福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0481民初3638号原告：揭育华，男，1987年11月19日出生，汉族，住福建省永安市。原告：谢菲，女，1987年8月4日出生，汉族，住福建省永安市。二原告委托诉讼代理人：熊长江、余小红，福建启善律师事务所执业律师。被告：永安宁港置业有限公司，住所地永安市燕西街道新六路716号四幢。统一社会信用代码：91350481MA31E9RH50。法定代表人：郑泉平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘孝明、徐明伟，福建顺隆律师事务所执业律师。原告揭育华、谢菲与被告永安宁港置业有限公司（以下简称宁港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程，公开开庭进行了审理。原告揭育华、谢菲的委托诉讼代理人熊长江，被告宁港公司的委托诉讼代理人潘孝明、徐明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揭育华、谢菲向本院提出诉讼请求：一、判令宁港公司向揭育华、谢菲支付自2019年12月20日至2020年10月31日止期间的逾期交房违约金为91008元，以揭育华、谢菲已交购房款960000元为基数按日万分三的标准计算（960000元×0.3‰×316天＝91008元）；二、请求判令宁港公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：揭育华、谢菲与宁港公司于2018年12月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：揭育华、谢菲购买宁港公司开发的坐落于永安市××路××号××幢××单元××室房屋一套；房屋的建筑面积共143.26平方米，房屋的总价款为960000元；付款方式为商业与公积金组合贷款的形式；宁港公司应于2019年12月20日前将符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的房屋交付给揭育华、谢菲；宁港公司逾期交房的违约责任“买受人不同意解除合同，逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”同时，还约定了面积差异的处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他违约责任处理方式等。揭育华、谢菲于签订合同当日支付首付款340000元，并向银行申请贷款，于2019年8月10日付清房款，依约履行商品房买受人的全部合同义务。但是，宁港公司交房时间逾期且一拖再拖，于2020年10月31日才向揭育华、谢菲办理交房手续，已经逾期交房长达316天，揭育华、谢菲至今仍未能与宁港公司达成一致意见，宁港公司逾期交付房屋已构成违约。宁港公司辩称，一、宁港公司已于商品房买卖合同约定的交房时间即2019年12月20日前依据小区规划设计完成了小区绿化施工项目。1.宁港公司于2019年10月13日与永安市田园花卉签订《协议书》一份，将永安市宁港御景华府小区景观苗木种植发包给永安市田园花卉施工，协议书约定施工工期为30历天，施工要求应按业主提供的规划设计图纸完成。永安市田园花卉于2019年11月15日完成工程施工并经宁港公司验收合格。至此，在宁港公司与揭育华、谢菲约定的交房时间（2019年10月20日）之前，宁港公司已经按与揭育华、谢菲签订的商品买卖合同约定完成了小区绿化景观工程施工，小区的绿地率已经达到预售范围建设工程规划许可要求。2.X幢、X幢的业主要求小区绿化重新施工等上访请求导致宁港公司交房进一步迟延的责任不在宁港公司。2020年1月7日、2020年4月、2020年6月28日，宁港御景华府小区X幢、X幢业主到永安市信访局上访反映：宁港御景华府小区内的绿化率、绿化园林景观和规划设计图纸不一致，并要求园林景观重做，绿化方案须达到X幢、X幢业主70%以上业主签字同意方可报审批通过后施工。同时上述业主也提出了一些超出购房合同之外的无理请求：如公共楼梯贴瓷砖等，还反映了逾期交房的其它一些情况。永安市信访局为了维护稳定，多次组织宁港公司、住建局、房管局、城管局、自然资源局等相关部门现场参与接访，协调处理业主提出的有关诉求。因宁港公司实际于2019年11月13日就已经按规划设计图纸施工完成小区绿化工程，但考虑到小区业主多次上访，考虑到与业主的和谐关系处理，考虑到维稳，宁港公司决定满足小区业主的要求（包括超出合同约定之外的），并重新聘请相关设计团队对宁港御景华府小区的绿化工程进行重新设计，重新施工建设；为此宁港公司同意了业主提出的宁港御景华府小区内的绿化园林景观设计方案须经X幢、X幢70%业主签字再报请相关部门进行重新施工这一特殊要求。因为为满足业主的以上要求，小区新的绿化施工设计直到2020年6月29日经永安市城市管理局审批同意后才组织施工，并于2020年8月30日施工完毕，于2020年10月28日取得建设工程竣工验收备案表。以上1、2点可见，宁港公司在约定的交房时间之前已经按规划设计图纸要求完成绿化工程的施工，宁港公司也计划在短时间内完成某些历史遗留的问题就可以向业主交房，但由于小区业主的多次信访甚至提出一些超出购房合同之外的无理要求，宁港公司考虑到政府维护稳定的大局，不得已参加相关部门组织的多次协调、沟通，导致原本按规划设计施工的绿化工程按照业主的要求需要重新设计重新施工。上述这些因素导致交房时间的进一步延迟，显然，这一责任在于业主方。因此，宁港公司认为，从2020年1月7日小区业主开始向永安市信访局的投诉，到最终新的绿化景观施工方案于2020年6月29日经永安市城市管理局审批后进行重新施工这段期间的延迟交房的违约责任不应由宁港公司承担。这是因为小区业主提出的超出商品房买卖合同的要求，才最终导致宁港公司进一步推迟了交房时间。二、宁港公司认为，根据宁港公司与揭育华、谢菲签订的《商品房买卖合同》第十条第（二）的第1项的约定：“小区绿化率未达到上述约定条件的，出卖人承诺按规划审批的要求在60日内进行整改完毕，直至取得规划验收合格证明文件，买受人不据此向出卖人主张逾期交房的违约责任，也不得以此为由拒绝交房”。根据上述《商品房买卖合同》约定，在宁港公司于2020年6月30日开始对小区园林绿化工程重新施工，至宁港公司取得竣工验收合格证明之前，即在2020年6月30日至2020年10月28日这段期间，买受人揭育华、谢菲不得据此向出卖人主张逾期交房的违约责任。三、2020年1月24日晚10时32分，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年2月26日24时起调整为二级响应，一级响应时间总计有33天。在福建省发布的一级响应期间，福建省所有的建设工地均是处于不允许开工的状态。本案虽然宁港公司与揭育华、谢菲约定的交房时间在2019年12月20日之前，但因一级响应的影响，势必造成宁港公司交房时间的进一步拖延，造成了宁港公司更大的损失，因此请求法院在认定宁港公司逾期交房的时间时扣除一级响应的33天。四、在交房前，宁港公司已经按与揭育华、谢菲签订的《商品房买卖合同》约定完成了施工，但小区业主多次向信访局反映并提出超出合同约定的要求，比如要求对小区架空层及入户空间进行整改装修、提出小区吊顶质量不好、要求小区的配套设施与后期建设的楼同一标准、要求小区东侧进去的地方建为方便出入的大门等，考虑到与小区业主关系的和谐，宁港公司均尽量满足了业主的要求进行重新施工，这对交房时间的进一步延长也有一定程度的关系，请求法院在案件处理时酌情考虑。五、请求法院依法对日万分之三的违约金进行调整，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，本案揭育华、谢菲要求按日万分之三主张违约金过高，请求法院适当减少。六、经向永安市气象局查询，从2018年11月份宁港公司取得预售许可开始销售商品房以来至与揭育华、谢菲约定的交房时间2019年12月20日期间，永安市降雨量超过10mm的天数为55天。根据宁港公司与揭育华、谢菲签订的《商品房买卖合同》附件十一的第4条第4项的约定：“如在商品房建设过程中遇到雨量超过10mm以上的降雨，6级以上（含6级）热带风暴（台风）或4.5级以上（含4.5级）地震造成无法正常施工的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实对交房时间予以延期交房”，因此请求法院在认定逾期交房时间时扣除降雨量超过10mm以上的55天。综上，请求法院在认定宁港公司逾期交房时间时扣除2019年1月7日至2020年6月28日这段时间、扣除2020年6月30日至2020年10月28日这段时间，应扣除福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应的33天时间，应扣除降雨量超过10mm以上的55天。揭育华、谢菲围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）：证据一，揭育华、谢菲身份证；证明揭育华、谢菲的诉讼主体资格；证据二，宁港公司企业工商信息登记情况，证明宁港公司的诉讼主体资格；证据三，《商品房买卖合同》；证明根据合同约定，宁港公司应于2019年12月20日前将符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的房屋交付给揭育华、谢菲，宁港公司逾期交房的应按日万分之三向买受人支付违约金的事实。证据四，增值税专用发票；证明揭育华、谢菲已经于2019年8月10日按照合同约定履行买受人的义务：支付购房款960000元的事实。证据五，永安市房产管理局出具的《关于邹美艳信访事项答复意见书》，证明涉案房屋已逾期，永安市房产管理局已要求开发企业严格按照购房合同约定，承担相应的违约赔偿的事实。宁港公司围绕其答辩意见向本院提交以下证据（复印件）：证据一，宁港公司营业执照及法定代表人身份证明，证明宁港公司的诉讼主体资格；证据二，《协议书》、施工图纸、申请验收报告、竣工移交证书，证明被告于2019年10月13日将永安市宁港御景华府小区景观苗木种植发包给永安市田园花卉施工的事实、小区绿化工程于2019年11月15日已经竣工验收的事实；证据三，宁港小区X幢、X幢业主向相关部门投诉情况，证明小区业主提出永安市宁港御景华府小区的绿化园林景观与规划设计不符；证据四，永安市住房和城乡建设局对宁港小区业主信访事项的答复意见，证明宁港御景华府小区业主反映宁港公司存在包括小区绿地率与备案的规划设计图不符等多个问题；证据五、情况说明，证明在揭育华、谢菲与宁港公司约定的交房时间2019年12月20日之后，宁港御景华府小区X幢、X幢业主向相部门反应小区绿地率、园林景观未达到约定条件且与备案的规划设计图纸不符的事实；证据六，宁港公司给永安市信访局的回复，证明宁港公司同意小区的景观最终效果以相关部门审批为准，并进行重新施工；证据七，景观平面图、永安市城市管理局审批材料，证明宁港公司要求将小区的园林绿化景观重新设计并经70%业主同意后报永安市城市管理局审批，永安市城市管理局于2020年6月29日同意宁港公司按此景观平面效果图施工的事实；证据八，竣工验收备案表，证明包括小区园林绿化景观工程在内的相关工程于2020年10月28日通过相关部门的竣工验收的事实；证据九，天气证明书，证明2019年1月1日至交房时间届满即2019年12月20日期间，永安市降雨量超过10mm的天数为55天的事实；证据十，关于宁港御景华府园林景观设计方案审批的情况，证明因揭育华、谢菲等原告方在上访过程中提出小区绿化方案得超过70%的业主同意方可报审批，导致交房时间进一步延迟的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁港置业公司对揭育华、谢菲提交的上述五组证据的真实性均未持异议，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据拟证明的案件事实，本院在查明事实中予以分析认定。揭育华、谢菲对宁港公司提交的证据一、证据三到证据五、证据七到证据十的真实性，均未持异议，本院予以确认；揭育华、谢菲对宁港公司提交的证据二、证据六的真实性虽持有异议，但未能提供异议成立之依据，本院对证据二、证据六的真实性亦予以确认。对宁港公司提供的上述证据拟证明的案件事实，本院在查明事实中予以综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年12月30日，揭育华、谢菲（买受人）与宁港公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：揭育华、谢菲购买宁港公司开发的位于永安市城区燕西新六路X号地块红星美凯龙全球家居生活广场（现称宁港·御景华府）第X幢X单元X室商品房,该房建筑面积为143.26平方米，套内建筑面积为116.7平方米，总价为960000元；出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房；合同中有关商品房相关设施设备交付条件约定，小区内绿地率应达到预售范围建设工程规划许可要求，若小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人承诺按规划审批的要求在60日内进行整改完毕，直至取得规划验收合格证明文件，买受人不据此向出卖人主张逾期交房的违约责任，也不得以此为由拒绝收房；合同中有关逾期交房违约责任约定，除不可抗力外，出卖人未按上述约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：买受人同意不解除合同，逾期在60日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金；附件十一补充协议中约定，如在商品房建设过程中遇到以下情形的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实对交房时间予以延期交房：遇到雨量超过10MM以上的降雨，6级以上（含6级）热带风暴（台风）或4.5级以上（含4.5级）地震造成无法正常施工；合同还对其他事项作了明确约定。合同签订之后，揭育华、谢菲按约缴付购房款960000元，而宁港公司未按约定在2019年12月20日之前交付涉案房屋，直至2020年10月31日才向揭育华、谢菲交付涉案房屋。2、因宁港公司未按规划图纸建设涉案小区X#、X#楼的园林景观工程等配套设施，宁港·御景华府X#、X#楼业主向永安市住建局、永安市规划局、永安市房管局、永安市信访局等职能部门投诉。嗣后，宁港公司按要求将涉案小区X#、X#楼园林景观工程重新设计，并经70%业主同意后报永安市城市管理局审批，永安市城市管理局于2020年6月29日审批通过宁港·御景华府项目的园林景观设计方案。2020年10月28日，宁港·御景华府X#楼、X#楼工程(含园林景观工程)通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。3、2020年12月1日，永安市气象局开具《天气证明书》，载明2019年1月1日至2019年12月20日期间，永安市降水超过10MM的天数有55天。庭审中，宁港公司提出逾期交房时间应按合同约定扣除55天降雨量超过10MM的多雨天气，但未能提供因上述多雨天气造成延期施工的施工日志、监理日志。4、诉讼过程中，宁港公司提出涉案合同约定的违约金过高要求调整，但无法提供相应的证据证实涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的实际损失。揭育华、谢菲不同意调整违约金。本院认为，揭育华、谢菲与宁港公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。本案的争议焦点是，宁港公司逾期交房天数的计算。对此，本院分析、认定如下：一、因新型冠状病毒性肺炎疫情突发，福建省启动一级响应造成不可抗力的33天是否可以扣减延期交房天数问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。福建省启动一级响应机制的时间在2020年1月份，发生在涉案《商品房买卖合同》约定的交房日期2019年12月20日之后，宁港公司逾期交房并非因新冠疫情导致，不能免除宁港公司逾期交房的违约责任，因此，对宁港公司提出扣除33天逾期交房违约金的抗辩，本院不予采纳。二、永安市于2019年1月1日至2019年12月20日期间降水超过10MM的55天是否可以扣减延期交房天数问题。《商品房买卖合同》中约定“遇到雨量超过10MM以上的降雨造成无法正常施工，出卖人可据实对交房时间予以延期”，但宁港公司并未能提供在上述55天期间内雨量超过10MM时造成其停工的施工日志及监理日志，因此宁港公司提出的其因多雨因素影响施工要求扣减延期交房天数的抗辩，依据不足，本院不予采纳。三、因宁港公司未按规划建设园林景观工程造成绿化率未达标，重新整改的期间是否可以扣减延期交房天数的问题。涉案《商品房买卖合同》约定“小区内绿地率未达到规划许可要求的，出卖人承诺按规划审批的要求在60日内进行整改完毕，直至取得规划验收合格证明文件，买受人不据此向出卖人主张逾期交房的违约责任，也不得以此为由拒绝收房”。首先，涉案合同虽系开发商提供的格式合同，但该项约定以下划线的方式进行了标注，应当视为开发商宁港公司在订立合同时已采取了合理的方式提请购房户注意该条款的内容，故对揭育华、谢菲提出的该格式条款系免除开发商自身责任的条款，应属无效的观点，本院不予采纳；其次，根据合同约定，只要出卖人建设的涉案小区绿地率未达标，出卖人都应按照规划审批要求在60日内整改完毕，对于该整改的60日，不论是发生在约定的交房日期之前抑或是交房日期之后，买受人都不可向出卖人主张逾期交房的违约责任，即本案的逾期交房天数应扣减宁港公司对绿化率未达标进行整改的60日。对宁港公司提出的园林景观工程于2020年6月30日开始整改至2020年10月28日取得竣工验收备案表的120天，买受人均不可向出卖人主张逾期交房违约责任之抗辩，本院不予支持。对揭育华、谢菲提出的宁港公司是在合同约定的交房之日之后才对影响绿化率的园林景观工程按规划要求进行整改，宁港公司在事后整改的行为不应扣减逾期交房违约责任的观点，本院亦不予支持。本案中，揭育华、谢菲按约缴付购房款，宁港公司却未能按合同约定的2019年12月20日如期交房，直至2020年10月31日才将符合合同约定的涉案房屋交付给揭育华、谢菲，已构成违约，宁港公司应承担逾期交房的违约责任。上文阐述，本案逾期交房的天数应扣减宁港公司对绿化率未达标进行整改的60日，经扣减后，宁港公司逾期交房的天数为255天（从2019年12月21日算至2020年10月31日，共计315天，再减去60天）。同时涉案合同约定“逾期超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金”，因此宁港公司应按照已付购房款960000元的日万分之三标准支付255天的逾期交房违约金，共计73440元（960000元×0.0003×255天）给揭育华、谢菲，对揭育华、谢菲主张要求宁港公司支付91008元的违约金的诉请，对超过73440元部分的诉请本院不予支持。宁港公司虽然提出约定的逾期交房违约金过高，应按照超过造成损失的30%予以下调，但其无法提供涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的损失的基本证据，根据“谁主张谁举证”的证据规则，宁港公司应承担举证不能的法律后果，故对宁港公司提出要求下调违约金的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、永安宁港置业有限公司应于本判决生效后十日内向揭育华、谢菲支付逾期交房的违约金73440元；二、驳回揭育华、谢菲的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，减半收取1037.5元，由揭育华、谢菲负担200.5元，永安宁港置业有限公司负担837元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  许锡文二〇二〇年十二月二十六日书记员  杨 佳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。