安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初14094号 原告：合肥万科金湾地产有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淝河东街2号万科城市公馆B区商业1#401-409室。 法定代表人：任鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：刘辰，男，1990年12月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 原告合肥万科金湾地产有限公司（下称万科公司）与被告刘辰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司委托诉讼代理人杨霄鹏，被告刘辰的委托诉讼代理人高国亮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方《房屋租赁合同》，被告办理商铺退租清场相关手续；2.判令被告支付欠付租金730711.85元(暂计算至2020年6月15日，实际计算至商铺交还之日止)；3.判令被告支付逾期付款违约金186331.52元(自2019年10月1日暂计算至2020年6月15日，实际计算至租金交纳完毕止)；4.判令被告承担解除合同违约金257898.3元；5.判令被告支付房屋占用费171932.2元(自2020年5月15日暂计算至6月15日，实际计至商铺交还之日止)；6.判令被告承担律师费35000元；7.判令被告承担本案全部诉讼、保全(含担保)、公告费。 事实和理由：原、被告于2018年5月14日签订《房屋租赁合同》,被告承租原告位于合肥市庐阳区，用于餐饮经营，租期自2018年7月1日至2023年9月30日，其中《合同》第四条对租金支付标准和支付时间均做了明确约定,《合同》第二十条亦对违约责任做了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告自2019年9月20日以后，未按合同要求按期支付房屋租金，原告向被告屡次催告付款的情况下，被告仍不予理会，且租赁房屋内现仍有大量设备器材存放，致使原告遭受巨大损失。根据双方《租赁合同》20.5约定:乙方延迟交纳租金、物业服务费、或其他费用,每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金;经甲方书面催告后15日内乙方未足额交纳欠费的,甲方有权单方解除本合同。《合同》20.8对解除合同条件下的违约责任亦做了明确约定。综上，被告行为已严重违约，故原告诉至法院。 刘辰辩称：一、我方仅为保证人，安徽粒丁香餐饮服务有限公司（下称粒丁香公司）为案涉房屋的承租人。2018年5月4日，原告将案涉商铺出租给我方经营“桃花洛餐饮项目”，我方必须以具备法人资格的经营主体进行经营。合同第五条第5.4条约定，我方应当是在该房屋所在地合肥市庐阳区设立的经依法核准的经营主体，否则，我方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替我方成为本合同的承租人，我方、该经营主体应共同与原告签署主体变更协议，且我方对该经营主体履行本合同连带保证责任。案涉租赁合同签订后，原告提供了租赁房屋的房产证复印件，配合我方成立了经营主体粒丁香公司，且粒丁香公司成立后，后期租金由粒丁香公司进行了缴纳。可见，粒丁香公司为实际承租人并实际履行合同，我方仅为保证人。 二、我方经营期间并不欠付租金。我方在经营期间，按照合同约定向原告支付了房屋租金、保证金17万元。2019年7月7日，我方与第三人汪红旗签订《店铺转让合同》，将案涉店铺转让给汪红旗，后期店铺所产生的费用等由汪红旗承担。店铺转让合同签订后，我方将桃花洛餐厅转让给汪红旗经营，并将粒丁香公司的股权转让给汪红旗指定的受让人员。汪红旗受让店铺以后，也向原告交纳了部分租金，原告对此知晓。而在我方经营期间，我方、粒丁香公司并不欠付原告任何租金，该基本事实从原告起诉状的事实与理由中也可以看出，原告在起诉状事实与理由中明确陈述未支付的房屋租金为2019年9月20日以后的租金。 三、原被告之间为保证合同关系，而非租赁合同关系，案涉纠纷缺乏必须参加庭审的当事人。根据合同约定以及上述陈述可知，粒丁香公司为案涉租赁房屋的承租人，我方仅为粒丁香公司履行租赁合同义务的保证人。且我方确已不是桃花洛餐厅的实际经营人员。故原被告之间为保证合同关系，如原告诉请确认租赁合同解除、办理商铺退租清场手续并要求支付房屋占有使用费等，必须粒丁香公司参与本案诉讼方能查明本案事实，案涉纠纷缺乏诉讼必要当事人。 四、我方保证期间已过。根据租赁合同约定，我方承担保证责任为连带保证责任，但未约定保证期间。根据《担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”故我方保证期间为六个月。租赁合同第4.1.2条约定租金按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，先付后用。原告起诉的租金为2019年9月20日以后的租金，依约应当于2019年7月1日前支付，即履行期限届满日应当为2019年9月20日。原告2020年5月发出催缴租金及解除合同的通知书，显然该期间已超过六个月，我方保证期间届满，不应当承担保证责任。 五、原告诉请缺乏事实与法律依据。1、据我方了解，原告于2020年6月便已收回了租赁房屋，系因商业环境不好，无人继续承租，才一直未出租出去。2020年6月之后的租金或房屋占有使用费要求粒丁香公司承担无依据。2、原告诉请的违约金为日千分之一标准并另加收合同违约金二十五万余元，诉请的房屋占有使用费为租金标准的200%，明显过高，没有法律依据。3、原告诉请的律师费用并无实际支付的转账记录，不应得到支持。4、2020年1月以来，全国范围内发生××病毒，餐饮业等其他经济行业受到严重不利影响，餐饮业无法经营，不能实际使用房屋开展经营。全国人大法工委以及仲裁机构也出具了证明认定该次××疫情属于不可抗力，合肥市财政局、国资委等部门纷纷出具规定国有房屋出租免除承租人租金3个月以上，并倡导其他出租人给予承租人租金减免。粒丁香公司经营项目为桃花洛餐厅，在疫情期间无法使用房屋，且该种无法使用系因不可抗力导致。原告应当给予租金减免3个月以上，仍按租赁合同约定标准要求承租人支付租金显然于法无据。 综上，我方仅为保证人，保证期间已过，且我方经营期间并未欠缴租金，原告诉请我方解除租赁合同、返还房屋并支付租金等费用无事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，刘辰与万科公司签订《租赁合同》一份，约定：万科公司将位于合肥市庐阳区出租给刘辰，面积668.64平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2023年9月30日止；租金按季度支付，先付后用，刘辰应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金；刘辰在房屋内经营品牌为“桃花洛”，经营项目为餐饮；刘辰应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替刘辰成为本合同的承租人，刘辰、该经营主体应共同与万科公司签订主体变更协议，且刘辰对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；合同签署当天，刘辰应当支付170000元作为履约保证金，万科公司有权从履约保证金中相应扣除刘辰欠付的租金及违约金、赔偿金。合同中对租金的具体金额、违约责任等进行了详细约定。 合同签订后，刘辰支付了170000元履约保证金，双方办理了房屋交接手续。 2018年7月3日，案涉房屋上登记注册了安徽粒丁香餐饮服务有限公司，经营桃花洛餐厅。 2019年7月7日，刘辰与案外人汪红旗签订《店铺转让合同》，将案涉房屋及餐厅转让给汪红旗经营使用。 2020年5月15日，万科公司向刘辰发出《解除合同通知书》，以刘辰未按时支付租金、擅自闭店为由，要求解除合同、扣除保证金等。 2020年6月29日，刘辰出具授权委托书一份，委托其他人办理桃花洛餐厅退铺搬离手续，并承诺于2020年7月15日之前搬完属于其本人的物品，逾期未处理的，视为自动放弃，由万科公司自行处理。 2020年7月15日，万科公司将房屋收回。 另查明，为防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，2020年1月24日（年三十），合肥市疫情防控指挥部发布了第一号通告，取消并暂停全市一切群体性聚集活动，2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟明确指出，我国发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2020年3月14日，合肥市疫情防控指挥部发布了第24号通告，明令有序开放餐饮业堂食服务，餐桌实际使用量不得超过总量的50%。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《租赁合同》、催告函及邮寄凭证、委托代理协议、律师费发票、委托书，被告提交的企业信息查询、店铺转让合同等证据予以证实。 案件审理过程中，万科公司撤回诉请一中要求刘辰办理商铺退租清场手续的诉请。 本院认为，万科公司与刘辰之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。刘辰以合同中约定了“刘辰应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替刘辰成为本合同的承租人，刘辰、该经营主体应共同与万科公司签订主体变更协议，且刘辰对该经营主体履行本合同承担连带保证责任”为由，主张自己并非为租赁主体，仅为保证人，但案涉房屋所在地设立经营主体后，刘辰、该经营主体、万科公司并未签订主体变更协议，且后期仍是刘辰作为承租人与万科公司处理后续退租事宜，故刘辰仍是案涉合同的相对人，应承担相应的法律责任。 关于解除合同。万科公司于2020年5月15日向刘辰发出《解除合同通知书》，刘辰承诺于2020年7月15日前搬离退租手续，万科公司又于2020年7月15日收回房屋，故本院认定双方之间的《租赁合同》于2020年7月15日已实际解除。刘辰辩称房屋于2020年6月即被收回，但并未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。 关于租金及房屋占有使用费。万科公司主张刘辰已支付租金至2019年9月20日，刘辰并未提交相关证据证明后期租金的支付情况，本院对万科公司的主张予以确认。万科公司要求刘辰支付租金至实际房屋交付之日止，2020年7月15日之后，房屋已由万科公司接收，刘辰无需再支付占有使用费，故刘辰应支付万科公司2019年9月20日至2020年7月15日期间的租金。刘辰主张应对疫情期间的租金进行减免，无法律和政策依据，本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同》可知：2019年9月20日至2019年9月30日租金标准为171932.20元/季，2019年10月1日至2020年7月15日租金标准为25798.30元/季，计算出2019年9月20日至2020年7月15日的租金为835781.53元（171932.20元÷3个月×0.33个月＋257898.30元÷3个月×9.5个月）。刘辰已支付170000元保证金，进行抵扣后，刘辰仍需支付租金665781.53元。 关于各项违约金。刘辰未按约定按时足额支付租金，属于违约，依约应承担违约责任。但本次席卷全球的新冠肺炎疫情系重大突发公共卫生事件，属于不可抗力是显而易见的。案涉房屋经营的桃花洛餐厅属于餐饮行业，受疫情影响较大，虽然刘辰的违约行为发生于疫情之前，但具体到案涉房屋的租金损失，因不可抗力所应适用的公平原则，经综合考量疫情因素（疫情期间的租金仍正常收取）、违约程度以及格式合同提供方、房屋空置期双方未及时交接房屋造成的实际损失，在刘辰全额承担疫情期间及房屋空置期租金的情况下，本院酌定刘辰须承担半个月租金即42983.05元作为解除合同违约金，万科公司诉请中超出的部分，本院不予支持。万科公司要求刘辰支付逾期付款违约金，本院不予支持。 关于律师费、担保费、公告费。合同中虽约定了违约方应承担包括但不限于损失、保全费、律师费等为实现权利发生的费用，但担保费并非实现权利所必须产生的费用，万科公司也未提交担保费的相关凭证，公告费也未实际发生，故万科公司要求刘辰承担担保费、公告费的诉请，本院不予支持。万科公司为保护自身权益实际产生的律师费为35000元，其要求刘辰承担律师费的诉请，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告合肥万科金湾地产有限公司与被告刘辰之间的《租赁合同》于2020年7月15日解除； 二、被告刘辰于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥万科金湾地产有限公司租金665781.53元、违约金42983.05元、律师费35000元； 三、驳回原告合肥万科金湾地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为10518元，由原告合肥万科金湾地产有限公司负担5000元，由被告刘辰负担50518元；保全费5000元，由被告刘辰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 许欣竹 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。