山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初7610号原告：张雯，女。委托诉讼代理人：刘世潘，山西民友律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽萍，山西民友律师事务所律师。被告：王惠芳，女。被告：山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司。委托诉讼代理人：李某，公司员工。原告张雯与被告王惠芳、山西钱多多房地产经济有限公司运城经济技术开发区分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雯及其委托诉讼代理人刘世潘、胡丽萍、被告王惠芳、被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司委托诉讼代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雯向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与二被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、依法判决被告王惠芳双倍返还原告所支付的定金共计6万元，并返还原告于2020年6月24日支付的购房款1万元；3、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2020年6月3日，原告通过被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司（以下简称钱多多公司）购买被告王惠芳所有的座落于运城市黄河大道东条山街北×号房产【注：该房产系被告王惠芳与其丈夫薛某某共同共有，其丈夫已经去世】，达成协议后三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定该房产总价为75万元；原告须在本合同签订当日，向被告交付定金30000元。同时该合同第三条明确约定：“该房产已经办理不动产登记证，无任何抵押情况，甲方（王惠芳）对该房产享有完整所有权。”合同第二条第（二）款第4项约定：“如甲方在收取定金后不依照本合同条款将该房产授予乙方，则甲方须双倍返还定金予乙方（张雯）。”合同签订后，原告便将定金3万元付给被告王惠芳，被告王惠芳收到定金后向原告出具了《定金收据》，同时该定金收据中特别注明：“经买卖双方协商一致同意，如买方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方。”2020年6月24日，被告王惠芳因个人原因急需用钱，在被告钱多多公司，原告向被告王惠芳支付购房款1万元。过了两、三天，被告钱多多公司告知原告该房产有家庭纠纷，暂时无法办理过户手续。经被告钱多多公司在中间协商沟通，由被告王惠芳在2020年7月28日前解决好其家庭纠纷，原告再付剩余房款。2020年7月28日，经原告询问该纠纷仍未解决。2020年7月29日，原告与二被告协商，各方都同意解除合同，但被告王惠芳提出无钱返还原告。后经原告多次联系二被告未果。原告张雯为证实其主张，提交如下证据：第一组证据：用于证明合同的签订及履行情况。原、被告于2020年6月3日签订了《房地产买卖居间合同》，原告张雯已经按照合同约定向被告王惠芳支付了定金3万元，并在被告王惠芳的要求下提前支付了后期购房款1万元。证据1：2020年6月3日，原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》一份（因原告的合同是复写联不清楚故从中介公司复印的原件），拟证明原告购买被告所有的位于黄河大道东条山街北×号房产，总价款为75万元；合同签订当天原告向被告支付定金3万元，剩余房款72万元在2020年7月3日付清。合同第二条第（二）款第3项明确约定：“如甲方（被告王惠芳）在收取定金后不依照本合同条款将该房产授予乙方（原告张雯），则甲方需双倍返还定金予乙方。”第三条第3款明确：“该房产已经办理不动产登记证，无任何抵押情况，甲方（王惠芳）对该房产享有完整所有权。”第八条第1款：“在本合同履行期间，甲乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金”；第八条第4款：“甲方保证上述房产符合国家有关法律规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所提供的权属资料真实有效，交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责处理，并承担相应的法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定的违约责任，同时乙方有权提出退房，乙方的行为不构成违约。”证据2：2020年6月3日被告王惠芳出具的《定金收据》一份，证明（1）原告张雯按照合同约定于2020年6月3日在被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司（以下简称钱多多公司）的见证下以现金的方式向王惠芳支付了定金款3万元，被告王惠芳给原告出具了该定金收据。（2）如卖方（被告王惠芳）违约，应按此定金金额的双倍返还给买方（原告张雯）。证据3：2020年6月24日被告王惠芳出具的《收条》一份，拟证明2020年6月24日，被告王惠芳急需用钱要求原告提前支付1万元购房款，双方在被告钱多多公司的见证下原告以现金的方式向被告王惠芳支付购房款1万元。被告王惠芳在收款后向原告出具了《收条》。第二组证据：用于证明因案涉房屋产权存在争议，被告王惠芳无法按照合同约定按时向原告交付房屋，导致双方的合同无法继续履行，原告有权要求解除合同。被告王惠芳作为过错方按照合同及定金收据的约定，应当向原告张雯双倍返还定金，并退还已交的房款1万元。证据4：房屋产权证及土地登记证书复印件各一份，拟证明案涉房产的所有权人是薛某某与被告王惠芳共同共有。证据5：原告张雯与被告钱多多公司业务员李某的微信聊天记录，拟证明（1）原告张雯在合同签订后的付款情况；（2）在合同约定的第二期房款付款之前，因案涉房产存在继承纠纷，被告王惠芳对该房产不享有完整的所有权，导致无法交房、办理过户手续，经钱多多公司多次与王惠芳协商未果；（3）被告钱多多公司对于原告张雯所述事实均表示承认，并表示会继续与王惠芳协商退款事宜。证据6：被告与钱多多公司业务员李某之间的通话录音2份、原、被告以及李某之间的谈话录音2份，照片一张；拟证明（1）与证据5相互印证，在合同约定的支付第二期房款即2020年7月3日之前，因案涉房产存在继承纠纷，被告王惠芳对该房产不享有完整的所有权，导致无法交房、办理过户手续，被告的行为已构成根本违约；（2）在7月3日、7月27日、7月29日原告多次向被告表明如果等时间过长，其就要求解除合同的事实。在7月27日、7月29日、8月11日原告就向被告表明要求退房，因被告没有钱双方就退款事宜未达成一致意见，协商未果，（3）王惠芳丈夫薛某某与其前妻有一儿子，名叫薛1某，其不同意卖房，结合录音证明原告王惠芳根本违约。据此，被告王惠芳作为出卖方，在其无法按照约定交付房屋时，就应当承担违约责任，按照合同第八条第4款的约定原告有权要求解除合同，并有权要求被告王惠芳双倍返还已收取的定金共计6万元，返还已收取的购房款1万元，同时承担违约责任。被告王惠芳质证意见为：对证据1、2、3、4、6真实性无异议，订金和房款均收到。对证据5不清楚。被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司质证意见为：对所有证据真实性均无异议。被告王惠芳辩称：签订合同属实，6月3日原告支付定金3万元，6月24日原告给被告王惠芳支付购房款1万元，不同意解除房屋买卖合同，不同意双倍返还房屋定金和购房款，6月27日原告已经知道房子有纠纷，6月30日晚上原告还给钱多多公司转了7千多中介费，当时没看清收据开的是几号。被告要求履行合同。被告王惠芳为证实自己的主张，提交以下证据：1、与钱多多公司业务员李某的微信截图2张及微信打印照片2张，拟证明2020年5月12日就给李某说房子过不了户，等拆迁以后办理过户。原告张雯质证意见：对聊天内容的真实性无异议，但对于证明内容和关联性有异议，住建局出具的证明和70号文件第一页与本案无关，该证据不能证明原告的主张，仅能证明案涉房屋有可能被列为棚户区改造房，且当时仅是前期收集资料的阶段，更何况棚户区改造根本不影响办理过户，被告主张因棚户区改造导致无法过户的主张不能成立。最主要的是今年案涉小院的部分房屋在此之后已经办理过户登记。被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司质证意见为：对证据的真实性无异议。对证明目的有异议，原告微信的聊天记录意思是过了年房子拆迁，赔偿款能赔到120万左右，房子当时给客户报价90多万元，客户只出价70多万，给客户说了拆迁赔偿款的事情，客户才加价5万元，才签的合同，公司到房产局核实过被告的房子是可以过户的，就是因为产权纠纷问题不能过户。被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司辩称：6月3日签订合同，当天给被告缴纳了3万元定金，后来被告王惠芳说办理公证继承手续，在6月24日王惠芳联系张雯说朋友要借钱，让张雯再转1万元，转完款之后，公司问王惠芳公证继承办理到什么程度了，王惠芳说自己和丈夫的儿子打官司，丈夫的儿子不同意卖房子，王惠芳说等一个月，原告说也可以，后期调解说等到7月28日，到了7月28日，王惠芳还是无法办理房屋过户手续，原告当时提出退还4万元，解除合同，王惠芳无法退还，该公司把收的7000元中介费退还给原告。房子无法过户，公司同意解除合同。被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司为证实其主张，提交如下证据1、微信聊天截图一张，拟证明钱多多公司因为业务谈不成已将中介费退还给张雯。原告张雯质证意见：无异议，因案涉房屋存在家庭继承纠纷，被告对房屋不享有完整的所有权，导致房屋无法交付，原告无法取得所有权，该笔交易未能促成的情况下，李某于2020年8月26日将公司收取原告的中介费予以退回。被告王惠芳：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2020年6月3日，原告张雯（乙方）通过被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司（丙方），购买被告王惠芳（甲方）所有的位于运城市黄河大道东条山街北×号房产。当天，三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定：“该房产总价为75万元；原告须在本合同签订当日，向被告王惠芳交付定金30000元。如甲方在收取定金后不依照本合同条款将该房产授予乙方，则甲方须双倍返还定金予乙方（张雯）。乙方须于2020年7月3日支付房款720000元；甲方房产现状：该房产已经办理不动产登记证，无任何抵押情况，甲方（王惠芳）对该房产享有完整所有权。......”合同签订当天，原告将定金3万元付给被告王惠芳，被告王惠芳向原告出具了《定金收据》，收据载明：“本人王惠芳（身份证号1427011××）共有两人系房屋的所有权人，现收到张雯（身份证号14233××）交来用于购买本人位于运城市黄河大道东条山街北×号房屋的购房定金叁万元整（30000元）。经买卖双方协商一致同意，如买方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方。收款人：王惠芳，2020年6月3日”。2020年6月24日，被告王惠芳因个人原因急需用钱，原告向被告王惠芳支付购房款1万元，被告王惠芳出具收条一份，载明：“今收到张雯购房房款壹万元整（10000元整）房屋坐落于黄河大道条山街北×号，收款人：王惠芳，2020年6月24日”。同时查明：位于运城市黄河大道条山街×号房产登记在被告王惠芳与其丈夫薛某某名下，其丈夫薛某某已经去世。因不能履行合同，经被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司在中间协商，同意被告王惠芳在2020年7月28日前解决好其家庭纠纷，原告再付剩余房款。但本案房屋涉及的继承纠纷尚未解决。现被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司已经将其收取的中介费7000元退还给原告张雯。本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案原、被告签订《房地产买卖居间合同》后，因被告王惠芳出售的位于运城市黄河大道条山街×号房产因未取得完全所有权，导致合同不能履行，现原告提出解除合同，并要求双倍返还定金即60000元以及房款10000元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张雯与被告王惠芳、被告山西钱多多房地产经纪有限公司运城经济技术开发区分公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告王惠芳于本判决生效后十日内双倍返还原告张雯定金60000元，并返还购房款10000元。如未按判决指定的期限履行其他义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告王惠芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  王存才二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 涵