广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8875号原告（反诉被告）：周林，男，1985年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）：何雨晴，男，1969年2月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。周林诉何雨晴房屋租赁合同纠纷一案，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。周林、何雨晴的委托诉讼代理人杜伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周林向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.解除周林与何雨晴签订的《房屋租赁合同》；2.何雨晴返还房屋租赁押金8600元；3.何雨晴赔偿装修损失40000元；4.何雨晴赔偿周林搬迁费8600元；5.何雨晴承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：我与何雨晴于2017年7月24日签订了《房屋租赁合同》，约定何雨晴将位于广州市番禺区沙××街禺××楼厂房出租给我，租赁期限3年，自2017年7月24日起至2020年7月23日，押金为8600元，月租金4300元，合同约定租赁场所使用证明可作为商事主体办理各类证照使用，还约定租赁期内，出租方中途解除合同的，必须提前三个月通知承租方，并双倍返还租赁保证金。何雨晴辩称，我方并没有单方违约，周林离开租赁厂房的原因是因为其向我方声称租赁的厂房无法办理营业执照，而且营业地方太小，不适合他们工厂的发展，因此周林想搬离租赁厂房，后来在2019年11月上旬，我方到周林租赁的厂房查看发现，周林已搬离，但其搬离前没有通知我方，因此周林声称我方单方解除合同与事实不符。到目前为止，周林还欠我方租金及水电费。何雨晴提出如下反诉请求：1.周林向何雨晴支付租金21500元、水电费7839元及相应违约金（违约金以月租金4300元为基数，按0.4%/日的标准分别自2018年12月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日、2019年10月5日起计至周林实际缴清租金之日止，暂计至2020年10月14日为4054元）；2.何雨晴无须返还周林保证金8600元；3.本案诉讼费用由周林承担。事实与理由：2017年7月24日，何雨晴与周林双方签订《租赁合同》（下称“合同”），由周林承租何雨晴位于番禺区沙××街禺××楼的场地。合同第二条约定，租赁期限为2017年7月24日起至2020年7月23日止。合同第三条约定周林向何雨晴支付的保证金为8600元；周林于每月5日前支付当月租金。合同第五条约定周林逾期支付租金的，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，视作周林违约处理，何雨晴有权解除合同，没收保证金。租赁期内，该物业每月的水、电费用由周林每月结清。另合同第七条约定，周林中途解除合同的，须提前3个月通知何雨晴，通知期间租金照常缴交，保证金不予退还。租赁期间，周林经常不按时支付租金及水、电费并存在拖欠情况，在2019年8月周林向何雨晴提出，因场地面积太小不够使用，其准备从场地搬离。其后周林继续使用场地直至2019年11月上旬突然搬离，其搬离时并未告知何雨晴，且其至今仍拖欠何雨晴租金21500元及水、电费7839元。综上所述，周林至今未向何雨晴付清场地租金及水、电费属于严重违约行为，为维护何雨晴的合法权益，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持何雨晴的上述诉讼请求。周林对何雨晴的反诉请求辩称，不同意何雨晴的意见，我并非因无法办理营业执照而主动搬离涉案厂房，系因何雨晴方的工作人员不断催促，我才搬离涉案厂房。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案租赁物位于广州市番禺区沙××街禺××楼，何雨晴自认租赁物从南双玉村经济发展公司承租，租赁物未取得建设工程规划许可证，周林亦确认该情况。2017年7月24日，何雨晴（甲方、出租方）与周林（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方作工业用途使用，总建筑面积400平方米；租赁期限为2017年7月24日起至2020年7月23日止，其中2017年7月24日至2017年8月15日为免租装修期；月租金标准4300元，乙方逾期支付租金的，每逾期一日按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，甲方中途解除本合同的，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还给乙方，乙方中途解除合同的，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金；等等。双方提交的合同原件就保证金、租金支付时间的约定内容不一致，周林提交的合同原件显示该部分空格处内容为空白，何雨晴提交的合同原件显示该部分内容空格处载明了保证金8600元，第一个月租金支付时间为“2017年7月24日”，以后每月“5”日前支付当月租金，上述手写内容无周林签名或指模确认。周林承租涉案租赁物后，向何雨晴支付了保证金8600元。关于周林的交租情况，何雨晴提交了自制的应交金额及实缴金额统计表，载明周林自2017年8月开始应缴租金、水电费及周林实际支付租金、水电费的情况，另何雨晴于庭审中自认遗漏周林于2019年8月29日支付的5322元缴费记录，对应2019年7月15日至2019年8月15日的应缴租金及水电费。何雨晴提供给了周林转账支付的记录，其中2018年8月20日转账9648元备注说明为“8.15-9.15租金水电”。2019年9月15日后的租金，周林主张当时何雨晴委托崔姓工作人员告知其在2019年10月15日前搬走就不计算该日之前的租金。何雨晴否认该事实。双方经核对租金支付情况，何雨晴主张周林尚有2018年12月15日至2019年1月15日的租金、2019年9月15日至2019年11月15日的租金未支付。周林认为2018年8月20日支付的9648元为两个月的租金及水电费，该笔款项由其合伙人转账，转账备注内容错误，同时认为何雨晴统计的2018年7月15日至8月15日的水电费5348元实际为一个月的租金及水电费，其承租厂房后用于焊机组装、调试等，属于高温作业，每年6月至11月是淡季。何雨晴提供的上述明细表还显示，周林尚有2018年10月15日至11月15日抄表的水电费1928元（抄表时段对应于8月15日至11月15日）、2018年12月15日至2019年1月15日抄表的水电费431元、2019年5月15日至2019年6月15日的水电费200元、2019年8月15日至2019年9月15日的水电费985元、2019年9月15日至2019年10月15日的水电费811元未支付。为证明水电费金额，何雨晴提供了每次抄水电表的记录，记录显示用电量读数是连续的，其中2019年4月的抄表记录与周林提交的抄表记录一致。关于水电费的支付，双方确认由何雨晴通知周林，周林按照通知的金额转账支付。关于搬离涉案租赁物的时间，周林自认于2019年10月6日开始搬运设备，于2019年10月10日全部离场，期间何雨晴每天都有派工作人员到场查看，何雨晴的工作人员要求其搬走后将钥匙插到大门上。周林同时认为，何雨晴自己开办的广州市利浚泓玩具有限公司就在隔壁楼的四楼，因周林搬运设备都是大件物品，还向何雨晴开办的公司借用了叉车。何雨晴则主张，2019年8月收到周林提出离场的要求，直至2019年11月上旬到涉案厂房查看才发现周林已经搬走，故主张占有使用费至2019年11月15日。经当庭核查，周林主张何雨晴开办的广州市利浚泓玩具有限公司注册营业地址为涉案租赁物的地址。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现周林、何雨晴均确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故二人于2017年7月24日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，何雨晴收取的保证金8600元应退还给周林，周林亦应当支付占用期间的占有使用费、水电费。关于周林离场时间的认定。周林陈述其已于2020年10月10日撤场，并提交了租车的订单凭证、支付凭证、及另行承租场地的租赁合同。何雨晴不确认周林的具体搬离时间，但根据在案证据显示，其对于周林搬离场地应当是知情的，由于双方未办理交接手续，何雨晴即便知情，但收回厂房恢复至正常使用状态也需要一定的合理期间，故本院酌情认定何雨晴收回厂房的时间为2019年10月15日。故周林应向何雨晴支付2019年10月15日之前的租金、水电费。就周林的缴租情况，何雨晴提供了详细的缴租表、缴租转账记录，除了2019年8月29日支付的款项遗漏外，周林对该缴租表载明的其他缴费金额、时间无异议。对于双方争议的2018年8月20日支付的9648元对应的租金及水电费的时间段，何雨晴提供的缴租表显示2018年7月15日至2018年8月15日的租金4300元、及水电费5348元，水电费5348元是对应2018年5月15日至8月15日期间的水电费。虽然根据该表记录的水电费明细显示仅2019年7月15日至2019年8月15日的水电费金额1022元超过1000元，但周林转账支付9648元时转账备注为“8月15日至8月20日的租金水电”，且何雨晴提交的租金水电费明细表记录的用电读数是连续的，其中2019年4月的明细表与周林提交的明细表一致，该电表读数延续了2018年8月15日后的用电情况，周林未对电表读数提出异议，视为其认可在2019年4月份之前的用电情况。因此，虽周林抗辩2018年8月20日支付的9648元对应两个月的租金及水电费，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，对周林该项抗辩理由，本院不予采纳。根据何雨晴提供的交租明细表，周林在2019年10月15日之前未支付的租金为2018年12月15日至2019年1月15日的租金4300元、2019年8月15日至2019年10月15日的租金8600元，未支付的水电费为2018年10月15日至11月15日抄表的水电费1928元（抄表时段对应于8月15日至11月15日）、2018年12月15日至2019年1月15日的水电费431元、2019年5月15日至2019年6月15日的水电费200元、2019年8月15日至2019年9月15日的水电费985元、2019年9月15日至2019年10月15日的水电费811元，上述租金合共12900元，水电费合共4355元。周林未提供证据证明已支付上述时间段的租金，故对何雨晴关于上述使用期间的租金、水电费的主张，本院予以支持。2019年10月15日之后的水电费，因周林已离场，无需承担该时段的费用。何雨晴该部分请求，本院不予支持。因合同无效，双方约定的违约责任亦归于无效，何雨晴要求周林支付逾期支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于周林请求的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效，对于未形成附合的装饰装修物，出租人如同意继续利用的，可折价补偿，出租人不同意利用的，由承租人自行拆除；对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价补偿，不同意利用的按照双方过错承担该部分的价值损失。现周林不能对可拆卸的装饰装修物、及与厂房形成附合的装饰装修情况分别进行举证，也不能对交还厂房的状况进行举证，应当承担举证不能的法律后果。因此，对于周林主张的厂房投入的装修损失，本院不予支持。周林要求何雨晴赔偿搬运费，亦同样缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认周林与何雨晴于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、何雨晴于本判决发生法律效力之日起十日内向周林返还租赁押金8600元；二、周林于本判决发生法律效力之日起十日内向何雨晴支付租金12900元、水电费4355元；三、驳回周林其余诉讼请求；四、驳回何雨晴其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1230元，由周林承担1045元、何雨晴承担185元；反诉费425元，由周林承担88元，何雨晴承担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月十日书记员  陈冬