广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16549号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区天河路208号东塔07层04号单元。负责人：冯文光，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：黄伟国、李国峰，均系广东天胜律师事务所律师。被告：钟冠杰，男，1992年3月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称高力物业公司）与被告钟冠杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告高力物业公司的委托诉讼代理人李国峰，被告钟冠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟冠杰向高力物业公司支付拖欠的2016年7月至10月的物业费2030.52元（按照507.63元/月计算即3.61元/平方米×140.61平方米）；2.判令钟冠杰向高力物业公司支付拖欠的2016年5月至9月的水电费332.94元（其中自用电费89.28元，公摊水电费243.75元）；3.判令钟冠杰向高力物业公司支付逾期支付上述费用的违约金（物业费的违约金从逾期之日即当月5日起，水电费的违约金自产生之日起的次月5日起，均按每日应交费用的千分之三的标准支付，暂计至2019年8月15日为4197.68元）；4.判令钟冠杰承担本案所有诉讼费用（迳付），以上费用合计6561.14元。庭后高力物业公司明确以2019年7月1日作为计算水电费违约金的起算日。事实和理由：高力物业公司是广州市黄埔区香雪大道西福港鼎峰花园的前期物业管理公司，高力物业公司因《前期物业管理服务协议》终止而已经于2019年6月30日退出了福港鼎峰花园，但至今，钟冠杰仍拖欠高力物业公司履行《前期物业管理服务协议》期间的部分物业管理费及水电费未付清，且经高力物业公司催告仍拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的交纳日期之约定，钟冠杰的行为已构成违约。现高力物业公司为维护自身合法权益，向法院起诉，恳请判如所请。被告钟冠杰辩称，一、高力物业公司诉请主张的物业管理费收取不合理。2015年11月30日，钟冠杰前往福港鼎峰花园收楼，发现房屋质量出现多处瑕疵，严重影响正常居住，造成无法收楼。钟冠杰当天要求开发商对涉案房屋瑕疵处进行维修，一直没有收到物业服务中心通知再次验收。直到2016年3月3日，依然有多处地方未完成维修。钟冠杰再次委托家人向开发商提出维修。2016年4月因实在无法忍受涉案房屋无人过来维修，钟冠杰自行找了工人重新粉刷墙面，2016年9月才正式入住。根据《前期物业管理服务协议》的约定，钟冠杰应当于开发商交付物业后缴纳物业服务费用，因房屋质量不过关物业一直没有交付，所以物业费不应缴纳。二、高力物业公司诉请主张的水电费和违约金无法律依据，不应支持。钟冠杰于2016年在高力物业公司办理了银行卡划扣物业费以及水电费的业务。2016年6月21日，高力物业公司在钟冠杰的银行卡上乱扣了其他房屋的6月管理费496.04元，7月16日无故乱扣电费65.68元，一直到现在没有归还。同月27日钟冠杰向高力物业公司申请取消银行卡划扣业务。高力物业公司以往发的账单下方明确写明逾期缴费每日将收取1%的违约金，与诉求中的每日3%严重不符。三、钟冠杰已于2019年8月15日将涉案房屋出售，在去办理物业过户时高力物业公司并未提及未交纳的物业费和水电费，事过一年再向法院提出此诉讼有恶意收取违约金的嫌疑，且高力物业公司主张的违约金标准过高。综上，高力物业公司在起诉时并未提供《前期物业管理服务协议》，房屋验收不合格导致钟冠杰迟延入住涉案房屋，又因高力物业公司财务管理混乱出现乱扣费现象，所谓违约金计算方式前后不一，请法院驳回其诉讼请求。本院经审理查明如下事实：广州市宏康福港房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与上海高力国际物业服务有限公司（乙方、物业服务企业）签订《福港鼎峰花园前期物业服务合同》（未注明日期），约定：甲方选聘乙方对福港鼎峰花园实施前期物业管理服务。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.交通秩序维护及车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤和紧急情况处理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第七条约定：本物业管理区域物业服务收费采用酬金制方式。具体预收物业服务费的标准如下：住宅：3.61元/月·平方米，上述物业服务费的标准不包括物业管理区域内共用水电费分摊。乙方按照业主所购商品房的法定产权面积计收物业服务费用，已办理房地产权证的，以房地产权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房地产权证的，以商品房买卖合同中记载的建筑面积为准。如商品房买卖合同中记载的建筑面积与房地产权证记载的建筑面积不一致的，无须多退少补。物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收。第八条约定：业主应于甲方交付物业后按时交纳物业服务费及共用水电费用分摊。物业服务费及共用水电费分摊按月交纳，业主或承租人应在每月5号前交纳，业主物业服务费及共用水电费分摊从该物业实际交付业主开始计算。逾期缴纳费用的，业主或承租人须承担从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三/日支付违约金。2015年11月30日，钟冠杰前往福港鼎峰花园*栋*房（以下简称涉案房屋）办理了收楼手续，并于当日签署了《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》，载明高力物业公司将单元钥匙、信箱钥匙以及《前期物业管理服务协议》等8份文件交予钟冠杰。钟冠杰确认于当日领取涉案房屋的钥匙，但辩称当时只是称验房，并不等于收房，其向本院提交同日的《交楼验收表》辩称涉案房屋还存在多处问题尚未整改，上面载明涉案房屋存在9处质量瑕疵。钟冠杰还提交涉案房屋2016年3月3日的《工程维修单》和2016年4月16日的《订货合同》，拟证实其向高力物业公司多次报修但未得到处理，其只能自行修复墙面。高力物业公司提供了其自行制作的《鼎峰2019年8月收款通知单》，该清单上显示涉案房屋欠缴2016年7月1日至2016年10月31日物业管理费分别为507.63元/月,欠缴2016年5月1日至2016年9月30日期间的自用水费共计89.28元，2016年5月1日至2016年9月30日期间的分摊水电费共计243.75元。高力物业公司还提交福港鼎峰花园业主委员会盖章确认的《关于小业主欠费情况的确认》，确认涉案房屋截至2019年6月30日尚欠物业管理费2030.52元，自用水费89.28元，分摊水电费243.75元，其中水电费已由高力物业公司垫付。高力物业公司为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心出具的发票，并提交了自行制作的《关于公共区域水电费分摊事宜》的说明，分别列出了楼宇内梯灯、楼宇内电梯用电、水泵供水用电、园区用电、地下车库照明用电、楼宇清洁用水、地下车库清洁用水的分摊办法。钟冠杰为证实高力物业公司曾错误划扣其物业管理费提交了其银行流水，显示高力物业公司曾于2016年6月21日划走钟冠杰496.04元（备注为**鼎峰花园，2016年6月份管理费），2016年6月22日划走钟冠杰11.59元（备注为**鼎峰花园，2016年6月份管理费）。高力物业公司称上述两笔扣款只是备注错误，实际上扣划的是涉案房屋2016年6月的管理费共计507.63元。钟冠杰在本院指定的期间内未提交证据证实其已向高力物业公司支付涉案房屋2016年6月的物业管理费。高力物业公司确认其于2019年6月30日退出福港鼎峰花园的前期物业管理服务。钟冠杰对高力物业公司主张的涉案房屋的面积以及物业管理费的收取标准予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的费用，但辩称高力物业公司提供的物业管理服务达不到其收费标准。上述事实有《福港鼎峰花园前期物业服务合同》《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》《交楼验收表》《工程维修单》《订货合同》《鼎峰2019年8月收款通知单》《关于小业主欠费情况的确认》、代扣电费、水费发票、《关于公共区域水电费分摊事宜》、银行流水及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，广州市宏康福港房地产开发有限公司与高力物业公司签订的《福港鼎峰花园前期物业服务合同》对钟冠杰具有约束力。高力物业公司按照合同约定对涉案物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取业主实际收楼后的物业管理费。钟冠杰提出的涉案房屋存在质量问题等抗辩，系其与开发商之间的法律关系，与本案无涉，本案不予调处。钟冠杰对高力物业公司主张的涉案房屋物业管理费为507.63元/月予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的物业管理费，故钟冠杰应向高力物业公司支付拖欠的2016年7月1日至2016年10月31日的物业管理费共2030.52元（507.63元/月×4个月）。关于水电费。1.自用水费。该部分水费高力物业公司已代缴至广州开发区供水管理中心，钟冠杰应向高力物业公司支付自用水费89.28元。2.公摊水电费。《福港鼎峰花园前期物业服务合同》已约定物业管理费不包括物业管理区域内共用水电费分摊，高力物业公司依《关于小业主欠费情况的确认》《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供了发票证明已实际缴纳涉案物业所在小区的公摊费用，钟冠杰应当向高力物业公司支付拖欠的公摊水电费共243.75元。钟冠杰本应向高力物业公司支付2016年5月至9月的自用水费和公摊水电费共计333.03元（243.75元+89.28元），高力物业公司只主张332.94元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金。合同约定业主应在每月5号前交纳物业服务费及共用水电费分摊，逾期缴纳费用的，业主须承担从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三/日支付违约金，因此，违约金应从当月6日起计算。鉴于高力物业公司未提交证据证明其实际损失，钟冠杰提出其拒交物业管理费是源于涉案房屋存在质量问题、维修拖拉及错误扣划物业管理费，并非恶意违约，请求法院对违约金的计算标准予以调整，本院综合上述情况，酌情将违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之三计算。综上，钟冠杰应以每月欠付物业管理费507.63元为本金，从当月6日起按每日万分之三的标准向高力物业公司支付违约金，直至上述物业管理费实际付清之日止，分段计算的违约金数额均以不超过本金为限。高力物业公司主张自2019年7月1日起开始计算水电费的违约金，是对其自身权利的自由处分，不违反法律规定和合同约定，本院予以认可。钟冠杰应以水电费332.94元为本金，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准向高力物业公司支付水电费的违约金至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟冠杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2016年7月1日至2016年10月31日的物业管理费共计2030.52元及违约金（违约金每月以507.63元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月6日起计算至实际付清之日止，以上分段违约金均以不超过本金507.63元为限）；二、被告钟冠杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2016年5月至9月的公摊水电费和自用水费合计332.94元及违约金（违约金以332.94元为基数，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金332.94元为限）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告钟冠杰负担。上述案件受理费原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司已预缴，被告钟冠杰在履行本判决义务时将案件受理费迳付原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司。本判决为终审判决。审 判 员 李小伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣