广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4820号原告：文静，女，汉族，1982年2月18日出生，住江西省吉安市永新县，被告：广州意浓实业有限公司，住所地广东省广州市从化温泉镇宣星村00893自编201，统一社会信用代码914401017397192597。法定代表人：薛双有，职务总经理。委托诉讼代理人：林佳静，该公司职员。第三人：广州创艺装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建1二层，统一社会信用代码91440101MA59M067XH。法定代表人：吴新平。原告文静与被告广州意浓实业有限公司及第三人广州创艺装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，由审判员吴建依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告文静、被告广州意浓实业有限公司的委托诉讼代理人林佳静到庭参加诉讼，第三人广州创艺装饰工程有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文静向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿逾期交房的违约金共69882元（暂按从约定装修完成交房日的次日2019年7月1日起开始计算，以《广州市商品房买卖合同》约定的毛坯房价款825684元与《房屋装修协议书》约定的装修价款456953元之和1282637元为基数，逾期180天内每日0.1‰的标准违约金为23087元，2019年12月28日始超过180天的毛坯房价款按每日0.1‰，装修价款部分按每日0.2‰的标准支付至实际交房之日止，暂计算至起诉之日2020年9月25日逾期269天的违约金为46795元，实际赔偿天数以实际交房当日为止）；2.被告赔偿违约交房期间导致原告在外租房居住的租金25500元（以实际支出租金1700元／月为基数，从约定交房日的次日2019年7月1日起开始计算，暂按截止2020年9月30日止15个月主张，实际赔偿月数以实际交房日当月为止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月9日，被告将位于广州市从化区温泉镇宣星村地段景业荔都花园7号楼13层1301号房出售给原告，并主导绑定装修，与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，并与原告和第三人签订《房屋装修协议书》。原告在2019年6月28日收到被告的书面文件告知不能收楼。原告在《房屋装修协议书》约定交楼日期2019年6月30日到交付地要求办理收楼交房，被告拒绝交房。原告已付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的全部房价款825684元及涉案物业维修基金，有收楼的权利。《房屋装修协议书》约定的装修款项被告自己主导与原告及第三人在协议书中明确约定原告按不限定日期的分期付款的方式支付，且原告也已履行协议约定自主不定期分期支付了部分房屋装修协议款156953元（约34.35%）。原告认为被告及第三人应该履行《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修协议书》如期给原告交房，被告不给原告交付房屋的行为已构成违约。被告不给原告交房的行为严重损害了原告的利益，直接导致原告在外需要继续支出租金租赁房屋居住及各种损失。被告至今为止都不给原告交房，被告需要承担《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修协议书》内的违约责任。因广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2214号判决书和广州市中级人民法院（2020）粤01民终4894号判决书已经判定涉案房屋是被告带装修出售，被告有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同并无不当。被告及第三人也在对应案件庭上予以认可。可见涉案房屋交房的实际义务责任人为被告，且证据证明实际为被告在主导干预不履行交房义务。原告认为，既然被告主导拆分出《房屋装修协议书》并无不当，则被告是需要按协议约定的装修完成后的交房日期履行交房义务的。故原告向被告索赔约定的违约交房责任及赔偿也并无不当。虽然《房屋装修协议书》的款项性质属于房价款，但并不影响针对此拆分款项约定的支付方式及装修后的交楼时间的履行。被告广州意浓实业有限公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。第一，我司已按照《商品房买卖合同》以及《房屋装修协议书》约定履行交楼义务，并不存在逾期交楼的情形，不应承担任何责任。根据《房屋装修协议书》约定，在房屋达到《商品房买卖合同》约定的交楼条件后，由第三人直接代原告收楼。而我司也按合同约定在2018年12月13日与第三人办理了毛坯交楼手续，履行了《商品房买卖合同》约定的交楼义务。第二，原告一直不支付《房屋装修协议书》约定的部分装修款，明显违反了协议约定，创艺公司据此行使对房屋的留置权并无不妥。而根据协议约定，在此情形下，我司无需向原告承担违约责任。第三，原告欠付款项经生效判决认定，《房屋装修协议书》约定的装修款为购房款的一部分，该款项理应适用《商品房买卖合同》的约定。根据《商品房买卖合同》约定，原告须在付清全部房价款后房可要求我司交付房屋。综上，我司认为，我司已按照约定履行了交楼义务，并不存在逾期交楼，不应承担任何违约责任。原告无法收楼系其自身原因造成，我司并无过错，原告的主张不成立。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。经审理查明，2018年7月9日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编7号楼幢13层1301号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇××地××（自××楼）1301房。该商品房合同约定建筑面积共99.6平方米，其中，套内建筑面积82.26平方米，共有分摊面积17.34平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10037.49元，总金额825684元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.97%，金额255684元。除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年6月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：甲方应当在2018年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的委托授权书。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，每逾期一天，甲方按已支付房价款的0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第八条。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议，约定：“五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金。七、1.乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款房款后且乙方付清到期房价款（包括违约金）及《景业荔都花园各项收费标准》中相关费用且办妥《商品房买卖合同》预告登记及抵押登记后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。八、对《商品房买卖合同》第十四条、第十六条、第十七条的补充约定：3.若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。同日，原告（甲方、业主）与第三人（乙方、装修公司）及被告（丙方、房产商）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲、丙双方已就甲方购买的广州市从化区景业荔都7栋1301号房事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都7栋1301号房。第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币456953元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额（即甲乙丙三方确认以《广州市商品房买卖合同》约定进行面积差额退补，本装修协议书不进行面积差额退补）。第四条付款方式：甲方按下列第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款，但该合同第1种方式处为空白，而第2种方式处则显示内容为：2.银行贷款方式付款第1期装修款：于2018年6月23日前付45895元。第2期装修款：于2018年9月16日前付26264元。第3期装修款：于2018年12月16日前付28264元。第4期装修款：于2019年3月16日前付28265元。第5期装修款：于2019年5月16日前付28265元。剩余该款项金额300000元，须于2018年6月23日前申请办理银行贷款手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的贷款申请资料，并按照贷款方式付款（三方一致同意，该款由贷款银行直接划入乙方账户，但由丙方代乙方向甲方开具收据（或发票），由乙方与丙方另行结算。如以后涉及退款，由乙方直接退款给甲方，丙方同意对此承担连带责任））。如选择银行贷款方式付款，贷款银行、贷款方式、贷款年限和贷款金额等以银行最终批复为准，乙方、丙方不作任何保证和承诺。如因甲方自身原因造成银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（2）甲方贷款申请不获银行批准的，甲方接获乙方通知后，分二期向乙方支付申请贷款总额，即：①接乙方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②于三个月内付贷款申请额的50%。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的1‰的标准支付违约金给乙方”。第六条房屋交付乙方承诺于2019年6月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用。甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付本协议约定的款项，乙方有权拒绝向甲方交付房屋（乙方享有留置权）。同日，原告（委托人、业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“广州创艺装饰工程有限公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都7号楼1301号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”。同日，原告（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“广州意浓实业有限公司、广州创艺装饰工程有限公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房屋为毛坯交楼，具体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州创艺装饰工程有限公司向广州意浓实业有限公司讲行毛坏收楼，同时委托广州创艺装饰工程有限公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意思表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，广州创艺装饰工程有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、广州意浓实业有限公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。原告（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房（以下简称该房屋）与广州意浓实业有限公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托广州创艺装饰工程有限公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。2019年6月27日，被告向原告发出《景业荔都花园收楼事宜通知书》，内容为：按合同约定，景业荔都7号楼1301单位可于2019年6月30日前来物业管理公司办理收楼手续。但由于未付清306600元的房价款。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，须付清该房屋的全部房价款且《商品房买卖合同》办妥预告登记，如按揭付款的还须办妥合同抵押登记后方可要求我司交楼，否则双方约定的交楼时间相应顺延，即现暂不能收楼。另查，被告于2018年10月21日向原告开具了825684元的购房款发票。原告分别于2018年7月9日、2018年10月7日、2019年1月12日、2019年4月6日、2019年5月11日、2019年6月30日支付45895、26264元、28264元、28265元、21665元、6600元给原告意浓公司。以上合计156953元。本院依职权就涉案房屋查册信息函询广州市规划和自然资源局从化区分局，该局于2020年12月17日出具《广州市不动产登记查册表》，显示：房屋坐落为从化区温泉镇××地××（自××楼）1301房，登记时间为2018年9月30日，预告登记权利人为原告，共有方式为单独所有。庭审中，创艺公司确认以下事实：1.涉案房屋是带装修销售；2.涉案房屋交楼时间为2019年6月30日；3.涉案房屋未交付。原告确认剩余未付款项为300000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力问题。《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》、《毛坯收楼、装修委托书》、《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合双方在庭上确认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，被告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价825684元+《房屋装修协议书》约定的装修款456953元=1282637元，未付款项为约定装修款456953元-已付装修款156953元＝300000元。二、关于被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任及赔偿原告的租金损失问题。根据涉案合同可知，被告的主要合同义务是转移商品房的所有权于原告，而原告的主要合同义务是支付商品房价款。如上所述，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，因此，被告作为开发商应向原告交付的是带装修的涉案房屋，交付日期应为《房屋装修协议书》载明的交付日期即2019年6月30日，对此，双方在庭审中亦予以确认。现原告未在上述交付日期届满前依约支付全部购房款，构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条，被告有权顺延交楼日期。因此，对原告要求被告赔偿逾期交楼违约金及租金损失的主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告文静的全部诉讼请求。案件受理费1092元（原告已预交），由原告文静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年十二月二十四日书记员 罗芳华