江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1728号原告:冯李斌，女，1995年9月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：毛新宇，男，1977年5月12日生，汉族，住无锡市新吴区。第三人：张华，男，1976年6月20日生，汉族，住江苏省泰兴市。原告冯李斌与被告毛新宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯李斌、被告毛新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯李斌向本院提出诉讼请求：1、判令毛新宇支付其4000元；2、判令毛新宇返还其租房押金10000元；3、判令毛新宇返还多缴纳的物业费2552元；4、本案诉讼费用由毛新宇承担。事实与理由：2019年6月4日，其与毛新宇签订《商业用房租赁合同》一份，约定由其承租无锡市新吴区××广场××号房屋，并支付租房押金10000元，半年房租42500元（从2019年6月20日至2019年12月20日），物业费5000元。承租期间，双方在2019年9月25日协商，其承租房屋到2019年12月20日，所缴房租到期就不租了，毛新宇在2019年10月13日来店里张贴招租广告。2019年11月7日，其与毛新宇协商一致，双方于2019年11月10日提前结束租赁关系，其在2019年11月10日前搬清所有东西。毛新宇也和新的租客签订了新的租房合同。同时，案涉店面转让给新的租客时，由毛新宇代收了转让费15000元，连同剩余租期对应的租金9082元共计24082元，但毛新宇仅支付给其20000元，剩余4082元未付，现其主张4000元。其缴纳的押金10000元和多缴纳的物业费2552元也应当退还。故其诉至本院，请求判如所请。毛新宇辩称，1、因为冯李斌提前解除租赁合同，系冯李斌违约，因此，对于押金其不同意退还；2关于多缴纳的物业费，其对于金额无异议，但其认为是其帮助冯李斌寻找下一位租客的报酬，其和冯李斌已经协商一致，因此，其不同意退还；3、关于剩余的转让费4000元，因为店面中有三个空调被冯李斌拿走，因此，剩余4000元转让费其不同意支付。综上，其要求驳回冯李斌的诉讼请求。第三人张华述称，冯李斌的诉讼请求与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年6月4日，毛新宇（甲方）与冯李斌（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于无锡市新吴区××广场××号房屋出租给乙方使用。合同还约定：1、租赁期为一年，自2019年6月20日至2020年6月19日；2、年租金为85000元，不含物业费；3、履行合同期满后，甲方有权用押金来支付在租赁期内由于乙方的责任所产生该房纠纷和所有相关费用，结清后方可退还剩余押金；4、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除合同，由责任方向对方支付三个月的违约金。当日，冯李斌向毛新宇支付了押金10000元、半年的房屋租金42500元及预交的物业费5000元，共计57500元。2019年11月10日，冯李斌从案涉商铺内搬离，毛新宇将案涉商铺租赁给江苏美好超市有限公司（以下简称美好超市），美好超市向毛新宇支付了转让费15000元。以上事实有商业用房租赁合同、银行交易明细结合当事人陈述等证据在卷予以证明。双方当事人还向本院提供了冯李斌的丈夫与毛新宇的微信聊天记录。微信聊天记录有以下内容：1、冯李斌由于个人原因想要提前解除租赁合同，与毛新宇进行协商；2、冯李斌在2019年11月10日搬离；3、毛新宇在2019年11月9日发信息：“钱已到账，还有39天房租9082元，我就总共转你24000元，好吧”。冯李斌丈夫回复：“恩恩，那就剩下的房租和转让费一共24000元，一起转给我吧”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而案涉租赁合同在2019年11月10日已经事实上解除。冯李斌陈述其与毛新宇协商一致解除了合同，并就费用退还达成一致意见，但纵观双方提供的证据，并不能证明双方就费用退还协商一致。冯李斌要求提前解除双方的租赁合同，确系违约，应当承担违约责任。但租赁合同中约定的违约责任过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为2000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同履行至2019年11月10日，剩余租期对应的房租经核算为9082元，该款应当返还给冯李斌。毛新宇向新租户收取的转让费实际是代冯李斌向美好超市收取，毛新宇实际也收到美好超市支付的转让费15000元，该款应当支付给冯李斌，事实上，毛新宇在与冯李斌丈夫的微信聊天中也明确表示房租和转让费一共转给冯李斌24000元，冯李斌也表示同意，现毛新宇认为冯李斌将案涉商铺内的空调搬走违反了双方的约定，但毛新宇并无证据证明转让费中包含空调的价值，同时，毛新宇也确实收取了美好超市15000元的转让费。因此，剩余应退还的房租和转让费合计应为24000元，毛新宇支付了20000元，剩余4000元仍应支付。关于冯李斌多缴纳的物业费2552元，在合同解除后也应退还，毛新宇陈述该笔款项双方已协商作为其寻找新租客的佣金，但并无证据证明双方就该笔费用达成一致意见，因此，对于毛新宇的抗辩，本院不予采信。合同解除后，毛新宇收取冯李斌的押金应当退还，虽本院认定系冯李斌违约，但结合上文对于违约金金额的认定，毛新宇应当扣除违约金后，将剩余的押金8000元退还给冯李斌。综上，毛新宇应向冯李斌支付转让费4000元、退还物业费2552元、退还押金8000元，以上合计14552元。故对于冯李斌的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：毛新宇于本判决发生法律效力之日起十日内向冯李斌支付14552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，（此款已由冯李斌预交），由冯李斌负担26元，由毛新宇负担188元（冯李斌同意其预交的诉讼费用中的188元由毛新宇向其直接支付，本院不再退还，由毛新宇在本判决发生法律效力之日起十日内向冯李斌支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。