江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0691民初739号原告：徐晓巍，男，1988年7月11日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：周元亮，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：徐进进，男，1987年4月9日生，汉族，住如东县。被告：茅佳庆，男，1995年5月30日生，住南通市开发区。委托诉讼代理人：沈杰伟、王铠伦（实习），北京隆安律师事务所律师。被告：南通市爱家房产中介服务有限公司，住所地南通市开发区世贸新纪元广场19-102室。法定代表人：陆瑾，总经理。委托诉讼代理人：徐业飞，系该公司员工。原告徐晓巍与被告徐进进、茅佳庆、南通市爱家房产中介服务有限公司（以下简称爱家中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓巍及其委托诉讼代理人周元亮、被告徐进进、被告茅佳庆的委托诉讼代理人沈杰伟到庭参加了两次庭审；被告茅佳庆的委托诉讼代理人王铠伦到庭参加了第二次庭审；被告爱家中介经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐晓巍向本院提出诉讼请求：1、被告返还649311.2元，并赔偿损失60万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月21日，经被告爱家中介居间，签订《存量房买卖合同》一份，合同约定被告茅佳庆将位于南通市的房屋以房屋总价151万出售给原告，在合同约定房屋权属过户日之前，原告已为购房支付649311.2元，由于被告茅佳庆没有按合同约定办理过户，原告于2019年11月诉至贵院，由于买卖合同上“茅佳庆”签名系徐进进所签，茅佳庆对该签字行为不予追认，贵院以原告与茅佳庆之间不存在房屋买卖合同关系为由驳回了原告的诉讼请求。原告认为，三被告对房屋买卖合同不成立均负有责任，给原告造成重大损失，因此三被告应对给原告造成的损失承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，少具状贵院，望判如所请。被告徐进进辩称：对原告要求返还649311.2元无异议，关于赔偿损失，需要法院鉴定才能确定差价的数额，同意按照鉴定的结果进行赔偿。被告茅佳庆辩称：另案的判决书已判决被告茅佳庆与原告之间不存在任何关系，被告茅佳庆收到被告徐进进的妻子的徐盛荣30万元已于2020年9月8日原路返还，另收到徐晓巍的45万元，该款项已返还给被告徐进进。原告诉请被告返还的该价款应由实际收款人返还。被告茅佳庆是接受了徐进进的指示收取原告徐晓巍的款项，是一种指示交付。被告爱家中介未到庭应诉答辩，但庭后陈述愿意返还中介费27180元，对于返还其他款项及赔偿损失不认可。原告徐晓巍围绕诉讼请求依法提交了爱家中介的工商信息查询表、存量房买卖合同、判决书复印件、转账记录复印件、收条、银行流水、录音整理稿、房屋价格查询网页截图复印件、鉴定费发票；本案审理过程中，本院根据原告申请对案涉房屋的差价进行鉴定，形成鉴定报告一份。本院组织当事人对上述证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2019年3月21日，原告徐晓巍作为乙方（购买方）在丙方（居间方）爱家中介的居间下签订了一份南通市存量房买卖合同，约定甲方（出售方）茅佳庆将南通开发区世茂新界32幢1301室房屋及配套车位出售给乙方，房屋成交总价款为1510000元，乙方于2019年3月21日前向甲方支付定金50000元，2019年6月30日前支付首付款550000元，贷款金额为910000元。合同第五条约定买卖双方在2019年9月30日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使在约定期限内未能申请的，责任方应按照本合同第九条约定承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。原告徐晓巍在合同下方购买方栏签字，出售方栏签有“茅佳庆”字样。同日，三方还签订补充协议，约定首付款（含定金）共600000元整，乙方于2019年3月21日支付定金50000元整，于2019年3月28日之前支付450000元整，于2019年6月30日前支付100000元整。贷款共计910000元，其中10000元现金支付，实际贷款900000元。徐晓巍在乙方栏签字，甲方栏亦签有“茅佳庆”字样。但上述两份协议的“茅佳庆”签名系案外人徐进进代茅佳庆所签。2019年3月21日，徐晓巍向徐进进微信转账2万元，向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账3万元，以上合计5万元。徐进进向徐晓巍开具了收款人为茅佳庆的收条，其中载明“今收到徐晓巍购房定金￥50000（伍万元整）”。2019年3月23日，徐晓巍向茅佳庆转账四笔共计40万元；次日又向茅佳庆转账5万元。本案审理过程中，徐进进及茅佳庆均确认茅佳庆收到上述45万元后，已将其中42万元转账给徐进进，剩余3万元目前在茅佳庆处。2019年5月31日徐晓巍向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账6万元，现金给付徐进进5万元，以上合计11万元。2019年6月28日，徐进进向徐晓巍出具了收条，其中载明“今收到徐晓巍购买世茂新界32幢1301室房款人民币壹拾壹万元整（￥110000）”。2019年6月25日，徐晓巍向徐进进的妻子徐盛荣（尾号7552的账户）转账12131.2元拿房费用。2019年3月21日，徐晓巍与爱家中介签订佣金确认书一份，其中载明佣金金额为27180元。2019年3月27日，徐晓巍支付27180元中介费。本案审理过程中，本院根据原告申请，委托鉴定机构对于案涉房屋及车库在2020年4月底的二手房交易价格进行评估。2020年11月20日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具估价报告一份，其中载明估价对象在价值时点的单位建筑面积市场价值为17183元/平方米（含地下车位），总价为210.85万元。为此，原告支出鉴定费11000元。另查明，徐晓巍在本次诉讼前曾向南通开发区法院起诉茅佳庆，要求法院判令：1、茅佳庆继续履行签署的存量房买卖合同，协助原告办理过户手续，将位于南通市的房屋过户至徐晓巍名下；2、茅佳庆支付迟延履行的违约金暂计20385元（自应履行义务期限届满之次日至实际履行之日，按每天万分之五计算）；3、茅佳庆承担诉讼费用。后南通开发区法院作出（2019）苏0691民初2368号民事判决，驳回了徐晓巍的诉讼请求。该判决已生效。还查明，南通开发区世茂新界32幢1301室即南通开发区新纪元商业广场32幢1301室，其配套车位为新纪元商业广场B幢C034室。上述房屋及车位现登记在被告茅佳庆名下。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，南通市存量房买卖合同的出售人栏处虽签有“茅佳庆”字样，但该签名并非茅佳庆所签，而是徐进进代签。但徐进进在签字时并未得到茅佳庆的授权，事后也未得到茅佳庆的追认，故该合同对茅佳庆不发生效力。原告主张茅佳庆返还收取的45万元房款及12131.2元拿房费用，其中12131.2元拿房费用是由原告直接转入徐进进的妻子徐盛荣的账户内，故要求茅佳庆返还没有依据；而徐晓巍根据徐进进的指示将45万元汇入茅佳庆的账户内，后茅佳庆又根据徐进进的指示将42万元转账给徐进进，由于房屋买卖合同对茅佳庆并不发生效力，房屋买卖合同签订履行过程中徐晓巍均是与徐进进联系，相应的付款行为也是根据徐进进的指示进行，故徐晓巍要求茅佳庆返还已在徐进进处的42万元亦无相关依据；对于目前还在茅佳庆处的3万元购房款，徐晓巍要求茅佳庆予以返还，茅佳庆予以认可，本院予以支持。关于原告主张徐进进返还房款、拿房费用并赔偿损失。本院认为，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，徐晓巍支付的房款及拿房费用共计622131.2元，扣除由茅佳庆返还的30000元外，其余592131.2元均在徐进进处，故原告主张徐进进返还该592131.2元，本院予以支持。关于原告主张徐进进赔偿房屋差价损失，本院认为，根据估价报告，案涉房屋在起诉时的估价为2108500元，而案涉南通市存量房买卖合同中的房屋价款为1510000元，房屋差价为598500元，故本院仅支持房屋差价损失为598500元。关于原告主张爱家中介承担相关损失，由于本案系房屋买卖合同纠纷，而原告与爱家中介之间系居间合同关系，故本案对此不予理涉。至于徐进进主张原告对房屋差价损失的造成亦有责任的抗辩，本院认为，首先，徐进进在明知其并非房屋产权人的情况下即与徐晓巍签订房屋买卖合同，过错明显；其次，案涉房屋由徐进进及其妻子徐盛荣向茅佳庆购买后，在徐进进还未得到产权的情况下，即向原告出售案涉房屋，徐进进的炒房行为不应得到提倡；再次，本案审理过程中，在案涉房屋买卖合同无法继续履行的情况下，徐进进作为收款方，在原告一再要求下却一直未将已收房款返还给原告，导致原告无法重新购买房屋，其过错明显。综上，本院认为案涉房屋差价损失598500元应全部由徐进进承担。关于鉴定费11000元，亦由徐进进全部承担。关于原告主张爱家中介返还中介费27180元，爱家中介予以认可，本院予以确认。爱家中介经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为对其自身权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐进进返还原告徐晓巍购房款项592131.2元，并赔偿原告徐晓巍房屋差价损失598500元、鉴定费损失11000元，以上合计1201631.2元；二、被告茅佳庆返还原告徐晓巍购房款30000元；三、被告南通市爱家房产中介服务有限公司返还原告徐晓巍中介费27180元；以上三项，各被告应于本判决生效后三日内给付。四、驳回原告徐晓巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16044元，保全费5000元，以上合计21044元，由被告徐进进负担（该款原告已预交，本院在本判决生效后退还原告21044元，被告徐进进应于本判决生效后3日内向本院缴纳21044元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16044元。审 判 长  陈 新人民陪审员  方新强人民陪审员  龚晓明二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  顾纾琪