江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1164号原告：黄锦田，男，1958年10月7日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：袁乐毅、李民江，江西腾龙律师事务所律师。被告：江西省翔烽建设工程有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区沙田镇政府大院内，统一社会信用代码：91361122161534994M。法定代表人：郑飞明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师。被告：舒金英，女，1969年1月15日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告：刘崇林，男，1960年10月9日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：朱圣桃，女，1964年8月18日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。被告：刘敬华，男，1948年2月6日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告:江西浩和实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县东山镇犹江大道浩和荘园A栋113店面，统一社会信用代码：91360724693708836M。法定代表人：田长新，该公司总经理。原告黄锦田与被告江西省翔烽建设工程有限公司（以下简称翔烽公司）、舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华、江西浩和实业发展有限公司（以下简称浩和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄锦田及其委托诉讼代理人袁乐毅和李民江、被告翔烽公司的委托诉讼代理人钟德超到庭参加诉讼。被告舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华、浩和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄锦田向本院提出诉讼请求：1、不得执行上犹县东山镇浩和荘园小区C栋1单元902号房产；2、确认上犹县东山镇浩和荘园小区C栋1单元902号房产归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与江西浩和实业发展有限公司于2014年自愿签订《赣州市商品房买卖合同》，并已在上犹县房地产管理局备案登记，合同编号：20141102132，付清了全部房款，且已依法缴纳房屋专项维修基金和契税。上犹法院在执行江西翔烽公司等与江西浩和公司建设工程施工合同纠纷案件过程中，于2019年1月14日作出查封该房产。在他们的纠纷案中，原告并无过错，且原告在法院查封之前已合法占有该不动产。原告于2014年交房拿到钥匙后开始装修入住，并承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对涉案房屋实际占用多年。未取得该房屋房产证系江西浩和实业发展有限公司未缴纳企业所得税，非原告原因。原告得知房产被查封后提出执行异议，上犹法院于2020.6.29作出裁定驳原告的异议申请。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应解除对该房产的查封，并确认该房产归原告所有。被告翔烽公司辩称，1、本案所涉房屋不是正常的买卖，属于以房抵债，侵犯了翔烽公司的权利，购房合同无效；2、本案所涉房屋产权仍然登记在浩和公司名下，且没有变更登记至原告名下的原因是原告自身原因造成的，故涉案房屋应当作为浩和公司的可执行财产。被告舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华均未作答辩。被告浩和公司辩称，1.原告黄锦田是梅水乡人与浩和公司原法定代表人黄焕辉（已故）系老乡。2013年黄锦田找到黄焕辉表示想在浩和荘园买房。但因买具体户型房屋与层次与家人有不同的意见故当时未能确定。于是先将钱打到黄焕辉个人账户，黄焕辉再将款项打入浩和公司用于建房，直到2014年11月12日黄锦田与浩和公司签订了购房合同。2.黄锦田购买房屋根据公司的要求交纳了契税及房屋维修基金，曾多次向公司要求办证，但因公司原法定代表人于2015年3月死亡及税费交纳原因未办证。请法院根据上述事实依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，被告浩和公司与原告黄锦田及其妻廖井秀签订《赣州市商品房买卖合同》，并在上犹县房地产管理局办理了商品房合同备案登记，合同备案编号为20141102132。该合同约定，原告黄锦田以493587元价格购买被告浩和公司开发的位于上犹县房屋。上述合同签订前，原告黄锦田通过其妻廖井秀账户向被告浩和公司原法定代表人黄焕辉转账支付了购房款500000元，被告浩和公司于2014年11月10日向原告黄锦田开具了金额为493587元的购房款收据，原支付的500000元之中的多余款项由被告浩和公司退还给了原告黄锦田。原告黄锦田于2014年11月25日向上犹县房地产管理局缴纳了房屋住宅专项维修资金1719.88元，于2014年12月3日向上犹县地方税务局办税服务厅缴纳了房屋契税9871.74元。房屋交付后，原告黄锦田于2014年12月向江西弘和物业浩和荘园物管处预交了水费和相关装修费用，对案涉房屋进行了装修，实际居住使用至今，并向江西弘和物业浩和庄园物管处支付该房屋的物业服务费等费用至今。因被告浩和公司欠缴企业所得税以及公司原法定代表人黄焕辉去世等原因，案涉房屋未办理所有权变更登记，至今仍登记为被告浩和实业公司所有，不动产权证号为赣（2017）上犹县不动产权第××号。另查明，本院在执行被告翔烽公司等与被告浩和公司建设工程施工合同纠纷等金钱债权案件过程中，于2019年1月14日作出（2016）赣0724执475号、（2017）赣0724执127号、（2018）赣0724执823号、（2018）赣0724执849号、（2018）赣0724执856号、（2019）赣0724执42号之一执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。作为案外人的黄锦田向本院提出执行异议，本院于2020年6月29日作出（2020）赣0724执异19号执行裁定书，裁定驳回了黄锦田的异议请求。2020年7月13日，原告黄锦田向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告黄锦田对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.原告黄锦田要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否予以支持。一、关于原告黄锦田对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告黄锦田与被告浩和公司在法院查封之前于2014年11月12日就案涉房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》并已备案；原告提交的证据能够证明其已完全履行了支付全部房屋价款的义务，被告浩和公司向原告开具了购房款收据；原告在双方签订合同之后即接收了案涉房屋并对房屋进行装修入住，早于2019年1月14日本院查封房屋的时间，且实际占有、使用案涉房屋至今；房屋买卖合同签订后，房屋未能办理过户登记手续系由被告浩和公司欠缴企业所得税等原因导致，原告对此并无过错。此外，被告翔烽公司、舒金英、刘崇林、朱圣桃、刘敬华也未提交证据证实原告与被告浩和公司之间存在恶意串通、低价转让资产逃避债务的情形。综合上述事实，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行案涉房屋的主张依法应予支持。二、关于原告黄锦田要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告浩和公司虽已签订《赣州市商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，并不能直接发生物权变动的法律效果，原告要求确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行坐落于上犹县东山镇犹江大道浩和荘园Ｃ栋1单元902号房［不动产权证号：赣（2017）上犹县不动产权第××号］；二、驳回原告黄锦田的其他诉讼请求。案件受理费8704元，由被告江西浩和实业发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  赖道文人民陪审员  许兴来人民陪审员  陈红梅二〇二〇年十二月十日代理书记员  钟 旺