广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12497号上诉人（原审原告）：宋靖彪，男，1965年10月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区龙光骏诚房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。上诉人宋靖彪因与被上诉人佛山市南海区龙光骏诚房地产有限公司（以下简称龙光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋靖彪上诉请求：撤销一审判决，改判龙光公司向宋靖彪退还定金50000元。事实与理由：龙光公司的销售人员告知宋靖彪只需支付一成首付款，但《龙光紫尚苑认购书》约定宋靖彪需支付三成首付款，宋靖彪不可能支付三成首付款，因此案涉认购书不能继续履行的责任在龙光公司，龙光公司应退还定金50000元。宋靖彪已向销售人员表明其不可能支付三成首付款，销售人员称可以通过借款支付首付款，但宋靖彪不愿意通过向龙光公司高息借款的方式支付两成首付款。宋靖彪是先支付50000元定金再签订认购书，龙光公司存在欺诈行为。龙光公司辩称，一、案涉认购书是双方当事人在平等自愿且协商一致的情况下签订，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。宋靖彪因自身原因无法继续履行合同，已构成根本违约。龙光公司根据认购书约定没收定金，符合合同约定和法律规定。二、认购书已明确约定案涉房屋的总价款、付款方式、履行时间等内容，并在认购书后附着签约须知、销售风险提示等作为附件资料，且在签约须知上用加粗字体对相关限购贷政策的内容特别提示。宋靖彪是在清楚知悉认购书内容的情况下才与龙光公司签订认购书。另外，宋靖彪作为完全民事行为能力人，对其行为后果有明确的认知和判断，不存在龙光公司销售人员误导和欺诈的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。宋靖彪向一审法院起诉请求：1.龙光公司退还定金50000元；2.龙光公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月22日,宋靖彪（乙方）、案外人韦某（乙方）与龙光公司（甲方）签订一份《龙光紫尚苑认购书》，约定：乙方认购甲方开发的龙光紫尚苑，建筑面积为92.37平方米；认购价为2389376元；定金50000元在签署本认购书时付清，首期楼款719376元（楼价的30%，包括定金）须于2020年3月25日或者之前付清并签署《商品房买卖合同》，剩余的1670000元（楼价的70%）须于2020年4月21日前由乙方办妥银行按揭手续付清；乙方须于2020年3月25日前携带本认购书及身份证与相应的购房款到龙光紫尚苑销售中心签署《商品房买卖合同》及补充协议；如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业的权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或者另行出售；乙方在签署本认购书前已经向相关部门和单位了解并核实广东省相关的房地产调控（限贷限购）政策，乙方确认本人具备履行本认购书所相应的购房资格和贷款资格，如因乙方违反相关的房地产调控政策导致本认购书无法继续履行的，甲方有权即时解除本认购书，没收乙方的全部定金；甲方的销售、工作人员任何口头、书面的承诺、行为均不能作为甲方的意思表示，双方一切权利义务均以本认购书的约定为准。同日，宋靖彪、韦金连在《龙光紫尚苑住宅签约须知》上签名确认，其中主要内容为：从2017年3月25日零时起对在南海区执行新建商品房限购政策和差别化住房信贷政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或者社会保险缴纳证明。同日，宋靖彪向龙光公司转账支付了定金50000元，龙光公司出具《收款收据》确认收到宋靖彪龙光紫尚苑定金50000元。2020年3月30日，龙光公司向宋靖彪寄送《催告函》，请求宋靖彪和韦某于2020年4月3日前到龙光公司处签署《商品房买卖合同》。该邮件在2020年4月1日被签收。2020年4月4日，龙光公司向宋靖彪寄送《解除〈龙光紫尚苑认购书〉的通知书》，以宋靖彪和韦某不符合购房资格，违反房地产调控政策导致本认购书无法继续履行为由，主张解除双方签署的认购书，并没收定金50000元。该邮件在2020年4月5日被签收。一审法院认为，《龙光紫尚苑认购书》是双方当事人在平等、自愿且协商一致的情况下签订，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。认购书明确约定，宋靖彪在签署认购书前已自行了解限购措施，并确认己方具备履行认购书所相应的购房资格和贷款资格。龙光公司出具的签约须知以加粗加黑字体特别强调佛山限购政策，宋靖彪亦在该签约须知上签名确认。宋靖彪作为完全民事行为能力人，在签订书面文件前，应尽到认真审查义务，并对己方签名承担相应法律责任。现宋靖彪在己方书面确认具有购房资格的情况下，主张龙光公司没有尽到购房资格的审查义务而要求退还定金，合理性不足。另，宋靖彪在庭审中亦陈述签订认购书后与家人协商，如无钱偿还首付欠款则风险太大，故第二天要求龙光公司退回定金，说明宋靖彪不愿意继续履行认购书的义务。综上，宋靖彪起诉请求龙光公司返还定金50000元，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回宋靖彪的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计525元（宋靖彪已预交），由宋靖彪自行负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为宋靖彪请求龙光公司退还定金50000元应否予以支持。首先，《龙光紫尚苑认购书》有宋靖彪与龙光公司的签字盖章，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应予履行。其次，该认购书第四条第4款约定，如宋靖彪未在约定期限内签署《商品房买卖合同》，视为宋靖彪放弃所认购该物业的权利，龙光公司有权没收定金并解除认购书。本案中，根据查明的事实，宋靖彪未在认购书约定的时间内与龙光公司签订《商品房买卖合同》，经龙光公司发函催告后仍未履行，根据认购书约定龙光公司有权没收定金50000元。宋靖彪以龙光公司的销售人员对于首付款的陈述构成欺诈为由上诉要求退还定金50000元。对此，本院认为，《龙光紫尚苑认购书》已明确约定案涉房屋首期楼款为楼价的30%，并约定支付时间，宋靖彪作为完全民事行为能力人在该认购书上签名，应对其行为的法律后果承担责任。且宋靖彪未能提供证据证明龙光公司构成欺诈或认购书并非其真实意思表示。另外，宋靖彪上诉陈述不愿意通过向龙光公司高息借款的方式支付两成首付款，这表明是其自身原因不愿继续履行认购书。因此，宋靖彪请求龙光公司返还定金50000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，宋靖彪的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人宋靖彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12497号上诉人（原审原告）：宋靖彪，男，1965年10月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区龙光骏诚房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。上诉人宋靖彪因与被上诉人佛山市南海区龙光骏诚房地产有限公司（以下简称龙光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋靖彪上诉请求：撤销一审判决，改判龙光公司向宋靖彪退还定金50000元。事实与理由：龙光公司的销售人员告知宋靖彪只需支付一成首付款，但《龙光紫尚苑认购书》约定宋靖彪需支付三成首付款，宋靖彪不可能支付三成首付款，因此案涉认购书不能继续履行的责任在龙光公司，龙光公司应退还定金50000元。宋靖彪已向销售人员表明其不可能支付三成首付款，销售人员称可以通过借款支付首付款，但宋靖彪不愿意通过向龙光公司高息借款的方式支付两成首付款。宋靖彪是先支付50000元定金再签订认购书，龙光公司存在欺诈行为。龙光公司辩称，一、案涉认购书是双方当事人在平等自愿且协商一致的情况下签订，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。宋靖彪因自身原因无法继续履行合同，已构成根本违约。龙光公司根据认购书约定没收定金，符合合同约定和法律规定。二、认购书已明确约定案涉房屋的总价款、付款方式、履行时间等内容，并在认购书后附着签约须知、销售风险提示等作为附件资料，且在签约须知上用加粗字体对相关限购贷政策的内容特别提示。宋靖彪是在清楚知悉认购书内容的情况下才与龙光公司签订认购书。另外，宋靖彪作为完全民事行为能力人，对其行为后果有明确的认知和判断，不存在龙光公司销售人员误导和欺诈的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。宋靖彪向一审法院起诉请求：1.龙光公司退还定金50000元；2.龙光公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月22日,宋靖彪（乙方）、案外人韦某（乙方）与龙光公司（甲方）签订一份《龙光紫尚苑认购书》，约定：乙方认购甲方开发的龙光紫尚苑，建筑面积为92.37平方米；认购价为2389376元；定金50000元在签署本认购书时付清，首期楼款719376元（楼价的30%，包括定金）须于2020年3月25日或者之前付清并签署《商品房买卖合同》，剩余的1670000元（楼价的70%）须于2020年4月21日前由乙方办妥银行按揭手续付清；乙方须于2020年3月25日前携带本认购书及身份证与相应的购房款到龙光紫尚苑销售中心签署《商品房买卖合同》及补充协议；如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业的权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或者另行出售；乙方在签署本认购书前已经向相关部门和单位了解并核实广东省相关的房地产调控（限贷限购）政策，乙方确认本人具备履行本认购书所相应的购房资格和贷款资格，如因乙方违反相关的房地产调控政策导致本认购书无法继续履行的，甲方有权即时解除本认购书，没收乙方的全部定金；甲方的销售、工作人员任何口头、书面的承诺、行为均不能作为甲方的意思表示，双方一切权利义务均以本认购书的约定为准。同日，宋靖彪、韦金连在《龙光紫尚苑住宅签约须知》上签名确认，其中主要内容为：从2017年3月25日零时起对在南海区执行新建商品房限购政策和差别化住房信贷政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或者社会保险缴纳证明。同日，宋靖彪向龙光公司转账支付了定金50000元，龙光公司出具《收款收据》确认收到宋靖彪龙光紫尚苑定金50000元。2020年3月30日，龙光公司向宋靖彪寄送《催告函》，请求宋靖彪和韦某于2020年4月3日前到龙光公司处签署《商品房买卖合同》。该邮件在2020年4月1日被签收。2020年4月4日，龙光公司向宋靖彪寄送《解除〈龙光紫尚苑认购书〉的通知书》，以宋靖彪和韦某不符合购房资格，违反房地产调控政策导致本认购书无法继续履行为由，主张解除双方签署的认购书，并没收定金50000元。该邮件在2020年4月5日被签收。一审法院认为，《龙光紫尚苑认购书》是双方当事人在平等、自愿且协商一致的情况下签订，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。认购书明确约定，宋靖彪在签署认购书前已自行了解限购措施，并确认己方具备履行认购书所相应的购房资格和贷款资格。龙光公司出具的签约须知以加粗加黑字体特别强调佛山限购政策，宋靖彪亦在该签约须知上签名确认。宋靖彪作为完全民事行为能力人，在签订书面文件前，应尽到认真审查义务，并对己方签名承担相应法律责任。现宋靖彪在己方书面确认具有购房资格的情况下，主张龙光公司没有尽到购房资格的审查义务而要求退还定金，合理性不足。另，宋靖彪在庭审中亦陈述签订认购书后与家人协商，如无钱偿还首付欠款则风险太大，故第二天要求龙光公司退回定金，说明宋靖彪不愿意继续履行认购书的义务。综上，宋靖彪起诉请求龙光公司返还定金50000元，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回宋靖彪的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计525元（宋靖彪已预交），由宋靖彪自行负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为宋靖彪请求龙光公司退还定金50000元应否予以支持。首先，《龙光紫尚苑认购书》有宋靖彪与龙光公司的签字盖章，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应予履行。其次，该认购书第四条第4款约定，如宋靖彪未在约定期限内签署《商品房买卖合同》，视为宋靖彪放弃所认购该物业的权利，龙光公司有权没收定金并解除认购书。本案中，根据查明的事实，宋靖彪未在认购书约定的时间内与龙光公司签订《商品房买卖合同》，经龙光公司发函催告后仍未履行，根据认购书约定龙光公司有权没收定金50000元。宋靖彪以龙光公司的销售人员对于首付款的陈述构成欺诈为由上诉要求退还定金50000元。对此，本院认为，《龙光紫尚苑认购书》已明确约定案涉房屋首期楼款为楼价的30%，并约定支付时间，宋靖彪作为完全民事行为能力人在该认购书上签名，应对其行为的法律后果承担责任。且宋靖彪未能提供证据证明龙光公司构成欺诈或认购书并非其真实意思表示。另外，宋靖彪上诉陈述不愿意通过向龙光公司高息借款的方式支付两成首付款，这表明是其自身原因不愿继续履行认购书。因此，宋靖彪请求龙光公司返还定金50000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，宋靖彪的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人宋靖彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲