福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初3013号原告（反诉被告）：漳州市社会福利彩票发行中心，住所地：漳州市芗城区腾飞路武夷名仕园1幢B2号，统一社会信用代码12350600489725196D。法定代表人：温寿明，副主任。委托诉讼代理人：高瑶，福建德勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州海岸建设开发有限公司，住所地：漳州角美龙池开发区内，统一社会信用代码91350600749074722X。法定代表人：何冬海，执行董事。委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文滨，福建天衡联合律师事务所律师。原告漳州市社会福利彩票发行中心（以下简称“漳州福利彩票中心”）与被告漳州海岸建设开发有限公司（以下简称“海岸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，海岸公司于2020年8月10日向本院提起反诉，经审查海岸公司反诉符合受理条件，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭对本诉反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）漳州福利彩票中心的法定代表人温寿明及委托诉讼代理人高瑶、被告（反诉原告）海岸公司的委托诉讼代理人刘海树、林文滨到庭参加诉讼；后因案情较为复杂于2020年9月30日裁定转为普通程序，于2020年10月30日、2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）漳州福利彩票中心的法定代表人温寿明及委托诉讼代理人高瑶、被告（反诉原告）海岸公司的委托诉讼代理人刘海树、林文滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州福利彩票中心向本院提出诉讼请求：1．请求海岸公司退还漳州福利彩票中心履约保证金60000元；2．判令海岸公司补偿漳州福利彩票中心装修残值204000元；3．本案诉讼费用由海岸公司承担。事实和理由：2018年3月27日，海岸公司（甲方）、漳州福利彩票中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：海岸公司将坐落于漳州龙池开发区云龙海岸XX幢XX及XX店面出租给漳州福利彩票中心使用，租金为48元/平方米/月，每三个月支付一次租金，并向海岸公司一次性支付履约保证金60000元。漳州福利彩票中心根据财政部《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票的意见》（财综〔2020〕9号）文件要求，将停止销售相关彩票。因国家政策调整，致使合同无法继续履行，漳州福利彩票中心于2020年4月26日书面通知海岸公司解除合同，并向海岸公司支付了所欠租金等相应的款项，并要求海岸公司履行合同第二款第3项“非因乙方原因提前解除合同，且乙方已依约及时、全面、正确履行义务并结清所有应付款项后7日内，甲方将无息退还乙方履约保证金”之规定。海岸公司同意解除合同，但至今仍拒不退还履约保证金。漳州福利彩票中心投入400000元进行装修，仅运营两年，现因国家政策调整，致使合同无法继续履行，非漳州福利彩票中心主观所愿，海岸公司应向漳州福利彩票中心补偿装修残值。漳州福利彩票中心为此具状诉至法院。海岸公司辩称，1．财政部发布的《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票的审批意见》要求停止销售的视频型彩票仅是福利彩票众多彩票品种之一，并不必然导致租赁合同无法继续履行。2．双方签订的房屋租赁合同有效，在不存在约定解除及法定解除的情形下，漳州福利彩票中心无权单方解除《房屋租赁合同》，现其违约解除合同，被答辩人有权没收履约保证金且无需赔偿装修残值。3．连环夺宝等7款视频彩票被停止销售系商业经营风险，漳州福利彩票中心作为负责中国社会福利彩票发行、销售和管理工作的事业单位主体，应清楚视频型、即开型彩票存在被停止销售的风险及惯例，该商业风险是可预知，应由其自行承担。海岸公司向本院提出反诉请求：1．判令漳州福利彩票中心立即腾空、恢复原状并向海岸公司返还漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面；2．判令漳州福利彩票中心向海岸公司支付自2020年3月21日起至2020年4月30日止的滞纳金348.8元（以月租金8625.6元为基数，自2020年3月21日起按每日千分之一的标准计算至2020年4月30日）；3．判令漳州福利彩票中心向海岸公司支付占用费（占用费以每月租金8625.6元为标准，自2020年5月1日起计算至租赁房屋全部返还之日止，暂计至2020年7月31日为25876.8元）；4．判令漳州福利彩票中心向海岸公司支付律师代理费20000元；5．判令海岸公司不予返还漳州福利彩票中心履约保证金60000元；上述款项合计106225.6元。6．判令漳州福利彩票中心立即将在漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面的经营主体的工商注册地址迁出；7．判令漳州福利彩票中心承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，海岸公司撤回第六项诉讼请求。事实和理由：2018年3月27日，海岸公司（甲方）、漳州福利彩票中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于漳州龙池开发区云龙海岸XX幢XX及XX店面出租给乙方使用，总建筑面积为179.70平方米；租赁用途为福利彩票商业经营使用；租金48元／平方米／月，自合同生效之日起每三个月为一个租赁季度，租金每租赁季度支付一次，三个月租金为25876.8元，于每租赁季度的前十天支付；乙方应在本合同签订当日内向甲方支付履约保证金60000元，作为乙方履行合同之保证；若有拖欠租金，乙方每天应按欠租金部分的1%向甲方支付滞纳金，拖欠租金达7天以上的，甲方有权采取停水停电等措施，并有权提前解除合同，收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金等内容。漳州福利彩票中心自2020年3月20日起，未按合同约定及时足额支付租金，直至2020年4月30日才补交4月租金8625.6元。本租赁合同用途并非限于视频型彩票的销售，财政部文件并不必然导致租赁合同目的无法实现，漳州福利彩票中心不享有单方解除合同的权利，其于2020年4月26日发出的《解除租赁合同告知函》属于单方提前解约行为，系严重的违约行为，加之漳州福利彩票中心拖欠租金达7日。综上，海岸公司有权要求其支付滞纳金并没收其履约保证金。为此，海岸公司提起反诉。漳州福利彩票中心对海岸公司的反诉辩称，1．漳州福利彩票中心的行为是不可抗力（国家政策调整及政府行为）造成，无需承担违约责任；2．漳州福利彩票中心是民政局下属的事业单位，唯一直营项目即是中福在线即开型彩票。其他项目是投注站销售，无法挪作他用；3．漳州福利彩票中心已结清款项，海岸公司应退还履约保证金；4．漳州福利彩票中心在合同解除前已将涉案店面腾空并返还给海岸公司。5．根据海岸公司提供的律师函，可见海岸公司同意解除合同，漳州福利彩票中心无需支付占用费及律师费、滞纳金。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，海岸公司（甲方）与漳州福利彩票中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方出租之物业坐落于漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面，总建筑面积89.85＋89.85＝179.70平方米。租赁用途为福利彩票商业经营之使用，乙方不得擅自另作别用，也不得转租、转借或以其他方式安排他人使用该房屋，否则甲方有权采取停水停电等措施，并有权解除合同、没收履约保证金、收回租赁房屋。租赁期限从2018年4月1日至2023年3月31日止（共五年）；租金48元／平方米／月，自本合同生效之日起每三个月为一个租赁季度，租金每租赁季度支付一次，三个月租金为25876.8元，乙方应于本合同生效之日起（当）日内支付第一个租赁季度的租金，以后各租赁季度的租金，乙方须于每租赁季度的前十天支付。租赁期间，如有拖欠租金，乙方每天应按欠租金部分的1%向甲方支付滞纳金，拖欠租金达七天以上的，甲方有权采取停水停电等措施，并有权提前解除合同，收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金。乙方应在本合同签订当日内向甲方一次性支付履约保证金60000元，作为乙方履行本合同之保证。本合同履行期限届满或非乙方原因提前解除合同，且乙方已依约及时、全面、正确履行义务并结清所有应付款项后7日内，甲方将无息退还乙方履约保证金；租赁期间，乙方投入400000元进行装修，甲方不得借故解除合同，若因故解除合同，必须承担赔偿责任：……第三年赔偿204000元……，若因乙方违约、政府行为或不可抗力原因导致合同解除的，甲方无须承担上述赔偿责任，租赁期间，乙方提前解约的甲方有权收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金；乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状，如乙方装修店面时将店面打通合并使用，则在租赁期满，乙方有义务将合并之店面恢复为两个独立店面后交还甲方，如乙方未能将打通的店面恢复原状，甲方有权留足够恢复店面墙体及基础装修的装修款，该款项直接从履约保证金中扣除，具体扣除费用可向有资质的装修公司询价。2018年4月4日，海岸公司向漳州福利彩票中心出具保证金收款收据确认收到履约保证金60000元。2018年12月12日，中国福利彩票发行管理中心审核同意漳州福利彩票中心在福建省漳州市××巷路中国福利彩票销售厅销售中福在线即开型彩票并向其发放中福在线即开型彩票销售证。2020年3月20日，财政部发布《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》，同意中国福利彩票发行管理中心《关于申报停销“连环夺宝”等7款中福在线视频型彩票游戏的请示》，同意停止销售“连环夺宝”、“趣味高尔夫”、“三江风光”、“好运射击”、“四花选五”、“幸运五彩”、“开心一刻”等7款视频型彩票游戏。2020年4月18日，漳州福利彩票中心对中福在线崎巷路销售厅（即案涉承租房屋）设备物资搬回进行采购审批申请；2020年4月20日，中共漳州市社会福利彩票发行中心支部召开会议同意确定搬运公司；2020年4月23日，漳州福利彩票中心支付搬运费4900元。2020年4月26日，漳州福利彩票中心向海岸公司出具解除租赁合同告知函，海岸公司工作人员何晓琼签收。2020年4月29日，海岸公司向漳州福利彩票中心出具《律师函》表示：“漳州福利彩票中心必于收到本函之日起三日内向海岸公司支付拖欠的租金8625.6元，同时委托人保留要求贵方支付滞纳金的权利，就贵方提前解除合同的违约行为，委托人决定没收履约保证金，请贵方务必于收到本函之日起三日内腾空租赁房屋并交还委托人，并结清水电煤等相关费用”。2020年4月30日，漳州福利彩票中心向海岸公司支付2020年4月的租金8625.6元。2020年12月17日，经本院现场勘察，漳州福利彩票中心将漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面共墙（位于两间店面的中心处，长约11.5米、宽约0.12米、高约3.8米）予以打通，将两间店面合并成一间店面使用，且漳州福利彩票中心已腾空并搬离案涉承租房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、保证金收款收据、《解除合同告知函》、《律师函》、发票、入账通知、《福建省福利彩票发行中心文件》〔2018〕42号、《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》〔2020〕9号、《中国福利彩票发行管理中心》中彩发字［2005］50号、《中国福利彩票发行管理中心》中彩发字［2003］70号、历月电费明细、中福在线即开型彩票销售证、市福彩中心采购审批表、搬运费发票、中共漳州市社会福利彩票发行中心支部会议纪要、房产测绘成果图册、现场勘察笔录及当事人在庭审中的陈述为据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案系房屋租赁合同纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。漳州福利彩票中心于2020年4月26日向海岸公司出具解除租赁合同告知函，海岸公司于2020年4月29日出具《律师函》就合同解除事宜作出答复，双方于庭审中均认可合同解除时间为2020年4月29日，故本案认定双方于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月29日解除。本院经分析认为：本案的争议焦点在于合同解除后的法律后果。具体如下：1、关于履约保证金。首先，漳州福利彩票中心因政策原因无法使用承租房屋实现“福利彩票商业经营”的租赁目的。《房屋租赁合同》明确约定租赁用途为福利彩票商业经营，合同签订后，漳州福利彩票中心将承租房屋作为“销售中福在线即开型彩票”的销售厅，并经申请取得了《中福在线即开型彩票销售证》。可见，漳州福利彩票中心订立案涉《房屋租赁合同》的目的在于经营中福在线即开型彩票。2020年3月20日，财政部发布《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》停止销售在线视频型彩票。漳州福利彩票中心因该政策无法继续经营在线即开型彩票。且根据其内部规定，漳州福利彩票中心除了直营在线即开型彩票以外，其他类型福利彩票均无权直营。漳州福利彩票中心因政策原因无法实现租赁用途。其次，漳州福利彩票中心因政策原因，继续履行合同对其明显不公平。案涉合同明确约定漳州福利彩票中心不得擅自另作别用，也不得进行转租、转借或以其他方式安排他人使用该房屋。根据合同约定，在漳州福利彩票中心无法实现租赁目的的情形下，漳州福利彩票中心亦不能将承租房屋另作他用。继续履行租赁合同，对于漳州福利彩票中心明显显失公平。综上，漳州福利彩票中心系因政策原因解除合同，属于《房屋租赁合同》约定的“非因乙方原因提前解除合同……甲方将无息退还乙方履约保证金”的情形，漳州福利彩票中心主张海岸公司退还履约保证金60000元，于法有据，本院予以支持。2、关于损失。关于装修残值。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定从其约定。《房屋租赁合同》约定海岸公司不得借故解除合同，否则需对装修残值承担赔偿责任。本案系漳州福利彩票中心先行要求解除合同，不属于合同约定的赔偿情形，漳州福利彩票中心诉求海岸公司补偿装修残值204000元，于法无据，本院不予支持。关于滞纳金。依照《房屋租赁合同》约定，漳州福利彩票中心应于2020年4月1日前支付2020年4月的租金，其于2020年4月30日才缴纳，明显违约。海岸公司要求漳州福利彩票中心支付滞纳金于法有据，但计算日期有误，应从2020年4月1日计算至2020年4月29日，据公平原则，结合本地审判实践，本院酌情将滞纳金标准调整为按每日万分之三计算（8625.6元×0.03%×29日），漳州福利彩票中心应支付滞纳金75.04元。另，海岸公司辩称漳州福利彩票中心逾期缴纳租金，根据合同约定，海岸公司可据此没收保证金。《房屋租赁合同》约定“租赁期间，如有拖欠租金，乙方每天应按欠租金部分的1%向甲方支付滞纳金，拖欠租金达七天以上的，甲方有权采取停水停电等措施，并有权提前解除合同，收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金。”根据该约定，若漳州福利彩票中心逾期缴纳租金达7日以上，海岸公司有权解除合同，在解除合同的前提下，海岸公司方可要求没收履约保证金。海岸公司并未因漳州福利彩票中心逾期缴纳租金的行为提出解除合同的要求，海岸公司主张没收履约保证金，本院不予支持。且经核算欠缴租金为8625.6元、滞纳金为75.04元，海岸公司据此要求没收60000元的履约保证金，明显显失公平。关于占用费、律师费。漳州福利彩票中心虽于合同解除前已搬离承租房屋，但未与海岸公司正式进行交接，且其提前解约行为确实给海岸公司造成一定损失，考虑到合同解除原因及实际履行情况，根据公平及诚实信用原则，参照合同约定的租金标准，本院酌定漳州福利彩票中心应向海岸公司支付4个月的占用费34502.4元（8625.6元×4个月）。租赁合同解除不可归责于漳州福利彩票中心，海岸公司要求漳州福利彩票中心支付律师费，于法无据，本院不予采纳。3、关于恢复原状、腾空并返还房屋。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《房屋租赁合同》约定“租赁期间，乙方投入40万元进行装修”、“乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。如乙方装修店面时将店面打通合并使用，则在租赁期满，乙方有义务将合并之店面恢复为两个独立店面后交还甲方”。合同明确载明，漳州福利彩票中心投入400000元进行装修，可见，海岸公司对漳州福利彩票中心装饰装修承租房屋的行为是明知且同意的。海岸公司要求漳州福利彩票中心对已经形成附合的装饰装修进行恢复原状，于法无据，本院不予采纳。经本现场勘察，漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面的共墙已被拆除，漳州福利彩票中心将两间店面打通合并使用。根据合同约定，漳州福利彩票中心应将漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面恢复成两个独立店面，即应将XX及XX店面中的共墙予以恢复。因漳州福利彩票中心已于合同解除前腾空并搬离承租房屋，海岸公司诉求漳州福利彩票中心腾空并返还房屋，于法无据，本院不予采纳。综上，海岸公司应向漳州福利彩票中心返还履约保证金60000元，漳州福利彩票中心应向海岸公司支付滞纳金75.04元及占用费34502.4元，两者予以抵扣后，海岸公司应向漳州福利彩票中心返还25422.56元。漳州福利彩票中心应将06及07店面中的共墙予以恢复。对于漳州福利彩票中心其他本诉诉讼请求，本院不予支持；对于海岸公司其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、漳州市社会福利彩票发行中心应于本判决生效之日起60日内将漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面共墙予以恢复；二、漳州海岸建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州市社会福利彩票发行中心返还25422.56元；三、驳回漳州市社会福利彩票发行中心其他本诉诉讼请求；四、驳回漳州海岸建设开发有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元，由漳州市社会福利彩票发行中心负担4065元，漳州海岸建设开发有限公司负担1195元；反诉案件受理费1212.3元，由漳州市社会福利彩票发行中心负担395元，由漳州海岸建设开发有限公司负担817.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长 陈伟雄审 判 员 陈坤城审 判 员 黄佳蓉二〇二〇年十二月三十日法官助理 谢 添书 记 员 林巧云执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。