福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3181号 上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：连静，女，1993年2月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：叶小舟，福建英一律师事务所执业律师。 上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称“建德公司”）因与被上诉人连静商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回连静一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由连静承担。事实和理由：一、一审判决建德公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据且违约金计算明显畸高。（一）连静未向建德公司出具书面授权材料前，建德公司不负有代办不动产权证的义务，一审法院无视双方合同约定，认定建德公司承担逾期办证的违约责任是错误的。1.双方明确约定，连静应书面授权建德公司办理不动产权证书。2.连静的书面授权系办理不动产权证书的必要材料。（二）双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。1.《商品房买卖合同》并不是建德公司提供的格式合同。2.《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定不具有可操作性，且对建德公司缺乏公平合理性。（三）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，逾期办证非建德公司原因所导致，一审法院认定建德公司承担逾期办证违约责任对建德公司不公。1.政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。（2）二证合一问题。2.连静自身原因导致无法按期办理权属证书。（四）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，判决建德公司承担日万分之二的违约金亦过高。1.逾期办理不动产权证书并未给连静带来任何经济损失。2.即便存在损失，连静亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。3.建德公司系无偿代办权属证书，其在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，不应受到过分苛责。二、一审判决建德公司应于十日内交付不动产权证书不具有可操作性。建德公司在领取到不动产权证书后，需前往银行办理正式的抵押手续，除此之外，还需对实测面积差与合同约定的面积差进行比较计算、办理面积差差价补缴或退款等手续。上述手续均需不动产权证书原件办理后方可办理且需要连静予以配合，根本无法在十日内予以办结。三、一审判决认定建德公司“逾期代为申请办理商品房的权属证书已构成违约”缺乏事实依据，在连静签署委托书之前，建德公司无权“代为申请办理权属证书”，故一审判决认定事实及适用法律错误。第一，根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定以及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理连静名下的不动产权证属于转移登记；首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由买卖双方共同申请办理。就本案涉及的护城河三期Ｂ区商品房办证而言，建德公司于2019年11月28日、2019年12月17日及2019年12月18日前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，履行了出卖人申请办证的义务，而登记部门在收件后的相关内业整理及审批流程等是出卖人所无法掌控的。第二，办理连静名下的不动产证的转移登记时，需由买卖双方共同申请，就本案而言，只有在连静出具符合办证部门要求的书面授权建德公司代为办证的手续后，才能形成委托代为申请办证关系，故在连静签署书面授权委托书之前，双方并没有形成“代为申请办证”的委托关系。第三，本案中，连静直到2020年才签署《委托书》，正式委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在连静签署《委托书》之前，双方并不存在代为申请的委托关系，而在连静签署《委托书》之后，建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在“逾期代为申请”的违约问题。四、案涉房屋延期办理不动产权证在客观上并非出卖人建德公司原因所导致的，一审法院认为建德公司承担逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因由莆田市自然资源局协调解决而导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月（2018年10月23日-2019年7月24日），并非出卖人的原因所导致，应扣除因规划审批不一致而导致的延期办证期限九个月。在商品房竣工验收后，为办理规划条件核实及产权登记，建德公司按照规划部门的要求委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量。2018年10月22日，勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于莆田市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积6781.31平方米，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出〔2019〕10号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积，确认建德公司是按图施工，同意按竣工测量成果报告书所实测的建筑面积予以办理规划条件核实。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究重新出具编号为竣2018071-1号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局也于2019年7月18日重新给予收件，并于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。因此，2018年10月23日-2019年7月24日的九个月时间，完全是由于规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因所导致，最终由莆田市自然资源局协调解决后给予办理规划条件核实。因此而导致的本案办证逾期不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。第二，对建德公司依法取得的两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，故在土地证合并之前也无法办理首次登记，该问题显然也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证号分别为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号，两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门却要求将两本土地证的宗地图必须合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能按照登记部门的要求将原已取得的两本土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。因此，因政府部门颁发的土地证存在前后不一致的问题而导致的本案办证逾期也不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。五、一审法院认定逾期办证违约金计算至其实际取得不动产权证之日也没有依据，自建德公司申请不动产首次登记之日起，出卖人的办证义务已经履行完毕。因此，即便可以计算逾期办证违约金，也只能计算至建德公司申请办理首次登记之日止，而后续办理转移登记的期限则不应由出卖人继续承担逾期办证违约金。办理不动产首次登记，则出卖人单方申请，若因出卖人原因导致首次登记逾期的，则应由出卖人承担逾期违约责任。而办理转移登记，则只能由买卖双方共同申请，即使买受人书面委托出卖人办理转移登记，则双方之间也只是存在“无偿委托合同”关系，此时出卖人所应承担的责任也只是“无偿委托合同”项下的责任，并不是商品房买卖合同项下的责任，故一审判决认定逾期违约金应计算至连静实际领取不动产权证之日明显是错误的。六、一审法院认定按日万分之二计算违约金及累计不超过5%计算违约金也明显超过连静的实际损失。第一，约定的违约金比例明显偏高，依法应予调整。案涉合同签订于2013年，当时的利率水平总体较高，补充协议虽约定按日万分之二计算违约金，相当于年利率7.3%，而当前贷款市场报价利率仅为年利率3.85%。因此，约定的违约金比例7.3%相当于于贷款市场报价利率的两倍，明显偏高。第二，约定的违约金比例及上限5%也超过连静的实际损失。出卖人在商品房买卖合同项下的主要义务是交付商品房，而协助办理不动产权证则属于合同的附随义务，连静作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的，且建德公司了也为连静的按揭贷款承担了阶段性担保，担保期限直至正式抵押登记为止，因逾期取得不动产权证，并未对连静的权利造成影响，也没有造成任何实际损失，且连静至今也未举证证明其因逾期办证造成的损失。因此，约定的违约金比例及上限5%均超过连静的实际损失。 连静辩称：1.一审判决连静承担违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应得到维持。2.《商品房买卖合同》正文约定真实有效，应得到双方遵守，后签订的《补充协议》中有减少建德公司义务、增加连静义务的约定。根据双方合同正文，应属无效。3.恰恰是由于建德公司的原因，才导致延期办证。4.实际上诉争楼盘的不懂产权证多数已办出，建德公司应尽快交付不动产权证书给连静，而非恶意拖延时间。综上，请求驳回上诉，维持原判。 连静向一审法院起诉请求：1.建德公司尽快交付给连静位于荔城区“护城河三期”商住区B区9幢709号房屋的房屋权属证书；2.建德公司支付给连静自2018年10月11日起至实际交房之日止以购房款1750889元为基数日万分之一计算的逾期交房违约金；3.本案诉讼费用由建德公司承担。一审庭审中，连静变更上述第二项诉讼请求为：“建德公司支付给连静自2018年10月11日起至房屋权属证书交付连静之日止以购房款1750889元为基数日万分之一计算的逾期办证违约金”。 一审法院认定事实：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第74号。2013年11月16日，建德公司与连静签订《商品房买卖合同》（合同编号为Ｌ201306548）,约定连静以总价款1750889元向建德公司购买“护城河三期”商住区Ｂ区第9幢7层709号商品房一套（建筑面积为183.31㎡）。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付连静使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第十条约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 2018年7月10日，建德公司向连静交付涉案房屋，并出具《收款收据》一份，确认建德公司分别收取连静涉案房屋的代收契税26263元。另查，涉案房屋的权属已于2020年8月18日转移登记至连静名下，《不动产权证书》为闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××1号。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 一审法院认为，连静与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方确认已于2018年7月10日办理涉案房屋的交接手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建德公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为连静取得涉案房屋的权属证书，且建德公司已收取连静办理房产证、土地证的相关费用，视为双方已形成委托办证关系，但涉案房屋的权属于2020年8月18日方办理至连静名下，建德公司逾期代为连静申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，故连静诉求建德公司以购房款为基数按照日万分之一支付逾期办证的违约金并交付涉案房屋的产权证，具有事实和法律依据，予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故对该辩解不予采纳；建德公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，予以采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为连静申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给连静的期限，故一审法院逾期办证违约金应计算至房屋权属证书转移登记至连静名下之日止。经核算：以已付购房款1750889元为基数自2018年10月11日起至2020年8月18日止按日万分之一计算的违约金数额为1750889元×0.01%×677天＝118535.2元，而该违约金的最高限额即合同标的额（购房款总额）的5%为1750889元×5%＝87544.5元，故建德公司应向连静支付违约金87544.5元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；建德公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，爆发新冠肺炎疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见一审法院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××1号《不动产权证书》交付给连静；二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向连静支付逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金87544.5元；三、驳回连静的其他诉讼请求。案件受理费2362元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担1989元，由连静负担373元。 本院二审期间，连静没有提供新的证据。建德公司提供以下证据：1.国有土使用证两份、不动产权证（土地）一份，欲证明：《商品房买卖合同》第一条载明的两份土地证号分别为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号，两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门却要求将两本土地证的宗地图必须合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能按照登记部门的要求将原已取得的两本土地证办理注销并合并为新的土地证。2019年9月20日，登记部门核发给建德公司合并后的土地。因此，因政府部门颁发的土地证存在前后不一致的问题而导致的本案办证逾期也不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。2.莆田市不动产登记受理凭证六份、税收完税证明一份，欲证明：1.2019年11月28日、2019年12月17日、2019年12月18日，建德公司前后分六批向不动产登记部门申请办理房屋所有权首次登记，已经按照《补充协议》的约定在“房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记”，履行了出卖人申请办证的义务。2.产权转移登记所需的契税纳税申报表按税法规定应由业主负责申报缴纳，而连静直至2020年4月16日才取得契税完税证明，故本案即使要计算逾期办证违约金，也只能计算至不动产首次登记之日止；建德公司完成首次登记后的转移登记，应由业主申报契税及申请产权转移登记，出卖人只是协助其办理，该期间不应由出卖人承担逾期办证违约责任。 连静质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议。建德公司如果按期办理产权证，就不会遇到两证合一的问题，建德公司不能因此违法行为受益。2.对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，不能证明建德公司已经履行了合同约定的协助办证及交付证件的义务。 本院经审查认为：1.对第一组证据的真实性予以确认。涉案土地存在两本《国有土地使用证》，在本案双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之前就已存在，且两本《国有土地使用证》合并为一本《不动产权证书》，系发生在建德公司逾期办证之后发生，应由建德公司自行承担责任，与连静无关，故本院对该组证据的证明内容不予采信。2.对第二组证据的真实性予以确认，建德公司主张双方在《合同补充协议》中约定建德公司办理房屋所有权初始登记的时间为交房后365个工作日内，但《合同补充协议》并没有该约定，建德公司的该主张明显缺乏事实依据。连静在交房时就向建德公司缴纳了办证费用及契税，理应由建德公司自行向相关部门代为缴纳，但其没有按时缴纳，责任不应由连静承担。因此，本院对该组证据的证明内容也不予采信。相反，该组证据可以证明建德公司没有按照双方合同约定在交房后60日内办理房屋所有权初始登记，构成违约。 经审理查明，对一审法院认定的事实，建德公司、连静均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定及时、严格履行各自的义务。连静依约支付了全部购房款，并在交房当日向建德公司缴纳了办证费用及契税，应视为建德公司接受连静的委托，代为办理房屋权属证书。建德公司没有提供证据证明其有通知连静签署《委托书》，也没有提供证据证明连静不配合出具《委托书》，现其仅以连静未签署《委托书》为由，主张双方未形成委托办证关系，与事实不符，也有违诚信原则，本院不予采信。案涉《商品房买卖合同》第十四条明确约定建德公司应于案涉商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为连静办理案涉商品房的权属证书，但建德公司未按上述约定在房屋交付后的约定期限内为连静办理房屋权属证书，一审法院认定建德公司构成违约，应承担相应的违约责任，是正确的。在《商品房买卖合同》第十四条中，双方约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之一计算，但在合同附件六补充协议第十条中，双方变更约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之二计算，并将违约金总额限制为不超过总购房款的5%。虽然双方对违约金按照总购房款日万分之二计算的标准约定过高，但双方对违约金总额进行了限制的约定减轻了建德公司的违约责任，且合同补充协议系建德公司提供、双方自愿签订，一审按照该约定判决由建德公司承担相应的违约责任，并无不当。建德公司主张本案违约金过高的理由，没有提供相应证据证实，故对该辩解本院不予采纳。建德公司上诉称因政府原因导致逾期办证，但根据其提供的《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》内容来看，本案不存在可以免除或减轻其逾期办证违约责任的事实，一审法院对此不予采纳是正确的。建德公司另称系因买受人自身原因如业主私自违建改造所致，但其提供的《整改通知书》是莆田阳光壹佰物业服务有限公司作出的，不是政府有关机关作出的相关认定，不能有效证实其上述主张，一审法院对此不予采纳，也是正确的。 综上所述，建德公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1989元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。