福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0521民初2211号原告：谢育峰，男，1971年11月3日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪春红，福建泉台律师事务所律师。被告：福建省常乐基餐饮管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市陈埭镇坪头村汾江西路24号，统一社会信用代码91350582099750273X。法定代表人：胡总保，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘新榕，福建伟盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。原告谢育峰与被告福建省常乐基餐饮管理有限公司（以下简称常乐基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告谢育峰及其委托诉讼代理人卜水龙，被告常乐基公司的委托诉讼代理人潘新榕、曾小雄到庭参加诉讼。此后，原告谢育峰解除与卜水龙的委托代理关系，另行委托谢竞忠、洪春红作为其委托诉讼代理人。第二次庭审，原告谢育峰及其委托诉讼代理人洪春红，被告常乐基公司的委托诉讼代理人潘新榕、曾小雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢育峰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年1月1日签订的《洛阳店铺租赁合同》；2.判决被告将址在泉州台商投资区洛阳镇洛阳××道××号的房屋腾空交还原告；3.判决被告支付原告自2019年5月1日起至实际腾房之日止的租金（其中2019年按每月8000元计算，2020年1月1日起按每月8400元计算）。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《洛阳店铺租赁合同》1份，约定原告将位于泉州台商投资区洛阳镇洛阳××道××号房屋出租给被告作为常乐基餐饮场地，租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止。月租金为8000元（租金每两年递增5%），按季度支付，应于上一期租金到期前15日内预付下一期租金。被告拖欠租金累计30日以上的，原告有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，但被告仅支付租金至2019年4月30日，经原告多次催讨拒不支付。诉讼中，原告于2020年7月26日向被告发出《解除及腾退房屋的通知》，通知双方的租赁合同于2020年7月28日上午10时解除，被告应搬离清空所有财物、设备以及未形成附合的装饰装修物并交还租赁房屋。被告收到通知后未提出异议也未腾空交还房屋，故原告自行腾空了租赁房屋。因此，原告变更其诉讼请求为：1.判决确认原、被告于2018年1月1日签订的《洛阳店铺租赁合同》于2020年7月28日解除；2.判决被告支付原告租金122240元及违约金（自每月租金逾期之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、2019年8月20日起至付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决确认被告已支付的保证金8000元归原告所有；4.判决被告支付原告电费3400元。被告常乐基公司辩称，一、双方的租赁合同已于2019年5月6日实际解除，被告自2019年5月起即不再使用案涉房屋，已支付租金至2019年4月30日，并未拖欠租金，故不应承担自2019年5月1日起的租金、电费和违约金，已交纳的保证金8000元应当退还；二、原、被告系合伙关系，原告是“常乐基洛阳店”的股东之一，其明知被告自2019年5月起已不再继续经营仍放任损失进一步扩大，应自行承担2019年5月起的租金损失；三、双方约定租金根据市场变化增减，今年遭遇疫情原因，租金标准应当调减，且疫情期间的租金应当免除；四、双方的租赁合同已解除且腾空了房屋，原告应赔偿被告投入的装修费用。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查原告提供的《洛阳店铺租赁合同》，结合双方当事人的陈述，本院对无争议的事实认定如下：原、被告于2018年1月1日签订《洛阳店铺租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于泉州台商投资区洛阳镇洛阳××道××号建筑面积为100平方米的房屋作为“常乐基餐饮”场地；租赁期自2018年1月1日起至2022年12月31日止；月租金为8000元，租金按每二年递增百分之五（根据市场变化增减），按季度支付，于上一期租金到期前15日内预付下一期租金；双方商定租赁保证金为8000元，在合同签订之日起一次性支付；原告在合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在合同期内，转由被告享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等的交纳）；被告有下列情形之一的，原告有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：……（3）拖欠房屋租金累计30日以上；被告不得无故提前终止合同，若被告需要提前解除或终止合同，被告应提前三个月以书面形式通知原告，经双方同意方可终止合同。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告向原告交付保证金8000元，支付租金至2019年4月30日，自2019年5月1日起未能支付租金。诉讼中，原告于2020年7月28日自行腾空了案涉房屋。本案的争议焦点是：一、诉争《洛阳店铺租赁合同》是否已解除以及何时解除的问题；二、原告主张的租金及电费应当如何认定的问题；三、被告应承担的违约责任如何认定的问题。本院对上述争议焦点评析如下：一、诉争《洛阳店铺租赁合同》是否已解除以及何时解除的问题。双方合同约定，租金按季度支付，被告应于上一期租金到期前15日内支付下一期租金；被告拖欠房屋租金累计30日以上的，原告有权单方终止合同。被告自2019年5月1日起未按合同约定支付租金，已构成违约，原告有权依合同约定解除合同。合同同时约定，若被告需要提前解除或终止合同，应提前三个月以书面形式通知原告，经双方同意方可终止合同。被告主张诉争租赁合同已于2019年5月6日解除，并提供《合伙经营协议书》及微信聊天记录各1份，以此证明原、被告系合伙关系，被告已于2019年5月6日通知原告不再承租案涉房屋，原告作为股东之一对此亦明知，但原告不予认可，《合伙经营协议书》所载明的合伙人系案外人谢黎超，与本案不具有关联性，被告亦未按合同要求提前3个月书面通知原告解除合同，故对被告的上述主张不予采信。原告提供的《解除及腾退房屋的通知》、EMS快递单及签收记录，具有真实性，可以证明原告于2020年7月26日向被告发出《解除及腾退房屋的通知》，通知称“原、被告双方《洛阳店铺租赁合同》于2020年7月28日上午10时解除，被告应在2020年7月28日10时到现场搬离清空所有财物、设备以及未形成附合的装饰装修物等并交还租赁房屋”，被告收到该通知后未提出异议，庭审中亦抗辩诉争租赁合同已于2019年5月6日实际解除，显然具有解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应认定双方的租赁合同自原告通知到达被告时即2020年7月28日解除。二、原告主张的租金及电费应当如何认定的问题。合同约定月租金8000元，租金按每二年递增百分之五，被告主张2020年起的租金应当调减，与合同约定不符，不予采纳，故应认定2020年1月1日至2021年12月31日期间每月租金为8400元（8000×1.05）。双方共认被告支付租金至2019年4月30日，故被告尚欠原告自2019年5月1日起至2020年7月28日腾房之日止的租金为121987元[8000×8+8400×6+（8400÷31）×28]。被告提供经营者为谢黎超的“泉州台商投资区宜香宛餐厅”的营业执照1份，以此证明案外人谢黎超系案涉房屋的实际使用者，但鉴于被告与案外人谢黎超之间存在合伙关系，双方对于合伙事务经营等事项作何约定不在本案的审查范围，根据合同相对性原则，被告作为诉争租赁合同的签约主体，应承担相应的租金支付义务。被告抗辩疫情期间的租金应当免除，但其诉讼中主张自2019年5月起已停止经营，可见致使其不能继续经营的原因并非疫情所造成，故其上述主张缺乏依据，不予采纳。关于原告主张的电费，因双方共认被告自2019年5月1日起即不再经营，对原告提供的收款收据，被告不予认可，经审查该证据系案外人出具，无法证明原告实际代被告支付电费3400元，不予采纳。三、被告应承担的违约责任如何认定的问题。双方约定被告拖欠房屋租金累计30日以上的，原告有权不予退还保证金，因此该保证金具有违约金性质。被告自2019年5月起未依约支付租金，应承担违约责任，故原告主张被告已支付的保证金8000元不予退还，符合法律规定和双方约定，予以支持。双方未对逾期支付租金的违约金进行约定，而违约责任设置的主要目的在于补偿非违约方的损失，因此违约金应以违约造成的损失来认定。鉴于本案已支持原告主张的保证金不予退还的请求，原告亦未能举证证明该违约金不足以弥补其实际损失，故其同时主张被告支付自每月租金逾期之日起的违约金，缺乏依据，不予支持。综上事实，本院认为，原告与被告建立的房屋租赁合同关系，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按时支付租金，至今结欠原告租金，已构成违约，符合双方约定的原告解除合同的条件，原告请求确认诉争租赁合同于2020年7月28日解除，理据充分，应予支持。被告自2019年5月1日起未能按合同约定支付租金，应承担相应的民事责任，原告请求被告支付尚欠租金，理据充分，应予支持，但被告应支付的租金应以本院认定的121987元予以支持。双方约定被告拖欠租金累计30日以上的，原告有权不予退还保证金，被告自2019年5月起未依约支付租金，应承担相应的违约责任，原告请求确认被告已支付的保证金8000元归原告所有，符合法律规定和双方约定，应予支持。双方未对逾期支付租金的违约金进行约定，鉴于本案已支持原告主张的保证金不予退还的请求，原告亦未能举证证明其实际损失，其同时主张被告支付自每月租金逾期之日起的违约金，缺乏依据，不予支持。被告自2019年5月1日起不再经营，原告亦未能举证证明其实际代被告支付电费3400元，其请求被告支付电费，依据不足，不予支持。原告的诉讼请求，合理的部分应予支持，不合理的部分应予驳回。被告主张原、被告系合伙关系，诉争租赁合同已于2019年5月6日解除，疫情期间的租金应当免除以及原告应自行承担自2019年5月起的租金损失等，理由和依据不足，均不予采纳。被告主张原告应赔偿其装修投入的费用，并在庭审中口头提出反诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条“起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人”之规定，被告在庭审前已经委托律师参加诉讼，不属于书写起诉状确有困难的情形，其虽表示要反诉，但未提出具体的诉讼请求并提供相应的证据材料，故对其口头提出的反诉请求，不在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条规定，判决如下：一、确认原告谢育峰与被告福建省常乐基餐饮管理有限公司之间于2018年1月1日签订的《洛阳店铺租赁合同》于2020年7月28日解除。二、被告福建省常乐基餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告谢育峰租金121987元。三、确认被告福建省常乐基餐饮管理有限公司已交付的保证金8000元归原告谢育峰所有。四、驳回原告谢育峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049元，由原告谢育峰负担149元（多预交的2091元予以退回），由被告福建省常乐基餐饮管理有限公司负担2900元，应于本判决生效之日起五日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  张振昆人民陪审员  阙培清人民陪审员  曾志民二〇二〇年十二月一日书 记 员  陈雅红附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。