陕西省富县人民法院民事判决书                        (2020)陕0628民初1502号 原告：爨军红，男，1979年12月25日出生，汉族，陕西省富县居民，住富县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张旺华，男，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛  娟，女，北京市盈科律师事务所律师。被告：富县金辉房地产开发公司，住所地：陕西省延安市富县三零二。统一社会信用代码：91610628694907386N.法定代表人：赵文亮，系执行董事。委托诉讼代理人：季书荣，男，1959年8月19日出生，汉族，住富县，系该公司办公室主任，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX原告爨军红与被告富县金辉房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爨军红委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告爨军红向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期为原告办理位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金82740元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月24日，原告与被告签订《售房合同》，购买被告位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室，房屋面积115.96平方米，房屋总价款259750元。2012年9月5日，原告购买被告该小区地下室，地下室面积16.05平方米，并支付款项16050元，购房款和地下室款项合计275800元。《售房合同》签订后，原告依约向被告履行了全部付款义务。《售房合同》第九条约定“房产办理手续，本公司提供相应的合法手续。”第十二条约定“甲乙双方应自觉遵守本合同，如有违约由责任方赔偿合同总价的30％。”但被告截止起诉之日仍未给原告办理涉案房屋的产权证书，构成严重违约、根本性违约，应当依法承担违约责任。被告委托诉讼代理人辩称：1.原告所购房屋目前已具备办理不动产权证书的条件，原告应自行办理。按照双方签订的《售房合同》约定，房产证的办理，由被告提供相关合法手续，费用由原告承担。原告应持购房合同在原告处开具介绍信，在税务机关缴纳契税后，在富县不动产登记局申请办理不动产权证书。原告未办理相关手续，并非被告的原因造成。2.原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，超出诉讼时效期间，应当驳回原告诉讼请求。主张违约金，应自合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告2011年5月24日与原告签订《售房合同》，同时将案涉房屋交付原告使用，至今近10年时间，期间原告从未向答辩人主张逾期办证违约金，故其现在提起诉讼显然超出诉讼时效期间。 3.原告主张的违约金不符合合同约定，过分高于实际损失，且合同约定违约金为合同总价的30%，违约金的计算基数并不包括《售房合同》约定之外的地下室价款，原告主张的违约金计算方法不符合合同约定。因超出诉讼时效期间，原告主张违约金的诉讼请求应当依法驳回。即使法庭认为答辩人应当支付违约金，因逾期办证并未给原告造成实际损失，故合同约定的违约金过高，如法庭要支持违约金，请法庭予以减少。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:第一组证据，《售房合同》1份、收款收据9张、物业费清缴证明1份，证明：1.原、被告签订的《售房合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。2.被告应当承担违约责任，向原告支付违约金82740元。第二组证据：大修基金收款收据1份、富县不动产登记局出具的陕（2019）富县不动产权第0000246号查询信息1份。证明：1.被告2019年才从房产管理部门取得了该涉案小区不动产权证书（俗称大证），已经构成严重违约。2。涉案房屋目前具备办理房产证手续，被告应限期协助原告办理房产证登记手续，并承担相应违约责任。第三组证据：《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民终11804号判决书、陕西省延安市中级人民法院（2014）延中民一终字第00934号判决书各1份。证明：被告的违约行为一直持续至今，无论从法律规定还是从司法实践角度看，被告应当承担相关违约责任。第四组证据：1、富县不动产登记局出具的陕（2019）富县不动产权第0000246号查询信息2、富经发（2019）36号文件证明涉案房屋目前具备办理房产证手续，被告应限期协助原告办理房产证登记手续，并承担相应违约责任。第五组证据：2018年8月15日《告广大业主》、2018年9月5日《富县领导接待来访群众纪要》、微信聊天记录、富县群众反映信访事项登记表各1份，证明该案诉讼时效应从2019年取得预售许可证后起算，被告应承担违约责任。第六组证据：陕西省高级人民法院（2017）陕民再82号判决书，证明原告的起诉并未超过诉讼时效，被告应承担违约责任。被告向法庭提供一组证据：富县不动产登记局出具的证明一份，证明涉案房屋可以办理不动产登记证书。经过原告的陈述、被告的答辩、举证、质证，对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的第一、二、三、四组证据真实性、合法性、关联性予以采信，对证明目的中要求被告承担违约责任及诉讼时效未超过的证明目的不予以采信。对第五组证据中除《告广大业主》、微信聊天记录以外证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对证明目的不予采信。对第六组证据真实性、合法性予以采信，对关联性及证明目的不予采信。对被告提供证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。本院经审理认定证据如下：2011年5月24日原告与被告签订《富县金辉房地产开发公司职工住宅售房合同》，购买被告开发的位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室，合同约定房屋面积115.99平方米，房屋总价款259750元（2240元/平米），同时就付款方式、交房标准、交房时间、违约责任作了约定。2012年6月30日被告向原告交付房屋。2012年9月5日原告以16050元的价格购买被告位于该小区面积为16.05平方米的地下室一间。合同签订后，原告已分笔次向被告交纳全部房款。另查明：2011年5月24日双方签订售房合同时，被告并未取得商品房预售许可证明。2019年3月14日房屋所在小区通过竣工验收，2019年5月该楼盘取得合法的不动产登记手续（俗称“大证”），登记权利人为富县金辉房地产开发公司，自此原告所购房屋已具备办理不动产登记证书的条件。原告所在小区业主于2018年8月首次通过信访、市长热线的方式，就被告未给其办理房屋不动产登记证书进行维权。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告作为买受人，与被告签订售房合同，并按合同约定支付房屋总价款，其目的是取得对所购房屋的所有权，从根本上行使对所购房屋占有、使用、收益、处分的权利。被告虽依合同约定于2012年6月30日向原告交付房屋，原告也实际占有并使用了房屋，但因所涉楼盘未完成竣工验收，未取得预售许可而不具备办理不动产登记条件，原告对涉案房屋所享有的自物权不能从根本上得到维护。合同第九项明确约定有“房产办理手续，本公司提供相应合法手续，费用由乙方承担。”起诉前被告已取得商品房预售许可，合同有效，对原、被告双方具有约束力，被告具有继续履行合同，协助原告办理不动产登记手续的义务。从最终实现合同目的方面来讲，涉案房屋作为大型财产，价值较大，进行不动产登记是确定其所有权归属的最有力方式。综合考量合同的性质、合同目的和交易习惯，出卖方协助原告办理不动产登记，使原告所购房屋实现物权，对外产生公示效力系被告附属义务，属于物权性质请求权，该权利不受诉讼时效的限制，因此，被告应当依照合同约定继续履行其出卖人义务，协助原告办理所购房屋不动产登记手续。对原告所主张的82740元逾期办证违约金问题，被告当庭以超过诉讼时效为由提出抗辩。经本院审查，因涉案房屋在购买时尚未建成，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，此类房屋自实际交付使用之日起90日内因出卖人原因，致使买受人未如期取得房屋不动产登记权属证书，出卖人应当承担违约责任。有关诉讼时效的起算，法律明确规定自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。此外，最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》中规定了：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”本案中买受人作为涉案房屋实际购买人和实际占有人，关于逾期未办证要求被告承担违约金的请求，应于房屋实际交付使用之日起90日，即2012年9月29日起计算诉讼时效。原告提供的证据证实其首次主张权利的时间在2018年8月，远超出《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，原告也未提供证据证明诉讼时效期间发生中止、中断、延长的情形。根据最高人民法院司法解释的规定，原告超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当予以受理，受理后被告提出了诉讼时效抗辩，经审理查明原告起诉时已经超过诉讼时效，故应判决驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下：一、被告富县金辉房地产开发公司于本判决生效之日起协助原告爨军红办理位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书，相应费用由原告爨军红承担。二、驳回原告爨军红对被告富县金辉房地产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费1868元，减半收取934元，由原告爨军红负担467元，被告富县金辉房地产开发公司负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员   李福林                           二0二0年 十二 月 九 日  书  记  员   吉勇哲          附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条     出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条 商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利后果。第二百一十九条 当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。  1