黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0403民初1181号原告（反诉被告）：鹤岗市海红建筑有限责任公司，住所地鹤岗市工农区19委2组金街综合楼000501室，统一社会信用代码：91230400569875629X。法定代表人：史长青，职务总经理。原告（反诉被告）：鹤岗市海红房地产开发有限公司，住所地鹤岗市工农区19委2组金街综合楼000601室，统一社会信用代码：9123040056516968XC。法定代表人：张家涛，职务总经理。二原告委托诉讼代理人：刘岗利，系黑龙江刘岗利律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国电信集团有限公司鹤岗分公司，住所地鹤岗市工农区学府路189号，统一社会信用代码：91230400744422644D。负责人：戴国芳，职务总经理。委托诉讼代理人：卢文胜，系北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，系北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告鹤岗市海红建筑有限责任公司（以下简称海红建筑公司）、鹤岗市海红房地产开发有限公司（以下简称海红房开公司）诉被告中国电信集团有限公司鹤岗分公司（以下简称电信鹤岗分公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月20日作出（2020）黑0403民初383号民事判决书，被告电信鹤岗分公司不服该判决，上诉至鹤岗市中级人民法院，鹤岗市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）黑04民终411号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海红建筑公司委托诉讼代理人刘岗利、海红房开公司法定代表人张家涛及委托诉讼代理人刘岗利，电信鹤岗分公司委托诉讼代理人卢文胜、刘帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海红建筑公司、海红房开公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付合同之内应当支付的土地转让金96万元及违约金，违约金计算方式：按照被告违反约定给付期限之日起至给付之日止，按照银行业拆借的利率支付利息，1、自2015年7月9日至2016年1月27日，按1200万元×拆借利率；2、自2016年1月28日至2016年3月31日，按900万元（已支付300万元）×拆借利率；3、自2016年4月1日至2016年4月27日，按500万元（已支付400万元）×拆借利率；4、自2016年4月28日至2016年5月17日，按372万元（已支付128万元）×拆借利率；5、按合同约定，土地款中300万元（1500万元－1200万元），应当在2016年2月28日支付，被告实际支付日期2016年9月20日200万元、2016年10月25日100万元，这部分违约金是2016年2月28日至2016年9月20日按300万元×拆借利率；2016年9月21日至2016年10月25日按100万元（已支付200万元）×拆借利率；6、未支付土地款96万元，自2016年7月9日至给付完毕之日止，按96万元×拆借利率。事实及理由：2013年11月11日原、被告签订《合作协议》，在协议中双方约定，被告在原告所属的地块上建设建筑面积为6000平方米的电信机楼。被告以打包的方式委托原告建设完成该项目，原告有偿提供土地并施工，整体打包价3500万元。原告负责办理土地转让、开发、建筑手续及相关税费，被告负责设计、监理、招投标工作的落实。原告承建被告电信机楼项目总体占地面积不小于3000平方米，其中机楼占地面积1200平方米，前、后庭院总面积不小于1800平方米，消防设备及水池设在机楼地下。机楼映射地面积部分归被告所有，其他地下部分归原告所有。前后庭院面积最终按实际面积核算，多面积或者少面积按购地费用和土地转让费用之和比例双方补差，被告方实际使用购得土地面积金额与合同面积如有差异，原、被告双方实行多退少补方式解决。原被告双方同时约定，3000平方米的土地转让费1500万元。原告负责办理并过户，被告获得土地产权时支付土地转让费的80%计1200万元，余款20%计300万元，按工程进度拨款比例支付土地转让费余款。原、被告签订《合作协议》后，原告按协议规定履行相关义务，但被告在原告将土地转移到被告名下后，并没有将约定的土地费支付期限给付原告，由于被告违约付款给原告造成经济损失145万元。同时，被告多占原告土地面积192平方米，按双方约定的多退少补应给原告补差96万元。现原告受委托打包建设的被告机楼项目已经交付使用，双方就该项目占地面积虽已经确定，但被告项目多占的土地面积转让费用没有达成一致，诉至法院，依照双方签订《合作协议》、《建设工程施工合同》约定及相关法律规定，支持原告诉讼请求。被告电信公司鹤岗分公司辩称：1、本诉遗漏诉讼主体，原告主体不适格。《合作协议》的合同主体甲方为春林木加工厂、海红房开公司、海红建筑公司，原告依据《合作协议》提起诉讼，因此本诉遗漏诉讼主体。原告明确自己没有取得土地使用权，仅仅是工信局等单位出具证明试图来证明获得土地使用权，而这是与我国现行物权法和土地管理法的规定相冲突的，本案为国有土地使用权转让合同纠纷，因此原告诉讼主体不适格。2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告认为被告应当自2015年7月9日开始具有付款义务，那么诉讼时效应当自2015年7月10日开始计算，那么按照当时的法律规定诉讼时效为两年，截至2017年7月9日届满。3、《合作协议》的土地转让部分和《土地转让合同》是无效的，原告诉讼请求应当驳回。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》均认定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，或土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。海红建筑公司和海红房开公司均没有领有国有土地使用证不得转让划拨土地使用权；也没有经过人民政府批准，《合作协议》还是《土地转让合同》都是违反法律强制性规定的，都是无效的。因此原告应当将1500万元的土地转让费返还被告，其96万元及利息损失等更是不应得到支持。4、被告国有土地使用权是通过挂牌出让方式获得，原告没有履行任何土地转让义务，应返还土地转让费，其诉讼请求也应驳回。案涉土地是被告通过参加鹤岗市自然资源局国有土地使用权挂牌出让，与鹤岗市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》获得的国有土地使用权。即使假设《合作协议》或《土地转让合同》有效，由于原告未履行合同义务，也无权获得所谓的“土地转让费”1500万元，也应返还该费用。5、原告对《土地转让合同》的错误解读不能支持其诉讼请求。《土地转让合同》约定转让的土地使用权是3192平方米，相应的土地使用权转让金1500万元，因此不需要对192平方米额外给付费用。6、原告对付款时间的解读错误。原告试图按照《合作协议》确定300万元余款的付款时间和损失赔偿，但按照《合作协议》的约定300万元余款应当按照施工合同的形象进度付款，但原告未能举示任何证据。综上所述，《合作协议》还是《土地转让合同》都是违反法律强制性规定的，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告中国电信公司鹤岗分公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认《合作协议》中有关土地转让合同内容及《土地转让合同》无效；2、要求判决反诉被告向反诉原告返还1500万元；3、如法院确认《合作协议》中有关土地转让合同内容及《土地转让合同》有效，请求判决反诉被告向反诉原告返还170万元；4、本这相应措施用由反诉被告承担。事实与理由：2013年11月11日，春林加工厂及二反诉被告与反诉原告签订了《合作协议》，该协议第六条约定了土地转让事宜：“土地产权转让费1500万元（包括本协议约定的3500万元打包款之内），甲方负责办理并过户，乙方获得土地、产权的所有权，乙方支付转让费的80%计1200万元，余款的20%计300万元，按工程进度拨款比例支付土地转让费余款，余款分批支付以保证工程竣工。”2015年12月31日，反诉原告与二反诉被告签订了《土地转让合同》，针对土地转让事宜进行具体约定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》均认定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，或土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，二反诉被告未领有国有土地使用证，不具有草拟土地的使用权，更未经过人民政府批准。故，《合作协议》中有关土地转让的合同内容以及《土地转让合同》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。另外土地是鹤岗市国土资源局于2015年2月15日公告进行国有土地使用权挂牌出让，反诉原告通过参加挂牌出让于2015年4月8日与鹤岗市国有资源局签订了《国有建设用土使用权出让合同》，支付了170万元土地出让金。2015年5月5日，鹤岗市人民政府建设用地审批件鹤政土[2015]14号《关于对中国电信集团公司黑龙江省鹤岗市电信分公司建鹤岗市电信本地网生产机楼项目用的批复》同意了反诉原告的用地申请，并于同日颁发了《建设用地批准书》。2015年7月9日，反诉原告取得《国有土地使用证》，获得案涉土地。假设人民法院确认《使用协议》中有关土地转让合同内容合法有效，根据该协议第六条约定可知，1500万元包含了反诉被告负责办理并过户直至反诉原告获得土地、产权的全部款项。反诉原告不应为此再支付其他任何款项，但反诉原告却额外支付了170万元的土地出让金，该170万元应当包含在1500万元中。因此，反诉被告应将此笔额外款项170万元返还给反诉原告。反诉被告海红建筑公司辩称：1、双方签订的合作协议系双方真实意思表示，且没有违返法律强制性效力规定，认定为合法有效，反诉原告的反诉请求不应得到支持。2、反诉原告缴纳的170万元系转让后缴纳的后40年的土地出让金与案涉合作协议的1500万元没有任何关系，不属于合作协议中的约定条款，因此其缴纳170万元是对其本人后续40年使用所缴纳与本案没有任何关系，所以请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告海红房开公司辩称，土地转让合同是由于电信公司为了后补企业内部手续所补充签订的，转让合同中第7条特别注明：2015年7月9日电信方依法已经依法取得本合同约定土地使用权证书，合同第8条第3款明确约定本合同约定内容与原合同为准，此次说明乙方已经获得了土地使用权证书，所签订这份合同只是为了走程序，而合同签订的日期是2015年12月31日，所以我方认为应当履行合作协议。原告海红建筑公司、海红房开公司为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：证据一、合作协议、土地转让合同各一份，拟证实被告为了建设机楼需要，需使用原告土地及需原告以打包价格的形式进行施工建设，在合作协议中约定被告需使用原告土地3000平方米，总价格为1500万元，土地已实际使用多退少补，被告先支付土地转让费80%即1200万元，在土地转让合同中约定被告使用原告土地3192平方米，土地转让金为1500万元，被告应在相关资料交付后20天内支付80%土地款1200万元，剩余土地款300万元在2016年2月28日前支付，双方在土地转让合同中第8条第3项中约定，本合同约定与原土地转让合同内容不符时，应以原合同内容为准。土地转让合同确定了实际被告使用的土地面积，多出了192平方米，被告应当按照合作协议的约定支付相应价款。被告电信分公司质证认为，对合作协议和土地转让合同真实性无异议，证明问题有异议，合作协议中未约定具体的付款时间，尤其是余款，按照工程形象进度付款，但实际中并没有关于形象进度付款的具体时间约定，因此原告无法以该合同内容支持其诉讼请求。原告海红房地产开发公司已经明确该土地转让合同系为了走内部程序的目的而签订，并不是双方的真实意思表示，且为了说明不是双方的真实意思表示特别约定以原合同内容为准，并且房地产公司法定代表人明确表示未履行该土地转让合同，其诉讼请求是以四方主体所签订的合作协议为法律基础，因此该土地转让合同不能作为证据来支持原告的诉讼请求。原告更不能以合同中的所谓付款约定来主张权利，且该土地转让合同明确约定3192平方米土地使用权的土地转让金就是1500万元，按该条款被告方无须额外支付192平方米所谓的土地转让价款。该两份合同违反了国家法律法规以及最高人民法院相关司法解释的规定，属于无效的。原告不能以此支持其诉讼请求。本院认为，虽然被告对以上证据的真实性无异议，但双方均认为《土地转让合同》的签订目的并非是对本案争议土地使用权转让的真实约定，故与本案不具有关联性，本院仅对《合作协议》予以采信。证据二、协议书、工农区人民政府、鹤岗市工业信息化委员会证明，拟证实案涉土地原使用权人，国有企业原轻工局纸包装箱厂、春林木材加工厂与原告签订协议，将案涉土地使用权在内的资产（包括地上建筑物等）及企业的权利义务整体转让给原告的事实，且经过了企业主管部门工农区人民政府及市工信局的批准，该转让行为合法有效。被告电信鹤岗分公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该协议书中体现春林木材加工厂将其所属的土地使用权证资产全部转让给海红房地产开发有限公司，但同时也体现出该加工厂实际并未取得土地使用证，其两份证明更是反证海红开发有限责任公司意图获得该土地使用权，但并没有办理相关的土地使用权转让手续获得土地使用权，且在市工信局、工农区人民政府的证明中对该土地部分的证明内容是海红开发有限责任公司打包收购承认原土地使用出租协议，更是反证春林木材加工厂未取得土地使用权，仅是承认了原轻工局纸包装箱厂只是土地租赁行为，因此春林木材加工厂没有获得案涉土地的土地使用权，而本案的二原告更是不可能通过一纸协议书就从春林木材加工厂获得案涉土地的土地使用权。因此无论是协议书还是两份证据均不能证实二原告已经获得案涉土地的土地使用权，工信委和工农区人民政府的证明中更没有任何内容可以认定为对二原告向被告转让案涉土地的国有土地使用权的批准行为。本院认为，证据二能够证实原告接收春林木材加工厂的事实，故予以采信。证据三、黑龙江省政府非收入票据复印件1张，拟证实案涉土地在原告受让前的土地所有权性质为国有租赁，而非国有划拨。被告电信鹤岗分公司质证认为，黑龙江省政府非收入票据原告未能提供证据原件，证据不符合法律规定，复印件不能作为证据使用，后续如经法庭确认有原件，我方同意作为证据质证，若核实一致对真实性无异议。我方认为证明的问题有异议，该票据内容记载为政府非税收入票据，收费项目为土地年租金，并非为土地出让金，因此该票据即使是真实的那么也反证鹤岗市轻化工业包装箱厂就未取得案涉土地的土地使用权，其后续主体春林木材加工厂、海红房地产公司和海红建筑公司无论如何签订协议约定或由政府部门证明，均不能认定二原告可以通过协议行为而获得案涉土地的土地使用权。二原告更没有权利与被告签订土地转让协议，即使签订也是无效。本院认为，证据三系复印件，未提供原件核对，故不予采信。证据四、建设用地批书、土地证复印件1张、被告工作人员为原告出具的收到土地证收条，拟证实原告按照合作协议履行约定义务，将案涉土地变更为建设用地，建设用地使用权已经变更至被告名下，实际使用土地面积为3192平方米。收条证实被告已经收到了原告交付的土地证原件。被告电信鹤岗分公司质证认为，对证据真实性无异议，证明内容有异议。建设用地批准书、土地使用权明确记载土地的取得方式为挂牌出让，恰恰可以反证被告取得案涉土地的使用权是通过参加国有土地使用权挂牌出让流程，签订出让合同而获得，并非通过与原告协议转让的方式而获得土地使用权。该证据可以证明原告方并没有履行合作协议中关于案涉土地使用权转让的合同义务，也没有权利主张土地转让对价。证据三收条的签收人孙昌大并非本案合作协议或土地转让合同的授权委托人，没有权利代表被告来履行合同权利义务，其行为不能视为被告的意思表示，且该收条内容并不能体现出国有土地使用证是原告通过履行合作协议，通过办理国有土地使用权协议转让行为而获得。因此该收条内容不能支持其诉讼请求，且如果原告试图通过该证据证明其在履行合作协议或者土地转让合同中，土地协议转让的凭证和相关资料的交付义务，那么按照土地转让合同5.3的约定，被告应在2018年5月24日之后的20天后产生付款义务，那么原告就无权在追究我方的付款逾期的违约责任。本院认为，该证据能够证实被告已于2015年5月5日取得到建设用地批准书，于2015年7月9日取得了土地使用权证书，故本院予以采信。证据五、土地转让费明细，拟证实被告没有按合作协议第六条的约定的时间（2015年7月9日支付土地费1200万元，剩余的300万元应在2016年2月28日支付）给付土地转让费，被告而是分别于2016年1月27日给付300万元、同年3月31日给付400万元、同年4月27日给付128万元、同年5月17日给付372万元、同年9月20日给付200万元、同年10月25日给付100万元，构成违约应按合同约定的期限及金额计算违约金。被告电信鹤岗分公司质证认为，对证据真实性、合法性均有异议。该证据无法证明其来源，是一个未有任何确认的统计表，其外在形式不符合法律对证据的要求，不能作为证据使用，对其证明的内容也是不能予以支持。本院认为，该证据系复印件，而被告对该证据有异议，且该证据中记载的付款时间均在被告方提供的银行转账时间之前，故本院不予采信。被告电信鹤岗分公司为反驳原告诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一、2015年2月15日鹤岗市国土资源局国有土地使用权公告、黑龙江省非税收入票据、国有建设用地使用权出让合同、鹤岗市人民政府建设用地审批件（鹤政土［2015］14号）关于对中国电信集团公司黑龙江省鹤岗市电信分公司建鹤岗市电信本地网生产机楼项目用地的批复、建设用地批准书、国有土地使用权证鹤国用（2015）第Ｇ××5号，拟证实鹤岗市国土资源局于2015年2月15日对案涉土地进行国有土地使用权挂牌出让，被告通过参加挂牌出让于2015年4月8日与鹤岗市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并支付了170万土地出让金。2015年5月5日，鹤岗市人民政府建设用地审批件鹤政土[2015]14号《关于对中国电信集团公司黑龙江省鹤岗市电信分公司建鹤岗市电信本地网生产机楼项目用地的批复》同意了被告的用地申请，并于同日颁发了《建设用地批准书》，2015年7月9日被告取得国有土地使用证。获得案涉土地使用权。二原告质证认为：1、对该组证据的真实性无异议，但是案涉土地在国土资源局国有土地使用公告前使用权人是春林木材加工厂，后原告依照转让的方式取得了该土地使用权，正因为原告与被告签署了合作协议，原告同意将案涉土地使用权交回由国土资源局以挂牌形式再出让给被告，这是被告取得土地使用权的唯一合法途径。该组证据不能证明被告想要证明的问题，反而恰恰证明了正因为原告与被告签订了合作协议后将案涉土地的使用权转让给被告后依法被告取得了土地使用权，也是原告完成了合作协议义务的一个证明。2、被告缴纳的土地出让金170万元，是被告后续使用土地缴纳的费用，与本案转让没有任何关系。3、建设用地批准书是在原告办理、被告协助下完成的，与原告所举的证据一致，能够证明原告为完成合作协议而履行的义务。本院认为，该组证据能够证实被告支付了土地出让金170万。2015年5月5日颁发了《建设用地批准书》，2015年7月9日被告取得国有土地使用证，故予以采信。证据二、1500万土地转让费发票、中国建设银行单位客户专用回单，拟证明被告向原告支付了土地转让款1500万元。二原告质证认为，对证据真实性无异议，被告提供的这组证据与原告提供的证据五统计表中记载的付款时间以及付款金额相一致，能够证明被告履行合作协议，按3000平方米支付的转让费1500万元，但该组证据恰恰证明了被告没有按照合作协议约定的时间以及数额支付转让费，能够证明被告构成了违约。本院认为，该证据能够证实被告交纳土地转让费的时间及数额，故予以采信。根据当事人的举证、质证及当庭陈述、辩论，本院查明本案事实如下：2013年11月11日，原告海红房开公司、海红建筑公司、案外人春林木材加工厂与被告中国电信鹤岗分公司签订了《合作协议》，约定：被告在原告所属的地块上建设建筑面积为6000平方米的电信机楼；被告以整体打包价3500万元的方式委托原告建设该项目，原告有偿提供土地并施工；原告承诺，承建的被告电信机楼项目总体占地面积不小于3000平方米，其中机楼占地面积1200平方米，前、后庭院总面积不小于1800平方米，消防设备及水池设在机楼地下；机楼映射地面积部分归被告所有，其他地下部分归原告所有；前后庭院面积最终按实际面积核算，多面积或少面积按购地费用和土地转让费用之和比例双方补差，被告方实际使用购得土地面积金额与合同面积金额有差异，原、被告双方实行多退少补方式解决。并约定，土地转让费1500万元（包括本协议约定的3500万打包款之内），原告负责办理并过户，被告获得土地产权时支付土地转让费的80%计1200万元，余款20%计300万元，按工程进度拨款比例支付。原、被告签订《合作协议》后，原告建设该工程（电信机楼）2018年8月28日被告单方入住电信机楼使用至今。被告于2015年7月9日领取了国有土地使用证，土地使用证标明的使用权面积为3192平方米。被告于2016年1月27给付原告土地转让费300万元，2016年3月31给付原告土地转让费400万元，2016年4月27给付原告土地转让费128万元，2016年5月17给付原告土地转让费372万元，2016年9月20给付原告土地转让费200万元，2016年10月25给付原告土地转让费100万元，合计1500万元。另查明，该地块的原土地使用者为鹤岗市轻化工业局包装箱厂，土地性质为划拨，后经民营股份制改造，由原企业职工王志新组建春林木材厂承接原轻工包装箱厂的所有债权债务、房屋及土地产权，后又因经营问题，由原告海红房开公司出资一次性打包收购，享有房屋产权及土地使用权。本院认为：首先，案涉土地转让行为合法有效。虽然根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”划拨土地使用权在未经有批准权的人民政府批准前，是不得转让的。但根据第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此规定，划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，可以转让。本案中，该地块的原土地使用者为鹤岗市轻化工商局包装箱厂，并领取了国有土地使用权证书，二原告从案外人春林木材加工厂处收购了案涉土地，其又与被告签订了《合作协议》，二原告虽未先将土地使用权变更到自己名下后再行转让，并不影响原、被告之间土地转让行为的效力，在被告于2015年7月9日经国土资源局批准交纳了土地使用权出让金，并领取了国有土地使用证后，土地使用权已完成交付，故应认定双方土地转让合同有效。因此，对反诉原告提出双方土地转让协议行为无效的主张不予支持。但在此过程中，原告海红房开公司应当按照规定先补交相关税费后将土地使用权变更到自己名下再行转让，现该土地使用权虽变更至被告名下，但对于原告海红房开公司在此过程中应承担的税费应予补交。其次，被告中国电信鹤岗分公司应承担违约责任。依据双方约定，被告在其获得土地产权时支付土地转让费的80%计1200万元，但被告未按时足额支付土地转让费，应该承担违约责任，即自2015年7月9日至2016年1月27日以1200万元为基数计算违约金，自2016年1月28日至2016年3月31日以900万元为基数计算违约金，自2016年4月1日至2016年4月27日以500为基数计算违约金，自2016年4月28日至2016年5月17日以372万元为基数计算违约金，本院对原告以上请求予以支持。关于原告主张的剩余300万元的违约金，因双方对该300万元的支付时间约定不明，且原告方自认其在2016年11月6日才出具竣工报告，而被告方的付款日期早于其竣工日期，因此原告方主张被告方违约不符合双方约定，对该项请求不予支持。第三，关于原告方主张被告方还应支付多出的土地面积192平方米的转让费问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在《合作协议》中约定了原告方是以整体打包形式有偿提供土地并施工，整体打包价为3500万元，土地转让费是1500万元；对土地面积问题分两部分进行了约定，一是甲方承诺承建的电信机楼项目整体总占地面积不小于3000平方米，其中包括机楼及前后庭院；二是对前后庭院面积又进一步约定，如面积有差异，双方多退少补。但在庭审中，原告方认为多出的192平方米是整体多出的，未提供证据证实庭院是否多出面积以及多出多少面积。因此，依据原告方在合同协议中作出的整体面积不小于3000平方米的承诺，以及双方对整体打包价的约定来看，原告方对其主张并未提供足够证据证实，本院对此不予支持。第四，对被告主张原告的诉讼请求超过了法律规定的三年诉讼时效的辩解意见，因原告在2018年12月2日交给被告关于基楼项目申请工程结算单要求被告对2013年11月11日签订的合作协议给予全面结算，其中包括土地、总包价款、招投标的工程款进行全面结算，诉讼时效的期间应从2018年12月2日计算，故对该意见不予采纳。第五，关于反诉原告电信鹤岗分公司提出请求被告向反诉原告返还170万元土地出让金的主张。因该土地出让金是反诉原告作为土地使用者向国家支付的土地使用权出让金，反诉被告方应交纳的相关费用应由其向国家交纳，反诉原告的此项请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条、第四十五条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国电信集团有限公司鹤岗分公司于本判决生效之日起十日内向原告鹤岗市海红建筑有限责任公司、鹤岗市海红房地产开发有限公司以实际欠款数额为基数，按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，计算方式：1、自2015年7月9日至2016年1月27日以1200万元为基数；2、自2016年1月28日至2016年3月31日以900万元为基数；3、自2016年4月1日至2016年4月27日以500为基数；4、自2016年4月28日至2016年5月17日以372万元为基数计算；二、驳回原告鹤岗市海红建筑有限责任公司、鹤岗市海红房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中国电信集团有限公司鹤岗分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26080元,由原告鹤岗市海红建筑有限责任公司、鹤岗市海红房地产开发有限公司承担19737元，被告中国电信集团有限公司鹤岗分公司承担6343元；反诉案件受理费111800元，减半收取计55900元，由反诉原告中国电信集团有限公司鹤岗分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  李 晶审 判 员  辛泽西人民陪审员  赵 雨二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张 丽