广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7509号原告：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：金定华，职务董事长。委托诉讼代理人：范银芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张凯琳，女，该公司员工。被告：罗铁映，男，1972年2月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯加仲，男，系罗铁映所就职的广州市习信教育科技有限公司推荐人员。委托诉讼代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）与罗铁映房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。利合公司的委托诉讼代理人范银芳、张凯琳，罗铁映的委托诉讼代理人冯加仲、李学标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利合公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年6月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》自2020年3月11日起解除；2.被告按房屋总价的10%即333645.3元向原告支付违约金；3.被告协助原告到房管部门办理合同注销和抵押涂销手续，并承担因合同解除、注销应支付的费用；4.被告自2020年4月12日起，每日按房屋总价0.01%的标准支付逾期配合办理合同注销和抵押涂销手续的违约金，违约金计算至合同注销和抵押手续办理完毕之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，利合公司撤回第3、4项诉讼请求中的涂消抵押手续的主张，并明确第3项诉讼请求中合同注销手续是指罗铁映到房管部门办理网签合同注销手续。事实与理由：被告于2019年6月30日与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告位于广州市番禺区石楼镇XX路X栋X梯（X栋X梯）5501房，房屋总价3336453元，应于当日支付首期房款2336453元（房款的70.03%，含定金）。被告于2019年6月14日支付定金20000元，于2019年6月28日支付部分首期款313646元，合计支付房款333646元（含定金）。根据合同约定，被告应于合同签署当日即2019年6月30日支付首期房款2336453元（房款70.03%，含定金20000元），但被告迟迟未向原告支付剩余首期房款金额2002807元，原告于2019年10月31日、2019年11月19日及2020年12月31日、2020年1月16日寄发催交房款律师函，通知被告支付剩余首期房款。2020年3月9日，原告迫于无奈向被告寄发合同解除《商品房买卖合同（预售）》的通知函。并于2020年4月8日，函告被告配合原告办理合同注销手续，但被告至今未配合原告办理合同注销手续。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。罗铁映辩称，一、涉案房屋买卖的经过回顾：1.罗铁映与(2020)粤0113民初7506号、(2020)粵0113民初7508号两案的被告张婷、罗意荷是一家人，被告一家人分别于2019年2月28日、2019年6月30日与原告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》合同，这些合同是原、被告真实的意思，而且被告已按约定于2019年6月14日支付了定金20000元及首期款313646元，合计支付了333646元；先因一些特别原因后又因疫情造成被告无法收回货款而一时无法依约向原告支付购买涉案房屋首期款，被告曾多次向原告解释及要求修改、变更双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同中的相关条款，以利于双方对合同的履行，但遭到原告的拒绝。被告仍多次与原告友好沟通，包括自收到原告《关于解除“亚运城”商品房买卖合同》的函后，被告委托律师复函否定了原告的诉求，并指出《补充协议书》第二条第1至7款内容是极大损害被告利益的霸王条款，有违了被告买楼的初衷，这是一种蒙骗被告的行为，被告对这些条款并不清楚明白的情况下签订的，不应得到法律的支持。二、原告要求被告支付涉案房屋楼价总金额的10%作为违约金无法律依据。1.原、被告所签订的商品房预售合同不等同于购房合同，不是正式的《商品房买卖合同》，就算被告违约也应按照该《广州市商品房买卖合同（预售）》合同书中的违约责任去追责。原告以总房价总金额的10%没收被告的预付款无法理依据。2.被告愿意继续履行商品房预售合同，继续按该合同办事，若原告一意孤行单方面中止合同，则被告要求原告在中止涉案合同10日内退回所有已支付的购房款。因此，被告为了维护自己的合法权益，特恳请法院驳回原告所有诉求。被告在庭审中补充，本案合同可继续履行，不同意解除合同，如一定要解除合同，原告主张违约金过高，请求法院减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：利合公司分别于2019年6月14日、6月28日出具《收款专用收据》，确认收到罗铁映交来亚运城项目VIP登记金20000元及番禺区石楼镇乐羊羊路38号X栋X梯5501房首期313646元。2019年6月30日，利合公司作为出售方与罗铁映作为认购方签订《【亚运城】认购书（预售版）》，约定罗铁映向利合公司认购涉讼位于番禺区石楼镇××（××）5501房；认购总价为3336453元；认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保；首期楼款（扣除定金）313645元须于2019年6月17日前付清，并于当日到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》，333645元须于2019年8月14日前付清；1669163元须于2019年10月14日前付清；余款1000000元于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，认购方须于2019年6月17日前到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件，等等。同日，利合公司（甲方、卖方）与罗铁映（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定涉讼房屋转让金额为3336453元；乙方以按揭贷款方式付款，自本合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款金额为2336453元；除首期款外，剩余房款金额1000000元须于2019年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日，将乙方已支付房价款退还给乙方；甲乙双方应于本合同网上签订之日起，持本合同向房地产登记机构申请办理预购商品房预告登记；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；合同载明罗铁映的通讯地址为广东省广州市海珠区新村富文东五巷5号；等等。该合同附件八补充协议约定，因下列乙方自身原因，未能获得按揭银行批准按揭贷款的，乙方应在收到甲方通知之日起10日一次性付清该商品房剩余房款，且不享有付款方式的优惠折扣，乙方逾期支付剩余房款的，每逾期一日未按支付房价款0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方按该商品房价款总额的10%支付违约金：（1）乙方未向合同约定的按揭银行办理按揭手续的；（2）乙方因自身情况不符合按揭银行规定的个人住房贷款条件的；（3）乙方未按合同约定期限或按揭银行要求的期限提供或补充提供按揭银行所需全部真实资料文件的；（4）其他属于乙方原因的。以按揭方式付款的除首期款外，剩余房款金额乙方须于签署《商品房买卖合同》且付清首期款之日起30日（适用于纯商业按揭贷款）或90日（适用于公积金按揭贷款或组合按揭贷款）内付清，乙方逾期付款的，每逾期一日按未支付房价款的0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除合同，并要求乙方按该商品房价款总金额的10%支付违约金；逾期超过30日后，无须经催告，甲方有权选择解除合同，甲方解除合同的，乙方按该商品房价款总金额的10%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满的第二日起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，乙方按未支付房价款的0.03%向甲方支付逾期违约金；甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用以及返还因乙方断供等原因导致甲方承担保证责任支付的贷款款项利息、违约金、滞纳金、罚金以及按揭银行实现债权（若有）外，还应按该商品房价款总金额的10%向甲方支付惩罚性违约金（合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理）；甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方；合同因法律规定或约定解除的，甲、乙双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，甲方在签署各项手续办理完毕后的30日内退还乙方已付款项（如乙方以按揭方式付款的，则贷款部分及其利息由甲方直接退还或代付给贷款银行）；在乙方配合甲方办理完前述手续之前，甲方有权不退还乙方已付的任何款项；乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按该商品房价款总金额0.01%的标准计付违约金；等等。广东仲恒律师事务所受利合公司委托，分别于2019年10月30日、2019年11月16日、2019年12月30日、2020年1月14日向罗铁映邮寄律师函催缴所欠购房款，上述函件均已妥投。其后，利合公司作出《关于解除的函》，告知因罗铁映经利合公司4次发函催交仍未支付剩余房款2002807元，涉讼合同自该函件到达罗铁映之日起解除；罗铁映应按该商品房价款总金额的10%即333645.3元支付违约金，该违约金直接在已支付的首期款中划扣；罗铁映应配合办理合同注销手续，如逾期不协助办理的，应支付违约金；合同解除之日起，其司无需通知罗铁映而有权另行出售该商品房。上述解除函邮寄至罗铁映在合同中约定的联系地址，并于2020年3月11日由本人签收。2020年3月17日，广东格林律师事务所受罗铁映委托，出具《关于解除的回复》，告知利合公司的单方解除合同的行为违反了公平原则；不同意利合公司单方解除合同，反对利合公司公函里5条通知的所有内容；罗铁映愿意继续履行合同，希望把剩余房款支付时间变更为2020年8月30日前支付；如利合公司单方解除合同，那么应当全额退还罗铁映支付的款项。2020年4月8日，利合公司出具《关于催告限期配合办理注销的函》，要求罗铁映自收到该函之日起3日内配合其司办理合同注销手续，如逾期不协助则需支付违约金。该函邮寄至罗铁映在合同中约定的联系地址，并于2020年4月9日由他人代收。庭审中，双方确认涉讼房屋已办理网签手续，但未办理房产证，罗铁映支付定金及部分首期款后剩余款项未支付，亦未办理按揭手续，房屋未交付。罗铁映陈述罗铁映与张婷为夫妻关系，罗铁映与罗意荷为父女关系；罗铁映主张其与利合公司签订的涉讼合同是预售合同，其补充协议对应的是商品房买卖合同，双方约定罗铁映支付首期款，等利合公司办好网签合同才正式签订商品房买卖合同，双方未签订房屋买卖合同，补充协议条款只对应商品房买卖合同，并不对应预售合同；罗铁映主张其具备付款能力但因疫情未能收到工程款而影响合同履行，拒绝解除合同，为此提供了2019年10月23日签署的《黄腾峡旅居小镇营销中心工程结算汇总》予以证明。利合公司对罗铁映提供的上述证据不予认可，并认为涉讼合同即为网签合同；罗铁映经其公司四次催告，仍未能支付款项，不适用不可抗力规定，罗铁映已构成违约，其作出的《关于催告限期配合办理注销的函》已于2020年4月9日被签收，故违约金从2020年4月12日起算。本院认为，利合公司与罗铁映于2019年6月30日签订的《【亚运城】认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。罗铁映抗辩在不清楚合同条款下签订合同，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故罗铁映的上述主张，本院不予采信。涉讼合同已于2019年6月30日办理网签手续，根据涉讼合同及补充协议的约定，罗铁映须网签之日5日内支付2336453元，于2019年12月30日前办理剩余房款1000000元的银行按揭手续，并于签署合同之日且付清首期款之日起30日（商业按揭贷款）或90天内（公积金贷款或组合贷款）付清。现双方确认罗铁映尚欠剩余首期房款2002807元未支付，且至庭审之前尚未办理按揭手续，罗铁映虽抗辩因疫情未收到货款和工程款导致影响履行合同，但罗铁映仅提供工程结算汇总，未能提供其他证据证明其已履行付款义务或已为履行合同作准备，且工程结算汇总签订日期为2019年10月23日，明显超出合同约定的支付期限，罗铁映经利合公司4次发函催告仍未支付剩余价款，罗铁映的抗辩缺乏依据，本院不予采信。罗铁映逾期付款的行为已构成违约，利合公司有权请求解除涉讼合同，并依合同要求罗铁映支付涉讼房屋价款10%的违约金。现双方均确认罗铁映于2020年3月11日收到合同解除函，故就利合公司请求确认涉讼合同已于2020年3月11日解除及罗铁映按照涉讼房屋总价的10%向利合公司支付违约金333645.3元（3336453元×10%）的诉请，合法有据，本院均予以支持。另因双方之间的房屋买卖合同关系已解除，利合公司应向罗铁映返还已付房款333646元。双方应向对方支付的款项相互抵扣后，利合公司仍应向罗铁映返还0.7元。就利合公司要求罗铁映协助办理合同注销手续并承担因合同解除、注销应支付费用的诉讼请求。根据涉讼合同补充协议之约定，涉讼合同因法律规定或约定解除的，利合公司及罗铁映双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，故利合公司的该项诉请求具有依据，本院予以支持。至于利合公司要求罗铁映支付逾期办理合同注销手续的违约金的诉讼请求。如前所述，利合公司要求罗铁映按涉讼房屋价款10%支付违约金的诉请已得到本院支持，该违约金足以弥补利合公司的损失，故就该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州利合房地产开发有限公司与罗铁映于2019年6月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除；二、广州利合房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向罗铁映返还0.7元（以罗铁映应向广州利合房地产开发有限公司支付的违约金333645.3元与广州利合房地产开发有限公司已收取的房款333646元相互抵扣后得出）；三、罗铁映应于本判决发生法律效力之日起七日内协助广州利合房地产开发有限公司办理番禺区石楼镇XX路X栋X梯（X栋X梯）5501房的网签合同注销手续，并承担因合同解除、注销所产生的费用；四、驳回广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6405元，由罗铁映负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  刘 奕人民陪审员  马智英二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杜嘉华