甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初10691号原告:赵某,男,1991年8月8日出生,汉族,住甘肃省武威市。委托代理人：董某,女,1965年11月3日出生,汉族,住甘肃省武威市，系赵某母亲。被告：甘肃星光商业管理有限公司。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张某,女，1993年11月17日出生，汉族，住甘肃省武威市。系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，住甘肃省武威市。系该公司员工。原告赵某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人董某、被告星光公司的委托诉讼代理人张某、被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定给付拖欠原告房屋租金21883元；2、请求判令被告按合同约定承担应付款项每逾期一日万分之三的违约金,直至偿还清为止(计算到2020年6月30日为1272.65元)；3、请求判令被告支付多扣的2019年房屋租赁税1009.77元;4、请求判令被告继续履行委托经营管理合同,按约定支付2016年10月1日至2026年9月30日期间的房屋租金；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用；6、请求判令被告星泓公司承担连带偿付责任。事实与理由:2016年10月1日,原告与被告签订武威星光城商品房委托经营管理合同,约定由原告将其所有的位于武威市××区,房号为B4034（面积25.91㎡）的商品房,委托给被告出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年10月30日止。同时约定了租金的计算方式,租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2019年7月开始,被告连续5个季度拖欠租金,已构成违约,严重损坏了原告的合法权益,原告多次催要,被告均以不当理由拒付。为此,原告具状起诉,请求人民法院立案审查,依法判决被告给付拖欠的租金,并按约定承担违约金,共计21883元,其中扣除已领购物卡8000元,再加上被告多扣的税金838.35元，实欠14892.77元租金及违约金,谨请人民法院支持原告诉讼请求。星光公司、星泓公司辩称，1.根据合同约定，被告欠付原告的含税租金是21883元，但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间，红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月3个月租金应该由原告承担1.5个月；2、不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金；3、逾期利息部分，合同没有约定逾期利息，只是约定了违约金，所以被告不承担逾期利息。合同约定了日万分之三的违约金，但是被告支付的租金已经超出了武威地区租赁市场平均标准，再不应当计算违约金。且目前被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于原告的实际损失，应予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%计算。因原告领取了四张购物卡合计金额8000元，应予抵顶租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：赵某出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,证明涉诉房屋系原告所有，原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司、星泓公司对该组证据的真实性和证明目的无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，赵某提交的该组证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月1日，赵某与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、赵某将其××区面积25.91㎡，房号为B4034的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为5002元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为5627元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣赵某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至赵某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向赵某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给赵某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，赵某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给赵某。但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向赵某支付租金，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星光公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2020年10月27日，赵某起诉要求星光公司、星泓公司支付2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金21883元，其中星光公司拖欠赵某2019年7月1日至9月30日的租金5002元，2019年10月1日至2020年6月30日的租金16881元。另行查明，赵某领取了星光公司价值8000元的购物券抵顶租金，星光公司多扣取了赵某2019年度的税金1009.77元。本院认为，赵某经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。赵某诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金21883元及违约金和多代扣的税金1009.77元理由正当，本院依法予以支持。但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为1669.55元（16881÷273×27），星光公司应给付赵某租金20213.45元（21883-1669.55）。赵某领取星光公司价值8000元的购物券应予抵顶租金。星光公司抗辩赵某主张的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明赵某诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。赵某诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给赵某2019年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金5002元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣赵某应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准从2019年10月1日起承担违约金至租金付清之日止；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给赵某2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋租金7211.45元（16881-8000-1669.55）(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣赵某应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准从2020年7月1日起承担违约金至租金付清之日止；三、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还给赵某多扣除的税金1009.77元；四、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；五、甘肃星光商业管理有限公司继续履行和赵某于2016年10月1日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；六、驳回赵某的其他诉讼请求。案件受理费406元，减半收取203元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李玉红二〇二〇年十二月七日书记员 李 颖