贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初821号 原告：贵阳云岩李太俊生鲜超市，住所地贵州省贵阳市云岩区中天甜蜜小镇2组团335号。 经营者：李太俊，男，1973年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：黄开荣，贵州远和律师事务所律师。 被告：刘豫黔，男，1987年10月17日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市小河区，现住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文芮，贵州黔邦律师事务所律师。 原告贵阳云岩李太俊生鲜超市（以下简称李太俊生鲜超市）与被告刘豫黔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，于同年12月8日公开开庭进行审理。原告李太俊生鲜超市的委托诉讼代理人黄开荣，被告刘豫黔的委托诉讼代理人杨忠勇、吴文芮到庭参加诉讼。原告申请对恢复原状所需费用进行评估鉴定，本院依法扣除审限。本案现已审理终结。 原告李太俊生鲜超市向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》，被告支付从2020年1月1日至2020年7月30日欠付的租金189000元，并支付逾期付款违约金（违约金以每季度应付租金为基数，从每季度首月第一日起按年利率24%计算至欠付租金付清之日止，暂计至2020年7月30日为18396元，此后违约金按欠付租金为基数，按年利率24%为标准支付）；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：第一项诉讼请求变更为被告向原告支付房屋占用费189000元并支付房屋占用费违约金（违约金以每季度应付租金为基数，从每季度首月第一日起按年利率24%计算至欠付租金付清之日止，计算至2020年7月30日为18396元）；第二项诉讼请求变更为被告承担本案诉讼费及评估费用；增加一项诉讼请求为被告支付原告房屋装修恢复费用55678元。事实与理由：2019年8月30日，原告与被告签订《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告位于贵阳市云岩区内的场地，面积为280㎡，用于经营汽车美容相关服务项目；租赁期限自2019年10月1日至2023年6月30日，先付租金后使用，租金为每月27000元按季度支付；逾期15日支付租金15日内以欠付租金为基数按每日3%的标准支付违约金。被告在支付第一季度租金后，未再支付2020年1月至7月租金，且被告此后自行搬离案涉租赁场地，导致合同履行不能。原告为维护合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。 被告刘豫黔辩称：1.双方签订的合同是无效合同，主要过错在原告，其请求支付租金不符合法律规定；2.合同签订后，被告实际使用房屋三个月，2020年1月便已将房屋腾空并移交给原告，被告也未在案涉房屋经营，其主张房屋占用费没有事实及法律依据；3.关于恢复原状问题，根据相关法律规定，本案中原告承担主要甚至全部过错，被告就算未进到审慎义务，也仅是过失并非过错，原告不承担恢复原状的费用。 经审理查明：2019年8月30日，李太俊生鲜超市（出租人、甲方）与刘豫黔（承租人、乙方）签订《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区内面积为280㎡的房屋出租给乙方用于经营汽车美容相关服务项目。租赁期限为三年零九个月，即自2019年10月1日至2023年6月30日。先付租金后使用，该场地第一年租金为27000元／月，第二年租金为27000元／月，第三年租金为38350元／月。租金按季度支付，乙方应当在签订合同之日一次性向甲方支付第一季度的租金，此后每期租金乙方至少应当提前30日支付给甲方。租金不包含管理费、水电费等费用，乙方因经营产生的上述费用由乙方自行按时承担，由甲方代收代缴（管理费收费标准1500元／月、电费收费标准1.2元／度、水费5元／吨，按场地的水电表实际用量收取）。乙方应在本合同签订之日向甲方一次性缴纳保证金50000元，在本合同租期届满时，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续并交还场地之日起15个工作日内，将保证金余额无息返还给乙方。合同签订后，原告向被告李太俊生鲜超市支付保证金27000元和三个月的租金共计108000元。 2019年9月4日，贵阳市云岩区综合行政执法局向李太俊下发云行协执字（2019）第0190141号《协助执行通知书》，载明：甜蜜小镇2组团农贸市场使用的建筑物（构筑物）属违法建筑，该局将组织有关部门对该建筑物（构筑物）进行强制拆除。 经本院委托，对案涉房屋恢复费用进行鉴定，山东鲁业房地产土地评估有限公司出具《资产评估报告》载明：贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场内涉案房屋共16项装修恢复费用的评估价值为55678元。原告为此支付鉴定费用6000元。 另查明，2018年6月19日，贵州省绿色亿万家贸易有限公司（以下简称亿万家公司）与李太俊生鲜超市签订《经营授权委托书》，亿万家公司将贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场（场地面积1496.03㎡）委托给李太俊生鲜超市进行管理，并由其进行招租、签订租赁合同、收取租金和管理费用等。 2020年6月15日，中天城投集团物业管理有限公司出具《情况说明书》，载明其公司知悉亿万家公司将中天甜蜜小镇农贸市场内280㎡的场地通过招商，于2019年8月30日以关联企业李太俊生鲜超市名义与刘豫黔签订租赁合同的情况，并同意亿万家公司以关联企业李太俊生鲜超市名义将部分场地租给刘豫黔。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《租赁合同》、《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》、收款收据、《协助执行通知书》、《资产评估报告》、鉴定费发票、《经营授权委托书》、《情况说明书》、身份信息、营业执照等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，李太俊生鲜超市至本案辩论终结前，仍未提交证据证实涉案房屋依法取得建设工程规划许可证或者依法按照建设工程规划许可证的规定建设该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定原告与被告于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。 关于原告诉请被告支付房屋占用费189000元并支付房屋占用费违约金的主张，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告实际使用了涉案房屋从事经营活动，应向原告支付房屋占有使用费。其次，原告要求被告支付2020年1月1日至7月30日期间的房屋占用费，称被告在2020年8月仍未将涉案房屋恢复原状交付给原告，并提供本院（2020）黔8601民初415号案件中所作的评估报告和相关照片予以佐证。被告辩称2020年1月后该房屋已腾空且移交给原告，但未提供证据证实，故被告应向原告支付2020年1月1日至7月30日的房屋占用费，参照合同约定的租金标准27000元/月，被告应向原告支付的房屋占用费为189000元。原告要求被告支付房屋占用费违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付涉案房屋装修恢复费用55678元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告将未依法取得建设工程规划许可证或者未依法按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给被告，被告在承租案涉房屋时未尽到审慎义务查看案涉房屋的合法性，导致租赁合同无效双方均存在过错，双方各自承担50%的过错责任。对原告主张的房屋装修恢复费用，本院依据《评估报告》支持55678元×50%=27839元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘豫黔于本判决生效之日起十日内向原告贵阳云岩李太俊生鲜超市支付房屋占用费189000元； 二、被告刘豫黔于本判决生效之日起十日内向原告贵阳云岩李太俊生鲜超市支付房屋装修恢复费用27839元； 三、驳回原告贵阳云岩李太俊生鲜超市其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2623元，原告贵阳云岩李太俊生鲜超市负担461元，被告刘豫黔负担2162元（原告贵阳云岩李太俊生鲜超市预缴的案件受理费2162元自本判决生效后自行向本院申请退回，被告刘豫黔应承担的案件受理费在本判决生效之日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51。评估费6000元，原告贵阳云岩李太俊生鲜超市承担3000元，被告刘豫黔承担3000元，在本判决生效之日起十日内向原告贵阳云岩李太俊生鲜超市支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  余民燻 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  赵 曼