福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3044号 上诉人（原审被告）：翁红海，男，1973年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上诉人（原审被告）：吴颖卿（也系翁红海的委托诉讼代理人），女，1978年8月7日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被上诉人（原审原告）：莆田市嘉亿物业服务有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道1366号和成天下3号楼101室，统一社会信用代码913503027395421584。 法定代表人：林超群，总经理。 委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：欧世杰，福建众益律师事务所实习律师。 上诉人翁红海、吴颖卿因与被上诉人莆田市嘉亿物业服务有限公司（以下简称“嘉亿物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0304民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁红海、吴颖卿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉亿物业公司的起诉或者驳回嘉亿物业公司的一审全部诉讼请求，判令嘉亿物业公司违规额外收取的费用归还给翁红海、吴颖卿，并判令本案一审、二审诉讼费用由嘉亿物业公司承担。事实和理由：一、嘉亿物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。1.根据《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业企业才可以向人民法院起诉。本案中，嘉亿物业公司并未提供任何证据证明其有督促翁红海、吴颖卿限期交纳物业费，也没有任何证据证明翁红海、吴颖卿在收到业主委员会督促通知后仍拒绝交纳相应物业费。2.根据《最高人民法院》第六条的规定，物业管理公司也应当履行法定的通知交纳义务。本案中，嘉亿物业公司在一审中也没有任何证据证明通过直接送达等方式向翁红海、吴颖卿书面催交了物业管理费用。3.关于审理追索物业服务费案件，依照现行法律关于诉讼时效的规定，在适用时不宜过苛，除物业管理企业怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。翁红海、吴颖卿在一审中提交了物业公司最后一次收费发票，在最后一次交费后，嘉亿物业公司未进行任何形式催交的说明，也未提供任何形式催交的证明材料，说明嘉亿物业公司明显怠于行使权利。4.一审庭审中，嘉亿物业公司的委托诉讼代理人诱导吴颖卿陈述“嘉亿物业公司有还是没有（不能确定）向其婆婆催讨物业费，而是用‘应该’二字”。后经法庭允许庭后补充证据，吴颖卿婆婆本人向一审提交证据证明，事实上嘉亿物业公司在2019年年底没有上门口头向其催讨物业费，真正的最后一次催讨时间是2016年年底。一审却以吴颖卿“自认”嘉亿物业公司于2019年年底向其婆婆催讨物业费为由认为诉讼时效中断，显失公平。二、翁红海、吴颖卿在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以不属于本案审理范围为由，告知由翁红海、吴颖卿另行主张，使原告逃避了违约、违法责任，判决不公，损害业主权益。三、根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，任何一个小区业主，在物业管理企业没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权利。 嘉亿物业公司辩称：1.嘉亿物业公司收到的上诉状忠只有翁红海一人签名，所以吴颖卿在本案二审中应该列为原审被告，上诉人应认定只有翁红海一人。2.一审判决认定事实清楚，证据充分，请求依法予以维持。物业费以及公摊水电费的金额在一审中都已经予以确认，翁红海、吴颖卿对于拖欠的事实是没有异议的，只是对是否应付或者少付提出异议。3.涉案套房是翁红海、吴颖卿两个人共同购买的，所以支付的主体也是清楚的。4.本案的诉讼没有超过诉讼时效。翁红海、吴颖卿在上诉状中否认原审自认的事实，根据民事诉讼法的规定，对于庭审过程中自认的事实，除非有法定的情形才能推翻，否则不应当对其反悔之后的主张予以采信。物业公司通常的管理方式就是到业主家中以张贴红单的方式进行催交物业费，而且嘉亿物业公司的委托诉讼代理人在本案起诉之前也分别通过电话短信及张贴律师函在翁红海、吴颖卿家门口的方式进行催讨，但是翁红海、吴颖卿在一审庭审时却否认。吴颖卿在一审庭审中的第一反应是有催讨，后又否认其本人收到催讨，随即说是向其婆婆催讨。吴颖卿的第一反应说明了本案物业费催讨的最真实的情况。嘉亿物业公司先是打电话，后再上门催讨。从本案客观情况及吴颖卿的自认，可以得知嘉亿物业公司是有催讨物业费的。5.翁红海、吴颖卿在上诉状中主张的拒不交纳物业费的理由均不能成立且无证据证实。翁红海、吴颖卿对于物业费重复缴纳等与本案的物业费缴纳无关，在一审中其也未提出反诉，不应当作为本案的审理范围。6.翁红海、吴颖卿在本案中提出的主张有一些涉及到全体业主的公共权益，依法应当予以驳回。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 嘉亿物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令翁红海、吴颖卿立即向嘉亿物业公司支付中特·阳光棕榈城1#1303室2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费5847元，并按每日千分之三支付滞纳金直至付清之日止（其中以2147.16元为基数自2017年1月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币3613.3元；以2147.16元为基数自2017年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币3084.17元，以2147.16元为基数自2018年1月11日起计算，暂计至起诉之日为人民币2546.26元，以2147.16元为基数自2018年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币2017.13元，以2147.16元为基数自2019年1月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币1479.23元，以2147.16元为基数自2019年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币950.1元），合计：19537.19元；2.依法判令翁红海、吴颖卿立即向嘉亿物业公司支付中特·阳光棕榈城11号楼111、112、113坎店面2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费15030元，并按每日千分之三支付滞纳金直至付清之日止（其中，以2147.16元为基数自2016年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币9146.9元；以2147.16元为基数自2017年1月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币7961.67元；以2147.16元为基数自2017年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币6795.76元，以2147.16元为基数自2018年1月11日起计算，暂计至起诉之日为人民币5610.53元，以2147.16元为基数自2018年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币4444.62元，以2147.16元为基数自2019年1月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币3259.39元，以2147.16元为基数自2019年7月11日起计算，暂计至起诉之日止为人民币2093.48元），合计：54306.35元；3.判令翁红海、吴颖卿支付给嘉亿物业公司自2019年11月1日至2019年11月30日止的公摊水电费72.23元；4.依法判令翁红海、吴颖卿承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：嘉亿物业公司与中特（莆田）实业有限公司于2008年3月13日签订前期物业管理服务合同一份，约定：中特（莆田）实业有限公司选聘嘉亿物业公司对中特城提供前期物业管理服务，期限为一年，自2008年1月9日起至2009年1月8日止；高层住宅物业服务费用每平方米1.2元/月，商业物业服务费用每平方米1.5元/月，于每（半年/年）开始10日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。合同期满后，双方未再签订物业管理服务合同，但嘉亿物业公司仍对该小区业主提供物业管理服务。而翁红海系该小区1#1303室（建筑面积为134.98平方米）的业主，吴颖卿系翁红海之妻，该房屋系在吴颖卿与翁红海夫妻关系存续期间购置的。此外，翁红海还向他人承租11号楼111、112、113坎店面用于经营汽车美容会所。自2017年1月1日起未向嘉亿物业公司交纳物业管理服务费，尚欠2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费和自2019年11月1日起至2019年11月30日止的公推水电费72.23元。在一审庭审过程中，吴颖卿陈述嘉亿物业公司有向其婆婆催讨物业费，最后一次应该是2019年年底。 一审法院认为，嘉亿物业公司与中特（莆田）实业有限公司签订的前期物业管理服务合同的期限虽已届满，但嘉亿物业公司仍对该小区业主提供物业管理服务，双方已形成事实物业管理服务关系，翁红海、吴颖卿作为该小区的业主仍应支付相应的物业服务费等相关费用。现嘉亿物业公司要求翁红海、吴颖卿支付其未交纳的自2017年1月1日起至2019年12月31日止按每平方米每月1.2元计算的物业服务费5847元（135.34×1.2×36）和水电分摊费用72.23元，符合法律规定，予以支持；但因双方未再签订物业管理服务合同，故其请求翁红海、吴颖卿支付滞纳金缺乏依据，翁红海、吴颖卿应自起诉之日起支付该款按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因吴颖卿自认嘉亿物业公司于2019年年底向其婆婆催讨物业费，庭审后其提供的证据不足予否认其自认行为，该诉讼时效中断，故嘉亿物业公司要求翁红海、吴颖卿支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止物业服务费未超过三年的诉讼时效。因11号楼111、112、113店面不是翁红海、吴颖卿所有的，嘉亿物业公司在庭审结果后提供的房屋所有权证中的房号与涉案店面（11号楼111、112、113）房号不一致，该三坎店面的建筑面积也无法确认，故对该三坎店面的物业费应由嘉亿物业公司另行主张。翁红海、吴颖卿以嘉亿物业公司服务质量差等为由拒付物业费，因其提供的证据不足以证实嘉亿物业公司服务质量差，其应承担举证不能的法律后果，该理由不能成立，不予支持。翁红海、吴颖卿提出嘉亿物业公司出租公共用房及广告收益和违章搭盖等问题，不属于本案处理范围，应由翁红海、吴颖卿另行主张。翁红海经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、翁红海、吴颖卿应在判决生效之日起十日内支付给莆田市嘉亿物业服务有限公司物业费5847元及该款自2020年7月7日起至支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、翁红海、吴颖卿应在判决生效之日起十日内支付给莆田市嘉亿物业服务有限公司公摊水电费用72.23元；三、驳回莆田市嘉亿物业服务有限公司要求翁红海、吴颖卿按每日千分之三支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费290元，减半收取为145元，由莆田市嘉亿物业服务有限公司负担105元，翁红海、吴颖卿负担40元。 本院二审期间，嘉亿物业公司没有提供新的证据。翁红海、吴颖卿提供以下证据：1.企业信用信息公示报告及三份行政处罚决定书，欲证明：城厢区工商局于2016年对嘉亿物业公司的违法行为进行三次行政处罚，嘉亿物业公司违规向中特小区、三和小区业主重复收费再转嫁给业主身上。2.案外人林秀玉出具的书面证明，欲证明：吴颖卿的婆婆林秀玉没有接到嘉亿物业公司上门催交物业费；3.小区业主微信群聊天记录及微信群群主陈斌出具的证明，欲证明：小区广大业主证实嘉亿物业公司不作为，没有履行义务；4.微信群聊天记录及光盘（群里面聊天记录的视频）一份，欲证明：12#楼天井钢化玻璃之前坏掉，嘉亿物业公司换成普通玻璃，导致2020年10月份一个小孩走上去后掉下去，小鱼网对此也进行了报道，进一步证实嘉亿物业公司不作为。5.兴众传媒提供的其与小区物业合作投放广告的材料一份，欲证明：嘉亿物业公司在电梯投放广告有广告收入。 嘉亿物业公司质证认为：1.对证据1的真实性有异议，来源不清，相关的文书没有相应的单位盖章；对关联性也有异议，行政处罚是行政机关行政管理的行为，并不必然约束或者影响双方之间民事主体的权利义务。关于电梯维保费和年检费，嘉亿物业公司在本案中并无主张，与本案翁红海、吴颖卿应缴纳的物业费和公摊水电费无关。嘉亿物业公司是否存在重复收费或者多收费的问题，翁红海、吴颖卿并未提出反诉，并非本案审理范围。该些处罚决定书都是2016年的，但本案起诉的物业费是2017年的。即使2017年之前存在问题，也无证据证明2017年之后还存在该些问题。2.对证据2的真实性有异议，鉴于该证据属于证人证言，林秀玉系吴颖卿的婆婆，与本案存在利害关系，其证言不应该采信。在一审中，吴颖卿在回答法院提问时，先确认的事实是有催交物业费的，其次才是对时间节点不确定，其用的是“应该”的字眼。该证据所证明的事实不客观、不真实。3.对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，来源不清，且群主的身份不明，聊天记录中的言论不能作为嘉亿物业公司是否按照合同约定履行义务的证据，业主的评论是否真实，是否夹杂个人情感因素，群主也并未到庭质证，不应当作为证据予以采信。4.对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，来源不清，事实不明。该事件是发生在2020年10月，但嘉亿物业公司在2019年12月31日就已经退管涉案小区，显然与嘉亿物业公司无关。5.对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据在法律上属于证人证言，不属于书证或者物证。兴众传媒也没有提供盖章的材料，也没有到庭质证，是否投放广告或者是否支付广告费与本案没有关联。对广告收入，翁红海、吴颖卿也没有独立主张的权利，应该以业主委员会的名义主张。 本院经审查认为：1.对证据1，真实性可以确认，但仅能证实嘉亿物业公司因收取电梯维修保养费和电梯年检费被行政处罚，但本案嘉亿物业公司并没有要求翁红海、吴颖卿支付电梯维修保养费和电梯年检费，故该组证据与本案无关，本院不予采信。2.对证据2，林秀玉系吴颖卿的婆婆，存在法律上的利害关系，故对林秀玉所作出的证明内容的真实性无法确认，且与吴颖卿在一审中的自认不符，故本院不予采信。3.对证据3和证据4，真实性可以确认，但该证据只能证明嘉亿物业公司提供的物业服务存在瑕疵，无法证实嘉亿物业公司不作为。4.对证据5，嘉亿物业公司是否有广告收入，与本案翁红海、吴颖卿是否需要交纳物业费、公摊水电费无关，本院不予采信。 经审理查明，对一审法院认定的事实，翁红海、吴颖卿“在一审庭审过程中……2019年年底”有异议，认为吴颖卿一审陈述的是应该，但是吴颖卿不确定是不是2019年年底；翁红海、吴颖卿对一审法院认定的其他事实没有异议。嘉亿物业公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的翁红海、吴颖卿、嘉亿物业公司双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在一审法院移送给本院的二审材料中，翁红海、吴颖卿均有在上诉状中签字，故应认定翁红海、吴颖卿均是本案的上诉人。嘉亿物业公司要求将吴颖卿列为原审被告，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，开发商中特（莆田）实业有限公司与嘉亿物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》属于前期物业服务合同，对翁红海、吴颖卿具有约束力。虽然该合同约定的服务期限已经届满，但嘉亿物业公司在服务期满后仍继续提供物业服务，故作为业主之一的翁红海、吴颖卿，仍应按时支付物业费。翁红海、吴颖卿至今仍未支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费及公摊水电费，构成违约，一审判决由翁红海、吴颖卿支付相应的物业费、公摊水电费，是正确的，应予维持。对于滞纳金，根据翁红海、吴颖卿一审、二审提供的证据，可以认定嘉亿物业公司的物业服务确实存在部分瑕疵，故一审对起诉之前的滞纳金不予支持，对起诉后予以计算相应的利息，并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，嘉亿物业公司提供的物业服务存在瑕疵，翁红海、吴颖卿可以要求嘉亿物业公司继续履行并改正等，但不能以此拒交物业费，故翁红海、吴颖卿主张嘉亿物业公司没有尽到服务约定，其可以拒交物业费，理由明显不能成立，本院不予支持。翁红海、吴颖卿另主张嘉亿物业公司没有催交物业费、公摊水电费，只有催交电梯维修保养费，本案已经超过诉讼时效。一审中，嘉亿物业公司提供了其于2019年9月11日的催缴函及粘贴的照片，可以证实嘉亿物业公司有进行催讨，构成诉讼时效中断，故对翁红海、吴颖卿的上述主张，本院不予采信。 综上所述，翁红海、吴颖卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费80元，由翁红海、吴颖卿负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年十二月三十日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。