宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终947号上诉人（原审被告）：宁夏金海置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地B座24层。法定代表人：施永平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：强瑞，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：钱梅，女，1984年4月10日出生，汉族，陕西省靖边县科协工作人员，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：王爱萍（钱梅母亲），住址同上。上诉人宁夏金海置业有限公司（以下简称金海置业公司）因与被上诉人钱梅房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金海置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求;2.如解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，违约金按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%支付自法院确定的合同解除之日至确定履行之日止；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，且遗漏案件关键事实。一审认为房屋交付使用三年后，上诉人未能办妥该商品房的房屋所有权证，被上诉人有权退房。但忽略该约定合同解除权的行使条件即根据商品房买卖合同附件五第十二条中，约定的合同解除权的行使必须在解除情形发生的30日内，逾期不行使的视为放弃。但在本案中，被上诉人自合同签订后直至起诉之前也未向原告主张过合同解除权，被上诉人在庭审过程中也没有提交任何要求解除商品房买卖合同的书面及其他催告证据。一审认定被上诉人享有并行使约定解除权的权利系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，且混淆不同法律关系的概念。一审法院在认定违约行为产生的违约金时，认为上诉人按合同约定己付房款0.1%支付逾期办证的违约金明显过低，转而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%向被上诉人支付自2016年5月25日至本判决确定履行之日的违约金。将被上诉人损失的起算点回溯至被上诉人交清房款之日，显然是不合理的。上诉人与被上诉人之间的基础法律关系为商品房买卖合同法律关系，不是民间借贷法律关系。根据民法物权变动的区分原则，是否办理产权登记、是否交付不影响商品房买卖合同的效力。一审法院认定合同解除并判决上诉人支付被上诉人自交清款项之日起计算违约金损失，实质上是在确认上诉人在被上诉人交款之日即存在违约行为。即双方在签订合同之后，被上诉人交清款项，上诉人就违约，这样的事实认定与法律适用明显是相悖和有违市场交易规则的。一审法院在认定违约行为及违约损失时，完全不考虑上诉人违约行为的起算点，置合同中约定的逾期交房的违约责任条款、逾期办证的违约责任条款不顾，肆意裁判。另外，在被上诉人主张约定解除权时，也未审查被上诉人实际要求解除合同的起算点，即被上诉人提起诉讼之日，该时间点早已经过合同约定的解除权的行使期限。综上，上诉人认为，被上诉人并不享有约定合同解除的权利，即便一审法院在庭审过程中认定因上诉人的违约行为导致合同目的无法实现，判决解除合同，也应当考虑被上诉人提起合同解除的主张之日，即被上诉人起诉之日。被上诉人的违约损失也应当从合同约定的逾期办证截止日的次日，和逾期交付违约责任的起算日计算被上诉人的违约损失。上诉人同意与被上诉人解除合同，退还被上诉人所交款项，但认为一审法院认定上诉人的违约赔偿明显过高，且无法律及合同依据。钱梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，上诉人提出上诉的事实理由不能成立，其上诉请求不应被支持，应依法被驳回。一、关于合同约定解除权。针对上诉人提出我方因超过合同约定解除权的行使期限而不享有合同解除的权利。我方认为上诉人无法律依据、是在强词夺理。1.依据我方与上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，该房屋交付期限为2017年2月18日，但上诉人至今未交付房屋。该合同第九条第（2）款约定交房逾期超过180日后买受人有权解除合同。2.依据合同补充协议第十二条约定：房屋交付使用三年后，上诉人仍未能办妥该商品房的产权证，买受人有权退房，而上诉人至今未办理该房屋产权证。二、针对上诉人所主张被上诉人己超过30日诉讼时效期。我方于2020年3月初就多次到利通区人民法院立案，但因疫情期间法院工作人员下基层抗疫无法立案，因此我方于2020年3月12日网上立案并审查通过，最终于3月30日正式立案，这是不可抗原因所致。另外此案属民事诉讼案件，诉讼时效为三年，而上诉人主张的诉讼时效期有悖法律规定，既不合理更不合法，自然不值得理论。三、关于违约金赔偿的认定和诉讼费承担。上诉人在一审庭审中承认逾期交房以及逾期办证的事实，在二审上诉状中同意与我方解除合同，退还我方所交房款。这就足以说明对方承认违约，自然要承担因此给我方造成的相应损失赔偿。但上诉人认为一审法院判决的违约金过高、对违约金的起算点有异议、这显然是在混淆视听。1.关于违约金我方认为合同中约定的违约金过低，远低于我方的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，我方于2016年5月18日与上诉人签订了《商品房买卖合同》，于当日支付首付款225161元，并于2016年5月25日通过银行按揭贷款22万元交清了全部总房款共计445161元，我方实际贷款年利率为5.88%，至今4年6个多月，单银行贷款利息付出近五万元，且有“银行还款流水清单”为证。对于一审法院按低于我方实际损失的年利率4.75%计算，我方都接受了，上诉人还有什么好说的。2.关于违约金起算点。上诉人在诉状中所说的违约金起算点，我方认为那是针对继续履行合同的违约赔偿，而非解除合同的违约赔偿，而本案事实是我方按照合同约定全额支付购房款，而对方违背合同约定，至今未交房未办理产权证，造成我方不能正常使用房屋，已构成占用我方资金的事实，自然要承担所占用我方全部资金的利息赔偿，合情合理合法。3.关于诉讼费承担。此案因上诉人违约，且拒不接受公平调解，引发上诉，自然应该由有上诉人承担全部诉讼费用。钱梅向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的位于吴忠市利通区文化街东侧纬一街北侧181号商品房，房屋面积是56.22平方米的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还购房款445161元及维修基金562.2元，并支付违约金122864.4元（按年利率6.9%计算，并计算至被告实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月18日，原告钱梅与被告宁夏金海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告钱梅自愿认购被告宁夏金海置业有限公司位于吴忠市利通区文化街东侧纬一街北侧181号商品房，建筑面积为56.22平方米，其中套内建筑面积36.76平方米；房屋总价为445161元；被告应当在2017年2月18日前，按照国家和地方人民政府的相关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；被告应当在2017年2月18日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如果被告未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有证权，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。如房屋交付使用三年后，被告未能办妥该商品房的房屋所有权证，原告有权退房。合同签订后，原告依约于2016年5月18日交首付款225161元、维修金562.2元，于同年5月25日付清银行按揭贷款220000元。合同签订至今，被告既未向原告交付房屋，亦未为原告办妥房屋所有权证。一审法院认为，原告钱梅与被告宁夏金海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定向被告支付了购房款，被告既没有按约向原告交付房屋，亦没有按约办理案涉房屋所有权证，构成违约。原告要求解除原、被告签订的位于吴忠市利通区文化街东侧纬一街北侧181号（面积56.22平方米）《商品房买卖合同》的诉讼请求符合合同约定亦符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告退还购房款445161元、维修基金562.2元的诉讼请求，予以支持。原告认为双方合同中约定的违约金过低，要求被告按年利率6.9%支付自全款付清之日即2016年5月25日至被告实际履行完毕之日的违约金。因双方在合同中约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，依法认定被告应按中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%向原告支付自2016年5月25日至本判决确定履行之日的违约金（暂计算至2020年5月25日为84580.59元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告钱梅与被告宁夏金海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告钱梅购房款445161元、维修基金562.2元，并按年利率4.75%向原告钱梅支付自2016年5月25日至本判决确定履行之日的违约金；三、驳回原告钱梅其他诉讼请求。案件受理费元9486元，由原告钱梅负担383元，由被告宁夏金海置业有限公司负担9103元。二审中，钱梅提交个人贷款还款流水清单1份，证明其自2016年5月25日起向银行归还案涉房屋的贷款利息，利息损失从2016年5月25日起就存在。本院组织当事人进行了质证。经核，金海置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对钱梅提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，并按照合同约定全面履行各自承担的义务。本案中，钱梅与金海置业公司签订商品房买卖合同后，其按约履行了支付全部购房款的义务，但金海置业公司并未按约定向钱梅履行交付案涉房屋及办理房屋所有权证的合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。案涉商品房买卖合同中约定在出卖人交付房屋使用后满三年未办妥房屋所有权证的，买受人有权退房。参照该约定，金海置业公司不仅未按期交房，且未按期办证，致使合同目的不能实现，一审判决解除钱梅与金海置业公司之间的案涉购房合同并判决金海置业公司向钱梅退还购房款及支付违约金符合合同约定及法律规定，金海置业公司主张钱梅已无权行使合同解除权的理由不能成立。在违约金数额上，因2016年5月25日钱梅已向金海置业公司付清了全部房款，即案涉房款自2016年5月25起就由金海置业公司一直占有使用，同时因双方在合同中约定的违约金数额明显过低，一审根据钱梅申请依法调整适当，且一审认定的违约金实质系案涉房款在金海置业公司占有使用期间给钱梅造成的可得利益损失，故金海置业公司以案涉合同解除之日起计算违约金的主张亦不能成立。综上，金海置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9486元，由上诉人宁夏金海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈秀霞审判员 王 平审判员 刘 磊二〇二〇年十二月一日书记员 马 玲附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。