广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10741号原告：姚丹，女，1991年11月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：王征，男，1989年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：王森淼，广东弼信律师事务所律师。被告：广州市洲山贸易有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号。法定代表人：黄锡山，总经理。委托诉讼代理人：郑凤贵，系该公司职员。委托诉讼代理人：周勇，广东德比律师事务所律师。原告姚丹、王征诉被告广州市洲山贸易有限公司（以下简称洲山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告姚丹及两原告的共同委托诉讼代理人王森淼，被告洲山公司的委托诉讼代理人郑凤贵、周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚丹、王征向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告签订的《租赁合同》（编号：A618）；2.判令被告向两原告返还已付321992元租金；3.判令被告向两原告退还多收取的42000元款项；4.判令被告向两原告支付租金占用期间的利息（以321992元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准，从2020年5月l日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为1641元）；5.判令被告向两原告支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月16日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为5415元）；6.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年10月12日，两原告与被告签订了《租赁合同》（合同编号为：A618），《租赁合同》约定被告向两原告出租位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州舟山商业大厦的一套房屋，房屋交付时间为2018年10月30日。随后，被告不但收取了两原告全部租金，还巧立名目多收取了款项。即便如此，被告仍不信守承诺，仍单方违约，至今仍未向两原告交付出租房屋，已严重超出合同限定的交房期限，导致原告签订合同时的合同目的无法实现。基于上述事实，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等有关规定，两原告要求解除与被告的《租赁合同》，要求被告支付原告全部租金、退还多收取资金，并支付相应的违约金和利息。鉴此，两原告特根据有关法律之规定，向法院提起诉讼，恳请法院予以判决，维护原告的合法权益。被告洲山公司辩称：一、被告与两原告所签订的《租赁合同》合法有效。根据合同的约定，两原告不具备解除合同的条件。1.被告与两原告在2017年10月12日签订《租赁合同》（合同编号：A618），约定由被告将坐落在番禺区钟村街市××路钟××路段60号广州洲山商业大厦自编××栋××号物业租赁给两原告，该份《租赁合同》均为双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，是双方共同的真实意思表示，《租赁合同》合法有效。2.两原告诉请要求解除双方签订的《租赁合同》的理由均为被告未能按时向两原告交付涉讼物业，其认为被告违约。《租赁合同》中第六条违约责任中有约定：“如因甲方（即被告）未能按照本合同约定的期限将物业交付乙方（即两原告）使用的，乙方有权要求甲方按每月2500元的标准支付违约金。”另在双方《租赁合同》中第十三条附则中还均有约定：“乙方（即两原告）已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方（即被告）的责任。”根据合同的约定，两原告在本案中不具备解除合同的条件。二、被告延迟交涉讼物业是因政府部门改制合并的原因导致消防验收延误所造成的，被告已按合同约定向两原告支付迟延交付涉讼物业的补偿款。1.因政府部门改制合并，消防审批部门出现了两次较大的变更，导致消防验收延误，从而造成被告延迟向两原告交付涉讼物业，但被告并未因此怠于履行合同的义务，而是以切实的行动催促有关政府部门进行办理相关消防验收手续。2.在被告延迟交付涉讼物业期间，被告严格遵守合同的约定，从应交付涉讼物业之日的当月起，被告按约每月均向两原告支付迟延交付涉讼物业的补偿款。从而可以看出，被告是以另一种方式在实际履行合同相关的义务。三、本案的涉讼物业现已通过消防验收，被告已按合同所记载的两原告的地址寄送告知函通知两原告到场办理涉讼物业的交付手续。1.被告积极跟进有关政府部门对涉讼物业进行相关消防验收的流程，现该涉讼物业已通过消防验收，符合交付的条件，被告已按合同所记载的两原告的地址寄送告知函通知两原告到处办理涉讼物业的交付手续。2.根据《租赁合同》的约定，若两原告在物业交付通知书规定的期限内未能到被告所指定地点办理物业交付手续或者无正当理由拒绝办理物业交接手续的，则物业通知书规定的办理交付之日为交付之日，视为被告已完成交付义务。因此，两原告应按合同约定根据被告的通知按时到场办理涉讼物业的交接手续，否则，将视为被告已完成交付义务。综上所述，被告与两原告所签订的《租赁合同》均合法有效，被告按约履行合同义务，两原告要求解除合同、要求返还租金和装修款、支付租金利息的诉请均无事实与法律依据，不应得到支持，恳请法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼物业位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州洲山商业大厦自编号××栋××楼××。该房屋所在楼宇是以广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社名义开发建设，于2015年4月29日取得《建设工程规划许可证》；于2016年3月28日取得《建筑工程施工许可证》；于2019年8月5日综合评定工程消防验收合格。该楼宇所在土地于2013年5月24日取得《建设用地批准书》；于2013年8月6日取得《集体土地使用证》。2017年9月16日，洲山公司（甲方）与姚丹（承租方、乙方）签订一份《认租书》（编号：2001058），约定甲方同意将涉讼物业租赁给乙方作为办公、公寓使用，建筑面积40.36平方米，租赁物业交付标准为精装修，乙方已现场查勘该物业所在区域及楼宇现状，知悉该物业土地权属规划；该物业的租金总额为321992元；租赁期限自《租赁合同》签订之日起至2037年7月30日，租赁期满后，自动延期至2039年10月31日止；乙方须于本认租书签订当日向甲方支付定金20000元，且与2017年9月23日前一次性支付全部金额款项321992元（含定金）；本认租书经甲、乙双方签字、盖章后立即生效，至双方签署《租赁合同》后终止；等等。同日，洲山公司出具《收据》（NO.3016373），确认收到姚丹支付涉讼物业定金20000元。2017年10月12日，洲山公司作为出租方（甲方）与姚丹、王征作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》（合同编号：A618），约定甲方将称涉讼物业租赁给乙方，该物业建筑面积40.36平方米（含公共分摊），乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社；租赁期限从签订之日至2037年10月31日，甲方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2039年10月31日止；该物业的租金总额321992元；乙方以一次性付款方式向甲方支付租金，于2017年10月12日前全部金额款项321992元（含本金）；本物业按精装修标准交付，交付时间为2018年10月30日前；甲方按本合同所记载的乙方的地址通知乙方交付手续，若通讯地址有变更，乙方应及时书面通知甲方，否则视为已交付；在物业交付通知书规定的期限内，乙方未能到甲方指定地点办理物业交付手续的或者无正当理由拒绝办理物业交接手续的，则物业通知书规定的办理交付之日为交付之日，视为甲方已完成交付义务；如因甲方未能按照本合同约定的期限将物业交付乙方使用的，乙方有权要求甲方按每月2500元的标准支付违约金；乙方未按照本合同第四条及其他约定期限支付租金的，每逾期一日按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方所付租金不予退还；本合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方支付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除了返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；乙方已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方责任，甲方以现状将该物业租赁给乙方使用；等等。上述合同签订当日，洲山公司出具《收据》（NO.911242），确认收到姚丹、王征支付涉讼物业租赁款301992元。2020年6月18日，姚丹、王征以洲山公司未按《租赁合同》约定将涉讼物业交付给其使用已构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。本案庭审中，姚丹、王征和洲山公司均确认双方《租赁合同》约定洲山公司应于2018年10月30日前交付涉讼物业给姚丹、王征；并确认姚丹、王征已在《租赁合同》约定的2017年10月12日前支付涉讼物业全部租金款321992元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、洲山公司未能在《租赁合同》约定的交付期限内通知或交付涉讼物业的原因及责任问题。洲山公司主张其司具备给涉讼物业装修的资质，造成其司未能按合同约定交付涉讼物业是由于合同履行过程中存在不可抗力，2018年8月份机构改革合并，原来消防局审批权变更到住建局，导致其司需要重新审批，而改革时间较长，后来又碰上了新冠疫情，今年疫情后，其司的材料供应商招不到人，其司拿不到材料，施工人员无法施工，一直延迟至4月份才能装修，在此期间其司无法如期交付涉讼物业，便积极向姚丹、王征支付补偿款，这也证明其司诚实履行合同并且想早日交付涉讼物业。洲山公司并提交了以下证据：1.《钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表》《广州市住房和城建建设局业务数据》《建设工程消防验收意见书》《特种设备使用登记证》和供电所开具电子普通发票、污水处理发票，拟证明涉讼物业已通过消防验收合格，亦已达到建筑物建设标准，涉讼物业配套的电梯验收合格，具备使用条件，所配套的用电、供水均合法并可以正常使用；2.涉讼物业的内饰照片、EMS快递单、《交接物业通知书》，拟证明涉讼物业已按照合同约定装修完毕，其司已于2020年8月24日向姚丹、王征发出交楼通知。姚丹、王征对上述证据均不予确认，认为消防验收合格、电梯验收通过等均不能证明涉讼物业在合同约定的时间内已具备交付条件；涉讼物业的内饰照片恰恰证明洲山公司直至目前才具备其所述的交付涉讼物业的条件，已严重超过约定时间，构成违约；其方没有收到交接物业通知书，且扫描快递底单显示是他人代收、快递柜；机构改变不会导致延迟交付涉讼物业，不属于不可抗力因素，洲山公司的抗辩意见不成立。二、由广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）所开具42000元收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题。姚丹、王征提交了一张盖有房出没公司财务专用章并载明“租赁优惠42000元的《收款收据》（NO.0021308），主张洲山公司在出租涉讼物业时巧立名目，向其多收取42000元，当时洲山公司陈述该款项为装修款，是在洲山商业大厦销售中心签约同时洲山公司要求收取的，通过POS机进行刷卡，其方对该资料的敏感性不高所以当时没有硬性要求更换收据，只是当面抗议，虽然盖章是房出没公司，但实际收取单位是洲山公司，已构成表见代理，而且在同类其他案件中洲山公司主张类似款项是中介费，洲山公司与房出没公司存在商业关系，通过房出没公司进行相关中介活动，联合收取该款项，故在合同解除情况下，洲山公司应当全额退款。洲山公司对该证据不予确认，认为与本案无关，POS机并非其司的，且该42000元的款项亦并非由其司收取的，房出没公司是中介公司，其司是负责房屋出租的，跟各公司有生意往来联系，但彼此没有关系，是各自独立法人。三、姚丹、王征是否有权解除《租赁合同》以及双方就涉讼物业建立的租赁合同关系的法律状态问题。洲山公司主张姚丹、王征不具备解除合同的条件，《租赁合同》仍在履行、尚未解除，姚丹、王征主张以起诉之日2020年6月18日起解除合同，但从其司支付补偿款的时间来看，姚丹、王征在8月20日仍收取了其司支付的补偿款，说明姚丹、王征接受了其司继续履行合同义务。洲山公司并提交了其司向姚丹、王征支付违约金明细以证实其上述主张。姚丹、王征确认收到洲山公司支付的违约金，但认为洲山公司是直接通过银行转账方式向其方支付违约金，不存在拒收机制，因此洲山公司支付违约金是单方行为，不代表其方同意继续履行合同；洲山公司至今仍未交付涉讼物业，致使其方无法实现合同目的，故其方具备了法定解除合同的条件，有权解除双方签订的《租赁合同》，该《租赁合同》应自其方提起本案诉讼之日2020年6月18日起解除。另查明，在本院另外的诉讼案件中，广州市番禺区住房和城乡建设局于2019年12月2日函复本院，其中内容有“广州洲山商业大厦工程已按图施工，且已通过了主体结构分部验收，鉴于工程已完工但建设单位一直没有组织参建五方主体进行工程竣工验收，我局下属区质监站已于2019年6月19日对该工程建设单位发出《中止工程质量监督告知书》”；涉案工程尚未取得产权证。本院认为：本案最大的争议是涉案《租赁合同》是否应予解除的问题。从现有证据表明，涉讼物业虽未取得产权证书和工程竣工验收备案，但有工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，双方在合同中对涉讼物业的交付也没有作出须有相关工程验收证明的约定，因此，姚丹、王征与洲山公司就涉讼物业所签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应遵照执行。现洲山公司逾期交付涉讼物业后，一直按合同约定的违约责任履行，向姚丹、王征支付相关违约金或补偿款，至向姚丹、王征提起本案诉讼后，洲山公司仍按合同约定向向姚丹、王征支付逾期交房违约金，姚丹、王征以自身行为接受该违约金，虽然姚丹、王征主张违约金是洲山公司单方面通过银行转账方式支付并不代表其方同意以此继续履行合同，然并无证据显示姚丹、王征将该款项退还洲山公司，亦无证据显示姚丹、王征曾向洲山公司表示明确不接受该违约金。从本院受理涉洲山公司的同类案件中的现场勘察情况可知，涉案物业所在楼宇现场已有其他公司进驻并正常经营，结合洲山公司提交涉讼物业内饰照片，姚丹、王征对涉讼物业内部装修样貌无异议，洲山公司亦提交了证据证实已为涉讼物业配套相关的供电、用水、电梯等设施及已通过消防验收，综合各方的举证能力，本院合理认定涉讼物业已具备交付条件，姚丹、王征现以不能实现合同目的为由提出解除合同，但其方又接受洲山公司所交付的逾期交房违约金，洲山公司支付逾期交房违约金的行为，是在履行合同约定，属于继续履行合同的行为，姚丹、王征在提起本案诉讼后，依然接受该继续履行合同的行为，系以行为表示实为接受洲山公司继续履行合同；另洲山公司现表示可以交付涉讼物业，亦可见洲山公司有履行合同的诚意，洲山公司在没有按约定时间交付涉讼物业后，一直有按约定支付逾期交房违约金，姚丹、王征亦以行动表明愿意接受，洲山公司的违约程度显著轻微，不影响姚丹、王征合同目的实现，故姚丹、王征依据合同目的无法实现提出解除合同的请求，行为上不符合法律规定，故本院对此不予支持。基于本院不支持姚丹、王征解除合同的诉讼请求，对姚丹、王征基于解除合同的前提下所提出的返还已付租金并支付占用期间的利息的诉讼请求，本院亦不予支持。至于由房出没公司开具42000元的收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题，虽然姚丹、王征主张该款项的实际收取人是洲山公司，但姚丹、王征对此未能充分举证，相关合同中对此并没有作出约定，洲山公司也否认收取该款项，故对姚丹、王征诉请由洲山公司退还该款项42000元的诉讼主张，缺乏理据，不予支持。进而，姚丹、王征主张要求洲山公司支付该款项的利息，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告姚丹、王征的全部诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月十五日书记员  徐倩雯