江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初2276号原告：杨各，男，1977年9月22日出生，汉族，住山东省邹平县。委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。被告：郭冬梅，女，1969年12月17日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：彭桂生、肖熔，江西遂龙律师事务所律师。被告：郭柳生，男，1978年10月21日出生，汉族，住遂川县。被告：郭雪莲，女，1977年2月9日出生，汉族，住福建省厦门。原告杨各与被告郭冬梅、郭柳生、郭雪莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人王泽民、被告郭冬梅及其委托诉讼代理人彭桂生、肖熔到庭参加诉讼，被告郭柳生、郭雪莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨各向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止执行并解除对福建省厦门市同安区海峡国际时尚创意中心Ｂ3地块10＃楼16层1613单元的房产查封措施；2.依法确认福建省厦门市同安区海峡国际时尚创意中心Ｂ3地块10＃楼16层1613单元的房产归原告所有；3.本案的诉讼费由被告郭冬梅、郭柳生、郭雪莲共同承担。事实与理由：2018年8月28日，杨各与郭柳生、郭雪莲、厦门金三东房地产策划代理有限公司签订了关于涉案房产的书面买卖协议，约定被告郭柳生、郭雪莲将厦门市同安区海峡国际时尚创意中心Ｂ3地块10＃楼16层1613单元的房产出售给原告杨各。签订《房产预约买卖协议书》后，郭柳生、郭雪莲交付了《厦门市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行按揭还款银行卡等原件给杨各，并于2018年8月28日在福建省厦门市开元公证处办理《委托书》公证给杨各，郭柳生、郭雪莲授权杨各权限如下：代为办理涉案房产的交易鉴证、网签、产权登记等相关手续，代缴相关税费，并有权签订相关合同、文件，代为办理房产的测绘、配图、评估手续，并领取和保管相关产权凭证（包括：《不动产权证书》或房屋所有权证、国有土地使用证等），受托人在办理上述委托事项所从事的一切行为、签订的相关文件、支付和收取的相关费用，委托人均予承认。杨各按约定支付了购房首付款687679元并替郭柳生、郭雪莲从2018年9月1日起逐月支付4535.25元至郭柳生的还贷银行卡（开户行：交通银行，户名：郭柳生，卡号：62×××75），偿还银行贷款，并在法院查封之前已经实际合法占有了该房产。因郭柳生、郭雪莲未按约定偿还被告郭冬梅借款，郭冬梅于2019年10月17日起诉郭柳生、郭雪莲民间借贷纠纷一案，江西省遂川县人民法院开庭审理并作出（2019）赣0827民初2360号民事判决书，判令：一、郭柳生、郭雪莲在本判决生效之日起30日内归还郭冬梅借款550000元，利息92000元及本金550000元按月息2分从2019年6月21日起计算利息至还清之日止。二、郭柳生、郭雪莲在本判决生效之日起30日内归还郭冬梅100000元。三、驳回郭冬梅的其他诉讼请求。郭柳生、郭雪莲不服江西省遂川县人民法院作出的（2019）赣0827民初2360号民事判决书而提出上诉，江西省吉安市中级人民法院开庭审理并作出（2020）赣08民终535号民事判决书，维持了一审判决。后被告郭柳生、郭雪莲未履行还款义务，被告郭冬梅申请法院强制执行。在执行期间，原告得知涉案房产被查封，于2020年7月24日向江西省遂川县人民法院提出书面异议，2020年9月24日，江西省遂川县人民法院作出（2020）赣0827执异12号，驳回了原告的异议请求。原告杨各与被告郭柳生、郭雪莲于2018年8月28日签订了书面买卖协议，这早于法院查封涉案房产的时间，且原告已经支付了首付款并替郭柳生、郭雪莲逐月还贷二年多，并在法院查封之前已实际合法占有了该房产，因此，原告的诉求完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求法院依法判决。被告郭冬梅辩称，一、法院查封异议房产时，郭柳生、郭雪莲未取得异议房产的权属证书，根据《城市房地产管理法》第38条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。杨各与郭柳生、郭雪莲在2018年8月28日签订《房产预约买卖协议书》，当时郭柳生、郭雪莲尚未取得异议房产的权属证书，该异议房产按规定不得转让。该协议书违反法律强制性规定，属于无效协议。杨各引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出执行异议是错误的，该条适用的前提是登记在被执行人名下的不动产，且要同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定。本案中郭柳生、郭雪莲未办理房产的权属登记，说明异议房产还没有登记在郭柳生、郭雪莲名下。杨各引用该条款提出执行异议是明显错误的。杨各通过银行转账已支付的款项属于一般性债务。通过抵扣支付的283500真实性存疑，加上杨各向郭柳生夫妇的转账399992元，合计只有683492元，无法与协议书约定的687679元相印证。而且杨各在没有过户前付清所有应当付给郭柳生、郭雪莲的款项不符合常理；二、在法院查封之前，郭柳生、郭雪莲没有与杨各签订《房屋买卖合同》，只是签订了《房产预约买卖协议书》，双方尚没有发生正式的买卖合同关系。该协议第十五条明确规定，郭柳生、郭雪莲与杨各应在办理完一手产权十个工作日内签订《厦门市存量房买卖合同》。该条款可以证明杨各对郭柳生、郭雪莲在签订《房产预约买卖协议书》时郭柳生、郭雪莲未取得异议房产权属证书的情况是知晓的。杨各是通过中介机构与郭柳生、郭雪莲签署的《房产预约买卖协议书》，而不是签署的《房屋买卖合同》。说明杨各与郭柳生、郭雪莲都明知异议房产是不得交易的。杨各在本次预约购买中明知异议房产不得转让还预约购买，原告存在明显过错。法院不应当为杨各与郭柳生、郭雪莲的违法行为进行背书；三、杨各在法院查封之前尚未合法占有异议房产，也未提供其合法占有异议房产的证据。杨各获得异议房产的资料，缴纳相应费用是基于郭柳生、郭雪莲委托，实际法律后果还是归于郭柳生、郭雪莲。杨各提交的租赁合同以及转账记录真实性无法确认，但是租赁合同签订时间与转账时间都是在法院查封异议房产之后。不影响法院执行异议房产；四、杨各称没有过户是因为郭柳生、郭雪莲没有付清按揭款，这一说法明显是在说谎。真实没有过户原因是郭柳生、郭雪莲尚未取得异议房产的权属证书。从杨各与郭柳生、郭雪莲签订的《房产预约买卖协议书》第十五条就说明了没有过户的原因。杨各说谎的原因是掩盖其在知晓郭柳生、郭雪莲未取得异议房产权属证书的情况下，预约购买不得转让的房产。原告对于不能过户的风险是明知的。综上，杨各提出的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四个要件，其请求不能成立，原告的第二点诉请是违反程序的，本案实际是执行异议之诉。请求法庭依法驳回杨各的异议请求。被告郭柳生、郭雪莲未作答辩也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提供的1号证据《房产预约买卖协议书》，拟证明原告购买了被告郭柳生、郭雪莲在福建省厦门市同安区海峡国际时尚创意中心B3地块10#楼1613单元，涉案房产金额为1040715元，郭柳生、郭雪莲与杨各的房屋买卖法律关系已经成立。被告质证后对该证据真实性、合法性、关联性均提出异议，认为协议的真实性不能确认，被告郭柳生夫妇尚未取得涉案房屋的产权，原告受让涉案房屋不具有合法性，该协议为预约买卖协议，不是房屋买卖合同。本院认证认为被告郭柳生夫妇尚未取得涉案房屋的产权情况下与原告签订的《房产预约买卖协议书》只是意向合同，不是有效的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项所规定的情形。2号证据《公证书》，拟证明2018年8月28日，被告郭柳生夫妇在福建省厦门市开元公证处办理委托书给原告，授权原告享有该房屋所有人一切权利。被告对该证据关联性有异议，认为该证据不能证明原告享有该房屋所有权人的所的权利，也不享有房屋所有权，只能证明郭柳生夫妇委托原告处理委托书涉及的相关事务。本院认证认为《公证书》只能证实被告郭柳生购买了该房屋，被告郭柳生未取得房屋所有权证，不能证明原告杨各享有该房屋所有权，本院采纳被告的质证意见。3号证据《厦门市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票、还贷银行卡拟证明被告将涉案房屋的交易资料全部给原告保管；被告质证对其真实性无法确认，对关联性提出该证据不能证明原告的证据来源和交付时间。本院认证认为，原告证明保管涉案房屋的资料，与原告主张排除执行无关联。4号证据招商银行账户历史交易明细表、5号证据企业信息公示报告、付款回单，拟证明原告支付了购房款首付款687679元。被告质证对真实性、合法性均提出异议，认为该证据只能证明原告与被告发生“对私提出贷”，每笔49999元，合计399992元，该转账属于一般性私人间的借贷关系，认为付款单反映交易双方为厦门阳戈商贸有限公司与农夫山泉股份有限公司，交易主体不是原告与被告夫妇，交易金额283500元加上证据439992元，合计683492元与原告应付给被告夫妇的金额为687679元不一致。本院认证认为，付款交易主体不是原告与被告夫妇及原告以证明的方式证明已向被告付款，不能证明原告已向被告支付了购房首付款的效力。6号证据招商银行户口历史交易明细表及付款凭据，拟证明郭柳生交付给原告涉案房产还贷银行卡、原告按合同约定承担还贷义务及原告从从2018年9月1日起替被告按4535.25元逐月还贷。被告质证对真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据只能证明原告向被告转账，该转账应当认业为一般性的付款。本院认证认为，原告出示的被告的付款凭据只能证明原告替被告按4535.25元逐月还贷，与原告主张排除执行无关联。7号证据装修质量保证书，拟证明原告于2019年6月20日已合法占有该房产。被告质证对三性均提出异议，认为原告取得涉案房产的相关材料是基于郭柳生夫妇的委托，不能证明原告享有涉案房产的目的，实际产权人应是郭柳生夫妇。8号厦门翡丽海岸收费收据，拟证明原告以自己的名义自2019年7月至2020年9月交纳了涉案房的物业服务费等费用。被告对该证据三性均有异议，认为原告依据郭柳生夫妇的委托缴纳涉案房产的相关费用，实际缴费人还是郭柳生夫妇。本院认证认为，原告出示的收费收据只能证明原告替被告缴纳了涉案房产的物业服务费等费用，不能证明原告主张占有涉案房屋排除执行的目的。9号房产租赁居间协议、佣金确认书、房租租金支付凭证，拟证明原告于2019年12月13日将涉案房屋出租给了案外人吴品高，月租金2000元，被告质证三性均有异议，认为该租赁协议及支付凭证恰恰可以证明房屋租赁时间发生在法院查封涉案房产之后，是非法行为，不影响案件执行涉案房产。本院认证认为，被告的质证意见符合事实和法律规定，应予采纳。经审理查明：2019年10月17日，被告郭柳生、郭雪莲因未按约定偿还被告郭冬梅借款，被告郭冬梅向本院起诉被告郭柳生、郭雪莲并申请财产保全，本院于当日作出（2019）赣0827财保2360号民事裁定书。2019年11月7日财产保全查封了郭柳生位于福建省厦门市同安区厦门海峡国际时尚创意中心B3地块10#楼16层1613单元房产。2019年11月20日本院作出（2019）赣0827民初2360号民事判决书，判令：一、郭柳生、郭雪莲在本判决生效之日起30日内归还郭冬梅借款550000元，利息92000元及本金550000元按月息2分从2019年6月21日起计算利息至还清之日止。二、郭柳生、郭雪莲在本判决生效之日起30日内归还郭冬梅100000元。三、驳回郭冬梅的其他诉讼请求。被告郭柳生、郭雪莲不服本院作出的（2019）赣0827民初2360号民事判决提出上诉，江西省吉安市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）赣08民终535号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告郭柳生、郭雪莲未履行还款义务，被告郭冬梅申请法院强制执行。本院于2020年8月4日立案受理，案涉房产转为执行查封财产。案外人原告杨各在得知查封房产后于2020年7月24日向本院提出书面执行异议。本院经审查认为，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出的执行异议不能成立，理由如下:《最高人民法院关于人民法院办理行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提条件为“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”根据查明的事实，案涉房产并非登记在被执行人郭柳生名下,本案适用该规定的条件不具备；退一步讲，案外人杨各起诉被执行人郭柳生、郭雪莲房屋买卖合同纠纷一案仍在审理过程中，双方签订的《房产预约买卖协议书》效力不明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项规定的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定驳回案外人杨各的异议请求。并于2020年9月24日作出（2020）赣0827执异12号执行裁定。原告遂提起执行异议之诉。另查明：2015年12月29日，被告郭柳生与福建华鑫通国际旅游业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买厦门市同安区海峡国际时尚创意中心Ｂ3地块10＃楼16层1613单元，用途为办公，总价为840715元，缴交首付款后剩余款420000元于2016年7月20日在交通银行厦门分行申请银行贷款，贷款期限为120个月，2018年12月31日交房，交房后60日内办理所有权初始预登记。本院查封的案涉房产在厦门市不动产登记中心办理了预售商品房买卖预告登记，登记权利人为郭柳生。2018年8月28日，杨各与郭柳生、郭雪莲通过居间方厦门金三东房地产策划代理有限公司签订《房产预约买卖协议书》，约定被告郭柳生、郭雪莲将厦门市同安区海峡国际时尚创意中心Ｂ3地块10＃楼16层1613单元的房产出售给原告杨各，用途为商用。并于2018年8月28日在福建省厦门市开元公证处办理《委托书》公证给杨各，郭柳生、郭雪莲授权杨各权限如下：代为办理涉案房产的交易鉴证、网签、产权登记等相关手续，代缴相关税费，并有权签订相关合同、文件，代为办理房产的测绘、配图、评估手续，并领取和保管相关产权凭证（包括：《不动产权证书》或房屋所有权证、国有土地使用证等），受托人在办理上述委托事项所从事的一切行为、签订的相关文件、支付和收取的相关费用，委托人均予承认，委托期限：自2018年8月28日起两年。杨各替郭柳生、郭雪莲从2018年9月1日起逐月支付4535.25元至郭柳生的还贷银行卡（开户行：交通银行，户名：郭柳生，卡号：62×××75），偿还银行贷款。原告杨各于2020年6月16日以房屋买卖合同纠纷为由向厦门市同安区人民法院起诉被告郭柳生、郭雪莲，诉讼请求为：判令确认郭柳生、郭雪莲与杨各签订的《房产预约买卖协议书》合法、有效；判令确认郭柳生、郭雪莲与杨各的房屋买卖法律关系已经成立等。2020年9月18日原告杨各撤回起诉，厦门市同安区人民法院于当日以（2020）闽0212民初2465号裁定书裁定准予原告杨各撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为原告杨各对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告郭柳生将购买的厦门市同安区海峡国际时尚创意中心B3地块10#楼16层1613单元的商品房，在未依法登记领取权属证书的情况下，将该房屋出卖给原告杨各，原告杨各明知被告郭柳生、郭雪莲出卖的房产没有依法登记领取权属证书，仍签订《房产预约买卖协议书》、以被告郭柳生的名义还按揭贷款、出租涉案房屋等，导致其至今无法办理产权登记手续，对此显然存在过错。违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的四种情形，故原告杨各无权要求法院停止执行并解除对福建省厦门市同安区海峡国际时尚创意中心B3地块10#楼16层1613单元的房产查封措施和确认该房产归原告所有。原告杨各对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告杨各的诉讼请求。本案受理费14167元，由原告杨各负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  郭冬根人民陪审员  彭小林人民陪审员  梁芳平二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  肖彦琛