广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初4120号原告：江门市晋豪房地产置业有限公司，住所地江门市新会区会城新会大道中6号116。统一社会信用代码：91440705MA524FQG7C。法定代表人：黄x青。委托诉讼代理人：李静染、钟晨，均系广东良匠律师事务所律师。被告：江门市新会区圭峰建设发展有限公司，住所地江门市新会区会城中心南路35号111。统一社会信用代码：91440705714774235Q。法定代表人：陈福源。委托诉讼代理人：黄敏彦，系广东贯虹律师事务所律师。第三人：江门市新晋俱乐部有限公司，住所地江门市蓬江区万达广场9幢10层1016室。统一社会信用代码：91440703MA4WH0E723。法定代表人：梁辅英。委托诉讼代理人：梁素芳，系该公司员工。原告江门市晋豪房地产置业有限公司（以下简称：晋豪公司）与被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司（以下简称：圭峰建设公司）、第三人江门市新晋俱乐部有限公司（以下简称：新晋公司）合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告晋豪公司的委托诉讼代理人李静染、钟晨，被告圭峰建设公司的委托诉讼代理人黄敏彦均到庭参加诉讼。第三人新晋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江门市晋豪房地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付销售管理提成本金1846879.80元；2.请求判令被告立即向原告退还保证金本金4152717.67元；3.请求判令被告立即向原告支付违约金本金1000000元；4.请求判令被告立即向原告支付利息，利息以以上销售管理提成、保证金、违约金总数6999597.47元为基数，自2019年10月15日起至被告完成支付销售管理提成、保证金、违约金的义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期4.15%）计算利息，暂计算至2020年6月15日为194981.94元；5.请求判令被告立即向原告支付原告因追究被告违约责任产生的律师费220000元；以上1至5项暂合计7414579.41元；6.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年9月30日签订了《商品房销售管理服务合同》（以下简称《服务合同》），合同约定了由被告聘请原告作为销售管理，原告代表被告参与江门市新晋俱乐部有限公司（以下简称：新晋公司）代理销售的由被告开发的名城上都商住楼项目（位于江门市新会区），原告参与销售管理的单元数量为75套，原告的销售管理提成固定为700元／平方米（该提成含税，以实际的销售面积计算），且不以被告是否盈利为前提，而是以新晋公司代理销售的楼房面积为结算依据。《服务合同》还约定了原告需向被告支付800万元的销售管理保证金，被告按照销售比例及实际收到售房款比例将销售保证金按月结退还给原告。对于《服务合同》的违约责任，原被告双方约定了如违反合同约定的均属违约，违约方应向守约方支付违约金100万元，且违约方须承担守约方因追究违约责任而产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、公证费等。该合同由原被告双方当时的法定代表人签字并由法定代表人加盖公章、签署日期。合同签订后，原告依约于2018年9月14日、2018年9月19日共向被告支付了销售管理保证金800万元，被告向原告出具相应收据，《服务合同》生效。自此，原告积极开展销售管理工作，2019年2月5日涉案楼盘开盘销售，2019年7月份原告及新晋公司已完成《服务合同》约定的75套单元销售工作。但事实上，被告自2019年3月份起，并未按照《服务合同》的约定按时足额向原告支付提成及返还保证金，自2019年10月份起，甚至停止按照《服务合同》的约定向原告支付提成及返还保证金，原告多次与被告沟通无果，被告已经构成根本违约。原告认为，原被告双方的《服务合同》是合法有效的合同，是双方在被告处由双方法定代表人持公章盖章并签名确认的，《服务合同》亦达到生效条件，在履约过程中，原告完全按照合同条款要求履行合同义务，反观被告，其在原告多次催收时以其公司内部管理及人员调动出现问题为由延迟、不足额甚至拒绝向原告支付提成及退还保证金，其违约理由及行为于法于理无据，不应对抗作为善意第三人的原告，被告之行为，原告完全有理由行使不安抗辩权，主张要求被告支付所有提成及退还所有保证金。被告如主张公司内部人员或他人造成其损失，应当在本诉讼后另案主张，在本诉讼中，被告应当承担合同相对方的所有法律责任。据统计，以上75套单元总面积为6344.75平方米，根据《服务合同》约定及实际销售情况，被告应支付原告销售管理提成为4441325元，但被告至今尚欠1846879.8元销售管理提成本金未支付；被告应全额退还保证金800万元，但被告至今尚欠4152717.67元保证金本金未退还；且按照《服务合同》第五条第1项约定，被告违反合同约定系属于违约，应向守约方即原告支付违约金100万元。另外，由于被告于2019年10月起根本违约，即原告有权以被告未支付的提成、未退还的保证金及未按时支付的违约金的总数6999597.47元为基数，自2019年10月15日起至被告完成支付提成、保证金、违约金的义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期4.15%）计算利息，暂计算至2020年6月10日为194981.94元。另外，按照《服务合同》第五条第2项之约定，发生违约行为的，违约方即被告应当承担守约方即原告因追究违约责任产生的合理费用，包括但不限于律师费等费用，而原告因本次诉讼委托律师已产生律师费22万元。以上合计7414579.41元。为保护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告圭峰建设公司辩称：一、关于合同的效力问题。1.圭峰建设公司从未与晋豪公司签订过《商品房销售管理服务合同》，该合同没有法律效力。晋豪公司向法庭提交的证据《商品房销售管理服务合同》中有关圭峰建设公司的公司印章是伪造的，该印章并不是圭峰建设公司使用的印章，圭峰建设公司申请对印章的真伪进行鉴定。2.李华杰与晋豪公司及胡继忠互相串通，以合法的形式掩盖非法的目的，《商品房销售管理服务合同》依法无效。对涉案的商品房，圭峰建设公司已委托新晋公司独家代理销售，新晋公司的代理销售已经客观上包括了销售管理服务，根本无需再委托晋豪公司提供销售管理服务，李华杰与胡继忠为了获得晋豪公司的800万元资金，而晋豪公司为了得到超出法律范围的利息回报，他们互相串通，由李华杰伪造印章与晋豪公司假意签订《商品房销售管理服务合同》，合同第二、四条的约定明显体现这个目的：（1）根据《商品房销售管理服务合同》第二条第2点的约定，晋豪公司的固定提成为700元/平方，涉及的75套商品房总面积为6344.75平方，计得回报为4441325元（700元/平方×6344.75平方）。（2）根据《商品房销售管理服务合同》第四条第1、2点的约定，如果未能退还保证金及未能支付销售管理提成，则由晋豪公司按商品房销售价格下降700元/平方购买予以抵顶，据此计算，扣除800万元保证金后，圭峰建设公司同样得到4441325元（700元/平方×6344.75平方）的回报。由此可见，晋豪公司的回报与商品房的销售无关，与晋豪公司的销售管理及管理质量无关，客观上产生的回报固定为4441325元。（3）《商品房销售管理服务合同》客观上没有对晋豪公司提供销售管理服务的具体内容、管理质量作出约定。由以上分析可以得出：晋豪公司提供800万元资金给李华杰与胡继忠，圭峰建设公司固定获得回报4441325元，他们的目的并不是真正提供管理服务而获取报酬，而是以看似合法的形式掩盖非法借贷获利的目的。再者，《商品房销售管理服务合同》约定的保证金是支付给胡继忠，并非支付给圭峰建设公司，由此也佐证了李华杰与晋豪公司及胡继忠互相串通。3.晋豪公司与李华杰、胡继忠互相串通的行为客观上损害了国家和社会的利益。根据《商品房销售管理服务合同》第四条第1、2点的约定，如果未能退还保证金及未能支付销售管理提成，则由晋豪公司按商品房销售价格下降700元/平方购买予以抵顶。商品房开发是为了满足人民群众对住房的需要，需要按法律的规定来销售，上述约定导致商品可能无法对社会大众销售，而是由晋豪公司垄断了商品房，从而损害了国家和社会的利益，这种行为绝对不能支持，如果给予支持，则房地产开发行为将会加以效仿，将不合法的行为变成由法院认可的“合法”行为。二、圭峰建设公司没有收到晋豪公司的保证金，晋豪公司主张圭峰建设公司向其返还及支付逾期付款利息没有事实根据。1.原告提交的证据《收据》两份并非被告开具，《收据》上所加盖的“江门市新会区圭峰建设发展有限公司”印章是伪造的，该印章并不是圭峰建设公司使用的公司印章，圭峰建设公司申请对印章的真伪进行鉴定。2.晋豪公司所主张800万元保证金是支付给胡继忠，并非是支付给圭峰建设公司，晋豪公司主张已退还的3847282.33元保证金也不是由圭峰建设公司退还，由此可见，晋豪公司并没有实际支付给圭峰建设公司。3.李华杰无权将保证金指定支付给胡继忠，无论《商品房销售管理服务合同》的效力如何，《商品房销售管理服务合同》约定将保证金支付给胡继忠都是无效的条款。三、关于违约责任的问题。1.《商品房销售管理服务合同》第五条第1点约定支付100万元违约金的条件是任何一方无故解除合同，假使《商品房销售管理服务合同》有效，则圭峰建设公司并没有无故解除合同的情形发生，圭峰建设公司不需支付违约金。2.如果认为是因为圭峰建设公司未及时足额支付销售管理提成或保证金而构成违约的，则晋豪公司主张的违约金过高，晋豪公司的实际损失也只是利息的损失，圭峰建设公司请求人民法院根据实际损失予以调整。3.晋豪公司既在第3项诉讼请求中主张100万元违约金，又在第4项诉讼请求中主张支付违约产生的利息损失，实际上是重复主张违约责任。第三人述称：与我方公司无关，我们没有意见。经审理查明：原告晋豪公司为自然人独资的有限责任公司，其公司经营范围为房地产中介服务、商品房销售、市场营销策划服务等。被告圭峰建设公司的经营范围包括房地产开发、销售商品房等。2018年9月13日，原告晋豪公司作为乙方，被告圭峰建设公司作为甲方，双方签订《商品房销售管理服务合同》一份。合同“第一条：合作方式和范围”约定“甲方聘任乙方为销售管理，代表甲方参与江门市新晋俱乐部有限公司代理销售的由甲方开发的名城上都商住楼项目（项目位于江门市新会区19-01-Ａ地块），该项目为住宅，乙方参与销售管理的单元数量为75套，面积详见附件清单”，“第二条：销售价格、提成及支付”约定，“1.销售均价由甲方参照海悦君庭最近一期销售价格确定为10500元平方米左右。2.乙方的销售管理提成固定为700元／平方米（含税，具体依据实际销售面积计算）。本合同约定之提成不以甲方是否盈利为前提，以江门市新晋俱乐部有限公司代理销售的楼房面积为结算依据。3.甲方按实际收到的售房款（对应的销售面积）每月支付给乙方参与销售管理所得提成，每月结算一次。乙方于每月15号向甲方书面提交提成申请（计提方式方法：例如8月份销售50套单元，销售面积3900平方米，总销售金额4000万元，已收房款2000万元，则乙方在9月15日可向甲方申请提成款：700×3900×2000÷4000＝1365000元），甲方在收到乙方申请并双方书面确认后10天内向乙方支付当月的管理提成款项。......5.甲方每月将乙方所得管理提成汇至乙方如下指定收款账户：账号62×××98，户名：梁x兰”，“第三条：甲、乙双方权利与义务”约定“1.乙方在销售管理过程中，应根据甲方提供的项目特性和状况向客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒，不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺，否则，甲方可以选择对乙方超出管理权限所作的行为进行追认或者视为乙方违约。2.乙方在销售管理过程中，无权向任何人（客户）收取房款或佣金，确保每一笔房款转入到甲方所指定的银行帐户。乙方有权对甲方收款的账户进行数据统计以作为与甲方每月进行结算销售管理提成的基础数据。3.乙方的销售管理行为必须遵守相关法律法规和地方相关规定，如有违法行为，引起甲方受到任何经济损失的或罚款，甲方有权在乙方的销售管理提成款或保证金中扣除，如仍不足赔偿，甲方有权继续向乙方追讨。4.乙方在签订合同起7天内分两期向甲方支付800万元（大写：捌佰万整）作为销售管理保证金。第一期于2018年9月14号前向甲方支付500万元；第二期于2018年9月19日前向甲方支付300万元。甲方在收到乙方的销售管理保证金800万元后向乙方出具收款收据。乙方支付销售管理保证金的甲方指定账户如下：账号62×××85，开户行：中国工商银行江门市古井支行，户名：胡继忠。5.甲、乙双方约定，销售管理保证金将按销售比例及实际收到售房款比例退还，每月结算一次。（计算方法为：例如总约定销售单元为75套，8月份销售50套单元，销售面积3900平方米，50套单元的总销售金额4000万元，已收房款2000万元，则乙方在9月15日可向甲方申请退还销售管理保证金：800÷75×50×2000÷4000＝266.67万元，甲方在收到乙方申请并双方书面确认后10天内向乙方支付当月应退还的销售管理保证金款项至乙方指定账户。6.乙方作为参与甲方销售管理的代表，甲方授权乙方享有30套销售房屋的优先销售权，即乙方可以选择甲方销售楼盘的75套中的任意30套房屋（不限楼层、户型）优先销售”。“第四条：特别约定”约定，“1.甲、乙双方约定，暂定2018年11月12日之前开盘。乙方必须在甲方开盘之日起计6个月内完成所有约定单元的销售任务，逾期甲方有权就未退还的余下销售管理保证金按双方约定的销售价下浮700元／平方米由乙方购买甲方销售的房屋，直至未退回乙方余下的销售管理保证金用完为止。若甲方不同意由乙方购买，甲方须五天内退还余下未退回的销售管理保证金。本条约定不构成乙违约，不适用违约条款，甲方不得以本条款追究乙方违约责任。2.甲、乙双方约定，甲方须按照本合同有关销售管理提成的支付及销售管理保证金的退还约定按时履行，逾期乙方有权就甲方应支付的销售管理提成及应退还保证金两者总额要求甲方偿还或以前述总额按照约定的销售价下浮700元／平方米由乙方购买甲方销售的房屋，直至总额用完为止，不足部分乙方仍有向甲方追偿的权利”。“第五条：违约责任”约定，“1.双方在履行本合同过程中，必须遵守本合同的约定，双方均不得无故解除合同，如有违反本合同约定（第四条第1款除外），均属违约，违约方应向守约方支付违约金100万元。2.发生违约行为的，违约方须承担守约方因追究违约责任而产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、公证费等均由违约方承担”。《服务合同》尾部甲方处由时任圭峰建设公司法定代表人李华杰签名，并盖圭峰建设公司公章，乙方处由晋豪公司盖章确认并法定代表人黄x青签名。《服务合同》另附表两张，对销售单元进行了明确，共计房屋套数75套，显示总建筑面积为6330平方米。2018年9月14日、9月19日，梁x兰两次向胡继忠账户分别转入款项500万元、300万元。原告持有对应日期及金额的收据两份（编号：8128829、8128830），内容为收到晋豪公司（梁x兰）交来销售合同保证金500万元、300万元。两份收据上均有“江门市新会区圭峰建设发展有限公司”印章，出纳人为“邓x东”。上述协议签订时，李华杰是圭峰建设公司的法定代表人。被告圭峰建设公司主张合同及收据上所盖公章并非被告公司公章，公司也未召开过股东会或董事会同意签订上述《服务合同》。被告圭峰建设公司并申请对《服务合同》以及收款收据上公章的真实性进行鉴定。经本院委托，广东明鉴文书司法鉴定所于2020年9月29日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《服务合同》以及收款收据上圭峰建设公司的印文与《新会市印鉴登记表》（2003年4月12日）、《新会区圭峰建设发展有限公司股东大会关于同意陈康垣转让其股份的决议》（2003年8月23日）、《圭峰建设发展有限公司股东（董事）会决议》（2005年6月23日）上圭峰建设公司的印章不是同一枚印章；《服务合同》以及收款收据上圭峰建设公司的印文与《新会市印鉴登记表》（2008年9月4日）、《申请书》（2009年8月25日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司章程修正案》（2009年8月25日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司股东会决议》（2009年8月25日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司股东会决议》（2010年2月3日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司监事任职书》（2010年2月3日）、《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》（2014年12月10日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司股东会决议》（2016年6月1日）、《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》（2016年6月1日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司股东会决议》（2018年10月5日）、《承诺书》（2018年10月5日）、《江门市新会区圭峰建设发展有限公司公章取样》（2020年8月12日）上圭峰建设公司的印章不是同一枚印章。被告圭峰建设公司为此垫付鉴定费用51154元。被告主张从《服务合同》上的虚假公章可以看出，双方并无订立《服务合同》意思表示，涉案合同系被告法定代表人李华杰与胡继忠、原告相互串通签订，其目的是为了获取原告的保证金800万元。一方面，被告无聘请原告进行房产销售管理的必要，被告在涉案合同日期前，已经与第三人新晋公司订立了房产销售合同，新晋公司已经销售了80多套房产，新晋公司并在（2020）粤0703民初1735号案中提交了证据资料，证明该公司已经进行了宣传销售工作。同一楼盘无与两个公司签订销售合同的必要；另一方面，原告支付的保证金800万元系直接支付至胡继忠账户，显然不是被告公司的行为。原告则主张：第一，《服务合同》经原被告双方盖章确认，被告亦收取原告交付的销售保证金，涉案合同已经成立生效。即便公章为虚假的，但原告方是善意相对人，已尽合同相对方的谨慎义务。且《服务合同》由被告法定代表人签名，李华杰以法人的名义对外从事民事法律行为，法定代表人具有代表公司进行民事法律行为的能力与外观，不论书面合同是否加盖公司公章，其行为后果均由公司承担实际上该合同已经具有法律效力。收款收据上有被告公司印章及财务人员签名。第二，《服务合同》并不存在非法目的。一方面，原告委托新晋公司、晋豪公司进行销售管理、销售代理的性质完全不同，新晋公司作为基础的销售代理方，而晋豪公司是在名城上都项目缺乏销竞争力的情况下为其作包销服务。因名城上都项目缺乏竞争力，圭峰建设公司向晋豪公司提出聘任晋豪公司作为销售管理，代表圭峰建设公司与新晋公司对接名城上都项目的销售工作，并为名城上都项目提供包销服务。实际上，名城上都已销售的商住房多数由晋豪公司通过自身的渠道、资源经手销售的；另一方面，晋豪公司不存在为获得非法借贷的高额利息回报而与任何人串通的情况，亦不存在不合理的高额固定回报的情况。据合同约定，晋豪公司获得销售提成是有前提条件的，亦存在商业风险。如晋豪公司是以借贷赚取利息，可以与圭峰建设公司签订借款合同，而实际上晋豪公司自合同生效后，已配合圭峰建设公司的要求进行销售及销售管理工作，包括派驻员工在售房部、对外宣传等，为此付出不少的成本，且晋豪公司已按照合同约定完成义务。第三，关于保证金返还、违约金及其他因违约产生费用的问题。合同已经有明确约定，在《服务合同》为有效合同的基础上，被告应当承担相应违约责任。第三人新晋公司以与被告圭峰建设公司存在《新会名城上都营销策划及独家销售代理合同》为由，向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，诉请圭峰建设公司支付拖欠的履约保证金、销售代理费、宣传推广费、渠道费及上述费用的逾期付款利息。该《营销策划及独家销售代理合同》约定，甲方（圭峰建设公司）委托乙方（新晋公司）事项包括：1.提供《全案策划执行方案》；2.提供有关专题方案建议及有关稿件设计建议；3.总体把握现场包装风格，提供专业建议；4.销售过程中，提供各阶段宣传推广活动计划及预算；5.销售价格策略的制定；6.成立本项目销售体；7.销售实施工作；8.相关服务。“服务期限”明确甲方同意乙方对本项目营销策划及独家代理服务期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止。另“服务费用标准”约定，在合同有效期内，甲方根据当期货量的销售比例向乙方支付销售代理费：1.每期开售之日起计的3个月内，完成当期货量的85%以下的，甲方按销售额的0.9%向乙方支付销售代理费用；2.每期开售之日起计的3个月内，完成当期货量的85%-95%的，甲方按销售额的1%向乙方支付销售代理费用；3.每期开售之日起计的3个月内，完成当期货量的96%以上的（含本数），甲方按销售额的1.1%向乙方支付销售代理费用；2.价奖励。根据目标均价（以甲乙双方签署的《销售价格确认函》为准），项目达到销售条件正式开盘后，乙方通过销售的价格调整，实际完成总销售金额（含未售房屋价格）超过计划总销售金额，超出部分乙方除得到约定的代理费用外，按甲：乙=9：1的分配比例进行分成。被告认可其与新晋公司签订合同的真实性，在该案诉讼中亦确认新晋公司销售的房产书及约按1%计算佣金的主张，但对其主张的违约金等不予确认。被告确认其向新晋公司支付服务费120万元，被告亦确认第三人新晋公司销售的81套房产有72套在案涉《服务合同》所附列表中，但不含5座902、5座1401、6座1101。上述72套房产累计面积6080.63平方米。在名城上都楼盘销售期间，原告派驻销售人员黄x青、钟x怡、彭x、陈x桃、苏x宜、梁x明在名城上都销售中心进行房产销售工作。上述人员确认其2018年10月至2019年5月间受原告雇请参与名城上都商住楼项目的销售。上述人员组建“名城上都销售+财务工作群”，除上述六人外，群内人员另有胡继忠、李华杰、梁辅英（新晋公司法定代表人）。黄x青在群内最为活跃，总结到访人数，在群内对各销售工作进行总结、安排，群内推送《名城上都楼盘百问百答》、值班表等销售业务资料。部分《名城上都认购协议》上有苏x宜、彭x、钟x怡、黄锦波、陈x桃、黄x青签名。原告主张参与了《服务合同》全部房产的销售，实际销售面积为6344.75平方米。原告主张按合同约定，被告应付销售提成4441325元（6344.75平方米×700元／平方米），被告已付提成2594445.20元。原告为此提交了付款账号为44×××07、付款账户名为江门市新会区圭峰建设发展有限公司、收款人为晋豪公司的收款回单。回单显示2019年6月至2019年9月，圭峰建设公司向原告汇款2594445.20元，上述汇款备注用途为“销售佣金”。原告据此主张尚有销售提成1846879.80元（4441325元—2594445.20元）未支付。原告另主张被告有保证金4152717.67元未退还，被告已通过其公司账户、其法定代表人李华杰账户以及胡继忠账户等退还了3847282.33元给原告。但对该3847282.33元的退还情况原告未提交相应单据。另查明，涉案名城上都楼盘系由被告圭峰建设公司开发。被告圭峰建设公司主张该楼盘由公司与胡继忠合作开发，主要由胡继忠负责开发，被告圭峰建设公司负责监管和签约等事务。在此期间，被告圭峰建设公司将其44×××07账户交由胡继忠使用，被告主要派驻了一名工地管理人员进行管理，房产销售时被告没有派驻工作人员，售房专用章是在空白购房协议上提前盖好的公章。再查明，原告因本次诉讼与广东良匠律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，原告已经实际支付律师费用220000元。本院认为：本案立案案由系合同纠纷。因合同纠纷案由为第二级案由，本案仍可据《服务合同》的性质与内容，将案由确定为“合同纠纷”下的案由之一。本案首要需确定《服务合同》的性质，在此基础上查清本案事实，准确定性本案法律关系。因此，本案的争议焦点在于以下两点：第一，《服务合同》的性质与效力；第二，本案被告应否承担相应服务提成、保证金的支付义务及承担相应违约责任。关于争议焦点一。（一）涉案合同的性质。原告主张与被告存在商品房销售管理服务关系，由原告参与被告涉案房地产的销售工作，双方订立《服务合同》，约定各自权利义务，原告并依约支付保证金及履行房产销售的合同义务。被告则主张其已经与第三人订立了《新会名城上都营销策划及独家销售代理合同》，原告与被告的法定代表人李华杰、第三人胡继忠相互串通，本案实质是以合法形式掩盖非法获利的借贷关系。对此，本院认为，要明确涉案《服务合同》的性质，应从涉案合同的内容、目的等整体加以识别，并不能仅据合同名称或合同某一条款内容进行判定。本院从合同主体、原告合同义务、销售提成三个方面分析如下：1.涉案合同为商品房销售管理服务合同，即一方为另一方提供商品房销售管理服务。本案原告晋豪公司的经营范围包括房地产中介服务、商品房销售、市场营销策划服务等，被告亦是合同约定的待销售房产的房地产开发企业。从主体上看，涉案合同满足商品房委托代理销售合同的主体要件。2.合同虽约定了原告的服务提成、结算方式、未完成销售任务的回购等，但对原告应履行的合同内容未明确约定，相反约定了高额的入场保证金。据此是否可以否定涉案合同为商品房委托代理销售合同？本院认为，其一，虽合同未具体约定原告的服务内容，但区别于其他合同，商品房委托代理销售合同的根本内容在原告为被告代理销售房产，在明确了销售范围、销售日期等基本内容的基础上，具体的销售模式、销售人员等，原告应享有决定权，而无需通过与被告的合同进行约定。通过原告提交的“名城上都销售+财务工作群”微信聊天记录可知，在名城上都楼盘销售期间，原告派驻销售人员黄x青、钟x怡、彭x、陈x桃、苏x宜、梁x明在名城上都销售中心进行房产销售工作，黄x青每日在群内总结到访人数，对各销售工作进行总结、安排，群内推送《名城上都楼盘百问百答》、值班表等销售业务资料。即原告已经实际履行了涉案合同约定的房产销售义务。而被告圭峰建设公司的法定代表人李华杰、被告圭峰建设公司自认的项目合作开发人胡继忠均在该微信群内，对原告的履约行为并未提出异议，并且向原告实际支付了部分销售提成。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原、被告双方虽未具体约定原告的服务内容，但原告实际已经履行了房产销售服务，被告亦接受了原告的履行行为。其二，涉案合同虽约定了高达800万元的入场保证金，但该保证金金额系合同双方自愿约定。且，据合同第三条第5点的约定，800万元保证金按合同约定应予返还，返还比例亦与原告的销售业绩相关；合同第三条第3点约定，原告存在违法行为造成被告损失，被告有权从保证金中扣除相关费用。从以上合同条款可知，涉案合同的保证金有助于规范原告的销售行为，对于原告合同义务的履行也有激励作用，符合该类合同保证金的一般作用。被告主张上述800万元为融资款项，但其并未充分举证证明，本院对此不予确认。3.区别于一般商品房委托代理销售合同以销售额的比例取得佣金的模式，本案原告的销售管理提成固定为以面积乘以固定价格700元/平方米计算，实际每月按收到的售房款计算提成。本院认为，涉案合同约定的提成模式，虽提成总额确定，但原告可取得的提成金额，仍要通过房产实际销售量与回款金额确定，且未依约完成销售任务时，被告有权将房产降价700元/平方米销售给原告，抵扣原告未获返还的保证金。从上述模式分析，原告并非获得无约定风险且金额固定的收益，而仍与其服务内容、质量相关。综上，涉案《服务合同》的内容与目的，与提供本金获得利息的民间借贷合同存在根本的区别：原告并非单纯提供资金予被告，而主要是为被告提供商品房销售服务，且也已经实际履行了商品房销售服务的合同内容；原告并非获得无约定风险的固定利息，而是获得与其服务质量、效率相关联的销售提成。综合其他合同内容与借款合同也存在较大差别的情况，本院认为涉案合同是作为房地产开发企业的被告，将其开发的名城上都商品房委托给中介机构即本案原告代理销售，并向原告支付佣金的合同，其性质为商品房委托代理销售合同。因此，本案案由亦应确定为商品房委托代理销售合同纠纷。（二）涉案合同的效力。原告主张涉案合同为有效合同。被告则基于以下三点事由，涉案合同无效：1.被告未与原告签订涉案合同，合同上使用的公章为虚假公章；2.被告法定代表人李华杰与原告、胡继忠相互串通，以合法形式掩盖非法目的；3.被告法定代表人李华杰与原告、胡继忠相互串通，损害国家和社会利益。本院对此逐一分析如下：1.公司法定代表人以虚假公章签订合同，并不影响合同效力。最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要明确，“商事活动中的职务行为不同于一般自然人之间的代理行为。法定代表人是由法律授权，代表公司从事民事活动的主体，其有权代理或者代表公司整体意志作出意思表示，法定代表人在法定授权范围内代表公司所为的行为本质上是一种职务行为。一个有职务身份的人使用不真实的公司公章假意代表公司意志从事民事活动，该行为是否对公司产生效力，不能仅仅取决于合同所盖印章是否为公司承认的真实公章，亦应当结合行为人所为之行为是否属于其行使职权的范围即在假意代替公司作出意思表示之时是否存在能够被善意相对人相信的权利外观。即使未在合同上加盖公司公章亦或是合同订立者擅自加盖虚假公章的，只要是法定代表人或者有权代理人代表公司而为的职务行为，并且其在合同书上的签章为真实的，仍应当视作公司行为，所产生的法律后果由公司承担”。本案中，订立涉案合同时，被告圭峰建设公司的法定代表人为李华杰，涉案合同约定的事项亦属于被告圭峰建设公司的事项，而非法定代表人的个人事项，其在涉案合同上签字盖章行为具有能够被善意相对人相信的权利外观。采上述法官会议观点，本院认为，即便涉案合同上被告圭峰建设公司公章为虚假公章，签订涉案合同的法律后果仍应由被告圭峰建设公司承担。被告圭峰建设公司以公章虚假为由主张合同无效，理据不足。另外，涉案合同已经实际履行。从原告组建微信群开展销售服务工作，到被告提交的其认可的新晋公司销售房产明细表中的销售人员包含原告销售人员，再到被告通过其账户向原告支付销售提成款项，诸多事实均可以认定涉案合同已经实际履行。被告现以无订立合同的意思表示为由主张合同未成立、无效，无事实与法律依据，本院不予采信。2.被告不能证明涉案合同在缔约目的和内容上具有非法性。被告主张的合法形式掩盖非法目的，即为其主张的涉案法律关系名为房产销售服务实为民间借贷关系。同上论述，被告无证据证实本案法律关系为民间借贷关系，即便本案存在被告获取原告融资的可能，亦不足以认定属非法目的。被告无证实证实本案存在“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效事由。3.被告无证据证实本案存在恶意串通情形且合同有损国家和社会利益。适用《合同法》五十二条第二项的合同无效事由，需满足主观与客观要件。主观上，合同当事人具有通过订立合同损害国家、集体或第三人利益的目的；客观上，合同损害了国家、集体或第三人利益。本案中，涉案《服务合同》的目的是被告将房产委托原告代理销售，原告为被告提供商品房代理销售服务并收取销售管理提成。被告是否具有获得原告资金（保证金）的动机或目的，对上述合同目的并无影响。上述合同目的并不会有损国家利益。被告主张依据《服务合同》第四条第1点、第2点的规定，抵顶方案的约定将导致商品可能无法对社会大众销售，而是由晋豪公司垄断了商品房，从而损害了国家利益。本院认为，上述条款无效并不影响合同效力的认定，且现原告所主张的亦是支付销售管理提成与保证金，并非要求实现上述抵顶方案。被告主张合同存在恶意串通且有损国家利益，进而主张合同无效，理据不足，本院不予支持。被告另主张合同损害社会公共利益无效，本院认为，合同存在损害社会公共利益的，应当适用《合同法》第五十二条第四项。本案亦无证据证实合同存在该项无效情形的事实。对本案是否存在恶意串通损害第三人利益的问题。关于涉案楼盘商品房的委托销售问题，被告曾委托第三人新晋公司进行销售，后又委托本案原告进行销售。本院认为，主观上，涉案合同由被告圭峰建设公司法定代表人签名，体现公司意志，在本案中，被告圭峰建设公司又认可其与新晋公司之间合同的效力，难以据此认定原、被告有串通损害第三人新晋公司利益的恶意；客观上，被告是否与第三人存在委托代理销售合同关系，并不影响本案合同的效力，仅涉及本案合同是否存在履行障碍的问题。独家销售也并不能当然排除他人销售，各销售商可依据与开发商的代理销售合同履行合同义务。本案新晋公司、晋豪公司均有履行合同义务。第三人新晋公司亦可以依据其与被告之间的合同向被告主张权利。综上，被告以其与第三人新晋公司存在委托代理销售为由，主张涉案合同无效，同样理据不足。综上，涉案《服务合同》为原告与被告自愿签订，合同依法成立生效，且无其他影响合同效力因素的存在，应属有效合同，双方均应依约履行合同义务。关于争议焦点二。合同有效的基础上，双方均应依约履行合同义务。结合合同的履行情况，原告已经向被告支付了保证金，且为被告提供了商品房销售管理服务，但被告未按合同约定支付相应服务提成、返还保证金等，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。具体认定如下：1.销售管理提成的支付。涉案合同约定销售管理提成的计算依据为700元/平方米，具体依据实际销售面积计算。原告主张新晋公司销售了81套房产，总面积超过合同附表约定的单元面积，依据合同“以新晋公司代理销售的楼房面积为结算依据”的约定，应视为合同附表75套房产已经全部销售，被告应按该75套房产面积结算销售管理提成予原告。本院认为，合同虽约定以新晋公司代理销售的楼房面积为结算依据，但从合同第一条“合作方式和范围”“乙方参与销售管理的单元数量为75套，面积详见附件清单”的约定，原告方的结算依据应限于合同附表约定的参与销售管理的75套单元。比对被告提交的新晋公司的销售表可知，原告实际参与销售附表所列单元72套（不含5座902、5座1401、6座1101），累计售出面积6080.63平方米。总计被告应付销售管理提成金额4256441元（6080.63平方米×700元/平方米）。原告自认被告已经支付了提成费用总计2594445.20元，上述费用原告已经提供了被告账户的汇款记录，上述汇款备注用途为“销售佣金”。因此，对原告主张的上述事实本院予以确认。被告未举证证实其实际支付销售管理提成情况，对此应承担举证不能的法律后果，本院确定被告应付原告销售管理提成费用1661995.80元（4256441元—2594445.20元）。2.保证金返还。原告据相应收据证实其已经实际支付了保证金800万元，虽该800万元未支付至被告账户，但收款账户为被告在合同中指定的收款人，被告亦向原告出具收据确认收到款项，结合被告与收款人胡继忠在该楼盘开发中的关联关系，本院认为，原告所举证据足以证实其已经向被告支付了保证金800万元。依据合同约定，被告应向原告返还保证金800万元。被告未举证证实其向原告返还保证金的情况，以及原告是否存在违约行为需扣减相应保证金。因此，本院对原告主张的未退还保证金款项4152717.67元的事实予以确认。被告应向原告退还保证金4152717.67元。3.违约责任的承担。合同虽约定如出现违约情形，违约方应向守约方支付违约金100万元。但本案被告的违约情形表现为未按约支付销售提成费用与退还违约金，上述违约行为导致原告未能按时收到相关款项，产生相应的利息损失，适用原告诉讼请求第四项的利息主张足以弥补。原合同约定的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......”的规定，本院酌定予以减少，具体按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张违约金从2019年10月15日开始计算，本院认为，据被告提交的名城上都成交明细表，其中最迟签约商品房的时间是2019年8月29日，原告诉请被告从2019年10月15日支付违约金，合理有据。综上，本案被告应付违约金应分别以未支付的销售提成、未退还的保证金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月15日起计算至上述款项支付完毕之日止。4.律师费用的承担。《服务合同》约定，“发生违约行为的，违约方须承担守约方因追究违约责任而产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、公证费等均由违约方承担”，涉案诉讼系因被告违约未能按时支付销售管理提成、退还保证金产生，原告因此产生的律师费用，被告依约应当承担。原告提交了相应委托代理合同与律师费发票，对具体的律师费用，被告也未提出异议。因此，被告应当向原告支付已经支出的律师费220000元。5.对被告圭峰建设公司已经垫付的鉴定费51154元。本院认为，即便涉案合同上所盖公章为虚假公章，但上述虚假公章系被告圭峰建设公司的法定代表人李华杰加盖，涉案合同的法律后果亦由被告圭峰建设公司承担。故由此产生的鉴定费亦应当由被告圭峰建设公司承担。第三人新晋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条第二项、第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性向原告江门市晋豪房地产置业有限公司支付销售管理提成1661995.80元及支付相应违约金（违约金以被告欠付的销售管理提成为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月15日起计算至上述款项支付完毕之日止）；二、被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性向原告江门市晋豪房地产置业有限公司退还保证金4152717.67元及支付相应违约金（违约金以被告未退还的保证金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月15日起计算至上述款项支付完毕之日止）；三、被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性向原告江门市晋豪房地产置业有限公司支付律师费用220000元；四、驳回原告江门市晋豪房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计算为31851.03元、财产保全费5000元，合计36851.03元（原告江门市晋豪房地产置业有限公司已经预交），由原告江门市晋豪房地产置业有限公司负担6858.03元，由被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司负担29993元。原告江门市晋豪房地产置业有限公司已预交的上述诉讼费，由本院予以退回其29993元；被告江门市新会区圭峰建设发展有限公司应向本院补缴一审案件诉讼费29993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 庄华伟二〇二〇年十二月三日法官助理 容兰芳书 记 员 戴美笑