重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2020)渝0113民初7662号 原告：冯前锋，男，1975年12月10日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李长东，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晗，重庆启林律师事务所律师。    被告：重庆优美餐饮技术服务有限公司，住所地重庆市巴南区龙庭街17号第34栋第一层商铺附10号至附40号，第二层商铺附17号至附29号，统一社会信用代码93400113MA5UNH4L2K。法定代表人：赖学学。原告冯前锋诉被告重庆优美餐饮技术服务有限公司（以下简称优美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告优美公司下落不明，本案不宜适用简易程序审理，于2020年8月4日依法转为普通程序，由审判员金宏担任审判长，与人民陪审员喻启平、谢光碧组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行审理，原告冯前锋委托诉讼代理人李长东到庭参加诉讼，被告优美公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯前锋向本院提出诉讼请求：1、请求从起诉之日，解除双方租赁合同；2、请求被告立即支付欠付租金9984元，并从2019年12月22日起，每日按照欠付租金5990.40元的千分之二标准支付逾期付款违约金；从2020年3月21日起，每日按照欠付租金3993.60 元的千分之二标准支付逾期付款违约金。至起诉日违约金暂计：200元；3、请求被告按照从起诉之日至2025年6月30日租未履行租赁期租金30%的标准支付原告提前解除合同违约金42 172.40元；4、请求被告自合同解除之日起十五日内，立即将上述房屋恢复原状，若被告未在上述期限内恢复原状，则赔偿原告恢复原状的费用20 000元。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求中2020年1月至3月的租金及其违约金，并撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告因购买重庆市巴南区龙庭街17号附38号房屋（以下简称案涉房屋），继受了案外人重庆携磊商业管理有限责任公司与被告优美公司就案涉房屋达成的《租赁合同》，且原被告另行签订了《房屋租赁合同>补充协议》。案涉房屋已于2017年7月1日交付被告使用。现被告未按合同约定支付租金，严重违约，且被告已表示不再履行该租赁合同。为维护原告权益，原告遂向本院提出如上所请。被告优美公司未到庭，亦未作答辩。原告冯前锋围绕诉讼请求向本院依法提交了原被告签订的《房屋租赁合同>补充协议》、案外人重庆携磊商业管理有限责任公司与被告优美公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同>补充协议》、不动产权证、中国光大银行对私活期账户对账单等证据，本院经审查后均予以确认并在卷为凭。被告优美公司未举示证据。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋原系案外人重庆新跨越房地产开发有限公司所有。2017年5月22日、5月26日，重庆新跨越房地产开发有限公司委托案外人重庆携磊商业管理有限责任公司（甲方）与被告优美公司（乙方）签订了《租赁合同》及《房屋租赁合同>补充协议》，约定由乙方承租甲方位于重庆市巴南区龙庭街商铺房屋用于经营使用，租赁期限从2017年7月1日起至2025年6月30日或乙方实际接房日期起计8年；甲方应于2017年7月1日前交付案涉房屋，乙方须不晚于2017年7月1日办理交接手续，乙方必须于2017年11月1日前完成房屋装饰装修工程并开业；免租期限为12个月，从2017年7月1日起至2018年6月30日止；房租租金2018年7月1日至2019年6月30日按照40元／㎡/月计算（含税），2019年7月1日至2020年6月30日按照40元／㎡/月计算（含税），2020年7月1日至2021年6月30日按照42元／㎡/月计算（含税），2021年7月1日至2022年6月30日按照44.10元／㎡/月计算（含税），2022年7月1日至2023年6月30日按照46.30元／㎡/月计算（含税），2023年7月1日至2024年6月30日按照48.60元／㎡/月计算（含税），2024年7月1日至2025年6月30日按照51元／㎡/月计算（含税），乙方租赁该房屋的租金按季度支付一次，乙方须在2017年7月1日前缴纳2018年7月1日至2018年9月30的租金，即人民币261 787元，下期租金应在2018年9月21日前支付，之后每一期租金都在上一季度租期到期10日前支付到甲方指定账户或以现金方式缴纳完成。如果甲方实际交房时间于本合同约定时间不符，则租金支付时间和对应租期起止时间相应据实调整；乙方在合同签订后五日内向甲方一次性缴清履行保证金人民币87 000元，履约保证金不充抵房租；合同期限届满且乙方无任何违约行为，乙方或实际经营者可移走租赁区域内可活动部分装修、装饰物，其它按届时现状且经甲方验收确认符合约定后，交还甲方，在甲方全面履行本合同项下出租房屋的全部义务后，如因乙方原因导致本合同提前终止，甲方可要求乙方清偿甲方一切损失且按该房屋符合交付时状况（参见附件二《交房标准》）交还甲方；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日的合理搬离期限内向甲方交还该房屋，乙方无正当理由逾期不交还该房屋，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准向甲方支付房屋占有费；如因乙方过错导致合同解除的，则甲方有权向乙方按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，并按实际租期结算租金；如乙方无正当理由违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金等相关费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的千分之二收取逾期付款违约金，双方另有约定的除外；乙方在无正当理由的情形下，乙方不按期履行结算或支付合作报酬、相关服务费用、水电气费并经甲方或第三方书面催告后14天内仍不结算或支付的，甲方有权随时终止本协议。合同签订后，重庆新跨越房地产开发有限公司于2017年7月1日将房屋交付被告使用，被告接房后装修房屋用于餐饮培训。2019年2月18日，原告（甲方）作为案涉房屋产权变后的所有权人，与被告优美公司（乙方）签订了《房屋租赁合同>补充协议》，约定因重庆携磊商业管理有限责任公司与被告优美公司签订的原租赁合同中涉及的房屋发生产权变更，甲乙双方对原租赁合同中部分条款作出修改、变更和增加，如本补充协议与原租赁合同约定有冲突的，按本补充协议约定内容执行，如补充协议未作约定的，则按照原租赁合同约定执行；甲方将其位于重庆市巴南区龙庭街商铺出租给乙方经营，房屋建筑面积为49.92平方米；租金每季度支付一次，每一期租金都在上一季度到期10日前支付到甲方银行账户，乙方需在本合同签订后向甲方一次性缴清履约保证金，保证金为1990.80元。庭审中，原告陈述被告自2019年11月起在未告知原告并征求其同意的情况下陆续搬离案涉房屋，且未将房屋钥匙交还原告或物业管理处。另查明，被告未支付自2020年4月起的租金。原告已于2020年6月6日收回案涉房屋。审理中，原告自愿从收回房屋时解除房屋租赁合同。截止法庭辩论终结，该房屋尚未另行出租。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同>补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行。现被告逾期未支付租金，原告有权解除合同，被告亦应承担相应的违约责任。一、关于《房屋租赁合同>补充协议》解除时间的问题。合同履行中，被告不按约支付租金，且已从案涉房屋搬离，以其行为表示不愿再承租案涉房屋，但其未告知原告，亦未取得原告的同意。后原告于2020年6月6日收回房屋，以其行为表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告租赁合同已于2020年6月6日解除。二、关于被告尚欠原告租金的总额以及被告逾期支付租金应承担的违约责任问题。根据合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日的房租租金按照40元／㎡/月计算。另结合原告的诉讼请求，截止2020年6月6日，被告尚欠原告2020年4月1日至2020年6月6日租金3993.60元。双方另约定，如被告无正当理由未能在约定期限内全额缴纳租金等相关费用，原告有权每日向乙方按所欠费用的千分之二收取逾期付款违约金。违约金若按该标准计算明显过高，本院对该违约金酌情予以调整。结合双方关于租金支付时间的约定，逾期支付租金的违约金，以3993.60元为基数，从2020年3月22日起至还清欠款之日止按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算。三、关于被告是否应按约定标准承担支付提前解除合同的违约金问题。对于原告主张的提前解除合同的违约金42 172.40元，依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。本院考虑案涉房屋未到期租期、原告另行出租案涉房屋所需合理时间及对商铺另行招商产生的运营成本,故本院酌情确定被告向原告支付合同解除当月的租金标准的3个月房屋租金计   5990.40元，超过部分本院不予支持。被告优美公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果，本院可以缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯前锋与被告重庆优美餐饮技术服务有限公司于2019年2月18日签订的《房屋租赁合同>补充协议》于2020年6月6日解除；二、被告重庆优美餐饮技术服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告冯前锋2020年4月1月至6月6日的租金3993.60元及其违约金（违约金以3993.60元为基数，从2020年3月22日起至还清欠款之日止按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算）；三、被告重庆优美餐饮技术服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告冯前锋提前解除合同违约金5990.40元；四、驳回原告冯前锋其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元[b1]，公告费560元，由被告重庆优美餐饮技术服务有限公司负担。此款已由原告冯前锋垫付，被告重庆优美餐饮技术服务有限公司在支付上述款项时一并支付原告冯前锋。本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  金 宏人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧 二〇二〇年十二月三十一日法官助理       何 茜书 记 员  颜泠雪  - 1 -[b1]还有一半未交