广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4456号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。负责人：杨静连。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李豪玲，女，系该公司员工（授权至2020年11月24日止）。委托诉讼代理人：谢柳云，女，系该公司员工（授权自2020年11月24日起）。被告：尹天龙，男，1977年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告尹天龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓桃仪及谢柳云、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年6月1日暂计至2020年8月31日止拖欠的住宅物业服务费3822.75元(按该物业的房屋建筑面积130.69㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为254.85元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金896.31元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年8月31日的违约金为896.31元，实际计算至清偿之日止）；（上述物业服务费以及违约金合计为4719.06元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨·香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园XXXXXX提供物业服务，被告应每月向原告缴纳254.85元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告于2016年12月26日购买的江滨香格里花园XXXXXX在2017年12月15日已具备交付使用条件。本小区开发商于2017年12月20日向被告邮寄的《收楼通知书》载明收楼时间为2017年12月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年6月1日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。原告在催缴未果的情况下，特向法院起诉，望判如所请。被告辩称，被告没有时间，而且疫情期间，被告在外有工地，忽略了缴交物业费，并且原告违约在先，被告收楼的时候门窗、护栏都没有安装。被告听说原告在配套、绿化、娱乐设施等方面的管理不到位，娱乐场地被占用没有完善。在2019年6月1日至2020年8月31日期间，被告有交过物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据2《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》、证据3《江滨香格里花园收楼通知书》有原件核对，本院确认其真实性，证据4《物业服务费催缴函》与中国邮政快递邮单形成证据链，本院对其予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：被告为佛山市高明区荷城街道明国路689号XXXXXX的所有权人，该房建筑面积为130.69平方米。原、被告于2016年12月26日签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层住宅2.43元/平方米/月；物业管理区域内的公共水电分摊费用，按实际费用向所有相关业主合理分摊；业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用；被告、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。2018年4月11日，被告在《江滨·香格里花园收楼通知书》上签名。2019年6月起，被告开始拖欠物业服务费。原告催收无果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2019年6月1日至2020年8月31日的物业管理费3822.68元（130.69平方米×1.95元/月/平方米×15个月）。庭审时，原、被告双方均确认，2020年3月，被告缴纳了2018年8月至2019年5月期间的物业服务费。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。原、被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示,协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告在本次诉讼中主张物业服务费的计算标准为1.95元/月/平方米，低于协议约定的标准，系其对自身权利的自由处分，本院予以认可。据此，被告应向原告支付2019年6月1日至2020年8月31日的物业服务费3822.68元,原告请求过高部分，本院不予支持。被告辩称已缴纳2019年6月1日至2020年8月31日期间的物业服务费，但未提供证据证实，本院对其抗辩意见不予采纳。根据上述协议约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金计算标准明显过高，综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告应于每月10日支付当月的物业服务费，原告请求从每月11日起支付物业服务费的违约金，本院予以支持。因此，2019年6月起至2019年8月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费254.85元（130.69平方米×1.95元/平方米）为本金，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止；2019年9月至2020年8月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费254.85元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止。对于原告请求超出上述标准计算出的违约金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹天龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2019年6月至2020年8月的物业服务费3822.68元及违约金（2019年6月起至2019年8月被告拖欠的物业服务费违约金，以当月欠缴的物业服务费254.85元为本金，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止；2019年9月至2020年8月被告拖欠的物业服务费违约金，以当月欠缴的物业服务费254.85元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告尹天龙负担。被告尹天龙负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二〇年十二月三十日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪