山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0704民初2828号原告：中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街70号。代表人：李益春，该行行长。委托诉讼代理人：冯祯祥，男，中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行职工。被告：刘洋，男，1987年7月30日出生，汉族，住潍坊市坊子区。被告：李建永，男，1984年7月19日出生，汉族，住潍坊市潍城区。被告：潍坊金驰置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区崇文街以南白沙河东侧。法定代表人：袁良，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告刘洋、李建永、潍坊金驰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行的委托诉讼代理人冯祯祥到庭参加诉讼。被告刘洋、李建永、潍坊金驰置业有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行向本院提出诉讼请求：1、被告一、二偿还我行借款本金309412.3元及利息；2、原告对抵押物坊子区崇文街222号柏悦澜庭2号楼2-1102室享有优先受偿权；3、被告三、四承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、送达费等实现债权的费用由上列被告共同承担。事实和理由：2016年6月22日，原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定第一被告以坊子区崇文街222号柏悦澜庭2号楼2-1102室作为抵押，第二被告提供保证担保，第三被告提供阶段性担保。原告向其借款本金350000元，借款期限240个月，利率执行4.655%，分期还款，按月偿还借款本金及利息。房屋他项权证为潍房预坊子字第0××4号，原告于2016年6月28日将贷款发放到约定帐户。现被告未能按期履行还款义务，为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告刘洋、李建永未作答辩。被告潍坊金驰置业有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭发表质证意见，视为放弃质证的权利，对于原告提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年6月22日，原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告刘洋（借款人、抵押人）、李建永（保证人）、潍坊金驰置业有限公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，合同1.7条约定本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。9.1条约定，保证方式为连带责任保证，有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为借款到期日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。11.4条约定，发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；23条约定，借款金额350000元；24条约定，借款用途为购买住房，借款人购买的房产位于山东省潍坊市坊子区以南，白沙河以东222号柏悦澜庭2-2-1102。25条约定，借款期限240个月；26.1条约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。28条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名潍坊金驰置业有限公司，开户行坊子农行，账号1542××××5563。29条约定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月借款发放对应日。31条约定本合同项下借款采用保证＋阶段性保证＋抵押的担保方式。由李建永按9.1约定提供保证担保，由阶段性保证人潍坊金驰置业有限公司按9.1条和9.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。32条约定抵押物为坐落于山东省潍坊市坊子区以南，白沙河以东2-2-1102房屋。35条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定其他事项。被告刘洋在借款人、抵押人处签字按手印，被告李建永在保证人处签字按手印，被告潍坊金驰置业有限公司在保证人处加盖公章。2016年6月27日，被告刘洋将坐落于坊子区抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行。2016年6月28日，原告向被告刘洋指定账户转款350000元。原告提供的借款凭证显示：年利率为4.655%，逾期年利率6.9825%，还款方式等额本息还款，到期日为2036年5月27日。根据原告提供的贷款合约基本信息，截至2020年12月20日，被告刘洋尚欠借款本金309412.3元、利息13815.86元。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告刘洋、李建永、潍坊金驰置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违背有关法律、行政法规的强制性规定，构成有效金融借款合同及担保合同法律关系，依法应予保护。合同签订后，原告依约向被告刘洋发放贷款350000元，被告刘洋未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告有权宣布贷款提前到期并要求被告立即偿还剩余的全部借款本息。故原告要求被告刘洋偿还借款本金309412.3元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于实现债权费用，原告并未提供证据予以证明，本院依法不予支持。对于原告主张的利息问题。本院认为，《个人购房担保借款合同》约定，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。经审查，原、被告约定的利息计算方式不违反法律的强制性规定,被告应当按约定向原告支付利息。故原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行要求被告刘洋偿还截至2020年12月20日的利息13815.86元的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。此后的逾期利息以309412.3元为基数，自2020年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定借款执行利率上浮50%计算。关于原告对坊子区产是否享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，位于坊子区抵押权预告登记，但原告未提供证据证明涉案房产已经正式办理了抵押登记。抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权登记前，享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的已正式登记的抵押权。因此，对于原告要求对坊子区产享有优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。关于被告李建永、潍坊金驰置业有限公司的还款责任问题。《个人购房担保借款合同》约定，被告李建永对被告刘洋的上述借款承担连带保证责任，被告潍坊金驰置业有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告刘洋的的上述借款承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。现涉案房屋尚未办理正式抵押登记，故原告要求被告李建永、潍坊金驰置业有限公司对被告刘洋的上述欠款承担承担连带还款责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告刘洋、李建永、潍坊金驰置业有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，不影响本院对案件事实和证据的认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘洋支付给原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行截至2020年12月20日的借款本金309412.3元及利息13815.86元，于本判决生效后十日内付清；二、被告刘洋支付给原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行借款本金309412.3元的逾期利息（以309412.3元为基数，自2020年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定借款执行利率上浮50%计算），于本判决生效后十日内付清；三、被告李建永、潍坊金驰置业有限公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告刘洋追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潍坊坊子支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5942元，财产保全费2067元，以上两项共计8009元，由被告刘洋、李建永、潍坊金驰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  徐平生人民陪审员  陈 姣人民陪审员  李文娣二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  韩 璐书 记 员  张晓倩