厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽02民终5415号上诉人（原审原告）：阮金厅，男，汉族，1971年10月15日出生，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：钟水旺，北京德恒（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。法定代表人：陈艺生，总经理。委托诉讼代理人：陈燕端，女，公司职员。委托诉讼代理人：廖贵辉，男，公司职员。上诉人阮金厅与上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初402号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮金厅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1.仁文公司应于判决生效之日起十日内向阮金厅支付逾期交房违约金（按每日241.11元的标准，自2016年10月1日起计算至实际交房日止）；2.仁文公司应于判决生效之日起十日内将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付给阮金厅。事实和理由：一、仁文公司未合格履行交房义务，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。（一）仁文公司拟向阮金厅交付的房屋存在“货不对板”的情况，其没有对此做出合理解释说明，也没有出示相关证明文件以证明拟交付的房屋就是合同所约定的房屋，阮金厅因此有权拒绝交接，仁文公司应承担逾期交房违约责任。（二）仁文公司拟交付的房屋不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。本案中，仁文公司仅在一审审理过程中出示了竣工验收报告和消防验收意见书作为案件证据，除此之外的其他时候，仁文公司并未向阮金厅出示过竣工验收报告和消防验收意见书，也没有提供案涉房屋及小区设施达到设计要求条件和按规划设计要求建设完成的证明文件，其无法证明案涉房屋完全符合合同约定的交付使用条件，这属于仁文公司单方违约行为，其应承担逾期交房违约责任。案涉房屋即使已经通过五方验收和消防验收，也并不意味着其必然完全符合交付条件。仁文公司在其不能证明案涉房屋完全符合合同约定的全部交付使用条件的情况下所发出的交房通知文件，应属于无效的通知，不能产生已经通知交房和完成交房义务的法律效果，否则将严重损害阮金厅的合法权益。（三）仁文公司的交房行为不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，由此导致的逾期交房责任应由仁文公司承担。1．仁文公司未出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件。2．仁文公司没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3．在验收房屋前，仁文公司要求收取本合同约定的房价款范围以外的“交纳入伙费用”、装修垃圾清运费、装修保证金等费用。仁文公司所谓的交房行为明显不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，仁文公司已经构成违约。在商品房买卖合同中，作为买受人的阮金厅之主要合同义务就是支付购房款，现买受人早已履行完毕支付全部购房款的主要合同义务，但是作为出卖人的仁文公司，不仅不出示合同约定的证明文件和资料，甚至还超范围要求阮金厅不合理提前支付房价款以外的费用，侵害阮金厅合法权益，阮金厅依法同样有权拒绝交接，由此导致逾期交房的责任应由仁文公司承担。二、阮金厅要求仁文公司将办理案涉权属登记需由仁文公司提供的资料交付给阮金厅，符合合同约定和法律规定，应予支持。无论双方是否实际办理交接手续，均不影响阮金厅要求仁文公司履行提供办理权属登记所需资料之义务。原审法院认为阮金厅的该项诉求无依据而不予支持，存在明显错误，依法应予纠正，即应改判为支持阮金厅的该项诉求。仁文公司答辩称，一、阮金厅的上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。涉案房产已在合同约定的交房时间前具备法定交付条件，且仁文公司已按约履行通知交付义务，合同未约定面积误差可以作为阮金厅拒绝收房的理由，阮金厅拒绝收房导致房产至今未办理交房手续。一审法院不予支持阮金厅主张仁文公司承担逾期交房责任，事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。二、一审法院仅以合同未明确约定案涉房产面积包括地下室面积,不予认可仁文公司举示的系列证据，不采纳仁文公司主张的面积误差系包括地下室面积，明显违反了民事证据的高度盖然性规则。仁文公司一审提供了房屋面积预算报告书、房屋分层平面图、销售户型图等证据，二审补充提交了一层平面图、轴立面图等证据，该相关证据均显示案涉房产内有通往地下一层的楼梯即案涉房产有地下室，结合合同附件六第一条第5款“合同附件一所附的‘房屋分层平面图’为出卖人根据该项目的总平图及该房屋的设计图纸简化绘制”的约定，足以印证仁文公司已明示阮金厅案涉房产面积包含地下室，该相关证据能够达到高度盖然性的证明标准,即阮金厅已知悉案涉房产面积包括地下室面积。结合交易惯例和生活常识，购买商品房是大宗交易，阮金厅否认不清楚案涉房产的户型、面积，也不清楚该面积包括地下室面积，不符合生活常识，应不予采信。三、一审法院适用双倍返还规定判令仁文公司向阮金厅返还购房款1685844.91元，系法律适用错误，且违反了公平原则。因政策调整致使地下室无法单独办理产权，导致阮金厅所购房产面积减少，并非仁文公司控制和决定，仁文公司也未获利，不应适用《商品房买卖合同》第五条关于出卖人双倍返还购房款的约定。一审仁文公司已举证案涉同一楼盘的平均售价约12000元/㎡，但仁文公司出售该房产的价格是8000多元每平方米，当时是基于综合了地下室的面积所得单价，现因地下室无法办理产权导致面积差异巨大，也致仁文公司利益受损，不应适用于双倍返还购房款的规定。案涉房屋产权面积是184.28平方米，即便按照签订合同的市场价格12000元/㎡，案涉房屋总价为184.28㎡×12000元/㎡=2213760元。阮金厅实际支付购房款是2411122元，一审法院判令仁文公司返还购房款1685844.91元明显过高，应予以调整。且阮金厅2016年收到通知交房时已清楚该面积短少的事实，未采取适当措施减损，其主张以目前的房产价格要求返还购房款，亦违反了公平原则。仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并发回重审或者依法改判驳回阮金厅的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院不予采纳仁文公司举示的相关证据，认定阮金厅对于合同约定面积包括地下室面积不知情，系事实认定不清。1.根据合同附件一之房屋平面图、《房屋面积预算报告书》并结合合同相关条款约定，阮金厅签订合同时对于合同约定面积包括地下室面积是知悉的；2.虽然认购协议书及合同均未区分住宅建筑面积和地下室，根据日常交易惯例，阮金厅对此是明知的。第一，商品房买卖标的特殊，金额巨大，阮金厅购买前必定会了解案涉房产的房屋户型、套内建筑面积、公摊面积、地理位置、周边配套、未来规划等，阮金厅对于所购房屋户型、面积等关键要素必然是十分清楚的。第二，案涉房产售价8313.64元/㎡低于同时期小区其它住宅销售单价及房管局备案价格，系因建筑面积包括地下室，该房产售价综合了住宅和地下室价格而来，阮金厅辩称该售价是案涉房屋常规售价，与实际情况不符。第三，一审中仁文公司举示的证据能形成较为完整的证据链条达到高度盖然性的证明标准，印证阮金厅对于案涉房产面积包括地下室是明知的。二、一审法院判令仁文公司向阮金厅返还房价款1685844.91元，法律适用错误。1.签订合同时阮金厅对于合同约定面积系包括地下室是明知的，一审法院要求仁文公司按照合同价格返还地下室面积售价，无依据；2.案涉房产预售时包括地下室建筑面积，房管局备案合同的建筑面积为290.02平方米，后因政策调整地下室无法办理产权并计算面积，仁文公司不存在过错，也是受害方；3、本案不适用于双倍返还购房款的情形，一审法院援引《商品房买卖合同》第五条规定，法律适用错误。案涉房产系因政策调整地下室无法办理产权导致的面积差异，仁文公司无自主决定权和控制权，不应适用《商品房买卖合同》第五条关于出卖人双倍返还购房款的约定。合同第五条约定来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条规定，该规定出台的背景是开发商销售商品房未严格按照设计施工出现短斤少两的现象，实质上是一种惩罚性赔偿规定，适用于出卖人恶意违约的情形。本案系因政策因素调整导致的产权面积缩水，地下一层无法办理产权所致，不应适用合同第五条双倍返还购房款的规定。三、即便仁文公司存在一定程度的过失，一审法院判令仁文公司返还购房款1685844.91元明显加重了仁文公司的违约责任，违反了公平原则，应予以纠正。涉案房屋产权面积是184.28平方米，即便按照签订合同的市场价格12000元/㎡，涉案房屋总价为184.28㎡×12000元/㎡=2213760元。阮金厅实际支付购房款是2411122元，虽然产权面积因客观因素短少，但仁文公司并未从中获益，一审法院判令仁文公司返还购房款1685844.91元明显过高，应予以调整。阮金厅以目前房价款作为其损失计算依据不能成立，一审庭审中，阮金厅自认2016年7月收到仁文公司交房通知后即已知悉地下室不能办理产权、合同约定面积短少的事实，双方也多次沟通处理方案，因阮金厅拒绝交房拖延处理才致如今的诉讼，阮金厅对此亦有不可推卸的责任。阮金厅答辩称，一审判决第一项正确，应予以维持及驳回仁文公司的上诉请求。阮金厅向一审法院起诉，请求判令：1.仁文公司向阮金厅支付逾期交房违约金（违约金按每日241.11元，自2016年10月1日计算至金帝中洲滨海城（B1-3）56#、57-1#楼-1跃1层02单元交付之日，暂计至2020年1月7日为287644.23元）；2.判令仁文公司将办理金帝中洲滨海城（B1-3）56#、57-1#楼-1跃1层02单元权属登记需由仁文公司提供的资料交付给阮金厅；3.仁文公司返还阮金厅房价款1685844.91元；4.本案诉讼费由仁文公司承担。以上诉讼请求金额暂合计1973489.14元。一审法院认定事实：2011年2月12日，阮金厅与仁文公司签订《金帝·中洲滨海城商品房认购协议书》，约定阮金厅向仁文公司购买金帝·中洲滨海城B1-3地块56、57-1#楼1层102单元，建筑面积约290.02平方米，单价95555.91元/平方米，房屋总价款2771405元。协议空白处手写“优惠按87折计”，并载明总价款2411122元。2011年3月至2015年2月，仁文公司向阮金厅开具收款收据5张，载明收取阮金厅B1-3地块56、57-1#楼1层102单元购房款共计2411122元。2016年5月20日，阮金厅与仁文公司签订《商品房买卖合同》，合同约定阮金厅购买仁文公司金帝·中洲滨海城（B1-3）56#、57-1#楼-1跃1层02单元。该商品房用途为住宅，位于所在建筑设计标高地上第1层。建筑层数地上最高7层，地下1层。该商品房建筑面积共290.02平方米，其中，套内建筑面积274.74平方米，公共部位共有分摊建筑面积15.28平方米。合同第四条约定，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米8313.64元，总金额2411122元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条约定：出卖人应当在2016-09-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十七条约定：买受人购买的该商品房仅做住宅用途使用。2015年1月22日,涉案房产通过建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收。2015年1月30日，案涉房产通过消防验收。2016年6月30日，仁文公司以EMS邮政特快专递方式向阮金厅邮寄《商品房交付通知书》，通知阮金厅于2016年7月5日前往誉海湾小区（B1-3地块）物业服务中心办理收楼手续。庭审中，阮金厅承认于2016年7月初收到仁文公司交房通知，并现场查看案涉商品房，当时认为存在面积严重缩水等问题要求仁文公司核实是否搞错了房子并拒绝收房，现明确愿意收房。另查明，2011年1月18日福建省测绘院出具的房屋面积预算报告书显示，金帝·中洲滨海城（B1-3）56#、57-1#楼1层102单位预算建筑面积为182.50平方米，-1层102单元预算建筑面积为107.52平方米，备注载明“102储藏间”。仁文公司承认，案涉商品房实测建筑面积为184.28平方米，主张系2018年初案涉商品房面积实测后才知晓地下室不能办理产权、地下室面积不能计入建筑面积等事宜，并联系阮金厅沟通处理方案。一审法院认为，阮金厅与仁文公司签订的《金帝·中洲滨海城商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合双方主张及庭审调查情况，本案争议焦点有二：一、仁文公司是否应承担逾期交房责任？二、仁文公司是否应返还阮金厅购房款？返还金额？一、仁文公司是否应承担逾期交房责任？一审法院认为，合同第八条明确约定交房时间及交房条件，其中未见实测面积与约定面积相符为交房条件之规定，阮金厅亦未向法院提交证据证明因该面积误差导致案涉商品房无法使用，故阮金厅据此要求仁文公司承担逾期交房责任，无合同及法律依据，不予支持。同理，因阮金厅前述拒绝收房行为，案涉商品房至今未办理交房手续，阮金厅诉求仁文公司将办理金帝中洲滨海城（B1-3）56#、57-1#楼-1跃1层02单元权属登记需由仁文公司提供的资料交付给阮金厅，亦无依据，法院不予支持。二、仁文公司是否应返还阮金厅购房款？返还金额？一审法院认为，认购协议书及买卖合同均明确记载案涉商品房建筑面积290.02平方米，买卖合同进一步明确该商品房仅做住宅用途使用，位于所在建筑设计标高地上第1层，单价为每平方米8313.64元。仁文公司亦承认认购协议书及买卖合同未区分住宅面积及地下室面积。仁文公司主张出售时已明确告知阮金厅约定面积包含地下室面积，但未提交证据证明，法院不予采信。现仁文公司确认案涉商品房实测面积为184.28平方米，故与约定面积存在105.74平方米的误差。就案涉商品房实测面积与约定面积存在严重误差之情形，合同第五条明确约定买受人的选择权：或有权退房，出卖人退还买受人已付购房款及利息；或不退房，出卖人返还及双倍返还买受人购房款。庭审中，阮金厅明确选择不退房，则仁文公司应依约返还阮金厅购房款。另，合同亦明确约定案涉商品房单价为每平方米8313.64元，仁文公司辩称案涉商品房地下室市场价为2000元每平方米，与合同约定不符，仁文公司亦无证据证明就此与阮金厅协商达成一致，故对仁文公司辩称不予采纳。综上，仁文公司应返还购房款的具体计算金额如下：案涉商品房面积误差比绝对值超3%，则误差比3%以内的部分即290.02*3%=8.7平方米部分，应返还购房款为8.7*8313.64=72333.66元；误差比超出3%部分即105.74-8.7=97.04平方米部分，应返还购房款为97.04*8313.64*2=1613511.25元。两部分合计为72333.66+1613511.25=1685844.91元。故阮金厅要求仁文公司返还房价款1685844.91元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。仁文公司主张不应适用双倍返还规定及返还购房款加重仁文公司违约责任，有违公平原则，既与合同约定不符，亦未举证证明，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、仁文公司应于判决生效之日起十日内向阮金厅返还房价款1685844.91元；二驳回阮金厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22561.40元，由阮金厅负担3288.42元，仁文公司负担19272.98元。经审理查明，双方当事人除仁文公司认为产籍调查表的落款时间是2018年6月5日，其是在这之后才知道地下室不能办理产权外，对其他事实没有异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，仁文公司提交如下证据：1.《金帝-中洲滨海城B1-3地块56#、57#-1楼》轴立面图，证明签订合同时阮金厅知道290平方米是包含地下室的；2.（2018）闽0212民初1743号判决书，证明杨军、郭晓虹与阮金厅同是金帝中洲滨海城的业主，与本案案情一样，该案没有适用商品房买卖合同第五条的面积差异处理方式，该案还没有生效，还在二审程序中。阮金厅质证认为，上述证据不是新的证据，对证据1真实性合法性关联性有异议，仁文公司从未向阮金厅出具过。对证据2真实性无异议，关联性证明对象有异议，案涉房屋与本案无关。本院认为，仁文公司提交的证据1与一审时其提交的讼争商品房《房屋面积预算报告书》、《房屋分层平面图》等证据能相互印证，证明双方当事人签订的《商品房买卖合同》里是包含地下室的，故对证据1的真实性予以确认。因证据2尚未生效，本院不予确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定：商品房合同约定建筑面积290.02平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8313.64元，总金额2411122元，阮金厅已依约支付了全部购房款。但经相关部门测绘，讼争商品房单位预算建筑面积为182.50平方米，比合同约定的面积少了107.05平方米，仁文公司应将多收的购房款893882.57元（107.05*8313.64元）退还阮金厅。关于仁文公司认为短少面积来自于地下一层，而地下一层的市场价值每平方米仅为2000元，应按照此标准计算差价的上诉主张，由于《商品房买卖合同》并没有约定地下一层按何标准计算单价，而是按一种计价标准计算全部建筑面积（地下一层也包含在该建筑面积内），且仁文公司未提供双方对短少的面积协商按每平方米2000元计价的证据，故本院对仁文公司的上述主张不予采信。从本案现有证据看，讼争商品房面积短少是因为地下一层不能办理产权，与商品房缺斤少两有本质的区别，且并非仁文公司故意而为，一审判决适用具有惩罚性质的双倍返还规定，显失公平，本院依法予以更正。仁文公司关于返还购房款1685844.91元明显过高，应予以调整的上诉理由，本院予以部分支持。讼争商品房已在合同约定的期限内具备交付使用条件，仁文公司亦通知阮金厅办理交房手续，阮金厅既主张继续履行合同，又拒绝收房，导致案涉商品房至今未办理交房手续，阮金厅现要求仁文公司承担逾期交房违约金及提供办理权属登记需要的资料于法无据，一审驳回其该部分诉求正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初402号民事判决第二项；二、变更厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初402号民事判决第一项为：厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向阮金厅返还购房款893882.57元；三、驳回阮金厅的其他上诉请求；四、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求。本案一、二审案件受理费各22561.40元，由阮金厅各负担12342.32元，厦门仁文建设有限公司各负担10219.08元。本判决为终审判决。审 判 长 （黄培芳）审 判 员 （刘文珍）审 判 员 （章 毅）二〇二〇年十二月十八日书记员（ 朱燕 萍）附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。