江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初6554号原告：太仓万宇资产管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇惠阳路101-1号6室，统一社会信用代码91320585585594739C。法定代表人：吴樟开，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被告：缪全耀，男，1968年11月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告太仓万宇资产管理有限公司与被告缪全耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日、2020年11月18日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告太仓万宇资产管理有限公司的委托诉讼代理人王逸静到庭参加诉讼，被告缪全耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓万宇资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告缪全耀支付原告太仓万宇资产管理有限公司租金77000元、履约保证金9250元以及逾期支付租金和履约保证金的违约金（违约金计算方式：以租金和履约保证金之和86250元为基数，按照年利率15%自2020年5月16日起计算至款项支付之日止）；2.被告缪全耀支付原告太仓万宇资产管理有限公司水费113.80元、电费819.40元，合计933.20元。原告太仓万宇资产管理有限公司围绕其诉讼请求提出如下事实主张：原、被告于2017年5月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于××××号建筑面积约192平方米的房屋出租给被告用于汽车和配件销售，租赁期限为2017年5月16日至2020年5月15日。该份房屋租赁合同期间的租金和保证金被告均已支付完毕。2020年4月22日，原、被告又签订《房屋租赁合同》，约定被告继续承租上述房屋。双方约定，租赁期限为2020年5月16日至2021年5月15日，年租金为77000元，履约保证金为19250元，由被告在2020年5月16日前一次性付清，物业管理费、水电费由被告承担。双方同时约定，若逾期支付租金以及合同约定的各项费用，被告每日按照未付租金或费用的千分之三向原告支付违约金。原告太仓万宇资产管理有限公司认为：双方签订的合同对租金、履约保证金、水电费的付款期限作了明确约定，被告未能按期履行构成违约，除了需要继续履行付款义务外，还需要按照合同约定支付违约金；考虑到合同约定的违约金计算方式所得金额过分高于实际损失，故原告主动调低至15%的年利率标准。被告缪全耀未作答辩。原告太仓万宇资产管理有限公司围绕其主张的事实向本院提交了相关证据，本院对案件事实查明如下：（一）本院依据原告提交的××××号不动产权证（加盖银行授信业务合同专用章的复印件）、百度地图APP上的卫星图和实景截屏、江苏浙申投资管理有限公司与太仓万宇资产管理有限公司订立的房屋租赁协议（加盖法院档案证明专用章的复印件）、房屋租赁合同（包含2017年5月16日和2020年4月22日先后签订的两份合同）、2020年5月9日履约保证金收据、催款通知单附邮寄凭证等证据，并结合原告陈述查明：坐落于太仓市××××号浙申工业园内的若干房屋的所有权人为江苏浙申投资管理有限公司。江苏浙申投资管理有限公司将若干房屋出租给原告太仓万宇资产管理有限公司供其对外转租，租赁期限自2015年10月1日起至2035年9月30日止。原告太仓万宇资产管理有限公司将若干房屋中的1间（编号为浙申工业园区××，建筑面积192平方米）出租给被告缪全耀使用，缪全耀将房屋用于汽车及配件销售。双方于2017年5月16日签署了租期为2017年5月16日至2020年5月15日的《房屋租赁合同》。在前述合同到期后，双方又于2020年4月22日签订了租期为2020年5月16日至2021年5月15日的《房屋租赁合同》。双方新订立的《房屋租赁合同》基本沿用了原有条款内容。双方约定：2020年5月16日前一次性付清年度租金77000元、履约保证金19250元，合计金额96250元；承租方须于每月10日前向出租方支付上月水、电、气、物业管理等相关费用；如逾期支付租金以及水、电、气、物业管理等相关费用的，则承租方每日按未付租金或费用的千分之三向出租方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应补足损失。原告于2020年5月9日向被告退还了已到期的《房屋租赁合同》中的履约保证金10000元；被告于当天向原告支付了2020年4月22日签订的《房屋租赁合同》中的部分履约保证金，支付金额为10000元。因被告拖延缴纳租金和履约保证金，原告于2020年6月12日向被告发出催款通知单，催收欠付租金和履约保证金共计86250元，但被告未能实际签收该催款通知单。（二）关于承租方的水电费使用状况和收取状况，原告向本院提交了2020年4月18日水电费收据（对应于3月水电费）、2020年3月份水电费通知单、电表示数照片、缪全耀水电费清单（原告自述清单上水电示数系每月月底的数据）、苏州浙申实业有限公司的情况说明、太仓远洋木业有限公司的情况说明、水电费发票照片打印件。本院对上述证据审查分析后认为：1.苏州浙申实业有限公司的情况说明、太仓远洋木业有限公司的情况说明、水电费发票照片打印件可以相互印证，本院对如下基本事实予以认定：原告通过苏州浙申实业有限公司的用电总户号交纳浙申工业园区商铺租户的电费，使用太仓远洋木业有限公司的用水账户交纳浙申工业园区商铺租户的水费；原告向包括本案被告在内的浙申工业园区商铺租户收取电费和水费。2.2020年3月份水电费通知单所载示数、缪全耀水电费清单之4月份示数相互吻合，2020年4月18日水电费收据所载金额与2020年3月份水电费通知单所载金额相互吻合，因此，本院对原告主张的被告系确认2020年3月份水电费通知单所载信息后支付相应费用之事实予以采信；本院依2020年3月份水电费通知单所载信息，认定2020年3月底水表示数为1567（吨），电表示数为20928（度），双方当事人按照5.4元/吨和1.2元/度进行水电费结算。3.原告起诉后拍摄的电表示数照片上显示了“222”的房屋编号，示数21612（度）与缪全耀水电费清单所列2020年4月至2020年10月的示数（每月示数分别为21272、21564、21610、21611、21611、21611、21612）相协调，本院对原告制作的缪全耀水电费清单上所载每月电表示数予以采信。原告并未按照法院要求提交能够准确反映相关时点的水表示数资料，因此，现有证据尚不足以使本院采信缪全耀水电费清单上所载每月水表示数。4.鉴于原告于2020年5月9日直接按照收取金额退还了履约保证金10000元，而客观上被告连续使用租赁房屋，在没有相反证据的情形下，本院对原告主张的前一份《房屋租赁合同》终止时水电费尚未完全结清的事实予以采信；本院认定被告仅支付了截至2020年3月31日的水电费。本院认为，原、被告先后签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。被告经传票传唤拒不到庭，应当依法承担不利的法律后果；本院结合原告现有证据对本案事实作出了相应认定。被告未能按照双方约定的期限支付租金、履约保证金、水电费，已构成违约；原告依法有权要求被告按照合同继续履行支付义务。合同约定的租金77000元和履约保证金19250元的付款期限均已届满；被告已支付原告履约保证金10000元，尚拖欠履约保证金9250元。本案原告主张了2020年4月至2020年7月的水电费，该部分水电费的付款期限均已届满；因原告证据尚不充分，本院对上述期间的水费金额无法作出认定，本院仅认定上述期间的电费金额为819.60元（按照缪全耀水电费清单上的电费示数确定2020年4月至2020年7月期间用电683度，按照1.2元/度计算）；原告主张的电费金额小于本院认定金额，本院按照原告主张金额予以支持，差额部分按照权利处分予以对待。综上，本院确定被告应当支付原告租金77000元、履约保证金9250元、电费819.40元。双方当事人对违约金作了明确约定，原告有权要求被告支付逾期付款违约金，但双方约定的违约金计算方式会导致违约金金额过高，本院对原告主张的违约金计算方式中的利率予以下调，并将违约金起算日期确定为逾期日2020年5月17日：按照2020年5月17日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.95倍确定年利率为7.51%，自2020年5月17日起计算至款项支付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告缪全耀支付原告太仓万宇资产管理有限公司租金77000元、履约保证金9250元以及逾期支付租金和履约保证金的违约金（违约金计算方式：以租金和履约保证金之和86250元为基数，按照年利率7.51%自2020年5月17日起计算至款项支付之日止）；二、被告缪全耀支付原告太仓万宇资产管理有限公司电费819.40元；三、驳回原告太仓万宇资产管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项之款项于本判决生效之日起十日内支付至原告太仓万宇资产管理有限公司的银行账户（户名：太仓万宇资产管理有限公司，开户行：农业银行太仓浮桥支行，账号：53×××73）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2279元，减半收取计1140元（四舍五入后的金额），由原告太仓万宇资产管理有限公司负担70元，被告缪全耀负担1070元。原告已预交案件受理费1140元，本院退还原告1070元，被告在本判决生效之日起十日内按照所负担金额向本院交纳案件受理费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 王 晓二〇二〇年十二月二十九日书记员 冯启帆