西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初10898号 原告（反诉被告）：张建伟，男，汉族，1992年11月15日生，个体。委托诉讼代理人：高菁，陕西磐宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建华，陕西磐宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安大味门餐饮运营管理有限公司,住西安市碑林区。法定代表人：任峻毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏莲莲，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利静，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）张建伟与被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司(下简称大味门公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建伟及其委托诉讼代理人高菁、薛建华；被告委托诉讼代理人苏莲莲、刘利静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张建伟诉称：2019年11月23日，原被告签订了《小吃车租赁合同》，约定被告将位于西安市碑林区XX号XX号租给张建伟经营火爆鱿鱼使用，月租金6000元，租期自2020年1月1日至2020年11月30日。租赁合同签订后，原告按约向被告交纳履约保证金30000元。后双方正常履行，由于新冠疫情发生，2020年1月25日陕西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，要求聚集性场所全部关闭，原告承租摊位暂停营业。在此期间，原告曾多次与被告协商解除合同并退还保证事宜，但均遭到被告拒绝。请求判令：一、判令解除双方签订的《小吃车租赁合同》；二、被告退还履约保证金30000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告大味门公司辩称，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据,依法应予驳回。原被告双方签订的《小吃车租赁合同》合同有效，且合同约定的租赁期限为2019年12月1日至2020年11月30日，该合同已于2020年11月30日到期；原告在合同期限内先是违约不予支付租金，现又提出单方解除合同，明显构成违约，大味门公司有权扣除所缴纳的履约保证金。而原告不仅欠付租金，还因其自身原因不愿继续履行合同，属于单方违约，其无权要求退还履约保证金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告大味门公司反诉称，双方于2019年11月23日签订《租赁合同》，约定大味门公司将位于西安市碑林区XX号租给反诉被告经营火爆鱿鱼等小吃。合同约定租赁期限为1年，自2019年12月1日至2020年11月30日止，租金为每月6000元，支付方式为每3个月支付一次，双方在签订合同之日一次性付清3个月租金，以后每期费用到期前一个月缴租金。合同签订后，其将小吃车交付张建伟使用，但张建伟仅支付了第一期租金，后续租金经多次催要均拒绝支付。且由于张建伟在使用过程中对小吃车造成了损害，产生磨损费3000元及损坏维修费用3680元，故要求该两项费用由张建伟承担。现要求：一、请求反诉被告向反诉原告支付自2020年3月1日起至2020年11月30日止欠付的房屋租金54000元；二、请求反诉被告向反诉原告支付小吃车的磨损费3000元及损坏维修费3680元，共计6680元。三、本案诉讼费用由反诉被告承担。针对被告大味门公司的反诉，原告张建伟认为双方签订的《小吃车租赁合同》起始时间应为2020年1月1日，且其已支付租金18000元，故不存在不支付租金之行为。受“新冠肺炎”疫情之影响，大味门公司向张建伟承诺减免三个月的租赁费故张建伟无需交付免租期的租赁费用。同时，受“新冠肺炎”疫情及“地摊经济”政策的双重影响，双方合同目的无法实现，故张建伟于2020年5月至6月间多次与大味门公司沟通合同解除事宜，且在得到大味门公司认可后于2020年6月10日搬离小吃车摊位。张建伟搬离小吃车时，小吃车状态完好，无磨损现象，故请求法院驳回大味门公司的反诉请求。经审理查明，原告张建伟与被告大味门公司于2019年11月23日签订了《小吃车租赁合同》，并对租赁范围及用途、租赁期限、租金保证金、设施及费用承担、甲方权利、乙方责任与义务、合同解除等内容进行了约定。载明“租赁期限为1年，自2019年12月1日至2020年11月30日止”；“租金为6000元/月”；“乙方在签订本合同之日交纳人民币（大写）叁万元整（30000元）作为小吃车使用合同履约保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，交还所租赁的小吃车，甲方根据车辆损耗程度从履约保证金扣除百分之十至百分之百的维护费用。”“若因乙方自身原因无法正常履行合同约定，则视为乙方单方面违约，甲方有权利解除合同，并扣除所缴纳的履约保证金。”“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。”“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该小吃车及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿责任。”;原告张建伟分别于2019年11月3日、2019年11月23日向大味门公司支付定金10000元（包含在合同约定的履约保证金内）及剩余履约保证金20000元、第一季度租金（18000元）共计48000元。后合同正常履行。2020年2月1日,受新冠肺炎疫情影响，根据相关政策文件的要求，大味门公司暂停了小吃车的营业。2020年5月9日，大味门公司出具了《合同解除通知函》，上载明“首期你已缴付第一季度时间为2019年12月1日至2020年2月28日租金”；“秉着共克时艰的理念特给与愿意与我司继续合作并缴纳租金履行合同约定的合作伙伴3个月免租政策，由于疫情2月1日至2月28日商户未能开业，则免租时间为2020年2月1日至2020年5月31日。若合同期内不能正常履约，则不享有该免租期”；“请于2020年5月10日前缴纳下季度（2020年6月1日至2020年8月31日）租金共计壹万捌仟元整，若逾期未缴纳本费用，我方将根据合同约定视为你放无法正常缴纳费用履约合同，自动放弃经营权处理，我方将收回该小吃车的经营权，你我方双方合同解除，你所缴纳的履约保证金作为违约金扣除，你方限期撤出便民餐车，如不处理，我方将内在物品视为废品处理，由此引起的一切损失由你方自行承担。”另查，原告张建伟方持有的《小吃车租赁合同》第二条后有手写备注，内容为“合同起止时间调整2020年1月1日起。张玉麟”，并按捺了指印。后经大味门公司确认，该备注确系该公司监事张玉麟所写。以上事实，有《小吃车租赁合同》、《缴费提示函》、张建伟转账记录、大味门公司向我院提交的情况说明等证据、当事人陈述及庭审笔录存卷为证。本院认为, 合法的合同关系受法律保护。原、被告签订《小吃车租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。《小吃车租赁合同》第二条后张玉麟的手写内容对该合同的起始日期进行了更改，但未对租赁期限“一年”进行变更，故本院依据交易习惯及生活常理将该小吃车的租赁期限确定为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。对于原告张建伟请求《小吃车租赁合同》解除的主张，原告虽主张其与被告多次协商后在被告默许的情况下于2020年6月10日搬离小吃车，合同应于该日解除。但因其未向法庭提交相关证据予以佐证，故本院不予采信。本案于2020年11月3日立案，本院依法向大味门公司送达了相关诉讼文书，大味门公司于2020年11月14日签收。张建伟之诉讼行为明确表示其不履行缴纳租金的合同主要债务，符合合同法定解除之情形，故本院依法确认该《小吃车租赁合同》于2020年11月14日予以解除。《小吃车租赁合同》对原告方按时支付租金及其他各项费用的责任及违约事项进行了约定，原告张建伟未按期缴纳小吃车                                                                                                                                                                                                                                        租金存在违约情形，但考虑到“新冠肺炎”疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，其对原告经营小吃车客观上造成的影响，可减轻原告的违约责任，故对张建伟要求大味门公司退还30000元履约保证金的主张，本院依据公平原则并结合本案小吃车实际承租使用情况，酌情按20000元予以确定。关于被告大味门公司主张原告张建伟支付2020年3月1日起至2020年11月30日止欠付租金54000元之反诉请求，因张建伟缴纳了第一季度（2020年1月1日至2020年3月31日）的租金18000元整。因新冠疫情的发生，2月1日至2月28日商户暂停营业。大味门公司通过其出示的《缴费提示函》向小吃车租户表示给予愿意正常履约的租户2020年2月1日至2020年5月31日的免租期,且并未对免租方式进行说明。其虽主张对小吃车租户的免租政策仅面向继续缴纳租金履约的租户，因该合同于2020年11月14日解除,免租期仍在原被告双方的合同的正常履行期内，故原告应享受大味门公司于《缴费提示函》中对租户的免租政策，自 2020年2月1日至2020年5月31日期间案涉小吃车的租金应予免除。因此，原告所缴纳的第一季度租金中第二、第三个月的租金应向后顺延四个月，其缴纳的租金应至2020年7月31日止。结合“新冠”肺炎疫情的实际情况及小吃车租赁项目的实际情况，且大味门公司于《缴费提示函》载明：“请于2020年5月10日前缴纳下季度（2020年6月1日至2020年8月31日）租金共计壹万捌仟元整，若逾期未缴纳本费用，我方将根据合同约定视为你放无法正常缴纳费用履约合同，自动放弃经营权处理，我方将收回该小吃车的经营权，你我方双方合同解除，你所缴纳的履约保证金作为违约金扣除，你方限期撤出便民餐车，如不处理，我方将内在物品视为废品处理，由此引起的一切损失由你方自行承担。”之内容可知，被告大味门公司在明知张建伟可能违约的情况下仍怠于向原告主张权利，未及时收回小吃车，对损失的扩大存在过错，故本院综合合同履行状况及双方过错，将案涉小吃车2020年8月1日至合同解除之日2020年11月14日的租金共21000元，由张建伟与大味门公司各承担50%，即10500元。关于大味门公司要求张建伟支付小吃车磨损费3000元之主张，因《小吃车租赁合同》第三条第2、2款载明：“待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，交还所租赁的小吃车，甲方根据车辆损耗程度从履约保证金扣除百分之十至百分之百的维护费用。”，故本院对该项请求予以确认；第四条第2款载明：“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该小吃车极其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿责任。”但因大味门公司未对案涉小吃车发生损坏的原因及时间进行举证且该笔费用并未实际发生，故对其要求原告支付小吃车损坏维修费用3680元之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、        原告（反诉被告）张建伟与被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司签订的《小吃车租赁合同》于2020年11月14日解除；二、        被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张建伟退还履约保证金20000元；三、        原告（反诉被告）张建伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司欠付租金10500元；四、        原告（反诉被告）张建伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司小吃车磨损费3000元；五、        驳回原告（反诉被告）张建伟其余之诉讼请求；六、        驳回被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，本院减半收取，由原告张建伟负担92元，被告西安大味门餐饮运营管理有限公司负担183元；反诉案件受理费659元，由原告张建伟负担146元，由被告西安大味门餐饮运营管理有限公司负担513元（上述费用折抵后，被告西安大味门餐饮运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建伟案件受理费37元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  员     王  湛    二〇二〇年十二月三十日                         法 官 助 理    李晓乐书   记  员    陈梦麒