江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0429民初457号原告：湖口县鑫弘物业服务有限公司，住所地江西省九江市湖口县计生服务站，统一社会信用代码91360429332915039W。法定代表人：蔡礼军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁鹏来、张林林，湖口县钟城法律服务所法律工作者。被告：江西省绿景实业发展有限公司，住所地江西省九江市湖口县台山新区渊明路东侧君豪阁3幢，统一社会信用代码91360429674976624T。法定代表人：陈石庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶宏明，江西天康律师事务所律师。原告湖口县鑫弘物业服务有限公司诉被告江西省绿景实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理。2020年6月29日，因本案的审理必须以（2020）赣0429民初910号案件的审理结果为依据，本院依法作出裁定中止本案的审理。2020年11月13日，本院作出的（2020）赣0429民初910号民事判决书发生法律效力，本院依法恢复了对本案的审理，并于2020年12月7日依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告湖口县鑫弘物业服务有限公司的委托诉讼代理人宁鹏来及被告江西省绿景实业发展有限公司的委托诉讼代理人叶宏明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖口县鑫弘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠2018年、2019年的物业费用共计人民币159052元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年7月1日与湖口县君豪阁业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方约定由原告负责湖口县君豪阁商住小区及君豪盛3栋楼所有的物业服务，并约定居民住宅按照0.6元/平方/月，商业1.0元/平方/月。协议签订后，原告就开始按照物业管理协议履行约定业务。而被告系该小区商业（门店）及部分商住楼的业主，其在商业门店从事商业开发，并将部分员工安排在相关住宅居住。但是，被告在享受物业服务的同时，却一直未向原告交纳物业管理费用，经原告多次催促及协商，被告均未体现诚意，一直以各种无关理由拒绝交纳。截止至今，共拖欠原告2018年、2019年的物业费用共计159052元。故为维护原告合法权益，特诉请，请求法院依法支持原告所有诉讼请求。被告辩称：请求法院驳回原告全部诉请，原告向被告收取物业费，既没有法律依据，也没有合同依据，更没有事实依据。理由如下：1、选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会并无权利选聘物业服务企业；2、业主大会选聘物业服务企业，以及拟定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，必须符合法律规定；3、“湖口县君豪阁业主委员会”中的“业主”仅仅指所有的152户住户，并不包括45间商铺的唯一业主，即本案被告；4、原、被告之间没有签订物业服务合同，原告无权向被告收费；5、原告没有为被告提供物业服务，即便提供了物业服务，也是另外的法律关系，与本案无关。故不仅仅是原告与业主委员会签订的《物业管理服务协议》对全体业主不产生法律效力，该协议中的收费条款也对全体业主不产生法律效力，尤其对于本案的被告没有法律约束力。本院经审理认定如下事实：2018年7月1日，湖口县君豪阁小区业主委员会与原告湖口县鑫弘物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，该协议约定本合同的物业管理服务范围为君豪阁商住小区（商住楼5栋，其中住宅132套，16246.14平方米；商铺45间，6302平方米)和君豪盛3#楼。甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车厂、路灯等；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理……。双方约定物业服务费用的收费标准为居民住宅0.6元/平方*月，商业1.0元/平方*月。该合同的截止日为2020年11月30日，合同双方无异议的情况下自动续签，如有异议需提前一个月书面通知。合同签订后，原告湖口县鑫弘物业服务有限公司即开始向君豪阁小区提供物业管理服务。另查，被告江西省绿景实业发展有限公司系君豪阁小区的45间商铺以及商住楼5号楼一单元602室（120.8㎡）、5号楼一单元复式（238.03㎡）、5号楼二单元复式602B（94.81㎡）的唯一业主，被告商铺面积总计为6302.5㎡，商住楼房屋三套面积总计为453.64㎡。被告自原告物业公司入驻之日起未向原告交纳物业管理服务费。再查，本案在审理过程中，被告绿景实业公司向本院提起诉讼，要求1、撤销鑫弘物业服务公司与湖口县君豪阁业主委员会签订的《物业服务管理协议》；2、鑫弘物业服务公司与与湖口县君豪阁业主委员会签订的《物业服务管理协议》对绿景实业发展公司不具有法律约束力。本院依法受理后于2020年9月28日作出（2020）赣0429民初910号民事判决，该判决认定“君豪阁业主委员会系代表152户住宅户之机构，并不包括绿景实业公司所有的45间店铺”、“湖口县君豪阁业主委员会虽辩称其所提供之物业管理服务为向包括该45间商铺在内的153户业主提供的，但其为45间商铺提供物业管理服务的行为并未对原告产生任何法律或协议上的约束”并依法确认湖口县君豪阁业主委员会与湖口县鑫弘物业服务有限公司签订的《物业管理服务协议》对江西绿景实业发展有限公司不产生效力。该判决发出后，当事人均未提起上诉，该判决已经生效。本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本院（2020）赣0429民初910号民事生效判决中已表明湖口县君豪阁业主委员会系代表152户住宅之机构，并不包括绿景实业公司所有的45间商铺，并认定湖口县君豪阁业主委员会与原告鑫弘物业公司所签订的《物业管理服务协议》对绿景实业发展公司作为45间商铺的唯一业主不发生法律效力，因此原告不能以其与湖口县君豪阁业主委员会所签订的该《物业管理服务协议》为依据，要求被告履行交纳45间商铺的物业管理服务费的义务。但湖口县君豪阁小区系一个整体，湖口县鑫弘物业服务有限公司所提供的物业服务亦具有不可分割性，其具体的物业服务包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车厂、路灯等；公用绿地、花木等的养护与管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等等。被告所有的45间商铺作为该小区的一部分，已经实际享受了原告所提供的整体性的相关物业服务。虽然原告与君豪阁业主委员会所签订的《物业服务管理协议》对被告作为45间商铺的唯一业主不发生法律效力，但因其实际已经享受了原告所提供的物业服务，根据诚实信用原则，被告亦应当向原告交纳相应的物业管理服务费。另考虑到被告的45间商铺并不在君豪阁小区内部，其所享受的物业服务项目与一般的小区内部住宅楼有所不同，且其已自行聘请了保洁、保安等管理人员，故本院综合考虑各方面因素并酌定被告对其45间商铺应向原告交纳2018年7月至2019年12月的物业管理服务费共计12000元。另被告绿景实业公司在君豪阁小区内部还有商住房三套，房屋面积总计453.64㎡，该三套房屋系包括在152户住户之内，该三套房屋应根据原告与君豪阁业主委员会所签订的《物业服务管理协议》的约定，按照正常住户的标准来支付相关物业管理服务费，故被告应向原告支付该三套住房的2018年7月至2019年12月的物业管理服务费共计4899.31元【计算方式为：453.64㎡×0.6元/㎡×18月=4899.31元】。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告江西省绿景实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖口县鑫弘物业服务有限公司支付2018年7月至2019年12月的物业管理服务费共计人民币16899.31元。二、驳回原告湖口县鑫弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费减半收取1740元，由原告湖口县鑫弘物业服务有限公司负担1522元，被告江西省绿景实业发展有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘少波人民陪审员  杨雪平人民陪审员  赵 庆二〇二〇年十二月十日书 记 员  夏 莹