江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终701号上诉人（原审原告）：刘烨桃，男，1996年1月9日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：陈刚，江西图志律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺妮，江西图志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：萍乡中帜汽车贸易有限公司，住所地江西省萍乡市湘东区湘东镇五里村武功山西大道888号。统一社会信用代码91360300092913180H。法定代表人：黄建平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭利兰，江西化成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨，江西化成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘小兰，女，1966年10月27日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：陈刚，江西图志律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺妮，江西图志律师事务所律师。上诉人刘烨桃、上诉人萍乡中帜汽车贸易有限公司（下文简称中帜公司）因与被上诉人刘小兰商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省萍乡市湘东区人民法院（2020）赣0313民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘烨桃的委托诉讼代理人陈刚，贺妮，上诉人中帜公司的委托诉讼代理人谭利兰，被上诉人刘小兰及其委托诉讼代理人陈刚、贺妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘烨桃上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人逾期交房违约金应计算至案涉房产取得竣工验收备案登记之日。被上诉人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，这是法定的交房条件，如被上诉人交付的房屋不符合该法定交房条件，被上诉人仍应承担逾期交房的违约责任。江西省高院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三点：开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接受。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持。“对此也予以明确，在被上诉人没有证据证明上诉人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的情况下，逾期交房违约金应计算至案涉商品房取得竣工验收备案登记之日。2.一审判决的逾期办证违约金标准过低，且应当从2017年7月1日开始计算。对于逾期办证违约金的计算标准，一审判决虽然认定合同约定的过低并进行了调整，但判决以购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，仍然偏低，不足以弥补上诉人的损失。根据江西省高院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条第三款规定，应考虑到被上诉人过错程度大、逾期时间长，到目前为止仍未办理，根据公平原则和诚信原则，调整到日万分之一点五较为恰当。对于违约金起算时间，合同约定的办证时间是商品房交付后365天内，但该约定的基础是被上诉人在2016年6月30日交房，因此办证的期限应该是2017年6月30日前，违约金起算日期应从2017年7月1日起算，一审判决以其认定的实际交房时间推后一年起算明显不当。中帜公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在被上诉人交清房款之日向被上诉人交付房屋，符合法律规定，不存在违约行为，一审判决上诉人向被上诉人交付逾期交房违约金错误。根据合同法第67条规定，上诉人有权在被上诉人未履行交清购房款的在先义务前，拒绝向被上诉人履行交房的在后义务。根据双方签订的购房合同，上诉人交房时间为2016年6月30日，被上诉人付款义务在前，上诉人的交房义务在后。被上诉人在2017年6月2日前有将近一半房款未付，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋。被上诉人在2017年6月2日交清房款，上诉人于当日交付了房屋，行为合法，不存在违约。一审判决按房款总价计算违约金，不符合实际付款情况，被上诉人在2017年6月2日之前的已付款为111700元。2.一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证的违约金错误。被上诉人提供的承诺书确认上诉人在2019年8月10日前办理好一期购房业主不动产总证，该承诺书有上诉人及被上诉人双方签字盖章，应视为是双方对于总证办理时间的重新约定，基于被上诉人的不动产权分证办理必须以总证办理时间为前提，故应视为承诺书变更了上诉人不动产权分证的办理期限，且重新约定办理时间。即在总证办理完成后合理期限内办理即可。上诉人于2019年8月2日办理完成不动产权总证，承诺书约定的办证义务完成。案涉房屋至今未办理不动产权分证，是因为被上诉人未补交房款、缴纳税款和维修基金，被上诉人对此有重大过错。及时认定上诉人存在逾期办证的事实，也应以合同约定的标准计算违约金，如确需对违约金计算标准进行调整，因被上诉人并没有因逾期办证发生实际损失，即使调整也应按照日万分之0.5的标准，一审判决违约金标准明显过高。针对刘烨桃的上诉，中帜公司辩称，以我方上诉意见为答辩意见，补充如下：购房合同约定的交房条件包括竣工验收，否则买受人有权拒绝交房，刘烨桃、刘小兰在2017年6月2日交房当日，在没有相关竣工验收手续之时，没有提出任何异议，且同意接受房屋，刘小兰在本案中也未提起上诉，可见其认可一审判决。刘烨桃、刘小兰明知房屋没有竣工验收的情况下接收房屋，符合购房人明知或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实，且同意接收房屋的法律规定，中帜公司不应承担逾期交房的违约金，且刘烨桃、刘小兰一方面要求从2016年7月1日计算到2019年7月31日止的逾期交房违约金，同时又要求按照2016年1月1日作为委托运营管理的起算时间，同时要求之后的租金收益，其既然认为没有有效交房，又同时要求租金，这两个主张明显是互相矛盾的，所以对刘烨桃、刘小兰认为应当计算逾期交房违约金至竣工验收之日，不符合事实、且无法律依据。针对中帜公司的上诉，刘烨桃辩称，1.被答辩人未按双方签订的《商品房买卖合同》约定应于2016年6月30日将竣工验收合格的商铺交付答辩人属于逾期交房，应承担违约责任。答辩人与被答辩人签订购房合同时，要求被答辩人提供购房发票，但被答辩人一直未予提供，故双方口头约定分期支付购房款；答辩人暂未支付全部购房款符合法律规定，合同签订后，被答辩人被部分债权人起诉至法院，部分资产被法院查封冻结，答辩人知情后对此前往被答辩人工地查看，发现工地停工停建，办公室、售楼部也大门紧闭，工地只剩保安留守。基于此，答辩人有理由行使不安抗辩权，中止支付购房款。双方签订的购房合同，明确约定逾期付款的处理方式，但未约定购房款未付清被答辩人有权不交付房屋，被答辩人不符合先履行抗辩的适用基础。被答辩人交房时间应是案涉房屋取得竣工验收备案登记之日，逾期交房违约金也应计算至案涉房产取得竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，如被答辩人交付的房屋不符合上述条件，被答辩人仍应承担逾期交房的违约责任。在被答辩人没有证据证明答辩人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的情况下，逾期交房违约金应计算至案涉商品房取得竣工验收备案登记之日。2.承诺书系被答辩人单方承诺在2019年8月10日前办理好一期购房业主不动产总证，属于单方法律行为。承诺书中并没有答辩人已经放弃要求被答辩人支付涉案合同中约定的违约金的内容，答辩人也从未承诺放弃。3.至今未能办理涉案房产产权的原因系被答辩人所致，被答辩人应承担逾期办证的违约责任。合同约定被答辩人应在2017年6月30日之前办理产权证，被答辩人虽在2019年8月30日向答辩人邮寄送达《关于补交房款、缴交契税、物业维修基金的通知》，但此时被答辩人已经严重构成违约。答辩人虽收到了通知，但至今被答辩人都未开具购房发票，导致答辩人无法缴纳税款和维修基金，因此被答辩人主张答辩人存在过错，没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉并支持答辩人的上诉请求。针对刘烨桃、中帜公司的上诉，刘小兰辩称，1.中帜公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定应于2016年6月30日将竣工验收合格的商铺交付答辩人属于逾期交房，应承担违约责任。答辩人与中帜公司签订购房合同时，要求中帜公司提供购房发票，但中帜公司一直未予提供，故双方口头约定分期支付购房款；答辩人暂未支付全部购房款符合法律规定，合同签订后，中帜公司被部分债权人起诉至法院，部分资产被法院查封冻结，答辩人知情后对此前往中帜公司工地查看，发现工地停工停建，办公室、售楼部也大门紧闭，工地只剩保安留守。基于此，答辩人有理由行使不安抗辩权，中止支付购房款。双方签订的购房合同，明确约定逾期付款的处理方式，但未约定购房款未付清中帜公司有权不交付房屋，中帜公司不符合先履行抗辩的适用基础。中帜公司交房时间应是案涉房屋取得竣工验收备案登记之日，逾期交房违约金也应计算至案涉房产取得竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，如中帜公司交付的房屋不符合上述条件，中帜公司仍应承担逾期交房的违约责任。在中帜公司没有证据证明答辩人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的情况下，逾期交房违约金应计算至案涉商品房取得竣工验收备案登记之日。2.承诺书系中帜公司单方承诺在2019年8月10日前办理好一期购房业主不动产总证，属于单方法律行为。承诺书中并没有答辩人已经放弃要求中帜公司支付涉案合同中约定的违约金的内容，答辩人也从未承诺放弃。3.至今未能办理涉案房产产权的原因系中帜公司所致，中帜公司应承担逾期办证的违约责任。合同约定中帜公司应在2017年6月30日之前办理产权证，中帜公司虽在2019年8月30日向答辩人邮寄送达《关于补交房款、缴交契税、物业维修基金的通知》，但此时中帜公司已经严重构成违约。答辩人虽收到了通知，但至今中帜公司都未开具购房发票，导致答辩人无法缴纳税款和维修基金，因此中帜公司主张答辩人存在过错，没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉并支持答辩人的上诉请求。刘烨桃、刘小兰在一审起诉请求：1．请依法判令中帜公司依《商品房买卖合同》完善商品房装饰、设备标准（墙、墙简装、玻璃门），并开通入户水表、电表交付刘烨桃、刘小兰；2．请求依法判令中帜公司向刘烨桃、刘小兰支付逾期交房的违约金96662.22元（违约金按63.51元/日自2016年7月1日暂计算至2020年8月30日，实际计算至涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记之日止）；3．请求依法判令中帜公司向刘烨桃、刘小兰支付未如期办理不动产证的违约金36746.32元（按照每日31.75元计算，自2017年7月1日暂计算至2020年8月30日，实际计算至中帜公司办理完不动产权证之日）；4．请求依法判令中帜公司于判决生效十五日内协助刘烨桃、刘小兰办理萍乡赣湘国际汽配城（中帜汽配城）第25幢第1层110号商铺房屋产权登记；5．本案诉讼费等费用由中帜公司承担。一审法院认定事实：2015年8月31日，刘烨桃、刘小兰与中帜公司签订编号为20150800725号的《萍乡市商品房买卖合同》，合同中有关条款做了如下约定：第三条，刘烨桃、刘小兰所购商铺为第25幢第1层110号，建筑面积32.52平方米，总价为211700元；第六条，买受人按一次性付款方式在签订本合同时付清；第八条，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件商品房达到下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过0日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十三条，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗等内容进行了约定；合同第十四条还对水电开通日期等内容进行了约定。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列约定处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3．自出卖人通知之日起7日内，买受人应按要求提供办理产权所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任，办理产权证的有关费用由买受人承担。买受人应按《入住通知书》要求按期办理房屋交接手续，并付清办理产权所需的各项税费（税费项目及收费标准按同期政府相关规定），逾期或未办理房屋交接手续或未付清各项税费的，出卖人不承担延期将买受人资料报产权登记相关备案的违约责任。合同签订后，刘烨桃、刘小兰分别于2015年8月15日交房款1000元，2015年8月24日交房款29000元，2015年8月31日交房款81700元，2017年6月2日交房款100000元，共计交房款211700元。2017年6月2日，刘烨桃、刘小兰与案外人签订《商铺委托经营管理合同》，委托案外人经营管理店铺，约定：刘烨桃、刘小兰将商铺从2016年1月1日起至2035年12月30日止委托给案外人经营管理。合同签订后，刘烨桃、刘小兰、中帜公司之间以及刘烨桃、刘小兰与案外人之间未按各自合同约定履行商铺交接手续。一审法院在审理刘烨桃、刘小兰与案外人房屋租赁合同纠纷一案中查实，2018年8月3日，案外人与姚薇签订了商铺租赁合同后将本案商铺交付其使用，目前商铺正在租赁给第三方萍乡市汇诚二手车交易市场有限公司使用。2019年4月16日，中帜公司向2016年之前购买商铺的业主出具承诺书，承诺于2019年7月1日前办理中帜项目一期不动产证事宜。2019年5月10日，中帜公司再次出具承诺书，保证在三个月内即2019年8月10日前办理好一期购房业主不动产总证，不管什么原因未办理不动产总证，中帜公司按购房总价3%作为违约金赔偿，并且当日赔偿违约金，如果延期按总房价千分之三，每日支付违约金。2019年7月8日，刘烨桃、刘小兰、中帜公司因交房及办证向有关部门信访并由有关部门组织进行了协调。2019年7月31日，本案诉争商铺所在的赣湘国际汽车汽配城1#、17-26#、29-32#工程完成竣工验收备案登记。2019年8月31日，中帜公司向刘烨桃、刘小兰发出《关于补交房款、缴交契税、物业维修基金的通知》，要求刘烨桃、刘小兰补交房款130元、缴纳契税6355元、维修基金1562元。因中帜公司未开具购房发票给刘烨桃、刘小兰，导致刘烨桃、刘小兰无法缴纳契税、维修基金。刘烨桃、刘小兰未如期取得商铺的不动产权证，双方遂产生纠纷。庭审中，刘烨桃、刘小兰、中帜公司就诉争商铺的办证问题一致协议：中帜公司在2020年11月18日之前协助刘烨桃、刘小兰办理好不动产权证，刘烨桃、刘小兰要按照通知的要求补交房款、契税等所有款项，如中帜公司到期未办好不动产权证，中帜公司需根据合同约定自2020年11月19日起支付逾期办证的违约金，如刘烨桃、刘小兰不履行自身义务，自2020年11月19日起逾期办证的责任中帜公司可以免除。一审法院认为，本案系刘烨桃、刘小兰、中帜公司之间预售商铺后因交房、办证产生的纠纷，是商品房预售合同纠纷。刘烨桃、刘小兰、中帜公司之间签订的《萍乡市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。围绕刘烨桃、刘小兰的诉讼请求及中帜公司的答辩，本案的争议焦点有以下几个方面：一是中帜公司是否逾期交房；二是中帜公司是否逾期办证；三是违约责任如何承担。关于中帜公司是否逾期交房的问题，依据合同第八条、第十一条的约定，中帜公司应于2016年6月30日将竣工验收合格的商铺交给刘烨桃、刘小兰，在合同约定的时间内中帜公司既未实际交付，亦未按合同约定的方式通知刘烨桃、刘小兰交付，庭审中中帜公司认可实际交房日期为2017年6月2日，中帜公司逾期交房的事实清楚；二、中帜公司辩述刘烨桃、刘小兰与案外人在2017年6月2日签订《委托经营管理合同》之日为交房日期的意见应予采信。虽然中帜公司取得竣工验收备案的时间在后，且原中帜公司之间未履行交付手续，但刘烨桃、刘小兰将商铺委托案外人经营的行为是对商铺的实际使用和处分，故一审法院认为，中帜公司逾期交房时间应自2016年7月1日至2017年6月2日止。关于逾期办证的问题，根据合同第十五条的约定以及前述认定，一审法院认为中帜公司应于2018年6月2日前履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，中帜公司直至2019年8月2日才办理25号楼的总证，显然在2018年6月2日前客观上对上述义务亦履行不能；中帜公司辩述2019年8月30日向刘烨桃、刘小兰发出了协助办证的通知，因刘烨桃、刘小兰原因不协助才导致不能按期办证的理由不能成立，因中帜公司发通知的时间就已逾期，无论刘烨桃、刘小兰如何协助都不能改变已经逾期的事实。关于违约责任如何承担的问题，合同第九条对逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理，对未超过30日的情形进行了明确约定，对逾期超过30日的情形未作明确约定，根据该条约定中前后两款的内容，对逾期超过30日的情形，其违约金的计算标准应作出“不少于已交付房价款日万分之3”的解释，故中帜公司应支付逾期交房违约金的数额为21402.87元（337天×0.0003×211700元）；根据合同第十五条的约定，逾期办证应按已付房款的1%支付违约金。刘烨桃、刘小兰主张约定的违约金过低，请求按日万分之1.5计算。一审法院认为，对该违约金的约定，结合本案中至今尚未办证的情形，一审法院认为违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该约定无效。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。而商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，在商品房买卖解释未对此进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，可参照买卖合同解释第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率已被全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，故一审法院依法支持中帜公司支付逾期办证违约金以购房款211700元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%标准计算。对刘烨桃、刘小兰请求依法判令中帜公司依《商品房买卖合同》完善商品房装饰、设备标准（墙、墙简装、玻璃门），并开通入户水表、电表交付的诉讼请求，因刘烨桃、刘小兰已委托案外人将商铺对外经营，且商铺实际已经对外出租，如中帜公司履行该一义务，势必造成改变现在商铺承租人经营现状的后果，不利于维护刘烨桃、刘小兰与案外人及案外人与商铺承租人之间交易的稳定性，刘烨桃、刘小兰有权在诉争商铺未外租时另行主张权利，对刘烨桃、刘小兰的该一诉讼请求，一审法院依法不予支持。对刘烨桃、刘小兰的第四项诉讼请求，因刘烨桃、刘小兰、中帜公司对办证的时间在庭审过程中达成了一致调解协议，该协议不违反有关法律规定，一审法院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条规定，判决：一、萍乡中帜汽车贸易有限公司在本判决生效后十日内向刘烨桃、刘小兰支付逾期交房违约金21402.87元；二、萍乡中帜汽车贸易有限公司在本判决生效后十日内向刘烨桃、刘小兰支付逾期办证违约金以购房款211700元为基数按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%标准计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三萍乡中帜汽车贸易有限公司在2020年11月18日之前协助刘烨桃、刘小兰办理好不动产权证，刘烨桃、刘小兰要按照通知的要求补交房款、契税等所有款项，如萍乡中帜汽车贸易有限公司到期未办好不动产权证，萍乡中帜汽车贸易有限公司需根据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定自2020年11月19日起向刘烨桃、刘小兰支付逾期办证的违约金2117元。如刘烨桃、刘小兰不履行自身义务，自2020年11月19日起逾期办证的责任萍乡中帜汽车贸易有限公司可以免除。四、驳回刘烨桃、刘小兰的其他诉讼请求。案件受理费2968元，减半收取1484元，由刘烨桃、刘小兰负担1128元，由萍乡中帜汽车贸易有限公司负担356元。在二审指定的举证期限内，上诉人中帜公司、刘烨桃、被上诉人刘小兰均未提交二审程序中的新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为：1.中帜公司是否存在逾期交房；2.中帜公司是否存在逾期办证；3.如存在上述情形，其违约责任应如何承担。首先，中帜公司与刘烨桃、刘小兰签订的《商品房买卖合同》（下文简称合同）系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行。其次，关于中帜公司是否存在逾期交房的问题。双方签订的合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将具备下列第1种条件商品房达到下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，根据该条内容，中帜公司应于2016年6月30日前将经验收合格的并符合该合同约定的商品房交付刘烨桃、刘小兰使用，但根据一审法院查明事实，直至2019年7月1日，刘烨桃、刘小兰所购买的商铺才完成竣工验收备案登记。2016年6月30日，中帜公司并未按期将符合合同约定条件的商铺交付给刘烨桃、刘小兰，已经构成违约。2017年6月2日，刘烨桃、刘小兰与案外人签订《委托经营管理合同》，也即刘烨桃、刘小兰已于当日实际占有和使用涉案商铺，同时案外人与姚薇于2018年8月3日签订了商铺租赁合同，该商铺目前正在租赁给萍乡市汇诚二手车交易市场有限公司使用，一审法院据此认定刘烨桃、刘小兰与案外人签订《委托经营管理合同》当日认定为交房时间，符合客观事实。刘烨桃上诉请求认为交房时间应以涉案商铺竣工验收备案登记当日为准，无事实依据，不予支持。中帜公司认为其逾期交房系履行先履行抗辩权，不符合事实和法律规定，不予支持。再次，关于中帜公司是否存在逾期办证的问题。双方在合同第十五条已经明确约定出卖人应在自交房后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方交房时间为2017年6月2日，故中帜公司应于2018年6月2日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。中帜公司认为双方于2019年5月10日达成的《承诺书》系对合同关于办证的重新约定，该《承诺书》签订之前，中帜公司已经构成逾期办证的事实，即使如《承诺书》所述，在2019年8月10日之前办理不动产总证，也系双方在中帜公司已经构成违约的背景下达成的约定。故，对中帜公司的上述抗辩，不予支持。一审法院依据交房时间认定办证时间及逾期办证违约金的处理，处理恰当，本院予以支持。综上所述，上诉人中帜公司、上诉人刘烨桃的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2934元，由中帜公司负担652元，由刘烨桃负担2282元。本判决为终审判决。审 判 长  易 康审 判 员  黄 薇审 判 员  严林伟二〇二〇年十二月十八日法官助理  曾 娜书 记 员  李瑜筠