广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13188号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雯茵、李俊佳，均系广东骏道律师事务所律师。被告：陈洁英，女，1980年6月27日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告陈洁英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因被告陈洁英下落不明，需要公告送达，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，原告万科物业公司的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼，被告陈洁英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。诉讼请求1.陈洁英立即向万科物业公司支付2019年7月至2020年7月拖欠的物业服务费3082.69元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日按千分之一的比例计至陈洁英还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为658.04元）；2.陈洁英立即向万科物业公司支付2019年4月至2020年6月拖欠的公共用电分摊费154.59元、公共用水分摊费2.12元；（以上款项共计：3897.44元）3.陈洁英承担本案的诉讼费用。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区花山镇热橙大街31号，热橙花园。二、建设单位与万科物业公司签订的前期物业服务合同的约定：（一）物业服务费标准：2.8元/月/平方米；（二）物业服务费交纳日期：每月15日前交纳当月费用；（三）拖欠物业服务费的违约金标准：在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总金额的1‰计算；（四）前期物业服务合同期限：2014年8月5日至2017年8月4日止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与万科物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.万科物业公司同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。三、陈洁英房产的位置：自编28栋XXX号。四、陈洁英房产的建筑面积：84.69平方米（商品房买卖合同约定面积）、84.75平方米（查册表登记面积）。五、陈洁英每月应交纳物业服务费的数额：237.13元（84.69平方米×2.8元/月/平方米）。六、陈洁英拖欠物业服务费的期间及数额：2019年7月至2020年7月期间13个月，合计3082.69元（84.69平方米×2.8元/月/平方米×13个月）。七、陈洁英拖欠公摊水电费的期间及数额：2019年4月至2020年6月期间，公共用电分摊费为154.59元、公共用水分摊费为2.12元，合计156.71元。八、其他需要说明的事项：（一）万科物业公司明确其按照买卖合同约定的面积即84.69平方米主张物业服务费。（二）万科物业公司陈述前期物业服务合同到期后，其继续履行该合同，为涉案小区提供物业服务至今，涉案小区至今未成立业主委员会，既未与其他物业服务公司签订新的物业服务合同，也未形成续聘或解聘万科物业公司的决议及签订新的物业服务合同。（三）2017年12月26日，陈洁英签收涉案房屋的钥匙，并在《万科热橙花园项目公共水电费分摊办法》上签名确认。万科物业公司提交该分摊办法、缴费发票及欠费明细，拟证明陈洁英拖欠公摊水电费的情况。裁判理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同对业主具有约束力，虽然涉案前期物业服务合同期限届满，但按照合同约定，尚未出现该物业业主委员会代表全体业主与万科物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效的情形，而万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故前期物业服务合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业服务，并收取相关费用。关于物业服务费。涉案房屋已于2017年12月26日交付给陈洁英使用，万科物业公司为涉案小区提供了物业服务，陈洁英作为小区业主享受了物业服务，理应按照合同约定的收费标准支付物业服务费，万科物业公司请求陈洁英支付2019年7月至2020年7月期间13个月所拖欠的物业服务费共3082.69元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金。按照合同约定，陈洁英逾期支付物业服务费应承担违约责任，万科物业公司请求陈洁英支付违约金，本院予以支持，但违约金应以每月欠付物业服务费237.13元为基数，分别自欠费次月1日起按照每日1‰的标准计算至付清本金之日止，且每月违约金以当月物业服务费237.13元为限，违约金总额不得超过3082.69元。关于公摊水电费，万科物业公司提交证据证明涉案小区公共水、电费的产生情况，并提供了陈洁英需负担的公摊水、电费明细，万科物业公司要求陈洁英支付2019年4月至2020年6月期间的公共用电分摊费154.59元及公共用水分摊费2.12元，理据充分，本院予以支持。被告陈洁英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告陈洁英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年7月期间的物业服务费3082.69元；二、被告陈洁英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年7月期间拖欠物业服务费的违约金（违约金的计算方法为：以每月欠付物业服务费237.13元为基数，分别自欠费次月1日起按照每日1‰的标准计算至付清本金之日止，且每月违约金以当月物业服务费237.13元为限，违约金总额不得超过3082.69元）；三、被告陈洁英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年4月至2020年6月期间的公共用电分摊费154.59元、公共用水分摊费2.12元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈洁英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月三十日书记员  陈晓敏高波附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。