广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1492号原告：宋宁，男，1959年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。被告：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成，董事。委托诉讼代理人：曹金光，公司员工。委托诉讼代理人：卢志达，公司员工。原告宋宁与被告清远市广州后花园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋宁的委托诉讼代理人陈志勇、黄爱珍，被告清远市广州后花园有限公司的委托诉讼代理人曹金光、卢志达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于清远市（ＢＣ6）房屋的不动产权证并将该证交付给原告；2、判令被告向原告支付迟延办证违约金907918.19元（违约金以总房价4891771为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。从2017年5月1日起计至被告办理好上述房地产权证并交付原告之日止，暂计至2019年2月28日为907918.19元元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年10月31日签订《预定兴建住宅合同书》一份，约定原告向被告预定兴建美林湖国际社区绿茵半岛区绿茵二街11号（ＢＣ6）独立式住宅，占地面积为1636平方米，双方约定该住宅地块和公共设施配套费合共200万元，住宅的土建费按实际发生额计算，上述两项费用相加即为该住宅的总价格；同时，双方约定住宅经建设部门验收合格后，被告负责在120天内将房产证办妥并交给原告。现原告已经支付全部购房款共计4891771，被告已于2016年12月底将房屋交付原告使用，但被告却一直没有按照合同约定履行办妥房产证的义务。被告逾期办证的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称，被答辩人诉求没有法律和合同约定依据，诉求无理，应依法予以驳回。一、《预定兴建住宅合同书》第一条明确该住宅由被答辩人负责设计，遵循该区的建筑风格，建筑面积不超过1700㎡。被答辩人为该住宅的设计、建设的实际控制人，应对该住宅报建的设计、建设负有不可推卸的报批报建义务。被答辩人应提供该住宅报批报建的相关合法手续资料，由答辩人协助办理相关报批拟建手续。但是被答辩人至今未能提供该住宅的报批报建任何资料给答辩人，故该住宅因没有报批报建而属无证施工。二、被答辩人未切实履行《预定兴建住宅合同书》约定的付款义务，已构成根本违约。因迟延付款导致因政策变动产生的不利因素影响责任应全部由被答辩人自行承担。被答辩人购买土地后迟迟不按合同约定付款，且开工建设后未提供任何合法的报批报建资料给答辩人予以协助办理报批报建手续，导致该住宅成为未批先建的违法建筑，补办报建手续产生的所有不利于责任均应由被答辩人承担。三、该住宅未经建设部门验收合格，不具备办理产权证的先决条件，且先决条件是由被答辩人实际控制和导致的，被答辩人无理由要求答辩人承担逾期办证的违约责任。被答辩人要求答辩人办理产权证前应该完成提供该住宅建设的相关报批报建所需的全部合法文件资料，完成报批报建后方可办理房屋产权证。该住宅无法办理产权证的原因是由被答辩人实际造成的，答辩人仅是协助的义务，在被答辩人未提供办理相关手续资料前，答辩人根本没有办理协助的相关手续。因违约责任在被答辩人一方和办证的先决条件由被答辩人实际掌控，被答辩人要求答辩人承担违约责任从根本缺乏法律和事实依据。综上所述，涉案住宅是由被答辩人实际设计、施工建设，答辩人仅是协助办理流程的义务，被答辩人的诉求没有法律和事实依据。请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充，本案案由不应该是房屋买卖合同纠纷，由本案所涉及的证据预定合同书完全不具备房屋买卖合同要件，该预定合同书仅仅是双方的合同约定，是对涉案所在地块的买卖约定，不涉及房屋买卖。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2012年10月31日签订《预定兴建住宅合同书》，合同约定，甲方提供位于美林湖国际社区绿茵二街11号（BC6）地块给乙方用于乙方兴建独立式住宅，乙方同意购买，该住宅使用期限为70年，占地面积1636㎡，该住宅由乙方负责设计，遵循该区的建筑风格，建筑面积不超过1700㎡；双方同意该住宅地块和公共设施配套费合共为200万元,住宅的土建费按实际发生额计算,上述两项费用相加即为该住宅双方签订《广东省商品房买卖合同》时的总价格；付款方式：地块和公共设施配套费合共为200万元乙方自本合同签订之日起3天内付50万元作为定金，余款150万元可在6个月内分期分批付清给甲方。住宅土建费乙方按工程进度实际需要支付给甲方；在该住宅经建设部门验收合格后，乙方可以以乙方的名义或乙方指定的第三人与甲方签订《广东省商品房买卖合同》，甲方不再收取乙方的更名费。该住宅经建设部门验收后，甲方负责在120天内将房产证办妥并交给乙方。上述合同签订后,原告分别于2012年12月28日至2016年12月2日共十次向被告支付款项共3391770.60元。被告收款后向原告出具的收据的内容表述为“绿茵BC6”购房款或房款。涉案绿茵BC6住宅粗建完工后，原告作为业主于2016年8月26日在施工单位提供的工程质量竣工验收记录表上签名，并实际于同年年底接收该房屋。工程质量竣工验收记录表显示建筑面积为1141.95㎡，且仅有施工单位负责人及原告签名，建设单位、施工单位及设计单位并无加盖公章。由于该住宅房屋并未经建设部门验收，原、被告双方亦未签订《商品房买卖合同》。另查明，涉案绿茵独立式住宅BC6建设项目，被告作为建设单位于2006年3月28日取得清远市清城区建设局核发的《建设工程规划许可证》，该证载明建设规模为794.70㎡（框架结构三层）。根据被告提供的施工合同，就绿茵BC6住宅土建粗装饰工程，由广州市花都区第四建筑工程有限公司第一工程处承接并发包给案外人李展鹏施工，不含税总造价为1916986.53元，工期从2015年4月1日起至2015年12月31日。庭审中，原告陈述BC6住宅由被告承建，而被告则陈述BC6住宅的设计、建设是原告委托广州市花都区第四建筑工程有限公司第一工程处建设。对此，双方均无提供证据证明。此外，被告陈述收取了原告支付的工程款后，再支付给广州市花都区第四建筑工程有限公司第一工程处。本院认为，根据原、被告双方签订的《预定兴建住宅合同书》，从其内容来看，是由被告提供BC6地块给原告兴建，该住宅地块和公共设施配套费200万元以及住宅土建费按实际发生额计算，两项费用相加即为双方在签订《广东省商品房买卖合同》时的总价格，且被告收取原告支付的3391770.60元，其出具的收款收据亦表述为购房款或房款，因此，其性质实际上是以原告为买受人、被告为出卖人的房屋买卖合同，只是付款形式不同。《预定兴建住宅合同书》约定，该住宅经建设部门验收合格后，被告负责在120天内将房产证办妥给原告。该住宅虽然已建成，但至今并未经建设部门验收，且验收是否合格及是否符合办证条件尚存在不确定因素，同时，双方仍未签订《广东省商品房买卖合同》，因此，原告主张被告为其办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求，基于涉案房屋尚未办理验收合格手续，办证条件尚未成就，该诉讼请求，证据、理由不充分，本院不予支持。原告可待条件成就后，再另行主张权利。由于办证条件尚未成就，原告主张被告支付延迟办证违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。应当指出，根据本案现时查明的事实，涉案BC6建设项目经政府行政部门核发的《建设工程规划许可证》的建设规模为794.70㎡（框架结构三层），而《预定兴建住宅合同书》约定的建筑面积为不超过1700㎡，住宅建成后，工程质量竣工验收记录表显示建筑面积为1141.95㎡，与政府行政部门核发的建设规模面积存在不符，涉案房屋是否存在违法建设尚待建设行政主管部门检查。如被确定为违法建筑，当事人可就赔偿问题另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告宋宁的诉讼请求。案件受理费减半收取计6440元，由被告宋宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟坚二〇二〇年十二月十八日书记员  周嫣娉附判决书引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。