广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40699号原告：杨佳华，女，1976年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周斌、黄艳，分别系广东中大圣律师事务所律师、实习律师。被告：广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙），住所地广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心63层01-A、E单元。委托诉讼代理人：孙富强，陈子豪，均该司职员。被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。法定代表人：赵创胜。被告：谢海榆，男，1964年10月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告杨佳华诉被告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（以下简称诺成五号企业）、广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）、谢海榆案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳华的委托诉讼代理人周斌、黄艳，被告诺成五号企业的委托诉讼代理人韩荣（后被更换为陈子豪）、孙富强到庭参加诉讼；被告利海公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告谢海榆经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨佳华向本院提出诉讼请求：一、停止对广州市白云区的XX花园XX期项目01栋7层716房（以下简称案涉房屋）的拍卖强制执行措施并解除上述房屋查封；二、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年4月17日贵院作出（2017）粤0106执9994-1号执行裁定，拍卖广州市白云区的XX花园XX期项目XX栋7层716房。原告向广州市天河区人民法院提出执行异议，天河区人民法院于2019年9月16日作出（2019）粤0106执异613号执行裁定，驳回原告的申请，原告遂提起本案诉讼。本案的原告符合《异议复议规定》的规定，有足够的民事权益排除执行，具体如下：一、原告在案涉房屋查封前签署了合法有效的书面买卖合同。2013年9月28日，原告与利海公司签署《托斯卡纳认购书》购买案涉房屋并缴纳定金和较多的房款，利海公司也履行了交房的义务，而广东省高院作出查封的日期为2017年1月3日（2016）粤民初1-4号案。二、已支付的价款超过了合同约定总价款的50%。原告认购案涉房屋认购价为795999元，交付30000元定金于签署认购书时支付购房首期款50%，即405999元。广州明源代理有限公司于2013年9月22日出具收据，确认收到案外人交来认购利海公司托斯卡纳会员服务费20000元，表明可优先选房资格和20000元抵100000元的回购房优惠。利海公司分别于2013年9月28日、2014年1月3日和2月14日向原告出具《收款收据》30000元、房款296634元、79365元，确认原告已经交付了超过50%的合同约定总价款，有权主张自己的物权期待权。三、原告在人民法院查封前已经合法占有使用该不动产。交齐首付款后，利海公司于2014年3月27日向原告发出《收楼通知书》，同年9月14日原告办理了入住手续，签订了收楼确认书，原告一直居住之今。在人民法院查封前，案涉房屋已经处于原告的实际控制下，基于房屋买卖合同对案涉房屋合法占有。四、非因买受人自身原因未办理过户登记，未能过户登记买受人没有过错。2014年9月14日，利海公司将房屋交付给原告使用至今，期间原告一直积极要求利海公司履行协助过户的义务，后利海公司从2014年开始因涉及大量诉讼，2015年就下落不明，导致原告无法过户，因此，原告对不能过户登记，不具过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告符合上述规定的条件，享有能够排除强制执行的民事权益，应依法终止对案涉房屋的拍卖执行和查封，并判令利海公司协助原告进行过户。恳请贵院保护原告的合法权益，望判如所请。被告诺成五号企业辩称：一、原告同小区购房人员的生效判决已确认购房人员基于认购协议形成的债权不能与被告享有的抵押权对抗。详见（2017）粤0111民初2577号民事判决书。二、被告对执行标的依法享有抵押权，且经过生效判决确认，原告无权排除执行。三、原告并未与被执行人利海公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。四、原告对没有办理房屋过户手续应承担一定的责任。五、原告所举证据不足以证明其已经向利海公司支付总房款的50%以上。综上，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及相关规定，原告的诉请应予驳回。被告利海集团、谢海榆未答辩，亦未提交证据。经审理查明：本院作出的（2015）穗天法金民初字第2946号生效民事判决，判决利海公司向诺成五号企业偿还贷款37168000元及利息、罚息、复利，诺成五号企业对抵押物XX花园XX期XX栋共41套的在建工程（包括案涉房屋在内）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因义务人没有履行上述判决，诺成五号企业向本院申请执行，本院以（2017）粤0106执9994号案立案执行，并于2018年4月17日裁定拍卖被执行人名下房屋一批，其中包含案涉房屋。后杨佳华就案涉房屋向本院提出执行异议，要求不予拍卖。本院经审查后作出（2019）粤0106执异613号执行裁定，裁定驳回杨佳华的异议。杨佳华不服上述执行裁定，向本院提起执行异议之诉。2013年9月28日，杨佳华（认购方）与利海公司（出售方）签订《托斯卡纳认购书》，约定：杨佳华认购案涉房屋，认购价795999元，选择银行按揭付款的方式；定金3万元须于签署本认购书时付清，以出售方开具的票据为有效凭证；认购方于2013年10月27日前携此认购书等前往利海公司办理签署正式《商品房买卖合同》；2014年3月31日交付房产。广州明源房地产代理有限公司于2013年9月22日出具收据，确认收到杨佳华交来认购利海托斯卡纳会员服务费20000元，注明此可享受优先选房资格和20000元抵100000元的购房优惠。利海公司分别于2013年9月28日、2014年1月3日和2月14日向杨佳华出具《收款收据》，确认收到杨佳华购买案涉房屋的定金30000元、房款296634元和79365元，上述付款事实还有杨佳华提供的POS单佐证。2014年3月27日，利海公司向杨佳华发出《收楼通知书》。同年9月14日，杨佳华办理了入住手续，签订了收楼确认书。杨佳华为证明其收房后一直居住与案涉房屋，还提交了委托银行代收款协议书、银行代扣管道燃气费授权书、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同、业主消防安全责任书、物业管理费垃圾费、XX花园XX期收楼缴纳费用明细表予以证明。诺成五号企业对上述证据关联性不予确认。杨佳华与利海公司没有签署《商品房买卖合同》。杨佳华与其配偶谢礼材在广州市名下有两套住宅，建筑面积分别为92.83平方米和76.98平方米，均已领取房地产证。广州市房地产档案馆的《产权情况表》（2019年11月20日）显示，案涉房屋具体用途为住宅，房屋性质为商品房，合同状态为未签定合同，确权状态为未确权，抵押状态为在建工程抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，登记字号为13预登01507347，登记日期为2013年12月4日。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告因不服（2019）粤0106执异613号执行裁定而提起本案诉讼，符合上述规定。本案争议焦点为原告是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事判决已认定诺成五号企业对案涉房屋享有在建工程抵押权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、司法解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，原告及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，原告对案涉房屋享有的权利不足以排除本院（2017）粤0106执9994号执行案对案涉房屋的强制执行，原告的诉讼请求应予驳回。被告利海公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告谢海榆经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条的规定，判决如下，判决如下：驳回原告杨佳华的诉讼请求。本案受理费100元，由杨佳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  汤烈强人民陪审员  李婉君二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  滕 悦书 记 员  王嘉蔚梁怡筠