山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0613民初414号原告（反诉被告）：芦晓明，男，1990年1月17日出生，汉族，烟台铭尚酒店有限公司法定代表人，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：周骏，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯宪彦，北京炜衡（烟台）律师事务所实习人员。被告：烟台侣行家酒店有限公司。住所地，烟台市莱山区黄海路25、27、29、31、33号。统一社会信用代码：913706133445151127。法定代表人：李俊池，总经理。被告（反诉原告）：李俊池，男，1988年6月22日出生，汉族，烟台侣行家酒店有限公司法定代表人，住烟台市芝罘区。被告：李晴，男，1989年5月26日出生，汉族，无固定职业，住济宁市金乡县。委托诉讼代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所律师。同时代理以上三被告。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。同时代理以上三被告。原告（反诉被告）芦晓明与被告烟台侣行家酒店有限公司（下称被告侣行家公司）、被告（反诉原告）李俊池、被告李晴股权转让纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周骏、侯宪彦，三被告委托诉讼代理人辛虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦晓明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还转让费1317200元及利息(以1317200元为基数，自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至全部给付之日止)；2、判令被告双倍返还定金500000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将其第一项诉请金额变更为1150000元。事实与理由：原告与被告侣行家公司于2018年12月17日签订了一份酒店转让协议，约定被告侣行家公司将其承租的黄海路29号侣行家酒店转让给原告经营。转让费共3000000元，协议签订之日支付定金500000元，2018年12月20日交接日支付500000元，2019年6月1日支付600000元，余款1400000元于2019年12月31日之前付清。协议签订后，原告依协议约定履行了合同义务，但被告侣行家公司不履行合同附随义务，多次以公司法定代表人的名义更改美团账户，先后两次造成美团不能返还原告的经营收入，影响原告的正常经营；直到解除协议，被告侣行家公司一直拒不提供特种行业许可证，使酒店的经营一直处于无证状态，酒店交接后拒绝提供具体的电表数字，致使原告无法正常交纳电费；协议签订前故意隐瞒部分房屋没有经过消防验收的事实，以及该酒店经营使用的部分建筑存在违建的事实，被莱山区综合行政执法局下发了限期拆除告知书；2019年9月16日被告侣行家公司法定代表人无故拿走酒店经营所需要的证照。根据酒店业的相关管理规定，没有证照不能进行经营活动，原告被迫关闭酒店。被告侣行家公司在签订协议时存在故意欺诈、虚假陈述等行为，致使协议履行过程中严重影响原告的经营活动，最后造成原告无法正常进行经营活动，无法履行合同，无法实现合同目的，被告侣行家公司的行为从根本上构成违约。原告与被告侣行家公司之间签订的协议第五条“甲方在合同期内，不能擅自无故收回租给乙方的酒店，如有类似行为而造成乙方的经济损失时应退还剩余时间房租且赔偿”，第十五条“发生争议时，甲乙双方友好协商解决”。被告侣行家公司的法定代表人不按照协议约定履行相关的权利义务，不通过友好协商，随意毁坏协议约定，视协议为无物。发生争议后强行拿走营业所必须的证照相威胁，随意阻挠原告的经营行为，致使协议无法履行。原告多次索要证照，但被告侣行家公司一直拒绝返还，原告为挽回损失，无奈于2019年9月20日向被告侣行家公司发出解除转让协议通知书，约定即日解除协议，并要求被告侣行家公司五日内办理交接手续，返还转让费1200000元，并承担违约责任，如逾期办理交接，被告侣行家公司承担一切法律后果和法律责任。被告侣行家公司已收到该通知书，也同意解除协议。另，被告李俊池、李晴为被告侣行家公司的股东，其财务发生混同，根据公司法的规定，其与被告侣行家公司应该承担连带责任。被告侣行家公司、李俊池、李晴辩称，一、三被告不存在原告所称的违约行为，其无权要求返还转让款。首先，不存在被告侣行家公司法定代表人更改美团账户的事实，原告的经营收入并未受损，三被告亦从未获得原告的经营收入。其次，被告侣行家公司的特种行业经营许可证自转让给原告之日起就一直在原告处，并不存在原告所称的酒店经营一直处于无证状态，更不存在因此无法经营。再次，酒店早已更换电表，不存在原告所称由于不提供具体电表数字，导致其无法交纳电费的事实。双方因为电费的问题进行过协商，且由原告的经理同被告李俊池之间就电费计算协商达成一致，完全解决了这一问题，并不存在争议，亦不存在停电影响经营的问题。最后，不存在被告李俊池强行拿走酒店营业执照问题，事实上，由于原告一直不按照规定缴纳房租、所欠电费和未按时支付转让款事宜，被告方多次同原告进行沟通，因其一直拒绝，被告方在此情形下才将营业执照等证件取走。第二天，被告李俊池在黄海派出所张春宝警官的主持下同原告进行协商处理，但原告仍拒不支付所欠电费、房租等费用。之后，原告就直接拒不履行合同，后酒店的证件一直存放在黄海路派出所，派出所通知原告领取证件，但原告拒不领取，并擅自停业，导致酒店的损失一直在扩大。二、被告李俊池从未同意原告解除转让协议的意见，反而一直同原告进行沟通和协商，直至2019年11月7日，被告李俊池为避免损失扩大在通知原告之后临时接管酒店，但由于疫情的原因，春节期间及之后酒店停止营业至今。三、原告主张返还定金没有任何事实根据和法律依据。首先，三被告根本不存在原告所称的违约行为，无需返还定金。其次，关于协议中定金的性质，原告同被告李俊池只是确定原告受让酒店经营，受让之后该款项直接转为转让款，并未约定双倍返还的问题。四、被告侣行家公司系由被告李俊池、李晴共同出资成立，根本不存在原告所称的财产混同问题，原告主张被告李俊池、李晴与被告侣行家公司的债务承担连带责任没有依据。综上所述，三被告不存在违约行为，原告自己未按照转让协议的约定履行，产生的法律后果应由其承担，其主张返还转让款、支付定金及赔偿损失没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告李俊池向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付转让款1400000元，支付违约金700000元；2、判令反诉被告支付酒店的房屋租金866000元，所欠电费44965元；3、判令反诉被告承担一切反诉费用。事实与理由：2018年12月17日，反诉原、被告签订了《酒店转让协议》，约定将位于莱山区的烟台侣行家艺术酒店转让给反诉被告。约定转让价格为3000000元，于合同签订日支付500000元定金，2018年12月20日支付500000元，2019年6月1日支付600000元，2019年12月31日支付1400000元。协议签订后，反诉原告于2018年12月20日将酒店交由反诉被告进行经营管理。转让协议还约定，在反诉被告完全支付转让款后，反诉原告将公司股份全部转让给反诉被告，并同时将营业执照变更至其名下。双方还约定了反诉被告经营酒店期间的租金、违约责任等事项。截至2019年6月9日，反诉被告仅累计支付了1600000元，尚欠转让款1400000元至今未付，且未支付应当由其承担的2018年12月20日至2019年8月18日房屋租金246000元、2019年8月19日至2020年8月18日的房屋租金540000元，租房押金80000元。反诉原告认为，双方签订的《酒店转让协议》是双方的真实意思表示，应合法有效，反诉被告未按照协议履行义务，应当继续履行并承担违约责任。为维护自身合法权益，反诉原告特提出反诉，请求判如所请。反诉被告芦晓明辩称，首先，反诉原告主体不适格，应驳回其反诉请求。被告侣行家公司具有独立法人主体资格，若反诉原告为协议主体，该转让协议不应名为酒店转让协议，而应为股权转让协议，反诉被告认为双方签订的是酒店经营权的转让协议。其次，酒店的特许经营主体资格为被告侣行家公司，反诉原告不具有特许经营权的主体资格，若其反诉请求成立，双方的酒店转让协议应无效，因特许经营许可主体资格及消防验收资格系不允许个人之间进行转让，故反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。再次，在坚持以上答辩意见的前提下，认为反诉请求第一项无事实依据，反诉被告于2019年9月已通知解除了双方之间的酒店转让协议，不存在支付转让款及违约金的情况；关于反诉请求第二项，双方在转让协议中约定了次年房租为100000元，反诉被告已经履行，不存在欠付房租的问题，截至答辩意见发表时，反诉原告仍未向反诉被告转交房屋租赁合同原件，反诉被告无法计算房屋租金的具体数额，故其该请求无事实依据；关于所欠电费数额，因反诉原告在签订合同时未提交准确的电费数字，未提供合格的电表，导致双方直至合同解除时仍对电费数额存在争议；反诉费用应由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：一、被告侣行家公司成立于2015年6月9日，经营期限至2045年6月8日，住所地为烟台市莱山区黄海路25、27、29、31、33号，被告李俊池、李晴系公司股东（发起人），各持股50%。2018年12月17日，原告（乙方、受让方）与被告李俊池（甲方、出让方）签订《酒店转让协议》，约定：“一、甲方将坐落在黄海路29号侣行家艺术酒店，转让给乙方作经营使用，甲乙双方同意按酒店现状进行转让及移交，含所有的合同以及酒店所有物品。二、甲乙双方同意，甲方以总价：300万元人民币（大写：叁佰万元整）转让给乙方。在签订本协议当日支付定金50万元人民币（伍拾万元整），2018年12月20日（交接日）支付50万元人民币（伍拾万元整），2019年6月1日支付60万元人民币（陆拾万元整），余款140万元人民币（壹佰肆拾万元整）于2019年12月31日之前付清。三、甲方同意承担签协议前酒店所有的债权债务。乙方同意在签订本转让协议并接收酒店的管理后，因乙方经营所需的管理、改造、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担。四、甲乙双方同意在2018年12月20日交接日之后，酒店经营正式交接给乙方，此后经营过程中所产生的一切费用，法律责任，安全责任，相关损失全部由乙方负责。在2019年12月31日结清余款之后，甲方负责将营业执照，特种行业许可证等酒店相关证件过户给乙方，过户产生相关费用由乙方承担。五、甲方在合同期内，不能擅自无故收回租给乙方的酒店，如有类似行为而造成乙方的经济损失时应退还剩余时间房租且赔偿。六、自合同2018年12月20日生效起，该公司之前所有债务均由甲方承担。七、自合同生效起，乙方经营产生一切收益归乙方所有。八、乙方对租用酒店没有处理权，在未经甲方书面同意前提下，不能擅自与人合租、转租或借给他人，否则属于违约。如有此类情况发生，甲方有权解除协议并收回酒店。九、由于房屋原房主原因致使甲乙双方合同不能如约完成，甲方应退还乙方向甲方支付的所有费用。十、尾款付清的同时甲方将所有持有股份过户给乙方，营业执照过户手续等同时进行，若甲方主观原因不将该酒店手续、股份等过户给乙方，应退还乙方所有转让费及乙方投入的一切费用。十一、违约责任若乙方未按本转让协议第二条约定向甲方按时支付转让金，每逾期一日，乙方应按余款总额的5%向甲方支付违约金。逾期超过7日，甲方有权单方终止本协议并收回酒店经营权且要求乙方赔偿因此产生的所有损失。前期乙方向甲方支付的一切款项甲方不予退还。十二、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。十三、甲方与房屋原房主签订的房屋租赁合同，对乙方依然生效，并附有相关要求和法律责任，乙方必须遵守执行。十四、经甲乙双方协商同意，若后期有条款增加、变更可追加签订补充协议，甲乙双方授权人签字盖章后生效。十五、发生争议时，甲、乙双方友好协商解决。如协商不成，提请由酒店所在地人民法院仲裁。十六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。附件追加：12.20日乙方将十万元次年房租一并转给甲方！8万元押金单甲方交给乙方同时，乙方给甲方汇款。”原告芦晓明在落款中乙方处签字捺印，落款中甲方处除被告李俊池签字外还加盖被告侣行家公司印章。庭审中，原告称侣行家公司印章系被告李俊池主动加盖，被告李俊池则称系应原告要求加盖。双方均未就各自主张提交证据。关于上述酒店转让协议的签订经过，原告称其于2018年12月通过被告李俊池发布的微信朋友圈广告获知其欲转让涉案酒店，原告通过电话与被告李俊池联系确认转让酒店属实后，双方经进一步协商于2018年12月17日签订上述协议。被告李俊池补充称，原告对被告侣行家公司的营业执照、经营手续、现状以及酒店的房屋租用情况做了充分了解后，表示愿意受让酒店，故双方签订协议。针对被告李俊池该陈述，原告称其对酒店进行了书面材料查看，并未做实际勘查，未达到谨慎的注意程度。庭审中，原、被告双方对上述转让协议的主体及转让标的存在争议。原告认为，协议主体为原告与被告侣行家公司，被告李俊池系作为公司法定代表人签字，协议的转让标的为酒店经营权，转让股权只是为了酒店继续经营。三被告则认为，协议主体为原告与被告李俊池，转让标的为李俊池及李晴持有的侣行家公司股权，并认为本案中酒店和公司是同一概念。二、2018年12月17日，原告向被告李俊池转账三次，金额合计500000元。2019年1月4日，原告向被告李俊池转账三次，金额合计500000元。2019年1月14日，原告向被告李俊池转账支付房租100000元。2019年6月9日，原告向被告李俊池指定的案外人白莲英账户转账两次，金额合计600000元。2018年12月20日，经双方交接，原告开始经营侣行家酒店。2019年9月16日，双方因房租等费用支付问题发生纠纷，协商无果后被告李俊池将侣行家公司的营业执照、消防检查合格证等证件取走。原告称因无证件，其于2019年9月20日停止经营酒店。2019年9月22日，原告通过微信向被告李俊池发送《解除转让协议通知书》，通知被告侣行家公司解除转让协议，要求退还转让费及运营成本1200000元，双倍返还定金1000000元。通知书载明的解除理由有：未按约定提供证照，隐瞒地下房间未经过消防验收的事实，不提供酒店电表数据导致原告无法交电费，无故要求美团停止向原告支付营业收入，无故拿走酒店经营所需证照导致原告无法继续经营。2019年9月25日，针对上述通知，被告李俊池通过微信回复原告不同意解除转让协议，称已及时提供所有证件，签订转让协议时已出示消防证件，原告签订转让协议后未按照协议履行相关义务。被告李俊池称，为避免损失扩大，其于2019年9月25日临时托管侣行家酒店至发生新冠肺炎疫情停业，之后酒店未营业至今。本案审理过程中，被告李俊池变更陈述称其于2020年11月11日起临时接管酒店至发生疫情，但未就变更后的陈述提交证据。2019年11月7日，被告李俊池向原告发出《限期履约通知函》，要求原告三日内向其支付所欠电费44965元、房租966000元。三、庭审中，原告主张被告侣行家公司的违约行为导致原告无法实现合同目的，涉案酒店转让协议已因原告发出解除通知而解除。原告并就其解除协议的理由提交相关证据。（一）黄海城市花园物业服务中心于2019年7月10日出具的欠费通知单一份。通知单载明2018年7月1日至2019年6月30日物业费共计31137元，“黄海路25-33#（原春景）”应于2019年7月20日前缴纳。原告以该证据证明被告侣行家公司未按合同约定将物业费结清并向原告移交物业手续，致使原告被通知缴纳欠付物业费。三被告对欠费通知单的真实性无异议，称双方对此没有争议，被告李俊池同意承担2018年7月1日至2018年12月20日期间的物业费，之后的物业费应由原告支付。（二）烟台市莱山区综合行政执法局于2019年8月16日出具的限期拆除事先告知书一份。告知书载明侣行家公司未经城乡规划部门批准擅自建设板房，拟对其作出限期拆除决定。原告以该证据证明被告侣行家公司交付的酒店存在违建情况，但未如实告知原告，其行为对原告的经营造成损失。三被告对证据的真实性无异议，但认为协议签订时板房即客观存在于酒店上面，不存在隐瞒事实情形，告知书仅要求拆除板房，但板房并非被告侣行家公司的组成部分，是否拆除不影响涉案转让协议的履行。经查，涉案酒店地下一层、地上四层，第四层为阁楼，只有两个房间（一间客房，一间自住），违建板房在第四层上面。（三）烟台市莱山区市场监督管理局于2019年2月21日出具的询问通知书照片打印件一份、原告通过“天眼查”查询的侣行家公司行政处罚内容打印件一份。通知书载明“为调查了解你公司以下房间：101、103、105、107、203、303室（2017年8月2日至2019年2月21日）经营情况，请你于2019年2月25日9:00到莱山区市场监督管理局2121室接受询问。……”行政处罚内容载明的决定书文号为烟莱市监行处字【2019】12号，处罚决定时间为2019年4月2日，违法行为类型为销售侵犯注册商标专用权的商品，处罚内容为罚款2000元。原告以该证据证明被告侣行家公司交付给原告的部分经营用房存在侵权事实，但未如实告知，其行为对原告的经营信誉造成影响。三被告对证据的真实性无异议，但称装修方案由装修公司提供，被告李俊池亦不知悉该装修侵害Hellokitty商标权，其经营期间未受到市场监督管理局的处罚，也不存在故意隐瞒行为，且发现侵权情形后，被告李俊池已立即协调处理。双方一致陈述，酒店已对此进行整改，被告李俊池向市场监督管理局缴纳了罚金2000元，房间由原告进行了改造。（四）对方姓名标注为“美团酒店姜钰仁”的微信聊天记录截图打印件一份。原告以该证据证明被告侣行家公司法定代表人李俊池屡次致电美团客服，随意打扰中断原告与美团之间的合作（暂停打款），给原告的正常自主经营造成影响。三被告对证据的真实性无异议，称被告李俊池联系美团暂时向原告停止支付款项的原因是原告未按照合同约定支付房租和水电费用，但停止支付的款项之后均已在原告的要求下全部支付。原告对费用已经其要求而恢复支付予以认可。（五）微信朋友圈截图打印件一份、被告侣行家公司消防安全检查合格证复印件一份。朋友圈广告称侣行家酒店转让，面积2400平，共50间客房，主题、商务两种风格装修，设施齐全完善，楼顶两间宿舍等。消防安全检查合格证载明，场所名称为烟台侣行家酒店有限公司，地址为烟台市莱山区黄海路25、27、29、31、33号，场所所在层数为地上四层，场所建筑面积为1700平方米。原告以该证据证明被告侣行家公司在转让宣传中虚假宣传，故意隐瞒存在违章建筑、知识产权侵权、部分房间（地下一层，房间号101-114）无消防许可证等事实。三被告对微信朋友圈截图的真实性不予认可，称并非李俊池的朋友圈截图，且发布时间为2019年1月8日，彼时原、被告之间的转让行为已经完成；对消防安全检查合格证的真实性予以认可，证明被告侣行家公司已经过合法消防验收，能够正常经营。双方一致陈述，涉案酒店客房共50间，二楼、三楼和阁楼客房合计36间，地下一层客房合计14间。（六）视频光盘一份，称2019年9月16日被告侣行家公司的法定代表人李俊池带人闯入原告正常经营的涉案酒店，抢走悬挂在前台的各种经营证件（不含特种行业许可证），并摔坏经营所用手机，证明被告侣行家公司恶意阻挠原告的正常经营活动，使涉案协议无法正常履行。三被告对光盘中视频未予认可，认为系翻录、截取视频，原告应提供原始载体，并称李俊池取走证件的原因是原告不缴纳电费及房租，取走的目的在于与原告协商会谈。（七）微信转账记录一份，载明原告于2019年1月28日转给被告李俊池5000元。原告以此证据证明被告李俊池在原告经营过程中以需要处理消防、公安、税收、市场监管为由向原告索要钱财，对原告的正常经营造成隐形威胁。三被告对李俊池收到5000元予以认可，但称收款原因是李俊池多次协助原告办理酒店经营相关事宜，原告为表示感谢而支付，不能证明原告关于索要钱财的陈述。（八）原告与被告李俊池微信聊天记录截屏一份。原告以此证明其已于2019年9月24日协议解除后将酒店经营的合作单位账号及密码全部发给李俊池，原告已终止对酒店的经营，履行了合同解除后的附随义务。三被告对微信聊天截图的真实性没有异议，认为截图可以证实原告经营期间酒店的美团、携程、飞猪、去呼呼的账号及密码由原告掌握，原告通知解除协议后才告知被告方。综上，原告主张李俊池在签订转让协议时存在隐瞒部分房间消防验收不合格、酒店部分建筑违章、部分房间侵权等情形，并在交接日未结清酒店物业、水电费，导致原告无法实现合同目的，转让协议应予解除；被告侣行家公司、李俊池已收到解除通知，转让协议已经解除，被告侣行家应向原告返还已付款1150000元（将3000000元分摊至经营期限五年中的每个月，自已付款1600000元中扣除原告已经营的9个月），并支付应双倍返还的定金的增加数500000元。原告并以股东与公司资产混同为由要求三被告承担连带责任。三被告对原告主张解除转让协议的主张不予认可，认为原告向被告侣行家公司发出解除通知不恰当，被告李俊池、李晴亦不存在违约行为，且原告在签订协议前对酒店进行了考察，协议第一条也明确写明双方同意按酒店现状进行移交，故不存在原告所称隐瞒等情况，原告应继续履行转让协议；合同并未约定定金条款，不同意支付500000元。四、庭审中，被告李俊池为证明酒店经营并非无证经营，提交特种行业许可证（副本）、原告工作人员孔德武与酒店原工作人员宗春玲的微信聊天记录各一份。聊天记录中，宗春玲告知孔德武特种行业许可证在莱山××治安大队，法定代表人以外的人可以凭委托书领取。为证明原告在酒店转让协议签订前已对酒店现状做了充分了解，被告李俊池提交其与原告2018年11月26日至2020年4月20日期间的微信聊天记录一份。聊天记录中，双方在合同签订之前数次相约于侣行家酒店会面。被告李俊池还提交白莲英与原告的通话录音一份、视频资料四份，证明双方纠纷发生的原因为原告不按照合同约定履行。经质证，原告对特种行业许可证及微信聊天记录的真实性无异议，但称特种行业许可证载明有效期至2019年12月且注明不得随意转让，被告侣行家公司一直未向原告交付该证件；根据原告与被告李俊池的聊天记录可知，双方约定酒店按现状转让，应既包括地上四层客房也包括地下一层客房，证明被告方隐瞒了部分房间未经过消防验收的事实；对通话录音的真实性无异议，但认为不能证明被告关于纠纷发生原因的主张；对视频资料的真实性及证明内容均不认可。五、（一）本案审理过程中，被告李俊池提起反诉，要求芦晓明向其支付转让余款1400000元，并依据酒店转让协议第十一条的约定主张违约金700000元。关于违约金的计算方法，反诉原告主张，600000元延迟支付八天，1400000元至今未付，该2000000元未付款按合同约定的违约金标准（5%）计算为每日100000元，但其仅主张七天，金额合计700000元。反诉被告对反诉原告的上述主张不予认可，认为酒店转让协议已经解除，反诉被告无需再支付转让余款；对已付转让款，反诉原告接受了反诉被告的履行，且未就逾期支付主张权利及行使合同解除权，应视为合同在实际履行过程中发生变更；反诉原告亦未提交证据证明其因反诉被告的逾期支付导致的具体损失及金额；即使反诉原告的违约金主张成立，其金额也过高，请求法院予以调整。反诉原告未提交证据证明反诉被告逾期支付转让价款对其导致的损失。（二）庭审中，反诉原告提交其与烟台城邦商贸有限公司于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》，称涉案酒店年房租540000元，为向出租人支付租金，反诉被告应向反诉原告支付2018年12月20日至2019年8月18日期间的房屋租金246000元、2019年8月19日至2020年8月18日期间的房租租金540000元、租房押金80000元，合计866000元。上述房屋租赁合同的甲方（出租人）为烟台城邦商贸有限公司，乙方（承租人）为李俊池、李晴。合同第一条约定的房屋位置为“莱山区黄海路25、27、29、31、33号综合楼、二楼、三楼、阁楼”、“其中包括二楼、三楼、阁楼及附表1、附表2”。第二条约定的租期为十年，自2015年5月18日至2025年5月18日；承租之日起三个月免租金，房租前两年半年支付，剩余年限当年一次性支付，承租人自2015年起的前两年于每年的8月18日前一次性交付当年度上半年的租金，2月18日之前支付当年度下半年的租金，两年后的合同剩余期限内需在每年的8月18日前一次性交付当年全年房租；承租人于合同签订之日支付出租人押金80000元整；具体租金如下：2015-2016年的租金480000元整，2016-2017年租金490000元整，2017-2018年租金500000元整，2018-2019年租金520000元整，2019-2020年租金540000元整，2020-2021年租金560000元整，……承租人拖欠房租累计三个月的，出租人有权解除合同并收回租赁房屋。合同落款处，甲方加盖有出租人印章，乙方载有李俊池、李晴的签名捺印并注明“烟台侣行家酒店有限公司”。反诉被告对房屋租赁合同的真实性没有异议，但对反诉原告主张的租金金额不予认可，称双方签订酒店转让协议时反诉原告未向其提供该房屋租赁合同，反诉原告应进一步提交证据证明其已向反诉被告出示该合同、反诉被告对房屋租金及房屋使用范围明知；并且，协议双方对前期租金已在转让协议中明确约定为100000元，反诉被告亦已向李俊池实际支付该100000元。关于转让协议中“十万元次年房租”，反诉原告解释称，2018年12月20日至2019年8月18日租金应为246000元，因反诉被告称经营困难，故双方协商确定为100000元。（三）反诉原告为证明双方已就电费问题达成一致，提交其与孔德武的微信聊天记录及记录中表格照片各一份。聊天记录中，孔德武向反诉原告发送计算表格照片一份，载明水电费计算结果为52565元。反诉原告称，52565元为孔德武根据酒店入住情况折算的2019年3月15日至7月24日期间的电费加手写部分的水费金额计算得出，现反诉被告已支付水电费10000元，还应继续向反诉原告支付42565元。庭审中，反诉被告对孔德武书写的金额予以认可，并提交烟台黄海城市花园电费收据三张，交款单位均为“侣行家”，时间分别为2019年7月4日、2019年7月4日、2019年8月21日，金额分别为10000元、1000元、30000元，称反诉被告已经交纳2019年7月之后的电费41000元，反诉原告无需再重复交纳。经质证，反诉原告对三张收据的真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，本案系股权转让纠纷，原告系通过受让被告侣行家公司股权的方式取得酒店的经营权。被告李晴对被告李俊池将二人所持100%股权转让给原告没有异议，本院对此予以确认。因此，原告与被告李俊池签订的酒店转让协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案有四个焦点问题：一是原告要求解除转让协议的主张能否成立；二是原告要求返还转让款、双倍返还定金的主张能否成立；三是反诉原告要求反诉被告支付转让余款及违约金的主张能否成立；四是反诉原告要求反诉被告承担房租及水电费的主张能否成立。关于焦点一：本院认为，被告李俊池提交的孔德武与宗春玲微信聊天记录可以证明特种行业许可证可由原告凭授权委托书领取，相关微信聊天记录可以证明双方已就水电费及物业费问题达成一致，美团账户中的款项也经原告要求恢复支付，酒店存在的侵权问题亦由双方共同解决完毕，故原告以前述相关理由要求解除转让协议的主张不成立。三被告对限期拆除事先告知书的真实性予以认可，本院对涉案酒店楼上板房属于违章建筑予以确认。涉案酒店的消防安全检查合格证明确载明场所层数为地上四层，场所建筑面积为1700平方米，而根据双方于庭审中的陈述，酒店的实际经营层数为五层，本院对原告关于地下一层共14间客房未经消防安全检查合格的陈述予以采信。同时，本院认为，被告李俊池因与原告发生费用支付纠纷而于2019年9月16日将酒店经营所需证据取走的行为不恰当，结合被告李俊池于庭审中所述的酒店经营用房的房东已要求其腾房并对外招租的事实，本院对原告关于合同目的无法实现的主张予以支持，对其有权解除涉案转让协议予以认定。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”现原告解除转让协议的通知已于2019年9月22日到达被告李俊池，本院对转让协议已于该日解除予以确认。关于焦点二：《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该项法律规定，原告有权要求被告李俊池返还已支付的转让款。本案中，被告侣行家公司的营业执照载明经营期限至2045年6月8日，特种行业许可证载明有效期至2019年12月、有效期限届满前进行年审，房屋租赁合同载明租赁期限至2025年5月18日，故本院对原告将3000000元转让款按五年经营期限均摊并要求扣除其经营期间9个月的转让款的主张予以照准，对原告要求被告李俊池返还转让款1150000（1600000-3000000÷60×9）元的诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿未履行款项自立案之日起的利息损失的主张不违反法律法规的相关规定，本院予以支持，利息计算标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求双倍返还定金的主张，本院认为，双方并未于协议中约定定金的具体担保内容，根据定金500000元系于合同签订当日支付的事实，本院对双方实际交接酒店后该定金即不再具有担保意义并已转为转让价款予以认定，故对原告要求返还上述转让款后再行支付500000元的诉讼请求不予支持。关于焦点三：如上所述，涉案酒店转让协议已因原告主张而解除，根据上述《合同法》第九十七条“尚未履行的，终止履行”的规定，反诉原告要求反诉被告继续支付转让余款的主张不成立。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”酒店转让协议明确约定，反诉被告未按约支付转让款应向反诉原告支付违约金。庭审中，反诉被告以协议约定的违约金计算标准过高为由，请求本院予以调整。经审查，500000元转让款延迟履行15天，600000元转让款延迟履行8天，本院酌情按照年利率15%标准计算两笔款项的利息损失，金额合计5055元，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金5055元的反诉请求予以支持，对超出部分不予支持。关于焦点四：本院认为，转让协议履行过程中，反诉被告对房租、水电费、物业费等费用的支出具有履行继续性合同性质，故反诉被告应当承担其经营期间的前述费用。反诉原告对转让协议中“次年租金”解释为2018年12月20日至2019年8月18日期间的房租，现反诉被告已于2019年1月14日支付协议约定的该100000元房租，本院对反诉原告要求反诉被告承担该期间房租246000元的反诉请求不予支持。反诉被告对反诉原告提交的房屋租赁合同予以认可，本院对该证据予以采信，对2019年8月19日至2020年8月18日期间的房租应为540000元予以确认。转让协议约定甲方与房屋原房主签订的房屋租赁合同对乙方生效，本院对承租人应依据前述房屋租赁合同约定的租金标准于2019年8月18日支付2019年8月19日至2020年8月18日的房租予以确认。本院认为，酒店转让协议解除之前的房租应由反诉被告全部承担，故本院对反诉原告要求反诉被告承担该年度截至2019年9月22日的房租的主张予以支持。经计算，2019年8月19日至2019年9月22日期间的房租金额应为50301（540000÷365×34）元。关于2019年9月23日至2020年8月18日期间的房租，本院认为，双方因费用支付产生争议，反诉原告于2019年9月16日至涉案酒店取走证照后，反诉被告中断经营，虽反诉被告于2019年9月22日发出解除协议通知，但反诉原告于2019年9月25日明确表示不同意解除转让协议，双方进而产生本案纠纷，审理期间还发生新冠肺炎疫情导致酒店无法经营，故双方应共同承担本案判决之前产生的2019年9月23日至2020年8月18日期间的房租。经计算，该期间的房租金额应为489699（540000÷365×331）元，本院对反诉原告要求反诉被告承担该部分房租的一半即244849元的主张予以支持。综上，反诉被告应承担的房租合计295150元。因被告李晴对反诉原告收取本案反诉所涉款项没有异议，本院对反诉原告要求反诉被告承担房租295150元的反诉请求予以支持，对超出部分不予支持。反诉被告对反诉原告主张的2019年3月15日至7月24日期间的水电费合计42565元予以认可，本院对此予以确认。同时，反诉被告提交的证据可以证明该期间内电费已由反诉被告支付11000元，故本院对反诉被告关于反诉原告无需再交纳该部分电费的主张予以支持，对反诉原告要求反诉被告承担水电费31565元的反诉请求予以支持，超出部分不予支持。房屋租赁合同中的承租人并非反诉被告，本案原、被告之间亦非房屋租赁合同关系，反诉原告要求反诉被告支付押金缺乏依据，本院对其该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李俊池向原告芦晓明返还转让款1150000元。二、反诉被告芦晓明向反诉原告李俊池支付违约金5055元、房租295150元、水电费31565元，合计331770元。三、上述一、二项兑除，被告李俊池向原告芦晓明返还转让款818230元。四、被告李俊池向原告芦晓明赔偿利息损失（以818230元中未履行部分为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月12日起计算至实际履行之日止）。五、上述三、四项，被告李俊池于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原告芦晓明的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告李俊池的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21154元，由原告芦晓明负担7767元，被告李俊池负担13387元。反诉案件受理费15444元，由反诉原告李俊池负担13742元，由反诉被告芦晓明负担1702元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程晓娜人民陪审员  于庆友人民陪审员  王信坤二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  任玉玲