广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2607号原告：恩平中澳房地产开发有限公司，住所地：恩平市美华东路52号。统一社会信用代码：91440700794684****。法定代表人：陈建康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李环宇，广东金硕律师事务所律师。被告：冯艺廉，女，1965年3月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告恩平中澳房地产开发有限公司（以下简称中澳公司）与被告冯艺廉租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中澳公司的委托诉讼代理人李环宇、被告冯艺廉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中澳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将恩平市美华东路52号中澳豪庭詠丰阁109B铺位返还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金22320元、物业管理费1488元、水费32.7元；3.判令被告向原告支付占有使用费3075.2元（按照每月2976元的标准，从2020年9月8日起计算至返还租赁物给原告之日止，暂计至2020年10月9日为3075.2元）；4.判令确认原告无需退还被告所交纳的11160元押金给被告；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月5日签订《铺位租赁合同》，主要约定：原告将恩平市美华东路52号中澳豪庭詠丰阁109B铺位出租给被告，用于经营服饰零售；租赁期限为2017年9月8日起至2020年9月7日止，每月租金为2790元，每月物业管理费为186元；物业管理费及计租日均从2017年9月8日开始计收，被告须在每月10日前交清当月租金及管理费。原告收取被告的商铺押金11160元，租用期间的一切费用（包括水电费、物业管理费等）由被告负责等。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。但自2020年1月起，被告长期拖欠租金、管理费，经原告多次催促，但被告均以各种理由拖延拒付。截止至2020年9月8日，被告拖欠原告的租金22320元、物业管理费1488元、水费32.7元。合同期限届满后，被告仍继续占有使用租赁物。被告逾期支付原告上述租金等费用至今，构成违约，被告按合同约定，应向原告付清拖欠的租金、管理费、水费，且被告交付押金不予退还。合同期限已于2020年9月7日届满，原、被告双方之间的租赁关系应当于2020年9月7日终止，但被告仍继续占有使用租赁物，造成原告损失，被告应参照原租金及管理费标准向原告支付占用期间的占有使用费。被告冯艺廉辩称，2020年1月因疫情影响，被告无法维持，向原告提出终止租赁合同，但原告要求继续缴租金至合同期满日并要求扣押金。被告认为原告是无理要求，双方协商不成。因疫情的政府管控措施商铺无法经营，根据《铺位租赁合同》第十三条、十五条的约定，因不可抗力、因政策原因造成合同不能履行，应互不承担责任。直至2020年4月原告才重新开放小区，被告无奈于5月1日开门进行清货处理，5月6日将货物搬离清场，5月11日用手机拍摄视频记录被告清场并将商铺完整交回原告的情况。《铺位租赁合同》第三条、第八条约定被告营业时间少于25日，逾期15天未缴清租金，原告有权解除合同。因疫情影响被告已长期无法经营，原告认为被告违约、欠缴租金可以收回铺位另行出租，但原告拒绝被告提出终止合同的要求目的在于强行白收租金。因双方协商无果，被告于2020年5月申请注销营业执照、搬离商铺，以实际行动表明不再经营并交回商铺，且商铺大门一直无锁，原告可自由出入。被告认为《铺位租赁合同》是格式合同，根据合同法第四十条规定，提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方责任的，条款无效。租赁合同第八条属霸王条款，显失公平，仅赋予原告合同解除权，被告无提出解除合同的权利，应属无效。原告没有书面通知被告催收租金，其张贴通知于商铺门口，因被告5月份离场后再无回去商铺，并不知情。原告没有证据证明已履行通知义务。原告没有请求终止合同，与租赁合同约定及其请求相违背，原告的五项诉请没有事实依据。被告已于5月清场搬离，物管人员黄经理在场时被告提出要求原告收回商铺，但该人员要求交租赁费至合同期满，此后被告已不在商铺经营，其请求计收占用费至10月份不合理。被告一直缴纳水电费至7月31日，并无拖欠。被告离场后，计收物业管理费不合理。被告缴纳的11160元押金被原告无故扣除不合法，应用于抵顶4个月的铺租。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原告中澳公司与被告冯艺廉签订一份《铺位租赁合同》约定原告出租恩平市美华东路52号中澳豪庭詠丰阁109B铺位给被告经营，租赁期从2017年9月8日至2020年9月7日止，每月租金2790元，管理费每月186元。合同具体条款在卷佐证。合同签订后，被告向原告交付押金11160元。原、被告双方确认被告已支付2020年1月7日前的租金及费用。被告未支付自2020年1月8日起至2020年9月7日期间租金22320元、物业管理费1488元，2020年4月水费32.7元。2020年6月16日恩平市市场监督管理局核准恩平市天爱服装店（经营者冯艺廉）的个体工商户注销登记。本院认为，本案属租赁合同纠纷。被告抗辩该《铺位租赁合同》第八条仅赋予原告合同解除权，被告无提出解除合同的权利，显失公平，应属无效。本院认为，《铺位租赁合同》的条款系双方当事人在平等、自愿的前提下对租赁事项协商一致后的约定，是双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告自认其未支付2020年1月8日起至2020年9月7日期间租金22320元，但认为其已在2020年1月份向原告提出解除合同，并主张其已于2020年5月搬离该铺位，并提供搬离店铺前内景视频作为证据。本院认为，根据《铺位租赁合同》的约定，双方没有约定承租方享有单方解除合同的权利。被告亦未能提供证据证明原、被告双方协商一致解除租赁合同。且被告未提供证据证明其已向原告作出解除合同的意思表示。被告自行搬离店铺的行为，并不能发生解除合同的效力。被告抗辩认为因疫情的政府管控措施商铺无法经营，根据双方《铺位租赁合同》第十三条、第十五条的约定，因不可抗力、因政策原因造成合同不能履行，应互不承担责任。根据被告庭审中陈述，被告于2020年1月份开始已没有经营亦未向原告支付之后的租金、管理费。本院认为，疫情期间的临时管控措施并未致使租赁合同无法履行。而在疫情管控措施实施之前，被告已未正常经营，在疫情管控措施解除后被告搬离商铺，亦不属租赁合同不能履行。被告据租赁合同第十三条、第十五条约定抗辩应当解除合同并不承担违约责任，本院不予支持。对于被告应当缴纳的租赁费、管理费及水费金额。原、被告双方确认被告已支付2020年1月7日前的租金及费用。被告应当支付2020年1月8日至2020年9月7日共八个月的租赁费22320元及物业管理费1488元。考虑到新冠疫情的实际影响，结合双方合同目的、合同约定及本案实际情况，兼顾公平的原则，本院认为应酌情对疫情期间两个月租赁费予以免除。免除后，被告应仍应支付六个月租赁费16740元及2020年1月8日至2020年9月7日期间物业管理费1488元。对于水费，双方租赁合同约定水费由被告承担。原告提供2020年4月份水费分摊收款单，证明其垫付2020年4月水费32.7元，本院予以认定。据此，被告应当向原告支付租赁费16740元、物业管理费1488元及2020年4月水费32.7元。对于被告主张其支付给原告的11160元押金应用于抵顶租金，本院认为，双方租赁合同第八条约定，被告未按约定支付租赁费，原告有权没收押金，被告主张押金抵顶租赁费，本院不予支持。对原告主张被告返还租赁物并支付2020年9月8日起至返还租赁物给原告之日的占有使用费。被告抗辩已于2020年5月份搬离租赁物，不存在占用事实，并提供视频作为证据。原告庭审中认可其已于租赁期满后在租赁物大门加上门锁。本院认为，原告已以实际行为控制管领案涉店铺，其主张被告返还租赁物及租赁期满后的占用使用费，无事实依据，本院不予支持。原告在庭审后，撤回请求确认无需退还被告押金的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯艺廉应于本判决生效之日起七日内支付租赁费16740元、物业管理费1488元、水费32.7元给原告恩平中澳房地产开发有限公司；二、驳回原告恩平中澳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。案件受理费375.95元（原告恩平中澳房地产开发有限公司已预交），由被告冯艺廉负担170元，原告恩平中澳房地产开发有限公司负担205.95。原告恩平中澳房地产开发有限公司多预交的案件受理费170元，本院予以退回；被告冯艺廉应向本院补缴案件受理费170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 姚伟强二〇二〇年十二月二十八日法官助理 孔静仪书 记 员 吴美庆