上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25648号原告(反诉被告)：李万毅，男，1975年8月30日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕婷，上海森岳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亿联家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林晓军，运营副总监。委托诉讼代理人：李小龙，上海森叶律师事务所律师。原告(反诉被告)李万毅(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人官国琴、冯燕婷，被告委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告预付的租金人民币(以下币种相同)584,496元、预付物业费116,899元、保证金30,000元；2、请求判令被告返还原告装修押金及各项费用合计34,960元(其中装修押金20,000元、施工证押金300元、施工证工本费60元、垃圾清运费2,705元、施工用水费165元、电卡押金50元、烟感费用1,120元、消防喷淋10,560元)；3、请求判令被告向原告支付至实际还款日的利息损失，2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起按照银行同业间拆借利率暂算至2020年2月20日为99,260元(各段利息的计算以实际付款金额为本金，起算时间是实际付款日期，计算方式详见起诉状)；4、请求判令被告赔偿原告装修损失100万元；5、请求法院判令被告承担相关诉讼费用。庭审中，原告撤回诉请4，并要求确认双方租赁合同于2020年1月20日解除。事实及理由：2017年6月，原告有意租赁被告位于上海市浦东新区航梅路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX号商铺(以下简称系争房屋)用于经营瓷砖，租赁面积约为543平方米，并于2017年6月8日、6月9日向被告预付租金584,496元、物业费116,899元、保证金30,000元，合计731,395元。被告在原告预付费时告知原告租赁合同将于商场正式开业时签订，届时将在租赁合同中约定租赁起止时间并开始计算房屋租金及其他费用。2017年9月，被告通知原告尽快进场装修以便于商场整体开业，原告于2017年9月10日办理了进场装修相关手续，陆续向被告支付装修押金等费用，并对系争房屋进行了装修，装修投入合计100万元。之后，被告多次承诺商场即将开业，但至今仍未开业，双方亦未签订租赁合同，双方之间系预约合同。故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，诉请1不同意，双方之间形成了不定期租赁合同关系，双方签订了预定确认书，被告在2017年9月10日向原告交付了商铺，原告使用至今尚有剩余租金未支付，也未办理商场退租手续；对诉请2，其中的装修押金、装修证押金、电卡押金认可，其他的费用不属于押金性质，对于上述三项押金要求在未付租金中抵扣无需直接返还；对诉请3，原告诉请无法律依据，不存在利息损失；对诉请4，不同意赔偿100万，根据最高院关于城镇租赁合同纠纷相关法律解释第11条，对形成附和部分被告不同意利用，对未形成附和部分原告可以拆除；另，被告已于2017年11月11日举办了二期商场开业典礼，也完成了竣工验收报告，各项消防规划合格验收，后通过向市场投入广告及微信平台告知业主开业信息进行公示，原告一直经营至今。被告向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方租赁关系于被告收到反诉状副本之日即2020年6月11日解除；2、要求原告支付自2018年9月10日至2020年6月11日止的租金及物业管理费，租金按每日1,623.60元计，物业管理费按每日324.72元计；3、请求依法判令原告腾空G1-105、106、107商铺交付被告；4.请求依法判令原告承担本案的诉讼费。庭审中，被告表示，其诉请2主张租金及物业管理费计算至房屋实际交还日即2020年12月8日，如法院认定诉请2其主张的为占有使用费而非租金，要求参照租金标准及物业费标准支付；另因系争房屋已交付，故撤回诉请3。事实与理由：2017年6月8日，原、被告签订《亿联中心二期商铺预订确认书》，双方约定被告将系争房屋出租给原告，商铺建筑面积为541.2平方米，日租金为每天每平方米3元，物业管理费为每天每平方米0.60元。当日及次日，原告向被告支付了共计731,395元，之后双方未签订书面租赁合同，2017年9月10日，双方办理了房屋交接，原告装修并使用至今。之后，被告多次催讨原告签订书面租赁合同并支付租金，但原告以各种理由拒绝，故被告提起反诉。原告辩称，诉请1同意解除，但解除时间是被告收到原告解除通知之日是2020年1月20日；诉请2不同意；诉请4依法处理；另，因为系争商铺至今未具备经营条件，原告无法实际合同目的，被告无权要求原告支付租金物业费。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为案外人上海航宏投资发展有限公司。2017年6月8日，原、被告签订《亿联中心二期商铺预订确认书》，约定原告预订系争房屋经营王者瓷砖，商铺建筑面积541.20平方米，租金单价为每天每平方米3元，租赁期限为一年，租金总价为584,496元，物业管理费为每天每平方米0.60元，物业管理费总价为116,899元，综保金30,000元，首期支付250,000元，支付方式为一年一付，先付后用，应付合计731,395元。确认书备注中约定，1、被告接受业主的委托出租亿联中心二期商铺，原告未在签订本确认书后7日内提交品牌授权书及公司营业执照等相关材料的，被告有权解除本确认书，将预订商铺出租给他人且无须对预订人承担任何责任，原告已经交纳租金的，扣除20%违约金后无息退还。2、预订人对本确认书及《商铺租赁合同》、《仓库租赁合同》的条款均充分理解并完全接受。除非管理公司在《租赁合同》中对商铺位置、租金单价、租金支付方式进行的变更不符合本协议书约定，预订人不得拒绝签订。3、原告须在本确认书签署后五日内付清首期租金并按照被告电话、短信、信函等通知的时间签订《租赁合同》，交纳相关费用。4、原告无第2条列明的正当理由拒绝签订或未按照被告通知前来签订《租赁合同》的，按照备注第1条的约定执行。原告所预订之系争房屋属亿联中心商场二期G馆。当日，原告向被告支付租金25万元。次日，原告向被告支付租金334,496元，物业费116,899元、综保金30,000元。以上各项款项共计731,395元。2017年9月10日，原告填写了《商场进场装修申请表》，申请对系争房屋进场装修，施工期限为2017年9月11日至10月30日。当日，原告向被告支付了施工证押金300元，施工证工本费60元，装修押金20,000元，垃圾清运费2,705元，施工用水费165元。之后，原告对系争房屋进行装修。2017年9月15日，原告向被告支付电卡押金50元。2017年10月8日，原告向被告支付烟感费用(14个)1,120元，消防喷淋(88个)10,560元。2017年11月11日，亿联中心商场一期周年庆暨二期(G馆及F馆)开业。2020年1月19日，原告向被告发送《律师函》，内容为：因被告承诺的商场至今未开业，双方亦未签订租赁合同，导致原告无法经营，故通知被告解除双方的租赁意向，并要求退还原告已缴纳的各项费用766,355元、赔偿原告房屋装修损失等，如双方对装修损失无法协商一致，原告同意通过法律规定的形式确定装修损失，便于双方尽快办理房屋返还交接手续，以免损失扩大。该律师函于2020年1月20日送达被告。庭审中，原告申请对系争房屋室内装修进行造价鉴定，之后，原告未缴纳鉴定费用并撤销鉴定申请。2020年12月8日，原、被告办理了房屋交接，原告将系争房屋腾空，被告接收了系争房屋，原告在交接书上载明，其交接房屋并不代表其认可系争房屋于当日交接。另查明，本案被告与亿联中心商场二期F馆租户之一王辉英租赁合同纠纷案件中，该案二审认定2018年5月1日之前为王辉英租赁商铺的免租期。庭审中，原告向法庭举证了系争房屋所在商场的照片及视频，拟证明商场至今未开业，空无一人，周边设施设备完全不具备开业条件。被告对上述证据真实性无异议，但证明目的不予认可。被告向法庭举证了建设工程竣工验收备案证书、验收工程明细表、消防验收意见书，以证明被告向原告交付系争房屋之前已具备开业条件。原告对上述证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告还向法庭举证了2019年4月1日《续签通知》，内容为其要求原告于2019年4月10日前办理续签手续，逾期不办为自动放弃对系争房屋的续租权，届时被告有权另行出租。被告称该份通知系当面交付给原告，原告称未收到。被告另举证2019年6月28日《再次催促承租人办理续租手续的通知》，内容为双方租赁合同已于2019年4月30日届满，原告未按照2019年4月10日《续约公告函》要求在2019年5月1日前到被告处办理续约手续，故要求原告付清各项费用，在2019年7月3日前提交《续租申请》，逾期视为放弃续租，承租人应在3日内腾空退还商铺。被告称该通知系张贴在商场公示的地方，原告称没有收到。庭审中，原告陈述，因商场一直施工不能经营，故双方没有签订书面租赁合同；原告装修后从未经营过，因相邻的几个馆销售情况都不错，原告一直等着想看看情况，但现在电梯停止了，除了四户在现场，其他无人在场经营；原告是在2020年1月19日发函后就搬离了系争房屋内的物品，原告搬走时对房屋没有加锁，被告在2020年4月28日将系争房屋加锁了；被告陈述，2017年左右对系争房屋外面的草坪、空地进行了施工，改善成了水泥地，2018年12月至2019年4月对商业步行街一部分进行地面施工，泥土地改为水泥地；电梯停运事实不存在；原告装修后经营过，只是后续经营不善，原告私自逃场了，被告于2020年4月28日拍摄照片时发现原告不在系争房屋内经营了，被告未加锁。另，原告提出，新冠疫情发生时，原告已退出了系争房屋，不应支付相应租金及物业管理费；被告则提出新冠疫情期间原告一直在使用系争房屋，如租金减免对被告影响较大。本院认为，原、被告签订的《亿联中心二期商铺预订确认书》对租赁标的的坐落及面积、租金和物业费标准、租期、租赁用途等均以明确规定，但该确认书同时约定，原告应当按照被告通知的时间签订租赁合同。可见，双方当事人有意此后订立新的租赁合同，以最终明确双方之间的租赁合同关系。因此，该确认书系属预约合同。根据我国《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方虽约定另行签订租赁合同，但在此之前，被告已经按照确认书约定交付了系争房屋，履行了租赁合同项下出租人的主要义务，原告接受系争房屋进行了装修用于经营，并按照确认书约定的标准支付了一年的租金及物业费，因此，可以认定双方之间形成租赁合同关系。本案争议之一，双方之租赁合同关系期限届满后是否形成不定期租赁合同关系。根据确认书约定，双方之租赁合同约定的租期为一年，但对起租日未作约定，根据被告举证的2019年4月1日《续签通知》，明确载明至2019年4月30日租期届满，虽原告不认可收到《续签通知》，但《续签通知》作为被告的自认，结合其他案件中对同期开业F馆商铺的免租期的认定，从有利于原告且更符合案件事实的角度，本院认为，本案中原告可享有之免租期至2018年4月30日，双方之租赁合同起租日自2018年5月1日起算，至2019年4月30日一年租期届满，原告已付租金至2019年4月30日。租赁合同租期届满后，原告未返还房屋，亦未继续支付租金，根据原告庭审陈述，其并不认可双方租赁合同存续；而根据被告举证的2019年4月1日《续签通知》及2019年6月28日《再次催促承租人办理续租手续的通知》，明确载明限期未提交续租申请则表明放弃续租，承租人应予退房。表明被告亦不认可在原告未提交续租申请的情况下双方之租赁合同续期。故根据双方陈述及各自的履行行为，本院认为租赁合同到期后双方并未建立不定期租赁合同关系，对被告主张双方之间系不定期租赁合同的意见本院不予采纳，被告反诉要求确认双方租赁合同关系于2020年6月11日解除的诉请，本院不予支持。本案争议之二，原告应当支付的房屋占有使用费及物业费金额。原告租金支付至合同租期届满日即2019年4月30日，租赁届满后原告应及时将系争房屋返还给被告，但原告直至2020年12月8日才将系争房屋返还给被告，由此被告主张要求原告在房屋返还前按租金及物业费标准支付相应房屋占有使用费。对此争议，本院认为，就原告而言，其自认因相邻的馆销售情况不错而在观望，直至2020年1月19日发函后自述搬离系争房屋，在此期间其并未举证其要求将系争房屋返还给被告，故原告对房屋长期未予返还的后果承担相应责任。但就被告而言，首先，根据确认书约定，原、被告应签订书面租赁合同，但被告并未举证其在确认书签订后曾通知原告签订书面租赁合同，导致双方对租赁合同的权利义务内容产生纷争，原告据此认为双方之间仍系预约合同关系，被告对此有责；其次，确认书备注中对原告未按通知签订书面合同如何处理已作约定，且被告自述其已两次发函要求原告续签合同，而原告既未续签亦未支付租金，被告此时应已知晓原告对租赁合同的态度，但被告一直未通过起诉或其他方式向原告主张权利，放任系争房屋一直由原告占用，被告亦有相当过错。另，根据双方庭审陈述及举证，可确认在原告租赁期间，因被告对商场环境的改造，对原告使用房屋产生了一定影响，而新冠疫情的发生亦对原告使用房屋产生一定影响。综合上述各项分析，本院根据合同履行情况、双方对房屋空置的过错程度、本案诉讼情况等因素，酌情确定原告于合同租期届满后再行支付被告相当于七个月(210天)的房屋占有使用费及物业管理费，其余部分由被告自行承担。被告主张房屋使用费按租金标准计算，本院予以支持，故对被告反诉请求2，本院支持被告主张的占有使用费金额为340,956元，物业管理费金额为68,191.20元。第三，关于原告主张返还的各项费用，被告对其中的综保金、装修押金、施工证押金、电卡押金予以认可，上述四项费用具有押金性质，双方租赁合同期满后被告应予返还。至于原告主张施工证工本费、垃圾清运费、施工用水费、烟感费用及消防喷淋费用，根据上述费用的内容，其系原告在装修中实际已发生的费用，并不属于押金性质，故对原告要求被告返还，本院不予支持。综上，对原告诉请1要求被告返还租金及物业费，本院不予支持，但租赁保证金被告应予返还。对原告诉请2，本院对其中返还装修押金、施工证押金、电卡押金予以支持。对原告诉请3，本院不予支持。原告撤回诉请4，本院予以准许。对原告增加诉请要求确认合同于2020年1月20日解除，本院不予支持。对被告反诉诉请1，本院不予支持。对被告反诉诉请2，本院按照上述认定的金额予以支持。对被告反诉诉请3，被告自愿撤回，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李万毅综保金30,000元、装修押金20,000元、施工证押金300元、电卡押金50元；二、原告(反诉被告)李万毅应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司至2020年12月8日的房屋占有使用费340,956元、物业管理费68,191.20元；三、驳回原告(反诉被告)李万毅的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,590元(原告李万毅已预交，未减半)，减半收取计10,795元，由原告(反诉被告)李万毅负担10,266元，被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司负担529元；反诉案件受理费7,923.50元(被告上海亿联家居市场经营管理有限公司已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)上海亿联家居市场经营管理有限公司负担4,205元，原告(反诉被告)李万毅负担3,718.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。