广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30218号原告：梁启亮，男，1988年2月25日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：范林军,广东启源律师事务所律师。被告：蔡虹，女，1975年3月7日出生，汉族，住广州市。被告：李志虎，男，1973年9月17日出生，汉族，住中山市。两被告共同委托诉讼代理人：李成万，广东天穗律师事务所律师。原告梁启亮诉被告蔡虹、李志虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁启亮及其委托诉讼代理人范林军，两被告的共同委托诉讼代理人李成万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字××号）；2、判令两被告退还原告支付的全部款项合计46万元；3、判令两被告支付违约金44.2万元（以221万元乘以20%计算）；4、判令两被告支付原告垫资手续费5000元、按揭手续费3500元；5、判令两被告支付律师费30000元；6、本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实和理由：2020年1月5日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，约定原告以221万元购买被告所有的广州市XXX路XX号XXX房，并约定如该房屋被查封或限制转让导致买方无法取得房屋所有权的，买方有权以书面方式通知被告解除房屋买卖合同，并要求出售方双倍返还定金或要求其支付房屋转让价20%的违约金等。合同签订后，原告于当日向被告支付了定金3万元。2020年1月9日，原、被告双方办理网签手续，签订了20010037024号《广州市存量房买卖合同》。同日，原告为办理按揭购房，与按揭中介签署《委托确认书》并支付了按揭手续费3500元。2020年1月20日，原告向被告支付了首期楼款43万元。同日，因被告资金不足需向第三方借资完成赎契，原告为被告垫付了5000元手续费。2020年5月7日，原告发现案涉房屋因查封无法过户，遂要求被告解决问题。2020年7月2日，原告依照合同约定向被告发送书面《解除房屋买卖合同告知书》，函告被告解除合同并要求被告退款并支付违约金，但被告至今既未退款也未支付违约金。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称，对原告诉请一没有意见，同意双方因为无法继续履行解除两份房屋买卖合同，但原因有二，第一是原告未按照合同第5条的付款方式足额支付64万元的首付款，而仅是支付46万元的首付款，第二是被告房屋在5月份前后被查封，因此双方房屋买卖合同关系不能履行，责任在双方。对原告诉请二没有意见。对原告诉请三计算方式及违约金的相关依据有意见，合同约定原文表述为“购买方有权要求出售方双倍返还定金，或要求出售方支付转让价款的20%的违约金”属约定不明，因此被告实际应当承担的违约金应当按照相关法律规定进行判定。对诉请四垫资手续费5000元有意见，原告向被告支付的3万元中曾经约定包含该5000元垫资手续费，若要求返还定金同时再要求垫资手续费存在重复返还5000元的事项；按揭手续费3500元并不是履行合同的必要费用，要求被告承担于法无据。诉请五律师费30000元并不是解决双方争议的必要费用，双方也没有对律师费承担进行约定，要求被告承担于法无据。对于本案诉讼费及保全费应当按照双方过错责任进行比例分摊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月5日，原告（购买方）与被告蔡虹（出售方）经居间方广州网红房网络科技有限公司促成签订《存量房屋买卖合同》，约定所售房屋坐落于本市××区××房，证载建筑面积62.18平方米，该房屋已向抵押权人兴业银行股份有限公司广州海珠支付设定抵押。该房屋按套转让，转让价2210000元，其中定金30000元应于2020年1月5日支付给出售方，购买方应在银行出具同意贷款合同后3日内将第一笔首付款640000元自行支付给出售方，余款1540000元购买方以贷款方式购买。购买方拟贷款金额为1540000元，双方应于2020年1月28日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的，出售方同意购买继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），如仍未获得批准的，购买方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款。出售方若出现该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋产权的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。等等。同日，原告支付定金30000元予被告收取。同月9日，原告与案外人广州良策按揭代理有限公司签订《委托确认书》，委托该公司办理相关按揭（抵押）贷款手续，并支付了按揭费3500元。同月9日，原告与被告蔡虹再签订编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》，其中约定本次交易与涂销抵押、抵押登记一并办理；该房地产按套出售并计价2500000元，其中定金30000元，首期款750000元，余款1750000元于2020年2月29日前委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续；被告不按合同约定将房地产出售给原告的，应当按成交价的10%向原告支付违约金，并退回原告已付的全部费用。等等。1月20日，被告蔡虹出具《收款证明》收取原告支付的首期款430000元、买方应支付的垫资手续费5000元。庭审中，原告称双方经协商做网签和按揭贷款时以250万元做贷款，所以贷款额度是250万元的70%，贷款175万元，这个基础上首期款是46万元，故其已付清首期款。被告对于原告的计算办法并无异议，但称双方并无此约定，根据双方签订的《存量房买卖合同》的约定，原告应在同贷书出具后三日内支付64万元给被告，该条款属于双方真实意思表示。被告蔡虹与李志虎系夫妻关系。案涉房屋登记在被告蔡虹名下，据查询时间为2020年6月15日的查询回执显示案涉房屋有查封或其他限制记录。6月19日，原告因与被告蔡虹的纠纷与广东启源律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该律所指派律师担任原告的委托代理人，参加一审阶段的诉讼活动，律师费共计30000元等。原告已支付该律师费。7月2日，原告向被告蔡虹发出《解除房屋买卖合同告知书》，称因案涉房屋被查封无法过户，且被告蔡虹一直未妥善解决该问题，被告蔡虹已构成根本违约，故通知被告蔡虹自收到该函件之日起解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及网签的《广州市存量房买卖合同》等。本案诉讼过程中，原告预付财产保全费用5000元。以上事实，有原告提交的《存量房屋买卖合同》、《委托确认书》、《广州市存量房买卖合同》、《收款证明》、《民事委托代理合同》、《解除房屋买卖合同告知书》以及银行转账凭证等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告蔡虹就案涉房屋买卖先后签订有《存量房屋买卖合同》以及网签合同《广州市存量房买卖合同》。双方均确认网签签订的《广州市存量房买卖合同》中关于涉案房屋的成交价格250万元实际系为提高总成交价以多获得银行审批贷款，案涉房屋的实际成交价为《存量房屋买卖合同》中约定的221万元。因此，《广州市存量房买卖合同》中关于案涉房屋的成交价格以及付款方式的约定应属无效。根据前述合同约定，如因案涉房屋被查封或限制转让导致原告无法取得该房屋所有权的，原告有权解除合同并主张违约责任。现因涉案房屋被查封致使无法完成交易过户手续，原告据以主张被告构成根本性违约，本院予以采信。虽然原告曾向被告发出过《解除房屋买卖合同告知书》，但未提供证据证明被告收取该通知的时间。因而，原告于本案诉讼中诉请解除前述合同，本院予以支持，合同解除后，被告应将已收取的房款46万元退还予原告。至于被告辩称原告未足额支付首期款系导致合同解除的原因，对此，虽然前述《存量房屋买卖合同》约定了原告应付首期款为64万元，但原、被告双方在合同履行过程中经协商同意虚构成交价格以获取更高额度的银行贷款，而根据《广州市存量房买卖合同》中关于原告拟申请的银行贷款额度为175万元，因而原告实际应付的首期为46万元。根据原告提供的证据可见，原告已足额支付了该部分款项，被告在收取该款后至本案诉讼前亦未曾提出过异议。因而本院对于原告关于首期款应为46万元的意见予以采信，被告的该项辩解缺乏事实依据，本院不予采信。因前述两份合同关于违约责任的约定并不一致，但考虑到《广州市存量房买卖合同》签订时间在考，且为网签备案之用，虽然该合同中关于价格条款的约定无效，但并无影响合同其他条款的约定。因此，被告违约致使合同解除的应按该合同的约定向原告支付成交价的10%即22.1万元违约金。至于原告主张的已付按揭手续费以及律师费系原告因合同履行而实际支出的费用，属原告遭受的实际损失，考虑到本案被告应承担的违约金已足以弥补原告的该部分损失，本院不再重复予以计算。至于原告主张的5000元垫付手续费，根据被告出具的《收款证明》可见该款项为原告应付的垫资手续费，而非原告代被告垫付的费用，如前所述，该款项亦属原告为合同的实际履行支出的必要费用，应属其实际损失包括在违约责任范围之内，本院不予再处判处。原告因本案诉讼支出的诉讼费用系因被告违约引起诉讼所致，应由被告负担。因两被告为夫妻关系，案涉房屋虽登记在被告蔡虹名下，实属两被告的夫妻共同财产，因而两被告应对上述债务负担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，判决如下：一、原告梁启亮与被告蔡虹于2020年1月5日以及2020年1月9日签订的买卖广州市XX区XXX路XX号XXX房的《存量房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告蔡虹、李志虎应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁启亮返还已付购房款460000元。三、被告蔡虹、李志虎应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁启亮支付违约金221000元。四、被告蔡虹、李志虎应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁启亮支付财产保全费5000元。五、驳回原告梁启亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32004元由原告梁启亮负担2585元，由被告蔡虹、李志虎负担29419元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  冯诗欣