广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤08民终4480号上诉人（原审原告）：张玳铭，男，1988年8月21日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。被上诉人（原审被告）：廉江市二力房地产有限公司，住所地：廉江市中山三路39号，统一社会信用代码：9144088105997781xw。法定代表人：罗增军，该司负责人。上诉人张玳铭因与被上诉人廉江市二力房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初860号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。张玳铭上诉请求：1、依法撤销重审860号民事裁定，改判支持上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、重审860号民事裁定以本案性质不是房屋买卖合同关系而是民间借贷关系，从而驳回上诉人的起诉，缺乏事实依据和法律依据，是错误的民事裁定。1、上诉人与被上诉人之间成立的民事法律关系是房屋买卖合同关系或是民间借贷关系？这是本案处理关键和前提.通过本案有关证据足以证实双方存在房屋买卖合同关系,不存在民间借贷关系。表现有：第一、从上诉人与被上诉人签订的《广东省商品买卖合同》来看，双方有房屋买卖意思表示，没有违反法律的规定，应依法认定合法有效，受法律保护。上诉人在原审法院审理中已提供双方签订的《广东省商品房买卖合同》，约定14套商品房买卖行为，其中包括本案涉及2901、2902房两套商品房，以上买卖行为是双方当事人的真实意思表示，合同签订后上诉人已依约一次性向被上诉人支付了14套（包括本案涉及2套）的全部购房款1000万元，并由上诉人在银行转付用途注明为“购房款”。事后，被上诉人也依约将14套商品房（包括本案涉及2套商品房）在廉江市预售合同备案登记给上诉人。根据以上行为和实施，故根据《民法总则》第一百一十四条规定、《物权法》第十五条规定、《合同法》第四十四条之规定，上诉人与被上诉人签订14套商品房买卖合同（其中包括本案涉及2套房屋）合法有效。然而，重审860号民事裁定在查明事实基础上也认定双方存在以上商品房买卖行为，但未确认以上商品房买卖合同是否有效，并以包括涉案2套房在内的二力花园三期20栋14套房是作为被上诉人向上诉人借款本息的抵押为借口，认定双方之间存在民间借贷关系，而不存在房屋买卖合同关系，明显属于认定事实错误。第二、重审860号民事裁定以本案双方发生房屋买卖时间、交易习惯、房屋办证费用以及于2018年11月29日四方当事人签订《连带担保协议书》来分析认定上诉人与被上诉人双方于2018年5月25日存在10000万元民间借贷关系，并以14套房作为借款本息抵押，缺乏事实依据，且认定事实互相矛盾。事实上，于2018年5月24日，上诉人与被上诉人分别签订14份《广东省商品房买卖合同》，由上诉人购买上述14套商品房，总房价为1000万元。其中涉及本案的2901、2902房的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》两份，合同编号分别为：201792268，201792297。该两套房总价是1866666元。自合同签订后，被上诉人于2018年5月25日出具《网签商品房汇款帐户更改通知书》，变更指定上诉人将14套商品房交易总额1000万汇入其指定帐户。同日，上诉人将1000万元购房款汇入该制定帐户、汇款备注为“购房款”。上诉人与被上诉人之间发生1000万购房款和14套商品房（含本案涉及2套）关系情况比较特殊，并且与一般客户（购房者）情况不动，网签时间提前是为了保证购房安全，开发票和收据是事后统一办理业符合大客户经营模式、返还办证费用和税收80万元也符合实际。总之，被上诉人对上诉人一次性购买14套房的优惠措施均体现在以上行为和双方合同上。上诉人与被上诉人以上商品房买卖行为意思真是、合法有效，也符合商业经营规则。至于重审860号民事裁定所提及于2018年11月29日四方当事人签订《连带担保协议书》的主体和内容均与本案不关联，也对本案商品房买卖不影响。该协议已进一步明确融资300万元是作为被上诉人在上诉人购买14套商品房的损失补偿。而在该协议注明用14套商品房网签给上诉人作为抵押、仅属于理解错误而已，并与双方多次确认14套房（含本案2套）的买卖行为相互矛盾。一般人常识认为购买房产办理网签就意味房产存在抵押后不存在风险而已，因此，重审860号民事裁定既查明双方存在以上商品房买卖行为，又主观认为双方以14套房作为借款本息抵押，确认双方存在民间借贷关系，并不属于房屋买卖合同关系，明显属于认定事实矛盾的错误判决。2、退一步来说，双方之前存在借款合同关系，事后经双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款，并经双方对账确认的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。双方签订14套商品房（含涉案2套）的目的，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情形，以上14套商品房（含涉案2套）具有法律效力（可参考最高人民法院指导案例72号）。试想，本案涉及两份商品房买卖合法有效，重审860号民事裁定为何视而不见，以本案性质属于民间借贷合同关系，不属于房屋买卖合同关系而驳回上诉人的起诉，难道不是错误裁定吗？！二、重审860号民事裁定不顾上诉人与被上诉人之间发生房屋买卖合同关系而驳回上诉人起诉，程序严重违法，并且造成一系列法律后果问题，明显属于错误裁定，应依法撤销。1、根据谁主张谁举证原则，上诉人在重审中已提供大量证据证实上诉人与被上诉人发生14套商品房（含本案涉及2套商品房）买卖合同关系，证据充分可靠。故根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，上诉人的起诉符合立案条件，应按房屋买卖合同关系进行实体处理。然而，重审860号民事裁定在没有任何证据证实双方存在借贷1000万元事实（汇款用途明显注明购房款1000万），便凭主观论述判断（见裁定中论述）否认以上商品房买卖合同关系，从而驳回上诉人起诉，实质上在实体上已处分了上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系，剥夺了上诉人对该合同关系的主张，造成未审先判的程序违法。在立案程序上审查，已严格按照《民事诉讼法》有关规定考虑，而不应以最高人民法院有关司法解释来引用作为法律依据。更何况本案情况也不符合司法解释规定。由此可见，重审860号民事裁定是错误裁定。2、如果按重审860号民事裁定确认上诉人与被上诉人之间发生14套商品房买卖合同（含本案涉及2套）不成立，那么会造成一系列法律后果问题。该14套商品房买卖行为已存在，如果未审先裁14套房买卖关系不成立，那么14套房主体之间法律关系明显受到侵犯。特别上诉人因受到被上诉人违约不交付房屋影响，上诉人已被案外人金六起诉，并经遂溪县人民法院（2019）粤0823执712号之二《执行裁定书》将上诉人购买所有位于廉江市所有权（属于以上14套房中的12套）进行拍卖抵债处理，且已发生法律效力（见提供裁定书）。由此可见，重审860号民事裁定未审先裁14套房买卖不成立，势必会造成法律障碍和其他法律后果，违法严重性无法比拟。综上，上诉人请求二审人民法院依法复核，确认上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系，并实体处理，支持上诉人诉求，以维护上诉人合法权益。张玳铭向一审法院起诉请求：1、判决被告偿还原告购房款1866670元及违约金（违约金以1866670元为本金，从原告交付放开之日即2018年5月25日起按日万分之二计算违约金给原告至还清购房款之日止）。2、本案的诉讼费、及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月23日，被告二力房地产公司将位于廉江市［房号分别是：202、401、402、501、502、702、1401、1402、1502、1601、1801、2901、2902、3002］在廉江市房产交易中心网签给原告，并办理了商品房合同备案登记。，原告与被告分别签订14份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，由原告购买上述14套商品房，总房价为1000万元。其中2901、2902房的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》两份，合同编号分别为：201792268、201792297。该两份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》主要约定：廉江市2901房、2902房，建筑面积均为242．，单价均为每平方米4714．04元，总金额均是933333元（2901房、2902房总房价是1866666元），签订合同时为一次性支付，被告于交付房屋原告（注：被告有出具一份备注，内容是“本公司承诺交付业主使用，并办理房产证到业主名下，办证的一切费用及税收归本公司负责。免收业主入住的一切管理费用。”），违约责任是原告逾期在90日内付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，继续履行；逾期超过90日后付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，被告有权解除合同；被告逾期交付房屋不超过90日的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，逾期超过90日交付房屋的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，原告有权解除合同等。合同签订后，被告二力房地产公司于2018年5月25日出具《网签商品房汇款账户更改通知书》，变更指定张玳铭将14套商品房交易总额1000万汇入二力房地产公司在农行廉江市永福支行的账户44×××21。同日，原告将1000万元购房款汇入该指定账户，汇款备注为“购房款”。同日，被告应原告书面申请委托要求,支财务费用80万元给张蓝文在中国工商银行湛江市海昌支行的账户（账号62×××64），该款后已由原告收取。2018年9月28日，原告和被告填写《廉江市商品房买卖合同注销申请书》交给廉江市房产交易中心，要求对已网签给原告的20幢2901房、2902房注销预售。同日，廉江市房产交易中心对20幢2901房、2902房注销预售登记，恢复至商品房买卖合同可售状态。，20幢2901房、2902房廉江市房产交易中心网签出售给案外人王秀娟、陈永琪，办理了商品房预售合同备案登记。，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方签订一份《连带担保协议书》，各方约定“因甲方经营需要，现担保用乙方位于湛江市霞山区的房产证给丙方融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还甲方于2018年5月25日借丙方的本金及利息。（注甲方已用二力花园三期20幢14套商品房网签给丙方作抵押）。现甲、乙、丙、丁四方就有关事项达成以下协议：一、甲方同意乙方房产证作价400万元为标的担保给丙方融资使用，担保期限为3个月（至止），担保责任到归还乙方房产证之日止。担保期间甲方同意以标的为人民币400万元作价，以2%的利息每月支付人民币8万元给乙方作为补偿，到期后甲方要无条件归还乙方的房产证。二、乙方在签订本协议书时要把房产证给丙方，并2天内协助丙方办理有关抵押手续。三、丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。四、丁方负有担保偿还本协议的标的物（房产证）人民币400万元及利息的连带责任，直到甲方归还乙方房产证之日止。五、另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。甲方、丁方保证不得采用任何法律诉讼办法追究丙方对此协议约定融资法律责任。”。，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）签订一份《协议书》，约定“丙方张玳铭向金六借款本金300万元，甲方二力房地产公司、乙方林波均为该笔借款的担保人，现各方达成如下协议：一、乙方林波可代丙方张玳铭向金六偿还借款本金及利息；乙方林波代偿后，甲方、丁方须偿还乙方林波所代偿的全部代偿金及利息（利息以代偿金作为本金，按月利率2%从乙方代偿之日起计算利息至还清之日止），甲方二力房地产公司及丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司自愿向乙方林波应偿还的代偿金及利息负连带清偿责任；二、若甲方二力房地产公司、丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司向乙方林波偿还代偿金及利息后，不得向丙方张玳铭追偿。”。案外人林波于2019年3月1日代原告张玳铭将上述借款本息共3232.5万元支付给金六后，于2019年3月1日将张玳铭、二力房地产公司和廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司诉至遂溪县人民法院予以追偿，（2019）粤0823民初423号《民事判决书》判决廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司偿还林波代偿款322.5万元及利息，二力房地产公司负连带清偿责任。本院根据原告的保全申请，于裁定查封了被告二力房地产公司所有位于廉江市，查封期限自至，并冻结了担保人刘英在建行湛江麻章支行的200万元（账号31×××72）。在审理过程中，本院依职权向原告释明本案不属于房屋买卖合同关系，应以民间借贷关系审理，原告有权变更诉讼请求，但原告坚持按房屋买卖合同关系主张权利，拒绝变更诉讼请求。一审法院经审查认为，本案的争议焦点是原、被告之间成立的民事法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，本院从以下几方面予以论述：一、从房屋买卖合同的时间上看，原、被告之间先进行买卖房屋的网签登记，再签订房屋买卖协议，然后支付购房款，并不符合一般商品房交易先预付购房款，再签订房屋买卖合同，然后进行网签登记的顺序。二、从交易习惯上看，原告在支付完1000万元后，被告没有向其出具发票或者收据，原告也没有向被告索要过任何发票和收据，不符合一般房屋买卖的交易习惯。三、从房屋办证费用上看，原告主张被告向其返还的80万元属于房屋的办证费用，因为原、被告的商品房买卖合同附备注办证的一切费用及税收归被告负责。但是按照一般商品房交易习惯，办理房屋产权证的费用是由购房者自己承担，购房者支付费用给房地产商代为缴纳并办证。原被告双方的备注约定不符合一般交易习惯，且原告在收取该80万元后一直没有办证，而金额80万元也不符合办证费用的市场标准。四、从原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方于2018年11月29日签订《连带担保协议书》的内容上看，协议载明因二力房地产公司的经营需要，现担保用林波位于湛江市霞山区的房产证给张玳铭融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还二力房地产公司于2018年5月25日借张玳铭的本金及利息。（注二力房地产公司已用二力花园三期20幢14套商品房网签给张玳铭作抵押）。这与协议书中的第三点“丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。”和第五点“另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。”都相符，应当不属于原告解释的“笔误”。除了本案所涉的原告于2018年5月25日汇款给被告1000万元外，原、被告双方于当日没有其他经济往来纠纷，协议中的2018年5月25日借款本息应当认定为本案原告于2018年5月25日汇款1000万元。所以综上所述，包括涉案2套房在内的二力花园三期20幢14套房是作为被告向原告借款本息的抵押，原、被告之间存在的是民间借贷关系，并不是房屋买卖合同关系。本院已向原告释明本案应按照民间借贷法律关系审理，但原告拒绝变更案由和诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，作出如下裁定：驳回原告张玳铭的起诉。本院经审查查明，二力公司于2018年5月23日将位于廉江市在廉江市房产交易中心网签给张玳铭，并办理了商品房合同备案登记。2018年5月24日双方签订了14份《广东省商品房买卖合同》，约定总价款为1000万元，二力公司在2019年6月30日交付商品房。同日，二力公司书面承诺在2018年12月31日前交房。2018年5月25日,张玳铭根据二力公司出具的《网签商品房汇款帐户更改通知书》，将1000万元汇入二力公司另外的帐户，而不是汇入合同中指定的帐户。同日，二力公司转回80万元给张玳铭。2018年9月28日，双方同意并办理了对网签给张玳铭的20幢2901、2902房注销预售登记。2018年10月30日，二力公司将上述两套商品房出售给案外人。2018年11月29日，二力公司、张玳铭和案外人林波、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司签订的《连带担保协议书》载明，因二力公司经营需要，现担保用林波名下的房产证给张玳铭融资使用，只限于融资300万元作为偿还二力公司于2018年5月25日借张玳铭德本金及利息（注二力公司已用二力花园三期20幢14套商品房网签给张玳铭作为抵押），二力公司同意张玳铭融资的300万元作为张玳铭在二力花园三期20幢购买的14套商品房的损失补偿。另双方除上述往来之外再没有其他任何经济往来。本院认为，根据张玳铭的上诉请求及理由，本案争议的问题是一审法院裁定驳回原告张玳铭的起诉是否妥当。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，当事人双方虽然仅签订了《广东省商品房买卖合同》，并办理网签和商品房合同备案登记，没有签订民间借贷合同，但是双方当事人与案外人林波、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司签订的《连带担保协议书》明确载明，因二力公司经营需要，现担保用林波名下的房产证给张玳铭融资使用，只限于融资300万元作为偿还二力公司于2018年5月25日借张玳铭的本金及利息（注二力公司已用二力花园三期20幢14套商品房网签给张玳铭作为抵押）。这一内容明确说明了双方名为房屋买卖合同关系，实为以房屋买卖合同作为担保的民间借贷关系。上诉人张玳铭没有提供任何证据，仅以笔误为由，并不足以推翻这一协议的真实有效性。一审法院已向上诉人释明本案应按照民间借贷法律关系审理，但张玳铭拒绝变更案由和诉讼请求，一审法院据此裁定驳回原告张玳铭的起诉并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈晓东审判员  王 励审判员  李若珠二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈思斯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。