限公司于2019年4月25日签订的《租赁合同》于2020年3月29日解除；二、广州晟运商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向邵小彬返还保证金39000元；三、邵小彬应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州晟运商贸有限公司支付租金65806元、卫生管理费329元、水电费11329元；四、驳回邵小彬的其余本诉诉讼请求；五、驳回广州晟运商贸有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4870元，由邵小彬负担4095元，广州晟运商贸有限公司负担775元；反诉受理费4009元，由邵小彬负担868元，广州晟运商贸有限公司负担3141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十二月三十日书记员  杜嘉华