陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 （2020）陕04民终1551号 上诉人（原审被告）：咸阳志通投资管理有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝刚，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建，男，汉族，生于1972年5月8日，住陕西省泾阳县。委托诉讼代理人：马孝兰，陕西轩举律师事务所律师。原审第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：许世坛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝刚，陕西权诚律师事务所律师。原审第三人：咸阳市世茂商住区业主委员会，住所地咸阳市秦都区。负责人：宋战虎，该业委会主任。委托诉讼代理人：陈建斌，男，该业委会委员。委托诉讼代理人：高瑞武，男，该业委会委员。上诉人咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）因与被上诉人李建及原审第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产）、咸阳市世茂商住区业主委员会（以下简称世茂业委会）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初6414号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人志通公司及原审第三人世茂房产的委托诉讼代理人李文伟、张宝刚，被上诉人李建及其委托诉讼代理人马孝兰，原审第三人世茂业委会的委托诉讼代理人陈建斌、高瑞武，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志通公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人向被上诉人交付涉案商铺，认定事实和适用法律错误。一审判决上诉人向被上诉人交付涉案商铺不是被上诉人的诉讼请求，判非所请。一审判决上诉人向被上诉人履行交付商铺的行为不明确，将导致该判决无法履行；2、上诉人已经履行了租赁合同约定的商铺返还义务。上诉人履行了租赁期限届满前向被上诉人的通知义务，已经履行了返还房屋的义务，未接收房屋是被上诉人怠于履行收房义务，企图转移房屋无法再次出租的风险；3、一审判决上诉人向被上诉人赔偿租赁费损失，认定事实和适用法律错误。一审判决上诉人向被上诉人赔偿租赁费损失并非是被上诉人的诉讼请求，一审判非所请。租赁费损失并非是被上诉人必然发生的损失，被上诉人要求支付租赁费无事实和法律依据，亦无权要求上诉人支付房屋占有使用费；4、一审判决错误将本案所涉产权式商铺混同于独立的商铺，导致判决错误。李建辩称：1、志通公司与李建存在合法有效的房屋租赁合同关系，在租赁合同届满后，志通公司应将承租的商铺返还给李建本人，而非合同外无关的第三人，一审判决志通公司向李建交付商铺具有事实及法律依据；2、志通公司至今未向李建交付租赁的商铺构成违约，李建有权要求志通公司支付租赁费损失。综上，一审判决认定的事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。世茂房产述称:同意上诉人的意见。世茂业委会述称：业委会并没有代业主收房，上诉人应向业主本人交房。请求驳回上诉，维持原判。李建向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告按合同约定的到期交付标准交还租赁原告的秦都区人民中路咸阳人民广场咸阳世茂中心新都汇-1楼层1-066号商品房；由被告向原告支付两年赔偿金(租金及精神损失费)为66000元。一审法院认定事实：原告李建与第三人咸阳世茂房地产开发有限公司签订了“咸阳市商品房买卖合同”，购买咸阳市XX路XX广场XX层XX号商铺，面积为23.7179平方米，已办理了咸阳市房权证秦都区字第S144353号房屋所有权证。原告李建与被告咸阳志通投资管理有限公司于2014年6月30日签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告李建将房屋出租给被告咸阳志通投资管理有限公司，从事商业经营活动；租赁期限：从某某交付之日起至三年零三个月；从交付之日起三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米175元，第二年租赁费为每平方米350元，第三年租赁费为每平方米525元。合同履行中，原、被告确认的第三年度的租赁费为12427.74元，减去代扣税款4198.1元，原告李建实际收到的租赁费为8229.64元。合同期满后，被告咸阳志通投资管理有限公司向咸阳世贸中心一期、世贸新都汇业主发出“《（预）租赁合同》到期通知”，在报纸上发布“《（预）租赁合同》到期公告”告知包括原告李建在内的业主，被告咸阳志通投资管理有限公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。在被告咸阳志通投资管理有限公司提供的“世贸二期业主（交房及运营方式）花名册”中，原告李建无签字、无意思表示。第三人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告咸阳志通投资管理有限公司于2017年7月24日签订 “协议书”，约定被告咸阳志通投资管理有限公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由第三人咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自第三人咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。一审法院认为，被告咸阳志通投资管理有限公司承租咸阳市秦都区人民中路咸阳人民广场改扩建项目负1层66号商铺，与原告李建签订“（预）租赁合同”，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系。在“（预）租赁合同”履行期限届满后，被告咸阳志通投资管理有限公司有义务将承租的商铺交付给合同相对人，即原告李建，但实际上，被告咸阳志通投资管理有限公司通过与第三人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”，未将商铺交付原告李建，故原告李建要求返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。原告李建在本案审理中明确要求从2017年10月1日起的房屋租赁费损失，所提出的租赁费递增方式已无合同依据，应按照双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，房屋租赁费损失计算为16459.28元；要求精神损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院予以驳回。被告咸阳志通投资管理有限公司提出三分之二的业主同意将商铺交付给第三人咸阳市世茂商住区业主委员会的抗辩理由，而原告李建是商铺的所有权人，独立行使与所有权相关的权利，不受其他人意见的覆盖和忽视，其民事主体地位与承租方的被告咸阳志通投资管理有限公司平等，未收到商铺是客观事实，故被告咸阳志通投资管理有限公司此项抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告李建交付咸阳市秦都区人民中路咸阳人民广场改扩建项目负1层66号（房屋所有权证号：咸阳市房权证秦都区字第S144353号）商铺。二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告李建赔偿从2017年10月1日起至2019年9月30日止的房屋租赁费损失16459.28元。三、驳回原告李建提出精神损失的诉讼请求。案件受理费1450元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、付款说明；2、转账凭证；3、增值税专用发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的上述证据与本案无关联性，故不予认定。经审理查明：二审查明的基本事实与一审一致。本院认为，上诉人志通公司与被上诉人李建签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第8条约定：“本合同终止时，乙方（志通公司）应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还甲方（李建）”。租赁合同期限届满后，上诉人志通公司未向被上诉人李建交付案涉商铺，而是通过与世茂业委会签订“协议书”的形式交付商铺，但并未征得被上诉人李建的同意，对被上诉人李建不具有约束力，上诉人志通公司认为其已履行商铺返还义务的上诉理由不能成立。志通公司虽向李建邮寄送达了《租赁合同到期通知书》，让李建找世茂业委会联系收房，但世茂业委会对此并不认可，世茂业委会认为其没有向业主交房的义务，且事实上也没有向李建交付涉案商铺，按照双方合同约定，交还商铺是志通公司的义务，志通公司将该义务交给世茂业委会履行，并未征得李建的同意，而李建与世茂业委会之间并无合同关系，故未向李建交还商铺的违约责任仍应由志通公司承担，志通公司认为其不应承担租赁费损失的理由亦不成立。综上，原审判决上诉人志通公司向被上诉人李建交付商铺并承担逾期交付商铺给李建造成的租赁费损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人志通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人咸阳志通投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。        审    判    长      丁  辉   审    判    员      闫亚君审    判    员      马  莹    二〇二〇年十二月十四日        书    记    员      赵  丹 附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》    第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：    （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；    （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；    （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；    （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。    原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  20200415519161040056220406419720508610423197205086410201904026414202007221