陕西省宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2020)陕0303民初3650号 原告(反诉被告)：宝鸡市天达祥工贸有限公司，住所地：宝鸡市金台区群众路五里巷202号，统一社会信用代码：91610303661183094D。法定代表人：罗天太，任公司总经理。委托代理人：李小兵，陕西际傧律师事务所律师，特别授权代理。被告(反诉原告)：张三信，男，汉族，生于1964年4月28日，住宝鸡市渭滨区。委托代理人张武练，陕西正泰律师事务所律师，一般代理。原告宝鸡市天达祥工贸有限公司(以下简称：天达祥公司)诉被告张三信租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张三信提出了反诉，对于本反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天达祥公司及其委托代理人李小兵，被告（反诉原告）张三信的委托代理人张武练到庭参加了诉讼，本案现已合并审理终结。原告(反诉被告)天达祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的租赁合同自2020年9月30日起解除；2、判令被告返还全部租赁物（包括厂房、场地及原告院内的所有设备和设施）；3、判令被告支付违约金140000元；4、判令被告支付2020年第三季度的租赁费3500元及从2020年10月1日开始到被告全部返还全部租赁物时止的占用费；5、本案的诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实与理由：2012年12月3日原、被告双方签订租赁合同，原告将其所属位于宝鸡市金台区群众路五里巷202号的厂房、场地及院内的所有设备和设施租赁给被告经营使用，租赁期限10年，自2012年12月1日起到2022年11月30日止。后双方签订多份补充协议，并在2019年10月28日的补充协议中约定，从2019年第三个季度起，每季度租金变更为35000元。在合同履行期间，被告经常逾期支付租金。现被告已将租金支付至2020年第3季度，但少支付3500元。2020年8月27日被告向原告发送律师函，认为其在租赁期间支出的3笔费用合计559500元，应当从其缴纳的租赁费中予以直接抵消，直至抵消完毕。原告认为被告律师函所称毫无事实和法律依据，且根据该律师函的内容可知，被告已明确表示将不再履行合同主要义务。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律规定诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)张三信辩称，原告要求解除合同没有依据，被告不存在违约行为。2020年三季度租赁费3500元是因为变压器维修费用由谁承担而产生的问题，被告认为应当从租金中予以抵扣。本案涉及的土地和厂房均属于宝鸡市色织布厂所有，不属于原告宝鸡市天达祥工贸有限公司。双方约定的季度租金是30000元。发律师函是为了行使抵销权，不是违约和不履行合同。反诉原告(被告)张三信向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付维修代建重建费42120元；2、判令被反诉人向反诉人支付自2012年12月1日至协议终止之日止的电费1341元；3、判令被反诉人支付反诉人代付的变压器损耗费用97980元（从2013年4月1日至2020年12月1日止）；4、判令被反诉人向反诉人支付代付的流水补偿费4000元；5、判令被反诉人向反诉人返还以“土地使用税、房产税”名义收取的费用282000元（从2012年12月1日至2020年9月30日）；6、判令被反诉人向反诉人支付违约金120000元；7、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2012年10月12日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定由反诉人承租原宝鸡市色织布厂的厂房、场地等，租期从2012年12月1日起至2022年11月30日止。在租赁期间，出租厂房年久失修，出现安全隐患，且厂房屋顶漏雨导致第三人物品被雨水侵泡，致使承租人被迫赔偿第三人损失，但出租人却未能履行出租屋维修义务和安全隐患清除义务。为此，承租人代出租人对存在安全隐患房屋予以重建，对漏雨屋顶全部予以更换，为此支出了维修代建重建费用153000元。变压器维修3500元本应由出租人承担，经多人协调在2020年8月24日确定出租人承担2000元，承租人承担1500元。在承租人租赁期间，出租人办公用房长期用电，拖欠电费1341元。根据双方协议，承租人承担的是经营所需要用电，但出租人的变压器损耗却长期由承租人承担，经承租人向市区供电分局咨询每月变压器损耗为1065元。承租人承租后，柳沟村柳一组，以厂房屋顶流水影响为由，要求予以补偿。出租人以宝鸡市色织布厂名义和承租人一起与其签订补偿协议，该笔费用应当由出租人承担。无论是根据法律规定，还是根据双方协议约定：“土地使用税、房产税由出租人承担”，但出租人却非法向承租人收取了2012年12月1日至2019年9月30日期间的上述费用。经了解，出租人也没有缴纳土地使用税、房产税。出租人对出租屋维修和安全隐患清除负有法定义务，但出租人怠于履行，导致承租人被迫支出了上述费用。出租人巧立名目，非法收取费用，并将其应予承担的义务转嫁至承租人，其行为违反了法律规定，也与双方合同约定不符。在承租人依法要求其退还或者承担相应费用时，却以解除合同予以诉讼，并于2020年10月27日在场地张贴《告示》，警告并禁止第三方向承租人履行义务，导致承租人经营困难。依据双方合同的第九条“未经对方同意不得单方终止合同”。鉴于出租人在租赁期间的违约违法行为，请求依法判令其向承租人支付违约金，并支付或者返还承租人代其履行义务支出的全部费用。反诉被告(原告)天达祥公司辩称，请求驳回反诉请求。1、支付维修代建费用是2012年10月期间，反诉人私自拆除了房屋，被反诉人知道后，双方协商费用由反诉人承担，所有权归被反诉人所有；2、签协议时候约定留有三间办公室由天达祥公司使用，2015年4月30日向张三信缴纳了1013元的电费，交费后再没有使用，2018年将房子交给了张三信；3、变压器损耗费用按照谁使用谁受益谁付费，刚开始变压器没有使用，后来张三信要求开通，给他创造收益，损耗折旧费用从来没有向天达祥公司承担过。4、流水补偿费是张三信与村上产生的经营费用，与天达祥公司无关。5、土地使用税、房产税租赁协议约定由天达祥公司缴纳，张三信每月支付3000元，说明该项税是由张三信承担，并不违反法律规定，已经将税纳入房租组成部分中，签合同之前，天达祥公司将厂房租给其他公司，每月14000元，给张三信不可能低于这个数字往出出租。6、天达祥公司没有违约行为，不承担违约金。审理查明，2012年12月3日原、被告双方签订租赁合同，合同约定：原告(甲方)将其所属位于宝鸡市金台区群众路五里巷202号的厂房、场地及院内的所有设备和设施租赁给被告（乙方）经营使用；租赁期限10年，自2012年12月1日起到2022年11月30日止；租赁费前五年每年租金120000元，后五年每年租金132000元；租赁费交付期限按照季度支付，每次必须在季度前十五天一次结清，如若拖欠，按照月租金的3%缴纳滞纳金，若逾期三十天后，双方合同自行终止；合同履行期间，土地使用税、房产税由甲方缴纳，乙方前五年向甲方每月支付3000元，后五年根据国家政策和实际情况，甲乙双方另行协商；甲乙双方任何一方违约，按一年租金由违约方承担违约责任。后双方又签订多份补充协议，就厂房改建、调整租赁费等事项进行了约定。并在2019年10月28日的补充协议中约定，从2019年第三个季度起，每季度租金变更为35000元。截止2020年第三季度，被告拖欠租赁费3500元未付。2020年8月27日被告向原告发送律师函，律师函载明：因原告对出租房屋倒塌和屋顶漏雨更换彩钢瓦未能及时履行维修义务，被告对此房屋重建，对屋顶彩钢瓦予以逐年更换，支出费用153000元，应当由原告承担，或者从租赁费用中予以直接抵消；被告向供电部门缴纳变压器耗损费用106500元，应当由原告承担，应当从原告收取的租金中予以抵消，后期为保证供电正常支出的耗损费用，应当予以继续抵消；土地使用税、房产税由原告缴纳，被告向原告额外支付了300000元，应当从租赁费用中予以抵消。被告以律师函中载明的三笔费用合计559500元，应当从其缴纳的租赁费中予以直接抵消，直至抵消完毕为由，拒绝缴纳所欠以及未交租赁费。双方随为此酿成纠纷。另查，原告宝鸡市天达祥工贸有限公司是通过企业改制由原来的宝鸡市色织布厂变更成立，成立时间2007年5月，法定代表人罗天太。宝鸡市色织布厂是由原来金台棉织厂更名而来，更名时间1981年1月。1993年4月宝鸡市色织布厂成立宝鸡市服装衬布厂。以上事实，有租赁合同、补充协议、律师函、银行交易明细、收款收据、通知、租赁补充合同书、催款通知、新建库房协议、施工协议、旧房改造协议、证明、收条、电费清单、土地证、房产证、照片、批复、质证笔录、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁补充合同书》系双方自愿签订，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，本院予以认定。双方均应按照协议约定履行权利义务。经查，被告张三信拖欠原告天达祥公司2020年第三季度租赁费3500元未付，双方对此不持异议。本案争议焦点是拖欠租赁费3500元《租赁合同》是否应予解除。被告提出反诉请求认为原告天达祥公司应支付其维修代建重建费、电费、变压器耗损费、流水补偿费、土地使用税及房产税五项费用共计427414元，据此，如果反诉成立，被告不仅不欠原告租赁费，而且已经高额超付租赁费。经查，(一)维修代建重建费，原、被告签订的《租赁补充合同书》约定：乙方（被告）改建原厂大门南面房屋十三间，自行安全改建，所有投资由乙方全部负责；所有改建改造的厂内房屋，甲乙双方互不给予经济补偿，改建改造完成后，产权即归甲方（原告）所有，乙方不得随意毁坏。故被告改建厂房所花费用应当由其自己承担，请求原告承担，本院不予支持。被告更换仓库屋顶彩钢瓦，原告不知情，亦无施工单位出具的领款税务发票证明，其实际花费究竟多少，被告请求原告承担该费用，本院不予支持。变压器维修费被告认为原告应当承担2000元，但没有提供证据佐证，原告也不予认可，本院不予支持。（二）电费，被告认为原告欠328元未付，原告不认可，亦无证据佐证，电费系原告行为产生的，本院不予支持。（三）变压器耗损费，被告将其所租原告的厂房场地等又次承租给了他人，并从中获利，变压器耗损系其经营期间所产生的合理损失，应当由被告自行承担，要求原告承担该项损失违反公平原则，于法无据，本院不予支持。（四）流水补偿费，原、被告签订的《租赁补充合同书》约定：乙方改建改造原厂内所属房屋，需自行妥善协调处理相关相邻关系。故被告改造南面旧房与群众路柳沟一组协议约定流水补偿费4000元，应当由被告自行承担，请求原告承担，本院不予支持。（五）土地使用税及房产税，原、被告签订的《租赁合同》约定，由原告缴纳，被告前五年向原告每月支付3000元。双方自愿签订协议，内容不违反法律规定，至于原告收取后未向税务部门缴纳，与本案没有关系，是税务部门职权解决的问题，被告请求原告返还该项费用，于法无据，本院不予支持。综上，被告反诉的五项请求均不能成立，对该五项请求，本院依法予以驳回。被告反诉请求原告支付违约金，因被告上述五项请求均不成立，原告没有违约行为，也没有违约事实，该请求本院予以驳回。被告欠交租赁费，并向原告发送的律师函足以说明，被告的真实意思表示是不可能再向原告缴纳租赁费，《租赁合同》的目的已不能实现，原告请求解除租赁合同，事实清楚，证据确凿，于法有据，本院予以支持。原告请求被告返还全部租赁物（包括厂房、场地及原告院内所有设备和设施），于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付违约金140000元过高，本院依法酌定按年租金140000元的10%计算为14000元。原告请求被告支付2020年第三季度的租赁费3500元及从2020年10月1日开始到被告全部返还全部租赁物时止的占用费，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宝鸡市天达祥工贸有限公司与被告张三信签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)张三信于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市天达祥工贸有限公司交付全部租赁物（包括厂房、场地及原告院内所有设备和设施）；三、被告(反诉原告)张三信于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市天达祥工贸有限公司支付违约金14000元；四、被告(反诉原告)张三信于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市天达祥工贸有限公司支付2020年第三季度的租赁费3500元及从2020年10月1日开始到被告全部返还全部租赁物时止的占用费（占用费按每季度租金35000元标准计算）；五、驳回被告(反诉原告)张三信的反诉请求；如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5500元，减半收取2750元，反诉费9274元，减半收取4637元，共计7387元，由被告张三信承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审  判  员   晁靖雲 二〇二〇年十二月十七日 书  记  员   容源萍 1