福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0702民初3135号原告：吴道香，男，1976年1月13日出生，汉族，住福建省连江县。原告：林建发，男，1980年6月10日出生，汉族，住福建省连江县。原告：林祖强，男，1977年6月18日出生，汉族，住福建省连江县。三原告的共同委托诉讼代理人：魏宇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被告：林波，男，1978年9月18日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：陈国靖，福建梦贤律师事务所律师。原告吴道香与被告林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日作出（2019）闽0702民初1652号民事判决。原告吴道香、被告林波均不服判决，提起上诉。2020年6月15日，福建省南平市中级人民法院作出（2020）闽07民终669号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月20日依法通知林建发、林祖强作为本案共同原告参加诉讼，并于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告吴道香、林建发、林祖强的共同委托诉讼代理人魏宇、被告林波的委托诉讼代理人陈国靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴道香、林建发、林祖强向本院提出诉讼请求：1、林波向吴道香、林建发、林祖强返还其无权出租期间（自2013年8月1日起至双方解除合同之日2015年5月10日止）收取的房屋租金共计3033077元;2、林波向吴道香、林建发、林祖强返还租房保证金762000元；3、林波就上述金额向吴道香、林建发、林祖强支付自2015年5月11日起至实际支付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；4、林波承担因为无权出租造成的原告诉讼费、律师费支出损失10万元；5、林波支付本案诉讼费用（含诉讼费、财产保全费等）。事实和理由：南平市××路××号嘉联商业广场南区一层ＡX号商铺属南平博基房地产开发有限公司（以下简称“博基公司”）拥有自有产权的物业。2008年12月，博基公司将广场出租给福建嘉联商业经营管理有限公司（以下简称“嘉联公司”）使用，嘉联公司又将部分楼层及商业面积转租给福建同德商业发展有限公司（以下简称“同德公司”），同德公司又将其中案涉商铺（南区一层ＡX，面积1005.3平方米）转租给林波，林波又将其中936平方米转租给吴道香【吴道香提供给南平北极熊娱乐公司（以下简称“北极熊公司”）经营】，吴道香与林波于2010年8月25日签订《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》一份，约定上述房屋租赁事宜。合同签订后，吴道香向林波支付了租房保证金762000元；租赁期间，吴道香依照合同约定的租金标准向林波支付了全部租金。此后，因博基公司与嘉联公司解除租赁协议，嘉联公司与同德公司亦解除协议（经人民法院判决解除）。博基公司于2013年通知各商铺（包括租赁方、转租方）要求收回商铺。但此后林波仍继续将案涉商铺面积租赁给吴道香，并承诺承担一切责任，并按原租赁合同的约定收取了2013年8月1日后至2015年5月10日止双方解除租赁协议之前的全部租金。2015年5月10日，吴道香与林波签署《房屋租赁合同解除合同》一份，确认双方此前的租金均已按租赁合同约定结算并支付完毕，双方不存在任何债权债务关系，部分房租从租房保证金抵扣，且实际上林波还以“违约”为由多结算了吴道香部分租金。2019年2月，福建省南平市中级人民法院作出（2018）闽07民终1392号的民事判决业已生效，民事判决书认为博基公司（所有权人）与嘉联公司解除租赁合同后，其后手的转租方／承租方等继续占有、转租、承租案涉商铺没有法律依据，属于侵权，应由实际占用人、承租人向房屋所有权人博基公司支付该期间的占用费。据此，福建省南平市中级人民法院作出相关生效判决。吴道香、林建发、林祖强认为，根据福建省南平市中院作出的（2018)闽07民终1392号生效民事判决书中认定的事实，自2013年8月1日起，北极熊公司使用案涉出租房屋面积即属于“侵权行为”，并已被判令承担支付房屋占用费之责任，判令北极熊公司向博基公司支付占用费期间自2013年8月1日计至2015年6月8日止。据此，林波向吴道香收取2013年8月1日起至2015年5月10日期间的租金共计3033077元（已收取的租金计算附后），没有法律依据，应予全额退还给吴道香、林建发、林祖强。林波同时构成违约，应对因此造成的吴道香损失承担相应的损失赔偿责任，本案中损失部分为律师费支出10万元。林波辩称，（一）林波不是本案的适格被告。北极熊公司工商登记的股东为吴道香、林建发、林祖强三人。生效的民事判决书认定北极熊公司系讼争案件的次承租人，与其发生房屋租赁合同关系的主体是同德公司，而不是林波。故，吴道香、林建发、林祖强与同德公司存在房屋租赁合同关系。涉及房屋租赁合同引发的纠纷，吴道香、林建发、林祖强应起诉的对象是同德公司。林波系北极熊公司的隐名股东，占有该公司的30%的股权。林波作为北极熊公司股东与同德公司签订《商业物业租赁合同》，作为承租人的权利义务经北极熊公司认可后，应转由北极熊公司承继。（2018）闽07民终1392号博基公司与吴道香、林建发、林祖强侵权责任纠纷一案中，吴道香、林建发、林祖强辩称实际上已经承继林波与同德公司之间的租赁关系，并直接与同德公司履行合同，该案件的生效民事判决书中认定“北极熊公司在2013年8月2日之后向同德公司缴纳的租金，可向同德公司另行主张”。故，原告起诉对象错误，本案适格的被告应是同德公司，而不是林波。（二）生效的民事判决书判决:吴道香、林建发、林祖强向博基公司支付房屋占有使用费，原因是该三人作为北极熊公司的清算组成员,违反《中华人民共和国公司法》第一百八十九条规定，在明知博基公司已提起诉讼，还在公司注销时未通知博基公司申报债权，且有清算报告中确认债权已清理完毕，致使博基公司可能的债权不能实现。吴道香、林建发、林祖强的损失与林波无关，林波不应担责。(三)生效的民事判决书认定：北极熊公司的房屋租金已缴纳给同德公司至2014年4月30日。林波作为北极熊公司的隐名股东，出面与同德公司签订租房合同，并已缴纳租房保证金和租金给同德公司，该行为都得到北极熊公司的事后追认。故，林波行为系代表北极熊公司的行为，责任应由北极熊公司承担。吴道香、林建发、林祖强要求返还房屋租金及租房保证金及承担该款项利息损失和支付律师费的主张，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。（四）吴道香、林建发、林祖强作为北极熊公司显名股东及清算组成员，不当履行义务，并且擅自变卖公司财产，已造成林波巨额经济损失。林波将保留要求吴道香、林建发、林祖强承担责任的诉讼权利。综上所述，请求人民法院依法驳回吴道香、林建发、林祖强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、林波是否北极熊公司的隐名股东？隐名股东是指与名义股东达成协议，由隐名股东出资，由名义股东代其持股，在公司章程、股东名册、工商登记中记载名义股东为股东的股东。本案中，各方当事人均未向本院说明林波借用何人名义出资入股作为隐名股东，也未提供证据证明林波与名义股东达成“由林波出资、吴道香或林建发或林祖强代其持股作为名义股东”的合意，且林波的股东身份也未经工商登记确认。对于林波是否确系北极熊公司的隐名股东，并非本案租赁合同纠纷案件审查的内容。因此，本案对此不予认定，亦不予处理。2、北极熊公司与林波是否结清截止2015年5月10日的租金？北极熊公司与林波于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同解除合同》载明：“租赁租金结算至2015年5月10日”、“甲方（北极熊公司）归还租赁房屋日起，已结清租赁期间所产生的房屋租赁租金以及相关费用”。上述内容可以证明北极熊公司向林波结清了截止2015年5月10日的租金。同时，北极熊公司提供的林建发通过银行账户支付林波款项的《汇款凭据》六张，记载林建发的银行账户转账至林波银行账户的款项，该证据可以证明北极熊公司通过林建发的银行账户支付给林波部分的租金，本院予以采信。北极熊公司提供的《吴道香与林波的微信聊天记录》，因其未向本院提供该微信聊天记录的原始载体，不能单独作为证据使用，本院不予采用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月23日，同德公司与林波签订《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》，合同约定：同德公司将南平市滨江路317号嘉联广场的南区一层AX号商铺（包括其使用场地及所在租赁场地内之公共地方和附属设施）租赁给林波经营；该商业物业为商业用房，建筑面积1005.30平方米；租赁期限十年（2010年8月31日至2019年8月30日）；租金标准为月租金每平方米95元，起租日起每两年递增一交，即2010年8月31日至2011年8月30日的月租金95503.50元，2011年8月31日至2013年8月30日递增5%,月租金为100278.70元，……。同年8月25日，林波与吴道香签订《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》，合同约定：林波将南平市滨江路317号嘉联广场的南区一层AX号X号商铺租赁给吴道香经营，租赁商铺建筑面积约936平方米左右【该合同与林波、同德公司签订的租赁合同之间差额面积69.30平方米为林波自用】；租赁期限为5年（2010年8月31日至2015年8月30日），租金按每6个月为一期支付租金，租金实行递增标准，即2010年8月31日至2011年8月30日的月租金为12.7万元，每期租金为76.2万元；2011年8月31日至2013年8月30日月租金递增5%，月租金为133350元，每期租金为80.01万元；2013年8月31日至2015年8月30日月租金递增7%，月租金为142685元，每期租金为856110元。以上租金均不包括物业管理费每月每平方米2元。合同还约定：签署合同当日，吴道香应向林波缴付762000元租房保证金，作为吴道香愿忠实全面履行本合同各条款的保证，……。当日，吴道香向林波支付了履约保证金762000元，林波开具《收款收据》。同时查明，北极熊公司于2011年1月21日成立，公司股东为吴道香、林祖强、林建发，法定代表人为吴道香，该公司现已注销。2015年5月10日，北极熊公司与林波签订《房屋租赁合同解除合同》，合同约定：1.北极熊公司于2015年5月10日归还林波《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》中写明的租赁房屋；2.原吴道香（北极熊公司法定代表人）与林波于2010年8月25日签署的《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》于2015年5月10日解除，租赁租金结算至2015年5月10日；3.北极熊公司于归还租赁房屋日起，已结清租赁期间所产生的房屋租赁租金以及相关费用，双方不存在任何债务债权关系；4.若在北极熊公司租赁期间，林波自行产生的相关债务债权，均有（由）林波自行承担，与北极熊公司无关。诉讼过程中，吴道香、林建发、林祖强认可将其已付租房保证金中用以抵扣两个月的租金285370元。又查明，涉案租赁房屋的所有权人为博基公司。2008年12月17日，博基公司与嘉联公司签订《商业物业租赁合同》，约定：博基公司将其拥有完全产权的坐落于南平市××路××号的南平市文化中心广场商业项目房产及设施租赁给嘉联公司使用，租赁房产面积约36124平方米，租赁期限10年（2009年10月1日至2019年9月30日）。同年8月12日，嘉联公司与同德公司签订《租赁合同》，约定：嘉联公司将其拥有转租权的南平市××路××号南平文化中心广场商业项目的南区负一层、南区一层部分及南区二层房产及设施租赁给同德公司，作为经营超市及超市外店使用，租赁面积约13500平方米，租赁期限10年（2009年10月1日至2019年9月30日）。还查明，因嘉联公司未及时交纳租金，博基公司于2012年3月19日向嘉联公司发出《解除租赁合同通知书》，单方面解除双方签订的《商业物业租赁合同》。同年3月20日，嘉联公司向博基公司发出《回复函》，表示其确实无力支付拖欠的租金，也无理由提出异议之诉，同意解除《商业物业租赁合同》，租赁物由博基公司自行收回。2013年初，嘉联公司以同德公司自2011年11月1日起未按约履行支付租赁义务构成根本违约为由，向福建省南平市中级人民法院提起诉讼。2013年12月6日，福建省南平市中级人民法院作出（2013）南民初字第57号民事判决：1.解除嘉联公司与同德公司的租赁合同；2.同德公司向嘉联公司支付2011年11月1日至2013年2月28日租金6782669.60元；3.同德公司将其向嘉联公司承租的南平市××路××号南平文化中心广场商业项目的南区负一层、南区一层部分总面积12111.91平方米的房产及设施返还给嘉联公司；4.驳回嘉联公司的其他诉讼请求。同德公司不服判决，提起上诉。福建省高级人民法院于2014年5月20日作出（2014）闽民终字第380号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月26日，博基公司向本院提起诉讼，要求北极熊公司退出租赁场地并支付自起诉之日起至房屋退还之日止的房屋占有使用费。2015年10月21日，博基公司收回讼争场地，并制作《场所收回记录》。2016年8月5日，本院作出（2015）延民初字第3361号民事判决：1.吴道香、林建发、林祖强于本判决生效之日起十日内支付博基公司房屋占有使用费972117.73元；2.驳回博基公司的其他诉讼请求。判决认为，该案起诉状于2013年7月2日送达给北极熊公司，并酌定自该日起给予北极熊公司三十日的腾房时间，北极熊公司在腾房时间届满之日即2013年8月1日起按博基公司与嘉联公司签订的租赁协议的租金标准向博基公司支付房屋占有使用费。博基公司不服判决，提起上诉。2019年2月10日，福建省南平市中级人民法院作出（2018）闽07民终1392号民事判决：1.撤销本院（2015）延民初字第3361号民事判决；2.吴道香、林建发、林祖强于本判决生效之日起十日内支付博基公司房屋占有使用费884221.66元；3.驳回博基公司的其他诉讼请求。本院认为，吴道香在北极熊公司成立之前以其个人名义与林波签订《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》。2015年5月10日，北极熊公司与林波签订《房屋租赁合同解除合同》，约定林波与吴道香（北极熊公司法定代表人）签订的租赁合同解除。上述事实可以认定北极熊公司与林波之间发生租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案合同履行过程中，房屋所有权人博基公司与承租人嘉联公司解除了租赁合同。租赁合同解除后，作为承租人或次承租人的嘉联公司、同德公司、林波均丧失了转租权，不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其继续占有、使用租赁房屋，则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有。林波在博基公司与嘉联公司解除租赁合同后，丧失了对于该房屋进行处分的合法权源，其转租给吴道香、林建发、林祖强（北极熊公司的原股东）的行为归于无效。2013年7月，博基公司以诉讼的方式要求北极熊公司的原股东吴道香、林建发、林祖强腾房并支付占用费，但作为次承租人的林波，应当知道博基公司与嘉联公司解除租赁合同以及博基公司要求北极熊公司腾房并支付占有使用费的事实，但仍收取北极熊公司原股东吴道香、林建发、林祖强交纳的2013年8月1日至2015年5月10日期间的租金，该租金应予全部返还给北极熊公司的原股东吴道香、林建发、林祖强。根据林波与北极熊公司签订的《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》约定的租金标准计算，林波应返还北极熊公司原股东吴道香、林建发、林祖强2013年8月1日至2015年5月10日期间的租金为3033077元【（2013年8月1日至2013年8月30日）133350元/月*1个月+（2013年8月31日至2015年5月10日）142685元/月*20个月零10天】。北极熊公司与林波于2015年5月10日解除《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》,林波应于合同解除日返还北极熊公司租房保证金，返还的租房保证金应扣减抵扣的二个月租金，即林波应返还北极熊公司原股东吴道香、林建发、林祖强租房保证金476630元（762000元-142685元/月*2）,并支付自2015年5月11日起至实际返还之日止逾期返还租金、租房保证金（计3509707元）按银行同期同类贷款利率计算的利息。因北极熊公司已注销，作为北极熊公司的原股东可以向债务人主张原公司的遗留债权。因此，林波应向吴道香、林建发、林祖强返还上述租金、租房保证金及利息。吴道香、林建发、林祖强诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。吴道香、林建发、林祖强要求林波承担博基公司与北极熊公司原股东吴道香、林建发、林祖强侵权责任纠纷一案的诉讼费及律师代理费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。吴道香、林建发、林祖强要求林波承担财产保全费损失的诉讼请求，因本案尚未发生财产保全费，故吴道香、林建发、林祖强的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。林波提出北极熊公司与同德公司发生租赁合同关系，并未与林波发生租赁合同关系，即林波不是本案适格被告的抗辩意见。从同德公司与林波签订的《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》，以及林波与北极熊公司签订的《嘉联商业广场南区场地经营租赁合同》的内容来看，两份合同的主体不同、租金的金额不同，可以认定同德公司将讼争房屋转租给林波经营使用，林波将讼争房屋转租给北极熊公司经营使用。因此，林波的该抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。林波提出其与同德公司签订租赁合同以及支付租金的行为系代表北极熊公司的行为的抗辩意见，因林波未向本院提供北极熊公司授权林波签订合同和支付租金的授权委托证据，故林波的该抗辩意见，本院亦不予支持。林波提出吴道香、林建发、林祖强未履行清算义务而产生的损失，不应由林波承担的抗辩意见。因本案审理的是北极熊公司原股东吴道香、林建发、林祖强与林波之间的租赁合同法律关系，并非审理北极熊公司解散清算的法律关系，生效判决书已判决北极熊公司的原股东吴道香、林建发、林祖强向房屋所有权人博基公司支付讼争房屋占有使用费。因此，林波的该抗辩意见，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，林波应返还吴道香、林建发、林祖强2013年8月1日至2015年5月10日期间的租金为3033077元，退还吴道香、林建发、林祖强租房保证金476630元，并支付2015年5月11日起至实际返还之日止上述租金、租房保证金（计3509707元）按银行同期同类贷款利率计算的逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定,判决如下：一、林波应于本判决生效之日起三十日内返还吴道香、林建发、林祖强租金3033077元；二、林波应于本判决生效之日起三十日内返还吴道香、林建发、林祖强租房保证金476630元；三、林波应于本判决生效之日起三十日内向吴道香、林建发、林祖强支付自2015年5月11日起至实际返还之日止以尚欠的第一、二项租金、租房保证金为基数按银行同期同类贷款利率计算的逾期利息；四、驳回吴道香、林建发、林祖强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37160元，由林波负担34877元，由吴道香、林建发、林祖强负担2283元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  邓琪辉审 判 员  吴裕生人民陪审员  魏水妹二〇二〇年十二月十四日法官 助理  王舒婷书 记 员  郑文灼本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。