广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初2951号原告：廉江市居欢颜物业服务有限公司。住所地：廉江市环市西路金都名园第20栋101商铺。法定代表人：肖光利，总经理。委托诉讼代理人：陈美太，广东朝胜律师事务所律师。被告：李春燕，女，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。委托诉讼代理人：李东龙，男，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：吴河成，男，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：广东廉江农村商业银行股份有限公司营仔支行（原廉江市农村信用合作联社营仔信用社）。住所地：廉江市营仔镇中兴一路1号。负责人：周本，行长。委托诉讼代理人：林李森，该行职员。委托诉讼代理人：罗兴栋，广东廉江农村商业银行股份有限公司职员。原告廉江市居欢颜物业服务有限公司（以下简称居欢颜公司）诉被告李春燕、吴河成、广东廉江农村商业银行股份有限公司营仔支行（以下简称农商行营仔支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日作出（2019）粤0881民初1943号民事判决，被告李春燕不服，上诉至湛江市中级人民法院。湛江市中级人民法院认为原审判决认定基本事实不清，发回本院重审。本院于2020年7月13日重新立案，依法另行组成合议庭，于2020年11月20日依法公开开庭进行了审理。原告法定代表人肖光利的委托诉讼代理人陈美太、被告李春燕的委托诉讼代理人李东龙、被告农商行营仔支行负责人周本的委托诉讼代理人林李森和罗兴栋均到庭参加诉讼；被告吴河成经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费本金32538.11元，违约金96804元，合计129342.11元，被告农商行营仔支行承担连带责任；2、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的专项维修资金961.59元，被告农商行营仔支行承担连带责任；3、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的小区生活垃圾处理费4800元，被告农商行营仔支行承担连带责任；以上三项合计135103.70元；4、本案的诉讼费用由被告承担。后原告撤回第2、3项诉讼请求。事实与理由：2009年5月，被告吴河成已经正式入住金都名园小区l幢101号商铺。从入住起，被告吴河成事实上一直享受物业管理服务并因此受惠。2012年10月24日，原告与被告补签订《金都名园管理费及水费等收缴协议》一份，约定被告按每平方米1.6元每月的标准向原告缴纳物业管理费。被告每月的管理费为：被告吴河成商铺建筑面积160平方米×l.6元／平方米=256元。专项维修资金及生活垃圾处理费按相关管理规定（小区内统一收费标准）缴纳。被告吴河成自2009年5月入住起，一直没有缴交过相关费用，经原告发函（具体见催费通知）催缴，被告吴河成一直置之不理。在原告不断催收管理费的过程中，被告吴河成在明知道该房产未交物业费的情况，通过法院对物业管理服务标的执行了拍卖，拍卖所得款项为926640元。同为物业管理服务费属于劳务性收费。是在拍卖标的转移前已经实际产生劳务费用。因此，请求在拍卖款项中优先支付物业管理费。被告吴河成拖欠费用不交的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。因李春燕已经成为廉江市环市西路金都名园小区1幢101号商铺的所有人，原告申请追加李春燕为被告，请求李春燕支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费本金32538.11元，违约金96804元，合计为129342.11元。被告李春燕在原审时答辩称，被答辩人廉江市居欢颜物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费共（135103.7元），内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求，与本案答辩人李春燕无利害关系；第一、答辩人李春燕是在贵院的司法拍网公开拍卖所得，拍卖公告中没约定中标者须交此些收费项目（附拍卖公告），因此与李春燕没任何关系，第二、答辩人认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主（原业主）另行主张权利。而新业主并不是拖欠物业费的业主，故不能让新业主承担：情理上也不会支持，法理情理都说不过去。第三、被答辩人主张拖欠物业费是民事纠纷，应有诉讼时效，《民法通则》第七二章规定诉讼时效：第一百二十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，依据这两条规定物业公司已经超过诉讼时效，被答辩入所谓被拖欠的10年物管费，从没支付过，没有进行任何措施讨费，没进行权利诉讼？今天物业公司只提供单方面的催费通知，真实性存疑？依法依情依习惯说不过去（据其它业主反映，商铺一直有人使用和居住），恳请法院工作人员作民间调查证据。第四、被答辩人所主张的物管费32538.11元没提供物价局的收费标准依据（据其它业主反映2017前收费0.6元／每平方），违约金96804.00元更加没法可依，物业公司提供（管理费及水费等收缴协议）与信用社提供（抵押担保合同）中的吴河成成本人签名笔迹明显不同，存疑？物业公司收费标准处有修改，没按手印，存疑？吴河成于2012年10月24日签订收缴协议，没缴清之前欠费（依情依习惯说不过去）或从签订日计算起，存疑？物业资32538.11元，专项维修资金961.59元与垃圾处理费4800元与答辩人和商铺没任何连带债务，无法可依。答辩人主张谁欠债谁还债，谁接受服务谁支付服务费原则。第五、答辩人与法院工作人员（李锦海，罗家斌，陈华敬等等）和信用社祝程荣主任多次到金都名园签交房仪式，多次被物业人员阻挠，还发现商铺一直有人使用，物业保安在里面居住，无视国家法律，法院告示与封条，与贵院的工作人员（恳请贵院工作人员出庭作证或了解）。综上所述，被答辩人随意夸大物业管理费，违约金，专项维修资金，垃圾处理费，并在此基础上索取巨额违约金，是没事实依据和法律依据的，答辩人保留对其提起反诉的权利，答辩人特具上述意见，请求：法院在查清事实的基础上，裁定驳回被答辩入的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。答辩人愿意从2019年5月26日起交付物业管理费（因在此时物管公司才交付商铺给新业主使用）。被告李春燕在重审时答辩称，被答辩人廉江市居欢颜物业服务有限公司起诉主张的物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费共（135103.7元），内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。答辩人李春燕认为标的物没欠该物业公司任何费用，有以下观点与证据证明：第一、答辩人李春燕请求法院追加吴河成成为第一被告，原告不能撤诉吴河成。第二、答辩人李春杰燕是在法院司法网公开拍卖所得，原告提供的证据（竞买公告）中规定，第七，对上述标的权属有异议者，请于2019年3月24日前与本院联系。房屋权属包括各项权利的归属（如所有权、居住权、相赁权、债权、欠费等等），原告没有在规定的时间到法院登记备案，所以证明标的之前与物业公司不存在债权与欠费等。第三、被答辩人所提供（中国人民共和国税收转帐专用完税证），完全证明标的商铺原业主吴河成于2012年6月6日交税购买，而物业公司主张物业费于2009年5月1日计算收费，该物业公司成立于2009年07月15日，原告提供的（管理费及水费等收缴协议）于2012年10月24日签订的，完全是错乱无章，于法无据。第四、被答辩人所提供的证据（电费清单）（金都名101商铺民意调查表）中，都明显证明该商铺多年来一直有人在经营使用，再说原告提供的证据（合同协议书）中第四条第4点明确规定对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施。如原业业主商铺欠费，为何这些年都有电费支出，有人经营使用，白相矛盾，所以答辩人主张101商铺根本不欠费。第五、答辩人与法院工作人员（李锦海、罗家斌、陈华敬等等）和信用社祝程荣主任多次到金都名园签交房仪式，多次被物业人员阻挠，还发现商铺一直有人经营使用，物业保安在里面居住，无视国家法律、法院告示和封条、法院工作人员，所以答辩人主张谁欠债谁还债，谁接受服务谁支付服务费原则。第六、答辩人认为该商铺为司拍房，如过多要求中标者提供交费清单或更多证据，这是强人所难，无疑让某些人怀着某些目的去干扰、阻拦、扰乱司法拍卖程序，损害受买人的合法权益，无视国家的法律法规，为法院带来阻力和困难，法院应为公平公正透明的司法制度正名，严厉打击这种怀着某些目的干预、阻挠、扰乱司法拍卖的自然人或组织，还给司法拍卖市场一个明朗的晴天。综上所述，被答辩人随意夸大物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费，并在此基础上索取巨额违约金，是没事实依据和法律依据的，答辩人保留对其提起反诉的权利。请求法院在查明事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。答辩人愿意从2019年5片26日起交付物业管理费（因在此日物管公司才交付商铺给新业主使用）。被告吴河成不作答辩。被告农商银行营仔支行答辩称，营仔信用社因吴河成没有按期偿还借款本息对吴河成名下的金都名园小区1幢101号商铺申请了执行拍卖，被答辩人物业公司因该拍卖标的与吴河成存在物业服务纠纷将吴河成与营仔信用社起诉至法院，根据被答辩人物业公司的讼请求申请，答辩人营仔信用社现特依照事实和法律作出以下答辩，请求法院依法裁定驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。一、营仔信用社与吴河成签订了《抵押担保合同》并办理了抵押登记对拍卖标的享有优先受偿权。营仔信用社与吴河成签订的涉案《抵押担保合同》是真实、合法有效的，并己办理抵押登记手续，营仔信用社对该涉案拍卖标的享有抵押权，物权法170条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，因此营仔信用社对该涉案拍卖标的款项享有优先受偿权，优先于普通债权。被答辩人物业公司称物业管理服务费属于劳务性收费，优先于营仔信用社的抵押权，该请求没有任何法律依据，理由如下：一是物业公司作为一个公司主体在市场上经营应自负盈亏，其对吴河成提供物业服务所产生的物业管理费不是所谓的“劳务性收费”，而是提供物业管理服务产生的综合管理费用，是普通的债权债务关系，没有优先权，如吴河成不缴纳物业管理费，那么物业公司应向吴河成追偿，追偿无果时应由公司承担该笔损失，而不能要求营仔信用社承担连带责任，该请求是无稽之谈。二是物权法170条规定的但保，即担保物权优先受偿的法定例外情况包括工程价款优先受偿、部分破产债权优先受偿、在先税收债权优先受偿、海事请求优先受偿、买卖不破租赁等，物业公司对吴河成的债权不属于上列法定例外情况，因此，被答辩人物业公司对吴河成形成的普通债权不能对抗营仔信用社的担保物权，营仔信用社的抵押权优先于物业公司的债权。综上，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，请求法院予以确认，并驳回物业公司要求营仔信用社对物业管理费本息、专项维修资金和小区生活垃圾处理费总计135103.7元承担连带责任的诉讼请求。二、物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元所提交的证据不充分，甚至存在伪造证据的迹象，基于此，物业公司请求支付物业管理费已超过诉讼时效。理由如下：1、物业公司所提交的“管理费及水费等收缴协议”（以下简称“协议”）是无效的合同。理由如下：一是该协议主体混淆不清，协议抬头处甲方留空，乙方是1栋1层101单元业主，但在协议落款处甲方签署亦为吴河成，乙方签署方为廉江市居欢颜物业服务有限公司，合同主体与签署主体不一致，甲乙方混乱，合同无效；二是该协议约定吴河成每月向物业公司缴纳的管理费标准为1.60元每平方，但1.60元是在0.60元的基础上篡改的，并且该处涂改并没有吴河成的二次签字确认，物业公司存在随意改动协议的迹象，单价真实性存疑：三是通过对比吴河成与营仔信用社签订借款合同和抵押合同时的笔迹与协议中“吴河成”的笔迹可知这两处笔迹差距较大，由此可推测协议中的“吴河成”不是其本人所签。2、物业公司请求吴河成支付物业管理费共计135103.7元没有充足的证据支撑。如上所述，物业公司自行更改物业管理费的单价，真实性存疑，请物业公司向营仔信用社提供所欠135103.7物业管理费的计算方式，并说明本金是如何计算的，违约金是如何计算的，依据分别是什么。另外，物业公司所请求的135103.7元是由物业管理费本金违约金、专项维修资金、小区生活垃圾处理费共同组成的，众所周知，物业管理费己包括了小区生活垃圾处理费，存在重复请求，同时专项维修基金是如何形成的，请物业公司提供充足的证据。3、营仔信用社在协助法院执行涉案标的时，发现物业公司侵占涉案标的。该商铺的所有权是吴河成，但物业公司自行在商铺里开设麻将馆进行营利。另外，物业公司的工作人员还将床铺、生活用品搬进商铺，把该商铺作为长期的住所，吴河成曾委托代理人与物业公司进行交涉，严重警告其限期搬离商铺，但物业公司没有理睬，继续侵占。在该商铺拍卖成功清场时，法院要求物业公司搬离该商铺，物业公司承诺于2019年4月23日前搬离，但经三番四次上门交涉仍在扯皮，2019年5月15日才搬离。物业公司应承担侵占吴河成商铺的侵权责任，侵占赔偿费用可以抵偿所欠的物业费。4、物业公司提交的证据“催费通知”不产生催收的法律效力。首先催收通知最后一次催收的物业管理费为134834.79元，与诉讼请求的物业管理费135103.7元不一致；其次，催费通知是物业公司单方面出具的，没有吴河成签字确认，众所周知，催收通知需要被催收人在催收通知书签字确认才生效，因此物业公司发出的催收通知存在后期自行补发的迹象，根本没有给吴河成派发催收通知书，催收通知书对吴河成没有产生法律效力。最后，如上所述，催收通知书没有产生法律效力，因此，物业公司对吴河成从2009年5月至2016年5月的物业管理费请求权己超过诉讼时效。综上，物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元证据不足，且该请求部分时段已超过了诉讼时效。三、根据物权优于债权的原则，答辩人营仔信用社的抵押权应得到法律的优先保护。物权对债权的优先效力是指在同一标的物上，并存物权和债权时，无论物权成立在先，还是成立在后，都优先于债权的效力。如前所述，营仔信用社己经取得涉案标的的抵押权，而物业公司取得的权利只是请求吴河成支付物业管理费的债权。根据物权优先于债权的原则，营仔信用社的抵押权应当优先得到保护，只有处理完营仔信用社的抵押权，才能考虑处理物业公司的债权。综上所述，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，现物业公司请求在拍卖款项中优先支付物业管理费是没有任何法律依据的：同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，且该请求部分时段已超过了诉讼时效，故被答辩人物业公司的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。原告为其诉讼请求，在原审时向本院提交的证据：1、原告工商执照、法人身份证，证明原告主体资格。2、被告身份证，证明被告主体资格。3、管理费收缴协议书，证明物管服务收费依据。4、房产证，证明被告房产在物业管理小区。5、催费通知书，证明原告一直在催收物业费。原告在重审时补充提交证据：1、19栋3单元109房收据三份及物业管理收费确认书、林家伟身份证、管理费及水费等收缴协议。2、22栋102房收据三份及物业管理收费确认书、蔡李安身份证、管理费及水费等收缴协议。3、20栋102房收据两份及物业管理收费确认书、吴家寿身份证、管理费及水费等收缴协议，证据1-3证明金都名园商铺自2009年以来都是按照1.6元的标准进行收费。4、1栋1单元101房收据四份，证明涉案房屋是按照1.6元的标准进行收费，而且被告李春燕对该收费标准无任何异议。5、合同协议书，证明原告与开发商之间存在合法的物业合同关系，该合同是约定商铺物业管理费为1.6元/平方米。6、竞买公告，证明涉案商铺可能存在的欠费由买受人承担。被告李春燕在原审时提供证据：廉江市人民法院拍卖须知，证明该须知无规定拖欠物业费用由新业主承担。被告李春燕在重审时补充证据：1、税收转账专用完税证三份，证明该商铺吴河成是缴税购买的，原告所主张的物业费是开始收费计算，所以是依法无据的。2、101商铺电费清单，证明商铺一直有人使用，一直有电费支出，依情依理是无拖欠物业管理费及其他费用。原告3、金都名园101商铺民意调查表7份，证明该商铺多年来一直有人经营使用，为何原告无追讨所欠的费用，现我主张无欠到原告的任何物业费用。被告吴河成没有提供证据。被告农商银行营仔支行向本院提供证据：借款合同、抵押合同、他项权证，证明吴河成在营仔信用社借款80万元，用廉江市环市西路金都名园1栋101号商铺（房地产权证号：粤房地权证廉房字第××号）作抵押，并办理了他项权证，营仔信用社对该商铺的拍卖款享有优先受偿权，廉江市居欢颜物业服务有限公司做主张的物业管理费是普通债权，不能优先于营仔信用社的抵押权。本院依职权对蔡李安、吴家寿作调查笔录各一份。经庭审质证，对于原告的证据，被告李春燕认为对证据1没有意见；对证据2没有意见；对证据3真实性有异议，甲方乙方的主体已经错了，协议中甲方是空白的，签名是吴河成，乙方是1幢1层101单元业主，盖章是原告公司，管理费0.6元改成1.6元，没有双方确认，吴河成的签名和我们贷款合同签名笔迹相差很远；对证据4没有异议；对证据5真实性有异议，最后一次催费通知134834元是在2019年4月30日，但是其诉讼请求金额不一致，对其计算方式有异议，其次催费通知只是单方出具，没有吴河成签字确认，存在后期自行补发迹象，根本没有给吴河成派发催费通知，催费通知对吴河成没有产生法律效力，已经过了诉讼时效；对补充证据1-4有异议，是现在补打的证据，之前收费不是1.6元，是0.6元，证据中管理费及水费等收缴协议管理费标准为0.6元，现修改为1.6元，对其他无异议；对补充证据5真实性无异议，对合同协议书第四条第四点有异议，该条协议有约定如果不缴交就停水停电，但我提交的电费单证明自2016年1月以来涉案101商铺一直有电费支出，我主张没有欠到原告的任何费用；对补充证据6竞买公告中第7条对涉案商铺权属有异议者，请于与法院联系，权属包括居住权、所有权、租赁权、抵押权、债权、欠费等，原告无在规定时间到人民法院备案登记的资料证明，所以买受人中标后，原告再主张拖欠物管费及其他费用，是无理取闹，依法无据的。被告农商行营仔支行对原审证据的质证意见与李春燕一致，对补充证据1-4中收费要件证据不充分，无会计、记账、出纳、经手人的签名，也无公章。业主确认书，无法确认真实性，应出庭作证；对补充证据5真实性由法院认定；对补充证据6无异议。对被告李春燕的证据，原告对原审证据有异议，该拍卖须知只是本次拍卖部分材料，实际上还有部分竞买公告被告是无提交的，在竞买公告中第六条载明，涉案商铺可能存在的欠费由买受人承担。对补充证据1无原件核对，吴河成虽然是在2012年办证，但涉案101商铺的购买时间是2008年，被告吴河成购买房屋之后当年交付入住，所以不动产的登记时间是存在滞后性。对补充证据2真实性无异议，对待证事实有异议，涉案商铺归属吴河成所有，并且是由其占有使用，至于其将房屋交给何人使用经营属于被告的权利，但并不能免除缴纳物业管理费的义务。原告在被告拒缴物业管理费期间一直有向被告进行追讨。对补充证据3三性均有异议，其性质相当于证人证言，因为无任何证人出庭作证，所以依法对调查表的内容不予采纳。被告农商行营仔支行对原审的拍卖须知无异议；对补充证据均无异议。对于农商行营仔支行的证据，原告对吴河成在被告农商行营仔支行抵押借款没有异议，认为本案吴河成欠原告的物管费应该在吴河成拍卖的抵押物款项中参与分配，买受人李春燕原告也应该承担吴河成原来拖欠的物管费和违约金。被告李春燕没有异议，但对原告所要求其承担物业费和违约金有异议，在廉江市人民法院拍卖公告没有说到要拍卖人承担原业主拖欠的相关房屋费用，与新业主不存在连带责任关系。对本院调取的证据，当事人均无异议。被告吴河成经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。经审核，本院对当事人均无异议的证据及本院调查的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴河成于2008年购买了位于金都小区的金都名园l幢101号商铺并登记在其本人名下，该商铺套内建筑面积160.88㎡。2009年5月12日，原告居欢颜公司与廉江市金都房地产有限公司签订《合同协议书》，约定廉江市金都房地产有限公司委托居欢颜公司对金都小区实行专业化、一体化的物业管理，其中住宅楼每月平方米建筑面积0.6元，垃圾处理费暂按每房3元/月；商铺每月每平方米建筑面积1.6元，垃圾处理费按环卫处定的代收等。2009年7月15日，原告居欢颜公司成立。2012年10月24日，原告与吴河成签订《管理费及税费等收缴协议》，约定吴河成每月应向原告缴纳的管理费标准为1.6元/㎡，每月管理费计算公式为每户建筑面积×1.60元/㎡。吴河成须于每月五日之前缴清当月管理费和水费，如延期缴付，原告可按延期天数每天加收延付金额1%滞纳金或停水等。该协议中的管理费标准1.6元/㎡是由0.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡。本院依职权向该小区部分其他商铺业主调查，均认可一直以来该小区住宅的物业管理费是每月0.6元/㎡，商铺的物业管理费是每月1.6元/㎡；且其他业主提供其与原告的《管理费及税费等收缴协议》，也存在管理费标准1.6元/㎡是由0.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡的情形。吴河成于2012年7月29日向农商行营仔支行（原名称廉江市农村信用合作联社营仔信用社）借款本金80万元，以其所有的位于金都名园ｌ幢101号商铺作抵押。因吴河成一直没有偿还欠农商行营仔支行本金及利息，农商行营仔支行申请本院强制执行。本院依法对该抵押物进行公开拍卖，并于2019年3月4日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《竞买公告》，公告主要内容有：1、拍卖标的：位于廉江市（证号：粤房地权证廉房字第××号）套内建筑面积160.88平方米，起拍价：926640元，保证金：10万元，增价幅度：5000元。2、特别提醒（公告第五条）：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。3、（公告第六条）标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。同时发布《拍卖须知》，告知竞买人有关网上拍卖事宜：……三、拍卖标的：位于廉江市（证号：粤房地权证廉房字第××号）套内建筑面积160.88平方米，起拍价：926640元，保证金：10万元，增价幅度：5000元。……九、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2019年3月25日，被告李春燕通过网上竞拍，以926640元竞得上述商铺。因吴河成自2009年5月起至商铺被拍卖前一直拖欠原告物管费未缴，原告经多次在吴河成商铺张贴《催费通知》催缴未果，于2019年5月20日诉至本院，请求判令吴河成、李春燕支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费32538.11元及违约金96804元，合计129342.11元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据诉辩双方发表的意见，归纳本案双方争议的焦点是：1、本案原告起诉是否超过诉讼时效；2、涉案物业管理费如何计算；3、物业管理费应由谁承担支付。一、关于本案的诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”规定，物业服务合同是一种典型的继续性合同,具有持续不间断性的特点,吴河成拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务,从时间上看具有整体性,应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效,故本案的诉讼时效期间自最后一期（2019年4月）起计算，原告于2019年5月提起诉讼，没有超过法定诉讼时效。二、涉案物业管理费的计算问题。1、关于原告请求按1.6元/㎡的标准计算物业管理费，虽然其与吴河成签订的《管理费及税费等收缴协议》中管理费标准有将1.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡的痕迹，但根据建设单位廉江市金都房地产有限公司与原告居欢颜公司签订《合同协议书》内容，双方约定住宅楼每月平方米建筑面积0.6元，商铺每月每平方米建筑面积1.6元收取管理费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位廉江市金都房地产有限公司与原告居欢颜公司之间的物业管理费协议对业主吴河成具有约束力。且经本院调查同小区的部分其他商铺业主，均承认其商铺一直以来是按照1.6元/㎡的标准收取物业管理费，其与原告签订的《管理费及税费等收缴协议》中管理费标准亦存在手改的痕迹，这与吴河成的情况相同。故本院认可原告以1.6元/㎡的标准收取商铺物业管理费。2、关于本案物业管理费的计算期间问题。原告请求从2009年5月1日开始计算物业管理费，虽然原告与廉江市金都房地产有限公司的《合同协议书》于2009年5月12日签订，但其成立于2009年7月15日，原告没有提供证据证明吴河成于2009年5月开始已经享受原告的物业管理，也没有证据证明廉江市金都房地产有限公司于2009年5月1日前交付商铺给吴河成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本院对原告请求从2009年5月1日开始计算物业管理费不予支持。而吴河成与原告签订的《管理费及税费等收缴协议》的时间是在2012年10月24日，该商铺的物业管理费应从2012年10月24日开始计算，计至2019年4月30日应为20077.82元（160.88㎡×1.6元/㎡×78个月）。3、关于原告请求物业管理费的违约金问题。原告与吴河成的《管理费及税费等收缴协议》约定“吴河成须于每月五日之前缴清当月管理费，如延期，原告可按延期天数每天加收延付金额1%滞纳金”，该滞纳金约定实际应是吴河成延迟缴纳业务管理费的违约金，该违约金约定过高，应以原告的实际损失为基础,兼顾公平原则,本院确定应以每月所欠物业管理费标准257.41元（160.88㎡×1.6元/㎡）为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2012年11月6日起逐月累计至全部物业管理费付清之日止。三、关于物业管理费应由谁承担支付的问题。李春燕通过本院阿里巴巴司法拍卖网络平台竞拍取得案涉房屋的所有权。本院在对涉案商铺进行公布拍卖资料时，拍卖公告明确告知“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。”，拍卖须知亦明确告知“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”，本院公布的拍卖公告和拍卖须知对所有参与竞拍的竞买人均有约束力。李春燕竞拍得涉案商铺,作为涉案商铺的买受人理应信守承诺,接受涉案商铺存在拖欠物业管理费的瑕疵，承担履行支付原业主吴河成拖欠的物业管理费的义务。另外原告请求被告农商行营仔支行在拍卖款项中优先支付物业管理费和承担连带责任，没有事实和法律依据，应予驳回。被告吴河成经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对被告吴河成予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、限被告李春燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市居欢颜物业服务有限公司支付2012年10月24日至2019年4月30日的物业管理费20077.82元以及违约金（违约金以每月257.41元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2012年11月6日起逐月累计至全部物业管理费付清之日止）。二、驳回原告廉江市居欢颜物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3002元，保全费1195.51元，由原告廉江市居欢颜物业服务有限公司承担1607.51元，被告李春燕承担2590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 勇人民陪审员  徐永槐人民陪审员  龙小云二〇二〇年十二月十七日书 记 员  谢若尘附相关法律法规：《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初2951号原告：廉江市居欢颜物业服务有限公司。住所地：廉江市环市西路金都名园第20栋101商铺。法定代表人：肖光利，总经理。委托诉讼代理人：陈美太，广东朝胜律师事务所律师。被告：李春燕，女，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。委托诉讼代理人：李东龙，男，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：吴河成，男，出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：广东廉江农村商业银行股份有限公司营仔支行（原廉江市农村信用合作联社营仔信用社）。住所地：廉江市营仔镇中兴一路1号。负责人：周本，行长。委托诉讼代理人：林李森，该行职员。委托诉讼代理人：罗兴栋，广东廉江农村商业银行股份有限公司职员。原告廉江市居欢颜物业服务有限公司（以下简称居欢颜公司）诉被告李春燕、吴河成、广东廉江农村商业银行股份有限公司营仔支行（以下简称农商行营仔支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日作出（2019）粤0881民初1943号民事判决，被告李春燕不服，上诉至湛江市中级人民法院。湛江市中级人民法院认为原审判决认定基本事实不清，发回本院重审。本院于2020年7月13日重新立案，依法另行组成合议庭，于2020年11月20日依法公开开庭进行了审理。原告法定代表人肖光利的委托诉讼代理人陈美太、被告李春燕的委托诉讼代理人李东龙、被告农商行营仔支行负责人周本的委托诉讼代理人林李森和罗兴栋均到庭参加诉讼；被告吴河成经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费本金32538.11元，违约金96804元，合计129342.11元，被告农商行营仔支行承担连带责任；2、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的专项维修资金961.59元，被告农商行营仔支行承担连带责任；3、请求判决被告吴河成向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的小区生活垃圾处理费4800元，被告农商行营仔支行承担连带责任；以上三项合计135103.70元；4、本案的诉讼费用由被告承担。后原告撤回第2、3项诉讼请求。事实与理由：2009年5月，被告吴河成已经正式入住金都名园小区l幢101号商铺。从入住起，被告吴河成事实上一直享受物业管理服务并因此受惠。2012年10月24日，原告与被告补签订《金都名园管理费及水费等收缴协议》一份，约定被告按每平方米1.6元每月的标准向原告缴纳物业管理费。被告每月的管理费为：被告吴河成商铺建筑面积160平方米×l.6元／平方米=256元。专项维修资金及生活垃圾处理费按相关管理规定（小区内统一收费标准）缴纳。被告吴河成自2009年5月入住起，一直没有缴交过相关费用，经原告发函（具体见催费通知）催缴，被告吴河成一直置之不理。在原告不断催收管理费的过程中，被告吴河成在明知道该房产未交物业费的情况，通过法院对物业管理服务标的执行了拍卖，拍卖所得款项为926640元。同为物业管理服务费属于劳务性收费。是在拍卖标的转移前已经实际产生劳务费用。因此，请求在拍卖款项中优先支付物业管理费。被告吴河成拖欠费用不交的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。因李春燕已经成为廉江市环市西路金都名园小区1幢101号商铺的所有人，原告申请追加李春燕为被告，请求李春燕支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费本金32538.11元，违约金96804元，合计为129342.11元。被告李春燕在原审时答辩称，被答辩人廉江市居欢颜物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费共（135103.7元），内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求，与本案答辩人李春燕无利害关系；第一、答辩人李春燕是在贵院的司法拍网公开拍卖所得，拍卖公告中没约定中标者须交此些收费项目（附拍卖公告），因此与李春燕没任何关系，第二、答辩人认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主（原业主）另行主张权利。而新业主并不是拖欠物业费的业主，故不能让新业主承担：情理上也不会支持，法理情理都说不过去。第三、被答辩人主张拖欠物业费是民事纠纷，应有诉讼时效，《民法通则》第七二章规定诉讼时效：第一百二十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，依据这两条规定物业公司已经超过诉讼时效，被答辩入所谓被拖欠的10年物管费，从没支付过，没有进行任何措施讨费，没进行权利诉讼？今天物业公司只提供单方面的催费通知，真实性存疑？依法依情依习惯说不过去（据其它业主反映，商铺一直有人使用和居住），恳请法院工作人员作民间调查证据。第四、被答辩人所主张的物管费32538.11元没提供物价局的收费标准依据（据其它业主反映2017前收费0.6元／每平方），违约金96804.00元更加没法可依，物业公司提供（管理费及水费等收缴协议）与信用社提供（抵押担保合同）中的吴河成成本人签名笔迹明显不同，存疑？物业公司收费标准处有修改，没按手印，存疑？吴河成于2012年10月24日签订收缴协议，没缴清之前欠费（依情依习惯说不过去）或从签订日计算起，存疑？物业资32538.11元，专项维修资金961.59元与垃圾处理费4800元与答辩人和商铺没任何连带债务，无法可依。答辩人主张谁欠债谁还债，谁接受服务谁支付服务费原则。第五、答辩人与法院工作人员（李锦海，罗家斌，陈华敬等等）和信用社祝程荣主任多次到金都名园签交房仪式，多次被物业人员阻挠，还发现商铺一直有人使用，物业保安在里面居住，无视国家法律，法院告示与封条，与贵院的工作人员（恳请贵院工作人员出庭作证或了解）。综上所述，被答辩人随意夸大物业管理费，违约金，专项维修资金，垃圾处理费，并在此基础上索取巨额违约金，是没事实依据和法律依据的，答辩人保留对其提起反诉的权利，答辩人特具上述意见，请求：法院在查清事实的基础上，裁定驳回被答辩入的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。答辩人愿意从2019年5月26日起交付物业管理费（因在此时物管公司才交付商铺给新业主使用）。被告李春燕在重审时答辩称，被答辩人廉江市居欢颜物业服务有限公司起诉主张的物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费共（135103.7元），内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。答辩人李春燕认为标的物没欠该物业公司任何费用，有以下观点与证据证明：第一、答辩人李春燕请求法院追加吴河成成为第一被告，原告不能撤诉吴河成。第二、答辩人李春杰燕是在法院司法网公开拍卖所得，原告提供的证据（竞买公告）中规定，第七，对上述标的权属有异议者，请于2019年3月24日前与本院联系。房屋权属包括各项权利的归属（如所有权、居住权、相赁权、债权、欠费等等），原告没有在规定的时间到法院登记备案，所以证明标的之前与物业公司不存在债权与欠费等。第三、被答辩人所提供（中国人民共和国税收转帐专用完税证），完全证明标的商铺原业主吴河成于2012年6月6日交税购买，而物业公司主张物业费于2009年5月1日计算收费，该物业公司成立于2009年07月15日，原告提供的（管理费及水费等收缴协议）于2012年10月24日签订的，完全是错乱无章，于法无据。第四、被答辩人所提供的证据（电费清单）（金都名101商铺民意调查表）中，都明显证明该商铺多年来一直有人在经营使用，再说原告提供的证据（合同协议书）中第四条第4点明确规定对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施。如原业业主商铺欠费，为何这些年都有电费支出，有人经营使用，白相矛盾，所以答辩人主张101商铺根本不欠费。第五、答辩人与法院工作人员（李锦海、罗家斌、陈华敬等等）和信用社祝程荣主任多次到金都名园签交房仪式，多次被物业人员阻挠，还发现商铺一直有人经营使用，物业保安在里面居住，无视国家法律、法院告示和封条、法院工作人员，所以答辩人主张谁欠债谁还债，谁接受服务谁支付服务费原则。第六、答辩人认为该商铺为司拍房，如过多要求中标者提供交费清单或更多证据，这是强人所难，无疑让某些人怀着某些目的去干扰、阻拦、扰乱司法拍卖程序，损害受买人的合法权益，无视国家的法律法规，为法院带来阻力和困难，法院应为公平公正透明的司法制度正名，严厉打击这种怀着某些目的干预、阻挠、扰乱司法拍卖的自然人或组织，还给司法拍卖市场一个明朗的晴天。综上所述，被答辩人随意夸大物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费，并在此基础上索取巨额违约金，是没事实依据和法律依据的，答辩人保留对其提起反诉的权利。请求法院在查明事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。答辩人愿意从2019年5片26日起交付物业管理费（因在此日物管公司才交付商铺给新业主使用）。被告吴河成不作答辩。被告农商银行营仔支行答辩称，营仔信用社因吴河成没有按期偿还借款本息对吴河成名下的金都名园小区1幢101号商铺申请了执行拍卖，被答辩人物业公司因该拍卖标的与吴河成存在物业服务纠纷将吴河成与营仔信用社起诉至法院，根据被答辩人物业公司的讼请求申请，答辩人营仔信用社现特依照事实和法律作出以下答辩，请求法院依法裁定驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。一、营仔信用社与吴河成签订了《抵押担保合同》并办理了抵押登记对拍卖标的享有优先受偿权。营仔信用社与吴河成签订的涉案《抵押担保合同》是真实、合法有效的，并己办理抵押登记手续，营仔信用社对该涉案拍卖标的享有抵押权，物权法170条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，因此营仔信用社对该涉案拍卖标的款项享有优先受偿权，优先于普通债权。被答辩人物业公司称物业管理服务费属于劳务性收费，优先于营仔信用社的抵押权，该请求没有任何法律依据，理由如下：一是物业公司作为一个公司主体在市场上经营应自负盈亏，其对吴河成提供物业服务所产生的物业管理费不是所谓的“劳务性收费”，而是提供物业管理服务产生的综合管理费用，是普通的债权债务关系，没有优先权，如吴河成不缴纳物业管理费，那么物业公司应向吴河成追偿，追偿无果时应由公司承担该笔损失，而不能要求营仔信用社承担连带责任，该请求是无稽之谈。二是物权法170条规定的但保，即担保物权优先受偿的法定例外情况包括工程价款优先受偿、部分破产债权优先受偿、在先税收债权优先受偿、海事请求优先受偿、买卖不破租赁等，物业公司对吴河成的债权不属于上列法定例外情况，因此，被答辩人物业公司对吴河成形成的普通债权不能对抗营仔信用社的担保物权，营仔信用社的抵押权优先于物业公司的债权。综上，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，请求法院予以确认，并驳回物业公司要求营仔信用社对物业管理费本息、专项维修资金和小区生活垃圾处理费总计135103.7元承担连带责任的诉讼请求。二、物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元所提交的证据不充分，甚至存在伪造证据的迹象，基于此，物业公司请求支付物业管理费已超过诉讼时效。理由如下：1、物业公司所提交的“管理费及水费等收缴协议”（以下简称“协议”）是无效的合同。理由如下：一是该协议主体混淆不清，协议抬头处甲方留空，乙方是1栋1层101单元业主，但在协议落款处甲方签署亦为吴河成，乙方签署方为廉江市居欢颜物业服务有限公司，合同主体与签署主体不一致，甲乙方混乱，合同无效；二是该协议约定吴河成每月向物业公司缴纳的管理费标准为1.60元每平方，但1.60元是在0.60元的基础上篡改的，并且该处涂改并没有吴河成的二次签字确认，物业公司存在随意改动协议的迹象，单价真实性存疑：三是通过对比吴河成与营仔信用社签订借款合同和抵押合同时的笔迹与协议中“吴河成”的笔迹可知这两处笔迹差距较大，由此可推测协议中的“吴河成”不是其本人所签。2、物业公司请求吴河成支付物业管理费共计135103.7元没有充足的证据支撑。如上所述，物业公司自行更改物业管理费的单价，真实性存疑，请物业公司向营仔信用社提供所欠135103.7物业管理费的计算方式，并说明本金是如何计算的，违约金是如何计算的，依据分别是什么。另外，物业公司所请求的135103.7元是由物业管理费本金违约金、专项维修资金、小区生活垃圾处理费共同组成的，众所周知，物业管理费己包括了小区生活垃圾处理费，存在重复请求，同时专项维修基金是如何形成的，请物业公司提供充足的证据。3、营仔信用社在协助法院执行涉案标的时，发现物业公司侵占涉案标的。该商铺的所有权是吴河成，但物业公司自行在商铺里开设麻将馆进行营利。另外，物业公司的工作人员还将床铺、生活用品搬进商铺，把该商铺作为长期的住所，吴河成曾委托代理人与物业公司进行交涉，严重警告其限期搬离商铺，但物业公司没有理睬，继续侵占。在该商铺拍卖成功清场时，法院要求物业公司搬离该商铺，物业公司承诺于2019年4月23日前搬离，但经三番四次上门交涉仍在扯皮，2019年5月15日才搬离。物业公司应承担侵占吴河成商铺的侵权责任，侵占赔偿费用可以抵偿所欠的物业费。4、物业公司提交的证据“催费通知”不产生催收的法律效力。首先催收通知最后一次催收的物业管理费为134834.79元，与诉讼请求的物业管理费135103.7元不一致；其次，催费通知是物业公司单方面出具的，没有吴河成签字确认，众所周知，催收通知需要被催收人在催收通知书签字确认才生效，因此物业公司发出的催收通知存在后期自行补发的迹象，根本没有给吴河成派发催收通知书，催收通知书对吴河成没有产生法律效力。最后，如上所述，催收通知书没有产生法律效力，因此，物业公司对吴河成从2009年5月至2016年5月的物业管理费请求权己超过诉讼时效。综上，物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元证据不足，且该请求部分时段已超过了诉讼时效。三、根据物权优于债权的原则，答辩人营仔信用社的抵押权应得到法律的优先保护。物权对债权的优先效力是指在同一标的物上，并存物权和债权时，无论物权成立在先，还是成立在后，都优先于债权的效力。如前所述，营仔信用社己经取得涉案标的的抵押权，而物业公司取得的权利只是请求吴河成支付物业管理费的债权。根据物权优先于债权的原则，营仔信用社的抵押权应当优先得到保护，只有处理完营仔信用社的抵押权，才能考虑处理物业公司的债权。综上所述，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，现物业公司请求在拍卖款项中优先支付物业管理费是没有任何法律依据的：同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，且该请求部分时段已超过了诉讼时效，故被答辩人物业公司的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。原告为其诉讼请求，在原审时向本院提交的证据：1、原告工商执照、法人身份证，证明原告主体资格。2、被告身份证，证明被告主体资格。3、管理费收缴协议书，证明物管服务收费依据。4、房产证，证明被告房产在物业管理小区。5、催费通知书，证明原告一直在催收物业费。原告在重审时补充提交证据：1、19栋3单元109房收据三份及物业管理收费确认书、林家伟身份证、管理费及水费等收缴协议。2、22栋102房收据三份及物业管理收费确认书、蔡李安身份证、管理费及水费等收缴协议。3、20栋102房收据两份及物业管理收费确认书、吴家寿身份证、管理费及水费等收缴协议，证据1-3证明金都名园商铺自2009年以来都是按照1.6元的标准进行收费。4、1栋1单元101房收据四份，证明涉案房屋是按照1.6元的标准进行收费，而且被告李春燕对该收费标准无任何异议。5、合同协议书，证明原告与开发商之间存在合法的物业合同关系，该合同是约定商铺物业管理费为1.6元/平方米。6、竞买公告，证明涉案商铺可能存在的欠费由买受人承担。被告李春燕在原审时提供证据：廉江市人民法院拍卖须知，证明该须知无规定拖欠物业费用由新业主承担。被告李春燕在重审时补充证据：1、税收转账专用完税证三份，证明该商铺吴河成是缴税购买的，原告所主张的物业费是开始收费计算，所以是依法无据的。2、101商铺电费清单，证明商铺一直有人使用，一直有电费支出，依情依理是无拖欠物业管理费及其他费用。原告3、金都名园101商铺民意调查表7份，证明该商铺多年来一直有人经营使用，为何原告无追讨所欠的费用，现我主张无欠到原告的任何物业费用。被告吴河成没有提供证据。被告农商银行营仔支行向本院提供证据：借款合同、抵押合同、他项权证，证明吴河成在营仔信用社借款80万元，用廉江市环市西路金都名园1栋101号商铺（房地产权证号：粤房地权证廉房字第××号）作抵押，并办理了他项权证，营仔信用社对该商铺的拍卖款享有优先受偿权，廉江市居欢颜物业服务有限公司做主张的物业管理费是普通债权，不能优先于营仔信用社的抵押权。本院依职权对蔡李安、吴家寿作调查笔录各一份。经庭审质证，对于原告的证据，被告李春燕认为对证据1没有意见；对证据2没有意见；对证据3真实性有异议，甲方乙方的主体已经错了，协议中甲方是空白的，签名是吴河成，乙方是1幢1层101单元业主，盖章是原告公司，管理费0.6元改成1.6元，没有双方确认，吴河成的签名和我们贷款合同签名笔迹相差很远；对证据4没有异议；对证据5真实性有异议，最后一次催费通知134834元是在2019年4月30日，但是其诉讼请求金额不一致，对其计算方式有异议，其次催费通知只是单方出具，没有吴河成签字确认，存在后期自行补发迹象，根本没有给吴河成派发催费通知，催费通知对吴河成没有产生法律效力，已经过了诉讼时效；对补充证据1-4有异议，是现在补打的证据，之前收费不是1.6元，是0.6元，证据中管理费及水费等收缴协议管理费标准为0.6元，现修改为1.6元，对其他无异议；对补充证据5真实性无异议，对合同协议书第四条第四点有异议，该条协议有约定如果不缴交就停水停电，但我提交的电费单证明自2016年1月以来涉案101商铺一直有电费支出，我主张没有欠到原告的任何费用；对补充证据6竞买公告中第7条对涉案商铺权属有异议者，请于与法院联系，权属包括居住权、所有权、租赁权、抵押权、债权、欠费等，原告无在规定时间到人民法院备案登记的资料证明，所以买受人中标后，原告再主张拖欠物管费及其他费用，是无理取闹，依法无据的。被告农商行营仔支行对原审证据的质证意见与李春燕一致，对补充证据1-4中收费要件证据不充分，无会计、记账、出纳、经手人的签名，也无公章。业主确认书，无法确认真实性，应出庭作证；对补充证据5真实性由法院认定；对补充证据6无异议。对被告李春燕的证据，原告对原审证据有异议，该拍卖须知只是本次拍卖部分材料，实际上还有部分竞买公告被告是无提交的，在竞买公告中第六条载明，涉案商铺可能存在的欠费由买受人承担。对补充证据1无原件核对，吴河成虽然是在2012年办证，但涉案101商铺的购买时间是2008年，被告吴河成购买房屋之后当年交付入住，所以不动产的登记时间是存在滞后性。对补充证据2真实性无异议，对待证事实有异议，涉案商铺归属吴河成所有，并且是由其占有使用，至于其将房屋交给何人使用经营属于被告的权利，但并不能免除缴纳物业管理费的义务。原告在被告拒缴物业管理费期间一直有向被告进行追讨。对补充证据3三性均有异议，其性质相当于证人证言，因为无任何证人出庭作证，所以依法对调查表的内容不予采纳。被告农商行营仔支行对原审的拍卖须知无异议；对补充证据均无异议。对于农商行营仔支行的证据，原告对吴河成在被告农商行营仔支行抵押借款没有异议，认为本案吴河成欠原告的物管费应该在吴河成拍卖的抵押物款项中参与分配，买受人李春燕原告也应该承担吴河成原来拖欠的物管费和违约金。被告李春燕没有异议，但对原告所要求其承担物业费和违约金有异议，在廉江市人民法院拍卖公告没有说到要拍卖人承担原业主拖欠的相关房屋费用，与新业主不存在连带责任关系。对本院调取的证据，当事人均无异议。被告吴河成经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。经审核，本院对当事人均无异议的证据及本院调查的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴河成于2008年购买了位于金都小区的金都名园l幢101号商铺并登记在其本人名下，该商铺套内建筑面积160.88㎡。2009年5月12日，原告居欢颜公司与廉江市金都房地产有限公司签订《合同协议书》，约定廉江市金都房地产有限公司委托居欢颜公司对金都小区实行专业化、一体化的物业管理，其中住宅楼每月平方米建筑面积0.6元，垃圾处理费暂按每房3元/月；商铺每月每平方米建筑面积1.6元，垃圾处理费按环卫处定的代收等。2009年7月15日，原告居欢颜公司成立。2012年10月24日，原告与吴河成签订《管理费及税费等收缴协议》，约定吴河成每月应向原告缴纳的管理费标准为1.6元/㎡，每月管理费计算公式为每户建筑面积×1.60元/㎡。吴河成须于每月五日之前缴清当月管理费和水费，如延期缴付，原告可按延期天数每天加收延付金额1%滞纳金或停水等。该协议中的管理费标准1.6元/㎡是由0.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡。本院依职权向该小区部分其他商铺业主调查，均认可一直以来该小区住宅的物业管理费是每月0.6元/㎡，商铺的物业管理费是每月1.6元/㎡；且其他业主提供其与原告的《管理费及税费等收缴协议》，也存在管理费标准1.6元/㎡是由0.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡的情形。吴河成于2012年7月29日向农商行营仔支行（原名称廉江市农村信用合作联社营仔信用社）借款本金80万元，以其所有的位于金都名园ｌ幢101号商铺作抵押。因吴河成一直没有偿还欠农商行营仔支行本金及利息，农商行营仔支行申请本院强制执行。本院依法对该抵押物进行公开拍卖，并于2019年3月4日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《竞买公告》，公告主要内容有：1、拍卖标的：位于廉江市（证号：粤房地权证廉房字第××号）套内建筑面积160.88平方米，起拍价：926640元，保证金：10万元，增价幅度：5000元。2、特别提醒（公告第五条）：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。3、（公告第六条）标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。同时发布《拍卖须知》，告知竞买人有关网上拍卖事宜：……三、拍卖标的：位于廉江市（证号：粤房地权证廉房字第××号）套内建筑面积160.88平方米，起拍价：926640元，保证金：10万元，增价幅度：5000元。……九、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2019年3月25日，被告李春燕通过网上竞拍，以926640元竞得上述商铺。因吴河成自2009年5月起至商铺被拍卖前一直拖欠原告物管费未缴，原告经多次在吴河成商铺张贴《催费通知》催缴未果，于2019年5月20日诉至本院，请求判令吴河成、李春燕支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费32538.11元及违约金96804元，合计129342.11元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据诉辩双方发表的意见，归纳本案双方争议的焦点是：1、本案原告起诉是否超过诉讼时效；2、涉案物业管理费如何计算；3、物业管理费应由谁承担支付。一、关于本案的诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”规定，物业服务合同是一种典型的继续性合同,具有持续不间断性的特点,吴河成拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务,从时间上看具有整体性,应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效,故本案的诉讼时效期间自最后一期（2019年4月）起计算，原告于2019年5月提起诉讼，没有超过法定诉讼时效。二、涉案物业管理费的计算问题。1、关于原告请求按1.6元/㎡的标准计算物业管理费，虽然其与吴河成签订的《管理费及税费等收缴协议》中管理费标准有将1.6元/㎡手动修改为1.6元/㎡的痕迹，但根据建设单位廉江市金都房地产有限公司与原告居欢颜公司签订《合同协议书》内容，双方约定住宅楼每月平方米建筑面积0.6元，商铺每月每平方米建筑面积1.6元收取管理费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位廉江市金都房地产有限公司与原告居欢颜公司之间的物业管理费协议对业主吴河成具有约束力。且经本院调查同小区的部分其他商铺业主，均承认其商铺一直以来是按照1.6元/㎡的标准收取物业管理费，其与原告签订的《管理费及税费等收缴协议》中管理费标准亦存在手改的痕迹，这与吴河成的情况相同。故本院认可原告以1.6元/㎡的标准收取商铺物业管理费。2、关于本案物业管理费的计算期间问题。原告请求从2009年5月1日开始计算物业管理费，虽然原告与廉江市金都房地产有限公司的《合同协议书》于2009年5月12日签订，但其成立于2009年7月15日，原告没有提供证据证明吴河成于2009年5月开始已经享受原告的物业管理，也没有证据证明廉江市金都房地产有限公司于2009年5月1日前交付商铺给吴河成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本院对原告请求从2009年5月1日开始计算物业管理费不予支持。而吴河成与原告签订的《管理费及税费等收缴协议》的时间是在2012年10月24日，该商铺的物业管理费应从2012年10月24日开始计算，计至2019年4月30日应为20077.82元（160.88㎡×1.6元/㎡×78个月）。3、关于原告请求物业管理费的违约金问题。原告与吴河成的《管理费及税费等收缴协议》约定“吴河成须于每月五日之前缴清当月管理费，如延期，原告可按延期天数每天加收延付金额1%滞纳金”，该滞纳金约定实际应是吴河成延迟缴纳业务管理费的违约金，该违约金约定过高，应以原告的实际损失为基础,兼顾公平原则,本院确定应以每月所欠物业管理费标准257.41元（160.88㎡×1.6元/㎡）为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2012年11月6日起逐月累计至全部物业管理费付清之日止。三、关于物业管理费应由谁承担支付的问题。李春燕通过本院阿里巴巴司法拍卖网络平台竞拍取得案涉房屋的所有权。本院在对涉案商铺进行公布拍卖资料时，拍卖公告明确告知“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。”，拍卖须知亦明确告知“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”，本院公布的拍卖公告和拍卖须知对所有参与竞拍的竞买人均有约束力。李春燕竞拍得涉案商铺,作为涉案商铺的买受人理应信守承诺,接受涉案商铺存在拖欠物业管理费的瑕疵，承担履行支付原业主吴河成拖欠的物业管理费的义务。另外原告请求被告农商行营仔支行在拍卖款项中优先支付物业管理费和承担连带责任，没有事实和法律依据，应予驳回。被告吴河成经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对被告吴河成予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、限被告李春燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市居欢颜物业服务有限公司支付2012年10月24日至2019年4月30日的物业管理费20077.82元以及违约金（违约金以每月257.41元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2012年11月6日起逐月累计至全部物业管理费付清之日止）。二、驳回原告廉江市居欢颜物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3002元，保全费1195.51元，由原告廉江市居欢颜物业服务有限公司承担1607.51元，被告李春燕承担2590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 勇人民陪审员  徐永槐人民陪审员  龙小云二〇二〇年十二月十七日书 记 员  谢若尘附相关法律法规：《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。