广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19155号原告：薛英姿，女，1967年8月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：伍红、苏思华，广东金山石律师事务所律师。被告：广州市越东房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区北京路147号2385房。法定代表人：黄霭婷。委托诉讼代理人：罗维、罗政，广东国声律师事务所律师。原告薛英姿诉被告广州市越东房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍红，被告的委托诉讼代理人罗维、罗政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年9月29日签订的房地产预售契约；2.被告返还已付购房款4307570元及利息（以4307570元为本金，自2011年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算到2019年12月31日为2086377.51元）；3.被告返还已付契税、办证综合费、可视对讲机费133410元及利息（以133410元为本金，自2011年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算到2019年12月31日为63363.26元）；4.被告向原告赔偿房屋增值损失4307570元（预估房屋现时价值为40000元/平）；5.被告向原告承担惩罚性损害赔偿责任4307570元；6.诉讼费（受理费、保全费、评估费）由被告承担。事实和理由：1993年，被告经批准在本市越秀区××以西、××以北地段兴建丰业大厦（后更名为锦源国际公寓），并对外开展销售。2011年8月11日，原、被告签订《认购书》，原告认购锦源国际公寓XXX房，建筑面积215.3785㎡，认购价4307570元，该款项以中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）工程款冲抵。同日，原告签收被告发出的《锦源国际（丰业大厦）收楼通知书》，通知原告在2011年10月31日前办理收楼手续。收楼时须向被告缴纳契税、办证综合费、可视对讲机费、三个月物业管理费、水电周转金等合计135619.2元。原告当日即与被告结清上述款项，并领取了涉案房屋的钥匙。至此，案涉房屋已于2011年9月29日移交给原告使用。但是，2018年3月初，原告持涉案房屋的钥匙查看涉案房屋时发现，钥匙已无法正常打开大门，且涉案房屋被不明来历的人员使用中。通过交涉，该人员称其通过业主即被告合法使用涉案房屋。此后，原告多次与被告交涉未果。因被告下落不明，原告于2018年10月29日通过《南方都市报》向被告发出《业务联系函》，通知被告在十五日内配合原告办理房屋过户登记手续，如未办理则解除前述《商品房预售契约》。经查询，被告在2015年11月24日办理了案涉房屋的不动产权证，并于2016年4月27日将该房屋私自抵押给中国工商银行广州东城支行。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由为：1.本案原告有恶意虚假诉讼嫌疑，本案原告在2019年已经向贵院提出过诉讼，因为没有合同原件，后来撤诉。2.原被告之间没有房屋买卖合同，被告从未收过原告的所谓的购房款，涉案房屋一直由被告使用至今，原告没有使用过涉案房屋一天，被告没有欠中建二局的工程款，用工程款冲抵房款纯粹是虚假的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月11日，原告与被告签订编号为NO.0001046号的《认购书》，约定，由原告认购锦源国际公寓XXX房，建筑面积215.3785平方米，认购价4307570元；付款方式为中国建筑第二工程局有限公司工程款4307570元冲抵房款；政府税费有契税129228元、契约印花税2154元、测绘图纸费293元等。2011年9月29日，原告与被告签订《房地产预售契约》，约定被告经批准在越秀区××以西、××以北地段兴建商品楼宇丰业大厦，原告向被告预购上述房地产第11层22号，朝向东北、建筑面积215.3785平方米；双方议定成交总价为4307570元；被告应在2011年10月30日前将该房地产建成并正式交付原告使用；被告保证该房地产权属清楚，如发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事责任，如属被告的责任给原告造成经济损失，由被告负责赔偿等。双方又签订《房地产预售契约之补充合同》，约定被告应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后730天内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房款的2%向原告支付违约金，同时再约定继续办理责任等。同日，被告向原告发出《锦源国际（丰业大厦）收楼通知书》，通知原告在2011年10月31日前办理案涉房屋的收楼手续，并在收楼前支付契税129228元、办证综合费2502元、可视对讲费1680元、预收3个月的物业管理费1809.20元、水电周转金400元，合计135619.20元。同日，原告向被告及广州锦欣物业管理有限公司支付该部分费用并由被告及该物业公司出具对应金额的《收款收据》，其中被告出具的收据上加盖有被告的财务专用章。同年10月27日，原告办理收楼手续并签收案涉房屋的钥匙。据查册时间为2018年3月27日的《广州市不动产登记查册表》记载信息，越秀区北京路149号XXX房的建筑面积为215.3785平方米，登记时日为2015年11月24日，规划用途为住宅。他项权利摘要显示该房屋上设定有权利人为中国工商银行股份有限公司广州东城支行的抵押权，登记时间为2016年4月29日。2018年9月25日，原告通过EMS向被告住所地发出《业务联系函》，主要内容是原告要求被告在收到本函之日起15日内涂销抵押登记并为其办妥案涉房屋的产权登记手续，被告在15日内交还案涉房屋；否则，原、被告双方签订的《商品房预售契约》解除等。该邮件投递时因被告地址搬迁、电联不通被退回。2018年10月25日，原告与案外人广州市海珠区言信广告中心签订《广告代理委托合同》，原告委托该公司于2018年10月29日在南方都市报刊登公告，价格为3780元。29日，原告在《南方都市报》刊登前述《业务联系函》。同月31日，原告向案外人广州市海珠区言信广告中心支付了广告代理服务费3780元。原告在本案诉讼过程中申请诉讼保全并预付了保全费5000元。此外，原告为证明案涉房屋购房款的支付情况，向本院提交了如下证据：1.被告与案外人中建二局在2011年1月11日签订的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》，其中约定被告用位于锦源国际公寓XX楼的XX号房（建筑面积215.3785平方米、折合4346606元）和XX楼的XX号房（建筑面积215.3785平方米，折合4307570元）冲抵其欠付的工程款；被告承诺在协议签订后5个工作日内与中建二局下属深圳分公司或其书面指定的第三方签订关于上述两套房产的《商品房买卖合同》；被告应在2012年4月30日前交付上述房产，在2012年11月1日前办妥房产证等手续；同时双方约定前述款项不包含房产买卖及办理房屋权属证书过程中所需的有关税费，相关税费由买卖双方按政府有关规定各自承担等。2.中建二局深圳分公司（乙方）与广州华新机电设备有限公司（甲方）签订的《确认函》，其中写明甲方已收到乙方材料款11210000.39元，应收未收的材料款3835665.04元，乙方以丰业大厦11楼22号房冲抵应付未付材料款等。3.广州华新机电设备有限公司于2019年5月23日出具的《证明》，写明因中建二局向其采购幕墙材料，中建二局以锦源国际（原丰业大厦）11楼22号房作价4307570元冲抵应付未付材料款，该司通知被告将上述房屋登记在原告名下等。庭审中，被告对于上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。原告则指出《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》的原件是由被告及案外人中建二局双方持有，并在（2019）粤0104民初22534号案件中由中建二局派专人携带合同原件在法庭上出示。对此，被告则称其从未见过该协议书，也不清楚中建二局是否携原件到庭。原告则称据其了解被告在该案庭审中无正当理由未到庭。本案审理过程中，本院基于原告的申请，委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对案涉房屋的价值进行了评估。本院于2020年11月5日组织双方当事人及评估公司工作人员对案涉房屋进行现场勘查，被告经本院传票传唤未到现场。根据现场勘查可见案涉房屋内摆放有大量杂物。根据该评估公司于2020年11月25日出具的《房地产估价报告》记载，案涉房屋在价值时点2020年11月5日（实际查勘现场日）的价值为5685992元。为此，原告预付评估费用16715元。原告对于该评估报告的三性均无异议，被告则坚持认为原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。本院认为：本案争议的焦点在于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，本院作以下认定：首先，原告持有相关合同原件。根据原告提交的证据可见，原告持有与被告签订的《认购书》原件以及加盖有被告财务专用章的《收款收据》原件。虽然原告提交到庭的《房地产预售契约》没有原件，原告称系因被告以办理房产证为由将原件收回未还，故由被告在契约复印件上以被告公章加盖了骑缝章。虽然被告以公司管理状况混乱、存在私自加盖公司公章为由否认原告提供的上述证据的真实性，并称无法确认前述印章的真实性，但经本院释明，被告既坚持不对前述公章的真实性进行鉴定，又对《收款收据》财务人员的签名拒绝予以辩认，并称不清楚公司财务人员姓名。被告的种种抗辩事由明显不成立，本院对于前述合同的真实性予以采信。其次，有关购房款项的支付情况清晰。根据原告提交的《认购书》可见，案涉房屋价款包括有购房款及相关税费，其中购房款以被告欠付中建二局工程款冲抵，相关税费由原告按约定支付。根据原告提交的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》、《确认函》以及《证明》可见，原告应付的购房款4307570元是以被告欠付中建二局的工程款冲抵，原、被告双方在《认购书》也已约定明确。原告应付的购房款之外的契税、办证综合费、可视对讲机费等合计133410元已由原告另行支付给被告，并由被告出具收据收取。该部分的费用负担也与《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》中关于款项冲抵的约定相符。因此，原告已按前述《认购书》及《房地产预售契约》的约定支付了全部购房款及相关费用。综上所述，原、被告双方签订的《认购书》及《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应信守约定、切实履行各自负担的合同义务。根据前述《房地产预售契约》的约定，被告除应交付房屋予原告使用外，还应在约定期限内协助原告办理案涉房屋的不动产权属登记手续。被告在合同履行过程上不仅未依约协助办理案涉房屋的不动产权属移转登记手续，还未经原告之同意将案涉房屋对外设定抵押权，被告的行为显已构成根本性违约。根据原告提交的在《南方都市报》上刊登的《业务联系函》可见，原告于该函件已清楚表明被告如未按通知要求的时限内履行义务的，则前述《房地产预售契约》即时解除。即基于该《业务联系函》，原告已作出明确的解除合同的意思表示。考虑到原告在报告上刊登该函件前已通过EMS向被告送达该函件无果，故对该通过刊登报纸的方式作出的解除合同的意思应自报纸刊登之日作出。因此，原、被告之间的前述《房地产预售契约》应自2018年11月14合同解除后，被告应退还已收的全部款项及占用相应款项期间的利息，并赔偿案涉房屋因升值造成的原告的损失。根据委托评估的结果可见，被告应予赔偿原告的房屋增值损失为5685992元-4307570元=1378422元。此外，被告明知案涉房屋已出售的情况下，未经原告同意将案涉房屋对外设定抵押，原告据此主张由被告承担一倍房款的赔偿责任，符合法律的规定，本院予以支持。因本案纠纷系由被告违约引致，故本案的诉讼费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，判决如下：一、被告广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告薛英姿返还购房款4307570元及该款自2011年8月11日起至实际还款之日止的利息（自2011年8月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告薛英姿返还已付契税、办证综合费、可视对讲机费用133410元及该款自2011年9月30日起至实际还款之日止的利息（自2011年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告薛英姿赔偿房屋差价损失1378422元。四、被告广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告薛英姿承担赔偿款4307570元。五、被告广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告薛英姿支付评估费16715元。六、驳回原告薛英姿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113035元，由被告广州市越东房地产发展有限公司负担；本案诉讼保全费5000元，由被告广州市越东房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  许碧宁二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  梁洁欣