广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5126号原告（反诉被告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街XX大道**。法定代表人：邱林，职务总经理。委托诉讼代理人：王凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司，，住所地广州市番禺区市桥桥兴大道**法定代表人：曾书红。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人；霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）与广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称番房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金桦悦公司的委托诉讼代理人王凤、刘英莲，番房公司的委托诉讼代理人梁敏凌、霍紫红，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金桦悦公司向本院提出本诉诉讼请求：1.原告与被告于2018年8月1日所签订的《物业租赁合同》第一条第1款建筑面积变更为2273.26平方米（首层建筑面积78.26平方米，二层建筑面积2195平方米）；2.原告与被告于2018年8月1日所签订的《物业租赁合同》第六条第1款首年月租金变更为155196.6元（78.26㎡×160元/㎡+2195㎡×65元/㎡=155196.6元）；3.判令被告向原告返还多收的租金397024.4元（首层合同面积268.83平方米，实际面积78.26平方米，面积差190.57平方米，已支付2018年10月1日至2019年4月30日共7个月的租金，多缴租金为190.57㎡×160元/㎡×7个月=213438.4元；二层合同面积2548.05平方米，实际面积2195平方米，面积差353.05平方米，已支付2018年10月1日至2019年5月30日共8个月的租金，多缴租金为353.05㎡×65元/㎡×8个月=183586元）；4.判令被告返还多收取的保证金（3个月）160318.5元（625908.3元-465589.8元）；5.判令被告承担多支付的合同印花税（按总租金23907465.6元的万分之五计算）3061.79元（多计租金6123589.52×万分之五）；6.判令被告承担多支付的合同交易服务费（按首年总租金2503633元的4%计算）25650元（多计租金641274×4%）；7.判令被告向原告支付本案所产生的律师收费45000元。事实与理由：被告通过广州产权交易所对位于广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦进行招租，原告竞得广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层之五（注：包含首层的部分物业和第二层物业）。双方于2018年8月1日签署《物业租赁合同》，该合同第一条约定原告承租上述物业的面积为2816.88平方米（其中：首层建筑面积268.83平方米：第二层建筑面积2548.05平方米）。该合同第6.1条约定：“首年租金标准为首层160元／平方米／月”。由于原告承租的首层部分物业无独立的房产证，而是由被告从首层物业中行分割出来的一部分，原告承租首层部分物业的范围不明确。原告签约后发现被告交付给原告实际使用的面积远远没有合同约定的268.83平方米。对此，原告立即与被告就实际承租面积进行交涉。原告在交涉中得知，原告承租的首层合同面积中，包含了属于消防走火通道和公共电房等合计约108.83平方米，包含了无法独立正常使用的正门大堂160平方米（该大堂为原告承租物业与XX大道之二商铺的共用走火通道）。另，房产证记载原告的首层物业建筑面积为1940.92平方米（其中还有38.13方米是用于上面住宅的大堂公共用途使用），则首层商铺的实际总建筑面积只有1902.79平方米。但被告在招租公告中承诺的首层总面积是1945平方米。这必然会增加包括原告在内的首层所有承租人的租赁面积。为此，原告于2018年9月14日向被告发函，要求按原告实际承租面积计收租金，具体为：1.扣减消防走火通道、公共电房面积108.83平方米。2.光明南路210号正门大堂的160平方米由原告与XX大道91号之二商铺共同分担，分担80平方米。3.因招租公告中较房产证记载面积（应扣减38.13平方米属于住宅大堂的面积）存在虚增面积，应测量原告承租面积后据实计算。但被告收到原告要求据实计算承租面积的通知后，对原告的合理要求置之不理。原告认为，原告实际承租的首层面积应为78.26平方米（268.83-108.8-80=80平方米，80÷1945×1902.79=78.26平方米），被告已多收取原告的租金应退还原告。因本案涉讼租赁物首层实际承租面积与合同约定面积不符而提起诉讼后，原告又对涉讼租赁物的二层承租面积进行了测量。经测量后发现原告实际承租二层面积仅为2195平方米，而《物业租赁合同》约定的二层承租面积为2548.05方米，即原告实际承租面积比合同约定少了353.05平方米，原告认为被告应按原告实际承租面积2195平方米计算原告租金，且被告应退还原告二层物业多收的租金。因本案涉讼租赁物的实际承租面积首层多计面积约为190.57平方米，二层多计面积约为353.05平方米，导致起始月起每月多计租金为53439.45元，首年多计租金为641273.4元，八年合同期多计租金额6123589.52元。原告根据合同的约定已按多计的租赁面积与收费标准，缴纳了保证金、印花税、交易服务费等项目，被告应当按实际差额向原告返还或赔偿，并承担原告因此产生的律师费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。番房公司就本诉辩称，一、原告的请求法院变更涉案合同租赁面积的诉讼请求不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“具体诉讼请求”，原告基于变更面积诉讼请求而提出的其他诉讼请求均不成立。一方面，涉案合同是原告与被告完全意思自治、平等签订的结果，法律没有赋予法院可以直接变更合同约定的权力，故原告请求法院变更租赁面积的诉讼请求不属于法院依法审理的范围。另一方面，原告请求法院变更租赁面积具体以有资质的测量机构测量的面积为准，即原告诉讼请求中所认为的租赁面积并不明确，原告的该诉讼请求不是具体的诉讼请求。因此，其余建立在变更面积请求基础上的诉讼请求均不成立，法院应依法驳回原告的起诉。原告缴纳的合同印花税及交易服务费分别由税务部门及广州产权交易所收取，如原告认为其超额缴纳，其可向前述单位主张，均与被告无关，原告在本案中要求被告返还该款项没有任何法律依据。最后，本案纠纷是原告单方要求变更租赁面积导致的，且被告在合同履行过程中并没有违约行为，原告在本案中要求被告承担其支付的律师费没有任何事实依据。二、原告在参与竞租及签订涉案合同均存在明显违反诚实信用原则和主观恶意等情形。原告在本次承租涉讼物业前，已向被告连续承租涉讼物业所在的首、二层物业将近20年，原告首次承租是2000年10月1日至2010年9月30日，承租的位置是广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层及二层物业（合同约定首层建筑面积为1972.9平方米，二层建筑面积为3046.3平方米）；第二次承租是2010年10月1日至2018年9月30日，承租的位置是广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦的首层1972.9平方米和二层3046.3平方米（被告在2013年7月26日办妥涉讼物业的《房地产权证》后，于2016年11月28日与原告签订《租赁合同补充协议》，约定从2013年8月1日起，将原告承租的首层面积变更为1902.79平方米，二层的面积维持不变），原告本次是第三次承租。第一、第二次租赁均约定原告可以涉讼物业作间隔式分租给第三方。在该两次租赁期间，原告将首层物业划分成九块区域，将二层物业划分为两块区域。其中首层两块区域（即涉案合同约定的268.83平方米，包含原告声称的“消防走火通道”、“公共电房”、“正门大堂”等区域）及二层大部分区域（即涉案合同约定的2548.05平方米）由原告用于经营沐足店，首层其余七块区域及二层剩余区域则由原告砌墙间隔并转租给第三方。被告为防范“二房东”转租物业而引发各种纠纷、维稳事件的发生，决定出租的所有物业均只能由承租人自用，不允许转租。基于此并充分考虑到原告可能会继续承租其在第二次承租期间实际使用的位置继续经营沐足，被告于2018年6月20日至2018年7月17日期间在对广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦物业实施招租时，特意将原告在第二次承租期间实际使用的部分（即涉讼物业）作为一个标的招租并将该标的命名为“广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层之五商铺”项目，首层被原告砌墙间隔的其他位置则由被告收回并作为其他标的另行招租。因此，原告向广州产权交易所报名参与涉讼物业的竞租时是已充分、完全清楚涉讼物业的现状（包括租赁范围、区域、租赁面积、用途、涉案合同条款等情况），在整个公开招租和竞租期间，原告一直没有向被告或广州产权交易所对其在本案诉请的问题提出过任何异议并向广州产权交易所交付了竞租保证金及签署了“同意按照被告提交的《物业租赁合同》版本签署合同”的《承诺书》，原告竞得涉讼物业后，与被告签订了涉案合同（该合同于公开招租期间在广州产权交易所已作公示）、与广州产权交易所签订了《成交确认书》。原告在起诉状中声称的“首层部分物业范围不明确”、“交涉后才得知”完全是原告的虚假陈述。原告提起本案诉讼的根本原因是其再也不能利用被告的物业作“二房东”牟利。上述事实充分证实，原告在涉讼物业公开招租过程中有权提出异议而故意不提出异议，而是选择自愿参加竞租、自愿签署已清楚了解涉讼物业招租条件的承诺书等竞租文件、竞得后自愿与被告签订涉案合同、自愿与广州产权交易所签订《成交确认书》，并故意在竞得涉讼物业后才提出异议，故意制造事端，并以事端为借口从2019年5月份起故意以面积不符的理由拒绝支付任何租金，其行为明显存在主观恶意及违反诚实信用原则。基于此，应视为原告完全认可了被告对涉讼物业的所有招租条件并自愿放弃了对涉讼物业现状的异议权，其无权再针对涉讼物业的现状提出任何异议，也无权要求被告返还租金、租赁保证金等，原告和被告之间不存在本案所涉的任何争议。相反，如果本案的争议是成立的，则应属于原告严重违反《中华人民共和国合同法》关于禁止恶意签订合同的规定以及对被告根本性违约的情形，被告保留追究原告违约及不欢迎原告承租被告其他任何物业的权利。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的起诉，以维护法律的尊严和被告的合法权益。番房公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付因处理本案纠纷所产生的律师费22350元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在参与竞租及签订涉案合同时均存在明显违反诚实信用的法律原则和存在主观恶意等情形，其在承租涉案物前实际上已充分、完全知悉涉讼物业的现状（包括面积、使用状态等），但在公开招租过程中故意不提出异议或询问而自愿参与涉讼物业的公开招租，成功摘牌并自愿签订涉案合同。但随后其又以涉讼物业面积与涉案合同约定不符为由，要求变更涉案合同关于面积的约定，故意制造事端，原告不得不为此委托律师应诉。被告认为，原告的上述行为属于严重违反《中华人民共国合同法》关于禁止恶意签订合同的规定以及对原告根本性违约的情形。因此，根据涉案合同第16.1条的约定，原告应当向被告支付因处理本案纠纷所产生的律师费22350元。为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。金桦悦公司就反诉辩称，我方认为本案的诉讼是因为被告对于出租的面积没有进行测量引起，我方认为应当由被告承担责任，且被告主张的律师费不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2000年9月30日，番房公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）签订一份《XX大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市××山大道××大厦××楼，建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期由2000年10月1日至2010年9月30日止；等等。2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（XX大厦首、二层），约定甲方将位于广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层建筑面积1972.9平方米、二层建筑面积3046.3平方米商铺出租给乙方作商业用途；乙方可根据实际经营需要间隔分租他人；租赁期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；等等。上述两份合同均就租金标准等其他事宜进行了约定。上述《租赁合同》履行期间，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）于2016年11月28日签订一份《租赁合同补充协议》，约定由于签订原合同时，租赁物首层未办理产权证，双方自愿按照建筑图纸记载的1972.9平方米作为计算租金的面积；租赁物业首层商铺于2013年7月26日取得房地产权证，该证记载建筑面积为1940.92平方米，其中有38.13平方米非属于出租方或承租方任何一方责任的原因而无法使用；双方确认原合同出租面积变更为XX大厦首层建筑面积1902.79平方米，二层建筑面积3046.3平方米，合共4949.09平方米；自2013年8月1日起，乙方按上述面积向甲方计付租金，并载明租金明细表；乙方在收到甲方向乙方返还2013年8月1日至2016年10月31日期间因面积差异多收的租金232331.2元后，承诺不再向甲方提出与面积差异有关的任何主张；该应返还款项用于抵扣乙方承租XX大厦首层、二层、五楼停车场的部分租金；等等。2018年6月20日，位于广州市番禺区市桥街XX大道**首层之五商铺（本案涉讼物业）在广州产权交易所网站挂牌出租，载明出租底价为208636.1元/月/总面积，首年每月租金为208636.1元，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%，租金单价为首层160元/月·㎡，二层65元/月·㎡；出租面积（总面积）为2816.88平方米（首层268.83平方米，二层2548.05平方米），套内面积2570.09平方米（首层261.84平方米，二层2308.25平方米）等信息；附件材料包含《无拖欠租金证明》及《物业租赁合同》。2018年6月23日，金桦悦公司出具《承诺书》，承诺如其公司被确认为承租方，则同意按照出租方提交的《物业租赁合同》版本签署合同。金桦悦公司竞得涉讼物业承租权后，作为承租方与番房公司作为出租方、广州产权交易所作为交易机构共同签订一份《成交确认书》，约定内容包括：承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议；三方共同确认交易价格为208636.1元/月/总面积（首年每月租金为208636.1元，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%，租金单价为首层160元/月·㎡，二层65元/月·㎡）；承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按照租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费；等等。2018年6月25日，番房公司与金桦悦公司签订一份《无欠租金证明》，载明金桦悦公司在合同期内无欠租，服从出租方管理。2018年8月1日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：本次出租物业为广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层之五的商铺，建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米）；该物业租赁范围详见广州产权交易所关于该物业的公告；乙方已知悉并确认该物业之现状，以乙方依约足额缴纳租赁及水、电费保证金为前提，甲方于2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给乙方，双方并办理交付手续；该物业租赁期限为自2018年10月1日起至2026年9月30日止；首年内租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，即首年月租金为208636.1元，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%，即第1-8年每年月租金标准分别为208636.1元、219067.9元、230021.3元、241522.4元、253598.5元、266278.4元、279592.3元、293571.9元；乙方必须于每月的15号前向甲方支付当月的租金；租赁及水、电费保证金为625908.3元（2个月租金金额）；乙方不得将该物业的全部或部分转租或分租给任何第三方；招租方案是本合同不可分割的组成部分，具有同等效力，本合同未涉及的，双方仍按招租方案执行；等等。同日，番房公司出具《收据》确认收到金桦悦公司所交纳涉讼物业的租赁及水、电费保证金625908.3元；金桦悦公司向番房公司转账23907元，附言为印花税。2018年8月8日，广州产权交易所向金桦悦公司出具发票，载明收取服务费100145.33元。2018年9月4日，番房公司向金桦悦公司发出《关于XX大厦首层商铺电表线路整改施工的通知》，主要内容为因承租方案变动，需将临街商铺计费电表与大脚板沐足店的总电箱分开，并拟于2018年9月6日上午8时在金桦悦公司承租范围的梯间内进行。2018年9月14日，金桦悦公司向番房公司致函（落款日期为2018年9月3日），称其通过广州产权交易所平台拍得涉讼物业并签约后一段时间发现首层面积出现了以下三方面问题：1.房产权列明首层面积1940.92平方米，其中有38.13平方米用于住宅大堂公共用途无法出租，则实际出租面积为1902.79平方米，但出租方挂上平台的总面积是1945平方米（与原证不符），而且并没有将不能出租的公共大堂38.13平方米剔除出去，故要求重新测量面积，将计入我司的不合理分摊及不合理面积剔除出去；2.出租方将与另一商铺公共用途的消防走火通道，公共电房等首层面积约108.83平方米全部计入我司首层面积，我司诉求将上述面积剔除，不作租金计算面积；3.光明南路210号我司正门大堂160平方米是与XX大道91号之二商铺共用走火通道，大堂无法独立正常使用，我司诉求将大堂计租面积与共用走火通道商铺共同分担，各占一半；如XX大道91号之二商铺不设走火通道则该商铺约50平方米不具备租赁条件，势必造成国有资产重大流失；等等。该函件由番房公司员工郭永康签收。其后，金桦悦公司陆续于2019年6月13日、2019年6月24日、2019年7月1日分别向番房公司发函，提出其向番房公司承租的多个租赁物因租赁合同面积与实际面积差异问题致其多交纳租金，要求番房公司予以退回。根据房管部门于2013年7月26日颁发的房地产权证所载，广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦首层的建筑面积为1940.92平方米，套内建筑面积为1923.94平方米。该产权证所附房地产分户图显示，该房产中有38.13平方米的部位实地为上住宅大堂，原确权为首层铺，为尊重历史，现按首层铺计算面积。诉讼中，金桦悦公司与番房公司均确认，双方于2018年8月1日签订《物业租赁合同》前，金桦悦公司承租的是XX大厦的整个首层及二层，并由金桦悦公司自行间隔成多个区域，部分用于分租；而《物业租赁合同》签订后，金桦悦公司仅承租首、二层的一部分，用于经营大脚板沐足中心；首、二层的间隔情况未变。金桦悦公司另述称，因广州产权交易所公示的材料中并不含本案涉讼商铺的测绘图纸，所以其对于番房公司所提出的租赁面积无法核实，相关文件也是番房公司单方拟定，不能视为金桦悦公司对承租面积予以确认。金桦悦公司承租后发现番房公司向其出租的商铺存在面积虚增，首层消防走火通道、公共电房面积108.83平方米均不应计算在内，且存在共用部位分摊面积过大等问题；因电梯不能供二层使用故二层电梯面积亦应扣除。另因面积差异导致租金支付标准未能明确，故金桦悦公司仅支付租金至2019年5月31日。金桦悦公司为证明其关于面积虚增的主张，在本案审理过程中委托具有丙级测绘资质的广州龙博测绘科技有限公司（以下简称龙博公司）对广州市番禺区市桥街XX大道91号之五首层、二层的面积进行测绘。龙博公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042303），测量结果显示：金桦悦公司租赁首层的面积为89.0587平方米，与XX大道91号之二铺共用走火通道，共用面积为76.3159平方米，公共区域面积为40.264平方米，含消防走火通道及电房；金桦悦公司租赁二层含一个电梯在内的面积为2322.009平方米，电梯面积为134.1663平方米。该结果的两幅示意图均注明本次测量为租户指界，数据仅做参考，不做产权分割依据。番房公司则述称，龙博公司出具的测绘成果中的首层、二层示意图为租户指界，不符合金桦悦公司实际承租的情况，不能证明涉讼场地存在面积差异，且合同约定计租的建筑面积应为套内面积加公摊面积，公共部分面积是金桦悦公司可以使用的，电梯也是能通往二层的。首层全部商铺的公示面积比产权证登记建筑面积大的原因是将交通银行加建部分面积计入。另，首层仅办理一个房产证，其商铺并未分割出售。经本院询问，番房公司明确不另行委托测绘公司对涉讼场地的面积进行测绘。为进一步查明涉案场地状况，本院组织原、被告双方及龙博公司到涉讼场地实地查看。现场可见，1.首层大堂为装修风格一致的整体，内部与相邻商户之间有一紧闭的铁门，中部放置一排大脚板沐足宣传屏风；2.首层另一入口为长条形拐角通道，通道两侧有三个装修风格、新旧程度一致的房间（以下统称“三小房间”），拐角处为厕所，通道联通的楼梯通往大脚板沐足二层，梯间安装有电表等设备并与相邻商户之间有一紧闭铁门；3.二层商户为大脚板沐足中心及同仁堂，通往二层的电梯有两部，均需经门禁进入并可通往楼上住户，其中一部电梯可直接通往大脚板沐足中心，而另一部电梯与沐足中心之间有一紧闭的卷闸。经指认，金桦悦公司及番房公司均确认涉讼场地的墙体、间隔结构情况与双方于2018年订立租赁合同时一致；龙博公司明确其报告中的场地面积是以金桦悦公司所指内界计算得出，但因金桦悦公司未作要求，故测绘范围并未包含三小房间；番房公司主张应以中墙为边界，且龙博公司测绘图所示公共区域范围均属金桦悦公司首层承租范围，二层除同仁堂以外均属金桦悦公司承租范围。为明确三小房间的概况，本院再次组织原、被告双方进行实地查看，经初步测量，双方均确认按内墙计算面积为37.677平方米，按中墙计算面积为40.0266平方米。另，金桦悦公司称其在上一合同到期时有将三小房间腾退交还给番房公司，并办理了交接手续，但其提交的证据对应交接的为首层之二号物业，且仅为水电移交确认表，而根据其提交其与新东方租户2014-2018年的租赁合同附图显示，新东方的租赁范围不包含三小房间。另查明，金桦悦公司以番房公司在2000年10月1日至2018年9月30日期间出租的XX大厦二楼整层商铺存在面积差异为由提出相关诉讼请求，本院以（2019）粤0113民初9320号立案审理。该案中查明：广州市番禺区市桥街XX大道91号XX大厦二层于2013年7月26日取得不动产权证书，建筑面积为3046.03平方米，套内建筑面积为2665平方米；金桦悦公司所委托的龙博公司于2020年4月23日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042302）结果显示金桦悦公司租赁范围红线内面积为2888.1424平方米，其中包含电梯面积253.2671平方米、同仁堂面积447.0326平方米，并注明本次测量为租户指界，数据仅做参考，不做产权分割依据。金桦悦公司、番房公司为证明其各自主张为本案所支出的律师费，均提交了民事代理合同和发票为证。本院认为，金桦悦公司与番房公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。根据双方的诉辩，本案的争议焦点为金桦悦公司的承租范围以及双方之间的《物业租赁合同》是否应因面积差异问题予以调整合同对面积及租金等合同条款的约定。首先，关于承租范围的问题。金桦悦公司自2000年10月1日起整体承租XX大厦首、二层，并将该场地用墙体间隔成多个区域用以分租，其理应对物业的整体状况、各商铺的面积、使用情况等均清楚知悉。对于首层的租赁范围：1.金桦悦公司虽主张沐足中心大堂中有一半的面积是作为与相邻新东方商户的消防通道，不应计算在其租赁面积内，但根据现场查看的情况可知，该场地已被统一装修作为沐足中心大堂使用，具备独立的使用功能，故首层大堂均应属金桦悦公司的租赁范围；2.承租场地的建筑面积是由套内面积及公摊面积构成，即便首层另一入口通道、楼梯可通往除沐足中心外的其他商户，但金桦悦公司将该部分面积完全排除在其计租面积内，显然无据；3.虽金桦悦公司否认首层三小房间为其所承租，并认为其经营不需要用到该三小房间，但其同时确认该部位在2018年前为其承租，如其无需承租该部位，理应负有将该部位腾退返还给番房公司的义务，而其却未能举证已在前合同租赁期届满后已将该三小房间腾退交接给番房公司，故其应承担举证不能的不利后果；4.金桦悦公司虽认为二层电梯均为业主专用电梯，不应计算在承租面积内，但现场可见，该两电梯均可通往沐足中心，故本院对金桦悦公司的该主张不予采纳。其次，关于租赁范围的面积。广州产权交易所发布的公告及《物业租赁合同》中，均明确租金是按首、二层建筑面积并以相应标准计算，而金桦悦公司根据龙博公司测绘结果所主张的租赁面积，仅为内墙套内面积，显然有悖上述公告及合同约定，本院不予采纳。对于首层，将前述已认定为金桦悦公司租赁范围的沐足中心大堂（165.3746平方米）、后楼梯及通道区域（40.264平方米）、三小房间（40.0266平方米）等面积相加为245.6652平方米，与公告所载首层建筑面积268.83平方米的误差率仅8.6%，并考虑到墙体厚度所产生的误差将缩小误差率，故该误差在合理范围内。而该面积相当也从一定程度上印证了番房公司关于金桦悦公司租赁范围的陈述。对于二层，因二层仅有沐足中心、同仁堂，而根据龙博公司的测绘结果可知，整个二层套内面积减去同仁堂面积后为2441.1098平方米（2888.1424平方米-447.0326平方米），该面积与公告所在二层建筑面积2548.05平方米的误差率仅4.2%，即便考虑到二层两个共用电梯及其他公摊面积的因素，其误差仍在合理范围内。最后，金桦悦公司在2018年6月份竞得涉讼场地承租权后签订的《成交确认书》已明确载明承租方对交易标的的历史情况、现状和潜在风险均有充分了解，另在2018年8月1日签订的《物业租赁合同》也已明确载明承租方已知悉并确认该物业之现状，出租方按2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给承租方，由此可见，金桦悦对其竞投并承租额涉讼场地的现状已有清晰明确的了解。更为重要的因素是，金桦悦公司自2000年起整体承租XX大厦首、二层，其内商铺曾均由其自行间隔分租，其曾作为俗称的“二房东”对涉讼场地的历史情况及包括位置及面积的现状均应十分了解，故并不能以一般承租人的标准衡量金桦悦公司，现双方均确认涉讼场地的墙体与之前无异，在此情况下，金桦悦公司自愿参与竞投且无就承租范围及面积提出异议，却在签订租赁合同后才对此提出异议，不符合诚信原则及交易习惯，本院对其关于签订合同后才发现面积差异的陈述不予采信。因此，金桦悦公司以租赁范围及面积差异为由主张变更合同并据此提出变更租金条款、返还多付租金、保证金、印花税、交易服务费并赔偿律师费等相关诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。本案系因租赁面积差异所产生的纠纷，番房公司在本案中无举证其在向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，即其在缔约过程中存在一定的瑕疵，故其主张的律师费22350元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回广州市金桦悦商贸有限公司的全部本诉诉讼请求；二、驳回广州市番禺区房地产联合开发总公司的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费10111元，由广州市金桦悦商贸有限公司负担；反诉受理费179元，由广州市番禺区房地产联合开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  刘 奕人民陪审员  梁健红二〇二〇年十二月一日书 记 员  杜嘉华