广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初3159号原告:杨春华，男，出生，汉族，住址：广东省遂溪县。被告:林剑平，男，出生，汉族，住址：广东省徐闻县。被告:李艳，女，出生，汉族，住址：广东省徐闻县。委托诉讼代理人：庄明雄，广东择正律师事务所律师。原告杨春华与被告林剑平、李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春华，被告林剑平，被告李艳及其委托诉讼代理人庄明雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春华向本院提出诉讼请求：1、继续履行与被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金410000元；3、被告向原告支付双倍定金200000元；4、被告支付违约金123000元；5、被告承担本案诉讼费包括律师费。事实和理由：原告与被告于湛江市霞山区棋祥大厦1301室内就被告所持有物业湛江市赤坎区签订房屋买卖合同，买卖交易价格为2050000元，并于当天支付定金100000元，其后原告于支付900000元用于该物业提前还贷业务。根据合同约定在该物业出证后15天内办理物业过户手续，现该物业于已经出证，但被告反复拖延拒不配合办理过户手续，令原告的合法权益受到侵害。被告林剑平辩称:我方在网上出售涉案房屋，不清楚需要经过夫妻双方同意才能出售房屋，按照合同约定于过完户，并不是取得产权证书15天内完成过户，我方不存在违约。被告李艳辩称：一、原告与林剑平发生的房屋买卖行为，李艳从不知道，现也不予追认，其双方签订的《房屋买卖合同》违法无效。位于湛江市赤坎区登记在李艳与林剑平名下，依照《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，该房为李艳与林剑平夫妻共同财产，权利人为李艳和林剑平。《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，原告与林剑平之间发生的房屋买卖行为，李艳从不知道，现也不予追认。显然，原告与林剑平签订的合同违反物权法的规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，应确认该《房屋买卖合同》无效。二、原告与林剑平签订的《房屋买卖合同》因违法无效，自始没有法律约束力，原告请求支付违约金及双倍返还定金没有法律依据，不应给予支持。原告与林剑平签订的《房屋买卖合同》因违法无效，依照《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，该《房屋买卖合同》自始没有法律约束力。原告请求支付违约金及双倍返还定金，均是以该《房屋买卖合同》为依据的。既然该《房屋买卖合同》因违法无效，自始就没有法律约束力，自然也就不存在哪一方违约的问题，原告请求支付违约金也就没有合同依据。无效合同对双倍返还定金的约定，一样没有法律约束力。可见，原告请求支付违约金41万元及双倍返还定金20万元没有法律依据，不应给予支持。三、原告请求退还100万元没有理由，应驳回其对李艳的该项请求。原告与林剑平之间发和的房屋买卖行为与李艳无关，李艳从来不收过原告一分钱，《房屋买卖合同》因违法无效，按无效合同处理原则，返还原物，也应该是认收钱，谁退钱。可见，原告请求李艳退还100万元没有理由，应驳回其对李艳的该项请求。综上，原告与林剑平签订的《房屋买卖合同》因违法无效，自始没有法律约束力，其请求支付违约金41万元、双倍返还定金20万元和退还100万元没有法律依据，不应给予支持。经审理查明：被告林剑平、李艳为夫妻关系。位于湛江市赤坎区为被告林剑平、李艳于2017年10月购买，预告登记，房屋产权登记在林剑平、李艳名下［（2020）湛江市不动产权第0059576号，共同共有］。，以湛江市远宏不动产信息咨询有限公司为经纪方，杨春华、林美慧（乙方）与被告林剑平（甲方）签订一份《房屋买卖合同》,同时被告林剑平代签被告李艳的名字。该合同约定“甲方将位于湛江市赤坎区方，物业成交价为2050000元。签署合同当天乙方交付定金100000元，于该物业产权交割前一次性付清房款余额1950000元。甲方保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因甲方的原因造成前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用。”。同时，杨春华、林美慧与林剑平签订《附加协议》约定“第3条：卖方在出售上述物业时，已取得所有产权人同意，如有违约行为由卖方林剑平负责；第5条：买方签署本合同当天支付定金100000元，在卖方办理提前还贷后支付900000元用于偿还银行按揭贷款，余下尾款1050000元在交税过户当天支付；第7条：上述物业在出证后15天内，买卖双方需配合经纪方开始办理交易过户流程，否则视为违约。”签订合同后，原告杨春华当日交付定金100000元给被告林剑平。，杨春华又支付房款900000元给林剑平。不动产权证出具后，被告林剑平未能如约为杨春华办理房屋产权转让登记手续。为此，双方发生争议，原告杨春华遂向本院提起诉讼。另查明：原告杨春华向本院起诉时的诉讼请求为：1、被告偿还原告房款1000000元；2、被告支付违约金410000元；3、被告向原告支付双倍定金200000元；4、被告承担本案诉讼费包括律师费。在本案审理过程中，原告杨春华变更诉讼请求为：1、继续履行与被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金410000元；3、被告向原告支付双倍定金200000元；4、被告支付违约金123000元；5、被告承担本案诉讼费包括律师费。庭审中，原告杨春华在其主张被告双倍返还定金和支付违约金的请求中，选择主张被告支付违约金。被告李艳否认涉案合同的效力，不同意履行该合同。再查明：林美慧于向本院书面确认，放弃涉案合同的权利，由其丈夫杨春华主张涉案合同的所有权利。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告杨春华与被告林剑平于签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，对原告杨春华与被告林剑平具有法律约束力。原告杨春华没有提供证据证明被告李艳委托被告林剑平签订合同，以及事后被告李艳亦不对该无权代理进行追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，涉案合同对被告李艳不发生效力。原告杨春华请求被告李艳承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定“若因甲方的原因造成不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用。”，虽然合同约定林剑平须在2021年3月30日前协助杨春华办理涉案房屋产权转移登记手续，但涉案房屋为林剑平与李艳共同共有的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，涉案合同对被告李艳不具有约束力，李艳作为涉案房屋共有权利人亦已明确表示不同意履行涉案合同。因此，原告杨春华请求继续履行涉案合同属于法律上履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，本院对原告杨春华该项请求不予支持。原告杨春华已支付给林剑平的房款(含定金)，可另案请求解除涉案合同后主张予以返还。林剑平未经李艳同意擅自处分共有房屋，导致原告杨春华在依约支付房款的情况下不能实现合同目的，林剑平构成违约，应当承担违约的民事责任。根据涉案合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告林剑平应按涉案房屋成交价2050000元的20%支付违约金410000元给原告杨春华。原告杨春华另外请求违约金123000元、律师费用缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林剑平须于本判决生效之日起十日内支付违约金410000元给原告杨春华。二、驳回原告杨春华对被告林剑平的其他诉讼请求。三、驳回原告杨春华对被告李艳的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9645元，保全费5000元，共14645元。由原告杨春华负担10984元，被告林剑平负担3661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年十二月十六日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”。《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。