福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0526民初2028号原告（反诉被告）：德化县总工会，住所地：福建省德化县龙浔镇南门。负责人：陈章琳，工会常务副主席。委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秋水，福建岱仙律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑淑红，女，1974年4月5日出生，汉族，住福建省德化县。被告（反诉原告）：福建省德化乐宴娱乐城（普通合伙），经营场所：福建省德化县龙浔镇兴南街192号。负责人：郭荣辉，执行事务合伙人。上述二被告（反诉原告）的共同委托代理人：颜邕睿，福建建达（泉州）律师事务所律师。上述二被告（反诉原告）的共同委托代理人：陈海军，福建建达（泉州）律师事务所律师。原告德化县总工会（以下简称：德化工会）与被告郑淑红租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。2020年7月16日，本院根据德化工会的申请，依法追加福建省德化乐宴娱乐城（以下简称：乐宴娱乐城）为本案的共同被告参加诉讼。2020年8月7日，郑淑红、乐宴娱乐城提起反诉。2020年11月9日，本院公开开庭审理该案。原告（反诉被告）德化工会的委托诉讼代理人周瑞珍，被告（反诉原告）郑淑红、乐宴娱乐城的共同委托诉讼代理人颜邕睿、陈海军到庭参加诉讼。德化工会向本院提出诉讼请求，一、判令郑淑红、乐宴娱乐城立即搬出租赁场所并将租赁物交还给德化工会，郑淑红、乐宴娱乐城租赁期间出资装修的不动产应完整交给德化工会，经德化工会验收后办理书面移交手续；二、判令取消郑淑红、乐宴娱乐城向德化工会缴交的租赁保证金174000元，该保证金归德化工会所有；三、判令郑淑红、乐宴娱乐城支付给德化工会拖欠的租赁费1154200元，并按约定支付拖欠款项的滞纳金（自2019年1月拖欠租赁费至2020年5月31日止，合同约定按欠款部分每日5‰计算滞纳金，至租期届满被告应交滞纳金合计1532070元。滞纳金实际应支付至租金付清之日止），租金及滞纳金两项合计：2686270元；四、判令郑淑红、乐宴娱乐城支付给德化工会自2020年7月1日起至实际搬出移交租赁物之日止占用德化工会租赁物的占用费（占用费应按照合同约定，每逾期搬出一日加收日租赁费的3倍）；五、判令郑淑红、乐宴娱乐城将私自增设的6间包厢（房间）自行拆除，恢复原状后移交给德化工会；六、本案诉讼费用由郑淑红、乐宴娱乐城承担。事实与理由：2015年3月26日，德化工会作为甲方、郑淑红作为乙方，双方共同签订一份《租赁经营合同书》（以下简称：案涉合同）。双方约定如下：甲方将权属德化工会的兴南街192号1至3层及附属楼2至3层（以下简称：案涉房产），面积约2000平方米(含公共场所)租赁给乙方(被告)使用。租赁期限：2015年6月1日至2020年5月31日。租赁保证金：乙方在签订合同时，应向甲方交纳人民币175000元整租赁经营保证金。租赁期满，乙方应将其租赁的资产交由甲方验收后退还租赁经营保证金(无计付利息)。租赁费按季度上缴，第四年起以中标价为基数，每年递增10%。第一年至第三年(2015年9月1日至2018年5月31日)每季度租金174000元，第四年每季度租金191400元，第五年每季度租金208800元。每季度第一个月的10日前缴纳，逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的滞纳金。逾期一个月未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消租赁经营保证金，租赁的资产、场所由甲方收回。合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方。该场所的动产归乙方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方，并经甲方验收办理书面移交手续。每逾期一日加收租赁费的3倍，并承担违约及赔偿责任等相关内容。案涉合同签订后，德化工会依约将案涉房产交给被告装修使用，被告向德化工会缴交租赁保证金174000元。租赁后被告仅按期缴交租金至2018年12月。自2019年1月起至2020年5月31日租期届满，被告共拖欠租金1154200元未缴交。按合同约定，被告逾期缴交租金，德化工会有权取消租赁保证金。同时欠缴部分应按日5‰计算滞纳金。被告自2019年1月拖欠租金至2020年5月，至租期届满被告应支付的滞纳金合计为1532070元，滞纳金实际应计算至租金全部付清止。另，双方租期至2020年5月31日届满，被告却拒不搬出，不按合同约定向原告交还租赁物。原告数次要求被告搬出并办理租赁物移交手续，被告也承诺于2020年6月25日前搬出并办理移交手续。但至今被告仍不搬出，也拒不支付拖欠租金。考虑疫情影响，原告给予被告一个月合理移交期，但一个月内被告仍不搬出，其主观恶意明显，被告的行为已构成违约，由此自2020年7月1日起应按合同约定，每逾期搬出一日加收租赁费的3倍计算其逾期搬出期间的占用费。另外，郑淑红向德化工会承租案涉房产后，与郭荣辉、李其兴合伙在案涉房产开办经营乐宴娱乐城。郑淑红和乐宴娱乐城共同辩称，一、德化工会系基于政策原因于2019年10月13日单方解除租赁合同。根据工资发〔2018〕34号《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》、《中共福建省总工会党组关于巡视整改情况的通报》可以证明，国家在2017年开始要求工会对外租的经营性场所进行清理和回收。基于该政策，虽然德化工会未以书面形式明确告知要提前收回案涉房产，但是自2018年年底开始，德化工会多次与答辩人进行协商提前解除涉案场地租赁事宜。为此，答辩人在2019年协商期间才暂缓支付案涉房产的租赁费，但双方对赔偿问题无法协商一致。德化工会提供的《录音》中也明确了不能继续出租的原因就是基于国家政策原因，且该国家政策在2018年就已经告知答辩人。双方就德化工会提前收回案涉房产赔偿问题无法达成一致后，德化工会已经于2019年10月13日向答辩人发出《通知》，单方解除租赁合同。对于德化工会单方解除租赁合同，答辩人基于考量国家政策原因，对此表示理解并且无任何异议，也同意解除租赁合同，并且自2019年11月开始未再进行营业。德化工会提供的《录音》中没有任何内容体现答辩人在2019年11月份后仍有继续营业。合同解除权性质上为形成权，以单方意思表示方式行使。本案中，虽然德化工会是以拖欠租金的约定解除权单方解除合同，但是实际上是因为出现国家政策原因的约定解除权情形，德化工会才与答辩人解除合同的。无论基于何种法定解除权解除合同，德化工会与答辩人的租赁合同已经于2019年10月13日解除。二、德化工会应当退还答辩人租赁保证金174000元。如前所述，德化工会提前解除合同的原因是因为国家政策要求。根据双方签订的案涉合同第八条“遇有国家重大的经济政策变动（包括城建规划，经县政府住建部门批准拆迁和改造）或不可抗力的原因不能继续履行本合同时，乙方接到甲方书面通知后一个月内应无条件搬出，合同自行解除。甲方退还乙方保证金，当月租赁费按实际租赁天数计算缴交。”的约定，德化县总工会应当退还答辩人租赁保证金174000元。三、德化工会诉请要求答辩人支付拖欠租金的滞纳金计算方式错误，且标准远高于目前法律许可的标准，不应予以支持。根据案涉合同第四条“逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的滞纳金“。此时，以何种基数计算滞纳金双方并未有明确约定，案涉合同是德化工会使用的格式合同，对格式合同条款，有两种解释的，应当作出不利于提供格式合同一方，即不利于德化工会的解释，以总拖欠租金为基数，即截止至2019年10月份拖欠的租金数额为基数计算滞纳金，且不能按照德化工会进行重复累积计算的方式计算滞纳金。德化工会诉请要求答辩人支付拖欠租金的滞纳金的标准为每日5‰，即每月15‰。根据2020年8月20日最高人民法院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，利息保护上限为LPR的4倍，目前暂时为年利率15.4%。参照该法律许可的标准，德化工会诉请要求答辩人支付拖欠租金的滞纳金标准远高于法律许可的标准，不应予支持。四、双方的租赁合同解除后，德化县总工会继续请求答辩人支付拖欠的租金及滞纳金无事实和法律依据。如前所述，双方的租赁合同已经于2019年10月13日解除，合同解除后，因为双方无法就赔偿问题协商一致，因此答辩人尚未将涉案场地移交给德化工会。但是，德化工会的办公场地也在涉案场地，合同解除后，答辩人虽继续占用涉案场地，但德化工会完全可以采取积极可行的措施，如收回涉案场地，防止损失的扩大，但德化工会并未采取任何适当的措施防止损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，自2019年10月13日合同解除后，德化工会继续请求答辩人支付拖欠的租金及滞纳金无事实和法律依据。答辩人占用案涉房产的占用费不适用于滞纳金条款。五、德化工会诉请占用费标准明显偏高，其依据的合同条款属于格式条款中加重答辩人责任的条款，应予以排除，占用费应当参照租金标准。且根据国家在××期间关于帮扶服务业小微企业和个体工商的政策，应当参照该政策免除答辩人2020年上半年3个月的房屋占用费。六、答辩人是经德化工会同意扩建了六间包厢，该六间包厢已经形成了附合，德化工会诉请被告拆除没有法律依据。若没有经过德化工会的同意和协助，该部分是不可能取得消防许可证，是没法用于经营的。且德化工会办公场所就在案涉房产的楼上，这么长的时间，德化工会主张其不同意或者不知道答辩人的扩建都是不符合实际的。郑淑红、乐宴娱乐城向本院提出反诉请求，一、确认郑淑红、乐宴娱乐城与德化工会签订的案涉合同已经于2019年10月13日解除；二、德化工会退还郑淑红、乐宴娱乐城租赁保证金174000元；三、德化工会赔偿郑淑红、乐宴娱乐城装修残值损失及扩建部分的装修损失700万元（详见清单，具体以实际评估价值为准）及利息（自起诉之日起至德化工会实际付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；四、德化工会承担本案反诉诉讼费。事实与理由：2015年3月26日，郑淑红与德化工会签订的案涉合同约定，郑淑红向德化工会租赁案涉房产，其中大堂、楼梯、停车场为公共使用场所，面积为2000㎡的场地，租赁期限为2015年6月1日起至2020年5月30日止，遇有国家重大的经济政策变动不能继续履行本合同时，合同自行解除，德化工会退还保证金，具体内容详见案涉合同。合同签订后，郑淑红依约缴交了租赁保证金174000元。郑淑红租赁案涉房产系作为乐宴娱乐城经营娱乐城之用，是作为当时德化县赤水镇重点招商引资项目之一，招商引资时德化工会及县政府相关负责人都向二反诉原告承诺在同等条件下仍可通过招标继续租赁案涉房产。且根据二反诉原告当时了解，案涉房产自上世纪90年代开始就一直用于出租，正是基于相信双方签订的合同到期后，德化工会仍会继续对案涉房产进行招标出租，不会提前收回案涉房产，二反诉原告才投入巨资对娱乐城进行装修，并在德化工会同意情况下，添置了六间房屋、中央空调、电梯、楼梯、墙壁、消防设施、卫生间、三楼阳光房、一楼一间咖啡厅、地板大理石和停车场的美化硬化，同时，对停车场、电梯进行了改造，在德化工会同意的情况下增设了共计6间包厢（该部分改造未取得合法建造手续）。二反诉原告才花费700万元巨资进行装修娱乐城，是作长期经营之用的（具体详见装修规划清单及相关图片）。但是，自2017年起，中央开始要求各工会要进行清理整改工作，提前收回对外出租承包场地。基于该政策，自2018年年底开始德化工会工作人员多次与二反诉原告进行协商提前解除涉案场地租赁事宜，为此，二反诉原告在2019年协商期间才暂缓支付案涉房产的租赁费，但双方对赔偿问题无法协商一致。2019年10月13日，德化工会单方向二反诉原告发出《通知》，通知因二反诉原告逾期一个月未付租金，德化工会按照案涉合同约定，单方解除租赁合同，通知原告于2019年10月31日前搬离案涉房产。二反诉原告对于德化工会解除租赁合同没有异议，也同意德化工会提前解除合同，收回租赁场所。娱乐城自2019年11月停业至今。二反诉原告之所以至今未搬离租赁场所系因为无法就德化工会提前收回租赁场所的赔偿问题协商一致。二反诉原告正是基于相信双方签订的合同到期后，德化工会仍会继续对案涉房产进行招标出租。但是因为政策的变化，德化工会在2018年年底就已经在与二反诉原告协商提前收回涉案场地事宜，协商无法取得一致后，德化工会已经于2019年10月13日行使单方解除权解除案涉合同，二反诉原告对于解除案涉合同没有异议，但二反诉原告租赁案涉房产经营娱乐城的合同目的已无法实现。根据案涉合同第八条的约定，该合同应已经视为自行解除，德化工会解除合同系因为国家政策要求提前收回租赁场所，因此应当退还二反诉原告保证金174000元。同时，因为合同解除，德化工会应当赔偿二反诉原告基于信赖利益投入巨资进行装修的装修残值损失及扩建部分的装修损失700万元。德化工会对郑淑红、乐宴娱乐城的反诉辩称，一、案涉合同并未在2019年10月13日解除，而是实际履行至合同终止之日（2020年5月30日）止。郑淑红、乐宴娱乐城要求确认案涉合同于2019年10月13日解除严重违背客观事实，直至今日，郑淑红、乐宴娱乐城还在使用德化工会的案涉房产。二、郑淑红、乐宴娱乐城要求退回租赁保证金174000元，违反合同约定条款，郑淑红、乐宴娱乐城存在根本违约行为，无权要求退回租赁保证金。三、郑淑红、乐宴娱乐城要求德化工会赔偿所谓的装修残值损失及扩建部分的装修损失700万元及利息，无任何事实和法律依据。德化工会为证实其主张向本院提交下列证据材料：证据一、《租赁经营合同书》复印件一份，拟证明德化工会与郑淑红就案涉房产的租赁关系所进行的约定；证据二、房权证复印件一份，拟证明案涉房产的所有权人为德化工会；证据三、行政事业单位(社团)往来结算凭证复印件一份，拟证明郑淑红向德化工会缴交租赁保证金174000元；证据四、中国工商银行德化支行业务回单复印件、发票联复印件各一份；拟证明郑淑红按约定缴交租金至2018年12月；证据五、《通知》复印件一份，拟证明因郑淑红拖欠租金，德化工会于2019年10月13日通知郑淑红缴交租金，要求提前解除租赁合同，并限期搬离租赁场所；证据六、录音光盘一份，拟证明如下事实：1、郑淑红、乐宴娱乐城租赁经营至租期届满还继续营业，租赁合同并未协商提前解除；2、郑淑红租期届满未及时搬出移交案涉房产给德化工会，德化工会明确告知不可能再招投标、再续租，无法再提供租赁物给郑淑红使用。而且德化工会明确要求郑淑红、乐宴娱乐城租期已届满，不能再继续营业，需尽快办理善后事宜，务必在2020年6月10日前搬出并按租赁物原样交还；3、郑淑红和乐宴娱乐城是知道五年租期是财政和地方统一规定的，应该考虑如何规划安排，五年以后是否能够续租，招标须知及合同都是没有约定的事情；4、乐宴娱乐城表示，其不搬走的原因是想再续租，没有其他原因；5、无法再续租的事情乐宴股东一年前就知道，不是突然间才知道。乐宴股东表示不续租之事只是听说，其并不明确。由此可知，郑淑红、乐宴娱乐城在反诉状中所写的“自2018年年底开始被告工作人员多次与其协商提前解除，才暂缓支付租赁费”等内容完全不属实；证据七、《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》（德委办[2020］4号）第十条的补充说明，拟证明郑淑红和乐宴娱乐城不符合疫情减免三个月租金的条件；证据八、《通知》及微信截图，拟证明2020年5月10日租期届满前，德化工会再次向郑淑红催讨租金。同时正式通知郑淑红应于2020年6月1日到德化工会办理租赁场所移交手续，并交清尚欠租金，否则将委托律师起诉被告履行相关合同义务，该份《通知》由办公室工作人员郑静丽通过微信发送给郑淑红。证据九、案涉房产出租前的现状的图片。拟证明案涉房产租赁前的原状。郑淑红、乐宴娱乐城对德化工会提交的上述证据材料质证如下：证据一的真实性无意见；证据二的真实性无异议，但德化工会主张其不同意或者不知道案涉房产的扩建都是不符合实际情况的；证据三、证据四的三性均无异议；证据五的真实性无意见；关于证据六，为何录音形成时间是2020年6月1日，显示的修改时间是2020年6月9日，是否是原始载体由法庭认定。该份录音无法证明德化工会的主张，相反，该份录音可以证实乐宴娱乐城是基于信赖利益租赁案涉房产并投入大额装修资金；德化工会无法继续出租，需要提前解除合同的原因是基于国家政策原因；证据七的真实性由法院认定；证据八的真实性没有意见，但该组证据无法证明德化工会的主张；证据九的真实性无法确认。郑淑红和乐宴娱乐城为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据1、《通知》一份，拟证明案涉合同已于2019年10月13日被解除；证据2、工资发［2018］34号《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》、《中共福建省总工会党组关于巡视整改情况的通报》、总工发〔2016〕21号中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）各一份，拟证明德化工会解除合同系因为国家政策要求提前收回案涉房产，因此德化工会应当退还保证金174000元；证据3、《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规［2020］734号）一份，拟证明德化工会应免除乐宴娱乐城2020年上半年3个月的房屋占用费；证据4、《证明》一份，拟证明郑淑红租赁案涉房产系作为乐宴娱乐城经营娱乐城之用，是作为当时德化县赤水镇重点招商引资项目之一，招商引资时德化工会及县政府相关负责人都同意在同等条件下郑淑红和乐宴娱乐城仍可通过招标继续租赁案涉房产。且根据郑淑红和乐宴娱乐城了解，案涉房产自上世纪90年代开始就一直用于出租，正是基于相信双方签订的合同到期后，德化工会仍会继续对涉案场地进行招标出租，不会提前收回涉案租赁场地，郑淑红和乐宴娱乐城才投入巨资资金对娱乐城进行装修；证据5、《乐宴娱乐城装修造价》、装修施工图、平面图、照片各一份，拟证明郑淑红和乐宴娱乐城基于信赖利益投入巨资进行装修扩建的情况以及装修和扩建费用。德化工会对郑淑红、乐宴娱乐城提供的证据材料质证如下：证据1的真实性无异议；证据2的真实性无法确认；证据3的真实性由法院认定；证据4的真实性无异议，但与本案不具有关联性；证据5的三性均有异议。德化工会不清楚承租方的装修费用。本院对各方当事人的证据材料认证如下：1、郑淑红、乐宴娱乐城对德化工会提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。郑淑红、乐宴娱乐城虽认为证据九的真实性无法确认，但因为案涉房产位于德化县城闹市区。所以，证据九中的建筑物为案涉房产的建筑外观系德化县辖区内公众总所周知的事实。所以，本院对证据九的真实性予以确认。德化工会提交的证据七未注明证据来源，真实性无法确认，本院不予采用。2、德化工会对郑淑红、乐宴娱乐城提交的证据1的真实性无异议。本院对上述证据材料的真实性予以确认；证据3未注明证据来源，真实性无法确认，本院不予采用；证据4与本案不具有关联性，本院不予采用。综上所述，本院对德化工会提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八、证据九，郑淑红和乐宴娱乐城提交的证据1的真实性予以确认。但至于能否证明当事人各自的主张及该主张与本案之间的关联性，待本案分析焦点一并予以分析认定。郑淑红、乐宴娱乐城提交的证据2、证据5等证据材料待本案分析焦点再另行认证。本院经审理查明，一、2015年3月26日，德化工会作为甲方、郑淑红作为乙方，双方共同签订一份《租赁经营合同书》，即案涉合同。该合同主要约定以下内容：1、乙方向甲方承租案涉房产。租赁期限：2015年6月1日至2020年5月31日；2、租赁保证金：乙方在签订合同时，应向甲方交纳17.5万元租赁经营保证金。租赁期满，乙方应将其租赁的资产交由甲方验收后退还租赁经营保证金(无计付利息)；3、案涉合同第四条约定，租金按季度上缴，第四年起以中标价为基数，每年递增10%。第一年至第三年(2015年6月1日至2018年5月31日)，每季度租金17.4万元；第四年（2018年6月1日至2019年5月31日）每季度租金19.14万元，第五年（2019年6月1日至2020年5月31日）每季度租金20.88万元。每季度第一个月的10日前缴纳，逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的滞纳金。逾期一个月未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消租赁经营保证金，租赁的资产、场所由甲方收回；4、合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方。该场所的动产归乙方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方，并经甲方验收办理书面移交手续。每逾期一日加收租赁费的3倍，并承担违约及赔偿责任；5、该合同第六条约定：乙方不得擅自将案涉房产转租、出借，不得改变案涉房产外观立面装修及资产的原结构，保证原设施完好无损，如有毁损，乙方应按归还时的现价赔偿。乙方如果需要装修须报甲方同意并报有关部门备案后，方可进行；该合同第七条约定，租赁期间内，乙方必须严格遵守有关法律法规，依法经营、自负盈亏，不得从事任何的违法经营活动。乙方必须严格遵守县综治创卫和安全生产规定，自觉搞好门前“三包”及店面卫生工作；6、案涉合同第十条约定：违约责任。（一）甲方的违约责任：甲方如违反本协议，擅自解除合同，应赔偿乙方由此引起的经济损失。（二）乙方的违约责任：乙方出现以下情况的，甲方有权追究乙方的违约责任，同时有权解除合同，并要求乙方赔偿甲方由此造成的经济损失。（1）逾期缴交租赁费和其他费用（如水费、电费、卫生费及各种税费）达二个月以上的；（2）违反第六条、第七条的内容规定，经甲方予以三次以上警告的；（三）出现不可抗力因素或因政府政策上的原因需终止合同的，双方均不负违约责任；7、合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方。该场所的动产归甲方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方，并经甲方验收办理书面移交手续。每逾期一日加收日租赁费的3倍并承担违约及赔偿责任。乙方如需要续租，同等条件下乙方优先。案涉合同签订后，郑淑红于2015年9月18日向德化工会缴交租赁保证金17.4万元。2015年9月30日，郑淑红、李其兴、郭荣辉合伙成立普通合伙企业即乐宴娱乐城。乐宴娱乐城的经营场所即在案涉房产。在案涉合同履行期间，乐宴娱乐城在未办理合法建设手续的情况下，扩建6间房间（其中，4间位于福建省德化县××街××号××层露台处；2间位于福建省德化县××街××号附属楼第2层露台处）。截止至法庭辩论终结前，郑淑红已支付案涉房产截止至2018年12月31日的租金。但未再支付案涉房产自2019年1月1日起至法庭辩论终结前所产生的租金和房屋占有使用费。2019年10月13日，德化工会向郑淑红发出一份《通知》。该《通知》载明“根据县总工会与你签订的租赁经营合同书第四条规定：租金逾期一个月未交清，则视同乙方违约，甲方有权解除合同，并取消租赁经营保证金。你已逾期10个月未交房租，我单位要求与你解除租赁合同。现通知你于2019年10月31日前搬离县总工会的兴南街192号1至3层，并取消租赁经营保证金，租赁的资产、场所由甲方收回。”。2019年10月13日，郑淑红签收该份《通知》。2020年5月10日，德化工会的工作人员通过微信的形式向郑淑红发了一份《通知》（落款时间为2020年5月10日），要求郑淑红缴交尚欠的租金并于2020年6月1日办理案涉房产的移交手续。上述事实，有各方当事人对真实性均无异议《租赁经营合同书》复印件、房产证复印件、《行政事业单位（社团）往来结算凭证》复印件、《中国工商银行德化支行业务回单》复印件、发票联复印件、《通知》复印件（落款时间：2019年10月13日）、《通知》复印件（落款时间：2020年5月10日）及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述案件事实和各方当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院对本案的本诉部分诉讼请求和反诉部分的诉讼请求，评析如下：本院认为，一、郑淑红和乐宴娱乐城在庭审中主张，德化工会与郑淑红于2015年3月26日签订的案涉合同即《租赁经营合同书》是“以郑淑红的名义签字，但是实际上是乐宴在使用”。根据当事人的上述陈述，可以认定乐宴娱乐城系以其合伙人之一郑淑红的名义与德化工会签订的案涉合同。而根据德化工会提供的证据六（录音）可以证实，德化工会对案涉房产的承租方系以郑淑红、李其兴、郭荣辉三人为合伙人所组成的合伙体即乐宴娱乐城这一事实是清楚的，且也无异议的。所以，案涉合同即《租赁经营合同书》虽以郑淑红的名义签订，但应认定乐宴娱乐城系以其合伙人之一郑淑红的名义与德化工会签订。乐宴娱乐城系案涉合同的承租方。郑淑红对案涉合同所享有的权利和应承担的义务应由乐宴娱乐城概括承受。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定履行二、关于案涉合同的解除时间。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，郑淑红、乐宴娱乐城自2019年1月1日起至本案法庭辩论终结前，未再向德化工会支付租金的行为符合案涉合同第四条“（租金和滞纳金）逾期一个月未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消租赁经营保证金，租赁的资产、场所由甲方收回”和案涉合同第十条第（二）第（1）“逾期缴交租赁费和其他费用（如水费、电费、卫生费及各种税费）达二个月以上的；”之约定。所以，德化工会因郑淑红、乐宴娱乐城拖欠租金而享有合同解除权。德化工会于2019年10月13日向乐宴娱乐城的合伙人之一郑淑红送达了要求解除案涉合同的《通知》（落款时间为2019年10月13日）。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉合同自乐宴娱乐城的合伙人之一的郑淑红于2019年10月13日签收《通知》（落款时间为2019年10月13日）时即以解除。案涉合同系双务合同。该合同被解除后，乐宴娱乐城已无任何法律依据可继续使用案涉房产。参照案涉合同第十一条“合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方（即德化工会）。该场所（即案涉房产）的动产归乙方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方（即德化工会）”之约定，德化工会要求乐宴娱乐城将案涉房产腾空后交付及乐宴娱乐城在租赁合同关系存续期间对案涉房产所进行的装修而形成附合的装修装饰物应完整交付给德化工会的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。郑淑红、乐宴娱乐城以德化工会基于政策原因欲提前解除案涉合同，才暂缓支付租金的答辩意见所援用的抗辩权是不安抗辩权。本院认为，郑淑红、乐宴娱乐城所援用的不安抗辩权不能成立。理由如下：合同当事人行使不安抗辩权应当同时符合下列条件：1、须基于同一双务合同且具有对价关系的互负债务；2、当事人履行义务有顺序，并且先履行义务一方的义务已届履行期；3、须先履行合同义务的当事人有证据证明对方当事人有不能对待给付的现实危险。本案中，1、根据案涉合同对双方当事人权利、义务的约定，案涉合同系双务合同，且双方互负的债务履行没有先后顺序；2、郑淑红和乐宴娱乐城认为其提供的证据2｛即，工资发[2018］34号《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》、《中共福建省总工会党组关于巡视整改情况的通报》、总工发〔2016〕21号中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见(试行)各一份}和德化工会提供的证据六（录音）可以证实德化工会欲提前解除合同系因为政策的原因。但，《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》（工资发[2018］34号）、《中共福建省总工会党组关于巡视整改情况的通报》、总工发〔2016〕21号中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见(试行)等文件，均是要求“不得新签出租、承包合同，已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。”和“经协商确实无法解除的局部场地出租合同，该项目必须从工人文化宫剥离。待出租合同到期后，依法予以收回”。所以，根据郑淑红和乐宴娱乐城提供的证据材料，德化工会的上级机关并未要求在无法协商提前解除租赁合同的情况下，德化工会要单方解除合同。而且，根据郑淑红和乐宴娱乐城在反诉状中的陈述“被告（即德化工会）的工作人员多次与二原告（即郑淑红、乐宴娱乐城）进行协商解除提前解除涉案场地租赁事宜”。换而言之，根据郑淑红和乐宴娱乐城的陈述，双方只是协商解除租赁合同关系，德化工会并不是直接解除租赁合同。综上，现有有效证据并不能证明德化工会在履行合同的过程中存在不能对待给付的现实危险。综上所述，郑淑红和乐宴娱乐城的不安抗辩权不能成立。郑淑红和乐宴娱乐城以德化工会基于政策原因欲提前解除案涉合同，其享有暂缓支付租金的权利的答辩意见于法无据，本院不予采纳。三、根据前述分析，郑淑红、乐宴娱乐城自2019年1月1日起至本案法庭辩论终结前，均未再支付租金的行为已构成违约。依照案涉合同第四条“租金按季度上缴，第四年起以中标价为基数，每年递增10%。第一年至第三年(2015年6月1日至2018年5月31日)，每季度租金17.4万元；第四年（2018年6月1日至2019年5月31日）每季度租金19.14万元，第五年（2019年6月1日至2020年5月31日）每季度租金20.88万元。每季度第一个月的10日前缴纳，逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的滞纳金。逾期一个月未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消租赁经营保证金，租赁的资产、场所由甲方收回”之约定，德化工会要求取消租赁履约保证金17.4万元有事实依据和法律依据，本院予以支持。所以，郑淑红、乐宴娱乐城在反诉中的第二项诉讼请求，本院不予支持。三、关于乐宴娱乐城尚欠的租金（房屋占有使用费）。本院认为，根据前述分析，乐宴娱乐城援用的不安抗辩权不能成立。所以，乐宴娱乐城应按照案涉合同的约定履行支付租金的义务。案涉合同虽于2019年10月13日被解除，但截止至法庭辩论终结前，乐宴娱乐城并未将案涉房产腾空交付给德化工会。所以，乐宴娱乐城应支付自2019年1月1日起至案涉房产实际腾空交付之日止所产生的房屋租金和房屋占有使用费。具体的房屋租金和房屋占有使用费为：根据案涉合同第四条之约定，1、案涉房产2019年1月1日至2019年5月31日的月租金为63800元（191400元／季度÷3个月）。所以，案涉房产在2019年1月1日至2019年5月31日期间共产生租金：63800元／月×5个月＝319000元；2、案涉房产2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为69600元（208800元／季度÷3个月）。但2020年1月底，××疫情爆发，我国采取了包括停工、停产、交通出行管制等一系列的疫情防控措施。疫情以及相应的防控措施在法律上的性质为不可抗力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，乐宴娱乐城以疫情防控为由要求减免2020年上半年3个月的房屋占有使用费的答辩意见有事实依据和法律依据，本院结合本案案情，根据公平原则分担新冠疫情所带来的损失，酌情确定乐宴娱乐城2020年上半年3个月的房屋占有使用费按3个月的房屋占有使用费的50%予以减少，即按69600元／月×3个月×50%＝104400元予以减少。所以，案涉房产在2019年6月1日至2020年5月31日期间按案涉合同的约定，共产生租金和房屋占有使用费：69600元／月×12个月－104400元＝730800元。综上所述，2019年1月1日至2020年5月31日期间，案涉房产按照案涉合同的约定，共产生租金1049800元（319000元+730800元）。四、关于德化工会要求乐宴娱乐城支付拖欠款项的滞纳金。本院认为，德化工会要求取消履约保证金174000元、按欠款部分每日5‰计算滞纳金和自2020年7月1日起至实际搬出案涉房产之日止按日租赁费的3倍支付占用费均是要求乐宴娱乐城承担违约责任。乐宴娱乐城和郑淑红抗辩上述违约责任过重，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因案涉合同对违约责任既约定取消履约保证金、又约定滞纳金、按日租赁费的3倍支付占用费，明显超过乐宴娱乐城违约所造成的损失。结合本案案情，鉴于本案已支持德化工会取消履约保证金174000元的请求，德化工会的损失已得到合理弥补。所以，对德化工会要求按每日5‰计算滞纳金和按日租赁费的3倍支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。但，结合德化工会的诉请求，乐宴娱乐城仍应支付案涉房产自2020年7月1日起至实际腾空日止，按月租金69600元计算的案涉房产的房屋占有使用费。德化工会于2019年10月13日行使合同解除权时，已书面要求郑淑红限期搬离。而且，德化工会提供的证据五、证据六等证据可以证明德化工会已就乐宴娱乐城搬离案涉店面事宜多次与乐宴娱乐城进行协商和催促。鉴于乐宴娱乐城已对案涉房产进行大量装修这一实际情况，本院认为德化工会所采取的上述措施为适当措施。所以，乐宴娱乐城关于德化工会未采取适当措施防止损失扩大的答辩意见，本院不予采纳。五、关于反诉部分的第三项诉讼请求。该项诉讼请求包含两项诉讼请求：要求德化工会赔偿剩余租期内装饰装修残值损失和要求德化工会赔偿扩建部分的装修损失及利息。本院认为，根据前述分析，案涉合同系因郑淑红、乐宴娱乐城违约而导致合同被解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定，郑淑红、乐宴娱乐城要求德化工会赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。尽管德化工会的办公场所和乐宴娱乐城的经营场所在同一幢楼，但根据乐宴娱乐城提供的证据5中的一张相片（即德化工会主楼正面二楼露台处）可以显示，德化工会主楼二楼的露台处所扩建的4间房间的正面系乐宴娱乐城的一幅完整的广告墙。且，乐宴娱乐城在对外墙进行装修时必在搭建脚手架的外侧设置防护网以保障安全。德化工会提供的证据九也可以佐证上述事实。所以，在郑淑红和德化工会并未提供证据证明扩建的6间房间已征得德化工会同意的情况下，德化工会辩称其并不知道乐宴娱乐城进行扩建的答辩意见符合情理，本院予以采纳。故，乐宴娱乐城扩建6间房间的行为应视为未经出租人即德化工会同意。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，乐宴娱乐城要求德化工会赔偿扩建部分的装修损失及利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。而德化工会要求乐宴娱乐城拆除其扩建的6间房间，恢复原状后交付给德化工会的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因6间房间的扩建部分的装修损失应由乐宴娱乐城自行承担，所以郑淑红和乐宴娱乐城为证实其所支付的扩建费用而提交的证据5中的《乐宴娱乐城装修造价》、装修施工图、平面图等证据材料，本院不予采用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十七条、第六十条、第六十八条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条第一款第二项规定，判决如下：一、德化县总工会与郑淑红于2015年3月26日签订的《租赁经营合同书》于2019年10月13日解除；二、郑淑红缴交的租赁保证金174000元归德化县总工会所有；三、福建省德化乐宴娱乐城应于本判决生效之日起十日内向德化县总工会支付尚欠的租金和房屋占有使用费（其中，2019年1月1日至2020年5月31日，尚欠的租金和房屋占有使用费为1049800元；2020年7月1日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费，按69600元/月计付）；四、福建省德化乐宴娱乐城应于本判决生效之日起二十日内将址在福建省德化县××街××号1至3层及附属楼2至3层的房产（总面积约2000平方米）腾空交付给德化县总工会（福建省德化乐宴娱乐城在租赁合同关系存续期间对址在福建省德化县××街××号××层××楼××层××房产所进行的装修而形成附合的装饰装修物应完整交付给德化县总工会）；五、福建省德化乐宴娱乐城应于本判决生效之日起十五内将其扩建的6间房间（其中，4间位于福建省德化县××街××号××层露台处；2间位于福建省德化县××街××号附属楼第2层露台处）予以拆除，恢复原状后交付给德化县总工会；六、驳回本诉原告德化县总工会的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告郑淑红、福建省德化乐宴娱乐城的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29682.16元，由本诉原告德化县总工会负担16982.3元，由本诉被告福建省德化乐宴娱乐城负担12699.86元；反诉案件受理费31009元，由反诉原告福建省德化乐宴娱乐城负担。上述案件受理费限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈志群人民陪审员  陈克聪人民陪审员  陈淑霞二〇二〇年十二月十日书 记 员  郑雅婷附：一、本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十一条第二项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十三条第一款第（二）项：下列事实：当事人无须举证证明：……（二）众所周知的事实；……。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。