广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19318号原告：林华昆，男，1977年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。被告：严利霞，汉族，1978年12月8日出生，汉族，户籍地址湖北省汉川市，委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被告：吴汉伦，男，1973年5月18日出生，汉族，户籍地址广东省海丰县，居住地址广州市白云区，第三人：广州市中威房地产开发有限公司，住所广州市白云区增槎路槎头。法定代表人：李国羡。原告林华昆诉被告严利霞、吴汉伦，第三人广州市中威房地产开发有限公司（以下简称中威公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告林华昆的委托诉讼代理人管长林，被告严利霞的委托诉讼代理人卢鉴到庭参加了诉讼。被告吴汉伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人中威公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林华昆向本院提出诉讼请求：1、确认两被告未经原告同意擅自长期霸占使用广州市白云区增槎路****号****房的行为侵犯了原告的所有权；2、两被告立即搬离前述房屋，并立即将前述房屋按照现状返还原告；3、两被告立即向原告赔偿损失（按35元/建筑面积平方米/月的标准支付，自2017年6月1日起计至两被告将涉案房屋按照现状返还原告之日止，暂计至2020年6月19日为101295.89元）；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局依法就广州市白云区增槎路****号****房（以下简称涉案房屋）颁发粤房地证字第××号房地产权证，确认涉案房屋权属人为原告，权属来源为购买。但自原告获得房屋所有权后，涉案房屋一直被不明身份的人员霸占，且拒不搬出。2010年，案外人黄伯牛起诉广州市国土资源和房屋管理局，并将原告列为该案第三人，要求撤销前述房地产权证。后经贵院一审及广州市中级人民法院二审认定，原告在该案件中提交的房地产买卖合同、转按协议书、广州市房地产交易登记中心受理回执、广州市房地产交易中心缴款通知、税收通用完税证、契税完税证、房屋所有权登记费票据等证据均证明原告已按揭支付购房款并已按房屋交易价缴纳契税，广州市国土资源和房屋管理局向原告颁发前述房地产权证于法有据，原告为涉案房屋的合法权属人。上述案件审结后至今，虽原告采取了上门催促及报警等措施，但涉案房屋中不明身份人员仍拒不搬出，严重损害原告合法权益。后经不断努力和反复调查发现，涉案房屋系由被告严利霞霸占，并出租给吴汉伦使用。故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告严利霞辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋的产权应该归属于被告，被告在2007年2月就向涉案房屋的所有权人全款购买了涉案房屋，并一直合法使用至今，是因为历史原因没有去办理房产登记，但是没有办理房产登记不影响被告取得涉案房屋的所有权。所以被告不应当从案涉的房屋搬出，更不应向原告赔偿损失。被告吴汉伦无陈述。第三人中威公司无陈述。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的房地产权证、行政判决书、照片、租赁合约、现场调查录像、房地产买卖抵押贷款合同、还贷记录、认购合同、收据、律师调查令、关于依法撤销5套房屋房产证的申请书、部分（2020）粤0111民初19318号被诉材料、房屋的交易档案资料、房屋买卖合同、首付款交易回单、诚意金及按揭收款收据、借条、类似遭遇的其他业主的信访材料、报纸报道、电视台新闻报道视频、民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2006年12月18日，黄伯牛（甲方、卖方）委托喻定志与林华昆（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定转让房产为涉案房屋，房地产权证号为粤房地证字第××号，交易价格为180000元，付款方式为银行按揭；等等。上述委托均有相应委托书留存于房管部门。2006年12月28日，林华昆（借款人、抵押人）与深圳发展银行广州分行江南支行（贷款人、抵押权人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定贷款金额为210000元，借款人授权贷款人将贷款全数以抵押人购楼款名义划入喻定志在贷款人开立的账户，共240期等额还款；抵押物为涉案房屋房屋，购入价为321609元；等等。该合同的签署于2006年12月29日办理了公证书予以确认真实性。现上述贷款一直由原告偿还至今。2006年12月31日，原告领取了广州市白云区增槎路****号****房的房地产权证，房屋所有权来源为购买，面积77.87平方米，该房屋有设立抵押权，权利人为深圳发展银行广州分行江南支行，权利范围为321609元。2008年12月1日，本院作出（2008）云法行初字第202号行政判决书，以申请人申请发证时提交的《申请报告》及发票等材料是不法分子伪造的，不具备真实性和合法性为由，确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2006年11月28日核发粤房地证字第××号房地产权证的行为违法。广州市中级人民法院判决维持上述判决。本院作出（2010）云法行初字第115号行政判决书，记载原告为黄伯牛，被告为广州市国土资源和房屋管理局、第三人林华昆，黄伯牛不服被告向第三人核发房地产权证行为，请求撤销林华昆的房地产权证；该案认定涉案房屋一、二手证属于不同的具体行政行为，房地产管理部门进行房地产权转移登记时，法律、法规未要求对当事人提交的申请材料进行实质性审查，只负形式审查的义务；前一行为被确认违法并不必然导致后一行为的撤销，故判决驳回原告黄伯牛的诉讼请求。判后黄伯牛不服提起上诉，广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第741号行政判决书，认定办理涉案房屋的转移登记时，已经提供了广州市房地产转移登记申请书、身份证、委托公证书、房屋原《房地产权证》、《广州市房地产买卖合同》、转按协议书、契税完税证明等资料，即申请人办理涉案房屋的产权变更登记时提供的申请资料符合规定，广州市国土资源和房屋管理局经审慎审查后予以登记并核发涉案《房地产权证》给林华昆并无不当；且林华昆事实上已就涉案房屋向出卖人支付了相应对价，现有证据也不能证明该对价存在明显低于当时市场价格的情形，即黄伯牛未能提供充分证据证明林华昆购买涉案房屋不属于善意取得；据此，从保护善意取得涉案房屋的权属主体合法权益角度出发，虽广州市国土资源和房屋管理局核发作为涉案《房地产权证》的前一手《房地产权证》的行为被生效法律文书确认违法，但并不影响广州市国土资源和房屋管理局给林华昆核发涉案《房地产权证》的行政行为合法性，并判决驳回上诉，维持原判。另查，被告严利霞提交2007年2月11日由中威公司（甲方）与严利霞（乙方）签订的《恒丰花园商品住宅认购合同》，记载乙方购买涉案房屋，售价249188元，付款方式为一次性付款，乙方于签订本认购合同时支付10000元，2007年2月20日前支付购房款（含定金）249188元；等等。被告严利霞还提交两份收据，记载由中威公司开具，确认2007年2月11日收到严利霞交来的涉案房屋购房定金10000元；2007年2月20日收到严利霞交来的涉案房屋房款239188元。原告为证实其系真实购买涉案房屋且实际支付房款多于180000元，出示以下证据：1、房屋买卖合同，系由林华昆（买方）与广州市铖达商业发展有限公司[甲方（卖方）先行代签约公司]于2006年11月27日签订，内容为甲方是涉案房屋合法产权人（或合法产权受托人），该物业现正办理房地产证，市房地产管理局办理房地产证受理回执号为06交登01570233，甲方现委托广州市铖达商业发展有限公司暂时先行代为签署本合同，待甲方出具房地产证后甲乙双方在约定时间到市房地产管理局办理房产过户手续时，再由甲方补签本合同及补填房地产证号；乙方以286567元购买涉案房屋，乙方已于2006年11月27日向甲方支付诚意金5000元，甲乙双方于2006年12月10日办理银行按揭贷款手续及产权交易登记，乙方向甲方支付首期房款71567元，乙方拟向银行申请贷款210000元；甲方收齐房款后将房屋按现状交付乙方使用，乙方确认该房屋尚未办理收楼手续，由乙方自行向物业管理公司办理入住手续，所需费用由乙方向物业管理公司自行支付，甲方应予以配合；等等。合同落款处甲方的签约代表为石智雄。2、交易回单，显示林华昆于2006年12月18日向石智雄支付91567元。3、收据，显示林华昆向广州市铖达商业发展有限公司支付诚意金5000元及按揭费2200元。4、借条，记载借款人为公维见，内容是借林华昆现金20000元。原告称公维见是另一购房人朱红艳的配偶，因购房时资金不够，故向原告借款20000元，并由原告直接一并支付给石智雄。被告严利霞对上述证据均不予确认，称上述证据中显示的广州市铖达商业发展有限公司及石智雄均无权出售涉案房屋及收取房款。审理中，原告确认涉案房屋系增槎路的电梯房。被告严利霞确认涉案房屋由其出租给被告吴汉伦使用，但合同于2018年3月31日到期后无法提供后续租赁合同。本院认为：原告于2006年12月31日领取了涉案房屋的房地产权证，而被告严利霞于2007年2月11日签署《恒丰花园商品住宅认购合同》，已晚于原告领取房地产权证的时间，此时向严利霞出售涉案房屋的中威公司并不享有涉案房屋的所有权。根据广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第741号行政判决书，该判决认定林华昆为善意取得，并从保护善意取得的角度驳回了黄伯牛要求撤销林华昆房地产权证的诉讼请求。根据上述事实可以证实，原告为涉案房屋的合法产权人。被告严利霞从无处分权人中威公司处购买涉案房屋并实际使用及出租，侵害了原告的合法权益。关于侵权事实的确认，原告要求确认两被告侵占涉案房屋侵犯了原告的所有权，该项诉请应属于本院查明的事实，并非权利的确认，亦不属于确认之诉的受案范围，故原告要求确认该侵权事实本院不予调处。关于返还房屋，原告作为涉案房屋的所有权人，依法可对涉案房屋进行占有、使用，现被告严利霞从无处分权人中威公司处取得涉案房屋后将涉案房屋出租给吴汉伦使用，侵犯了原告的物权，理应向原告承担返还房屋的义务，故对原告要求被告严利霞腾空返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。因被告吴汉伦系向被告严利霞租赁使用涉案房屋，应对被告严利霞返还涉案房屋承担协助义务，故本院对原告要求被告吴汉伦返还涉案房屋的诉讼请求予以支持，但仅应系对被告严利霞的返还义务承担协助义务。关于占有使用费，被告严利霞占有使用涉案房屋，经原告起诉催告后仍拒不交还，理应承担占有使用费，但考虑被告严利霞在购买涉案房屋时亦支出了相应对价，并非完全恶意侵占，而原告在取得产权后未及时行使权力导致损失扩大，原告亦应承担部分过错，故本院酌情认定被告严利霞应自原告起诉之日即2020年7月21日开始按照2019年广州市房屋租金参考价中白云区增槎路电梯楼的租金价值支付占有使用费至本判决作出之日即2020年12月20日，共计13627.25元（35元×77.87平方米×5月），后续费用可由原告后续另行主张。被告吴汉伦仅系承租涉案房屋，故原告要求被告吴汉伦承担占有使用费的支付义务理据不足，本院不予支持，予以驳回。被告吴汉伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人中威公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告严利霞将广州市白云区增槎路****号****房腾空返还给原告林华昆；二、被告吴汉伦对上述判决第一项中被告严利霞的返还义务承担协助返还义务；三、自本判决生效之日起五日内，被告严利霞向原告林华昆支付2020年7月21日至2020年12月20日期间占有使用费共计13627.25元；四、驳回原告林华昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2326元，由原告林华昆负担2013元，由被告严利霞负担313元。被告严利霞负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月二十日书记员  苏秋雅