广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7011号原告：广州市花都雅宝物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华镇平步大道中雅宝新城内。法定代表人：苏文耀，总经理。委托诉讼代理人：罗成通，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚颖，广东艾森律师事务所律师。被告：谢志远，男，汉族，1967年12月13日出生，住址广州市白云区。被告：广州生动体育科技有限公司，住所地广州市白云区太和镇夏良工业区夏良路327号。法定代表人：邓自然。原告广州市花都雅宝物业管理有限公司与被告谢志远物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依原告广州市花都雅宝物业管理有限公司的申请，依法追加广州生动体育科技有限公司（以下简称“生动体育公司”）作为本案的共同被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人罗成通、姚颖到庭参加诉讼；被告谢志远经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告生动体育公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.两被告共同向原告支付2014年6月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业管理费14475.5元；2.两被告共同向原告支付上述物业管理费的违约金10923.66元，违约金以每月应交物业管理费222.7元为本金，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金，暂计至2019年10月31日；3.两被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月31日期间的垃圾处理费56元；4.两被告共同承担原告的律师费2000元；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。在诉讼过程中，原告向本院申请撤回主张对两被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月31日期间的垃圾处理费56元的诉讼请求。经合议庭当庭评议后，本院依法口头裁定，准许原告撤回该项诉讼请求，不另行制作有关法律文书。事实和理由：原告是具有资质的物业服务企业，被告谢志远是广州市花都区秀全街平步大道中131号雅宝新城×区×栋×××6/×××7房的业主。2010年10月15日，被告谢志远与广州市雅宝房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于雅宝新城×区×栋×××6/×××7房。2011年1月2日，原告与被告谢志远签订一份《前期物业服务协议》，委托原告负责雅宝新城的前期物业管理，物业类型为商住楼，委托期限从签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》时止，原告按照住宅物业管理服务费1.6元/月/平方米向业主收取物业管理费，业主逾期交纳需支付滞纳金（即逾期交纳物业管理服务费的违约金）。合同签订当天，被告谢志远办理收楼手续。此后，原告依约提供了相应的物业服务。被告谢志远购买的×××6房的房产建筑面积为42.44平方米，每月应交物业管理费为67.9元，被告谢志远购买的×××7房的房产建筑面积为96.75平方米，每月应交物业管理费为154.8元。2014年6月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业管理费14475.5元,及上述物业管理费的违约金10923.66元。原告自被告谢志远欠费超过3个月起，每月会向被告谢志远发送催缴短信及到住处张贴催缴单，原告采用短信、贴单、电话、上门通知等方式多次催告被告谢志远缴费，于2018年12月25日发送《律师函》催告被告谢志远，但被告谢志远一直拒绝缴纳该单元物业服务费等费用，致使原告合法权益受损。在诉讼期间，被告谢志远才告知原告其已将涉案两套房屋转让给被告生动体育公司。原告向广州市规划和自然资源局花都区分局查册显示，涉案两套房屋是自2013年8月9日登记在被告生动体育公司名下。然而，根据被告谢志远与原告签订的《前期物业服务协议》第三章第十五条第十款“转让物业时，应事先通知原告，并告知受让方与原告签订本协议；物业转让时必须交清转让前的物业管理服务费及代收代缴费用”的约定，被告谢志远转让涉案房屋时应当携被告生动体育公司到原告处办理业主变更登记手续。由于被告谢志远怠于履行此义务，导致原告无法确认两被告是何时交付房屋，不清楚被告生动体育公司何时占有使用涉案房屋，因此两被告应当共同承担涉案房屋拖欠的物业管理费等费用。为维护原告的合法权益，故诉请法院支持原告的全部诉讼请求。被告谢志远没有到庭答辩和发表质证意见，但向本院邮寄书面《答辩状》，认为涉案房屋已在2014年6月前转让给第三方，在涉案房屋交付第三方使用前，被告谢志远已与第三方一同到物业管理处交纳被告谢志远应交纳的物业管理费，并告知物业管理处涉案房屋已出售，物业管理处并未向第三方采取任何登记等手续，故请驳回原告的全部诉讼请求。被告生动体育公司没有到庭答辩，亦没有向本院提交证据。因被告谢志远、生动体育公司没有到庭答辩以及发表质证意见，视为两被告放弃答辩及质证的权利，经本院对原告提交的证据进行审查，没有发现有影响其证明效力的因素，本院对原告出示的证据予以确认，并据此查明以下事实：一、关于原告与被告谢志远之间缔结的物业管理服务合同及相关的权利义务部分。原告是享有物业管理服务资质的公司。2010年10月15日，被告谢志远与广州市雅宝房地产开发有限公司签订编号分别为201010230795、201010230294《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告谢志远向广州市雅宝房地产开发有限公司购买位于广州市花都区新华镇平步大道中131号雅宝新城×区×栋×××6房（房屋建筑面积为42.44平方米），以及位于广州市花都区新华镇平步大道中131号雅宝新城×区×栋×××7房（房屋建筑面积为96.75平方米）。2011年1月2日，被告谢志远办理了前述两套房屋的提前收楼手续。同日，原告作为甲方，被告谢志远作为乙方，就前述两套房屋分别签订两份《前期物业服务协议》，约定：甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任；在甲方权利义务条款中订明，甲方有权制止违反本协议、《业主临时规约》、《住户手册》和本物业管理制度的行为，对乙方违反规定的行为依据协议以及其它规定收取违约金，依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其它费用；在乙方的权利义务条款中订明,乙方转让物业时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议，物业转让时必须交清转让前的物业管理服务费及代收代缴费用；交纳费用的时间为每月20日之前，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日向甲方按欠费总额的1‰交纳滞纳金和追讨引致之费用等，本协议自签订之日起生效。同日，被告谢志远出具两份《承诺书》，确认已详细阅读“雅宝新城业主临时规约”，同意转让涉案物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继承有效。此外，原告与被告谢志远签订了两份《雅宝新城入伙缴费表》，该缴费表中约定涉案两套房屋属高层公寓（带电梯），管理费均为每月每平方米1.6元，其中×××6房建筑面积为42.44平方米，×××7房建筑面积为96.75平方米。二、关于涉案两套房屋的物权登记、变动及原告催收物业管理费部分。根据被告谢志远提交的《（已注销）广州市不动产登记查册表》显示，被告谢志远购买的涉案房屋经房管部门核准登记为广州市花都区新华街花都大道中131号×区×栋×××6房及×××7房，权属人均为被告谢志远，但上述房屋的产权登记已注销。被告谢志远出示的《广东省地方税收通用发票》（复印件）显示，上述房屋因二手房屋转让，付款人为被告生动体育公司。在诉讼过程中，原告经到房屋管理部门查询后向本院出示了广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》，该查册表显示涉案两套房屋的权属人均登记为被告生动体育公司，权属来源载明被告生动体育公司向被告谢志远购买，产权登记日期均为2013年8月9日；抵押状态均为有抵押，限制权利状态为查封，涉案两套房屋存在抵押以及被多家法院查封。在庭审质证中，原告对涉案两套房屋的物权变动情况没有异议，但认为不能排除被告谢志远有继续使用涉案两套房屋的可能，且被告谢志远怠于通知原告将涉案两套房屋转让给被告生动体育公司的事实，侵害了原告的知情权，直至本案诉讼时才知晓涉案两套房屋已变更业主为被告生动体育公司，致使原告不能及时向被告生动体育公司主张权利，被告谢志远应对原告知晓新业主前产生的物业管理费及其他费用承担共同清偿责任。此外，原告为其意见，还出示五张照片，其中第一张照片的内容是广州市花都自来水有限公司、广州市花都区污水处理管理中心于2020年6月8日出具的《水费通知单和污水处理通知单》，该通知单载明“用水时段：2015年5月25日至2016年1月19日，户名：谢志远×××6/×××7房，地址：平步大道雅宝新城×区×栋，抄表日期为2016年1月19日”。原告认为，即使涉案两套房屋由被告谢志远过户至被告生动体育公司，但被告谢志远没有去供水部门办理业主变更手续，供水部门仍向被告谢志远催收水费和污水处理费。同理，被告谢志远没有向原告办理水费用户的变更登记手续，也证实被告谢志远怠于将涉案房屋的过户情况告知原告，被告谢志远亦没有携同被告生动体育公司到原告处办理业主变更登记以及重新签订新的物业服务协议。另外四张照片的内容是原告向被告谢志远催收物业管理费及违约金的催收通知单。虽然照片的内容比较模糊，但可依稀看到原告向涉案房屋张贴通知，向被告谢志远催收物业管理费和违约金。此外，原告为证实房屋的现状也提交一张光盘，内容是涉案房屋大门外观情况，原告认为涉案房屋的门口位置没有张贴法院封条，原告无从得知涉案房屋已过户至被告生动体育公司或者涉案房屋已被查封，原告工作人员在巡查时已履行注意义务，故原告有权继续向被告谢志远主张拖欠的物业管理费和违约金。另查明，原告曾委托广东艾森律师事务所的律师于2018年12月21日向被告谢志远发出《律师函》，要求被告谢志远清付自2014年6月1日起至2018年10月31日止的管理费、水费、公摊电费及滞纳金。但被告谢志远没有清偿上述费用给原告。根据原告出示的欠款明细表及违约金明细表显示，物业管理费每平方为1.6元，其中广州市花都区新华街花都大道中131号×区×栋×××6房的面积为42.44平方米，每月物业管理费为67.90元；广州市花都区新华街花都大道中131号×区×栋×××7房的面积为96.75平方米，每月管理费为154.80元。被告谢志远从2014年6月起停止支付物业管理费，截止2019年10月31日，共计65个月，被告谢志远共拖欠涉案两套房屋的物业管理费合计14475.50元，违约金为10923.66元。被告生动体育公司作为新业主，享有了原告提供的物业管理服务，故被告生动体育公司应对被告谢志远拖欠的物业管理费承担共同清偿责任。三、其他查明事实。1、原告与广东艾森律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定原告委托广东艾森律师事务所的律师作为原告的诉讼代理人参与本案诉讼，代理费为2000元。原告在签订本合同之日向广东艾森律师事务所支付了律师费2000元。原告为证实其已向广东艾森律师事务所支付律师费2000元，出示了该所于2019年9月6日出具的发票号为43751882号《广东增值税专用发票》，票面金额为人民币12000元。2、2014年11月27日，被告生动体育公司被市场监督管理部门吊销了营业执照。本院认为：原告为证实其与被告谢志远存在物业服务合同关系，出示了商品房预售合同、提前收楼申请、雅宝新城收楼通知书、《前期物业服务协议》、承诺书等系列证据，上述证据已构成相互印证的证据链，足以证实原告与被告谢志远就涉案两套物业分别签订了《前期物业服务协议》及《雅宝新城入伙缴费表》，上述服务协议及入伙缴费表是缔约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述服务协议及入伙缴费表合法有效，并对原告与被告谢志远产生约束力。原告负责对物业共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据协议向被告谢志远收取物业管理费及其他费用；被告谢志远依据本协议向原告交纳物业管理费和其他相关费用，且在转让物业时，应事先通知原告，并告知受让方与原告签订服务协议，物业转让时必须交清转让前的物业管理费及代收代缴费用。据此，被告谢志远转让涉案物业时负有事先通知原告以及告知被告生动体育公司与原告签订服务协议，但被告谢志远经本院合法传唤，没有到庭举证证实其有履行事先通知原告和告知被告生动体育公司与原告重新签订协议的义务，故由被告谢志远承担不举证的法律后果。此外，根据被告谢志远向原告出具的《承诺书》，被告谢志远承诺遵守雅宝新城业主临时规约，在转让物业时取得物业继受人签署的临时规约承诺书，并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。被告谢志远同样没有举证证实其有取得被告生动体育公司签署的临时规约承诺书，并送交给原告或建设单位，故被告谢志远同样需承担不举证的不利后果。另，作为服务协议的相对方，原告为催收物业管理费先后向被告谢志远发出《律师函》以及在涉案物业大门处张贴催缴物业管理费的通知，且从涉案物业所张贴的《花都区自来水公司水费、污水处理通知书》上记载涉案物业的户主仍登记为被告谢志远。因此，在被告谢志远没有到庭提供反证的情况下，无法推断原告明知或应知涉案物业已转让给被告生动体育公司，也无法推断涉案服务协议已解除，故在涉案服务协议没有变更主体或解除前，被告谢志远仍需向原告支付物业管理费，故被告谢志远应将拖欠的物业管理费14475.5元清偿给原告。至于违约金的计付问题。根据服务协议约定，被告谢志远不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告谢志远补交费用，并从逾期之日起每日向原告按欠费总额的1‰交纳滞纳金。因被告谢志远逾期付款的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权按上述标准向被告谢志远计收逾期付款违约金，但违约金的金额以不超过被告谢志远拖欠的上述物业管理费14475.5元为限。至于原告主张律师费的诉求问题。服务协议订明被告谢志远不按约定交纳费用的，原告有权追讨引致之费用。但该条款没有明确约定原告为追讨欠费所产生的律师费由被告谢志远承担，且原告聘请律师参与本案诉讼并非其实现债权的唯一途径，故原告主张被告谢志远承担律师费的诉求没有事实依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。至于被告生动体育公司是否需要对被告谢志远的债务承担共同清偿责任问题。被告谢志远于2013年8月9日将涉案两套房屋转让给被告生动体育公司，被告生动体育公司自2013年8月9日起作为业主享受了原告提供的物业管理服务，故被告生动体育公司理应对被告谢志远的上述债务承担共同清偿责任。此外，从物权变动依据来看，是被告生动体育公司向被告谢志远购买了涉案房屋，故两被告之间应签订有房屋买卖合同，但基于合同相对性原则，两被告之间订立的买卖合同对原告没有约束力，故被告谢志远承担物业管理费后可依据两被告之间的房屋买卖合同另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告谢志远、广州生动体育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付2014年6月1日至2019年10月31日期间的物业管理费14475.5元；二、被告谢志远、广州生动体育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付逾期付款违约金（自2014年6月1日起至实际清偿之日止，以每月欠缴的物业管理费为基数，按月累加，以每日千分之一为标准计，违约金总额以不超过被告谢志远、广州生动体育科技有限公司拖欠上述的物业管理费14475.5元为限）；三、驳回原告广州市花都雅宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费486元，由原告广州市花都雅宝物业管理有限公司承担36元，被告谢志远、广州生动体育科技有限公司共同承担450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  刘雪葵人民陪审员  蔡 蕾二〇二〇年十二月三十日法官 助理  刘 澜书 记 员  钟伟标