江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初744号原告：林莺，女，汉族，1983年7月11日出生，住启东市。委托诉讼代理人：顾栋，江苏禾东律师事务所律师。被告：南通秀瑾房地产咨询有限公司，住所地南通市港闸区树西路38号。法定代表人：彭东奔，该公司总经理。委托诉讼代理人：施元芳，女，该公司经理。委托诉讼代理人：严楚楚，江苏通成律师事务所律师。原告林莺与被告南通秀瑾房地产咨询有限公司（以下简称“秀瑾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法先适用简易程序进行审理，后因案件审理需要组成合议庭，适用普通程序于2020年7月29日及12月16日公开开庭进行了审理。原告林莺及其委托诉讼代理人顾栋，被告秀瑾公司的委托诉讼代理人施元芳、严楚楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林莺向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年7月18日订立的关于南通“碧桂园.云谷”6幢1315室、1316室、1809室及1811室四套商品房购房确认单；2.判令被告返还原告购房款132万元及利息（自2018年7月19日起至实际还款之日止期间按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告经济损失65万元。事实和理由：被告系南通“碧桂园.云谷”房产代理销售商。2018年7月18日，原告与被告共同签约，由原告以635570元价格购买“碧桂园.云谷”6幢1315室（建筑面积74.58平方米）、以618356元价格购买“碧桂园.云谷”6幢1316室（建筑面积72.56平方米）、以667275元价格购买“碧桂园.云谷”6幢1809室（建筑面积73.51平方米）、以648799元价格购买“碧桂园.云谷”6幢1811室（建筑面积73.51平方米），合计257万元。原告于签约当天向被告支付前述房款257万元。事后，原告多次向被告提出要求与开发商订立商品房买卖合同及办理产权证，被告以种种理由予以推脱。2019年2月，经原告向开发商了解，发现“碧桂园.云谷”6幢1809室及1811室两套房已售卖于他人。后经双方协商，被告同意退还原告该两套房款、将位于南通世纪大道18号恒隆国际大厦C座405室房屋（以下简称“恒隆405室”）作为赔偿原告的损失65万元抵偿给原告，并承诺及时为原告办理“碧桂园.云谷”6幢1315室及1316室房屋的相关购房手续。被告于2019年3月28日至2019年5月24日陆续向原告退还房款125万元，并于2019年5月27日为原告办理了恒隆405室不动产权证，但至今尚未为原告办理“碧桂园.云谷”6幢1315室及1316室的相关购房手续。故原告诉至法院，主张相关权利。被告秀瑾公司辩称，原告虽与被告就“碧桂园.云谷”6幢1315室、1316室、1809室及1811室四套房屋签订有购房确认单，被告亦于签订当日收到了原告支付的购房款257万元，但在双方履行过程中，因原告单方提出更换房屋导致双方产生纠纷。购房确认单已约定“已购房屋不更名、不换房、不退房”，故导致合同解除的责任在原告。被告已按双方口头协商的结果将“碧桂园.云谷”6幢1315室、1316室的房款125万元退还原告。原告以“碧桂园.云谷”6幢1809室及1811室两套房屋不连在一起为由要求被告更换靠在一起的两套房，为此被告向开发商额外支付了违约金及保证金23万元，为减少损失，被告已将原告不要的该两套房屋另行处置给了他人，并将恒隆405室另行抵偿给原告。双方之间因“碧桂园.云谷”6幢1315室、1316室、1809室及1811室四套房屋买卖产生债权债务关系已结算完毕，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告所诉案涉房屋签订签约确认单、支付房款、抵偿房屋及退还房款的事实，有其提供的签约确认单、收款收据、银行转账凭证、银行账户交易明细单、不动产权证、商品房买卖合同、购房发票等证据一组，以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方均无异议，本院予以认定。另查，本案审理过程中，经林莺、秀瑾公司申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称“苏信公司”）就案涉相关房屋的市场价值进行司法评估。苏信公司于2020年12月7日出具苏信房地估字（2020）南通第010103号评估报告，认定：“碧桂园.云谷”6幢1315室、1316室、1809室及1811室四套房屋在2020年4月8日价值297.02万元”；林莺向苏信公司交付评估费14490元。苏信公司于2020年12月7日出具苏信房地估字（2020）南通第010104号评估报告，认定：“恒隆405室房屋在2019年4月11日价值90.38万元”；秀瑾公司向苏信公司交付评估费7050元。南通“碧桂园.云谷”房产项目系由南通通商置业有限公司（以下简称“通商公司”）开发建设。通商公司与博海房地产经纪（昆山）有限公司（以下简称“博海公司”）就“碧桂园.云谷”房产项目中涉及的“南通华富国际大厦”苑区165套办公房源对外销售签订有合作协议。2018年3月28日，博海公司与秀瑾公司签订《项目代理包销转让合同》，约定博海公司将其承接的通商公司南通华富国际大厦（简称“碧桂园.云谷”）房产项目的对外销售业务转让给秀瑾公司。2018年4月，博海公司授权秀瑾公司代理“碧桂园.云谷”房产项目中6号楼的对外销售业务。博知海房产信息南通有限公司（以下简称“博知海公司”）系南通天地置业有限公司（以下简称“天地置业公司”）开发的恒隆国际C座四层405室至413室合计9套房屋的包销商，双方约定除413室房屋按100万元价格外其余房屋均按每套65万元价格对外包销，如博知海公司未能在约定期内足额支付约定房款，天地置业公司可按413室125万元、其余房屋每套90万元与博知海公司结算房款。2018年11月28日，“jiwu.com”网刊登的通商公司关于“碧桂园.云谷；华富国际大厦”7幢的对外预售公告，该公告显示该幢房屋的预售基价为12000元/平方米。2019年1月23日，天地置业公司通过协议同意博知海公司按每套90万元价格购买恒隆405室、406室，并同意出售给博知海公司指定的买受人，相关房款在博知海公司已交付的剩余包销房款中扣除。2019年4月11日，林莺与天地置业公司签订商品房买卖合同，约定由林莺购买恒隆405室，房屋价款65万元等。2020年5月1日，博知海公司书面证明恒隆405室系其代秀瑾公司向林莺履行该房屋的交付义务，博知海公司与秀瑾公司之间就该房屋的价款另行结算。天地置业公司出具的“恒隆C座4层2019年第二季度价格表”显示恒隆405室（69.01平方米）对外售价为1104160元，可以按“95折”优惠出售。秀瑾公司当庭自认案涉碧桂园.云谷6幢1809室及1811室于2018年10月另行售出。2019年4月15日，秀瑾公司与案外人米巍就案涉碧桂园.云谷6幢1315室及1316室签订认购确认单，确认单显示房屋价款为1338402元。林莺于2019年5月27日登记取得恒隆405室的产权。以上另查事实，有原告提供的网络信息打印件一份；被告提供的合作合同、包销转让合同、授权委托书、房源包销合同、协议书、证明书、价格表等证据一组；本院委托评估单位出具的评估报告及收费票据一组；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，关于原、被告签订的《签约确认单》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条明确要求商品房买卖合同应具备当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款及付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、产权登记、解决争议的方法、违约责任等13项主要内容。就本案而言，被告作为包销商，系以开发商名义对外销售房屋，案涉《签约确认单》中尽管载明了原告拟购房屋的房号、面积、单价、总价以及付款时间等内容,原告也按约付清全款,但确认单缺少诸如房屋交付条件及日期、配套设施、产权登记、违约责任等商品房买卖合同应具备的其他主要构成要素,且该确认单明确载明:“与碧桂园.云谷开发商签订商品房认购协议……以上房源以签约合同价格为准”。因此,案涉《签约确认单》不能认定为商品房买卖合同,而是商品房买卖的预约合同。针对原告在本案中提出的诉讼请求，本院逐一分析论证如下：一、关于解除案涉4套房屋购房确认单的请求问题。原告在本案中主张解除案涉4套房屋购房确认单，被告不持异议，本院对照“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，依法予以照准。二、关于原告主张被告退还购房款132万元及该款自2018年7月19日起至实际还款之日止期间按银行同期贷款利率计算的利息请求问题。原告于2018年7月18日向被告交付了案涉4套房屋购房款257万元，被告于2019年3月28日至2019年5月24日期间已合计退还原告购房款125万元，尚余132万元未予退还。就双方的实际履行情况而言，被告除了向原告退还购房款125万元及将恒隆405室通过合作单位过户并交付给原告外，双方对于剩余132万元购房款如何处置均未提供相应的结算依据。对照“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定，原告主张被告退还购房款132万元，于法有据，本院予以支持。关于导致合同解除的原因，原告主张系被告将标的房屋另售他人，被告辩称系原告单方要求更换房屋导致产生纠纷后双方协商退房。被告未能举证其前述抗辩事实和理由的存在。而反观原告举证及被告当庭自认，双方签约后，被告确实于2018年10月将案涉碧桂园.云谷6幢1809室及1811室另行售出，于2019年4月15日又将案涉碧桂园.云谷6幢1315室及1316室与他人签订认购确认单。在被告未能举证其将案涉4套房屋另售他人的正当理由的情况下，被告的该行为构成对原告合同违约，并应赔偿因此给原告造成的相关损失。鉴于合同解除后客观上给原告造成被告占用该132万元购房款期间的利息损失，原告主张被告赔偿其132万元自2018年7月19日起至实际还款之日止期间的利息损失（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，本院亦予以支持。三、关于原告主张被告赔偿其经济损失65万元请求问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。本案中，被告违反预约合同约定，将房屋另售他人，未履行促成商品房买卖合同签订的预约合同义务，应当赔偿除利息损失之外的其他损失。关于恒隆405室交易在案涉碧桂园.云谷4套房屋交易过程中性质认定问题。被告辩称系与其额外支付的违约金及保证金23万元一并用于抵偿原告已付碧桂园.云谷6幢1809室及1811室剩余房款132万元。原告则主张系因被告擅自将碧桂园.云谷6幢1809室及1811室两套房屋出售给他人而给予原告的赔偿。对此均仅有当事人陈述而无其他证据予以佐证。本院认为，无论是用于退房款还是赔偿损失，双方意见一致的是，恒隆405室是作为双方基于解除合同的意图而作出的争议解决方式。该房屋已过户至原告名下，应视为被告基于解决合同争议目的所作的财产处分行为。作为交易中具有相对优势的房屋包销商和出售方，被告既未就退还剩余125万元房款、交付恒隆405室此类大额交易与原告作出书面约定，也未举证其另行支付所谓违约金及保证金，更未就双方解除合同后的相关合同权利义务清理作出书面约定，应当自行承担交易中不谨慎的法律后果。就原告的损失范围而言，由于双方就因被告违约导致合同解除而给原告造成的损失数额或被告违约责任未事先约定，故依法应当就被告的违约行为可能给原告造成的损失范围进行审查。原、被告签订的系预约合同，违约损失与商品房买卖合同的损失认定应有所区别。被告将案涉房屋另售他人致使原告丧失了在相同地段以《购房确认单》载明的价格购买相同面积房屋的机会,由此造成原告的现实损失应为被告一房二卖的同类房屋的差价。由于上述期间内房屋售价、实际价值均处于波动状态，该差价损失应结合合同履行情况、当事人过错、预期利益综合考量。根据司法评估，恒隆405室房屋成交时市场价格为90.38万元。同时依据司法评估，案涉碧桂园云谷4套房屋在原告起诉时市场价值297.02万元，与原告签约时支付给被告的约定房款257万元之间，差额为40.02万元。即便按照原告主张参照开发商通商公司于2018年11月28日对外公布的预售基价12000元/平方米单价计算房屋出售价（总建筑面积294.16，合计3529920元），计算差价959920元与恒隆405室成交时的市场价格亦大体相当。对照“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的法律规定，被告已交付原告的恒隆405室足以涵盖因案涉4套房屋预约买卖合同解除给原告造成的可得利益损失范围。故对原告再向被告主张赔偿损失65万元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告林莺与被告南通秀瑾房地产咨询有限公司于2018年7月18日签订的四份关于“碧桂园.云谷6-1315、6-1316、6-1809、6-1811”的签约确认单于本判决生效之日起解除；二、被告南通秀瑾房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林莺购房款人民币132万元，及132万元自2018年7月19日起至实际还款之日止期间的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告林莺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32560元，由原告林莺负担6573元、被告南通秀瑾房地产咨询有限公司负担25987元；司法评估费21540元，由原告林莺负担4348元、被告南通秀瑾房地产咨询有限公司负担17192元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费32560元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  季婉栋人民陪审员  邢 艳二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘喆慧书 记 员  张云凤拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。