广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9540号上诉人（原审原告）：李静宜，男，汉族，1982年出生，住东莞市。委托诉讼代理人：王建红，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧，广东星啸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李景华，男，汉族，1971年出生，住东莞市。委托诉讼代理人：单丽欣，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原审第三人：陈静雯，女，汉族，1988年出生，住所地为东莞市。上诉人李静宜因与被上诉人李景华及原审第三人陈静雯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初19281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2019年5月28日，李静宜向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李静宜、李景华签订的《房屋买卖合同》无效；2.李景华立即腾房并返还位于东莞市边海新区（自建住宅）的房屋给李静宜，房屋价值650000元；3.因《房屋买卖合同》无效，李景华支付房屋占用费给李静宜（房屋占用费按照每月2000元的标准，从2017年6月1日起计至李景华腾房之日止）；4.案件一审的诉讼费用由李景华承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回李静宜的全部诉讼请求。如果李景华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,780元（李静宜已预交），由李静宜负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初19281号。上诉人李静宜不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。一审法院应优先适用《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，而非《中华人民共和国合同法》。农村宅基地及房屋的买卖要优先适用于《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，相对而言，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》是特别法，特别法优于普通法，因此一审法院应适用上述特别法的规定来判决而非合同法。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。李静宜只有一处农村住房或宅基地，且转让行为并未征得集体经济组织的同意，不具备合法转让的条件。李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》涉及农村宅基地使用权转让的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，农村宅基地的所有权属于集体经济组织。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取原则性禁止的规定。虽然现行法律未绝对禁止同一集体经济组织内部的成员间转让宅基地的使用权，但依照前述条文的精神，宅基地转让合同有效还应当具备以下条件：一是转让人拥有二处以上的农村住房或宅基地；二是受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件；三是转让行为须征得本集体经济组织的故意；四是宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。而李静宜只有一处农房或宅基地且转让行为并未征得集体经济组织的同意，明显不符合条件一与条件三。因此，一审法院认定李静宜的转让行为合法有效是极其错误的。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误。李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。李静宜的房屋属于自建住宅，无批准用地手续，在向李景华转让房屋时，该房屋既没有办理土地权属证书，也没有办理报建手续，更没有房屋权属证书。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第六项的规定，所涉建筑物属于不得转让的范畴，因此，李静宜与李景华所签订的《房屋买卖合同》虽然是当事人的真实意思表示，但是《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。四、高埗镇民房管理工作领导小组办公室对外并没有同意他人加建的权力，因此李景华加建的两层房屋没有取得政府部门同意。李景华在一审中主张其对案涉房屋加建的申请已经取得东莞市高埗镇民房管理工作领导小组办公室的同意，但东莞市高埗镇民房管理工作领导小组办公室并无对外同意他人加建的权力，应有镇政府或相关政府部门出具的文件才合法。五、李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》因违反强制性规定而无效，且李静宜未收到李景华应支付的剩余房款100000元。双方签订《房屋买卖合同》当天，李静宜收到李景华通过银行转账方式支付的550000元房屋转让款，但剩余的100000元尾款一直未收到。李景华称，其弟弟李福任曾向李静宜出借100000元，但其出具的借款合同上并未列明出借人的相关身份信息，也没有任何转账凭证来佐证李福任向李静宜转了100000，实际未履行，且该款事实上与本案无关，不应作为本案事实。综上，李静宜请求二审法院判令：1.依法撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19281号民事判决书；2.改判李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》无效；3.改判李景华立即腾房并返还位于东莞市边海新区（自建住宅）的房屋给李静宜；4.本案一审、二审诉讼费用由李景华承担。被上诉人李景华答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、本案为房屋买卖合同纠纷，一审根据合同法的规定认定合同效力无误，应予维持。二、我国现行法律和行政法规对于农村住宅和宅基地的转让没有禁止性规定，即使是国家相关政策，也仅是限制城镇居民购买，对于同一集体经济组织的农村村民之间转让住宅和宅基地并未禁止。三、案涉房屋在转让前未取得相关用地批准手续是历史原因造成的。李景华在取得案涉房屋之后，已经按照规定补办了相关手续，关于加建，已经按照东莞市的规定，取得民房建设管理工作领导小组办公室出具的民房建设开工通知书，加建行为也是合法的。四、收据和一审查明事实已经可以证明全部购房款已支付完毕。五、李静宜无力偿还案外人李福任的借款以及李景华的房屋转让款、加建费用，妄图利用合同无效制度收回案涉房屋，实属恶意。二审期间，原审第三人陈静雯未作陈述。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，李静宜与陈静雯、李景华签订案涉房屋买卖合同，将位于东莞市，原由高埗镇村民委员会分配给李静宜用于建筑住宅的土地上的两层房屋转让给李景华，现李静宜主张该房屋买卖合同无效且李景华未支付完购房款而产生本案争议，故本案应为房屋买卖合同纠纷，一审法院对此认定无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人李静宜上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。李静宜与李景华均为东莞市村民，东莞市村民委员会已经明确确认对于同村村民之间的宅基地转让没有限制条件。因此，案涉房屋买卖合同为有效合同。李静宜主张的观点，没有法律依据，本院不予采纳。关于付款。现有证据已能明确证实李静宜拖欠案外人李福任借款100,000元，各方协商一致由李景华向李福任支付归还该100,000元并抵扣相应的房屋转让款。故李景华已经向李静宜支付了全部房屋转让款。综上所述，上诉人李静宜的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,300元，由上诉人李静宜负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 枫广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9540号上诉人（原审原告）：李静宜，男，汉族，1982年出生，住东莞市。委托诉讼代理人：王建红，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧，广东星啸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李景华，男，汉族，1971年出生，住东莞市。委托诉讼代理人：单丽欣，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原审第三人：陈静雯，女，汉族，1988年出生，住所地为东莞市。上诉人李静宜因与被上诉人李景华及原审第三人陈静雯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初19281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2019年5月28日，李静宜向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李静宜、李景华签订的《房屋买卖合同》无效；2.李景华立即腾房并返还位于东莞市边海新区（自建住宅）的房屋给李静宜，房屋价值650000元；3.因《房屋买卖合同》无效，李景华支付房屋占用费给李静宜（房屋占用费按照每月2000元的标准，从2017年6月1日起计至李景华腾房之日止）；4.案件一审的诉讼费用由李景华承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回李静宜的全部诉讼请求。如果李景华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,780元（李静宜已预交），由李静宜负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初19281号。上诉人李静宜不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。一审法院应优先适用《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，而非《中华人民共和国合同法》。农村宅基地及房屋的买卖要优先适用于《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，相对而言，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》是特别法，特别法优于普通法，因此一审法院应适用上述特别法的规定来判决而非合同法。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。李静宜只有一处农村住房或宅基地，且转让行为并未征得集体经济组织的同意，不具备合法转让的条件。李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》涉及农村宅基地使用权转让的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，农村宅基地的所有权属于集体经济组织。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取原则性禁止的规定。虽然现行法律未绝对禁止同一集体经济组织内部的成员间转让宅基地的使用权，但依照前述条文的精神，宅基地转让合同有效还应当具备以下条件：一是转让人拥有二处以上的农村住房或宅基地；二是受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件；三是转让行为须征得本集体经济组织的故意；四是宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。而李静宜只有一处农房或宅基地且转让行为并未征得集体经济组织的同意，明显不符合条件一与条件三。因此，一审法院认定李静宜的转让行为合法有效是极其错误的。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误。李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。李静宜的房屋属于自建住宅，无批准用地手续，在向李景华转让房屋时，该房屋既没有办理土地权属证书，也没有办理报建手续，更没有房屋权属证书。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第六项的规定，所涉建筑物属于不得转让的范畴，因此，李静宜与李景华所签订的《房屋买卖合同》虽然是当事人的真实意思表示，但是《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。四、高埗镇民房管理工作领导小组办公室对外并没有同意他人加建的权力，因此李景华加建的两层房屋没有取得政府部门同意。李景华在一审中主张其对案涉房屋加建的申请已经取得东莞市高埗镇民房管理工作领导小组办公室的同意，但东莞市高埗镇民房管理工作领导小组办公室并无对外同意他人加建的权力，应有镇政府或相关政府部门出具的文件才合法。五、李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》因违反强制性规定而无效，且李静宜未收到李景华应支付的剩余房款100000元。双方签订《房屋买卖合同》当天，李静宜收到李景华通过银行转账方式支付的550000元房屋转让款，但剩余的100000元尾款一直未收到。李景华称，其弟弟李福任曾向李静宜出借100000元，但其出具的借款合同上并未列明出借人的相关身份信息，也没有任何转账凭证来佐证李福任向李静宜转了100000，实际未履行，且该款事实上与本案无关，不应作为本案事实。综上，李静宜请求二审法院判令：1.依法撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19281号民事判决书；2.改判李静宜与李景华签订的《房屋买卖合同》无效；3.改判李景华立即腾房并返还位于东莞市边海新区（自建住宅）的房屋给李静宜；4.本案一审、二审诉讼费用由李景华承担。被上诉人李景华答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、本案为房屋买卖合同纠纷，一审根据合同法的规定认定合同效力无误，应予维持。二、我国现行法律和行政法规对于农村住宅和宅基地的转让没有禁止性规定，即使是国家相关政策，也仅是限制城镇居民购买，对于同一集体经济组织的农村村民之间转让住宅和宅基地并未禁止。三、案涉房屋在转让前未取得相关用地批准手续是历史原因造成的。李景华在取得案涉房屋之后，已经按照规定补办了相关手续，关于加建，已经按照东莞市的规定，取得民房建设管理工作领导小组办公室出具的民房建设开工通知书，加建行为也是合法的。四、收据和一审查明事实已经可以证明全部购房款已支付完毕。五、李静宜无力偿还案外人李福任的借款以及李景华的房屋转让款、加建费用，妄图利用合同无效制度收回案涉房屋，实属恶意。二审期间，原审第三人陈静雯未作陈述。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，李静宜与陈静雯、李景华签订案涉房屋买卖合同，将位于东莞市，原由高埗镇村民委员会分配给李静宜用于建筑住宅的土地上的两层房屋转让给李景华，现李静宜主张该房屋买卖合同无效且李景华未支付完购房款而产生本案争议，故本案应为房屋买卖合同纠纷，一审法院对此认定无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人李静宜上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。李静宜与李景华均为东莞市村民，东莞市村民委员会已经明确确认对于同村村民之间的宅基地转让没有限制条件。因此，案涉房屋买卖合同为有效合同。李静宜主张的观点，没有法律依据，本院不予采纳。关于付款。现有证据已能明确证实李静宜拖欠案外人李福任借款100,000元，各方协商一致由李景华向李福任支付归还该100,000元并抵扣相应的房屋转让款。故李景华已经向李静宜支付了全部房屋转让款。综上所述，上诉人李静宜的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,300元，由上诉人李静宜负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 枫