广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18890号原告：广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心，住所地广州市海珠区新港东路86号。法定代表人：温志刚，职务主任。原告：广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处，住所地广州市海珠区新港东路86号。负责人：杨科，职务主任。两原告共同委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州名门汽车服务有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号首层(部位：A105铺)。法定代表人：甘玉学，职务总经理。委托诉讼代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。原告广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心（以下简称“琶洲街道社区服务中心”）、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处（以下简称“琶洲街道办事处”）诉被告广州名门汽车服务有限公司（以下简称“名门公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告琶洲街道社区服务中心、琶洲街道办事处的委托诉讼代理人黄晓民、吉晓欢，被告名门公司的法定代表人甘玉学、委托诉讼代理人欧妍倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告琶洲街道社区服务中心、琶洲街道办事处诉称，2011年10月12日，广州市土地开发中心与原告琶洲街道办事处签订《琶洲磨碟沙地块托管协议》，委托琶洲街道办事处管理磨碟沙地块，原告琶洲街道社区服务中心是原告琶洲街道办事处的下属事业单位。2017年7月27日，原告琶洲街道社区服务中心与被告签订《协议书》，协议约定磨碟沙大街北端磨碟沙涌北侧面积约1600平方米地块,由被告管理和使用，期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止。如被告拖欠综合服务费超过10日，原告琶洲街道社区服务中心有权解除合同，收回地块，并要求被告按每日1%的标准支付滞纳金。协议同时约定，被告不得擅自违法搭建，如有该行为，应在收到书面通知后3日内纠正其行为（包括但不限于自行拆除擅自搭建物），如被告拒不改正，原告琶洲街道社区服务中心有权解除协议，并采取包括组织人员拆除违法搭建等在内的措施，被告应承担由此产生的一切费用，并另行支付违约金70000元。但被告违反协议，擅自在场地进行搭建，经广州市海珠区住房和建设水务局确认，属于违法搭建行为，经多次限期改正无果，原告琶洲街道社区服务中心于2018年1月8日向被告发出《关于终止协议的通知》，于2018年2月27日向被告发出《限期搬迁通知书》，要求被告于2018年3月5日前搬迁，拆除并清运案涉地块所有上盖物后交还土地。被告收到两份通知后，没有按协议约定和通知要求将案涉地块恢复原状并交还，原告于2018年4月20日组织人员收回案涉场地，并产生建筑物拆除费用165550元和建筑清运费用70908.26元。被告的违约行为严重损害了两原告的合法权益，故两原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的综合服务费73733元（2017年10月拖欠1200元、2017年11月至2018年3月期间每月拖欠12800元、2018年4月拖欠8533元）及因拖欠综合服务费的滞纳金73733元（每月滞纳金以当月拖欠的综合服务费为本金，从当月6日起按照1%计付，以本金为限，计至庭审当日已超过本金，故按照本金金额主张）；2、履约保证金25600元归原告；3、被告向原告支付违约金70000元；4、被告向原告支付建筑物拆除费用165550元及建筑清运费70908.26元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告名门公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，2017年10月至12月的综合服务费已经缴纳过，因此原告主张滞纳金没有依据。第二，要求履约保证金归原告没有依据，现在建筑物违法拆除，应该退回。第三，要求支付违约金也没有依据，原告实际上是违法拆除建筑物，原告因此应该承担相应后果和责任，不应该由我方承担相关拆除费用、清运费及违约金。经审理查明，2011年10月12日，广州市土地开发中心（甲方）与琶洲街道办事处（乙方）签订《琶洲磨碟沙地块托管协议》，约定甲方委托乙方对琶洲磨碟沙地块进行管理，面积约为113656.80平方米，托管时间从2011年1月1日起至甲方书面通知收地时间止。2017年7月27日，琶洲街道社区服务中心（甲方）与名门公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意乙方管理使用磨碟沙大街北端磨碟沙涌北侧面积约1600平方米的地块；期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止；乙方确认知悉上述管理使用地块为临时用地，且愿意承担对上述地块投资的一切风险；乙方需在2017年5月1日前向甲方支付25600元履约保证金，协议期满或协议解除时，若乙方未违约，甲方应向乙方全额无息退还履约保证金，若乙方存在违约行为，甲方有权不予返还，并依约追究乙方的违约责任；从2017年5月1日起，乙方应按每月每平方米8元的标准向甲方缴纳综合服务费人民币壹万贰仟捌佰元（￥12800元），费用应于当月5日前缴清，如乙方拖欠缴纳综合服务费超过10日的，甲方有权解除本协议，收回上述地块，并要求乙方在清偿拖欠的综合服务费的同时，每日按拖欠综合服务费的1%支付滞纳金；乙方应按照与会展中心周边环境相协调的原则管理使用该地块，可利用该地块作为临时停车场使用，但不得存在利用该地块从事违法犯罪活动、擅自违法搭建、擅自改变地块用途等违法行为。否则视为乙方违约，甲方有权要求乙方改正，乙方应在收到甲方书面通知后3日内纠正其违法违约行为（包括但不限于自行拆除擅自搭建物），如乙方拒不改正的，甲方有权解除本协议，并采取包括组织人员拆除违法搭建等在内的措施，乙方应在承担由此产生的一切费用之外，另行向甲方支付违约金70000元；乙方应依据国家法律和地方有关部门规定，自觉履行消防、安全生产、治安保卫、用电安全、环保和卫生保洁等义务，并接受政府部门及甲方的监督检查，乙方应积极配合监督检查，如有违反法律、法规或政府部门相关的规定，甲方有权根据相关规定及要求，视为乙方违约，甲方可单方解除本协议，由此造成的一切损失由乙方承担；协议终止后10日内，乙方应将该场地恢复原状后无条件交还甲方，逾期拒不交还的，甲方有权单方收回场地、建筑物、构建物和设备，对乙方拒不清理留存在该场地内的所有财产，甲方有权自行处理，由此产生的清场费用由乙方承担，同时，每逾期1日，乙方应按原日租金的1.5倍向甲方支付场地占用费，逾期超过5日的，从第6日起乙方须每日按原日租金的5倍向甲方支付场地占用费，且乙方支付的履约保证金甲方不予返还；等。2017年9月14日，广州市海珠区住房和建设水务局对名门公司出具海水行罚[2017]21号水行政处罚决定书，认定被告在新港东××××沙大街北沿段磨碟沙涌北岸河涌管理范围内建设构筑物（铁棚、围栏），违反了《中华人民共和国水法》第三十八条第一款的规定，对被告作出如下处理决定：1、罚款人民币70000元；2、限在收到本处罚决定书之日起7日内自行拆除在海珠区磨碟沙涌的涉案构筑物，恢复河涌原状。2018年1月8日，琶洲街道社区服务中心向名门公司发出《关于终止协议的通知》，表示：因需对案涉地块进行清场整治，要求收回该地块，故终止与被告的协议；要求被告在收到通知之日起10日内，将案涉地块的上盖物自行拆除，平整地块，恢复原状后交回；逾期未能交还的，原告将按协议书规定单方收回土地，对建（构）筑处等进行处理，并没收履约保证金，由此造成的一切经济、法律责任由被告承担。该通知由被告人员张想明于2018年1月10日签收。2018年2月27日，琶洲街道社区服务中心向名门公司发出《限期搬迁通知书》，表示：因被告逾期未交还案涉地块，原告将协同有关部门于2018年3月5日对该地块停止供水供电，相关执法部门将强行拆除其地块上的所有建（构）筑物等；要求被告于2018年3月5日前搬迁，拆除、清运该地块的所有上盖物等，并平整土地、恢复原状交还，若超期，一切责任自行承担。被告的法定代表人甘玉学于2018年2月27日签收该通知。2018年3月5日，城管执法海珠分局向名门公司作出穗综海责拆字[2018]琶002号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，记载的主要内容是：“违建业主甘玉学：你（单位）于2018年2月24日在琶洲大道2号（2号-1、2号-2）（广州名门汽车服务有限公司）建设钢铁结构建筑建设（违法建构筑物和设施）的行为，已违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定……现通知如下：1．请你（单位）在2018年3月6日前自行拆除上述违法建设。2．本执法机关将对上述违法建设依法采取强制拆除措施。2018年4月20日至5月15日期间，被告名门公司位于案涉地块的构筑物被组织拆除。被告名门公司以城管执法海珠分局为被申请人，向广州市海珠区人民政府提出行政复议申请。广州市海珠区人民政府受理后，认为琶洲街道办事处与该案有利害关系，遂通知琶洲街道办事处作为第三人参加行政复议。2018年6月8日，琶洲街道办事处向广州市海珠区人民政府提交《琶洲街关于磨碟沙大街北段磨碟沙涌北侧地块有关问题的情况说明》，《情况说明》中载明：“……二、搭建建构筑物情况经了解，广州名门汽车服务有限公司未经行政主管部门批准，擅自在上述地块搭建建构筑物。2017年以来，广州市海珠区住房和建设水务局分别作出《水行政处罚决定书》（海水行罚[2016]11号）和（海水行罚[2017]21号），对相关建构筑物作出认定，作出责令当事人缴纳罚款、并在收到处罚决定之日起七日内自行拆除建筑物的处罚决定。三、清劝情况（一）清收背景。2017年8月，《海珠区水环境整治联席会议办公室海珠区河道管理问题交办通知书）（海治水办督字[2017]148号）文件，要求我街于2017年9月8日前拆除磨碟沙大街北延段磨碟沙涌北岸的违章搭建。2017年12月至2018年1月，街道分别收到市、区河长办下发的《广州市152条黑臭河涌管理范围内违法建设整治百日行动任务书》和《海珠区13条黑臭河涌管理范围内违法建设整治百日行动》，要求利用100天时间，将河涌管理范围内违法建设全部拆除。2018年2月，海珠区人民政府下发的《2018年海珠区拆除违法建设任务书》指出，街道办事处按照区下达的拆除指标分解任务，对辖区违法建设实施拆除。以上来文所指的整治任务均包括名门公司所建的建筑物。（二）协调沟通。2016年3月23日和4月25日，名门公司法定代表人甘玉学和股东张想明，分别就无条件归还场地、拆除建筑物作出书面保证。2018年1月至3月，根据全市河涌整治任务需要，街道牵头，反复协调20余次，动员名门公司清场撤离。先后发出《关于终止协议的通知》和《限期搬迁通知书》，要求名门公司履行协议约定，限期于3月5日前交还场地并自行拆除相关构筑物。张想明、甘玉学分别签收文件，但名门公司却逾期未作交还。4月9日下午，街道领导组织城管部门和派出所，约谈名门公司相关人员，告知其违约的责任和后果。（三）清场回收。2018年4月10日，是全市河涌整治百日行动的最后一天，地块清场工作迫在眉睫。4月20日至5月15日期间，我街联合区水政大队，由街城管科、社区服务中心、联合执法队和城管执法队等科室以及琶洲街派出所配合，多次对名门公司租赁的地块实施清场，拆除相关构筑物，但屡次遭到名门公司阻挠。目前，地块建筑物已全部拆除，所有材料由名门公司自行处理……”广州市海珠区人民政府于2018年7月16日作出海珠府复字[2018]41号《行政复议决定书》，认为根据《广州市违法建设查处条例》第四条规定，城管执法海珠分局具有查处行政区域内的违法建设的职责。该案中，虽然城管执法海珠分局对涉案土地上违法搭建的构筑物进行了立案查处，并发出相关调查文书，但未组织人员拆除涉案构筑物，同时琶洲街道办承认涉案构筑物为其所拆，名门公司也未提供充分证据证明涉案构筑物为城管执法海珠分局所拆。基于名门公司提起的复议申请是确认城管执法海珠分局作出的“强拆”行政行为违法并承担行政赔偿，故决定驳回申请人的行政复议申请。名门公司不服该《行政复议决定书》，诉至广州铁路运输中级法院。广州铁路运输中级法院于2019年12月30日作出（2018）粤71行初308号行政判决书，判决驳回名门公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。被告名门公司向广州铁路运输法院提起行政强制及行政赔偿纠纷诉讼，广州铁路运输法院以(2019)粤7101行初4772号行政判决书认定琶洲街道办事处强制拆除行为并非单纯的民事收地行为，而是动用公权力的强制拆除行为，但琶洲街道办事处并未提交其具有违建查处及河涌管理职权的依据，因此其拆除行为超越职权，故判决：一、确认琶洲街道办事处于2018年4月至2018年5月强制拆除名门公司位于磨碟沙大街北段磨碟沙涌北侧面积约1600平方米的地块上建筑物的行政行为违法；二、琶洲街道办事处于本判决生效之日起60日内赔偿名门公司120000元；三、驳回名门公司的其他赔偿请求。名门公司在该案庭审中陈述，其于2015年年底开始在案涉地块进行建设（无规划报建手续），2016年2月建至二层时，城管部门向其发出整改书称建设面积不能超过800-900平方米，名门公司即拆除了约三分之二的面积，剩下约700-800平方米的建设面积（占地约400平方米）。名门公司不服上述判决，上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院于2020年8月27日作出(2020)粤71行终1333号行政判决书，维持原判，但认定琶洲街道办事处实施强制拆除行为违法的原因在于未按照法律规定作出违法建设处理决定、强制执行决定、事先催告当事人履行义务、听取陈述、申辩，依法公告等，程序违法。案件审理过程中，双方确认被告使用案涉场地至拆除。被告表示案涉地块在其承租时已有建（构）筑物，且名门公司2016年8月成立时，经营范围即包括汽车修理与维护、汽车清洗服务等，原告知情且同意，原告也曾表示如果同意搬走即不需支付2018年的相关费用，故不存在因违约而解除合同的情形。原告提交了琶洲街道办事处与广州市瑞发建筑安装工程有限公司签订的《协议书》和对应发票，内容为广州市海珠区琶洲街磨碟沙河涌名门维修店拆除，项目费用为165550元；原告另提交了琶洲街道办事处与广州建宏建筑工程有限公司签订的《协议书》和对应发票、付款支票，内容为名门汽车维修点违法建筑清运工程，工程费用为70908.26元。被告对上述证据的三性不予认可。本院认为，本案为租赁合同纠纷。琶洲街道社区服务中心和名门公司签订的《协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。琶洲街道办事处主张其委托琶洲街道社区服务中心与名门公司签订《协议书》，但名门公司对此不予认可，原告也未提交证据证明委托签订合同的情况，故本院认定《协议书》的当事双方为琶洲街道社区服务中心和名门公司。《协议书》已对地块用途作出明确约定，名门公司在收到《水行政处罚决定书》和原告琶洲街道社区服务中心发出的《关于终止协议的通知》、《限期搬迁通知书》后，理应按照合同约定自行拆除搭建物，但名门公司并未实际拆除，琶洲街道社区服务中心根据《协议书》的约定解除合同，收回场地，本院予以确认。名门公司未能提交证据证明其已足额支付了2017年10月起至场地拆除前一日止的综合服务费，故其应向琶洲街道社区服务中心支付2017年10月1日至2018年4月19日拖欠的综合服务费1200元＋12800元/月×5个月＋12800元/月÷30天×19天＝73306.67元。因名门公司未按时支付综合服务费，琶洲街道社区服务中心要求其在本金限额内按照约定以每日1%的标准支付滞纳金，可予支持，故名门公司还应向支付滞纳金73306.67元。《协议书》约定，若名门公司存在违约行为，履约保证金25600元不予返还，琶洲街道社区服务中心主张没收该履约保证金，合理合法，本院予以支持。琶洲街道办事处拆除案涉场地内建（构）筑物的行为已被认定为违法行政行为，已生效的行政判决书也已就此判决其承担赔偿责任。名门公司在收到行政部门的处罚整改通知，并经琶洲街道社区服务中心通知后，未按照协议约定及时拆除案涉场地内的违法建（构）筑物，琶洲街道社区服务中心按照协议约定要求被告支付建筑物拆除和清运的实际费用，可予支持。原告未能举证证明名门公司未及时拆除的行为给其造成了其他损失，且双方对于拆除行为的性质和合法性一直存在争议，故本院对原告要求名门公司就此承担70000元违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州名门汽车服务有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心支付场地综合服务费73306.67元、滞纳金73306.67元。二、确认被告广州名门汽车服务有限公司支付的履约保证金25600元归原告广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心所有。三、被告广州名门汽车服务有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心支付建筑物拆除费用165550元、建筑清运费用70908.26元。四、驳回原告广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处、广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8493元，由原告广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处、广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心负担1255元，被告广州名门汽车服务有限公司负担7238元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十二月二日书记员  钟 露陈韵怡