中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17066号原告：ERWENHE（中文姓名：何尔文），男，1961年8月5日出生，英国籍，委托诉讼代理人：陈小燕，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许紫迎，广东创杰律师事务所实习律师。被告：何汉文，男，汉族，1969年1月24日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。原告ERWENHE（中文姓名：何尔文）与被告何汉文确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ERWENHE（中文姓名：何尔文）委托诉讼代理人陈小燕、许紫迎，被告何汉文及其委托诉讼代理人吴春婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ERWENHE（中文姓名：何尔文）提出诉讼请求：1.请求确认2015年被告何汉文与何锦就广州市荔湾区周门路15号1905房签订的存量房买卖合同无效；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告何尔文、被告何汉文为何锦与彭顺英之婚生子。广州市荔湾区周门路15号1905房登记于何锦名下，为何锦与彭顺英的夫妻共同财产。彭顺英于1998年去世，未留遗嘱；何锦于2019年12月27日去世。原告回国为何锦办理后事期间得知案涉房屋已于2015年通过买卖形式过户到被告名下。原告认为被告与何锦签订的买卖合同，属于恶意串通，损害了原告的合法继承权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告何汉文答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。事实及理由：一、何尔文诉讼请求已过诉讼时效。彭顺英于1998年3月24日去世，何尔文虽然是法定继承人之一，但何尔文从未就涉案房屋继承问题向何锦主张继承权。自彭顺英去世至何尔文提起诉讼，已超过20年的最长诉讼时效，原告的主张依法不应得到支持。二、何锦是在彭顺英去世后才取得涉案房屋的所有权，且房产登记为何锦单独所有，何锦有权将涉案房屋过户登记至何汉文名下。1992年10月26日，何锦与广州市机关用房管理所签订协议购入位于荔××区××路××街××、××楼的公有住房，面积为74.123平方米。1997年12月2日，因房屋拆迁原因，何锦与广州市荔湾城市建设开发有限公司签订拆迁补偿协议书，约定荔湾城市公司拆除前述房屋，并将位于荔湾区××大厦××楼东北××房作产权调换的房屋。原房屋因被拆除，且彭顺英于1998年3月24日去世，故彭顺英具有所有权的房屋已经灭失。即使何尔文认为其对母亲的遗产有法定继承权，要求继承原房屋的财产权益，那么何尔文应当在涉案房屋产权登记至何锦名下时就提出分割或要求加名，但是何尔文从未提出该要求或向何锦提出主张，何尔文并未取得涉案房屋所有权。2001年9月20日，何锦取得涉案房屋所有权，建筑面积为105.82平方米，超出的30.877平方米为何锦向荔湾城市公司购买的增大面积。何锦是涉案房屋的唯一产权人，何锦与何汉文签订的《房屋买卖合同》应为有效。三、何锦、彭顺英为夫妻关系，育有何尔文、何汉文、何健青。何锦从2017年开始因肾功能衰竭，每周都要去医院做透析治疗，都是由何汉文及妻子陪同到医院治疗。作为大哥的何尔文对此几乎是不闻不问，从2017年至2019年12月何锦去世前也没有回来探望或照顾父亲。何尔文也没有支付任何赡养用（实际上以前也没有）。2015年7月姐姐何健青致信何锦，同意何汉文照顾何锦有功，理应获得最大利益，所以建议涉案房屋由何汉文一人所有。何尔文也曾在2015年（或2016年，何锦去世前最后一次回国）当面表示放弃涉案房屋。故何锦于2015年将涉案房屋过户登记至何汉文名下是经过家庭成员协商，何尔文在何锦去世前并未提出任何异议。经审理查明，何尔文、何汉文为兄弟关系，二人父亲为何锦，何锦于2019年12月27日去世；二人母亲为彭顺英，彭顺英于1998年3月24日去世。诉讼中，原、被告确认何锦和彭顺英还育有一个女儿何健青，确认彭顺英去世时的继承人为何锦、何尔文、何汉文、何健青。1997年12月2日，广州市荔湾城市建设开发有限公司（拆迁人、甲方）与何锦（被拆迁人、乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除坐落在荔××区××路××街××、××层的房屋，该房屋为混合结构，经市房管部门核定的建筑面积为74.13平方米；甲方将自有的坐落在荔湾区周门路周门丽安大厦框架结构19层位置东北的5号房，建筑面积为104.889平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定的乙方原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者面积相比，相差了30.0756平方米，乙方根据相关规定在1997年12月12日前付清增大面积款19521.2元。上述广州市城市房屋拆迁补偿协议书》于1997年12月3日在相关部门予以备案。根据核准日期为2001年9月20日的穗房地证字第××号房地产证记载，广州市荔湾区周门路15号1905房（下称案涉房屋）的权属人为何锦，权属来源为1997年12月由荔湾城建开发有限公司征用补偿，房屋总建筑面积为105.82平方米。何汉文在诉讼中表示，何锦和彭顺英在买入侨兴新街9号四、五层的房屋之前已结婚，但何汉文认为侨兴新街9号4楼的房屋属于何锦一人的财产。2015年10月12日，何锦（甲方、卖方）与何汉文（乙方、买方）签订了《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房地产单价为1220元/平方米，总金额为129100元整，双方选择自行交割的方式交割房款。同日，何锦、何汉文填写了《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，对于申请登记的涉案房屋是否存在共有一问题中，回答为否。根据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，涉案房屋现登记的权属人为何汉文，取得方式为购买，共有情况为单独所有。诉讼中，被告何汉文表示：1.何锦过户至何汉文名下的行为是经过家庭协商的，但何汉文同时确认无法提供直接证据予以证实。2、《广州市存量房买卖合同》名为买卖，但实际上是赠与行为，且赠与手续已经办妥且房屋过户到被告名下。何汉文没有向何锦支付购房款，合同签订的目的是过户；房屋过户后至何锦去世前的4年多期间，何锦从未要求何汉文履行支付房款的义务，证明何锦是基于赠与的意愿将房屋登记在何汉文名下。本院认为：本案为确认合同无效纠纷，原告何尔文国籍为英国，本案属于涉外民事案件，应按照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原告主张无效的《广州市存量房买卖合同》签订于广州市，合同的标的房屋亦位于广州市，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于夫妻共有财产的规定，荔××区××路××街××、××层的房屋系何锦、彭顺英夫妻关系存续期间取得，当然属于二人的夫妻共同财产。之后，荔××区××路××街××、××层的房屋被拆迁，拆迁人依照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，将涉案房屋用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿），故涉案房屋亦属于何锦、彭顺英二人的夫妻共同财产。彭顺英于1998年3月24日去世后，涉案房屋中彭顺英享有的产权份额应由其继承人何锦、何尔文、何汉文、何健青共同继承。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。故涉案房屋即使登记的权利人为何锦，但应为何锦、何尔文、何汉文、何健青共有。被告何汉文主张原告何尔文曾表态放弃房屋，原告不予认可，被告何汉文缺乏证据予以证实，故本院不予采信。在明知涉案房屋为何锦、何尔文、何汉文、何健青共有的情况下，何锦、何汉文以签订《广州市存量房买卖合同》的形式，无偿将案涉房屋登记至何汉文名下，损害了共有人何尔文的合法权益。何尔文现请求确认上述《广州市存量房买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。本案为确认合同无效纠纷，并不适用诉讼时效之规定，何汉文答辩何尔文所提本案已过诉讼时效，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之之规定，判决如下：确认被告何汉文与何锦就广州市荔湾区周门路15号1905房于2015年10月12日签订的《广州市存量房买卖合同》无效。案件受理费14250元，由被告何汉文负担。如不服本判决，被告何汉文可在判决书送达之日起十五日，原告ERWENHE（中文姓名：何尔文）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  曲敏华人民陪审员  赵海舰二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  刘晓垌书 记 员  李剑宇