福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初3504号原告：朱木明，男，1972年5月16日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。委托诉讼代理人：王和庭，福建宁美律师事务所律师。被告：林细通，男，1963年2月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：林颖（系林细通之女），住福建省宁德市蕉城区。第三人：宁德市朝晖投资有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区鹤峰路35号B区605室，统一社会信用代码91350902337658828K。法定代表人：黄祥金，总经理。委托诉讼代理人：苏世勇，男，、股东。原告朱木明与被告林细通、第三人宁德市朝晖投资有限公司（以下简称朝晖公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱木明及其委托诉讼代理人王和庭、被告林细通及其委托诉讼代理人林颖、第三人朝晖公司的委托诉讼代理人苏世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱木明向本院提出诉讼请求：判令林细通向朱木明支付联建房屋尾款126691.08元。事实和理由：2014年5月16日，朱木明与案外人陈良禄、陈孝营牵头共同购买坐落于宁德市蕉城区××路西侧石油公司南侧的建设用地1.6亩（整幅宗地4亩），即占整幅宗地的40%，并签订《合作协议》，进行合作集资建房，其中朱木明占股15.25%、陈良禄占股15.25%、陈孝营占股9.5%。朱木明名下土地占股分8份即8套房产（大小套），每份面积按108.5平方米，计分摊土地款289987元，建安成本及税费另计。2014年7月20日，朱木明以占股15.25%的土地股份，分别与林细通等签订《集资联合开发房产协议》，约定联合集资买地建房，林细通承担建安成本及税费后享有一单元套房，按108.5平方米计算需出资的土地款289987元。由于当年集资建房已不被政策允许，2015年5月，朱木明以《集资联合开发房产协议》中的土地份额，与他人共同设立朝晖公司，作为集资建房的开发平台（负责报批、建安、纳税、办证等），约定建成后按所占房屋份额及楼层等相关情况向朝晖公司缴纳建安成本及税费等，公司成立前土地成本各投资人已自负。2018年4月26日，朱木明与林细通又签订《补充协议》，约定：为缴纳建安成本、办理不动产权证、纳税等，林细通向朝晖公司交付首付款183824元，余款40万元林细通向银行贷款放至朝晖公司划转给朱木明后，再由朱木明支付给林细通。同年5月2日，为避免向朝晖公司购买该房屋的误解，朱木明、林细通向朝晖公司出具《承诺书》，林细通承诺其向朱木明处调剂的5X5室，面积121.63平方米，朝晖公司以4800元／平方米开票付款纳税，其调剂补贴价由林细通与朱木明双方自愿商定自理。同年11月9日，由于“朝晖家园”房地产尚未结算，林细通的按揭贷款到朝晖公司账户后，被截留了13万元作为建安及纳税成本待日后结算，朝晖公司只划转林细通的贷款27万元到朱木明账户，朱木明当即转账支付给林细通，林细通向朱木明出具了收条，并确认林细通住房按揭贷款的余款13万元待双方结算后多退少补。2019年1月，林细通向蕉城区人民法院起诉朱木明，要求返还剩余的13万元银行贷款，理由是林细通与朝晖公司签订《商品房买卖预售合同》约定4800元／平方米。殊不知那是朝晖公司根据2015年宁德市政府相关安置户文件作为纳税依据而签订的。蕉城区人民法院最后以“避免朱木明、朝晖公司之间相互推诿，怠于结算…鉴于朱木明未能证明本案存在阻却条件成就的客观障碍…应承担举证不利后果”而判决朱木明返还林细通13万元，同时确认“朱木明可待实际结算后，另行途径主张权利，并不会损害其实际权利”。目前，该案在执行中。2020年9月14日，朝晖公司的“朝晖家园”房地产项目已经结算完毕。根据《专项审计报告》，林细通的5X5室房屋产权面积为121.63平方米，以108.5平方米承担建安成本为307924.08元（108.5×2838.01），另加贷款保证金2万元、贷款佣金3320元（40万元×0.83%），合计为331244.08元，承担土地款为289987元；现林细通房屋产权面积为121.63平方米，超13.13平方米，按约定每平方米6800元，需要支付朱木明89284元；以上土地和建安成本合计710515.08元。目前林细通已支付583824元（含向朝晖公司支付的183824元在内），林细通尚欠朱木明126691.08元未支付。综上，朱木明与林细通是共同集资建房的关系，“朝晖家园”的房价并非4800元／平方米，所有集资人都是按实际成本结算来承担。林细通明知贷款余额作为缴纳建安成本及纳税结算多退少补，仍提起诉讼，缺乏诚信。目前，双方结算的条件已成就，林细通应支付尾款126691.08元。林细通辩称，2014年7月间，朱木明回村四处游说，其将坐落于蕉城区××路××房地产开发项目中其所占的40%股份，按村民出资的一定比例共同开发建设项目，并承诺只要出资40万元左右就可获取房屋一套（店面、车库等共同享有份额）。在朱木明的鼓动说服下，也是出于对本村人的信任，2014年7月20日，林细通与朱木明签订了一份《集资联合开发房产协议》，约定林细通以集资联建的方式参与朱木明所占40%股份的房地产开发建设项目，林细通参加联建房屋中的一单元，林细通与朱木明的法律关系是联合开发建房关系。从签订《集资联合开发房产协议》之日，林细通就依约开始出资，随着建设进度的深入逐步注资，林细通陆续交付了联合建设费40万元。该项目于2017年8月竣工完成，但由于朱木明空许承诺，无法兑现，该房产项目的开发商朝晖公司对林细通的40万元出资不予认可，致使林细通无奈之下在2018年5月18日与朝晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定林细通向朝晖公司购买“朝晖家园”505室商品房，建筑面积121.63平方米（其中套内面积104.84平方米，分摊面积16.79平方米），单价为4800元／平方米，总价款为583824元，首期付款183824元，余款40万元申请贷款支付。林细通共支付了集资款40万元、商品房首付价款183824元、银行贷款40万元，累计983824元，整整多付了40万元。期间，林细通多次找朱木明理论，要回他拿去的40万元，可是朱木明却百般抵赖，寻求各种关系、想尽诸多方法设卡设陷，不予返还。后经多次商讨，朱木明同意在林细通购房的银行贷款汇到朝晖公司后的3天内返还给林细通40万元。可银行贷款到朝晖公司后，朱木明却再一次食言，仅还本金27万元，尚欠13万元未还。无奈之下，林细通于2019年1月14日提起诉讼，经过四次的开庭，2020年7月13日宁德市中级人民法院作出判决：朱木明返还林细通13万元。林细通于2020年8月3日递交强制执行申请书，至今尚欠收回13万元。现如今朱木明又提起诉讼妄图扰乱执行进度，应依法驳回其请求。朝晖公司述称，认可朱木明的主张，不认可林细通的主张。一、朝晖家园项目用地是原县级市政府在天湖花园征地，解决征迁仓库（居住户）遗留问题，该项目原可作联建项目，但政府早前已停止集资联建政策，要按公司开发建设。政府于2015年1月按征迁安置成本设定4800元/平方米为纳税合同价，因土地系预留地，按报批成本价186万元出让，出让金扣除相关税费后已返还。预留地成本由土地份额股东在公司设立前已各自承担，即土地成本不在公司的建安成本内。因为该小区基本为自住，按联建方式挂靠朝晖公司开发建设，建安成本高与低均由土地份额的股东承担。由于2014年政府原测算成本按征迁安置房（楼梯多层）预估，后配电梯、地下消防水池、供水泵房，外墙漆改瓷砖，砂料改为淡水沙，所有原材料都按高标准投入，以及税费负担等原因，建安成本大大增加。二、朝晖家园该项目用地是预留地，其用地份额朱木明等人已占40%，朱木明与林细通的合作关系早在该项目用地出让前已确定，朝晖公司设立在其后，所以用地成本不在公司建设成本内，公司仅作为联建挂靠的平台，以公司名义负责工程建设（建安）、报批办证及纳税。朱木明作为股东（其实是几个合作者的代表），其在该项目中的房屋份额分配给合作者，其办理备案合同产权手续必须要借朝晖公司名义配合股东及其合作者办理，朝晖公司按宁政地（2015）15号文规定办理合同备案及收款后，留下预估建安成本及税费，再将余下款项退还股东，由股东再与合作者核算。就林细通的5X5室，其贷款到账后，朝晖公司留下预估建安成本及税费，剩余金额退给朱木明，再由朱木明转退给林细通。今林细通主张其是向朝晖公司购买商品房，根本不是事实，其朝晖家园5X5室是朱木明的份额，朝晖公司仅作为联建的平台，公司根本无房源。综上所述，林细通不是向朝晖公司购买5X5室房屋，其交给朱木明的款项与朝晖公司无关，朝晖公司所收款项已退还林细通27万元；合同价4800元/平方米是朝晖公司严格按宁政地（2015）15号文规定办理备案合同税费等相关手续的标准，真实的建设成本由土地份额的股东即联建户承担，林细通所答辩的相关内容与事实不符。本院经审理认定事实如下：1.2014年5月16日，朱木明与案外人陈良禄、陈孝营签订《合作协议》，约定：三方共同合作，以朱木明的名义于2014年5月16日向徐普正受让其坐落于蕉城区西岭路石油公司南侧建设用地份额（整幅4亩其40%应为1.6亩）；经双方达成协议按每亩370万元价格，及中介费、出让金返还政府时扣除各项基金按份额比例承担，股份比例为：朱木明15.25%、陈良禄15.25%、陈孝营9.5%。2019年8月13日，朱木明与陈良禄、陈孝营签署《土地成本核算》，载明：朝晖家园项目土地朱木明、陈良禄、陈孝营占股40%，土地成本为592万元，中介费7万元，办理出让时负担土地基金及规费9.488万元，合计608.488万元，项目计容面积（5696平方米）40%为2278平方米，平均楼面地价为2671.15元；各股东土地成本负担如下：朱木明股份15.25%应额868.5×2671.15=2319893.77元，陈良禄股份15.25%应额868.5×2671.15=2319893.77元，陈孝营9.5%应额541×2671.15=1445092元。2.2014年7月20日，朱木明与林细通签订《集资联合开发房产协议》，约定：（1）以朱木明为代表的集资联合开发建设项目中朱木明所占的40%股份中分一单元面积与林细通联合开发，建设项目坐落蕉城区八一五西路西侧石油公司南侧，共用地面积2657平方米，项目以朱木明为代表入股其中建设，林细通按所分产权实际面积出资联合开发，朱木明股权的其余部分与林细通无关（朱木明所占的40%股份中的土地与林细通共享）；朱木明自愿将前述所占有的建设项目的40%股份内分给林细通联合开发，林细通同意接受；（2）建设价款按照土地、工程建设以及税费等实际费用结算，收款方式按土地、工程建设以及税费相应阶段资金需求收取，最后按土地、工程建设以及税费决算造价和产权证实际面积进行结算，多还少补；（3）本协议签订当日，林细通预付30万元给朱木明，作为朱木明上交集资联合开发的资金含土地款及前期开发费用等；朱木明必须管理好林细通上交的联合开发资金，并负责管理好工程建设及相关后续手续；（4）林细通必须按照朱木明根据土地、工程建设以及税费等相应进度提出的联合出资要求及时缴纳资金，朱木明应提前7天通知林细通备款，在通知截止日，如无法交清相应资金，朱木明有权对林细通所属的房产份额进行处理；林细通交款二个月内，朱木明应提交给林细通有关部门的手续或证件，若无法提交证件，朱木明应如数退还林细通联合开发资金；产权面积按及时投资款额计算。同日，朱木明出具《收条》，确认其收到林细通集资联合开发资金30万元。3.2017年11月1日，宁德市住房和城乡建设局在其官方网站发布《关于同意朝晖家园1＃楼商品房预售的通知》。2018年4月26日，朱木明与林细通签订《补充协议》，约定：朱木明收到林细通2014年至2017年投资款40万元，现林细通向朱木明认房屋一套，房号5X5（朝晖家园）；林细通即日应向朝晖公司交纳购房款183824元，余下向建设银行贷款，并开具正式发票，落实产权，林细通应及时配合办理贷款及产权抵押等相关手续；该套房面积121.63平方米，超过约定面积13.63平方米按市场价即公司原定价款6800元／平方米结算，108平方米按公司集体核算价扣减股份盈余额（即15.25%之八分之一）；林细通向银行贷款放至朝晖公司转划给朱木明，朱木明应在2至3天内返还林细通贷款的全额；待双方结算后多还少补。同日，林细通向朝晖公司支付购房款183824元。2018年5月2日，朱木明、林细通向朝晖公司出具《承诺书》，载明：林细通向朱木明调剂的朝晖家园5X5室，面积121.63平方米，其政府额定4800元／平方米，计款583824元由林细通向朝晖公司交纳，并订立预售合同，除首付款外，余款由林细通向银行贷款，还上述房款；其调剂补贴价由林细通与朱木明双方自愿商定自理，一切责任与朝晖公司无关。在该份《承诺书》尾部，有手写内容“5X5室调剂价108平方米集体结算价为6498元／平方米”。2018年5月18日，林细通与朝晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：朝晖公司以出让方式取得坐落于宁德市蕉城区××路××石油公司南侧地块的建设用地使用权，土地使用权面积为2114平方米；林细通购买的商品房所占用的土地用途为住宅，该商品房已由宁德市住建局批准预售，房号为1幢5X5号，预测建筑面积为121.63平方米，单价为4800元／平方米，总价款为583824元；林细通应支付首期房价款183824元，余款40万元申请贷款支付。2018年5月24日，案涉房产权属转移相关税费交纳。2018年10月31日，林细通的银行贷款40万元发放至朝晖公司账户。2018年11月9日，林细通出具《领条》，载明：林细通向建设银行贷款40万元，已汇至朝晖公司户头，今向朝晖公司股东朱木明领回27万元，余下13万元在朱木明户头，清算后多还少补。4.2020年4月20日，本院就林细通（原告）诉朱木明（被告）、朝晖公司（第三人）合同纠纷一案作出（2019）闽0902民初3477号民事判决，判令朱木明于判决生效之日起十日内返还林细通13万元（即上述贷款余额）。朱木明不服该判决，提起上诉。2020年7月13日，宁德市中级人民法院就该案作出（2020）闽09民终615号民事判决，驳回上诉，维持原判。现上述判决已发生法律效力。上述判决认定事实：2018年4月26日《补充协议》中约定的“公司集体核算价”为6498元/平方米。5.案涉朱木明15.25%土地份额在朝晖家园项目中分配8套房产；案涉房产现由林细通占有使用，尚未办理产权证。2018年2月1日朝晖公司《会议纪要》载明：其建安成本及税费负担预估每平方米平均为3000元左右，可按楼层高低差别按每层每平方米正负100元增减等。2020年6月26日朝晖公司《会议纪要》载明：因土地成本及利息由各股东自理，由各股东内部核算其楼面地价分摊；套型面积不同其分配份额外房屋面积（即超面积部分）股东间调剂价应负担土地成本+建安成本及利息计每平方米6800元，作为给房屋份额不足股东的补偿等。6.2020年9月14日，文舜信（厦门）会计师事务所向朝晖公司出具《专项审计报告》，载明：文舜信（厦门）会计师事务所接受朝晖公司委托，对朝晖公司2016年-2020年朝晖家园项目除土地成本外的建安成本、费用、税金等进行审计；开发成本：截止2020年6月30日，朝晖公司朝晖家园项目建安成本+工资费用合计13081857.91元（不含土地成本），应缴税金2515310.01元，合计15597167.92元；计容面积5696.53元，建安单位成本（不含土地成本、利息）2738.01元/平方米；根据上述单位成本计算及朝晖公司股东会议讨论结果：设定四层为平均层每平方米建安单位成本为2738.01元，四层以下每层每平方米减少100元，四层以上每层每平方米增加100元，二层（底层）和顶层每平方米减少200元，7套大套131.92平方米户型每平方米减少100元（因少赠送面积）；朝晖家园1幢505号房实测面积121.63平方米，负担单位成本2838.01元，总成本345187.16元。上述事实，有当事人庭审陈述及朱木明出示的《合作协议》、《土地成本核算》、《集资联合开发房产协议》、《补充协议》、《承诺书》、《领条》、（2020）闽09民终615号《民事判决书》、《专项审计报告》，林细通出示的《集资联合开发房产协议》、《收条》及银行账户历史交易清单、《宁德市住房和城乡建设局关于同意朝晖家园1#楼商品房预售的通知》、《商品房买卖合同（预售）》、银行回单、房产/土地使用权权属转移涉税证明，以及朝晖公司出示的《承诺书》（林细通、朱木明出具）、《约定》、分配朝晖家园项目套房产权表、《会议纪要》、朝晖家园贷款代理费清单、《专项审计报告》、“朝晖家园”商品房销售价格报备表、落实产权签单表在卷佐证，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。朝晖公司出示的《承诺书》（案外人出具）、宁政地[2015]15号文与本案争议事实无关，本院在此不作认证。本案争议的焦点是：林细通是否需要向朱木明支付联建房屋尾款；若需支付，尾款为多少。本院认为，根据查明的事实，林细通主张其系按单价4800元/平方米即总价款583824元向朝晖公司购买到案涉房产，与事实不符，本院不予支持。案涉《集资联合开发房产协议》《补充协议》《承诺书》合法有效，《集资联合开发房产协议》第三条约定“建设价款按照土地、工程建设以及税费等实际费用结算，收款方式按土地、工程建设以及税费相应阶段资金需求收取，最后按土地、工程建设以及税费决算造价和产权证实际面积进行结算，多还少补”，《补充协议》第二条约定“该套房面积121.63平方米，超过约定面积13.63平方米按市场价即公司原定价款6800元/平方米结算，108平方米按公司集体核算价扣减股份盈余额（即15.25%之八分之一）”，即林细通与朱木明已在案涉房产开发建设前后对案涉房产建设价款如何结算作出了明确约定，该约定对双方具有约束力。公司集体核算价为6498元/平方米，而现无证据证明存在股份盈余额，即108平方米按公司集体核算价结算时不存在扣减股份盈余额的问题。朱木明主张根据《土地成本核算》《专项审计报告》及朝晖家园项目中其他集资者的实际结算情况，案涉房产建设价款（不包含贷款保证金和贷款佣金）为687195.08元[307924.08元（108.5平方米面积建安成本）+289987元（108.5平方米面积土地成本）+89284元（13.13平方米面积价款）]，朱木明主张的建设价款计算方式未背离《集资联合开发房产协议》约定的结算方式，有《土地成本核算》《专项审计报告》作为计算依据，且其主张的总数额687195.08元未超出按《补充协议》第二条约定的结算方式计算出的数额，故本院予以支持。《补充协议》第三条约定“待双方结算后多还少补”，林细通已支付583824元，双方均无异议，因此，林细通还应向朱木明支付案涉房产建设价款103371.08元。朱木明主张案涉房产建设价款包括贷款保证金2万元和贷款佣金3320元，但贷款保证金与贷款佣金并非房屋建设成本，双方亦未就该款项作出过约定；同时，朱木明提交的证据不足以证明其确已为林细通支付了该款项，且其庭审陈述贷款保证金是可以退还的，故对朱木明关于林细通应向其支付贷款保证金2万元和贷款佣金3320元的主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林细通应依约向朱木明支付联建房屋尾款103371.08元。朱木明提出的超出上述数额的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林细通应于本判决生效之日支付原告朱木明联建房屋尾款103371.08元；二、驳回原告朱木明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元，减半收取计1417元，由原告朱木明负担233元，被告林细通负担1184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  雷丽娇二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈佳丽附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。