广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41168号原告：邓虹，女，1970年9月28日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托代理人：文毅，系广东育资律师事务所律师。委托代理人：许雨柔，系广东育资（广州）律师事务所律师。被告：广州市佳都电子科技有限公司，住所地广州市天河区软件园建工路4号701室，统一社会信用代码91440101747593289D。法定代表人：李旭，执行董事。委托代理人：满望，系该司职员。第三人：广州颐和酒店投资管理有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6002房，统一社会信用代码91440101054506648W。法定代表人：何建梁。第三人：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，经理。第三人：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房，统一社会信用代码91440101231252184A。法定代表人：何建信。第三人：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码91440700714720210B。法定代表人：王国雄。第三人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，营业场所广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心商业裙楼第1层09单元，统一社会信用代码91440101583394346G。负责人：段欣。原告邓虹诉被告广州市佳都电子科技有限公司（以下简称“佳都公司”）、第三人广州颐和酒店投资管理有限公司（以下简称“颐和公司”）、第三人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）、第三人广州元阳房地产开发有限公司（以下简称“元阳公司”）、第三人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称“台山颐和公司”）、第三人广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称“华兴银行”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓虹的委托代理人许雨柔，被告佳都公司的委托代理人满望到庭参加了诉讼，第三人颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、华兴银行经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓虹诉称：原告邓虹与第三人东湛公司存在合法有效的房屋买卖合同，并已实际占有、使用广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街16号13栋1401号房（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋系原告用于居住的且原告名下无其他用于居住的房屋，案涉房屋买卖合同的价款已实际履行完毕，非因原告的原因未办理入户。广州市天河区人民法院在2019年6月21日作出的（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定书中对案涉房屋的查封行为严重损害了原告对该商品房的财产性权利，原告已向法院提出执行异议，现提起执行异议之诉。原告认为：1.在人民法院查封之前原告已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，且该买卖合同对应的房屋价款已经全部付清。案外人杨飞东与东湛公司于2013年12月31日签订了《颐和盛世协议书》，约定杨飞东以人民币722028元购买案涉房屋，并于2018年9月4日完成了付款义务。原告邓虹于2018年9月与杨飞东签订《购房协议》，标的物为案涉房屋，并依据协议约定向杨飞东支付了对应的房款。邓虹与杨飞东签订的《购房协议》以及杨飞东与东湛公司签订的《颐和盛世协议书》均为合法有效的合同，邓虹通过杨飞东的债权转让获得了对案涉房屋的产权登记债权。而后邓虹与东湛公司补充签订了《颐和盛世协议书》，也明确东湛公司对该债权的转让以及需对邓虹履行债务予以确认。2.原告购买案涉房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。依据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》可知原告名下无房地产情况记录。3.原告已办理了收楼手续，按时交纳物业管理费和水电费，实际占有使用案涉房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告对案涉房产已经享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房产享有优于普通债权的物权期待权。因此，原告诉至法院，请求判令：1.解除对花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街16号13栋1401号的查封措施；2.确认花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街16号13栋1401号房屋为邓虹所有；4.本案诉讼费由被告承担。被告佳都公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、根据（2019）粤0106执异9104号《执行裁定书》原告并不是合同的相对人，不是提起异议之诉的适格主体。2、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合下列情形其权利才能够排除执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。佳都公司于2019年6月21日根据（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定书对案涉房屋进行查封，而原告提交的证据显示其合法占有案涉房屋的时间为2019年7月31日，原告与案外人杨飞东签订的《购房协议》显示全款房价为110万元，而原告提供的证据显示其未支付全部价款，故佳都公司认为原告提供的证据不充分，其诉请没有事实基础和法律依据。第三人颐和公司未作答辩。第三人东湛公司未作答辩。第三人元阳公司未作答辩。第三人台山颐和公司未作答辩。第三人华兴银行未作答辩。经审理查明：广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年11月28日查询的案涉房屋信息显示，案涉房屋地址为广州市花都区颐和盛世五街16号1401房【颐和盛世花园颐和盛世五街16号（颐和盛世花园E区13栋）14层1401房】，权属人为广州东湛房地产开发有限公司，产权登记号为18登记03429307，占有份额为全部，所有权性质为国有，权属来源为自建，总面积107.52平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅；2019年6月24日被广州市天河区人民法院以（2019）粤0106民初21464号案有效查封、2019年6月28日被广东省高级人民法院以（2019）粤执保147号案轮候查封。2013年12月31日，案外人杨飞东（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订了《颐和盛世协议书》，约定：一、乙方购买的位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街16号13栋1401房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为107.12平方米…三、该商品房的总价款为人民币722028元。四、甲乙双方同意按分期付款的方式支付房款：（1）在2013年12月31日前向甲方支付总房价的30%，即人民币222028元整（含订金）；（2）在2014年12月30日前向甲方支付6.4%房款，即人民币46000元整；（3）在2015年12月30日前向甲方支付6.4%房款，即人民币46000元整；（4）在2016年12月30日前向甲方支付6.6%房款，即人民币48000元整；（5）在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下的50%房款或通过银行按揭贷款的方式向甲方支付50%房款，即人民币360000元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证等内容。2018年9月22日，案外人杨飞东（甲方）与邓虹（乙方）签订了《购房协议》，约定：甲方向乙方出售位于广州市炭步镇颐和盛世花园13栋1401单元全新商品房一套，建筑面积为107.12平方米，套内已基本装修完毕。一、该物业成交全款为人民币1100000元。二、付款方式。1.甲方交齐开发商购房全款，凭全款收据（增值税发票）及购房合同原件，另提供本人户口本核对后，乙方即支付甲方购买该单元物业之定金人民币50000元整。2.乙方于2018年10月底之前向甲方支付购房款人民币700000元整。3.余款人民币350000元整，乙方在其后三个月内一次性付清。三、双方权责。3.甲方保证在收到乙方第二笔款项的当天办理房产网签及相关的一切手续。四、违约责任。4.乙方办理完房产登记后三个月内付齐甲方尾款等内容。《购房协议》签订后，邓虹于2018年9月22日通过微信转账的方式分5次共转账给杨飞东5万元；2018年12月11日通过农业银行转账给杨飞东550000元，摘要为购房款；2019年1月25日转账给杨飞东100000元。2018年10月28日，杨飞东出具《收款收据》称其收到邓虹承购案涉房屋的定金人民币50000元。本院于2019年10月23日作出（2019）粤0106执异914号《执行裁定书》，该裁定书已查明：佳都公司诉颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、第三人华兴银行企业借贷纠纷一案，本院以（2019）粤0106民初21464号立案审理。在审理期间，本院根据佳都公司的申请，于2019年6月21日作出（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定，裁定冻结颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司名下的银行存款41600000元或查封、扣押其等值财产。2019年6月24日，本院查封了东湛公司名下的房产一批（含案涉房屋）。邓虹遂向本院提出执行异议，请求撤销（2019）粤0106民初21464号之一《民事裁定书》，本院审理后，认为邓虹与杨飞东的购房协议是否合法有效，是否具备购房资格，履行合同的具体情况应通过实体审理，不属于执行异议审查范围。遂作出（2019）粤0106执异914号《执行裁定书》，裁定驳回异议人邓虹的异议请求。邓虹对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。另，原告邓虹（认购方、乙方）与东湛公司（发展商、甲方）签订了一份《花都颐和盛世认购书》，约定：一、认购单元情况为花都颐和盛世E区13栋1401号住宅，建筑面积约107.12平方米。二、单元价格。该房地产价格为人民币867029元，乙方选择付款方式，获一次性折扣优惠，优惠后总房价为人民币722028元。四、付款计划。1、乙方于签署认购书时交付定金人民币20000元整（在首期房款中抵扣）；2、乙方于签订认购书之日起5日内，即2014年1月5日前付清全部房款，即人民币722028元整及第三条所列的费用。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月30日前交付乙方使用。该《花都颐和盛世认购书》载明的认购日期为2013年12月31日，原告称其与杨飞东签订《购房协议》后，通知了东湛公司，东湛公司同意上述变更遂与邓虹补签了该份《花都颐和盛世认购书》，落款日期填写的是杨飞东与东湛公司签订认购书的日期。被告佳都公司对此不予认可，认为原告与东湛公司签订《花都颐和盛世认购书》的时间早于与杨飞东签订《购房协议》的时间，与常理不符，不应予以采信。2019年7月31日，原告在广州颐和酒店物业管理有限公司颐和盛世花园物业服务处出具的《入住合约》上签名，表明其是案涉房屋业主，已收到《住户手册》并愿意遵守其条文，按时缴纳物业费等。2020年8月17日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示邓虹名下无房地产情况记录。同日，广州市规划和自然资源局花都区分局出具《购房资格证明》称经核查，截至2020年8月17日，邓虹具备本市住房限购区域内住房购买资格。原告邓虹提交了以下证据：1.《购房协议》；2.付款记录；3.《颐和盛世协议书》；4.收款收据及银联POS单据；5.《颐和盛世认购书》；6.个人名下房地产登记情况查询证明；7.入住合约及缴纳物业费发票；8.东湛公司出具的收款收据2张；9.《购房资格证明》；10.邓湘祁出具的证人证言、陈飞翔出具的证人证言、邓湘祁的结婚证、周红丽出具的证人证言、欧军英出具的证明、杨飞东的结婚证、杨飞东出具的证明。被告佳都公司未提交证据。庭审中，原告邓虹、被告佳都公司确认如下内容：1.原告确认其共计支付了案涉房屋购房款70万元给杨飞东，尚未支付完《购房协议》约定的110万元；并称杨飞东已支付完案涉房屋全部购房款。2.原告确认其已于2019年7月31日入住案涉房屋，但尚未办理房产过户，称由于广州限购令政策，邓虹2019年9月份才能满足过户要求；被告称其不确认、不清楚原告入住案涉房屋的时间。3.被告称裁定查封案涉房屋的时间是2019年6月21日，应以当时的情况作为能否解除查封的事实基础。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。邓虹因对本院作出的（2019）粤0106执异914号执行裁定不服，提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。关于原告邓虹的诉讼请求。首先，本案中，案外人杨飞东与东湛公司就案涉房屋签订了《颐和盛世协议书》，原告邓虹又与杨飞东签订《购房协议》购买案涉房屋，原告虽举证其与东湛公司签订了《花都颐和盛世认购书》，但其亦认可实际上其是向案外人杨飞东交付购房款，并非按照《花都颐和盛世认购书》的约定向东湛公司交付购房款，且该认购书的落款时间与实际不符，故原告邓虹并非直接与案涉房屋的房地产开发企业即东湛公司签订房屋买卖合同，则其并非是与东湛公司签订房屋买卖合同的相对人，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，原告邓虹称由于广州的限购令政策，其不符合办理房屋过户的条件，在与杨飞东签订《购房协议》后一直未能办理案涉房屋的过户登记，直至2019年9月份才能满足过户要求，而案涉房屋已于2019年6月24日被查封。原告作为案涉房屋的买受人，明知广州存在限制购房的政策，在自身不符合办理过户条件的情况下仍与案外人杨飞东签订《购房协议》，而其与杨飞东签订《购房协议》时，杨飞东也未取得案涉房屋的房产证，导致原告长时间未能办理案涉房屋的过户登记，一方面是其自身对政策限制的忽略，另一方面其在杨飞东尚未取得案涉房屋不动产权登记及相关权属证书的情况下便与杨东飞签订《购房协议》，自身也应意识到案涉房屋可能存在办理过户登记的障碍。故原告未能办理案涉房屋的过户登记属于其自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的能够排除针对案涉房屋执行措施的情形。因此，对于原告的要求排除执行措施及在此基础上确权的诉请，本院均不予支持。第三人广州颐和酒店投资管理有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州元阳房地产开发有限公司、台山颐和温泉城地产开发有限公司、广东华兴银行股份有限公司广州分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告邓虹的全部诉讼请求。本案受理费11020元，由原告邓虹负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  田常国人民陪审员  胡雪军二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  梁炎梅李愿