上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58010号原告：沈正良，男，1957年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈青，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，上海天尚律师事务所律师。被告：上海雅乐互联网上网服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：匡锡甬。委托诉讼代理人：龙晓莉，高朋(上海)律师事务所律师。原告沈正良与被告上海雅乐互联网上网服务有限公司(以下至本判决主文前简称雅乐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，因疫情影响于2020年8月6日起中止审理，于2020年9月29日恢复并公开开庭进行了审理。原告沈正良的委托诉讼代理人沈青、被告雅乐公司的委托诉讼代理人龙晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈正良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年9月1日就上海市浦东新区川沙新镇妙境路XXX号-XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁协议书》并返还系争房屋；2.判令被告支付原告自2020年3月1日至2020年5月30日的租金75,000元；3.判令被告支付原告自2020年6月1日起至实际返还房屋日止的租金；4.判令被告支付原告违约金66万元；5.诉讼费用由被告承担。本案审理过程中,因已收回全部房屋原告申请撤回要求被告返还系争房屋的诉讼请求。事实和理由：2014年9月1日,原、被告签订《房屋租赁协议书》(以下简称《协议书》)，约定：原告将系争房屋租赁给被告使用；租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，季度租金为275,000元；租金采用先付后用原则，以季度结算，即被告在每季度开始十天内支付原告租金275,000元；拖欠房租一个月以上，原告有权终止合同，收回房屋；任何一方违约应向对方支付违约金，违约金按本协议总租金的10%计算。2020年3月开始，被告一直未支付2020年3月1日至2020年5月30日期间的租金，直至2020年5月28日至6月2日才支付了合计10万元。2020年6月1日起的房租未按约支付。虽经原告多次催要，被告均置之不理。据此，原告诉至法院，要求判如所请。被告雅乐公司辩称：不同意解除合同，根据合同约定被告有优先承租权。原告提供的材料显示其已经与上海市正鹏公司签订了租赁协议，已经将房屋另行出租。被告尚欠2020年3月1日至2020年5月30日的租金75,000元。2020年8月16日、8月17日被告支付了共计10万元租金。不同意支付2020年6月1日起至返还房屋日止的租金或者使用费，同意支付2020年6月1日至8月31日期间的租金，但要求减免2个月的租金。因疫情原因被告停业四个月(2020年1月24日至5月底被告停业)，基于公平原则，提出减免租金的要求。双方曾对此口头协商过原告也表示同意。原告诉请违约金过高，其也没有举证证明其实际损失，违约金不能超过实际损失的30%。本院经审理，由原、被告对房地产权证、《协议书》、网上银行电子回单、电子回单、微信记录、关于进一步做好全市文化经营场所疫情防控相关工作的通知、2020年9月17日通知、2020年8月31日限期搬离通知书、2020年9月17日通知、照片等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定以下事实：系争房屋登记的产权人为原告。2014年9月1日,原、被告签订《协议书》，约定：原告将系争房屋租赁给被告作餐饮、旅馆等娱乐设施使用；系争房屋有两层，建筑面积1,478平方米；租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，季度租金为275,000元；租金采用先付后用原则，以季度结算，即被告在每季度开始十天内支付原告租金275,000元；被告向原告支付押金1万元，在租期内不冲抵房租及其他费用，协议期满时检查房屋无损、水电电话等费用结算清后退回被告；《协议书》第八条约定，被告拖欠房租一个月以上，原告有权终止合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿；《协议书》第十条约定，经营期满如需延长，双方另行协商，在同等条件下被告有续租优先权，任何一方如需提前终止协议，须在三个月前提出，经协商后方可终止协议，如任何一方违约应向对方支付违约金，违约金按本协议总租金的10%计算；……。被告签订《协议书》后支付原告押金1万元。被告承租系争房屋后，将房屋转租给兰州牛肉面、重庆麻辣烫、小琪粥店、来伊份、美容所等小商户。2020年2月3日，上海市文化和旅游局下发《关于进一步做好全市文化经营场所疫情防控相关工作的通知》，要求各区文化和旅游局、上海市演出行业协会、上海市文化娱乐行业协会、上海市互联网公共上网服务行业协会配合疫情防控措施暂停营业并于2020年2月10日16：00前报上海市文化和旅游局市场管理处备案。被告自述被告及其转租的小商户2020年1月24日至2020年5月底期间停业。2020年3月开始，被告未支付2020年3月1日至2020年5月30日期间的租金。被告于2020年5月28日至6月2日支付原告合计10万元。2020年6月1日起的房租未按约支付。被告于2020年8月16日、8月17日支付原告共计10万元租金。2020年8月31日、10月17日，原告先后通知被告租期届满后不再续租，要求各商户腾空、搬离并归还系争房屋，将对系争房屋停水停电封闭式管理等，各商户在收到通知限期内可与原告洽谈转型、升级及改造后的商铺优先承租业务。为避免损失，原告委托他人与一楼小商户商妥后续续租问题，一楼小商户已同意于2020年9月1日起缴纳房租给原告或原告指定人员。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同终止。合同履行期间，被告未按期足额支付2020年3月1日至2020年5月30日、2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金，至原告2020年8月6日诉至法院要求解除合同时被告已经拖欠租金远远超过一个月，被告的行为构成违约，原告按约有权行使单方解除合同权。被告于2020年9月21日才收到了原告要求解除合同的民事起诉状，而《协议书》约定的租赁期已经于2020年8月31日届满，原告也于2020年8月31日向被告发送《限期搬离通知书》，故本院确认双方所签的《协议书》于2020年8月31日终止。关于租金及使用费。被告未支付原告系争房屋自2020年3月1日起至实际返还之日止的租用费，应当按约定的每季度租金275,000元的标准向原告支付上述租用期间的租用费。被告庭审中提出受疫情影响要求减免两个月租金的意见，鉴于被告租赁系争房屋转租给小商户用于经营餐饮等，2020年1月24日起受疫情及疫情防控措施影响被告确实无法正常使用系争房屋几个月，经营困难，继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平，经本院调解双方就此又未能达成调解意见，故本院结合案件的实际情况，被告的违约过错程度，根据公平原则减免被告一个月的租金9,167元。鉴于原告自认已经与系争房屋中一楼小商户达成自2020年9月1日起的新租赁协议，于2020年10月23日起收到了被告寄送的系争房屋二楼面积为750平方米的201室房屋钥匙，于2020年12月10日收回面积约为100平方米的202室房屋钥匙，本院认定被告于2020年8月31日向原告返还了系争房屋中的一楼房屋，于2020年10月23日返还了系争房屋中二楼750平方米的201室房屋，于2020年12月10日返还二楼100平方米的202室房屋。关于违约金、押金。被告逾期支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，系受疫情及疫情防控措施的影响，属于受不可抗力因素影响，不能归于被告违约。之后被告仍逾期支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金，构成违约。根据《协议书》第八条约定，被告拖欠房租一个月以上，原告有权终止合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿；《协议书》第十条约定，经营期满如需延长，双方另行协商，在同等条件下被告有续租优先权，任何一方如需提前终止协议，须在三个月前提出，经协商后方可终止协议，如任何一方违约应向对方支付违约金，违约金按本协议总租金的10%计算。原告未在租赁期届满前通知被告解除合同，即使在租期届满前行使了单方解除合同权，原告也不能根据《协议书》第十条约定向被告主张66万元。因为第十条约定的违约金适用的情形是双方提前终止协议的情形，不适用第八条约定的“被告拖欠房租一个月，原告有权终止合同”的情形。且原告已经主张到实际返还房屋之日止的租用费，未有效举证证明其因被告违约存在实际损失。因此，原告主张违约金66万元，不符合合同约定及法律规定，不予支持。双方庭审中均同意用押金抵付被告所欠付费用，于法不悖，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告上海雅乐互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈正良租用费(租用费的计算方式为：2020年3月1日至2020年8月31日期间按每季度租金275,000元的标准计算的租金；2020年9月1日至2020年10月23日期间按每季度租金158,153元的标准计算的使用费；自2020年10月24日至2020年12月10日期间按每季度租金18,606元的标准计算的使用费；上述租用费总额中扣减已付租金20万元、减免租金9,167元、押金1万元)；二、驳回原告沈正良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,150元，减半收取计5,575元，由原告沈正良负担1,684元，被告上海雅乐互联网上网服务有限公司负担3,891元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红书记员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。