福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0206民初1575号原告：王宪洋，男，1973年1月17日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：郑辉，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珮珊，福建闽鹭律师事务所律师。被告：林晨，男，1984年11月11日出生，汉族，住福建省邵武市。委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。第三人：吴建云，女，1972年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。第三人：厦门市海沧区福之家房产中介服务部，住所地福建省厦门市海沧区滨湖二里252号。负责人：高继况。原告王宪洋与被告林晨，第三人吴建云、厦门市海沧区福之家房产中介服务部（以下简称福之家中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宪洋的委托诉讼代理人陈珮珊，被告林晨的委托诉讼代理人庄良佳到庭参加诉讼；第三人吴建云、福之家中介服务部经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宪洋向本院提出诉讼请求：1.判令林晨将厦门市海沧区××北一里××号××室的房产登记至其本人或其指定第三人名下，并承担所有过户费用；2.判令林晨向王宪洋支付已垫付的银行贷款本息（按每月11575.57元的标准，自2018年3月29日起计至实际清偿银行贷款之日止，暂计至2020年2月29日的银行贷款本息为276540.39元）；并向王宪洋支付其为林晨垫付前述银行贷款本息所产生的资金占用期间的利息损失（按年利率6%的标准，自2018年3月29日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日的利息损失为16225.96元），暂合计为292766.35元。后王宪洋变更第2项诉讼请求为：判令林晨向王宪洋支付已垫付的银行贷款本息（按每月11575.57的标准自2018年3月29日起计至实际清偿银行贷款之日止，暂计至2020年2月29日的银行贷款本息为276540.39元）；并向王宪洋支付其为林晨垫付前述银行贷款本息所产生的资金占用期间的利息损失（按年利率6%的标准，自2018年3月29日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日的利息损失为16225.96元）。事实和理由：2017年11月，王宪洋与林晨、吴建云签订《房产过户担保还款协议证明》，约定因林晨向吴建云购买坐落于厦门市海沧区××北一里××号××室的房产，但由于林晨属于限购人员，无法将该案涉房产过户至其自己名下，因此向王宪洋借用过户名额，并向王宪洋支付过户名额费2万元。同时约定，林晨应提前10天将每月银行贷款本息转给王宪洋用以归还房贷；案涉房产产权证出证满2年后林晨应将案涉房产过户给指定产权人名下，不允许长期占用王宪洋购房名额。前述协议证明签订后，王宪洋依约于2017年11月17日配合林晨办理了案涉房产的过户手续，将案涉房产过户至王宪洋名下，王宪洋于2017年11月20日取得案涉房产的《厦门市土地房屋权证》。2017年11月27日王宪洋配合林晨办理了案涉房产的银行贷款手续。案涉房产的过户手续及银行贷款手续办理完毕后，林晨只支付了三期银行贷款，自2018年3月起后续银行贷款一直由王宪洋为林晨垫付至今。截至王宪洋提起本案诉讼之日，案涉房产产权证出证已满2年，具备过户条件。至此，林晨的合同目的已实现，现林晨应依约将案涉房产过户至指定产权人名下，并向王宪洋返还其为林晨垫付的银行贷款本息，并支付相应资金占用期间的利息损失。林晨辩称，1.案涉合同应属无效，王宪洋应返还2万元。《民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为无效。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。会议纪要明确将违反国家宏观政策界定为违背公序良俗并认定民事行为无效。房子用来住不是用来炒的，这是国家房产调整大政方针，全国各地出台的限购政策均属于国家调控房价的宏观政策。本案中，原、被告双方明知林晨没有购房资格不能买房，王宪洋却将购房资格出卖给林晨，双方互相串通，规避国家房产调控宏观政策，属于违背公序良俗，该行为应属无效。2.林晨目前没有购房资格，诉请过户存在履行不能。3.林晨不存在违约，之所以不能及时付款是因为王宪洋无故把变更原来的收款账户，林晨并无过错，并非故意违约。4.根据协议第六条规定，吴建云是协议担保人，依法应追加为共同被告，共同承担协议法律后果。5.仅从诉求表述来看，林晨实际支付给王宪洋总共4期按揭款计48000元，而非3期。吴建云提交书面材料述称，1.2017年10月25日，吴建云与林晨签订了1份《房产买卖居间协议书》，约定吴建云将厦门市海沧区××北一里××号××室房产出售给林晨。但由于林晨在签订协议当时不具备购房资格，林晨先是找其表弟借名无果，后向吴建云询问是否有可靠人选，吴建云向其推荐了吴建云的员工王宪洋。林晨经考察认为王宪洋符合其要求，因此与王宪洋签订了《房产过户担保还款协议证明》，约定林晨向王宪洋借用购房名额并向其支付过户名额费。2.2017年11月17日，王宪洋配合吴建云及林晨前往厦门市海沧区不动产登记中心办理房产过户手续，将案涉房产从案外人傅浙文的名下过户至王宪洋名下。同日，林晨向王宪洋支付了过户名额费20000元。3.2017年11月21日，王宪洋取得案涉房产的不动产权证书。2017年11月27日，王宪洋按照与林晨的约定，配合林晨向中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行办理个人购房担保借款手续，贷款金额2000000元，按《个人购房担保借款合同》的约定，王宪洋应自2017年12月起按等额本息还款向农业银行海沧支行还款，每期应还款额为11575.57元。4.林晨在2018年2月16日向吴建云转账支付12000元，并备注“月供房贷，王宪洋卡无法转账”，吴建云在2018年4月25日将该笔款项转至王宪洋还款账户。此后，林晨未再向吴建云转账支付过与房贷还款相关的款项，也未向吴建云询问或核实王宪洋还款账户的情况。福之家中介服务部提交书面材料述称，1.本案源于林晨向吴建云购买位于厦门市海沧区××北一里××号××室房产，由于签订购房协议时林晨属于限购人员，其因此向王宪洋借名买房并签订《房产过户担保还款协议证明》，现原、被告双方因该协议的履行产生争议。福之家中介服务部作为讼争房产买卖之中介方已履行了相应合同义务（含提供媒介、签约服务等），本案的审理结果与福之家中介服务部无关，福之家中介服务部与本案原、被告双方亦无其它利害关系。2.作为讼争房产买卖之中介方，为便于法庭查明案件事实，福之家中介服务部现就提供中介服务过程及所知悉的客观事实向法庭作如下陈述：（1）2017年10月25日，吴建云与林晨签订了编号为1887034的《房产买卖居间协议书》，约定林晨向吴建云购买厦门市海沧区××北一里××号××室的房产。协议签订后，为办理讼争房产的过户手续，林晨找其表弟借名但发现其表弟也不具备购房资格，随后向吴建云询问是否有可靠人选可以借名，吴建云提出可向其员工王宪洋借名。最终，林晨与王宪洋达成借名协议。（2）2017年11月17日，福之家中介服务部与王宪洋、林晨、吴建云、傅浙文共同至厦门市海沧区不动产登记中心办理讼争房产过户手续，将讼争房产从傅浙文名下过户登记至王宪洋名下。2017年11月21日，王宪洋取得讼争房产的产权证。2017年11月27日，王宪洋向中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行申请银行贷款。讼争房产虽为王宪洋代持但实为林晨所有，在前述事宜办妥之后，林晨为讼争房产添置了家电，有空调、冰箱、洗衣机、电视等。（3）林晨开始的时候是有正常返还银行贷款的，但后来就没有再支付了，福之家中介服务部不清楚从何时开始中断支付的。（4）2019年9月底，林晨曾向湖里区法院起诉王宪洋、傅浙文及吴建云要求解除其与吴建云签订的购房协议，并要求王宪洋返还名额费，但该案最终因林晨未按时缴纳案件受理费被按撤诉处理。（5）2018年8月至今，林晨以讼争房产实际所有人的身份将讼争房产委托福之家中介服务部出售。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林晨作为甲方（购买人）、王宪洋作为乙方（过户人）、吴建云作为丙方（出售人），三方签订1份《房产过户担保还款协议证明》（合同号：1887034），约定林晨购买吴建云坐落于厦门市海沧区××北一里××号××室的房产，因为2017年国家购房政策调控，导致林晨本人无法过户，现吴建云介绍王宪洋为过户人，过户名额费为20000元，过户当天支付到王宪洋账户；房屋过户至王宪洋名下后，每月还款额由林晨提前10天转至王宪洋为林晨申请的房屋贷款额2000000元的银行卡上，林晨必须遵守还款日期，如造成王宪洋信用不良，林晨必须承当一切损失和后果；（按）目前国家房产政策，产权证出证日期起满两年后才能过户给购房者，房屋过户人必需在厦门交医社保四年、满三年，才有购房过户资格，林晨必须在约定时间及国家政策变动允许过户的新政内将座落于厦门市海沧区××北一里××号××室的房产过户给指定产权人名下，不允许长期占用王宪洋购房产权名额；此套房在没有过户给林晨指定产权人名下前，王宪洋不得拿房子用于其他抵押贷款或作为其他经营贷款，若有产生此问题，由王宪洋和担保人吴建云共同承担债务、债权、法律责任；此套房子如果没有过户给林晨指定产权人名下，产生的法律、债务、债权、房产纠纷由吴建云做担保人。《房产过户担保还款协议证明》落款处有林晨、王宪洋、吴建云及见证方福之家中介服务部的签章。《厦门市不动产登记中心受理凭证》显示，坐落于厦门市海沧区××北一里××号××室房屋的转让方为傅浙文、受让方为王宪洋，业务类型为转移登记（个人买卖），受理时间为2017年11月17日。2017年11月21日，王宪洋作为权利人取得上述房屋的《不动产权证书》【闽（2017）厦门市不动产权第0××3号】，共有情况100%。2017年11月27日，王宪洋作为借款人、抵押人，与中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行签订《个人购房担保借款合同》，载明借款金额贰佰万元正，借款用途为购买二手商品房住宅，借款期限300个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款直接划入傅浙文在厦门农行的账户，还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号为6228××××6475，借款采用抵押担保抵押物为上述房屋等内容。《中国农业银行贷款还款流水》显示，王宪洋2017年12月29日至2019年11月29日期间共偿还上述贷款本息24期，每期还款本息之和均为11575.57元，以上共计277813.68元。银行流水显示，林晨于2017年12月16日向王宪洋转账支付12000元、于2018年1月16日向王宪洋账号为6228××××6475的账户转账支付12000元、有1条于2018年2月16日向王宪洋账号为6228××××6475的账户转账12000元的记录（林晨提供的转账记录未显示是否存在退款信息，王宪洋主张该笔转账因王宪洋挂失卡片而未转账成功，王宪洋未实际收到，林晨称需庭后核实，至今未向法庭说明核实情况，故对林晨所称该笔款项已实际支付的主张，本院不予采纳）、于2018年2月16日吴建云账号为6226××××6147的账户转账支付12000元（备注“月供房贷，王宪洋卡无法转账”，王宪洋确认收到吴建云转交的该款项）。以上林晨已向王宪洋支付的用于偿还贷款的金额共计36000元。此后，林晨于2018年3月16日向王宪洋账号为6228××××6475的账户转账12000元、向吴建云账号为6226××××6147的账户转账12000元，均被退回，林晨未再向王宪洋支付用于偿还上述贷款的款项。王宪洋自认因银行卡遗失，于2018年2月初停止使用其账号为6228××××6475的账户，但未将此情况及其新的收款账号告知林晨。本院认为，《房产过户担保还款协议证明》系借名购房合同，违反了商品房“限购”的地方政策规定，但因“限购令”并非法律、法规的效力性强制性规定，违反“限购令”的行为不宜认定为损害社会公共利益、违背公序良俗，林晨据此辩称《房产过户担保还款协议证明》系无效合同，本院不予采纳，双方应依约履行合同义务。《房产过户担保还款协议证明》载明，林晨“必须在约定时间及国家政策变动允许过户的新政内”过户案涉房屋，不允许长期占用王宪洋购房名额。《房产过户担保还款协议证明》另载明，按照当时政策，“产权证出证日期起满两年后才能过户给购房者，房屋过户人必需在厦门交医社保四年、满三年，才有购房过户资格”。自2017年11月21日王宪洋取得案涉房屋的《不动产权证书》起至今已满两年，现林晨辩称其目前仍无购房资格，但未提供相应证据予以证明，本院此不予采纳，加之林晨依约亦可将案涉房屋过户至其指定的第三人名下，其本人无购房资格的抗辩不足以构成其不履行合同义务的理由。故王宪洋请求林晨将案涉房屋过户至林晨本人或林晨指定的第三人名下，有事实及法律依据，本院予以支持。《房产过户担保还款协议证明》并未约定过户费用的承担，鉴于本案系林晨借王宪洋之名购买案涉房屋，且林晨依约负有办理过户义务，故王宪洋请求林晨承担相应过户费用，本院予以支持。王宪洋举证证明其为偿还案涉房屋按揭贷款本息实际支出款项277813.68元，该款项依约应由林晨支付。因林晨仅向王宪洋支付上述款项中的的36000元，现王宪洋请求林晨支付王宪洋已垫付的银行贷款本息，本院予以支持，该项金额为241813.68元（277813.68元-36000元）。对王宪洋未举证证明的垫付金额或未实际发生的垫付金额，本院暂不予确认，待垫付实际发生及王宪洋实际举证后可另行主张。鉴于王宪洋于2018年2月初即停止使用其原收款账户，但未向林晨履行相应通知义务并告知新的收款账户，导致林晨2018年3月16日向其账户转账付款失败，制造林晨后续还款的障碍，故对王宪洋所主张的自2018年3月29日起的资金占用期间利息损失，本院不予支持。第三人吴建云、福之家中介服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、林晨于本判决生效之日起十日内配合王宪洋将坐落于厦门市海沧区××北一里××号××室的房产登记至林晨或林晨指定的第三人名下，并承担相应过户费用；二、林晨于本判决生效之日起十日内返还王宪洋已垫付的银行贷款本息241813.68元；三、驳回王宪洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，由林晨负担2351元、王宪洋负担495元。限于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 陈慧琳二〇二〇年十二月一日代书记员 刘欣怡附本案适用的法律法规、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。