广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7951号原告（反诉被告）：陈映蓝，女，1988年1月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丹，广东本华律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：简榉威，男，1989年12月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈碧仪，广东天穗律师事务所律师。陈映蓝与简榉威房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。陈映蓝的委托诉讼代理人江权飞、欧阳丹，简榉威的委托诉讼代理人陈碧仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈映蓝向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.确认原、被告于2019年10月1日签订的《店铺租赁合同》无效；2.被告退还原告合同押金27000元；3.被告退还原告进场费55000元；4.被告赔偿原告装修费、搬迁费损失49400元；5.被告赔偿原告营业损失34834元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：1.原、被告双方于2015年10月18日签订《店铺租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区钟村街镇标路段（105国道）诜敦大围开发区商铺（门牌：××铺）出租给原告使用。租赁期自2015年11月1日起至2019年9月30日止。后双方于2019年9月份达成续签合意，在原合同基础上原告再增加押金7000元，并向被告另行支付进场费55000元。原告于2019年9月9日向被告支付了上述款项74249元（其中包括2019年9月租金12249元，进场费55000元，增加押金7000元）。原合同到期后，双方于2019年10月1日续签书面《店铺租赁合同》，明确约定租赁期自2019年10月1日起至2023年9月30日止，租金每年均在上年的月租基础上递增，即：2019年10月1日至2020年9月30日止，每月租金为13500元；2020年10月1日至2021年9月30日止，递增5%每月租金为14175元；2021年10月1日至2022年9月30日止，递增7%每月租金15167元；2022年10月1日至2023年9月30日止，递增8%，每月租金16380元，于每月五日前缴纳当月租金等费用。为经营需要，原告另行投入29500元进行租赁物的装修。在双方履行合同过程中，原告于2020年4月8日接到广州市番禺区城市管理和综合执行局钟村街执法队的《通知》，被告知105国道诜敦路段××西侧的消防通道及楼顶简易棚系违法建筑，要求于2020年4月15日前自行拆除。经原告多方了解，得知被告出租原告的××店铺并无产权证等，因被告提供的租赁物无法正常经营使用，原告已停产停业进行搬迁，其中造成搬迁费损失19900元及经营损失34834元。综上，原告认为，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。简榉威辩称，1.涉案物业有合法产权，属于集体资产，权属属于广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社（以下简称诜敦村经济社）。被告通过案外人简耀华在钟村街农村集体资产资源管理交易中心竞价所得，并和诜敦村经济社签订了《店铺租赁合同》，租用期限从2015年10月1日起至2023年9月31日止。诜敦村经济社书面确认被告的租用权，并有权将涉案商铺转租。同时简耀华亦认可被告的租赁权、使用权和收益权。原告从2015年11月1日开始租用，已使用多年，一直正常使用，各方对权属均没有异议。2.原告提交的钟村街执法队发出的违章拆除《通知》并不在租赁范围之内，不影响双方继续履行合同。该《通知》要求拆除的范围是××铺西侧的消防通道及楼顶简易棚，实际上，消防通道在××铺的后面，并不在租赁范围之内，是原告占用消防通道擅自堆放杂物，而且楼顶简易棚也是原告在承租之后自己搭建的，并非出租范围，双方签订的租赁合同第五条、第六条、第八条，本身就规定了原告要按照有关部门的规定，做好消防、综合治理等工作，不得占用走火通道、并不得随意加建、改建。因此，原告在消防通道上堆放杂物，在房顶搭建简易棚等影响消防的行为，本身已构成违约，原告有义务配合有关部门进行整治，并不影响合同的继续履行。3.原告无故提前解约的行为已构成严重违约，应承担违约责任，按照合同约定不能要求退还押金和进场费，并自行承担损失。原告退租的真正原因是自己经营不善，不想继续经营下去，随便找一个借口提前解约，属于严重违约。原告占用消防通道和楼顶，堆放杂物，擅自加建，本身已构成违约。况且原告在正常使用的情况下，自行提出解约，按照合同第十条的约定，被告有权收回场地，不作任何补偿，并没收合同按金，并要求原告赔偿损失。进场费55000元属于双方续约的前提条件，属于一次性缴纳的续约费用，无论合同是否提前解除均不予退还，这是双方续约达成的合意，也是当地商铺租赁的行规，原告在续签合同时也非常清楚，况且现在是原告无故提前解约，属于违约行为，按照《租赁合同》第十条的约定，被告有权不作任何补偿，因此原告要求退还进场费没有合同依据和事实依据。4.原告要求被告支付装修费、搬迁费和营业损失费无法律和事实依据。依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原告未经被告同意进行装修，本身就是严重的违约行为。合同第六条、第八条第9项均约定，原告装修、加建、改建必须取得被告书面同意，并符合消防安全，原告的装修不但没有得到被告的书面同意与确认，私自在商铺的楼顶搭简易棚，违反消防规定，属于擅自违规装修行为。原告主张的装修、搬迁和营业损失实质是其自身违约行为所致，被告均无需承担赔偿责任。综上，恳请法院依法驳回原告的诉请。简榉威提出如下反诉请求：1.陈映蓝支付拖欠的商铺租赁费用27000元（从2020年5月1日至2020年6月30日止）；2.陈映蓝支付拖欠的水费共计236.74元（从2020年4月1日至2020年5月31日止）；3.陈映蓝支付拖欠的电费共计832.78元（从2020年4月1日至2020年4月30日止）；4.本案反诉费由陈映蓝承担。事实与理由：陈映蓝于2015年10月18日向我方承租位于钟村街镇标路段（105国道）诜敦大围开发区的商铺一间（门牌：××铺）并签订《商铺租赁合同》，租赁期为2015年11月1日至2019年9月30日止。合同期满后，双方经协商一致，于2019年10月1日双方续签《商铺租赁合同》，租赁期为2019年10月1日至2023年9月30日止，现未经我方同意，陈映蓝无故提前解约，且无办理相关交铺手续，拖欠水电费，拒付租金。根据《商铺租赁合同》第十条约定乙方的违约责任第4款，超过5天未交清租金、水、电费等费用的构成违约。陈映蓝从2020年4月份起至起诉之日止，仍拖欠我方2个月的水电费（从2020年4月1日至2020年5月31日止）、2个月的商铺租金（从2020年5月1日至6月30日止）未支付。陈映蓝就简榉威上述反诉请求辩称，1.我方于2020年4月25日已经搬离案涉租赁物，搬离时告知了简榉威，也发送了腾空后的照片，简榉威也有对场地进行验收，故简榉威第一项反诉请求没有事实和法律依据。2.我方只认可2020年3月28日至4月27日时段的水费176.05元，后续产生的60.69元不认可，因我方已经从案涉场地撤离。3.认可第三项反诉请求。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案租赁物位于广州市番禺区钟村街镇标路段（105国道）诜敦大围开发区××商铺。诜敦村经济社于2015年10月12日出具的《证明》载明，涉案租赁物自2015年10月1日至2023年9月30日期间由简榉威租用。双方确认陈映蓝自2015年开始向简榉威承租涉案商铺，合同期满后，由简榉威作为甲方、出租方与陈映蓝作为乙方、承租方，于2019年签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方，租赁期限2019年10月1日至2023年9月30日；2019年10月1日至2020年9月30日月租金13500元，2020年10月1日至2021年9月30日月租金14175元，2021年10月1日至2022年9月30日月租金15167元，2022年10月1日至2023年9月30日月租金16380元；乙方于每月五日前缴纳当月租金等费用；乙方向甲方支付按金27000元，合同期满，双方清算各项费用后30天内不计利息退回乙方；乙方已考虑该物业在经营过程中的风险，甲方不负责提供该物业在办理营业执照过程中的完善手续（包括但不限于房产证、消防、环保、供水、供电等），乙方知悉在租赁过程中需面对的问题，乙方承诺不就上述问题追究甲方责任及拖欠租金；乙方不得随意损坏出租屋设施，因使用需要对出租屋内部结构进行扩、加、改建时，必须经甲方书面同意并符合消防安全有关规定，费用由乙方负责；合同期内，甲方提前解除合同的，需提前3个月通知，按双倍押金赔偿给乙方；租赁期间，乙方如需对建筑物进行装修，应先征得甲方书面同意，并不得损坏原建筑物的结构，费用由乙方承担；乙方在租赁期届满或解除合同之日，应交还建筑物和室内装修、经营使用等附属设备给甲方；租赁期满或解除合同之日，双方共同检查交接建筑物和设备，如发现由损坏的，则在乙方租赁押金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿，租赁屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的情况、良好状态下交给甲方，并由双方签订移交确认书面文件视作正式移交。双方确认因2015年合同支付的押金20000元直接转为2019年租赁合同约定的押金。2019年9月9日，陈映蓝向简榉威指定的案外人梁银冰转账74249元，双方确认该笔款项包含新增加的押金7000元、55000元、及首月租金12249元。简榉威于同日出具收据载明收到陈映蓝支付商铺押金27000元。2020年4月8日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向“105国道诜敦路段××西侧”发出书面《通知》，要求对105国道诜敦路段西侧违法搭建的西侧的消防通道及楼顶简易棚等建、构筑物于2020年4月15日前自行拆除。2020年4月30日，陈映蓝向简榉威发送微信图片，告知场地已腾空，简榉威回复已到现场查看。2020年5月6日的微信聊天记录显示，双方就入场费、押金退还事宜进行沟通，但未能达成一致协议。简榉威主张陈映蓝拖欠的水电费情况：2020年3月28日至4月27日的水费110.25元、污水费65.8元，2020年4月27日至5月26日的水费39.69元、污水费21元。2020年4月1日至4月30日的电费832.78元，2020年5月、6月无电费产生。陈映蓝对2020年4月27日前的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元无异议，其余时段的水费认为其已搬走，未实际使用，不应当由其承担。关于装修费、搬迁费损失，陈映蓝提交了装修收据、及搬迁费收据、转账记录。陈映蓝庭审中主张装修主要针对墙面、地面的刷新，亦确认2019年签订合同后，未对涉案场地进行过装修。简榉威对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为经查看租赁物，未发现商铺进行过装修。关于2019年续约后陈映蓝支付的55000元，陈映蓝主张该费用为入场费，简榉威主张为该费用是依据当地的交易习惯缴纳的续约费用。双方均未能提交证据证明。关于涉案商铺的产权情况，简榉威未能提供产权证明等材料。简榉威庭后向广州市规划和自然资源局申请公开关于涉案商铺的报建手续的相关信息，至本院审结前，简榉威未能将涉案商铺合法报建手续提供给法院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现简榉威未能提供涉案商铺的产权证明，亦未能证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，故二人于2019年9月签订的《商铺租赁合同》为无效合同。鉴于双方签订的租赁合同为无效合同，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。故为保证合同履行的押金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，简榉威应向陈映蓝返还押金27000元。关于陈映蓝应支付的占有使用费问题。陈映蓝应支付至何时的占有使用费，应查明陈映蓝的离场时间。陈映蓝主张2020年4月25日离场。其提交的微信聊天记录显示在2020年4月30日，其将搬空场地的图片发送给简榉威，简榉威也回复已到现场看过，双方在其后的聊天中未涉及场地交还不符合约定的内容。另，简榉威提供的水费、电费也显示，2020年5、6月份没有电费产生，水费仅为少量水费。因简榉威未对陈映蓝交还场地的状况提出异议，故该水费不排除是自用的可能。结合双方当事人提交的上述证据，可以证明陈映蓝已于2020年4月30日将场地交还给简榉威。故简榉威要求陈映蓝支付2020年5、6月的占有使用费、水电费，缺乏事实依据，本院不予支持。陈映蓝对2020年4月30日前发生的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元无异议，简榉威该部分诉请，本院予以支持。关于陈映蓝要求的装修费损失，陈映蓝仅提交了装修费收据，未能就具体装修项目进行举证，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请不予支持。关于陈映蓝要求的搬迁费，因合同无效，陈映蓝负有向简榉威腾退场地的义务，该项费用的支出并非合同无效导致的损失，故对该诉请，本院不予支持。关于陈映蓝要求的经营损失为其经营风险范畴，要求简榉威赔偿缺乏依据，本院不予支持。关于双方于2019年续约时陈映蓝缴纳的55000元，双方均未能举证证明该费用的性质，应各自承担举证不能的法律责任。依据公平合理原则，本院结合陈映蓝实际使用商铺的时间，酌情支持简榉威应返还46979元（55000元-55000元/48个月×7个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认陈映蓝与简榉威于2019年签订的《商铺租赁合同》无效；二、简榉威于本判决发生法律效力之日起十日内向陈映蓝返还租赁押金27000元；三、简榉威于本判决发生法律效力之日起十日内向陈映蓝返还签约时支付的款项46979元；四、陈映蓝于本判决发生法律效力之日起十日内向简榉威支付2020年4月30日前发生的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元；五、驳回陈映蓝其余诉讼请求；六、驳回简榉威其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4480元，由陈映蓝承担2240元、简榉威承担2240元；反诉费251元，由陈映蓝承担9元，简榉威承担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月三十日书记员  陈冬