文书内容山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13416号上诉人（原审原告）：济南三盛房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，经理。委托诉讼代理人：樊旭，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小寒，山东舜翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东聚鲁行房地产经纪有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区新泺大街1299号鑫盛大厦1号楼18层C2-1室。法定代表人：邹旭，经理。委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞鹏飞，山东舜达律师事务所律师。上诉人济南三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）因与上诉人山东聚鲁行房地产经纪有限公司（以下简称聚鲁行公司）服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。三盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判聚鲁行公司返还三盛公司佣金58万元；2.改判聚鲁行公司支付三盛公司违约金（以70万元为基数，自2020年3月31日起至实际全部退还佣金之日止，按日万分之三计算）；3.一、二审案件受理费、财产保全费3520元、保全保险费1200元等诉讼费由聚鲁行公司承担。事实和理由：（一）法院应充分尊重当事人意思自治原则。依据双方《济南三盛?国际公园项目分销服务合同》（以下简称《分销服务合同》）的约定，聚鲁行公司理应退还全部佣金58万元。本案中，退房客户均没有付清全部购房款，聚鲁行公司并未按照约定履行合同义务，不具备任何提取佣金的条件，应按照合同约定退还所退房产的全部佣金。（二）客户田真真购买的13-1003号房已完成退房，聚鲁行公司应退还相应佣金。一审判决认为三盛公司将田真真退房款转入路晓路购置车位款的行为系双方达成新的买卖合意，属认定事实错误。田真真于2019年6月28日认购13-1003号房，于2019年12月5日以家庭意见不统一为由申请退房，并要求三盛公司将己付购房款585036元转入其子女路晓路名下的B5C车位2020-2026-2025-2021-2042号。田真真与三盛公司签订的《认购协议书》已解除，购房款已退还，其没有继续购买三盛公司房屋的意恩。路晓路并非聚鲁行公司推荐的客户，其与田真真是两个不同的法律主体，路晓路购买车位的行为，与田真真退房是两个不同的法律事实。（三）双方签订的《分销服务合同》第七条第一款第二项对退还跳点达标佣金已作出明确约定，聚鲁行公司未能达到月成交12套及以上的标准，应退还跳点达标佣金2万元。《分销服务合同》第六条约定，当月成交1-11套房屋，全部房源按照销售金额6万/套计算佣金；当月成交12套(含12套)及以上，当月销售全部房源按照销售金额7万/套计算佣金。《分销服务合同》第七条约定，如聚鲁行公司推介客户未按合同约定付清购房全款，为无效成交情形，无须支付佣金；如己支付部分佣金的(包含跳点达标佣金)，聚鲁行公司应在接到书面通知后7天内返还已收取的佣金。上述条款明确约定了跳点达标佣金。合同履行期间，聚鲁行公司推荐的10名客户中，有8位已退房，其推荐成交的商品房己不足12套，因此应按照6万/套支付成交的两套房屋的佣金。（四）《分销服务合同》第八条约定，因特殊原因导致三盛公司返还客户购房款的，聚鲁行公司应于收到书面通知之日起7日内退还三盛公司已支付的相应销售佣金，否则每迟延一日，应按己支付的分销佣金的万分之三支付违约金。三盛公司于2020年3月23日向聚鲁行公司发函要求退还部分佣金，其于2020年3月30日回函明确表示拒绝退还。依据合同约定，聚鲁行公司应自2020年3月31日起，以70万元佣金为基数，按日万分之三支付违约金。聚鲁行公司针对三盛公司的上诉辩称，同聚鲁行公司的上诉意见。聚鲁行公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由三盛公司承担。事实和理由：（一）从合同履行角度来看，双方在合同实际履行中对佣金支付条件予以变更，将佣金支付条件变更为购房客户签订《认购协议书》并支付首付款。双方在《分销服务合同》第七条中约定“乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款的视为乙方成功推介客户，经甲方书面确认后，甲方在收到乙方出具的增值税专用发票之日起2个月内向乙方付清相应的销售佣金”。双方实际履行过程如下：聚鲁行公司是在购房人签订《认购协议书》并支付首付款后，向三盛公司提出支付佣金的申请，三盛公司对该申请予以确认，并要求聚鲁行公司出具相应金额的增值税专用发票，三盛公司在收到前述增值税专用发票后，向聚鲁行公司支付相应的佣金。从以上双方的履行过程可以看出，双方对支付佣金的条件进行了实质性的变更，将合同中关于佣金支付条件由“签订《商品房买卖合同》并付清首付款”以实际履行变更为“签订《认购协议书》并付清首付款”。（二）一审判决认定《分销服务合同》中佣金提取条件的约定系聚鲁行公司自愿承担的商业风险，属事实认定错误。《分销服务合同》第一条、第七条都是以客户单方毁约为前提条件，即买房人不付全部购房款，致合同无法继续履行，才符合上述约定。本案买卖双方在商品房交易中，以《认购协议书》并支付首付款的实际交易行为对合同成立条件予以实质变更，后买方单方违约致合同不能继续履行，卖方三盛公司自愿解除合同、放弃追求违约责任的权利。本质上是三盛公司与买房人协议解除合同，三盛公司将买卖协议解除的不利后果转嫁于聚鲁行公司，完全是三盛公司利用优势地位和不利条款加重聚鲁行的责任，并非聚鲁行自愿承担商业风险。（三）聚鲁行公司为三盛公司提供了居间服务，聚鲁行公司通过其销售渠道，将三盛公司开发的商品房在市场上推广，聚鲁行公司对三盛公司的商品销售确实起到助推作用，而且聚鲁行的推广经三盛公司确认后才支付佣金，并且该佣金已经发放给具体房产经纪人，而且有些房产经纪人因工作已经离职。从保护市场交易主体的角度而言，时下正处疫情之下，经济仍处在困难时期，一审判令聚鲁行公司返还35万佣金，导致聚鲁行公司经营极其困难。如果支持三盛公司诉求，加重聚鲁行公司的责任，还有可能因此引发其他民事纠纷，增加社会矛盾、占用司法资源。三盛公司针对聚鲁行公司的上诉辩称，（一）《分销服务合同》中对提取佣金的条件约定的非常明确，聚鲁行公司并不具备提取佣金的条件，理应返还佣金。1.退房的客户与三盛公司签订的是《认购协议书》，而非《商品房买卖合同》。2.客户不但未与三盛公司签订《商品房买卖合同》，也未付清全部购房款。（二）《分销服务合同》第七条也明确对应了合同第一条第2款的约定，该条除重申了无效成交情形外，又明确约定了聚鲁行公司退还佣金（包括跳点达标佣金）的时间。（三）聚鲁行公司未按照约定履行合同根本义务，理应退还佣金。聚鲁行公司把签订《认购协议书》认定成签订《商品房买卖合同》，但无论何种情形，均改变不了其未促成客户签订《商品房买卖合同》并付清全部购房款的事实。（四）三盛公司无义务替聚鲁行公司履行其应承担的合同义务。购房客户不肯签订《商品房买卖合同》而相继退房，是本案双方均不希望发生的结果。在促成房屋顺利买卖这一问题上双方的利益是一致的，商品房成交三盛公司可以顺利完成销售，而聚鲁行公司可以成功完成推介拿到佣金。若法院认定三盛公司有义务通过起诉并通过判决与客户签订《商品房买卖合同》，而无权直接要求退佣，将对三盛公司的经营造成严重影响。遇到这种情况，任何地产商都将很难通过合同的约定退还佣金，合同关于退还佣金的约定也将形同虚设，而经纪公司则无需考察购房客户的购房意愿、客户最终能否签订《商品房买卖合同》，甚至客户是否限购等这些基本问题，只要推荐了客户，即便没有促成签订《商品房买卖合同》等相应条件的成立也可以轻松拿到佣金而不用担心被要求退佣。因此，若如此认定三盛公司的义务，不只对三盛公司，对任何房地产商都将是严重的显失公平。也正是基于对以上情形的考量，三盛公司与聚鲁行公司才会在合同中约定：客户未签订《商品房服务合同》、未付清全款、客户退房等不能提取佣金的约定。三盛公司向一审法院起诉请求：1.判令聚鲁行公司退还三盛公司佣金58万元；2.判令聚鲁行公司支付三盛公司违约金（以70万元为基数，自2020年3月31日起至其实际全部退还佣金之日止，按日万分之三计算）;3.本案全部诉讼、保全费由聚鲁行公司承担。一审法院认定事实：2019年1月20日，三盛公司（甲方）与聚鲁行公司（乙方）签订《分销服务合同》，合同第一条分销服务的项目及内容约定，分销服务项目为济南三盛?国际公园，分销服务内容为乙方推介客户在分销服务期内或分销服务期满但在推介客户到访保护期内与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款的，视为乙方业绩（成交）；但不包括无效成交情形，即客户签订《商品房买卖合同》并支付首付后，未按合同约定付清全部购房款，视为无效成交，乙方不能提取佣金。合同第二条分销服务期限和客户认定规则约定，分销服务期限为2019年2月1日-2019年6月30日，乙方推介客户的认定规则：……客户到访后保护期为30天（含到访当天），保护期内乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款的视为乙方成功推介客户，甲方可按合同约定支付乙方相应佣金。合同第四条分销服务具体事宜约定，……4、乙方应协助甲方与推介客户签订《认购协议书》和《商品房买卖合同》；5、乙方应督促推介客户付清购房款或办理完成按揭贷款手续；合同第六条分销佣金标准约定，本项目在售产品，在2019年2月1日-2019年6月30日期间，乙方按本合同第二条第2点约定正式成交的商品房：当月成交1～11套，当月销售全部房源按照销售金额6万/套计算佣金；当月成交12套（含12套）及以上，当月销售全部房源按照销售金额7万/套计算佣金。合同第七条佣金结算方式和时间约定，1、佣金结算条件：（1）乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款的视为乙方成功推介客户，经甲方书面确认后，甲方在收到乙方出具的增值税专用发票之日起2个月内向乙方付清相应销售佣金。（2）如乙方推介客户未按合同约定付清购房全款，为无效成交情形，甲方无须支付任何的佣金。如甲方已支付部分佣金的（包含跳点达标佣金），乙方应在接到甲方书面通知后7天内返还已收取的佣金。乙方延迟返还且乙方仍有应收佣金的，甲方有权直接从应支付的佣金里抵扣。合同第八条违约责任约定，……3、终止合同时，甲方仍须依照本合同第七条的约定向乙方支付本合同约定期间乙方已完成业绩的销售佣金，因特殊原因导致甲方返还客户购房款的，乙方应于收到甲方书面通知之日起7日内退还甲方已支付的相应销售佣金，否则每迟延一日，乙方应按甲方已支付的分销佣金的万分之三向甲方支付违约金。三盛公司与聚鲁行公司分别在该分销服务合同上盖章予以确认。2019年8月21日，聚鲁行公司向三盛公司开具金额共计70万元的佣金增值税专用发票。三盛公司于2019年8月30日向聚鲁行公司支付了佣金70万元。2020年3月24日，三盛公司向聚鲁行公司邮寄《公司函》一份，载明：聚鲁行公司于2019年6月1日至2019年6月30日期限内推介客户与三盛公司签订《商品房买卖合同》并付清首付款的客户共14套，该等客户佣金结算、是否退房及应退佣金情况如下：序号客户姓名房号结算佣金退房时间应退佣金备注1薛林11-3-7027万元1万元客户未退房、应退跳点达标佣金2王旭亮13-1-21037万元2019.11.307万元客户退房、已结佣3王旭亮13-1-16037万元2019.11.307万元客户退房、已结佣4庞秀兰13-1-9037万元2019.11.307万元客户退房、已结佣5王一佳13-1-13037万元1万元客户未退房、应退跳点达标佣金6王一佳13-1-1203—2019.12.30—客户退房、未结佣7孙明广13-1-19027万元2019.9.247万元客户退房、已结佣8孙明广13-1-8037万元2019.9.247万元客户退房、已结佣9路开坡13-1-703—2019.12.17—客户退房、未结佣10田真真13-1-10037万元2019.12.97万元客户退房、已结佣11王燕13-1-3037万元2019.12.177万元客户退房、已结佣12曹兴兰13-1-17027万元退房办理中7万元客户退房、已结佣13秦磊13-1-1704—2019.7.31更名—客户更名、未结佣14梁树杰13-1-1501—2019.7.24更名—客户更名、未结佣合计70万元58万元根据合同约定及聚鲁行公司推介客户情况，三盛公司已向聚鲁行公司支付佣金70万元，但如前表所述共有八套客户已经退房，对此，聚鲁行公司应依约向三盛公司退还佣金共计58万元。请聚鲁行公司收到本函后7日内及时、足额向三盛公司退佣58万元。2020年3月30日，聚鲁行公司向三盛公司发送《回函》一份，载明：1、根据双方签订的《分销服务合同》，聚鲁行公司作为经纪公司，已经按照合同约定向三盛公司推介客户与三盛公司签订《商品房买卖合同》并付清首付款，聚鲁行公司已完成合同约定的义务。2、在《公司函》中有8套房客户退房均系三盛公司口头说明，并未出示任何手续材料加以证明，且该函中声明有一套房正在退房办理中，该客户是否因聚鲁行公司原因退房、退房手续已到何种步骤，聚鲁行公司均未知晓，故对客户退房的事实不予认同。3、《公司函》中聚鲁行公司推介客户未退房共4套，其中秦磊、梁树杰两套并未向聚鲁行公司结算佣金，应及时支付。三盛公司提交了涉及退房客户的《认购协议书》、顾客申请记录表、银行业务回单、与其他客户签订的《商品房买卖合同》及房屋权属状况信息等，根据其提交的上述证据，一审法院对退房情况认定如下：1、原由聚鲁行公司推荐王旭亮于2019年6月20日认购的13-2103号房，王旭亮于2019年11月23日以限购问题申请退房，三盛公司于2019年12月3日将王旭亮支付的25万元（定金5万元、首付款20万元）全额退还至其指定账户；后该房屋被彭斐、张鹏购买，三盛公司与彭斐、张鹏于2019年12月9日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。2、原由聚鲁行公司推荐王旭亮于2019年6月21日认购的13-1603号房，王旭亮于2019年11月23日以家人意见不统一为由申请退房，三盛公司于2019年12月3日将王旭亮支付的20万元（定金5万元、首付款15万元）全额退还至其指定账户；后该房屋被王君菊购买，三盛公司与王君菊于2020年2月21日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。3、原由聚鲁行公司推荐庞秀兰于2019年6月22日认购的13-903号房，庞秀兰于2019年11月30日以家人意见不统一为由申请退房，三盛公司于2019年12月25日将其支付的193012元（定金5万元、首付款143012元）退至三盛公司工作人员邵立账户，邵立于2020年5月28日将该款转入庞秀兰账户；后该房屋被单康宁、朱思凡购买，三盛公司与单康宁、朱思凡于2020年5月20日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。4、原由聚鲁行公司推荐孙明广于2019年6月28日认购的13-1902号房，孙明广于2019年9月12日以限购无法办理贷款为由申请退房，三盛公司于2019年10月14日将其支付的595603元退还至孙明广账户；后该房屋被王荣达购买，三盛公司与王荣达于2019年11月29日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。5、原由聚鲁行公司推荐孙明广于2019年6月28日认购的13-803号房，孙明广于2019年9月12日以限购无法办理贷款为由申请退房，三盛公司于2019年10月14日将其支付的193115元退还至孙明广账户；现该房屋被王宜洁购买，三盛公司与王宜洁于2019年12月27日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。6、原由聚鲁行公司推荐田真真于2019年6月28日认购的13-1003号房，田真真于2019年12月5日以家庭意见不统一为由申请退房，并要求三盛公司将其已付购房款585036元转入其子女路晓路名下的B5C车位-2020-2026-2025-2021-2042号；现该房屋被吕爱芸购买，三盛公司与吕爱芸于2020年2月15日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。7、原由聚鲁行公司推荐王燕于2019年6月29日认购的13-303号房，王燕于2019年12月5日以个人原因无法购买为由申请退房，三盛公司于2019年12月25日将其已支付的186123元退至三盛公司员工邵立账户，邵立于2020年7月6日将186123元转入王燕账户；后该房屋被郑元华购买，三盛公司与郑元华于2019年12月26日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记；8、原由聚鲁行公司推荐曹兴兰于2019年6月30日认购的13-1702号房，曹兴兰于2019年11月25日以家人意见不统一为由申请退房，三盛公司于2020年7月21日将曹兴兰已支付的196053元退还至曹兴兰账户；现该房屋被王丽购买，三盛公司与王丽于2020年6月22日签订《济南市商品房买卖合同》并办理合同备案登记。一审法院认为，针对双方签订的《分销服务合同》关于佣金提取的约定问题，聚鲁行公司认为该部分条款显失公平，加重了聚鲁行公司的责任，应予以撤销，且分销服务合同第七条第二款与第一款矛盾，应作出有利于非格式条款提供方即聚鲁行公司的解释。一审法院认为，分销服务合同第一条第2款约定“乙方推介客户在分销服务期内或分销服务期满但在推介客户到访保护期内与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款的，视为乙方业绩（成交）；但不包括无效成交情形，即客户签订《商品房买卖合同》并支付首付后，未按合同约定付清全部购房款，视为无效成交，乙方不能提取佣金”，该条款既约定了提取佣金的一般认定标准，也约定了除外条款，表明佣金取得的必要条件和充分条件系客户签订《商品房买卖合同》支付首付后，并按合同约定付清全部购房款；并且双方在合同第七条第一款佣金结算条件中再次对无效成交情形进行了约定，包括对于已支付佣金后予以返还的情形，更进一步明确了客户未付清全部购房款时应予返还佣金的约定，该约定系双方真实意思表示，属于聚鲁行公司自愿承担的商业风险，亦符合代理销售常识和习惯，属于合法有效约定。根据确定的上述退房情况，其中有七套房屋因客户原因申请退房，并办理完毕；另有一套（田真真）转为购置车位。聚鲁行公司认为退房的原因系涉案房屋办理了抵押，不能办理网签，导致买卖合同无法继续履行，但聚鲁行公司的居间义务已完成，不应退还佣金。一审法院认为，聚鲁行公司未提交证据证实客户退房的原因系因抵押无法办理网签所致，故对其辩称，不予采纳。但上述客户集中在10月、11月、12月申请退房，且在认购协议中均已明确约定限购限贷原因或客户不按时签订商品房买卖合同，均不予退还定金的情况下，上述客户以限购或其他个人原因申请退房，三盛公司亦同意全额退还，确与一般的交易习惯不符。本案系服务合同纠纷，聚鲁行公司向三盛公司提供的为居间服务，聚鲁行公司并不具有决定是否准许客户退房的权利和能力，故根据本案查明事实情况、双方合同约定，同时考虑聚鲁行公司在该居间事项中确已付出劳动，一审法院酌情聚鲁行公司返还三盛公司七套房屋佣金35万元。对于三盛公司主张的跳点佣金2万元，因双方在合同中并未作出具体约定，三盛公司主张返还，无合同依据，依法不予支持。三盛公司与田真真协商一致将其交纳的购房款转为购置车位款，双方已达成新的买卖合意，无法认定田真真亦未按合同约定付清合同全款情形，故对三盛公司要求返还该套房屋佣金的诉讼请求，亦不予支持。关于三盛公司主张的违约金，双方在合同中进行了约定，但鉴于三盛公司向聚鲁行公司发送通知时并未与聚鲁行公司就退房情况进行确认，双方对佣金是否返还存在较大争议，故一审法院确定聚鲁行公司应支付三盛公司的违约金为以35万元为基数，自本案立案之日即2020年6月22日起至其实际付清之日止，按日万分之三计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、聚鲁行公司于判决生效之日起十日内返还三盛公司佣金35万元；二、聚鲁行公司于判决生效之日起十日内支付三盛公司违约金（以35万元为基数，自2020年6月22日起至其实际付清之日止，按日万分之三计算）；三、驳回三盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4800元，财产保全费3520元，由三盛公司负担2775元，聚鲁行公司负担5545元。本案二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，三盛公司与聚鲁行公司签订的《分销服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据三盛公司向聚鲁行公司发出的《公司函》可知，由聚鲁行公司向三盛公司推介的14套房屋中，客户未退房的有两套，三盛公司应予支付佣金；另有两套即秦磊、梁树杰认购的房屋，三盛公司在“结佣”后注明“客户更名”，与王旭亮等客户购买的房屋后注明的“客户退房”明显不同，根据日常经验法则，“更名”通常是原认购方、新认购方、开发商三方达成一致，将原认购方认购的房屋变更由新认购方实际购买，与“退房”系不同的概念。虽然三盛公司提交秦磊、梁树杰的《顾客申请记录表》中载明“因个人原因，放弃购买该房源，申请将此房源更名为中柱客户冯铭华的名下”，但该内容未经聚鲁行公司确认，且在聚鲁行公司将客户推介给三盛公司后，三盛公司与客户之间的合同变更情况，聚鲁行公司难以知晓，仅依据该记录表不足以认定更名后的客户系“中柱”推荐，亦不足以认定“房屋更名”等同于“客户退房”。于此情形，本院仅能依据三盛公司出具的《公司函》中载明的房屋已通过秦磊、梁树杰更名并销售的现状予以认定，三盛公司对该两套房屋的佣金亦应予支付。关于王一佳购买的房屋。根据三盛公司提交的王一佳的《付款委托书》显示，王一佳将其已交付的购房款委托三盛公司转入马超名下的房屋。关于马超与王一佳的关系，三盛公司未提交进一步证据证实，王一佳的购房款实际仍在三盛公司的账户内，不排除王一佳以马超名义购房的可能，故在三盛公司未能充分有效举证的情况下，本院认定王一佳为聚鲁行公司推介成功的客户。关于田真真、路开坡购买的房屋。经查明，田真真的购房款并未退回，而系与三盛公司协商一致转为购置车位款，一审判决认为双方已达成新的买卖合意，无法认定田真真与其他退房客户属于同一情形，并无不当。三盛公司抗辩田真真将购房款转入其子女名下购买车位符合常理，但田真真系聚鲁行公司推介，在其因限购无法购房的情况下，转为以其子女名义购买五个车位亦符合常理，难以认定田真真的子女购买车位与田真真的授意无关。路开坡退房后亦转为购买车位，路开坡与田真真系夫妻关系，两客户及其子女共同购买五个车位，鉴于五个车位购买款低于房屋全款，本院酌定为三盛公司按照推介成功一位客户的50%的佣金标准予以支付。《分销服务合同》中对跳点佣金有明确约定，成交量未达到12套的，应按每套6万元支付佣金。据此，三盛公司应支付聚鲁行的佣金为6万元×5.5套=33万元。虽然《分销服务合同》中并未约定聚鲁行公司负有保证所推介的客户必须具备购房条件，但根据诚实信用原则，聚鲁行公司对此应负有一定的审查义务，作为销售方的三盛公司在与客户签订《认购协议书》时更应对客户的购房条件进行严格审查，因此，对于部分客户因“限购”而退房，双方均存在一定的过错，鉴于此，同时考虑聚鲁行公司在推介客户中付出的劳动，本院酌定三盛公司另支付聚鲁行公司2万元佣金。因三盛公司已支付70万元佣金，故聚鲁行公司应返还三盛公司35万元佣金。关于违约金。三盛公司要求按照已支付的全部佣金70万元为基数计算违约金，与合同意思表示不一致，本院不予支持；一审判决根据双方争议的情况，认定从本案起诉之日起计算违约金，并无不当。综上，三盛公司、聚鲁行公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人济南三盛房地产开发有限公司负担7680元；由上诉人山东聚鲁行房地产经纪有限公司负担11520元。本判决为终审判决。审判员  杨晓辉二〇二〇年十二月十一日书记员  魏洪婧