甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2020）甘0722民初2512号原告：龚某，湖北省荆州市人，个体户。委托代理人李某，系甘肃金厦律师事务所律师。被告：张掖驿都房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91620722076761690T。法定代表人：施某，系该公司总经理。身份证号：×××住所：甘肃省张掖市民乐县城北新区。委托代理人：王某，女，1988年12月30日出生，甘肃省民乐县六坝镇西上坝村四组人，系张掖驿都房地产开发有限责任公司业务经理，现住民乐县世纪嘉园36号楼5单元101室。身份证号：×××。委托代理人：马某，系甘肃腾博律师事务所律师。原告龚某与被告张掖驿都房地产开发有限责任公司追偿权纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，因原告龚某申请鉴定，本案中止审理。后本案恢复审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚某的委托代理人李某、被告张掖驿都房地产开发有限责任公司的委托代理人李晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告代缴的物业费、采暖费57512.32元，并按年利率6%向原告承担自2019年12月16日至实际付清之日止的资金占用损失，截止2020年7月16日已产生2012.93元，合计59525.25元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告张掖驿都房地产开发有限责任公司辩称，1、2019年6月4日，原、被告双方就交房的情况已经自愿达成协议，法院判决的四套房子2015年至2019年的物业费、暖气费均由原告负担，原告当时也在协议中签字、捺印。达成协议后，被告才将四套房子的钥匙交付给原告，原告也是在协议签订后缴纳的物业费和暖气费；2、原告补充陈述的变更交付的房号为××栋、8栋2单元402室、8栋4单元602室、8栋3单元301室没有异议，当时交付时就交付的这四套房屋，是最终以房产局备案的四套房屋的房号为准进行交付的；3、对原告主张的物业费、采暖费，被告公司并没有收取原告的该笔费用。综上，被告不同意支付原告已缴纳的交房前的物业费和暖气费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据的证明效力，确认如下：1、原告龚某提交的情况说明照片打印件一份，拟证明原始情况说明形成时，仅仅是原告领取了四套房屋钥匙的内容，对其他费用没有做出任何承诺与约定，与被告提交的交房情况说明中不一致的内容，均系被告篡改和伪造。原告对该份证据有异议，认为该交房情况照片打印件系打印件或扫描件。经审查，该份证据虽为照片打印件，原告也有异议，但结合被告在调解时与庭审时的不同陈述以及原告提交的2019年6月4日中午原告就离开张掖的登机票及火车票，并综合甘科信[2020]司鉴字第2069号鉴定意见书的鉴定意见，本院对该份证据予以认定；2、被告张掖驿都房地产开发有限责任公司提交的交房情况说明原件一份，拟证明被告已于2019年6月4日向原告交付了四套房屋，并与原告协商一致交付的四套房屋在交房前的物业费、暖气费均由原告承担。原告对该份证据有异议，主张原始的情况说明形成时仅是原告领取了四套房屋钥匙的内容，对其他费用没有做出任何承诺与约定，被告提交的交房情况说明中与原告提交的情况说明中不一致的内容，均系被告篡改和伪造。经审查，该证据虽为原件，但与原告提交的情况说明不完全相同，结合被告陈述的书写情况说明的过程、原告提交的登机票和火车票，并综合甘科信[2020]司鉴字第2069号鉴定意见中该交房情况说明不是一次性形成的鉴定意见，对该份证据拟证明的交房时已与原告协商一致交付的四套房屋在交房前的物业费、暖气费均由原告承担的证明内容，本院不予确认。综上，本院认定事实如下：被告开发民乐县驿都世纪新城小区期间，拖欠案外人缪某工程款未予支付，案外人缪某向原告借款用于该小区的承建。后原告向案外人缪某索要借款时，原、被告及案外人缪某三方协商，被告同意以其所有的位于民乐县驿都世纪新城小区第11栋4单元408号、第8栋2单元404号、第8栋4单元608号、第8栋3单元305号四套房屋抵顶案外人缪某欠原告的借款。2014年11月2日，原、被告分别签订驿都世纪新城小区第8栋4单元608室、第8栋2单元404室、第8栋3单元305室、第11栋4单元408室的商品房买卖合同各一份，被告分别给原告出具了收据各一张，以上总价款996598元。2014年12月3日，原告将四份合同在民乐县房产管理局进行备案登记。合同签订后，被告以与案外人缪某的账务没有结清为由拒绝给原告交付房屋。后原告于2017年起诉至民乐县人民法院，要求被告交付合同约定的四套房屋，并要求被告承担迟延交付四套房屋的违约金。2017年7月11日，民乐县人民法院作出（2017）甘0722民初975号民事判决书，判决：一、被告张掖驿都房地产开发有限责任公司向原告垄祖兵交付民乐县嘉园路、北解放路延伸段西的驿都世纪新城小区第8栋4单元608室、第8栋2单元404室、第8栋3单元305室、第11栋4单元408室商品房四套，限于判决生效后一月内交付；二、被告张掖驿都房地产开发有限责任公司支付原告龚某违约金94676.81元。后原、被告均不服，向张掖市中级人民法院上诉，张掖市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）甘07民终460号民事判决书，判决：一、维持民乐县人民法院（2018）甘0722民初221号民事判决第一项；二、撤销民乐县人民法院（2018）甘0722民初221号民事判决第二项；三、张掖市驿都房地产开发有限责任公司向龚某支付违约金103700元；四、缪某在本案中不承担责任。2019年6月4日，被告向原告交付了驿都世纪新城小区8号楼2单元402室、8号楼3单元301室、8号楼4单元602室、11号楼4单元402室四套房屋及房屋钥匙。同日，原告于12时55分在张掖甘州机场登机，离开张掖。2019年7月31日、12月16日，原告先后向民乐县供热管理中心交纳四套房屋2018年－2019年暖气费共计14486.05元。2019年12月16日，原告又向民乐县驿都物业服务有限公司交纳2015年10月至2020年10月的物业费共计7350元，其中2015年10月至2019年6月之前的物业费5390.24元、2019年6月至2020年10月的物业费1959.76元。同日，原告又向民乐县驿都物业服务有限公司交纳了四套房屋2015年10月至2018年10月期间的暖气费共计37145.4元。以上，原告先后共交纳四套房屋2015年10月至2019年6月之前的物业费、暖气费共计57021.69元。另，被告于2019年6月4日交付原告的四套房屋驿都世纪新城小区8号楼2单元402室、8号楼3单元301室、8号楼4单元602室、11号楼4单元402室分别对应民乐县人民法院（2017）甘0722民初975号民事判决中的第8栋2单元404室、第8栋3单元305室、第8栋4单元608室、第11栋4单元408室。本案在审理过程中，原告对被告提交的交房情况说明申请鉴定，本院委托甘肃科信司法医学鉴定所进行鉴定，甘肃科信司法医学鉴定所于2020年10月27日作出甘科信[2020]司鉴字第2069号鉴定意见书，鉴定意见为：2019年6月4日的交房情况说明不是一次性形成。原告为此花用鉴定费用共计7000元。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，因商品房出售人原因致使房屋未交付，使买受人(非自身原因所致)未收房而并未享受物业服务，此前的物业服务费用应由建设单位承担。本案原、被告虽于2014年11月2日签订了商品房买卖合同，原告也对四套房屋到房产局进行了备案登记，但签订合同后被告并未按照合同约定将四套房屋交付于原告，被告是在法院判决后于2019年6月4日才将四套房屋实际交付给原告的，在原告尚未接受四套房屋之前，原告与物业单位并未建立服务与被服务的关系，原告亦不负有交纳采暖费的义务，故2019年6月4日之前产生的物业费、采暖费应由被告交纳，不应由原告交纳。关于原告是否有权向被告追偿已交纳的房屋交付前的物业费及采暖费，涉案四套房屋实际交付前的物业费、采暖费本应由被告交纳，现原告为出售房屋已实际向民乐县驿都物业服务有限公司及民乐县供热管理中心交纳了交房前的物业费、采暖费共计57021.69元，原告有权向被告追偿该笔费用。对于被告辩称的交房时已与原告达成协议交房前的物业费、采暖费均由原告承担的辩称意见，本院不予采信；对于被告再辩称的被告并未收取原告交纳的该笔费用，不应承担原告已交纳的物业费、采暖费的辩解意见，本院亦不予采纳。关于原告要求被告承担自2019年12月16日至实际付清之日的资金占用损失，本院不予支持。对原告因鉴定花用鉴定费用7000元，根据甘科信[2020]司鉴字第2069号鉴定意见书及被告的陈述，该鉴定费用应由被告承担。综上所述，被告张掖驿都房地产开发有限责任公司应返还原告龚某物业费、采暖费57021.69元。依照《物业管理条例》第四十一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张掖驿都房地产开发有限责任公司返还原告龚某已交纳的物业费、采暖费57021.69元，限于判决生效后两个月内履行完毕；二、驳回原告龚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，由被告张掖驿都房地产开发有限责任公司负担1236元，原告龚某负担52元。鉴定费用7000元，由被告张掖驿都房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 姚晓琴人民陪审员 胡 锋人民陪审员 柴述成二〇二〇年十二月十二日书记员 写 莹附本判决书所适用法律条文《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。告知：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。