江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初1326号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场D栋1号。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员。被告：谭观凌，男，1980年5月12日生，汉族，个体户，户籍地址全南县，现住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告谭观凌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公司的委托诉讼代理人李小明及被告谭观凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付全南县桃源一品小区18栋15号店铺物业管理服务费合计5930元。事实和理由：原告和江西宝盛地产开发有限公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定店铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区18栋15号店铺的业主，该店铺面积91.24m2，从2015年4月1日至2020年8月31日，欠费为65个月，每月金额91.24元，共欠物业管理服务费5930元。至今该店铺仍在经营，经原告多次催缴，被告拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》规定，诉至法院，望贵院判如所诉。被告谭观凌辩称，天豪物业公司未履行业委会督促程序及书面催交程序，而是直接将我起诉至法院，此举违反了《物业管理条例》第67条以及最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、民法典第九百四十四条第二款的相关规定，因此要求驳回天豪物业公司的起诉。对天豪物业方所提交的《物业服务合同》（或前期合同）的有效性存在问题，严重存在有违反法规的约定。例如：物业公司提供的合同只有8页，实际有14页，应当交齐审验。天豪物业不作为：根据《物业管理条例》第二条，物业管理应对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。而天豪物业在维护小区秩序、维护小区环境、维护共用设施设备及综合管理方面全部存在重大过失，以致于构成了对物业服务合同的完全根本违约。天豪物业诉求的物业费已超过3年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过）第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。对于超出诉讼时效范围内的诉权不予支持。希望法官大人认真的看清批价文件，他们所提供的批价文件早已失效，对双方已没有约束力。理清思路，有期限的行政审批许可没有自动承继的法律效果。在没有法律法规规定价格的前提下，双方当事人只能在合同约定范围内行使权利，承担义务，这是合同的法律常识。那么我与物业公司的关系就是我最高按0.5元/㎡给物业，物业应该提供与0.5元/㎡相对相应的服务。可是物业根本就做不到，也没有提供相应的服务。赣州市中级人民法院作为全南的上级法院，早已判决店面最高按0.5元/㎡计算，并且讲清楚了法理、道理和公理，基层法院应当遵循上级法院合理的判决原则，不应自创一套标新立异无理的判决。原告要求2015年4月1日至2017年8月31日期间的物业费已超过了诉讼时效，被告在物业及时改正不作为的态度并提供与0.5元/㎡相对相应的服务时只应支付2017年9月1日至2020年8月31日期间物业费1642.32元（91.24㎡X0.5元/㎡X36个月）。安装监控是物业公司的合同义务，我们交了钱给物业就应该提供服务，但物业工作不到位，不能每间店面都监控到，从而造成店面失窃。如果就是因为安装了监控就要多收钱那就是强盗逻辑，就是想强迫店面业主接受高价物业费，从而达到他们的私欲。这不是违法违规收费那又是什么？综上所述，在物业及时改正不作为的态度并提供与0.5元/㎡相对相应的服务时，我只愿支付2017年9月1日至2020年8月31日的物业费1642.32元。再者，物业公司未经书面催收即起诉不具备起诉条件，请依法驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告公司提交：营业执照、资质证书、桃源一品前期物业服务合同、物价局文件、与环卫所签订的协议书、与全南县鑫凯电脑安防科技签订的协议、票据、照片、桃源一品业主手册中的承诺书、前期物业服务协议、收费项目与标准、入住手续书、电话催收录音光盘。被告谭观凌提交：照片打印件12张、关于业主支付物业费义务的相关裁判规则、（2018）赣07民终4068号判决书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对桃源一品前期物业服务合同，原告公司提交了原件予以核对，合同正本完整，真实性应予以确认，被告以原告未提供合同附件而对合同真实性持异议，本院不予采纳。2、对物价局文件，系物价部门作出的批复，真实性应予以确认。3、与全南县鑫凯电脑安防科技签订的协议、票据，被告对真实性不持异议，至于店铺物业管理服务费如何收取，本院将结合全案证据予以综合认定。4、照片，被告对真实性不持异议，但据照片对桃源一品小区业主委员会的成立提出异议，该小区业主委员会的成立是否合法，不是本案审查范围，本案不作认定，但应指出的是，业主委员会如何成立、何时成立，不是物业公司的义务，通知业主的义务也不在物业公司。5、桃源一品业主手册中的承诺书、前期物业服务协议、收费项目与标准、入住手续书，被告抗辩称原告公司胁迫其签字，没有提供证据，本院不予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，其中，第六条约定“物业公共性服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（暂定，最终以物价部门批复为准）：店铺、幼儿园、商业用途等物业：0.5元/月/㎡；......”。后桃源一品小区成立了业主委员会。被告谭观凌购买了桃源一品18栋15号店铺，面积91.24㎡，原告公司进驻桃源一品小区至今，安排了保安，对小区内住户与临街店铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，也安排了清洁工打扫临街店铺门前卫生。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了监控摄像头。但在物业服务过程中，存在业主车辆占用消防车道、自行车停放绿化带等瑕疵。被告自2015年4月1日起没有缴纳物业管理服务费，2018年9月5日及2020年4月、2020年8月，原告公司员工用手机拨打被告电话，向其催收物业管理服务费，但被告仍没有交纳。另查明，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字[2016]6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，原告公司取得了经营范围包括物业管理的营业执照，与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，且实际为桃源一品小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。桃源一品小区成立业主委员会后，没有与原告公司重新签订合同，也没选聘其他物业服务企业，而原告公司至今一直在为该小区提供物业管理服务。被告所有的店铺位于该小区物业管理的范围，原告公司为店铺所需水、电、排污进行了必要的维修和保养，且为临街店铺安装了监控摄像，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。关于物业管理服务费标准的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，本院认为，原告公司对案涉小区物业服务整体尚好，存在车辆未有序停放等瑕疵，原告公司应予以及时督促改进，但同时也需广大业主自觉与配合。案涉前期物业合同约定收费标准是“暂定，最终以物价部门批复为准”，几年前物价局核定的标准即为1元/月/㎡，随着经济社会的发展，在当地物价水平、生活消费水平都有所上涨的情况下，原告公司要求的物业管理服务费没有提高，综合考虑店铺经商性质、安装摄像头之前店铺所享物业服务内容较少之后有所改善等因素，本院酌定本案物业管理服务费在2016年10月31日原告公司增设摄像头之前，按物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计付，在原告公司增设摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，即2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，2015年10月1日之后的费用适用三年诉讼时效期间。2018年9月5日，原告公司向被告电话催收了物业管理服务费，2020年11月4日提起诉讼，原告公司所要求2015年4月1日至2015年9月30日之间的费用已过诉讼时效期间，2015年10月1日至2020年8月31日之间的费用没有过诉讼时效期间。综上，被告应交纳物业管理服务费4790元，其中2015年10月1日至2016年10月31日为593元（91.24㎡×1元/月/㎡×50%×13个月），2016年11月1日至2020年8月31日为4197元（91.24㎡×1元/月/㎡×46个月）。被告抗辩称原告公司没有书面催收，经查，原告公司多次电话向被告催收，被告没有缴纳物业管理服务费，原告公司提起诉讼并提交书面起诉状，本院送达起诉状等应诉材料给被告应系书面催收，至本案庭审期间，被告仍未缴纳物业管理服务费，被告此抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告谭观凌应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2015年10月1日起至2020年8月31日止的物业管理服务费4790元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谭观凌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇二〇年十二月四日书记员  月 欢附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。