广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0112民再3号再审申请人(原审被告)：姜洪成，男，1968年8月27日出生，汉族，住吉林省抚松县。再审申请人(原审被告)：韩天，女，1981年12月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被申请人(原审原告)：吴育锋，男，1962年3月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所实习人员。再审申请人姜洪成、韩天与被申请人吴育锋房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2018)粤0112民初7224号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月29日作出(2019)粤0112民申11号、(2020)粤0112民申1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人姜洪成、被申请人吴育锋的委托诉讼代理人辜秋月、陆雪梅到庭参加诉讼，再审申请人韩天经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人姜洪成再审称，1.请求撤销(2018)粤0112民初7224号民事判决；2.吴育锋承担本案诉讼费用。事实理由：一、姜洪成于2018年11月6日至2019年2月期间，被羁押在广州市黄埔区看守所及其他不得已等客观原因，没有收到法院的传票等法律文书，不知本案原诉讼事宜。姜洪成是因法院强制执行生活费用时才获知的此案。二、吴育锋在原审中隐瞒重要事实和证据，致使原判决出现严重错误。1.原判决书载明“……本院认为，姜洪成签订租赁合同后只付了一个月的租金……，后续费用全部欠付……”，与姜洪成累计向吴育锋支付了租金146250元严重不符。姜洪成在2016年12月29日向吴育锋网上银行支付了26250元的租金；在2017年10月28日、2017年11月22日分别向吴育锋支付了4万元，共计8万元的租金；另韩天在2018年7月4日代表姜洪成搬迁时被吴育锋逼迫即时转账了3万元。2.本案原诉中吴育锋提供的证据《还款保证书》是非法获得，应被列为“非法证据”应予排除，并撤销韩天承担房屋部分占用费的判决。因为韩天与本案没有法律关系，《还款保证书》是韩天被剥夺人身自由，并被逼迫的情况下所写以及即时转账的，吴育锋在原诉中隐瞒了这一违法事实。2018年1月中旬，韩天(韩天与姜洪成原为夫妻关系，在2018年3月离婚)只是接受姜洪成委托放弃本案商铺经营，以及在2018年2月中旬关门停业，用实际行动表示不会再行租赁本案商铺的被委托人。吴育锋为了获取不当得利，一直强硬阻止再审申请人搬离，并在2018年7月4日傍晚准备再次搬迁(雇用搬屋公司)商铺内物品、财物时，被吴育锋十几人粗暴阻止、限制了人身自由，同时威胁、逼迫韩天即时转账3万元给吴育锋，并写下《还款保证书》后，才将韩天、搬屋公司人员及商铺内小部分物品放行的。由于吴育锋在获取“还款保证书”及获取3万元中获得的方式非法，根据《刑事诉讼法》等法律对“证据”的相关规定及解释，应撤销韩天为被告和被执行人，将违法获得的30000元退还韩天。3.本案有免租期一年多的事实，吴育锋在原审诉状及庭审中故意隐瞒。商铺签订时，因姜洪成与吴育锋都清楚知悉商铺不具备居住和商业活动安全条件保证，且如改造投入较大。在此背景下，吴育锋同意姜洪成改造、加固、维护、装修等，由姜洪成自行筹款解决，吴育锋较繁忙无暇顾及也不会再投入，但免租期可以至2016年12月底。2016年12月中旬姜洪成发现安全及投入的问题越来越多，修护工程等遥遥无期，投入已超过60余万元，经姜洪成估算提议吴育锋默许将免租期延长至2017年10月份，以作为对姜洪成对房屋维修护等投入的补偿，即2016年9月5日至2017年10月5日止为免租期，证据如下：其一：签订租赁合同时，姜洪成即时向吴育锋支付了52500元的租赁保证金。根据租赁合同第三章租金、保证金及支付方式3.4款载明：“乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付如下款项：共计人民币柒万捌仟柒佰伍拾元整；其中租赁保证金人民币伍万贰仟伍佰元整”。但26250元的租金姜洪成并无缴纳。姜洪成之所以于2016年12月29日才缴纳26250元首期租金，是因双方第一次达成的免租协议，吴育锋在原审隐瞒了此事实。在此三个月期间内，吴育锋既没有提出书面异议，也没有用实际行动表示异议，证明吴育锋已默示同意并已履行双方口头协议。其二，姜洪成直到2017年10月28日才又缴纳第二期租金，吴育锋既没有提出书面异议，也没有用实际行动表示异议，证明双方已达成延长免租期至2017年10月5日的事实。双方达成延长免租期的客观原因是工程量巨大，商铺居住的安全事故等风险在2016年12月前后不能有效被解除、解决，但姜洪成已投入60多万元，双方评估协商后，约定将免租期延长至2017年10月5日，将2016年12月29日缴纳的房租作为第一期租金，即2017年10月5日至2017年11月5日的房租，2017年10月28日、2017年11月22日缴纳的款项按此后的租金。需要说明的是，商铺房产实质为简易铁皮屋，主体建筑为近300多平方米的两层由工字钢支柱、槽钢、铁皮加水泥结构构成，其他部分建筑为铁架、铁皮棚屋，大分构件已严重腐蚀、霉烂，梁柱等密度、标号、规格、强度等也不达多人居住安全标准，姜洪成为此投入了500多万元进行了加固、加密、整修、维护等。三、租赁合同已被判定无效，吴育锋应退还姜洪成已缴纳的保证金，并赔偿被吴育锋扣押物品时的孳息，以及作价赔偿姜洪成用于维护、加固所支出的费用和内外部装修等支出及损失。四、吴育锋对姜洪成实施了具体敲诈、侵占财物等违法行为。包括姜洪成物品而强行索取免租期的房租、隐瞒已收取房租证据重复收租、限制韩天的人身自由并威逼其即时转账、恶意诉讼侵占广州地铁补偿给申请人的补偿款等行为。五、姜洪成已于2018年2月中旬关门停止营业，用实际行动表明放弃租赁并准备搬离，但吴育锋不准予搬离，因此商铺于2018年2月15日以后并非姜洪成占用，而是吴育锋恶意扣押的结果，故2018年2月15日以后的占用费应由吴育锋自行承担。六、根据《合同法》第二百二十五条之规定，姜洪租赁的商铺被“广州地铁”建设占用施工或征用是在租赁期内，虽然《物业租赁合同》因违法建筑属“无效合同”，但根据《合同法》等相关法律部分合同条款仍有效的规定，此类“地铁占用场地”补偿应归于姜洪成。姜洪成虽然有放弃租赁主张，但吴育锋阻止姜洪成搬离，且地铁建设(规划方案)发生在租赁关系期内，姜洪成装修等亦被“广州地铁”计入分部分项增值等。故此，所得补偿款应归于姜洪成。再审申请人韩天申请再审称，本人不服(2018)粤0112民初7224号案判决，请求再审。事实和理由：一、本人确实没有收到法院的有关诉讼及传唤出庭等通知。本人与吴育锋联系手机号码139××××9579为姜洪成先生统一为职员配置的，非本人名下登记的手机号码。2018年底因本人手机在洗漱时将手机掉进洗漱池，致使SIM卡毁损手机无法使用。本人得到此消息是源于姜洪成通知及被法院冻结相关账号余额。二、不应追加本人为共同被告。本人不是本案的关系人。本人在2018年7月4日给吴育锋所写的“还款保证书”，以及给吴育锋划转的3万元现金是吴育锋所派人对本人威胁、恐吓情况下所写和转账的。2018年2月13日，本案商铺的租赁人姜洪成告知本人由于多种原因，委托本人向吴育锋表明放弃租赁，关闭商铺不再营业，本人只好将员工遣散，商铺关闭，并向吴育锋表明放弃租赁，但吴育锋声称需补交房租后才可搬离。2018年7月4日本人接到姜洪成的请求，让本人将商铺物品搬离，并已找好搬屋公司，只需看着搬屋公司搬就可以了。本人只好于当日19时许到达商铺,但当所雇请的搬屋公司到达开始搬运时，吴育锋职员带领十几人气势汹汹地前来喝止，不准搬离，并将本人围堵在商铺房内威胁、恐吓，让本人交钱。当时在晚上面对那么多彪形大汉，本人惊恐害怕之余，四处筹借只借到3万元并按其要求转入到吴育锋名下，但这些人还是不罢休，非要本人写下“还款保证书”才可放本人。本人无奈写完“还款保证书”后，问其物品大部分己经搬上车了，而且只是商铺内的一小部分物品可否搬离，对方人员查看现场后留下两人说可以将这些物品拉走，其他不能再搬才放本人和物品。本人是在威胁下写“还款保证书”，不是本人的真实意思表示，不应被追加为本案被告。被申请人吴育锋辩称，一、原审送达程序合法，不存在任何违反法律法规的情况。二、原审判决事实清楚、证据确凿充分，正确合法。再审申请人的再审申请事实及理由严重偏离事实。三、《物业租赁合同》就案涉物业的租金条款进行了明确的约定，姜洪成所主张的存在免租期的陈述是其个人杜撰，完全无任何事实依据。合同不存在任何免租期的约定，姜洪成将拖欠租金的事实说成双方达成免租期的约定更是可笑。物业租赁合同仅为三年，怎可能给予姜洪成一年半的免租期？四、韩天向吴育锋出具《承诺书》，自愿加入本案所有欠付债务的承担，原审判决其对姜洪成应支付的场地占用费承担连带责任符合事实和法律规定。韩天在承诺书中明确案涉物业欠缴租金的事实及作出承诺还款的意思表示，并对分期支付欠缴租金作出了明确计划。承诺书是韩天亲笔书写，意思表示明确清晰，根本不存在再审申请人所称的“被剥夺人身自由、被逼迫的情况”。同时，韩天与姜洪成曾为夫妻关系，物业租赁期间为夫妻关系存续期间，韩天对租赁物业所欠付租金出具还款承诺文件更是符合常理，其出具的《承诺书》也从侧面证实了姜洪成在案涉物业拖欠巨额租金的事实。韩天作为原审被告，在法院依法送达诉讼资料的情况下，未答辩及举证，未到庭参加庭审，应视为放弃答辩及质证的权利，原审判决其对姜洪成应支付的场地占用费承担连带责任有充分的事实和法律依据。五、再审程序作为一种特别救济程序，有严格的适用条件。原审判决后，再审申请人未上诉，应视为放弃上诉权利。再审申请人在判决生效后又以原判决部分事实不予认可及对原判不服再行提起再审申请，法院应依法予以驳回。被申请人吴育锋向本院起诉请求：1.判令于法院送达姜洪成起诉状之日解除吴育锋与姜洪成于2016年9月28日签订的《物业租赁合同》；2.判令姜洪成、韩天向吴育锋连带支付自2016年11月5日起至姜洪成、韩天返还房屋之日止的租金及违约金（租金：2016年11月5日至2017年9月4日按每月26250元计算，2017年9月5日至2018年9月4日按每月27562元计算，2018年9月5日至2019年9月4日按每月28940元计算，扣除已经支付的租金56250元，暂计到2018年11月30日为622564元；违约金分段计算，已经支付的租金不计算违约金，从2016年12月5日至2017年1月4日为首月计算违约金，违约金从2017年1月5日开始计算，之后每月的违约金均按明细表计算，均按拖欠租金的数额以年利率24%计算至清场之日止，暂计到2018年11月30日为143949.37元）；3.判令没收姜洪成交付的租赁保证金52500元；4.姜洪成、韩天承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，经本院释明，吴育锋主张如法院认定案涉《物业租赁合同》效力与其主张的不一致，第二项诉讼请求变更为要求姜洪成和韩天参照合同约定的租金标准向其支付场地占用费，具体金额与合同有效的诉讼请求一致，违约金等其他诉讼请求不变。本院原审认定事实：2016年9月28日，吴育锋（出租方、甲方）与姜洪成（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：1.1，甲方同意将坐落在广州市黄埔区夏园村黄埔东路2488号穗东街夏园兴贤路口东的物业（以下简称案涉物业）出租给乙方使用，建筑用地面积为1078平方米，双方确认以该物业为整体房产计租。2.1，本合同期限自2016年9月5日起至2019年9月5日止。3.1，租金支付标准，双方约定，自计租之日起，乙方第一个租赁年度的月租金为26250元，此后每一年为一个递增周期，租金在上周期基础上递增如下：2016年9月5日至2017年9月5日期间的月租金为26250元，2017年9月5日至2018年9月5日期间的月租金为27562元，2018年9月5日至2019年9月5日期间的月租金为28940元。3.2，租金按照自然月计算，乙方须于每月第5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）。计租期不足一个月按一个月的租金计算。3.3，租赁保证金两押一租。租赁期间，当乙方出现拖欠租金/其他应付甲方费用时，甲方有权直接从租赁保证金中扣除；乙方应自甲方通知之日起三个工作日内补足租赁保证金。尽管有该约定，在乙方补足租赁保证金前，甲方有权视同乙方一直拖欠租金。3.4，乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付共计78750元，其中租赁保证金52500元。8.2，有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，A乙方逾期支付租金达1个月以上。9.2，乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前迁出房屋，搬走物品。10.1，如乙方未能按本合同约定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的千分之八的标准向乙方收取违约金。10.3，由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的保证金及剩余租金甲方不予退还。13.5本合同自签署之日生效。案涉租赁合同甲方落款处，吴育锋的签名上还加盖了广州市黄埔区锋城实业公司的公章，吴育锋陈述其为该公司的法定代表人，由于该公司工作人员的失误在案涉租赁合同上加盖了该公司的公章，租金是支付至其名下，其为案涉租赁合同的出租方。吴育锋确认案涉物业是商铺，姜洪成承租用做家具、灯饰的卖场，其还确认案涉租赁合同签订后，姜洪成支付了租赁保证金52500元。吴育锋拟证实姜洪成缴纳租金的情况，提交了其名下广州农村商业银行股份有限公司账户交易明细查询清单，显示：2016年12月30日，姜洪成向吴育锋转汇入26250元。吴育锋主张该笔租金支付的是2016年9月5日至2016年10月4日的租金。2018年7月4日，韩天向吴育锋出具《承诺书》，载明：对于案涉物业租金事宜，缴纳计划如下：①3万元于2018年7月4日通过银行转账形式划至吴育锋指定银行账户；②于2018年8月4日前支付15万元；③于2018年10月4日前结清所有的待缴租金。此租金缴纳自2018年7月4日起由韩天承担。吴育锋还提交了其名下中国建设银行银行卡客户交易明细清单上显示：2018年7月4日转账存入案涉物业租金30000元。庭审中，吴育锋陈述：该笔租金30000元应视为支付2016年10月5日至2016年11月4日的租金及2016年11月5日至2016年12月4日的部分租金；韩天向其出具《承诺书》应视为韩天自动加入到债务的承担，愿意替姜洪成承担本案涉及的所有租金，但并不免除姜洪成承担租金的义务，因此，其要求姜洪成和韩天对案涉物业欠缴的租金及违约金承担连带责任。吴育锋拟证实案涉物业的权属及报建情况，提交了以下证据：一、1993年7月6日，广州市城市规划局向用地单位南岗镇夏园村委核发《建设用地规划许可证》，用地项目名称为商业网点，用地位置为夏园村北、广深公路南，用地面积为1369㎡。二、1993年8月5日，甲方广州黄埔区南岗镇夏园村经济联合社与乙方潮阳县胪岗建筑工程公司签订的《合作开发兴建夏园小区商住小区工程合同》复印件，约定：双方合作兴建项目名称为“夏园商住小区”，位置为广深公路南侧、广州经济技术开发区以西、夏园村辖内（五社）建设用地。拟建四幢商住楼，建筑面积（约20000㎡）实际按图纸计算。第四条利益分配及处理原则约定，所建成的房屋按面积计算，甲方占35%，乙方占65%，各栋楼经划定后，各方均可独立处理，销售出租、转让的权利，互不干涉。乙方落款处法人代表签名为吴育锋。三、1993年12月23日，广州市国土局向南岗镇夏园村委会发出穗国土[1993]征(拨)通字第1045号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，载明：同意征用（收回）夏园村北、广深公路南地段的土地，核准面积7201平方米，给南岗镇夏园村委会使用，作为建设商业网点项目用地，请即到市国土局及××区国土局办理征用、拆迁补偿及安置等有关事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到该局领取《建设用地批准书》，方得使用土地。四、1994年6月17日，广州市国土局向用地单位南岗镇夏园村委会核发穗国土建用字[1994]第388号《建设用地批准书》，用地项目名称为商业网点，用地位置为夏园村北、广深公路南，用地面积为7201㎡，用地批准文号为（93）穗国征通字1045号，本批准书有效期自1994年6月至1996年6月。五、2019年1月2日，广州市黄埔区穗东街夏园社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有位于广州市黄埔区黄埔东路2488号房屋产权属吴育锋所有。庭审中，吴育锋确认案涉物业无法办理产权证，也没有办理建设工程规划许可证。吴育锋还陈述，案涉物业现仍悬挂姜洪成使用时的招牌，里面有家具和灯饰，其到案涉物业找姜洪成、韩天时，案涉物业一直关着门，没有营业。案涉场地截至本案开庭之日尚未办理场地交还手续，吴育锋主张由其自行清场，其不要求在本案中处理场地交还的事宜。本院在案件审理过程中责令吴育锋尽快收回场地止损，吴育锋承诺于2019年4月30日前自行收回场地，后吴育锋向本院提交书面说明称因无法找到公证机构办理现场公证，故在本案审理过程中吴育锋尚未收回场地。本院原审认为，姜洪成、韩天经本院依法传唤未出庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核吴育锋证据的基础上，对本案进行裁判。由于吴育锋无法提供证据证实案涉物业办理了报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，吴育锋与姜洪成签订的案涉《物业租赁合同》为无效合同，吴育锋要求解除《物业租赁合同》于法无据，本院不予支持。吴育锋要求姜洪成参照合同约定的租金标准支付自2016年11月5日起至实际交还场地之日止的场地占用费，对此，本院认为，姜洪成签订租赁合同后只付了一个月的租金，即便2018年7月4日韩天向吴育锋出具《承诺书》愿意承担案涉物业欠付的租金，但也只按期支付了第一期费用，后续费用全部欠付，至本案开庭之日即2019年3月21日，姜洪成、韩天欠付租金的行为已持续9个月，吴育锋作为守约方有采取适当措施防止损失扩大的义务，本院酌情支持吴育锋的场地占用费至2019年3月21日止，此后的场地占用费为吴育锋未及时采取止损措施导致的扩大损失，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，吴育锋应将租赁保证金52500元退还给姜洪成，故吴育锋主张没收姜洪成支付的租赁保证金52500元无理据，本院不予支持。为避免诉累，本院将租赁保证金直接在姜洪成应支付的场地占用费中予以抵扣，上述费用抵扣后，姜洪成仍需向吴育锋支付2017年1月5日至2019年3月21日止的场地占用费共计726504.32元（22500元+26250元/月×7个月+27562元/月×12个月+28940元/月×6个月+28940元/月÷31天×17天）。根据《承诺书》的内容，韩天自愿为姜洪成承担案涉物业2018年7月4日前所有欠缴的租金及2018年7月4日之后的租金，上述租金在合同无效的情况下为案涉物业的场地占用费，吴育锋主张韩天对姜洪成应支付的场地占用费承担连带清偿责任，符合《承诺书》的约定，本院予以支持。对于吴育锋主张的场地占用费的违约金，合同无效后，合同约定的违约金条款也无效，吴育锋主张场地占用费的违约金无合同依据，本院不予支持。本院原审判决：一、姜洪成于本判决发生法律效力之日起十日内向吴育锋支付场地占用费共计726504.32元；二、韩天对上述第一项判决所确定的给付义务承担连带清偿责任；三、驳回吴育锋的其他诉讼请求。案件受理费13555元，由吴育锋负担3459元，由姜洪成、韩天共同负担10096元。根据当事人陈述和提交的证据，围绕当事人的再审请求，本院认定如下事实：2016年9月28日，吴育锋（出租方、甲方）与姜洪成（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：1.1，房产地址及面积：广州市黄埔区夏园村黄埔东路2488号穗东街夏园兴贤路口东的物业，以下简称“租赁物业”，建筑用地面积1078㎡，双方确认以该物业为整体房产计租。1.2，乙方事先知悉该房产功能，因房产用途影响乙方日后使用，甲方不承担责任。1.3，乙方承租上述物业基于其已充分了解该物业之楼宇，周边道路环境以及商业环境，自愿承受各种商业风险，并充分知悉上述物业的现状以及甲方所能提供给资料，乙方自愿承担因为物业相关资料的问题导致相应经营风险。2.1，本合同期限自2016年9月5日起至2019年9月5日止。3.1，租金支付标准，双方约定，自计租之日起，乙方第一个租赁年度的月租金为26250元，此后每一年为一个递增周期，租金在上周期基础上递增如下：2016年9月5日至2017年9月5日期间的月租金为26250元，2017年9月5日至2018年9月5日期间的月租金为27562元，2018年9月5日至2019年9月5日期间的月租金为28940元。3.2，租金按照自然月计算，乙方须于每月第5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）。甲方应在租金收妥作实之日起5个工作日内向乙方提供收据。计租期不足一个月按一个月的租金计算。3.3，租赁保证金两押一租。租赁期间，当乙方出现拖欠租金/其他应付甲方费用时，甲方有权直接从租赁保证金中扣除；乙方应自甲方通知之日起三个工作日内补足租赁保证金。尽管有该约定，在乙方补足租赁保证金前，甲方有权视同乙方一直拖欠租金。3.4，乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付共计78750元，其中租赁保证金52500元。5.1，该房产的交付标准：按现状交付，乙方须自行装修并投入消防设备，该房产的使用须符合消防要求，装修方案等相关材料须交予甲方存档备案……5.2，则视为甲方已按本合同约定将房产交付乙方使用，乙方必须于指定交付日起按本合同约定支付该房产的租金等相关费用。6.1，甲方保证拥有该房产的权属，在租赁期内不会有其他第三方提出权属主张。6.2，甲方依第五章的约定向乙方提供该房产，保证将合同涉及的房产交付乙方使用。8.2，有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，A乙方逾期支付租金达1个月以上；B……9.2，乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前迁出房屋，搬走物品。逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品所有权，甲方有权自行或会同公证部门采取任何其认为适当的方式进入该房产及处理该房产内的物品，收回房屋。甲方无须为此向乙方承担任何责任。10.1，如乙方未能按本合同约定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的千分之八的标准向乙方收取违约金……10.3，由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的保证金及剩余租金甲方不予退还，由于甲方的原因导致合同提前解除或终止的甲方退回乙方所缴纳的保证金及剩余租金，同时向乙方赔偿与保证金等额的金额。13.5，本合同由甲乙双方代表于2016年9月28日在中国广东省广州市签署，自签署之日起生效。《物业租赁合同》签订后，吴育锋依约将案涉物业交付姜洪成使用，姜洪成依约向吴育锋支付了租赁保证金52500元，2016年12月30日、2017年10月28日、2017年11月22日，姜洪成支付给吴育锋租金26250元、40000元、40000元。2018年7月4日，韩天向吴育锋出具《承诺书》，载明：“承诺书致黄埔东路2488号房东吴育锋先生：兹经双方友好沟通，对于黄埔东路2488号租金事宜，缴纳计划如下：①人民币叁万元已于2018年7月4日通过银行转账形式划至吴育锋先生指定银行账户；②于2018年8月4日前支付人民币壹拾伍万元整；③于2018年10月4日前结清所有的待缴租金。此租金缴纳自2018年7月4日起由韩天(身份证号码)承担。特立此承诺书承诺人韩天2018年7月4日”当日，韩天通过银行转账向吴育锋支付了30000元，转账备注该款为“夏园黄埔东路2488号租金”。吴育锋拟证实案涉物业的权属及报建情况，提交了以下证据：一、1993年7月6日，广州市城市规划局向用地单位南岗镇夏园村委核发《建设用地规划许可证》，用地项目名称为商业网点，用地位置为夏园村北、广深公路南，用地面积为1369㎡。二、1993年8月5日，甲方广州黄埔区南岗镇夏园村经济联合社与乙方潮阳县胪岗建筑工程公司签订的《合作开发兴建夏园小区商住小区工程合同》复印件，约定：双方合作兴建项目名称为“夏园商住小区”，位置为广深公路南侧、广州经济技术开发区以西、夏园村辖内（五社）建设用地。拟建四幢商住楼，建筑面积（约20000㎡）实际按图纸计算。第四条利益分配及处理原则约定，所建成的房屋按面积计算，甲方占35%，乙方占65%，各栋楼经划定后，各方均可独立处理，销售出租、转让的权利，互不干涉。乙方落款处法人代表签名为吴育锋。三、1993年12月23日，广州市国土局向南岗镇夏园村委会发出穗国土[1993]征(拨)通字第1045号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，载明：同意征用（收回）夏园村北、广深公路南地段的土地，核准面积7201平方米，给南岗镇夏园村委会使用，作为建设商业网点项目用地，请即到市国土局及××区国土局办理征用、拆迁补偿及安置等有关事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到该局领取《建设用地批准书》，方得使用土地。四、1994年6月17日，广州市国土局向用地单位南岗镇夏园村委会核发穗国土建用字[1994]第388号《建设用地批准书》，用地项目名称为商业网点，用地位置为夏园村北、广深公路南，用地面积为7201㎡，用地批准文号为（93）穗国征通字1045号，本批准书有效期自1994年6月至1996年6月。五、2019年1月2日，广州市黄埔区穗东街夏园社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有位于广州市黄埔区黄埔东路2488号房屋产权属吴育锋所有。但吴育锋确认案涉物业无法办理产权证，也没有办理建设工程规划许可证。案涉物业于原审诉讼前已无开门营业，案涉物业现仍有姜洪成的物品，吴育锋、姜洪成亦无办理场地交还事宜。吴育锋在原审诉讼中主张由其自行清场，其不要求处理场地交还事宜。本院在原审过程中责令吴育锋尽快收回场地止损，吴育锋承诺于2019年4月30日前自行收回场地，后吴育锋向本院提交书面说明称因无法找到公证机构办理现场公证，故尚未收回场地。原审判决生效后，吴育锋于2019年8月21日向本院申请强制执行姜洪成、韩天履行生效判决判项，本院依法受理，案号(2019)粤0112执4773号。本院在强制执行过程中，强制扣划了姜洪成、韩天2934.87元，并已将该款发放给了吴育锋。2019年11月22日，本院认为由于执行案已穷尽执行措施，案件暂不具备继续执行的条件，遂裁定终结本次执行程序。韩天在本案再审申请听证后，提交了一份区锦培出具的书面证言，记载的内容为“本人曾就职于广州市黄埔区黄埔东路2488号吉大石材灯饰工程材料城(由姜洪成先生租赁，下称材料城)，任职夜班保安工作。本人兹证明：2018年7月4日，本人于晚上19时左右抵达材料城……晚上八点二十分左右，房东的职员带领十数人以上(均为身壮力健男士，下称房东指令人员)抵达档口，喊停搬屋人员，阻止不准搬离。后韩天与房东指令人员等数人在材料城房内直至晚上十点左右，韩天出来说可以开始搬了，房东指令人员只留下两名人员全程监控搬运，至搬运工作结束才离去。材料城内本次只搬出一小部分物品”，用于证明其被十多人围堵才出具《承诺书》的主张。本院再审认为，本案是房屋租赁合同纠纷。吴育锋未能提交证据证明案涉物业办理了报建手续，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，吴育锋与姜洪成于2016年9月28日签订的《物业租赁合同》为无效合同。本案的争议焦点为，一、吴育锋与姜洪成在履行《物业租赁合同》过程中是否有约定免租期。二、姜洪成在履行《物业租赁合同》过程中与吴育锋有无达成退租协议。三、韩天是否受到吴育锋的胁迫才出具的《承诺书》和出具《承诺书》的法律后果。四、姜洪成支付给吴育锋款项的数额。关于吴育锋与姜洪成在履行《物业租赁合同》过程中是否有约定免租期的问题。姜洪成抗辩称其与吴育锋达成免租期的口头协议，免租至2017年10月5日，其分别于2016年12月29日、2017年10月28日才支付第一、二期的租金，吴育锋既无提出书面异议，也无用实际行为表示异议，证明吴育锋用实际行动默示同意并履行了口头协议。本院的评断是，吴育锋否认与姜洪成有达成过免租期的协议，姜洪成对其提出的免租期主张并没有提供证据证明，其没有按合同约定交纳租金不能证明已与吴育锋有免租的口头协议，免租期只是姜洪成单方陈述，没有其他证据证实，故本院对姜洪成关于免租期的主张不予采信。关于姜洪成在履行《物业租赁合同》过程中与吴育锋有无达成退租协议问题。姜洪成抗辩称其已于2018年2月中旬将案涉物业关门停止营业，用实际行动表明放弃租赁并准备搬离，但吴育锋不准予搬离，因此商铺于2018年2月15日以后并非姜洪成占用，而是吴育锋恶意扣押的结果，故2018年2月15日以后的占用费应由吴育锋自行承担。本院的评断是，姜洪成没有提供有关其与吴育锋协商达成退租的证据，吴育锋亦否认姜洪成退租一说，而姜洪成在没有与吴育锋商定退租事宜或办理交还场地前，是否营业是其自己的权利，其不营业不能证明其已退租，本院对姜洪成关于退租的主张不予采信。关于韩天是否受到吴育锋的胁迫才出具的《承诺书》和出具《承诺书》的法律后果问题。韩天在再审申请书中称，其是在受到吴育锋所派的人威胁、恐吓情况下出具的《承诺书》和通过银行转账支付30000元的，不是其的真实意思表示。本院的评断是，韩天在本案申请再审阶段虽提交了一份区锦培签名的书面证言，但韩天在再审听证时表示没有证据提交，上述证言是在听证后提交的，该证言在听证中并未经质证。再审时，韩天经本院传票传唤没有到庭，依法视为其放弃抗辩权，并应视为韩天对其主张没有提交证据证明。而且上述仅有的书面证言的证明内容、证明力也不能证明韩天的主张，故本院对韩天关于受胁迫才出具《承诺书》的主张不予采信。根据《承诺书》的内容，韩天自愿为姜洪成承担案涉物业2018年7月4日前所有欠缴的租金及2018年7月4日之后的租金，韩天的承诺属于债的加入。关于姜洪成支付给吴育锋款项的数额问题。根据当事人陈述及提交的证据，证实姜洪成向吴育锋支付了租赁保证金52500元、租金共136250元(包含韩天支付的租金30000元)。本案原审时，吴育锋未如实陈述姜洪成已支付租金的数额，对姜洪成于2017年10月28日、2017年11月22日支付的租金40000元、40000元的事实未作陈述以及姜洪成、韩天未作答辩，亦未到庭参加诉讼，致使本院在认定吴育锋支付租金数额部分事实有误，应予纠正。吴育锋与姜洪成签订的《物业租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该合同自始没有法律约束力，故吴育锋要求解除《物业租赁合同》于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，姜洪成应补偿占用案涉物业期间的场地占用费给吴育锋。至于补偿金额，姜洪成自2016年9月5日起占用案涉物业，其应从该日起计付场地占用费，因姜洪成本人至2017年11月22日只支付了106250元租金，韩天也只按《承诺书》于2018年7月4日支付了30000元给吴育锋，即姜洪成既未付清2018年7月4日之前的租金，又拖欠之后的租金，从2018年7月4日至原审开庭之日(2019年3月21日)，姜洪成欠付租金的行为已持续近9个月，吴育锋对此有采取适当措施防止损失扩大的义务，故本院酌情支持吴育锋诉求姜洪成补偿场地占用费计至2019年3月21日止，此后的场地占用费为吴育锋未及时采取止损措施导致的扩大损失，本院不予支持。即姜洪成补偿给吴育锋的场地占用费共计835254.32元[(26250元/月×12个月)＋(27562元/月×12个月)(28940元/月×6个月)＋(28940元/月÷31天×17天)＝835254.32元]，扣除本院在(20190)粤0112执4773号执行案中扣划姜洪成并已发放给了吴育锋的2934.87元，姜洪成实际尚应补偿给吴育锋832319.45元。吴育锋提出姜洪成需支付欠付场地费违约金的诉求，于法无据，本院不予支付。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，吴育锋依法应将租赁保证金52500元退还给姜洪成，故吴育锋提出没收姜洪成支付的租赁保证金的诉求于法不符，本院不予支持。另外，姜洪成及韩天共计支付了租金136250元给吴育锋，吴育锋亦应退还给姜洪成。为避免诉累，本院将租赁保证金和已付租金直接在姜洪成应支付的场地占用费中予以抵扣，上述费用抵扣后，姜洪成仍需向吴育锋支付场地占用费643569.45元(832319.45元-52500元-136250元＝643569.45元)。根据韩天出具的《承诺书》内容，韩天自愿为姜洪成承担案涉物业2018年7月4日前所有欠缴的租金及2018年7月4日之后的租金，属于债的加入，吴育锋主张韩天对姜洪成应支付的场地占用费承担连带清偿责任，符合《承诺书》的约定，本院予以支持。关于姜洪成在本案再审阶段提起反诉问题。由于本案为再审案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，本院对姜洪成提出的反诉不予审理，姜洪成可以通过另行起诉解决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院的（2018）粤0112民初7224号民事判决；二、原审被告姜洪成于本判决发生法律效力之日起十日内向原审原告吴育锋支付场地占用费共计643569.45元；三、原审被告韩天对原审被告姜洪成上述第二项判决所确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原审原告吴育锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13555元，由原审原告吴育锋负担4591元，由原审被告姜洪成、韩天共同负担8964元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈煜文人民陪审员  钟晓聪人民陪审员  钟明芳二〇二〇年十二月八日书 记 员  郭政乔