福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0102民初9692号原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖滨路158号。法定代表人：孙勇，职务:董事长。委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铭亮，福建闽众律师事务所律师。被告：陈源强，男，汉族，1968年6月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称西酒物业公司）与被告陈源强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告西酒物业公司委托诉讼代理人陈家灯、赵铭亮，被告陈源强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西酒物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈源强立即支付自2004年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理费合计24384元；2.陈源强承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年6月30日，福州建工（集团）房地产开发公司与西酒物业公司签订一份《七海物业管理委托合同》，约定将其开发的座落于福州市鼓楼区XXX路（街道)XX号小区委托西酒物业公司进行物业管理，管理期限为30年自2003年6月30日起至2033年6月29日止。合同约定：物业管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按省物价委文件（住宅每月每平方米1元）向业主或物业使用人收取。合同签订后，西酒物业公司依然按照合同约定对小区进行事实上的管理服务，陈源强也按约缴纳物业费。陈源强在该小区内所购买的物业面积总和为127平方米，因此每月应当交纳物业管理费127元。但陈源强自2004年7月份起未依约交纳物业管理费。因此，陈源强应当向西酒物业公司支付拖欠的物业管理费。西酒物业公司多次催收未果后于2020年7月22日委托律师多次电话、发律师函进行催收，依然未果。为了维护西酒物业公司的合法权益，现根据民事诉讼法的相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令西酒物业公司所请。陈源强辩称，1.对陈源强的物业费应按40%收取。因福州市鼓楼区营迹路片区政府整体拆迁，1995年3月30日，福州市土地房屋开发总公司郊区分公司与陈源强签订一份《拆迁过渡安置协议书》，协议第十二条约定“高层安置物业管理收费标准物价部门定价的40%收取，期限不低于二十年”（所有拆迁户都享受该优惠待遇）。2003年6月，房屋建成交房后，西酒物业公司告知其为七海大厦物业管理方，按物价委文件（住宅每月每平方米1元）收费，包括陈源强在内的所有拆迁户提出异议并出示《拆迁过渡安置协议书》，要求只能按拆迁过渡安置协议约定收取40%的物业费，但西酒物业公司不同意，且不开具装修许可，陈源强为了能尽快装修回迁，被迫只好暂按西酒物业公司要求交纳物业费。2004年6月，陈源强再次向西酒物业公司提出按《拆迁过渡安置协议书》的约定交纳物业费，物业管理人员答应会把情况向其上级领导反馈，但西酒物业公司一直未予反馈，陈源强停交了物业费，西酒物业公司也未再向陈源强催交物业费。作为开发商委托的物业管理方（西酒物业公司）应遵守政府对拆迁户的承诺，物业费只能按40%收取。2.根据《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效为三年，本案已远远超出诉讼时效。2004年6月，陈源强停交了物业费，西酒物业公司未再催交物业费，至2020年7月，历时十六年后，陈源强才突然收到催交物业费的律师函。3.根据西酒物业公司证据清单提供的《七海物业管理委托合同》第二章、第五章、第七章的约定，西酒物业公司明显存在以下严重违约行为：大厦出入口长期敞开随意进出，无人看守；屋顶，楼道大面积被侵占；一楼公共区域被违章搭盖；楼道被开孔用作排烟通道；西酒物业公司侵占公共设施用于出租；从未向业主公布管理费用收支账目；整个大厦明显处于无物业管理状态，西酒物业公司已明显放弃履行合同的权利和义务。本院经审理查明如下事实：2003年6月30日，西酒物业公司与福州建工（集团）房地产开发公司签订《七海物业管理委托合同》，约定：将七海花园8#楼委托于西酒物业公司实行物业管理，委托管理期限自2003年6月30日起至2033年6月29日，住宅房屋由西酒物业公司按建筑面积每月每平方米按省物价委文件向业主或物业使用人收取。2003年12月30日的榕价房【2004】1号福州市物价局文件就西酒物业公司管理的“七海大厦”物业管理服务具体收费标准核定为住宅每月每平方米1元。2020年7月22日，西酒物业公司向陈源强发出律师函要求其缴付物业管理费、水电费公摊等合计为31104元。另查，陈源强系福州市鼓楼区鼓东街道观凤亭街99号七海花园8#楼808单元所有权人，房屋建筑面积127.61平方米。陈源强自2004年7月起，未向西酒物业公司缴纳物业费。本院认为，西酒物业公司与福州建工（集团）房地产开发公司签订《七海物业管理委托合同》合法有效，西酒物业公司系七海花园8#楼的物业管理企业，陈源强系该楼栋业主，西酒物业公司向陈源强提供了物业服务，陈源强亦负有按时缴纳物业管理费的义务。陈源强辩称其与福州市土地房屋开发总公司郊区分公司签订的拆迁过渡安置协议书约定物业管理费用按物价部门定价的40%收取，西酒物业公司收取的费用应当按照40%收取，本院认为，西酒物业公司并非该协议书当事人，该协议书对西酒物业公司无约束力，陈源强可另行主张权利。陈源强辩称本案超过诉讼时效，本院认为，陈源强自2004年7月起未缴纳物业费用，西酒物业公司于2020年7月方向陈源强邮寄催款函，故其2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效，本院不予支持，故陈源强需向西酒物业公司支付欠缴之物业服务费用4572元（127元×36月）。陈源强辩称物业服务存在瑕疵可以拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯，其抗辩理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、陈源强于本判决生效之日起十日内向福州西酒物业管理有限公司支付从2017年7月至2020年6月止的物业服务费4572元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果陈源强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费409元，因适用小额诉讼程序减半收取204.5元，由陈源强负担50元，由福州西酒物业管理有限公司负担154.5元。本判决为终审判决。审 判 员 袁文伟二〇二〇年十二月十三日法官助理 郑文欢书 记 员 王 耀附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。