山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁0983民初5760号原告：刘学强，男，汉族，1961年7月14日出生，住肥城市。委托诉讼代理人：孙延东，山东卓知律师事务所律师。被告：肥城市天和商贸有限公司，住所地肥城市泰西大街银泰隆商业广场E座。法定代表人：周长杰，董事长。委托诉讼代理人：孔祥鸿，山东鸿祥律师事务所律师。原告刘学强与被告肥城市天和商贸有限公司（以下简称天和商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学强的委托诉讼代理人孙延东，被告天和商贸的法定代表人周长杰及委托诉讼代理人孔祥鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金4059元及违约金4059元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月14日，原告与被告签订《Ｅ座综合市场商铺租赁合同》2份，约定将原告所有的位于泰西大街××商业广场××和××商铺租赁给被告使用，并约定租金分别为每年2472元和1587元，每年元月份支付当年度租金，违约金为商铺一年的租金。被告至今未支付2020年度租金。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。被告天和商贸辩称，一、被告与原告不存在租赁关系。被告只与南某、高某签订了《商铺租赁合同》，从未与原告签订过任何租赁合同。根据合同法规定的合同相对性原则，原告并非适格主体，故请求法院驳回原告的起诉。二、这十几年来没有任何人告诉或通知被告南某、高某的房子转给刘学强，被告始终将租金交给南某、高某，由刘兖代领，与刘学强没有任何法律关系。三、被告不存在违约行为。出租人南某、高某自己没有前来向被告领取租金，不是被告故意不给他们租金，违约责任完全在于出租人，而不在于被告。出租人不按时领取租金属于违约行为，应当向被告承担违约责任，租金的支取与原告无任何关系。四、原告提交的房产证明我们不认可，存在质疑。我们从2015年至今与南某、高某签订商铺租赁合同，由刘兖代签代领租金，与原告无关。我们要求南某、高某出示证件及商铺转户等手续，并且当庭作证。五、进入2020年以来，由于新冠疫情的爆发，被告2-4月份几乎没有开门；4月份由于肥城市滨河物业管理有限公司强行停电至今，无法经营，商铺处于关门状态，没有任何收入，损失惨重。租金应予减交或免交，或由故意强行停电侵权的肥城市滨河物业管理有限公司承担。六、根据被告与南某、高某，刘兖代签订的商铺租赁合同第五条中1、3规定，甲方属于违约方，应承担合同中约定的一切责任和损失。七、2020年4月28日肥城市滨河物业管理有限公司刘学强带人来天和装饰城二楼擅自张贴“个人商铺，请勿占用，限5月1日清理完毕，如不清理后果自负”，属于侵权行为，并且这两间商铺一直处在闲置状态，被告不应承担租赁费，应由擅自张贴“禁止占用”的肥城市滨河物业管理有限公司负责并赔偿损失及承担被告的代理费。当事人围绕各自主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。对于原告提交的被告企业信用信息公示报告、Ｅ座综合市场商铺租赁合同两份、肥房权证新城字第Ｓ××6号房权证、肥房权证新城字第Ｓ××8号房权证、肥城市房地产转让合同两份，以及被告提交的租赁合同两份、现金付出凭证四份，对方当事人对证据的真实性无异议，本院审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告申请的证人刘和兖的证人证言，被告有异议，主张刘和兖系肥城市滨河物业管理有限公司的副经理，与原告存在利害关系，其证言不应予以采信。本院认为，刘和兖虽与本案有一定的利害关系，但其系在案涉租赁合同中签字的当事人，能够证明案件事实，其证言与原告提交的其他证据能够相互印证，对其证言本院予以采信。对于原告提交的南某、高某的书面证言及出庭作证证言，被告均有异议，主张两位证人均未证实将房产转让给刘学强后告知被告。本院认为，两位证人的证言与原告提交的其他证据能够相互印证，证明案件事实，本院予以采信。对于被告提交的公告照片及视频，证据中显示公告的张贴主体系“物业公司”，视频亦无法证实与原告的关联性，对该俩份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月14日，南某、高某（甲方）分别与被告（乙方）签订《Ｅ座综合市场商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方银泰隆商业广场Ｅ座2021号、2205号商铺，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金分别为每年1587元、2472元；合同约定租金由乙方按每年向甲方一次性支付年度租金（每年的元月份支付）；租赁期内甲方保证乙方用水、电、消防设施和道路畅通及房屋正常使用；任何一方在合同有效期内擅自解除合同的，或违约方应承担相当于与承租商铺一年租金的违约金；对方要求继续履行合同的违约方应继续履行。刘兖（刘和兖）在出租方处代签。另查明，2011年3月31日、2011年4月29日，原告分别与高某、南某签订房地产转让合同，二人将位于泰西大街038号的商铺（建筑面积分别为14.97平方米、23.32平方米）转让给原告。原告分别于2011年4月2日、2011年5月3日办理了前述商铺的房屋产权证书。证人刘和兖证实，其系代表原告在案涉两份《Ｅ座综合市场商铺租赁合同》中签字，原告系从南某、高某手中购买了案涉商铺，合同的实际出租方系原告，签订合同时南某、高某均不在场；每年的租金系刘和兖去被告处领取现金，被告出具凭证后刘和兖在凭证中签字，后刘和兖将租金交于原告。证人高某、南某均证实，其在2011年就已经将银泰隆商业广场Ｅ座2205号、2021号商铺转让给原告，自此与该商铺无任何关系，未签订过租赁合同、亦未收取过租金。关于原告是否系案涉合同的出租方、被告是否应向原告支付租金的问题。本院认为，南某、高某及刘和兖的证言能够相互印证，证实2011年南某、高某将案涉商铺转让给原告后，由原告实际将案涉商铺向被告出租，刘和兖代原告在合同中签字并领取租金。故原告系案涉租赁合同的实际出租方，其有权向被告主张租金。被告主张，南某、高某未向其告知将案涉商铺转让给原告的事实，本院认为，依据“买卖不破租赁”原则，案涉商铺所有权的转让不影响被告履行租赁合同所约定的支付租金的义务，被告应当向实际出租方即原告支付租金。关于租金的支付数额。合同明确约定每年的元月份被告向原告一次性支付年度租金，现被告未予支付2020年度租金，原告要求被告一次性支付案涉两套商铺年度租金共计4059元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的支付。被告方未按照合同约定支付租金，存在违约行为，应当承担违约责任。合同明确约定“违约方应承担相当于与承租商铺一年租金的违约金”，原告要求被告支付违约金4059元，本院予以支持。被告主张原告系违约方，但未提交有效证据予以证实，对该项主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘学强租金4059元；二、被告肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘学强违约金4059元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告肥城市天和商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴婧二〇二〇年十二月三日书记员  王冰