广西壮族自治区西林县人民法院民 事 判 决 书（2020）桂1030民初472号原告：朱振东，男，1965年2月10日出生，个体工商户，住西林县。委托诉讼代理人：李东硕，广西君从律师事务所律师。被告：王证兴，男，1968年10月18日出生，壮族，公务员，住西林县。原告朱振东与被告王证兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日第一次公开开庭进行了审理，原告朱振东及其委托诉讼代理人李东硕到庭参加诉讼。原告朱振东向本院申请进行价格评估鉴定，鉴定期间予以扣除，不计入审限内。本院于2020年11月17日第二次公开开庭进行了审理，原告朱振东及其委托诉讼代理人李东硕到庭参加诉讼。被告王证兴在两次开庭审理期间经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱振东向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告的场地租赁合同关系；2．被告向原告支付因租赁场地造成的各项损失2623800元（在第二次庭审中原告增加场地看护费至78000元，总损失增加至2641800元）；3．案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年6月，原、被告达成场地租赁协议，被告将位于西林县的场地租赁给原告作木材加工厂使用，双方签订《场地租赁合同》，明确了各自的权利和义务。为此，原告按约定向被告支付了185000元租赁费（其中2万元以借款方式支付）。此外，为履行租赁合同，原告对租赁场地做了大量的工作，可被告没有做好协调工作，致使原告受到他人的干预（拉泥土、石头堵路），不能继续使用租赁场地。2018年，被告以原告侵权为由诉至法院要求原告退出租赁场地，一审、二审法院均驳回了被告的诉请。综上，原、被告之间的租赁合同关系受法律保护，原告的合同义务是向被告支付租金，被告的合同义务是向原告交付租赁场地，并保证在合同的期限内让原告正常使用场地。可被告的种种作为和不作为表明了其不再履行合同，因此，原告请求解除原、被告租赁合同关系，并要求被告赔偿原告造成的各项损失，请法院支持原告的诉讼请求。被告王证兴未到庭参加诉讼，庭前亦未提交书面答辩意见。原告朱振东围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法将朱振东提交的证据送达被告王证兴，被告王证兴未到庭参加诉讼，庭前亦未提交证据、书面答辩意见、质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。对原告朱振东提交的证据，本院认证如下：一、朱振东提交的身份证明复印件；营业执照、收据4份；西林县人民法院（2019）桂1030民初364号民事判决书、百色市中级人民法院（2019）桂10民终2034号民事判决书；现场照片；深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司作出的国誉评报字（2020）第09010号资产评估报告，来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。二、朱振东提交的收据（2017年12月1日借款给王证兴的2万元），因与本案不是同一法律关系，本院不予确认。三、对朱振东提交的《场地租赁合同》，王证兴向本院申请对该合同中其指纹及笔迹进行鉴定，经询问朱振东，其陈述是被告先在合同中签字后才将合同给原告签字，并不是当面签字，所以不能确定是否是被告真实签字。本院认为，当事人应该提交真实、合法的证据，原告不能保证合同中签名的真实性，本院对该合同不予采信，被告申请对该合同中其签名、按手印的真实性进行鉴定，已无必要性，本院不予准许。四、朱振东为证明支出场地看护费78000元（每月2000元）申请证人谢某出庭作证。结合证人证言，并考虑到场地确实需要看护的实际情况，本院对该证人证言予以采信。根据经审理确认的证据及当事人的陈述，本院认定以下法律事实：王证兴原是西林县村民，在该村渭申坡（地名）拥有一片约20亩的场地。2017年，王证兴平整场地，朱振东得知王证兴正在平整场地，遂向王证兴提出租赁该场地用于建设木材加工厂。经过双方协商，王证兴同意朱振东先进入场地建设，双方口头约定租金为每年每亩2000元，每年4万元。2017年6月13日，朱振东支付6万元给王证兴，王证兴出具收据给朱振东，在收据中注明是场地租赁定金。此后，朱振东又分别于2017年8月30日、9月18日、10月25日支付2万元、3万元、55000元给王证兴，王证兴均向朱振东出具收据，且在收据中注明是场地租赁租金。上述定金、租金共计165000元。租赁土地后，朱振东在该场地上建设了西林县振东木材加工厂，并于2017年9月13日取得营业执照。2017年10月，因案外人与王证兴有其他纠纷，案外人在通往朱振东工厂的道路上堆放沙子、种植芒果堵塞道路，致使工厂不能正常开工营业。经查明，该道路是通往西林县振东木材加工厂的唯一道路，是王振兴在租赁前开挖的道路。2019年6月4日，王证兴以朱振东侵占其场地为由向本院提起侵权责任之诉，本院判决驳回王证兴的诉讼请求，王证兴不服，向百色市中级人民法院提起上诉，百色市中级人民法院经审理认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故作出驳回上诉，维持原判的终审判决。本院认为，一、原告朱振东与被告王证兴成立租赁合同关系。租赁合同是诺成、双务、有偿合同，租赁合同自双方当事人意思表示一致即成立，出租人负有将租赁物交付承租人使用、收益的义务，承租人负有支付租金的义务。王证兴在其与朱振东的侵权责任之诉中诉称，朱振东找到王证兴要求承租场地，双方对租金进行了协商，王证兴同意朱振东先进场入驻。经查明，王证兴收取了朱振东6万元定金、165,000元场地租金。由上述事实可见，双方已经针对租赁合同事宜进行了磋商，朱振东向王证兴发出了租赁场地的要约，王证兴许可朱振东先进场入驻并收取朱振东支付的定金，此行为足以表明王证兴以其行为方式作出了同意朱振东租赁场地的承诺。承诺一经作出，租赁合同成立、生效。此外，王证兴许可朱振东进场入驻的行为同时表明了王证兴已经履行了将租赁物交付承租人使用的主要义务，王证兴收取朱振东租金的行为更是表明了王证兴已经接受了朱振东履行的支付租金的主要义务，租赁合同双方的主要义务均已履行，租赁合同当然生效。双方的租赁关系自王证兴许可朱振东进场入驻时成立，但因王证兴同意朱振东进场入驻的时间不明确，而定金具有证明合同成立的作用，故本院以王证兴收取朱振东6万元定金的时间即2017年6月13日作为合同成立的时间。租赁合同是不要式合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，是否订立书面租赁合同并不影响租赁合同的成立、生效，未采用书面形式的，属于不定期租赁。虽然本院未采信朱振东提交的《场地租赁合同》，但是否订立书面租赁合同不影响朱振东与王证兴租赁合同关系的成立、生效。朱振东与王证兴之间的租赁合同是不定期租赁，因王证兴已经收取了朱振东支付的165,000元定金、租金，按照双方约定的2,000元/亩的价格，足以租赁4年以上，因此，双方之间的租赁合同视为4年以上的不定期租赁。二、关于朱振东与王证兴的租赁合同是否符合解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王证兴将场地出租给朱振东建设木材加工厂，应该保证场地使用权的完整，保证场地符合木材加工厂运行的条件。王证兴与他人产生纠纷，致使场地不能够正常使用，王证兴又不积极、主动地排除纠纷，已经构成根本违约，以致合同目的不能实现，朱振东可以请求解除租赁合同。此外，王证兴于2019年6月4日以朱振东侵占其场地为由向本院提起侵权责任之诉，否认双方存在租赁合同关系，以明确的行为拒绝履行租赁合同，已经构成根本违约，朱振东有权解除合同。基于上述两项事由，王证兴的违约行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项规定的合同解除的法定情形，因此，朱振东请求解除其与王证兴的租赁合同，本院予以支持。三、关于朱振东因解除租赁合同受到的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同因王证兴根本违约而解除，朱振东有权要求王证兴赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2017年10月，朱振东刚刚建厂运行，即发生了他人堵塞道路致使工厂不能及时运作的情况，而直至2020年5月12日朱振东才向本院起诉维权，期间未采取其他有效维权措施及时止损，故朱振东对目前的损失现状具有一定的过错，对于能够计算的扩大损失部分本院直接予以扣除，对无法估算扩大损失的部分，本院酌情认定朱振东承担30%的责任作为扩大损失的责任。本院根据租赁合同的性质，原、被告双方的过错，原告的投入成本，认定朱振东的损失如下：1．场地租金。租赁合同于2017年6月13日成立，朱振东诉称于2017年10月道路受阻工厂不能正常运行，故王证兴应退还朱振东2017年10月之后的租金151,667元（165,000元-4万元÷12个月×4个月=151,667元）。该项损失是因王证兴根本违约引起，与损失扩大无关联，故朱振东对该项损失不承担责任。2．机器投入。因机器的所有权属于朱振东，且机器与土地未形成附合，可以拆除、运走，故对于机器的损失，本院认定为折旧的部分，计算方法为：重置价格-评估总价=折旧价值（重置价格与评估总价参照国誉评报字【2020】第09010号资产评估报告确定）。王证兴赔偿朱振东机器折旧价值后，机器所有权仍属于朱振东。机器损失认定如下：（1）百力三相异步电动机，28,600元-14,300元=14,300元；（2）宽带砂光机，192,000元-96,000元=96,000元；（3）诺力叉车手动液压搬运机，24,800元-12,400元=12,400元；（4）三相异步电动机（荣威市凌峰电＊旷），25,600元-12,800元=12,800元；（5）河池牌双缸后推车，42,800元-21,400元=21,400元；（6）钢管人力手拉车，10,800元-5,400元=5,400元；（7）螺杆式空压机，18,000元-9,000元=9,000元；（8）压力储气罐，2,900元-1,450元=1,450元；（9）林工舍力叉车，78,000元-35,100元=42,900元；（10）全自动电磁数控磨刀机，6,900元-3,450元=3,450元；（11）450型磨齿机，7,200元-3,600元=3,600元；（12）圆木推台锯，64,000元-32,000元=32,000元；（13）木工精密导轨推台锯，110,700元-55,350元=55,350元；（14）木条对接机，39,200元-19,600元=19,600元；（15）层重型木板架，18,000元-9,000元=9,000元；（16）木工简易推台锯，9,000元-4,050元=4,950元；（17）木工带锯机，124,000元-55,800元=68,200元；（18）翼式工业鼓风机，10,500元-5,250元=5,250元；（19）三相异步电动机（玉豹品牌机电厂），19,080元-9,540元=9,540元；（20）立式液压打包机，23,600元-11,800元=11,800元；（21）锯条辊压机，5,400元-2,430元=2,970元；（22）锯条焊接机，7,200元-3,240元=3,960元；（23）数控双面压刨机，31,200元-14,040元=17,160元；（24）多功能精密推台锯，96,000元-43,200元=52,800元；（25）机械安装器，36,000元-16,200元=19,800元。以上共计535,080元，减去朱振东应该承担的30%的部分，王证兴应赔偿朱振东374,556元（535,080元-535,080元×30%=374,556元）。3．建设厂房投入。因厂房为地上附着物，与土地形成附合不可分割，不可完整保留价值地拆卸，根据租赁合同的性质，因出租人违约导致合同解除的，承租人有权要求出租人赔偿租赁物上装饰装修的剩余价值损失，故厂房损失应按现价值即评估总价予以赔偿（评估总价参照国誉评报字【2020】第09010号资产评估报告确定），王证兴按照现有价值赔偿朱振东后，由王证兴获得厂房所有权。建设厂房损失计算如下：（1）钢筋混凝土宿舍楼，624,800元；（2）铁棚厂房，254,083.5元；（3）铁棚厂房围边，29,535元；（4）铁棚工具房，7,425元；（5）铁棚工具房围边，2,970元；（6）铁棚锯木车间，7,920元；（7）泥石混合路，18,480元；（8）混凝土地板硬化，43,312.5元；（9）化粪池2个，5,544元；（10）带锯基坑混凝土硬化，7,387.2元。以上共计1,001,457.2元。因厂房损失的剩余价值是以现有价值为依据，已经减去扩大损失的部分，故不再重复扣除朱振东的过错部分。4．加工好的木条、场地砂石料。该项亦为可以运输、搬离的物品，应该赔偿其折旧价值，计算方法及参考依据同第1项机器投入一致。计算如下：（1）杉木方条（5608条×2米×0.05×0.1），78,384元-39,192元=39,192元；（2）杉木方条（1756条×1米×0.05×0.1），10,184.8元-5,092.4元=5,092.4元；（3）压条，3,234元-1,617元=1,617元；（4）场地砂石，13,280元-6,640元=6,640元。以上共计52,541.4元，减去朱振东应该承担的30%的责任，王证兴应赔偿朱振东36,778.98元（52,541.4元-52,541.4元×30%=36,778.98元）。5．机器搬运吊车、拖车费。朱振东主张建厂时产生机器搬运吊车、拖车费53,000元，与鉴定意见一致，本院对该费用予以确认。该费用是朱振东建厂时的消耗性投入，与扩大损失程度无关联，故本院全部予以支持。6．场地看护费78,000元（每月2,000元），本院酌情认定12个月期为合理的维权期限，支持场地看护费24,000元（2,000元/月×12个月=24,000元）。综上，王证兴应该赔偿朱振东各项损失共计1,641,459.18元（151,667元+374,556元+1,001,457.2元+36,778.98元+53,000元+24,000元=1,641,459.18元）。对于朱振东主张的不能经营的损失80万元，因该工厂建成后并未实际盈利，且工厂运作会受多方面的市场因素的影响，无法准确计算或评估出其经营性损失。且此项损失与朱振东未能及时止损具有较大的关联性，故对于此项预期利益，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十二条、第二十五条、第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告朱振东与被告王证兴关于租赁西林县渭申坡（地名）的租赁合同；二、被告王证兴退还租金151,667元给原告朱振东；三、被告王证兴赔偿机器折旧价值的70%损失即374,556元给原告朱振东；四、被告王证兴赔偿厂房现有价值1,001,457.2元给原告朱振东，被告王证兴赔偿完毕后，厂房归被告王证兴所有；五、被告王证兴赔偿木条、砂石料折旧价值的70%损失即36,778.98元给原告朱振东；六、被告王证兴赔偿机器搬运吊车、拖车费53,000元给原告朱振东；七、被告王证兴赔偿场地看护费24,000元给原告朱振东；第二项至第七项判项共计1,641,459.18元，定于本判决生效之日起30日内履行完毕。八、驳回原告朱振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,934元，减半收取计13,967元，由原告朱振东负担5,307元，由被告王证兴负担8,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审判员  陈眺东二〇二〇年十二月二十三日书记员  李亚妮