广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4089号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴巧英，女，汉族，1963年1月2日出生，住湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋伏新，男，汉族，1953年8月24日出生，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊杰，男，汉族，1982年5月8日出生，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：黄新跃，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。上诉人吴巧英、宋伏新因与被上诉人李俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴巧英、宋伏新上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案诉讼费按各自责任分担。事实和理由：一、由于水平有限，加之出于商业保密、租赁行业交易习惯的原因，案涉《协议》既未明确转让费为325000元，亦未明确就是270000元。因此中介人的《证词》最真实可信，一审判决认定转让费为270000元错误。李俊杰尚欠55000元未付清，因此其无权要求吴巧英、宋伏新交出租赁物和请求法院解除《协议》。也因此，按照协议约定，吴巧英、宋伏新无需退还定金。吴巧英、宋伏新反诉就是促使李俊杰尽快履行《协议》义务。一审法院开庭时给吴巧英、宋伏新三日变更合同的补救机会。次日，吴巧英、宋伏新向法庭提交房东林荣春为平息纠纷出具的《承诺书》和变更为李俊杰夫妻共同承租的《房屋租赁合同》全新版本，但李俊杰拒签，其以实际行动“不实现合同目的”。但一审法院视而不见，将李俊杰单方毁约的责任强加给吴巧英、宋伏新显失公平公正。二、案涉《协议》约定不明，应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定来确定责任归属。至于能否实现合同目的则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定进行甄别确认。综上，吴巧英、宋伏新对一审判决解除案涉《协议》并返还已收部分转让费无异议，但对判决吴巧英、宋伏新双倍返还定金不服。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决第二项。李俊杰辩称：吴巧英、宋伏新的上诉请求无法律依据，其陈述的事实理由与一审庭审中的陈述相矛盾，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李俊杰向一审法院起诉请求：一、判令李俊杰与宋伏新签订的《协议》自起诉之日解除；二、判令宋伏新、吴巧英双倍返还押金100000元；三、判令宋伏新、吴巧英返还转让费220000元及资金占用利息（以220000元为基数，从合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；四、诉讼费用由宋伏新、吴巧英承担。吴巧英、宋伏新向一审法院反诉请求：一、判令李俊杰支付转让费55000元；二、判令李俊杰赔偿2020年4至6月租金38400元；三、诉讼费由李俊杰承担。一审法院认定事实：双方当事人对租赁场所、协议签订、租赁物权属、已收款金额、租赁物状态等事实无争议，一审法院予以确认。李俊杰与宋伏新签订《协议》的目的是在案外人林荣春与吴巧英签订的《房屋租赁合同》上加上李俊杰的名字，李俊杰与吴巧英共同作为承租人向林荣春租赁位于江门市江海区房屋。《协议》签订后，李俊杰按约支付定金50000元及转让费220000元，但宋伏新没有按约履行义务，直至一审判决作出前仍未协助李俊杰在《房屋租赁合同》上加名共同承租涉案房屋。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。李俊杰与宋伏新签订的《协议》是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定履行各自义务。《协议》签订后，李俊杰按约支付定金50000元及转让费220000元，但宋伏新没有按约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因宋伏新迟延履行义务导致双方签订协议的目的不能实现，李俊杰请求解除合同，合法合理，一审法院予以支持，《协议》解除之日应为一审法院作出判决之日即2020年9月9日。关于吴巧英、宋伏新是否应向李俊杰返还定金100000元、转让费220000元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因宋伏新未按约定履行义务而导致合同解除，按《协议》约定应双倍返还定金及全额转让费给李俊杰。虽《协议》相对人是宋伏新，但吴巧英与宋伏新是夫妻关系，在庭审中确认涉案租赁物为夫妻二人共同租赁，吴巧英也知悉并同意宋伏新与李俊杰签订《协议》，现李俊杰请求吴巧英、宋伏新双倍返还定金100000元及转让费220000元，合法合理，一审法院予以支持。双倍返还定金已足够弥补李俊杰的损失，李俊杰主张利息，于法无据，一审法院不予支持。关于李俊杰是否应向吴巧英、宋伏新支付剩余转让费55000元及代付租金38400元。如上所述，《协议》已经解除，涉案房屋一直由吴巧英、宋伏新占有并使用，李俊杰未取得承租权、使用权，因此李俊杰无需向吴巧英、宋伏新支付剩余转让费及代付租金。吴巧英、宋伏新的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、李俊杰与宋伏新签订的《协议》于2020年9月9日解除；二、吴巧英、宋伏新于判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金共100000元给李俊杰；三、吴巧英、宋伏新于判决发生法律效力之日起七日内返还转让费220000元给李俊杰；四、驳回李俊杰的其他诉讼请求；五、驳回吴巧英、宋伏新的全部诉讼请求。案件受理费3050元，由吴巧英、宋伏新共同负担。反诉受理费1005元，由吴巧英、宋伏新共同负担。一审法院退回李俊杰3050元，吴巧英、宋伏新应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳3050元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。另查明，李俊杰于二审法庭调查中确认双方《协议》中约定的总价款为325000元，其已经支付270000元。因吴巧英未履行合同义务在原租赁合同上加上李俊杰的名字，因此尚有55000元未支付。吴巧英、宋伏新则称《协议》总价款是325000元，双方口头约定先支付50000元，两天内付清余款，然后再加名，但双方未写明。关于此事实，有中介人谭伏云的《证词》可以证明。但本案一、二审诉讼期间，吴巧英、宋伏新均未申请谭伏云出庭作证。再查明，本案二审期间，李俊杰向本院提出财产保全申请，本院经审查作出（2020）粤07民终4089号民事裁定。李俊杰向本院预缴了财产保全申请费2120元。二审庭询中，李俊杰请求对该财产保全申请费一并处理。本院认为：本案系房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕吴巧英、宋伏新的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：吴巧英、宋伏新应否双倍返还定金100000元给李俊杰。案涉《协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有拘束力，双方当事人均应按照协议约定全面、适当履行各自义务。从涉案《协议》的内容来看，双方并未约定合同履行顺序，亦未约定履行期限。诉讼中，双方关于履行顺序的问题也各执一词，互不认可对方的主张。但从实际履行情况来看，双方均未全面履行各自的合同义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，双方当事人均享有同时履行抗辩权，且本案诉讼中双方也均就合同未履行部分主张履行抗辩权。因此，在对方未全面、适当履行合同义务前，双方均有权拒绝对方的履行要求，均不构成违约，也均不享有法定解除权。一审判决认为宋伏新未履行合同主要义务致使李俊杰合同目的无法实现构成根本违约，李俊杰享有法定解除权不当，本院予以纠正。李俊杰起诉主张解除案涉《协议》，一审法院已经判决解除案涉《协议》。吴巧英、宋伏新在上诉状中亦明确提出对解除《协议》及返还已收取的220000元转让费并无异议，应视为其同意解除，本院依法确认案涉《协议》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴巧英、宋伏新应返还220000元转让费给李俊杰，并退还李俊杰支付的50000元定金。至于李俊杰主张的宋伏新、吴巧英返还双倍定金的问题。承前所述，因不能认定宋伏新、吴巧英存在违约行为，故一审判决适用定金罚责判令其向李俊杰双倍返还定金无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，吴巧英、宋伏新的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第四项；三、变更广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第二项为“宋伏新、吴巧英应于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金50000元给李俊杰”；四、驳回李俊杰的其他诉讼请求。如果吴巧英、宋伏新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元，由吴巧英、宋伏新负担2573元，由李俊杰负担477元。反诉案件受理费1005元，由吴巧英、宋伏新负担。李俊杰多预交的一审案件受理费2573元，由一审法院予以退回，吴巧英、宋伏新应于收到本判决之日起七日内向一审法院补缴一审案件受理费2573元。二审案件受理费2300元，财产保全申请费2120元，合计4420元，由吴巧英、宋伏新负担2210元，由李俊杰负担2210元。吴巧英、宋伏新已预缴二审案件受理费2300元，其多预缴的90元，由本院予以退回。李俊杰应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费、财产保全申请费90元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十二月二十五日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4089号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴巧英，女，汉族，1963年1月2日出生，住湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋伏新，男，汉族，1953年8月24日出生，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊杰，男，汉族，1982年5月8日出生，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：黄新跃，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。上诉人吴巧英、宋伏新因与被上诉人李俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴巧英、宋伏新上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案诉讼费按各自责任分担。事实和理由：一、由于水平有限，加之出于商业保密、租赁行业交易习惯的原因，案涉《协议》既未明确转让费为325000元，亦未明确就是270000元。因此中介人的《证词》最真实可信，一审判决认定转让费为270000元错误。李俊杰尚欠55000元未付清，因此其无权要求吴巧英、宋伏新交出租赁物和请求法院解除《协议》。也因此，按照协议约定，吴巧英、宋伏新无需退还定金。吴巧英、宋伏新反诉就是促使李俊杰尽快履行《协议》义务。一审法院开庭时给吴巧英、宋伏新三日变更合同的补救机会。次日，吴巧英、宋伏新向法庭提交房东林荣春为平息纠纷出具的《承诺书》和变更为李俊杰夫妻共同承租的《房屋租赁合同》全新版本，但李俊杰拒签，其以实际行动“不实现合同目的”。但一审法院视而不见，将李俊杰单方毁约的责任强加给吴巧英、宋伏新显失公平公正。二、案涉《协议》约定不明，应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定来确定责任归属。至于能否实现合同目的则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定进行甄别确认。综上，吴巧英、宋伏新对一审判决解除案涉《协议》并返还已收部分转让费无异议，但对判决吴巧英、宋伏新双倍返还定金不服。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决第二项。李俊杰辩称：吴巧英、宋伏新的上诉请求无法律依据，其陈述的事实理由与一审庭审中的陈述相矛盾，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李俊杰向一审法院起诉请求：一、判令李俊杰与宋伏新签订的《协议》自起诉之日解除；二、判令宋伏新、吴巧英双倍返还押金100000元；三、判令宋伏新、吴巧英返还转让费220000元及资金占用利息（以220000元为基数，从合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；四、诉讼费用由宋伏新、吴巧英承担。吴巧英、宋伏新向一审法院反诉请求：一、判令李俊杰支付转让费55000元；二、判令李俊杰赔偿2020年4至6月租金38400元；三、诉讼费由李俊杰承担。一审法院认定事实：双方当事人对租赁场所、协议签订、租赁物权属、已收款金额、租赁物状态等事实无争议，一审法院予以确认。李俊杰与宋伏新签订《协议》的目的是在案外人林荣春与吴巧英签订的《房屋租赁合同》上加上李俊杰的名字，李俊杰与吴巧英共同作为承租人向林荣春租赁位于江门市江海区房屋。《协议》签订后，李俊杰按约支付定金50000元及转让费220000元，但宋伏新没有按约履行义务，直至一审判决作出前仍未协助李俊杰在《房屋租赁合同》上加名共同承租涉案房屋。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。李俊杰与宋伏新签订的《协议》是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定履行各自义务。《协议》签订后，李俊杰按约支付定金50000元及转让费220000元，但宋伏新没有按约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因宋伏新迟延履行义务导致双方签订协议的目的不能实现，李俊杰请求解除合同，合法合理，一审法院予以支持，《协议》解除之日应为一审法院作出判决之日即2020年9月9日。关于吴巧英、宋伏新是否应向李俊杰返还定金100000元、转让费220000元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因宋伏新未按约定履行义务而导致合同解除，按《协议》约定应双倍返还定金及全额转让费给李俊杰。虽《协议》相对人是宋伏新，但吴巧英与宋伏新是夫妻关系，在庭审中确认涉案租赁物为夫妻二人共同租赁，吴巧英也知悉并同意宋伏新与李俊杰签订《协议》，现李俊杰请求吴巧英、宋伏新双倍返还定金100000元及转让费220000元，合法合理，一审法院予以支持。双倍返还定金已足够弥补李俊杰的损失，李俊杰主张利息，于法无据，一审法院不予支持。关于李俊杰是否应向吴巧英、宋伏新支付剩余转让费55000元及代付租金38400元。如上所述，《协议》已经解除，涉案房屋一直由吴巧英、宋伏新占有并使用，李俊杰未取得承租权、使用权，因此李俊杰无需向吴巧英、宋伏新支付剩余转让费及代付租金。吴巧英、宋伏新的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、李俊杰与宋伏新签订的《协议》于2020年9月9日解除；二、吴巧英、宋伏新于判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金共100000元给李俊杰；三、吴巧英、宋伏新于判决发生法律效力之日起七日内返还转让费220000元给李俊杰；四、驳回李俊杰的其他诉讼请求；五、驳回吴巧英、宋伏新的全部诉讼请求。案件受理费3050元，由吴巧英、宋伏新共同负担。反诉受理费1005元，由吴巧英、宋伏新共同负担。一审法院退回李俊杰3050元，吴巧英、宋伏新应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳3050元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。另查明，李俊杰于二审法庭调查中确认双方《协议》中约定的总价款为325000元，其已经支付270000元。因吴巧英未履行合同义务在原租赁合同上加上李俊杰的名字，因此尚有55000元未支付。吴巧英、宋伏新则称《协议》总价款是325000元，双方口头约定先支付50000元，两天内付清余款，然后再加名，但双方未写明。关于此事实，有中介人谭伏云的《证词》可以证明。但本案一、二审诉讼期间，吴巧英、宋伏新均未申请谭伏云出庭作证。再查明，本案二审期间，李俊杰向本院提出财产保全申请，本院经审查作出（2020）粤07民终4089号民事裁定。李俊杰向本院预缴了财产保全申请费2120元。二审庭询中，李俊杰请求对该财产保全申请费一并处理。本院认为：本案系房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕吴巧英、宋伏新的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：吴巧英、宋伏新应否双倍返还定金100000元给李俊杰。案涉《协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有拘束力，双方当事人均应按照协议约定全面、适当履行各自义务。从涉案《协议》的内容来看，双方并未约定合同履行顺序，亦未约定履行期限。诉讼中，双方关于履行顺序的问题也各执一词，互不认可对方的主张。但从实际履行情况来看，双方均未全面履行各自的合同义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，双方当事人均享有同时履行抗辩权，且本案诉讼中双方也均就合同未履行部分主张履行抗辩权。因此，在对方未全面、适当履行合同义务前，双方均有权拒绝对方的履行要求，均不构成违约，也均不享有法定解除权。一审判决认为宋伏新未履行合同主要义务致使李俊杰合同目的无法实现构成根本违约，李俊杰享有法定解除权不当，本院予以纠正。李俊杰起诉主张解除案涉《协议》，一审法院已经判决解除案涉《协议》。吴巧英、宋伏新在上诉状中亦明确提出对解除《协议》及返还已收取的220000元转让费并无异议，应视为其同意解除，本院依法确认案涉《协议》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴巧英、宋伏新应返还220000元转让费给李俊杰，并退还李俊杰支付的50000元定金。至于李俊杰主张的宋伏新、吴巧英返还双倍定金的问题。承前所述，因不能认定宋伏新、吴巧英存在违约行为，故一审判决适用定金罚责判令其向李俊杰双倍返还定金无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，吴巧英、宋伏新的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第四项；三、变更广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1442号民事判决第二项为“宋伏新、吴巧英应于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金50000元给李俊杰”；四、驳回李俊杰的其他诉讼请求。如果吴巧英、宋伏新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元，由吴巧英、宋伏新负担2573元，由李俊杰负担477元。反诉案件受理费1005元，由吴巧英、宋伏新负担。李俊杰多预交的一审案件受理费2573元，由一审法院予以退回，吴巧英、宋伏新应于收到本判决之日起七日内向一审法院补缴一审案件受理费2573元。二审案件受理费2300元，财产保全申请费2120元，合计4420元，由吴巧英、宋伏新负担2210元，由李俊杰负担2210元。吴巧英、宋伏新已预缴二审案件受理费2300元，其多预缴的90元，由本院予以退回。李俊杰应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费、财产保全申请费90元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十二月二十五日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪