山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初8834号原告：姚娜，女。委托诉讼代理人：刘朝辉、山西瀛航（运城）律师事务所律师。被告：康建军，男。被告：倪丽平，女。二被告委托诉讼代理人：赵晨曦，运城市盐湖区中城法律服务所法律工作者。原告姚娜与被告康建军、倪丽平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚娜委托诉讼代理人刘朝辉，被告康建军、倪丽平委托诉讼代理人赵晨曦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚娜诉称：二被告系夫妻关系。2010年6月21日被告康建军向原告借款90万元，后尚欠35万元未归还。2017年11月13日原告与二被告签订《房院买卖协议》，二被告自愿将其位于盐湖区姚孟办事处某某村六组面积为0.45亩及房屋约450.45平方米的房院一座出售给原告，约定房院价款为135万元，二被告应于协议生效后三日内将房院及相关手续交付给原告，并约定，若一方违约，按房院价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，双方协商被告康建军尚欠原告的借款35万元作为房院款，原告于2017年11月16日、2017年11月22日两次向被告支付房院款30万元，但二被告却明确表示不将房院出售给原告，二被告的行为已属违约，为此原告数次要求二被告返还已支付的65万元房院款，但二被告至今拒不返还，故原告特提起诉讼，望判如所诉。现请求：1、解除2017年11月13日原告与二被告签订《房院买卖协议》；2、依法判令二被告共同返还原告购房款650000元；3、依法判令二被告向原告支付违约金270000元；4、本案诉讼费由二被告承担。原告姚娜为证实其主张，提交以下证据：一、房院买卖协议，拟证明：1、2017年11月13日原告与二被告签订《房院买卖协议》，约定二被告将其共同所有位于盐湖区姚孟办事处某某村六组占地面积约0.45亩，房屋3层约450.45平方米的房院一座（四至为北邻巷道，东邻黄彩菊，南邻巷道，西邻闫哲）以1350000元的价格出售给原告。2、二被告应于该协议生效后三日内将该房院及相关手续交付给原告。3、二被告在协议生效后，未按约定将房院及相关手续交付给原告，并明确表示不将房院出卖给原告，其行为构成违约，二被告应按约定房院价款1350000元的20%向原告支付违约金，即270000元。二、银行卡取款凭证，拟证明：2010年6月21日被告康建军向原告借款900000元，后归还550000元，尚欠350000元未归还。2017年11月13日原告与二被告签订《房院买卖协议》时约定，被告尚欠原告的350000元作为原告支付的房院价款。三、银行转账凭证2张，拟证明：2017年11月16日原告丈夫姚某某向被告康建军账号为622××829账户转入200000元房院价款。2017年11月22日，原告丈夫姚某某向被告康建军账号为622××829账户转入100000元房院价款。四、结婚证、身份证复印件，拟证明：原告与姚某某系夫妻关系。五、短信记录，拟证明：1、被告认可在案涉房院买卖协议签订前，其尚欠原告350000元未归还。2、案涉房院买卖协议签订后，二被告未按约定将房院及相关手续交付给原告，并明确表示不将房院出卖给原告，二被告的行为已构成违约。被告康建军、倪丽平质证意见为:对证据一的真实性无异议，但该协议签订后，原告仅支付房款30万元，并不存在原告所说的其他35万元的抵顶购房款。对证据二取款凭证真实性无异议，但对证明目的有异议，该取款凭证仅能证明原告向被告康建军转账90万元，该款项为原被告一起经营大车的合伙购车款，并非原告所说的借款，原被告经营大车分红收益，原告都已经收取，现原告称该款项为借款，明显与事实不符，此取款凭证也不能证明原告与二被告签订房院买卖协议约定被告尚欠原告35万元抵顶房屋价款。对证据三的银行转账凭证无异议，该款项为被告收到的30万元购房款。对证据四无异议。对证据五真实性无异议，但对其证明目的有异议，从原告所发的短信中可以看出，其承认90万元是用于高铁生意，而且短信中被告从未确认欠款35万元的事实，仅是原告在单方陈述。而且在短信中也看不出原被告协商过以35万元抵顶房款的事。被告康建军、倪丽平辩称：一、原告要求答辩人共同返还原告购房款650000元，没有事实依据，原告称2010年6月21日被告向原告借款90万元，与事实不符，答辩人康建军从未向原告借款，根本不存在原告所称的“尚欠35万元”。2017年11月30日原告与两答辩人签订《房院买卖协议》，之后原告仅向答辩人支付30万元购房款，剩余购房款，答辩人多次催要，原告以其在学苑花都的房屋未能出售，暂时没钱支付剩余房款，至于原告诉状中称“双方协商被告康建军尚欠原告借款35万元作为房院款”纯属无稽之谈，且涉案的房屋至今仍闲置，答辩人也并未占用。二、本案的案由为房屋买卖纠纷，但涉案房屋属于姚孟办事处乐坛村六组的宅基，原告并非集体经济组成成员，根本也就无法取得，《房院买卖协议》本就是无效合同。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，因此原告起诉，要求答辩人承担270000元违约金，于法无据。综上，答辩人认可其交付的30万元购房款，可以退还原告，对于原告的其他诉讼请求，法院应当依法驳回。被告康建军、倪丽平为证实其主张，提交如下证据：1、微信聊天记录一份，拟证明原告在微信中明确表示自己的房子因为层数高不好出售，剩余的房款因原告房屋未能出售而不能支付于被告，并非原告诉状中陈述的二被告不将房院出售于原告；2、房屋照片一页，拟证明涉案房屋现属于空置状态，被告也并未占有，因原告未按照房院买卖协议约定价格支付剩余105万元，而没有占有房屋，其责任在于原告，与被告无关。原告姚娜质证意见如下：对证据1真实性有异议，被告未提供微信聊天记录的原始载体，无法证明其证据的来源及真实性，同时，微信聊天记录存在断章取义，不能证明本案的事实；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋的所有权人及实际控制人均为二被告，根据原被告签订的协议第五条，二被告应当于本协议生效后三日内即2017年11月16日前将涉案房屋及相关手续交付给原告，但至今二被告并没交付，二被告行为已构成违约，同时，协议第二条对涉案房屋的价款进行约定，但并没有约定原告向二被告支付房屋价款的时间，所以根据合同法及交易习惯，只有二被告向原告交付房屋时，原告才有义务向被告支付房款。但因二被告未履行合同的先行义务，原告也无义务向二被告支付剩余的房屋价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2010年6月21日，原告姚娜通过银行账户向被告康建军转款900000元，后被告康建军归还部分项款，剩余350000元至今未还。被告辩称该款是合伙购车款，且已退还，但对其主张未提供证据证明。2017年11月13日，被告康建军（甲方出卖人）与原告姚娜（乙方买受人）签订一份房院买卖协议书，载明：“甲乙双方就房院买卖一事，在自愿、平等、公平、公正的基础上，经友好协商，达成如下协议：一、甲方自愿将其共同所有的位于盐湖区姚孟办事处某某村六组占地面积约0.45亩，房屋共3层约450.45平方米的房院一座（北邻巷道，东邻黄彩菊，南邻巷道，西邻闫哲）出售给乙方。二、乙方支付甲方房院价款共计人民币壹佰叁拾伍万元整（小写：1350000元整）。三、本协议生效后，该房院占有范围内的土地使用权随房屋一并转让给乙方，乙方拥有该房院相应的土地使用权。四、甲方保证对所出售给乙方的房院具有处分权，并保证没有产权纠纷、经济纠纷。如因甲方的原因，造成该房院产生产权纠纷或经济纠纷，由甲方承担全责责任。五、甲方应于本协议生效后三日内，将该房院及相关手续交付给乙方。六、房院交付后，若该房院被政府征收、拆迁，该房院所产生的房屋赔偿款和土地补偿款归乙方所有。七、若甲乙双方任何一方违约，违约方应按本协议约定房院价款的20%向对方支付违约金。八、本协议未尽事宜，经甲、乙双方签字并捺印后生效。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：倪丽平、康建军，乙方：姚娜。附加：如果乙方在十年内出售所产生的利润归甲方所有。二〇一七年十一月十三日”2017年11月16日、11月22日原告姚娜丈夫姚某某通过其账户（账号：622××08）分两次向被告康建军账户（账号：622××829）转账贰拾万元整（200000元）、壹拾万元整（100000元），共计300000元。履行合同过程中，被告至今未交付房院相关手续，原告也未占用。审理中原告提供微信记录证明系被告不同意再卖房屋，被告否认，提供微信记录用于证明原告因资金困难，不再购买。原告也予以否认。同时查明：原告姚娜系贵州省贵阳市云岩区××号渝某某城××室居民。被告康建军、倪丽平系山西省运城市盐湖区姚孟办事处某某村六组居民。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案原告依据银行转账凭证主张剩余的350000元为借款，被告辩称该款是合伙购车款，且已退还，未举证证明，该款350000元应认定为借款，原告主张该款购买宅院时折抵购房款的意见予以采纳。鉴于案涉宅基地系山西省运城市盐湖区姚孟办事处某某村六组所有，原告并非该集体经济组织成员，故双方签订的《房院买卖协议》无效，基于该协议支付的300000元和借款折抵的350000元，应当予以返还。被告收取购房款给原告造成的损失应当予以赔偿，损失数额应按照年利率6%计算，其中的300000元，应自转款之日起算，350000元应自签订《房院买卖协议》起算，均算至款付清之日止为宜。对原告主张被告支付违约金的请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告康建军、倪丽平于本判决生效后十日内返还原告姚娜300000元及利息（按照年利率6%计算，其中200000元自2017年11月16日起算，其中100000元自2017年11月22日起算，均算至款付清之日止）；二、被告康建军、倪丽平于本判决生效后十日内归还原告姚娜350000元（按照年利率6%计算，自2017年11月13日起算至款付清之日止）；三、驳回原告姚娜其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，减半收取6500元，诉讼保全申请费5000元，共计111500元，由被告康建军、倪丽平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  王存才二〇二〇年十二月十四日书记员  侯晶晶