广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18597号原告：卢璐（曾用名：卢卿），女，1961年3月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：谢志民、赵银，分别为广东谨然律师事务所律师、实习人员。被告：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，董事长。委托上述代理人：乐云龙、黄景濠，均为该公司职员。被告：林惠萍，女，1971年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满。委托诉讼代理人：梁韵，为该第三人的职员。第三人：麦仲良，男，1956年11月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告卢璐诉被告广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称：东迅公司）、林惠萍、第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称：中国银行海珠支行）、第三人麦仲良商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢志民、赵银，被告东迅公司的委托诉讼代理人乐云龙，第三人中国银行海珠支行的委托诉讼代理人梁韵到庭参加了诉讼。被告林惠萍、第三人麦仲良下落不明，经本院公告送达，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告东迅公司与被告林惠萍签订的《房地产预售契约》无效；2、判决被告林惠萍、第三人中国银行海珠支行共同协助被告东迅公司到房屋交易登记管理部门办理位于广州市海珠区滨江东路湾景阁37楼D座房屋的涂销抵押手续；3、判决被告东迅公司、被告林惠萍办理注销涉案房屋的产权登记，将涉案房屋的产权恢复登记到被告东迅公司名下；4、判决被告东迅公司在涉案房屋恢复至其名下后三日内协助原告将涉案房屋过户至原告名下；5、本案全部诉讼费、保全费、公告费均由被告承担。事实与理由：1994年7月25日，原告与第三人麦仲良向被告东迅公司购买了位于广州市海珠区滨江东路543号豪景阁3A楼A房（以下简称：豪景阁3A楼A房），双方签订了《房地产预售契约》和《海珠广场花园房地产预售补充协议书》。被告东迅公司在1997年交楼，原告在1998年4月左右交齐全部楼款。1999年12月，原告发现豪景阁3A楼A房出现严重质量问题，被告东迅公司遂提出将位于广州市海珠区滨江东路湾景阁37楼D座（以下简称：湾景阁37楼D座）房屋置换给原告，并于2000年8月将湾景阁37楼D座实际交付原告使用至今，原告将豪景阁3A楼A房交还给被告东迅公司。之后原告一直催促被告东迅公司办理过户登记手续。2006年1月9日，被告东迅公司向原告发出书面函件，要求原告到被告东迅公司处办理湾景阁37楼D座的房产证相关手续，但原告按通知前往办理时，被告东迅公司却未给予办理。1999年6月14日，原告与第三人麦仲良离婚，双方约定豪景阁3A楼A房归原告个人所有。2000年8月开始至今，湾景阁37楼D座房屋一直由原告居住，水电费、物业管理费、公摊费、煤气费等都是由原告支付。原告在另案诉讼中得知，被告东迅公司与被告林惠萍就湾景阁37楼D座签订了《房地产预售契约》，并将湾景阁37楼D座的产权登记至被告林惠萍名下，抵押给了第三人中国银行海珠支行。但两被告之间的买卖关系并非真实的，被告林惠萍并未支付任何购房款项，涉案房屋的贷款也是由被告东迅公司偿还。为维护原告合法利益，故提起本案诉讼。被告东迅公司辩称：原告曾要求将其购买的豪景阁3A楼A房置换为湾景阁37楼D座，被告东迅公司当时是同意的，并于2006年1月9日通知原告办理房产调换、补齐房屋差价并偿还借款的手续，但原告拒绝办理调换手续及归还借款，故双方至今未达成两套房屋的产权调换协议。原告至今仍占用涉案房屋，豪景阁3A楼A房也一直登记在原告名下，湾景阁37楼D座不属于原告。被告东迅公司确认与林惠萍之间不存在真实的买卖关系，被告东迅公司于2011年4月19日清偿了银行的贷款，第三人中国银行海珠支行出具了《贷款结清证明》及《涂销证明》，但由于被告林惠萍怠于配合办理涂销抵押及恢复登记手续，涉案房屋至今仍登记在被告林惠萍名下。被告东迅公司只是出借湾景阁37楼D座给原告使用，且原告与第三人麦仲良离婚并未告知被告东迅公司，导致被告东迅公司一直与第三人麦仲良沟通相关事宜。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告归还湾景阁37楼D座给被告东迅公司。被告林惠萍未提出答辩意见。第三人中国银行海珠支行陈述：我行同意办理湾景阁37楼D座房屋的涂销抵押手续，该房屋的贷款已经全部结清，我行已出具了贷款结清证明、涂销证明并由被告林惠萍领取，我行与被告林惠萍之间没有贷款的债权债务关系。第三人麦仲良未提出陈述意见。经审理查明：1994年7月25日，被告东迅公司（甲方、卖方）与原告、第三人麦仲良（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：市管契字第048714号），约定：甲方已收到乙方预售房屋的订金港币1万元，甲方将豪景阁3A楼A房的房屋出售给乙方，房屋建筑面积103.25平方米，成交价格为港币981445元，乙方由1998年5月15日前分48次付清给甲方，购房订金在第1次付款时冲抵；甲方应于1996年2月28日将上述房屋建成并正式交付给乙方；等。同日，被告东迅公司（甲方、出售方）与原告、第三人麦仲良（乙方、购买方）签订《海珠广场花园房地产预售补充协议书》，约定：甲方所出售的楼宇单元须经广州市建筑质量检查部门验审合格方可交付使用，收楼前，如楼宇单元有不妥之处，乙方有权要求修缮，甲方须给予合理解决，包括赔偿乙方的损失，但如果甲方按合同、按图纸标准建筑上述楼宇单元，乙方不得以不妥善之理由提出修缮及赔偿要求；如质量不合格时（由广州市建筑质量检查部门鉴定），乙方有权以书面提出退房及终止本协议，甲方应在收到通知书后14天内将乙方所交付的楼价款本息退回乙方，乙方同意不作其它赔偿要求；甲方按楼宇保修规定负责楼宇单元保修，自批准使用日起保修为一年，如因甲方在建筑结构或质量上造成的问题需要维修，甲方负责保修；如楼宇单元因乙方装修更改后产生结构或质量上的问题，则甲方无需再负责修补；乙方应在甲方发出该楼宇单元交付使用通知书30天内收楼，逾期不收，乙方须负责甲方由其引起的损失；等。1999年12月8日，被告东迅公司为原告、第三人麦仲良开具了发票，载明房屋为豪景阁3A楼A房，总金额1059960.6元，备注港币认购价981445元。原告、第三人麦仲良于1996年8月16日办理了豪景阁3A楼A单元的收楼手续。原告称其入住豪景阁3A楼A房一年后因豪景阁3A楼A房出现漏水问题，与被告东迅公司达成了房屋置换的一致意见，对此，原告提交了书面函件予以证明。其中，落款时间为2000年1月3日的《关于贵单元天花渗漏来函的复函》载明：“致：麦仲良先生海珠半岛花园豪景阁3A楼A单元……经检查，贵单元渗漏的原因是因部分住户使用不当，将不溶物质置于排水系统，引起管道堵塞，并致渗漏…….”。落款时间为2000年6月21日的《关于贵单元受水浸财物受损索赔跟催》载明：“致麦仲良先生……就99年12月30日贵单元因水浸财物受损一事，评估公司提出需让其调查人员到现场展开调查取证工作，同时希望阁下能对有关电视机提出修复报价……”。被告东迅公司对上述函件真实性均不予确认，但确认豪景阁3A楼A房确实出现漏水问题，之后被告东迅公司要求原告将豪景阁3A楼A房的钥匙交给其进行维修，将湾景阁37楼D座给原告暂住。原告提交《收条》，载明“现收到豪景阁4A拾壹条钥匙，包括贰条铁门匙、叁条大门木匙、房间匙肆条、信箱壹条、防盗大门壹条”，落款签名为“覃东章”。被告东迅公司确认该《收条》的真实性，确认覃东章为其员工，但认为收取钥匙只是为了维修豪景阁3A楼A房。原告对此不予确认，认为若只是为了维修房屋不必收走全部的钥匙（含信箱钥匙）。被告东迅公司称维修只持续了一个月，已经口头通知原告搬回豪景阁3A楼A房，但未提交证据证明其对豪景阁3A楼A房房屋进行维修或通知原告搬回豪景阁3A楼A房的书面证据。原告提交2006年1月9日被告东迅公司出具的函件，载明“尊敬的业主麦仲良、卢卿……就您于2000年6月到我司办理豪景阁3AA房转到湾景阁37D房之产权交换手续事宜，现办理湾景阁37D《房产权证》需你们到我司办理相关手续，希望您收到此信后，三天内到我司处理该单元的产权问题……”，原告称其依照函件要求前往办理时，被告东迅公司又拒绝为其办理。被告东迅公司对该函件的真实性予以确认，认为是因为原告拒绝补交面积差价、拒绝归还借款，才没有办理产权置换手续，并提供了有“麦仲良”签名字样的借条。原告对此不予确认，称2000年原告与被告公司员工覃东章协商，覃东章提出被告东迅公司的意见为：两套房屋存在面积差问题，考虑到原告入住豪景阁3A楼A单元已经花了20多万元装修房屋，所以用湾景阁37楼D座的大面积房屋置换，则被告东迅公司无需再补偿原告的装修损失，原告对此也是同意的。被告东迅公司对此不予确认，认为原告未对豪景阁3A楼A单元进行装修。另查，1999年6月4日，被告东迅公司（甲方、卖方）与被告林惠萍（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号），约定：乙方向甲方预购位于广州市海珠区滨江东路63号海珠半岛花园的湾景阁37楼D座，甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为1165968元，甲方应于1999年6月30日前将房地产建成并交付乙方使用；等。1999年5月27日，被告林惠萍（借款人、抵押人）、第三人中国银行海珠支行（贷款人、抵押权人）与被告东迅公司（保证人）签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定：贷款金额为816000元，贷款期限为15年，从贷款发放之日起180月，本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买涉案房屋；保证人愿对本合同项下抵押人的债务承担连带保证责任，若抵押人不按期向抵押权人偿还贷款本息或出现其他违约事项而需提前清偿贷款本息（含复息、罚息）和费用时，保证人将无条件代为清偿，抵押权人有权直接从保证人在抵押权人的账户中扣收抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用，同时抵押权人有权依据本合同向保证人追索，直到本合同项下抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用偿清为止；等。1999年7月12日，广州市国土局房管局向被告林惠萍核发了穗房地证字第××号《广州市房地产证》，核准海珠区滨江东路湾景阁37楼D座房地产权属人为被告林惠萍，他项权利人为第三人中国银行海珠支行；等。2011年4月19日，第三人中国银行海珠支行出具《贷款结清证明》，主要内容为林惠萍因购买涉案房屋在该行办理81.6万元按揭贷款已于2011年3月24日全部结清，贷款本息合计1055797.25元均由被告东迅公司支付。2011年4月26日，第三人中国银行海珠支行出具《涂销证明》，其中记载由于林惠萍已还清其在该行的个人住房抵押贷款，该行同意办理涂销抵押登记手续。原告于2020年5月29日提起本案诉讼。诉讼中，被告东迅公司确认被告林惠萍未向被告东迅公司支付过涉案房屋的房款，因被告东迅公司的资金问题，以被告林惠萍的名义与银行签订借款合同，该房屋的按揭款均是被告东迅公司偿还的。原告与第三人麦仲良于1999年6月14日办理了离婚登记手续，离婚证附页协议内容载明“海珠区海珠广场花园现改为海珠区半岛花园物业豪景阁3AA商住楼归女方”。另查，原告提交2020年10月14日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，载明：经核查，卢璐具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年10月14日。被告东迅公司称因不知道原告与第三人麦仲良离婚，所以所有书面函件及口头沟通都是通过麦仲良进行，故第三人麦仲良提出的房屋置换方法不合法。原告认为其与第三人麦仲良离婚后，双方关系并无恶化，且双方还有子女需要共同照顾，其委托第三人麦仲良与被告东迅公司协商置换方案并无不妥。被告东迅表示其曾口头要求第三人麦仲良补交房屋面积差及清偿借款，但经释明，被告东迅公司未提交书面证据证明；除2006年1月9日的函件外，被告东迅公司没有其他书面证据证明其曾要求原告或第三人麦仲良搬回豪景阁3A楼A房房屋、交还湾景阁37楼D座房屋、敦促原告或第三人麦仲良办理房屋面积差结算或置换手续。被告东迅公司提交多张借条，经本院释明，被告东迅公司表示同意另案处理民间借贷纠纷。诉讼过程中，根据原告申请，本院作出诉讼保全裁定书，查封了被告名下的财产，原告为此垫付了诉讼保全费5000元。本院认为：被告东迅公司与被告林惠萍签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号），根据本案审理查明的事实及两被告的陈述，被告林惠萍未向被告东迅公司支付过湾景阁37楼D座房屋的任何房款，也未接收或使用过湾景阁37楼D座房屋，该房屋的按揭贷款均是被告东迅公司偿还，被告林惠萍也未向被告东迅公司主张过收楼的权利，被告东迅公司也确认该房屋的贷款是基于被告东迅公司的融资需要，故可以认定被告东迅公司与被告林惠萍之间签订的《房地产预售契约》实际是用于向银行融资，而非真实的房屋买卖行为。原告据此请求确认该《房地产预售契约》无效符合法律规定，本院予以支持。湾景阁37楼D座房屋的贷款已结清，但鉴于涉案房屋的他项权利仍登记在第三人中国银行海珠支行名下，故原告请求被告林惠萍及第三人中国银行海珠支行办理湾景阁37楼D座房屋的涂销抵押手续，并要求被告林惠萍协助办理将该房屋恢复登记在被告东迅公司名下的手续的请求，合法有理，本院予以支持。原告与被告东迅公司签订关于豪景阁3A楼A房的《商品房买卖合同》，是原告与被告东迅公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。现原告已按约定向被告东迅公司付清房款，并提交了证据证实其入住豪景阁3A楼A房房屋后，因房屋漏水问题产生了房屋产权置换，其实际占有使用湾景阁37楼D座房屋多年。被告东迅公司虽予以否认，但根据被告东迅公司发出的函件内容来看，原告陈述的房屋漏水问题、房屋置换问题均真实存在；被告东迅公司抗辩的借用问题、维修问题、面积差问题、借款问题等，被告东迅公司均未提供书面证据证明证明，且与常理不符。综合原、被告的证据及庭审陈述，本院对原告主张豪景阁3A楼A房房屋已置换为湾景阁37楼D座房屋予以采信。被告东迅公司的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳，故被告东迅公司应协助原告办理湾景阁37楼D座房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（三）项、第五十八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市东迅房地产发展有限公司与被告林惠萍于1999年6月4日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№95043198号）无效。二、被告林惠萍和第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行在本判决生效之日起3日内，共同协助被告广州市东迅房地产发展有限公司到房管部门办理广州市海珠区滨江东路湾景阁37楼D座房屋的涂销抵押手续，同时被告林惠萍协助原告办理将上述房屋的产权恢复登记到被告广州市东迅房地产发展有限公司名下的手续。三、被告广州市东迅房地产发展有限公司在上述房屋过户至其名下的3日内，协助原告卢璐办理将上述房屋过户至原告名下的手续。本案受理费15294元、诉讼保全费5000元，均由被告广州市东迅房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十二月二十一日书记员 彭智媚冯琬晴