广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9995号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市三水普华美居物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：潘某。委托诉讼代理人：张某，该司工作人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄小红，男，1970年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审第三人：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：唐某。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，广东引力律师事务所实习律师。上诉人佛山市三水普华美居物业管理有限公司（以下简称普华公司）、黄小红因与原审第三人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于违约金计算部分，改判黄小红从2017年10月1日起按每日千分之三的标准支付违约金，暂计至2019年10月31日共20491.9元；2.一、二审诉讼费由黄小红承担。事实与理由：一审判决认为合同约定的违约金计算标准过高，调整为相应贷款利率计算违约金，计算利息的期间从2019年11月19日起至清偿之日止，对普华公司不公平。《佛山市三水区某国际社区（九区）前期物业服务协议》（以下简称九区物业协议）是由普华公司、黄小红签字或盖章确认，是双方真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力。黄小红故意拖欠物业服务费的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。九区物业协议第十二条约定，业主和非业主使用人逾期缴交物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三向普华公司支付违约金。黄小红应从2017年9月20日起缴交物业服务费，逾期缴费违约金应从2017年10月1日起计，一审判决从2019年11月19日起计错误。黄小红辩称，普华公司的上诉与法律规定不符，没有相应的法律依据，九区物业协议关于违约金的约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定。九区物业协议是格式协议，并非黄小红的真实意思表示。高富公司同意普华公司的上诉请求。黄小红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回普华公司的诉讼请求，支持黄小红的一审反诉请求；2.本案诉讼费全部由普华公司承担。事实与理由：一、一审判决以证据没有关联性为由排除黄小红的举证权违法。一审判决对基本事实认定及争议焦点进行分析论证时，依据或评价了黄小红提交的证据，可见一审判决认证时前后不一，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款的规定。一审判决归纳的案件争议焦点不全面，遗漏认定购房合同有无约定具体交房手续等事实，违反了上述司法解释第六十四条的规定。二、一审判决认定高富公司已于2017年9月20日将案涉房屋依约交付给黄小红缺乏事实和法律依据。三、一审判决认定案涉房屋符合约定的交付使用条件，缺乏相应的事实和法律依据。四、普华公司擅自提高物业费，违反了多项强制性法律规定。根据《物业管理条例》第三十三条规定，高富公司只能选聘一个物业服务企业提供物业服务，但普华公司与高富公司先后签订六份不同的前期物业服务合同，相当于普华公司先后六次被选聘为某国际社区的物业服务企业，违反了“一小区一物业”的法律规定，且普华公司相应地与某国际社区业主签订了六种不同的前期物业服务协议，在没有征得业主的同意情况下，擅自将物业费从1.9元/平方米/月上调至4元/平方米/月，违反了《物业收费管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条规定。五、一审判决认定普华公司与黄小红签订的九区物业协议中的车位及花园综合管理费条款有效错误。(一）普华公司收取花园管理费属重复的违规收费。案涉房屋宗地图表明黄小红对后花园均拥有产权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第二条规定，该花园是业主的专有部分，不属于物业区域，不需要普华公司提供任何物业服务，且普华公司事实上也没有提供物业服务。因此，普华公司在按建筑面积收取物业费之外还收取花园管理费，违反了《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第十一条第三款、《服务收费的管理办法》第十三条规定。(二）一审判决认定普华公司收取车位费合法，缺乏相应的事实和法律依据。虽然九区物业协议第二条约定了车位费，但案涉房屋门前没有规划和设置车位，普华公司收取车位费缺乏事实依据。九区物业协议第六条约定，普华公司利用物业管理区域内属于业主共有的道路或其他场地作为停放车辆的车位进行经营的，应当征得业主的同意并办理相关手续。但普华公司未证明其事先征得某国际社区九区业主的同意。因此，上述车位费条款因生效条件未成就而没有法律效力，普华公司按月收取100元车位费缺乏法律依据。六、一审法院未判决普华公司审计并公布公共收益不当。普华公司对公共收益进行审计、公布审计结果并将公共收益补充专项维修基金，是其不附带条件的法定义务。即便没有公共收益，普华公司也应履行相应义务。一审判决以黄小红不能证明存在公共收益为由免除普华公司上述法定义务，实则将该义务条件化，违反了相关法律规定。且现有证据已充分证明普华公司获取了大量公共收益。七、即使案涉物业费条款和车位及花园综合管理费条款合法有效且黄小红拖欠了相关费用，这些费用自2017年9月20日到2019年10月31日的金额应为17158.01元，且由于普华公司未经“双过半数”擅自提高物业费标准，2019年以后物业费不能按3.5元/平方米/月计算。故一审判决对于这些费用的总额计算有误。八、普华公司所提交的证据不能证明公用电费为110元，一审判决计收黄小红110元公用电费，缺乏相应的事实依据。普华公司的答辩意见与其上诉意见一致。高富公司与普华公司的答辩意见一致。普华公司向一审法院起诉请求：1.黄小红向普华公司支付拖欠的物业服务费18547.4元、公摊电费110元；2.黄小红向普华公司支付因拖欠的物业服务费所产生的违约金20491.9元（2017年9月至2018年12月以每月所欠物业服务费所产生的违约金为基数，从2019年1月起以772.5元为基数，分别从欠费次月1日起每月逾期一日按千分之三标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至2019年10月31日）；3.黄小红承担本案诉讼费用。黄小红向一审法院提起反诉，请求：1.确认九区物业协议第二条第二款第1项和第2项内容没有法律效力，该协议合法有效的物业费价格为1.9元/平方米/月，普华公司停止向黄小红收取每月100元的车位及花园综合管理费；2.普华公司对某国际社区自2008年以来的公共收益的收支情况按照合同约定进行审计并公布审计结果；3.普华公司将公共收益的剩余款项及其孳息用于补充专项维修资金；4.解除案涉九区物业协议，终止合同双方权利义务关系；5.本案诉讼费用全部由普华公司承担。一审法院认定事实：2014年12月21日，高富公司与黄小红签订《商品房买卖合同》，约定黄小红购买高富公司位于佛山市三水区房屋一间，该房屋商品房预售证号为三房预字第2××5号，房屋套内建筑面积192.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，宗地面积113.23平方米，宗地编码：440607001010ＧＢ00784。同日，普华公司、黄小红签订九区物业协议，该协议第二条第二款约定，1.别墅按市场调节价标准计算，高尚住宅（别墅）收费标准为3.50元／平方米／月，2019年1月1日前按优惠价3元／平方米／月收取,2019年1月1日起恢复3.50元／平方米／月标准;2.高尚住宅（别墅）配套的车位及花园综合管理费为100元／户／月；协议第十条第二款约定，物业交付使用后计收物业服务费，该费用不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、面积另行分摊。普华公司在年终决算物业服务总收入；协议第十一条约定从收楼之日计收物业服务费；协议第十二条第二款约定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。另查明，2015年12月31日，案涉房屋经竣工验收合格，取得了《竣工验收备案表》。另查明，黄小红与高富公司签订《商品房买卖合同》后，在履行合同过程中产生争议，黄小红未在合同约定的期限接收房屋。2017年9月20日，黄小红在《收楼业主身份确认表》和《某国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》中签名，确认收到入户大门钥匙A钥匙二条、B钥匙五条、阳台铝门钥匙三条、信箱钥匙二条、业主智能卡三张、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、白蚁防治质量保证说明一本等材料。同日，黄小红与高富公司的经办人员签署了《某国际社区业主收楼情况记录表》，黄小红提出案涉房屋存在质量问题。黄小红从2017年9月20日开始至本案一审辩论终结之日止，未向普华公司支付过物业服务费、公用电费。另查明，某国际社区为高富公司分期开发的地产项目，根据开发时间形成了几个片区，各个片区均由普华公司提供物业管理服务，而片区之间适用不同的物业收费标准。本案在审理过程中，法院依职权就案涉物业管理区域的划定，案涉物业区域是否成立业主大会问题致函佛山市三水区住房城乡建设和水利局，该局于2020年5月14日回复，黄小红的案涉房屋属于某国际社区物业管理区域范围。某国际社区至2020年4月20日止，未成立业主委员会。再查明，案涉房屋西北方向，房屋围墙界线范围以内，宗地图红线范围以外，有一块土地可用于停车用途，普华公司、黄小红对该块土地的权属存在争议。法院于2020年5月8日依职权就案涉房屋所在争议地块的权属问题致函佛山市自然资源局三水分局，该局于2020年5月20日函复，根据江南新区三期工程金桂馨畔（a区、b区、c区、d区、e区、f区）规划总平面图，来函中所指的车位属于该项目的配套车位，无占用业主共有道路。一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交楼条件，如符合，交付时间？二、案涉九区物业协议第二条约定的收费标准是否合法？三、普华公司主张公摊电费是否合法？四、普华公司主张违约金金额是否过高？五、普华公司主张车位及花园管理费是否合法？六、普华公司是否利用物业公共部分进行经营？七、九区物业协议是否符合解除条件？争议焦点一：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉房屋已于2015年12月31日经竣工验收合格，取得《竣工验收备案表》，符合法定的交付使用条件及双方合同约定的交付条件。黄小红虽主张案涉房屋存在严重质量问题，但其向高富公司、普华公司反映的案涉房屋墙面裂纹、缝隙、窗台下侧空鼓、二楼主卧卫生间门口渗水等问题，法院认为上述问题均属房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题及不影响房屋主体结构，不会导致案涉房屋买卖合同的根本目的不能实现。黄小红的举证不足以证明案涉房屋存在严重质量问题，应承担举证不能的后果。因此，案涉房屋已具备法定交付条件，黄小红辩称案涉房屋不具备交付条件的辩解无法律依据，法院不予采纳。黄小红于2017年9月20日签订《收楼业主身份确认表》和《某国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》，签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，可见案涉房屋于该日期交付，法院确定此日为案涉房屋的交楼之日，按照案涉九区物业协议的约定，物业服务费从房屋交付之日起计算。争议焦点二：《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”首先，案涉九区物业协议有普华公司、黄小红双方签名，是普华公司、黄小红双方真实、自愿、合法的意思表示，具有法律效力。其次，某国际社区虽然是案涉房屋的物业管理区域，但《物业管理条例》并未规定同一物业管理区域必须采用同一收费标准，而根据上述规定，普华公司、黄小红在协议中约定采用市场调节价计收物业服务费，并不违反法律规定，黄小红反诉诉请确认案涉九区物业协议第二条违法，其主张无法律依据，法院不予采纳。争议焦点三：根据普华公司、黄小红在九区物业协议第十条的约定，物业交付使用后计收物业服务费，该费用不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、面积另行分摊。该条款已明确约定公用水费、电费不包含在物业费内。另外，普华公司提供的电费发票等证据，足以证明讼争房屋在交付后所须承担的公摊电费，普华公司诉请黄小红支付公用电费110元，其主张符合法律规定，法院予以支持。争议焦点四：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”普华公司、黄小红虽然在物业协议中约定违约金的计算方式，但其计算标准显然过高，法院依法调整为以拖欠的物业费为本金，按照相应贷款利率计付利息，普华公司诉请金额过高部分，法院不予支持。争议焦点五：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”根据上述规定，以及佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函可见，普华公司、黄小红讼争的车位属于讼争房屋的配套车位，无占用业主共有道路，所以普华公司根据九区物业协议第二条第二款的约定，诉请黄小红支付该车位的物业服务费以及讼争房屋的花园管理费符合法律规定，法院予以支持。争议焦点六：黄小红反诉诉称普华公司存在四个利用物业共用部分进行收益的事实，一是利用物业共用部分出租用于钓鱼并从中获利，二是利用业主共有的车位收取停车费，三是收取装修保证金，四是利用业主共用电梯投放广告进行收益。对情况一，从普华公司提供的《某国际社区垂钓公约》、《某钓鱼协会财务管理制度》可见，普华公司对于钓鱼协会的资金只负责管理，不享有所有权，并非经营收益。对情况二，结合法院在“争议焦点五”的认定，普华公司、黄小红讼争车位并非占用业主共有道路的车位，并非公用部分，普华公司收取的管理费并非公共收益。对情况三，装修保证金是物业区域内进行装修的个别业主向普华公司交付的担保，该款并非业主共有，不属于利用物业共用部分的经营收益。对情况四，黄小红在诉讼过程中未举证证明普华公司有上述行为，应承担举证不能的诉讼后果。综上，黄小红提供的证据不足以证明普华公司存在利用物业共用部分进行收益的事实，其反诉诉请普华公司对某社区自2008年以来公共收益的收支情况进行审计并公布的主张，法院不予支持。另，黄小红以其个人名义起诉要求普华公司将公共收益的剩余款项及其孳息补充专项维修资金，其起诉的主体不当，法院另行裁定驳回起诉，理由详见（2019）粤0607民初6231号之一民事裁定书。争议焦点七：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案黄小红未能举证证明普华公司存在违约行为足以导致合同解除，其反诉诉请解除九区物业协议无事实和法律依据，法院不予支持。经法院核算，讼争房屋2017年9月20日起至2019年10月31日止的物业服务费（包含车位及花园管理费）金额为18118.41元，普华公司诉请金额过高部分，法院不予支持。黄小红的反诉诉请均无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄小红于判决生效之日起十日内向普华公司支付从2017年9月20日起至2019年10月31日止的物业服务费（含车位及花园管理费）18118.41元，并支付该款从2019年11月19日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、黄小红于判决生效之日起十日内向普华公司支付从2017年9月20日起至2019年10月31日止的公用电费110元；三、驳回普华公司的其他诉讼请求；四、驳回黄小红的第一、二、四项诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费779元，由普华公司负担417元，由黄小红负担362元；反诉案件受理费390元，由黄小红负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，一、黄小红陈述其于2017年9月20日向物业公司索要案涉房屋的钥匙并持有至今，案涉房屋已于2017年底2018年初办理不动产权登记。二、黄小红诉高富公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日作出（2020）粤06民终7733号民事判决书，认定高富公司于2017年9月20日向黄小红交付案涉房屋。该判决现已发生法律效力。三、黄小红与普华公司签订的九区物业协议第七条约定：“未成立业主委员会的公共收益接受全体业主、居（村）民委员会监督使用；业主委员会成立后，物业服务企业应将经审计的公共收益历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合当事人的诉辩主张，本院对本案作如下论析：一、关于物业服务费（含车位、花园管理费）的收取1.关于物业服务费的收取标准。黄小红上诉主张普华公司与某国际社区业主签订不同的物业协议上调物业服务费收取标准违法，车位、花园管理费的收取属于重复收费，并请求确认九区物业协议第二条第二款第1项、第2项无效。本院认为，《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”普华公司与黄小红在涉案九区物业协议上签名和盖章，是双方真实的意思表示，具有法律效力。根据上述法律规定，《物业管理条例》允许区分不同物业的性质和特点由业主和物业服务企业按照有关部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定物业服务费，且并未规定同一物业管理区域必须采用同一收费标准。因此，协议第二条第二款约定采用市场调节价计收物业服务费，并区分住宅部分及住宅配套的车位、花园收取物业服务费，未违反法律法规的强制性规定。黄小红请求确认九区物业协议第二条第1项、第2项违法，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黄小红主张车位、花园管理费的收取属于重复收费，但未提交证据证明配套车位和花园的面积已包含在住宅的计费面积之中，本院对其该主张不予采纳。对于九区物业协议第二条第二款约定的各项物业服务费收费标准，双方应予履行。2.关于物业服务费的金额计算。黄小红以案涉房屋至今尚未交付使用为由主张无需支付物业服务费。但另案生效判决已认定案涉房屋已于2017年9月20日交付。根据九区物业协议约定，黄小红应从2017年9月20日起支付物业服务费（含车位及花园管理费）。经核查，一审法院认定案涉房屋2017年9月20日起至2019年10月31日止的物业服务费（含车位及花园管理费）金额为18118.41元正确。二、关于逾期付款违约金的收取普华公司上诉主张黄小红应根据合同约定从2017年10月1日起按每日千分之三的计算方式支付逾期支付物业服务费违约金。虽然九区物业协议约定逾期付款违约金的计算标准为每日千分之三，但该标准明显过高，且黄小红对此提出异议，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调整为按相应贷款利率计算，处理恰当，本院予以维持。至于违约金的起算时间，由于黄小红与普华公司对于物业服务费的收取标准和收费项目等内容存在争议，黄小红欠付的物业服务费金额尚未确定，一审判决黄小红从普华公司起诉之日支付相应违约金并无不当，本院予以维持。三、关于公摊电费的收取黄小红上诉主张普华公司收取110元公摊电费缺乏事实依据。本院认为，普华公司提供的电费发票等证据可以证明公摊电费实际发生，普华公司请求黄小红支付公摊电费110元有事实依据，本院予以支持。黄小红该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。四、关于对黄小红请求普华公司对某国际社区自2008年以来的公共收益的收支情况按照合同约定进行审计并公布审计结果是否予以支持根据黄小红与普华公司签订的九区物业协议第七条约定，在业主委员会成立之后，物业服务企业才需将经审计的公共收益历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。某国际社区至今未成立业主委员会，对公共收益进行审计的条件未成就，故本院对黄小红该项诉请不予支持。五、关于对黄小红请求普华公司将剩余公共收益用于补充专项维修基金是否予以支持《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”根据上述法律规定，涉及全体业主共同利益的事项应由业主共同决定，而筹集和使用专项维修资金更是涉及全体业主共同利益的重大事项，故决定将公共收益用于补充专项维修基金的权利主体为全体业主，一审法院认定黄小红无权提起该项请求，并驳回黄小红该项起诉正确，本院予以维持。六、关于黄小红是否有权解除与普华公司签订的九区物业协议黄小红以普华公司存在违约行为为由要求解除九区物业协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄小红未能提供有效证据证明普华公司存在上述法律规定足以导致合同解除的违约行为，故黄小红要求解除九区物业协议缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，普华公司与黄小红的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由上诉人佛山市三水普华美居物业管理有限公司负担312元，由上诉人黄小红负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月二十三日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲