文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9485号原告：蒋滕倩，女，1990年8月14日出生，汉族。被告：湖南中山房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区白沙路207号。法定代表人：陆纪光，董事长。委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嵘，湖南平康律师事务所律师。第三人：湖南天心白沙里商业运营管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区白沙路207号天机大厦14层1406房。法定代表人：李慎，总经理。委托诉讼代理人：李毅，男，1972年1月12日出生。原告蒋滕倩与被告湖南中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）、湖南天心白沙里商业运营管理有限公司（以下简称白沙里公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋滕倩，被告中山公司委托诉讼代理人钱晓蓉、第三人白沙里公司委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋滕倩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告退还原告购房款285059元，并支付资金占用利息（以285059元为基数，从2018年7月5日止2020年10月1日为24505元，后续利息按年利率3.85%计算值清偿之日止）；3、被告返还原告契税10859.39元、维修基金798元及办理房屋权属证书的其他费用1092.5元；4、被告支付原告违约金14252.95元（按照购房款的5%计算违约金）；5、解除原告与第三人之间的《商铺委托经营管理协议》，相关责任由被告承担；6、被告承担本次诉讼所有费用。被告中山公司辩称，合同约定不解除合同，被告确实存在违约情况，可以协商，原告购买商铺的根本目的是为了盈利，现在已经由第三人白沙里公司收房进行装修，这不会造成原告的具体经济利益的影响，合同不应解除。第三人白沙里公司辩称，涉案商铺已经开始收房装修，也开始运营了，第三人与原告之间的合同未到期，不同意解除合同。本院经审理查明事实如下：2018年7月5日，原告蒋滕倩与被告中山公司签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告购买坐落于天心区房屋，规划用途为商业，产权登记建筑面积为6.65平方米，单价为42866.02元/平方米，总房价为285059元；首付款285059元于本合同签订之日支付。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月1日向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十一条约定，逾期120日之内自第八条约定的最后交付期限，届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，至逾期第121日起，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。同日，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》补充协议，对购房相关事宜补充约定。合同签订后，原告支付了购房款285059元，契税10859.39元，印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元。约定的交付日期届满后，被告中山公司未按约交房，原告蒋滕倩为维护自身合法权益，遂诉至法院。另查明，原告蒋滕倩（甲方）与第三人白沙里公司（乙方）签订《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》（以下简称“协议”），协议5.1条约定，甲方自签订本合同之日起，视同已将商铺全权委托乙方管理，并授权乙方代为办理商铺交付手续。协议5.2条约定，开发商向乙方移交该商铺即视为甲方向乙方移交该商铺。但依据《商品房买卖合同》应由甲方在交房时应缴纳的税、费，甲方自行缴纳并承担逾期缴纳的违约责任。再查明，2020年7月2日，长沙市住房和城乡建设局作出《关于周倩信访事项的答复》，告知周倩等人，开发商承诺于2020年7月15日完成五方主体验收，2020年11月完成全部手续备案，并提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定书》以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。被告中山公司当庭提交《长沙市住房和城乡建设局竣工联合验收结论》主张涉案房屋已验收通过，达到交房标准，但未提交《竣工验收备案表》。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、转账记录、《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》《长沙市住房和城乡建设局竣工联合验收结论》《收款收据》及当事人陈述等在卷佐证,本院予以确认。本院认为，商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告按合同约定向被告支付了购房款及其他费用，被告应当按约履行交付房屋的义务。经查，被告仅提交《长沙市住房和城乡建设局竣工联合验收结论》，该文件并非《竣工验收备案表》，不能证明涉案房屋事实上已达到合同第八条约定的交付条件，截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍无法按约交付，被告中山公司的行为已构成违约，合同目的已无法实现，故本院对原告请求解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告中山公司应当返还原告购房款285059元、契税10859.39元、印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元。被告中山公司逾期交房的违约行为属实，且合同解除客观上给原告造成了资金占用损失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条之规定，原告可以主张被告承担赔偿损失和支付违约金的责任，故对原告主张被告以285059元为基数，从2018年7月5日起按年利率3.85%的标准计算资金占用损失至清偿之日止，本院予以支持。关于违约金，合同约定逾期交房的违约金总额不超过已付房款的1%，故本院对原告主张被告支付违约金14252.95元的主张，予以支持2850元。原告主张解除其与第三人白沙里公司之间的《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》，与本案商品房销售合同纠纷属不同法律关系，在本案中不予处理。被告中山公司辩称案涉《长沙市商品房买卖合同》中约定，逾期交房买受人同意不解除合同，故原告已放弃其合同解除权。法定解除权系合同当事人在合同目的不能实现时享有的一种救济权利，当事人仅凭法定事由作出的意思表示即可使双方现有的法律关系消灭。案涉《长沙市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定“逾期超过120日后，买受人同意不解除合同”，从该约定的内容来看，系买受人在出卖人逾期交房时对继续履行合同保留的期待，不能视为对法定解除权的排除，以此为由认定买受人在合同签订时即放弃解除合同的救济权利，有悖立法原意，显违公平诚信之基本原则，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。被告辩称房屋已交付至第三人白沙里公司，其已按约履行交付义务，因无充分证据证实房屋已达交房条件，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下:一、解除原告蒋滕倩与被告湖南中山房地产开发有限公司于2018年7月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；二、由被告湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋滕倩退还购房款285059元并支付资金占用损失（以285059元为基数，按年利率3.85%的标准，自2018年7月5日起计算至清偿之日止）；三、由被告湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向退还原告蒋滕倩已支付的契税10859.39元、印花税142.5元，维修基金798元，其他代收费用950元；四、由被告湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋滕倩支付违约金2850元；五、驳回原告蒋滕倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计6348元，减半收取3174元，由被告湖南中山房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李学军二〇二〇年十二月十日法官助理 李梦洁书 记 员 贺锦颖