江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6454号原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司，住所地：江西省宜春市府北路10号，统一社会信用代码：913609003521156889。法定代表人：储玉林，该公司总经理。委托代理人邹娟，江西华晟律师事务所律师。委托代理人毕佳聪，江西华晟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）谌丽丹，女，1993年12月20日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托代理人龙娜，江西利元律师事务所律师。原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司[以下简称原告（反诉被告）]与被告（反诉原告）谌丽丹[以下简称被告（反诉原告）]房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告（反诉被告）请求判令：1.解除原、被告签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，被告将所租赁的商铺交还给原告，并将租赁的商铺恢复原交付时的状态（即毛坯清洁状态）。2.被告向原告支付拖欠的租金3745元（暂计算至2020年8月31日），违约金2782元，支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月535元计算的租金。3.被告向原告支付拖欠的物业管理费10290.2元（暂计算至2020年8月31日），支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月686.1元计算的物业管理费。4.本案诉讼费、律师费由被告承担。被告（反诉原告）答辩要点：一、答辩人与被答辩人之间的案涉房屋租赁合同及补充协议已于2020年10月6日依法解除，合同对租赁合同终止时商铺状态约定不明，现答辩人将店铺搬空即符合法律规定，被答辩人要求将案涉店铺恢复原状的诉请应依法予以驳回。首先，答辩人收到诉状后及时清空了店铺并于2020年10月6日通知了被答辩人，店铺现处于可正常使用状态，因此，案涉租赁合同已经依法解除。其次，根据相关法律规定，返还的租赁物符合合同约定或者租赁物的性质使用后的状态即可。本案中，案涉租赁合同对合同终止时商铺的交还方式及状态虽进行了约定，但是约定内容并不是统一的、明确的，其中合同第13.2.1约定被答辩人既可以选择要求答辩人交还的状态与在合同结束前一个月内正常营业时的状态一致，也可以选择要求答辩人将案涉店铺恢复原状；而合同第14.2.4条又约定，合同租赁期限届满或本合同提前终止的，答辩人应当将商铺恢复原状。因此，关于合同终止时商铺状态，合同约定是不明确且明显冲突。本案中，双方签订的合同系被答辩人提前制作好的用于反复使用的格式合同，根据相关法律规定，租赁合同关于合同终止时商铺状态的约定明显加重了答辩人的责任，应当归于无效。在该约定无效的情况下，商铺退出时符合答辩人使用后的状态即可。退一步讲，即使该约定有效，也应作出有利于答辩人的解释，即租赁合同终止时，商铺如果恢复原状对答辩人有利，就恢复原状；如果保持使用后的现状对答辩人有利，就保持使用后的状态。现案涉商铺租赁合同因被答辩人不作为导致提前终止，如果再苛求答辩人将商铺恢复原状，明显增加了答辩人的负担，对答辩人不利，且何为原状，无法界定，因此，答辩人现将店铺搬空并及时交还给被答辩人即可，被答辩人要求答辩人将商铺恢复原状既难以界定也不符合法律规定，应当依法驳回。二、被答辩人采取欺诈手段诱骗答辩人租赁案涉商铺，合同签订后，被答辩人未按合同约定、前期承诺及市场惯例履行相应管理、宣传义务，且交付的红林世界城完全不处于正常状态，致使租赁商铺基本处于废止闲置状态且造成答辩人损失，被答辩人要求答辩人支付拖欠租金的诉请应当依法予以驳回。从案涉合同及答辩人将提供的相关证据可知，答辩人承租的商铺系类似于商场模式即天街进行出租的，合同签订前，被答辩人为将商铺出租，做了大量招商宣传。当时被答辩人表示红林世界城内部进行了优良的规划，总体规划成了三大板块，被答辩人也将提供优质的物业服务和上乘的运营宣传，红林世界城的营商环境届时将极好。然而答辩人承租入驻后，才发现被答辩人当时的承诺和宣传根本不存在，物业服务也基本没有，电梯常年不开，被答辩人只管收取高昂的租金和物业费，对红林世界城根本没有任何的运营和管理。红林世界城试营业后，楼顶的天顶都未盖，完全不符合交付使用的状态。被答辩人的不作为及违约交付，已经构成对答辩人的欺诈，答辩人租赁商铺的目的无法实现，仅经营了一个月便关闭了商铺处于闲置状态，造成了极大的损失。因此，答辩人认为，被答辩人交付商铺不合理且未履行租赁合同附随义务，应驳回被答辩人要求答辩人支付租金的诉请。三、退一步讲，即使答辩人应向被答辩人支付租金，因2020年1月起，全国上下受新冠××疫情的影响，红林世界城到2020年4月都处于非正常状态，按照合同法相关规定，店铺租金也应当进行减免。四、被答辩人未按照合同约定委托正规的物业管理公司提供正规的物业服务，已构成违约且损害了答辩人的合法权益，被答辩人要求答辩人支付物业管理费的诉请应当依法予以驳回。根据合同约定，被答辩人未委托正规的物业管理公司对商铺进行管理，也未自行组织物业团队为商铺提供物业服务，商户墙面漏水无人维修，因此，应驳回被答辩人要求答辩人支付物业管理费的诉请。退一步讲，即使答辩人应向被答辩人支付物业管理费，物业费也不应当按合同约定的建筑面积15元每平方米实际使用面积23元每平方米的价格计算，因被答辩人出租的商铺属于天街性质，顶多参照宜春润达琳琅汇天街每平方米5元的物业管理费进行计算。综上，答辩人认为，双方之间签订的合同已实际解除，被答辩人的其他诉讼请求应当全部予以驳回。被告（反诉原告）请求判令：1.确认反诉人与被反诉人签订的《红林世界城商铺租赁合同》已于2020年10月6日解除。2.被反诉人向反诉人支付延期交付商铺违约金96.3元。3.被反诉人向反诉人退回租赁押金1605元。4.被反诉人向反诉人退回支付的2019年6月至10月份的物业管理费。5.被反诉人向反诉人赔偿各项损失合计69167元（其中装修损失10442元、加盟费等35700元、材料损失21626.8元、店铺广告设计损失1399元）。6.本案反诉费、反诉保全费由被反诉人承担。在诉讼过程中，被告（反诉原告）将第三项诉讼请求变更为：被反诉人向反诉人退回租赁押金4000元。原告（反诉被告）答辩要点：被告的反诉请求于2020年10月6日解除合同无法律依据，其是指当日搬空了商铺内的东西，但其无单方解除合同的权利，原告不予认可。被告的抗辩是只讲权利不讲义务，出租人最基本的义务是提供基本合格的店铺，承租人最基本的义务是按时足额缴纳租金，被告无期限拖欠租金、物业管理费，原告多次催讨依然无果，在这种情形下，被告还诉请返还物业管理费、要求各项赔偿完全是无理的要求。原告现有商铺三百多间、建筑面积几万平米，电梯几十个、洗手间几十个，原告为管理商铺，每个月的商铺维护费都要五十万元，原告出租商铺收取的租金是非常低的，相比周边的商场都低了很多。被告代理人在九月份代理了一个保洁公司起诉本案原告支付保洁费的案件，其中就陈述该保洁公司的保洁工作非常到位，没有瑕疵，而现在又说原告基本没有物业管理，明显矛盾，被告律师在作虚假陈述。原告已经尽到了其应尽的义务，原告通过各种手段营运，广告、活动，商场的每一位承租人都是一个独立的个体，应该想尽办法提高自身产品的竞争力，而不是一味的把亏损的原因推到原告身上，原告只是一个出租人，没有保证各承租人稳赚不亏的义务。被告在答辩状及反诉状中陈述的多项内容均不属实，红林世界城早已验收合格，并将商铺交付给被告使用，为了减轻被告承租商铺的压力，免去租金长达一年多，仅要求其从2019年1月1日起缴纳物业管理费，被告承租后应该自行承担亏损的风险。其陈述的顶棚未安装天窗，是因要用到的玻璃未到货所以才延迟了几十天，且这也不会影响到被告店铺的使用。原告商场自经营起虽然人气尚比不上人气较旺的市中心商场，但也并不像被告恶意中伤原告的那样门可罗雀，原告有物业管理资质，红林酒店、还有后面的两栋写字楼都是原告资深的物业团队管理的，总之，被告的陈述与事实不符。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2018年7月17日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）作为乙方签订了《红林世界城商铺租赁合同》（合同编号RFWP-4-434）一份，约定：甲方将坐落于宜春市府北路8号红林世界城第4层434号商铺出租给乙方使用；该商铺的承租建筑面积为45.74平方米；乙方租用该商铺的期限自2018年9月18日起至2021年9月17日，具体交付时间以甲方通知为准；该商铺只供乙方用作经营商铺，品牌为寻花吻茶，经营范围仅限于奶茶、果汁、饮品；每月基本租金人民币伍佰叁拾伍元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费及不可预见费用等）；起租日为免租装修期结束之次日；租金、管理费等以月为周期，按月支付，首期租金应与租赁保证金同时交付甲方，此后乙方应于每月25号前支付次月租金；乙方应向甲方交纳相当于3个月基本租金加管理费及推广费数额的租赁保证金共计人民币肆仟元。该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定的保证。租赁保证金不能作为乙方违约的免责或冲抵条款，本保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，乙方违约的，除执行保证金条款外，其它违约责任条款仍须执行；租赁保证金共计肆仟元，乙方应在签署本合同之日起10个工作日内向甲方交纳；乙方应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米壹拾伍元，管理费以月为周期，按月支付，首期管理费应与租赁保证金同时交付甲方，此后乙方应于每月25号前支付次月管理费；该商铺的交付日期为2018年7月18日之前；乙方有360日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算；免租装修期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费等；如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则乙方应当在本合同提前解除或终止之日起不超过3日交还该商铺；合同结束，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：A、乙方自费将该商铺内所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。B、乙方自费将商铺内所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态；提前终止合同情形：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止合同的；乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的30日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同；提前终止本合同的，有权提前终止本合同的一方应主动以书面形式提前15日向另一方提出；在租赁期内，甲方未按本合同约定的时间交付商铺供乙方使用，超过90日的，乙方有权单方面终止合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿；乙方因甲方违约行为而引起的合理费用和开支（包括一切律师费），均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该等费用、开支；在本合同有效期内，乙方逾期交付租金、管理费，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；本合同有效期内，乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺；甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由乙方承担。2019年1月16日，原、被告双方签订了《红林世界城商铺租赁补充协议》一份，约定：商铺楼层/面积：4层434号，建筑面积（GFA）45.73㎡，承租面积（GLA）29.74㎡；乙方自2018年12月30日至2019年12月29日，装修免租期内免收租金，物业服务费按建筑面积计算，物业管理费为15元/㎡，合计月物业服务费¥686元；乙方自2019年12月30日至2021年9月17日，每月租金按照承租面积计算，租金为18元/㎡，合计月租金535元；物业服务费按建筑面积计算，物业管理费15元/㎡，合计月物业服务费¥686元。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁商铺，被告于2018年9月对租赁的商铺进行装修并从事“寻花吻茶”经营。后因客流量和新冠××疫情等影响，被告经营较为惨淡，自2020年2月开始拖欠租金和物业管理费。原告在多次催收租金及物业管理费未果后，遂诉至本院。另查明，被告向原告缴纳了2020年1月的租金、租赁保证金4000元及2019年6月至10月的商铺物业管理费3430.5元。因受新冠疫情影响，原告于2020年4月7日出具了书面决定，对正常缴租、缴费的租户给予2月份租金及管理费全免，3-6月份租金减半的政策。本案诉讼过程中，被告于同年10月6日搬出了店铺并通知了原告。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除问题。合同签订后，被告仅支付了物业管理费3430.5元，后一直拖欠租金及物业管理费，根据双方合同“乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方面终止本合同”。现原告诉请解除双方签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁补充协议》，被告亦同意解除合同，并于2020年10月6日搬离店铺后通知了原告，故本院确认本案租赁合同于2020年10月6日解除。合同解除后，被告应将租赁的商铺交还给原告，原告诉请被告将租赁的商铺交还，并诉请被告按照合同约定将租赁的商铺恢复原交付时的状态（毛坯清洁状态），因合同约定交还商铺的方式可以由“乙方自费将该商铺内所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿。”被告同意解除合同，并陈述已搬出店铺，因被告已搬离该店铺内的相关物品，故视为被告已将租赁的商铺交还给原告。关于租金问题。因本院认为原、被告的租赁合同于2020年10月6日解除，故被告支付租金、管理费等费用的日期截止在合同解除之日即2020年10月6日。根据合同约定每月租金535元，被告已经交纳2020年1月的租金，故自2020年2月至2020年10月6日，被告按合同约定需交租金为8个月零6天的租金即4387元（535元/月×8个月零6天）。关于违约金问题。原告诉请要求被告支付违约金2782元。本院认为，考虑到在2020年年初,全国出现“新冠××”疫情，加上“红林世界城”商圈本身人流量不多，对被告的经营造成的影响客观存在，导致被告经营困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于物业管理费。根据合同约定，物业管理费被告按15元/平方米交纳，每月为686.1元，被告已经交纳物业管理费至2019年10月，故自2019年11月至2020年10月6日，被告按合同约定需交物业管理费为11个月零6天，即7684.32元（686.1元/月×11个月零6天）。综上，被告还应向原告支付租金及管理费共计12071.32元（4387元+7684.32元）。但综合本案情况，考虑到被告经营期间遭遇疫情亏损较大、原告给予其他正常租户疫情期间减免政策、被告实际经营时间等情况，根据公平原则，本院酌定减免被告2月份的租金和物业管理费，3月至6月期间的租金减半，经计算被告应支付给原告的租金及物业管理费为9780.22元（12071.32元-2月租金535元-2月物业管理费686.1元-3月至6月租金减半1070元）。由于被告已交纳给原告租赁保证金4000元，因合同有约定租赁保证金可作为补救方法，抵扣赔偿款，故被告已向原告交纳的租赁保证金应在其应付租金及管理费中抵扣。经核减，被告尚需支付给原告5780.22元（9780.22元-4000元）。原告诉请被告承担本案律师费，由于原告未提出其请求的具体金额，本院不予支持。关于被告辩称原告欺诈诱骗其签订合同及反诉诉请原告向其支付商铺延期交付违约金、物业管理费、赔偿损失等问题。因被告所提供的证据均不足以证明其主张，故本院对其辩称意见不予采纳，并对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司与被告（反诉原告）谌丽丹于2018年7月17日签订的《红林世界城商铺租赁合同》（合同编号RFWP-4-434）及2019年1月16日签订的《红林世界城商铺租赁补充协议》（协议编号：RFWP-4-434补充）于2020年10月6日解除；二、限被告（反诉原告）谌丽丹于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司租金、物业管理费合计5780.22元；三、驳回原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谌丽丹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由原告（反诉被告）江西红林商业管理有限公司负担72元，被告（反诉原告）谌丽丹负担38元；反诉费935元，由被告（反诉原告）谌丽丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈志辉二〇二〇年十二月十七日书记员  周 钊附法院执行款账号：户名：宜春市袁州区人民法院开户行：中国农业银行宜春市分行春城支行账号：14×××56