终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13445号原告：王德鑫，男，1976年10月20日出生，汉族，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路****。法定代表人：高国河，总经理。委托诉讼代理人：吴宏燕，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。住。住所地：广州市荔湾区葵蓬嵘都花园**之一/div>法定代表人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。原告王德鑫与被告广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）、广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人阎文亮，被告粤联公司委托诉讼代理人吴宏燕，被告葵蓬经联社委托诉讼代理人钟旭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德鑫向本院起诉请求：1.确认王德鑫和粤联公司的《物业租赁合同》无效；2.判处粤联公司返还租金157464元，水电保证金1500元，并从2017年9月4日按一年期贷款利率支付利息；3.判处粤联公司赔偿装修、搬迁费用5万元；4.判处葵蓬经联社承担连带责任；5.粤联公司、葵蓬经联社承担诉讼费。事实与理由：一、王德鑫和粤联公司签署的《物业租赁合同》无效。粤联公司和葵蓬经联社签署了《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定荔××穗盐路××号、7号物业出租给粤联公司作为商铺用途使用。王德鑫和粤联公司于2017年8月31日签署《物业租赁合同》，约定粤联公司把广州市荔××穗盐路××号D2-5号商铺出租给王德鑫，期限从2017年9月1日至2026年8月31日，王德鑫一次性向粤联公司缴纳租金合计234009元，水电保证金1500元，为一次性现金交付。后葵蓬经联社和粤联公司产生纠纷，葵蓬经联社根据生效的（2017）粤0103民初7163号调解书，申请法院强制执行，要求王德鑫交出涉案商铺。（2019）粤0103民初6836号和（2020）粤01民终6917号判决书认定，荔××穗盐路××号有产权登记，涉案商铺实际是位于荔××穗盐路××号，无产权登记。因此王德鑫和粤联公司签署的《物业租赁合同》无效。二、（2019）粤0103民初6836号和（2020）粤01民终6917号民事判决书生效后，王德鑫于2020年8月31日把涉案商铺交还给了葵蓬经联社。三、粤联公司理应返还王德鑫缴纳的租金合计157464、水电保证金1500元，并从2017年9月4日按一年期贷款利率支付利息。涉案《物业租赁合同》无效，王德鑫向粤联公司缴纳合计107个月的租金234009元，合计每月租金2187元，现王德鑫还剩下从2020年9月1日至2026年8月31日合计72个月未使用涉案商铺。因此，葵蓬经联社理应退还该72个月租金合计157464元。粤联公司应返还王德鑫缴纳的水电保证金1500元。并应从王德鑫缴纳之日2017年9月4日起按一年期贷款利率支付利息。四、粤联公司理应赔偿王德鑫装修、搬迁费用合计5万元。王德鑫承租涉案商铺为经营使用，并进行了装修，现已经搬离。现涉案合同无效，完全是粤联公司和葵蓬经联社的过错，王德鑫没有任何过错，无过错不应该承担装修、搬迁的无故损失。因此，粤联公司应合理赔偿王德鑫的装修、搬迁费用合计5万元整。五、涉案《物业租赁合同》是在葵蓬经联社备案且同意的，现无效完全是粤联公司、葵蓬经联社的过错造成的，且葵蓬经联社故意隐瞒涉案商铺无产权登记，葵蓬经联社理应承担连带责任。粤联公司、葵蓬经联社均为商事主体，对于涉案《物业租赁合同》的因无产权登记而绝对无效理应完全明知。粤联公司和王德鑫签署《物业租赁合同》时，附加了商铺的平面图，粤联公司、葵蓬经联社签署和解协议并让法院制作（2017）粤0103民初7163号调解书时，显然对涉案商铺的产权情况进行了隐瞒、欺骗，对涉及绝对无效的部分仍使用“解除”字语。葵蓬经联社诉请王德鑫返还商铺时，诉状仍称涉案商铺位于荔××穗盐路××号，并使用荔××穗盐路××号的产权登记文件以支持其诉请，葵蓬经联社显然故意隐瞒了涉案商铺无产权登记的事实。经过法院查明，王德鑫才知道涉案商铺位于荔××穗盐路××号，显然粤联公司、葵蓬经联社合伙欺骗了王德鑫。另根据粤联公司和葵蓬经联社签署了《荔湾区经济联社厂房租赁合同》、粤联公司和葵蓬经联社于2017年11月14日签署的《和解协议书》第四条第二款载明：从2017年11月15日起，粤联公司不能一次性收取商户3个月以上租金，并应及时备案。可见，粤联公司和王德鑫于2017年8月31日签署的《物业租赁合同》已经在葵蓬经联社处备案。（2017）粤0103民初7163号调解书确认，粤联公司从2015年10月1日起就欠付葵蓬经联社巨额租金和管理费。（2017）粤0103民初7163号于2017年8月31日立案，内容表明双方同意继续履行《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，足以证明葵蓬经联社鼓励涉案商铺的转租，对王德鑫和粤联公司的《物业租赁合同》进行备案，纵容、放任粤联公司一次性收取租金，以达到自己收取租金的目的，合伙欺骗王德鑫，让王德鑫以为涉案商铺有产权登记。被告粤联公司答辩：王德鑫要求粤联公司退回租金、水电保证金以及装修费和搬迁费等没有依据，王德鑫与粤联公司签订的租赁合同无法继续履行，粤联公司对此事是没有过错的，而是葵蓬经联社重大过错造成的。案涉场地无法继续使用，给王德鑫造成的损失，应由葵蓬经联社承担。（2017）粤0103民初7163号民事调解书是违法法律规定的，是损害包括王德鑫在内的第三人利益，应当被撤销。葵蓬经联社作为涉案场地的产权人，明知涉案场地没有合法的规划报建手续，仍将涉案场地出租使用才导致租赁合同无效，造成了粤联公司及王德鑫在内的众多次承租人的经济损失，其应对此承担全部责任。粤联公司是出于继续经营涉案物业维护次承租人的利益的目的，才同意在（2017）粤0103民初7163号案中与葵蓬经联社达成调解。粤联公司与葵蓬经联社不存在串通欺骗王德鑫的行为。王德鑫主张的装修费、搬迁费50000元没有依据。被告葵蓬经联社答辩：本案属于租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同的主体为王德鑫和粤联公司，葵蓬经联社与王德鑫之间不存在任何的租赁关系。王德鑫与粤联公司之间的合同纠纷、返还租金等问题均属于合同履行过程的问题，与葵蓬经联社没有任何关系，王德鑫要求葵蓬经联社对粤联公司承担连带责任是没有任何法律依据的。此外，即使王德鑫向粤联公司主张返还租金、水电保证金、装修费及搬迁费，也是不合理的。因为王德鑫提供的（2020）粤01民终6917号终审判决是发生王德鑫和葵蓬经联社之间的物权保护纠纷诉讼，已确认王德鑫将场地退还给葵蓬经联社，且是在终审判决生效的90天内，王德鑫一直无需支付场地占用费给葵蓬经联社。因此王德鑫既不需支付场地占用费又向粤联公司主张退回其已实际占用长达几年的租金以及水电保证金等是不合理、不合法的，否则王德鑫将得到双倍的利益。经审理查明，2014年6月25日，葵蓬经联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。同年12月30日，葵蓬经联社与粤联公司签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。2017年8月31日，王德鑫与粤联公司签订《物业租赁合同》，约定王德鑫租赁广州市荔湾区穗盐路5号D2-5铺（以下简称涉案商铺），租赁期限从2017年9月1日至2026年8月31日，王德鑫须于签约当天一次性付清全部租金234009元及水电周转金1500元。2019年8月9日，因涉案商铺返还纠纷，葵蓬经联社向本院起诉王德鑫，诉讼请求：1.王德鑫立即迁出涉案商铺，将该厂房全部腾空退回；2.王德鑫一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共17496元（参照原租赁合同2018年月租金2187元）；3.从2019年8月至搬迁清离完成期间，王德鑫每月也应参照月租2187元交纳场地占用使用费。经本院（2019）粤0103民初6836号及广州市中级人民法院（2020）粤01民终6917号两审处理，最后判决：1.王德鑫自判决生效之日起九十日内腾空迁出涉案商铺；2.未按判决确定的时间腾空退还商铺的，王德鑫向葵蓬经联社支付场地占用费。（2019）粤0103民初6836号及（2020）粤01民终6917号民事判决生效后，王德鑫于2020年9月17日向葵蓬经联社交还涉案商铺。另查，据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔××穗盐路××号的权属人是葵蓬经联社，建筑面积14405.79平方米。葵蓬经联社曾确认集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。王德鑫使用的D2-5铺位在7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开〔2016〕404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协〔2017〕254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。诉讼中，王德鑫为证明其已向粤联公司支付涉案商铺全部租金234009元及水电周转金1500元，提交了粤联公司出具的两份收据，一份显示为涉案商铺租金234009元，另一份显示为涉案商铺水电周转金1500元。经当事人核实，粤联公司确认其开具了前述两份收据，但两份收据所涉款项是王德鑫以其对粤联公司的债权抵扣的，王德鑫并没有实际支付款项；王德鑫亦向本院明确其曾带领八人的保安人员为粤联公司提供服务，后粤联公司以八人工资抵作涉案商铺租金。本院认为，涉案商铺位于广州市荔××穗盐路××号，该土地上的建设项目未有报建，也没有取得建设规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，依照该规定，王德鑫与粤联公司所签《物业租赁合同》应属于无效合同。王德鑫向本院主张确认其与粤联公司之间的《物业租赁合同》无效，有法律依据，本院予以支持。关于王德鑫主张的返还租金和水电周转金、支付利息以及赔偿装修、搬迁费等问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王德鑫依照与粤联公司之间的《物业租赁合同》无效，主张租金及水电周转金返还，有法律依据。而从粤联公司与王德鑫在本案中所作确认的内容可知，王德鑫与粤联公司约定是以王德鑫对粤联公司的债权抵扣商铺租金，但双方并没有明确约定在债权抵扣时原来的债权债务消灭；现租赁关系已被确认无效，粤联公司与王德鑫约定的债权抵扣在王德鑫向葵蓬经联社交还商铺后实际已无法履行，故双方之间的应当依照原法律关系进行债权债务清理。在王德鑫未实际支付《物业租赁合同》相关费用的前提下，其在本案中据与粤联公司之间约定的债权抵扣主张返还涉案商铺剩余租期的租金157464元、水电周转金1500元以及支付前两者的利息，依据不足，本院不予支持。至于装修及搬迁费赔偿，王德鑫并没有提供相应证据证实其该方面的损失，该项主张因缺乏相关依据，本院不予支持。关于葵蓬经联社的责任问题。本案为租赁合同纠纷，王德鑫应按照其与粤联公司签订的《物业租赁合同》内容主张合同无效后的相关权利；葵蓬经联社既非粤联公司与王德鑫租赁关系的当事人，也无充分证据证实其介入了王德鑫与粤联公司之间的租赁合同关系。因此，王德鑫以葵蓬经联社备案且同意其与粤联公司的租赁合同、故意隐瞒涉案商铺无产权为由，主张葵蓬经联社与粤联公司向其承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。葵蓬经联社有关其无需承担责任的意见，理据充分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告王德鑫与被告广东粤联企业管理有限公司于2017年8月31日签订的《物业租赁合同》无效；二、驳回原告王德鑫的其他诉讼请求。本案受理费2217元，由原告王德鑫负担2167元，被告广东粤联企业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十二月二十四日书记员  管军军黄辉燕