安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初13646号原告:合肥市住房租赁服务管理中心,住所地合肥市宿州路房地产大厦A座4楼，统一社会信用代码12340100MB1690891W。法定代表人:聂中翔,主任。委托诉讼代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。被告:安徽奥普斯特商贸有限公司,住所地安徽省合肥市梅山路梅山一村8幢5号,统一社会信用代码:91340100790141624Q。法定代表人:李于民,总经理。委托诉讼代理人：戴正有，安徽承义律师事务所律师。原告合肥市住房租赁服务管理中心(以下简称市住房租赁中心)与被告安徽奥普斯特商贸有限公司（以下简称奥普斯特公司）合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告住房租赁中心的委托诉讼代理人孙绪，被告奥普斯特公司的委托诉讼代理人戴正有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市住房租赁中心向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原被告之间的《运营权转让合同》于2020年7月7日解除并判令被告立即依约腾空房屋后交还原告。2、判令被告支付原告未按时交还房屋的违约金（自2020年7月16日起按每半年期应缴运营费用491074.41元的日万分之三标准计算至实际交房之日）；3、判令被告立即支付原告服务运营费用818457.35元（暂计至2020年7月7日，2020年7月8日起的运营费用以合同约定的运营费用单价24.1029元/月/平方米、按建筑面积共计3395.68平方米为标准持续计算至被告实际交房之日）。4、判令被告支付原告拖欠运营费用超过十日的违约金245537.2元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年3月8日合肥市保障性住房建设发展中心(该单位已撤销,其职责由原告合肥市住房租赁服务管理中心承受)与被告签订《运营权转让合同》,约定合肥市保障性住房建设发展中心将龙腾家园公租房(泰然居)商业用房(建筑面积共计3395.68平方米)提供给被告从事商业活动,运营期限自2018年3月8日起至2024年3月7日止,前三年运营费用单价24.1029元/月/平方米，年982148.82元;并约定运营费用每六个月支付一次,先支付后使用,除了首期费用外,以后每期费用应在下一个使用期开始20日前支付。被告未按约定期限支付2019年3月8日至2019年9月7日期间运营费用491074.41元，原告反诉至贵院，贵院（2019）皖0102民初7294号民事判决和合肥市中级人民法院(2020)皖01民终735号民事判决均支持原告诉请，限期被告十日内付清，该案现已进入强制执行阶段。且根据双方合同约定,被告还应当在2019年8月17前向原告付清2019年9月8日至2020年3月7日期间的运营费用491074.41元，2020年2月16日前向原告支付下一个使用期(2020年3月8日至2020年9月7日)的费用491074.41元。但是,被告不仅拒不履行生效法律文书确定的前述义务，对于到期的2019年9月8日至2020年9月7日期间运营费用仍然分文不付,严重违约违法，损害国有资产利益。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。奥普斯特公司辩称，一、（2019）皖0102民初7294号案件中原告不同意解除合同，本案中又主张解除合同，同时又主张未按时交还房屋的违约金，自相矛盾。二、（2019）皖0102民初7294号生效判决确认案涉房屋虽经维修仍存在漏水情形，原告至今仍未维修完毕，被告对此房屋无法进行使用，被告将另行主张损失权利。三、被告拖欠运营费用是因房屋漏水维修至今未能解决和协商一致，（2019）皖0102民初7294号生效判决已将逾期付款违约金酌定为按人民银行同期同类银行贷款基准利率支付。判决生效后，案涉房屋的状况未产生根本变化，因此被告不应支付违约金245537.2元。四、原告在本案中的权利主要是租金和迟延支付租金的违约金，对于未交付房屋再行主张延期违约金实际上属于重复计算损失。同时对于漏水部分的空置房屋被告同意退还原告。经审理查明：2018年3月8日，合肥市保障性住房建设发展中心（甲方、转让方）和奥普斯特公司（乙方、受让方）签订《运营权转让合同》一份，约定市保障性住房建设发展中心龙腾家园公租房（泰然居）商业用房（建筑面积3395.68平方米）提供给奥普斯特公司从事商业活动，运营期限自欺欺2018年3月8日起至2024年3月7日止，前三年运营费用单价单价24.1029元/月/平方米计算，首年运营费用982148.82元；并约定运营费用每六个月支付一次，先支付后使用，除了首期费用外，以后每期费用应在下一个使用期开始20日前支付。合同还约定了其他内容。合同签订后，奥普斯特公司支付了首期租金（2018年9月8日至2019年3月7日），合肥市保障性住房建设发展中心将案涉房屋交付给奥普斯特公司。2018年3月9日，奥普斯特公司和安徽青和物业服务有限公司签订了《2012年市级公租房商铺物业服务合同》，合同约定，商业用房面积为3395.68㎡，合同期限为2018年3月9日至2019年3月8日。合肥市机构编制委员会发布合编办【2018】97号文件，撤销了合肥市保障性住房建设发展中心，其职责由市住房租赁中心承接。2019年3月18日，市住房租赁中心向奥普斯特公司邮寄《关于龙腾家园商业运营权转让租赁催缴函》，要求奥普斯特公司按照合同约定于2019年2月16日支付2019年3月8日至9月7日的租金，逾期交纳，将按合同约定承担违约责任。奥普斯特公司拒收了该催缴函。2019年4月12日，市住房租赁中心委托安徽众城高昕律师事务所向奥普斯特公司发送律师函，要求奥普斯特公司支付拖欠的运营费用491074.41元，逾期不付，市住房租赁中心将通过法律途径，奥普斯特公司不仅需要付清运营费用外，还将承担合同约定的违约金、诉讼费等。2019年6月12日，奥普斯特公司向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求判令解除与市住房租赁中心签订的《运营权转让合同》，返还履约保证金。市住房租赁中心提出反诉，请求判令奥普斯特公司继续履行合同，并支付服务运营费用及预期付款违约金。合肥市瑶海区人民法院作出（2029）皖0102民初7294号民事判决书，判令双方签订的《运营权转让合同》继续履行；奥普斯特公司于判决生效之日起十日内支付市住房租赁中心2019年3月8日至2019年9月7日期间运营服务费491074.41元及逾期付款违约金；驳回了奥普斯特公司全部诉讼请求；驳回市住房租赁中心其他诉讼请求。案件宣判后，奥普斯特公司不服一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院于2020年4月8日作出“驳回上诉，维持原判决”的（2020）皖01民终735号民事判决书。判决生效后，市住房租赁中心因奥普斯特公司未履行支付义务向法院申请了强制执行。2020年6月30日，市住房租赁中心向奥普斯特公司发出《关于解除〈运营权转让合同〉的通知》。上述事实，有《运营转让合同》、2012年市级投资公租房商业运营权转让项目公告、关于委托招标项目的情况说明、装修工程申请表、装修许可证、商铺装修巡查表、门面房出租合同、泰然居商铺明细、物业服务合同、有偿/委托服务派工单、关于龙腾商户增容的工作联系函、承诺书、民事判决书、合肥终止通知书、关于合同终止问题的回函及快递单、收件信息打印件、告知书、通知书及收件信息打印件、关于解除《运营权转让合同》的通知、快递单、收件信息打印件、事业单位法人证书、批复、规定、情况说明、公租房运营管理服务采购合同、转账凭证及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，市住房租赁中心和奥普斯特公司签订的《运营权转让合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案诉讼之前，双方曾因2019年3月8日-2019年9月7日的运营费用等纠纷诉至法院，案经一、二审判决均支持了市住房租赁中心的诉请，但奥普斯特公司未履行生效法律文书确定的义务，且对2019年9月7日以后应付的运营费用也未支付，市住房租赁中心依合同约定向奥普斯特公司发出解除合同函，奥普斯特公司未提出反对意见，故市住房租赁中心要求确认双方之间的《运营权转让合同》于2020年7月7日解除的主张，本院依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，奥普斯特公司应腾空房屋并向市住房租赁中心返还。至于运营费用，根据合同约定奥普斯特公司至2020年7月7日尚欠运营费用818457.35元，合同解除后奥普斯特公司还需支付房屋占用使用费（以合同约定的运营费用单价，按建筑面积3395.68平方米标准，自2020年7月7日起计算至实际交房之日）。关于违约金，市住房租赁中心的主张分为两部分，一是奥普斯特公司未按时返还房屋的违约金，一是拖欠运营费用的违约金。本院认为，违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅为基本性质，其本质是对以因违约而遭受损失的当事人进行的补偿。本案中，奥普斯特公司未按约支付运营费用，确实构成违约，但双方确因案涉部分房屋质量问题进行协商，这亦是导致奥普斯特公司逾期支付服务运营费的原因之一，故本院酌定对市住房租赁中心主张的违约金按以未支付的运营管理费491074.41元为基数，自2020年7月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准计算逾期付款违约金至款清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、安徽奥普斯特商贸有限公司和合肥市住房租赁服务管理中心签订的《运营权转让合同》于2020年7月7日解除，安徽奥普斯特商贸有限公司自本判决生效后三十日内腾空房屋后交还给合肥市住房租赁服务管理中心；二、安徽奥普斯特商贸有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付合肥市住房租赁服务管理中心服务运营费用818457.35元（暂计至2020年7月7日，2020年7月8日起的运营费用以合同约定的运营费用单价24.1029元/月/平方米、按建筑面积共计3395.68平方米为标准,持续计算至实际交房之日）；安徽奥普斯特商贸有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付合肥市住房租赁服务管理中心违约金(以491074.41元为基数，自2020年7月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准计算逾期付款违约金至款清之日止);四、驳回合肥市住房租赁服务管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14376元，减半收取7188元，由安徽奥普斯特商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  邹莹玖二〇二〇年十二月三十一日书记员  卫 超