广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5248号原告(反诉被告)：广东申润材料科技有限公司（原珠海市宝基材料科技有限公司），住所地：珠海市横琴新区环岛东路**创意谷****-494（集中办公室）。法定代表人：黄观林，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王虑，广东品颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦敏宝，系该公司员工。被告(反诉原告)：广州六通商贸有限公司，住所地：广，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾路**金丽北七街**>法定代表人：余展进，职务：总经理。委托诉讼代理人：杜锦锋，广东三峰律师事务所律师。原告（反诉被告）广东申润材料科技有限公司（以下简称申润公司）与被告（反诉原告）广州六通商贸有限公司（以下简称六通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。申润公司的委托诉讼代理人王虑，六通公司的委托诉讼代理人杜锦锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申润公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.六通公司退还水泥中转库租赁押金480000元；2.六通公司支付延期退还租赁押金的滞纳金172800元（自2020年2月11日起暂计至2020年3月7日，直至六通公司付清日止）；3.六通公司支付本案律师费12000元；4.六通公司承担本案诉讼费用。事实与理由：我方与六通公司于2019年3月签订了《中转库仓储租赁合同书》，由我方承租位于广州市番禺区金雁南街的沙湾石井水泥中转库。自2019年12月以来，因为新型冠状病毒导致××疫情出现，全国各地均出现封锁运输、取消各类活动、限制上班等情形。自2020年1月23日起，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室发布的《关于实施企业复工复产报备制度的通知》，对2月9日后复工复产企业实施报备制度，全区各类企业复工复产，要在具备本通知规定条件的前提下，至少提前2日（自然日）进行报备。各镇政府（街道办事处）收到企业备案材料后,对材料齐备的，2日（自然日）内对照“六个到位”组织现场核查，经现场核查符合条件的，出具备案意见并盖章《企业复工复产备案表》。番禺区石碁镇长坦村委会虽然于2020年2月19日出具了《证明》，但番禺区石碁镇长坦村在广东省重大突发公共卫生事件一级响应期间，村内实施封闭管理，期间相关运输车辆、外来人员等均不可进入本村，我方也深受此影响。因疫情影响，我方与六通公司主动协商调整履行《租赁合同》未果。同时，本次疫情已经构成不可抗力，我方依据租赁合同第三条约定，于2020年2月7日书面通知六通公司，要求六通公司于2020年2月10日前向我方无息返还租赁押金480000元，此时，六通公司向我方退还押金的条件已经成就，但六通公司至今未退还给我方，构成了违约，应当依据合同约定承担违约责任。为避免损失扩大，我方于2020年2月18日要求六通公司交接中转库，并向六通公司发出书面通知，但六通公司一直不配合办理交接。基于以上事实和理由，为保护我方的合法权益，特诉至法院，请求依法支持我方的诉讼请求。补充：双方合同约定因不可抗力导致中转库无法正常运营，就满足了退押金的条件，而不是说因不可抗力导致租赁合同无法履行。六通公司辩称，我方认为申润公司提起本案诉讼所主张的请求，没有事实根据和法律依据。请求法庭予以全部驳回。1.我方认为新冠疫情在本案中并未构成不可抗力、对双方履行涉案合同没有根本影响。2.如前所述，新冠疫情对双方履行合同不构成根本影响的情况下，申润公司严重违约，拒绝履行合同拖延支付租金，已经达6个月，已经构成严重违约，申润公司提起本案诉请退还租赁押金实际上是解除合同的意思表示，申润公司作为违约方无权提出解除合同的要求，相应无权提出退还押金的诉讼请求，对于滞纳金以及诉讼律师费也无从提起。六通公司提起以下反诉请求：1.申润公司支付拖欠的租金1200000元及违约金1068000元（每月租金违约金自每月4日起，每日按当月租金额的3%计算至付清全部租金之日止，以当月租金本金为限，详见《违约金计算清单》）；2.本案诉讼费由申润公司承担。事实与理由：我方与申润公司于2019年3月26日签订了一份《中转库仓储租赁合同书》，约定：我方将四个900吨圆柱形钢板水泥储存罐的散装库（仅限原地使用不得搬动）、8嘴打包机生产线、水泥中转设备、办公区域及办公区内所有配套设备出租给申润公司使用，租期为2019年4月1日至2022年3月31日，租金为每月240000元，申润公司应在每月的3日前支付租金，以及双方的其他相关权利和义务。合同签订后，我方按约定将上述租赁物及占用范围内土地交付给申润公司。但申润公司自2020年2月份起至今拖欠租金，经多次催讨仍置之不理。申润公司逾期支付租金的行为严重损害了我方的合法权益。为此，我方特依法提起反诉，请求法院支持我方的全部反诉请求。申润公司对六通公司的反诉请求辩称，请求法庭驳回六通公司全部反诉请求。1.受新冠××疫情影响，广东省在2020年1月23日-2020年2月23日处于一级响应期间。此事已经构成不可抗力，造成了中转库无法继续经营的局面，依照合同约定，六通公司具有退还押金的义务。2.我方已于2020年2月18日向六通公司交付了中转库，结合租赁合同第三条第三点约定，六通公司需在三日内退还押金及剩余租金。既然剩余租金都需要退还，可见原告不需要再承担之后的租金支付义务。如果中转恢复正常经营，申润公司拥有主动选择权，如我方继续支付租金和押金，则合同继续履行，否则合同自动解除。自不可抗力发生之日起，至我方选择履行合同之日止期间租赁合同实际处于终止履行状态，我方不需要支付租金。该合同条件是双方协商一致的结果，双方均应当全面履行。我方并无违约行为。从合同履行上看，我方已于2020年2月7日、2020年2月10日分别向六通公司发出限期退还押金的通知，2020年2月18日、2020年2月21日两次发出中转库交接通知，六通公司均已收到。我方已经履行了通知的义务，没有继续使用中转库，因此没有继续支付租金的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：珠海市宝基材料科技有限公司（以下简称宝基公司）于2020年4月28日更名为申润公司。2016年5月23日，广州天宏混凝土有限公司（以下简称天宏公司）与广州市番禺区石碁镇雁洲村股份合作经济社（以下简称雁洲经济社）签订《土地租赁合同》，约定由天宏公司向雁洲经济社承租位于雁洲村土名为“朱沙口”土地面积11233.8平方米，合同载明租赁的土地没有相应的产权证照。2016年12月22日，天宏公司出具《授权委托书》，委托余志欢代为管理、订立租赁或有关征地拆迁的协议、收取租金、支付租金等事宜。2017年1月25日，雁洲村经济社、天宏公司、余志欢达成协议，约定天宏公司承租涉案场地的权利转让给余志欢。余志欢为六通公司的股东之一。2019年3月26日，六通公司（甲方、出租方）与申润公司签订《中转库仓储租赁合同书》，约定：乙方承租位于广州市番禺区金雁南街的沙湾石井水泥中转库，租赁物包括四个900吨圆柱形钢板水泥储存罐的散装库（仅限原地使用不得搬动）、8嘴打包机生产线、水泥中转设备、办公区域及办公区内所有配套设备（以下统称为“水泥中转库”），具体以甲乙双方另行签订的《租赁物明细清单》为准，为明确租赁范围，由甲方制作平面图，在平面图中划定乙方承租的具体范围及面积；租赁期为自2019年4月1日起至2022年3月31日止，月租金标准24万元，乙方须于每月3日前向甲方支付当月租金；乙方须向甲方支付48万元作为履行合同的押金；甲方保证交付的中转库能正常运作，保证乙方能正常独立经营，乙方经营过程中，如出现政府行为、环保检查的，甲方应当组织协调解决；如在收到政府相关部门责令整改、停业等通知或从外界到中转库的道路被封闭不能通行的，甲方协调乙方处理有关事宜，在停业整改或道路封闭期间，甲方免收乙方停业期间的租金，如在收到整改、停业通知之日起30日内连续无法恢复正常经营，该30天予以免租，甲方应当在该30日届满后三日向乙方全额无息退还押金及剩余租金；待水泥中转库恢复正常经营之后，甲方及时通知乙方，乙方应当在三日内重新按本合同约定向甲方支付押金和租金，否则，本合同自动解除；如因不可抗力因素，导致甲方中转库不能继续正常运营，自不可抗力发生之日起，甲方在三日内向乙方全额无息退还押金及剩余租金，待能正常运营后，甲方及时通知乙方，乙方应当在三日内重新按本合同第二条向甲方支付押金和租金，否则，本合同自动解除；甲方应当协调从外界到中转库的道路通畅，运载车辆能正常进出中转库；乙方在生产经营过程中如需增加生产设备的，应经甲方书面同意，乙方增加的生产设备，在合同终止或解除时，乙方可以拆走，但应对甲方原有设备予以恢复原状并保证能正常生产；乙方应于租赁期满后，或依据本合同其他条款，按《租赁物明细清单》将租赁物如数交还给甲方，交还时，乙方应当保持水泥储存罐的罐体及其他设施、设备的完好，不得留存物品或影响散装水泥罐的正常使用，甲方对乙方交还的租赁物，不得计算合理损耗，如设施设备能正常运转，甲方应当在租赁期满或双方协商解除合同后3日内，全额退还押金；本合同履行至一年以上，乙方如需终止本合同，应提前2个月书面通知甲方，否则，乙方仍须按合同履行支付租金至一年零两个月届满，乙方才可解除合同并办理交接手续，乙方未办妥交接手续的，需继续支付租金，甲乙双方经协商同意可在该两个月内提前办理交接手续，则乙方按实际使用天数计算租金，甲方向乙方全额无息退还押金及剩余的租金；合同终止或解除之日起五日内，乙方应将全部水泥清空、完好退还甲方水泥中转库（合理损耗外），将自有物品搬走，否则，甲方有权自行处理并要求乙方承担相关清理费用，并按日收取乙方占用费（按每日租金8000元的标准计算）至乙方将场地及水泥中转库退还之日止；本合同因终止或解除的，一方依约向对方发出的书面交接通知，对方应在三日内派员办妥交接手续，否则，视为双方已办妥交接手续；乙方不按时支付租金的，除须补交外，每逾期一天，按当月租金的3%向甲方支付违约金，逾期超过七天作违约处理，甲方有权解除合同并收回该水泥中转库，乙方所交押金不予退回，乙方应完好退还甲方租赁场地及水泥中转库，合理损耗除外；甲方未依据本合同向乙方退回相关费用，自逾期之日起，按日1%的标准向对方支付滞纳金；一方违约，另一方为维护合法权益而实际发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、公告费、强制执行费、评估拍卖费、为实现财产保全所产生的担保费、律师代理等所有费用，均由违约方承担；等等。2020年2月1日，申润公司通过微信向六通公司提出减免租金的请求。同日，申润公司向六通公司发出《关于减免沙湾石井水泥中转库租金的工作联系函》，要求调整租金：2020年2月1日至2020年2月29日免租一个月、2020年3月1日至2020年4月30日租金按合同标准减半收取。同月4日，申润公司又发出《关于沙湾石井水泥中转库租赁合同履行调整的通知》，再次要求2020年2月1日至2020年2月29日免租一个月。2020年2月7日，申润公司向六通公司发出《关于限期退回押金的通知》，认为新冠疫情的防控措施属于政府行为，且已构成不可抗力，依据合同第三条第三点，通知六通公司于2020年2月10日前无息退还押金48万元。2020年2月8日、2020年2月20日，六通公司两次向申润公司发出《通知》，告知因申润公司未支付2020年2月份的租金24万元，违反了合同约定，要求尽快支付，否则将按照合同约定追究责任。2020年2月17日，广州市番禺区石碁镇人民政府经济服务办公室发出《致石碁镇广大企业的一封信》，告知番禺区坚持疫情防控和复工复产两手抓、两不误，近期，石碁镇将开展走访联系服务企业活动，进一步指导服务企业做好疫情防控和复工复产工作，设法帮助企业解决防疫、用工、融资等方面的问题，有需要可与镇政府经济办联系。2020年2月18日，申润公司向六通公司发出《中转库交接通知》，告知其已将中转库内全部水泥清空，要求六通公司在三日内派工作人员办妥交接手续，否则，依据合同约定视为双方已办妥交接手续。2020年2月20日，申润公司再次发出《中转库交接通知》，告知中转库水泥清空，要求六通公司在2020年2月21日前办妥交接手续，否则，依据合同约定视为双方已办妥交接手续。2020年2月19日，广州市番禺区石碁镇长坦村民委员会（以下简称长坦村委会）出具《证明》，载明：受新冠××疫情影响，广东省重大突发公共卫生事件一级响应期间，石碁镇长坦村根据相关政策实施封闭管理，期间相关运输车辆、外来人员等均不可进入本村（包括但不限于快递员，外卖员等人员及车辆），申润公司也受此影响。2020年7月1日，长坦村民委员会出具《情况说明》，载明：2020年2月19日，申润公司相关人员到我村反映客户催促公司交货（水泥），但由于受到我村在沿江路水闸处封闭道路影响，以需出具证明给其客户为由，要求我村出具相关证明，故我村于当日向该公司出具了一份《证明》。同日，该村还出具了另一份《证明》，载明：根据上级政府要求，我村为防控新冠疫情，于2020年2月14日至23日期间，在我村沿江路白水律水闸处封闭道路，后于2020年2月23日解除道路封闭。2020年7月30日，雁洲村经济社出具一份《证明》，载明：余志欢承租的土地租期自2017年1月1日至2036年12月31日，本案申润公司承租的水泥中转库占用范围的土地在余志欢承租土地范围内，土地上的水泥储存罐、厂房、打包机生产线、水泥中转设备、办公用房及所有设备等均为余志欢所有。同日还出具了另一份《证明》，载明新冠疫情期间，雁洲村经济社未给予余志欢减免租金。另，双方在2019年4月10日签订一份《确认函》，确认在合同履行过程中，申润公司对六通公司原有起水设备进行更换，拆除原有设备、购置及安装设备所产生的费用均由申润公司承担，申润公司在安装二手或新的起水设备前将原有的起水设备拆除并已交回给六通公司及存放于租赁场地。庭审中，双方对于上述起水设备的归属存在争议。申润公司于二次庭审中明确本次诉讼不主张返还上述起水设备。本院认为，现无证据证明申润公司租赁的涉案场地的土地性质可用于水泥中转库，且租赁场地内的厂房未取得建设工程规划许可证，故申润公司与六通公司签订的《中转库仓储租赁合同书》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”申润公司要求六通公司退还保证金48万元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。因造成合同无效，双方均存在过错，故对于申润公司要求六通公司支付延期返还保证金的利息、律师费，本院不予支持。关于申润公司应支付的占有使用费。因合同无效，申润公司应将场地返还给六通公司。根据申润公司提交的证据显示，申润公司因双方协商减免租金未果，遂多次告知六通公司其已将水泥清空、要求现场办理场地交还手续，但六通公司均不予配合。虽场地上有申润公司安装的起水设备，双方对起水设备的归属存在争议，但并不影响场地整体交还，且申润公司明确本次诉讼不主张起水设备的返还，六通公司也未在收到交还场地通知后提出要求拆除起水设备、或是其余设备不能正常使用的抗辩，故六通公司应当在合理期限内及时收回场地以防损失扩大。结合申润公司与六通公司就减免租金的往来函件内容，及双方签订的合同的相关约定，当事人于庭审中的陈述，本院酌情确认六通公司收回场地的合理期限应在2020年3月20日之前。六通公司收回场地之前，申润公司应当支付相应的占有使用费。关于占有使用费的计收标准，本院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，全国大范围实行交通封锁。依据长坦村委会出具的几份《证明》，该村于2020年2月14日至2月23日对沿江路水闸处实施道路封闭，申润公司是受到该措施影响的。因此，申润公司因疫情防控措施原因未能正常使用涉案场地，六通公司要求按照合同约定的租金标准支付占有使用费有欠公平，应当适当予以减免。六通公司提交的证据证明雁洲村经济社未给予其租金优惠，结合六通公司向雁洲村经济社支付的租金，根据公平合理、风险共担原则，酌情支持申润公司应支付2020年2月1日至3月20日的占有使用费共20万元（24万元×50%+24万元/30天×20天×50%）。六通公司主张超过部分占有使用费，理据不足，本院不予支持。另因合同无效，六通公司主张逾期支付占有使用费的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州六通商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广东申润材料科技有限公司退还保证金48万元；二、广东申润材料科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州六通商贸有限公司支付2020年2月1日至3月20日的占有使用费20万元；三、驳回广东申润材料科技有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州六通商贸有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10448元、财产保全费3844元，由广东申润材料科技有限公司承担9132元，广州六通商贸有限公司承担5160元；反诉受理费12472元，由广东申润材料科技有限公司承担1100元，广州六通商贸有限公司承担11372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  陈敏栅人民陪审员  劳健飞二〇二〇年十二月十五日书 记 员  陈 冬