江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初3892号原告：江李荣，男，1993年5月25日生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：兰希桥，江西泰康律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曾珂，江西泰康律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：赣州市瑞德置业有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区赣南师院南路南侧，统一社会信用代码：913607035638077131。法定代表人：陈庭忠，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：易千，江西理公律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：叶秋林，江西理公律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告江李荣与被告赣州市瑞德置业有限公司（以下简称“瑞德置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告江李荣的委托诉讼代理人兰希桥、曾珂，被告瑞德置业的委托诉讼代理人叶秋林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江李荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金，自2019年12月31日起，以原告已交总房款849944元为基数，以每天万分之二计算，每天违约金为169.99元，至达到交房条件之日止（至2020年7月20日止的违约金为203天×169.99元＝34507.97元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月13日，原被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发建设的商都嘉园7号楼203号商品房，被告应于2019年12月30日前将符合交房条件的商品房交付给原告，可是时至今日，被告的商品房仍然不具备交房条件（燃气无法开通），违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。双方在购房合同中约定逾期交房每天按总房款的万分之0.5计算违约金明显偏低，不足以弥补原告损失，原告要求逾期一天按已交总房款的万分之二计算逾期交房的违约金，符合江西省高级法院的审判指引，为此原告特诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告瑞德置业辩称，原告主张自2019年12月31日起，以总房款849944元为基数，按照每日万分之二的标准计算至达到交房条件之日止的违约金没有事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、原告主张违约金计算标准违反《商品房买卖合同》约定。根据原告与答辩人于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定，案涉房屋约定交房时间为2019年12月30日，逾期交房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。案涉《商品房买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，应当作为认定原告与答辩人之间的权利义务关系的依据。原告在起诉中主张违约金的计算按日万分之二的标准计算没有法律依据。二、因不可归责于答辩人的原因导致延期交房，答辩人不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条约定“若因不可归责于出卖人所能控制的原因，不可抗力导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期的违约责任。”案涉楼盘因文明城市检查、天气影响、环保检查等客观原因，加上受到2020年初新冠××疫情不可抗力影响导致房屋不能按期交房，均不属于答辩人违约应承担逾期交房违约责任的情形，答辩人不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。而在赣州市疫情防控工作要求下，赣州市商品房延期交房普遍顺延3个月，故即便判令答辩人承担逾期交房违约责任，因疫情防控不可抗力原因导致房屋迟延交付的天数也应予以扣除。三、答辩人已经根据原告需求，将逾期交房违约金抵扣车位费；原告起诉违反诚信原则。为妥善解决案涉楼盘业主与答辩人之间的矛盾纠纷，在赣州经济技术开发区住建局工作人员的协调组织下，形成了《商都嘉园信访问题协调会会议纪要》。该会议纪要第十五条违约金问题第一款明确“同意赔付3个半月的，由购房人直接向置业顾问提供本人的银行名称、银行账号，次日起算，开发企业在7日内将违约金赔付至购房人提供的银行账号，逾期交付时间截止时间为2020年5月30日，但交房时间以业主签字日期为准”，相关业主代表在会议纪要上签字确认。为此，答辩人根据原告需求，用逾期交房违约金抵扣车位费，原告也未向答辩人提过任何异议并于2020年6月13日到答辩人办公地点选定了车位，该行为足以表明原告与答辩人之间就违约金处理事宜达成一致意见且已经实际履行，原告同意以违约金抵扣车位诚意金并选定意向车位后再行起诉违反了诚信原则。四、案涉楼盘已经取得竣工验收备案表符合交房条件且已经实际交付。2020年5月28日，案涉房屋所在商都嘉园7＃房屋全部通过了住建部门的竣工验收备案，而商品房竣工验收备案表系认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件［最高人民法院（2015）民申字第1045号］，因此，答辩人向原告交付的房屋符合交房条件。2020年6月13日，答辩人向原告交付了案涉房屋，原告也已经签字确认收房，原告主张房屋不符合交房条件没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，原告江李荣（买受人）与被告瑞德置业（出卖人）签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018031301451），双方约定原告购买被告瑞德置业位于赣州蓉江新区，建筑面积共134.67平方米，单价每平方米6316元，共计价款850576元；合同第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房为非住宅的，出卖人应参照《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提供使用、保修等相关材料。”第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件：……3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；……第3项需要买受人自行办理开通手续，也可由出卖人代为办理，代收费用约定如下（凭供应单位的正式发票结算）：按政府相关政策收费标准收取；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.双方协商解决。……”第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若因不可归责于出卖人所能控制的原因，不可抗力导致的不能按合同约定的交房的，出卖人不承担逾期的违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人接到出卖人的验收交付通知后，应在通知规定的时间内到出卖人指定的地点办理交接手续。买受人逾期未办理交接手续，则视为该商品房已按本合同约定期限交付买受人使用，买受人应承担由此产生的一切责任；……”第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”等条款。江李荣在合同“买受人”处签字确认，瑞德置业在合同“出卖人”处加盖印章。合同签订后，原告支付了购房款，但被告未在2019年12月30日前向原告交付房屋。2019年11月30日被告向案涉项目商都嘉园业主发出《商都嘉园“延期交房”告知函》，写明按签订的买卖合同第四章第十二条“逾期交付责任”条款约定执行。2020年3月9日被告向案涉项目商都嘉园业主发出《关于新型冠状病毒××疫情影响顺延项目交付的通知书》，通知该项目延期收房，并按合同第四章第十二条“逾期交付责任”条款约定执行。2020年5月28日，被告取得赣建备第（10）号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，案涉房屋7＃楼竣工验收日期为2020年5月21日。被告于2020年6月13日签署《商都嘉园购房退款确认单（面积差）》，确认收到被告退还的房屋面积差退款623元，并接收案涉房屋。2020年6月3日，在赣州蓉江新区相关部门协调下，瑞德置业与十几名商都嘉园业主方在商都嘉园销售中心一楼会议室，对商都嘉园小区存在的问题进行协商，并拟定书面的会议纪要，该纪要对逾期交房违约金问题约定如下：“1.同意赔付3个半月的，由购房人向置业顾问提供本人的银行名称、银行账号，次日起算，开发企业在7日内将违约金赔付至购房人提供的银行账号，逾期交付时间截止时间为2020年5月30日，但交房时间以业主签字日期为准；2.若不同意的业主，则通过法律诉讼的途径解决该项问题。”等内容。原告江李荣未在上述会议纪要上签字，并向本院提起诉讼，形成本诉。2020年7月16日，赣州深燃天然气有限公司客服部张贴《关于严禁私自改动燃气管道的通知》和《告知函》，函告住户关于办理燃气相关事宜。本院认为，瑞德置业与江李荣签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，原告按约履行了向被告支付房屋价款的义务，但被告作为商品房出卖人，未按合同约定履行向原告按期交房的义务，应当承担违约责任。本案争议的焦点在于违约金起止时间问题，及违约金的计算标准问题。关于违约金起止时间问题。合同约定交房时间为2019年12月30日前，被告并未按期交房，构成违约，故应从2019年12月31日起计算违约金。原告主张应按燃气开通时间认定案涉房屋符合交付条件，但合同第十条约定的是交付时完成室内燃气管道的敷设，保证燃气供应,同时约定买受人可以自行办理燃气开通手续，也可由出卖人代为办理，现原告提交的证据不足以证明被告未按合同约定完成天然气的交付条件，亦不能证明案涉房屋不具备配套设施无法居住的事实。故对原告要求违约金计算至燃气开通之日的主张，本院不予支持。被告辩称因疫情防控不可抗力原因导致房屋延期交付的天数应予扣除的问题，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见相关精神，本院结合本案案情及疫情情况，酌情扣减因疫情延误交房的天数45天，被告于2020年5月28日取得赣建备第（10）号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程计算经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告在取得竣工验收备案表后，即满足交房标准，视为具备交房条件。故违约金应计算至案涉房屋符合交房条件之日止，即2020年5月28日。因此违约金计算时间为2019年12月31日至2020年5月28日共计150天，扣除45天，违约天数为105天（150天－45天＝105天）。关于违约金计算标准的问题。原告主张逾期交房的违约金过低，要求按日万分之二计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告主张违约金过低，应举证证明因违约造成的损失，原告并未举证证明因被告逾期交房所造成的损失，应承担举证不能的法律后果。且双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同关于违约金的约定符合法律规定，违约金的计算标准应尊重合同约定。故对原告主张按日万分之二计算违约金的要求，本院确定违约金按合同约定的日万分之0.5计算，即4462.21元（849944元×0.05‰×105天＝4462.21元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告赣州市瑞德置业有限公司于判决生效后十日内向原告江李荣支付违约金4462.21元；二、驳回原告江李荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元（已减半收取），由原告江李荣负担306元，由被告赣州市瑞德置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈佳煜二〇二〇年十二月十四日代理书记员  陈治香