广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4661号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，总经理。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伶利。委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称为“地标公司”）因与被上诉人陈伶利商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人地标公司的委托诉讼代理人孙嘉鸿、陈其聪，被上诉陈伶利及其委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地标公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判减少地标公司向陈伶利支付2018年6月2日至2018年7月27日的逾期交房违约金；二、撤销一审判决第二项，驳回陈伶利关于逾期办证违约金的诉讼请求。三、判决陈伶利负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、在涉案房屋已具备法定交房条件情况下，陈伶利系因自身原因导致逾期交房状态持续，逾期交付违约金只能计算至具备交房条件之日止。陈伶利曾就逾期交房一事在2018年5月31日向一审法院起诉要求赔偿违约金，理由是地标公司在通知交房时尚未出示《竣工验收备案表》。然而，在该案审理过程中，涉案房屋于2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，这一情况在该案一审诉讼过程中地标公司已经告知一审法院和陈伶利。一审法院作出判决的时间是2018年11月5日，即是说陈伶利完全有理由在该案审理过程中得知涉案房屋符合法定交房条件后办理交付手续，其也可以在诉讼过程中补充提出的诉讼请求或变更诉讼请求。而陈伶利既不办理收房手续任由逾期交付状态持续，又不在同案中处理已经确定的事项[该部分事实认定在（2018）粤0804民初595号判决中查明错误]，陈伶利存在任意扩大损失和浪费司法资源的主观故意。因此，即便陈伶利再次起诉主张逾期交房违约金，也只能计算2018年6月2日到2018年6月8日期间的逾期交房违约金，此后时段因陈伶利原因导致的扩大损失应由陈伶利自行承担。二、严格按照涉案合同约定来看，在陈伶利已经获赔逾期交房违约金的情况下，地标公司不应承担逾期办证的违约责任。主合同中未约定逾期办证违约责任条款，故双方可以通过补充协议方式进行约定，补充协议中关于逾期办证违约金的适用条款应当有效并对双方具有约束力。涉案合同第二十条第（二）约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式解决：2.双方协商解决”。该条款有两层意思：第一，认定构成合同项下“逾期办证”的前提是“因出卖人原因”；第二，双方未约定明确的违约责任承担方式。故此，双方在合同附件十一补充协议第七条补充约定“出卖人及买受人双方同意.对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条款是对主合同内容的补充，而不是变更主合同中已经确定的“应当由出卖人承担的责任”。因此，并不违反主合同第二十八条的约定，一审法院对于该项条款的理解有误，直接认定补充协议第七条6对买受人不具有约束力，缺乏合同依据和法律依据。三、退一步说，即便认定“择一条款”无效，地标公司也有充分的理由和依据要求减免因政府原因导致的逾期办证责任。如上摘录的条款约定内容，认定地标公司存在逾期办证的违约情形需要以“因出卖人原因”为前提，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下才需承担逾期办证的违约责任”。因此，一审法院对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由用一句“提供的证据不足以证明其主张”略述，且在“事实查明”部分忽略了地标公司提及的大量客观事实，存在严重的遗漏事实和认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正。1.导致陈伶利办证逾期主要是涉案项目的产权初始登记手续受阻，而关键的阻碍因素是涉案项目所在规划地块要求配建的市政道路因政府原因无法开建、又无法如期办理置换和延期手续，导致不动产登记不符合条件，这是不可预测和无法在合理时间内考虑得到的因素。涉案项目在2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，理应可以马上办理产权登记手续，但是直到2020年4月30日才得以递件办理。因为，项目整体竣工与项目内单体楼宇的竣工验收是不一样的。虽涉案房屋所在楼宇已竣工验收，但项目土地在规划条件上要求同步建设、同步投入的海湾南路直到2018年1月仍因国土部门没有解决用海问题而无法开工，也就无法竣工验收。再根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，地标公司在向市不动产登记中心提交办证要求时，该中心告知因出让合同中约定，“如逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平米住宅面积用于公共租赁住房”，海东广场项目极可能因逾期竣工被政府收回项目部分面积的权属。因此，不动产登记中心提出在未取得关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，无法提供《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条中自证“权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的材料，无法办证。2.导致长期无法办理配建道路置换和延期，进而无法办理产权证的原因主要是规划调整、政府机构改革和疫情的前后关联因素的综合影响，且持续时间是地标公司为陈伶利办证的期间。根据地标公司一审提供的证据《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》载明，涉案规划片区配建道路自地标公司2018年1月起申办置换和工期延期，直到2020年4月17日湛江市坡头区政府组织各相关部门召开工作会议予以批示，主要受几个因素影响：（1）原配建道路无法施工需变更规划；（2）湛江市在2018年3月至2019年9月进行政府机构改革，规划变更和工期延期的审批权限不明确，无法推动；（3）2020年初受疫情影响，会议拖延至4月才进行。可见，地标公司已经在得知影响办证的外部障碍情况下已经采取积极措施予以补救。涉案合同中关于逾期交付条款中约定政府规划调整作为约定免责事由，而上述影响因素自2018年1月（即符合交付条件之前）就开始发生，且地标公司已经在合理期间向政府部门提出申请、递交资料（见地标公司一审证据《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》湛土储函[2018]37号、《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》湛海东函[2018]14号），因此在逾期交付和逾期办证情形同时存在，原因重叠且没有约定逾期办证违约责任的情况下，约定免责条款应当有效，规划调整期间应当免除违约责任。另外本案中存在的最大的“政府原因”就是机构改革带来的迟延，这不是地区政府针对特定人和事作出的具体行政行为，也不是政府部门主观上的过失所导致的迟延，而是国家机器在一段特殊时期的特殊安排。这一过程中必然有些事项的处理效率受到影响，但谁也不能向政府进行行政追责或索赔。因此，这应当构成一种法定免责事由，在这一段时期内应当免责。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件造用法律若干问题的解释》第十八条的规定出卖人只有在因其自身的原因导致出卖人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下才需承担逾期办证的违约责任”。因此，出卖人能举证明权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，结合合同约定及上述规定，若地标公司足以证明并非“开发商未履行相关义务”造成业主无法办理产权证的，就不应当承担违约责任。“相关义务”又具体指的是地标公司在自身能力控制范围内的办证前期准备工作及申请办证程序。3.在规划调整完成和政府机构改革完成后，阻碍办证的因素才消除，但又处于疫情防控期间，应当按照不可抗力处理，根据时间情况减免违约责任，如将违约终止日计算至开发商向产权登记部门递交办证资料之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和2020年2月26日住房和城乡建设部下发的《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》的规定，疫情防控属于“不可抗力”。地标公司在证据中提交了关于在疫情防控期间湛江市办理产权登记的特殊要求的文件，全市在该时期的办证都是严格受限的，可以在一个多月内完成产权初始登记，并尽可能快的为各小业主递交办证资料，已经完成了开发商协助办证的义务，且该时间不能计算到产权证书办理下来之日，而是递件之日。本案中，地标公司已于2020年7月14日向湛江市不动产登记中心递交了办证申请资料，于2020年9月2日取得不动产权证，并已通知陈伶利领取。四、一审判决认定的逾期办证违约金计算标准有误，属于法律适用错误。本案一审直接按照陈伶利主张的金额认定违约金金额有失公允，有悖法律规定。1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款应当以第一款为适用前提，对此上述问题中已详述。2.该第二款规定采用的是“可以”、“参照”等字样，并未规定必须适用。而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同约定逾期办证、逾期付款违约合或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十九条第二款第一项的规定，以付购房款或者未付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算违约金”。由于上述司法解释是2003年颁布，上述指引是在2017年颁布，虽级别低于司法解释，但相较于司法解释更有实践指引意义，故我省法院的裁判应当予以适用。而民间借贷司法解释在今年又经过了修改，故本案违约金的标准应参照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。综上，本案一审的处理仓促而粗糙，对于地标公司的全部证据及理由不予理睬。事实上，本案为系列案件中的其中之一，本案中存在的情况确实有重大的政府因素，海东新区在同一时期其他楼盘也存在同样的问题，目前均在协调处理中。若本案判决生效，将一石激起千层浪而引发剧烈的社会反应，对于海东地区的房地产市场造成巨大震荡，影响整体社会效益。故恳请二审法院实事求是，以事实为依据予以认定，依法改判，维护地标公司的合法权益，维护社会整体秩序。陈伶利答辩称：一、关于地标公司延迟交房违约金问题。延迟交房违约金问题是与己经生效的（2018）粤0804民初595号案件的延续，地标公司在陈伶利2018年起诉地标公司延迟交房时，直到陈伶利收房之日陈伶利都没有收到地标公司通知陈伶利收房，而且地标公司也没有提供工程竣工验收备案表给陈伶利看过，（2018）粤0804民初595号案件在二审开庭时，二审法院要求地标公司提供竣工验收备案表时，地标公司也未能提供，所以，陈伶利请求法院判决地标公司支付涉案的延迟交房违约金是完全合法的，故一审判决是正确的。二、关于延迟办理房产权证的问题。1.地标公司根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议的约定认为迟延交房违约金和迟延办理房产权证的违约金不能同时适用。陈伶利认为该理由不成立。根据《商品房买卖合同》第二十八条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效”。故《商品房买卖合同》附件十一补充协议是无效条款。2.地标公司强调是因疫情原因造成延迟办证的，这一理由是不成立的，因为发生疫情的时间是在地标公司违约后才产生的，与本案没有关系。3.地标公司强调是因政府原因造成迟延办证并不愿意承担违约责任是没有理由的。自始至终也未有任何证据证明延期办理房产权证是存在政府的行政行为、命令等的干预或阻挠。（1）地标公司的证据有一部分没有提供原件，所以是不能作为认定事实的依据的。（2）地标公司欲证明其延期交房及延期办理房屋产权证给陈伶利是因为政府的原因造成的，但地标公司所举证据并不能证明地标公司的违约行为是政府造成的，因为政府有关部门在2016年3月15日就已发放《中华人民共和国建筑工程施工许可证》给地标公司进行施工，后政府又在2016年下半年发放了《商品房预售许可证》给地标公司出售未建成的商品房给陈伶利及其他海东广场的业主，证明政府并未反对地标公司建房出卖。而且，现在地标公司并未建好其所称的涉案相关道路，但政府己发放《不动产权证书》给了陈伶利及海东广场的广大业主，由此可知，未建好道路不是地标公司违约的理由。所以，地标公司违约延期办理房屋产权证是其自身的原因造成的，不属于不可抗力的因素造成的，地标公司进行的房地产开发与捆绑道路建设的合同是在陈伶利与地标公司签订《商品房买卖合同》之前，而且在地标公司与陈伶利签订《商品房买卖合同》之后及陈伶利收房之后，地标公司也没有告知因政府原因而无法按期办理房产权证给陈伶利，即使是政府的原因也是政府与开发商之间的关系，与陈伶利无关，不能因为政府与开发商的过错而要陈伶利这些平民百姓承担责任，这对陈伶利是不公平的。四、关于违约金的计算问题。陈伶利在一审所提出计算违约金的方式是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定所进行的，因而是合法合理的。综上，陈伶利认为一审法院所作出的判决是完全正确的，请求二审法院予以维持，并驳回地标公司的上诉请求。陈伶利向一审法院起诉请求：一、判决地标公司支付按陈伶利付款总额的年利率日万分之一从2018年6月2日起计至2018年7月27日收房时止的延迟交房违约金2757.36元给陈伶利；二、判决地标公司支付自2019年7月28日起按年利率7.12%计算至地标公司交付房屋产权证给陈伶利止的违约金给陈伶利（暂计算至2020年7月13日的违约金为34208.03元）；三、判决本案诉讼费由地标公司负担。一审法院查明事实：2016年5月10日，陈伶·利与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016003877），约定陈伶利（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场6号楼6层603房（预测建筑面积为106.36平方米），房屋价款为501339元。合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在60日之内……。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。上述《商品房买卖合同》签订后，陈伶利按合同约定向地标公司支付了总房款501339元，但至2018年6月1日止，地标公司仍未能按合同第九条、第十一条的约定将涉案商品房交付地标公司使用。陈伶利经向地标公司交涉无果遂于2018年5月31日向一审法院提起诉讼，请求判决地标公司支付迟延交房违约金按陈伶利付款总额的年利率6%自2017年7月1日起暂计至2018年6月1日止共27573.65元，一审法院于2018年11月5日作出（2018）粤0804民初595号民事判决，判决地标公司向陈伶利支付2017年7月2日至2018年6月1日的逾期交房违约金16795元，驳回陈伶利的其他诉讼请求。地标公司不服该判决，提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年2月21日作出（2019）粤08民终1号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2018年7月27日，地标公司将涉案房屋交付给陈伶利。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈伶利与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据陈伶利、地标公司的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、陈伶利请求后续的逾期交房违约金应否支持；二、陈伶利请求地标公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金是否合法合理。一、关于陈伶利请求后续的逾期交房违约金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案与（2018）粤0804民初595号案件是基于同一起商品房逾期交房事实在不同时间段造成的损失而提起的诉讼。在（2018）粤0804民初595号案件中，已确认从2017年7月2日起至2018年6月1日期间的逾期交房违约金为16795元（以购房款501339元的每日万分之一计付），陈伶利在本案中主张的逾期交房违约金从上述期间损失计算日期次日起至2018年7月27日止共计55天，违约金计算应为2757.36元（501339元×0.0001×55天），与其第一次请求的违约金合计未超过总购房款519005元的30%，合法合理，应予支持。至于地标公司辩称其于2018年6月8日取得竣工备案表后已立即第二次通知陈伶利办理收楼手续，陈伶利系个人原因直到2018年7月27日才办理收楼手续的，但地标公司却未能提供其第二次通知陈伶利办理收楼的证据予以证明其主张，故对地标公司的该辩解不予采纳。二、关于陈伶利请求地标公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金是否合法合理的问题。陈伶利、地标公司双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.双方协商解决”，第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。因此，地标公司以附件十一补充协议第七条第6款抗辩陈伶利只能在迟延交付、权属转移登记迟延的违约金中选择其中一项适用不累加，因该附件十一补充协议第七条第6款的约定属于《商品房买卖合同》的从合同，与主合同不符，应以主合同为准。而该补充协议的约定不合理减轻或免除了应当由出卖人承担的责任，因此，对买受人不具有拘束力。地标公司以此作为抗辩理由，不予支持。至于地标公司辩称延期办证是受自然灾害（2015年10月的“彩虹”特大台风）、政府原因、配套规划调整、疫情等因素造成，并非其主观违约造成，不同意承担逾期办证责任。但地标公司提供的证据不足以证明其主张，双方系于2016年5月10日就涉案房屋签订商品买卖合同，签订合同时间在台风之后，地标公司理应考虑该因素确定房屋交付时间和办理房屋所有权证时间。而疫情发生时地标公司已经违约。地标公司亦没有提供证据证实已将相关情况及时通知陈伶利，故对其主张，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，地标公司应当承担逾期办证的违约责任，因双方无约定违约金，因此，逾期办证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈伶利请求自2019年7月28日起按年利率7.12%计算至2020年7月13日（暂计）止逾期交付房屋产权证违约金34208.03元，与前述的逾期交房违约金合计未超过总房款的30%，因此，陈伶利的请求合法合理，予以支持。因庭审中查明地标公司尚未交付房屋产权证给陈伶利，地标公司何时交付房屋产权证给陈伶利无法确定，故陈伶利请求逾期交付房屋产权证的违约金计至交付房屋产权证时止，不予支持，陈伶利可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2018年6月2日起至2018年7月27日止的逾期交房违约金2757.36元；二、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2019年7月28日起计至2020年7月13日止的逾期交付房屋产权证违约金34208.03元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362.07元，由地标公司负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。地标公司向本院提供了以下证据：一、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，拟证明湛江市国土资源局同意对海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日；二、地标投资[2017]50号《关于置换出让土地捆绑道路的请示》，拟证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司于2017年12月13日请示湛江市国土资源局将捆绑建设的海湾南路西段置换为旦黎南路；三、湛国土资（利用）[2018]38号《湛江市国土资源局关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函》，拟证明湛江市国土资源局要求地标公司征求海东新区管理委员会、湛江市土地储备管理中心意见后再申请置换。四、地标投资[2018]3号《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函》，拟证明地标公司于2018年1月再次请示湛江市国土资源局将捆绑建设的海湾南路西段置换为旦黎南路；五、湛海东函（2018）14号《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》，拟证明2018年2月11日海东新区管理委员会复函支持地标公司申请置换。六、地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》，拟证明地标公司于2018年7月4日申请海东广场项目延期竣工；七、《国有土地使用权延期竣工协议》，拟证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日。陈伶利质证认为：对地标公司提供的上述证据真实性均无异议，但认为不能据此支持地标公司关于应减免其违约责任的主张。本院经审查认为：地标公司提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳，上述证据对本案事实认定的具体影响随后予以分析、论述。地标公司还补充提供其一审证据一《竣工验收备案表》、证据二《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》、证据三《国有建设用地使用权出让合同》、证据五湛土储[2018]37号《关于对置换出让土地捆绑道路出具相关意见的复函》、证据六湛海东函[2018]14号《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》、证据七湛江市不动产登记收件证据、证据十二转账凭证及《商品房买卖合同》的原件予以核对；陈伶利质证认为，对上述证据真实性无异议，但认为不能据此支持地标公司关于应减免其违约责任的主张。本院经审查认为：地标公司提供上述补充提供证据原件并经陈伶利质证对证据真实性予以认可，上述证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳，上述证据对本案事实认定的具体影响随后予以分析、论述。本案二审庭审后，地标公司又向本院提供了2018年8月21日湛国土资坡（国土）[2018]311号《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》、2019年6月26日地标投资[2019]16号《关于变更出让合同相关条款的请示》、2019年7月8日《湛江市自然资源局关于变更出让合同相关条款的复函》、2019年8月30日地标投资[2019]第15号《关于海东广场项目延期竣工的请示》、2020年1月3日地标投资[2020]2号《关于海东广场项目延期竣工的请示》、2020年3月16日《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》。本院经审查认为：地标公司于本案二审庭审后提供上述证据属逾期举证，且证据内容性质与其此前所举证据相同，证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院不再组织质证，本院对该部分证据均不予采纳。陈伶利未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下建设项目应在2016年6月14日前竣工，地标公司应在竣工时间前十五日内向湛江市国土资源局书面报告延迟竣工的原因；地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定地标公司合同项下建设项目竣工期限延长至2017年9月23日，该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次已回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。又查明：涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条6、约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不得累加”。还查明，2019年中国人民银行短期（一年以内，含一年）贷款基准利率均为4.35%；中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司上诉请求的事实理由以及陈伶利的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于交房时间应如何认定的问题。地标公司主张其已在诉讼过程中将涉案房屋2018年6月8日获得《竣工验收备案表》后的情况告知陈伶利，应视为地标公司通知陈伶利收房。但地标公司上述主张不符合涉案《商品房买卖合同》第十一条的相关约定，不能视为地标公司履行通知交房义务。一审法院认定陈伶利实际签收时间2018年7月27日为交房时间并无不当，本院予以确认。地标公司关于逾期交房违约金应计至2018年6月8日的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。地标该公司主张依据附件十一补充协议第七条6的约定，陈伶利已选择向地标公司主张逾期交房违约责任，则不能再主张逾期办证违约责任。但根据上述约定内容中“适用”“累加”等表述，应理解该约定意为买受人只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金，本案陈伶利所主张的逾期交付违约金和办证违约金计算期间并无重叠，故本案并不用上述约定。而支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，违约金并不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故地标公司关于附件十一补充协议第七条6已约定排除了陈伶利向地标公司主张逾期办证违约责任权利的主张无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期办证，但根据本案的证据和事实，可见原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，地标公司理应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施，而地标公司因其自身疏忽未及时在原竣工期限届满前申请延期是导致办证障碍的客观原因，地标公司如果及时申请延长海东广场项目竣工期限则可避免办证障碍，该障碍并非不能预见、不可避免。地标公司主张因新冠疫情可予以免责，但新冠疫情发生在约定地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》地一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不能免除责任。地标公司主张因政府机构改革影响办证，但并未提供证据证明其交件被拒收或办证过程受阻。综上，地标公司主张因政府原因和新冠疫情免责均依据不足，本院不予支持。四、关于逾期办证违约责任应如何认定的问题。涉案《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金计算方式，故陈伶利请求地标公司承担逾期交房违约责任，应根据地标公司违约行为造成陈伶利实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定地标公司应以购房款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行短期贷款基准利率标准计付违约金、2019年8月20日至2020年7月13日（暂计）按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付违约金给陈伶利。一审法院认定按年利率7.12%计付逾期办证违约金，该标准依据不足，本院予以调整。故应付逾期办证违约金具体金额为：19779.54元[501339元×（4.35%×23天+4.25%×31天+4.20%×61天+4.15%×92天+4.05%×60天+3.85%×85天）÷365天]。综上所述，地标公司的上诉请求部分成立，对其上诉有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决第一项；二、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决第二项为：限湛江地标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2019年7月28日起计至2020年7月13日止的逾期办证违约金19779.54元；三、驳回陈伶利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费362.07元，由陈伶利负担180.36元，由湛江地标投资有限公司负担181.71元；二审案件受理费362.07元，由陈伶利负担180.36元，由湛江地标投资有限公司负担181.71元。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二〇年十二月二十九日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4661号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，总经理。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伶利。委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称为“地标公司”）因与被上诉人陈伶利商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人地标公司的委托诉讼代理人孙嘉鸿、陈其聪，被上诉陈伶利及其委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地标公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判减少地标公司向陈伶利支付2018年6月2日至2018年7月27日的逾期交房违约金；二、撤销一审判决第二项，驳回陈伶利关于逾期办证违约金的诉讼请求。三、判决陈伶利负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、在涉案房屋已具备法定交房条件情况下，陈伶利系因自身原因导致逾期交房状态持续，逾期交付违约金只能计算至具备交房条件之日止。陈伶利曾就逾期交房一事在2018年5月31日向一审法院起诉要求赔偿违约金，理由是地标公司在通知交房时尚未出示《竣工验收备案表》。然而，在该案审理过程中，涉案房屋于2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，这一情况在该案一审诉讼过程中地标公司已经告知一审法院和陈伶利。一审法院作出判决的时间是2018年11月5日，即是说陈伶利完全有理由在该案审理过程中得知涉案房屋符合法定交房条件后办理交付手续，其也可以在诉讼过程中补充提出的诉讼请求或变更诉讼请求。而陈伶利既不办理收房手续任由逾期交付状态持续，又不在同案中处理已经确定的事项[该部分事实认定在（2018）粤0804民初595号判决中查明错误]，陈伶利存在任意扩大损失和浪费司法资源的主观故意。因此，即便陈伶利再次起诉主张逾期交房违约金，也只能计算2018年6月2日到2018年6月8日期间的逾期交房违约金，此后时段因陈伶利原因导致的扩大损失应由陈伶利自行承担。二、严格按照涉案合同约定来看，在陈伶利已经获赔逾期交房违约金的情况下，地标公司不应承担逾期办证的违约责任。主合同中未约定逾期办证违约责任条款，故双方可以通过补充协议方式进行约定，补充协议中关于逾期办证违约金的适用条款应当有效并对双方具有约束力。涉案合同第二十条第（二）约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式解决：2.双方协商解决”。该条款有两层意思：第一，认定构成合同项下“逾期办证”的前提是“因出卖人原因”；第二，双方未约定明确的违约责任承担方式。故此，双方在合同附件十一补充协议第七条补充约定“出卖人及买受人双方同意.对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条款是对主合同内容的补充，而不是变更主合同中已经确定的“应当由出卖人承担的责任”。因此，并不违反主合同第二十八条的约定，一审法院对于该项条款的理解有误，直接认定补充协议第七条6对买受人不具有约束力，缺乏合同依据和法律依据。三、退一步说，即便认定“择一条款”无效，地标公司也有充分的理由和依据要求减免因政府原因导致的逾期办证责任。如上摘录的条款约定内容，认定地标公司存在逾期办证的违约情形需要以“因出卖人原因”为前提，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下才需承担逾期办证的违约责任”。因此，一审法院对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由用一句“提供的证据不足以证明其主张”略述，且在“事实查明”部分忽略了地标公司提及的大量客观事实，存在严重的遗漏事实和认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正。1.导致陈伶利办证逾期主要是涉案项目的产权初始登记手续受阻，而关键的阻碍因素是涉案项目所在规划地块要求配建的市政道路因政府原因无法开建、又无法如期办理置换和延期手续，导致不动产登记不符合条件，这是不可预测和无法在合理时间内考虑得到的因素。涉案项目在2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，理应可以马上办理产权登记手续，但是直到2020年4月30日才得以递件办理。因为，项目整体竣工与项目内单体楼宇的竣工验收是不一样的。虽涉案房屋所在楼宇已竣工验收，但项目土地在规划条件上要求同步建设、同步投入的海湾南路直到2018年1月仍因国土部门没有解决用海问题而无法开工，也就无法竣工验收。再根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，地标公司在向市不动产登记中心提交办证要求时，该中心告知因出让合同中约定，“如逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平米住宅面积用于公共租赁住房”，海东广场项目极可能因逾期竣工被政府收回项目部分面积的权属。因此，不动产登记中心提出在未取得关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，无法提供《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条中自证“权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的材料，无法办证。2.导致长期无法办理配建道路置换和延期，进而无法办理产权证的原因主要是规划调整、政府机构改革和疫情的前后关联因素的综合影响，且持续时间是地标公司为陈伶利办证的期间。根据地标公司一审提供的证据《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》载明，涉案规划片区配建道路自地标公司2018年1月起申办置换和工期延期，直到2020年4月17日湛江市坡头区政府组织各相关部门召开工作会议予以批示，主要受几个因素影响：（1）原配建道路无法施工需变更规划；（2）湛江市在2018年3月至2019年9月进行政府机构改革，规划变更和工期延期的审批权限不明确，无法推动；（3）2020年初受疫情影响，会议拖延至4月才进行。可见，地标公司已经在得知影响办证的外部障碍情况下已经采取积极措施予以补救。涉案合同中关于逾期交付条款中约定政府规划调整作为约定免责事由，而上述影响因素自2018年1月（即符合交付条件之前）就开始发生，且地标公司已经在合理期间向政府部门提出申请、递交资料（见地标公司一审证据《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》湛土储函[2018]37号、《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》湛海东函[2018]14号），因此在逾期交付和逾期办证情形同时存在，原因重叠且没有约定逾期办证违约责任的情况下，约定免责条款应当有效，规划调整期间应当免除违约责任。另外本案中存在的最大的“政府原因”就是机构改革带来的迟延，这不是地区政府针对特定人和事作出的具体行政行为，也不是政府部门主观上的过失所导致的迟延，而是国家机器在一段特殊时期的特殊安排。这一过程中必然有些事项的处理效率受到影响，但谁也不能向政府进行行政追责或索赔。因此，这应当构成一种法定免责事由，在这一段时期内应当免责。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件造用法律若干问题的解释》第十八条的规定出卖人只有在因其自身的原因导致出卖人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下才需承担逾期办证的违约责任”。因此，出卖人能举证明权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，结合合同约定及上述规定，若地标公司足以证明并非“开发商未履行相关义务”造成业主无法办理产权证的，就不应当承担违约责任。“相关义务”又具体指的是地标公司在自身能力控制范围内的办证前期准备工作及申请办证程序。3.在规划调整完成和政府机构改革完成后，阻碍办证的因素才消除，但又处于疫情防控期间，应当按照不可抗力处理，根据时间情况减免违约责任，如将违约终止日计算至开发商向产权登记部门递交办证资料之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和2020年2月26日住房和城乡建设部下发的《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》的规定，疫情防控属于“不可抗力”。地标公司在证据中提交了关于在疫情防控期间湛江市办理产权登记的特殊要求的文件，全市在该时期的办证都是严格受限的，可以在一个多月内完成产权初始登记，并尽可能快的为各小业主递交办证资料，已经完成了开发商协助办证的义务，且该时间不能计算到产权证书办理下来之日，而是递件之日。本案中，地标公司已于2020年7月14日向湛江市不动产登记中心递交了办证申请资料，于2020年9月2日取得不动产权证，并已通知陈伶利领取。四、一审判决认定的逾期办证违约金计算标准有误，属于法律适用错误。本案一审直接按照陈伶利主张的金额认定违约金金额有失公允，有悖法律规定。1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款应当以第一款为适用前提，对此上述问题中已详述。2.该第二款规定采用的是“可以”、“参照”等字样，并未规定必须适用。而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同约定逾期办证、逾期付款违约合或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十九条第二款第一项的规定，以付购房款或者未付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算违约金”。由于上述司法解释是2003年颁布，上述指引是在2017年颁布，虽级别低于司法解释，但相较于司法解释更有实践指引意义，故我省法院的裁判应当予以适用。而民间借贷司法解释在今年又经过了修改，故本案违约金的标准应参照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。综上，本案一审的处理仓促而粗糙，对于地标公司的全部证据及理由不予理睬。事实上，本案为系列案件中的其中之一，本案中存在的情况确实有重大的政府因素，海东新区在同一时期其他楼盘也存在同样的问题，目前均在协调处理中。若本案判决生效，将一石激起千层浪而引发剧烈的社会反应，对于海东地区的房地产市场造成巨大震荡，影响整体社会效益。故恳请二审法院实事求是，以事实为依据予以认定，依法改判，维护地标公司的合法权益，维护社会整体秩序。陈伶利答辩称：一、关于地标公司延迟交房违约金问题。延迟交房违约金问题是与己经生效的（2018）粤0804民初595号案件的延续，地标公司在陈伶利2018年起诉地标公司延迟交房时，直到陈伶利收房之日陈伶利都没有收到地标公司通知陈伶利收房，而且地标公司也没有提供工程竣工验收备案表给陈伶利看过，（2018）粤0804民初595号案件在二审开庭时，二审法院要求地标公司提供竣工验收备案表时，地标公司也未能提供，所以，陈伶利请求法院判决地标公司支付涉案的延迟交房违约金是完全合法的，故一审判决是正确的。二、关于延迟办理房产权证的问题。1.地标公司根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议的约定认为迟延交房违约金和迟延办理房产权证的违约金不能同时适用。陈伶利认为该理由不成立。根据《商品房买卖合同》第二十八条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效”。故《商品房买卖合同》附件十一补充协议是无效条款。2.地标公司强调是因疫情原因造成延迟办证的，这一理由是不成立的，因为发生疫情的时间是在地标公司违约后才产生的，与本案没有关系。3.地标公司强调是因政府原因造成迟延办证并不愿意承担违约责任是没有理由的。自始至终也未有任何证据证明延期办理房产权证是存在政府的行政行为、命令等的干预或阻挠。（1）地标公司的证据有一部分没有提供原件，所以是不能作为认定事实的依据的。（2）地标公司欲证明其延期交房及延期办理房屋产权证给陈伶利是因为政府的原因造成的，但地标公司所举证据并不能证明地标公司的违约行为是政府造成的，因为政府有关部门在2016年3月15日就已发放《中华人民共和国建筑工程施工许可证》给地标公司进行施工，后政府又在2016年下半年发放了《商品房预售许可证》给地标公司出售未建成的商品房给陈伶利及其他海东广场的业主，证明政府并未反对地标公司建房出卖。而且，现在地标公司并未建好其所称的涉案相关道路，但政府己发放《不动产权证书》给了陈伶利及海东广场的广大业主，由此可知，未建好道路不是地标公司违约的理由。所以，地标公司违约延期办理房屋产权证是其自身的原因造成的，不属于不可抗力的因素造成的，地标公司进行的房地产开发与捆绑道路建设的合同是在陈伶利与地标公司签订《商品房买卖合同》之前，而且在地标公司与陈伶利签订《商品房买卖合同》之后及陈伶利收房之后，地标公司也没有告知因政府原因而无法按期办理房产权证给陈伶利，即使是政府的原因也是政府与开发商之间的关系，与陈伶利无关，不能因为政府与开发商的过错而要陈伶利这些平民百姓承担责任，这对陈伶利是不公平的。四、关于违约金的计算问题。陈伶利在一审所提出计算违约金的方式是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定所进行的，因而是合法合理的。综上，陈伶利认为一审法院所作出的判决是完全正确的，请求二审法院予以维持，并驳回地标公司的上诉请求。陈伶利向一审法院起诉请求：一、判决地标公司支付按陈伶利付款总额的年利率日万分之一从2018年6月2日起计至2018年7月27日收房时止的延迟交房违约金2757.36元给陈伶利；二、判决地标公司支付自2019年7月28日起按年利率7.12%计算至地标公司交付房屋产权证给陈伶利止的违约金给陈伶利（暂计算至2020年7月13日的违约金为34208.03元）；三、判决本案诉讼费由地标公司负担。一审法院查明事实：2016年5月10日，陈伶·利与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016003877），约定陈伶利（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场6号楼6层603房（预测建筑面积为106.36平方米），房屋价款为501339元。合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在60日之内……。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。上述《商品房买卖合同》签订后，陈伶利按合同约定向地标公司支付了总房款501339元，但至2018年6月1日止，地标公司仍未能按合同第九条、第十一条的约定将涉案商品房交付地标公司使用。陈伶利经向地标公司交涉无果遂于2018年5月31日向一审法院提起诉讼，请求判决地标公司支付迟延交房违约金按陈伶利付款总额的年利率6%自2017年7月1日起暂计至2018年6月1日止共27573.65元，一审法院于2018年11月5日作出（2018）粤0804民初595号民事判决，判决地标公司向陈伶利支付2017年7月2日至2018年6月1日的逾期交房违约金16795元，驳回陈伶利的其他诉讼请求。地标公司不服该判决，提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年2月21日作出（2019）粤08民终1号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2018年7月27日，地标公司将涉案房屋交付给陈伶利。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈伶利与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据陈伶利、地标公司的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、陈伶利请求后续的逾期交房违约金应否支持；二、陈伶利请求地标公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金是否合法合理。一、关于陈伶利请求后续的逾期交房违约金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案与（2018）粤0804民初595号案件是基于同一起商品房逾期交房事实在不同时间段造成的损失而提起的诉讼。在（2018）粤0804民初595号案件中，已确认从2017年7月2日起至2018年6月1日期间的逾期交房违约金为16795元（以购房款501339元的每日万分之一计付），陈伶利在本案中主张的逾期交房违约金从上述期间损失计算日期次日起至2018年7月27日止共计55天，违约金计算应为2757.36元（501339元×0.0001×55天），与其第一次请求的违约金合计未超过总购房款519005元的30%，合法合理，应予支持。至于地标公司辩称其于2018年6月8日取得竣工备案表后已立即第二次通知陈伶利办理收楼手续，陈伶利系个人原因直到2018年7月27日才办理收楼手续的，但地标公司却未能提供其第二次通知陈伶利办理收楼的证据予以证明其主张，故对地标公司的该辩解不予采纳。二、关于陈伶利请求地标公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金是否合法合理的问题。陈伶利、地标公司双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.双方协商解决”，第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。因此，地标公司以附件十一补充协议第七条第6款抗辩陈伶利只能在迟延交付、权属转移登记迟延的违约金中选择其中一项适用不累加，因该附件十一补充协议第七条第6款的约定属于《商品房买卖合同》的从合同，与主合同不符，应以主合同为准。而该补充协议的约定不合理减轻或免除了应当由出卖人承担的责任，因此，对买受人不具有拘束力。地标公司以此作为抗辩理由，不予支持。至于地标公司辩称延期办证是受自然灾害（2015年10月的“彩虹”特大台风）、政府原因、配套规划调整、疫情等因素造成，并非其主观违约造成，不同意承担逾期办证责任。但地标公司提供的证据不足以证明其主张，双方系于2016年5月10日就涉案房屋签订商品买卖合同，签订合同时间在台风之后，地标公司理应考虑该因素确定房屋交付时间和办理房屋所有权证时间。而疫情发生时地标公司已经违约。地标公司亦没有提供证据证实已将相关情况及时通知陈伶利，故对其主张，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，地标公司应当承担逾期办证的违约责任，因双方无约定违约金，因此，逾期办证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈伶利请求自2019年7月28日起按年利率7.12%计算至2020年7月13日（暂计）止逾期交付房屋产权证违约金34208.03元，与前述的逾期交房违约金合计未超过总房款的30%，因此，陈伶利的请求合法合理，予以支持。因庭审中查明地标公司尚未交付房屋产权证给陈伶利，地标公司何时交付房屋产权证给陈伶利无法确定，故陈伶利请求逾期交付房屋产权证的违约金计至交付房屋产权证时止，不予支持，陈伶利可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2018年6月2日起至2018年7月27日止的逾期交房违约金2757.36元；二、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2019年7月28日起计至2020年7月13日止的逾期交付房屋产权证违约金34208.03元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362.07元，由地标公司负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。地标公司向本院提供了以下证据：一、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，拟证明湛江市国土资源局同意对海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日；二、地标投资[2017]50号《关于置换出让土地捆绑道路的请示》，拟证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司于2017年12月13日请示湛江市国土资源局将捆绑建设的海湾南路西段置换为旦黎南路；三、湛国土资（利用）[2018]38号《湛江市国土资源局关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函》，拟证明湛江市国土资源局要求地标公司征求海东新区管理委员会、湛江市土地储备管理中心意见后再申请置换。四、地标投资[2018]3号《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函》，拟证明地标公司于2018年1月再次请示湛江市国土资源局将捆绑建设的海湾南路西段置换为旦黎南路；五、湛海东函（2018）14号《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》，拟证明2018年2月11日海东新区管理委员会复函支持地标公司申请置换。六、地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》，拟证明地标公司于2018年7月4日申请海东广场项目延期竣工；七、《国有土地使用权延期竣工协议》，拟证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日。陈伶利质证认为：对地标公司提供的上述证据真实性均无异议，但认为不能据此支持地标公司关于应减免其违约责任的主张。本院经审查认为：地标公司提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳，上述证据对本案事实认定的具体影响随后予以分析、论述。地标公司还补充提供其一审证据一《竣工验收备案表》、证据二《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》、证据三《国有建设用地使用权出让合同》、证据五湛土储[2018]37号《关于对置换出让土地捆绑道路出具相关意见的复函》、证据六湛海东函[2018]14号《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》、证据七湛江市不动产登记收件证据、证据十二转账凭证及《商品房买卖合同》的原件予以核对；陈伶利质证认为，对上述证据真实性无异议，但认为不能据此支持地标公司关于应减免其违约责任的主张。本院经审查认为：地标公司提供上述补充提供证据原件并经陈伶利质证对证据真实性予以认可，上述证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳，上述证据对本案事实认定的具体影响随后予以分析、论述。本案二审庭审后，地标公司又向本院提供了2018年8月21日湛国土资坡（国土）[2018]311号《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》、2019年6月26日地标投资[2019]16号《关于变更出让合同相关条款的请示》、2019年7月8日《湛江市自然资源局关于变更出让合同相关条款的复函》、2019年8月30日地标投资[2019]第15号《关于海东广场项目延期竣工的请示》、2020年1月3日地标投资[2020]2号《关于海东广场项目延期竣工的请示》、2020年3月16日《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》。本院经审查认为：地标公司于本案二审庭审后提供上述证据属逾期举证，且证据内容性质与其此前所举证据相同，证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院不再组织质证，本院对该部分证据均不予采纳。陈伶利未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下建设项目应在2016年6月14日前竣工，地标公司应在竣工时间前十五日内向湛江市国土资源局书面报告延迟竣工的原因；地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定地标公司合同项下建设项目竣工期限延长至2017年9月23日，该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次已回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。又查明：涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条6、约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不得累加”。还查明，2019年中国人民银行短期（一年以内，含一年）贷款基准利率均为4.35%；中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司上诉请求的事实理由以及陈伶利的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于交房时间应如何认定的问题。地标公司主张其已在诉讼过程中将涉案房屋2018年6月8日获得《竣工验收备案表》后的情况告知陈伶利，应视为地标公司通知陈伶利收房。但地标公司上述主张不符合涉案《商品房买卖合同》第十一条的相关约定，不能视为地标公司履行通知交房义务。一审法院认定陈伶利实际签收时间2018年7月27日为交房时间并无不当，本院予以确认。地标公司关于逾期交房违约金应计至2018年6月8日的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。地标该公司主张依据附件十一补充协议第七条6的约定，陈伶利已选择向地标公司主张逾期交房违约责任，则不能再主张逾期办证违约责任。但根据上述约定内容中“适用”“累加”等表述，应理解该约定意为买受人只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金，本案陈伶利所主张的逾期交付违约金和办证违约金计算期间并无重叠，故本案并不用上述约定。而支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，违约金并不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故地标公司关于附件十一补充协议第七条6已约定排除了陈伶利向地标公司主张逾期办证违约责任权利的主张无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期办证，但根据本案的证据和事实，可见原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，地标公司理应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施，而地标公司因其自身疏忽未及时在原竣工期限届满前申请延期是导致办证障碍的客观原因，地标公司如果及时申请延长海东广场项目竣工期限则可避免办证障碍，该障碍并非不能预见、不可避免。地标公司主张因新冠疫情可予以免责，但新冠疫情发生在约定地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》地一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不能免除责任。地标公司主张因政府机构改革影响办证，但并未提供证据证明其交件被拒收或办证过程受阻。综上，地标公司主张因政府原因和新冠疫情免责均依据不足，本院不予支持。四、关于逾期办证违约责任应如何认定的问题。涉案《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金计算方式，故陈伶利请求地标公司承担逾期交房违约责任，应根据地标公司违约行为造成陈伶利实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定地标公司应以购房款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行短期贷款基准利率标准计付违约金、2019年8月20日至2020年7月13日（暂计）按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付违约金给陈伶利。一审法院认定按年利率7.12%计付逾期办证违约金，该标准依据不足，本院予以调整。故应付逾期办证违约金具体金额为：19779.54元[501339元×（4.35%×23天+4.25%×31天+4.20%×61天+4.15%×92天+4.05%×60天+3.85%×85天）÷365天]。综上所述，地标公司的上诉请求部分成立，对其上诉有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决第一项；二、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初676号民事判决第二项为：限湛江地标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈伶利支付自2019年7月28日起计至2020年7月13日止的逾期办证违约金19779.54元；三、驳回陈伶利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费362.07元，由陈伶利负担180.36元，由湛江地标投资有限公司负担181.71元；二审案件受理费362.07元，由陈伶利负担180.36元，由湛江地标投资有限公司负担181.71元。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二〇年十二月二十九日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。