广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初9151号原告（反诉被告）：叶志飞，男，1978年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：李碧秀，女，1980年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告）叶志飞与被告（反诉原告）李碧秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶志飞及其委托诉讼代理人郭峰，被告（反诉原告）李碧秀的委托诉讼代理人杨金娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶志飞向本院提出诉讼请求：1.确认叶志飞与李碧秀2020年6月4日签订的《不动产买卖合同》已经解除；2.李碧秀向叶志飞支付违约金326000元；3.李碧秀向叶志飞赔偿律师费损失30000元；4.李碧秀协助叶志飞办理注销广州市南沙区黄阁镇XX街XX号XX房的网签登记手续；5.李碧秀承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月24日，叶志飞与李碧秀签订《不动产买卖合同》，约定李碧秀以1630000元的价格向叶志飞购买广州市南沙区黄阁镇翠瑜街6号1006房。签订《不动产买卖合同》时，李碧秀承诺其具有购房资格。合同签订后，李碧秀支付了购房定金共计390000元。2020年6月29日，叶志飞与李碧秀办理网签手续，签订了《广州市存量房买卖合同》。网签后，叶志飞多次电话、微信催促李碧秀按约定履行合同义务，但李碧秀均未按合同约定履行义务。直至2020年8月份，叶志飞才得知李碧秀原来没有购房资格，并以政策变更导致未取得购房资格、相关办证部门无法预约等各种理由推脱。李碧秀未按照合同约定期限向相关部门缴交各项税费和办理不动产权属转移登记手续，已构成根本违约，叶志飞有权按约定解除合同并要求李碧秀承担违约责任。李碧秀答辩称，不同意叶志飞的全部诉讼请求。理由如下：1.李碧秀没有收到叶志飞要求解除合同的通知，李碧秀不同意解除合同。2.签约时三方已确认李碧秀通过考取资格证书的方式取得购房资格。根据合同的约定，如果合同成立以后住房限购政策发生变化，继续履行合同对一方不公平的可以变更合同。李碧秀称由于政策变化需要重新考取证书，其于2020年9月12日取得贵金属首饰与宝石检测员证书后才具备购房资格。在李碧秀取得工程测量工证书后，南沙区购房政策调整，要求必须取得国家级的中级工证书才可取得购房资格，所以根据合同的上述约定，过户时间应有所延长。3.合同约定的违约金标准明显过高，请求调低。李碧秀向本院提出反诉请求：1.叶志飞协助李碧秀办理广州市南沙区黄阁镇XX街XX号XX房转移登记至李碧秀名下的手续，李碧秀同意在办理转移登记手续当天向叶志飞支付剩余购房款1240000元；2.叶志飞于协助办理上述转移登记手续后三日内将广州市南沙区黄阁镇XX街XX号XX房交付给李碧秀；3.叶志飞赔偿李碧秀维权律师费损失60000元；4.本案诉讼费及反诉费全部由叶志飞承担。事实和理由：2020年6月24日，叶志飞与李碧秀签订《不动产买卖合同》，约定李碧秀以1630000元的价格向叶志飞购买广州市南沙区黄阁镇XX街XX号XX。签订合同前，李碧秀、叶志飞及中介三方当面确认李碧秀采用取得工程技术证书获取购房资格的方式来买房，叶志飞表示同意。合同签订后，李碧秀依约支付定金390000元，并于2020年7月10日顺利拿到工程测量工高级工证书。由于当时南沙区购房政策变化，需要李碧秀补考其他证书。李碧秀于是马上参加相关考试，又于2020年9月12日取得贵金属首饰与宝玉石检测员证书，具备了购房资格。随后，李碧秀通过中介预约叶志飞办理过户手续，但叶志飞拒绝办理。叶志飞在明知李碧秀签约时不具备购房资格的情况下仍签署买卖合同，应承担买受人购房资格取得时间不确定的风险。李碧秀签订合同后积极履行义务，消除过户障碍。叶志飞拒绝过户构成违约，应承担相应违约责任。叶志飞答辩称：不同意李碧秀的反诉请求，理由如下：1.签约当天三方并没有确认李碧秀没有购房资格，事实上李碧秀和中介均明确保证李碧秀具有购房资格，并且将相应的保证条款写在买卖合同中。李碧秀所说的叶志飞明确知道其没有购房资格不是事实。2.李碧秀所述南沙区购房资格政策变化没有证据予以证实，即使南沙区购房政策变化，也不属于不可预见的情况，不适用不可抗力。合同约定全部购房条件达成并非是指取得购房资格后条件才成就，而是涉案房屋无抵押和查封，办理网上签约手续，按合同约定支付款项这些条件全部达成后，三日内共同向不动产管理部门申请办理转移登记手续。3.因为李碧秀已构成根本违约，叶志飞已通过微信通知、法院诉讼送达应诉材料等方式通知解除不动产买卖合同。该合同于法院送达起诉书副本之日解除，李碧秀无权继续要求履行合同。4.叶志飞没有任何违约行为，无需承担违约责任。本院经审理认定事实如下：叶志飞为广州市南沙区黄阁镇XX街XX号XX房（以下统称涉案房屋）的所有权人。2020年6月24日，叶志飞（为出售人）与李碧秀（为买受人）签订《不动产买卖合同》，约定李碧秀以1630000元成交价购买涉案房屋。买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金100000元，于网签当日支付第二笔定金290000元，应付定金共390000元。剩余不动产买卖价款1240000元，买受人应于过户当天支付。合同还约定：“第五条1、出售人办理完毕解押赎楼手续（如有），且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知（如买受人按揭贷款的），双方办理完网上签约手续（如有），且买受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后3日内向相应政府部门或机构缴交各项税、费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。第六条（一）出售人应当在办理完毕该不动产所有权转移登记手续后3日内将该不动产交付给买受人。第七条（五）买受人承诺具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质等，并承诺办理不动产交易手续时提供真实、合法、有效的材料。若因买受人不具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质，或买受人办理不动产交易手续时提供的材料不真实、不合法、无效导致无法根据本协议办理贷款、购房等相关手续的，视为买受人构成根本违约。第八条（二）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：1、出售人提供的该不动产权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人于本合同签署后无法取得不动产所有权；2、该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的；5、将该不动产出售给第三方的；（三）买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金。1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致出售人于本合同签署后无法办理不动产所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该不动产的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。（五）售出人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。第十一条（一）合同成立以后客观情况发生了买卖双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如住房限购限贷限售政策，继续履行合同对于一方明显不公平或不能实现合同目的，双方可以要求变更或解除合同。双方同意解除合同的，出售人应当将收受的定金以及不动产买卖价款全部返还至买受人。不动产买卖合同依约定期限能够实际履行，因出售人或买受人单方原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。”李碧秀分别于2020年6月24日、2020年7月2日支付了100000元、290000元，共支付购房定金390000元。2020年6月29日，叶志飞与李碧秀办理网签手续，签订了合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》。由于李碧秀在签订合同时，没有购房资格，导致无法办理房屋交易手续，双方就履行合同的问题产生纠纷。中介人员提出延后交易，并于2020年9月14日提出于下星期一（2020年9月21日）办理交易过户手续，叶志飞表示有异议，称对方此前提出延后至2020年8月底过户，叶志飞并未同意。2020年9月18日，叶志飞在微信聊天群中表示因李碧秀构成根本违约，已向法院提出解除合同。随后，中介人员向叶志飞提出下周办理过户手续，叶志飞没有同意。2020年10月，李碧秀委托广东格林律师事务所向叶志飞发送《律师函》，要求叶志飞继续履行合同义务，办理房屋交易过户，并根据合同约定交付房屋。随后，叶志飞委托广东法全律师事务所向李碧秀发送《律师函》，称因李碧秀不按合同约定期限履行合同义务，已构成根本违约，叶志飞依照合同约定解除合同，并追究违约责任，有合同依据和法律依据，叶志飞已提起诉讼，等待法院处理。2020年10月13日，叶志飞向本院提起诉讼，提出请求解除涉案合同等请求，本院已于2020年10月20日向李碧秀送达起诉状副本。另查明，叶志飞委托广东法全律师事务所律师作为其在本案的委托诉讼代理人，双方签订了《委托代理合同》，并支付了律师费30000元。李碧秀委托广东格林律师事务所律师作为其在本案的委托诉讼代理人，双方签订了《委托代理合同》，并律师费支付了60000元。在本案诉讼过程中，李碧秀提供了中国建设劳动学会职业技能考评工作委员会于2020年7月10日颁发的工程测量工高级工证书，自然资源部珠宝玉石首饰管理中心于2020年8月31日颁发的贵金属首饰与宝石检测员证书。依据广州市规划和自然资源局南沙区分局于2020年10月27日出具的《购房资格证明》显示，截至2020年10月27日止，李碧秀具备广州市住房限购区域内住房购房资格。叶志飞提供了其与中介工作人员“曹盼”的微信聊天记录，部分内容如下：“2020年9月14日，曹盼：下周一下午两点到三点半过户。叶志飞：你们无故拖延交易时间，我之前已电话跟你讲清楚了，我保留追诉追偿的权力。从6月底签合同到现在，签合同时说半个月办完，后说要8月底过户，我没同意。你们一直以拖待变的态度处理，完全无视我的权益。曹盼：不好意思，政务中心那边没办法。我们也不想这样拖。2020年9月16日，叶志飞：现在不是你故不故意有问题，而是因为你们一直拖延交易时间，造成我损失。6月24日签完合同，当场说是半个月左右办完交易手续。到7月底，在我电话催促下，你电话里说因为购房资格手续有问题，要8月底才能完成，我当时已经讲得很清楚，我不可能同意。你提到赔偿方案，我一直也没见你明告知我。现在是9月中旬了，我也一直没看到方案。我的损失谁来负责？曹盼：我当时说让买家提前付钱，您也不答应，其他我真没有好办法……这个证由于政策原因，又重新考的……本来七月份可以搞定，后面出新政，我们也没办法，也不是您一个这样，很多都这样。”叶志飞还提供了“叠翠峰24栋1006房交易沟通群”的微信群聊天记录，内容如下:“2020年7月17日，曹盼：大家好，我们预计在27-31号之间过户。2020年7月31日，曹盼：我们预计下周过户，大家再扫下码。叶志飞：我已确认，请抓紧时间办好手续。2020年8月2日，曹盼：下周过户都是抢号，我会提前抢号，完了跟大家协商过户时间。2020年8月3日，叶志飞：已确认，抓紧时间！！！2020年9月18日，叶志飞：李碧秀、广州市楚鑫房地产中介有限责任公司，因买家李碧秀迟延履行合同已超过15天，严重违反了《不动产买卖合同》的约定，构成根本违约。现卖家叶志飞已提交南沙区人民法院起诉，诉请要求解除合同，并由买家承担违约责任和赔偿损失等……各方纠纷等待法院审理后判决。”本院认为，叶志飞与李碧秀签订的《不动产买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在本案件中，对于户籍地不在广州市，符合广州市南沙区限购政策的个人，具备在南沙购房资格。李碧秀在《不动产买卖合同》承诺其具有购房资格，若因不具有购房资质导致无法根据本协议办理购房手续的，视为构成根本违约。合同约定在短时间内办理房屋交易手续的约定，也印证了李碧秀承诺应满足符合购房资格的条件。李碧秀在明知自己尚不具备购房资格的情况下与叶志飞签订合同，向对方保证其具备相应资格，并约定在短期内进行房屋买卖交易。其后，李碧秀又拖延办理房屋交易手续，以便通过考取资格证书取得购房资格，是不诚信的行为。李碧秀主张双方知道李碧秀没有购房资格，要待其取得购房资格购才办理过户的意见，没有依据，本院不予采纳。叶志飞、李碧秀于2020年6月29日办理网签手续，李碧秀于2020年7月2日支付完全额定金，故双方应于2020年7月5日前办理不动产权属转移登记手续。因李碧秀未取得购房资格，逾期超过15天未能办理产权转移登记手续。根据双方合同约定，李碧秀没有购房资格，逾期办理房屋交易手续，均视为李碧秀根本违约，叶志飞有权解除合同。双方合同已经于叶志飞解除通知到达李碧秀处时解除。叶志飞已经于2020年9月18日通过微信聊天表示解除合同，本院也于2020年10月20日将起诉书副本送达给李碧秀，故双方合同已经解除。本院对要求确认合同已经解除的请求予以支持。李碧秀应协助叶志飞办理网签合同注销登记的手续。关于违约金的问题，李碧秀构成违约，应当承担违约责任。李碧秀称政策变化属于不可抗力，办理不动产权属转移登记手续时间应予以延迟缺乏依据，本院不予支持。综合本案案情，由于合同签订至纠纷发生时日较短，叶志飞未能举证证明其损失，南沙区房价上升的实际情况，叶志飞要求按成交价的20%计算违约金过高，本院酌情调整为20000元。关于律师费的问题，按照《不动产买卖合同》的约定，李碧秀作为违约方应赔偿叶志飞为本案纠纷支出的律师费30000元。本院对叶志飞的相关请求予以支持。关于李碧秀的反诉请求，如上所述，李碧秀因违约导致合同解除。李碧秀要求叶志飞继续履行合同，承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶志飞与被告（反诉原告）李碧秀于2020年6月24日签订的《不动产买卖合同》已经解除；二、被告（反诉原告）李碧秀应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告（反诉被告）叶志飞办理穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》网签合同注销登记手续；三、被告（反诉原告）李碧秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶志飞支付违约金20000元；四、被告（反诉原告）李碧秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶志飞赔偿律师费30000元；五、驳回原告（反诉被告）叶志飞的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李碧秀的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。本案本诉受理费4000元，由原告（反诉被告）叶志飞负担3348元，被告（反诉原告）李碧秀负担652元；反诉受理费850元，由被告（反诉原告）李碧秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年十二月十八日书记员 成涵真