广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7030号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103。法定代表人：吴惠珍，职务副董事长。委托诉讼代理人：王晓彤，女，该公司员工。被告：孙哲，女，1976年5月2日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东晟晨律师事务所律师。广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾物业公司）与孙哲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任审理。星河湾物业公司的委托诉讼代理人王晓彤、孙哲的委托诉讼代理人宋珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星河湾物业公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的从2011年2月1日起至2020年4月30日止的物业管理费100932.3元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2020年4月30日为85528.76元：两项合计186461.06元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，星河湾物业公司明确其第1项诉讼请求的计算方式：违约金从缴纳管理费的次月一日起按照每日千分之一的标准乘以逾期天数计算；管理费按照房产建筑面积303.11平方米乘以3元每月平方米，每月为909.3元，共计111个月。事实与理由：被告于2009年1月22日购买广州宏富房地产有限公司（以下简称宏富公司）开发的位于广州市番禺区大石街星河湾XX园X栋X梯XX房屋，建筑面积为303.11平方米，被告已收楼。开发商委托原告提供上述房屋所属小区的前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告应于每月最后1日前缴纳住宅物业管理服务费，费用按建筑面积每月每平方米3元计收，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金。被告自2011年2月开始未交纳物业管理费等，经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告已实际接收该房屋并享受了原告的服务，原告与开发商签订的《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经开发商依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。原告依据《广东省物业管理条例》及民诉法的有关规定提起本案讼。孙哲辩称：1.涉案物业实际上是以工程款抵房给被告，但物业是现房，没有发收楼通知书，抵房时，被告发现该物业存在质量问题，开放商也安排物业公司对涉案房屋进行多次整改，但是涉案房屋一直没有完成整改，因此被告认为案涉物业至今没有正式交付给被告。2.本案由于原告并没有与被告签订物业管理服务合同，被告有效的送达地址应当是户籍所在地，但原告所提交的证据显示其从未有效向被告催告缴纳物管费，应当视为原告在长达数年期间未向被告主张权利。根据民法总则的规定，诉讼时效为3年，本案自起诉之日起三年以前的物管费均超过规定的3年诉讼时效，原告就这部分管理费丧失了胜诉权利。3.前期物业管理服务合同约定每日千分之一的违约金明显过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉讼物业位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾XX园X栋X座XX，建筑面积为303.11平方米，权属人为孙哲。该房屋所在XX园属于星河湾住宅小区第四期。2015年1月1日，宏富公司（甲方）与星河湾物业公司（乙方）签订《广州星河湾前期物业服务合同》，约定由乙方对星河湾住宅小区（一至六期）实行物业管理，其中四期的物业服务收费标准为3元/㎡·月；委托管理期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境卫生、维护公共秩序等；业主和物业使用人甚至甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应缴款的千分之一交滞纳金；等等。其后，双方另签订《前期物业管理合同补充协议》一份，约定委托管理期限自2018年1月1日至2021年12月31日止；等等。2009年1月22日，孙哲（授权人）与星河湾物业公司（被授权人）签订《委托银行代缴费授权书》，由孙哲授权星河湾物业公司通过其在中国银行开立的个人账户中收取管理费、水费、直饮水费、有偿服务费（工程、清洁）。2009年9月25日，孙哲领取了涉讼物业的产权证，并在《星座园领取房产证签收表》上签名确认。根据星河湾物业公司的系统扣费记录显示，涉讼物业于2010年7月份至2011年1月份期间的物业管理费已支付。诉讼中，双方当事人均确认双方之间并未签订物业服务合同；涉讼房屋交接时，孙哲曾以质量问题为由提出过整改要求。星河湾物业公司称其从2001年起开始管理涉讼小区至今。另称曾多次向孙哲催收物业管理费，并提交了《缴费通知单》、《星河湾费用催缴记录表》、《催缴通知函》及两份EMS邮件为证。其中，2016年及2020年寄出的EMS邮件所载收件地址为涉讼物业地址，均因“无法联系收件人”、“长期无人”、“原址查无此人”等原因被退回；而《星河湾费用催缴记录表》的跟进情况则显示孙哲的手机号码多年来并未成功接通过。经质证，孙哲对上述证据的真实性均不予确认，并认为其长期居住在北京，并未收到相关催缴通知及函件；因涉讼房屋需整改的需要，其曾在星河湾物业管理处留了三个电话，但上述证据仅显示拨打过一个电话，并未拨打另外两个能联系到其本人的电话；其已明确告知涉讼物业是无人居住的，但星河湾物业公司仅向涉讼物业地址寄送邮件，而未向其户籍地址寄送邮件，不具备法律意义上的送达意义；其他相关单据为星河湾物业公司自行制作，不具备证明效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉讼物业所在小区的建设单位宏富公司与星河湾物业公司签订的《广州星河湾前期物业服务合同》对作为涉讼物业业主的孙哲具有约束力。鉴于孙哲已于2009年到物业管理处签收涉讼物业的房产证，且曾办理代扣费手续，并支付了2010年至2011年期间的部分物业管理费，故本院对孙哲关于尚未收楼的抗辩不予采信。至于孙哲关于涉讼房屋存在质量问题而需要整改的抗辩事由，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院亦不予采纳。星河湾物业公司已依约提供物业服务，有权向孙哲收取物业管理费，但由于星河湾物业公司所提交的证据并不足以证明其已有效向孙哲催收物业管理费，故其所主张的2017年5月9日以前的物业管理费已超过三年的诉讼时效，依法不应予支持。而对于星河湾物业公司所主张2017年5月10日至2020年4月30日止的物业管理费及逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持，但根据公平原则，本院酌情调整每月违约金总额以本金为限。因此，孙哲应向星河湾物业公司支付的物业管理费为32471.88元（3元/㎡·月×303.11平方米×35个月零22天），并应以各月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计算违约金至款项清偿之日止，每月的违约金总额以本金为限。对星河湾物业公司诉讼请求中超过上述金额的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、孙哲应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州星河湾物业管理服务有限公司支付2017年5月10日至2020年4月30日期间的物业管理服务费32471.88元及违约金（每月违约金应以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准，自次月1日起分别计算至款项清偿之日止；每月的违约金总额以本金为限）；二、驳回广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4029元，由广州星河湾物业管理服务有限公司负担3417元，由孙哲负担612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十二月三十日书记员  杜嘉华