贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初15431号原告：谌宏永，男，1977年2月18日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。原告：周梅琼，女，1984年3月19日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：谌宏永，系原告周梅琼之夫。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：聂萍（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。原告谌宏永、周梅琼与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周梅琼的委托诉讼代理人即原告谌宏永，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌宏永、周梅琼向本院提出诉讼请求：一、诉请人民法院依法判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案及商品房不动产登记权属证书等相关手续；二、诉请人民法院依法判令被告以应当返还给原告的款项抵消原告所欠被告的购房欠款，并向原告支付抵消剩余的款项15,138元；三、诉请人民法院依法判令被告退还原告开户费829元；四、本案相关诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2014年7月12日，瑞丰公司原股东黄兴龙急于抽资，公司确定搞购房返款活动。原告于2014年7月12日与被告签订了《瑞丰铭城认购协议书》并缴纳了定金，2014年7月26日，原告确认购买被告开发的瑞丰铭城4号楼B栋13-4号商品房一套，房屋总房款为335,138元，双方签订了《购房返款协议》。协议中约定原告先缴纳购房款175,138元，欠的160,000元由原告向银行按揭贷款给被告，约定被告于《购房返款协议》签订次月28日前开始返款，每月返款1,459.20元，分十年（120期）返还所缴纳的房款175,138元。2014年12月1日，被告向原告出具了房屋缴款收据，原告共缴纳房屋款175,138元。2015年4月12日，被告通知原告交房，并向原告收取了办证费704元，银行按揭登记及工本费90元，契税5,027元，房屋维修费8,899元，开户费829元。被告向原告交付使用了房屋，原告收房并装修入住使用至今。原告与被告签订《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》后，缴纳了相应购房款，履行了自己作为一个买受人应尽的义务。期间，原告多次催促被告签订《商品房买卖合同》并按照有关规定对该房屋进行备案及联系银行进行按揭贷款，被告以正在协调相关部门办理为由拖延，被告也未按照协议约定履行定期定额返款义务。根据毕节市人民政府法治办公室于2018年9月17日公布的《关于的意见，“四通费”等费用已包含在商品房销售价格中，购房者不需另行缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”属于重复收费，被告向原告收取的开户费829元应予退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》是原被告真实意思的表示，不具有合同无效、可撤销或可变更的情形，协议合法有效。原、被告应该按照协议的约定，诚实信用的全面履行协议。被告未按协议约定履行相关义务，已构成严重违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉求为谢!被告瑞丰公司答辩称：一、原、被告之间签订的《瑞丰铭城认购协议》，内容不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，尚需合同双方进一步磋商，至于能否达成协议，应该视双方具体的协商结果而定，而不能强行履行，否则，也剥夺了当事人的合同自由。而在双方未签订正式的商品房买卖合同及被告未取得商品房预售许可证的情况下，原告要求被告为其办理房产证，应不予支持。二、本案《购房返款协议》为无效协议，原告诉请无法律依据。根据《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。涉案房屋的销售方式恰恰是该法律规定所禁止的。《购房返款协议》应属无效。基于此，被告曾不断要求原告前言住被告处协商解除该协议，并办理贷款以交清下欠购房款，原告既消极不愿协商，也明确拒不支付欠付购房款。如《购房返款协议》被采纳，协议中约定的返款前提是原告依约足额缴纳全部房款，返款方式为一年返一次，返还时间为十年（120期）。本案原告至今欠付购房款224,712.50元，协议设定的返款条件尚不成就，条件成就也应按照协议约定的返还方式及返还时间进行返还，原告现诉请以返还款项抵消其所欠贷款，无法律及事实上的依据。三、原告诉请退还开户费829元的诉讼请求不应得到支持。1、原告该项诉讼请求已超过诉讼时效。2、涉案商品房的价款并未包含开通费衣开户费，该费用是应当由买受人自行承担的费用，被告代收后已代缴纳至相关部门，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为已有，该费用不具备退还事实基础。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年7月12日，以被告为甲方、以原告谌宏永为乙方签订的《瑞丰铭城认购以协议书》协议约定，乙方认购被告开发建设的位于瑞丰铭城4号楼Ｂ栋13层04号房，建筑面积为118.65平方米，最终以房产局测绘报告为准。认购的房屋按建筑面积售价为3370元／平方米，房屋总价为354187元。付款方式为银行按揭付款，签署《商品房买卖合同》当日，乙方支付首期房款的50%，余款向银行申请贷款支付。协议第四条约定：1、签署本协议当日，乙方支付购房定金20000元，作为购买房屋的定金。乙方在签署本协议之日起7天内凭本协议及购房定金收据到甲方处签署《商品房买卖合同》，并按双方约定的付款方式支付购房款，购房定金自动转为购房款；2、本协议签署后，甲方若无故将该房屋再次出售给他人，视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应双倍返还定金给乙方作为补偿；3、乙方应按本协议时间内到甲方处签署《商品房买卖合同》，逾期7天不到甲方处签署《商品房买卖合同》，本协议自动终止，甲方有权单方面将上述房屋收回，乙方所交定金不予退还；4、在双方签署《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，甲方有权撤销本认购协议，已收的购房定金退回乙方，不再负担其他责任；……；8、双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自动失效；……。2014年7月26日，以被告为甲方、以原告周梅琼为乙方签订《购房返款协议》，协议约定：一、乙方购买甲方开发的位于碧阳大道原地区（建设面积118.65、套内面积86.47）。乙方所购房屋总房款为335138元。其中返还的购房款为175138元。二、乙方按《购房合同》足额缴纳全额房款后，分十年（120期），返还所缴纳的全部房款金额，自次月起最迟到期日为每月28日。返款方式：按每期固定返款项人民币1459元，直接划入乙方指定开户行账。合同签订后，原告向被告支付购房款175138元、契税5027元、办证费704元、银行按揭登记费及工本费90元、房屋维修基金8899元、开户费829元。涉案房屋已交付原告使用，但原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，案涉《瑞丰铭城认购以协议书》系原告谌宏永与被告瑞丰公司为将来正式签订《商品房买卖合同》而事先达成的合意，而将来签订的《商品房买卖合同》的合同当事人及合同内容尚需双方协商，合意一致。原、被告是否愿意签订《商品房买卖合同》，系当事人的权利，不能强制当事人订立合同。《商品房买卖合同》不能按约订立时，合同一方当事人只能根据《瑞丰铭城认购以协议书》的约定或法律规定要求另一方当事人承担违约责任。故原告诉请被告与原告签订《商品房买卖合同》，有违合同平等自愿原则，本院不予支持。其诉请被告到相关部门办理合同备案登记并办理产权证书，本院亦不予支持。对原告提出的要求被告以应当返还给原告的款项抵消原告所欠被告的购房欠款，并向原告支付抵消剩余的款项15,138元的问题。根据本案原告周梅琼与被告瑞丰公司签订的《购房返款协议》约定，被告履行分期返款义务需以双方签订《商品房买卖合同》，且原告周梅琼已全额支付购房款为条件，而本案中，双方并未签订《商品房买卖合同》，原告也没有证据证明其以全额支付了购房款，故原告的该诉请，本院亦不予支持。对原告诉请被告退还开户费829元的问题，因不论原、被告是否签订《商品房买卖合同》，被告收取该费用均属违法收取，故该诉请，本院予以支持。被告提出的时效抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上，原告的诉请无事实和法律依据的部分，本院不予支持。有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司退还原告谌宏永、周梅琼开户费829元；二、驳回原告谌宏永、周梅琼的诉讼请求。案件受理费99元，由原告谌宏永、周梅琼负担74元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇二〇年十二月七日书记员  毛雨