广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终9329号上诉人（原审原告）：黄秀清，女，香港特别行政区居民，1966年9月9日出生，现住惠州。委托诉讼代理人：吴凤仙，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东集团大厦9楼。法定代表人：施一昕，董事长。委托诉讼代理人：黄伟基，男，该公司工作人员。上诉人黄秀清因与被上诉人惠州市太东地产有限公司（下称太东地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020)粤1391民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄秀清的委托诉讼代理人吴凤仙，被上诉人太东地产公司的委托诉讼代理人黄伟基到庭参加本案查询。本案现已审理终结。黄秀清上诉请求：撤销（2020）粤1391民初870号民事判决或作出改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由太东地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“太东地产公司于2017年10月1日就已经完成了交付房屋的义务”的事实错误。首先，太东地产公司向黄秀清所在地香港发出署了日期为“2017年10月1日”的入伙通知书，黄秀清收到邮件的日期为2017年10月17日，双方签订的《买卖合同》第九条第二款约定“。。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”《买卖合同》第十条，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。。。。”故太东地产公司完成交付房屋义务应为黄秀清实际收楼时间，即2017年10月30日“签署房屋交接单”的时间。黄秀清在一审以2017年10月1日为时间截点而不以2017年10月30日为时间截点诉求违约金，属于黄秀清的权利，权利可以放弃，但是法院并不能因此认定太东地产公司于2017年10月1日就已经完成了交付房屋的义务。二、关于诉讼时效的起算适用法律错误。太东地产公司于2017年10月30日才完成交付房屋的义务，那么诉讼时效的起算就应该以《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。三、本案的诉讼时效已于2019年06月25日中断。逾期交房的事实发生后，黄秀清与太东地产公司的工作人员一直都有在沟通协商赔偿问题，黄秀清于2019年06月25日前后向大亚湾区房产管理局信访室投诉，该局已经受理但未做出实质性的处理，但该日应视为诉讼时效中断。2020年2月20日是黄秀清向一审法法院提起诉讼时间，但实际交材料的时间比这个时间更早一些，黄秀清委托律师交完材料后，疫情刚好爆发，随即封锁了关口，关于与太东地产公司沟通协商的内容及信访受理告知书均留在了大亚湾明月湾1栋一单元2602的家中无法获取，该项证据既是不可抗力无法及时获得的证据，如果不审理该证据可能导致裁判明显不公。太东地产公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。黄秀清向一审法院起诉请求：1.太东地产公司向黄秀清支付逾期交房违约金人民币37331.2元(以房价总款388888元为基数，自2015年12月31日起至2017年10月1日止，按每日万分之一点五计算，逾期时间为640天)；2.本案诉讼费用由太东地产公司承担。一审法院认定的事实：太东地产公司具有商品房开发经营资质，案涉商品房取得预售许可。2015年12月21日，黄秀清与太东地产公司签订《商品房买卖合同》［合同编号：大亚湾（2015）10025145］，约定黄秀清购买太东地产公司开发建设的位于惠州，建筑面积为83.71平方米，总价为388888元。双方在合同第六条就付款方式及期限约定为：首期购房款198888元于2015年3月6日付清，余款190000元于2015年5月15日、2015年7月15日、2015年9月15日、2015年11月15日，每期还47500元。双方在合同第八条就交付期限约定为：太东地产公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给黄秀清使用，但如遭遇不可抗力，且太东地产公司在发生之日起90日内告知黄秀清的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，太东地产公司可据实予以延期。双方在合同第九条就太东地产公司逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，太东地产公司按日向黄秀清支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，黄秀清有权解除合同，黄秀清解除合同的，太东地产公司应当自黄秀清解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按黄秀清累计已付款的5%向黄秀清支付违约金，黄秀清要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，太东地产公司按日向黄秀清支付已交付房价款万分之1.5的违约金。黄秀清、太东地产公司还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，太东地产公司于2015年12月13日向黄秀清开具了票面金额为388888元的购房发票。太东地产公司开发的“太东明月湾”项目于2017年4月1日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。从一审法院审理的关于太东地产公司太东地产逾期交房系列案中可知，“太东明月湾”项目于2017年8月30日取得相关部门的竣工验收备案登记。2017年10月1日，太东地产公司向黄秀清邮寄了入伙通知书。另查，黄秀清提供的付款凭证显示原告已于2015年11月16日前向太东地产公司支付了购房款341388元。诉讼过程中，黄秀清陈述，黄秀清提交的付款凭证少了一张金额为47500元，是因为有一期的款项是黄秀清带现金直接去太东地产公司处缴纳，太东地产公司出具的单据墨迹已退，全然无法看清具体的信息，若太东地产公司认为黄秀清付款迟延或违约由太东地产公司举证或另诉。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，黄秀清、太东地产公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。关于太东地产公司是否逾期交房的认定。黄秀清、太东地产公司在合同中约定，太东地产公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。案涉房屋于2017年8月30日通过竣工验收备案登记，后太东地产公司于2017年10月1日向黄秀清邮寄了入伙通知书。故根据合同约定，太东地产公司完成交付房屋义务的时间为2017年10月1日，已经超出合同约定的交付时间，存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。关于本案逾期交房违约金是否已过诉讼时效方面。鉴于黄秀清、太东地产公司约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，黄秀清权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年9月30日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更。本案中，太东地产公司逾期交房违约期间为2016年1月1日起至2017年10月1日止。期间为2016年1月1日起至2017年9月30日止的每日违约金诉讼时效计为两年；2017年10月1日的违约金诉讼时效起算点从2017年10月1日起计算三年。黄秀清于2020年2月20日向一审法院起诉，2016年1月1日起至2017年9月30日止的每日违约金已届满两年，黄秀清未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，对于黄秀清主张该部分违约金的诉请，不予支持；2017年10月1日的违约金未过诉讼时效，对于黄秀清主张2017年10月1日的违约金，予以支持。综上，一审法院予以支持的本案逾期交房违约金为2017年10月1日的违约金。关于黄秀清已付购房款方面。虽然黄秀清提供的付款凭证载明黄秀清在2015年11月16日向黄秀清支付了金额总计341388元的购房款，但太东地产公司2015年12月13日向黄秀清开具了票面金额为388888元的购房发票。根据常理推断，在未收到款项时开发商不会向购房者开具发票。在太东地产公司未提交证据证明黄秀清未付清款项的情况下，一审法院确认黄秀清已付清本案全部购房款388888元。太东地产公司的辩称，证据不足，一审法院不予采信。关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。一审法院予以支持的逾期交房违约金为2017年10月1日的违约金。依照合同第九条约定，逾期超过120天后，黄秀清要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，太东地产公司按日向黄秀清支付已交付房价款万分之1.5的违约金。黄秀清付清了购房款388888元，逾期交房违约金计为388888元×0.00015/天×1天＝58.33元，黄秀清诉请超过部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告黄秀清支付迟延交房违约金58.33元；二、驳回黄秀清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366.64元，由黄秀清负担310.64元，由惠州市太东地产有限公司负担56元。本院二审期间，上诉人黄秀清提交三份证据：1、前期物业管理服务协议书，证明黄秀清实际收楼时间为2017年10月30日签署物业管理协议书时间；2、大亚湾房管局接待群众来访登记表，证明黄秀清就争议于2019年6月25日向有关部门信访；3、2020年9月22日与太东物管通话内容，证明黄秀清一直与太东地产公司有关方协商解决争议。太东地产公司对上述证据均不认可。经审查，本院确认一审查明的事实。另查明，黄秀清与太东地产公司于2015年12月21日签订附件四补充协议，第七条约定购买预售商品房的，已交清购房款及相关费用的买受人应按照出卖人书面收楼通知确定期限验收楼房。如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出书面收楼通知之日计的第十一天。本院认为,本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据当事人的上诉及答辩意见，双方二审主要对诉讼时效的问题发生争议。关于诉讼时效的问题。太东地产公司于2017年10月1日发出入伙通知书，但黄秀清逾期办理收楼手续，故依双方补充协议有关如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出书面收楼通知之日起的第十一天的约定，确定2017年10月12日视为黄秀清收楼时间。依照《中华人民共和国民法总则》的有关规定，本案适用的诉讼时效为三年。本案，双方合同约定交楼时间为2015年12月31日，自2016年1月1日起，视为黄秀清知道权利被侵害。黄秀清主张太东地产公司逾期交房违约金，因双方合同约定按日累计计算违约金，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。2019年6月25日，黄秀清曾就案涉逾期交房赔偿问题向大亚湾区房产管理局信访，该行为视为诉讼时效中断。据此，黄秀清于2016年6月25日后的债权应予以保护。双方合同约定违约金以已交付房价款按日万分之1.5计算，黄秀清付清了购房款388888元，故逾期交房违约金计为388888元×0.00015/天×473天＝27591.6元。一审查明事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，黄秀清的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初870号民事判决第二项；二、变更广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初870号民事判决第一项为被上诉人惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力后10日内向黄秀清支付迟延交房违约金27591.6元。一审案件受理费366.64元，由黄秀清负担66.64元，由惠州市太东地产有限公司负担300元。一审法院案件受理费的收退由一审法院处理。二审案件受理费733.28元，由上诉人黄秀清负担133.28元，被上诉人惠州市太东地产有限公司负担600元。黄秀清多预交600元，由本院予以退回；惠州市太东地产有限公司负担部分限在本判决送达之日起七日内向本院缴交，逾期未缴交，本院将强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十二月三十一日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。