广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5737号原告：王敏顺，男，1982年2月8日出生，汉族，住福建省武平县。被告：凌仲雄，男，1986年8月31日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告王敏顺诉被告凌仲雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王敏顺及被告凌仲雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敏顺向本院提出诉讼请求：1.双方和平解除合同（合同编号GZ100800）；2.被告退还原告两个月押金8400元整；3.被告退还原告已付但未履行租期的租金541.94元整。诉讼过程中，原告王敏顺变更其第1项诉讼请求为：确认原被告之间签订的租赁合同于2020年3月1日解除,并撤回其第3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年8月签订房屋租赁合同，筹备期15天，合同正式生效时间为2019年9月，房租以“押二付一”的方式支付，每月都有转房租。最近爆发疫情后，1月23日广东省人民政府启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，本公寓小区也收到交通管制不让外地车辆进出的通告，广州长隆度假区于2020年1月24日发出暂停开放的通知，导致无客源。《民法通则》第153条以及《中华人民共和国合同法》第117条均规定“不可抗力”是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。此次疫情在法律上完全符合不可抗拒因素，且已对原告经营公寓产生了毁灭的影响，让原告蒙受巨大损失，原告与被告签订房屋租赁合同时有明确告知被告原告租房的是经营公寓的商业用途。新型××的疫情性质，已符合房屋租赁合同第七条之三内容的关于“不可抗拒因素”的条件。疫情发生后，原告按照合约，积极与被告进行协商房租减免等相关事宜，多次协商无果，在原告已支付足额房租的情况下，于2020年1月31日发出正式的公告，从2020年2月1日起，按不可抗拒因素和平解除合约，但被告拒不退还押金和已付但未履行租期的租金，此行为已经严重损害原告的合法权益，原告因此提起诉讼。被告凌仲雄答辩称，请求驳回原告的诉求，理由如下：一、被告与原告签订的房地产租赁合同的第五条第1点，明确约定原告应依时交纳房屋租金、物业管理费、水电费、煤气费等杂费，逾期交付租金及费用的，每逾期一日，按所欠金额的0.5%向被告支付违约金，如果逾期缴纳租金或拖欠交管理费、水电费等杂费达1个月以上（含1个月）的视为原告违约，被告有权解除合同，收回该房产，并没收保证金。原告在承租之日起从未交纳该房产的物业管理费用，该费用一直由被告支付，被告曾经多次催促原告向被告补交物业管理费，但原告多次推脱从未补交。二、根据原、被告签订的租赁合同的第一条，被告出租给原告的房产可以作为商业（写字楼办公）／住宅使用。“疫情”期间，该房产未有任何实质性伤害或损毀而导致该房产不能使用，中央政府也未向广州市下达“封城”命令，未达到“不可抗力”生效的情况，原告应继续使用该房产履行合同。但因原告个人经营不善等情况导致房产使用产生利润不理想，导致原告产生想借此“疫情”单方面解除合同的想法与行动，并无理地要求被告退还押金。被告依法履行合同内容，并告知原告其违约在先，如单方面解除合同，被告依法按照合同规定没收其押金。综上，原告单方面解除与被告签订的租赁合同是不合法的，故请法院驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年8月22日，凌仲雄（出租方、甲方）与王敏顺（承租方、乙方）、广州国众房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：凌仲雄将位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲商业广场×栋×房，建筑面积50.8125平方米的房屋（以下简称涉讼物业）出租给王敏顺作商业（写字楼办公）/住宅用途使用；租赁期限为2019年9月6日至2022年9月5日，共三年；甲方交付该物业予乙方使用之日期为2019年8月22日；2019年8月22日至2019年9月5日为免租期，2019年9月6日至2020年9月5日月租金为4200元，2020年9月6日至2021年9月5日月租金为4410元，2021年9月6日至2022年9月5日月租金为4631元；以上租金按月结算，采取先付费后使用租赁原则由乙方在每月的第6日前按银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；租赁期内，乙方须依时交纳房屋租金、物业管理、水电费、煤气费等杂费，逾期交付租金及费用的，每逾期一日，按所欠金额第0.5%向甲方支付违约金，如果逾期缴纳租金或者拖欠交管理费、水电费等杂费达1个月以上（含1个月）的视为乙方违约，出租方有权解除合同，收回房产，并没收保证金；甲方提供的物业带装修（附带家私电器，以《家私电器清单》为准）；租赁期内，任何一方无约定的理由而单方提出解除合同的，必须以书面形式提前壹个月通知另一方，同时带装修交房的，如甲方提前收回该房产的，须双倍返还保证金给乙方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方须照常缴交租金；因不可抗力原因导致该房产受到损失的，乙方有权要求商讨减付租金，若因不可抗力因素导致毁灭或造成乙方无法继续使用该房产的，乙方有权要求解除本合同，双方均无需承担违约责任，同时甲方应在合同解除后七日内向乙方退还已付但未履行租期的租金及全部保证金（即：押金）；等等。2.2020年1月31日，王敏顺通过微信向凌仲雄发送《关于紧急应对新型冠状病毒××疫情致富洲中心商业广场业主的公开信》（以下简称公开信），信中向业主提供两个方案：管理方式进入“休眠式”状态，希望免缴三个月租金，若市场回暖，则立即与业主确认可提前重新恢复原合同的执行，若疫情持续更长，则再次与业主协商；或者按照不可抗力解除合约，按2020年2月1日终止合同，业主于10日内退还已付但未履行租期的租金及全部保证金，业主收回房屋，合同终止。若业主无异议或默认，则视为认可方案一，并按方案一执行，否则按方案二执行。3.2020年4月23日，王敏顺提起本案诉讼。庭审过程中，王敏顺与凌仲雄均确认凌仲雄于2020年3月1日收回涉讼物业，故涉讼合同于该日解除。王敏顺称其承租涉讼物业用作经营民宿使用，其在签订涉讼合同时已口头告知凌仲雄其承租涉讼物业的用途，在涉讼合同签订后，凌仲雄将带装修家电的涉讼物业交付其使用，其依约向凌仲雄支付租金。其已向凌仲雄支付押金8400元，并已结清涉讼物业2020年2月6日前的租金及2019年12月15日前的水电费。因自2020年1月1日起，物业公司向其出具的缴费通知单中并没有物业管理费的项目，故其从未支付过涉讼物业的管理费。2020年1月，因疫情原因，其经营受到影响，遂与凌仲雄协商减免租金事宜，但遭到凌仲雄的拒绝，故其于2020年1月31日向凌仲雄发送公开信，提出解除涉讼合同。为证明其上陈述，王敏顺向本院提交了公开信、广东省人民政府在网上发布的《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》、广州市南村镇官堂村民委员会作出的《官堂村主干道路口交通管制通知》、广州长隆度假区在网上发布的公告等证据。凌仲雄对王敏顺所述的押金、租金及水电费的支付情况予以确认。其表示因富洲物业公司迟延向其交楼，故其与富洲物业公司及享朵物管公司签订了一份协议，约定在其免除富洲物业公司迟延交房的违约责任的前提下，其无需向享朵物管公司缴纳涉讼物业自2019年12月起四年的物业管理费。就涉讼物业2019年9月至11月的管理费，其曾要求王敏顺暂不向享朵物管公司支付，待其已实际向享朵物管公司支付该管理费后已通知王敏顺向其返还，王敏顺亦已表示同意，但其后王敏顺并未实际履行返还管理费的义务。其于2020年1月31日收到王敏顺向其发送的公开信，但其不同意解除涉讼合同，认为王敏顺应继续履行涉讼合同按时支付租金。为此，凌仲雄向本院提供了收款收据、缴费通知单、微信转账记录、协议以及其与王敏顺的微信聊天记录等予以证明。微信聊天记录显示，2020年1月27日，王敏顺：“……鉴于如今特殊情况，现在很多做公寓的都已经有和房东协商减免房租了，和你协商一下，你看行不？”凌仲雄：“我们也是做生意的，一个月支付一万的租金房东也不肯减免，银行贷款也按期交付啊”“我们也有很大的压力啊”，王敏顺：“不可抗力因素”“这个是不可抗力因素哦。”“没办法的话，只能退租了”；2020年1月31日，王敏顺：“若无异议或者默认，我们将视作业主认可方案一，届时我们会以方案一执行；若不认可方案一，则按方案二执行。谢谢”，凌仲雄：“我们有合同，你这个是强迫性的所谓‘选择’我方不同意”……；2020年2月14日，凌仲雄：“王先生，请按时缴纳租金及管理费用。如不交付，我方将按照合同执行。敬请悉知”，王敏顺：“凌总，我们决定按照合同解约了，您的东西我明天给您恢复原状，现状没办法维持呀，请谅解。”……“钥匙您随时可以来拿的。真的很抱歉，以后这次风暴过后，要是有机会，我们再合作。”凌仲雄：“这个属于你方单方面违约，押金我方不能退”。王敏顺对凌仲雄的上述证据无异议，并同意向凌仲雄支付涉讼物业2019年9月至11月的管理费504元，且表示该款项可于押金中扣减。凌仲雄则表示因其不存在违约行为，无需向王敏顺退还押金，故不存在用押金抵扣管理费的情况，就王敏顺拖欠的租金及管理费，其可另案诉讼。本院认为，涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。自2020年1月开始，因新型冠状病毒××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。而王敏顺经营的非生活必要的民宿，必然受到严重影响。因王敏顺与凌仲雄之间为长期性房屋租赁合同，在此情形下，王敏顺可向凌仲雄提出减免租金，但即使凌仲雄不同意减免租金，亦不必然导致王敏顺因此可获得法定解除涉讼合同的权利。王敏顺在疫情发生之初向凌仲雄提出免租三个月的要求，遭到拒绝后不久即已明确表示不再继续履行涉讼合同，其时距离疫情爆发尚不足一月，故王敏顺提出解除涉讼合同已构成根本违约，应向凌仲雄承担解除合同的违约责任。现王敏顺、凌仲雄均确认双方的租赁合同关系于凌仲雄收回涉讼物业之日即2020年3月1日解除，本院对此予以确认。涉讼合同约定，王敏顺提前退租的，凌仲雄有权没收全部保证金，但考虑到王敏顺前期履行合同的诚信度尚属良好，以及疫情防控措施确对其经营造成影响，故可适当减轻王敏顺的违约责任，结合本案的租赁期限、双方的协商情况等实际情形，本院酌情认定凌仲雄应向王敏顺退回押金2520元。另因凌仲雄于庭审中明确就王敏顺拖欠的租金及管理费其将另案诉讼，故就涉讼物业的租金及管理费问题，本案中不作调处。综上所述，本院对王敏顺的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王敏顺与凌仲雄签订的《房地产租赁合同》中王敏顺与凌仲雄之间的房屋买卖合同关系已于2020年3月1日解除；二、凌仲雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向王敏顺返还已收取的押金2520元；三、驳回王敏顺的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由王敏顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月二十日书记员  凌绮珊