广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0603民初1914号原告：马晓宁，男，1980年6月3日出生，回族，身份证住址山东省邹城市。委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。被告：广西三润投资发展有限公司，住所地北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。法定代表人：何海生，总经理。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。法定代表人：覃建兴，公司董事长兼总经理。原告马晓宁诉被告广西三润投资发展有限公司（简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马晓宁的委托代理人梁宇宸到庭参加诉讼，被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。原告马晓宁向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号地块职工市场合作建房合同书》。2.请求法院判令两被告连带退还原告已付房款共计214438元以及赔偿利息损失70853.19元（以214438元为基数，分两段计算：①按照中国人民银行同期贷款利率：从2014年3月3日起计至2019年8月19日，利息62461.62元；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%,从2019年8月20日起暂计至2020年8月24日，利息8391.57元;①、②利息合计70853.19元，其余利息计至全部款清之日）。三、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告一广西三润投资发展有限公司（以下简称“三润公司”）于2013年12月25日签订了《防城港市中央商务区CBD项目Y号地块职工市场合作建房合书》，约定原告购买被告二广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）幵发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区CBD项目V号（5#)地块5栋A单元1512号房。该房屋总价为428875元，原告应当支付首付款214438元，剩余款项在换签正式商品房买卖合同后以按揭形式支付，被告应当于2016年12月30日前向原告交付房屋。原告于2013年12月23日、2013年12月25日、2014年2月21日向三润公司分别支付了5000元、40000元、5000元，共计50000元定金，后该定金转为房款。原告支付定金后，又于2014年3月3日向被告三润公司支付了1644:38元房款，至此原告支付了全部首付款共计214438元。同时，根据合同约定，该楼房应当于2015年8月25日前完成预售证办理，两被告应通知原告到指定地点换签正式商品房合同，合同中有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至商品房买卖合同。但直至超过了约定交房期限，被告也仍未通知原告换签正式商品房买卖合同，原告多次催促两被告也均以各种理由拖延，现己超过约定交房期限将近3年之久，至今仍无法交房，被告也无法告知具体交房日期。于是.原告于2019年11月5日向防城港市港口区人民法院进行起诉，案号为（2019)桂0602民初3180号。起诉过程中，被告告知原告愿意以《合作建房合同书》约定的同样条件换签正式商品房买卖合同，也能2020年6月份交房。原告本着尽最大诚意履行合同的目的出发，遂向法院提出撤诉。但撤诉后，被告也没有通知原告进行换签，原告到售楼部又被告知无法按照《合作建房合同书》约定的交房时间换签正式的商品房买卖合同，交房时间只能变成2020年底或2021年。原告认为，根据合同约定，《防城港市中央商务区CBD项目V号地块职工市场合作建房合同书》的约定条件应当转移至商品房买卖合同，现己超过合作建房合同书约定的交房期限，原告与两被告己无法就正式商品房买卖合同的交房时间达成一致意见，从而无法签订正式商品房买卖合同，无法办理按揭贷款，更无法办理房产证书，获取房屋所有权的合同目的己不能实现。同时，无论是否换签，被告在《合作建房合同书》约定的交房时间内都未达到交付条件，无法交房，已构成违约，原告也有权拒绝换签。又因为两被告系委托代理销售关系，在未取得预售证情况下出卖房屋属于违法，虽现如今己取得预售证，但合同的有效性不影响订立合同时的违法性，两被告应当承担连带返还责任。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告三润公司、富乐华公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2013年12月25日，原告作为乙方与三润公司作为甲方签订一份《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》（简称《合作建房合同书》），内容为：鉴于甲方与富乐华公司（开发商）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》，现乙方在对上述《合作建房协议》充分了解的情况下，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就防城港市中央商务区项目V号（5#）地块用于职工市场合作建房达成协议；合同约定甲方购买乙方位于5#5栋A单元15层12号房，建筑面积68.62平方米，每平米6250元，总金额428875元。合同第二条约定：在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。开发商将于2015年8月25日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限约定为：签订本合同当日交清5万元首付款，余下房款支付方式为：1.签订本合同之日起30天内交清合同总房款50％，计214438元；2.余款乙方向银行申请按揭贷款，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得贷款之日起7日内一次性付清余款。合同第八条约定：乙方应按合同第七条的约定时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳款），本合同自动解除；2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为按违约支付给甲方，本合同自动解除。合同第九条对房屋交付期限约定应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的合同建房交付乙方使用。在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。合同第十条约定：如开发商逾期交房超过180日后，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理；乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失；乙方就配合开发商办理退房的有关手续；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。三润公司分别于2013年12月25日、2013年12月23日、2014年2月21日向原告出具三张张《收据》（编号分别为：1115251、1115287、1099628），表明收到防城港CBD项目五号地块5A-1512号房定金50000元；又于2014年3月3日向原告出具一张《收据》（编号：1135020），表明收到防城港CBD五号地块5A-1512号首付款164438元，共计214438元。原被告主张现因原、被告就换签《商品房买卖合同》后关于房屋交付时间、房款支付方式未能达成一致意见，致使至今未能签订正式《商品房买卖合同》。另查明，涉案商品房已于2015年取得《商品房预售许可证》。以上事实有原告提供的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》、《收据》及原告的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于原告提供的《律师函》、《快递及物流信息》、2020年售楼部视频以及被告提供的换签商品房买卖合同通知、圆通快递、送达回执；商品房预售许可证二分、房管局证明；港口区人民法院（2019）桂0602民初3180号《民事裁定书》结合全案综合予以认定。本院认为，关于原告主张解除原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号地块职工市场合作建房合同书》的问题。该合同包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案合同应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案商品房在起诉前已取得《商品房预售许可证》，故该合同有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当各履己责。关于原告主张解除原告与被告三润签订的《合作建房合同书》并要求两被告连带退还购房款及赔偿利息损失的问题。《合作建房合同书》于2015年8月25日前取得合作建房预售许可证，再进行《商品房买卖合同》换签手续并付清余款，并约定应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的合同建房交付乙方使用。但合同中并未对换签后《商品房买卖合同》内容是否变更的事由作相关约定，双方现在洽谈换签《商品房买卖合同》时，就房屋的交付时间等其他事项未能协议一致，导致未能签订正式《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”之规定，原告请求解除原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号地块职工市场合作建房合同书》，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告已付购房款214438元予以退还。鉴于富乐华公司作为项目的开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下对外销售房屋，本属违法行为，而三润公司作为《合作建房合同书》的签订主体以及收款人，富乐华公司与三润公司应连带返还已收取原告购房款。对于原告请求被告赔偿利息损失的问题。本案因原、被告双方签订的《合作建房合同书》换签《商品房买卖合同》的具体事宜约定不明导致未能顺利换签《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方的原因，故对于原告的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告马晓宁与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号地块职工市场合作建房合同书》；二、被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司连带返还原告马晓宁购房款214438元；三、驳回原告马晓宁的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。案件受理费5580元，减半收取2790元，由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。审判员  黄淑玲二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴尉宛