江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4134号原告：赣州中海地产有限公司，住所地：赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18-1地块10栋F区商铺。统一社会信用代码：91360700MA35P3CT5D。法定代表人：杨林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李恭明，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：方建华，男，1984年6月6日生，汉族，住江西省赣州市于都县。原告赣州中海地产有限公司（以下简称中海公司）诉被告方建华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人魏明宇到庭参加诉讼，被告方建华经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的合同备案编号为2018071302511《赣州市商品房买卖合同》，被告在7日内配合原告办理完撤销备案登记手续；2、判令被告向原告支付违约金191813.2元、律师费20000元，合计211813.2元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月13日，被告购买原告所开发的中海·滨江壹号5#楼2502室商品房，并与原告签订了合同编号为2018071302511的《赣州市商品房买卖合同》，购房总价款1918132元，被告支付了首付款578132元，剩余购房款1340000元选择银行按揭方式支付。2018年7月27日，被告与江西银行股份有限公司赣州开发区支行签订《个人房产借款及抵押合同》，贷款1340000元，原告作为被告贷款的连带保证人。后因被告连续未按期归还贷款，江西银行股份有限公司赣州开发区支行要求原告履行担保义务。2020年4月23日，原告向江西银行股份有限公司赣州开发区支行支付了1344337.39元代偿款。原、被告双方签订的买卖合同之补充合同约定，如因被告未按规定偿还借款本息，导致原告代偿贷款本息后，原告有权解除合同，被告需配合办理相关的撤销备案登记手续，按合同金额的10%向原告承担违约金，并承担原告所支付的维权律师费等其他损失。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一､营业执照复印件、身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二､商品房买卖合同复印件1份，证明：1、2018年7月13日，被告购买原告所开发的中海滨江壹号5#楼2502室商品房，并与原告签订了合同备案号为2018071302511《赣州市商品房买卖合同》，购房总价款为1918132元。合同签订后，被告支付了首付款578132元，剩余购房款1340000元选择银行按揭方式支付；2、合同之补充合同第三条第七款约定，当原告代被告清偿任何一按揭款后原告有权解除合同，被告按合同中价款的10%支付违约金，并在7天内配合原告办理房屋产权变更登记手续。3、证明合同补充协议第十第十三款约定：因被告违约等原因造成原告依法维权的，被告除了按合同约定向原告承担违约责任外，还需承担原告因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、鉴定费等实际费用；证据三、《个人房产借款及抵押合同》，证明2018年7月27日被告与江西银行股份有限公司赣州开发区支行签订《个人房产借款及抵押合同》，贷款1340000元，原告作为被告贷款的连带保证人；证据四、《履行连带保证责任通知书》、还款凭证，证明原告于2020年3月25日、4月23日原告分别收到江西银行股份有限公司赣州开发区支行寄送的《履行连带保证责任通知书》，因被告连续未按期归还借款要求原告履行担保义务。2020年4月23日，原告向江西银行股份有限公司赣州开发区支行支付了1344337.39元代偿款；证据五、委托代理合同、增值税专用发票，证明原告因依法维权支付了2万元律师代理费。被告方建华未答辩，也未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经本院庭审核实，原告提交的上述证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院对原告提交的上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，被告方建华与原告中海公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018071302511），约定：被告方建华（买受人）购买原告中海公司（出卖人）开发的中海·滨江壹号5#楼2502室房屋，建筑面积为143.32m2，合同价款总额为1918132元，其中首付款578132元于2018年7月13日前支付，余款1340000元向银行申请贷款。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：被告方建华（买受人）承诺按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期还款义务。当原告中海公司（出卖人）代被告方建华（买受人）清偿任何一期按揭款后，原告中海公司（出卖人）有权解除本合同。原告中海公司（出卖人）解除合同的，被告方建华（买受人）应当向原告中海公司（出卖人）支付合同总价款10%的违约金。因被告方建华（买受人）违约等原因造成原告中海公司（出卖人）依法维权的，被告方建华（买受人）除按合同约定向原告中海公司（出卖人）承担违约责任外，还需承担原告中海公司（出卖人）因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、鉴定费等实际费用。2018年7月27日，被告方建华与江西银行股份有限公司赣州开发区支行签订《个人房产借款及抵押合同》，约定被告方建华向江西银行股份有限公司赣州开发区支行借款1340000元，原告中海公司为该借款提供连带责任保证担保。合同签订后，被告方建华支付了首付款578132元。原告中海公司于2020年3月25日、4月23日分别收到江西银行股份有限公司赣州开发区支行寄送的《履行连带保证责任通知书》，因被告方建华连续未按期归还借款，江西银行股份有限公司赣州开发区支行要求原告中海公司履行担保义务。2020年4月23日，原告中海公司向江西银行股份有限公司赣州开发区支行支付了1344337.39元代偿款。因被告方建华未按规定偿还借款本息，导致原告中海公司代为清偿全部贷款，违反合同约定，原告中海公司为维护自身合法权益，遂起诉至法院，要求依法处理。另查明，原告中海公司为本案委托律师并支付律师代理费20000元。本院认为,原告与被告方建华签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原、被告双方在签订《补充协议》中对买受人逾期履行按揭贷款合同进行了约定，即如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人承担担保责任的，当出卖人代买受人清偿任何一期按揭款后，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同后，买受人应当向出卖人支付合同总价款10%的违约金，现在被告方建华未能按按揭合同约定全面履行合同约定的按期还款义务，导致原告中海公司代被告方建华向江西银行股份有限公司赣州开发区支行代偿款项1344337.39元。在此情况下，根据合同约定，原告中海公司提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在主合同即《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。关于原告诉请的违约金，虽然符合双方约定，但该违约金计算标准过高，结合本案实际情况，酌定本案违约金收取比例应以合同总价款的5%为宜，故被告方建华应向原告中海公司支付的违约金数额为95906.6元。关于原告主张由被告承担律师代理费20000元的诉讼请求，补充协议已有约定，且原告已提供相应票据予以佐证，本院予以支持。原告为被告向江西银行股份有限公司赣州开发区支行垫付的1344337.39元，原告依法有权向被告追偿，且合同补充协议中亦约定了应予以偿还，该代偿本息与违约金、律师代理费可在原告需返还的购房款中予以抵扣。被告方建华经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州中海地产有限公司与被告方建华于2018年7月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018071302511）及《补充协议》；二、由原告赣州中海地产有限公司将购房款1918132元退还给被告方建华；三、由被告方建华支付原告赣州中海地产有限公司违约金95906.6元；四、由被告方建华向原告赣州中海地产有限公司返还代偿损失1344337.39元；五、由被告方建华向原告赣州中海地产有限公司支付律师代理费20000元；上述第三、四、五项给付义务由原告赣州中海地产有限公司在应退还给被告方建华的购房款1918132元中直接抵扣，抵扣后剩余购房款457888.01元由原告赣州中海地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告方建华；六、驳回原告赣州中海地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22063元，诉讼保全费5000元，合计27063元由被告方建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  连永燕人民陪审员  肖 茹人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年十二月一日法官 助理  邱邻玉书 记 员  陈思倩