广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21507号原告：广州健民医药连锁有限公司，住所地广州市越秀区德政中路251-271号201房（仅限办公用途）。法定代表人：徐爱华。委托诉讼代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖少艾，广东三民律师事务所律师。被告：王忠成，男，1979年11月17日出生，汉族，住山东省滕州市，被告：广州市海珠区海棠旅馆，住所地广州市海珠区海联路45号2楼。经营者：卢兆棠。委托诉讼代理人：陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭薇薇，广东纵横天正律师事务所律师。被告：卢恩琳，女，1983年12月13日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所律师。原告广州健民医药连锁有限公司诉被告王忠成、广州市海珠区海棠旅馆（以下简称“海棠旅馆”）、卢恩琳相邻关系纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州健民医药连锁有限公司的委托诉讼代理人叶思刚、廖少艾，被告海棠旅馆的委托诉讼代理人彭薇薇，被告卢恩琳及其委托诉讼代理人谭毅翔到庭参加了诉讼。被告王忠成下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州健民医药连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告聘请有专业资质的维修机构对广州市海珠区海联路45号2楼地面（含隐蔽的给排水管道等）渗漏部位进行维修、做好防水工程，排除渗漏，并自行承担费用；2、判令三被告聘请有专业资质的维修机构对原告名下的广州市海珠区海联路45号102铺的受损部位进行修复，并承担相应费用；3、判令三被告赔偿原告租金损失（自2019年7月1日起至涉案商铺实际修复之日止，按每月48918元计算）；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为广州市海珠区海联路45号102铺（以下简称“45号102铺”）的产权人。广州市海珠区海联路45号2楼（以下简称“45号2楼”）原产权人为被告王忠成，2019年10月，被告卢恩琳通过司法拍卖方式取得45号2楼房屋所有权，实际使用人为被告广州市海珠区海棠旅馆，用于经营旅馆，经营者为卢兆棠。自2016年，原告在使用该处物业时发现该物业有渗漏水情形，并在日常经营使用过程中经常出现断电、跳闸的现象。经过排查，渗漏水系因为45号2楼排水设施存在问题。为此，原告多次向街道、城管反映问题，并在街道组织下与海棠旅馆方面多次协调修复事宜，但被告海棠旅馆及海棠旅馆经营者卢兆棠均以被告王忠成失联为由，对漏水问题一直不予处理。2019年初，原告与广州医药大药房有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定自2019年3月1日起将45号102铺租赁给广州医药大药房有限公司用于药店经营，房屋租金为每月人民币48918元。在对该处物业进行重新装修、拆除天花板后，广州医药大药房有限公司发现该物业墙体都出现不同程度损坏，且一直出现渗漏水。故此，承租人告知原告由于该物业出现严重渗漏水的情形，且渗漏都是带有腐蚀性的污水，会给房屋及装修材料造成损害，所以该房屋无法继续装修，并要求原告立即处理渗漏水问题，且在未处理完善渗漏水问题前，不支付租金，所以承租人自2019年4月起未支付每月租金48918元。2019年7月5日，原告向被告海棠旅馆及经营者卢兆棠发出要求解决漏水问题的律师函，但被告海棠旅馆仍未采取任何措施解决漏水问题，仍在经营旅馆，漏水问题仍在持续，导致原告一直空置45号102铺，无法使用。被告王忠成作为45号2楼的原所有权人、被告卢恩琳作为该物业现所有权人、被告海棠旅馆作为该物业的实际使用人，三被告都有妥善使用该物业、及时修复受损物业的义务。本案案发至今3年多时间内，原告多次要求三被告修复其受损物业，但三被告却对原告的合理主张不予理会，三被告的行为已给原告造成妨碍及损失，三被告应立即采取停止经营等措施停止对原告的侵害，并修复三被告受损物业，确保不会再出现渗漏水，且应对原告物业受损部分进行修复。原告将45号102铺出租给广州医药大药房有限公司经营零售药店之用。根据《广东省食品药品监督管理局关于药品零售企业分级分类的管理办法（试行）》第十八条规定：“企业营业场所和药品仓库应环境整洁、无污染物、地面和墙壁平整、清洁。企业营业场所应有与外界有效间隔的设施，并安装空调以满足营业场所环境舒适，药品储存、销售、陈列区（库、柜）应配备有效调节及监测温、湿度的设施设备，确保药品储存、销售、陈列温度符合药品包装、说明书规定的储存要求。”但由于三被告王忠成直未能修复45号2楼，渗漏水问题未能得到解决，导致原告物业一直处于漏水状态，不符合经营零售药店的规范要求，致使原告物业一直空置至今，故此，三被告应赔偿原告的租金损失。45号102铺2019年3月至6月的租金已经由原来的承租人缴纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告要求三被告停止侵害、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求合理合法。被告王忠成没有提出答辩意见和举证。被告海棠旅馆辩称：原告的事实与诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。原告没有提供证据证明漏水原因和过错在被告海棠旅馆，原告要求被告海棠旅馆承担责任没有依据。根据原告的诉讼材料可知，2019年初原告的承租人在装修45号102铺，拆除了天花板，在其过程中也会对房屋设施及部位进行破坏。被告海棠旅馆承租42号2楼后，一直按照租赁合同的约定使用房屋，并取得营业执照，租赁期间没有进行违规加建，即使漏水原因不在原告，依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应履行租赁物维修义务，被告海棠旅馆不是责任承担人，不承担损害赔偿责任。原告提供的房屋租赁合同的缔约方分别为原告与广州市医药大药房有限公司，而该两家公司的股东是同一企业法人即广州医药有限公司，且该股东为两公司的唯一股东，两家公司为关联公司，租赁合同的真实性无法核实。承租人无需缴纳押金、进场费，与正常的租赁不符。原告称2019年4月起未付租金，但提交的租金转账记录与合同约定的日期不符，被告海棠旅馆有理由相信承租人没有支付过租金，该合同没有实际履行，故该合同约定的租金不能作为本案租金损失的依据。原告请求的损失金额过大，大部分租金损失是原告自己造成，应由原告自行承担。原告称漏水后，被告海棠旅馆本着邻里友好的目的，于2019年7月联系广州智汇防水补强公司加强了厕所的防渗，完工后，被告海棠旅馆通知原告已经加强了厕所防渗，但原告没有给予被告海棠旅馆回应。据了解，楼下其他租户没有反映再渗漏水情况。45号102铺于2019年7月可以正常使用，但由于原告的刻意拖延，45号102铺至今没有实际投入使用，故2019年7月以后的损失应由原告自行承担。被告卢恩琳辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告卢恩琳不是适格的被告，原告将被告卢恩琳列为被告缺乏法律及事实依据。原告并没有提供证据证明45号102铺渗漏水问题是由被告的原因造成的，鉴定报告并没有对45号2楼进行实地勘查，直接认定45号102铺出现的问题是由于45号2楼的缘故造成的，没有事实依据，其诉请应予以驳回。退一万步讲，即便45号102铺渗漏水的问题是由于45号2楼房屋排水设施存在问题造成的，但该问题是在2016年时出现，当时，上述房屋的产权人为被告王忠成，也与被告卢恩琳无关。被告卢恩琳在2019年10月才通过司法拍卖的方式取得45号2楼房屋的产权，当时，被告卢恩琳对于45号2楼的情况完全不知情，并没有到现场查看房屋，并不知道房屋的情况，若房屋在出卖前存在上述问题，根据相关法律规定，也应由出卖人承担修复的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第一百五十五条的规定，出卖人应当出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任。因而，如若原告所述，45号2楼房屋存在排水问题，那么被告卢恩琳也同样基于《房屋买卖合同》，有权向45号2楼的原产权人即被告王忠成主张违约责任。二、被告卢恩琳不存在实施侵权行为的事实，原告也没有证据予以证明其存在损失，且该损失与被告卢恩琳之间没有因果关系。原告商铺漏水是否持续受损无法认定，被告卢恩琳不应承担损失扩大的责任。45号102商铺因漏水受损的期间，原告并未提供证据予以证实。三、原告诉请被告卢恩琳赔偿损失以及计算损失的标准和起算时间无法律依据，应驳回其诉请。45号102铺并不存在不能出租而空置房屋的状态，原告未采取合理措施而放任商铺空置，对商铺租金的发生存在过错，故而，原告主张租金损失也没有事实和法律依据，应予以驳回。漏水后，被告海棠旅馆为了促进邻里友好关系，已经履行了相应的维修义务，并提交了相应的证据予以证明，签订施工合同时间为2019年7月25日，经过整改，45号2楼不可能存在漏水情况。经审理查明：广州市海珠区海联路45号102铺的建筑面积为203.824平方米，房屋用途为非居住用房，产权人为原告。广州市海珠区海联路45号2楼的建筑面积为738.1005平方米，产权人原为被告王忠成，2019年9月7日变更登记为被告卢恩琳。上述两房屋上下相邻。诉讼期间，根据原告的申请，本院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对45号102商铺渗漏水原因进行鉴定，原告为此支付了鉴定费5500元。该公司于2020年9月2日出具了[质鉴）字（2020）第0609号]《鉴定意见书》，载明：经现场勘查：102商铺天花板（楼板）渗漏水点共20处；天花及墙面腻子层发霉粉化变色多处，抹灰层剥离空鼓多处，钢筋生锈1处，楼板渗漏点出现碳酸钙结晶物多处，表面最大含水率44%；参考资料如图所示：鉴定结论：根据现场勘察情况综合分析：102商铺渗漏水原因为楼上海棠旅馆用水区域地面防水工程存在缺陷所致；鉴定建议：修复海棠旅馆用水区域地面防水层（墙面翻边高度不低于200mm，蓄水24h无渗漏）；对因渗漏水损坏的102商铺天花、墙面进行修复。原告和被告海棠旅馆、卢恩琳对上述鉴定报告的真实性、合法性均无异议。被告海棠旅馆认为该鉴定报告不能证明其应当承担本案的赔偿责任；不能证明海棠旅馆用水区域地面防水工程存在缺陷是由于其未按照租赁物的性质使用租赁物造成的；不能证明102铺在鉴定之时仍在漏水，只能证明45号102铺曾经漏水的原因在于海棠旅馆用水区域地面防水工程存在缺陷。2019年7月5日，原告按45号2楼的地址向被告海棠旅馆的经营者卢兆棠邮寄《律师函》，要求被告海棠旅馆及卢兆棠做好45号2楼防水工程、对45号102铺的受损部位进行修复及赔偿租金损失等。上述邮件显示他人收。被告海棠旅馆表示未收到上述函件。2020年7月8日，卢兆棠（乙方）和被告卢恩琳（甲方）签订《物业腾空协议》，约定：乙方同意于2020年7月5日前按现状交还45号2楼给甲方，自本协议签订并移交物业之日起，所产生的一切相关责任与乙方无关；因乙方在使用该物业期间产生渗水到楼下商铺的情况，自本协议签订之日仍处于诉讼程序中，需等待法院判决结果，如最终判决需赔偿损失，则乙方有限责任承担；如责令甲方需要代偿本次判决生效的赔偿，则甲方应从应付乙方余下的人民币70000元款项中扣除，如本次判决损失费用超过上述规定的人民币70000元，则双方应再次协商补偿费用问题；如判决结果不需要甲乙双方作出任何赔偿，甲方应于法院判决书生效之3天内支付剩余人民币70000元给乙方；等。另查，据广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价记载：海联路商业用房租金为94元/平方米·月。原告为证实其主张还提交了如下证据：1、原告（甲方）与广州医药大药房有限公司（乙方）于2009年2月27日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将45号102铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积203.82平方米，2019年3月1日至2020年2月29日期间的月租金额为48918元，2020年3月1日至2021年2月28日期间的月租金额为51353.9元，2021年3月1日至2022年2月28日期间的月租金额为53932.09元，等。拟证明原告与广州医药大药房有限公司签订租赁合同。2、广州医药大药房有限公司于2019年8月5日向原告出具的《关于广州市海珠区海联路45号102铺严重漏水的沟通函》，内容：我司于2019年6月20日装修过程发现如下问题：天花楼板及排水管道漏水点28处，且潜在漏水点无法预估……我司作如下提请：2019年7月1日起停止支付一切费用，已于2019年7月4日前将商铺钥匙归还给贵司；请贵司尽快解决店铺漏水及其它安全隐患问题，若迟迟未得到解决，我司有权解除租赁合同并向贵司追讨前期装修所花费用；等。拟证明因45号102铺出现渗漏水事宜，该商铺承租人发函通知从2019年7月1日起停止支付一切费用。3、转账凭证，载明广州医药大药房有限公司于2019年6月13日向原告支付海联店3、4月租金97836元及海联店5月租金48918元，于2020年3月27日向原告支付海联店、晓港湾店、和辉店、赤岗店6月租金190908元。拟证明广州医药大药房有限公司按照合同约定支付了2019年3月至6月的租金。被告海棠旅馆质证表示：对上述证据均有异议，是否真实履行不予确认。被告卢恩琳质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据3的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，被告没有阻碍原告经营，没有过错。被告海棠旅馆为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告海棠旅馆与广州市智汇防水补强有限公司于2019年7月25日签订的《海联路海棠旅馆房间厕所渗漏治理工程施工合同》，约定工程包干价33600元。2、广州市智汇防水补强有限公司于2019年7月26日出具的《收款收据》，载明收到海联路海棠旅馆房间厕所渗漏治理工程补漏款33600元。3、被告王忠成与卢兆棠于2014年8月25日签订的《商住楼房租赁合同》，约定：租赁期限为陆年，自2010年10月10日起至2016年10月9日止；建筑面积为738.10；甲方保证该物业交付使用时各样设施均可正常使用，以现状况为标准；租赁期间，乙方应负责维护该物业室内外设施和共用部分、公共场地及其设施的完好无损（自然折旧除外）；乙方如需对该物业进行装修或增扩设施时应征得甲方同意及有关部门批准，符合经营安全通道等问题，其费用由乙方支付，但不可影响该物业结构，在确保主题结构安全情况下及业主书面同意进行装修；等。4、智汇防水补强有限公司资质说明、工程造价材料。原告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联均有异议，该合同是被告海棠旅馆单方委托，没有经过原告同意，应聘请有资质的机构进行维修。对证据3的真实性无法确认，但确认卢兆棠在经营被告海棠旅馆。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，从鉴定报告反映漏水部位仍在漏水。被告卢恩琳质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据2予以确认。对证据3的真实性有异议，对合法性、关联性均没有异议，在被告卢恩琳通过拍卖购买45号2楼时，实际的经营者是被告海棠旅馆。对证据4的真实性无法确认。被告卢恩琳为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、广州市越秀区人民法院于2019年6月17日发布的司络司法拍卖公告，内容：拍卖财产位于广州市海珠区海联路45号2楼；特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任；特别提示：标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担；等。2、日期为2019年7月5日的《网络竞价成功确认书》，载明被告卢恩琳以7950000元拍卖竞得广州市海珠区海联路45号2楼。3、广州市越秀区人民法院于2019年8月8日作出的（2019）粤0104执恢167号执行裁定书，裁定王忠成名下的广州市海珠区海联路45号2楼的所有权及相应的其他权利归买受人卢恩琳所有。证据1-3拟证明被告卢恩琳通过拍卖购买42号2楼。原告和被告海棠旅馆质证表示：上述证据的真实性由法院核实，确认45号2楼业主变更为被告卢恩琳。诉讼中，被告海棠旅馆表示：其于2009年向被告王忠成承租45号2楼用于经营旅馆，2009年曾进行装修，原告起诉前才知道涉案商铺出现渗漏，联系不上被告王忠成；原告出租给广州市医药大药房公司前由原告用于经营药店。被告卢恩琳表示：其于2020年7月5日收回45号2楼房屋，该房屋现处于空置状态。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，根据原告的申请，本院依法委托了鉴定公司对45号102铺的漏水原因进行鉴定。鉴定公司据此出具了鉴定报告，原告、被告海棠旅馆和卢恩琳对鉴定报告的真实性、合法性均予以确认。被告王忠成对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。因此，本院对该鉴定报告予以采信。根据鉴定报告反映，102商铺渗漏水原因为楼上海棠旅馆用水区域地面防水工程存在缺陷所致。被告卢恩琳辩称漏水问题不是其原因造成，与其无关。虽然42号2楼是在本案诉讼期间才登记在被告卢恩琳名下，但从被告卢恩琳提交的拍卖公告可见，被告卢恩琳在购买45号2楼时接受了该房屋的现状，并于2020年7月5日收回该房屋,故被告卢恩琳作为该房屋的产权人，承继了该房屋相应的权利义务，应承担相应的民事责任。原告要求被告卢恩琳修复45号2楼用水区域地面防水层（墙面翻边高度不低于200mm，蓄水24h无渗漏）、确保房屋不再渗漏水，及对45号102铺受损的天花、墙面进行修复，所需费用由被告卢恩琳负担的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。45号2楼房屋已经被拍卖，被告王忠成已不是产权人，对该房屋已没有控制权和处分权，故原告要求被告王忠成承担上述责任依据不足，本院不予支持。被告海棠旅馆是45号2楼的承租人，现有证据不足以认定被告海棠旅馆使用不当房屋导致45号102铺漏水，原告要求被告海棠旅馆承担上述责任亦依据不足，本院不予支持。原告要求三被告赔偿租金损失。从现场勘查情况可见，45号102铺的天花板（楼板）渗漏水点共20处；天花及墙面腻子层发霉粉化变色多处，抹灰层剥离空鼓多处，钢筋生锈1处，楼板渗漏点出现碳酸钙结晶物多处，表面最大含水率44%。45号102铺因45号2楼渗漏水问题确实影响到房屋的正常使用。被告卢恩琳作为45号2楼产权人，承继了该房屋相应的权利义务，故原告要求被告卢恩琳赔偿租金损失合法有理，本院予以支持。本院酌定租金损失参照广州市房地产租赁管理所发布的2019年海联路商业用房租金参考价94元/平方米·月×203.824平方米即19159元/月的标准计算为宜，从原告起诉之日即2019年8月13日起计至被告卢恩琳实际修复45号2楼之日止。原告要求按照其与案外人广州医药大药房有限公司约定的租金标准计付租金损失依据不足，本院不予采纳。如上所述，原告要求被告王忠成、海棠旅馆承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。至于被告卢恩琳主张其有权向被告王忠成主张违约责任，属另一法律关系，由被告卢恩琳另循途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条第一款第二、五、六项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢恩琳在本判决生效之日起10日内，聘请有资质的专业维修机构修复广州市海珠区海联路45号2楼用水区域地面防水层（墙面翻边高度不低于200mm，蓄水24h无渗漏）、确保房屋不再渗漏水，所需费用由被告卢恩琳负担；二、被告卢恩琳在本判决生效之日起10日内，聘请有资质的专业维修机构对广州市海珠区海联路45号102铺因上述45号2楼用水区域地面防水工程存在缺陷所致而受损的天花、墙面进行修复，并在上述维修工程完毕之后将施工破坏部分恢复原状，上述维修费用及恢复原状的费用均由被告卢恩琳负担；上述修复及恢复原状工程实施期间，因工程实施需要，原告广州健民医药连锁有限公司需提供被告卢恩琳和维修人员出入上述45号102铺及维修便利等协助义务；三、被告卢恩琳在本判决生效之日起30日内，向原告广州健民医药连锁有限公司支付从2019年8月13日起至被告卢恩琳实际修复广州市海珠区海联路45号2楼之日止的租金损失（按每月19159元的标准计算）；四、驳回原告广州健民医药连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11790元，由原告广州健民医药连锁有限公司负担7583元，被告卢恩琳负担4207元。本案鉴定费5500元由被告卢恩琳负担，被告卢恩琳在本判决生效之日起10日内将该鉴定费直接支付给原告广州健民医药连锁有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月八日书记员  于悦姗何国卫