广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初120号原告：杨瑞，女，1972年8月5日出生，汉族，住陕西省勉县。委托诉讼代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟一钟四工业区油站后面。法定代表人：刘建华，职务经理。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。被告：广州市红鼎装饰设计工程有限公司，住所地广州市增城区石滩镇郑田村石角夫21号首层。法定代表人：罗文成。杨瑞诉广州市双冠创意园投资有限公司（以下简称双冠公司）、广州市红鼎装饰设计工程有限公司（以下简称红鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。杨瑞的委托诉讼代理人张艳萍、王媛，双冠公司的委托诉讼代理人方如大，均到庭参加诉讼，红鼎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨瑞向本院提出诉讼请求：1.确认杨瑞与双冠公司签订的《租赁合同》无效；2.双冠公司向杨瑞返还已收取的租金260000元、其他相关费用3460元（预收管理费450元+垃圾清运费600元+墙体地砖修复费100元+工本费10元+装修保证金2000元+水电周转金300元）及资金占用利息（按照年利率6%计算，自付款日至实际清偿之日止）；3.红鼎公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.双冠公司赔偿杨瑞损失21860元（装修损失11860元+律师费10000元）；5.本案受理费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：2019年初，原告了解到双冠公司有大量精品小公寓正在招租，租赁期限为20年，租金为26万元，遂于2019年2月16日支付涉讼房屋的定金人民币2万元。2019年3月5日，原告前往涉讼房屋的销售中心，双冠公司以合同需要审批为由，要求先支付租金，原告通过刷卡机共支付13万元。后原告与双冠公司签订《租赁合同》，约定原告承租位于广州市番禺区钟村街XX路XX号XX创意谷（XX创业园）自编1栋4楼064物业。2019年3月30日，原告向双冠公司支付剩余租金11万元。原告将涉讼房屋租金支付完毕后，发现定金的收款方与租赁合同不一致，且租赁合同中记载的租金少于实付租金，差额部分均由红鼎公司收取，双冠公司向原告解释系避税才将租金分开收取，其中双冠公司收取179407元，红鼎公司收取80593元，合计26万元。2019年10月1日，原告收楼，并向双冠公司支付管理费（自2019年10月至12月）、垃圾清运费、墙体地砖修复费、工本费、公寓装修保证金、水电周转金等共计3460元。2019年10月28日，原告就涉讼房屋的装修事宜，与佛山市顺德区龙江镇拓梵装饰设计中心（以下简称装修公司）签订《长华悦家装修工程合同》，原告预付装修款2.5万元，因涉讼房屋场地被广州市番禺区城市管理和综合执法局以“涉嫌违建”为由要求停止装修，同时对涉讼房屋的水电房张贴封条，造成原告装修损失11860元。经原告了解，广州市番禺区城市管理和综合执法局要求已经装修完毕的租户前往广州市番禺区城市管理和综合执法局，就房屋性质等问题携带租赁材料配合调查。2019年12月6日，原告前往广州市番禺区国土资源和规划局查询，涉讼房屋的性质为厂房并非公寓，且涉讼房屋所在楼层（4层）均没有任何报建手续。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与双冠公司签署的合同无效。双冠公司恶意隐瞒涉讼房屋性质以及所在楼层没有建设规划向原告出租，根据合同法第58条的规定，双冠公司应赔偿原告因此受到的损失。原告为此提起本案诉讼。双冠公司辩称，1.涉讼物业所在大楼已取得建设工程规划许可、规划验收等完备、合法的报建手续，并且办理了不动产权证，属于合法建筑。原告与双冠公司签订的《租赁合同》合法、有效，双方应继续履行。原告以涉讼物业未取得法定的许可和政府部门的批准为由主张合同无效并要求退还租金，缺乏依据。2.双冠公司已向原告明确告知了涉讼物业的产权属性，原告在完全知悉并认可涉讼物业产权属性的情况下才签订租赁合同承租涉讼物业，双方应继续履行合同。3.退一步而言，即便涉案租赁合同无效，原告作为承租人对租赁物属性未尽合理、审慎的注意义务，存在重大过错，应对合同无效承担责任，且自行承担因此产生的一切损失。4.双冠公司从未安排红鼎公司与原告签订所谓的房屋工程改造委托协议，更未安排红鼎公司收取任何改造费，该改造费不属于租金，双冠公司对该改造费的收款情况毫不知情，即便租金合同被认定无效，双冠公司也无需对退还改造费承担任何责任。红鼎公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市番禺区钟村街XX路XX号（自编厂房1-1）厂房的登记权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社（以下简称钟村一村经济社），用途为工业用地，房屋总层数为3层。2018年4月23日，双冠公司作为委托方（甲方）与广州品悦房地产代理有限公司（以下简称品悦公司）作为受托方（乙方）签订《XX创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》，约定甲方委托乙方为位于广州市番禺区钟村街钟一村XX路XX号XX创意谷（XX创业园）1号楼3楼及4楼小单元物业项目提供渠道推广及签约服务，招租面积共计6000平方米，单价7000元/平方米；乙方作为本项目招商代理单位，委托期内应自行组建招商团队为本项目提供招商推广服务，并以7000元/平米单价进行对外招租，乙方按照约定提供招商推广服务所产生全部代理成本、支出等均由乙方自行承担，甲乙双方确认，甲方无须向乙方、乙方员工、乙方另行委托的联动推介合作方及/或其他第三方支付任何其他费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费、推广费、佣金及/或奖金等任何形式的费用），但乙方或乙方委托的第三方公司基于协商一致原则可向客户提供招租物业的装修服务或信息服务，并根据其与客户签订的装修协议或服务协议的约定向客户提供装修服务、信息服务，及收取装修费用或服务费用；委托期限自2018年4月20日起至2018年12月31日止；等等。2019年3月5日，双冠公司作为出租方（甲方）与杨瑞作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于广州市番禺区钟村街XX路XX号XX创意谷（XX创业园）自编号：1栋4楼064号物业（以下简称涉讼物业）租赁给乙方；乙方知悉并确认该物业的属性及权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社；租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止；租金总额为179407元，该租金不包含税费、管理费、水电费、因乙方利用该物业进行经营活动而产生的政府税费、办理该物业租赁备案事宜而产生的税费等费用，上述费用均由乙方另行承担；乙方应分两期付款，第一期于2019年3月5日前支付款项69407元，第二期于2019年4月5日前支付款项110000元；本物业按毛坯标准交付，交付时间为2019年3月30日前（甲方可提前交付）；租赁期限，乙方对该物业装修前，应按物业管理有关规定向甲方报备通过后方可施工；合同约定期限届满或合同终止的，乙方可搬走物业之内属于乙方所有的可移动办公用品、家具、家电等，但乙方添加、添附于物业之上的装修、装饰、设施归甲方所有，且甲方对乙方用于该物业装修的投资不予任何补偿，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿装修及设备设施；合同签订后，若乙方擅自解除本合同的，甲方无需返还乙方已付租金，若甲方擅自解除本合同的，甲方除返还乙方已付租金外，还需按已付租金总额50%向乙方支付违约金；等等。杨瑞曾于2019年2月16日刷卡支付过2万元款项，红鼎公司开具《收款收据》确认收到杨瑞交来“长华悦家4064单元的定金2万元”。杨瑞另于2019年3月5日通过刷POS机向红鼎公司分两笔支付5万元、10593元，同时向双冠公司支付69407元；于2019年3月30日向双冠公司分两笔支付5万元、6万元。双冠公司为此开具《XX创意谷租赁专用收据》三份，确认共收取杨瑞租赁款（含定金）共179407元；红鼎公司开具《收款收据》确认收到杨瑞交来“长华悦家1栋4楼4064号单元的工程改造费60593元”。2019年11月21日，包括杨瑞在内的多个业主联名出具一份《公寓租赁双合同情况说明书》，对所支付租金总额与租赁合同约定总金额不一致提出异议，并指出双冠公司为避税，要求租户分别与双冠公司签订租赁合同及与红鼎公司签订工程改造委托协议，有些租户甚至连改造协议都没有签订，仅有红鼎公司出具的收据。庭审过程中，杨瑞及双冠公司均确认杨瑞于2019年10月1日接收了毛坯状态的涉讼物业。双冠公司确认收到杨瑞所支付的预收管理费450元、垃圾清运费600元、墙体地砖修复费100元、工本费10元、装修保证金2000元及水电周转金300元。杨瑞称其接收涉讼物业后聘请装修公司购买装修所需材料、支付相关费用，由于涉讼物业所在楼层的水表和电井房于2019年11月1日被城管部门张贴封条而并未实际装修，但已产生大量人工搬运费、材料费等，其后与装修公司协商退还部分材料和费用，但仍产生了11860元的损失。杨瑞为其上述主张提交了照片、《长华悦家装修工程合同》、信用卡电子账单、微信支付交易明细证明、银联签购单、收据、收款证明、送货单、退款交易明细等为证。另，杨瑞为证实其支出律师费1万元，提交了《民事委托代理合同书》及发票为证。双冠公司质证后仅对代理合同及发票予以确认，但认为并非必要费用，而对其余与装修损失相关的证据均不予确认，并称其不清楚涉讼物业的装修情况，且相关材料未与涉讼物业形成附合，应由杨瑞移除，不构成损失。另为查明案件事实，本院依职权调取了（2020）粤0113民初134号案（以下简称134号案）的开庭笔录、品悦公司出具的《补充说明》及双冠公司向品悦公司出具的《合同权利义务终止告知函》。品悦公司于该案庭审中称《房屋工程改造委托协议》是每个租户都需签订的，收取的费用分两部分，一部分是租金，一部分是改造费，其司以改造费的名义收取服务费，若租户不同意分两笔支付费用则成交不了。《补充说明》中，品悦公司述称双冠公司以底价委托其司进行对外招租，房租溢价部分作为其司收益，该收费包括员工劳务成本、佣金、推广费、广告费、奖金等，该溢价部分为双冠公司所认同。其司对客户的服务收款均以租金形式收取，为使客户更好接受，其司解释称为减少税费将租金分为租金和改造费，其司收取的招租服务费直接从收到的租金款项中所得。其司委托红鼎公司代收款，核实后实际款项为其司收取。另经询问，杨瑞表示涉讼物业处于毛坯控制状态，杨瑞曾与双冠公司协商，遭双冠公司拒绝退款及接收房屋，其可随时向双冠公司返还涉讼物业，但双冠公司明确表示不同意接收。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼物业所在楼宇的《建设工程规划许可证》及《不动产权证》均显示层数为3，而涉讼物业位于该楼宇第4层，双冠公司未举证证明涉讼物业已取得合法报建手续，故双冠公司与杨瑞就涉讼物业签订的涉讼合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉讼合同无效，杨瑞有权要求双冠公司返还合同价款及保证金等与租赁相关的费用，但杨瑞作为承租人，在签订涉讼合同时未对涉讼物业及所在楼宇的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对合同无效亦负有一定过错，故对其所主张的利息损失，本院仅支持从其提起本案诉讼之日计算。虽然涉讼合同约定的租金为179407元，并不包括杨瑞向红鼎公司支付的80593元，但结合双冠公司与品悦公司签订的《XX创意谷1号楼改造物业招租代理服务合同》以及品悦公司的陈述来看，收取该80593元的权利来源于双冠公司，该80593元实为杨瑞取得涉讼物业使用权对价的一部分，故杨瑞亦有权要求双冠公司予以返还。鉴于杨瑞已实际占用涉讼物业，故杨瑞应向双冠公司支付其占用涉讼物业期间的占有使用费。现涉讼合同约定，“租赁期限为20年，即自2019年3月30日至2039年3月30日，因乙方出资装修该物业，双方同意租赁期满后，乙方无需办理任何续租手续及支付租金，租赁期自动延长至2045年8月31日止”，故杨瑞签订涉讼合同是基于其认为可拥有涉讼物业长达26年零5个月（317个月）的使用年限，因此，应以该期限计算租金的标准，故涉讼物业每月租金标准应为820.19元（260000元÷317个月）。现杨瑞与双冠公司均确认杨瑞于2019年10月1日接收涉讼物业，且杨瑞已于本案庭审中明确表示可随时将涉讼物业交还予双冠公司，故双冠公司应及时收回涉讼物业，未及时收回而导致的扩大损失应由双冠公司自行承担，故杨瑞应向双冠公司支付涉讼物业自2019年10月1日至2020年6月23日的占有使用费7190.33元（820.19元/月×8个月零23天）。扣除该占有使用费后，双冠公司应向杨瑞返还租赁款252809.67元（260000元-7190.33元）。另双冠公司已向杨瑞收取的预收管理费450元、垃圾清运费600元、墙体地砖修复费100元、工本费10元、装修保证金2000元及水电周转金300元亦应予返还，故双冠公司共应向杨瑞返还256269.67元（252809.67元+450元+600元+100元+10元+2000元+300元）。而双冠公司向杨瑞支付的利息应以256269.67元为基数，自2020年1月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。另外，红鼎公司就其实际收取80593元出具了收据，应在该80593元的本息范围内对双冠公司的上述债务负连带责任。就杨瑞要求赔偿装修损失11860元的诉请。杨瑞向本院提交了照片、《长华悦家装修工程合同》、信用卡电子账单、微信支付交易明细证明、银联签购单、收据、收款证明、送货单、退款交易明细等证据拟证明其对涉讼物业的装修投入，双冠公司虽对此不予确认，但双冠公司于庭审中确认涉讼物业交付时的状态为毛坯，而根据杨瑞提交的装修合同等证明杨瑞已为装修房屋做了充足的准备，但因涉讼物业违建，导致杨瑞装修合同不能履行，造成装修损失11860元，并未超出合理范围，故本院对杨瑞的主张予以合理采信。但如前所述，杨瑞对涉讼合同无效的后果存在过错，故本院酌情认定就该费用应由杨瑞及双冠公司各承担50%，即双冠公司应向杨瑞赔偿5930元。而杨瑞主张的律师费并非处理本案所必然产生的费用，本院对杨瑞关于律师费的诉请不予支持。红鼎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、抗辩、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认杨瑞与广州市双冠创意园投资有限公司签订的《租赁合同》无效；二、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨瑞返还256269.67元及支付相应利息（以256269.67元为基数，自2020年1月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、广州市红鼎装饰设计工程有限公司对上述第二项判决所确定的广州市双冠创意园投资有限公司所负债务中的80593元的本息范围内承担连带清偿责任；四、广州市双冠创意园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨瑞赔偿装修损失5930元；五、驳回杨瑞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5580元、诉前财产保全费申请费1947元，由杨瑞负担347元，由广州市双冠创意园投资有限公司、广州市红鼎装饰设计工程有限公司负担7180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  付小俐人民陪审员  杨恒清二〇二〇年十二月三日书 记 员  杜嘉华