山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3815号原告：于少杰，男，1971年8月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：矫志勇，山东天之润律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵腾远，北京策略律师事务所实习律师。原告于少杰诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于少杰及其委托诉讼代理人矫志勇、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于少杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议Ｂ6》、《补充协议》；2.撤销《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记及网签备案登记手续；3.被告向原告退还购房款2212090元，支付自交付房款之日起按银行同期贷款利率计算的利息损失179188.39元（计算至2020年8月3日），以2212090元为基数自2020年8月4日起至款项付清之日止，继续按银行同期贷款利率支付利息损失。4.支付原告因本案支付的律师费8万元；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2018年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议Ｂ6》，2018年11月25日，双方又签订一份《补充协议》。合同及补充协议约定：原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋，价款计2212090元，被告应于2019年9月1日前将依照国家规定及合同约定的商品房交付原告，同时附赠了167.71平方米的小院。合同签订后，原告依约缴纳了房款，办理了涉案房屋的预告登记、预抵押登记及网签备案登记手续及个人房产贷款合同。被告在2020年7月14日才向原告发出交房通知，被告的行为已严重违反了合同的约定，原告无奈在2020年8月3日向被告发出解除《商品房买卖合同》、《补充协议Ｂ6》、《补充协议》通知书，要求被告向原告退还房款2212090元，且需支付利息损失，原告将房屋退还给被告。但时至今日，被告仍拒绝履行。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判决。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，补充协议约定，买受人在行使主合同中约定的解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接收房屋。买受人未在合同约定期限内行使解除权，解除权已消灭。补充协议约定，合同解除，双方应配合办理本合同备案登记的注销手续，出卖人在签署各项手续办理完毕后的60个工作日内退还买受人已付款项。补充协议约定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。双方未完成注销手续，被告无逾期退还款项的违约行为。双方约定的被告违约金不超过原告已付购房款的百分之二，原告主张违约金赔偿金过高。本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议Ｂ6》，2018年12月25日签订《补充协议》。《商品房买卖合同》中约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为2212090元；首付款682090元，按揭贷款1530000元；卖方应当在2019年9月1日前交付房屋；逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。《补充协议Ｂ6》中第十二条约定“买受人在行使合同第九条所规定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接收房屋……”第二十七条合同的变更和解除约定“……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条约定“……违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用……”。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。2018年12月25日的《补充协议》中变更了原告交纳首付款的金额为892090元、按揭贷款金额为1320000元。原告于2018年11月19日交款674434元，2018年11月22日交款7656元，2018年12月25日交款210000元，2019年1月3日按揭贷款1320000元进入被告账户，2020年8月3日原告全额偿还了银行贷款本金1320000元及贷款期间的利息107742.62元。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告于2020年7月15日签收邮件后于7月19日向被告递交拒绝收房通知函，函中提出其验收房屋时发现的问题：1.擅自更改设计标准2.相关文件不完备3.临水临电4.逾期交房赔偿。原告提交一份加盖了被告印章的告知函复印件，称该告知函系被告在业主微信群中公告的，内容如下：“告知函近期许多业主对于行使合同解除权的期限存在疑惑，现我司做出如下具体解释。根据您与我司签订的《商品房买卖合同》关于卖方逾期交房的相关条款约定，我司逾期交房超过90日后，您有权解除合同，但是需书面通知我司。而补充协议针对此条款进行了补充约定，您在行使解除权时应当于约定的您行使解除权期限届满之日起15日内向我司发出书面通知。该解除权期限并非广大业主所认为的逾期超过90天后的15日内，也跟我司实际交房日期无关，我司认为，在没有明确约定的情况下，可以参考司法解释（见司法解释参考）的3个月或1年，即您若给我公司发催告函，催促我司交房，该解除权期限为3个月，若未发催告函，该解除权期限为1年。根据上述解释，如果您在逾期交房90日后的3个月或1年届满后15日内，未向开发商申请解除商品房买卖合同、退房的，您不再享有解除权。烟台中冶京诚置业有限公司2019年12月12日（印章）司法解释参考：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭（印章）”。被告对该微信告知函的真实性不认可。原告于2020年8月3日向被告邮寄了解除合同及补充协议的通知书，被告于8月4日签收，被告对该事实无异议。原告为本案诉讼支付律师费80000元，提交了委托代理合同和律师费发票予以佐证，被告不予认可。另查，原告申请诉前财产保全，预交了保全申请费5000元并支付诉讼财产保全责任保险费3750元。本院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2019年9月1日向原告交付房屋且逾期超过90日，依照双方的约定，原告有权解除合同。原告于2020年8月3日向被告发出解除合同的通知，系在法律规定的解除权行使期间内行使解除权，被告于2020年8月4日收到该通知，且未对原告行使解除权有异议而提起诉讼，故本院认为，双方的签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议B6》、《补充协议》已于2020年8月4日解除。因此被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记及网签备案登记手续并返还原告交纳的购房款。原告本案中要求被告支付利息及律师费、保全责任保险费，系原告对其实际损失的赔偿请求，该请求为原告以具体的实际损失为限调整双方在补充协议中对违约金及赔偿金的上限约定，本院依法应予支持。关于原告主张的利息损失为以下四项总和：1.根据原告付款的具体时间金额，自2018年11月19日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的一年以上五年以下期年利率4.75%计算，为30939元；2.自2019年8月20日至2020年8月3日期间以892090元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.已偿还按揭贷款的利息107742.62元；4.自2020年8月4日起至被告实际付款之日止以2212090元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、原告于少杰与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议B6》、《补充协议》于2020年8月4日解除；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告于少杰办理撤销《商品房买卖合同》的预告登记、房屋预抵押登记及网签备案登记手续；三、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于少杰购房款2212090元并支付利息(利息总额为：2019年8月19日前的利息30939元、已偿还按揭贷款的利息107742.62元、以892090元为基数自2019年8月20日至2020年8月3日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算、以2212090元为基数自2020年8月4日起至被告实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息)；四、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于少杰律师费损失80000元、财产保全责任保险费3750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13300元，保全费5000元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲继伟二〇二〇年十二月十六日书记员  林俊颖