广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8629号原告：陈兆坤，男，1973年4月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：冯靖灵，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婉菲，广东港宏律师事务所实习人员。被告：广州赢世民木业有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇雁沙村广珠路59号北1000米A101，统一社会信用代码91440101MA59NJY834。法定代表人：张春容，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘飞，广东粤秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芝廉，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈兆坤与被告广州赢世民木业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兆坤委托诉讼代理人冯靖灵、彭婉菲，被告广州赢世民木业有限公司法定代表人张春容及委托诉讼代理人刘飞、陈芝廉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈兆坤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年5月13日签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告交还广州市南沙区榄核镇广珠路35-6号厂房、油漆房及空地；3.被告按每月200元的标准向原告支付从2020年3月15日起至交还涉案租赁物之日止的生活垃圾费;4.被告按每月82000元的标准向原告支付从2020年5月15日起至交还涉案租赁物之日止的租金或场地占有使用费;5.被告向原告支付延付2020年5月15日至2020年12月31日的租金或场地占有使用费的违约金（2020年5月15日至2020年5月30日的费用的违约金，以41000元为基数，从2020年5月25日起计至实际付清之日止；2020年6月1日至2020年12月31日的费用的违约金，以82000元为基数，分别从当月6日起至当月租金付清之日止，按每日万分之五的标准计算）；6.被告向原告支付因涉案维权产生的律师费10000元；7.诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原告向雁沙村经济联合社承租土地后，自建了广州市南沙区榄核镇广珠路35-6号的钢结构厂房。由于政策原因，该址厂房没有办理相关报建手续，也没有取得产权证。原告曾将南沙区榄核镇广珠路35-6号厂房及1794平方米的空地（以下简称涉案场地）出租给广州市华伟家具有限公司，双方于2020年2月29日终止租赁关系，原告收回涉案场地，并于2020年3月1日将涉案场地出租给被告。2020年5月13日，原、被告签订了涉案场地的租赁合同，约定月租金为82000元，被告应在每月5日前支付当月租金。合同签订后，被告未依约向原告支付保证金、2020年3月15日之后的垃圾费、2020年5月15日之后的租金。原告多次催促被告支付上述费用，被告虽然承诺支付，但至今仍未履行承诺。被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同、收回租赁物及收取违约金。为维护合法利益，原告提起诉讼。广州赢世民木业有限公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.对于合同效力问题，被告与广州市华伟家具有限公司于2018年签订了《租赁合同》，向广州市华伟家具有限公司承租了涉案场地，租赁期到2022年3月31日才届满。2020年，原告让被告误以为其为雁沙村村长，被告基于重大误解才与原告签订了租赁合同。原告不是产权人，无权出租涉案场地，厂房没有取得规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同，被告不需要支付租金，也不产生违约金。2.对于租金问题，原告已将原为菜地的空地做了硬化，准备建厂房另行出租，原告不同意被告在空地堆放杂物，不允许被告占用空地，该部分租金应当扣除。合同约定的租金标准比市场价高了一半，应予以调整。3.对于垃圾处理费问题，被告把垃圾放到厂房外，却没有人来收垃圾，所以被告只好委托其他人处理了垃圾，并支付了相应费用。原告不应再收取垃圾处理费。4.对于违约金的问题，原告主张的计算标准过高，应予调整。经审理查明，2009年10月10日，原广州市番禺区榄核镇雁沙村经济合作社（为甲方、出租方）与原告（为乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，合同约定：“……甲方出租给乙方的工业用地位于榄××镇雁沙村广珠东线旧禺诚扎钢厂，面积为11035平方米。期限从2010年4月1日起至2030年3月31日止。……”2010年，原告将涉案场地出租给广州市华伟家具有限公司使用。2018年8月30日，被告与广州市华伟家具有限公司签订《租赁合同》，向广州市华伟家具有限公司承租涉案场地。合同签订后，广州市华伟家具有限公司向被告交付了涉案场地。2020年3月1日，广州市华伟家具有限公司将涉案场地交还原告管理。2020年5月13日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：“现甲、乙双方就租赁关系，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，（即有土地使用证）经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况1、甲方将座落在广州市南沙区榄核镇广珠路35-6号厂房C区（自编号）出租给乙方使用，该厂房为工业用途，乙方租用厂房C区建筑面积为：3512平方米，其中空地面积1794平方米，具体面积清单如下：厂房：租赁期限（押二付一）2020年3月15日到2022年3月31日面积2065.24平方每月租金合计45435.28元；油漆房：租赁期限（押二付一）2020年5月15日到2022年3月31日面积1455.76每月租金合计32026.72元；空地：面积1794每月租金合计5382元，甲方收乙方每月实际租金为82000元。经甲、乙双方协商，租期从2020年3月15日起至2022年3月31日止。甲方在2020年3月15日前将厂房C区交付乙方使用。乙方无条件同意甲方在AB区厂房以南约（宽11米×120米）空地建设新厂房（连接AB厂房），除甲方指定摆放区域内。甲方建设完成之日交付厂房B区（自编号）使用者使用。租金标准、租赁期限等按照本合同对应租赁合同期限执行。第二条租赁房产税及证件如厂房产生租赁房产税费，费用甲方承担，合同签定之日起甲方须提供土地使用证复印件、雁沙村的合同复印件给乙方。第三条保证金（押金）乙方在签定本合同后7个工作日内向甲方支付164000元作为保证金，并向甲方交第一个月租金82000元。……第四条建筑物移交，租金支付时间1、每月5日前乙方以现金或个人转账方式支付当月租金给甲方。……第五条甲方责任及权利……从2020年3月1日起乙方负责承担乙方使用的电费。……1、租赁期内，如果遇到不可抗力的自然灾害造成该建筑物损毁的，或建筑物本身工程质量造成结构性损坏，厂房瓦顶漏水，导致乙方不能对该建筑物正常使用，属于甲方负责维修。维修期间，超过5天的则有乙方有权要求减去维修期间的租金，其（门、窗、消防设施、电气设备、吸/排水设施的保养及维修费用由乙方负责）。……第六条乙方责任及权利1、租赁期内，乙方逾期支付租金或不缴租金超过7个工作日，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期达20天的则视作乙方违约；20天后，如厂房内属乙方资产未及时清走，则每天按最后一期租金的5%计算每天租金，直至乙方把厂房内属乙方资产搬迁清理一切物品为止，并且甲方有权单方解除本合同，没收保证金并按本合同第七条第二点处理。2、租赁期内，该建筑物每月正常合理的水、电、垃圾及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，一切责任由乙方自行承担。……第七条乙方违约责任……2、租赁期内，乙方未按本合同履行，甲方有权单方解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；情节严重可法院起诉追究责任。……第十一条争议解决方式本合同执行过程中发生的争议，甲、乙双方经过协商不能解决，依法向本出租建筑物所在地人民法院申请裁决，由违约方承担因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、律师费和差旅费等费用。备注：1、乙方须支付生活垃圾费为200元/月。”上述合同签订后，被告一直使用涉案场地至今，但仅向原告支付了2020年3月15日到2020年5月14日的部分租金101000元。双方因此产生本案纠纷。为处理上述纠纷，原告与广东港宏律师事务所签订了《委托代理合同》，并向该所支付了律师费10000元。原告于2020年9月21日向本院提起诉讼，本院于2020年10月19日将原告的起诉状及证据副本送达被告。在本案诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结被告名下价值349965元的财产，并由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供保单保函作为担保。本院于2020年9月28日作出（2020）粤0115民初8629号民事裁定书，查封、冻结被告名下价值349965元的财产。原告为此支出诉讼保全费2269.82元。开庭后，被告主张还因涉案场地漏雨支付了厂房及设备维修费用10200元、代原告支付了场地的保安工资9000元，上述费用应从租金中抵扣。被告为证明其自行对涉案场地厂房渗漏水的问题进行了维修的事实，提供了其向原告反映相关情况的微信聊天记录截图、视频及修复厂房漏水、电机损坏的《厂房维修协议》的复印件，但没有对涉案场地发生漏水的具体原因及损坏程度进行举证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告于2020年5月13日签订的《厂房租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。关于解除合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，原告要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。关于交还场地的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的，被告应将承租的租赁物业返还给原告，本院对原告相应的诉讼请求予以支持。关于垃圾费、占有使用费的诉讼请求，原告已将广州市南沙区榄核镇广珠路35-6号包含厂房和空地的自编C区交付给被告，被告应参照合同的标准交纳有关费用。现原告以没有使用空地为由要求减免租金的意见，缺乏理据，本院不予采纳。被告应按每月200元的标准，支付从2020年3月15日起至交还涉案场地之日止的生活垃圾费；按每月82000元的标准，支付从2020年5月15日起至交还涉案场地之日止的占有使用费。被告在法庭辩论终结后提出以维修费、工资等抵扣上述费用，并未在此前提出反诉请求，本案不予处理。关于违约金、律师费的诉讼请求，由于双方签订的合同无效。原告要求被告按该合同约定支付违约金缺乏依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广州赢世民木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈兆坤交还广州市南沙区榄核镇广珠路35-6号厂房自编C区（厂房C区建筑面积为3512平方米、空地面积1794平方米）；二、被告广州赢世民木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月200元的标准向原告陈兆坤支付从2020年3月15日起至交还涉案场地之日止的生活垃圾费；三、被告广州赢世民木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月82000元的标准向原告陈兆坤支付从2020年5月15日起至交还涉案场地之日止的占有使用费；四、驳回原告陈兆坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3475元、保全费2269.82元，由原告陈兆坤负担受理费295元、保全费135.82元，由被告广州赢世民木业有限公司负担受理费3180元、保全费2134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年十二月二十二日书记员 成涵真