山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0682民初3606号原告：莱阳福瑞康食品有限公司，住所地：莱阳市食品工业园。法定代表人：于春民，该公司经理。委托诉讼代理人：徐永青，山东明颖律师事务所律师。被告：烟台银行股份有限公司，住所地：烟台市芝罘区海港路25号。法定代表人：吴明理，该公司董事长。被告：山东星华食品有限公司，住所地：莱阳市龙门东路38号。法定代表人：宋修成，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：盖仲先，山东旌旗律师事务所律师。原告莱阳福瑞康食品有限公司（下简称福瑞康公司）与被告烟台银行股份有限公司（下简称烟台银行）、山东星华食品有限公司（下简称星华公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告福瑞康公司的委托诉讼代理人徐永青、被告星华公司的法定代表人宋修成及两被告共同委托诉讼代理人盖仲先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞康公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认两被告签订的房地产转让协议无效；2.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告在开庭时得知被告烟台银行将莱房权证莱字第0××2号项下的房产及莱房字第2××0号项下的房屋及莱国用（2006）第4××9号证下的土地使用权转让给被告星华公司。上述房产占用了原告的土地，且原告名下的莱阳市房权证莱字第0××3号房屋在上述土地上，两被告的行为侵害了原告的合法权益，故具状贵院，请依法裁决。被告烟台银行辩称：第一，我行转让的房地产是依据法院裁定合法取得所有权的，享有处分权，转让协议显然合法有效。第二，按照原告起诉状“事实和理由”部分的描述，原告的房产坐落于我行享有使用权的土地上，那么在执行裁定未能撤销前，反而是原告占用了我行的土地，至于原告所称裁定给我行的房产占用了原告的土地，先不提是否属实，是否有证据证明，即使属实，也是法院执行裁定有误，属于执行程度解决的问题，不应属于本案审理的范围。第三，原告起诉涉及两个法律关系，诉讼请求是确认转让合同效力法律关系，其起诉状陈述涉及的是法院执行行为法律关系，应当使用不同的程序解决。第四，综上，在裁定有效的情况下，原告主张转让合同无效明显没有事实基础和法律依据，请求法院依法驳回原告请求，解除对涉案财产的查封。被告星华公司辩称：我公司与烟台银行2017年6月20日签订的房地产转让协议合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。该协议涉及的房地产系（2009）烟执字第266-1号民事裁定书，裁定书确认转让的房地产系烟台银行所有，协议转让的就是该生效裁定中确定的财产。本院经审理认定事实如下：2006年10月31日，原告与被告烟台银行签订担保合同，以该公司自有的资产，包括莱阳市房权证莱字第0××2号项下的面积2302.37平方米的房产、莱房字第0××0号项下的面积4368平方米的房产、莱国用（2006）第4××9号项下的面积9323平方米的土地使用权，为莱阳福龙康食品有限公司（下简称福龙康公司）的贷款提供抵押担保。上述担保合同签订后，原告又在上述抵押土地上新建了4、5号厂房两处。其中，5号厂房于2008年6月25日办理房屋所有权证，证号为：莱阳市房权证莱字第0××3号；4号厂房至今未办理房产证。后因福龙康公司及福瑞康公司未按时偿还银行贷款，烟台银行将两公司起诉至烟台市中级人民法院（下简称烟台中院）。2009年8月17日，烟台中院作出（2009）烟商初字第48号民事判决书，判令该两公司向烟台银行偿还借款本金及利息，同时确认烟台银行对福瑞康公司提供的抵押物享有优先受偿权。上述民事判决书生效后，因两公司未向烟台银行履行还款义务，烟台银行向烟台中院申请强制执行。强制执行过程中，烟台中院委托对涉案的土地使用权及当时的地上房屋（不含新建的4号及5号厂房）进行评估拍卖，在第一次流拍后，烟台银行申请按第一次流拍的保留价（8959400元）抵偿相应债务。烟台中院于2009年12月22日作出（2009）烟执字第266-1号民事裁定书，裁定：一、将被执行人福瑞康公司所有的（已抵押）经法院查封的房产及土地使用权：位于莱阳市，房产证号为莱阳市房权证莱字第0××2号项下的面积2303.37平方米的房产；位于莱阳市食品工业园星华食品公司东，房产证号为莱房字第0××0号项下的面积4368平方米的房产；位于莱阳市食品工业园内的土地使用权证号为莱国用（2006）第4××9号项下的面积9323平方米的土地使用权，作价8959400元，交申请人烟台银行所有抵偿相应数额的债务，剩余款项继续清偿。二、申请人烟台银行可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。另查明，2017年6月20日，被告烟台银行（甲方）与被告星华公司（乙方）签订《房地产转让协议书》一份，协议书主要内容为：1.甲方经委托山东同亨拍卖有限责任公司对位于莱阳市的房产和土地使用权（下简称标的房地产）进行公开拍卖，乙方已竞拍成交；2.本次转让的标的房地产即上述（2009）烟执字第266-1号民事裁定书中涉及的裁定给甲方用于抵顶相应债务的两宗房产及一宗土地使用权，但甲方未办理产权过户手续，未取得上述房屋的房产证和土地使用权证；3.根据拍卖成交确认书，本次标的房地产的转让价格为人民币350万元，鉴于转让标的甲方未办理权属登记的实际情况，乙方同意协议签订后现为转让标的办理变更登记至甲方名下，再变更登记至乙方名下，两笔变更登记由乙方负责办理，所需各项税费均由乙方承担，如需甲方开具发票，所需各种税费全部由乙方支付；4.本协议签订三日内，乙方付款20万元作为履约保证金，2017年7月20日前，付款100万元，2017年8月15日前，付款230万元，乙方履行上述付款义务后，保证金转为价款；5.本协议自甲、乙双方盖章之日起生效；等等。本案中，原告福瑞康公司主张两被告签订的上述房地产转让协议未按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定一并处置抵押土地上的新建4号及5号厂房，该房地产转让协议因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。两被告则抗辩称转让协议合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未成。再查明，2019年1月14日，烟台银行以排除妨害纠纷为由，将福瑞康公司作为被告诉至我院【案号：（2019）鲁0682民初561号】，要求判令福瑞康公司停止侵权，返还非法占有的房产及土地，并赔偿占用费20万元（暂定）。该案我院经一审审理后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。（2009）烟执字第266号案件现尚未执行结束，因此该案讼争的问题应由烟台中院在266号执行案件中解决为宜，故裁定驳回该案原告的起诉。后烟台银行不服，向烟台中院提起上诉【案号：（2020）鲁06民终5889号】。烟台中院经二审审理后认为，（2009）烟执字第266号-1案中，法院已裁定涉案房屋及土地归烟台银行所有。但涉案房地产未变更产权登记，仍登记在福瑞康公司名下，且福瑞康公司亦未将涉案房地产移交给烟台银行并占有使用至今，已对烟台银行构成侵权。现因涉案土地上还有其他房屋，烟台银行和福瑞康公司对涉案土地及房屋的权属、使用主张不一，需对其他房屋如何处理进行进一步审查后针对烟台银行的诉讼请求作出判决。一审法院以（2009）烟执字第266号案件尚未执行结束，本案讼争的问题应在266号执行案件中解决为由裁定驳回烟台银行的起诉，有所不妥，故撤销一审裁定，指令我院继续审理该案。目前该案正在审理过程中。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。具体到本案，第一，根据《中华人民共和国合同法》（下简称合同法）第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，其一，被告烟台银行根据发生法律效力的（2009）烟执字第266-1号民事裁定书，取得了涉案两宗房产的所有权及一宗土地的使用权，后经公开拍卖程序，由被告星华公司竞拍取得。在此基础上，两被告在自愿、平等、协商一致基础上于2017年6月20日达成了《房地产转让协议书》，对转让的相关具体事宜进行了明确约定，应认为所作意思表示真实，经审查协议书内容，显然亦不存在上述合同法第五十二条规定的第（一）项至第（四）项的合同无效情形。其二，从司法实践中看，对于上述合同法第五十二条第（五）项的理解应为违反法律、行政法规的效力性而非管理性强制性规定的，合同才认定为无效。而本案原告主张涉案房地产转让协议无效的理由即违反相关法律及行政法规中“房地一体”的处理规定，本院认为，原告引用的“房地一体”的相关规定从性质上看应属于管理性而非效力性的强制性规定，仅凭原告引用的相关规定，不足以认定两被告签订的涉案房地产转让协议无效。其三，本案中，被告烟台银行向被告星华公司出售的财产中包括一宗涉案土地使用权，因该土地上建设有4号、5号厂房，根据“房地一体”的原则，应当将建筑和建设用地使用权视为同一财产，由此可认定被告烟台银行对福瑞康公司名下4号、5号厂房的处分属于无权处分，而按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，无权处分亦不导致合同无效的法律后果。综上，应认为依据现有证据，无法认定两被告2017年6月20日签订的《房地产转让协议书》存在合同无效之情形，原告所诉缺乏事实根据及法律依据，故对原告诉讼请求，本院依法不予支持。第二，原告本案诉讼请求虽为确认两被告签订的涉案房地产转让协议无效，但从实际情况看，原、被告双方诉争的根本在于涉案两宗房产及一宗土地的交付、土地上新建4号和5号厂房如何处理等问题，而关于该问题，烟台银行已在本院以福瑞康公司为被告提起侵权诉讼，该案目前正在审理过程中，本案原、被告双方诉争的上述实质问题可在该案中予以处理，双方暂时无需再进行其他诉讼以避免增加诉累。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十三条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：驳回原告莱阳福瑞康食品有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，诉讼保全费5000元，均由原告莱阳福瑞康食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  刘武清审判员  张明武审判员  高 魁二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 雪