山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终11629号 上诉人（原审被告、申请执行人）：徐天国，男，1962年9月3日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：翟丹蛟，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：何建，男，1971年3月24日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告、案外人）：陶学林，男，1967年3月24日出生，汉族，住济南市。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：杨风田，男，1967年5月14日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：任俊鹏，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：纪梦雨，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：张毓群，女，1967年1月10日出生，汉族，住江苏省如东县。 上诉人徐天国因与被上诉人何建、陶学林及原审第三人杨风田、张毓群案外人执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐天国上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案二审诉讼费用由何建、陶学林、杨风田、张毓群承担。事实和理由：一、一审法院对何建、陶学林是否享有足以排除强制执行的民事权益的事实认定不清，适用法律错误。1.买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。（1）何建、陶学林与杨风田于2013年8月23日签订了一份《二手房销售合同》，何建、陶学林提供的买房合同中的房屋地址与本案的涉案房屋不是同一处。在本案涉案房屋查封之前，何建、陶学林与杨风田未签订合法有效的书面房屋买卖合同。（2）假设何建、陶学林提供的《二手房买卖合同》是真实有效的，关于何建、陶学林是否已经支付了全部价款是存疑的，并且何建、陶学林举证支付房屋款项中36万元是工程款抵债。何建、陶学林没有提供其与杨风田之间合法有效的建设工程施工合同，也没有提供以物抵债协议，何建、陶学林只提供了一份杨风田签署的欠条以及一份工程结算单，其中徐天国提供的工程结算单中都是手写的，且没有相关证人出庭作证证明该结算单的真实性，其中该结算单中项目经理一栏是杨风田签署的，足以证明该结算单的工程款不是杨风田的个人债务，何建、陶学林与杨风田之间根本不存在债权债务关系。（3）何建、陶学林与第三人2013年8月份签订的购房合同，2014年1月杨风田办理的房屋产权登记，2014年12月12日杨风田与徐天国办理的抵押登记。何建、陶学林既没有提交向房屋登记机关提出登记申请的证据也没有提供要求杨风田办理房屋过户的通知的证据，况且该涉案房屋在杨风田取得房产证之后的近一年时间中，既没有司法查封，又无抵押登记等影响办理房产证的权利限制，故何建、陶学林没有提供任何证据证明涉案房屋未能及时办理过户登记手续是否系非自身原因所造成的问题，并且何建、陶学林于2013年11月缴纳了契税，何建、陶学林作为完全民事行为能力人，对房屋是否能够过户以及杨风田对外存在债务的风险有着理性的判断。何建、陶学林在2014年1月份至2014年12月份近一年的时间有充分的时间能够办理产权证，而其怠于或放弃了办理或取得产权证的权利，何建、陶学林本身具有过错。二、何建、陶学林不符合对案外人排除强制执行的四个条件。一审法院未能综合全案认定案件事实，在采信证据上有失公平公正，属于违法裁决，依法应予纠正。三、本案不属于法律规定的案外人执行异议之诉受理范围，应当裁定驳回起诉。何建、陶学林在其对执行标的提出的书面异议被裁定驳回后，向一审法院提起案外人执行异议之诉。但是，案涉房产已经为徐天国办理了抵押登记，有济南市历下区人民法院业已发生法律效力的（2018）鲁0102民初3970号民事判决作为依据，该生效民事判决确认徐天国对案涉房产享有抵押权并有权优先受偿。何建、陶学林在诉讼理由中明确主张在一审法院查封前已与杨风田签订了涉案房屋的买卖合同，并在诉讼请求中明确主张其系案涉房产实际所有权人，诉请停止执行案涉房产。本质上系对该生效判决确认的优先权、抵押权的效力问题提出异议，何建、陶学林所提诉讼请求意在否定一审法院前述生效民事判决作为执行依据的合法性，在此情况下，本案应当属于民事诉讼法第二百二十七条有关“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理”的规定情形，何建、陶学林通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。四、本案一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。即使何建、陶学林在案涉房产买卖交易中全部满足了二十八条规定的四个条件，也不得适用该条规定。何建、陶学林对案涉房产不享有物权，不能够排除执行。徐天国对案涉房产享有的抵押权已被生效民事判决书所确认。徐天国对案涉房屋享有抵押权，抵押权系担保物权，根据物权优于债权的基本原则，何建、陶学林无权排除执行。五、一审法院认定何建、陶学林对案涉房产享有期待权，系事实认定错误。何建、陶学林提交的证据不能证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。何建、陶学林主张非因买受人自身原因未办理过户登记没有事实依据。六、何建、陶学林虽不能排除案涉房产的执行，但仍有救济途经。综上所述，本案不属于法律规定的案外人执行异议之诉受理范围，且认定事实严重错误，适用法律严重错误，请求法院在查明事实的基础上依法支持徐天国的上诉请求。 何建、陶学林辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1、何建、陶学林与杨风田在涉案房屋被查封和抵押前已签订合法有效的《二手房销售合同》。后因文化东路门牌号码变更，涉案房屋所在的万豪中心门牌号由文化东路xx号变更为现在的文化东路xx号。2、二手房销售合同签订后，何建、陶学林即实际入住涉案房屋，并合法占有至今，早于人民法院查封和抵押登记。而根据一审中徐天国和杨风田的陈述，徐天国在办理抵押登记前已明知涉案房屋中有人实际占有居住。3、何建、陶学林已经按照合同约定支付合同价款。2012年，杨风田承包万豪国际项目部分楼宇施工工程，何建、陶学林作为施工班组施工了万豪国际x号楼抹灰（内墙）的部分，经结算金额为381030元，该债权合法有效。2013年2月9日（农历大年三十），因杨风田未支付任何结算工资，何建、陶学林前往杨风田家中索要欠款，杨风田支付2万元现金并出具了欠付抹灰工资361030元的欠条。经双方商议，涉案房屋转让价款为92万元，以所欠的36万元工人工资和56万元现金的方式支付，何建、陶学林向杨风田转账支付了50万购房款，剩余6万根据合同待办理房产过户时支付。4、何建、陶学林购买并实际入住涉案房屋后，便积极督促杨风田办理房产证，并在杨风田通知涉案房屋开发商通知缴纳契税后，第一时间缴纳了契税，并将相关材料交给杨风田，由杨风田通过开发商代为办理房屋登记。涉案房屋不能办理过户是因杨风田不履行协助办证义务原因导致的，并非何建、陶学林自身原因所致。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件诺干问题的规定》第二十八条规定，支持何建、陶学林排除执行的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。最高人民法院的生效判决执行异议规定第二十八条就是第二十七的例外情形，请求法院依法驳回徐天国的上诉请求。 杨风田述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。 张毓群未作陈述。 何建、陶学林向一审法院起诉请求：1.确认济南历下区文化东路万豪中心x号楼xxxx房为何建、陶学林所有；2.停止执行济南历下区文化东路万豪中心x号楼xxxx房产并解除查封；3.诉讼费由徐天国承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市历下区文化东路78号万豪中心x号楼xxxx室（济房权证历字第24xxxx号），房屋所有权人为杨风田，登记时间为2014年1月5日。2014年12月9日，杨风田向徐天国借款人民币50万元，并将涉案房屋抵押给徐天国，双方于2014年12月12日就涉案房屋办理了抵押权登记。 2018年6月29日，徐天国以杨风田、张毓群为被告向一审法院提起民间借贷纠纷之诉。2018年9月17日，一审法院作出（2018）鲁0102民初3970号民事判决书，判决杨风田、张毓群偿还徐天国借款本金人民币50万元并支付期内利息和逾期利息（以50万元为基数，以24%的年利率一并计算，自2017年4月10日起计算至实际支付之日止）、徐天国在上述债权范围内对涉案房屋享有优先受偿权。该判决书生效后，杨风田、张毓群未在法定期限内履行还款义务，徐天国于2018年10月23日向一审法院申请强制执行，执行过程中一审法院依法查封了涉案房屋，并于2019年7月10日作出告知书，决定对涉案房屋进行评估、拍卖。后何建、陶学林向一审法院提出书面异议，主张其已购买了涉案房产，要求解除查封、停止拍卖。经审查，一审法院于2019年8月12日作出（2019）鲁0102执异127号执行裁定书，认为徐天国对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权，即使何建、陶学林与杨风田、张毓群签订过二手房买卖合同并支付了部分房款且实际占有涉案房屋，也不能对抗抵押权人，遂裁定驳回了何建、陶学林的异议。2019年10月25日，何建、陶学林向一审法院提起案外人执行异议之诉。 何建、陶学林为证明其对涉案房产享有合法权利并已实际占有，向一审法院提交了二手房销售合同书一份、借记卡账户历史明细清单一份、涉案房屋门禁卡一张及物业费收据一张、数字电视用户卡一张及押金条一张、发票三张。二手房销售合同书显示：甲方（出卖人）：杨风田，乙方：陶学林（买卖人）第一条、各方承诺及保证甲方承诺并保证拥有坐落于济南市万豪国际x-xxxx房屋所有权；该所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担；将诚信履行本合同书的项下合同义务；乙方承诺履行并保证：将诚信履行本合同书的项下合同义务；第二条、标的物甲方自愿转让的房屋坐落于济南市万豪国际x-xxxx房屋毛坯房及自建的隔层、外移窗户转让，并不再另行计价；第三条、价款本合同第二条项下标的物全部计价，92万元整；第四条、交付与支付1.合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权，购房合同或房产证，购房发票全部锁钥匙、电费、自来水费、有线电视电话等交费证件；2.乙方以2012年，工人工资36万元，抵押，银行转账50万元整，合计86万已交付甲方；3.剩余房款6万元整，甲乙双方办理房产过户，当日付清第五条杂项规定。杨风田在“甲方”处签名捺手印，陶学林、何建在“乙方”处签名捺手印，落款时间为2013年8月23日。借记卡账户历史明细清单显示：2013年8月22日，陶学林通过其个人银行账户向杨风田转款50万元。其余证据显示：工程结算单工程名称及班组：万豪国际（陶学林），施工部位：万豪国际x#楼抹灰（内墙），协议单价：15元/㎡，面积、数量及价格计算：25402㎡×15元/㎡，完成工程量总价：381030元，栋号长管小江、安全员田小军、质检员张庄、核量员邱秀梅、技术负责人冯新水、项目负责人壬咸军分别签名，项目经理杨风田签名，落款时间为2013年1月28日；2013年2月9日杨风田出具的欠条载明：今欠到陶学林万豪国际8#楼抹灰工资，结算值381030元，已付2万元，下欠361030元。杨风田签名。2013年11月1日，陶学林就涉案房屋缴纳了2013年2月20日至2014年2月19日期间的物业费1210.5元以及公共能耗水电预存金600元；同年11月7日，何建就涉案房屋开通了数字电视功能，缴纳了相关费用并领取数字电视用户卡；2013年11月14日陶学林使用其银联卡向济南市地方税务局交纳税款10699.34元。徐天国发表质证意见如下：对二手房销售合同书的真实性有异议，认为是无效合同；借记卡账户历史明细清单未注明50万元是购房款，何建与杨风田是业务合作关系；门禁卡、数字电视用户卡、物业费收据、押金条、发票不能证明陶学林、何建的证明目的。陶学林、何建一直居住在涉案房屋内至今。 另查明，杨风田、张毓群系夫妻关系。庭审中，杨风田称其未将涉案房屋出售情况告知徐天国，仅告知徐天国涉案房屋内有人居住。陶学林、何建主张，其二人合伙做生意，因杨风田欠其二人工人工资款36万元，故共同购买涉案房屋，签订买卖合同时杨风田尚未取得房屋所有权证，无法办理过户登记，之后陶学林、何建为杨风田交纳房产登记税款后，多次催促杨风田办理过户，杨风田均以房产证尚未办理完毕及涉案房屋为赵晋开发、政府统一协调处理、不能办理房产证为由搪塞，直到后来办理抵押登记导致涉案房屋无法过户。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，并非确认之诉，故对于陶学林、何建要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案的关键问题在于陶学林、何建就涉案房产是否享有物权期待权或者其它足以阻却执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陶学林、何建向一审法院提交了二手房销售合同书、银行转账凭证、涉案房屋门禁卡、数字电视用户卡及押金条、机顶盒和智能卡费用发票、物业费收据、工程结算单、欠条、契税交纳凭证，且陶学林、何建自签订买卖合同后至今一直占有使用涉案房屋，陶学林、何建提供的证据已形成完整的证据链，足以证明其与杨风田签订的二手房销售合同书已经履行，陶学林、何建在查封前已经合法占有涉案房屋并按合同约定支付了相应价款，而涉案房屋未能办理过户登记的原因系杨风田未履行协助义务，而非陶学林、何建自身原因。因此，陶学林、何建对涉案房屋享有的物权期待权可以排除徐天国所享有的抵押权，故对于陶学林、何建要求停止对涉案房产的强制执行并解除查封的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。 据此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、停止对坐落于济南市历下区文化东路xx号万豪中心x号楼xxxx室（济房权证历字第24xxxx号）房屋的执行并解除查封；二、驳回陶学林、何建的其他诉讼请求。案件受理费13000元，由杨风田负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何建、陶学林提交文化东路派出所出具的关于证明的函，证明历下区文化东路xx号万豪中心现已编化为历下区文化东路xx号万豪中心。徐天国质证称，对证据的三性均予以认可。杨风田质证称，对该证据的真实性予以认可，该证明属实。 经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 另查，历下区文化东路xx号万豪国际x-xxxx与历下区文化东路xx号万豪中心x号楼xxxx系同一房产。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，根据一审法院作出的（2018）鲁0102民初3970号民事判决，徐天国对涉案房屋享有抵押权，其在债权范围内对涉案房屋享有优先受偿权，对此事实何建、陶学林无异议。何建、陶学林基于其系涉案房屋的实际权利人，主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益排除本案执行，其诉讼请求与原判决无关。因此，徐天国主张本案不属于案外人执行异议之诉的受理范围，无事实和法律依据，本院不予采纳。 本案争议的焦点问题是：何建、陶学林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但一般的二手房屋买卖合同的买受人，非系相对于房地产开发企业出售的商品房消费者，并不适用上述处理规则。根据本案查明的事实，徐天国对涉案房屋享有抵押权，并在其享有的债权范围内具有优先受偿权。依据前述法律规定及分析，何建、陶学林系一般房屋买卖合同的买受人，非商品房消费者，而徐天国对涉案房屋享有抵押权，故何建、陶学林对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定何建、陶学林对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的执行并解除查封，系适用法律不当，本院予以纠正，何建、陶学林的损失可另行向出卖人杨风田主张。 综上所述，徐天国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初10608号民事判决； 二、驳回何建、陶学林的诉讼请求。 一审案件受理费13000元，由何建、陶学林负担。二审案件受理费13000元，由何建、陶学林负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴松成 审判员  陈 勇 审判员  赵玉兰 二〇二〇年十二月十六日 书记员  韩 璐