广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3036号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。被告：毛秀珍，女，汉族，1965年7月19日出生，住福建省闽清县。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告毛秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭燕到庭参加诉讼，被告毛秀珍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计10705.93元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金7076.75元（计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确违约金以所欠物业费为基数，按每日万分之五的标准计算。事实和理由：原告为惠州市大亚湾中兴五路416号新天名城小区物业服务企业，被告为该小区9-****(房产建筑面积为84.44平方米）业主。原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按1.2元/平方米计收，公摊费按被告物业建筑面积进行分摊，被告物业水电费由原告代收代缴。但被告从2012年7月1日至2020年3月31日一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费共计10705.93元。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告对其诉称事实，提供了如下证据：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议（签约页）；2.入伙会签单、入伙通知书；3.欠费明细表；4.律师函及快递单、催款函张贴视频；5.不动产登记结果；6.前期物业管理服务协议；7.变更（备案）通知书；8.2009年新天名城前期物业管理服务合同；9.水电费发票、大亚湾供电局电费付款明细、大亚湾溢源净水有限公司水费付款明细；10.公摊公示表及公示照片。被告毛秀珍未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告毛秀珍系惠州大亚湾澳头石化大道416号新天名城雅伦堡****号房的所有权人，建筑面积84.51平方米。原告与案外人惠州大亚湾新天房地产开发有限公司（新天名城小区的建设单位）分别于2009年7月9日、2012年各签订一份物业管理服务合同，约定由原告为新天名城一期住宅项目提供物业管理服务，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元计算（不含公共水电费，按实际发生另行向业主或租户分摊收取）。2009年12月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定每月物业费在当月10日前支付，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；原告提供代收代缴收费服务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。从2012年7月1日至2020年3月31日，被告未向原告交纳物业费，经原告多次催告，被告仍未交纳。原告提供的水费发票显示，原告向惠州大亚湾溢源净水有限公司交纳了2019年11月份至2020年2月份期间的水费。原告提供的电费发票显示，原告向大亚湾供电局交纳了2019年12月份至2020年3月份期间的电费。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告毛秀珍送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年10月13日的《人民法院报》G25上刊登。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。关于2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费，原告诉请按照84.44平方米计算物业费即9423.5元（1.2元/平方米/月×84.44平方米×93个月），本院予以支持。关于违约金的计算问题。虽然原告根据协议约定诉请按每日的万分之五交纳违约金，但结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定自应交费用之日的当月11日起交纳违约金，故每月所欠管理费的违约金应从当月11日起，以101.33元（1.2元/平方米/月×84.44平方米×1个月）为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊费及水费的问题。结合原告提交的水、电费发票及欠费明细表，本院予以支持的公摊水费共计为20.15元（2019年11月份至2020年2月份期间）、公摊电费为62.49元（2019年12月份至2020年3月份期间）。原告诉请公摊费超过部分及水费，未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。被告毛秀珍经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告毛秀珍自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费9423.5元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月11日起，以101.33元为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止）；二、被告毛秀珍自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2019年11月份至2020年2月份期间的公摊水费20.15元、2019年12月份至2020年3月份期间的公摊电费62.49元；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.57元，公告费300元，合计544.57元（已由原告预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担122.57元，由被告毛秀珍负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王科丰审 判 员  钟丹燕人民陪审员  蔡贤辉二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  黄瑜佩书 记 员  黄 瑾广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3036号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。被告：毛秀珍，女，汉族，1965年7月19日出生，住福建省闽清县。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告毛秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭燕到庭参加诉讼，被告毛秀珍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计10705.93元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金7076.75元（计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确违约金以所欠物业费为基数，按每日万分之五的标准计算。事实和理由：原告为惠州市大亚湾中兴五路416号新天名城小区物业服务企业，被告为该小区9-****(房产建筑面积为84.44平方米）业主。原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按1.2元/平方米计收，公摊费按被告物业建筑面积进行分摊，被告物业水电费由原告代收代缴。但被告从2012年7月1日至2020年3月31日一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费共计10705.93元。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告对其诉称事实，提供了如下证据：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议（签约页）；2.入伙会签单、入伙通知书；3.欠费明细表；4.律师函及快递单、催款函张贴视频；5.不动产登记结果；6.前期物业管理服务协议；7.变更（备案）通知书；8.2009年新天名城前期物业管理服务合同；9.水电费发票、大亚湾供电局电费付款明细、大亚湾溢源净水有限公司水费付款明细；10.公摊公示表及公示照片。被告毛秀珍未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告毛秀珍系惠州大亚湾澳头石化大道416号新天名城雅伦堡****号房的所有权人，建筑面积84.51平方米。原告与案外人惠州大亚湾新天房地产开发有限公司（新天名城小区的建设单位）分别于2009年7月9日、2012年各签订一份物业管理服务合同，约定由原告为新天名城一期住宅项目提供物业管理服务，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元计算（不含公共水电费，按实际发生另行向业主或租户分摊收取）。2009年12月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定每月物业费在当月10日前支付，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；原告提供代收代缴收费服务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。从2012年7月1日至2020年3月31日，被告未向原告交纳物业费，经原告多次催告，被告仍未交纳。原告提供的水费发票显示，原告向惠州大亚湾溢源净水有限公司交纳了2019年11月份至2020年2月份期间的水费。原告提供的电费发票显示，原告向大亚湾供电局交纳了2019年12月份至2020年3月份期间的电费。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告毛秀珍送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年10月13日的《人民法院报》G25上刊登。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。关于2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费，原告诉请按照84.44平方米计算物业费即9423.5元（1.2元/平方米/月×84.44平方米×93个月），本院予以支持。关于违约金的计算问题。虽然原告根据协议约定诉请按每日的万分之五交纳违约金，但结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定自应交费用之日的当月11日起交纳违约金，故每月所欠管理费的违约金应从当月11日起，以101.33元（1.2元/平方米/月×84.44平方米×1个月）为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊费及水费的问题。结合原告提交的水、电费发票及欠费明细表，本院予以支持的公摊水费共计为20.15元（2019年11月份至2020年2月份期间）、公摊电费为62.49元（2019年12月份至2020年3月份期间）。原告诉请公摊费超过部分及水费，未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。被告毛秀珍经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告毛秀珍自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2012年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费9423.5元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月11日起，以101.33元为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止）；二、被告毛秀珍自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2019年11月份至2020年2月份期间的公摊水费20.15元、2019年12月份至2020年3月份期间的公摊电费62.49元；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.57元，公告费300元，合计544.57元（已由原告预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担122.57元，由被告毛秀珍负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王科丰审 判 员  钟丹燕人民陪审员  蔡贤辉二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  黄瑜佩书 记 员  黄 瑾