福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2020)闽0783民初866号原告：余鸿明，男，1960年12月19日出生，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：黄建华，男，58岁，建瓯市芝山街道办事处马汶村民委员会推荐。被告：陈国庆，男，1963年10月1日出生，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：蔡白露、林芳萍（实习律师）。原告余鸿明诉被告陈国庆租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余鸿明及其委托诉讼代理人黄建华，被告陈国庆的委托诉讼代理人蔡白露、林芳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余鸿明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2020年1月1日至2024年12月30日租金拾壹万柒仟元。2、判令被告承担合同违约金叁拾万元。事实与理由：2009年12月12日，原告余鸿明与被告陈国庆签订租用合同，合同明确规定：2020年1月1号交纳第三期即当日至2024年12月30日租金。合同还明确规定：如乙方延期缴付，每延期一日加收500元为滞纳金。若乙方延期长达十五天，以违约论处。乙方违约，需赔付甲方违约金30万元。原告多次催款，但被告以各种理由拖欠至今。陈国庆辩称：一、被告已经全面履约，不存在违约行为。（一）双方对于2009年12月12日签订的《租赁合同》经交易习惯已实际变更，被告系根据变更后的方式履行，不存在违约行为。合同虽然约定租金每5年支付一次，并在每五年的头一年1月1日支付，但实际履约过程中，存在租用场地面积随时变化的情形，如2010年租用面积为21.54亩，租金为14万元，而到了2014年被政府征收4.72亩，实际租用面积仅为16.82亩，租金金额随之变化，如此一来，双方履约过程中，形成了对应付款项进行结算后付款的交易习惯。而在被告支付第三期（即2020年至2024年）的五年租金之前也应由双方核对在此之前的实际租用面积后，被告才予以付款，然而原告在此期间并未向被告催告过，且恰逢被告出国在外受疫情影响无法回国等因素，致使双方至今都未对第三期租金进行结算确认，但被告仍于2020年4月5日支付了第三期租金，因此被告不存在违约情形。（二）双方在履约过程中之所以用实际行为对原合同进行变更，深层原因先前结算存在切实的必要性，该变更时基于双方的合意。履约过程中，具体的租赁场地面积随时有可能变化，根据第一期与第二期，租金金额和支付时间都未按照合同约定执行，可见每期实际需支付的金额存在很大不确定性，租金支付具体金额存在核对、更正以及最终确定的过程，因此双方对租金核对持有相当的谨慎态度，如不先行结算可能产生租金支付错误等可能，故实际操作中双方默认对当期租金应先行核对无误后，再付款的方式存在切实的必要性。二、被告无须支付违约金，本案诉求应予以驳回。首先，先行结算属于原告的附属义务，被告在支付租金前对于该结算事宜持有合理期待，然而在被告支付第三期（即2020年至2024年）租金之前，原告并未通过有效方式提醒被告对该期租金金额进行结算，应视为未作出催款表示，被告可根据实际情况在合理期间内支付款项。其次，被告于2019年11月至2020年7月身居国外，因受疫情影响迟迟无法回国，即使存在迟延支付租金，也应属于不可抗力因素导致，被告无须承担违约责任。审理过程中，余鸿明就其主张提供如下证据材料：1、建瓯市马汶村委会出具的一份。证明：涉案租赁是马汶村委会集体的土地，是旧桔园。2、2007年2月6日签订的租赁合同。证明：原告通过公开招标，取得马汶村原旧桔园的土地的使用权。3、2009年12月12日原被告双方签订租用合同。证明：1、被告从原告处转租场地约25亩，实际18亩，作为厂房使用的协议，年租金为每亩1300元，租期从2010年1月1日至2026年12月31日止，共计17年。缴交租金的方式分为四期，前三期每五年缴交一次，缴交方式是7日内一次性缴交，如果有延期一天加收500元，如果有超过15天，以违约论处。合同第九条约定，如果合同签订后，甲方恶意违约，要赔给乙方违约金180万元，如果有一方违约则应赔偿给甲方违约金30万元。陈国庆对余鸿明提供的上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议陈国庆就其主张提供如下证据材料：1、收条两份及申明。证明：原、被告之间实际租用场地面积存有变化，双方对第一期（2010年至2014年）和第二期（2015年至2019年）租金的实际交易金额和付款时间并未按照《租赁合同》履行，而是以实际履行行为变更合同。2、护照、短信记录、航班订单信息、核酸检测结果、微信聊天记录。证明：被告疫情期间身居国外，遭遇不可抗力因素，迟迟无法回国处理本案租金结算事宜，不可归责于被告，无需向原告承担违约责任。3、转账记录、明细查询单。证明：被告于2020年4月5日支付了第三期租金103000元，在原告未作出有效催告的情况下，被告已在合理期间支付相应租金，不存在违约行为。4、建瓯市城市总体规划、建瓯市人民政府文件及相关会议纪要。证明：原、被告之间签署的租用合同所涉土地性质符合商业用地规划，双方签署的合同合法有效。余鸿明对陈国庆提供的上述证据材料的真实性均无异议，但对其关联性持有异议。本院认为，余鸿明、陈国庆对对方提供的证据材料的真实性均无异议，这些证据材料与本案具有关联性予以采信。根据所采信的证据，结合当事人陈述，查明本案事实如下：2007年2月6日，经过公开招投标，余鸿明与建瓯市芝山街道办事处马汶村民委员会签订了一份《马汶村旧桔园场地租用合同》。合同约定，由余鸿明租用建瓯市芝山街道办事处马汶村民委员会的一块旧桔园（四至：上至西镇园地；下至下厂园地；外至埪地旁；内至西镇公路边），租用期限20年，自2007年起至2026年12月31日，租金每四年缴纳60080元。2009年12月12日，余鸿明与陈国庆签订了一份《租用合同》。合同约定，余鸿明将前述旧桔园转租给陈国庆作生产经营厂房使用，租用期限17年，自2010年1月1日起至2026年12月31日，租金每五年缴纳65000元，其中第三期的租金应于2020年1月日缴纳。合同签订后，双方开始履行合同，陈国庆在租赁的场地上建设厂房用于经营灯笼、根雕等，并向余鸿明缴纳了第一、第二期的租金。2020年1月1日，陈国庆未缴纳第三期租金，且因陈国庆出国和疫情影响，双方未能及时协商解决，余鸿明为此诉至本院。另查明，1、审理期间，经本院向建瓯市芝山街道办事处土地管理工作人员口头了解，涉案的经营土地性质为农用地。2、陈国庆于2020年4月5日（余鸿明向法院递交诉状之后，本院立案受理之前）向余鸿明支付了第三期租金10300元。本院认为，土地是人类赖以生存的自然资源。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《福建省实施办法》第十七条规定：非农业建设涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案余鸿明与陈国庆签订的《租用合同》，将农用地用于“生产经营厂房使用”，且在诉讼中也未能取得相关部门的审批手续。该合同违反了法律效力性的强制性规定，合同无效。陈国庆提供的关于建瓯市城市总体规划的相关证据材料不能证明其取得相关部门的审批手续，其认为合同有效的主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，本院已将合同效力的问题归纳为争议的焦点，但余鸿明仍坚持合同有效，未变更诉讼请求。因此，余鸿明在合同有效的基础上要求陈国庆支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《福建省实施办法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回余鸿明的诉讼请求。本诉案件受理费7556元，由余鸿明负担。应于判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  徐云龙人民陪审员  吴伟荣人民陪审员  张 妮二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  潘丽娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》国家实行土地用途管制制度。第四国家实行土地用途管制制度。第五国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》第十七条非农业建设涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。