福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初3506号原告：厦门市恒力机电设备运营有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路168号9层901单元，统一社会信用代码：91350200705475073A。法定代表人：朱恒，董事长。委托诉讼代理人：苏丽丽（该公司员工），女，住龙海市。委托诉讼代理人：赵瑶珍（该公司员工），女，住厦门市思明区。被告：高炳达，男，1978年9月16日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：苏琳平。第三人：林猷军，男，1976年3月14日出生，汉族，户籍地福清市，现住漳州市招商局经济技术开发区。原告厦门市恒力机电设备运营有限公司（以下简称“恒力机电公司”）与被告高炳达租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年9月21日，本院追加林猷军作为本案的第三人参加诉讼。因双方争议大，案件复杂，本院于2020年9月23日依法裁定将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告恒力机电公司的委托诉讼代理人苏丽丽、赵瑶珍、被告高炳达及其委托诉讼代理人苏琳平到庭参加诉讼，第三人林猷军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。恒力机电公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年6月11日至2019年12月10日止的房屋租金33883.5元（按月租金5647.25元计算）；自2019年12月11日至2020年6月10日止的房屋租金37271.88元（按月租金6211.98元计算）；自2018年12月10日至2019年12月9日止物业管理费5808.6元（按物业公司收费标准每平方米每月3元计算）；以上费用合计：76963.98元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金人民币81523.72元（暂计算至2020年4月30日，滞纳金需计算至实际支付之日止）。以上费用合计158487.7元。3、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月4日向开发商购买漳州市招商局经济开发区南滨大道瓦格宁根路7号-永鸿御珑湾3号楼4店面（以下简称“涉案房屋”）。原告购买该店面前，被告已与林猷军于2017年12月11日签订《店面租赁合同》，原告购买该店面后，成为店面所有权人，授权林猷军以其个人名义与被告签订《店面租赁合同》，相关租金和租期等均遵照林猷军与被告于2017年12月11日签订的《店面租赁合同》履行，林猷军收取相关租金等费用后，转入原告名下或者原告指定人名下。《店面租赁合同》约定：被告承租涉案房屋上下两层仅用于装修建材使用；租赁期限：自2017年12月11日起至2022年12月10日止；租金：一楼租金按每平方米每月40元计算，二楼租金按每平方米每月30元计算，即每月租金按人民币5647.25元计算，从第叁年起每年租金按10%递增；租金交付时间：每6个月付一次，交付时间为租金到期前的最后一个月7日内。物业管理费由被告承担，并于每月5日前缴交上个月费用。另约定被告逾期支付租金，除应及时如数补交外，每延迟1日支付应交租金的千分之五的滞纳金，逾期超过十天，出租人有权单方解除合同，被告除承担应缴租金及滞纳金外，所交履约保证金作为合同违约金出租人不予退还。合同签订后，原告依约履行了义务，但是被告无视法律规定及房屋租赁合同约定自2019年6月11日起拒不支付租金、自2018年12月10日起拒不支付物业管理费及水电费等费用，经原告多次催讨，被告仍未支付上述费用，已严重侵犯了原告合法权益。请求判如所请。高炳达辩称，答辩人于2017年12月11日与林猷军签订店面租赁合同，租赁期限至2022年12月10日，并已经向林猷军缴交租金至2019年9月，且已于2019年10月将该店面的东西全部搬走并将钥匙交还林猷军指定的人员。答辩人不存在拖欠租金。答辩人与原告不认识，且在租赁期间林猷军或者原告并没有任何人向答辩人提起该店面是属于原告所有，原告诉讼主体不适格。林猷军采取欺骗手段，将明知不是自己的店面租赁给答辩人，而且在该店面没有竣工验收合格、存在大量质量问题的情况下租赁给答辩人，双方所签订的店面租赁合同是无效的合同。答辩人与原告并不存在租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。林猷军在规定的期间内没有提交书面答辩意见。根据当事人的诉辩意见，可以归纳本案原、被告主要争议焦点为：1、原告诉讼主体是否适格？2、林猷军与被告签订的店面租赁合同的效力及原告的诉讼请求是否应当得到支持？当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告恒力机电公司提供的证据有：1、被告身份信息，欲证明被告身份，为适格的被告。2、《商品房买卖合同（预售）》，欲证明原告从开发商处购买涉案房屋。3、《不动产权证》，欲证明原告为店面的所有权人。4、《授权委托书》，欲证明原告成为店面所有权人后，继续委托林猷军，以其个人名义出租该店面，并同意继续使用2017年12月11日林猷军与被告签订的《店面租赁合同》。5、《店面租赁合同》，欲证明原被告存在租赁关系、租期、租金、支付时间等相关约定。6、《律师函》及快递单证，欲证明原告（以林猷军的名义）曾经向被告发律师函催讨过相关费用。7、欠费周期及滞纳金明细表，欲证明被告租金欠费周期、金额、滞纳金等。8、物业管理费《缴费通知单》，欲证明被告租赁期间所发生的物业管理费用。9、租金收入明细，欲证明被告给原告转款具体的明细单，被告欠租的周期是从2019年6月11日开始。被告高炳达质证认为：对证据1，真实性无异议，证明内容有异议，原告不是适格的诉讼主体，高炳达是与林猷军签订合同并不是与原告。对证据2，真实性无异议，但这份合同跟本案无关。对证据3，无原件，真实性有异议。该店面竣工时间是2018年7月31日，到那时候才能交付使用。对证据4，与本案无关，被告并没有看过这份证据。对证据5，这是一份无效的合同，因为证据3我们就可以看出是2018年7月31日竣工，在这之后才能交付使用，林猷军提前将质量不合格的房屋租赁给被告使用存在合同诈骗行为，合同第五条第9项约定林猷军已经承诺该房屋是他的不存在争议，现在原告提出该房屋是他的提起诉讼，合同存在争议，林猷军也存在合同诈骗的事实。对证据6，律师函以林猷军的名义向被告催讨租金，落款2019年12月25日，作为原告并没有诉讼主体资格。对证据7-8，与本案无关，作为原告并没有诉讼主体资格向被告催讨。对证据9，这份证据收款人都是林猷军与陈凤钗，跟原告并未有任何关系，租金是交给以前签合同的甲方林猷军。被告高炳达提供的证据有：1、转账记录，欲证明被告向林猷军指定的人员支付了租金至2019年9月份合计96003.25元。2、租赁期间房屋质量问题的照片，证明房屋在租赁期间存在质量问题。3、微信聊天记录，证明2019年12月17日被告已经将钥匙归还给林猷军指定人员严丽琴。原告恒力机电公司质证认为：对证据1-2，有收到相应租金。对证据3，严丽琴是公司员工，其有在2019年12月17日拿到钥匙。第三人林猷军没有提交证据，也没有提交书面意见。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。双方无异议的事实为：2017年12月11日，林猷军以“出租方（以下简称甲方）：林猷军”名义，与被告“承租方（以下简称乙方）：高炳达”签订一份《店面租赁合同》，约定：乙方承租坐落于福建省漳州市招商局经济开发区××道××路××号××号楼××店面上下两层（3号楼4店面一层面积80.675㎡，二层面积80.675㎡）仅用于装修建材使用；租赁期伍年，自2017年12月11日起至2022年12月10日止；租金：一楼租金按每平方米每月40元计算，二楼租金按每平方米每月30元计算，即每月租金按人民币5647.25元计算，从第叁年起每年租金按10%递增（具体缴交月租金标准为：2017.12.11-2019.12.10期间月租金按5647.25元计算；2019.12.11-2020.12.10期间月租金按6211.98元计算；2020.12.11-2021.12.10期间月租金按6833.17元计算；2021.12.11-2022.12.10期间月租金按7516.49元计算）；租金交付时间：每6个月付一次，交付时间为租金到期前的最后一个月7日内。物业管理费（按物业公司收费标准每月每平方米3元收取，如有变化相应做调整）、水电费（包括：公共分摊的水电费）等与房屋使用有关的费用由被告承担，并于每月5日前缴交上个月费用。并约定乙方需于合同签订后7日内付给甲方2个月租金的履约保证金11294.5元，以及逾期支付租金的违约责任等。《店面租赁合同》签订后，被告同日向林猷军支付履约保证金及前6个月的租金共计45178元。后被告高炳达陆续向林猷军本人或其指定人陈凤钗交付了至2019年6月10日的租金，并陆续缴交了至2018年12月10日的物业费用。2019年6月11日起的租金及2018年12月11日起的物业费用被告未再交付。因被告认为其所租赁的房屋存在漏水现象，在向林猷军指定的人员严丽琴提出提前解除租赁合同要求后提前搬离涉案房屋，并于2019年12月17日将租赁的涉案房屋钥匙交还严丽琴。双方房屋租赁合同实际已提前解除。2019年12月25日，福建旭丰律师事务所接受林猷军委托，向高炳达发送《律师函》，要求高炳达在接函后3日内向委托人林猷军支付2019年6月11日至2019年12月10日止的房屋租金33883.5元；2019年12月11日至2020年6月10日止的房屋租金37271.88元。后该《律师函》于2019年12月31日退回。另查明，2018年11月4日，原告恒力机电公司向漳州鸿力房地产开发有限公司购买涉案房屋并签订一份《商品房买卖合同（预售）》，并于2019年1月21日办理完成不动产权属登记。2018年11月4日，恒力机电公司向林猷军出具一份《授权委托书》，授权林猷军以其个人名义与涉案房屋的承租人高炳达“签订《店面租赁合同》，相关租金和租期等均按照受托人与高炳达于2017年12月11日签订的《店面租赁合同》履行，受托人收取相关租金等费用后，转入委托人名下或者委托人指定人名下”。但之后，林猷军及其指定人员除收取高炳达租金外，并未与高炳达签订新的《店面租赁合同》。诉讼中，原告恒力机电公司主张其向开发商购买涉案房屋后有通知被告高炳达，被告否认该事实并主张其接到本案起诉状后才得知原告为涉案房屋的产权人。对此争议事实，原告未提供相应的证据，故对原告的该主张，本院不予采信。原告还主张其向林猷军出具《授权委托书》后“可能有通知”被告，但被告否认，原告也未提供相应的依据证明其主张。对原告的该主张，本院亦不予采信。对当事人争议的问题，本院分析认定如下：1、关于原告诉讼主体是否适格问题。原告恒力机电公司认为，原告有提供相关的购房合同、产权证，证明原告是涉案房屋产权人，是适格主体，被告高炳达认为，被告与林猷军签订合同，是被告与林猷军的租赁关系，跟原告之间不存在租赁合同关系。原告的诉讼主体不适格。本院认为，原告提供涉案房屋的相关购房合同、不动产权证，可以证明原告是涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有完全的物权。原告主张被告租赁、占有其房屋并提起诉讼，原告诉讼主体适格。2、关于林猷军与被告签订的《店面租赁合同》的效力及原告的诉讼请求是否应当得到支持问题。原告恒力机电公司认为，合同是有效的，且被告转了租金证明他确认了租赁关系，原告诉求应得到支持。被告高炳达认为，原告拿到产权之后并未通知被告，发律师函也以是林猷军的名义催讨租金。原告提供的产权证显示竣工时间是2018年7月31日，房屋未竣工林猷军就将其出租给被告，存在合同诈骗行为，且在签订合同时林猷军承诺房屋产权没有争议，故双方所签订的店面租赁合同无效。原告没有权力收取租金，恳请依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。本案中，原告提供的涉案房屋《店面租赁合同》明确载明，该合同为第三人林猷军与被告高炳达所签，合同当事人分别为林猷军与高炳达。根据合同相对性原则，合同的权利义务关系只在林猷军、高炳达双方之间发生。原告虽因买卖合同而取得涉案房屋的所有权，并不影响租赁合同的效力，其不是《店面租赁合同》的相对方。原告在取得涉案房屋所有权后，虽授权委托林猷军以其个人名义与原承租人高炳达签订《店面租赁合同》并按原2017年12月11日签订的《店面租赁合同》履行，但原告并未提供证据证明林猷军有和高炳达签订新的《店面租赁合同》。原告也没有提供证据证明其授权委托林猷军后，原告或林猷军有明示告知高炳达原告是涉案房屋所有权人并已委托林猷军按原《店面租赁合同》处理涉案房屋租赁事宜的事实。因原告不是涉案房屋《店面租赁合同》当事人，不享有合同相对方的权利义务。故其基于《店面租赁合同》请求被告支付房屋租金、物业管理费用及滞纳金等请求，本院不予支持。同理，对本案原、被告之间关于《店面租赁合同》效力的争议，本院不予审查认定。第三人林猷军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告厦门市恒力机电设备运营有限公司诉讼请求。案件受理费3353.5元，由原告厦门市恒力机电设备运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  洪河根人民陪审员  赵加坤人民陪审员  许建明二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  卢铂浜书 记 员  黄文娟