山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初2475号原告：大同市春毅发展有限责任公司，住所地大同市平城区魏都大道云中商贸城A座。法定代表人：韩春毅，总经理。委托诉讼代理人：古月娟，该公司员工。被告：大同市平城区新旺乡永久村村民委员会，住所地大同市御河西路1656号。法定代表人：张建民，村委会主任。委托诉讼代理人：王志中，山西云泽律师事务所律师。原告大同市春毅发展有限责任公司（以下简称春毅公司）与被告大同市平城区新旺乡永久村村民委员会（以下简称永久村）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春毅公司的法定代表人韩春毅及其委托代理人古月娟，被告永久村的委托代理人王志中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告春毅公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2007年10月16日签订的《建筑物转让合同》有效，该建筑物返迁安置在云中商贸城(N1)所对应产权的49%归原告所有，被告配合转移相关手续；2、按转让合同约定，未转让的51%部分，租赁期延长至20年，减除搬迁过渡期间的5年时间，延长至2032年10月15日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年10月，原、被告双方签订了《建筑物转让合同》。合同约定，转让标的位于大同市东关岗东南角“云中商业大厦”商业用房，建筑面积为9184平方米，转让比例49%的所有权，未转让的51%部分，按合同约定履行，租期自转让合同生效日起变更为20年。被告做了该房屋产权界定书和房屋价格评估报告，并且双方还郑重约定，如该建筑物被拆迁，则双方就所有权和租赁权的约定适用于新安置的建筑物上。针对上述事宜，被告专门召开了村民代表大会和村两委会进行了研究讨论，通过了内部审批程序。合同约定标的物转让价格人民币1500万元，原告已支付转让款人民币500万元，余款1000万元，被告欠原告的债务超过了1000万元，可以抵顶所欠房屋价款。关于标的物现状，2008年12月，该建筑物依城市规划要求拆除，2013年12月被市政府临时安置到云中商贸城三楼和四楼，拆迁安置过渡期5年整，被告与云中商贸城实际物业管理单位大同市平城区新旺乡五爱村民委员会和开发商大同市房地建筑开发公司对新安置的建筑物所有权区分及安置结算仍然在协商中，但不影响被告对新安置建筑物所有权权力的行使，原告春毅公司从2013年12月开始已经在新安置的建筑区域开展经营工作至今。原告认为，双方签订的《建筑物转让合同》是合法有效的，应当予以保护。按照合同约定，被拆迁房屋49%的所有权应当延续到新安置的建筑物上，未转让的51%部分，租赁期延长至20年，减除搬迁过渡期间的5年时间，延长至2032年10月15日。目前，因被告怠于履行合同，迟迟无法明确在新的建筑物上所有权的具体场地位置、分界及附属设施等等，无法办理产权证书。虽不影响原告的正常经营，但已影响到原告对该建筑物49%所有权的享有和实现。故请求人民法院依法确认转让合同有效，支持原告的诉讼请求。被告永久村辩称，1、原告请求双方于2007年10月16日签订的《建筑物转让合同》有效，在本案中无诉的利益。本案系房屋买卖合同关系，原告已提出被告履行义务的诉讼请求，同时一并提出确认合同有效的确认之诉，履行义务的诉讼请求已包含对合同有效的评价。本案合同有效并不存在争议，判决理由对此也应表述。因此，不能将判决理由的评价作为确认之诉的客体。当事人提起确认之诉所要求的法律关系效力，应是现存的，因为过去和将来的法律关系效力有可能已经发生了变动或将要发生变动，故均无诉的利益。本案《建筑物转让合同》签订于2007年，现对十多年前的法律关系效力提起确认之诉请求明显不妥。2、原告请求确认在云中商贸城所对应产权的49%归原告所有，法院应不予支持。本案原、被告只签订了《建筑物转让合同》，该合同只是引起物权变动的原因的债权行为，人民法院不得以仅发生债权效力的合同，作出确认诉争房屋归其所有的判决。3、原告请求被告配合转移相关手续，不符合双方债务履行的事实和约定。本案原告主张“被告配合转移相关手续”不具有明确的目标和行为，且诉争房屋尚未办理房屋所有权登记，原告请求被告配合转移所有权，现阶段事实上存在不能。按照《建筑物转让合同》第三条价款给付期限及方式第二款和第四条所有权转让的限制，原告有先履行债务的义务，原告履行支付价款的义务不全面，被告后履行一方有权拒绝其相应的请求。4、原告以到期债权1000万元，抵顶所欠建筑物转让款不符合法律规定。5、原告主张变更合同内容，合同期限延长至2032年10月15日无法律依据。首先，合同未经当事人协商一致，不可以变更合同。其次，原告主张变更合同期限的事实，不符合情势变更的情形。再次，原告主张变更合同期限5年的具体时间证据不充分。原告主张法律关系变更，法律负有其举证责任。其请求5年停业时间的事实要有事实来证明。原告一直占有涉案建筑物，具体拆迁时间、入住时间、原告应有证据证明。直接证据在原告掌控，用间接证据证明达不到证据证明充分的标准。综上，原告提起的诉讼请求和主张的事实全部不符合法律的规定，法院应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月16日，永久村（出租方、甲方）与春毅公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于大同市东关岗东南角（原云中商厦）壹幢楼（甲方已售出门面房除外）租赁给乙方；租赁期共计15年，从2006年8月1日至2021年7月31日止；租金共计1550万元。2006年6月12日，永久村（出租方、甲方）与春毅公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同》。合同约定，如乙方经营稳定，业绩良好，能够在所在区域成为纳税明星企业，起到模范经营示范作用，甲方愿将乙方现所承租的建筑物（包括其附属设施）的49%的所有权转让给乙方，转让价款按转让合同签订时当时的市场评估价商议，合同签订之日预付现金100万元；租赁期限改为20年，时间以转让合同生效日计算；本合同为双方于2006年3月16日签订的《房屋租赁合同》的补充合同，与原合同具有同等法律效力。2006年6月12日，春毅公司向永久村支付转让款100万元。2007年7月6日，山西国友会计师事务所有限公司接受永久村委托，对云中商城小商品购物中心以2007年7月1日为截止日的产权界定的相关资料审核后作出晋国友专审［2007］0036号《产权界定意见书》。2007年8月12日，大同市龙诚房地产咨询评估有限责任公司接受永久村委托，对位于大同市东关岗东南角，永久村所属的1幢1～3层房地产（现春毅电器大楼）进行现状条件下的市场客观价值评估，并作出晋龙诚评报字第07058号《房地产估价报告书》，估价结果为：“经评定，委托房地产在现状用途和使用状况下于估价时点2007年8月12日可实现的市场价格为3025.81万元，单价3295元/平方米。”2007年9月26日，永久村召开村民代表会议，表决通过《关于对云中商厦部分产权实行有偿转让的决议》。2007年10月8日，永久村召开“两委”联席（扩大）会议，并形成（2007）第7期会议纪要，会议原则同意村民代表会议2007年9月26日通过的《关于对云中商厦部分产权实行有偿转让的决议》。2007年10月16日，永久村（转让方、甲方）与春毅公司（受让方、乙方）签订《建筑物转让合同》。合同约定：甲方自建的“云中商业大厦”（前期立项名：云中商城小商品购物中心，以下统称云中商业大厦或简化名“云中商厦”），位于东关岗东南角；建筑面积为9184平方米（不包括甲方已经转让的部分门面）；转让比例49%的所有权（包括附属设施），即转让的建筑物面积为4500.0045平方米（当该面积有偏差时以甲方所拥有的建筑物实际面积作为转让依据）；转让价格共计人民币1500万元，2006年6月12日乙方已给付100万元，其余价款及付款时间为2009年12月31日前一次性支付400.1万元，转移面积1500平方米，其余价款从2010年1月1日起至2015年12月31日止，每季度首日支付价款41.6625万元，每季转移面积125平方米，乙方也可提前支付价款，面积按实际价款转移；乙方应当按照合同约定的期限给付转让价款，未支付价款的部分，其所有权不发生所有权转移，但不影响今后办理相关土地、房产权证；鉴于建筑物转让后双方对建筑物按份共有的事实，双方议定，乙方对受让后的建筑物使用仍然为商用；甲方未转让部分（即51%的部分）继续出租给乙方，原双方订立的租赁合同继续有效，租金不变；甲方已转让部分（即49%的部分），对于未支付转让价款的部分，按原双方订立的租赁合同中的租金按比例支付至乙方完全付完全部价款为止；自本合同生效之日起，租赁部分的租期变更为20年；如遇改造，原租赁合同的效力延及新建筑物区域甲方所拥有的新建筑物；甲方保证对合同标的转让严格按照我国农村集体经济组织财产转让的法律程序，依法通过村民代表大会，村两委会研究程序，确保转让程序合法（会议纪要作为本协议附件）；涉及本合同标的的建筑物如遇改造，本合同对改造后的新建筑物继续有效，双方对新建筑物的总建筑面积不论多少均按合同比例各归属甲乙双方，总价款不变，差价多不退少不补；该建筑物改造时，由双方协商就新建筑物的分配比例划分（原则上以建筑物的方位按照建筑物主门中心轴线左右划分，乙方有权对划分后的建筑物优先选择），重新制作房屋平面分解图及附属场地清单、附属设备清单及附属场地分界图；本合同自双方签字日生效，本合同一式两份，甲乙双方各一份。合同签订后，春毅公司分别于2011年1月18日、2011年1月24日、2012年1月12日，向永久村支付转让款共计400万元。上述事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、［2007］0036号产权界定意见书、晋龙诚评报字第07058号房地产估计报告书、关于对云中商厦部分产权实行有偿转让的决议、永久村（2007）第7期会议纪要、建筑物转让合同、收款收据以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案立案时案由为买卖合同纠纷，原告提起本案诉讼请求权的基础为确认《建筑物转让合同》有效，并据此主张其对诉争标的物对应产权的49%享有所有权，同时要求按照合同约定延长未转让标的物的租赁期限，故本案案由应为确认合同效力纠纷。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于《建筑物转让合同》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”本案中，原、被告签订的《建筑物转让合同》系当事人双方真实意思表示，且被告对于案涉土地使用权及地上建筑物所有权具有占有、使用、收益、处分的权利，同时建筑物产权转让、租赁等事项均已按照民主议定程序经过村民代表大会、村两委会通过后形成决议。故双方签订的上述合同合法有效，本院予以确认。二、关于原告主张确认其对建筑物拆迁安置所对应产权的49%享有所有权，并要求被告配合转移相关手续的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”本案中，原告诉请被告配合转移相关手续，但未举证证明返迁安置建筑物已具备转移登记条件。根据本院向大同市不动产登记中心走访核实，返迁安置后的建筑物尚未进行不动产首次登记。根据前述条例实施细则规定，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。故原告主张被告配合转移相关手续的诉请，本院不予支持。另依照前述法律规定，房屋所有权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力。因返迁安置建筑物至今未办理产权登记，其物权尚未设立，故原告要求确认其享有返迁安置建筑物49%所有权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持，三、关于原告主张建筑物未转让的51%部分延长租期20年，并减除过渡期间5年的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行…。”本案中，原、被告双方签订的《建筑物转让合同》中虽约定未转让部分（即51%的部分）继续出租给原告，租赁期改为20年，但合同中同时约定该建筑物改造时，由双方协商就新建筑物的分配比例划分。现返迁安置建筑物尚未办理产权登记，且双方就返迁安置建筑物区域分配、比例划分及测绘数据等亦未达成一致意见。故原告的该项诉讼请求，缺乏实际履行的依据，属于事实上不能履行之情形，本院不予支持。原告可待返迁安置建筑物客观具备办理转移登记条件时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告大同市春毅发展有限责任公司与被告大同市平城区新旺乡永久村村民委员会于2007年10月16日签订的《建筑物转让合同》为有效合同。二、驳回原告大同市春毅发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告大同市春毅发展有限责任公司负担100元，被告大同市平城区新旺乡永久村村民委员会负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 袁瑞东人民陪审员 李志新人民陪审员 吴 萍二〇二〇年十二月十八日书记员 陈 程