贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初14691号原告：谭某某，男，1984年10月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：丁云，贵州德大律师事务所律师，执业证号：15201201010841336，特别代理。委托诉讼代理人：刘通，贵州德大律师事务所实习律师，证号：2301200511275，一般代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗某某，男，1985年2月8日出生，汉族，住本市云岩区，公司员工，一般代理。第三人：谭某某，男，1958年10月5日出生，汉族，1住重庆市梁平县，原告谭某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人谭某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭某某及其委托诉讼代理人丁云、刘通，被告宏益房开的委托诉讼代理人罗某某、第三人谭某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭某某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决解除原被告双方签署的184867号《商品房买卖合同》；2、请求贵院依法判令被告向原告退还首期房款3466644元，同时承担利息（利息以已付房款3466644元为基数，自2019年9月14日起至房款退还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3、请求贵院依法判令被告承担赔偿金1733322元（按已付房款3466644元的50%计算）；4、本案案件受理费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实及理由：原告与第三人系父子关系。2019年9月14日，原告因生产经营之需，通过第三人向被告购买由其开发建设位于南明区商业营业用房。第三人经与被告销售人员就涉案商铺面积、2价款、价款支付、商铺交付、逾期交房等事宜磋商一致后，于当天与被告签署184867号《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），以明确各方的权利义务。《买卖合同》二十二条第二款约定“出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于《商品房买卖合同》（预售）备案之日起30日内申请登记”，并约定被告于2019年12月月底前交付房屋。其具体内容详见《合同》全部条款。《买卖合同》订立后，第三人随即按被告要求支付了首期购房款3466644元。第三人支付首期房款后，多次催促被告依约履行预告登记备案义务，以便第三人向银行申请按揭贷款以支付购房尾款。因被告原因，涉案房产至今一直未能办理预告登记备案，致使第三人无法及时足额支付购房尾款。2020年3月21日，被告销售人员联系第三人，称需要变更买受人才能办理预告登记。原告遂出面与被告重新签署184867号《商品房买卖合同》并约定被告于2020年5月21日前交付涉案房屋。同时，被告将之前第三人的《买卖合同》及收款凭证等依据收回，重新向原告开具首期购房款3466644元的收款凭条。184867号《商品房买卖合同》重新签订后至今，原告及第三人多次催促被告履行预告登记备案及交房义务均未果。经查，184867号《买卖合同》签订前，被告已将涉案商品房抵押给案外人贵阳农村商业银行股份有限公3司，抵押不动产权证号为黔（2018）南明区不动产证明第0105671号，但被告故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实。2020年6月4日，被告注销第0105671号抵押登记，同时在未告知原告的情况下，再次将该房屋抵押给案外人贵阳农村商业银行股份有限公司，抵押不动产权证号为黔（2020）贵阳市不动产证明第0035268号。原告认为，被告向原告出售房产时故意隐瞒事实真相，无契约精神且极不诚信，其行为已构成违约，严重损害了原告合法权益。为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。被告宏益房开答辩称：原告所述不实，在原告购买案涉房屋时已签订补充协议，补充协议中对于房屋已设定抵押的情形作出了释明，故原告以此为由提出解除合同并要求赔偿损失没有任何事实及法律依据，且原告诉请利息及赔偿金存在双重获利，保全费、保全担保费并非本案必须产生的费用，应由原告自行承担。第三人答辩称：我和原告系父子关系，我是2019年9月10日通过销售买的房屋，购买时说的是付一半的款，剩余一半按揭，合同签订后2个月因我不能办理贷款就把合同改成原告的名字，因房屋存在抵押还是不能办理贷款，至今无法得到房屋。本院经审理认定事实如下：42020年3月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）重新签订合同编号为184867的《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区房屋，总价款6516644元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款3466644元，余款3050000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；出卖人应当在2020年5月21日前向买受人交付该商品房；合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付房屋价款200000元，被告即日出具《收据》给原告。同日，原告还缴纳交纳维修基金9273元。5除以上款项，第三人还于2019年9月14日向被告支付房屋首期款3166644元、于2019年9月10日向被告付款?100000元，被告于2020年3月21日出具金额为3466644元的收据给原告。另查明，案涉房屋分别于2018年4月4日、2020年6月4日由被告抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行，抵押期限分别为2018年3月29日至2021年3月28日、2020年6月2日至2021年12月2日。庭审中，原告明确表示其系依据《商品房买卖合同》中对逾期交房的约定诉请解除案涉《商品房买卖合同》。除以上认定事实，被告还提交以下证据：《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议约定“甲方（即被告）出卖给乙方（即原告）的前述商品房，甲方应在本协议签订后两年内，解除上述房屋的抵押登记。”拟证明已就案涉房屋存在抵押告知了原告，约定的解除抵押的时间尚未达到，被告不存在欺诈。原告以其提交的系复印件，对其三性不予认可，但认为协议中乙方处并非原告亲自签字，落款处系原告签字捺印。第三人发表质证意见为当时只是拿个空白的让我签字及捺印，请法庭鉴定。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、银行转账记录、不动产登记查询结果等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。6本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于商品房买卖合同应否解除。本案原、被告双方合同约定的房屋交付时间为2020年5月21日，但截至2021年2月5日，被告仍未向原告交付房屋，逾期已超过180个工作日，已经构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，对原告的该诉请，本院依法予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果。合同解除后，被告应当退还收取的全部购房款或购房款首付款。对原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息的诉请，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的全部已付房款的2%向原告支付逾期交房违约金，原告要7求按照按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息的主张，不符合双方合同约定，依法不予支持。关于原告要求被告承担赔偿金的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则，即《解释》第8条、第9条中规定的：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，否则仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，因惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认8无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，现基于原告以被告逾期交房为由诉请解除《商品房买卖合同》要求被告承担赔偿责任，不符合《解释》的规定，本院依法不予支持。同时考虑引起本案诉争系被告过错所致，故案件受理费、保全费应由被告承担，本院在此予以说明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告谭某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2020年3月21日签订的合同编号为184867的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给原告谭某某购房款3466644元；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告谭某某违约金69333元；四、驳回原告谭某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。9案件受理费48200元、减半收取计24100元，保全费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员 翟 涛二〇二〇年十二月二十九日书记员 陈桂梅10