广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5060号原告：李敏，男，1968年12月30日出生，汉族，住广东省开平市。被告：开平市三埠迳头实业开发公司，住所地：广东省开平市三埠迳头管理区。法定代表人：余泽安。委托诉讼代理人：余霭娉，女，该公司员工。原告李敏与被告开平市三埠迳头实业开发公司（以下简称“迳头开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告李敏和被告迳头开发公司的委托诉讼代理人余霭娉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行《商品房买卖合同》把车房的供水排水设备安装齐全；2.要求被告承担逾期交付违约金116074元（根据《商品房买卖合同》约定，2017年5月3日至2020年9月8日，以房屋总价189200元为基数按日万分之五计算违约金，每天94.6元）；3.若被告不安装水，应赔偿装水费用及人工费5300元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定交车房时供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。但是2017年5月2日验收车房时，发现车房没有相应配套的设施。原告曾多次向开发商反映情况，开发商却以供水、排水只安装到本幢楼楼上为由拒绝安装，并且物业不允许业主自主安装供水、排水设施，因此拖到2018年6月底才收楼装修。为此诉诸法院，要求被告履行《商品房买卖合同》，把车房的供水、排水以及新装水表等设施安装齐全并支付收楼到现在逾期交付装水等配套的违约金。庭审过程中，原告李敏明确第二项诉讼请求为：要求被告承担未能交付符合《商品房买卖合同》约定的供水排水设施齐全的车房的违约责任，支付违约金116074元；明确第三项诉讼请求为：请求被告支付原告预计安装水表而产生的材料费及人工费5300元。被告迳头开发公司辩称，一、答辩人称与被答辩人签订《商品房买卖合同》约定交付车房时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。依据《商品房买卖合同》第四章第十条（一）款的约定，是指整幢楼的基础设施设备，因车库楼上是住宅，答辩人已将供水、排水设施安装到该幢楼，已完成商品房相关设施设备交付条件。二、依据《商品房买卖合同》第二章第三条第1款，被答辩人购买的商品房的规划用途为车库。车库系用于停放车辆使用的，车库内的规划设计没有供水、排水设施设备且符合设计规范，供水、排水不是车库内必备的基础设施设备，不影响车库的使用用途。被答辩人在选购车库和办理车库交付手续时已经明确知道车库的现状是没有供水入户的，且现在其他楼盘的车库销售通常也没有安装供水、排水设施。三、被答辩人购买的车库属于小区管理，若被答辩人自行安装供水、排水会影响车库附近其他业主的生活（如洗车、做饭、建卫生间等），遭到其他业主反对，影响邻里和睦，物业公司才不同意被答辩人自行安装供水排水设施，并不是故意不让业主安装的，希望被答辩人能理解。四、被答辩人要求支付违约金没有事实和法律依据，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第四章第十条第（一）款约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理”，即：“出卖人采取相关措施保证以上设施中第1、2项在约定交付时间后90日内达到使用条件”。因此，被答辩人要求支付违约金和赔偿安装水费用及人工费是没有依据的。五、答辩人是于2017年8月15日将车库交付被答辩人使用的，车库交付当天，被答辩人已知悉车库现状是没有给排水系统，且交付至今已超过3年诉讼时效。综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：迳头开发公司是坐落开平市三埠街道办事处和××花园××幢的开发商，其于2016年6月20日取得开发项目名称为“开平市三埠街道办事处和××花园××幢”的商品房预售许可证（编号：开预许字第号），许可证期限为2016年6月20日至2017年6月20日。2016年9月14日，迳头开发公司和李敏签订合同编号为ＨＹ201609120006的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定李敏向迳头开发公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处和××花园××幢1层108车库（以下简称涉案车库），建筑面积为23.65平方米，房屋总价款为189200元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定为：（一）基础设施设备。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，因政府行为而延误交付，买受人不予追究出卖人责任……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）出卖人采取相关措施保证以上设施中第1、2项在约定交付时间后90日内达到使用条件。合同签订后，李敏向迳头开发公司付清了购房款189200元，迳头开发公司开具了售房发票给李敏收执。2017年4月22日，迳头开发公司向李敏发送通知书，通知李敏于2017年5月1日办理验房手续。2017年8月15日，迳头开发公司将涉案车库交付给李敏使用，李敏进行了验收。后李敏就涉案车库无供水、排水配套设施为由提起本案诉讼，要求迳头开发公司为该车库安装供水、排水配套设施并支付违约金及预计安装水表而产生的材料费、人工费。庭审过程中，迳头开发公司表示《商品房买卖合同（预售）》中约定涉案车库的交付条件包含供水、排水配套设施属笔误，系其误将住宅用房的商品房买卖合同条款用于车库，实际上涉案车库所在开发项目的整体规划、设计并未包含该车库的供水、排水配套设施规划，并提供了开发项目首层给排水设计图纸证实其主张。同时，迳头开发公司表示由于该开发项目已竣工验收，规划设计已无法变更，故合同中关于供水、排水配套设施的约定内容已实际无法履行。李敏对该规划设计图纸没有异议，但认为迳头开发公司已违反合同约定，应支付相应违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案车库所在的建设项目已取得商品房预售许可证，李敏与迳头开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对李敏已全额交付购房款189200元、迳头开发公司于2017年8月15日将涉案车库交付李敏使用、迳头开发公司至今没有按照购房合同约定为涉案车库安装供水、排水配套设施等事实无异议，本院予以认可。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条已明确约定涉案车库的交付条件包含“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接”，同时约定若未能按该约定交付的，应在约定交付时间后90日内达到使用条件。至庭审结束时，迳头开发公司仍未能为涉案车库安装供水、排水配套设施，其行为已明显违反上述合同约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李敏请求迳头开发公司承担违约责任理据充足，本院予以支持。经庭审查实，涉案车库所在开发项目的整体规划、设计并未包含涉案车库的供水、排水配套设施规划设计，且该开发项目已竣工验收，故合同中关于安装供水、排水配套设施的约定内容已实际无法履行，对李敏要求迳头开发公司为涉案车库安装供水、排水配套设施的请求本院不予支持。关于违约责任如何承担的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未对供水、排水配套设施交付条件实际无法履行的情况下违约责任如何承担的问题作出约定，李敏据此请求迳头开发公司参照逾期交房违约条款的约定标准计付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但迳头开发公司的行为确已构成违约，本院综合迳头开发公司的违约事实、过错程度和涉案车库的主要用途在于停放车辆，迳头开发公司于2017年8月将车库交付给李敏使用，交付的车库具备停放车辆的基本用途，酌定由迳头开发公司按已付房价款5%的标准向李敏计付未能为涉案车库安装供水、排水配套设施的违约金，计得违约金为9460元（189200元×5%=9460元）。此外，原告主张被告支付预计安装水表而产生的材料费及人工费5300元，因该费用并未实际产生且涉案车库已实际不能安装供水、排水配套设施，原告该项请求没有事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。被告抗辩从2017年8月15日原告验收车库到起诉之日，已经超过3年的诉讼时效。庭审过程中，原告陈述曾于2018年5月16日要求被告为涉案车库安装供水、排水配套设施，被告确认原告曾提出该主张，但是没登记具体时间，原告向被告主张为涉案车库安装供水、排水配套设施，构成诉讼时效中断，据此，被告抗辩本案超过诉讼时效，没有法律和事实依据，本院不予采纳。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平市三埠迳头实业开发公司应于本判决生效之日起10日内支付违约金9460元给原告李敏；二、驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2833.48元，适用简易程序减半收取计1416.74元（此款原告李敏已预交），由原告李敏负担1310.94元，被告开平市三埠迳头实业开发公司负担105.8元。原告李敏多预交的案件受理费105.8元由本院予以退回；被告开平市三埠迳头实业开发公司应向本院补缴案件受理费105.8元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭玉媚二〇二〇年十二月二日法官助理 郭雪银书 记 员 谭丽娜