广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4393号上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道北6号荣盛中央广场18号楼1层01号商铺。法定代表人：白海龙。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄春，女。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小琴，广东敏翔律师事务所律师.上诉人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称为“荣发公司”）因与被上诉人黄春商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣发公司的委托诉讼代理人谭海玲，被上诉人黄春的委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣发公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黄春的全部诉讼请求。二、判决本案一、二审诉讼费用均由黄春负担。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律有误，理由如下：（一）根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第一（一）款规定：“在办理收房手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买卖人未请房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的逾期交房和逾期付款责任由买受人承担。因此，在黄春交清房款前，黄春不享有收房和解除合同的权利。涉案商品房买卖合同第七条约定：付款方式为分期付款，买受人应当于2020年3月1日前分3期支付该商品房全部价款，首付款10000元自签订本合同当日即2019年4月16日前向出卖人付清，2019年9月1日前支付第二笔购房款33815元，余下房款43815元于2020年3月1日前付清。合同约定了交房日期为2019年11月30日，黄春若想在2019年11月30日收房，应当在2019年11月30日交齐房款，只有在其交齐房款具备收房的条件下，才能向荣发公司主张逾期交房的违约责任。但黄春支付了前两期房款共人民币43815元，由于黄春自身的原因，黄春至今仍未支付第三期房款43815元。荣发公司多次致电及发函给黄春要求其付清房款，黄春一直拒不理睬，以致其目前仍未依约付清第三期购房款，因此，黄春至今仍未具备收房的资格，故不享有合同解除权。一审判决确认合同已解除违反了合同的约定，没有合同依据。（二）依据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，荣发公司逾期向黄春交付商铺的超过60日的，黄春有权单方解除合同的权利，同时黄春与湛江商盛商业管理有限公司签订了委托商管公司经营涉案商铺的约定，并由该公司代为收接涉案商铺。荣发公司己经于2020年1月15日将涉案交给商管公司接管进行招商，即荣发公司己经履行交房的义务且没有超过约定的60日，因此黄春没有条件解除合同。荣发公司之所以没有按约定交接涉案商铺是因商管公司在2019年8月初提出按其经营需要调整的要求，为了更有利于项目今后的经营，荣发公司只能按照商管公司的要求进行少部分的功能性调整，而2020年1月至3月又遇到新冠病毒疫情的不可抗力因素影响，以致整个工程竣工验收延迟。显而易见迟延竣工验收与荣发公司无关，依此，非因荣发公司的原因导致逾期至一月交房，自然不能由荣发公司承担逾期交房责任。逾期交房的原因有项目因经营需进行功能性转变、不可抗力等，并非荣发公司责任造成，上述原因均不能归责荣发公司，依约定不应视为荣发公司违约。（三）退一步而言，即使解除合同，一审法院要求荣发公司支付权证费的利息没有任何依据。权证费为办理房屋产权证书的预备金，无论是根据合同约定还是交易习惯，该款项双方应据实结算，多退少补。事实上，若黄春迟延交付权证费，荣发公司无权收取其逾期支付的利息，根据公平原则，荣发公司何时退回权证费也没有向黄春承担支付利息的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荣发公司己经根据合同约定承担违约责任以赔偿黄春的损失，而权证费的退回己达到恢复原状的法律后果。二、一审法院程序严重违法，理由如下：一审期间荣发公司当庭（2020年8月5日）向一审法院提出反诉，一审法院合并审理了反诉，但在未通知荣发公司缴交反诉费的情况下直接在2020年8月27日作出一审判决，在2020年8月28日后才向荣发公司送达缴款通知书，这明显属于程序严重违法。综上，荣发公司认为，一审法院认定事实适用法律错误、程序违法。为此，请求二审法院支持荣发公司的上诉请求。黄春答辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。黄春向一审法院起诉请求：一、判决解除黄春、荣发公司签订的合同编号为Y2019007457的《商品房买卖合同》；二、判决荣发公司向黄春退回购房款43815元、权证综合费3800元和团购费（服务费）20000元，共67615元，以及支付违约金约5365.63元（违约金要求以上列金额为基数，按人民银行基准利率6%加上逾期罚息3%，共9%计算，自被告收到上述款项之日开始分段计算至付清之日止，现暂计算至起诉之日），共计72980.63元；三、判决荣发公司负担本案全部诉讼费用。荣发公司向一审法院反诉请求：一、判决黄春继续履行合同，支付购房款43815元及违约金3286元（违约金按日万分之五自2020年3月2日起计算至付清之日止，暂计算到2020年8月2日为3286元）；二、判决本案诉讼费用全部由黄春负担。一审法院查明事实：2019年4月16日，黄春作为买受人与荣发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019007457），该合同主要约定：黄春购买湛江开发区荣发房地产开发有限公司出售的坐落于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼4层1008号商铺，预测建筑面积共9.94平方米，总价款为87630元。签订本合同前，黄春已向荣发公司支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。黄春应当于2020年3月1日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款10000元应当于2019年4月16日前支付，2019年9月1日前付第二期房款33815元，余下房款43815元于2020年3月1日前付清。第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同后]，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送迖之日起15日内按照累计应付款4.75%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比例不低于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条约定：出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民隐含公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。附件十一补充协议中第二条约定：关于逾期交房的约定，经双方同意按以下方式处理：（一）买受人应在本合同规定的时间内（如没有规定、则在收到入住通知书7日内），到出卖人指定地点（如未指定，则在出卖人营业地）办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担。（二）由于买受人黄春、因未能按期交付，均视为按入住通知书日期实际交付买受人。自该日起，买受人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任。房屋损毁和灭失的风险转移至买受人。附件十一补充协议中第三条约定：在交接房屋时，出卖人交付的商品房符合合同约定条件，买受人不能以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接受。若买受人未在规定的交付期限内（包括合同约定交付期限、出卖人书面通知）对该商品房进行验收交接且继续履行合同的，自规定的交付期限届满之日起视同该商品房已按合同约定交付。另查明，黄春分别于2019年4月6日、2019年8月30日向荣发公司支付购房款10000元、33815元；于2019年4月28日向荣发公司支付权证费3800元。再查明，2019年4月26日，荣程（天津）房地产营销有限公司向黄春出具收据一张，载明：今收到黄春交来中央广场21-4-1008服务费贰万元整。一审法院审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄春与荣发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据当事人的诉求及事实理由和抗辩意见，本案存在以下争议焦点问题：一、关于黄春与荣发公司签订的涉案合同能否解除的问题。本案中，黄春主张解除合同，荣发公司提起反诉，请求继续履行合同、支付剩余房款及违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。黄春以荣发公司逾期交房超过60日为由提出解除合同，结合双方庭审情况及证据材料，荣发公司未曾就该商品房将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达黄春，其在2019年11月30日前已履行合同中约定应付款义务，没有存在违反合同约定的情形，荣发公司则应当于2019年11月30日履行交付房屋的义务，但事实上荣发公司没有与黄春办理房屋交付手续，依法认定荣发公司构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄春主张解除与荣发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019007457）,符合法律规定，予以支持。依法确认黄春与荣发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019007457）于2020年6月17日（起诉状副本送迖荣发公司时）解除。至于荣发公司反诉请求继续履行合同、支付剩佘房款及违约金，因其已构成违约，黄春解除合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。荣发公司该反诉请求，不予支持。二、关于黄春主张荣发公司退回购房款43815元、权证费3800元及支付违约金的问题。本案中，荣发公司逾期交房，黄春主张解除合同，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，荣发公司应当承担赔偿损失的责任。根据双方合同约定，解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。黄春于2019年4月6日、2019年8月30日分别向荣发公司支付房款10000元、33815元，其请求荣发公司返还购房款43815元，符合法律规定，予以支持。此外，其主张违约金按中国人民银行基准利率6%加上逾期罚息3%计算，没有向提供相应证据证明其损失超过合同中约定利息和违约金标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的法律后果。上述关于解除合同应支付利息、违约金的约定，已足以填补黄春的损失，不存在黄春称的约定的违约金低于造成的损失的情形，荣发公司应按合同约定分别自支付房款之日起按年利率4.75%的标准计算利息，直至付清款项之日止，并按照已付房款43815元的1%即438.15元向黄春支付违约金。至于权证费3800元，黄春于2019年4月28日已向荣发公司缴交，现主张返还，予以支持；因该权证费不属于《商品房买卖合同（预售）》中约定房款，黄春主张按中国人民银行基准利率6%加上逾期罚息3%计算违约金，没有法律依据，不予支持，但荣发公司收取该权证费应向黄春支付资金占用期间的利息（以3800元为基数，自2019年4月28日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20曰起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。三、关于黄春主张荣发公司退回服务费及支付违约金的问题。本案中，根据黄春提交的服务费相关凭证，显示收款单位不是本案荣发公司，且其也没有向提交荣发公司是否委托有关单位代收相关款项的手续材料。因本案是商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上述收款方并非案涉合同的签订方，故对黄春主张荣发公司退回上述款项及支付违约金的诉求，不予支持。黄春应当向有关单位主张权利或另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认黄春与湛江开发区荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019007457）于2020年6月17日（起诉状副本送迖湛江开发区荣发房地产开发有限公司时）解除；二、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向黄春返还购房款43815元及支付利息（利息分段计算：10000元自2019年4月6日起按年利率4.75%计至付清款项之日止，33815元自2019年8月30日起按年利率4.75%计至付清款项之日止）；三、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向黄春支付违约金438.15元；四、限湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向黄春返还权证费3800元及利息（以3800元为基数，自2019年4月28日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19曰止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；五、驳回黄春的其他诉讼请求;六、驳回湛江开发区荣发房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624.52元，反诉费488.76元，合计2113.28元，由黄春负担554.88元，湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担1558.4元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据荣发公司上诉请求的事实理由以及黄春的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于一审是否违反法定程序的问题。荣发公司主张一审法院未通知其交纳反诉费即作出一审判决违反法定程序，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条“原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理”的规定，经人民法院通知后仍不预交案件受理费的才符合应按撤诉处理的情形。且即使一审法院在作出判决前未通知荣发公司交纳反诉费，也并未损害荣发公司的诉讼权利。故荣发公司关于一审违反法定程序的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于涉案合同是否已经解除的问题。荣发公司主张已由商管公司代为收房，对此并未提供足够证据予以证明。荣发公司主张黄春未支付第三期房款故无权解除合同，但涉案合同约定黄春应履行支付第三期房款义务的时间在荣发公司应履行交房义务的时间之后，故荣发公司并不享有同时履行抗辩权或先履行抗辩权。荣发公司还主张其交房受新冠疫情影响，但新冠疫情发生在涉案合同约定的交房期限届满之后，故依法荣发公司不能据此免责。本案并无证据证明涉案商铺已符合法律规定和合同约定的交房条件，也无证据证明荣发公司依约通知黄春收房且黄春予以同意，荣发公司未能举证证明其已履行交房义务并逾期交房超过60日，故依约黄春享有合同解除权。合同解除权属于形成权，自享有权利一方解除合同的单方意思表示到达对方时发生解除效果，一审法院认定涉案合同于载有黄春解除合同意思的答辩状副本送达给荣发公司时解除，并无不当，本院予以确认。二、关于权证费利息应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后因合同所取得的财产应予以返还，荣发公司因占用权证费发生的利益应一并返还给黄春，该利益可量化为利息。且如前所述，涉案合同因荣发公司违约而解除，故荣发公司也理应赔偿黄春因权证费相应资金被占用而发生的损失。结合涉案权证费金额大小、资金被占用时长、荣发公司作为房地产开发企业利用资金的情况以及市场利率行情，一审法院酌定荣发公司应自收款之日起分段按中国人民银行发布的同期贷款基准利率及授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计付权证费的利息给黄春，有事实与法律依据，符合双方当事人的利益平衡，并无不当，本院予以确认。综上所述，荣发公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1001.33元，由湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月三十日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。