广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4610号上诉人（原审原告）：湛江市粮食和物资储备局坡头分局，地址：广东省湛江市霞山区创新路98号。负责人：林雨，该分局局长。委托诉讼代理人：殷日兴，广西现城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫海清。委托诉讼代理人：苏聪，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。上诉人湛江市粮食和物资储备局坡头分局因与被上诉人莫海清租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湛江市粮食和物资储备局坡头分局的委托诉讼代理人殷日兴，被上诉人莫海清及其委托诉讼代理苏聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛江市粮食和物资储备局坡头分局上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除双方当事人于2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》以及2013年4月11日签订的《房屋租赁补充协议》；三、判决莫海清将租赁房屋按原状退还给湛江市粮食和物资储备局坡头分局；四、判决莫海清支付房屋租金（或占用费），从2020年8月1日起按每月1000元计至交回房屋给湛江市粮食和物资储备局坡头分局之日止；五、判决本案诉讼费由莫海清负担。事实与理由：一、湛江市粮食和物资储备局坡头分局要求解除涉案合同依法有据。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，根据涉案《房屋租赁合同》第三条“……每半年的租金乙方必须提前5天缴交给甲方，乙方如不按时缴交租金，甲方有权终止合同，收回物业”以及《房屋租赁补充协议》“如单位对物业进行拍卖或建设，乙方要无条件服从，并将房屋归还甲方甲方要按租赁时间计算退回乙方向甲方缴交的剩余租金和押金”的约定，双方当事人已经约定了合同解除的条件。莫海清并未按合同约定的时间交付2020年上半年的租金和下半年的租金，莫海清从2020年1月起拖欠租金，至湛江市粮食和物资储备局坡头分局提起本案起诉之日止长达7个多月。根据湛府办[2004]67号《印发湛江市市属国有粮食企业职工安置和资产重组方案的通知》文件精神，湛江市粮食和物资储备局坡头分局需要支付企业关闭后所欠职工的工资和生活费，需要将资产进行变现解决问题。十多年来，由于企业资产债权债务不清，部分资产被抵押在银行至近期才解除抵押。2018年市委巡察工作领导小组以及市粮食局党委对湛江市粮食和物资储备局坡头分局存在的各种遗留问题提出整改要求，尤其是针对部分职工多次上访提出应对拖欠职工生活费和住房补贴等问题尽快解决。为了落实上级指示精神，湛江市粮食和物资储备局坡头分局结合本单位的实际情况，经领导班子研究决定，需对湛江市粮食和物资储备局坡头分局位于坡头区南调路粮局院内地块用于出租的房屋进行处置、拍卖，将拍卖所获得的款项用来补发十几年来拖欠职工的生活费和住房补贴等费用，以解决单位300多名职工（包括退休职工以及已故职工的家属）的生活困难等遗留问题。去年下半年至今年上半年，湛江市粮食和物资储备局坡头分局陆续向相关承租户包括莫海清发出通知，要求结清所欠的租金、水费等以及将房屋退还湛江市粮食和物资储备局坡头分局以便拍卖，其他租户接到通知后已全部将房屋归还湛江市粮食和物资储备局坡头分局。但莫海清却拒绝签收通知，既不交纳租金，也不退还房屋，导致湛江市粮食和物资储备局坡头分局至今无法落实拍卖物业工作，严重拖滞影响了湛江市粮食和物资储备局坡头分局落实补发拖欠职工生活费。湛江市粮食和物资储备局坡头分局认为，莫海清的上述行为已经构成违约。而湛江市粮食和物资储备局坡头分局为了需要对物业拟予拍卖，将物业收回并未违反双方合同的约定。因此，湛江市粮食和物资储备局坡头分局根据双方合同约定以及法律有关规定，要求终止租赁合同，有权解除双方租赁关系。莫海清应按合同约定无条件服从，将房屋归还湛江市粮食和物资储备局坡头分局，而不应因其个人利益损害湛江市粮食和物资储备局坡头分局广大职工的利益。二、莫海清以湛江市粮食和物资储备局坡头分局未先开具“单据”为由拒绝缴交租金，缺乏法律依据。莫海清主张租金一直都是由湛江市粮食和物资储备局坡头分局开好单据再向莫海清方已经对收取租金形成了习惯，2020年1月份以来湛江市粮食和物资储备局坡头分局一直故意没有向其收取租金，也没有催促要求其在合理期限内支付，以此形成其拖欠租金的假像，达到湛江市粮食和物资储备局坡头分局要求解除合同的目的。莫海清该主张不属实。湛江市粮食和物资储备局坡头分局认为，缴交租金是承租人的义务，承租人以其支付租金为对价而取得租赁物的使用权，否则承租人即丧失对租赁物的使用权。而且，我国法律并没有规定缴纳租金出租人应先开具单据的规定。相反，先交租金后开单据是常理，也是财务制度的要求。当然，先开单据后付租金，或者先付租金后开单据，在现实中并非没有，但这不能作为拒付租金的理由。因此，莫海清以湛江市粮食和物资储备局坡头分局未先开具单据为由，提出拒付租金的抗辩，缺乏法律依据。值得一提的是，莫海清辩称“湛江市粮食和物资储备局坡头分局提供的关于将办公楼等资产拟予拍卖的请示及呈批表，该呈批表没有任何人签名和盖章，其根本无法证明其要证明的事实”以及一审法院认为“湛江市粮食和物资储备局坡头分局未能证明其拍卖或建设已在实际进行中”，湛江市粮食和物资储备局坡头分局认为，湛江市粮食和物资储备局坡头分局是通过报告请示上级主管部门同意，由主管部门以内部OA系统的电子文件交接形式批示所作出的呈批表，是上级机关部门作出的内部电子文件，是有效文件。而一审法院认为湛江市粮食和物资储备局坡头分局拟予拍卖没有实际进行中，是对拟予拍卖的错误理解。拍卖包括湛江市粮食和物资储备局坡头分局对资产的处分计划已经向上级主管机关的报告请示并经过上级领导批复，且除莫海清之外湛江市粮食和物资储备局坡头分局已对其他租户进行清理，并不是一审法院所述的拍卖未实际进行。如果租户不交回房屋和清理相关债权债务，就无法进行评估拍卖。因此，一审法院上述认定实为欠妥。莫海清答辩称：一、湛江市粮食和物资储备局坡头分局主张解除合同没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚。1.涉案房屋租赁合同尚未到期，湛江市粮食和物资储备局坡头分局提前要求解除合同依法无据。莫海清与湛江市粮食和物资储备局坡头分局签订的《房屋租赁合同》约定租期为10年，自2012年6月1日至2022年5月30日止。莫海清在2012年将涉案房屋承租下来，基于对湛江市粮食和物资储备局坡头分局的信赖，为做好安全生产和环境卫生，莫海清投资近40万元，改造办公室。现湛江市粮食和物资储备局坡头分局为一己私利，要求解除合同，违反法律规定。2.湛江市粮食和物资储备局坡头分局一直未收取租金，亦未合理催告，直接要求解除合同于法无据。本案中，《房屋租赁合同》约定租金每半年收取一次，全年分两次收取。房屋租赁合同签订以来，租金以及水电费的缴纳一直都是湛江市粮食和物资储备局坡头分局抄好水电，写好收据后，前来莫海清处收取，双方已经形成了惯例。且在一审庭审中，湛江市粮食和物资储备局坡头分局提交的2020年9月23日由湛江市粮食局坡头分局开具的水费《收据》，而该部分水费莫海清尚未交付，恰好证明双方之间一直以来已经形成了由湛江市粮食和物资储备局坡头分局先开单据，然后找到莫海清收取租金及水费的惯例。二、莫海清从来没有拒绝缴交租金的意思，在本案一审结束以后，莫海清也积极联系湛江市粮食和物资储备局坡头分局的负责人要求缴交租金，然湛江市粮食和物资储备局坡头分局一直未予理会。对于租金的缴交方式及途径双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定，而双方已经形成了由湛江市粮食和物资储备局坡头分局直接过来找到莫海清收取租金这一惯例，正如湛江市粮食和物资储备局坡头分局在上诉状所称“先开单据后付租金，或者先付租金后开单据，在现实中并非没有”，本案中自2012年租赁合同签订以来，租金以及水电费的交费一直都是湛江市粮食和物资储备局坡头分局抄好水电，写好收据后，前来莫海清处收取，双方已经形成了惯例，是现实存在的。且在一审庭审中，湛江市粮食和物资储备局坡头分局提交的2020年9月23日由湛江市粮食局坡头分局开具的水费《收据》，而该部分水费莫海清尚未交付，正好证明双方之间一直以来都是由湛江市粮食和物资储备局坡头分局先开单据，然后找到莫海清收取租金及水费的这一惯例。除此之外，湛江市粮食和物资储备局坡头分局并没有告知莫海清缴交租金的其他途径，才导致莫海清无法按时缴交租金。莫海清自2012年签订租赁合同以来一直积极配合湛江市粮食和物资储备局坡头分局缴交租金及水费，本案一审结束以后，也积极联系湛江市粮食和物资储备局坡头分局的负责人提出缴交租金的请求，并没有以湛江市粮食和物资储备局坡头分局未开具“单据”为由，拒绝缴交租金。三、一审法院认定“湛江市粮食和物资储备局坡头分局未能证明其拍卖或建设已在实际进行中”的事实清楚，双方约定的解除条件尚未成就，依法应驳回湛江市粮食和物资储备局坡头分局解除合同的诉讼请求。涉案《房屋租赁补充协议》约定“如单位对物业进行拍卖或建设，乙方要无条件服从，须将房屋归还甲方……”，该补充协议是对合同效力约定的附解除条件。湛江市粮食和物资储备局坡头分局提供的《关于将坡头区南调路原综合办公楼等资产拟予拍卖的请示》以及一份呈批表，该呈批表上没有任何人的签名盖章，其真实性、合法性存疑，根本无法证明湛江市粮食和物资储备局坡头分局所要证明的事实。湛江市粮食和物资储备局坡头分局亦自认该证据只是部门内部0A系统的内部电子文件，只是内部决议，并未对外产生效力，因此，《房屋租赁补充协议》中“单位对物业进行拍卖或建设”这一条件并未成就，不能据此解除合同。上诉状中“湛江市粮食和物资储备局坡头分局除莫海清之外已对其他租户进行全部清理”的说法，并不能证明湛江市粮食和物资储备局坡头分局已经实际进行拍卖或者建设，根据湛江市粮食和物资储备局坡头分局提交的《关于将坡头区南调路原综合办公楼等资产拟予拍卖的请示》可知，“现绝大部分租赁的合同已经过期并已终止，只有莫海清于2012年租赁综合楼院内二号楼一楼（仓库）尚未到期”，是因为其他租户的合同都已经过期，因此对其他租户清理收回，并不能以此认定湛江市粮食和物资储备局坡头分局已经实际进行拍卖或建设。湛江市粮食和物资储备局坡头分局没有证据证明《房屋租赁补充协议》约定的解除条件已经成就，应由湛江市粮食和物资储备局坡头分局承担举证不能的不利后果。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。湛江市粮食和物资储备局坡头分局向一审法院起诉请求：一、判决解除湛江市粮食和物资储备局坡头分局与莫海清于2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》以及2013年4月11日签订的《房屋租赁补充协议》；二、判决莫海清将租赁房屋按原状退还给湛江市粮食和物资储备局坡头分局；三、判决莫海清支付拖欠的房屋租金及水费，从2020年1月1日起至7月31日止租金共7000元、水费200元。后续费用支付从2020年8月1日起按每月租金1000元以及实际发生的水费至交回房屋给湛江市粮食和物资储备局坡头分局之日止；四、判决本案诉讼费由莫海清负担。一审法院审理查明：2012年5月16日，莫海清向湛江市粮食和物资储备局坡头分局租赁位于坡头区南调路坡头粮食局的院内二号楼使用，并签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限十年，自2012年6月1日起至2022年5月30日止，租金每年12000元。租金支付时间及方式：双方签订合同时，前2年租金24000元一次性付清。后8年每半年支付一次性租金，每半年的租金必须提前5天缴交给湛江市粮食和物资储备局坡头分局。莫海清如不按时缴交租金，湛江市粮食和物资储备局坡头分局有权终止合同，收回物业。2013年4月11日，湛江市粮食和物资储备局坡头分局与莫海清又签订一份《房屋租赁补充协议》。补充协议约定，如单位（湛江市粮食和物资储备局坡头分局）对物业进行拍卖或建设，乙方（莫海清）要无条件服从，并将房屋归还甲方（湛江市粮食和物资储备局坡头分局）。《房屋租赁合同》签订后，莫海清在房屋内经营自己独资的湛江市坡头区光明印刷有限公司。莫海清已缴交房屋租金及水费至2019年12月31日。从2020年1月1日起至7月31日止，莫海清尚有7000元租金及200元水费未缴交。一审法院审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷，对于2020年上半年的租金尚未缴交的事实，双方均无异议，故案件的争议焦点是：湛江市粮食和物资储备局坡头分局请求解除合同，返还房屋的诉求是否合法正当？湛江市粮食和物资储备局坡头分局、莫海清签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，鉴于莫海清多年以来都能按时缴交房屋租金，湛江市粮食和物资储备局坡头分局在没有催告的情况下，以莫海清拖欠租金，请求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。虽然《房屋租赁补充协议》约定，如单位对物业进行拍卖或建设，乙方要无条件服从，并将房屋归还甲方，但该约定内容并不明确，且湛江市粮食和物资储备局坡头分局未能证明其拍卖或建设已在实际进行中，鉴于全国万众一心保居民就业、保基本民生、保市场主体的情况下，因此解除租赁合同，从而导致企业无法正常经营，显属不当。故本院对湛江市粮食和物资储备局坡头分局的该项诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，湛江市粮食和物资储备局坡头分局请求莫海清支付从2020年1月1日起至7月31日止尚欠的租金和水费，合法正当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、限莫海清在判决发生法律效力之日起十日内向湛江市粮食和物资储备局坡头分局支付房屋租金7000元（2020年1月1日至2020年7月31日）及水费200元；二、驳回湛江市粮食和物资储备局坡头分局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由莫海清负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。湛江市粮食和物资储备局坡头分局向本院提供了以下证据：一、湛府办[2004]67号《印发湛江市市属国有粮食企业职工安置和资产重组方案的通知》，拟证明上级部门要求湛江市粮食和物资储备局坡头分局处置拍卖包括涉案房地产在内的资产用以解决拖欠职工生活费和住房补贴等历史遗留问题；二、《关于对市粮食局党委巡察情况的反馈意见》、湛粮党[2008]17号《关于印发的通知》以及湛粮办[2010]87号《转发的通知》，拟证明上级部门要求湛江市粮食和物资储备局坡头分局尽快落实处置拍卖涉案房地产以解决职工历史遗留问题；三、庞志君等人的押金退款凭证、发给黄土兰等人的租赁商铺退还通知，拟证明其他租户已处理完毕退租事宜；四、发给莫海清的《通知》，拟证明湛江市粮食和物资储备局坡头分局已向莫海清送达退租通知。莫海清质证认为：对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为：湛江市粮食和物资储备局坡头分局提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对湛江市粮食和物资储备局坡头分局提供的上述证据不予采纳。莫海清未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对湛江市粮食和物资储备局坡头分局上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人湛江市粮食和物资储备局坡头分局上诉请求的事实理由和被上诉莫海清的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于涉案租赁合同应否解除的问题。湛江市粮食和物资储备局坡头分局请求解除合同，应判断湛江市粮食和物资储备局坡头分局是否享有约定或法定的合同解除权。湛江市粮食和物资储备局坡头分局主张莫海清拖欠租金不予交纳故符合约定的解除合同条件，但根据本案的证据和事实，并不足以认定莫海清拒绝交租，一审法院对湛江市粮食和物资储备局坡头分局该主张不予支持并无不当，本院予以确认。湛江市粮食和物资储备局坡头分局主张涉案租赁房屋需拍卖处理故符合约定的解除合同条件，但涉案补充协议约定“如单位对物业进行拍卖或建设”则可解除合同，本案并无证据证明涉案房屋拍卖事宜已经进行，一审法院对湛江市粮食和物资储备局坡头分局该主张不予支持并无不当，本院予以确认。涉案房屋租赁期限于2020年5月30日即届满，而湛江市粮食和物资储备局坡头分局对该房屋拟予处理的相关方案筹划至今已十余年尚未实际推进，考虑到房屋拍卖事宜并非一蹴而就，故一审法院认为现在解除合同并无紧迫性及现实必要，对湛江市粮食和物资储备局坡头分局解除合同的请求不予支持，符合合同严守的规则及有利于维护交易秩序稳定，并无不当，本院予以确认。综上，湛江市粮食和物资储备局坡头分局关于涉案合同应予解除的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，湛江市粮食和物资储备局坡头分局的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛江市粮食和物资储备局坡头分局负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。