广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初722号原告：李德安，男，回族，1992年11月15日出生，住德庆县。委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师，执业证号××。委托诉讼代理人：李楚其，男，回族，1965年3月5日出生，住德庆县，系原告李德安父亲。被告：德庆卓越房地产有限公司，住所德庆县县教师村西侧卓越·壹号公馆D栋9号商铺首层，统一社会信用代码914412266665224469。法定代表人：聂君萍，经理。委托诉讼代理人：霍婉婷，女，汉族，1987年4月23日出生，住广东省肇庆市端州区。原告李德安与被告德庆卓越房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德安及其委托诉讼代理人魏明雄、李楚其、被告德庆卓越房地产有限公司的法定代表人聂君萍及其委托诉讼代理人霍婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德安向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《卓越·壹号公馆定购书》、《商品房买卖合同确认书》；2、判令被告返还原告支付的1000000元购房款及双倍返还定金200000元；3、判令被告赔偿原告支出的装修费用49001元及返还原告的装修押金5000元；4、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2020年3月9日，原告与被告签订了《卓越·壹号公馆定购书》，原告购买被告壹号公馆二期C栋201（样板间）住宅，房屋建筑面积为136.30平方米，套内面积为110.64平方米。房价为折后价7255.23元/平方米，折后总房价为988888元，定金100000元。房款于2020年3月31日前付清，超出该支付日期至2020年5月则按总价1000000元一次交清。当日原告支付了购房定金100000元。2020年4月10日，原告向被告支付购房款500000元。原告定购被告上述房屋后，检查发现该房屋存在主卧室墙柜未固定、马桶无进水、多功能房间门锁坏掉、橱柜门未安装及厨房天花无灯等诸多问题，要求被告对存在的问题进行维修整改并开通天然气，以确保原告在2020年5月6日入住。2020年4月30日，原告按被告要求签订了《商品房买卖合同确认书》，分别支付购房款388888元、11112元，加上定金100000元转为购房款，至此原告向被告付清了购房款共计1000000元。但被告对房屋存在的质量问题未维修整改，也没有开通天然气。原告又多次与被告协商，要求被告履行签订《商品房买卖合同》、对房屋质量问题进行维修整改和开通天然气等义务，但被告以肇庆湘德电力建设有限公司多年前安装被告的壹号公馆供电设施存在质量问题，要求退还50000元质保金的无理要求为由，拒不履行上述义务。2020年5月9日晚，原告再次与被告法定代表人聂君萍等人协商，要求被告履行义务，遭到拒绝。鉴于此，原告于同年5月12日向被告寄送《关于签订、开通天然气、房屋维修等的函》，要求被告在收到该函后七天内履行下列义务：1、签订《商品房买卖合同书》；2、开通二期C栋201房的天然气；3、完成二期C栋201房存在的质量问题整改；4、确保房屋具备入住条件。被告收到该函后拒绝履行上述义务。2020年6月1日，原告委托广东联翔律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起7日内向原告履行完毕下列义务：1、签订《商品房买卖合同书》；2、开通壹号公馆二期C栋201房的天然气；3、根据原告向被告反映壹号公馆二期C栋201房存在的质量问题完成整改；4、房屋具备入住条件，确保原告能够在被告收到律师函之日起第八日入住。同年6月2日，被告法定代表人聂君萍签收律师函，但却置之不理。原告购房的目的是让原告的妻子李燕芬在预产期之前能够住到新房里，在里面休息待产，所以才会直接购买样板间。如果在预产期之前没法入住，原告购买这个房子就失去了价值。但被告至今没有使房子达到入住条件，使合同目的无法实现。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。德庆卓越房地产有限公司辩称：答辩人在与李德安的房屋买卖过程中没有存在违约行为，李德安所购买我公司壹号公馆二期C栋201房产，我公司也已经交付给原告拥有使用，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、答辩人与原告于2020年3月9日所签订的商品房买卖合同确认书以及订购书是没有约定交付时间和没有约定签订商品房买卖合同书和产权转移时间的。我公司对双方于2020年3月9日签订的确认书和订购书一直在积极履行，也随时配合原告完善房屋的相关手续和设施。相反，自2020年5月6日我公司将房屋的锁匙交给原告后，原告一直不愿配合开门给我公司工程部的人员进场对房屋整改，导致我公司履行受阻，这完全是原告自己的行为造成的。原告向我公司购买的壹号公馆二期C栋201的房产是属于我公司的展示间（样板间）。由于该房屋的特殊性，所以我公司在出售的价钱上也作了很大优惠。由于该房屋是样板间，房屋在交付之前是需要整改和修葺的。正是上述原因，我公司与原告签订认购书时没有确定房屋交付和产权转移时间。原告在交付了10万元定金和50万元购房款（部分）后，于2020年4月22日向我公司递交房屋急需要整改工程的列表，一共26项需要整改修葺。我公司收到原告递交所需修葺的列表后，立即组织工程部的员工进场修葺整改，克服疫情影响和工程量大等不利因素，争取修葺整改完成后与原告完善房屋产权手续和开通水电燃气等生活设施。但由于疫情因素，工程进度确实比平时较慢了些。虽然如此，对于该房屋需要整改的工程项目，我公司已整改完成了绝大部分，剩下很小一部分未整改是因为原告在5月6日取走了房屋锁匙后，拒不配合开门而至今未得妥善处理。只要原告现在能配合，我公司随时可进场整改完善。因此该房屋所需整改的很少部分工程未完成主要是因为原告的原因。二、我公司已将原告购买的壹号公馆二期C栋201房交付了原告使用，已履行了房屋交付义务。原告于2020年4月30日交付完成购房款后，我公司积极筹备了交房工作，并于2020年5月6日将该房屋锁匙交给了原告，原告已取得该房屋的所有权和使用权，而且原告也随即进场对房屋进行装修。根据物权法等法律规定，我公司将房屋锁匙交付给原告，原告已实际占有并使用了该房屋，并已实际取得了该房屋的所有权，因此我公司不存在违约。此外，我公司随时可以配合原告完善产权登记手续。三、至于该房屋未开通天然气的问题，责任也不在我公司。五一假期结束后第一天工作日（即5月6日）早上9点，我公司已安排工作人员向燃气公司递交开通燃气服务申请，燃气公司受理的回执当天已交到原告手上。天然气服务须由燃气公司人员上门检查确定符合开通条件才可以开通的，具体开通时间也由燃气公司排期决定。由于原告一直在对该房屋装修，而且不配合我公司工程部的人员对房屋整改，故燃气不能开通是原告自身原因所造成。我公司随时可以配合原告完善开通各种生活设施。综上，我公司已尽职尽责地履行我公司的义务，并没有违约行为，请求法院依法驳回原告的诉求。另外，我公司本着切实解决业主纠纷，减少矛盾角度出发，愿意在平等、互谅的前提下与原告协商解决本纠纷，并尽快完善房屋的各种手续和生活设施。当事人围绕各自主张依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：2020年3月9日，原告与被告签订了《卓越·壹号公馆定购书》，双方约定：原告购买被告壹号公馆二期C栋201（样板间）商品房，房屋建筑面积为136.30平方米，套内面积为110.64平方米，房价为折后价每平方米7255.23元，折后总房价为988888元。该购房款须于2020年3月31日前付清，超出该支付日期至2020年5月则按总房价100万元一次交清。当日，原告即向被告支付了购房定金10万元。签订认购合同后，原告于同年4月10日支付了购房款50万元，于同年4月22日支付装修押金5000元后申请对该房屋进行装修，并要求被告对该商品房存在的主卧室墙柜未固定、马桶无进水、多功能房间门锁坏掉、橱柜门未安装、厨房天花无灯等26项问题进行整改、完善。同年4月30日，双方签订《商品房买卖合同确认书》，双方确认原告购买被告壹号公馆二期C栋201单元商品房，成交单价为每平方米7336.75元，总价款为100万元，购房人于2020年4月30日已付清全部购房价款。同年5月6日，被告向原告移交了房屋的钥匙，并向德庆华润燃气有限公司代办了该房屋的管道天然气开户手续。经德庆华润燃气有限公司工作人员现场检查发现该用户存在厨柜推拉抽屉触碰燃气具连接胶管，易导致胶管脱落漏气的安全隐患问题，要求用户完成整改后再通知上门服务，因此该单元至今没有开通天然气服务。被告在交付商品房钥匙给原告之前，已对原告提出的大部分整改项目进行了维修整改，还有小部分维修整改项目未完成。后双方因其他问题发生争议，被告没有为原告完成其他维修项目的整改，也一直没有通知燃气公司上门服务，亦没有为原告办理该房屋的初始登记。为此，原告于同年5月13日向被告发出书面通知，要求被告在7天内与其订立《商品房买卖合同》、开通天然气和完成质量问题整改，使该单元房屋具备入住条件。同年6月2日，原告委托律师所发出律师函，要求被告在收到律师函七天内履行上述义务，但被告仍然没有履行，也不予答复，原告遂于同年7月6日诉至本院。上述事实，有原告提供的《卓越·壹号公馆定购书》、《商品房买卖合同确认书》、银行汇款凭证、收款收据、催告函、微信聊天记录以及被告提供的微信聊天记录、快递单和配件图片、钥匙签领表在案佐证，且经庭审质证，本院认定。对于原告提供的出生证明，并不足证明其主张，本院不予认定；对于原告提供的录音资料，被告对其完整性提出异议，且该录音资料并不清晰可辨，本院不予认定。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点为：1、原告请求解除合同的理据是否充分；2、原告的其他各项诉讼请求应否支持。原、被告订立的《卓越·壹号公馆定购书》、《商品房买卖合同确认书》，基本具备了商品房买卖的主要条款，且买方（原告）已按约定付清全部房屋价款，出卖方（被告）亦已将该商品房交付给原告装修使用，故双方之间的商品房买卖合同成立。但双方尚未签订详细的商品房买卖合同，对商品房的交付条件和办理所有权转移登记等事项没有明确约定，导致双方在履行合同过程中产生了争议。双方虽然未对上述事项作出明确约定，但被告作为商品房出卖人，对其出售的商品房存在的质量瑕疵问题应当及时维修整改，并应当在合理期限办理该房产的初始登记，协助买受人办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告付清全部购房价款给被告后，多次要求被告在合理期限内与其签订商品房买卖合同，但被告均不予答复处理，亦一直未为原告办理该商品房的备案登记手续，这导致购房消费者的合法权益难以得到保障。经原告书面催告，被告仍未履行相应义务，原告依法有权请求解除合同。虽然被告在诉讼期间表示只要原告配合，随时可以与原告签订商品买卖合同和完成相关质量瑕疵问题的整改，但被告自收到原告书面催告函至原告提起诉讼期间，一直未作出任何履行上述义务的意思表示，包括通知原告开门让其入户维修整改或通知原告前来签订商品房买卖合同等行为。因此，原告对被告履行房屋出卖人相应义务的诚意失去信心而选择解除合同，合情合理，于法有据，本院支持。合同解除后，原告应将案涉商品房返还给被告，被告在原告将案涉商品房退还后应将其收取的购房款及装修押金返还给原告。原告在可以请求继续履行合同的前提下坚持选择解除合同，应自行承担解除合同对其造成的损失。因此，原告投入案涉商品房的装饰装修财物可自行取回（装修后已形成添附的财物不能擅自拆除，只有不妨碍房屋结构和外观的装饰装修财物，原告方可取回）。原告请求解除合同、返还购房款以及退回装修押金的诉讼请求，理据充分，本院支持。但原告请求被告双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李德安与被告德庆卓越房地产有限公司签订的《卓越·壹号公馆定购书》、《商品房买卖合同确认书》；二、被告德庆卓越房地产有限公司在原告李德安将案涉商品房退还给其管理之日起七天内返还购房款100万元及装修押金5000元给原告李德安；三、驳回原告李德安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16086.02元，由李德安承担3185元，德庆卓越房地产有限公司负担12901.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  覃治安审 判 员  罗小晶人民陪审员  江洪梅二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李彩云