福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽09民终1586号上诉人（原审被告）：福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司，住所地福建省福鼎市太姥山镇太姥宾馆内。法定代表人：周庆忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司，住所地福建省福鼎市人大常委会机关大院内。法定代表人：陈家秦，该公司董事长。委托诉讼代理人：董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蓉蓉，福建建达（福鼎）律师事务所律师。上诉人福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司（以下简称太姥山文发公司）因与被上诉人福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司（以下简称太姥山经开公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初341号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太姥山文发公司上诉请求：撤销一审民事判决，并依法改判。一、二审案件受理费由太姥山经开公司承担。事实与理由：1.太姥山文发公司仅存在延期支付的违约行为，但该违约行为不足导致太姥山经开公司享有解除权，原判决认定太姥山文发公司的违约行为为根本违约系错误的。首先，太姥山文发公司的违约行为系延期支付租金，按照双方所签订《租赁合同》第六条第2款约定,故太姥山经开公司有权向太姥山文发公司要求承担欠租当年年租金20%的违约责任，但不享有解除合同的权利。其次，太姥山经开公司已将太姥山文发公司对租赁物新建、装修的房屋办理了权属证书，并登记于其名下，仅新建的房屋价值就远远大于租赁期间的租金总和。可见，太姥山经开公司签订租赁合同的根本目的是引资对租赁物所有房屋进行装修，及在空地上新建房屋，而该合同目的在合作之初就已经实现，故太姥山文发公司不存在违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。最后，太姥山文发公司虽有转租租赁物的事实，但不存在违约行为。太姥山经开公司亦是太姥山文发公司的股东之一，并管理太姥山文发公司的财务事宜，2012年至2015年4月份因转租所获得的租金，均由太姥山经开公司用于偿还工程欠款，即太姥山经开公司系同意太姥山文发公司的转租行为。2.原审判认定2017年6月6日前的租金未超过诉讼时效，系认定错误。分期支付的租金,不属于《民法总则》第189条规定的“当事人约定同一债务分期履行的”分期给付之债,而应认为属于定期给付之债,即每一期租金支付均可成立独立请求权,故2017年6月6日前的租金已超过诉讼时效。3.太姥山文发公司在原审中当庭请求查清关于“福鼎市政府领导于2015年明确要求收回租赁物，并参照评估价值给予上诉人补偿的事宜”，然而在太姥山管委会的回函中并未有相关事宜的回复，故原判决未查清上述事实。太姥山经开公司辩称，1.太姥山文发公司长期拖欠租金已构成根本违约，导致本案《租赁协议》的合同目的不能实现，其有权解除合同。福鼎市太姥宾馆（已于2018年12月25日经福鼎市事业单位改革领导小组批准转制为企业，并入太姥山经开公司，原主体予以撤销）与太姥山文发公司签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且除“待二十年租期届满之日，如乙方需要续订，甲方应按年租金15万元的约定与乙方续订租赁期限不低于十年的租赁合同”的约定违反合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定外，其余条款不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案中，对于太姥山文发公司而言，其合同目的是为了建设太姥山畲族风情园项目（《租赁协议》第一句话）；对于太姥山经开公司而言，合同目的即收取租金，并非太姥山文发公司所称，太姥山经开公司的合同目的系为了获取旅游文化公司对租赁物重新装饰、新建所带来的增值收益。自2005年11月25日《租赁协议》签订以来，太姥山文发公司除了垫付的征地款22.2万元，十余年来未支付过分文租金，且其开发的太姥山畲族风情园项目也早在2007年就倒闭不再经营，租赁场所自2007年起便闲置或私自转租，收取远高于本案租金的转租费用，其行为已构成了根本违约，对于太姥山文发公司而言，收取租金的合同目的亦无法实现，太姥山经开公司主张解除该协议并要求太姥山文发公司搬离腾空租赁物、支付拖欠的租金、逾期搬离的违约金及占有使用费是合法且合理的，有充分的事实及法律依据。2.关于催告问题。太姥山经开公司已以口头、书面及提起诉讼等多种方式履行了催告程序，但太姥山文发公司始终拒绝支付租金。在太姥山文发公司拖欠租金的多年里，太姥山经开公司不断与其沟通协商，要求其支付租金，但其始终拒绝支付且拒不返还租赁物。由于太姥山文发公司经营注册地太姥山宾馆已不再经营，无法通过邮寄的方式书面送达催告函件，太姥山经开公司只能以口头及诉讼方式催讨租金。且诉讼过程中，太姥山文发公司对拖欠租金一事及数额均予以认可，至今未支付。从2020年1月13日太姥山文发公司向太姥山经开公司发出《关于经营场地出租事宜通知书》的内容可以看出，太姥山文发公司已以其行为明确表示了不愿意继续履行《租赁协议》，且不愿意偿还拖欠的租金。太姥山文发公司拖欠租金已十余年，早已超过合理期限，且其在太姥山经开公司提起诉讼并发函催收后仍拒不支付。太姥山文发公司的行为已构成根本违约，导致合同目的不能实现，太姥山经开公司有权直接解除《租赁协议》。4.关于《租赁协议》与太姥山文发公司同福鼎市太姥山风景名胜区管委会签订的《协议书》，以及三方股东之间签署的《合作投资协议书》的关系。福鼎市太姥山风景名胜区管委会与太姥山经开公司是两个独立法人，《租赁协议》与《协议书》的签订主体不同，协议条款也未体现二者有直接关联，且《租赁协议》签订的时间是2005年11月25日，《协议书》签订的时间是2005年11月28日，《租赁协议》是在《协议书》之前签订的，因此两份协议是单独的法律关系，应分别履行，不存在《租赁协议》是在《协议书》基础上签订的一说。至于《合作投资协议书》，虽太姥山经开公司也是太姥山文发公司的股东之一，但《租赁协议》签订时，出租方是福鼎市太姥宾馆，并非太姥山经开公司，只是后来太姥宾馆的资产被划转给太姥山经开公司。《租赁协议》与《合作投资协议书》系两份不同的合同，不同的法律关系，不能混为一谈。太姥山文发公司如认为太姥山经开公司违反《合作投资协议书》中作为出资人的义务，应另行主张，另，《合作投资协议书》中关于租赁期限三十年的约定违反合同法规定，超过部分无效，且合同签订当时太姥山经开公司并非租赁物的所有人，无权作出关于租赁期限的承诺。5.关于装饰、重建的赔偿、补偿问题。本案中，导致《租赁协议》的原因在于太姥山文发公司长期拒不支付租金的根本违约行为。因此，太姥山经开公司不仅有权解除合同，且对于太姥山文发公司在租赁物上的装饰装修可以不予任何赔偿、补偿。且《租赁协议》第五条第1款也明确约定了：“在租赁期间，乙方可以按项目规划设计要求，对宾馆现有楼房重新装饰，在空闲土地上新建房屋，装饰和新建建筑物的产权归甲方所有”。因此，根据双方约定，租赁物上的装饰装修以及旅游文化公司在空地上新建的建筑物也应当归太姥山经开公司所有，不存在赔偿、补偿的问题。6.关于租赁期限是二十年还是三十年问题。太姥山文发公司认为合同租赁期为三十年。在租赁期限届满前，太姥山经开公司无权解除租赁合同。太姥山经开公司认为，本案《租赁协议》系2005年签订，在《合同法》出台之后，因此租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。续订合同也是在《租赁协议》正常履行，无违约行为的情况下续订，然而太姥山文发公司长期未支付租金已构成根本违约，在此情况下无权强制要求太姥山经开公司必须要将租赁物出租给太姥山文发公司不低于三十年。7.关于诉讼时效问题。太姥山文发公司在此前的诉讼中均未提交诉讼时效问题。本案的租金是按年支付，诉讼时效应自最后一期租期届满之日起计算，因此至今还未到租赁期限届满，不存在诉讼时效过期问题。2020年1月13日，太姥山文发公司向太姥山经开公司发出《关于经营场地出租事宜通知书》，通知太姥山经开公司有第三方愿意转租租赁物，请求转租太姥宾馆，转租租金用于支付其拖欠的租金，太姥山经开公司于2020年1月21日发出《关于不同意转租及再次要求付清拖欠租金的函》，要求太姥山文发公司立即付清拖欠的租金及违约金，也应当视为诉讼时效中断，重新计算。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。太姥山经开公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原福鼎市太姥宾馆与太姥山文发公司于2005年11月25日签订的《租赁协议》；2.判令太姥山文发公司于《租赁协议》解除之日立即搬离并腾空位于福鼎市××镇××；3.判令太姥山文发公司向太姥山经开公司支付拖欠的2006年5月1日起至2019年12月31日期间的租金合计人民币1238000元；4.判令太姥山文发公司支付太姥山经开公司自2020年1月1日起至《租赁协议》解除之日止的租金，以及《租赁协议》解除之日起至太姥山文发公司从太姥宾馆彻底搬离前的租赁标的占有使用费（租金及占有使用费的标准按《租赁协议》约定，即2020年度全年145000元，2021年起每年150000元，按实际占用天数计算）；5.判令太姥山文发公司支付太姥山经开公司其逾期支付2006年5月1日起至2019年12月31日期间租金的违约金合计人民币247600元；6.判令太姥山文发公司支付太姥山经开公司2020年1月1日起至其从太姥宾馆彻底搬离前的逾期支付租金及占有使用费的违约金，按逾期支付租金及占有使用费总额的20%计算。7.依法判令本案诉讼费用由太姥山文发公司承担。一审法院认定事实：2015年11月25日，原福鼎市太姥宾馆与太姥山文发公司签订《租赁协议》，主要内容为：“为建设太姥山畲族风情园项目，乙方（太姥山文发公司）向甲方（原福鼎市太姥宾馆）承租太姥宾馆楼房及闲置土地，经双方协商一致，达成租赁协议如下：一、租赁标的：甲方所有的坐落在福鼎市秦屿镇虎头岗太姥宾馆，包括宾馆现有楼房和属宾馆所有的土地及征用停车场用地。二、租赁期限：租赁期限为二十年，自2006年元月1日起至2026年12月31日止。三、租金及支付期限：1.双方商定2006年5月1日起至2006年12月31日止的租金为人民币叁万元；2007年的租金为人民币捌万元，2008年开始每年以伍仟元的额度递增，至15万元封顶，不再递增；15万元封顶以后的每年租金为人民币15万元。2.租金应在每年的5月1日前一次性以货币形式缴清。四、租赁财产的移交：双方在办理完移交手续后，租赁财产归乙方经营、使用。五、双方议定的其他事项：1.在租赁期间，乙方可以按项目规划设计要求，对宾馆现有楼房重新装饰，在空闲土地上新建房屋；装饰和新建建筑物的产权归甲方所有。2.鉴于乙方出资在甲方现有的建筑物进行装修，土地上新建房屋，其产权均归甲方所有，故双方在此特别约定：待二十年租期届满之日，如乙方需要续订，甲方应按年租金15万元的约定与乙方续订租赁期限不低于十年的租赁合同。3.乙方不得将承租的财产用于设立抵押。4.乙方经营、使用租赁财产需相关手续的，甲方应予支持。5.在劳动用工方面，在同等条件下，乙方应优先录用甲方现有的正式员工五名。六、违约责任：1.甲方中途悔约的，退回当年的租金，并承担赔偿由此乙方造成的损失。2.乙方延期支付租金的，按当年租金20%支付违约金；中途悔约的，承担赔偿甲方损失的责任。七、…。”后又签订《补充协议》，主要内容为：“双方就征用高速桥与太姥宾馆之间的土地作为停车场等配套用地的相关事宜，根据双方2005年11月25日签订的租赁合同之约定，经协商达成补充协议如下：一、由乙方出面并先行垫资以甲方名义向当地村委征用该宗土地。二、该宗地土地征用后，按双方租赁协议的约定，由乙方使用。三、乙方所垫征地款，于2007年起，从乙方每年应付太姥宾馆等租金中逐年向甲方扣回。但每年应少扣三万元留给甲方，直至乙方征地款扣完为止。四、…。”太姥山文发公司实际垫付的征地款为222000元。此后，太姥山文发公司除抵扣租金的垫付征地款为，未继续支付租金。太姥山文发公司每年应付的租金分别为：2006年30000元、2007年80000元、2008年85000元、2009年90000元、2010年95000元、2011年100000元、2012年105000元、2013年110000元、2014年115000元、2015年120000元、2016年125000元、2017年130000元、2018年135000元、2019年140000元，合计1460000元，扣除被告垫付的征地款222000元，截止2019年12月31日拖欠租金1238000元。太姥山经开公司于2019年6月21日诉至一审法院，原一审起诉状副本送达的时间为同年7月19日。2020年1月13日，太姥山文发公司向太姥山经开公司发出《关于经营场地出租事宜通知书》，太姥山经开公司于同年1月21日回复《关于不同意转租及再次要求付清拖欠租金的函》。另查明，原福鼎市太姥宾馆原为太姥山管委会所属企业化管理事业单位，于2018年12月25日转制为企业，并入太姥山经开公司，福鼎市人民政府将本案租赁标的太姥宾馆无偿划转给太姥山经开公司。包括太姥山文发公司新建建筑物在内的太姥宾馆原有的土地上的建筑物（不包括补充协议中的征地）均已发证，土地所有权人及房屋所有权人均为太姥山经开公司，国有土地使用权证分别为：鼎国用（2013）第0××5号、鼎国用（2013）第0××7号，房屋所有权权证分别为：鼎房权证ＱＹ字第1××2号、鼎房权证ＱＹ字第1××3号。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。太姥山经开公司根据政府文件兼并的被撤销的事业单位原出租方原福鼎市太姥宾馆与太姥山文发公司签订的《租赁协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，两合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但太姥山文发公司未按合同约定按期支付租金，并有转租租赁标的行为，致使双方无法实现合同目的，故太姥山经开公司享有合同解除权，可直接以起诉的方式解除合同，原一审诉状副本送达之日，即为本案《租赁协议》解除之日。太姥山经开公司有权要求太姥山文发公司搬离腾空太姥宾馆、支付租金、支付逾期搬离太姥宾馆的占有使用费及租金的违约金，逾期占有使用费参照租金赔偿支付，租金的违约金按约支付，即按结欠租金的20%支付。但太姥山经开公司还主张按逾期占有使用费的20%支付违约金，由于双方对此并未约定，也无法律依据，该主张不予支持。太姥山经开公司诉讼请求中的合理部分，符合法律规定，予以支持；太姥山文发公司主张太姥山经开公司的起诉超过诉讼时效期间，未能提供证据证明，不予支持。太姥山文发公司还提出在解除租赁协议时由太姥山经开公司予以经济补偿的主张，虽然在租赁协议中约定，太姥山文发公司对租赁标的进行重新装饰和新建房屋等建筑物的产权归出租方，但由于建筑物场地建设费用投入较大，现合同期限未到期由于太姥山文发公司违约而提前解除，剩余多年的使用年限，而建筑物的产权已经落户太姥山经开公司，如果没有进行经济补偿，明显显失公平。太姥山文发公司虽提出经济补偿的主张，但未提出反诉和明确的诉讼请求，可由双方另行协商处理或提起诉讼解决。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.原福鼎市太姥宾馆与太姥山文发公司于2005年11月25日签订的《租赁协议》已于2019年7月19日解除。2.太姥山文发公司应于判决生效之日起十日内搬离腾空位于福鼎市××镇××。3.太姥山文公司应于判决生效之日起十日内支付结欠太姥山经开公司截止2019年7月19日的租金1175287.67元，并支付违约金235057.53元。4、太姥山文发公司应继续支付给太姥山经开公司自2019年7月20日起至搬离腾空太姥宾馆之日止的占有使用费（按2019年140000元，2020年145000元，2021年起每年150000元，以实际占用天数计算）。5.驳回太姥山经开公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15207元，由太姥山文发公司负担。二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。对二审双方争议的问题，本院认定如下：1.本案《租赁协议》应否解除问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。此类合同中，收取租金是出租人主要的合同权利及其合同的。本案《租赁协议》第五条第一款约定“装饰和新建建筑物产权归出租人所有”，只是双方对租赁期内宾馆装修物及新建房屋权属归属问题进行约定。该合同条款第二项约定，因现有宾馆装修物及新建房屋系由太姥山文发公司出资建设，如太姥山文发公司需要续订合同，太姥山文发公司应按年租金15万元的约定与其签订不低于10年的租赁合同。从以上条款可以得出，双方设置上述合同条款是在于确保太姥山文发公司能够经营太姥山宾馆，而太姥山经开公司则是通过出租太姥山宾馆收取租金，双方的合同目的并未因此而发生变化。因此，太姥山文发公司认为太姥山经开公司的合同目的在于取得宾馆装修物及新建房屋的所有权，缺乏依据，不予支持。由于太姥山文发公司长期拖欠租金，且至今未履行支付租金的合同义务，其行为已构成根本违约，太姥山经开公司具有解除本案租赁合同的权利。2.太姥山经开公司租金请求权是否超过诉讼问题。本院认为，太姥山文发公司认为太姥山经开公司租金请求权的起诉已超过诉讼时效，而其在原一、二审中只是针对太姥山经开公司主张的债权进行实体上的答辩，并未提出诉讼时效的抗辩。本案为发回重审案件，发回重审不是全新、独立的审判程序，而是原一、二审诉讼程序的延续，并共同构成案件完整的审理过程，太姥山文发公司在原一、二审中不提出诉讼时效抗辩，应视为其已放弃诉讼时效抗辩权，且其也并非基于新的证据提出诉讼时效抗辩，故太姥山文发公司在发回重审后提出诉讼时效抗辩，超过有关诉讼时效的行使期限，本院对此不予支持。本院认为，因太姥山文发公司长期未按合同约定支付租金，其行为已构成根本违约，太姥山经开公司主张解除双方租赁关系，具有事实及法律依据，应予支持。但鉴于太姥山文发公司租赁期间对太姥山宾馆场地建设投资较大，对于合同被解除后的经济补偿问题，太姥山文发公司可另行主张。综上所述，太姥山文发公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15207元，由上诉人福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶庆兴审判员  刘为河审判员  罗文君二〇二〇年十二月二十二日书记员  林 燕本案所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。