山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0202民初7262号原告：青岛恒源电工集团有限公司，住所地青岛市四方区。法定代表人：曹磊，董事长。委托诉讼代理人：孙旭璘，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。被告：弘哲金富资产管理（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。法定代表人：车景，总经理。原告青岛恒源电工集团有限公司与被告弘哲金富资产管理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青岛恒源电工集团有限公司的委托诉讼代理人孙旭璘到庭参加了诉讼。被告弘哲金富资产管理（上海）有限公司经本院邮寄送达开庭传票未果，下落不明公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。青岛恒源电工集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告租赁合同关系并腾退房屋；2、判令被告支付拖欠原告的租金68万元；3、判令被告立即向原告支付自2019年4月15日至被告实际履行债务之日止的违约金（每日按年租金的万分之五计算）；4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于青岛市香港中路40号数码港旗舰大厦32层（电梯楼层）BCDE1区的房屋，建筑面积447.53平方米，规划用途为商业。租期自2018年7月1日至2021年6月30日止，年租金68万元，租房押金11万元。租金的支付方式为半年付，租金支付期限为每半年的30日前支付。同时合同约定被告逾期支付租金的每月方应按年租金万分之五的标准向守约方支付违约金。合同约定的缴纳房租期限届满后被告未支付租金。后经原告多次催要仍未支付，原告为维护自己的合法权益，请求法院支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。弘哲金富资产管理（上海）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在答辩期内提交书面的答辩意见。青岛恒源电工集团有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审核。弘哲金富资产管理（上海）有限公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。结合弘哲金富资产管理（上海）有限公司的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：1、青岛恒源电工集团有限公司吸收合并青岛恒源物产有限公司，青岛恒源物产有限公司注销，青岛恒源电工集团有限公司存续。公司合并后，双方公司的债权债务由青岛恒源电工集团有限公司承接。2、坐落于青岛市市南区香港中路40号2801户房屋，房地产权利人为青岛恒源电工集团有限公司，房屋建筑面积为1187.53平米。2018年4月15日，青岛恒源物产股份有限公司作为出租方与弘哲金富资产管理（上海）有限公司作为租赁方签订《房屋租赁合同》一份，载明：由青岛恒源物产股份有限公司将其所有的青岛市香港中路40号数码港旗舰大厦32层（电梯楼层）BCDE1区，建筑面积为447.53平方米租赁给弘哲金富资产管理（上海）有限公司办公使用，该房屋产权登记证书编号87032。租金为每年68万元，每半年交一次租金，支付期限为下一个半年租期前30日预付该租期的租金34万。租赁押金为11万元。租赁合同的第十二条对房屋租赁的违约责任还进行了约定，其中12.2约定：由于甲方逾期向乙方交付房屋或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照年租金的万分之五标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限到达合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照每日按年租金的万分之五标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。12.3条约定：若发生本合同第11.3条款任一情形的，或乙方违反本合同和（或）由于甲方其他责任致使本合同解除的，或乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还房屋租赁押金，并应向甲方支付两个月租金作为违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。因提交的不动产权证中记载的房屋坐落为青岛市市南区香港中路40号2801户，青岛恒源物产股份有限公司与弘哲金富资产管理（上海）有限公司签订《房屋租赁合同》中所记载的租赁房屋坐落为青岛市香港中路40号数码港旗舰大厦32层（电梯楼层）BCDE1区，两者记载不一致。本院进行了查明，青岛恒源电工集团有限公司称《房屋租赁合同》中显示的32层系电梯楼层，因电梯楼层设置避开了3层、14层等不吉利楼层，因此出现了楼层不一致的情况，并提交楼层实体照片为证，且弘哲金富资产管理（上海）有限公司租赁的仅系部分产权面积。因青岛恒源物产股份有限公司与弘哲金富资产管理（上海）有限公司签订签订的《房屋租赁合同》中所记载的坐落明确标明了32层系电梯楼层的情况，且《房屋租赁合同》1.3项关于房屋权属状况的描述中也明确列明了该房屋所有权证书的编号为：87032，与不动产权证标号一致。因此，本院对原告的陈述予以采纳。上述证据能够证实上述租赁合同中载明的数码港旗舰大厦32层（电梯楼层）BCDE1区系青岛市市南区香港中路40号2801户产权中的部分。3、2019年7月23日，青岛恒源电工集团有限公司向弘哲金富资产管理（上海）有限公司发通知，载明：根据合同约定，贵公司应于2019年1月30日前支付下个半年房租34万元，贵公司一直拖欠至今仍未支付，达到合同约定的解除条件，我公司根据约定依法解除与贵公司的《房屋租赁合同》，并要求贵公司3日内腾退房屋、支付拖欠租金、违约金，否则我公司将采取诉讼的方式进行追偿，届时诉讼费、律师费、保全费、差旅费、邮寄费等各项损失将由贵公司承担。2019年7月24日，弘哲金富资产管理（上海）有限公司员工孙启群签收了《通知》。4、2018年4月27日，弘哲金富资产管理（上海）有限公司支付第一期租金34万元及租赁押金11万元，共计45万元，摘要为青岛分公司办公楼租赁费及押金2018.7.1-2018.12.31。之后的租金弘哲金富资产管理（上海）有限公司未再支付。本院认为，青岛恒源物产股份有限公司与弘哲金富资产管理（上海）有限公司签订的《房屋租赁合同》系其双方的真实意思表示、且合同的内容不违反法律规定，上述合同依法成立、合法有效，根据法律规定双方均应当按照约定全面履行自己的义务。后青岛恒源物产股份有限公司与青岛恒源电工集团有限公司合并，权利义务均由青岛恒源电工集团有限公司承继，故青岛恒源电工集团有限公司作为承继青岛恒源物产股份有限公司的一方有权按照上述合同履行青岛恒源物产股份有限公司尚未履行完的合同义务，并享有合同所确定的由青岛恒源物产股份有限公司享有的各项权利。现在履行上述租赁合同过程中，弘哲金富资产管理（上海）有限公司未按照约定交纳租赁费，双方产生纠纷，据此：首先，对于青岛恒源电工集团有限公司诉请的解除双方于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》并腾退房屋的诉讼请求。因弘哲金富资产管理（上海）有限公司在支付了从2018年7月1日至2018年12月31日期间半年的租金后未再向青岛恒源电工集团有限公司交纳租金，且在其签收青岛恒源电工集团有限公司向其发出解除《房屋租赁合同》的《通知》后，仍不交纳租赁费，且在未交接的状态下撤离租赁房屋。上述弘哲金富资产管理（上海）有限公司的行为明确表示其不再履行上述的《房屋租赁合同》，此情况符合我国《合同法》第九十四条规定解除合同的条件，故对于青岛恒源电工集团有限公司诉请的解除上述《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。另外因弘哲金富资产管理（上海）有限公司已经于2019年7月23日签收了青岛恒源电工集团有限公司解除合同的通知，此时其已经知道解除合同，没有证据显示其对于解除合同存在异议，故合同解除的时间应为其收到上述通知的2019年7月23日。而我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定弘哲金富资产管理（上海）有限公司未按规定腾退房屋，其应当履行腾退的义务，故对于青岛恒源电工集团有限公司该项腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。其次，对于青岛恒源电工集团有限公司诉请的租金68万元。经查青岛恒源电工集团有限公司主张的系2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金。因弘哲金富资产管理（上海）有限公司于2018年4月27日支付了2018年7月1日至2018年12月31日的租金34万元，依据合同约定，弘哲金富资产管理（上海）有限公司应继续支付剩余租赁期间内的租金，故青岛恒源电工集团有限公司主张从2019年1月1日至2019年7月23日租赁期间弘哲金富资产管理（上海）有限公司未支付的租赁费符合法律规定，本院予以支持；对于青岛恒源电工集团有限公司诉请的2019年7月24日至2019年12月31日期间的租金，因此时双方租赁合同已经解除，而弘哲金富资产管理（上海）有限公司未及时腾空房屋，且因弘哲金富资产管理（上海）有限公司违约导致青岛恒源电工集团有限公司提前终止租赁合同，故对于该段期间弘哲金富资产管理（上海）有限公司应当支付的是房屋占有使用费而非租金，而弘哲金富资产管理（上海）有限公司至今未腾退房屋，导致青岛恒源电工集团有限公司无法再次对外出租收益，故根据上述实际情况，青岛恒源电工集团有限公司主张从2019年7月24日至2019年12月31日期间的实际为占有使用费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。对于青岛恒源电工集团有限公司主张弘哲金富资产管理（上海）有限公司支付违约金的诉讼请求。本案中，原青岛恒源物产股份有限公司与弘哲金富资产管理（上海）有限公司签订的《房屋租赁合同》中对于违约金的计算存在两种方式，一种系该合同第12.2条约定的按照每日租金万分之五支付标准支付，一种系该合同第12.3条约定的按照两个月租金作为违约金标准支付。因本案中青岛恒源电工集团有限公司按照合同约定的较高的第12.2条规定主张，上述的违约金约定过高，故根据本案实际情况，本院按照其约定的两个月租金支持其违约金113333元（68万元/12个月*2个月）。弘哲金富资产管理（上海）有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：一、青岛恒源电工集团有限公司与弘哲金富资产管理（上海）有限公司于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、弘哲金富资产管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内配合青岛恒源电工集团有限公司腾退租赁的房屋；三、弘哲金富资产管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛恒源电工集团有限公司房屋租金及房屋占有使用费共计68万元、违约金113333元；四、驳回青岛恒源电工集团有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，公告费1050元，均由被告弘哲金富资产管理（上海）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 瑛人民陪审员  刘巧莲人民陪审员  臧 玲二〇二〇年十二月十九日法官 助理  牛艺臻书 记 员  戴欣怡