广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10533号原告：黄福全,男,1972年12月13日出生，汉族，住广州市白云区。原告：余燕娜，女，1983年9月25日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：郑邦伟、舒禹豪，均系该公司员工。原告黄福全、余燕娜与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行审理。原告黄福全、余燕娜，被告万达公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。原告黄福全、余燕娜向本院提出诉讼请求：1.万达公司向黄福全、余燕娜支付逾期交楼违约金（以总房款1873436元为基数，按每日0.01％的标准，从2018年9月9日起计至实际符合交楼标准之日，暂计至起诉之日2020年7月6日止为101165元）；2.本案诉讼费用由万达公司承担。事实与理由：2017年2月10日，双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定由黄福全、余燕娜向万达公司购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府（1区10栋2梯XXX房），房屋用途为住宅，建筑面积102.52平方米，房款总价款为1873436元。合同第十二条“交付条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件和准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定万达公司应在2018年7月l0日前将涉案房屋交付使用。第十四条约定了逾期交楼违约金的计算标准，第十五条约定了房屋验收交楼所需的相关资料。合同签订当日，双方签订附件七《本合同补充协议》，补充协议第六条第二款约定：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建设工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。黄福全、余燕娜认为，双方签订的《补充协议》是万达公司为重复使用而预先拟定的，没有与购房者协商，属于格式条款。而第六条第二款的规定免除了万达公司应取得涉案房屋供水、供电、供气永久使用的基本责任。现黄福全、余燕娜已付清全部房款，且合同约定的房屋交付时间已至，但房屋验收时却发现万达公司无法出具供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，无法将符合交付条件的房屋交付使用。据了解，万达公司目前尚未达到四通条件的交楼标准。房屋是以居住为目的，具备正常水电燃气设施是居住生活的必备条件，万达公司未能提供供水、供气、供电及通邮的情况下，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，不能视为交付的房屋已经符合交付条件，应视为万达公司逾期交楼，对此承担违约责任，逾期交楼违约金应当以总房款为基数，按每日万分之五的标准，从应交付房屋的次日起计至涉案房屋取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等相关资料并符合合同约定的交付条件止。万达公司辩称，涉案商品房买卖合同及附件应合法有效，涉案房屋也已在约定的交付期限内符合约定的交付条件，且燃气、永电在验收后一段时间内不能开通使用是市政施工原因导致，同时我方也已尽通知义务，故我方不应承担逾期交房的违约责任，恳请法院依法驳回本案全部诉讼请求。一、我方在合同约定交付时间前取得房屋竣工验收备案文件，已符合房屋交付条件。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，经双方协商一致后订立，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。依据合同附件七《补充协议》第二条及第六条第2款的约定，取得竣工验收备案文件作为房屋的交付条件，是双方真实意思表示,应合法有效。我方于2018年6月30日取得涉案房屋所在小区的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，我方已在约定的交付时间即2018年7月10日前具备约定的交付条件，且我方也于约定的交付日期前已向黄福全、余燕娜发送了《入伙通知书》，履行了通知义务。故此，我方不应承担逾期交付的违约责任。二、即便接通永水永电及燃气也为涉案房屋的交付条件，接通迟延也是由于市政原因导致，非我方过错，不应由我方承担违约责任依据另案生效判决可知，法院已就涉案房屋所在小区的水电燃气接通情况分别向广州市花都区自来水有限公司、广州新奥燃气有限公司、花都区供电局发函查询，已查明我方在约定交付日期前的2018年6月27日具备永久用水使用条件；因市政工程原因导致燃气接通时间为2018年9月29日，同样因市政原因导致小区具备永久用电时间为2018年11月29日。根据双方签订的商品房买卖合同附件七第六条第5点之约定，上述因市政工程原因导致的燃气及永电的迟延接通，我方无需承担违约责任。三、我方不仅于约定的交付日前即2018年7月8日，也于水电燃气接通后通过各种方式通知催促黄福全、余燕娜及时办理入伙手续，故已充分履行了交房通知义务，更不应承担逾期交付的违约责任。四、退一步而言，即便接通永水永电及燃气也为涉案房屋的交付条件，自永水永电及燃气均接通（2018年11月29日）后，我方也多次通过电话、寄送收楼催办函等形式通知黄福全、余燕娜及时收楼，但其一直未收楼，亦未询问过任何关于房屋的情况，直至其向法院提起本案诉讼，仍未收楼。我方认为，在合同约定交付日期至黄福全、余燕娜起诉之日期间，其亦可通过相关途径向供气单位、供电单位等咨询涉案房屋通永电及供气、供水的情况，从而及时收楼。综上，我方已尽到充分的通知义务且黄福全、余燕娜作为买卖合同关系的相对人，也应有尽其所能了解其所购房屋状态从而阻止双方损失扩大的义务，故不应再由我方承担逾期交付的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，并结合（2019）粤0114民初3320号、（2020）粤01民终581号生效判决查明的事实，本院认定以下十项事实：一、案涉商品房销售资质（有或无）：有。二、商品房买卖合同形式：万达公司与黄福全、余燕娜于2017年2月10日签订《广东省商品房买卖合同》及附件一至七（附件七为补充协议）。三、合同标的：（一）坐落：广州市花都区叶榕街3号雪域华府（1区10栋2梯）XXX房；（二）建筑面积及用途：102.52平方米，住宅；（三）售价：1873436元。四、合同约定的履行方式和期限：（一）付款方式及期限：按揭贷款方式付款，网签之日支付583436元，余款129万元于2017年2月10日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付清。（二）交楼期限：2018年7月10日前，另有宽展期60日。（三）合同约定的交房条件：《广东省商品房买卖合同》第十二条约定，商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件：满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十五条约定双方进行房屋验收交接时，万达公司应向黄福全、余燕娜提供包括供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料在内的有关商品房的资料。附件七第六条“关于房屋交付的补充约定”第2款约定，双方将合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：万达公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，黄福全、余燕娜应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝受房屋，否则按因黄福全、余燕娜原因造成该房屋未能按期交付办理，万达公司就此不承担延期交房责任。第3款约定，万达公司发出《入伙通知书》的形式可以使电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式……五、合同约定的逾期交房违约责任内容：附件七第六条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，万达公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）黄福全、余燕娜在房屋交付前仍有购房款、违约金、到期按揭贷款本息或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非万达公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。附件七第六条第7款约定，“万达公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付黄福全、余燕娜，则：（1）黄福全、余燕娜在此同意给予万达公司60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向黄福全、余燕娜承担违约责任。（2）如宽展期届满后万达公司仍未将该房屋交付黄福全、余燕娜，万达公司应自宽展期届满之次日起按黄福全、余燕娜已交购房款日万分之一向其支付违约金，合同继续履行。”六、房款支付情况：已付清。七、取得建筑工程竣工验收备案文件的时间：2018年6月30日。八、通电及通水、通气、通电情况：（一）具备永久用水使用条件的时间：2018年6月27日；（二）接通燃气的时间：2018年9月29日；（三）具备永久用电接入条件的时间：2018年11月29日。关于迟延通气、通电的原因，万达公司提交了有关回函及生效判决书作为证据。证据显示，本院在审理与本案同为B1地块住宅的（2019）粤0114民初3320号等系列案件过程中，向广州新奥燃气有限公司发函查询相关情况，广州新奥燃气有限公司回函称：自2016年5月25日起，我司跟随该道路同步铺设燃气管道，至2017年8月18日完成曙光北路管道工程建设及竣工验收工作（平步大道至杜鹃三街段），并具备接驳通气条件。由于花都大道（机场北进场路口至红棉大道段）扩建改造工程建设需要，曙光北路新建下穿式隧道，需要将我司已建横跨曙光北路埋地管线断开，待曙光北路下穿隧道建成后再进行二次迁改，以上管段暂时无法接驳，直至2018年6月28日第二次迁改完成后接驳成功。杜鹃一街燃气工程为连通万达城住宅B1地块支管项目，跟随新建市政道路同步敷设。由于市政道路开工建设较晚，燃气管道无法提前接入B1地块，该段燃气工程开工时间2018年6月22日，竣工时间2018年9月24日，与曙光北路主管道连通时间为2018年9月29日。上述证据显示，2018年4月3日，花都供电局向万达公司复函，B1地块项目由220千伏文旅站和110千伏旅游站新出1回10千伏馈线供电……目前，花都中轴线区域由于在建变电站站址用地和配套同步建设电力管沟交付滞后、规划变电站选址无法落地等问题，区内仅有三个变电站项目可进场施工，且年内仅有三东站可竣工投运。……我局在建110千伏三东站已基本完工，预计在2018年5月中旬竣工投运……。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。花都供电局回函法院称：涉案B1地块住宅小区居民永久用电工程于2018年11月29日竣工验收合格，具备居民永久用电接入条件。本院在审理与本案同为B1地块住宅的（2019）粤0114民初3320号等系列案件过程中，向广州市花都区自来水有限公司发函查询涉案小区B区何时具备永久用水使用条件，广州市花都区自来水有限公司于2019年11月5日复函称：广州万达文化旅游城投资有限公司住宅楼自编B1区在2018年6月27日办理自来水总表永久用水报装并通水。黄福全、余燕娜对万达公司提交的上述证据真实性予以确认，但认为万达公司未向其提交房屋具备交付条件的材料，也未向其通知收楼。九、万达公司通知收房的时间、方式等情况：（一）2018年7月8日，万达公司向黄福全、余燕娜在合同中记载的通讯地址邮寄《入伙通知书》《入伙指引》；（二）2019年6月28日，万达公司向黄福全、余燕娜在2018年7月15日申请变更的联系地址邮寄《催办函》，通知办理入住手续；（三）2019年11月26日，万达公司向黄福全、余燕娜在合同中记载的通讯地址邮寄《催办函》，通知办理入住手续。万达公司称，其多次通过电话通知黄福全、余燕娜收楼，并就上述第（二）项邮寄情况提供了时间记载为“2019年8月15日”的EMS快递面单及照片、妥投记录，万达公司称，原始的快递底单已寄出，由于投递量大面单曾遗失，后为了存档向邮局补打印，面单上显示的时间系其补打印时间，照片也是其从邮局系统中对投递情况拍照而得。上述证据显示，EMS快递面单的单号与照片、妥投记录记载的一致，邮局系统显示的妥投情况为2019年6月29日由本人签收，妥投记录上加盖了邮戳、“中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司”的印章。黄福全、余燕娜称，其在向万达公司申请变更联系地址后，未收到关于收楼的催办函，且万达公司作为大型企业，在本案中提交的EMS邮件投递材料不规范。诉讼中，本院依据万达公司的申请向中国邮政集团有限公司广州市花都区邮政局发函查询万达公司提供的单号1125252201177的相关邮寄面单及邮寄记录，该局函复材料显示的内容与上述第（二）项邮寄情况一致，快递面单收件人的联系方式与黄福全、余燕娜在起诉状中所记载的联系方式一致，该快递件于2019年6月29日妥投，详情为“本人收温”。十、逾期交房违约金主张情况：黄福全、余燕娜此前未向万达公司主张过逾期交房违约金。黄福全、余燕娜称，其曾于2018年7月15日到现场查看房屋是否符合收楼标准，发现房屋存在诸多质量问题，遂提出整改意见，同时表示拒绝收楼，万达公司当时虽要求其收楼，但未出示符合交楼条件的任何证明条件，在其2018年9月5日寄出拒绝收楼通知书后，万达公司也据此回复了维修服务确认函。万达公司称其未收到黄福全、余燕娜邮寄的拒绝收楼通知书。黄福全、余燕娜现提起本案诉讼要求万达公司支付2018年9月9日起暂计至2020年7月6日止期间的逾期交楼违约金。本院认为，黄福全、余燕娜与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。结合双方的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉房屋何时符合交付条件；二、万达公司是否应承担逾期交楼违约责任;三、违约金计算期间问题。关于争议焦点一。案涉合同附件七第六条第2点虽然对本合同第十二条约定的交房条件变更为万达公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。但万达公司取得竣工验收备案表时，涉案房屋的永久用电及燃气并未接通，根据本案查明的事实，涉案房屋具备永久用水使用条件的时间为2018年6月27日，在2018年9月29日接通燃气，具备永久用电接入条件的时间为2018年11月29日。因此，涉案房屋具备交付条件的时间应为2018年11月29日。黄福全、余燕娜主张涉案房屋至今仍未具备交房条件，但其提交的证据不足以证实该主张，本院对其主张不予采纳。关于争议焦点二。黄福全、余燕娜作为买受人已按合同约定向万达公司付清案涉房屋的全部房款，万达公司作为出卖人应按合同约定向黄福全、余燕娜交付房屋，且万达公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。如前所述，合同虽约定房屋交付的唯一条件为取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，但同时还必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，而涉案房屋于2018年11月29日才具备交付条件。新奥燃气公司的复函明确涉案房屋未能在合同约定的交付时间通气是因市政工程原因导致。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的交付时间具备永久用电使用条件系因市政工程导致。但万达公司在涉案房屋符合交付条件后应再次通知黄福全、余燕娜办理收楼手续，在万达公司再次通知办理收楼手续之前，万达公司仍应向黄福全、余燕娜承担逾期交房违约责任。关于争议焦点三。首先，案涉合同约定的交付时间为2018年7月10日。补充协议第六条第7款第（1）项约定了60天的宽限期，故万达公司最迟应于2018年9月8日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给黄福全、余燕娜。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的时间符合交付条件系因市政工程导致。故在2018年9月9日至11月29日期间，黄福全、余燕娜要求万达公司承担逾期交楼违约责任，本院不予支持。其次，万达公司于2018年7月8日向黄福全、余燕娜发出入伙通知书通知黄福全、余燕娜收楼。但此时案涉房屋并不具备交付条件。涉案房屋于2018年11月29日符合交付条件，在此之后，万达公司于2019年6月28日通过EMS邮寄通知黄福全、余燕娜办理收楼手续，该邮件亦于2019年6月29日妥投，黄福全、余燕娜应在合理时间内尽早办理收楼手续，防止损失扩大。但黄福全、余燕娜至法庭辩论终结前仍未办理收楼手续。故本院酌定，逾期交房违约金计算至2019年7月6日。此后的逾期交房损失，系黄福全、余燕娜未能及时采取有效措施导致的扩大损失，应由其自行承担。黄福全、余燕娜主张未收到万达公司的通知，但未能提供相反证据予以反驳，本院对其主张不予采信。综上，万达公司逾期交房219天（2018年11月30日至2019年7月6日），应向黄福全、余燕娜支付的逾期交房违约金为41028.2元（1873436元×0.01%×219天）。黄福全、余燕娜要求万达公司支付41028.2元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄福全、余燕娜支付逾期交房违约金41028.2元；二、驳回原告黄福全、余燕娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，由原告黄福全、余燕娜负担1381.5元，被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担942.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈晓敏高波