广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初4625号原告：黄树梅，男，1957年8月2日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：曾远茂，男，1942年12月23日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。委托诉讼代理人：陈美太，广东朝胜律师事务所律师。原告黄树梅诉被告曾远茂房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告黄树梅、被告曾远茂的委托诉讼代理人陈美太均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2000年6月18日签订的房屋转让《证明》合同有效，转让款14800元。2.判令被告在判决生效后十天内协助原告将位于廉江市的房屋过户给原告。3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年6月18日，原告与被告经自愿协商，被告将位于廉江市的房屋转让给原告，转让价款14800元，当日被告收到原告支付的房屋转让款14800元，被告给原告出据了《证明》一份，该证明载明：“曾远茂转让第十幢楼203房。收到现金（壹万肆仟捌佰元正）（14800）元正。”当天，被告将上述房屋交付给原告，原告一直居住至今。原告买得房屋后，至今每年都要求被告到房管部门办理房屋过户手续，但被告都以各种理由不予协助，致使原告无法办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告曾远茂答辩：1、原告诉请没有事实与法律依据，原、被告双方没有签订任何的房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同关系。原告要求确认证明有效的诉讼请求是无相关法律规定的。2、本案的诉讼已经超过诉讼时效。原告为其诉讼主张向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告身份。2、房屋所有权证，证明被告将房屋转让给原告，被告没有协助将房屋过户给原告。3、证明，证明原被告签订了转让合同，原告交付了全部转让款，履行了买主的义务。原告庭后提供的证据有：一、居委会证明，证明我购买被告的房屋并于2000年6月18日起在该房屋居住至今的事实。二、河唇供电所开户电脑打印表及部分电费发票、客户抄表结算复核单，证明我于2008年1月起将原来被告位于河唇镇××路××房的电表户名过户给自己，并一直供电使用至今。另外需要说明：1、2000年6月一2007年及之后个别月份的电费及客户抄表结算复核单供电所没有保存，无法打印。2、2000年6月一2007年的电费也是我交的，但当时没有将电表过户到我名下，仍在被告名下，但是是我交的款，是我用工行河唇支行的存折交的钱，但现在工行河唇支行撤销了，我的存折也取消了，无法打印交款记录。三、部份水费发票。证明我位于河唇镇××路××房的水费由我支付。另外需要说明：1、上述发票只是有保存下来的部份。2、具体水表从被告名下过户给我的时间，可能与电表的过户时间是同一年，总之有十几、二十年了。3、湛江市雷州青年运河管理局渠首水电管理所坚决不同意出具我水表开户的记录，也不肯拉交水费的电脑清单给我。法院如需要，申请法院去调查，不需要就算了。4、2000年6月至今河唇镇××路××房的水费都是我付的，可能有段时间是被告的户名，但只是当时未过户，但钱是我交的。四、邻居的证明，证明我2000年下半年就入住河唇镇××路××房，房价14800元。被告曾远茂没有提供证据。本院依职权调取了案涉房屋的《廉江县公有住房标准价出售给职工合同》、《房屋所有权证存根》、《红星瓷厂第10幢203房曾远茂房屋平面图》。经庭审质证、认证，被告曾远茂对原告提供的证据1三性无异议。对证据2证明目的有异议，该证据无法证明被告将涉案房屋转让给原告，其次，涉案房屋属于有限产权房，是由被告与红星瓷厂共有的，房产证当时也是保存在红星瓷厂，被告是无法单方转让。对证据3证明目的有异议，该份证据并不是买卖合同，而且出具的对象是红星瓷厂，并非原告，其次，即使涉案房屋存在转让，也是发生在被告与红星瓷厂之间，涉案的款项也是红星瓷厂支付，与原告无任何关系，根本无法证明原、被告双方是存在房屋买卖合同关系，至于该份证明为何落在原告的手上，被告不得而知，因为红星瓷厂已经破产，不排除原告是通过非法途径获得，再次证明中的14800元只是红星瓷厂支付给被告的部分款项，并非房屋的全部价款。对原告庭后提供的证据，被告对证据1内容真实性不认可，因为从原告提交的电费单看使用时间是2017年开始的，并非2000年就开始占有使用，另外，原告在涉案房屋居住只能说明是个侵占事实，并不能双方存在房屋买卖合同关系。另外，黄树梅与曾远茂之间是否存在房屋买卖合同关系，居委会是不可能清楚的。对证据2真实性无异议，但对证明的目的有异议，电费单起止时间是2017年，说明原告是近期才在被告房屋居住，该份证明同样无法证明双方存在房屋买卖合同关系。对证据3质证意见与证据2质证意见一致。对证据4三性均不认可，因为该证据属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证。对本院调取的证据，原告对真实性无异议，房屋是我2000年6月18日向曾远茂购买的。被告对法院调取的《廉江县公有住房标准价出售给职工合同》三性无异议，红星瓷厂是将涉案房屋出售给被告，其实是一种福利性分房，产权属于有限产权，是双方共有。对《房屋所有权证存根》、《红星瓷厂第10幢203房曾远茂房屋平面图》三性无异议，材料显示涉案房屋是有限产权，并非被告单独所有。本院对原、被告均无异议的证据予以确认。经审理查明：原、被告均是廉江县红星瓷厂的职工。案涉房屋廉江市原是廉江县红星瓷厂的公有住房。1993年由廉江县红星瓷厂与被告曾远茂签订《廉江县公有住房标准价出售给职工合同》，将上述房屋出售给被告曾远茂，约定所有权和使用权归被告所有，被告办理产权登记和领取所有权证，五年后可以出售；……购房五年内，被告擅自离职时，须补回所购住房标准价与商品价的价差款，或由廉江县红星瓷厂收回被告的房屋。被告曾远茂办理了《房屋所有权证》，证内附记：有限产权。该证于1994年1月15日由罗自武代为领取。上述《房屋所有权证》原件现为原告持有。2000年6月18日，被告曾远茂向红星瓷厂出具一份《证明》，内容如下：曾远茂转让第十幢楼203房。收到现金（壹万肆仟捌佰元正）（14800）元正。特此为据。原告自2000年6月18日起在案涉房屋廉江市居住生活至今，其现使用的用电开户时间是2008年10月1日。原告向本院提供了2018年7月2020年2月的水费缴费发票，户名是原告黄树梅。被告曾远茂庭后向本院提交了《情况说明》，称房屋买卖合同和事实不存在。被告称曾向红星瓷厂提出退回住房，申请红星瓷厂退还住房买受款。单位领导钟德生决定分批平均给被告支付房款，首次支付14800元。根据钟德生的要求，我出具一份《证明》。约半年后，钟德生告知我房屋不能买卖，要求我退还给他14800元，但《证明》一直没有退还给我。红星瓷厂破产后，我离开红星瓷厂时将房屋交给钟德生处置。后因年老就忘记此事了。房产证是有限产权，由单位统一办理交统一保管，存放在红星瓷厂，我从来未见过房产证。红星瓷厂破产后，我的房产证应该是这个时期丢失或被同事代领的。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷，焦点问题是原、被告是否就案涉的房产存在买卖合同关系。被告1993年向红星瓷厂购买了公有住房，该住房的房屋所有权证于1994年1月颁发。2000年6月18日，被告出具一份《证明》给红星瓷厂，证明其已转让案涉的第十幢楼203房，转让的金额为14800元。原告主张被告在上述时间将案涉房屋转让给原告，并现金支付了转让款14800元，同时被告将案涉房屋的房屋所有权证交付给原告。虽然原告未能提供书面的房屋买卖合同，且被告对此予以否认，称从未与原告达成案涉房屋的买卖合同关系。但原告自2000年以来一直在案涉房屋居住生活，而被告二十年以来从未对原告使用案涉房屋提出异议，这明显有悖常理。被告主张案涉房屋已退还给红星瓷厂，没有提供证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院不予采纳。故本案应认定原、被告2000年6月18日就案涉房屋口头上达成了房屋买卖合同。原告以所出具的《证明》记载的价格14800元购买了被告的案涉房屋。根据被告与红星瓷厂签订的《廉江县公有住房标准价出售给职工合同》的约定，案涉房屋在办理所有权证五年后可以出售，而房屋在出售时办理所有权证已年满六年，符合合同的约定。故原告与被告的房屋买卖合同关系没有违反红星瓷厂出售公有住房给被告时的约定，本院对原、被告的房屋买卖合同关系予以确认。关于原告请求被告协助办理案涉房屋过户的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，本案虽然没有书面约定被告协助原告办理房屋过户手续，但办理房屋过户手续是房屋买卖合同的出卖方附随义务，被告作为出卖人应予协助。原告请求有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄树梅与被告曾远茂于2000年6月18日口头达成的廉江市的房屋买卖合同有效。二、限被告曾远茂于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄树梅办理判决第一项的房屋过户手续。本案受理费85元，由被告曾远茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  陈 勇二〇二〇年十二月十六日法官助理  吴粤婵书 记 员  谢若尘附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……