济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初5905号原告：李峰，男，1986年8月14日出生，汉族，住济南市。原告：李娜娜，女，1988年2月21日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：李栋，山东灵岩律师事务所律师。被告：杨明星，男，1978年2月3日出生，汉族，住济南市。被告：王兆倩，女，1988年2月19日出生，汉族，住济南市。第三人：济南西开置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该单位职工，住济南市。原告李峰、李娜娜与被告杨明星、王兆倩、第三人济南西开置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告李峰、李娜娜及其共同委托诉讼代理人李栋，被告杨明星、王兆倩、第三人济南西开置业有限公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峰、李娜娜向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原被告双方之间的《房屋买卖合同》、《车位转让协议》有效；2.请求人民法院依法判令两被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、《车位转让协议》，并协助原告办理房屋和车位权属转移的过户手续；3.请求人民法院依法判令两被告向原告支付违约金597000元、律师代理费40000元、居间佣金30000元；4.诉讼费及其他费用由两被告承担。在审理过程中李峰、李娜娜申请撤回第2项及第3项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：两原告系夫妻关系，两原告与两被告在居间方济南中住城西房地产经纪有限公司居间下于2018年4月2日签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定：两被告将其购买的位于济南市槐荫区恒大金碧新城的房屋出售给两原告，总价款为人民币1990000元，合同同时对于付款方式、时间、解除抵押、办理房屋权属转移的过户手续及违约责任进行了约定(详见合同)。合同签订后，两原告依约履行了义务，向被告支付房款100万元，两被告也将涉案房产交付原告，但因两被告其他案的债务问题涉讼，致使涉案房产在办理过户手续之前被法院轮封，加之两被告也未按照合同约定办理完民生银行的抵押解除手续，致使原告的合法权益遭受损害。另外，两原告与两被告还于2018年6月12日签订了《车位转让协议》。协议约定：两被告将其购买的位于济南市槐荫区恒大金碧新城标准车位的出售给原告，总价款为人民币100000元，合同同时对于付款方式、时间、办理房屋权属转移的过户手续及违约责任进行了约定(详见协议)。协议签订后，原告依约支付了车位款10万元，两被告也将涉案车位交付原告，但两被告迟迟不给原告办理车位权属转移的过户手续，致使原告的合法权益遭受损害。综上所述，由于被告的行为给两原告生活带来了很大麻烦，故诉至法院，请求人民法院依法判准原告的诉讼请求。杨明星辩称，首先房屋买卖合同的签署是由我和王兆倩共同签署的，但是此房产是婚前财产，与王兆倩无关。事后房款全部交由我处理，未用于婚姻期间的家庭支出，所以所收款项与王兆倩无关。合同签署时法院还没有查封，所以本合同是正常交易合同，应该有效。王兆倩辩称，交易的时候我只是在合同上签了一个名字，这是杨明星婚前财产，其他我一概不知。济南西开置业有限公司述称，涉案房屋、车位均登记在第三人名下，根据物权法的规定，不动产的物权以登记为准，被告杨明星是无权处分房产的，更不存在由被告办理产权转移登记的过户手续。因被告杨明星未履行银行贷款合同，导致第三人承担了保证责任，第三人有权单方解除合同，收回房屋，第三人也已提起诉讼要求被告杨明星撤销网签备案，腾房并返还房屋，综上，被告是无权处分涉案房产及车位，涉案房产及车位的所有权人是第三人，第三人不认可原、被告之间的买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2015年8月31日，杨明星（买受人）与济南西开置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，后办理了网签手续。2018年4月2日，杨明星（甲方）、王兆倩（共有权方）与李峰（乙方）、济南中住城西房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋状况1.甲方自愿向乙方出售坐落于济南市槐荫区恒大金碧新城的房屋。济南市商品房购房合同编号为销售(字)201519097403。该济南市商品房购房合同购买日期为：2015年8月31日。填发单位为济南西开置业有限公司，房屋所有权人为杨明星；(共有权人：王兆倩)。第三条成交价格、付款方式一、成交价格甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及其附属设施、家具家电(如有)的总价款为人民币(大写)壹佰玖拾玖万元整，(小写)1990000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金乙方于2018年4月2日，向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整，(小写)50000元整。甲方自本合同签订时将济南市商品房购房合同及相关缴费单据交由丙方，作为房产交易安全性的担保。三、付款方式1、现金付款：乙方于2018年4月5日之前，将第一笔购房款人民币(大写)捌拾万元整，(小写)800000元整(含定金)，存入甲方指定账户；乙方于物业交割当日，将第二笔购房款人民币(大写)贰拾万元整，(小写)200000元整，存入甲方指定账户；于办理完毕过户手续当日，将第三笔购房款人民币(大写)玖拾玖万元整，(小写)990000元存入甲方指定账户。第五条甲方办理不动产权证书一、甲方收到办证单位通知办理不动产权证书后壹拾个工作日内向前述单位提交相关手续材料(包括但不限于身份证，户口本、结婚证、安置房回迁协议、济南市商品房购房合同及纳税发票等)，不得无故拖延。第六条房屋的交付一、甲方应当于2018年5月31日前，开发商交房两日内将该房屋交付给乙方。第八条权属转移登记甲乙双方协商确定在甲方办理完房屋解押手续后两日内共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案；在甲方办理完房屋解押手续后两日内，支付尾款当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原、被告还就涉案房屋的抵押情况、税费承担、违约责任、合同解除等进行了约定。2018年6月12日，杨明星（甲方，转让方）与李峰、李娜娜（乙方，受让方）签订《车位转让协议》，约定：一、车位概况1.车位坐落：济南.槐荫区恒大金碧新城标准车位。2.甲方对该车位拥有合法产权。3.甲方产权证明文件：济南.恒大金碧新域认购协议原件。二、转让价款(1)甲乙双方同意，产权车位转让价款为拾万元整。(小写100000)元整。三、使用权变更登记手续甲乙双方同意，双方应共同办理车位使用权变更登记手续.如登记机构要求甲方/或乙方必须到场办理相关手续，则该方应当按照登记机构要求当场办理。原、被告还就车位交付、相关费用、违约责任等进行了约定。另查明，涉案房屋被济南市长清区人民法院预查封，查封期限自2018年4月24日起至2021年4月23日止；被新泰市人民法院轮候预查封，查封期限自2018年8月23日至2021年8月23日止。另，杨明星与王兆倩于2018年3月21日登记结婚。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”该规定的立法目的不在于禁止交易或限制合同自由,而是从规范房地产交易秩序与房地产交易管理角度作出,属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。违反管理性强制性规定的并不当然导致合同无效。杨明星与济南西开置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续,其虽未取得房屋所有权证，但李峰与杨明星、王兆倩签订的《存量房屋买卖合同》以及李峰、李娜娜与杨明星签订的《车位转让协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故李峰、李娜娜要求确认李峰与杨明星、王兆倩签订的《房屋买卖合同》以及李峰、李娜娜与杨明星签订的《车位转让协议》有效，于法有据，本院予以支持。涉案《存量房屋买卖合同》系杨明星与王兆倩夫妻关系存续期间与原告方签订，王兆倩亦在合同上以共有权人签字，杨明星、王兆倩辩称本案与王兆倩无关，于法无据，本院不予支持。李峰、李娜娜曾诉求判令两被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、《车位转让协议》，并协助原告办理房屋和车位权属转移的过户手续；请求判令两被告向原告支付违约金597000元、律师代理费40000元、居间佣金30000元，因涉案房屋已被其他法院查封，故《房屋买卖合同》存在履行不能的情形，经本院释明，李峰、李娜娜申请撤回上述诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、确认原告李峰与被告杨明星、王兆倩于2018年4月2日签订的《存量房屋买卖合同》有效；二、确认原告李峰、李娜娜与被告杨明星于2018年6月12日签订的《车位转让协议》有效。案件受理费23820元，减半收取计11910元，由被告杨明星、王兆倩负担。财产保全费5000元，由原告李峰、李娜娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 胡世涛二〇二〇年十二月七日法官助理 孔凯琼书 记 员 吴蓓蓓