江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初2496号原告：胡某某，女，汉族，1988年9月6日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：李琳霞，系江西秦风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭豪杰，系江西秦风律师事务所律师。被告：九江昌平实业有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇建设路381号3栋A2号门面，统一社会信用代码：913601007239466769。负责人：程建华，职务：总经理。委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷小斌，系江西豫章律师事务所实习律师。被告：九江昌平实业有限公司，住所地：江西省九江市西二路开放开发区，统一社会信用代码：913604006124213323。法定代表人：吴尹芬，职务：执行董事。被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路458号锦海东方银座一单元1505室（第15层），统一社会信用代码：91360111MA35J3YPX3。法定代表人：靳小静，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷小斌，系江西豫章律师事务所实习律师。第三人：中国银行股份有限公司南昌市新建支行，住所地：江西省南昌市新建区礼步湖大道376号，统一社会信用代码：91360122858669979D。负责人：熊永春，职务：行长。原告胡某某诉被告九江昌平实业有限公司南昌分公司（下称昌平南昌分公司）、九江昌平实业有限公司（下称昌平公司）、江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（下称兄弟联盟公司）、第三人中国银行股份有限公司南昌市新建支行（下称中国银行新建支行）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人李琳霞、谭豪杰，被告昌平南昌分公司、兄弟联盟公司的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加了诉讼。被告昌平公司、第三人中国银行新建支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审结终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告昌平南昌分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201806118）；2、被告昌平南昌分公司、被告兄弟联盟公司共同返还原告已支付的购房认筹金38000元及利息3482.28元（利息以38000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自2018年5月24日起计算至两被告清偿上述款项之日止，现暂计至2020年7月10日为3482.28元）；3、判令被告昌平南昌分公司返还原告已付购房首付款168210元及利息15833.47元（利息以首付款168210元为基数，按合同约定年利率4.35%，自2018年5月24日起计算至被告全额返还上述购房首付款之日止，暂计至2020年7月10日的利息为15833.47元）；4、判令被告昌平南昌分公司返还原告已付购房按揭款332752.97元及利息12014.2元（购房按揭款以第三人每月实际向原告收取的款项进行累计，累计至法院判决《个人一手住房贷款合同》解除之日止，暂累计至2020年7月10日的购房按揭款为332752.97元；利息以原告每月实际向第三人支付的按揭款项为基数，按照合同约定年利率4.35%自2018年9月10日起计算至被告全额返还上述款项之日止，暂计至2020年7月10日，为12014.2元）；5、判令被告昌平南昌分公司返还原告已向第三人实际支付的提前还款违约金2369.33元及利息80.38元（利息以提前还款违约金为基数，按照年利率4.35%自2018年9月10日起计算至被告全额返还上述款项之日止，暂计至2020年7月10日的利息为80.38元）；6、判令被告昌平南昌分公司向原告支付逾期交房违约金93276.89元（违约金以全部购房款558210元为基数，按照每日万分之三的标准，自被告逾期交房之日2019年1月1日起计算至被告全额返还全部购房款之日止，现暂计至2020年7月10日为93276.89元）；7、判令解除原告、被告昌平南昌分公司与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2018年新建中房字281号），并由被告昌平南昌分公司向第三人承担解除合同的全部违约责任；8、判令被告昌平公司对上述第二、三、四、五项诉请中被告昌平南昌分公司应支付的款项承担连带责任；9、本案诉讼费用、保全费用由三被告共同承担。事实和理由：2018年5月24日，原告经被告昌平南昌分公司的置业顾问介绍，认购了被告昌平南昌分公司开发的位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元2604室的房屋一套。后原告向被告昌平南昌分公司交纳认筹金38000元，并由被告兄弟联盟公司向原告出具收据。2018年5月29日，原告与被告昌平南昌分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告昌平南昌分公司以558210元的价格将其开发的位于上述地址的房屋出售给原告，并约定了交房条件、交房日期及相应的违约责任等规定。合同签订后，原告及时支付了购房首付款168210元，并通过向第三人中国银行新建支行申请贷款的方式支付剩余购房款390000元。2018年8月14日，原告、第三人及被告昌平南昌分公司就上述贷款事宜签订了《个人ー手住房贷款合同》（编号：2018年新建中房字281号）。至此，原告已依合同约定完成全部付款义务。但被告昌平南昌分公司却严重违反合同约定，至今未向原告交付房屋，既未达到法定交付条件，更未达到合同约定的交付条件甚至在未告知并征得原告同意的情况下擅自变更施工图设计文件，改变涉案房屋的实际户型，极大影响了原告所购房屋的使用功能和质量。依据合同约定，被告昌平南昌分公司逾期交房超过90日、擅自变更施工图设计文件的，原告有权解除合同，要求被告昌平南昌分公司退还全部已付购房款及按照年利率4.35％的标准支付原告利息，并有权要求被告昌平南昌分公司向原告支付违约金。《商品房买卖合同》解除，原告为了购房而向被告昌平南昌分公司、兄弟联盟公司交纳的认筹金两被告已无合法依据收取，该款项应退还原告。原告与被告昌平南昌分公司及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》派生于《商品房买卖合同》，在购房合同解除的同时该贷款合同的目的已无法实现，依法亦应予以解除，并由被告昌平南昌分公司承担由此产生的应对第三人承担的违约责任及原告为履行此合同支付的超出购房贷款本金之外的利息。被告昌平南昌分公司系由被告昌平公司依设立的分公司，被告昌平公司依法应对被告昌平南昌分公司的款项支付义务承担连带责任。被告昌平南昌分公司辩称，案涉房屋交付时间为2019年6月10日，是原告拒绝收房，被告昌平南昌分公司不应承担过错责任。案涉房屋因周边出入道路影响了施工进度和房屋验收，属不可抗力。《商品房买卖合同》不存在第十五条约定“变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或适用功能”之情形。案涉38000元系被告兄弟联盟公司收取，该款不应予以返还。被告昌平公司未到庭亦未提交证据。被告兄弟联盟公司辩称，被告兄弟联盟公司与购房者之间存在居间服务合同关系，根据原告2018年5月24日签署的《网签合同确认单》，原告向被告兄弟联盟公司缴纳38000元，原告确实享受到认筹38000元抵76000元的优惠；无论原告与被告昌平南昌分公司之间商品房买卖合同履行情况如何、商品房买卖合同是否解除，被告兄弟联盟公司与原告之间已就案涉房屋的团购优惠、签约等事项履行完毕，故该款不应予以返还。第三人中国银行新建支行辩称，银行并非房屋买卖合同相对方，对该合同的履行情况与银行无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原、被告及第三人身份信息材料，《商品房买卖合同》及合同附件《红谷锋尚9#楼5-26层房屋分层平面图》，《个人一手住房贷款合同》，认筹金的pos机单据，认筹金收据，商品房首付款银行交易记录，首付款收据，中国银行还款流水明细清单，原告提前还款支付凭证及第三人授权提前还款违约金凭证，被告员工罗志鹏微信主截图页面一页、原告丈夫万俊萱微信主截图，结婚证，被告员工同原告丈夫微信聊天记录，微信聊天记录中被告员工发送的《补充协议》，《六至二十六层燃气入户改造平面图》，《红谷锋尚9#楼5-26层平面图》，现状视频，现状图。被告昌平公司提交了商品房买卖合同，涉案房屋工程竣工验收备案表，（2019）赣0112民初3717号、3718号、3721号、3722号、3723号民事判决书，（2020）赣01民终1108号、1109号、980号民事判决书，设计变更通知单及平面图。被告兄弟联盟公司提交了《网签合同内容确认单》，发票，（2019）赣0112民初3723号民事判决书。第三人中国银行提交贷款合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，被告昌平南昌分公司与被告兄弟联盟公司签订《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，约定被告昌平南昌分公司委托被告兄弟联盟公司销售属被告昌平南昌分公司开发的红谷峰尚9#楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日。在合同有效代理期限内，该项目住宅售罄，合作期限可相应缩短，若合同期内未完成95%认购销售，被告昌平南昌分公司予以顺延合同期。2018年5月24日，原告胡某某（买受人）与被告昌平南昌分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201806118）。合同约定，原告购买被告昌平公司开发建设的位于南昌市新建区房屋，预测建筑面积41.87㎡，房屋总价558210元；房屋交付时间为2018年12月31日前；出卖应当在交付日期届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；出卖方书面或者电话通知买受人前来办理交接之日起，超出30天买受人未来办理该套商品房交接的，视为买受人无条件接受出卖方所交商品房，出卖方将该套商品房钥匙交给物业管理；如出卖人未按上述约定将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年5月24日，原告向被告昌平南昌分公司支付了首付款168210元，余款390000元原告采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。原告通过银联支付给被告兄弟联盟公司38000元，被告兄弟联盟公司向原告出具收款收据并注明交款事由认筹金。2018年5月24日，原告签名确认的《网签合同内容确认单》中的注明原总价639849元，原单价15282元/㎡，折扣38000抵76000元×0.99，签约总价558210元，签约单价13331.98元/㎡，首付款168210元，贷款39万元，贷款银行中国银行。另查明，案涉商品房于2018年12月1日工程竣工，于2019年3月25日规划验收合格，于2019年3月26日消防验收合格，于2019年4月30日竣工验收合格，于2019年5月10日正式交付。案涉商品房未安装阳台推拉门，被告昌平南昌分公司承诺补偿1500元/户。南昌市新建区发展改革委员会办公室于2017年4月27日印发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，周期为2017年12月至2018年12月。2019年5月9日，被告昌平南昌分公司向红谷峰尚9号楼全体业主发布《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》，内容：1、本楼盘从2019年5月10日起正式交付；2、阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；3、天然气未安装，每户补偿3200元；4、延期交付主要原因是马兰圩路市政修路导致，我司不予现金补偿；关于延期交付我司将提供地下车库一年的使用权给各位业主免费使用（备注：9号楼已交付业主一户限办理一辆车，其他车辆正常收费）（2019年5月16日至2020年5月15日）。2019年6月10日开始，原告的丈夫与被告兄弟联盟公司员工罗志鹏通过微信沟通涉案房屋燃气安装等事宜。再查明，谢芳燕、李哲、伏紫菱诉昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司房屋买卖合同一案，本院分别作出（2019）赣0112民初3724、3722号、3717号民事判决，谢芳燕、李哲、伏紫菱不服判决提起上诉，南昌市中级人民法院对该案作出（2020）赣01民终1108、1109号、980号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡芬、王时玥、张江诉昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司房屋买卖合同案，本院分别作出（2019）赣0112民初3723、3721、3718号民事判决。上述民事判决已发生法律效力。本院认为，原告胡某某与被告昌平南昌分公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同要求全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告昌平南昌分公司、兄弟联盟公司支付了全部购房款，被告昌平南昌分公司应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告。被告昌平南昌分公司作为被告昌平公司的分公司，因分公司不具有法人资格，故被告昌平南昌分公司的民事责任由被告昌平公司承担。原告要求解除与被告昌平南昌分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201806118）。经查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证实当事人主张，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。本案诉讼中，原告提交的《商品房买卖合同》及合同附件《红谷锋尚9#楼5-26层房屋分层平面图》、现状视频、现状图等证据，不足以证实被告昌平南昌分公司变更施工图设计文件，影响买受人所购商品房质量或使用功能。且从维护交易安全、社会稳定考虑，原、被告签订的购房合同不宜解除，故对该诉请不予支持。基于上述理由，原告要求被告返还原告已付购房首付款168210元及利息，返还原告已付购房按揭款332752.97元及利息12014.2元，支付提前还款违约金2369.33元及利息80.38元，解除原、被告昌平南昌分公司与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的请求，本院不予支持。原告要求被告昌平南昌分公司、昌平公司共同返还原告已支付的购房认筹金38000元及利息。经查，被告兄弟联盟公司收取了原告38000元团购费，最终原告也通过被告兄弟联盟公司与被告昌平南昌分公司签订房屋买卖合同，并享受超过38000元的团购优惠，故原告该诉请于法无据，不予支持。原告要求被告昌平南昌分公司、昌平公司支付逾期交房违约金93,276.89元。被告昌平南昌分公司辩称案涉房屋因周边出入道路影响了施工进度和房屋验收，属不可抗力。经查，合同约定，出卖方书面或者电话通知买受人前来办理交接之日起，超出30天买受人未来办理该套商品房交接的，视为买受人无条件接受出卖方所交商品房。2019年5月9日，被告昌平南昌分公司公告通知业主收房日为2019年5月10日，该日期应视为被告昌平南昌分公司书面通知交付房屋之日。故应以2019年5月10日认定为原告收房时间。案涉房屋施工期间，周边新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目长年施工修缮，实际影响了涉案房屋的消防验收。根据公平原则，结合原告的实际损失，本院酌定将违约金调整为按日1‱的50%计算。违约时间从2018年12月31日的次日起至2019年5月10日止，按原告缴纳的购房价款的日0.5‱向原告支付逾期交房违约金4493.59元（558210元×161天×0.5‱＝4493.59元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告九江昌平实业有限公司在判决生效后二十日内向原告胡某某支付逾期交房违约金4493.59元；二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10315元，由被告九江昌平实业有限公司负担100元，由原告胡某某负担10215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈 敏人民陪审员  黄丽萍人民陪审员  熊雨蒙二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  李素莹书 记 员  刘玲霞