广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3033号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。被告：曾锦辉，男，汉族，1959年12月2日出生，住广东省深圳市福田区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告曾锦辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭燕到庭参加诉讼，被告曾锦辉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计5713.72元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金2574.01元（按每日万分之五计算，从欠费之日起计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为惠州市大亚湾区中心五路新际首座小区物业服务企业，被告为该小区1-***(房产建筑面积51.49平方米）业主。原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按1.38元/平方米计收，公摊费按被告物业面积进行分摊，被告物业水电费由原告代收代缴。但被告从2014年12月1日至2020年3月31日一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费共计5713.72元。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告对其诉称事实，提供了如下证据：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议（签约页）；2.物价局文件；3.入伙会签单、入伙通知书；4.欠费明细表；5.律师函及快递单、催款函张贴视频；6.不动产登记结果；7.前期物业管理服务协议；8.变更（备案）通知书；9.2008年新际首座前期物业管理服务合同；10.水电费发票、大亚湾供电局电费付款明细、大亚湾溢源净水有限公司水费付款明细；11.公摊公示表。被告曾锦辉未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告曾锦辉系惠州大亚湾澳头中兴五路118号新际首座一单元***号房的所有权人，建筑面积51.55平方米。原告与案外人惠州大亚湾新际房地产开发有限公司（新际首座小区的建设单位）分别于2008年5月8日、2015年11月28日各签订一份物业管理服务合同，约定由原告为新际首座住宅项目提供物业管理服务，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.38元计算（不含公共水电费等，另由使用人分摊）。2010年2月2日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定每月物业费在当月10日前支付，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；原告提供代收代缴收费服务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。被告自2014年12月1日起至2020年3月31日止未向原告交纳物业费，经原告多次催告，被告仍未交纳。原告提供的水费发票显示，原告向惠州大亚湾溢源净水有限公司交纳了2019年10月份至2020年1月份期间的水费。原告提供的电费发票显示，原告向大亚湾供电局交纳了2019年11月份至2020年3月份期间的电费。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告曾锦辉送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年9月24日的《人民法院报》G90上刊登。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。本案中，原告诉请建筑面积按照51.49平方米计付物业费，本院予以采纳；被告实际拖欠物业费期间为2014年12月1日起至2020年3月31日止，故本院予以支持的物业费计为4547.6元（1.38元/平方米/月×51.49平方米×64个月）。关于违约金的计算问题。虽然原告根据协议约定诉请按每日的万分之五交纳违约金，但结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定自应交费用之日的当月11日起交纳违约金，故每月所欠管理费的违约金应从当月11日起，以71.06元（1.38元/平方米/月×51.49平方米×1个月）为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊费及水费的问题。结合原告提交的水、电费发票及欠费明细表，本院予以支持的公摊电费为112.67元（2019年11月份至2020年3月份期间）。原告诉请公摊费超过部分及水费，未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。被告曾锦辉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾锦辉自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费4547.6元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月11日起，以71.06元为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止）；二、被告曾锦辉自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2019年11月份至2020年3月份期间的公摊电费112.67元；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，合计310元（已由原告预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担25元，由被告曾锦辉负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王科丰审 判 员  钟丹燕人民陪审员  蔡贤辉二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  黄瑜佩书 记 员  黄 瑾广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3033号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。被告：曾锦辉，男，汉族，1959年12月2日出生，住广东省深圳市福田区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告曾锦辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭燕到庭参加诉讼，被告曾锦辉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计5713.72元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金2574.01元（按每日万分之五计算，从欠费之日起计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为惠州市大亚湾区中心五路新际首座小区物业服务企业，被告为该小区1-***(房产建筑面积51.49平方米）业主。原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按1.38元/平方米计收，公摊费按被告物业面积进行分摊，被告物业水电费由原告代收代缴。但被告从2014年12月1日至2020年3月31日一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费共计5713.72元。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告对其诉称事实，提供了如下证据：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议（签约页）；2.物价局文件；3.入伙会签单、入伙通知书；4.欠费明细表；5.律师函及快递单、催款函张贴视频；6.不动产登记结果；7.前期物业管理服务协议；8.变更（备案）通知书；9.2008年新际首座前期物业管理服务合同；10.水电费发票、大亚湾供电局电费付款明细、大亚湾溢源净水有限公司水费付款明细；11.公摊公示表。被告曾锦辉未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告曾锦辉系惠州大亚湾澳头中兴五路118号新际首座一单元***号房的所有权人，建筑面积51.55平方米。原告与案外人惠州大亚湾新际房地产开发有限公司（新际首座小区的建设单位）分别于2008年5月8日、2015年11月28日各签订一份物业管理服务合同，约定由原告为新际首座住宅项目提供物业管理服务，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.38元计算（不含公共水电费等，另由使用人分摊）。2010年2月2日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定每月物业费在当月10日前支付，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；原告提供代收代缴收费服务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。被告自2014年12月1日起至2020年3月31日止未向原告交纳物业费，经原告多次催告，被告仍未交纳。原告提供的水费发票显示，原告向惠州大亚湾溢源净水有限公司交纳了2019年10月份至2020年1月份期间的水费。原告提供的电费发票显示，原告向大亚湾供电局交纳了2019年11月份至2020年3月份期间的电费。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告曾锦辉送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年9月24日的《人民法院报》G90上刊登。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。本案中，原告诉请建筑面积按照51.49平方米计付物业费，本院予以采纳；被告实际拖欠物业费期间为2014年12月1日起至2020年3月31日止，故本院予以支持的物业费计为4547.6元（1.38元/平方米/月×51.49平方米×64个月）。关于违约金的计算问题。虽然原告根据协议约定诉请按每日的万分之五交纳违约金，但结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定自应交费用之日的当月11日起交纳违约金，故每月所欠管理费的违约金应从当月11日起，以71.06元（1.38元/平方米/月×51.49平方米×1个月）为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊费及水费的问题。结合原告提交的水、电费发票及欠费明细表，本院予以支持的公摊电费为112.67元（2019年11月份至2020年3月份期间）。原告诉请公摊费超过部分及水费，未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。被告曾锦辉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾锦辉自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费4547.6元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月11日起，以71.06元为基数，按每日万分之一的标准计算至2020年6月30日止）；二、被告曾锦辉自本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2019年11月份至2020年3月份期间的公摊电费112.67元；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，合计310元（已由原告预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担25元，由被告曾锦辉负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王科丰审 判 员  钟丹燕人民陪审员  蔡贤辉二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  黄瑜佩书 记 员  黄 瑾