广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16887号原告（反诉被告）：邓伟洪，男，1974年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省四会市城中区，被告（反诉原告）：黄雪花，女，1971年6月26日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。第三人：麦月霞，女，1986年10月23日出生，汉族，户籍地址广西贺州市平桂区，原告邓伟洪（反诉被告，以下简称原告）与被告黄雪花（反诉原告，以下简称被告），第三人麦月霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告邓伟洪，被告黄雪花及其委托诉讼代理人何智文、吴江川到庭参加了诉讼。第三人麦月霞经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓伟洪向本院提出诉讼请求：1.被告黄雪花向我赔偿违约金28800元和装修费15000元；2.被告向我退还租赁押金1600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，我与被告签订了租赁协议。约定被告将广州市白云区（辖区范围内）号铺面租给我们使用5年。但被告在2019年11月1日表示不再出租给我们，并愿意退回押金1600元和装修费6600元，取消租赁协议。我们多次沟通不成，被告在2019年12月1日将上述商铺断电断水。2020年1月5日后，我多次与被告沟通解决此事，但被告却多次气弄我搭档和员工。导致我们2019年12月1日起关门停业，给我们讲造成了严重的经济损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告黄雪花的反诉，原告邓伟洪辩称，被告主张双方的合同于2019年12月31日解除没有依据，我和被告签订的租赁合同约定租期为5年，被告提前解除合同有诈骗的性质。我不同意支付2020年1月至2020年7月的租金，因被告已于2019年12月停水停电。后来又换了锁，自此后我就没有再使用过这个场地。商铺的恢复原状维修费，我不同意，我接手的时候有花了15000元重新装修。被告黄雪花辩称，（一）我和原告之间并未订立书面的租赁合同，双方仅有口头约定租赁关系，并未约定租赁期限，应视为不定期租赁合同。我于2019年11月18日发现原告私自将商铺转租给他人经营无牌无照的理疗产品服务，遂通知原告因其违约双方合同解除，我于2020年1月1日起收回商铺，但原告拒绝返还商铺也拒绝支付租金，更授意次承租人长期违法占用商铺。我认为原告在未经我同意的情况下擅自将商铺转租他人，并拒绝交还租赁物，已严重违约，理应支付相应的占用费。（二）我和原告之间的租赁关系仅是口头约定，并未约定违约金，我也未违约，原告要求我承担违约责任毫无法律及合同依据。（三）租赁商铺的装修并非原告经我同意的情况下装修的，也并非其出资装修，原告无权要求我进行补偿。相反，原告于2020年6月7日对租赁商铺进行喷漆破坏，造成商铺不良影响，我因此出资将商铺恢复原状的费用应由原告承担。综上，我提出如下反诉请求：1.我与原告之间的租赁关系自2019年12月31日解除；2.原告向我支付2020年1月1日至2020年7月7日期间的场地占用费共计4986.67元；3.原告向我赔偿商铺恢复原状的维修费3000元；4.本案反诉受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月7日，黄雪花（甲方）与麦月霞（乙方）签订《租赁协议》约定：（辖区范围内）号铺面（以下简称涉案商铺）租给乙方使用。现铺租金每月为800元整。租期三年内不得变更，2017年1月至2019年12月止；2020年1月至2020年12月租金为900元，2021年1月至2021年12月租金为1000元。双方不得违约，乙方须交纳给甲方押金1600元整，每月水电费，卫生费由乙方支付。交租金的时间为每月1-5日。水费每吨5元，电费每度1.5元，卫生费每月15元。上述合同签订后，麦月霞向黄雪花交纳了押金1600元。黄雪花收取租金至2019年12月。诉讼中，邓伟洪表示其与麦月霞原为搭档，因经营涉案商铺办理营业执照需要，所以以麦月霞的名义签订了租赁合同，但实际履行过程中实际均是由其向黄雪花支付押金、租金、水电费等相应费用。后麦月霞已退出合作。邓伟洪提交微信转账记录拟证明在整个租赁期间，实际由其向黄雪花支付涉案商铺的押金、每月租金和水电费的事实。黄雪花对上述微信转账记录不予确认，但确认对于涉案商铺的租金和水电费是由邓伟洪向其支付，后来麦月霞确实已未承租涉案商铺，并表示即使是邓伟洪支付，也无法证明邓伟洪将涉案商铺转租的情况经其同意。黄雪花表示，其之所以主张双方的合同关系于2019年12月31日解除，是因其于2019年12月底去涉案商铺现场看到邓伟洪将商铺转租给他人经营，故不同意邓伟洪继续使用涉案商铺，并要求邓伟洪年底清走。2020年1月3日，其街道邻居反映，涉案商铺的电表被人破坏，于是向供电部门报备，但供电部门是否有恢复供电其不清楚，并确认停电后涉案商铺未再开门经营。期间，其多次要求邓伟洪返还涉案商铺，但邓伟洪拒绝交还。2020年5月23日，其在房管部门的工作人员陪同下将门锁打开，并发信通知邓伟洪清理商铺内物品，但邓伟洪并未到场。直至2020年7月7日，其才被迫将商铺内的物品清理出去，故其主张的场地占用费计至2020年7月7日。邓伟洪表示自2020年1月3日涉案商铺停电后，就未再恢复供电，其亦无法再继续经营涉案商铺，其之所以未交还涉案商铺，是因其认为双方的租赁期限未到期，其不同意黄雪花单方解除合同，故未将涉案商铺交还给黄雪花。另邓伟洪确认，其在涉案商铺的铁闸门上喷漆“合同纠纷请不要租”，并在商铺外墙张贴了宣传广告。此外，邓伟洪表示其承租涉案商铺后，对商铺进行了更换铁闸门、刷墙。黄雪花表示邓伟洪更换铁闸门和贴墙纸是在未经过其同意的情况下实施的，其将涉案商铺出租给邓伟洪时商铺内已有基本装修。故邓伟洪无权要求其承担装修损失。本院认为，虽涉案《租赁协议》由麦月霞作为承租方与黄雪花签订，但从双方的现有证据能够综合反映，邓伟洪有参与该协议租赁关系的实际履行的情况，麦月霞经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃自身的抗辩权利，本院对邓伟洪主张其亦为实际承租人的意见予以采信。故邓伟洪有权提起本案诉讼。邓伟洪主张就涉案商铺的租赁其与麦月霞是合作关系，邓伟洪在本案中向黄雪花主张涉案《租赁协议》的权利和承担相应的义务后，邓伟洪与麦月霞之间就涉案《租赁协议》中的关系双方可另行处理。现有证据无法证明涉案商铺有取得产权登记和办理过合法的规划报建手续，故涉案《租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现黄雪花要求确认双方的租赁关系自2019年12月31日解除于法不合，本院不予支持。合同无效，根据合同无效后财产相互返还的原则，黄雪花应将向邓伟洪收取的租赁押金1600元退还给邓伟洪，故现邓伟洪要求黄雪花退还租赁押金1600元有据，本院予以支持。因租赁协议无效，邓伟洪要求黄雪花赔偿违约金28800元缺乏依据，本院不予支持。关于邓伟洪主张装修费损失的问题。黄雪花确认邓伟洪承租涉案商铺后重新安装了铁闸门和张贴了墙纸。虽黄雪花表示对邓伟洪的添附行为不予认可，但因无证据证明租赁期间，黄雪花对该装修提出过异议，故应视为黄雪花默认了邓伟洪添附的事实。现租赁合同无效，且黄雪花在合同期限届满前收回了涉案商铺，故邓伟洪有权向黄雪花主张上述附属装修的现值损失。对于装修现值，邓伟洪主张其对上述装修支出15000元，因其未能举证证明，故本院不予采信。本院结合商铺面积、经营情况及使用商铺的期间等因素综合认定涉案商铺的装修现值为2400元。双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对涉案租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定邓伟洪和黄雪花各承担50%的责任。综合前述认定，邓伟洪要求被告黄雪花赔偿装修损失1200元有据，本院予以支持。邓伟洪主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。关于黄雪花要求邓伟洪支付场地占用费的问题。虽涉案租赁协议无效，但邓伟洪仍应向黄雪花支付占用涉案商铺期间的场地占用费。现黄雪花主张邓伟洪支付2020年1月1日至2020年7月7日期间的场地占用费，邓伟洪抗辩其在上述期间因停水停电无法使用涉案商铺，故黄雪花主张支付上述期间的占用费无据。对此，从双方的陈述和举证能综合反映，自2019年12月底黄雪花发现邓伟洪存在转租涉案商铺的情况后，黄雪花曾要求双方终止合同关系，并办理商铺交接手续，但邓伟洪未同意。后涉案商铺于2020年1月3日停电，现有证据无法证明商铺停电后有恢复供电，后黄雪花要求邓伟洪返还商铺，邓伟洪未继续经营涉案商铺，但却一直未将涉案商铺交还给黄雪花，直至2020年7月7日收回涉案商铺。一方面，从出租方而言，黄雪花自2019年12月31日即有向邓伟洪主张终止合同关系，并多次要求返还涉案商铺但邓伟洪仍未返还涉案商铺，且发现涉案商铺一直未开门经营的情况下，黄雪花有积极采取措施收回涉案商铺的义务，现黄雪花在长达7个月之后的2020年7月7日才采取措施收涉案商铺，由此表明，黄雪花未积极履行止损的义务；另一方面，从承租方来看，邓伟洪在涉案商铺自2020年1月停电后，涉案商铺一直处于无法经营状态的情况下，即使主观上认为黄雪花存在违约提前终止合同的行为，其亦应从止损的角度尽快终止双方的租赁关系交还场地后向黄雪花主张违约责任，但邓伟洪仍一直控制涉案商铺，未采取任何措施解决双方的纠纷，亦属怠于损失进一步扩大的情形。另因涉案商铺自2020年1月起一直处于未通电的状态，此意味着涉案商铺处于无法正常使用的状态，故黄雪花主张占用费按租赁协议约定的900元/月支付欠理。综上，黄雪花和邓伟洪对涉案商铺在2020年1月至2020年7月期间因涉案商铺未返还交接所致的损失均存在过错，黄雪花主张上述期间场地占用费按协议约定的租金标准计付和邓伟洪抗辩无须承担上述期间的任何场地占用费均不能成立。本院结合双方的过错情况，本院酌定上述期间的场地占用费调整为按300元/月计算。综合上述分析，黄雪花要求邓伟洪支付2020年1月至2020年7月7日期间的场地占用费共计1870元有据，本院予以支持。驳回黄雪花主张多出上述数额的诉请。关于黄雪花要求邓伟洪赔偿涉案商铺恢复原状维修3000元的问题。邓伟洪确认其在涉案商铺铁闸门上喷漆和商铺外墙张贴广告牌的事实，邓伟洪对该铁闸门负有清理义务，黄雪花主张其为清理前述喷漆和广告而支出了3000元的费用，因黄雪花未举证证明，本院对支出3000元的事实不予采信。本院酌定邓伟洪向黄雪花赔偿300元。驳回黄雪花主张多出上述数额的诉请。第三人麦月霞经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告黄雪花向原告邓伟洪退还租赁押金1600元；二、本判决生效之日起五日内，被告黄雪花向原告邓伟洪赔偿装修损失1200元；三、本判决生效之日起五日内，原告邓伟洪向被告黄雪花支付2020年1月至2020年7月7日期间的场地占用费共计1870元；四、本判决生效之日起五日内，原告邓伟洪向被告黄雪花赔偿300元；五、驳回原告邓伟洪的其他诉讼请求；六、驳回被告黄雪花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费895元，由原告邓伟洪负担870元，被告黄雪花负担25元；反诉受理费25元，由原告邓伟洪负担。由原告邓伟洪负担的反诉受理费和被告黄雪花负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈玉梅