福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0581民初3093号原告:蔡金享，男，1987年12月21日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈益娟，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王培军，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。被告:石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场**，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:曹信林，男，该公司员工。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高萍萍，女，该公司员工。原告蔡金享与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序进行审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告蔡金享的委托诉讼代理人陈益娟律师和石狮泰禾管理公司的委托诉讼代理人曹信林到庭参加诉讼。石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡金享向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司立即向蔡金享支付所拖欠的租金77498.6元（暂计算至2020年10月7日）；2.石狮泰禾管理公司立即向蔡金享支付逾期支付租金的违约金（按照房款总额774986元的日万分之一计算，自每期租金支付期限届满之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年7月31日共计63471.35元；1-2项合计140969.95元，详见附件《租金违约金计算清单》；3.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担。事实和理由：2017年初起，作为开发商的石狮泰禾投资公司就址于石狮市宝岛南路“石狮××广场××楼盘中的ＳＯＨＯ及店面的预售以“售后返租高额回报”进行对外宣传，承诺以租金形式十年全额返还购房款。蔡金享经与石狮泰禾投资公司协商，于2017年11月29日与石狮泰禾投资公司签订一份《商品房买卖合同》，约定石狮泰禾投资公司向蔡金享出售石狮XX广场XX幢XX单元房屋，并应在2017年12月31前向蔡金享交付该商品房。后双方于2018年1月8日签订《商品房买卖合同》补充协议，约定购房合同房屋总价由原来合同约定的774346元，变更为774986元。同日，石狮泰禾管理公司与蔡金享签订《房屋租赁委托合同》，约定蔡金享将上述房屋全权委托石狮泰禾管理公司代为出租，委托期限为十年，蔡金享在每个租赁年度可得的租金总额为购房款的10%；石狮泰禾管理公司应付蔡金享的租金每三个月结算一次，应在计租日起15个工作日内预付三个月租金给蔡金享；逾期支付租金，按照房款总额的日万分之一向蔡金享支付逾期违约金以及其他权利义务条款。同时，石狮泰禾投资公司与蔡金享签订《担保协议》一份，约定泰禾广场公司为石狮泰禾管理公司履行《房屋租赁委托合同》提供担保。同日，蔡金享与石狮泰禾管理公司办理房屋交付。但自上述房屋交付后，石狮泰禾管理公司多次发生逾期支付，对自2019年10月份起应付的租金更是至今分文未付。蔡金享为维护自身权益，与众多业主多次协商，均未能有效解决。另查，石狮泰禾投资公司系石狮泰禾管理公司的独资股东，故无论基于担保责任或《公司法》63条之规定，石狮泰禾投资公司均应对石狮泰禾管理公司承担连带责任。综上所述，蔡金享之所以高价向被告购置涉案房屋，系基于被告方对固定返租金额的承诺。现被告无法兑现承诺，损害了蔡金享应有的合法权益。石狮泰禾管理公司辩称，一、根据案涉《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，租金支付期限为租期开始起15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金,现蔡金享诉请以租期起算日期作为违约金起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。二、合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金为仅为总房价款的120分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）50条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金明显属于非借款合同项下的纯金钱给付之债，其违约金甚至不应参照民间借贷的利息标准予以保护，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于蔡金享的损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。三、根据租赁合同6.3条之规定，石狮泰禾管理公司因新冠疫情造成停业5天，在商场内根据国家倡议减免商户租金15天，其中商场出现部分商户拒交租金（电影、文娱、餐饮等疫情影响无法正常营业），参照福建出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，提议蔡金享根据疫情减免3个月租金。石狮泰禾投资公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的水电费清单，拟证明蔡金享的房屋是空置状态，没有出租。2.石狮泰禾管理公司提供的泰禾商铺空置清单，拟证明疫情期间有300多户商铺未出租，且受疫情影响有很多租金无法收取。蔡金享质证认为两份证据均是石狮泰禾管理公司单方制作，三性均不予认可，案涉房屋没有出租是石狮泰禾管理公司自身经营问题，与疫情无关。本院审查认为，两份证据均系石狮泰禾管理公司单方制作，真实性无法确认，且商铺空置风险应由石狮泰禾管理公司自行承担，与本案处理不具有关联性，故对两份证据均不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮泰禾管理公司于2017年2月1日成立，经营范围为商业运营管理、物业管理、房屋租赁(不含住宿)，石狮泰禾投资公司系其唯一股东。2017年11月29日，蔡金享与石狮泰禾投资公司签订编号为00034284的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定石狮泰禾投资公司向蔡金享出售石狮XX广场XX幢XX单元房屋、并在2017年12月31日交付等内容。2018年1月8日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定因收取实际建筑面积差额款640元，购房合同房屋总价由原来合同约定的774346元，变更为774986元。同日，蔡金享作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订一份《商铺租赁委托合同》，载明甲方将案涉房屋（建筑面积即计租面积为84.68平方米）委托乙方代为处理租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额(相当于购房合同总价10%)，共计77498.6元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.3若甲方违反本合同第6.3、6.6条约定，经乙方书面通知催告后，仍未在乙方催告的期限内完成配合义务的，每延迟一日，甲方应向乙方支付房款总额的日万分之一做为违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，造成乙方及实际承租人的相关损失(包括但不限于直接损失、可得利益损失、因甲方上述行为而导致乙方对实际承租人承担的违约责任、装修费、诉讼费、律师费等损失)还应由甲方承担；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。同时蔡金享作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方还签订一份《担保协议》，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2018年1月8日签订《商铺租赁委托合同》(以下简称“委托合同”)，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。上述合同签订后，蔡金享依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司分别于2018年2月12日、5月15日、8月11日、11月14日、2019年3月12日、5月21日、10月1日各支付租金19374.65元，已付清2019年10月7日前的租金。此后，因石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，蔡金享于2020年6月10日诉至本院，于2020年6月11日委托律师分别向石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司发送律师函，要求石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司于收函5日内向蔡金享支付租金58123.95元及违约金，石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司于2020年6月12日签收律师函。诉讼中，双方确认2020年4月16日至2020年9月23日石狮泰禾管理公司分八次共支付19374.65元给蔡金享。本案争议焦点为：一、违约金起算点问题；二、违约金约定是否过高；三、应否减免3个月租金；四、2020年4月16日至2020年9月23日石狮泰禾管理公司支付19374.65元是否应先抵扣违约金。一、违约金起算点问题蔡金享主张以租期起算日作为违约金起算点，石狮泰禾管理公司则主张根据合同约定以租期开始起15个工作日加上宽限期30日作为违约金起算点。对此，蔡金享认为案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定逾期支付租金给予的30日容忍宽限期是显失公平的格式条款，合同已约定15个工作日的支付期限，又有30日的宽限期，且在合同8.3条对蔡金享的逾期行为并没有30天的宽限期，根据《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应当认定无效。本院经审查认为，案涉合同8.3条对蔡金享的逾期行为虽未约定30天的宽限期，但要求石狮泰禾管理公司应先履行书面催告通知义务，且合同8.4条约定给予承租方30日的逾期支付租金宽限期，并未免除石狮泰禾管理公司支付租金和违约金的责任，故蔡金享的抗辩主张不予采纳。石狮泰禾管理公司逾期支付租金违约金的起算点应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日。二、违约金约定是否过高。石狮泰禾管理公司主张根据合同约定按总房价款的日万分之一计算违约金，业主将获得相当于月租金36%的违约金，明显高于业主的损失，依法应予以调低。蔡金享则认为根据合同约定违约金计算标准不属于过高，不应被调减。首先，合同约定按照房款总额的日万分之一向蔡金享支付逾期违约金是泰禾管理公司按照格式条款所提出的最低标准，是泰禾管理公司自行提供的格式条款，证明泰禾管理公司对该违约金条款是认可的，对该条款所产生的法律后果亦是可预见的，不应当再允许其于诉讼中提出调低违约金。事实上，泰禾管理公司在对外出售房屋时，即作出10年售后返租承诺，对蔡金享来说，案涉《商品房预售合同》、《房屋租赁委托合同》兼具买房及投资两个目的，自然其承担的逾期付款的违约责任必然不能用一般的租赁合同或者占用资金得损失来衡量；第二，根据《合同法》司法解释二第29条规定，违约金超过损失之30%方可能被认定为过高。本案所约定的按照房款总额的日万分之一计算违约金，与按照泰禾管理公司应付月租金30%折算后的金额相差无几，更重要的是违约金本就兼具属于惩罚性的功能，如果允许其调整违约金，则难以起到惩罚和警示作用，违约成本的降低，必将引发更多的逾期支付租金纠纷。本院经审查认为，蔡金享因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《商铺租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向蔡金享支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于蔡金享所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，本院予以采纳。根据案涉《商铺租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及蔡金享预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以每一期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。三、应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，不予支持。四、石狮泰禾管理公司支付的款项是否应先抵扣违约金。蔡金享主张逾期支付的款项应先抵扣违约金，石狮泰禾管理公司则认为零散支付的款项都是用于支付租金。本院审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，优先于主债务抵充顺序的是实现债权的有关费用和利息，违约金并不能优先抵充，故蔡金享的前述主张，于法无据，不予支持。石狮泰禾管理公司关于2020年4月16日至2020年9月23日支付给蔡金享的19374.65元系支付2019年10月8日至2020年1月7日租金的主张予以采信。据此，石狮泰禾管理公司尚未支付2020年1月8日至2020年10月7日的租金为58123.95元。本院认为，蔡金享分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《商铺租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。蔡金享已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，且逾期已超过30日，已构成违约，故蔡金享诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持，但租金以本院认定的58123.95元为准，违约金以逾期支付的当期租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计算（详见附件），蔡金享主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。石狮泰禾管理公司系一人有限责任公司，石狮泰禾投资公司系该公司唯一股东，蔡金享主张根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的债务承担连带责任，对此石狮泰禾投资公司既未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明石狮泰禾管理公司财产独立于石狮泰禾投资公司财产，故蔡金享诉请石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带偿还责任，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，对蔡金享诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蔡金享租金58123.95元，并支付2020年9月23日前逾期支付租金的违约金2191.59元，同时以三个月租金19374.65元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月4日、2020年5月27日、2020年8月26日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司对石狮泰禾商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回蔡金享的其他诉讼请求。案件受理费3119.4元，由蔡金享负担1319.4元，石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴志生人民陪审员  叶 敏人民陪审员  占选模二〇二〇年十二月四日书 记 员  杨少娜附件：租金、违约金计算清单类目租期实付租金（元）当期欠付租金（元）应付租金截止日期违约金起算日期违约金计算截止日期（实际支付租金之日）违约天数违约金（元）【当期逾期或欠付租金X天数X(4倍LPR/365)】已支付租金2018/1/8至2018/4/719374.6502018/1/262018/2/252018/2/12002018/4/8至2018/7/719374.6502018/4/272018/5/272018/5/15002018/7/8至2018/10/719374.6502018/7/272018/8/262018/8/11002018/10/8至2019/1/719374.6502018/10/262018/11/252018/11/14002019/1/8至2019/4/719374.6502019/1/282019/2/272019/3/1213106.272019/4/8至2019/7/719374.6502019/4/262019/5/262019/5/21002019/7/8至2019/10/719374.6502019/7/262019/8/252019/10/137302.462019/10/8至2020/1/73874.9315499.722019/10/282019/11/272020/4/16141230.522019/10/8至2020/1/71937.4713562.252019/10/282019/11/272020/4/20145118.532019/10/8至2020/1/71937.4711624.782019/10/282019/11/272020/5/25180147.142019/10/8至2020/1/71937.479687.312019/10/282019/11/272020/6/2188153.682019/10/8至2020/1/71937.477749.842019/10/282019/11/272020/7/29245200.282019/10/8至2020/1/71937.475815.372019/10/282019/11/272020/8/4251205.182019/10/8至2020/1/71937.473874.92019/10/282019/11/272020/9/10288235.432019/10/8至2020/1/73874.9302019/10/282019/11/272020/9/23301492.1合计2191.59未支付租金2020/1/8至2020/4/7019374.652020/2/32020/3/42020/4/8至2020/7/7019374.652020/4/272020/5/272020/7/8至2020/10/7019374.652020/7/272020/8/26二、本案适用的主要法律条文及申请执行提示（一）本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（二）执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。