广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8900号原告（反诉被告）：张贻猛，男，1967年10月8日出生，苗族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：张七英，女，1976年7月5日出生，系原告的妹妹。被告（反诉原告）：广州市万高物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石基镇前锋北路23号一楼101之一。法定代表人：陈迦南，职务：经理。被告（反诉原告）：许秀贤，女，1986年11月1日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：何琸琳，广东汇胜律师事务所律师助理。原告（反诉被告）张贻猛与被告（反诉原告）广州市万高物业管理有限公司（以下简称万高公司）、许秀贤房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。张贻猛及其委托诉讼代理人张七英，许秀贤及万高公司、许秀贤的共同委托诉讼代理人谭灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贻猛向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金22755元（扣除2月租金、1月水电费和卫生费）；2.被告赔偿原告机器、设备损失费77048.8元；3.被告补偿原告厂房装修费72662.8元；4.被告补偿原告经济损失费80000元（以20000/月为标准计算至本案审结，暂计至2020年9月）；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月，原告拟开设一家从事服装制造、服装及辅料零售、批发业务的公司。2019年5月8日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于番禺区大龙街××村××路××楼之一厂房，租赁期为三年，从2019年5月8日到2022年5月7日，前两年月租金为12000元，最后一年每月租金为13200元，每月5日前支付当月租金。原告在签订合同时向被告支付三个月租金36000元作为保证金，租赁期满不再续租被告无息返还给原告。合同签订后，原告开始装修上述厂房并购买相应的机器、设备。广州市众鑫服饰有限公司于2019年7月18日正式成立对外经营，原告一直依约缴纳租金。2020年1月20日，原告乘火车回家过年，原计划2月1日公司复工，但疫情突发，直至2020年2月27日解除封锁，原告无足够资金可以缴纳房租。2月29日下午，原告返还公司并于3月1日外出寻找复工所需的防疫物品和筹备周转资金，但被告于3月1日私自将上述租赁厂房大门的门锁更换，并在门口张贴《解除合同通知函》，被告还扣押了原告厂房内的机器设备。期间，原告多次要求补交房租给被告，要复工复产，而被告坚持合同已解除。原告也曾多次找村委、大龙街道办、区政府、派出所协商解决，均未果。原告认为，未依约缴纳2020年2月房租，确属不可抗力，原告多次向被告解释，并发出《租金减免申请书》，况且原告还有押金36000元以及办公设施、生产设备货物等价值十余万元，加上装修和业务上的投资约40余万元。原告要求补交房租，被告不同意，坚持合同已终止。被告的锁门、解除合同行为导致原告前期投入厂房内的装修费用、客户与订单流失的损失无法挽回，致使原告公司破产。原告认为解除合同的责任并不能归于原告，被告无视疫情的不可抗力因素以及原告刚刚返回公司的实际情况立即解除合同，被告的行为对合同的解除应承担责任。现特向法院提起诉讼，望判如所请。万高公司、许秀贤共同辩称：1.原告自2020年2月5日起未向被告支付租金，已构成根本违约，被告有权按照合同约定解除合同，收回房屋，没收保证金，并依法追收其拖欠款项及滞纳金；2.即使疫情期间，合同并非不能履行，被告也积极与原告协商可以分期缴纳，通过银行转账或微信转账均可，原告根本不存在任何履行合同义务的障碍；3.原告要求被告赔偿设备、装修及经济损失无事实及法律依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。万高公司、许秀贤向本院提出以下反诉请求：1.张贻猛支付拖欠的2020年2月租金12000元，1月水费585元，1月电费（包括基本电费）共计1282元，1月卫生费200元，共计14067元；2.张贻猛支付逾期支付租金的滞纳金共计7560元（2019年7月逾期支付租金3天的滞纳金360元，2019年9月逾期支付租金13天的滞纳金1560元，2019年10月逾期支付租金16天的滞纳金1920元，2019年12月逾期支付租金2天的滞纳金240元，2020年1月逾期支付租金5天的滞纳金600元；2020年2月逾期支付租金24天的滞纳金2880元，暂计算至2020年2月29日，应计算至实际清偿之日止）；3.张贻猛支付逾期清场的场地占用费70400元（从2020年3月2日起计算，按400元/天，暂计至2020年8月24日，共176天，计算至实际清场之日止）；4.张贻猛清理场地并将场地返还；5.张贻猛承担受理费。事实与理由：自张贻猛承租以来，租金缴纳至2020年1月，但其多次逾期缴纳租金，已违反租赁合同的约定，应支付滞纳金。2020年2月5日起，张贻猛拖欠租金，我方立即向业主大龙村委请示能否减免房租，若给予减免优惠，我方同样给张贻猛相应优惠，但大龙村委不同意，我方按期足额支付租金给村委。我方多次和张贻猛协商，告知可以分期或缓交，但张贻猛拒不缴纳，无奈，我方于2020年3月1日在租赁厂房门口张贴《解除合同通知书》，并告知张贻猛，如若能缴纳部分租金，即可继续承租，但张贻猛拒不缴纳，且不清场，还不允许动厂房内的机器设备等，导致厂房无法重新出租，应支付占有使用费。张贻猛对万高公司、许秀贤的反诉请求辩称：本案系因不可预见、不可避免的新冠××疫情影响导致，属不可抗力，万高公司、许秀贤在上述情形下私自换锁导致公司无法复工复产；自2020年3月1日开始，涉案场地由万高公司、许秀贤控制，经多次沟通，万高公司、许秀贤均不同意开锁，仅要求交纳租金并没收保证金。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案厂房位于广州市番禺区大龙街××村××路××楼之一，由许秀贤向广州市番禺区大龙街大龙村股份合作经济社（以下简称大龙村经济社）承租，该建筑物没有取得建设工程规划许可证。万高公司于2018年4月11日登记成立，法定代表人登记为陈迦南，股东登记为陈迦南、许秀贤。2019年5月8日，许秀贤作为万高公司代表（出租方、甲方）与张贻猛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在番禺区大龙街××村××路××楼之一厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，建筑面积约600平方米（含公摊面积）；租赁期限3年，自2019年5月8日至2022年5月7日，免租期为2019年5月8日至2019年5月31日；2019年5月8日至2021年5月7日的月租金为12000元；乙方在签订本合同的当天向甲方支付36000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同的当天，乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；甲方在2019年5月8日前将该建筑物交付乙方使用；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，其中卫生费每月200元；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前一个月通知甲方，通知期间租金照常缴交；租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；等等。2019年5月9日，许秀贤出具《收据》，确认收到张贻猛交来涉案租赁物保证金36000元。张贻猛于2020年1月20日返乡，湖南省沅陵县荔溪乡高家村村民委员会出具的《证明》载明张贻猛自2020年1月23日至2020年2月27日期间按照乡政府的规定居家隔离，该村于2020年2月28日解除乡村封路。2020年3月1日，许秀贤向广州市众鑫服饰有限公司发出《解除合同通知函》，告知因拖欠一个月租金12000元，以及二月份已经累计逾期付款29日，产生滞纳金3480元，共计15480元，已构成严重违约，依法解除双方签订的《租赁合同》。许秀贤将《解除合同通知函》张贴在涉案物业门口并通过微信发送给张贻猛。同日，张贻猛以广州市众鑫服饰有限公司名义向陈迦南提交《租金减免申请书》，申请免收2020年2月租金，3月和4月租金减半。庭审中，许秀贤确认于2020年3月1日对涉案厂房上锁。万高公司、许秀贤主张张贻猛尚欠2020年1月水费585元、电费822元、基本电费460元、卫生费200元，并提供《万高物业收费明细》，张贻猛对欠费事实及金额无异议。张贻猛与陈迦南的微信聊天记录显示，陈迦南于2020年2月2日通知张贻猛不得于2月9日前复工，并于2月10日告知当天可以开工，张贻猛于2月10日询问租金减免事宜，陈迦南回复村里没有减免租金，没办法减免。陈迦南于2月11日告知会尽力向村里争取，张贻猛回复开工需要准备很多防疫用品，实际于10日也开不了工。张贻猛于2020年3月28日发送“2月29日晚赶到，说开工就给，并且承诺5天以内给你们，你们趁我们不在私自换锁……”给陈迦南。陈迦南回复“第一次洽谈的时候，你们的态度是拒不承认二月份的租金，我们给的意见是二月份先交纳半个月，你先开工，你说你要去村委争取，给你几天时间，当天不了了之。3月1日，租金已经跨月，你还是不肯交租，发了租金减免书给我们，我们的态度是拒绝的，因为村委也没有减租”。张贻猛于2020年5月26日发送“陈老板，你刚才说搬我的东西，在事情没有解决好之前，谁都不可以乱动”给陈迦南。2020年8月17日，许秀贤发送微信，要求张贻猛于2020年8月24日前腾退场地。2020年8月23日晚，许秀贤再次发送交还场地通知。张贻猛回复“我明确告诉你，疫情期间你公司无视法律，换我公司门锁致使我公司无法开工，中途协商也无效，在法院未判决之前，你凭什么动我公司财产，如果你们一意孤行，导致的后果，你们全权负责。”2020年10月30日，双方完成撤场及厂房交接工作。庭审中，许秀贤确认在2020年4月底至5月左右，张贻猛要求搬走，但许秀贤要求张贻猛支付租金后才可以搬走，遂未搬。张贻猛提起本案诉讼后，许秀贤多次要求张贻猛搬走，张贻猛均以纠纷未解决拒绝搬离。张贻猛主张投入大量装饰装修，就装修部分的水电、瓷砖等金额主张为40628.49元，要求万高公司、许秀贤赔偿装修损失，并提供部分装修清单与收据、装修费用佐证。另，张贻猛主张万高公司、许秀贤造成经济损失，并提供与客户的微信聊天记录佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现万高公司、许秀贤确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故其将涉案厂房出租给张贻猛，双方于2019年5月8日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，万高公司、许秀贤收取的保证金共36000元应退还给张贻猛，张贻猛亦应当支付厂房占用期间的占有使用费、水电费等费用。现张贻猛同意按照合同约定每月12000元的标准支付2020年2月的占有使用费，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。2020年1月的水费585元、电费1282元、卫生费200元，张贻猛亦同意支付，本院予以确认。张贻猛要求在退还的保证金中扣除上述费用，合法有据，本院予以支持，故万高公司、许秀贤还应退还保证金21933元。关于2020年3月1日之后的占有使用费。本院认为，1.2020年2月份，由于新型冠状病毒××的传播影响，张贻猛未能及时返回广州。就缴租情况，张贻猛有通过微信方式与万高公司、许秀贤协商减免租金事项，故张贻猛已履行适当告知义务。在双方未达成一致协议，且万高公司、许秀贤已收取张贻猛缴纳的三个月保证金的前提下，张贻猛迟延支付租金并不会造成万高公司、许秀贤的重大经济损失。张贻猛2020年2月29日才回到广州，万高公司、许秀贤于2020年3月1日就对厂房上锁，导致张贻猛自该日起就不能正常开工，不能正常使用厂房，主要过错在于万高公司、许秀贤。其后，张贻猛虽要求搬走机器设备，但均被万高公司、许秀贤以未缴清租金为由而拒绝。双方为此多次协商，至2020年5月26日，张贻猛明确回复陈迦南在纠纷未解决之前不能搬厂房内的设备。故在2020年3月1日至2020年5月25日期间，厂房未能清空交还的责任在于万高公司、许秀贤，张贻猛无需支付该时段的占有使用费。2.2020年5月26日后，因张贻猛的明确拒绝导致涉案厂房未能及时清空交还，张贻猛应当为此支付占有厂房的使用费。至于占用费的标准，根据双方的过错程度，本院酌情支持参照合同标准的60%支付。双方于2020年10月30日完成场地交接，故张贻猛应支付此时段的占有使用费为37626元。因合同无效，万高公司、许秀贤要求张贻猛支付迟延缴租的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于张贻猛主张的装饰装修损失，张贻猛提交部分收据证明其为租赁厂房而花费的装修费约40628元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，双方对于合同无效均有过错，故对于张贻猛主张的装修损失酌情支持20314元。关于张贻猛主张投入的机器、设备损失、经济损失，属于其经营风险范畴，张贻猛要求万高公司、许秀贤赔偿本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、许秀贤、广州市万高物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向张贻猛退还保证金21933元；二、许秀贤、广州市万高物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向张贻猛支付装修损失20314元；三、张贻猛于本判决发生法律效力之日起五日内向许秀贤、广州市万高物业管理有限公司支付2020年5月26日至2020年10月30日的占有使用费37626元；四、驳回张贻猛其余诉讼请求；五、驳回许秀贤、广州市万高物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5087元，由张贻猛负担4236元，许秀贤、广州市万高物业管理有限公司承担851元。反诉受理费1050元，由许秀贤、广州市万高物业管理有限公司承担621元，张贻猛承担429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月三十日书记员  陈冬