江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初3044号原告：李志建，男，1978年9月29日生，侗族，住江西省赣州经济技术开发区。被告：林枫，男，1994年7月31日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告李志建与被告林枫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李志建到庭参加诉讼，被告林枫经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志建向本院提出诉讼请求:1依法解除与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告支付拖欠的房租2550元、水费51元、电费589.6元、物业费150元、房间物品的赔偿费1500元、打扫费及损坏家具清运费260元、租期违约金850元,共计5950.6元，并自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息直至款清为止；3.本案全部诉讼费用由被告支付。事实和理由：被告林枫和妻子付燕萍(360731199203061125)于2020年1月9日租住原告在赣南师范大学南门金领秀苹果部落小区4栋5单元317房间。租赁期为6个月,每个月租金850元,租金支付方式为每个月15日前支付下个月租金,租期从2020年1月10日起至2020年7月9日止。被告林枫从2020年3月之后未按租赁合同支付3－5月份房租和水电、物业费及居住期间房屋物品的损坏赔偿费,经过多次沟通交涉,被告林枫一再拖延,多次食言兑现5月底支付房租和损坏物品赔偿的承诺,截止至今未按合同履约支付相关费用,并违反租赁合同约定在未提前一个月告知原告的情况下于2020年5月9日搬离，2020年5月12日才告知原告被告已搬离,但一直不肯与原告进行房屋交接和钥匙移交。6月初起原告多次打电话和发信息给被告来处理房屋的事宜遭到拒接和不理睬,导致原告合法权益受到侵害,经济利益受损失,为依法维护原告合法权益,维护法律的尊严和公正,特依法向法院提起诉讼.请求依法判决。被告林枫未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，李志建作为甲方（出租方）、林枫作为乙方（承租方）共同签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：一、出租房位置及租赁用途：甲方将位于赣南师范大学苹果部落4栋5单元317房间，占地面积约35平方米，出租给乙方居住使用；二、租赁期限：1.租赁期限为6个月，自2020年1月10日起至2020年7月9日止。2.租赁期满，甲方有权收回全部房屋使用，乙方应如期交还，乙方如要求续租，需在本协议期满一个月前向甲方提出申请，同等条件下与甲方有优先签订《房屋租赁协议》的权利；三、租金及支付方式：1.房屋租金每月850元（大写：捌佰伍拾元），每月支付租金后使用，物业费30元/月、水费3元/吨、电费0.8元/度、网络电视费自行办理，自行付费。先交300元水电、物业费。2.房屋租金交付方式为1月一付，需在本月15日之前付下月租金给甲方，特殊情况双方协商支付时间；四、保证金：1.本合同签订之日起，承租的房屋保证金是付一压二方式，乙方应向甲方交纳1700元整作为押金。先付一个月，3月初前再付一个月。2.押金为乙方不损坏房屋结构，不拖欠水费、电费使用的保证和房屋使用损坏情况的赔偿金，合同期满，乙方结清全部费用，双方办理移交手续后，甲方应将所收押金全部按结清后多退少补，剩余无利息返还乙方；五、出租人义务：甲方出租房提供完好的上下水管道，供电、供水、家具、电器等物品设施，在租赁期间若有损坏，由乙方修理，所需费用由乙方自行承担。六、承租人义务：乙方应按本合同约定交付租金费用，乙方在需要退租的时候，需提前壹个月告知甲方。租赁期间，如应乙方改变房屋结构或用途，造成房屋损坏，乙方必须修复及赔偿损失。租赁期满或合同解除，因乙方使用不当造成房屋损坏，由乙方负责修缮并承担费用；七、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋：1.若损毁承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。2.利用承租房存放危险物品或进行违法活动的。3.逾期一个月未交纳应该由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损失的。4.承租人不依约交付房租的。5.租赁期满或合同解除，必须按时撤出乙方全部物件，如乙方逾期不搬迁，占房不交，联系中断，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，原有押金不退还，必要时甲方可以向人民法院起诉或申请强制执行；八、违约责任：1.合同履行期间因不可抗力原因造成房屋设施损坏或终止合同的，双方协商同意后可以互不承担赔偿责任。2.在合同的有效期内单方面解除合同均视为违约，由提出解除合同的一方支付守约方一个月的租金为赔偿对方的违约金。合同还约定了其他事项。李志建在合同落款“甲方”处签字捺印，林枫在“乙方”处签字捺印。另，合同上注明：“水表数319吨，电表数4056度”。合同签订后，李志建依约交付了房屋。同日，林枫通过微信转账向李志建支付2020年1月10日至2020年2月9日租金850元以及850元押金，合计1700元。李志建认可林枫按合同约定预交了300元水电、物业费。林枫支付租金至2020年3月9日，后续租金未按合同约定继续支付。2020年5月9日，租赁合同尚未到期，林枫在未告知李志建的情况下，搬离了房屋。李志建陈述其于2020年5月12日发现林枫已搬离，进入房屋并拍下屋内物品毁损的照片。李志建向本院提交案外人邱燕明出具的《证明》一份，主要内容为：“我于2020年5月15日上午在赣州蓉江新区打扫卫生和清理搬运破损的沙发、茶几等物品，费用为人民币260元整。”邱燕明在“证明人”处签字捺印。原告为证明打扫、清理案涉租赁房屋花费260元。李志建向本院提交案外人刘某某出具的《支付证明单》一份，载明：“2020年6月7日：浴霸灯1个20元，排水管2根20元，洗菜盆堵塞1个10元，洗衣机电源接头2个20元，固定锁1个10元，共计80元。”原告为证实案涉租赁房屋被告毁损物品的维修情况。另查明，案涉租赁房屋2020年3月份水费20.8元（上月抄码319，本月抄码327），2020年5月份水费20元（上月抄码327，本月抄码335）；李志建于2020年2月9日缴纳水费50元，于2020年5月20日缴纳水费20元，于2020年6月7日缴纳水费50元。案涉租赁房屋2020年1月份电费121.8元，2020年2月份电费98.4元，2020年3月份电费84元，2020年4月份电费78元，2020年5月份电费66元；李志建于2020年1月9日缴纳电费100元，于2020年2月3日缴纳电费100元，于2020年2月26日缴纳电费100元，于2020年4月9日缴纳电费50元，于2020年5月20日缴纳电费100元，于2020年6月7日缴纳电费150元。截止至2020年6月2日，案涉房屋的水表抄码为336吨，电表为4793.12度。再查明，位于赣州蓉江新区的房屋所有权人系刘萍，房屋所有权证号：赣房权证字第××号，登记时间为2014年5月29日。刘萍与李志建系夫妻关系，二人于2011年1月31日登记结婚，结婚证字号：Ｊ360702-2011-00487。以上事实，有原告提供的《房屋租赁协议》及庭审陈述等足以证实。本院认为，原告李志建与被告林枫签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题。根据双方于2020年1月9日签订的《房屋租赁协议》第七条的约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋：……逾期一个月未交纳应该由乙方交的各项费用，给甲方造成严重损失的……”被告逾期交付租金已超过一个月，应当承担违约责任，现原告主张解除与被告签订的《房屋租赁协议》，本院确认双方于2020年1月9日签订的《房屋租赁协议》解除。二、关于租金计算问题。原告自认于2020年5月12日发现被告已搬离租赁房屋的事实，本院对此予以确认。双方租赁合同明确约定了租赁期间，被告自2020年3月10日起未如约支付租金，已构成违约，原告要求被告支付该日起所欠租金的主张，理由充分，应予支持。原告已于2020年5月15日请人清理案涉租赁房屋，视为实际收回房屋，故本案应付租金应计算至2020年5月15日。考虑到本案系被告在双方合同未到期，且未取得原告同意的情况下，自行提前搬离房屋，属违约方强行解除合同。据此，被告应付租金共计2个月6天（2020年3月10日至2020年5月15日），按850元/月计算，共计1870元（850元/月×2个月6天=1870元）。另，原告认可被告在2020年1月9日支付了850元押金，依据双方签订的《房屋租赁协议》，押金可予抵扣被告林枫应付款项。故在扣除被告已经支付的押金850元，被告林枫应向原告李志建支付拖欠的房租1020元（1870元-850元=1020元）。三、关于水费、电费及物业管理费问题。根据双方签订的《房屋租赁协议》，被告租赁房屋时水表数为319吨，电表数为4056度。原告向本院提交水表及电表照片拟证明被告搬离后水表数为336吨，电表数为4793.12度。结合原告提交的水电费发票，被告在房屋租赁期间共用水17吨，用电737.12度，本院予以确认。故按双方合同约定，被告共应支付水费51元（3元/吨）、电费589.6元（0.8元/度）、物业管理费126元[30元/月×4个月6天（2020年1月10日至2020年5月15日）=126元]，合计766.6元。原告在庭审中认可被告在承租的时候预交了300元水费、电费及物业管理费，应予以扣减，故被告应向原告支付水费、电费及物业管理费共计466.6元（766.6元-300元=466.6元）。四、关于物品损坏赔偿费及打扫清运费问题。原告向本院提交《支付证明单》、《证明》以及照片，拟证明被告在租住期间损坏房间物品应支付赔偿费1500元、打扫费及损坏家具清运费260元。对于物品损坏赔偿费，鉴于原告未举证证明被告使用租赁房屋期间是否损坏物品以及损坏物品的具体价值，结合原告向本院提交的《支付证明单》，本院对赔偿费80元予以支持。关于打扫清运费260元，根据原告提交的照片，结合由其雇佣的打扫人员邱燕明出具的《证明》，本院予以支持。五、关于违约金问题。被告林枫在未征得原告同意的情况下擅自提前解除合同，并拖欠租金，根据合同约定，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。现原告主张被告按合同约定支付一个月租金850元作为违约金，符合法律规定，本院予以支持。六、关于原告主张的利息问题。原告主张应自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，因本院已支持违约金的诉讼请求，原告再主张利息，不符合法律规定，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告林枫经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，由其承担因此产生的法律后果，本院依法对其缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李志建与被告林枫于2020年1月9日签订的《房屋租赁协议》；二、限被告林枫于判决生效之日起十日内向原告李志建支付拖欠的房租1020元（已抵扣押金）；三、限被告林枫于判决生效之日起十日内向原告李志建支付水费、电费及物业管理费466.6元（已扣除预交费用）；四、限被告林枫于判决生效之日起十日内向原告李志建支付房间物品的赔偿费80元；五、限被告林枫于判决生效之日起十日内向原告李志建支付打扫费及损坏家具清运费260元；六、限被告林枫于判决生效之日起十日内向原告李志建支付租期违约金850元；七、驳回原告李志建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林枫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈佳煜人民陪审员  王 鍏人民陪审员  伍复春二〇二〇年十二月十八日代理书记员  陈治香