广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10875号原告：吴钦锋，男，1998年5月15日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被告：梁秀兰，女，1979年2月12日出生，汉族，住广东省翁源县。原告吴钦锋诉被告梁秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴钦锋的委托诉讼代理人曾旭山，被告梁秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴钦锋向本院提出诉讼请求：1.判令梁秀兰退还吴钦锋所缴纳的租赁保证金25000元，并从起诉之日其按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息；2.判令本案的诉讼费用由梁秀兰承担。事实和理由：2019年3月1日，吴钦锋与梁秀兰签订《房产租赁合同》，合同约定梁秀兰将位于广州市越秀区环市西路168号天马大厦二楼2121商铺出租给吴钦锋。其中，租金（包含管理费）为12500元/月，按月支付，每月1日前预付当月租金。租期为2019年3月1日起至2020年2月29日。2020年1月，因新冠××疫情的爆发，广州市人民政府和越秀区人民政府规定了对商场的临时性应急行政管理措施。实际上从2020年2月1日起，天马大厦已几乎无人逛街，整个广场处于停业或半停业状态，天马大厦的出入口均已封闭，案涉商铺实际上已无法营业。该种情况正是法律上所规定的不可抗力导致合同无法履行。现合同租赁期限届满，吴钦锋已将案涉商铺的钥匙交还给了梁秀兰，梁秀兰理应退还押金。吴钦锋多次要求并催促梁秀兰退还押金，但梁秀兰仍然未退回。依照《合同法》的规定，吴钦锋诉至法院，望判如所请。梁秀兰辩称：本人于2019年3月1日将涉案商铺档口租给吴钦锋，合同双方确认无误。按照合同履行，吴钦锋必须在合同到期时准时腾空档口交还钥匙。但吴钦锋没有按照合同履行，而是一直营业至2020年4月2日，才腾空档口并发图片给梁秀兰。吴钦锋违约在先，其无权依据合同主张权利。关于天马大厦发出通知，仅限于与天马发展有限公司有租赁关系的商户，不能相提并论。尽管吴钦锋没有交来2020年2、3月的租金，但梁秀兰还是本着疫情难关共渡的信念，同意退回一个半月的押金19000元给吴钦锋，但吴钦锋不接受，并继续霸着档口做生意，导致档口无法出租给他人，令档口遭受几个月租不出去的损失。一切责任均是吴钦锋造成，应由吴钦锋自行负责，请求法院依法判决。经审理查明：2019年3月1日，梁秀兰（出租人、甲方）吴钦锋（承租人、乙方）与签订《房产租赁合同》，合同约定梁秀兰将位于广州市越秀区环市西路168号天马大厦二楼2121商铺出租给吴钦锋。租期自2019年3月1日起至2020年2月29日止。租金12500元/月，每月1日前支付当月租金。签订本房产租赁合约时，吴钦锋须缴纳相当于两个月租金的保证金25000元。租约期满，双方不再续约，吴钦锋在付清全部租金、公用事业费后，保证金（不计利息）凭原收据领回。上述合同签订后，吴钦锋向梁秀兰缴纳了25000元保证金，同时，梁秀兰也将涉案商铺交付给吴钦锋使用。吴钦锋向梁秀兰缴纳租金至2020年1月底，自2020年2月1日起，吴钦锋未缴纳租金。吴钦锋提供微信聊天记录显示：2020年3月15日-3月16日，吴钦锋称“老板娘，我明天收完货了，档口还给你，你把押金退还给我就行了，我做不了。”梁秀兰答“业主不同意退押金我也没办法，除非业主肯退给我。”吴钦锋称“我是跟你签的，你的怎么签，我不知道也不需要了解”。梁秀兰答“那你先把2月、3月的租金交了，我再退押金给你”。梁秀兰提供微信聊天记录显示：2020年3月25日-4月2日，梁秀兰称“业主同意退回一个半月的押金你怎样？”，吴钦锋答“要退两个月足够”，梁秀兰称“我也已经争取了，你不同意那就拖着吧”。吴钦锋答“今天已是3月28日，请你这两天出来退回2个月的押金，我们好交回档店钥匙。不然我们就直接起诉”。2020年4月2日，梁秀兰称“我现在再和你重申一次，关于退押金事情的争议我们可以另行去协商处理，但是你现在必须把档口的货物搬清并交出档口锁匙给我。如果不退回来，依据相关法律规定，你占用一天要支付一天的租金费用。并且三月份之后天马已经开业了你得支付这个租金。虽然合同已经到期，但是你只要还占用一天，你就应当支付一天的租金。”并提供与原档主微信聊天记录显示，双方就2020年2-3月免租事宜进行了协商，原档主表明未清空货物及交还钥匙都是要交租的。吴钦锋提交2020年3月12日天马发展有限公司发的《通知》该《通知》载明：2020年2月，新冠病毒原因，对人类社会、你、我等都相互造成一定经济损失。天马大厦物业管理公司于2020年3月2日通知开工复市以来，结合近期各商户申请减免部分租金的要求，根据我司与各商户签订的租赁合同及结合我司实际情况决定如下：1.在租赁合同有效期内属按月缴交租金的业户：2020年2月、3月两个月的租金全免；2020年4月享四折；5月享六折优惠。2.在租赁合同有效期内之前有享受优惠缴交一年租金或以上的业户在已缴交租金截至日期顺免三个月租金。注：本通知仅限于天马大厦内业户与天马发展有限公司具有有效租赁合同的业户。吴钦锋提交2020年3月12日天马大厦物业管理服务中心发的《通知》，该《通知》载明：天马大厦已于2020年3月2日开工复市。经研究决定减免2020年2月天马大厦管理费和垃圾费。1.请各业主和经营人必须在2020年3月15日全部开铺复市，如不开铺复市，将按天马大厦《业主临时管理规约》处理。2.请各业主和实际经营人（承租人）于2020年3月20日前带齐租赁合同和身份证复印件到天马大厦物业管理服务中心办理减免2020年2月份管理费确认手续。吴钦锋提交上述《通知》拟证明商铺所在商场2020年3月12日才开工复市，租户在2020年2月、3月两个月的租金可以全免。梁秀兰认为，商场《通知》仅限于与天马发展有限公司有租赁关系的商铺，不适用于其，其亦需交租给原档主。庭审中，吴钦锋陈述：在2020年3月15日已经将商铺腾空，并要求梁秀兰到商铺拿钥匙，但梁秀兰均以各种理由拒绝，其中一个理由是原业主未退还押金给梁秀兰。新冠疫情期间案涉商铺并没有营业，租赁期限到了吴钦锋是非常想退租的，因梁秀兰一直不退还押金，所以吴钦锋才继续把衣服挂上去一段时间，目的是倒逼梁秀兰退还押金。梁秀兰庭审陈述：我方向原业主张文亮承租案涉商铺，有签署《租赁合同》，因为原业主一直在国外，合同也已经过期，但双方一直按照原合同继续履行，我方也每个月向原业主交租金，与原档主租赁合同的期限于2020年3月1日到期。吴钦锋2020年4月2日才腾空商铺交还。以上事实有《房地产租赁合同》《通知》、转账记录、微信聊天截图、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，梁秀兰与吴钦锋签订《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应诚信履行。关于涉案租赁物交接时间及租金、占用使用费数额的认定。首先，关于涉案租赁物交接时间的认定。租赁合同期满，承租人不再续租的，应及时交还租赁物。本案合同租赁期限于2020年2月29日已经届满，吴钦锋陈述2020年3月15日已经将商铺腾空，并要求梁秀兰到商铺拿钥匙，但梁秀兰均以各种理由拒绝。但从双方微信聊天记录可以看出，在2020年3月15日至2020年4月2日期间，双方就退押金的事宜进行多次协商，涉案租赁物的钥匙吴钦锋一直没有交还给梁秀兰，也没有交至涉案商铺的管理处。2020年4月2日双方还就交钥匙和缴纳租金、退押金的事情在磋商中。交还钥匙是交还租赁物的重要标志，因此，本院采信梁秀兰提出2020年4月2日收回商铺的主张，对吴钦锋提出2020年3月15日已将商铺交回的主张，本院不予采纳。其次，关于租金的减免问题。其一、吴钦锋提交2020年3月12日天马发展有限公司发的《通知》，该《通知》虽然载明，租户在2020年2月、3月两个月的租金可以全免。但《通知》仅限于天马大厦内业户与天马发展有限公司具有有效租赁合同的业户，梁秀兰是从天马大厦业户处承租后再转租给吴钦锋，梁秀兰和吴钦锋并非与天马发展有限公司具有有效租赁合同的业户，因此，该《通知》不适用于梁秀兰和吴钦锋，且吴钦锋亦无证据证明原业主免除了梁秀兰2020年2-3月租金。其二、承租人租赁物业用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响致使承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，双方应协商，协商不成的，应根据公平原则进行处理。本案中，受疫情或者疫情防控措施影响，2020年2月吴钦锋承租涉案商铺所在天马大厦停止营业，吴钦锋没有营业收入，因此，该期间的租金应根据公平原则，应由双方合理分担。租赁合同期限届满，承租人继续占有租赁物的，应支付占有使用费。本案合同租赁期限于2020年2月29日届满后，吴钦锋继续占有租赁物，应支付该期间的占有使用费。鉴于吴钦锋占有租赁物期间疫情影响仍然继续存在，且双方也没有及时办理租赁物的交接手续，反而在2020年3月15日至2020年4月2日期间，就退押金的事宜进行多次协商，导致该期间租赁物使用费的产生，双方均未履行相应的止损义务。因此，2020年3月1日至2020年4月2日期间的使用费也应合理分担。综上，依据本案实际情况，综合考虑疫情或者疫情防控措施影响以及双方过错程度等因素，本院酌定吴钦锋承担2020年2月1日至2020年4月2日期间的一个月租金、使用费12500元。关于保证金的退还问题。合同约定，租约期满，双方不再续约，吴钦锋在付清全部租金、公用事业费后，保证金（不计利息）凭原收据领回。根据上述约定，梁秀兰在扣除吴钦锋应缴租金租金、使用费12500元后，应将剩余保证金12500元（25000元-12500元）退回给吴钦锋。合同约定，保证金无息返还，故吴钦锋主张保证金利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁秀兰于本判决生效之日起十日内向原告吴钦锋返还保证金12500元；二、驳回原告吴钦锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由原告吴钦锋负担107元，被告梁秀兰负担106元。原告吴钦锋已预缴上述费用，被告梁秀兰应当负担的部分由其在履行本判决时迳付原告吴钦锋。本判决为终审判决。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月一日书记员  林 婕