福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初3658号原告：许中杰，女，1989年10月25日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：孙高玲，福建沃博律师事务所律师。被告：宁德宏福房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后岗高科技开发区溪边D7-2号501，统一社会信用代码91350900764059766P。法定代表人：郭星，执行董事。委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕（莆田）律师事务所律师。原告许中杰与被告宁德宏福房地产开发有限公司（以下简称宏福公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许中杰的委托诉讼代理人孙高玲、被告宏福公司的委托诉讼代理人蔡志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许中杰向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告许中杰与被告宏福公司于2014年12月24日签订的《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》从2014年12月31日起至2035年1月1日止有效，从2035年1月2日至2074年8月20日止的租赁期限无效；2.判令被告宏福公司返还原告许中杰的车位租赁费50561元；3.判令被告向原告支付资金占用费14591元（资金占用费以无效租赁费50561元为基数，从2014年12月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，暂计至2020年9月16日为14591元）。事实与理由：2014年12月24日原、被告签订了《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》，合同约定原告租赁鸿福豪门（欣隆盛世·美域）301号地下停车位，使用费76000元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2074年8月20日）届满。在原、被告双方签订上述协议后，原告即按合同约定向被告支付了76000元，被告于2014年12月25日向原告开具发票。上述合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，应当认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。即上述合同有效期限为2014年12月31日至2035年1月1日，从2035年1月2日起至2074年8月20日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为76000元÷(59+9÷12)×20=25439元。因租赁无效需退还的租金应为76000元-25439元=50561元。且被告应向原告支付自2014年12月31日起至今因租赁无效而多收取租金的占用费暂计为14591元。被告宏福公司辩称，一、案涉车位属人防车位，被告对案涉车位依法享有转让、支配和收益等处分权利。《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。《人民防空法》第5条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《物权法》第142条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”。综上，被告依法取得整个欣隆盛世·美域小区所属地块的建设用地使用权，并对地下人防车位进行投资建设，地下人防车位属于被告建造的构筑物或附属设施，被告对其依法享有转让、支配和收益等处分权利。二、原被告之间非租赁合同关系，不适用《合同法》第214条关于租赁期限最长20年的规定。1、双方订立的协议为《地下车位有偿使用协议书》，并非租赁合同，且协议书全文没有相关租赁关系的约定，事实上也并非租赁关系的合同。2、根据合同法规定，对于租赁物的出租，出租人应当对租赁物享有所有权。但是，针对案涉人防车位的权属，目前国家尚无明文法律规定明确人防车位权属的办理。全国各地市出台的相应法规也不尽相同。就宁德地市而言，也尚未出台法规确认人防车位权属的相关办理。故该案涉人防车位在双方签订《地下车位有偿使用协议书》时为无产权车位，双方均充分知晓该案涉协议不是租赁合同，而是由被告提供其建造的车位，转让使用权给原告的合同性质。3、案涉协议第三条载明被告取得案涉小区地块的国有土地使用权出让期限为2004年8月21日至2074年8月20日，并且约定了原告使用案涉车位的使用期也是至国有土地使用权出让期届满之日止。原告对该事实是明知的，可以证明双方的合同性质不属于租赁合同。4、案涉协议对案涉车位的总使用期限、一次性支付使用费作出了明确约定，并且原告也履行完毕，原告对此并不持有异议。如果原告认为双方系租赁关系，则在双方订立合同时，就应当对总使用期限以及一次性支付提出异议，因为原告明知该协议及双方约定的真实意思就并非租赁关系的，而案涉协议约定总使用期限60年以及一次性支付使用费76000元也不符合生活中关于租赁合同的约定或履行惯例。三、被告开具的发票项目名称虽载明车位租赁费，但是不影响案涉协议系转让使用权，而非租赁权的性质。1、被告之所以开具项目名称为车位租赁费的发票，是因为被告向税务机关申领开具发票时，税务机关告知只能开具租赁费名称的发票,因征税项目无使用权转让费用这项内容。2、该发票的法律性质或证明对象是仅仅用于证明原告已完成支付及被告已完成纳税义务的凭证，不因其项目名称而认定案涉协议系租赁合同。综上所述，被告认为案涉协议不属于租赁合同，而属于被告转让案涉车位使用权，收取一定使用费的合同性质。相应法律法规已明文确定被告享有该项权利。案涉协议真实、合法、有效，应受法律保护。原告关于案涉协议系租赁合同，租赁期限超过20年的部分无效的主张，于法无据，应当依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：2014年12月24日原、被告签订《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》，协议约定被告将鸿福豪门（欣隆盛世·美域）301号地下停车位交给原告有偿使用，使用费76000元。原、被告双方签订上述协议后，原告即按合同约定向被告支付了76000元，被告于2014年12月25日向原告开具发票。本案的争议焦点是：原、被告签订的《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》是否是租赁合同。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：原告许中杰为证明自己的主张，出示证据:1.《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》，证明原告租赁鸿福豪门（欣隆盛世·美域）301号地下车位，使用费76000元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2074年8月20日）届满，协议还约定了车位的交付，车位物业管理费的缴纳等；2.发票，证明原告已依约向被告全额支付地下车位租赁费用76000元。被告宏福公司质证认为，对证据1真实性无异议，证明对象有异议，案涉的协议不是租赁合同是使用权转让合同，案涉车位属于人防车位，与非人防车位的费用不一样，非人防车位的费用更高，而原告在签订协议时选择的是人防车位，原告对合同的内容是明知的，合同第十五条明确本车位属于人防工程；对证据2真实性无异议，证明对象有异议，被告收取76000元不是租赁费而是使用权转让费，其他质证意见与答辩意见第三点一致。本院经审查认为，1、《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》第十五条约定，案涉车位系人防车位。人防工程属于国家鼓励建设的工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的使用权和收益权应归属投资者。本案人防工程系被告投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，被告可依法享有人防工程的使用权和管理权。2、被告作为案涉车位的使用收益人，在案涉车位所在地块的土地使用权期限内，享有对案涉车位的使用收益权，其将该使用期限内的使用权转让给原告，依据充分。双方签订的是地下停车位有偿使用协议书，并非租赁合同，故不能适用租赁合同有关最长租赁期限来理解案涉协议的期限。因此案涉地下停车位有偿使用协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。至于由税务部门出具的发票备注“车位租赁费”，只是税务行政管理的手段，与协议书约定内容不符，不能代表双方的真实意思表示。故原告主张案涉《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》系租赁合同，本院不予认定，对其要求返还车位使用费及资金占用费的主张，不予支持。综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求确认案涉《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》部分无效并返还车位使用费及资金占用费，但原告提供的证据不能证明案涉《鸿福豪门地下停车位有偿使用协议书》系租赁合同，因此原告请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告许中杰的诉讼请求。案件受理费1700元，减半收取计850元，由原告许中杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 员  陈 庄二〇二〇年十二月二十八日法官助理  汤先钰书 记 员  薛梦玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。