山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0802民初8900号原告：杨蓓，男。委托诉讼代理人：吕军峰，山西方立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云芳，山西方立律师事务所律师。被告：吕永平，男。委托诉讼代理人：贾利，山西正豪律师事务所律师。被告：运城磐石房地产开发有限公司。第三人：郭进泉，男。第三人：运城市美汇达房地产开发有限公司。原告杨蓓诉被告吕永平、运城磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石房产公司）、第三人郭进泉、运城市美汇达房地产开发有限公司（以下简称美汇达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨蓓及其委托诉讼代理人吕军峰、李云芳和被告吕永平的委托诉讼代理人贾利到庭参加诉讼。被告磐石房产公司和第三人郭进泉、美汇达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨蓓向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对位于运城市盐湖区某某郡小区××号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、请求确认案涉房屋归原告杨蓓所有（房屋价值2×8元）；3、本案诉讼费、律师费（5×元）由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，盐湖区人民法院作出（2019）晋0802民初3517号民事裁定书，裁定内容为冻结被申请人运城磐石房地产开发有限公司、郭进泉、运城市美汇达房地产开发有限公司银行存款36×00元或查封其相应价值的财产。2020年8月27日，原告杨蓓对执行标的提出书面异议，盐湖区人民法院作出（2020）晋0802执异188号执行裁定书，裁定驳回案外人杨蓓的异议请求。现原告杨蓓对执行裁定书不服，向贵院提起诉讼，理由如下：2019年1月7日,原告杨蓓与运城磐石房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买位于运城市盐湖区某某郡小区××号房屋，并支付全部房款2×8元，被告运城磐石房地产开发有限公司向原告交付房屋。2019年5月29日原商品房买卖合同被运城磐石房地产开发有限公司收回，双方签订正式的商品房买卖合同，并办理网签手续。原告杨蓓的物业费、电梯费等费用从2019年4月份开始缴纳，随后对案涉房屋进行装修，装修完毕后已入住该房屋。原告杨蓓多次要求办理该房屋登记备案和房产证，但运城磐石房地产开发有限公司迟迟不予办理，2020年8月17日，原告在运城市政务大厅查询案涉房屋信息，才知道房屋被查封。原告杨蓓与运城磐石房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并已足额支付了购房款，实际占有房屋，系在吕永平申请查封案涉房屋之前，现原告杨蓓已经装修入住，且该房屋系杨蓓的唯一住房，杨蓓名下没有其他住房。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。就本案而言，原告杨蓓购买案涉房产的目的是为了满足居住之目的，在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并已支付全部房款，合法占有了该房屋，该房屋系原告杨蓓的唯一住房。并且根据《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，原告杨蓓多次要求办理该房屋登记备案和房产证，被告运城磐石房地产开发有限公司一直推脱，回复随后统一办理。起诉时，原告才得知运城磐石房地产开发有限公司人防异地建设费未能缴纳，被人防办查封，不能办理备案，导致杨蓓购买的该房屋至今没有办理房产证，而房屋何时被保全，原告杨蓓并不知情，原告对此没有过错，故原告杨蓓对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告杨蓓所提执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情况，其权利能够排除吕永平的债权执行。被告吕永平辩称，被告所保全查封的财产系运城磐石房地产开发有限公司的，原告无法证实其对该财产具有合法的所有权，而且原告起诉超过起诉期限，应驳回原告起诉。被告磐石房产公司未到庭亦未作答辩。第三人郭进泉、美汇达公司未到庭未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本案被告吕永平与本案被告磐石房产公司、第三人郭进泉、美汇达公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）晋0802民初3571号民事裁定书，裁定：冻结被申请人磐石房产公司、郭进泉、美汇达公司银行存款36×00元或查封扣押其相应价值的财产。2019年7月24日，本院向运城市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了被申请人磐石房产公司所有的位于运城市盐湖区某某郡小区××号房屋。2020年8月27日，案外人杨蓓向本院提出书面异议，2020年9月2日，本院作出（2020）晋0802执异188号执行裁定书，认为案外人的异议理由不成立，裁定：驳回案外人杨蓓的异议请求。案外人杨蓓对裁定不服，向本院提起诉讼。同时查明，2019年1月7日，原告与被告磐石房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于运城市盐湖区某某郡小区××号房屋，房屋建筑面积共78.72㎡，单价为3650元/㎡，总价为2×8元。原告支付房款后，被告磐石房产公司出具了收据。2019年5月29日，被告磐石房产公司将上述合同收回，与杨蓓重新签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理网签手续。2019年10月29日，原告向被告磐石房产公司交纳天然气费3×元、测绘费79元、闭路初装费500元、装修垃圾费500元、电梯使用费300元、维修基金5747元、维修保证金1×元。同时查明，原告系山西省壶关县店上镇关帝村116号居民，现住在案涉房屋内。本院认为，人民法院对执行异议之诉的审理，应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案中，原告在人民法院查封前已与被告磐石房产公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居位且原告在盐湖区辖区内无其他用于居住的房产，已支付了全部房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告对案涉房屋具有物权期待权。按照物权优先于债权的原则，原告享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。只有经依法登记，才可发生物权变动。原告的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于运城市盐湖区某某郡小区××号房屋；二、驳回原告杨蓓的其他诉讼请求。案件受理费5685元，由被告运城磐石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判长 张运建人民陪审员曲伟利人民陪审员原麦芳二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘                 洋