湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6057号原告：卢华，女。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁骜驹，湖南金厚律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李宏坤。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。两被告委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：龙亮平，湖南森力律师事务所实习律师。原告卢华诉被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢华的委托诉讼代理人杨意丰、被告东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人张友友、龙亮平，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢华向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告卢华与被告东怡公司、湘邮公司签订《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议；2、判令被告东怡公司、湘邮公司共同向原告卢华返还购房款418042元及资金占用利息9989.76元（按照银行同期贷款基准利率从2019年7月27日起暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；3、判令被告东怡公司、湘邮公司共同向原告卢华退还商铺代收费1550元及资金占用利息58.89元（按照银行同期贷款基准利率从2019年7月27日起暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；4、判令被告东怡公司、湘邮公司共同向原告卢华承担已付房款一倍即418042元的赔偿责任；5、判令本案诉讼及保全费用由被告东怡公司、湘邮公司承担。被告东怡公司、湘邮公司共同辩称：1、《长沙市商品房买卖合同》存在着瑕疵而不是欺诈，被告东怡公司、湘邮公司也并没有擅自出卖抵押物，邵阳农村商业银行也是知道且允许的。被告东怡公司、湘邮公司在向原告卢华出售商铺时并没有故意去隐瞒房屋已经抵押给邵阳农村商业银行的事实，开发商在修建房屋的后期如没有足够的资金，将房屋抵押是房地产行业的惯例，原告卢华在购买商品房时应当知道涉案房屋已被抵押的事实。在本案中，被告东怡公司、湘邮公司没有解除抵押是由因为有其他债务关系所以暂时还没能解除抵押登记。2、原告卢华请求被告东怡公司、湘邮公司返还购房款并支付资金占用利息是没有法律依据的，且房屋有解除抵押的可能性，被告东怡公司、湘邮公司可以给购房者办理房产证，且仅需承担迟延办证的责任；3、原告卢华并没有提供商铺代收费的有效凭证，故被告东怡公司、湘邮公司退还商铺代收费没有依据，我方没有义务退还。综上所述，请法院驳回原告卢华的诉讼请求，作出公正的判决。经审理查明：2019年7月27日，原告卢华作为买受人，被告东怡公司、湘邮公司作为出卖人，签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180115905-1-229）及《合同补充协议》，主要约定：买受人购买的商品房为座落于天心区书院南路799号南湖东怡大厦-1层-1-229号房屋，规划用途为商业，建筑面积8.33平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为50185.11元/㎡，总房价为418042元；买受人采取一次性付款的方式向出卖人支付了购房款418042元；出卖人承诺销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；任意一方未按照合同约定履行相关合同义务导致诉讼的，守约方由此所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用都由违约方承担；合同还对其他相关事项进行了约定。当日，原告卢华向被告东怡公司、湘邮公司缴纳了共计418042元房款，并另行向其缴纳了商铺代收费1550元，被告东怡公司、湘邮公司向原告开具了房款的增值税发票及代收费收据。2019年7月31日，原告卢华向税务机关缴纳了购房的契税、印花税计16029.91元。此后，被告东怡公司、湘邮公司向原告卢华交付了案涉商铺。另查明，被告东怡公司向案外人邵阳农村商业银行贷款6215.727万元，被告东怡公司、湘邮公司为该笔贷款提供抵押担保，将原告卢华购买的商铺抵押给案外人邵阳农村商业银行，并在长沙市不动产登记中心办理了抵押登记。且，被告东怡公司、湘邮公司当庭陈述抵押设置在出售案涉商铺之前。本院认为，商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而合法有效的合同应当系基于双方真实意思表示而签订的。本案中，被告东怡公司、湘邮公司在向原告卢华出售案涉商铺前就已经办理了抵押，但案涉商品房买卖合同并未载明案涉商铺已被抵押的情况，且被告东怡公司、湘邮公司未提供证据证明其在合同订立过程中将案涉商铺已设立抵押登记的事实告知了原告卢华，也未提供证据证明其已取得抵押权人邵阳农村商业银行同意出售案涉抵押房屋的许可，这些情况与购房者能否获得所购房屋产权息息相关，直接关系到购房者购房的合同目的能否实现，也足以影响决定原告卢华是否愿意购买案涉商铺，故被告东怡公司、湘邮公司此隐瞒行为，已构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”故对原告卢华请求撤销与被告东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。关于退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，故《长沙市商品房买卖合同》被撤销后，原告卢华有权要求被告东怡公司、湘邮公司返还已付购房款418042元、商铺代收费1550元，另依法原告卢华有权要求被告东怡公司、湘邮公司支付上述费用的利息，购房款、商铺代收费的资金占用利息应自2019年7月27日起算，利息标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经核算，原告卢华诉求截至2020年6月5日的购房款、商品代收费占用利息分别为9989.76元、58.89元，未超过上述标准，本院予以支持。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实，房屋买卖合同被撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院根据本案的具体情况，酌情支持被告东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%即209021元承担赔偿责任，对超出部分的诉求，不予支持。合同撤销后，原告卢华应将案涉商铺退还给被告东怡公司、湘邮公司，并在必要时协助两被告办理案涉商铺的产权转移登记手续。对于被告东怡公司、湘邮公司辩称案涉商铺有解除抵押的可能，只需要承担延期办证的违约责任，但原告卢华起诉时的情形符合行使撤销权的条件，且被告东怡公司、湘邮公司陈述抵押权解除只是一种可能情形，尚未解除也并不必然会解除，若一直未解除，则合同目的就无法实现。故本院对该辩称事由，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下:一、撤销原告卢华与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司订立的《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢华购房款418042元及截至2020年6月5日的资金占用利息9989.76元，并继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告卢华支付自2020年6月6日起至实际清偿之日止的资金占用利息；三、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢华商铺代理收费1550元及截至2020年6月5日的资金占用利息58.89元，并继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告卢华支付自2020年6月6日起至实际清偿之日止的资金占用利息；四、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢华支付赔偿金209021元；五、驳回原告卢华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7570元，减半收取3785元，财产保全费4758元，共计8543元，由原告卢华承担1288元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担7255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 周长军二〇二〇年十二月十八日法官助理 唐 莉书 记 员 邹 舟