福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初9400号原告：张泰安，男，1963年1月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：柳灿民，福建元光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振宏，福建元光律师事务所律师。被告：漳州信成房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街42号新城大厦A幢901号，统一社会信用代码91350600315742738H。法定代表人：游开辉，总经理。委托诉讼代理人：沈星，男，1989年8月22日出生，汉族，住浙江省三门县。原告张泰安与被告漳州信成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泰安的委托诉讼代理人柳灿民、郭振宏与被告漳州信成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泰安向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2020年3月31日签订的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》；2、判决被告立即返还原告购房款241853元及利息（以241853元为基数，从起诉之日起实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月31日原、被告签订一份《漳州恒大御景半岛商品房认购书》，约定原告向被告认购漳州恒大御景半岛楼盘11幢1505单元房产，商品房建筑面积为48.99平方，总金额为604634元；原告在签署认购书时支付20000元作为定金，原告采用分期付款的方式于2020年4月2日前支付首付款100927元，并签订《商品房买卖合同》，于2020年6月30日前付清60463元，于2020年9月30日前付清60463元.......。原告在签订《漳州恒大御景半岛商品房认购书》当日向被告支付了20000元定金，于2020年4月2日支付了首付款100927元，同日被告与原告签订《漳州恒大御景半岛签约确认函》计划于2020年4月2日签署《商品房买卖合同》。2020年4月2日原告支付首付款后，被告以其还需要盖公章为由让原告先签订《商品房买卖合同（预售）》，并告诉原告盖完公章后再把该合同交给原告，但是至今被告一直未把至少一份《商品房买卖合同（预售）》原件交给原告持有，且至今没有到漳州市不动产登记中心办理登记备案。原告于2020年5月25日付清了60463元，于2020年6月14日、2020年6月26日、2020年8月29日分别向被告支付了2000元、52000元、6463元，付清了2020年9月30日前需要支付的房款60463元。原告认为被告至今没有把原告签订的《商品房买卖合同（预售）》至少一份原件交付给原告持有，且至今没有到漳州市不动产登记中心办理登记备案。原告已于2020年3月31日和被告签订了《漳州恒大御景半岛商品房认购书》，2020年4月2日签署了《商品房买卖合同（预售）》，但是被告违反法律规定没有在签订完《商品房买卖合同（预售）》之后起30天内到漳州市不动产登记中心办理登记备案，被告的行为已经构成了根本性违约，且已经构成欺诈，故原告为维护其合法权益起诉到法院，请求法院判如原告所请。漳州信成房地产开发有限公司辩称，一、根据商品房买卖司法解释第2条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告于2020年4月2日签订了《商品房买卖合同（预售）》，答辩人也已经在该合同上签字盖章，案涉《商品房买卖合同》已经成立并生效，答辩人也已经履行了订立买卖合同的义务，原告无权以此为由要求解除认购书并要求答辩人承担赔偿责任。二、未办理备案登记并非可解除情形，原告不享有解除权。商品房预售备案登记是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，是为了帮助建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理。仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，是否备案不影响双方签订的合同的效力，不影响双方之间权利义务关系，双方应遵照履行。商品房买卖合同双方的主要义务是，答辩人交付房屋，原告交付购房款，网签、备案系附随义务，并非主要义务。原告以答辩人未在《商品房买卖合同》签订之后30日内到漳州市不动产登记中心办理登记备案为由构成根本违约，没有事实和法律依据。三、1、被告于2020年3月13日取得恒大御景商品房预售的许可证；2、商品房买卖合同的备案登记是行政法的强制性规定，并不是商品房买卖合同中的主要义务，被告未及时登记不构成根本违约；3、原告陈述的欺诈是被告未及时将签字盖章的合同交给原告，但不能证明原告在签订合同时存在重大误解，同时，原告主张被告对所有业主承诺无理由退房的决定，但该文件是在原告签订商品房买卖合同之前就已经看到了，而且该文件中也明确写明业主在享有无理由退房时的条件；4、认购书属于预约合同，原告于2020年4月2日签订了商品房买卖合同，事后，被告在该合同签字盖章，原告不能举证证明在签订合同之前有符合法律规定可撤销合同的情形。综上，答辩人已经履行订立买卖合同的义务，原告无权要求解除认购书；备案登记并非商品房买卖合同中的主要义务，未备案登记不构成根本违约，若原告要求解除商品房买卖合同，应当按照合同约定向被告承担违约责任。张泰安围绕诉讼请求依法提交了以下证据：漳州恒大御景半岛商品房认购书、漳州恒大御景半岛签约确认函、收款收据、转账记录、房屋登记证明查询结果、恒大地产集团有限公司的文件《关于全面实施无理由退房的重大决定》；漳州信成房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了商品房预售许可证、《商品房买卖合同（预售）》，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2020年3月13日，漳州信成房地产开发有限公司取得漳州市住房和城乡建设局颁发的编号（2020）漳房预售证第007号商品房预售许可证。2、2020年3月31日，原告张泰安与被告漳州信成房地产开发有限公司签订一份编号为0003015号的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》，约定（摘要）：“原告向被告认购漳州××××半岛楼盘××幢××单元房产，商品房建筑面积为48.99平方，总金额为604634元；原告在签署认购书时支付20000元作为定金，原告采用分期付款的方式于2020年4月2日前支付首付款100927元，并签订《商品房买卖合同》，于2020年6月30日前付清60463元，于2020年9月30日前付清60463元，2020年12月31日付清60463元，2021年3月31日付清60463元，2021年6月30日付清60463元，2021年9月30日付清60463元，2021年12月31日付清60463元，2022年3月31日付清剩余款项60466元”等内容。当日，原告支付给被告定金20000元。3、2020年4月2日，原被告签订漳州恒大御景半岛签约确认函，确认：“2020年3月31日，原告认购了漳州××半岛项目××#楼××（房号），并于当天签署了编号为0003015号的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》，首付款100927元计划于2020年4月2日完成支付，并签署《商品房买卖合同》”等内容。4、2020年4月2日，原告在无编号的一式四份《商品房买卖合同（预售）》签名，该合同除按上述《漳州恒大御景半岛商品房认购书》约定外，还约定（摘要）：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人。出卖人应当在2023年6月30日前向买受人交付该商品房。本合同一式肆份，其中出卖人壹份，买受人壹份，漳州市房产交易中心壹份，漳州市不动产登记中心壹份”等内容，原告签名后将该四份无编号的《商品房买卖合同（预售）》全部交给被告的业务人员拿回去盖章。原告依约于2020年4月2日支付了首付款100927元、2020年5月25日付60463元，于2020年6月14日、2020年6月26日、2020年8月29日分别向被告支付了2000元、52000元、6463元，付清了2020年9月30日前需要支付的房款60463元。5、至今，被告只在原告于2020年4月2日事先签名的四份无落款时间和无编号《商品房买卖合同（预售）》盖章二份，但无落款盖章时间；被告至今没有将一份《商品房买卖合同（预售）》交给原告，也没有到漳州市××商品房预售合同登记备案手续。本院认为，原告张泰安与被告漳州信成房地产开发有限公司于2020年3月31日签订编号为0003015号的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》和签订无编号的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示。恒大地产集团有限公司为体现恒大诚信和住宅品质，从2015年4月16日8时起在全国实施所有楼盘住宅无理由退房的决定，是对社会的承诺，被告作为恒大地产集团有限公司的相关公司，也应遵守相关规定。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依无编号《商品房买卖合同（预售）》的约定按期履行缴付购房款义务，但被告至今只在原告于2020年4月2日事先签名的四份无落款时间和无编号《商品房买卖合同（预售）》上盖章二份，且无落款盖章时间，另外二份未盖章；被告至今仍无法对《商品房买卖合同（预售）》进行合同编号、没有将一份《商品房买卖合同（预售）》交给原告、没有依照《商品房买卖合同（预售）》的约定，自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。原告已在合理的时间从2020年4月2日至今长达8个月催促被告履行交付《商品房买卖合同（预售）》和到有关部门办理商品房预售合同登记备案手续，但被告至今无法履行上述义务。被告的上述一系列履行不能的违约行为，使合同目的不能实现，应承担违约责任，继续履行合同对于原告明显不公平。故原告请求解除原、被告2020年3月31日签订的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》和请求被告立即返还原告购房款241853元及利息（以241853元为基数，从起诉之日起实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息），理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告张泰安与被告漳州信成房地产开发有限公司签订编号为0003015号的《漳州恒大御景半岛商品房认购书》和无编号的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告漳州信成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张泰安购房款241853元及利息（以241853元为基数，从2020年10月20日起至实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9846.3元，减半收取计4923元，由被告漳州信成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  林宝平二〇二〇年十二月三日书记员  王惠敏书记员  王惠敏附法律条文：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。