山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8290号原告：烟台大洋物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳西街20号。法定代表人：高成，董事长。委托诉讼代理人：李磊，山东滨海正大律师事务所律师。被告：徐强，男，1958年7月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：纪淑娟（系被告之妻），女，1961年4月26日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台大洋物业管理有限公司与被告徐强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李磊、被告的委托诉讼代理人纪淑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2018年1月至2020年6月的物业费5496.10元（140.67平方米×1.30元/月/平方米×30个月）。事实和理由：被告系金鑫家苑小区的业主。原告为该小区提供物业服务，并依据在烟台市芝罘区发展和改革局备案的收费标准1.30元/月/平方米收取物业费。被告拖欠2018年1月至2020年6月的物业费5496.10元未交，原告通过各种方式多次催收未果。被告辩称：被告确实没有缴纳物业费，被告同意按1元/月/平方米交费，不同意按照1.30元/月/平方米交费。原告不作为，物业管理服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2006年，烟台大洋置业发展有限公司（以下简称大洋置业）与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定大洋置业委托原告为其所建金鑫家苑住宅小区提供物业管理服务。2017年6月28日，大洋置业与原告在签订的《补充合同》中约定：因物业公司运营成本增大，为更好地为业主提供优质服务，经全体业主双过半同意，于2017年7月1日起，物业费由原来的1元/平方米提高到1.30元/平方米。原告向烟台市芝罘区发展和改革局就前期物业服务收费进行了备案登记，备案登记表显示收费标准为1元调整为1.30元。被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积140.67平方米）的业主。被告未向原告缴纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费，原告向被告催缴无果。另查，金鑫家苑小区的住宅建筑面积（高层住宅面积）共10776平方米，规划住宅户数共96户。小区尚未成立业主委员会。庭审中，原告主张：《物业管理服务委托合同》未写明物业费标准，当时原告与大洋置业协商按照1元/月/平方米收费，业主也是按照该标准交费。2017年经小区人数过半、面积过半共计6340.46平方米、50户业主签字同意，物业费调整为1.30元/月/平方米。对此，原告提交“物业费调整到1元/平米意见表”一页、“物业费调整到1.3元/平米意见表”两页、大洋置业出具的《证明》一份（载明小区各户型建筑面积）、2019年物业费收缴情况统计表九张、被告按照1.30元/月/平方米的标准缴纳2017年下半年物业费的收据一张予以证实。原告称，其中“物业费调整到1元/平米意见表”是指调整了物业费，不包括电梯费，后期为向业主更明确说明是将物业费整体调整为1.30元，所以修正为“物业费调整到1.3元/平米意见表”，截止2019年12月，包括“物业费调整到1元/平米意见表”中签字的所有业主在内的86户业主已按照调整后的标准交纳了物业费；被告按照调整后的标准交费至2017年12月。对原告提交的“物业费调整到1元/平米意见表”一页、“物业费调整到1.3元/平米意见表”两页，原、被告确认一致其中2-4、1-7、1-9、3-10、4-24号房屋的五户业主重复签字。被告另提出3-19、1-1号房屋均由林华签字，林华只是1-1的业主，其签字存在重复，4-1号房屋由一位姓范的人签字，其系大洋置业人员，该房屋系物业用房。原告对此称，扣除五户重复签字的业主，已签字业主为50户，面积为6340.46平方米，已双过半；不认可被告所提异议，3-19、1-1号房屋都是林华的房屋，4-1号房屋不是物业用房。原、被告均表示对各自关于3-19、4-1号房屋的陈述未有证据提交。对原告提交的上述其他证据，被告质证称，被告确实缴纳物业费至2017年12月，但当时不缴费原告不向被告交付进门使用的蓝牙。为证实其辩解主张，被告提交以下证据：1、2020年9月拍摄的小区照片复印件三张，证明原告将小区传达室出租，出租收入去向不明。2、原告张贴的2018年收入支出一览表照片打印件，证明原告称有亏损，但不知道原告哪里亏损。3、被告蓝牙年费收据照片打印件一份，证明被告缴纳蓝牙费用。4、《芝罘区普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》照片打印件一张，证明业主向芝罘区发改委物业科反映情况，物业科提供了这份登记表。5、小区业主对是否同意涨价自行制作的调查表照片打印件四张，证明原告作假，有的业主是按1元缴费，但物业称是按1.30元缴费；原告提供给业主的物业费调整至1.30元意见表照片打印件三张，证明原告所称的业主同意调整物业费，其中有六名业主是重复签字。原告质证称：证据1三张照片与本案的待证事实无关，传达室出租收入已经公示；证据2、3证明原告履行了物业公司对小区车辆进行管理以及基本收支情况向业主公示的义务；证据4证明原告就物业费上调已向主管部门进行了登记备案，原告在合同履行上没有缺失；对证据5打印件不认可。本院认为，本案原告与大洋置业于2006年签订的《物业管理服务委托合同》不违反国家法律的强制性规定，应为有效。该合同中虽未约定物业服务费的具体收费数额，但原、被告确认一致原告在2017年7月前系按照1元/月/平方米的标准收取物业服务费，本院对此予以确认。本案的争议焦点为原告是否可以按照1.30元/月/平方米向原告收取本案诉请中所涉的2018年1月至2020年6月物业服务费。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故物业公司在服务期间，随着物价和人工成本的提高，若确需调整收费标准的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告为证实已达到上述双过半条件所提交的三页业主签字意见表，扣除原、被告确认一致存在重复的5户外，双方还对另2户业主的签字是否有效存在争议，原告作为证据的提交方以及小区的物业服务企业，在被告提出异议的情况下，其有责任、有能力对该2户业主签字的有效性进一步举证证实，但原告对此并未举证证实，应自行承担举证不能的法律后果，本院对该2户签字的有效性不予认可，扣除该2户后，在意见表中签字的业主仅为48户，故原告按照1.30元/月/平方米收取物业费未能经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；仅凭2017年6月28日大洋置业与原告签订的《补充合同》将物业费调整至1.30元/月/平方米，依据不足；综上，被告应继续按1元/月/平方米的标准向原告支付2018年1月至2020年6月的物业服务费4220.10元（140.67平方米×1元/月/平方米×30个月），原告请求的超出部分，本院不予支持。对被告所述原告提供物业服务不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告应交纳其未交纳的物业费，对被告该辩解，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告徐强于本判决生效之日起10日内向原告烟台大洋物业管理有限公司支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费4220.10元；二、驳回原告烟台大洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告徐强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告徐强负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年十二月三十日书记员 姜慧萍（代）