贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2328民初1857号原告：贵州省安龙县申通快递有限责任公司，住所地贵州省安龙县招堤街道办事处金荷名都1005号，统一社会信用代码91522328MA6DJ5T95X。法定代表人：秦贞金。原告：安龙县德谦商贸有限公司，住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处安置小区，统一社会信用代码91522328MA6DMJMJ76。法定代表人：刘金琴。被告：安龙县鑫瑞油脂有限责任公司，住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处轻工业园区，统一社会信用代码91522328085660525K。法定代表人：覃祥伟。第三人：安龙县中通快递有限责任公司，住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处大坪社区下大坪组站前安置点，统一社会信用代码91522328MA6DM8XD89。法定代表人：余琴。第三人：安龙县韵达速递有限公司，住所地贵州省安龙县招堤街道办事处金龙小区南明大道9号，统一社会信用代码91522328061030430U。法定代表人：王斌，未到庭。原告贵州省安龙县申通快递有限责任公司（以下简称“申通快递”）、安龙县德谦商贸有限公司（以下简称“得谦公司”）与被告安龙县鑫瑞油脂有限责任公司（以下简称“鑫瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依原告申通快递、得谦公司的申请，依法追加安龙县中通快递有限责任公司（以下简称“中通快递”）、安龙县韵达速递有限公司（以下简称“韵达速递”）作为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申通快递、得谦公司，被告鑫瑞公司，第三人中通快递到庭参加诉讼，第三人韵达速递经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告申通快递、得谦公司向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同；2.退还原告交纳押金20000元；3.退还租住处未能正常使用的房租7500元。审理过程中，二原告变更第一项诉讼请求为：确认《土地租赁合同》无效。事实及理由：2017年11月15日，申通快递、中通快递、安龙县汇通、韵达速递共同协商签订租赁合同，由承租方鑫瑞公司搭建厂房出租给我们四家使用，约定每年租金180000元，押金40000元。2020年1月25日，安龙县下大雪把我们租用的房屋压垮塌，导致房屋不能正常使用，由于被告不能与我们达成一致意见进行修复，另外由于原租住厂房不能满足原告的发展使用需求，故不继续租赁，二原告交付的房租到期时间为2020年3月1日。庭审中，二原告补充陈述：大雪将房屋压垮后，我们单独与被告协商过，要求被告修缮垮塌的厂房，被告明确表示不同意修缮，故我们要求被告退还押金，被告也不同意，原告只能诉至法院。2020年1月的水电费还没有支付，认可向被告支付所欠水电费3000元，该款项从被告应返还的租赁费中扣除。原告申通快递、得谦公司围绕诉讼请求提交以下证据：1.二原告的营业执照（复印件）、法定代表人身份证明、法定代表人身份证（复印件），证明二原告的基本信息和主体资格适格。2.《土地租赁合同》（复印件），证明二原告及第三人向被告租赁厂房及双方约定的权利义务。3.转账凭证1张，证明承租方共同向被告支付租金100000元。4.照片5张，证明房屋垮塌的事实。被告鑫瑞公司辩称，案涉租赁给原告的房屋是现搭建的，花费了六七十万元。二原告等四家公司总的交付了40000元押金。签订租赁合同后，我公司负责搭建钢架棚厂房，二原告及第三人等四家公司自己进行隔断使用。厂房被大雪压垮后，二原告使用的部分我未修复，因为二原告表示不再租赁，且当时正值疫情期间，无法找到人员修复。第三人使用的房屋我已经进行修缮，因为第三人表示继续租赁。对于原告的诉请，1.不同意解除租赁合同，二原告在房屋被大雪压垮之前就要求表示不再租赁，要求解除合同，大雪将厂房压垮后，我认为合同是与二原告及第三人等四个承租人签订的，解除合同涉及另外两名承租人的权利，所以我不同意解除。2.不同意退还押金。我认可返还二原告一个月的房屋租金，但二原告欠付一个月水电费大约3000元，租金要扣除水电费才能返还原告。庭后，经本院询问，被告辩称：案涉厂房是临时搭建的，没有办理建设工程规划许可证，被告对搭建厂房的地块享有权利并取得了土地使用权证书，被告认为搭建厂房不需要进行相关审批，建房至今政府没有要求被告补办相应的建房手续，也没有提出被告建房违规或要求拆除房屋。被告鑫瑞公司庭后提交证据：不动产权证书［黔（2016）安龙县不动产权第××号］。第三人中通快递述称，与被告签订租赁合同属实。房屋是四个公司一起租赁使用，每年租金180000元，每家公司租金45000元，租金是一年一付。二原告所述2020年1月25日下大雪导致二原告租赁的房屋部分不能使用属实。大雪压垮房屋后，秦晶与被告联系要求修缮和赔偿，被告表示因正值疫情期间，找不到工人修复。我认为被告所述原因属实，我对二原告的诉请没有任何意见。第三人中通快递无证据提交。第三人韵达速递未到庭应诉，也未提交书面意见及证据。本院依职权调取证据：安龙县自然资源局安自然资函（2020）30号复函、安龙县住房和城乡建设局《关于安龙县鑫瑞油脂有限制责任公司搬规划情况说明》。经本院组织证据交换及质证，被告及第三人中通快递对于二原告提交的证据均无异议，对本院依职权调取证据均无异议。原告对被告庭后提交证据无异议。原告提交的证据及本院依职权调取证据，具有真实性、客观性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据二原告、被告鑫瑞公司、第三人中通快递的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日，原告申通快递、得谦公司与第三人中通快递、韵达速递共同作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告鑫瑞公司签订《土地租赁合同》，约定主要内容为：一、甲方将其位于安龙县的土地，在搭建1000平方米的厂房后提供给乙方使用。二、甲方应负责提供乙方使用的水、电设施，建设费由甲方承担，后期费用由乙方自行承担。三、租赁期限为10年，自2018年3月1日起至2028年3月2日止。四、年租金180000元，租金缴纳方式为每年交付一次。支付方式为：合同签订之日起3日内交付100000元定金，剩余80000元租金和40000元押金在入住之日付清。租金每年涨幅方式为：租金2年内不增长，2020年3月1日之后租金在原来基础上涨5000元，以后在原有基础上涨浮每年1000元。五、乙方向甲方支付约定租金以外的费用押金40000元。合同签订后，二原告及第三人按约定向被告支付了租金，并依约向被告支付了押金40000元。后被告按照合同约定搭建好厂房出租给二原告及第三人使用，2020年1月25日，因下大雪，二原告租赁的厂房部分被积雪压垮，经与被告协商修缮事宜未果，原告遂诉至本院，诉请同前。经查，被告搭建案涉厂房时未办理建设工程规划许可证，也未向行政机关提交建设规划许可申请规划。经本院询问，二原告、被告共同确认差欠被告的水电费为3000元。审理过程中，经本院释明，二原告申请变更诉请第一项为确认《土地租赁合同》无效。二原告、被告及第三人均表示不需要重新开庭审理，也没有新的答辩意见和证据提交。本案争议焦点：被告是否应退还二原告押金。本院认为，被告出租给二原告及第三人使用的厂房系在未取得建设工程规划许可证的情况下搭建，且至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，被告与二原告及第三人签订的《土地租赁合同》为无效合同。关于本案争议焦点，被告是否应退还二原告押金。《土地租赁合同》签订后，二原告及第三人共同向被告支付了押金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《土地租赁合同》无效后，被告收取二原告的押金共计20000元，应予返还，现二原告诉请被告返还其支付的押金20000元符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告返还其未能正常使用的房屋租金7500元，被告辩称该租金应扣除水电费3000元后返还剩余部分。按照双方《土地租赁合同》约定计算，截止至2020年2月29日，二原告应当支付的租金为90000元/年（180000元÷4人×2），即月租金为7500元（90000元÷12个月）。庭审中，经二原告与被告一致确认，二原告差欠的一个月水电费为3000元，故扣除水电费后，被告应当返还二原告的租金为4500元（7500元-3000元）。第三人韵达速递未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依据上述法定规定及理由，判决如下：一、原告贵州省安龙县申通快递有限责任公司、安龙县德谦商贸有限公司与被告安龙县鑫瑞油脂有限责任公司，第三人安龙县中通快递有限责任公司、安龙县韵达速递有限公司于2017年11月15日签订的《土地租赁合同》无效。二、被告安龙县鑫瑞油脂有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省安龙县申通快递有限责任公司、安龙县德谦商贸有限公司退还押金20000元并返还租金4500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由被告安龙县鑫瑞油脂有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 员 周敏兴二〇二〇年十二月三十日法官助理 潘云梦书 记 员 王正科