广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2009号原告：林纬安，男，1996年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州市力昶贸易有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场5街5号。法定代表人：曾锡祥。被告：广州超耀企业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段31号。法定代表人：梁艺超，职务总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。被告：广州超耀物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路沙湾茶博城一街25号。法定代表人：梁艺超，职务总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。林纬安与广州市力昶贸易有限公司（以下简称力昶公司）、广州超耀企业管理有限公司（以下简称超耀企业公司）、广州超耀物业管理有限公司（以下简称超耀物业公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林纬安的委托诉讼代理人袁建军、谢嘉昊，超耀企业公司、超耀物业公司的法定代表人梁艺超及委托诉讼代理人何飞鸿，到庭参加诉讼，力昶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林纬安向本院提出诉讼请求：1.三被告将广州市番禺区沙湾镇XX路XX广场X街15号商铺交付给原告管业；2.三被告按照市场同类物业月租金标准向原告支付上述商铺的占有使用费（以评估为准，暂定为每月3000元，自2018年3月13日起，支付至被告将上述商铺实际交付给原告之日止，暂计至2019年11月13日为60000元）；3.原告为本案支付的律师费人民币8000元由三被告承担；4.诉讼费由三被告承担。诉讼中，林纬安明确第2项诉讼请求的标准应参照生效判决书（2019）粤0113民初2617号中超耀企业公司应向周泉光支付的每平方米的租金标准，即每月每平方米60元，每年递增5%，建筑面积按57.96平方米计算。事实与理由：原告于2018年2月24日参与广州市番禺区人民法院在淘宝网站组织的财产拍卖。2018年3月13日，广州市番禺区人民法院出具案号为(2016)粤0113执4034号之一的《执行裁定书》，确认原告取得了位于广州市番禺区沙湾镇XX路XX广场X街15号商铺（下称“涉讼商铺”）的所有权。此后，原告亦已就涉讼商铺办理并取得了相应不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第17条、第34条、第35条、第39条的规定，原告作为涉讼商铺的所有权人，依法对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，并有在其物权受到侵害时，有权要求返还及排除他人妨碍的权利。原告到现场要求收回商铺时，各被告不配合并予以阻挠。超耀企业公司、超耀物业公司声称对涉讼商铺享有权利，但却无合法依据。各被告的行为，已经严重侵害原告的物权，并导致了原告对房屋收益的损失。各被告负有返还房屋、排除妨碍并赔偿原告的义务。原告为维护自身权益，特具状起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。超耀企业公司、超耀物业公司共同辩称，我方与力昶公司的租赁合同尚未到期，仍在租赁期内，按照法律规定租赁合同对新的业主是合法有效的，力昶公司与我方签订租赁合同的租金标准是每平方米12元，因签订合同时所有房屋都是毛坯，没水没电没路面，我方在该方面花费几千万元，为弥补我方投入大量的资金，故租金标准为每月每平方米12元。既然我方和力昶公司签订的租赁合同尚未解除，且对租赁标准有明确的约定，故我方与力昶公司的租赁合同对原告同样适用，我方愿意按照每月每平方米12元向原告缴纳租金。另外，涉案房屋是在超耀企业公司与力昶公司签订的租赁合同后办理抵押登记，故租赁合同对原告是有效的。是属于超耀企业公司和力昶公司签订的合同范围内，但是我方一直没有收益，所有主张占有使用费没有依据。力昶公司未应诉答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场4街15号，建筑面积为57.70平方米，原产权人为力昶公司。根据产权登记信息显示，该房屋曾于2015年2月10日办理抵押登记，权利人为彭婉玲，后于2015年2月16日涂销抵押；另于2015年2月26日办理抵押登记，权利人为胡淑琼，该抵押于2018年7月11日涂销。胡淑琼诉曾锡祥、力昶公司民间借贷纠纷一案，本案作出（2015）穗番法民一初字第1642号判决（以下简称1642号民事判决），判令：一、被告曾锡祥、广州市力昶贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款320万元给原告胡淑琼。二、原告胡淑琼对依法拍卖、变卖被告广州市力昶贸易有限公司名下的位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街10号、2街4号、2街11号、3街11号、3街16号、4街15号的房屋（共6套）所得的价款在担保范围内享有优先受偿权。该判决生效后，胡淑琼申请强制执行，本院遂以（2016）粤0113执4034号（以下简称4034号执行案）立案执行。因胡淑琼在执行过程中将上述债权转让给龚伟锋，龚伟锋向本院申请变更其为申请执行人，本院经审查后作出（2017）粤0113执异119号执行裁定，将4034号执行案的申请执行人由胡淑琼变更为龚伟锋。2018年2月6日，本院于阿里拍卖平台就涉讼房屋公布《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物介绍》等文件，拍卖页面显示标的物为二次拍卖，起拍价为433608元。其中，《竞买公告》载明的拍卖标的为1642号民事判决判项中确定的包含涉讼房屋在内的六个物业。《标的物介绍》所附《拍卖标的调查情况表》载明，拍品为涉讼房屋，无钥匙、无租赁情况，欠费由买受人自行至相关部门核实并承担，此次拍卖为按现状拍卖，法院不负责清场等；附件穗衡鼎评报房字[2017]第B389号《房地产估价结果报告》载明涉讼房屋于现场勘察之日（2017年5月12日）为正常营业状态。在其后的网络竞价中，林纬安以433608元的最高价竞得涉讼房屋。本院遂于2018年3月13日作出（2016）粤0113执4034号之一民事裁定，解除对涉讼房屋的查封，涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人林纬安所有，该财产权于裁定送达林纬安时起转移等。该裁定于2018年4月8日送达林纬安。2018年7月11日，林纬安取得涉讼房屋的不动产权证书。林纬安曾于2019年10月11日委托广东华誉品智律师事务所以EMS特快专递的方式向三被告发出《律师函》，主要内容为因三被告一直阻挠林纬安收回商铺，现再次通知要求三被告于2019年10月20日前将包括涉讼房屋在内的物业交还林纬安管业，并自2018年3月13日起按市场同类物业租金价格标准向林纬安支付占有使用费至交还管业之日止。上述邮件均因“收件人迁移新址，原址无此人”被退回寄件人。2020年1月19日，林纬安提起本案诉讼。因以《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其它送达方式无法向力昶公司送达传票等诉讼材料，本院遂发出公告，公告期满后未见力昶公司与本院联系。庭审过程中，超耀企业公司主张其与力昶公司之间存在真实有效的租赁合同关系，因其司在涉案沙湾茶博城投入大量基础设施，且其对力昶公司享有到期债权，与租金抵销后，其司并没有拖欠力昶公司租金。超耀企业公司为其主张向本院提交了《商铺租赁合同》（签约日期为2015年4月1日）及其补充合同1、2、3，力昶公司向超耀企业公司出具的押金收据，《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》，代付押金、租金统计表及相应银行转账凭证，超耀企业公司股东证明，水电等相关工程合同及支付凭证等证据为证。林纬安质证后对上述证据均不予确认，并提出签订长达20年的合同却不办理租赁备案登记、租金标准远低于市场价格、租金支付方式等均存在有违常理的情形。另外，对于涉讼房屋的使用费标准，林纬安以商铺位置相近为由，主张参照力昶公司与其另一租户周泉光经生效判决确认的租金标准，并提交了（2019）粤0113民初2617号民事判决书为证。超耀企业公司则主张应按照其与力昶公司约定的租金标准支付占用费。而对于主张超耀物业公司腾退房屋的原因，林纬安解释为其欲接收物业时是超耀物业公司阻止其开门，该公司工作人员并称超耀企业公司对涉讼房屋享有权利。两被告对此回应称与力昶公司的租赁合同为超耀企业公司所签订，涉讼房屋由其方公司负责经营，但因位置比较偏僻，故很多商铺没有出租出去。本院认为，林纬安通过竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋的所有权，其对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据本案所查明的事实可知，涉讼房屋是因实现抵押权而被拍卖从而变更所有权人为林纬安，即使原债权人、抵押权人胡淑琼在执行程序中转让债权给龚伟锋，亦不影响该性质的认定。虽超耀企业公司举证拟证明其在涉讼房屋物权变动前已与力昶公司签订租赁合同，但且不论该租赁合同的真实性，单从该租赁合同的签订时间（2015年4月1日）晚于权利人为胡淑琼的抵押权设立的时间（2015年2月26日）来看，根据前述法律规定，该租赁合同亦已不足以约束房屋受让人林纬安。超耀企业公司为涉讼房屋的实际占有人，而超耀物业公司阻挠林纬安收回房屋对其物权造成妨害，因此，林纬安诉请超耀企业公司、超耀物业公司交付涉讼房屋，合理有据，本院予以支持。力昶公司虽为涉讼房屋的原产权人，但其自涉讼房屋产权转移至林纬安名下时丧失出租权，现并无证据证实力昶公司存在使用涉讼房屋或其他妨害物权的行为，故林纬安诉请力昶公司承担搬迁义务依据不足，本院不予支持。超耀企业公司占用涉讼房屋，应向林纬安支付占有使用费。涉讼房屋的所有权自（2016）粤0113执4034号之一民事裁定送达林纬安之日（2018年4月8日）起转移，故占有使用费应自当日起算。由于超耀企业公司及林纬安所主张的占有使用费标准均依据不足，根据公平原则及交易习惯，本院酌定占有使用费的标准应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。林纬安所主张的律师费8000元并非处理本案纠纷所必然产生的费用，故本院对其该诉请不予支持。力昶公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、举证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、广州超耀企业管理有限公司、广州超耀物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退广州市番禺区沙湾镇XX路XX广场X街15号房屋，将该房屋交还林纬安管业；二、广州超耀企业管理有限公司应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向林纬安支付自2018年4月8日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起七日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回林纬安的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由广州超耀企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  许广威人民陪审员  梁少萍二〇二〇年十二月八日书 记 员  杜嘉华