福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0503民初9676号原告：张剑锋，男，1974年6月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：卓光勇，福建尚民律师事务所律师。委托诉讼代理人：江**，福建尚民律师事务所律师。被告：杨栋，男，1973年7月2日出生，汉族,住福建省厦门市思明区。原告张剑锋与被告杨栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张剑锋的委托诉讼代理人卓光勇、江**到庭参加诉讼，被告杨栋经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。张剑锋向本院提出诉讼请求：1.解除张剑锋、杨栋于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》，张剑锋不退还杨栋已支付的租赁押金4224元；2.判令杨栋将承租的房屋恢复原状并腾退给张剑锋；3.判令杨栋立即向张剑锋支付截止至2020年9月30日的租金44604元，并判令杨栋按每月5111元的标准向张剑锋支付自2020年10月1日超至房屋腾退之曰止的房屋占用费（其中自2021年4月1日起按每月5622元标准支付）；4.判令杨栋按拖欠租金金额的每日千分之五标准向张剑锋支付逾期支付租金的滞纳金（其中：以13938元为基数，自2019年2月27日起至实际付清款项之日止；以15333元为基数，自2020年3月27日起至实际付清款项之日止；以15333元为基数，自2020年6月27日起至实际付清款项之日止；以15333元为基数，自2020年9月27日起至实际付清款项之日止）；5.判令杨栋负担房屋租赁期间（含占用期间）的水费、电费、物业管理费（具体以相关机构收取金额为准）。事实和理由：张剑锋、杨栋于2016年3月25日签订一份《房屋租赁合同》，约定由杨栋向张剑锋租赁址于泉州市丰泽区××道××街××广场××楼××层××单元的房产，租赁期限自2016年4月1日起至2024年3月31日止，租金标准第一至第三年为每月4224元，2019年4月1日至2020年3月3ｌ日月租金为每月4646元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金为5111元。租赁期间产生的物业费、水电费均由杨栋承担。租金按季度支付，杨栋应当在上一缴纳周期届满前5日内支付下一季度租金，杨栋逾期向张剑锋支付租金的，应当按照拖欠金额的千分之五支付滞纳金，逾期超过10日的，张剑锋有权解除合同并没收押金。合同还约定若杨栋违约导致张剑锋解除合同的，张剑锋有权要求杨栋将房屋恢复原状并腾退给张剑锋。合同签订后，张剑锋依约将房屋出租给杨栋使用，但杨栋自2019年12月27日起未向张剑锋支付租金、水电费。杨栋未作答辩。张剑锋围绕诉讼请求依法提交了证据，杨栋未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：张剑锋与杨栋于2016年3月25日签订一份《房屋租赁合同》，约定张剑锋将位于泉州市丰泽区××路××道××街××广场××楼××层××房屋出租杨栋使用，合同主要条款如张剑锋所述。合同还约定，自2021年4月1日起至2022年3月31日，月租金5622元；杨栋应在本合同签订之日向张剑锋支付押金4224元。张剑锋自认杨栋支付租金至2019年最后一个季度，自2020年起算的租金未支付。案涉322-326房屋实际为322、323、325、326。另，本案起诉状副本、证据材料及应诉材料于2020年12月10日向杨栋送达。张剑锋庭审中变更租金部分的诉求，要求租金计算至2020年12月10日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨栋向张剑锋租赁房屋，支付租金为杨栋的主要义务。张剑锋自认杨栋已支付完毕2019年度租金，自2020年起算的租金未付，对此杨栋未提出异议，本院予以认定。据此，杨栋的行为已构成违约，根据合同约定，张剑锋可主张解除合同。享有合同解除权的当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。张剑锋主张解除合同的起诉状副本于2020年12月10日送达杨栋，双方之间的租赁关系即于2020年12月10日解除。根据合同约定的租金标准，杨栋自2020年1月1日起至2020年12月10日止应付租金56474元（4646元/月×3个月+5111元/月×8个月+5111元/月÷31天×10天）。合同同时对逾期支付租金的违约金进行了约定，杨栋逾期支付租金的违约责任以违约金方式进行计算，张剑锋主张杨栋已支付的押金4224元无需返还，但应予抵扣租金，故杨栋还需支付张剑锋租金52250元。合同解除后，张剑锋要求杨栋将房屋恢复原状并腾空返还，因张剑锋未能举证证明房屋原状，本院对会恢复原状的诉求不予支持，但杨栋应腾空返还房屋。杨栋未交还房屋，其占有房屋期间张剑锋的损失为租金损失，故杨栋应按合同约定的租金标准（2020年12月11日起5111元/月，2021年4月1日起5622元/月）支付张剑锋自合同解除之日起至实际腾空交还房屋之日止的占用费。关于违约金，合同约定以季度为租金缴纳周期，下一周期租金于上一缴纳周期届满前5日支付，故杨栋尚欠租金的逾期违约金起算时间点分别为：2019年12月27日、2020年3月27日、2020年6月27日、2020年9月27日。违约金基数：2020年第一季度租金未付租金为9714元（4646元/月×3个月-4224元），2020年第二季度、第三季度租金均为15333元，2020年10月1日起至2020年12月10日的租金为11870元。违约金标准：合同约定日千分之五的违约金过分高于实际损失，租赁合同逾期支付租金造成的损失主要为逾期支付款项的利息损失，因此根据张剑锋的实际损失并结合合同履行情况，兼顾公平合理原则，本案违约金调整为按起诉之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算即5.005%（3.85%×1.3）。张剑锋主张的水费、电费、物业管理费，因未提供证据证明张剑锋缴纳相关费用，本院不予支持。杨栋经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张剑锋与杨栋于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；二、杨栋应于本判决生效之日起十日内将位于泉州市丰泽区××路××道××街××广场××楼××层××房屋腾空交还给张剑锋；三、杨栋应于本判决生效之日起十日内支付张剑锋截至2020年12月10日的租金52250元，及自2020年12月11日起至腾空返房屋之日止以5111元/月（2021年4月1日起为5622元/月）的标准计算的占用费，并按年利率5.005%的标准支付各期租金至实际付清之日止的违约金：以9714元为基数自2019年12月27日起算、以15333元为基数自2020年3月27日起算、以15333元为基数自2020年6月27日起算、以11870元为基数自2020年9月27日起算；四、驳回张剑锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7566.2元，减半收取3783.1元，由张剑锋负担25元，由杨栋负担3758.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈建清二〇二〇年十二月三十日书记员  苏诗画附：本判决书引用的主要法律条文及申请执行的提示：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。