沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初4965号原告：高淑杰，女，汉族，1958年11月14日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨崇锋，系辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭枫，系辽宁华建律师事务所实习律师。被告：牟义伟，男，汉族，1968年5月27日出生，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：刘波，系辽宁邦言律师事务所律师。被告：国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店，统一社会信用代码91210112MAOYJ70F3X，住所地辽宁省沈阳市浑南区。负责人：殷雅杰。被告：沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部，统一社会信用代码92210112MAOYKY8U6U，住所地辽宁省沈阳市东陵区。经营者：王庆禄。被告：沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆，统一社会信用代码92210112MAOYKYDE7X,住所地辽宁省沈阳市东陵区白。经营者：王鸿军。被告：沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺，统一社会信用代码92210112MA1O95AK9Y，住所地辽宁省沈阳市东陵区。经营者：李岩。第三人：高奎龙，男，汉族，1972年1月9日出生，住所地辽宁省灯塔市。第三人：郭继文，男，汉族，1997年5月2日出生，住沈阳市铁西区。原告高淑杰与被告牟义伟、国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店、沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部、沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺、第三人高奎龙、郭继文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淑杰的委托诉讼代理人杨崇锋，被告牟义伟的委托诉讼代理人刘波，被告沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部的经营者王庆禄、被告沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆的经营者王鸿军，被告沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺的经营者李岩，第三人高奎龙、第三人郭继文到庭参加诉讼，被告国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高淑杰诉称：1、判令解除原、被告2019年4月20日签署的《房屋租赁协议》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月20日，原、被告未直接见面，通过中间人传递的方式签署了《房屋租赁协议》，原告为甲方，被告为乙方；协议第一条约定：原告作为甲方，将坐落地址为沈阳市东陵区X门、X门、X门、3间连体店面，合计建筑面积794.83平方米的门市租赁给被告，租赁期间自2019年4月20日至2024年4月20日，同时根据协议第二条“2019年4月20日、2020年4月20日、2021年4月20日、2022年4月20日、2023年4月20日、2024年4月20日，到期日缴纳年度租金24万元”的约定，被告应当于协议约定的每年4月20日支付当年度的房屋租金24万元人民币。被告于协议签署当日向原告现金支付租金24万元，2020年4月20日的租金截止起诉时仍未支付，根据协议第二条约定，原告有权解除给协议。经原告现场核实发现，被告承租后未经原告同意，并未自己实际从事经营活动，由“高奎龙”作为出租方，同时伪造坐落地址为沈阳市东陵区X门，产权人为“陈凯”的房产证（原告目前仅得到这一份），将3间门市房分别同国大药房浑南高深路店、禧悦来宾馆、蓝亚不动产浑南白塔店、胡记膏药店签署《房屋租赁合同》，高额转租。被告的行为违反了协议第五条约定，同时被告的行为涉嫌伪造国家机关公文、印章犯罪，基于此，原告有权解除该协议。经现场查看发现，出租坐落地址为沈阳市东陵区X门、X门、X门、3间连体店面被改成了4间店面，分别出租给上述4家经营单位，该行为违反了协议第六条约定，综上所述，根据协议第九条约定，诉至法院。被告牟义伟辩称：一、被告没有原告起诉状所述“乙方到期未缴纳房屋租金视乙方违约，甲方有权单方面解除协议”的行为和事实。按照协议约定，被告已经于2020年4月9日将2020年租金交付给了原告代理人郭继文，并且原告代理人郭继文于2020年4月9日再一次以书面形式对本年度租金给付完毕加以确认。二、关于原告起诉状所述：被告涉嫌违反《协议》第五条“在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋”的约定，被告不存在以上行为和事实，被告转租的行为得到了原告代理人郭继文的认可。被告在协议承租期内，为缓解经营压力，事先就与原告代理人郭继文协商后，签署了补充协议。该协议明确约定：租赁期间高奎龙可做正常合法商业用途转租或出兑。这个协议约定可以认为是对承租人整个承租期间的正常经营行为的认可，包括承租人的转租。所以不存在被告擅自转租的行为。三、关于原告起诉状所述，被告涉嫌伪造国家机关公文、印章罪的答辩，本庭不审理刑事案件，由第三人高奎龙自行答辩。四、关于原告起诉状所述：被告违反“租赁期间乙方不得改变房屋结构及其用途”的约定。被告在租赁期间对所租赁的房屋进行装修和必要改造，是得到原告及代理人郭继文同意的，原告从2018年至2020年期间均来过被告所承租的房屋，原告对被告的上述行为是知情并认可的，直至本案诉前均没有对被告上述行为提出过异议。综上，被告不存在与原告高淑杰所签《房屋租赁协议》及与原告代理人郭继文所签《协议》的违约情况，故呈请人民法院依法公正判决。被告沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部辩称：我是2019年4月份与高奎龙签订的租房协议，承租的沈阳市东陵区X门，面积30多平，从事蓝亚房产咨询，合同期5年，每年租金6万，按年交，租金已交到2021年4月份，当时签合同时有高奎龙提供的房证原件，当时知道高奎龙是二房东，看到了高奎龙与房东的租赁合同，我拿着房证的原件办理的营业执照。不同意原告与被告牟义伟解除合同，因为我与高奎龙是有合同的。被告沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆辩称：我是2019年4月份与高奎龙签订的租房协议，承租的沈阳市东陵区X门、X门、X门，实际面积在600平方左右，租期5年，每年租金27万元，签合同时有高奎龙提供的房证原件，当时知道高奎龙是二房东，看到了高奎龙与房东的租赁合同，我拿着房证的原件办理的营业执照。不同意原告与被告牟义伟解除合同，因为我与高奎龙是有合同的。被告沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺辩称：我是2020年4月10日左右与高奎龙签订的租房协议，承租的沈阳市东陵区X门、X门，实际面积在40平方左右，租期4年，每年租金5.8万元，签合同时有高奎龙提供的房证原件，当时知道高奎龙是二房东，看到了高奎龙与房东的租赁合同，我是疫情期间拿着房证照片，网上办理的营业执照。不同意原告与被告牟义伟解除合同，因为我与高奎龙是有合同的。第三人高奎龙陈述：我从2015年租的原告房子，开的酒店，我是实际经营者，牟义伟与我是朋友关系，2015年至2019年是我以个人名义与原告签订的租赁合同，经营饭店，后期经营不下去了，2018年重新与原告签订租赁合同，开的生鲜超市。从2019年因为我经营不善，有不少债务，就让牟义伟代我与原告签的合同，原告对此知情，签完合同后，合同上有约定不允许转租、转兑，我与郭继文说让与原告修改一下。郭继文说签一个补充协议，郭继文是原告的代理人，2019年3月9日签的，用于经营还是不行，在6月10日又从签了一个补充协议，2019年房主到过房子那，也没有提出异议，今年在4月份接到了传票。在诉状中原告写的中间人就是郭继文。涉及该房的所有事宜均是通过郭继文办理的。我把2020年的房租交给郭继文了，是原告与郭继文之间的关系，与我无关。我方没有伪造房证，否则愿意承担伪造房证的责任。第三人郭继文陈述：2017年底2018年初左右，原告基于朋友关系找到我，因为当时高奎龙欠原告房租，找到我，委托我找律师解决此事，找到律师后跟原告和我见面，因为高奎龙是前一个租客陈凯非法转租给高奎龙，我找到律师和原告沟通此事，后来原告说这个官司不打了，期间律师费都是由我垫付的。后期跟高奎龙认识了，跟他要钱，高奎龙支付了房款，后期到此案中，高奎龙跟我说他有个朋友，就是被告牟义伟想经营旅馆、药房等，通过高奎龙跟牟义伟见面，商讨租房子的事情，牟义伟跟我说现在所有生意都是牟义伟在经营，商讨房租的时候，原告在委托我期间没有给我任何报酬，我想赚个差价，商讨结果是每年29万元，原告跟牟义伟签合同约定的是24万元/年，原告也是认可的，他不知道有5万元的差价，原告虽然没有跟我有任何书面委托，但原告跟我说房子全权委托给我，在我认知中是全权委托，我认为赚个差价是合理的。牟义伟后来把29万元房租钱给我，我把第一年的24万元给了原告，后来2019年4月之后我跟高奎龙聊天，意外得知所有生意不是牟义伟在经营，高奎龙找到我，说要签一个协议，内容我没有仔细看就签了。高奎龙跟我说房子已经租出去了，已经签了合同，没有办法不继续租，跟我说签一个协议，我就签字了，大概内容是同意转租之类的，我没有仔细看。转租的协议没有告知原告，因为我认为他是全权委托给我了。一直经营到现在，如果我跟原告去讲会很麻烦，当时我自己的事情太多，就一直没有跟原告说。第二年房租是4月份高奎龙分两次交给我的，一共29万元，因为当时我急需用钱，没有跟原告说，想等几天把钱给原告，一直在等原告爱人回国，期间我多次与原告爱人沟通，明确说我尽快把钱还给原告，原告爱人说把事情告诉原告，让我尽快把钱还上就行。后来可能是原告爱人没有跟原告说，导致此次诉讼，这个钱我随时可以还给原告。被告国药控股国大药房沈阳连锁有限公司浑南高深路店未答辩亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告高淑杰系东陵区X门、X门、X门房主。原告高淑杰与第三人郭继文系朋友关系，2019年郭继文帮助原告办理房屋出租事宜，经郭继文联系原告与被告牟义伟于2019年4月20日签订《房屋租赁协议》约定：1、原告将坐落在沈阳市东陵区X门、X门、X门三间连体店面，建筑面积共794.83平方米租给被告牟义伟使用，租赁期限自2019年4月20日至2024年4月20日止。2、该房屋租金为年240,000元整，租期5年。租赁期间，被告牟义伟需按约定时间每年缴纳租金240,000元，即2019年4月20日，2020年4月20日，2021年4月20日，2022年4月20日，2023年4月20日，租期内租金合计1,200,000元。在此期间，若牟义伟未按前述约定时间及时缴纳房租租金，原告有权单方面解除合同并不对乙方的损失承担任何责任。本协议签订后，牟义伟将第一次房屋租金240,000元缴纳原告。5、在承租期间，未经原告同意，被告牟义伟无权转租或转借该房屋，如果承租方有此行为视为违约，原告有权单方面解除合同，不退还房屋租金，如承租方因此受到任何损失原告概不负责。《房屋租赁协议》签订后，原告从郭继文手中收到了第一年租金2,400,000元。案涉《房屋租赁协议》牟义伟与原告签订后，由高奎龙对案涉房屋进行对外转租，高奎龙又将案涉房屋转租他人，用于经营沈阳市浑南区蓝亚房产信息咨询服务部、沈阳市浑南区禧悦莱主题宾馆、沈阳市浑南区白塔堡老胡记膏药铺等。第三人郭继文在帮助原告办理出租事宜时，与牟义伟约定房屋年租金290,000元，而签订在《房屋租赁协议》中约定的租金为240,000元，另外50,000元，由牟义伟支付给郭继文本人作为回扣，原告对此事并不知情。2020年4月，高奎龙将第二年房租290,000元支付给郭继文，郭继文并未将其中240,000转交原告，而是私自挪作他用。原告未收到租金，到案涉房屋的实际商户处进行走访，发现系高奎龙将案涉房屋进行转租，原告于2020年4月30日向各商户送达《通知书》告知其是案涉房屋产权人及房主，高奎龙与其签订的协议原告不予认可，要求实际经营商户将之后的租金直接支付给原告。后原告诉至法院。另查明，郭继文帮助原告办理房屋出租事宜时，原告并未出具书面授权，2019年6月10日郭继文与高奎龙私下签订《协议》，约定“沈阳市浑南新区白塔街XX,X、X、X门房主代理人郭文将门市出租给高奎龙使用为期五年（年租金240,000元），租赁期间高奎龙可做正常合法商业用途转租或出兑”。本院认为，原告与被告牟义伟签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，牟义伟在与原告签订《房屋租赁协议》后，将案涉房屋交给高奎龙对外进行转租，违反了《房屋租赁协议》第五条约定“在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，如果乙方由此行为视为违约，甲方有权单方解除合同，不退还房屋租金，如乙方因此受到任何损失甲方概不负责”，原告要求解除与牟义伟于2019年4月20日签订的《房屋租赁协议》符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告牟义伟辩称其转租行为得到了原告代理人郭继文的同意，双方签订过补充协议约定“沈阳市浑南新区白塔街98-5,9、10、11门房主代理人郭文将门市出租给高奎龙使用为期五年（年租金240,000元），租赁期间高奎龙可做正常合法商业用途转租或出兑”本院不予采纳，首先郭继文并未有原告的书面授权，高奎龙明知原告不愿意将案涉房屋出租给其本人，故其明知原告不可能与其签订补充协议，同意其转租，故高奎龙与郭继文签订的协议，对原告并不具有约束力。被告牟义伟要求继续承租案涉房屋，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条一款、第二百一十二条之规定，判决如下：原告高淑杰与被告牟义伟于2019年4月20日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日起解除。案件受理费4,900元，由被告牟义伟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  苏丽娟人民陪审员  吴 迪人民陪审员  李洪帅二〇二〇年十二月十六日书 记 员  程馨漪本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。