济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初688号原告：胡凤英，女，1930年12月11日出生，汉族，住济南市。法定代理人：周丽萍，女，1959年5月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫凯，男，1958年4月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹凤，山东居高律师事务所律师。被告：济南市槐荫区人民政府，住所地济南市。法定代表人：朱玉明，区长。委托诉讼代理人：冯艳，山东蕴达律师事务所律师。被告：山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：苏传德，总经理。委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。原告胡凤英与被告济南市槐荫区人民政府（以下简称区政府）、山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司（以下简称山钢公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告胡凤英的委托诉讼代理人闫凯和尹凤、被告区政府的委托诉讼代理人冯艳、被告山钢公司的委托诉讼代理人邵秀红到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2020年12月4日、12月28日公开开庭进行了审理，原告胡凤英的委托诉讼代理人闫凯和尹凤、被告区政府的委托诉讼代理人冯艳、被告山钢公司的委托诉讼代理人邵秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡凤英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告房屋,并恢复房屋原状,若不能恢复房屋原状则应由被告赔偿原告室内物品损失及室内装修费用,共计158000元;2、请求判令被告支付自2011年3月1日至2019年11月30日因被告行为导致原告房屋严重受损无法居住及违法占有原告房屋期间的房屋租赁费234500元及利息50178.6元;对2019年12月1日起至房屋交接之日2020年12月22日止的房屋租赁费，其参照鉴定机构出具的2019年的租金标准2658元/月计算，数额为33845元；3、请求判令被告将违法拆除的原告前院及院内所盖的房屋、附属物储藏室恢复原状,若被告有足够的法律依据证明不能恢复原状,则应赔偿原告由此遭受的损失96000元;4、请求判令被告赔偿原告鉴定费35700元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：胡凤英在本市槐荫区经十路510号6号楼内拥有合法的军队改售房一处(济房权证槐字第*号),房产证面积为92.25平方米,附属储藏室面积6平方米、前院面积12平方米及所盖房屋6平方米。根据《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》以及《民法通则》的相关规定,原告的房屋受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、破坏。因山钢公司承建的凯旋新城项目施工降水,致使3520工厂6号楼住宅受损,胡凤英所有的*号房屋的前后阳台造成严重破坏,致使胡凤英无法居住。区政府设立的济南市槐荫区城区工程建设指挥部,以楼体受损为由逼迫胡凤英搬迁,因该项目违法且补偿极不合理,胡凤英拒绝搬迁。被告就指使施工人员和社会闲杂人员对胡凤英房屋进行破坏，并将胡凤英的储藏室、前院及院内房屋违法拆除,胡凤英室内外物品全部灭失。其后，被告以加固装修为由,破门而入,强行霸占胡凤英的房屋,至今仍未将房屋返还。综上,两被告无视法律,公然对胡凤英的房屋实施破坏和侵占,属于严重的侵权行为。为维护自身合法权益,诉至贵院,望贵院查明事实,判如所请。区政府辩称，区政府没有实施侵权行为，不承担侵权责任，请求驳回胡凤英对区政府的诉讼请求。山钢公司辩称，一、胡凤英主张我公司与区政府霸占其房屋,与事实不符。2019年4月29日,胡凤英将我公司与区政府诉至贵院,要求我公司与区政府返还房屋,并恢复原状及赔偿室内物品损失与违法占有房屋的房屋租赁费等,案号(2019)鲁0104民初2873号。在该案审理中,我公司对诉讼是否是胡凤英的真实意思表示提出异议,在庭审中胡凤英代理人陈述胡凤英系完全民事行为能力人,庭后,贵院组织胡凤英代理人、我公司代理人共同到胡凤英住处,审判长、书记员、胡凤英代理人、我公司代理人共同见证胡凤英本人意识不清,根本不能表达自己的意思,由此可证该案诉讼并非胡凤英的真实意思表示。后,胡凤英代理人以需要进一步补充证据为由,撤回该案诉讼。在该案审理过程中,贵院同时组织胡凤英代理人、我公司代理人到诉争房屋现场勘验,诉争房屋处于闲置状态。如同胡凤英陈述我公司霸占其房屋,我公司应将霸占房屋投入使用获得利益,而涉案房屋却处于闲置状态，胡凤英的主张显然与情理不符。该案证实胡凤英诉请与事实不符,亦证实本案不具有真实性。二、胡凤英主张我公司造成其房屋及物品损坏没有事实依据。在(2019)鲁0104民初2873号案件中,胡凤英“民事起诉状”中陈述,我公司施工降水,对其房屋主体结构造成破坏，其庭后落实相关事实后提交的“书面意见”中陈述,因我公司降水,使其的厨房严重损坏，在本次诉讼中,其在“民事起诉状”中又陈述因我公司降水,使其前后阳台造成严重破坏。胡凤英前后不一致的陈述,证明本案胡凤英诉请不具有真实性,我公司并没有造成其房屋及物品损坏。三、胡凤英诉请的各项损失没有事实依据。退一万步讲,假设其主张的损失存在，依据《民法通则》、《民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，胡凤英主张的损失亦超过诉讼时效。综上,胡凤英的诉请没有事实与法律依据,请贵院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于两被告是否非法占有胡凤英所有的房屋的问题。胡凤英陈述称，因山钢公司承建的凯旋新城项目施工降水，导致胡凤英所有的*号房屋的前后阳台严重破坏,致使其无法居住，区政府设立的济南市槐荫区城区工程建设指挥部,以楼体受损为由逼迫其搬迁,之后被告以加固装修为由，破门而入，强行霸占其房屋，至今未返还。胡凤英为此提供房屋所有权证1份、国有土地使用证1份、《致三五二零厂3#、6#、7#楼居民的一封信》复印件1份、《解决3520工厂宿舍楼受损问题实施意见》复印件1份、《关于解决济南三五二零工厂职工住宅楼受损问题的宣传提纲》复印件1份证明其主张。区政府辩称，上述致居民的一封信非区政府制作，对该证据不清楚，对上述其他证据真实性没有异议，但认为区政府只起到协调监督的作用，上述证据不能证明区政府占有胡凤英的房屋。山钢公司辩称，对上述证据的真实性没有异议，但认为其没有侵占胡凤英的房屋，其只负责房屋的维修，且维修工作是经过胡凤英同意的，胡凤英是因自身原因及其家庭原因未入住案涉房屋。如果山钢公司恶意侵占胡凤英的房屋，应将该房屋投入使用以获得利益，而案涉房屋现处于闲置状态，说明胡凤英的主张与常理不符。庭审中，山钢公司认可其更换了案涉房屋的防盗门，且入户钥匙在其手中的事实。本院经审查认为，胡凤英提供的房屋权属证明证实其系案涉房屋的合法所有权人，其享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。山钢公司自认该房屋现在由其实际占有，山钢公司虽辩称其进入胡凤英房屋并对房屋进行修复是经过胡凤英同意的，但胡凤英对此不予认可，山钢公司未提供相关交接手续或者协议证明其系合法占有该房屋，因此，本院对山钢公司非法占有胡凤英所有的房屋的事实予以采信。区政府并没有实际占有案涉房屋，而且胡凤英也没有证据证实区政府存在逼迫其搬迁的行为，因此，对胡凤英所述区政府侵占其房屋的事实，本院不予采信。二、关于两被告是否造成胡凤英财产损失的问题。胡凤英陈述称，山钢公司和区政府对其案涉房屋的配套储藏室和院落及院内自建房屋进行了违法拆除。其案涉房屋之前是符合居住条件的有精装修和全套家具家电的房屋，经山钢公司维修后变成了现在的毛坯房。胡凤英于2010年年底前后被迫搬离案涉房屋，在此期间无法将案涉房屋对外出租产生了租金损失。胡凤英为此提供了以下证据证明其主张：1、济南三五二零工厂房改办公室出具的《证明》1张；2、中国人民解放军第三五二零工厂出具的收据1张；3、中国人民解放军第三五二零工厂的宿舍楼附属设施平面图复印件1张；4、照片5张；5、证人证言2份。区政府质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，但认为胡凤英主张的院落系不动产，不动产的取得应该根据法律规定，三五二零房改办公室无权认定胡凤英是否享有储藏室及院落的所有权；对证据3的真实性有异议，该证据为复印件，也不是规划部门出具的规划图；对证据4的真实性、关联性均有异议，认为照片不能证实所拍摄的位置、时间，不能反映物品损坏的情况；对证据5的证人证言有异议，证人未出庭，其证言不能作为定案的依据，对胡凤英自己搭建的小房子不认可，胡凤英主张的租金损失也没有依据。区政府辩称，胡凤英没有证据证实储藏室的合法存在及其享有所有权，也没有证据证实物品损失情况。区政府不存在逼迫胡凤英搬迁或强拆的行为，不应对胡凤英的损失承担责任。山钢公司质证意见如下：同意区政府对上述证据的质证意见，并认为胡凤英提交的其他证据也显示其与三五二零工厂之间有利害关系，三五二零工厂出具的证明不能作为认定本案事实的有效证据。山钢公司辩称，其公司在因降水造成三五二零部分宿舍受损后即通过给居民的一封信要求房屋受损居民提交房屋受损的鉴定评估报告，胡凤英一直没有提交，不能证明案涉房屋因施工降水造成不能居住。山钢公司已经将胡凤英的房屋进行修缮，居住条件也得到改善，胡凤英不应再向其主张财产损失。胡凤英的储藏室和自建小房没有取得产权证，胡凤英不应通过诉讼确权取得非法利益。胡凤英在2873号案件中主张其房屋租赁使用费系其在外租房产生的费用与本次陈述相互矛盾，胡凤英如果在2006年就向法院或者相关部门提出赔偿，就不会产生今天其所主张的租金数额，因此对于扩大的损失不应由山钢公司承担。庭审中，胡凤英称其储藏室和自建小房已经于2011年1月拆除，山钢公司对此予以认可并称案涉房屋附属储藏室以及小院的位置已经被改造成平地，且不能恢复原状。本院经审查认为，胡凤英主张的财产损失主要有三部分：一是室内家具家电及原装修的损失；二是附属储藏室和院落以及院内自建房屋的损失；三是因房屋无法向外出租造成的租金损失。1、关于第一部分损失，胡凤英提供的照片显示的是其房屋遭到破坏，部分墙体被拆除后的现场，但从照片中可以看出，其房屋内有基本的家具及装饰装潢，而经过山钢公司维修后的案涉房屋已经成为毛坯房的状态。山钢公司在未经允许的情况下改造胡凤英所有的房屋，造成这些家具及装饰在山钢公司的控制之下灭失，且无法证实灭失前的实际价值，山钢公司对此应承担一定的举证责任，故本院认为，应认定胡凤英的该部分损失确实存在。因此，本院对山钢公司造成胡凤英所有的房屋内部分家具家电及装修损失的事实予以采信。2、关于第二部分损失，济南三五二零工厂房改办公室出具的证明及胡凤英购买储藏室的收据可以证实，案涉房屋存在附属院落及储藏室，胡凤英对其享有使用权，山钢公司也认可上述附属院落和储藏室及胡凤英在院落内的自建房屋已经由山钢公司予以拆除。在山钢公司未能提交证据证明胡凤英在拆除院落和储藏室以及自建房屋前系主动交付的情况下，本院认定其拆除行为属于侵权行为。胡凤英虽然不具有上述院落及房屋的合法所有权，但山钢公司的侵权行为已造成胡凤英丧失其享有的案涉房屋附属设施的使用权，并造成其支付的储藏室对价以及自建房屋建筑成本的损失。因此，本院对山钢公司的强行拆除行为给胡凤英造成损失的事实予以采信。3、关于第三部分损失，胡凤英因其所有的案涉房屋由山钢公司占有而失去对房屋的使用、处分的权利，租金是房屋使用价值的体现，无论案涉房屋被占用期间胡凤英是在外租房居住还是居住在子女家中，都会因案涉房屋的使用价值得不到利用而产生实际的经济损失，故胡凤英主张的租金损失是其合理损失。因此，本院对山钢公司因其侵占房屋的侵权行为造成胡凤英租金损失的事实予以采信。胡凤英没有证据证实区政府有逼迫其搬迁或者强拆等行为，不能认定区政府对其上述三部分损失存在过错，故对于胡凤英主张区政府造成其上述损失的事实本院不予采信。三、关于山钢公司对胡凤英主张财产损失及租金损失提出的已超过法律规定的诉讼时效的抗辩理由是否成立的问题。山钢公司当庭辩称，民法总则实施之前租金损失的时效为一年，普通权利受到侵害的时效为两年，民法总则规定的诉讼时效为三年，凯旋新城项目降水发生在2006年，胡凤英到2019年起诉主张损失已经超过法律规定的诉讼时效。针对山钢公司的答辩意见，胡凤英陈述称，法律没有明确规定物权请求权的诉讼时效。在起诉之前案涉房屋一直由山钢公司侵占，胡凤英没有收到可以交接房屋的通知，侵权行为一直存在，其主张的租金损失并未超过诉讼时效。本院经审查认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，胡凤英财产损失请求权的诉讼时效的起算时间应从胡凤英知道或应当知道其财产受到损害及义务人之日起计算。由于案涉房屋至2020年12月22日交付之前由山钢公司实际控制，且山钢公司不能举证证实其曾经向胡凤英送达过交接房屋的通知，胡凤英客观上无法知晓案涉房屋内物品、装修损坏以及附属房屋被拆除的具体损失情况，故不能认定胡凤英在此之前应当知晓其上述财产利益受到损害，山钢公司也无证据证明胡凤英知道上述损失的实际时间，也就不能认定胡凤英赔偿上述财产损失的请求权超过诉讼时效。因此，山钢公司对胡凤英主张上述财产损失已超过法定的诉讼时效的抗辩理由不能成立。胡凤英主张房屋租金损失的请求权诉讼时效应从胡凤英知道或者应当知道山钢公司侵占其房屋时起计算。本院在（2019）鲁0104民初2873号案件中依胡凤英的申请调取的胡凤英之女婿闫凯的报警事件单显示，闫凯于2014年5月18日报警称：有人来家里强拆。胡凤英及山钢公司均对该证据真实性予以认可。故本院认定，胡凤英至迟于2014年5月18日就知道案涉房屋被山钢公司侵占的事实，故其主张发生于2014年5月18日之前的房屋租金损失的请求权诉讼时效应从2014年5月18日起计算。因为侵占房屋的侵权行为是持续性的，故在胡凤英知道权利被侵害之后发生的租金损失的请求权诉讼时效应从侵权行为实际发生之日起计算，胡凤英于2019年4月29日向本院起诉主张权利，因此，产生于2016年4月28日之前的租金损失的请求权已经超过诉讼时效，产生于2016年4月29日之后的租金损失的请求权尚未超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山钢公司原名称为山东莱钢建设置业有限公司济南分公司，于2014年11月5日变更企业名称为现名称。胡凤英通过军队房改，在济南三五二零工厂购得位于济南市槐荫区经十路*号房屋一处，并于2002年7月23日取得了该房屋的所有权登记（房产证登记房屋建筑面积为92.25平方米），于2005年9月20日取得了该房屋的国有土地使用权（国有土地使用证登记房屋建筑面积为92.25平方米），使用权类型为划拨。2019年4月29日，本院受理胡凤英与区政府、山钢公司物权保护纠纷一案，胡凤英于2019年8月6日向本院提出撤诉申请，本院于当日作出（2019）鲁0104民初2873号民事裁定书，裁定：准予原告胡凤英撤回起诉。2019年10月10日，本院受理周丽萍申请认定胡凤英无民事行为能力一案，本院经审理于2019年12月4日作出（2019）鲁0104民特65号民事判决书，判决：一、宣告胡凤英为无民事行为能力人；二、指定周丽萍为胡凤英的监护人。本案审理过程中，胡凤英申请对以下事项进行评估：1、案涉房屋的储藏室及在前院建设的房屋被拆除时的市场价值。2、案涉房屋自2011年3月1日至2019年11月30日期间的月租金标准及租金数额。3、案涉房屋室内装修的损坏程度及原装修因损坏造成的修复费用和室内物品损失价值。本院分别委托山东众合土地房地产评估有限公司（以下简称众合公司）、山东万通资产价格评估有限公司（以下简称万通公司）对以上事项进行评估。众合公司于2020年8月20日出具众合评（鉴）字（2020）第686号《房地产估价报告》，该估价报告中估价结果载明：济南市槐荫区经十路*室（经查勘实际地址为槐荫区瑞欣花园*室）的储藏室及在前院建设的房屋价值为5000元，其中储藏室每平方米单价392元，总价值2200元，前院建设的房屋每平方米单价470元，总价值2800元。胡凤英对上述评估意见提出异议，众合公司针对其异议进行了书面回复。众合公司于2020年8月20日出具众合评（鉴）字（2020）第685号《房地产估价报告》，该估价报告估价结果载明：槐荫区经十路*室（经查勘实际地址为槐荫区瑞欣花园*室）房地产2011年3月1日至2019年11月30日期间租金数额分三种状况评估：第一种状况：房屋以处于正常使用状态为前提，室内装修标准为精装修，家电家具状况全套，租金价值为234500元；第二种状况：房屋以处于正常使用状态为前提，室内装修标准为普通装修，家电家具状况全套，租金价值为203900元。第三种状况：房屋以处于非正常使用状态为前提，室内装修标准为普通装修，家电家具状况为无，租金价值为0元。在第一种房屋状况下，房屋的租金标准如下：2011.3.1-2011.12.31，每月1774元，每年17700元；2012.1.1-2012.12.31，每月1889元，每年22700元；2013.1.1-2013.12.31，每月2004元，每年24000元；2014.1.1-2014.12.31，每月2119元，每年25400元；2015.1.1-2015.12.31，每月2234元，每年26800元；2016.1.1-2016.12.31，每月2349元，每年28200元；2017.1.1-2017.12.31，每月2464元，每年29600元；2018.1.1-2018.12.31，每月2579元，每年30900元；2019.1.1-2019.11.30，每月2658元，每年29200元。在第二种房屋状况下，房屋的租金标准如下：2011.3.1-2011.12.31，每月1543元，每年15400元；2012.1.1-2012.12.31，每月1643元，每年19700元；2013.1.1-2013.12.31，每月1743元，每年20900元；2014.1.1-2014.12.31，每月1843元，每年22100元；2015.1.1-2015.12.31，每月1943元，每年23300元；2016.1.1-2016.12.31，每月2043元，每年24500元；2017.1.1-2017.12.31，每月2143元，每年25700元；2018.1.1-2018.12.31，每月2243元，每年26900元；2019.1.1-2019.11.30，每月2311元，每年25400元。在第三种房屋状况下，房屋历年的月租金及年租金标准均为0元。万通公司于2020年7月2日出具山东万通价评字（2020）第SDWT0604-3号《评估报告书》，该评估报告的标的评估意见如下：标的槐荫区经十路*室室内物品损失及原装修因损坏造成的修复在评估基准日时的价值为11321元。胡凤英对上述评估意见提出异议，万通公司针对其异议进行了书面回复。另查明，胡凤英的法定代理人周丽萍与山钢公司于2020年12月22日就坐落济南市槐荫区经十路*室（现为瑞欣花园*室）案涉房屋进行了交接。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十六条规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，案涉房屋经过山钢公司修缮后，成为毛坯状态，胡凤英原室内装修已经不复存在，改造后的房屋已经不具备可恢复条件，附属储藏室和院落以及原院落内自建房屋所在地已经成为小区公共用地，也已不具备恢复原状的条件，故对胡凤英要求将案涉房屋、附属储藏室和院落、院内自建房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。鉴于山钢公司与胡凤英已于2020年12月22日对案涉房屋进行了交接，故对胡凤英要求返还房屋的诉讼请求本院不予支持。在山钢公司未能举证证明在拆除附属储藏室、院落和院落内自建房屋以及对案涉房屋改造时，系胡凤英向其主动交付的情况下，山钢公司实施了侵害胡凤英财产权的侵权行为，应当依法承担相应的侵权责任。从胡凤英提交的《关于解决济南三五二零工厂职工住宅楼受损问题的宣传提纲》、《解决3520工厂宿舍楼受损问题实施意见》来看，在莱钢凯旋新城项目施工降水导致案涉房屋受损的情况下，槐荫区城区工程建设指挥部、三五二零工厂和山钢公司共同组成了领导小组，该小组中，槐荫区城区工程建设指挥部作为区政府设立的机构，仅负责协调解决修复房屋和建设房屋中出现的问题，其并未直接实施房屋的修复和拆除及重建工作，故胡凤英要求区政府承担侵权责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于胡凤英主张的各项损失数额本院认定如下：1、关于案涉房屋室内物品损失及装修损失，胡凤英主张的金额为158000元，万通公司出具的评估意见为11321元。胡凤英对该评估报告提出书面异议：该报告不符合《价格鉴定行为规范》中关于价格鉴定小组人员的规定，应属无效报告；《标的房屋损失价值评估明细表》中涉及的数量及单位、重置单价、综合成新率的数额无事实及法律依据；该报告内容在一定程度上违法，不能作为有效的评估报告予以使用，并认为本次评估结果数额明显过低，不具有客观真实性，不能作为本案认定室内财产物品遭到损坏灭失的价值及原装修因损坏造成的修复价值。万通公司对胡凤英的书面异议出具书面回复函，对其上述异议进行了回复。区政府对上述评估结果没有异议。山钢公司提出异议称评估价值11321元没有依据。本院认为，虽然胡凤英没有提供证明其室内物品及装修损失的证据，但如事实认定部分所述，胡凤英确实存在该部分损失，且山钢公司对于证明物品及装修损失负有一定责任，应认定胡凤英家中具备正常生活所需的家具家电用品及基本装修，胡凤英自行主张的物品清单也没有超出基本生活所需的物品及设施，故评估机构按照胡凤英自行主张的物品清单进行评估得出的评估意见应属合理，本院予以采信。上述物品不管成新率大小如何，如没有灭失仍具有使用价值，由于山钢公司的侵权行为致使上述物品灭失，如具备正常生活所需必然需要重置，因此，考虑该部分物品损失价值不应考虑综合成新率而应以评估意见中的重置价格为标准。经核算，评估意见中已评估部分的物品价值为31342.7元。另外，根据上述评估报告，因部分家具家电现有资料无法确定其数量及品牌等，价格无法确定，评估机构暂不予评估。为避免增加当事人的诉讼成本，尽可能的一次性解决纠纷，对该部分物品，本院参照上述评估报告中所附《标的房屋损失价值评估明细表》对其他物品认定的评估因素，酌定该部分家具家电价值为10000元。综上，本院支持山钢公司赔偿胡凤英室内物品及装修损失41342.7元（31342.7+10000）。2、关于储藏室及自建房屋被拆除的损失，胡凤英主张的金额为96000元，众合公司出具的众合评（鉴）字（2020）第686号《房地产估价报告》的评估结果为5000元，其中储藏室价值2200元、自建房屋价值2800元。胡凤英对该评估报告提出异议，认为报告不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的规定，明显违背了该规范的原则，在估价方法的选用上不符合上述规范的规定，估价师无司法鉴定资格，本次评估报告所作出的评估结果，数额明显过低，不具有客观真实性，并在庭审中提出异议称应按照市场价值计算储藏室及自建房的损失。众合公司对胡凤英的书面异议出具书面回复，对其上述异议进行了回复。两被告对众合公司的上述评估意见没有异议。本院认为，因胡凤英的自建房屋没有合法建造手续，不具备任何市场交易价值，评估机构按照该房屋的建筑物价值进行评估并无不当，此外，该房屋的具体面积也没有其他证据予以证实，众合公司仅能依据胡凤英自述的房屋面积进行评估，评估结果应属该自建房屋的合理价值，故本院对自建房屋的评估结果予以采信。储藏室系胡凤英自济南三五二零工厂处购买所得的房屋，虽然没有房屋产权证明，但储藏室作为案涉房屋的附属用房，除了可以合法使用外，其存在与否对于案涉房屋的交易价值亦有一定影响，故本院认为，众合公司仅以储藏室的建筑物价值对其进行评估，有失公平。因此，综合考虑上述房屋灭失给胡凤英造成的实际损失，本院酌定山钢公司赔偿胡凤英储藏室损失18000元。对自建房损失2800元的评估意见本院予以采信，该损失亦应由山钢公司予以赔偿。3、关于房屋租赁费损失，胡凤英按照众合公司对案涉房屋的租金数额及标准作出评估的结果之一即2011年3月1日至2019年11月30日期间租金数额为234500元主张，对2019年12月1日至房屋交接之日2020年12月22日期间的房屋租赁费，其参照鉴定机构出具的2019年的租金标准2658元/月计算，按照33845元主张。双方当事人对众合公司的评估结果均无异议，但对案涉房屋属于评估报告中认定的哪种房屋状态产生争议。胡凤英认为应当按照众合公司众合评（鉴）字（2020）第685号《房地产估价报告》列明的第一种房屋状态即房屋处于正常使用状态，室内装修标准为精装修，家电家具状况全套认定租金损失，山钢公司认为法院在2873号案件中调取的报警记录显示报警人陈述案涉房屋入户门被盗，窗户破坏，故胡凤英家中的物品并非家电家具状况全套，不具备正常使用状态，胡凤英也没有证据证实其室内装修标准为精装修，故不能适用上述评估报告。本院认为，原被告对众合公司众合评（鉴）字（2020）第685号《房地产估价报告》的评估意见均无异议，对该评估意见本院予以采信。根据胡凤英陈述的案涉房屋的原状情况以及其提供的部分照片显示的室内装饰装修情况，可以认定案涉房屋应属于普通装修。如事实认定部分所述，山钢公司应对室内物品的受损情况承担一定的举证责任，且胡凤英主张案涉房屋有全套家电家具应属合理，故应认定案涉房屋配备有全套家电家具。因此，对于案涉房屋的房屋状态本院按照评估报告中列明的第二种即房屋处于正常使用状态，室内装修标准为普通装修，家电家具状况全套予以认定。山钢公司对胡凤英赔偿房屋租赁费损失的请求提出已经超过法定诉讼时效的抗辩，经本院审查认定，胡凤英主张发生于2016年4月29日以后的房屋租赁费损失请求权未超过诉讼时效，因此，山钢公司应赔偿的案涉房屋房屋租赁费损失的起始时间为2016年4月29日，根据评估报告，2016年度租金为24500元，2017年度租金为25700元，2018年度租金为26900元，2019年1月至11月的租金为25400元，截止至2019年11月30日，经核算，数额为94579元（24500÷365×247+25700+26900+25400）。对2019年12月1日至房屋交接之日2020年12月22日期间的房屋租赁费损失，胡凤英主张参照鉴定机构出具的2019年的租金标准计算，为避免增加当事人的诉讼成本，尽可能的一次性解决纠纷，对其该项主张本院予以支持，但应参照鉴定机构出具的2019年的租金标准2311元/月计算，经核算，数额为29427元【2311×12+（2311÷30×22）】。综上，房屋租赁费损失的数额为124006元（94579+29427）。4、胡凤英要求山钢公司赔偿其上述房屋租赁费的利息损失50178.6元，山钢公司对此不予认可。本院经审查认为，胡凤英主张因山钢公司的侵权行为导致其无法在案涉房屋内居住，使得其无法将案涉房屋对外出租，产生了租赁费损失，但未提交其房屋实际用于出租而因山钢公司的侵权行为造成租赁费损失的证据，考虑到胡凤英的房屋处于山钢公司的实际控制之下，其因房屋使用权被侵害遭受的损失可以参照房屋租金予以认定，故进行司法鉴定，参照假设房屋用于出租可获得的租金确定胡凤英的房屋租赁费损失。在此情况下，胡凤英没有证据证明其因山钢公司的侵权行为产生相应的利息损失，其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。5、胡凤英要求山钢公司赔偿其鉴定费35700元，并提供万通公司出具的鉴定费发票1张、众合公司出具的鉴定费发票1张证明其主张，两被告对发票真实性均无异议，山钢公司辩称，评估报告的数值不能作为计算胡凤英主张的数额的依据，该损失其不应承担。本院经审查认为，胡凤英主张鉴定费符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡凤英室内物品及装修损失41342.7元；二、被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡凤英房屋附属储藏室损失18000元；三、被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡凤英房屋院落内自建房屋损失2800元；四、被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡凤英房屋租赁费损失124006元；五、被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡凤英鉴定费35700元；六、驳回原告胡凤英对被告济南市槐荫区人民政府的诉讼请求；七、驳回原告胡凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9882元，原告胡凤英负担6278元，被告山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司负担3604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐振华人民陪审员  滕敦江人民陪审员  张 兴二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  滕 月书 记 员  刘 琳