福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0203民初10301号原告（反诉被告）：赖晓娟，女，1972年7月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜立武，上海段和段（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张耀，男，1984年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈良华，福建闽翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯华东，福建闽翔律师事务所律师。原告赖晓娟与被告张耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案后，被告张耀提出反诉，本院决定合并审理。本院于2019年9月10日作出（2019）闽0203民初1180号民事判决。双方当事人均不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2020年3月30日作出（2019）闽02民终5791号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赖晓娟的委托诉讼代理人林安宁，被告（反诉原告）张耀及其委托诉讼代理人陈良华、柯华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖晓娟向本院提出诉讼请求：1．确认赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除；2．张耀双倍返还赖晓娟购房定金4000000元；3．张耀退还赖晓娟代垫的房屋按揭款133500元；4．张耀赔偿赖晓娟已支付的居间服务费40000元；5．张耀支付赖晓娟律师费30000元、保全费5000元、财产保全担保费6000元。事实和理由：2018年6月12日，赖晓娟与张耀签订《房屋买卖合同》，约定：赖晓娟向张耀购买厦门市思明区××七里××号××室房屋（以下均称讼争房屋），购房总价13000000元，赖晓娟应向张耀支付购房定金2000000元；张耀应于2018年11月1日前向讼争房屋的抵押权人申请提前清偿借款；张耀逾期履行协议约定义务超过20日的，赖晓娟有权解除合同，并要求张耀双倍返还定金或要求张耀按合同总价的20%支付违约金；违约方应承担守约方为实现债权支付的律师费、保全费、担保费、公告等费用，并赔偿守约方支付的居间服务费。合同签订后，赖晓娟依约向张耀支付了购房定金，但张耀未依约按时向讼争房屋的抵押权人申请办理解押手续（即提前清偿借款、注销房屋抵押登记），赖晓娟根据合同约定有权解除合同。后赖晓娟于2018年12月11日委托上海锦天城（厦门）律师事务所向张耀送达律师函，通知张耀解除《房屋买卖合同》。张耀辩称，赖晓娟并未在《房屋买卖合同》约定办理解押手续的时间筹集到解押款，并要求变更合同约定的付款方式，在未取得张耀同意的情况下，拒绝履行合同义务构成根本违约，赖晓娟不享有合同解除权。1．赖晓娟未按《房屋买卖合同》约定支付用于办理解押手续的购房款2500000元，构成根本违约。2．赖晓娟要求变更合同约定的付款方式，即将办理商业按揭贷款变更成其他方案，但未取得张耀同意，故赖晓娟应当按照合同约定履行付款义务。3．张耀曾数次向抵押权人的经办人以及中介征询如何办理提前解押手续，抵押权人表示只要欠款准备好随时可以办理，赖晓娟及中介人员对此均是知晓的。张耀自始自终都没有不办理解押手续的意思表示及行为，也没有将讼争房屋另行出售他人，张耀即便通知赖晓娟要解除合同，主要目的还是迫使赖晓娟按合同约定支付购房款而继续履行合同，故张耀不存在违约行为。4．赖晓娟收到提前清偿借款的通知后，并未在2018年11月2日安排还款，而是要求与张耀再行商讨相关事宜。经中介安排，双方当事人于2018年11月16日、17日在中介的总部办公室会面。张耀督促赖晓娟尽快按照合同约定履行还款义务，但赖晓娟却提出变更合同的要求，其提出两种方案：一是将提前清偿借款的时间推迟到2019年4月18日；二是要求将合同约定的办理商业按揭贷款变更成办理抵押贷款，这又分为两种方式，一种是张耀自行筹款清偿借款并解除房屋抵押登记，后再以张耀名义办理抵押贷款，相应的利息由赖晓娟承担，另一种是张耀将已收取的购房定金用于提前清偿借款，不足部分由赖晓娟补足，解除抵押登记后再以赖晓娟名义办理抵押贷款用于向张耀支付购房款。因前述两种方案都将使张耀承担巨大的压力和风险，故张耀不同意变更合同。但为了能够促成交易，张耀提出可以给予赖晓娟一个月的宽限期，宽限期届满后赖晓娟未能履行合同义务的，张耀将按照合同约定处理。赖晓娟对此并未接受，只是说她再去找人帮忙。此后，张耀及中介多次催促赖晓娟向抵押权人办理提前还款的手续，但赖晓娟一再拖延，至今都未履行合同约定的还款义务，其行为已经构成根本违约。综上，张耀不存在违反合同约定的情形，而赖晓娟怠于履行清偿义务构成根本违约，故赖晓娟没有行使合同解除权的权利。赖晓娟提出的诉讼请求，应当予以全部驳回。张耀向本院提出反诉请求：1．确认赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除；2．张耀不予返还赖晓娟已付定金2000000元；3．赖晓娟支付张耀律师费300000元。事实和理由：2018年6月12日，赖晓娟与张耀在厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人公司）居间下签署一份《房屋买卖合同》，约定：赖晓娟向张耀购买讼争房屋，成交价为13000000元，赖晓娟应向张耀支付购房定金2000000元；张耀应于2018年11月1日向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由赖晓娟以购房款2500000元代张耀清偿，赖晓娟应按张耀与抵押权人确定的日期将款项支付至抵押权人指定账户；若赖晓娟逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，张耀有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权没收赖晓娟已付定金，或有权要求张耀按合同成交价的20%支付违约金。2018年11月1日，张耀按照合同约定向抵押权人申请提前清偿借款，抵押权人表示在2018年11月2日前即可向其提前清偿借款。张耀及麦田人公司已于2018年11月2日通知赖晓娟，并要求其支付购房款2500000元以清偿借款。但赖晓娟收到通知后并未按合同约定支付该笔购房款，在张耀以及麦田人公司多次催促下仍拒绝履行。为此，张耀依据《房屋买卖合同》的约定，于2018年12月11日按照合同约定的地址向赖晓娟邮寄《解除合同告知函》，通知赖晓娟《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除，并将该告知函抄送麦田人公司。因赖晓娟拒绝接收相应的邮件，张耀便于2018年12月13日将《解除合同告知函》通过彩信和短信的方式再次通知赖晓娟，赖晓娟收到信息后拒绝与张耀办理解除合同后的相关事宜。综上，赖晓娟拒绝支付购房款2500000元的严重违约行为已构成根本违约，按照合同约定，张耀有权解除合同、不予返还赖晓娟已支付的定金，并有权要求赖晓娟支付律师费。赖晓娟对张耀的反诉辩称，一、张耀没有依约先办理解押手续构成违约，赖晓娟因此与张耀协商迟延至何时过户、能否变更贷款方式、张耀能否在其他方面予以照顾，是要求张耀承担违约责任，而不是赖晓娟有意要违约，张耀无权主张解除合同。1．讼争房屋存在约4500000元的银行抵押贷款。根据《房屋买卖合同》约定，张耀应于2018年11月1前向抵押权人申请提前清偿借款，并通知赖晓娟付款日期及抵押权人确认的账户。但张耀仅是在2018年10月底向抵押权人即工商银行的工作人员小陈联系咨询解押手续事宜，却并未在合同约定的期间内以及此后正式向抵押权人提出清偿借款、解除抵押登记的申请或与抵押权人确定过去办理解押手续的时间，因此，张耀并未履行前述合同约定的义务，构成违约。2．张耀因为出差没空，在2018年10月底仅通过中介通知赖晓娟想将办理解押手续的时间提前到10月底；在没有得到赖晓娟答复及同意的情况下，张耀就出差在外，导致其也不能在约定的2018年11月1日到厦门办理解押手续，其已构成违约，应就此承担违约责任。当时张耀的行为尚未构成根本违约，赖晓娟也有意继续履行合同，故赖晓娟在当时没有直接向张耀主张违约责任，符合常理，但不能因此认为赖晓娟未提出或放弃追究张耀的违约责任。3．双方当事人在2018年11月1日至15日期间均未对何时去办理解押手续达成一致意见，故双方才在2018年11月16日、17日到中介麦田人公司，在中介工作人员的协调下，就推迟过户、能否采取其他方式过户以及推迟至何时办理解押手续进行协商，这是赖晓娟有意继续履行合同以及与张耀协商让其承担何种违约责任的表现，并非赖晓娟有意违约或不想继续履行合同。二、即使赖晓娟在协商过程中的提议，导致双方发生争议，在没有证据证明赖晓娟已经以实际行为表示不再履行合同或必将贷不到足额购房款、不会再办理过户手续的情况下，鉴于解押手续在前、办理过户和按揭贷款手续在后，张耀也应先履行合同约定的办理解押手续的义务。三、双方当事人已经在2018年11月17日在麦田人公司处达成了迟延至2018年11月底一同办理解押手续的合意。赖晓娟的朋友李玉珠在2018年11月29日打电话给张耀确定解押手续事宜，但张耀明确拒绝按合同约定将赖晓娟已支付的定金2000000元拿出来，再加上赖晓娟继续支付购房款2500000元，一同去办理解押手续。张耀要求办理解押手续的4500000元全部由赖晓娟承担，不符合合同约定，其因此拒绝办理解押手续并导致后续交易无法继续进行，构成根本违约，应承担向赖晓娟双倍返还定金的责任。综上，张耀不享有合同解除权，其无权要求解除合同、不予退还定金，也无权要求赖晓娟支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市思明区××七里××号××室房屋的登记权利人为张耀。2018年6月12日，在麦田人公司居间下，张耀（作为出售方、甲方）与赖晓娟（作为买受方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买上述讼争房屋，建筑面积269.74平方米，成交价格为13000000元；乙方应于合同签订当日支付购房定金100000元，于2018年6月14日前支付购房定金900000元，于2018年8月30日前支付购房定金1000000元，合计定金2000000元；甲方应于2018年11月1日向抵押权人（工商银行）申请提前清偿借款，乙方以购房款2500000元代甲方清偿，乙方应按甲方与抵押权人确定的日期将购房款支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，则剩余借款由甲方自行清偿；交房保证金为50000元，乙方应于甲方交付房屋及配套附属设备设施并结清该房屋项下的水、电、管道煤气、有限电视等所有费用后当日内付清；乙方申请商业按揭贷款支付购房款9450000元，双方无需办理银行贷款预审批，贷款手续应于过户送件受理后当日内办理；甲、乙双方应于2018年11月12日前办理过户送件手续，交易过程中应缴纳的各项税费由乙方承担；甲、乙双方应于2018年11月12日前办理资金分流手续，乙方拟申请贷款支付购房款9450000元，为保障交易安全，双方自愿选择厦门市住房置业担保有限公司作为资金监管机构，待该公司所有手续办理完后二个工作日内，该公司应将部分贷款（乙方已支付购房款+交房保证金+银行实际放款金额-合同成交价）全额无息退还给乙方；。该合同第九条还约定：“1．甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）该房屋被查封或存在限制转让的情形；（2）逾期履行本协议义务超过二十日……甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金。”、“3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）拒绝购买该房屋；（2）逾期履行本合同约定的义务超过二十日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方已付定金，或有权要求乙方按合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金，多退少补。”、“6．因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。”2018年6月12日，张耀（作为甲方）、赖晓娟（作为乙方）与麦田人公司（作为丙方）还签订一份《居间服务合同》，约定：各方当事人确认讼争房屋的交易系由丙方独家提供居间服务，居间服务费由乙方按房屋成交价的2.5%向丙方支付；买卖双方一方导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费已支付的，守约方有权要求违约方赔偿。该合同签订后，赖晓娟向麦田人公司支付了居间服务费40000元。赖晓娟于2018年6月12日、2018年6月13日、2018年8月30日转账支付给张耀（账户尾号7649）购房定金100000元、900000元、1000000元，款项合计2000000元。赖晓娟还于2018年6月28日、2018年7月29日、2018年8月28日、2018年9月29日、2018年10月28日各转账支付给张耀（账户尾号1846）26700元，并备注“按揭月供”，款项合计133500元。因张耀在外地无法返还厦门市，故赖晓娟与张耀未在2018年11月1日向讼争房屋的抵押权人申请办理提前偿还借款、注销抵押登记手续。2018年11月16日，赖晓娟及其朋友李玉珠、张耀在麦田人公司的办公地点就《房屋买卖合同》的履行事宜进行协商，麦田人公司的工作人员林某一同参与。根据张耀提供的谈话视频，部分内容如下：赖晓娟说“4月18号，对啊，那就四月底之前，你有新办法，你也可以说”，张耀先后说“不是啊，我是没有方式”、“从我的角度来讲，就是想走合同，就是按合同去执行”，李玉珠说“合同是死的，实际上很多东西，都是灵活的，做事都要比合同活一点做的才更顺畅一点”；双方当事人还就如何办理银行贷款以支付购房款进行沟通，赖晓娟提出以张耀名义办理贷款或房屋转移登记至赖晓娟名下后再办理贷款。双方当事人未能就商谈的事宜达成一致意见。2018年11月17日，赖晓娟、李玉珠、张耀、林某再次进行商谈。根据张耀提供的谈话视频，部分内容如下：李玉珠说“那他（林某）问我贷多少，我说要抵押贷950万，因为赖晓娟有跟我说她只能贷这个钱，她才要买。所以林某问，我就说要950万，我跟他说1000万，他说差距不能太大，他说那就写这个，保守一点，950万”，张耀回答“如果这样子，当时我也不会肯。因为这样实际，如果按抵押贷的话，我也必须先过户嘛，是吧”，李玉珠回答“没错啊，对”；张耀又说“如果我先过户，那实际上我得房子全部交到你的手上，我一分钱没拿到，房子交在你手上，这个你卖房，你也不会接受这样”，李玉珠回答“那就是我们两个也没有直接谈嘛，所以说我们中间的误解，对吧”，张耀说“200万给我，我还得去银行还这个按揭”。林某说“就是两种方案，一个是按赖总说的，再给一个月的时间，下个月我们去做正常的商业按揭，正常解押。如果你确实一定要去做这个抵押贷的问题，然后李姐也愿意担保的情况下，我们就是近期月底之前就要去做解押，然后下个月月初就要去做过户”、“张总那边他的意思是说比较明确，大概就是这两种方式，您看不管是哪一种，我们定下来一种，然后就看流程去走”，赖晓娟说“目前来说，就是资金不够，怎么能想办法找过来”、“资金看看用什么方式能够贷得最多”，张耀说“商业贷不是说能够贷到1000万”，李玉珠说“商业贷？是抵押贷”，后张耀说“现在过户给你，你万一贷款贷不下来，然后房子又过户给你，我手上资金拿不到，到时时间又延长，是不是”、“就算解押你们去解，那我实际到手也就200万元，那么1000万元的房子放到你这里”。赖晓娟说“反正就是你昨天说的是在元月份前吗？对吧，把这个事情办好”，张耀说“对，元月份前把这个事情办好”。林某说“在25号之前需要办理解押，然后下个月月初一定要去过户，然后过完户，在下个月月初的时候去办抵押，那个不是说了30天吗”，张耀回答“我想是月底就能把解押给办掉”。林某最后说“这样比如说，我们约定下个月，我们12月17号或者12月10号我们这个时间点，一定要去解押，无论如何，不管中间有什么变化，这个一定要去解押，如果没有去解押，就算是违约，我们再去约定一个时间，比如说12月10号，我们12月17号要去过户”。双方当事人未能就商谈的事宜达成一致意见。2018年11月29日，李玉珠给张耀打电话，部分内容如下：李玉珠说“你现在是担心你拿不到卖房款吗”，张耀说“不是，因为我这个东西，我主要还是看合同的……现在让我这样子去过了先，然我这边就1000多万直接这样过给你，然后后期怎么样，就先跟你做个担保，万一担保，有可能出现贷不下来款或者又是怎么样，贷下来款钱没有打到，按时打到我这边，都会有风险”，李玉珠回答“实际上也不是1000多万了，她解押的钱不是她这边帮你付了吗？已经付了，到期过户的时候，是不是已经付到了400多万了？所以哪里是1000多万，不是1000多万，那你要扣掉”，张耀说“那对啊，这个扣掉没事情，但是房子不属于我了，问题是”，李玉珠回答“也就是几百万，等于差不多800多”。后张要说“实际上我，不是啊，那400来万，你是给银行，我实际上只收到200万是不是”，李玉珠回答“没有，你收到200万那个还要拿出来解押，是这样”，张耀回复“唉，那这个不可能的，这个绝对不可能做不到的。我还要拿200万做解押，这个我怎么可能去做呢”；李玉珠又说“我们都是这样约定的啊，就是解押的时候，这边买方再付250万，你这边付200万等于450万”，张耀回答“那个按照按揭贷款的话，我可以这么去做，如果你现在再给我拿200万的话，这个谁都做不了的。我本来还不是这么想法，我说解押之前你们那边要出钱，这边要补一点，这钱到我这里来先。不然我这边我也不放心”，李玉珠说“那上次你们都是这样说，那这个又有变化了”，张耀回答“不是，上次不是这么说啊，上次我说我解押的钱不出的”；李玉珠又说“没有，当时就是说，中介也说了，就是说到月底去过户，然后呢你还是付你的，她付她的”，张耀回答“那不可能的，那这个我跟中介再问一下吧，我让他跟你联系。如果真的这样子，我没办法去做的，不可能去做的”、“等于我一分都没有收，我还要倒贴几十万下去把房子过户给你，这个怎么可能呢”。后张耀还说“我200多万上次已经准备好，我上次就是要过去解押的，然后解押我上次合同要去执行的。就是你们去办按揭贷，然后按照这个手续就是办按揭，办专业贷款，然后就是按照这个手续去做的，按照合同上去做的，是这个意思，你现在叫我先过户这个绝对不可能的嘛”，李玉珠回答“这个也不是你的错，就是中介的错，中介的误解，实际上本来就是按这样”、“你们双方都没错”，张耀说“那应该也不会，这个合同的事情，大家应该都当时大家应该都会了解清楚的”；李玉珠又说“那先过户再贷款，他们都说可以，你这边同意是这样子说的”，张耀回答“没有的，我当时这个合同我都还特意去问他，他当时不是还录视频，你可以去看一下”，李玉珠回答“这个是签的，我知道，你这边有”。最后，李玉珠说“那这个就跟中介对接吧”，张耀回答“好吧，那你先跟中介对接吧”。2018年12月4日，李玉珠给双方当事人均确认的工商银行工作人员小陈打电话，小陈在通话中说“他（张耀）有打电话给我，我当时跟他说要确定时间，他说再问问，然后来就没有再那个了。他有打电话给我说他要解押，他要卖掉”、“后面没有再跟我打电话了”。2019年1月24日，张耀给小陈打电话，沟通2018年10月份张耀拟申请办理银行抵押贷款的偿还、注销抵押登记手续事宜，小陈在通话中明确张耀在2018年10月份确有打电话说要还款，但没有明确具体时间。2018年12月10日，赖晓娟委托律师以讼争房屋为收件地址向张耀邮寄一份《律师函》，以张耀未按合同约定在2018年11月1日办理向抵押权人申请提前清偿借款及解押手续为由，通知张耀双方签订的《房屋买卖合同》自张耀收到《律师函》当日解除，并要求张耀退还定金2000000元及代垫房屋按揭款133500元。该邮件的投递结果为“2018年12月11日11:47:13，本人收”，张耀否认其有收到该邮件，并主张其当时人在温州市。2018年12月11日，张耀向赖晓娟邮寄《解除合同告知函》，内容为：“本人（张耀）已向抵押权人申请提前清偿借款，抵押权人亦表示于2018年11月2日起即可提前清偿借款，本人及麦田人公司已于2018年11月2日告知并要求阁下（赖晓娟）支付购房款250万元以清偿借款，然时至今日，阁下仍未履行支付义务。阁下逾期未支付购房款250万元的行为已构成根本违约。据此，郑重通知如下：1、本人与阁下签订的《房屋买卖合同》自2018年12月11日起解除。2、本人将没收阁下已支付的定金250万元……”。张耀主张因赖晓娟拒收邮件，故其通知快递公司将邮件转寄给麦田人公司。2018年12月13日，张耀通过短息方式向赖晓娟发送《解除合同告知函》，其内容与前述《解除合同告知函》载明的内容一致。赖晓娟向本院提出财产保全申请。本院于2019年1月21日作出（2019）闽0203民初1180号民事裁定，裁定：查封、冻结、扣押张耀名下价值2000000元的存款或等值财产。赖晓娟因此支出诉讼财产保全责任保险的保险费用6000元、财产保全费5000元。赖晓娟因本案诉讼支出律师费30000元，张耀因本案诉讼支出律师费300000元。审理中，张耀申请证人林某出庭作证。证人林某陈述，1．合同约定应在2018年11月1日前办理解押手续。张耀因为出差时间发生冲突，希望提前到2018年10月底去办理解押手续，等赖晓娟回复的时候，张耀已经出差了，当时赖晓娟是表示要重新协商一个时间。此后林某就协调双方确定具体时间，第一次协商时间是2018年11月5日、6日，但赖晓娟当时另有其他安排；第二次协商时间是2018年11月12日，这次是什么原因没有去办理已经记不清楚了；最后协商的时间是2018年11月16日、17日。此外，林某通知赖晓娟2018年11月1日不去办理解押手续时，赖晓娟没有明确表示同意，但此后双方一直在协商办理时间，从协商情况来看，赖晓娟实际上是同意的；此后林某三次联系赖晓娟时，赖晓娟没有明确同意要去办解押手续，只是到了这个流程，我通知双方去办理。2．2018年11月16日、17日，双方没有去办理解押手续是因为赖晓娟希望变更付款方式，但张耀不同意。张耀答应给赖晓娟一个月缓冲期，用于筹措除了定金、贷款金额以外的其他购房款，林某当时建议为此签一份协议，但赖晓娟不知道基于何种原因不愿意签，当时双方应该算达成了口头协议。2018年12月17日、18日之前，双方当事人还有进行过沟通，但林某不清楚他们沟通的具体内容，后面就发生诉讼了。3．林某在和双方当事人三次协商办理解押手续时间过程中，没有向双方核实是否有准备好相应的材料及款项，也因为双方没有确定好时间，就没有通知抵押权人。4．在2018年11月16日、17日，赖晓娟没有说她不支付解押款2500000元或不购买讼争房屋，林某记不得当时赖晓娟是否有提出2018年11月1日没有办理解押手续是张耀违约。张耀提交的2018年11月16日、17日的谈话视频本身是完整，只是没有从一开始录制到最后，林某不清楚期间为何会断断续续；除了视频的内容外，双方当事人还有其他的协商过程，协商达成一个口头协议但没有履行，林某记不清张耀是否有通知赖晓娟、李玉珠一个具体的解押时间。张耀还提交一份电话通话录音为证据（张耀主张该录音系其与李玉珠在2018年11月30日的电话通话录音。录音体现的主要内容为：李玉珠说“就是赖晓娟准备250万，你这边200万，然后去解押，那解押完了就产权证出来了，我们就过户，然后那你准备看要怎么样”，张耀回答“那不是，那这样子我肯定不同意的，我要按合同走的肯定”。张耀还多次提及按照合同走，赖晓娟应办理商业贷款，不能办理抵押贷。李玉珠表示“主要是要办好，肯定是要双方一致”、“主要是谈好了”，张耀否认有谈好。最后李玉珠说“那就这样吧，反正这个当时你这边也不能接受”，张耀回答“这样子没得聊，那就按合同走吧”），拟证明赖晓娟不愿意按照《房屋买卖合同》约定办理商业贷款，要求张耀出资2000000元解除讼争房屋的抵押，后将讼争房屋过户至其名下再办理房屋抵押贷款，张耀对此不同意，要求赖晓娟按照合同约定办理商业贷款。赖晓娟质证认为，对录音的真实性、合法性、关联性有异议，李玉珠对该通话录音因时间关系没有印象，如果存在该通话也应该发生在2018年11月29日之前，张耀给的最后答复是如果先过户的话，200万元的解押款他无论如何都不可能出，让赖晓娟自己想办法，否则过完户他的交易风险太大；该录音也仅能证明李玉珠要求按原来协商好的去办理房屋解押手续，从来没有提出要求办理抵押贷款以及以何种贷款方式来支付剩余购房款；该录音相反能证明张耀自己认为先过户交易风险太大或剩余购房款拿不到的风险太大，而不愿意继续按合同约定先办理过户送件手续再办理贷款手续。审理中，双方当事人均确认，截至2018年11月1日，讼争房屋抵押贷款的余额约4500000元左右，应由赖晓娟用购房款清偿2500000元，剩余部分由张耀提供其他款项进行清偿。赖晓娟还陈述，如果双方主张的《房屋买卖合同》解除均不成立，赖晓娟可以继续履行合同，但因赖晓娟在收到张耀发出的解除合同通知后已经另行购置两套房屋，已不再具备购房资格，应按合同约定将讼争房屋过户至赖晓娟指定的第三方名下。张耀还陈述，如果双方主张的《房屋买卖合同》解除均不成立，张耀也可以继续履行合同，但赖晓娟应对张耀进行赔偿。赖晓娟还申请对讼争房屋的市场价值进行评估。本院认为，赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据在案事实及证据，足以认定双方当事人已协商同意不在2018年11月1日向讼争房屋的抵押权人申请办理提前偿还借款、注销抵押登记的手续，故双方未在2018年11月1日办理该手续均不构成违约，不能据此享有合同解除权。因此，赖晓娟在2018年12月11日通知张耀解除合同的事由即“张耀未按合同约定在2018年11月1日办理向抵押权人申请提前清偿借款及解押手续”并未发生，赖晓娟主张解除合同的条件并未成就，其通知张耀解除合同不发生解除合同的效力。《房屋买卖合同》约定“乙方（赖晓娟）以购房款2500000元代甲方（张耀）清偿，乙方应按甲方与抵押权人确定的日期将购房款支付至抵押权人指定账户”，根据在案事实，双方当事人在2018年11月1日之后进行多次协商，但并未就办理提前偿还借款、注销抵押登记手续的期限协商达成补充协议，且张耀在2018年11月1日后并未与抵押权人联系，并未与抵押权人约定好办理相关手续的时间，张耀亦无证据证明其已通知赖晓娟支付款项并办理相关手续的具体时间；故前述合同约定的赖晓娟支付购房款的条件并未成就。此外，张耀申请的证人林某陈述双方当事人在2018年11月17日口头商定张耀给予赖晓娟一个月缓冲期用于筹措购房款，亦可佐证赖晓娟在2018年12月13日之前并不负有支付购房款2500000元的义务。因此，张耀在2018年12月13日通知赖晓娟解除合同的事由即“本人及麦田人公司已在2018年12月2日通知阁下（赖晓娟）支付购房款250万元以清偿借款，……阁下逾期未支付购房款250万元的行为已构成根本违约”并未发生，张耀主张解除合同的条件并未成就，其发出的通知不符合上述法律规定，亦不发生解除合同的效力。由于赖晓娟与张耀未就向讼争房屋的抵押权人申请办理提前偿还借款、注销抵押登记手续的期限达成合意，且双方此后亦因对《房屋买卖合同》约定的“乙方（赖晓娟）申请商业按揭贷款”条款存在不同理解，而在具体应于何时办理该手续，以及如何办理注销抵押登记手续及合同约定办理商业按揭贷款的具体类型等问题上难以达成一致，导致合同未能继续履行。鉴于张耀主张继续履行合同应以赖晓娟对其进行赔偿为条件，而赖晓娟亦主张其不具备继续购买讼争房屋的资格，因此，双方签订的《房屋买卖合同》事实上无法继续履行，双方已经形成合同僵局，结合双方均向对方发出解除合同通知的情况，根据公平原则和诚实信用原则，《房屋买卖合同》应以解除为宜。因此，对于赖晓娟与张耀要求确认《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除，本院予以照准。合同解除后，张耀应当将赖晓娟代垫的房屋按揭款133500元返还给赖晓娟。赖晓娟与张耀均主张适用违约定金罚则。本院认为，结合双方当事人签订的《房屋买卖合同》第九条约定的内容，适用违约定金罚则以一方存在根本性违约行为，致使对方合同目的不能实现为生效条件。及上所述，本院认定《房屋买卖合同》的解除并非因当事人一方存在根本性违约行为所致，不可归责于一方当事人，故双方应各自承担相应的责任。因此，赖晓娟要求张耀双倍返还定金，张耀要求不予返还赖晓娟定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方当事人应各自承担相应的责任，故赖晓娟要求张耀赔偿居间服务费40000元、律师费30000元、保全费5000元、财产保全担保费6000元，张耀要求赖晓娟赔偿律师费300000元，不符合法律规定，本院亦不予支持。赖晓娟申请对讼争房屋的市场价值进行评估，就本案审理已无必要，故本院不再准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》自2018年12月11日解除；二、张耀于本判决生效之日起十日内返还赖晓娟定金2000000元、房屋按揭款133500元；三、驳回赖晓娟的其他诉讼请求；四、驳回张耀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40516元，由赖晓娟负担20006元，张耀负担20510元。反诉案件受理费12600元，由张耀负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  刘宪昌人民陪审员  林联景人民陪审员  洪卫红二〇二〇年十二月十五日代书 记员  杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。