福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初2680号原告：黄桂鸾，女，1943年6月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告：何雪梅，女，1973年4月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。共同委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所律师。被告：吴进盛，男，1946年1月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被告：黄爱平，女，1953年7月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。共同委托诉讼代理人：颜洪经，福建黎民友律师事务所律师。原告黄桂鸾、何雪梅与被告吴进盛、黄爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何雪梅及其与原告黄桂鸾的共同委托诉讼代理人陈长灼，被告吴进盛、黄爱平及其共同委托诉讼代理人颜洪经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂鸾、何雪梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴进盛、黄爱平于2017年11月19日签订的《不动产买卖协议书》无效；2.判令被告吴进盛、黄爱平立即腾退并返还原告黄桂鸾坐落于宁德市蕉城区××镇××路××号××地上的房屋【建筑物用地面积99平方米，建筑面积约297平方米，三层砖混结构，土地东至宁屏路，西至镇区道路，南至兰彩贤厝（原杨玉富宅基地，两厝通道共用），北至黄道发厝（两厝水沟共用），土地使用牌编号为宁政清查04845】；3.判令被告吴进盛、黄爱平立即向原告黄桂鸾返还不动产相关资料（1980年12月20日何玉泉买地《卖尽地基断根契》1份、2008年10月2日《农地卖断契》1份、2008年8月八都村镇建设管理所《村镇个人住宅设计及建筑放线委托书》1份、以及缴纳的基础设施配套费、建筑物放线费、通用图纸设计费、地基监证费、土地管理费、自来水共建出资的发票和收据）。事实与理由：2017年11月19日，何玉泉、原告与被告吴进盛、黄爱平签订了《不动产买卖协议书》，《不动产买卖协议书》约定，何玉泉、原告同意将坐落于蕉城区××镇××号为海滨路67-1的不动产出售给被告吴进盛、黄爱平，建筑物用地面积99平方米，建筑面积约297平方米，三层砖混结构，土地东至宁屏路，西至镇区道路，南至兰彩贤厝（原杨玉富宅基地，两厝通道共用），北至黄道发厝（两厝水沟共用），土地使用牌编号为宁政清查04845，协议对于不动产的成交价格、交付等事项作了约定。协议签订后，何玉泉、原告将坐落于蕉城区××镇××号为海滨路67-1的不动产（宅基地及宅基地上的房屋）及相关资料（1980年12月20日何玉泉买地《卖尽地基断根契》1份、2008年10月2日《农地卖断契》1份、2008年8月八都村镇建设管理所《村镇个人住宅设计及建筑放线委托书》1份、以及缴纳的基础设施配套费、建筑物放线费、通用图纸设计费、地基监证费、土地管理费、自来水共建出资的发票和收据）交付给了被告吴进盛、黄爱平。因被告吴进盛、黄爱平不具备本案宅基地及房屋所在村的集体经济组织成员身份，《不动产买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。综上所述，《不动产买卖协议书》系无效协议，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告吴进盛、黄爱平辩称，一、原告及其丈夫何玉泉生前与两被告签订的《不动产买卖协议书》依法成立，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告的诉请没有事实和法律依据,依法应予驳回。首先，2017年11月19日，原告与其丈夫何玉泉作为出售人（甲方）、其子女何伏顺、何雪璋、何雪梅作为见证人（丙方）与两被告（买某、乙方）签订《不动产买卖协议书》。签订合同时，原告及其丈夫以及其三个子女均具有完全民事行为能力，其对被告的主体资格、出售房屋的性质、合同内容以及合同签订后果是明知的，签订《不动产买卖协议书》将其房屋卖给两被告是原告及其丈夫的真实意思表示。其次，合同签订后，双方均依约履行完毕，且双方的房屋买卖行为是通过中间人杨赛金介绍成交，并经八都村民委员会见证盖章。原告与其丈夫已全额收取被告买卖房屋价款，并将房屋交付给被告使用多年。被告买房后已对该房屋进行装修改造入住和加层，合同已经履行完毕。再次，原告及其丈夫何玉泉与两被告签订的《不动产买卖协议书》并不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。二、原告诉称与被告签订《宅基地转让协议书》及主张案涉房屋附随土地属于农村宅基地无事实依据。退一步说，即使是农村宅基地也不影响案涉房屋买卖合同效力。首先，被告与原告及其丈夫何玉泉只有签订过《不动产买卖协议书》，即房屋买卖合同，并未签订过原告所诉称的《宅基地转让协议书》，原告在其诉状中认为《宅基地转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议，而其诉讼请求是确认《不动产买卖协议书》无效，显然其诉讼请求与其陈述的事实理由张冠李戴，相互矛盾，完全不能成立。其次，现案涉房屋坐落所在地是八都镇区，该土地早已规划入宁德市中心城区土地规划内，土地性质为建制镇建设用地，地类编号202，并非原告所诉称农村宅基地。与案涉房屋南北相邻的已办土地证的均为国有土地使用证。原告诉称案涉房屋土地为农村宅基地没有提供任何证据予以证明。此外，原告的宅基地房屋在其户籍地址蕉城区××镇××村何厝8号，并非案涉房屋。根据“一户一宅”标准，原告“一户”不可能有两处的宅基地房屋。再次，退一步说，即使是农村宅基地，被告不是本村村民，也不影响案涉房屋买卖合同效力。现行法律和行政法规并未禁止农村宅基地上房屋的出售及出售给非本村村民。三、原告因案涉房屋房价升值而反悔要求确认合同无效、返还房屋，有违社会道德和诚实信用原则，严重破坏市场交易安全和社会安定稳定，其诉讼主张显然不应该得到法律的支持。本案中，如果判决合同无效，必然损害交易主体即被告的合法权益，不仅在经济上使被告遭受巨大损失，而且在精神上使年老体弱的两被告老来无家可归，居无定所。同时也会使目前像被告一样在八都镇区购房居住的××村××镇××房××村××。四、如果法院判决原告及其丈夫何玉泉生前与两被告签订的《不动产买卖协议书》无效，返还房屋，原告及其丈夫何玉泉的法定继承人何伏顺、何雪璋、何雪梅必须赔偿被告的如下损失：1、房屋购房款35.7万元及按合同约定的资金占用利息180463元；2、房屋装修改造费用39054元，其中：前后门改造17150元、房屋清理、周边平整3000元、室内粉刷2970元、室内照明灯具5504元、室内空调1台3600元、灶台修复2400元、油烟机1台1580元、大门柱子基座2850元；3、因镇区外立面改造，同意进行房屋加层封顶，在原两层上加建两层，加层费用239238元；4、现房屋增值损失42.3万元（同排1户两层同面积住房海滨路47号2020年7月转让价78万元）。以上共计1238755元。综上所述，原告的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：何伏顺系何玉泉、黄桂鸾的儿子，何雪璋、何雪梅系何玉泉、黄桂鸾的女儿。2017年11月19日何玉泉、黄桂鸾与被告签订《不动产买卖协议书》，约定何玉泉、黄桂鸾将坐落于蕉城区××镇××号为海滨路67-1不动产出售给被告，房屋建筑面积约297平方米，建筑物用地面积99平方米，转让款为35.7万元。何雪璋、何伏顺作为见证人在该协议书上签字。协议签订后，被告支付了购房款35.7万元，何玉泉、黄桂鸾将房屋以及相关的地契、发票等交付给被告。不动产买卖成交后，何伏顺支付5万元给何雪梅，庭审中何雪梅认为该笔款项是赡养费。2019年5月何玉泉死亡。另本案在审理过程中，因涉及继承，本院遂追加何玉泉的继承人何雪璋、何伏顺、何雪梅为原告。何伏顺向本院提交《劝母撤诉无效后向法院陈情》，陈述黄桂鸾起诉不是其自己的本意，而是何雪梅的主意，认为起诉后要回房子有钱赚的；庭审当日，何雪璋、何伏顺提交《自愿放弃房产继承权申明书》，声明其父亲的房屋已于2017年11月卖给被告，现因房屋买卖问题造成两家纠纷，其不愿意卷入这场官司，因此放弃此房屋继承权。本案的争议焦点是：案涉《不动产买卖协议书》是否因涉及农村宅基地买卖而无效。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：原告黄桂鸾、何雪梅出示身份证、《不动产买卖协议书》、《卖尽地基断根契》，证明原告身份情况、案涉不动产买卖情况以及案涉的土地来源于生产队，属于农民集体所有,性质属于农村宅基地；被告质证认为原告的宅基地房屋是在其户籍地址蕉城区××镇××村何厝8号，案涉房屋并非其农村宅基地房屋；《不动产买卖协议书》合法有效，已履行完毕；《卖尽地基断根契》不能证明案涉房屋的土地为农村宅基地。被告出示证据：1.身份证，证明被告主体资格；2.《不动产买卖协议书》，证明案涉房屋买卖情况，原告与其丈夫已全额收取买卖房屋价款，并将房屋交付被告使用多年，合同已履行完毕。该《不动产买卖协议书》合法有效；3.地基监证费收款收据、土地管理费收款收据、放线费、设计费发票、城市基础设施配套费票据，证明原告与其丈夫何玉泉已将出售给被告房屋的所有手续都移交给了被告，该房屋土地属于建制镇建设用地，并非原告农村宅基地；4.宁德市中心城区土地利用规划图，证明案涉房屋附随土地性质为建制镇建设用地，地类编号202，并非原告农村宅基地；5.宁政（1988）综331号《关于同意给八都镇孙玉英等165户补办个人建房用地手续的批复》、宁德县八都镇1982年以前个人占地建房补办手续名单（八都村）、八都镇海滨路67-1南北邻已办土地证名单、黄道发国有土地使用证、黄益雄国有土地使用证，证明案涉房屋附随土地性质为国有土地，并非原告农村宅基地；6.海滨路67-1房屋现场照片，证明被告房屋买来后已进行装修改造、并加两层以及已办理国有土地证的相邻房屋位置；7.何厝8号房屋现场照片，证明原告宅基地房屋情况；8.何雪璋与何雪梅的微信聊天记录，证明何雪梅也是同意房屋出售的事实。原告质证认为，对证据1三性没有异议，该组证据证明了被告吴进盛、黄爱平系八都镇洋头村村民，不具备本案宅基地及房屋所在村的集体经济组织成员身份。对证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议，违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。对证据3真实性无异议，无法证明案涉土地系建制镇建设用地。对证据4，案涉土地及房屋位于八都镇八都村，系农村宅基地，并非建制镇建设用地。对证据5，宁政（1988）综331号《关于同意给八都镇孙玉英等165户补办个人建房用地手续的批复》内容只是给八都、洋头、闽坑等11个行政村的孙玉英等165户个人占地建房户补办用地手续，无法证明案涉房屋附随土地性质为国有性质，该证据可证明案涉土地占用的是农用地，属于集体所有，土地性质的改变，必须通过政府征收才能改变土地性质，案涉土地的性质属于农村宅基地，八都村和洋头村属于不同的行政村，案涉土地坐落于八都村，被告吴进盛、黄爱平系八都镇洋头村村民，不具备本案宅基地及房屋所在村的集体经济组织成员身份。宁德县八都镇1982年以前个人占地建房补办手续名单（八都村）、八都镇海滨路67-1南北邻已办土地证名单系被告个人打印件，对于三性均有异议，无法证明被告的证明对象。黄益雄国有土地使用权证三性有异议，与本案没有关联，无法证明被告的证明对象。对证据6，协议中已经明确是3层，不存在被告加盖2层，是否具有国有土地证并没有证据证明，即使周边是属于国有土地，也不能证明案涉的土地是国有土地，需要相应的土地证进行印证。对证据7，何厝8号属于何玉泉的祖屋，并不是原告的宅基地，案涉的土地经过相关部门的批准作为宅基地进行使用。对证据8，无法确认是何伏顺的微信聊天记录，合法性、关联性均有异议，无法证明原告的待证事实。本院经审查认为，原告提供的证据不足以证明案涉《不动产买卖协议书》涉及的土地为农村宅基地，理由如下：1、从该地块的来源来看，《卖尽地基断根契》载明是生产队划出一块农地卖给何玉泉建房，该农地在使用过程中是否确认为农村宅基地，并没有证据证明得到政府相关部门的审批及发证；2、从该地块的现状来看，随着八都城镇的发展，八都村作为乡镇所在地，该村房屋建设用地的性质也发生了变化，国有、集体所有都有可能存在，从案涉房屋来看，买卖成交之后，何玉泉、黄桂鸾向被告交付了地基监证费收款收据、土地管理费收款收据、放线费、设计费发票、城市基础设施配套费票据，根据这些票据载明的内容，已不能认定案涉房屋土地为农村宅基地了；3、从《不动产买卖协议书》成交的过程来看，双方的买卖行为是通过中间人介绍成交，并且八都村民委员会在协议上盖章见证，原告黄桂鸾作为出卖人，已全款收取了购房款，但在合同履行完毕近三年后，提出要求确认《不动产买卖协议书》无效并返还该不动产，有违诚信。综上，本院认为原告提供的证据不足以证明案涉《不动产买卖协议书》涉及的土地为农村宅基地性质，其要求确认《不动产买卖协议书》无效及返还该不动产的依据不足，本院不予支持。综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求确认案涉《不动产买卖协议书》无效并返还不动产及相关材料，但原告提供的证据不足以证明案涉《不动产买卖协议书》涉及的土地为农村宅基地，因此原告请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告黄桂鸾、何雪梅的诉讼请求。案件受理费6655元，减半收取计3327.5元，由原告黄桂鸾、何雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员 陈 庄二〇二〇年十二月二十五日书记员 薛梦玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。