贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初896号 原告：徐滨，男，1969年4月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：黄毅，贵州鼎尊律师事务所律师。 被告：梁锐锋，男，1990年5月3日出生，汉族，户籍地贵州省桐梓县，现住贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：杜非易，贵州好时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李倩，贵州好时律师事务所律师。 第三人：郭正菊，女，1973年3月2日出生，穿青人，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市南明区。 第三人：贵州财智天使置业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路28号。 法定代表人：袁才同。 原告徐滨与被告梁锐锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序,于同年9月21日公开开庭进行了审理。原告徐滨的委托诉讼代理人黄毅，被告梁锐锋及其委托诉讼代理人杜非易到庭参加诉讼。审理中，本院依职权追加郭正菊、贵州财智天使置业投资管理有限公司（以下简称财智天使公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年11月30日第二次公开开庭进行审理，原告徐滨的委托诉讼代理人黄毅，被告梁锐锋及其变更后的委托诉讼代理人李倩，第三人郭正菊到庭参加诉讼；第三人财智天使公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限60日。本案现已审理终结。 原告徐滨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告从2019年4月18日起按每月10500元标准向原告支付租金直至搬出承租店铺为止（至2020年3月18日租金为115500元)；3.被告从2019年4月18日起按每月700元标准向原告支付物管费直至搬出承租店铺为止（至2020年3月18日物管费为7700元);4.被告支付电费1032元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原告与贵阳中天花园玉兰园负二层所有权人郭正菊签订租赁合同，由原告承租中天花园玉兰园负二层1、4、5、6号房屋，合同约定允许原告对前述房屋进行分割后转租。被告在原告与所有权人签订租赁合同前已在涉案商铺经营“庾氏龙虾馆”，因此原告取得房屋分割转租权利后，于2019年4月18日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，从2019年4月18日至2020年4月18日止，被告一直未按合同约定向原告交付租金，原告多次要求被告交付租金，如不交付就迁出，但被告既不交付租金又占用店铺。原告为维护合法权益，诉请如前。 被告梁锐锋辩称：1.原告的诉讼请求于法无据，原、被告之间不存在房屋租赁关系，尚处在合同磋商阶段，原告与被告签订的所谓房屋租赁合同不符合合同法第十二条规定的合同生效要件，合同未成立、不生效（第二次庭审被告称合同无效），原告未提供房屋租赁合同原件，应当承担举证不能的法律后果。2.原、被告之间被告从未向原告进行交租，同时，原告在诉状中自认其与案外人郭正菊在签订租赁合同前被告已在涉案商铺经营，原告通过该方式认可被告的合法经营权。3.原告与郭正菊签订的《房屋租赁合同》与本案涉案房屋不具有统一性和关联性。4.郭正菊回复函说明原告无权签订房屋租赁合同。 第三人郭正菊述称，原告徐滨与郭正菊系亲属关系，对徐滨的行为均认可且追认，对徐滨的起诉无异议。 第三人财智天使公司未作陈述。 经审理查明，2018年12月20日，梁锐锋（乙方）与财智天使公司（甲方）签订了《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于贵阳市云岩区文化商业中心”（醉美夜郎文化广场）商铺26号租赁给乙方，乙方用于经营“小龙虾”；双方约定租赁建筑面积为100平方米实际面积外墙测量数据×1.45（公摊）＝计租面积；租赁期限为2年，自2019年3月1日至2021年2月28日止。租金及其他费用合计10000元／月，商场管理费5元／平方米，即500元／月。租金按半年／期进行交付，先交租后使用，（签合同第一／二／三次／缴纳租金6个月免3个月）第二次交租时间为2019年8月31日，第三次交租时间为2020年8月31日。乙方须交纳保证金10000元。合同签订后，梁锐锋于2019年1月28日向财智天使公司支付2019年3月1日至8月31日房屋租金60000元。 2019年3月27日，双方签订《商铺租赁补充协议》，约定将租赁地址名称更正为贵阳市云岩区新添大道南段289号（醉美夜郎文化广场）玉兰园C栋负2层4号第26号。根据贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103执2268号《执行裁定书》及（2018）黔0103执第2268号《协助执行通知书》的要求，因财智天使公司作为被执行人，梁锐锋作为协助执行人，梁锐锋2019年12月6日将上述商铺的租金10000元向贵阳市云岩区人民法院支付。 2019年4月15日，原告徐滨（乙方）与包括涉案房屋在内的房屋产权人郭正菊（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市房屋出租给乙方，租期自2019年4月10日起至2029年4月10日止，共计十年；合同第二条约定，乙方自愿承租，用途为商业，乙方有权分割转租。郭正菊单独所有贵阳市云岩区房屋产权，并办理产权登记。 2019年4月18日，徐滨（甲方）与梁锐锋（庾氏龙虾馆）（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为1年，自2019年4月18日起至2020年4月18日止；租金按75元／平方米／月计算，房屋计租面积为140平方米，每月租金10500元；甲方在签订合同时向乙方收取一个月租金等额的押金；乙方在签订合同后自接收房屋之日起三个工作日内向甲方一次性支付第一个半年度的全部租金及押金，往后房屋租金在租期到期日之前15日由乙方按季度一次性足额支付给甲方；若乙方逾期10日未支付相应租金，则从第11日起（每日按应付款项的千分之一）增付滞纳金；乙方在签订合同之日起按5元／平方米支付物业管理费，由甲方按租金付款方式收取；房屋移交时间为2019年4月18日；租赁房屋内因乙方商场经营使用而直接发生的水、电、气和电信使用费，由乙方承担。同时，合同第十三条还约定了合同的解除及违约责任。其中第13.1.2约定，甲方在乙方迟延支付租金及其他费用超过一个月租金时可以书面通知的形式解除合同；第13.3.1约定，甲乙双方除不可抗力的原因外，单方违约并造成合同终止的，由违约方承担以当年度三个月房租计算的违约金，并承担守约方的所有损失，包括但不限于预期可获利益、滞纳金、管理费、装修投入、设备设施投入、诉讼费、人工费、律师费等。合同中租赁房屋位置未填写，庭审中原告自述签订合同时为空白，涉诉之后为了诉讼清楚自行填写“租赁房屋位于云岩区”；被告主张未明确房屋位置。截止本案庭审之日，梁锐锋未向徐滨支付过房屋租金、押金、物管费等。 郭正菊于2019年5月10日出具回复函，说明其为中天花园玉兰园负二层产权人，2018年郭正菊曾委托包含袁平在内的公司或个人进行招商，但并未委托任何人签订房屋租赁合同，没有委托任何人收取租金、物管费、水电费。 2019年梁锐锋作为原告以郭正菊作为被告、以财智天使作为第三人向贵阳市云岩区法院提起诉讼，案号（2019）黔0103民初9516号，以梁锐锋、财智天使公司签订房屋租赁合同后，郭正菊作为产权所有人采取断电、封门、组织社会闲散人员上门方式影响其经营，要求郭正菊停止阻碍梁锐锋营业门店经营活动的侵权行为。2019年11月14日，梁锐锋向贵阳市云岩区人民法院提出撤诉，法院当庭裁定准予撤诉。 本院的（2019）黔8601民初525号陈绍光诉财智天使公司房屋租赁合同纠纷一案中，陈绍光与财智天使公司签订《商铺租赁协议》租赁贵阳市云岩区文化商业中心”25、26号商铺后，因该涉案房屋在内的中天花园玉兰组团Ｃ栋（座）负2层1号（商业）、负2层4号（农贸市场）、负2层5号（商场）、负2层6号（办公）所有权系郭正菊，郭正菊向陈绍光主张权利，致使陈绍光无法经营，本院依法判决：一、解除陈绍光与财智天使公司于2018年12月14日签订的《商铺租赁协议》；二、财智天使公司向陈绍光返还租金50000元、保证金10000元、水电费2000元、物管费1000元。该民事判决现已生效。该民事判决查明事实部分载明“财智天使公司及财智天使公司总经理袁平向第三人郭正菊出具承诺书，承诺对包括涉案房屋在内的整个项目的策划、销售、审核、经营都由其负责，如有任何法律及经济纠纷都由财智天使公司及袁平承担。2018年12月28日财智天使公司总经理袁平向第三人郭正菊出具借条，约定2019年4月1日的之后租金作为郭正菊作为对袁平的借款；涉及郭正菊产权房屋的租赁合同收款必须由郭正菊审核、转款，2019年4月4日前的租金由袁平收取”。 2020年9月30日，本院到现场查看，经双方确认，涉案房屋为贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园C栋负2层4号部分及负三层中空架空层部分构成。梁锐锋自述因徐滨阻拦其经营，梁锐锋自2019年11月撤离该商铺，但未返还房屋。徐滨自认于2020年4月自行收回房屋。 上述事实，有原被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、《商铺租赁协议》、《补充协议》、不动产权证、执行裁定、协助执行通知书、（2019）黔0103民初9516号案诉状及庭审笔录、（2019）黔8601民初525号民事判决书、涉案商铺照片、产权证明、回复函、银行流水、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，结合双方的诉请及答辩，本案争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力;2.被告欠付租金及管理费、电费具体金额。对此，本院评述如下： 焦点一，原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第二款规定：“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。2019年4月18日，原告徐滨与被告梁锐锋签订《房屋租赁合同》，原告主张解除该合同，并按合同约定支付租金、物管费等费用；梁锐锋抗辩称因未明确房屋位置、原告与第三人郭正菊恶意串通，损害被告的合法权益，并辩称因遭受原告的胁迫而订立合同，故合同未成立、未生效及无效。经查，原、被告双方签订租赁合同时具有完全民事行为能力，意思表示真实，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，在合同中双方约定了租赁期限、租金标准、计租面积、违约责任等条款，亦无无效的情形；被告提供的证据不能证明其在订立合同时遭受胁迫，也不能证明原告与第三人恶意串通，因此本院对被告主张胁迫与恶意串通的事实不予认定，被告关于合同未成立、未生效以及第二次庭审称合同无效的抗辩意见系被告对合同法律效力存在法律认识错误，不予采纳，本院认定该合同依法成立并生效。 根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，合同中租赁房屋位置未填写，庭审中原告自述签订合同时为空白，涉诉后自行填写“租赁房屋位于云岩区”。经查明，梁锐锋作为承租人于2018年12月20日与财智天使公司就中天花园玉兰园负二层商铺26号签订《商铺租赁协议》用于经营小龙虾。2019年3月27日，梁锐锋与财智天使公司签订《商铺租赁补充协议》，约定将租赁地址名称更正为贵阳市云岩区新添大道南段289号（醉美夜郎文化广场）玉兰园Ｃ栋负2层4号第26号。梁锐锋使用该租赁物持续经营期间又与徐滨签订租赁合同，并继续经营至搬离。虽然梁锐锋与徐滨签订的租赁合同中未记载租赁地址，但实际租赁地址在本院实地查明贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负2层4号部分及负三层中空架空层部分构成的商铺地址能够确定，且梁锐锋的经营地址并未发生变化。所以，无论从合同双方意思表示还是实际履行行为均能确认租赁物的地址，梁锐锋以未明确房屋地址为由抗辩双方不存在房屋租赁关系，缺乏法律依据，与客观事实不符，本院不予采纳。 梁锐锋自认因徐滨阻拦其经营，梁锐锋自2019年11月暂停营业，但未返还房屋。徐滨自称于2020年4月自行收回房屋。当事人双方均以自己的行为表明不再履行合同的意愿。鉴于出租人徐滨已自行收回房屋，且租赁期限已届满，现原告诉请解除合同，基于合同已在本院受理之前实际解除，本案不再处理该请求。 焦点二，被告欠付租金、物管费、水电费金额。 1.关于租金。 郭正菊为梁锐锋承租房屋的产权人，郭正菊将包含涉案房屋在内的房屋出租给徐滨，并允许徐滨分割出租，徐滨系有权出租，梁锐锋实际使用涉案房屋。因梁锐锋未举证证明实际归还房屋时间，结合二人租赁合同约定的租赁期，根据原告诉请，梁锐锋应按合同约定向徐滨支付自2019年4月18日起至2020年3月18日止的租金为10500元/月×11月=115500元。 另，根据2018年12月28日财智天使公司总经理袁平向第三人郭正菊出具借条载明涉及郭正菊产权房屋的租赁合同收款必须由郭正菊审核、转款，2019年4月4日前的租金由袁平收取的内容，梁锐锋于2019年1月28日向财智天使公司支付2019年3月1日至8月31日房屋租金60000元。该部分租金系财智天使公司自行向梁锐锋收取，且超过财智天使公司有权收取租金的时间节点，同时梁锐锋在其已向财智天使公司交纳了2019年3月1日至8月31日房租的情形下未予抗辩又就同一房屋与徐滨自愿签订租赁合同，所以涉及梁锐锋重叠支付的房屋租金部分由其另行向财智天使公司主张。梁锐锋自述于2019年11月搬离涉案房屋，其作为协助执行人根据贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103执2268号《执行裁定书》及（2018）黔0103执第2268号《协助执行通知书》的要求，将财智天使公司作为被执行人，在其自认的搬离涉案房屋之后的2019年12月6日将涉案商铺的租金10000元向贵阳市云岩区人民法院支付是梁锐锋自愿为财智天使公司偿还债务的行为，与徐滨无关，不应在本案租金中予以扣减。 2.关于物管费。 合同约定按5元/平方米/月由承租人按租金付款方式收取，徐滨主张按700元/月从2019年4月18日支付至2020年3月18日共计7700元，符合合同约定计租面积5元/平方米/月×140元/平方米×11月=7700元，且不违反法律规定，本院予以支持。 3.关于电费。 徐滨未提供证据证明梁税锋电费使用数据、金额，并已代为支付电费的依据，故该诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告梁锐锋于本判决生效之日起十日内支付原告徐滨租金115500元、物管费7700元，合计123200元。 二、驳回原告徐滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17026元，减半收取计8513元，由原告徐滨负担71元，被告梁锐锋负担8442元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长 杨芳 二〇二〇年十二月十日 法官助理 徐洁 书 记 员 杨丽