广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10743号原告：史倩茹，女，1992年2月15出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：王森淼，广东弼信律师事务所律师。被告：广州市洲山贸易有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号。法定代表人：黄锡山，总经理。委托诉讼代理人：郑凤贵，系该公司职员。委托诉讼代理人：周勇，广东德比律师事务所律师。原告史倩茹诉被告广州市洲山贸易有限公司（以下简称洲山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告史倩茹及其委托诉讼代理人王森淼，被告洲山公司的委托诉讼代理人郑凤贵、周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史倩茹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》（编号：B605）；2.判令被告向原告返还已付362262元租金；3.判令被告向原告退还多收取的42000元款项；4.判令被告向原告支付租金占用期间的利息（分六部分计算，第一部分以182265元为基数，从2018年1月8日起计至清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为20797元；第二部分以30000元为基数，从2018年2月15日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3275元；第三部分以30000元为基数，从2018年3月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3154元；第四部分以30000元为基数，从2018年4月23日计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为3013元；第五部分以30000元为基数，从2018年5月12日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为2939元；第六部分以60000元为基数，从2018年7月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日止为5433元；上述六部分计算利率按如下公式：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算）；5.判令被告向原告支付多收取款项的利息（以42000元为计算基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率为基准，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基准计算，从2017年9月30日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为5339元）；6.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年1月18日，原告与被告签订了《租赁合同》（合同编号为：B605），《租赁合同》约定被告向两原告出租位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州舟山商业大厦的一套房屋，房屋交付时间为2018年10月30日。随后，被告不但收取了原告全部租金，还巧立名目多收取了款项。即便如此，被告仍不信守承诺，仍单方违约，至今仍未向两原告交付出租房屋，已严重超出合同限定的交房期限，导致原告签订合同时的合同目的无法实现。基于上述事实，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等有关规定，原告要求解除与被告的《租赁合同》，要求被告支付原告全部租金、退还多收取资金，并支付相应的违约金和利息。鉴此，两原告特根据有关法律之规定，向法院提起诉讼，恳请法院予以判决，维护原告的合法权益。被告洲山公司辩称：被告与原告所签订的《租赁合同》合法有效。根据合同的约定，原告不具备解除合同的条件。一、被告与原告在2018年1月8日签订《租赁合同》（合同编号：B605），约定由被告将坐落在番禺区钟村街市××路钟××路段60号广州洲山商业大厦自编××栋××号物业租赁给原告，该份《租赁合同》均为双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，是双方共同的真实意思表示，《租赁合同》合法有效。二、原告诉请要求解除双方签订的《租赁合同》的理由均为被告未能按时向两原告交付涉讼物业，其认为被告违约是不成立的。首先，在2018年1月8日与被告签订《租赁合同》后，原告又与第三人广东海仪酒店管理有限公司（以下简称海仪公司）签订了《委托出租经营管理合同》，约定由海仪公司经营管理涉讼物业，海仪公司于2018年11月1日就返租原告的涉讼物业并每月支付租金，原告也收取了租金，说明被告在2018年10月31日已交付涉讼物业。在2020年新冠××疫情期间，海仪公司在资金紧张的情况下，没有按时支付原告租金，还被原告追要，海仪公司因疫情请求原告降低租金，也被原告断然拒绝，之后海仪公司克服各种资金压力，足额补齐了返租的租金。这都说明原告接受与海仪公司《委托出租经营管理合同》的约束，也正在履行了《委托出租经营管理合同》，被告与原告签订《租赁合同》已被《委托出租经营管理合同》取代。其次，在双方《租赁合同》中第十三条附则中还均有约定：“乙方（即两原告）已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方（即被告）的责任。”根据合同的约定，原告在本案中不具备解除合同的条件。综上所述，被告与原告所签订的《租赁合同》合法有效，原告又与海仪公司签订了《委托出租经营管理合同》也合法有效，并且原告正在履行与海仪公司的《委托出租经营管理合同》，原告要求与被告解除合同、要求返还租金和装修款、支付租金利息的诉请均无事实与法律依据，不应得到支持，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼物业位于广州市番禺区钟村街市广路钟二路段60号广州洲山商业大厦自编号××栋××楼××。该房屋所在楼宇是以广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社名义开发建设，于2015年4月29日取得《建设工程规划许可证》；于2016年3月28日取得《建筑工程施工许可证》；于2019年8月5日综合评定工程消防验收合格。该楼宇所在土地于2013年5月24日取得《建设用地批准书》；于2013年8月6日取得《集体土地使用证》。2018年1月8日，洲山公司（甲方）与史倩茹（承租方、乙方）签订一份《认租书》（编号：2001427），约定甲方同意将涉讼物业租赁给乙方作为办公、公寓使用，建筑面积47.17平方米，租赁物业交付标准为精装修，乙方已现场查勘该物业所在区域及楼宇现状，知悉该物业土地权属规划；该物业的租金总额为362265元；租赁期限自《租赁合同》签订之日起至2037年7月30日，租赁期满后，自动延期至2039年10月31日止；乙方须于本认租书签订当日向甲方支付定金20000元，且于2018年1月8日前一次性支付全部金额款项362265元（含定金）；本认租书经甲、乙双方签字、盖章后立即生效，至双方签署《租赁合同》后终止；等等。同日，洲山公司作为出租方（甲方）与史倩茹作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》（合同编号：B605），约定甲方将称涉讼物业租赁给乙方，该物业建筑面积47.17平方米（含公共分摊），乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社；租赁期限从签订之日至2037年10月31日，甲方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2039年10月31日止；该物业的租金总额362265元；乙方以分期付款方式向甲方支付租金，于2018年1月9日前支付款项182265元（含定金），剩余款项180000元不迟于2018年7月15日前付清全款；本物业按精装修标准交付，交付时间为2018年10月30日前；甲方按本合同所记载的乙方的地址通知乙方交付手续，若通讯地址有变更，乙方应及时书面通知甲方，否则视为已交付；在物业交付通知书规定的期限内，乙方未能到甲方指定地点办理物业交付手续的或者无正当理由拒绝办理物业交接手续的，则物业通知书规定的办理交付之日为交付之日，视为甲方已完成交付义务；如因甲方未能按照本合同约定的期限将物业交付乙方使用的，乙方有权要求甲方按每月2500元的标准支付违约金；乙方未按照本合同第四条及其他约定期限支付租金的，每逾期一日按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方所付租金不予退还；本合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方支付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除了返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；乙方已经清楚该物业的权属、建设、消防等现状，乙方不得以上述事由主张合同效力及追究甲方责任，甲方以现状将该物业租赁给乙方使用；等等。2018年1月8日，史倩茹还签署了一份《委托书》，委托海仪公司代表其全权出租、经营管理涉讼物业并执行、处理下列事项：一、代本人对涉讼物业进行日常经营管理，代本人与第三方就上述事宜签订相关的协议，代本人行使合同权利并代本人履行合同义务；二、代本人出租涉讼物业，订立租赁合同及相关协议、文件，收取租金及其他合同约定的应收费用，收取及退还保证金/押金等费用，代本人行使租赁合同约定的权利，代本人履行租赁合同约定的义务；三、在委托出租经营管理期限内受托方有转委托权；四、如涉讼物业因乙方原因涉及租赁纠纷，受托方有权代表本人全权处理。此委托书不可撤销，有效期自签署之日起至2039年10月31日止（具体时间与甲方、受托人签订的《委托出租经营管理合同》期限一致）。随后，史倩茹作为甲方，与海仪公司作为乙方签订一份《委托出租经营管理合同》，约定：甲方已承租涉讼物业，并委托乙方以代理人身份出租甲方所承租的涉讼物业，签署相应的授权委托书，乙方自主明确租赁客户，以甲方代理人的身份与客户签订租赁合同并负责该物业的日常经营管理；委托出租经营管理的期限自2018年11月1日至2039年10月31日止；该物业实际经营所得收益归属乙方，实际经营所得收益超过甲方应收固定租金的部分，属乙方所有，实际经营所得少于甲方应收固定租金的部分，由乙方补足；甲方收取租金的方式：2018年11月1日至2026年10月31日，租金分期递增，按每年5%递增，2026年11月1日至2039年10月31日，租金分期递增，按每3年递增10%（详见租金预算明细表）；租金每月支付一次，乙方须于每月10日前（遇节假日顺延）向甲方支付当月租金，委托期限以合同约定时间作实；甲方须在2018年11月1日前与该物业的开发商办妥收楼交接手续；委托经营期满或合同解除/终止后，乙方将该物业按现状交还给甲方；等等。上述合同签订当日，洲山公司出具《收据》（NO.126987），确认收到史倩茹支付涉讼物业首期租赁款182265元。2018年2月15日，洲山公司出具《收据》（NO.126808），确认收到史倩茹支付涉讼物业第一期租赁款30000元。2018年3月18日，洲山公司出具《收据》（NO.126844），确认收到史倩茹支付涉讼物业第二期租赁款30000元。2018年4月23日，洲山公司出具《收据》（NO.517818），确认收到史倩茹支付涉讼物业第三期租赁款30000元。2018年5月12日，洲山公司出具《收据》（NO.517833），确认收到史倩茹支付涉讼物业租赁款30000元。2018年7月8日，洲山公司出具《收据》（NO.329891），确认收到史倩茹支付涉讼物业租赁款60000元。2020年6月18日，史倩茹以洲山公司未按《租赁合同》约定将涉讼物业交付给其使用已构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。本案庭审中，史倩茹和洲山公司均确认双方《租赁合同》约定洲山公司应于2018年10月30日前交付涉讼物业给史倩茹；并确认史倩茹已在《租赁合同》约定的2018年7月15日前支付涉讼物业全部租金款362265元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、洲山公司有否交付涉讼物业以及涉讼物业是否已达到交付标准的问题。洲山公司主张其司已于2018年10月30日将涉讼物业交付给海仪公司，当时史倩茹也在场，自认三方在场同一天签署《租赁合同》和《委托出租经营管理合同》，该委托经营合同正在履行，自其司与史倩茹在租赁合同中约定的交楼期限当月起，海仪公司已经向史倩茹支付租金；同一天签订两份合同，史倩茹转租是正常行为，要托管公司打理物业，是史倩茹自己找的交由海仪公司管理，其司与海仪公司没有关系，只是两家公司的注册地在同一街号，海仪公司在B栋，其司在A栋；虽然涉讼物业交付时实际上没有装修，但其司认为史倩茹在合同中确认了所签订的租赁合同第13条附则所强调的“乙方（即史倩茹）清楚现状，史倩茹对当时情况是无异议的，但史倩茹又转租给海仪公司，海仪公司也在履行按月付租的义务，这应视为史倩茹默认涉讼物业已完成交付。洲山公司对此提交了如下证据：1.《钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表》《广州市住房和城建建设局业务数据》《建设工程消防验收意见书》《特种设备使用登记证》和供电所开具电子普通发票、污水处理发票，拟证明涉讼物业已通过消防验收合格，亦已达到建筑物建设标准，涉讼物业配套的电梯验收合格，具备使用条件，所配套的用电、供水均合法并可以正常使用；2.史倩茹与海仪公司签订的《委托出租经营管理合同》、史倩茹签署的《委托书》、海仪公司支付租金转账记录明细，拟证明史倩茹与海仪公司正在履行《委托出租经营管理合同》，史倩茹并收取约定的租金。史倩茹对证据1不予确认，对证据2中《委托出租经营管理合同》《委托书》的签署情况予以确认，但认为存在客观情况，其签合同时，洲山公司要求一并签署委托书中关联合同，并告知其“都是如此签署”，但在其看来，签署委托经营合同是洲山公司的要求，但该合同并未真实履行过，故委托经营合同不能认为是新合同，至少属于原租赁合同的附件性合同，委托经营合同与租赁合同签订日期是同一天，海仪公司的地址也跟洲山公司的地址一致，两份合同都在洲山公司的营业厅签订的，其未谨慎去审查，故洲山公司让其如何签署，其就如何签署，且从洲山公司提交同类以李泽武为原告的案件庭审中查明的事实，该案件做了财产保全，在财保之后海仪公司向李泽武支付了所谓的违约金，纵观来看，因此其认为海仪公司来签署合同只是为了达到规避风险的责任，该份委托经营合同并未实际履行，其认为洲山公司与海仪公司存在财产混同，洲山公司名为物业的租赁，视为借款，通过借用本金即所谓的租金通过所谓的转租经营支付所谓利息；A、B栋都是商建出租，其无论如何都无法在签订租赁合同当天转租，除非海仪公司与洲山公司实为同一家公司，之所以其不提供委托书和委托经营合同，是因为其认为本案按租赁合同关系审理，如果同时提交委托经营合同，则审理方向转为借款，而且海仪公司在另案中一直在支付违约金，如果洲山公司与海仪公司之间没有关系，海仪公司为何要代付违约金；其有收到海仪公司支付的租金，但认为该款项是在弥补洲山公司未支付的违约金，洲山公司一直没有支付基于租赁合同的逾期交房违约金；依据租赁合同约定，涉讼物业以精装修标准交付，但洲山公司没有向其交付涉讼物业，其不认可涉讼物业直接交付给海仪公司，洲山公司称在2018年10月30日交付，但消防验收合格时间为2019年8月5日，在这之前交付是违法违规交付。二、由广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）所开具42000元收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题。史倩茹提交了一张盖有房出没公司财务专用章并载明“租赁优惠42000元的《收款收据》（NO.0021524），主张洲山公司在出租涉讼物业时巧立名目，向其多收取42000元，当时洲山公司陈述该款项为装修款，是在洲山商业大厦销售中心签约同时洲山公司要求收取的，通过POS机进行刷卡，其方对该资料的敏感性不高所以当时没有硬性要求更换收据，只是当面抗议，虽然盖章是房出没公司，但实际收取单位是洲山公司，已构成表见代理，而且在同类其他案件中洲山公司主张类似款项是中介费，洲山公司与房出没公司存在商业关系，通过房出没公司进行相关中介活动，联合收取该款项，故在合同解除情况下，洲山公司应当全额退款。洲山公司对该证据不予确认，认为与本案无关，POS机并非其司的，且该42000元的款项亦并非由其司收取的，房出没公司是中介公司，其司是负责房屋出租的，跟各公司有生意往来联系，但彼此没有关系，是各自独立法人。三、史倩茹是否有权解除《租赁合同》以及双方就涉讼物业建立的租赁合同关系的法律状态问题。史倩茹主张洲山公司至今仍未交付涉讼物业，致使其方无法实现合同目的，故其方具备了法定解除合同的条件，有权解除双方签订的《租赁合同》，该《租赁合同》应自其方提起本案诉讼之日2020年6月18日起解除。洲山公司则认为其实已经履行了交付涉讼物业的义务，史倩茹正在履行与海仪公司的合同义务，故史倩茹不具备解除合同的条件，《租赁合同》仍在履行，且其司也没有接收到史倩茹解除合同的要求。本院认为：从现有证据表明，涉讼物业虽未取得产权证书和工程竣工验收备案，但有工程建设规划报建及主体工程完工的相关依据，双方在合同中对涉讼物业的交付也没有作出须有相关工程验收证明的约定，因此，史倩茹与洲山公司就涉讼物业所签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应遵照执行。针对双方争议的洲山公司有否交付涉讼物业给史倩茹的问题，庭审中双方当事人均确认史倩茹签署了《委托书》《委托出租经营管理合同》，虽然史倩茹主张《委托书》《委托出租经营管理合同》系属于《租赁合同》的附件性合同，该两份文件均是在洲山公司指引下签署，但史倩茹作为具有完全民事行为能力的人，理应尽到审慎义务，并对自身的行为负责，且史倩茹亦未能举证在签署该两份文件属于违背其意思表示，故史倩茹签署《委托书》以及与海仪公司签订的《委托出租经营管理合同》系史倩茹的真实意思表示，史倩茹应受约束。《委托出租经营管理合同》约定“委托出租经营管理的期限自2018年11月1日至2039年10月31日止……甲方（史倩茹）须在2018年11月1日前与物业的开发商（洲山公司）办妥收楼交接手续”以及《租赁合同》约定“物业交付时间为2018年10月30日前”的内容，史倩茹委托海仪公司出租经营管理的起始日与洲山公司约定最迟交付涉讼物业的日期接近，而史倩茹亦确认收到海仪公司的租金，该事实恰如洲山公司所言史倩茹已在履行与海仪公司的《委托出租经营管理合同》，应视为史倩茹以行为方式表示按现状接收涉讼物业并将涉讼物业交付给海仪公司进行出租等管理行为。史倩茹以不认可涉讼物业交付给海仪公司为由主张洲山公司未交付涉讼物业的意见，明显与其自身行为存在矛盾，缺乏理据，本院不予采纳。另外，史倩茹主张涉讼物业未达合同约定的精装修标准不符合交付条件，但史倩茹已收取了海仪公司的租金且双方签订的《委托出租经营管理合同》仍在继续履行之中，应视为史倩茹同意按照现状接收涉讼物业，即使涉讼物业尚未符合精装修标准交付也没有实际造成史倩茹的损失，故本院对史倩茹的该意见不予采纳。因此，史倩茹以洲山公司未交付涉讼物业为由主张合同目的无法实现所提出解除合同的请求，理据不成立，故本院不予支持。基于本院不支持史倩茹解除合同的诉讼请求，对史倩茹基于解除合同的前提下所提出的返还已付租金并支付占用期间的利息的诉讼请求，本院亦不予支持。至于由房出没公司开具42000元的收款收据的款项应否由洲山公司退还的问题，虽然史倩茹主张该款项的实际收取人是洲山公司，但史倩茹对此未能充分举证，相关合同中对此并没有作出约定，洲山公司也否认收取该款项，故对史倩茹诉请由洲山公司退还该款项42000元的诉讼主张，缺乏理据，不予支持。进而，史倩茹主张要求洲山公司支付该款项的利息，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告史倩茹的全部诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月十五日书记员  徐倩雯