黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初2718号原告：于龙，男，1971年10月25日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：王涛，黑龙江光大律师事务所律师。被告：黑河万达家电有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市。法定代表人：王其华，该公司经理。委托诉讼代理人：薛力，男，该公司运营总监。被告：闫雪峰，男，1983年4月15日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省北安市。原告于龙与被告黑河万达家电有限责任公司（以下简称黑河万达公司）、闫雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于龙及其委托诉讼代理人王涛、被告黑河万达公司的委托诉讼代理人薛力、被告闫雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于龙向本院提出诉讼请求：1.解除于龙与黑河万达公司、闫雪峰于2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》;2.由黑河万达公司和闫雪峰共同支付于龙3个月房屋租金75000元及违约金75000元，合计150000元；3.本案的诉讼费用由黑河万达公司、闫雪峰。事实和理由：2018年8月13日，于龙租赁中国联合网络通信有限公司北安市分公司位于北安市，面积约1200平方米的房屋及附属设备、设施。租赁期限自2018年8月14日起至2023年8月13日止。2018年11月23日，于龙将北安市联通大厦第二、三层转租给黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰，约定租赁期限自2018年12月1日起至2023年8月14日止，约定年租金30万元。第二年租期自2019年12月1日起至2020年8月13日止，租金为211666元，在第二年租期前支付。合同内容达成后由黑河万达公司与于龙签订了合同，由黑河万达公司北安市分公司及闫雪峰实际经营，并由闫雪峰与于龙进行日常水电费结算。2020年8月13日，于龙依合同约定要求黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰支付房屋租金时，黑河万达公司、黑河万达公司北安市分公司和闫雪峰却告知于龙不再租赁该房屋了，在2020年8月13日租期届满后的三个月搬走，并要求解除《房屋租赁合同》，且明确表示不予支付房屋占用期间的三个月租金。在协商未果的情况下，故起诉至法院。黑河万达公司辩称，2018年12月1日，黑河万达公司与于龙签订了《房屋租赁合同》，租赁物为北安市龙江路联通大厦第一层300平方米和第二、三层1200平方米，租赁期限截止至2023年8月14日。合同约定自租赁期第三年起支付周期为每年的8月14日前，一年一交租金。黑河万达公司必须确保于龙每年的8月1日前给中国联通公司北安市分公司支付完房屋租金，出具完款证明，具备转租权后才能在8月14日前向于龙支付房屋租金。如果于龙没有完款，无法提供有效的完款证明就说明于龙是在不具备出租权的情况下向黑河万达公司收取房屋租金，黑河万达公司有理由怀疑于龙此举为诈骗行为。黑河万达公司于2020年8月1日至8月14日间多次主张于龙出具完款证明，方便黑河万达公司支付房屋租金，但于龙以各种理由推脱不出具完款证明。并非黑河万达公司不支付房屋租金，而是于龙所诉解除房屋租赁合同不成立。由于2020年新型冠状病毒疫情爆发导致黑河万达公司北安市分公司无法正常开业经营。黑河万达公司于2020年8月14日前就《黑政办规[2020]3号黑龙江省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业健康发展的政策意见》与于龙协商减免三个月的房屋租金的事宜，于龙表示与联通公司协商后同意减免三个月的房屋租金，并非起诉状所说黑河万达公司不支付三个月的房屋租金。于龙所诉解除《房屋租赁合同》与双倍支付租金不成立。由此可见，于龙提出的各项诉求都是由他本人迟迟不出具完款证明导致，黑河万达公司始终保持积极的态度及强烈的合作意见。房屋租金未能及时支付均系于龙的责任，请法院驳回于龙的诉讼请求。闫雪峰辩称，与黑河万达公司的答辩意见一致。于龙为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：1.《中国联合网络通信有限公司北安市分公司与于龙房屋租赁合同》1份。意在证明：联通公司与于龙2018年8月13日签订的案涉房屋租赁合同，于龙将案涉房屋租赁给黑河万达公司是合法有效的。黑河万达公司质证意见：没有看到原件，不能证明复印件与原件的一致性，如果是一致的就认可这份证据。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司质证意见一致。2.《房屋租赁合同》和“回复函”各1份。意在证明：于龙将房屋租赁给黑河万达公司和闫雪峰是合法有效的，联通公司给于龙出具的同意转租回复函可以证明于龙将房屋租赁给黑河万达公司和闫雪峰是合法有效的。黑河万达公司质证意见：对《房屋租赁合同》没有异议，对《回复函》有异议。“回复函”只能证明联通公司同意联通大厦二、三楼可以转租，没有一楼能否转租的相关内容。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司质证意见一致。3.启信宝信息1份。意在证明：黑河万达公司北安分公司的基本信息。黑河万达公司质证意见：无异议。闫雪峰质证意见：无异议。4.录音2份。意在证明：黑河万达公司和闫雪峰认可三个月以后搬出，并表示不同意再交房屋租金了，以及使用二、三楼和一楼电梯附近的使用情况。黑河万达公司质证意见：这份证据只能代表双方当事人是基于疫情期间是否减免三个月的房屋租金有争议，并且只能代表闫雪峰的个人观点，不能代表黑河万达公司的意见。闫雪峰质证意见：因为当时听说联通公司已经给于龙减免了三个月的房屋租金，所以其与于龙交涉减免租金的事宜，但于龙不同意给其减免房屋租金，其才占用三个月的。5.日常水电费对账单1份及闫雪峰向于龙银行账户转账记录1份。意在证明：闫雪峰实际使用争议房屋。黑河万达公司质证意见：有异议。闫雪峰是黑河万达公司派驻黑河万达公司北安分公司的总经理，合同的主体并非是闫雪峰个人，所以形成的法律责任应由黑河万达公司承担。闫雪峰质证意见：与黑河万达公司的质证意见相同。6.北安联通大厦二、三层平面图。意在证明：现场实际情况。黑河万达公司质证意见：真实性没有异议，但是没有一楼的照片。闫雪峰质证意见：同意黑河万达公司的质证意见。7.照片3份。意在证明：现场的实际情况。黑河万达公司质证意见：真实性没有异议，但是没有一楼的照片。闫雪峰质证意见：同意黑河万达公司的质证意见。本院认证意见：上述证据形式和来源合法、客观真实，与本案待证事实相关联，故本院对上述证据予以采信。黑河万达公司未提交证据。闫雪峰未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，中国联合网络通信有限公司北安市分公司与于龙签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：中国联合网络通信有限公司将其所有的位于北安市，面积约1200平方米的房屋及附属设备、设施租赁给于龙，租赁期限自2018年8月14日起至2023年8月13日止，租赁用途为商业卖场。2018年11月20日，中国联合网络通信有限公司北安市分公司给于龙出具一份“回复函”，内容为：“我公司同意您申请的联通大厦二、三层，出租给万达家电。”2018年11月23日，于龙与黑河万达公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：于龙将位于北安市，面积约1200平方米的房屋及附属设备、设施租赁给黑河万达公司，租赁期限自2018年12月1日起至2023年8月14日止，租赁用途为家电商品卖场。租赁物每年的租金为人民币：300000元，合同签订之日起一次性支付年租金。第一年租期自2018年12月1日起至2019年11月30日止，第二年租期自2019年12月1日起至2020年8月13日止，自第三年起支付周期为每年的8月14日前。在该合同第四条关于“违约责任”方面还约定：“乙方（指黑河万达公司）逾期支付租金或逾期缴纳费用形成欠费超过一个月的，甲方（指于龙）有权解除本合同，由此产生的损失由乙方负责。”2020年8月14日，于龙与黑河万达公司约定的支付第三年房屋租金到期时，于龙找到黑河万达公司及黑河万达公司北安市分公司负责人闫雪峰，要求黑河万达公司向其支付2020年8月14日起至2021年8月13日止的案涉房屋租金，黑河万达公司以新型冠状病毒疫情及疫情防控期间应按着《黑龙江省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业健康发展的政策意见》的文件精神，要求于龙比照中国联合网络通信有限公司北安市分公司给予的优惠政策在第二年租期届满之日即2020年8月13日继续顺延使用三个月至2020年11月13日止，并表示不再续租，于龙明确表示不同意黑河万达公司的该要求。2020年9月14日和2020年10月17日，于龙两次电话通知黑河万达公司支付房屋租金，并明确表示不同意黑河万达公司不支付房屋租金的情况下继续占用案涉房屋。但黑河万达公司依然在未向于龙支付第三年房屋租金的情况下，单方面继续占有使用黑河万达公司在于龙处租赁的北安市联通大厦第二、三层使用地至今。本院认为，于龙与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，故该份合同有效，双方应依照合同约定全面履行各自义务。本案主要解决以下焦点问题：第一，关于于龙主张的解除合同并支付三个月占用房屋租金75,000元的问题。于龙向黑河万达公司交付了案涉租赁物，黑河万达公司亦实际占有、使用租赁物，故黑河万达公司应履行向于龙支付房屋租金的义务。《房屋租赁合同》约定第三年租期的租金支付时间为2020年8月14日前，且约定如果黑河万达公司逾期支付租金超过一个月，于龙有权解除本合同。本案黑河万达公司逾期支付房屋租金已经超过一个月，违反了合同的约定，于龙有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故于龙要求确认解除与黑河万达公司于2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持；黑河万达公司未按合同约定支付案涉房屋2020年8月15日起至2020年11月15日止的房屋租金75,000元（年租金300,000元÷12个月×使用期3个月），应当承担继续履行支付租金的义务，故于龙仅主张黑河万达公司支付占用三个月房屋租金75,000元的诉请，本院予以支持。自2020年11月16日起至黑河万达公司后续占有使用租赁物期间的费用，于龙可另行主张权利。第二，关于于龙主张按双倍租金标准计算占用费75,000元是否成立问题。于龙与黑河万达公司签订的《房屋租赁合同》中第三条租赁期限之3.2款约定：“租赁期届满，黑河万达公司应如期返还，否则违约占用期间，按双倍租金标准计算占用费。”因案涉房屋租赁期届满之日为2023年8月14日。至于龙主张解除合同截止之日即自2020年11月15日止，双方租赁期限尚未届满，仍在合同约定的租赁期间内，故不符合“按双倍租金标准计算占用费”的约定,故于龙要求黑河万达公司支付违约金75,000元的诉请，本院不予支持。第三，关于于龙所诉被告主体的问题。案涉房屋租赁合同的当事人是于龙与黑河万达公司，因此该合同的权利、义务承担主体系于龙与黑河万达公司。闫雪峰系黑河万达公司的员工，其与于龙交涉案涉房屋租赁事宜均系履行黑河万达公司工作的职务行为，故所产生的法律后果应由黑河万达公司承担。综上，闫雪峰本人与本案无直接利害关系，不是本案的适格当事人，于龙要求闫雪峰支付房屋租金及违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，于龙的诉讼请求部分成立，对请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，判决如下：一、于龙与黑河万达家电有限责任公司于2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、黑河万达家电有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付于龙2020年8月15日至2020年11月15日房屋租金75,000元；三、驳回于龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由于龙负担825元、黑河万达家电有限责任公司负担825元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审判员  刘亚利二〇二〇年十二月二十九日书记员  李宝玥