上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民初1191号原告：上海大华机电设备有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王洁霜，执行董事。委托诉讼代理人：王源盛，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海昆仑商城有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：许万申，总经理。委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙哲，上海市朝华律师事务所律师。第三人：上海明虹投资有限公司，住所地上海市普陀区新会路XXX号。法定代表人：蔡巧云，董事长。委托诉讼代理人：翁亦亦，上海市友林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，上海市友林律师事务所律师。原告上海大华机电设备有限公司(以下简称“大华机电”)诉被告上海昆仑商城有限公司(以下简称“昆仑商城”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后于2018年10月25日依法追加第三人上海明虹投资有限公司(以下简称“明虹公司”)参加诉讼。2019年2月22日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告大华机电的委托诉讼代理人王源盛，被告昆仑商城的委托诉讼代理人汪伟敏、孙哲，第三人明虹公司的委托诉讼代理人王晓鹏、郭旭(后委托诉讼代理人变更为翁亦亦、杨芳)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华机电向本院起诉请求：1、判令昆仑商城、上海昆仑台湾商城有限公司(以下简称“昆仑台湾商城”)共同向大华机电支付自2017年4月1日起至2018年7月1日止的上海市普陀区长寿路XXX号甲、401号、401号甲、新会路XXX号、XXX号、XXX号房屋、构筑物(以下简称“系争房屋”)的使用费(按每日每平方米人民币7.68元(以下币种如无特别标注均为人民币)计算，最终以实际评估为准，暂计为107，061，002.04元)；2、案件诉讼费及保全费用全部由昆仑商城、昆仑台湾商城负担。事实与理由：1994年9月10日，昆仑商城、上海宜川购物中心及新加坡台联商业股份有限公司(以下简称“新加坡台联”)签订《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》，约定：三方共同创建中外合作经营企业，昆仑商城、上海宜川购物中心提供上海市长寿路XXX-XXX号土地及房屋使用权，新加坡台联负责筹措注册资本，昆仑商城、上海宜川购物中心可每年分得固定利润等。1994年10月26日，昆仑台湾商城成立，经营位于上海市长寿路“亚新生活广场”。“亚新生活广场”经营所使用的房屋即系争房屋原所有权均登记在昆仑商城名下。2003年8月29日，明虹公司与昆仑商城签订《房地产转让协议书》，约定：昆仑商城向明虹公司出售上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米(不含四楼1849.75平方米已售部位)、长寿路XXX号及401号甲建筑面积5367.75平方米、新会路XXX号建筑面积15726.3平方米、新会路XXX号及422号建筑面积3555.47平方米房地产。前述房地产共计六幢，总建筑面积30570.69平方米，房款总价为1.1亿元。在签订转让协议之前，昆仑商城反复征求昆仑台湾商城、新加坡台联之意见，均表示放弃优先购买权。转让协议签订后，明虹公司付清全部房款，包括系争房屋在内的前述房地产亦过户至明虹公司名下。2003年9月29日，明虹公司与昆仑商城签订《房地产转让补充协议书》，约定：明虹公司受让前述房地产后将房屋回租予昆仑商城，租期自原协议生效之日至2021年12月31日。昆仑商城将从合作协议中分得的78.66％(后调整为83％)固定利润作为租金支付给明虹公司。后因昆仑商城未按期向明虹公司支付租金，双方遂涉讼。经上海市高级人民法院作出(2014)沪高民一(民)终字第11号生效民事判决，确认：明虹公司与昆仑商城租赁关系于2012年7月7日解除；昆仑商城向明虹公司支付自2005年9月至2014年2月7日止的房屋租金及使用费合计25，121，997.41元等。上述生效判决下达后，昆仑商城、昆仑台湾商城至今未腾退系争房屋，因生效判决主文未涉及昆仑商城、昆仑台湾商城腾退事宜，故明虹公司诉至法院。明虹公司认为，昆仑商城1994年9月10日是以提供房屋作为合作条件，与新加坡台联成立中外合作昆仑台湾商城。昆仑商城于2003年9月29日之前征求合作对方的意见，对方表示放弃优先受让权，表明该中外合作公司丧失了合作的基础条件，理应视为解除中外合作合同，当时就应腾退系争房屋。尤其是上述生效判决确认租赁关系解除后，昆仑商城、昆仑台湾商城已丧失继续使用系争房屋的合同及法律依据，应当腾退并向明虹公司返还系争房屋。另，生效判决确认昆仑商城向明虹公司支付至2014年2月7日止的房屋租金及使用费，鉴于昆仑商城、昆仑台湾商城至今仍占用系争房屋，故应当向明虹公司支付2014年2月8日起至实际腾退系争房屋之日止的房屋使用费。2018年7月1日，明虹公司与大华机电签订《债权转让协议》，约定明虹公司将其享有的向昆仑商城、昆仑台湾商城收取自2017年4月1日起至2018年7月1日止的“亚新生活广场”房屋使用费的权利转让给大华机电，大华机电有权以自身名义采取包括但不限于诉讼方式向相关义务人主张相关房屋使用费。大华机电为维护自身合法权益，遂诉至法院，提出如上诉请。审理中，大华机电变更诉讼请求为：1、判令昆仑商城向大华机电支付自2017年4月1日起至2018年7月1日止的租金计107，061，002.04元)。2，判令昆仑台湾商城在应付未付的利润范围内，对昆仑商城的租金债务承担连带清偿责任。后大华机电撤销对昆仑台湾商城的起诉，并变更诉讼请求为：判令昆仑商城向大华机电支付自2017年4月1日至2018年7月1日的租金34，091，002.51元。被告昆仑商城辩称，对大华机电所述的租金计付标准无异议，但明虹公司与大华机电之间的债权转让是不真实的，大华机电无权提起本次诉讼。另外，若法院支持大华机电的诉讼请求，则昆仑台湾商城因另案执行程序支付至上海市普陀区人民法院(以下简称“普陀法院”)的协助执行款应在应付租金中扣减或抵销。第三人明虹公司述称，明虹公司与大华机电的债权转让协议系双方真实意思表示，合法有效。明虹公司同意大华机电的诉讼请求及理由。庭审结束后，明虹公司于2020年10月30日向法院述称，2019年2月11日，上海市第三中级人民法院作出(2019)沪03破1号民事裁定书，裁定受理明虹公司的重整申请。2019年4月10日召开了第一次债权人会议。法院于2019年4月9日组织本案听证审理，由于明虹公司管理人尚未对大华机电申报的债权进行详细审查，也无法确认基于该债权引发的《债权转让协议》的真实性、合法性和有效性，仅能以明虹公司原实际控制人金福音委托的代理人为主进行答辩。2019年4月10日，明虹公司管理人根据大华机电债权申报的审查情况对其暂缓确定并列入《暂缓确定债权表》提交第一次债权人会议核查。2020年8月12日，明虹公司管理人仔细审查后对大华机电申报的113，007，000元未经生效法律文书予以确认的债权作出《债权不予确认的回复》。大华机电于2020年8月15日收到上述《回复》，但未依据债权人会议通过的“债权异议程序”在规定期限内向明虹公司管理人提出书面异议或向上海市第三中级人民法院提起债权确认的诉讼。故据此可视为大华机电对“不予确认债权”的审查结果无异议。综上，大华机电基于上述申报债权主张的相关权利均无请求权基础，请求法院驳回大华机电的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：1994年9月10日，昆仑商城(甲方)、上海宜川购物中心(乙方)、新加坡台联公司(丙方)签订《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》，约定三方共同创建中外合作经营企业，合作公司为中国法人，名称为昆仑台湾商城，法定地点为上海市普陀区长寿路XXX号，合作公司投资总额为2500万美元、注册资本为1000万美元；甲、乙方提供的合作条件为合作公司所需的土地及房屋的使用权等，丙方投入现汇450万美元及实物550万美元并负责筹措注册资本和投资总额的差额；该合同书第十三条约定，合作各方的利润分配为：甲乙方自利润分配起算日起第一至第五年可分得固定利润每年17，479，656元、第六至第八年可分得固定利润每年23，306，208元、第九至第十一年可分得固定利润每年26，102，952元、第十二至第十四年可分得固定利润每年29，235，306元、第十五至第十七年可分得固定利润每年32，743，541元、第十八至第二十年可分得固定利润每年36，672，766元、第二十一至第二十三年可分得固定利润每年41，073，497元、第二十四及第二十五年可分得固定利润每年46，002，317元，每年固定利润分为十二个月份，按月支付。1994年10月26日，昆仑台湾商城成立，经营期限为1994年10月26日至2019年10月25日。2003年7月2日，新加坡台联公司向昆仑商城出具《关于放弃优先收购权的函》，明确新加坡台联公司就收购昆仑台湾商城现租赁经营的亚新生活广场3万多平方米事宜，经公司慎重研究，决定放弃优先收购权，由昆仑商城另寻合作伙伴洽谈转让。2003年8月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方出售上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米(四楼1849.75平方米已售房地产除外)，长寿路XXX号、401号甲建筑面积5367.75平方米，新会路XXX号建筑面积15726.3平方米，新会路XXX号、422号建筑面积为3555.47平方米的房地产，上述房地产共计六幢，总面积30570.69平方米(最终以房产证所示的建筑面积为准进行结算)，总价为110，000，000元；双方同意自乙方交齐首期购房款55，000，000元之日起，开始按比例计算租金，待全部购房款付清之日起，租金开始按合同约定完整计算；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方如要求转让该房地产，需征得原租赁方(新加坡台联公司)的认可；对于2006年1月1日以后该房地产项目与甲方的租赁合同条款，由甲、乙双方共同与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈，以维护甲乙双方的利益。该协议书还约定了其他事项。2003年9月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限25年，截止到2021年12月31日；合作经营期间，甲方利润以固定回报的形式收取，具体见《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款及昆仑商城与新加坡台联公司于2001年3月22日签订的《补充协议书》；鉴于原合同项下的房地产已由甲方投入到昆仑台湾商城，乙方受让该房地产后，回租予甲方，租期自原协议生效至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66％作为回租该房地产的租赁费支付给乙方；甲方将签署不可撤销委托书，委托昆仑台湾商城将每月应支付甲方固定分利中的78.66％直接支付给乙方指定的账户；上述每月租金应在当月5日前到达乙方指定的账户；甲方需支付上述租金的金额和期限，不受昆仑台湾商城经营状况及是否按时支付分利资金的影响，如果昆仑台湾商城逾期付款，甲方应承担违约责任；昆仑台湾商城(或甲方)如延期付租，甲方应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金；本协议生效后，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《补充协议书》需作必要修订的必须由甲乙双方共同协商修订，并按协商结果签订相关协议后方可修订。该协议书还约定了其他事项。2005年6月22日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《补充协议》约定，双方此前曾商定甲方将从昆仑台湾商城可分得固定利润的78.66％支付给乙方作为租金，因精确测绘面积暂未定论，当时该租赁合同按4万平方米计算，而实际租给昆仑台湾商城总面积为36812.8平方米，其中乙方占83％，甲方占17％，分利(租金)按各自占比例计算。原协议与本协议不符的地方，以本协议为准。2010年8月30日，昆仑商城与明虹公司签订《会议纪要》，内容包括：关于合作期限，双方认为昆仑商城与外方公司的合作期限为25年，自合作公司签发营业执照之日起算，如需延长至2021年或更长年限的，可通过协商后续约。关于合作公司利润起算日，明虹公司认为根据合作合同约定，合作公司的利润起算日为1996年5月1日；昆仑商城认为鉴于外方公司曾表示1997年审计时昆仑台湾商城董事会曾作出决议，利润起算日为1996年12月8日，故该起算日是否成立应由外方公司提供董事会决议作为证据。关于合作公司应向昆仑商城支付固定利润的计算标准，双方认为应以合作合同、章程及合作公司审计报告确定的数字为准，2006年1月1日至2008年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为29，235，306元，2008年10月26日至2011年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为32，743，541元；双方一致同意，昆仑商城将其分得固定利润的83％作为租金支付明虹公司。同时，明虹公司表示，昆仑商城应严格按照约定支付租金，即每月租金应在当月5日前到达明虹公司指定账户，如延期支付租金，昆仑商城应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金。嗣后，因昆仑商城未按时支付租金与明虹公司产生纠纷，各方就相关问题多次进行协商均未果后，明虹公司诉至法院，要求解除明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系，并要求昆仑商城支付欠租及违约金、使用费；昆仑台湾商城、新加坡台联公司承担连带责任。本院于2014年2月7日作出(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决书，判决：一、昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司租金43，248，048.57元(自2005年9月计算至2014年2月7日)；二、昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司违约金20，000，000元；三、对明虹公司的其余诉讼请求，不予支持。明虹公司不服判决，提起上诉。上海市高级人民法院于2014年11月19日作出(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书，判决：一、维持上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第三项；二、变更上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第一项为“昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司租金和房屋使用费25，121，997.41元(自2005年9月至2014年2月7日)”；三、变更上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第二项为“昆仑商城应于判决生效之日起十五日内支付明虹公司违约金40，000，000元”；四、确认明虹公司与昆仑商城于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除。2018年7月1日，明虹公司与大华机电签订《债权转让协议》，约定明虹公司将其享有自2017年4月1日至2018年7月1日期间的向昆仑商城、昆仑台湾商城收取“亚新生活广场”房屋使用费的权利转让给大华机电。大华机电有权以自身名义采取包括但不限于诉讼方式向相关义务人主张相关房屋使用费。另，立信会计师事务所(特殊普通合伙，系明虹公司管理人)于2019年9月4日以明虹公司向大华机电转让债权生效时，明虹公司已经处于不能清偿全部债务状态，且是在受理破产重整申请前6个月内所为，该个别清偿行为违反破产法有关规定为由，向上海市第三中级人民法院提出诉讼请求，要求撤销明虹公司与大华机电、上海新利科实业有限公司之间的债权转让协议。上海市第三中级人民法院于2020年4月2日作出(2019)沪03民初15号民事判决书，驳回明虹公司管理人的诉讼请求。明虹公司管理人不服一审判决，向上海市高级人民法院提起上诉。明虹公司管理人未缴纳上诉费，并以不再就系争《债权转让协议》主张撤销个别清偿为由申请撤回上诉。上海市高级人民法院于2020年11月23日作出(2020)沪民终569号民事裁定书，准许明虹公司管理人撤回上诉。上述事实，有(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决书、(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书、(2018)最高法民再194号民事判决书，(2017)沪02民初893号民事判决书、(2018)沪民终46号民事判决书，(2019)沪03民初15号民事判决书、(2020)沪民终569号民事裁定书、大华机电与明虹公司于2018年7月1日签订的《债权转让协议》，以及各方当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》合法有效，依据该协议，双方就系争房屋建立了租赁关系。根据最高人民法院的生效判决，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系尚未解除，仍旧存续，昆仑商城依约可以使用承租的系争房屋，故昆仑商城应依约向明虹公司支付相应的租金。根据前案判决，法院已判令昆仑商城向明虹公司支付至2014年2月7日的租金，且该判决业已经法院执行履行完毕。而根据明虹公司、昆仑商城在本案中的确认，昆仑商城业已向明虹公司支付了2014年2月7日后的11个月的租金，故昆仑商城应当向明虹公司支付2015年1月7日后的租金。根据大华机电、明虹公司于2018年7月1日签订的《债权转让协议》，明虹公司将其享有的自2017年4月1日至2018年7月1日期间向昆仑商城、昆仑台湾商城收取“亚新生活广场”租金的权利转让给大华机电。在本案庭审辩论终结前，明虹公司向昆仑商城明确其已将收取租金的权利转让给了大华机电。现大华机电诉至本院要求昆仑商城支付2017年4月1日起至2018年7月1日的租金，可予支持。鉴于最高人民法院的生效判决确定明虹公司、昆仑商城之间的租赁关系尚存续，故昆仑商城需支付的是协议约定的租金而非以市场评估价为标准的租金。关于昆仑商城支付大华机电的租金计算。根据生效判决认定，昆仑台湾商城的利润分配应当自1996年12月8日起算。根据《合作合同》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》的约定，2017年4月1日至2018年7月1日可分得固定利润的标准为每年41，073，497元。而昆仑商城、明虹公司曾协商达成一致意见，即昆仑商城将其分得固定利润的83％作为租金支付明虹公司。故昆仑商城应当按上述标准向明虹公司支付相应的租金。昆仑台湾商城占有、使用系争房屋是基于昆仑商城、上海宜川购物中心与新加坡台联签订的《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》，即昆仑商城将系争房屋的使用权作为合作条件投入合作企业昆仑台湾商城。系争房屋的使用权构成昆仑台湾商城的资产。而明虹公司在与昆仑商城就系争房屋订立《房地产转让协议书》时，对于昆仑商城已将系争房屋使用权作为合作条件投入昆仑台湾商城等相关事实明确知晓。明虹公司自受让系争房屋所有权之始即明知在合作经营期限届满前其无法实际占有、使用系争房屋，明虹公司仍然受让系争房屋表明其接受现状并愿意承担所有权行使受限的后果。此后，明虹公司与昆仑商城就系争房屋建立租赁关系，不能影响昆仑台湾商城基于上述合作经营合同使用系争房屋。目前，昆仑台湾商城虽实际占有、使用系争房屋，但昆仑台湾商城并非系争房屋的次承租人。大华机电要求昆仑台湾商城应付未付的利润范围内，对昆仑商城的租金债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于昆仑商城主张昆仑台湾商城因另案执行程序支付至普陀法院的协助执行款应在应付租金中扣减或抵销的问题。对此本院认为，首先，明虹公司及昆仑商城均为另案执行程序中的被执行人，普陀法院之所以要求昆仑台湾商城协助执行，系基于昆仑台湾商城须向昆仑商城支付固定利润及昆仑商城须按约定将固定利润的83％作为租金支付明虹公司之事实。在明虹公司未提供证据证明其对昆仑台湾商城另享有债权的情况下，昆仑台湾商城支付的协助执行款中固定利润的83％部分应当认定为昆仑商城向明虹公司支付的租金。昆仑商城主张固定利润的83％部分应当作为已付款在应付租金中予以扣减，有事实依据，应予支持。其次，昆仑商城在另案执行程序中承担了多少金额的补充支付义务、是否有权向明虹公司追偿等与本案不属同一法律关系，明虹公司与昆仑商城就此亦未达成一致意见，故昆仑商城主张昆仑台湾商城支付的协助执行款中固定利润的17％部分及地下停车费等应与应付租金予以抵销，依据不足，本院难以支持。鉴于在金兰诉昆仑商城、明虹公司诉昆仑商城房屋租赁合同纠纷案件中昆仑商城均提出昆仑台湾商城支付至普陀法院的协助执行款应在应付租金中扣减或抵销的主张，协助执行款中可作为昆仑商城已付租金予以扣减的具体金额尚待核定，明虹公司应积极配合核定相关金额，理清债权债务关系，再予以扣减、抵消，本案中不径行判决。此外，关于明虹公司拒绝认可其与大华机电于2018年7月1日签订的《债权转让协议》效力问题。本案审理中，在庭审辩论终结前，明虹公司始终认为《债权转让协议》系双方真实意思表示，并同意大华机电的诉讼请求。且明虹公司管理人以此为由向上海市第三中级人民法院提出撤销权诉讼，上海市第三中级人民法院作出判决，驳回明虹公司管理人的诉讼请求，该判决业已生效。明虹公司管理人向上海市第三中级人民法院提起撤销权诉讼本身就隐含了认可《债权转让协议》之效力的意思，现明虹公司主张《债权转让协议》无效违背了“禁反言”原则，故本院对明虹公司拒绝认可《债权转让协议》效力之主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：上海昆仑商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海大华机电设备有限公司2017年4月1日至2018年7月1日的租金(按年租金34，091，002.51元的标准计付)；案件受理费人民币254，868.77元，诉讼保全费人民币5000元，由原告上海大华机电设备有限公司、被告上海昆仑商城有限公司各半负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 庆人民陪审员  胡正军法官 助理  张 煜书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。