广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2751号原告：周海振，男，1988年12月22日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市年丰房产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城新区金城大道南年丰豪庭一栋8号。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。原告周海振与被告湛江市年丰房产开发有限公司(下称年丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周海振的委托诉讼代理人翟文辉，被告年丰公司的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海振向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金13009元（逾期交房违约金以全部房款1057679元的万分之一从2019年12月1日暂计至2020年4月1日,实计至房屋交付之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月13日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于湛江市赤坎区，房屋价款为1057679元。合同签订后，原告已依约付清了购房款，但被告至今仍未将符合约定的商品房交付给原告。根据合同第十一条约定“出卖人应当于向买受人交付商品房（该商品房达到第9条、第10条约定的交付条件后）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房取得房屋测绘报告的规定；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但是，房屋存在墙体裂缝、空鼓等质量问题，截止2020年4月1日还未完全修复，至今仍未交付房屋给原告，根据约定，被告逾期交房（）至实际交付之日（）已逾期123天，根据第12条“出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一”的约定，故，被告应支付违约金13009元给原告外，还须继续承担从2020年4月2日起至房屋实际交付之日止的逾期违约金。据此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判允所诉。被告年丰公司辩称：一、原告已放弃追究被告逾期交房的责任。涉案《商品房预售合同》的附件十一补充协议中第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充：“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”但原告并未在前述约定的期限内向被告提出任何书面意见。故此，根据前述约定，原告已放弃了追究被告逾期交房的违约责任。原告现又向被告主张逾期交房责任，明显违反合同约定并违背诚信，依法应不予支持。二、原告计算逾期交房违约金的天数错误。首先，涉案《商品房预售合同》第十一条第（二）项第二款约定“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误”。而众所周知，新冠肺炎疫情自2020年1月起在我国开始蔓延，随即是一系列的政府管控工作部署出台，涉案商品房建设工程后续的完善、验收与交房，亦因政府管控而停止，故被告的交房期限亦应依法依约就此顺延。同时，参照武汉市在零时起开始封城，且截至被告的交房之日2020年4月1日，武汉市尚未解除封锁，即计算被告的逾期交房期限应截止于。故此，被告逾期交房的天数为53天，而非原告主张的123天。其次，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项第二款约定：“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：2、因买受人原因导致未能按期交付的。因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担”、第（三）项第3款第（2）目约定“由于买受人原因未能按《交房通知书》指定的期限内前来办理该商品房交接的，交房期限届满，视同出卖人已按约定交付了该商品房”，以及附件十一《补充协议》中第1条约定“买受人在合同填写的通讯地址、电话等必须是真实及可联系的，若买受人更改通讯地址及联系电话的，应在变更三天后内以书面形式通知出卖人。否则，因此而产生的责任由买受人承担。出卖人向买受人发出的所有文件，以出卖人按买受人在本合同载明的地址寄发邮件之日起第三天视为送达日期”。而被告已于向原告发出书面《收楼催告通知书》，明确通知原告于办理收楼手续，然而原告至今未与被告办理交房手续。据此，被告的交房义务至迟已于履行完毕。故原告计算违约金应截止于，共为123天，其诉请被告支付违约金计至房屋实际交付之日止没有事实和法律依据，依法不能成立。再者，根据涉案合同第九条约定、附件十一《补充协议》中第7条约定，被告在涉案商品房已符合第9条约定的交付条件的前提下，通知原告须于办理交接手续，至于原告主张的房屋质量问题，依约不属于原告拒绝收楼的正当理由，亦不属于被告逾期交房的违约责任。故此，届满，则被告的交房义务已履行完毕。综上，参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第4项关于“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，依法应充分考虑新冠疫情对于被告的交房期限的影响。而根据涉案合同的约定，原告已放弃追究被告逾期交房的责任，故其提起本案诉讼没有事实和法律依据，其诉请依法不能成立，且依法应予驳回。经审理查明，2018年1月13日，原告与被告年丰公司签订《商品房买卖合同》（预售）。原告向被告购买位于湛江市赤坎区，总购房款为1057679元。合同第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在向买受人交付该商品房。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的。因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。3、由于买受人原因未能按《交房通知书》指定的期限内前来办理该商品房交接的，交房期限届满，视同出卖人已按约定交付了该商品房”。合同第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”。另外，合同附件十一补充协议第1条约定“出卖人向买受人发出的所有文件，以出卖人按买受人在本合同所载明的地址寄发邮件之日起第三天视为送达日期。”、第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”。另查明，原告已向被告付清全部购房款。上述房屋的建设工程于取得《竣工验收备案表》，被告于以合同载明的地址通过邮政快递寄送《交楼催告通知书》给原告，通知原告于收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但涉案房屋的建设工程于才取得《竣工验收备案表》，并于才通知原告于收房，显然，被告构成逾期交房的违约行为。关于被告应否支付逾期交房违约金的问题。根据合同附件十一补充协议第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”，该补充协议是被告为重复使用而预先拟定并提供的，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，在出现逾期交房的情形，该补充协议约定明显免除了出卖人相关违约责任和排除买受人主张相关权利。被告没有证据证明其已对原告作出足以引起注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向原告作出明确说明的情况下，该补充协议应为无效条款。因此，被告应承担支付逾期交房违约金的责任。关于被告提出因受2020年1月发生的新冠肺炎疫情的影响，交房期限应予以顺延的抗辩意见，根据涉案合同约定，被告应于前向原告交付取得工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。因此，被告理应按照该约定在取得工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但因被告未在涉案合同约定的上述期限内履行该项合同义务，并拖延至才取得涉案房屋的《竣工验收备案表》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求以全部房价款1057679元为基数，按每日万分之一利率计算违约金合法有据，本院予以支持。因此，被告应支付从至的逾期交房违约金13009元（1057679元×0.1‰×123天）给原告。原告请求之后的逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市年丰房产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金13009元给原告周海振。二、驳回原告周海振的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125.22元，由被告湛江市年丰房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华审 判 员  黄龙飞人民陪审员  梁 圆二〇二〇年十二月三十日书 记 员  林 敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。