广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9708号原告：黄冠华，男，1979年4月30日生，香港地区居民，住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：许军，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东捷成律师事务所实习律师。被告：李志文，男，1981年4月5日生，汉族，住址湖南省南县大通湖区，委托诉讼代理人：郑成鸣，广东本务律师事务所律师。被告：广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道612号，统一社会信用代码91440113MA59A1TD24。负责人：王世纪。被告：广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司，住所地佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园7号商铺，统一社会信用代码91440606749151011Q。法定代表人：冷建华。被告：王世纪，男，1987年11月24日生，汉族，住址湖北省黄梅县，原告黄冠华与被告李志文、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司（以下简称为馨怡装饰沙湾分公司）、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司（以下简称为馨怡装饰公司）、王世纪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告黄冠华的委托诉讼代理人许军及李俊、被告李志文的委托诉讼代理人郑成鸣、被告王世纪，均到庭参加诉讼。被告馨怡装饰公司、馨怡装饰沙湾分公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告黄冠华向本院提出诉讼请求：1.判令被告李志文支付拖欠的租金188907.6元、2019年12月至2020年4月的物业费2565元、2019年12月27日至2020年4月28日的水费438.34元、2019年12月至2020年4月的电费480元和公摊电费36元；2.判令被告李志文支付2016年2月、2016年4月至2020年4月逾期交纳租金的违约金（违约金以每月拖欠租金为本金，按照年利率24%的标准，分别从当月6日开始计算至实际清偿之日止）；3.判令被告李志文支付2020年4月24日起至8月11日止的房屋占有使用费58562元；4.判令被告馨怡装饰沙湾分公司对被告李志文的上述债务承担共同清偿责任；5.判令被告馨怡装饰公司对被告馨怡装饰沙湾分公司财产不足清偿债务部分承担补充清偿责任；6.判令被告王世纪对被告李志文拖欠的物业费2565元、电费480元、电费公摊36元承担共同清偿责任；7.本案诉讼费和保全费用由四被告承担。事实和理由：2014年7月7日，案外人唐某向广州市番禺区沙湾房地产开发公司购买了广州市番禺区沙湾镇中华大道610、612号商铺（以下简称为涉案物业），并支付了全部购房款。唐某将涉案物业出租给原告黄冠华使用，并签订了两份《广州市房屋租赁合同》，约定原告黄冠华可以将涉案物业转租给第三方。其后，原告黄冠华将涉案物业出租给被告李志文使用，双方于2015年3月23日签订《广州市房屋租赁合同》。原告黄冠华依约向被告李志文交付了涉案物业，被告李志文将涉案物业用于经营被告馨怡装饰沙湾分公司。被告馨怡装饰沙湾分公司是被告馨怡装饰公司的分支机构。依照约定，涉案物业在租赁期间产生的物业费、水费、电费、公摊电费等费用由李志文承担。2015年3月25日，被告李志文签署了两份《用户委托广州农商银行代交费委托书》，载明被告李志文自愿委托农商银行从其存折账户中逐月代扣涉案物业的物业费，扣费时间从2015年4月起实行。2015年4月23日，被告李志文向原告黄冠华支付了2015年4月23日至5月23日期间的租金13260元。2016年开始，被告李志文未依约按时足额支付2016年2月份租金13260元以及2016年4月起的租金。2018年7月24日，被告王世纪签署了两份《用户委托广州农商银行代交费委托书》，载明王世纪自愿委托农商银行从其存折账户中逐月代扣涉案物业及614商铺的物业费和电费，扣费时间从2018年4月起实行。因被告李志文长期拖欠原告黄冠华的租金，2020年1月8日，原告黄冠华与被告馨怡装饰沙湾分公司签订了《补缴租金（递增）解决协议》，约定:从2016年1月至2019年6月的递增租金80917元，由被告馨怡装饰沙湾分公司按照每月5000元的标准支付至原告黄冠华所指定的银行账户，并于2020年8月31日前清付完毕。《补缴租金（递增解决协议》签订后，被告馨怡装饰沙湾分公司一直没有依约向原告黄冠华支付递增租金。经多次催告，被告李志文一直以种种理由拒绝支付租金、物业费、电费、水费、公摊电费等费用，也没有在合同届满之日将涉案物业返还给原告黄冠华。依照合同约定，被告李志文除应支付欠缴的费用外，还应支付逾期交纳租金的违约金及承担逾期返还涉案物业的占有使用费。原告黄冠华与被告馨怡装饰沙湾分公司签订的《补缴租金（递增）解决协议》是双方真实意思表示，被告馨怡馨怡装饰沙湾分公司自愿按照每月5000元的标准承担递增租金80917元，即被告馨怡装饰沙湾分公司以新债务人的身份加入到原告黄冠华与被告李志文的债权债务中，构成债务加入，因此被告馨怡装饰沙湾分公司应对被告李志文拖欠的递增租金承担共同清偿责任。被告馨怡装饰公司是被告馨怡装饰沙湾分公司的总公司，应当对被告馨怡装饰沙湾分公司财产不足清偿债务部分承担补充清偿责任。被告王世纪签订的《用户委托广州农商银行代交费委托书》，证明其自愿承担涉案物业2018年4月起的物业费和电费，即其以新债务人的身份加入到原告黄冠华与被告李志文的债权债务中，构成债务加入，因此其应对被告李志文拖欠的涉案物业2018年4月起的物业费2565元和电费480元、公摊电费36元承担共同清偿责任。被告李志文辩称：本案为原告黄冠华与被告馨怡装饰公司、馨怡装饰沙湾分公司之间的租赁合同纠纷，与被告李志文无关。2015年3月，被告李志文受被告馨怡装饰公司委托筹建馨怡装饰沙湾分公司，为了工商注册及经营需要，被告李志文与原告黄冠华签订了《广州市房屋租赁合同》。涉案物业一直由被告馨怡装饰沙湾分公司占用使用，并进行工商注册登记。被告李志文签订合同的行为属于职务行为，不应当承担责任。原告黄冠华清楚被告李志文不是实际承租人，但仍将其列为被告，有悖诚实信用原则。对于原告黄冠华主张已经超过3年诉讼时效的租金，不应得到支持；另原告黄冠华主张的租金、占有使用费及违约金标准过高，且没有考虑到疫情对租赁合同履行的影响。涉案物业一直由被告馨怡装饰沙湾分公司占有使用，原告黄冠华对此是清楚的，该事实被告馨怡装饰公司也出具了证明予以证实，故原告黄冠华要求被告李志文支付占用使用费，没有依据。被告王世纪辩称：不同意原告的第6项诉讼请求。被告王世纪当时作为被告馨怡装饰沙湾分公司的负责人，只是以个人银行账户代被告馨怡装饰沙湾分公司缴纳相关的物业管理费、水费、电费，该代缴行为应视为公司行为，并不属于债务加入。被告王世纪已于2019年4月离开被告馨怡装饰沙湾分公司，该公司已经委派新的负责人来管理，该负责人本名为冷应元，但对外宣称其叫“张某某”。被告馨怡装饰沙湾分公司、馨怡装饰公司没有到庭，没有提交答辩意见及证据。本院经审理认定本案事实如下：馨怡装饰沙湾分公司为馨怡装饰公司的分支机构，其于2015年9月11日成立，原负责人为李志文，核算方式为独立核算，2018年11月26日，负责人由李志文变更为王世纪。涉案物业系由案外人唐某购买，黄冠华与案外人唐某签订了两份《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2015年3月30日起至2020年3月29日止，承租人黄冠华可以对涉案物业进行转租。2015年3月23日，黄冠华（甲方）与李志文（乙方）就涉案物业的租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》，约定：涉案物业出租给乙方作商业用途使用，建筑面积170平方米；月租金分别为：2015年4月24日至2016年4月23日为13260元、2016年4月24日至2017年4月23日为13923元、2017年4月24日至2018年4月23日为14619元、2018年4月24日至2019年4月23日为15350元、2019年4月24日至2020年4月23日为16118元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳26520元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方转租必须得到甲方同意，乙方有权转租，但必须由甲方跟第三方来签订合约。2020年1月8日，黄冠华与馨怡装饰沙湾分公司（签名人为张某某）签订《补缴租金（递增）解决协议》，约定：“关于涉案物业由2016年1月至2019年6月的租金递增解决方案（附表1），经双方协商，馨怡装饰沙湾分公司定于2020年8月31日前清付完毕。备注：每个月5000。”附表1为“番禺中华道610、612号房租费交款情况表”，列明了“租赁起止时间”“房租费”“递增金额”“应付金额”“已收金额”“差欠金额”，其中“应付金额”即为合同约定的月租金标准，当月23日至下月24日为月租金周期，2016年1月24日至2019年5月23日的已收租金均为13260元/月（2016年2月24日-3月23日、2016年11月24日-12月23日为待定），2019年5月24日至6月23日已收租金为13923元，差欠金额共80917元。李志文签署《用户委托广州农商银行代交费委托书》，委托从其存折中自2015年4月开始逐月代扣涉案物业的管理费。王世纪签署《用户委托广州农商银行代交费委托书》，委托从其存折中自2018年4月开始逐月代扣涉案物业的管理费、电费。庭审中，黄冠华明确表示：涉案物业的承租人为李志文，实际使用人为馨怡装饰沙湾分公司。黄冠华表示涉案物业于2020年5月被上锁，从此时起，馨怡装饰沙湾分公司已没有在此经营，其于2020年8月11日自行收回涉案物业。李志文自2019年9月24日至2020年4月23日（其中2020年1月24日至2月23日的租金为11282.6元，其他月份为16118元）欠付租金，加上之前拖欠的租金80917元，共拖欠租金188907.6元。同时，黄冠华提交了一份由金沙御苑副业管理中心出具的《收费通知书》，其中记载：涉案物业在2019年12月-2020年4月的电费为480元、公摊电费为36元、管理费为2565元（管理费的单价为3元/平方米，计费面积为170.832平方米）；番禺水务公司出具的水费账单显示：2019年12月27日至2020年2月24日的水费为260.40元，2020年2月24日至4月28日的水费为185.68元。黄冠华支付了上述物业费、水费、电费及公摊电费。李志文提交了一份由馨怡装饰公司出具的《返还租赁房屋的函》（照片），其中记载：“一、截止2020年6月30日，我公司原门锁已被拆除、损坏……房屋门上已有张贴新的招租信息。二、我公司及馨怡装饰沙湾分公司实际已无法使用租赁房屋。我公司及馨怡装饰沙湾分公司同意出租人收回租赁房屋。三、我公司及馨怡装饰沙湾分公司保留租赁房屋内的装饰、装修、家具……如要对房屋内财产处置，请务必与我公司联系。”黄冠华对此不予确认。黄冠华提交其员工与“张某某”的微信聊天记录显示：2020年4月8日，其员工发出：“关于2019年10月至2020年3月份的租金，共6个月，什么时候可以支付？还有递增部分每月5000元。”张某某答复：“嗯。”2020年4月28日，其员工发出：“张生：你好，由于贵公司至今欠7个月租金及之前每月递增租金尚未支付，合同于本月23日到期。明天下午过办公室交接办公室锁匙，还有物管说欠了4个月物管费和水费，麻烦清缴。”张某某答复：“嗯。”2020年4月29日，其员工发出了“馨怡装饰缴费通知书，记载欠缴2019年12月-2020年4月和2019年6月的管理费、电费、公摊，总金额为3264.8元。张某某答复：“收到，回去我就反映这样事情。”李志文为证明其与黄冠华签订租赁合同的行为属于职务行为提交了：1.馨怡装饰公司于2020年6月27日出具的情况说明两份。该说明载明：一是馨怡装饰公司承租涉案物业是用于筹建馨怡装饰沙湾分公司，其委托李志文签订《广州市房屋租赁合同》，李志文在2015年9月11日至2018年7月15日担任馨怡装饰沙湾分公司负责人；二是确认自2015年4月24日由馨怡装饰沙湾分公司占有使用涉案物业，自2018年7月16日起的租金、物业管理费、水电费、公摊电费等费用，通过王世纪的个人账户代为交纳，因王世纪自2019年4月30日开始不再担任负责人，故租金等费用另行委托他人代付。2.馨怡装饰沙湾分公司出具的证明、对外签订的合同书、现金库存盘点表、银行卡交易明细清单。上述材料载明馨怡装饰沙湾分公司对外使用李志文（尾号为7579）的农业银行卡号进行交易往来。3.李志文与黄冠华的财务“盈”的微信聊天记录。依据聊天记录，在2018年7月17日至8月1日，就涉案物业的租金问题，李志文告知其因公司内部调动，其不再负责馨怡装饰沙湾分公司，并将新的负责人王世纪的微信号、电话等告知；2018年8月10日，“盈”表示王世纪想重新签订合同，并与李志文就重新签订合同进行沟通，要求李志文提供原合同及押金收据，李志文表示没有合同，而“盈”表示没有合同无法作废原合同；2020年4月9日，“盈”将《广州市房屋租赁合同》、《补缴租金（递增）解决协议》（附件）拍照发给李志文，并发出“辛苦你沟通下”，李志文答：“我刚跟那边的经理在沟通，然后他说他跟你再直接沟通……”。“盈”发出租金的催缴，并发出：“同样的话也转付给你。”李志文回复：“好的，我跟公司那边已经清算了，这边我会跟他们说，让他们好好处理。”2020年4月19日，“盈”发出显示有张某某的微信聊天截屏，李志文答复：“他们在处理就好。”4.照片。照片显示物业上有“馨怡装饰”的字样等。在诉讼过程中，黄冠华向本院提出财产保全申请。本院于2020年6月12日作出（2020）粤0191民初9708号民事裁定书，裁定：一、冻结被告李志文的银行存款255031.22元或者查封、扣押其他等值的财产；二、冻结被告王世纪的银行存款3519.34元或者查封、扣押其他等值的财产。另查明，根据《广州市房地产租赁管理所关于公布2017-2019年广州市房屋租金参考价的通知》，2017-2019年沙湾镇中华大道商业用房的租金分别为38元/月/平方米、35元/月/平方米、38元/月/平方米。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，当事人就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》对双方的权利义务作出了约定，该合同是当事人双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定严格履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是各被告的责任如何确定的问题。对此，结合事实和法律，本院评判如下：关于本案承责主体的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据双方提交的证据可以证实：馨怡装饰公司为承租涉案物业用于筹建馨怡装饰沙湾分公司而委托李志文与黄冠华签订《广州市房屋租赁合同》，虽无证据显示黄冠华在订立合同时知道李志文与馨怡装饰公司之间的代理关系，但根据李志文与黄冠华的员工的微信聊天记录，李志文已履行了向黄冠华一方披露委托人的义务。根据本案证据显示，在李志文告知黄冠华一方其已不再负责馨怡装饰沙湾分公司的工作后，黄冠华一方曾与李志文协商作废原合同，并与馨怡装饰沙湾分公司重新签订合同，但因李志文未能提供原合同及押金收据而未有完成。其后，黄冠华一方通过李志文将《补缴租金（递增）解决协议》发给馨怡装饰沙湾分公司，并最终与馨怡装饰沙湾分公司协商签订上述协议。黄冠华在未收到租金的情况下，通过微信向张某某催缴租金，并在合同到期后，通过微信通知张某某交还涉案物业及支付物业费等费用。从整个过程看，黄冠华在李志文向其披露委托人后，提出作废其与李志文所签订的合同重新与公司签订合同，并通过李志文最终与馨怡装饰沙湾分公司协商签订《补缴租金（递增）解决协议》。其后，黄冠华又直接向作为馨怡装饰公司派往馨怡装饰沙湾分公司的负责人催缴租金，并在合同到期后要求其交还涉案物业及支付物业管理费等合同义务。由此，可以确定黄冠华实际已选择了馨怡装饰公司一方作为合同相对人主张权利，现其又以李志文作为相对人提起诉讼，要求其承担相关合同责任，本院不予支持。李志文的答辩意见有理，本院予以接纳。据此，本院认定馨怡装饰公司应当承担涉案物业承租人的责任。馨怡装饰沙湾分公司作为馨怡装饰公司的分支机构及涉案物业的实际使用人，并与黄冠华签订《补缴租金（递增）解决协议》，故黄冠华要求其一并承责，本院予以支持。王世纪签署的《用户委托广州农商银行代交费委托书》，为其委托银行从其个人账户中代扣代缴涉案物业的物业费等费用，属于王世纪对银行作出的一种委托承诺，对银行与王世纪具有约束力。该委托书不是王世纪向黄冠华作出的，对黄冠华不具有法律约束力，故黄冠华以该委托书要求王世纪承责，于法无据，本院不予支持。从日常生活经验和委托书的实质来说，馨怡装饰沙湾分公司负有支付涉案物业的物业费等费用的合同义务，而王世纪向银行出具上述委托书，以其账户的扣款代替馨怡装饰沙湾分公司付款，应当认定为馨怡装饰沙湾分公司与王世纪就付款一事达成了委托关系。故在受托人王世纪没有付款时，作为委托人的馨怡装饰沙湾分公司应当承担付款责任。据此，黄冠华认为王世纪签署的《用户委托广州农商银行代交费委托书》的行为属于债务加入，并据此要求王世纪承责的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于租赁费用及逾期支付租金违约金的问题。承租人按约定足额支付租金为合同的基本义务，其迟延支付租金的，应当按照合同约定承担相应的违约责任。依据《补缴租金（递增）解决协议》附表1的内容，双方对于2016年1月24日至2019年6月23日差额租金均是按照合同约定的租金标准进行核算，不存在李志文主张的“租金过高”的问题。故对该部分欠缴的租金80917元，本院予以确认。同时，该协议中约定“每月5000”“于2020年8月31日前清付完毕”等内容，应当视为双方就该差额租金的支付时间重新作出了约定，故遵循诚实信用原则，该部分欠缴租金的迟延付款违约金应当自2020年9月1日起计算。黄冠华主张涉案物业2019年9月24日至2020年4月23日的租金107990.6元未予交纳，馨怡装饰公司等被告方没有就此提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。同理，本院对黄冠华主张的2019年12月至2020年4月的物业费2565元、2019年12月27日至2020年4月28日的水费438.34元、2019年12月至2020年4月的电费480元和公摊电费36元，本院予以支持。依据合同约定，馨怡装饰沙湾分公司应当在每月5日前支付当月租金，故对原告黄冠华主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金标准，合同约定为“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金”，虽黄冠华主动调整为按照年利率24%的标准计算，但该标准依然过高，李志文要求予以调整的意见，本院予以采纳。鉴于黄冠华未提交证据证明其实际损失，结合本案案情，本院酌情认定迟延支付租金的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%的标准计算。据此，本院确认违约金的计算方式为：1.以80917元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%的标准，从2020年9月1日起计算至实际付清之日止；2.2019年9月24日至2020年4月23日各月，其中2020年1月24日至2月23日以11282.6元为基数，其余各月均以16118元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%的标准，分别从当月6日起计算至实际付清之日止）。关于占有使用费的问题。租赁合同已于2020年4月23日到期，合同到期后未办理续租，在此情况下，馨怡装饰公司负有及时交还涉案物业的义务，其未及时交还涉案物业，应当承担占有使用费。馨怡装饰公司未提交证据证明其交还涉案物业的时间，而根据李志文提交的《返还租赁房屋的函》可知，在2020年7月1日时，馨怡装饰公司虽然表示同意由黄冠华收回涉案物业，但依然保留对涉案物业内财产的处置权。故综合本案案情，本院确认占有使用费计付至黄冠华主张的收回涉案物业之日即2020年8月11日。原告黄冠华主张参照合同约定的2019年4月24日至2020年4月23日的租金标准计算占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。结合《广州市房地产租赁管理所关于公布2017-2019年广州市房屋租金参考价的通知》中关于涉案物业所在的区域的租金参考价标准，本院酌情认定涉案物业2020年4月24日至8月11日的占有使用费按照38元月/平方米的标准计算，即计为6460元/月。据此，上述期间的占有使用费共计为23179.59元（6460元÷30天×7天+6460元×3个月+6460元÷31天×11天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄冠华支付拖欠的租金188907.6元及迟延支付租金的违约金（违约金的计算方式为：1.以80917元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%的标准，从2020年9月1日起计算至实际付清之日止；2.2019年9月24日至2020年4月23日各月，其中2020年1月24日至2月23日以11282.6元为基数，其余各月均以16118元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%的标准，分别从当月6日起计算至实际付清之日止）；二、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司、被告广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄冠华支付2019年12月至2020年4月的物业费2565元、2019年12月27日至2020年4月28日的水费438.34元、2019年12月至2020年4月的电费480元和公摊电费36元；三、被告广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄冠华支付2020年4月24日至2020年8月11日的占有使用费23179.59元；四、驳回原告黄冠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元、保全费1812.75元，由被告广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司番禺沙湾分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 何彤文二〇二〇年十二月二十三日法官助理 廖活年书 记 员 谢芝华