海南省海口市龙华区人民法院民事判决书（2020）琼0106民初7476号        原告：韩颖颜，女，1981年7月6日出生，汉族，住海口市龙华区。公民身份号码：XXX。            原告：黄旭，男，1983年10月30日出生，汉族，住海口市龙华区。公民身份号码：XXX。            以上二原告共同的委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。            以上二原告共同的委托诉讼代理人：袁海军，海南新概念律师事务所实习律师。            被告：海南海洋地质后勤服务有限公司，住所地海口市金盘路36号。统一社会信用代码：91460000687281733M。            法定代表人：林雄，董事长。            委托诉讼代理人：黄戈琳，海南泽田律师事务所律师。            原告韩颖颜、黄旭与被告海南海洋地质后勤服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩颖颜、黄旭的委托诉讼代理人蔡成和袁海军、被告海南海洋地质后勤服务有限公司的委托诉讼代理人黄戈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向二原告支付逾期办理房屋产权证的违约金62701元（违约金计算方法：以二原告已支付的购房款869641元为基数，按照每日万分之一计算，从2018年7月31日起算，暂计至2020年7月21日，共721天，实际应计至办理房屋产权证之日止）；2．由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月9日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：被告将位于海口市金盘路36号汇水湾公寓5号楼C单元1002房售予原告；该房屋建筑面积122.07平方米，总价款869641元；原告应于签订合同之日起支付首期购房款309641元，余款560000元通过银行按揭贷款支付；被告应于2016年6月30日前将经建设、勘察、设计、施工、监理联合验收通过并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，且应提前10日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料，若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期720日以上的，原告有权单方解除合同。签订以上合同后，原告即按合同约定向被告支付购房款，被告收到房款后向原告出具了相应的票据。2016年7月29日，被告发出了《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》，通知原告于2016年8月10日至8月18日办理交钥匙手续。被告于2016年8月10日向原告交付房屋，但被告至今没有为原告办理《房屋产权证》。原告认为，依据双方合同约定及有关法律法规的规定，被告应如期为原告办理房屋产权证；但被告至今未完成以上义务，应依法承担相应的违约责任。现依法向法院提起诉讼，请求依法判如所请。            被告辩称，一、汇水湾公寓项目在办证过程中，存在政府行为的不可抗力，被告不应承担违约责任。2017年6月19日，海口市规划局龙华分局作出海规龙华函［2017］75号《关于汇水湾公寓楼项目规划核实情况的函》，告知被告汇水湾公寓项目增加计容面积99.84平方米，需完善有关手续。由于汇水湾公寓项目用地基准容积率计容面积为53929.68平方米，增加99.84平方米，其误差仅为0.018％。依据《海口市增加容积率用地管理规定》第十二条的规定，在对建设项目进行规划核实中，由于施工或测量误差造成增加建筑面积且误差为建设项目总建筑面积2％以内的，建设单位应当按规定标准补交误差面积增加容积率地价款，同时还应按误差面积依法补交城市基础设施配套费、契税等相关税费。因此，汇水湾公寓项目增加的计容面积属于测量误差，本可以正常办理增容手续。但是海南省人民政府于2018年1月出台了琼府［2018］3号文件，该份文件导致海口市国土资源局停办一切增加容积率业务，被告因此一直无法缴纳增容费用。经过多方协商、申请，海口市规划委员会向被告出具了海规龙函［2018］《关于办理汇水湾公寓项目增加容积率手续的函》认定汇水湾公寓项目的面积差属计算误差。被告凭该函于2018年7月18日向海口市国土资源局申请办理增容手续，2018年9月29日海口市国土资源局才向被告发出《关于缴交汇水湾公寓项目用地增加容积率地价款的通知》，被告才得以在2018年11月19日办理增容手续。而直到2019年5月10日，海口市自然资源和规划局才向被告发出《建设项目城市基础设施配套费缴款通知书》，被告才能办理相关缴费手续。截止2018年1月，被告作为开发商为买受人办理不动产权证的履行期限尚未届满，由此可见，政府政策在合同履行期间发生变化，导致被告无法办理土地增容手续，从而导致整个汇水湾公寓项目无法通过规划核实。依据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。以及双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定，“非因出卖人原因出现下列情形之一的，导致迟延交付或办理房屋所有权证的，出卖人不承担责任：1．政府相关部门迟延批准有关文件或延期办理有关手续的；有关法律、法规、规章及政府决定、命令的修改、增加导致建筑工程的设计、施工、验收延期的”，汇水湾公寓项目延期申请办理不动产权证存在不可抗力因素，被告不承担不可抗力存续期间的违约责任。二、汇水湾公寓项目存在业主违章加建问题，导致规划核实没有按时通过，责任不在被告。汇水湾公寓自从交付给业主后，一直存在业主违章加建的问题。由于房屋已经交付业主，被告无权也无法阻止业主的违章加建行为。为此，被告曾多次与海口市规划局龙华分局、海口市龙华区城市管理行政执法局沟通，甚至自愿承担本不属于被告责任的罚款，就为了推进汇水湾公寓项目的规划核实。在海口市中级人民法院（2017）琼01民终3838号案中也陈述过：“汇水湾公寓项目是由于一些业主入住后，把露台、阳台封闭，变成违章建筑，被告也替其缴纳罚款。事实上，被告一直向有关机构提交相关的申请报告，已经履行了相应义务”。由于没有权利对业主加建的违章建筑进行整顿，汇水湾公寓项目迟迟未通过规划核实，责任不在于被告。根据原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”也就是说，不属于被告责任的，被告不承担逾期办证的违约责任。三、汇水湾公寓项目在办证过程中，受到新冠疫情及疫情防控措施的影响，应免除疫情期间延期办证的违约责任。2020年1月25日，因新冠疫情防控需要，海南省政府决定启动突发公共卫生事件一级应急响应，直到2020年2月26日，才将海南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。在此之后的时间里，汇水湾项目申请办证也一直受到新冠疫情方方面面的影响，由此导致申请办证一延再延。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因此，即使被告应承担延期办证的违约责任，也应适用不可抗力的相关规定，给予延长六个月的办证期限。综上，被告延期办证存在不可抗力因素，请求法院充分考虑相关因素，免除被告全部或部分责任。            二原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1．海口市商品房买卖合同及补充协议；2．销售不动产统一发票；3．海南增值税普通发票；4．中国银行持卡人存根联；5．海南住房公积金（委托贷款）借款合同；6．汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书；7．物业管理费发票。            被告依法提交了如下证据：1．海口市规划局龙华分局关于汇水湾公寓楼项目规划核实情况的函；2．建设工程竣工测绘情况汇总；3．海口市龙华区城市管理行政执法局行政处罚决定书；4．非税收入一般缴款书；5．海口市增加容积率用地管理规定；6．海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见；7．海口市国土资源局重大事项集体会审表；8．海口市规划委员会关于办理汇水湾公寓项目增加容积率手续的函；9．海口市国土资源局关于缴交“汇水湾公寓”项目用地增加容积率地价款的通知；10．琼（2018）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书；11．海口市自然资源和规划局建设项目城市基础设施配套费缴款通知书；12．关于提供汇水湾公寓办理不动产转移登记材料的通知；13．挂号信封面；14．非税收入一般缴款书（海口市规划委员会）；15．汇水湾公寓办理不动产证业主提交材料登记表。            本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2016年4月9日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人所购商品房为海口市龙华区金盘路36号汇水湾公寓5#栋10层5-C-1002房；该商品房合同约定建筑面积共122.07平方米，按建筑面积计价，每平方米7124.12元，总金额869641元；付款方式为银行按揭付款：（1）首期款309641元，须于签订合同时付清；（2）应付银行按揭房款560000元，由买受人向专业银行（或住房公积金管理中心）申请按揭贷款向出卖人支付；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同；本合同第十五条第一款所载“房屋交付之日”不受本合同第八条交付期限的限制，以买受人按本合同履行义务达到约定交房条件之日为准。合同附件七补充协议第三条约定：非因出卖人原因出现下列情形之一的，导致迟延交付商品房或办理《房屋所有权证》的，出卖人不承担责任：1．政府相关部门迟延批准有关文件或延期办理有关手续的；2．有关配套设施的审批延误的；3．有关法律、法规、规章及政府决定、命令的修改、增加导致建筑工程的设计、施工、验收延期的；4．出现不可抗力以及诸如台风、暴雨、火灾、地震、洪水和出卖人无法控制的其他事由等意外事故或事件的；5．因买受人未按照出卖人通知要求接收房屋、怠于申请办理《房屋所有权证》（含提供办证资料）或缴纳依法由买受人承担的办证税费、以及买受人的其他原因，造成迟延交付商品房或办理《房屋所有权证》的。上述合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。庭审中，原、被告确认涉案房屋交付时间为2016年8月10日。            另查明，2017年6月19日，海口市规划局龙华分局作出海规龙华函［2017］75号《关于汇水湾公寓楼项目规划核实情况的函》，主要内容为：被告申报的汇水湾公寓楼项目存在下列问题：1．批建车位449个，实建地下316个，地上97个，减少36个，应整改；2．修建围墙，占用规划道路用地，应整改；3．泳池未建，1#、2#架空层花池未建等原因，造成绿化率减少，应整改；4．违章加建面积共计963.15㎡；5．增加计容面积99.84㎡，需完善有关手续。2018年1月10日，海南省人民政府下发《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，该意见第（二十一）项内容为：加强容积率变更管理。土地使用权人应当严格按照土地有偿使用合同约定的容积率开发利用土地。禁止商品住宅项目用地提高容积率。本意见自印发之日起施行。该意见实施后海口市国土资源局暂停办理商品住宅项目用地增加容积率业务。2018年6月25日，海口市规划委员会向被告作出《关于办理汇水湾公寓项目增加容积率手续的函》，主要内容为：根据房测报告，实建地上建筑面积54857.03平方米，地下12794.16平方米，计容建筑面积54029.52平方米，增加计容建筑面积99.84平方米，实建容积率3.006，面积差值属计算误差。请被告依此函到市国土局办理项目用地增容手续后再按程序申报规划核实。2018年7月被告持该函向海口市国土资源局申请办理增加容积率用地手续，2018年7月19日，海口市国土资源局作出如下处理意见：汇水湾公寓项目于海府［2018］3号文出台之前已建成，且增加建筑面积属计算误差范围内，本着法不溯及既往的原则，建议给予办理完善上述项目用地增加容积率用地手续。2018年9月29日，海口市国土资源局向被告作出《关于缴交“汇水湾公寓”项目用地增加容积率地价款的通知》，主要内容为：被告应缴纳的增加容积率地价款共计402954.24元，自收到本通知之日起30日内到该局储备中心缴纳该笔地价款。2018年10月10日，被告依上述通知足额缴纳了增容地价款。被告称于2018年11月19日办理了汇水湾公寓项目容积率变更手续。            再查明，针对我省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，海南省政府于2020年1月25日启动公共卫生事件一级响应。2020年2月26日，海南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。            又查明，2020年6月23日，被告向二原告邮寄《关于提供汇水湾公寓办理不动产转移登记材料的通知》，通知二原告缴纳契税并提交办理不动产转移登记所需要的材料，二原告于2020年6月24日收到上述通知。经二原告确认，其尚未向被告提交办理不动产转移登记所需要的材料。            本院认为，二原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩意见，本院对本案争议焦点评析如下：            一、被告是否存在逾期办证违约行为。二原告在合同签订后，已按约定履行了支付购房款的义务。根据合同约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为二原告办理房屋权属证书，在二原告取得该商品房权属证书后，被告应当在90日内向土地登记机关申请，为二原告办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故被告应当自房屋交付之日起810日（720日＋90日）内为二原告办理不动产权证书。本案中，原、被告于2016年8月10日办理了涉案房屋的交接手续，故被告应于2018年10月29日前为二原告办理不动产权证书。二原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书，被告已构成违约，依法应承担逾期办证违约责任。            二、被告抗辩的免责事由是否成立。1．关于办理增加容积率用地手续问题，本院认为，2018年1月10日海南省人民政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》出台后，海口市国土资源局暂停办理商品住宅项目用地增加容积率业务，直至2018年9月29日海口市国土资源局向被告作出《关于缴交“汇水湾公寓”项目用地增加容积率地价款的通知》，该时间段（共263天）符合合同约定的“政府相关部门迟延批准有关文件或延期办理有关手续的”情形，故办证日期应予顺延263天，即被告应于2019年7月19日前为原告办理不动产权属证书。2．关于规划核实没有按时通过的问题。本院认为，根据海口市规划局龙华分局作出的《关于汇水湾公寓楼项目规划核实情况的函》，涉案项目未能及时通过规划核实的原因包括车位、围墙、泳池等多项问题，这些问题均不具有不可预见、不能避免、不能克服的情形，且被告提交证据也不足以证明未按时通过项目规划核实系原告原因造成，故被告的该项辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。3．关于新冠疫情期间是否免责的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任”的规定，本案中新冠疫情发生于前述应办证日期之后，不属于免责事由，不应计算延期，故被告以新冠疫情及政府有关部门采取疫情防控措施为由要求应免除疫情期间的违约责任于法无据，本院不予采纳。            三、关于逾期办证违约责任的截止日期问题。由于办理不动产权属登记属于政府不动产登记机关的职责，被告在办证过程中应履行的义务属于协助义务。被告已发出通知要求二原告提交办理不动产转移登记所需的材料，二原告在收到通知后未及时向被告提交上述材料，致使被告无法履行合同约定的办证义务，双方都违反合同约定，应当各自承担相应的责任。本案中二原告提交材料至实际办理不动产权证书之间的具体逾期事实及归责情况尚未实际发生或可得确定，故被告承担逾期办证违约责任的截止日期本院仅支持至二原告收到《关于提供汇水湾公寓办理不动产转移登记材料的通知》之日，即2020年6月24日。综上，被告应以二原告已付购房款869641元为基数，按日万分之一向二原告支付自2019年7月20日至2020年6月24日期间（共计341天）的逾期办证违约金，即29655元（869641元×0.0001×341天=29655元）。二原告主张逾期办证违约金超出的部分，没有事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：            一、被告海南海洋地质后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩颖颜、黄旭支付逾期办证违约金29655元；            二、驳回原告韩颖颜、黄旭的其他诉讼请求。            如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。            案件受理费1367.53元，由原告韩颖颜、黄旭负担826.15元，被告海南海洋地质后勤服务有限公司负担541.38元。            如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                审判长冯琳            审判员刘子香            人民陪审员何少武    二〇二〇年十二月三十日            书记员陈家芬