北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10115号原告：赵琬琳，女，1991年5月20日出生，汉族，北京金亿马科技发展有限公司木樨园区校长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓淼今，北京大成律师事务所律师。被告：北京京开易购科技有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层402室。法定代表人：李秀兰，经理。被告：北京京安互联物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层403室。法定代表人：李秀兰，经理。原告赵琬琳与被告北京京开易购科技有限公司（以下简称京开易购公司）、被告北京京安互联物业管理有限公司（以下简称京安互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵琬琳的委托诉讼代理人邓淼今到庭参加诉讼。被告京开易购公司、被告京安互联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵琬琳向本院提出诉讼请求：1.确认赵琬琳与京开易购公司、京安互联公司于2017年8月1日起形成的仓库租赁合同无效；2.判令京开易购公司、京安互联公司于判决生效后十日内腾退仓库租赁合同所租赁的位于北京市大兴区磁各庄桥附近仓库、冷库及生活办公区共计11000平方米房屋并返还赵琬琳；3.判令京开易购公司、京安互联公司支付房屋占有使用费至实际腾退完毕房屋止（日租金15290元）；4.判令诉讼费由被告方承担。事实和理由：自2017年8月1日起，赵琬琳向京开易购公司、京安互联公司出租北京市大兴区磁各庄桥附近仓库、冷库及生活办公区共计11000平方米房屋，京开易购公司、京安互联公司实际承租、占有使用标的房屋，京开易购公司、京安互联公司已向赵琬琳支付2017年8月1日至2019年7月31日共计两年度租金共计9947000元，赵琬琳已接受。赵琬琳与京开易购公司、京安互联公司之间约定的租金标准为：一楼常温库房及办公室9000平方米单价为1.1元/平方米/日，冷库2000平方米单价为2.0元/平方米/日，以上价格自合同签订之日起两年递增10%，以后每三年递增10%，不含税。二被告按上述租金标准向赵琬琳支付租金。赵琬琳、京开易购公司、京安互联公司与4月18日签订《确认书》，确认上述事实。赵琬琳与二公司之间虽未签订书面合同，但根据《合同法》第215条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”赵琬琳与二公司之间实际已形成不定期租赁合同关系，对租赁标的的房屋面积、位置、租金标准及租赁起算时间双方已进行明确约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案标的房屋并未取得建设工程规划许可证，且无法取得。因此双方形成的不定期租赁合同应属无效，京开易购公司、京安物业公司无权继续使用标的房屋，应腾退房屋并将其返还赵琬琳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》筹五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”京开易购公司、京安物业公司自2019年8月1日起未向赵琬琳支付房屋使用费，应参照双方实际约定向赵琬琳支付房屋使用费，直至腾退房屋为止。京开易购公司、京安互联公司未出庭，亦未向法庭提交证据。因京开易购公司、京安互联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院对赵琬琳提交的相关证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院认定事实如下：2007年9月5日，北京黄村企业管理有限公司（甲方，以下简称黄村企业公司）与北京以食为天国际粮食贸易有限公司（乙方，以下简称以食为天公司）签订《土地租赁协议书》，约定乙方租赁甲方土地位于北京市黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北，地块总面积为39.57亩，其中使用面积37.5亩，代征面积2.07亩。2007年9月28日，双方再次签订《土地租赁协议书》约定乙方租赁甲方土地位于北京黄村镇孙村组团产业区规划更二路（物顺北路）以北，地块总面积为15亩，其中使用面积14.22亩，代征面积0.78亩。2014年3月20日，以食为天公司（甲方、转让方）与张建红（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定：甲方将所租用黄村企业公司的位于北京市黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩的剩余使用年限土地使用权全部转让给乙方；自本协议签订之日起乙方享有甲方与黄村企业公司于2007年9月5日签订的《土地租赁协议》及2007年9月28日签订的《土地租赁协议》项下甲方所享有的全部权利，甲方对此不再享有任何权利。甲方将租用黄村企业公司的位于北京黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩土地上投入的全部资产（包括但不限于：所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物及附属设施等及其它全部投入资产等）一并转让给乙方，自本协议签订之日起全部归乙方所有。甲方在上述租用土地上已建有库房、厂房、办公用房等。2015年3月17日，我院作出（2015）大民初字第2062号民事调解书，确认张建红与以食为天公司继续履行双方于2014年3月20日签订的《转让协议书》，且以食为天公司于2015年3月27日前向张建红交付合同约定的位于北京市大兴区黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北的南门西侧平房6间。2016年1月14日，张建红（甲方、转让方）与赵琬琳（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定甲方愿将与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务一并转让给乙方，乙方同意受让甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务。自乙方付清全部转让款之日起，甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订《转让协议书》项下取得的以食为天公司与黄村企业公司于2007年9月5日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为39.57亩（其中：使用面积37.50亩，代征面积2.07亩），以及2007年9月28日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为15亩（其中：使用面积14.22亩，代征面积0.78亩）的土地使用权均归乙方使用；甲方取得的以食为天公司在上述地块上所投入的全部资产（包括但不限于所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物等级其它全部投入资产等），均归乙方所有。2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，涉案房屋被纳入拆迁范围。经询问，赵琬琳表示涉案房屋未签订拆迁补偿合同。赵琬琳向本院提交《确认书》、往来文件5份，以证明自2017年8月1日起，其向二被告出租涉案房屋，双方存在房屋租赁合同关系，二被告支付房屋租金至2019年7月31日；2019年5月14日二被告向赵琬琳致的《告知函》载明：本月12日区政府部门委托的搬迁公司到我公司经营场所（即物顺北路5号）进行搬迁清退登记工作，考虑到情势的变化我公司已不能正常经营，为双方利益计，本公司决定中止履行《房屋租赁合同》，同日赵琬琳回函称在拆迁清退方面事宜确定之前，合同继续履行，2019年5月1日应交纳本期租金；2019年5月29日二被告发送《告知函》要求赵琬琳提供相应担保，如未在2019年5月31日前提供，其公司将不予支付剩余房屋租赁费用，2019年6月23日、2019年8月7日二被告再次发送相似内容《告知函》；赵琬琳向本院提交《租赁合同》，证明其与京开易购公司、京安互联公司之间约定的租金标准为一楼常温库房及办公室9000平方米单价为1.1元/平方米/日，冷库2000平方米单价为2.0元/平方米/日，以上价格自合同签订之日起两年内递增10%，以后每三年递增10%，不含税。另查，赵琬琳2019年10月12日以房屋租赁合同纠纷起诉二被告至本院，要求确认原告、二被告与马国胜2017年5月1日签订《房屋租赁合同》无效，要求二被告腾退返还涉案房屋同一地块上，位于大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米、砖混结构1853平米房屋，并支付相应占有使用费，本院作出（2019）京0115民初25553号民事判决书，判决：“一、原告与马国胜于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》无效，二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于本判决生效后三十日将位于大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米、砖混结构1853平米房屋腾退返还给赵琬琳，……”后二被告提起上诉，北京市第二中级人民法院出具（2020）京02民终2344号民事判决书驳回上诉，维持原判。2020年7月17日，赵琬琳、京开易购公司、京安互联公司三方出具《交接书》，确认京开易购公司、京安互联公司交出赵琬琳租赁给其的涉案仓库、冷库及生活办公区共计约11000平方米房屋。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁房屋提交合法的建设审批手续，且生效判决已经确认同一地块未取得相应合法的建设审批手续，故赵琬琳请求确认其与京开易购公司、京安互联公司之间自2017年8月1日起实际存在的房屋租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，京开易购公司与京安互联公司应将涉案房屋腾退返还给赵琬琳，现双方已经交接，本院不持异议，赵琬琳要求二被告腾退涉案仓库、冷库及生活办公区11000平方米房屋的诉求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。京开易购公司与京安互联公司向赵琬琳交付租金至2019年7月31日，并于2020年7月17日腾退涉案房屋，本院综合考虑拆迁腾退的影响程度、疫情影响等因素，酌情依照合同约定租金标准的50%确定此期间的房屋占有使用费，超出部分，本院不予支持。本案中京开易购公司、京安互联公司未到庭应诉，如双方就涉案房屋内的添附问题、后续拆迁利益等存在争议，京开易购公司与京安互联公司可另行依法主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、赵琬琳与北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于2017年8月1日起所形成的仓库租赁合同无效；二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于本判决生效后十日内向赵琬琳支付自2019年8月1日起至2020年7月17日止的占有使用费2683395元；三、驳回赵琬琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20158元，由赵琬琳承担10079元（已交纳），由北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司共同负担10079元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵志二〇二〇年十二月二十八日书记员  华琳