山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2411号原告：杨月星，男，1968年11月12日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽翰，山东平和律师事务所实习人员。被告：烟台美联房地产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区大东夼西南街219号付19号。法定代表人：吕庆慧。被告：崔芳，女，1972年11月26日出生，汉族，住山东是省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：向阳，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一萌，山东乾元律师事务所律师。被告：王翠云，女，1993年7月17日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。原告杨月星诉被告烟台美联房地产经纪有限公司、崔芳、王翠云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨月星及其委托诉讼代理人董明军、被告崔芳的委托诉讼代理人向阳到庭参加了2020年9月25日的庭审，被告烟台美联房地产经纪有限公司（下称美联公司）、被告王翠云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：三被告返还原告购房款500000元、佣金5000元，并按银行同期贷款利率支付自2019年10月18日起至实际给付之日止利息。事实和理由：2018年1月，原告在被告美联公司处得知案外人曲永俊出售坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋），欲购买此房，被告美联公司遂安排被告王翠云接洽。通过被告王翠云的协调，原告于1月19日与曲永俊签订了《房产买卖合同》，约定房屋交易价格为500000元，由见证方代曲永俊收取房款，待原告与曲永俊交接房屋并经原告确认后，见证方将房款转付给曲永俊。曲永俊、原告、被告王翠云分别在合同的甲方、乙方、见证方处签字捺印。后，原告在被告王翠云的安排下，将购房款及佣金分三次付清，其中2018年1月19日交付现金20000元，2018年3月30日交付现金50000元，2018年4月10日通过银行转账方式交付435000元（该款汇入被告崔芳银行账户）。因该房屋无法交易，合同目的无法实现，原告向烟台市芝罘区人民法院起诉要求解除合同、返还购房款、赔偿损失。法院受理后，经审理查明曲永俊未取得房屋处分权，见证方也未将原告交付的购房款转付给曲永俊，于2019年10月18日作出（2018）鲁0602民初11884号民事判决书，判令解除《房产买卖合同》，曲永俊承担50000元违约金，驳回原告其他诉请。至此，原告既未取得房产，也未收到退还购房款，合法权益未能得到保障。被告美联公司、被告王翠云缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。被告崔芳辩称：请求驳回原告对被告崔芳的诉讼请求。被告崔芳是被告美联公司的业务经理，原告确实将购房款435000元于2018年4月10日转入被告崔芳个人银行卡，崔芳收到该款后，立即将该款转入以崔芳本人名义开立的中国工商银行卡中，该卡系被告美联公司的业务卡，只是办理在被告崔芳名下，该卡由被告美联公司控制、保管。被告崔芳仅仅是代收了客户的资金，并已经将资金交付给被告美联公司，被告崔芳履行的是职务行为，原告要求被告崔芳返还购房款没有法律依据。经审理查明，2015年11月至2018年11月期间被告崔芳系被告美联公司的股东。至2019年10月28日，被告崔芳是烟台美联房地产经纪有限公司黄务分公司（下称美联黄务分公司）负责人。2018年1月19日，曲永俊作为甲方、原告杨月星作为乙方，被告王翠云作为见证方，在签订的《房产买卖合同》中约定：乙方购买甲方自有的、建筑面积为80.50平方米的涉案房屋，房屋价款500000元；乙方已实地看房充分了解并自愿购买此合同性质的涉案房屋；此合同面积以房证面积为准；甲乙双方各付见证方总房价1%的佣金；合同签订当日，见证方代甲方收取定金20000元，定金冲抵房款；乙方于2018年3月31日前将房屋全款及见证方服务费备齐交于见证方；甲方在乙方全款到位后七日内办理涉案房屋改合同及收据的更名手续，由此产生的费用由甲方承担；合同更改完毕当日，甲乙双方交接房屋，甲方保证涉案房屋无任何欠费和纠纷，待乙方认可后由见证方将房屋首付款（扣除相关费用后）转付给甲方；乙方付款方式为一次性付款；甲方负责去烟台金龙腾飞房地产开发有限公司办理原合同及收据更名手续（抵债协议更名）；合同签字盖章后生效，如有违约，违约方应当赔偿非违约方相当于房价10%的违约金。另查，2018年11月13日，本院受理原告杨月星与被告曲永俊、第三人王翠云房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0602民初11884号。该案中，原告杨月星提出诉讼请求为1、解除原、被告及第三人在2018年1月19日签订的《房产买卖合同》；2、被告及第三人共同向原告返还购房款500000元；3、被告向原告支付违约金50000元；4、被告向原告返还中介费用5000元；5、被告赔偿原告房屋差价损失100000元（具体以实际评估为准）。第三人王翠云未到庭参加庭审。2019年10月18日，本院作出（2018）鲁0602民初11884号民事判决书，判决解除原告杨月星、被告曲永俊及第三人王翠云在2018年1月19日签订的《房产买卖合同》；被告曲永俊向原告杨月星支付违约金50000元；驳回原告杨月星对第三人王翠云的诉讼请求；驳回原告杨月星的其他诉讼请求。曲永俊不服，上诉至烟台市中级人民法院，中院于2020年1月13日立（2020）鲁06民终374号案。王翠云在二审法庭调查中称，其当时是美联公司的员工，现在已经离职，按照美联公司的流程，杨月星分三笔交付了购房款，其中，于合同签订当日向美联公司交付20000元定金，于2018年3月30日向美联公司交付50000元，于2018年4月10日向美联公司经理崔芳转账435000元，其个人没有收到任何款项。2020年3月31日，烟台市中级人民法院作出（2020）鲁06民终374号民事判决书，认为曲永俊的行为构成违约，应按合同约定承担50000元违约金；关于购房款及中介服务费的返还问题，曲永俊、杨月星、王翠云对实际收款主体存在争议，且原审原告杨月星未提出上诉，并表示拟采取另行起诉的方式解决剩余纠纷，故在该案中对此不予处理，杨月星可另行主张相关权利，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原告主张：被告美联公司为原告和曲永俊提供了居间服务。原告到美联黄务分公司看房，被告王翠云接待并在合同见证方处签字。原告于2018年1月19日、3月30日向被告美联公司现金交纳购房款20000元、50000元，4月10日通过银行转账方式向被告崔芳转账435000元，已付清房款和服务佣金。上述70000元现金是被告王翠云带领原告到被告美联公司财务处交纳，收据是财务人员开具。原告当时不认识被告崔芳，是被告王翠云给了崔芳的卡号，原告的亲属与王翠云共同到被告美联公司财务处领取了收据。原告认为，被告美联公司提供了居间服务，70000元购房款也支付给了被告美联公司，现房屋买卖合同已经解除，而上述部分购房款依然由被告美联公司保管，应返还原告，被告美联公司收取的佣金5000元亦应返还；原告将435000元购房款通过银行转账的方式支付给被告崔芳，崔芳是被告美联公司的股东和美联黄务分公司的负责人，崔芳应将收到的款项返还；在房产买卖合同中，被告王翠云在见证方处签字捺印，其曾自述是美联黄务分公司的店长，也应承担还款义务。为证实付款情况，原告向本院提交了2018年1月19日、3月30日和4月10日金额分别为20000元（收款方式填写为现金）、50000元（收款事由填写为房款）和435000元收据各一份，收据中均无收款方的签字或盖章；户名为原告的山东农信客户回单一张，显示2018年3月30日原告取款50000元；付款人为原告、收款人为被告崔芳的个人业务转账回单一张，显示2018年4月10日原告向崔芳转账435000元。被告崔芳对上述证据无异议。被告崔芳称：对原告陈述的付款过程无异议，王翠云当时是美联黄务分公司的店长，被告崔芳当时收取435000元系职务行为，款项交给了被告美联公司，崔芳现已自被告美联公司离职。被告崔芳提交了其烟台农村商业银行卡（账号6223××××1247）在2018年4月的交易明细一份，证明在收到原告转账的435000元后，又在当天将款项转入其名下的中国工商银行卡中（账号6222××××6329）；中国工商银行卡（账号6222××××6329）在2018年4月的交易明细一份，证明该卡虽然办理在被告崔芳名下，但实际是被告美联公司的业务卡，处在美联公司控制之下，根据明细可看出每月存在大量巨额交易，且交易对象数量庞大，每个月都有大量资金进入被告美联公司账户中，该交易记录不符合一般人使用银行卡的正常状况，被告崔芳在收到原告的购房款后，随即将购房款转至美联公司，原告的房款已由被告美联公司收取。原告对证据真实性无异议，但认为转账记录能够确定原告交纳的435000元依然在崔芳的掌控下。2020年9月28日，本院对被告王翠云进行了调查。王翠云称：其大约是2017年底至2018年9月在被告美联公司工作，是美联公司黄务分公司的店长，其未收到钱，不同意向原告还款，且在2020年9月25日的庭审中，原告自认435000元支付至被告崔芳账户，70000元支付给被告美联公司。原告交付的505000元实际收款人是被告美联公司，崔芳当时是美联公司的经理，房款支付至崔芳账户，崔芳再给公司。向原告出具的三张收据中没有收款人的签字盖章是美联公司的规定，对于没有房产证的房屋，美联公司都不盖章，在合同上美联公司也不盖章，由店长签字摁手印。本院所确认的上述事实，有《房产买卖合同》、收据、个人业务转账回单、（2018）鲁0602民初11884号民事判决书、（2020）鲁06民终374号民事判决书、烟台市中级人民法院调查笔录、银行交易明细等在案为证，还有原告和被告崔芳、被告王翠云的陈述笔录在案为凭。本院认为，本案原告杨月星、案外人曲永俊及被告王翠云在2018年1月19日签订的《房产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因曲永俊存在违约行为，人民法院生效判决已判决解除上述《房产买卖合同》，故原告有权要求返还购房款和佣金。现本案的争议焦点为应返还款项的责任主体以及返还款项的数额。首先，作为购房人的原告和作为当时美联黄务分公司的负责人的被告崔芳、作为美联黄务分公司店长的王翠云认可一致实际为原告和曲永俊提供中介服务的是被告美联公司、美联公司收取了原告购房款和佣金共计505000元，这一主张与被告崔芳作为原告支付的435000元的收款人、被告王翠云作为房产买卖见证人的履职行为相符，亦有原告提交的向崔芳转账435000元的转账回单、在《房产买卖合同》约定的付款期间提取50000元的银行客户回单为证，且在《房产买卖合同》中也明确约定“合同签订当日，见证方代甲方收取定金贰万元”，故虽然原告提交的三张共计505000元的收款收据中无收款人签字盖章，本院认为，综合审查上述情况，可以认定被告美联公司为原告和曲永俊的房屋买卖行为提供了中介服务并实际收取了购房款、佣金共计505000元的事实。现《房产买卖合同》已经解除，被告美联公司应向原告返还购房款500000元、佣金5000元，并应以505000元为基数，自2019年10月18日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告。其次，关于被告崔芳是否应承担责任的问题。根据被告崔芳提交的中国工商银行卡（账号6222××××6329）交易明细，可以看出其银行卡仅在2018年4月就发生四百多笔款项往来，明显超出一般情况下个人的正常交易往来，这与被告崔芳陈述的该账户实际由被告美联公司控制使用的主张相符合，但是被告崔芳将其个人账户出借给被告美联公司使用，该行为违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》第65条之规定，依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”，被告崔芳出借账户的行为，使企业经营资金在“体外循环”，客观上降低了企业偿债及履约的能力，属于和企业共同故意规避法律责任、损害债权人利益的行为，根据本案相关事实，本院认为，被告崔芳应在收取的435000元范围内对被告美联公司的上述债务承担补充责任。再次，关于被告王翠云是否应承担责任。被告王翠云虽作为见证人在《房产买卖合同》上签字，但该签字行为系其履职行为，其亦未实际收取款项，故原告要求被告王翠云返还购房款和佣金，依据不足，本院不予支持。被告美联公司经本院传唤未予到庭，应视为对自身诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条、第九十条之规定，判决如下：一、限被告烟台美联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨月星购房款500000元、佣金5000元，并应以505000元为基数，自2019年10月18日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告。被告崔芳应在435000元的范围内对被告烟台美联房地产经纪有限公司的上述债务承担补充责任。二、驳回原告杨月星对被告王翠云的诉讼请求。三、驳回原告杨月星的其他诉讼请求。如被告烟台美联房地产经纪有限公司、被告崔芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，由被告烟台美联房地产经纪有限公司、被告崔芳共同负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 郝  利  军人民陪审员 苏    刚二〇二〇年十二月三十日书 记 员 姜慧萍（代）