福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初5823号原告：黄艳红，女，1994年8月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省新邵县，住厦门市湖里区。被告：李洁敏，女，1976年4月9日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市鼓楼区，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：李隽,系被告的哥哥，汉族，住福建省厦门市思明区。原告黄艳红与被告李洁敏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案后，公开开庭进行了审理。原告黄艳红、被告李洁敏及其委托诉讼代理人李隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求判令被告结清漳州开发区××道××号××栋××室房屋的相关物业费，结清至该房产交付给原告之日为止。2、请求判令被告前往房屋所在地：漳州开发区××道××号××栋××室所在地或物业公司将房屋完全交付给原告使用，并支付违约期间所产生的违约金合计人民币：36800元，暂计与2020年6月24日至2020年9月24日止（合计92天，总房价的每日万分之五计算）。3、请求判令被告支付原告因此次诉讼而导致的损失，包括但不限于差旅费，误工费等。4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李洁敏于2020年5月15日与原告黄艳红签订了编号为ＴＸ0000332的《房屋买卖居间协议书》居间方为：漳州开发区腾迅房产中介所，双方达成协议，被告将位于漳州开发区××道××号××栋××室的房产按总价人民币：￥800000.00元出售给原告，原告于2020年6月24日通过工商银行按揭方式付清所购买房产的全部购房款合计人民币：￥800000.00元。在原告付清全额购房款后，原告多次联系并告知被告前来产权所属招商物业公司办理房屋交接手续，移交所属房屋的相关手续及有关交房的相关物料，包括但不限于：房屋钥匙、门禁卡、可视对讲机等，并结清未过户之前所产生的相关物业费、水、电费等，但被告均未前来配合移交房屋手续及材料，并拒交房屋物业费，截至2020年9月18日，根据招商物业发送相关催缴通知单，得知被告尚未结清该房产的相关物业费，而且也未能前来与原告办理交付房屋手续，已经给原告带来直接和间接的经济损失，在此期间原告的资金（资产）被占用，未能得到相应的合法使用权益，由此造成了损失需要被告承担。截止2020年9月24日，根据物业公司提供催缴通知书得知，被告尚未履行与原告签订的《房产买卖居间协议书》应尽的义务，截止目前原告未能在付清全额房款后，与被告一同前往房屋所在地址：漳州开发区××道××号××栋××室房屋及物业公司办理交付移交的房产使用权的相关手续。被告辩称，1、被告是否拖欠物业费，是被告与物业公司之间的法律关系，与原告向被告购房的房屋买卖合同关系无直接关联，不应在本案中处理。首先，即便是被告的物业费有所拖延，也不应由原告向被告主张权利。根据物业合同的合同相对性原则，原告无权就物业费的缴交问题直接起诉被告。其次，被告已经结清了与物业公司的物业费。该事实有平安银行转款凭条予以证明。被告虽有延后缴交物业费，但已在2020年9月按物业管理公司的要求交付了2020年1月1日至5月31日的物业费。5月15日原被告签订《房屋买卖居间协议书》后，被告即通知中介公司将涉诉房产的钥匙交给原告。根据双方《房屋买卖居间协议书》第八条规定：“甲方(被告)应于收到全额购房款将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应对完好。有关交房前使用该房产生的各项费用由甲方承担：交房之日起有关使用该房产的各项费用由乙方(原告)自行承担”之规定，交付房产后的各项费用由购房的乙方即原告自行承担。请求法院驳回原告该项诉求。2、被告已然交付房屋给原告，不存在违约问题。首先，原告向被告购买的是毛坯房，原告提出移交可视对讲机等物件不在合同约定的范畴内。《房屋买卖居间协议书》第十五条明确规定：“经甲乙双方协商，甲方将如下室内设施一同出售给乙方，设施如下：毛坯。”原告向被告购房前，已然对涉诉房产进行查验，应是在对房屋现状即毛坯状况满意的情形下(正如《房产买卖居间协议书》第一条所约定“乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证和丙方(中介公司)现场带领看房后对甲方所售房产已充分了解，愿意购买上述房产”)，才会与被告(甲方)签订购房合同。且从购房总价800000元看，双方就购房事宜，也是经过多次磋商后整体打包一口价涵盖所有，房价并非按单价多少元算出总价有零有整，原告接受房屋现状，被告拿钱交钥匙。如果当时双方就对可视对讲机有争议，房价应会定为801800元。再有，双方并未就可视对讲机等物件进行特别约定。被告也不可能在合同签订后，特地将房屋内已有的可视对讲机拆除。至于原告提交《收楼书》，用以证明被告有收执可视对讲机。但这与原、被告的购房合意及履行无关，不具关联性。且不说，被告记不清是否于2016年12月11日收到可视对讲机，即便是收到了可视对讲机，也因为原告与被告的《购房合同》未对该可视对讲机做出交付约定，而不承担必须给付的义务。被告也多次表示，该可视对讲机对被告而言，没有用处，如果有或确能找到，被告也愿意赠送给原告。但原告要求被告将可视对讲机折价1800元支付给原告，因该要求超出了双方购房合同的约定范畴，且原告态度不好，因此被告不愿意负担。原告就可视对讲机、门禁卡提出移交的诉求，缺乏法律依据，应予以驳回。其次，根据房屋买卖交易习惯，钥匙的交付即视为毛坯房屋场所的移交。购房中介漳州开发区腾迅房产中介所工作人员沈腾飞的录音证言，可以证明在合同签订后，被告已通知中介公司将涉诉房产的钥匙交付给原告。至于中介是2020年5月或6月将涉诉房产钥匙交付给原告，都不构成违约，因为原告的购房款系2020年6月24日付讫。关于交房时间的认定。《房屋买卖居间协议书》第八条规定“甲方应于收到全额购房款将房产交付给乙方使用”。此中，一则，甲方在合同签订后，就交代中介公司将钥匙交付给原告，由于中介出于对自身权利和卖房者权益的维护，在购房者即原告的全部购房款到位后，才将钥匙交付原告，故钥匙的交付，经与中介公司工作人员确认后，应为2020年6月下旬。从交易习惯上看，6月下旬交付钥匙，也是合情合理的。原告在双方争执中曾否认取得钥匙，这有悖常规。试问，购房者缴交购房款、且办理了过户手续，能数月不向卖方要钥匙?如果原告没有钥匙进入涉诉房产，又何来可视对讲机争议之产生?种种迹象表明，原告在交付购房尾款后即取得了涉诉房产的钥匙。二则，退一步而言，如果中介公司所言的“6月下旬”与原告付款日6月24日有偏差数日，根据《房屋买卖居间协议书》的规定，收到全额购房款是交付房产(钥匙)的前提条件，但双方未明确付款后多长时间交房，因此，即便是中介公司移交钥匙给原告有延后数日，只要是6月下旬，应为相对合理的期限，不能认定为违约。本案所涉购房事宜，已委托中介公司提供居间服务，钥匙的移交等事务，均委托中介公司办理，中介公司可以证实涉诉房屋钥匙交付的事实。二则，本案涉诉房屋的移交主要是钥匙的移交，其他物件不在合同约定范围内，是否移交可以协商，但非法定义务，原告如此执意要求解决超出约定范围的要求，有悖契约精神。原告要求判令被告前往涉诉房产所在地将房屋完全移交给原告，因涉诉房产的钥匙已经交付给原告，涉诉房产已经交付完毕，原告的该诉求没有再履行的必要;且原告要求房屋交付的形式是“前往房屋所在地”交付房产，这既是对交易习惯的不尊重，更是人力及财力资源的浪费，该诉求不合法也不合理。原告已于2020年6月11日办理了涉诉房屋的过户手续，不存在违约行为，就不需要承担所谓的违约金责任。原告所谓因诉讼造成的损失，于法无据，应予以驳回。本案诉讼原本就是一次不必要的行为，原、被告双方亦经多次磋商未果，原告坚持诉讼，虽是其权利，但亦因此须承担诉讼风险及带来的不利后果，诸如不必要支付的各项费用。这些费用的支出，是原告主观行为、一意孤行产生的后果，与被告无关。综上，答辩人认为，原告所提出的各项诉讼请求或与本案的法律关系无关，或缺乏事实和法律依据，恳请贵院在依法查明相关事实的基础上，驳回其全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，址在漳州开发区××道××号××栋××室房屋，系被告李洁敏向漳州招商地产有限公司购买。2020年5月15日，黄艳红（乙方）与李洁敏（甲方）在漳州开发区腾迅房产中介所（丙方）的介绍下，三方签订《房产买卖居间协议书》一份。该协议书约定：甲方同意将坐落于福建省漳州开发区××道××号××幢××室的房产出售给乙方。土地房屋权证号为闽（2018）漳州开发区不动产第0001419号，建筑面积84.66平方米，用途住宅。李洁敏将上述房产出售给黄艳红，成交总价为800000元，房款分三次支付，协议签订当日，乙方向甲方支付定金50000元，同日乙方又支付给甲方购房款（含定金）180000元，余款620000元由乙方向银行申请贷款，贷款由银行直接转至甲方账户；该协议书第八条约定，甲方应于收到全额购房款将房产付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。有关交房前使用该房产所产生的各项费用由甲方承担：交房之日起有关使用该房产的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气等的过户手续办理过程中，甲、乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。协议书第十二条规定，甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币壹万陆仟元整，其中甲方支付捌仟元整，乙方支付捌仟元整；同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，甲方支付贰仟元整，乙方支付贰仟元整。甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。协议书第十四条规定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达柒日的，对方有权解除合同并按第十三条的约定追究违约方的违约责任。第十五条规定，经甲、乙双方协商，甲方将如下室内设施一同出售给乙方，设施如下：毛坯。本协议书与双方日后签订的《存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准。同日，原、被告又签订一份《存量房买卖合同》。后双方依约定于2020年6月11日办理房屋过户手续，2020年6月24日原告向被告支付了购房余款620000元，被告李洁敏在签订《房产买卖居间协议书》之前亦将房屋钥匙交付给丙方中介公司。2020年9月26日，李洁敏交清2020年5月31日之前的物业费。本院认为，原告黄艳红与被告李洁敏之间签订的《房产买卖居间协议书》、《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法有效，受法律保护。关于争议的被告是否存在逾期交房行为、是否应承担违约责任的问题，双方签订的二份合同内容虽有不同，但约定以《房产买卖居间协议书》为准。本案《房产买卖居间协议书》第十二条约定甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方（中介）代办。据此约定，移交房屋钥匙不必被告亲自办理，因被告在签订《房产买卖居间协议书》之前已经将本案讼争房屋的钥匙交由中介公司保管，原告明知中介公司有钥匙，且原告未提供证据证明其向中介公司主张交房钥匙时被拒绝，故本院认定被告不存在逾期交房的事实。关于原告主张合同中约定的未结清物业费问题，而物业费等相关手续在房屋产权过户之后亦随之转到新业主名下,此均非实际交房之概念,即便需要出卖方配合,亦属附随义务,不得等同于迟延履行主合同义务而主张迟延交房之违约金，物业费用被告也已在诉讼之前交清。原告主张被告逾期交房，应承担违约责任，并请求被告李洁敏支付逾期交房的违约金，依据不足，不予支持。关于原告因维权所产生的诉讼费用问题，如前所述，被告不存在逾期交房的事实，原告该项请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告黄艳红请求被告李洁敏支付逾期交房的违约金以及因维权所产生的诉讼费用，其应当提供相应的依据证明自己的主张，但原告黄艳红没有提供足够的证据证明其主张，应承担对已不利的后果，其全部诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告黄艳红的诉讼请求。案件受理费720元，适用简易程序减半收取360元，由原告黄艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 黄明发二〇二〇年十二月二十五日法官助理 卢铂浜书 记 员 蓝 怡