广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初12780号原告：申晓晖，女，1989年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：吴保先，广东宝先律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦雨，广东宝先律师事务所实习律师。被告：东莞市优品置业房产经纪有限公司，住所地广东省东莞市大朗镇长塘长顺街193号，统一社会信用代码为91441900MA53F2KE89。法定代表人：袁君。被告：彭科祖，男，1987年9月19日出生，汉族，住广东省陆河县。原告申晓晖与被告东莞市优品置业房产经纪有限公司（以下简称：优品公司）、彭科祖、刘丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，于2020年9月28日根据原告的申请作出（2020）粤1972民初12780号民事裁定书，保全刘丽华价值100000元的财产，并予以实施。本案依法适用简易程序公开开庭审理。原告申晓晖及其委托诉讼代理人吴保先、朱梦雨，被告优品公司的法定代表人袁君，被告彭科祖，被告刘丽华到庭参加诉讼。2020年12月21日，原告与被告刘丽华达成调解，本院作出（2020）粤1972民初12780号民事调解书。2020年12月22日，本院根据原告的申请，作出（2020）粤1972民初12780号之一民事裁定，解除对刘丽华财产所采取的保全措施，并予以实施。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认申晓晖与刘丽华、优品公司、彭科祖之间参与签订的房屋买卖合约无效，判令刘丽华归还申晓晖定金100000元；2.判令优品公司、彭科祖赔偿申晓晖担保费23600元；3.本案诉讼费用由刘丽华、优品公司、彭科祖承担。2020年12月21日，申晓晖将上述第1项诉讼请求变更为判令刘丽华归还订金55000元，其他诉讼请求不变。事实和理由：2019年10月21日，彭科祖作为申晓晖的中介，万荣凯（优品公司的员工）作为刘丽华的中介，彭科祖以优品公司的名义与申晓晖及刘丽华共同签订房屋买卖合同。彭科祖及万荣凯在合同签订过程中使用“东莞市优品置业房‘地’产经纪有限公司”的假印章，但即使使用假印章，彭科祖系房产中介工作人员，应对房屋贷款事项较为熟悉。合同签订前后，彭科祖多次向申晓晖保证高评就能多批贷款。彭科祖通过提供虚假事实（虚假公章、高评就能多批贷款）的行为，使申晓晖在违背其真实意思（基于对优品公司“错误对象”能力的信任，误认为“高评就能多批贷款”不存在问题，从而就选择订立合同）的情况下签订了合同，该行为从欺诈的角度分析，属于可撤销民事法律行为。彭科祖和万荣凯实施盖假章行为时，未取得优品公司的代表权和代理权，从代表和代理的相关规则来看，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条之规定，亦属无效。因合同被撤销和无效的后果相同，故请法院依法判决合同无效。申晓晖在签订合同后已支付给刘丽华100000元定金，而作为房屋买卖合同无效的法律后果，刘丽华理应负有返还定金100000元的义务。2019年10月24日，彭科祖以优品公司的名义和申晓晖订立担保合同，约定“如贷款审批不通过，担保费金额退还”，理由同上，该担保行为亦属无效。有关担保费已转账给彭科祖指定的会计彭梦辉个人银行账户，彭科祖应承担返还担保费23600元的义务。在订立担保合同前后，彭科祖多次主张高评就能多批贷款，表明“如贷款审批不通过”的“贷款”指“高评的贷款”。因“高评的贷款”并未通过，故彭科祖应退还担保费23600元。在房屋买卖合同签订过程中，彭科祖和万荣凯是以优品公司的名义，在优品置业店内订立合同，使用的是仿冒的“东莞市优品置业房‘地’产经纪有限公司”公章，该房屋买卖合同也是“优品置业房产经纪有限公司房屋买卖合同”，即该公司的格式合同，基于上述事实，申晓晖完全有理由相信万荣凯有代理权。该订立房屋买卖合同的代理行为有效，构成表见代理。正因如此，申晓晖才进一步订立担保合同，优品公司的法定代表人也因为监管员工过失的缘故，才和申晓晖之间达成追讨购房定金协议，故优品公司应当对该23600元担保费承担责任。综上，申晓晖诉至法院。被告优品公司辩称，优品公司不清楚案涉合同上印章的来源，不清楚印章是谁盖的，亦不清楚案涉合同的效力。案涉合同与优品公司无关，优品公司不是案涉合同的当事人，有关款项不是优品公司收取的，不清楚申晓晖是否已支付有关款项，故优品公司不承担赔偿责任。被告彭科祖辩称，彭科祖是案涉房屋买卖双方的业务员，亦是东莞市品冠置业有限公司的员工。案涉买卖三方和彭科祖均在场，申晓晖确认要购买案涉房屋，后因申晓晖个人原因违约。合同上的印章是在东莞市品冠置业有限公司店里盖的，不是彭科祖盖的，当时店里有很多同事在场，不清楚具体是谁盖的。东莞市品冠置业有限公司的老板唐振标和优品公司的法人袁君是合作关系，两者是关联公司。之前东莞市品冠置业有限公司做中介签订的房屋买卖合同有加盖“东莞市优品置业房地产经纪有限公司”的印章，也有加盖过优品公司正确名称的印章。彭科祖认为案涉房屋买卖合约是有效的。贷款少了50000元后，双方曾多次协商，均无果。申晓晖坚持不购买案涉房产。彭科祖也按房屋买卖合约的条款给申晓晖发过告知函，告知其在收到函件后十个工作日内办理手续，但申晓晖没有过来办理，故申晓晖违约。担保费23600元是唐振标的妻子彭梦辉收取的，该款项是支付给广东瑞盈按揭服务有限公司的。中介方没有收取买方任何费用。案涉贷款也批了同贷书，担保公司不同意退担保费。彭科祖曾跟申晓晖协商一起前往担保公司协商退款，但申晓晖没有一起前往。彭科祖不同意赔偿申晓晖担保费。本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，申晓晖作为买方，刘丽华作为卖方，与经纪方签订《房屋买卖合约》，主要内容为：刘丽华将位于东莞市的物业转让给申晓晖；总房价为1180000元，其中定金100000元于2019年10月21日支付，首期款170000元于买卖双方到房管部门签订该物业的《房地产买卖合同》当天支付，剩余910000元向银行申请按揭贷款，由贷款银行在申晓晖交完契税后直接划至刘丽华指定的银行账户内，贷款金额以银行审批的结果为准，如银行审批的贷款金额少于申晓晖申请的贷款金额，二者相差金额申晓晖须在支付首期楼款当天一次性以现金或转账的方式支付给刘丽华；申晓晖不依约履行，视为其违约，在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后15日（或买卖双方书面同意的其他期限）内，仍未履行合约之条款以致合约不能顺利完成的，合约自动解除，刘丽华没收申晓晖已付之定金，且刘丽华有权再将物业出售给任何人。同日，申晓晖作为买方，刘丽华作为卖方，与经纪方预先签订《合同主体变更确认书》，表示同意在交易过程中将《房屋买卖合约》的买方变更为第三方，第三方待定，相应身份信息空白。上述《房屋买卖合约》及《合同主体变更确认书》的经纪方处加盖了“东莞市优品置业房地产经纪有限公司”的业务专用章，该印章比优品公司的营业执照名称“东莞市优品置业房产经纪有限公司”多了一个“地”字。优品公司据此否认其是《房屋买卖合约》的当事人。彭科祖确认其以优品公司的名义为申晓晖提供中介服务。彭科祖在《房屋买卖合约》签订前曾将优品公司的营业执照发送给申晓晖。彭科祖主张其是东莞市品冠置业有限公司（以下简称：品冠公司）的员工，有关经纪服务行为属于职务行为，上述优品公司的营业执照是品冠公司的法定代表人唐振标向其提供的。经查，品冠公司于2019年12月10日登记成立，即在《房屋买卖合约》签订后成立，股东为唐振标及彭梦辉，其中唐振标担任法定代表人。彭科祖对其主张的职务行为，未向本院提供任何证据。彭科祖又主张唐振标与优品公司的法定代表人袁君是合作关系，两公司是关联公司。优品公司否认两者存在合作关系，主张唐振标与袁君只是普通朋友关系。申晓晖、刘丽华及彭科祖均确认《房屋买卖合约》是在挂有优品公司标识的店里签订的。彭科祖否认有关印章是其加盖的。《房屋买卖合约》部分内容曾作修改，修改处由万凯荣签名。申晓晖主张万凯荣为刘丽华提供中介服务。优品公司向本院提交的《股权转让协议》复印件显示万凯荣于2019年10月12日将其在优品公司的股权转让给他人。本案中，优品公司主张万凯荣在《房屋买卖合约》签订时已从其处离职。2019年10月21-23日，申晓晖向刘丽华支付了定金100000元。2019年10月24日，申晓晖向彭梦辉转账支付了23600元，彭科祖向申晓晖出具了由其签名并加盖“东莞市优品置业房地产经纪有限公司”印章的收据，载明该款项是案涉房屋的按揭贷款担保费，若贷款审批不通过，担保费全额退还。彭科祖主张上述23600元已经全部支付给广东瑞盈按揭服务有限公司，但仅能向本院提交12000元的转账记录。该记录显示彭少辉于2019年12月28日向夏新刚转账支付了12000元，附言为申晓晖担保费。2019年12月18日，东莞农村商业银行万江支行出具的了《同意贷款意向书》，拟为申晓晖提供850000元的按揭贷款。该金额较申请金额910000元少了60000元，申晓晖表示无能力支付60000元差额，遂向彭科祖提出解除《房屋买卖合约》。随后彭科祖尝试为申晓晖再次申请910000元按揭贷款，但未成功。双方的微信聊天记录显示在《房屋买卖合约》签订前，彭科祖曾向申晓晖表示有成功高评高贷的案例，但不能保证案涉贷款能100%贷到910000元，当时申晓晖表示若贷款不足额导致定金及首付款共计高于270000元，其将无能力支付差额。在按揭贷款未达到910000元后2019年12月-2020年1月，彭科祖曾多次向申晓晖表示贷款不足额是其责任，并提出将其提成5000元返给申晓晖。双方就100000元定金及23600元担保费的返还问题多次协商，但均未能达成一致意见。2020年3月27日，申晓晖发现《房屋买卖合约》上的印章虚假，指控彭科祖伪造印章，涉嫌经济诈骗。2020年3月30日，彭科祖向申晓晖发出告知函，通知申晓晖若在收到后的10个工作日内不办理房屋过户手续，视为申晓晖单方违约，没收定金。后申晓晖一直未办理房屋过户手续。刘丽华及彭科祖据此主张《房屋买卖合约》因申晓晖违约而自动解除。本案中，申晓晖主张贷款不足额是彭科祖的原因造成的，彭科祖则主张是申晓晖的原因导致的，不是其责任，其之前之所以向申晓晖确认贷款不足额是其责任并同意对申晓晖作赔偿，是因为其以为向申晓晖认个错就能使案涉交易继续进行。2020年4月22日，申晓晖与袁君签订《协议》，约定：申晓晖委托袁君向刘丽华追讨已付定金100000元，袁君承诺帮助申晓晖追回其中90000元，申晓晖向袁君支付10000元协调辛苦费；申晓晖在签订协议时应立即向袁君支付3000元预付款，袁君在7日内告知申晓晖是否有能力于2020年5月15日前追回90000元定金，若不能应立即无条件向申晓晖退回3000元预付款，若有能力追回，应在2020年5月15日前全部追回90000元，逾期未全数追回的，袁君应立即无条件向申晓晖退回3000元预付款；追回的定金90000元全部到账后，申晓晖再向袁君支付剩余7000元。《协议》签订后，申晓晖向袁君支付了3000元预付款。后因袁君未能追回90000元定金，袁君向申晓晖退回了3000元预付款。本案中，申晓晖主张是由于袁君监管员工存在过失，才同意为其追回定金。袁君则主张申晓晖在事发后找到他，双方才签订上述《协议》，并不是因为案涉交易与其有关。2020年5月1日，申晓晖就案涉纠纷向公安部门报案。公安部门随后传唤了彭科祖、袁君等人调查，但未见有对相应人员作出行政处罚或追究刑事责任。庭审中，申晓晖主张《房屋买卖合约》无效，理由是优品公司伪造印章，违反了刑法中关于伪造印章罪的规定，构成违法犯罪，《房屋买卖合约》因违反法律强制性规定而无效。庭审后，申晓晖撤回了有关要求确认《房屋买卖合约》无效的诉讼请求，并与刘丽华达成和解。本院于2020年12月21日作出（2020）粤1972民初12780号民事调解书，对双方的调解协议予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合约》上经纪方的印章虽然是伪造的，但该问题只会涉及到合同责任主体的认定，合同的内容本身并不违反法律和行政法规的强制性规定，故《房屋买卖合约》为有效合同。彭科祖主张其是东莞市品冠置业有限公司的员工，案涉中介服务行为属于职务行为，因东莞市品冠置业有限公司在《房屋买卖合约》签订后才登记成立，且彭科祖就职务行为未能提供相应证据，故本院不予采信。彭科祖在签订《房屋买卖合约》前向申晓晖发送了优品公司的营业执照，申晓晖、刘丽华及彭科祖均确认《房屋买卖合约》是在挂有优品公司标识的店铺里签订的，《房屋买卖合约》上加盖的“东莞市优品置业房地产经纪有限公司”印章与优品公司的工商登记名称高度相似，彭科祖亦确认其以优品公司名义签订合同，在《房屋买卖合约》修改处签名的万荣凯曾是优品公司的股东，优品公司的法定代表人袁君在事发后亦与申晓晖签订《协议》，为申晓晖追讨定金，故申晓晖、刘丽华均有理由相信与其签订《房屋买卖合约》的经纪方是优品公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，彭科祖的行为构成表见代理，有关民事责任应由被代理人即优品公司承担。彭祖科收取了申晓晖支付的23600元按揭贷款担保费，有关收据载明若贷款审批不通过，担保费应全额退还。现贷款审批已通过，但不足910000元，故不应直接适用上述约定认定担保费应全额退还。彭祖科主张23600元已经全部支付给广东瑞盈按揭服务有限公司，因其只能提交12000元的转账记录，未能提供剩余11600元的付款凭证，故应承担举证不能的法律后果，本院认定尚有11600元未用作按揭贷款担保费。现《房屋买卖合约》已经终止履行，无需再进行按揭贷款，不会产生新的担保费，故上述11600元应退回给申晓晖。对于另12000元，属于损失，应根据过错责任确定担责主体。现有证据表明，申晓晖在签订《房屋买卖合约》前已向彭科祖表明，若贷款不足910000元，其将无能力支付相应差额。彭科祖作为中介服务方，负责为申晓晖办理按揭贷款手续，应明确告知申晓晖相应风险，并根据申晓晖的实际情况起草《房屋买卖合约》的有关条款。现《房屋买卖合约》仍约定按揭贷款金额为910000元，若不足额由申晓晖补足，显然不符合申晓晖的实际情况。未见彭科祖在签订合同前就有关条款可能产生的法律后果充分告知申晓晖，给出合理建议。彭科祖在事发后亦多次向申晓晖确认贷款不足额是其责任，故本院认定彭科祖对申晓晖无法继续履行《房屋买卖合约》存在过错。至于申晓晖，作为买受人，应知悉按揭贷款的申请数额与审批数额有可能存在差额而需要其补足，故其在签订《房屋买卖合约》前应合理评估其购买力，不应麻木依赖彭科祖，现其签订与其购买力不符的《房屋买卖合约》，造成《房屋买卖合约》不能继续履行，亦存在过错。综上，本院认定彭科祖与申晓晖各承担50%的责任，即彭科祖应赔偿申晓晖6000元。上述应返还的11600元加上应赔偿的6000元，共计17600元，如前文所述，彭科祖的责任应由优品公司承担，故应由优品公司支付给申晓晖。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市优品置业房产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告申晓晖退还按揭贷款担保费11600元并赔偿按揭贷款担保费6000元，共计17600元。二、驳回原告申晓晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申晓晖变更诉讼请求后收取受理费883元，财产保全费1020元，共计1903元。有588元受理费及财产保全费1020元已在（2020）粤1972民初12780号民事调解书中作出处理，剩余295元由原告申晓晖负担75元，被告东莞市优品置业房产经纪有限公司负担220元。原告申晓晖已预交受理费7816元及财产保全费1020元，多预交的部分可前往本院办理退费手续。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。