福建省福安市人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0981民初5108号原告：郑华祥，男，1965年10月26日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。原告：王斯霞，女，1975年12月21日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。委托诉讼代理人：王斯霞（系郑华祥妻子），住福建省福安市，现住福建省福安市。被告：福建省菲格置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼5层502室。法定代表人：杨智帆，经理。委托诉讼代理人：王强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曾果，男，该公司员工。原告郑华祥、王斯霞与被告福建省菲格置业有限公司（以下简称菲格公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王斯霞的委托诉讼代理人兼原告郑华祥、被告菲格公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑华祥、王斯霞向本院提出诉讼请求：1.菲格公司继续履行与郑华祥、王斯霞签订的《商品房买卖合同》；2.菲格公司按照商品房总价1028665元的日万分之三，每日308.6元的标准，向郑华祥、王斯霞支付自2020年1月1日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金（至2020年8月17日止，共计229天，逾期交房违约金为70669.4元）；3.菲格尚锦城涉嫌虚假宣传，赔偿房屋品牌折旧价10万元；4.本案诉讼费由菲格公司承担。在诉讼过程中，郑华祥、王斯霞自愿放弃第一项诉讼请求。事实与理由：郑华祥、王斯霞购买了福安市××街道××路××号××号楼××室房屋（合同编号：×××46），分别于2018年04月1日刷卡30000元，4月3日刷卡10000元，4月3日刷卡14695元，4月3日刷卡278665元，4月3日刷卡10016元，向中国建设银行股份有限公司福安支行申请贷款720000元。1.菲格公司和福建省碧桂园房地产开发有限公司（以下简称福建碧桂园）利用营销手段，以“碧桂园已于2017年10月23日收购菲格公司80%股权，该公司下属菲格·尚锦城项目由碧桂园负责开发、建设、销售并提供物业服务”的证明和股权成交确认书误导消费者，假借销售“碧桂园·天悦”之名销售“菲格·尚锦城”项目，业主是冲着碧桂园品牌和品质购买楼盘，菲格公司亦在业主支付定金、签署预售合同时表示系碧桂园项目，但直到菲格公司通知交房时，小区内未见任何碧桂园·天悦字眼，且不动产信息上登记为“菲格·尚锦城”。该项目实际负责开发、建设均为菲格公司，设计图纸早于收购前就已经出台，碧桂园ＡＰＰ上也找不到福安碧桂园天悦项目。业主多次与菲格公司进行协商，菲格公司告知小区门口增加两个金属小牌“碧桂园·天悦”字眼，但不动产信息是无法变更。若项目以菲格尚锦城作为销售价绝对比碧桂园天悦销售价要低，且也会导致今后二手房交易的价格变低。2.菲格公司明知门口小路及车库接洽市政道路存在产权纠纷，设计图纸及沙盘演示均与实际相差甚远，但未如实告知业主，导致业主进出入户困难，下雨天甚至无法进出，业主多次就道路问题与菲格公司协商，但菲格公司均以市政道路为红线外为由未解决，至今仅对道路做简单硬化，溪边一侧车库还是无法通行，新增消防通道也是有一个一平方左右水泥桩阻拦；而红线以内的道路接洽也未按设计图进行施工，溪边路方向与小区区域接洽位置仍未施工完，业主于2020年8月20日就道路周边问题反馈于12345网站，编号为×××41，住建局相关部门也认可了是菲格公司所属范围内未完成。非机动车入口及商铺、7号商业楼未接洽市政道路，造成商铺与7号楼无任何商业价值，小区遇到拥堵安全隐患严重。3.菲格公司通知交房时多名业主拒绝收房并就存在的问题于2020年1月发出“关于‘碧桂园•天悦’缺乏交房条件及存在违约行为”异议要求整改，并同时发碧桂园总部（被退回，称不是他们项目），菲格公司未作出回复。合同第四章第九条商品房交付条件第一条通过备案相关文件未公示、第二条测绘报告也未公示。业主于2020年1月份向住建局、房管局同时发出“提供菲格尚锦城房屋实测面积报告进行公示”，并于2020年3月16日到住建局查询房屋测绘报告时仅有一号楼、二号楼、三号楼、五号楼、六号楼、七号楼所谓的房屋测绘报告，无地下室及车库报告，业主签署了一份证明仅取得部分材料和资料的说明（参考信访诉求ＮＤ2006060082），直至2020年7月3日才拿到所有测绘报告。而且竣工备案上总建筑面积为78523.14㎡,住建局备案测绘报告总面积为78486.36㎡，自然资源局上面总面积为78769.93㎡，三个数据都不相同。4.小区车位产权至今无法办理。菲格公司告知客户买房送车位，但实际上却与业主签署租赁合同，并于2018年4月11日因“存在地下车位未经核准、备案等程序擅自配比出租，并与业主签订长期租约的问题”被行政处罚。菲格公司于2019年10月15日取得共计325套车位预售许可证，但该项目总平图机动车位464套（434地下车位，30地上车位），且在测绘报告当中，地下室车位-1层81，82车位变更为其他用处却未告知业主。2018年5月12日菲格公司发布车位声明表示，在楼盘交付使用时会为业主办理车位产权，但车位产权至今仍未通知业主办理。5.2018年1月1日菲格公司在宣传中称将打造首个科学智慧社区，七重中央立体园林全龄段社区配套，独创人车分流2.0社区，社区首创直饮水系统等以更高品质礼献城市菁英，盛启福安老城奢局时代。但该项目宣传与设计图纸严重不符：存在地上车库，人车分流无法实现；个别户型如一号楼119户型、五号楼114户型购买时宣传四室两厅两卫、阳台为多功能房，现场也有样板房参考，但设计图纸中阳台并没有多功能房，且在实际交付后发现四房变三房、阳台无法作为多功能房；引进直饮水系统，但只有一个长期裸露室外的直饮水水龙头；健康跑道系一层很薄、简单的有颜色的所谓橡胶跑道；宣传周边配套优质公立幼儿园、十二年教育无忧，但小区周边没有公立幼儿园。6.商品房质量问题。菲格公司通知交房时商品房存在多处漏水、空鼓、墙面都是砂浆用手就能抠除，交付不到一年公共区域均出现裂痕、漏水、脱落等现象，11月20日还发现工程部委派水泥工进未交房业主房内增刷水泥，在安建信访处［2020］19号信访当中住建局亦答复该项目存在质量缺陷，而这些质量缺陷再修复后多多少少都会影响今后的正常生活，维修费用大，维修工期长。7.根据合同第六章规划设计变更应通知业主，但小区一号楼后侧因征地问题，规划七路未形成，消防通道因此无法验收，变更到另一侧门，这一设计变更未书面通知业主，这是业主后面才知道的，而所有设计图纸变更业主有权知晓。关于小区护坡，菲格公司认为是红线外问题，那等红线规划后也就是规划七路形成，设计图纸上小区通道围栏后期建设和改造费用由谁承担？8.根据合同第二十六条出卖人对买受人信息负有保密义务，但菲格公司泄漏甚至出售业主信息，导致各种在售楼盘、装修公司、银行装修贷款、家电家装、建材市场等电话蜂拥而至。9.该项目走道由于设计缺陷，下雨天导致雨水飘落、易滑，走廊设施时间久后容易损坏，要求增加安全防护措施，如每隔四层增设隐形防坠网及钢化玻璃，防止意外坠落及楼层因降雨打湿；走廊明管改为暗管或者增加吊顶隐藏，增加美观度。综上，菲格公司的菲格尚锦城项目未达到交付使用条件，福建碧桂园和菲格公司涉嫌虚假宣传，利用营销手段以次充好、抬高房价，利用碧桂园之名销售菲格楼盘。菲格公司辩称，一、涉案房屋已竣工验收备案，依法具备交付条件，且菲格公司已依约通知郑华祥、王斯霞前往收楼。菲格公司不存在拒绝履行合同的行为，郑华祥、王斯霞要求菲格公司继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据。首先，菲格公司所开发的菲格·尚锦城项目（下称“该项目”）早已经施工单位、设计单位等验收通过并于2019年10月22日经福安市住房和城乡规划建设局确认、出具《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年10月29日取得《房屋面积测绘报告》。显然，涉案房屋所涉项目整体已依法竣工验收备案，不存在“未按图施工”“红线内道路未施工完毕”等郑华祥、王斯霞主观揣测的情况。其次，菲格公司已依约通知郑华祥、王斯霞前往收楼，但郑华祥、王斯霞以菲格公司不支付“补偿金”“物业费减免”等无合同依据的好处而拒不前往收楼。综上，涉案房屋早已于合同收楼日前达到交付条件，菲格公司不存在逾期交房、不履行买卖合同的行为，不应承担逾期交房违约金。二、菲格公司不存在虚假宣传的行为，郑华祥、王斯霞要求赔偿房屋品牌折旧价10万元，没有事实及法律依据。首先，菲格公司依法依规进行销售宣传，不存在菲格公司所认为的各项“虚假宣传”行为。其次，涉案买卖合同第一条第2款明确约定涉案项目为“菲格·尚锦城项目”，郑华祥、王斯霞对此系知悉且确认的。现如今，郑华祥、王斯霞以涉案项目非“碧桂园项目”而认为“房价将因此大打折扣”进而要求菲格公司支付品牌折旧价10万元，缺乏事实及法律依据，郑华祥、王斯霞的无理请求，不应得到支持。综上，郑华祥、王斯霞各项诉讼请求均无事实及法律依据，依法应当驳回郑华祥、王斯霞全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：菲格公司系位于福安市城区××路××号菲格·尚锦城项目的房屋开发企业，菲格·尚锦城项目的规划用途为城镇住宅、批发零售、商务金融。销售部位于福安碧桂园天悦销售中心，从销售之初通过宣传彩页等方式对外进行宣传，同时在其销售部设有装修样板房。2018年4月3日，郑华祥、王斯霞（买受人）与菲格公司（出卖人）在福安市××天悦销售中心签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××46），约定：出卖人以出让方式取得坐落于福安市城区××路××号地块的建设用地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为菲格·尚锦城项目；买受人购买的商品房为××幢××号房，建筑面积117.84平方米，其中套内面积为95.58平方米，分摊面积为22.26平方米；商品房总价款为1028665元，已支付的定金30000元于合同签订时抵作商品房价款，首付款为308665元，按揭贷款720000元。同时，该合同第四章商品房交付条件与交付手续第十条（二）约定了公共服务及其他配套设备包括小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、公安监控用房、社区管理（居委会）用房，上述设施应于2019年12月31日达到规划验收标准，若未达到上述条件，由出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；第十一条约定了交付时间和手续，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该房屋，出卖人将交房信息及材料以电话、短信、邮寄、邮件方式之一通知买受人即视为出卖人履行通知交房义务。同时附件十一补充协议第五条“关于该商品房交付条件与交付手续”约定：1、该商品房的交付以本条款约定为准。（1）该商品房的交付标准为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本条款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应当负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装修装饰及相关设备不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应该负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条“关于逾期交付责任”约定，除本补充协议约定的出卖可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。第八条“关于规划变更”约定：该商品房的规划变更以本条约定为准：1、出卖人变更涉及合同附件五约定的本项目内相关设施、设备的规划内容，除应经政府主管部门批准外，还应当在批准之日起10日内通知买受人；否则出卖人应根据法律规定承担相应责任……2、除合同附件五约定的本项目相关设施、设备的规划内容外，本项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不得干涉。第十二条“关于建筑物区分所有权”约定：……4、本项目内经规划批准建设的车库，车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。本案项目内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，买受人同意交由前期物业服务企业以有偿使用方式运营。……第十八条“补充协议的效力”约定：……2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本次协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成补充，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。郑华祥、王斯霞在买受人处签字按手印，菲格公司在出卖人处加盖公章及杨智帆私章。该合同已在福安市房地产管理局办理备案手续。合同签订后，郑华祥、王斯霞已支付全部购房款，菲格公司已于合同约定的交房时间前通知郑华祥、王斯霞收房，郑华祥、王斯霞在庭审中确认在2019年12月31日前已收到菲格公司的收楼通知。另查明，菲格·尚锦城项目已于2019年10月22日取得竣工验收备案，并于2019年12月19日取得房屋面积测绘报告。上述事实，有双方当事人陈述以及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，郑华祥、王斯霞与菲格公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的效力性强制性规定,为有效合同,双方应依约全面履行合同义务。关于郑华祥、王斯霞主张的逾期交房的问题。本院认为,讼争房屋在双方约定的交房时间前已通过建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告,达到了约定的房屋交付条件。郑华祥、王斯霞主张讼争房屋未达交付条件,但其提供的证据不足以证明其主张。菲格公司已于约定的交房时间前通知郑华祥、王斯霞办理收房手续,郑华祥、王斯霞也自认收到了收楼通知，但其未与菲格公司办理交楼手续，故未能办理交房的责任非菲格公司所致，菲格公司在本案中不存在逾期交房的情形。因菲格公司未逾期交房,故无需支付郑华祥、王斯霞逾期交房违约金。关于郑华祥、王斯霞主张的菲格公司虚假宣传、赔偿品牌折旧费的问题。郑华祥、王斯霞与菲格公司签订《商品房买卖合同》，合同内容中并未体现系碧桂园项目，且合同中出售方为菲格公司，加盖的公章亦为菲格公司，郑华祥、王斯霞作为具有完全民事行为能力人,对合同内容应具有认知能力,其在该合同上签名确认前不可能不向公司了解上述情况，郑华祥、王斯霞签字的行为,表明其对合同全部内容已知晓并予认可。此外，郑华祥、王斯霞亦未提供在签署上述合同文件时有提出过异议的证据。故，菲格公司的宣传行为不足以构成法律所规定的欺诈，且其宣传行为已取得福建省碧桂园房地产开发有限公司的同意，郑华祥、王斯霞以此主张菲格公司虚假宣传、要求赔偿品牌折旧费的主张，于法无据，不予支持。诉讼费用的负担属法院职权事项，本院依当事人在本案中承担的责任进行分配，毋需当事人主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回郑华祥、王斯霞的诉讼请求。案件受理费3713.3元，由郑华祥、王斯霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长 张仲琅审 判 员 陈明丽审 判 员 张志杰二〇二〇年十二月二十八日法官助理 周 昀书 记 员 郑靖文附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。