广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初416号原告：龚伟锋，男，1979年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：江紫微，广东青晖律师事务所律师。被告：广州超耀企业管理有限公司，住所地：广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段**。法定代表人：梁艺超，总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。原告龚伟锋与被告广州超耀企业管理有限公司（以下简称超耀企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚伟锋的委托诉讼代理人江紫微，被告超耀企业公司的法定代表人梁艺超及委托诉讼代理人何飞鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚伟锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令原产权人广州市力昶贸易有限公司与被告于2015年4月1日签订的《商铺租赁合同》中位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）建筑面积58.58平方米物业的租赁解除；2.请求判令被告立即将其承租的位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）的物业返还给原告；3.请求判令被告立即将其承租的位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）的物业恢复原状；4.请求判令被告向原告支付位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）建筑面积58.58平方米物业自2018年9月28日起至租赁解除之日的租金（租金在租赁期第一年至第五年期间按照58.58平方米×28元/平方米/月的标准计算，从租赁期第六年开始每五年租金在上期的租金基础上递增10%，现在暂计至2019年12月31日为25150.35元）；5.请求判令被告向原告支付位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）的物业解除合同之日起至交还场地之日止的场地占有使用费（场地占有使用费在租赁期第一年至第五年期间按照58.58平方米×28元/平方米/月的标准计算，从租赁期第六年开始每五年租金在上期的租金基础上递增10%）；6.请求判令被告向原告支付位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）的物业逾期交租的违约金（违约金按照拖欠租金金额的日1‰的标准计算至付清之日止，暂计至2019年12月31日，分十六部分计算：第一部分，2018年9月28日至2018年9月30日租金的违约金以租金164.02元为计算基数自2018年10月11日计至2019年12月31日为73.32元；第二部分，2018年10月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2018年10月11日计至2019年12月31日为733.19元；第三部分，2018年11月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2018年11月11日计至2019年12月31日为682.34元；第四部分，2018年12月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2018年12月11日计至2019年12月31日为633.13元；第五部分，2019年1月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年1月11日计至2019年12月31日为582.29元；第六部分，2019年2月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年2月11日计至2019年12月31日为531.44元；第七部分，2019年3月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年3月11日计至2019年12月31日为485.51元；第八部分，2019年4月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年4月11日计至2019年12月31日为434.66元；第九部分，2019年5月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年5月11日计至2019年12月31日为385.46元；第十部分，2019年6月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年6月11日计至2019年12月31日为334.61元；第十一部分，2019年7月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年7月11日计至2019年12月31日为285.4元；第十二部分，2019年8月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年8月11日计至2019年12月31日为234.55元；第十三部分，2019年9月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年9月11日计至2019年12月31日为183.71元；第十四部分，2019年10月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年10月11日计至2019年12月31日为134.50元；第十五部分，2019年11月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年11月11日计至2019年12月31日为83.65元；第十六部分，2019年12月租金的违约金，以租金1640.24元为计算基数自2019年12月11日计至2019年12月31日为34.45元；以上违约金暂合计为5832.2元）；7.请求判令被告向原告支付位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺（产权证号07××**）建筑面积58.58平方米物业的双倍赔偿金11827.78元；8.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：广州市力昶贸易有限公司（以下简称力昶公司）与被告于2015年4月1日签订了《商铺租赁合同》，双方约定被告承租力昶公司名下的位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场的135间商铺，租金在租赁期第一年至第五年期间按照58.58平方米×28元/平方米/月的标准计算，从租赁期第六年开始每五年租金在上期的租金基础上递增10%，租期20年，并对违约责任进行了详细约定。原告通过以物抵债的方式于2018年9月28日签收了（2016）粤0113执4034号之三《执行裁定书》，从而即时获得了位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号商铺的所有权并办理了不动产过户手续。其后，原告通过电话、邮寄《租金催告函》、登报《租金催告通知》等方式，督促被告按照《商铺租赁合同》约定向原告履行交租等的义务，但被告均不予理会，直至起诉之日，被告从未向原告履行交租义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益并违反合同约定及相关法律规定。综上所述，被告的拖欠行为已经严重侵害了原告合法权益，为此，原告特依照有关法律规定，向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的上述诉讼请求，早日公正判决为盼。被告超耀企业公司辩称：我司与力昶公司签订商铺租赁合同及商铺租赁补充合同1、2、3，在补充合同1、3中双方约定我司向力昶公司支付标准为12元/平方米，原告是涉讼商铺的新产权人，按照法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以我司向原告支付租金的标准为12元/平方米，不是28元/平方米。从原告提交的租金催告函可以看出，原告明确原业主力昶公司的权利义务全部归属原告。但根据我司与力昶公司签订的商铺租赁补充合同2、3以及《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》，涉讼商铺的原业主对我司有到期的债务，应于租金中抵消，第一笔是补充合同3中约定的3300000元，第二笔是力昶公司确认我司向商铺投资4850000元，及补充合同2第一条约定的我司代力昶公司支付的款项。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街**商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积为58.58平方米，原权属人为力昶公司，原抵押权人为胡淑琼。2015年4月1日，力昶公司作为出租方（甲方），与超耀企业公司作为承租方（乙方）共同签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场的商铺共135间整体租赁给乙方经营使用，商铺均为两层建筑物，总建筑面积为9905.49平方米；租赁房地产周边的场地甲方免费提供给乙方配套独立使用，乙方自行管理；租赁物为商业用途，乙方可与第三方合作，分租或转租，乙方租赁期内对租赁物拥有使用权、转租权、分租权、经营权及收益权；乙方可根据经营和发展的需要对租赁物进行装修、改造，包括加建；租赁期贰拾年，甲方按约定日期交付给乙方之日开始起算；租赁期限内，首期租金为每月每平方米28元，即自本合同约定交付之日起，租赁物第一年免租期后至第五年的月租金共合计277353.72元，从第六年开始，每五年租金在上期的租金基础上递增10%；乙方应在每月的10日前向甲方足额缴纳本月的租金；乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴交1000000元，作为合同押金，本合同期满后，乙方交回租赁物且付清所有税、费用后10天内，甲方应将押金全额无息退还乙方，如合同期满前，因乙方违约要求解除合同的，押金归甲方所有，不予退还；为解决甲方目前资金问题，乙方同意于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性缴交本合同约定首半年的租金合计1664122.32元；甲方于2015年6月1日将租赁物按现状交付乙方使用，交付时，该租赁物均应当符合国家法律法规的规定，符合建筑规范；甲方在签订本合同后可先交付部分租赁物给乙方，使乙方能争取时间进行装修改造，在约定交付日前，提前交付的物业不计算租金、租期；乙方依约按时交付租金及其他依本合同约定由乙方交纳的费用；甲方同意，乙方可自行按需要对该租赁物内部布局进行设计、装修或加建，施工图需报甲方备案，该设计和装修必须符合国家相关规定，费用由乙方承担；除本合同另有约定外，本合同有效期内，任何一方不履行本合同约定的义务，导致本合同无法履行的，守约方可以向违约方发出书面催告，违约方在收到催告之日起30天内仍不履行该约定义务的，视为根本违约，守约方单方有权解除本合同；在甲方并无违约的前提下，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，每日应当按照所欠租金款项的1‰向甲方支付违约金，逾期超过三个月的，经甲方一次书面通知仍未支付的，甲方有权解除本合同，没收押金，收回该租赁物，并不作任何补偿；合同期满后或合同解除后，乙方必须立即搬离租赁物，如乙方仍然占用该租赁物的，乙方占用期间的占有使用费应按月向甲方支付，标准为合同期满当月租金的5倍，同时甲方可选择自行清偿，租赁物内遗留的物件视为乙方放弃所有权，甲方清场产生的费用由乙方承担；合同期满后或合同解除后，租赁物上所有的因装修、改建、加建的产生的物权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，如乙方擅自拆除，应按重置价格赔偿甲方损失；合同期满前，因乙方违约导致合同解除的，乙方还应按照合同约定押金金额的标准双倍向甲方支付赔偿金；等等。2015年4月9日，力昶公司开具《收据》（NO.0006206），确认收到超耀企业公司支付的番禺沙湾新城市广场的押金1000000元。本院因执行被执行人为曾锡祥、力昶公司借款合同纠纷系列案[（2016）粤0113执4034号、（2017）粤0113执3200号]过程中，在力昶公司名下包括涉讼商铺在内的9间商铺张贴拍卖公告，后超耀企业公司向本院提交租赁合同主张承租了上述商铺，本院因此于2017年12月28日向超耀企业公司的经理钟炳雄调查相关情况并制作《执行笔录》，钟炳雄在笔录中述称超耀企业公司自2015年4月1日开始向力昶公司租赁商铺，双方签订书面合同，也办理了租赁备案；超耀企业公司与力昶公司约定整个茶叶城租金为28元/平方米，但整个茶叶城的商场不全是力昶公司所有的，其中部分是力昶公司向其他人租赁的，后来力昶公司联系不上，所以现由超耀企业公司直接支付租金给案外人，超耀企业公司在签订租赁合同时支付了押金2800000元给力昶公司，现商铺由超耀企业公司占有使用。2018年9月10日，本院作出（2016）粤0113执4034号之三《执行裁定书》，其上载明本院在执行申请执行人龚伟锋与被执行人曾锡祥、力昶公司借款合同纠纷一案中，依法拍卖、变卖力昶公司名下的涉讼商铺以及广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街11号商铺、X街11号商铺，但均无人竞买而流拍；上述商铺变卖价分别为440216元、434056元、550270元；另查胡淑琼系上述商铺的抵押权人，胡淑琼已将债权转让给龚伟锋，现龚伟锋申请以上述商铺抵债，系其真实意思表示，符合法律规定，应予准许，因此裁定将包括涉讼商铺在内的上述3间商铺交付龚伟锋，上述商铺所有权自本裁定送达龚伟锋时起转移，龚伟锋可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，上述商铺的产权过户手续和过户所需的全部税、费、款、金，均由龚伟锋自行办理和承担。2018年9月28日，本院将该执行裁定以及相关协助执行通知书送达给龚伟锋。2018年11月29日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼商铺的不动产权证，登记权利人为龚伟锋，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产第07××04号。2019年10月21日和11月6日，龚伟锋通过邮寄的方式向超耀企业公司发出《租金催告函》，要求超耀企业公司于收到催告函之日起3日内向龚伟锋缴清2018年9月份至10月份的所有租金及相应违约金等费用。但该两份邮件均被退件，邮政速递物流邮件改退批条均显示退回原因为“收件人拒收”。2019年10月25日，龚伟锋在报纸上刊登《租金催告通知》，内容为：龚伟锋先生于2018年9月10日取得涉讼商铺的所有权，超耀企业公司与力昶公司签订的《商铺租赁合同》中关于涉讼商铺的权利义务于龚伟锋先生取得上述商铺所有权之日随即转移，请超耀企业公司缴清2018年9月至2019年10月的所有租金及相应的违约金等内容。2020年1月6日，龚伟锋以超耀企业公司向其支付涉讼商铺租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。双方当事人均确认涉讼商铺现由超耀企业公司管业，超耀企业公司没有向龚伟锋支付过租金等费用。但双方对以下问题产生争议：一、涉讼商铺的交付使用情况。超耀企业公司称力昶公司于2015年4月1日将包括涉讼商铺在内的135间商铺出租给其司，但当时不符合交付条件，所以双方于2015年7月1日签订《商铺租赁补充合同》（以下简称《补充合同2》）并按该合同约定进行整改，包括水电、路面等；整改之后力昶公司无力支付工程款，施工队围堵不准开业，其司因此代为垫付了工程款；2015年底整改完毕，2016年初交付其司使用，双方没有办理书面的交接手续，租赁期限应自力昶公司实际交付之日起计算20年，后来其司陆续将商铺进行出租，其中部分商铺出租了，但涉讼商铺出租了一段时间后，最近没有出租。超耀企业公司并提交了《补充合同2》拟证实其上述主张。该合同将力昶公司列为出租方（甲方），超耀企业公司列为承租方（乙方），落款时间为2015年7月1日，约定由于新城市广场商铺外的地面低洼积水、没有平整硬化，排水、排污系统废弃，无法有效达到排水、排污功能，二楼无楼梯上落不符合消防、经营等方面的要求，新城市广场的商铺不具备交付出租条件，因此双方自愿达成以下补充合同：由甲方负责完成重新铺设商铺内外的排水、排污管道系统和建设相关的设施，包括化粪池、集水井等，按一铺一表的要求重新铺设供水管道，用钢筋混凝土建造七十樘首层上二层楼梯并烧铁扶手，砌砖墙重新间隔商铺、走道、洗手间、楼梯间等，重新用混凝土按新设计的标高捣20cm厚的地面，以上费用由甲方承担；乙方负责重新布置供电线路，根据经营需要增设专用变压器，用铝合金材料装修改造正立面大型招牌、广告牌、射灯、广告灯，用铝合金材料制造安装各商铺门窗，用钢构材料制造安装各商铺门前招牌，各商铺外墙喷外墙漆，按消防规范重新申报消防，重新购置、安装消防设备、设施，以上所需费用由乙方出资，作为乙方对商铺装修的投资费用；双方可各自选择工程公司签约施工，工程期限为两个月，从2015年7月起计算。该合同乙方落款处有“曾锡祥”的签名及按捺指印。龚伟锋则对上述《补充合同2》不予确认，认为该合同未有力昶公司的盖章，合同不生效，且根据该合同约定内容，超耀企业公司对相关施工项目的出资是作为其对商铺装修的投资费用，退一步讲，若超耀企业公司的投资对商铺有增值的，在其方以物抵债前，法院已经对涉讼租赁物进行价值评估，其方以物抵债时已经向力昶公司支付了涉讼商铺的对价，该对价包含了超耀企业公司对商铺的增值部分，因此超耀企业公司对商铺的出资装修损失应该向力昶公司追偿，但该债务与本案无关；其方对于超耀企业公司接收使用商铺的情况不清楚，应按照超耀企业公司在执行程序中提交给法院的《商铺租赁合同》的约定，租期2015年6月1日至2035年5月31日，交付时间是2015年6月1日，其方曾查看商铺现场，发现没有人使用涉讼商铺，但涉讼商铺与隔壁商铺打通了。二、关于超耀企业公司与力昶公司约定的租金标准问题。超耀企业公司称签订的《商铺租赁合同》约定租金28元/平方米，后来看现场发现不符合交付条件，所以其司投入资金整改，并于2015年6月25日与力昶公司签订《商铺租赁补充合同》（以下简称《补充合同1》），约定基本租金为12元/平方米，浮动租金为其司回本后纯利润的30%，投入的资本有相关报表进行确定；2015年底力昶公司说因其欠债，商铺会被拍卖，无法向其司支付欠款，所以双方于2015年12月12日签订《商铺租赁补充合同》（以下简称《补充合同3》），变更约定了租金为12元/平方米；其方曾在做执行笔录后，向法院提交该两份补充合同和《商铺租赁合同》，但没有予以接收，其司已申报承租情况，后因其方资金困难，所以没有参与商铺竞拍；该两份补充合同已经履行，签订补充合同后其司仍代力昶公司向其他出租户支付租金。超耀企业公司对其上述主张，并提交了《补充合同1》和《补充合同3》拟予以证实。其中，《补充合同1》将力昶公司列为出租方（甲方），将超耀企业公司列为承租方（乙方），落款时间为2015年6月25日，合同约定变更双方于2015年4月1日签订的《商铺租赁合同》相关内容，达成一致意见：商铺租金按基本月租金和浮动月租金两部分计收，基本月租金单价为每平方米12元，浮动月租金在乙方通过经营所得弥补了投入的装修、配套工程等全部投资后开始计收，乙方按每月经营所得扣除成本后的纯利润30%为标准支付给甲方浮动月租金，乙方的投资额需要向甲方提供详细的投资报表与相关单证进行证明，同时要按月向甲方提供财务报表以正确核算经营状况；甲乙双方共同与约3000平方米的商铺产权人（散户）进行谈判，约定统一承租这些商铺事宜，由甲方与各散户签订商铺租赁合同，甲方与商铺产权人之间租赁合同约定的租金由甲方支付，乙方代支付合同押金，该押金由乙方直接支付给各散租户，合约到期后，由各散租户直接支付回乙方；甲方应在2015年7月30日前向乙方退还商铺押金1000000元；乙方预交的半年租金1664122.32用以抵扣基本月租金；甲方收取的基本月租金实际用于支付给各散户的租金，乙方同意甲方按其与各散户租赁合同约定的实际月租金支付给各散户，抵扣完乙方已预付租金1664122.32元后，由乙方直接支付甲方与各散户的租赁合同约定的实际月租金给各散户，此支付给各散户的实际月租金总额即为基本月租金；为使本项目有更大的发展空间，在乙方完成所有商铺升级改造后，乙方的投入资金全部回收后，条件许可的情况下，双方可联合成立项目管理公司，针对本项目共同长期经营，新成立项目管理公司股份比例为甲方占30%、乙方占70%；等等。《补充合同3》亦是将力昶公司列为出租方（甲方），将超耀企业公司列为承租方（乙方），落款时间为2015年12月12日，合同约定：一、新城市广场（一期）商铺租金按每平方米12元计算；由于甲方已将城市广场后半部（二期）转让给广州市诺典贸易有限公司（以下简称诺典公司），乙方将与诺典公司签订新的租赁合同，本协议约定的城市广场后半部（二期）商铺的装修免租期短于双方原约定的装修免租期，第二年租金高于双方原约定的租金，甲方同意支付合同前十七个月的租金给诺典公司以弥补乙方损失，第十八个月开始的租金，由乙方直接支付给诺典公司；二、甲方确认应退还乙方款项共计3300000元，此款项包括乙方已向甲方交纳的商铺补偿押金1000000元，预交的半年租金1664122.32元，代付其他业主补偿金等，由于仍未完成收铺，代付其他业主补偿经仍未最终决定，最后金额以双方完成收铺后确认为准；三、甲方保证将新城市广场（二期）一街自编13至22号、25至26号共十二间商铺为其所有，并以上述十二间商铺为本合同第二条约定的债务作担保，若甲方在本合同签订后两个月内未还清本合同第二条约定的款项，甲方则保证在本合同签订后五个月内将上述十二间商铺过户到乙方名下；四、甲方履行了本合同第三条约定的义务后，乙方确认本合同第三条约定的物业可抵销第二条约定的债务，若甲方未在本合同第三条约定的期间内履行义务，则甲方应在履行期间届满后三日内退还本合同第二条约定的款项，并从本合同签订次日起按所欠的款项年利率24%计算利息；六、甲方与新城市广场（一期）业主签订租赁合同的租金由乙方代甲方支付履行，押金由乙方代为支付，若甲方拥有的新城市广场（一期）物业转让过户给其他业主，并签订租赁合同的租金标准高于本E话通第一条约定的租金标准，甲方补足乙方多付的租金；七、甲方规律性了本合同第三、四条约定的义务后，即视为甲方已按乙方总投资额的30%的货币资金约3300000元或商铺抵价形式向乙方出资，方可取得新城市广场商铺经营利润30%的分红权，甲方核算实际出资后，甲、乙双方另行签订补充合同或协议；等等。龚伟锋认为其并非上述两份补充合同的相对方，该合同真实性由法院审查，但认为《补充合同1》和《补充合同3》记载将涉讼商铺租金从28元/平方米降低至12元/平方米，明显低价，且超耀企业公司自述力昶公司的法定代表人曾向该公司表示，新城市广场的商铺已经抵押给他人，新城市广场的商铺即将被拍卖，且力昶公司对外有多笔大额债务，在此情况下超耀企业公司与力昶公司签订租金金额明显低价的两份补充合同涉嫌恶意串通，损害抵押权人及其他权利人的利益；该《补充合同1》所载超耀企业公司与力昶公司存在与涉讼租赁合同纠纷以外的其他租赁物的代垫款的债权债务纠纷，与本案无关，超耀企业公司应向力昶公司主张权利，不应认定为涉讼租赁物的债务；且从《补充合同1》的内容来看，超耀企业公司与力昶公司是投资合作关系，若超耀企业公司认为其投资合作遭受损失，亦应就其商铺的建设成本向力昶公司主张权利，并在拍卖相关商铺时主张优先受偿，与本案无关；《补充合同3》中约定的超耀企业公司向力昶公司预交的半年租金已过计费期限，超耀企业公司与力昶公司的该笔债权债务已经清偿完毕，不应认定为涉讼商铺债务；而《补充合同3》中约定的超耀企业公司为力昶公司垫付力昶公司向新城市广场（一期）业主承租物业的租金、押金一事，与本案无关，不应认定为本案涉讼商铺债务，否则会损害其方合法权益；《补充合同3》中超耀企业公司与力昶公司就合作投资经营一事进行约定，明确了双方的出资额及分红，所产生的债权债务并非涉讼商铺租赁事宜所产生的债权债务，该3300000元债务与本案无关，不应认定为涉案债务；超耀企业公司和力昶公司在已知道力昶公司有多笔债务，物业将被拍卖的情况下，双方约定降低租金标准，损害原产权人债权人胡淑琼（商铺抵押权人）的利益，违反法律规定该约定无效，应按照原租赁合同约定租金28元/平方米。三、关于超耀企业公司支付租金及其他费用的情况以及应否向龚伟锋支付租金的问题。超耀企业公司称其司对力昶公司享有到期债权13485530元，其中包括：1.根据其司与力昶公司签订的《补充合同3》约定，力昶公司确认应退还其司3300000元，包括商铺押金1000000元、预交半年租金1664122.32元及代付其他业主补偿金等，如力昶公司不能在本合同签订后5个月内将该合同约定的12间商铺过户至其司名下，力昶公司应在2016年5月15日前将3300000元退还给其司，逾期退还应支付利息，故其司享有力昶公司到期债权3300000元和暂计至2020年5月的利息3560000元；2.其司一直按照《补充合同3》的约定代力昶公司向其他商铺业主代付租金和押金，其中其司至今向周泉光代付的押金、租金合计2229514.8元，扣除2015年9月1日至2020年1月5日期间其司应向力昶公司支付的周泉光商铺租金453985元，力昶公司还应退还其司多付的租金1775530元；3.因涉讼租赁场地不具备交付使用条件，其司前后总共投资了1000多万元，暂时经力昶公司确认其司前期投资款为4850000元。超耀企业公司并认为，龚伟锋取得包括涉讼商铺在内的3间商铺总面积为174.92平方米，从2018年9月28日至起诉日2020年1月5日的租金合计25189元，龚伟锋在《租金催告函》中明确表示愿意承担力昶公司与其司的权利义务，因力昶公司对其司负有到期债务，其司有权依法抵销租金，故到期债权与上述商铺租金抵消后，其司没有拖欠龚伟锋的租金。超耀企业公司对其上述主张，并提交了《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》、超耀企业公司代力昶公司向周泉光支付押金、租金的银行流水清单及统计表、超耀企业公司股东证明、代力昶公司向周泉光支付押金的收据拟予以证实。其中《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》载明超耀企业公司投入六项装修项目，合计投资4850000元，确认方法人签名一栏有“曾锡祥”签名及按捺指印，落款时间为打印字体“2015年月日”。龚伟锋对上述《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》不予确认，认为该证据没有力昶公司盖章，亦没有签署日期，是超耀企业公司与力昶公司恶意串通增加力昶公司债务；对银行流水清单、股东证明的真实性由法院核实，但该证据仅能看出超耀企业公司与周泉光的经济往来，与本案无关，对统计表不予确认，是超耀企业公司自行制作的证据；对押金收据真实性由法院审查，但该收据无法看出交款人是何人，且与本案无关。龚伟锋并认为超耀企业公司提交的证据无法证明其对租赁物投资1000多万元，即使超耀企业公司举证证明其投资支出，也是属于超耀企业公司与力昶公司之间的建设工程合同或投资合作合同纠纷，与本案无关，超耀企业公司应另案向力昶公司主张处理，无权要求其方承担，且涉讼商铺进行物价评估时已将当时的现状进行评估，若超耀企业公司对涉讼商铺进行投资、装修，相应的投资、装修价值已经包含在评估价中，其方通过以物抵债的方式获得涉讼商铺的所有权，向力昶公司及曾锡祥支付了涉讼商铺的对价，若超耀企业公司认为其有投资、装修的损失，应向力昶公司和曾锡祥追讨；对于超耀企业公司主张的到期债权，亦应该另案向力昶公司主张处理，与本案及其方无关。本院认为，虽然超耀企业公司与力昶公司签订的《商铺租赁合同》约定了力昶公司将包括涉讼商铺在内的135间商铺出租给超耀企业公司使用二十年，但在该合同履行期间，根据本院于2018年9月10日作出的（2016）粤0113执4034号之三《执行裁定书》以及广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07××04号]，龚伟锋依法取得了涉讼商铺的财产权及所有权，基于租赁期间发生所有权变动而导致涉讼商铺的出租人因此变更为龚伟锋。对于双方所争议的超耀企业公司履行《商铺租赁合同》中支付涉讼商铺租金的问题。根据该合同约定，“租赁期限内，首期租金为每月每平方米28元，即自本合同约定交付之日起，租赁物第一年免租期后至第五年的月租金共合计277353.72元，从第六年开始，每五年租金在上期的租金基础上递增10%；乙方应在每月的10日前向甲方足额缴纳本月的租金”。超耀企业公司抗辩主张其司因对力昶公司享有到期债权13485530元，应用于抵销涉讼商铺的租金。超耀企业公司对此并提交了《补充合同1》《补充合同2》《补充合同3》《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》、银行流水及押金收据等证据拟予以证实。其中，对于上述三份补充合同，超耀企业公司虽然主张签订《商铺租赁合同》后与力昶公司又先后签订了三份补充合同，并约定对力昶公司享有到期债权3300000元以及双方对于租金标准作出了降低至每月12元/平方米的约定，上述补充合同签订的时间均显示是2015年，而本院曾于2017年12月28日在涉及力昶公司的执行案件中制作的询问笔录，超耀企业公司明确回答与力昶公司约定的租金标准为每月28元/平方米，并陈述支付了押金280万元给力昶公司，该陈述与三份补充合同约定内容相矛盾，且超耀企业公司亦未在笔录中陈述与力昶公司签订了该三份补充合同，超耀企业公司虽然表示在此后曾向法院提交该补充合同，但未能予以举证证实，本院不予采纳，故对于该三份补充合同的真实性存疑。退一步讲，即使超耀企业公司确系与力昶公司签订了《补充合同1》《补充合同2》《补充合同3》，首先，超耀企业公司未能举证证实其在力昶公司作为被执行人的执行案件中曾就此向法院申报相关权利，亦未能举证证实龚伟锋知悉该三份补充合同的存在，故该补充合同效力不及于龚伟锋。其次，从该三份补充合同的约定内容来看，无论是双方在《补充合同1》中约定将商铺租金分为基本月租金和浮动月租金两部分计收、浮动月租金在超耀企业公司通过经营所得弥补了投入的装修、配套工程等投资后开始棘手，以及双方约定在超耀企业公司投入资金全部回收后可联合成立项目管理公司等内容，还是双方在《补充合同3》中约定力昶公司退还超耀企业公司款项3300000元或将12间商铺过户至超耀企业公司名下，作为力昶公司向超耀企业公司的出资而取得新城市广场商铺经营利润30%的分红权等内容，超耀企业公司与力昶公司之间就此成立的是合作经营关系，与本案中龚伟锋承接力昶公司作为涉讼商铺出租方身份与超耀企业公司建立的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，超耀企业公司主张基于补充合同中对力昶公司享有的债权用于抵扣涉讼商铺的租金，龚伟锋对此不予确认及同意，本院不予采纳。同理，超耀企业公司主张力昶公司法定代表人曾锡祥签署《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》确认其司前期投资款4850000元，亦属于不同法律关系，超耀企业公司主张与涉讼商铺租金予以抵扣，亦理据不成立，本院亦不予采纳。对于超耀企业公司主张代力昶公司向其他商铺业主周泉光代垫押金、租金款项应予以抵扣的意见，亦与前述理由一致，本院亦不予采纳。再次，基于补充合同签订至今已有五年左右时间，超耀企业公司未能举证证实其就135间商铺的租赁向力昶公司支付租金的具体情况，超耀企业公司在庭审中自认除龚伟锋取得的包括涉讼商铺在内的3间商铺外，承租的其余132个商铺租赁仍在履行中，超耀企业公司并未与力昶公司解除相关租赁合同，因此对于超耀企业公司是否已向力昶公司付清所承租的135间商铺的租金，超耀企业公司亦未予以举证证实。故综上，超耀企业公司以其与力昶公司签订补充合同以及代垫租金、押金和进行前期投资为由抗辩主张对力昶公司享有到期债权并要求以此抵扣涉讼商铺的租金，理据不成立，本院不予采纳。现超耀企业公司未能举证证实其已履行了支付自2018年9月28日起涉讼商铺租金的义务，亦自认不曾向龚伟锋缴纳涉讼商铺的租金，已构成根本性违约，龚伟锋据此主张解除与超耀企业公司就涉讼商铺所建立的租赁合同关系，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现超耀企业公司在庭审中自认涉讼商铺仍由其司管业，超耀企业公司作为承租方，应对涉讼商铺负有返还义务。因此，龚伟锋请求超耀企业公司交还涉讼商铺的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。至于龚伟锋主张超耀企业公司对涉讼商铺恢复原状问题，基于龚伟锋在执行案件中申请以物抵债时应以知悉该商铺的状态，并同意就该现状的商铺折抵债务，故对于龚伟锋诉请超耀企业公司恢复原状，缺乏理据，本院不予支持。对于龚伟锋主张超耀企业公司支付租金及占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，现龚伟锋于2018年9月28日签收(2016）粤0113执4034号之三《执行裁定书》，涉讼商铺所有权自2018年9月28日起转移至龚伟锋，超耀企业公司自该时间起应向龚伟锋支付涉讼商铺的租金，故对于龚伟锋的该诉请，符合法律的规定，本院予以支持。超耀企业公司应自2018年9月28日起至实际交还涉讼商铺之日止向龚伟锋支付涉讼商铺的租金（合同解除后为占有使用费）。龚伟锋主张租金标准按照超耀企业公司与力昶公司签订的《商铺租赁合同》约定一至五年的租金标准按每月28元/平方米计算，第六年开始递增10%，符合合同约定且无违反法律的规定，本院予以采纳。超耀企业公司主张与力昶公司签订补充合同约定将商铺租金降至每月12元/平方米，未举证证实龚伟锋同意并确认变更该租金标准，且从补充合同内容来看，超耀企业公司与力昶公司变更租金标准主要基于双方的合作经营关系所致，故对于超耀企业公司抗辩主张商铺租金按每月12元/平方米计算，理据不成立，本院不予采纳。由于超耀企业公司未能举证证实力昶公司实际交付租赁物的时间，故参照《商铺租赁合同》约定的力昶公司应交付的时间即2015年6月1日起确定租金标准，即2020年5月31日前涉讼商铺的租金每月按1640.24元（28元/平方米×58.58平方米）计算，2020年6月1日起至实际交还涉讼商铺之日止的租金每月按1804.26元[28元/平方米×58.58平方米×（1+10%）]计算。故，超耀企业公司应向龚伟锋支付的租金（合同解除后为占有使用费）分段计算为：暂计至2020年5月31日止的租金为32968.82元[1640.24元/月×（20个月+3天÷30天）]；从2020年6月1日起计至超耀企业公司实际交还涉讼商铺之日止的租金（合同解除后为占有使用费）按1804.26元/月计算。因超耀企业公司至今仍未缴纳上述租金，故龚伟锋诉请超耀企业公司支付逾期交租违约金，理据充分，本院予以支持。超耀企业公司应向龚伟锋支付违约金，龚伟锋主张按照每日1‰的标准收取，该计算标准过高，本院酌情予以调整，超耀企业公司应支付的违约金分段计算为：2018年9月28日至2018年10月31日止租金的违约金以1804.26元为基数，自龚伟锋起诉之日即2020年1月6日起计算至全部清偿之日止；2018年11月1日起至2019年12月31日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1640.24元为本金，自2020年1月6日起计算至实际清偿之日止；2020年1月1日起至2020年5月31日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1640.24元为本金，自当月11日起计算至实际清偿之日止；2020年6月1日起至实际交还涉讼商铺之日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1804.26元为本金，自当月11日起计至实际清偿之日止；以上违约金均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额以本金为限。至于龚伟锋诉请超耀企业公司支付双倍赔偿金的主张，基于龚伟锋主张超耀企业公司支付违约金的诉请本院已予以支持，龚伟锋的损失足以得到弥补，故对于龚伟锋的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告龚伟锋与被告广州超耀企业管理有限公司就位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号房屋所建立的租赁合同关系于本判决法发生法律效力之日起解除；二、被告广州超耀企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号房屋交回给原告龚伟锋管业；三、被告广州超耀企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚伟锋支付位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场X街4号房屋的租金[合同解除后为占有使用费，暂计至2020年5月31日止的租金为32968.82元；从2020年6月1日起计至超耀企业公司实际交还涉讼商铺之日止的租金（合同解除后为占有使用费）按1804.26元/月计算]及违约金（2018年9月28日至2018年10月31日止租金的违约金以1804.26元为基数，自龚伟锋起诉之日即2020年1月6日起计算至全部清偿之日止；2018年11月1日起至2019年12月31日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1640.24元为本金，自2020年1月6日起计算至实际清偿之日止；2020年1月1日起至2020年5月31日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1640.24元为本金，自当月11日起计算至实际清偿之日止；2020年6月1日起至实际交还涉讼商铺之日止租金的违约金应分别以各月拖欠的租金1804.26元为本金，自当月11日起计至实际清偿之日止；以上违约金均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额以本金为限）；四、驳回原告龚伟锋的其余诉讼请求。如被告广州超耀企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7127元，由被告广州超耀企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  徐倩雯