福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽06民终2823号上诉人（原审原告）：漳州市亿坤物业服务有限公司，住所地福建省龙海市东园开发区兰溪湾小区，统一社会信用代码913506815811362710。法定代表人：游松花，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何志勇，福建弘信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡丽洁，女，1991年3月7日出生，汉族，住福建省南平市马坑路创世纪Ｂ区。上诉人漳州市亿坤物业服务有限公司（以下简称：亿坤物业公司）因与被上诉人蔡丽洁物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。亿坤物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判蔡丽洁支付亿坤物业公司物业服务费6540元（暂计至2020年3月31日止），并从起诉之日起每日按照欠费金额的万分之七向亿坤物业公司支付违约金。2.本案一、二审诉讼费用由蔡丽洁承担。事实和理由：1.一审判决物业服务费按建筑面积每平方米每月0.6元计算，明显不当。亿坤物业公司作为龙海市东园开发区兰溪湾小区的前期物业服务公司，与建设单位福建省亿坤置业有限公司签订的《福建省前期物业服务合同（兰溪湾小区1-3期）》（以下简称案涉前期物业服务合同）第七条约定，物业服务费按建筑面积计算，多层住宅物业服务费为0.8元/月·平方米，按月收取，业主应于每月1日前支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而且，案涉前期物业服务合同所约定的该物业服务费的收费标准，与蔡丽洁跟建设单位福建省亿坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》之附件六《合同补充协议》（以下简称案涉商品房买卖合同补充协议）第十一条约定的收费标准也完全一致，该补充协议只是将物业服务费分成两部分，即“物业管理费”（多层住宅按建筑面积0.6元/㎡/月）和“房屋公共维修金”（多层住宅及店面、商场按建筑面积0.2元/㎡/月）。上述两份合同是当事人真实意思表示，且蔡丽洁之前也是按照上述约定的标准交纳物业服务费，亿坤物业公司也没有向业主另外收取“房屋公共维修金”，自始至终整个小区业主都是按照多层住宅0.8元/㎡/月的标准交纳物业费，因此，一审判决明显与客观事实不符。2.一审判决因蔡丽洁未装修未入住而适当减少其应交的物业服务费，完全没有事实和法律依据。虽然蔡丽洁未装修未入住，但亿坤物业公司不会因此减少从事物业服务的整体成本，一审判决按70%予以收取物业服务费属主观臆断，没有任何依据。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据该规定，不论房屋是否售出，或者售出是否交付给业主，更不论房屋是否装修、是否入住，都应交纳物业服务费，且不因房屋未售出、未交付业主或业主未装修入住而适当减少物业服务费。3.一审判决按照日万分之二的标准计算逾期付款违约金没有任何依据。蔡丽洁与建设单位签订案涉商品房买卖合同并没有对逾期支付物业费的违约责任进行约定，该合同中所约定的计算标准为日万分之二的条款仅适用于业主逾期支付购房款或者建设单位逾期交房的违约责任。亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订的案涉前期物业服务合同第十四条则约定，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴金额每日万分之七标准支付违约金。该约定对业主具有约束力，且该标准并未偏高，业主逾期支付物业服务费依法应按该条约定承担该违约责任。一审判决没有适用该条约定，而是参照案涉商品房买卖合同有关逾期支付购房款和逾期交房的违约金计算标准计算本案的逾期付款违约金明显不当。综上，请求二审法院依法支持亿坤物业公司的上诉请求。蔡丽洁未作答辩。亿坤物业公司向一审法院起诉请求：判令蔡丽洁支付物业服务费6540元（暂计至2020年3月31日止），并从起诉之日起每日按欠费金额的万分之七支付违约金。一审法院认定事实：2011年1月25日，蔡丽洁向漳州市亿坤投资有限公司（现公司名称变更为福建省亿坤置业有限公司）购买址在龙海市东园开发区兰溪××幢××室房屋一套（建筑面积111.99平方米）并签订《商品房买卖合同》，2013年11月25日蔡丽洁取得了《房屋所有权证》，蔡丽洁成为龙海市东园开发区兰溪××幢××室房屋的业主。《商品房买卖合同》第七条第（1）项约定：“逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行”、第九条第（1）项约定：“逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行”；《附件六：合同补充协议》第十一条约定：“物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元／平方米／月”。2011年11月22日，亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》（兰溪湾小区1-3期）,物业合同第七条约定：“物业服务费按建筑面积计算，多层住宅0.8元/月•平方米，物业服务费按月收取，业主应于每月1日前向物业公司支付物业服务费”；物业合同第十四条约定：“业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴金额每日万分之七标准向物业公司支付违约金”。蔡丽洁已交纳物业服务费至2014年2月28日，从2014年3月1日起至今的物业服务费未交纳。蔡丽洁所有的上述房屋处于未装修未入住状态。一审法院认为，蔡丽洁与漳州市亿坤投资有限公司（现名为福建省亿坤置业有限公司）所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》（兰溪湾小区1-3期），对业主具有约束力。亿坤物业公司按合同约定履行了自己的义务,提供了物业管理服务,蔡丽洁作为业主也应当按照约定履行交纳相关费用的义务。关于物业服务费收费标准。根据《附件六：合同补充协议》第十一条约定：“物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元/平方米/月”，由此说明福建省亿坤置业有限公司在出售商品房时与蔡丽洁就物业服务费收费标准已经作了约定，物业服务费应按该约定收取，故蔡丽洁欠缴2014年3月1日起至2020年3月31日物业服务费应为4905元（0.6元/月•平方米×111.99平方米×73月）。关于违约金标准。根据《商品房买卖合同》第七条第（1）项约定：“逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行”、第九条第(1)项约定：“逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行”，依据公平原则，亿坤物业公司主张的违约金应参照上述合同约定即日万分之二的标准计算。关于蔡丽洁未装修未入住是否适当减少收取物业服务费问题。涉案房屋虽交付蔡丽洁,但蔡丽洁并未装修未入住，确未完全享受物业服务,如并未产生垃圾、并未使用电梯、道路、路灯等,亿坤物业公司的服务成本和内容相应会有所减少；同时考虑案涉物业服务合同为亿坤物业公司起草的格式合同,蔡丽洁未参与签订，综合管辖区域内物业收费的具体情形，依据公平原则，对蔡丽洁应当缴纳的物业服务费，酌情按《附件六：合同补充协议》第十一条约定价4905元的70%予以收取为宜。综上所述，蔡丽洁应给付亿坤物业公司2014年3月1日起至2020年3月31日物业服务费确定为3433.5元（4905元×70%），并从起诉之日（2020年4月3日）起每日按欠费金额3433.5元的万分之二支付违约金。蔡丽洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决:一、蔡丽洁应于判决生效之日起十日内给付漳州市亿坤物业服务有限公司物业服务费3433.5元及违约金（违约金从2020年4月3日起至实际付清款项之日止，每日按万分之二计付）。二、驳回漳州市亿坤物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡丽洁负担。本案二审期间，亿坤物业公司向本院提交证据如下：1.福建省亿坤置业有限公司出具的一份情况说明书，拟证明案涉商品房买卖合同补充协议中就物业管理费问题所约定的“房屋公共维修金每平方米每个月0.2元”是属于物业服务费用的组成部分，与住宅专项维修金不相同，案涉商品房的住宅专项维修金合计4480元已按有关规定于2013年2月28日前一次性缴交到当地房地产行政主管部门委托的中国建设银行股份有限公司龙海支行监管账户上。2.发票记账联一份，拟证明蔡丽洁已按每月每平方米0.8元的单价交纳了自2013年3月1日起为期一年的物业费。3.保存有亿坤物业公司2014年至2020年开展物业服务工作照片的光盘1张、案涉小区2020年12月1日的现场照片打印件12张、漳州头条微信公众号发布的关于福建省2018年度物业服务企业信用综合评价结果的文章，拟证明亿坤物业公司系被福建省住建厅评选为A级物业服务企业，并已全面履行案涉前期物业服务合同的合同义务。对上述证据，蔡丽洁未发表质证意见。本院经审查认为，情况说明书，经与原件核对无误，且其中所载内容与案涉商品房买卖合同及前期物业服务合同的内容能够相互印证，依法予以采纳；发票记账联，经与原件核对无误，本院对其真实性依法予以确认；对上述两组证据可证明的内容，将在分析争议焦点部分一并阐述。光盘及照片打印件，因亿坤物业公司未提供原始载体供法庭核对，本院对其真实性依法不予确认；漳州头条微信公众号发布的文章，因亿坤物业公司未提供其他权威可靠来源印证文章内容真实性，本院对该证据依法不予采纳。对一审查明认定的事实，蔡丽洁未发表意见；亿坤物业公司认为一审引述案涉商品房买卖合同补充协议中关于物业管理费的约定内容不完整，遗漏引述同样作为物业管理费组成部分的“房屋公共维修金：多层住宅及店面、商场按建筑面积0.2元/㎡/月”的内容；一审引述案涉前期物业服务合同第七条关于物业服务费的约定内容不完整，该条约定对物业服务费的表述为“物业服务费（含房屋公共维修金）”，一审仅引述为“物业服务费”，未注明“含房屋公共维修金”；除此之外，亿坤物业公司对一审认定的其他事实均无异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院将结合本案争议焦点问题进行分析。本案二审争议的焦点问题为：1.本案物业服务费的收费标准应如何认定；2.一审因蔡丽洁未装修未入住案涉房屋而判决酌情减少其应交物业服务费有无依据；3.本案的逾期交纳物业费违约金的计算标准应如何认定。对此，本院分析认定如下：一、关于本案物业服务费的收费标准应如何认定的问题。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，案涉房屋建设单位福建省亿坤置业有限公司与亿坤物业公司签订的案涉前期物业服务合同对作为业主的蔡丽洁具有约束力。而且，蔡丽洁与福建省亿坤置业有限公司签订的案涉商品房买卖合同第十九条明确约定：“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。”该合同“附件四：前期物业服务合同”内容如下：“签订《商品房买卖合同》时，开发商已向买受人展示前期物业服务合同文本，买受人已详细阅读和理解，并同意遵守执行。”据此，本案应根据案涉前期物业服务合同中的收费条款来确定本案物业费的收费标准。案涉前期物业服务合同第七条约定：“……（一）收费标准2.物业服务费（含房屋公共维修金）按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费）：（1）多层住宅：0.8元/月·平方米……（二）物业服务费构成：包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和乙方的合理利润”。联系案涉商品房买卖合同第十八条第二款所约定的“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币肆仟肆佰捌拾元整，于2013年2月28日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上”之内容及福建省亿坤置业有限公司所出具的情况说明书内容可知，前述“物业服务费（含房屋公共维修金）”中的“房屋公共维修金”并非指住宅专项维修资金，而是属于案涉前期物业服务合同所约定的物业服务费构成中提及的“物业共用部位和共用设施设备”的日常运行维护、维修费用等，因此，该合同中所约定的物业服务费（含房屋公共维修金）收费标准并不违反法律规定，本案的物业服务费收费标准应依据该合同之约定确定为按0.8元/㎡/月计算，蔡丽洁应向亿坤物业公司支付的自2014年3月1日起至2020年3月31日止的物业服务费应为6540元（0.8元/㎡/月×111.99㎡×73月）。一审法院依据案涉商品房买卖合同附件六补充协议第十一条中所载的“物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元/㎡/月”之内容确定本案物业服务费计算标准，但从该条约定的完整内容来看，该条载明“……按约定办理房屋交接时，买受人从接房之日起至业主委员会成立后签订新的《物业服务合同》止按以下标准向物业管理公司缴纳前期物业管理服务费：物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元/㎡/月;……房屋公共维修金：多层住宅及店面、商场按建筑面积0.2元/㎡/月……”，据此，“物业管理费”和“房屋公共维修金”同属于“物业管理服务费”之内容，一审法院仅以该条中所约定的“物业管理费”之内容作为本案物业服务费的计算标准，与该条款内容的完整真意不符，也与前述案涉前期物业服务合同关于收费标准的约定不符，缺乏依据，本院依法予以纠正。二、关于一审因蔡丽洁未装修未入住案涉房屋而判决酌情减少其应交物业服务费有无依据的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之内容及《物业管理条例》第四十一条第二款所规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之内容，结合物业服务企业的成本支出情况及物业费的基本功用，可知业主交纳物业费并不以其实际入住享受相关物业服务为前提，业主在收房后无论是否实际入住均应严格依照合同约定按时交纳物业费，以使相关物业管理服务具有充分资金保障，维护稳定、高效、统一的物业管理服务秩序。本案中，蔡丽洁虽未实际入住案涉房屋，但其已于2013年收房并依约交纳了一年的物业服务费，之后其虽未实际装修入住，但其房屋及其房屋周边环境卫生及安全等仍处于亿坤物业公司的物业服务范围，且其亦未提供证据证明亿坤物业公司在其未装修入住期间存在履行前期物业服务合同义务不当给其造成损失的情形，因此，蔡丽洁应依约足额交纳物业服务费，一审法院以蔡丽洁未装修入住为由认定本案物业服务费应减少为按合同约定金额的70%计付，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。三、本案的逾期交纳物业服务费违约金的计算标准应如何认定的问题。本院经审查认为，虽然案涉前期物业服务合同第十四条约定了逾期交纳物业服务费违约金“按照欠缴金额每日万分之七标准”计付，但亿坤物业公司在本案诉讼过程中陈述其因被拖欠物业服务费所遭受的损失主要系资金周转借贷利息损失，因此，该约定标准明显过分高于亿坤物业公司所遭受的实际损失，一审法院根据公平原则，将违约金计算标准调整为按日万分之二的标准计付，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，可予维持。综上所述，亿坤物业公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1243号民事判决；二、蔡丽洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付漳州市亿坤物业服务有限公司物业服务费6540元及违约金（违约金从2020年4月3日起按日万分之二计付至实际付清款项之日止）；三、驳回漳州市亿坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，二审案件受理费50元，均由蔡丽洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚若贤审 判 员 张海泉审 判 员 卢津津二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王玲珊书 记 员 郭少进附法律条文：执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。