广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4475号上诉人（原审原告）：钟震宇。委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪琪，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市渔人码头商业有限公司，住所地广东省湛江市霞山区胜利长堤路3号之十一。法定代表人：罗富，总经理。委托诉讼代理人：梁蒙，广东敏翔律师事务所律师。上诉人钟震宇因与被上诉人湛江市渔人码头商业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟震宇的委托诉讼代理人以及被上诉人湛江市渔人码头商业有限公司的委托诉讼代理人梁蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟震宇上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持钟震宇的起诉请求；二、判决本案一、二审诉讼费用由湛江市渔人码头商业有限公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，侵害了钟震宇的合法权益，依法应予撤销。一、一审法院认定本案不存在湛江市渔人码头商业有限公司负不履行合同和钟震宇合同目的不达的情形，系认定事实不清。钟震宇与湛江市渔人码头商业有限公司双方签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》系商品房预约合同，合法有效，应受法律保护。钟震宇已依约向湛江市渔人码头商业有限公司支付了45%认购款626711元，湛江市渔人码头商业有限公司亦已接受并出具《收款收据》予以确认，已明确钟震宇与湛江市渔人码头商业有限公司双方对首期款及按揭款支付的比例。钟震宇已履行预约合同的义务，湛江市渔人码头商业有限公司应当履行与钟震宇签订商铺买卖合同本约的义务，以确保钟震宇办理银行按揭贷款。但是，湛江市渔人码头商业有限公司以钟震宇不能申请到50%的商业贷款为由，要求钟震宇补交首付款10%差额，才能签订商铺买卖合同本约。对于钟震宇而言，其与湛江市渔人码头商业有限公司销售磋谈购买商铺事宜时，是听取湛江市渔人码头商业有限公司销售的介绍后对自身经济状况做出合理的评估，对交易内容达成一致后才填写商铺认购单，但钟震宇履行完约定的义务后，湛江市渔人码头商业有限公司擅自变更合同内容，提高钟震宇的首付金额，导致双方无法签订商铺买卖合同本约，湛江市渔人码头商业有限公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，已构成违约。钟震宇因湛江市渔人码头商业有限公司的违约行为致使不能实现合同目的。因此，一审法院认定本案不存在钟震宇目的不达的情形系认定事实错误。二、本案与一审法院审理的（2020）粤0803民初1071号案件存在法律适用标准不统一的“同案不同判”情况。本案与一审法院审理的（2020）粤0803民初1071号案的案件事实基本一致，属于同类型同性质的案件，且被告也同一。但一审法院于2020年8月10日对（2020）粤0803民初1071号案件作出的判决与本案的判决结果却截然相反。钟震宇认为同案应适用相同的法律标准，才能维护国家法制统一、尊严和权威。本案判决结果与案件事实不符，适用法律错误，应予撤销。湛江市渔人码头商业有限公司擅自改变合同内容的违约行为致使钟震宇的合同目的不能实现，恳请二审法院支持钟震宇诉讼请求，解除涉案预约合同，判决湛江市渔人码头商业有限公司返还购房款及支付资金占用期间的利息。湛江市渔人码头商业有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟震宇向一审法院起诉请求：一、解除钟震宇与湛江市渔人码头商业有限公司2018年4月16日签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》；二、判决由湛江市渔人码头商业有限公司向钟震宇返还已付购房款626711元及利息（利息以626711元为基数从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、判决本案诉讼费由湛江市渔人码头商业有限公司负担。一审法院审理查明：2018年4月16日，钟震宇与湛江市渔人码头商业有限公司签订《湛江渔人码头商铺认购确认单》，内容如下：1.商铺位置：负一层202商铺；建筑面积：19.57㎡；单价：￥75904元；总价￥1485441.28元。2.商铺折后总价￥1397940元，前两年返租款10%即￥139794元；商铺认购价￥1258146元；商铺定金￥419382元（商铺总价的30%，含诚意登记金，客户签此认购单后，已交诚意金自动转为定金）。2018年4月16日，钟震宇向湛江市渔人码头商业有限公司出具《确认书》。载明：本人钟震宇，身份证号码440803198707282410，于2018年4月向贵司认购湛江渔人码头商铺负一层202号，商铺折后总价￥1397940元（大写壹佰叁拾玖万柒仟玖百肆拾元），商铺定金￥419382元（折后总价×30%）。现已支付￥50000元，尚欠贵司￥369382元定金。本人承诺于2018年5月30日前交齐定金。如因本人原因未能成功购铺，所交款项归贵司所有（开发商）。特此确认。湛江市渔人码头商业有限公司分别于2018年4月16日、2018年7月13日向钟震宇出具《收款收据》，确认收到钟震宇50000元、576711元。另查明，湛江市渔人码头商业有限公司已经办具了涉案商铺的不动产权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。湛江市荣建测绘科技有限公司于2018年3月12日出具的《不动产测量报告》（宗地（宗海）代码：440803010003GB00212），其中载明了涉案商铺的测量数据。钟震宇的诉讼代理人在庭审中陈述，第一，钟震宇在签订认购单后已向湛江市渔人码头商业有限公司支付购房款626711元，钟震宇多次要求尽快签订正式商铺买卖合同，但湛江市渔人码头商业有限公司要求钟震宇多交10%购房款，多次要求更改交易内容，提高钟震宇的首付金额，导致钟震宇没有能力支付。从签订商铺认购单至今已两年有余，湛江市渔人码头商业有限公司仍不与钟震宇签订正式商铺买卖合同，湛江市渔人码头商业有限公司怠于履行合同，导致钟震宇购买商铺的目的不能实现。第二，据钟震宇了解涉案商铺尚未办证，涉案商铺可能不存在。第三，湛江市渔人码头商业有限公司名下可查询到的房产均被广州市中级人民法院查封，湛江市渔人码头商业有限公司涉及巨额诉讼且有败诉风险，钟震宇的商铺也有可能被查封而无法过户。第四，钟震宇购买商铺是为了投资增值，周边的商铺被查封无法销售，就会导致钟震宇购买的商铺无法正常经营，继续购买商铺会损害钟震宇的合法权益，同时涉案商铺是按揭的，存在诉讼的情况下可能无法办理按揭贷款，也会导致合同无法履行。湛江市渔人码头商业有限公司的诉讼代理人在庭审中陈述，首先，钟震宇诉称不符合事实，不存在湛江市渔人码头商业有限公司不同意签订正式商铺买卖合同的情况。至于钟震宇涉案商铺是否存在，湛江市渔人码头商业有限公司代理人在庭后可以补充相关证据材料。其次，湛江市渔人码头商业有限公司涉及另案诉讼与本案交易没有关联，也没有证据证明影响了本案交易。最后，涉案的商铺是返租的，不需要钟震宇自行经营，是统一经营的，不会因为被查封影响到钟震宇的正常经营。另外，湛江市渔人码头商业有限公司的销售人员要求钟震宇增加10%的购房款，是因为钟震宇申请不到50%的商业贷款，只能申请到40%的商业贷款，所以还有10%的购房款需要钟震宇负担。综上，本案认购单和确认书是双方的真实意思表示，是合法有效的。一审法院审理认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，故本案为商品房预约合同纠纷。《湛江渔人码头商铺认购确认单》、《确认书》是原湛江市渔人码头商业有限公司双方的真实意思表示，主体适格，内容不违反相关法律法规，应受法律保护。双方当事人应当按照约定履行各自义务。钟震宇提交的不动产登记资料查询结果虽可证明湛江市渔人码头商业有限公司目前的经营环境明显不利于钟震宇投资涉案商铺的商业利益，但涉案商铺将来的经营状况及权利状态并非预约合同调整的范围。预约的目的在于订立本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。本案中，湛江市渔人码头商业有限公司具备签约的合法要件，并一再表示只要钟震宇愿意，湛江市渔人码头商业有限公司随时可以与钟震宇签订涉案商铺的正式买卖合同，不存在湛江市渔人码头商业有限公司不履行合同和钟震宇合同目的不达的情形。可见，钟震宇的诉讼请求，理据不足，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回钟震宇的全部诉讼请求。案件受理费10067.11元，由钟震宇负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案二审庭审中，湛江市渔人码头商业有限公司陈述称双方当事人未能顺利签订房屋买卖合同的原因之一是涉案商铺项目进度缓慢导致购房者失去投资信心。再查明：钟震宇于2020年4月8日提起本案诉讼。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对钟震宇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人钟震宇上诉请求的事实理由和被上诉人湛江市渔人码头商业有限公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于涉案合同应否解除的问题。涉案《湛江渔人码头商铺认购确认单》仅是双方当事人对双方交易商铺有关事宜的初步确认，故属预约合同。预约合同包括已决条款和未决条款两部分内容，在预约效力期间，当事人负有实现交易以及对未决条款尽力完成协商和谈判的义务，就未决条款的磋商，当事人应当遵循预约合同确立的原则、计价标准、履约期间等核心条款，全面、诚信、实际地进行。预约合同的签订直至本约合同的成立，是一个动态发展的过程，如前所述，在此过程中，双方当事人仍有权就未决条款继续磋商，故预约合同的效力并不意味着必须确保促成本约，而旨在保护善意的预约人，促使诚信谈判，平衡当事人之间的利益。根据本案已查明的事实，湛江市渔人码头商业有限公司与钟震宇在后续磋商过程中，对购房款的付款方式发生了分歧，而涉案认购确认单仅约定了商铺编号、面积及价格，但对其他内容，如付款方式、交房时间、租赁形式等未作具体约定，甚至对何时签订商品房买卖的本约合同也未作出具体约定，且湛江市渔人码头商业有限公司在本案中亦自认因涉案商铺项目进度缓慢而使购房者失去投资信心。故既然双方未约定签定房屋买卖合同本约的期限，在双方就合同主要条款内容发生分歧时，应允许双方基于订约条件的变化以及各自的利益考虑预留磋商的空间，在没有证据证明当事人违反诚实磋商义务的情况下，不应施加给当事人从未允诺的强制缔约责任。综上，以及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”的规定，本院认为应解除涉案《湛江渔人码头商铺认购确认单》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，湛江市渔人码头商业有限公司理应向钟震宇返还购房款626711元。关于钟震宇主张湛江市渔人码头商业有限公司应否支付利息的问题，湛江市渔人码头商业有限公司占有该部分资金客观上产生的货币时间价值属其获得的利益,故也应一并返还给钟震宇，结合本案可推定钟震宇起诉前已向湛江市渔人码头商业有限公司主张退款，以及考虑湛江市渔人码头商业有限公司占用资金的实际时长、利用资金的具体情况以及市场行情等相关因素，本院对钟震宇关于利息的诉讼请求予以支持。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故湛江市渔人码头商业有限公司应付利息应自本案起诉时按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。一审法院对本案处理不当，本院予以纠正。综上所述，钟震宇的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、解除钟震宇与湛江市渔人码头商业有限公司于2018年4月16日签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》；二、限湛江市渔人码头商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款626711元及支付利息（利息计算：以626711元为基数，从2020年4月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），计至债务清偿之日止）给钟震宇。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10067.11元，二审案件受理费10067.11元，均由湛江市渔人码头商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。