黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1084民初1719号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宁安市支行，住所地宁安市宁安镇中心西街。负责人：马利伟，行长。委托诉讼代理人：张会峰，男，该行副行长。委托诉讼代理人：齐文海，黑龙江安海律师事务所律师。被告：梁军，男，1980年2月25日出生，汉族，无职业，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：刘颖（系梁军母亲），户籍地牡丹江市爱民区，现住宁安。被告：孙庆玲（系梁军前妻），女，1980年8月18日出生，汉族，无职业，户籍地牡丹江市西安区，现住河北省廊坊市三河市开发区。委托诉讼代理人：孙爱田（系孙庆玲父亲），户籍地牡丹江市西安区，现住牡丹江市。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁安市支行（以下简称宁安邮储支行）与被告梁军、孙庆玲金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁安邮储支行委托诉讼代理人张会峰、齐文海、被告梁军委托诉讼代理人刘颖、被告孙庆玲委托诉讼代理人孙爱田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁安邮储支行向本院提出诉讼请求：1.要求被告梁军、孙庆玲立即全部清偿借款本金56911.66元，利息1350.14元（利息截止2020年10月29日），本息合计58261.8元，结清金额以实际还款日邮储银行系统结清金额为准；2.判令被告梁军、孙庆玲在抵押物价值范围内承担保证责任；3.诉讼费用由被告梁军、孙庆玲承担。庭审中变更诉讼请求为：1.要求被告梁军、孙庆玲立即全部清偿借款本金56911.66元，利息为1719.67元（利息截止2020年12月15日），本息合计为58631.33元，按照年利率为9.165%自2020年12月16日起至实际还款日止给付利息；2.判令被告梁军、孙庆玲在抵押物价值范围内承担保证责任；3.诉讼费用由被告梁军、孙庆玲承担。事实和理由：2012年3月12日，被告梁军、孙庆玲与原告签订《个人购房借款及担保合同》向原告借款250000元，用于购买坐落于宁安农场裕隆小区28号楼122室。贷款期限为120个月。年利率为7.05%，采取等额本息方式还款，被告梁军、孙庆玲并以购买的住宅为上述借款作抵押担保，并于2012年3月10日办理了抵押登记手续。原告于2012年3月12日向被告发放贷款，将250000元划入梁军6027××××1053账户，并约定以此账户为还款账户，还款周期为2012年3月12日至2022年3月12日。按照合同约定，借款人未按照合同约定日期偿还贷款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，并宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利、违约金等相关费用，贷款人有权处分抵押物，实现抵押权。至2020年7月22日，被告梁军、孙庆玲在原告处个人购房借款开始逾期，一直未归还欠款，现尚欠本金56911.66元，按照国家规定计收罚息1719.67元，本息合计58631.33元。请求法院判令二被告偿还贷款本金及利息。梁军辩称，被告梁军于2012年2月12日购买了位于宁安农场裕隆小区28号楼122室的房屋，买房当天售楼处介绍了邮储银行可以办理房屋按揭贷款，邮储银行的职工也在现场。梁军只在贷款手续上签字就办理了按揭贷款手续，没有参与贷款全过程。贷款250000元，月息5.85%，第二天梁军取得了房屋所有权登记证书的复印件，之后梁军一直按贷款合同正常还款。梁军在2019年年末出卖此房屋时，发现无法办理房屋产权过户手续，宁安农场房产部门负责人称这房子不在规划之内，手续不全。经梁军多方了解，发现宁安邮储支行在办理房屋贷款过程中存在弄虚作假，虚假按揭，违规发放贷款的行为。在房屋登记部门存档的商品房买卖合同中卖方是宁安农场，存档的个人借款及担保合同中收款人却是刘继红。从房屋登记部门存档资料显示出卖人为宁安农场，办理完按揭贷款，宁安邮储支行应该将款项发放给宁安农场，而不是发放给刘继红，同时商品房买卖合同中只有梁军签字没有宁安农场的公章，法定代表人的签字或盖章，没有经办人签字。这样的商品房买卖合同不符合办理房屋按揭贷款的基本要素，同时将贷款发放给出卖人以外的第三方，显然是违规发放。宁安邮储支行按照二手房贷款，发放给刘继红贷款是不对的。贷款合同中漏洞百出，伪造多处资料（包括收入证明），宁安邮储支行圈贷客户。做了本不能贷款却办理了贷款，本不能购买却购买了房屋的行为。二手房贷款的前提是刘继红取得了出卖房屋所有权证，并与被告人达成买卖协议后，共同到银行办理房屋贷款手续，银行到房产部门办理他项权利证书，将贷款发放给刘继红。但是本案并没有刘继红的房屋所有权证，房屋登记部门存档的商品房买卖合同与宁安邮储支行提供给梁军的刘继红签订的房屋买卖协议不一致，协议内容也不一样。登记部门存档的个人购房借款及担保合同却是宁安邮储支行提供的。因此可以体现出宁安邮储支行发放给刘继红的贷款不符合二手房买卖贷款的要件，宁安邮储支行发放给刘继红贷款是弄虚作假违规发放。正是由于宁安邮储支行弄虚作假、违规发放贷款，使得梁军相信购买的房屋产权清晰，没有争议，可以正常流转。因此，才购买了此房。现在梁军出卖此房不能办理产权过户手续才发现原告弄虚作假违规发放贷款的事实。梁军向有关部门举报投诉，要求原告全额退还这个不应该属于梁军的畸形变质不合规的金融产品（贷款），退还首付款及这些年支付的本金和利息，同时申请部分精神及财产损失费60000元（包括装修成本）。现愿将涉案房屋还给原告或者原告指定的人，并配合履行相关手续。要求原告把梁军偿还的贷款本息退还回来。孙庆玲辩称，贷款的事实属实，但是这个房子买了以后，2013年1月3日梁军、孙庆玲已将宁安农场28号楼的房屋转给刘颖，2013年11月起剩余的贷款由刘颖负责偿还，刘颖付给梁军、孙庆玲装修款。商品房有三部分组成，第一是土地使用权，第二是房屋所有权，第三是居住权，这个房子第二被告孙庆玲一天都没住，该房屋土地使用权至今都没有，该房屋属于不合法的房子，出卖人没有法律主体，已经转卖给刘颖，所以与孙庆玲无关。邮储银行可以拍卖此房屋。本院经审理认定事实如下：在宁安农场场部裕隆小区内有23-30号楼房已经建成，并进行销售。被告梁军、孙庆玲夫妻购买其中28号楼，当时梁军与开发商协商房屋价格为300000元，预付款50000元，可在原告处贷款250000元。按照行业习惯总价300000元房屋可贷款70%为210000元，涉案房屋不能达到双方协商贷款250000元贷款数额。2012年2月10日，刘继红在收到梁军支付的50000元首付款后，其与梁军共同出具二手房首付款交付确认函，确认涉案房屋交易价格为400000元，刘继红已经收到首付款150000元。该确认函中买方认可涉案房屋交易价格为400000元，已经交给刘继红首付款150000元，梁军本人签字并按指纹。刘继红和梁军向原告提供了首付款存根、落款时间为2012年2月10日刘继红的房屋出售声明、梁军签字的家庭住房实有套数诚信保证书、梁军签字的房屋买卖协议书等等。原告于2012年2月10日对借款人梁军、孙庆玲进行询问并作谈话记录，借款人梁军、孙庆玲表示向原告提供材料真实并本人签字按指纹。原告同时向梁军送达《告知书》，由梁军本人签收。梁军向原告提供放款账号为6027××××1053，转账账号为6027××××9983。2012年2月13日，梁军在黑龙江省农垦牡丹江管理局房地产管理处办理涉案房屋农垦房证字第2××7号产权登记证书。2012年3月10日，黑龙江省农垦牡丹江管理局房地产管理处根据梁军的房屋产权证书办理了他项权利证书，登记的他项权利人为原告，抵押债权数额为250000元。2012年3月12日，被告梁军、孙庆玲与原告签订《个人购房借款及担保合同》向原告借款250000元，用于购买坐落于宁安农场裕隆小区28号楼122室。合同约定，贷款期限为120个月，年利率为7.05%，采取等额本息方式还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，并宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利、违约金等相关费用，贷款人有权处分抵押物，实现抵押权。被告梁军、孙庆玲并以购买的住宅为上述借款作抵押担保。原告于2012年3月12日向被告发放贷款，将250000元划入梁军6027××××1053账户，并约定以此账户为还款账户，还款周期为2012年3月12日至2022年3月12日，梁军、孙庆玲本人签字并按指纹。至2020年7月22日，梁军、孙庆玲开始逾期不还借款，一直未归还欠款，现尚欠本金56911.66元，按照国家规定计收罚息1719.67元，本息合计58631.33元。梁军在2019年年末出卖此房屋时，宁安农场房产部门称该房屋不在规划之内，手续不全无法办理房屋产权过户手续。梁军发现宁安邮储支行在办理房屋贷款过程中弄虚作假，违规发放贷款。在房屋登记部门存档的商品房买卖合同中体现的卖方是宁安农场，只有梁军签字没有出卖方的任何签字或盖章，也没有法定代表人的签字或盖章，没有经办人签字。存档的个人借款及担保合同中收款人是刘继红。本案刘继红并没有房屋所有权证，房屋登记部门存档的商品房买卖合同与宁安邮储支行提供给梁军的刘继红签订的房屋买卖协议不一致，协议内容也不一样。梁军发现该问题后，向中国银行保险监督管理委员会牡丹江银保监分局（以下简称牡银保监局）举报投诉，2020年10月21日牡银保监局作出《银行保险违法行为举报调查意见书》（牡银保监举复023号），调查意见为：“经调查，邮储银行宁安支行在办理梁军位于宁安农场场部裕隆小区28号楼122室个人的二手房按揭贷款时，未尽职调查该房屋的权属情况，房屋出售人刘继红未取得该房屋的产权。针对该笔贷款，邮储银行宁安支行存在贷前调查环节未能尽职的违规问题”。牡银保监局针对违规问题依照相关法规对邮储银行宁安支行采取相应的监管措施并给予行政处罚，同时对相关责任人进行问责。2020年12月9日牡银保监局作出《牡丹江银保监分局信访答复意见书》（牡银保监信复07号），答复信访人梁军举报办理时限符合相关规定。邮储银行宁安支行违反《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定。另查明，梁军和刘继红办理贷款时，二手房首付款交付确认函中“刘继红”签字与其他提交到原告处的材料签字明显不一致，原告没有对此进行核实。梁军在二手房首付款交付确认函中签字与其他提交到原告处的材料签字均一致。黑龙江省农垦牡丹江管理局房地产管理处对涉案房屋权属证书未撤销，该房屋权属证书仍在梁军处。本院认为，梁军夫妻欲购买位于宁安农场裕隆小区的房屋，必然要与房屋出售者达成买卖意向，梁军支付相应购房款，依法产权登记才能取得房屋所有权。涉案房屋属于不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。梁军经有关部门已经登记获取权属证书，梁军取得涉案房屋物权。涉案房屋买卖价格双方议定为300000元，梁军取得该房屋所有权后负有支付300000元购房款的义务。梁军实际仅支付50000元，还需支付250000元，刘继红与梁军欲通过贷款支付该250000元。2012年2月10日梁军与刘继红违背真实情况，共同签署了二手房首付款交付确认函，二人确认已付购房款150000元，尚欠购房款250000元，梁军与刘继红违背诚实信用原则，出具不真实的材料，应承担因此造成的法律后果。原告违反金融行业《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定，已经替梁军支付购房款250000元，应承担其行业内部管理方面的违规责任，但对外可依据金融借款合同约定主张权利。在本案房屋买卖活动中，开发商收取300000元购房款，梁军获得位于宁安农场裕隆小区28号楼122室房屋所有权，二人均是受益者，原告替梁军支付250000元购房款，若不收回贷款国家利益将受到损害。梁军、孙庆玲与原告签订金融借款合同，梁军、孙庆玲依法应当偿还贷款。涉案房屋手续是否完善问题，属于建设主管部门行政管理范围，本案不予审理。关于原、被告金融借款合同是否无效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中梁军签署了二手房首付款交付确认函，目的就是欲向原告贷款250000元购买房屋，梁军夫妻获得该房屋的房照，合法享有房屋所有权后，其签订《个人购房借款及担保合同》系其真实的意思表示，不存在受欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的行为。不存在双方恶意串通损害国家、集体或者第三人利益行为，也不存在以合法形式掩盖非法目的的行为，更没有损害公共利益的行为。原告违反《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定，该规定属于管理性规定，而不是效力性规定，不影响合同效力。本案没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故原告与梁军、孙庆玲签订的《个人购房借款及担保合同》有效。关于涉案房屋存档购房合同与房屋买卖协议不一致，出卖人为宁安农场的房屋买卖合同宁安农场或法定代表人未签字盖章，该份书面合同未成立。房屋手续不完善，该房屋不能再次买卖等问题，应当由房屋建设管理部门解决。但梁军持有涉案房屋登记证书，其依法享有所有权，其完全有权依法处置该房屋。梁军认为该房屋手续不合法，被欺诈、被套路的抗辩不能成立。因梁军2012年2月13日已经取得房屋产权登记证书，原告足可以信赖其享有财产处置权利，2012年3月10日房管部门已依法办理他项权利证书，原告依法向梁军夫妻发放购房贷款符合法律规定。原告违反内部规定办理一手房贷款还是二手房贷款，还是办理其他方式贷款，对外都不影响其履行合同义务，应当向梁军6027××××1053账户发放贷款，否则原告构成违约。梁军6027××××1053账户收到该笔贷款后向谁支付购房款，由梁军自由决定，并记入金融借款合同中，同时梁军、孙庆玲也应当严格履行合同，偿还期购房贷款。按照约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部或者部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利、违约金等相关费用，贷款人有权处分抵押物，实现抵押权。至2020年7月22日梁军、孙庆玲已经停止偿还贷款本息。原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。梁军请求赔偿部分精神及财产损失费60000元（包括装修成本），要求原告把梁军偿还的贷款本息退还回来。至今未提交反诉状及反诉费，本院不予审理。综上所述，原告要求被告梁军、孙庆玲立即全部清偿借款本金56911.66元，利息1719.67元（利息截止2020年12月15日），本息合计58631.33元，自2020年12月16日起至实际还款日止按年利率9.165%给付利息；被告梁军、孙庆玲以抵押的农垦房证字第2××7号房屋范围内，承担担保责任的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，判决如下：一、被告梁军、孙庆玲于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁安市支行借款本金56911.66元，利息1719.67元（至2020年12月15日利息），合计58631.33元。自2020年12月16日起至实际给付时止按年利率9.165%给付利息；二、被告梁军、孙庆玲以抵押的农垦房证字第2××7号房屋范围内，承担担保责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266.44元，减半收取计633.22元，由被告梁军、孙庆玲负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  乔巨国二〇二〇年十二月二十五日书记员  李勃樾