广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6070号原告：广州宏美超市有限公司，住所广东省广州市番禺区南村镇华南新城X号。法定代表人：林耿忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴敏怡，广东德良律师事务所律师。被告：王可为，男，汉族，1980年9月14日出生，居民身份证住址河北省衡水市武强县。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。第三人：张一鸣（曾用名：冯一鸣），男，蒙古族，1994年12月8日出生，户籍住址内蒙古呼和浩特市赛罕区。第三人：广州市伴素餐饮管理有限公司，住所广东省广州市番禺区南村镇华南新城大平台116-121、111A、112、123、B104、B105、B106的120号-1。法定代表人：张一鸣，该公司执行董事兼总经理。原告广州宏美超市有限公司（以下简称宏美超市）与被告王可为租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，本院依职权通知张一鸣、广州市伴素餐饮管理有限公司（以下简称伴素公司）作为本案第三人参加诉讼。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告宏美超市的委托诉讼代理人吴敏怡，被告王可为的委托诉讼代理人刘宏均到庭参加诉讼。第三人王可为、伴素公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏美超市向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠缴的租金和水电费合计252630.30元及迟延缴纳租金和水电费的违约金（暂计至2018年7月5日违约金为210807.27元）；2.被告向原告支付迟延交铺期间的占用商铺违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告宏美超市明确本案不要求第三人承担付款责任，并变更本案诉讼请求如下：1.被告向原告支付欠缴的租金和水电费合计242629.42元及迟延缴纳租金和水电费的违约金（计至被告缴清所有欠费之日）；2.被告向原告支付迟延交铺期间的占用商铺违约金332112元（按月租金27676元的200%向原告支付，占用商铺时间从2017年7月11日计至2018年1月4日合计6个月）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月10日和2014年5月11日签订租赁合同，约定：原告将华南新城X号自编6号商铺、6号商铺之二出租给被告使用；合同租赁期限自2014年5月11日起至2017年7月10日；被告须于每月5日前向原告交付当月租金；两商铺租赁合同必须同时执行。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用。自2016年10月起，被告一直以各种借口拖延缴纳商铺租金和水电费用（水电费均由原告先行垫付，并在下一个缴租日前向被告计收），且经原告多次电话、微信、短信及书函等方式催收后仍未足额缴纳。根据双方的合同3.2约定：被告须于每月5日前向原告支付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）。4.1约定：水、电费根据实际情况可由原告代收、被告向原告缴交。10.2约定：如被告未能按合同规定，如期足额向原告缴纳租金及其它费用，每逾期一天，原告有权向被告收取所欠费用2‰的违约金。合同期满后，被告继续使用两商铺且继续拖欠缴纳租金和水电费。经原告多次催促，被告才于2018年1月4日交还商铺，造成原告重大损失。根据合同10.3约定：逾期不退商铺，除应向原告支付租金，须按当月租金的200%向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付合同期满后占用商铺的租金和违约金。综上，被告在租赁期间多次迟延缴纳租金和相关费用，租赁合同到期后又继续使用商铺及拖延向原告交还商铺，对原告造成重大损失。被告王可为辩称，其并非本案的适格被告，其与原告之间的租金已经结清，案涉租赁物实际使用方系第三人，且原告已经长期向第三人收取了租金，原告与第三人之间的权利义务与其无任何关联。第三人张一鸣、伴素公司均未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，宏美超市作为出租方（甲方）与王可为作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于华南新城X号自编6号商铺、面积60平方米用于面点经营；租赁期限自2014年5月11日起至2017年7月10日止，从2014年5月11日起正式计付租金，自第二年开始每年租金递增6%，租赁期内每月租金为2014年5月11日至2014年7月10日7200元，2014年7月11日至2015年7月10日7632元，2015年7月11日至2016年7月10日8090元，2016年7月11日至2017年7月10日8575元；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在租金收妥作实之日起三天内向乙方提供收据；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金7200元、房屋租赁保证金14400元、水电周转金5000元，合计26600元。履约保证金应于合同期限满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还乙方；其他费用：乙方实际经营发生的全部费用（包括但不限于水、电费用），均由乙方自行向有关部门缴纳。（水、电费根据实际情况可由甲方代收、乙方向甲方缴交。目前水电费收费标准：水费3元/吨，电费1.17元/度。如果将来政府部门对水电费收费标准进行调整，甲方将参照政府调整幅度做相应调整。）；甲方应于2014年5月11日按现状将商铺交付给乙方使用；乙方的权利义务：乙方必须取得政府有关部门核发的所经营行业必须的各种证照、文件等方能开业。不得无证经营。否则，因此产生的法律后果由乙方承担。乙方应按合同规定如期足额支付租金及其它应向甲方支付的费用（如水费、电费等）。在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租、分租或转借他人使用，如经发现，甲方有权立即终止合同、收回商铺，并没收乙方交纳的合同保证金。租赁期满，乙方如愿续租，应于期满前三个月通知甲方，并得到甲方的书面同意。租金和其它租赁条件以双方新订合同为准；合同终止及解除：在下列情形下，甲方有权单方面提前终止合同，没收乙方所缴纳的房屋租赁保证金及管理费押金，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方指定的日期和要求将商铺连同原附属物交还甲方：A）乙方逾期支付租金及水电费达一个月以上；……（C）未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、分租或转借给他人；续租及期满财产处置、违约责任：（9.2）本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该商铺上有附着物不得拆除。经甲方同意，乙方须在提前终止、解除或届满之日起三日内迁出商铺，搬走物品，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权采取任何其认为适当的措施收回商铺。（10.2）如乙方未能按合同规定，如期足额向甲方缴纳租金及其它费用，每逾期一天，甲方有权向乙方收取所欠费用2‰的违约金。（10.3）乙方违反本合同9.2条的规定，逾期不退商铺，除应向甲方支付租金外，须按当月租金的200%向甲方支付违约金；本合同自双方代表签字盖章并由乙方支付押金之日起生效；等等。2014年5月11日，宏美超市作为出租方（甲方）与王可为作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于华南新城X号自编6号商铺之二、面积153.96平方米用于面点餐饮经营；租赁期限自2014年5月11日起至2017年7月10日止，从2014年5月11日起正式计付租金，自第二年开始每年租金递增6%，租赁期内每月租金为2014年5月11日至2015年5月10日17000元、2015年5月11日至2016年5月10日18020元、2016年5月11日至2017年7月10日19101元；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金17000元、房屋租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元，履约保证金和水电周转金应于合同期限满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还乙方；甲方应于2014年5月25日按现状将商铺交付给乙方使用；2014年5月11日至6月10日为免租金装修期；等等。此外，该合同约定的租金支付时间、乙方权利和义务、合同终止及解除、续租及期满财产处置、违约责任、合同生效条件等条款，均与上述2014年5月10日签订的《租赁合同》一致，并约定两份《租赁合同》必须同时执行，任何一方不执行其中一份合同，均视为对两份合同同时违约，另一方有权终止两份合同，并追究对方的相关违约责任。关于上述两份《租赁合同》约定的“乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金7200元、房屋租赁保证金14400元、水电周转金5000元，合计26600元。”和“乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金17000元、房屋租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元。”王可为提供显示由经手人“林某”签名出具的收据原件2张显示，2013年7月28日收到“郭某商铺租赁保证金14400元、水电周转金5000元、8月份租金7200元，合计26600元”；2014年5月27日收到“6号铺—郭某2014年6月11日至2014年7月10日租金17000元、租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元”。王可为主张，该2张收据是宏美超市向其出具的收取上述合同约定的签订合同时须一次性支付款项的凭证，郭某是其餐厅的员工，由郭某代表其向宏美超市缴交涉讼商铺的租赁保证金、水电周转金及租金，其于2013年向宏美超市租赁了面积约70平方米的商铺，2014年商铺扩大，双方重新签订了上述两份《租赁合同》。宏美超市认可王可为该主张。对于王可为持有上述收据原件的原因，王可为诉讼代理人在庭审中表示其不清楚，申请庭后由王可为对此出具情况说明。但王可为至今仍未就此向本院作出说明。庭审中，宏美超市明确表示，上述租赁保证金和水电周转金待王可为付清其应缴欠缴费用后，王可为凭收据可办理退款，宏美超市在本案中不主张没收，也不同意抵扣欠费。诉讼中，宏美超市主张，涉讼商铺由王可为于2018年1月4日交还给宏美超市。对此，宏美超市提交了《租赁商铺交还确认书》原件1份、照片打印件6张和视频加以证明。其中，《租赁商铺交还确认书》记载，甲方空白，乙方为王可为，列明装修和用表底数等项目，其中用表底数显示电表1读数为129765度、电表2读数为157663度、水表读数为5802吨，兹确认乙方于2018年1月4日将涉讼商铺交还甲方，商铺内无任何乙方物品遗留，甲方接受乙方之交付。乙方签章处负责人栏签署有“王可为（代）”字样。照片和视频显示为2018年1月4日双方在现场办理交还商铺的情景，显示涉讼商铺的店面处于停业关门状态，由工作人员拆除大门后入内，门口玻璃上张贴有“旺铺招租”字样。宏美超市主张，上述照片中在商铺外及进入商铺内查看的一名男子为王可为，上述“王可为（代）”由王可为在现场所签。经质证，王可为确认照片中的上述男子为其本人，但王可为否认上述“王可为（代）”为其所签。为此，宏美超市向本院提出对上述“王可为（代）”是否为王可为所书写进行鉴定的申请，本院准许鉴定，并依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定。2020年6月23日，广东华生司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，记载检材字迹为《租赁商铺交还确认书》上乙方负责人处的“王可为（代）”字迹，样本字迹包括有宏美超市提供的伴素公司登记（备案）申请书第2页法定代表人签字处的“王可为”签名（标识为样本字迹1）、王可为在本案诉讼中出具的授权委托书上“王可为”签名（标识为样本字迹2）、王可为在本案诉讼中提供的其居民身份证复印件上两处“王可为”签名（标识为样本字迹3-1、样本字迹3-2）、王可为在本次鉴定中书写的“王可为（代）”笔迹实验样本（标识为样本字迹4）；分析说明如下：根据检验结果，1.检材字迹与样本字迹4中模式相近的字迹相比，既存在符合点也存在差异点，符合点的质量相对较高，其总体价值在一定程度上反映出了同一人的书写习惯。虽然样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2以及样本字迹4中的连写模式字迹与检材字迹的书写模式不同，不具备比对条件，但因为样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4是同一人的字迹，所以认为检材字迹与样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4是同一人笔迹的可能性较大。2.在对送检材料进行综合审核检验时发现，检材字迹与样本1《公司登记（备案）申请书》第一页法定代表人姓名栏、第二页经营范围栏、第二页法定代表人签字处的4处“王可为”字迹在一般特征和细节特征上均存在大量的符合点，且符合点的价值高，其价值总和充分反映了同一人的书写习惯，可判断是同一人的字迹；鉴定意见：送检的《租赁商铺交还确认书》上乙方负责人处的“王可为（代）”字迹（检材字迹）与提供的王可为样本字迹（样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4）是同一人笔迹的可能性较大。因上述笔迹鉴定，宏美超市向广东华生司法鉴定中心支付了鉴定费5100元。经质证，宏美超市对上述鉴定意见无异议，认为该鉴定意见可以证明其上述交还商铺的主张，且涉讼商铺实际上一直在王可为的掌控和使用中。王可为对上述鉴定意见不予认可，理由主要为：1.鉴定意见书中未出现鉴定机构出具的承诺书，具有明显瑕疵，且鉴定意见采用的是不确定性的表述，依法应当补充鉴定或重新鉴定；2.鉴定意见书是否应被法院采信，还应当结合本案的情况和其他证据进行判断，在本案的证据已经能够充分证明王可为并非本案的适格被告情况下，该证据及《租赁商铺交还确认书》不应被作为定案根据。王可为未提出重新鉴定的申请。此外，王可为主张上述《公司登记（备案）申请书》第一页法定代表人姓名栏、第二页经营范围栏、第二页法定代表人签字处的4处“王可为”字迹非其书写，而是由当时代办登记的其他人所签，故后由其划掉后重新签名。关于涉讼商铺的使用及支付租金水电费的情况。宏美超市主张，涉讼商铺一直由王可为使用，租赁合同的双方主体从未变更，其从未与第三人形成租赁合同关系，涉讼商铺2016年9月前的租金和2016年8月前的水电费已于2016年12月之前缴清，拖欠费用为2016年10月至2017年12月的租金合计415140元[（8575元/月+19101元/月）×15个月]、2016年9月至2017年10月的水电费合计105507.42元，欠费期间王可为缴纳的款项用于抵扣当月累计应缴的租金和水电费，扣减王可为2016年12月16日至2017年9月20日期间缴交款项合计278018元后，王可为仍应支付租金和水电费为242629.42元。对此，宏美超市提交了以下证据加以证明：1.《催款通知书》、《返还商铺通知》和快递详情单。拟证明宏美超市于2017年12月7日向王可为邮寄上述通知，催告王可为交还涉讼商铺及缴清欠费。其中《催款通知书》显示由宏美超市于2017年12月6日向王可为出具，催收款项为涉讼商铺2017年5月1日至2017年11月30日的租金193758.04元，2015年1月起延期缴纳租金的滞纳金138270.24元，2017年8月1日至2017年10月31日的水费904.97元，2017年8月1日至2017年10月31日的电费20342.79元，2015年1月起延期缴纳水电费的滞纳金42177.90元。2.《催款通知书》。显示通知由宏美超市于2017年6月9日向王可为出具，催告王可为于2017年6月10日前缴清涉讼商铺欠付的2017年4月至2017年6月的租金和2016年12月至2017年5月的水电费。该通知由“张某1”于同日签收。3.快递及内存放的《返还商铺通知》。快递显示由宏美超市于2017年12月7日向张一鸣邮寄《返还商铺通知》，单位名称为伴素公司，收件地址与上述证据2向王可为邮寄的收件地址一致，但注明有“张某2转交”，该邮件因“无法联系收件人”退件。《返还商铺通知》显示由宏美超市于2017年12月6日向伴素公司和张一鸣出具，称伴素公司和张一鸣已占用涉讼商铺至今，现通知伴素公司和张一鸣收到该通知之日起三天内立即将涉讼商铺恢复原状并归还给宏美超市。4.涉讼商铺欠付水电费明细。显示欠付水电费为2016年9月至2017年10月的水电费共计105507.42元。5.涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细及其中张某2转款凭证。显示为2016年12月16日至2017年9月20日期间的付款情况，付款总金额为278018元，其中2016年12月16日至2016年12月30日期间，王可为通过银行、支付宝转账方式支付46480元；2017年2月13日，张某2通过银行转账方式支付20000元，备注为“X小馆租金”；2017年3月19日和同年3月23日，张一鸣通过微信转账方式支付27680元；2017年3月25日、同年3月31日、同年4月8日，王可为通过支付宝、微信、银行转账方式支付30000元；2017年4月25日至2017年6月7日期间，张一鸣通过微信转账方式支付68358元；2017年6月21日至2017年7月14日期间，叶某通过微信转账方式支付60000元；2017年8月25日至2017年9月20日期间，张一鸣通过支付宝、微信转账方式支付25500元。6.本院（2016）粤0113民初1567号民事判决书。显示为本院就广州市X服装有限公司诉冯一鸣民间借贷纠纷一案作出的民事判决，该判决查明，广州市X服装有限公司的股东为王可为（法定代表人）和张某2，张某2是冯一鸣的母亲，冯一鸣因生活需要向广州市X服装有限公司借款，2015年9月24日至2015年10月19日期间，广州市X服装有限公司经张某2的银行账户向冯一鸣及叶某共转账71860元，由冯一鸣在广州市X服装有限公司的《借款审批单》上签名。经质证，王可为发表意见如下：证据1，其没有收到相应快递；证据2并非其签收，不予认可；证据3的真实性、合法性予以确认，该证据说明宏美超市已经确认其与第三人之间存在租赁合同关系，并确认涉案租金及费用应由第三人承担；证据4，不予确认；证据5中王可为和张某2的付款无异议，其中张某2的付款是代王可为支付的2017年1月4日前的款项，张一鸣和叶某的付款需庭后核实。王可为至今未就该证据中张一鸣和叶某的付款核实情况给予回复；证据6，张一鸣与王可为、张某2之间的关系不影响涉案租赁合同关系的认定。王可为未说明其与张一鸣、张某2之间的关系。此外，宏美超市称，涉讼商铺有两个独立电表和一个独立水表，上述水电费欠费情况是根据之前宏美超市员工记录计算得出，其无法提供原始记录，也无法提供代缴水电费的凭证，因原处理该事务的员工已经离职，其不清楚如何核算得出上述水电费。王可为确认，涉讼商铺2016年9月前的租金和2016年8月前的水电费已于2016年12月之前缴清。王可为主张，其承租涉讼商铺之后一直以“X小馆”餐厅进行经营，后其于2017年1月4日将餐厅转让给张一鸣，随后张一鸣更改餐厅名称为“X一品”，2017年1月4日前的租金水电费由其本人缴付，其已于2017年4月8日结清其与宏美超市之间的所有租金及水电费，2017年1月4日后的租金计水电费已由张一鸣承接，且宏美超市对此已经知晓并已长期收取张一鸣的租金及水电费，故2017年1月4日后的租金及水电费宏美超市应向实际承租人即张一鸣收取。对此，王可为提交了以下证据加以证明：1.《餐厅转让协议》原件1份。显示该协议由伴素公司、王可为作为转让方（甲方）与张一鸣作为受让方（乙方）于2017年1月4日签订，约定：一、甲方自愿将“X小馆”餐厅转让给乙方；二、转让的范围：餐厅的内外装修、餐厅内全部的设备及经营用品、餐厅使用的空调、办公室及办公用品、库存货物，并保证其完好性、可用性；三、转让价格：在甲方完全履行本转让协议中条款的前提下，经双方协商转让价格为40万元，此转让金不包括甲方交给房屋出租房的租房保证金94600元；四、甲乙双方的权利和义务：（1）甲方保证在该地点经营快餐厅的合法性，并出具该餐厅相关证明文件。（2）甲方负责为乙方办理完卫生、工商、税务等证照变更手续。乙方协助办理。（3）未完成交接前，甲方有义务协助乙方协调与出租方关系。（4）乙方在2017年1月4日正式接手餐厅的经营管理，交接日之前的租赁合同相关费用（租金、卫生费、水电气费等）、工商管理费用、电话费、员工工资、供货货款等由甲方承担，乙方不承担任何责任。若因甲方债务影响乙方正常经营和收益，乙方有权停止支付转让金并保留追究甲方法律责任的权利；（5）“X小馆”餐厅2017年1月3日以前的债务均由甲方承担；五、转让费的付款方式：（1）本协议由甲乙双方签订生效后，乙方向甲方支付20万元，若因甲方未履行上述第四款第一条、第二条协议约定或其它原因转让不能顺利完成时，应立即退还给乙方。（2）乙方有义务在2019年1月15日前支付甲方20万元，在乙方按合同付清转让费的同时，甲乙双方按出租方的要求办理退、入场手续完成租赁转换手续；六、从2017年1月4日起至甲乙双方办理与出租方过户手续时止，乙方在办餐厅的一切债权、债务、工商等全部由乙方负责。乙方在经营期间必须按时向出租方缴纳水电气、房租费。如未按时缴纳造成停业由乙方自行承担；本协议自签订之日起生效。2.当庭出示手机展示的王可为与林某的微信聊天记录。显示聊天时间介于2016年7月26日至2017年4月8日期间，聊天内容主要是林某向王可为催收涉讼商铺的租金及双方核对付款和欠付情况，期间林某提供其银行账户作为接收租金的账户并通过其支付宝和微信账户收取租金，另，2016年11月4日，王可为发“你准备一下合同变更，从本月开始餐馆我整体转让给郭某了，我和你老板也说过了”，林某复“好的”；2017年1月3日，王可为发“截止到12月底，我应该给你多少钱？”林某复“五万”，王可为发“这几天我约你老板做个合同过户，剩下的一次给你”；2017年1月22日，林某发“17年之前还差5万”；2017年3月11日，王可为发“一月份开始，你问现在的经营者要房租水电。去年的还欠你三万吧？”林某复“对”，王可为发“我安排我财务付给你，一月份开始的，你直接找张一鸣吧。另外7月份要续签合同了，请提前处理。”林某复“好的，谢谢！”；2017年3月15日上午，林某发“您好，请问安排了没？”王可为复“你正常催张一鸣交租，我这三万过几天安排给你”，林某复“跟他协商过了。他这两个月会清完数。这周内麻烦安排把三万清了”；2017年3月25日下午，王可为发“合同是不是办个转让过户呀，到今年7月就要重新签了。张一鸣给你交了一个月租金是吗？”林某复“是交了一个月，租金清得差不多才可能办”，王可为复“我还欠你3万，交清后，就和我没有什么关系了，有任何问题，你找他就好了”，林某复“可以”；2017年3月25日，王可为发“支付宝转了3000元”；2017年3月31日，王可为微信转账10000元及发“先给你转一万，我财务那边现金不方便，今天没做你计划，我个人转给你，每天只能一万，生效的陆续转给你”，林某收款并告知“请明后两天转完”；2017年4月1日，林某发“尽快处理好”，王可为复“放心，有什么事我担着”，林某复“好的”。（注：宏美超市提供的显示聊天双方头像与王可为原提供的其与林某微信聊天截图打印件显示的双方头像一致，宏美超市提供的双方2017年4月1日的微信聊天内容为：对方发“先停水也行，上午先不干了。目前这个地方的合同我们两个继续执行，所以请你配合我一下”，林某复“关了”，对方复“多谢”，林某复“尽快处理好”，对方复“放心，有什么事我担着”，林某复“好的。”）；2017年4月5日，林某发“王老板，你们内部的事自己解决好，租金费用请尽快正常缴交。去年的17000今明两天交清”；2017年4月7日，林某发“？”；2017年4月8日，王可为发出转账回执截图照片一张，林某复“已开水”，王可为发“我和你的事都清了。自2017年1月起，所有的房租、水电，你向现在的经营者收。租赁合同是否需要变更一下？或者到期后你们同他们续约就好了。”林某复“你这边的到时找个人来对数，确认一下。续约问题会与现在经营者协商”，王可为复“总共还欠你3万房租，到今天已经全部清了。下周安排，今天都休息”，林某复“可以”。3.2018年7月23日生成的伴素公司的企业信用信息公示报告。显示伴素公司于2016年5月31日注册成立，类型由有限责任公司（自然人独资）于2017年1月19日变更为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人由王可为于2017年1月19日变更为张一鸣，股东由王可为于2017年1月19日变更为张一鸣和哈图，监事由张某2于2017年1月19日变更为哈图。4.《催款通知书》照片打印件1张。显示通知书由宏美超市于2017年10月28日向张一鸣出具，通知于2017年10月30日前缴清涉讼商铺截止至2017年10月28日止欠缴的租金及水电费合计217805元。该通知书由“张某1”于当日签收。5.叶某的微信账户详细资料、微信账单和银行账户支出交易明细。显示叶某向林某（林某微信头像与宏美超市提供的微信聊天记录林某微信头像相同）微信转账记录有2017年6月25日10000元、同年6月26日10000元、同年7月12日10000元、同年7月14日10000元，该转款记录与宏美超市提供的上述涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细中记载的来自叶某的相同日期付款一致。另显示上述转款前有来自张一鸣和张某1的转账入账。6.张一鸣户籍所在的居民户口簿和持证人为叶某的结婚证复印件。显示张一鸣曾用名为冯一鸣，叶某与张一鸣于2015年6月4日登记结婚。7.《债权债务确认书》原件1份。显示由伴素公司、张一鸣作为甲方与王可为作为乙方于2017年1月10日签订，约定：伴素公司以及旗下X小馆已经同张一鸣完成转让协议的签署，根据转让协议内容，第二笔转让金20万元在2019年1月15日支付，王可为同意。此笔转让金不计利息，亦不因伴素公司以及旗下X小馆在经营中的任何变革或经营权的变更所影响其债务关系。同时，王可为与宏美超市的租赁合同保证金94600元可以交由张一鸣以及伴素公司以及旗下X小馆继续使用，不计利息。由张一鸣所承担的债务总计294600元，债权人为王可为。此债务不因任何变更，变革以及不可抗力所影响，直至双方当事人书面签署解除债权债务关系为止。经质证，宏美超市发表意见如下：证据1不予确认；证据2的真实性、合法性予以确认，但不能证明宏美超市同意转租；证据3的真实性、合法性予以确认，但不能证明案涉租赁关系的相对方是第三人；证据4是照片，无法确认内容的真实性，宏美超市只知道张一鸣是王可为的继子，王可为将餐厅日常经营交由张一鸣负责，宏美超市仅就缴费问题与张一鸣联系而已，且从王可为提交该照片可推断出，王可为与张一鸣有内部沟通，但照片内容不能证明宏美超市与张一鸣建立了租赁关系；证据5的真实性和合法性予以确认，该证据只能证明叶某代王可为支付租金；证据6的真实性、合法性无法确认，但该证据可以说明王可为与张一鸣关系密切，否则王可为不可能获取张一鸣的户口簿和结婚证，由此可以说明张一鸣仅是代王可为向宏美超市支付租金；证据7不予确认，且与宏美超市无关。此外，宏美超市确认涉讼商铺餐厅原名称为“X小馆”，后变更为“X一品”。对于在上述《催款通知书》上签名的“张某1”，宏美超市称是涉讼商铺经营者的员工，王可为称是“X一品”餐厅的员工。庭审中，王可为主张，宏美超市主张的违约金过高，请求予以调整。宏美超市称，涉讼商铺是由广东华南新城管理开发有限公司在自有土地上建造的商铺，据说没有产权证，由于地址编号是自编的无法在不动产登记中心查询到相关信息，涉讼商铺由宏美超市向广东华南新城管理开发有限公司租赁使用，双方签订的租赁合同已经找不到。本案法庭辩论终结至今，宏美超市未能提供涉讼商铺的产权证或者办理报建手续的证明文件。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”宏美超市在本案法庭辩论终结前未能提交涉讼商铺的产权登记资料或者相关报建资料，宏美超市应承担举证不能的不利后果。鉴于宏美超市至今未能举证证实涉讼商铺有进行产权登记或者报建的情况，故应认定宏美超市和王可为就涉讼商铺所订立的两份《租赁合同》无效。虽然合同无效，但鉴于承租人一直占有使用涉讼商铺，根据公平合理原则，承租人应向宏美超市支付占用期间的使用费，使用费可参照上述《租赁合同》的标准计算。对于支付占有使用费的承责主体。涉案《租赁合同》由王可为作为承租方签订，且未续签合同，根据合同相对性原则，涉案商铺的承租方应为王可为。根据王可为提供的《餐厅转让协议》和《债权债务确认书》的内容，结合伴素公司于2017年1月19日登记变更股东等事项的事实，显示为王可为向张一鸣转让餐厅和伴素公司的股权，不能反映转租涉案商铺的事实，且从《餐厅转让协议》约定“乙方有义务在2019年1月15日前支付甲方20万元，在乙方按合同付清转让费的同时，甲乙双方按出租方的要求办理退、入场手续完成租赁转换手续”可知，王可为和张一鸣约定了办理租赁转换手续的条件，王可为提供的《债权债务确认书》则显示双方确认上述第二笔转让金20万元的支付时间为2019年1月15日，同时确认王可为向宏美超市缴交的租赁合同保证金94600元交由张一鸣及伴素公司继续使用，为此张一鸣对王可为承担的总债务为294600元，可见，王可为与张一鸣约定的办理租赁转换手续时间是2019年1月15日，现王可为尚持有履约保证金的收据原件，王可为亦未举证证明张一鸣已经提前向其支付了第二笔转让金，故王可为与张一鸣约定的办理租赁转换手续的条件并未成就。其次，根据王可为与林某的微信聊天内容，王可为知悉转租需要办理租赁合同主体的变更手续，在王可为将餐厅转让给张一鸣后，王可为于2017年4月8日提出的建议是变更租赁合同主体或者合同到期后由宏美超市与张一鸣续约，宏美超市回复选择续约的方式，据此可确认在租赁期限内双方并未变更过租赁合同的承租方主体。再者，无论是《餐厅转让协议》中有关涉讼商铺租金费用承担的约定，还是王可为在微信聊天中告知宏美超市向张一鸣收取2017年1月之后的租金费用的往来信息，均仅显示为对支付租金费用义务人的约定，并不代表变更了与宏美超市形成租赁关系的相对方。最后，宏美超市提供的《租赁商铺交还确认书》中“王可为（代）”的字迹，经司法鉴定，鉴定意见为该字迹与样本字迹是同一人笔迹的可能性较大，该鉴定意见的分析说明言之成理，该鉴定意见应予采信，且宏美超市提供的交还商铺现场所拍摄的照片和视频显示王可为当日在现场，可印证上述字迹为王可为当日签署的事实，据此宏美超市主张涉讼商铺由其与王可为于2018年1月4日办理交还交接手续，具有可信度。综上所述，本院认为，就涉讼商铺与宏美超市形成租赁合同关系的相对方是王可为，宏美超市向王可为主张支付占用期间的使用费，理据充分，本院予以支持。对于王可为仍应支付的占有使用费。宏美超市和王可为确认涉讼商铺2016年9月之前的租金和2016年8月之前的水电费已于2016年12月前缴清，故宏美超市本案提供的涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细的付款应抵扣2016年10月之后的租金和2016年9月之后的水电费。但是，根据《租赁合同》约定，水电费可由宏美超市代收，王可为向宏美超市缴交，宏美超市在起诉状中也承认水电费均由其先行垫付，并在下一个缴租日前向王可为计收，而对于2016年9月之后的水电费，宏美超市仅能提供其自行制作的欠付水电费明细，王可为对此不予认可，宏美超市在催款过程中出具的《催款通知书》虽记载有相应期间欠付水电费情况，但该通知书也是宏美超市单方制作，未经王可为确认，也无法通过本案其他证据推算得出实际欠付水电费情况，且宏美超市明确无法提供原始记录和代缴水电费的凭证，并表示不清楚其主张的水电费如何核算得出，故应由宏美超市承担举证不能的不利后果。鉴于宏美超市未能举证证明涉讼商铺2016年9月之后发生的水电费情况，故宏美超市本案主张王可为支付涉讼商铺2016年9月之后的水电费，缺乏事实依据，本院不予支持。根据涉讼商铺已于2018年1月4日交还的事实，宏美超市主张王可为支付占有使用费期间为2016年10月至2017年12月合计15个月，本院予以采信。按照《租赁合同》约定，涉讼商铺2016年10月至2017年7月期间每月的租金合计为27676元，自第二年开始每年租金递增6%，现宏美超市主张按每月租金27676元计算涉讼商铺2016年10月至2017年12月期间的占有使用费合计415140元（27676元/月×15个月），本院予以采信。宏美超市提供的涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细显示的王可为、张某2和叶某付款情况与王可为提供的微信聊天记录等证据及其自认的对应付款情况能够对应，而王可为未就该明细记载的张一鸣付款情况核实后予以回复，故对于付款情况，本院采信该明细。根据王可为与林某的微信聊天内容，上述支付款项明细记载的王可为和张某2付款合计96480元为王可为向宏美超市支付的欠付涉讼商铺2016年12月之前的租金和水电费，同时，鉴于宏美超市未能举证证明水电费情况，故上述支付款项明细记载的张一鸣和叶某付款合计181538元应抵扣2017年1月至2017年12月期间的占有使用费。因此，本院认定王可为仍应向宏美超市支付涉讼商铺计至2017年12月止的占有使用费150574元（27676元/月×12个月-181538元）。对于宏美超市主张王可为支付迟延缴纳租金和水电费的违约金、迟延交铺期间的占用商铺违约金，因租赁合同无效，宏美超市主张违约金缺乏依据，且宏美超市对于合同无效存在过错，故对于宏美超市的该部分诉讼请求，本院不予支持。王可为、伴素公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王可为于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州宏美超市有限公司支付涉讼商铺占有使用费150574元；二、驳回原告广州宏美超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9547元，由原告广州宏美超市有限公司负担7046元，被告王可为负担2501元。鉴定费5100元，由被告王可为负担，因原告广州宏美超市有限公司已预交，由被告王可为于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州宏美超市有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  谢倩君人民陪审员  黎伟昌二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  何佳玲