安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1622民初7681号原告：王月，女，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告：陈永芳，男，1970年10月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：张如利，安徽潮平律师事务所律师。被告：吕少福，男，1961年12月25日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：郭爱芳，女，1962年3月18日出生，汉族，住址同上。被告：吕二卫，男，1986年7月11日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：葛邵山，蒙城县城关法律服务所法律工作者。原告诉三被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员刘飞独任审判，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人和被告吕少福、郭爱芳及三被告委托代理人到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称：2008年8月8日二原告与吕少福、郭爱芳签订《买房合同》，二原告以86000元的价格购买吕少福和郭爱芳位于八××中间东××北房屋（主房长10.5米，宽5.5米；厢房长11米，宽3.8米；坐北朝南砖混结构；东靠吕少杰，西邻蔡洪恩；南靠路，北靠路）双方《买房合同》已经履行。2016年蒙城县蒙城经济开发区与原告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，因庄周办事处要求以原房主的名义补偿房屋，原告与被告吕少福、郭爱芳签订了《协议》，《协议》约定：原告买吕少福八里郁一套57.7平方米房屋还原给吕少福，吕少福自愿从自家安置房中卖给王月一套60平方米的房屋，在原房屋价值的基础上补偿差价42500元，双方买卖房屋抽房号由王月负责。备注说明吕少福另付王月10000元宅基地款，王月实付32500元，协议备注说明中王月已付清购房款。2019年原告到庄周××××小区东区房安置，房号为：Ａ18＃104室。2020年吕少福、郭爱芳要求原告支付另行支付10万元才能把此房交付给原告，原告没有同意。原告认为双方已经就双方以前买房和拆迁安置房屋达成协议，庄周办事处拆迁办公室也让原告抽号分房，庄周办事处把房屋钥匙交给吕少福、郭爱芳，吕少福、郭爱芳抬高房价，拒不交付房屋，违反协议。经见证人多次协商，吕少福、郭爱芳拒不交付房屋和钥匙。安置房分配后，庄周街道办事处把钥匙交给吕少福、郭爱芳，吕少福、郭爱芳拒不交付房屋和钥匙的行为侵害了原告的权益，请求法院依法判决。原告向本院提出诉讼请求：依法判决被告吕少福、郭爱芳、吕二卫履行协议向二原告交付南华苑Ａ18＃104室房屋和房产钥匙，本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张提供证据：1、二原告身份证证明诉讼主体资格。2、《买房合同》，证明2008年8月8日原告王月、陈永芳向被告吕少福、郭爱芳以86000元的价格购买吕少福和郭爱芳位于八××中间东××北房屋。3、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，证明2016年4月29日蒙城经济开发区与原告签订安置补偿协议。4、租房过度补助费；证据3、4证明安徽蒙城经济开发区管理委员会同原告签订的安置补偿协议，向原告支付了租房过度补助费，拆迁房屋属于原告所有。5、《协议》；证明1：原告王月、陈永芳向被告吕少福、郭爱芳购买八里郁一套57.7平方米房屋还原给吕少福，吕少福自愿从自家安置房中卖给王月一套60平方米的房屋，价格为42500元，抽房号由王月负责，；证明2：吕少福另付王月10000元宅基地款，王月实付32500元，协议备注说明中王月已付清购房款。6、南华苑南区安置房分配到户户代表抽取安置房60平方户型抽房到户确认登记表；证明是原告到安置办抽取的房号。7、录像；证明原告要求向被告履行义务，被告拒绝。8、杨志勇证人证言，证明合同签订和履行情况。经庭审举证、质证，原告所举证据，具有证据的客观性、关联性、合法性，因此本院予以认定。三被告答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的协议应属于无效合同。根据《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。农村房屋买卖必须具备以下条件：1）、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织成员；2）、受让人没有其他房产；3）、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；4）、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。由此可见2008年8月8日吕少福郭爱芳和王月陈永芳签订的房屋买卖合同不符合该条法律规定、同时不具备买卖农村房屋的具备条件。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据该规定吕少福郭爱芳在2020年6月10日并未取得南华苑A8#104室房屋的所有权，故2020年6月10日协议违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的规定属于无效合同。二、原告的诉求不能成立，应依法驳回。1、2016年4月29日安徽蒙城经济开发区管理委员会与王月签订房屋拆迁补偿安置协议中已经安置赔偿，并且已经履行完毕。2、2020年6月10吕少福郭爱芳和王月陈永芳签订的协议书至今王月陈永芳未支付42500元购房款。3、案涉南华苑A8#104的所有权人系吕二卫（吕二卫与政府结算交纳23700元的费用）2020年6月10吕少福郭爱芳和王月陈永芳签订的协议书答辩人吕少福郭爱芳对该房屋不具备所有权，该合同无效。4、答辩人吕二卫系南华苑A8#104的所有权人，未和二答辩人签订买卖协议，不具备履行协议的法定条件，更不是买卖协议的主体，要求吕二卫履行协议的诉求缺乏法律依据和事实依据。5、《安置房分配时政府要求买卖户还原》的规定安置是按照人口安置，被答辩人与答辩人的买卖房屋合同无效，按照地方安置政策，被答辩人购买答辩人的房屋不属于安置60平方的条件。综上所述，被答辩人的诉讼于法无据，不应支持，望法院驳回起诉。三被告为支持其主张举证：一、三被告身份证，证明：三被告的身份信息情况。二、2016年4月29日安徽蒙城经济开发区管理委员会与王月签订房屋拆迁补偿安置协议。三、过渡费明细，证明：1、王月购买吕少福的房屋已经对其安置、补偿履行完毕。四、2020年6月10日协议，证明：1、该协议系无效合同违反法律强制性规定。2、涉案南华苑A8#104的所有权人并非吕少福、郭爱芳，无权转让。五、庄周办事处的证明及发票，证明：1、涉案房屋南华苑A8#104的所有权人系吕二卫。2、吕二卫与政府结算交纳23700元的费用。六、南华苑A18#104室房屋接收记录。七、房屋装饰装修许可证。八、安徽一山物业收费发票。证据六、七、八证明1、南华苑A18#104室吕二卫装修居住。2、该房屋的所有人是吕二卫。经庭审举证、质证，被告提供证据真实性予以认定，对其证明目的，不予认定。本院根据上述认定证据及当事人陈述查明事实如下：2008年8月8日二原告与吕少福、郭爱芳签订《买房合同》，二原告以86000元的价格购买吕少福和郭爱芳位于八××中间东××北房屋（主房长10.5米，宽5.5米；厢房长11米，宽3.8米；坐北朝南砖混结构；东靠吕少杰，西邻蔡洪恩；南靠路，北靠路）双方《买房合同》已经履行。2016年蒙城县蒙城经济开发区与原告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，因庄周办事处要求以原房主的名义补偿房屋，原告与被告吕少福、郭爱芳签订了《协议》，《协议》约定：原告买吕少福八里郁一套57.7平方米房屋还原给吕少福，吕少福自愿从自家安置房中卖给王月一套60平方米的房屋，在原房屋价值的基础上补偿差价42500元，双方买卖房屋抽房号由王月负责。备注说明吕少福另付王月10000元宅基地款，王月实付32500元。2019年原告到庄周××××小区东区房安置，房号为：Ａ18＃104室。后原被告为支付房屋差价款产生矛盾，被告拒收原告交付的房款32500元，要求原告另行支付10万元才能把此房交付给原告，原告不同意，因此提起诉讼。另查明：原告王月抽号分得的房屋，被登记在吕二卫名下，其实就是原被告双方协议中交易的拆迁安置房屋。本院认为：本案争议焦点为原被告签订的拆迁房屋买卖《协议》是否有效，原告的诉求能否得到支持。结合本案具体案情分析，本案原被告签订房屋买卖合同在2008年，且由原告居住多年，拆迁时原告与蒙城经济开发区签订房屋拆迁补偿安置协议，对该房屋买卖事实予以认可。安置时，如果原告不同意与被告达成回迁意向，被告全家将不予安置，在此情况下，经队长杨志勇协调，双方签订拆迁房屋买卖《协议》，此协议是双方真实意思表示，并未违反法律规定，也不损害国家集体或他人的合法利益，因此，该协议应当认定为有效。原被告应当严格按照合同的约定履行义务。原告要求被告交付房屋和钥匙，同时应当支付房屋差价款32500元。被告吕二卫辨称房屋是其名下合法财产的说法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：原告王月、陈永芳于判决生效后十日内向被告吕少福、郭爱芳支付房屋差价款32500元，同时被告吕少福、郭爱芳、吕二卫将位于庄周办事处南华苑小区A18栋104室的房屋和钥匙交付原告王月、陈永芳。案件受理费1950元，减半收取，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 刘 飞二〇二〇年十二月三十日书记员 王郡郡