江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1175号原告：郭家萌，男，1963年2月17日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：郭家荣，江西同圆律师事务所律师。被告：江西省翔烽建设工程有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区沙田镇政府大院内，统一社会信用代码：91361122161534994M。法定代表人：郑飞明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师。被告：舒金英，女，1969年1月15日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告：刘崇林，男，1960年10月9日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：朱圣桃，女，1964年8月18日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。被告：刘敬华，男，1948年2月6日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告:江西浩和实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县东山镇犹江大道浩和荘园A栋113店面，统一社会信用代码：91360724693708836M。法定代表人：田长新，该公司总经理。原告郭家萌与被告江西省翔烽建设工程有限公司（以下简称翔烽公司）、舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华、江西浩和实业发展有限公司（以下简称浩和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭家萌及其委托诉讼代理人郭家荣、被告翔烽公司的委托诉讼代理人钟德超到庭参加诉讼。被告舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华、浩和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭家萌向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于上犹县房屋，并解除对该房屋的查封。2、判决确认位于上犹县房屋的所有权归原告所有。3、判决限被告浩和公司30天内将位于上犹县房过户至原告名下。4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年左右，浩和公司法定代表人黄焕辉向案外人胡冬英借款用于开发浩和荘园。进入2014年后，浩和公司因故未能及时还本付息。2014年11月17日，浩和公司与胡冬英结算后确认未归还给胡冬英的借款本息合计为167200元。因浩和公司已无力偿还现金，便与胡冬英达成以房抵债的房屋买卖协议，将其开发的位于上犹县房屋出售给胡冬英，房屋总价为440473元，浩和公司欠胡冬英的167200元借款本息则折抵房款。当日浩和公司向胡冬英出具写有167200元的购房款收据一张。当月19日，胡冬英与浩和公司签订了《商品房认购协议》。后胡冬英因无力向浩和公司支付剩余的近30万元购房款，欲将房屋转让他人，以期将该167200元借款本息变现。2013年1月，浩和公司法定代表人黄焕辉曾向案外人张鸿玲、张鸿海、肖红秀合计借款40万元用于公司开发浩和荘园。浩和公司向张鸿玲、张鸿海、肖红秀三人支付了少部分利息后便无力继续偿还本息。2016年3月17日，张鸿玲、张鸿海、肖红秀与胡冬英一起找到浩和公司商谈以手中借条折抵房款的方式，由张鸿玲购买胡冬英手上的该套房屋等相关事宜。经协商，浩和公司同意解除与胡冬英签订的关于买卖浩和荘园Ｄ栋1单元402号房屋的《商品房认购协议》。浩和公司与张鸿玲均同意仍然按440473元的售价由张鸿玲签订关于买卖浩和荘园Ｄ栋1单元402号房屋的《商品房认购协议》。浩和公司同意胡冬英此前以借条折抵的167200元视为张鸿玲交付的购房款（胡冬英与张鸿玲之间就该167200元债权转让事宜由其内部自行结算，浩和公司不予干涉），与张鸿海以借条折抵171000元、肖红秀以借条折抵102273元，合计440473元作为张鸿玲向浩和公司支付的用于购买浩和荘园Ｄ栋1单元402号房屋的房款。张鸿玲购买该房后，征得浩和公司同意，将该房转让给了本案原告郭家萌。郭家萌于2016年4月25日与浩和公司正式签订了《赣州市商品房买卖合同》，并进行了网签、备案。浩和公司同时将房屋交付给原告郭家萌。原告收房后，即对房屋进行了装修，并入住、使用至今。原告认为，原告与被告浩和公司签订《赣州市商品房买卖合同》时即已付清了房屋总价款，浩和公司也向原告开具了售房发票。随后原告又按照政府关于商品房买卖的相关规定进行了网签、备案，而且在被告翔烽公司、舒金英、朱圣桃、刘敬华、刘崇林等人申请查封该房之前就已经合法接收、占有了该房，并正常使用至今。签订《赣州市商品房买卖合同》后，原告多次要求被告浩和公司给予办理不动产权证，但因浩和公司没有缴清相关税费而导致其无法给原告办理不动产权证。现被告翔烽公司、舒金英、朱圣桃、刘敬华、刘崇林等人因与浩和公司的金钱债权执行程序而申请查封了该房，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告翔烽公司、舒金英、朱圣桃、刘敬华、刘崇林等人无权申请查封该房屋。为维护原告合法利益，特提起诉讼，望人民法院依法裁判，并判如所请。被告翔烽公司辩称，1、本案所涉房屋不是正常的买卖，属于以房抵债，侵犯了答辩人的权利，购房合同无效；2、本案所涉房屋产权仍然登记在浩和公司名下，且没有变更登记至原告名下的原因是原告自身原因造成的，故涉案房屋应当作为浩和公司的可执行财产；3、本案一系列的案外人执行异议之诉，原告均提出适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，实际上应当更符合的法条是第29条，因为浩和公司是房地产开发企业，而不是第28条中的普通被执行人，所以只有符合以下三个条件才能排除执行：1、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已知支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中原告与浩和公司签订的购房合同系双方串通损害被告翔烽公司和其他债权人的合法权益，原告并没有优先受偿的权利，双方签订的合同无效，不符合上述第一条的规定。此外，原告未提出证据证明涉案房屋系原告名下唯一用于居住的房屋，不符合上述第二条的规定，所以原告的事实和理由不能排除本案的执行。被告舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华、被告浩和公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，案外人胡冬英与被告浩和公司签订《商品房认购协议》，由浩和公司将其开发的位于上犹县房屋出售给胡冬英，房屋总价为440473元，浩和公司结欠胡冬英的167200元借款本息折抵其中167200元房款。2016年3月17日，胡冬英与浩和公司及浩和公司的三位债权人张鸿玲、张鸿海、肖红秀共同协商一致，由浩和公司与胡冬英解除双方签订的上述《商品房认购协议》，由浩和公司与张鸿玲另行签订《商品房认购协议》，约定由张鸿玲以440473元的价格购买案涉房屋。此前胡冬英以债权折抵的167200元视为张鸿玲交付的购房款，并另由张鸿海以债权折抵张鸿玲应向浩和公司支付的购房款171000元、由肖红秀以债权折抵张鸿玲应向浩和公司支付的购房款102273元，合计以债权折抵440473元作为张鸿玲向浩和公司支付的购房款。此后，经浩和公司同意，张鸿玲将权利转让给原告郭家萌。2016年4月25日，原告与浩和公司正式签订《赣州市商品房买卖合同》，并在上犹县房地产管理局办理了商品房合同备案登记，合同备案编号为20160406560。该合同约定，原告郭家萌以440473元价格购买案涉房屋，浩和公司同时将房屋交付给了原告，并于2016年8月25日向原告开具了金额为440473元的购房款发票。原告于2016年5月3日向上犹县房地产管理局缴纳了房屋住宅专项维修资金1716.08元，于2019年9月23日向国家税务总局上犹县税务局缴纳了房屋契税8389.96元。房屋交付后，原告于2017年3月10日与赣州水务集团上犹县自来水有限公司签订了《城市供用水合同》，同日与江西弘和物业浩和庄园物管处签订了《前期物业管理服务协议》，于2017年3月向江西弘和物业服务有限公司交纳了相关装修费用和办理临时出入证费用，对房屋进行了装修入住，后实际出租他人使用至今，并向江西弘和物业服务有限公司支付该房屋的物业服务费等费用至今。因被告浩和公司欠缴相关税费等原因，导致该房屋未能办理所有权变更登记手续，该房屋至今仍登记为被告浩和公司所有，不动产权证号为赣（2017）上犹县不动产权第××号。另查明，本院在执行被告翔烽公司等与被告浩和公司建设工程施工合同纠纷等金钱债权案件过程中，于2019年1月14日作出（2016）赣0724执475号、（2017）赣0724执127号、（2018）赣0724执823号、（2018）赣0724执849号、（2018）赣0724执856号、（2019）赣0724执42号之一执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。作为案外人的郭家萌向本院提出执行异议，本院于2020年6月29日作出（2020）赣0724执异10号执行裁定书，裁定驳回了郭家萌的异议请求。2020年7月15日，原告郭家萌向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告郭家萌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.原告郭家萌要求确认案涉房屋的所有权归其所有及办理过户登记的诉讼请求能否成立。一、关于原告郭家萌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告郭家萌与被告浩和公司在法院查封之前于2016年4月25日就案涉房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》并已备案；原告提交的证据能够证明其已通过第三人以债权折抵的合法方式完全履行了支付全部房屋价款的义务，被告浩和实业公司对此认可并向原告开具了购房款收据；原告接收案涉房屋之后即对房屋进行了装修入住，后出租他人使用，早于2019年1月14日本院查封房屋的时间，且实际支配、控制案涉房屋至今；房屋买卖合同签订后，未能办理房屋过户登记手续系被告浩和公司欠缴相关税费等原因导致，原告对此并无过错。此外，被告翔烽公司、舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华也未提交证据证实原告与被告浩和公司之间存在恶意串通、低价转让资产逃避债务的情形。综合上述事实，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判决解除对案涉房屋的查封，因本判决解决的系当事人之间的实体争议问题，对该程序性事项，原告可待判决生效后，申请本院另行裁定解决。二、关于原告郭家萌请求确认案涉房屋的所有权归其所有及办理过户登记的诉讼请求能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告浩和公司虽已签订《赣州市商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，原告要求确认房屋所有权归其所有，本院不予支持。本案为案外人执行异议之诉，原告请求判决被告浩和公司将案涉房屋过户至原告名下，该诉讼请求不属于本案的受理范围，本院对此不予审查。被告翔烽公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行处理，对此，本院认为，由于上述司法解释第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。尽管被告浩和公司系房地产开发企业，案涉房屋亦属于住宅，但由于原告并未主张购买案涉房屋仅系其用于居住且其名下无其他居住房产，故不适用该司法解释第二十九条的规定，对被告翔烽公司的上述主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行坐落于上犹县东山镇犹江大道浩和荘园Ｄ栋1单元402号房［不动产权证号：赣（2017）上犹县不动产权第××号］；二、驳回原告郭家萌的其他诉讼请求。案件受理费7907.50元，由被告江西浩和实业发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  赖道文人民陪审员  黄晓东人民陪审员  陈红梅二〇二〇年十二月十日代理书记员  钟 旺