福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0181民初6769号原告：任仁珠，男，1972年4月28日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：吴志成，福建吴氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。被告：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨昕，福建大佳律师事务所实习律师。被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属2楼2层211室088区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）。法定代表人：陈克标，董事长。委托诉讼代理人：李亮亮，男，工作人员。原告任仁珠与被告福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）、福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称“福台公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任仁珠委托诉讼代理人陈平娟，被告诚旺公司委托诉讼代理人钟飚、吴雨昕，被告福台公司委托诉讼代理人李亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任仁珠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告诚旺公司签订关于福清海峡商品交易中心X号楼X层XX号商铺的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租期无效。2.判令二被告立即向原告退还租金184100元及利息的50%（利息以184100元为基数自2013年6月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2013年2月17日，原告与被告福台公司签订《商铺租赁预定协议书》，协议约定由原告承租被告诚旺公司位于福清海峡商品交易中心X栋X层XX号商铺，并向福台公司缴纳长期租赁商铺定金12万元，该款可抵商铺租赁款；2013年2月14日、17日，原告两次共向被告福台公司缴纳租金49089元，以上均有被告福台公司出具的收款收据予以证实。2013年6月19日，原告与被告诚旺公司签订《商铺租赁合同》，再次确认由原告承租福清海峡商品交易中心X栋X层XX号商铺，商铺租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为37.16平方米，租金单价为10800元/㎡。商铺租金总额401328元在2013年12月18日前一次性付清，返租的三年租金从总租金中扣除18%。剩余未支付的16万元租金原告以中国银行信用卡刷卡付款再次分期还款的方式支付。商铺租赁日期从2013年12月18日至2050年11月30日止。同日，原告与福台公司签署了商铺委托经营申请单，由原告出具授权委托书、个人身份证明等材料。合同签订后原告依约向被告支付全部租赁款。但被告诚旺公司与原告签订的商铺租赁合同的租赁期限已超过法定20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定而无效，因此原告提起诉讼。诚旺公司辩称，请求依法驳回原告任仁珠不合理的诉讼请求。一、超过20年部分租金对应的税费需在应返还租金中予以扣除。就原告缴纳的全部租金，被告共计向税务部门缴纳租金总额17.6%的税费，其中12%房产税是按年缴纳，5.6%（营业税5%、城市维护建设税0.25%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、印花税0.1%，合计5.6%）的税费在纳税时一次性缴纳。根据福州市地方税务局的复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的规定不予退还。同时，福州市中级人民法院确认诚旺公司可在该损失实际发生时另行主张。而根据福建增值税普通发票显示，诚旺公司于2017年10月20日补开了增值税发票，但实际纳税时间早于2017年10月20日。即便以补开增值税发票的当天认定为纳税时间，距今也已经超过三年，无法办理退税，损失已经发生。因《商铺租赁合同书》是基于双方的真实意思表示订立的，根据公平原则，待返还租金所对应的5.6%税费应当由原告承担,为避免诉累，请求在本案中予以扣除。二、在本案中，被告无须支付原告的利息损失。原告与被告签订《商铺租赁合同书》是基于原告本人真实的意思表示。而在订立合同时，原告明知租赁期间已经超过20年，但出于对市场前景的看好仍做出长期承租的意思表示。因此，在双方形成租赁关系过程中原告自始自终都知道租赁期限超过20年的事情，所以根据公平原则，就返还租金部分不应计算利息。即便应支付利息，利息也应从租赁期间开始的2013年12月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计。福台公司辩称，福台公司受诚旺公司委托收取租金，不是本案适格的被告，请求驳回原告对福台公司的全部诉讼请求。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。诚旺公司、福台公司对任仁珠提交的企业信用信息、《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》、商铺委托经营申请单、授权委托书、海峡商品交易中心平面图、收款收据、增值税普通发票、中国银行信用卡对账单等证据的真实性、合法性、关联性无异议。任仁珠、福台公司对诚旺公司提交的快递面单、商铺经营模式告知书、增值税普通发票、发票移交清单、委托书、受委托人身份证复印件、《福州市地方税务局关于房屋租赁纠纷中相关涉税事项的复函》等证据的真实性无异议，任仁珠质证认为没有显示营业税的具体缴纳时间，损失税费应由诚旺公司自行承担。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。福台公司未提交证据。根据上述证据和当事人委托诉讼代理人庭审陈述，本院对任仁珠所述事实予以确认。庭审中，当事人委托诉讼代理人确认：1.案涉《商铺租赁合同》相对方为任仁珠与诚旺公司，福台公司受诚旺公司委托，代为收取租金。2.合同约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，总租期时长以年为单位计算为36.95年，超过20年部分为16.95年。3.合同约定总租金为401328元，超过20年部分租金为184100元（401328元/36.95年×16.95年）。4.如需计算资金占用期间利息，利息的计算标准统一按照起诉时一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。诚旺公司与任仁珠签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，超过法律规定的20年租赁期限，故自2033年12月18日起的租赁期限因违反法律关于最长租赁期限的规定而无效。因此，任仁珠请求确认双方就福清海峡商品交易中心X号楼X层XX号商铺签订的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租赁期限无效，合法有据，依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人确认超过20年部分的租金为184100元，诚旺公司已经收取该部分租金，应予返还，且诚旺公司亦表示同意返还，因此任仁珠请求诚旺公司返还租金184100元，依法予以照准。双方当事人均应当知道租赁期限超过20年部分无效,导致合同部分无效，双方当事人都有过错,应当各自承担相应的责任。任仁珠请求诚旺公司支付应返还租金184100元资金占用期间按照年利率3.85%计算利息的50%，符合公平原则，依法予以支持。诚旺公司主张任仁珠明知租赁期间超过20年仍作出长期承租的意思表示，诚旺公司无须支付利息，其理由不能成立。关于利息的起算时间，任仁珠主张从合同签订之日即2013年6月19日起计算，诚旺公司主张从合同约定的租期开始时间即2013年12月18日起计算。由于任仁珠未提供证据证明最后一期租金的支付时间，诚旺公司主张自合同约定的租期开始时间计算利息，已臻合理，依法予以支持，对任仁珠超出部分的利息请求不予支持。诚旺公司主张待返还租金所对应的营业税等税费5.6%应当由任仁珠承担，请求在待返还租金中予以扣除。由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联，因此诚旺公司的该项主张不能成立，本院不予支持。福台公司受诚旺公司委托向任仁珠代为收取租金，福台公司实施代理行为的法律后果依法由诚旺公司承担,任仁珠请求福台公司承担还款责任，缺乏依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下：一、确认任仁珠与福建诚旺置业有限公司就福清海峡商品交易中心X号楼X层XX号商铺签订的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租赁期限无效；二、福建诚旺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向任仁珠返还租金184100元并支付资金占用期间利息的50%，利息按照年利率3.85%自2013年12月18日起计算至款项还清之日止；三、驳回任仁珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755元，减半收取计2377.5元，由任仁珠负担377.5元（已交纳），福建诚旺置业有限公司负担2000元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审判员  张步忠二〇二〇年十二月二日书记员  田 甜