山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民初201号 原告（申请执行人）：王建栋，男，1969年11月5日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：许海龙，白晓雪，山西圣哲律师事务所律师。 被告（案外人）：李代弟，女，1951年10月22日出生，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：马建民，男，1974年12月6日出生，汉族，系被告李代弟之子。 委托诉讼代理人：刘冲，运城市盐湖区姚孟街道法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：马建保，男，1972年1月3日出生，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：郭雪娟，运城市盐湖区北城法律服务所法律工作者。 原告王建栋与被告李代弟及被告马建保执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告王建栋的委托诉讼代理人许海龙、白晓雪，被告李代弟的委托诉讼代理人马建民、刘冲，被告马建保的委托诉讼代理人郭雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建栋向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销运城市中级人民法院作出的（2020）晋08执异41号裁定书，依法判决准许对运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房产的执行；2.本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：一、原裁定认定涉案房屋未办理过户手续，无相关证据证明被告（案外人）李代弟存在过错认定事实错误，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，需同时满足以下四个条件才能中止对涉案房产的执行：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中被告李代弟作为买受人购买马建保的位于运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房产，至今未办理过户手续。被告李代弟作为案外人对原告的执行提出异议，必须提交证据证明案涉房产未办理过户手续不是其自身原因。但李代弟没有提交任何证据证明什么原因导致案涉房屋未办理过户手续，其应承担举证不能的法律后果。但人民法院却不予审查该事实，以无相关证据证明案外人存在过错为由，支持了李代弟的异议申请，明显认定事实错误，适用法律错误。二、被告李代弟系被告马建保的母亲，马建保为了恶意逃避原告王建栋的债务，从购买房屋开始已经处心积虑隐匿财产。李代弟已是年近七旬的老人，是否有能力一次性支付180余万元购房款，法院应予查明。被告马建保从2015到2016年期间共向原告借款本金2000万，该借款发生后，马建保就已经处心积虑隐匿财产，包括其购买的涉案房产。而李代弟是马建保的母亲，购买其儿子马建保房产，人民法院对亲属间房产交易更应审查其真实性。李代弟已是年近七旬的老人，有何收入能力，其一次性交易的180万余元的购房款来在哪里，是否是马建保的资产，法院应予查证属实。法院作出的裁定书，对这些事实均未查证属实的情况下，就支持了被告的执行异议，认定事实不清，应予撤销。综上，人民法院作出的（2020）晋08执异41号裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，依法判决准许对运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房产的执行。 被告李代弟辩称：一、运城市中级人民法院作出的（2020）晋08执异41号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁定公正合法，请求驳回原告王建栋的诉讼请求。二、答辩人的执行异议完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当予以支持。1、贵院对本案诉争房屋（运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房屋）进行依法查封是2019年9月19日，而答辩人从被告马建保夫妇处购买房屋并签订书面买卖合同是2017年12月6日，远远早于查封时间。答辩人购买被告马建保夫妇的房产，系房屋权利人与答辩人协商一致的结果，该买卖合同系双方的真实意思表示且不违反相关的法律规定，买卖合同合法有效。2、答辩人购买涉案房产后即对房屋进行了装饰、装修，并购买了家具和生活必需品，且从2018年开始，每年均是由答辩人向物业公司缴纳采暖费、物业费、电梯费、垃圾费、车位费等等，在贵院依法查封之前，答辩人已合法占有该不动产。3、根据答辩人与被告马建保夫妇签订的《二手房买卖合同》，答辩人于2018年5月7日，通过本人工商银行账户（62×××11）向被告马建保银行账户（05×××41）转账房款801125元，代被告马建保提前归还住房贷款本金801125元，并支付利息2071.8元。该款项系答辩人支付的购房款。同日，向该房产的开发商运城市金鑫房地产有限公司支付该房屋按揭购房款3271.26元。后答辩人又于2018年5月28日通过本人工商银行向被告马建保账号（05×××41）支付剩余购房款993532元，至此，答辩人已支付完毕所有购房款共计180万元。4、在答辩人支付完首笔购房款后，于2018年5月24日便和被告马建保夫妇一起去运城市不动产登记中心办理该房产预告注销登记手续及过户手续，被工作人员告知，涉案房产目前系预告登记，不具备办理过户的条件，需要待该房产的不动产权登记证书办出来之后才能办理房屋过户手续。包括涉案房产在内的滨湖一号小区其他房产，目前均未取得不动产权登记证书，所以无法办理过户手续，且不能办理过户手续非答辩人的自身原因。答辩人不但在购买房屋后积极的向不动产登记部门申请过户登记，还多次向被告马建保提出要求过户的请求，且涉案房产未能办理过户手续，存在合理的客观理由，答辩人不存在任何过错。三、原告诉状中陈述到的被告马建保向其借款后便处心积虑的隐匿财产系其主观臆测，并无任何证据予以证实。答辩人家庭早在1995年3月8日，就以78.66万元的价格从原王庄六组购买了13.11亩的土地，后建造成了库房用于出租，每年都有固定的收入来源，且该收入可观。除此之外，答辩人还有坐落于运城经济开发区××区××以南2226.97平方米的商铺，该商铺从2012年出租以来，每年亦有收入可观的固定来源，所以说，答辩人完全有经济实力全款购买房屋，180万元对答辩人来说并非难事。答辩人系被告马建保的母亲这是客观事实，但没有任何一个法律规定，亲属之间禁止买卖房屋。综上，请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告马建保辩称：一、运城市中级人民法院作出的（2020）晋08执异41号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁定公正合法，请求驳回原告王建栋的诉讼请求。二、答辩人将预告登记在自己名下的坐落于运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房屋以180万元的价格出让给被告李代弟属实。答辩人出售房屋时，与被告李代弟即买受人签订了书面的《二手房房屋买卖合同》，且被告李代弟已经按照合同约定支付了答辩人所有购房款，房屋出让后一直由被告李代弟在居住，该情况真实、客观。李代弟购买房屋后，多次向我提出要求办理过户手续，2018年5月24日我们曾一起到运城市不动产登记中心申请过户，但因答辩人出卖的房屋仅仅进行了预告登记，并无不动产登记证书，工作人员告知暂时不能办理过户登记手续，需要待不动产登记证书出来后才能办理，目前该小区的房产都没有办理出产权证，这是政策性原因，责任不在答辩人，更不在被告，若条件成就时，答辩人愿意随时配合办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王建栋未递交证据，其申请调取李代弟工商银行尾号5811账户的2017年到2020年的银行交易明细。因被告李代弟提交的交易明细为2013年到2020年的交易明细，本院认为不需要另行调取。 被告马建栋未递交证据。 被告李代弟递交了以下证据：证据1、二手房买卖合同一份，拟证明被告李代弟与被告马建保及共有人王巧霞于2017年12月6日达成买卖位于盐湖区滨湖××单元××房产的协议，同时合同对房屋的基本情况、房屋价款、付款方式等均进行了书面约定。证据2、中国工商银行业务凭证单两份、李代弟个人付款凭证一份及李代弟工商银行流水一份，该组证据拟证明被告李代弟2018年5月27日代被告马建保提前归还个人一手住房购置贷款801125元及利息2071.8元、向运城市金鑫房地产公司支付按揭款3271.26元，于2018年5月28日向被告马建保支付涉案购房款993532元，共计1800000元，支付了全部购房款。证据3、不动产登记受理凭证一份、不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明被告李代弟购买涉案房屋后，与被告马建保一起去不动产登记中心要求办理过户手续，但因涉案房屋系预告登记，没有不动产权登记证书等相关政策原因，无法办理过户手续，非被告李代弟自身原因。证据4、运城市盐湖区滨湖物业管理有限公司费用收取单据7页，拟证明被告李代弟购买涉案房屋后在该房屋居住，并缴纳相应电费、采暖费、物业费、垃圾费、电梯费等费用。证据5、收款收据4页7份，拟证明被告购买涉案房屋后对房屋进行了装潢、装修、购买家具，长期居住的事实。证据6、征地协议书一份、收据一份、保民仓库租赁合同十六份：证据7、国有土地使用证一份、房屋租赁合同十三份；证据8、李代弟中国工商银行借记卡账户明细单（2013年1月1日至2020年11月4日）一份；证据9、户口本复印件一份：证据6、7、8、9拟证明被告李代弟与马小管系夫妻关系，被告李代弟有房屋、仓库租赁，有固定的收入来源，其中证据8与证据2相互印证，更加证明购买房屋并支付购房款的事实。被告马建保同意原告的证据，无异议。 原告王建栋发表质证意见为：证据1真实性合法性关联性均不予认可，马建保与李代弟是母子关系，当时马建保已经与王建栋产生了债务纠纷，马建保是为了逃避债务与自己的母亲恶意串通所签订的合同；证据2真实性认可，合法性和关联性不予认可，凭证上显现不出是哪个房子的价款，李代弟支付的资金不是个人的资金；证据3真实性认可，关联性不认可，这是马建保申请的注销抵押登记，不是李代弟催促马建保办理过户登记，截至现在该房屋还是马建保的。证据4真实性认可，关联性不认可，申请人查封以前案外人李代弟未缴纳过物业费。证据5真实性合法性关联性均不予认可，装修不能看出是谁交的费用，也没有银行流水来印证这些花费，票上也不是李代弟的名字。证据6真实性认可，关联性不予认可，九几年的事情，也是马小管的事，与本案没有关联性，仓库的合同是马建民的，不能证明是李代弟的收入。证据7国有土地使用证真实性合法性认可，关联性不予认可，房屋租赁合同真实性不予认可，不能体现出租人的信息，不能体现租房是真实的。证据8流水可以看见马建保给李代弟的转账高达数百万元，李代弟在支付马建保购房款993532时前由马建民向李代弟转入100万元，在马建民向李代弟转账前其账户余额只有6万多，结合证据6提交的马小管的相关协议及合同足以说明李代弟不具有支付180万元购房款的能力，其支付马建保的购房款不是他的钱。证据9认可。本院认为原告提供的证据均与本案有关联性，本院对其关联性采纳。 经审理查明，原告王建栋诉被告马建保、马建民、杨晓英民间借贷纠纷一案，审理中申请人王建栋于2019年8月21日向本院提出财产保全，经审查，本院于2019年9月2日作出（2019）晋08民初324—1号民事裁定书，裁定：冻结被申请人马建保银行存款3250万元或查封、扣押相应价值财产。2019年9月19日，本院作出（2019）晋08执保30号协助执行通知书并向运城市不动产登记中心送达，协助执行项目：一、协助查封被申请人马建保位于运城市盐湖区河东××滨湖××单元××房产（单元号：140802003023GBOO003F00010126；预告登记证明号：16120873），身份证号：。二、查封期间未经本院许可，不得转让、买卖、抵押等方式处分该财产。三、查封期限三年（自2019年9月19日至2022年9月19日）。2018年5月7日异议人李代弟通过其账号62×××11代替马建保账号05×××41提前归还个人一手住房购置贷款801125元及利息2071.8元、向运城市金鑫房地产有限公司账号支付滨湖一号按揭购房款3271.26元；2018年5月28日李代弟通过其账号62×××11以汇款方式向马建保账号05×××41支付滨湖一号购房款993532元。运城市盐湖区滨湖物业管理有限公司一物业费收取单据，业主信息：李代弟（滨湖一号一6号楼—21302248.69m2）；被告李代弟与其丈夫马小管和马建民的孩子装修居住至今。 同时查明，被告李代弟丈夫为马小管。夫妇二人有三个儿子。长子马建军，次子马建保，三子马建民。夫妇二人早年做生豆芽等生意。之后购买土地建有仓库出租、收租租金，在运城经济开发区购买二千余平方米商铺对外出租收取租金。大多数由三子马建民帮其料理，被告李代弟与其丈夫马小管财产并未互相独立。 再查明，原告王建栋收到本院（2020）晋08执异41号执行裁定书后，于法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。 还查明，运城市盐湖区河东东街延长线滨湖一号小区6幢2单元13层1302号房屋被告马建保购买时，房屋设有抵押，抵押权人为中国工商银行运城城建支行，被告马建保与被告李代弟签订二手房买卖合同时，是否经抵押权人同意不明。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，被告李代弟为案外人，应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告李代弟与被告马建保及案外人王巧霞2017年12月6日签订的《二手房买卖合同》为有效合同。约定将坐落于运城市盐湖区河东东街延长线以南滨湖一号6幢2单元1302室由被告李代弟购买，其签订合同时间早于人民法院2019年9月2日的查封时间。被告李代弟向被告马建保支付全部购房款，已占有居住该房屋。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归还抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中所涉房屋被告马建保购买时设有抵押权，抵押权人为中国工商银行运城城建支行，被告李代弟购买被告马建保房屋时，明知该房屋上设有抵押权而进行购买，在诉讼中也未提交抵押权人同意转让案涉房屋的相关证据，案涉房屋不能办理过户登记的原因是未解除抵押，被告李代弟对此存在过错，被告李代弟的举证不能证明其符合前述司法解释的规定，被告李代弟对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于执行的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下： 准许执行位于山西省运城市盐湖区河东东街滨湖一号6幢2单元13层1302号房屋。 案件受理费21000元，由被告李代弟、被告马建保负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  余 婧