湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1883号原告（反诉被告）：国营长江动力机械厂长凯工贸公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：唐威如。委托诉讼代理人：赵顺成，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李花，湖南昌言律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳绿盾环保科技有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：谢军，总经理。委托诉讼代理人：马先耀，湖南理威律师事务所律师。原告（反诉被告）国营长江动力机械厂长凯工贸公司(以下简称长凯工贸公司)与被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司（以下简称绿盾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长凯工贸公司委托诉讼代理人赵顺成、李花，被告（反诉原告）绿盾公司委托诉讼代理人马先耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长凯工贸公司向本院提出本诉诉求：1、解除双方于2017年6月13日签订的《租赁协议》、于2018年5月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判令绿盾公司立即返还租赁物。事实与理由：原、被告先后于2017年6月13日、2018年5月31日签署了两份租期长达十年的租赁合同，约定长凯工贸公司将办公楼三楼出租给绿盾公司。2019年，根据国务院办公厅《关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见》、《关于推动中央企业规范做好厂办大集体改革有关事项的通知》等文件，以及中国航空发动机集体厂办大集体改革总体方案，长凯工贸公司主办企业成立清算组，开始对长凯工贸公司实行清算关闭，原、被告之间的租赁合同无法继续履行。长凯工贸公司遂向绿盾公司提出解除合同。绿盾公司不同意。长凯工贸公司根据法律相关规定，恳请判如所请。被告（反诉原告）绿盾公司辩称：1、长凯工贸公司提到的两份文件的出台日期都是2011年，长凯工贸公司清算时间为2019年，双方签订租赁合同的时间为2017年、2018年。2、从工商资料来看，长凯工贸公司在2016年就被吊销工商执照，但仍与绿盾公司签订租赁协议等。2018年5月31日，长凯工贸公司再次被工商局作出行政处罚，但其在同日仍与绿盾公司签订协议。说明长凯工贸公司在签订合同时有明显过错。在无法履行合同时，应依法承担相应的违约责任。被告（反诉原告）绿盾公司向本院提出反诉诉求：1、判令解除原、被告于2017年6月13日签署的《租赁协议》、于2018年5月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判令长凯工贸公司赔偿绿盾公司房屋维修费82810元、返还租金13400元、赔偿办公装修损失210000元、赔偿装修期间的租赁费30000元、赔偿搬家人工费10000元、支付租金差价损失538440元、赔偿营业损失1440000元。事实与理由：2017年、2018年，原、被告签订两份租赁合同。合同签订后，绿盾公司按约定支付了租金，并且在长凯工贸公司未履行维修义务的情形下，对房屋进行了维修。合同履行过程中，中国航发长江动力有限公司决定解散长凯工贸公司，并在2019年7月8日成立了清算组。但清算组并未在成立之日起十日内通知绿盾公司申报债权，也未通知绿盾公司停止经营活动。直到2020年3月2日，才以绿盾公司未尽维修之责、房屋租金远低于市场水平，租赁合同存在瑕疵等理由，要求协商退场事宜，给绿盾公司造成了巨大的经济损失。绿盾公司为维护合法权益，特提起反诉请求。长凯工贸公司反诉辩称：1、反诉第一项请求，判令解除双方签订的两份租赁合同，长凯工贸公司予以认可。2、房屋维修费用82810元不属实，且2020年3月2日，长凯工贸公司明确发函告知收回租赁场地后，绿盾公司的扩大损失应自行承担。3、截止开庭日，绿盾公司并未按约定交纳租金。长凯工贸公司不仅不应退还租金，还有权据实主张自欠缴日起至本案结案日止的租金。4、长凯工贸公司在交付租赁场地时，就该场地进行过一次装修。绿盾公司根本不存在装修补偿。房屋内未附着的可移动物品不应计入装修损失，已附着的物品残值应以价格评估为准。5、装修期间的租赁费与长凯工贸公司无关，该笔费用不应支持。6、搬家人工费10000元，一没有列清明细表、人数、天数、工时，二没有实际支出，而且无法确定在搬迁时有无恶意拖延搬迁时间等情形，该费用不应由长凯工贸公司承担。7、租金差价损失538440元没有法律依据，不应支持。本案截止开庭之日，长凯工贸公司仅获得绿盾公司支付的租金39600元。如果合同全部履行完毕，长凯工贸公司也仅能获得租金120000元。现绿盾公司反诉租金差价538440元，明显利益不对等，不合常理，不应支持。8、本案租赁场地属于办公室，而且地理位置很偏，不属于商业经营用房。绿盾公司主张营业损失于法无据。同时，经营利润取决于经营者的能力和外部条件、市场变化等多种多样的因素，投资就存在市场风险，没有百分百稳赚不赔的投资。对营业损失1440000元不应支持。9、绿盾公司不合理、于法无据、明显畸高的大部分反诉请求所产生的反诉诉讼费应由绿盾公司自行承担。综上，请求人民法院依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2017年6月13日，长凯工贸公司（甲方）与绿盾公司（乙方）签订《租赁协议》，约定乙方租赁甲方办公楼三楼面积400㎡，大小房间18间，基础装修。租赁期限十年，每年租赁费12000元，签订合同时乙方缴纳三年租金，三年期满每年递增8%。同日，长凯工贸公司与绿盾公司签订《协议》，该协议约定三楼办公室房屋维修费用18900元已由绿盾公司垫付，双方协商确认此款用于抵扣后期房屋租金。2018年5月31日，长凯工贸公司（甲方）与绿盾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方愿意将公司大门门卫室的房屋及设施租赁给乙方，计租建筑面积20平方米。租赁期限十年，每年租赁费1800元，签订合同时乙方缴纳两年半的租金，2年半期满后每年递增8%。合同第4条第2款约定，根据甲方现状，房屋漏水和其他问题乙方自行解决。前述合同签订后，长凯工贸公司将涉案办公楼三楼及大门门卫室的房屋及设施交付给绿盾公司使用。截至起诉之日，长凯工贸公司共计收取绿盾公司自2017年6月13日至2020年6月13日的三楼场地租金36000元；自2018年5月31日至2020年5月31日的门卫室租金3600元。2020年2月20日，绿盾公司向长凯工贸公司发出《致公司函》称：“办公场地的漏雨问题之前已简单修复，但未能彻底解决问题，现要求贵司在收到函后一个月内组织维修……逾期我司将组织维修，维修所产生的费用由贵司承担”。2020年3月2日，长凯工贸公司向绿盾公司发出《工作函》称：“长凯工贸公司自2014年10月起至今一直处于停产状态，为响应国家关于大集体企业改制的相关文件精神，主办单位2017年开始筹备清算关闭长凯工贸公司，这种情况下，长凯工贸公司个别人与你公司签订了长达十年的《房屋租赁合同》，该合同本身存在瑕疵……长凯工贸公司清算组决定收回租赁场地，请你公司收到本通知后来协商退场事宜”。2020年4月初，绿盾公司自行组织修复涉案屋顶的漏水问题，共支付屋面防水维修费63910元。因双方就合同解除后的补偿问题无法协商一致，长凯工贸公司遂向本院提起诉讼。租赁物至今尚未交还。另查明，长凯工贸公司系集体所有制企业。2014年停业，2016年6月10日被吊销营业执照。2019年7月5日，长凯工贸公司的主办企业中国航发长江动力有限公司发出通知，内容为：按照《关于加快推进厂办大集体改革工作的指导意见》、国务院办公厅《关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见》等文件精神，决定解散长凯工贸公司，解散日期为2019年6月28日，并成立清算组。2019年7月11日，长凯工贸公司清算组在三湘都市报第8630期发布清算公告。在本案审理过程中，绿盾公司向本院申请对其办公装修损失（7年）、搬家人工费、租金差价损失（剩余期限7年）、营业损失（6个月）进行鉴定。国宏信价格评估集团有限公司岳阳分公司接受本院委托后，于2020年10月30日作出《价格评估报告书》（国宏信（湘岳阳）价字﹝2020﹞第050号）。评估结论为：在价格评估基准日，绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估价值为106204元；搬家人工费为4500元；涉案租赁场地与岳阳市临港产业新区周边办公场地每平方米的租金差价为10.2元；平均每月营业利润2018年为-1355元，2019年为44033元，2020年1月1日至2020年3月31日为240244元。其中该《价格评估报告书》的附件为绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估清单，明细如下：1、墙面刮904评估值为9240元；2、四间办公室地面环保漆评估值为1287.44元；3、两间房屋石膏板吊顶评估值为1316.7元；4、防盗门评估值为630元；5、木门评估值为3360元；6、双开木门评估值为455元；7、铝合金窗户3套评估值为328.16元；8、铝合金窗户10套评估值为3268.8元；9、布艺窗帘评估值为1764元；10、吊扇评估值为1155元；11、全屋生产照明线路部分重改评估值为2100元；12、监控设备评估值为4550元；13、洗手间隔断评估值为2394元；14、地线装置评估值为19250元；15、楼顶防水工程评估值为45825元；16、办公室墙面渗水修补904评估值为700元；17、格力空调评估值为1889.3元；18、奥克斯空调评估值为5457.9元；19、外墙刷防水胶评估值为873.6元。在前述办公场所装饰装修及相关设施的评估明细中，其中第9项、第10项、第12项、第17项、第18项装饰装修物未与租赁场地形成附合，长凯工贸公司也不同意利用，该部分价值合计为14816.2元。其中第15项、第16项，与绿盾公司反诉主张的装修损失重复。鉴定费26861.28元，由绿盾公司支付。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、长凯工贸公司起诉解除涉案租赁合同是否应承担违约责任？二、绿盾公司的损失应怎样认定。焦点一，长凯工贸公司与绿盾公司于2017年6月13日签订的《租赁协议》、2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。长凯工贸公司作为出租人，应确保交付的租赁房屋能实现租赁目的，绿盾公司作为承租人，应按时交纳租金。长凯工贸公司在租赁期限未满的情形下，提前解除租赁合同，要求绿盾公司搬离的行为已构成违约。绿盾公司同意解除合同，但要求长凯工贸公司赔偿损失，承担违约责任，应视为双方对合同的解除已达成一致。长凯工贸公司因自身经营不善、企业效益不佳等原因被主办单位决定解散，不属于可以免责之情形，应按涉案租赁合同约定及法律规定承担违约责任。关于焦点二，本院对绿盾公司的损失认定如下：（一）维修费用。2017年6月13日，长凯工贸公司与绿盾公司签订《协议》，双方对绿盾公司已经垫付三楼办公室房屋维修费用18900元并将此款用于抵扣后期房屋租金的事实予以签章确认，本院予以采信。因该款并未实际抵扣后期租金，绿盾公司主张返还该笔款项，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，在长凯工贸公司与绿盾公司对第三层办公楼的维修义务无明确约定的情况下，长凯工贸公司作为出租人，依法应履行租赁物的维修义务。2020年2月20日，绿盾公司向长凯工贸公司发出《致公司函》，要求长凯工贸公司在收函后一个月内组织维修。但长凯工贸公司并未履行维修义务。对绿盾公司在2020年3月2日后自行修缮房屋产生的维修费63910元，本院予以采信。对绿盾公司要求长凯工贸公司承担该笔费反诉请求，本院予以支持。（二）关于剩余租金的主张。绿盾公司就第三层办公楼的租赁支付了自2017年6月13日至2020年6月13日的租金36000元，就大门门卫室的租赁支付了自2018年5月31日至2020年5月31日的租金3600元。因绿盾公司无证据证明合同解除后仍有剩余租金，故本院对该项请求不予支持。（三）关于办公装修损失。绿盾公司对租赁房屋进行了装修，如正常履行租赁合同，该费用应在绿盾公司的租赁期限中逐月摊销，现承租的房屋因长凯工贸公司提前解除合同而无法继续履行后，上述未摊销的费用则系绿盾公司的损失。根据《价格评估报告书》，绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估值为106204元。扣除未与租赁场地形成附合的装饰装修物评估值14816.2元及租赁物维修残值46525元后，本院对绿盾公司办公装饰装修的残值认定为44862.8元。（四）关于装修期间租赁费。该笔费用是绿盾公司为履行新租赁合同而发生的费用，绿盾公司要求长凯工贸公司承担，无法无据，本院不予支持。（五）关于搬家人工费。根据《价格评估报告书》，本院对绿盾公司搬家人工费认定为4500元。（六）关于租金差价损失。因涉案租赁场地地理位置偏僻，与临港产业新区不属于同一地段，两个场所的租金水平、周边商业环境、发展潜力、所属区域内的商业政策等因素不具有可比性，本院对该项请求不予支持。（七）关于营业损失。绿盾公司就营业损失申请了鉴定，2018年为-1355元，2019年为44033元，2020年1月1日至2020年3月31日为240244元。因三年的数据悬殊较大，本院以2018年、2019年、2020年1月至3月共27个月的平均数额，计算3个月的营业损失。绿盾公司的营业损失为31436元[（-1355+44033+240244）÷27个月×3个月]。长凯工贸公司在反诉答辩及庭审中主张，自2020年6月13日起至绿盾公司实际返还第三层办公楼之日止的租金，自2020年5月31日起至绿盾公司实际返还大门门卫室之日止的租金，应由绿盾公司承担。因长凯工贸公司的诉讼请求中没有此项内容，本案不作处理。长凯工贸公司可另行向绿盾公司主张权利。绿盾公司支付了鉴定费26861.28元，按双方承担损失的比例，该鉴定费由长凯工贸公司承担2321元，由绿盾公司承担24540.28元。综上，长凯工贸公司的本诉诉求符合法律规定，本院予以支持。绿盾公司的反诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）国营长江动力机械厂长凯工贸公司与被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司于2017年6月13日签订的《租赁协议》及2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司将涉案第三层办公楼（面积400㎡）及大门门卫室的房屋（面积20㎡）返还给原告（反诉被告）国营长江动力机械厂长凯工贸公司。三、由原告（反诉被告）国营长江动力机械厂长凯工贸公司向被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司支付房屋维修费用82810元、赔偿装饰装修的残值损失44862.8元、支付搬家人工费4500元、营业损失31436元、鉴定费2136元。以上第二、三项限在本判决生效后三十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。四、驳回被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费12699元，合计13699元，由原告（反诉被告）国营长江动力机械厂长凯工贸公司承担2807元，由被告（反诉原告）岳阳绿盾环保科技有限公司承担10892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 许 东人民陪审员 彭 波人民陪审员 宋小玉二〇二〇年十二月十三日书 记 员 冯静楠