广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7448号原告：饶新莲，女，1975年9月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：王奇珍，女，1983年12月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告饶新莲与被告王奇珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告饶新莲的委托诉讼代理人林路红，被告王奇珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶新莲向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金50000元、入场费80000元及利息（利息以130000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月26日起暂计至4月2日的利息为102元）；2.被告返还2020年1月17日至1月31日的占有使用费9483元；3.被告返还原告燃气卡押金5000元；4.被告负担诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年12月30日签订《番禺大学城新天地3C005商铺租赁合同》，约定被告将广州市番禺区小谷围街贝岗村中二路1号GOGO新天地商业广场3C005商铺出租给原告，租期从2019年1月1日至2022年8月31日，租金为21000元，押金为50000元。为了谋取非法利益，被告另要求原告必须支付入场费80000元。GOGO新天地商业广场位于广州大学城内，客源完全依赖于大学城的大学生，但2020年1月开始全国爆发新冠病毒疫情，因疫情严重，各地均延迟复工复学，GOGO新天地管理处即广州市尚骅物业经营管理有限公司于2020年3月17日发出通知，明确同意各商铺租户办理退租退款。被告也于2020年3月25日发函要求原告在2020年4月1日前确认解除合同，原告于2020年3月3月28日回函给被告同意解除合同，但被告却拒不退还原告押金和入场费，原告于2020年3月30日再次发函给被告，明确解除双方租赁关系，并要求被告退还原告押金50000元及入场费80000元，但被告仍置之不理。原告多次与被告协商退还押金及入场费，均无果。另，案涉店铺没有取得合法产权证，也没有取得建设工程规划许可证，且被告在未经GOGO新天地管理处同意前提下就将案涉店铺转租给原告，以此谋取非法利益。为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判决。被告王奇珍辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、商场口头答应被告转租，后商场进行整改后，口头同意按书面内容进行转租，不需要出具书面材料，在备案时转租证明已交相关政府部门进行办理执照。二、入场费是行业惯例，不管是被告还是对于商场，法律也没有禁止收入场费，商场与被告签订3年的租赁合同，商场本身也收被告的入场费，在与原告签订合同时被告明确说明，该入场费是商场需要收取的，不是被告自行收取的，商场是两期合同均有收被告的入场费，一共10万元。三、被告拿到商铺时是毛坯铺，原告使用涉案商铺是被告进行装修后的商铺。四、刚开始被告同意退押金，但原告要求退全部费用，被告不同意该方案，因原告最后一次缴租的时间为2020年1月，被告认为原告方是逾期交付租金，故被告有权没收押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2016年9月1日，广州市番润市场经营管理有限公司（甲方，出租方）与王奇珍（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区小谷围街贝岗村贝岗村大街1号高高新天地商业广场一期三层第3C005号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为57.32平方米，套内面积为32.1平方米；租赁期限3年，从2016年8月30日起至2019年8月29日止；甲方同意给乙方30天的装修期，从租赁起始日开始计算，其中免租装修期为15天；该商铺租赁费用包括但不限于因该商铺租赁使用而产生的租金、管理费、租金按金、管理费按金、水电燃气费、水电保证金，其中首年标准月租金为12610元，自2017年8月30日起至2018年8月29日止的月租金标准为13241元，自2018年8月30日起至2019年8月29日止的月租金标准为13903元，租金按金按首年标准月租金的2个月计算，金额为25220元；付款方式为月交；在签订租赁合同当天，一次性支付该商铺租赁费用（一个月首年标准月租金，两个月首年标准月租金按金）合共37830元；等等；同日，广州市尚骅物业经营管理有限公司（甲方）与王奇珍（乙方）签订《高高新天地商业广场物业管理服务协议》，约定甲方受乙方委托，对乙方承租的涉案商铺提供物业管理服务。2019年9月3日，王奇珍与广州市番润市场经营管理有限公司续签《商铺租赁合同》，约定租赁期限3年，自2019年9月15日起至2022年9月14日止；2020年9月15日起至2020年9月14日止月租金为13903元；同日，王奇珍与广州市尚骅物业经营管理有限公司续签《高高新天地商业广场物业管理服务协议》，约定物业服务期限自2019年9月15日起至2022年9月14日止。2018年12月30日，出租方（甲方王奇珍）与承租方（乙方饶新莲）签订《番禺大学城新天地3C005商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期从2019年1月1日起至2022年8月31日止；2019年1月1日至2019年8月29日的月租金费用为21000元，2019年8月30日至2022年8月31日的租金按照商场的涨幅比例在原有基础上递增，租金包含物业管理费；本合同签订之日，乙方需一次性向甲方支付押金（合同期满退还）5万元及一个月月租；乙方次月5日前需向甲方缴纳次月铺租，若乙方未按时缴纳租金，乙方需向甲方每天按实欠租金3%加收滞纳金；如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回商铺，押金不退还；因不可抗力致使合同目的不能实现的，合同终止；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任；等等。同日，双方签订《补充协议变更》约定，双方签订合同期间，每年春节当月免租金，但免租当月店铺管理费3000元由乙方承担。2018年12月31日，饶新莲委托案外人何文康向王奇珍转账8万元及押金5万元，8万元的转账电子回单附言部分载明“2019年1月1日到2022年8月31日入场费”。2019年1月25日，王奇珍出具《燃气卡押金条》，载明收到饶新莲支付3C005燃气卡押金5000元，在合同到期或终止合同退卡时，退还剩余押金。从2019年3月1日起，每年燃气卡折旧费按照500元在押金内扣除。若燃气卡遗失，剩余押金不再退还。2020年3月17日，广州市尚骅物业经营管理有限公司给GOGO新天地租户发出通知，告知从2020年3月17日起至2020年3月31日期间受理租户提前解除租赁合同的申请。对租户在规定受理期间内提出解除租赁合同的申请，将视租户受不可抗力事件影响致完全不能履行合同，放弃追究租户单方解除合同的违约责任。同意与租户就已支付但未使用或未到期的各项租赁费用进行结算，同意在双方办理签订解除合同补充协议和商铺交接手续后将结算后剩余租赁费用退回给租户。2020年3月25日，王奇珍发送《退铺退押金确认函》给饶新莲，要求饶新莲于3月31日前确认是否要退铺退还押金，逾期将从4月1日起，商场产生的一切费用将按照合同由饶新莲承担，若未按时支付费用，将从饶新莲的押金中扣除，若逾期未交费，按照合同约定收回商铺，押金不予退还。2020年3月28日，饶新莲回函称，因商铺完全依赖于大学城的学生作为消费主体，受新冠××疫情影响，目前大学城仍未复课，且复课时间尚不明确，同意解除双方于2018年12月30日签订的租赁合同，要求王奇珍返还押金5万元及入场费8万元，将于2020年3月29日腾空商铺，并要求王奇珍配合开具放行条。2020年3月29日，王奇珍回函称，退铺条件是于2020年4月1日前确认退铺并退还5万元押金，因饶新莲未同意退铺条件，因此双方未能达成一致意见，双方依然继续履行2018年12月30日签订的租赁合同，并要求饶新莲于2020年4月15日前支付相关费用，否则按照违约处理。2020年3月30日，饶新莲委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向王奇珍发送律师函，载明因疫情影响，广州市尚骅物业经营管理有限公司已同意各商铺租户办理退租退款，王奇珍于2020年3月25日发函要求饶新莲于2020年4月1日前确认解除合同，饶新莲已于2020年3月28日回函同意解除合同，并通知王奇珍办理放行手续，饶新莲已于2020年3月30日将商铺物品打包清空，但王奇珍拒不配合办理放行手续。另涉案商铺没有取得合法产权证，也没有取得建设工程规划许可证，转租亦未获得GOGO新天地管理处同意。要求解除双方签订的租赁合同，王奇珍立即配合办理放行手续，并接收店铺，立即返还押金5万元及入场费13万元，并协商装修赔偿事宜。2020年4月7日，饶新莲将物品搬离商铺。受新冠××疫情影响，广州大学城GOGO新天地商业广场决定给予租户一定的租金优惠政策，其中2020年1月17日至3月14日共计58天的租金不收取，管理费减免50%；3月15日至5月14日共计61天的租金减免50%，管理费正常收取；7月1日至8月31日共计62天的租金减免25%，管理费正常收取。后调整优惠方案为自5月1日起，原方案不再执行，5月1日至大学城包括广东工业大学在内的前6所大学确定的最迟开学时间延后14日开始计租，期间租金不收取，管理费正常收取。2020年4月14日，王奇珍发出《4月租金催缴函》，要求饶新莲于2020年4月15日前缴清4月租金及产生的每天3%的滞纳金。2020年5月11日，广州市尚骅物业经营管理有限公司（甲方）与王奇珍（乙方）签订《物业管理服务协议终止协议书》，终止涉案商铺原《物业管理服务协议》，且相互不承担违约责任。乙方同意将其向甲方支付的物业管理费按金、水电保证金、预缴物业管理费全部作为乙方指定承租人石银杯重新签订新《物业管理服务协议》的相关费用。双方签署本协议后，即视为双方已就解除租赁合同事宜交割完毕。乙方指定承租人石银杯须于本协议签订之日与甲方签订新《物业管理服务协议》，否则甲方有权收回上述商铺，且不予退还已收取的按金、保证金和预缴物业管理费。另查明，2020年9月4日，广州市规划和自然资源局出具《协助司法查询复函》，经查，无广州大学城GOGO新天地商业广场产权登记信息及建设工程规划许可证档案材料。庭审中，双方均确认饶新莲已足额缴纳2020年1月的租金。王奇珍主张向商场缴纳入场费4万元，商场收回商铺时并未将入场费返还。饶新莲当庭将燃气卡交还给王奇珍。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。王奇珍与饶新莲签订《番禺大学城新天地3C005商铺租赁合同》与《补充协议变更》，由王奇珍将位于广州市番禺区小谷围街贝岗村贝岗村大街1号高高新天地商业广场一期三层第3C005号商铺转租给饶新莲，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案当事人之间签订的《番禺大学城新天地3C005商铺租赁合同》与《补充协议变更》应属无效。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。因案涉合同无效，为保证合同履行的押金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，故王奇珍应向饶新莲返还押金50000元。关于入场费80000元，因王奇珍承租商铺时，涉案商铺为毛坯，王奇珍装修后转租给饶新莲，综合考虑饶新莲实际使用商铺的时间，本院酌情认定王奇珍应返还入场费52727元（8万元-8万元/44个月×15个月）。对于饶新莲要求王奇珍支付利息的诉请，因双方签订的租赁合同无效，双方均存在一定过错，故本院不予支持。关于饶新莲的退租日期。王奇珍发函要求饶新莲于2020年3月31日前确认是否要退铺，饶新莲回函称将于2020年3月29日腾空商铺，并要求王奇珍配合开具放行条。因押金返还事宜未能达成一致，王奇珍拒绝开具放行条导致饶新莲未能清空搬离商铺，直至2020年4月7日才搬离，对于延期退铺导致的损失，应由王奇珍自行负担。故本院确认饶新莲的退租日期为2020年3月31日。关于2020年1月的占有使用费，饶新莲按约已支付，现其主张基于广州大学城GOGO新天地商业广场特殊的消费人群，商场或二手租户在招租过程中都会给予寒暑假租金优惠政策，优惠时间同各大高校放假时间。2020年1月17日各高校开始放假，故要求退还2020年1月17日至1月31日期间的占有使用费9483元。王奇珍则主张按照惯例，均为1月交租、2月免租，商场亦为2月免租。本院认为，依据《补充协议变更》，双方签订合同期间，每年春节当月免租金，但免租当月店铺管理费3000元由乙方承担，结合疫情期间GOGO新天地商场的租金优惠政策，2020年1月17日至3月14日共计58天的租金不收取，管理费减免50%；3月15日至5月14日共计61天的租金减免50%，管理费正常收取，故饶新莲主张2020年1月17日至1月31日期间的占有使用费，具有合理性，但同时饶新莲直至2020年3月31日退租，自2020年3月15日至2020年3月31日的占有使用费，饶新莲应当支付，抵扣后，本院酌情支持王奇珍应返还4000元。关于燃气卡押金5000元，王奇珍出具《燃气卡押金条》，载明收到饶新莲支付3C005燃气卡押金条5000元，在合同到期或终止合同退卡时，退还剩余押金。从2019年3月1日起，每年燃气卡折旧费按照500元在押金内扣除。饶新莲当庭将燃气卡交还给王奇珍。王奇珍扣除折旧费用后，应将剩余押金退还给饶新莲。本院酌情认定王奇珍应返还剩余燃气卡押金4500元给饶新莲。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还入场费52727元、押金50000元给原告饶新莲；二、被告王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还占有使用费4000给原告饶新莲；三、被告王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还剩余燃气卡押金4500元给原告饶新莲；四、驳回原告饶新莲的其他诉讼请求。案件受理费3192元，由原告饶新莲承担648元，被告王奇珍承担2544元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月八日书记员  陈冬