广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4718号上诉人（原审原告）：吴韵儿，女，1993年8月13日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司。住所地：广东省台山市。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人吴韵儿因与被上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴韵儿上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判颐和公司向吴韵儿支付逾期办理不动产权证的违约金（以786673元为本金，自2018年8月21日起计至颐和公司办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算），暂计至2020年10月15日止，违约金为61832元；2.判令颐和公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2015年1月28日，吴韵儿与颐和公司签订《广东省商品房买卖合同》以总价款786673元购买位于台山市不动产，双方并约定：颐和公司应当在不动产交付使用（2015年10月1日交房）后的550日内向台山市产权登记机关备案。如因颐和公司的责任没有按期办理权属登记备案，致使吴韵儿不能取得不动产权属证书，则双方同意变更原条款，吴韵儿同意给予颐和公司180日工作日的宽限期办理。颐和公司在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，该公司自宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向吴韵儿支付违约金。吴韵儿向颐和公司支付了约定的房款，2016年5月29日，颐和公司将位于台山市的不动产交付给吴韵儿占用使用。但至今，经吴韵儿宽限后，颐和公司仍无法将前述不动产权转移过户给吴韵儿。二、（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款规定，颐和公司至今未能协助吴韵儿取得不动产权属证书确实给吴韵儿造成一定的损失，且该损失在取得不动产权属证书之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至一审第一次开庭2020年8月3日不具备永久性的供水、供电、供气，是否顺利进行竣工验收还是一个未知数；且颐和公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。3月27日在台山住建局见证下召开协商会议，颐和公司向吴韵儿等业主代表承诺6月底之前办理初次登记，8月底之前办理权属证书，至今颐和公司无一点回复，没有给出合理的解释，也没有具体的办理计划。即颐和公司何时向台山不动产权部门进行初次登记和将不动产权转移登记过户仍处于不确定的状态，在违约事实、违约造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房价款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金明显不足以弥补颐和公司违约给吴韵儿造成的损失。故应将迟延办证的违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款786673元的0.01%，自2018年8月21日起计至颐和公司办理好案涉房屋的不动产权属证书之日止，但违约金以不超过购房款为限；（二）《补充协议》第五条“乙方逾期支付任何应付款项，每逾期一日乙方应按房价总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。”案涉《补充协议》格式合同中，颐和公司逾期交楼、逾期办证违约责任明显轻于吴韵儿等买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款就不能认定为合法有效。根据《合同法》第四十条规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。颐和公司于2015年1月28日提供的《合同》及《补充协议》，并没有向吴韵儿事先提出合同草案，也并未在订立合同时与吴韵儿协商，只是通知到场签合同，才能见到这份购房合同，销售员只是要求签合同，且在订立合同时未与吴韵儿进行充分协商，并没有作出特别的解释说明；（三）吴韵儿一审提供的证据：1.一审判决计算标准不一致：案外人与颐和公司于2019年12月签订的三合镇温泉颐和城颐昌街17号604室商品房买卖合同，显示商品房建筑面积每平方7365.64元的单价，是按照房屋建筑面积80.65平方米计算，而不是以套内69.35平方米计算；而本案商品房每平方米6850元的单价，是以套内面积114.85平方米计算，而不是以建筑面积137.42平方米计算，故计算错误。而本案商品房，吴韵儿于2015年1月28日以建筑面积每平方米5725元购买。同地段同类型商品房，2015年1月每平方米5725元，2019年12月平方米7365元，5年来每平方米自然增值1640元许，故一审判决计算错误，所以认为没有明显增值，同时也没有考虑预期利益等综合因素；2.根据《合同法》第十四条可知要约的四个构成要件《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，2020年4月26日拍照和摄像于颐和公司销售中心的ＬＥＤ显示屏的情况，为要约，“精选特惠单元，劲爆一口价”，共10套房源，记载具体情况有房号、建筑面积、原价和现时的“一口价”、直降金额，随机一套按照建筑面积计算，每平方米都超过7000元。由此可知，“精选特惠单元，劲爆一口价”载明的一口价信息内容具体明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故2020年4月26日拍照于颐和公司销售中心大ＬＥＤ屏的“精选特惠单元，劲爆一口价”应属于要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力。因此，证据2应属要约邀请并非实际成交价，不足以证明受到了实际损失及损失数额是错误的。三、颐和公司及颐和地产集团多年来在全国开发商品房的一贯伎俩，漠视购房人合法权益，迟延办理权属证书。屡屡以合同中写明“迟延办证违约金不超过总房价款的2%”，按这个算法，即使不动产权证多年办不下来，一百万的房款最高违约金额也不过2万元，违约成本非常之低。被上诉人颐和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴韵儿向一审法院起诉请求：1.判令颐和公司向吴韵儿支付违约金88894.05元（以总房价786673元为基数，按日万分之一从计至止，减550日宽限期后共计1130日）；2.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院判决：一、台山颐和温泉城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金15733.46元给吴韵儿；二、驳回吴韵儿的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1011.18元，由吴韵儿负担914.21元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担96.97元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对吴韵儿的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吴韵儿主张涉案合同约定的违约金上限低于实际损失，应增加违约金数额的上诉请求是否应予支持。吴韵儿上诉主张颐和公司至今没有办理涉案房屋房地产权属证书导致吴韵儿造成损失，若以合同约定的房款的2%计算违约金明显过低。经查，涉案房屋交付使用的时间为2016年5月29日，经过550日及180个工作日的宽限期，于宽限期届满，颐和公司仍未办理涉案房屋权属登记备案，已逾期办证，属于违约行为，其应当承担违约责任。双方签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条其中约定：宽限期届满颐和公司仍未办理的，吴韵儿同意不解除《商品房买卖合同》，颐和公司应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向吴韵儿支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方在签订前应当知悉自己的义务及权利，并无证据显示存在合同无效的法定情形，合同与补充协议依法有效，对双方均有约束力，当事人不得擅自更改。又根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，涉案合同项下的主要权利和义务等内容是需当事人双方协商确定，并未排除当事人对合同条款的选择自由，也未免除一方责任和排除一方权利，涉案合同不符合上述关于格式合同条款规定情形。因此，吴韵儿上诉主张涉案合同属于格式合同，双方权利义务不对等，条款不合法，缺乏依据，本院不予支持。在颐和公司逾期办理涉案房屋权属登记备案的情况下，其应当按照上述约定承担违约责任，即从宽限期届满之日以总房价款786673元按日万分之一的标准计至止，按2%计算即15733.46元。吴韵儿上诉认为以该标准计算违约金明显过低，要求违约金突破总房价款2%上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，吴韵儿要求增加违约金，但其未能提供有关证据证明其因未办理房地产权属证书而造成的实际损失及具体损失数额，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，吴韵儿认为违约金过低的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴韵儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952.46元，由吴韵儿负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十二月十八日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4718号上诉人（原审原告）：吴韵儿，女，1993年8月13日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司。住所地：广东省台山市。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人吴韵儿因与被上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴韵儿上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判颐和公司向吴韵儿支付逾期办理不动产权证的违约金（以786673元为本金，自2018年8月21日起计至颐和公司办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算），暂计至2020年10月15日止，违约金为61832元；2.判令颐和公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2015年1月28日，吴韵儿与颐和公司签订《广东省商品房买卖合同》以总价款786673元购买位于台山市不动产，双方并约定：颐和公司应当在不动产交付使用（2015年10月1日交房）后的550日内向台山市产权登记机关备案。如因颐和公司的责任没有按期办理权属登记备案，致使吴韵儿不能取得不动产权属证书，则双方同意变更原条款，吴韵儿同意给予颐和公司180日工作日的宽限期办理。颐和公司在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，该公司自宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向吴韵儿支付违约金。吴韵儿向颐和公司支付了约定的房款，2016年5月29日，颐和公司将位于台山市的不动产交付给吴韵儿占用使用。但至今，经吴韵儿宽限后，颐和公司仍无法将前述不动产权转移过户给吴韵儿。二、（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款规定，颐和公司至今未能协助吴韵儿取得不动产权属证书确实给吴韵儿造成一定的损失，且该损失在取得不动产权属证书之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至一审第一次开庭2020年8月3日不具备永久性的供水、供电、供气，是否顺利进行竣工验收还是一个未知数；且颐和公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。3月27日在台山住建局见证下召开协商会议，颐和公司向吴韵儿等业主代表承诺6月底之前办理初次登记，8月底之前办理权属证书，至今颐和公司无一点回复，没有给出合理的解释，也没有具体的办理计划。即颐和公司何时向台山不动产权部门进行初次登记和将不动产权转移登记过户仍处于不确定的状态，在违约事实、违约造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房价款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金明显不足以弥补颐和公司违约给吴韵儿造成的损失。故应将迟延办证的违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款786673元的0.01%，自2018年8月21日起计至颐和公司办理好案涉房屋的不动产权属证书之日止，但违约金以不超过购房款为限；（二）《补充协议》第五条“乙方逾期支付任何应付款项，每逾期一日乙方应按房价总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。”案涉《补充协议》格式合同中，颐和公司逾期交楼、逾期办证违约责任明显轻于吴韵儿等买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款就不能认定为合法有效。根据《合同法》第四十条规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。颐和公司于2015年1月28日提供的《合同》及《补充协议》，并没有向吴韵儿事先提出合同草案，也并未在订立合同时与吴韵儿协商，只是通知到场签合同，才能见到这份购房合同，销售员只是要求签合同，且在订立合同时未与吴韵儿进行充分协商，并没有作出特别的解释说明；（三）吴韵儿一审提供的证据：1.一审判决计算标准不一致：案外人与颐和公司于2019年12月签订的三合镇温泉颐和城颐昌街17号604室商品房买卖合同，显示商品房建筑面积每平方7365.64元的单价，是按照房屋建筑面积80.65平方米计算，而不是以套内69.35平方米计算；而本案商品房每平方米6850元的单价，是以套内面积114.85平方米计算，而不是以建筑面积137.42平方米计算，故计算错误。而本案商品房，吴韵儿于2015年1月28日以建筑面积每平方米5725元购买。同地段同类型商品房，2015年1月每平方米5725元，2019年12月平方米7365元，5年来每平方米自然增值1640元许，故一审判决计算错误，所以认为没有明显增值，同时也没有考虑预期利益等综合因素；2.根据《合同法》第十四条可知要约的四个构成要件《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，2020年4月26日拍照和摄像于颐和公司销售中心的ＬＥＤ显示屏的情况，为要约，“精选特惠单元，劲爆一口价”，共10套房源，记载具体情况有房号、建筑面积、原价和现时的“一口价”、直降金额，随机一套按照建筑面积计算，每平方米都超过7000元。由此可知，“精选特惠单元，劲爆一口价”载明的一口价信息内容具体明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故2020年4月26日拍照于颐和公司销售中心大ＬＥＤ屏的“精选特惠单元，劲爆一口价”应属于要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力。因此，证据2应属要约邀请并非实际成交价，不足以证明受到了实际损失及损失数额是错误的。三、颐和公司及颐和地产集团多年来在全国开发商品房的一贯伎俩，漠视购房人合法权益，迟延办理权属证书。屡屡以合同中写明“迟延办证违约金不超过总房价款的2%”，按这个算法，即使不动产权证多年办不下来，一百万的房款最高违约金额也不过2万元，违约成本非常之低。被上诉人颐和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴韵儿向一审法院起诉请求：1.判令颐和公司向吴韵儿支付违约金88894.05元（以总房价786673元为基数，按日万分之一从计至止，减550日宽限期后共计1130日）；2.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院判决：一、台山颐和温泉城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金15733.46元给吴韵儿；二、驳回吴韵儿的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1011.18元，由吴韵儿负担914.21元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担96.97元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对吴韵儿的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吴韵儿主张涉案合同约定的违约金上限低于实际损失，应增加违约金数额的上诉请求是否应予支持。吴韵儿上诉主张颐和公司至今没有办理涉案房屋房地产权属证书导致吴韵儿造成损失，若以合同约定的房款的2%计算违约金明显过低。经查，涉案房屋交付使用的时间为2016年5月29日，经过550日及180个工作日的宽限期，于宽限期届满，颐和公司仍未办理涉案房屋权属登记备案，已逾期办证，属于违约行为，其应当承担违约责任。双方签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条其中约定：宽限期届满颐和公司仍未办理的，吴韵儿同意不解除《商品房买卖合同》，颐和公司应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向吴韵儿支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方在签订前应当知悉自己的义务及权利，并无证据显示存在合同无效的法定情形，合同与补充协议依法有效，对双方均有约束力，当事人不得擅自更改。又根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，涉案合同项下的主要权利和义务等内容是需当事人双方协商确定，并未排除当事人对合同条款的选择自由，也未免除一方责任和排除一方权利，涉案合同不符合上述关于格式合同条款规定情形。因此，吴韵儿上诉主张涉案合同属于格式合同，双方权利义务不对等，条款不合法，缺乏依据，本院不予支持。在颐和公司逾期办理涉案房屋权属登记备案的情况下，其应当按照上述约定承担违约责任，即从宽限期届满之日以总房价款786673元按日万分之一的标准计至止，按2%计算即15733.46元。吴韵儿上诉认为以该标准计算违约金明显过低，要求违约金突破总房价款2%上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，吴韵儿要求增加违约金，但其未能提供有关证据证明其因未办理房地产权属证书而造成的实际损失及具体损失数额，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，吴韵儿认为违约金过低的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴韵儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952.46元，由吴韵儿负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十二月十八日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒