广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29185号原告：毛德红，男，出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人:陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：杨晋易，男，出生，台湾地区居民，户籍地台湾地区，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告：杨智郁，男，出生，台湾地区居民，住广东省中山市。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，该公司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，该公司员工。原告毛德红与被告杨晋易、杨智郁、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛德红及其委托诉讼代理人陈艺金、被告杨晋易的委托诉讼代理人梁嘉俊到庭参加诉讼，被告杨智郁、第三人乐有家公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛德红向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2016年8月7日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、2016年9月14日签订的《中山市二手房预约买卖合同》；2.请求判令杨晋易、杨智郁共同双倍返还定金30万元。事实和理由：经乐有家公司介绍，毛德红与杨晋易的受托人杨智郁、乐有家公司于2016年8月7日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定杨晋易将涉案房屋出售给毛德红。2016年9月14日，毛德红与杨智郁就上述房屋买卖的未尽事宜补充签订《中山市二手房预约买卖合同》。毛德红根据合同约定，向杨智郁支付了定金15万元。由于涉案房屋未办理房产证，双方约定在出证之后应办理还贷及注销抵押登记，但经毛德红核查，涉案房屋已于2019年8月2日办妥房产证，但杨晋易、杨智郁均未继续履行合同，经毛德红书面催促仍无结果。因此，毛德红认为杨晋易、杨智郁的行为已经构成违约，严重损害了毛德红的权益，故毛德红提起本案诉讼，主张相应权利。杨晋易辩称，毛德红的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。第一，杨晋易从未将涉案房屋出售给毛德红，双方之间没有任何协议。杨晋易购置本案房屋后，由于需要回台湾地区经商，故委托其兄弟也就是杨智郁代为办理与开发商的交接手续、按揭手续、水电开户手续等，并就以上事宜办理了委托公证。但杨晋易从未授权杨智郁将涉案房屋出售，故杨智郁单方将涉案房屋出售的行为实属无权代理，对杨晋易不发生效力。因此，本案合同实际上与杨晋易无关，也根本不存在需要解除合同的情形。第二，由于杨晋易并非合同相对方，也没有实际收取毛德红交付的款项，故杨晋易无需向毛德红返还任何款项。杨智郁未作答辩。乐有家公司提交书面陈述，述称2016年8月7日杨智郁出具《公证委托书》、身份证、产权人身份证、产权证明等文件，以杨晋易代理人的身份与毛德红签订房屋买卖合同，后续又签订补充协议。此后，双方一直等待房屋出证后继续交易，但超过上述节点后，杨智郁多次以人在台湾、没时间等理由推脱，交易就此搁置。再之后，毛德红发现有其他人居住在涉案房屋后，乐有家公司才获知该房屋存在一房多卖情形，以上情况乐有家公司均已告知毛德红。综上，乐有家公司在本次交易中以充分履职，也在积极协调，但无奈洽谈无果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月3日，杨晋易与中山长信宏展房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，杨晋易购买位于中山市，付款方式为银行按揭。2015年10月6日，杨晋易前往中山市桂山公证处办理委托公证。《公证委托书》载明，因杨晋易已购买中山市的房地产，但自己不能处理相关事宜，特委托杨智郁作为代理人，从事如下活动，主要有：1.代表我与房地产公司办理房屋交接手续、领取备案表、办理并领取产权证等；2.代表我与贷款银行办理按揭手续、签订相关文件、办理抵押登记等；3.代表我办理水、电、煤气等手续；4.代表我交纳办理上述事项的有关税费。受托人有转委托权。委托书有效期自2015年10月8日起至2019年10月7日止。2016年8月7日，经乐有家公司介绍，杨智郁持上述《公证委托书》及相关房产文件，以杨晋易代理人的身份与毛德红、乐有家公司签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。合同中与本案争议相关的主要内容有：1.卖方为杨晋易，代理人为杨智郁；买方为毛德红；居间方为乐有家公司。2.卖方杨晋易向买方毛德红出售中山市的房地产，总价款为87万元，定金为12万元。3.在买方按约定一次性将楼款打入指定账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续。2016年9月14日，杨智郁又以杨晋易代理人的身份与毛德红签订《中山市二手房预约买卖合同》，对涉案房屋交易的内容进行补充，与本案争议相关的主要内容有：1.转让价款为87万元，定金为15万元。本合同签订时支付4万元定金，30日内支付11万元定金。2.剩余房款72万元，买卖双方待不动产权证出来后，买方可以选择一次性付款或办理按揭。3.涉案房屋产权状况为处于抵押状态，等不动产权证出来后，卖方可要求买方出资协助办理还清贷款等手续，相应资金在应付余款中扣除。在签署上述两份合同的过程中，毛德红于2016年8月7日通过支付宝转账向杨智郁支付4万元，9月14日通过支付宝转账、银行转账、现金交付等方式向杨智郁支付了11万元，杨智郁在2016年9月14日当日也向毛德红开出收据，确认当日收取了定金11万元。由于涉案房屋要等待出证后才能办理后续手续，为保障自身权益，毛德红与杨智郁于2016年9月14日去公证处办理了转委托手续，也即转委托人杨智郁将涉案房屋的部分委托权限再委托给毛德红。按照当初约定，毛德红届时可以拿着相关材料、转委托书等自己亲自去收楼，且该转委托书也能起到防止一房多卖情形的作用。2019年8月2日，涉案房屋出证，杨晋易前往开发商处办理相关手续，并领取房产证。毛德红在了解到涉案房屋已办理产权证的后，联系杨智郁办理房屋交易的后续手续，但杨智郁一直推脱。并且，毛德红了解到涉案房屋已经卖给了其他人，屋内也已有人居住。与杨智郁多次协商无果后，最后杨智郁也不再答复毛德红，涉案房屋交易无法正常进行。另查明，在涉案房屋整个交易过程中，毛德红从未见过杨晋易，没有杨晋易的联络方式，也从未有过直接联系。当初签订合同时，毛德红看过涉案《公证委托书》，但庭审中表示自己看不懂，当时听中介说该房屋可以出卖。再查明，杨晋易确认已经实际收取涉案房屋，也领取了房产证，该房屋现由杨晋易使用，但也一直闲置。杨晋易表示其本人从未授权杨智郁出售涉案房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经本院查实，涉案房屋的产权人为杨晋易，本案的两份《中山市二手房买卖及居间服务合同》《中山市二手房预约买卖合同》均是由杨智郁以杨晋易代理人的身份所签订。但本案中，杨晋易从未授权杨智郁出售本案房屋，对该行为也明确不予追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，杨智郁以杨晋易代理人身份所签订的涉案合同，对杨晋易不发生效力。有鉴于此，毛德红所提出的要求解除毛德红、杨晋易涉案合同的诉求已缺乏事实基础，本院不予支持；毛德红要求杨晋易承担责任的诉求同样不予支持。至于行为人杨智郁与相对人毛德红之间的关系，毛德红主张杨智郁实际收取了15万元定金，并应双倍返还。本院审查后认为，杨智郁在出售涉案房屋时，明显缺乏产权人杨晋易的授权。虽然杨智郁出具了涉案《公证委托书》，但该委托书中也明确载明杨智郁的委托代理权限仅限于办理与开发商的交接手续、水电手续等，并无出售涉案房屋的授权。在双方交易时，毛德红已经查看了《公证委托书》，就理应对该情况如实获知，庭审中毛德红仅以其本人看不懂为由进行抗辩，明显理据不足。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。因此，对于本案无权代理情况的产生，杨智郁与毛德红均具有一定过错，根据本案实际情况及毛德红、杨智郁的各自过错程度，本院认定杨智郁应将其实际收取的款项15万元向毛德红予以返还，对于毛德红所提双倍返还的诉求不予支持。同时，考虑到杨智郁无权代理并一直占有毛德红资金的情况，本院酌情认定杨智郁应自本案起诉之日起（2019年12月6日）按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向毛德红赔偿一定的损失，对于毛德红要求双倍返还中的超出部分，不予支持。杨智郁、乐有家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，毛德红的诉讼请求部分成立，有理部分予以支持，理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、杨智郁应于本判决生效之日起五日内向毛德红返还15万元，并赔偿资金占用损失（以15万元为基数，自2019年12月6日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回毛德红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，诉讼保全申请费2020元，合计7840元（毛德红已预交），由毛德红负担3852元，由杨智郁负担3988元并于本判决生效之日起五日内迳付毛德红。如不服本判决，毛德红可以在判决书送达之日起十五日内，杨晋易、杨智郁可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 肃人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇二〇年十二月四日书 记 员  陈香玲郭乐茹广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29185号原告：毛德红，男，出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人:陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：杨晋易，男，出生，台湾地区居民，户籍地台湾地区，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告：杨智郁，男，出生，台湾地区居民，住广东省中山市。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，该公司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，该公司员工。原告毛德红与被告杨晋易、杨智郁、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛德红及其委托诉讼代理人陈艺金、被告杨晋易的委托诉讼代理人梁嘉俊到庭参加诉讼，被告杨智郁、第三人乐有家公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛德红向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2016年8月7日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、2016年9月14日签订的《中山市二手房预约买卖合同》；2.请求判令杨晋易、杨智郁共同双倍返还定金30万元。事实和理由：经乐有家公司介绍，毛德红与杨晋易的受托人杨智郁、乐有家公司于2016年8月7日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定杨晋易将涉案房屋出售给毛德红。2016年9月14日，毛德红与杨智郁就上述房屋买卖的未尽事宜补充签订《中山市二手房预约买卖合同》。毛德红根据合同约定，向杨智郁支付了定金15万元。由于涉案房屋未办理房产证，双方约定在出证之后应办理还贷及注销抵押登记，但经毛德红核查，涉案房屋已于2019年8月2日办妥房产证，但杨晋易、杨智郁均未继续履行合同，经毛德红书面催促仍无结果。因此，毛德红认为杨晋易、杨智郁的行为已经构成违约，严重损害了毛德红的权益，故毛德红提起本案诉讼，主张相应权利。杨晋易辩称，毛德红的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。第一，杨晋易从未将涉案房屋出售给毛德红，双方之间没有任何协议。杨晋易购置本案房屋后，由于需要回台湾地区经商，故委托其兄弟也就是杨智郁代为办理与开发商的交接手续、按揭手续、水电开户手续等，并就以上事宜办理了委托公证。但杨晋易从未授权杨智郁将涉案房屋出售，故杨智郁单方将涉案房屋出售的行为实属无权代理，对杨晋易不发生效力。因此，本案合同实际上与杨晋易无关，也根本不存在需要解除合同的情形。第二，由于杨晋易并非合同相对方，也没有实际收取毛德红交付的款项，故杨晋易无需向毛德红返还任何款项。杨智郁未作答辩。乐有家公司提交书面陈述，述称2016年8月7日杨智郁出具《公证委托书》、身份证、产权人身份证、产权证明等文件，以杨晋易代理人的身份与毛德红签订房屋买卖合同，后续又签订补充协议。此后，双方一直等待房屋出证后继续交易，但超过上述节点后，杨智郁多次以人在台湾、没时间等理由推脱，交易就此搁置。再之后，毛德红发现有其他人居住在涉案房屋后，乐有家公司才获知该房屋存在一房多卖情形，以上情况乐有家公司均已告知毛德红。综上，乐有家公司在本次交易中以充分履职，也在积极协调，但无奈洽谈无果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月3日，杨晋易与中山长信宏展房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，杨晋易购买位于中山市，付款方式为银行按揭。2015年10月6日，杨晋易前往中山市桂山公证处办理委托公证。《公证委托书》载明，因杨晋易已购买中山市的房地产，但自己不能处理相关事宜，特委托杨智郁作为代理人，从事如下活动，主要有：1.代表我与房地产公司办理房屋交接手续、领取备案表、办理并领取产权证等；2.代表我与贷款银行办理按揭手续、签订相关文件、办理抵押登记等；3.代表我办理水、电、煤气等手续；4.代表我交纳办理上述事项的有关税费。受托人有转委托权。委托书有效期自2015年10月8日起至2019年10月7日止。2016年8月7日，经乐有家公司介绍，杨智郁持上述《公证委托书》及相关房产文件，以杨晋易代理人的身份与毛德红、乐有家公司签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。合同中与本案争议相关的主要内容有：1.卖方为杨晋易，代理人为杨智郁；买方为毛德红；居间方为乐有家公司。2.卖方杨晋易向买方毛德红出售中山市的房地产，总价款为87万元，定金为12万元。3.在买方按约定一次性将楼款打入指定账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续。2016年9月14日，杨智郁又以杨晋易代理人的身份与毛德红签订《中山市二手房预约买卖合同》，对涉案房屋交易的内容进行补充，与本案争议相关的主要内容有：1.转让价款为87万元，定金为15万元。本合同签订时支付4万元定金，30日内支付11万元定金。2.剩余房款72万元，买卖双方待不动产权证出来后，买方可以选择一次性付款或办理按揭。3.涉案房屋产权状况为处于抵押状态，等不动产权证出来后，卖方可要求买方出资协助办理还清贷款等手续，相应资金在应付余款中扣除。在签署上述两份合同的过程中，毛德红于2016年8月7日通过支付宝转账向杨智郁支付4万元，9月14日通过支付宝转账、银行转账、现金交付等方式向杨智郁支付了11万元，杨智郁在2016年9月14日当日也向毛德红开出收据，确认当日收取了定金11万元。由于涉案房屋要等待出证后才能办理后续手续，为保障自身权益，毛德红与杨智郁于2016年9月14日去公证处办理了转委托手续，也即转委托人杨智郁将涉案房屋的部分委托权限再委托给毛德红。按照当初约定，毛德红届时可以拿着相关材料、转委托书等自己亲自去收楼，且该转委托书也能起到防止一房多卖情形的作用。2019年8月2日，涉案房屋出证，杨晋易前往开发商处办理相关手续，并领取房产证。毛德红在了解到涉案房屋已办理产权证的后，联系杨智郁办理房屋交易的后续手续，但杨智郁一直推脱。并且，毛德红了解到涉案房屋已经卖给了其他人，屋内也已有人居住。与杨智郁多次协商无果后，最后杨智郁也不再答复毛德红，涉案房屋交易无法正常进行。另查明，在涉案房屋整个交易过程中，毛德红从未见过杨晋易，没有杨晋易的联络方式，也从未有过直接联系。当初签订合同时，毛德红看过涉案《公证委托书》，但庭审中表示自己看不懂，当时听中介说该房屋可以出卖。再查明，杨晋易确认已经实际收取涉案房屋，也领取了房产证，该房屋现由杨晋易使用，但也一直闲置。杨晋易表示其本人从未授权杨智郁出售涉案房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经本院查实，涉案房屋的产权人为杨晋易，本案的两份《中山市二手房买卖及居间服务合同》《中山市二手房预约买卖合同》均是由杨智郁以杨晋易代理人的身份所签订。但本案中，杨晋易从未授权杨智郁出售本案房屋，对该行为也明确不予追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，杨智郁以杨晋易代理人身份所签订的涉案合同，对杨晋易不发生效力。有鉴于此，毛德红所提出的要求解除毛德红、杨晋易涉案合同的诉求已缺乏事实基础，本院不予支持；毛德红要求杨晋易承担责任的诉求同样不予支持。至于行为人杨智郁与相对人毛德红之间的关系，毛德红主张杨智郁实际收取了15万元定金，并应双倍返还。本院审查后认为，杨智郁在出售涉案房屋时，明显缺乏产权人杨晋易的授权。虽然杨智郁出具了涉案《公证委托书》，但该委托书中也明确载明杨智郁的委托代理权限仅限于办理与开发商的交接手续、水电手续等，并无出售涉案房屋的授权。在双方交易时，毛德红已经查看了《公证委托书》，就理应对该情况如实获知，庭审中毛德红仅以其本人看不懂为由进行抗辩，明显理据不足。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。因此，对于本案无权代理情况的产生，杨智郁与毛德红均具有一定过错，根据本案实际情况及毛德红、杨智郁的各自过错程度，本院认定杨智郁应将其实际收取的款项15万元向毛德红予以返还，对于毛德红所提双倍返还的诉求不予支持。同时，考虑到杨智郁无权代理并一直占有毛德红资金的情况，本院酌情认定杨智郁应自本案起诉之日起（2019年12月6日）按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向毛德红赔偿一定的损失，对于毛德红要求双倍返还中的超出部分，不予支持。杨智郁、乐有家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，毛德红的诉讼请求部分成立，有理部分予以支持，理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、杨智郁应于本判决生效之日起五日内向毛德红返还15万元，并赔偿资金占用损失（以15万元为基数，自2019年12月6日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回毛德红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，诉讼保全申请费2020元，合计7840元（毛德红已预交），由毛德红负担3852元，由杨智郁负担3988元并于本判决生效之日起五日内迳付毛德红。如不服本判决，毛德红可以在判决书送达之日起十五日内，杨晋易、杨智郁可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 肃人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇二〇年十二月四日书 记 员  陈香玲郭乐茹