甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2020）甘0503民初3236号原告（反诉被告）：田某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：张某1，甘肃鉴远律师事务所律师。被告（反诉原告）：天水安吉利实业有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：张某2，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告田某与被告天水安吉利实业有限公司（以下简称安吉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案。诉讼中，被告安吉利公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）田某委托诉讼代理人张某1，被告（反诉原告）安吉利公司的委托诉讼代理人张某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原被告双方于2017年2月22日签订的商铺订购协议无效；2.请求依法判令由被告返还原告支付的购房款149420元；3.请求依法判令由被告支付原告资金占用利息：自2017年2月22日起至2020年10月21日利息25102元，自2020年10月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原告购买被告开发的位于甘肃省天水市××路口西的天豫美居商业广场商铺，并与被告签订了商铺认购协议，该商铺总房款为157284元，根据原被告签订的商铺认购协议第三条约定，原告于2017年2月22日一次性支付被告157284元购房款，被告一次性支付原告半年租金7846元，经被告同意原告支付的房款减去被告应付原告的租金，原告实际支付被告购房款149420元。后经原告了解，该房屋的土地性质为集体土地使用权，且出卖人无法为买受人办理房屋产权权属证书。因此，该合同违反土地法的强制性规定，应属无效合同。原告了解情况后多次电话并上门催要房款被告均以无足够资金为由拖延，双方无法达成一致意见，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告安吉利公司辩称，2017年2月22日双方签订房屋认购协议，同时签订了商铺合作经营合同，经营合同为认购协议的从合同，原告要求确认认购协议无效，如认购协议无效，则合作经营合同也应当无效。根据合同法58条的规定，原告收取的被告支付的收益款也应当返还被告，并支付利息。反诉原告安吉利公司向本院提出反诉请求：1.依法确认《商铺合作经营合同》无效；2.依法判令被反诉人立即返还反诉人款项33815.24元，利息1730.79元，并以33815.24元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际支付之日止，利息暂计35546.03元；3.本案反诉费由反诉人承担。事实与理由：被反诉人田某起诉反诉人安吉利公司合同纠纷一案，原告主张双方2017年2月22日签订的《商铺认购协议》无效，被告认为《商铺合作经营合同》作为《商铺认购协议》的从合同，主合同无效从合同也无效；其次，涉案房屋至今未竣工验收，不具备使用功能，不具备租赁及委托经营管理条件，故《商铺合作经营合同》应当无效。根据《合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，被反诉人收取反诉人支付的相关款项应当予以返还。据此，特提出反诉请求，请予以支持。反诉被告田某辩称，双方确实签订了合作经营合同，该合同也应当是无效。被告具体支付了多少收益款，原告不知道。如被告提供证据证实，原告认可同意退还。原告田某为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1.原告身份证复印件、结婚证复印件一份，拟证明原告身份；2.商铺认购协议一份，拟证明原被告签订认购协议的事实，该合同无效，被告在预售商铺时未取得预售许可证；3.2017年1月23日被告出具收款收据复印件一份，拟证明原告丈夫交付1万元定金；4.收款收据一份，拟证明原告支付售房款。质证后，被告对证据1、3、4无异议；证据2真实性无异议，证明目的不认可，认为合同效力应当由法院依法确认。被告安吉利公司为支持其辩解并证明其反诉主张，向本院提交了以下证据材料：1.建设工程许可证、建设用地许可证、建设工程施工图纸设计文件审查合格书、建设工程设计方案核定通知书、麦积区政府建设用地批复、天水市发改委项目备案登记通知各一份（以上均为复印件），拟证明涉案项目经政府审批，审批性质不是商品房性质，土地性质为集体土地；2.《商铺合作经营合同》一份、付款凭证四张，拟证明被告向原告以第一次返收益款折抵购房款7864元，被告向原告实际支付返收益款33815.44元。第一笔是签订认购协议时用收益款折抵购房款7864.2元，第二笔2018年3月21日支付8650.62元，第三笔2018年9月29日支付8650.62元，第四笔2019年6月4日支付8650元。质证后，原告对上述证据均无异议。为查明案情本院依职权调取了：1.本院（2020）甘0503民初329号民事判决书；2.本院（2020）甘0503民初329号案卷中的建设工程规划许可证复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件、机场净空意见书复印件、天水市房管局整改通知书复印件。质证后，原告均无异议。被告对民事判决书、建设工程规划许可证复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件无异议。对意见书及整改通知真实性无异议，但认为意见书只是初步意见，最终以审核为准。整改通知书是2018年下发的，并未告知是因为没有预售许可证还是土地属于集体土地不能对外销售。本院经审查认为，原告提交的身份证复印件、结婚证复印件、《商铺认购协议》、《商铺合作经营合同》、收款收据被告均无异议，上述证据均与本案有关联性，予以认定。被告提交的建设工程许可证、建设用地许可证、建设工程施工图纸设计文件审查合格书、建设工程设计方案核定通知书、麦积区政府建设用地批复、天水市发改委项目备案登记通知（以上均为复印件），《商铺合作经营合同》一份、付款凭证原告均无异议，予以认定。本院（2020）甘0503民初329号民事判决书及该案案卷材料能够相互印证的与本案有关的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年2月22日，原告（反诉被告）田某（作为乙方、买受人）与被告（反诉原告）安吉利公司（作为甲方、出卖人）签订《商铺认购协议》一份，双方约定：田某认购安吉利公司投资建设的位于天水市麦积区分路口西（烟草公司对面）商业广场项目商铺5FB043号商铺，该商铺建筑面积23.13㎡，总房款为157284元。出卖人应当在2017年7月31日前将验收合格的商铺交付买受人，但如遇不可抗力或政府行为，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期。买受人应在2017年2月22日之前一次性支付总房款157284元。甲、乙双方签订合同之日甲方一次性支付乙方已付房款半年租金，即自2017年2月22日至2017年8月21日，金额为7864元，剩余租金按天结算至交房之日。因出卖人不能在约定年限内（即五年）给买受人办理房产手续，买受人有权要求出卖人回购商铺。回购金额为180876元。买受人付清合同约定房款后，本协议经双方签字盖章生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止。同日，原告（反诉被告）田某（作为甲方）与被告（反诉原告）安吉利公司（作为乙方）又签订《商铺合作经营合同》一份，双方约定：甲方合法拥有天水市麦积区分路口西天豫美居之家项目的商铺5FB043，建筑面积23.13平方米，现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就上述商铺的合作经营事宜达成协议。合同范围内，双方的关系确定为合作关系。甲方自愿将位于天豫美居之家项目五层5FB043号商铺经营权交由乙方经营和管理，乙方可根据需要出租、自营或联营。合作期限自2017年2月22日至2022年2月21日（共五年）。乙方对商铺的经营结果自己负责，经营结果不影响甲方委托经营收益。甲方委托经营管理的第一年即2017年2月22日起至2018年2月21日止，乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的10%即15728元；第二、三年即自2018年2月22日起至2020年2月21日止，每年为甲方认购款的11%即17301元；第四、五年即自2020年2月22日起至2022年2月21日每年为甲方认购款项的12%即18874元。签订本合同后，乙方每半年支付一次收益给甲方。本合同在履行过程中若发生争议，由双方当事人本着互谅的原则友好协商解决，协商不成的，可依法向铺位所在地人民法院起诉。上述两份合同签订前，田某于2017年1月23日交纳订金1万元。合同签订当日即2017年2月22日支付房款139420元。安吉利公司将2017年2月22日应付给田某的收益款7864元抵作了田某应向安吉利公司给付的购房款。安吉利公司于2017年9月29日向田某给付收益款7864.2元；于2018年3月21日向田某给付收益款8650.62元；于2018年9月29日向田某给付收益款8650.62元；于2019年6月4日向田某给付收益款8650元。另查明，涉案商铺所涉工程于2014年2月21日在天水市规划局办理了建设工程规划许可证（建字第xxx号），该工程批准的建设单位为天水市××区委会，根据天水市规划局批准的平面图，该宗土地上南边房屋用途为宾馆，地上批准建设为六层；靠北房屋用途为综合商贸城，地上批准建设为四层。后该工程实际由本案被告安吉利公司建设，安吉利公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房屋、场地、柜台租赁；家具、家居用品、日用百货、工艺美术品、蔬菜、干鲜果品、农副产品（不含粮油）的销售；物业管理（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。安吉利公司在实际建设中，改变原规划许可，宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可对外销售。涉案商铺位于综合商贸城五层5FB043号。2018年9月25日，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。又查明，2017年2月22日、2017年9月29日、2018年3月21日、2018年9月29日中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率均为4.75%。2019年6月4日中国人民银行执行的一年（含一年）期人民币贷款基准利率均为4.35%。2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原、被告双方签订的《商铺认购协议》、《商铺合作经营合同》的效力应当如何认定；二、原告田某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。一、关于原、被告双方签订的《商铺认购协议》、《商铺合作经营合同》的效力应当如何认定的问题。首先，关于原、被告双方签订的《商铺认购协议》的效力。根据原、被告双方签订的《商铺认购协议》，安吉利公司为出卖人，田某为买受人。从原、被告签订的《商铺认购协议》相关内容审查，双方当事人的合同目的是将涉案商铺作为商品房予以买卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的营业场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”本案中，被告安吉利公司的营业范围并无房地产开发的项目，被告未经登记即不具备房地产开发企业资格而进行房地产开发经营活动，其行为违反上述法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”且被告在销售涉案商铺期间，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。综上，本院认定原、被告双方签订的《商铺认购协议》为无效合同。其次，由于原、被告之间签订的《商铺认购协议》为无效，原告田某并未取得涉案商铺的所有权，在此情况下，原、被告双方基于无效合同而签订的《商铺合作经营合同》亦应当认定为无效。二、关于原告田某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持的问题。关于原告田某的各项诉讼请求。由于原、被告之间的《商铺认购协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方因上述合同取得的财产，均应当予以返还。被告安吉利公司收取的购房款149420元应当向原告田某予以返还。由于安吉利公司收取田某购房款期间占有购房款的资金利益，原告田某主张自2017年2月22日至2019年8月19日按照年利率4.75%计算利息损失，自2019年8月20日至2020年10月21日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%计算利息损失并无不当。具体计算为：1.149420元×4.75%÷365天×908天（2017年2月22日至2019年8月19日）=17656.1元；2.149420元×4.25%÷365天×428天（2019年8月20日至2020年10月21日）=7446.4元，以上合计25102.5元，原告主张25102元，本院予以支持。2020年10月22日的利息损失，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%，以安吉利公司实际拖欠的购房款本金计算至该购房款退清之日止。关于反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求。对于反诉被告田某收取的反诉原告安吉利公司的收益款33815.44元，亦应向安吉利公司予以退还。对于上述应返还的收益款，前三笔收益款应分别按照田某收到款项之日起以同期中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率4.75%为标准计算利息损失，2019年6月4日收到的8650元起以同期中国人民银行执行的一年（含一年）期人民币贷款基准利率4.35%为标准计算利息损失，计算至2019年8月19日。具体计算如下：1.7864.2元×4.75%÷365天×689天（2017年9月29日至2019年8月19日）=705.1元；2.8650.62元×4.75%÷365天×516天（2018年3月21日至2019年8月19日）=580.9元；3.8650.62元×4.75%÷365天×324天（2018年9月29日至2019年8月19日）=364.7元；4.8650元×4.35%÷365天×76天（2019年6月4日至2019年8月19日）=78.3元。以上合计为1729元。2019年8月20日，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起，以田某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认田某与天水安吉利实业有限公司于2017年2月22日签订的《商铺认购协议》无效；二、确认田某与天水安吉利实业有限公司于2017年2月22日签订的《商铺合作经营合同》无效；三、由天水安吉利实业有限公司向田某返还购房款149420元、利息损失25102元（利息计算至2020年10月21日），以上合计174522元。自2020年10月22日起，以天水安吉利实业有限公司实际拖欠的购房款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该购房款退清之日止；四、由田某向天水安吉利实业有限公司返还收益款33815.44元、利息损失1729元（利息计算至2019年8月19日），合计35544.44元。自2019年8月20日起，以田某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止；以上判决三、四项均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元，因适用简易程序减半收取1895元，由天水安吉利实业有限公司负担。反诉案件受理费344元，由田某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。  审判员 李惠芳 二○二○年十二月十五日 法官助理 冯珺珺书记员 蔡中梅