广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3323号原告：刘英敏，女，1978年6月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告刘英敏诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了独任审理。原告刘英敏的委托诉讼代理人李高峰、王群，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英敏向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司向刘英敏支付逾期交房违约金（违约金以296403元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起计算至破产受理之日即2020年3月19日止，暂计至2020年1月2日为108335.3元）；2.判令清大瑞泰公司向刘英敏支付逾期办证违约金（违约金以296403元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年11月6日起计算至破产受理之日即2020年3月19日止，暂计至2020年1月2日为62541.03元）；3.判令将清大瑞泰公司应付的违约金折抵刘英敏未支付的剩余房款28万元；4.判令本案诉讼费用由清大瑞泰公司承担。事实与理由：2016年6月13日，刘英敏与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘英敏向清大瑞泰公司购买位于广州市黄埔区伴河路192号自编C栋（自编B-1、B-2栋）1009房，房屋建筑面积48.3288平方米，总价款576403元，双方同意按照按揭方式支付房款，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前将房屋交付给刘英敏使用。合同还对逾期交楼违约金和逾期办证违约金进行了约定。合同签订后，刘英敏按照合同约定支付了首期房款296403元，清大瑞泰公司开具了相应发票。之后，刘英敏按照合同约定办理按揭手续，但因清大瑞泰公司原因，涉案房屋所在楼盘存在抵押且无法立即涂销，导致刘英敏无法成功取得银行贷款。同时，由于清大瑞泰公司违法违规挪用售楼资金，严重影响工程建设进度及交楼，导致清大瑞泰公司未能按照合同约定时间交房。2017年12月25日，清大瑞泰公司向所有楼盘业主发布通知，告知其无法按照约定时间交房，其会按照合同第十四条约定处理延期交房事宜。刘英敏认为，清大瑞泰公司未按照合同约定时间交付房屋和办妥房产证，应承担相应违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，刘英敏有权主张以其应付的剩余房款与清大瑞泰公司应付的违约金相抵销，对于超出部分房款，刘英敏同意支付，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司辩称，按照网签合同第七条第三项的约定，刘英敏应在2018年4月30日申请办理银行按揭手续，并根据补充协议第二条第3项的约定，如果按揭申请未获得银行批准的，应当以其他方式付清全部房款，但截至开庭之日，刘英敏未付清全部房款，未履行合同义务。根据补充协议第三条第2项的约定，刘英敏未付清房款的，清大瑞泰公司有权顺延交楼时间。因此，清大瑞泰公司延期交楼未超过期限，不应该支付逾期交房违约金，也不应支付逾期办证违约金。刘英敏要求以违约金折抵房款没有合同和法律依据。经审理查明，2016年6月13日，刘英敏与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘英敏向清大瑞泰公司购买广州市萝岗区（现黄埔区）伴河路192号自编C栋1009房，总金额为576403元。2018年3月9日，刘英敏（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201803131775）。双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现黄埔区）伴河路192号自编C栋1009房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共48.3288平方米，套内建筑面积35.26平方米，共有分摊面积约13.0688平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16347.22元，总金额576403元。第八条约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的51.42%，金额为296403元，剩余房款280000元须于2018年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十一条约定，双方同意乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。附件七《补充协议》第二条约定，3.乙方应于签订合同的同时申请办理银行按揭手续，若乙方在合同第八条约定日期前未办理按揭贷款申请手续（包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等）或因乙方原因按揭贷款申请未能获得银行批准，乙方须于银行或甲方通知乙方后5日内选择甲方提供的其他付款方式并按商定期限付清全部款项，逾期则视为乙方违约，甲方有权解除合同。第三条约定，2.合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费。乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。第十五条约定，本补充协议是对合同的修改和补充，合同与本补充协议不一致的，双方同意以本补充协议约定为准。2016年5月28日，刘英敏向清大瑞泰公司支付了购房款20000元；2016年6月13日，刘英敏向清大瑞泰公司支付了购房款276403元。清大瑞泰公司于2016年8月15日向刘英敏开具了200000元的购房款发票，于2017年8月10日向刘英敏开具了96403元的购房款发票。刘英敏为证实由于清大瑞泰公司的原因导致其无法通过银行贷款审批，提交了清大瑞泰公司于2018年9月17日出具的《通知》复印件，载明：该司已与广州农村商业银行股份有限公司沟通确认，待建科广场A、B栋大宗交易完成，农商行将分批对建科广场在押物业进行涂销。清大瑞泰公司以该通知没有原件为由不予确认其真实性。2020年8月31日，清大瑞泰公司管理人工作人员通过微信告知：拟继续以按揭方式支付尾款的业主，请再稍等管理人后续的通知，管理人正在与建设银行接洽中。截至法庭辩论终结之日，刘英敏尚未支付剩余购房款，亦尚未收楼。刘英敏主张其已于2016年提交了按揭材料，因部分房屋存在抵押无法办理按揭，同时因清大瑞泰公司的商业信誉发生了毁损，银行拒绝提供贷款，为此还提交了2019年9月19日的清大瑞泰公司、业主代表及政府相关部门人员的三方会议纪要。刘英敏主张贷款未获批准后，其并未收到清大瑞泰公司要求其支付剩余房款的通知。清大瑞泰公司对该会议纪要的真实性不予确认，并辩称因刘英敏未交齐购房款，无法开具全额购房款发票，无法办理完税证明，客观上无法办证。另查，广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定：受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、网签合同、支付凭证、收据、发票、查册表、会议纪要、微信聊天记录、《通知》《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，刘英敏与清大瑞泰公司先后签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和网签合同，因网签合同时间在后且是备案合同，故双方的权利义务应以网签合同的约定为准。网签合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交楼违约金。首先，刘英敏已按照合同约定向清大瑞泰公司支付了首期购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年12月31日前向刘英敏交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。其次，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”根据上述规定，刘英敏对清大瑞泰公司享有的债权在破产申请受理时视为到期，未开始起算的不再计算。至2020年3月19日清大瑞泰公司破产申请受理时，刘英敏尚未实际收楼，故逾期交楼违约金应计算至2020年3月19日止。再次，因刘英敏在2020年3月19日前仅支付了首期房款296403元，故逾期交楼违约金应以296403元为本金。刘英敏主张根据合同约定每日按照总房价款的0.05%计算违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。综上，本院核算逾期交楼违约金为119895.01元（296403元×0.05%/日×809日）。清大瑞泰公司抗辩因刘英敏未按照合同约定支付完全部购房款，故交楼时间可以顺延，其无需支付逾期交楼违约金。对此，本院分析如下：首先，双方合同约定的申办按揭手续的截止时间是2018年4月30日，晚于双方约定的交楼时间，可见清大瑞泰公司履行交楼义务并不以刘英敏付清全部购房款为前提。刘英敏已于交楼期限前依约付清首期购房款，根据合同履行先后顺序，清大瑞泰公司不具有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。其次，尽管补充协议第三条第2项约定，刘英敏在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用，否则，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。但该条款与前述合同主文的约定并不一致，根据合同法第四十一条的规定，对此应当作出对格式条款提供方即清大瑞泰公司不利的解释，故本院以合同主文的约定为准。最后，退一步讲，即便刘英敏应当在清大瑞泰公司交楼前申请办理银行按揭手续付清全部购房款，但双方补充协议第二条第3项约定，若刘英敏在合同第八条约定日期前未办理按揭贷款申请手续或因刘英敏原因按揭贷款申请未能获得银行批准，刘英敏须于银行或清大瑞泰公司通知后5日内选择清大瑞泰公司提供的其他付款方式并按商定期限付清全部款项。本案中，清大瑞泰公司并未举证证明未能办理按揭贷款的原因在于刘英敏，也未能证明其在2018年4月30日后向刘英敏催告付清尾款，以及向刘英敏提供其他付款方式或商定付款期限，可见刘英敏未付清购房款的责任在清大瑞泰公司一方，故本院对清大瑞泰公司提出的交楼时间顺延的抗辩不予采信。关于逾期办证违约金。首先，网签合同第二十一条约定，清大瑞泰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘英敏办妥产权登记，该条款中的“商品房交付之日”应理解为涉案房屋实际交付之日，而不是合同约定的交付之日。其次，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”根据上述规定，刘英敏对清大瑞泰公司享有的债权在破产申请受理时视为到期，未开始起算的不再计算。至2020年3月19日清大瑞泰公司破产申请受理时，刘英敏尚未实际收楼，逾期交楼违约金尚未开始起算，故本院对刘英敏主张的逾期办证违约金依法予以驳回。关于抵销。本院认为，清大瑞泰公司已进入破产清算程序，刘英敏对清大瑞泰公司的债权在确定后应通过申报债权的形式与其他债权人一并进行清偿，其在本案中要求抵销无依据，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，清大瑞泰公司已经进入破产程序，无法再对刘英敏的债权进行个别清偿，故本院依法对刘英敏所享有的涉案债权予以确认后，由刘英敏根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定依法申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告刘英敏支付2018年1月1日至2020年3月19日的逾期交楼违约金共计119895.01元；二、驳回原告刘英敏的其他诉讼请求。案件受理费3949元，由原告刘英敏负担1354元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担2595元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣