广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5475号原告：开平市景柏湾物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区新昌东路中山城23幢首层103号铺位。法定代表人：梁健洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝美顺，女，该公司员工。被告：黄荣发，男，1991年9月25日出生，汉族，住址：广东省开平市。被告：吴云蕾，女，1994年6月3日出生，汉族，住址：广东省开平市。原告开平市景柏湾物业管理有限公司（以下简称“景柏湾公司”）与被告黄荣发、吴云蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告景柏湾公司的委托诉讼代理人邝美顺到庭参加诉讼，被告黄荣发、吴云蕾经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景柏湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年7月至2020年9月（共15个月，每月162.35元）的物业管理费共2435.25元；2.判令被告以其实际拖欠的物业管理费为基数，按每日3‰的标准向原告支付违约金，2019年7月11日至2020年9月30日的违约金为1709.06元；3.判令被告向原告支付2019年5月至2020年6月期间的公共公摊电费80.1元；4.判令被告支付2019年7月至2020年8月拖欠的水费212.55元、污水处理费103.55元、垃圾处理费77元，合计393.1元；5.判令被告承担本案诉讼费用。本院审理查明，2019年3月4日，被告黄荣发、吴云蕾（业主，甲方）与原告景柏湾公司（物业公司，乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方所购物业基本情况：景柏湾小区住宅8幢807单元，建筑面积95.5平方米;首次交纳管理费时间为开发商向业主寄发的《收楼通知书》上载明的物业管理费及公摊费用缴付起始日期，此后物业管理费按月支付；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元计收，该物业的建筑面积为95.5平方米，应按162.35元/月交纳物业服务费;小区共用场地、共用设施设备产生的费用，按照业主专有部分建筑面积占小区总建筑面积的比例分摊；交纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份的公用场地、设施设备产生的公摊费用；甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金。本协议管理有效期限为五年，自签订之日起生效。另查明，2019年3月4日，景柏湾小区开发商开平市富御房地产开发有限公司向黄荣发、吴云蕾发送通知书，通知黄荣发、吴云蕾于2019年3月4日办理商品房交接手续及物业服务公司自2019年4月1日起计收上述商品房的物业管理费、公摊水电费，吴云蕾在“业主确认”一栏签名并捺指印。黄荣发、吴云蕾于2019年3月4日办理了涉案房屋的收楼手续。上述协议签订后，原告景柏湾公司依约向被告黄荣发、吴云蕾提供物业服务以及代缴水电等费用，但被告没有依约向原告交纳从2019年7月至2020年9月的物业服务费、2019年5月至2020年6月的公共公摊电费及2019年7月至2020年8月的水费、污水处理费、垃圾处理费等相关费用。原告于2020年5月通过EMS邮寄快递方式向被告发出催费函，要求被告交纳其拖欠的物业管理费及相关费用。但被告没有交纳。原告经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，被告未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，故本院支持原告请求被告支付2019年7月1日至2020年9月31日期间的物业服务费为2435.25元（162.35元/月×15个月）。关于其他费用的问题。自2019年5月起，被告累计还拖欠原告代其缴交的截至2020年6月的公共公摊电费80.09元；自2019年7月起，被告累计还拖欠原告代其缴交的截至2020年8月的水费212.55元、污水处理费103.55元、垃圾处理费77元，合计473.19元，被告未对原告主张的上述费用的数额提出异议，故对原告主张的上述费用473.19元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金”，该违约金标准，折合年利率为109.5%（3‰×365日），明显过分高于利息的损失，鉴于《前期物业管理服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此，从公平原则考虑，本院酌情将逾期交纳物业费的违约金调整为参照起诉当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%×1.3=5.005%）计付为宜，故原告主张的物业服务费截至2020年9月30日的违约金合计79.2元（详见附表）。被告黄荣发、吴云蕾经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄荣发、吴云蕾应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2435.25元、公共公摊电费80.09元、水费212.55元、污水处理费103.55元、垃圾处理费77元及违约金79.2元给原告开平市景柏湾物业管理有限公司；二、驳回原告开平市景柏湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄荣发、吴云蕾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告开平市景柏湾物业管理有限公司已预交），由原告开平市景柏湾物业管理有限公司负担8.82元，被告黄荣发、吴云蕾负担16.18元。原告开平市景柏湾物业管理有限公司预交的案件受理费16.18元，由本院予以退回；被告黄荣发、吴云蕾应向本院补缴案件受理费16.18元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭玉媚二〇二〇年十二月三十日法官助理 郭雪银书 记 员 谭丽娜物业费违约金计算表月份物业费逾期天数年利率违约金2019-7162.355.005%10.112019-8162.355.005%9.412019-9162.355.005%8.712019-10162.355.005%8.042019-11162.355.005%7.342019-12162.355.005%6.662020-1162.355.005%5.962020-2162.355.005%5.262020-3162.355.005%4.602020-4162.355.005%3.902020-5162.355.005%3.232020-6162.355.005%2.532020-7162.355.005%1.852020-8162.355.005%1.152020-9162.355.005%0.45合计79.20