福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0926民初421号原告：袁兰梅，女，1992年11月18日出生，汉族，住福建省宁德市柘荣县。委托诉讼代理人：林湧，福建嘉铠律师事务所执业律师。被告：福建凯利盛投资有限公司，住所地：福建省宁德市柘荣县仙屿路50号。统一社会信用代码：91350926054333898P。法定代表人：林成金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王伯俊，福建鼎平律师事务所执业律师。原告袁兰梅与被告福建凯利盛投资有限公司（以下简称凯利盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁兰梅的委托诉讼代理人林湧、被告凯利盛公司的委托诉讼代理人叶振建、王伯俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁兰梅向本院提出诉讼请求：1.凯利盛公司承担违约责任，减少袁兰梅购房价款并赔偿因采光、日照、楼间距、绿化率等质量问题所造成的损失合计人民币60,000元（暂估，实际金额以有资质的鉴定、评估机构认定金额为准。）2.凯利盛公司承担本案的鉴定、评估费用以及诉讼费。事实和理由：袁兰梅与凯利盛公司于2017年9月11日签订了20170445号《商品房买卖合同（预售）》，袁兰梅购买凯利盛公司开发的位于柘荣县××路××号××小区××幢××室商品房××，合同对双方之间的权利义务进行了详细的约定。其中商品房建筑面积106.99平方米，总价483000元。袁兰梅依约支付了全部购房款，履行了合同义务。但凯利盛公司交付的商品房存在采光、日照、楼间距等质量问题，严重影响了袁兰梅正常居住使用。凯利盛公司的行为违反了《城市居住区规划设计规范》、《建筑采光设计标准》、《工程建设标准强制性条文》等国家有关工程建设标准，违反了《物权法》第九十八条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，凯利盛公司的行为已经构成了违约，依法应当承担违约责任和损害赔偿责任。凯利盛公司辩称，1.不存在损害原告的行为：凯利盛公司在取得国有土地使用证、建设工程规划许可证的情况下，与原告签订《商品房买卖合同（预售）》。商品房规划项目中有关容积率、建筑密度、楼间距、采光、日照、通风、绿地率、配套公共建筑服务设施、道路、停车场（库）都严格按照审批规划实施，该项目已经分别于2017年1月、2018年11月通过竣工验收备案，并已经交付原告，原告也已取得不动产登记证，原告诉称凯利盛公司违约缺乏事实及法律依据；2.凯利盛公司在土地使用性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿化率等方面均严格按照柘荣县住房和城乡规划建设局作出的柘建规条书（2012）11号《柘荣县建设局关于河洋建设用地规划条件通知书》等文件进行审批建设，不存在楼间距、绿化率不足等任何违反要求进行建设的情形。凯利盛公司委托具有设计资质的福建省闽武建筑设计院有限公司对月河星城建设项目进行设计，并将月河星城建设项目规划设计方案提交柘荣县人民政府及柘荣县住房和城乡规划建设局等职能部门，该设计方案经柘荣县人民政府专题会议纪要（2013）42号“研究月河星城建设项目规划设计方案的纪要”议定同意，并经审批通过。且凯利盛公司已取得柘荣县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》。因此，凯利盛公司在委托设计、提交设计方案、执行设计方案过程中均严格按照审批相关程序履行，不存在过错。根据柘荣县住房和城乡建设规划局作出柘建规示（2018）3号《柘荣县住建局关于月河星城（二期）总平面图局部和建筑方案调整的公示》可以得知，二期项目日照经有资质的设计单位福建省闽武建筑设计院有限公司分析，同时委托有资质的第三方进行复核。日照分析结果对原审定的一期和三期建筑日照无恶化，内部日照满足原审定的日照标准。3.原告与凯利盛公司在签订《商品房买卖合同（预售）》时，凯利盛公司已经明确将日照不足的情形告知了原告，经双方协商一致，凯利盛公司将商品房作为特价房出售给原告，并与原告签订了补充协议（详见补充协议第十五条）。因此，双方的买卖行为不存在任何违法、违规的情形，属于自愿达成的协议，依法应当予以认可。4.原告诉求赔偿损失合计60,000元没有事实及法律依据。综上，凯利盛公司在履行商品房买卖合同过程中不存在损害原告的行为，原告在诉状中关于商品房存在采光、日照、绿化率、楼间距等质量问题的陈述与基本事实不符，且未提供证据予以证明，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告于2020年7月20日申请对位于柘荣县河洋西路18号“月河星城”项目有关容积率、建筑密度、楼间距、采光、日照、通风、绿地率、配套公共建筑服务设施、道路、停车场（库）是否违反国家强制性标准及具体程度等进行鉴定。经审理查明，2017年9月11日，袁兰梅与凯利盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，购买了位于柘荣县××路××号××小区××幢××室××商品房××。合同第9条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.双方协商同意房屋交付条件变更为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格即具备交付条件；4.....”。第10条第二款约定“公共服务及配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2019年05月30日达到验收条件；2.小区内非市政道路：2019年05月30日达到验收条件；3.规划的车位、车库：2019年05月30日达到验收条件；4.物业服务用房：2019年05月30日达到验收条件。......”第11条第一款约定“出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房”。第28条第一款约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）”。附件十一“补充协议”第15条约定“本套日照时间不满足规范要求故作为特价房销售。出卖人展示的模型及楼书电视广告等相关宣传资料仅供参考，不作为交房标准及《商品房买卖合同》的组成部分，且均不作为双方确认权利和义务的依据。”合同订立后，袁兰梅缴纳了购房款483000元。凯利盛公司向袁兰梅交付了案涉房屋，袁兰梅办理了不动产登记。另查明，柘荣县建设局于2012年8月6日出具柘建规条书（2012）11号文件《柘荣县建设局关于河洋建设用地规划条件通知书》，将河洋建设项目规划条件通知凯利盛公司。2012年8月26日，柘荣县住房和城乡规划建设局出具柘建函（2012）44号文件《柘荣县住建局关于河洋建设用地规划条件补充通知的函》，补充了河洋建设项目规划条件。2013年4月9日，柘荣县住建局出具柘建规3号文件《柘荣县住建局关于“月河星城”建设项目的初审意见》对有关日照等问题要求凯利盛公司补充相关材料和优化方案报柘荣县住建局重新审查。凯利盛公司根据柘荣县建设局提出的初审意见，作出整改并于2013年4月16日作出回复函。2013年4月22日，柘荣县人民政府召开专题会议，研究同意月河星城建设项目规划设计方案，并指令相关职能部门主动对接，确保项目尽快实施。2016年5月27日，凯利盛公司对有关日照不足等问题作出承诺。柘荣县住房和城乡规划建设局分别于2013年12月12日、2016年5月27日，出具了月河星城项目一期、三期的建设工程规划许可证（柘工规证（2013）-352231131211-301号、柘工规证（2016）-352231160527号）。凯利盛公司依据所取得的建设工程规划许可证建设后，于2017年1月16日对月河星城一期工程申请竣工验收备案，柘荣县住房和城乡规划建设局在2017年5月18日予以核准。凯利盛公司于2019年4月24日对月河星城三期工程申请竣工验收备案，柘荣县住房和城乡规划建设局在2019年4月24日予以核准备案登记。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、购房发票、《个人公积金委托（组合）借款合同》、《柘荣县建设局关于河洋建设用地规划条件通知书》、《柘荣县住建局关于河洋建设用地规划条件补充通知的函》、《柘荣县住建局关于“月河星城”建设项目的初审意见》、土地使用权证、月河星城项目一期、三期的建设工程规划许可证（柘工规证（2013）-352231131211-301号、柘工规证（2016）-352231160527号）、福建凯利盛投资有限公司关于柘荣县“月河星城”建设项目初审意见回复函、承诺函、《柘荣县人民政府专题会议纪要（2013）42号》、《柘荣县住建局关于月河星城二期日照问题的说明函》、月河星城总平面定位图、月河星城（二期）日照分析图部分内容、月河星城绿地分析图、月河星城地下停车位图、月河星城（二期）建筑设计说明、月河星城（二期）规划设计变更内容、《福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表》、当事人陈述及庭审笔录在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，商品房交付条件应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于，原被告双方在《商品房买卖合同（预售）》第9、第10、第11条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于房屋交付约定为“双方协商同意房屋交付条件变更为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格即具备交付条件”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定。原告认为，合同中“补充协议”十五条针对的是33户特价房源而拟定的，存在预先拟定，重复使用的情形；且凯利盛公司在双方签订合同时未尽到合理的提醒义务，在本条款的字体、字形及排版上与其他条款相同。本院认为，格式条款无效需满足3个要素：免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利。凯利盛公司在出卖涉案房产定价时已将房产因日照不足造成的价值减少的内容做出处分，在履行买卖合同过程中不存在免除己方责任的行为。原告以低于其他相同情形房产的价格购得涉案房产时已弥补了其光照不足产生的损失，亦不存在加重对方责任的行为。补充协议内容包含了凯利盛公司对案涉房屋存在日照时间不满足规范要求作为特价房销售的释明义务，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题。原告主张该条款无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。诉讼过程中，原告认为被告违反诚实信用原则造成违约，并要求被告承担因容积率、建筑密度、楼间距、采光、日照、通风、绿地率、配套公共建筑服务设施、道路、停车场（库）等违反国家强制性标准给原告造成损害赔偿责任的问题。本院认为，被告按照政府行政部门的行政许可施工建设，且在工程竣工后通过了竣工验收备案等，不存在违反国家强制性标准给原告造成损失损害的过错。因此，对原告的该项主张，本院不予采纳。关于原告诉求赔偿金额的问题。因原告未能提供损失损害赔偿的计算标准和依据，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告对此项诉求应承担举证不能的不利后果。综上所述，本院认为，建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。政府相关职能部门的行政许可行为，非依法定程序不得撤销，一经作出便具有执行力。本案涉案房屋经验收合格，符合双方《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告已履行交付符合交房条件的房屋之合同义务，不构成违约。在生效行政许可行为未被依法撤销的前提下，对容积率、建筑密度、楼间距、采光、日照、通风、绿地率、配套公共建筑服务设施、道路、停车场（库）项目进行鉴定得出的结论，与本案之民事法律关系没有关联和因果关系，本院业已决定撤回对厦门欣途工程技术有限公司的鉴定委托。原告诉求凯利盛公司承担因违约和容积率、建筑密度、楼间距、采光、日照、通风、绿地率、配套公共建筑服务设施、道路、停车场（库）等违反国家强制性标准给原告造成损失的赔偿责任合计人民币60,000元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第六十条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回袁兰梅的诉讼请求。案件受理费1,300元，由袁兰梅负担（袁兰梅应当在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  胡坤龙人民陪审员  魏定生人民陪审员  林 斌二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  林梦杰书 记 员  陈巧慧附录：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。