山东省莒南县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1327民初5898号原告：唐安田，男，1982年5月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，现住山东省莒南县。原告：张雪，女，1982年5月12日出生，汉族，住山东省莒南县，现住山东省莒南县。上述二原告委托诉讼代理人：胡继矰，莒南大店法律服务所法律工作者。被告：山东雷华房地产开发有限公司。住所地：山东省临沭县工业园区苍山路南首。统一社会信用代码：91371329740967567R。法定代表人：高华，董事长。委托诉讼代理人：潘连山，临沭苍源法律服务所法律工作者。原告唐安田、张雪与被告山东雷华房地产开发有限公司（以下简称雷华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐安田、张雪的委托诉讼代理人胡继矰、被告雷华公司的委托诉讼代理人潘连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐安田、张雪向本院提出诉讼请求：1.调解或判令雷华公司支付给唐安田、张雪违约金13000元；2本案诉讼费由雷华公司承担。事实和理由：唐安田、张雪于2016年3月14日与雷华公司签订《商品房预售合同》，由唐安田、张雪购买雷华公司开发的莒南县商品房一套，总房款346794元。唐安田、张雪依约通过首付款及银行贷款两种付款方式付清全部购房款，雷华公司于2016年12月31日前将该商品房交付给唐安田、张雪居住使用。后因雷华公司的原因，截至2019年5月份前产权登记机关一直不予唐安田、张雪办理房地产权属证书，根据合同约定，雷华公司应按唐安田、张雪所交购房款总额的0.005%／天向唐安田、张雪支付违约金。雷华公司辩称，一、唐安田、张雪要求的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、没有按时办证的原因有：1.建设工程消防验收标准在2016年作出变更，涉案楼房原来按照2009年的消防工程验收标准进行设计建设的，在工程竣工后需要对不符合2016年建设工程消防验收标准必须进行整改；2.建设工程消防验收部门职能由消防大队转换为应急局，存在工作交接过程应当减免部分；3.因疫情原因导致，均不是答辩人不作为的后果，不存在答辩人的故意违约情形，并且依据诚信、公平的原则，唐安田、张雪买房是用来居住的，答辩人已经按照约定按期交房，唐安田、张雪已经正常居住，逾期办证并没有给唐安田、张雪造成什么损失，后果轻微。因此，唐安田、张雪的诉讼请求要求过高，请求法庭公正裁判。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，雷华公司与唐安田、张雪签订商品房预售合同（合同编号YS0022823）一份，约定唐安田、张雪购买雷华公司开发的爱琴海小区A5号楼1单元1402室及储藏室，其预测建筑面积分别为105.73平方米、22.26平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3057.38元，总价款为391314元。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每天按买受人所交购房款（不含储藏室、车库款）款额的万分之0.5向买受人支付违约金；但是，因不可抗力因素或者政府相关部门原因导致延期办证的除外。合同签订后，唐安田、张雪按照约定支付购房款390026元，其中主房房款345286元，储藏室44740元，雷华公司亦于2016年12月31日交付唐安田、张雪所购商品房。雷华公司于2019年3月26日为唐安田、张雪所在的Ａ5号楼办理鲁（2019）莒南县不动产权第0××7号不动产权证书（首次登记），在该Ａ5号楼办理不动产权证书之前，唐安田、张雪无法为其Ａ5号楼1单元1402室办理房屋产权证书。另查明，爱琴海小区A5号楼于2016年10月14日竣工。中华人民共和国公安部于2016年6月17日发布《中华人民共和国公共安全行业标准建设工程消防验收评定规则》（以下简称消防验收规则），该消防验收规则于2016年9月1日实施。本院认为，本案争议焦点为雷华公司是否应当承担违约责任，违约金是否过高。首先，雷华公司辩称消防验收规则于2016年6月17日发生变更，并于2016年9月1日实施，逾期办理不动产登记手续系受消防验收规则变更原因的影响。首先，本案中，涉案楼房于2016年12月31日经验收合格并交付唐安田、张雪居住使用，根据合同约定雷华公司应于涉案商品房交付使用后90日内，即2017年4月1日前协助办理不动产登记手续。上述验收、交房、协助办理产权登记的时间虽然均在消防验收规则实施之后，但自消防验收规则实施至合同约定的办理不动产登记手续日期，期间长达7个月的时间，雷华公司在诉讼过程中既未提交证据证实该工程按照新的消防验收规则哪些消防设施需要进行整改，也未提交证据证实该期间不足以完成该项消防设施整改，故雷华公司不能够证实消防验收规则的变更与其逾期办证之间存在必然因果关系，因此，对于雷华公司的该辩解意见，本院不予支持。其次，雷华公司辩称，建设工程消防验收部门职能由消防大队转换为应急局，存在交接过程的延迟，导致逾期办理不动产登记手续，但雷华公司在庭审过程中未能提交相关证据予以证实，因此，对于雷华公司的该辩解意见，本院不予支持。再次，雷华公司辩称，疫情因素也是逾期办理不动产登记手续的原因。雷华公司于2019年3月26日为涉案的A5号楼办理不动产权证书，而疫情发生在后，二者之间不存在因果关系，因此，对于雷华公司的该辩解意见，本院不予支持。最后，雷华公司主张违约金过高。根据合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’。”而本案中，雷华公司未能举证证实违约金过分高于造成的损失，对于本院认为涉案合同约定0.005%的违约金适当，雷华公司的该辩解意见，本院不予支持。综上，雷华公司与唐安田、张雪之间签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。唐安田、张雪按照合同约定履行了支付房款义务，雷华公司亦应按照合同约定的时间协助唐安田、张雪办理涉案房产的不动产权登记手续。综上，雷华公司应当向唐安田、张雪支付逾期办理房屋产权证书违约金，逾期办理房屋产权证书的违约金应自2017年4月1日起至2019年3月26日，每日按照所交购房款（不含储藏室、车库款）款额的0.005%支付，故雷华公司应向唐安田、张雪支付违约金为345286元×0.005%×725天=12516.62元。综上，唐安田、张雪要求雷华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告山东雷华房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内向原告唐安田、张雪支付逾期办理房屋产权证书违约金12516.62元。二、驳回原告唐安田、张雪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由原告唐安田、张雪负担7元，被告山东雷华房地产开发有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 孙成省二〇二〇年十二月二十三日法官助理 刘姝伶书 记 员 李 昕