甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初10761号原告:陈某1,住甘肃省古浪县。委托诉讼代理人：石某，住甘肃省古浪县。被告：甘肃星光商业管理有限公司。(缺席)法定代表人：陈某2。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，住甘肃省武威市。原告陈某1与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告陈某1的委托代理人石某与被告星泓公司委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。被告星光公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈某1向本院提出诉讼请求：1、要求被告按合同约定给付拖欠原告房屋租金28493元;2、请求依法判令被告向原告支付违约金1442.10元（按合同约定第一季度以5181为基数,按日万分之三计算,从2019年11月1日算至2020年10月19日计353天为548.67元;第二季度以5828为基数,按日万分之三计算,从2020年2月1日算至2020年10月19日计261天为456.33元;第三季度以5828为基数,按日万分之三计算,从2020年5月1日算至2020年10月19日计171天为298.98元;第四季度以5828为基数,按日万分之三计算,从2020年8月1日算至2020年10月19日计79天为138.2元)；3、要求被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2016年8月27日,原被告签订武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,约定由原告将其所有的位于武威市××区,房号为C4092的商品房（面积24.08㎡）委托给被告出租经营。期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式,租金给付时间及其他方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2019年7月开始,被告连续5个季度拖欠租金。原告多次催要,被告均以不当理由拒付。为此,原告具状起诉,请求人民法院依法判决！星光公司缺席，未做实体答辩。星泓公司辩称，1.根据合同约定，被告欠付原告的含税租金是28493元，但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间，红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月三个月租金应该由原告承担1.5个月；2、不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金；3、逾期利息部分，合同没有约定逾期利息，只是约定了违约金，所以被告不承担逾期利息。合同约定了日万分之三的违约金，但是被告支付的租金已经超出了武威地区租赁市场平均标准，再不应当计算违约金。且目前被告公司经营困难，举步维艰，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于原告的实际损失，应予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：陈某1出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份，证明涉诉房屋系原告所有,原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星泓公司对该组证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，陈某1提交的该组证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月1日，陈某1与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、陈某1将其××区,房号为C4092的商品房（面积24.08㎡）出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为5181元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为5828元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣陈某1应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至陈某1指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向吴培卿支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给陈某1的租金及所产生的违约金等。该合同签订后，陈某1将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给陈某1，从2019年7月1日起，星光公司未按约定向陈某1支付房屋租金。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星光公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2020年10月29日，陈某1起诉要求星泓公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的房屋租金28493元。其中星光公司拖欠陈某12019年7月1日至9月30日的租金5181元，2019年10月1日至2020年9月30日的租金23312元。本院认为，陈某1与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，双方应严格遵守合同约定。陈某1诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的房屋租金28493元及违约金的理由正当，本院依法予以支持，但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为1719.74元（23312÷366×27），星光公司应支付给陈某1租金26773.26元（28493-1719.74）。星光公司抗辩陈某1诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明陈某1诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。陈某1诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。星光公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权和抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给陈某12019年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金5181元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣陈某1应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准从2019年10月1日起承担违约金至租金付清之日止；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给陈某12019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金21592.26元（23312-1719.74）(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣陈某1应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准从2020年10月1日起承担违约金至租金付清之日止；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、甘肃星光商业管理有限公司继续履行和陈某1于2016年10月1日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、驳回陈某1的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李玉红二〇二〇年十二月七日书记员 李 颖