福建省厦门市思明区人民法院执 行 裁 定 书（2020）闽0203执异309号案外人：吴蔚，男，1990年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。申请执行人：林恒，男，1987年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王华榕、郑小玲，福建闽鹭律师事务所律师。被执行人：王婷，女，1995年8月9日出生，汉族，住四川省。本院在执行申请执行人林恒与被执行人王婷民间借贷纠纷一案，案外人吴蔚提出执行异议，申请中止对位于厦门市翔安区厦门××××室（翔安区××西里××号××室）（以下简称“案涉房产”）房产的执行，并解除对上述房产的保全查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吴蔚称，2020年8月14日，思明区人民法院因（2018）闽0203执1327号案查封了王婷名下位于翔安区××西里××号××室房产，因该房产已实际由案外人购买并占有，依法不应当被执行，具体事实与理由如下：1、在人民法院保全查封之前案外人已与王婷签订了合法有效的《房产预约买卖合同》。2017年3月16日，在厦门丹厦房产行销策划有限公司的居间下，案外人与王婷签订了《房产预约买卖合同》，王婷将上述房屋出售给案外人，成交价263万元，该价格是当时的正常市场价格。而思明法院的对上述房产的保全查封在2020年8月14日，故案外人所签订的房屋买卖合同是在思明区人民法院查封之前的。2、在人民法院查封房屋之前案外人已合法占有上述房屋。2019年3月15日，开发商厦门世茂新纪元置业有限公司通知业主于2019年3月26日上午交房，2019年4月1日，案外人与开发商办理房产交接手续（接收两书及房屋钥匙），故在思明区人民法院查封房屋之前案外人已合法的占有了上述房屋。3、合同签订后，案外人按合同约定于2017年3月16日支付了定金50万元。剩余的按揭208万元（具体数额以银行打单为准）由购房人按月偿还，另5万元在办理过户手续时支付。2017年3月买卖双方办理了公证委托手续，案外人从2017年4月开始偿还月供每月10478.25元，至2020年11月偿还44期总计461043元。故案外人完全按合同约定支付了大部分的购房款（付清首付并代为承受房屋按揭贷款）。4、非因案外人原因未办理过户登记。因上述房产属于未办一手产权证的房产，需要先办理一手产权证才能过户，2020年7月，得知可以办理一手产权证后，案外人即向开发商申请办理一手产权证，支付契税26585.63元，不动产登记费80元。2020年7月底案外人领到一手产权证，房屋8月份即被法院查封无法办理过户，故未能办理过户登记，案外人并无过错。综上所述，案外人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。案外人提供《房产预约买卖合同》、《居间服务买卖合同》、《交易服务合同》等证明其主张。申请执行人林恒辩称，案外人请求法院中止对案涉房产的执行，并解除对案涉房产的查封、冻结缺乏事实与法律依据，依法应驳回其申请。答辩人特提出如下答辩意见：一、案外人在法院对案涉房产进行查封之前尚未签订合法有效的书面买卖合同。2017年2月8日．答辩人就其与被执行人王婷民间借贷纠纷向法院起诉并由法院立案受理，在诉讼过程中向法院申请财产保全，法院于2017年2月15日作出(2017)闽0203民初2962号《民事裁定书》，裁定查封、冻结、扣押王婷名下价值845000元的财产，并于2017年3月14日冻结案涉房产所有权。根据案外人提供的材料显示，案外人与王婷签订《房产预约买卖合同》的时间是2017年3月16日。由此可见，案外人与王婷系在案涉房产被查封后才签订的买卖合同。二、案外人在法院查封案涉房产之前尚未合法占有案涉房产。法院已于2017年3月14日对案涉房产采取查封措施，而根据案外人提供的《房屋交付通知书》《证明》及《房屋使用说明书／质量保证书》载明案涉房产于2019年4月2日才交付，案外人主张于案涉房产被查封之前即合法占有案涉房产缺乏事实依据，且与在案的证据材料所反映的事实相矛盾。三、案外人未按照合同约定的条件支付案涉房产的全部购房款。案外人与王婷签订的《房产预约买卖合同》第三条约定，案外人于2017年3月16日支付定金50万元，于办妥全权委托公正手续之日起每月偿还银行按揭余额共计208万，于办妥权属转移登记手续当日支付第一笔购房款5万元；第六条约定案外人应于一手产权证出证三个工作日内前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由案外人提供。但截止目前，案外人仅仅向王婷付了50万元定金及偿还银行按揭贷款461043元，尚欠银行按揭贷款1618957元，而案涉房产一手产权证已经于2020年7月9日办理出来，案外人并未依约于案涉房产一手产权证办理出来之日起三日内即2020年7月12日前还清银行剩余按揭贷款。四、案外人系因自身原因未及时办理案涉房产的权属变更登记手续。根据《房产预约买卖合同》第六条“买受人保证于收到开发商通知办理一手房产权相关手续三个工作日内前办理该房产产权相关手续，并将办理完毕的产权凭证交由买受人执管并约定一手产权出证三个工作日内前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由买受人提供。出售人、买受人保证备齐资料于该房产所有权证书出证并注销抵押登记后7日内前往办理房产权属转移登记手续”之约定，办理案涉房产权属转移登记手续的前提是案外人于一手产权证出证三个工作日内提前还清银行剩余按揭贷款并办理注销抵押登记手续，而案涉房产一手产权证已经于2020年7月9日办理完毕，案外人到2020年11月仍在偿还银行按揭贷款，并没有依约提前将剩余按揭贷款清偿完毕，从而导致无法办理注销抵押登记，亦未能办理案涉房产的权属转移登记手续。因此，案涉房产未办理过户登记完全系案外人自身原因。综上所述，案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的内容和条件，案外人根据《房产预约买卖合同》所享有的合同权利并不足以排除法院对案涉房产的执行。因此，案外人的执行异议申请不能成立，依法应予以驳回。本院查明，原告林恒与被告王婷民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）闽0203民初2962号民事判决书，判决：“被告王婷应于本判决生效之日起十日内返还给原告林恒借款本金84.5万元及利息（按年利率6%，从2017年2月8日计至实际还款之日止）、财产保全费4745元、公告费300元。”该判决书于2017年12月24日发生法律效力。本案诉讼期间,于2017年3月14日诉讼保全查封被执行人王婷名下案涉房产。由于被告未履行生效法律文书确定的义务，林恒向本院申请强制执行，本院于2018年2月7日立案执行。本院于2020年8月14日查封王婷所有的翔安区××西里××号××室房产。另查明，案外人吴蔚向本院提交一份2017年3月16日《房产预约买卖合同》，显示出售人为王婷，买受人为吴蔚，约定王婷将厦门市翔安区厦门××××房屋出售给案外人吴蔚，成交价263万元，买受人于2017年3月16日向出售人支付定金伍拾万元整（￥500000），于办妥权属转移登记手续当日将第一笔购房款人民币伍万元整（￥50000）。案外人吴蔚向本院提交了《收据》，显示王婷于2017年3月16日收到吴蔚的定金人民币伍拾万元整（￥500000），其中现金支付20万元。案外人吴蔚向本院提交了《2017年4月-2020年11月吴蔚、谢美珍转款明细表》等6份材料，显示2017年4月至2020年11月，吴蔚、谢美珍共计向王婷月供卡转入44期共计461043元，案外人吴蔚向本院提交了《公证书》，显示福建省厦门市公证处于2017年3月17日作出（2017）厦证内字第××号公证书，对王婷与吴蔚签订的《委托书》作出公证，王婷以公证委托的形式将房屋的相关权交付给案外人行使，包括向开发商接收房屋并占有、使用、收益、处分。案外人吴蔚向本院提交了《证明》，显示厦门市翔安区××号业主吴蔚于2019年4月1日已办理交房手续及缴纳相应费用，并入住。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2017年3月14日诉讼保全查封被执行人王婷名下案涉房产，据案外人吴蔚的主张其与被执行人王婷于2017年3月16日签订房产预约买卖合同，于2019年4月1日办理交房手续及缴纳相应费用，并入住该房屋，时间均在本院查封案涉房产之后。案外人吴蔚的执行异议不符合上述规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人吴蔚的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 蔡晓文审 判 员 俞伟强审 判 员 吕娜彬二〇二〇年十二月三十日代书记员 易麦娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。