辽宁省鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0311民初980号原告（反诉被告）：鞍山市住房保障服务中心，住所地：鞍山市立山区科技路5-3号。统一社会信用代码：12210300MB1993104R。法定代表人：王**，该中心主任。委托诉讼代理人：黄丽，辽宁卫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琬，辽宁卫尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝某某，男，1963年4月1日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。原告鞍山市住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）与郝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山市住房保障服务中心的委托诉讼代理人黄丽、张婉，被告郝某某及其委托诉讼代理人王斯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鞍山市住房保障服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付价款人民币1445226元及利息。（利息以本金1445226元为基数自2012年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、请求贵院依法判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年9月12日，鞍山市房屋储备中心（以下简称“房储中心”）与被告签订了《楼宇招商内部认购协议书》（以下简称“《认购协议》”），依据协议约定，房储中心将位于鞍山市千山区一处网点房产（产籍号43-31-140-7）出售给被告，商品房单价为每平方米5300元，房屋建筑面积约为220平方米，以产权中心测算面积为准。根据《测量报告》记载，案涉房屋实际建筑面积为310.42平方米。案涉房屋总房款为1645226元，但《认购协议》签订后，被告仅支付200000元，尚欠房款1445226元。房储中心及原告多次催告，被告拒绝履行合同义务。根据2018年12月13日厅秘发［2018］74号通知显示，原告由房储中心与其他7个行政单位整合组建，房储中心原有编制不再有效，原告因此具有本案主体资格，有权要求被告支付所欠房款。综上，为维护国家资产合法权益，故向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。郝某某辩称：2012年9月在涉案小区与收房方签订了协议，当时协议书的面积为220平，协议书上交款日期也没有明确，当时签订完协议后过了一段时间，售卖方也一直没有催要余款，据了解是售卖方没有手续，无法办证，且面积上有异议，当时是220平，现在增加到300多平，无形之中多增加了485200元，根据买卖合同纠纷案件若干问题解释14条，出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同不同，合同有约定按照合同处理，合同没有约定或者约定不明确的，购买人可以有权解除合同，因为原告增加的面积大于3%，原告这是误导我购买房屋，双方签订的协议的面积不明确，我当时认为顶多能差8、10平的，结果却相差90多平。协议中交款方式为一次性付款，乙方自签订认购书之日起交齐款余额，没有明确缴款日期，售卖方没有办理合同正规手续之前，我不能交钱。且涉案房屋从2012年9月与售卖方签订协议，到2019年售卖方联系我催缴款项，增加了平数，给我造成了负担，如果当时签订合同之日内，在90日之日能够办理房产证，催缴缴款，就不会发生本次诉讼。当时已经准备钱，售卖方没有催缴，我的钱已经给孩子结婚用了，所以我现在没有能力购买房屋，要求原告返还押金，收回房屋。郝某某向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人于2012年9月12日签订的《（楼宇）招商内部认购协议书》或认定该协议无效；2、被反诉人返还反诉人交付的200000元定金，并支付占用期间利息；返还反诉人装修款100000元。（总计：300000元）；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：本案双方于2012年9月12日签订《（楼宇）招商内部认购协议书》，协议约定：“建筑面积220平方米，单价5300元/平方米，总房款1166000元。协议签订时，乙方支付定金200000元。”现被反诉人告知反诉人所购房屋为300余平，并要求支付140余万元房款。反诉人认为被反诉人在销售该房屋过程中违反法律规定，因此诉讼解除该协议或认定该协议无效，并返还定金及装修款项。望依法判决。鞍山市住房保障服务中心辩称：合同是当事人意思自治的结果，依法成立并生效的合同，双方当事人均应全面适当履行。双方在《（楼宇）招商内部认购协议书》中明确约定：“建筑面积约220平方米，以产权中心测算面积为准”，这是双方选择的处理面积差异的方式，本案中，双方当事人在房屋买卖协议中对面积差异处理事项做出了约定，即以产权中心测算面积为准处理面积差问题。双方约定的面积差处理方式意思明确，对于房屋交付存在面积差的情况下，如果双方当事人对面积误差处理有约定的，应当从其约定。民事纠纷的处理本着意思自治原则，如果买卖双方在买卖合同中对房屋交易中存在面积差异的处理做出了明确约定，应当按照约定来处理。本案中，《（楼宇）招商内部认购协议书》签订后，被反诉人即交付案涉房屋，案涉房屋始终处于反诉人的占有，使用和收益下，通过反诉人交的证据可以证明该项事实，且房屋交付后，至被反诉人起诉前，反诉人从未对面积差提出异议，可见被反诉人已经履行了房屋买卖协议的主要义务，反诉人应承担支付合同价款的义务和承担违约责任，反诉人的反诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。反诉人的反诉已经超出了法律规定的期限，应当依法驳回。经审理查明：2012年9月12日，甲方（出卖方）鞍山市房屋储备中心与乙方（买受方）郝某某签订《（楼宇）招商内部认购协议书》，内容为：“为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，在自愿平等的基础上就乙方认购甲方的商品房一事达成以下协议：一、房屋基本情况：项目名称：泉兴家园；项目地址：鞍山市千山区；房号：14号楼3号网点；建筑面积：约220平方米（以产权中心测算面积为准）；房屋单价：5300元/平方米；总房款为（小写）1166000元（大写）壹佰一拾陆万陆仟元整。二、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币200000元（大写）贰拾万元整。三、付款方式：1、一次性付款：乙方自签认购书之日起—-日内即（---年---月---日之前）补齐房款余款966000元（大写）玖拾陆万陆仟元整，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》。2、按揭贷款：乙方自签订认购书之日起三日内即（__年__月__日之前）补齐首付款余额____元。贷款额___万元整。乙方应按甲方规定的期限提供办理贷款的相关的手续，并按通知日期到相关部门办理贷款。四、违约责任：1、如乙方在第三条约定的时间内未能补齐房款余款，甲方有权解除本认购合同书，并且乙方所付定金不予退还，甲方可将该商品房另行出卖给第三方。2、如乙方未在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购书。甲方解除本认购书的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三方。五、本协议自甲乙双方签字之日起生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。六、本协议一式三份，均具有同等法律效力。”《（楼宇）招商内部认购协议书》签订后，郝某某交付定金200000元，鞍山市房屋储备中心将该房屋交付给郝某某。郝某某取得房屋后将该房屋交给其亲属郝阔开设天宝超市。原告鞍山市住房保障服务中心庭审中陈述，2012年10月15日鞍山市房屋产权登记发证中心测绘科出具测量报告，该房屋建筑面积为310.42平方米。被告郝某某陈述未收到过测绘报告。郝某某购买该房屋后剩余尾款未交纳，该房未办理房产证。郝某某占用期间，涉案房屋（商业网点）取暖费按照建筑面积220平+55平超高面积交纳。2020年被告郝某某接到原告律师函。另查明，2018年12月13日，中共鞍山市委办公厅印发《鞍山市住房保障服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，将鞍山市房屋储备中心整合到鞍山市住房保障服务中心。上述事实，有《（楼宇）招商内部认购协议书》、测量报告、中共鞍山市委办公厅印发《鞍山市住房保障服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知、照片以及庭审卷宗为证，本院予以认定。本院认为：鞍山市房屋储备中心与郝某某签订《（楼宇）招商内部认购协议书》并将涉案房屋交付给郝某某使用，住房保障中心在取得鞍山市房屋储备中心相关权利后，可以依据协议向郝某某主张权利。但本案的特殊性在于涉案房屋面积由签订合同时的220平方米大幅变更到310平方米。本案原告未能提出证据证明其在实际测量房屋面积后已经及时告知被告，被告已经接受了该面积变更。郝某某2020年收到的律师通知函中也没有明确提及面积变更的事宜。原、被告签订的《（楼宇）招商内部认购协议书》约定建筑面积约220平方米（以产权中心测算面积为准），但该误差也应符合通常理解的误差范围内，或者以明显提示性的语言进一步明确。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”。郝某某购买的是现房，购房误差面积已远超3%，故郝某某主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于本案合并审理一节。郝某某在第一次庭审答辩时已经提出要求原告返还押金、收回房屋的请求。在第二次庭审法庭调查时提出反诉请求符合法律规定。为了避免当事人的诉累，本院对二起案件合并审理不违反法律规定。关于郝某某主张住房保障中心给付装修款100000元一节。因郝某某未提供足以证明其主张的证据，本院对郝某某的该项诉讼请求不予支持。关于解除《（楼宇）招商内部认购协议书》的后续处理问题。本案郝某某在签订《（楼宇）招商内部认购协议书》后即取得该房屋占有使用，故郝某某应对其占用期间的费用对鞍山市住房保障服务中心进行补偿。因鞍山市住房保障服务中心在审理时未提出该项诉讼请求，故本案对房屋占用期间的费用不予处理，鞍山市住房保障服务中心可以另案主张。郝某某已经占用涉案房屋多年，在没有给付占用期间的费用时不宜支持定金利息一项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除鞍山市房屋储备中心与郝某某签订的《（楼宇）招商内部认购协议书》；二、被告（反诉原告）郝某某于本判决生效之日起十五日内将依据《（楼宇）招商内部认购协议书》所购房屋返还原告（反诉被告）鞍山市住房保障服务中心；三、原告（反诉被告）鞍山市住房保障服务中心于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）郝某某定金200000元。四、驳回原告鞍山市住房保障服务中心的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郝某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17807元，由鞍山市住房保障服务中心负担。反诉费2900元，由郝某某负担967元，由鞍山市住房保障服务中心负担负担1933元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  吴连生人民陪审员  苏苗苗人民陪审员  李 月二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 欢