甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2019）甘0421民初4260号原告（反诉被告）：白银垒森房产地产开发有限公司（以下简称垒森地产）。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：李某1，甘肃省正宁县宫河镇代店行政村代中组566号。被告（反诉原告）：于某，男，汉族，北京市东城区新中街****。被告（反诉原告）：李某2，北京市朝阳区十里堡北里28号院3号楼1单元1203号。委托诉讼代理人：朱某，甘肃同义律师事务所律师。原告（反诉被告）白银垒森房产公司与被告于某、李某2（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)垒森地产委托诉讼代理人李某1，被告（反诉原告）于某、李某2共同委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）垒森地产向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除二被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》并配合原告撤销网签及备案登记手续。2、判令被告李某2偿还原告已承担的保证责任金额168719.85元。3、判令被告于某对原告承担保证责任的168719.85元承担连带偿还责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月12日原告与二被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定被告购买原告所开发的靖远翡翠湾项目商品房一幢，房号为8幢别墅单元02室，房屋建筑面积为454.19平方米，房屋总售价共计3300000，付款方式为：2016年12月8日前支付首期房款660000元，余款2640000元向贷款机构申请贷款支付。2017年1月18日，被告李某2与中国农业银行股份有限公司靖远县支行签订了《个人购房借款担保合同》（以下简称“借款合同”），合同约定被告李某2向农行靖远支行借款2640000元用于支付原告剩余房款，同时原告作为连带保证人在借款合同的保证人栏签章，对被告李某2向银行的该笔借款承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期限为借款到期后2年。上述买卖合同及借款合同签订后，二被告不按借款合同的约定履行相应的还款义务，截止2020年3月26日，原告已向农业银行靖远县支行就被告李某2的借款承担保证责任280818.1  元。剩余贷款本金1938929.91元被告亦无力偿还，二被告的违约行为不仅导致原告承担了保证责任，而且已对买卖合同构成根本违约。综上所述，原告已按双方约定将销售房屋的相关手续完成，且二被告的银行按揭贷款承担了阶段性连带保证责任。但被告未按借款合同的约定履行相应的还款义务，且因被告的不继续还款导致双方的买卖合同不能继续履行，已构成根本违约。现根据相关法律规定诉至人民法院。二被告（反诉原告）辩称：（一）《商品房买卖合同（预售）》既不属于法定解除的合同，也不属于约定解除合同。2016年12月8日，双方签订合同后答辩人按照合同约定向被答辩人给付了首期房款660000元，余款2640000元通过中国农业银行股份有限公司靖远支行办理了按揭贷款手续，银行已经向被答辩人将剩余房款支付完毕。答辩人的合同义务已经履行完毕，然而被答辩人却未在合同约定的2017年11月30日前向买受人给付该商品房，时至今日也未向答辩人交付房屋及房屋产权证明。被答辩人已经通过银行及答辩人收到了3300000元全部购房款，所购买的房屋也已经抵押给了银行，被答辩人也不属于该案的债权。综上，被答辩人无权要求解除预售房合同，更无权要求答辩人撤销网签及备案登记手续。（二）原告要求被告李某2承担保证责任金额280818.1元没有事实和法律依据。李某2自办理按揭贷款以来，每月按期偿还银行按揭款，个人征信良好，原告起诉提交的证据中也并未有银行出具的被告逾期支付按揭款的证据。原告违反合同约定，迟迟不予交房，通过恶意诉讼来解除合同，并且不想承担合同义务。（三）原告要求被告于某承担保证责任的280818.1元没有事实和法律依据。《个人购房担保借款合同》中中国农业银行股份有限公司靖远支行是贷款人，原告垒森地产是保证人、被告李某2是借款人和抵押人，被告于某并未在该合同上签字，即便是连带偿还责任也应当是保证人垒森房产公司承担。综上，被告认为原告的起诉无事实和法律依据，原告应当承担继续履行合同及逾期交房的违约责任。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向反诉人交付房屋办理不动产权所有权证书。2、请求判令被反诉人支付逾期交房利息322643.75元（从2017年11月30日起计算至2019年12月10日），2019年12月10日之后的逾期交房利息请求人民法院按照中国人民银行公告的同期贷款基准利率计算至实际交付之日。3、反诉诉讼费用和本诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年4月，反诉人于某、李某2与被反诉人垒森地产签订购房合同，合同约定被反诉人向反诉人出让坐落于××村，靖远县“翡翠湾”住宅项目中8幢别墅-1-3层02室。反诉人已经按照合同约定向被反诉人支付660000元的首付房款，并且通过银行对剩余2640000元办理完毕了按揭贷款手续，反诉人已经履行完毕支付房屋对价的合同义务，但被反诉人始终未向反诉人交付房屋及房屋的产权证明。根据合同约定逾期交付房屋，应当按照不低于中国人民银行公告的同期贷款基准利率计算给付利息322643.75元。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回，且已给反诉人造成了实际的经济损失。反诉人请求驳回被反诉人的诉讼请求，并支持反诉人的请求。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉请求辩称，1、答辩人已经构成根本违约，合同无继续履行的基础。2、答辩人无逾期交房的事实，且被答辩人主张的违约金严重不合理。3、被答辩人要求答辩人按照房屋总价款的同期银行贷款基准利率承担逾期交付房屋违约不符合法律规定。请求驳回被答辩人的反诉诉讼请求，支持答辩人的本诉诉讼请求。被答辩人已构成根本违约，因其长期不按《商品房买卖合同》及《个人购房借款担保合同》履行合同义务，答辩人已承担担保责任支付银行贷款392315.67元。根据《最高人民法院审理房屋买卖合同纠纷解释》，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定，被答辩人主张的违约金金额严重高于房屋所在地房屋的租金金额。原告（反诉被告）向法庭提交的证据有：证据1、房屋土地使用证及相关证件一份，证明原告系合法的房地产开发商。证据2、商品房买卖合同一份。证明原被告购买房屋事实的存在。证据3、农行靖远县支行贷款发放通知单及被告李某2与农行签订个人购房借款合同一份。证明被告李某2向农行借款的具体情况且原告承担担保责任的事实。证据4、原告向农行偿还贷款的凭证4份，证明原告已经向银行代偿280818.1元。证据5、被告李某2与于某的结婚证复印件。证明该笔银行贷款属于夫妻双方共同债务。被告（反诉原告）质证意见：证据1、因没有原件无法核对复印件的真实性，且该证据与该案件无关，不予质证。证据2、真实性没有异议，反而证明原告应于2016年11月份向被告交付房屋，逾期交房应当承担违约责任。证据3、该份证据恰好证明李某2为借款人，被告于某不应该承担连带还款责任。证据4证明目的与本案无关，被告李某2欠银行贷款，不欠原告的钱，该份证据与本案无关，本案审理房屋买卖合同纠纷，并不是借款合同。证据5该份证据与本案无关。被告（反诉原告）向法庭提交的证据有：证据1、房屋买卖合同，证明原告与被告签订的合同合法有效，被告依据合同向原告履行义务，支付了房屋首付且办理了贷款。证据2、个人征信报告，证明李某2和于某征信良好，不存在失信行为。证据3、房产证复印件照片一份，证明房产证在原告处，并没有过户给被告。原告（反诉被告）质证意见：证据1无异议。证据2证明目的有异议，因为原告代被告偿还了贷款，所以原告没有违约。证据3、对证明的事实无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在案佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告靖远翡翠湾项目1-3层02室，房屋建筑面积为454.19平方米，房屋总售价共计3300000元，付款方式为：2016年12月8日前支付首期房款660000元，余款2640000元向银行申请贷款支付。合同约定出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付商品房，逾期不超过90日出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。2017年1月18日，被告李某2与中国农业银行股份有限公司靖远县支行签订《个人购房借款担保合同》。合同约定:借款金额为人民币2640000元；借款用途为购买房屋；借款期限为10年；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮动；还款方式为等额本息还款。原告作为连带保证人在借款合同的保证人栏签章，对被告向银行的该笔借款承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期限为借款到期后2年。《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款担保合同》签订后，原告未按期交付房屋；二被告也未按借款合同的约定履行相应的还款义务，截至2020年9月29日，原告已向农业银行靖远县支行就被告的借款承担保证责任280818.1元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告的本诉诉讼请求：原告起诉时第一项诉讼请求为要求解除《商品房买卖合同（预售）》，现在被告已经全额支付了原告的房屋款，原告要求解除合同没有法律依据，本院不予支持；被告李某2未按照《个人购房借款担保合同》履行偿还贷款义务，原告履行了担保保证责任，向农行靖远支行支付了280818.1元，被告李某2应予返还；被告于某不是借款人，故原告要求其承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求：原告未按照《商品房买卖合同（预售）》履行交付房屋的义务，已构成违约，应当承担继续履行交付义务，办理不动产所有权证书，并按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告白银垒森房地产开发有限公司与被告李某2、于某双方继续履行签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告李某2返还原告白银垒森房地产开发有限公司已支付的中国农业银行股份有限公司靖远县支行贷款280818.1（截至2020年9月29日）元，判决生效后十日内付清；三、原告白银垒森房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向被告李某2、于某交付《商品房买卖合同（预售）》所载明的房屋，并按日向买受人即原告支付已付房款的万分之二的违约金81840元（2017年11月30日至2019年11月19日共620天。660000×2÷10000×620＝81840）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2542元，由被告李某2、于某负担；反诉案件受理费3070元，由原告白银垒森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审  判  长   金 龙人 民 陪 审 员   孙守宝人 民 陪 审 员   张海林二〇二〇年十二月二十九日书  记  员   魏志香             本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条   当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条   买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条   出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条   原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条   原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款   部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。