广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4531号上诉人（原审原告）：刘铭汉，男，1972年4月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江门市长华兴五金制品有限公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：刘铭汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈志海，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：黄光卫，男，1974年6月27日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：刘科良，男，1970年1月19日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原审第三人：龙德玉，男，1979年12月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。上诉人刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司（以下简称长华兴公司）因与被上诉人陈志海、原审第三人黄光卫、刘科良、龙德玉租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘铭汉、长华兴公司上诉请求:1.依法撤销本案一审判决；2.依法改判刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》有效；3.依法改判陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付2020年2月至6月租金500000元，2020年1月至6月电费31309.70元，合计531309.70元；4.本案一、二审诉讼费用由陈志海承担。事实和理由：一、刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》合法有效，一审判决认定《租赁合同》属于无效合同是事实认定错误以及法律适用错误。刘铭汉、长华兴公司可以根据《租赁合同》的约定没收陈志海的租赁保证金。1.刘铭汉、长华兴公司庭审中提交的新府国用字（1993）第XXXX号国有土地使用证、粤（2017）江门市不动产权第××号不动产权证可证明刘铭汉、长华兴公司兴建的厂房部分已经获得产权证明，未获证的建筑物至今从未收到主管部门要求拆除或要求整顿的任何书面通知，不能认定该部分建筑属于违章建筑。所以，一审法院认为刘铭汉、长华兴公司缺乏证据证明租赁物的合法性，是明显对事实查明不清，导致错误的判决。2.租赁物中未获证的部分属于厂房附属性的临时建筑。根据《建设工程施工许可管理办法》第二条规定，投资额在30万元以下建筑工程可以不申请办理施工许可证。租赁物中的临时建筑投资额在30万元以下且经过土地权人北洋村北合经济合作社同意后合法兴建的，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑”。一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条认定《租赁合同》无效属于法律适用错误。因此，刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》合法有效，一审判决认定《租赁合同》无效没有事实基础和法律依据。刘铭汉、长华兴公司根据《租赁合同》第八条的约定有权没收租赁保证金，一审法院以租赁保证金扣减陈志海拖欠的租金和电费错误。二、即使一审判决认定《租赁合同》无效，陈志海仍应向刘铭汉、长华兴公司支付厂房占用费、电费。陈志海对于厂房的占有是基于与刘铭汉、长华兴公司签订《租赁合同》而取得的。不论《租赁合同》是否有效，都不改变陈志海一直占有厂房的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，即使一审法院认定《租赁合同》无效，陈志海作为厂房实际占用人，占用费也应从其占用之日起计算至退出占有之日止。陈志海于2020年6月30日才将腾空的厂房移交给刘铭汉、长华兴公司，所以占用费应该参考《租赁合同》约定的租金标准计至2020年6月30日。三、黄光卫、刘科良、龙德玉对厂房的占有是基于与陈志海签订的转租合同，刘铭汉、长华兴公司虽然可以要求黄光卫、刘科良、龙德玉直接腾房迁出，但是并不代表陈志海不承担腾房和支付租金或占用费的义务。1.刘铭汉、长华兴公司与陈志海是合同相对方，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第五十八条规定，刘铭汉、长华兴公司有要求陈志海腾房及支付租金或占用费的权利。陈志海与黄光卫、刘科良、龙德玉是合同相对方，其承担向刘铭汉、长华兴公司承担支付租金或占用费后，可以依据其与黄光卫、刘科良、龙德玉之间的合同关系主张相应的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定是赋予刘铭汉、长华兴公司直接要求黄光卫、刘科良、龙德玉腾房和支付租金、占用费的权利，并非剥夺刘铭汉、长华兴公司依《中华人民共和国合同法》第八条及第五十八享有的法定权利。因此，一审认定刘铭汉、长华兴公司不能向陈志海主张租金或占用费，需另案向黄光卫、刘科良、龙德玉主张占用费是适用法律错误。2.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付厂房占用费及电费后可向黄光卫、刘科良、龙德玉追偿。2020年4月12日至6月30日期间，黄光卫、刘科良、龙德玉与陈志海解除转租合同后仍然占用厂房，既没有向陈志海支付租金或占用费，陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付相应的租金或占用费后，可以向黄光卫、刘科良、龙德玉追偿。陈志海辩称，同意一审判决，不同意刘铭汉、长华兴公司的上诉意见。黄光卫、刘科良、龙德玉没有陈述意见。刘铭汉、长华兴公司向一审法院起诉请求：1.判令陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付2020年7月31日止的租金276667元及违约金300000元，合计576667元；2.陈志海2020年7月31日前将租赁厂房移交给刘铭汉、长华兴公司，逾期移交则按照每月100000元计算占用费给刘铭汉、长华兴公司，直至厂房移交日止。3.本案诉讼费由陈志海承担。一审诉讼过程中，刘铭汉、长华兴公司变更诉讼请求为：1.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付租赁厂房4月、5月、6月电费合计14997.86元；2.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付至2020年6月30日止的租金176667元及违约金300000元；3.本案诉讼费由陈志海承担。一审法院认定事实：刘铭汉是长华兴公司的法定代表人。2018年6月15日，刘铭汉作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的陈志海签订《租赁合同》一份。合同约定如下：“第一条：物业基本情况。甲方将座落在江门市新会区（长华兴公司）内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为约14000平方米。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。第二条：租赁期、租金。2018年7月1日至2021年6月30日每月租金为105000元。租期为15年，免租期为两个月，2018年7月1日至2018年8月31日为免租期。第三条：保证金。乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币210000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内甲方不计利息返还给乙方。第六条：乙方责任及权利。4.租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，乙方可将该建筑物转租给第三方。第七条：甲方违约责任。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。第八条：乙方违约责任。1.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前叁个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2.租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金”。就上述租赁厂房，刘铭汉、长华兴公司向一审法院提交了证号为粤（2017）江门市不动产权第××号不动产登记证。该不动产登记证显示权利人为长华兴公司，坐落在江门市新会区，宗地面积1949平方米，房屋建筑面积为2968.99平方米，不动产类型为房屋等建筑物。刘铭汉、长华兴公司另主张刘铭汉与案外人北洋村北合经济合作社签订《北洋村北合经济合作社村边地土地租赁合同》，即案涉土地为承租土地。合同约定：“一、租赁地名和面积：地名为北洋村北合经济合作社村边地（土名）土地在北洋村上西经济合作社村边地的北面，面积为3亩。五、甲方将该土地出租经乙方使用，乙方如需填土、兴建厂房等，必须到国土、建设等有关部门办理好手续方能进行，一切费用由乙方负责。如未办好手续兴建厂房，造成一切的后果由乙方负责”。该土地对应不动产权证号为新府国用字（1993）第0300732号，不动产信息如下：不动产坐落于江门市新会区横沙，宗地面积为2537平方米。不动产类型为“土地”，土地类型为“工商业”。2020年1月9日，刘铭汉、长华兴公司作为原告，向江门市新会区人民法院提起诉讼，诉请解除与陈志海签订的租赁合同，要求陈志海支付拖欠的租金及水电费，并承担租金违约金。在该案诉讼过程中，广东圭峰律师事务所简福就律师作为刘铭汉、长华兴公司的特别授权代理人参与诉讼。该案经一审法院调解，双方达成调解协议，一审法院亦于2020年1月20日作出（2020）粤0705民初180号民事调解书。调解协议第一项明确“陈志海确认尚欠刘铭汉、长华兴公司2019年12月份、2020年1月份租金合计20万元以及2019年11月份、12月份电费21611.67元，上述欠款合计221611.67元，该款由陈志海于2020年2月28日前全部支付给刘铭汉、长华兴公司”。同时，在该案诉讼过程中，刘铭汉、长华兴公司撤回了解除合同的诉讼请求。在双方签订调解协议当日，陈志海又与简福就律师签署《解除租赁合同协议书》。协议书甲方为原合同出租方刘铭汉，乙方为原合同承租方陈志海。内容约定为“双方经协商，决定解除双方于2018年6月15日签订的《租赁合同》，订立如下协议：一、约定租赁合同解除日期在2020年2月28日前，移交日乙方提前3天通知，通知甲方处理本案代理人简福就，作为通知到达，当月甲方或授权代表人到现场验收，接收。二、租赁物移交当天为合同解除合同。三、租赁物移交时甲、乙双方对账结清水电费、税费、工人工资、所欠租金、建筑物损毁维护费等，由乙方支付给甲方，此款可在乙方此前支付的保证金中抵扣，不足部分由乙方补足，如有剩余时由甲方退回乙方。四、乙方应向甲方支付的租金以每月10万元计付，具体计付至租赁物移交日。五、如乙方已提前3天通知甲方验收接收租赁物，但甲方没有依时到现场接收，则视为乙方已经在通知甲方接收的约定日为正式移交日及租赁合同解除日，一切法律责任由甲方负担。七、解除合同前乙方已将租赁厂房分别转出租各他人，乙方可采取租赁移交方式与原分租人协商，但必须征得原分租人及甲方同意，如原分租人及甲方同意时，需甲方、乙方、原分租方共同签订变更租方主体的确定书。八、甲方委托的验收接收人简福就”。一份题为《刘铭汉出租厂房解除，交回给刘铭汉方案》的材料载明：1.现有租户（原陈志海招租）共4户，其中的3户自愿与刘铭汉续签新合同，到时不需清场。2.其中的1户不与刘铭汉续约，清场搬走，但3月31日尚未完全清场，故3月31日刘铭汉方、陈志海方未能完成厂房的移交。3.双方拟定于2020年4月10日完成厂房移交，在移交前原由陈志海方招租的4户租客的租金由陈志海收取，陈志海依原合同约定的租金的数额及计算租期至2020年4月10日的租金交付给刘铭汉。4.双方于2020年4月10日共同到出租厂房处办理移交手续。4月10日当天结清所有租金及费用。该份材料显示，“整理及记录人”为“简福就”，确认人为“梁兰英”，另有确认人为“陈志海”。材料落款时间为2020年3月31日。2020年4月10日、4月11日，因合同押金的退还事宜，刘铭汉、长华兴公司与陈志海再次发生争议，未能签署移交协议。但陈志海已经将厂区钥匙于2020年4月12日交回给刘铭汉、长华兴公司的保安。陈志海在与刘铭汉、长华兴公司签订《租赁合同》后，将涉案厂房转租给黄光卫、刘科良、龙德玉以及案外人陈尚福。合同内容分别如下：1.与刘科良签订的《宿舍租赁合同》约定，陈志海将长华兴宿舍楼3、4层面积约1600平方米出租给刘科良作宿舍用途。租赁期间为10年，从2018年8月1日至2028年7月31日止。合同签订当天刘科良一次性向陈志海交纳37800元作为履行本合同的保证金。2.与龙德玉签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司综合楼一、二楼面积约1789平方米的厂房出租给龙德玉作展厅办公用途。租赁期限为5年，即从2018年9月1日至2023年8月31日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳50000元为履行本合同的保证金。3.与黄光卫签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司钢结构厂房约2158平方米的厂房出租给黄光卫作生产加工用途。租赁期限为6年，即从2018年9月8日至2024年9月7日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳43000元为履行本合同的保证金。后陈志海陆续与黄光卫、刘科良、龙德玉终止合同。其中：1.2020年3月12日，陈志海与刘科良签订《终止合同》，约定双方经友好协商后决定，终止双方签订的《厂房租赁合同》。签订终止合同当天，刘科良需于2020年3月15日前支付租金费用43561元给陈志海，原合同保证金由陈志海交原业主刘铭汉，刘科良与原业主刘铭汉重新签订租赁合同，从2020年4月1日起租金及费用交原业主。2.2020年3月12日，陈志海与龙德玉亦签订《终止合同》约定双方经友好协商终止双方签订的《厂房租赁合同》。陈志海退还龙德玉所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同，之后陈志海有权处置厂房使用。租赁合同终止后，龙德玉于3月20日前移交场地和搬清生产设备等。逾期未能清理，陈志海有权处理相关物品。3.2020年3月13日，陈志海与黄光卫同样签订《终止合同》，合同约定陈志海退还黄光卫所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同的执行，之后陈志海有权处置厂房使用。厂房租赁合同终止后，黄光卫2020年3月31日前移交场地和搬清生产设备等，如逾期陈志海有权处理相关物品。诉讼中，经一审法院主持调解，陈志海再次向黄光卫、刘科良、龙德玉发出清场通知。刘铭汉、长华兴公司确认陈志海已经于2020年6月30日完成了厂房移交手续，双方合同至此解除。陈志海则坚持即便合同有效也已经于2020年4月12日解除。另查明，2020年4月10日后，陈志海未再向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金。刘铭汉、长华兴公司亦未向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金。刘铭汉、长华兴公司主张2020年4月12日后，陈志海仍有权向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金，刘铭汉、长华兴公司坚持租金支付义务由陈志海承担。陈志海则认为其与黄光卫、刘科良、龙德玉之间的租赁合同关系已经解除，刘铭汉、长华兴公司应向黄光卫、刘科良、龙德玉主张租金，如2020年4月12日期间的租金由陈志海承担，黄光卫、刘科良、龙德玉应当向陈志海支付。再查明，（2020）粤0705民初180号调解书生效后，陈志海于2020年3月8日支付租金及水电费用151611.67元、于2020年4月11日支付租金及水电费102899.90元、于2020年4月15日支付3月份水电费6744.94元，总计实付261256.51元。陈志海认为扣减保证金21万元后，陈志海即已经支付完毕截止2020年4月10日止的租金以及1月、2月的电费，总计为471256.51元（调解书确定金额221611.67元、2月份租金10万元、3月份租金10万元、4月10日止租金33333元、1月份电费5981.90元、2月份电费3585元、3月份电费6744.94元）。刘铭汉、长华兴公司对陈志海支付的上述款项以及应付款明细予以确认，但主张陈志海的保证金不应予以抵扣，保证金应由刘铭汉、长华兴公司没收。另长华兴公司已经支付2020年4月电费5008.34元、5月电费4920.58元、6月份电费5068.94元。上述电费也应当由陈志海支付。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于以下三点：第一，刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》的效力问题。第二，陈志海应否向刘铭汉、长华兴公司支付租金或占用费。第三，案涉合同保证金210000元应如何处理。关于争议焦点一。虽然《租赁合同》出租方列明为刘铭汉，但《租赁合同》尾部盖章由长华兴公司盖章。且案涉租赁物一部分为长华兴公司所有，另有部分租赁场地为刘铭汉向村委会租赁。因此，刘铭汉、长华兴公司均应为《租赁合同》的当事人。刘铭汉、长华兴公司作为本案的共同原告参与诉讼，各方当事人亦无异议，一审法院予以确认。对案涉《租赁合同》的效力问题。依据《最高人民法院于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题与解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，第一，案涉租赁物虽在乡镇，但案涉土地为工商业用地，可以参照适用解释的规定。第二，案涉《租赁合同》约定租赁物为面积约14000平方米的厂房，但刘铭汉、长华兴公司仅能提供权利人为长华兴公司的粤（2017）江门市不动产权第××号不动产登记证，而据一审法院现场查看及陈志海与黄光卫签订的转租合同，租赁场地现场除该建筑物外，另有其他钢结构建筑物。刘铭汉、长华兴公司并未能提交其他钢结构租赁物的建设工程规划许可证或房屋权属登记证或属于经批准的临时建筑。刘铭汉、长华兴公司主张出租的土地有合法的不动产权证，但上述为土地而非建筑物，且面积亦仅有2537平方米。总计租赁物的房屋建筑面积为2968.99平方米，而双方约定的租赁物面积约14000平方米，由此可知大部分租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或属于未经批准的临时建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者黄光卫、刘科良、龙德玉利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《租赁合同》应当认定为无效合同。关于争议焦点二。《租赁合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同对双方自始没有约束力。尚未履行的，负有“履行”义务的一方当事人有权拒绝履行，享有权利的一方当事人则无权要求义务人履行。因此刘铭汉、长华兴公司无权基于租赁合同关系向陈志海主张租金支付义务。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，如果2020年4月12日后陈志海仍在实际使用租赁物，则陈志海仍应向刘铭汉、长华兴公司支付相应占用费用。对陈志海在2020年4月12日后是否仍有使用租赁物的事实认定问题。第一，陈志海承租刘铭汉、长华兴公司的厂房用以出租，陈志海并未实际占用租赁物。在陈志海提出2020年4月12日“解除”双方合同后，刘铭汉、长华兴公司亦未能举证证明陈志海有实际使用租赁物；第二，次承租人对租赁物的占用，是否可以视为陈志海对租赁物的占用问题。出租人与承租人签订租赁合同，承租人再与次承租人签订转租合同。各方的租赁合同效力应为相互独立，分别判断。基于租赁权的物权化，承租人只有在合法租赁关系存续的前提下，才能基于对租赁物的用益物权向次承租人主张权利。脱离合法的租赁关系，承租人并不能基于债权向次承租人提起主张。如本案中，如前分析，涉案租赁合同无效，因合同无效的原因在于租赁物大部分为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该合同无效事由亦及于转租合同，陈志海与次承租人所签订的租赁合同亦属于无效合同。陈志海不能基于无效的转租合同关系，向各次承租人收取租金或占用费。如果陈志海不能向各次承租人收取租金或占用费，相应的次承租人占有使用租赁物的法律后果，亦不应由陈志海承担。因此，本案次承租人对租赁物的使用，并不能认定系承租人对租赁物的使用。综上，陈志海在2020年4月12日后未再实际使用租赁物，黄光卫、刘科良、龙德玉或其他次承租人占用租赁物的法律后果亦不应由陈志海承担。刘铭汉、长华兴公司诉请陈志海支付2020年4月12日后的占用费、水电费，缺乏理据，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，在房屋租赁合同无效的情形下，出租人的占用费请求权，应当向负有腾房义务的人行使。在本案中，虽然刘铭汉、长华兴公司坚持不向黄光卫、刘科良、龙德玉主张权利，但作为租赁物的物权人，其仍可基于物权关系另案向实际占用人主张占用费。对2020年4月12日前的占用费陈志海是否已经实际支付完毕的问题。2020年4月12日前，陈志海应付费用包括：1.（2020）粤0705民初180号民事调解书已经确认，2020年1月份以前陈志海应当支付的租金以及2019年12月份以前陈志海应当支付的电费，总计221611.67元；2.2月份、3月份、4月1日至4月12日的租金，按每月100000元计为240000元；3.2020年1月份电费5981.90元、2月份电费3585元、3月份电费6744.94元，另2020年4月份电费为5008.34元，因无法准确区分每日电费金额，一审法院酌定陈志海应付2020年4月1日至12日的电费为2003元，总计18314.84元。上述总计为479926.51元。陈志海已经实际支付款项261256.51元，尚应支付218670元。关于争议焦点三。案涉合同保证金210000元的处理问题。陈志海主张合同保证金应用于扣减相应租金及电费款项。案涉租赁合同为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后刘铭汉、长华兴公司取得的保证金210000元应予退回给陈志海。现陈志海主张进行扣减，并无不当。扣减保证金210000元后，陈志海尚应向刘铭汉、长华兴公司支付8670元（218670元—210000元）。黄光卫、刘科良、龙德玉经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司与陈志海于2018年6月15日签订的《租赁合同》无效；二、陈志海应于本判决生效之日起十日内向刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司支付占用费及电费合计8670元；三、驳回刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4783.34元（刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司已经预交），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担4711.34元，由陈志海负担72元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回72元；陈志海应向一审法院补缴一审本诉案件诉讼费72元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对刘铭汉、长华兴公司提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否为无效合同；二、陈志海是否应向刘铭汉、长华兴公司支付租金、占用费、电费；三、陈志海应当支付的租金、占用费、电费金额。关于涉案租赁合同是否为无效合同的问题。涉案合同约定租赁厂房的总建筑面积为约14000平方米，但刘铭汉、长华兴公司仅提交了房屋建筑面积为2968.99平方米的不动产登记证，未能提交其他建筑物的不动产登记证、建筑工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同中未取得不动产登记证或建筑规划许可证，也未经主管部门批准建设的建筑物部分的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，上述合同无效部分不影响已经取得不动产登记证的建筑物部分合同的效力，故涉案租赁合同中已经取得不动产登记证的建筑物部分租赁合同为有效合同。一审判决以大部分租赁物未取得建设工程规划许可证、房屋权属登记证，也不属于经批准的临时建筑为由，认定涉案租赁合同全部无效，处理不当，本院予以纠正。施工许可证是建筑施工单位符合开工条件，允许开工的凭证。建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关文件是施工单位办理施工许可证的前置条件，但并非所有的建设工程均需要办理施工许可证，而无需办理施工许可证也不等同于不需要办理建设工程规划许可证或无需主管部门批准建设，故刘铭汉、长华兴公司以涉案租赁合同中未取得不动产权证部分不需要办理施工许可证为由，主张涉案合同不属于无效合同，理据不足，本院不予采纳。关于陈志海是否应向刘铭汉、长华兴公司支付租金、占用费、电费的问题。刘铭汉、长华兴公司于2020年1月9日向一审法院提起诉讼，诉请解除涉案租赁合同，要求陈志海支付拖欠的租金及水电费，并承担租金违约金。广东圭峰律师事务所简福就律师作为刘铭汉、长华兴公司特别授权的代理人参与诉讼，并代表刘铭汉、长华兴公司与陈志海在法院的主持下达成调解协议。在签订调解协议的同日，陈志海与简福就签订了《解除租赁合同协议书》。上述该协议书写明甲方（原合同出租方）为刘铭汉。虽然刘铭汉、长华兴公司否认其授权简福就签订《解除租赁合同协议书》，但简福就是专业律师，且是刘铭汉、长华兴公司与陈志海之间租赁合同纠纷（以下简称前案）特别授权的代理律师，而刘铭汉、长华兴公司提起的前案诉讼请求中包含了解除合同以及支付租金、电费的请求，陈志海有理由相信简福就在签订关于解除合同以及相关后续处理事宜的《解除租赁合同协议书》时有刘铭汉、长华兴公司的代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，简福就代为签订《解除租赁合同协议书》的行为有效，《解除租赁合同协议书》对刘铭汉、长华兴公司发生法律效力。《解除租赁合同协议书》约定租赁物移交当天为合同解除日，租金以每月10万元计付至租赁物移交日。虽然双方当事人于2020年4月10日共同到涉案厂房办理移交手续，但由于部分次承租人尚未搬走，涉案厂房尚未完成清场，故双方未能完成移交手续，至2020年6月30日双方当事人才完成厂房的交接手续，故涉案租赁合同有效部分的解除日期应为2020年6月30日，陈志海应当按每月10万元的标准按照相应的比例（有不动产权证部分面积占合同约定的租赁面积的比例）向刘铭汉、长华兴公司支付租金至2020年6月30日。至于合同无效部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘铭汉、长华兴公司主张陈志海支付2020年6月30日前的占用费，本院也予以支持，占用费参照《解除租赁合同协议书》约定的每月10万元标准按照相应的比例（没有不动产权证部分面积占合同约定的租赁面积的比例）计算。同时，《解除租赁合同协议书》约定，租赁物移交时双方对账结清水电费、所欠租金等费用，由陈志海支付给刘铭汉、长华兴公司。涉案租赁物移交前的电费长华兴公司已经支付，故陈志海应当向刘铭汉、长华兴公司支付上述费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。上述条文只是规定了出租人对次承租人享有请求支付逾期腾房占有使用费的权利，并未否定出租人对合同相对方享有相关的权利，故一审判决以上述律规定为由驳回刘铭汉、长华兴公司主张陈志海支付占用费的请求，处理不当，本院予以纠正。如果陈志海确实因为次承租人的原因而未能交付涉案租赁物，陈志海可另循法律途径解决。关于陈志海应当支付的租金、占用费金额、电费问题。如前所述，《解除租赁合同协议书》对刘铭汉、长华兴公司发生法律效力。《解除租赁合同协议书》约定，水电费、税费、工人工资、所欠租金、建筑物损毁维护费等款项可在陈志海支付的保证金中抵扣，如有剩余时由刘铭汉、长华兴公司退回陈志海。虽然涉案租赁合同约定在租赁期内陈志海中途解除合同，刘铭汉、长华兴公司不予退还租赁保证金，但上述《解除租赁合同协议书》已对涉案租赁合同中关于保证金的约定进行了变更，刘铭汉、长华兴公司主张其有权没收保证金，理据不足，本院不予支持。至于无效部分合同，由于合同无效，刘铭汉、长华兴公司应向陈志海返还相应部分的保证金。因此，陈志海已支付的210000元保证金可以全额抵扣其应当支付的租金、占用费、电费。陈志海与刘铭汉、长华兴公司签订前案调解协议，确认陈志海尚欠原告刘铭汉、长华兴公司2019年12月份、2020年1月份租金合计20万元以及2019年11月份、12月份电费21611.67元，合计221611.67元。除了上述调解协议确定的款项外，陈志海还应向刘铭汉、长华兴公司支付2020年2月至6月的租金、占用费合计500000元（100000元/月×5个月=500000元），2020年1月电费5981.90元、2020年2月电费3585元、2020年3月电费6744.94元，2020年4月电费5008.34元、2020年5月电费4920.58元、2020年6月电费5068.94元，合计531309.70元（500000元+5981.90元+3585元+6744.94元+5008.34元+4920.58元+5068.94元=531309.70元）。前案调解协议签订后，陈志海已向刘铭汉、长华兴公司合计支付了261256.51元，扣除保证金210000元后，陈志海还应向刘铭汉、长华兴公司支付281516.46元（221611.67元+531309.70元-261256.51元-210000元=281664.86元）。综上所述，刘铭汉、长华兴公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；其余部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2774号民事判决；二、陈志海在本判决生效之日起十日内向刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司支付租金、占用费、电费合计281664.86元；三、驳回刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8674.97元，减半收取4337.49元（已由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司预交4783.34元），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担1852.63元，由陈志海负担2484.86元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的一审案件受理费2930.71元，由一审法院予以退回；陈志海应内向一审法院补缴案件受理费2484.86元。二审案件受理费9113.10元（已由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司预交），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担4281.94元，由陈志海负担4831.16元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的二审案件受理费由陈志海径行支付给刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4531号上诉人（原审原告）：刘铭汉，男，1972年4月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江门市长华兴五金制品有限公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：刘铭汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈志海，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：黄光卫，男，1974年6月27日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：刘科良，男，1970年1月19日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原审第三人：龙德玉，男，1979年12月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。上诉人刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司（以下简称长华兴公司）因与被上诉人陈志海、原审第三人黄光卫、刘科良、龙德玉租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘铭汉、长华兴公司上诉请求:1.依法撤销本案一审判决；2.依法改判刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》有效；3.依法改判陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付2020年2月至6月租金500000元，2020年1月至6月电费31309.70元，合计531309.70元；4.本案一、二审诉讼费用由陈志海承担。事实和理由：一、刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》合法有效，一审判决认定《租赁合同》属于无效合同是事实认定错误以及法律适用错误。刘铭汉、长华兴公司可以根据《租赁合同》的约定没收陈志海的租赁保证金。1.刘铭汉、长华兴公司庭审中提交的新府国用字（1993）第XXXX号国有土地使用证、粤（2017）江门市不动产权第××号不动产权证可证明刘铭汉、长华兴公司兴建的厂房部分已经获得产权证明，未获证的建筑物至今从未收到主管部门要求拆除或要求整顿的任何书面通知，不能认定该部分建筑属于违章建筑。所以，一审法院认为刘铭汉、长华兴公司缺乏证据证明租赁物的合法性，是明显对事实查明不清，导致错误的判决。2.租赁物中未获证的部分属于厂房附属性的临时建筑。根据《建设工程施工许可管理办法》第二条规定，投资额在30万元以下建筑工程可以不申请办理施工许可证。租赁物中的临时建筑投资额在30万元以下且经过土地权人北洋村北合经济合作社同意后合法兴建的，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑”。一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条认定《租赁合同》无效属于法律适用错误。因此，刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》合法有效，一审判决认定《租赁合同》无效没有事实基础和法律依据。刘铭汉、长华兴公司根据《租赁合同》第八条的约定有权没收租赁保证金，一审法院以租赁保证金扣减陈志海拖欠的租金和电费错误。二、即使一审判决认定《租赁合同》无效，陈志海仍应向刘铭汉、长华兴公司支付厂房占用费、电费。陈志海对于厂房的占有是基于与刘铭汉、长华兴公司签订《租赁合同》而取得的。不论《租赁合同》是否有效，都不改变陈志海一直占有厂房的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，即使一审法院认定《租赁合同》无效，陈志海作为厂房实际占用人，占用费也应从其占用之日起计算至退出占有之日止。陈志海于2020年6月30日才将腾空的厂房移交给刘铭汉、长华兴公司，所以占用费应该参考《租赁合同》约定的租金标准计至2020年6月30日。三、黄光卫、刘科良、龙德玉对厂房的占有是基于与陈志海签订的转租合同，刘铭汉、长华兴公司虽然可以要求黄光卫、刘科良、龙德玉直接腾房迁出，但是并不代表陈志海不承担腾房和支付租金或占用费的义务。1.刘铭汉、长华兴公司与陈志海是合同相对方，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第五十八条规定，刘铭汉、长华兴公司有要求陈志海腾房及支付租金或占用费的权利。陈志海与黄光卫、刘科良、龙德玉是合同相对方，其承担向刘铭汉、长华兴公司承担支付租金或占用费后，可以依据其与黄光卫、刘科良、龙德玉之间的合同关系主张相应的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定是赋予刘铭汉、长华兴公司直接要求黄光卫、刘科良、龙德玉腾房和支付租金、占用费的权利，并非剥夺刘铭汉、长华兴公司依《中华人民共和国合同法》第八条及第五十八享有的法定权利。因此，一审认定刘铭汉、长华兴公司不能向陈志海主张租金或占用费，需另案向黄光卫、刘科良、龙德玉主张占用费是适用法律错误。2.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付厂房占用费及电费后可向黄光卫、刘科良、龙德玉追偿。2020年4月12日至6月30日期间，黄光卫、刘科良、龙德玉与陈志海解除转租合同后仍然占用厂房，既没有向陈志海支付租金或占用费，陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付相应的租金或占用费后，可以向黄光卫、刘科良、龙德玉追偿。陈志海辩称，同意一审判决，不同意刘铭汉、长华兴公司的上诉意见。黄光卫、刘科良、龙德玉没有陈述意见。刘铭汉、长华兴公司向一审法院起诉请求：1.判令陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付2020年7月31日止的租金276667元及违约金300000元，合计576667元；2.陈志海2020年7月31日前将租赁厂房移交给刘铭汉、长华兴公司，逾期移交则按照每月100000元计算占用费给刘铭汉、长华兴公司，直至厂房移交日止。3.本案诉讼费由陈志海承担。一审诉讼过程中，刘铭汉、长华兴公司变更诉讼请求为：1.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付租赁厂房4月、5月、6月电费合计14997.86元；2.陈志海向刘铭汉、长华兴公司支付至2020年6月30日止的租金176667元及违约金300000元；3.本案诉讼费由陈志海承担。一审法院认定事实：刘铭汉是长华兴公司的法定代表人。2018年6月15日，刘铭汉作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的陈志海签订《租赁合同》一份。合同约定如下：“第一条：物业基本情况。甲方将座落在江门市新会区（长华兴公司）内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为约14000平方米。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。第二条：租赁期、租金。2018年7月1日至2021年6月30日每月租金为105000元。租期为15年，免租期为两个月，2018年7月1日至2018年8月31日为免租期。第三条：保证金。乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币210000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内甲方不计利息返还给乙方。第六条：乙方责任及权利。4.租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，乙方可将该建筑物转租给第三方。第七条：甲方违约责任。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。第八条：乙方违约责任。1.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前叁个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2.租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金”。就上述租赁厂房，刘铭汉、长华兴公司向一审法院提交了证号为粤（2017）江门市不动产权第××号不动产登记证。该不动产登记证显示权利人为长华兴公司，坐落在江门市新会区，宗地面积1949平方米，房屋建筑面积为2968.99平方米，不动产类型为房屋等建筑物。刘铭汉、长华兴公司另主张刘铭汉与案外人北洋村北合经济合作社签订《北洋村北合经济合作社村边地土地租赁合同》，即案涉土地为承租土地。合同约定：“一、租赁地名和面积：地名为北洋村北合经济合作社村边地（土名）土地在北洋村上西经济合作社村边地的北面，面积为3亩。五、甲方将该土地出租经乙方使用，乙方如需填土、兴建厂房等，必须到国土、建设等有关部门办理好手续方能进行，一切费用由乙方负责。如未办好手续兴建厂房，造成一切的后果由乙方负责”。该土地对应不动产权证号为新府国用字（1993）第0300732号，不动产信息如下：不动产坐落于江门市新会区横沙，宗地面积为2537平方米。不动产类型为“土地”，土地类型为“工商业”。2020年1月9日，刘铭汉、长华兴公司作为原告，向江门市新会区人民法院提起诉讼，诉请解除与陈志海签订的租赁合同，要求陈志海支付拖欠的租金及水电费，并承担租金违约金。在该案诉讼过程中，广东圭峰律师事务所简福就律师作为刘铭汉、长华兴公司的特别授权代理人参与诉讼。该案经一审法院调解，双方达成调解协议，一审法院亦于2020年1月20日作出（2020）粤0705民初180号民事调解书。调解协议第一项明确“陈志海确认尚欠刘铭汉、长华兴公司2019年12月份、2020年1月份租金合计20万元以及2019年11月份、12月份电费21611.67元，上述欠款合计221611.67元，该款由陈志海于2020年2月28日前全部支付给刘铭汉、长华兴公司”。同时，在该案诉讼过程中，刘铭汉、长华兴公司撤回了解除合同的诉讼请求。在双方签订调解协议当日，陈志海又与简福就律师签署《解除租赁合同协议书》。协议书甲方为原合同出租方刘铭汉，乙方为原合同承租方陈志海。内容约定为“双方经协商，决定解除双方于2018年6月15日签订的《租赁合同》，订立如下协议：一、约定租赁合同解除日期在2020年2月28日前，移交日乙方提前3天通知，通知甲方处理本案代理人简福就，作为通知到达，当月甲方或授权代表人到现场验收，接收。二、租赁物移交当天为合同解除合同。三、租赁物移交时甲、乙双方对账结清水电费、税费、工人工资、所欠租金、建筑物损毁维护费等，由乙方支付给甲方，此款可在乙方此前支付的保证金中抵扣，不足部分由乙方补足，如有剩余时由甲方退回乙方。四、乙方应向甲方支付的租金以每月10万元计付，具体计付至租赁物移交日。五、如乙方已提前3天通知甲方验收接收租赁物，但甲方没有依时到现场接收，则视为乙方已经在通知甲方接收的约定日为正式移交日及租赁合同解除日，一切法律责任由甲方负担。七、解除合同前乙方已将租赁厂房分别转出租各他人，乙方可采取租赁移交方式与原分租人协商，但必须征得原分租人及甲方同意，如原分租人及甲方同意时，需甲方、乙方、原分租方共同签订变更租方主体的确定书。八、甲方委托的验收接收人简福就”。一份题为《刘铭汉出租厂房解除，交回给刘铭汉方案》的材料载明：1.现有租户（原陈志海招租）共4户，其中的3户自愿与刘铭汉续签新合同，到时不需清场。2.其中的1户不与刘铭汉续约，清场搬走，但3月31日尚未完全清场，故3月31日刘铭汉方、陈志海方未能完成厂房的移交。3.双方拟定于2020年4月10日完成厂房移交，在移交前原由陈志海方招租的4户租客的租金由陈志海收取，陈志海依原合同约定的租金的数额及计算租期至2020年4月10日的租金交付给刘铭汉。4.双方于2020年4月10日共同到出租厂房处办理移交手续。4月10日当天结清所有租金及费用。该份材料显示，“整理及记录人”为“简福就”，确认人为“梁兰英”，另有确认人为“陈志海”。材料落款时间为2020年3月31日。2020年4月10日、4月11日，因合同押金的退还事宜，刘铭汉、长华兴公司与陈志海再次发生争议，未能签署移交协议。但陈志海已经将厂区钥匙于2020年4月12日交回给刘铭汉、长华兴公司的保安。陈志海在与刘铭汉、长华兴公司签订《租赁合同》后，将涉案厂房转租给黄光卫、刘科良、龙德玉以及案外人陈尚福。合同内容分别如下：1.与刘科良签订的《宿舍租赁合同》约定，陈志海将长华兴宿舍楼3、4层面积约1600平方米出租给刘科良作宿舍用途。租赁期间为10年，从2018年8月1日至2028年7月31日止。合同签订当天刘科良一次性向陈志海交纳37800元作为履行本合同的保证金。2.与龙德玉签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司综合楼一、二楼面积约1789平方米的厂房出租给龙德玉作展厅办公用途。租赁期限为5年，即从2018年9月1日至2023年8月31日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳50000元为履行本合同的保证金。3.与黄光卫签订的《厂房租赁合同》约定，陈志海将长华兴公司钢结构厂房约2158平方米的厂房出租给黄光卫作生产加工用途。租赁期限为6年，即从2018年9月8日至2024年9月7日止。合同签订当天一次性向陈志海交纳43000元为履行本合同的保证金。后陈志海陆续与黄光卫、刘科良、龙德玉终止合同。其中：1.2020年3月12日，陈志海与刘科良签订《终止合同》，约定双方经友好协商后决定，终止双方签订的《厂房租赁合同》。签订终止合同当天，刘科良需于2020年3月15日前支付租金费用43561元给陈志海，原合同保证金由陈志海交原业主刘铭汉，刘科良与原业主刘铭汉重新签订租赁合同，从2020年4月1日起租金及费用交原业主。2.2020年3月12日，陈志海与龙德玉亦签订《终止合同》约定双方经友好协商终止双方签订的《厂房租赁合同》。陈志海退还龙德玉所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同，之后陈志海有权处置厂房使用。租赁合同终止后，龙德玉于3月20日前移交场地和搬清生产设备等。逾期未能清理，陈志海有权处理相关物品。3.2020年3月13日，陈志海与黄光卫同样签订《终止合同》，合同约定陈志海退还黄光卫所缴交的租赁厂房保证金，待双方所有款项结清后，终止厂房租赁合同的执行，之后陈志海有权处置厂房使用。厂房租赁合同终止后，黄光卫2020年3月31日前移交场地和搬清生产设备等，如逾期陈志海有权处理相关物品。诉讼中，经一审法院主持调解，陈志海再次向黄光卫、刘科良、龙德玉发出清场通知。刘铭汉、长华兴公司确认陈志海已经于2020年6月30日完成了厂房移交手续，双方合同至此解除。陈志海则坚持即便合同有效也已经于2020年4月12日解除。另查明，2020年4月10日后，陈志海未再向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金。刘铭汉、长华兴公司亦未向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金。刘铭汉、长华兴公司主张2020年4月12日后，陈志海仍有权向黄光卫、刘科良、龙德玉收取租金，刘铭汉、长华兴公司坚持租金支付义务由陈志海承担。陈志海则认为其与黄光卫、刘科良、龙德玉之间的租赁合同关系已经解除，刘铭汉、长华兴公司应向黄光卫、刘科良、龙德玉主张租金，如2020年4月12日期间的租金由陈志海承担，黄光卫、刘科良、龙德玉应当向陈志海支付。再查明，（2020）粤0705民初180号调解书生效后，陈志海于2020年3月8日支付租金及水电费用151611.67元、于2020年4月11日支付租金及水电费102899.90元、于2020年4月15日支付3月份水电费6744.94元，总计实付261256.51元。陈志海认为扣减保证金21万元后，陈志海即已经支付完毕截止2020年4月10日止的租金以及1月、2月的电费，总计为471256.51元（调解书确定金额221611.67元、2月份租金10万元、3月份租金10万元、4月10日止租金33333元、1月份电费5981.90元、2月份电费3585元、3月份电费6744.94元）。刘铭汉、长华兴公司对陈志海支付的上述款项以及应付款明细予以确认，但主张陈志海的保证金不应予以抵扣，保证金应由刘铭汉、长华兴公司没收。另长华兴公司已经支付2020年4月电费5008.34元、5月电费4920.58元、6月份电费5068.94元。上述电费也应当由陈志海支付。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于以下三点：第一，刘铭汉、长华兴公司与陈志海签订的《租赁合同》的效力问题。第二，陈志海应否向刘铭汉、长华兴公司支付租金或占用费。第三，案涉合同保证金210000元应如何处理。关于争议焦点一。虽然《租赁合同》出租方列明为刘铭汉，但《租赁合同》尾部盖章由长华兴公司盖章。且案涉租赁物一部分为长华兴公司所有，另有部分租赁场地为刘铭汉向村委会租赁。因此，刘铭汉、长华兴公司均应为《租赁合同》的当事人。刘铭汉、长华兴公司作为本案的共同原告参与诉讼，各方当事人亦无异议，一审法院予以确认。对案涉《租赁合同》的效力问题。依据《最高人民法院于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题与解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，第一，案涉租赁物虽在乡镇，但案涉土地为工商业用地，可以参照适用解释的规定。第二，案涉《租赁合同》约定租赁物为面积约14000平方米的厂房，但刘铭汉、长华兴公司仅能提供权利人为长华兴公司的粤（2017）江门市不动产权第××号不动产登记证，而据一审法院现场查看及陈志海与黄光卫签订的转租合同，租赁场地现场除该建筑物外，另有其他钢结构建筑物。刘铭汉、长华兴公司并未能提交其他钢结构租赁物的建设工程规划许可证或房屋权属登记证或属于经批准的临时建筑。刘铭汉、长华兴公司主张出租的土地有合法的不动产权证，但上述为土地而非建筑物，且面积亦仅有2537平方米。总计租赁物的房屋建筑面积为2968.99平方米，而双方约定的租赁物面积约14000平方米，由此可知大部分租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或属于未经批准的临时建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者黄光卫、刘科良、龙德玉利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《租赁合同》应当认定为无效合同。关于争议焦点二。《租赁合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同对双方自始没有约束力。尚未履行的，负有“履行”义务的一方当事人有权拒绝履行，享有权利的一方当事人则无权要求义务人履行。因此刘铭汉、长华兴公司无权基于租赁合同关系向陈志海主张租金支付义务。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，如果2020年4月12日后陈志海仍在实际使用租赁物，则陈志海仍应向刘铭汉、长华兴公司支付相应占用费用。对陈志海在2020年4月12日后是否仍有使用租赁物的事实认定问题。第一，陈志海承租刘铭汉、长华兴公司的厂房用以出租，陈志海并未实际占用租赁物。在陈志海提出2020年4月12日“解除”双方合同后，刘铭汉、长华兴公司亦未能举证证明陈志海有实际使用租赁物；第二，次承租人对租赁物的占用，是否可以视为陈志海对租赁物的占用问题。出租人与承租人签订租赁合同，承租人再与次承租人签订转租合同。各方的租赁合同效力应为相互独立，分别判断。基于租赁权的物权化，承租人只有在合法租赁关系存续的前提下，才能基于对租赁物的用益物权向次承租人主张权利。脱离合法的租赁关系，承租人并不能基于债权向次承租人提起主张。如本案中，如前分析，涉案租赁合同无效，因合同无效的原因在于租赁物大部分为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该合同无效事由亦及于转租合同，陈志海与次承租人所签订的租赁合同亦属于无效合同。陈志海不能基于无效的转租合同关系，向各次承租人收取租金或占用费。如果陈志海不能向各次承租人收取租金或占用费，相应的次承租人占有使用租赁物的法律后果，亦不应由陈志海承担。因此，本案次承租人对租赁物的使用，并不能认定系承租人对租赁物的使用。综上，陈志海在2020年4月12日后未再实际使用租赁物，黄光卫、刘科良、龙德玉或其他次承租人占用租赁物的法律后果亦不应由陈志海承担。刘铭汉、长华兴公司诉请陈志海支付2020年4月12日后的占用费、水电费，缺乏理据，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，在房屋租赁合同无效的情形下，出租人的占用费请求权，应当向负有腾房义务的人行使。在本案中，虽然刘铭汉、长华兴公司坚持不向黄光卫、刘科良、龙德玉主张权利，但作为租赁物的物权人，其仍可基于物权关系另案向实际占用人主张占用费。对2020年4月12日前的占用费陈志海是否已经实际支付完毕的问题。2020年4月12日前，陈志海应付费用包括：1.（2020）粤0705民初180号民事调解书已经确认，2020年1月份以前陈志海应当支付的租金以及2019年12月份以前陈志海应当支付的电费，总计221611.67元；2.2月份、3月份、4月1日至4月12日的租金，按每月100000元计为240000元；3.2020年1月份电费5981.90元、2月份电费3585元、3月份电费6744.94元，另2020年4月份电费为5008.34元，因无法准确区分每日电费金额，一审法院酌定陈志海应付2020年4月1日至12日的电费为2003元，总计18314.84元。上述总计为479926.51元。陈志海已经实际支付款项261256.51元，尚应支付218670元。关于争议焦点三。案涉合同保证金210000元的处理问题。陈志海主张合同保证金应用于扣减相应租金及电费款项。案涉租赁合同为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后刘铭汉、长华兴公司取得的保证金210000元应予退回给陈志海。现陈志海主张进行扣减，并无不当。扣减保证金210000元后，陈志海尚应向刘铭汉、长华兴公司支付8670元（218670元—210000元）。黄光卫、刘科良、龙德玉经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司与陈志海于2018年6月15日签订的《租赁合同》无效；二、陈志海应于本判决生效之日起十日内向刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司支付占用费及电费合计8670元；三、驳回刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4783.34元（刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司已经预交），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担4711.34元，由陈志海负担72元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回72元；陈志海应向一审法院补缴一审本诉案件诉讼费72元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对刘铭汉、长华兴公司提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否为无效合同；二、陈志海是否应向刘铭汉、长华兴公司支付租金、占用费、电费；三、陈志海应当支付的租金、占用费、电费金额。关于涉案租赁合同是否为无效合同的问题。涉案合同约定租赁厂房的总建筑面积为约14000平方米，但刘铭汉、长华兴公司仅提交了房屋建筑面积为2968.99平方米的不动产登记证，未能提交其他建筑物的不动产登记证、建筑工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同中未取得不动产登记证或建筑规划许可证，也未经主管部门批准建设的建筑物部分的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，上述合同无效部分不影响已经取得不动产登记证的建筑物部分合同的效力，故涉案租赁合同中已经取得不动产登记证的建筑物部分租赁合同为有效合同。一审判决以大部分租赁物未取得建设工程规划许可证、房屋权属登记证，也不属于经批准的临时建筑为由，认定涉案租赁合同全部无效，处理不当，本院予以纠正。施工许可证是建筑施工单位符合开工条件，允许开工的凭证。建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关文件是施工单位办理施工许可证的前置条件，但并非所有的建设工程均需要办理施工许可证，而无需办理施工许可证也不等同于不需要办理建设工程规划许可证或无需主管部门批准建设，故刘铭汉、长华兴公司以涉案租赁合同中未取得不动产权证部分不需要办理施工许可证为由，主张涉案合同不属于无效合同，理据不足，本院不予采纳。关于陈志海是否应向刘铭汉、长华兴公司支付租金、占用费、电费的问题。刘铭汉、长华兴公司于2020年1月9日向一审法院提起诉讼，诉请解除涉案租赁合同，要求陈志海支付拖欠的租金及水电费，并承担租金违约金。广东圭峰律师事务所简福就律师作为刘铭汉、长华兴公司特别授权的代理人参与诉讼，并代表刘铭汉、长华兴公司与陈志海在法院的主持下达成调解协议。在签订调解协议的同日，陈志海与简福就签订了《解除租赁合同协议书》。上述该协议书写明甲方（原合同出租方）为刘铭汉。虽然刘铭汉、长华兴公司否认其授权简福就签订《解除租赁合同协议书》，但简福就是专业律师，且是刘铭汉、长华兴公司与陈志海之间租赁合同纠纷（以下简称前案）特别授权的代理律师，而刘铭汉、长华兴公司提起的前案诉讼请求中包含了解除合同以及支付租金、电费的请求，陈志海有理由相信简福就在签订关于解除合同以及相关后续处理事宜的《解除租赁合同协议书》时有刘铭汉、长华兴公司的代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，简福就代为签订《解除租赁合同协议书》的行为有效，《解除租赁合同协议书》对刘铭汉、长华兴公司发生法律效力。《解除租赁合同协议书》约定租赁物移交当天为合同解除日，租金以每月10万元计付至租赁物移交日。虽然双方当事人于2020年4月10日共同到涉案厂房办理移交手续，但由于部分次承租人尚未搬走，涉案厂房尚未完成清场，故双方未能完成移交手续，至2020年6月30日双方当事人才完成厂房的交接手续，故涉案租赁合同有效部分的解除日期应为2020年6月30日，陈志海应当按每月10万元的标准按照相应的比例（有不动产权证部分面积占合同约定的租赁面积的比例）向刘铭汉、长华兴公司支付租金至2020年6月30日。至于合同无效部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘铭汉、长华兴公司主张陈志海支付2020年6月30日前的占用费，本院也予以支持，占用费参照《解除租赁合同协议书》约定的每月10万元标准按照相应的比例（没有不动产权证部分面积占合同约定的租赁面积的比例）计算。同时，《解除租赁合同协议书》约定，租赁物移交时双方对账结清水电费、所欠租金等费用，由陈志海支付给刘铭汉、长华兴公司。涉案租赁物移交前的电费长华兴公司已经支付，故陈志海应当向刘铭汉、长华兴公司支付上述费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。上述条文只是规定了出租人对次承租人享有请求支付逾期腾房占有使用费的权利，并未否定出租人对合同相对方享有相关的权利，故一审判决以上述律规定为由驳回刘铭汉、长华兴公司主张陈志海支付占用费的请求，处理不当，本院予以纠正。如果陈志海确实因为次承租人的原因而未能交付涉案租赁物，陈志海可另循法律途径解决。关于陈志海应当支付的租金、占用费金额、电费问题。如前所述，《解除租赁合同协议书》对刘铭汉、长华兴公司发生法律效力。《解除租赁合同协议书》约定，水电费、税费、工人工资、所欠租金、建筑物损毁维护费等款项可在陈志海支付的保证金中抵扣，如有剩余时由刘铭汉、长华兴公司退回陈志海。虽然涉案租赁合同约定在租赁期内陈志海中途解除合同，刘铭汉、长华兴公司不予退还租赁保证金，但上述《解除租赁合同协议书》已对涉案租赁合同中关于保证金的约定进行了变更，刘铭汉、长华兴公司主张其有权没收保证金，理据不足，本院不予支持。至于无效部分合同，由于合同无效，刘铭汉、长华兴公司应向陈志海返还相应部分的保证金。因此，陈志海已支付的210000元保证金可以全额抵扣其应当支付的租金、占用费、电费。陈志海与刘铭汉、长华兴公司签订前案调解协议，确认陈志海尚欠原告刘铭汉、长华兴公司2019年12月份、2020年1月份租金合计20万元以及2019年11月份、12月份电费21611.67元，合计221611.67元。除了上述调解协议确定的款项外，陈志海还应向刘铭汉、长华兴公司支付2020年2月至6月的租金、占用费合计500000元（100000元/月×5个月=500000元），2020年1月电费5981.90元、2020年2月电费3585元、2020年3月电费6744.94元，2020年4月电费5008.34元、2020年5月电费4920.58元、2020年6月电费5068.94元，合计531309.70元（500000元+5981.90元+3585元+6744.94元+5008.34元+4920.58元+5068.94元=531309.70元）。前案调解协议签订后，陈志海已向刘铭汉、长华兴公司合计支付了261256.51元，扣除保证金210000元后，陈志海还应向刘铭汉、长华兴公司支付281516.46元（221611.67元+531309.70元-261256.51元-210000元=281664.86元）。综上所述，刘铭汉、长华兴公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；其余部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2774号民事判决；二、陈志海在本判决生效之日起十日内向刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司支付租金、占用费、电费合计281664.86元；三、驳回刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8674.97元，减半收取4337.49元（已由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司预交4783.34元），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担1852.63元，由陈志海负担2484.86元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的一审案件受理费2930.71元，由一审法院予以退回；陈志海应内向一审法院补缴案件受理费2484.86元。二审案件受理费9113.10元（已由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司预交），由刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司负担4281.94元，由陈志海负担4831.16元。刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司多预交的二审案件受理费由陈志海径行支付给刘铭汉、江门市长华兴五金制品有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉