陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书   （2020）陕0902民初490号   原告（反诉被告）:安康市风雅置业有限公司。   法定代表人：汪凤侠。   统一社会信用代码：9161090256220147X1。   住所地：陕西省安康市汉滨区XX路XX号。   委托代理人：马远鹏、李琪，系陕西恒典律师事务所律师。   被告（反诉原告）：延安市宝塔区时光实业有限责任公司。   法定代表人：刘东平。   统一社会信用代码：91610602664119258R。   住所地：陕西省延安市宝塔区百米大道燃气总公司办公楼。   委托代理人：李红梅，系陕西北望律师事务所律师。   原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司（以下简称风雅公司）与被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司（以下简称时光公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）风雅公司的委托代理人马远鹏、李琪，被告（反诉原告）时光公司的委托代理人李红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）风雅公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2013年5月15日签订的编号为2013（6号）《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》；2、请求判令被告向原告返还经营场地并支付欠付的经营场地使用费和进场咨询费3375076.2元、物业费244080元、电梯使用费305532元、水电费1789.4元、违约金1012522.86元，共计4939000.46元；3、请求判令被告向原告支付因被告违约而产生的律师费、差旅费200000元；4、请求判令被告向原告支付欠付的场地物品保管费用每月6500元，自2017年10月1日起至全部物品腾出之日；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月15日，原告风雅公司与被告时光公司签订编号为2013（6号）《风雅乐活城场地经营使用协议》（以下简称《使用协议》）及《补充协议》，合同约定原告作为甲方将其所属的坐落于安康市汉滨区XX路XX号，“风雅乐活城”的第五层位置编号为5F-01的经营场地提供给乙方即被告时光公司使用，被告时光公司经营场地用途为量贩式KTV，面积为3390㎡，经营场地使用期限为2013年5月15日至2023年10月31日。被告需按时向原告缴纳经营场地使用费、项目服务费、进场管理咨询费。合同签订后，原告如约将经营场地交付被告使用，被告亦进场装修经营。   根据双方签订的《使用协议》第4.2.1条约定：“乙方应于每次经营场地使用期届满前两个月预付下一经营场地使用期的经营场地使用费”及《补充协议》第4.1条约定：“乙方应于每次进场管理期届满前两个月预付下一进场咨询管理期的进场咨询管理费”。被告应于2017年3月30日前向原告支付下一计费周期经营场地使用费及进场咨询管理费，但被告却拖延不予支付，已构成严重违约，原告有权依据《使用协议》中第14.2条约定按照到期未支付费用的1%按日收取滞纳金。为催促被告结清费用，原告于2017年3月29日、2017年4月19日、2017年5月5日、2017年6月24日、2017年8月1日、2017年8月10日分别致函被告要求立即结清相关费用，但被告至今未曾支付。   根据《使用协议》第13.1条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方应按照本协议经营场地使用费总额的30%的标准支付违约金。······13.1.4乙方逾期支付本协议项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，30日内仍未缴付该款项的（无论该款项是否正式追索）”被告拖延支付经营场地使用费及进场咨询管理费，在原告发出立即缴付相关费用通知30日后仍未缴付，达成双方约定的合同解除条件，原告有权解除合同，被告应按照《使用协议》第11.1条约定：“在经营场地使用期限届满或因协议解除之后，乙方应于经营场地使用期限届满或协议解除后五日内将经营场地及甲方提供的配套措施以良好、适用的状态返还给甲方”将经营场地返还原告，付清欠付的营业场地使用费、进场咨询管理费、项目管理费及滞纳金，并按照经营场地使用费总额的30%的标准向原告支付违约金。   综上，被告违约拖欠原告营业场地使用费、进场咨询管理费、项目管理费等费用，给原告造成巨额损失，为维护原告合法权益，原告特依据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，故起诉至法院，望判如所请。   被告（反诉原告）时光公司辩称：2017年8月17日，原告风雅公司强行收回了被告时光公司占用的XX城XX楼经营场地，该经营场地由风雅公司实际控制占用，其主张被告应当向其支付租金以及相关费用依法不成立。   一、被告时光公司实际向原告风雅公司交付相关费用情况：   2013年5月15日，时光公司与风雅公司签订了《风雅乐活城场地经营使用协议》，时光公司承租风雅公司位于安康市汉滨区XX路XX号XX城”五层用于经营时光量贩式KTV。双方约定的使用期限为10年，计费期限从2013年10月1日至2023年10月31日。双方约定的场地使用费为：“2013年10月1日至2016年9月30日，经营场地使用费为：每月10元/平方米；月经营场地使用费为33900元，年经营场地使用费总额为406800元。2016年10月1日至2018年9月30日，年递增率为7%，经营场地使用费为每月10.7元/平方米；月经营场地使用费为39273元，年经营场地使用费435276元”。同日，双方还签订了《补充协议》，约定时光公司应当按照使用期限向被答辩人交纳进场咨询管理费，标准为：“2013年10月1日至2016年10月1日，进场咨询管理费为每月30元/平方米；月进场咨询管理费为101700元，年进场咨询管理费总额为1220400元。2016年10月1日到2018年10月1日，年递增率为7%，进场咨询管理费为每月32.1元/平方米；月进场咨询管理费为108819元，年进场咨询管理费总额为1305828元” 。以上费用支付时间为：“第一年度的费用一次性支付，之后每半年支付一次，剩余期限不满半年的一次性予以支付。时光公司应于期限届满前两个月预付下期费用”。截止2017年3月，时光公司共支付风雅公司相关场地使用费以及进场咨询管理费共计6081690元。其中2013年10月1日至2016年9月30日每年按照合同约定支付1627230元，2016至2017年共计支付1200000元。   双方约定的项目服务费2元/平方米/月，月项目服务费共计6780元，全年81360元。项目服务费包含：物业管理费、空调费及运营管理费等，根据《物业服务收费管理办法》物业服务承包或者物业服务支出构成包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行为会费用，电梯属于共用设施设备，电梯费应包含在物业费中。答辩人在2016年10月1日之前的物业费已经全部结清，2016年至2017年的物业费按照约定以风雅公司在时光公司处消费84699元抵充，故时光公司不清欠风雅公司物业费电梯费。   二、风雅公司违反协议约定未完成“土建一次消防”施工，并通过商业楼整体消防验收，使得时光公司无法办理消防许可证等相关营业手续，无法实现《场地经营使用协议》的合同目的，风雅公司此举给时光公司造成重大财产损失并构成违约。   时光公司使用风雅公司经营场地后先后斥巨资9928868元对该场地进行装修改造以及购买经营设备。根据《风雅乐活城场地经营使用协议》，风雅公司应负责完成“土建一次消防”施工，并通过商业楼整体消防验收，时光公司负责“二次装修消防”的报批验收工作。由于风雅公司未完成风雅乐活城土建一次消防，且未通过商业楼整体消防验收，导致时光公司无法办理二次装修消防的报批验收，无法正常营业，因此受到相关部门的多次警告和处罚。时光公司多次与风雅公司协商要求完善消防手续未果。   三、风雅公司未经允许强行收回出租商铺给时光公司造成重大财产损失，时光公司向法院提出反诉。   2017年8月17日，风雅公司采取断水断电锁门的方式强行关停时光公司的经营场所。时光公司无法进入营业场所，时光公司多次与风雅公司协商未果，从2017年8月17日至今无法经营，期间时光公司已不再实际占有使用经营场地，故对风雅公司主张关停期间的场地使用费等各项相关费用依法不能成立。同时，风雅公司主张的违约金过高且不符合法律规定。《合同法》明确规定违约金的数额不能超过造成损失的30%，对风雅公司主张的违约金及律师费不予承担。   四、风雅公司的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。   根据《中华人民共和国民法总则》第188条对诉讼时效的规定，在房屋租赁中，承租人拒付或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。从2017年8月17日时光公司失去对承租场地的控制权与使用权至今已两年多，在此期间风雅公司从未向时光公司主张过权利，因此其主张支付租金已超过诉讼时效，故请求法院驳回其相关诉讼请求。   反诉原告时光公司向本院提出诉讼请求：1、风雅公司返还时光公司滞留在XX城XX楼的经营设备；2、风雅公司赔偿时光公司装修费折旧损失5075164.63元及违约金1522549.39元；3、本案诉讼费由风雅公司承担。事实及理由：2013年5月15日，时光公司与风雅公司签订了《风雅乐活城场地经营使用协议》以及相关的《补充协议》。时光公司使用风雅公司位于安康市汉滨区XX路XX号XX城”五层用于经营时光量贩式KTV。双方约定的使用期限为10年，计费期限从2013年10月1日至2023年10月31日。截止2017年3月时光公司共支付风雅公司相关场地使用费及进场咨询管理费、物业水电费共计7559645.4元。其中2013年10月1日至2016年9月30日每年按照合同约定每年支付1627230元场地使用费以及进场咨询管理费，2016年至2017年共计支付1200000元场地使用费以及进场咨询管理费。   时光公司使用风雅公司经营场地后先后斥资9928868元对该场地进行装修改造以及购买经营设备，其中花费装修费用8458607.72元。根据双方签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》，风雅公司应负责完成“土建一次消防”施工，并通过商业楼整体消防验收，时光公司负责“二次装修消防”的报批验收工作。由于风雅公司未完成风雅乐活城的土建一次消防，且未通过商业楼整体消防验收，导致时光公司无法办理二次装修消防的报批验收，进而无法正常营业，因此受到相关部门的多次警告和处罚。时光公司多次找风雅公司协商要求其尽快完善消防手续未果。   2017年8月17日，风雅公司采取断水断电锁门的方式强行关停时光公司经营场所。至今，时光公司仍无法进入使用经营场地，已经丧失了对承租场地的使用权。时光公司多次找风雅公司协商，双方均同意解除《风雅乐活城场地经营使用协议》与《补充协议》，风雅公司不愿意承担场地折旧损失费，风雅公司的侵权行为给时光公司造成了重大财产损失，故起诉至法院，请求法院判如所请。   反诉被告风雅公司辩称：一、时光公司拖欠相关费用已经构成严重违约，风雅公司无需支付其折旧费用。风雅公司与时光公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》与《补充协议》属实。但截至2017年3月29日，时光公司拖欠风雅公司营业场地使用费、进场咨询管理费、项目管理费、电梯使用费、水电费等费用数百万元，给风雅公司造成巨额损失，已经构成了严重违约。根据《使用协议》第13.1条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方应按照本协议经营场地使用费总额的30%的标准支付违约金。······13.1.4乙方逾期支付本协议项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，30日内仍未缴付该款项的（无论该款项是否正式追索）”风雅公司多次向时光公司送达缴费通知，但时光公司依旧不予支付。   根据《使用协议》第13.2条约定：“当发生本条13.1任一情形时，本协议自甲方将解除协议通知书送达乙方之日，本协议即视解除”及《使用协议》第11.1条约定：“在经营场地使用期限届满或因协议解除之后，乙方应于经营场地使用期限届满或协议解除后五日内将经营场地及甲方提供的配套措施以良好、适用的状态返还给甲方”2019年4月10日，风雅公司委托律师，按照双方约定送达地址发出了解除合同并要求被答辩人支付欠付费用及物品保管费用的律师函，但时光公司至今未按期向风雅公司归还原有经营场所并搬离相关物品。   在时光公司离开场地后，KTV及相关物品处于无人看管的境地，风雅公司为此聘请物业公司对该KTV场地及物品进行保管看护时光公司的相关物品，至今仍按照原状、原貌保存于原时光KTV场地内。根据《使用协议》第11.2条约定：“乙方应在接到甲方要求缴付保管费用的通知后三日内缴付保管费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则甲方可视为乙方自动放弃其被保管的物品之所有权，而甲方有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先有偿保管费用”及第11.3条：“无论乙方因何种原因搬离该场地，乙方不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费等”，时光公司未在约定期限内返还经营场所并搬离相关物品，应当视为其已经放弃了物品设施的所有权，且根据合同约定，时光公司无权要求风雅公司向其支付装修折旧损失。   二、涉案经营场所一次消防验收合格，风雅公司已完成约定的消防报检义务，不存在违约行为。根据《使用协议》第10.6条：“乙方二次装修部分的消防报建、报验由乙方自行负责，甲方给予必要配合”及《使用协议》附件二第6条：“甲方完成‘土建一次消防’，以后工作由乙方自行完成”风雅公司仅需完成土建一次消防，二次装修的消防报建、报验由被答辩人自行负责，安康市公安消防支队出具的安公消验字（2015）第0040号建设工程消防验收意见书载明：“安康市风雅商贸有限公司：我支队对单位申报的华润万家超市屋顶加建钢结构工程···意见如下：综合评定该工程消防验收合格”，故风雅公司已经完成土建一次消防报验的义务，时光公司未完成二次消防报批验收及受到警告处罚与风雅公司无关，且在时光公司撤离场地前，一直正常营业，不存在时光公司所说无法正常营业的状况。   综上所述，被答辩人拖欠营业场地使用费、进场咨询管理费、项目管理费、电梯使用费、水电费、物业保管费等费用，给答辩人造成巨额损失，构成严重违约，风雅公司无任何违约行为。时光公司提出的反诉请求无事实、合同与法律依据，请求法院依法驳回时光公司的反诉请求，依法支持风雅公司的本诉请求，以维护风雅公司的合法权益不受侵犯。   原告（反诉被告）风雅公司为支持其本诉主张及反诉答辩理由向本院提交证据如下：   1、《风雅乐活城场地经营使用协议》。拟证明2013年5月15日，风雅公司与时光公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》，协议中对场地面积、使用期限、付款方式、违约责任等权利义务关系进行了约定。   2、《风雅乐活城场地经营使用协议》的补充协议。风雅公司与时光公司签订补充协议进一步细化了进场咨询费的交纳标准、税费承担和违约责任。   3、《催款通知函》2份、《商函》1份。拟证明时光公司自2015年10月1日开始拖欠租金、物业费、电梯使用费等费用，经风雅公司多次催要未果。   4、安康时光量贩KTV《回执函》。拟证明时光公司收到风雅公司相关催款函、商函，时光公司承诺于2017年7月5日前安排人员与风雅公司协商解决租金、物业费的问题，若在承诺期间内相关问题未得到解决，将按照风雅公司《商函》处理的事实。   5、时光公司2017年8月10日致信、风雅公司8月16日通知。拟证明时光公司未在其承诺的7月5日前向风雅公司解决租金及物业费的事实。   6、风雅公司向时光公司发出的《律师函》。拟证明风雅公司按照双方协议第十五条约定的送达地址，委托律师向时光公司发出《律师函》解除合同，并要求时光公司支付场地经营使用费、项目服务费和违约金，并告知相关法律后果的事实。   7、《物业保管合同》、时光KTV物品保管费收据、《证明》、《交纳保管费通知书》。拟证明风雅公司每月花费6500元聘请君安物业公司对时光公司KTV场地及物品进行保管看护的事实，2020年4月8日，时光公司在取走滞留的资料时，君安物业作为见证人在取走物品证明清单上签字，KTV场地和物品正处在君安物业服务公司的保管看护中。截止2020年5月，共保管31个月，产生费用共计201500元。风雅公司按照双方协议第15条约定的送达地址，根据协议第11.2条，向时光公司发出交纳保管费用的通知。按照约定，时光公司应向风雅公司支付保管费，风雅公司有权从处理相关物品的变价中优先受偿。   8、《缴费通知单》。拟证明时光公司欠付风雅公司于2017年8月、9月、10月水电费的事实。   9、《委托代理合同》、律师代理费发票。拟证明风雅公司为本案委托代理律师，并支付200000元律师费的事实，按照双方协议第15条、第14.5条的约定，该律师费应当由违约方时光公司承担。   10、《交纳保管费通知书》。拟证明2019年4月18日风雅公司向时光公司发出《交纳保管费通知书》。   11、《建设工程消防验收意见书》。拟证明风雅公司已完成一次土建消防验收合格的义务，不存在违约情形，时光公司未完成二次消防的报批验收及收到警告处罚与风雅公司无关。   12、证人张某某证言。拟证明2017年张某某在时光KTV当保安，时光KTV停电（停业）后，其与人事部经理赵某某及另一名姓刘的同事轮流看管KTV，后赵某某将安全通道大门锁住。   被告（反诉原告）时光公司为支持其答辩理由及反诉主张向本院提交证据如下：   1、《风雅乐活城场地经营使用协议》、《补充协议》。拟证明2013年5月15日，时光公司与风雅公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》后又签订《补充协议》，时光公司承租风雅公司位于安康市汉滨区XX路XX号XX城”五层用于经营时光量贩式KTV。双方约定的使用期限为10年，从2013年10月1日至2023年10月1日。   2、《催款通知》、《通知》、照片12张。拟证明2017年8月17日，风雅公司采取断水断电锁门的方式强行关停时光公司经营场所。时光公司由于原告的侵权行为无法进入营业场所，自2017年8月17日至今无法进入或使用经营场地。2020年4月8日，时光公司通过法院协调，风雅公司才同意让时光公司取回部分账务资料，即风雅公司实际控制出租场地，时光公司早已丧失对承租场地的使用权。因此风雅公司主张关停期间的场地使用费等各项费用依法不能成立。   3、付款凭证、挂账记录。拟证明风雅公司在时光公司处消费8万余元冲抵物业费。   4、《安康时光KTV资产明细表》、《安康时光KTV装修费用明细》、合同13份。拟证明风雅公司应当返还时光公司的资产及时光公司先后斥资9928868元对该经营场地进行装修改造以及购买设备，其中花费装修费用8458607.72元。按照时光公司实际使用年限风雅公司应当赔偿时光公司装修费折旧损失5075164.63元。   5、消防验收报告。拟证明风雅公司的场地消防验收不合格。   本院认定事实如下：2013年5月15日，原告（反诉被告）风雅公司与被告（反诉原告）时光公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》，双方约定：风雅公司将其所属坐落于安康市汉滨区XX路XX号XX城”的第五层位置编号为5F-01的经营场地提供给时光公司使用。经营场地建筑面积共计为3390平方米。时光公司经营场地用途为量方式KTV（仅限于KTV经营）。第3.1条：经营场地使用期限自2013年5月15日起至2023年10月31日止，免经营场地使用费装修期自2013年5月15日起至2013年9月30日止。协议经营场地使用计费日自2013年10月1日起算。第3.6条：如因时光公司违约等原因导致本协议被提前解除，则时光公司不享受上述免经营场地使用费装修期优惠，时光公司应补缴免经营场地使用费装修期的经营场地使用费给风雅公司。第四条经营场地使用费标准及支付时间：经营场地使用费具体交纳标准为：2013年10月1日到2016年9月30日，经营场地使用费为：每月10元/平方米；月经营场地使用费33900元，年经营场地使用费总额为406800元。2016年10月1日到2018年9月30日，年递增率为7%，经营场地使用费为每月10.7元/平方米；月经营场地使用费36273元，年经营场地使用费总额为435276元。2018年10月1日到2020年9月30日，年递增率为8%，经营场地使用费为每月11.56元；月经营场地使用费为39188.4元，年经营场地使用费总额为470260.8元。2020年10月1日到2022年9月30日，年递增率为9%，经营场地使用费为每月12.6元；月经营场地使用费为42714元，年经营场地使用费总额为512568元。2022年10月1日到2023年10月31日，年递增率为10%，经营场地使用费为每月13.86元；月经营场地使用费为46985.4元。经营场地使用费支付时间为：第一年度经营场地使用费一次性支付，之后经营场地使用费每半年支付一次，剩余期限不满半年的一次性予以支付。时光公司应于每次经营场地使用费期届满前两个月预付下一个经营场地使用期的经营场地使用费。时光公司应于协议签订生效三日内预付第一年度经营场地使用费。第五条项目服务费及其他费用标准及支付时间：时光公司须按协议约定向风雅公司缴纳项目服务费，标准为：经营场地项目服务费暂定为人民币2元/平方米（建筑面积）·月，月项目服务费共计人民币：6780元。风雅公司有权根据当地物价变化对项目服务费做相应调整，风雅公司项目服务费调整通知送达时光公司即生效。项目服务费包含物业管理费、空调费及运营管理费等。项目服务费支付时间如下：项目服务费按照每季度一次的方式支付。进场日当日开始记收时光公司项目服务费（进场日当月的项目服务费按实际发生的天数收取）。每季度（或每三个月）前5日之内支付本季度（或三个月）的项目服务费。时光公司经营实际发生的水、电、电话等其他相关费用，每月初由风雅公司按其独立安装的水、电计量设备显示数额，根据风雅公司公布的标准向时光公司收取。如在协议期间遇国家调整相关费用，风雅公司有权以国家调整费用的相应幅度予以调整收费标准。协议中第八条、第九条分别对风雅公司、时光公司的权利和义务进行了约定，其中，第8.2.8条约定风雅公司配合时光公司办理消防审批及验收手续、供电、供水增容手续等。第9.2.1条约定时光公司应按照协议规定及时足额支付经营场地使用费及其他相关费用。第9.2.7条约定经营场地使用期届满或协议终止后，时光公司除根据协议约定进行拆卸和搬离外剩余未拆卸和搬离的设施、设备、物品等视为时光公司自动放弃对其所有权。第十条装修与改建中第10.6条时光公司二次装修部分的消防报建、报验由时光公司自行负责，风雅公司给予必要配合。第十一条经营场地的返还，其中第11.1条在经营场地使用期届满或因协议解除后，时光公司应于经营场地使用期届满或协议解除后五日内将经营场地及风雅公司提供的配套设施以良好、适用的状态返还风雅公司。时光公司在上述期限内拒不返还的，风雅公司有权采取必要措施予以收回，并按照本协议经营场地使用费总额的30%要求时光公司承担违约责任。如因时光公司违约给风雅公司造成实际损失超过违约金的，以实际损失为准赔偿。第11.2条时光公司逾期返还该经营场地的，应承担相应的违约责任，且风雅公司有权自行收回该经营场地。该经营场地内仍有时光公司的任何物品，风雅公司可以移至其他场所保管前述物品，且有权收取前述物品的保管费，并要求时光公司缴付因保管而产生的所有其他费用（统称为“保管费用”）。时光公司应在接到风雅公司要求缴付保管费用的通知后3日内缴付保管费用。若时光公司未在上述指定期限内缴付所有款项，则风雅公司可视为时光公司自动放弃其被保管的物品之所有权，而风雅公司有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用。第11.3条无论时光公司因何种原因搬离该经营场地，时光公司不得要求风雅公司偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求风雅公司支付搬迁费等。第十三条协议的解除，其中第13.1条时光公司有下列情形之一的，风雅公司有权解除协议，时光公司应按照协议经营场地使用费总额30%的标准支付违约金。第13.1.3条时光公司逾期支付协议项下的任何应付款项，并在风雅公司向其发出要求时光公司立即缴付应付款项的书面通知后，30日内仍未缴付该应付款项（无论是正式追索）；第13.2当发生本条13.1任一情形时，协议自风雅公司将解除协议通知书送达时光公司之日起协议即视解除。风雅公司也可在通知书中规定另一确定日期为协议解除日。协议依照本条提前解除时，时光公司应按照风雅公司规定的时间交还经营场地，如时光公司不按照风雅公司规定的时间交还该经营场地，风雅公司有权按照协议第11条规定自行收回经营场地，并要求时光公司承担违约责任。第十四条违约责任，其中第14.2条时光公司逾期支付协议任何应付款项，应按到期未支付费用总额的1%按日支付滞纳金。时光公司逾期支付应付款达30日，风雅公司有权解除协议。第14.5条任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨费用、开支。《风雅乐活城场地经营使用协议》附件二经营场地交付条件中第六项消防中约定：风雅公司完成“土建一次消防”，以后工作由时光公司自行完成。协议同时对其他事项进行了约定。   同日，风雅公司与时光公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》的补充协议。双方约定：风雅公司将其所属坐落于安康市汉滨区XX路XX号，“风雅乐活城”的第五层位置编号为5F-01的经营场地提供给时光公司使用。时光公司用该经营场地需向风雅公司缴纳进场咨询管理费。经营场地使用期限自2013年5月15日起至2023年10月31日止。装修免进场咨询管理费期自2013年5月15日起至2013年10月31日止。进场咨询管理费收费起始日为2013年10月1日。具体缴纳标准如下：2013年10月1日到2016年10月1日，进场咨询管理费为：每月30元/平方米，月进场咨询管理费为101700元，年进场咨询管理费总额为1220400元。2016年10月1日到2018年10月1日，年递增率为7%，进场咨询管理费为每月32.1元/平方米；月进场咨询管理费为108819元，年进场咨询管理费总额为1305828元。2018年10月1日到2020年10月1日，年递增率为8%，进场咨询管理费为每月34.67元/平方米；月进场咨询管理费为117531.3元，年进场咨询管理费总额为1410375.6元。2020年10月1日到2022年10月1日，年递增率为9%，进场咨询管理费为每月37.79元/平方米；月进场咨询管理费为128108.1元，年进场咨询管理费总额为1537297.2元。2022年10月1日到2023年10月31日，年递增率为10%，进场咨询管理费为每月41.57元/平方米；月进场咨询管理费为140922.3元。进场咨询管理费支付时间为：1、第一年度进场咨询管理费一次性支付，之后进场咨询管理费每半年支付一次，剩余期限不满半年的一次性予以支付。时光公司应于每次进场咨询管理期届满前两个月预付下一进场咨询管理期的进场咨询管理费。2、时光公司应于协议签订生效3日内预付第一年度进场咨询管理费。如时光公司未在上述约定期限预付第一年进场咨询管理费，则协议自动解除。协议解除后，双方签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》自动解除。违约责任：补充协议双方的违约责任以《风雅乐活城场地经营使用协议》约定的违约责任为准。《风雅乐活城场地经营使用协议》中约定的违约金计算标准涉及“经营场地使用费总额”的，经双方协商变更为“经营场地使用费与进场咨询管理费合计总额”。协议的解除：时光公司如未按协议约定按时交纳进场咨询管理费，则构成根本违约，风雅公司有权解除补充协议，补充协议被解除则双方签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》同时解除。协议同时对税费承担、协议效力、争议解决等事项进行了约定。   《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》签订后，风雅公司按照约定向时光公司交付了涉案经营场地。时光公司使用涉案经营场地经营安康时光量贩KTV。2017年6月24日风雅公司向时光公司发出《商函》，载明：根据《风雅乐活城场地经营使用协议》租金及物业费支付相关约定，时光公司应于经营场地使用年度届满前缴费。缴费原日期为2017年3月30日前预付下半年度经营场地使用费、物业电梯费，费用明细已发往时光公司。风雅公司已于2017年3月29日、2017年4月19日、2017年5月5日分别致函时光公司要求其支付相应费用，但时光公司未能按期支付。风雅公司要求时光公司收到通知后，须于2017年6月28日前安排办理相关租金交付事宜。逾期后，风雅公司将研究决定停止一切物业服务（不予供电供水），并将保留追究时光公司违约责任。   2017年6月28日，时光公司向风雅公司发出《回执函》，载明：《商函》已收到，时光公司申请暂缓支付租金、物业费用，时光公司将尽快与风雅公司交涉相关事宜，特申请风雅公司延期停止物业服务（包含水电）。若逾期未解决租金及物业费的事情，将按照《商函》处理。安康时光量贩KTV在回执函上盖印，经理刘宝强签字。   2017年8月16日，风雅公司向时光公司发出通知，告知时光公司将于2017年8月17日早8点停止对安康时光量贩KTV厨房供电，请时光公司提前做好厨房物品的安排。由此产生的一切后果，将由时光公司承担。   风雅公司于2017年8月17日停止对时光公司安康时光量贩KTV相关水电服务。自2017年8月17日至风雅公司起诉之日，安康时光量贩KTV未开展经营活动，亦未将经营设备搬离涉案经营场地。   2017年10月1日风雅公司与安康市君安物业服务有限公司（以下简称“君安物业”）签订《房屋保管合同》，双方约定由君安物业负责保管涉案经营场地KTV内设施及物品；保管期限：自2017年10月1日起至风雅公司决定终止保管合同时止。风雅公司每月向君安物业支付保管费6500元。合同同时对双方权利义务、争议解决方式等事项进行了约定。   2019年4月18日，风雅公司向时光公司发出了《交纳保管费通知书》，要求时光公司按照协议约定向风雅公司缴纳相关物品保管费每日5200元。逾期则处置时光公司堆放于涉案经营场地的物品，并用于优先受偿保管费用等相关费用。   2019年4月20日，风雅公司向时光公司邮寄送达了《律师函》，要求解除其与时光公司签订《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》，并要求时光公司支付场地经营使用费、物业费、电梯使用费及滞纳金共计32415651.66元（自2017年2月1日至2019年4月4日），并于收到律师函起5日内返还涉案经营场地，以及按照经营场地使用费的30%向风雅公司承担违约责任。   在案件审理过程中，时光公司申请对涉案经营场地内装修残值及设备价值进行鉴定。经陕西高新资产评估有限责任公司鉴定意见如下：1、涉案KTV装修及不可分割设备重置成本评估值为6847637元（备注：评估基准日2020年12月1日重新置办全新的涉案资产所需费用评估值）；2、涉案KTV装修及不可分割设备评估基准日（2020年12月1日）剩余价值评估值为2876007元；3、涉案KTV装修及不可分割设备截止2017年8月17日剩余价值为3560771元（此项评估值包含2017年8月17日至评估基准日2020年12月1日折旧费评估价值）；4、涉案KTV装修不可分割设备2017年8月17日至评估基准日2020年12月1日折旧费评估值为684764元。鉴定费用83000元由时光公司支付。   截止风雅公司起诉之日，时光公司已向风雅公司支付20131012016930经营场地使用费与进场咨询管理费共计6081600元（其中2013年10月1日至2016年9月30日期间支付费用4881600元，2016年10月1日至2017年9月30日期间支付费用201692101720174135000005000002000001200000元）。时光公司尚欠2016年10月1日至2017年9月30日期间的经营场地使用费与进场咨询管理费541104元及水电费1789.4元未向风雅公司支付。2014年10月1日至2015年9月30日期间及2016年10月1日至2017年9月30日期间的项目管理费用，风雅公司已用在时光KTV消费的方式相抵消。   另查明，安康市公安消防支队于2015年7月8日作出安公消验字【2015】第0040号建设工程消防验收意见书。对涉案经营场地的一次消防验收意见为：综合评定工程消防验收合格。   上述事实有风雅公司提交的《风雅乐活城场地经营使用协议》、《补充协议》、《催款通知函》、《商函》、安康时光量贩KTV《回执函》、《律师函》、《物业保管合同》、保管费收据、《证明》、《交纳保管费通知书》、《缴费通知单》、《委托代理合同》、《建设工程消防验收意见书》、证人张某某证言，时光公司提交的付款凭证、挂账记录，陕西高新资产评估有限责任公司出具的鉴定意见及双方当事人当庭陈述共同予以证实。   本院认为，本案中风雅公司与时光公司签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》及补充协议实质为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为： 一、风雅公司与时光公司在履行《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》过程中是否存在违约行为？二、风雅公司的主张时光公司返还经营场地并支付经营场地使用费和进场咨询管理费（以下简称房屋租赁费）、物业费、电梯使用费、水电费、违约金、律师费是否可以支持？三、时光公司主张风雅公司返还时光KTV经营设备及赔偿时光KTV装修折旧损失及违约金是否可以支持？   关于焦点一：原告（反诉被告）风雅公司与被告（反诉原告）签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》约定：房屋租赁费的支付时间为：第一年度一次性支付，之后房屋租赁费每半年支付一次，剩余期限不满半年的一次性予以支付。时光公司应于每次房屋租赁费期限届满前两个月预付下一个经营场地使用期的房屋租赁费。按照约定时光公司应于2017年2月1日前预付下半年度（2017年4月1日至2017年9月30日）房屋租赁费。经风雅公司书面催收后，时光公司未能如期缴清剩余房屋租赁费的行为已经构成违约。依据《风雅乐活城场地经营使用协议》的约定：时光公司逾期支付协议项下的任何应付款项，并在风雅公司向其发出要求时光公司立即缴付应付款项的书面通知后，30日内仍未缴付该应付款项（无论是正式追索），风雅公司有权解除协议。时光公司在风雅公司催收后的合理期限内仍未交纳租金,合同约定的解除条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定,风雅公司于2019年4月20日按照合同约定的送达地址向时光公司送达《律师函》,书面通知被告解除合同,并限时光公司于5日内将经营场地及风雅公司提供的配套设施以良好、适用的状态返还风雅公司。故原、被告签订的《风雅乐活城场地经营使用协议》及补充协议于2019年4月20日解除,故原告请求解除《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。   时光公司主张风雅公司未完成涉案经营场地的土建一次消防且未通过商业楼整体消防验收导致时光KTV无法正常营业以及风雅公司采取断水断电锁门的方式强行关停时光公司经营场所构成违约。经查明，《风雅乐活城场地经营使用协议》附件二经营场地交付条件中第六项消防中约定：风雅公司完成“土建一次消防”，以后工作由时光公司自行完成。安康市公安消防支队作出的安公消验字【2015】第0040号建设工程消防验收意见书对涉案经营场地的一次消防验收意见为：综合评定工程消防验收合格。风雅公司已完成合同约定由其完成土建一次消防的义务。风雅公司于2017年6月4日向时光公司发出《商函》催收相关租金费用并已告知时光公司逾期未缴纳租金费用将停止一切物业服务（不予供水供电）。时光公司亦于2017年6月28日向风雅公司发出《回执函》申请暂缓缴纳相关费用并承诺公司于2017年7月5日前安排人员解决租金费用，若未解决欠付租金费用问题将按《商函》处理。庭审中证人张某某陈述：“2017年张某某在时光KTV当保安。KTV停电（停业）后，张某某与KTV人事部经理赵某某及另一位姓刘的同事轮流看管KTV，后赵某某将安全通道的大门锁住了。”风雅公司在采取停水停电措施前已事先告知时光公司并得到时光公司认可，时光KTV锁门并非风雅公司所为，故本院对时光公司主张风雅公司违约的观点不予采纳。   关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定,合同解除后,合同的权利义务终止,同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”故风雅公司要求在合同解除后要求时光公司返还经营场地的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本院对时光公司以风雅公司主张房屋租金已超过1年诉讼时效的抗辩理由不予采纳。对于原告主张的（1）房屋租赁费、（2）项目管理费、（3）电梯使用费、（4）水电费、（5）违约金、（6）保管费用、（7）律师费、差旅费，本院做如下认定：关于（1）房屋租赁费，协议约定：如因时光公司违约等原因导致本协议被提前解除，则时光公司不享受上述免经营场地使用费装修期（2013年5月15日起至2013年9月30日止）优惠，时光公司应补缴免经营场地使用费装修期的经营场地使用费给风雅公司。即2013年5月15日至2013年9月30日的房屋租赁费152550元本院予以确认，2016年10月1日至2017年9月30日期间时光公司欠付房屋租赁费541104元属实本院予以确认，2017年10月1日至2019年3月31日期间的房屋租赁费2681422.2元，该期间时光KTV虽未经营但是其经营设施仍在占用涉案经营场地且双方合同并未解除，故本院对该期间2681422.2元费用予以确认。以上共计3375076.2元。本案中因风雅公司未主张2019年3月31日之后的租赁费用，故本案中对2019年3月31日之后产生的租赁费用不做认定，风雅公司可另行主张。关于（2）项目管理费，经查明2014年10月1日至2015年9月30日期间及2016年10月1日至2017年9月30日期间的项目管理费，风雅公司已用在时光KTV消费的方式相抵消，2017年10月1日至2019年3月31日期间，因时光公司实际并未经营，故本院对原告主张的项目管理费不予支持。关于（3）电梯使用费，因双方签订的协议中并未约定，本院不予支持。关于（4）水电费1789.4元，水电费由时光公司实际使用产生，本院予以支持。关于（5）违约金，时光公司违约属实应当向风雅公司赔偿相应的违约金，但是双方协议约定过高，本院结合案情调整为经营场地使用费及进场咨询费总额的10%支付违约金即337507.62元。关于（6）保管费用：双方协议中第9.2.8条约定风雅公司交付经营场地后，时光公司自行保管该经营场地内以及其他被许可存放时光公司物品的库房、仓库、储物间内的所有财物。无论是否设置保安或安装电子防盗系统，风雅公司对此均不承担任何保安和保管的损失责任。第11.2条约定时光公司逾期返还该经营场地的，应承担相应的违约责任，且风雅公司有权自行收回该经营场地。该经营场地内仍有时光公司的任何物品，风雅公司可以移至其他场所保管前述物品，且有权收取前述物品的保管费，并要求时光公司缴付因保管而产生的所有其他费用（统称为“保管费用”）。时光公司应在接到风雅公司要求缴付保管费用的通知后的3日内缴付保管费用。故本院对协议解除前的保管费用不予认定，对2019年4月20日协议解除后至时光公司实际搬离之日期间按照6500元/月计算保管费用。关于（7）律师费、差旅费。《风雅乐活城场地经营使用协议》中约定：任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨费用、开支。时光公司违约属实，风雅公司主张时光公司承担律师费、差旅费200000元符合法律规定本院予以支持。   关于焦点三，双方协议中虽有约定时光公司应在接到风雅公司要求缴付保管费用的通知后的3日内缴付保管费用。若时光公司未在上述指定期限内缴付所有款项，则风雅公司可视为时光公司自动放弃其被保管的物品之所有权，而风雅公司有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先受偿保管合同。但是风雅公司于2019年4月18日向时光公司发出的《交纳保管费通知书》中载明的物品保管费为5200元/日与其实际因《保管合同》产生的保管费用6500元/月不符，且风雅公司已就保管费在本案进行主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”故本院对风雅公司以时光公司已放弃经营场地内经营设备的所有权的抗辩理由不予采纳，时光公司可在判决生效后自行搬离滞留在经营场地内的经营设备。时光公司另主张风雅公司赔偿时光公司装修费折旧损失5075164.63元及违约金1522549.39元。本案中，风雅公司于2017年6月24日向时光公司发出《商函》催收拖欠的租金等费用并告知时光公司逾期未缴付租金费用将停止一切物业服务包含不予供水供电，时光公司在2017年6月28日向风雅公司发出《回执函》承诺若未按期解决拖欠租金等费用则按照《商函》处理包括停水停电。时光公司未能按期缴清租金等费用，风雅公司的停水停电是按照《商函》处理并已得到时光公司的《回执函》认可，故风雅公司并未违约。且根据双方协议中约定的第11.3条:无论时光公司因何种原因搬离该经营场地，时光公司不得要求风雅公司偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求风雅公司支付搬迁费等。故本院对时光公司主张装修费折旧损失5075164.63元不予支持。本案中，风雅公司并无违约事实，本院对时光公司主张违约金1522549.39元不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：   一、解除原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司与被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司于2013年5月15日签订的编号为2013（6号）《风雅乐活城场地经营使用协议》及《补充协议》。   二、被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司于本判决生效后15日内将涉案经营场地交付给原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司。   三、被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司支付经营场地使用费和进场咨询管理费、水电费、违约金、律师费共计3914373.0222元。   四、被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司支付保管费用（按照6500元/月计算自2019年4月20日至物品实际搬离之日止）。   五、被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司于本判决生效后15日内自行搬离滞留在XX城XX楼的经营设备。   六、驳回原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司的其他诉讼请求。   七、驳回被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费51866元，原告（反诉被告）安康市风雅置业有限公司承担11866元，被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司承担40000元。反诉案件受理费28992元及鉴定费83000元由被告（反诉原告）延安市宝塔区时光实业有限责任公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审 判 长 张 波   人民陪审员 唐章乾   人民陪审员 贺东山      二〇二〇年十二月三十一日   法官助理 付 强   书 记 员 黄奕萱      1