广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终2086号上诉人（原审被告）：吕祖全，男，1965年4月26日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：谢少非，广东韶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹洁，广东韶诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘健强，男，1983年10月19日出生，汉族，住广东省新丰县。上诉人吕祖全因与被上诉人潘健强房屋买卖合同纠纷一案，不服新丰县人民法院（2020）粤0233民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕祖全，被上诉人潘健强及其委托诉讼代理人谢少非、邹洁已到庭参加诉讼，原审被告刘水英未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。吕祖全的上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回潘健强一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由潘健强负担。事实和理由：原审判决未查明本案的全部事实，属认定事实不清。其理由表现在：一、2017年10月16日吕祖全与潘健强签订的《商品房购房合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现行《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”强制性规定和任意性规定是相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很显然属于法律的强制性规定而不是任意性规定。从本案事实来看，吕祖全与潘健强于2017年10月16日签订了一份《商品房购房合同》，但签订该合同时，潘健强并未取得位于新丰县及其权属证书（详见2020年6月15新丰县不动产登记中心出具的《档案资料查询情况表》予以佐证）。根据上述法律规定，该协议因违反《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定而导致无效。二、无效合同后的处理原则为当事人相互返还因合同取得的财产而不是继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应赔偿对方因此所受到的损失”。事实上，潘健强与吕祖全签订的《商品房购房合同》因违反法律强制性规定而无效后，吕祖全曾多次要求潘健强尽快妥善解决，但潘健强却置若罔闻。因潘健强的过错行为导致吕祖全对案涉房屋投入了十几万元进行装修造成严重的损失，应由潘健强承担赔偿贵任。三、潘健强在原审的诉请无事实基础和法律依据。潘健强诉请解除双方签订的《商品房购房合同》，要求吕祖全按合同约定支付违约金55600元。前面已述，原合同已因违反法律的强制性规定而导致无效。潘健强要求吕祖全按合同约定支付违约金55600元，理应得不到法律支持。同样，原审判决只对潘健强诉讼请求片面作出认定，而没有考虑到吕祖全的正当权益受损，作出有损吕祖全合权益的错误判决。吕祖全向原审法院提交的证据，再加上在庭审过程中对相关证据的质证，原审法院完全可以查明潘健强在没有合同标的物的前提下与吕祖全签订合同，因此，一审判决应确认合同无效并驳回潘健强的一审全部诉讼请求。然而，原审法院在没有查明事实的情况下，却片面地作出错误认定，从而忽视吕祖全的正当诉求。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。恳请二审法院查明本案全部事实，依法撤销一审判决并改判驳回潘健强原审的全部诉讼请求。被上诉人潘健强口头辩称：案涉房屋以前是土房子，整栋楼包括做楼、工程等等总投入费用150万元左右，一、二楼归主家曹伟军的；三、四、五、六、七层属于潘健强的，现在已经全部过户卖给他人了，潘健强没有交楼给吕祖全。潘健强起诉请求：1、判令解除潘健强与吕祖全于2017年10月16日签订的《商品房购房合同》；2、判令吕祖全按《商品房购房合同》约定支付违约金55600元；3.判令吕祖全限期搬离并腾空新丰县房；4.吕祖全承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年10月16日，潘健强与吕祖全协商一致签订《商品房购房合同》，潘健强为甲方（出卖方）、吕祖全为乙方（买受方）。合同第一条房屋的基本情况：楼房坐落在新丰县，双方同意以套计算，以总房款为278000元；第二条付款方式和期限：第一期在2017年10月7日付购房定金5000元，第二期限在2017年10月17日前，乙方应交定房款45000元，第三期限在2018年1月2日前，乙方应交定房款20000元，第四期限在2018年12月28日前，乙方应交定房款34000元，剩余34000元限在2019年12月28日前，乙方交清首付款34000元；合同第三条交付期限和双方责任：（5）乙方违约逾期在十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款百分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过十五日后，甲方有权单方面解除本合同，如甲方解除本合同，乙方须向甲方支付总房价百分之二十的违约金；如乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意方可继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方则按日计息向甲方支付逾期应付款百分之二的违约金。（7）乙方应无偿提供有关办理房产证和按揭手续所需的文件和资料，如因乙方原因三个月内还不能按时办理相关手续，甲方概不负责，甲方有权单方面处理该楼房产权。（8）乙方在甲方办理该房产证过程中，如要更改房产证姓名，由此产生的第二次办证费用由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定，但没有何时办理涉案房屋的房产证或者办理房产证需要满足条件的约定。合同签订当天，吕祖全向潘健强支付了50000元，收据注明为首付款。2018年12月4日，吕祖全通过微信转账方式转给潘健强5000元。2019年8月3日，吕祖全通过微信转账方式向潘健强转账20000元，潘健强以吕祖全违约为由拒收，该转账款项自动退回给吕祖全。吕祖全在未办理交房手续的情况下，擅自装修涉案房屋入住。一审法院审理后认为:潘健强与吕祖全之间成立房屋买卖合同关系，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，在双方成立该合同时生效，对双方具有法律约束力。吕祖全在签订合同当天向潘健强支付了第一、第二期款项，但未按照合同约定向潘健强履行支付第三期、第四期及剩余首付购房款的义务，吕祖全的行为属于合同第三条第（5）项约定的违约情形，乙方违约逾期支付购房款超过了十五日，潘健强起诉要求解除与吕祖全签订的购房合同并按总房价百分之二十向潘健强支付违约金、判令吕祖全限期搬离并腾空涉案房屋，该院予以支持。一审法院经审理后于2020年8月19日作出（2020）粤0233民初480号民事判决：一、解除潘健强与吕祖全于2017年10月16日签订的《商品房购房合同》；二、吕祖全在判决生效后十五日内向潘健强支付违约金55600元（已经支付的购房款55000元先予冲减）；三、吕祖全在判决生效后三个月内腾空新丰县房并搬离。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3152元，由吕祖全负担，限在判决生效后十五日内缴纳。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，二审询问时，潘健强补充提供了如下材料：1、2013年12月27日，（甲方）曹路发、黄建太、曹伟军、郑飞燕与（乙方）潘健强签订《共同合作建楼房协议》，显示甲乙双方约定在新丰县，建好的楼房竣工验收合格后，一、二楼楼层所有权全部归（甲方）曹路发、黄建太、曹伟军、郑飞燕所有，其余二楼楼面以上层数权属归（乙方）潘健强所有；并约定：该栋楼房竣工验收完毕当天，在半年内期限甲方要配合乙方办理属于乙方的楼房房地产证，办理费用由乙方支付；2、曹伟军的不动产权证，显示坐落新丰县丰城街道××、××房，发证日期为2019年12月23日；3、王石山、李满菊的不动产权证，显示坐落新丰县丰城街道××、××房，发证日期为2020年4月23日。潘健强以此证明涉案房屋手续齐全，可以办理到不动产权证，且其已经于2020年4月23日将涉案房屋出卖给他人并办理了涉案房屋不动产权证的过户登记。对于涉案房屋其出售前登记在曹伟军名下，潘健强解释称因建房土地所有权属于曹伟军，其出钱盖楼房，为了省下过户费，建好的楼房都登记在曹伟军名下，由曹伟军帮潘健强办理房屋过户签名手续，售房款由潘健强收取。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，针对上诉人吕祖全的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、吕祖全提出潘健强在没有合同标的物（即房屋）的前提下与吕祖全签订《商品房购房合同》应无效的上诉理由是否成立。潘健强提供的2013年12月27日（甲方）曹路发、黄建太、曹伟军、郑飞燕与（乙方）潘健强签订《共同合作建楼房协议》【显示甲乙双方约定在新丰县，建好的楼房竣工验收合格后，一、二楼楼层所有权全部归（甲方）曹路发、黄建太、曹伟军、郑飞燕所有，其余二楼楼面以上层数权属归（乙方）潘健强所有；并约定：该栋楼房竣工验收完毕当天，在半年内期限甲方要配合乙方办理属于乙方的楼房房地产证，办理费用由乙方支付】及曹伟军的不动产权证（显示坐落新丰县丰城街道××、××房，发证日期为2019年12月23日）和王石山、李满菊的不动产权证（显示坐落新丰县丰城街道××、××房，发证日期为2020年4月23日）足以证实潘健强与吕祖全于2017年10月16日签订《商品房购房合同》时享有合同标的物（即涉案房屋），且吕祖全在未办理交房手续的情况下，擅自装修涉案房屋入住。故吕祖全该上诉理由因缺乏事实依据而不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案没有上述规定的任何一种情形，故吕祖全该上诉理由因缺乏法律依据而不能成立。二、吕祖全提出潘健强在未取得涉案房屋的权属证书的前提下与吕祖全签订《商品房购房合同》应无效的上诉理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中“当事人以房屋买卖合同存在出卖人未领取权属证书情形为由主张合同无效的，不予支持”的规定，吕祖全该上诉理由因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吕祖全的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6304元，由吕祖全负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十二月二十八日书记员  罗稀蕾