福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初3277号原告：方燕，女，1961年2月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告：王存建，男，1964年5月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。二原告共同委托诉讼代理人：陈建彬，福建凯捷律师事务所律师。被告：熊桂金，女，1963年9月29日出生，汉族，住福建省邵武市。被告：林武雄，男，1960年12月9日出生，汉族，住福建省邵武市。第三人：招商银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区领事馆路18号，统一社会信用代码91350200737872460X。负责人：赵启柱，行长。原告方燕、王存建与被告熊桂金、林武雄、第三人招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称“招商银行厦门分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，因熊桂金、林武雄下落不明于2020年9月4日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告方燕、王存建的委托诉讼代理人陈建彬到庭参加诉讼，被告熊桂金、林武雄、第三人招商银行厦门分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方燕、王存建向本院提出诉讼请求：1．判令熊桂金、林武雄继续履行编号为0000239号《房产买卖协议》，协助方燕、王存建代为清偿坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产（龙房权证字第2××8号）的抵押贷款，招商银行厦门分行协助办理该房产的抵押登记注销手续；2．判令熊桂金、林武雄协助方燕、王存建将坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产过户登记至方燕、王存建名下；3．判令案件受理费由熊桂金、林武雄承担。事实和理由：2012年9月26日，方燕与熊桂金、林武雄的委托代理人林小平签订编号为0000239号《房产买卖协议》，该协议约定：熊桂金、林武雄将坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产转让给方燕，建筑面积133平方米，单价5600元／平方米；熊桂金、林武雄应于2014年10月30日前前往原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续，并前往房管局办理交易过户登记手续，将案涉房产变更登记至方燕、王存建名下。协议签订当天方燕向林小平交付定金10000元，并于2012年10月15日支付剩余首付款313320元。熊桂金、林武雄交付案涉房产后，方燕、王存建开始对案涉房产进行装修并实际占有使用至今，每个月的贷款金额及物业管理费等均由方燕、王存建支付。协议约定的办理过户登记期限届满后，方燕、王存建多次联系熊桂金、林武雄，要求配合办理提前还贷、注销抵押登记、办理过户登记等事项，但其均不予配合，致使方燕、王存建至今无法办理案涉房产的过户手续。双方签订的《房产买卖协议》成立并生效，熊桂金、林武雄不履行合同义务的行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。为此方燕、王存建诉至法院，请求判如所请。熊桂金未作答辩。林武雄未作答辩。招商银行厦门分行未作答辩。本院经审理认定事实如下：方燕与王存建于2007年9月20日登记结婚。2012年10月11日，熊桂金、林武雄经福建省邵武市公证处公证授权林小平办理址在龙海市××镇××路××号××号楼××室房产（龙房权证字第2××8号）的转让事宜，委托期限为2012年9月20日至2014年10月30日。2012年9月26日，出售方（甲方）林小平与购买方（乙方）方燕签订了编号为0000239号《房产买卖协议》，该协议约定：甲方将坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产出售给乙方，总价为744800元，首期房款支付321250元，剩余房款423550元由乙方延续甲方银行按揭，每月按时足额还贷。上述房产已经办理了土地房屋产权证，但处于抵押状态，甲方应于2014年10月30日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性交清，同时办理解除抵押登记手续。甲乙双方应于2014年10月30日前前往房管局办理交易过户登记手续。协议签订当日，方燕向林小平支付定金10000元。2012年10月15日，方燕向林小平支付购房款313320元。后方燕、王存建按照协议约定延续熊桂金的银行按揭，每月将银行按揭款转账至熊桂金名下的招商银行卡用于偿还案涉房产的银行按揭贷款。案涉房产已交付给方燕、王存建居住使用，物业管理费方燕、王存建已缴交至2020年12月31日。上述协议约定的期限届满后，熊桂金、林武雄未配合方燕、王存建办理提前还贷手续、解除抵押登记手续和过户登记手续。另，案涉房产于2011年7月25日设定抵押，抵押人为熊桂金，抵押权人为招商银行厦门分行。上述事实有结婚证、房屋所有权证书、公证书、房产买卖协议、收条、收据、福建省漳州市地方税务局通用机打发票、福建增值税普通发票、个人不动产登记信息查询记录、招商银行账户历史交易明细表、中国银行交易流水明细清单以及当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。林小平作为熊桂金、林武雄的代理人与方燕签订的《房产买卖协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，直接约束被代理人熊桂金、林武雄。熊桂金、林武雄未按合同约定办理过户登记等手续，已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。方燕、王存建已按《房产买卖协议》履行了合同约定的义务，现其要求熊桂金、林武雄继续履行《房产买卖协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因案涉房产设有抵押，在抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押人可以转让抵押财产。本案方燕、王存建作为房屋受让人，无法独立成就案涉房产解押和转让条件，但其可以代替熊桂金、林武雄清偿全部债务，使抵押权消灭。方燕、王存建代为清偿案涉房产抵押贷款并办理注销抵押登记后，在案涉房产不存在转让限制的情况下，才能获得房管部门的产权过户登记。故方燕、王存建诉求代为清偿案涉房产的抵押贷款并由招商银行厦门分行协助其办理抵押登记注销手续，后再由熊桂金、林武雄协助其办理过户登记手续的请求合理合法，本院予以支持。上述应清偿的按揭贷款本息等费用的具体金额以招商银行厦门分行实际核算为准。熊桂金、林武雄、招商银行厦门分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、熊桂金、林武雄继续履行编号为0000239号《房产买卖协议》，并于本判决生效之日起十日内协助方燕、王存建代为清偿坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产的抵押贷款本息（具体金额以招商银行股份有限公司厦门分行确认的金额为准）；在方燕、王存建代为清偿前述费用后十日内，招商银行股份有限公司厦门分行协助办理前述房屋的抵押登记注销手续；二、熊桂金、林武雄应于抵押登记注销手续办理后十日内，协助方燕、王存建将坐落于龙海市××镇××路××号××号楼××室房产过户登记至方燕、王存建名下。案件受理费7622元，由熊桂金、林武雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  郑曦旸人民陪审员  潘亚辉人民陪审员  梁志松二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  纪逸玲书 记 员  黄惠程执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。