河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初8037号原告：莫某某，女，1978年10月27日出生，汉族，住石家庄市新华区。原告：康某（系莫某某之夫），男，1975年12月13日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托代理人：王英哲，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被告：河北中拓房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区。法定代表人：王振杰，该公司执行董事。委托代理人：刘智杰，河北冀华律师事务所律师。委托代理人：段朋君，河北冀华（海口）律师事务所律师。康斌，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫某某、康某委托代理人王英哲，被告中拓房地产公司委托代理人段朋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫某某、康某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《委托租赁合同》，被告返还原告房屋；2.被告支付原告截止2020年8月4日租金88401元，之后租金和违约金按照合同约定标准计算，直至交付房屋之日止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月4日，二原告与被告签订《房屋认购合同》，由二原告购买被告开发建设的位于新华区西三庄大街145号喜洋洋家居生活馆二层xxxx号商铺，房屋用途商业，建筑面积约10.46平方米，总价款14.3945万元，原告于2013年2月分别支付被告房款1万元和13.3945万元，房款已经全部付清。2013年2月4日，原告与被告签订《委托租赁合同》，由原告委托被告代理出租所购房屋，委托期限20年，2013年2月4日一2015年2月3日不支付租金，被告负责支付原告2015年2月4日一2022年2月3日共计7年租金，第一年租金为总房款的9%，每年租金上浮总房价的1%，租金按季度支付，每年的1月、4月、7月、10月的15日前支付，每逾期一日，由原告按照月租金的1‰向被告收取违约金。房屋一直由被告管理使用，但是被告仅支付前一年半的租金，自2016年8月4日之后租金未付。二原告多次催要租金和违约金，至今未付，特依法起诉，望判如所请。被告中拓房地产公司答辩意见：1.不同意解除合同，根据双方委托租赁合同9.3条，甲乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或者本合同中任何一项委托事项，否则违约方须支付房屋总成交总价的20%的违约金给守约方，甲乙双方已经约定该授权不可撤销或者终止，否则应该承担违约责任。2.关于房屋的返还问题，本合同为委托租赁合同，委托租赁物为不动产，原告作为权利人可以自行到不动产处行使权利，本案不存在租赁物处于被告处置之下的控制，被告没有返还房屋的义务，因为被告的权利也来自于原告的授权。3.根据委托租赁合同4.3条经营收益支付时间段以及金额可知，原告所主张的租金和违约金实际是双方约定的经营收益，并非是真实租金，该经营收益保底条款致使租赁物的经营亏损均由被告承担，委托人享受固定收益而不承担任何损失，合同中保底条款有违于民法的公平原则也违反了市场基本规律，应当认定保底条款无效。4.关于违约金，被告认为计算过高请求调整，租赁合同的实际损失为未付租金占用利息，委托租赁合同约定违约金为月租金的千分之一，原告按照固定收益乘以年利率36.5%，远高于实际损失，且计算基数为预期收益，不是委托租赁合同中约定的月租金，根据合同法第114条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，在国家提倡低利率的大环境下，我方提请按照银行同期贷款利率130%乘以实际租金计算违约金数额。案件事实一、2013年2月4日，原告（认购人）与被告中拓房地产公司（出卖人）签订《房屋认购合同》，约定原告购买被告开发建设的位于石家庄市新华区西三庄大街145号喜洋洋家居生活馆二层xxx号商铺，房屋用途为商业，建筑面积约10.46平方米，总价款143945元，商铺在2013年12月31日前具备营业条件。合同签订当日，原告分两次向被告支付认购款，共计向被告支付143945元。二、2013年2月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托租赁合同》，约定甲方（原告）全权委托乙方（被告）代理出租、经营上述商铺，并以甲方名义与承租人签订租赁合同；房屋出租、经营的委托期限为20年，从2013年2月4日起至2033年2月3日止，房屋的租赁期限同此；代理期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还代理出租的房屋，乙方如要求续签本合同，需在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方有优先续约权。在租赁期内，房屋使用中产生的经费，包括所发生的水、电、煤气、有线收视及电话费由承租户承担，物业费用由承租户负担，与甲方无关。甲方同意在委托代理期前两年，即自2013年2月4日至2015年2月3日，乙方无须向甲方支付租金及任何费用，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿；自2015年2月4日至2022年2月3日共计7年租金，第一年租金为15241元（9%），第二年为16935元（10%），第三年为18628元（11%），第四年为20322元（12%），第五年为22015元（13%），第六年为23709元（14%），第七年为27095元（16%）；2022年2月4日至2033年2月3日，乙方按市场实际收取租金额向甲方按季度返还，并依法收取租金的10%作为市场的运营、经营管理费用；乙方须按本条款的约定逐年向甲方支付本套商铺的租金收益中甲方的应得部分，支付方式为每季度一次，支付时间为每年的1月15日、4月15日和7月15日、10月15日前；甲方取得的收益所应缴纳的政府税费应由甲方承担，委托乙方代扣、代缴，乙方应向甲方转交相应完税凭证；甲方同意乙方可在不损害甲方在本合同中上述各项约定利益的前提下，乙方可自主决定与承租人签订的租赁合同内容。第五条甲方的权利及义务：委托租赁期间，甲方将所委托租赁的房屋事宜有权全部交与乙方，不得干涉乙方租赁、经营；甲方允许乙方或承租人在租赁期限内视经营需要统一对房屋进行重新规划布局和装修；在代理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。第六条乙方的权利及义务：乙方应按本合同的约定足额向甲方支付租金；乙方负责代为签订《房屋租赁合同》、办理房屋租赁手续、代收租金，代理甲方去地税局开具租金发票等事宜。第八条租金的支付：在甲方配合下由乙方统一为甲方在银行开设领取租金的专用账户，并由乙方按本合同约定向该账户划付租金。第九条违约责任：由于甲方阻碍或未尽相关的配合义务使乙方在本合同有效期内不能正常出租房屋的，甲方的租金从恢复正常出租的开始日计算，且甲方每延误一天应按该房屋月租金的1‰向乙方支付违约金；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金；甲乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或本合同中任何一项委托事项，否则违约方须支付房屋成交总价20%违约金给守约方。三、原告认可被告已付1年半租金，即被告已付自2015年2月4日至2016年8月3日期间的租金，自2016年8月4日起至今的租金未付。被告主张因案涉项目占用西三庄村土地，该村自2018年起强行占用案涉商铺，被告实际并未对外出租。四、双方均认可案涉房地产项目已办理大证，因属于石家庄市解疑项目，尚未分割颁证。裁判理由与结果本院认为，原、被告签订的《委托租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效。双方签订的合同明确约定被告按约逐年向原告支付本套商铺的租金收益中原告的应得部分，支付方式为每季度一次；被告应按合同约定足额向原告支付租金等条款，因此，被告主张应根据实际租赁情况由承租户支付租金，不应由其支付租金的抗辩理由，不能成立。被告未按约向原告支付租金，其行为已构成违约，因此，原告要求解除案涉合同的请求，理据充分，本院予以支持。原告认可被告已付一年半租金，即被告自2016年8月5日起未再向原告支付租金，被告未能举证证明其已付租金的具体数额，故应以原告自认作为定案依据。根据双方合同约定计算，自2016年8月4日起2020年8月3日止被告应付原告租金81287元（16935元/2+18628元+20322元+22015元+23709元/2），考虑到2020年疫情影响，参照河北省商务厅、河北省国资委联合下发的（冀商服贸函[2020]6号）《关于减免餐饮住宿百货业中小企业房屋租金有关事项的通知》精神，本案以减免被告2个月的租金为宜，据此计算，截止到2020年8月3日被告尚欠原告租金77335.50元(81287元—23709元×2个月/12个月)。自2020年8月4日起至返还商铺之日止的租金，按合同约定的标准计算，如截止2022年2月3日止被告仍未返还原告商铺，则此后的租金损失由双方另行解决。关于违约金，原告要求被告按合同约定的月租金标准的日1‰支付违约金，折合月利率为3%，明显超过因被告违约给其造成的实际损失，本院应酌情予以调整。由于双方约定的租金支付方式为按季度支付，且每年租金数额不等，原告亦未提交具体的计算方式，考虑到被告实际并未收取租金收益，结合商铺现状，兼顾疫情因素，根据公平原则，应自2020年8月4日起，以拖欠租金77335.50元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《委托租赁合同》，被告将坐落于石家庄市新华区西三庄大街145号喜洋洋家居生活馆二层A41b号商铺返还给原告莫某某、康某；二、被告河北中拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告莫某某、康某租金（截止至2020年8月3日租金为77335.50元，自2020年8月4日起至返还商铺之日止的租金，按合同约定的标准计算）；三、被告河北中拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告莫某某、康某违约金（自2020年8月4日起，以未付租金77335.50元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1005元（已减半），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨有凤二〇二〇年十二月二十日书记员  王会茹